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  "id": "nexus-sen-1-0034-1257683",
  "citation": "Res. 06528-2024 Tribunal Contencioso Administrativo",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Recurso de revisión contra certificado de uso de suelo condicional para gasolinera en Escazú",
  "title_en": "Review appeal against conditional land-use certificate for gas station in Escazú",
  "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como contralor no jerárquico de legalidad, confirmó la denegatoria del recurso de revisión presentado por Manuel Ramírez Castro contra la Municipalidad de Escazú. El actor impugnó el certificado de uso de suelo que calificaba como condicional el uso solicitado para construir una gasolinera en un inmueble ubicado en zona de comercio lineal. Alegaba que el uso era conforme y no condicional, y que la actividad era incompatible con el entorno residencial, vulnerando normas urbano-ambientales. Tras analizar la admisibilidad del recurso extraordinario de revisión previsto en el artículo 172 del Código Municipal, el Tribunal concluyó que se cumplían los requisitos de procedencia. En cuanto al fondo, determinó que el certificado de uso de suelo estaba debidamente motivado, ya que la actividad de expendio de combustible, por su naturaleza y por la normativa de hidrocarburos aplicable, requiere el cumplimiento de condiciones especiales (retiros, estacionamientos, medidas de seguridad) en resguardo del interés público y el medio ambiente. Por tanto, declaró sin lugar el recurso, confirmó la resolución impugnada y dio por agotada la vía administrativa.",
  "summary_en": "The Administrative Court, acting as non-hierarchical legality controller, confirmed the dismissal of the review appeal filed by Manuel Ramírez Castro against the Municipality of Escazú. The appellant challenged the land-use certificate that classified the requested use to build a gas station on a property in a linear commercial zone as conditional. He alleged the use was conforming, not conditional, and that the activity was incompatible with the residential surroundings, violating urban-environmental norms. After analyzing the admissibility of the extraordinary review appeal under Article 172 of the Municipal Code, the Court found the procedural requirements were met. On the merits, it held that the land-use certificate was properly reasoned, since the fuel retail activity, by its nature and under applicable hydrocarbon regulations, requires compliance with special conditions (setbacks, parking, safety measures) to protect public interest and the environment. Thus, the appeal was dismissed, the challenged decision was confirmed, and administrative remedies were exhausted.",
  "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo",
  "date": "27/09/2024",
  "year": "2024",
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    "subdivision-fraccionamiento"
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  "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento",
  "es_concept_hints": [
    "uso de suelo condicional",
    "Plan Regulador",
    "recurso extraordinario de revisión",
    "Código Municipal art. 172",
    "Decreto 30131-MINAES",
    "zona de comercio lineal",
    "autonomía municipal"
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      "law": "Código Municipal"
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      "law": "Ley de Planificación Urbana"
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      "law": "Decreto 30131-MINAES"
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  "keywords_es": [
    "uso de suelo condicional",
    "gasolinera",
    "Escazú",
    "Plan Regulador",
    "recurso extraordinario de revisión",
    "artículo 172 Código Municipal",
    "autonomía municipal",
    "planificación urbana",
    "hidrocarburos",
    "interés público"
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  "keywords_en": [
    "conditional land use",
    "gas station",
    "Escazú",
    "Regulatory Plan",
    "extraordinary review appeal",
    "Article 172 Municipal Code",
    "municipal autonomy",
    "urban planning",
    "hydrocarbons",
    "public interest"
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  "excerpt_es": "De la revisión del acto citado cuya nulidad se acusa, por cuanto se otorgó como uso condicional, se aprecian una serie de precisiones en las cuales se fundamenta, en este sentido se dispuso en lo que interesa: \"son usos que por sus características pueden causar molestias a los usos conformes pero que pueden confinar sus molestias con mayores retiros, más parqueos u otros. Si no se confinan las molestias se convierte en NO CONFORME y podrá ser clausurado. Se analiza la actividad solicitada de acuerdo con el Art. 8.4 del Plan Regulador y se determina que es compatible con la Zona de Comercio Lineal. Debe cumplir con lo indicado en el Reglamento para la Regulación del Sistema de Almacenamiento y Comercialización de Hidrocarburos. Cecreto N.° 30131-MINAES. [...]\"\n\nEl Tribunal debe reiterar que la actora pretende el desarrollo de una estación de expendio y comercialización de gasolina, que no solo implica el cumplimiento de la normativa urbanística citada, sino por su naturaleza misma -al almacenar y comercializar hidrocarburos- amerita el condicionamiento mediante la solicitud de requisitos especiales, estacionamientos, entradas, salidas, tamaño, organización dentro del inmueble y medidas de seguridad, precisamente en resguardo del interés público, la seguridad, la vida y el medio ambiente.",
  "excerpt_en": "Upon review of the cited act whose nullity is claimed, since it was granted as conditional use, a series of details on which it is based are observed, in this sense it was provided in relevant part: \"these are uses that by their characteristics may cause nuisances to conforming uses but can confine their nuisances with larger setbacks, more parking or others. If nuisances are not confined, it becomes NON-CONFORMING and may be closed. The requested activity is analyzed in accordance with Art. 8.4 of the Regulatory Plan and is determined to be compatible with the Linear Commerce Zone. It must comply with the provisions of the Regulation for the Regulation of the Hydrocarbon Storage and Marketing System. Decree No. 30131-MINAES. [...]\"\n\nThe Court must reiterate that the appellant seeks the development of a gasoline retail and marketing station, which not only entails compliance with the cited urban regulations, but by its very nature—storing and marketing hydrocarbons—requires conditioning through compliance with special requirements, parking, entrances, exits, size, organization within the property and safety measures, precisely to safeguard public interest, safety, life and the environment.",
  "outcome": {
    "label_en": "Denied",
    "label_es": "Sin lugar",
    "summary_en": "The denial of the review appeal was confirmed, upholding the conditional land-use certificate issued for the gas station as lawful.",
    "summary_es": "Se confirmó la denegatoria del recurso de revisión, declarando conforme a derecho el certificado de uso de suelo condicional otorgado para la gasolinera."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando IV",
      "quote_en": "The Court must reiterate that the appellant seeks the development of a gasoline retail and marketing station, which not only entails compliance with the cited urban regulations, but by its very nature—storing and marketing hydrocarbons—requires conditioning through compliance with special requirements, parking, entrances, exits, size, organization within the property and safety measures, precisely to safeguard public interest, safety, life and the environment.",
      "quote_es": "El Tribunal debe reiterar que la actora pretende el desarrollo de una estación de expendio y comercialización de gasolina, que no solo implica el cumplimiento de la normativa urbanística citada, sino por su naturaleza misma -al almacenar y comercializar hidrocarburos- amerita el condicionamiento mediante la solicitud de requisitos especiales, estacionamientos, entradas, salidas, tamaño, organización dentro del inmueble y medidas de seguridad, precisamente en resguardo del interés público, la seguridad, la vida y el medio ambiente."
    },
    {
      "context": "Considerando IV, cita del Plan Regulador de Escazú",
      "quote_en": "A conditional use shall not be admitted if it does not confine nuisances within the property, in which case it reverts to a non-conforming use and, therefore, subject to closure.",
      "quote_es": "Un uso condicional no podrá ser admitido si no confina las molestias dentro de la propiedad, en cuyo caso se revierte a un uso no conforme y, por lo tanto, sujeto a ser clausurado."
    },
    {
      "context": "Por Tanto",
      "quote_en": "The contested decision is confirmed and administrative remedies are deemed exhausted.",
      "quote_es": "Se confirma el acuerdo impugnado y se da por agotada la vía administrativa."
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  "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-1257683",
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  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo\n\nResolución Nº 06528 - 2024\n\nFecha de la Resolución: 27 de Setiembre del 2024 a las 14:00\n\nExpediente: 22-004021-1027-CA\n\nRedactado por: Yetty Hernàndez Orias\n\nClase de asunto: Jerarquía Impropia\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\n\n\nTexto de la resolución\n\n \n\n\n\n \n\nEXPEDIENTE:\n\n\t\n\n22-004021-1027-CA - 1\n\n\n\n\nPROCESO:\n\n\t\n\nJERARQUIA IMPROPIA (Municipal)\n\n\n\n\nACTOR/A:\n\n\t\n\nMANUEL EMILIO RAMIREZ CASTRO\n\n\n\n\nDEMANDADO/A:\n\n\t\n\nMUNICIPALIDAD DE ESCAZU\n\n \n\n N° 2024006528\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las catorce horas del veintisiete de Setiembre del dos mil veinticuatro.-\n\n \n\n  Conoce este Tribunal, como CONTRALOR NO JERÁRQUICO DE LEGALIDAD, del recurso de apelación en denegatoria del recurso de revisión  interpuesto por el señor MANUEL EMILIO RAMÍREZ CASTRO, mayor, abogado, portador de la cédula de identidad 1-0463-0162, en contra de la resolución que confirma lo dispuesto en el oficio US-1039-2020  del 17 de agosto del 2023 emitida por la Alcaldía Municipal de Escazú.\n\nRedacta la Jueza Hernández Orias;\n\nCONSIDERANDO:\n\nI.- ANTECEDENTES: se tienen como antecedentes de relevancia los siguientes: 1) Que el Departamento de Macro Proceso de Gestión Urbana, Proceso de Planificación y Control Urbano, Sub Proceso de Control Constructivo de la accionada, mediante oficio N.° US - 1039 -2020 de fecha 22 de abril del 2020, emitió el certificado de uso de suelo y alineamiento municipal, estimando que de conformidad con el Plan Regulador de Escazú el uso solicitado por la parte actora para construir gasolinera se considera condicional (certificado de uso de suelo y alineamiento municipal visible a folio 46 del expediente judicial digital); 2) Que el 26 de enero del 2022 la parte actora formula recurso de revisión ante el Alcalde en contra de la conducta anteriormente descrita; (visible a folio 80 del expediente judicial digital); 3) Que el Despacho de la Alcaldía Municipal de Escazú, mediante resolución de las catorce horas con cuarenta y nueve minutos del 23 de setiembre del 2022 conoció del recurso de revisión presentado por la parte actora, disponiendo su rechazo (visible de folio 95 a 143 del expediente judicial digital); 4) Que el actor presenta recurso apelación ante este Tribunal donde pretende se declare la nulidad del certificado de uso de suelo contenida en el oficio US-1039-2020 de fecha 22 de abril del 2020 que declara como uso condicional el pretendido por el solicitante para contruir gasolinera (visible a folio 13 del expediente judicial digital).\n\nII.- OBJETO DEL RECURSO: indica la representación de la actora, en síntesis, que el acto cuestionado se encuentra viciado de nulidad absoluta evidente y manifiesta, toda vez que se conculcan normas urbano - ambientales propias de la zona de comercio lineal en que se encuentra el inmueble dispuestos en el plan regulador vigente en el cantón, al certificarse como uso de suelo condicional por considerarlo así la Administración sin serlo como un suelo compatible con los usos conformes expresamente dispuestos por la norma para esa Zona de Comercio Lineal. Alega que independientemente de lo dispuesto por el plan regulador, el lote en donde se pretende desarrollar la actividad se ubica en un entorno absolutamente residencial, lo cual hace que se desaconseje por inadecuada la actividad residencial que se tiene en el lugar, convirtiéndola en una actividad no compatible en la ubicación concreta en la zona y que el acto es viciado de su contenido por resultar ser inconveniente a los fines urbano - ambientales. Alega que la actividad pretendida contraría en mucho la naturaleza del destino y uso dada el área en donde se ubica el lote, que autorizar un uso pretendido a uno conforme autorizado de los previamente enlistados para la zona en que se encuentra implica una interpretación antijurídica del plan regulador y su finalidad. Solicita declarar la nulidad del certificado de uso de suelo contenido en el oficio US-1039-2020 de fecha 22 de abril del 2020. (visible de folio 2 a 14 del expediente judicial digital).\n\nIII.- SOBRE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO EXTRAORDINARIO DE REVISIÓN. La parte actora impugnó mediante recurso extraordinario de revisión lo dispuesto por el Alcalde en donde se confirma el certificado de uso de suelo, emitido en oficio N.° US - 1039 -2020 de fecha 22 de abril del 2020, con resultado desfavorable para sus intereses de previo a proceder con el análisis del fondo del presente asunto resulta necesario realizar un análisis de su admisibilidad. En el libelo de impugnación contra la resolución que rechazó dicha gestión recursiva el recurrente considera que el recurso extraordinario de revisión cumple con los requisitos definidos en el ordinal 172 del Código Municipal, al respecto dispone dicha norma: \"Contra todo acto no emanado del concejo y de materia no laboral cabrá recurso extraordinario de revisión cuando no se haya establecido, oportunamente, los recursos facultados por los artículos precedentes de este capítulo, siempre que no haya transcurrido cinco años después de dictado el acto y este no haya agotado todos sus efectos, a fin de que no surta ni siga surtiendo efectos. El recurso se interpondrá ante la Alcaldía Municipal, que lo acogerá si el acto es absolutamente nulo. Contra lo resuelto por la Alcaldía municipal cabrá recurso de apelación para ante el Tribunal Contencioso Administrativo, en las condiciones y los plazos señalados en el artículo 171 de este Código\". De la transcripción de la norma anterior se desprende que el recurso extraordinario de revisión es admisible si cumple con los cinco requisitos para su procedencia, a saber: a) que contra el acto procediera el recurso de apelación y éste no se hubiere interpuesto en tiempo;  b) que no se trate de materia laboral; c) que no  hubieren transcurrido cinco años desde que se tomó la resolución;  d) que el acto no hubiere agotado todos sus efectos; y e) que el  recurso extraordinario se fundamente en causales de nulidad del acto.  En la presente causa, debe indicarse que, ciertamente, se impugna un acto del Alcalde contra el cual cabría en una primera instancia el recurso extraordinario de revisión, siempre y cuando se acrediten los demás requisitos previstos en el ordinal 172 del Código Municipal. De la revisión del presente asunto se aprecia que se cumple en tiempo con el recurso, dado que el oficio N.° US - 1039 -2020, objeto de la presente litis, data de fecha 22 de abril del 2020 y no fue recurrido por la vía ordinaria en tiempo, la gestión se presenta el día 26 de enero del 2022, no habiendo transcurrido el plazo de los 5 años establecido por la norma aplicable en la especie y no se trata de una materia de índole laboral, sino urbanística. Adicionalmente, el acto que se cuestiona sigue surtiendo efectos y los agravios expuestos son de legalidad, así las cosas resulta procedente resolver el presente asunto por el fondo.-\n\nIV.- SOBRE EL FONDO DEL RECURSO. la parte actora indica que la conducta cuestionada se encuentra viciada de nulidad y que se conculcaron normas urbano ambientales propias de la zona de comercio lineal en que se encuentra el inmueble donde pretende desarrollar la gasolinera donde se le expidió un uso de suelo condicionado. Sobre el particular debe entenderse que las potestades municipales,  entendidas en su doble condición de poder-deber, son atribuciones que el ordenamiento costarricense encomienda a los gobiernos locales que incluyen facultades de planificación, vigilancia, control y dirección que se despliegan  a través de la autonomía otorgada en los ordinales 170 y siguientes de la Constitución Política y a lo largo de todo el texto del Código Municipal. Sus funciones son llevadas a cabo mediante las potestades de imperio, competencias que devienen en indelegables, intransferibles e irrenunciables, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública. Esas facultades incluyen, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico y el aseguramiento del cumplimiento de todas las normas de salubridad pública y constructivas a efectos de garantizar que los asentamientos humanos brindan condiciones habitacionales y ambientales idóneas. Aclarado lo anterior, debe indicarse que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo mediante el cual la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva (artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana) por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. Dados los agravios descritos por la parte actora este Tribunal ha procedido con la revisión del Plan Regulador de Escazú, que establece en el numeral 5.2: \"Certificado de uso de suelo. Para efectos de solicitud de patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización, cualquier persona física o jurídica debe obtener previamente un certificado de uso del suelo, según los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana. El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los requerimientos de la zonificación y sus requisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes, si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros\". En virtud de que la parte actora cuestiona el uso condicionado que se le brinda en el oficio N.° US - 1039 -2020 de fecha 22 de abril del 2020 (visible a folio 46 del expediente judicial digital) se procede con la revisión de lo dispuesto por el Plan Regulador de la localidad que dispone en cuanto a la naturaleza de los usos de suelo lo siguiente: \"artículo 8. Naturaleza de los usos. De acuerdo con el grado de compatibilidad entre las actividades por desarrollar en el cantón y las características de las zonas enunciadas en los artículos anteriores, los usos de suelo se dividen en: a) Usos conformes. b) Usos no conformes. c) Usos condicionales. 8.1. Usos conformes. Corresponden a aquellos que no contradicen las características de la zona. Pueden condicionarse mediante la solicitud de algunos requisitos especiales, tales como su tamaño, organización de la actividad dentro de la propiedad, entradas y salidas, estacionamientos, nivel de ruido permitido, franjas de amortiguamiento, características de acabados, arborización, despliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales, horarios de funcionamiento, etc. Las condiciones no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente por la Municipalidad en el certificado correspondiente al uso del suelo. 8.2. Usos no conformes. Corresponden a todos aquellos que contradicen las características de la zona, sean proyectados o existentes. Para los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente y área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el desarrollo de actividades siempre que no se contradiga la naturaleza del uso de la zona. Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte \"no conforme\", si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende llevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los requisitos de la zona. Se procederá de igual forma si se pretendiera cambiar el uso del suelo. 8.3. Usos condicionales. Corresponden a aquellos usos existentes o solicitados luego de aprobado el plan que, por sus características, pueden causar molestias a los usos conformes en la zona, pero que con ciertos requerimientos pueden garantizar que las posibles molestias se confinen dentro de la propiedad y se puedan disminuir las molestias al entorno por medio de medidas paliativas como retiros de construcción, medidas especiales de insonorización, arborización, espacios extra de parqueo y similares. Un uso condicional no podrá ser admitido si no confina las molestias dentro de la propiedad, en cuyo caso se revierte a un uso no conforme y, por lo tanto, sujeto a ser clausurado. El incumplimiento de las condiciones con que se otorgó la concesión de un uso condicional, conlleva a la cancelación de la patente municipal y la clausura del establecimiento comercial. \" (destacado no pertenece al texto original). De la revisión del acto citado cuya nulidad se acusa, por cuanto se otorgó como uso condicional, se aprecian una serie de precisiones en las cuales se fundamenta, en este sentido se dispuso en lo que interesa: \"son usos que por sus características pueden causar molestias a los usos conformes pero que pueden confinar sus molestias con mayores retiros, más parqueos u otros. Si no se confinan las molestias se convierte en NO CONFORME y podrá ser clausurado. Se analiza la actividad solicitada de acuerdo con el Art. 8.4 del Plan Regulador y se determina que es compatible con la Zona de Comercio Lineal. Debe cumplir con lo indicado en el Reglamento para la Regulación del Sistema de Almacenamiento y Comercialización de Hidrocarburos. Cecreto N.° 30131-MINAES. El acceso a la estación de servicio debe ser por la vía pública Nacional (Zona de Comercio Lineal). En la estación de servicio esquinera, igualmente debe construirse en la esquina murete o jardinera de al menos 3 m de longitud de frente. Debe tener una dimensión que permita ubicar todos los componentes de forma segura y cumpliendo con los requisitos establecidos en el Reglamento para la Regulación del Sistema de Almacenamiento y Comercialización de Hidrocarburos...\" (oficio N.° US - 1039 -2020 de fecha 22 de abril del 2020 visible a folio 46 del expediente judicial digital) de la revisión de dicho material el Tribunal aprecia la existencia de una motivación y justificación relativa al cumplimiento de una serie de condiciones, dada la naturaleza de la actividad a desarrollar, que implica el acatamiento de disposiciones normativas que forman parte del ordenamiento jurídico administrativo, como lo son el Reglamento para la Regulación del Sistema de Almacenamiento y Comercialización de Hidrocarburos, que establece una serie de elementos a cumplir para la implantación de la actividad de expendio y comercialización de combustible, por ende se aprecia la existencia de una correcta motivación de la obligación impuesta al actor la cual no puede ser obviada por el Tribunal en consideración de la actividad, las implicaciones y responsabilidades que trae aparejado el desarrollo citado, en virtud de lo cual se estima que el uso condicionado otorgado se encuentra conforme a derecho. El Tribunal debe reiterar que la actora pretende el desarrollo de una estación de expendio y comercialización de gasolina, que no solo implica el cumplimiento de la normativa urbanística citada, sino por su naturaleza misma -al almacenar y comercializar hidrocarburos- amerita el condicionamiento mediante la solicitud de requisitos especiales, estacionamientos, entradas, salidas, tamaño, organización dentro del inmueble y medidas de seguridad, precisamente en resguardo del interés público, la seguridad, la vida y el medio ambiente. En consecuencia las actuaciones administrativas se aprecian sin vicio alguno, de modo que debe declararse sin lugar el recurso interpuesto, la resolución impugnada debe ser confirmada y, al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa.\n\nV.- DE LA COPIA DEL EXPEDIENTE Y DEVOLUCIÓN DE DOCUMENTOS: Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.\n\nPOR TANTO\n\n Se confirma el acuerdo impugnado  y se da por agotada la vía administrativa.- NOTIFÍQUESE. Yetty Hernández Orias, Rodrigo Huertas Durán, Luis Arturo Polinaris Vives. Jueces Área Jerarquía Impropia.\n\n \n\n \n\n\t\n\n\n\nIPDT1XMEHKO61\nYETTY PATRICIA HERNÁNDEZ ORIAS - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\t\n\n \n\n\n\n\n\n\nYI7TS6M7IXY61\nLUIS ARTURO POLINARIS VIVES - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\t\n\n \n\n\t\n\n\n\nJLQPCC4A0E461\nRODRIGO HUERTAS DURÁN - JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 22-004021-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 16:34:37.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "Resolución Nº 06528 - 2024\n\nDate of Resolution: 27 September 2024 at 14:00\n\nExpediente: 22-004021-1027-CA\n\nDrafted by: Yetty Hernández Orias\n\nType of matter: Jerarquía Impropia\n\nAnalyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\nText of the resolution\n\nEXPEDIENTE:\n\n22-004021-1027-CA - 1\n\nPROCEEDING:\n\nJERARQUIA IMPROPIA (Municipal)\n\nPLAINTIFF:\n\nMANUEL EMILIO RAMIREZ CASTRO\n\nDEFENDANT:\n\nMUNICIPALIDAD DE ESCAZU\n\nN° 2024006528\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at fourteen hundred hours on the twenty-seventh of September, two thousand twenty-four.-\n\nThis Tribunal hears, as NON-HIERARCHICAL CONTROLLER OF LEGALITY, the appeal in denial of the review remedy (recurso de revisión) filed by Mr. MANUEL EMILIO RAMÍREZ CASTRO, of legal age, attorney, bearer of identity card 1-0463-0162, against the resolution confirming the provisions of official letter US-1039-2020 of 17 August 2023 issued by the Municipal Mayor’s Office of Escazú (Alcaldía Municipal de Escazú).\n\nDrafted by Judge Hernández Orias;\n\nCONSIDERING:\n\nI.- BACKGROUND: The following are considered relevant background facts: 1) That the Department of Macro Process of Urban Management, Process of Urban Planning and Control, Sub-Process of Construction Control of the defendant, through official letter No. US - 1039 -2020 dated 22 April 2020, issued the land-use and municipal alignment certificate (certificado de uso de suelo y alineamiento municipal), estimating that, in accordance with the Escazú Regulatory Plan (Plan Regulador de Escazú), the use requested by the plaintiff to build a gas station is considered conditional (land-use and municipal alignment certificate visible on folio 46 of the digital judicial file); 2) That on 26 January 2022, the plaintiff filed a review remedy (recurso de revisión) before the Mayor against the conduct described above; (visible on folio 80 of the digital judicial file); 3) That the Office of the Municipal Mayor of Escazú, through a resolution at fourteen hours and forty-nine minutes on 23 September 2022, heard the review remedy (recurso de revisión) filed by the plaintiff, ordering its rejection (visible from folio 95 to 143 of the digital judicial file); 4) That the plaintiff filed an appeal before this Tribunal seeking the annulment of the land-use certificate contained in official letter US-1039-2020 dated 22 April 2020, which declares the use sought by the applicant to build a gas station as conditional (visible on folio 13 of the digital judicial file).\n\nII.- SUBJECT OF THE APPEAL: The plaintiff’s representative indicates, in summary, that the challenged act is vitiated by evident and manifest absolute nullity, since urban-environmental norms specific to the linear commercial zone (zona de comercio lineal) where the property is located, as set forth in the regulatory plan (plan regulador) in force in the canton, are violated, by certifying it as a conditional land use (uso de suelo condicional) because the Administration considers it so, without it being a use compatible with the conforming uses (usos conformes) expressly provided by the norm for that Linear Commercial Zone. He alleges that regardless of the provisions of the regulatory plan (plan regulador), the lot where the activity is to be developed is located in an absolutely residential environment, which makes the residential activity present at the site inadvisable due to its inadequacy, converting it into a non-compatible activity in the specific location in the zone, and that the act is vitiated in its content because it is inconvenient for urban-environmental purposes. He alleges that the intended activity greatly contradicts the nature of the destination and use given the area where the lot is located, that authorizing an intended use as a conforming one authorized from those previously listed for the zone implies an anti-juridical interpretation of the regulatory plan (plan regulador) and its purpose. He requests the annulment of the land-use certificate contained in official letter US-1039-2020 dated 22 April 2020. (visible from folio 2 to 14 of the digital judicial file).\n\nIII.- ON THE ADMISSIBILITY OF THE EXTRAORDINARY REVIEW REMEDY. The plaintiff challenged, through the extraordinary review remedy (recurso extraordinario de revisión), the decision of the Mayor confirming the land-use certificate, issued in official letter No. US - 1039 -2020 dated 22 April 2020, with an unfavorable outcome for his interests. Before proceeding with the analysis of the merits of this matter, it is necessary to conduct an analysis of its admissibility. In the appeal brief against the resolution that rejected said recourse, the appellant considers that the extraordinary review remedy (recurso extraordinario de revisión) meets the requirements defined in Article 172 of the Código Municipal, which provides: \"Against any act not emanating from the council and not of a labor nature, an extraordinary review remedy (recurso extraordinario de revisión) shall be admissible when the remedies provided for in the preceding articles of this chapter have not been timely established, provided that five years have not elapsed since the act was issued and the act has not exhausted all its effects, in order that it may not produce or continue to produce effects. The remedy shall be filed before the Municipal Mayor’s Office (Alcaldía Municipal), which shall grant it if the act is absolutely null. An appeal may be filed against the decision of the Municipal Mayor’s Office before the Tribunal Contencioso Administrativo, under the conditions and terms indicated in Article 171 of this Code.\" From the transcription of the preceding norm, it follows that the extraordinary review remedy (recurso extraordinario de revisión) is admissible if it meets the five requirements for its origin, namely: a) that an appeal remedy was available against the act and it was not timely filed; b) that it does not involve labor matters; c) that five years have not elapsed since the resolution was issued; d) that the act has not exhausted all its effects; and e) that the extraordinary remedy is based on grounds of nullity of the act. In the present case, it must be noted that, indeed, an act of the Mayor is challenged against which, in the first instance, an extraordinary review remedy (recurso extraordinario de revisión) would be available, provided the other requirements set forth in Article 172 of the Código Municipal are satisfied. From the review of this matter, it is observed that the remedy is timely, given that official letter No. US - 1039 -2020, the subject of this litigation, is dated 22 April 2020 and was not challenged through the ordinary route in time; the filing was presented on 26 January 2022, the 5-year period established by the applicable norm having not elapsed, and it does not concern a labor matter, but rather an urban planning matter. Additionally, the act being challenged continues to produce effects, and the grievances presented are of legality; thus, it is appropriate to resolve this matter on the merits.\n\nIV.- ON THE MERITS OF THE APPEAL. The plaintiff indicates that the challenged conduct is vitiated by nullity and that urban-environmental norms specific to the linear commercial zone (zona de comercio lineal) where the property is located, on which he intends to develop the gas station and for which a conditional land use (uso de suelo condicionado) was issued, were violated. In this regard, it must be understood that municipal powers, understood in their dual capacity of power-duty, are attributions that the Costa Rican legal system entrusts to local governments, including planning, surveillance, control, and direction faculties deployed through the autonomy granted in Articles 170 et seq. of the Political Constitution and throughout the entire text of the Código Municipal. Their functions are carried out through the powers of authority, competencies that become non-delegable, non-transferable, and non-waivable, as established by Article 66 of the Ley General de la Administración Pública. These faculties include, par excellence, the surveillance of all urban planning processes and ensuring compliance with all public health and construction norms to guarantee that human settlements provide suitable housing and environmental conditions. Having clarified the above, it must be noted that the land-use certificate (certificado de uso de suelo) is an administrative act by which the local Administration certifies the conformity or non-conformity of the land use with the provisions of the respective zoning (Article 28 of the Ley de Planificación Urbana). By its nature, it directly affects the legal sphere of the administered party, so it is capable of producing effects independently, since its content may state the existence of limitations on the exercise of property rights, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which allow or prevent subsequent decision-making by private parties, including investments of a constructive or patent-related impact. Given the grievances described by the plaintiff, this Tribunal has proceeded with the review of the Escazú Regulatory Plan (Plan Regulador de Escazú), which establishes in section 5.2: \"Land-use certificate (Certificado de uso de suelo). For purposes of applying for patents, construction permits (including expansion, remodeling, and restoration), demolition, earthworks (movimiento de tierra), and urbanization, any natural or legal person must previously obtain a land-use certificate, in accordance with Articles 28 and 29 of the Ley de Planificación Urbana. The municipal land-use certificate shall accredit the conformity of the use with the zoning requirements and its requirements, such as alignments, frontage, minimum areas, coverage, and other conditions, if any, such as heights, accesses, vegetation, signs, finishes, schedules, and others.\" Given that the plaintiff challenges the conditional use (uso condicionado) granted to him in official letter No. US - 1039 -2020 dated 22 April 2020 (visible on folio 46 of the digital judicial file), we proceed with the review of the provisions of the local Regulatory Plan (Plan Regulador) regarding the nature of land uses as follows: \"article 8. Nature of uses. According to the degree of compatibility between the activities to be developed in the canton and the characteristics of the zones set forth in the preceding articles, land uses are divided into: a) Conforming uses (Usos conformes). b) Non-conforming uses (Usos no conformes). c) Conditional uses (Usos condicionales). 8.1. Conforming uses (Usos conformes). Correspond to those that do not contradict the characteristics of the zone. They may be conditioned by requesting some special requirements, such as their size, organization of the activity within the property, entrances and exits, parking spaces, permitted noise level, buffer strips, finish characteristics, tree planting, display of commercial advertising, commercial signs, operating hours, etc. The conditions cannot be arbitrary and must be detailed obligatorily by the Municipality in the corresponding land-use certificate. 8.2. Non-conforming uses (Usos no conformes). Correspond to all those that contradict the characteristics of the zone, whether projected or existing. For cases of existing and legalized lots that have frontage and area that do not correspond to the regulations, the development of activities shall be permitted provided the nature of the zone's use is not contradicted. For existing buildings that do not meet the use requirements, only repairs to their 'non-conforming' part shall be permitted, if these retain patrimonial value; but if modifications are intended, these must conform to the zone's requirements. The same procedure shall apply if a change of land use is intended. 8.3. Conditional uses (Usos condicionales). Correspond to those existing uses or uses requested after approval of the plan that, due to their characteristics, may cause nuisances to the conforming uses in the zone, but which, with certain requirements, can ensure that possible nuisances are confined within the property and nuisances to the surroundings can be reduced through palliative measures such as building setbacks, special soundproofing measures, tree planting, extra parking spaces, and the like. A conditional use (uso condicional) shall not be admitted if it does not confine nuisances within the property, in which case it reverts to a non-conforming use (uso no conforme) and, therefore, is subject to closure. Non-compliance with the conditions under which a conditional use (uso condicional) was granted entails the cancellation of the municipal patent and the closure of the commercial establishment.\" (emphasis not part of the original text). From the review of the cited act whose nullity is claimed, because it was granted as a conditional use (uso condicional), a series of specifications on which it is based are observed; in this sense, it was stated, in relevant part: \"they are uses that due to their characteristics may cause nuisances to conforming uses but which can confine their nuisances with greater setbacks, more parking, or others. If the nuisances are not confined, it becomes NON-CONFORMING and may be closed. The requested activity is analyzed in accordance with Art. 8.4 of the Regulatory Plan (Plan Regulador) and it is determined that it is compatible with the Linear Commercial Zone (Zona de Comercio Lineal). It must comply with the provisions of the Reglamento para la Regulación del Sistema de Almacenamiento y Comercialización de Hidrocarburos. Decreto N.° 30131-MINAES. Access to the service station must be from the National Public Road (Linear Commercial Zone). For the corner service station, a low wall or planter of at least 3 m in length must also be built on the corner frontage. It must have a dimension that allows all components to be located safely and in compliance with the requirements established in the Reglamento para la Regulación del Sistema de Almacenamiento y Comercialización de Hidrocarburos...\" (official letter No. US - 1039 -2020 dated 22 April 2020 visible on folio 46 of the digital judicial file). From the review of said material, the Tribunal appreciates the existence of a motivation and justification regarding compliance with a series of conditions, given the nature of the activity to be developed, which implies adherence to normative provisions that are part of the administrative legal system, such as the Reglamento para la Regulación del Sistema de Almacenamiento y Comercialización de Hidrocarburos, which establishes a series of elements to be met for the implementation of the fuel dispensing and marketing activity. Therefore, a correct motivation of the obligation imposed on the plaintiff is appreciated, which cannot be ignored by the Tribunal in consideration of the activity, the implications, and responsibilities that the cited development entails, by virtue of which it is deemed that the conditional use (uso condicionado) granted is in accordance with the law. The Tribunal must reiterate that the plaintiff intends the development of a gasoline dispensing and marketing station, which not only involves compliance with the cited urban planning regulations, but due to its very nature —storing and marketing hydrocarbons— warrants conditioning through the request for special requirements, parking, entrances, exits, size, organization within the property, and security measures, precisely to safeguard the public interest, safety, life, and the environment. Consequently, the administrative actions are seen as without any defect, so the filed appeal must be dismissed, the challenged resolution must be confirmed, and, as there is no further recourse, the administrative route is to be considered exhausted.\n\nV.- ON THE COPY OF THE FILE AND RETURN OF DOCUMENTS: As this venue was processed electronically, it is available to the parties to obtain a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and the totality of the pieces that make up this appeal, for which they must provide the electronic storage device (USB flash drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (plans, photographs, reports, etc.) was submitted that still remains in the custody of the Office, the person who submitted it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of Article 12 of the Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, approved by the Corte Plena in session No. 27-11 of 22 August 2011, article XXVI and published in Boletín Judicial No. 19 of 26 January 2012, as well as the agreement approved by the Consejo Superior del Poder Judicial, in session No. 43-12 held on 3 May 2012, article LXXXI.\n\nPOR TANTO\n\nThe challenged resolution is confirmed and the administrative route is considered exhausted.- NOTIFY. Yetty Hernández Orias, Rodrigo Huertas Durán, Luis Arturo Polinaris Vives. Judges of the Jerarquía Impropia Area.\n\nEXP: 22-004021-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, in front of Café Dorado. Telephones: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Email: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 16:34:37.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República"
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