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  "id": "nexus-sen-1-0004-1258633",
  "citation": "Res. 01516-2024 Sala Primera de la Corte",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Prescripción de resolución contractual por vicios ocultos no configurables",
  "title_en": "Statute of limitations for contractual rescission when defects do not qualify as hidden",
  "summary_es": "La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia confirma la sentencia del Tribunal Agrario que declaró prescrita la acción de resolución contractual interpuesta por la compradora de un lote en un desarrollo inmobiliario en Osa. La actora alegaba incumplimiento por falta de infraestructura (electricidad, agua, alcantarillado) y ocultamiento de un procedimiento ante el Tribunal Ambiental Administrativo. El Tribunal consideró que los defectos invocados no califican legalmente como vicios ocultos, pues la compradora pudo verificar la ausencia de servicios básicos antes de perfeccionar la compraventa —transcurridos tres años desde la opción de compra— y, además, la existencia del procedimiento ambiental no demostró una afectación a la utilidad del bien. Por tanto, el plazo decenal de prescripción inició con la formalización del contrato en 2011, y ya había transcurrido en exceso al momento de la notificación de la demanda en 2022. La Sala rechaza los recursos de casación procesal y sustantivo, confirmando la prescripción.",
  "summary_en": "The First Chamber of the Supreme Court of Justice upholds the Agrarian Court's ruling that the contractual rescission action filed by the buyer of a lot in a real estate development in Osa was time-barred. The plaintiff alleged breach of contract due to the lack of infrastructure (electricity, water, sewer) and concealment of an administrative proceeding before the Environmental Administrative Tribunal. The court held that these defects did not legally qualify as hidden defects, since the buyer could have verified the absence of basic services before closing the sale—three years elapsed between the purchase option and the deed—and the existence of the environmental proceeding did not prove any impairment of the property's utility. Consequently, the ten-year statute of limitations began to run upon execution of the contract in 2011 and had already expired by the time the complaint was served in 2022. The Chamber dismisses both procedural and substantive cassation appeals, confirming the prescription ruling.",
  "court_or_agency": "Sala Primera de la Corte",
  "date": "24/10/2024",
  "year": "2024",
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    "property-and-titling",
    "procedural-environmental"
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  "primary_topic_id": "property-and-titling",
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    "prescripción negativa",
    "vicio redhibitorio",
    "saneamiento por vicios ocultos",
    "causa petendi",
    "excepción de prescripción",
    "casación por razones procesales",
    "Tribunal Ambiental Administrativo"
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      "article": "Art. 868",
      "law": "Código Civil"
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    "prescripción extintiva",
    "vicio oculto",
    "resolución contractual",
    "incumplimiento",
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    "compraventa inmueble",
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    "Tribunal Agrario",
    "carga de la prueba"
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  "keywords_en": [
    "statute of limitations",
    "hidden defects",
    "contractual rescission",
    "breach of contract",
    "infrastructure",
    "real estate sale",
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    "implied warranty",
    "Agrarian Court",
    "burden of proof"
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  "excerpt_es": "En lo que respecta al agravio procesal, el casacionista alega que el fallo impugnado incurrió primero en falta de fundamentación y luego en una fundamentación contradictoria, al momento de resolver la excepción de prescripción negativa. En cuanto al yerro argüido comporta, esta Cámara ha expresado: “de conformidad con lo estipulado en el canon 69.2 del Código Procesal Civil, no constituye un mecanismo para discutir los fundamentos jurídicos del fallo. Se origina cuando la motivación está ausente, es inexistente, sea porque no la hay, o porque su desarrollo resulta contradictorio, de manera que no resulte posible tener claridad respecto a los razonamientos que derivaron en lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia, lo que vulnera los derechos procesales de las partes (debido proceso y derecho de defensa). (...) Del análisis de la resolución objeto del recurso se puede corroborar que el Tribunal, al resolver sobre la excepción de prescripción, ofrece los fundamentos fácticos y de derecho que lo condujeron a acogerla. En concreto, las Juezas explicaron con detalle cuál era la norma aplicable debido a la naturaleza del reclamo y lo pretendido, por consiguiente, establecieron el plazo prescriptivo de diez años. Luego, determinaron el momento a partir del cual se comienza a computar el plazo de prescripción y, por último, demostraron que, entre ese momento y la notificación de la demanda, transcurrió de sobra el plazo establecido en la norma aplicable, quedando claro el análisis fáctico y jurídico que abarcó todos los elementos de la prescripción y su aplicación en el caso concreto.\n\nRespecto al reclamo por incumplimiento contractual debido a la falta de electricidad, agua y alcantarillado en el lote al momento de su traspaso, para esta Cámara, esas circunstancias no se pueden calificar legalmente como “vicios ocultos”. En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a esos servicios, al tratarse de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa. Además, desde la fecha de opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa transcurrieron tres años para realizar las investigaciones pertinentes -de al menos lo básico- sobre las condiciones y servicios con los que contaba el terreno. En segundo lugar, se acreditó que la compraventa se perfeccionó en escritura pública 325-9 del 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (hecho cuarto de la demanda). Es decir, la parte actora reconoció expresamente en su demanda que, pese a no cumplirse con lo pactado en la opción de compra, sobre esos servicios, adquirió el terreno conociendo y aceptando dicha situación, por lo que resulta contradictorio ahora señalar “vicios ocultos” cuando la “causa petendi” consiste en la declaratoria de incumplimiento contractual y el pago de daños y perjuicios.",
  "excerpt_en": "Regarding the procedural grievance, the appellant argues that the contested ruling first lacked reasoning and then contained contradictory reasoning when deciding the negative statute of limitations defense. As to the alleged error, this Chamber has stated: “pursuant to section 69.2 of the Civil Procedure Code, it is not a mechanism to dispute the legal bases of the judgment. It arises when the reasoning is absent, non-existent, either because there is none, or because its development is contradictory, making it impossible to clearly understand the reasons that led to the operative part of the judgment, which violates the parties' procedural rights (due process and right to defense). (...) From the analysis of the decision under appeal, it can be verified that the Court, when ruling on the statute of limitations defense, provides the factual and legal grounds that led it to uphold it. Specifically, the judges explained in detail which rule applied due to the nature of the claim and what was sought, and consequently established the ten-year limitation period. Then, they determined the moment from which the limitation period began to run, and finally demonstrated that, between that moment and the service of the complaint, the period established in the applicable rule had more than elapsed, making clear the factual and legal analysis covering all elements of the statute of limitations and its application to the specific case. Regarding the claim for contractual breach due to the lack of electricity, water, and sewer on the lot at the time of transfer, in this Chamber's view, those circumstances cannot legally be classified as “hidden defects.” In the first place, the buyer had the opportunity to verify before the purchase whether the lot had access to those services, since these are basic aspects that must be checked before acquiring land, especially if the purpose was to build a house. Moreover, three years elapsed between the purchase option date and the completion of the sale, providing ample time to conduct the relevant investigations—at least the basics—on the conditions and services the land had. Secondly, it was proven that the sale was consummated through public deed 325-9 of May 30, 2011, volume nine of notary Xinia María Arias Naranjo’s protocol (fourth fact of the complaint). That is, the plaintiff expressly acknowledged in her complaint that, despite the failure to fulfill what was agreed in the purchase option regarding those services, she acquired the land knowing and accepting that situation; therefore, it is contradictory to now claim “hidden defects” when the “causa petendi” consists of a declaration of contractual breach and payment of damages.",
  "outcome": {
    "label_en": "Dismissed",
    "label_es": "Sin lugar",
    "summary_en": "The cassation appeal is dismissed, upholding the judgment that sustained the statute of limitations defense against the contractual rescission claim.",
    "summary_es": "Se declara sin lugar el recurso de casación, confirmando la sentencia que acogió la excepción de prescripción de la acción de resolución contractual."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando - Casación por razones procesales",
      "quote_en": "regarding the breach claim due to the lack of electricity, water, and sewer on the lot at the time of transfer, the ruling that it is time-barred is correct and must be upheld.",
      "quote_es": "respecto del reclamo de incumplimiento por no existir en el lote electricidad, agua, alcantarillado, a la fecha de su traspaso, lo resuelto en cuanto a que está prescrito es correcto y debe mantenerse."
    },
    {
      "context": "Considerando - Casación por razones procesales",
      "quote_en": "those circumstances cannot legally be classified as “hidden defects.” First, the buyer had the opportunity to verify before the purchase whether the lot had access to those services, since these are basic aspects that must be checked before acquiring land, especially if the purpose was to build a house.",
      "quote_es": "esas circunstancias no se pueden calificar legalmente como “vicios ocultos”. En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a esos servicios, al tratarse de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa."
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    {
      "context": "Considerando - Casación por razones procesales",
      "quote_en": "the plaintiff expressly acknowledged in her complaint that, despite the failure to fulfill what was agreed in the purchase option regarding those services, she acquired the land knowing and accepting that situation; therefore, it is contradictory to now claim “hidden defects.”",
      "quote_es": "la parte actora reconoció expresamente en su demanda que, pese a no cumplirse con lo pactado en la opción de compra, sobre esos servicios, adquirió el terreno conociendo y aceptando dicha situación, por lo que resulta contradictorio ahora señalar “vicios ocultos”."
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  "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1258633",
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  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nSala Primera de la Corte\n\nResolución Nº 01516 - 2024\n\nFecha de la Resolución: 24 de Octubre del 2024 a las 16:04\n\nExpediente: 21-000031-1634-CI\n\nRedactado por: Damaris María Vargas Vásquez\n\nClase de asunto: ORDINARIO\n\nAnalizado por: SALA PRIMERA\n\n\n\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Agrario\n\nTema: Recurso de casación\n\nSubtemas:\n\nCasación por razones procesales.\n\nAnálisis sobre el vicio procesal de falta de fundamentación de la sentencia (canon 69.2 Código Procesal Civil). Ver resoluciones 1911-2022 y 372-2023 de la Sala Primera. Del análisis de la resolución objeto del recurso se puede corroborar que el Tribunal, al resolver sobre la excepción de prescripción, ofrece los fundamentos fácticos y de derecho que lo condujeron a acogerla, en concreto, la norma aplicable debido a la naturaleza del reclamo y lo pretendido; el momento a partir del cual comienza a computar el plazo de prescripción y por último, que de ese momento a la notificación de la demanda, transcurrió el plazo legal (voto 1516-F-2024).\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Agrario\n\nTema: Saneamiento\n\nSubtemas:\n\nVicio oculto.\n\nSe reclama incumplimiento contractual debido a la falta de electricidad, agua y alcantarillado en un lote al momento de su traspaso. Para esta Cámara, esas circunstancias no se pueden calificar legalmente como “vicios ocultos”. En primer lugar, la compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a esos servicios, al tratarse de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa. Además, desde la fecha de opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa transcurrieron tres años para realizar las investigaciones pertinentes -de al menos lo básico- sobre las condiciones y servicios con los que contaba el terreno. En segundo lugar, se acreditó que la compraventa se perfeccionó en escritura pública. La actora reconoció expresamente en su demanda que, pese a no cumplirse con lo pactado en la opción de compra sobre esos servicios, adquirió el terreno conociendo y aceptando dicha situación, por lo que resulta contradictorio ahora señalar “vicios ocultos” cuando la “causa petendi” consiste en la declaratoria de incumplimiento contractual y el pago de daños y perjuicios (voto 1516-F-2024).\n\n... Ver más\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto unánime\n\nRama del Derecho: Agrario\n\nTema: Recurso de casación\n\nSubtemas:\n\nCasación útil.\n\nSe rechaza el cargo al carecer de utilidad para quebrar el fallo, pues no ataca el argumento principal de la sentencia del Tribunal al declarar la prescripción y en nada podría variar lo resuelto (voto 1516-F-2024).\n\n... Ver más\nTexto de la resolución\n\n\n\nExp. 21-000031-1634-CI\n\nRes. 001516-F-S1-2024\n\n SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las dieciseis horas cuatro minutos del veinticuatro de octubre de dos mil veinticuatro .\n\n  Proceso ordinario establecido por THE BLUE OCEAN S.A. contra GERARDO ALBERTO GONZÁLEZ ESQUIVEL y RADIANT SUN VALLEY S.A. Actúa como apoderado especial judicial de la sociedad actora, el licenciado Juan Antonio Mainieri Acuña; y de la parte demandada, el licenciado Ricardo González Mora. El actor presenta recurso de casación contra la sentencia 2023-001080 de las 09:32 hrs. del 16 de diciembre de 2023, dictada por el Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, integrado por las Juezas Ruth Alpízar Rodríguez (ponente), María Rosa Castro García y Magda Díaz Bolaños.\n\nRedacta la Magistrada Vargas Vásquez\n\nCONSIDERANDO\n\nEn lo medular, la parte actora explicó, en la zona de Puerto Cortés, Puntarenas, existe el desarrollo inmobiliario llamado Radiant Sun Valley, que se anunció bajo la denominación Radiant Sun Valley -Ventana del Pacífico-, y se promocionó como un desarrollo de alta gama con propiedades con vistas espectaculares al Pacífico sur. Apuntó, la empresa The Blue Ocean, S.A., adquirió el inmueble que se describe de la siguiente manera: provincia de Puntarenas, matrícula 176361-000, naturaleza terreno de potrero lote 27; ubicado en el distrito primero (Puerto Cortés), cantón quinto (Osa), de la provincia de Puntarenas, linda al norte con servidumbre agrícola, sur con Radiant Sun Valley, S.A, este con servidumbre agrícola y, oeste con: Honorios Madrigal Madrigal; mide: seis mil doscientos treinta y siete metros treinta y dos decímetros cuadrados, según el plano: P-1122132-2006. Indicó, el inmueble fue vendido por el señor Jorge Cortés Porras, actuando como representante legal de Radiant Sun Valley, S.A. Relató, el día 28 de mayo de 2008, se firmó el contrato de opción de compra, en donde se estableció entre otras condiciones que: A) Que el inmueble tendría electricidad, agua, alcantarillado, y caminos completos. B) Que el precio sería la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), moneda de curso de los Estados Unidos de América. El precio sería pagado de la siguiente forma: I) Un pago inicial de $500 dólares. II) Un descuento de $1,000 dólares que se deduciría del precio del inmueble. III) Un descuento de $5,000 dólares IV) La suma de $6,400 dólares a la sociedad Rutchailo, S.A. el día 26 de mayo de 2008. V) Si se pagaba el saldo a más tardar el 15 de julio de 2008, se aplicaría un 5% de descuento. VI) Cualquier saldo, sería financiado por tres años, con una tasa de interés del 10%. Agregó, una vez pagado el monto desglosado, se procedería a endosar las acciones de la sociedad que fuese la dueña del lote. Explicó, el lote fue segregado, y traspasada la finca 6-176361-000, a la sociedad actora, mediante escritura número 325-9, de las 16:30 hrs. del 30 de mayo de 2011, visible al folio 198 vuelto del tomo 9 del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo. Acusó, a finales del año 2019, se percataron sobre la existencia del procedimiento administrativo número 270-08-TAA, ante el Tribunal Ambiental Administrativo, contra de Radiant Sun Valley y otros. Apunta, el inmueble vendido deriva de la finca 147760-000, que se encontraba inscrita a nombre de Radiant Sun Valley, S.A., cédula jurídica 3-101-389801. Añade, la finca matrícula 6-147760-000, que segregó en cabeza propia veintitrés lotes, mediante la escritura número 241-8 de las 10:00 hrs. del 30 de julio de 2010, otorgada por la notaria Xinia Arias Naranjo, del 30 de julio de 2010, visible al folio ciento cuarenta y ocho vuelto del tomo octavo del protocolo de la notaria. Recrimina, los vendedores nunca le comunicaron, ni hicieron de su conocimiento, la existencia del proceso administrativo, expediente número 270-08-03-TAA, el cual se encuentra en investigación al momento de interponer la demanda, y por resolución del 21 de julio de 2008, se ordenó iniciar el procedimiento ordinario administrativo, con el fin de: “investigar si el Proyecto denominado Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópicos cumple con la Ley Tutelar del Ambiente y los Recursos Naturales” . Además, en la parte dispositiva establece: “(…) Primero: Ordenar a los proyectos denominados Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópico la paralización inmediata de cualquier obra, proyecto o actividad hasta tanto ese Despacho acuerde algo diferente (…)”. Esbozó, el señor Jorge Cortés Porras, se apersonó al proceso administrativo desde el 2 de septiembre de 2008. A pesar de que las medidas cautelares fueron modificadas, el proceso continúa en investigación. Mencionó, nunca se le informó sobre la existencia del proceso que afectó directamente el inmueble que adquirió. Aseveró, una de las condiciones para comprar el inmueble, es que en la zona existiera la posibilidad de construir una casa. Sin embargo, como consta en el oficio 0051-2019, emitido por la ASADA San Buenas Coronado, del 13 de septiembre de 2019, ante la consulta sobre la disponibilidad de agua en la zona, la entidad respondió: “…para efectos de disponibilidad de agua le indicamos que nuestro sistema de agua potable no cubre este sector, según lo entendemos este lote pertenece a un proyecto privado de lotes que existe en el sector de Chontales en el distrito de ciudad cortés (sic)”. Por ello, no existe la infraestructura necesaria para construir la casa en el lote. Destacó, la existencia de un contrato de opción de compra, en el cual se estableció el precio que se pagaría por el inmueble, para mayo del 2011, se procedió con el traspaso del lote a la sociedad. Estipuló, los incumplimientos son imputables de manera exclusiva a la parte demandada. Comentó, el inmueble fue adquirido con el propósito de ser utilizado como lugar de retiro y para la construcción de un nuevo hogar, con el objetivo de cumplir el sueño de tener una vivienda en un “paraíso tropical”. Sin embargo, ese propósito se ha visto frustrado debido al actuar negligente e injustificado del demandado, lo que ha generado desconfianza y desilusión en la posibilidad de obtener una vivienda propia. Solicitó, que en sentencia se declare: “Pretensión principal: 1. Que la actora canceló la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), por el inmueble. 2. Se tenga por resuelto el contrato porque la demandada ha incumplido con lo establecido en el contrato, y no se cuenta con la infraestructura que le fue prometida a la actora. 3. Se proceda a ordenar a la demandada al pago de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), a la actora, por concepto de indemnización por no haber cumplido con lo obligado. 4. Se condene a las demandadas al pago del daño moral ocasionado por el incumplimiento del contrato, de forma solidaria, los cuales se estiman en la suma de veinticinco millones de colones (¢25.000.000). 5. Se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la actora a la demandada, hasta su efectivo pago. 6. Se proceda con la indexación de los montos, hasta su efectivo pago. 7. Se condene al pago de las costas personales y procesales del presente proceso. 8. Se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios relacionados con el incumplimiento. Los daños se detallan de la siguiente manera: A. Por concepto de daño directo, la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), al haberse despojado a la actora de dicha suma, para la adquisición de un inmueble que no tiene la posibilidad de que se le construya una casa, como le fue ofrecido por la Demandada, que al tipo de cambio de hoy equivalen a cuarenta y dos millones seiscientos cuarenta y dos mil colones (¢42,642,000). B. Por concepto de daño moral veinticinco millones de colones (¢25.000.000), ya que los incumplimientos son única y exclusivamente atribuibles a la demandada, y el inmueble que se adquirió tenía como fin que fuera el lugar para que los actores se retiraran en el país. Era la intención de los actores construir un nuevo hogar, y así cumplir el sueño de tener vivienda en un paraíso tropical. Dicho sueño ha sido truncado por el actuar negligente e injustificado del Demandado. Estos actos han erosionado el estado psicológico de los Actores, generado desconfianza y desilusión en la posibilidad de lograr obtener una vivienda propia. C. Por concepto de perjuicios, se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la actora a la demandada, hasta su efectivo pago, al igual que la indexación correspondiente. Lo anterior con el fin de proceder a adecuar el valor del dinero en el tiempo, para que tenga vigencia una eventual condenatoria.”. La parte demandada contestó negativamente y opuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa y prescripción.\n                     El Juzgado Agrario del II Circuito Judicial de la Zona Sur, integrado por la Jueza Marisel Zamora Arias, en sentencia no. 2023-000218 de las 10:25 hrs. del 11 de julio del 2023, resolvió: “De conformidad con lo expuesto artículos 868 y 879 del Código Civil SE ACOGE la defensa de prescripción negativa que interpone la sociedad demandada, Radiant Sun Valley, se declara prescrito el derecho para accionar por parte de la actora Ocean Blue S.A en consecuencia se ordena el archivo de este expediente. En cuanto a costas se condena a la parte actora al pago de ambas costas de este proceso”.  El apoderado especial judicial de The Blue Ocean S.A., interpuso recurso de apelación. El Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, en sentencia no. 2023-001080 de las 9:32 hrs. del 16 de diciembre del 2023, integrado por las Juezas Ruth Alpízar Rodríguez, María Rosa Castro García y Magda Díaz Bolaños, confirmó la resolución 218 del once de julio del dos mil veintitrés.  Disconforme con lo resuelto, el actor presenta recurso de casación.\n\nCasación por motivos procesales\n\n                 En el único reproche de esta índole, alega un vicio de incongruencia por existir tesis opuestas dentro del fallo. Acusa, la resolución reconoce que la demanda busca el reconocimiento de vicios ocultos en el momento de la venta. Asimismo, establece que el cálculo del término de prescripción en casos de vicios redhibitorios debe comenzar desde que los vicios se hacen evidentes. Sin embargo, la resolución llega a una conclusión ilógica e insostenible al considerar que, en este caso, la prescripción debe computarse desde el momento de la venta, a pesar de la posible existencia de vicios redhibitorios, debido a que la demanda persigue la resolución contractual. Arguye, esta contradicción es motivo suficiente para declarar la ineficacia de la resolución, dado que carece de una fundamentación adecuada y coherente. Comenta la sentencia 77-1995 de las 15:30 del 12 de julio de 1995, de la Sala Primera. Sostiene, la jurisprudencia de la Sala Primera, en reiteradas ocasiones ha establecido, que en los casos de vicios redhibitorios el plazo para el cómputo de la prescripción inicia a correr desde el momento que se evidencian los vicios. Menciona, los votos no. 320-1990 del 9 de noviembre de 1990, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-150822  reiterada en los fallos No. 77-1995 del 12 de julio de 1995, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-162967 No. 86-1996 del 9 de agosto de 1996 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-175814  y  No. 209-2004 del 24 de marzo de 2004 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-270041. Cuestiona, la resolución establece que no es posible considerar que la prescripción debe computarse de conformidad con las reglas de los vicios redhibitorios, porque lo que se pretende es una resolución contractual por incumplimiento. A su juicio, se aplicó incorrectamente el artículo 874 del Código Civil, en relación con el inicio del plazo de prescripción de las acciones legales en casos de vicios redhibitorios. Sostiene, en el caso de los vicios redhibitorios, el plazo no debe contarse desde la formalización de la escritura de compraventa, sino desde el momento en que los defectos ocultos son descubiertos por el comprador. Argumenta, la prescripción no debería haber comenzado en la fecha de la escritura de compraventa, ya que los vicios eran desconocidos debido a su naturaleza oculta. En lugar de ello, la prescripción debería empezar a contar desde el momento en que el comprador se percata de los vicios, lo que ocurrió en septiembre de 2019, cuando la ASADA San Buenas Coronado, emitió un oficio indicando la falta de disponibilidad de agua en la propiedad. Sostiene, la demandada garantizó falsamente ciertas condiciones del inmueble, y que, al descubrirse la ausencia de dichas condiciones, se configura un vicio redhibitorio, el cual da lugar a la exigibilidad de la obligación del vendedor de resarcir los daños y perjuicios causados.  Solicita, se anule y revoque la resolución impugnada, en cuanto convalidó la resolución de primera instancia que acogió la excepción de prescripción opuesta por la demandada.\n                    Al resolver la excepción de prescripción, el Tribunal señaló: “En este caso no se plantea la acción de nulidad relativa (anulabilidad), dado que, de las petitorias de la demanda, lo que se desprende es la acción de resolución contractual por incumplimiento, basado en vicios ocultos. El plazo de prescripción negativa aplicable a este tipo de acción es el ordinario de 10 años (numeral 868 Código Civil). En cuanto a ese aspecto, el Juzgado, en la resolución recurrida, aplica un criterio correcto. En lo que es cuestionable su fundamentación para acoger la prescripción, es en que no se analizan si los reclamos en los que se basa el incumplimiento efectivamente constituyen vicios ocultos, y en función de ello, si era o no posible tomar como punto de partida, para todos los efectos, la fecha del contrato de compraventa. Sin embargo, pese a ese error, no existe mérito para cambiar lo resuelto, conforme a lo que se explica a continuación. En los hechos tercero y cuarto de la demanda la parte actora apelante explica que primero se firmó una opción de compra, el 28 de mayo de 2008, en la cual se establecieron como condiciones que el lote tendría electricidad, agua, alcantarillado y caminos completos y la forma como se pagaría el precio. La compraventa se perfeccionó tres años después, en escritura 325-9 de 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (imágenes 39 y 62 EDC). En los hechos quinto y noveno se afirma: “Durante años insistimos a los denunciados, explicaciones del por qué no se completaban las obras. Es a falta de avance en los trabajos en infraestructura, a pesar del avance del tiempo, que hemos procedido a realizar las investigaciones propias, que arrojaron los vicios ocultos que ha mantenido la Demandada en el tiempo” (imágenes 11 a 17 EDC). Por consiguiente, respecto del reclamo de incumplimiento por no existir en el lote electricidad, agua, alcantarillado, a la fecha de su traspaso, lo resuelto en cuanto a que está prescrito es correcto y debe mantenerse. La parte apelante admite expresamente que, pese a no cumplirse lo pactado en la opción de compra sobre esas obra y servicios, compró el terreno en mayo de 2011, conociendo y aceptando dicha situación. La presente demanda quedó notificada a la parte demandada, según la resolución recurrida, el 7 de octubre 2022 (aspecto no objetado en el recurso y que consta en el acta de notificación notarial: imagen 91 EDC). Resulta evidente que transcurrieron a esa fecha más de los diez años de prescripción ordinaria, plazo que empezó a correr, en cuanto a este reclamo, desde la fecha en que se adquirió el bien (momento a partir del cual era exigible), conforme a lo dispuesto en el artículo 874 ibid. En relación con los otros dos reclamos, lo resuelto también debe mantenerse, dado que la alegada no disponibilidad de agua, queda comprendido en el punto anterior y en todo caso, en casos como el presente, esa circunstancia no se puede calificar legalmente de “vicio oculto”. En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a ese servicio. Se trata de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa. Y en este caso, la parte apelante contó con 3 años entre la opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa para realizar la investigación -de al menos lo básico- sobre la condiciones y servicios con los que contaba el lote objeto de la negociación. Si no lo hizo, no puede pretender imputar a la parte contraria la responsabilidad absoluta de dicha omisión que, en todo caso, como se indicó, no califica como vicio oculto, por ser un tema verificable, con mediana prudencia por quien pretende adquirir un inmueble, previo a ello. En segundo lugar, tampoco se ha acreditado que exista imposibilidad de tener acceso al agua. El oficio de la Asada, única prueba documental aportada sobre el tema no es concluyente al respecto, pues únicamente se informa que esa entidad no cubre el sector (imagen 13 EDC). Además, como se explica en el voto 1173 de 07.12.2022 de este Tribunal, en Costa Rica existen diversas formas legales de tener acceso al servicio de agua (desde pajas de agua brindadas por el Estado hasta pozos legalmente realizados). Conforme lo explicado, no se cumple entonces en cuanto a este reclamo, al igual que sucede con lo indicado en el punto anterior, con la característica de ser un aspecto oculto, no identificable por la persona compradora, así como tampoco con ser lo reclamado, de forma indubitable, una afectación a la utilidad natural o consustancial del bien. Finalmente, en lo que respecta al incumplimiento por “ocultamiento de violaciones a la normativa ambiental”, por no haber informado la vendedora a la compradora, antes de la venta, que existía un procedimiento ante el Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), que se afirma inició el 21 de julio del 2008 (luego de firmada la opción de venta), de lo cual asegura la parte apelante se enteró hasta el 2019, tampoco puede considerarse un vicio oculto, en el contexto del caso, dado que no se aportó prueba actualizada sobre sus alcances y estado en relación con el lote objeto de este proceso. En otras palabras, la existencia de ese procedimiento y la documental aportada al respecto no es prueba suficiente de que el bien inmueble objeto de este proceso no sea apto ni útil para cumplir su fin, de acuerdo con su naturaleza; ni tampoco de que, por esa circunstancia, no pueda ser utilizado para los fines para los cuáles fue adquirido. Solo se ofrece y aporta con la demanda lo que se identifica como “copia del oficio TAA-538-2019, emitido por la licenciada Ligia Umaña Ledezma, del Tribual Ambiental Administrativo, que indica que para el 9 de septiembre de 2019, el expediente número 270-08-03-TAA, en contra de Radiant Sun Valley, S.A., se encuentra en la etapa de investigación preliminar” (imagen 67 EDC). Y quien apela, además, acepta que las medidas cautelares iniciales fueron modificadas, sin precisar cómo (imagen 16 EDC). La parte contraria, al referirse a este tema, afirmó que existió esa investigación, pero la paralización de la obra se levantó y actualmente no existen medidas cautelares (imagen 106 EDC). Como prueba solo aporta copias de algunos documentos de ese expediente que datan de los años 2008 a 2019, que tampoco aportan datos útiles para variar lo resuelto en la resolución impugnada, sobre la prescripción aplicada (imagen 136 EDC). Por lo explicado, para efectos de dicha excepción, debe tenerse lo alegado respecto de esa denuncia administrativa, como un tema cuyo reclamo debe computarse a partir de la fecha del contrato por medio del cual se adquirió el lote, sin que califique como vicio oculto (por no cumplirse de forma indubitable la \"característica de que afecta la utilidad natural o consustancial del bien). Y por ello, al igual que los otros aspectos, es un reclamo que también está prescrito, conforme se dispuso en la resolución recurrida. Los agravios analizados no son, por consiguiente, procedentes para variar lo resuelto”.\nEn lo que respecta al agravio procesal, el casacionista alega que el fallo impugnado incurrió primero en falta de fundamentación y luego en una fundamentación contradictoria, al momento de resolver la excepción de prescripción negativa. En cuanto al yerro argüido comporta, esta Cámara ha expresado: “de conformidad con lo estipulado en el canon 69.2 del Código Procesal Civil, no constituye un mecanismo para discutir los fundamentos jurídicos del fallo. Se origina cuando la motivación está ausente, es inexistente, sea porque no la hay, o porque su desarrollo resulta contradictorio, de manera que no resulte posible tener claridad respecto a los razonamientos que derivaron en lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia, lo que vulnera los derechos procesales de las partes (debido proceso y derecho de defensa). Se trata de verificar si el juez proporcionó los fundamentos en los cuales cimentó su decisión. De ahí, es evidente, se trata de un cargo de índole adjetivo, lo cual atiende a eventuales incumplimientos de regulaciones que norman el íter procesal o la sentencia, al igual que la relación jurídica que vincula a los contendientes y al juzgador en el marco del proceso judicial y de la cual nacen derechos y obligaciones. Votos de la Sala Primera N° 00372 – 2023 de las 10:54 horas del 09 de marzo de 2023 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1144936) y N° 01911 – 2022 de las 13:51 hrs. del 12 de agosto de 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1112343). Del análisis de la resolución objeto del recurso se puede corroborar que el Tribunal, al resolver sobre la excepción de prescripción, ofrece los fundamentos fácticos y de derecho que lo condujeron a acogerla. En concreto, las Juezas explicaron con detalle cuál era la norma aplicable debido a la naturaleza del reclamo y lo pretendido, por consiguiente, establecieron el plazo prescriptivo de diez años. Luego, determinaron el momento a partir del cual se comienza a computar el plazo de prescripción y, por último, demostraron que, entre ese momento y la notificación de la demanda, transcurrió de sobra el plazo establecido en la norma aplicable, quedando claro el análisis fáctico y jurídico que abarcó todos los elementos de la prescripción y su aplicación en el caso concreto. Respecto al reclamo por incumplimiento contractual debido a la falta de electricidad, agua y alcantarillado en el lote al momento de su traspaso, para esta Cámara, esas circunstancias no se pueden calificar legalmente como “vicios ocultos”. En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a esos servicios, al tratarse de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa. Además, desde la fecha de opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa transcurrieron tres años para realizar las investigaciones pertinentes -de al menos lo básico- sobre las condiciones y servicios con los que contaba el terreno. En segundo lugar, se acreditó que la compraventa se perfeccionó en escritura pública 325-9 del 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (hecho cuarto de la demanda). Es decir, la parte actora reconoció expresamente en su demanda que, pese a no cumplirse con lo pactado en la opción de compra, sobre esos servicios, adquirió el terreno conociendo y aceptando dicha situación, por lo que resulta contradictorio ahora señalar “vicios ocultos” cuando la “causa petendi” consiste en la declaratoria de incumplimiento contractual y el pago de daños y perjuicios. En mérito de lo expuesto, la prescripción declarada por el Tribunal no logró desvirtuarse. En consecuencia, el reparo deberá desestimarse.\n\nCasación por razones sustantivas\n\n                    Como único agravio de fondo. Alega, indefensión por violación al derecho de defensa y al debido proceso. Acusa, el Tribunal no valoró la prueba testimonial y pericial ofrecida al proceso, nada más procedió a declarar con lugar la excepción de prescripción con base en las fechas que se refieren en la demanda y en el escrito de contestación de la demanda. Argumenta, no puede existir certeza al haberse dado una valoración parcial a la prueba. Reitera, cuando se emite el oficio 0051-2019, del 13 de septiembre de 2019, es el momento en que se percata que se le ha ocultado vicios que afectan la finca que adquirió. \n                El cargo debe ser rechazado, en el tanto carece de utilidad para quebrar el fallo, pues no ataca el argumento principal de la sentencia dictada por el Tribunal al declarar la prescripción y en nada podría variar lo resuelto. Es claro que el recurrente se encuentra inconforme con el fallo, pero su reproche no combate de ninguna manera lo resuelto. Incluso, en lo que al tema probatorio concierne, se limita a mencionar probanzas de manera general, sin hacer ningún análisis al respecto. En consecuencia, el cargo resulta informal por no combatir concretamente lo resuelto en sentencia. Por esta razón, se rechazará el reparo.\n    En virtud de lo razonado y expuesto, la decisión impugnada no presenta las infracciones procesales o de fondo reclamadas por la sociedad actora, lo que obliga a declarar sin lugar el recurso interpuesto y a confirmar la sentencia dictada por el Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José.\n\nPOR TANTO\n\nSe declara sin lugar el recurso de casación. CBRUNS\n\n \n\n \n\n\t\n\nLuis Guillermo Rivas Loaiciga\n\n\t\n\n \n\n\n\n\nRocío Rojas Morales\n\n\t\n\n \n\n\t\n\nDamaris Vargas Vásquez\n\n\n\n\nJorge Leiva Poveda\n\n\t\n\n \n\n\t\n\nCarlos Guillermo Zamora Campos\n\n \n\n \n\nDocumento Firmado Digitalmente\n\n-- Código verificador --\n\n\n\n FHJXGFM7Y0C61\n\n1\n\nClasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 13:40:51.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "Font size: Grande | Normal | Pequeña\n\nSala Primera de la Corte\n\nResolution No. 01516 - 2024\n\nDate of Resolution: October 24, 2024, at 4:04 PM\n\nExpediente: 21-000031-1634-CI\n\nDrafted by: Damaris María Vargas Vásquez\n\nType of matter: ORDINARIO\n\nAnalyzed by: SALA PRIMERA\n\n**Content of Interest:**\n\nType of content: Unanimous vote\n\nBranch of Law: Agrarian\n\nTopic: Recurso de casación\n\nSubtopics:\n\nCasación on procedural grounds.\n\nAnalysis of the procedural defect of lack of substantiation of the judgment (canon 69.2 Código Procesal Civil). See resolutions 1911-2022 and 372-2023 of the Sala Primera. From the analysis of the resolution subject to the appeal, it can be confirmed that the Court, when ruling on the exception of prescription (statute of limitations), provides the factual and legal grounds that led it to grant it, specifically, the applicable rule due to the nature of the claim and what was sought; the moment from which the prescription period begins to be calculated, and finally, that from that moment until the notification of the complaint, the legal period elapsed (voto 1516-F-2024).\n\n... See more\nLegislation and Doctrine Citations | Related Rulings\n**Content of Interest:**\n\nType of content: Unanimous vote\n\nBranch of Law: Agrarian\n\nTopic: Remediation (Saneamiento)\n\nSubtopics:\n\nHidden defect (Vicio oculto).\n\nBreach of contract is claimed due to the lack of electricity, water, and sewerage in a lot at the time of its transfer. For this Chamber, these circumstances cannot be legally classified as \"hidden defects\" (vicios ocultos). First, the buyer had the possibility of verifying, prior to the purchase, whether the lot had access to those services, as these are basic aspects that must be checked before acquiring land, especially if its purpose was to use it to build a house. Furthermore, three years elapsed between the date of the purchase option and the completion of the sale to conduct the pertinent investigations—at least of the basics—regarding the conditions and services the land had. Second, it was established that the sale was completed by public deed. The plaintiff expressly acknowledged in her complaint that, despite the failure to comply with what was agreed in the purchase option regarding those services, she acquired the land knowing and accepting said situation, making it contradictory to now point to \"hidden defects\" (vicios ocultos) when the \"causa petendi\" consists of a declaration of contractual breach and the payment of damages (voto 1516-F-2024).\n\n... See more\n**Content of Interest:**\n\nType of content: Unanimous vote\n\nBranch of Law: Agrarian\n\nTopic: Recurso de casación\n\nSubtopics:\n\nUseful Casación.\n\nThe charge is rejected as it lacks utility to overturn the judgment, since it does not attack the main argument of the Court's judgment when declaring prescription (statute of limitations) and could in no way vary what was decided (voto 1516-F-2024).\n\n... See more\n**Text of the Resolution**\n\n\n\nExp. 21-000031-1634-CI\n\nRes. 001516-F-S1-2024\n\nSALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at sixteen hours and four minutes on the twenty-fourth of October of two thousand twenty-four.\n\nOrdinary proceeding established by THE BLUE OCEAN S.A. against GERARDO ALBERTO GONZÁLEZ ESQUIVEL and RADIANT SUN VALLEY S.A. Acting as special judicial attorney-in-fact for the plaintiff company is Licenciado Juan Antonio Mainieri Acuña; and for the defendants, Licenciado Ricardo González Mora. The plaintiff files an recurso de casación against judgment 2023-001080 of 9:32 AM on December 16, 2023, issued by the Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, composed of Judges Ruth Alpízar Rodríguez (ponente), María Rosa Castro García, and Magda Díaz Bolaños.\n\nDrafted by Magistrate Vargas Vásquez\n\nCONSIDERANDO\n\nAt its core, the plaintiff explained that in the area of Puerto Cortés, Puntarenas, there exists the real estate development called Radiant Sun Valley, which was advertised under the name Radiant Sun Valley -Ventana del Pacífico-, and was promoted as a high-end development with properties featuring spectacular views of the South Pacific. It noted that the company The Blue Ocean, S.A., acquired the property described as follows: province of Puntarenas, registration number 176361-000, nature pasture land lot 27; located in the first district (Puerto Cortés), fifth canton (Osa), of the province of Puntarenas, bordering on the north with agricultural easement (servidumbre agrícola), south with Radiant Sun Valley, S.A., east with agricultural easement (servidumbre agrícola), and west with Honorios Madrigal Madrigal; measuring six thousand two hundred and thirty-seven point thirty-two square meters, according to plan P-1122132-2006. It indicated that the property was sold by Mr. Jorge Cortés Porras, acting as the legal representative of Radiant Sun Valley, S.A. It recounted that on May 28, 2008, a purchase option (opción de compra) contract was signed, which established among other conditions that: A) The property would have electricity, water, sewerage, and complete roads. B) The price would be the sum of sixty-nine thousand dollars (US$69,000), currency of the United States of America. The price would be paid as follows: I) An initial payment of $500 dollars. II) A discount of $1,000 dollars to be deducted from the price of the property. III) A discount of $5,000 dollars. IV) The sum of $6,400 dollars to the company Rutchailo, S.A. on May 26, 2008. V) If the balance was paid no later than July 15, 2008, a 5% discount would be applied. VI) Any balance would be financed for three years, with an interest rate of 10%. It added that once the detailed amount was paid, the shares of the company that owned the lot would be endorsed. It explained that the lot was segregated (segregado), and the property 6-176361-000 was transferred to the plaintiff company via deed number 325-9, of 4:30 PM on May 30, 2011, visible on folio 198 verso of volume 9 of the protocol of Notary Xinia María Arias Naranjo. It accused that at the end of 2019, they became aware of the existence of administrative procedure number 270-08-TAA before the Tribunal Ambiental Administrativo against Radiant Sun Valley and others. It notes that the sold property derives from property 147760-000, which was registered in the name of Radiant Sun Valley, S.A., legal identification number 3-101-389801. It adds that property registration 6-147760-000 segregated twenty-three lots for itself, via deed number 241-8 of 10:00 AM on July 30, 2010, granted by Notary Xinia Arias Naranjo, on July 30, 2010, visible on folio one hundred forty-eight verso of volume eight of the notary's protocol. It reproaches that the sellers never communicated, nor made known, the existence of the administrative process, expediente number 270-08-03-TAA, which was under investigation at the time the complaint was filed, and by resolution of July 21, 2008, it was ordered to initiate an ordinary administrative procedure, with the purpose of: \"investigating whether the Project called Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes and Sueños del Trópicos complies with the Ley Tutelar del Ambiente y los Recursos Naturales\". Furthermore, the operative part states: \"(...) First: Order the projects called Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes and Sueños del Trópico the immediate suspension of any construction, project, or activity until this Office agrees otherwise (...)\". It outlined that Mr. Jorge Cortés Porras appeared in the administrative process starting September 2, 2008. Despite the precautionary measures being modified, the process remains under investigation. It mentioned that it was never informed about the existence of the process that directly affected the property it acquired. It asserted that one of the conditions for buying the property was that there existed the possibility of building a house in the area. However, as stated in official letter (oficio) 0051-2019, issued by the ASADA San Buenas Coronado, on September 13, 2019, in response to an inquiry about water availability in the area, the entity replied: \"...for the purposes of water availability we inform you that our potable water system does not cover this sector, as we understand it this lot belongs to a private lot project that exists in the sector of Chontales in the district of ciudad cortés (sic)\". Therefore, the necessary infrastructure to build a house on the lot does not exist. It highlighted the existence of a purchase option (opción de compra) contract, in which the price to be paid for the property was established, and by May 2011, the transfer of the lot to the company proceeded. It stipulated that the breaches are exclusively attributable to the defendants. It commented that the property was acquired with the purpose of being used as a retirement place and for building a new home, with the goal of fulfilling the dream of having a house in a \"tropical paradise\". However, that purpose has been frustrated due to the negligent and unjustified conduct of the defendants, which has generated mistrust and disillusionment regarding the possibility of obtaining a home. It requested that the judgment declare: \"Main Claim: 1. That the plaintiff paid the sum of sixty-nine thousand dollars (US$69,000) for the property. 2. That the contract be considered resolved because the defendants have breached what was established in the contract, and the infrastructure that was promised to the plaintiff does not exist. 3. That the defendants be ordered to pay sixty-nine thousand dollars (US$69,000) to the plaintiff, as compensation for not having fulfilled the obligation. 4. That the defendants be jointly and severally ordered to pay the non-pecuniary damage (daño moral) caused by the breach of contract, which is estimated at the sum of twenty-five million colones (¢25,000,000). 5. That the payment of interest, calculated from the moment of payment by the plaintiff to the defendants, until its effective payment, proceed. 6. That the indexation of the amounts, up to their effective payment, proceed. 7. That the defendants be ordered to pay the personal and procedural costs (costas personales y procesales) of this proceeding. 8. That the defendants be ordered to pay the damages (daños y perjuicios) related to the breach. The damages are detailed as follows: A. For direct damage, the sum of sixty-nine thousand dollars (US$69,000), the plaintiff having been dispossessed of said sum for the acquisition of a property which cannot have a house built on it, as offered by the Defendants, which at today's exchange rate is equivalent to forty-two million six hundred forty-two thousand colones (¢42,642,000). B. For non-pecuniary damage (daño moral) twenty-five million colones (¢25,000,000), since the breaches are solely and exclusively attributable to the defendants, and the property acquired was intended to be the place for the plaintiffs to retire in the country. It was the intention of the plaintiffs to build a new home, and thus fulfill the dream of owning a house in a tropical paradise. Said dream has been truncated by the negligent and unjustified conduct of the Defendants. These acts have eroded the psychological state of the Plaintiffs, generating mistrust and disillusionment in the possibility of achieving home ownership. C. For consequential damages (perjuicios), proceed with the payment of interest, calculated from the moment of payment by the plaintiff to the defendants, until its effective payment, as well as the corresponding indexation. The foregoing in order to proceed to adjust the value of money over time, so that a potential conviction has currency.\". The defendants answered negatively and raised the defenses of lack of right (falta de derecho), lack of standing to sue (falta de legitimación activa), and prescription (statute of limitations) (prescripción).\n\nThe Juzgado Agrario del II Circuito Judicial de la Zona Sur, composed of Judge Marisel Zamora Arias, in judgment no. 2023-000218 of 10:25 AM on July 11, 2023, resolved: \"In accordance with the foregoing, articles 868 and 879 of the Civil Code, THE defense of negative prescription (statute of limitations) (prescripción negativa) interposed by the defendant company, Radiant Sun Valley, IS UPHELD; the right to sue by the plaintiff Ocean Blue S.A. is declared prescribed, and consequently, the archiving of this expediente is ordered. Regarding costs (costas), the plaintiff is ordered to pay both sets of costs of this proceeding\". The special judicial attorney-in-fact for The Blue Ocean S.A. filed an apelación. The Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José, in judgment no. 2023-001080 of 9:32 AM on December 16, 2023, composed of Judges Ruth Alpízar Rodríguez, María Rosa Castro García, and Magda Díaz Bolaños, confirmed resolution 218 of July 11, 2023. Disagreeing with the decision, the plaintiff files a recurso de casación.\n\nCasación on Procedural Grounds\n\nIn the sole reproach of this nature, it alleges a defect of inconsistency (incongruencia) due to the existence of opposing theses within the judgment. It accuses that the resolution acknowledges that the complaint seeks the recognition of hidden defects (vicios ocultos) at the time of sale. Likewise, it establishes that the calculation of the prescription (statute of limitations) period in cases of redhibitory defects (vicios redhibitorios) must begin when the defects become evident. However, the resolution reaches an illogical and unsustainable conclusion by considering that, in this case, prescription (statute of limitations) must be calculated from the moment of sale, despite the possible existence of redhibitory defects (vicios redhibitorios), because the complaint seeks contractual resolution. It argues that this contradiction is sufficient reason to declare the inefficacy of the resolution, given that it lacks adequate and coherent substantiation. It comments on judgment 77-1995 of 3:30 PM on July 12, 1995, from the Sala Primera. It maintains that the jurisprudence of the Sala Primera has repeatedly established that in cases of redhibitory defects (vicios redhibitorios), the period for calculating prescription (statute of limitations) begins to run from the moment the defects become evident. It mentions votes no. 320-1990 of November 9, 1990, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-150822 reiterated in judgments No. 77-1995 of July 12, 1995, https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-162967 No. 86-1996 of August 9, 1996 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-175814 and No. 209-2004 of March 24, 2004 https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-270041. It questions that the resolution establishes it is not possible to consider that prescription (statute of limitations) should be calculated according to the rules for redhibitory defects (vicios redhibitorios), because what is sought is a contractual resolution for breach. In its judgment, article 874 of the Civil Code was incorrectly applied, regarding the start of the prescription (statute of limitations) period for legal actions in cases of redhibitory defects (vicios redhibitorios). It maintains that in the case of redhibitory defects (vicios redhibitorios), the period should not be counted from the formalization of the purchase-sale deed, but rather from the moment the hidden defects are discovered by the buyer. It argues that prescription (statute of limitations) should not have begun on the date of the purchase-sale deed, since the defects were unknown due to their hidden nature. Instead, prescription (statute of limitations) should begin to count from the moment the buyer becomes aware of the faults, which occurred in September 2019, when the ASADA San Buenas Coronado issued an official letter (oficio) indicating the lack of water availability on the property. It maintains that the defendants falsely guaranteed certain conditions of the property, and that upon discovering the absence of said conditions, a redhibitory defect (vicio redhibitorio) is configured, which gives rise to the enforceability of the seller's obligation to compensate for the damages (daños y perjuicios) caused. It requests that the contested resolution be annulled and revoked, insofar as it validated the first instance resolution that upheld the exception of prescription (statute of limitations) (prescripción) raised by the defendants.\n\nWhen resolving the exception of prescription (statute of limitations) (prescripción), the Court stated: \"In this case, the action for relative nullity (annullability) is not raised, given that what emerges from the prayers of the complaint is the action for contractual resolution due to breach, based on hidden defects (vicios ocultos). The negative prescription (statute of limitations) (prescripción negativa) period applicable to this type of action is the ordinary 10-year period (numeral 868 Código Civil). Regarding that aspect, the Juzgado, in the appealed resolution, applies a correct criterion. Where its substantiation for upholding prescription (statute of limitations) is questionable is that it does not analyze whether the claims on which the breach is based effectively constitute hidden defects (vicios ocultos), and based on that, whether or not it was possible to take the date of the purchase-sale contract as the starting point, for all purposes. However, despite this error, there is no merit to change what was resolved, as explained below. In the third and fourth facts of the complaint, the plaintiff-appellant explains that first a purchase option (opción de compra) was signed on May 28, 2008, in which conditions were established that the lot would have electricity, water, sewerage, and complete roads and how the price would be paid. The sale was completed three years later, in deed 325-9 of May 30, 2011, from volume nine of the protocol of Notary Xinia María Arias Naranjo (images 39 and 62 EDC). In the fifth and ninth facts, it affirms: 'For years we insisted to the accused for explanations as to why the works were not completed. It is due to the lack of progress in the infrastructure works, despite the passage of time, that we have proceeded to conduct our own investigations, which uncovered the hidden defects (vicios ocultos) that the Defendants have maintained over time' (images 11 to 17 EDC). Consequently, regarding the claim of breach due to the non-existence of electricity, water, and sewerage on the lot at the date of its transfer, the decision that it is prescribed is correct and must be upheld. The appellant party expressly admits that, despite the failure to comply with what was agreed in the purchase option (opción de compra) regarding those works and services, it bought the land in May 2011, knowing and accepting said situation. The present complaint was notified to the defendants, according to the appealed resolution, on October 7, 2022 (an aspect not objected to in the appeal and which appears in the notarial notification record: image 91 EDC). It is evident that more than the ten years of ordinary prescription (statute of limitations) had elapsed by that date, a period that began to run, regarding this claim, from the date the asset was acquired (the moment from which it was enforceable), pursuant to the provisions of article 874 ibid. Regarding the other two claims, the decision must also be upheld, given that the alleged lack of water availability is encompassed in the previous point and, in any case, in matters such as this, that circumstance cannot be legally classified as a 'hidden defect' (vicio oculto). In the first place, the buyer had the possibility of verifying, prior to the purchase, whether the lot had access to that service. These are basic aspects that must be checked before acquiring land, especially if its purpose was to use it to build a house. And in this case, the appellant had 3 years between the purchase option (opción de compra) and the completion of the sale to conduct the investigation —at least of the basics— regarding the conditions and services the lot object of the negotiation had. If it did not do so, it cannot seek to attribute absolute responsibility for said omission to the opposing party which, in any case, as indicated, does not qualify as a hidden defect (vicio oculto), as it is a verifiable matter, with moderate prudence by anyone intending to acquire a property, prior to doing so. In the second place, it has also not been proven that it is impossible to have access to water. The official letter (oficio) from the Asada, the only documentary evidence provided on the matter, is not conclusive in this regard, since it merely informs that that entity does not cover the sector (image 13 EDC). Furthermore, as explained in vote 1173 of 07.12.2022 from this Tribunal, in Costa Rica there exist various legal means to have access to water service (from pajas de agua provided by the State to legally drilled wells). As explained, the characteristic of being a hidden aspect, unidentifiable by the buyer, is therefore not met with respect to this claim, as is the case with what was indicated in the previous point, nor is it indubitably demonstrated that what is claimed constitutes an effect on the natural or consubstantial utility of the asset. Finally, regarding the breach due to 'concealment of violations of environmental regulations,' for the seller not having informed the buyer, before the sale, that there was a procedure before the Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), which it affirms began on July 21, 2008 (after the purchase option (opción de venta) was signed), of which the appellant asserts it found out until 2019, this also cannot be considered a hidden defect (vicio oculto), in the context of the case, given that no updated evidence was provided regarding its scope and status in relation to the lot subject to this proceeding. In other words, the existence of that procedure and the documentary evidence provided in this regard is not sufficient proof that the real property subject to this proceeding is neither suitable nor useful for fulfilling its purpose, according to its nature; nor that, due to this circumstance, it cannot be used for the purposes for which it was acquired. What is identified as 'a copy of official letter (oficio) TAA-538-2019, issued by Licenciada Ligia Umaña Ledezma, from the Tribunal Ambiental Administrativo, which indicates that as of September 9, 2019, expediente number 270-08-03-TAA, against Radiant Sun Valley, S.A., is in the preliminary investigation stage' (image 67 EDC) is only offered and provided with the complaint. And the appellant also accepts that the initial precautionary measures were modified, without specifying how (image 16 EDC). The opposing party, when referring to this matter, affirmed that this investigation existed, but the suspension of the construction was lifted and currently there are no precautionary measures (image 106 EDC). As evidence, only copies of some documents from that expediente dating from the years 2008 to 2019 are provided, which also do not provide useful data to vary what was resolved in the contested resolution regarding the applied prescription (statute of limitations) (image 136 EDC). For the reasons explained, for the purposes of said exception, what is alleged regarding that administrative complaint must be taken as an issue whose claim must be calculated from the date of the contract through which the lot was acquired, without qualifying as a hidden defect (vicio oculto) (for not indubitably meeting the 'characteristic of affecting the natural or consubstantial utility of the asset'). And therefore, like the other aspects, it is a claim that is also prescribed, as provided in the appealed resolution. The analyzed grievances are not, consequently, applicable to vary what was resolved.\"\n\nWith respect to the procedural grievance, the appellant (casacionista) alleges that the contested judgment first incurred a lack of substantiation and then contradictory substantiation, at the time of resolving the exception of negative prescription (statute of limitations) (prescripción negativa). Regarding the alleged error, this Chamber has expressed: \"pursuant to the provisions of canon 69.2 of the Código Procesal Civil, it does not constitute a mechanism to discuss the legal grounds of the judgment. It originates when the reasoning is absent, is non-existent, either because there is none, or because its development results contradictory, such that it is not possible to have clarity regarding the reasoning that led to what was decided in the operative part of the judgment, which violates the procedural rights of the parties (due process and right of defense). It involves verifying whether the judge provided the grounds on which their decision was based. Hence, it is evident that this is a charge of a procedural (adjetivo) nature, which addresses potential breaches of regulations governing the procedural iter (íter procesal) or the judgment, as well as the legal relationship that links the litigants and the adjudicator within the framework of the judicial process and from which rights and obligations arise. Votes of the Sala Primera No. 00372 – 2023 of 10:54 AM on March 9, 2023 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1144936) and No. 01911 – 2022 of 1:51 PM on August 12, 2022 (https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0004-1112343). From the analysis of the resolution subject to the appeal, it can be corroborated that the Court, when ruling on the exception of prescription (statute of limitations), offers the factual and legal grounds that led it to uphold it. Specifically, the Judges explained in detail what the applicable rule was due to the nature of the claim and what was sought, consequently, they established the ten-year prescriptive period. Then, they determined the moment from which the prescription (statute of limitations) period begins to be calculated, and finally, they demonstrated that, between that moment and the notification of the complaint, the period established in the applicable rule more than elapsed, making clear the factual and legal analysis that covered all the elements of prescription (statute of limitations) and its application in the specific case. Regarding the claim for contractual breach due to the lack of electricity, water, and sewerage on the lot at the time of its transfer, for this Chamber, those circumstances cannot be legally classified as 'hidden defects' (vicios ocultos). First, the buyer had the possibility of verifying, prior to the purchase, whether the lot had access to those services, as these are basic aspects that must be checked before acquiring land, especially if its purpose was to use it to build a house. Furthermore, three years elapsed between the date of the purchase option (opción de compra) and the completion of the sale to conduct the pertinent investigations—at least of the basics—regarding the conditions and services the land had. Second, it was established that the sale was completed by public deed 325-9 of May 30, 2011, from volume nine of the protocol of Notary Xinia María Arias Naranjo (fourth fact of the complaint). That is, the plaintiff expressly acknowledged in her complaint that, despite the failure to comply with what was agreed in the purchase option (opción de compra), regarding those services, she acquired the land knowing and accepting said situation, making it contradictory to now point to 'hidden defects' (vicios ocultos) when the 'causa petendi' consists of a declaration of contractual breach and the payment of damages (daños y perjuicios). By virtue of what has been stated, the prescription (statute of limitations) declared by the Court could not be rebutted. Consequently, the reproach must be dismissed.\n\nCasación on Substantive Grounds\n\nAs the sole substantive grievance. It alleges defenselessness due to violation of the right of defense and due process. It accuses that the Court did not assess the testimonial and expert evidence offered in the proceeding; it merely proceeded to grant the exception of prescription (statute of limitations) based on the dates referred to in the complaint and in the response to the complaint. It argues that there can be no certainty as a partial assessment of the evidence was given. It reiterates that when official letter (oficio) 0051-2019 of September 13, 2019, was issued, that was the moment it realized that defects affecting the property it acquired had been hidden from it.\n\nThe charge must be rejected, as it lacks utility to overturn the judgment, since it does not attack the main argument of the judgment issued by the Court when declaring prescription (statute of limitations) and could in no way vary what was decided. It is clear that the appellant disagrees with the judgment, but its reproach in no way counters what was decided. Even regarding the evidentiary matter, it merely mentions evidence in a general way, without conducting any analysis in this regard. Consequently, the charge is informal for not specifically countering what was decided in the judgment. For this reason, the reproach will be rejected.\n\nBy virtue of what has been reasoned and stated, the contested decision does not present the procedural or substantive infractions claimed by the plaintiff company, which obliges us to declare the interposed appeal without merit (sin lugar el recurso) and to confirm the judgment issued by the Tribunal Agrario del Segundo Circuito Judicial de San José.\n\nPOR TANTO\n\nThe recurso de casación is declared without merit (sin lugar). CBRUNS\n\nLuis Guillermo Rivas Loaiciga\n\nRocío Rojas Morales\n\nDamaris Vargas Vásquez\n\nJorge Leiva Poveda\n\nCarlos Guillermo Zamora Campos\n\nDigitally Signed Document\n\n-- Verification Code --\n\n\n\nFHJXGFM7Y0C61\n\n1\n\nClassification prepared by SALA PRIMERA of the Poder Judicial.\n\nReproduction and/or distribution for a fee is prohibited.\n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 13:40:51.\n\nSCIJ of Hacienda\nSCIJ of the Procuraduría General de la República"
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