{
  "id": "nexus-sen-1-0034-1050653",
  "citation": "Res. 00377-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Distinción entre fraccionamiento simple y fraccionamiento con fines urbanísticos requiere acceso y servicios completos",
  "title_en": "Distinction between simple subdivision and subdivision for urban development requires full access and services",
  "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo confirma la denegatoria del visado municipal solicitado por la recurrente para segregar dos fincas colindantes en ocho lotes, cuyo acceso sería mediante servidumbre de paso. La apelante argumentó que se trataba de un fraccionamiento simple, pero el Tribunal determina que su propuesta, denominada “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I y II Etapa”, constituye un fraccionamiento con fines urbanísticos. Por tanto, no basta con la creación de una servidumbre; es necesario cumplir con todos los requisitos de habilitación urbana, incluyendo dotación de vías públicas, áreas verdes, servicios de agua, electricidad y desfogues pluviales, así como la aprobación previa del INVU. La resolución subraya que los fraccionamientos simples solo se exceptúan de estas cargas cuando se realizan en áreas previamente urbanizadas que ya cuentan con accesos y facilidades comunales. Al no cumplir la recurrente con dichos presupuestos, se declara sin lugar el recurso y se agota la vía administrativa.",
  "summary_en": "The Administrative Appeals Tribunal upholds the denial of a municipal approval for the subdivision of two adjacent properties into eight lots with access via an easement. The appellant argued it was a simple subdivision, but the Tribunal finds that the proposal, named “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I and II Etapa,” constitutes a subdivision for urban development purposes. Thus, merely creating an easement is insufficient; all urban development requirements must be met, including provision of public roads, green areas, water, electricity, and stormwater drainage, as well as prior approval from INVU. The ruling emphasizes that simple subdivisions are exempt only when carried out in previously urbanized areas that already have access and communal facilities. Since the appellant did not meet these conditions, the appeal is dismissed, and the administrative process is exhausted.",
  "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "date": "31/08/2021",
  "year": "2021",
  "topic_ids": [
    "subdivision-fraccionamiento"
  ],
  "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento",
  "es_concept_hints": [
    "fraccionamiento con fines urbanísticos",
    "visado municipal",
    "servidumbre de paso",
    "INVU",
    "cesión de áreas públicas",
    "plan regulador"
  ],
  "concept_anchors": [
    {
      "article": "Art. 40",
      "law": "Ley de Planificación Urbana"
    },
    {
      "article": "Art. II.2.1",
      "law": "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones"
    },
    {
      "article": "Art. 33",
      "law": "Ley de Planificación Urbana"
    },
    {
      "article": "Art. 10 inciso 2",
      "law": "Ley de Planificación Urbana"
    }
  ],
  "keywords_es": [
    "fraccionamiento con fines urbanísticos",
    "visado municipal",
    "servidumbre de paso",
    "aprobación INVU",
    "cesión áreas públicas",
    "vías públicas",
    "servicios públicos",
    "principio de legalidad",
    "ambiente sano",
    "artículo 50 constitucional"
  ],
  "keywords_en": [
    "subdivision for urban development",
    "municipal approval",
    "right-of-way easement",
    "INVU approval",
    "dedication of public areas",
    "public roads",
    "public utilities",
    "principle of legality",
    "healthy environment",
    "Article 50 Constitution"
  ],
  "excerpt_es": "Así las cosas, en los casos de aprobación de fraccionamientos con fines urbanísticos, el Gobierno Local debe corroborar que cumple a cabalidad con la respectiva dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, y en especial -de relevancia para resolución de este asunto- de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. Con lo cual, la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per se-, al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad.\n\nCuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo –se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso del fraccionamiento “simple” con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social.",
  "excerpt_en": "Thus, when approving subdivisions for urban development purposes, the Local Government must fully verify compliance with the provision of public roads, green areas, and communal areas, and especially—relevant to this case—the provision and implementation, by the developer, of public utilities such as electricity, telephone, potable water, aqueducts, and sewers, where infrastructure exists. Consequently, failure to conform urban development projects to the requirements set forth in urban planning regulations per se mandates rejection of the applications filed, in application of the principle of legality.\n\nWhen a specific area has been previously urbanized, purchasers of subdivided parcels have access to the properties, parks, and communal facilities, and it must be kept in mind that this forms part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution). For this reason—it is reiterated—the legislator has not deemed it necessary, in the case of a “simple” subdivision within an urbanized area, to require additional land contributions for reasons of social interest.",
  "outcome": {
    "label_en": "Denied",
    "label_es": "Sin lugar",
    "summary_en": "The appeal is denied, and the denial of municipal approval is upheld because the subdivision for urban development purposes does not meet the requirements for access and provision of public utilities.",
    "summary_es": "Se declara sin lugar el recurso de apelación y se confirma la denegatoria del visado municipal, por tratarse de un fraccionamiento con fines urbanísticos que no cumple con los requisitos de acceso y dotación de servicios públicos."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando V",
      "quote_en": "When a specific area has been previously urbanized, purchasers of subdivided parcels have access to the properties, parks, and communal facilities, and it must be kept in mind that this forms part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution).",
      "quote_es": "Cuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional)."
    },
    {
      "context": "Considerando V",
      "quote_en": "Every subdivider of land (…) and every developer shall freely dedicate to public use both the areas intended for roads and those for parks and communal facilities.",
      "quote_es": "Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales."
    },
    {
      "context": "Considerando V",
      "quote_en": "The mere fact that a parceling requires works to enable access and provide various services to some of those properties is enough to assert that there is no “simple subdivision” but rather a residential project that must, consequently, comply with all the listed requirements.",
      "quote_es": "Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un “simple fraccionamiento”, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados."
    }
  ],
  "cites": [],
  "cited_by": [],
  "references": {
    "internal": [],
    "external": []
  },
  "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-1050653",
  "tier": 2,
  "_editorial_citation_count": 3,
  "regulations_by_article": null,
  "cascade_only": false,
  "amendment_count": 0,
  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo Sección III\n\nResolución Nº 00377 - 2021\n\nFecha de la Resolución: 31 de Agosto del 2021 a las 08:55\n\nExpediente: 19-007592-1027-CA\n\nRedactado por: Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa\n\nClase de asunto: Apelación Municipal\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\nTemas (descriptores): Municipalidad\nSubtemas:\nCompetencia en la ordenación y verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas.\nDistinción entre los procesos de fraccionamiento y urbanización.\nDenegatoria de visado de servidumbre de paso debidamente fundamentada por falta de presupuestos.\nTemas (descriptores): Planificación urbana\nSubtemas:\nAlcances de la competencia municipal en el control del desarrollo urbano.\nTemas (descriptores): Fraccionamiento y urbanización\nSubtemas:\nDistinción entre simples fraccionamientos, fraccionamiento y urbanización.\nAlcances de la competencia municipal.\nTemas (descriptores): Poder de policía\nSubtemas:\nCompetencia municipal en la verificación del cumplimiento de la regulación urbanística.\nSentencias en igual sentido\n\n\nTexto de la resolución\n\nEXPEDIENTE 19-007592-1027-CA\n\nAPELACIÓN MUNICIPAL EN JERARQUIA IMPROPIA\n\nNombre106494   c/ MUNICIPALIDAD DE HEREDIA\n\nN°  377-2021\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las ocho horas cincuenta y cinco minutos del treinta y uno de agosto del dos mil veintiuno.\n\nConoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Nombre106494  , cédula CED83667, contra la resolución del Alcalde de Heredia No. AMH-1204-2019 de las 16:36 horas del 27 de setiembre del 2019.\n\nRedacta la Jueza Nombre12928 , y:\n\nCONSIDERANDO:\n\nI.- HECHOS PROBADOS. Con vista en el expediente administrativo que obra en autos, en formato electrónico, se tiene como demostrados los siguientes hechos de relevancia: 1) La señora Nombre106494 El señor Emiliano Arguedas Méndez presentó ante la Sección de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Heredia, dos solicitudes de visado municipal para la segregación de las fincas con matrícula de folio real Nos. Placa18883 y Placa18884, las cuales son contiguas, para lo que aportó plano diseño de la segregación respectiva, con ocho nuevas fincas nacientes cuyo acceso sería mediante dos servidumbres colindantes entre sí, el cual se denominaría, según el croquis respectivo “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco  I y II Etapa”  (imágenes 6 a 39). 2) En oficio No. DIP-DT-0255-2019 del 31 de julio el 2019, la Sección de Desarrollo Territorial le denegó los visados solicitados, pues ante un fraccionamiento con fines urbanísticos, debía obtener visto bueno del Concejo Municipal, la aprobación del INVU, incorporar la cesión del 10% de área pública, incluir el estudio de desfogue pluvial y modificar el perímetro  a efecto de que la servidumbre quede contenida en la porción  que le corresponde a cada lote, mediante la constitución de fundos sirvientes y dominantes (imagen 40). 3) Contra dicho oficio, la señora Nombre106494  interpuso sendos recursos ordinarios, alegando que su propuesta no es un fraccionamiento con fines urbanísticos, resultando rechazada la revocatoria en oficio No. DIP-DT-0275-2019 del 20 de agosto del 2019 (imagen 62). 4) El Alcalde de Heredia, en resolución No. AMH-1204-2019 de las 16:36 horas del 27 de setiembre del 2019, rechazó el recurso de apelación, indicándole que su propuesta no se ajusta al Reglamento Nacional de Fraccionamientos, en el tanto el fraccionamiento no se produce en un área previamente urbanizada, faltando la cesión de áreas públicas, además que el artículo II.2.1 permite la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso,  de modo excepcional, si se demuestra que por la ubicación o el espacio del terreno, es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes.  Agregó que la propuesta se trata de un fraccionamiento con fines urbanísticos, de modo que no puede permitir la segregación en tal sentido pues requiere que se le dote de todos los servicios de rigor, lo cual obliga al administrado a obtener la aprobación del INVU (imagen 82).\n\nII.- OBJETO DEL RECURSO: A modo de resumen, indica el recurrente que lo actuado por el Alcalde es incorrecto, puesto que no está haciendo ninguna urbanización en los términos del ordinal 40 de la Ley de Planificación Urbana y  las exigencias del Alcalde carecen de fundamento legal, dado que su fraccionamiento se ajusta al artículo II.2 del Reglamento Nacional de Fraccionamientos, pues su propuesta es un fraccionamiento simple, dado que no pretende desarrollar un complejo urbano o habitacional con calles y los servicios de luz, zonas verdes y parques, sino solamente una división de seis lotes cuyo acceso será mediante una servidumbre de paso.   Termina estimando que lo resuelto es carente de fundamentación legal.\n\nIII.- SOBRE EL FONDO. Las potestades municipales, entendidas en su doble condición de poder-deber, son atribuciones que el ordenamiento costarricense encomienda a los gobiernos locales que incluyen facultades de planificación, vigilancia, control y dirección que se despliegan a través de la autonomía otorgada en los ordinales 170 y siguientes de la Constitución Política y a lo largo de todo el texto del Código Municipal.   Sus funciones son llevadas a cabo mediante las potestades de imperio, competencias que devienen en indelegables, intransferibles e irrenunciables, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública. Esas facultades incluyen, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico y el aseguramiento del cumplimiento de todas las normas de salubridad pública y constructivas a efectos de garantizar que los asentamientos humanos brindan condiciones habitacionales y ambientales idóneas. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. El otorgamiento de los permisos de construcción para efectos de fraccionamiento y urbanización está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o \"permiso\" emitido por las autoridades municipales, que debe estar precedido de varios requerimientos previstos en nuestro ordenamiento, dentro de los que destacan, por ejemplo, la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA, la tasación de obras y aprobación de planos emitido por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la obtención de fuentes de agua potable así como la aprobación de planos de acueductos y sistemas de alcantarillados emitidos por el AyA, los estudios con resultados favorables del SENARE respecto del impacto sobre los subsuelos, mantos acuíferos y áreas de recarga,  el suministro de servicios de electrificación, así como la aprobación del INVU en lo que concierne a la integralidad del proyecto.  Todos estos análisis pretenden garantizar el cumplimiento de las normas estructurales, que incluyen, además, lo referente al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros.  Ello obedece al impacto que todo desarrollo urbanístico implica dada la transformación de los terrenos en lugares habitables para el ser humano, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales. La Ley de Construcciones - Decreto-Ley No. 833 - dispone, en los artículos 1 y 8, así como el ordinal 33 de la Ley de Planificación Urbana, los poderes de las Municipalidades al efecto, las cuales son las encargadas de la aprobación de los planos de loteos o fraccionamientos, que incluye el proceso de afectación de las áreas de uso común al demanio público (áreas verdes y vías públicas). \n\nIV.- Efectos del visado del INVU. Según el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos de todo proyecto de urbanización o fraccionamiento en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Estas normas son complementadas con el Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Capítulo IV, numeral VI.3.4, que exige a todo desarrollador presentar ante el INVU la propuesta integral del proyecto, que incluye además del diseño de sitio a escala, todos los croquis y diseños de sistemas de aguas, alcantarillados, conexiones a redes, aceras, cordones, cunetas, calles, áreas verdes, entre otros.  Estos visados, por disposición del numeral VI.3.5 del mismo Reglamento, tienen vigencia de un año, de modo que si no se han ejecutado las obras dentro de ese plazo, el urbanizador debe solicitar la renovación o bien, presentar una nueva solicitud si el visado ha expirado.\n\nV.- Sobre el fraccionamiento simple y un proyecto urbanístico. La Ley de Planificación Urbana identifica la diferencia entre el fraccionamiento y el proyecto urbanístico, las cuales son indispensables debido a las implicaciones jurídicas que conllevan estos procesos, pues solamente los supuestos de fraccionamiento simple se liberan de las cargas de obtener las autorizaciones previas necesarias.  Para ello, es necesario determinar la diferencia de ambos conceptos, la cual se desprende de la Ley de Planificación Urbana, artículo 1.  Sobre este particular, esta Sección se ha pronunciado en reiteradas ocasiones, al indicar lo siguiente:\n\n\"El fraccionamiento, es la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, lo que supone, tal y como lo debe constatar cada gobierno local al otorgar el visado correspondiente, que el mismo se ajuste, en cuanto a tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador del suelo local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. El fraccionamiento que la ley denomina como “simple”, no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso y disfrute de las parcelas resultantes de ese fraccionamiento y ello es así porque el legislador parte de que en estos, los fundos cuentan con accesos y áreas verdes producto de un desarrollo urbanístico anterior. Es por este motivo que el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone:\n\n“(…)Asimismo se exceptúa de la obligación de ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas…” (el destacado no es del original).\n\nCuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo –se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso del fraccionamiento “simple” con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social. El visado para fraccionamientos simples, por su poca trascendencia, suele otorgarse a un funcionario (v.gr. Ingeniero Municipal) diverso de aquél al que se encomiendan los visados “complejos” (v. gr. Concejo Municipal, comisiones de urbanismo, etc), careciendo el primero de competencia para autorizar un visado diverso; ello en el caso de que las normas urbanísticas hagan tal distinción. Ahora bien, al fraccionamiento que hace parte del proceso urbanizador y que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, para fines urbanos, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. En este segundo supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993 ) . El proyecto residencial o de fraccionamiento que llamaremos “complejo”, se encuentra previsto en el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana que, en lo conducente, dispone:\n\n“Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)\n\nLa obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. El gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen. Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un “simple fraccionamiento”, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados. Los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, a falta, -en este último caso- de disposiciones concretas en las normas locales.  (Resoluciones de esta misma Sección número 175-2009 de las quince horas cuarenta minutos y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve, supra citadas.)\n\nAsí las cosas, en los casos de aprobación de fraccionamientos con fines urbanísticos, el Gobierno Local debe corroborar que cumple a cabalidad con la respectiva  dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, y en especial -de relevancia para resolución de este asunto- de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. Con lo cual, la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per se-, al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad. \n\nVI.- Respecto de la naturaleza del fraccionamiento del apelante.  Dentro de la presente causa, la recurrente sostiene la tesis de que está realizando un fraccionamiento simple. El problema ha radicado, esencialmente, en que ella ha sostenido que basta con dotar del acceso mediante servidumbre a los lotes, para que se entienda que estamos en presencia de un fraccionamiento simple, agregando en su libelo recursivo que carece de fines habitacionales. La tesis, en tal sentido, no es de recibo. En primer lugar, en el croquis con el diseño de la propuesta de segregación de las dos fincas colindantes, se desprende que la finalidad de la petición es transformar el terreno en el “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I y II Etapa”, de modo que es falsa la aseveración que niega el fin residencial del proyecto.  Además, tal y como se indicó en los Considerandos anteriores, cualquier fraccionamiento que se pretenda realizar con tal objetivo, debe ser antecedido, por parte del fraccionador, de todos los servicios necesarios aptos para la vida humana (artículo II-1-3 del Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones). Ello quiere decir que, en nuestro país, no es posible segregar lotes destinados a vivienda o a comercio, si ellos no cuentan con las facilidades esenciales de acceso por vía pública, servicios de electricidad, agua, recolección de basura, desfogues pluviales, como mínimo. Por ello, sopesa sobre el fraccionador que pretende segregar sus fincas, una carga pública tendiente a asegurar que los inmuebles que nacen producto de la división material de la finca madre, cuenten con tales servicios, pues de lo contrario, haría nugatorio para los nuevos adquirentes, el pleno aprovechamiento del bien inmobiliario. Desde este punto de vista, es claro que la finalidad de la apelante, de segregar las dos fincas y dividirlas en ocho nuevos lotes (no seis, como aduce en el libelo recursivo), se ve bajo la imperiosa obligación de abrirles un acceso y dotarles de todos los servicios de la localidad. Si bien por las dimensiones de los terrenos en este caso no estamos en presencia de una urbanización, no se puede negar que lo que en realidad pretende la apelante es un \"fraccionamiento con fines urbanísticos\", pues es indispensable que, para su pleno uso y disfrute, se le dote a los nuevos lotes de tales comodidades. Es claro entonces que el apelante pretende realizar el fraccionamiento con fines urbanístico sin dar cabal cumplimiento de las disposiciones contenidas en el artículo II.I.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Los lotes aún no cuentan con el acceso adecuado, carecen de cordón y caño, deben ser dotados de los servicios mínimos de agua y electricidad, requisitos previos para aprobarse el fraccionamiento. Se advierte, entonces, que la tesis del apelante, en el sentido de que basta con que se cree la servidumbre para que se autorice el fraccionamiento simple, es incorrecta jurídicamente, siendo imposible autorizar el visado de los planos, mientras no cumpla con los requisitos expuestos en líneas atrás y, en específico, la aprobación expedida por la Dirección de Urbanismo del INVU, en los términos que dispone el artículo 120,2 de la Ley de Planificación Urbana.  En términos similares fue explicado por el Alcalde de Heredia en el acto sometido a examen de legalidad, de modo que no existen los vicios de falta de motivo y fundamentación alegados, siendo clara y explícita la resolución venida en alzada.   En virtud de todo lo anterior, lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución impugnada. Al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa.\n\nVII.- Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal, así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.\n\nPOR TANTO\n\nSe declara sin lugar el recurso interpuesto, se confirma el acto apelado. Se da por agotada la vía administrativa.\n\n \n\nNombre12928 \n\n \n\n Nombre106495     \n\n \n\n \n\n\n\n\n- Código Verificador -\n*SEOG0F2QAD461*\nSEOG0F2QAD461\n\n\n\n \n\nDocumento firmado por:\n\nNombre12928  , JUEZ/A DECISOR/A\nNombre106495  , JUEZ/A DECISOR/A\nNombre23354   , JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 02-03-2026 13:55:11.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "EXPEDIENTE 19-007592-1027-CA\n\nMUNICIPAL APPEAL IN IMPROPER HIERARCHY\n\nNombre106494   v. MUNICIPALIDAD DE HEREDIA\n\nNo. 377-2021\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at eight fifty-five on the thirty-first of August, two thousand twenty-one.\n\nThis Tribunal hears, as improper hierarch, the appeal filed by Nombre106494, identification number CED83667, against the decision of the Mayor of Heredia No. AMH-1204-2019 issued at 4:36 p.m. on September 27, 2019.\n\nDrafted by Judge Nombre12928, and:\n\nCONSIDERING:\n\nI.- PROVEN FACTS. In view of the administrative file contained in the record, in electronic format, the following relevant facts are deemed demonstrated: 1) Ms. Nombre106494 Mr. Emiliano Arguedas Méndez filed before the Territorial Development Section of the Municipalidad de Heredia two requests for municipal approval (visado municipal) for the segregation of the properties with real folio registration numbers Nos. Placa18883 and Placa18884, which are contiguous, for which she provided a design plan of the respective segregation, with eight new resulting lots whose access would be via two adjacent easements (servidumbres), which would be called, according to the respective sketch, \"Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I y II Etapa\" (images 6 to 39). 2) In official letter No. DIP-DT-0255-2019 of July 31, 2019, the Territorial Development Section denied the requested approvals, because a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes required the approval (visto bueno) of the Municipal Council, approval from the INVU, the inclusion of the 10% transfer of public area, the inclusion of the stormwater drainage study, and the modification of the perimeter so that the easement (servidumbre) is contained in the portion corresponding to each lot, through the constitution of servient and dominant tenements (fundos sirvientes y dominantes) (image 40). 3) Against said official letter, Ms. Nombre106494 filed respective ordinary appeals, alleging that her proposal is not a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes, with the revocation being rejected in official letter No. DIP-DT-0275-2019 of August 20, 2019 (image 62). 4) The Mayor of Heredia, in decision No. AMH-1204-2019 issued at 4:36 p.m. on September 27, 2019, rejected the appeal, indicating that her proposal does not conform to the Reglamento Nacional de Fraccionamientos, insofar as the subdivision (fraccionamiento) does not occur in a previously urbanized area, lacking the transfer of public areas, and that article II.2.1 allows the subdivision of lots via access easements (servidumbres de paso), on an exceptional basis, if it is demonstrated that due to the location or space of the land, it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads. He added that the proposal is a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes, and therefore he cannot permit the segregation in such a manner as it requires being provided with all the requisite services, which obligates the applicant to obtain approval from the INVU (image 82).\n\nII.- OBJECT OF THE APPEAL: By way of summary, the appellant states that the actions of the Mayor are incorrect, since she is not carrying out any urbanization in the terms of section 40 of the Ley de Planificación Urbana and the Mayor's requirements lack legal basis, given that her subdivision (fraccionamiento) conforms to article II.2 of the Reglamento Nacional de Fraccionamientos, as her proposal is a simple subdivision (fraccionamiento simple), since she does not intend to develop an urban or residential complex with streets and utility services for electricity, green areas, and parks, but only a division of six lots whose access will be by an access easement (servidumbre de paso). She concludes by estimating that the decision lacks legal grounds.\n\nIII.- ON THE MERITS. Municipal powers, understood in their dual capacity as power-duty, are attributions that the Costa Rican legal system entrusts to local governments that include planning, oversight, control, and direction faculties deployed through the autonomy granted in sections 170 and following of the Constitución Política and throughout the text of the Código Municipal. Their functions are carried out by means of sovereign powers (potestades de imperio), competences that become non-delegable, non-transferable, and non-waivable, as established by article 66 of the Ley General de la Administración Pública. These faculties include, par excellence, the oversight of all urban development processes and ensuring compliance with all public health and construction standards in order to guarantee that human settlements provide suitable housing and environmental conditions. Several national laws contain some of the main urban planning application standards that make Local Governments responsible for urban development, as can be verified in the Código Municipal, article 13 subsection o), the Ley de Planificación Urbana, the Ley de Construcciones, and the Ley Orgánica del Ambiente. The granting of construction permits for subdivision (fraccionamiento) and urbanization purposes is conditioned upon the project in question conforming to the applicable urban planning ordinance; this involves a prior control of authorization or \"permit\" issued by the municipal authorities, which must be preceded by several requirements set forth in our legal system, among which stand out, for example, obtaining the environmental viability (viabilidad ambiental) granted by SETENA, the appraisal of works and approval of plans issued by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, the obtaining of potable water sources as well as the approval of aqueduct and sewer system plans issued by AyA, the studies with favorable results from SENARE regarding the impact on subsoils, aquifers, and recharge areas, the supply of electrification services, as well as the approval of INVU regarding the project's integrality. All these analyses aim to guarantee compliance with structural standards, which also include matters regarding access to public roads, transfer of areas for public use, standards for the construction of streets and sidewalks, pavements, piping, stormwater and sanitary drainage, electrification and public lighting, among others. This is due to the impact that all urban development implies given the transformation of land into habitable places for human beings, which is a complex process of environmental alteration with great effect on natural and artificial ecosystems. The Ley de Construcciones - Decree-Law No. 833 - provides, in articles 1 and 8, as well as section 33 of the Ley de Planificación Urbana, the powers of the Municipalities to that effect, which are the entities responsible for approving lotting or subdivision (fraccionamientos) plans, which includes the process of designating common use areas to the public domain (public green areas and public roads).\n\nIV.- Effects of the INVU approval (visado). According to article 10 subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana, it is the responsibility of the Dirección de Urbanismo of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo to approve (visar) the plans of any urbanization or subdivision (fraccionamiento) project prior to municipal approval (article 33 ibidem). These standards are complemented by the Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Chapter IV, numeral VI.3.4, which requires every developer to present before INVU the integral proposal of the project, which includes, in addition to the scaled site design, all sketches and designs of water systems, sewerage, network connections, sidewalks, curbs, gutters, streets, green areas, among others. These approvals (visados), by provision of numeral VI.3.5 of the same Regulation, are valid for one year, so that if the works have not been executed within that period, the developer must request renewal or submit a new application if the approval (visado) has expired.\n\nV.- Regarding simple subdivision (fraccionamiento simple) and an urban development project. The Ley de Planificación Urbana identifies the difference between subdivision (fraccionamiento) and an urban development project, which are indispensable due to the legal implications that these processes entail, since only cases of simple subdivision (fraccionamiento simple) are released from the burdens of obtaining the necessary prior authorizations. To this end, it is necessary to determine the difference between both concepts, which derives from the Ley de Planificación Urbana, article 1. On this point, this Section has ruled on repeated occasions, stating the following:\n\n\"Subdivision (Fraccionamiento) is the division of a property for the purpose of introducing it into commerce among men, which implies, as each local government must verify when granting the corresponding approval (visado), that it conforms, in terms of size and characteristics, to the current urban planning provisions, especially to the local land-use Plan (Plan Regulador) –if one exists– as well as to the development regulations and other special laws of public order. The subdivision (fraccionamiento) that the law calls \"simple\" does not include a process of urban habilitation for the use and enjoyment of the parcels resulting from that subdivision (fraccionamiento), and this is because the legislator assumes that in these cases, the tenements have access and green areas resulting from a prior urban development. It is for this reason that article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides:\n\n\"(...) Likewise, it is excepted from the obligation to transfer areas for parks and community facilities to simple subdivisions (simples fraccionamientos) of parcels in previously urbanized areas...\" (emphasis is not original).\n\nWhen a determined area is previously urbanized, the acquirers of the subdivided parcels have access to the tenements, parks, and community facilities, and it must not be overlooked that this is part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (article 50 of the Constitution). For this reason –it is reiterated– the legislator has not deemed it necessary to demand, in the case of a \"simple\" subdivision (fraccionamiento) with urban development, additional land endowments for reasons of social interest. The approval (visado) for simple subdivisions (fraccionamientos simples), due to their minor significance, is usually granted to an official (e.g., Municipal Engineer) different from the one entrusted with \"complex\" approvals (visados) (e.g., Municipal Council, urban planning commissions, etc.), with the former lacking the competence to authorize a different type of approval; this is in cases where urban planning standards make such a distinction. However, the subdivision (fraccionamiento) that is part of the urbanization process and that entails a habilitation of the tenements for urban purposes, for the first time, must be provided with streets, green areas, and parks, as well as the necessary services for their use and enjoyment. In this second scenario, we are dealing with a complex subdivision and urbanization process that introduces limitations on private property for urban planning reasons (article 22 of the Ley de Planificación Urbana), which the Constitutional Court has indicated are fully consistent with Constitutional Law (voto No. 5097-93 of 10:24 hrs. on October 15, 1993). The residential or subdivision (fraccionamiento) project that we will call \"complex\" is provided for in numeral 40 of the Ley de Planificación Urbana, which, in pertinent part, provides:\n\n\"Every subdivider of land (...) and every urbanizer shall freely transfer to public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and community facilities; what is set for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages, of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, depending on the average size of the lots, the use intended for the land, and the standards in this regard. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands to be transferred for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or urbanized. (...)\n\nThe urbanizer's obligation to provide the subdivided parcels with access, green areas, parks, public roads obliges them to comply with urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and development regulations concerning those areas. The local government must timely exercise its police power, guaranteeing to the canton's residents that the works will be carried out as urban planning standards indicate and under the conditions those standards provide. It is sufficient that a parceling requires works to enable ingress and provide diverse services to any of those tenements, to maintain that there is no \"simple subdivision (fraccionamiento),\" but rather a residential project that must, consequently, comply with all the indicated requirements. Urban residential projects can only enable ingress to the tenements through public roads that must have the dimensions and requirements of the Ley General de Caminos Públicos and the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, in the absence –in this last case– of specific provisions in local standards. (Resolutions of this same Section number 175-2009 at three forty p.m. and 176-2009, at three fifty p.m., both of January thirty, two thousand nine, cited above.)\n\nThus, in cases of approval of subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes, the Local Government must verify that it fully complies with the respective provision of public roads, green and communal areas, and especially –of relevance to the resolution of this matter– the habilitation and implementation, at the urbanizer's charge, of public services, such as electricity, telephone, potable water, and aqueducts and sewerage, the latter where the infrastructure exists. Consequently, the failure of urban development projects to conform to the requirements established in the urban ordinance mandates –per se– the rejection of the filed proceedings, in application of the principle of legality.\n\nVI.- Regarding the nature of the appellant's subdivision (fraccionamiento). Within this case, the appellant maintains the thesis that she is carrying out a simple subdivision (fraccionamiento simple). The problem has essentially resided in the fact that she has maintained that providing access via an easement (servidumbre) to the lots is sufficient for it to be understood that we are in the presence of a simple subdivision (fraccionamiento simple), adding in her appeal brief that it lacks residential purposes. The thesis, in this sense, is not acceptable. In the first place, from the sketch with the design proposal for the segregation of the two adjacent properties, it follows that the purpose of the request is to transform the land into the \"Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I y II Etapa,\" so the assertion denying the residential purpose of the project is false. Furthermore, as indicated in the preceding Considerandos, any subdivision (fraccionamiento) intended to be carried out with such an objective must be preceded, by the subdivider, by all the necessary services suitable for human life (article II-1-3 of the Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones). This means that, in our country, it is not possible to segregate lots destined for housing or commerce if they do not have, as a minimum, the essential facilities of access by public road, electricity, water, garbage collection, and stormwater drainage services. Therefore, a public burden weighs on the subdivider who intends to segregate their properties, tending to ensure that the properties created from the material division of the parent property have such services, as otherwise, it would nullify the full use of the real estate asset for the new acquirers. From this point of view, it is clear that the appellant's purpose, of segregating the two properties and dividing them into eight new lots (not six, as she alleges in the appeal brief), falls under the imperative obligation to open access and provide them with all local services. While due to the dimensions of the lands in this case, we are not in the presence of an urbanization, it cannot be denied that what the appellant actually intends is a \"subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos),\" since it is indispensable that, for their full use and enjoyment, the new lots be provided with such amenities. It is clear then that the appellant intends to carry out the subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes without fully complying with the provisions contained in article II.I.3 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. The lots still lack adequate access, lack curbing and channeling (cordón y caño), and must be provided with the minimum water and electricity services, prerequisites for approving the subdivision (fraccionamiento). It is noted, then, that the appellant's thesis, in the sense that it is sufficient to create an easement (servidumbre) for the simple subdivision (fraccionamiento simple) to be authorized, is legally incorrect, making it impossible to authorize the approval (visado) of the plans until she complies with the requirements set out in the preceding lines and, specifically, the approval (aprobación) issued by the Dirección de Urbanismo of the INVU, in the terms provided by article 120,2 of the Ley de Planificación Urbana. It was explained in similar terms by the Mayor of Heredia in the act subjected to legal review, so that the defects of lack of grounds and reasoning alleged do not exist, the challenged decision being clear and explicit. In light of all the foregoing, the appropriate course of action is to declare the filed appeal without merit and to confirm the challenged decision. As there is no further appeal, the administrative channel is hereby deemed exhausted.\n\nVII.- Since this venue was substantiated electronically, it is available to the parties to obtain a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and the entirety of the pieces that form this appeal, for which purpose they must provide the electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (plans, photographs, reports, etc.) that remains in the custody of the Office was submitted, whoever provided it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of article 12 of the Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, approved by the Corte Plena in session No. 27-11 of August 22, 2011, article XXVI and published in the Boletín Judicial No. 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Consejo Superior del Poder Judicial, in session No. 43-12 held on May 3, 2012, article LXXXI.\n\nTHEREFORE\n\nThe filed appeal is declared without merit, the appealed act is confirmed. The administrative channel is deemed exhausted.\n\n \n\nNombre12928\n\n \n\n Nombre106495\n\n \n\n \n\n- Verification Code -\n*SEOG0F2QAD461*\nSEOG0F2QAD461\n\n \n\nDocument signed by:\n\nNombre12928, DECIDING JUDGE\nNombre106495, DECIDING JUDGE\nNombre23354, DECIDING JUDGE\n\n \n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 03-02-2026 13:55:11."
}