{ "id": "nexus-sen-1-0034-1258335", "citation": "Res. 07290-2024 Tribunal Contencioso Administrativo", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Rechazo de proyecto por prevalencia de Ley de Aguas sobre Ley Forestal en nacientes captadas", "title_en": "Project rejection due to Water Law prevailing over Forestry Law for captured springs", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo resuelve el proceso de conocimiento interpuesto por Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A. contra el INVU, rechazando la demanda en todos sus extremos. La empresa actora pretendía la anulación del rechazo del proyecto de condominio Colina Real y el pago de daños y perjuicios, alegando que el INVU desconoció sin debido proceso un alineamiento previamente otorgado conforme a la Ley Forestal y transgredió competencias municipales al cuestionar el uso de suelo. El Tribunal determinó que el proyecto se ubica en el área de protección de dos nacientes permanentes captadas para consumo humano (Pasito 1 y Pasito 2), según dictamen del MINAE, por lo que resulta aplicable la Ley de Aguas (artículo 31 inciso a) que establece un radio de protección de 200 metros, y no la Ley Forestal que dispone 100 metros. Consideró que ambas leyes protegen bienes jurídicos distintos y no hay derogación tácita, y que el INVU actuó conforme a derecho al observar la normativa ambiental y urbanística, sin anular el alineamiento anterior. Se acoge la excepción de falta de derecho y se condena a la actora al pago de costas.", "summary_en": "The Administrative and Civil Hacienda Tribunal (second circuit) dismisses the lawsuit filed by Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A. against the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) seeking annulment of the Colina Real condominium project rejection and damages. The court finds that the project site lies within the 200‑meter protection zone of two permanent, captured springs (Pasito 1 and Pasito 2) used for human water supply, as certified by the Ministry of Environment. Because these are springs captured for potable water, the court holds that the Water Law (Article 31(a)'s 200‑m radius) applies, not the Forestry Law's 100‑m radius. The INVU's refusal to approve the project was lawful and did not violate the plaintiff's acquired rights. The claims for damages are dismissed, and the plaintiff is ordered to pay costs.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "22/10/2024", "year": "2024", "topic_ids": [ "water-law", "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "water-law", "es_concept_hints": [ "naciente captada", "artículo 31 Ley de Aguas", "zona demanial", "artículos 33 y 34 Ley Forestal 7575", "plan regulador", "INVU", "uso de suelo", "derechos adquiridos" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 31 inciso a)", "law": "Ley de Aguas N° 276" }, { "article": "Arts. 33 y 34", "law": "Ley Forestal N° 7575" }, { "article": "Art. 7 inciso 4)", "law": "Ley de Planificación Urbana N° 4240" } ], "keywords_es": [ "nacientes captadas", "zona de protección", "Ley de Aguas", "Ley Forestal", "INVU", "alineamiento", "uso de suelo", "plan regulador", "radios de protección", "demanial", "principio de legalidad", "derechos adquiridos", "proyecto urbanístico" ], "keywords_en": [ "captured springs", "protection zone", "Water Law", "Forestry Law", "INVU", "alignment", "land use", "master plan", "protection radii", "public domain", "principle of legality", "acquired rights", "housing project" ], "excerpt_es": "X) CONTINUACIÓN: EN RELACIÓN A LAS PRETENSIONES INDIVIDUALMENTE CONSIDERADAS: (Se reitera, además de lo ya indicado, se motiva cada resolución de la siguiente manera)\n\nLA PRIMERA PRETENSIÓN INDICA: \"1) Es responsable por INCUMPLIMIENTO de sus responsabilidades legales, pues la Junta Directiva del INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO mediante el oficio # CJD-005-2023 de fecha 13 de abril de 2023, en el hecho quinto omiten acciones que llevaran a anular actos administrativos generadores de derecho en firme, sin adecuar su actuación al debido proceso; omisión en actuaciones que es contrario al ordenamiento y sin seguir las formas previstas en la Ley General de la Administración Pública, ya que se pretende justificar el incumplimiento en aplicaciones ajenas al caso concreto.\"\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Conforme a lo ya señalado en los anteriores considerandos esta pretensión debe rechazarse. Pero puntualmente, toda vez que ya el Tribunal se pronunció sobre el tema del alineamiento correspondiente otorgado por el INVU, el día 16 de junio de 2020, el cual como ya se indicó no se anuló ni se desaplicó, sencillamente, al caso aplicaba la Ley de Aguas, Ley N° 276 artículo 31 inciso a), al tratarse de nacientes, permanentes, captadas y de agua potable; debiendo en consecuencia establecerse un radio de protección, zona demanial de 200 metros a partir de cada una de las nacientes, situación que al caso, prácticamente impide toda construcción, salvo por una parte muy pequeña que queda fuera del área de protección; sin embargo, cómo esta está comprendida en la solicitud de permiso global, debe rechazarse. En lo demás, se reitera lo ya señalado, con relación al alineamiento en cuestión, según los considerandos anteriores, para no ser reiterativos.", "excerpt_en": "THE COURT HOLDS: In accordance with what has been stated in the foregoing recitals, this claim must be dismissed. Specifically, the Court has already ruled on the alignment granted by INVU on June 16, 2020, which, as noted, was neither annulled nor disapplied; rather, the case is governed by the Water Law, Law No. 276, Article 31(a), because the springs are permanent, captured, and supply potable water; therefore a 200‑meter protection radius measured from each spring—a public‑domain zone—must be observed, a circumstance that virtually precludes all construction, except for a very small area outside the protection zone; however, since that area is part of the overall permit application, the application must be rejected.", "outcome": { "label_en": "Denied", "label_es": "Sin lugar", "summary_en": "The claim is dismissed in its entirety; the defense of lack of right is upheld and the plaintiff is ordered to pay costs.", "summary_es": "Se rechaza la demanda en todos sus extremos; se acoge la excepción de falta de derecho y se condena a la actora al pago de costas." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando VIII", "quote_en": "In this case it is clear that we are dealing with a permanent captured spring used for human consumption, and therefore the Water Law applies, as set out in Article 31(a), which states: 'Article 31.- The following are declared domain reserves for the Nation: a) The land surrounding water-capture sites or water-supply intakes, within a radius of not less than two hundred meters;'", "quote_es": "En este caso es claro que al estar ante una naciente permanente y captada para consumo humano, es de incumbencia de la Ley de Aguas, según lo dispuesto y previsto en el artículo 31 inciso a) que dice: 'Artículo 31.- Se declaran como reserva de dominio a favor de la Nación: a) Las tierras que circunden los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable, en un perímetro no menor de doscientos metros de radio;'" }, { "context": "Considerando VIII (citando dictamen de la Procuraduría)", "quote_en": "The foregoing must not be confused with the protection areas provided for in Articles 33 and 34 of the Forestry Law. Therefore, in the case of legally registered private properties… if the springs do not supply water to any population, or it is not advisable to reserve them for that purpose, the 100‑m protection area applies… and the corresponding prohibition under Articles 33 and 34 of the Forestry Law.", "quote_es": "Lo anterior, no ha de confundirse con las áreas de protección previstas en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal. Por ende, tratándose de propiedades privadas legítimamente inscritas … si las nacientes no surten de agua alguna población, o no conviene reservarlas para tal fin, resulta aplicable el área de protección de 100 m … y su respectiva prohibición conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal." }, { "context": "Considerando VIII", "quote_en": "Here the principle that a later law repeals an earlier one to the extent they conflict does not apply, because both laws protect different objects—they are special laws with distinct spheres of protection.", "quote_es": "Acá no aplica el principio de que la norma posterior deroga a la anterior en todo lo que se le oponga, lo anterior por el objeto de protección diverso entre ambas normas, por ser normas especiales con ámbitos de protección distintos." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-1258335", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo\n\nResolución Nº 07290 - 2024\n\nFecha de la Resolución: 22 de Octubre del 2024 a las 08:11\n\nExpediente: 23-003051-1027-CA\n\nRedactado por: No indica redactor\n\nClase de asunto: Proceso de conocimiento\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\nSentencias del mismo expediente\n\n\nTexto de la resolución\n\n \n\n\n\n \n\nEXPEDIENTE:\n\n\t\n\n23-003051-1027-CA - 0\n\n\n\n\nPROCESO:\n\n\t\n\nCONOCIMIENTO\n\n\n\n\nACTOR/A:\n\n\t\n\nINDUSTRIAS ALIMENTICIAS JE DE COSTA RICA S.A.\n\n\n\n\nDEMANDADO/A:\n\n\t\n\nINSTITUTO DE VIVIENDA Y URBANISMO (INVU)\n\n \n\n N° 2024007290\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las ocho horas con once minutos del veintidos de Octubre del dos mil veinticuatro.-\n\n \n\nPROCESO DE CONOCIMIENTO, establecido por INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA S.A., (empresa demandante o actora) cédula jurídica 3-101-132321, representada por su presidente JORGE EDUARDO ROJAS VILLALOBOS, cédula 4-0105-0778, y por su apoderado especial judicial JUAN LUIS CÉSPEDES VARGAS, mayor, casado una vez, abogado y notario, vecino de Alajuela, cédula 1-0909-0408 (poder I, 326) en contra del INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO (en adelante, demandado, el Instituto o por sus siglas INVU), representado por su Gerente General con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma MARCO VINICIO HIDALGO ZÚÑIGA, mayor, casado una vez, master en Administración de Empresas, vecino de Heredia, cédula 1-0751-0850, quien otorgó poder especial judicial a MARCO VINICIO ARIAS ALFARO, mayor, abogado, vecino de San José, cédula 1-1115-0116  y;\n\nCONSIDERANDO:\n\nI)  ASUNTOS DE TRÁMITE:   En principio, todas las referencias a imágenes corresponden al expediente judicial, salvo que de indique otro tipo de fuente.\n\n1) La demandante interpuso proceso de conocimiento en contra del INVU, el día 1 de junio de 2023. (I, 2-28).\n\n2) La Jueza Tramitadora, por auto de las quince horas treinta minutos del día 3 de julio de 2023, realizó prevención a la parte actora, solicitando entre otras cosas la reformulación de los hechos y aclarar la pretensión. (I; 225-226).\n\n3) La parte actora presentó escrito el día 14 de julio de 2023 a efecto de satisfacer las prevenciones realizadas. (I, 228-229).\n\n4) La Jueza Tramitadora conforme consta en el auto de las diez horas cuarenta y seis minutos del día 7 de agosto de 2023, tuvo por cumplido lo prevenido y confirió traslado de la demanda en contra del INVU; otorgando el plazo de ley para su contestación. (I, 230-232).\n\n5) El INVU contestó negativamente la demanda e interpuso la excepción de falta de derecho, solicitando declararla sin lugar y condenar a la actora al pago de las costas. (I, 237-257).\n\n6) Por auto de las quince horas con trece minutos del día 6 de noviembre de 2023, se tuvo por contestada la demanda e interpuesta la excepción de falta de derecho. Además, se otorgó audiencia de réplica. (I, 297-298).\n\n7) La parte actora realizó la réplica correspondiente. (I, 303-312).\n\n8) Convocada la audiencia preliminar, ésta se realizó el día 30 de noviembre de 2023, con la presencia de las partes. Luego de la fase de saneamiento, el Juez leyó las pretensiones, precisando la parte actora los montos reclamados y quedando las mismas establecidas de forma definitiva. Se determinaron los hechos controvertidos de la demanda y se admitió la prueba documental y testimonial a evacuar.\n\n9) El Juicio oral y público se realizó el día 1° de octubre de 2024, estando el Tribunal Contenciosos Administrativo y Civil de Hacienda, Grupo de Trabajo N° 8, (Sección VIII), integrado por los Jueces Jonatán Canales Hernández, Rodolfo Marenco Ortiz y Paulo André Alonso Soto; correspondiéndole a este último por turno, presidir y realizar la ponencia que por unanimidad se dicta. El Tribunal estuvo asistido por la auxiliar Jessica Rojas Leitón. La representación de la parte actora la ejerció el Lic. Juan Luis Céspedes Vargas y en representación del INVU, el Lic. Marco Arias Alfaro. Se rechazó la prueba pericial de parte que había sido ofrecida por la empresa actora y el Tribunal efectuó una aclaración sobre la pretensión a resolver por el Tribunal; luego de lo cual se tuvo por abierto el juicio oral y público. Las partes realizaron su alegato de apertura, recibiéndose posteriormente los testimonios de los testigos: Roy Delgado Alpízar, cédula 1-0755-0991, Marvin Alonso Barberena Ríos, cédula 2-0572-0168, Luis Francisco Alpízar Barrantes, cédula 2-0570-0358 y Graciela Natalia Jiménez González, cédula 1-1332-0645, luego lo cual se realizaron las conclusiones correspondientes. El Tribunal declaró el proceso como complejo en aplicación del CPCA, art. 111.- No aprecia este Tribunal aspectos de nulidad que le impidan verter este pronunciamiento.-\n\nII) OBJETO DEL PROCESO.- La parte demandante en relación a la pretensión indicó: \"Solicito que en sentencia se declare que el demandado Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo:\n\n\"1) Es responsable por INCUMPLIMIENTO de sus responsabilidades legales, pues la Junta Directiva del INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO mediante el oficio # CJD-005-2023 de fecha 13 de abril de 2023, en el hecho quinto omiten acciones que llevaran a anular actos administrativos generadores de derecho en firme, sin adecuar su actuación al debido proceso; omisión en actuaciones que es contrario al ordenamiento y sin seguir las formas previstas en la Ley General de la Administración Pública, ya que se pretende justificar el incumplimiento en aplicaciones ajenas al caso concreto.\n\n2) Se determine que mediante oficio #DU-006-01-2023 de fecha 10 de enero de 2023, la Dirección de Urbanismo del INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO, es responsable de transgredir competencias que le corresponden a otras instituciones y suplantar con sus actuaciones los actos administrativos emanados de otras instituciones de la Administración. (El Tribunal hizo ver que no se señalaron con cuáles instituciones de la Administración Pública se traslapó la competencia del INVU, entendiendo que es una pretensión en términos generales y entendida a las propias instituto demandado).\n\n3) Por ende, se CONDENE al Instituto demandado al pago de los daños actuales producto de esta actuación, los cuales no se circunscriben técnicamente a las sumas pagadas en obras y permisos que producto de los actos administrativos favorables realicé en el inmueble, los cuales estimo en la suma de ¢1.101.618.366.20 (mil ciento un millones seiscientos dieciocho mil trescientos sesenta y colones con veinte céntimos) -por daño material- además se estime no solo el valor del terreno actual con las modificaciones el cual no se puede utilizar a pesar que se compró amparado en la confianza legítima que los actos administrativos emanados nos otorgaban el cual tiene un valor según avalúo que adjunto de ¢799.969.200.00 (setecientos setenta y nueve millones novecientos sesenta y nueve mil doscientos colones exactos), sino que calcule el monto de las pérdidas por la no venta de activos durante este año y la indexación que estos montos generarían hasta una eventual sentencia favorable, además las pérdidas económicas del dinero en el tiempo, pues no es solo el valor del terreno al precio actualizado, sino que el incremento de costos en las obras a construir, el deterioro de las obras ya construidas y los intereses al momento del pago, los cuales se liquidarán en ejecución de sentencia y la actualización del lucro cesante como daño directo dejado de percibir por la paralización del proyecto de la cual fui objeto el cual estimo en la suma de ¢445.921.200.00 (cuatrocientos cuarenta y cinco millones novecientos veintiún mil doscientos de colones exactos) y perjuicios, que estimo prudencialmente, ¢450.000.00 que corresponden a los montos que tuve que pagar de honorarios profesionales del Ingeniero que hizo el avalúo y de la certificación del CPA, además de comidas, combustible y parqueos para acudir a reuniones en la preparación de la presente demanda y a reuniones previas con los funcionarios de la demandada y $ 750.000,00 (setecientos cincuenta mil dólares moneda de curso Legal de los Estados Unidos de Norteamérica) por daño moral Objetivo producto de la pérdida de confianza y el buen nombre de una empresa que producto de las actuaciones relatadas supra, prácticamente tuve que cerrar, además la suma de $750.000,00 (setecientos cincuenta mil dólares moneda de curso Legal de los Estados Unidos de Norteamérica) por daño moral Subjetivo angustia sufrida no solo por mi sino por toda mi familia al verme moral y económicamente comprometido. pues puse en juego mi ahorros de toda una vida para poder construir un proyecto que de un día parta el otro se vio truncado, sufriendo un deterioro sicológico y físico importantes pues la angustia y desesperación sufridas son enormes porque estoy ante las puertas de no tener siquiera los medios para subsistir dignamente.  (El Tribunal, hizo la observación que conforme al auto de traslado la empresa actora es la única demandante y sobre los aspectos que se trabó la litis será que se hará pronunciamiento en sentencia).\n\n4) Que en caso que el demandado presente oposición y sea hallado culpable de este proceso se le condene al pago de ambas costas del proceso. De la misma forma en vista que he litigado de buena fe, solicito se me exonere del pago de costas.\"\n\nPretensión ajustada de esa forma durante la audiencia preliminar correspondiente. Además, escúchese la audiencia correspondiente).\n\nIII) HECHOS PROBADOS.- De relevancia para la resolución del presente proceso de conocimiento, se tienen como hechos probados los siguientes: (Nota: Los documentos constan en el expediente judicial y administrativo, por lo que se referenciarán mediante las imágenes o folios, según corresponda, entre otros datos para su identificación).\n\nA) DE LA PRUEBA DOCUMENTAL\n\n1) El Ingeniero Roy Delgado Alpízar, Coordinador de Planificación Urbana, de la Municipalidad de Alajuela, emitió constancia de uso de suelo, bajo el oficio #029/PU/U/08, trámite #19284, emitido en la Municipalidad de Alajuela, a las 7:30 hrs. del día 09 de enero de 2008, en donde se indicó: \"El señor RÍO SEGUNDO S.A. cédula número 3-101-021457 presentó SOLICITUD DE CONSTANCIA DE USO DE SUELO para: DESARROLLO DE PROYECTO HABITACIONAL, en el inmueble inscrito a nombre de RÍO SEGUNDO S.A. cédula jurídica 3-101-021457 en el Registro de la Propiedad al tomo, folio número, asiento, folio real 2125050-000, el cual se describe en el plano catastrado N° A-182272-94 y que se ubica en el distrito de RÍO SEGUNDO dirección exacta CONTIGUO A RESIDENCIAL LA GIRALDA.  De acuerdo con el mapa de zonificación DEL PLAN REGULADOR URBANO DEL CANTÓN CENTRAL DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA, PUBLICADO EN GACETA N° 182 DEL 17 DE SETIEMBRE DE 2004, el inmueble arriba indicado se ubica en la zona clasificada como: ZONA PROTECCIÓN NACIENTE PASITO, LANKASTER, Y ZONA RESIDENCIAL MEDIA DENSIDAD. // En consecuencia, el uso pretendido resulta PERMITIDO // Con la zonificación impuesta por esta municipalidad en el entendido de que: * SEGÚN ARTÍCULO 43 DEL PLAN REGULADOR, LAS AFECTACIONES PARCIALES DE LOS RADIOS DE PROTECCIÓN DE 200 M SOBRE LA PROPIEDAD DEBEN CONSIDERARSE DE PROTECCIÓN ABSOLUTA. // * PARA EL RESTO DE LA PROPIEDAD NO AFECTADA, LOTES RESULTANTES MAYORES DE 250 M2 Y 19 M DE FRENTE. * EL FRENTE DE LOS LOTES SE AUTORIZA DE 10 M SIEMPRE Y CUANDO EL PROYECTO CUENTE CON PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS NEGRAS. NOTIFÍQUESE.\" (Expediente judicial imagen 83).\n\n2) En el Plano a nombre de RÍO SEGUNDO S.A, que en la casetilla de información de la ubicación de la propiedad indica: \"SITA EN: DESEMPARADOS // DISTRITO: 10 DESAMPARADOS // CANTÓN: 01 ALAJUELA // PROVINCIA: 02 ALAJUELA,\" y se indicó que en \"INFORMACIÓN SEGÚN REGISTRO PÚBLICO ES PARTE FOLIO REAL N° 2125050-000\".  Además, dentro del polígono tiene un sello que indica: \"INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO// DIRECCIÓN DE URBANISMO// NO SE INDICA ALINEAMIENTO POR NO CONTENER ESTE PLANO UN CURSO DE AGUA (SIN FECHA, NI FIRMA)\".  Además, en la parte superior contiene otro sello, que en lo conducente indica: \"(ilegible URBANISMO// Alineamiento de cause fluvial o naciente  N° 23358 según artículos 33 y 34 Ley Forestal N° 7575 del (ilegible). Este alineamiento tiene  una vigencia de un año vencido el plazo queda sin efecto, no existiendo (ilegible para el Estado (ilegible ABR 2008\".  Para mejor comprensión se adjuntan imágenes de los sellos indicados.  (Expediente judicial, imagen 80).                                                                             \n\nSello dentro del polígono\n\n\t\n\nSello parte superior\n\n\n\n\n\t\n\n3) Que el  Msc. Leonel Rosales Maroto, Director a.i de Urbanismo, por oficio PU-C-D-955-2011, del 8 de noviembre de 2011, dirigido al señor Jorge Rojas Villalobos, le indicó en respuesta al oficio 142-GRFR-RES-011, que: \"de acuerdo al artículo 34 de la Ley Forestal N° 7575, le compete en exclusiva al INVU el otorgamiento de los alineamientos de los ríos, quebradas, acequias, lagunas, nacientes, etc\". (Expediente judicial I, 79).\n\n4) El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, por resolución N° 557-2014 de las nueve horas diez minutos del día 20 de noviembre de 2014, actuando en su condición de superior jerárquico bifásico del la Municipalidad de Alajuela, conforme a lo previsto en la Constitución Política, artículo 173, el Código Contencioso Administrativo, artículos 189 al 192 y lo establecido en el Código Municipal art. 165; es decir el Tribunal fungió como superior jerárquico en función administrativa y no jurisdiccional. Pues, en esta resolución conoció un recurso de apelación interpuesto por Industria Alimenticia JE de Costa Rica S.A., contra el acuerdo del Concejo Municipal contenido en el artículo 4, capítulo V, de la sesión ordinaria N° 45-2013 del día 5 de noviembre de 2013, en relación a un proyecto de desarrollo inmobiliario ubicado en la zona de Desamparados de Alajuela, denominado: \"Brisas de la Colina\", el cual colinda con unas nacientes que suplen el servicio de agua potable que brinda el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. En lo conducente se dispuso, en el considerando V de esta resolución: \"V.- Este Tribunal considera que tanto el acuerdo impugnado (Artículo 4, Capítulo V, de la sesión ordinaria número 45-2013 del cinco de noviembre del dos mil trece), como el acuerdo contenido en el Artículo 2º, Capítulo 6º de la sesión ordinaria número 13-2013 del veintiséis de marzo del dos mil trece, adoptados por el Concejo Municipal de Alajuela, resultan manifiestamente contrarios a los principios de legalidad y de reserva de ley en materia de derecho fundamentales. En ese sentido, cabe recordar que de conformidad con lo dispuesto en el inciso 1) del artículo 11 de la Ley número 6227, 1. La Administración Pública actuará sometida al ordenamiento jurídico y sólo podrá realizar aquellos actos o prestar aquellos servicios públicos que autorice dicho ordenamiento, según la escala jerárquica de sus fuentes, razón por la cual y contrario a lo acordado en sesión ordinaria 13-2013 del veintiséis de marzo del dos mil trece y confirmado en sesión ordinaria número 45-2013 del cinco de noviembre de ese mismo año, considera este Tribunal que debe prevalecer la disposición regulada en el artículo 33 de la Ley Forestal, frente a la norma reglamentaria contenida en el numeral 43 del Plan Regulador Urbano del Cantón Central de Alajuela, por ser esta última jerárquicamente inferior a la primera y contradecirla expresamente, al introducir mayores limitaciones a las previstas en el texto legal, en cuanto a la delimitación de las áreas de protección de nacientes (ver en sentido similar, la resolución número 421-2014 de las catorce horas cuarenta minutos del veintinueve de agosto de dos mil catorce, dictada por la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo). Aunado a lo anterior, cabe recordar que los Derechos Fundamentales únicamente pueden ser limitados mediante una norma de rango legal (doctrina de los artículos 29 inc. 2) de la Declaración Universal de Derechos Humanos, 30 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y 19 inc. 1) de la Ley General de la Administración Pública) y no por medio de una norma infra legal, aunado a que dichas limitaciones deben ser razonables y proporcionadas al fin que se pretende con su aplicación, y no impliquen un vaciamiento del contenido esencial del derecho o un trato discriminatorio en perjuicio de personas o grupos determinados (artículos 28 y 33 de la Constitución Política). Ello adquiere relevancia en el caso concreto, pues el Concejo Municipal de Alajuela confirmó mediante el acto impugnado, que debe prevalecer una disposición reglamentaria que introduce de manera evidente mayores limitaciones a las previstas en el texto legal, respecto a la delimitación de las áreas de protección de nacientes, lo cual, implica no sólo una violación a lo dispuesto en los artículos 6, 11 inciso 1) in fine y 19 inciso 1 de la Ley General de la Administración Pública, sino también, un vicio evidente de inconvencionalidad. En ese sentido, este Tribunal ha considerado que \"...pocos años después de su creación y hasta la fecha dicha Sala ha sostenido el criterio respecto a que las Municipalidades pueden promulgar Planes Reguladores y reglamentos conexos a éstos, que válidamente pueden limitar el Derecho Fundamental a la Propiedad (estableciendo limitaciones en razón de la función social de la propiedad), dado que a su criterio dichas normas son verdaderas leyes en sentido material (Sobre este particular ver el voto de la Sala Constitucional número 6364-2012 de las 14:30 del 16 de mayo de 2012), no obstante lo anterior, la Corte Interamericana de Derechos Humanos, en el marco de su jurisprudencia vinculante para Costa Rica, incluso con potencia y resistencia suficientes para revisar sentencias constitucionales, ha determinado que los Derechos Humanos únicamente pueden ser limitados mediante leyes en sentido formal y material. En el marco justamente de un proceso contencioso internacional de revisión de lo resuelto por la Sala Constitucional, en lo que interesa el citado Tribunal continental señaló: 273. Al respecto, este Tribunal ha establecido en su jurisprudencia que un derecho puede ser restringido por los Estados siempre que las injerencias no sean abusivas o arbitrarias; por ello, deben estar previstas en ley en sentido formal y material, perseguir un fin legítimo y cumplir con los requisitos de idoneidad, necesidad y proporcionalidad. (El original no está destacado). Corte Interamericana de Derechos Humanos, Caso Artavia Murillo y otros (fecundación in vitro ) vs. Costa Rica, sentencia de 28 de noviembre de 2012 (Excepciones Preliminares, Fondo, Reparaciones y Costas)...\" (resolución número 170-2013 de las quince horas treinta minutos del veinticinco de abril del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda). Ahora bien, cabe aclarar que contrario a lo que afirma el representante de la empresa agraviada, la imposición per se de limitaciones relacionadas con las áreas de protección de nacientes mediante una ley formal y material, no implica -en principio- un vaciamiento del derecho a la propiedad privada, sin perjuicio claro está, de aspectos que podrían provocar tal efecto, como por ejemplo: las dimensiones del terreno, el tipo de limitación aplicada, entre otras, que puedan tener la virtud de impedir al propietario del inmueble, utilizar el área restante no afectada por la zona de protección. Por todo lo expuesto, se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto y por ende, se anula el acuerdo contenido en el Artículo 4, Capítulo V, de la sesión ordinaria número 45-2013 del cinco de noviembre del dos mil trece, adoptado por el Concejo Municipal de Alajuela, en lo que fue objeto de agravio y por conexidad, el acuerdo contenido en el Artículo 2º, Capítulo 6º de la sesión ordinaria número 13-2013 del veintiséis de marzo del dos mil trece, adoptado por el Concejo Municipal de Alajuela. Se da por agotada la vía administrativa.-  (Expediente administrativo, folios 341-329).\n\n5) El arquitecto Marvin Alonso Barberena Ríos, Coordinador Actividad Control Constructivo de la Municipalidad de Alajuela, expidió el oficio MA-ACC-07178-2017, trámite U-16438, correspondiente a Resolución Municipalidad de Constancia Uso de Suelo, a las 12:01 hrs del día 21 de agosto de 2017, ante la solicitud de Andrés Acosta Quesada, para la construcción de condominio de la finca N° 2-0551827-000, Plano Catastrado N° A-1868206-2015, ubicado en distrito, Desamparados, indicando en lo conducente: \"De acuerdo con el mapa de zonificación DEL PLAN REGULADOR URBANO DEL CANTÓN CENTRAL DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA, PUBLICADO EN GACETA N° 182 DEL 17 DE SETIEMBRE DE 2004, el inmueble arriba indicado se ubica en zona Clasificada como: SUBZONA RESIDENCIAL MEDIA DENSIDAD (Dentro del Anillo de Circunvalación). En consecuencia, con la documentación aportada, y siendo sometida a revisión de mapas de Zonificación y Reglamento del Plan Regulador Urbano, el uso pretendido resulta: PERMITIDO// Se desprende en concordancia con la Legislación Urbana que lo originó. // 1. DENSIDAD MÁXIMA PERMITIDA PARA LA ZONA DE MEDIA DENSIDAD, 52 VIVIENDAS POR HECTÁREA, SOLUCIONES DE DOS NIVELES, MANTENIENDO DENSIDAD DE 26 VIVIENDAS POR HECTÁREA, EN PRIMER NIVEL. // 2. PROYECTO APROBADO CON BASE EN OFICIO 029/PU/U/2008. CONDICIONES DE CONSTRUCCIÓN SUPERFICIE MÍNIMA 250 METROS CUADRADOS, FRENTE MÍNIMO: 10 METROS, COBERTURA MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN 55%, RETIROS, FRONTAL 3,0 MTS., POSTERIOR 3.0 MTRS, LATERAL NO SE EXIGE CON RESPECTO A LAS AGUAS RESIDUALES, DEBERÁN SER TRATADAS MEDIANTE UNO O VARIOS SISTEMAS DE DEPURACIÓN CON TECNOLOGÍA APROBADA POR EL AYA, EL MINISTERIO DE SALUD Y EL CORRESPONDIENTE PERMISO DE VERTIDO DE MINAE, EL AFLUENTE DEBERÁ TENER UNA DEMANDA BIOQUÍMICA DE OXÍGENO (DBO) Y PARÁMETROS DE CALIDAD DE AGUA IGUALES O SUPERIORES A LOS REQUERIDOS SEGÚN LA REGLAMENTACIÓN AMBIENTAL VIGENTE.// SE DEBE CONTAR CON TRAMPA DE GRASAS Y ACEITES A LA SALIDA DE AGUAS RESIDUALES. NO SE PERMITE LA DESCARGA DE AGUAS SERVIDAS AL ALCANTARILLADO PLUVIAL //UL-// 3. EN VISTA DE LA RESOLUCIÓN N° 557-2017 EMITIDA POR EL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN III A FAVOR DE INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA S.A. EN CONTRA DEL ACUERDO DEL CONCEJO MUNICIPAL DE ALAJUELA CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 4, CAPÍTULO V DE LA SESIÓN ORDINARIA NÚMERO 45-2013  DEL CINCO DE NOVIEMBRE DE DOS MIL TRECE, CUYO POR TANTO ANULA DICHO ACUERDO EN LO QUE FUE OBJETO DE AGRAVIO Y POR CONEXIDAD, EL ACUERDO CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 2, CAPÍTULO 6 DE LA SESIÓN ORDINARIA NÚMERO 13-2013 DEL VEINTISÉIS DE MARZO DEL DOS MIL TRECE, RESOLUCIÓN QUE SEGÚN EL OFICIO N° MA-PSJ-2079-2017 DEL PROCESO DE SERVICIOS JURÍDICOS DE ESTA MUNICIPALIDAD ESTABLECE QUE: \"(...) debe prevalecer la disposición regulada en el artículo 33 de la Ley Forestal, frente a la norma reglamentaria contenida en el numeral 43 del Plan Regulador Urbano del cantón Central de Alajuela, por ser esta última jerárquicamente inferior a la primera y contradecirla expresamente, al introducir mayores limitaciones a las previstas en el texto legal, en cuanto a la delimitación de las áreas de protección de nacientes\", POR LO QUE SE INSTRUYE PARA QUE EN ADELANTE INCLUYAN DICHA DISPOSICIÓN EN EL ANÁLISIS Y RESOLUCIÓN DE TRÁMITES DE SUS UNIDADES ADMINISTRATIVAS, INCLUYENDO CERTIFICADOS DE USOS DE SUELO Y PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN, PARA QUE SE SUSPENDA LA APLICACIÓN DE LA NORMA REGLAMENTARIA CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 43 DEL PLAN REGULADOR URBANO VIGENTE Y EN SU LUGAR SE APLIQUE LO QUE DISPONE EL ARTÍCULO 33 DE LA LEY FORESTAL. EN LO PROCEDENTE NOS ACOGEMOS AL PRINCIPIO DEL DEBER DE OBEDIENCIA TIPIFICADO EN LOS ARTÍCULOS 107 A 109 DE LA LEY GENERAL DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA.\"  (Expediente judicial imágenes 84-85).\n\n6) Por resolución N° 1177-2019-SETENA de las ocho horas quince minutos del día 10 de abril de 2019, el Ministerio de Ambiente y Energía, Secretaría Técnica Nacional, en relación al proyecto denominado: \"PROYECTO CONDOMINIO RESIDENCIAL VERTICAL COLINA REAL\", representado por el señor Adrián Rojas Villalobos a nombre de la empresa Inmuebles y Residencias Santa Cecilia Pacoti S.A. En lo conducente se indicó: \"Se le advierte al desarrollador que deberá de solicitar los permisos correspondientes ante las instancias competentes. Ninguna resolución de esta Secretaria, le crea derecho alguno en el caso de que la Municipalidad Local u otra dependencia, no le otorgue los permisos correspondientes.// (...)  POR TANTO // LA COMISIÓN PLENARIA RESUELVE // En sesión Ordinaria N° 036-2019 de esta Secretaría, realizada el 09 de ABRIL del 2019, en el Artículo No. 45 acuerda:  (...) SEGUNDO: De conformidad con los artículos 17, 18 y 19 de la Ley Orgánica del Ambiente, se ha cumplido con el procedimiento de evaluación ambiental del proyecto que tiene las siguientes características:  Nombre Proyecto: Condominio Residencial Vertical Colina Real (...) Ubicación: Provincia: Alajuela  Cantón: Alajuela Distrito: Desamparados (...)  Coordenadas: 478,960.806 longitud / 1.107,226,897 latitud  Plano catastrado: A-1868206-2015 Matricula: 2-551827-000. (...) Descripción del Proyecto: El proyecto a evaluar dentro del Formulario Ambiental denominado Condominio Residencial Vertical Horizontal Colina Real, consiste en la construcción de 7 edificios de 2 pisos cada uno y un edificio de solamente una planta, en cada edificio habrá 8 apartamentos uno por piso, en total habrán 60 apartamentos dados en fincas filiales, en cada piso habrá áreas comunes (pasillos, escaleras), y conformará el resto del proyecto las zonas verdes, zona de juegos infantiles, estacionamientos, caseta de seguridad, el acceso principal a los edificios. En el cuadro No. 1 de Áreas de cubrimiento para el proyecto, se muestra la totalidad de áreas (ver folio 143). El proyecto se desarrollará en una propiedad que cuenta con una superficie total de 11.438,00m2 // (...)  SEXTO: De acuerdo al Decreto N° 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC la vigencia de esta viabilidad será por un período de CINCO ANOS para el inicio de las obras, proyecto u actividades. En caso de no iniciarse las obras en el tiempo establecido, se procederá a aplicar lo establecido en la legislación vigente. // (...) OCTAVO: La presente Viabilidad se otorga en el entendido de que el desarrollador del proyecto, obra o actividad cumplirá de forma íntegra y cabal, con todas las regulaciones y normas técnicas, legales y ambientales vigentes en el país y a ejecutarse ante otras autoridades del Estado costarricense. El incumplimiento de esta cláusula por parte del desarrollador, no solo lo hará acreedor de las sanciones que implica el no cumplimiento de dicha regulación, sino que ademas, al constituir la misma, parte de la base fundamental sobre el que se sustenta la VLA, hará que de forma automática dicha VLA se anule con las consecuencias técnicas, administrativas y jurídicas que ello tiene para la actividad, obra o proyecto y para su desarrollador, en particular respecto a los alcances que tiene la aplicación del articulo 99 de la Ley Orgánica del Ambiente. // (...) Msc. María Celeste López Quirós, Secretaría General AD-HOC en representación de la Comisión Plenaria.\" (Expediente judicial, I,  169-177). (El destacado es nuestro).\n\n7) En el Plano certificado N° RNPDIGITAL-994244-2020, relacionado al plano N° 2-1868206-2015, contiene un sello puesto el día 16 de junio de 2020, con tinta roja que indica en lo conducente: \"INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO// DEPARTAMENTO DE URBANISMO// UNIDAD DE FISCALIZACIÓN // ALINEAMIENTO DE CAUSE FLUVIAL O NACIENTE N° 54436 NO SE INDICA ALINEAMIENTO PLUVIAL, POR NO CONTENER ESTE PLANO UN CURSO DE AGUA DE ACUERDO CON EL ART. 33 DE LA LEY FORESTAL N° 7575 DEL 16 DE ABRIL 1996.\"  Para mejor comprensión se adjunta imagen del sello indicado.  (Expediente judicial, imagen 78\n\n8) El 28 de setiembre de 2021 se suscribió convenio Número 013-2021, denominado: \"Mejoras en el Sistema de Bombeo de la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales de Urbanización Colinas del Viento, Distrito de Desamparados\" entre la Municipalidad de Alajuela  y la empresa Industria Alimenticia JE de Costa Rica S.A., representada por Jorge Eduardo Rojas Villalobos. En lo conducente se indicó: \"PRIMERA: Objeto. El presente convenio tiene como fin la unir de esfuerzos entre la Municipalidad de Alajuela y la empresa denominada INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, (...) para mejorar el Sistema de Bombeo de la Planta Tratamiento de Aguas Residuales en la Urbanización Colinas del Viento y que la Municipalidad de Alajuela le brinde el servicio de saneamiento al Condominio Colina Real. // (...) CUARTA: Obligaciones de La Municipalidad: La Municipalidad se compromete a: Otorgar la disponibilidad de servicio de alcantarillado sanitario para el proyecto Condominio Colina Real, a desarrollar en la finca inscrita al folio real 2-551827-000, plano catastrado número A-1868206-2015, que esta registrada a nombre de INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, (...), una vez que se cumpla con todo lo requerido en el presente convenio.// (...) SÉTIMA: Obligación de la empresa a cumplir con requisitos urbanísticos. El presente convenio solo implica el recibimiento de obras de mejora en el sistema de bombeo de la planta de tratamiento de aguas residuales de la urbanización Colinas del Viento, ubicada en el Distrito de Desamparados; en la propiedad municipal inscrita ante el Registro Nacional de la Propiedad de la provincia de Alajuela, Folio Real Matricula Número 2-483266-000, Plano Castro (sic) número A-1500351-2011; y ello no exonera a La Empresa desarrolladora de cumplir con todos los requisitos exigidos por la Ley de Planificación Urbana, Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Ley de Construcciones, Reglamento de Construcciones, así como la demás normativa vigente para el trámite del proyecto que pretende desarrollar; tampoco le genera derecho alguno en su favor que obligue a la Municipalidad de Alajuela a recibir el proyecto dicho, sin haber cumplido con todos los requisitos que señalan las normas indicadas y los respectivos planos constructivos. La Empresa se compromete a respetar, en todo momento, las zonas de protección establecidas para ríos y nacientes de agua que sean administradas por esta Municipalidad, otras entidades concesionarias del recurso hídrico o que no hayan sido comunicadas ante el Ministerio de Ambiente y Energía; estén o no indicadas en el Mapa de Zonificación correspondiente al reglamento de zonificación de este cantón o de otros vecinos.\" (Expediente judicial imágenes 107-115).\n\n9) El Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, en documento de fecha 30 de noviembre de 2021, refirió detalles tramitado bajo el proyecto OC 1010502, a construirse en el plano catastrado A-1868206-2015, en el Cantón de Alajuela de la Provincia de Alajuela, Distrito Desamparados, referenciando como propietario del mismo a: 3-101-132321 Industria Alimenticia JE de Costa Rica Sociedad Anónima; proyecto al cual se le da una tasación total de ¢2.024.664.700,00. (Expediente judicial imágenes 162-163).\n\n10)  El arquitecto Marvin Alonso Barberena Ríos, Coordinador Actividad Control Constructivo, en oficio N° MA-ACC-1726-2022 del 20 de julio de 2022, ante consulta realizada sobre la validez de la constancia de uso de suelo otorgado para la construcción de \"condominio\", en el inmueble matrícula N° 2-551827-000, plano catastrado A-1868206-2015, según resolución N° MA-ACC-07178-2017, indicó que en lo conducente: \"(...) El uso de suelo en su poder con el número de resolución N° MA-ACC-07178-2017 fue emitido según el Plan Regulador actual, vigente y aprobado el 17 de setiembre del 2004. Por tanto, el mismo es válido y se encuentra vigente a la fecha.\" (Expediente judicial, imágenes 86-87).\n\n11) La Ing. Marilyn Mora Vega, Coordinadora de la Unidad Hidrológica Tárcoles - Pacífico Central, Dirección de Agua, MINAE, por documento N° DA-1118-07-2022 del día 29 de julio de 2022 y dirigido al señor Jorge Eduardo Rojas Villalobos, emitió criterio de conformidad con la función asignada a la Dirección de Agua por la Ley de Aguas N° 276 del 26 de agosto de 1942 y Decreto 35669-MINAET modificado mediante Decreto 36437-MINAET, en relación a la verificación en sitio y gabinete de la existencia  o no de un cuerpo natural y la estacionalidad, lo cual indicó corresponde a dictamen al amparo del artículo 302 de la Ley General de la Administración Pública. Precisó que este dictamen emitido por la Dirección de Agua, constituye un dictamen técnico sobre la caracterización sobre un cuerpo de agua y que por lo tanto, no constituye ningún permiso o licencia. Precisó que este informe se realizó conforme a la \"Guía Técnica para Realizar Dictámenes Sobre Cuerpos de Agua\" elaborada por la Dirección de Agua. Así se indicó: \"NÚMERO DE FUENTE: 1 // REFERENCIA O PLANO: 2-1868206-2015 // FECHA DE EVALUACIÓN :  no aplica. // PROVINCIA ALAJUELA //  CANTÓN ALAJUELA  // DISTRITO  DESAMPARADOS // SITIO CALLE BAJOS // TIPO FUENTE: NACIENTE // NOMBRE: PASITO 1 // CRITERIO SOBRE LA FUENTE: CUERPO DE AGUA DE DOMINIO PÚBLICO DE CARÁCTER PERMANENTE // AFLUENTE DE: NO APLICA  // CUENCA: (8-424) GRANDE DE TÁRCOLES // LAMBERT NORTE. LATITUD INICIAL: 222.004  // LONGITUD INICIAL : 515.308 // JUSTIFICACIÓN: REVISADA LA CARTOGRAFÍA OFICIAL, EL REGISTRO NACIONAL DE CONCESIONES DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS Y CAUCES, Y DE DICTÁMENES DE CORRIENTES DE AGUA, DONDE SE ENCUENTRA LOS DICTÁMENES PREVIOS CON NÚMERO DE OFICIO AT-0647-2012 Y AT-1533-2015 Y EXPEDIENTE 602-R, Y A INSPECCIÓN REALIZADA, SE ESTABLECE QUE LA FUENTE EN ANÁLISIS ES UNA NACIENTE DEL DOMINIO PÚBLICO DE CARÁCTER PERMANENTE, LA NACIENTE SE ENCUENTRA INSCRITA POR EL AYA PARA ABASTECIMIENTO POBLACIONAL EN EXPEDIENTE 602-R. LA NACIENTE SE ENCUENTRA CAPTADA POR MEDIO DE UNA ESTRUCTURA DE CONCRETO Y CONDUCIDA POR MEDIO DE TUBERÍAS.//  NÚMERO DE FUENTE: 2 // REFERENCIA O PLANO: 2-1868206-2015 // FECHA DE EVALUACIÓN: No aplica // PROVINCIA ALAJUELA // CANTÓN ALAJUELA // DISTRITO DESAMPARADOS // SITIO CALLE BAJOS // TIPO FUENTE: NACIENTE / NOMBRE: PASITOS 2 // CRITERIO SOBRE LA FUENTE: CUERPO DE AGUA DE DOMINIO PÚBLICO DE CARÁCTER PERMANENTE // AFLUENTE DE. NO APLICA // HOJA CARTOGRÁFICA: BARVA // CUENCA: (84-24) GRANDE DE TÁRCOLES // LAMBERT NORTE: LATITUD INICIAL.222.011 // LONGITUD INICIAL: 515.290 // JUSTIFICACIÓN: REVISADA LA CARTOGRAFÍA OFICIAL, EL REGISTRO NACIONAL DE CONCESIONES DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS Y CAUCES, Y DE DICTÁMENES DE CORRIENTES DE AGUA, DONDE SE ENCUENTRA LOS DICTÁMENES PREVIOS CON NÚMERO DE OFICIO AT-0647-2012 Y AT-1533-2015 Y EXPEDIENTE 602-R, Y A INSPECCIÓN REALIZADA, SE ESTABLECE QUE LA FUENTE EN ANÁLISIS ES UNA NACIENTE DEL DOMINIO PÚBLICO DE CARÁCTER PERMANENTE, LA NACIENTE SE ENCUENTRA INSCRITA POR EL AYA PARA ABASTECIMIENTO POBLACIONAL EN EXPEDIENTE 602-R. LA NACIENTE SE ENCUENTRA CAPTADA POR MEDIO DE UNA ESTRUCTURA DE CONCRETO Y CONDUCIDA POR MEDIO DE TUBERÍAS.// (...) Se le informa para que realice lo que corresponda.\"\n\n \n\n \n\n(Expediente administrativo, folios 293-287).\n\n12) Mediante oficio DU-226-10-2022 del día 20 de octubre de 2022, la Ing. Fabiola Barrantes Rodríguez, Encargada a.i, de la Unidad de Fiscalización, Departamento de Urbanismo, emitió la resolución de las trece horas veinte minutos del día 18 de agosto de 2022, en razón de la cual dispuso el rechazo por extemporáneo del recurso de revocatoria con apelación en subsidio ante el Jerarca contra el rechazo número 1010502 efectuado mediante la plataforma APC, en razón de lo cual no entró a considerar el recurso por el fondo. (Expediente administrativo, folio 75).\n\n13) La funcionaria del INVU Graciela Natalia Jiménez González, elaboró \"Informe proyecto 1010502 Colina Real\", según consta en oficio DU-UFIS-171-2022 de fecha 4 de noviembre de 2022, dirigido a la Ing. Fabiola Barrantes, Encargada de la Unidad de Fiscalización del INVU.  En el informe se indica que revisó el proyecto por el Sistema APC institucional, en donde externó un criterio luego de analizar los diferentes documentos de la plataforma. Realizó una descripción del proyecto. En lo conducente indicó: \"Ha ingresado 4 veces a Revisión, mediante el sistema APC institucional en fechas 14/03/2022 (Primer ingreso) 09/07/2022 (Segundo ingreso), 20/09/2022 (Reingreso), 18/10/2022 (Segundo ingreso), en todas las presentaciones de le hacen advertencias sobre la zona de protección de la naciente. Ver anexo 1. Posterior a los 4 ingresos a revisión del INVU, el propietario presenta La Apelación mediante Sistema APC Institucional, (...) //Respuestas: //1. Antecedente del APC 743851, del Proyecto denominado Condominio Lankaster, donde el INVU aprobó sin problemas relacionados con la distancia de las nacientes: //  Con respecto al Proyecto Lankaster, este está ubicado al sur del proyecto Colinas del Viento, cuenta con otras características que fueron valoradas en su oportunidad por un profesional diferente a mi persona, no tengo injerencia en este proyecto y aún presentando el misma caso, me permito decir que el “error no crea derecho” por lo que al presentar el proyecto Colina Real se parte de que debe cumplir con los requisitos establecidos. // Ahora bien, en ese mismo terreno, fue tramitado previamente el proyecto 840211 Condominio Colina Real, el cual podría considerarse un predecesor del proyecto 1010502 Condominio Colina Real. El mismo fue rechazado por las 4 instituciones y continúa en ese estado hasta el día de hoy.//  Coincidentemente una de las advertencias que realiza el AyA en ese momento es la siguiente: El proyecto se ubica dentro de la zona de protección de la Naciente El Pasito. Cuando se tramitaron los planos de la Urbanización Colinas del Viento (Modificación N°2), se indicó que el terreno en donde se ubica el proyecto en trámite, quedaba como zona de protección  y reserva del propietario. Ya que el terreno en desarrollo se ubica dentro del radio de protección de la naciente, se tomará en cuenta lo establecido con respecto al retiro de protección para manantiales o nacientes, según el artículo 31 de la Ley de Aguas N°276, a) Se declaran como reserva de dominio a favor de la Nación; a) las tierras que circunden los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable, en un perímetro no menor de doscientos metros de radio, por lo cual, no se puede desarrollar ningún proyecto urbanístico dentro de esa área de protección de la naciente.// Es decir, era de pleno conocimiento de los desarrolladores la aplicación del art 31 de la Ley de Aguas. // 2. La resolución número: 0559-2020. SETENA y MINAE, donde se rechaza la zona de Protección bacteriológica.// Dicho documento no fue presentado a valoración mediante sistema APC Institucional. // 3. El oficio MINAE R-287-2019, donde se indica que El Condominio Lankaster se encuentra en regla. // Dicho documento no fue presentado a valoración mediante sistema APC Institucional. // 4. La sentencia 557- 2014, de las nueve horas diez minutos, del veinte de noviembre del dos mil catorce del Expediente Apelación Municipal: 13-008296-1027-CA, donde se indica la aplicación del artículo 33 de la Ley Forestal, donde establece una zona de protección de cien metros. // En primera instancia se debe aclarar que el tribunal NO está actuando como un órgano jurisdiccional, por tanto, no es una sentencia, su actuación sigue siendo parte de la autonomía Municipal como jerarca impropio, es decir, es un documento administrativo, no una sentencia.// En este documento se solicita específicamente: “se declare nulo y se retrotraiga en todos los efectos del acuerdo del Consejo (sic) Municipal el art #2 Capítulo VI de la sesión ordinaria 13-2013 del 26 de marzo de 2013, mediante el cual se acuerda derogar el acuerdo tomado por el consejo (sic) Municipal de la entidad referida, en la sesión ordinaria del 36-2016 del 11-09-2012 * // Por lo que el Tribunal indica lo siguiente//  “La Administración Pública actuará sometida al ordenamiento jurídico y sólo podrá realizar aquellos actos o prestar aquellos servicios públicos que autorice dicho ordenamiento, según la escala jerárquica de sus fuentes, razón por la cual y contrario a lo acordado en sesión ordinaria 13-2013 del veintiséis de marzo del dos mil trece y confirmando en sesión ordinaria 45-2013 del cinco de noviembre de ese mismo año, considera este Tribunal que debe prevalecer la disposición regulada en el art 33 de la Ley Forestal, frente a la norma reglamentaria contenida en el numeral 43 del Plan Regulador Urbano del Cantón Central de Alajuela, por ser esta última jerárquicamente inferior a la primera y contradeciría expresamente, al introducir mayores limitaciones a las previstas en el texto legal, en cuanto a la delimitación de las áreas de protección de nacientes”. // Para finalizar anulando el acuerdo y dando lugar al recurso.// Ante este escrito se valoraron varias cosas.// Primero, efectivamente la ley da los parámetros mínimos a cumplir y a la hora de formular un Plan Regulador, a la Municipalidad se le exige que no pueda imponer restricciones menores a la norma, Únicamente mayores. Segundo, no se está irrespetando el art 33 de la Ley Forestal, en donde se le da 100m de radio de protección a la naciente, al contrario, en el Reingreso (momento en el cual ingresa los documentos, anterior a eso no los presentó. Ver Anexo 1) se le indica que sigue estando afectado no por Ley Forestal, sino por Ley de aguas en su art 31, en donde debe de respetar un área de protección de 200m para sitios de captación o tomas surtidoras de aguas en un perímetro no menor a 200m por ser reserva de dominio a favor del estado.//  Además de eso, ingresan a revisión el documento N° OFICIO DA-1118-07-2022 del MINAE, en donde dice expresamente “LA NACIENTE SE ENCUENTRA INSCRITA POR EL AYA PARA ABASTECIMIENTO POBLACIONAL EN EXPEDIENTE 602-R. LA NACIENTE SE ENCUENTRA CAPTADA POR MEDIO DE UNA ESTRUCTURA DE CONCRETO Y CONDUCIDA POR MEDIO DE TUBERÍAS” por lo que respalda el art 31 de la Ley de Aguas en donde dice que se aplica 200m de protección para sitios de sitios de captación o tomas surtidoras de aguas en un perímetro no menor a 200m.//  Dicho esto, Ley Forestal y Ley de Aguas se encuentran en una Jerarquía legal igualitaria, inclinando la balanza hacia Ley de Aguas, por ser el recurso directamente y por ser este un derecho humano inalienable.// Es decir, no se invalida la resolución, simplemente está afectado por otra Ley de igual fuerza.//  5. El oficio 430-GA-2007, de la Municipalidad de Alajuela, donde aprueba un radio de 100 metros. //  En este documento la Municipalidad de igual manera toman el art 33 de la Ley Forestal, e invalidan la Ley de agua, dando una consideración de Parte del Subproceso de Gestión ambiental, mas no una aprobación.// 6. El oficio PU-C-D955-2011, del 8 de noviembre del 2011, donde el INVU indica que de acuerdo al artículo 34 de la_Ley Forestal número: 7575, ellos son los encargados de otorgar los alineamientos de los ríos, quebradas acequias, lagunas y nacientes.// Dicho documento fue emitido por Don Leonel Rosales, amparado nuevamente en la Ley Forestal y dejando por fuera la Ley de aguas.//  7. Aprobación del APC número: 1010502. // Hasta el día de hoy, no existe aprobación por parte del INVU del proyecto 1010502 Colina Real. //  8. Aprobación del visado Municipal oficio número: MA - ACC — 01879 — 2017. //  Dicho documento no fue presentado a valoración mediante sistema APC Institucional. //  9. La constancia de uso de suelo para el Proyecto Colina Real, número: MA — ACC —07178 — 2017. //  Presentan Uso de suelo en donde otorgan un Uso Permitido para construcción de Condominio en Subzona Residencial \" Media Densidad, al cuestionarse ya que según se observa en la imagen 1, no se encuentra cerca de dicha zona, aportan el oficio MA-ACC-1726-2022 en donde ratifican que el Uso si es permitido, ya que se la propiedad se originó de las segregaciones resultantes del proyecto Urbanización Colinas del Viento, el cual fue aprobado con esa zonificación. // No obstante, aunque la premisa es correcta, lo que omiten decir, es que, aunque la Urbanización Colinas del viento fue aprobado con la zonificación Subzona Residencial Media Densidad, al igual que su modificación, específicamente el predio que pretenden urbanizar en este momento, corresponde a la ZONA DE PROTECCIÓN de las nacientes que debió dejar en su momento la Urbanización.// (...)  10. Alineamiento Municipal, oficio número: MA — ACC — 4258 — 2020. // Documento presentado, otorga retiro de 10.5m hacia adentro de la propiedad, desde el centro de la vía. // 11. Copia del plano catastrado donde se ubicará el proyecto, número: 2 — 1868206 -2015, en el cual consta el alineamiento de cauce fluvial número: 54436, de fecha 16 de junio de dos mil veinte, donde se indica que dicho alineamiento está dando positivo. // Presentan un alineamiento Fluvial del INVU del año 2020, en donde indica que dentro de la propiedad no se encuentran cuerpos de agua, según Ley Forestal, sin embargo, la zona de protección que se le indica al propietario es por afectación de naciente captada, según la Ley de Aguas. //  12. 2- Oficio Municipal MA-ACC-1726-2022, firmado por el Arg. Marvin Alonso Barberena, Coordinador del Departamento Constructivo de la Municipalidad de Alajuela, explicando todo lo relacionado al Uso de Suelos de nuestro proyecto Condominio Colina Real.// Referido en el punto 9 de las respuestas // 13. 3-Foto de los 3 proyectos, hace más de 10 años nuestra empresa desarrollo la Urbanización Colinas del Viento, hoy en día este proyecto se encuentra 100% terminado y vendido. El proyecto Condominio Colina Real es una segregación de la urbanización Colinas del Viento, por este motivo la Municipalidad nos otorgó el Uso de Suelos.// Referido en el punto 9 de las respuestas. 14. 4- Aprobación del Condominio Lankaster, número de APC 743851, este proyecto también es una segregación de la finca de Colinas del Viento, hoy en día se encuentra 100% terminado, y vendido en un 80%, es decir no tuvo problemas de rechazos de zonas de protección y mucho menos rechazos en el Uso de Suelos. // Referido en el punto 1 de las respuestas //  15. 5-Tribunal Contencioso Administrativo número 557-2014, en este documento, se aprueba aplicar un radio de protección de 100 metros en los 3 proyectos (Urbanización Colinas del Viento Condominio Lankaster y proyecto Colina Real), este mismo documento se menciona en el Uso de Suelos de la propiedad donde se va a realizar el proyecto Colina Real.//  Referido en el punto 4 de las respuestas //  16. 6- CONVENIO número 013-2021, con el Concejo Municipal de Alajuela, para la mejora en la plata de tratamiento de Colinas del Viento, nuestro proyecto tratará las aguas sanitarias por medio de planta de tratamiento.//  Presentan dicho convenio con la Municipalidad, ya que es una de las recomendaciones que da Subproceso de Gestión ambiental, referido en el punto 5 de las respuestas.//  Conclusión: //  El proyecto se encuentra dentro del área de protección de 200m establecidos en la Ley de Aguas en su art 31, al ser nacientes captada específicamente.// No se encuentra en ningún momento invalidando la Ley forestal, sino que se indica, que lo está afectando otra ley a la cual los documentos presentados No hacen referencia.// Con respecto al Uso de suelo, considero y según la Imagen 1, no fue otorgado correctamente para el proyecto Urbanización Colinas del Viento, ya que el proyecto y la zona indicada no colinda, sin embargo, desconozco el trámite del momento y por tanto repito no tengo injerencia en ese proyecto y aún presentando el mismo caso, me permito decir que el “error no crea derecho” por lo que al presentar el proyecto Colina Real se parte de que debe cumplir con los requisitos establecidos.// Al encontrarse en tela de duda el Uso de suelo, facultad que brinda el art 7.4 de la Ley de Planificación Urbana, el proyecto No es viable, sin embargo, de aplicársele el Uso de suelo tal cual lo están presentando, el proyecto sigue incumpliendo la Densidad permitida.// Atentamente.\" (Expediente administrativo, folios 287-280). (El destacado en parte es del original y el resto nuestro).\n\n14) El día 18 de noviembre de 2022, el señor Jorge Rojas Villalobos, como propietario del proyecto Condominio Colina Real, presentó ante la Licda. Hilda Carvajal Bonilla, Jefa del Departamento de Urbanismo, del INVU, prueba para mejor resolver.  En dicho escrito se indicó en lo conducente: \"Aclaración de Uso de Suelos: // En relación con el análisis de uso de suelos indicado, el terreno donde se pretende desarrollar el proyecto Condominio Colina Real, número APC 1010502, es una SEGREGACIÓN de la urbanización Colinas del Viento, número de folio real 2-125050-000, plano catastro A-182272-1994, aprobado por todos los entes (incluyendo al INVU), el pasado 22 de junio del año 2010, Colinas del Viento se encuentra entre un área de baja densidad y zona residencial sub urbana, en este caso y de acuerdo a la ley, el administrado puede solicitar que se aplique el uso de suelo más conveniente a sus intereses, que esto fue lo que se hizo ante la Municipalidad del Cantón central de Alajuela, con el proyecto urbanización Colinas del Viento, la cual cuenta con el Uso de suelos número 029/PU/U/08, por lo que el uso de suelo del proyecto Condominio Colina Real, proviene del primero otorgado y al ser idéntico el sitio y condiciones, por eso es que se ha otorgado en forma adecuada el uso de suelo pretendido.// El proyecto condominio Colina Real, cuenta con el Uso de Suelos número MA-ACC-07178-2017, trámite U-16438, como se mencionó con anterioridad al ser una SEGREGACIÓN DE COLINAS DEL VIENTO, este Uso de Suelos se otorgó con relación al Uso de Suelos de la Urbanización Colinas del Viento, así como lo explica el Arq. Marvin Alonso Barberena, Coordinador de Actividad de Control Constructivo de la Municipalidad de Alajuela, el oficio número MA-ACC-1726-2022, del 20 de julio del 2022. // El Condominio Lankaster, número de APC 743851, aprobado por todas las instituciones el pasado 30 de noviembre del año 2018, el cual se encuentra 100% construido y vendido, este proyecto es hermano del proyecto Condominio Colina Real, ya que ambos son una segregación de la urbanización Colinas del Viento, ver plano de la urbanización Colinas del Viento, aprobado por todas las Instituciones, donde se encuentran los 3 proyectos antes mencionados.// Es por este motivo se emiten por parte de la Municipalidad de Alajuela los Usos de suelo, que permiten el desarrollo de la Subzona Residencial de Media Densidad, con las condiciones y limitaciones descritas en el plan regulador, por lo tanto, el desarrollo del condominio Colina Real, es factible desde todo punto de vista bajo los lineamientos de la zona residencial de media densidad.// (...) // Aclaración referente a zonas de protección de nacientes: Es menester no solo indicar que el proyecto Condominio Colina Real, cuenta con la resolución del Tribunal Contencioso número 557-2014 (por Ley, la persona encargada y que cuenta con la facultad para otorgar la aplicación de una Ley es un Juez), el Contencioso Administrativo antes mencionado, aprueba la aplicación de 100 metros de radio de protección, según la Ley Forestal 7575, art. 33. // El propio INVU en oficio PU-C-D-955-2011, del año 2011, firmado por el Msc. Leonel Rosales, indica que el área a proteger es de solo 100 metros de radio, además el 16 de junio del año 2020, el INVU emite un delineamiento de causa fluvial o nacientes número 54436, (retiro) en el cual indica también un área de 100 metros de radio, hay que hacer incapié a que en este alineamiento no consta ninguna prevención de parte de la Institución que esté sujeto a un plazo de vencimiento, por lo que el mismo está vigente a la fecha actual, en relación con los parámetros de dicho documento califica, por lo que ahora indicar que el mismo se encuentra \"vencido\" es un perjuicio directo y flagrante al derecho constitucional al debido proceso, por si lo anterior fuese poca cosa, en caso de que la naciente fuese captada, esta protección le correspondería al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AYA), el cual es órgano rector en la materia, sin embargo, es claro que la plataforma APC, la cual es de carácter interinstitucional, que el propio AyA en su condición ha aprobado el proyecto, (...) En el caso de marras, el INVU otorgó el alineamiento adecuado referido a las nacientes, como requisito de estudio para la aprobación del proyecto antes de ser sometido al escrutinio de otras instituciones, por lo tanto, una vez cumplido esto, los entes encargados de verificar el correcto control urbanístico en el sitio (AyA y Municipalidad), revisaron el mismo, aprobándolo sin ningún problema, por lo que el rechazo de este proyecto desconociendo la sentencia de la sección tercera del Tribunal Contencioso Administrativo número 557-2014, viola claramente lo establecido en los artículos 1,3 y 6 de la Ley 8220 Ley de  Protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos. // (...) Los rechazos hacia nuestro proyecto, lo justifican con la Ley de Aguas del año 1942, cuando La Ley Forestal 7575 es del año 1996, según el artículo 129 de la Constitución Política se menciona lo siguiente: \"La derogación puede ser expresa o tácita, según que en términos explícitos o que resulte de la incompatibilidad de la ley nueva con otra anterior, pues es principio inconcluso que las nuevas leyes destruyen las precedentes en todo aquello en que les fueren opuestas\" (Procuraduría General de la República, C-059-1989), en este sentido la ley de Aguas es del año 1942, mientras que la ley de Forestal es del año 1996, es decir la Ley Forestal deja sin efecto a la LEY DE AGUAS en lo que respecta los 200 metros. // Además de lo anterior, se adjuntan en el acto los siguientes documentos que son de vital importancia para el análisis y la correcta verificacicón de los alegatos en el recurso presentado (...)\" (Expediente administrativo, folios 405-403).\n\n15) Por oficio DU-006-01-2023 del día 10 de enero de 2023, dirigido al señor Jorge Rojas Villalobos, se conoció el recurso de apelación del Condominio Colina Real, por parte de la Géog. Hilda Carvajal Bonilla, Jefe a.i. Departamento de Urbanismo, INVU, en cuya parte dispositiva se indicó: \"POR TANTO // De los argumentos de hecho y de derecho expuestos, se mantiene el rechazo al proyecto Colina Real tramitado con la boleta número 1010502 en la plataforma APC.// Se procederá a informar a la SETENA del presente caso atendiendo el Por Tanto Octavo de la Resolución N° 1177-2019 SETENA que señala: \"La presente viabilidad se otorga en el entendido de que el desarrollador del proyecto, obra o actividad cumplirá de forma íntegra y cabal, con todas las regulaciones y normas técnicas legales y ambientales vigentes en el país y a ejecutarse ante otras autoridades del Estado costarricense.\" // De igual forma, se comunicará al Departamento de Aguas del MINAE y al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. // Notifíquese al Recurrente al correo electrónico del encabezado.// \"-   Cabe señalar que en dicha resolución se aportó el siguiente dibujo, en donde se evidencia que el radio de protección abarca prácticamente la totalidad del terreno, en cuestión que se pretende desarrollar, evidenciando que en la parte inferior, queda un área fuera del radio de la zona de protección.\n\n (Expediente judicial I, 259-265).\n\n16) En oficio N° 008-2023-DTP del día 20 de enero de 2023, se le remite al Ing. Pablo César Ramírez Arias, por parte de Ilse Patricia Miranda Gamboa, del CFIA, en donde se detalla de la información al proyecto OC-1010502 \"Condominio de Fincas Filiales Colina Real\", a nombre de Industria Alimenticia JE de Costa Rica S.A., en donde se señaló como fecha de registro y tasación por parte del CFIA el 30 de noviembre de 2021, en donde consta que el INVU, lo rechazó el día 10/10/2022, en la primera revisión. En la segunda revisión el INVU, lo rechazó el día 10/27/2022 indicando en la nota: \"Se mantienen todas las observaciones realizadas previamente, ya que presenta exactamente los mismo (sic) documentos de la revisión pasada sin atender las observaciones: \"Presenta contencioso administrativo 557-2014, declara un radio de protección de  100 m para nacientes permanentes, según aplicación de la Ley Forestal, por estar por encima del Plan Regulador, sin embargo están obviando la Ley de Aguas (fecha 2014). No obstante, también, presenta el Oficio DA- 118-02-2022 del MINAE, en donde se declara que las nacientes que afectan la propiedad son permanentes y Captadas por el AyA (2022) lo cual hace que la  propiedad seguía afectada por la LEY DE AGUAS en su art 31 y manteniendo el radio de 200 m de protección por ser reserva de dominio a favor del Estado, con lo cual el proyecto sigue siendo NO viable. Con respecto al Uso de suelo, debe resolver primeramente el radio de protección de la naciente para poderle aplicar la normativa, ya que el lote corresponde al área de protección de la \"Urbanización Colinas del Viento\". Actualmente no cumple la densidad. Pueden surgir más observaciones con la aplicación de estos rubros. La Ley de Planificación Urbana en su art 7,4) faculta al INVU para ejercer vigilancia y autoridad para el debido cumplimiento de las normas de interés cumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en la Ley 4240 y en los reglamentos de Desarrollo Urbano, lo cual incluye al Plan Regulador de Alajuela.// \"  (Expediente administrativo, folios 401-bis-399).\n\n17) El día 20 de enero de 2023, el señor Jorge Eduardo Rojas Villalobos, en su condición de representante legal de la sociedad Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., presentó recurso de apelación en contra de la resolución del Departamento de Urbanismo, oficio DU-006-01-2023, en relación con la no aprobación del APC #1010502 del 10 de enero de 2023, del Condominio Colina Real, en donde solicitó revocar la constancia de rechazo del APC #1010502 del 10 de octubre de 2022, propiamente en relación al no cumplimiento del retiro de nacientes y aplicar lo dispuesto en la resolución #557-2014  de las nueve horas diez minutos del veinte de noviembre de dos mil catorce, que ordenó respetar un retiro de cien metros de radio horizontal. Además solicitó enderezar los procedimientos con el objeto de cumplir con las restantes puntos indicados en la herramienta electrónica indicada y obtener las autorizaciones respectivas para el desarrollo del proyecto. (Expediente judicial folios 375-360).\n\n18) El Director del Despacho del Presidente de la República Jorge Rodríguez Vives, por oficio PR-DP-0277-2023 del día 23 de febrero de 2023, envió nota a la señora Jessica Martínez Porras, Ministra y Presidenta Ejecutiva del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos y de INVU, en donde indicó: \"Reciba un atento saludo. Me permito remitirle correo electrónico de la señora Ibeth Moncada, del proyecto condominio Colina Real, enviado al señor Presidente de la República.// Por lo anterior, y por ser un tema de competencia de su institución, le solicito se sirva atender desde su despacho.\" (Expediente administrativo, folio 420).\n\n19)  La Presidenta de la Junta Directiva del INVU, Jéssica Martínez Porras, mediante acto administrativo CJD-005-2023 del 13 de abril de 2023, dirigido al representante legal de la empresa actora, comunicó el acuerdo de la Junta Directiva tomado correspondiente al #1, adoptado por la Junta Directiva, en el Artículo Único, inciso 1) del acta de la Sesión Extraordinaria N° 6575 del 13 de abril de 2023. Dado que se sustenta la nulidad de la pretensión N° 1, con fundamento en el hecho quinto, este se transcribe literalmente y dice: \"Quinto: Se indica que el alineamiento otorgado por el INVU, que es el N° 54436 de fecha 16 de junio de 2020, que es un alineamiento de cauce fluvial, quebradas y nacientes, no hace constancia que tenga un vencimiento, por lo que, alega se esta vulnerando el principio de defensa y de acceso a la justicia administrativa. Además, menciona que el hecho de que la resolución impugnada exprese como fundamento que dicho alineamiento se encuentra vencido es, en opinión de la empresa, una violación al debido proceso.\". En la parte dispositiva se indicó: \"Con los votos a favor de Arq. Jessica Martínez Porras, Licda. Alicia Borja Rodríguez, Lic. Rodolfo Freer Campos, Arq. Yenory Quesada Diaz, MSc. Virgilio Calvo González, y Dr.-ing. Álvaro Guillén Mora, SE ACUERDA: Siendo que ha quedado plenamente demostrado: // 1) Que el recurso de apelación presentado por la empresa Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A., de fecha 10 de enero de 2023, y que se conoce en esta oportunidad, pese a que indica que es en contra de la resolución contenida en el oficio N° DU-006-01-2023, lo cierto es que su principal petitoria es la revocatoria del rechazo del proyecto de Condominio Colina Real en el APC de fecha 10 de octubre de 2022, la cual conoce la empresa, es un asunto ya resuelto y en firme, toda vez que en su oportunidad la aquí apelante, presentó de manera extemporánea un recurso de revocatoria con apelación en subsidio por ese mismo rechazo, y así se declaró correctamente mediante el oficio N° DU-226-10-2022, emitido por la Unidad de Fiscalización del INVU y posteriormente fue confirmado por el oficio N° DU-006-01-2023 de fecha 10 de enero de 2023, emitido por el Departamento de Urbanismo. Por lo que no lleva razón en su petitoria y se le debe rechazar. // 2) Que la empresa Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A. al solicitar el alineamiento según la Ley Forestal, aportó un plano catastrado en el cual omitió hacer mención de la existencia de naciente alguna, lo que llevó al INVU a la emisión del sello de alineamiento N° 54436, en el cual expresamente se indica que no existe alineamiento fluvial, por no contener el plano catastrado suministrado un curso de agua, según la citada Ley Forestal. Por lo que, no se trata de un caso donde se deba cuestionar la vigencia o no de un alineamiento, ni existe un alineamiento perpetuo que se pueda considerar un derecho adquirido a favor de la empresa solicitante. Más bien, es un caso en el cual el Instituto advirtió, que, según la información presentada por la empresa, no era posible otorgar un alineamiento ya que, se reitera, en el referido plano catastrado no aparece cuerpo de agua alguno. Sin perjuicio de lo anterior, siendo que, del estudio integral de la información y documentación existente, se verifica la existencia de varias nacientes y particularmente, una permanente dentro del perímetro que se pretende construir, es que se emitió la observación en relación con la necesidad de que el proyecto respete lo dispuesto en la citada Ley de Aguas. // 3) Que el INVU ha sostenido a lo largo del tiempo su criterio en relación con la aplicación de los artículos 33 y 34 de la citada Ley Forestal. Nótese que, el citado oficio N° PU-C-D-955-2011, tal como se aclaró en los considerandos de la presente resolución, no se emite un alineamiento ni se hace mención de la finca matrícula N° 551827-000 de la provincia de Alajuela. Por el contrario, se limita a hacer referencia a la potestad conferida al Instituto en el supra citado numeral 34, que fue la consulta planteada en aquel entonces. // 4) Que la normativa establecida en la citada Ley Forestal no resulta contraria ni deroga expresa ni tácitamente lo establecido en la Ley de Aguas. Más bien, son Leyes del mismo rango jerárquico que procuran la defensa de dos recursos naturales diferentes, a saber: el hídrico y el forestal y que según las circunstancias propias de cada inmueble y el tipo de naciente que exista, se deberá respetar un radio de protección diferente.//  5) Que el proyecto Condominio Colina Real ha ingresado cuatro veces a la plataforma APC y en todas las ocasiones se advirtió en las observaciones que se encuentra en el área de protección de nacientes.//  6) Que la citada resolución N° 557-2014 de las 9:10 horas del 20 de noviembre de 2014, emitida por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, actuando como Jerarca Impropio de la Municipalidad de Alajuela, no deroga el Plan Regulador de ese cantón, más bien deroga unos acuerdos emanados del Concejo Municipal. Tampoco deroga el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. Por lo que, para todos los efectos se debe entender que, con base en el principio de especialidad de la norma, en este caso se debería aplicar lo establecido en el Plan Regulador de Alajuela, por ser una Ley especial, la cual prevalece sobre la general y si se quisiera modificar, derogar o actualizar ese Plan Regulador se debe seguir el procedimiento que establece la misma Ley Planificación Urbana.// 7) Que relacionado con el punto anterior, es claro que las competencias del INVU no solo se derivan de lo dispuesto en la referida Ley Forestal, sino que, además, están inmersas en lo estipulado en su Ley Constitutiva, la citada Ley de Planificación Urbana, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, entre otras. Por lo que, el análisis integral del proyecto de condominio presentado, para determinar el efectivo cumplimiento de la normativa vigente, era de rigor para el Instituto e incluso la misma jurisprudencia nacional, que ya ha sido citada en esta resolución, ha aclarado que es obligación de las instituciones públicas velar por el cumplimiento de la legislación ambiental como parte de su actividad ordinaria. Por lo que, se determina que el Instituto no ha excedido sus competencias.// En razón de lo anterior, y dadas las demás consideraciones de hecho y derecho expuesta en esta resolución, se rechaza el recurso interpuesto por el señor Jorge Eduardo Rojas Villalobos, a nombre de la empresa Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., en contra del oficio N° DU-006-01-2023 de fecha 10 de enero de 2023, emitido por el Departamento de Urbanismo de este Instituto y a su vez, se confirma el rechazo del proyecto de Condominio Colina Real realizado por medio de la Plataforma Administrador de Proyectos de Construcción, contrato N° 1010502 de fecha 10 de octubre del 2022.// Finalmente, en los términos establecidos en el artículo 126 de la Ley General de la Administración Pública, dar por agotada la vía administrativa. ES TODO. ACUERDO FIRME\". (Expediente judicial, imágenes 56-69).\n\n20) El Ing. Kenner Quirós Brenes Director Técnico de la Secretarían Técnica Nacional Ambiental, (SETENA), ante la consulta recibida sobre los proyectos Condominio Horizontal Residencial FFPI Lankaster y Condominio Residencial Vertical Colina, en relación al oficio 4282-2023, referente a si las viabilidades ambientales aprobadas contaban con el visto bueno de Dirección de Aguas del MINAE y SENARA, indicó en lo c onducente que: \"En lo que se refiere a la presencia de cuerpos de agua, la SETENA no requiere de un visto bueno de otras instancias para poder otorgar la Licencia Ambiental. Lo que si hace es corroborar la existencia de estos (cuando es necesario), y hacer saber al desarrollador que debe respetar los retiros correspondientes para el desarrollo del proyecto según la normativa vigente.// En cuanto al visto bueno de SENARA para determinar la vulnerabilidad de las zonas, por la legislación ambiental que regulaba la SETENA y por las características de ambos proyectos, no se requirieron dictámenes técnicos de SENARA. En su lugar se tomó en cuenta el Estudio Hidrogeológico normado mediante Decreto 32712 MINAE. // En cuanto a la segunda parte de la consulta, sobre la máxima jerarquía, al momento de otorgar los permisos, en especial en las áreas de protección de nacientes, me permito aclarar que, la Dirección de aguas es quien dictamina los cuerpos de agua y es el SINAC la institución que en primera instancia tiene la potestad de velar por las áreas de protección, por lo que, para cualquier consulta referente a estas, se recomienda dirigirse a dichas Instancias\". (Expediente judicial I, 31-32).\n\nB) DE LA PRUEBA TESTIMONIAL:\n\n21) ROY DELGADO ALPÍZAR, cédula 1-0755-0991, ingeniero civil, labora en la Municipalidad de Alajuela, desde hace veinte años. Luego de advertido y juramentado, negó interés en lo que se vaya a resolver y juró decir verdad.  En razón de ser testigo de la parte actora, esta inició con el interrogatorio. Se le consultó sobre el puesto actual, en la Municipalidad de Alajuela.  Respondió que actualmente es Director del Departamento de Planeamiento e Infraestructura. Se le consultó si durante todos los veinte años ha ocupado ese puesto. Respondió que no, durante los primeros tres años ocupó otro puesto. En relación al puesto actual, se le pidió describir parte de las funciones más importantes. Ante lo cual, respondió que supervisa la actividad ordinaria y de proyectos de varios departamentos, entre ellos el de vialidad, de inversión pública, el de Diseño y Gestión de Proyectos, específico de la comunidad y de espacio público, también alcantarillado pluvial, y también el que otorga permisos de construcción, usos de suelo, visados de plano de catastro y movimientos de tierra entre otros trámites. En relación a los usos de suelo, se le consultó cuál era la Institución que le corresponde su emisión. Respondió que son las Municipalidades, en virtud de sus potestad de ordenamiento territorial, que entiende que es Constitucional. En relación a esas constancias de uso de suelo que emiten las Municipalidades, se le preguntó si deben ser revisadas, o ratificadas, están sujetas a revisión u aprobación de algún otra institución del Estado. Respondió que no, son emitidas por las Municipalidades y no tienen que ser revisadas o aprobadas por las Municipalidades. Se le pidió referirse por la Presidencia sobre los hechos sobre los cuales se admitió el testigo, según lo señalado en la audiencia preliminar. Se le preguntó en relación a una finca que se encuentra en varias zonas de  uso de suelo, se le preguntó qué es lo que procede, si lo conoce?  Ante esto respondió que  cuando una finca tiene varios usos de suelo, se pueden mantener éstos, precisando que en algunas ocasiones pueden ser más de dos, o bien se podría extender alguno de los usos que afecta la finca hasta doscientos metros, de conformidad con el artículo 193 del Plan Regulador de la Municipalidad. Se solicitó exhibir el documento, a  imagen N° 83, del expediente judicial, que corresponde al oficio N° 029-PU-08  que es el uso de suelo otorgado a la finca madre, N° 2-125050-000.  Se le preguntó si reconocía el documento e indicó que sí, que él lo emitió. Se le preguntó sobre la finca en donde se desarrolló, dentro de otras, la Urbanización Colinas del Viento, si tenía esta particularidad, de que aplicara el artículo 193 del Reglamento del Plan Regulador, de que tenía varios usos de suelo?. Ante esa pregunta respondió que no señor, ese no es el caso. Indicó que lo que pasa en esa finca, es que es parte de una zona indeterminada, donde existía una mancha de cuatrocientos metros de radio de protección de unas nacientes, y esa mancha no es conforme con ningún artículo ni reglamento, ni del plan regulador actual, ni de la Ley de Aguas, ni de la Ley Forestal, de manera que no tiene sustento legal, por lo que se debe ajustar a lo que dice el artículo 43 del Plan Regulador de la Municipalidad de Alajuela, que habla de un radio de protección de doscientos metros, tal y como lo indica la resolución esa.  Se le preguntó por parte del Presidente del Tribunal, qué quiere decir con una mancha? Explicó que es una mancha es una zonificación. Indicó que tal vez el término no está bien utilizado, una mancha es un color, una zonificación, que el mapa de zonificación está dividido en diferentes zonas que se identifican con colores, y cada una de esas zonas, y en este caso, lo que él identifica como mancha, corresponde a una zona de protección de nacientes que tenía un radio excesivo o mayor a lo que permite la ley de unos cuatrocientos metros de radio, porque no era regular, como un círculo, sino que es una zona irregular, por lo que si le mide la distancia de la zona en donde está la naciente a la zona más extrema son cuatrocientos metros.  Se le consultó, en relación a esta finca, que se segregó en otras, y que se conoce como finca madre, le consultó si cuando una finca ya cuenta con un uso de suelo otorgado por la Municipalidad, y con el caso que nos ocupa está segregada, le consultó que sucede con las segregaciones que sobrevienen, mantienen el uso de suelo que se le otorgó, o este uso de suelo cambia a las fincas que se segregan? Indicó que responderá según lo que comprendió, que cuando se hace una segregación, de una urbanización con fines urbanísticos, o una segregación finca, producto de una finca madre, precisó que cada una de las fracciones de esa finca madre, mantienen el uso de suelo de esa finca madre. Luego, le preguntó si conocía los nombres de ciertos proyectos urbanísticos, como Condominio Lankaster, Colina Real, Río Ciento Uno, Condominio Amaranto, y Urbanización Colinas del Viento? Indicó que si los reconoce.  Se le consultó si recordaba si esos proyectos provienen de la misma finca, de la que se está hablando? Indicó, que sí, que todos provienen de la finca madre indicada. Le preguntó, si recordaba si a éstos proyectos se les otorgó todos los permisos por parte de las instituciones?  Indicó que no a todos, ya que algunos están en proceso.  Indicó que Colinas del Viento, está aprobado por todas las instituciones. Se le preguntó si sabía desde cuándo está vigente el Plan Regulador del Cantón Central de la Municipalidad de Alajuela? Desde el 17 de setiembre del 2004. Le consultó si el INVU, le ha indicado que no está de acuerdo o le ha rechazado un uso de suelo otorgado por el Cantón Central de la Municipalidad de Alajuela? Indicó que hasta dónde entiende los usos de suelo no pueden ser rechazados, salvo por este Tribunal Contencioso bajo un proceso de lesividad, pero sí el INVU ha realizado consultas y se han hecho reuniones de algunos proyectos en donde ellos tiene dudas de los usos de suelo. Le consultó si el caso concreto del Proyecto Colina Real, si corresponde a uno de esos casos que está mencionado, en donde el INVU lo ha llamado para una reunión o para alguna consulta sobre este uso de suelo? Respondió que para este específicamente no lo recordaba. Se le dio el uso de la palabra al representante del INVU. En concreto, le consultó sobre lo dispuesto en el Plan Regulador, en lo establecido en el artículo 43, en relación a las nacientes captadas y no captadas, identificadas y no identificadas, con o sin estudio hidrogeológico, se designa un radio de protección de doscientos metros de las nacientes, además del área de flujo en las categorías uno y dos. Con respecto a lo que le acabo de indicar, usted tiene conocimiento si ese artículo del Plan Regulador se encuentra vigente? Al respecto, respondió que sí, se encuentra vigente. Considera usted que la resolución 555-2014 emitida por el Tribunal Contencioso, como Superior Jerárquico Impropio, puede anular o desaplicar el artículo 43 del Plan Regulador del Cantón Central de Alajuela? Indicó que no podría referirse, ya que no conoce esa resolución. Se le indicó que él mencionaba esa resolución en el uso de suelo? Indicó que no recordaba, que si se la mostraba para ver si recordaba. Se le consultó si él tenía conocimiento que en el terreno en donde se pretende desarrollar el Condominio Colina Real, está afectado por dos nacientes captadas? Al respecto respondió que hay varias nacientes en el sector, precisó que en ese terreno no existe una naciente.  El inmueble en dónde se pretende desarrollar el Condominio Colina Real, se encuentra en sub zona residencial baja y sub zona residencial urbana, siendo que además se encuentra dentro del área de protección de una naciente captada, podría explicar el procedimiento que llevó a cabo para el otorgamiento del  uso del suelo, la sub zona residencial de media densidad? Respondió, que sí que el uso de suelo proviene de la finca en donde se desarrolló y se tomó del uso de suelo que ustedes proyectaron anteriormente, y a esa finca se le otorgó una clasificación de media densidad, por esa razón mantiene el uso del suelo del terreno para el desarrollo del proyecto. Una consulta, ustedes usaron al caso el artículo 193 del Plan Regulador, que indica que una finca que se ubica en dos zonas diferentes, el uso de suelo se puede extender doscientos metros?  Para cuál caso.  Para Colina Real? No recuerdo, si lo dice la resolución es que sí lo utilizamos.  El Tribunal preguntó: El Juez Rodolfo, consultó quien elaboró el Plan Regulador del Cantón Central de Alajuela? Indicó que el INVU. Se le consultó sobre si esa mancha existía?  Indicó que sí, que venía esa mancha, la cual no venía referida a ningún artículo del Reglamento. Indicó que el artículo 43 habla de una radio de doscientos metros; pero en el mapa aparece esa zona con un radio de cuatrocientos metros; por lo que indicó que no corresponde a nada de lo que diga el Reglamento. El Juez Canales, consultó si esa mancha está dentro del Plan Regulador? Respondió que sí. Y está vigente a la fecha? Si, señor.  El Juez Alonso, le consultó sobre el área a Cargo, y reiteró que entre otros tiene a cargo el otorgamiento de los permisos constructivos.  Se le consultó si conocía en concreto el Condominio Colina Real? Indicó que sí. Se le consultó sobre ese condominio? Indicó que el Condominio Colina Real es parte de finca de la segregación que se hizo originalmente de Urbanización Colinas del Viento, entonces el resto de finca constituye una parte que se puede desarrollar si así lo permite el Plan Regulador. Reseñó que para ser consecuente con sus actos, la Municipalidad otorga el uso de suelo que otorgó a esa misma finca en el pasado, a esa zona en donde se quiere desarrollar Colina Real y eso fue lo que se emitió un acto consecuente con lo ya indicado. Que efectivamente, la Municipalidad mantiene el acto emitido originalmente.  Se le proyectó un mapa, a imagen 252 del expediente judicial, y se le consultó por el área sombrada en la parte de abajo, delindante hacia adentro con la circunferencia. Se indica por el Juez Canales que tiene dos perímetros.  El testigo respondió que esa es la indicación de la supuesta afectación de dos nacientes, donde cada uno de los perímetros corresponde a una naciente, a la finca en donde se quiere desarrollar Colina Real. El Juez Alonso le preguntó, si cuándo se hizo la división de la finca madre, y se hicieron las demás urbanizaciones, ya se sabía que esa parte, en dónde está Colina Real, estaba en esa área de los doscientos metros? No, precisamente, esa gran mancha de cuatrocientos metros, abarcaba, es decir, le caía encima a esos circulitos, entonces, cuándo se ajustó, se quitó la mancha, se ubicaron cada una de éstas, y se marcó el radio de cada una de éstas nacientes, congruente con el artículo 43 cómo debe ser, verdad?  Podría decirnos cómo es que funciona el tema de la ventanilla única, y el tema de las nacientes captadas, en qué consisten éstas?  Indicó que el INVU, es el ente rector en lo que es ordenamiento a nivel regional, tiene la potestad de revisar, los condominios o desarrollos urbanísticos, que se hagan en todo el país, entonces ellos lo que hacen es una lista de chequeo, de los requisitos que ellos ya establecieron previamente, para un desarrollo; uno de esos requisitos es el uso de suelo.  De tal manera, que si tiene el uso de suelo aprobado por la Municipalidad respectiva, ya cumple el desarrollador, con este requisito, sin embargo, en este caso, al analista le surgieron dudas, sobre la aplicación correcta de los radios de protección, de manera como el plan regulador en su artículo 43, dice que para todas las nacientes es de doscientos metros, pero eso se contradice con lo que dice la Ley Forestal, que habla de cien metros, me parece que ahí surgió la duda, y cuando es captada, es cuando existe una captación de esa naciente para consumo humano, por lo que existe un criterio que se aplica la ley de aguas, sin embargo, esta es anterior, a la ley forestal, por lo que los últimos criterios de la Sala es que aplica la Ley Forestal.  Que opción de desarrollo tiene un desarrollo que se encuentre dentro de los doscientos metros? Si está dentro de los doscientos metros, no tiene ninguna opción de desarrollo, es un área de protección y no permite construcciones. Se dio por finalizado el interrogatorio.\n\n22) MARVIN ALONSO BARBERENA RÍOS, cédula 2-0572-0168. Luego de advertido y juramentado, negó interés en lo que se vaya a resolver y juró decir verdad. Indicó que de profesión es arquitecto. Negó haber trabajado con la empresa actora, que laboró con la Municipalidad de Alajuela, dejando de laborar en el año 2023. Negó interés en lo que se vaya a resolver. Indicó que cuando trabajó en la Municipalidad, resolvió un asunto con relación a este proceso, que a él era Arquitecto Coordinador del Área de Control Constructivo de la Municipalidad de Alajuela y que le competía todos los proyectos constructivos del Cantón. Inició el interrogatorio el representante de la parte actora. Le consultó si a él le correspondía el otorgamiento de uso de suelo? Indicó que sí, el uso de suelo, visados de segregación, obras menores, permisos de construcción, independientemente de la categoría que tuvieran, sean condominios, urbanizaciones, etc. Tuvo en sus funciones determinar algo sobre una finca dónde se desarrolló una urbanización que se llamó Colinas del Viento? Sí.  Recuerda si otorgó usos de suelos para esas propiedades? Si, señor. Pide proyectar la imagen N° 84, para ver si puede reconocer un documento? Lo reconoció, así como su firma. Le consultó que el documento hace referencia a una sub zona de media densidad y si recordaba si esa era la densidad para toda la finca madre, o si a esta se le aplicó algún otro criterio? Indicó que sí, esa era la condición de lo macro a lo micro.  Esa era la condición de la propiedad. Recuerda si ese documento, MA-ACC-07178-2018, si en algún momento el señor Jorge Rojas, le solicitó ratificarlo, a solicitud de alguna institución, propiamente del INVU?  Sí, señor, en realidad hubo muchos proyectos a los cuales el INVU solicitó aclaraciones, dentro de ellos este. No sé para qué. Cuál era el criterio cuando una propiedad tenía más de una zonificación dentro de la misma propiedad, según el plan regulador? Si, el plan regulador de Alajuela da la potestad de otorgar la zonificación que afecte menos al administrado.  En ese sentido, cuándo ustedes otorgaban el uso de suelo, que es lo que yo como usuario le hacía llegar? Se refiere a documentación. Si. Sería la solicitud debidamente llena, el plano catastrado, en caso de una sociedad, se pedía la personería jurídica al día y dependiendo del tipo de proyecto, se hacía alguna prevención, eso era usualmente lo que se solicitaba para un uso de suelo. Cuándo se le pedía un uso de suelo y la propiedad era cercana a un cuerpo de agua, pero no está dentro de la propiedad, el plano catastrado tiene que tener marcado ese cuerpo de agua?.  Sí, específicamente.  Aún si está a más de cien metros de distancia del plano? Bueno, si el particular, no está dentro de un retiro en específico no le corresponde. Cuándo estamos hablando de estos usos de suelo otorgados, propiamente el INVU, tenía alguna labor de control, de autorización o refrendo o dar una autorización definitiva dada por la municipalidad de Alajuela? No, señor, eso le corresponde a la Municipalidad, para eso es el plan regulador.  En su conocimiento el INVU puede rechazar los usos de suelo? En buena teoría no debería hacerlo, por ser resorte municipal. Si hay duda, se puede hacer la aclaración, pero no debería rechazarlo. Se puede hacer la consulta a nivel interinstitucional, y evacuar dudas, pero la injerencia directa la tiene la Municipalidad respecto de los usos de suelo. Cuándo se presenta un proyecto urbanístico, se hacía mediante alguna plataforma especial, electrónica, en dónde se iban recopilando todos los trámites o si finalmente se le llevaban a ustedes todo el paquete de documentos. Se refiere a la plataforma de servicios. Conoce la plataforma APC? Si, claro.  Cuándo yo quiero iniciar un proyecto de este tipo, cuál era el primer trámite que yo debía realizar? El uso de suelo.  Recuerda, si en el proyecto Colina Real, que es el uso de suelo que se le proyectó, si recuerda si la propiedad estaba afectada o no por el radio de proyección de las nacientes? Que recuerde estaba fuera de. No más preguntas. Se da el turno de la palabra al representante del INVU.  El plan regulador del cantón de Alajuela, en su artículo 43, señala que todas las nacientes captadas y no captadas, identificadas y no identificadas, con o sin estudio hidrológico, se designa un radio de protección de doscientos metros, a partir de las nacientes.  El documento que usted reconoció, indicó que no se debe aplicar el radio de doscientos metros, sino el radio de cien metros debido a una resolución.  Nos puede ahondar un poco más sobre ese tema?  Indicó que no hay que explicar nada, ya que cuando se tiene un respaldo total se hace la referencia al porqué no se está utilizando ese artículo. Usted considera que ese artículo del Plan Regulador fue anulado? Anulado difícilmente, en ese momento lo que habían indicado, era que ese artículo no se iba a utilizar.  Recuerdo que el INVU estuvo haciendo reuniones y se tomó en cuenta lo que en el  uso de suelo se indica. Sabe si se llevaron a cabo las acciones para reformar el Plan Regulador del Cantón de Alajuela? No lo recuerdo, si sé que hubo reuniones del INVU con el Concejo Municipal y realizaron reuniones y tomaron decisiones sobre una gran cantidad de cosas, de las cuáles no sé ya que no estuve ahí. En ese uso de suelo, se hace referencia a una resolución, quién les indicó que debían hacerlo así? Ahorita no recuerdo, ya que ese uso de suelo fue en el año 2017.  El Tribunal, no realizó preguntas y se dio por finalizado el interrogatorio.\n\n23) Luis Francisco Alpízar Barrantes, cédula 2-0570-0358. Luego de advertido y juramentado, manifestó decir verdad. Indicó que es ingeniero civil precisando que labora en la Municipalidad de Alajuela desde el año 2007, desempeñándose como Gerente del Departamento de Saneamiento, en donde se administra el Servicio y Tratamiento de aguas residuales. Se le confirió en primer lugar el uso de la palabra al representante de la parte actora, quien consultó sobre lo siguiente: Se le consultó si conocía en Desamparados de Alajuela, y como referencia nada más un lugar en donde se desarrolló una urbanización que se conoce como Colinas del Viento? Contestó que sí, conoce esa urbanización Colinas del Viento. Se le consultó si en ese lugar la Municipalidad tiene en propiedad o administra una planta de tratamiento de aguas residuales? Indicó que sí, que ellos son los que dan el servicio de alcantarillado sanitario y que ahí tienen una planta de tratamiento. Se le consultó si a esa planta de tratamiento en los dos últimos dos o tres años se le hizo alguna mejora? Indicó que sí, en la planta de bombeo.  Se pidió presentarle el contrato que se ubica a las imágenes 107 del expediente electrónico. Se acercó para leerlo.  Usted reconoce el documento? Dijo que él no lo firmó, pero fue la contraparte técnica y velar por la ejecución. Se le consultó las razones por las cuales se suscribió? Si, la empresa que lo suscribió, se comprometió a realizar unas mejoras a la planta de bombeo a cambio del tratamiento de aguas residuales, de un condominio que se iba a construir en la Urbanización Colinas del Viento. Cómo se llamaba el representante de la sociedad?  Wálter Rojas. En relación a ese convenio, las obras fueron finalizadas y entregadas a la Municipalidad? Si, correcto, se recibieron y se dieron por cumplida la parte de la empresa y a partir de ahí se otorgó la disponibilidad. Cuál de las partes cubrió el costo de mano de obra y materiales?  La empresa interesada, creo que rondó como en sesenta mil dólares. Sabe si al final de esas obras la municipalidad entregó la disponibilidad para las pajas de agua y para la utilización de la planta de tratamiento? Yo el acto final no lo conozco, yo hice la recepción de los trabajos  y la recomendación de que se podía entregar la disponibilidad al cumplir la empresa con el convenio, pero el acto final lo hacía el concejo municipal, creo que así fue.  En relación al sitio en donde se desarrolla este proyecto existen nacientes, y cuál puede ser la afectación de éstas en relación con una planta de tratamiento? Una planta o en particular la planta de tratamiento de Colinas del Viento. Una planta de tratamiento de aguas residuales, en un sistema cerrado, hermético a dónde ingresa el agua contaminada, se le brinda un tratamiento y físico - químico - biológico, y dónde el agua tratada sale y se deposita a un cuerpo natural de agua, ya sea un río o una quebrada que tenga autorización para ello. Cuando se autoriza la construcción de una planta de tratamiento la Dirección de Aguas, que es el ente competente, verifica retiros, para que la construcción no afecte y durante su tratamiento, la planta de tratamiento en realidad ya no genera afectaciones ni aguas subterráneas, por lo que negó afectación de parte de la planta de tratamiento a las nacientes.  No tiene más preguntas. De parte del INVU, se le consultó si tenía conocimiento en donde se pretende desarrollar el Condominio Colina Real, está afectado por dos nacientes captadas?  Eh, no tengo conocimiento, ya que esa parte de los permisos, no le compete a él, ni al área que dirige. A él le corresponde el tema de los permisos de aguas residuales. No tiene más consultas. El Juez Canales, le consultó sobre unos mapas en donde se establecen las zonas de protección y demás. Si tenía conocimiento de ellos? Respondió que no los conoce ya que en el ejercicio de sus funciones no trabaja con el plan regulador porque los proyectos, primero solicitan la disponibilidad de servicios, como el agua potable y alcantarillado sanitario y explicó en lo conducente. Se dio por finalizado el interrogatorio.\n\n24) Graciela Natalia Jiménez González, cédula 1-1332-0645, luego de advertida y manifestar decir verdad, fue juramentada. Manifestó que es arquitecta, desde hace aproximadamente nuevo o diez años. Que tiene unos seis años de trabajar en el INVU. Que realizó en este caso, las primeras cuatro revisiones en la plataforma APC que es el sistema que brinda el CFIA, para resolver los proyectos. Negó tener interés en lo que se resuelva. Se le confirió el uso de la palabra al representante del INVU, para que procediera con el interrogatorio. En relación al documento elaborado por ella DU-UFIS-171-2022 podría ahondarnos en las veces que ingresó para revisión el proyecto Colina Real y los aspectos que le fueron señalados para subsanar?  Se le pidió referirse en términos generales a la forma en que funciona el sistema, de previo? Indicó que todos los proyectos de construcción, deben pasar por la APC, que es el Sistema de Administración de Proyectos que tiene el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), todos los proyectos como condominios u urbanizaciones deben pasar para revisión de cuatro instituciones. Los revisa el INVU, Bomberos, AyA y el Ministerio de Salud. Esto es por el Decreto Ejecutivo # 36550. El proyecto ingresa, tenemos quince días para resolver, si tiene observaciones para subsanar, el profesional tiene hasta 14 meses para subsanar, si vuelve a ingresar, no se le hacen nuevas observaciones a menos que el proyecto haya cambiado, que ingresen nuevos documentos que no estuvieron presentes desde la primera revisión, de lo contrario, si indica que subsanó, lo que se hace es verificar si subsanó o no, lo que había dicho. Si el proyecto vuelve a ser rechazado porque no subsanó, así hasta que subsane. Cuando reingrese, se pueden hacer nuevas observaciones. Es decir al reingresar, se supone que ya la persona pudo corregir y por lo tanto la mayoría de proyectos entre la tercera revisión sale. Una vez que se pasa la tercera revisión, si el desarrollador está disconforme puede hacer una apelación dentro del Sistema APC.  En el sistema uno tiene una lista de los requisitos, que están sustentados legalmente, y se va revisando que entregó o no, y la lista están disponibles en la página de construcción y ahí están las listas para todos los proyectos y el INVU, ve casos de condominios, urbanizaciones y proyectos en zona marítimo terrestre, una vez aprobado, se le pone un sello de aprobado. En relación al documento, o el informe por usted realizado? El proyecto Colina Real ingresó más o menos en el 2022 para la primera revisión, traía una serie de cosas, todos deben cumplir a cabalidad. En este caso en concreto, el proyecto ingresó cuatro veces, la primera vez en el 2022 y desde el primer momento se le dijo que debía aportar el requisitos documental para el radio documental de nacientes y también se le dijo sobre el uso de suelo que no coincide con el Plan Regulador publicado. En la segunda, se le dice lo mismo, se le hacen más observaciones. En la tercera aportó otros documentos  entre esos uno que se está ante una naciente captada y desde antes se le indicó el proyecto está en zona de protección, no va. Y se le dice sobre el uso de suelo y no cambian nada hasta la cuarta revisión, por lo cual se le mantuvo el rechazo por no cumplir con esos dos requisitos que eran fundamentales. Cuál fue el hecho puntual que usted determinó que en la zona en dónde se iba a desarrollar el Proyecto Colina Real, estaba afectado por una zona de protección de nacientes captadas.? El INVU, lo que hace es verificar el cumplimiento de la norma. En este caso, con base en el Plan Regulador, nosotros verificamos en dónde está el proyecto, con relación al mismo. Lo que llamó la atención fue que quedaba en en radio de protección de una naciente indicada en el Plan Regulador. Ese fue el punto, por el cual saltaron las alarmas, al estar dentro del radio de protección de la naciente. Qué nos puede decir con relación al proyecto denominado Lankaster y el Proyecto Condominio Colinas del Viento. Se encuentran estos en iguales condiciones con el Proyecto Colina Real? No, el proyecto Colinas del Viento, fue como el proyecto madre, una urbanización grandota y que cuando se aprobó se hizo con esos dos radios de protección, es decir, que ese proyecto quedó aprobado con esos radios de protección que son muy notorios, y Colina Real, está con la naciente Pasito, y Lankaster con la naciente Lankaster, este proyecto Colinas del Viento, quedó aprobado con esas dos zonas de protección, por lo que desde un principio ese proyecto cómo qué guardó esas zonas por las nacientes. Se le consultó por el Presidente del Tribunal sobre las urbanizaciones y la testigo refirió a la página 281, correspondiente a la zonificación. Indicó que es parte del Informe que ella presentó cuando se conoció la apelación. Ella elaboró ese informe y puso a modo explicación las dos láminas, el proyecto con el cual nació y la modificación. Precisó que corresponde a la imagen 3. Esta urbanización nació con esas zonas de protección, luego de haberse construido, debieron entregarse a la Municipalidad, las zonas verdes, las calles, las obras comunales, y posterior a eso, en los radios de protección estaban tramitando dos condominios el primero el Lankaster que es del mismo desarrollador y estaba afectado por una naciente, sinceramente no sé si era condominio, ellos presentaron un estudio que les validó la reducción del radio de protección.  Cuando presentan Colina Real, lo hacen como un condominio, no es un subcondominio, ya que debería haber un condominio madre, y la haber entregado todo, este es un lotecito, la diferencia es que nunca fue un lote, sino que siempre fue la zona de protección, por lo que cuando ellos entran a tramitar el condominio en la zona de protección, yo lo primero que hago es ver que está en la gran mancha azul del Plan Regulador y ahí es donde le digo que está en zona de protección, que la densidad no corresponde, y la Municipalidad, le mandó a decir que sí es media densidad, lo cual es cierto, ya que a toda la urbanización le dio la densidad media, y señaló las normas de la Municipalidad que permiten extender el tipo de uso de suelo, pero que ella desconoce porque se le dio a la Urbanización Colinas del Viento, media densidad, pero parto de ahí. Cuando yo reviso el Condominio Colinas del Viento, me doy cuento que sí tiene media densidad, pero al ser zona de protección, el grado de densidad es cero. El Juez Canales pidió aclarar los grados de densidad? Al respecto indicó que cuando hay un plan regulador se clasifican por zonas para aprovechar de mejor manera las condiciones que tiene algún lugar, como zonas industriales, comerciales y residenciales, que es a las cuales les aplica la densidad y es la cantidad de personas que soporta una zona x, y que es proporcional a la robustes de la infraestructura, si es menor la densidad es baja, si es alta, será alta.  No hay una receta, pero la mayoría se centra en una densidad, baja, muy baja, alta o media.  Estas densidades se dan en habitantes por héctarea o de viviendas por hectárea, como ocurre en el caso de Alajuela, esto obedece a otro proceso urbanístico, de por qué se trazó una línea en concreta, eso corresponde a otro proceso, por eso los planes reguladores deben actualizarse cada cierto tiempo, ya que el terreno se acaba y necesitan crecer, etc. En este caso, el proyecto tal cual está en el plan regulador, a ese proyecto en el mismo informe se le dio una densidad de media, pero no elimina las zonas de protección y estas tienen densidad cero.   Cuál es su valoración respecto del uso de suelo, tomando en cuenta la zonificación y el tema de la zona de protección que presenta el sitio? En tema del uso de suelo, no me corresponde si está bien o mal, lo que dije que la información en que el proyecto fue aprobado, y el Plan Regulador, con lo que la Municipalidad dice, no coincide. En su informe cita el proyecto N° 840211 el Condominio Colina Real, indicando que el mismo podría considerarse un predecesor del proyecto 1010502 podría ahondar en ese aspecto? Si, ellos presentaron un proyecto anterior a Colina Real; el cual también se llamaba Colina Real, fue presentado con el APC 840211 es un proyecto que hicieron, exactamente con el mismo nombre, en el mismo lote y parecido, pero fue rechazado por todas las instituciones por las zonas de protección y el trámite fue abandonado.  Y volvieron a presentar como si fuera nuevo, otro proyecto, con otro número de APC, en el mismo lote y con un diseño parecido.  Podría indicarnos en qué consiste el sello de alineamiento N° 54436 del 16 de junio de 2020, en donde se expresa: \"No se indica alineamiento pluvial por no contener este plano un cuerpo de agua de acuerdo con el artículo 33 de la Ley Forestal\", documento que se ubica en el documento en dónde usted rindió el informe, a folio 79 del expediente judicial. Indicó que lo que dice o lo que refiere este sello es que dentro del predio o del lote específicamente no hay cuerpos de agua. Pero el lote sigue estando afectado por una naciente a doscientos metros.  A dentro no hay nada, pero a doscientos metros sí está la otra. El representante del INVU finalizó el interrogatorio y continúa el representante de la parte actora. Pidió proyectar la imagen 78 del expediente judicial.  Indicó que es el mismo en esencia. Le preguntó si es el mismo? Indicó que sí. Ese sello rojo quien es el funcionario de ponerlo? Es de sus competencias?  No, la firma pertenece al Topógrafo Juan Jorge Delgado y dice que dentro del predio no hay cuerpo de agua.  En la actualidad, si voy a pedir un alineamiento en el mismo sentido, se le pone el mismo sello, o posee otra información? Me imagino que es otro sello, pero dice básicamente lo mismo. La intención del sello es decir, que del cuerpo de agua encontrado se da tanto para un lado y para el otro. La validez.  Ahora tienen validez por dos años, la fecha y quien da el aprobado. No sé se usaran el mismo.  En el plano, de imagen 78 del expediente judicial en el plano, se ve la circunferencia y se ve cómo una colita, un diente, eso corresponde también a un área de protección reservada? Se refiere al ingreso. Indicó que en Colinas del Viento, eso era un lote y se catastró junto esta zona de protección, pero el lote, ese cuadradito no pertenece a la zona de protección.  Ahí podría construir? Si. La Urbanización Colinas del Viento, está o no afectada por las nacientes? Sí, fueron respetadas. Lankaster y Pasito. Cuándo usted se refiere a la afectación que consta en el mapa del plan regulador de la Municipalidad de Alajuela, el mapa es el mismo que tienen los funcionarios de la Municipalidad de Alajuela? Es el mismo, el oficial es el publicado en la gaceta, además de eso, yo realicé un montaje para visualizar las nacientes, ya que básicamente en el plan regulador, en el lote lo que se ve es una mancha celeste, pero el mapa base, es el publicado en Gaceta, del plan regulador. Preguntó si el mapa publicado en Gaceta, tiene un error? No, tiene un radio de doscientos metros. Y no ha sido modificado hasta el día de hoy. Pero cuándo usted abarca todo el terreno, a cuál terreno se refiere?  Me estoy refiriendo al Colina Real, si lo que el Lic. quiere escuchar si ese pedacito de ese lote pequeño, queda por fuera, sí efectivamente, ese pedacito queda por fuera; pero en grandes números, por decirlo así, el noventa y ocho por ciento del terreno, está afectado por la zona de protección para lo cual, el desarrollo que ellos están presentando, está dentro de ese noventa y ocho por ciento de la zona de protección; por eso digo que el proyecto no es viable, ya que en ese pedacito de entrada, solo hay una calle de ingreso y no es el proyecto en sí. Cuándo antes se le hizo la pregunta y usted dijo que la empresa interesada había presentado un documento en donde se indicaba que el proyecto se encontraba en una zona de protección, usted recuerda a cuál documento se refiere? Me imagino que lo que el señor quiere saber, es que ellos presentaron un documento del MINAE, no recuerdo el número y que decía que la  naciente pasito estaba captada con estructuras de concreto.   Si.  Por último, para que la testigo se refiera, si el proyecto que se presentó anteriormente con el número de APC 840211, si el mismo fue rechazado por el INVU?  Sí, señor. Consultan los integrantes del Tribunal.  El Juez Rodolfo Marenco, consultó sobre las denominadas manchas, relativas de las áreas de protección, a quién le corresponde la delimitación. A la Municipalidad, pero cuándo hay un plan regulador, no puede ir en contra de la normativa nacional En el plan regulador, se establecieron más que manchas, el radio de doscientos metros, el cual tiene que estar respaldado por ley de aguas, o forestal, o respaldado en algo. Usted indicó que cuándo usted hizo el estudio, determinó con un montaje, podría aclarar?  Si el mapa oficial es un pdf y para establecerlo más claro la Unidad de Criterios Técnicos y Operativos del Ordenamiento Territorial, del INVU, me facilitó el archivo digital en dónde se encuentra el plan regulador geoferenciado y yo lo que hice fue ubicar ahí el lotecito. Pregunta el Juez Canales. Cuál fue la ley que aplicaron, la ley de Aguas, la ley Forestal o el Plan Regulador? En la primera la voz de alerta fue el plan regulador, ya que muestra una circunsferencia que dice que ahí hay naciente. En la segunda revisión, no aportó documentos nuevos, se le dice aporte el requisito.  En a tercera aportan el documento del MINAE que dice que es una naciente captada por lo que además de estar en una zona de protección, del Plan regulador, está afectado por doscientos metros de radio de protección de la ley de Aguas y en la cuarta revisión se le mantiene ya que mantienen lo mismo. Y eso de los doscientos metros quien lo establece? La ley de Aguas. Era una naciente de qué tipo? Captada. Y cuál es la diferencia de una naciente captada y una de no captada a efectos de esa aplicación? Una naciente captada es una naciente más grandecita, que algún ente capta para consumo humano, hace  una estructura de concreto y de ahí distribuye para distintas zonas, y se resguardan esos doscientos metros ya que de ahí capta.  Y una naciente normal, primero que todo, podría ser o no ser intermitente,  es decir, de menor tamaño, de menor volumen, y de no dar la cantidad de litros de agua necesaria, no se capta, sólo se le deja ser. Cuando se capta, es para consumo humano. En este caso, la naciente pasito fue captada. La otra naciente Lankaster, se le dejan doscientos metros por plan regulador y me imagino que no estaba captada, era posible disminuir el radio. Inicialmente el plan regulador, luego Ley de Aguas. Se dio por finalizado el interrogatorio.\n\nIV) HECHOS NO PROBADOS:  De importancia para la resolución del presente proceso:\n\n1) Que los actos administrativos objeto de este proceso padezcan de las nulidades absolutas acusadas. (Los autos)\n\n2) Que los daños y perjuicios reclamados tengan como nexo de causalidad la conducta administrativa acusada de nulidad absoluta. (Los autos).\n\nV) ALEGATOS DE LAS PARTES:  A) DE LA EMPRESA ACTORA: La representación de la empresa actora, refirió en la demanda, como durante la audiencia de juicio oral y público, que se ha formulado esta demanda en relación con el caso el desarrollo de un el cual se sitúa en la finca del partido de Alajuela N° 551827, señalando que es importante dar a entender conforme a la teoría del caso a exponer, que en determinado momento la empresa realizó ante el INVU una solicitud de alineamiento que se otorgó de manera favorable no sujeta a ningún tipo de incidencia al momento en que se otorga dicho alineamiento, señalando que las condiciones para otorgarlo estaban vigentes; por lo que a partir de esto, la empresa inició todo el proceso previo a la construcción de un condominio lo cual es la tramitología interinstitucional que para estos efectos la ley demanda para el desarrollador. Ese proceso, la empresa lo hizo dos veces, ya que la primera vez, tuvo una situación con una de las instituciones, que rechazó el proyecto por diferentes circunstancias que no tienen nada que ver con todo lo que nos ocupa y mientras que se le hicieron las aclaraciones y se volvió a replantear el asunto en la forma en que la institución lo requería, el proyecto que se tramita en una plataforma digital del Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros (CFIA) que es conocida como la plataforma APC, venció su plazo de vigencia, por lo cual, una vez que se tuvo de  parte de esa institución la anuencia a la continuidad del proyecto, lo que se hizo fue reiniciar el proceso desde cero, es decir, volver a hacer un APC, pero con identidad de proyecto, con identidad de finca, identidad de sitio y con identidad de densidad. Para estos efectos, se vuelve a solicitar al INVU el alineamiento respectivo, el cual se manifiesta que está vigente y se reinicia toda la tramitología institucional siendo punto de partida, para todas las instituciones, para poder siquiera poner en estudio ese alineamiento que otorgó el INVU.  A raíz del mismo, las diversas instituciones fueron otorgando una a una, en la medida en que le fue solicitado los permisos correspondientes para la construcción del condominio, y para nuestra sorpresa, el proyecto al final tenía que volver al INVU,  para dar el refrendo final al proyecto y el mismo en ese acto es denegado, aduciendo la institución que la densidad otorgada por la Municipalidad en el uso de suelo no es correcta y que el alineamiento de acuerdo con el nuevo Reglamento ya no es correcto, ya que el inmueble en cuestión está afectado, según consta así, en la resolución N° CJD-005-2023 por tres nacientes, eso es lo que para esta representación, se convierte en el hecho generador de toda esta litis en cuanto consideramos que no era competencia del instituto demandando de anular tácitamente, el otorgamiento del uso de suelo brindado y no correspondía anular tampoco, el alineamiento otorgado, sin el debido proceso, que la ley establece para anular los actos administrativos, y tampoco transgredir las competencias de la Municipalidad de Alajuela que es el encargado del otorgamiento de éstos usos de suelo.  Por si lo anterior fuera poco, se hace ver que si bien existen nacientes en la cercanía del inmueble, no es que las mismas estén ubicadas dentro del inmueble tal como de forma ambigua, lo hace ver el instituto referido, tomando como cierto, un estudio emanado de la Dirección Nacional de Aguas, tal y como consta en el mismo documento, el cual para esta representación, está erróneo tal vez, en su enunciado o en la forma en que el mismo fue analizado, porque no es lo mismo en que el inmueble esté en colindancia con una zona de nacientes, a que el inmueble poseyera nacientes dentro del mismo, todo esto genera a la empresa demandante una serie de perjuicios, ya que era un proyecto en el cual mi representado tenía no solo depositada la esperanza de poder realizar los actos de comercio propios de su actividad, sino que también hay una cantidad importante de dinero que mi representada tuvo que erogar en estudios de las diferentes instituciones, en la confección de proyectos de previo que le fueron solicitados, por las diferentes instituciones con el objeto de dar continuidad al proyecto y de ahí viene la teoría del caso de esta representación en el sentido de que si desde el puro génesis de la solicitud del proyecto, el INVU hubiese denegado la realización del mismo por no cumplir con el alineamiento como lo hizo dos años después, pues entonces nada de esto hubiera ocurrido, ya que mi cliente no hubiera podido acceder a ninguna otra institución.  Así, indicó que los gastos se debieron a este acto administrativo inicial,  que le dio la posibilidad de proseguir.  En conclusiones, la parte actora indicó que una vez evidenciada la teoría del caso de esta representación, pero sobretodo por la riqueza y el acervo que han presentado los testigos en este día, arriba esta representación que efectivamente, se puede acreditar la responsabilidad de la institución demandada en el incumplimiento de sus responsabilidades legales, pues mediante los actos administrativos emitidos por dicha entidad, se omiten acciones que llevan como fin último, aunque no lo hacen de manera directa, anular actos administrativos creadores de derecho, sin seguir para el efecto el debido proceso, omisión que es contraria al ordenamiento jurídico y sin seguir las pautas que la Ley General de la Administración Pública determina para este tipo de casos. Se determina que con los actos administrativos recurridos, principalmente por el acto emitido por la Junta Directiva del INVU se acredita de manera convincente y clara, la responsabilidad de dicha institución en transgredir las competencias de otras instituciones que tienen que ver con los procesos constructivos por toda la tramitología de permisos y de suplantar con actos emitidos por dicha institución, los actos que son correspondientes y pertinentes y competencia real de otras instituciones. Queda demostrado que las actuaciones del INVU ocasionaron un perjuicio directo y evidente en la esfera patrimonial de mi representado  el cual a raíz de los actos generadores de derechos que el instituto emitió le propició a este incurrir en gastos, pagar estudios, costos directos e indirectos producto de los actos emitidos, ya que si el primer acto que se dio cuando fue a tramitar los permisos y cual fue la emisión del alineamiento  hubiese sido negativo, o del mismo de manera correcta, para sorpresa de esta representación, ahora si lo hacen que le anuncian que los actos administrativos tienen un período de caducidad, el cual ahora si lo ponen como lo refirió la testigo de la demandada, podemos ver que esto no ocurrió así en principio con mi representada, a la que se le otorgó un acto administrativo el cual es carente de este tipo de situaciones. Por lo tanto, podemos determinar que a partir de ahí, mi representado de manera confiada, de manera responsable y ateniéndose en un acto administrativo firme y favorable realizó una serie de actos tendientes a conseguir los permisos de construcción, en una propiedad que sí desde el principio se le hubiera indicado que la misma como ahora se aduce está en un área de protección, pues mi representada entonces no hubiera incurrido en ese tipo de gastos, y no tendría sentido estar esta tarde por acá. Quedó demostrado que se le causó un perjuicio evidente y directo como lo indicó en la esfera patrimonial de mi representada, la paralización le causó un perjuicio la imposibilidad de vender los condominios, el poner en juego parte de su patrimonio para pagar los gastos e incurrir en mejoras en obra pública con el objeto de obtener los permisos que  en buena lid estaba tramitando. Una errónea apreciación de los funcionarios viciaron el acto, pues el alineamiento  previo no debió eliminarse sin un debido proceso, pues había generado derechos. Llama la atención a esta representación que de manera vehemente, y repetitiva que con mas que una evidente mala fe, la parte demandada ha repetido hasta la saciedad, que el alineamiento tenía dos vicios principales, el número uno que la totalidad de dicho plano se encuentra en protección absoluta por protección de nacientes, lo cual por la propia demostración del testigo, se acreditó que hay una franja que esta fuera y que el alineamiento otorgado estaba sujeto a plazo, lo cual violentó el debido proceso y el principio de seguridad jurídica y pretende hacer incurrir al Tribunal en error al hacerle creer que ese alineamiento era de carácter pluvial, cuando el mismo indica que incluye el alineamiento de nacientes; lo cual provocó un cambio de criterio a medio camino y provocó un perjuicio para mi representada, lo cual el APC que se presentó de previo, no tiene injerencia directa ya que no es el objeto de este proceso, pero si puede valorarse como una prueba muy pertinente que es el APC 840211 si bien al final el mismo no fue aprobado al estar pendientes  la realización de obras, como lo demostró la Municipalidad de Alajuela para poder aprobar principalmente lo de acueducto y alcantarillado, una parte importante a resaltar y que consta a imagen 71 del expediente, es que la parte que le correspondía aprobar al instituto demandado, este aprobó la localización del inmueble en su radio de protección, nunca hizo referencia a que el mismo estaba siendo afectado, por la zona de protección absoluta de nacientes, en este sentido se puede ver que los testigos presentados, han sido vehementes en afirmar, principalmente los funcionarios municipales que la emisión de los usos de suelo es materia que exclusivamente le compete a la Municipalidad, no le corresponde al INVU, llegar a tramitar permisos de usos de suelo, ni decir que no acepta un uso de suelo, por estar transgrediendo las potestades municipales, pero el testigo Roy Delgado, fue claro en indicar que la propiedad no fue afectado con estas nacientes, habla de una supuesta mancha en el plan regulador, que contiene errores groseros de parte de la institución que los creó, que es la propia institución demandada, quien cometió esos errores y han sido los funcionarios municipales, a través del tiempo, de la marcha y de la práctica cotidiana, en el otorgamiento de uso de suelo, que han tenido que ir a revisar in sitio, la ocurrencia o no de estas afectaciones, para sorpresa de esta representación el APC que se estaba tramitando que es el 1010502 está debidamente aprobado por el ente de acueductos que es Acueductos y Alcantarillados, la cual aprueba los retiros basados en la geolocalización que tiene esta institución de las nacientes pero además, en el alineamiento 54436 del 16 de junio del 2020 emitido por la institución demandada, por lo cual, no es cierto de que el INVU no transgrede las competencias de otras instituciones, ya que si bien de manera directa no dice que anula el uso de suelo, con sus actuaciones simplemente lo está dejando sin valor al decir que no es válido por no pertenecer a la zonificación que existe en el sitio. De la prueba evacuado quedó claro que le corresponde a la Municipalidad del Cantón Central de Alajuela determinar el uso de suelo conforme en el sitio, en este caso para materia de  uso de suelo la competencia que tiene el INVU es de carácter residual y no de manera principal, es decir, que no es ante el INVU que se debe acudir el administrado para solicitar el uso de suelo. Las competencias del INVU son invasivas de las competencias de los otros entes, y eso ha quedado claro al punto que si bien la testigo del INVU, la arquitecta Natalia Jiménez, indica que ella conoce que el Reglamento del Plan Regulador de la Municipalidad de Alajuela, posee dentro del mismo utilizar diversos usos de suelos dentro de un mismo inmueble, al mismo tiempo en sus resoluciones los desconoce ya que sencillamente dice que el uso de suelo no aplica y punto. Indicó que no consta un plazo de caducidad o de última presentación en relación con el alineamiento otorgado, por lo tanto se le ha causado a mi representado un perjuicio real, devastador, se demostró por parte del funcionario encargado del área de saneamiento y aguas residuales de la Municipalidad de Alajuela que mi cliente realizó una erogación millonaria, la hizo confiando en la buena fe, en la confianza jurídica y procesal que le emitían actos administrativos firmes, valederos, favorables  y que lo hicieron incurrir en esta serie de gastos que si el INVU hubiera hecho bien su trabajo, y no hubiere emitido este tipo de actos, no se hubiera incurrido en ninguno de éstos gastos. No fue que el demandante se haya puesto de modo antojadizo a pretender hacer los gastos, sino que hubo actos que le dijeron que podía continuar y para eso las otras instituciones le ponían erogaciones los cuales hizo con tal de obtener los permisos, lo cual es una práctica normal en el mundo de los desarrollos urbanísticos. Finalmente acusó que la parte contraria a querido hacer incurrir en error a este Tribunal y de igual forma los mismos testigos, pues indican que no había alineamiento de la finca madre, lo cual es falso, así como que al alineamiento otorgado el 16 de junio de 2020, le aplicaba un período de caducidad, lo cual es falso, ya que ese período de caducidad se instauró en el Reglamento publicado en la Gaceta el día 17 de junio de 2020, tan es así que el propio sello que se le puso por parte del INVU,  firmado, autorizado y con un número consecutivo es omiso en indicar un período de vencimiento del mismo. Indicó que también es falso que se usó un alineamiento distinto en los dos APC, fue el mismo documento, y por si fuera poco, que el APC previo había sido rechazado por el INVU por tener los mismos vicios, lo cual es ajeno a la verdad. Reiteró que solicitó el uso de suelo al tener el alineamiento por parte del INVU, y que alejado a lo que dicta la institucionalidad en cuanto la nulidad de los actos administrativos, de manera tácita, con su actuación el INVU pretende desconocer éstas actuaciones de otras instituciones sin recurrir al procedimiento normal que la ley faculta para este tipo de casos. Una vez que se tiene el uso de suelo, mi cliente tiene que ir a las otras instituciones para pedir los vistos buenos, para llegar finalmente a obtener los permisos constructivos, pero para su sorpresa cuando vuelve al INVU, este cambió la historia.  Por tanto, siendo que se ha comprobado de manera clara y evidente contraria al ordenamiento jurídico, por parte del INVU que lesiona los derechos de mi representado; por lo que solicitó se declare la demanda con lugar con todos sus efectos y se condene en la forma en que fue solicitado a la parte demandada.\n\nB) ALEGATOS DEL INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO:  El apoderado especial judicial del INVU, en su alegato de apertura manifestó que dentro de los valores que caracterizan el quehacer diario del instituto, se encuentran el compromiso y la transparencia y dentro del Departamento de Urbanismo, no es la excepción, dado el compromiso adquirido con la sociedad. En el presente caso, desde la etapa administrativa se le ha dado todo el seguimiento a este caso, a pasado por todos los filtros, recurso de revocatoria, apelación, se vio dentro de la unidad de fiscalización y hasta por la Junta Directiva, manteniéndose siempre el mismo criterio. Se ha actuado amparados en el principio de legalidad y el debido proceso y señaló que han sido respetuosos de la autonomía municipal, indicando que también sobre ellos recae una responsabilidad de ejercer vigilancia y autoridad para el debido cumplimiento de las normas de interés general que están comprendidas en la Ley de Planificación Urbana, y en los Reglamentos de Desarrollo Urbano, así como lo establece el inciso 4) del artículo 7, de la Ley de Planificación Urbana. Que se demostrará que los alegatos indicados por la parte actora, carecen de fundamento legal, y se comprobará ante este Tribunal la falta de derecho y la pretensión de la parte actora, toda vez que se ha demostrado que las nacientes se encuentran captadas, por lo que de ninguna manera se puede aplicar el artículo 33 de la Ley Forestal, siendo lo correcto aplicar el artículo 31 inciso a) de la Ley de Aguas, siendo que es claro que en el presente caso, la Dirección de Aguas del MINAE, en el dictamen 118-7-22 del 29 de julio del 2022, determinó que son nacientes de carácter permanente, y que se encuentran captadas, por lo que resulta obligatorio para el INVU, otorgar el alineamiento con base en la Ley de Aguas y no en la Ley Forestal, debido que se está ante un alineamiento en la protección de una zona de nacientes de aguas captadas de tipo permanente y no uno de zona de protección forestal, señalando relevante al alineamiento pluvial N° 54436 otorgado en fecha 16 de junio del 2020, precisándose que efectivamente el terreno de la parte actora no tiene ríos a lo interno del que tenga que hacer algún alineamiento, su inmueble está afectado por la zona de protección de una naciente, por eso él tiene un alineamiento pluvial, o sea ríos sin afectaciones, se reitera en el punto sexto del alineamiento en que se señala que no se indica alineamiento pluvial por no tener el terreno un cuerpo de agua, de acuerdo con la Ley Forestal, en su artículo 33, por lo que no hay que determinar un alineamiento de un área de retiro, ya que el plano que se presentó a visado omite la ubicación de las nacientes y solo detalla una calle pública hacia el área en dónde se encuentran éstas. Otro aspecto que se considera importante resaltar, es el tema de la resolución del Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, N° 555-2014, a partir de la cual la Municipalidad ha querido suprimir el artículo del Plan Regulador de la Municipalidad de Alajuela que determina el radio de doscientos metros que debe respetar en estos casos. Las competencias del INVU, residen del ordenamiento, por lo que el análisis realizado también se dio a la luz de la legislación ambiental como parte de su actividad ordinaria y que el INVU no se ha excedido de sus competencias. Que son respetuosos de los usos de suelo que dan los entes territoriales, pero son conscientes del deber de vigilancia que ostentan para que se dé de las normas que son de interés social, por lo que si la información que se constata en un uso de suelo, no refleja la realidad del terreno, o lo que indica el plan regulador, es su deber como entidad rectora en materia de urbanismo, hacer las observaciones pertinentes; precisando que no están anulándolo, no están oponiéndolo, simplemente están haciendo notar que hay una inconsistencia que debe ser revisada. En Conclusiones el representante del INVU, indicó que quedó claro que desde un inicio, aún desde cuando esto se tramitaba en la vía administrativa ha actuado amparado en el principio de legalidad y el debido proceso. Como ente rector en materia de urbanismo, indicó que han sido respetuosos de la autonomía municipal, no se han sobrepasado de las facultades como lo ha querido hacer ver la parte actora, cuestionando o anulando usos de suelo con potestades que son claros, que no están dentro de sus posibilidades de acción; únicamente hemos señalado inconsistencias detectadas por los funcionarios del Área de Fiscalización que son graves en el entendido que sobre el INVU recae un deber de vigilancia y autoridad, para el debido cumplimiento de las normas de interés nacional, comprendidas en la Ley de Planificación Urbana (LPU) y en los Reglamentos de Desarrollo Urbano, así lo establece el inciso 4) del artículo 7 de la LPU. Reseñó que los alegatos señalados por la parte actora carecen de fundamento legal, se comprobó ante este Tribunal la falta de derecho de las pretensiones de la parte actora, al evidenciar que se está frente a nacientes captadas por lo que aplica al caso la Ley de Aguas, en su artículo 31 inciso a).  En la audiencia de juicio se ha tenido claro que a partir del Dictamen emitido por el MINAE, la parte actora tuvo conocimiento de que estamos ante nacientes permanentes que se encuentran captadas, y que resulta obligatorio para el INVU otorgar el alineamiento con base en la Ley de Aguas, otorgando un radio de doscientos metros y no el que la Ley Forestal indica. Se acreditó que se está ante una naciente de agua captadas, de tipo permanente y no de zonas de protección ambiental. También, se ha podido comprobar cómo el argumento de la parte actora que indica que el Proyecto Colina Real, forma parte de varios proyectos previos y que por esa razón debe ser aprobado, por venir de la misma finca madre no tiene asidero alguno, ni fundamento válido, para incumplir el ordenamiento vigente al desarrollo de un proyecto habitacional, toda vez que cada institución revisora dentro de la plataforma APC realiza su informe técnico y legal de forma independiente, por lo que cada entidad lo apruebe o dé el visto bueno, no exime que el resto esté en la obligación de aprobarlo ni exime tampoco el deber de realizar sus propios análisis. Quedó claro a partir del testimonio claro y contundente de la arquitecta Natalia Jiménez, Fiscalizadora de la Unidad de Fiscalización del INVU, que a la parte actora, durante las cuatro revisiones realizadas se le han reiterado las mismas advertencias que no está cumpliendo con el radio de protección de doscientos metros, correspondientes a las nacientes captadas y que el uso de suelo no coincidía con lo establecido en la zonificación del plan regulador de Alajuela. Precisó que el sello de alineamiento bajo el N° 544336 del 16 de junio de 2020, en el cual se indica no se indica alineamiento pluvial por no tener este cuerpo de agua de acuerdo con el artículo 33 de la Ley Forestal, en ningún momento implicó un alineamiento favorable y que si bien resulta claro y evidente que dentro de la propiedad en donde hoy se piensa desarrollar el proyecto Colina Real no hay nacientes, lo cierto del caso es que este si se encuentra dentro del área de doscientos metros que protege esos espacios de protección, nacientes denominadas el pasito uno y pasito dos, caracterizadas por ser cuerpos de agua de dominio público de carácter permanente la naciente se encuentra captada por medio de  una estructura de concreto y conducida por tubos en la zona de protección, que eran de pleno conocimiento de la parte actora desde que tramitaron el Proyecto Colinas del Viento, mismo que fue aprobado con esas áreas detalladas, lo cual quedó acreditado del testimonio de la arquitecta Natalia Jiménez de los planos que constan a imágenes 294 y 295 del expediente judicial.  Por otra parte es importante traer a colación el artículo 46 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, en donde se indica que entratándose de proyectos de urbanización en predios que contengan o colinden con áreas de protección, es obligatorio tener el alineamiento respectivo ante el INVU, de conformidad con la Ley Forestal, Ley 7575, sus reformas o legislación que lo sustituya y deberá cumplir el alineamiento con lo establecido en el Reglamento de  Construcciones Vigentes, en proyectos de urbanizaciones ubicados en predios que colinden o dentro del mismo se encuentren nacientes de agua, el urbanizador debe tramitar el dictamen de cuerpo de agua ante la Dirección del MINAE, para la determinación de la afectación. Acá no se está cuestionando el alineamiento o pueda existir un alineamiento perpetuo que  pueda constituirse un derecho adquirido a favor del recurrente, sino que es un caso en donde el INVU advirtió a la parte actora que según la información brindada no era posible otorgar un alineamiento ya que el referido plano catastrado no percibía cuerpo de agua alguno, sin perjuicio de lo anterior y de la revisión de la documentación se puede verificar la existencia de varias nacientes y particular una permanente  dentro del perímetro en donde se pretende construir es que se hizo la observación a que el proyecto respetara lo indicado en la Ley de Aguas, debe aclararse que la Ley de Forestal indica en su artículo 33 que no deroga ni expresa ni tácitamente lo establecido en el artículo 31 de la Ley de Aguas, ya que son leyes que están en un mismo nivel jerárquico, sino que son leyes que procuran la defensa de un recurso natural diferente, uno el forestal y el otro el hídrico, siendo que según las circunstancias de cada inmueble y del tipo de naciente que exista se debe respetar el radio de protección correspondiente. Quedó claro, que no se está pidiendo nuevamente un alineamiento de protección forestal ni se encontraba extemporáneo para que se presentara el alineamiento de protección de nacientes, únicamente se solicitó el ajuste del proyecto al radio de protección del artículo 31 de la Ley de Aguas, como se ha venido estableciendo desde el primer ingreso del proyecto por lo que de ninguna manera puede existir violación a los derechos adquiridos o que deba someterse a un proceso de lesividad de un acto administrativo como lo ha querido hacer ver la parte actora. En relación a lo resuelto por  la resolución del Tribunal Contencioso sección III, n° 557-2014 esta no es una sentencia judicial, siendo la respuesta del Tribunal como superior jerárquico impropio del ente Municipal, siendo que este tipo de resoluciones no puede derogar tácita ni expresamente el resto de la normativa vigente de nuestro ordenamiento jurídico, por lo tanto esa resolución no tiene la potestad de dejar sin efecto lo dispuesto por el artículo 17  de la Ley de Planificación Urbana, que establece el procedimiento para modificar, suspender o derogar un plan regulador o un Reglamento, sin que suspenda o derogue el plan regulador del Cantón de Alajuela que a la fecha está vigente, por ende, no puede la Municipalidad dejar de usar el artículo 43 del Plan Regulador, para usar lo indicado en el artículo 33 de la Ley Forestal, solo porque se anularon esos acuerdos. No puede darse un uso de suelo basado en ese fundamento si ello implica la modificación de un plan regulador. Con relación al uso de suelo otorgado por la Municipalidad se puede evidenciar que el uso de suelo indica en relación a la finca N° 551827, se encuentra en la sub zona residencial de media densidad, y lo cierto es que del estudio de la documentación aportada y de conformidad con la zonificación dispuesta en el Plan Regulador se logra constatar que el inmueble se encuentra en la Sub zona residencia de baja densidad, y sub zona residencial urbana, siendo que además se encuentra dentro del área de protección de una naciente captada, por lo que la información del uso del suelo no es coincidente con lo que muestra la realidad del terreno y lo cierto es que ninguno de los funcionarios de la municipalidad de Alajuela, aclararon ese detalle y tampoco, lograron explicar cómo se dio el cambio de zonificación. Indicó que son respetuosos de los usos de suelo, y respetuosos de la autonomía municipal, sin embargo, estos no son absolutos ni están por encima del ordenamiento jurídico y son vigilantes del ordenamiento jurídico, por lo tanto, si un uso de suelo no refleja lo que indica la realidad del terreno según el plan regulador vigente es nuestro deber hacer ver las observaciones pertinentes, por todo lo anterior solicita se declare sin lugar todos los extremos solicitados por la parte actora, se exima de costas al INVU y se condene a la parte demandante al pago de las costas correspondientes.\n\nVI) DEL CASO CONCRETO:  Este Tribunal, luego del análisis del escrito de demanda, de la contestación, de los alegatos esgrimidos por ambas partes durante la audiencia de juicio oral y pública, los hechos probados -acreditados con prueba documental, los hechos no probados, conforme a los autos, y de la prueba testimonial la cual le merece credibilidad a esta Cámara en lo términos que fue evacuada y considerando que en este proceso la parte actora, en lo fundamental y sin perjuicio de las pretensiones ya señaladas con anterioridad en un considerando aparte y que se abordarán puntualmente más adelante, pretende como objeto de este proceso se anule una conducta de la institución demandada, el INVU, la cual rechazó el visto bueno en la gestión efectuada por la empresa demandante, la cual como desarrolladora inmobiliaria, gestionó a partir del día 30 de noviembre de 2021 ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, utilizando a los efectos la plataforma digital de tramitación del CFIA, conocida como (APC), ello con la finalidad de que se autorizara el proyecto OC-1010502 \"Condominio de Fincas Filiales Colina Real\", a nombre de la empresa demandante; procedimiento y plataforma, según lo previsto en el \"Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción\", decreto N° 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, el cual regula el trámite electrónico simplificado de revisión de los planos de construcción, cuya plataforma digital permite iniciar el proceso de revisión de planos, conforme a los documentos y requisitos aportados por el gestionante en la plataforma a cargo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). En concreto, acusó como vicio de nulidad absoluta, que el INVU no validó el alineamiento favorable que el INVU, le había otorgado a la propiedad en donde se tenía pensado construir el desarrollo del condominio en cuestión. Así, en los hechos probados consta el Plano certificado N° RNPDIGITAL-994244-2020, relacionado al plano N° 2-1868206-2015, contiene un sello con tinta roja, en la parte inferior derecha que indica: \"INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO// DEPARTAMENTO DE URBANISMO// UNIDAD DE FISCALIZACIÓN // ALINEAMIENTO DE CAUSE FLUVIAL O NACIENTE N° 54436 NO SE INDICA ALINEAMIENTO PLUVIAL, POR NO CONTENER ESTE PLANO UN CURSO DE AGUA DE ACUERDO CON EL ART. 33 DE LA LEY FORESTAL N° 7575 DEL 16 DE ABRIL 1996\". Y el sello tiene la fecha de emisión del día 16 de junio de 2020 y la firma del funcionario que lo estampó.  En relación a este documento, la parte actora indica que no está sujeto a caducidad, toda vez que no indica la fecha en que el mismo vence y que por lo tanto, ya el INVU, había otorgado el visto bueno correspondiente o el alineamiento que prevé la normativa con relación a causes fluviales o nacientes, según lo previsto en la Ley N° 7575, según la propia literalidad del sello en cuestión. Manifestó que el sello no ha sido atacado de nulidad por la Administración conforme los procedimientos correspondientes y por lo tanto es válido y eficaz. Por su parte, la representación del INVU, al respecto indicó que el INVU no ha impugnado este documento ni el sello indicado; el cual como refiere a una competencia del INVU en relación a la Ley Forestal y que en este caso puntualmente; el rechazo al proyecto, ocurrió luego de la revisión del Plan Regulador de la Municipalidad de Alajuela, y los antecedentes del caso; aspectos que los llevó a indicar que en el presente caso, aplicaba la zona de protección establecida en la Ley de Aguas, y no la determinada en la Ley Forestal, por la naturaleza de las nacientes existentes en el terreno colindante de la propiedad en donde se tenía pensado realizar el desarrollo urbanístico y que constituye zona de protección de las mismas. Cabe indicar, que la parte demandante, alegó que el Tribunal Contencioso, Sección III, por la resolución N° 557-2014, determinó que debía aplicarse la Ley Forestal en preeminencia del Plan Regulador del Cantón Central de la Provincia de Alajuela; por lo que la zona de protección debía establecerse en cien metros y no en doscientos metros; aspecto que así fue señalado por los funcionarios Municipales al otorgar el uso de suelo correspondiente.\n\nVII) CONTINUACIÓN:  En relación al tema del alineamiento que la parte actora alega la vigencia del mismo, deduciendo un derecho adquirido a favor de su representada, alegando violación al debido proceso, al haberse desconocido sin el procedimiento de anulación correspondiente (lesividad), se indica lo siguiente. De conformidad con el hecho probado, relativo al plano a nombre de RÍO SEGUNDO S.A, que en la casetilla de información de la ubicación de la propiedad indica: \"SITA EN: DESEMPARADOS // DISTRITO: 10 DESAMPARADOS // CANTÓN: 01 ALAJUELA // PROVINCIA: 02 ALAJUELA,\" y se indicó que en \"INFORMACIÓN SEGÚN REGISTRO PÚBLICO ES PARTE FOLIO REAL N° 2125050-000\".  Además, dentro del polígono tiene un sello que indica: \"INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO// DIRECCIÓN DE URBANISMO// NO SE INDICA ALINEAMIENTO POR NO CONTENER ESTE PLANO UN CURSO DE AGUA (SIN FECHA, NI FIRMA)\".  Además, en la parte superior contiene otro sello, que en lo conducente indica: \"(ilegible URBANISMO// Alineamiento de cause fluvial o naciente  N° 23358 según artículos 33 y 34 Ley Forestal N° 7575 del (ilegible). Este alineamiento tiene  una vigencia de un año vencido el plazo queda sin efecto, no existiendo (ilegible para el Estado (ilegible ABR 2008\".  Para mejor comprensión se adjuntan imágenes de los sellos indicados.  (Expediente judicial, imagen 80).                                                                             \n\nSello dentro del polígono\n\n\t\n\nSello parte superior\n\n\n\n\n\t\n\nSe indica que que la validez del alineamiento es de un año.  La parte actora, señala que en el sello que contiene el alineamiento otorgado el 16 de junio de 2020, no tiene fecha de caducidad del alineamiento. Al respecto este Tribunal discrepa de esa afirmación. Véase que el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, el cual en su artículo VI.3.5 Plazo de Resolución, indicaba en lo conducente: \"VI.3.5 Plazo de resolución : //  El plazo para resolver afirmativa o negativamente el visado de planos constructivos no excederá de un mes, vencido el cual, sin haberse producido resolución alguna, se considerarán aprobados tanto la solicitud referida como los planos. La misma regla regirá para el caso de variaciones o correcciones que se deseé introducir al proyecto original. El visado tendrá vigencia por un año. Si no se han ejecutado las obras dentro de ese plazo, el fraccionador o urbanizador deberá solicitar la renovación del mismo en el curso del último trimestre de su vigencia. // La resolución sobre prórroga por otro período igual podrá condicionarse o denegarse, según sea el caso, con fundamento en el Artículo 38 de la Ley No.4240 de Planificación Urbana. El término para resolver en éstos será el mismo indicado en el primer párrafo de este artículo. // Expirada la vigencia del visado, el interesado deberá cumplir con los requisitos de una nueva solicitud. // La aprobación de planos constructivos no implica el visado previsto en el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana; para este efecto deberán presentarse planos de segregación en el momento de entregar la urbanización a la Municipalidad, la cual deberá enviar copias al INVU y a la Oficina de Catastro Nacional.\". Esta norma estuvo vigente hasta el día 31 de julio de 2018, cuando entró en vigencia el Reglamento N° 6306 denominado: \"Reglamento de construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\", publicado en la Gaceta N° 54 del día 22 de marzo de 2018, Alcance 62, el cual en su transitorio segundo, dispuso: \"Derogatoria// Una vez que entre en vigencia el presente Reglamento, se deroga el Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, publicado en La Gaceta N°56 del 22 de marzo de 1983 y sus reformas.\".  Por lo tanto, a la fecha en que se expidió el alineamiento, estaba vigente conforme al reglamento #6306 que en su artículo 84 establecía. \"ARTÍCULO 84. Alineamiento áreas de protección forestal // Tratándose de proyectos de construcción en predios que contengan o colinden con áreas de protección definidas en la Ley Forestal, N°7575 y sus reformas o la normativa que la sustituya; es obligatorio solicitar el alineamiento respectivo ante el INVU. El alineamiento oficial requiere los trámites establecidos por el INVU. Dicho pronunciamiento tiene una vigencia de 24 meses.\"  Entonces, viemos que el alineamiento en relación a la Ley Forestal estaba vigente, sin embargo, ello con relación a las zonas determinadas en el artículo 33; en tutela forestal como se indicó supra, sin que el INVU, haya dejado sin efecto este alineamiento, tal y como la institución lo ha reconocido expresamente, ello de conformidad con la naturaleza de la nacientes referenciadas con anterioridad, cuya protección deviene de la Ley de Aguas, por la especialidad de la materia, o supuesto de hecho que la norma tutela, como lo es las nacientes permanentes, cuya captación corresponde a agua potable que está declarado como reserva de dominio, a favor de la Nación; es decir, destinado a un interés público que prevalece sobre el interés particular y la tutela de un derecho fundamental como lo es el acceso al agua potable y la protección al ambiente (art. 50 Constitucional), caracterizado por ser progresivo y conforme al principio de no regresión en esa materia. \n\nVIII) CONTINUACIÓN:  Este Tribunal reprocha por otra parte que el expediente administrativo aportado por el INVU, no denota cronológicamente el historial completo de los diversos desarrollos que se han realizado en la finca madre y que las partes han referido documentación que versa sobre otros proyectos urbanísticos realizados en la finca madre o en la segregación de esta.  De la prueba testimonial entre ellos de la declaración del testigo funcionario Roy Delgado Álpizar quien labora como ingeniero civil a cargo del Departamento de Planeamiento e Infraestructura, se deduce que la finca madre obtuvo un uso de suelo determinado -media densidad, y consecuencia de ello, el ente territorial por aplicación del Plan Regulador, a las fincas segregadas se le atribuyó el mismo uso de suelo que la finca madre. El testigo en cuestión, ante las preguntas formuladas, y cuya respuesta merece plena credibilidad a este Tribunal, que ahí -en esa finca- se desarrolló originalmente la Urbanización Colinas del Viento y que debido a la segregación de la finca madre, se han construido otros desarrollos urbanísticos tales como Condominio Lankaster, Río Ciento Uno, Condominio Amaranto; desarrollos urbanísticos a los cuales se les otorgó el mismo uso de suelo, por aplicación directa del Plan Regulador que permite otorgarle a las segregaciones de la finca madre, el mismo uso de suelo de esta. En razón de ello, en este caso concreto, del desarrollo denominado Condominio Colina Real, el uso de suelo proviene de la finca madre y por ello se clasificó con una densidad media. Así de la prueba documental se desprende que el Ingeniero Roy Delgado Alpízar, Coordinador de Planificación Urbana, de la Municipalidad de Alajuela, emitió constancia de uso de suelo, bajo el oficio #029/PU/U/08, trámite #19284, emitido en la Municipalidad de Alajuela, a las 7:30 hrs. del día 09 de enero de 2008, en donde se indicó: \"El señor RÍO SEGUNDO S.A. cédula número 3-101-021457 presentó SOLICITUD DE CONSTANCIA DE USO DE SUELO para: DESARROLLO DE PROYECTO HABITACIONAL, en el inmueble inscrito a nombre de RÍO SEGUNDO S.A. cédula jurídica 3-101-021457 en el Registro de la Propiedad al tomo, folio número, asiento, folio real 2125050-000, el cual se describe en el plano catastrado N° A-182272-94 y que se ubica en el distrito de RÍO SEGUNDO dirección exacta CONTIGUO A RESIDENCIAL LA GIRALDA.  De acuerdo con el mapa de zonificación DEL PLAN REGULADOR URBANO DEL CANTÓN CENTRAL DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA, PUBLICADO EN GACETA N° 182 DEL 17 DE SETIEMBRE DE 2004, el inmueble arriba indicado se ubica en la zona clasificada como: ZONA PROTECCIÓN NACIENTE PASITO, LANKASTER, Y ZONA RESIDENCIAL MEDIA DENSIDAD. // En consecuencia, el uso pretendido resulta PERMITIDO // Con la zonificación impuesta por esta municipalidad en el entendido de que: * SEGÚN ARTÍCULO 43 DEL PLAN REGULADOR, LAS AFECTACIONES PARCIALES DE LOS RADIOS DE PROTECCIÓN DE 200 M SOBRE LA PROPIEDAD DEBEN CONSIDERARSE DE PROTECCIÓN ABSOLUTA. // * PARA EL RESTO DE LA PROPIEDAD NO AFECTADA, LOTES RESULTANTES MAYORES DE 250 M2 Y 19 M DE FRENTE. * EL FRENTE DE LOS LOTES SE AUTORIZA DE 10 M SIEMPRE Y CUANDO EL PROYECTO CUENTE CON PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS NEGRAS. NOTIFÍQUESE.\" Este documento, es muy importante por dos situaciones a consideración de esta Cámara.  El primero se observa que desde el año 2008, ya se conocía de la naciente denominada Pasito, que es la misma que el INVU indica debe establecerse una zona de protección con fundamento en la Ley de Aguas, de doscientos metros, aspecto que había sido determinado -claramente- por el propio ente territorial con fundamento en el Plan Regulador y el segundo que aplicaba densidad media, al resto de la finca, -claro, excepto en donde se ubica la zona de protección- que en ese momento, contaba con un terreno más grande que la zona de protección indicada. Del testimonio de este funcionario, se desprende que en el terreno en donde se solicitó autorización de construcción y en donde otorgó el uso de suelo, no hay nacientes propiamente en esa propiedad, que como se indicó se ha venido segregando de la finca madre, aunque, sí dejó de entrever que sí hay varias nacientes en el sector; sin precisar mayor detalle. De igual forma el arquitecto ex funcionario de la Municipalidad de Alajuela Marvin Alonso Barberena Ríos, quien fungió como Coordinador del Área de Control Constructivo de la Municipalidad, en su testimonio señaló que el uso de suelo se otorgó en razón del uso de suelo otorgado a la finca madre, concordando sobre la determinación del mismo con el señor Delgado Alpízar y precisó que el otorgamiento del uso de suelo es una competencia del ente territorial. Por su parte del testimonio funcionaria Graciela Natalia Jiménez  González, cuyo testimonio a consideración de esta Cámara merece plena credibilidad, manifestó que todo proyecto constructivo debe pasar por el Sistema de Administración de Proyectos que tiene el CFIA, según lo determina el decreto # 36550 y que en este caso, ella fue la que realizó las cuatro revisiones a la gestión formulada por la parte demandante y que en este caso el proyecto ingresó cuatro veces a la plataforma y desde el primer momento se indicó debía aportar información sobre el radio de protección y del uso de suelo, toda vez que a su consideración el mismo no coincidía con el plan regulador. Ante las preguntas que se le formularon indicó que al INVU le compete verificar el cumplimiento de los requisitos del proyecto, en este caso Colina Real y que fue con base en el Plan Regulador que se determinó que el terreno a desarrollar estaba dentro del radio de protección de una naciente. Detalló que efectivamente, dentro de la finca madre se realizaron varios proyectos urbanísticos entre ellos Colinas del Viento, quedando aprobado con dos zonas de protección.  Que el mismo desarrollador gestionó los permisos del Condominio Lankaster, que de igual forma estaba afectado por una naciente, sin embargo, finalmente terminó siendo aprobado.  Que a diferencia, en este caso, indicó que el terreno en se ha solicitado construir el Condominio Colina Real, éste nunca fue un lote para construir, sino que  siempre fue zona de protección al estar dentro de la zona de las nacientes; en razón de lo cual, al revisar se percata que se le otorgó una media densidad cuando la misma debió ser cero, toda vez que al estar en la zona de protección no es posible realizar construcción alguna.  Refirió que este proyecto con el mismo nombre ya había sido rechazado en otra oportunidad, aspecto que corrobora lo afirmado por este Tribunal en unos párrafos anteriores, cuando señaló que le llama la atención que el INVU, no haya realizado una cronología detallada de este caso, desde los inicios de las construcciones en los terrenos en cuestión, lo cual hubiera sido de gran utilidad. A pesar de lo indicado, y del análisis, de la prueba documental y testimonial, no queda duda que este caso, es diverso al resuelto por el Tribunal Contencioso Administrativo en la resolución 557-2014, -actuando como jerarca impropio- toda vez que ahí se analizó el tema del alineamiento de la Ley Forestal, versus el alineamiento del Plan Regulador, de carácter reglamentario; habiéndose decantado el Tribunal -en labor administrativa, como superior jerárquico impropio bifásico- que en ese entonces que por la jerarquía de la normas prevalecía aplicar el alineamiento según la Ley Forestal, toda vez que además, los derechos fundamentales, refiriéndose a las limitaciones a la propiedad, no podían imponerse por normas de carácter infra legal, según lo resuelto por la Corte Interamericana de los Derechos Humanos, en cuanto a que un derecho fundamental solo podría ser restringido por los Estados mediante normas que no sean abusivas ni arbitrarias y que además deben ser emitidas por una ley en sentido formal y material; y que en ese caso, de otra urbanización del demandante, la limitación era consecuencia del Plan Regulador, el cual no tiene la naturaleza de ley en sentido formal y material y por lo tanto, prevalecía el alineamiento de la Ley Forestal. Cabe indicar que este no es el mismo acaso fáctico ni jurídico recién reseñado. Ahora bien, en este caso, el INVU ha señalado que el alineamiento otorgado por Ley Forestal en relación a este caso no aplica, toda vez que al tratarse de una naciente permanente y captada para consumo humano, es de incumbencia de la Ley de Aguas, según lo dispuesto y previsto en el artículo 31 inciso a) que dice: \"Artículo 31.- Se declaran como reserva de dominio a favor de la Nación: a) Las tierras que circunden los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable, en un perímetro no menor de doscientos metros de radio; (...)\"  (Norma obtenida del SINALEVI). Véase que la propia resolución del Tribunal Contencioso como jerarca impropio cita el dictamen emitido por la Procuraduría General de la República, que sobre los radios de protección de la Ley de Aguas y la Ley Forestal, precisó en lo conducente: \"Bajo ciertos supuestos, las áreas contiguas a las nacientes han gozado de impronta demanial en los términos de los artículos 1° de Ley de Protección de las Cuencas Hidrográficas, No. 68 de 16 de junio de 1923; 510 inciso 3) del Código Fiscal según reforma de Ley No. 11 de 22 de octubre de 1926; 6 de la Ley General de Terrenos Baldíos, No. 13 de 10 de enero de 1939; 2 de la Ley 16 de 30 de octubre de 1941; 31 de la Ley de Aguas No. 276 de 27 de agosto de 1942; 7 de la Ley de Tierras y Colonización; 2 de la Ley General de Agua Potable, en una extensión de 300 a 200 m contiguos, según la topografía plana o quebrada del terreno, siempre y cuando los manantiales surtan de agua alguna población, o convenga reservarlos con tal fin. // (...). //Lo anterior, no ha de confundirse con las áreas de protección previstas en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal.  Por ende, tratándose de propiedades privadas legítimamente inscritas por el ejercicio de la posesión decenal previo a la afectación demanial, si las nacientes no surten de agua alguna población, o no conviene reservarlas para tal fin, resulta aplicable el área de protección de 100 m contiguas a las nacientes permanentes y su respectiva prohibición conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal.  De lo anterior, llama a este Tribunal dos cosas, la primera que este antecedente fue conocido por las partes con anterioridad y por la Sección Tercera y segundo, que acá es claro y evidente que existiendo dos leyes con carácter formal y material, aplica la Ley de Aguas, -máxime el bien jurídico tutelado- y no la Ley Forestal, conforme a la tesis de la parte actora. Acá no aplica el principio de que la norma posterior deroga a la anterior en todo lo que se le oponga, lo anterior por el objeto de protección dirverso entre ambas normas, por ser normas especiales con ámbitos de protección distintos. Veamos los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, se ubican en el capítulo IV, denominado: \"Protección Forestal\" y que busca según el objeto de esta ley proteger las áreas de protección, más que a la naciente misma. Véase que el inciso b) del artículo 33, que regula las áreas de protección, tutela la existencia de una franja de quince metros en zona rural y de diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados en las riberas de los ríos, quebradas, etc, y de cincuenta metros horizontales si el terreno es quebrado, en el artículo 34 se prohíbe la tala o corta de árboles en las zonas de protección, en donde se precisa que el alineamiento correspondiente con éstas áreas, las forestales, corresponde al INVU.  De la propia prueba aportada por la parte actora, se desprende que se remitió el oficio del MINAE DA-1118-07-2022 del día 29 de julio de 2022, en donde se determinó y se confirmó que las nacientes cuyo nombre corresponde a \"Pasito 1\" y \"Pasito 2\", constituyen nacientes inscritas por el AyA para abastecimiento poblacional, según consta en el expediente N° 602-R, estando ambas captadas por medio de estructura de concreto conducidas por tubería, lo que claro está, no está regulado por la Ley Forestal, ni el Plan Regulador, sino por la Ley de Aguas, N° 276 del 27 de agosto de 1942, y que éstas se encuentran dentro del radio de protección que cubre -casi la totalidad- de la propiedad del demandante. Así, en el dictamen técnico señalado, se aportó la siguiente imagen:\n\n \n\nDe esta imagen, se desprende claramente que las nacientes están en la parte superior de la misma y la propiedad en cuestión en el borde inferior denota el radio del círculo de la protección de las nacientes pasito 1 y 2. Obsérvese que efectivamente, existe una franja infima, en comprarción con la totalidad del inmueble dentro de la zona de protección que quedaría por fuera de las limitaciones impuestas a la propiedad por ley.\n\nIX) CONTINUACIÓN: En concreto, en este caso la primera pretensión busca la nulidad del oficio CJD-005-2023 del 13 de abril de 2023 y que corresponde al acuerdo de la Junta Directiva del INVU.  Sin embargo, debemos recordar que mediante el oficio DU-226-10-2022 del día 20 de octubre de 2022, la Ing. Fabiola Barrantes Rodríguez, Encargada a.i, de la Unidad de Fiscalización, Departamento de Urbanismo, emitió la resolución de las trece horas veinte minutos del día 18 de agosto de 2022, en razón de la cual dispuso el rechazo por extemporáneo del recurso de revocatoria con apelación en subsidio ante el Jerarca contra el rechazo número 1010502 efectuado mediante la plataforma APC, en razón de lo cual no entró a considerar el recurso por el fondo.   Luego, el día 18 de noviembre de 2022, el señor Jorge Rojas Villalobos, como propietario del proyecto Condominio Colina Real, presentó ante la Licda. Hilda Carvajal Bonilla, Jefa del Departamento de Urbanismo, del INVU, prueba para mejor resolver con relación al recurso de apelación presentado. Fue así, como por el oficio DU-006-01-2023 del día 10 de enero de 2023, se conoció el recurso de apelación del Condominio Colina Real, por parte de la Géog. Hilda Carvajal Bonilla, Jefe a.i. Departamento de Urbanismo, INVU, en cuya parte dispositiva se indicó: \"POR TANTO // De los argumentos de hecho y de derecho expuestos, se mantiene el rechazo al proyecto Colina Real tramitado con la boleta número 1010502 en la plataforma APC.// Se procederá a informar a la SETENA del presente caso atendiendo el Por Tanto Octavo de la Resolución N° 1177-2019 SETENA que señala: \"La presente viabilidad se otorga en el entendido de que el desarrollador del proyecto, obra o actividad cumplirá de forma íntegra y cabal, con todas las regulaciones y normas técnicas legales y ambientales vigentes en el país y a ejecutarse ante otras autoridades del Estado costarricense.\" // De igual forma, se comunicará al Departamento de Aguas del MINAE y al Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. // Notifíquese al Recurrente al correo electrónico del encabezado.// \"- Cabe señalar que en dicha resolución se aportó el siguiente dibujo, en donde se evidencia que el radio de protección abarca prácticamente la totalidad del terreno, en cuestión que se pretende desarrollar, evidenciando que en la parte inferior, queda un área fuera del radio de la zona de protección.\n\n \n\n \n\nEl día 20 de enero de 2023, el señor Jorge Eduardo Rojas Villalobos, en su condición de representante legal de la sociedad Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., presentó recurso de apelación en contra de la resolución del Departamento de Urbanismo, oficio DU-006-01-2023, en relación con la no aprobación del APC #1010502 del 10 de enero de 2023, del Condominio Colina Real, en donde solicitó revocar la constancia de rechazo del APC #1010502 del 10 de octubre de 2022, propiamente en relación al no cumplimiento del retiro de nacientes y aplicar lo dispuesto en la resolución #557-2014 de las nueve horas diez minutos del veinte de noviembre de dos mil catorce, que ordenó respetar un retiro de cien metros de radio horizontal. Además solicitó enderezar los procedimientos con el objeto de cumplir con las restantes puntos indicados en la herramienta electrónica indicada y obtener las autorizaciones respectivas para el desarrollo del proyecto. Posteriormente, la Presidenta de la Junta Directiva del INVU, Jéssica Martínez Porras, mediante acto administrativo CJD-005-2023 del 13 de abril de 2023, dirigido al representante legal de la empresa actora, comunicó el acuerdo de la Junta Directiva tomado correspondiente al #1, adoptado por la Junta Directiva, en el Artículo Único, inciso 1) del acta de la Sesión Extraordinaria N° 6575 del 13 de abril de 2023. En la parte dispositiva se indicó: \"Con los votos a favor de Arq. Jessica Martínez Porras, Licda. Alicia Borja Rodríguez, Lic. Rodolfo Freer Campos, Arq. Yenory Quesada Diaz, MSc. Virgilio Calvo González, y Dr.-ing. Álvaro Guillén Mora, SE ACUERDA: Siendo que ha quedado plenamente demostrado: // 1) Que el recurso de apelación presentado por la empresa Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A., de fecha\n\n10 de enero de 2023, y que se conoce en esta oportunidad, pese a que indica que es en contra de la resolución contenida en el oficio N° DU-006-01-2023, lo cierto es que su principal petitoria es la revocatoria del rechazo del proyecto de Condominio Colina Real en el APC de fecha 10 de octubre de 2022, la cual conoce la empresa, es un asunto ya resuelto y en firme, toda vez que en su oportunidad la aquí apelante, presentó de manera extemporánea un recurso de revocatoria con apelación en subsidio por ese mismo rechazo, y así se declaró correctamente mediante el oficio N° DU-226-10-2022, emitido por la Unidad de Fiscalización del INVU y posteriormente fue confirmado por el oficio N° DU-006-01-2023 de fecha 10 de enero de 2023, emitido por el Departamento de Urbanismo. Por lo que no lleva razón en su petitoria y se le debe rechazar. // 2) Que la empresa Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A. al solicitar el alineamiento según la Ley Forestal, aportó un plano catastrado en el cual omitió hacer mención de la existencia de naciente alguna, lo que llevó al INVU a la emisión del sello de alineamiento N° 54436, en el cual expresamente se indica que no existe alineamiento fluvial, por no contener el plano catastrado suministrado un curso de agua, según la citada Ley Forestal. Por lo que, no se trata de un caso donde se deba cuestionar la vigencia o no de un alineamiento, ni existe un alineamiento perpetuo que se pueda considerar un derecho adquirido a favor de la empresa solicitante. Más bien, es un caso en el cual el Instituto advirtió, que, según la información presentada por la empresa, no era posible otorgar un alineamiento ya que, se reitera, en el referido plano catastrado no aparece cuerpo de agua alguno. Sin perjuicio de lo anterior, siendo que, del estudio integral de la información y documentación existente, se verifica la existencia de varias nacientes y particularmente, una permanente dentro del perímetro que se pretende construir, es que se emitió la observación en relación con la necesidad de que el proyecto respete lo dispuesto en la citada Ley de Aguas. // 3) Que el INVU ha sostenido a lo largo del tiempo su criterio en relación con la aplicación de los artículos 33 y 34 de la citada Ley Forestal. Nótese que, el citado oficio N° PU-C-D-955-2011, tal como se aclaró en los considerandos de la presente resolución, no se emite un alineamiento ni se hace mención de la finca matrícula N° 551827-000 de la provincia de Alajuela. Por el contrario, se limita a hacer referencia a la potestad conferida al Instituto en el supra citado numeral 34, que fue la consulta planteada en aquel entonces. // 4) Que la normativa establecida en la citada Ley Forestal no resulta contraria ni deroga expresa ni tácitamente lo establecido en la Ley de Aguas. Más bien, son Leyes del mismo rango jerárquico que procuran la defensa de dos recursos naturales diferentes, a saber: el hídrico y el forestal y que según las circunstancias propias de cada inmueble y el tipo de naciente que exista, se deberá respetar un radio de protección diferente.// 5) Que el proyecto Condominio Colina Real ha ingresado cuatro veces a la plataforma APC y en todas las ocasiones se advirtió en las observaciones que se encuentra en el área de protección de nacientes.// 6) Que la citada resolución N° 557-2014 de las 9:10 horas del 20 de noviembre de 2014, emitida por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, actuando como Jerarca Impropio de la Municipalidad de Alajuela, no deroga el Plan Regulador de ese cantón, más bien deroga unos acuerdos emanados del Concejo Municipal. Tampoco deroga el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. Por lo que, para todos los efectos se debe entender que, con base en el principio de especialidad de la norma, en este caso se debería aplicar lo establecido en el Plan Regulador de Alajuela, por ser una Ley especial, la cual prevalece sobre la general y si se quisiera modificar, derogar o actualizar ese Plan Regulador se debe seguir el procedimiento que establece la misma Ley Planificación Urbana.// 7) Que relacionado con el punto anterior, es claro que las competencias del INVU no solo se derivan de lo dispuesto en la referida Ley Forestal, sino que, además, están inmersas en lo estipulado en su Ley Constitutiva, la citada Ley de Planificación Urbana, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, entre otras. Por lo que, el análisis integral del proyecto de condominio presentado, para determinar el efectivo cumplimiento de la normativa vigente, era de rigor para el Instituto e incluso la misma jurisprudencia nacional, que ya ha sido citada en esta resolución, ha aclarado que es obligación de las instituciones públicas velar por el cumplimiento de la legislación ambiental como parte de su actividad ordinaria. Por lo que, se determina que el Instituto no ha excedido sus competencias.// En razón de lo anterior, y dadas las demás consideraciones de hecho y derecho expuesta en esta resolución, se rechaza el recurso interpuesto por el señor Jorge Eduardo Rojas Villalobos, a nombre de la empresa Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., en contra del oficio N° DU-006-01-2023 de fecha 10 de enero de 2023, emitido por el Departamento de Urbanismo de este Instituto y a su vez, se confirma el rechazo del proyecto de Condominio Colina Real realizado por medio de la Plataforma Administrador de Proyectos de Construcción, contrato N° 1010502 de fecha 10 de octubre del 2022.// Finalmente, en los términos establecidos en el artículo 126 de la Ley General de la Administración Pública, dar por agotada la vía administrativa. ES TODO. ACUERDO FIRME\". Tal y como se indicó con anterioridad, este Tribunal considera que lo resuelto por las autoridades del INVU, está apegado al ordenamiento jurídico y fundamentalmente ajustado al Derecho Ambiental y la Protección del Agua, como un Derecho Humano Fundamental. No deja de ser relevante reseñar que la Ley de Aguas, N° 276 está vigente desde el año 1942, es decir, corresponde a una norma de carácter legal pre constitucional, que conforme a la Constitución Política vigente, mantuvo su validez por ser acorde a ésta, y en concreto en ese punto -de la utilización del agua para consumo humano- tuteló la existencia de un derecho fundamental con anterioridad a la misma norma constitucional del artículo 50 que establece la obligación del Estado a procurar el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza, y de considerar, como un derecho humano, básico e irrenunciable de acceso al agua potable a toda persona, como un bien esencial para la vida y determinando que el agua, es un bien de la nación, indispensable para proteger tal derecho humano y determinando que su uso, protección, sostenibilidad, conservación y explotación se regirá por lo que establezca la ley.  En este caso, es claro que la Ley de Agua, Ley N° 276, determinó que la protección de las nacientes permanentes, y captadas, constituyen un bien de dominio público, siendo inalienable la zona de protección, llevando razón la institución demandada que al ser una zona de protección el nivel de densidad, o el grado de densidad poblacional no puede ser mayor que cero. Habiéndose indicado lo anterior, este Tribunal rechaza la demanda en todos sus extremos de conformidad con la motivación ya señalada en los considerandos precedentes. Sin embargo, para mayor claridad se abordará cada pretensión a continuación, sin  perjuicio de lo ya indicado.\n\nX) CONTINUACIÓN: EN RELACIÓN A LAS PRETENSIONES INDIVIDUALMENTE CONSIDERADAS:  (Se reitera, además de lo ya indicado, se motiva cada resolución de la siguiente manera)\n\nLA PRIMERA PRETENSIÓN INDICA: \"1) Es responsable por INCUMPLIMIENTO de sus responsabilidades legales, pues la Junta Directiva del INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO mediante el oficio # CJD-005-2023 de fecha 13 de abril de 2023, en el hecho quinto omiten acciones que llevaran a anular actos administrativos generadores de derecho en firme, sin adecuar su actuación al debido proceso; omisión en actuaciones que es contrario al ordenamiento y sin seguir las formas previstas en la Ley General de la Administración Pública, ya que se pretende justificar el incumplimiento en aplicaciones ajenas al caso concreto.\"\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Conforme a lo ya señalado en los anteriores considerandos esta pretensión debe rechazarse. Pero puntualmente, toda vez que ya el Tribunal se pronunció sobre el tema del alineamiento correspondiente otorgado por el INVU, el día 16 de junio de 2020, el cual como ya se indicó no se anuló ni se desaplicó, sencillamente, al caso aplicaba la Ley de Aguas, Ley N° 276 artículo 31 inciso a), al tratarse de nacientes, permanentes, captadas y de agua potable; debiendo en consecuencia establecerse un radio de protección, zona demanial de 200 metros a partir de cada una de las nacientes, situación que al caso, prácticamente impide toda construcción, salvo por una parte muy pequeña que queda fuera del área de protección; sin embargo, cómo esta está comprendida en la solicitud de permiso global, debe rechazarse. En lo demás, se reitera lo ya señalado, con relación al alineamiento en cuestión, según los considerandos anteriores, para no ser reiterativos. \n\nLA SEGUNDA PRETENSIÓN INDICA: \"2) Se determine que mediante oficio #DU-006-01-2023 de fecha 10 de enero de 2023, la Dirección de Urbanismo del INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO, es responsable de transgredir competencias que le corresponden a otras instituciones y suplantar con sus actuaciones los actos administrativos emanados de otras instituciones de la Administración. (El Tribunal hizo ver que no se señalaron con cuáles instituciones de la Administración Pública se traslapó la competencia del INVU, entendiendo que es una pretensión en términos generales y entendida a las propias instituto demandado).\"\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: En este caso, el Tribunal advirtió al inicio del juicio oral y público, que se entendía esta pretensión en términos generales a las propias competencias del INVU y no del resto de instituciones de la Administración Pública. De contradictorio se desprende sin embargo, que la parte actora cuestionó que el INVU, señaló que la densidad correspondiente al uso de suelo, -que es competencia municipal, su definición y determinación- estaba mal determinado considerando que si la propiedad se encuentra prácticamente en un porcentaje mayor del 90 por ciento por decir un porcentaje dentro del área de protección, no era posible asignarle una densidad poblacional media, toda vez que al ser área de protección, es imposible construir en el lugar, consideración que tiene toda la lógica al contrastar que las zonas de restricción pertenecen al demanio público en aras de la tutela de las nacientes, y por lo tanto, no sería posible considerar una densidad media, toda vez que al no poderse construir, la densidad poblacional efectivamente como lo señaló la testigo del INVU debe ser cero en cuanto a la porción de la propiedad que se ubica dentro del área de protección de las nacientes.\n\nLA TERCERA PRETENSIÓN INDICA: 3) Por ende, se CONDENE al Instituto demandado al pago de los daños actuales producto de esta actuación, los cuales no se circunscriben técnicamente a las sumas pagadas en obras y permisos que producto de los actos administrativos favorables realicé en el inmueble, los cuales estimo en la suma de ¢1.101.618.366.20 (mil ciento un millones seiscientos dieciocho mil trescientos sesenta y colones con veinte céntimos) -por daño material- además se estime no solo el valor del terreno actual con las modificaciones el cual no se puede utilizar a pesar que se compró amparado en la confianza legítima que los actos administrativos emanados nos otorgaban el cual tiene un valor según avalúo que adjunto de ¢799.969.200.00 (setecientos setenta y nueve millones novecientos sesenta y nueve mil doscientos colones exactos), sino que calcule el monto de las pérdidas por la no venta de activos durante este año y la indexación que estos montos generarían hasta una eventual sentencia favorable, además las pérdidas económicas del dinero en el tiempo, pues no es solo el valor del terreno al precio actualizado, sino que el incremento de costos en las obras a construir, el deterioro de las obras ya construídas y los intereses al momento del pago, los cuales se liquidarán en ejecución de sentencia y la actualización del lucro cesante como daño directo dejado de percibir por la paralización del proyecto de la cual fui objeto el cual estimo en la suma de ¢445.921.200.00 (cuatrocientos cuarenta y cinco millones novecientos veintiún mil doscientos de colones exactos) y perjuicios, que estimo prudencialmente, ¢450.000.00 que corresponden a los montos que tuve que pagar de honorarios profesionales del Ingeniero que hizo el avalúo y de la certificación del CPA, además de comidas, combustible y parqueos para acudir a reuniones en la preparación de la presente demanda y a reuniones previas con los funcionarios de la demandada y $ 750.000,00 (setecientos cincuenta mil dólares moneda de curso Legal de los Estados Unidos de Norteamérica) por daño moral Objetivo producto de la pérdida de confianza y el buen nombre de una empresa que producto de las actuaciones relatadas supra, prácticamente tuve que cerrar, además la suma de $750.000,00 (setecientos cincuenta mil dólares moneda de curso Legal de los Estados Unidos de Norteamérica) por daño moral Subjetivo angustia sufrida no solo por mi sino por toda mi familia al verme moral y económicamente comprometido. pues puse en juego mi ahorros de toda una vida para poder construir un proyecto que de un día parta el otro se vio truncado, sufriendo un deterioro sicológico y físico importantes pues la angustia y desesperación sufridas son enormes porque estoy ante las puertas de no tener siquiera los medios para subsistir dignamente.  (El Tribunal, hizo la observación que conforme al auto de traslado la empresa actora es la única demandante y sobre los aspectos que se trabó la litis será que se hará pronunciamiento en sentencia).\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: En esta pretensión se pretende cobrar una diversidad de rubros bajo la premisa de que la conducta administrativa del INVU provocó una serie de daños y perjuicios. Sin embargo, al haberse señalado que las actuaciones administrativas del INVU, se encuentran ajustadas a la legalidad, no es posible inferir la existencia de daños y perjuicios de tales conductas. Así, la parte reclama el precio del inmueble como parte de los daños, sin embargo, no acredita desde hace cuánto tiene lo había adquirido, ello a efecto de determinar por ejemplo si desde que lo compró y desarrolló ya tenía conocimiento que el mismo constituía zona de reserva, en razón de las diversas segregaciones de la finca madre. En relación al daño moral subjetivo del presidente de la empresa, debe rechazarse, prácticamente ad  portas, toda vez que la demanda ni siquiera fue incoada por él a título personal, no siendo procedente solicitar nada para sí.  En relación al daño moral objetivo de la empresa, a pesar de lo ya indicado de que no se acreditó una actuación administrativa ilegal, no se acreditó como corresponde en esos casos aportar prueba documental que acredite ese daño moral objetivo, como lo sería estados financieros, cancelación de contratos, etc.-En relación al cobro de costas del procedimiento administrativo, claramente la LGAP, art. 328 indica: \"Artículo 328.-En el procedimiento administrativo no habrá lugar a la imposición de costas a favor o en contra de la Administración ni del interesado.\". Dicho lo anterior, se rechaza esta pretensión, en todos sus extremos.\n\nLA CUARTA PRETENSIÓN INDICA: 4) Que en caso que el demandado presente oposición y sea hallado culpable de este proceso se le condene al pago de ambas costas del proceso. De la misma forma en vista que he litigado de buena fe, solicito se me exonere del pago de costas.\".\n\nEL TRIBUNAL RESUELVE: Esta pretensión como se acostumbra se resolverá en acápite aparte.\n\nXI)  DE LA EXCEPCIONES.  En el presente caso el INVU, alegó la falta de derecho, en relación al fondo del proceso.  Al respecto debe acogerse esta falta de derecho en relación a las pretensiones alegadas por la parte demandante, toda vez que se acreditó que la Administración actuó apegada al ordenamiento jurídico y en ejercicio de su competencia atinente al ordenamiento urbano conforme a su propia ley orgánica y de la Ley de Planificación Urbana, entre otras.\n\nXII) DE LAS COSTAS.- De conformidad con el numeral 193 del CPCA, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria; circunstancias que no se cumple en el presente proceso; razón por la cual se impone el pago de costas procesales y personales a cargo de la empresa demandante y a favor del INVU, así como de los intereses que éstas generen desde su determinación y hasta su efectivo pago.\n\nPOR TANTO:\n\nSe acoge la excepción de falta de derecho. Se rechaza la demanda en todos sus extremos por improcedente, incoada por la empresa INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA S.A. en contra del INSTITUTO DE VIVIENDA Y URBANISMO. Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales y personales, conforme al Arancel del Colegio de Abogados y a favor del INVU, así como los intereses que éstas generen desde su determinación y hasta su efectivo pago.-  Notifíquese.-\n\n \n\n \n\nPAULO ALONSO SOTO\n\n \n\nJONATÁN CANALES HERNÁNDEZ                    RODOLFO MARENCO ORTIZ\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  Juez(a) PALONSO\n\n \n\n\t\n\n\n\nVWM6OQSYU4A61\nPAULO ANDRÉ ALONSO SOTO - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\t\n\n \n\n\n\n\n\n\nAXCWYYMBHW061\nELEUTERIO RODOLFO MARENCO ORTIZ - JUEZ/A DECISOR/A\n\n\t\n\n \n\n\t\n\n\n\nMJ8V2GUQRJG61\nJONATHAN CANALES HERNÁNDEZ - JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 23-003051-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 16:35:39.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "**Case File:**\n\n23-003051-1027-CA - 0\n\n**Proceeding:**\n\nDECLARATORY JUDGMENT\n\n**Plaintiff:**\n\nINDUSTRIAS ALIMENTICIAS JE DE COSTA RICA S.A.\n\n**Defendant:**\n\nINSTITUTO DE VIVIENDA Y URBANISMO (INVU)\n\n**No. 2024007290**\n\n**TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA,** at eight hours eleven minutes on October twenty-second, two thousand twenty-four.-\n\n**DECLARATORY JUDGMENT PROCEEDING**, filed by INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA S.A., (plaintiff company) legal identification number 3-101-132321, represented by its president JORGE EDUARDO ROJAS VILLALOBOS, identification number 4-0105-0778, and by its special judicial attorney-in-fact JUAN LUIS CÉSPEDES VARGAS, of legal age, married once, attorney and notary public, resident of Alajuela, identification number 1-0909-0408 (power of attorney I, 326) against the INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO (hereinafter, defendant, the Institute, or by its acronym INVU), represented by its General Manager with powers of unlimited general attorney-in-fact MARCO VINICIO HIDALGO ZÚÑIGA, of legal age, married once, holder of a Master's degree in Business Administration, resident of Heredia, identification number 1-0751-0850, who granted a special judicial power of attorney to MARCO VINICIO ARIAS ALFARO, of legal age, attorney, resident of San José, identification number 1-1115-0116, and;\n\n**WHEREAS:**\n\n**I) PROCEDURAL MATTERS:** In principle, all references to images correspond to the judicial file, unless another type of source is indicated.\n\n1) The plaintiff filed a declaratory judgment proceeding against the INVU on June 1, 2023. (I, 2-28).\n\n2) The Processing Judge, by order issued at fifteen hours thirty minutes on July 3, 2023, issued a prevention order to the plaintiff, requesting, among other things, the reformulation of the facts and clarification of the claim. (I; 225-226).\n\n3) The plaintiff filed a brief on July 14, 2023, to satisfy the prevention orders issued. (I, 228-229).\n\n4) The Processing Judge, as recorded in the order issued at ten hours forty-six minutes on August 7, 2023, deemed the prevention satisfied and granted a hearing on the complaint against the INVU; granting the legally established period for its answer. (I, 230-232).\n\n5) The INVU answered the complaint negatively and filed the defense of lack of right, requesting it be dismissed and the plaintiff be ordered to pay costs. (I, 237-257).\n\n6) By order issued at fifteen hours thirteen minutes on November 6, 2023, the answer to the complaint and the filing of the defense of lack of right were accepted. Additionally, a hearing for reply was granted. (I, 297-298).\n\n7) The plaintiff filed the corresponding reply. (I, 303-312).\n\n8) The preliminary hearing was convened and held on November 30, 2023, with the presence of the parties. After the preliminary matters phase, the Judge read the claims, with the plaintiff specifying the amounts claimed, and these were definitively established. The disputed facts of the complaint were determined, and the documentary and testimonial evidence to be received was admitted.\n\n9) The oral and public trial was held on October 1, 2024, with the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Working Group No. 8, (Section VIII), composed of Judges Jonatán Canales Hernández, Rodolfo Marenco Ortiz, and Paulo André Alonso Soto; the latter being assigned, by rotation, to preside and draft the opinion issued unanimously. The Tribunal was assisted by the auxiliary staff Jessica Rojas Leitón. The plaintiff's representation was exercised by Lic. Juan Luis Céspedes Vargas, and on behalf of the INVU, Lic. Marco Arias Alfaro. The expert evidence from the party that had been offered by the plaintiff company was rejected, and the Tribunal made a clarification regarding the claim to be resolved; after which the oral and public trial was declared open. The parties made their opening arguments, thereafter receiving the testimony of witnesses: Roy Delgado Alpízar, identification number 1-0755-0991, Marvin Alonso Barberena Ríos, identification number 2-0572-0168, Luis Francisco Alpízar Barrantes, identification number 2-0570-0358, and Graciela Natalia Jiménez González, identification number 1-1332-0645, after which the corresponding closing arguments were made. The Tribunal declared the process as complex in application of the CPCA, art. 111.- This Tribunal does not observe any grounds for nullity that would prevent it from issuing this ruling.-\n\n**II) SUBJECT MATTER OF THE PROCEEDING.-** The plaintiff, regarding the claim, stated: \"I request that the judgment declare that the defendant Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo:\n\n\"1) Is responsible for BREACH of its legal responsibilities, since the Board of Directors of the INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO, through official letter # CJD-005-2023 dated April 13, 2023, in fact five, omits actions that would lead to annulling administrative acts (actos administrativos) that have created firm rights, without adapting its action to due process; an omission in actions that is contrary to the legal system and without following the forms provided in the Ley General de la Administración Pública, as it seeks to justify the breach on applications unrelated to the specific case.\n\n2) It be determined that through official letter #DU-006-01-2023 dated January 10, 2023, the Dirección de Urbanismo of the INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO, is responsible for overstepping powers (competencias) that correspond to other institutions and supplanting with its actions the administrative acts (actos administrativos) issued by other Administration institutions. (The Tribunal noted that it was not stated which Public Administration institutions' powers overlapped with the INVU's, understanding that this is a claim in general terms and understood as referring to the defendant institution itself).\n\n3) Therefore, the defendant Institute be ORDERED to pay the current damages resulting from this action, which are not technically limited to the sums paid for works and permits that, as a result of the favorable administrative acts (actos administrativos), I carried out on the property, which I estimate at the sum of ¢1,101,618,366.20 (one thousand one hundred one million six hundred eighteen thousand three hundred sixty colones and twenty céntimos) – for material damage (daño material) – and furthermore, the value be estimated not only of the current land with the modifications, which cannot be used despite having been purchased under the legitimate expectation (confianza legítima) that the issued administrative acts (actos administrativos) granted us, which has a value according to the appraisal I attach of ¢799,969,200.00 (seven hundred seventy-nine million nine hundred sixty-nine thousand two hundred exact colones), but also that the amount of the losses from the non-sale of assets during this year be calculated, along with the indexation that these amounts would generate until a possible favorable judgment, in addition to the economic losses of the money over time, since it is not only the value of the land at the updated price, but also the increase in costs for the works to be built, the deterioration of the works already built, and the interest at the time of payment, which will be liquidated in the execution of judgment, and the update of the loss of profit (lucro cesante) as direct damage not received due to the stoppage of the project to which I was subjected, which I estimate at the sum of ¢445,921,200.00 (four hundred forty-five million nine hundred twenty-one thousand two hundred exact colones) and damages (perjuicios), which I prudentially estimate at ¢450,000.00 corresponding to the amounts I had to pay for the professional fees of the Engineer who performed the appraisal and for the CPA's certification, in addition to meals, fuel, and parking to attend meetings in preparation for this complaint and prior meetings with the defendant's officials, and $750,000.00 (seven hundred fifty thousand dollars, legal tender currency of the United States of America) for objective moral damage (daño moral Objetivo) resulting from the loss of trust and the good name of a company that, as a result of the actions described above, practically had to close, in addition to the sum of $750,000.00 (seven hundred fifty thousand dollars, legal tender currency of the United States of America) for subjective moral damage (daño moral Subjetivo), the anguish suffered not only by me but by my entire family upon seeing myself morally and economically compromised, as I risked my life savings to build a project that from one day to the next was cut short, suffering significant psychological and physical deterioration because the anguish and desperation suffered are enormous as I am on the verge of not even having the means to subsist with dignity. (The Tribunal noted that according to the transfer order, the plaintiff company is the sole claimant, and the judgment will address the aspects on which the litis was established).\"\n\n4) That if the defendant opposes and is found guilty in this proceeding, it be ordered to pay both sets of costs of the proceeding. Likewise, given that I have litigated in good faith, I request to be exonerated from the payment of costs.\"\n\nClaim adjusted in that manner during the corresponding preliminary hearing. Moreover, the corresponding audio record will be referred to).\n\n**III) PROVEN FACTS.-** Of relevance for the resolution of this declaratory judgment proceeding, the following are deemed proven facts: (Note: The documents are contained in the judicial and administrative files, therefore they will be referenced via images or folios, as applicable, among other data for their identification).\n\n**A) DOCUMENTARY EVIDENCE**\n\n1) Engineer Roy Delgado Alpízar, Coordinador de Planificación Urbana of the Municipalidad de Alajuela, issued a land-use certificate (constancia de uso de suelo), under official letter #029/PU/U/08, procedure #19284, issued in the Municipalidad de Alajuela, at 7:30 a.m. on January 9, 2008, in which it stated: \"Mr. RÍO SEGUNDO S.A., identification number 3-101-021457, filed a REQUEST FOR LAND-USE CERTIFICATE for: HOUSING PROJECT DEVELOPMENT, on the property registered in the name of RÍO SEGUNDO S.A., legal identification number 3-101-021457, in the Property Registry at volume, folio number, entry, folio real 2125050-000, which is described in the survey plan (plano catastrado) No. A-182272-94 and is located in the district of RÍO SEGUNDO, exact address NEXT TO RESIDENCIAL LA GIRALDA. According to the zoning map OF THE URBAN REGULATORY PLAN (PLAN REGULADOR URBANO) OF THE CENTRAL CANTON OF THE PROVINCE OF ALAJUELA, PUBLISHED IN GAZETTE No. 182 OF SEPTEMBER 17, 2004, the aforementioned property is located in the zone classified as: PROTECTION ZONE NACIENTE PASITO, LANKASTER, AND MEDIUM DENSITY RESIDENTIAL ZONE. // Consequently, the intended use is PERMITTED // With the zoning imposed by this municipality on the understanding that: * ACCORDING TO ARTICLE 43 OF THE REGULATORY PLAN, THE PARTIAL AFFECTATIONS OF THE 200 M PROTECTION RADII ON THE PROPERTY MUST BE CONSIDERED ABSOLUTE PROTECTION. // * FOR THE REST OF THE UNAFFECTED PROPERTY, RESULTING LOTS LARGER THAN 250 M2 AND 19 M FRONTAGE. * LOTS WITH A 10 M FRONTAGE ARE AUTHORIZED AS LONG AS THE PROJECT HAS A SEWAGE TREATMENT PLANT. NOTIFY.\" (Judicial file, image 83).\n\n2) In the Plan in the name of RÍO SEGUNDO S.A., which in the property location information box states: \"LOCATED IN: DESEMPARADOS // DISTRICT: 10 DESAMPARADOS // CANTON: 01 ALAJUELA // PROVINCE: 02 ALAJUELA,\" and it was indicated in \"INFORMATION ACCORDING TO PUBLIC REGISTRY IT IS PART OF FOLIO REAL No. 2125050-000.\" Additionally, inside the polygon there is a stamp that states: \"INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO // DIRECCIÓN DE URBANISMO // NO BUILDING LINE IS INDICATED BECAUSE THIS PLAN DOES NOT CONTAIN A WATERCOURSE (UNDATED, UNSIGNED).\" Furthermore, at the top it contains another stamp, which relevantly states: \"(illegible URBANISMO// Building line (Alineamiento) of watercourse or spring (naciente) No. 23358 according to articles 33 and 34 Ley Forestal No. 7575 of (illegible). This building line (alineamiento) is valid for one year; once the period expires, it becomes void, with no (illegible for the State (illegible) APR 2008\". For better understanding, images of the indicated stamps are attached. (Judicial file, image 80).\n\n| Stamp inside the polygon | Stamp at the top |\n| :--- | :--- |\n| | |\n\n3) That Msc. Leonel Rosales Maroto, Acting Director of Urbanismo, by official letter PU-C-D-955-2011, dated November 8, 2011, addressed to Mr. Jorge Rojas Villalobos, stated in response to official letter 142-GRFR-RES-011, that: \"according to article 34 of the Ley Forestal No. 7575, the granting of building lines (alineamientos) for rivers, streams (quebradas), ditches (acequias), lagoons, springs (nacientes), etc., is the exclusive authority of the INVU.\" (Judicial file I, 79).\n\n4) The Tribunal Contencioso Administrativo, Section III, by resolution No. 557-2014 at nine hours ten minutes on November 20, 2014, acting in its capacity as the biphasic hierarchical superior of the Municipalidad de Alajuela, in accordance with the provisions of the Constitución Política, article 173, the Código Contencioso Administrativo, articles 189 to 192, and the provisions of the Código Municipal, art. 165; that is, the Tribunal acted as hierarchical superior in an administrative, not jurisdictional, function. In this resolution, it heard an appeal (recurso de apelación) filed by Industria Alimenticia JE de Costa Rica S.A., against the Municipal Council agreement contained in article 4, chapter V, of ordinary session No. 45-2013 of November 5, 2013, concerning a real estate development project located in the area of Desamparados de Alajuela, called: \"Brisas de la Colina,\" which adjoins some springs (nacientes) that supply the potable water service provided by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. Relevantly, it was resolved in the fifth whereas clause of this resolution: \"V.- This Tribunal considers that both the appealed agreement (Article 4, Chapter V, of ordinary session number 45-2013 of November fifth, two thousand thirteen) and the agreement contained in Article 2, Chapter 6 of ordinary session number 13-2013 of March twenty-sixth, two thousand thirteen, adopted by the Municipal Council of Alajuela, are manifestly contrary to the principles of legality and legal reserve regarding fundamental rights. In this regard, it should be recalled that, in accordance with the provisions of subsection 1) of article 11 of Law number 6227, 1. The Public Administration shall act subject to the legal system and may only carry out those acts or provide those public services authorized by said system, according to the hierarchical scale of its sources, which is why, contrary to what was agreed in ordinary session 13-2013 of March twenty-sixth, two thousand thirteen, and confirmed in ordinary session number 45-2013 of November fifth of that same year, this Tribunal considers that the provision regulated in article 33 of the Ley Forestal must prevail over the regulatory provision contained in numeral 43 of the Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano) of the Central Canton of Alajuela, since the latter is hierarchically inferior to the former and expressly contradicts it by introducing greater limitations than those provided for in the legal text regarding the delimitation of spring protection areas (áreas de protección de nacientes) (see in a similar sense, resolution number 421-2014 at fourteen hours forty minutes on August twenty-ninth, two thousand fourteen, issued by Section Three of the Tribunal Contencioso Administrativo). In addition to the foregoing, it should be recalled that Fundamental Rights can only be limited by a norm of legal rank (doctrine of articles 29(2) of the Universal Declaration of Human Rights, 30 of the American Convention on Human Rights, and 19(1) of the Ley General de la Administración Pública) and not through an infra-legal norm, coupled with the fact that such limitations must be reasonable and proportionate to the end sought by their application, and must not imply a hollowing out of the essential content of the right or discriminatory treatment to the detriment of specific persons or groups (articles 28 and 33 of the Constitución Política). This becomes relevant in the specific case, because the Municipal Council of Alajuela confirmed through the challenged act that a regulatory provision must prevail that clearly introduces greater limitations than those provided for in the legal text regarding the delimitation of spring protection areas (áreas de protección de nacientes), which implies not only a violation of the provisions of articles 6, 11(1) in fine and 19(1) of the Ley General de la Administración Pública, but also an evident defect of unconventionality. In that sense, this Tribunal has considered that '...a few years after its creation and to date, said Chamber has maintained the criterion that the Municipalities can promulgate Regulatory Plans and regulations connected to them, which can validly limit the Fundamental Right to Property (establishing limitations based on the social function of property), given that in its opinion such norms are true laws in a material sense (On this matter, see ruling of Sala Constitucional number 6364-2012 at 14:30 on May 16, 2012). However, the Inter-American Court of Human Rights, within the framework of its jurisprudence that is binding for Costa Rica, even with sufficient force and resilience to review constitutional judgments, has determined that Human Rights can only be limited by laws in the formal and material sense. Precisely within the framework of an international contentious process reviewing what was resolved by the Sala Constitucional, the aforementioned continental Court indicated in relevant part: 273. In this regard, this Tribunal has established in its jurisprudence that a right may be restricted by the States as long as the interferences are not abusive or arbitrary; therefore, they must be provided for by law in the formal and material sense, pursue a legitimate aim, and comply with the requirements of suitability, necessity, and proportionality. (The original is not highlighted). Inter-American Court of Human Rights, Case of Artavia Murillo et al. (In Vitro Fertilization) v. Costa Rica, Judgment of November 28, 2012 (Preliminary Objections, Merits, Reparations, and Costs)...' (resolution number 170-2013 at fifteen hours thirty minutes on April twenty-fifth, two thousand thirteen, issued by the Third Section of the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda). Now, it should be clarified that contrary to what the representative of the aggrieved company asserts, the imposition per se of limitations related to spring protection areas (áreas de protección de nacientes) through a formal and material law does not imply - in principle - a hollowing out of the right to private property, without prejudice, of course, to aspects that could cause such an effect, such as, for example: the dimensions of the land, the type of limitation applied, among others, that may have the effect of preventing the property owner from using the remaining area not affected by the protection zone. For all the foregoing, the appeal (recurso de apelación) filed is upheld and, consequently, the agreement contained in Article 4, Chapter V, of ordinary session number 45-2013 of November fifth, two thousand thirteen, adopted by the Municipal Council of Alajuela, is annulled in the matter that was the subject of grievance, and by connection, the agreement contained in Article 2, Chapter 6 of ordinary session number 13-2013 of March twenty-sixth, two thousand thirteen, adopted by the Municipal Council of Alajuela. The administrative channel is hereby deemed exhausted.- (Administrative file, folios 341-329).\n\n5) Architect Marvin Alonso Barberena Ríos, Coordinador Actividad Control Constructivo of the Municipalidad de Alajuela, issued official letter MA-ACC-07178-2017, procedure U-16438, corresponding to Municipal Resolution for Land-Use Certificate (Resolución Municipalidad de Constancia Uso de Suelo), at 12:01 p.m. on August 21, 2017, in response to the request of Andrés Acosta Quesada, for the construction of a condominium on property (finca) No. 2-0551827-000, Survey Plan (Plano Catastrado) No. A-1868206-2015, located in the district of Desamparados, stating relevantly: \"According to the zoning map OF THE URBAN REGULATORY PLAN (PLAN REGULADOR URBANO) OF THE CENTRAL CANTON OF THE PROVINCE OF ALAJUELA, PUBLISHED IN GAZETTE No. 182 OF SEPTEMBER 17, 2004, the aforementioned property is located in the zone Classified as: MEDIUM DENSITY RESIDENTIAL SUBZONE (Within the Bypass Ring). Consequently, with the documentation provided, and being subject to review of the Zoning maps and Urban Regulatory Plan Regulations, the intended use is: PERMITTED // It follows in accordance with the Urban Legislation that originated it. // 1. MAXIMUM PERMITTED DENSITY FOR THE MEDIUM DENSITY ZONE, 52 DWELLINGS PER HECTARE, SOLUTIONS OF TWO LEVELS, MAINTAINING DENSITY OF 26 DWELLINGS PER HECTARE, ON THE FIRST LEVEL. // 2. PROJECT APPROVED BASED ON OFFICIAL LETTER 029/PU/U/2008. CONSTRUCTION CONDITIONS MINIMUM AREA 250 SQUARE METERS, MINIMUM FRONTAGE: 10 METERS, MAXIMUM BUILDING COVERAGE 55%, SETBACKS, FRONT 3.0 MTS., REAR 3.0 MTRS, SIDE NOT REQUIRED WITH RESPECT TO WASTEWATER, IT MUST BE TREATED THROUGH ONE OR MORE PURIFICATION SYSTEMS WITH TECHNOLOGY APPROVED BY THE AYA, THE MINISTRY OF HEALTH, AND THE CORRESPONDING DISCHARGE PERMIT FROM MINAE, THE EFFLUENT MUST HAVE A BIOCHEMICAL OXYGEN DEMAND (DBO) AND WATER QUALITY PARAMETERS EQUAL TO OR SUPERIOR TO THOSE REQUIRED ACCORDING TO THE CURRENT ENVIRONMENTAL REGULATIONS.// A GREASE AND OIL TRAP MUST BE INSTALLED AT THE WASTEWATER OUTLET. DISCHARGE OF SEWAGE INTO THE STORM DRAIN IS NOT PERMITTED //UL-// 3. IN VIEW OF RESOLUTION No. 557-2017 ISSUED BY THE TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECTION III IN FAVOR OF INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA S.A. AGAINST THE AGREEMENT OF THE MUNICIPAL COUNCIL OF ALAJUELA CONTAINED IN ARTICLE 4, CHAPTER V OF ORDINARY SESSION NUMBER 45-2013 OF NOVEMBER FIFTH, TWO THOUSAND THIRTEEN, WHOSE THEREFORE ANULS SAID AGREEMENT IN THE MATTER THAT WAS THE SUBJECT OF GRIEVANCE AND BY CONNECTION, THE AGREEMENT CONTAINED IN ARTICLE 2, CHAPTER 6 OF ORDINARY SESSION NUMBER 13-2013 OF MARCH TWENTY-SIXTH, TWO THOUSAND THIRTEEN, A RESOLUTION WHICH ACCORDING TO OFFICIAL LETTER No. MA-PSJ-2079-2017 FROM THE LEGAL SERVICES PROCESS OF THIS MUNICIPALITY ESTABLISHES THAT: '(...) the provision regulated in article 33 of the Ley Forestal must prevail over the regulatory provision contained in numeral 43 of the Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano) of the Central Canton of Alajuela, since the latter is hierarchically inferior to the former and expressly contradicts it by introducing greater limitations than those provided for in the legal text regarding the delimitation of spring protection areas (áreas de protección de nacientes),' WHEREBY IT IS INSTRUCTED THAT HENCEFORTH SAID PROVISION BE INCLUDED IN THE ANALYSIS AND RESOLUTION OF PROCEDURES OF YOUR ADMINISTRATIVE UNITS, INCLUDING LAND-USE CERTIFICATES AND CONSTRUCTION PERMITS, SO THAT THE APPLICATION OF THE REGULATORY PROVISION CONTAINED IN ARTICLE 43 OF THE CURRENT URBAN REGULATORY PLAN BE SUSPENDED AND IN ITS PLACE WHAT IS PROVIDED IN ARTICLE 33 OF THE LEY FORESTAL BE APPLIED. IN WHAT IS APPROPRIATE, WE ADHERE TO THE PRINCIPLE OF DUTY OF OBEDIENCE TYPIFIED IN ARTICLES 107 TO 109 OF THE LEY GENERAL DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA.'\" (Judicial file, images 84-85).\n\n6) By resolution No. 1177-2019-SETENA at eight hours fifteen minutes on April 10, 2019, the Ministerio de Ambiente y Energía, Secretaría Técnica Nacional, regarding the project called: \"PROYECTO CONDOMINIO RESIDENCIAL VERTICAL COLINA REAL,\" represented by Mr. Adrián Rojas Villalobos on behalf of the company Inmuebles y Residencias Santa Cecilia Pacoti S.A. Relevantly, it stated: \"The developer is warned that they must request the corresponding permits from the competent authorities. No resolution from this Secretaría creates any right whatsoever in the event that the Local Municipality or another dependency does not grant the corresponding permits. // (...) THEREFORE // THE PLENARY COMMISSION RESOLVES // In Ordinary Session No. 036-2019 of this Secretaría, held on APRIL 9, 2019, in Article No. 45 it agrees: (...) SECOND: In accordance with articles 17, 18, and 19 of the Ley Orgánica del Ambiente, the environmental assessment procedure (procedimiento de evaluación ambiental) has been completed for the project that has the following characteristics: Project Name: Condominio Residencial Vertical Colina Real (...) Location: Province: Alajuela Canton: Alajuela District: Desamparados (...) Coordinates: 478,960.806 longitude / 1,107,226,897 latitude Survey Plan (Plano catastrado): A-1868206-2015 Registration (Matricula): 2-551827-000. (...) Project Description: The project to be assessed within the Environmental Form (Formulario Ambiental) called Condominio Residencial Vertical Horizontal Colina Real consists of the construction of 7 buildings of 2 stories each and one single-story building; in each building, there will be 8 apartments per floor, in total there will be 60 apartments provided as subsidiary properties (fincas filiales); each floor will have common areas (hallways, stairs), and the rest of the project will comprise green areas, children's playground, parking areas, security booth, and the main access to the buildings. Table No. 1 of Coverage Areas for the project shows the total areas (see folio 143). The project will be developed on a property with a total surface area of 11,438.00 m2 // (...) SIXTH: According to Decreto N° 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, the validity of this environmental feasibility (viabilidad) will be for a period of FIVE YEARS for the start of works, projects, or activities. In the event that works do not begin within the established time, the provisions of current legislation will be applied. // (...) EIGHTH: This Environmental Feasibility (Viabilidad) is granted on the understanding that the developer of the project, work, or activity will fully and completely comply with all technical, legal, and environmental regulations and standards in force in the country and to be executed before other authorities of the Costa Rican State. Failure to comply with this clause by the developer will not only make them liable for the sanctions implied by non-compliance with said regulation, but also, as it constitutes a fundamental basis upon which the VLA is sustained, it will automatically cause said VLA to become void with the technical, administrative, and legal consequences that this entails for the activity, work, or project and for its developer, particularly regarding the scope of the application of article 99 of the Ley Orgánica del Ambiente. // (...) Msc. María Celeste López Quirós, Secretaría General AD-HOC on behalf of the Plenary Commission.\" (Judicial file, I, 169-177). (Highlighting is ours).\n\n7) In the certified Plan No. RNPDIGITAL-994244-2020, related to plan No. 2-1868206-2015, it contains a stamp placed on June 16, 2020, in red ink that relevantly states: \"INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO // DEPARTAMENTO DE URBANISMO // UNIDAD DE FISCALIZACIÓN // BUILDING LINE (ALINEAMIENTO) OF WATERCOURSE OR SPRING (NACIENTE) No. 54436 NO PLUVIAL BUILDING LINE IS INDICATED, BECAUSE THIS PLAN DOES NOT CONTAIN A WATERCOURSE IN ACCORDANCE WITH ART. 33 OF THE LEY FORESTAL No. 7575 OF APRIL 16, 1996.\" For better understanding, an image of the indicated stamp is attached. (Judicial file, image 78).\n\n8) On September 28, 2021, Agreement Number 013-2021 was signed, called: \"Improvements to the Pumping System of the Wastewater Treatment Plant of Urbanización Colinas del Viento, District of Desamparados\" between the Municipalidad de Alajuela and the company Industria Alimenticia JE de Costa Rica S.A., represented by Jorge Eduardo Rojas Villalobos. Relevantly, it stated: \"FIRST: Purpose. The purpose of this agreement is to join efforts between the Municipalidad de Alajuela and the company called INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, (...) to improve the Pumping System of the Wastewater Treatment Plant in the Urbanización Colinas del Viento and for the Municipalidad de Alajuela to provide the sanitation service to Condominio Colina Real. // (...) FOURTH: Obligations of the Municipality: The Municipality agrees to: Grant the availability of sanitary sewer service for the Condominio Colina Real project, to be developed on the property (finca) registered under folio real 2-551827-000, survey plan (plano catastrado) number A-1868206-2015, which is registered in the name of INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA SOCIEDAD ANÓNIMA, (...), once all requirements of this agreement are met.// (...) SEVENTH: Obligation of the company to comply with urban planning requirements.\n\nThis agreement only entails the receipt of improvement works on the pumping system of the wastewater treatment plant of the Colinas del Viento urbanization, located in the District of Desamparados; on the municipal property registered before the National Registry of Property of the province of Alajuela, Real Folio Registration Number 2-483266-000, Castro Plan (sic) number A-1500351-2011; and this does not exonerate the Developing Company from complying with all the requirements demanded by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), Regulation for the Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (Reglamento para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones), Construction Law (Ley de Construcciones), Construction Regulation (Reglamento de Construcciones), as well as the other regulations in force for the processing of the project it intends to develop; nor does it generate any right in its favor that obligates the Municipality of Alajuela to receive said project, without having complied with all the requirements indicated by the aforementioned regulations and the respective construction plans. The Company undertakes to respect, at all times, the protection zones established for rivers and springs (nacientes) of water that are administered by this Municipality, other entities concessioning the water resource, or that have not been reported to the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía); whether or not they are indicated on the Zoning Map corresponding to the zoning regulation of this canton or of neighboring ones.\" (Judicial file images 107-115).\n\n9) The Federated Association of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica), in a document dated November 30, 2021, referred to details processed under project OC 1010502, to be built on cadastral plan A-1868206-2015, in the Canton of Alajuela of the Province of Alajuela, District Desamparados, referencing as its owner: 3-101-132321 Industria Alimenticia JE de Costa Rica Sociedad Anónima; a project for which a total appraisal of ¢2,024,664,700.00 is given. (Judicial file images 162-163).\n\n10) The architect Marvin Alonso Barberena Ríos, Coordinator of the Constructive Control Activity (Actividad Control Constructivo), in official communication N° MA-ACC-1726-2022 of July 20, 2022, in response to a consultation made regarding the validity of the land-use certificate (constancia de uso de suelo) granted for the construction of a \"condominium,\" on property registration N° 2-551827-000, cadastral plan A-1868206-2015, according to resolution N° MA-ACC-07178-2017, indicated that, as pertinent: \"(...) The land-use certificate (uso de suelo) in your possession with resolution number N° MA-ACC-07178-2017 was issued according to the current Regulatory Plan (Plan Regulador), in force and approved on September 17, 2004. Therefore, it is valid and remains in force to date.\" (Judicial file, images 86-87).\n\n11) Engineer Marilyn Mora Vega, Coordinator of the Tárcoles - Central Pacific Hydrological Unit, Water Directorate (Dirección de Agua), MINAE, by document N° DA-1118-07-2022 dated July 29, 2022, and addressed to Mr. Jorge Eduardo Rojas Villalobos, issued a criterion of conformity with the function assigned to the Water Directorate by the Water Law (Ley de Aguas) N° 276 of August 26, 1942, and Decree 35669-MINAET modified by Decree 36437-MINAET, regarding the on-site and office verification of the existence or not of a natural water body and its seasonality, which she indicated corresponds to an expert opinion (dictamen) under Article 302 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública). She specified that this expert opinion (dictamen) issued by the Water Directorate constitutes a technical opinion on the characterization of a water body and that, therefore, it does not constitute any permit or license. She specified that this report was made in accordance with the \"Technical Guide for Issuing Expert Opinions on Water Bodies\" (\"Guía Técnica para Realizar Dictámenes Sobre Cuerpos de Agua\") prepared by the Water Directorate. The following was indicated: \"SOURCE NUMBER: 1 // REFERENCE OR PLAN: 2-1868206-2015 // EVALUATION DATE: not applicable. // PROVINCE ALAJUELA // CANTON ALAJUELA // DISTRICT DESAMPARADOS // SITE CALLE BAJOS // SOURCE TYPE: SPRING (NACIENTE) // NAME: PASITO 1 // CRITERION ON THE SOURCE: PUBLIC DOMAIN WATER BODY OF A PERMANENT NATURE // TRIBUTARY OF: NOT APPLICABLE // BASIN: (8-424) GRANDE DE TÁRCOLES // NORTH LAMBERT. INITIAL LATITUDE: 222.004 // INITIAL LONGITUDE: 515.308 // JUSTIFICATION: UPON REVIEWING THE OFFICIAL CARTOGRAPHY, THE NATIONAL REGISTER OF WATER USE AND WATERCOURSE CONCESSIONS, AND OF WATER CURRENT EXPERT OPINIONS, WHERE PREVIOUS EXPERT OPINIONS WITH OFFICIAL COMMUNICATION NUMBER AT-0647-2012 AND AT-1533-2015 AND FILE 602-R ARE FOUND, AND UPON INSPECTION CONDUCTED, IT IS ESTABLISHED THAT THE SOURCE UNDER ANALYSIS IS A SPRING (NACIENTE) OF THE PUBLIC DOMAIN OF A PERMANENT NATURE, THE SPRING (NACIENTE) IS REGISTERED BY AyA FOR POPULATION SUPPLY IN FILE 602-R. THE SPRING (NACIENTE) IS CAPTURED BY MEANS OF A CONCRETE STRUCTURE AND CONVEYED BY MEANS OF PIPES. // SOURCE NUMBER: 2 // REFERENCE OR PLAN: 2-1868206-2015 // EVALUATION DATE: Not applicable // PROVINCE ALAJUELA // CANTON ALAJUELA // DISTRICT DESAMPARADOS // SITE CALLE BAJOS // SOURCE TYPE: SPRING (NACIENTE) / NAME: PASITOS 2 // CRITERION ON THE SOURCE: PUBLIC DOMAIN WATER BODY OF A PERMANENT NATURE // TRIBUTARY OF. NOT APPLICABLE // CARTOGRAPHIC SHEET: BARVA // BASIN: (84-24) GRANDE DE TÁRCOLES // NORTH LAMBERT: INITIAL LATITUDE. 222.011 // INITIAL LONGITUDE: 515.290 // JUSTIFICATION: UPON REVIEWING THE OFFICIAL CARTOGRAPHY, THE NATIONAL REGISTER OF WATER USE AND WATERCOURSE CONCESSIONS, AND OF WATER CURRENT EXPERT OPINIONS, WHERE PREVIOUS EXPERT OPINIONS WITH OFFICIAL COMMUNICATION NUMBER AT-0647-2012 AND AT-1533-2015 AND FILE 602-R ARE FOUND, AND UPON INSPECTION CONDUCTED, IT IS ESTABLISHED THAT THE SOURCE UNDER ANALYSIS IS A SPRING (NACIENTE) OF THE PUBLIC DOMAIN OF A PERMANENT NATURE, THE SPRING (NACIENTE) IS REGISTERED BY AyA FOR POPULATION SUPPLY IN FILE 602-R. THE SPRING (NACIENTE) IS CAPTURED BY MEANS OF A CONCRETE STRUCTURE AND CONVEYED BY MEANS OF PIPES. // (...) You are informed so that you may take the appropriate actions.\"\n\n \n\n \n\n(Administrative file, folios 293-287).\n\n12) By official communication DU-226-10-2022 dated October 20, 2022, Engineer Fabiola Barrantes Rodríguez, Acting Head, of the Oversight Unit (Unidad de Fiscalización), Urbanism Department (Departamento de Urbanismo), issued the resolution at one twenty in the afternoon on August 18, 2022, by reason of which she ordered the rejection as untimely of the revocation appeal with subsidiary appeal before the Hierarch against rejection number 1010502 made through the APC platform, by reason of which she did not proceed to consider the appeal on its merits. (Administrative file, folio 75).\n\n13) The INVU official Graciela Natalia Jiménez González, prepared a \"Report project 1010502 Colina Real\", as recorded in official communication DU-UFIS-171-2022 dated November 4, 2022, addressed to Engineer Fabiola Barrantes, Head of the INVU Oversight Unit. In the report, it is indicated that she reviewed the project through the institutional APC System, wherein she expressed a criterion after analyzing the different documents on the platform. She provided a description of the project. As pertinent, she indicated: \"It has been submitted for Review 4 times, through the institutional APC system on dates 03/14/2022 (First submission) 07/09/2022 (Second submission), 09/20/2022 (Resubmission), 10/18/2022 (Second submission), in all presentations warnings are made about the protection zone of the spring (naciente). See Annex 1. After the 4 submissions for INVU review, the owner files the Appeal through the Institutional APC System, (...) // Responses: // 1. Background of APC 743851, for the Project called Condominio Lankaster, where INVU approved without problems related to the distance from the springs (nacientes): // With respect to the Lankaster Project, this is located south of the Colinas del Viento project, it has other characteristics that were evaluated in due course by a professional other than myself, I have no involvement in this project and even if presenting the same case, I allow myself to say that \"error does not create right\" so when submitting the Colina Real project, it is assumed that it must comply with the established requirements. // Now, on that same land, project 840211 Condominio Colina Real was previously processed, which could be considered a predecessor of project 1010502 Condominio Colina Real. It was rejected by the 4 institutions and continues in that state to this day. // Coincidentally, one of the warnings made by AyA at that time is the following: The project is located within the protection zone of the El Pasito Spring (Naciente). When the plans for the Colinas del Viento Urbanization (Modification N°2) were processed, it was indicated that the land where the project being processed is located, was left as a protection zone and owner's reserve. Since the land under development is located within the protection radius of the spring (naciente), the provisions established regarding the protection setback for springs or sources (manantiales o nacientes) will be taken into account, according to Article 31 of the Water Law N°276, a) The lands surrounding the sites of intake or supply outlets for drinking water are declared as domain reserves in favor of the Nation, within a perimeter of no less than two hundred meters radius, therefore, no urban development project can be developed within that protection area of the spring (naciente). // That is, it was fully known by the developers that Article 31 of the Water Law applies. // 2. Resolution number: 0559-2020. SETENA and MINAE, where the Bacteriological Protection Zone is rejected. // Said document was not presented for assessment through the institutional APC System. // 3. Official communication MINAE R-287-2019, where it is indicated that Condominio Lankaster is in order. // Said document was not presented for assessment through the institutional APC System. // 4. Ruling 557-2014, at nine hours ten minutes, on November twenty, two thousand fourteen, of the Municipal Appeal File: 13-008296-1027-CA, where the application of Article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal) is indicated, establishing a protection zone of one hundred meters. // First of all, it must be clarified that the tribunal is NOT acting as a jurisdictional body, therefore, it is not a judicial ruling (sentencia), its action continues to be part of the Municipal autonomy as an improper hierarch, that is, it is an administrative document, not a judicial ruling. // This document specifically requests: “that agreement of the Municipal Council (sic) Article #2 Chapter VI of regular session 13-2013 of March 26, 2013, by which it is agreed to repeal the agreement taken by the Municipal council (sic) of the referred entity, in regular session 36-2016 of 09-11-2012 * be declared null and void and rolled back in all its effects\" // For which the Tribunal indicates the following// \"The Public Administration shall act subject to the legal system and may only perform those acts or provide those public services authorized by said system, according to the hierarchical scale of its sources, reason for which and contrary to what was agreed in regular session 13-2013 of March twenty-six, two thousand thirteen and confirmed in regular session 45-2013 of November fifth of that same year, this Tribunal considers that the provision regulated in Article 33 of the Forestry Law must prevail, against the regulatory norm contained in numeral 43 of the Urban Regulatory Plan of the Central Canton of Alajuela (Plan Regulador Urbano del Cantón Central de Alajuela), because the latter is hierarchically inferior to the former and would expressly contradict it, by introducing greater limitations than those provided in the legal text, regarding the delimitation of protection areas for springs (nacientes).\" // To conclude by annulling the agreement and granting the appeal. // Regarding this document, several things were evaluated. // First, indeed the law provides the minimum parameters to comply with and when formulating a Regulatory Plan, the Municipality is required that it cannot impose restrictions lesser than the norm, ONLY greater. Second, Article 33 of the Forestry Law is not being disrespected, wherein a 100m protection radius is given to the spring (naciente), on the contrary, in the Resubmission (the moment in which they submit the documents, before that they did not present them. See Annex 1) it is indicated that it continues to be affected not by the Forestry Law, but by the Water Law in its Article 31, wherein an area of protection of 200m must be respected for sites of intake or supply outlets for water within a perimeter no less than 200m because it is a domain reserve in favor of the State. // In addition to that, document N° OFICIO DA-1118-07-2022 from MINAE is submitted for review, wherein it expressly states \"THE SPRING (NACIENTE) IS REGISTERED BY AyA FOR POPULATION SUPPLY IN FILE 602-R. THE SPRING (NACIENTE) IS CAPTURED BY MEANS OF A CONCRETE STRUCTURE AND CONVEYED BY MEANS OF PIPES\" which supports Article 31 of the Water Law, where it states that 200m protection applies for sites of intake or supply outlets for water within a perimeter of no less than 200m. // Having said this, the Forestry Law and the Water Law are on an equal legal Hierarchy, tipping the balance towards the Water Law, because it is the resource directly and because this is an inalienable human right. // That is, the resolution is not invalidated, it is simply affected by another Law of equal force. // 5. Official communication 430-GA-2007, from the Municipality of Alajuela, where it approves a radius of 100 meters. // In this document, the Municipality likewise relies on Article 33 of the Forestry Law, and invalidates the Water Law, giving a consideration from the Environmental Management Subprocess, rather than an approval. // 6. Official communication PU-C-D955-2011, of November 8, 2011, where INVU indicates that according to Article 34 of the Forestry Law number: 7575, they are responsible for granting the alignments of rivers, streams (quebradas), ditches (acequias), lagoons (lagunas), and springs (nacientes). // Said document was issued by Mr. Leonel Rosales, again relying on the Forestry Law and leaving out the Water Law. // 7. Approval of APC number: 1010502. // As of today, there is no approval from INVU for project 1010502 Colina Real. // 8. Approval of municipal approval official communication number: MA — ACC — 01879 — 2017. // Said document was not presented for assessment through the institutional APC System. // 9. The land-use certificate (constancia de uso de suelo) for the Colina Real Project, number: MA — ACC —07178 — 2017. // They present a land-use certificate (Uso de suelo) where a Permitted Use is granted for the construction of a Condominium in a \"Medium Density\" Residential Subzone, when questioned since, as observed in image 1, it is not close to said zone, they provide official communication MA-ACC-1726-2022 ratifying that the Use is indeed permitted, since the property originated from the segregations resulting from the Colinas del Viento Urbanization project, which was approved with that zoning. // However, although the premise is correct, what they omit to say is that, although the Colinas del Viento Urbanization was approved with the Medium Density Residential Subzone zoning, as was its modification, specifically the property they intend to urbanize at this time, corresponds to the PROTECTION ZONE of the springs (nacientes) that the Urbanization should have left at the time. // (...) 10. Municipal Alignment, official communication number: MA — ACC — 4258 — 2020. // Document presented, grants a setback of 10.5m into the property, from the center of the road. // 11. Copy of the cadastral plan where the project will be located, number: 2 — 1868206 -2015, which contains the watercourse (cauce fluvial) alignment number: 54436, dated June sixteen, two thousand twenty, indicating that said alignment is positive. // They present a Fluvial Alignment from INVU from the year 2020, which indicates that there are no water bodies within the property, according to the Forestry Law, however, the protection zone indicated to the owner is due to the impact of a captured spring (naciente captada), according to the Water Law. // 12. 2- Municipal Official Communication MA-ACC-1726-2022, signed by Arch. Marvin Alonso Barberena, Coordinator of the Constructive Department of the Municipality of Alajuela, explaining everything related to the Land-Uses (Usos de Suelos) of our Condominio Colina Real project. // Referred to in point 9 of the responses // 13. 3-Photo of the 3 projects, more than 10 years ago our company developed the Colinas del Viento Urbanization, today this project is 100% finished and sold. The Condominio Colina Real project is a segregation of the Colinas del Viento urbanization, for this reason the Municipality granted us the Land-Use (Uso de Suelos). // Referred to in point 9 of the responses. 14. 4- Approval of Condominio Lankaster, APC number 743851, this project is also a segregation of the Colinas del Viento property, today it is 100% finished, and 80% sold, that is, it did not have problems with rejections of protection zones, much less rejections in the Land-Use (Uso de Suelos). // Referred to in point 1 of the responses // 15. 5-Administrative Litigation Tribunal number 557-2014, in this document, it is approved to apply a protection radius of 100 meters in the 3 projects (Colinas del Viento Urbanization, Condominio Lankaster, and Colina Real project), this same document is mentioned in the Land-Use (Uso de Suelos) of the property where the Colina Real project will be carried out. // Referred to in point 4 of the responses // 16. 6- AGREEMENT number 013-2021, with the Municipal Council of Alajuela, for the improvement of the Colinas del Viento treatment plant, our project will treat sanitary water by means of a treatment plant. // They present said agreement with the Municipality, as it is one of the recommendations given by the Environmental Management Subprocess, referred to in point 5 of the responses. // Conclusion: // The project is located within the 200m protection area established in the Water Law in its Article 31, being specifically captured springs (nacientes captadas). // At no time is it invalidating the Forestry Law, rather it is indicated that another law is affecting it, to which the presented documents do NOT refer. // Regarding the Land-Use (Uso de suelo), I consider, and according to Image 1, it was not correctly granted for the Colinas del Viento Urbanization project, since the project and the indicated zone are not adjacent, however, I am unfamiliar with the processing at that time and therefore I repeat I have no involvement in that project and even presenting the same case, I allow myself to say that \"error does not create right\" so when submitting the Colina Real project, it is assumed that it must comply with the established requirements. // With the Land-Use (Uso de suelo) being in doubt, a power granted by Article 7.4 of the Urban Planning Law, the Project is Not viable, however, if the Land-Use were applied to it exactly as it is being presented, the project still fails to comply with the permitted Density. // Sincerely.\" (Administrative file, folios 287-280). (The highlighting is partly from the original and the rest is ours).\n\n14) On November 18, 2022, Mr. Jorge Rojas Villalobos, as owner of the Condominio Colina Real project, submitted to Attorney Hilda Carvajal Bonilla, Head of the Urbanism Department, of INVU, evidence for better resolution. In said document it was indicated as pertinent: \"Clarification on Land-Use: // In relation to the land-use (uso de suelos) analysis indicated, the land where the Condominio Colina Real project, APC number 1010502, is intended to be developed is a SEGREGATION of the Colinas del Viento urbanization, real folio number 2-125050-000, cadastral plan A-182272-1994, approved by all entities (including INVU), on June 22, 2010, Colinas del Viento is located between a low-density area and a sub-urban residential zone, in this case and according to the law, the administered party can request that the most convenient land-use be applied to their interests, which is what was done before the Municipality of the Central Canton of Alajuela, with the Colinas del Viento urbanization project, which has the Land-Use (Uso de suelos) number 029/PU/U/08, therefore, the land-use of the Condominio Colina Real project, comes from the first one granted and since the site and conditions are identical, that is why the intended land-use has been adequately granted. // The Condominio Colina Real project has Land-Use (Uso de Suelos) number MA-ACC-07178-2017, procedure U-16438, as previously mentioned, being a SEGREGATION FROM COLINAS DEL VIENTO, this Land-Use was granted in relation to the Land-Use of the Colinas del Viento Urbanization, as explained by Arch. Marvin Alonso Barberena, Coordinator of the Constructive Control Activity of the Municipality of Alajuela, official communication number MA-ACC-1726-2022, dated July 20, 2022. // Condominio Lankaster, APC number 743851, approved by all institutions on November 30, 2018, which is 100% built and sold, this project is a sibling of the Condominio Colina Real project, since both are a segregation of the Colinas del Viento urbanization, see plan of the Colinas del Viento urbanization, approved by all the Institutions, where the 3 aforementioned projects are located. // It is for this reason that the Land-Uses (Usos de suelo) are issued by the Municipality of Alajuela, allowing the development of the Medium Density Residential Subzone, with the conditions and limitations described in the regulatory plan (plan regulador), therefore, the development of the Colina Real condominium is feasible from every point of view under the guidelines of the medium density residential zone. // (...) // Clarification regarding spring (nacientes) protection zones: It is necessary not only to indicate that the Condominio Colina Real project has the resolution of the Contentious Administrative Tribunal number 557-2014 (by Law, the person in charge and who has the authority to grant the application of a Law is a Judge), the aforementioned Contentious Administrative Tribunal approves the application of 100 meters of protection radius, according to Forestry Law 7575, Article 33. // INVU itself, in official communication PU-C-D-955-2011, of the year 2011, signed by M.Sc. Leonel Rosales, indicates that the area to be protected is only 100 meters radius, in addition, on June 16, 2020, INVU issues a fluvial watercourse or spring (nacientes) delineation number 54436, (setback) in which it also indicates an area of 100 meters radius, it must be emphasized that in this alignment there is no warning from the Institution that it is subject to an expiration date, so it is valid to the current date, in relation to the parameters of said document it qualifies, so indicating now that it is \"expired\" is a direct and flagrant prejudice to the constitutional right to due process, if the aforementioned were not enough, in the event that the spring (naciente) were captured, this protection would correspond to the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, AYA), which is the governing body on the matter, however, it is clear that the APC platform, which is inter-institutional in nature, that AyA itself in its capacity has approved the project, (...) In the case at hand, INVU granted the appropriate alignment referring to the springs (nacientes), as a study requirement for the approval of the project before being subjected to the scrutiny of other institutions, therefore, once this was fulfilled, the entities responsible for verifying the correct urban control on the site (AyA and Municipality), reviewed it, approving it without any problem, thus the rejection of this project, ignoring the ruling of the third section of the Contentious Administrative Tribunal number 557-2014, clearly violates what is established in Articles 1, 3, and 6 of Law 8220 Law for the Protection of Citizens against the Excess of Administrative Requirements and Procedures (Ley de Protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos). // (...) The rejections of our project are justified with the Water Law of 1942, when Forestry Law 7575 is from 1996, according to Article 129 of the Political Constitution, the following is mentioned: \"Derogation may be express or tacit, depending on whether in explicit terms or resulting from the incompatibility of the new law with a previous one, since it is an undisputed principle that new laws destroy preceding ones in everything in which they are opposed\" (Office of the Attorney General of the Republic, C-059-1989), in this sense, the Water Law is from 1942, while the Forestry Law is from 1996, that is, the Forestry Law renders the WATER LAW ineffective regarding the 200 meters. // In addition to the above, the following documents, which are of vital importance for the analysis and the correct verification of the arguments in the appeal filed, are attached hereto (...)\" (Administrative file, folios 405-403).\n\n15) By official communication DU-006-01-2023 dated January 10, 2023, addressed to Mr. Jorge Rojas Villalobos, the appeal of Condominio Colina Real was acknowledged, by Geographer Hilda Carvajal Bonilla, Acting Head of the Urbanism Department, INVU, in whose operative part it was indicated: \"THEREFORE (POR TANTO) // Based on the arguments of fact and law presented, the rejection of the Colina Real project processed under form number 1010502 on the APC platform is upheld. // It will proceed to inform SETENA of this case, in compliance with the Eighth Therefore (Por Tanto Octavo) of Resolution N° 1177-2019 SETENA which states: \"This feasibility is granted on the understanding that the developer of the project, work, or activity will fully and comprehensively comply with all legal, technical, and environmental regulations and standards in force in the country and to be executed before other authorities of the Costa Rican State.\" // Likewise, it will be communicated to the Water Department of MINAE and to the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers. // Notify the Appellant at the email address in the header. // \"- It should be noted that in said resolution the following drawing was provided, where it is evidenced that the protection radius encompasses practically the entirety of the land in question that is intended to be developed, evidencing that in the lower part, an area remains outside the radius of the protection zone.\n\n (Judicial file I, 259-265).\n\n16) In official communication N° 008-2023-DTP of January 20, 2023, sent to Engineer Pablo César Ramírez Arias, by Ilse Patricia Miranda Gamboa, from CFIA, detailing the information for project OC-1010502 \"Condominio de Fincas Filiales Colina Real,\" in the name of Industria Alimenticia JE de Costa Rica S.A., indicating the date of registration and appraisal by the CFIA as November 30, 2021, stating that INVU rejected it on 10/10/2022, in the first review. In the second review, INVU rejected it on 10/27/2022, indicating in the note: \"All observations made previously are maintained, since it presents exactly the same (sic) documents from the previous review without addressing the observations: \"Presents contentious administrative ruling 557-2014, declaring a protection radius of 100 m for permanent springs (nacientes), according to the application of the Forestry Law, for prevailing over the Regulatory Plan, however, they are ignoring the Water Law (dated 2014). However, it also presents Official Communication DA-118-02-2022 from MINAE, where it is declared that the springs (nacientes) affecting the property are permanent and Captured by AyA (2022), which means the property remains affected by the WATER LAW in its Article 31, maintaining the 200 m protection radius for being a domain reserve in favor of the State, making the project still NOT viable. Regarding Land-Use (Uso de suelo), you must first resolve the protection radius of the spring (naciente) in order to apply the regulation to it, since the lot corresponds to the protection area of the \"Colinas del Viento Urbanization\". It currently does not comply with the density. More observations may arise with the application of these items. The Urban Planning Law in its Article 7,4) empowers INVU to exercise oversight and authority for the due compliance with the norms of national interest compliance with the norms of national interest included in Law 4240 and in the Urban Development regulations, which includes the Regulatory Plan of Alajuela. // \" (Administrative file, folios 401-bis-399).\n\n17) On January 20, 2023, Mr. Jorge Eduardo Rojas Villalobos, in his capacity as legal representative of the company Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., filed an appeal against the resolution of the Urbanism Department, official communication DU-006-01-2023, in relation to the non-approval of APC #1010502 dated January 10, 2023, for Condominio Colina Real, in which he requested to revoke the rejection certificate for APC #1010502 dated October 10, 2022, specifically concerning the non-compliance with the spring setback (retiro de nacientes) and to apply the provisions of resolution #557-2014 at nine hours ten minutes on November twenty, two thousand fourteen, which ordered to respect a setback of one hundred meters horizontal radius. He also requested to straighten out the procedures in order to comply with the remaining points indicated in the indicated electronic tool and to obtain the respective authorizations for the development of the project. (Judicial file folios 375-360).\n\n18) The Director of the Office of the President of the Republic, Jorge Rodríguez Vives, by official communication PR-DP-0277-2023 dated February 23, 2023, sent a note to Ms. Jessica Martínez Porras, Minister and Executive President of the Ministry of Housing and Human Settlements and of INVU, indicating: \"Receive a cordial greeting.\"\n\nI am forwarding an email from Mrs. Ibeth Moncada, regarding the Colina Real condominium project, sent to the President of the Republic. // Given the foregoing, and as this is a matter within your institution's purview, I request that you address it from your office.\" (Administrative file, folio 420).\n\n19) The President of the Board of Directors of INVU, Jéssica Martínez Porras, by means of administrative act CJD-005-2023 of April 13, 2023, addressed to the legal representative of the plaintiff company, communicated the agreement of the Board of Directors corresponding to item #1, adopted by the Board of Directors, in Article One, subsection 1) of the minutes of Extraordinary Session No. 6575 of April 13, 2023. Given that the nullity of claim No. 1 is supported by the fifth fact, it is transcribed verbatim and reads: \"Fifth: It is noted that the alignment granted by INVU, which is No. 54436 dated June 16, 2020, which is a fluvial channel, stream, and spring (quebradas y nacientes) alignment, does not state that it has an expiration date, therefore, it is alleged that the principle of defense and access to administrative justice is being violated. Furthermore, it mentions that the fact that the challenged resolution expresses as its basis that said alignment is expired is, in the company's opinion, a violation of due process.\" The operative part stated: \"With the votes in favor of Arch. Jessica Martínez Porras, Licda. Alicia Borja Rodríguez, Lic. Rodolfo Freer Campos, Arch. Yenory Quesada Diaz, MSc. Virgilio Calvo González, and Dr.-ing. Álvaro Guillén Mora, IT IS AGREED: Whereas it has been fully demonstrated: // 1) That the appeal filed by the company Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A., dated January 10, 2023, and which is heard at this time, despite indicating that it is against the resolution contained in official letter No. DU-006-01-2023, the truth is that its main petition is the revocation of the rejection of the Condominio Colina Real project in the APC dated October 10, 2022, which the company is aware of, is a matter already resolved and final, since at the time the appellant herein untimely filed a motion for revocation with subsidiary appeal for that same rejection, and it was correctly declared so through official letter No. DU-226-10-2022, issued by the INVU Oversight Unit and subsequently confirmed by official letter No. DU-006-01-2023 dated January 10, 2023, issued by the Department of Urbanism. Therefore, its petition is without merit and must be rejected. // 2) That the company Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A., when requesting the alignment according to the Forestry Law (Ley Forestal), provided a cadastral map in which it omitted to mention the existence of any spring (naciente), which led INVU to issue alignment seal No. 54436, in which it is expressly indicated that no fluvial alignment exists, because the supplied cadastral map does not contain a watercourse according to the cited Forestry Law. Therefore, it is not a case where the validity or non-validity of an alignment should be questioned, nor does a perpetual alignment exist that could be considered a vested right in favor of the requesting company. Rather, it is a case in which the Institute warned that, according to the information presented by the company, it was not possible to grant an alignment since, it is reiterated, no water body appears on the referenced cadastral map. Without prejudice to the foregoing, given that, from the comprehensive study of the existing information and documentation, the existence of several springs (nacientes) is verified, and particularly, a permanent one within the perimeter intended for construction, the observation was issued regarding the need for the project to respect the provisions of the cited Water Law (Ley de Aguas). // 3) That INVU has consistently maintained its criterion regarding the application of Articles 33 and 34 of the cited Forestry Law. Note that, cited official letter No. PU-C-D-955-2011, as clarified in the recitals of this resolution, does not issue an alignment nor does it mention the registered property No. 551827-000 of the province of Alajuela. On the contrary, it merely refers to the power conferred on the Institute in the aforementioned numeral 34, which was the query posed at that time. // 4) That the regulations established in the cited Forestry Law are not contrary to, nor expressly or tacitly repeal, the provisions of the Water Law. Rather, they are Laws of the same hierarchical rank that seek the defense of two different natural resources, namely: water resources and forest resources, and that according to the specific circumstances of each property and the type of spring (naciente) that exists, a different protection radius must be respected. // 5) That the Condominio Colina Real project has been submitted four times to the APC platform and on all occasions, it was warned in the observations that it is located within the spring (nacientes) protection area. // 6) That the cited Resolution No. 557-2014 of 9:10 a.m. on November 20, 2014, issued by the Contentious-Administrative Court, Third Section, acting as Improper Hierarchical Superior of the Municipality of Alajuela, does not repeal the Regulating Plan (Plan Regulador) of that canton, but rather repeals certain agreements emanating from the Municipal Council. Nor does it repeal Article 17 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). Therefore, for all purposes, it must be understood that, based on the principle of specialty of the norm, in this case, the provisions of the Alajuela Regulating Plan should apply, as it is a special law, which prevails over the general law, and if one wished to modify, repeal, or update that Regulating Plan, the procedure established by the same Urban Planning Law must be followed. // 7) That related to the previous point, it is clear that INVU's powers are not only derived from the provisions of the referenced Forestry Law, but are also embedded in the stipulations of its Constitutive Law, the cited Urban Planning Law, the Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), among others. Therefore, the comprehensive analysis of the submitted condominium project, to determine effective compliance with current regulations, was rigorously required for the Institute, and even the national jurisprudence itself, already cited in this resolution, has clarified that it is the obligation of public institutions to ensure compliance with environmental legislation as part of their ordinary activity. Therefore, it is determined that the Institute has not exceeded its powers. // By reason of the foregoing, and given the other considerations of fact and law set forth in this resolution, the appeal filed by Mr. Jorge Eduardo Rojas Villalobos, on behalf of the company Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., against official letter No. DU-006-01-2023 dated January 10, 2023, issued by the Department of Urbanism of this Institute is rejected, and in turn, the rejection of the Condominio Colina Real project carried out through the Construction Projects Administrator Platform (Plataforma Administrador de Proyectos de Construcción), contract No. 1010502 dated October 10, 2022, is confirmed. // Finally, under the terms established in Article 126 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), the administrative channel is declared exhausted. THAT IS ALL. FINAL AGREEMENT.\" (Judicial file, images 56-69).\n\n20) Eng. Kenner Quirós Brenes, Technical Director of the National Environmental Technical Secretariat (SETENA), in response to the query received regarding the FFPI Lankaster Horizontal Residential Condominium and Colina Vertical Residential Condominium projects, in relation to official letter 4282-2023, concerning whether the approved environmental feasibilities (viabilidades ambientales) had the approval of the MINAE Water Directorate and SENARA, indicated as relevant that: \"Regarding the presence of water bodies, SETENA does not require approval from other entities to be able to grant the Environmental License (Licencia Ambiental). What it does do is corroborate their existence (when necessary), and inform the developer that they must respect the corresponding setbacks for the project development according to current regulations. // As for SENARA's approval to determine the vulnerability of the zones, due to the environmental legislation regulating SETENA and the characteristics of both projects, technical opinions from SENARA were not required. Instead, the Hydrogeological Study regulated by Decree 32712 MINAE was taken into account. // Regarding the second part of the query, on the highest hierarchy, at the time of granting permits, especially in spring (nacientes) protection areas, I can clarify that the Water Directorate (Dirección de Aguas) is the entity that rules on water bodies, and SINAC is the institution that has the primary authority to oversee protection areas, therefore, for any query regarding these, it is recommended to contact said Institutions.\" (Judicial file I, 31-32).\n\nB) WITNESS TESTIMONY:\n\n21) ROY DELGADO ALPÍZAR, ID No. 1-0755-0991, civil engineer, works at the Municipality of Alajuela, for twenty years. After being warned and sworn in, he denied any interest in the outcome and swore to tell the truth. As a witness for the plaintiff party, the latter began the examination. He was asked about his current position at the Municipality of Alajuela. He replied that he is currently the Director of the Planning and Infrastructure Department. He was asked if he has held that position for all twenty years. He replied no, during the first three years he held another position. Regarding the current position, he was asked to describe some of the most important functions. To which he replied that he supervises the ordinary and project activities of several departments, including roads, public investment, Community and Public Space Design and Project Management, also stormwater drainage, and also the one that grants construction permits, land uses (usos de suelo), cadastral map approvals (visados de plano de catastro), and earthworks (movimientos de tierra), among other procedures. Regarding land uses, he was asked which Institution is responsible for issuing them. He replied that it is the Municipalities, by virtue of their territorial planning power, which he understands is Constitutional. Regarding these land-use certificates (constancias de uso de suelo) issued by the Municipalities, he was asked if they must be reviewed, or ratified, are they subject to review or approval by any other State institution. He replied no, they are issued by the Municipalities and do not have to be reviewed or approved by the Municipalities. The Presiding Judge asked him to refer to the facts for which the witness was admitted, as indicated in the preliminary hearing. He was asked, regarding a property located in several land-use zones, what is the procedure, if he knows it? To this he replied that when a property has several land uses, these can be maintained, clarifying that sometimes there may be more than two, or one of the land uses affecting the property could be extended up to two hundred meters, in accordance with Article 193 of the Municipality's Regulating Plan. He was asked to display the document, at image No. 83 of the judicial file, which corresponds to official letter No. 029-PU-08, which is the land use granted to the parent property (finca madre), No. 2-125050-000. He was asked if he recognized the document and he indicated yes, that he issued it. He was asked about the property where, among others, the Colinas del Viento Urbanization was developed, if it had this particularity, that Article 193 of the Regulation of the Regulating Plan applied, that it had several land uses? To that question he replied no sir, that is not the case. He indicated that what happens on that property is that it is part of an undetermined zone, where there was a spot (mancha) of four hundred meters of protection radius for some springs (nacientes), and that spot does not conform to any article or regulation, neither of the current regulating plan, nor the Water Law, nor the Forestry Law, so it has no legal basis, therefore it must be adjusted to what Article 43 of the Regulating Plan of the Municipality of Alajuela says, which speaks of a protection radius of two hundred meters, just as that resolution indicates. He was asked by the President of the Court, what he means by a spot. He explained that it is a spot is a zoning. He indicated that maybe the term is not well used, a spot is a color, a zoning, that the zoning map is divided into different zones that are identified with colors, and each of those zones, and in this case, what he identifies as a spot, corresponds to a spring protection zone that had an excessive radius or greater than what the law allows of about four hundred meters in radius, because it was not regular, like a circle, but rather an irregular zone, so if you measure the distance from the zone where the spring (naciente) is to the most extreme zone, it is four hundred meters. He was asked, regarding this property, which was segregated into others, and which is known as the parent property, he was asked when a property already has a land use granted by the Municipality, and in the case before us it is segregated, what happens with the segregations that occur, do they maintain the land use that was granted, or does this land use change for the properties that are segregated? He indicated that he will answer according to what he understood, that when a segregation is made, of an urbanization for urban development purposes, or a property segregation, product of a parent property, he specified that each of the fractions of that parent property maintain the land use of that parent property. Then, he was asked if he knew the names of certain urban projects, such as Condominio Lankaster, Colina Real, Río Ciento Uno, Condominio Amaranto, and Colinas del Viento Urbanization? He indicated yes, he recognizes them. He was asked if he recalled whether these projects originate from the same property being discussed? He indicated yes, that they all originate from the indicated parent property. He was asked if he recalled whether these projects were granted all the permits by the institutions? He indicated not all, as some are in process. He indicated that Colinas del Viento is approved by all institutions. He was asked if he knew how long the Regulating Plan of the Central Canton of the Municipality of Alajuela has been in effect? Since September 17, 2004. He was asked if INVU has indicated that it does not agree or has rejected a land use granted by the Central Canton of the Municipality of Alajuela? He indicated that as far as he understands, land uses cannot be rejected, except by this Contentious-Administrative Court under a lesivity proceeding, but INVU has made queries and meetings have been held for some projects where they have doubts about land uses. He was asked if the specific case of the Colina Real Project corresponds to one of those cases he is mentioning, where INVU has called him for a meeting or for some query about this land use? He replied that for this one specifically he did not recall. The floor was given to the INVU representative. Specifically, he was asked about the provisions of the Regulating Plan, in Article 43, regarding captured and non-captured springs (nacientes captadas y no captadas), identified and unidentified, with or without a hydrogeological study, a protection radius of two hundred meters from the springs (nacientes) is designated, in addition to the flow area in categories one and two. Regarding what I just indicated, do you have knowledge if that article of the Regulating Plan is in effect? In that regard, he replied yes, it is in effect. Do you consider that resolution 555-2014 issued by the Contentious-Administrative Court, as an Improper Hierarchical Superior, can annul or disapply Article 43 of the Regulating Plan of the Central Canton of Alajuela? He indicated he could not comment, as he is not familiar with that resolution. It was pointed out that he mentioned that resolution in the land use? He indicated he did not recall, and if it were shown to him to see if he remembered. He was asked if he had knowledge that the land where the Condominio Colina Real is intended to be developed is affected by two captured springs (nacientes captadas)? In that regard, he replied that there are several springs (nacientes) in the sector, specifying that on that specific land there is no spring (naciente). The property where the Condominio Colina Real is intended to be developed is in a low residential sub-zone and an urban residential sub-zone, and additionally is within the protection area of a captured spring (naciente captada), could you explain the procedure carried out for granting the land use, the medium-density residential sub-zone? He replied, yes, that the land use comes from the property where it was developed and was taken from the land use that you previously projected, and that property was granted a medium-density classification, for that reason the land maintains the land use for the project development. A query, did you use in the case Article 193 of the Regulating Plan, which indicates that for a property located in two different zones, the land use can be extended two hundred meters? For which case? For Colina Real? I don't recall, if the resolution says so, then we did use it. The Court asked: Judge Rodolfo asked who drafted the Regulating Plan of the Central Canton of Alajuela? He indicated INVU. He was asked if that spot (mancha) existed? He indicated yes, that spot came, which did not refer to any article of the Regulation. He indicated that Article 43 speaks of a radius of two hundred meters; but on the map that zone appears with a radius of four hundred meters; so he indicated that it does not correspond to anything stated in the Regulation. Judge Canales asked if that spot (mancha) is within the Regulating Plan? He replied yes. And is it in effect to date? Yes, sir. Judge Alonso asked him about the area under his charge, and reiterated that among others he is responsible for granting construction permits. He was asked if he specifically knew the Condominio Colina Real? He indicated yes. He was asked about that condominium? He indicated that the Condominio Colina Real is part of the property from the original segregation of the Colinas del Viento Urbanization, so the remainder of the property constitutes a part that can be developed if the Regulating Plan so permits. He outlined that to be consistent with its actions, the Municipality grants the land use it granted to that same property in the past, to that zone where Colina Real is intended to be developed, and that was what was issued, an act consistent with what was already indicated. That indeed, the Municipality maintains the originally issued act. A map was projected, at image 252 of the judicial file, and he was asked about the shaded area at the bottom, bordering inward with the circumference. Judge Canales indicated it has two perimeters. The witness replied that this is the indication of the alleged affectation of two springs (nacientes), where each perimeter corresponds to a spring (naciente), on the property where Colina Real is intended to be developed. Judge Alonso asked him if, when the division of the parent property was made, and the other urbanizations were made, it was already known that that part, where Colina Real is, was within that two-hundred-meter area? No, precisely, that large spot (mancha) of four hundred meters encompassed, that is, it overlapped those little circles, so when it was adjusted, the spot (mancha) was removed, each of these was located, and the radius of each of these springs (nacientes) was marked, congruent with Article 43 as it should be, right? Could you tell us how the single window (ventanilla única) system works, and the issue of captured springs (nacientes captadas), what do these consist of? He indicated that INVU is the governing body in terms of regional planning, it has the authority to review condominiums or urban developments nationwide, so what they do is a checklist of the requirements they have previously established for a development; one of those requirements is the land use. Therefore, if the developer has the approved land use from the respective Municipality, they already meet this requirement; however, in this case, the analyst had doubts about the correct application of the protection radii, since the regulating plan in its Article 43 says that for all springs (nacientes) it is two hundred meters, but that contradicts what the Forestry Law says, which speaks of one hundred meters, I think that's where the doubt arose, and when it is captured, it is when there is collection (captación) of that spring (naciente) for human consumption, so there is a criterion that the Water Law applies, however, this is prior to the Forestry Law, so the latest criteria from the Chamber (Sala) is that the Forestry Law applies. What development option does a development within two hundred meters have? If it is within two hundred meters, it has no development option, it is a protection area and does not allow constructions. The examination was concluded.\n\n22) MARVIN ALONSO BARBERENA RÍOS, ID No. 2-0572-0168. After being warned and sworn in, he denied any interest in the outcome and swore to tell the truth. He indicated that his profession is architect. He denied having worked with the plaintiff company, that he worked for the Municipality of Alajuela, ceasing employment in 2023. He denied any interest in the outcome. He indicated that when he worked for the Municipality, he resolved a matter related to this process, that he was the Coordinating Architect of the Construction Control Area of the Municipality of Alajuela and that he was responsible for all construction projects in the Canton. The plaintiff's representative began the examination. He was asked if he was responsible for granting land uses? He indicated yes, land use, segregation approvals (visados de segregación), minor works, construction permits, regardless of their category, be they condominiums, urbanizations, etc. Was it part of your duties to determine something about a property where an urbanization called Colinas del Viento was developed? Yes. Do you remember if you granted land uses for those properties? Yes, sir. He is asked to project image No. 84, to see if he can recognize a document? He recognized it, as well as his signature. He asked whether the document refers to a medium-density sub-zone and if he remembered if that was the density for the entire parent property (finca madre), or if any other criterion was applied to it? He indicated yes, that was the condition from the macro to the micro. That was the condition of the property. Do you remember if for that document, MA-ACC-07178-2018, if at any time Mr. Jorge Rojas asked you to ratify it, at the request of any institution, particularly INVU? Yes, sir, in reality, there were many projects for which INVU requested clarifications, including this one. I don't know for what purpose. What was the criterion when a property had more than one zoning within the same property, according to the regulating plan? Yes, the Alajuela regulating plan grants the authority to issue the zoning that least affects the administered party. In that sense, when you granted the land use, what would I, as a user, provide to you? Refers to documentation. Yes. It would be the duly completed application, the cadastral map, in the case of a company, current legal standing was requested, and depending on the type of project, some prevention was made, that was usually what was requested for a land use. When a land use was requested and the property was near a water body, but not within the property, does the cadastral map have to have that water body marked? Yes, specifically. Even if it is more than one hundred meters away from the map? Well, if the individual is not within a specific setback, it does not apply to them. When we talk about these granted land uses, specifically, did INVU have any control, authorization, or endorsement role, or provide a final authorization given by the municipality of Alajuela? No, sir, that corresponds to the Municipality, that's what the regulating plan is for. To your knowledge, can INVU reject land uses? In good theory, it should not do so, as it is a municipal matter. If there is doubt, a clarification can be made, but it should not be rejected. An inter-institutional query can be made, and doubts evacuated, but the direct interference belongs to the Municipality regarding land uses. When an urban project is presented, was it done through some special electronic platform, where all procedures were compiled, or was the entire package of documents finally brought to you? Refers to the services platform. Do you know the APC platform? Yes, of course. When I want to start a project of this type, what was the first procedure I had to carry out? The land use. Do you remember, if in the Colina Real project, which is the land use that was projected to you, if you recall whether the property was affected or not by the protection radius of the springs (nacientes)? As I recall, it was outside it. No further questions. The floor is given to the INVU representative. The regulating plan of the canton of Alajuela, in its Article 43, states that for all captured and non-captured, identified and unidentified springs (nacientes captadas y no captadas, identificadas y no identificadas), with or without a hydrological study, a protection radius of two hundred meters from the springs (nacientes) is designated. The document you recognized indicated that the two-hundred-meter radius should not be applied, but rather the one-hundred-meter radius due to a resolution. Can you elaborate a little more on that topic? He indicated there is nothing to explain, since when there is full backing, a reference is made as to why that article is not being used. Do you consider that article of the Regulating Plan was annulled? Annulled is difficult, at that time what had been indicated was that that article would not be used. I remember that INVU was holding meetings, and what the land use indicates was taken into account. Do you know if actions were taken to reform the Regulating Plan of the Canton of Alajuela? I do not remember, I do know there were INVU meetings with the Municipal Council and they held meetings and made decisions on a large number of things, which I don't know about as I was not there. In that land use, reference is made to a resolution, who told you that you had to do it that way? I don't remember right now, as that land use was in the year 2017. The Court did not ask questions and the examination was concluded.\n\n23) Luis Francisco Alpízar Barrantes, ID No. 2-0570-0358. After being warned and sworn in, he stated to tell the truth. He indicated he is a civil engineer, specifying that he has worked at the Municipality of Alajuela since 2007, serving as Manager of the Sanitation Department, where the Wastewater Service and Treatment is administered. The floor was first given to the representative of the plaintiff party, who asked the following: He was asked if he knew Desamparados de Alajuela, and as a reference only, a place where an urbanization known as Colinas del Viento was developed? He answered yes, he knows that Colinas del Viento urbanization. He was asked if in that place the Municipality owns or administers a wastewater treatment plant? He indicated yes, that they are the ones who provide the sanitary sewer service and that they have a treatment plant there. He was asked if any improvement was made to that treatment plant in the last two or three years? He indicated yes, to the pumping station. He was asked to present the contract located at images 107 of the electronic file. He approached to read it. Do you recognize the document? He said he did not sign it, but was the technical counterpart and oversaw the execution. He was asked the reasons why it was signed? Yes, the company that signed it committed to making some improvements to the pumping station in exchange for the wastewater treatment of a condominium to be built in the Colinas del Viento Urbanization. What was the name of the company's representative? Wálter Rojas. In relation to that agreement, were the works completed and delivered to the Municipality? Yes, correct, they were received, and the company's part was considered fulfilled, and from then on availability was granted. Which party covered the cost of labor and materials? The interested company, I think it was around sixty thousand dollars. Do you know if at the end of those works the municipality granted availability for water connections and for the use of the treatment plant? I do not know the final act, I did the reception of the works and the recommendation that availability could be granted once the company complied with the agreement, but the final act was done by the municipal council, I believe it was so. In relation to the site where this project is developed, there are springs (nacientes), and what could their affectation be in relation to a treatment plant? A plant or particularly the Colinas del Viento treatment plant.\n\nA wastewater treatment plant, in a closed, hermetic system into which contaminated water enters, is given physical-chemical-biological treatment, and where the treated water exits and is deposited into a natural body of water, be it a river or a stream (quebrada) that has authorization for it. When the construction of a treatment plant is authorized, the Water Directorate (Dirección de Aguas), which is the competent entity, verifies setbacks (retiros), so that the construction does not cause effects, and during its treatment, the treatment plant actually no longer generates effects on groundwater either, so it denied any impact on the springs (nacientes) from the treatment plant. I have no further questions. On behalf of INVU, he was asked if he had knowledge that the place where the Condominio Colina Real is intended to be developed is affected by two captured springs (nacientes captadas)? Uh, I have no knowledge, since that part of the permits is not his responsibility, nor that of the area he directs. He is responsible for the matter of wastewater permits. He has no further questions. Judge Canales asked him about some maps establishing protection zones (zonas de protección) and the like. Did he have knowledge of them? He replied that he does not know them because in the exercise of his duties he does not work with the regulatory plan (plan regulador) because the projects first request the availability of services, like potable water and sanitary sewerage, and he explained accordingly. The questioning was concluded.\n\n24) Graciela Natalia Jiménez González, ID number 1-1332-0645, after being warned and stating she would tell the truth, was sworn in. She stated that she is an architect, having worked as such for approximately nine or ten years. That she has been working at INVU for about six years. That in this case, she performed the first four reviews on the APC platform, which is the system provided by the CFIA, for resolving projects. She denied having any interest in the outcome. The floor was given to INVU's representative to proceed with the questioning. Regarding the document she prepared, DU-UFIS-171-2022, could you elaborate on the times the Colina Real project was submitted for review and the aspects that were pointed out for correction? She was asked first to refer in general terms to how the system works. She indicated that all construction projects must go through the APC, which is the Project Administration System (Sistema de Administración de Proyectos) of the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, CFIA); all projects such as condominiums or developments must undergo review by four institutions. They are reviewed by INVU, Fire Department (Bomberos), AyA, and the Ministry of Health. This is due to Executive Decree (Decreto Ejecutivo) # 36550. The project is submitted, we have fifteen days to resolve it; if it has observations to be corrected, the professional has up to 14 months to correct them; if it is resubmitted, no new observations are made unless the project has changed, or new documents not present from the first review are submitted; otherwise, if it indicates corrections were made, what is done is verify whether or not it corrected what was previously stated. If the project is rejected again because it was not corrected, it continues like this until it is corrected. When it is resubmitted, new observations can be made. That is, upon resubmission, it is assumed the person was able to correct it, and therefore most projects are approved by the third review. Once past the third review, if the developer disagrees, they can file an appeal within the APC System. In the system, one has a list of requirements, which are legally supported, and one reviews what was submitted or not; the lists are available on the construction website, and there are lists for all projects there; INVU reviews cases of condominiums, developments, and projects in the maritime-terrestrial zone; once approved, an approval seal is placed on it. Regarding the document, or the report you produced? The Colina Real project was submitted around 2022 for the first review; it included a series of things; all must be fully complied with. In this specific case, the project was submitted four times; the first time in 2022, and from the very first moment it was told that it had to provide the documentary requirement for the documentary radius of springs (radio documental de nacientes) and was also told about the land use not matching the published Regulatory Plan (Plan Regulador). The second time, it was told the same thing; more observations were made. The third time, it provided other documents, including one stating it is dealing with a captured spring (naciente captada); previously, it had been indicated that the project is in a protection zone (zona de protección) – it’s not valid. And it was told about the land use, and nothing changed until the fourth review, so the rejection was maintained for failing to meet those two fundamental requirements. What was the specific fact you determined, that the area where the Colina Real Project was to be developed was affected by a protection zone for captured springs (zona de protección de nacientes captadas)? INVU's role is to verify compliance with the regulations. In this case, based on the Regulatory Plan (Plan Regulador), we verify where the project is located in relation to it. What drew attention was that it fell within the protection radius (radio de protección) of a spring indicated in the Regulatory Plan. That was the point that raised the alarms: being within the protection radius of the spring. What can you tell us regarding the project called Lankaster and the Condominio Colinas del Viento Project? Are these in the same conditions as the Colina Real Project? No, the Colinas del Viento project was like the parent project, a large development, and when it was approved, it was approved with those two protection radii (radios de protección), meaning that project was approved with those very noticeable protection radii; Colina Real is situated with the Pasito spring, and Lankaster with the Lankaster spring. This Colinas del Viento project was approved with those two protection zones (zonas de protección), so from the beginning, that project, shall we say, preserved those zones for the springs. She was asked by the President of the Tribunal about the developments, and the witness referred to page 281, corresponding to the zoning. She indicated it is part of the Report she presented when the appeal was heard. She prepared that report and included two plates as an explanation: the project as it was originally conceived and the modification. She specified that it corresponds to image 3. This development was originally created with those protection zones; after being built, the green zones (zonas verdes), streets, and communal works had to be handed over to the Municipality; subsequent to that, two condominiums were being processed within the protection radii, the first being Lankaster, which belongs to the same developer and was affected by a spring—honestly, I don’t know if it was a condominium—they presented a study that validated the reduction of the protection radius. When they present Colina Real, they do so as a condominium, it is not a sub-condominium, as there would need to be a parent condominium and have handed everything over; this is a small lot (lotecito). The difference is that it was never a lot, but rather it was always the protection zone. So, when they come to process the condominium in the protection zone, the first thing I do is see that it's in the large blue area on the Regulatory Plan, and that's where I tell them they are in a protection zone, that the density (densidad) doesn't match; and the Municipality informed them that it is medium density, which is true, as the entire development was given medium density; and she pointed out the Municipality's norms that allow extending the land-use type, but she doesn't know why the Colinas del Viento Development was given medium density, but I start from there. When I review the Colinas del Viento Condominium, I realize it does have medium density, but since it is a protection zone, the degree of density is zero. Judge Canales asked for clarification on the density grades? Regarding this, she indicated that when a regulatory plan exists, areas are classified by zones (zonas) to better utilize the conditions of a place, such as industrial, commercial, and residential zones, which are those to which density applies, and that is the number of people a zone x supports, proportional to the robustness of the infrastructure; if it's lower, the density is low; if high, it is high. There's no recipe, but most focus on low, very low, high, or medium density. These densities are expressed in inhabitants per hectare or housing units per hectare, as occurs in the case of Alajuela; this results from another urban development process as to why a specific line was drawn, that corresponds to another process, which is why regulatory plans must be updated periodically, as land runs out and they need to grow, etc. In this case, the project as it stands in the regulatory plan—that project in the same report was given a medium density, but it does not eliminate the protection zones, and these have a density of zero. What is your assessment regarding land use, taking into account the zoning and the issue of the protection zone present at the site? Regarding the land-use matter, it's not for me to say if it's right or wrong; what I said is that the information under which the project was approved and the Regulatory Plan, with what the Municipality states, do not coincide. In your report, you cite Project No. 840211, Condominio Colina Real, indicating that it could be considered a predecessor to project 1010502; could you elaborate on that? Yes, they presented a project prior to Colina Real, which was also called Colina Real; it was submitted with APC 840211. It is a project they did, exactly with the same name, on the same lot, and similar, but it was rejected by all institutions due to the protection zones, and the process was abandoned. And they resubmitted as if it were new, another project, with a different APC number, on the same lot and with a similar design. Could you tell us what the alignment certificate (sello de alineamiento) No. 54436 of June 16, 2020, consists of, where it states: \"No pluvial alignment is indicated because this plan does not contain a body of water in accordance with Article 33 of the Forest Law (Ley Forestal)\", a document located in the document where you rendered the report, at folio 79 of the judicial file? She indicated that what this certificate says or refers to is that within the property or the specific lot, there are no bodies of water. But the lot remains affected by a spring two hundred meters away. Inside there is nothing, but at two hundred meters away, the other one is. INVU's representative concluded the questioning, and the representative of the plaintiff continued. He requested to project image 78 from the judicial file. She indicated it is essentially the same. He asked if it is the same? She indicated yes. That red seal—which official is responsible for placing it? Is it within your competencies? No, the signature belongs to Topographer Juan Jorge Delgado, and it says that within the property there is no body of water. Currently, if I were to request an alignment in the same sense, is the same seal applied, or does it contain other information? I imagine it's another seal, but it says basically the same thing. The intent of the seal is to say that from the body of water found, the alignment goes both one way and the other. Validity. Now they are valid for two years, with the date and who gives the approval. I don't know if the same one would be used. In the plan, from image 78 of the judicial file, a circumference is visible, and there's a little tail, a tooth shape—does that also correspond to a reserved protection area? He refers to the entrance. She indicated that in Colinas del Viento, that was a lot, and it was cadastrally registered together with this protection zone, but the lot, that little square, does not belong to the protection zone. Could you build there? Yes. Is the Colinas del Viento Development affected by the springs or not? Yes, they were respected. Lankaster and Pasito. When you refer to the impact shown on the map of the regulatory plan of the Municipality of Alajuela, is it the same map that the officials of the Municipality of Alajuela have? It's the same; the official one is the one published in the gazette; besides that, I created an overlay to visualize the springs, because basically, on the regulatory plan, what you see on the lot is a light blue area, but the base map is the one published in the Gazette, of the regulatory plan. He asked if the map published in the Gazette has an error? No, it has a two-hundred-meter radius. And it has not been modified to this day. But when you encompass the entire terrain, which terrain are you referring to? I am referring to Colina Real, if what the attorney wants to hear is if that little piece of that small lot falls outside, yes indeed, that little piece falls outside. But in broad terms, so to speak, ninety-eight percent of the terrain is affected by the protection zone, within which, the development they are presenting is located within that ninety-eight percent of the protection zone; that's why I say the project is not viable, since that small entrance piece only contains an access road and is not the project itself. When you were asked earlier and you said that the interested company had presented a document indicating that the project was in a protection zone, do you recall which document you are referring to? I imagine what the gentleman wants to know is that they presented a document from MINAE—I don't recall the number—that stated the Pasito spring was captured (captada) with concrete structures. Yes. Lastly, for the witness to comment, regarding the project previously submitted with APC number 840211, was it rejected by INVU? Yes, sir. The members of the Tribunal inquired. Judge Rodolfo Marenco asked about the so-called shaded areas (manchas) relating to the protection areas—who is responsible for the delimitation? The Municipality, but when there's a regulatory plan, it cannot contravene national regulations. In the regulatory plan, more than shaded areas, the two-hundred-meter radius was established, which must be supported by the water law, or forest law, or supported by something. You indicated that when you conducted the study, you determined it using an overlay; could you clarify? The official map is a PDF, and to establish it more clearly, the Unit of Technical and Operational Criteria for Territorial Planning (Unidad de Criterios Técnicos y Operativos del Ordenamiento Territorial) of INVU provided me with the digital file containing the georeferenced regulatory plan, and what I did was locate the small lot there. Judge Canales asked: What law did you apply—the Water Law, the Forest Law, or the Regulatory Plan? The first alert was the regulatory plan, as it shows a circumference indicating there's a spring there. In the second review, no new documents were provided; they were told to provide the requirement. In the third, they provided the MINAE document stating it's a captured spring, so in addition to being in a protection zone under the Regulatory Plan, it is affected by the two-hundred-meter protection radius under the Water Law; and in the fourth review, it was maintained because they kept the same. And who establishes those two hundred meters? The Water Law. Was it a spring of what type? Captured. And what is the difference between a captured spring and an uncaptured one for purposes of this application? A captured spring is a somewhat larger spring that an entity captures for human consumption, builds a concrete structure, and from there distributes to different areas; those two hundred meters are safeguarded because it captures water from there. And a normal spring, first off, may or may not be intermittent—that is, smaller in size, lower volume—and if it doesn't provide the necessary liters of water, it isn't captured; it's just left alone. When it's captured, it's for human consumption. In this case, the Pasito spring was captured. The other spring, Lankaster, has two hundred meters set aside by the regulatory plan, and I imagine it wasn't captured; it was possible to reduce the radius. Initially, the regulatory plan; subsequently, the Water Law. The questioning was concluded.\n\nIV) UNPROVEN FACTS: Of importance for the resolution of this proceeding:\n\n1) That the administrative acts subject to this proceeding suffer from the alleged absolute nullities (nulidades absolutas). (The rulings)\n\n2) That the claimed damages (daños y perjuicios) have as a causal link the administrative conduct accused of absolute nullity. (The rulings).\n\nV) PARTIES' ARGUMENTS: A) FROM THE PLAINTIFF COMPANY: The representation of the plaintiff company stated in the complaint, as well as during the oral and public trial hearing, that this lawsuit has been filed in relation to the development of a project situated on property number 551827 of the Alajuela district, noting that it is important to make clear, according to the theory of the case to be presented, that at a certain moment, the company submitted an alignment (alineamiento) request to INVU, which was granted favorably and not subject to any type of encumbrance at the time said alignment was granted; noting that the conditions for granting it were in force. Therefore, based on this, the company initiated the entire pre-construction process for a condominium, which is the inter-institutional process that the law demands of the developer. The company undertook this process twice, as the first time, there was a situation with one of the institutions that rejected the project for different circumstances that have nothing to do with what concerns us; and while clarifications were being made and the matter was reformulated as the institution required, the project processed on a digital platform of the Federated College of Architects and Engineers (Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros, CFIA), known as the APC platform, expired. Consequently, once the institution's consent to continue the project was obtained, what was done was restart the process from scratch; that is, redoing an APC, but with the identical project, identical property, identical site, and identical density. For these purposes, the respective alignment was requested again from INVU, which was declared to still be valid, and the entire institutional process was restarted, the starting point for all institutions even to put into study that alignment granted by INVU. Based on it, the various institutions granted, one by one, as requested, the corresponding permits for the condominium construction; and to our surprise, the project ultimately had to return to INVU for final endorsement, and at that stage it was denied, with the institution arguing that the density granted by the Municipality in the land use was not correct, and that the alignment, according to the new Regulations, was no longer correct, as the property in question is affected, as stated in Resolution No. CJD-005-2023, by three springs. This, for this representation, becomes the generating event of this entire dispute, in that we consider that the respondent institute was not competent to tacitly annul the granting of the land use provided, nor did it have the authority to annul the alignment granted without the due process (debido proceso) that the law establishes for annulling administrative acts, nor to transgress the competencies of the Municipality of Alajuela, which is responsible for granting these land uses. As if the above were not enough, it is pointed out that while springs do exist in the vicinity of the property, they are not located within the property itself, as the institute in question ambiguously makes it seem, taking as true a study issued by the National Water Directorate (Dirección Nacional de Aguas), as stated in the same document, which for this representation, is perhaps erroneous in its statement or in how it was analyzed, because being adjacent to a spring zone is not the same as the property possessing springs within it. All of this generates a series of damages for the plaintiff company, since it was a project in which my client had not only placed the hope of carrying out commercial acts inherent to its activity, but there is also a significant amount of money that my client had to expend on studies from the various institutions, on the preparation of prior projects requested by the different institutions to continue the project. Hence comes the theory of the case from this representation, in that if, from the very genesis of the project application, INVU had denied its execution for not meeting the alignment requirements, as it did two years later, then none of this would have happened, because my client could not have proceeded to any other institution. Thus, he indicated that the expenses were due to this initial administrative act that gave him the possibility to continue. In conclusions, the plaintiff indicated that, once the theory of the case was demonstrated, and especially due to the richness and the body of evidence presented by the witnesses today, this representation concludes that the responsibility of the respondent institution for failing to fulfill its legal responsibilities can indeed be accredited, since through the administrative acts issued by said entity, actions are omitted that ultimately, though not directly, annul administrative acts that create rights, without following due process for this purpose—an omission contrary to the legal system and without following the guidelines that the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública) determines for such cases. It is determined that with the challenged administrative acts, mainly by the act issued by INVU's Board of Directors (Junta Directiva), the responsibility of said institution is convincingly and clearly demonstrated: transgressing the competencies of other institutions involved in construction processes throughout the permit process, and supplanting the acts that correspond to and fall under the real competence of other institutions with acts issued by it. It has been demonstrated that INVU's actions caused a direct and evident harm to my client's patrimonial sphere, who, as a result of the rights-generating acts that the institute issued, was led to incur expenses, pay for studies, and bear direct and indirect costs as a product of the issued acts. Because if the first act that occurred when he went to process the permits, which was the issuance of the alignment, had been negative, or if it correctly—and to this representation's surprise they now do so—announced that administrative acts have a period of expiration, which they now state, as the respondent's witness testified, we can see that this didn't happen initially for my client, to whom an administrative act was granted lacking such notifications. Therefore, we can determine that from that point, my client, in a trusting and responsible manner, relying on a final and favorable administrative act, undertook a series of actions aimed at obtaining construction permits on a property that, if from the beginning it had been indicated, as is now argued, that it is in a protection area, then my client would not have incurred such expenses, and there would be no reason to be here this afternoon. It was shown that a clear and direct harm, as he indicated, was caused to my client's patrimonial sphere. The stoppage caused harm; the impossibility of selling the condominium units caused harm; the putting at risk of part of his assets to pay expenses and incur costs on public works improvements in order to obtain permits he was processing in good faith. An erroneous assessment by the officials vitiated the act, as the prior alignment should not have been eliminated without due process, for it had generated rights. It draws this representation's attention that, vehemently and repeatedly, with more than evident bad faith, the respondent party has repeated to the point of exhaustion that the alignment had two main defects: number one, that the entirety of said plan lies within an absolute protection zone due to spring protection, which, by the witness's own demonstration, was accredited that there is a strip that lies outside of it; and that the alignment granted was subject to a deadline, which violated due process and the principle of legal certainty (principio de seguridad jurídica), and seeks to make the Tribunal err by making it believe that this alignment was pluvial in nature, when it indicates that it includes the alignment of springs. This caused a change in criteria midway and caused harm to my client. The APC previously submitted has no direct bearing, as it is not the object of this proceeding, but it can be valued as very pertinent evidence: APC 840211, even though ultimately it was not approved as it was pending the completion of works—as the Municipality of Alajuela demonstrated in order to approve principally the aqueduct and sewerage matters. An important aspect to highlight, which appears in image 71 of the file, is that the part corresponding to the respondent institute, this institute approved the location of the property within its protection radius; it never made reference to the fact that it was being affected by the absolute protection zone for springs. In this sense, it can be seen that the witnesses presented, mainly the municipal officials, have been emphatic in affirming that the issuance of land uses is a matter exclusively within the Municipality's competence; it is not for INVU to process land-use permits, nor to say it does not accept a land use, as that transgresses municipal powers. Yet witness Roy Delgado was clear in indicating that the property was not affected by these springs; he speaks of a supposed shaded area (mancha) on the regulatory plan, which contains gross errors on the part of the institution that created it, which is the respondent institution itself, which committed those errors, and it has been the municipal officials, over time, through their daily practice in granting land uses, who have had to go and review in situ whether these effects occur or not. To this representation's surprise, the APC being processed, number 1010502, is duly approved by the waterworks entity, Acueductos y Alcantarillados, which approves the setbacks based on the geolocation this institution has of the springs, and furthermore, in alignment 54436 of June 16, 2020, issued by the respondent institution. Therefore, it is not true that INVU does not transgress the competencies of other institutions, for even if it does not directly say it annuls the land use, by its actions it is simply rendering it void by saying it is not valid for not corresponding to the zoning existing on site. From the evidence produced, it became clear that it is the responsibility of the Municipality of the Central Canton of Alajuela to determine the land use according to what is at the site. In this case, regarding the matter of land use, the competence that INVU has is residual and not principal; that is, the administered party need not go to INVU to request land use. INVU's competencies are invasive of the competencies of other entities, and this has become clear to the point that, although INVU's witness, architect Natalia Jiménez, indicates she knows that the Regulation of the Regulatory Plan of the Municipality of Alajuela incorporates the utilization of various land uses within a single property, at the same time in her resolutions she disregards them, as she simply states the land use does not apply, period. He indicated that no expiration period or deadline for last presentation appears in relation to the alignment granted; therefore, a real, devastating harm has been caused to my client. It was demonstrated by the official in charge of the area of sanitation and wastewater of the Municipality of Alajuela that my client made a million-dollar expenditure; he did so trusting in good faith, in the legal and procedural confidence that final, valid, favorable administrative acts gave him, and which led him to incur this series of expenses that, if INVU had done its job well and not issued these types of acts, he would not have incurred any of these expenses. It was not that the plaintiff whimsically set out to make these expenses; there were acts that told him he could continue, and for that, the other institutions imposed expenditures on him, which he made in order to obtain the permits, which is a normal practice in the world of urban developments.\n\nFinally, he accused that the opposing party has tried to make this Court err, and likewise the witnesses themselves, since they indicate that there was no alignment (alineamiento) of the parent property (finca madre), which is false, as well as that the alignment (alineamiento) granted on June 16, 2020, was subject to an expiration period, which is false, since that expiration period was established in the Regulation published in the Gazette on June 17, 2020, so much so that the very stamp placed by the INVU, signed, authorized and with a consecutive number, fails to indicate an expiration period for the same. He indicated that it is also false that a different alignment was used in the two APCs; it was the same document, and what is more, that the previous APC had been rejected by the INVU for having the same defects, which is far from the truth. He reiterated that he requested the land use (uso de suelo) upon having the alignment (alineamiento) from the INVU, and that far from what the institutional framework dictates regarding the nullity of administrative acts, tacitly, through its actions, the INVU seeks to disregard these actions of other institutions without resorting to the normal procedure that the law empowers for this type of case. Once the land use (uso de suelo) is obtained, my client has to go to the other institutions to request approvals, to finally obtain the construction permits, but to his surprise when he returned to the INVU, it changed the story. Therefore, given that it has been proven in a clear and evident manner contrary to the legal system, on the part of the INVU, that harms my client's rights; he therefore requested that the lawsuit be granted with all its effects and that the defendant be ordered as requested.\n\nB) ARGUMENTS OF THE NATIONAL INSTITUTE OF HOUSING AND URBANISM (INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO): The special judicial representative of the INVU, in his opening statement, stated that among the values characterizing the institute's daily work are commitment and transparency, and within the Urbanism Department, it is no exception, given the commitment acquired with society. In the present case, from the administrative stage, this case has been fully monitored, it has passed through all filters, motion for reversal (recurso de revocatoria), appeal, it was reviewed within the inspection unit and even by the Board of Directors, always maintaining the same criterion. They have acted under the principle of legality and due process and noted that they have been respectful of municipal autonomy, indicating that they also bear a responsibility to exercise vigilance and authority for the due compliance with the norms of general interest that are included in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and in the Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano), as established in subsection 4) of article 7 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). That it will be demonstrated that the arguments indicated by the plaintiff lack legal basis, and it will be proven before this Court the lack of right and the claim of the plaintiff, since it has been demonstrated that the springs (nacientes) are captured, so in no way can article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal) be applied, the correct thing being to apply article 31, subsection a) of the Water Law (Ley de Aguas), it being clear that in the present case, the Water Directorate of MINAE, in opinion 118-7-22 of July 29, 2022, determined that they are permanent springs (nacientes), and that they are captured, so it is mandatory for the INVU to grant the alignment (alineamiento) based on the Water Law (Ley de Aguas) and not on the Forestry Law (Ley Forestal), because it is an alignment in the protection of a zone of captured permanent water springs and not one of a forest protection zone, noting as relevant the pluvial alignment (alineamiento pluvial) No. 54436 granted on June 16, 2020, specifying that effectively the plaintiff's land has no rivers inside that require any alignment, his property is affected by the protection zone of a spring (naciente), that is why he has a pluvial alignment (alineamiento pluvial), that is, rivers without affectations, it is reiterated in the sixth point of the alignment that it is stated that no pluvial alignment (alineamiento pluvial) is indicated as the land has no body of water, according to the Forestry Law (Ley Forestal), in its article 33, so there is no need to determine an alignment of a setback area, since the plan submitted for approval omits the location of the springs (nacientes) and only details a public street towards the area where they are located. Another aspect considered important to highlight is the issue of resolution No. 555-2014 of the Contentious Administrative Court, Section III, from which the Municipality has sought to suppress the article of the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the Municipality of Alajuela that determines the two-hundred-meter radius that must be respected in these cases. The competencies of the INVU reside in the legal system, so the analysis carried out was also conducted in light of environmental legislation as part of its ordinary activity and the INVU has not exceeded its competencies. That they are respectful of the land uses (usos de suelo) granted by territorial entities, but are aware of the duty of vigilance they hold so that norms that are of social interest are complied with, so if the information verified in a land use (uso de suelo) does not reflect the reality of the terrain, or what the regulatory plan (plan regulador) indicates, it is their duty as the governing entity in urban planning matters to make the pertinent observations; specifying that they are not annulling it, they are not opposing it, they are simply noting that there is an inconsistency that must be reviewed. In Conclusions, the representative of the INVU indicated that it was clear that from the beginning, even when this was being processed administratively, they acted under the principle of legality and due process. As the governing entity in urban planning matters, he indicated that they have been respectful of municipal autonomy, they have not overstepped their powers as the plaintiff has tried to make it seem, by questioning or annulling land uses (usos de suelo) with powers that are clear are not within their scope of action; we have only pointed out inconsistencies detected by officials of the Inspection Area that are serious in the understanding that the INVU bears a duty of vigilance and authority for the due compliance with norms of national interest, included in the Urban Planning Law (LPU) and in the Urban Development Regulations, as established by subsection 4) of article 7 of the LPU. He outlined that the arguments made by the plaintiff lack legal basis, the lack of right of the plaintiff's claims was proven before this Court, by evidencing that we are dealing with captured springs (nacientes) so the Water Law (Ley de Aguas), in its article 31 subsection a), applies to the case. In the trial hearing, it has been clear that from the Opinion issued by MINAE, the plaintiff became aware that we are dealing with permanent springs (nacientes) that are captured, and that it is mandatory for the INVU to grant the alignment (alineamiento) based on the Water Law (Ley de Aguas), granting a radius of two hundred meters and not what the Forestry Law (Ley Forestal) indicates. It was accredited that we are dealing with a captured water spring (naciente) of a permanent type and not environmental protection zones. Also, it has been possible to verify how the plaintiff's argument indicating that the Colina Real Project is part of several previous projects and that for that reason it must be approved, because it comes from the same parent property (finca madre), has no basis whatsoever, nor valid foundation, to fail to comply with the regulations in force for the development of a housing project, since each reviewing institution within the APC platform performs its technical and legal report independently, so the fact that each entity approves or gives approval does not exempt the rest from the obligation to approve it nor does it exempt the duty to carry out their own analyses. It was clear from the clear and compelling testimony of architect Natalia Jiménez, Inspector of the INVU Inspection Unit, that the plaintiff, during the four reviews carried out, has been reiterated the same warnings that he is not complying with the two-hundred-meter protection radius, corresponding to the captured springs (nacientes) and that the land use (uso de suelo) did not coincide with what is established in the zoning of the Alajuela regulatory plan (plan regulador). She specified that the alignment stamp under No. 544336 of June 16, 2020, in which it is indicated no pluvial alignment (alineamiento pluvial) is indicated as this body of water does not exist according to article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal), at no time implied a favorable alignment and that although it is clear and evident that within the property where the Colina Real project is thought to be developed today there are no springs (nacientes), the truth of the matter is that it is located within the two-hundred-meter area that protects those protection spaces, springs (nacientes) called \"pasito uno\" and \"pasito dos\", characterized as bodies of water of public domain of a permanent nature, the spring (naciente) is captured by means of a concrete structure and conducted by pipes in the protection zone, which were fully known to the plaintiff since they processed the Colinas del Viento Project, the same which was approved with those areas detailed, which was accredited from the testimony of architect Natalia Jiménez of the plans that appear in images 294 and 295 of the judicial file. On the other hand, it is important to bring up article 46 of the Subdivision and Urbanization Regulations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones), which indicates that in the case of urbanization projects on properties that contain or border protection areas, it is mandatory to have the respective alignment (alineamiento) from the INVU, in accordance with the Forestry Law (Ley Forestal), Law 7575, its reforms or legislation that replaces it, and must comply with the alignment with what is established in the Current Construction Regulations (Reglamento de Construcciones Vigentes); in urbanization projects located on properties that border or within which water springs are found, the developer must process the body of water opinion before the Directorate of MINAE, for the determination of the affectation. Here, it is not being questioned that the alignment or a perpetual alignment may exist that could constitute a vested right in favor of the appellant, but rather it is a case where the INVU warned the plaintiff that according to the information provided, it was not possible to grant an alignment since the referred cadastral plan did not perceive any body of water, without prejudice to the foregoing and from the review of the documentation, the existence of several springs (nacientes), and particularly a permanent one within the perimeter where construction is intended, can be verified; that is why the observation was made that the project respect what is indicated in the Water Law (Ley de Aguas). It must be clarified that the Forestry Law (Ley Forestal) indicates in its article 33 that it does not derogate, neither expressly nor tacitly, what is established in article 31 of the Water Law (Ley de Aguas), since they are laws at the same hierarchical level, but rather they are laws that seek the defense of a different natural resource, one forestry and the other water, and depending on the circumstances of each property and the type of spring (naciente) that exists, the corresponding protection radius must be respected. It was clear that a forest protection alignment is not being requested again, nor was it untimely for the spring protection alignment to be presented; only the adjustment of the project to the protection radius of article 31 of the Water Law (Ley de Aguas) was requested, as has been established since the project's first entry, so in no way can there be a violation of vested rights or that it must be subjected to a lesivity process of an administrative act as the plaintiff has sought to portray. In relation to what was resolved by resolution No. 557-2014 of the Contentious Administrative Court, Section III, this is not a judicial ruling, being the Court's response as the improper hierarchical superior of the Municipal entity, and this type of resolution cannot tacitly or expressly derogate the rest of the current regulations of our legal system, therefore that resolution does not have the power to nullify the provisions of article 17 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), which establishes the procedure to modify, suspend, or derogate a regulatory plan (plan regulador) or a Regulation, without it suspending or derogating the regulatory plan (plan regulador) of the Canton of Alajuela that is currently in force, therefore, the Municipality cannot stop using article 43 of the Regulatory Plan (Plan Regulador), to use what is indicated in article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal), just because those agreements were annulled. A land use (uso de suelo) cannot be granted based on that foundation if it implies the modification of a regulatory plan (plan regulador). In relation to the land use (uso de suelo) granted by the Municipality, it can be evidenced that the land use (uso de suelo) indicates in relation to property No. 551827, it is in the medium-density residential sub-zone, and the truth is that from the study of the documentation provided and in accordance with the zoning provided in the Regulatory Plan (Plan Regulador), it is possible to verify that the property is in the Low-density residential sub-zone, and urban residential sub-zone, and that it is also within the protection area of a captured spring (naciente), so the land use information (uso del suelo) does not coincide with what the reality of the terrain shows, and the truth is that none of the officials of the municipality of Alajuela clarified that detail, nor did they manage to explain how the zoning change occurred. He indicated that they are respectful of land uses (usos de suelo), and respectful of municipal autonomy, however, these are not absolute nor are they above the legal system, and they are watchdogs of the legal system, therefore, if a land use (uso de suelo) does not reflect what the reality of the terrain indicates according to the current regulatory plan (plan regulador), it is our duty to point out the pertinent observations. Based on all the foregoing, he requests that all the claims requested by the plaintiff be declared without merit, that the INVU be exempted from costs, and that the plaintiff be ordered to pay the corresponding costs.\n\nVI) THE SPECIFIC CASE: This Court, after analyzing the complaint, the answer, the arguments put forth by both parties during the oral and public trial hearing, the proven facts—accredited with documentary evidence, the unproven facts, as per the case records, and the testimonial evidence which merits credibility to this Chamber in the terms in which it was evaluated and considering that in this process the plaintiff, fundamentally and without prejudice to the claims already indicated previously in a separate whereas clause and that will be addressed specifically later, seeks as the object of this process the annulment of conduct by the defendant institution, the INVU, which rejected the approval in the procedure carried out by the plaintiff company, which as a real estate developer, processed, starting November 30, 2021, before the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica), using for the purposes the CFIA's digital processing platform, known as (APC), with the purpose of authorizing project OC-1010502 \"Condominio de Fincas Filiales Colina Real\", in the name of the plaintiff company; procedure and platform, as provided in the \"Regulation for the Review Procedure of Construction Plans\" (Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción), decree No. 36550-MP-MIVAH-S-MEIC, which regulates the simplified electronic procedure for reviewing construction plans, whose digital platform allows the plan review process to begin, according to the documents and requirements provided by the applicant on the platform managed by the Federated College of Engineers and Architects (CFIA). Specifically, they alleged as a defect of absolute nullity that the INVU did not validate the favorable alignment (alineamiento) that the INVU had granted for the property where the construction of the condominium development in question was planned. Thus, in the proven facts, there is Certified Plan No. RNPDIGITAL-994244-2020, related to plan No. 2-1868206-2015, containing a stamp in red ink, at the bottom right that indicates: \"NATIONAL INSTITUTE OF HOUSING AND URBANISM (INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO)// URBANISM DEPARTMENT// INSPECTION UNIT // FLUVIAL COURSE OR SPRING ALIGNMENT No. 54436 NO PLUVIAL ALIGNMENT IS INDICATED, AS THIS PLAN DOES NOT CONTAIN A WATER COURSE ACCORDING TO ART. 33 OF THE FORESTRY LAW No. 7575 OF APRIL 16, 1996\". And the stamp has the issuance date of June 16, 2020, and the signature of the official who stamped it. In relation to this document, the plaintiff indicates that it is not subject to expiration, since it does not indicate the date on which it expires and that therefore, the INVU had already granted the corresponding approval or the alignment provided for in the regulations regarding fluvial courses or springs (nacientes), as provided in Law No. 7575, according to the very wording of the stamp in question. He stated that the stamp has not been challenged for nullity by the Administration according to the corresponding procedures and is therefore valid and effective. For its part, the representation of the INVU indicated in this regard that the INVU has not challenged this document or the indicated stamp; which refers to a competency of the INVU in relation to the Forestry Law (Ley Forestal) and that in this specific case; the rejection of the project occurred after review of the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the Municipality of Alajuela, and the case history; aspects that led them to indicate that in the present case, the protection zone established in the Water Law (Ley de Aguas) applied, and not that determined in the Forestry Law (Ley Forestal), due to the nature of the existing springs (nacientes) on the land adjacent to the property where the urban development was planned and which constitutes their protection zone. It should be noted that the plaintiff alleged that the Contentious Administrative Court, Section III, through resolution No. 557-2014, determined that the Forestry Law (Ley Forestal) should be applied in preeminence over the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the Central Canton of the Province of Alajuela; so the protection zone should be established at one hundred meters and not two hundred meters; an aspect that was indicated as such by the Municipal officials when granting the corresponding land use (uso de suelo).\n\nVII) CONTINUED: In relation to the topic of the alignment (alineamiento) that the plaintiff claims the validity of, deducing a vested right in favor of their represented party, alleging violation of due process, having been disregarded without the corresponding annulment procedure (lesivity), the following is indicated. In accordance with the proven fact, relating to the plan in the name of RÍO SEGUNDO S.A., which in the property location information box indicates: \"LOCATED IN: DESEMPARADOS // DISTRICT: 10 DESAMPARADOS // CANTON: 01 ALAJUELA // PROVINCE: 02 ALAJUELA,\" and it was indicated that \"INFORMATION ACCORDING TO PUBLIC REGISTRY IS PART OF REAL FOLIO No. 2125050-000\". Additionally, within the polygon, it has a stamp that states: \"NATIONAL INSTITUTE OF HOUSING AND URBANISM (INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO)// URBANISM DIRECTORATE// ALIGNMENT NOT INDICATED AS THIS PLAN DOES NOT CONTAIN A WATER COURSE (NO DATE, NOR SIGNATURE)\". Additionally, in the upper part, it contains another stamp, which, in the pertinent part, indicates: \"(illegible URBANISMO// Fluvial course or spring alignment (Alineamiento de cause fluvial o naciente) No. 23358 according to articles 33 and 34 Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 of (illegible). This alignment has a validity of one year; once the period has expired, it becomes void, with no (illegible for the State (illegible APR 2008\". For better understanding, images of the indicated stamps are attached. (Judicial file, image 80).\n\n| Stamp inside the polygon |\n| --- |\n| |\n| Stamp top part |\n| |\n| It is indicated that the alignment validity is one year. The plaintiff points out that the stamp containing the alignment granted on June 16, 2020, does not have an alignment expiration date. In this regard, this Court disagrees with that statement. See that the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), which in its article VI.3.5 Resolution Period, indicated in the pertinent part: \"VI.3.5 Resolution period : // The period to affirmatively or negatively resolve the approval of construction plans shall not exceed one month, after which, without any resolution having been issued, both the referred request and the plans shall be considered approved. The same rule shall apply in the case of variations or corrections that one wishes to introduce to the original project. The approval shall be valid for one year. If the works have not been executed within that period, the subdivider or developer must request its renewal during the last quarter of its validity. // The resolution on an extension for another equal period may be conditioned or denied, as the case may be, based on Article 38 of Law No. 4240 on Urban Planning. The term to resolve in these cases shall be the same as indicated in the first paragraph of this article. // Once the validity of the approval has expired, the interested party must comply with the requirements of a new application. // The approval of construction plans does not imply the approval provided in article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana); for this purpose, segregation plans must be presented at the time of delivering the urbanization to the Municipality, which must send copies to the INVU and the National Cadastre Office.\". This rule was in force until July 31, 2018, when Regulation No. 6306 called: \"Construction Regulations of the National Institute of Housing and Urbanism\" (Reglamento de construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), published in Gazette No. 54 of March 22, 2018, Supplement 62, came into effect, which in its second transitional provision, stated: \"Derogation// Once this Regulation comes into effect, the Construction Regulations of the National Institute of Housing and Urbanism, published in La Gaceta No. 56 of March 22, 1983, and its reforms, are derogated.\". Therefore, on the date the alignment was issued, regulation #6306 was in force, which in its article 84 established: \"ARTICLE 84. Alignment forest protection areas // In the case of construction projects on properties that contain or border protection areas defined in the Forestry Law (Ley Forestal), No. 7575 and its reforms or the regulations that replace it; it is mandatory to request the respective alignment from the INVU. The official alignment requires the procedures established by the INVU. Said pronouncement is valid for 24 months.\" So, we see that the alignment in relation to the Forestry Law (Ley Forestal) was valid, however, this in relation to the zones determined in article 33; in forest protection as indicated above, without the INVU having annulled this alignment, as the institution has expressly recognized, in accordance with the nature of the springs (nacientes) referenced previously, whose protection arises from the Water Law (Ley de Aguas), due to the specialty of the matter, or the factual situation that the norm protects, such as permanent springs (nacientes), whose capture corresponds to drinking water that is declared a domain reserve in favor of the Nation; that is, destined for a public interest that prevails over private interest and the protection of a fundamental right such as access to drinking water and environmental protection (article 50 of the Constitution), characterized as progressive and in accordance with the principle of non-regression in this matter.\n\nVIII) CONTINUED: This Court reproaches, on the other hand, that the administrative file provided by the INVU does not chronologically denote the complete history of the various developments that have been carried out on the parent property (finca madre) and that the parties have referred to documentation dealing with other urban projects carried out on the parent property (finca madre) or its segregation. From the testimonial evidence, including the declaration of witness official Roy Delgado Álpizar, who works as a civil engineer in charge of the Planning and Infrastructure Department, it is deduced that the parent property (finca madre) obtained a specific land use (uso de suelo)—medium density, and as a consequence, the territorial entity, by application of the Regulatory Plan (Plan Regulador), attributed the same land use (uso de suelo) as the parent property (finca madre) to the segregated properties. The witness in question, in response to the questions asked, and whose response merits full credibility to this Court, stated that there—on that property—the Colinas del Viento Urbanization was originally developed and that due to the segregation of the parent property (finca madre), other urban developments have been built, such as Condominio Lankaster, Río Ciento Uno, Condominio Amaranto; urban developments to which the same land use (uso de suelo) was granted, by direct application of the Regulatory Plan (Plan Regulador) which allows granting the segregations of the parent property (finca madre) the same land use (uso de suelo) as it. For this reason, in this specific case, of the development called Condominio Colina Real, the land use (uso de suelo) comes from the parent property (finca madre) and therefore it was classified as medium density. Thus, from the documentary evidence it appears that Engineer Roy Delgado Alpízar, Coordinator of Urban Planning, of the Municipality of Alajuela, issued a land use certificate (constancia de uso de suelo), under official letter #029/PU/U/08, procedure #19284, issued in the Municipality of Alajuela, at 7:30 a.m. on January 9, 2008, which stated: \"Mr. RÍO SEGUNDO S.A. identification number 3-101-021457 presented APPLICATION FOR LAND USE CERTIFICATE (SOLICITUD DE CONSTANCIA DE USO DE SUELO) for: HOUSING PROJECT DEVELOPMENT, on the property registered in the name of RÍO SEGUNDO S.A. legal ID 3-101-021457 in the Property Registry in volume, folio number, entry, real folio 2125050-000, which is described in cadastral plan No. A-182272-94 and which is located in the district of RÍO SEGUNDO, exact address NEXT TO RESIDENCIAL LA GIRALDA. According to the zoning map OF THE URBAN REGULATORY PLAN OF THE CENTRAL CANTON OF THE PROVINCE OF ALAJUELA (PLAN REGULADOR URBANO DEL CANTÓN CENTRAL DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA), PUBLISHED IN GAZETTE No. 182 OF SEPTEMBER 17, 2004, the above-indicated property is located in the zone classified as: PASITO SPRING PROTECTION ZONE (ZONA PROTECCIÓN NACIENTE PASITO), LANKASTER, AND MEDIUM DENSITY RESIDENTIAL ZONE. // Consequently, the intended use is PERMITTED // With the zoning imposed by this municipality on the understanding that: * ACCORDING TO ARTICLE 43 OF THE REGULATORY PLAN (PLAN REGULADOR), PARTIAL AFFECTATIONS OF THE 200-M PROTECTION RADII ON THE PROPERTY MUST BE CONSIDERED ABSOLUTE PROTECTION. // * FOR THE REST OF THE UNAFFECTED PROPERTY, RESULTING LOTS OF MORE THAN 250 M2 AND 19 M FRONTAGE. * A LOT FRONTAGE OF 10 M IS AUTHORIZED PROVIDED THE PROJECT HAS A WASTEWATER TREATMENT PLANT. NOTIFY.\". This document is very important for two situations in the consideration of this Chamber. First, it is observed that since 2008, the spring (naciente) called Pasito was already known, the same one for which the INVU indicates a protection zone must be established based on the Water Law (Ley de Aguas), of two hundred meters, an aspect that had been determined—clearly—by the territorial entity itself based on the Regulatory Plan (Plan Regulador). And second, that medium density applied to the rest of the property—of course, except where the protection zone is located—which at that time had a larger area than the indicated protection zone. From the testimony of this official, it appears that on the land where construction authorization was requested and where the land use (uso de suelo) was granted, there are no springs (nacientes) on that property itself, which, as indicated, has been segregated from the parent property (finca madre), although he did imply that there are several springs (nacientes) in the sector, without giving further detail. Similarly, the architect and former official of the Municipality of Alajuela, Marvin Alonso Barberena Ríos, who served as Coordinator of the Construction Control Area of the Municipality, in his testimony stated that the land use (uso de suelo) was granted based on the land use (uso de suelo) granted to the parent property (finca madre), agreeing on its determination with Mr. Delgado Alpízar, and specified that granting land use (uso de suelo) is a competence of the territorial entity. For her part, from the testimony of official Graciela Natalia Jiménez González, whose testimony, in the consideration of this Chamber, merits full credibility, she stated that every construction project must pass through the Project Administration System that the CFIA has, as determined by decree # 36550, and that in this case, she was the one who carried out the four reviews of the procedure formulated by the plaintiff, and that in this case the project entered the platform four times and from the first moment it was indicated that information had to be provided on the protection radius and the land use (uso de suelo), since in her consideration it did not coincide with the regulatory plan (plan regulador). To the questions posed, she indicated that it is incumbent upon the INVU to verify compliance with the project requirements, in this case Colina Real, and that it was based on the Regulatory Plan (Plan Regulador) that it was determined that the land to be developed was within the protection radius of a spring (naciente). She detailed that indeed, several urban projects were carried out within the parent property (finca madre), including Colinas del Viento, which was approved with two protection zones. That the same developer processed the permits for Condominio Lankaster, which was likewise affected by a spring (naciente), however, it ultimately ended up being approved.\n\nUnlike in this case, it indicated that the land on which the construction of the Colina Real Condominium has been requested was never a lot for building, but rather was always a protection zone, being within the zone of the springs (nacientes); for this reason, upon review, it is noted that a medium density was granted when it should have been zero, since being in the protection zone, it is not possible to carry out any construction. It referred that this project with the same name had already been rejected on another occasion, an aspect that corroborates what was stated by this Court in previous paragraphs, when it noted that it draws attention that the INVU has not prepared a detailed chronology of this case, from the beginnings of the constructions on the lands in question, which would have been of great utility. Despite what was indicated, and the analysis of the documentary and testimonial evidence, there is no doubt that this case is different from the one resolved by the Administrative Litigation Court in resolution 557-2014—acting as improper hierarchical superior (jerarca impropio)—since therein the issue of the alignment (alineamiento) of the Forest Law (Ley Forestal) versus the alignment of the Regulatory Plan (Plan Regulador), of a regulatory nature, was analyzed; the Court having decided—in administrative work, as a two-phase improper hierarchical superior—that at that time, due to the hierarchy of norms, applying the alignment according to the Forest Law prevailed, especially since fundamental rights, referring to limitations on property, could not be imposed by infra-legal norms, according to what was resolved by the Inter-American Court of Human Rights, in that a fundamental right could only be restricted by States through norms that are not abusive or arbitrary and that must also be issued by a law in the formal and material sense; and that in that case, of another development of the plaintiff, the limitation was a consequence of the Regulatory Plan, which does not have the nature of a law in the formal and material sense and therefore, the alignment of the Forest Law prevailed. It should be noted that this is not the same factual or legal case just outlined. Now, in this case, the INVU has indicated that the alignment granted by the Forest Law in relation to this case does not apply, since dealing with a permanent spring captured for human consumption, it falls under the purview of the Water Law (Ley de Aguas), according to the provisions and stipulations in Article 31, subsection a), which states: \"Article 31.- The following are declared as reserve of domain in favor of the Nation: a) The lands that surround the sites of capture or intake sources of potable water, within a perimeter of no less than two hundred meters in radius; (...)\" (Norm obtained from SINALEVI). Note that the resolution of the Administrative Litigation Court itself, as improper hierarchical superior, cites the opinion issued by the Attorney General's Office of the Republic (Procuraduría General de la República), which, regarding the protection radii of the Water Law and the Forest Law, specified in the pertinent part: \"Under certain assumptions, the areas adjacent to springs have enjoyed a public domain stamp (impronta demanial) under the terms of Articles 1 of the Law for the Protection of Hydrographic Basins, No. 68 of June 16, 1923; 510, subsection 3) of the Fiscal Code according to the reform of Law No. 11 of October 22, 1926; 6 of the General Law of Public Lands, No. 13 of January 10, 1939; 2 of Law 16 of October 30, 1941; 31 of the Water Law No. 276 of August 27, 1942; 7 of the Land and Colonization Law; 2 of the General Law of Potable Water, in an extension of 300 to 200 contiguous meters, according to the flat or broken topography of the land, provided that the springs supply water to some population, or it is convenient to reserve them for such purpose. // (...). // The foregoing should not be confused with the protection areas (áreas de protección) provided for in Articles 33 and 34 of the Forest Law. Therefore, in the case of private properties legitimately registered by the exercise of ten-year possession prior to the public domain affectation, if the springs do not supply water to any population, or it is not convenient to reserve them for such purpose, the protection area of 100 contiguous meters to the permanent springs and their respective prohibition pursuant to Articles 33 and 34 of the Forest Law is applicable. From the foregoing, two things call this Court's attention, the first, that this precedent was known by the parties previously and by the Third Section, and second, that here it is clear and evident that, with two laws existing with a formal and material character, the Water Law applies—especially given the legally protected asset (bien jurídico tutelado)—and not the Forest Law, according to the thesis of the plaintiff. Here, the principle that the subsequent norm derogates the prior one in everything that opposes it does not apply, the foregoing due to the object of protection being different between both norms, because they are special norms with different scopes of protection. Let us examine Articles 33 and 34 of the Forest Law, located in Chapter IV, denominated: \"Forest Protection\" and which seeks, according to the object of this law, to protect the protection areas, more so than the spring itself. Note that subsection b) of Article 33, which regulates protection areas, protects the existence of a strip of fifteen meters in rural zones and ten meters in urban zones, measured horizontally on both sides on the banks of rivers, streams (quebradas), etc., and of fifty horizontal meters if the terrain is broken; Article 34 prohibits the felling or cutting of trees in the protection zones, where it is specified that the alignment corresponding to these areas, the forest ones, corresponds to the INVU. From the evidence provided by the plaintiff itself, it is clear that the communication from MINAE DA-1118-07-2022 of July 29, 2022, was forwarded, wherein it was determined and confirmed that the springs named \"Pasito 1\" and \"Pasito 2\" constitute springs registered by the AyA for population supply, as recorded in file No. 602-R, both being captured by means of a concrete structure conducted by piping, which, of course, is not regulated by the Forest Law, nor the Regulatory Plan, but by the Water Law, No. 276 of August 27, 1942, and that these are located within the protection radius that covers—almost the entirety—of the plaintiff's property. Thus, in the aforementioned technical report, the following image was provided:\n\n \n\nFrom this image, it is clearly seen that the springs are in the upper part thereof and the property in question, on the lower edge, denotes the radius of the protection circle of the Pasito 1 and 2 springs. Observe that indeed, there exists a tiny strip, compared to the totality of the property within the protection zone, that would remain outside the limitations imposed on the property by law.\n\nIX) CONTINUATION: Specifically, in this case, the first claim seeks the annulment of communication CJD-005-2023 of April 13, 2023, which corresponds to the agreement of the Board of Directors (Junta Directiva) of the INVU. However, we must remember that through communication DU-226-10-2022 of October 20, 2022, Eng. Fabiola Barrantes Rodríguez, Acting Head of the Oversight Unit (Unidad de Fiscalización), Urban Planning Department (Departamento de Urbanismo), issued the resolution at thirteen hours twenty minutes on August 18, 2022, by reason of which she ordered the rejection as untimely of the appeal for revocation with subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) before the Hierarchical Superior against rejection number 1010502 made through the APC platform, for which reason it did not proceed to consider the merits of the appeal. Subsequently, on November 18, 2022, Mr. Jorge Rojas Villalobos, as owner of the Colina Real Condominium project, submitted before Licda. Hilda Carvajal Bonilla, Head of the Urban Planning Department of the INVU, evidence for a better resolution (prueba para mejor resolver) in relation to the appeal filed. It was thus, through communication DU-006-01-2023 of January 10, 2023, that the appeal of the Colina Real Condominium was acknowledged, by Geog. Hilda Carvajal Bonilla, Acting Head of the Urban Planning Department, INVU, in whose operative part it was stated: \"THEREFORE (POR TANTO) // Based on the arguments of fact and law set forth, the rejection of the Colina Real project processed with form number 1010502 on the APC platform is upheld. // Proceeding to inform SETENA of the present case, in compliance with the Eighth Therefore of Resolution No. 1177-2019 SETENA, which states: 'This feasibility is granted on the understanding that the developer of the project, work, or activity will fully and completely comply with all legal and environmental technical regulations and standards in force in the country and enforceable before other authorities of the Costa Rican State.' // Likewise, the Water Department (Departamento de Aguas) of MINAE and the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados) will be notified. // Notify the Appellant to the email address in the header.// \" - It should be noted that in said resolution, the following drawing was provided, where it is evidenced that the protection radius covers practically the entirety of the land in question that is intended to be developed, evidencing that in the lower part, an area remains outside the protection zone radius.\n\n \n\n \n\nOn January 20, 2023, Mr. Jorge Eduardo Rojas Villalobos, in his capacity as legal representative of the company Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., filed an appeal against the resolution of the Urban Planning Department, communication DU-006-01-2023, in relation to the non-approval of APC #1010502 of January 10, 2023, for the Colina Real Condominium, wherein he requested to revoke the rejection notice for APC #1010502 of October 10, 2022, specifically in relation to the non-compliance with the spring setback (retiro de nacientes), and to apply the provisions of resolution #557-2014 at nine hours ten minutes on November twenty, two thousand fourteen, which ordered a setback (retiro) of one hundred meters horizontal radius to be respected. He also requested to rectify the procedures in order to comply with the remaining points indicated in the aforementioned electronic tool and obtain the respective authorizations for the development of the project. Subsequently, the President of the Board of Directors of the INVU, Jéssica Martínez Porras, through administrative act CJD-005-2023 of April 13, 2023, addressed to the legal representative of the plaintiff company, communicated the agreement of the Board of Directors taken, corresponding to #1, adopted by the Board of Directors, in the Sole Article, subsection 1) of the minutes of Extraordinary Session No. 6575 of April 13, 2023. The operative part stated: \"With the favorable votes of Arch. Jessica Martínez Porras, Licda. Alicia Borja Rodríguez, Lic. Rodolfo Freer Campos, Arch. Yenory Quesada Diaz, MSc. Virgilio Calvo González, and Dr.-Eng. Álvaro Guillén Mora, IT IS AGREED: Given that it has been fully demonstrated: // 1) That the appeal filed by the company Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A., dated\n\nJanuary 10, 2023, and which is heard on this occasion, despite indicating that it is against the resolution contained in communication No. DU-006-01-2023, the truth is that its main petition is the revocation of the rejection of the Colina Real Condominium project in the APC of October 10, 2022, which the company is aware of, is a matter already resolved and final (en firme), since in due course the appellant here untimely filed an appeal for revocation with subsidiary appeal for that same rejection, and it was correctly declared so through communication No. DU-226-10-2022, issued by the Oversight Unit of the INVU and was subsequently confirmed by communication No. DU-006-01-2023 dated January 10, 2023, issued by the Urban Planning Department. Therefore, it is not correct in its petition and it must be rejected. // 2) That the company Industrias Alimenticias Je de Costa Rica S.A., upon requesting the alignment according to the Forest Law, provided a cadastral plan in which it omitted to mention the existence of any spring, which led the INVU to issue alignment seal No. 54436, in which it is expressly indicated that there is no fluvial alignment, because the provided cadastral plan does not contain a watercourse, according to the cited Forest Law. Therefore, it is not a case where the validity or not of an alignment should be questioned, nor does a perpetual alignment exist that can be considered an acquired right in favor of the applicant company. Rather, it is a case in which the Institute warned, that, according to the information presented by the company, it was not possible to grant an alignment since, it is reiterated, the referred cadastral plan shows no body of water whatsoever. Notwithstanding the foregoing, given that, from the comprehensive study of the existing information and documentation, the existence of several springs is verified, and particularly, a permanent one within the perimeter intended for construction, the observation was made regarding the need for the project to respect the provisions of the cited Water Law. // 3) That the INVU has sustained its criterion over time in relation to the application of Articles 33 and 34 of the cited Forest Law. Note that, in the cited communication No. PU-C-D-955-2011, as was clarified in the consideranda of this resolution, no alignment is issued, nor is any mention made of the farm registration No. 551827-000 of the province of Alajuela. On the contrary, it is limited to referring to the power conferred on the Institute in the aforementioned numeral 34, which was the query raised at that time. // 4) That the regulations established in the cited Forest Law are not contrary to, nor expressly or tacitly derogate, what is established in the Water Law. Rather, they are Laws of the same hierarchical rank that seek the defense of two different natural resources, namely: water resources and forest resources, and that according to the specific circumstances of each property and the type of spring that exists, a different protection radius must be respected.// 5) That the Colina Real Condominium project has been submitted four times to the APC platform, and on all occasions it was warned in the observations that it is in the spring protection area.// 6) That the cited resolution No. 557-2014 of 9:10 hours on November 20, 2014, issued by the Administrative Litigation Court, Third Section, acting as Improper Hierarchical Superior of the Municipality of Alajuela, does not derogate the Regulatory Plan of that canton; rather, it derogates some agreements emanating from the Municipal Council. Nor does it derogate Article 17 of the Urban Planning Law. Therefore, for all purposes it must be understood that, based on the principle of specialty of the norm, in this case, what is established in the Regulatory Plan of Alajuela should be applied, being a special Law, which prevails over the general one, and if one wished to modify, derogate, or update that Regulatory Plan, the procedure established by the Urban Planning Law itself must be followed.// 7) That related to the previous point, it is clear that the competencies of the INVU are not only derived from the provisions of the referred Forest Law, but also, are immersed in the stipulations of its Constitutive Law, the cited Urban Planning Law, the Law Regulating Condominium Property, among others. Therefore, the comprehensive analysis of the presented condominium project, to determine effective compliance with current regulations, was rigorous for the Institute, and even the national jurisprudence itself, which has already been cited in this resolution, has clarified that it is the obligation of public institutions to ensure compliance with environmental legislation as part of their ordinary activity. Therefore, it is determined that the Institute has not exceeded its competencies.// By reason of the foregoing, and given the other considerations of fact and law set forth in this resolution, the appeal filed by Mr. Jorge Eduardo Rojas Villalobos, on behalf of the company Industrias Alimenticias JE de Costa Rica S.A., against communication No. DU-006-01-2023 dated January 10, 2023, issued by the Urban Planning Department of this Institute, is rejected, and in turn, the rejection of the Colina Real Condominium project made through the Construction Project Administrator Platform, contract No. 1010502 dated October 10, 2022, is confirmed.// Finally, under the terms established in Article 126 of the General Law of Public Administration, the administrative route is deemed exhausted. THAT IS ALL. FINAL AGREEMENT\". As indicated previously, this Court considers that what was resolved by the authorities of the INVU is compliant with the legal system and fundamentally adjusted to Environmental Law and the Protection of Water, as a Fundamental Human Right. It remains relevant to note that the Water Law, No. 276, has been in force since 1942, that is, it corresponds to a pre-constitutional legal norm, which, according to the current Political Constitution, maintained its validity by being in accordance with it, and specifically on that point—of the use of water for human consumption—it protected the existence of a fundamental right prior to the same constitutional norm of Article 50, which establishes the obligation of the State to procure the greatest well-being for all the inhabitants of the country, organizing and stimulating production and the most adequate distribution of wealth, and to consider, as a human right, basic and inalienable, access to potable water for every person, as an essential good for life, and determining that water is a good of the nation, indispensable to protect such human right, and determining that its use, protection, sustainability, conservation, and exploitation will be governed by what the law establishes. In this case, it is clear that the Water Law, Law No. 276, determined that the protection of permanent, captured springs constitutes a public domain good, the protection zone being inalienable, the defendant institution being correct that since it is a protection zone, the density level, or the degree of population density, cannot be greater than zero. Having indicated the foregoing, this Court rejects the lawsuit in its entirety in accordance with the reasoning already stated in the preceding consideranda. However, for greater clarity, each claim will be addressed below, without prejudice to what has already been indicated.\n\nX) CONTINUATION: IN RELATION TO THE CLAIMS INDIVIDUALLY CONSIDERED: (It is reiterated, in addition to what has already been indicated, each resolution is reasoned as follows)\n\nTHE FIRST CLAIM INDICATES: \"1) It is responsible for NON-COMPLIANCE with its legal responsibilities, since the Board of Directors of the NATIONAL INSTITUTE OF HOUSING AND URBAN PLANNING (INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO) through communication # CJD-005-2023 dated April 13, 2023, in the fifth fact, omits actions that would lead to annulling final administrative acts that generate rights, without adapting its actions to due process; omission in actions that is contrary to the legal system and without following the forms provided in the General Law of Public Administration, since it seeks to justify non-compliance on applications alien to the specific case.\"\n\nTHE COURT RESOLVES: In accordance with what has already been stated in the previous consideranda, this claim must be rejected. But specifically, since the Court has already ruled on the issue of the corresponding alignment granted by the INVU on June 16, 2020, which, as already indicated, was not annulled or disapplied; simply, the Water Law, Law No. 276, Article 31, subsection a), applied to the case, dealing with permanent, captured springs of potable water; consequently, a protection radius, a public domain zone (zona demanial) of 200 meters from each of the springs, had to be established, a situation which, in this case, practically prevents all construction, except for a very small part that remains outside the protection area; however, as this is included in the global permit application, it must be rejected. For the rest, what has already been stated in relation to the alignment in question, according to the previous consideranda, is reiterated, so as not to be repetitive.\n\nTHE SECOND CLAIM INDICATES: \"2) That it be determined that through communication #DU-006-01-2023 dated January 10, 2023, the Urban Planning Directorate of the NATIONAL INSTITUTE OF HOUSING AND URBAN PLANNING is responsible for transgressing competencies that correspond to other institutions and supplanting, with its actions, the administrative acts emanating from other Public Administration institutions. (The Court noted that it was not indicated with which Public Administration institutions the INVU's competence overlapped, understanding that it is a claim in general terms and understood to the defendant Institute's own competencies).\"\n\nTHE COURT RESOLVES: In this case, the Court warned at the beginning of the oral and public trial that this claim was understood in general terms to the INVU's own competencies and not to the rest of the Public Administration institutions. From the adversarial proceedings, it is clear, however, that the plaintiff questioned that the INVU indicated that the density corresponding to the land use—which is a municipal competence, its definition, and determination—was poorly determined, considering that if the property is located practically in a percentage greater than 90 percent, to mention a percentage within the protection area, it was not possible to assign it a medium population density, since being a protection area, it is impossible to build on the site, a consideration that makes complete sense when contrasting that the restriction zones belong to the public domain for the sake of protecting the springs, and therefore, it would not be possible to consider a medium density, since, being unable to build, the population density, effectively, as the INVU witness stated, must be zero regarding the portion of the property located within the spring protection area.\n\nTHE THIRD CLAIM INDICATES: 3) Therefore, the defendant Institute BE ORDERED to pay the actual damages resulting from this action, which are not technically limited to the sums paid for works and permits that, as a product of the favorable administrative acts, I carried out on the property, which I estimate in the sum of ¢1,101,618,366.20 (one thousand one hundred one million six hundred eighteen thousand three hundred sixty-six colones and twenty céntimos) -for material damage- in addition, it be estimated not only the current value of the land with the modifications, which cannot be used despite having been purchased under the legitimate expectation that the administrative acts issued granted us, which has a value according to the attached appraisal of ¢799,969,200.00 (seven hundred seventy-nine million nine hundred sixty-nine thousand two hundred colones exactly), but also that the amount of the losses for the non-sale of assets during this year be calculated, and the indexation that these amounts would generate up to a possible favorable judgment, plus the economic losses of the money over time, as it is not just the value of the land at the updated price, but also the increase in costs in the works to be built, the deterioration of the works already built, and the interest at the time of payment, which will be liquidated in execution of judgment, and the update of lost profit (lucro cesante) as direct damage ceased to be received due to the stoppage of the project to which I was subjected, which I estimate in the sum of ¢445,921,200.00 (four hundred forty-five million nine hundred twenty-one thousand two hundred colones exactly) and damages, which I estimate prudentially, ¢450,000.00 corresponding to the amounts I had to pay for professional fees of the Engineer who performed the appraisal and the certification of the CPA, in addition to meals, fuel, and parking to attend meetings in preparation of this lawsuit and previous meetings with the officials of the defendant, and $750,000.00 (seven hundred fifty thousand dollars, legal tender currency of the United States of America) for Objective moral damage resulting from the loss of trust and the good name of a company that, as a result of the actions described supra, I practically had to close, also the sum of $750,000.00 (seven hundred fifty thousand dollars, legal tender currency of the United States of America) for Subjective moral damage, anguish suffered not only by me but by my entire family upon seeing myself morally and economically compromised, since I risked my lifetime savings to be able to build a project that from one day to the next was truncated, suffering significant psychological and physical deterioration because the anguish and desperation suffered are enormous as I am on the verge of not even having the means to subsist with dignity. (The Court made the observation that, according to the transfer order (auto de traslado), the plaintiff company is the sole plaintiff, and a ruling will be made in the judgment on the aspects on which the dispute was joined (litis)).\n\nTHE COURT RESOLVES: This claim seeks to collect a diversity of items under the premise that the administrative conduct of the INVU caused a series of damages. However, having indicated that the administrative actions of the INVU are in accordance with legality, it is not possible to infer the existence of damages from such conduct. Thus, the party claims the price of the property as part of the damages, however, it does not prove how long ago it had acquired it, this being for the purpose of determining, for example, if since it was purchased and developed, it already had knowledge that it constituted a reserve zone, by reason of the various segregations of the parent farm. In relation to the subjective moral damage of the company's president, it must be rejected, practically ad portas, since the lawsuit was not even filed by him in a personal capacity, and it is not appropriate to request anything for himself. In relation to the objective moral damage of the company, despite what has already been indicated that no illegal administrative action was proven, it was not proven, as is appropriate in these cases, to provide documentary evidence that accredits that objective moral damage, such as financial statements, contract cancellations, etc.- In relation to the collection of costs of the administrative procedure, clearly the LGAP, Art. 328 indicates: \"Article 328.- In the administrative procedure, there shall be no imposition of costs in favor of or against the Administration nor the interested party.\". Having said the foregoing, this claim is rejected in all its aspects.\n\nTHE FOURTH CLAIM INDICATES: 4) That in the event the defendant presents opposition and is found guilty in this process, it be ordered to pay the costs of both parties in the proceeding. Similarly, given that I have litigated in good faith, I request to be exonerated from the payment of costs.\".\n\nTHE COURT RESOLVES: This claim, as is customary, will be resolved in a separate section.\n\nXI) OF THE EXCEPTIONS. In the present case, the INVU alleged lack of right (falta de derecho), in relation to the merits of the case. In this regard, this lack of right must be upheld in relation to the claims alleged by the plaintiff, since it was proven that the Administration acted in accordance with the legal system and in the exercise of its competence related to urban planning, according to its own organic law and the Urban Planning Law, among others.\n\nXII) OF THE COSTS.- In accordance with numeral 193 of the CPCA, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party by the mere fact of being so. The exemption from this sanction is only viable when there has been, in the judgment of the Court, sufficient reason to litigate, or when the judgment is dictated by virtue of evidence whose existence was unknown by the opposing party; circumstances that are not met in the present proceeding; for which reason the payment of procedural and personal costs is imposed on the plaintiff company and in favor of the INVU, as well as the interest that these generate from their determination until their effective payment.\n\nPOR TANTO:\n\nThe exception of lack of right (falta de derecho) is upheld. The lawsuit is rejected in all its aspects as inadmissible, filed by the company INDUSTRIA ALIMENTICIA JE DE COSTA RICA S.A. against the INSTITUTE OF HOUSING AND URBAN PLANNING (INSTITUTO DE VIVIENDA Y URBANISMO). The plaintiff is ordered to pay the procedural and personal costs, according to the Fee Schedule of the Bar Association (Arancel del Colegio de Abogados) and in favor of the INVU, as well as the interest that these generate from their determination until their effective payment.- Notify.-\n\n \n\n \n\nPAULO ALONSO SOTO\n\n \n\nJONATÁN CANALES HERNÁNDEZ RODOLFO MARENCO ORTIZ\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n Judge PALONSO\n\n \n\n \n\n \n\n\nVWM6OQSYU4A61\nPAULO ANDRÉ ALONSO SOTO - PRESIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A)\n\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n\n\nAXCWYYMBHW061\nELEUTERIO RODOLFO MARENCO ORTIZ - PRESIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A)\n\n \n\n \n\n \n\n\n\nMJ8V2GUQRJG61\nJONATHAN CANALES HERNÁNDEZ - PRESIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A)\n\n \n\nEXP: 23-003051-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, in front of Café Dorado. Telephones: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006.\n\nEmail: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nThis is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 16:35:39.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República" }