{ "id": "nexus-sen-1-0007-82085", "citation": "Res. 04205-1996 Sala Constitucional", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "constitutional_decision", "title_es": "Obligación de ceder áreas verdes en fraccionamientos y autonomía municipal", "title_en": "Duty to cede green areas in subdivisions and municipal autonomy", "summary_es": "La Sala Constitucional resuelve una acción de inconstitucionalidad contra normas del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU que exigen ceder un 10% del terreno fraccionado para áreas verdes y equipamiento urbano, y permiten sustituir esa cesión por dinero. La Sala declara que el deber de ceder gratuitamente terrenos a las municipalidades tiene fundamento constitucional en la función social de la propiedad y en el ordenamiento urbano, y no constituye una expropiación indemnizable. Sin embargo, anula varias disposiciones: la cesión no puede ser reemplazada por un pago monetario, las parcelas agropecuarias quedan excluidas de esta carga, y las competencias exclusivas de las municipalidades en planificación urbana no pueden ser asumidas por el INVU. También declara inconstitucional el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana por haber sido aprobado mediante una ley de presupuesto, restaurando su texto anterior.", "summary_en": "The Constitutional Chamber resolves a challenge against INVU Subdivision and Urbanization Regulations requiring developers to cede 10% of subdivided land for green areas and urban infrastructure, and allowing cash payment as a substitute. The Chamber holds that the obligation to cede land to municipalities is constitutionally grounded in the social function of property and urban planning, and does not constitute an expropriation requiring compensation. However, it strikes down several provisions: the cession cannot be replaced by monetary payment, agricultural parcels are exempt from this burden, and exclusive municipal powers in urban planning cannot be exercised by INVU. It also declares unconstitutional Transitional Provision II of the Urban Planning Law because it was enacted through a budget law, restoring its prior text.", "court_or_agency": "Sala Constitucional", "date": "20/08/1996", "year": "1996", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "fraccionamiento", "cesión de áreas verdes", "INVU", "plan regulador", "función social de la propiedad", "plusvalía", "autonomía municipal", "ordenación urbanística" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 45", "law": "Constitución Política" }, { "article": "Art. 50", "law": "Constitución Política" }, { "article": "Art. 40", "law": "Ley de Planificación Urbana No. 4240" }, { "article": "Art. 41", "law": "Ley de Planificación Urbana No. 4240" }, { "article": "Transitorio II", "law": "Ley de Planificación Urbana No. 4240" }, { "article": "Art. 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El fundamento de esta obligación debe situarse en una especie de contrapartida debida por el urbanizador por el mayor valor que el proceso de urbanización o parcelamiento dará al suelo urbanizado, es decir, se trata en definitiva de una contribución en especie en el derecho urbanístico, como mecanismo para hacer que la plusvalía que adquieran los inmuebles con motivo de la urbanización o fraccionamiento revierta a la comunidad.”", "excerpt_en": "\"All urban planning finds its foundation in Article 50 of the Political Constitution\"\n\n\"The gratuitous cession to municipalities of land to be subdivided or urbanized is destined for certain community services, such as public roads and green areas, the latter being used to build parks, gardens, educational centers, sports and recreational areas. The basis for this obligation must be placed in a sort of consideration owed by the developer for the added value that the urbanization or parcelation process brings to the urbanized land; that is, it is ultimately a contribution in kind in urban law, a mechanism to ensure that the surplus value acquired by the property because of urbanization or subdivision reverts to the community.\"", "outcome": { "label_en": "Partially granted", "label_es": "Parcialmente con lugar", "summary_en": "The action is partially granted, striking down several provisions that interfered with municipal autonomy or distorted the urban cession in kind.", "summary_es": "Se declara parcialmente con lugar la acción y se anulan varias disposiciones que interferían con la autonomía municipal o desnaturalizaban la cesión urbanística en especie." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando XXIV", "quote_en": "“All urban planning finds its foundation in Article 50 of the Political Constitution.”", "quote_es": "“toda la ordenación urbanística encuentra su fundamento en lo dispuesto en el artículo 50 de la Constitución Política”" }, { "context": "Considerando XX", "quote_en": "“The gratuitous cession to municipalities of land to be subdivided or urbanized is destined for certain community services, such as public roads and green areas, the latter being used to build parks, gardens, educational centers, sports and recreational areas. 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CONSTITUCIÓN POLÍTICA CON JURISPRUDENCIA\n\nTema: 050- Ambiente\n\nSubtemas:\n\nNO APLICA.\n\n“toda la ordenación urbanística encuentra su fundamento en lo dispuesto en el artículo 50 de la Constitución Política” Sentencia 4205-96\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: 3. ASUNTOS DE CONTROL DE CONSTITUCIONALIDAD\n\nTema: MUNICIPALIDAD.\n\nSubtemas:\n\nNO APLICA.\n\nTelf7258. PLANES REGULADORES. Artículos II. 3 y II. 3. 2. del Capítulo II del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, aprobado por la Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. .\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: 2. PRINCIPIOS CON JURISPRUDENCIA\n\nTema: Derechos Fundamentales\n\nSubtemas:\n\nNO APLICA.\n\nDERECHOS FUNDAMENTALES. “(…) Sin embargo, no obstante que los derechos fundamentales pueden estar sujetos a determinadas restricciones, éstas resultan legítimas únicamente cuando son necesarias para hacer posible la vigencia de los valores democráticos y constitucionales, por lo que además de \"necesaria\", \"útil\", \"razonable\" u \"oportuna\", la restricción debe implicar la existencia de una necesidad social imperiosa que la sustente. En este orden de ideas, debe distinguirse entre el ámbito interno, que se refiere al contenido propio o esencial del derecho -que ha sido definido como aquella parte del contenido sin el cual el derecho mismo pierde su peculiaridad, o lo que hace que sea reconocible como derecho perteneciente a determinado tipo-, de manera que no caben las restricciones o límites que hagan impracticable su ejercicio, lo dificulten más allá de lo razonable o lo despojen de la necesaria protección; y el ámbito externo, en el cual cobra relevancia la actuación de las autoridades públicas y de terceros. Asimismo, la legitimidad de las restricciones a los derechos fundamentales está ordenada a una serie de principios que este Tribunal ha señalado con anterioridad -sentencia número 3550-92-, así por ejemplo: 1.- deben estar llamadas a satisfacer un interés público imperativo; 2.- para alcanzar ese interés público, debe escogerse entre varias opciones aquella que restrinja en menor escala el derecho protegido; 3.- la restricción debe ser proporcionada al interés que la justifica y ajustarse estrictamente al logro de ese objetivo; 4.- la restricción debe ser imperiosa socialmente, y por ende excepcional.(…)”. Telf7258\n\n \n\nCO08/20\n\n... Ver más\nTexto de la resolución\n\nExp. No. 0282-E-92.                            \n\nNo. 4205-96.\n\nSALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA.- San José, a las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis.\n\n        Acción de inconstitucionalidad de Nombre128931  , vecino de San Rafael de Heredia, cédula de identidad número CED103197, para que se declare que los artículos II. 3 y II. 3. 2. del Capítulo II del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, aprobado por la Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo son contrarios al artículo 45 de la Constitución Política. Intervienen en la acción el Licenciado Adrián Vargas Benavides, Procurador General de la República y Pablo Casafont Odor, en su condición de apoderado general judicial sin límite de suma del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).\n\nResultando:\n\n        1.- El accionante promueve acción contra los artículos II. 3 y II. 3. 2. del Capítulo II del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, por estimar que resultan contrarios al artículo 45 de la Constitución Política en el tanto establecen limitaciones a la propiedad por disposición reglamentaria siendo que, por disposición constitucional, las limitaciones a la propiedad solo pueden establecerse por motivos de orden público mediante ley aprobada en votación de las dos terceras partes de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa.\n\n        2.- El asunto previo en el que se invoca la inconstitucionalidad es el recurso de amparo tramitado bajo expediente número 1474-S-91, promovido por el accionante contra la Municipalidad de San Rafael Heredia, en el cual, por resolución número 1583-91, de las dieciséis horas veinticuatro minutos del catorce de agosto de mil novecientos noventa y uno, se le confirió plazo de quince días hábiles para presentar la correspondiente acción de inconstitucionalidad.\n\n        3.- Por resolución de las quince horas del doce de junio de mil novecientos noventa y dos, se le dio curso a la acción y se le confirió audiencia a la Procuraduría General de la República y a la Municipalidad de San Rafael de Heredia (visible a folio 40); y por resolución de las diez horas cincuenta minutos del catorce de marzo de mil novecientos noventa y cinco, se adicionó  la resolución de curso, para que el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo se manifestara acerca de las limitaciones a la propiedad privada establecidas por una institución autónoma mediante disposición reglamentaria.\n\n        4.- El Licenciado Adrián Vargas Benavides, al contestar la audiencia concedida a la Procuraduría General de la República, estima que las normas impugnadas no derivan del Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana, número 4240, del quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, sino de los artículos 40 y 41 de dicha ley, de manera que, al ser las normas impugnadas desarrollo de una ley específica, no exceden el ámbito reglamentario conferido al Poder Ejecutivo. Así, la obligación de contribuir con un porcentaje determinado de terrenos, cuando se desarrolle un proceso urbanizador, ha sido dispuesto por el legislador mediante los mecanismos que establece la Constitución Política. Sin embargo, considera que sí resulta inconstitucional la exclusión de las parcelas de uso agropecuario mayores de cinco hectáreas -con lo que se afectan las parcelas menores de esa medida-, por cuanto no tiene fundamento legal alguno; como también lo es la obligación pecuniaria creada en el artículo II. 3. 2. a cargo de todo fraccionador, por exceder la cobertura legal, ya que el artículo 41 de la Ley de Planificación Urbana dispone que tal compensación debe efectuarse únicamente respecto de los urbanizadores.\n\n        5.- Víctor Vargas González, en su condición de Ejecutivo Municipal de la Municipalidad de San Rafael de Heredia contesta la audiencia concedida, pero por no haber aportado los nueve juegos de copias requeridos por prevención de las ocho horas treinta minutos del once de agosto de mil novecientos noventa y dos -visible a folio 56-, y notificada el veintiuno de ese mes al interesado, se tuvo por no evacuada la audiencia, según resolución de las trece horas treinta minutos del once de setiembre de mil novecientos noventa y dos (visible a folio 60).\n\n        6.- Pablo Casafont Odor, en su condición de apoderado general judicial sin límite de suma del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) contestó la audiencia concedida, y solicita que la acción sea declarada sin lugar, por no resultar contradictorias ni inconstitucionales las normas impugnadas. Señala que las mismas plasman el espíritu de que el Derecho debe tener normas, conceptos y estipulaciones tendentes al favorecimiento y fortalecimiento de los intereses generales de los ciudadanos y de la utilidad pública. Las normas fueron dictadas con la competencia otorgada a la Institución que representa, en virtud de lo dispuesto en el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana, que le otorga facultad para reglamentar la materia de planificación urbana en ausencia de disposición expresa de la municipalidad respectiva, porque prevalece lo dispuesto en los artículo 15 de la misma Ley y 169 constitucional; son las propias municipalidades las que tienen autoridad y competencia respecto de los planes reguladores y la planificación urbana local. Agrega que estas normas -artículos II.3 y II.3.2 del Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones- no contravienen el artículo 45 de la Constitución Política, por resultar expresión de la función social de la propiedad privada, principio en virtud del cual el derecho de propiedad no se considera absoluto, por lo que tiene límites y limitaciones que la conveniencia social impone y que significa que deben conciliarse los intereses particulares que se protegen con los atributos del derecho de propiedad, con los intereses generales y de la colectividad. También responden al deber del Estado de velar por el bienestar general, que incluye el deber de proteger y propiciar la salud de los ciudadanos, de procurar un ambiente sano y agradable y propiciar un desarrollo adecuado y ordenado de las comunidades. Las normas impugnadas dotan de áreas para el uso público en una cantidad acorde con las áreas fraccionadas o urbanizadas. También vela para que las áreas cedidas sean aptas para poner a funcionar instalaciones propias para el uso de la comunidad, para propiciar la salud física y mental de los niños y adultos que habitan en el fraccionamiento que se crea. Es en estas áreas donde se ubican las llamadas \"Facilidades Comunales\", que en realidad son de la comunidad. Estas normas no resultan contrarias al principio de jerarquía constitucional porque es la propia Ley de Planificación Urbana la que en el artículo 40 contempla este aspecto. En síntesis, el traspaso no es al Estado, sino a la municipalidad de la localidad respectiva; la disposición tiene su motivo en el hecho de que son las corporaciones municipales las que administran los intereses locales en sus respectivas jurisdicciones; y en última instancia, el titular del derecho urbanístico es la comunidad.\n\n        7.- Los edictos a que se refiere el párrafo segundo del artículo 81 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, fueron publicados en los números 143, 144 y 145 del Boletín Judicial, de los días veintiocho, veintinueve y treinta de julio de mil novecientos noventa y dos.\n\n        8.- Se prescinde de la audiencia oral prevista en los artículos 10 y 85 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, por cuanto el párrafo segundo del artículo 9 ídem, faculta a esta Sala para rechazar por el fondo, en cualquier momento procesal, las gestiones presentadas ante ella, siempre que existieran elementos de juicio suficientes, o que se trate de una reiteración o reproducción de una gestión anterior igual o similar rechazada, si no existen motivos para variar de criterio o razones de interés público que justifiquen reconsiderar la cuestión; y el párrafo tercero de la misma norma, la faculta para acoger interlocutoriamente las gestiones promovidas ante ella, cuando considere suficiente fundarla en principios o normas evidentes o en sus propios precedentes o jurisprudencia.\n\n        Redacta el Magistrado Sancho González; y\n\nConsiderando:\n\n        I. DE LA NORMATIVA IMPUGNADA. El accionante promueve acción contra los artículos II. 3 y II. 3. 2. del Capítulo II del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, por estimar que resultan contrarios al artículo 45 de la Constitución Política, en cuanto en ellos se establecen limitaciones a la propiedad mediante norma reglamentaria, siendo que por disposición constitucional, únicamente pueden acordarse limitaciones a la propiedad privada por motivos de orden público en ley aprobada con votación de las dos terceras partes de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa. En su contenido las normas impugnadas disponen lo siguiente:\n\n            \" Artículo II. 3. Cesión de Áreas Públicas:\n\n            Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades o de zonas previamente urbanizadas a criterio del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, cederá gratuitamente para áreas verdes y equipamiento urbano un 10% (diez por ciento) del área, sin restricciones, excepto cuando del fraccionamiento sólo resulten parcelas con áreas no menores de 5 hectáreas y su uso, que conste en el plano, sea agropecuario.\"\n\n            \"Artículo II. 3. 2. Servicios Particulares: Se aplicará lo indicado en el artículo III.3.6.3.2.\n\n            Todas las áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante, cuando éstas sean menores de 250 metros cuadrados, el fraccionador deberá cancelar a la Municipalidad en dinero, el valor equivalente dentro del plazo que se le fije. En áreas mayores a los 250 metros cuadrados la cesión de las áreas públicas se dará en el sitio, pudiendo sin embargo, ser negociada a juicio de la Municipalidad, previa consulta con el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\n            La sumas que perciba el Municipio por el concepto antes indicado serán destinadas exclusivamente a la adquisición y mantenimiento de terrenos para uso público en sectores donde estos trabajos hagan falta.\n\n            Las áreas para servicios particulares deberán dejarse en todos los fraccionamientos cuando resulten mayores de los 100 metros cuadrados.\"\n\n        A. DEL CONCEPTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL RÉGIMEN DE SUS LIMITACIONES LEGÍTIMAS.\n\n        II. LA FUNCIÓN MODERADORA DEL DERECHO. El ordenamiento jurídico debe contener normas, conceptos y estipulaciones tendentes al favorecimiento y fortalecimiento de los intereses generales de los ciudadanos, y entre ellas, las de utilidad pública; y al Estado le corresponde utilizar el Derecho como un mecanismo modulador de la vida en sociedad, dirimiendo la contraposición y colisión de los intereses privados. Dentro de este cometido, la Corte Plena, cuando actuaba como Tribunal del control constitucional, señaló los parámetros bajo los que el Estado debía actuar, de manera que,\n\n            \"El Estado debe asegurar y respetar los derechos del hombre, en cuanto éste es un ser libre y capaz de decidir sus propias acciones y de escoger sus propios fines; y ese principio es necesario para que el hombre pueda obrar como sujeto naturalmente investido de libertad, responsabilidad y dignidad; y parte de esa libertad se encuentra garantizada en el artículo 28 constitucional. Pero cuando su conducta choca con otros intereses de supremo contenido, el legislador debe optar por lo de más alta valía y restringir el marco de libertad del individuo\".” (Sentencia dictada en sesión extraordinaria del diecisiete de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro.)\n\n        Dentro de ese concepto de libertad con responsabilidad, el ejercicio de la libertad de adquirir y disfrutar bienes materiales (muebles o inmuebles) bajo el concepto de propiedad privada, genera también conflictos de intereses entre los particulares y entre los particulares y el Estado, cuya solución no se deja al libre albedrío, sino que debe dirimirse conforme los parámetros fijados en el artículo 45 de la Constitución Política, norma que consagra el derecho de la propiedad, en  los términos que se analizarán a continuación.\n\n        III. PRINCIPIOS GENERALES DE LA IMPOSICIÓN DE LIMITES A LOS DERECHOS FUNDAMENTALES. Tanto la doctrina como la jurisprudencia constitucional han señalado que los derechos fundamentales pueden ser objeto de limitaciones en lo que a su ejercicio se refiere, como se indicó en la sentencia número 3173-93, de las catorce horas cincuenta y siete minutos del seis de julio de mil novecientos noventa y tres, en que esta Sala expresó:\n\n                “ I. Es corrientemente aceptada la tesis de que algunos derechos subjetivos no son absolutos, en el sentido de que nacen limitados; en primer lugar, en razón de que se desarrollan dentro del marco de las reglas que regulan la convivencia social; y en segundo, en razón de que su ejercicio está sujeto a límites intrínsecos a su propia naturaleza. Estos límites se refieren al derecho en sí, es decir, a su contenido específico, de manera tal que la Constitución al consagrar una libertad pública y remitirla a la ley para su definición, lo hace para que determine sus alcances. No se trata de restringir la libertad cuyo contenido ya se encuentra definido por la propia Constitución, sino únicamente de precisar, con normas técnicas, el contenido de la libertad en cuestión. Las limitaciones se refieren al ejercicio efectivo  de las libertades públicas, es decir, implican por sí mismas una disminución en la esfera jurídica del sujeto, bajo ciertas condiciones y en determinadas circunstancias. Por esta razón constituyen las fronteras del derecho, más allá de las cuáles no se está ante el legítimo ejercicio del mismo. Para que sean válidas las limitaciones a los derechos fundamentales deben estar contenidas en la propia Constitución, o en su defecto, la misma debe autorizar al legislador para imponerlas, en determinadas condiciones.\n\n            II. Los derechos fundamentales de cada persona deben coexistir con todos y cada uno de los derechos fundamentales de los demás; por lo que en aras de la convivencia se hace necesario muchas veces un recorte en el ejercicio de esos derechos y libertades, aunque sea únicamente en la medida precisa para que las otras personas los disfruten en iguales condiciones. Sin embargo, el principio de la coexistencia de las libertades públicas -el derecho de terceros- no es la única fuente justa para imponer limitaciones a éstas; los conceptos \"moral \", concebida como el conjunto de principios y de creencias fundamentales vigentes en la sociedad, cuya violación ofenda gravemente a la generalidad de sus miembros-, y \"orden público\", también actúan como factores justificantes de las limitaciones de los derechos fundamentales. Se trata de conceptos jurídicos indeterminados, cuya definición es en extremo difícil.\"\n\n        Sin embargo, no obstante que los derechos fundamentales pueden estar sujetos a determinadas restricciones, éstas resultan legítimas únicamente cuando son necesarias para hacer posible la vigencia de los valores democráticos y constitucionales, por lo que además de \"necesaria\", \"útil\", \"razonable\" u \"oportuna\", la restricción debe implicar la existencia de una necesidad social imperiosa que la sustente. En este orden de ideas, debe distinguirse entre el ámbito interno, que se refiere al contenido propio o esencial del derecho -que ha sido definido como  aquella parte del contenido sin el cual el derecho mismo pierde su peculiaridad, o lo que hace que sea reconocible como derecho perteneciente a determinado tipo-, de manera que no caben las restricciones o límites que hagan impracticable su ejercicio, lo dificulten más allá de lo razonable o lo despojen de la necesaria protección; y el ámbito externo, en el cual cobra relevancia la actuación de las autoridades públicas y de terceros. Asimismo, la legitimidad de las restricciones a los derechos fundamentales está ordenada a una serie de principios que este Tribunal ha señalado con anterioridad -sentencia número 3550-92-, así por ejemplo: 1.- deben estar llamadas a satisfacer un interés público imperativo; 2.- para alcanzar ese interés público, debe escogerse entre varias opciones aquella que restrinja en menor escala el derecho protegido; 3.- la restricción debe ser proporcionada al interés que la justifica y ajustarse estrictamente al logro de ese objetivo; 4.- la restricción debe ser imperiosa socialmente, y por ende excepcional.\n\n        IV. EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO DE LIMITACIÓN A LA PROPIEDAD PRIVADA. Con fundamento en lo anterior, cabe concluir que no hay posibilidad meramente lógica, de que existan derechos ilimitados, puesto que es la esencia misma del orden jurídico articular un sistema de límites entre las posiciones de todos los sujetos, y un derecho subjetivo ilimitado podría ser causa de la destrucción del orden jurídico, es decir, podría ser incompatible con él. La misión de la Ley no es hacer excepciones a la supuesta ilimitación previa de los derechos fundamentales, sino precisamente diseñarlos y definirlos a efecto de su articulación dentro del concierto social. Esto no es una excepción en el caso de la regulación del derecho de propiedad, creación indiscutible y directa del ordenamiento jurídico. Así, la posición del carácter absoluto de la propiedad, como derecho ilimitado y exclusivo, sólo afectado por motivos de expropiación para construir obras públicas -única limitación admitida en el siglo pasado-, ha sido sustituida por una nueva visión de la propiedad, que sin dejar de estar regulada como un derecho subjetivo, prevé que sus poderes son limitados y que además, está sujeta a deberes y obligaciones. Tales limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos y que se caracterizan, como tesis de principio, por no ser indemnizables. En el caso específico del derecho de propiedad, el sistema de limitaciones intrínsecas o internas se refiere al contenido propio o esencial del derecho de propiedad, contenido mínimo que ha sido definido como la facultad de disfrutar y usar el bien  para provecho personal en el caso de la propiedad privada, o para utilidad social en el caso de la propiedad pública; y el sistema de limitaciones externas de la propiedad lo conforman las limitaciones de interés social, que son de origen legislativo y de máxima importancia institucional, al requerir para su imposición la aprobación legislativa con mayoría reforzada.  Como queda dicho, en principio, por sí mismas y por definición, las limitaciones de interés social impuestas a la propiedad no son indemnizables, por no implicar expropiación, es decir, cuando la propiedad no sufre desmembraciones que hagan desaparecer el derecho. Desde luego que sí implican una carga o deber jurídico -en sentido estricto-,  de no hacer, o a lo sumo, de soportar la intromisión del Estado en la propiedad con fines públicos, deber que se agrega a los poderes o facultades del propietario, pero sin desnaturalizarlos o destruirlos. Estas limitaciones deben ser de carácter general, lo que implica no solamente su destinatario, sino también  el supuesto de hecho de aplicación de la misma, ya que cuando se convierten en singulares o concretas podrían equipararse a verdaderas expropiaciones. En este sentido, y como más adelante se explicará, la imposición de limitaciones a la propiedad con fines urbanísticos resulta imprescindible para la convivencia en sociedad, no tratándose de una actividad expropiatoria que requiera de indemnización previa, según los términos exigidos y previstos en el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución Política.\n\n        V. DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y SU RELACIÓN CON LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD -PÁRRAFO SEGUNDO DEL ARTICULO 45 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA. Una concepción del derecho de propiedad privada en términos absolutos y prácticamente ilimitados, pasó a constituir el punto de apoyo básico sobre el cual se estableció el sistema occidental, consagrándose como centro básico del ordenamiento jurídico la completa intangibilidad del derecho de propiedad, por cuanto la misma implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. Sin embargo, tal concepto ha evolucionado, hasta llegar a proponerse la defensa de una propiedad basada en la armonía social, y por un sentido social de la propiedad de la tierra. Se modifica así la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en favor de la armónica convivencia de la sociedad. Surgió la idea de la \"función social\" de la propiedad, en la que todo individuo tiene la obligación de cumplir ciertas obligaciones comunales, en razón directa del lugar que ocupa y de los intereses del grupo social que lo representa. El contenido de esta \"propiedad-función\", consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el bien objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero correspondiéndole el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales cuando tal comportamiento sea imprescindible. Con este nuevo concepto se ensanchan las atribuciones del legislador para determinar el contenido del derecho de propiedad, lo que se logra por medio de los límites y obligaciones de interés social que pueda crear, poniendo fin a su sentido exclusivo, sagrado e inviolable. Esta tesis ha sido reconocida por este Tribunal con anterioridad; así, en sentencia de amparo número 5097-93, indicó:\n\n            \" I.) La inviolabilidad de la propiedad privada es una garantía de rango constitucional recogida por el canon 45 de la Carta Política. Este derecho contrariamente a como se le concebía en otros tiempos, no es de naturaleza estática, sino que conforme a las exigencias de nuestro tiempo se le ha de considerar elástico y dinámico, esto es, que atribuye a sus titulares, tanto interna como externamente las facultades, deberes y limitaciones. El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo es tutelable el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización\".\n\n        Asimimo, se integra, junto con este principio -de la función social de la propiedad- el de solidaridad social, del cual, como indicó este Tribunal Constitucional con anterioridad,\n\n            \" IV.- [...], está imbuida nuestra Constitución Política, permite el gravamen soportado por todos en favor de todos, o inclusive de unos pocos en favor de muchos, con el requisito de que el uso natural del bien inmueble no sea afectado al límite de su valor como medio de producción, o de su valor en el mercado, esto es, que desaparezca como identidad productible\". (Sentencia número 2345-96, de las nueve horas veinticuatro minutos del diecisiete de mayo del año en curso.)\n\n        Cabe señalar que en casi todas las legislaciones ha desaparecido el concepto de derecho de propiedad privada concebido en forma ilimitada y absoluta, y en los más importantes órdenes se impone cada vez con más fuerza, una concepción de la propiedad estrechamente ligada a las exigencias generales de la sociedad; tal y como lo señaló con anterioridad esta Sala en la citada sentencia número 2345-96:\n\n            \" Desarrollando el concepto de \"privación de un atributo primario del dominio\" que impide el goce de los bienes, podemos decir que la limitación es un método para definir el contenido del o el ejercicio del derecho de propiedad, que califica y afecta el derecho en sí mismo\".\n\n        VI. El artículo 45 de la Constitución Política consagra, en nuestro orden jurídico-constitucional, el derecho de propiedad. En el párrafo primero señala su carácter de \"inviolable\" y establece la obligación por parte del Estado de indemnizar al propietario previamente, cuando deba suprimirla por razones de \"interés público legalmente comprobado\".  En el párrafo segundo establece la posibilidad de establecer limitaciones de interés social a la propiedad, mediante ley aprobada por votación calificada -votación de los dos tercios de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa-. De lo anterior, queda claro que la obligación de indemnizar por parte del Estado, está constitucionalmente  prevista única y exclusivamente cuando se trata de expropiar y no rige para las limitaciones de interés social que se establezcan mediante ley aprobada por votación calificada, en los términos que ya señaló con anterioridad este Tribunal Constitucional en sentencia de amparo número 5097-93\n\n            \"II.) La legislación costarricense establece la posibilidad de que mediante planes reguladores, por interés social la propiedad privada pueda ser limitada y el Derecho Urbanístico puede a su vez, desarrollarlas. El derecho de propiedad se enmarca entonces, dentro de ciertos límites razonables, dentro de los deberes que de él se derivan. Precisamente por ello, no es necesaria la indemnización de los límites y deberes urbanísticos que resulten razonables [...]”\n\n        Se aclara, que las limitaciones o restricciones a la propiedad son de carácter general, y tienen la virtud de dotar al individuo de los instrumentos necesarios para paliar los efectos de la actividad perjudicial de sus congéneres. Cabe señalar que tienen como finalidad u objetivo principal el uso racional de la propiedad, con lo que se benefician los vecinos o, en general, toda la sociedad. En este sentido la Corte Plena, cuando ejerció funciones de contralor de constitucionalidad, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres, señaló:\n\n            \"Las limitaciones -o límites- que es posible imponer a la propiedad (aparte de las relaciones de vecindad y a otros deberes o cargas de que se ocupan el Código Civil y leyes especiales), son las de \"interés social\" que autoriza el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución y que están dirigidas a proteger intereses de ese género, en beneficio de la sociedad entera o de algunas de sus comunidades; [...]\"\n\n        VII. Ciertas limitaciones a la propiedad han existido siempre como reglas incorporadas al Código Civil, como por ejemplo las que se refrieren a la posesión y transmisión de inmuebles -artículo 272-, en virtud de las que se impide la división en caso de copropiedad; las referidas a la altura de las aceras -artículo 303-; las que establecen la protección por los posibles daños causados a terceros por el mal estado de las edificaciones o árboles -artículo 311-; y en especial todo el título V llamado de las Cargas o Limitaciones a la Propiedad Impuestas por Ley, en el que se fijan, entre otras, las prohibiciones de construir cerca de pared medianera, pozos, cloacas, acueductos, etc., -artículo 404-, las que prohíben abrir ventana o claraboya en pared divisoria, a menos de dos metros y medio por lo menos -artículo 406-, o que den vista a habitaciones, patios o corrales del predio vecino -artículo 407-. Otros ejemplos de lo anterior lo constituyen las exigencias de seguridad y salubridad públicas, las recogidas en la ley que permitan a la autoridad imponer al propietario reparaciones, remodelaciones o demoliciones de edificaciones que amenacen ruina o resulten insalubres, disposiciones recogidas principalmente en el Código Civil y en la Ley General de Salud. En este orden de ideas, también deben citarse las leyes referentes a la protección de bosques, bellezas naturales, patrimonio cultural y monumentos, que también implican limitaciones la propiedad, como la Ley Forestal, No. 7174 de veintiocho de junio de mil novecientos noventa, Ley de la Conservación de la Vida Silvestre No. 7317, del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y dos, y Ley de Patrimonio Histórico, Arquitectónico y Cultural No. 4, de octubre de mil novecientos noventa y cinco.\n\n        VIII. No obstante lo señalado en los considerandos anteriores, debe advertirse que las limitaciones legítimas que puedan imponerse a la propiedad privada encuentran su frontera natural en el grado de afectación a la propiedad; esto es, cuando la restricción al derecho de propiedad se convierte en una verdadera expropiación con la consecuente obligación de indemnizar, porque se hace desaparecer completamente el derecho de propiedad, o cuando no se afecte a la generalidad de la colectividad. Así lo señaló la Corte Plena en relación con las limitaciones a imponer a la propiedad cuando traspasan el límite señalado, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres:\n\n            \"[...] es decir \"limitaciones\" como las llama el artículo 45, pero no despojo de la propiedad privada ni privación de un atributo primario del dominio, porque impedir el goce de los bienes equivale, al menos en este caso, a una forma de expropiación sin el requisito de previa indemnización que ordena la carta política\";\n\ny como lo indicó este Tribunal en las citadas sentencias número 5097-93 y 2345-96; en que señaló:\n\n            \" IV.) Para la Sala los límites razonables que el Estado puede imponer a la propiedad privada, de acuerdo con su naturaleza, son constitucionalmente posibles en tanto no vacíen su contenido. Cuando ello ocurre deja de ser ya una limitación razonable para convertirse en una privación del derecho mismo\". (Sentencia número 5097-93);\n\n            \"Es decir, pueden limitarse los atributos de la propiedad, en tanto el propietario reserve para sí la posibilidad de explotar normalmente el bien, excluida claro está, la parte o la función afectada por la limitación impuesta por el Estado. Fuera de estos parámetros, si el bienestar social exige sacrificios de uno o de algunos únicamente, debe ser indemnizado, lo mismo que ocurre cuando el sacrificio que se impone al propietario es de tal identidad, que lo hace perder en su totalidad el bien.  Así, la limitación a la propiedad resiste el análisis constitucional, cuando la afectación a los atributos esenciales de la propiedad que son aquellos que permiten el uso natural de la cosa dentro de la realidad socio-económica actual, no hace desaparecer la naturaleza del bien o haga imposible el uso de la cosa, porque el Estado imponga requisitos de autorización o de aprobación tan complejos que impliquen de hecho, la imposibilidad de usufructuar el bien\". (sentencia número 2345-96);\n\n        IX. DE LA PROPIEDAD URBANÍSTICA. El concepto de propiedad en el derecho urbanístico ha sido considerado en la doctrina no como una unidad estática o un único tipo, sino que se habla de tipos, como por ejemplo la propiedad urbana, propiedad rural y de una propiedad industrial, es decir, dependiendo de la función que el bien tiene encomendado y realiza en la vida en sociedad. En esta evolución del concepto de la propiedad -y consecuentemente del derecho de propiedad-, han colaborado en gran medida el fenómeno urbano y la ordenación del urbanismo, determinándole un nuevo contenido, distinto del tradicional. Así, la propiedad urbana está sujeta a una serie de características, por ejemplo : 1.- es una propiedad delimitada (linderos, medianería, propiedad volumétrica -tercera dimensión-); 2.- está sometida a un destino determinado, definido en un plan regulador o reglamento de zonificación, fin que no es cambiable por el propietario, sino que es limitable y regulado por las autoridades respectivas -gobiernos locales, en primera instancia-; 3.- el uso de la propiedad es restrictivo y a veces obligatorio; 4.- la propiedad desempeña un rol particular, inclusive de carácter temporal, por cuanto se mueve dentro de la vigencia de un plan regulador, por lo que siendo el plan modificable por la autoridad, los usos de la propiedad podrían también ser cambiados; 5.- en este sentido, las limitaciones impuestas a la propiedad por un plan regulador deben entenderse como limitaciones lícitas; 6.- la afectación a la propiedad tiene el carácter de \"limitación\", es decir, la propiedad sometida a una serie de restricciones y obligaciones (parcelar, reparcelar, vender, edificar, conservar, cercar, permisos de construcción, altura de fachadas, retiros, estacionamiento de vehículos, permisos de habitabilidad, áreas de parcelas, etc.), cuyo fin es el de contribuir al bienestar colectivo, y por ende, a su propio provecho; entiéndase que las mismas no pueden ser de tal naturaleza que impliquen la extinción o limitación insoportable que vacíe de contenido el derecho de propiedad, por cuanto implicarían una expropiación encubierta, debiendo en consecuencia ser indemnizada; 7.- en caso de hacer prácticamente nulo el derecho de propiedad, convierte al caso particular en una situación de expropiación y de esta forma, la expropiación se convierte en una figura consustancial al régimen de propiedad urbana, debido a que es uno de los medios de ejecución del urbanismo por los entes públicos; además, es posible la \"cesión gratuita\" de parte de la propiedad por razones de urbanismo con motivo de desarrollos urbanísticos para vías de comunicación, áreas verdes y zonas educativas; y 8.- es de carácter formal, ya que no basta el título de propiedad para ejercer los atributos del derecho, sino que es necesario que su contenido se precise, según el uso permitido en un plan regulador o de zonificación. Es importante señalar que en virtud del proceso urbanístico, la urbanización debe ser conceptualizada como un plan parcial de planificación urbana, porque afecta únicamente al sector que se urbaniza. Frente al proceso de desarrollo urbanístico, conviven dos tipo de propiedad: la que nace con el programa particular de desarrollo urbano (construcción de una urbanización, por ejemplo), a la que le son consustanciales las limitaciones y cargas que los actos de control, expresados en la autorización que da la administración municipal da para la construcción misma del desarrollo, como por ejemplo el tamaño de los lotes, áreas de retiro, ancho de aceras, altura de las edificaciones, de manera que las mismas no son indemnizables; y la propiedad que es anterior al plan urbanizador, en relación a la cual, serán indemnizables las limitaciones y cargas que la autoridad tenga interés de implantar, dependiendo de su naturaleza y grado de afectación del derecho, por cuanto según se anotó en el Considerando V de este aparte, lo serán aquellas que impliquen una desmembración del derecho de propiedad en sí.\n\n        X. Como lo señala la doctrina, la \"ciudad\", como tal, es un hecho colectivo que condiciona la vida de sus habitantes, por lo que carece de justificación confiar las decisiones capitales sobre ese hecho colectivo (surgimiento, extensión, carácter, densidad, destino, etc.) a la simple \"conveniencia\" de unos cuantos propietarios privados de terreno y que se determinan o reflejan generalmente en razones de lucro o por motivos de utilidad económica. La autoridad reguladora del desarrollo urbano no puede permitir el agotamiento de los suelos, ni la sobredensidad en las poblaciones, la liquidación del sistema de jardines y zonas verdes, etc., sin atender a las necesidades y exigencias de servicios colectivos que la propia actividad urbanizadora crea, como lo son las calles, alcantarillados, agua, luz, teléfono, transportes, centros educativos, zonas verdes, etc. Situaciones como las señaladas son las que pretende solucionar la ordenación urbanística, en virtud de la cual, el uso de la propiedad dimana de una autoridad pública.\n\n        XI. En virtud del proceso urbanístico y la planificación urbana, la ordenación urbana ha de traducirse en un régimen regulador del derecho de propiedad, en cuanto el contenido propio del derecho de propiedad es definido a través de las diversas disposiciones que componen el derecho urbanístico, esto es, los planes reguladores y los reglamentos dictados por los gobiernos municipales, y en su defecto -como se verá luego-, por las normas dictadas por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. De esta manera, las limitaciones y deberes que se imponen a la propiedad privada son las que definen el contenido normal de la propiedad; y la ordenación urbana establece los límites de las facultades del derecho de propiedad, pero no constriñe o reduce o condiciona el ejercicio del derecho, sino que más bien define el contenido normal de la propiedad en la función que cumple.\n\n        XII. DE LAS LIMITACIONES IMPUESTAS EN MATERIA DE PLANIFICACIÓN URBANA. La imposición de limitaciones a la propiedad con fines urbanísticos resulta imprescindible para la convivencia en sociedad, no tratándose de una actividad expropiatoria que requiera de indemnización previa, según los términos fijados -y en los considerandos anteriores analizado- en el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución Política. Tales limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos. En este sentido, esta Sala se ha manifestado sobre el carácter \"relativo\" del derecho de propiedad, en cuanto está sujeto a límites y restricciones de uno o varios de los atributos de la propiedad por razones urbanísticas; y en diversas sentencias ha confirmado la naturaleza de \"interés social\" de las reglas de urbanismo, impuestas conforme a lo ordenado por la propia Constitución Política. Así, en sentencia de constitucionalidad número 1167-92, señaló:\n\n            \" Si bien nuestra Constitución Política reconoce la propiedad privada como un derecho fundamental de los ciudadanos, el disfrute de tal derecho no es irrestricto y el mismo artículo 45 constitucional permite a la Asamblea Legislativa imponerle limitaciones de interés social. La Ley de Planificación Urbana es una de esas limitaciones y por ello, la negativa de otorgar una patente no constituye una violación a los derechos fundamentales de los recurrentes [...]\";\n\ntesis ésta que fue reforzada por sentencia de amparo número 5303-93, en que se dijo:\n\n            \" La legislación costarricense establece la posibilidad de limitar la propiedad privada por motivos de interés social. Como se indicó en el primer Considerando, la limitación a la propiedad impuesta por un plan regulador es constitucionalmente posible, debido a que el derecho de propiedad no es ilimitado, antes bien, existe un marco general dentro del que puede actuar el propietario y que debe ser compatible con el contenido constitucional de ese derecho. Por lo expresado, a juicio de este Tribunal, la limitación impuesta, en tanto ajustada a un plan regulador vigente, no violenta como se sugiere en el recurso, el artículo 45 de la Constitución Política, en tanto ese plan regulador no desconstitucionalice la propiedad privada que se vea afectada por ese instrumento. A contrario sensu, si las limitaciones exceden los parámetros mínimos de razonabilidad y proporcionalidad, resultarían contrarias a la Constitución Política\",\n\ny, finalmente, en sentencia número 6706-93, declaró la constitucionalidad de la Ley de Planificación Urbana.\n\n        XIII. En consonancia con lo señalado en el Considerando VIII., las ordenaciones urbanísticas podrán fundamentar una pretensión de indemnización económica por parte de los propietarios del suelo afectado únicamente cuando éstas impliquen una desmembración del derecho de propiedad, por cuanto, la indemnización en los términos señalados en el párrafo primero del artículo 45 de la Constitución Política, procede solo cuando estas ordenaciones no tengan carácter general o hagan nugatorio el derecho de propiedad, convirtiéndose en verdaderas expropiaciones, según se indicó anteriormente. No son susceptibles de indemnización alguna en el tanto las mismas no impliquen reducción en el contenido de la propiedad, como sucede con la fijación del antejardín, que constituye una típica servidumbre urbana, ya que el propietario mantiene la posesión de su propiedad, pero en forma disminuida, puesto que únicamente se reduce su facultad de disposición. Estas últimas, son las limitaciones y deberes que deben tenerse como integrantes del contenido del derecho de propiedad, ya que no hay reducción del contenido de la propiedad.\n\n        B. DEL ÓRGANO ENCARGADO DE LA PLANIFICACIÓN URBANA.\n\n        XIV. DE LOS ÓRGANOS COMPETENTES PARA LLEVAR A CABO LA PLANIFICACIÓN URBANA: MINISTERIO DE PLANIFICACIÓN NACIONAL Y POLÍTICA ECONÓMICA, INVU Y MUNICIPALIDADES. En consonancia con lo dispuesto en los artículos 169 y 170 de la Constitución Política, la Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, parte del supuesto de que la titularidad primaria en materia de planificación urbana corresponde a las municipalidades, lo cual ha sido plasmado en los artículos 15 y 19 de dicha ley. De manera que es a los municipios a quienes corresponde asumir la planificación urbana local por medio de la promulgación de los respectivos reglamentos -planes reguladores-, y haciendo efectiva la normativa que al efecto dicte el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, como institución encargada de la planificación urbana a nivel nacional. Este punto ya fue de consideración de esta Sala, en sentencia número 6706-93, de las quince horas veintiún minutos del veintiuno de diciembre de mil novecientos noventa y tres, en la que indicó:\n\n            \" II).- La Sala estima que la potestad atribuida a los gobiernos locales para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio sí integra el concepto constitucional de \"intereses y servicios locales\" a que hace referencia el artículo 169 de la Constitución, competencia que fue reconocida por la Ley de Planificación Urbana (# 4240 del 15 de noviembre de 1968, reformada por Leyes # 6575 de 27 de abril de 1981 y # 6595 de 6 de agosto de ese mismo año), específicamente en los artículos 15 y 19 aquí impugnados, que literalmente establecen:\n\n            «Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.».-\n\n            «Artículo 19.- Cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de la salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad.»\n\n            III).- Dentro de lo que puede denominarse la organización administrativa del urbanismo en nuestro país, la Dirección de Urbanismo -adscrita al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo- y la Oficina de Planificación (hoy día Ministerio de Planificación y Política Económica) son los órganos encargados de elaborar el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, a través del cual, se fijan las políticas generales sobre el crecimiento y desarrollo de las áreas urbanas.- Dicho Plan -que concretamente es elaborado por la Dirección y propuesto por la Junta Directiva del Instituto- debe incluir estudios técnicos sobre el factor de población con proyecciones de crecimiento a nivel nacional, regional y urbano, sobre el uso de la tierra con planes sobre la extensión y formas de aprovechamiento de las porciones requeridas para desarrollo urbano, el desarrollo industrial, vivienda y renovación urbana, servicios públicos y ubicación en general de los proyectos sobre transportes, entre otros.- Además, la Dirección de Urbanismo funciona como órgano asesor de las municipalidades a los efectos de preparar, aplicar y modificar el Plan Regulador municipal o local y sus Reglamentos antes de su adopción definitiva.- Sin embargo, lo expuesto debe entenderse como el límite formal de los grandes lineamientos, normas técnicas o directrices generales conforme a las cuales deben los gobiernos locales elaborar sus respectivos planes reguladores y los reglamentos de desarrollo urbano correspondientes, pues no es posible pretender que el Plan Nacional de Desarrollo Urbano se elabore y ponga en práctica íntegramente por el Gobierno Central, sin la intervención directa de las municipalidades en esa materia.- Tal situación atenta no sólo contra los más elementales principios de la lógica y la conveniencia, habida cuenta de que se trata de los intereses particulares de cada cantón de la República, sino también contra los principios constitucionales del régimen municipal, establecido por nuestra Carta Fundamental en los artículos 168 a 175.- La planificación urbana, sea la elaboración y puesta en marcha de los planes reguladores, es una función inherente a las municipalidades con exclusión de todo otro ente público, salvo lo dicho en cuanto a las potestades de dirección general atribuidas al Ministerio de Planificación y a la Dirección de Urbanismo.- Este tema ya fue desarrollado por la Sala en la sentencia número 5305-93, de las diez horas seis minutos del veintidós de octubre pasado, que en lo referente a la potestad municipal para planificar el desarrollo urbano local y la imposición de limitaciones a la propiedad en virtud de la ejecución de un plan regulador indicó:\n\n            \"... la limitación a la propiedad impuesta por un plan regulador es constitucionalmente posible, debido a que el derecho de propiedad no es ilimitado, antes bien, existe un marco general dentro del que puede actuar el propietario y que debe ser compatible con el contenido constitucional de ese derecho. Por lo expresado, a juicio de este Tribunal, la limitación impuesta, en tanto ajustada a un plan regulador vigente, no violenta como se sugiere en el recurso el artículo 45 de la Constitución Política, en tanto ese plan regulador no desconstitucionalice la propiedad privada que se vea afectada por ese instrumento. A contrario sensu, si las limitaciones exceden los parámetros mínimos de razonabilidad y proporcionalidad, resultarían contrarias a la Constitución Política.\".-\n\n            IV).- Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana por tanto no son inconstitucionales, ya que únicamente se limitan a reconocer la competencia de las municipalidades para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio mediante los reglamentos correspondientes, lo que no violenta los principios constitucionales invocados por el accionante: el de reserva de ley, pues siendo -como se dijo- la planificación urbana local una función inherente a las municipalidades en virtud de texto expreso de la Constitución, y estando fijados los límites del ejercicio de esa atribución en la Ley de Planificación Urbana, los Reglamentos o Planes Reguladores son desarrollo de esos principios; y los de propiedad y libre empresa, por cuanto no imponen en forma alguna restricciones a esos derechos, sino que simplemente otorgan la potestad de controlar la correcta utilización de los suelos y garantizar así un desarrollo racional y armónico tanto de los centros urbanos como de los comerciales, industriales, deportivos, etc. (ver además en el mismo sentido, las sentencias número 2153-93, de las nueve horas veintiún minutos del veintiuno de mayo y número 5305-93, de las diez horas seis minutos del veintidós de octubre, ambas de este año).-\"\n\n        Con fundamento en lo anterior, y en consonancia con la jurisprudencia citada, es que se reitera la tesis de que sigue siendo atribución exclusiva de los gobiernos municipales la competencia de la ordenación urbanística, y sólo de manera excepcional y residual, en ausencia de regulación dictada al efecto por las municipalidades, es que el INVU tiene asignada la tarea de proponer planes reguladores, pero a reserva de que sean previamente aprobados por el ente local; de manera que las disposiciones que al efecto dicte esta institución autónoma en lo que se refiere a planificación urbana, deben siempre considerarse transitorias, y en defecto del uso de las competencias municipales. \n\n        XV. ANÁLISIS DE LA INCONSTITUCIONALIDAD DEL TRANSITORIO II DE LA LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA. Es en el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, y sus reformas, en que se dota al INVU de competencia para dictar disposiciones en materia urbanística en forma supletoria, siempre y cuando las municipalidades no hayan ejercido esa potestad; texto que, según su última reforma dada por Ley número 7015, de veintidós de julio de mil novecientos ochenta y cinco, dispone:\n\n            \" El Instituto [Nacional de Vivienda y Urbanismo] dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta ley. Podrá, además, confeccionar  los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado, en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.\n\n            Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales, o en la parte de ellos que las normas señalen, una vez cumplidos los siguientes requisitos:\n\n            Publicación previa del proyecto en el Diario Oficial, con fijación de la fecha y lugar donde se celebrará una audiencia pública para conocer de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos interesados o los gremios profesionales. El señalamiento deberá hacerse con no menos de quince días hábiles de antelación.\n\n            Será obligatorio conocer el pronunciamiento del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, sobre las observaciones presentadas por los interesados en la audiencia pública, a efecto de que esas observaciones sean tomadas en cuenta para incorporarlas al texto de las normas, si proceden, o para eliminar aquellos aspectos objetados, si a criterio del mismo Colegio tienen sustento técnico.\n\n            Publicación en La Gaceta del nuevo texto aprobado y del aviso sobre lo acordado por la Junta Directiva del Instituto, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.\n\n            Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar, total o parcialmente el referido plan regulador o cualquiera de sus reglamentos\".\n\n        Sin embargo, el texto transcrito fue aprobado mediante el procedimiento establecido en la Constitución Política para aprobar los Presupuestos Ordinarios y Extraordinarios de la República, por cuanto la Ley 7015 es ley de Modificación del Presupuesto Ordinario para la República para el Período Fiscal de mil novecientos ochenta y cinco; procedimiento que en reiteradas ocasiones (entre otras, sentencias número 0121-89, 1262-90, 0484-94,2664-94, 6789-95), esta Sala ya ha determinado es contrario a las normas constitucionales que se refieren a la competencia de la Asamblea Legislativa para dictar, reformar o derogar las leyes que conforman nuestro ordenamiento jurídico y a las que otorgan competencia para dictar los presupuestos ordinarios y extraordinarios de la República, es decir, a los artículos 121 incisos 1.) y 11.), 123 a 128 y 176 a 180 constitucionales, al contener disposiciones de materia ajena a la presupuestaria. En razón de lo anterior y sin entrar a juzgar sobre el fondo de la competencia otorgada y de la naturaleza transitoria de la norma, lo que procede es declarar la inconstitucionalidad de la norma en ese texto.\n\n        XVI. EFECTOS DE LA DECLARATORIA DE INCONSTITUCIONALIDAD. En virtud de lo anterior, es que dentro de las competencias que tiene asignada esta Sala, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, se debe declarar, como se dijo, la inconstitucional el Transitorio II. de la Ley de Planificación Urbana, aprobado mediante artículo 115 de la Ley número 7015, que es Ley de Modificación del Presupuesto Ordinario para la República para el Período Fiscal de mil novecientos ochenta y cinco, de veintidós de julio de mil novecientos ochenta y cinco, ya que al no ser su contenido de carácter presupuestario, debió haber sido aprobada por los trámites legislativos fijados para la legislación ordinaria; declaratoria de inconstitucionalidad que se hace retroactiva a la fecha de entrada en vigencia, es decir, al veintinueve de noviembre de mil novecientos ochenta y cinco; de conformidad con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 91 la Ley que rige esta Jurisdicción, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe. En virtud de tal declaratoria de inconstitucionalidad debe quedar vigente el texto dictado por Ley número 5900, de diecinueve de abril de mil novecientos setenta y seis, y que entró en vigencia el ocho de mayo de mil novecientos setenta y seis, el cual dice:\n\n            \" El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta Ley. Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.\n\n                Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ellos que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial\".\n\n        De todo lo señalado, queda claro que la competencia del INVU en materia urbanística, en primer término se dirige a la elaboración del Plan Nacional de Desarrollo Urbano, instrumento a través del cual, se fijan las políticas generales sobre el crecimiento y desarrollo de las áreas urbanas, y que es elaborado por la Dirección de Urbanismo y es propuesto por la Junta Directiva del Instituto; y en segundo lugar, como competencia residual, la facultad de dictar las normas urbanísticas -reglamentos y planes reguladores- en ausencia de normas urbanísticas dictadas por las respectivas municipalidades. Lo anterior encuentra su fundamento en el hecho de que negarle esta competencia a esta institución autónoma, implica  crear un vacío en el ordenamiento jurídico que provoca un serio perjuicio en la seguridad jurídica nacional. Es el artículo 21 de la citada ley, la que define los reglamentos que el INVU puede dictar en materia urbanística, siempre en ausencia de los dictados por los gobiernos locales; éstos son:\n\n            \" 1.) El de Zonificación, para usos de la tierra;\n\n            2.) El de Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana de terrenos;\n\n            3.) El de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y conservación de los espacios para vías públicas y aéreas comunales;\n\n            4.) El de Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitación de áreas en proceso o en estado de deterioro; y\n\n            5.) El de Construcciones, en lo que concierne a las obras de edificación\".\n\n        C. DE LAS LIMITACIONES IMPUESTAS EN EL REGLAMENTO PARA EL CONTROL DEL FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES DICTADO POR EL INVU.\n\n        XVII. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL REGLAMENTO PARA EL CONTROL DEL FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES DICTADO POR EL INVU. En cuanto a la normativa impugnada específicamente en esta acción, \"Reglamento para el Control Nacional para el Fraccionamientos y Urbanizaciones\", aprobado por la Junta Directiva del INVU en sesión número 3391 del trece de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, en primer término debe indicarse que éste resulta jurídicamente válido y de aplicación únicamente en el tanto ésta normativa haya sido aprobada expresamente por la Municipalidad, mediante el procedimiento establecido al efecto en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, y no exista un reglamento dictado por la respectiva municipalidad donde se pretenda aplicar. El contenido de las disposiciones impugnadas -artículos II.3 y II.3.2 del citado reglamento, ya fue definido en el Considerando I. de esta sentencia.\n\n        XVIII. DEL FUNDAMENTO JURÍDICO DE LAS NORMAS IMPUGNADAS. DE LA POTESTAD REGLAMENTARIA. Las disposiciones impugnadas, aunque efectivamente son dictadas dentro de la competencia otorgada al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, como institución autónoma creada para \"planear el desarrollo y el crecimiento de las ciudades y de los otros centros menores, con el fin de promover el mejor uso de la tierra, localizar la áreas pública para servicios comunales, establecer sistemas funcionales de calles y formular planes de inversión en obras de uso público, para satisfacer las necesidades consiguientes\" -inciso b.) del artículo 4° de Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, número 1788 de veinticinco de agosto de mil novecientos cincuenta y cuatro y sus reformas-, para dictar normas de carácter general y eminentemente supletoria en materia de planificación urbana, en ausencia de las dictadas por las respectivas municipalidades y que deriva de la disposición contenida en el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana, son el desarrollo de lo dispuesto en los artículos 40 y 41 de la misma ley, como se constata de lo regulado en ellos, los cuáles establecen:\n\n            \" Artículo 40. Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto dictadas por el INVU. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas, a criterio del INVU.\n\n            No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido.\n\n            Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso han de definir la Municipalidad y el INVU. Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad, previa consulta al INVU.\n\n            Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior.\"\n\n            “ Artículo 41. Cuando el sitio a urbanizar no precise del porcentaje de terreno que para destinos públicos señala el artículo anterior, según el pronunciamiento municipal, deberá entonces el urbanizador cancelar en dinero el valor equivalente del indicado porcentaje, dentro del plazo que se le fije, que no será mayor de cinco años. La equivalencia se calculará a precio de terreno no urbanizado.\n\n            Las sumas que perciba el municipio por el concepto indicado y por el de venta de lotes cedidos por los urbanizadores, serán destinadas exclusivamente a la adquisición y mantenimiento de terrenos para uso público, en sectores donde éstos hagan falta.\"\n\n        De manera que no se está frente a una disposición de carácter general emanada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo sin fundamento de disposición legal, sino que se trata del desarrollo reglamentario de disposiciones legales específicas, por lo cual no puede afirmarse que las normas impugnadas impongan limitaciones al derecho de propiedad, sino que las mismas fueron definidas específicamente en la ley calificada, tal como lo exige la Constitución Política.\n\n        XIX. DE LA OBLIGACIÓN URBANÍSTICA IMPUESTA EN EL ARTÍCULO 40 DE LA LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA. La doctrina es clara al permitir a los entes públicos la adquisición de bienes inmuebles para fines urbanísticos a través de tres medios: por las formas permitidas por el derecho civil (compra, donación, etc.), expropiación, y las que tienen su origen en las denominadas cesiones obligatorias y gratuitas de propiedad privada a entes municipales. Esta obligación se regula en las normas impugnadas y tienen su fundamento en los artículos 40 y 41 de la Ley de Planificación Urbana, motivo por el cual debe analizarse primeramente la constitucionalidad de estas normas. El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana establece la obligación de ceder \"gratuitamente\" a los entes municipales una porción de terreno para uso de las vías públicas, parques y facilidades comunales, a cargo del urbanizador o fraccionador, en proporción al terreno que se urbanice o fraccione, sin que deba entenderse que ello signifique un sacrificio o confiscación en contra del urbanizador, puesto que el valor de las áreas urbanísticas a ceder, engrosan el cálculo de los costos de construcción, y se traslada al valor de las parcelas o lotes resultantes. El artículo 1° de esa Ley define los conceptos claves en esta materia. Por Fraccionamiento se debe entender:\n\n            \" la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles\".;\n\ny por Urbanización:\n\n                \"el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la apertura de calles y provisión de servicios\".\n\n        Para esta Sala, en atención a las anteriores definiciones, el sentido de las normativa en estudio se refiere en exclusiva al urbanismo en cuanto proceso de desarrollo de las ciudades o los centros o distritos urbanos, lo que implica la división de la tierra con sentido comercial por parte de los particulares, social por parte del Estado para solventar el problema habitacional, o industrial, para crear zonas industriales. Pero no basta la ausencia de lucro para estar exento de esta obligación, basta que en ese fraccionamiento esté implícito (de hecho) un programa de desarrollo urbanístico para que le sea exigible la cesión de terreno. Sin embargo, debe advertirse que las simples segregaciones no pueden sujetarse a estas regulaciones, porque entenderlo de esa manera implicaría crear, no una carga urbanística, sino una de carácter tributario (a la plusvalía, por ejemplo), a cargo del propietario, lo cual es absolutamente incompatible con el régimen urbanístico. En conclusión, únicamente se está en obligación de transferir terreno a favor de los entes municipales cuando se fracciona un terreno para crear un desarrollo urbano, sea crea un complejo habitacional -con todos sus servicios (agua, luz, zonas verdes y parques, centros educativos, etc.-, un complejo comercial o industrial.\n\n        XX. La cesión gratuita a las municipalidades de terrenos a fraccionar o urbanizar, se hace para destinar en ellos ciertos servicios para la comunidad, como lo son las vías públicas y las zonas verdes, éstas últimas -que son las que nos interesan- se utilizarán para construir parques, jardines, centros educativos, zonas deportivas y de recreo. El fundamento de esta obligación debe situarse en una especie de contrapartida debida por el urbanizador por el mayor valor que el proceso de urbanización o parcelamiento dará al suelo urbanizado, es decir, se trata en definitiva de una contribución en especie en el derecho urbanístico, como mecanismo para hacer que la plusvalía que adquieran los inmuebles con motivo de la urbanización o fraccionamiento revierta a la comunidad. Antes de esta regulación se presentaba una grave situación social, derivada del hecho de que los propietarios de suelo percibían como beneficio neto los precios íntegros obtenidos de sus terrenos, mientras que los nuevos barrios quedaban sin dotaciones de servicios, carencia que se intentaba hacer responsable a la Administración municipal, incapaz de cubrir ese déficit en forma eficaz. Uno de los principios del derecho urbanístico consiste precisamente en que las considerables plusvalías generadas por el proceso del desarrollo urbano deben ser las primeras fuente para sufragar los costos en servicios que ese mismo desarrollo hace surgir. La obligación impugnada -de ceder gratuitamente un porcentaje de terreno a la municipalidad-, pretende justamente hacer efectivo el principio de compensación económica y retribución en servicio de las necesidades de la comunidad que se crea, como correlato del enriquecimiento que del desarrollo urbanístico se percibe.\n\n        XXI. De esta manera se configura el contenido de la propiedad, desde el criterio de su función social; se trata de una tecnificación de esa función que deja de ser una simple admonición moral a las conciencias  de los propietarios para convertirse en un sistema de deberes positivos jurídicamente exigibles. Así, los propietarios podrán ejercitar como propias todas las facultades de utilización urbana de los fundos que resulten, sólo que simultáneamente, deben asumir también los deberes positivos con que el ordenamiento intenta compensar la ganancia económica. El plan urbanizador o fraccionador deberá contemplar previamente todas las previsiones de los servicios comunales -vías, conexiones de agua y alumbrado eléctrico, zonas verdes, parques infantiles, etc.- antes de iniciar la construcción y aprovechamiento individual de los lotes; ejecución que recae en el propietario. Esta medida no resulta inconstitucional por desproporcionada o irrazonable al no implicar un sacrificio para la empresa urbanizadora o fraccionadora, por cuanto lo que en realidad sucede es que el costo de estas obras quedará incluido en el precio de los lotes, y se irá recuperando a medida que éstos se vendan, y serán los nuevos propietarios los que en definitiva se verán beneficiados por las áreas verdes e instalaciones a que se refiere el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.\n\n        XXII. Las áreas verdes destinadas al uso público, en virtud de su uso y naturaleza, es parte del patrimonio de la comunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales para que los administre como bienes de dominio público, con lo cual participan del régimen jurídico de estos bienes, que los hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, es decir, no pueden ser objeto de propiedad privada del urbanizador o fraccionador, tal y como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Para que opere la cesión obligatoria debe tratarse de una urbanización o fraccionamiento aprobado por la municipalidad respectiva, de conformidad con las directrices del plan regulador; además, que se hubiere concluido la construcción de la urbanización, que se trate de bienes destinados al uso público y que el traslado se dé mediante título registrado, esto último, como tesis de principio.\n\n        XXIII. En cuanto al texto del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, de conformidad con lo señalado en los considerandos anteriores, esta Sala considera lesivo de la autonomía municipal el sujetar el uso de los lotes cedidos a las normas que al respecto dicte el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, como se dispone en el párrafo primero, porque ese concepto choca de frente con la autonomía municipal y con la protección constitucional de los intereses locales; y en tal sentido debe entenderse que esta institución está legitimada para ello únicamente en ausencia de normativa al respecto dictada por los entes municipales, ya que su competencia, como ha quedado dicho, es eminentemente residual. Debe aclararse además, que le corresponde en exclusiva a las municipalidades otorgar los permisos para construir urbanizaciones y realizar fraccionamientos, y no al INVU, como se establece en el mismo párrafo primero; así como la autorización para \"eliminarse o reducirse [el porcentaje de terreno a ceder] a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad\" que se le otorga al INVU, como se establece en el párrafo tercero, ya que corresponde a las gobiernos municipales. Por lo anterior es que las menciones que se hacen del INVU en esta norma quedan sobrando, ya que las funciones que se le asignan deben entenderse que competen en forma exclusiva a los gobiernos municipales, y es en este sentido, que lo procedente es declarar inconstitucionales las mismas, por atribuírsele competencia que es exclusiva de las municipalidades, anulándose las frases que dicen: \"dictadas por el INVU\", \"a criterio del INVU\", ambas del párrafo primero, \" y el INVU\" y \" previa consulta al INVU\" del párrafo tercero. Por último, cabe aclarar que la facultad que tiene la Municipalidad de variar el destino de los terrenos cedidos, únicamente puede aplicarse a los terrenos que se dediquen a cubrir \"las facilidades comunales\", no así a los que deben destinarse para \"parque\", en primer término, por cuanto, la norma es clara al disponer que este cambio puede verificarse con el \"remanente\" de terreno una vez ya que se haya cubierto la necesidad de parque; y en segundo lugar, por cuanto en el párrafo segundo de esta disposición, expresamente se dispone que el área para parque no puede ser menor de una tercera parte del porcentaje de terreno que se cede. En virtud de lo anterior, la redacción de esta norma queda de la siguiente manera:\n\n            \" Artículo 40. Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas.\n\n            No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido.\n\n            Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso ha de definir la Municipalidad. Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad.\n\n            Hecha la excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior.\"\n\n        Este reconocimiento de inconstitucionalidad es retroactivo a la fecha de la entrada en vigencia de la norma,  esto es el seis de mayo de mil novecientos setenta y dos, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 91 de la Ley que rige esta Jurisdicción, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe.\n\n        XXIV. DE LA INCONSTITUCIONALIDAD DEL ARTICULO 41 DE LA LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA. Ahora bien, debe entenderse que esta obligación se encuentra justificada únicamente con la dotación de terreno, la cual no puede ser sustituida por dinero, en razón de que se trata de otorgar los servicios necesarios al complejo urbanístico que se crea y porque por definirlo la ley expresamente, las áreas de parque y las vías públicas, son patrimonio comunal y por ello, están fuera del comercio de los hombres. Debe advertirse que mediante un pago en dinero no se cumple la función social de la propiedad y no da solución al problema que se pretende solventar. Se trata de atender un problema de justicia tributaria, derivado de la recuperación de enriquecimientos generados por la acción pública, el de elaborar planes urbanísticos que sean capaces por sus dotaciones, de espacios libres, vías, servicios sociales, etc., que aseguren a sus habitantes de una vida digna. En este orden de ideas, es que toda la ordenación urbanística encuentra su fundamento en lo dispuesto en el artículo 50 de la Constitución Política, que dice:\n\n            \" El Estado procurará el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza\"\n\n        En este sentido es que, al no cumplir con la función social encomendada a la propiedad y que detalla la obligación de ceder un porcentaje de terreno a la municipalidad para cubrir las necesidades del desarrollo urbanístico que se crea con la urbanización o fraccionamiento a realizar, es que resulta inconstitucional el artículo 41 de la Ley de Planificación Urbana. Este reconocimiento de inconstitucionalidad es retroactivo a la fecha de la entrada en vigencia de la norma, es decir, al treinta de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho; de conformidad con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 91 la Ley que rige esta Jurisdicción, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe.\n\n        XXV. ANÁLISIS DE LA NORMATIVA IMPUGNADA. DEL ARTÍCULO II.3 DEL REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL PARA FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES. Tal y como se había señalado en el Considerando XVIII. de esta sentencia, el artículo II.3 encuentra su fundamento en lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana; y únicamente  desarrolla sus principios. Así, los porcentajes indicados para la dotación de terrenos de uso comunal están dentro de los parámetros fijados en la ley, que los fijó entre el cinco y el veinte por ciento, siendo que el reglamento lo fija en un diez por ciento. Al no crear una limitación mayor que la establecida por el legislador, no resulta contrario a la Constitución Política. Sin embargo, resulta violatoria de la autonomía municipal la referencia que se hace del INVU, por cuanto, como se ha señalado en forma reiterada, es competencia exclusiva de las municipalidades la ordenación urbana; de manera que resultan inconstitucionales la frase \"a criterio del INVU\", en cuanto le otorga a esta institución la autorización de las urbanizaciones y fraccionamientos. Por último, en relación con la exclusión de las parcelas de uso agropecuario mayores de cinco hectáreas, afectando así las parcelas menores de dicha medida, considera esta Sala que la norma no está justificada, por cuanto, el fraccionamiento que se opere para uso agropecuario escapa a esta carga urbanística, por cuanto el fin de la tierra es otro del regulado en la Ley de Planificación Urbana. De este modo, se debe declarar inconstitucional, la frase que dice \"sólo resulten parcelas con áreas menores de cinco hectáreas y su uso, que conste en el plano\" para que la norma se lea así:\n\n            \" Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades o de zonas previamente urbanizadas, cederá gratuitamente para áreas verdes y equipamiento urbano un 10% (diez por ciento) del área, sin restricciones, excepto cuando el fraccionamiento sea agropecuario\"\n\n        Esta declaratoria de inconstitucionalidad es retroactiva a la fecha de entrada su vigencia de esta norma, es decir, al veinticinco de abril de mil novecientos noventa y uno. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 91 la Ley que rige esta Jurisdicción, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe.\n\n        XXVI. DEL ARTÍCULO II.3.2 DEL REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL PARA FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES. Por último, en relación con la obligación pecuniaria que regula el artículo II. 3. 2. del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanismo, del cobro en efectivo del valor equivalente al lote de uso público menor de doscientos cincuenta metros cuadrados, al haberse declarado inconstitucional el artículo 41 de la Ley de Planificación Urbana en esta sentencia, pierde su fundamento jurídico, por lo que resultan inconstitucionales las frases \"No obstante, cuando éstas sean menores de 250 metros cuadrados, el fraccionador deberá cancelar a la Municipalidad en dinero, el valor equivalente dentro del plazo que se le fije\" y \"... pudiendo sin embargo ser negociada a juicio de la Municipalidad, previa consulta con el INVU. Las sumas que perciba el municipio por el concepto antes indicado serán destinadas exclusivamente a la adquisición y mantenimiento de terrenos para uso público en sectores done estos trabajos hagan falta\".  La norma quedará así:\n\n            \" Se aplicará lo indicado en el artículo III. 3. 6. 3. 2.\n\n            Todas las áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. En áreas mayores a los 250 metros cuadrados la cesión de áreas públicas se dará en el sitio.\n\n            Las áreas para servicios particulares deberán dejarse en todos los fraccionamientos cuando resulten mayores de 100 metros cuadrados\".\n\n        Esta declaratoria de inconstitucionalidad es retroactiva a la fecha de entrada su vigencia de esta norma, es decir, al diecisiete de abril de mil novecientos ochenta y seis. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 91 la Ley que rige esta Jurisdicción, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe.\n\nPor tanto:\n\n        Se declara parcialmente con lugar la acción, y en consecuencia se declara:\n\n        a.- La inconstitucionalidad del texto del Transitorio II. de la Ley de Planificación Urbana, aprobado mediante artículo 115 de la Ley número 7015, que es Ley de Modificación del Presupuesto Ordinario para la República para el Período Fiscal de mil novecientos ochenta y cinco, de veintidós de julio de mil novecientos ochenta y cinco. En virtud de ello, queda vigente el texto dictado por Ley número 5900, de diecinueve de abril de mil novecientos setenta y seis, y que entró en vigencia el ocho de mayo de mil novecientos setenta y seis, el cual dispone:\n\n            \" El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta Ley. Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.\n\n            Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ellos que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial.”\n\n        b.) La inconstitucionalidad de las frases que dicen: “dictadas por el INVU.” y “a criterio del INVU ”, ambas del párrafo primero, “y el INVU ” y “previa consulta al INVU” del párrafo tercero del artículo el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240 de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, reformada por ley número 4971 de veintiocho de abril de mil novecientos setenta y dos; queda la redacción de esta norma de la siguiente manera:\n\n            \" Artículo 40. Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas.\n\n            No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido.\n\n            Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso ha de definir la Municipalidad. Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad.\n\n            Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior.\"\n\n        c.) La inconstitucionalidad del artículo 41 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240 de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho y sus reformas.\n\n        d.) En el artículo II.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, las frases que dicen: “a criterio del INVU” y “sólo resulten parcelas con áreas menores de cinco hectáreas y su uso, que conste en el plano” para que la norma se lea así:\n\n            \" Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades o de zonas previamente urbanizadas, cederá gratuitamente para áreas verdes y equipamiento urbano un 10% (diez por ciento) del área, sin restricciones, excepto cuando el fraccionamiento sea agropecuario.”\n\n        e.) Del artículo II.3.2. del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, se declaran inconstitucionales las frases “No obstante, cuando éstas sean menores de 250 metros cuadrados, el fraccionador deberá cancelar a la Municipalidad en dinero, el valor equivalente dentro del plazo que se le fije.” y “, pudiendo sin embargo ser negociada a juicio de la Municipalidad, previa consulta con el INVU. Las sumas que perciba el municipio por el concepto antes indicado serán destinadas exclusivamente a la adquisición y mantenimiento de terrenos para uso público en sectores donde estos trabajos hagan falta.” La norma quedará así:\n\n            \" Se aplicará lo indicado en el artículo III. 3. 6. 3. 2.\n\n            Todas las áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. En áreas mayores a los 250 metros cuadrados la cesión de áreas públicas se dará en el sitio.\n\n            Las áreas para servicios particulares deberán dejarse en todos los fraccionamientos cuando resulten mayores de 100 metros cuadrados.”\n\n        Estas declaratorias de inconstitucionalidad se hacen retroactivas a la fecha de su entrada en vigencia de las normas que se anulan, así, al veintinueve de noviembre de mil novecientos ochenta y cinco en relación con el Transitorio II. de la Ley de Planificación Urbana, número 7015, de veintidós de julio de mil novecientos ochenta y cinco; al seis de mayo de mil novecientos setenta y dos, en relación con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, al treinta de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho en relación con el artículo 41 de la Ley de Planificación Urbana; al veinticinco de abril de mil novecientos noventa y uno, en relación con el artículo II.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; y al diecisiete de abril de mil novecientos ochenta y seis en relación con el artículo II.3.2. del citado Reglamento. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 91 la Ley que rige esta Jurisdicción, las inconstitucionalidades que se declaran son sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe al amparo de las normas que se anulan. Se declara sin lugar la acción en todo lo demás.\n\n        Reséñese y publíquese íntegramente esta sentencia en el Boletín Judicial, y reséñese en el Diario Oficial \"La Gaceta\". Comuníquese a los Poderes Legislativo y Ejecutivo. Notifíquese.\n\n        \n\n \n\n \n\nLuis Paulino Mora Mora\n\nPresidente\n\n \n\n \n\nLuis Fernando Solano C.                    Nombre44110  .\n\n \n\n \n\nCarlos Arguedas R.                              Ana Virginia Calzada M.\n\n \n\n \n\nJosé Luis Molina Q.                          Hernando Arias G.\n\n \n\n.\n\n  \n\nClasificación elaborada por SALA CONSTITUCIONALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 07-05-2026 06:07:15.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "**Exp. No. 0282-E-92.**\n**No. 4205-96.**\n\n**CONSTITUTIONAL CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE.** – San José, at fourteen hours thirty-three minutes on the twentieth of August of nineteen ninety-six.\n\nAction of unconstitutionality filed by Nombre128931, resident of San Rafael de Heredia, identity card number CED103197, seeking a declaration that Articles II. 3 and II. 3. 2. of Chapter II of the *Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones*, approved by the Board of Directors of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, are contrary to Article 45 of the Political Constitution. Appearing in the action are Licenciado Adrián Vargas Benavides, Attorney General of the Republic, and Pablo Casafont Odor, in his capacity as general judicial representative without limit of sum of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).\n\n**Considering:**\n\n**1.-** The petitioner brings an action against Articles II. 3 and II. 3. 2. of Chapter II of the *Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones*, considering that they are contrary to Article 45 of the Political Constitution insofar as they establish limitations on property by regulatory provision, given that, by constitutional provision, limitations on property may only be established for reasons of public order by means of a law approved by a vote of two-thirds of the total membership of the Legislative Assembly.\n\n**2.-** The prior matter in which the unconstitutionality is invoked is the amparo appeal processed under case file number 1474-S-91, filed by the petitioner against the Municipality of San Rafael de Heredia, in which, by resolution number 1583-91, at sixteen hours twenty-four minutes on the fourteenth of August of nineteen ninety-one, a period of fifteen working days was granted to file the corresponding action of unconstitutionality.\n\n**3.-** By resolution at fifteen hours on the twelfth of June of nineteen ninety-two, the action was admitted and the Office of the Attorney General of the Republic and the Municipality of San Rafael de Heredia were granted a hearing (visible at folio 40); and by resolution at ten hours fifty minutes on the fourteenth of March of nineteen ninety-five, the admission resolution was supplemented so that the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo could make a statement regarding the limitations on private property established by an autonomous institution by means of a regulatory provision.\n\n**4.-** Licenciado Adrián Vargas Benavides, in responding to the hearing granted to the Office of the Attorney General of the Republic, considers that the challenged norms do not derive from Transitory Provision II of the *Ley de Planificación Urbana*, number 4240, of the fifteenth of November of nineteen sixty-eight, but rather from Articles 40 and 41 of said law, such that, since the challenged norms are a development of a specific law, they do not exceed the regulatory scope conferred upon the Executive Branch. Thus, the obligation to contribute a determined percentage of land, when an urbanization process is undertaken, has been ordered by the legislator through the mechanisms established by the Political Constitution. However, he considers that the exclusion of agricultural parcels larger than five hectares—thereby affecting parcels smaller than that measurement—is unconstitutional, as it has no legal basis whatsoever; similarly unconstitutional is the pecuniary obligation created in Article II. 3. 2. charged to every subdivider (*fraccionador*), for exceeding the legal coverage, since Article 41 of the *Ley de Planificación Urbana* provides that such compensation must be made only with respect to urbanizers.\n\n**5.-** Víctor Vargas González, in his condition as Municipal Executive of the Municipality of San Rafael de Heredia, responded to the granted hearing, but for not having provided the nine sets of copies required by the precautionary order at eight hours thirty minutes on the eleventh of August of nineteen ninety-two—visible at folio 56—, and notified on the twenty-first of that month to the interested party, the hearing was deemed not evacuated, per resolution at thirteen hours thirty minutes on the eleventh of September of nineteen ninety-two (visible at folio 60).\n\n**6.-** Pablo Casafont Odor, in his capacity as general judicial representative without limit of sum of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), responded to the granted hearing and requests that the action be declared without merit, as the challenged norms are neither contradictory nor unconstitutional. He points out that they embody the spirit that Law must have norms, concepts, and stipulations aimed at favoring and strengthening the general interests of citizens and public utility. The norms were issued under the authority granted to the Institution he represents, by virtue of the provisions of Transitory Provision II of the *Ley de Planificación Urbana*, which grants it the power to regulate matters of urban planning in the absence of an express provision by the respective municipality, because the provisions of Articles 15 of the same Law and 169 of the Constitution prevail; it is the municipalities themselves that have authority and competence regarding regulatory plans and local urban planning. He adds that these norms—Articles II.3 and II.3.2 of the *Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones*—do not contravene Article 45 of the Political Constitution, as they result from the social function of private property, a principle by virtue of which the right to property is not considered absolute, thus having boundaries and limitations that social convenience imposes and which means that the particular interests protected by the attributes of the right to property must be reconciled with the general interests and those of the community. They also respond to the State’s duty to ensure the general welfare, which includes the duty to protect and promote the health of citizens, to procure a healthy and pleasant environment, and to foster adequate and orderly community development. The challenged norms provide areas for public use in an amount commensurate with the subdivided or urbanized areas. It also ensures that the areas transferred are suitable for operating installations proper for community use, to promote the physical and mental health of the children and adults residing in the subdivision (*fraccionamiento*) being created. It is in these areas where the so-called \"Community Facilities\" are located, which are in fact the community's. These norms are not contrary to the principle of constitutional hierarchy because it is the *Ley de Planificación Urbana* itself that contemplates this aspect in Article 40. In summary, the transfer is not to the State, but to the municipality of the respective locality; the provision has its basis in the fact that municipal corporations are the ones that administer local interests in their respective jurisdictions; and ultimately, the holder of the urban planning right is the community.\n\n**7.-** The edicts referred to in the second paragraph of Article 81 of the *Ley de la Jurisdicción Constitucional* were published in numbers 143, 144, and 145 of the *Boletín Judicial*, on the twenty-eighth, twenty-ninth, and thirtieth of July of nineteen ninety-two.\n\n**8.-** The oral hearing provided for in Articles 10 and 85 of the *Ley de la Jurisdicción Constitucional* is dispensed with, since the second paragraph of Article 9 of the same law empowers this Chamber to reject on the merits, at any procedural stage, the proceedings filed before it, whenever sufficient grounds for judgment exist, or when it involves a reiteration or reproduction of a prior identical or similar proceeding that was rejected, if there are no reasons to vary the criterion or reasons of public interest that justify reconsidering the matter; and the third paragraph of the same norm empowers it to accept, by interlocutory decision, the proceedings filed before it, when it considers it sufficient to base its decision on evident principles or norms or on its own precedents or jurisprudence.\n\nAuthored by Magistrate Sancho González; and\n\n**Considering:**\n\n**I. OF THE CHALLENGED REGULATIONS.** The petitioner brings an action against Articles II. 3 and II. 3. 2. of Chapter II of the *Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones*, considering that they are contrary to Article 45 of the Political Constitution, insofar as they establish limitations on property through a regulatory norm, given that by constitutional provision, limitations on private property may only be imposed for reasons of public order in a law approved by a vote of two-thirds of the total membership of the Legislative Assembly. In their content, the challenged norms provide the following:\n\n\"Article II. 3. Transfer of Public Areas:\n\nEvery subdivider (*fraccionador*) of land located outside the urban quadrant of cities or of areas previously urbanized at the discretion of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, shall transfer free of charge for green areas and urban infrastructure 10% (ten percent) of the area, without restrictions, except when the subdivision (*fraccionamiento*) results only in parcels with areas of not less than 5 hectares and their use, as stated on the plan, is agricultural.\"\n\n\"Article II. 3. 2. Private Services: The provisions of Article III.3.6.3.2 shall apply.\n\nAll areas for public use must be transferred in favor of the municipal domain. However, when these are less than 250 square meters, the subdivider (*fraccionador*) must pay the Municipality in cash the equivalent value within the deadline set for it. In areas larger than 250 square meters, the transfer of public areas shall be made on-site, but may, however, be negotiated at the judgment of the Municipality, after consultation with the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\nThe sums received by the Municipality for the aforementioned concept shall be used exclusively for the acquisition and maintenance of land for public use in sectors where these works are needed.\n\nAreas for private services must be provided in all subdivisions (*fraccionamientos*) when they result in more than 100 square meters.\"\n\n**A. OF THE CONCEPT OF THE RIGHT TO PROPERTY AND THE REGIME OF ITS LEGITIMATE LIMITATIONS.**\n\n**II. THE MODERATING FUNCTION OF LAW.** The legal system must contain norms, concepts, and stipulations aimed at favoring and strengthening the general interests of citizens, and among them, those of public utility; and it is incumbent upon the State to use Law as a modulating mechanism for social life, resolving the opposition and collision of private interests. Within this task, the Full Court, when it acted as the constitutional review court, indicated the parameters under which the State should act, such that,\n\n\"The State must ensure and respect the rights of man, insofar as he is a being free and capable of deciding his own actions and choosing his own ends; and this principle is necessary so that man can act as a subject naturally invested with freedom, responsibility, and dignity; and part of that freedom is guaranteed in Article 28 of the Constitution. But when his conduct collides with other interests of supreme content, the legislator must opt for the one of higher value and restrict the individual's scope of freedom.\" (Judgment issued in an extraordinary session on the seventeenth of May of nineteen eighty-four.)\n\nWithin this concept of freedom with responsibility, the exercise of the freedom to acquire and enjoy material goods (movable or immovable) under the concept of private property also generates conflicts of interest between individuals and between individuals and the State, the solution of which is not left to free will but must be resolved according to the parameters set forth in Article 45 of the Political Constitution, a norm that enshrines the right to property, in the terms to be analyzed below.\n\n**III. GENERAL PRINCIPLES FOR THE IMPOSITION OF LIMITS ON FUNDAMENTAL RIGHTS.** Both doctrine and constitutional jurisprudence have indicated that fundamental rights may be subject to limitations as far as their exercise is concerned, as stated in judgment number 3173-93, at fourteen hours fifty-seven minutes on the sixth of July of nineteen ninety-three, in which this Chamber expressed:\n\n\"I. The thesis that some subjective rights are not absolute, in the sense that they are born limited, is commonly accepted; firstly, because they develop within the framework of the rules regulating social coexistence; and secondly, because their exercise is subject to intrinsic limits to their own nature. These limits refer to the right itself, i.e., to its specific content, such that when the Constitution enshrines a public freedom and refers it to the law for its definition, it does so for the law to determine its scope. It is not about restricting the freedom whose content is already defined by the Constitution itself, but solely about specifying, with technical norms, the content of the freedom in question. Limitations refer to the effective exercise of public freedoms, that is, they inherently imply a diminution in the subject's legal sphere, under certain conditions and in specific circumstances. For this reason, they constitute the boundaries of the right, beyond which one is not within the legitimate exercise thereof. For limitations on fundamental rights to be valid, they must be contained in the Constitution itself, or failing that, the Constitution must authorize the legislator to impose them, under certain conditions.\n\nII. The fundamental rights of each person must coexist with all and each of the fundamental rights of others; therefore, for the sake of coexistence, a curtailment of the exercise of those rights and freedoms is often necessary, even if only to the precise extent necessary for other persons to enjoy them under equal conditions. However, the principle of the coexistence of public freedoms—the rights of third parties—is not the only just source for imposing limitations on them; the concepts of 'morality,' conceived as the set of fundamental principles and beliefs prevailing in society, the violation of which seriously offends the generality of its members, and 'public order,' also act as justifying factors for limitations on fundamental rights. These are indeterminate legal concepts, the definition of which is extremely difficult.\"\n\nNevertheless, despite the fact that fundamental rights may be subject to certain restrictions, these are legitimate only when they are necessary to make the validity of democratic and constitutional values possible, such that besides being 'necessary,' 'useful,' 'reasonable,' or 'timely,' the restriction must imply the existence of an imperative social need to support it. In this vein, a distinction must be made between the internal sphere, which refers to the proper or essential content of the right—which has been defined as that part of the content without which the right itself loses its peculiarity, or that which makes it recognizable as a right belonging to a specific type—such that restrictions or limits that make its exercise impracticable, hinder it beyond what is reasonable, or strip it of the necessary protection are not permissible; and the external sphere, in which the actions of public authorities and third parties become relevant. Likewise, the legitimacy of restrictions on fundamental rights is ordered by a series of principles that this Court has previously indicated—judgment number 3550-92—, for example: 1.- they must be called upon to satisfy an imperative public interest; 2.- to achieve that public interest, the option that restricts the protected right to the least extent must be chosen among several; 3.- the restriction must be proportional to the interest that justifies it and must strictly adhere to the achievement of that objective; 4.- the restriction must be socially imperative, and therefore exceptional.\n\n**IV. EVOLUTION OF THE CONCEPT OF LIMITATION ON PRIVATE PROPERTY.** Based on the foregoing, it can be concluded that there is no merely logical possibility of unlimited rights existing, since it is the very essence of the legal order to articulate a system of limits between the positions of all subjects, and an unlimited subjective right could be a cause of the destruction of the legal order, that is, it could be incompatible with it. The mission of the Law is not to make exceptions to the supposed prior unlimitedness of fundamental rights, but precisely to design and define them for the purpose of their articulation within the social framework. This is not an exception in the case of regulating the right to property, an indisputable and direct creation of the legal system. Thus, the position of the absolute nature of property, as an unlimited and exclusive right, only affected by reasons of expropriation to build public works—the only limitation admitted in the last century—has been replaced by a new vision of property, which, while still regulated as a subjective right, provides that its powers are limited and that it is also subject to duties and obligations. Such limitations on the right to property are a product of the very fact of being part of a community, the same one that guarantees that right, but subjects it to certain regulations with the aim of achieving an optimal and harmonious enjoyment of the rights of all individuals and which are characterized, as a thesis of principle, by being non-compensable. In the specific case of the right to property, the system of intrinsic or internal limitations refers to the proper or essential content of the right to property, a minimum content that has been defined as the power to enjoy and use the good for personal benefit in the case of private property, or for social utility in the case of public property; and the system of external limitations on property consists of limitations based on social interest, which are of legislative origin and of maximum institutional importance, as their imposition requires legislative approval by a supermajority. As stated, in principle, by themselves and by definition, limitations of social interest imposed on property are not compensable, as they do not imply expropriation, that is, when the property does not suffer dismemberments that cause the right to disappear. Of course, they do imply a burden or legal duty—in the strict sense—to refrain from acting, or at most, to tolerate the State's intrusion upon the property for public purposes, a duty that is added to the powers or faculties of the owner, but without denaturing or destroying them. These limitations must be of a general nature, which implies not only their addressee but also the factual premise for applying the same, because when they become singular or concrete, they could be equated to true expropriations. In this sense, and as will be explained further on, the imposition of limitations on property for urban planning purposes is essential for coexistence in society, and is not an expropriatory activity that requires prior compensation, according to the terms required and provided for in the second paragraph of Article 45 of the Political Constitution.\n\n**V. THE SOCIAL FUNCTION OF PROPERTY AND ITS RELATIONSHIP WITH LIMITATIONS ON THE RIGHT TO PROPERTY—SECOND PARAGRAPH OF ARTICLE 45 OF THE POLITICAL CONSTITUTION.** A conception of the right to private property in absolute and practically unlimited terms became the fundamental point of support upon which the Western system was established, enshrining the complete intangibility of the right to property as the basic center of the legal system, insofar as it implied complete dominion over the good, in an absolute, general, independent, full, universal, unlimited, and exclusive manner. However, such a concept has evolved, leading to the proposition of defending a property based on social harmony and on a social sense of land ownership. The legal basis on which the protection of property rests is thus modified, and from being an exclusive right for the individual, it now involves a corresponding obligation in favor of the harmonious coexistence of society. The idea of the \"social function\" of property emerged, in which every individual has the obligation to fulfill certain communal obligations, in direct proportion to the place he occupies and the interests of the social group he represents. The content of this \"property-function\" consists in the owner having the power to employ the object of ownership for the satisfaction of his own needs, but also having the duty to place it at the service of social needs when such behavior is imperative. With this new concept, the legislator's powers to determine the content of the right to property are broadened, which is achieved through the limits and obligations of social interest that it may create, putting an end to its exclusive, sacred, and inviolable nature. This thesis has been previously recognized by this Court; thus, in amparo judgment number 5097-93, it stated:\n\n\"I.) The inviolability of private property is a constitutional guarantee enshrined in canon 45 of the Political Charter. This right, contrary to how it was conceived in other times, is not of a static nature, but rather, in accordance with the demands of our time, must be considered elastic and dynamic, that is, it attributes to its holders, both internally and externally, the powers, duties, and limitations. The owner's power over the property is determined by the function it fulfills. The object of the right to property has undergone important transformations. Currently, not only the rights of the owners are deserving of protection, but also various general or social interests that coexist with those rights. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of a right implies a peculiar form of appropriation. Thus, for example, the faculties of ownership over an agricultural estate are very different from those corresponding to a property located in an intensively used urban sector.\"\n\nLikewise, this principle—of the social function of property—is integrated with that of social solidarity, from which, as this Constitutional Court previously indicated,\n\n\"IV.—[...] our Political Constitution is imbued, allowing the burden borne by all in favor of all, or even by a few in favor of many, with the requirement that the natural use of the real property is not affected to the limit of its value as a means of production, or its market value, that is, that it disappears as a productive identity.\" (Judgment number 2345-96, at nine hours twenty-four minutes on the seventeenth of May of the current year.)\n\nIt is worth noting that in almost all legislations, the concept of the right to private property conceived in an unlimited and absolute form has disappeared, and in the most important orders, a conception of property closely linked to the general demands of society is imposed with increasing force; as this Chamber previously indicated in the cited judgment number 2345-96:\n\n\"Developing the concept of 'deprivation of a primary attribute of ownership' that prevents the enjoyment of goods, we can say that the limitation is a method for defining the content of or the exercise of the right to property, which qualifies and affects the right itself.\"\n\n**VI.** Article 45 of the Political Constitution enshrines, in our legal-constitutional order, the right to property. In its first paragraph, it indicates its \"inviolable\" nature and establishes the obligation on the part of the State to compensate the owner previously, when it must suppress it for reasons of \"legally proven public interest.\" In the second paragraph, it establishes the possibility of establishing limitations of social interest on property, by means of a law approved by a qualified vote—a vote of two-thirds of the total membership of the Legislative Assembly. From the foregoing, it is clear that the State's obligation to compensate is constitutionally provided for solely and exclusively when it involves expropriation and does not apply to limitations of social interest established by law approved by a qualified vote, in the terms that this Constitutional Court previously indicated in amparo judgment number 5097-93:\n\n\"II.) Costa Rican legislation establishes the possibility that through regulatory plans, based on social interest, private property may be limited, and Urban Development Law may, in turn, develop them. The right to property is thereby framed within certain reasonable limits, within the duties derived from it. Precisely for this reason, compensation is not necessary for urban planning limits and duties that prove reasonable [...]\"\n\nIt is clarified that limitations or restrictions on property are of a general nature, and have the virtue of endowing the individual with the necessary instruments to mitigate the effects of the harmful activity of his fellow beings. It is worth noting that their primary purpose or objective is the rational use of property, which benefits neighbors or, in general, all of society.\n\nIn this regard, the Full Court, when exercising its functions as guardian of constitutionality, in an extraordinary session on June sixteenth, nineteen eighty-three, stated:\n\n            \"The limitations—or limits—that may be imposed on property (apart from neighbor relations and other duties or burdens dealt with in the Civil Code and special laws), are those of 'social interest' authorized by the second paragraph of Article 45 of the Constitution and which are aimed at protecting interests of that kind, for the benefit of the entire society or some of its communities; [...]\"\n\n        VII. Certain limitations on property have always existed as rules incorporated into the Civil Code, such as those referring to the possession and transfer of real estate—Article 272—by virtue of which division is prevented in cases of co-ownership; those referring to the height of sidewalks—Article 303—; those establishing protection for possible damages caused to third parties by the poor condition of buildings or trees—Article 311—; and especially all of Title V, called Burdens or Limitations on Property Imposed by Law, which establishes, among others, prohibitions on building near party walls, wells, sewers, aqueducts, etc.—Article 404—, those prohibiting opening a window or skylight in a dividing wall, unless at least two and a half meters away—Article 406—, or that overlook rooms, patios, or corrals of the neighboring property—Article 407—. Other examples of the foregoing are public safety and health requirements, those contained in the law that allow the authority to impose repairs, remodeling, or demolitions of buildings that threaten ruin or prove unhealthy, provisions mainly contained in the Civil Code and the General Health Law. In this line of reasoning, the laws concerning the protection of forests, natural beauty, cultural heritage, and monuments must also be cited, which also imply limitations on property, such as the Forest Law (Ley Forestal), No. 7174 of June twenty-eighth, nineteen ninety, the Wildlife Conservation Law No. 7317, of October twenty-first, nineteen ninety-two, and the Historical, Architectural, and Cultural Heritage Law No. 4, of October nineteen ninety-five.\n\n        VIII. Notwithstanding what was indicated in the preceding recitals, it must be noted that the legitimate limitations that may be imposed on private property find their natural boundary in the degree of impact on the property; that is, when the restriction on the property right becomes a true expropriation with the consequent obligation to indemnify, because the property right is made to disappear completely, or when the general collective is not affected. The Full Court so indicated in relation to the limitations to be imposed on property when they exceed the indicated limit, in an extraordinary session on June sixteenth, nineteen eighty-three:\n\n            \"[...] that is, 'limitations' as Article 45 calls them, but not dispossession of private property nor deprivation of a primary attribute of ownership, because preventing the enjoyment of the goods is equivalent, at least in this case, to a form of expropriation without the requirement of prior indemnification ordered by the political charter\";\n\nand as this Court indicated in the cited judgments number 5097-93 and 2345-96; in which it stated:\n\n            \"IV.) For this Chamber, the reasonable limits that the State may impose on private property, according to its nature, are constitutionally possible as long as they do not empty its content. When this occurs, it ceases to be a reasonable limitation and becomes a deprivation of the right itself.\" (Judgment number 5097-93);\n\n            \"That is, the attributes of property may be limited, as long as the owner reserves for himself the possibility of normally exploiting the good, excluding, of course, the part or function affected by the limitation imposed by the State. Outside these parameters, if social welfare demands sacrifices from one or from a few only, it must be indemnified, just as occurs when the sacrifice imposed on the owner is of such magnitude that it causes him to lose the good in its entirety. Thus, the limitation on property withstands constitutional analysis when the impact on the essential attributes of property, which are those that permit the natural use of the thing within the current socio-economic reality, does not cause the nature of the good to disappear or make the use of the thing impossible, because the State imposes authorization or approval requirements so complex that they imply, in fact, the impossibility of usufructing the good.\" (judgment number 2345-96);\n\n        IX. ON URBAN PROPERTY. The concept of property in urban planning law has been considered in doctrine not as a static unit or a single type, but rather types are discussed, such as urban property, rural property, and industrial property, that is, depending on the function that the good is entrusted with and performs in social life. In this evolution of the concept of property—and consequently of the property right—the urban phenomenon and urban planning regulation have collaborated to a great extent, determining a new content for it, distinct from the traditional one. Thus, urban property is subject to a series of characteristics, for example: 1. it is a delimited property (boundaries, party walls, volumetric property—third dimension—); 2. it is subject to a determined purpose, defined in a regulatory plan or zoning regulation, a purpose that is not changeable by the owner, but rather is limitable and regulated by the respective authorities—local governments, in the first instance—; 3. the use of the property is restrictive and sometimes obligatory; 4. the property plays a particular role, even of a temporary nature, since it operates within the validity of a regulatory plan, so since the plan is modifiable by the authority, the uses of the property could also be changed; 5. in this sense, the limitations imposed on property by a regulatory plan must be understood as lawful limitations; 6. the impact on the property has the character of a \"limitation,\" that is, property subjected to a series of restrictions and obligations (parceling, reparceling, selling, building, conserving, enclosing, construction permits, façade heights, setbacks, vehicle parking, habitability permits, parcel areas, etc.), whose purpose is to contribute to the collective well-being, and therefore, to its own benefit; it being understood that these cannot be of such a nature that they imply the extinction or unbearable limitation that empties the content of the property right, since they would imply a covert expropriation, and must consequently be indemnified; 7. in the event of making the property right practically null, it turns the particular case into a situation of expropriation and, in this way, expropriation becomes a figure consubstantial to the urban property regime, because it is one of the means of executing urban planning by public entities; furthermore, the \"free transfer\" (cesión gratuita) of part of the property is possible for urban planning reasons for urban developments for roads, green areas, and educational zones; and 8. it is of a formal nature, since the title of property is not enough to exercise the attributes of the right, but rather it is necessary for its content to be specified, according to the use permitted in a regulatory plan or zoning regulation. It is important to note that by virtue of the urban planning process, urbanization must be conceptualized as a partial urban planning plan, because it affects only the sector being urbanized. Facing the urban development process, two types of property coexist: the one born with the particular urban development program (construction of a subdivision (fraccionamiento), for example), to which the limitations and burdens resulting from control acts, expressed in the authorization given by the municipal administration for the construction of the development itself, such as lot size, setback areas, sidewalk width, building height, are consubstantial, so that these are not indemnifiable; and the property that predates the urban development plan, in relation to which, the limitations and burdens that the authority has an interest in implementing will be indemnifiable, depending on their nature and degree of impact on the right, since, as noted in Recital V of this section, those that imply a dismemberment of the property right itself will be indemnifiable.\n\n        X. As doctrine indicates, the \"city\" as such is a collective fact that conditions the lives of its inhabitants, so there is no justification for entrusting the capital decisions about that collective fact (emergence, extension, character, density, destination, etc.) to the simple \"convenience\" of a few private landowners and which are generally determined or reflected in reasons of profit or for motives of economic utility. The regulatory authority of urban development cannot permit the exhaustion of lands, nor over-density in populations, the liquidation of the system of gardens and green areas, etc., without attending to the needs and demands for collective services that the urbanizing activity itself creates, such as streets, sewers, water, electricity, telephone, transport, educational centers, green areas, etc. Situations such as those indicated are what urban planning seeks to solve, by virtue of which, the use of the property emanates from a public authority.\n\n        XI. By virtue of the urban planning process and urban planning, urban regulation must be translated into a regulatory regime of the property right, insofar as the content of the property right is defined through the various provisions that make up urban planning law, that is, the regulatory plans and regulations issued by municipal governments, and failing that—as will be seen later—, by the norms issued by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. In this way, the limitations and duties imposed on private property are those that define the normal content of the property; and urban regulation establishes the limits of the faculties of the property right, but does not constrain, reduce, or condition the exercise of the right, but rather defines the normal content of the property in the function it performs.\n\n        XII. ON THE LIMITATIONS IMPOSED IN MATTERS OF URBAN PLANNING. The imposition of limitations on property for urban planning purposes is essential for coexistence in society, not being an expropriatory activity that requires prior indemnification, according to the terms established—and analyzed in the preceding recitals—in the second paragraph of Article 45 of the Political Constitution. Such limitations on the property right are a product of the very fact of forming part of a collectivity, the same one that guarantees that right, but that subjects it to certain regulations with the aim of achieving an optimal and harmonious enjoyment of the rights of all individuals. In this sense, this Chamber has pronounced on the \"relative\" nature of the property right, insofar as it is subject to limits and restrictions on one or several of the attributes of property for urban planning reasons; and in various judgments has confirmed the \"social interest\" nature of urban planning rules, imposed in accordance with what is ordered by the Political Constitution itself. Thus, in constitutional judgment number 1167-92, it stated:\n\n            \"Although our Political Constitution recognizes private property as a fundamental right of citizens, the enjoyment of such right is not unrestricted, and the same Article 45 of the Constitution allows the Legislative Assembly to impose limitations of social interest on it. The Urban Planning Law is one of those limitations and, therefore, the refusal to grant a patent does not constitute a violation of the fundamental rights of the appellants [...]\";\n\na thesis that was reinforced by amparo judgment number 5303-93, in which it was said:\n\n            \"Costa Rican legislation establishes the possibility of limiting private property for reasons of social interest. As indicated in the first Recital, the limitation on property imposed by a regulatory plan is constitutionally possible, because the property right is not unlimited; rather, there is a general framework within which the owner may act and which must be compatible with the constitutional content of that right. For the reasons expressed, in the judgment of this Court, the limitation imposed, insofar as it conforms to a valid regulatory plan, does not violate Article 45 of the Political Constitution, as suggested in the appeal, insofar as that regulatory plan does not deconstitutionalize the private property that is affected by that instrument. Conversely, if the limitations exceed the minimum parameters of reasonableness and proportionality, they would be contrary to the Political Constitution\",\n\nand, finally, in judgment number 6706-93, it declared the constitutionality of the Urban Planning Law.\n\n        XIII. In accordance with what was indicated in Recital VIII., urban planning regulations may only ground a claim for economic indemnification by the owners of the affected land when these imply a dismemberment of the property right, since indemnification under the terms indicated in the first paragraph of Article 45 of the Political Constitution is appropriate only when these regulations are not of a general nature or make the property right nugatory, becoming true expropriations, as indicated above. They are not susceptible to any indemnification as long as they do not imply a reduction in the content of the property, as occurs with the establishment of the front yard, which constitutes a typical urban easement (servidumbre), since the owner maintains possession of his property, but in a diminished form, since only his faculty of disposition is reduced. These latter are the limitations and duties that must be considered as integral parts of the content of the property right, since there is no reduction in the content of the property.\n\n        B. ON THE BODY RESPONSIBLE FOR URBAN PLANNING.\n\n        XIV. ON THE COMPETENT BODIES TO CARRY OUT URBAN PLANNING: MINISTRY OF NATIONAL PLANNING AND ECONOMIC POLICY, INVU, AND MUNICIPALITIES. In accordance with the provisions of Articles 169 and 170 of the Political Constitution, the Urban Planning Law, number 4240, of November fifteenth, nineteen sixty-eight, proceeds from the assumption that primary ownership in matters of urban planning corresponds to the municipalities, which has been embodied in Articles 15 and 19 of said law. Thus, it is the municipalities that are responsible for assuming local urban planning through the promulgation of the respective regulations—regulatory plans—, and making effective the norms that the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo dictates for this purpose, as the institution responsible for urban planning at the national level. This point has already been considered by this Chamber, in judgment number 6706-93, at fifteen hours twenty-one minutes on December twenty-first, nineteen ninety-three, in which it indicated:\n\n            \"II).- The Chamber considers that the power attributed to local governments to plan urban development within the limits of their territory does integrate the constitutional concept of 'local interests and services' referred to in Article 169 of the Constitution, a competence that was recognized by the Urban Planning Law (# 4240 of November 15, 1968, amended by Laws # 6575 of April 27, 1981, and # 6595 of August 6 of that same year), specifically in Articles 15 and 19 challenged here, which literally state:\n\n            «Article 15.- In accordance with the precept of Article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development, within the limits of their jurisdictional territory, is recognized. Consequently, each of them shall provide what is appropriate to implement a regulatory plan, and the related urban development regulations, in the areas where it must govern, without prejudice to extending all or some of its effects to other sectors, where qualified reasons prevail for establishing a determined control regime.»-\n\n            «Article 19.- Each Municipality shall issue and promulgate the necessary procedural rules for the due observance of the regulatory plan and for the protection of the interests of health, safety, comfort, and well-being of the community.»\n\n            \"III).- Within what may be termed the administrative organization of urban planning in our country, the Directorate of Urban Planning—attached to the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo—and the Planning Office (now the Ministry of Planning and Economic Policy) are the bodies responsible for preparing the National Urban Development Plan, through which the general policies on the growth and development of urban areas are established.- Said Plan—which is concretely prepared by the Directorate and proposed by the Board of Directors of the Institute—must include technical studies on the population factor with growth projections at the national, regional, and urban levels, on land use with plans on the extension and forms of utilization of the portions required for urban development, industrial development, housing and urban renewal, public services, and the general location of transport projects, among others.- Furthermore, the Directorate of Urban Planning functions as an advisory body to the municipalities for the purposes of preparing, applying, and modifying the municipal or local Regulatory Plan and its Regulations before their final adoption.- However, the foregoing must be understood as the formal limit of the broad guidelines, technical norms, or general directives according to which local governments must prepare their respective regulatory plans and the corresponding urban development regulations, for it is not possible to pretend that the National Urban Development Plan is prepared and implemented entirely by the Central Government, without the direct intervention of the municipalities in that matter.- Such a situation violates not only the most elementary principles of logic and convenience, given that it concerns the particular interests of each canton of the Republic, but also the constitutional principles of the municipal regime, established by our Fundamental Charter in Articles 168 to 175.- Urban planning, that is, the preparation and implementation of regulatory plans, is a function inherent to the municipalities to the exclusion of all other public entities, except as stated regarding the general directive powers attributed to the Ministry of Planning and the Directorate of Urban Planning.- This topic was already developed by the Chamber in judgment number 5305-93, at ten hours six minutes on October twenty-second of last year, which, in reference to the municipal power to plan local urban development and the imposition of limitations on property by virtue of the execution of a regulatory plan, indicated:\n\n            \"... the limitation on property imposed by a regulatory plan is constitutionally possible, because the property right is not unlimited; rather, there is a general framework within which the owner may act and which must be compatible with the constitutional content of that right. For the reasons expressed, in the judgment of this Court, the limitation imposed, insofar as it conforms to a valid regulatory plan, does not violate Article 45 of the Political Constitution, as suggested in the appeal, insofar as that regulatory plan does not deconstitutionalize the private property that is affected by that instrument. Conversely, if the limitations exceed the minimum parameters of reasonableness and proportionality, they would be contrary to the Political Constitution.\"-\n\n            \"IV).- Articles 15 and 19 of the Urban Planning Law, therefore, are not unconstitutional, since they merely recognize the competence of the municipalities to plan urban development within the limits of their territory through the corresponding regulations, which does not violate the constitutional principles invoked by the petitioner: that of legal reserve, for being—as stated—local urban planning a function inherent to the municipalities by virtue of the express text of the Constitution, and the limits of the exercise of that attribution being established in the Urban Planning Law, the Regulations or Regulatory Plans are the development of those principles; and those of property and free enterprise, since they do not impose in any way restrictions on those rights, but simply grant the power to control the correct use of the land and thus guarantee a rational and harmonious development of urban centers as well as commercial, industrial, sports, etc. (see also in the same sense, judgments number 2153-93, at nine hours twenty-one minutes on May twenty-first, and number 5305-93, at ten hours six minutes on October twenty-second, both of this year).-\"\n\n        Based on the foregoing, and in accordance with the cited jurisprudence, the thesis is reiterated that the competence for urban planning remains the exclusive attribution of municipal governments, and only exceptionally and residually, in the absence of regulation dictated for this purpose by the municipalities, does INVU have the assigned task of proposing regulatory plans, but subject to their prior approval by the local entity; thus, the provisions that this autonomous institution dictates for this purpose in regard to urban planning must always be considered transitory, and in default of the use of municipal competencies.\n\n        XV. ANALYSIS OF THE UNCONSTITUTIONALITY OF TRANSITORY II OF THE URBAN PLANNING LAW. It is in Transitory II of the Urban Planning Law, number 4240, of November fifteenth, nineteen sixty-eight, and its amendments, that INVU is endowed with the competence to dictate provisions in urban planning matters in a supplementary manner, provided that the municipalities have not exercised that power; text which, according to its last amendment given by Law number 7015, of July twenty-second, nineteen eighty-five, states:\n\n            \"The [National Institute of Housing and Urbanism] shall dictate the development norms relating to the matters referred to in Article 21 of this law. It may, furthermore, prepare regulatory plans and delimit urban districts and other areas subject to urban planning control, as long as the municipalities have not promulgated, in the respective matter, or part thereof, their own local provisions in accordance with this law.\n\n            The precepts and regulations dictated by the Institute shall govern in the jurisdictional territories, or in the part thereof indicated by the norms, once the following requirements are fulfilled:\n\n            Prior publication of the project in the Official Gazette, with the setting of the date and place where a public hearing will be held to hear the verbal or written observations that the interested residents or professional associations may wish to formulate. The notice must be made no less than fifteen business days in advance.\n\n            It shall be obligatory to obtain the pronouncement of the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica, on the observations presented by the interested parties at the public hearing, so that these observations are taken into account to incorporate them into the text of the norms, if they proceed, or to eliminate those aspects objected to, if in the judgment of the same College they have technical support.\n\n            Publication in La Gaceta of the new approved text and of the notice regarding what was agreed by the Board of Directors of the Institute, indicating the date from which the corresponding regulations will be enforceable.\n\n            The previous requirements shall also be observed when it comes to modifying, suspending, or derogating, totally or partially, the aforementioned regulatory plan or any of its regulations.\"\n\n        However, the transcribed text was approved through the procedure established in the Political Constitution for approving the Ordinary and Extraordinary Budgets of the Republic, since Law 7015 is a Law Modifying the Ordinary Budget for the Republic for the Fiscal Period of nineteen eighty-five; a procedure that on repeated occasions (among others, judgments number 0121-89, 1262-90, 0484-94, 2664-94, 6789-95), this Chamber has already determined is contrary to the constitutional norms that refer to the competence of the Legislative Assembly to dictate, amend, or derogate the laws that make up our legal system and to those that grant competence to dictate the ordinary and extraordinary budgets of the Republic, that is, to Articles 121 subsections 1.) and 11.), 123 to 128, and 176 to 180 of the Constitution, by containing provisions on matters unrelated to the budget. By reason of the foregoing, and without entering into judgment on the substance of the granted competence and the transitory nature of the norm, what proceeds is to declare the unconstitutionality of the norm in that text.\n\n        XVI. EFFECTS OF THE DECLARATION OF UNCONSTITUTIONALITY. By virtue of the foregoing, it is that within the competences assigned to this Chamber, in accordance with the provisions of Article 89 of the Law of Constitutional Jurisdiction, Transitory II of the Urban Planning Law, approved by Article 115 of Law number 7015, which is a Law Modifying the Ordinary Budget for the Republic for the Fiscal Period of nineteen eighty-five, of July twenty-second, nineteen eighty-five, must be declared unconstitutional, as stated, since its content not being of a budgetary nature, it should have been approved through the legislative procedures established for ordinary legislation; a declaration of unconstitutionality that is made retroactive to the date of entry into force, that is, to November twenty-ninth, nineteen eighty-five; in accordance with the provisions of the first paragraph of Article 91 of the Law governing this Jurisdiction, without prejudice to rights acquired in good faith. By virtue of such declaration of unconstitutionality, the text dictated by Law number 5900, of April nineteenth, nineteen seventy-six, and which entered into force on May eighth, nineteen seventy-six, must remain in force, which states:\n\n            \"The Institute shall dictate the development norms relating to the matters referred to in Article 21 of this Law. It may, furthermore, prepare regulatory plans and delimit urban districts and other areas subject to urban planning control, as long as the municipalities have not promulgated in the respective matter, or part thereof, their own local provisions in accordance with this law.\n\n                The precepts and regulations dictated by the Institute shall govern in the jurisdictional territories or in the part thereof indicated by the norms, from their publication in the Official Gazette.\"\n\n        From all of the foregoing, it is clear that the competence of INVU in urban planning matters, in the first place, is directed at the preparation of the National Urban Development Plan, an instrument through which the general policies on the growth and development of urban areas are established, and which is prepared by the Directorate of Urban Planning and proposed by the Board of Directors of the Institute; and in the second place, as a residual competence, the power to dictate urban planning norms—regulations and regulatory plans—in the absence of urban planning norms dictated by the respective municipalities. The foregoing is founded on the fact that denying this competence to this autonomous institution implies creating a void in the legal system that causes serious harm to national legal certainty.\n\nIt is Article 21 of the cited law that defines the regulations the INVU may issue in urban planning matters, always in the absence of those issued by local governments; these are:\n\n 1.) The Zoning Regulation, for land uses;\n\n 2.) The Subdivision (Fraccionamiento) and Development Regulation, on the division and urban habilitation of land;\n\n 3.) The Official Map Regulation, which shall deal with the provision and conservation of spaces for public roads and communal aerial ways;\n\n 4.) The Urban Renewal Regulation, relating to the improvement or rehabilitation of areas in the process of or in a state of deterioration; and\n\n 5.) The Building Regulation, concerning construction works.\n\n C. OF THE LIMITATIONS IMPOSED IN THE REGULATION FOR THE CONTROL OF SUBDIVISION (FRACCIONAMIENTO) AND DEVELOPMENTS ISSUED BY THE INVU.\n\n XVII. SCOPE OF APPLICATION OF THE REGULATION FOR THE CONTROL OF SUBDIVISION (FRACCIONAMIENTO) AND DEVELOPMENTS ISSUED BY THE INVU. Regarding the regulation specifically challenged in this action, the \"Reglamento para el Control Nacional para el Fraccionamientos y Urbanizaciones,\" approved by the Board of Directors of the INVU in session number 3391 of December thirteenth, nineteen eighty-two, it must first be noted that it is legally valid and applicable only insofar as this regulation has been expressly approved by the Municipality, through the procedure established for that purpose in Article 17 of the \"Ley de Planificación Urbana,\" and no regulation issued by the respective municipality exists where it is intended to be applied. The content of the challenged provisions—articles II.3 and II.3.2 of the cited regulation—was already defined in Considerando I. of this judgment.\n\n XVIII. OF THE LEGAL BASIS OF THE CHALLENGED PROVISIONS. OF THE REGULATORY POWER. The challenged provisions, although effectively issued within the competence granted to the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, as an autonomous institution created to “plan the development and growth of cities and other smaller centers, in order to promote the best use of land, locate public areas for community services, establish functional street systems, and formulate investment plans for public use works, to meet the consequent needs”—subsection b.) of Article 4 of the Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, number 1788 of August twenty-fifth, nineteen fifty-four, and its amendments—to issue rules of a general and eminently supplementary nature in urban planning matters, in the absence of those issued by the respective municipalities and derived from the provision contained in Transitorio II of the \"Ley de Planificación Urbana,\" are the development of the provisions of Articles 40 and 41 of the same law, as confirmed by what is regulated therein, which establish:\n\n “Article 40. Every subdivider (fraccionador) of land located outside the quadrant of cities and every developer (urbanizador) shall freely cede to public use both the areas intended for roads and those corresponding to parks and community facilities; what is to be ceded for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided (fraccionar) or developed (urbanizar), which may range from five percent to twenty percent, according to the average size of the lots, the intended land use, and the relevant rules issued by the INVU. Notwithstanding the foregoing, the sum of the land to be ceded for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total area of the land to be subdivided (fraccionar) or developed (urbanizar). Likewise, simple subdivisions (fraccionamientos) of parcels in previously urbanized areas are excepted from the obligation to cede areas for parks and community facilities, at the discretion of the INVU.\n\n No less than one-third of the area represented by the percentage set pursuant to the preceding paragraph shall be applied strictly to park use, but reserving first from that third the space or spaces necessary for a playground or playgrounds, in a proportion not less than ten square meters per family; areas for playgrounds may not be accepted if the subdivider (fraccionador) or developer (urbanizador) has not properly conditioned them, including its grassing (enzacatado) and installation of the required equipment.\n\n The remaining two-thirds of the referred percentage, or the remainder thereof available after covering park needs, shall serve to install community facilities initially proposed by the subdivider (fraccionador) or developer (urbanizador), or later, failing that, by the lot purchasers, but which in any case must be defined by the Municipality and the INVU. Areas usable for community facilities may only be eliminated or reduced in exchange for some compensatory improvement or other facility, when a greater benefit to the community is obtained thereby, after prior consultation with the INVU.\n\n With the exception of highway rights-of-way that must be ceded to the State, in accordance with the provisions above, the other public use areas must be transferred in favor of the municipal domain. However, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to the state entities responsible for establishing therein the services or facilities of their respective competence, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph.”\n\n “Article 41. When the site to be developed (urbanizar) does not require the percentage of land for public purposes indicated in the preceding article, according to the municipal pronouncement, the developer (urbanizador) must then pay in cash the equivalent value of the indicated percentage, within the timeframe set, which shall not exceed five years. The equivalence shall be calculated at the price of undeveloped land.\n\n The sums received by the municipality for the indicated concept and for the sale of lots ceded by developers (urbanizadores), shall be destined exclusively for the acquisition and maintenance of land for public use, in sectors where these are lacking.”\n\n Thus, we are not facing a provision of a general nature issued by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo without a legal basis; rather, it is the regulatory development of specific legal provisions, for which reason it cannot be affirmed that the challenged rules impose limitations on the right to property, but rather that these were specifically defined in the qualified law, exactly as required by the Constitución Política.\n\n XIX. OF THE URBAN PLANNING OBLIGATION IMPOSED IN ARTICLE 40 OF THE LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA. The doctrine is clear in allowing public entities to acquire real estate for urban planning purposes through three means: through the forms permitted by civil law (purchase, donation, etc.), expropriation, and those originating from what are called obligatory and free cessions of private property to municipal entities. This obligation is regulated in the challenged provisions and has its basis in Articles 40 and 41 of the \"Ley de Planificación Urbana,\" for which reason the constitutionality of these provisions must first be analyzed. Article 40 of the \"Ley de Planificación Urbana\" establishes the obligation to cede \"freely\" to municipal entities a portion of land for the use of public roads, parks, and community facilities, at the expense of the developer (urbanizador) or subdivider (fraccionador), in proportion to the land being developed (urbanice) or subdivided (fraccione), without it being understood that this signifies a sacrifice or confiscation against the developer (urbanizador), since the value of the urban areas to be ceded increases the calculation of construction costs, and is transferred to the value of the resulting parcels or lots. Article 1 of that Law defines the key concepts in this matter. Subdivision (Fraccionamiento) must be understood as:\n\n “the division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels separately; it includes both judicial or extrajudicial adjudication partitions, allocations of undivided rights, and mere segregations (segregaciones) in the name of the same owner, as well as those located in developments (urbanizaciones) or new constructions that concern the control of the formation and urban use of real estate.”\n\nand Development (Urbanización) as:\n\n \"the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.\"\n\n For this Chamber, in consideration of the foregoing definitions, the meaning of the regulations under study refers exclusively to urbanism as a process of development of cities or urban centers or districts, which implies the division of land with a commercial sense by private individuals, a social sense by the State to solve the housing problem, or an industrial sense, to create industrial zones. But the absence of profit motive is not sufficient to be exempt from this obligation; it is sufficient that a program of urban development is implicit (in fact) in that subdivision (fraccionamiento) for the land cession to be demandable. However, it must be warned that simple segregations (segregaciones) cannot be subject to these regulations, because understanding it in that way would imply creating not an urban planning charge, but one of a tax nature (on unearned increment (plusvalía), for example), at the owner's expense, which is absolutely incompatible with the urban planning regime. In conclusion, there is only an obligation to transfer land in favor of municipal entities when land is subdivided (fracciona) to create an urban development, be it a housing complex—with all its services (water, electricity, green areas and parks, educational centers, etc.)—a commercial complex, or an industrial one.\n\n XX. The free cession to the municipalities of land to be subdivided (fraccionar) or developed (urbanizar) is done to allocate therein certain services for the community, such as public roads and green areas, the latter—which are those that interest us—being used to build parks, gardens, educational centers, sports, and recreational areas. The basis of this obligation must be placed in a kind of counterpart owed by the developer (urbanizador) for the increased value that the development (urbanización) or parceling process will give to the developed (urbanizado) land; that is, it is ultimately a contribution in kind in urban planning law, as a mechanism to ensure that the unearned increment (plusvalía) acquired by the properties due to the development (urbanización) or subdivision (fraccionamiento) reverts to the community. Before this regulation, a serious social situation arose, derived from the fact that landowners perceived the full prices obtained from their land as net benefit, while the new neighborhoods were left without service provisions, a deficiency that was attempted to be blamed on the municipal Administration, which was incapable of covering that deficit effectively. One of the principles of urban planning law consists precisely in that the considerable unearned increments (plusvalías) generated by the urban development process must be the first source to defray the costs in services that this same development creates. The challenged obligation—to freely cede a percentage of land to the municipality—aims precisely to make effective the principle of economic compensation and retribution in service of the needs of the community created, as a correlate of the enrichment perceived from urban development.\n\n XXI. In this way, the content of property is configured, from the criterion of its social function; it is a technification of that function that ceases to be a simple moral admonition to the consciences of owners to become a system of legally demandable positive duties. Thus, owners may exercise as their own all the faculties of urban utilization of the resulting properties, only that simultaneously, they must also assume the positive duties with which the legal system attempts to compensate the economic gain. The development (urbanizador) or subdivision (fraccionador) plan must previously contemplate all the provisions for community services—roads, water and electric lighting connections, green areas, playgrounds, etc.—before starting the construction and individual exploitation of the lots; execution that falls upon the owner. This measure is not unconstitutional for being disproportionate or unreasonable, as it does not imply a sacrifice for the developing (urbanizadora) or subdividing (fraccionadora) enterprise, because what actually happens is that the cost of these works will be included in the price of the lots, and will be recovered as they are sold, and it will be the new owners who will ultimately benefit from the green areas and facilities referred to in Article 40 of the \"Ley de Planificación Urbana.\"\n\n XXII. Green areas destined for public use, by virtue of their use and nature, are part of the community's heritage and must remain under the jurisdiction of municipal entities for them to administer as public domain assets, with which they participate in the legal regime of these assets, making them inalienable, imprescriptible, and unseizable, that is, they cannot be the object of private property of the developer (urbanizador) or subdivider (fraccionador), as stipulated by Article 40 of the \"Ley de Planificación Urbana.\" For the mandatory cession to operate, it must be a development (urbanización) or subdivision (fraccionamiento) approved by the respective municipality, in accordance with the master plan's guidelines; furthermore, the construction of the development (urbanización) must have been completed, it must involve assets destined for public use, and the transfer must be made through a registered title, the latter, as a matter of principle.\n\n XXIII. Regarding the text of Article 40 of the \"Ley de Planificación Urbana,\" in accordance with what was indicated in the preceding considerandos, this Chamber considers the subjection of the use of the ceded lots to the rules dictated in that regard by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, as provided in the first paragraph, to be detrimental to municipal autonomy, because that concept clashes head-on with municipal autonomy and with the constitutional protection of local interests; and in that sense, it must be understood that this institution is legitimized to do so only in the absence of regulations on the matter issued by municipal entities, since its competence, as has been stated, is eminently residual. It must also be clarified that it corresponds exclusively to the municipalities to grant permits to build developments (urbanizaciones) and carry out subdivisions (fraccionamientos), and not to the INVU, as established in the same first paragraph; as well as the authorization to \"eliminate or reduce [the percentage of land to be ceded] in exchange for some compensatory improvement or other facility, when a greater benefit to the community is obtained thereby\" which is granted to the INVU, as established in the third paragraph, since this corresponds to the municipal governments. For the foregoing reasons, the mentions made of the INVU in this provision are superfluous, since the functions assigned to it must be understood to be the exclusive competence of the municipal governments, and it is in this sense that the appropriate course is to declare them unconstitutional, for attributing to it competence that is exclusive to the municipalities, annulling the phrases that state: \"dictated by the INVU,\" \"at the discretion of the INVU,\" both from the first paragraph, \"and the INVU\" and \"after prior consultation with the INVU\" from the third paragraph. Finally, it should be clarified that the faculty vested in the Municipality to vary the purpose of the ceded land can only be applied to land dedicated to covering \"community facilities,\" not to that which must be destined for \"park,\" first, because the provision is clear in providing that this change may be made with the \"remainder\" of land once the park need has been covered; and second, because the second paragraph of this provision expressly provides that the area for park cannot be less than one-third of the percentage of land ceded. By virtue of the foregoing, the wording of this provision reads as follows:\n\n “Article 40. Every subdivider (fraccionador) of land located outside the quadrant of cities and every developer (urbanizador) shall freely cede to public use both the areas intended for roads and those corresponding to parks and community facilities; what is to be ceded for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided (fraccionar) or developed (urbanizar), which may range from five percent to twenty percent, according to the average size of the lots, the intended land use, and the relevant rules. Notwithstanding the foregoing, the sum of the land to be ceded for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total area of the land to be subdivided (fraccionar) or developed (urbanizar). Likewise, simple subdivisions (fraccionamientos) of parcels in previously urbanized areas are excepted from the obligation to cede areas for parks and community facilities.\n\n No less than one-third of the area represented by the percentage set pursuant to the preceding paragraph shall be applied strictly to park use, but reserving first from that third the space or spaces necessary for a playground or playgrounds, in a proportion not less than ten square meters per family; areas for playgrounds may not be accepted if the subdivider (fraccionador) or developer (urbanizador) has not properly conditioned them, including its grassing (enzacatado) and installation of the required equipment.\n\n The remaining two-thirds of the referred percentage, or the remainder thereof available after covering park needs, shall serve to install community facilities initially proposed by the subdivider (fraccionador) or developer (urbanizador), or later, failing that, by the lot purchasers, but which in any case must be defined by the Municipality. Areas usable for community facilities may only be eliminated or reduced in exchange for some compensatory improvement or other facility, when a greater benefit to the community is obtained thereby.\n\n With the exception of highway rights-of-way that must be ceded to the State, in accordance with the provisions above, the other public use areas must be transferred in favor of the municipal domain. However, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to the state entities responsible for establishing therein the services or facilities of their respective competence, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph.”\n\n This finding of unconstitutionality is retroactive to the date the provision entered into force, that is, May sixth, nineteen seventy-two, in accordance with the provisions of the second paragraph of Article 91 of the Law governing this Jurisdiction, without prejudice to good faith acquired rights.\n\n XXIV. OF THE UNCONSTITUTIONALITY OF ARTICLE 41 OF THE LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA. Now then, it must be understood that this obligation is justified solely with the provision of land, which cannot be substituted for money, because it involves providing the necessary services to the urban development complex being created and because, as expressly defined by law, park areas and public roads are community heritage and, therefore, are outside the commerce of men. It must be noted that a payment in money does not fulfill the social function of property and does not solve the problem intended to be resolved. It involves addressing a problem of tax justice, derived from the recovery of enrichments generated by public action, that of elaborating urban plans that are capable, through their provisions of open spaces, roads, social services, etc., of ensuring their inhabitants a dignified life. In this order of ideas, all urban planning regulations find their basis in the provisions of Article 50 of the Constitución Política, which states:\n\n “The State shall seek the greatest well-being for all the inhabitants of the country, organizing and stimulating production and the most adequate distribution of wealth.”\n\n In this sense, by not fulfilling the social function entrusted to property and detailed by the obligation to cede a percentage of land to the municipality to cover the needs of the urban development created by the development (urbanización) or subdivision (fraccionamiento) to be carried out, Article 41 of the \"Ley de Planificación Urbana\" is unconstitutional. This finding of unconstitutionality is retroactive to the date the provision entered into force, that is, November thirtieth, nineteen sixty-eight; in accordance with the provisions of the first paragraph of Article 91 of the Law governing this Jurisdiction, without prejudice to good faith acquired rights.\n\n XXV. ANALYSIS OF THE CHALLENGED REGULATIONS. OF ARTICLE II.3 OF THE REGULATION FOR THE NATIONAL CONTROL OF SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS) AND DEVELOPMENTS (URBANIZACIONES). As had been pointed out in Considerando XVIII. of this judgment, Article II.3 finds its basis in the provisions of Article 40 of the \"Ley de Planificación Urbana\"; and only develops its principles. Thus, the percentages indicated for the provision of land for community use are within the parameters set in the law, which set them between five and twenty percent, whereas the regulation sets it at ten percent. By not creating a limitation greater than that established by the legislator, it is not contrary to the Constitución Política. However, the reference made to the INVU is violative of municipal autonomy, since, as has been repeatedly stated, urban planning is the exclusive competence of the municipalities; therefore, the phrase \"at the discretion of the INVU\" is unconstitutional, insofar as it grants this institution the authorization of developments (urbanizaciones) and subdivisions (fraccionamientos). Finally, concerning the exclusion of agricultural (agropecuario) parcels larger than five hectares, thereby affecting parcels smaller than that measure, this Chamber considers that the provision is not justified, because a subdivision (fraccionamiento) carried out for agricultural (agropecuario) use escapes this urban planning charge, since the purpose of the land is different from that regulated in the \"Ley de Planificación Urbana.\" Thus, the phrase stating \"only parcels with areas less than five hectares result, and its use, which is stated on the plat\" must be declared unconstitutional so that the provision reads as follows:\n\n “Every subdivider (fraccionador) of land situated outside the quadrant of cities or previously urbanized areas shall freely cede for green areas and urban infrastructure 10% (ten percent) of the area, without restrictions, except when the subdivision (fraccionamiento) is for agricultural (agropecuario) use.”\n\n This declaration of unconstitutionality is retroactive to the effective date of this provision, that is, April twenty-fifth, nineteen ninety-one. In accordance with the provisions of the first paragraph of Article 91 of the Law governing this Jurisdiction, without prejudice to good faith acquired rights.\n\n XXVI. OF ARTICLE II.3.2 OF THE REGULATION FOR THE NATIONAL CONTROL OF SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS) AND DEVELOPMENTS (URBANIZACIONES). Finally, regarding the monetary obligation regulated by Article II.3.2. of the Regulation for the National Control of Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanism, concerning the cash collection of the equivalent value of the public use lot smaller than two hundred fifty square meters, since Article 41 of the \"Ley de Planificación Urbana\" has been declared unconstitutional in this judgment, it loses its legal basis, therefore the phrases \"Notwithstanding, when these are smaller than 250 square meters, the subdivider (fraccionador) must pay the Municipality in cash, the equivalent value within the timeframe set\" and \"..., however, it may be negotiated at the discretion of the Municipality, after prior consultation with the INVU. The sums received by the municipality for the aforementioned concept shall be destined exclusively for the acquisition and maintenance of land for public use in sectors where these works are lacking\" are unconstitutional. The provision shall read as follows:\n\n “The provisions of article III. 3. 6. 3. 2. shall apply.\n\n All public use areas must be transferred in favor of the municipal domain. In areas larger than 250 square meters, the cession of public areas shall be made on-site.\n\n Areas for private services must be set aside in all subdivisions (fraccionamientos) when they are larger than 100 square meters.”\n\n This declaration of unconstitutionality is retroactive to the effective date of this provision, that is, April seventeenth, nineteen eighty-six. In accordance with the provisions of the first paragraph of Article 91 of the Law governing this Jurisdiction, without prejudice to good faith acquired rights.\n\nPor tanto:\n\n The action is partially granted, and consequently it is declared:\n\n a.- The unconstitutionality of the text of Transitorio II. of the Ley de Planificación Urbana, approved through Article 115 of Law number 7015, which is the Ley de Modificación del Presupuesto Ordinario para la República para el Período Fiscal de mil novecientos ochenta y cinco, of July twenty-second, nineteen eighty-five. By virtue thereof, the text enacted by Law number 5900, of April nineteenth, nineteen seventy-six, and which entered into force on May eighth, nineteen seventy-six, remains in effect, which provides:\n\n “The Institute shall issue the development rules relating to the matters referred to in Article 21 of this Law. It may also, prepare master plans and delimit urban districts and other areas subject to urban control, as long as the municipalities have not promulgated their own local provisions on the respective matter, or part thereof, in accordance with this law.\n\n The precepts and regulations issued by the Institute shall govern in the jurisdictional territories, or in the part thereof indicated by the rules, starting from their publication in the Diario Oficial.”\n\n b.) The unconstitutionality of the phrases that state: “dictated by the INVU.” and “at the discretion of the INVU,” both from the first paragraph, “and the INVU” and “after prior consultation with the INVU” from the third paragraph of Article 40 of the Ley de Planificación Urbana, number 4240 of November fifteenth, nineteen sixty-eight, amended by Law number 4971 of April twenty-eighth, nineteen seventy-two; the wording of this provision remains as follows:\n\n “Article 40. Every subdivider (fraccionador) of land located outside the quadrant of cities and every developer (urbanizador) shall freely cede to public use both the areas intended for roads and those corresponding to parks and community facilities; what is to be ceded for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided (fraccionar) or developed (urbanizar), which may range from five percent to twenty percent, according to the average size of the lots, the intended land use, and the relevant rules. Notwithstanding the foregoing, the sum of the land to be ceded for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total area of the land to be subdivided (fraccionar) or developed (urbanizar). Likewise, simple subdivisions (fraccionamientos) of parcels in previously urbanized areas are excepted from the obligation to cede areas for parks and community facilities.\n\n No less than one-third of the area represented by the percentage set pursuant to the preceding paragraph shall be applied strictly to park use, but reserving first from that third the space or spaces necessary for a playground or playgrounds, in a proportion not less than ten square meters per family; areas for playgrounds may not be accepted if the subdivider (fraccionador) or developer (urbanizador) has not properly conditioned them, including its grassing (enzacatado) and installation of the required equipment.\n\n The remaining two-thirds of the referred percentage, or the remainder thereof available after covering park needs, shall serve to install community facilities initially proposed by the subdivider (fraccionador) or developer (urbanizador), or later, failing that, by the lot purchasers, but which in any case must be defined by the Municipality.\n\nThe usable areas in communal facilities may only be eliminated or reduced in exchange for some improvement or other compensatory facility, when a greater benefit for the community is obtained thereby.\n\n            With the exception of highway rights-of-way that must be ceded to the State, in accordance with the foregoing provisions, the other areas for public use must be transferred to the municipal domain. Nevertheless, the Municipality may authorize that certain portions be transferred directly to the state entities responsible for establishing therein the services or facilities within their respective competence, in accordance with the provisions of the immediately preceding paragraph.\"\n\n        c.) The unconstitutionality of Article 41 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), number 4240 of November 15, 1968, and its amendments.\n\n        d.) In article II.3 of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), the phrases that read: \"at the discretion of INVU\" and \"only result in parcels with areas of less than five hectares and their use, which appears on the plan\" so that the rule reads as follows:\n\n            \"Every subdivider (fraccionador) of land situated outside the city quadrant or previously urbanized areas shall cede free of charge for green areas and urban infrastructure 10% (ten percent) of the area, without restrictions, except when the subdivision (fraccionamiento) is agricultural.\"\n\n        e.) From article II.3.2. of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), the phrases \"However, when these are less than 250 square meters, the subdivider must pay the Municipality in cash, the equivalent value within the deadline set for it.\" and \", but may be negotiated at the discretion of the Municipality, after consultation with INVU. The sums received by the municipality for the aforementioned concept shall be used exclusively for the acquisition and maintenance of land for public use in sectors where these works are needed.\" are declared unconstitutional. The rule shall read as follows:\n\n            \"The provisions of article III. 3. 6. 3. 2. shall apply.\n\n            All areas for public use must be transferred to the municipal domain. In areas larger than 250 square meters, the cession of public areas shall take place on site.\n\n            Areas for private services must be provided in all subdivisions (fraccionamientos) when they result in areas larger than 100 square meters.\"\n\n        These declarations of unconstitutionality are made retroactive to the date of entry into force of the annulled norms, thus: to November 29, 1985, in relation to Transitory Provision II. of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), number 7015, of July 22, 1985; to May 6, 1972, in relation to Article 40 of the Urban Planning Law; to November 30, 1968, in relation to Article 41 of the Urban Planning Law; to April 25, 1991, in relation to article II.3 of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations; and to April 17, 1986, in relation to article II.3.2. of the cited Regulation. In accordance with the provisions of the first paragraph of Article 91 of the Law governing this Jurisdiction, the declared unconstitutionalities are without prejudice to rights acquired in good faith under the annulled norms. The action is dismissed in all other respects.\n\n        Let this judgment be summarized and published in its entirety in the Judicial Bulletin (Boletín Judicial), and summarized in the Official Gazette \"La Gaceta\". Let it be communicated to the Legislative and Executive Branches. Let it be notified.\n\n        Luis Paulino Mora Mora\n\nPresident\n\nLuis Fernando Solano C. Nombre44110  .\n\nCarlos Arguedas R. Ana Virginia Calzada M.\n\nJosé Luis Molina Q. Hernando Arias G.\n\n.\n\nClassification prepared by the CONSTITUTIONAL CHAMBER (SALA CONSTITUCIONAL) of the Judicial Branch. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.\n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 07-05-2026 06:07:15.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República" }