{ "id": "nexus-sen-1-0034-1332423", "citation": "Res. 09041-2025 Tribunal Contencioso Administrativo", "section": "nexus_decisions", "doc_type": "court_decision", "title_es": "Supresión parcial de aceras en condominio no es opcional para el desarrollador", "title_en": "Partial sidewalk removal in a condominium is not optional for the developer", "summary_es": "La sentencia analiza la legalidad de dos acuerdos del Concejo Municipal de San Pablo de Heredia que rechazaron la modificación de un permiso de construcción para eliminar aceras en el Condominio Residencial Vistas de San Pablo. La empresa actora alegó que las vías internas del condominio son privadas y que, por tanto, la construcción de aceras depende de la autonomía de la voluntad de los condóminos, no siendo aplicable la normativa municipal sobre fraccionamientos y urbanizaciones. El Tribunal Contencioso Administrativo, en funciones de jerarca impropio, rechazó la demanda en todos sus extremos. Determinó que, aunque las vías internas del condominio son de naturaleza privada, el artículo 34 (hoy 44) del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio remite expresamente al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones en materia de diseño de vías internas, el cual exige la construcción de aceras como elemento de seguridad peatonal y orden público. El tribunal concluye que no existe vicio alguno en los actos municipales impugnados, confirmando la obligatoriedad de las aceras independientemente de la voluntad de los propietarios.", "summary_en": "The ruling examines the legality of two Municipal Council agreements of San Pablo de Heredia that denied a construction permit modification to eliminate sidewalks in the Condominio Residencial Vistas de San Pablo. The plaintiff argued that the condominium's internal roads are private and that sidewalk construction depends on the condominium owners‘ autonomy, making municipal subdivision and urbanization regulations inapplicable. The Administrative Contentious Court, acting as improper hierarchical superior, dismissed the lawsuit in its entirety. It found that although the condominium’s internal roads are private, Article 34 (now 44) of the Regulation to the Condominium Property Law expressly refers to the National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations for internal road design, which requires sidewalks as a matter of pedestrian safety and public order. The court concluded there was no defect in the challenged municipal acts, confirming that sidewalks are mandatory regardless of the owners' wishes.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "10/09/2025", "year": "2025", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento", "_off-topic" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "demanialidad", "ius aedificandi", "autonomía de la voluntad", "visado municipal", "INVU", "Plan Regulador", "Ley 4240", "Ley 7933" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 10 inciso 2", "law": "Ley de Planificación Urbana (Ley 4240)" }, { "article": "Art. 35, d", "law": "Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley 7933)" }, { "article": "Art. 34 (hoy 44)", "law": "Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio" }, { "article": "III.2.8", "law": "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones" }, { "article": "Art. 39 inciso 1)", "law": "Código Procesal Contencioso Administrativo" } ], "keywords_es": [ "condominio", "aceras", "permiso de construcción", "fraccionamiento", "urbanización", "derecho de vía", "vías internas", "INVU", "Municipalidad de San Pablo", "interés público", "orden público", "ius aedificandi", "Ley Reguladora de Propiedad en Condominio", "Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones", "Tribunal Contencioso Administrativo" ], "keywords_en": [ "condominium", "sidewalks", "construction permit", "subdivision", "urbanization", "right-of-way", "internal roads", "INVU", "Municipality of San Pablo", "public interest", "public order", "ius aedificandi", "Condominium Property Law", "National Subdivision and Urbanization Regulation", "Administrative Contentious Court" ], "excerpt_es": "Precisamente, sobre el deber de construcción de aceras para complejos residenciales sí existe regulación expresa en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, que se transcribe de seguido: \"III.2.8 Aceras: La construcción de aceras se exigirá como parte de las obras de urbanización cuando se vayan a construir viviendas simultáneamente; cuando no se contempla esto, se exigirá en los desarrollos frente a las calles primarias. En los otros casos la construcción de aceras podrá diferirse hasta la realización de obras sobre cada lote en particular, a criterio municipal. (...) III.2.8.1 El acabado de las aceras será antideslizante.\" Ello permite arribar a la conclusión que el régimen de propiedad inmobiliaria, aun cuando esté protegido por el sistema condominal, no es ilimitado ni queda al libre arbitrio de los dueños de las filiales, pues encuentra en el ordenamiento nacional verdaderas limitaciones y cargas contenidas en normas de orden público que no se pueden pasar por alto, debido al impacto eventualmente perjudicial que su incumplimiento podría provocar. No es posible autorizar una urbanización si no cuenta con las facilidades esenciales de acceso peatonal que aseguren una adecuada convivencia humana y protejan, primero que todo, las vidas humanas.", "excerpt_en": "Indeed, there is express regulation on the duty to build sidewalks for residential complexes in the National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations, transcribed below: “III.2.8 Sidewalks: The construction of sidewalks shall be required as part of the urbanization works when dwellings are to be built simultaneously; when this is not contemplated, it shall be required in developments facing primary roads. In other cases, sidewalk construction may be deferred until work on each individual lot is completed, at municipal discretion. (...) III.2.8.1 The finish of the sidewalks shall be non-slip.” This leads to the conclusion that the real estate property regime, even when protected by the condominium system, is not unlimited nor left to the free will of the owners of the filial units, since the national legal system contains true limitations and burdens set forth in public order rules that cannot be overlooked, due to the potentially harmful impact their breach could cause. It is not possible to authorize an urbanization if it lacks the essential pedestrian access facilities that ensure adequate human coexistence and protect, first of all, human lives.", "outcome": { "label_en": "Denied", "label_es": "Sin lugar", "summary_en": "The lawsuit is dismissed in its entirety, confirming the legality of the challenged municipal agreements that denied the construction permit modification to eliminate sidewalks in the condominium.", "summary_es": "Se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos, confirmando la legalidad de los acuerdos municipales impugnados que rechazaron la modificación del permiso de construcción para eliminar aceras en el condominio." }, "pull_quotes": [ { "context": "Considerando VI", "quote_en": "Every condominium, according to its type, must meet at least the following requirements: (...) d) All buildings, whether horizontal or vertical developments, must be built according to the rules required by the respective laws.", "quote_es": "Todo condominio, según su tipo, deberá llenar al menos los siguientes requisitos: (...) d) Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas." }, { "context": "Considerando VI", "quote_en": "Indeed, there is express regulation on the duty to build sidewalks for residential complexes in the National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations... It is not possible to authorize an urbanization if it lacks the essential pedestrian access facilities that ensure adequate human coexistence and protect, first of all, human lives.", "quote_es": "Precisamente, sobre el deber de construcción de aceras para complejos residenciales sí existe regulación expresa en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones... No es posible autorizar una urbanización si no cuenta con las facilidades esenciales de acceso peatonal que aseguren una adecuada convivencia humana y protejan, primero que todo, las vidas humanas." }, { "context": "Considerando VIII", "quote_en": "The grievance that claims that beyond the original design, the will of the condominium owners and the private property regime now prevail, so as not to build the sidewalks, ignores the existence of public order limitations that affect the ius aedificandi as one of the attributes of the right to private property, and which are grounded in constitutional article 45.", "quote_es": "El agravio que plantea que más allá del diseño original, ahora impera la voluntad de los condóminos y el régimen de propiedad privada del condominio, para de esa forma no construir las aceras, desconoce la existencia de limitaciones de orden público que afectan al ius aedificandi como uno de los atributos del derecho de propiedad privada, y que encuentran asidero en el ordinal 45 constitucional." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-1332423", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo\n\nResolución Nº 09041 - 2025\n\nFecha de la Resolución: 10 de Setiembre del 2025 a las 16:54\n\nExpediente: 20-004491-1027-CA\n\nRedactado por: Felipe Córdoba Ramírez\n\n\n\n\n\nTexto de la resolución\n\n \n\n\n\n \n\nEXPEDIENTE:\n\n\t\n\n20-004491-1027-CA - 0\n\n\n\n\nPROCESO:\n\n\t\n\nCONOCIMIENTO\n\n\n\n\nACTOR/A:\n\n\t\n\nSOCIEDAD 3-101-695514 S.A.\n\n\n\n\nDEMANDADO/A:\n\n\t\n\nMUNICIPALIDAD DE SAN PABLO\n\n \n\n N° 2025009041\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las dieciseis horas con cincuenta y cuatro minutos del diez de setiembre del dos mil veinticinco.-\n\n \n\nProceso de conocimiento incoado por la compañía denominada TRES-CIENTO UNO-SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CATORCE SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula de persona jurídica igual a su denominación, representada por el señor Mauricio José Tristán Sánchez, cédula de identidad N° 1-0844-0398, en contra de la MUNICIPALIDAD DE SAN PABLO DE HEREDIA, representada por su Alcalde, señor Bernardo Porras López, cédula de identidad N° 5-0293-0295. Intervienen, como apoderados especiales judiciales de la empresa actora, los señores Rafael Ángel Gutiérrez Gutiérrez, cédula de identidad N° 5-0331-0166 y Crhistian Alexander Callejas Escoto, cédula de identidad N° 8-0127-0837 y como director procesal de la Municipalidad de demandada, el señor Luis Gernando Vargas Mora, .-\n\nRESULTANDO:\n\n1.- Que el objeto del presente proceso entendido como lo que se pretende sea concedido en sentencia, conforme el escrito de demanda y lo determinado por el Juez Tramitador durante la celebración de la audiencia preliminar, se encuentra orientado a que se declare lo siguiente: \" 1. Que se declare con lugar en todos sus extremos la presente demanda 2. Que se declare la disconformidad con el ordenamiento jurídico del Acuerdo No MSPHCM-ACUERD-79-2019 del 28 de febrero del 2019 dictado por el Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, el cual rechazó la propuesta de modificación al permiso de construcción N 6234-2016 y en su lugar se le ordene a la Municipalidad de San Pablo de Heredia, proceda a analizar y aprobar lo peticionado por mis representados a través de los planos con contrato número OC 837820 y que modificó el permiso constructivo número 6234- 2016. 2. Que se declare la disconformidad con el ordenamiento jurídico del Acuerdo No OFICIO MSPH-CM-ACUER-574-20 de fecha 09 de setiembre de 2020, del Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, mismo que fue adoptado en la Sesión Ordinaria 37-20 celebrada el siete de setiembre del 2020, el cual nos ordenó presentar ante la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal un cronograma de ejecución de obra, en el cual se determine claramente los ajustes y/o correcciones de forma tal que se cumpla con los planos aprobados según la licencia de construcción N 6234-2016 y en su lugar se le obligue a la Municipalidad de San Pablo de Heredia a analizar y aprobar la propuesta presentada mediante los planos con contrato número OC 837820 y que modificó el permiso constructivo número 6234-2016. 3. Que se condene a la Municipalidad de San Pablo de Heredia al pago de las costas del presente proceso\".-\n\n2.- Que conferido el traslado de ley a la representación de la Municipalidad de demandada, se pronunció en oposición a la demanda. En su defensa opuso a título de excepciones de fondo y defensas previas, las de falta de integración de la litis (rechazada interlocutoriamente) caducidad de la acción (rechazada durante la celebración de la audiencia preliminar). Se solicitó que se declare sin lugar la demanda y se condene a la actora al pago de las costas.-\n\n3.- Que la audiencia preliminar fue celebrada el día 10 de agosto del 2021, con la intervención únicamente de la representación de la empresa actora, misma en la que, en lo que resulta relevante, se dispuso trasladar el presente asunto para el dictado de la sentencia, sin necesidad de la celebración de la audiencia complementaria.-\n\n4.- Que una vez el presente asunto se encontró listo para el dictado de la sentencia, en fecha 28 de agosto del 2025 se turnó su conocimiento a esta Cámara de Juzgadores, esto en atención al que se ha denominado, \"Plan de Descongestionamiento de los Procesos de Puro Derecho\" del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, correspondiéndole la ponencia al juzgador Felipe Córdoba Ramírez, con la integración de los señores Jueces Juez Ronaldo Hernández Hernández y Gustavo Irias Obando, según criterios de priorización definidos por la Dirección de Planificación del Poder Judicial mediante el oficio N° 310-PLA-MNP-2025.-\n\n5.- Que en los procedimientos no se han observado nulidades que deban ser declaradas, y/o vicios que hayan de ser subsanados.-\n\nRedacta el juez Córdoba Ramírez y se dicta el presente fallo por unanimidad.-\n\nCONSIDERANDO\n\nI.- Sobre lo alegado por la parte actora. Se expresó la parte demandante en soporte argumentativo de su acción, del siguiente modo: \"PRIMERO: Que mi representada es una compañía desarrolladora de proyectos inmobiliarios en el Cantón de San Pablo de Heredia, proyectos que han sido desarrollados de forma responsable y apegados a la normativa Nacional y Municipal aplicable. SEGUNDO: Que mi representada es la responsable del desarrollo y construcción del CONDOMINIO EL BENEFICIO, HORIZONTAL RESIDENCIAL COMERCIAL DE EDIFICACIONES Y LOTES, con cédula jurídica número tres – ciento nueve – setecientos treinta y cinco mil novecientos veinte, Condominio conocido comercialmente como CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO, el cual se construyó de conformidad con la licencia de construcción número 6234-2016 emitida por la Municipalidad de San Pablo. TERCERO: Que el CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO mediante los planos con contrato número OC 710408 del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, cumplió con todas las aprobaciones de las instituciones (Ministerio de Salud, INVU, Bomberos, CFIA) para poder obtener el permiso de construcción ante Municipalidad de San Pablo, autorización que fue otorgada mediante el permiso de construcción número 6234-2016, la cual consta en el Acuerdo Municipal CM 522-16 adoptado en la sesión ordinaria No 41-16 celebrada el día 10 de octubre del 2016. CUARTO: Que durante el proceso constructivo del CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO, mi representada se percató que para brindarle mayor comodidad a los habitantes del Condominio, lo más conveniente era construir la acera prevista en planos solo a un costado de las calles comunes del Condominio, por lo que se procedió con la modificación de los planos originales, con el fin de eliminar una de las aceras que fueron previamente aprobadas, por lo que se aprobaron nuevos planos ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, a los cuales se les asignó el número de contrato OC 837820, de fecha del 27 de agosto del 2018, contrato que dejó sin efecto los planos iniciales con el contrato número OC 710408. QUINTO: Que una vez que el proyecto CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO obtuvo nuevamente las aprobaciones de todas las instituciones (Ministerio de Salud, INVU, Bomberos, CFIA) mediante los planos con contrato número OC 837820, se procedió a modificar el permiso constructivo número 6234-2016 ante la Municipalidad de San Pablo, pero dicha modificación fue rechazada mediante Acuerdo No MSPH-CMACUERD-79-2019 del 28 de febrero del 2019, a pesar de que en los nuevos planos se mantiene en su naturaleza exactamente igual el Condominio. Es importante reiterar que la modificación precitada ya contaba con la aprobación del ente rector en la materia, es decir, del Instituto de Vivienda y Urbanismo y que al aprobar los planos respectivos deja latente la legalidad de lo actuado por mi representada. Esa rectoría en la planificación y aprobación de obras en condominio predomina en esta materia y la Municipalidad no puede ni debe desconocer la aprobación previa efectuada por éste Instituto, pues si se consintió y respetó la voluntad de los condóminos de prescindir parcialmente de las aceras en un sector del proyecto condominal, es precisamente porque el ordenamiento jurídico le permite al INVU aprobar modificaciones de ese tipo, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). SETIMO: Que, a pesar de lo anterior, mediante OFICIO MSPH-CM-ACUER-574-20, de fecha 09 de setiembre de 2020, el acuerdo del Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, mismo que fue adoptado en la sesión Ordinaria 37-20 celebrada el siete de setiembre de 2020, en la cual se dispuso lo siguiente: “ se le previene al desarrollador que se le ordena que un plazo improrrogable de tres días hábiles debe presentar ante la Dirección de Desarrollo Urbano un cronograma de ejecución de obra, en el cual se determine claramente los ajustes y/o correcciones de forma tal que se cumpla con los planos aprobados según la licencia de construcción N 6234-2016, ajustes y correcciones que se deben de implementar de forma inmediata. De no ejecutarse la orden indicada, se procederá con la clausura física total del proyecto y viviendas no habitadas, mediante la colocación de sellos de clausura respectivos.” (...). OCTAVO: Que el rechazo por parte del Concejo Municipal de San Pablo de Heredia de la propuesta de modificación planteada por la sociedad que represento y la latente amenaza de “clausura física total del proyecto y viviendas no habitadas, mediante la colocación de sellos de clausura respectivos” violenta los derechos de los propietarios y habitantes del CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO y se considera una actuación administrativa seriamente gravosa para los intereses de mis representados, pues la propuesta de modificación planteada por los condóminos NO REPRESENTA violación alguna a las normas del derecho urbanístico, no violenta normas de origen ambiental y mucho menos representa riesgos para los habitantes del proyecto condominal. NOVENO: Que el Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, mediante acuerdo tomado en la Sesión Ordinaria No. 12-19, celebrada el día 18 de marzo del 2019, rechazó de plano el recurso de revocatoria interpuesto por mi representada en contra del Acuerdo No. MSPHCM-ACUERD-79-2019 del 28 de febrero del 2019 que denegó la aprobación de la propuesta de modificación de los planos constructivos previamente aprobados por la Municipalidad de San Pablo de Heredia. Ese rechazo ad portas del recurso de revocatoria fue fundamentado por el Órgano Colegiado en el artículo 163 del Código Municipal, que consideró el acto impugnado como un acto de mero trámite y de confirmación, lo cual a todas luces fue una decisión evidentemente errónea y equívoca, pues de lo contrario el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, también hubiese rechazado de plano el recurso de apelación interpuesto. El Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, remitió la apelación ante Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, para que en su condición de superior jerárquico impropio resolviera lo pertinente y dicho Tribunal mediante el Voto No. 461-2020 de las diez horas cuarenta minutos del treinta y uno de julio del 2020 rechazó por el fondo el recurso referido y dio por agotada la vía administrativa. Lo anterior refleja un erróneo proceder tanto del ente Municipal, como de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso, pues el recurso de revocatoria fue equívocamente declarado inadmisible por el inferior jerárquico y el superior, de previo a resolver la apelación, debió devolver los autos al Concejo Municipal, declarar mal rechazada la revocatoria y ordenarle a ese cuerpo colegiado conocer y resolver por el fondo la gestión impugnativa planteada por mi representada. Se evidencia de esta manera una clara violación a la escalerilla recursiva municipal y por tanto un atropello a los derechos de mi representada. CONSIDERACIONES JURÍDICAS EN TORNO AL PRESENTE ASUNTO Para demostrar que la actuación de la Municipalidad de San Pablo de Heredia y de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo es ilegal y así debe ser declarada en sentencia firme en el presente proceso de conocimiento, conviene acá esbozar algunas consideraciones preliminares que darán sustento a la teoría del caso de mi representada y evidenciarán fuertes contradicciones en los argumentos de la Municipalidad y del Tribunal precitado. Sobre la naturaleza de las vías internas de los condominios y la normativa aplicable En el presente asunto, ni el Estado ni la Municipalidad de San Pablo de Heredia son dueños del inmueble donde se localiza el condominio. En segundo lugar, no hay una ley que defina la naturaleza demanial del condominio y pretender asignarle una naturaleza demanial a las vías internas de la propiedad condominal violenta flagrantemente la legislación y jurisprudencia que regula la materia. Si bien es cierto que la Municipalidad puede exigir determinadas condiciones para la autorización de un proyecto urbanístico, debe entenderse que la aplicación de los artículos 40 al 44 de la Ley de Planificación Urbana es distinta cuando se trata de condominios, pues la naturaleza ontológica del condominio es especial con respecto a otros regímenes de regulación urbanística y, por ende, distinta a ellos, ya que, dentro de ámbito del derecho privado y, por ende, ajeno a la injerencia del Estado, salvo por el respeto a la Ley, de conformidad con la obligación establecida en el artículo 129, párrafo segundo de la Constitución Política, el legislador creo una ley especial que es distinta a los supuestos de la Ley 4240. En el anterior sentido es importante recalcar que la vía interna es distinta a la vía pública. Las vías internas de un condominio son definidas en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio como calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio. El único supuesto contemplado en el Reglamento de marras para que la Municipalidad tenga injerencia sobre la organización del condominio propende a la desafectación cuando se realiza la conversión de vías internas a calles públicas, donde debe mediar una aceptación expresa por parte de la Municipalidad, caso contrario, lo aplicable es la autonomía de la voluntad privada. Debe entenderse la diferencia establecida en el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones donde se distingue entre urbanización y propiedad horizontal, que hoy en día se conoce como condominio, en virtud de la Ley 7933. Una urbanización es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios, en tanto que, la propiedad horizontal es un tipo de edificación en donde la persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento o edificio y comunera de los servicios afectos al uso común. Como puede observarse, urbanización y propiedad horizontal, conocida como propiedad en condominio, no son lo mismo. El fraccionamiento es un desarrollo urbano en el que sus calles, infraestructura y servicios se donan y entregan al municipio, adquiriendo el carácter de propiedad pública. El municipio como dueño, constitucionalmente queda obligado a darles mantenimiento y prestar los servicios públicos. La diferencia entre un fraccionamiento y un condominio es que, si bien un condominio también es un desarrollo urbano, sus calles e infraestructura internas tienen un carácter de propiedad privada de conformidad al régimen de condominio establecido en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. En el caso de un condominio, a quien le corresponde mantener y dar servicio a las calles e infraestructura al interior de los condominios, es a los propietarios o condóminos. Así las cosas, la existencia de un Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones y un Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio demuestran que la urbanización es de naturaleza distinta al condominio y, por ende, invocar un reglamento urbanístico tendente a regular urbanizaciones con respecto a una propiedad en condominio, supone una falsa analogía que trae como consecuencia una actuación administrativa irregular. Tampoco es de recibo alegar que prescindir de un sector de las aceras, constituye una violación a la Ley 7600, pues nuestro condominio sí respeta los lineamientos de ese cuerpo normativo. Debe tenerse presente que el acuerdo para utilizar el contrato del 27 de agosto del 2018 fue realizado de manera unánime, y, con base en lo dispuesto en el artículo 18 del Código Civil, la renuncia del derecho no está violando el orden público, pues desde un inicio se tomaron las previsiones necesarias para respetar los intereses de las personas con capacidad disminuida o necesidades especiales y el condominio cumple con esos lineamientos. Resulta falsa la analogía esbozada por parte de la Municipalidad de San Pablo y el Tribunal Contencioso como Jerarca Impropio cuando concluyen que el Reglamento de Construcciones atañe al Régimen de Propiedad en Condominio, cuando el capítulo VII del Reglamento de Construcciones indica con claridad que lo atinente al régimen condominal fue derogado por el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reconociendo así el carácter especial de la regulación condominal. Lo anterior implica que no existe elemento normativo del demanio aplicado a las vías internas del condominio, ya que no hay norma legal que expresamente determine la demanialidad de las vías internas por medio de una desafectación de ese condominio, en especial. Con base en esto, estas vías internas son privadas y, por ende, se rigen bajo el principio de autonomía de la voluntad privada de los condóminos. En el caso bajo examen, la especialidad de la Ley 7933 y de su Reglamento diferencian al régimen condominal con respecto al Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, así como al Reglamento a la Ley de Construcciones. Esto encuentra base en el Capítulo VII del Reglamento a la Ley de Construcciones que fue derogado y sustituido por el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Por ende, pretender aplicar normas atinentes al régimen urbanístico general al de condominio viola el principio de identidad, pues si el régimen en condominio tiene su propia regulación, entonces esa regulación es la que habrá de aplicarse. Como prueba adicional, el mismo Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones incluye el supuesto específico de forma expresa de la propiedad horizontal, como antiguamente se le conocía al régimen de propiedad en condominio, de donde se infiere que la razón de mencionar expresamente a la propiedad horizontal es porque el resto de las normas de las cuales no se menciona, se da así por tratarse de un régimen distinto al condominal. Pretender aplicar normas urbanísticas a regímenes condominales viola el principio de no contradicción, pues de las actuaciones de la Municipalidad de San Pablo de Heredia se desprende que ésta considera al régimen condominal como si no fuera tal, dado que busca aplicar la misma regulación de las urbanizaciones a los condominios. Por último, no se puede pretender asimilar el condominio con la urbanización, porque ontológicamente son distintos. Cuando un fraccionamiento queda afectado por el régimen de propiedad en condominio los ordinales del 40 al 44 de la Ley de Planificación Urbana -que obligan al desarrollador a entregar a la Municipalidad competente las áreas públicas, a saber: calles, aceras, zonas verdes y parques ceden bajo un régimen de copropiedad privada bajo un sistema de administración compartida y la injerencia municipal en este caso se ve limitada. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley General de Caminos, Ley 5060, se indica que la red vial cantonal estará a cargo de la Administración Municipal, pues, de conformidad con esta norma, todos los terrenos ocupados por carreteras y caminos públicos son propiedad del Estado. La Ley de Construcciones, Ley 833, otorga en el artículo 4 la definición de vía pública, entendida como todo terreno de dominio público y uso común que, por disposición de la autoridad administrativa, se destinare al libre tránsito de conformidad con las leyes y reglamentos de planificación y que, de hecho, ya se encuentre destinado a ese uso público. Dado que el ordenamiento jurídico debe ser interpretado como un todo y no de manera individualizada, la especialidad de la Ley 7933 con respecto a Ley 4240, difiere en cuanto al destino de cierto espacio de los terrenos para el uso común. En efecto, el artículo 54 del Reglamento a la Ley 7933 se refiere al destino para áreas de uso común pero no públicas, por no tratarse de bienes demaniales, con lo cual no incluye el alcance de los artículos 40 al 44 de la Ley 4240, pues la especialidad de la norma 7933 excluye al demanio municipal. Naturaleza Jurídica de las aceras, definición y su relación con el régimen condominal. Resulta primordial para resolver la presente litis definir y analizar con precisión el concepto de “acera”, además de exponer los alcances jurisprudenciales relacionados con este tema. Las aceras pueden conceptualizarse como una vía peatonal. Así, la Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres (N°7331 de 22 de abril de 1993) en su numeral 235 inciso 2), define las aceras como aquella “vía destinada al tránsito de los peatones” También han sido conceptualizadas como “parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas que se reserva para el tránsito de peatones”. De las definiciones citadas, se infiere con claridad que “las aceras” son espacios de la vía pública que tienen como destino el tránsito de peatones, es decir, están afectas a un “uso público”. Precisamente, ese destino al uso de los peatones, nos permite calificar a las aceras como bienes de dominio público con las consecuentes características que tal naturaleza les imprime, esto es, su inembargabilidad, imprescriptibilidad e inalienabilidad. Bajo esta misma línea de pensamiento, no está de más recordar que por bienes de dominio público se entienden todos aquellos, cuya propiedad ostenta el Estado y que están destinados a un uso común, razón por la cual, gozan de un régimen de protección especial. Al respecto, la jurisprudencia de la Sala Constitucional nos señala: “IV (…) los bienes demaniales o cosas públicas, están destinados, por su propia naturaleza, a usos públicos y sometidos a regímenes especiales. El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. Son los llamados bienes dominicales, bienes dominiales, demaniales, bienes o cosas públicas o bienes públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres. Es decir, afectados por su propia naturaleza y vocación. En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa. Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos del Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos recuperar el dominio. Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se pueda adquirir un derecho al aprovechamiento, no un derecho a la propiedad. En consecuencia, el régimen patrio de los bienes de dominio público, como las vía de la ciudad capital, sean calles municipales o nacionales, aceras, parques demás sitios público, los coloca fuera del comercio de los hombres y por ello la Administración puede actuar unilateralmente, cuando razones de necesidad o de interés general así lo señalen, sin que los particulares puedan derivar derechos…”. (Sala Constitucional. Sentencia número 2002-11216 de las 15 horas 03 minutos del 26 de noviembre del 2002. En igual sentido, sentencia número 2306-91 de las 14:45 horas del 6 de noviembre de 1991 y 3145-96 de las 9:27 horas del 28 de junio de 1996. Lo resaltado no es del original). En similar sentido la Procuraduría General de la República ha sostenido el carácter demanial de las aceras, como parte de la vía pública al indicar: “…las aceras como “parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el tránsito de peatones” (artículo 1.3 del reglamento de construcciones) son inalienables e imprescriptibles y, por lo tanto, no podrá constituirse sobre ellas hipoteca, embargo, uso, usufructo ni servidumbre en beneficio de una persona determinada en los términos del derecho común…”.(Dictamen número C-257-2004 del 1 de setiembre del 2004. Lo resaltado no es del original). De lo antes indicado resulta clara la pertenencia de las aceras al régimen de bienes públicos del Estado, estando afectas a un uso común y al régimen demanial. Bajo la anterior inteligencia y conforme al artículo 142 del Reglamento de Construcciones del INVU los proyectos en régimen de condominio se regirán por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio N°7933, su Reglamento y sus reformas o la normativa que los sustituya. Sólo supletoriamente se aplicarían las disposiciones del primero. Según el artículo 2 de la Ley, la voluntad para conformar el régimen de propiedad en condominio, debe plasmarse en escritura pública, la cual –entre otras cosas- debe indicar, según el inciso a): “La naturaleza, la situación, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripción general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, así como la descripción de cada filial resultante, con su situación, medidas, linderos y la proporción que a cada una de estas filiales le corresponda en relación con el área total del condominio y los demás detalles necesarios para su correcta identificación. Esta información se aportará con base en los planos de construcción y topográficos. 2 De conformidad al artículo 3 de la Ley, el anteproyecto debe obtener la aprobación previa del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el Ministerio de Salud y la municipalidad respectiva, (art. 6 del Reglamento) y sus características deben ser consignadas en escritura pública, la cual se presentará ante el Registro de la Propiedad, junto con el plano respectivo que describa todos los datos pertinentes (art. 5 de la Ley y 16 del Reglamento) El artículo 19 de la Ley describe los bienes comunes y propiamente en el inciso b) indica que son comunes: “Los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, además las vías de acceso, salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales, por el tipo de construcción o desarrollo”. (Lo resaltado no es del original) Las características de las vías internas se encuentran descritas en el artículo 34 y 43 del Reglamento. Por otra parte, el artículo 14 de la Ley hace referencia a las mejoras que se necesiten en las cosas comunes y que las mismas deben ser aprobadas en Asamblea de Condóminos. El artículo 35 del Reglamento a la Ley es claro en indicar: “Salvo excepción expresa de ley o de la escritura constitutiva, los elementos, pertenencias o servicios comunes podrán ser susceptibles de división o transformación. Igualmente, parte de las áreas comunes podrán convertirse en áreas privativas, siempre y cuando sean áreas en exceso y sea aprobado por unanimidad por la Asamblea de Condóminos, para lo cual deberán realizar el trámite de modificación y obtener el visado del INVU, el Ministerio de Salud y de la Municipalidad respectiva”. Conforme a lo anterior, una vez realizada la escritura pública, la cual incluye la consignación de las características del anteproyecto que fue previamente aprobado por las tres instituciones señaladas, y por inscrito en el Registro Público, adquiere legalidad y publicidad. Ahora bien, en el caso de que posteriormente los condóminos deseen hacer mejoras de las vías internas, es un asunto que compete a su asamblea interna y no a los munícipes ni a ningún funcionario municipal, pero la autorización debe darse nuevamente por las tres instituciones señaladas, entre ellas la Municipalidad quien claro está, tiene una labor fiscalizadora en la materia, MAS NO IMPOSITIVA. Lo anterior, debe entenderse en el sentido de que si bien se reconoce la potestad rectora y fiscalizadora de la Municipalidad en el tema de otorgamiento de permisos de construcción, lo cierto es que el gobierno local NO PUEDE NEGARSE a aprobar la modificación de un permiso de construcción previamente otorgado, si los condóminos siguiendo los mecanismos legales que les ofrece el ordenamiento jurídico, decidieron variar parte del diseño original, en el sentido de suprimir parcialmente la edificación de las aceras en un sector del proyecto condominal, toda vez que la legislación que regula la materia les permite hacerlo, puesto que las vías internas del Condominio son de naturaleza privada y la Municipalidad solamente está autorizada a obligar a la construcción de aceras sobre vías públicas, precisamente ateniendo a la naturaleza jurídica de bien demanial de las aceras. Si bien es cierto, es obligación del Estado velar por el cumplimiento de la ley, el principio de autonomía de la voluntad privada del artículo 28 de la Constitución Política, en consonancia con la especialidad dada en la ley 7933 y su Reglamento, otorgan autonomía a las condóminos que incluye también la auto organización de vías internas, que se encuentran fuera del alcance de la injerencia municipal, por no tratarse de vías públicas, conforme a lo indicado en los artículos 1, de la Ley 5060 y 4 de la Ley 833. Bajo esa inteligencia, la injerencia municipal en el fuero de la autonomía de la voluntad privada de los munícipes en un régimen condominal con referencia a la autoorganización de caminos privados, debe ser limitada y no puede tener el mismo tratamiento que los proyectos urbanísticos. Finalmente, es importante señalar que la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Capítulo I, Artículo 1, inciso 22 indica: Derecho de Vía: el ancho total de la calle, callejuela, sendero, o servidumbre que corresponde a la distancia entre las líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad de que contenga franjas verdes y aceras. Nótese que la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio claramente establece las aceras como una “posibilidad” u “opción” dentro del derecho de vía de un proyecto condominal y al ser ésta la normativa especial que regula la materia debe aplicarse precetivamente, no solamente por la especialidad que reviste, sino que por la jerarquía de normas regulada en el cardinal 06 de la Ley General de la Administración Pública, lo que la sitúa muy por encima del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones o cualquier otra disposición reglamentaria que se le oponga. FUNDAMENTO DE DERECHO. Fundamento todo lo anteriormente expuesto en los artículos 28 y 129 de la Constitución Política, ordinal 06 de la Ley General de la Administración Pública, artículos 10 inciso 2), 40 al 44 de la Ley de Planificación Urbana, artículo 142 del Reglamento de Construcciones del INVU, artículo 168 del Código Municipal, artículo 235 inciso 2) de la Ley de Tránsito, Capítulo VII del Reglamento a la Ley de Construcciones, Artículos 4 y 74 de la Ley de Construcciones, Artículos 1 y 4 de la Ley General de Caminos Públicos, cardinales 06, 34, 35 y 43 del Reglamento a la Ley de Propiedad en Condominio, artículos 2, 3, 14 y 19 de la Ley de Propiedad en Condominio. Así como en los votos de la Sala Constitucional No. 2002-11216 de las quince horas con tres minutos del veintiseis de noviembre del dos mil dos, No. 2306-91 de las 14:45 horas del 06 de noviembre de 1991 y el Voto No. 3145-96 de las 09:27 horas del 28 de junio de 1996. Dictamen de la Procuraduría General de la República No. C-257-2004 del 01 de setiembre del 2004\".-\n\nII.- Sobre los alegatos de defensa formulados por la Municipalidad demandada. En lo que toca a la parte demandada, su representación se pronunció en oposición a la demanda, para lo que transitó argumentativamente por el desarrollo de lo siguiente, en lo que lleva relevancia: \"HECHOS: PRIMERO: Este hecho es cierto parcialmente, en lo que respecta a que la Sociedad actora ha desarrollado proyectos a San Pablo. En lo que respecta a que se ha ajustado a la normativa Municipal, es relativo ya que por ello estamos en el presente proceso. SEGUNDO: Este hecho es cierto parcialmente, en la identificación del nombre proyecto de condominio, lo que no es cierto es que hayan construido el proyecto de conformidad con el permiso de construcción número: 6234-2016, ya que al final no se construyeron la totalidad de aceras de conformidad con los planos constructivos originales). TERCERO: Este hecho es parcialmente cierto, en lo que refiere a la confección de nuevos planos constructivos a los que originalmente habría aprobado la Municipalidad. QUINTO: Este hecho no es cierto, ya que aunque el proyecto Condominio Residencial - Vistas de San Pablo, obtuvo aprobaciones de algunas instituciones que intervienen para dar autorizaciones de servicios en un proyecto condominal, el desarrollador presentó un nuevo diseño de planos mediante el contrato número OC 837820, que nunca fue avalado por la Sección de Infraestructura Privada de la Municipalidad, ya que eliminaba la construcción de algunas aceras en un sector del Condominio, produciendo con ello un cambio sustancial en el diseño de construcción original que habrá (sic) sido aprobado y con el cual se les otorgó el permiso de Contrucción número 634-2016. Por eso el Consejo Municipal rechazó el nuevo diseño constructivo identificado en la lámina de planos del contrato OC 837820, ya que es un hecho evidente que violenta la normativa urbanística y cambia totalmente el diseño original aprobado por el Consejo Municipal. Las nuevas láminas constructivas del contrato número OC 837820, varían de forma unilateral los requisitos constructivos aprobados por el Consejo Municipal en el permiso de construcción número: 634-2016, produciendo una violación a las normas que regulan el desarrollo urbano en nuestro ordenamiento jurídico. SEXTO: No existe el hecho.SÉTIMO: Este hecho es cierto, y la Municipalidad con la intervención de la Dirección de Desarrollo Urbano, solicitó al desarrollador del proyecto Condominal para que ajustare los requisitos constructivos, específicamente la construcción de aceras al proyecto original, y que fue aprobado para emitir el permiso de construcción número: 634-2016. OCTAVO: Este hecho es falso. El rechazo realizado por el Consejo Municipal a la propuesta planteada por el desarrollador de cambiar el diseño del proyecto originalmente aprobado por la Municipalidad, cumple en todos sus extremos con el bloque de legalidad, ya que cambiar el diseño original y no construir aceras, en una parte del Condominio, representa un acto del desarrollador que violenta las normas de carácter urbano y regulaciones de protección a las personas con capacidades físicas reducidas. Es importante destacar que la sociedad desarrolladora del proyecto Condominal de forma unilateral cambió las especificaciones constructivas del proyecto, confeccionando nuevos planos e incluso inscribiéndolos ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, desconociendo de forma palmaria que ya existía un permiso de construcción debidamente aprobado con láminas de planos constructivos en donde se identificaba la construcción de la totalidad de aceras en el Condominio. NOVENO: Este hecho es incorrecto en su afirmación, ya que al final el recurso de apelación planteado fue declarado sin lugar, por haberse abordado su resolución en el expediente del Tribunal Contencioso Administrativo número: 19-002639-1027-CA y en donde se generó el Voto número: 461-2020. Por lo tanto no ha existido ninguna indefensión para la parte actora ya que la actividad administrativa del acuerdo Municipal número: MSPH-CM-ACUERD-79-2019, fue debidamente verificada en cuanto a su legalidad, por lo cual los agravios de la parte recurrente fueron declarados sin lugar. El párrafo segundo de este hecho no es un argumento fáctico, más bien refiere a una opinión subjetiva. Excepciones de fondo y defensas previas. (...). Se interpone la defensa previa de Caducidad del derecho por ser evidente y manifiesta, de conformidad con el artículo 66 inciso k del Código Procesal Contencioso Administrativo por las siguientes razones: Dentro de las pretensiones de la empresa actora, está declarar la nulidad o disconformidad del acuerdo del Consejo Municipal número MSPH-CM-ACUERD-79-2019 del día 28 de febrero del 2019, por ser según argumentaciones de la parte actora contrario con el ordenamiento jurídico, el cual rechazó la propuesta de modificación al permiso de construcción N° 6234-2016 y en su lugar se le ordene a la Municipalidad de San Pablo de Heredia, proceda a analizar y aprobar lo peticionado por sus representados a través de los planos con contrato número OC 837820 y que modificó el permiso constructivo número 6234-2016. Como puede apreciarse al acuerdo Municipal que cuestiona de disconforme la empresa demandante, número: MSPH-CM-ACUERD-79-2019, es del día 28 de febrero del 2019 y la empresa actora presentó su Proceso de Conocimiento el día 09 de noviembre del año 2020, una vez que ya había agotado la vía administrativa. Por lo cual en el momento de presentar la demanda ya había transcurrido más de un año que prevé el numeral 39 del Código Procesal Contencioso Administrativo que establece en su inciso 1) El plazo máximo para incoar el proceso será de un año, el cual se contará: A) Cuando el acto impugnado deba notificarse, desde el día siguiente al de la notificación. En el caso de los efectos del acuerdo CM-ACUERD-79-2019, el acuerdo quedó en firme inmediatamente después de su aprobación, por lo cual el plazo fatal de un año para ser atacado mediante un proceso de conocimiento ya había cadicado irremediablemente. También se aclara que el acuerdo Municipal número MSPH-CM-ACUERD-574-20, del día 09 de setiembre del 2020, no es un acuerdo nuevo con efectos propios, sino es un acuerdo confirmatorio del acuerdo CM-ACUERD-79-2019. Consideraciones Jurídicas en defensa de la posición Municipal. El gobierno local como garante de los intereses locales tiene la importante responsabilidad de fiscalizar el Desarrollo urbano del Cantón, cuyo desarrollo debe ser acorde con el respeto pleno de los derechos fundamentales de los individuos como el medio ambiente y el desarrollo equilibrado y sostenible que causa el impacto urbanístico. De esta manera a la Municipalidad a través de su Consejo Municipal debe proteger en toda su magnitud el interés general por encima de todo interés privado. Es de esta forma como la aprobación de un desarrollo habitacional debe cumplir con la normativa existente en las diferentes regulaciones Urbanas, llámese Ley de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones, Ley de Salud, Ley de Igualdad de oportunidades, etc. Por tal razón no puede conceder la Municipalidad ninguna excepción al control Urbano y menos aún cuando se han hecho cambios sustanciales a un proyecto condominal que ya había sido aprobado por la Municipalidad en su versión original. También es importante destacar lo resuelto por el Tribunal Contencioso Administrativo y que fue abordado en la resolución de jerarquía impropia del Tribunal que agotó la vía administrativa, cuando en el voto número 461-2020, del Tribunal Contencioso Administrativo. Sección tercera, de las 10:40 horas del día 31 de julio se expresó literalmente lo que sigue: \"La implementación de proyectos urbanísticos requiere, paralelamente de la construcción de todas las obras verticales y horizontales para garantizar el bienestar de todas las personas que han de confluir en el lugar e inclusive, procura la no afectación de las localidades vecinas, razón por la cual se dictan regulaciones tendientes a que sello se obtenga con altos estándares de seguridad y protección de la vida humana y las obras que se construyan. De ahí radica que mucho de lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamientos y urbanizaciones se ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política\". ... \"V.- Indistintamente del régimen al que se incorpore cualquier proyecto urbanístico, sea mediante propiedad en condominio o en urbanización abierta con áreas públicas, durante la (sic) fases de implementación de las obras constructivas del complejo residencial se impone la mayoria de las limitaciones de la Ley de Planificación Urbana y de la Ley de Construcciones y su Reglamento, puesto que la materia de fraccionamiento y urbanización está permeada de un altísimo interés público en razón de la materia y los bienes jurídicos que protege, ya que, se reitera, se encuentra en tela de juicio la protección y bienestar de la vida humana que aunado a la protección del medio, es razón suficiente para la intervención estatal. Inclusive el numeral 35 d de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es clara al indicar que \"Todas las edificaciones ya sean de desarrollo horizontal o vertical deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas. \"... cuando un fraccionamiento queda afectado por el régimen de propiedad en Condominio, los numerales 40 al 44 de la Ley de Planificación Urbana, que obligan al desarrollador a entregar a la Municipalidad competente las áreas públicas, -calles aceras, zonas verdes y parques-, ceden ante un régimen especial de copropiedad privada bajo un sistema de administración compartida. \"...VIII.- Por otra parte el desacato de las licencias conferidas también hace responsables tanto al propietario como al Ingeniero a cargo de las obras, quienes quedan sujetos al poder de policía del ayuntamiento y a las posibles consecuencias que ello implique, conforeme la Ley, hasta que se arribe a una conclusión acoerde con el ordenamiento aplicable. Todo esto se desarrolla en la Ley de Construcciones a partir del artículo 74 hasta el ordinal 96. El agravio que plantea que más allá del diseño original, ahora impera la voluntad de los condóminos y el régimen de propiedad privada del condominio, para de esa forma no construir aceras, desconoce la existencia de limitaciones de orden público que afectan al ius aedificandi como uno de los atributos del derecho de propiedad privada y que encuentran asidero en el ordinal 45 constitucional. La tesis de la parte recurrente se torna jurídicamente inviable, pues ello permitiría violentar todos los controles urbanísticos existentes, dando prevalencia de manera errónea al imperio de la voluntad privada por encima de un régimen de derecho público que permea la materia constructiva, en la que destacan intereses de orden público que dan protección de bienes jurídicos superiores que prevalecen y deben ser el norte de toda interpretación legal\". (...). Derecho: Fundamentamos la presente contestación en la normativa pertinente sustentada en los artículos, 39 inciso a, 64, 66 inciso f, inciso k, del Código Procesal Contencioso Administrativo, artículo 35 inciso d, de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, artículos del 40 al 44 de la Ley de Planificación Urbana, artículos del 74 al 96 de la Ley de Constricciones\".-\n\nIII.- Hechos probados. De relevancia para la resolución del presente proceso se tienen los siguientes: 1) Que la empresa actora es una compañía desarrolladora de proyectos inmobiliarios. (Hecho no controvertido); 2) Que la empresa actora es responsable del desarrollo de un proyecto constructivo emplazado en el Cantón de San Pablo de Heredia, identificado con la denominación de \"Condominio Residencial – Vistas de San Pablo\". (Hecho no controvertido); 3) Que para el desarrollo del proyecto de interés la empresa aquí actora contó con la licencia de construcción identificada con el N° 6234-2016 emitida por la Municipalidad aquí demandada conforme acuerdo N° CM 522-16 adoptado del Consejo Municipal respectivo en su sesión ordinaria N° 41-16 celebrada el 10 de octubre del 2016, esto en observancia de los planos de que describieron el proyecto constructivo comprendidos en el contrato número OC 710408 del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. (Hecho no controvertido);    4) Que durante el proceso constructivo del proyecto, la empresa aquí actora estimó conveniente en atención a la comodidad de los habitantes del Condominio, la construcción de aceras sólo a un costado de las calles comunes del Condominio, por lo que se procedió con la modificación de los planos originales, con el fin de eliminar una de las aceras que fueron previamente aprobadas según la licencia constructiva con que se contó a estos efectos. (Hecho no controvertido, en asocio con las manifestaciones hechas por la representación de la empresa actora en los términos de su escrito de demanda); 5) Que la modificación de los planos a que refiere el hecho probado anterior, se hizo comprender por la empresa aquí actora en unos nuevos que fueron en su momento aprobados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, a los que se les asignó el número de contrato OC 837820 de fecha del 27 de agosto del 2018, así como por    las autoridades públicas que se identificaron como Ministerio de Salud, Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y \"Bomberos\". (Hecho no controvertido, en asocio con las manifestaciones hechas por la representación de la empresa actora en los términos de su escrito de demanda);    6) Que ocurrido lo relacionado en los dos hechos probados anteriores, la empresa actora procedió a gestionar ante la Municipalidad demandada la modificación de los planos constructivos que amparó la licencia de construcción con que se contaba a esa data. (Hecho no controvertido); 7) Que en conocimiento de la gestión referida en el hecho probado anterior, el Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia adoptó en su sesión ordinaria N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019, lo siguiente, en lo que resulta relevante: \"... denegar la solicitud de modificación interna del Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo localizado en la Ruta Nacional N° 5 por ser contraria a las consideraciones técnico jurídicas supra expuestas, por lo que en su defecto, se ratifica la procedencia de la construcción de las aceras en dicho condominio según en diseño de estilo aprobado inicialmente\". Acuerdo unánime y declarado definitivamente aprobado N° 79-19\", esto siempre en lo que interesa, sobre la base de las siguientes consideraciones: \"35. Consideraciones Técnico Jurídicas: Analizadas las consideraciones técnicas que al efecto ha rendido el Lic. Miguel Cortés Sánchez, Jefe de la Sección de Planificación y Ordenamiento Territorial, quien mediante oficio MSPH-DDU-PT-D008-2019, valora la obligatoriedad de construcción de aceras en el Condominio Vistas de San Pablo; siendo que al efecto cita: \"(...) es importante indicar que es nuestra consideración que el artículo 34 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es claro al indicar que las vías internas en un condominio de este tipo deben ajustarse a lo indicado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Lo anterior tiene sentido en el orden de que existe la posibilidad de que las vías y áreas comunes de un condominio pueden ser parte del dominio público ante una eventual desafectación del régimen de propiedad, tal y como lo indica el artículo 70 del reglamento supra citado. Seguidamente hay que considerar que el artículo III.2.6 y las siguientes del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones establece la tipología de vías que un desarrollador puede considerar en su proyecto urbanístico; se destaca que en las categorías aplicables siempre siempre se considera la construcción de aceras. Cabe señalar también que el artículo III.2.6.6 de este Reglamento reafirma que el diseño de proyectos en condominio debe ajustarse a la tipología de vías establecida en este reglamento, al existir la posibilidad de que las mismas pasen a formar parte del dominio público. El artículo III.2.6.6 indica lo siguiente: \"En estos casos los edificios deberán ubicarse de tal forma que, en una posible segregación posterior, las calles previstas como privadas puedan entregarse al uso público cumpliendo con las normas anteriores. El derecho de vía se calculará conforme las normas anteriores según número de viviendas\". Así las cosas, se considera que la legislación vigente no da lugar a consideración de soluciones distintas a las aceras para resolver la movilidad peatonal en proyectos de condominio, dado que deben ajustarse a los parámetros establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones para el diseño de sus vías internas\". Pero además es fundamental considerar que el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) específicamente sobre la modificación presentada por la Desarrolladora Inmobiliaria NOVOGAR, aportó lo siguiente: \"Definiciones. Acera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para tránsito de peatones (Reglamento de Construcciones); Vía peatonal: Aquella que se utiliza principalmente para peatones. (Reglamento de Construcciones); Paso de cebra: El concepto de \"paso de cebra\", no se logra identificar en la reglamentación vigente. Sin embargo, en el sitio de Internet de Wikipedia es lograr (sic) identificar lo siguiente: \"Un paso de cebra o paso de peatones es un tipo de paso de peatones usado en muchos lugares del mundo. Se caracteriza por sus rayas longitudinales (de ahí el término, nombrado a partir de las líneas de cebra) paralelas al flujo del tráfico, alternando un color claro (generalmente blanco) y oscuro (negro pintado o sin pintar si la superficie de la carretera es de color oscuro). Las rayas tienen generalmente de 40 a 60 centímetros de ancho ... Los peatones tienen derecho de paso en esta clase de travesía una vez que han puesto un pie sobre él. Entonces, los coches tiene (sic) que parar y dejar pasar, siempre que lo puedan hacer con seguridad\". (sic) https.//es.wikipedia.org/wiki.org/Pasodecebra. De lo anterior se extrae que la acera es una vía para el uso exclusivo de peatones mientras que el paso de cebra es para asegurar la integridad de los peatones mientras cruzan una vía vehicular. Así mismo, la acera está compuesta por elementos constructivos, mientras que el paso de cebra es una señalización horizontal que no incluyen elementos o barreras físicas. Así las cosas, de conformidad con olos antecedentes y valoraciones técnicas acreditados en el expediente administrativo, a la luz de los cuales debemos señalar que la propuesta de modificación no puede ser aprobada sin conculcar el principio de legalidad regulado en los artículos 11 de la Constitución Política, 11.1 y 13.1 de la Ley General de la Administración Pública, normas que expresamente señalan: (...). De conformidad con as normas de cita, se consagra el principio de legalidad, que es efecto y manifestación directa del sometimiento del Poder Püblico al Derecho, al cual está sometido este Gobierno Local. En este sentido, todo comportamiento de la Administración Pública está afecto y condicionado a una norma habilitadora, ya sea escrita o no escrita, siendo que no podría esta Comisión recomendar al Consejo Municipal adoptar actos contrarios a derecho, y de conformidad con el artículo 16 de la Ley General de la Administración Pública, tampoco podría ser contrario a las reglas unívocas de la ciencia o de la técnica, o a principios elementales de justicia, lógica o conveniencia: (...). Adicionalmente debe considerarse que la aprobación de la propuesta presentada violentaría disposiciones de orden público contenidas en la Ley N° 7600, y del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; las cuales no pueden ser derogadas por voluntad de las partes, como lo pretenden los representantes de los desarroladores al argumentar, que por estar de acuerdo la mayoría de condóminos en suprimir la acera, las regulaciones como de estas normas de orden público. En este sentido, otra grave falencia que se verifica en el expediente administrativo es que se manifiesta por parte de los desarrolladores solicitantes que no se requiere justificar por parte del INVU y del Ministerio de Salud incluso, las consideraciones y motivaciones a partir de las cuales se dio el visto bueno a la modificación propuesta en la cual se suprimen aceras, que sí están contempladas en el diseño original del proyecto y en el permiso de construcción otorgado, lo cierto del caso es que no podría el Consejo Municipal emitir un acuerdo que carezca de esas justificaciones, porque la ausencia de motivación generaría un acto absolutamente nulo, esto conforme lo establece el artículo 166 de la Ley General de la Administración Pública, que al efecto señala: (...). Siendo así, un acuerdo que avale la solicitud de modificación interna del Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo, tendría problemas para establecer el motivo, así como elementos objetivos escenciales del acto administrativo, que implica la disconformidad del mismo con el ordenamiento jurídico y por ende se encontraría viciado de nulidad absoluta. (...). Recomendaciones: Se recomienda al honorable Consejo Municipal: con fundamento en los artículos (...) denegar la solicitud de modificación interna del Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo, localizado en la Ruta Nacional N° 05 por ser contrarias a las consideraciones técnico jurídicas supra expuestas, por lo que en su defecto se ratifica la procedencia de la construcción de las aceras en dicho condominio según el diseño de sitio aprobado inicialmente. (...)\". (Los folios que van del 243 al 259 del expediente administrativo); 8) Que el acuerdo municipal a que refiere el hecho probado anterior, fue notificado a la empresa aquí actora por la vía del correo electrónico el día 05 de marzo del 2019, esto en los términos del oficio de la Secretaría del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-79-19 de fecha 28 de febrero del 2019. (El folio 242, en relación con los que van del 243 al 259, todos del expediente administrativo); 9) Que en contra de lo así resuelto por el Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia, la empresa aquí actora interpuso los que identificó como recursos de revocatoria y apelación en subsidio. (Hecho no controvertido); 10) Que en los términos del acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad aquí demandada adoptado en su sesión ordinaria N° 13-19 celebrada el 25 de marzo del 2019, se rechazó de plano el recurso de revocatoria interpuesto por inadmisible, esto al haberse considerado en síntesis, que se carece de tal remedio recursivo para impugnar el acto en cuestión, sobre la base de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 163 inciso b) del Código Municipal, porque se trató en el caso de la conducta impugnada, de una que guardó identidad con un acto de ratificación y conformación del acuerdo municipal por medio del que se le otorgó a la compañía gestionante el permiso o licencia de construcción original que pretendió sin éxito modificar. (Los folios que van del 276 al 280 del expediente administrativo); 11) Que el acuerdo relacionado en el hecho probado anterior, le fue comunicado a la empresa actora en los términos del oficio de la Secretaría del Consejo Municipal de interés, identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-156-19 de fecha 27 de marzo del 2019. (Los folios que van del 276 AL 280 del expediente administrativo); 12) Que el recurso a que refiere el hecho probado anterior, fue rechazado, confirmándose el acuerdo del Consejo Municipal relacionado atrás impugnado, esto en los términos del Voto dictado dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA, por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, identificado con el N° 461-2020 de las 10:40 hrs. del 31 de julio del 2020, a efecto de lo cual este órgano judicial en despliegue de funciones administrativas en su carácter de jerarca impropio, consideró lo que sigue, en lo conducente: \"CONSIDERANDO: I.- Hechos Probados: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente: 1) La Municipalidad de San Pablo de Heredia autorizó la licencia constructiva No. 6234-2016 para el proyecto Condominio Residencial Vista de San Pablo, mediante acuerdo del Concejo Municipal No. CM-522-16, según el cual todas las calles contaban con acera a ambos costados. 2) En oficio No. MSPH-DCU-IP-EX-068-2018 del 30 de mayo del 2018 el Departamento de Desarrollo y Control Urbano de la Municipalidad de San Pablo de Heredia comunicó a 3-101-695514 S.A., en condición de propietaria del Condominio Residencial Vistas de San Pablo, que se había realizado inspección a efecto de verificación de planos constructivos y diseño de sitio oficial aprobado en licencia constructiva No. 6234-2016, en la que se corroboró que los derechos de vía no se habían ajustado a lo aprobado por la corporación municipal.    Para los efectos de interés de esta causa, se apreció que se había dejado sin paso peatonal (acera) en las calles internas del condominio, ampliando la superficie asfáltica de ruedo, por lo que, en aplicación del ordinal 89 de la Ley de Construcciones y el artículo III.26.2 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, le ordenó realizar los ajustes en cumplimiento del diseño de sitio aprobado, respetando dimensiones, espesores, materiales, radios de giro, áreas específicas para cada uno de los usos, manteniendo los porcentajes según lo indica la normativa conexa. 3) Con oficio No. MSPH-DCU-IP-EX-099-2018 del 01 de agosto del 2018 el Departamento de Desarrollo y Control Urbano comunicó al desarrollador la clausura del proyecto y orden de presentación de un cronograma de ejecución de obra a efecto de ajustarse a la licencia constructiva.    4)    Mediante oficio CVSP-12-10-2018, los vecinos del Condominio Vistas de San Pablo indicaron, de manera unánime, que están de acuerdo con la no construcción de las aceras transversales.    5) En oficio No. MSPH-AM-AL-020-2018 del 18 de julio del 2018, la Dirección Jurídica se pronunció en el sentido de la ausencia de trámite ante el INVU y el Ministerio de Salud, estimando que está vedado a la asamblea de condóminos aprobar la estructura del condominio sin haberlo pasado por el cuerpo edil, en ausencia de las regulaciones de control urbano. 6) Mediante resolución MSPH-DDU-IP-EX-105-2018 del 16 de agosto del 2018, el Departamento de Desarrollo y Control Urbano    denegó la propuesta planteada por el desarrollador, tendiente a demarcar y rotular las calles sentido este-oeste, estableciendo una zona con prioridad peatonal y dispuso “En su lugar se le ordena proceder a la construcción    de dichas aceras, según lo establecido en los planos aprobados originalmente    y en la Licencia Constructiva 6234-2016 otorgada mediante acuerdo municipal CM 572-16\".    7) En nota de fecha 12 de octubre del 2018, los propietarios de las filiales del condominio solicitaron al Alcalde, se les aprobara la demarcación peatonal en donde no hay aceras. 8) En contrato OC-837820, tramitado mediante la plataforma APC, se planteó ante la municipalidad la propuesta de sustituir las aceras internas del condominio por una demarcación paso cebra a nivel de la superficie de rodamiento vehicular.    9) La municipalidad consultó la anterior propuesta al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, respecto de la posibilidad de sustituir 500 metros de aceras por una calle demarcada con paso de cebra, el cual respondió mediante oficio del Director de Ejercicio Profesional indicando que “la acera es una vía para uso exclusivo de peatones mientras que el paso de cebra es para asegurar la integridad de los peatones mientras cruzan una vía vehicular. Asimismo, la acera está compuesta por elementos constructivos mientras que el paso de cebra es una señalización horizontal que no incluyen elementos o barreras físicas”. 10) En oficio No. MSPH-DDU-PT-DI-008-2019, el jefe de la Sección de Planificación y Ordenamiento Territorial, emitió criterio en el sentido de que “El artículo 34 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es claro al indicar que las vías internas en un condominio de este tipo deben ajustarse a lo indicado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.    Lo anterior tiene sentido en el orden de que existe la posibilidad de que las vías y área comunes de un condominio pasen a ser parte del dominio público ante una eventual desafectación del régimen de propiedad, tal y como lo indica el artículo 70 del Reglamento supra citado.    Seguidamente hay que considerar que el artículo III.2.6 y siguientes del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones establece la tipología de vías que un desarrollador puede considerar en su proyecto urbanístico, se destaca que en las categorías aplicables siempre se considera la construcción de aceras.    Cabe señalar también que el artículo III.2.6.6 de este reglamento reafirma que el diseño de proyectos en condominio debe ajustarse a la tipología de vías establecida en este reglamento, al existir posibilidad de que las mismas pasen a formar parte del dominio público...”. 11) En el acuerdo No. MSPH-CM-ACUERD-79-2019 del 28 de febrero del 2019, adoptado de forma unánime y definitivo, el Concejo Municipal conoció la solicitud de modificación interna del Condominio planteada mediante la plataforma APC, aprobando el dictamen de la Comisión de Obras Públicas No. DCOP-002-2019 el cual transcribió de forma integral. Dicho dictamen hizo un amplio análisis de los antecedentes fácticos y se basó en el oficio DDU-PT-DI-008-2019, con el cual consideró que la propuesta violenta las disposiciones de la Ley 7600, del Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Ley de Construcciones y su Reglamento, estimando que tales normas no pueden ser dejadas sin efecto por la voluntad de las partes, haciendo evidencia la ausencia de participación del INVU y del Ministerio de Salud. II.- MOTIVOS DE AGRAVIO: Indica el recurrente que lo actuado por el cuerpo edil debe ser anulado. Para ello plantea una serie de agravios que, en resumen, sostienen que el dictamen de la Comisión de Obras no le fue entregado, lo cual le genera indefensión.    Agrega que el nuevo contrato ha sido aprobado por las demás instancias administrativas y contiene un nuevo diseño de sitio que debe darse por válido sin incorporar las aceras, pues supera los diez metros cuadrados que debe construir por cada filial según se dispone legalmente.    Estima que la decisión de no construir aceras no atenta contra la Ley 7600 y demás normativa. Cuestiona la actuación del gobierno local respecto de sus facultades legales, pues exige la construcción de vías públicas en un terreno que es propiedad privada, a pesar de que no confluyen los elementos subjetivo y objetivos para que se constituya como demanio público, pues las vías no están afectadas por Ley ni pertenecen al Estado, así como tampoco están destinadas al uso público. Considera que los numerales 40 a 44 de la Ley de Planificación Urbana no son aplicables al régimen en condominios, por estar éstos incorporados al dominio privado. A razón de lo anterior, estima que impera la autonomía de la voluntad privada conforme al numeral 28 de la Constitución Política, razón por la cual alega que no se le puede imponer la construcción de un camino privado en propiedad privada, calificando tal actuación como desviación de poder y una violación de un derecho fundamental, en desconocimiento del deseo de los condóminos y el nuevo contrato 837820. III.-    Sobre el vicio de falta de fundamentación acusado.    De una lectura integral del expediente y del acto venida en alzada, se desprende que el cuerpo edil incorporó dentro del texto del acuerdo apelado, el dictamen íntegro de la Comisión de Obras, en respeto de los postulados del numeral 136 de la Ley General de la Administración Pública, del cual la parte recurrente tuvo conocimiento pleno. Por ello, el agravio que acusa falta de fundamentación por omisión de entrega y desconocimiento de dicho informe no es de recibo. Inclusive, es claro que la parte conoce a plenitud su contenido y viene a reprocharlo en esta alzada, de modo tal que no existe la indefensión acusada. IV.- Sobre el contenido y fin del acto apelado. El objeto del presente asunto, reside en determinar si se ajusta a derecho el rechazo de la propuesta de    modificación del diseño de sitio que originalmente fue aprobado mediante la licencia constructiva No. 6234-2016 para el proyecto Condominio Residencial Vista de San Pablo.    La actual licencia contempla aceras a ambos márgenes de las calles transversales y frente a las unidades residenciales, que cruzan de este a oeste. En el proceso constructivo, el desarrollador eliminó las aceras y dejó una calzada más ancha abarcando el espacio donde en un inicio se pretendía la construcción de dichas vías peatonales, lo cual originó que las autoridades locales le exigieran adecuar las obras a la licencia y diseño aprobados desde un inicio. Una nueva propuesta planteada por los vecinos y tramitada bajo contrato No. OC-837820 tramitado en la plataforma electrónica APC, pretende regularizar el incumplimiento al sometimiento al diseño de sitio original, mediante un segundo diseño de sitio que elimina las aceras transversales, se amplía la calzada y se hace una señalización horizontal de cebra para favorecer el paso peatonal. Del estudio integral del expediente, encuentra esta Cámara varios elementos de cognición importantes que deben ser analizados, a la luz de la normativa de desarrollo urbano que rige en nuestro país, tal y como de seguido se desarrolla. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio ambiente en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho. Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno). Ello implica que a cargo de las municipalidades, en su sentido más amplio, recae el deber de proteger todos aquellos bienes que convergen en el ambiente, incluyendo los recursos naturales necesarios para la existencia humana así como todos los factores necesarios para el correcto desarrollo de las habilidades sociales y de salud físicas y mentales,    sin dejar de lado inclusive las bellezas escénicas. Esta labor incorpora, por excelencia, la vigilancia    de todos los    proyectos urbanísticos, los cuales tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos    y cubre una parte importante de la    superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar    las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desagües naturales y se crece    el caudal de los ríos y otros cursos del agua, además de eliminar el paisaje original.    El ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de las poblaciones humanas involucradas, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. La implementación de proyectos urbanísticos requiere, paralelamente, de la construcción de todas las obras verticales y horizontales para garantizar el bienestar de todas las personas que han de confluir en el lugar e, inclusive, procura la no afectación de las localidades vecinas, razón por la cual se dictan regulaciones tendientes a que ello se obtenga con altos estándares de seguridad y protección de la vida humana y las obras que se construyan. De ahí radica que mucho de lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia de cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. El otorgamiento de cualquier permiso de construcción está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o \"permiso\", que se concreta mediante el otorgamiento de la licencia, acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a esa licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad, y que garantizan estándares mínimos de facilidades para el desarrollo social así como la protección de la salud. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos    desde vieja data (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos    y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), \"los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos\"; que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento. V.- Indistintamente del régimen al que se incorpore cualquier proyecto urbanístico, sea mediante propiedad en condominio o en urbanización abierta con áreas públicas, durante las fases de implementación de las obras constructivas    del complejo residencial se impone la mayoría de las limitaciones de la Ley de Planificación Urbana y de la Ley de Construcciones y su Reglamento, puesto que la materia de fraccionamiento y urbanización está permeada de un altísimo interés público en razón de la materia y los bienes jurídicos que protege, ya que, se reitera, se encuentra en tela de juicio la protección y bienestar de la vida humana que, aunado a la protección del medio, es razón suficiente para la intervención estatal. Inclusive el numeral 35,d de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es clara al indica que “Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas”. Por ello, durante las fases de ideación y diseño de desarrollos habitacionales, el interés del desarrollador debe ser sometido a examen de varias entidades públicas mediante la presentación del anteproyecto para su revisión y estudio, lo cual se perfecciona con todos los procesos oficiales de aprobación del diseño definitivo y, finalmente, con la licencia constructiva municipal. El mecanismo de implementación debe plantearse en respeto absoluto del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Para ello se deben seguir los lineamientos establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con    las normas de zonificación y que, además,    los lotes    cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen la descripción    y diseño completo del proyecto, así como el \"trazado y sección transversal de las calles    indicando acabados, el tamaño y forma de los bloques o manzanas...\", lo cual se debe armonizar con el numeral 34 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. a razón de tanta rigurosidad obedece al propio impacto de cada complejo habitacional, de modo que la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, somete a su desarrollador a ajustarse, en cuanto a zonificación, tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. La regulación ha previsto que todo fraccionamiento que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, debe proveerles de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute, conforme el artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana, las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993). VI.- Las líneas transcritas son necesarias para resolver la presente causa, puesto que la normativa nacional sobre exigencias constructivas, es especial y prevalece por encima de cualquier regulación de orden civil. Cuando un fraccionamiento queda afectado por el régimen de propiedad en condominio, los numerales 40 a 44 de la Ley de Planificación Urbana, que obligan al desarrollador a entregar a la municipalidad competente las áreas públicas -calles, aceras, zonas verdes y parques-, ceden ante un régimen especial de copropiedad privada bajo un sistema de administración compartida. En estos supuestos se aplica por especialidad la    Ley Reguladora de    la Propiedad en Condominio, debiendo someterse el anteproyecto desde sus primeras fases, a la aprobación del INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad, en el cual debe preverse las vías de tránsito vehicular y peatonal que pasan a ser bienes comunes, destinadas al uso y disfrute exclusivo de los condóminos, excluyéndose la participación de las autoridades municipales respecto de su propiedad, administración, mantenimiento y manejo (artículos 10,    12, 13 y 14). La diferencia es la exclusión de las vías que se someten al régimen de demanialidad, para pasar a un sistema compartido de copropiedad proporcional entre todas las filiales. El apelante acierta al invocar la naturaleza privada de las calles y aceras de su condominio, mas no se comparte el agravio que acusa que la Municipalidad de San Pablo le obliga a construir las aceras para destinarlas al demanio público. De la lectura integral de los actos administrativos que se han venido desarrollando a través de la cadena recursiva, se desprende que las autoridades han sostenido una posición tendiente a garantizar la existencia de las aceras transversales en el condominio, las cuales en una remota eventualidad podrían pasar a ser parte del dominio público, únicamente si se llegare a dar el supuesto del artículo 36 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que refiere a la voluntad de los condóminos de sacar de la esfera privada su complejo residencial. La defensa que hace la parte recurrente sobre el régimen de derecho privado de sus bienes comunales, es correcta, lo cual en ningún momento ello se ha puesto en tela de duda por parte de las autoridades municipales. Valga añadir que la Municipalidad no ha pretendido obligarle a construir vías públicas, pues solamente se le ha requerido la construcción de aceras, indistintamente del régimen de propiedad que le cubra, por ser éstas un imperativo normativo y por estar destinadas exclusivamente a garantizar el paso y seguridad de los peatones, tal y como le había sido habilitado en la primera licencia constructiva. VII.- Ahora bien, siendo un hecho incontrovertido de esta causa, que el primer diseño de sitio aprobado no fue cumplido a satisfacción ante la ausencia de construcción de las aceras transversales y, en su lugar, fue ampliada la calzada, la Municipalidad procedió con sus deberes de fiscalización de las obras y dio oportunidad al desarrollador de hacer una nueva propuesta. En el nuevo contrato, tramitado electrónicamente, las aceras siguen ausentes y se propone la demarcación de cebra sobre el pavimento. El apelante es de la tesis que ese segundo contrato es válido y ya ha tenido la aprobación del INVU y demás instituciones públicas, lo cual estima suficiente para que se le otorgue la licencia, sobre todo porque existe voluntad unánime de los condóminos. La posición es equivocada, pues bajo esa lógica, bastaría con las aprobaciones previas para que la Municipalidad, en automático y sin examen alguno, otorgue la licencia.    Esta postura obvia las competencias del ayuntamiento como director del desarrollo urbano local, respecto de sus deberes de verificación de los planos constructivos y su ajuste preciso a la regulación urbana de forma integral.    Las posibles aprobaciones que probablemente hayan sido otorgadas previamente por otras instituciones públicas y la existencia del contrato, son actos necesarios e indispensables para solicitar la nueva licencia, mas ello no se perfecciona sino hasta que todo el procedimiento concluya exitosamente con la licencia municipal, la cual es la única que faculta al urbanizador a iniciar y construir obras urbanísticas. El agravio conllevaría a levantarle todas las competencias que a nivel de desarrollo urbano ostenta la corporación municipal, lo cual es incorrecto. Sin duda, es en las áreas ingenieriles responsables de cada ayuntamiento, donde se revisan planos y propuestas constructivas que plantean los administrados, una vez que han superado y obtenido las aprobaciones que emiten otras instituciones públicas, mas nada de ello vincula a las autoridades locales, las cuales están en el deber de realizar el examen integral del proyecto. VIII.- Por otra parte, el desacato de las licencias conferidas también hace responsables tanto al propietario como al Ingeniero a cargo de las obras, quienes quedan sujetos al poder de policía del ayuntamiento y a las posibles consecuencias que ello implique, conforme a la ley, hasta que se arribe a una conclusión acorde con el ordenamiento aplicable. Todo esto se desarrolla en la Ley de Construcciones, a partir del artículo 74 hasta el ordinal 96. El agravio que plantea que más allá del diseño original, ahora impera la voluntad de los condóminos y el régimen de propiedad privada del condominio, para de esa forma no construir las aceras, desconoce la existencia de limitaciones de orden público que afectan al ius aedificandi    como uno de los atributos del derecho de propiedad privada, y que encuentran asidero en el ordinal 45 constitucional. La tesis de la parte recurrente se torna jurídicamente inviable, pues ello permitiría violentar todos los controles urbanísticos existentes, dando prevalencia de manera errónea al imperio de la voluntad privada por encima de un régimen de derecho público que permea la materia constructiva, en la que destacan intereses de orden público que dan protección de bienes jurídicos superiores que prevalecen y deben ser el norte de toda interpretación legal. Por ello, en sentido contrario al argumento de la parte recurrente, el análisis de esta causa debe partir de la aplicación de un régimen de derecho público que regula todo lo concerniente al derecho a edificar, no siendo correcto hacer un análisis de las regulaciones sobre una base civilista, pues ello invierte ilegalmente el sentido de toda la regulación urbana. Precisamente, sobre el deber de construcción de aceras para complejos residenciales sí existe regulación expresa en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, que se transcribe de seguido: \"III.2.8 Aceras: La construcción de aceras se exigirá como parte de las obras de urbanización cuando se vayan a construir viviendas simultáneamente; cuando no se contempla esto, se exigirá en los desarrollos frente a las calles primarias. En los otros casos la construcción de aceras podrá diferirse hasta la realización de obras sobre cada lote en particular, a criterio municipal. No obstante, la previsión de estas mantendrá una debida relación con las cunetas de drenaje pluvial y las rasantes del pavimento. Para usos comerciales se podrá exigir un ancho de acera mayor al fijado en este Reglamento, a criterio del INVU y la Municipalidad. (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva, en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986). III.2.8.1 El acabado de las aceras será antideslizante. Ello permite arribar a la conclusión que el régimen de propiedad inmobiliaria, aun cuando esté protegido por el sistema condominal, no es ilimitado ni queda al libre arbitrio de los dueños de las filiales, pues encuentra en el ordenamiento nacional verdaderas limitaciones y cargas contenidas en normas de orden público que no se pueden pasar por alto, debido al impacto eventualmente perjudicial que su incumplimiento podría provocar.    No es posible autorizar una urbanización si    no cuenta con las facilidades esenciales de acceso peatonal que aseguren una adecuada convivencia humana y protejan, primero que todo, las vidas humanas. A lo    largo del todo el texto del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se direccionan lo requisitos constructivos al sometimiento de las regulaciones de orden público contenidas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, al Reglamento de Construcciones del INVU y al plan regulador de cada cantón. Además, se mantiene la intervención tanto del INVU como del Ministerio de Salud para la aprobación de los anteproyectos, previa al visado Municipal. En estas circunstancias, sostener que es posible aprobar el proyecto sin las aceras, pues supera los diez metros cuadrados que debe construir por cada filial según se dispone legalmente, considerando que ello no atenta contra la Ley 7600 y demás normativa, es incorrecto. El agravio no resulta comprensible puesto que no explica siquiera a cuál normativa se refiere cuando alega que hay más de diez metros por cada filial, sin ser explícito respecto de tal argumento pues no se entiende a qué se refiere, cuál normativa específica invoca y, finalmente, su tesis es ayuna de prueba. Lo que es cierto es que las exigencias de construcción de aceras tienden constituirse en un factor del medio ambiente para cumplir    una importante función, dado que son necesarias para promover una socialización segura de las personas ya que la actividad de caminar para el ser humano trasciende la seguridad de los peatones y personas en discapacidad, pues facilitan inclusive la promoción del deporte y la recreación, lo cual confluye también en la finción esencial de todo    gobierno de garantizar el bienestar de los munícipes conforme al numeral 1 del Código Municipal,    razón por la cual estos agravios resultan de rechazo. IX.- La exposición anterior no quiere decir que un diseño de sitio no pueda ser modificado durante sus fases de implementación, siempre y cuando se respeten los requerimientos básicos y esenciales desarrollados en las normas de rigor, mediante una propuesta que plantee una nueva solución en respeto de las previsiones normativas constructivas. La ley crea un régimen de propiedad en condominio que transfiere a cada administración el mantenimiento operacional de las obras verticales y horizontales ingenieriles que habilitan y facilitan la conviviencia humana, en donde las obras esenciales tales como calles y aceras son indispensables para la seguridad de las personas, de modo que las transformaciones del diseño deben ser acordes con la regulación precitada. Ni la voluntad de los condóminos ni la propuesta planteada tienen la capacidad de levantar las exigencias del ordenamiento jurídico, razón por la cual esta Cámara estima que mientras este Condominio no construya las aceras, continúa en seria infracción de la regulación aplicable. Esta Cámara no puede hacer caso omiso que estamos en presencia de un complejo habitacional de más de 120 unidades habitacionales, de modo que no se puede negar que esta urbanización requiere para su pleno uso y disfrute, la dotación de las aceras que protejan el tránsito peatonal de tantas familias. El rechazo de la licencia constructiva que hizo la autoridad municipal en el acto administrativo sometido a examen de legalidad es correcto, lo cual da motivo suficiente para rechazar todos los agravios expuestos en el libelo impugnaticio, confirmándose el acto apelado. Al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa\". (Los folios que van del 311 al 323 del expediente administrativo); 13) Que el Voto dictado dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA, por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera identificado con el N° 461-2020 de las 10:40 hrs. del 31 de julio del 2020 indicado en el hecho probado anterior, le fue notificado a la empresa actora, sin obrar prueba en el expediente administrativo sobre la fecha en que ello habría ocurrido. (El expediente administrativo en su integridad); 14) Que en los términos de un acuerdo del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia, adoptado en si sesión ordinaria N° 37-20 celebrada el 07 de setiembre de 2020, comunicado mediante oficio identificado con el N° MSPH-CM-ACUER-574-20, de fecha 09 de setiembre de 2020, se le hizo prevención a la empresa actora para que presentase a la Dirección de Desarrollo Urbano un cronograma de ejecución de obra, que cumpla con los planos aprobados según la licencia de construcción N 6234-2016, so pena de que en caso contrario en lo conducente, se habría de proceder a la clausura del proyecto y viviendas no habitadas. (Hecho no controvertido); 15) Que la demanda que se conoce en los términos de la presente sentencia, fue presentada a estados judiciales el día 09 de octubre del 2020. (Escritorio Virtual, sistema informático del Poder Judicial).-\n\nIV.- Hechos no probados. De relevancia para la resolución del presente proceso, se tienen los siguientes: Ninguno de relevancia a los efectos del dictado de la presente sentencia.-\n\nV.- Sobre la caducidad de la acción alegada por la representación de la Municipalidad demandada. Sin perjuicio de que a título de defensa previa, la caducidad alegada por la representación municipal fue rechazada interlocutoriamente durante la celebración de la audiencia preliminar, reprechó en soporte argumentativo de la misma que en el caso concreto: \"Se interpone la defensa previa de Caducidad del derecho por ser evidente y manifiesta, de conformidad con el artículo 66 inciso k del Código Procesal Contencioso Administrativo por las siguientes razones: Dentro de las pretensiones de la empresa actora, está declarar la nulidad o disconformidad del acuerdo del Consejo Municipal número MSPH-CM-ACUERD-79-2019 del día 28 de febrero del 2019, (...). Como puede apreciarse al acuerdo Municipal que cuestiona de disconforme la empresa demandante, número: MSPH-CM-ACUERD-79-2019, es del día 28 de febrero del 2019 y la empresa actora presentó su Proceso de Conocimiento el día 09 de noviembre del año 2020, una vez que ya había agotado la vía administrativa. Por lo cual en el momento de presentar la demanda ya había transcurrido más de un año que prevé el numeral 39 del Código Procesal Contencioso Administrativo que establece en su inciso 1) El plazo máximo para incoar el proceso será de un año, el cual se contará: A) Cuando el acto impugnado deba notificarse, desde el día siguiente al de la notificación. En el caso de los efectos del acuerdo CM-ACUERD-79-2019, el acuerdo quedó en firme inmediatamente después de su aprobación, por lo cual el plazo fatal de un año para ser atacado mediante un proceso de conocimiento ya había caducado irremediablemente. También se aclara que el acuerdo Municipal número MSPH-CM-ACUERD-574-20, del día 09 de setiembre del 2020, no es un acuerdo nuevo con efectos propios, sino es un acuerdo confirmatorio del acuerdo CM-ACUERD-79-2019. (El resaltado no es del original). En ningún nivel posible lleva razón la representación municipal, imponiéndose el rechazo de la caducidad alegada, si lo es a título de excepción. La caducidad de la acción refiere a una de esas situaciones que pendulan en torno a un aspecto temporal, esto es, en torno al momento en que se ejercita ese derecho una vez que se haya el interesado en posición de hacerlo conforme la Ley. Este instituto jurídico tiene que ver con la posible preclusión de la oportunidad para demandar, de suerte que si superado ese término no se ha demandado, el derecho fenece. Este es un valioso instrumento que salvaguarda la seguridad jurídica y la estabilidad de las relaciones, de modo general entre los particulares y de modo específico entre los individuos y el Estado. Entonces, debe admitirse que el derecho al acceso a la Administración de Justicia no es absoluto, pues se encuentra condicionado legalmente a la promoción oportuna de la demanda, sea, a que las acciones se ejerciten dentro de los plazos que señala el legislador como razonables, pues la indeterminación y la incertidumbre chocan con los fines generales del derecho. El término de caducidad de la acción, tiene entonces como uno de sus objetivos racionalizar el ejercicio del derecho mismo, y si bien limita o condiciona el acceso a la justicia, tal dimensionamiento de los alcances del derecho constituye de manera legítima y acorde con el ordenamiento jurídico constitucional, una restricción necesaria para la estabilidad del derecho y relaciones sociales, lo que impone al interesado rigor y disciplina en el empleo oportuno de las acciones que le competen y de las que es su titular, so pena de que las situaciones adquieran firmeza en orden a la seguridad jurídica y en consecuencia, devengan en inmutables. En consecuencia, se extingue el derecho si el interesado ha caído en la desidia al no ejercer este derecho en la ocasión debida y con la presteza que exige la ley. En esta medida, la caducidad de la acción no concede derechos subjetivos, sino que por el contrario, los hace fenecer, apuntando a la protección de un interés general superior. La caducidad desde el punto de vista procesal, dado que impide el ejercicio de la acción, habría incluso de impedir el inicio el proceso, si se tiene presente que es incluso declarable de oficio. En consecuencia, para evitar que opere debe ejercitarse el derecho de acción dentro del plazo específicamente previsto, lo que únicamente ocurre con la interposición de la demanda a través de su presentación a estrados judiciales dentro de dicho plazo legal, ya que la demanda una vez presentada ante la autoridad competente y ninguna otra actuación procesal, constituye la materialización de este derecho de acción. Esta es una figura en relación con la cual el litigante debe obrar con mucho cuidado, pues siendo de orden público lleva con sigo efectos gravosos y por su naturaleza impone mayor rigor que cuando nos encontramos frente al instituto de la prescripción, lo que explica su carácter irrenunciable, a lo que se suma el que no encuentre supuestos de interrupción del plazo una vez iniciado su cómputo, así como la posibilidad -reiteramos- de ser declarada incluso de oficio por parte de la autoridad judicial cuando se verifique su ocurrencia. En contraposición, la prescripción es de carácter renunciable o disponible, por lo que no puede ser declarada de oficio por la Autoridad Judicial aunque se verifique la misma; y ésta es susceptible de interrupción en el cómputo de su plazo, pudiendo evitarse si presentada la demanda además, se notifica a la parte contraria la misma dentro del plazo de ley, pues a diferencia de lo que ocurre con la caducidad, se acciona en tiempo adecuado si se logra poner en conocimiento al eventual accionado de la existencia de a demanda a través de los mecanismos formales previstos en el ordenamiento jurídico procesal. Pues bien, en términos generales el Código Procesal Contencioso Administrativo aplicable a la categoría de procesos como el que nos ocupa, regula el aspecto de la temporalidad en el ejercicio del derecho de acción atendiendo a si las pretensiones se refieren a aspectos vinculados con conflictos de orden meramente patrimoniales o regulados por el derecho privado (civil de hacienda) o si en su caso el objeto del proceso tiende a la declaratoria de disconformidad de una conducta o conductas específicas con el ordenamiento jurídico y eventualmente su invalidez y consecuente nulidad, invalidez que es concepto que incluye la disfunción. Ante esta precisión, se fijan cauces de temporalidad diversos. Siendo el derecho de acción el que permite formular contiendas judiciales para la tutela o declaratoria de determinado efecto que precisa la pretensión como objeto del proceso. El mismo Código Procesal Contencioso Administrativo discrimina si ese derecho de acción se encuentra sujeto a un régimen de caducidad de la acción -término fijo-, o si por el contrario, dado el carácter patrimonial de las pretensiones deducidas, se refiere a situaciones que son reguladas por el instituto de la prescripción. La caducidad se encuentra expresamente prevista en los numerales 39 y 40 de este cuerpo normativo. En particular conforme el artículo 39, el Poder Legislador estableció un plazo de caducidad de un año para requerir la nulidad del acto, lo que ocurre particularmente cuando el objeto del proceso suponga la impugnación de alguna conducta administrativa de corte formal, mientras que en el numeral 41, se regula lo propio en los procesos que tradicionalmente han sido identificados como civiles de hacienda, esto es, en los que el objeto de discusión se reduce a la determinación de un reproche de responsabilidad patrimonial, caso frente al que el plazo máximo para incoar el proceso será aquel que establezca el ordenamiento jurídico sustantivo para el respectivo derecho de fondo (prescripción). Resulta entonces de utilidad discriminar entre ambas figuras. En los procesos anulatorios (al margen de la naturaleza del acto) o aquellos en los que se pide el control de legalidad de la función administrativa, las pretensiones están afectas a un régimen de caducidad del derecho de impugnación, lo que resulta consustancial al régimen jurídico de reproche de los actos administrativos. Por su lado, en los denominados procesos civiles de hacienda -que incluyen particularmente sin agotarlos, los reclamos que versan sobre responsabilidad administrativa, se insiste-, el derecho esgrimido no está sujeto a caducidad, sino a un régimen de prescripción. La distinción de ese factor de temporalidad del ejercicio del derecho de fondo se desprende de la sola lectura de los mencionados ordinales 39 -para casos anulatorios- y del 41 ibídem -para los civiles de hacienda-. Es manifiesto que esta jurisdicción desde larga data ha señalado que tratándose de un proceso civil de hacienda (o de responsabilidad) no opera la caducidad de la acción, sino y en su lugar, el de la prescripción del derecho de fondo sólo a requerimiento de parte. Recuérdese que si estamos frente a un derecho cuyo ejercicio está sujeto a la prescripción la demanda puede ser formulada en tanto el derecho no prescriba, entendiendo que para que se produzca la prescripción debe ser alegada. Si el derecho prescribe, ello implica denegar las pretensiones por el ejercicio extemporáneo del mismo. Incluso, y aun en los casos en que la acción en este tipo de relaciones patrimoniales se ejercite una vez transcurrido el plazo legal de prescripción, si la demandada no alega el fenecimiento del derecho por esa causal, el juzgador no podría declarar la prescripción. Cuando estamos frente a una pretensión de corte anulatorio el asunto es diverso. Conforme la norma comprendida en el artículo 39 el plazo máximo para formular el proceso judicial que busca tal declaratoria es de un año -lo que reiteramos- que ha de ser computado a partir de los diversos supuestos que ese inciso primero relata. Esta disposición legal adjetiva reza así en su integridad: \"Artículo 39. 1) El plazo máximo para incoar el proceso será de un año, el cual se contará: a) Cuando el acto impugnado deba notificarse, desde el día siguiente al de la notificación. b) En el caso de que el acto deba comunicarse mediante publicación, desde el día siguiente a la única o última publicación. c) En los supuestos de actuaciones materiales, a partir del día siguiente a la cesación de sus efectos. d) En los supuestos de silencio positivo, cuando quien lo impugne sea un tercero, desde el día siguiente a aquel en que se ejecute el respectivo acto en su contra. e) En el supuesto del proceso de lesividad, a partir del    día siguiente a la firmeza del acto que la declara. 2) La nulidad declarada en el proceso incoado, dentro del plazo establecido en el presente artículo, tendrá efectos retroactivos.    La misma regla se aplicará para el caso del proceso de lesividad interpuesto dentro del año previsto en el artículo 34 de este Código\". (El resaltado y subrayado no es del original). Con claridad entonces, si la pretensión es de corte anulatorio, debe la demanda de ser presentada a estrados judiciales dentro del año que en cuanto a su cómputo, transcurre entre el momento de la notificación de la conducta administrativa cuya nulidad se pretende, y aquel que corresponde a la interposición de la demanda, esto es, a la presentación material de la misma a estrados judiciales. Ahora bien, en lo que toca a las peticiones de nulidad, debe de distinguirse entre la nulidad relativa y la nulidad absoluta. De estimarse la patología reclamada una que habría de constituir por su efecto, un vicio de nulidad relativa, la conducta se suprime de lograrse su invalidez, pero exclusivamente hacia futuro, esto a fin de que no siga surtiendo sus efectos. En tanto, para el caso de la nulidad absoluta, a la luz del ordinal 71 de la Ley General de la Administración Pública y 131 del Código Procesal Contencioso Administrativo, la declaratoria de invalidez tendrá efecto retroactivo, lo que supone la inoponibilidad jurídica de los efectos materiales que el acto ha producido desde el inicio de su eficacia y vigencia hasta la supresión en sede judicial o administrativa. Luego de ese año, la impugnación de las conductas públicas solo es posible en los actos que padezcan nulidad absoluta -no de grado relativo-, pero que sean de efectos continuados, pues de ser de efecto instantáneo, el plazo fatal es de un año. Tal tratamiento es regulado por el ordinal 40 del Código. En esos casos, si la acción anulatoria se produce dentro del año posterior al inicio de eficacia del acto absolutamente nulo de efecto continuado, la declaratoria de nulidad será de efecto retroactivo, sin embargo, si la acción se formula después de ese año, la nulidad será dispuesta únicamente para la inaplicabilidad futura del acto, lo que implica la consolidación –legalmente cohonestada- de los efectos que esa conducta produjo antes de esa supresión. En el caso concreto, baste con indicar a la representación municipal que el cómputo del plazo de caducidad a que refiere el numeral del Código Procesal Contencioso Administrativo 39, inciso 1) aparte a) si bien se ha de computar a partir del acto de notificación de la conducta administrativa que es objeto de cuestionamiento 8circunstancia a la que no refieren sus reproches) se ha de computar sin obviar siendo una liberalidad del Administrado, el que haya optado por agotar la vía administrativa, sobre todo en esta materia en que dicho agotamiento es preceptivo. En este supuesto, sea, en el que el administrado procura dar agotamiento a la vía, especialmente si es presupuesto para acceder como lo es en materia municipal respecto de actos adoptados por un Consejo Municipal, el cómputo del plazo debe hacerse operar a partir del acto de notificación de la resolución que atiende el recurso de apelación respectivo conforme lo dispuesto en el Código Municipal. Según así se ha tenido por demostrado en la presente causa, en contra del acuerdo del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia adoptado en su sesión ordinaria N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019, comunicado a la parte actora el día 05 de marzo del 2019, en los términos del oficio de la Secretaría del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-79-19 de fecha 28 de febrero del 2019, la representación de la empresa actora interpuso los que identificó como recursos de revocatoria y apelación en subsidio. Luego, el recurso de revocatoria fue rechazado ad portas o inadmitido por acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad en su sesión ordinaria N° 13-19 celebrada el 25 de marzo del 2019, comunicado a la empresa actora en los términos del oficio de la Secretaría del Consejo Municipal de interés, identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-156-19 de fecha 27 de marzo del 2019. No siendo esta resolución la que tuvo la virtud de dar agotamiento preceptivo a la vía administrativa, el recurso de apelación fue rechazado, confirmándose el acuerdo del Consejo Municipal relacionado atrás impugnado, hasta que en los términos del Voto dictado dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA, por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, identificado con el N° 461-2020 de las 10:40 hrs. del 31 de julio del 2020, se resolvió lo propio. Luego, el Voto indicado sin haberse podido precisar la fecha en que lo que sigue ocurrió, necesariamente, porque la parte actora no niega tal circunstancia le habría sido notificado. Para terminar, conforme la información que se obtiene del Escritorio Virtual, sistema informático del Poder Judicial, la demanda que se conoce en los términos de la presente sentencia, fue presentada a estados judiciales el día 09 de octubre del 2020 de donde se impone afirmar que incluso precindiéndose de precisar el momento en que lo resuelto por el jerarca impropio le fue notificado a la parte actora, computándose un plazo entre la feche del dictado de su voto y aquella que corresponde a la data de interposición del escrito de demanda a estrados judiciales, con claridad no fue superado el plazo de un año, con lo cual, lo que se impone es el rechazo de la caducidad de la acción, a título de excepción. Con mucho mayor razón, la excepción no ha de prosperar respecto del posterior acuerdo del Consejo Municipal adoptado en su sesión ordinaria N° 37-20 celebrada el 07 de setiembre de 2020, comunicado mediante oficio identificado con el N° MSPH-CM-ACUER-574-20, de fecha 09 de setiembre de 2020, respecto del que sólo se adelantará a este punto que yerra groseramente la representación municipal al calificar esta resolución como confirmatoria de otro acuerdo Municipal anterior. Producto de lo anterior se rechaza la excepción de caducidad de la acción.-\n\nVI.- Sobre la improcedencia de la demanda en todos sus extremos. En criterio de esta Cámara de Juzgadores, se impone declarar sin lugar la demanda en todos sus extremos por improcedente, en función de las siguientes consideraciones:\n\n1.- Sobre el objeto del proceso. Estimamos oportuno sólo a efecto de un mayor orden y comprensión sobre la forma en que ha de ser fallado el presente asunto, referir al objeto del proceso, entendido como aquello a que aspira la parte demandante sea concedido en sentencia. Acorde con los extremos petitorios que, contenidos en el escrito de demanda y determinados durante la celebración de la audiencia preliminar con el concurso del Juez Tramitador y la representación de la parte actora, el presente proceso se identifica como uno de los que en doctrina se denominan de mera nulidad, en la medida que lo que se pretende en lo medular lo es exclusivamente que sea declarada ésta, respecto de dos actuaciones formales adoptadas por el Consejo Municipal de la Municipalidad demandada, a saber, en lo que han sido identificados -expresado lo que sigue con mayor precisión- el acuerdo adoptado en la sesión ordinaria celebrada por dicho órgano municipal N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019, comunicado en los términos del oficio de la Secretaría del indicado Consejo Municipal identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-79-19 de fecha 28 de febrero del 2019, según el cual, se rechazó una gestión formulada en dirección a la modificación de un permiso o licencia de construcción identificado con el N 6234-2016, manteniéndose inalterado el mismo. Esta a no dudarlo, la haya identificado así quien demanda o no, se erige como una pretensión principal. Luego, se peticiona se declare la nulidad de otro acto administrativo, adoptado por el mismo órgano municipal en su sesión ordinaria Sesión Ordinaria 37-20 celebrada el 07 de setiembre del 2020, comunicado a la empresa actora por oficio N° MSPH-CM-ACUER-574-20 de fecha 09 de setiembre de 2020, conforme el que, sobre la base de la validez y eficacia del acuerdo anterior, se le ordenó a la empresa actora en síntesis, presentar un cronograma de ejecución de obra, que la ajustase al permiso o licencia municipal de construcción originalmente otorgado, so pena de que en caso contrario, se habría de proceder a la clausura del proyecto. Este último extremo petitorio con igual claridad y nuevamente, lo haya expresado así quien de demanda o no, guarda identidad con una pretensión accesoria conexa, esto es, una respecto de la que su procedencia pende del éxito que tenga la demanda respecto de la pretensión principal. Dicho esto, esta Cámara se abocará a determinar la procedencia o no de lo pretendido de corte principal, para posteriormente y sólo de llevar éxito la demanda en ese tanto, entrar a analizar si por el fondo, corresponde conceder lo pretendido, de corte accesorio o conexo, por razones obvias, habida cuenta de que, de ser improcedente el extremo principal, por automatismo lo será también aquel que guarda accesoriedad o conexidad con éste.-\n\n2.- Sobre los requisitos del acto administrativo formal. Conforme el artículo 158 de la Ley General de la Administración Pública, la falta o defecto de algún requisito del acto administrativo expresa o implícitamente exigido por el ordenamiento jurídico constituirá un vicio de éste. Será inválido en consecuencia el acto administrativo sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, debiéndose precisar que en consecuencia, las infracciones insustanciales no invalidarán el mismo. Esto significa que en un acto administrativo se pueden presentar dos tipos de infracciones: sustanciales e insustanciales, siendo las primeras las que determinan la invalidez del acto y que se manifiestan, dependiendo de la gravedad de la violación cometida, en nulidad relativa o absoluta y, las insustanciales las que no producen la invalidez del acto, aunque sí, la eventual responsabilidad disciplinaria del servidor agente autor o responsable de su adopción. En tal sentido, la validez del acto administrativo se verifica con el cumplimiento y presencia en forma perfecta de los elementos que lo constituyen, tanto formales como sustanciales. Estos elementos a que hacemos referencia, la doctrina los distingue entre formales y sustanciales. Entre los elementos formales se encuentran el sujeto, procedimiento y la forma, mientras que los sustanciales o materiales son el motivo, contenido y fin. El primer elemento formal del acto administrativo es el sujeto que corresponde o guarda identidad con el órgano o agente autor del acto. Es el funcionario público, órgano o ente administrativo que los dicta o emite, el que para ello debe a su vez contar con una serie de requisitos, tales como: investidura, competencia y titularidad. La investidura refiere al nombramiento o la elección de una persona en un cargo específico (artículos 111 y siguientes LGAP). Es relevante porque de ahí deriva la potestad para actuar a nombre y por cuenta de la Administración Pública de que se trate y dirigir a ésta o al administrado el efecto que es propio de tal conducta. Esta investidura puede darse por elección o nombramiento y se hace efectiva con la toma de posesión del cargo. Eduardo Ortiz define en este orden de ideas la competencia \"como la medida exacta de la cantidad de medios legalmente autorizados en favor del Estado, dentro de un caso concreto para perseguir un fin determinado\". La competencia significa o refiere entonces, a la cantidad de poderes y deberes dispuestos en favor de una determinada entidad u órgano administrativo. Es el complejo de facultades y poderes atribuido a un determinado ente u órgano administrativo con relación a los demás y que en algunas ocasiones se determina como residenciado en determinado funcionario público a partir del ejercicio de un cargo de la misma naturaleza, pues el fundamento de la competencia radica en la pluralidad de órganos que integran la Administración Pública y la distribución de las distintas funciones entre ellas y los agentes que las comprenden o integral (artículos 59 y 129 Ley General de la Administración Pública). Esto siempre dependerá de la estructura organizacional de cada Administración Pública. Finalmente la titularidad, implica que el funcionario público no sólo debe ser competente, sino además debe ser el titular de la competencia. Por titular se ha entendido aquel que ejerce un cargo, profesión u oficio, por derecho propio o nombramiento definitivo, con la plenitud de requisitos y estabilidad, a diferencia del llamado a ocuparlo provisionalmente. El segundo elemento formal del acto administrativo es el procedimiento. La Administración Pública cuenta con la facultad de emitir actos administrativos en forma unilateral, que incluso pueden llegar a anular o revocar derechos subjetivos de los particulares. Este poder de autotutela ha sido limitado por el ordenamiento jurídico. Ese límite lo constituye la obligación de la Administración Pública de seguir un procedimiento para emitir el acto administrativo. El procedimiento administrativo es una serie concatenada de actos procedimentales tendentes a un fin. El procedimiento administrativo tiene un objeto fundamental, la averiguación de la verdad real del motivo que va a servir de base al acto administrativo final. El procedimiento describe el modo de producción o construcción de un acto específico (artículos 214, 216, 224, 225, 308 y 320 de la Ley General de la Administración Pública, sin perjuicio de todo otro procedimiento impuesto por normativa de corte especial o sectorial). Ahora bien, en el caso que tal procedimiento tenga por objeto la imposición de una sanción, o de alguna manera un acto de gravamen, sea que imponga una obligación o la pérdida de una condición o derecho, se requiere como regla general que el acto de inicio en algunos casos denominado \"auto inicial\" o \"traslado de cargos\" de tal procedimiento, sea debidamente comunicado al afectado. Esta actuación procedimental y su debida comunicación al administrado que habrá de percibir los efectos del aventual acto final que ponga término normal al procedimiento, marca el inicio del procedimiento, así como el eje lógico sobre el que habrá de pivotear la totalidad de la actividad a ser desplegada con ocasión de su trámite hasta su término. La referida comunicación en términos generales, cuando se trata de conducta administrativa formal se logra de dos maneras: notificación o publicación. Se comunican por publicación los actos generales (lo que no comprende los de gravamen individual) y por notificación los concretos –artículo 240 Ley General de la Administración Pública-, sin embargo, cuando se ignore o esté equivocado el lugar para notificaciones al interesado por culpa de éste, deberá comunicársele el acto por publicación, en cuyo caso la comunicación se tendrá por hecha cinco días después de ésta última (artículo 242 Ley General de la Administración Pública). La notificación es el modo de comunicar al afectado o destinatario del acto final, de manera directa y personal, el inicio del procedimiento, lo que constituye un requisito fundamental para la seguridad jurídica y el debido proceso sustancial. La notificación es un deber jurídico de la Administración cuya finalidad es asegurar el verdadero, real e íntegro conocimiento por parte de los afectados del establecimiento de un procedimiento administrativo en su contra y de sus consecuencias. Indudablemente, la debida notificación constituye una manifestación más de los elementos que integran el debido proceso, los que ha definido la Sala Constitucional de la siguiente manera: a) hacer traslado de cargos al afectado, lo cual implica comunicar en forma individualizada, concreta y oportuna los hechos que se imputan; b) permitirle el acceso irrestricto al expediente administrativo, c) concederle un plazo razonable para la preparación de su defensa, d) concederle la audiencia y permitirle aportar toda prueba que considere oportuna para respaldar su defensa. Como regla general la audiencia comprende una de corte oral y privada y en otros, sólo un plazo para formular alegaciones y ofrecer prueba, lo que dependerá de las reglas o normas jurídicas directamente aplicables al procedimiento de que se trate; e) fundamentar las resoluciones que pongan fin al procedimiento o todas aquellas en las que tal fundamentación venga jurídicamente impuesta; y f) reconocer su derecho a recurrir contra la resolución sancionatoria. Valga reiterar que al tenor del artículo 223 de la Ley General de la Administración Pública, solo causará la nulidad de lo actuado la omisión de formalidades sustanciales del procedimiento, entendiendo como tal, la formalidad cuya realización correcta hubiera impedido o cambiado la decisión final en aspectos importantes, o cuya omisión causare indefensión. Se tiene entonces, que los vicios del procedimiento son los causados al inobservarse la debida ritualidad de éste, en tanto con la omisión o ausencia de esa formalidad se impida o cambie la decisión final o que se cause indefensión. El tercer elemento formal del acto administrativo es la forma, que es la manera como se exterioriza o manifiesta el acto administrativo. De conformidad con el artículo 134 de la Ley General de la Administración Pública, el acto administrativo deberá expresarse por escrito, salvo que su naturaleza o las circunstancias exijan forma diversa (ver 136 de la Ley General de la Administración Pública y 146 Constitución Política). Deriva de este elemento formal, la obligación de la Administración de justificar adecuadamente sus decisiones, por medio de la motivación de sus actos, en tanto la motivación significa la expresión de una explicación, fundamentación o justificación que la Administración brinda en el dictado de un acto administrativo. Se ha dicho que “Motivar un acto administrativo es reconducir la decisión que en el mismo se contiene a una regla de derecho que autoriza tal decisión o de cuya aplicación surge. Por ello motivar un acto obliga a fijar, en primer término, los hechos de cuya consideración se parte y a incluir tales hechos en el supuesto de una norma jurídica; y, en segundo lugar, a razonar como tal norma jurídica impone la resolución que se adopta en la parte dispositiva del acto.” (Eduardo García de Enterría y Tomás Ramón Fernández; “Curso de Derecho Administrativo”, Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 556). La Sala Constitucional ha manifestado en lo que interesa que: \"En cuanto a la motivación de los actos administrativos se debe entender como la fundamentación que deben dar las autoridades públicas del contenido del acto que emiten, tomando en cuenta los motivos de hecho y de derecho, y el fin que se pretende con la decisión. En reiterada jurisprudencia, este tribunal ha manifestado que la motivación de los actos administrativos es una exigencia del principio constitucional del debido proceso así como del derecho de defensa e implica una referencia a hechos y fundamentos de derecho, de manera que el administrado conozca los motivos por los cuales ha de ser sancionado o por los cuales se le deniega una gestión que afecta sus intereses o incluso sus derechos subjetivos (Voto 7924-99). Respecto de los elementos materiales o sustanciales del acto administrativo, tenemos que el motivo    (artículo 133 de la Ley General de la Administración Pública) es el presupuesto jurídico, el hecho condicionante que da génesis al acto administrativo. De tal manera que el motivo del acto administrativo constituye el supuesto o el hecho condicionante de la emisión de un acto administrativo, en otros términos, constituye la razón de ser del acto administrativo, lo que obliga o permite su emisión. Puede consistir en un acto o un hecho jurídico previsto por la norma jurídica. En tanto que el contenido del acto, constituye el efecto jurídico o la parte dispositiva del acto, lo que manda, ordena o dispone. Es el cambio que introduce en el mundo jurídico. Es la parte del acto que dispone una sanción, una autorización, permiso, concesión (artículo 132 Ley General de la Administración Pública). El último de los elementos sustanciales o materiales es el Fin. La Administración Pública tiene un cometido único, la satisfacción del interés público. Esa satisfacción del interés público se logra de diversas maneras, siendo una de ellas a través de la emisión de actos administrativos. En principio se entiende que todo acto administrativo, como ejercicio concreto de una competencia genérica tiende a la satisfacción del interés común. Por ello se afirma que el fin del acto administrativo en consecuencia será la satisfacción del interés público, que constituye el fin general de todo acto administrativo y a su vez, el fin específico será la satisfacción del interés público que está a cargo de esa competencia (artículo 131 Ley General de la Administración Pública). Dispone el artículo 166 de la    Ley de referencia: “Habrá nulidad absoluta del acto cuando falten totalmente uno o varios de sus elementos constitutivos, real o jurídicamente”.-\n\n3.- Sobre inexistencia de vicio sustancial alguno que conduzca a la nulidad del acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia en su sesión ordinaria N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019. Estima este Tribunal necesario precisar, que en análisis que sigue, se efectúa en estricta atención a los reproches esbozados por la representación de la parte actora como corresponde, comprendidos en el apartado que, conforme su texto se identificó así: \" consideraciones jurídicas en torno al presente asunto\", pues guarda identidad con el que corresponde a la fundamentación de la acción (artículo 58 inciso 1) aparte c), con independencia de que acto seguido el mismo, se incluyera otro que se denominó: \"fundamento de derecho\" en el que se limitó la parte actora a citar artículos diversos del fuentes del ordenamiento jurídico, sin desarrollar argumentativamente en cada caso concreto, las razones por las que considera devienen en directa o indirectamente aplicables al caso concreto. Dicho esto, en criterio de esta Cámara no resulta procedente la demanda en lo que toca a la pretensión identificada con el N° 2, en función de lo siguiente:\n\n3.1.- Sobre los hechos que se han tenido por demostrados. Procedemos a abordar lo que en el plano fáctico por considerarse relevante, se ha tenido por demostrado en valoración integral de la prueba comprendida en el expediente administrativo, sin perjuicio de que, en algunos casos lo propio ha de resultar así con causa en que al respecto no medió controversia entre las partes, con absoluta independencia del ejercicio realizado por el Juez Tramitador durante la celebración de la audiencia preliminar en determinación de los hechos controvertidos, en dirección a la posterior admisibilidad de la prueba. Iniciamos indicando que la empresa actora es responsable del desarrollo de un proyecto constructivo emplazado en el Cantón de San Pablo de Heredia, identificado con la denominación de \"Condominio Residencial – Vistas de San Pablo\", y que para esos efectos contó con la licencia de construcción identificada con el N° 6234-2016 emitida por la Municipalidad aquí demandada conforme acuerdo adoptado del Consejo Municipal respectivo en su sesión ordinaria N° 41-16 celebrada el 10 de octubre del 2016, esto en observancia de los planos que describieron el proyecto según el que se ha identificado como el contrato número OC 710408 del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. (Ambas circunstancias corresponden a hechos no controvertidos visto el escrito de contestación a la demanda presentado a estrados judiciales por la representación municipal). Luego y en atención a las propias manifestaciones hechas por la representación de la parte actora en su escrito de demanda, durante el proceso constructivo del proyecto, estimó conveniente en atención a la comodidad de los habitantes del Condominio, la construcción de aceras sólo a un costado de las calles comunes del Condominio, por lo que se procedió a la modificación de los planos originales sobre los que se erigió la licencia de construcción otorgada, con el fin de eliminar las aceras en lo conducente. (Hecho no controvertido, en asocio con las manifestaciones hechas por la representación de la empresa actora en los términos de su escrito de demanda). Fue así que, la modificación de los planos o los planos comprensivos de la modificación mencionada, se sometió con éxito a conocimiento del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, habiendo sido asignado a esta gestión el número de contrato OC 837820 de fecha del 27 de agosto del 2018. Lo propio habría sido también conocido con resultado positivo por las autoridades públicas que se identificaron como Ministerio de Salud, Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y \"Bomberos\". (Hecho no controvertido, en asocio con las manifestaciones hechas por la representación de la empresa actora en los términos de su escrito de demanda). Ocurrido lo anterior, la empresa actora procedió a gestionar ante la Municipalidad demandada la modificación de los planos constructivos que ampararon la licencia de construcción con que se contaba a esa data. (Hecho no controvertido). Esta gestión fue conocida por el Consejo Municipal respectivo, el que adoptó en atención a la misma un acuerdo en su sesión ordinaria N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019, conforme el cual, en lo que resulta relevante se dispuso: \"... denegar la solicitud de modificación interna del Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo localizado en la Ruta Nacional N° 5 por ser contraria a las consideraciones técnico jurídicas supra expuestas, por lo que en su defecto, se ratifica la procedencia de la construcción de las aceras en dicho condominio según en diseño de estilo aprobado inicialmente\". Acuerdo unánime y declarado definitivamente aprobado N° 79-19\", (el resaltado no es del original) esto siempre en lo que interesa, sobre la base de las siguientes consideraciones: \"35. Consideraciones Técnico Jurídicas: Analizadas las consideraciones técnicas que al efecto ha rendido el Lic. Miguel Cortés Sánchez, Jefe de la Sección de Planificación y Ordenamiento Territorial, quien mediante oficio MSPH-DDU-PT-D008-2019, valora la obligatoriedad de construcción de aceras en el Condominio Vistas de San Pablo; siendo que al efecto cita: \"(...) es importante indicar que es nuestra consideración que el artículo 34 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es claro al indicar que las vías internas en un condominio de este tipo deben ajustarse a lo indicado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Lo anterior tiene sentido en el orden de que existe la posibilidad de que las vías y áreas comunes de un condominio pueden ser parte del dominio público ante una eventual desafectación del régimen de propiedad, tal y como lo indica el artículo 70 del reglamento supra citado. Seguidamente hay que considerar que el artículo III.2.6 y las siguientes del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones establece la tipología de vías que un desarrollador puede considerar en su proyecto urbanístico; se destaca que en las categorías aplicables siempre siempre se considera la construcción de aceras. Cabe señalar también que el artículo III.2.6.6 de este Reglamento reafirma que el diseño de proyectos en condominio debe ajustarse a la tipología de vías establecida en este reglamento, al existir la posibilidad de que las mismas pasen a formar parte del dominio público. El artículo III.2.6.6 indica lo siguiente: \"En estos casos los edificios deberán ubicarse de tal forma que, en una posible segregación posterior, las calles previstas como privadas puedan entregarse al uso público cumpliendo con las normas anteriores. El derecho de vía se calculará conforme las normas anteriores según número de viviendas\". Así las cosas, se considera que la legislación vigente no da lugar a consideración de soluciones distintas a las aceras para resolver la movilidad peatonal en proyectos de condominio, dado que deben ajustarse a los parámetros establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones para el diseño de sus vías internas\". Pero además es fundamental considerar que el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) específicamente sobre la modificación presentada por la Desarrolladora Inmobiliaria NOVOGAR, aportó lo siguiente: \"Definiciones. Acera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para tránsito de peatones (Reglamento de Construcciones); Vía peatonal: Aquella que se utiliza principalmente para peatones. (Reglamento de Construcciones); Paso de cebra: El concepto de \"paso de cebra\", no se logra identificar en la reglamentación vigente. Sin embargo, en el sitio de Internet de Wikipedia es lograr (sic) identificar lo siguiente: \"Un paso de cebra o paso de peatones es un tipo de paso de peatones usado en muchos lugares del mundo. Se caracteriza por sus rayas longitudinales (de ahí el término, nombrado a partir de las líneas de cebra) paralelas al flujo del tráfico, alternando un color claro (generalmente blanco) y oscuro (negro pintado o sin pintar si la superficie de la carretera es de color oscuro). Las rayas tienen generalmente de 40 a 60 centímetros de ancho ... Los peatones tienen derecho de paso en esta clase de travesía una vez que han puesto un pie sobre él. Entonces, los coches tiene (sic) que parar y dejar pasar, siempre que lo puedan hacer con seguridad\". (sic) https.//es.wikipedia.org/wiki.org/Pasodecebra. De lo anterior se extrae que la acera es una vía para el uso exclusivo de peatones mientras que el paso de cebra es para asegurar la integridad de los peatones mientras cruzan una vía vehicular. Así mismo, la acera está compuesta por elementos constructivos, mientras que el paso de cebra es una señalización horizontal que no incluyen elementos o barreras físicas. Así las cosas, de conformidad con los antecedentes y valoraciones técnicas acreditados en el expediente administrativo, a la luz de los cuales debemos señalar que la propuesta de modificación no puede ser aprobada sin conculcar el principio de legalidad regulado en los artículos 11 de la Constitución Política, 11.1 y 13.1 de la Ley General de la Administración Pública, normas que expresamente señalan: (...). De conformidad con as normas de cita, se consagra el principio de legalidad, que es efecto y manifestación directa del sometimiento del Poder Püblico al Derecho, al cual está sometido este Gobierno Local. En este sentido, todo comportamiento de la Administración Pública está afecto y condicionado a una norma habilitadora, ya sea escrita o no escrita, siendo que no podría esta Comisión recomendar al Consejo Municipal adoptar actos contrarios a derecho, y de conformidad con el artículo 16 de la Ley General de la Administración Pública, tampoco podría ser contrario a las reglas unívocas de la ciencia o de la técnica, o a principios elementales de justicia, lógica o conveniencia: (...). Adicionalmente debe considerarse que la aprobación de la propuesta presentada violentaría disposiciones de orden público contenidas en la Ley N° 7600, y del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; las cuales no pueden ser derogadas por voluntad de las partes, como lo pretenden los representantes de los desarroladores al argumentar, que por estar de acuerdo la mayoría de condóminos en suprimir la acera, las regulaciones como de estas normas de orden público. En este sentido, otra grave falencia que se verifica en el expediente administrativo es que se manifiesta por parte de los desarrolladores solicitantes que no se requiere justificar por parte del INVU y del Ministerio de Salud incluso, las consideraciones y motivaciones a partir de las cuales se dio el visto bueno a la modificación propuesta en la cual se suprimen aceras, que sí están contempladas en el diseño original del proyecto y en el permiso de construcción otorgado, lo cierto del caso es que no podría el Consejo Municipal emitir un acuerdo que carezca de esas justificaciones, porque la ausencia de motivación generaría un acto absolutamente nulo, esto conforme lo establece el artículo 166 de la Ley General de la Administración Pública, que al efecto señala: (...). Siendo así, un acuerdo que avale la solicitud de modificación interna del Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo, tendría problemas para establecer el motivo, así como elementos objetivos escenciales del acto administrativo, que implica la disconformidad del mismo con el ordenamiento jurídico y por ende se encontraría viciado de nulidad absoluta. (...). Recomendaciones: Se recomienda al honorable Consejo Municipal: con fundamento en los artículos (...) denegar la solicitud de modificación interna del Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo, localizado en la Ruta Nacional N° 05 por ser contrarias a las consideraciones técnico jurídicas supra expuestas, por lo que en su defecto se ratifica la procedencia de la construcción de las aceras en dicho condominio según el diseño de sitio aprobado inicialmente. (...)\". (El resaltado y subrayado no es del original. Ver los folios que van del 243 al 259 del expediente administrativo). En síntesis, el motivo del acto en lo jurídico se encontró constituido por la aplicación directa al caso de lo dispuesto en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, conforme la norma vigente para la data, comprendida en su artículo 34, conforme la cual y así se hizo ver según el texto del acto, en lo relativo a las vías internas en un condominio, remite al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones promulgado y puesto en vigencia por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, del que se hizo aplicación de lo regulado en este último cuerpo normativo reglamentario, en su artículo III.2.6, en relación con el III.2.6.6 para concluir, que la supresión de aceras como obra destinada al paso peatonal conforme la propuesta de modificación al permiso de construcción con que se contaba a los efectos del proyecto de interés, no era jurídicamente viable. En un segundo nivel, en adición, fue abordado un tema para el que ha de deducirse, se partió de la propuesta de modificación al permiso o licencia de construcción formulado por la empresa aquí actora en sede administrativa, ahora en lo técnico, conforme el cual se explicaron las razones por las que a partir de una definición que se dijo, provino del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) con ocasión de una solicitud similar (presentada por la Desarrolladora Inmobiliaria NOVOGAR) de \"acera\", según el Reglamento de Construcciones, ésta no es asimilable al \"paso de cebra\", que se definió con independencia de la fuente y en resumen, como un tipo de señalización que indica un área de paso de peatones caracterizado por rayas longitudinales paralelas al flujo del tráfico, que se aplica para establecer el derecho de paso de peatones una vez que han puesto un pie sobre él para asegurar la integridad de los peatones mientras cruzan una vía vehicular. Entonces, se precisó que mientras el paso de cebra se utiliza para señalizar áreas sobre la superficie de la en que los peatones \"la cruzan\" y no comprende elementos constructivos, la acera sí comprende elementos constructivos que constituyen elementos o barreras físicas que separan por razones de seguridad, esto último que agregamos por ser público y notorio por la vía de la deducción, insistimos, sin necesidad de agregar un hecho probado al respecto porque se desprende del acto administrativo de interés, el tránsito de vehículos automotores del paso peatonal. Fue así, sobre la base de estas consideraciones jurídicas por un lado porque acceder a lo peticionado constituiría inobservancia del principio de legalidad, y técnicas por otro en lo que las aceras se habría propuesto fueran sustituidas o reemplazadas por señalización horizontal que no podría cumplir con la misma función, que se dispuso la no aprobación o rechazo de la propuesta de modificación del permiso o licencia de construcción. Siempre en lo que toca a la conducta administrativa que es objeto de impugnación, según el acuerdo del Consejo Municipal, se indicó que adicionalmente y en criterio del órgano, la aprobación de la propuesta supondría violentar por inobservancia, la Ley N° 7600 que precisamos, se denomina \"Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad\". Para todos los casos, ya relacionados con el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que habría de comprender una norma de remisión al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y/o, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, estimó el Consejo Municipal que se trata de normas de orden público cuya aplicación no puede depender o encontrarse sujeta de la voluntad de los sujetos de derechos privado. Finalmente, se agregó al rechazo de la solicitud de modificación del permiso o licencia de construcción, que en criterio del Consejo Municipal, lo actuado previamente al tenor de los planos de diseño de la propuesta planteada por la empresa actora, ya por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, ya por el Ministerio de Salud incluso, no podría servir como motivo del acto que aprobase la propuesta de modificación, porque jurídicamente no resulta procedente la supresión de aceras en el tanto que debían de ser construidas conforme el permiso de construcción otorgado. Continuando, el acuerdo municipal fue notificado a la empresa aquí actora por la vía del correo electrónico el día 05 de marzo del 2019, esto en los términos del oficio de la Secretaría del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-79-19 de fecha 28 de febrero del 2019. (El folio 242, en relación con los que van del 243 al 259, todos del expediente administrativo). Nos detenemos aquí para indicar que no ha de confundirse el acto administrativo que rechaza una solicitud, de aquel por medio del cual se comunica. Ahora, una vez comunicada la empresa actora de lo dispuesto por el Consejo Municipal, en contra de lo así resuelto interpuso los que identificó como recursos de revocatoria y apelación en subsidio. (Hecho no controvertido). En torno al recurso de revocatoria, éste se rechazó de plano por inadmisible en los términos del acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad adoptado en su sesión ordinaria N° 13-19 celebrada el 25 de marzo del 2019, (que no es objeto de impugnación en la presente causa) esto al haberse considerado en síntesis, que la empresa aquí accionante carecía de tal remedio recursivo para impugnar el acto en cuestión, sobre la base de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 163 inciso b) del Código Municipal, porque se trató en el caso de la conducta impugnada, de una que guardó identidad con un acto de ratificación y conformación del acuerdo municipal por medio del que se le otorgó a la compañía gestionante el permiso o licencia de construcción original que pretendió sin éxito, modificar. (Los folios que van del 276 al 280 del expediente administrativo). Este acuerdo le fue comunicado a la empresa actora en los términos del oficio de la Secretaría del Consejo Municipal de interés, identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-156-19 de fecha 27 de marzo del 2019. (Los folios que van del 276 AL 280 del expediente administrativo). Por su parte, el recurso de apelación fue rechazado, por razones diversas a aquellas conforme las que se declaró inadmisible el recurso de revocatoria, confirmándose en todo caso el acuerdo del Consejo Municipal impugnado, esto en los términos del Voto dictado dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA, por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, identificado con el N° 461-2020 de las 10:40 hrs. del 31 de julio del 2020, a efecto de lo cual este órgano judicial en despliegue de funciones administrativas en su carácter de jerarca impropio, consideró lo que sigue, en lo conducente: \"CONSIDERANDO: I.- Hechos Probados: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente: 1) La Municipalidad de San Pablo de Heredia autorizó la licencia constructiva No. 6234-2016 para el proyecto Condominio Residencial Vista de San Pablo, mediante acuerdo del Concejo Municipal No. CM-522-16, según el cual todas las calles contaban con acera a ambos costados.    2) En oficio No. MSPH-DCU-IP-EX-068-2018 del 30 de mayo del 2018 el Departamento de Desarrollo y Control Urbano de la Municipalidad de San Pablo de Heredia comunicó a 3-101-695514 S.A., en condición de propietaria del Condominio Residencial Vistas de San Pablo, que se había realizado inspección a efecto de verificación de planos constructivos y diseño de sitio oficial aprobado en licencia constructiva No. 6234-2016, en la que se corroboró que los derechos de vía no se habían ajustado a lo aprobado por la corporación municipal.    Para los efectos de interés de esta causa, se apreció que se había dejado sin paso peatonal (acera) en las calles internas del condominio, ampliando la superficie asfáltica de ruedo, por lo que, en aplicación del ordinal 89 de la Ley de Construcciones y el artículo III.26.2 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, le ordenó realizar los ajustes en cumplimiento del diseño de sitio aprobado, respetando dimensiones, espesores, materiales, radios de giro, áreas específicas para cada uno de los usos, manteniendo los porcentajes según lo indica la normativa conexa. 3) Con oficio No. MSPH-DCU-IP-EX-099-2018 del 01 de agosto del 2018 el Departamento de Desarrollo y Control Urbano comunicó al desarrollador la clausura del proyecto y orden de presentación de un cronograma de ejecución de obra a efecto de ajustarse a la licencia constructiva.    4)    Mediante oficio CVSP-12-10-2018, los vecinos del Condominio Vistas de San Pablo indicaron, de manera unánime, que están de acuerdo con la no construcción de las aceras transversales.    5) En oficio No. MSPH-AM-AL-020-2018 del 18 de julio del 2018, la Dirección Jurídica se pronunció en el sentido de la ausencia de trámite ante el INVU y el Ministerio de Salud, estimando que está vedado a la asamblea de condóminos aprobar la estructura del condominio sin haberlo pasado por el cuerpo edil, en ausencia de las regulaciones de control urbano. 6) Mediante resolución MSPH-DDU-IP-EX-105-2018 del 16 de agosto del 2018, el Departamento de Desarrollo y Control Urbano    denegó la propuesta planteada por el desarrollador, tendiente a demarcar y rotular las calles sentido este-oeste, estableciendo una zona con prioridad peatonal y dispuso “En su lugar se le ordena proceder a la construcción    de dichas aceras, según lo establecido en los planos aprobados originalmente    y en la Licencia Constructiva 6234-2016 otorgada mediante acuerdo municipal CM 572-16\".    7) En nota de fecha 12 de octubre del 2018, los propietarios de las filiales del condominio solicitaron al Alcalde, se les aprobara la demarcación peatonal en donde no hay aceras. 8) En contrato OC-837820, tramitado mediante la plataforma APC, se planteó ante la municipalidad la propuesta de sustituir las aceras internas del condominio por una demarcación paso cebra a nivel de la superficie de rodamiento vehicular.    9) La municipalidad consultó la anterior propuesta al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, respecto de la posibilidad de sustituir 500 metros de aceras por una calle demarcada con paso de cebra, el cual respondió mediante oficio del Director de Ejercicio Profesional indicando que “la acera es una vía para uso exclusivo de peatones mientras que el paso de cebra es para asegurar la integridad de los peatones mientras cruzan una vía vehicular. Asimismo, la acera está compuesta por elementos constructivos mientras que el paso de cebra es una señalización horizontal que no incluyen elementos o barreras físicas”. 10) En oficio No. MSPH-DDU-PT-DI-008-2019, el jefe de la Sección de Planificación y Ordenamiento Territorial, emitió criterio en el sentido de que “El artículo 34 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es claro al indicar que las vías internas en un condominio de este tipo deben ajustarse a lo indicado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.    Lo anterior tiene sentido en el orden de que existe la posibilidad de que las vías y área comunes de un condominio pasen a ser parte del dominio público ante una eventual desafectación del régimen de propiedad, tal y como lo indica el artículo 70 del Reglamento supra citado. Seguidamente hay que considerar que el artículo III.2.6 y siguientes del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones establece la tipología de vías que un desarrollador puede considerar en su proyecto urbanístico, se destaca que en las categorías aplicables siempre se considera la construcción de aceras. Cabe señalar también que el artículo III.2.6.6 de este reglamento reafirma que el diseño de proyectos en condominio debe ajustarse a la tipología de vías establecida en este reglamento, al existir posibilidad de que las mismas pasen a formar parte del dominio público...”. 11) En el acuerdo No. MSPH-CM-ACUERD-79-2019 del 28 de febrero del 2019, adoptado de forma unánime y definitivo, el Concejo Municipal conoció la solicitud de modificación interna del Condominio planteada mediante la plataforma APC, aprobando el dictamen de la Comisión de Obras Públicas No. DCOP-002-2019 el cual transcribió de forma integral. Dicho dictamen hizo un amplio análisis de los antecedentes fácticos y se basó en el oficio DDU-PT-DI-008-2019, con el cual consideró que la propuesta violenta las disposiciones de la Ley 7600, del Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Ley de Construcciones y su Reglamento, estimando que tales normas no pueden ser dejadas sin efecto por la voluntad de las partes, haciendo evidencia la ausencia de participación del INVU y del Ministerio de Salud. II.- MOTIVOS DE AGRAVIO: Indica el recurrente que lo actuado por el cuerpo edil debe ser anulado. Para ello plantea una serie de agravios que, en resumen, sostienen que el dictamen de la Comisión de Obras no le fue entregado, lo cual le genera indefensión.    Agrega que el nuevo contrato ha sido aprobado por las demás instancias administrativas y contiene un nuevo diseño de sitio que debe darse por válido sin incorporar las aceras, pues supera los diez metros cuadrados que debe construir por cada filial según se dispone legalmente.    Estima que la decisión de no construir aceras no atenta contra la Ley 7600 y demás normativa. Cuestiona la actuación del gobierno local respecto de sus facultades legales, pues exige la construcción de vías públicas en un terreno que es propiedad privada, a pesar de que no confluyen los elementos subjetivo y objetivos para que se constituya como demanio público, pues las vías no están afectadas por Ley ni pertenecen al Estado, así como tampoco están destinadas al uso público. Considera que los numerales 40 a 44 de la Ley de Planificación Urbana no son aplicables al régimen en condominios, por estar éstos incorporados al dominio privado. A razón de lo anterior, estima que impera la autonomía de la voluntad privada conforme al numeral 28 de la Constitución Política, razón por la cual alega que no se le puede imponer la construcción de un camino privado en propiedad privada, calificando tal actuación como desviación de poder y una violación de un derecho fundamental, en desconocimiento del deseo de los condóminos y el nuevo contrato 837820. III.-    Sobre el vicio de falta de fundamentación acusado.    De una lectura integral del expediente y del acto venida en alzada, se desprende que el cuerpo edil incorporó dentro del texto del acuerdo apelado, el dictamen íntegro de la Comisión de Obras, en respeto de los postulados del numeral 136 de la Ley General de la Administración Pública, del cual la parte recurrente tuvo conocimiento pleno. Por ello, el agravio que acusa falta de fundamentación por omisión de entrega y desconocimiento de dicho informe no es de recibo. Inclusive, es claro que la parte conoce a plenitud su contenido y viene a reprocharlo en esta alzada, de modo tal que no existe la indefensión acusada. IV.- Sobre el contenido y fin del acto apelado. El objeto del presente asunto, reside en determinar si se ajusta a derecho el rechazo de la propuesta de    modificación del diseño de sitio que originalmente fue aprobado mediante la licencia constructiva No. 6234-2016 para el proyecto Condominio Residencial Vista de San Pablo.    La actual licencia contempla aceras a ambos márgenes de las calles transversales y frente a las unidades residenciales, que cruzan de este a oeste. En el proceso constructivo, el desarrollador eliminó las aceras y dejó una calzada más ancha abarcando el espacio donde en un inicio se pretendía la construcción de dichas vías peatonales, lo cual originó que las autoridades locales le exigieran adecuar las obras a la licencia y diseño aprobados desde un inicio. Una nueva propuesta planteada por los vecinos y tramitada bajo contrato No. OC-837820 tramitado en la plataforma electrónica APC, pretende regularizar el incumplimiento al sometimiento al diseño de sitio original, mediante un segundo diseño de sitio que elimina las aceras transversales, se amplía la calzada y se hace una señalización horizontal de cebra para favorecer el paso peatonal.    Del estudio integral del expediente, encuentra esta Cámara varios elementos de cognición importantes que deben ser analizados, a la luz de la normativa de desarrollo urbano que rige en nuestro país, tal y como de seguido se desarrolla. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio ambiente en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho. Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno). Ello implica que a cargo de las municipalidades, en su sentido más amplio, recae el deber de proteger todos aquellos bienes que convergen en el ambiente, incluyendo los recursos naturales necesarios para la existencia humana así como todos los factores necesarios para el correcto desarrollo de las habilidades sociales y de salud físicas y mentales,    sin dejar de lado inclusive las bellezas escénicas. Esta labor incorpora, por excelencia, la vigilancia    de todos los    proyectos urbanísticos, los cuales tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos    y cubre una parte importante de la    superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar    las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desagües naturales y se crece    el caudal de los ríos y otros cursos del agua, además de eliminar el paisaje original.    El ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de las poblaciones humanas involucradas, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. La implementación de proyectos urbanísticos requiere, paralelamente, de la construcción de todas las obras verticales y horizontales para garantizar el bienestar de todas las personas que han de confluir en el lugar e, inclusive, procura la no afectación de las localidades vecinas, razón por la cual se dictan regulaciones tendientes a que ello se obtenga con altos estándares de seguridad y protección de la vida humana y las obras que se construyan. De ahí radica que mucho de lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia de cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. El otorgamiento de cualquier permiso de construcción está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o \"permiso\", que se concreta mediante el otorgamiento de la licencia, acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a esa licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad, y que garantizan estándares mínimos de facilidades para el desarrollo social así como la protección de la salud. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos    desde vieja data (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos    y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), \"los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos\"; que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento. V.- Indistintamente del régimen al que se incorpore cualquier proyecto urbanístico, sea mediante propiedad en condominio o en urbanización abierta con áreas públicas, durante las fases de implementación de las obras constructivas    del complejo residencial se impone la mayoría de las limitaciones de la Ley de Planificación Urbana y de la Ley de Construcciones y su Reglamento, puesto que la materia de fraccionamiento y urbanización está permeada de un altísimo interés público en razón de la materia y los bienes jurídicos que protege, ya que, se reitera, se encuentra en tela de juicio la protección y bienestar de la vida humana que, aunado a la protección del medio, es razón suficiente para la intervención estatal. Inclusive el numeral 35,d de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio es clara al indica que “Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas”. Por ello, durante las fases de ideación y diseño de desarrollos habitacionales, el interés del desarrollador debe ser sometido a examen de varias entidades públicas mediante la presentación del anteproyecto para su revisión y estudio, lo cual se perfecciona con todos los procesos oficiales de aprobación del diseño definitivo y, finalmente, con la licencia constructiva municipal. El mecanismo de implementación debe plantearse en respeto absoluto del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Para ello se deben seguir los lineamientos establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con    las normas de zonificación y que, además,    los lotes    cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen la descripción    y diseño completo del proyecto, así como el \"trazado y sección transversal de las calles    indicando acabados, el tamaño y forma de los bloques o manzanas...\", lo cual se debe armonizar con el numeral 34 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. a razón de tanta rigurosidad obedece al propio impacto de cada complejo habitacional, de modo que la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, somete a su desarrollador a ajustarse, en cuanto a zonificación, tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. La regulación ha previsto que todo fraccionamiento que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, debe proveerles de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute, conforme el artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana, las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993). VI.- Las líneas transcritas son necesarias para resolver la presente causa, puesto que la normativa nacional sobre exigencias constructivas, es especial y prevalece por encima de cualquier regulación de orden civil. Cuando un fraccionamiento queda afectado por el régimen de propiedad en condominio, los numerales 40 a 44 de la Ley de Planificación Urbana, que obligan al desarrollador a entregar a la municipalidad competente las áreas públicas -calles, aceras, zonas verdes y parques-, ceden ante un régimen especial de copropiedad privada bajo un sistema de administración compartida. En estos supuestos se aplica por especialidad la    Ley Reguladora de    la Propiedad en Condominio, debiendo someterse el anteproyecto desde sus primeras fases, a la aprobación del INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad, en el cual debe preverse las vías de tránsito vehicular y peatonal que pasan a ser bienes comunes, destinadas al uso y disfrute exclusivo de los condóminos, excluyéndose la participación de las autoridades municipales respecto de su propiedad, administración, mantenimiento y manejo (artículos 10,    12, 13 y 14). La diferencia es la exclusión de las vías que se someten al régimen de demanialidad, para pasar a un sistema compartido de copropiedad proporcional entre todas las filiales. El apelante acierta al invocar la naturaleza privada de las calles y aceras de su condominio, mas no se comparte el agravio que acusa que la Municipalidad de San Pablo le obliga a construir las aceras para destinarlas al demanio público.    De la lectura integral de los actos administrativos que se han venido desarrollando a través de la cadena recursiva, se desprende que las autoridades han sostenido una posición tendiente a garantizar la existencia de las aceras transversales en el condominio, las cuales en una remota eventualidad podrían pasar a ser parte del dominio público, únicamente si se llegare a dar el supuesto del artículo 36 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, que refiere a la voluntad de los condóminos de sacar de la esfera privada su complejo residencial. La defensa que hace la parte recurrente sobre el régimen de derecho privado de sus bienes comunales, es correcta, lo cual en ningún momento ello se ha puesto en tela de duda por parte de las autoridades municipales. Valga añadir que la Municipalidad no ha pretendido obligarle a construir vías públicas, pues solamente se le ha requerido la construcción de aceras, indistintamente del régimen de propiedad que le cubra, por ser éstas un imperativo normativo y por estar destinadas exclusivamente a garantizar el paso y seguridad de los peatones, tal y como le había sido habilitado en la primera licencia constructiva. VII.- Ahora bien, siendo un hecho incontrovertido de esta causa, que el primer diseño de sitio aprobado no fue cumplido a satisfacción ante la ausencia de construcción de las aceras transversales y, en su lugar, fue ampliada la calzada, la Municipalidad procedió con sus deberes de fiscalización de las obras y dio oportunidad al desarrollador de hacer una nueva propuesta.    En el nuevo contrato, tramitado electrónicamente, las aceras siguen ausentes y se propone la demarcación de cebra sobre el pavimento. El apelante es de la tesis que ese segundo contrato es válido y ya ha tenido la aprobación del INVU y demás instituciones públicas, lo cual estima suficiente para que se le otorgue la licencia, sobre todo porque existe voluntad unánime de los condóminos. La posición es equivocada, pues bajo esa lógica, bastaría con las aprobaciones previas para que la Municipalidad, en automático y sin examen alguno, otorgue la licencia.    Esta postura obvia las competencias del ayuntamiento como director del desarrollo urbano local, respecto de sus deberes de verificación de los planos constructivos y su ajuste preciso a la regulación urbana de forma integral. Las posibles aprobaciones que probablemente hayan sido otorgadas previamente por otras instituciones públicas y la existencia del contrato, son actos necesarios e indispensables para solicitar la nueva licencia, mas ello no se perfecciona sino hasta que todo el procedimiento concluya exitosamente con la licencia municipal, la cual es la única que faculta al urbanizador a iniciar y construir obras urbanísticas. El agravio conllevaría a levantarle todas las competencias que a nivel de desarrollo urbano ostenta la corporación municipal, lo cual es incorrecto. Sin duda, es en las áreas ingenieriles responsables de cada ayuntamiento, donde se revisan planos y propuestas constructivas que plantean los administrados, una vez que han superado y obtenido las aprobaciones que emiten otras instituciones públicas, mas nada de ello vincula a las autoridades locales, las cuales están en el deber de realizar el examen integral del proyecto. VIII.- Por otra parte, el desacato de las licencias conferidas también hace responsables tanto al propietario como al Ingeniero a cargo de las obras, quienes quedan sujetos al poder de policía del ayuntamiento y a las posibles consecuencias que ello implique, conforme a la ley, hasta que se arribe a una conclusión acorde con el ordenamiento aplicable. Todo esto se desarrolla en la Ley de Construcciones, a partir del artículo 74 hasta el ordinal 96. El agravio que plantea que más allá del diseño original, ahora impera la voluntad de los condóminos y el régimen de propiedad privada del condominio, para de esa forma no construir las aceras, desconoce la existencia de limitaciones de orden público que afectan al ius aedificandi como uno de los atributos del derecho de propiedad privada, y que encuentran asidero en el ordinal 45 constitucional. La tesis de la parte recurrente se torna jurídicamente inviable, pues ello permitiría violentar todos los controles urbanísticos existentes, dando prevalencia de manera errónea al imperio de la voluntad privada por encima de un régimen de derecho público que permea la materia constructiva, en la que destacan intereses de orden público que dan protección de bienes jurídicos superiores que prevalecen y deben ser el norte de toda interpretación legal. Por ello, en sentido contrario al argumento de la parte recurrente, el análisis de esta causa debe partir de la aplicación de un régimen de derecho público que regula todo lo concerniente al derecho a edificar, no siendo correcto hacer un análisis de las regulaciones sobre una base civilista, pues ello invierte ilegalmente el sentido de toda la regulación urbana. Precisamente, sobre el deber de construcción de aceras para complejos residenciales sí existe regulación expresa en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, que se transcribe de seguido: \"III.2.8 Aceras: La construcción de aceras se exigirá como parte de las obras de urbanización cuando se vayan a construir viviendas simultáneamente; cuando no se contempla esto, se exigirá en los desarrollos frente a las calles primarias. En los otros casos la construcción de aceras podrá diferirse hasta la realización de obras sobre cada lote en particular, a criterio municipal. No obstante, la previsión de estas mantendrá una debida relación con las cunetas de drenaje pluvial y las rasantes del pavimento. Para usos comerciales se podrá exigir un ancho de acera mayor al fijado en este Reglamento, a criterio del INVU y la Municipalidad. (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva, en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986). III.2.8.1 El acabado de las aceras será antideslizante. Ello permite arribar a la conclusión que el régimen de propiedad inmobiliaria, aun cuando esté protegido por el sistema condominal, no es ilimitado ni queda al libre arbitrio de los dueños de las filiales, pues encuentra en el ordenamiento nacional verdaderas limitaciones y cargas contenidas en normas de orden público que no se pueden pasar por alto, debido al impacto eventualmente perjudicial que su incumplimiento podría provocar. No es posible autorizar una urbanización si    no cuenta con las facilidades esenciales de acceso peatonal que aseguren una adecuada convivencia humana y protejan, primero que todo, las vidas humanas. A lo    largo del todo el texto del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se direccionan lo requisitos constructivos al sometimiento de las regulaciones de orden público contenidas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, al Reglamento de Construcciones del INVU y al plan regulador de cada cantón. Además, se mantiene la intervención tanto del INVU como del Ministerio de Salud para la aprobación de los anteproyectos, previa al visado Municipal. En estas circunstancias, sostener que es posible aprobar el proyecto sin las aceras, pues supera los diez metros cuadrados que debe construir por cada filial según se dispone legalmente, considerando que ello no atenta contra la Ley 7600 y demás normativa, es incorrecto. El agravio no resulta comprensible puesto que no explica siquiera a cuál normativa se refiere cuando alega que hay más de diez metros por cada filial, sin ser explícito respecto de tal argumento pues no se entiende a qué se refiere, cuál normativa específica invoca y, finalmente, su tesis es ayuna de prueba. Lo que es cierto es que las exigencias de construcción de aceras tienden constituirse en un factor del medio ambiente para cumplir    una importante función, dado que son necesarias para promover una socialización segura de las personas ya que la actividad de caminar para el ser humano trasciende la seguridad de los peatones y personas en discapacidad, pues facilitan inclusive la promoción del deporte y la recreación, lo cual confluye también en la función esencial de todo    gobierno de garantizar el bienestar de los munícipes conforme al numeral 1 del Código Municipal,    razón por la cual estos agravios resultan de rechazo. IX.- La exposición anterior no quiere decir que un diseño de sitio no pueda ser modificado durante sus fases de implementación, siempre y cuando se respeten los requerimientos básicos y esenciales desarrollados en las normas de rigor, mediante una propuesta que plantee una nueva solución en respeto de las previsiones normativas constructivas. La ley crea un régimen de propiedad en condominio que transfiere a cada administración el mantenimiento operacional de las obras verticales y horizontales ingenieriles que habilitan y facilitan la conviviencia humana, en donde las obras esenciales tales como calles y aceras son indispensables para la seguridad de las personas, de modo que las transformaciones del diseño deben ser acordes con la regulación precitada. Ni la voluntad de los condóminos ni la propuesta planteada tienen la capacidad de levantar las exigencias del ordenamiento jurídico, razón por la cual esta Cámara estima que mientras este Condominio no construya las aceras, continúa en seria infracción de la regulación aplicable. Esta Cámara no puede hacer caso omiso que estamos en presencia de un complejo habitacional de más de 120 unidades habitacionales, de modo que no se puede negar que esta urbanización requiere para su pleno uso y disfrute, la dotación de las aceras que protejan el tránsito peatonal de tantas familias. El rechazo de la licencia constructiva que hizo la autoridad municipal en el acto administrativo sometido a examen de legalidad es correcto, lo cual da motivo suficiente para rechazar todos los agravios expuestos en el libelo impugnaticio, confirmándose el acto apelado. Al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa\". (El destacado y subrayado es suplido. Ver los folios que van del 311 al 323 del expediente administrativo). El Voto así dictado dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA le fue notificado a la empresa actora, sin obrar prueba en el expediente administrativo sobre la fecha en que ello habría ocurrido. (El expediente administrativo en su integridad). Finalmente, en los términos de un acuerdo del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia, adoptado en si sesión ordinaria N° 37-20 celebrada el 07 de setiembre de 2020, comunicado mediante oficio identificado con el N° MSPH-CM-ACUER-574-20, de fecha 09 de setiembre de 2020, se le hizo prevención a la empresa actora para que presentase a la Dirección de Desarrollo Urbano un cronograma de ejecución de obra, que cumpla con los planos aprobados según la licencia de construcción N 6234-2016, so pena de que en caso contrario en lo conducente, se habría de proceder a la clausura del proyecto y viviendas no habitadas. (Hecho no controvertido).-\n\n3.2.- Sobre los reproches formulados por la parte actora a partir del régimen jurídico de la propiedad horizontal (en condominio). Alegó quien demanda que a partir de la naturaleza privativa de las áreas del proyecto (condominio) y dentro de éste, las identificadas como las vías internas, que éstas no son vías públicas, lo que excluye que se puedan calificar de bienes demaniales, a lo que sumó, que calificar tales áreas como bienes del dominio público constituye una violación a la legislación y jurisprudencia que regula la materia, esto, porque extrae del contenido y alcances de la conducta administrativa impugnada, que es sobre la base de la demanialidad, que se rechazó la modificación de la licencia o permiso de construcción -según así lo comprende este Tribunal-. Precisó que las normas comprendidas en los artículos que van del 40 al 44 de la Ley de Planificación Urbana no son de aplicación plena a casos como éste -también según así lo comprende este Tribunal- con causa en que priva normativa especial aplicable al régimen jurídico que es propio de la propiedad en condominio, que se ubica dentro del ámbito del derecho privado y, por ende, ajeno a la injerencia del Estado, \"salvo disposición legal en contrario\". Se precisó que las vías de este tipo encuentran su definición regulación en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y que conforme éste cuerpo reglamentario, el municipio sólo tiene injerencia sobre la organización del condominio, en lo que tiene que ver con la eventual desafectación del mismo dirigida a la conversión conversión de vías internas privadas a calles públicas, dado que para ello ha de mediar una aceptación municipal (la entrega eventual al demanio público de esas vías). Destacó, que salvo que exista ese presupuesto (la eventual desafectación) de no existir priva el principio de la autonomía de la voluntad privada, de donde deduce categóricamente en el plano jurídico, que la supresión de aceras (que es el tema relevante) sólo pende de la voluntad del propietario y desarrollador del proyecto o de los propietarios del dominio de las diversas filiales, no encontrándose limitada por el ordenamiento jurídico esa voluntad, ni sometida a competencia Municipal alguna. Destacó sobre el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, la distinción que debe hacerse entre la urbanización y el condominio (propiedad horizontal) a partir de la aplicación directa del régimen jurídico aplicable a la propiedad del tipo que nos ocupa, para lo que se dice, debe confrontarse esta regulación con la comprendida en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de donde se ha evidenciar en su criterio, la diferencia existente entre condominio y urbanización mencionada, y de donde extrae que la aplicación de la normativa prevista para ésta última (el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) no le es aplicable porque se parte de lo que calificó como una falsa analogía entre la propiedad privada y la demanial. Haciéndose un esfuerzo al respecto, pues lo que sigue aparece acto seguido, referenció la representación de la parte actora lo relacionado con la aplicación al caso concreto conforme los actos impugnados, de la Ley 7600, que es un tema diverso, y expresó lo siguiente: \"A estos efectos, agregó que: \"Resulta falsa la analogía esbozada por parte de la Municipalidad de San Pablo y el Tribunal Contencioso como Jerarca Impropio cuando concluyen que el Reglamento de Construcciones atañe al Régimen de Propiedad en Condominio, cuando el capítulo VII del Reglamento de Construcciones indica con claridad que lo atinente al régimen condominal fue derogado por el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reconociendo así el carácter especial de la regulación condominal. Lo anterior implica que no existe elemento normativo del demanio aplicado a las vías internas del condominio, ya que no hay norma legal que expresamente determine la demanialidad de las vías internas por medio de una desafectación de ese condominio, en especial. Con base en esto, estas vías internas son privadas y, por ende, se rigen bajo el principio de autonomía de la voluntad privada de los condóminos. En el caso bajo examen, la especialidad de la Ley 7933 y de su Reglamento diferencian al régimen condominal con respecto al Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, así como al Reglamento a la Ley de Construcciones. Esto encuentra base en el Capítulo VII del Reglamento a la Ley de Construcciones que fue derogado y sustituido por el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Por ende, pretender aplicar normas atinentes al régimen urbanístico general al de condominio viola el principio de identidad, pues si el régimen en condominio tiene su propia regulación, entonces esa regulación es la que habrá de aplicarse\". Para terminar, se agregó por quien acciona que: \"Finalmente, es importante señalar que la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Capítulo I, Artículo 1, inciso 22 indica: Derecho de Vía: el ancho total de la calle, callejuela, sendero, o servidumbre que corresponde a la distancia entre las líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad de que contenga franjas verdes y aceras. Nótese que la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio claramente establece las aceras como una “posibilidad” u “opción” dentro del derecho de vía de un proyecto condominal y al ser ésta la normativa especial que regula la materia debe aplicarse precetivamente, no solamente por la especialidad que reviste, sino que por la jerarquía de normas regulada en el cardinal 06 de la Ley General de la Administración Pública, lo que la sitúa muy por encima del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones o cualquier otra disposición reglamentaria que se le oponga\". En su totalidad, lo así argumentado por la parte actora resulta estéril e inconducente, si de evidenciar la existencia de un vicio sustancial en lo actuado se trata, que tenga la potencia de imponer su nulidad. Nos explicamos indicando, que justo en aplicación del régimen jurídico aplicable a la propiedad de este tipo, es que resulta de aplicación directa lo dispuesto sobre las aceras, en el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, en lo que prevé límites al derecho comprensivo del dominio conforme el Código Civil, artículo 264 inciso 3) del Código Civil, en relación con el 265 que refiere a la propiedad limitada y el 392 del mismo cuerpo normativo, lo que ha de correlacionarse con lo dispuesto en el numeral 45 de la Constitución Política. Las limitaciones a la propiedad privada conforme innumerables fallos dictados por la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia -con independencia de que no sea objeto de discusión en el presente asunto la constitucionalidad de norma reglamentaria alguna- es legítima desde el punto de vista constitucional, incluso por la vía del Reglamento si para ello en este último caso media autorización emanada por norma de rango, potencia y resistencia de Ley de la República emanada del Poder Legislativo (Voto de la Sala Condicional    N° 2022-012905 de las 10:05 hrs. del 07 de junio de 2022). Dicho esto, toda estructura argumentativa esbozada por la representación de la empresa actora en los términos de la cual invocó que priva en estos casos (en lo que a construcción de aceras se refiere) el principio de la autonomía de la voluntad porque lo actuado por el Consejo Municipal de interés se proyectó sobre bienes del dominio privado respecto de los que sólo es aplicable el régimen jurídico regula la propiedad en condominio desde la arista del derecho a edificar (atributo del dominio sobre propiedad inmueble, de transformación) y que en ese tanto no es aplicable el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones a partir de censurar que se hizo mano de una falsa analogía entre la propiedad privada y el demanio público, resulta estéril y errada. Sin ánimo de que este análisis resulte simplista, ha de bastar con señalar primero, que conforme de lo que sigue dan cuenta, tanto el acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia en su sesión ordinaria N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019, como el Voto dictado dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, identificado con el N° 461-2020 de las 10:40 hrs. del 31 de julio del 2020, se reitera que fue justo en aplicación de la normativa especial que rige o regula la propiedad en condominio que dice que acusa sin razón quien demanda se encuentra siendo inobservada, es que resulta aplicable de modo directo al presente caso lo dispuesto en lo conducente en el mencionado tantas veces, Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. En esta línea de ideas, con absoluta independencia de lo normado con rango, potencia y resistencia de Ley de la República en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, si bien existe un régimen jurídico especial erigido a partir de este cuerpo normativo, ésta misma provocó con su entrada en vigencia (artículo 40) una reforma al numeral 505 del Código Civil, conforme la cual, se introdujo al párrafo que dice así: \"El derecho de propiedad no se limita a la superficie de la tierra, sino que se extiende por accesión a lo que está sobre la superficie y a lo que está debajo. Salvadas las excepciones establecidas por la ley o la convención, el propietario puede hacer arriba todas las construcciones o plantaciones que le convenga, y hacer debajo todas las construcciones que juzgue a propósito y sacar de esas excavaciones todos los productos que puedan darle\", un segundo párrafo que reza del siguiente modo: \"En los casos de propiedad en condominio, lo anterior solo será aplicable con las limitaciones establecidas en la respectiva ley\". Luego, la propia Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio en su artículo 35 dispone sobre las condiciones funcionales y estructurales de los condominios en lo que interesa, que como regla general: \"Todo condominio, según su tipo, deberá llenar al menos los siguientes requisitos: (...). d) Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, deberán construirse según las normas que exijan las leyes respectivas\". (El resaltado no es del original). Luego, mediando aprobación del Poder Legislativo para que el Poder Ejecutivo reglamentase esta Ley especial conforme su numeral 42, por Decreto Ejecutivo N° 32303 del 02 de marzo del 2005 se promulgó el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio publicado en el Diario Oficial \"La Gaceta\" Nº 74 del 19 de abril del 2005, sobre la base de la observancia según su texto, de entre fuentes del ordenamiento jurídico, de lo dispuesto en el artículo 45 de la Constitución Política y las siguientes leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley de Planificación Urbana. Este Reglamento que forma parte integral que priva en materia asociada al tipo de propiedad inmueble que ocupa nuestra atención, conforme su considerando 3, describió que las disposiciones comprendidas en esta reglamentación corresponden a normativa técnica especial para este régimen propietario, mientras que su considerando 6, reza así: \"Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, todo proyecto debe contener las facilidades para que las personas con alguna discapacidad tengan libre acceso a las edificaciones que se construyen en el país\". Dos cosas han de extraerse de estos dos considerandos, a saber, que el reglamento puso en vigencia normativa técnica especial en materia de condominios, por lo que comprende la regulación integralmente entendida que priva en materia de este régimen particular de propiedad privada por un lado, mientras que por otro, sí es materia que se encuentra vinculada con la normativa aplicable el asocio con el tema de los derechos de las personas con discapacidad, conforme la Ley 7600. Continuando, como regla general, el artículo 2 de este cuerpo reglamentario dispone que: \"Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas\" (el resaltado no es del original). Siendo lo anterior así, en materia de lo que en el reglamento se identifican como las unidades privativas y los bienes comunes que conforman el condominio, se hizo comprender en el ordinal 44 la siguiente disposición, que pasamos a transcribir en lo que interesa: \"Artículo 44.- Las vías internas que habiliten un condominio habitacional, deben cumplir como el ancho mínimo que se estipula a continuación: (...).    g. En los condominios de lotes (FFPI), las vías internas se regirán por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, y el plan regulador que corresponda. (...)\" (el resaltado no es del original). Según el inciso 17 del artículo 1 de este Reglamento, FFPI corresponde a cada finca filial primaria individualizada. La numeración de este artículo corresponde a aquella modificada a partir de lo dispuesto en el artículo 2° del Decreto Ejecutivo N° 43511 del 8 de febrero de 2022, que lo traspaso del antiguo artículo 34 al 44). En el ordinal 1 en otro orden de ideas, se estgablece domo definición de vías internas, que son a las que refiere el artículo anterior, el que sigue: \"Artículo 1º- Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento, los términos siguientes tienen el significado que se indica: (...). 30. Vías internas: calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio\". (El resaltado no es del original). Porque no podría entenderse otra cosa, las vías internas desde un punto de vista funcional no distan en su identidad como en el caso de las vías públicas, como aquellas de superficie destinadas al tránsito de vehículos, y dentro de éstos naturalmente, lo automotores. Consideramos importante el que se deba correlacionar esta definición, con la de \"derecho de vía\" según lo dispone el inciso 22 de este mismo artículo 1, así: \"22. Derecho de vía: el ancho total de la calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga franjas verdes y aceras. (El resaltado no es del original). Nos detenemos para señalar, que de entrada no es correcta la lectura o interpretación que hace la parte actora del texto de este artículo 1, inciso 22 del Reglamento de cita, en lo que se afirmó según su entender, que a partir de la definición del derecho de vía, la dotación de aceras constituye sólo una “posibilidad” u “opción” dentro del derecho de vía de un proyecto condominal, esto es, que es opcional su contemplación en los planos de diseño del proyecto. Esa interpretación errada se aleja del contenido y alcances del texto de la norma, ciando antes bien, su correcta comprensión ha de conducir a afirmar que por definición el derecho de vía es el que comprende porque lo ha de serlo, ciertamente la posibilidad de que existan aceras y no lo contrario, que sería sólo admisible si la definición como lo afirma quien demanda, estableciere que de modo diverso, que el derecho de vía incluye la calzada, con la opción de que contenga o no las aceras. En consecuencia, todo derecho de vía es lo es tal si comprende, que no es otra cosa que decir, si se prevé o contempla la posibilidad de edificar aceras, sin que se pueda optar porque simplemente no lo dice la norma, no contemplar o prever ese aspecto vinculado a la movilidad peatonal asociado a la funcionalidad de las vías internas, que lo son para el tránsito vehicular. En lo que sí lleva razón la parte actora pero, no abona a su teoría del caso, lo es en lo que afirma que esta normativa es especial y regula la materia, por lo que debe aplicarse preceptivamente, pero nuevamente yerra al extraer de ello que no resulta en consecuencia, la aplicación del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. En este sentido, pierde de vista la parte aquí demandante, que el ordinal 44 de este Reglamento, con claridad comprende cual normativa especial aplicable en materia condominal y en ese tanto, en materia de esta especie de régimen de propiedad privada sin desvirtuarlo en modo alguno una norma de remisión que conduce al operador jurídico a la observancia y aplicación directa a casos como el que nos ocupa, justo al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones. Es así que ha de reiterarse que el artículo hoy identificado como el numeral 44 de este Reglamento dispone precisamente sobre las vías internas en la medida que constituyen un elemento que habilita un condominio habitacional, se regirán por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones. De este modo, no sólo es propio del régimen de propiedad privada asociado a la constitución y desarrollo de condominios la previsión a propósito del derecho de vía asociado a las sus vías internas la previsión de la posibilidad de construir aceras, sino que además, salvo norma que disponga lo contrario comprendida en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, no es opcional. Una primera conclusión lo es que este Reglamento al que se remite en los términos dichos, es de aplicación insalvable porque la propia normativa especial así lo dispone, sin desconocerse que se trata de normativa que regula en este caso, temas vinculados a la propiedad privada, insistimos, por la vía de la remisión; mientras que una segunda conclusión lo es que yerra nuevamente y de entrada la parte actora, al asegurar que el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones no aplica o no debería de aplicarse en el caso concreto, porque se desconoce a partir de una falsa analogía (que en todo caso no se observa se haya realizado conforme el texto de el acto impugnado) el régimen jurídico privativo que informa la propiedad en condominio. Toda argumentación erigida sobre la base de esta afirmación que no es jurídicamente correcta, resulta inconducente. Acto seguido y habiéndose establecido que, este último Reglamento sí es de aplicación al caso concreto, hemos de retornar al acto impugnado, para precisar que en lo medular se erigió a partir de su observancia y aplicación conforme el que se identificó como el informe rendido por el Jefe de la Sección de Planificación y Ordenamiento Territorial, mediante oficio N° MSPH-DDU-PT-D008-2019, que concluyó que existe una obligatoriedad de construcción de las aceras en el Condominio partiendo de lo dispuesto justamente de lo dispuesto en el artículo 34, hoy 44 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio que ya hemos analizado. Por virtud de este oficio fue que en lo medular, el Consejo Municipal rechazó la solicitud formulada por la empresa aquí actora, para lo que se indicó necesario: \"... considerar que el artículo III.2.6 y las siguientes del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones establece la tipología de vías que un desarrollador puede considerar en su proyecto urbanístico; se destaca que en las categorías aplicables siempre siempre se considera la construcción de aceras. Cabe señalar también que el artículo III.2.6.6 de este Reglamento reafirma que el diseño de proyectos en condominio debe ajustarse a la tipología de vías establecida en este reglamento, al existir la posibilidad de que las mismas pasen a formar parte del dominio público. El artículo III.2.6.6 indica lo siguiente: \"En estos casos los edificios deberán ubicarse de tal forma que, en una posible segregación posterior, las calles previstas como privadas puedan entregarse al uso público cumpliendo con las normas anteriores. El derecho de vía se calculará conforme las normas anteriores según número de viviendas\". Así las cosas, se considera que la legislación vigente no da lugar a consideración de soluciones distintas a las aceras para resolver la movilidad peatonal en proyectos de condomonio, dado que deben ajustarse a los parámetros establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones para el diseño de sus vías internas\". (El resaltado no es del original). La tesis desarrollada por el Consejo Municipal, además de correcta, se refuerza por lo fallado en alzada en los términos del Voto dictado dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA, por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, identificado con el N° 461-2020 de las 10:40 hrs. del 31 de julio del 2020, a efecto de lo cual este órgano judicial en despliegue de funciones administrativas en su carácter de jerarca impropio, consideró lo que sigue en lo conducente, no sin antes haber hecho referencia al artículo 34, hoy 44, del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio: \"VIII.- (...). El agravio que plantea que más allá del diseño original, ahora impera la voluntad de los condóminos y el régimen de propiedad privada del condominio, para de esa forma no construir las aceras, desconoce la existencia de limitaciones de orden público que afectan al ius aedificandi    como uno de los atributos del derecho de propiedad privada, y que encuentran asidero en el ordinal 45 constitucional. La tesis de la parte recurrente se torna jurídicamente inviable, pues ello permitiría violentar todos los controles urbanísticos existentes, dando prevalencia de manera errónea al imperio de la voluntad privada por encima de un régimen de derecho público que permea la materia constructiva, en la que destacan intereses de orden público que dan protección de bienes jurídicos superiores que prevalecen y deben ser el norte de toda interpretación legal. Por ello, en sentido contrario al argumento de la parte recurrente, el análisis de esta causa debe partir de la aplicación de un régimen de derecho público que regula todo lo concerniente al derecho a edificar, no siendo correcto hacer un análisis de las regulaciones sobre una base civilista, pues ello invierte ilegalmente el sentido de toda la regulación urbana. Precisamente, sobre el deber de construcción de aceras para complejos residenciales sí existe regulación expresa en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, que se transcribe de seguido: \"III.2.8 Aceras: La construcción de aceras se exigirá como parte de las obras de urbanización cuando se vayan a construir viviendas simultáneamente; cuando no se contempla esto, se exigirá en los desarrollos frente a las calles primarias. En los otros casos la construcción de aceras podrá diferirse hasta la realización de obras sobre cada lote en particular, a criterio municipal. No obstante, la previsión de estas mantendrá una debida relación con las cunetas de drenaje pluvial y las rasantes del pavimento. Para usos comerciales se podrá exigir un ancho de acera mayor al fijado en este Reglamento, a criterio del INVU y la Municipalidad. (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva, en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986). III.2.8.1 El acabado de las aceras será antideslizante. Ello permite arribar a la conclusión que el régimen de propiedad inmobiliaria, aun cuando esté protegido por el sistema condominal, no es ilimitado ni queda al libre arbitrio de los dueños de las filiales, pues encuentra en el ordenamiento nacional verdaderas limitaciones y cargas contenidas en normas de orden público que no se pueden pasar por alto, debido al impacto eventualmente perjudicial que su incumplimiento podría provocar.    No es posible autorizar una urbanización si    no cuenta con las facilidades esenciales de acceso peatonal que aseguren una adecuada convivencia humana y protejan, primero que todo, las vidas humanas\". (El resaltado no es del original). De modo consecuente con todo lo indicado a este punto, no se aprecia por esta Cámara vicio alguno en el motivo del acto, siendo además de errado irrelevante, afirmar como lo hizo quien demanda, que no se ponderó la naturaleza privativa de las áreas del proyecto (condominio) y dentro de éste, las identificadas como las vías internas, sobre la base de que no son vías públicas, como yerra y resulta estéril también al afirmar, que para fallar como lo hizo el Consejo Municipal y/o, el jerarca impropio, se partió de una una falsa analogía entre la propiedad privada y la demanial, esto último no se extrae en ningún nivel de la motivación de ambas conductas administrativas formales. No se resolvió en ninguno de estos casos por haber sido consideradas áreas correspondientes a las vías internas o derecho de vía dentro del condominio, bienes del demanio público, cuando antes bien, se partió justo de la aplicación de lo dispuesto en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, artículo 34, hoy 44, que remite con claridad a la aplicación y observancia del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, de donde acusar que no debieron ser de aplicación las normas comprendidas en los artículos que van del 40 al 44 de la Ley de Planificación Urbana resulta igualmente inútil pues se hizo privar justo la normativa especial aplicable al régimen jurídico que es propio de la propiedad en condominio, se ubique o no dentro del ámbito del derecho privado. No acierta la parte actora tampoco en consecuencia, al decir que el municipio sólo tiene injerencia sobre la organización del condominio, en lo que tiene que ver con la eventual desafectación del mismo dirigida a la conversión conversión de vías internas privadas a calles públicas, como resulta desacertado reprochar que priva en este caso sobre la previsión y construcción de aceras el principio de la autonomía de la voluntad privada, pudiendo el desarrollador o titular del dominio suprimir las aceras en todo o parte, sin que exista limitación impuesta al respecto por el ordenamiento jurídico. En la misma línea, es inocuo para soportar lo que se pretende sea concedido en sentencia de corte anulatorio, censurar que a propósito de la aplicación del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, no se haya tomado en cuenta la distinción que existe entre una urbanización y el condominio. Ha de destacarse finalmente, que no es objeto de impugnación en la presente causa y por ende, media ajenidad respecto del eje lógico de toda la actividad procesal que interesa, cualquier discusión sobre la validez de norma alguna comprendida en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, en particular respecto de su artículo 34, hoy 44, o alguna comprendida en el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.-\n\n3.3.- Sobre el reproche formulado por la parte actora a partir del visado de los planos por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Acusó la representación de la parte actora que como vicio en lo actuado según así lo comprende este Tribunal, la Municipalidad accionada con ocasión de lo resuelto por su Consejo Municipal desconoció que como presupuesto para aprobar la propuesta de modificación a la licencia constructiva con que se contaba, medió el visado de los planos que describirían tal modificación, otorgado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. A estos efectos, se indicó conforme el escrito demanda, que la esta solicitud de modificación se encontró antecedida de la aprobación emitida por el ente rector en la materia, a saber, del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo por lo que se ha de entender que se encuentra ajustada al bloque de legalidad, así como que, siendo este Instituto, se reitera, el rector en materia de planificación y aprobación de obras, ha de superponerse sobre la competencia Municipal, la que en consecuencia, jurídicamente no puede desconocer dicha aprobación previa que avala la intención de prescindir parcialmente de aceras, esto conforme lo establecido en el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que afirma quien demanda, dispone como potestad exclusiva y excluyente del Instituto referido, la de \"visar\" los planos constructivos de la especie previo a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). No lleva razón quien demanda en sus argumentaciones, ni se observa a partir de las mismas vicio alguno en lo actuado que imponga declarar su nulidad. Debiéndose reiterar que no es objeto de impugnación en la presente causa norma alguna comprendida en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, en particular respecto de su artículo 34, hoy 44, que remite a la aplicación y observancia del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, este último que comprende las disposiciones referidas a la previsión y construcción de aceras incluso en proyectos de fraccionamiento y construcción de condominios si se correlaciona con el mencionado numeral 44 del propio Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, las normas a que refiere la parte actora para sostener que la Municipalidad desconoce competencias exclusivas y excluyentes que corresponden al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, son las siguientes, ambas comprendidas en la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968: \"Artículo 10, inciso 2, que reza así: \"Artículo 10.- Corresponden asimismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de control que le asigna el inciso 4) del artículo 7º, las siguiente: (...). 2) Examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o de fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal; (...)\" (el resaltado no es del original); y    \"Artículo 33.- Para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que, además, el notario o funcionario público autorizante, dé fe en el acto de extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la que exprese dicho plano. Los fraccionamientos que se hagan por documento privado, al igual que en los documentos públicos, se reputarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado\". (El resaltado y subrayado no es del original). Son necesidad de abundar sobre el contenido y/o alcances de estas dos normas, ni desconocen ni es objeto de debate en la presente causa, que a propósito de competencias exclusivas y excluyentes, ya no con fines propiamente asociados al fraccionamiento, como sí, constructivos, el permiso o más adecuadamente identificada, la licencia de construcción, el ente competente en cada circunscripción territorial corresponde a las Municipalidades. Así, es competencia exclusiva y excluyente de cada Municipalidad el otorgamiento de la correspondiente licencia constructiva en los términos dispuestos en la Ley de Construcciones N° 833 del 02 de noviembre de 1949, publicada en la Colección de Leyes y Decretos, año 1949, semestre 2, tomo 2, página 637, que en su numeral 74, dispone: \"Artículo 74.- Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente\". (El resaltado no es del original). Por su parte, el artículo 2 siguiente, indica en refuerzo de lo anterior, que: \"Alcance de esta Ley. Esta ley rige en toda la República. Ningún edificio, estructura o elemento de los mismos será construído, adaptado o reparado, en lo futuro si no es con las condiciones que los Reglamentos respectivos señalen. Tampoco deberán hacerse demoliciones o excavaciones en propiedad particular, ni ocupar la vía pública, ni hacer obras en ella, sin sujetarse a las prevenciones de dichos Reglamentos\". (El resaltado no es del original). Consecuentemente, con independencia de los requisitos que han de ser cumplidos por otras organizaciones, órganos o entidades públicas vinculadas a los procedimientos de fraccionamiento (incluidos los condominios) compete sólo y exclusivamente a la municipalidad con competencia territorial para ello, otorgar la licencia cuando corresponda, en estricta observancia, claro está, de la Ley, así como de los reglamentos respectivos en lo que resulten aplicables, lo que somete a cada Municipio, a la obligación jurídica de controlar y fiscalizar la observancia en lo conducente, del ordenamiento jurídico aplicable en cada caso, entendido como bloque de legalidad. Luego y aunque la cita del texto de la Ley de Planificación Urbana en lo que ambas normas invocadas por la representación de la parte actora no abonan mucho a su tesis, justo en esa Ley de la República, se refuerza que resolver como lo hizo la Municipalidad aquí demandada pese mediar el \"visado\" de planos por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, lejos de encontrarse desajustado con el ordenamiento jurídico, lo observa con precisión. Así, véase que la misma Ley de Planificación Urbana dispone en su artículo 58 en lo conducente, que: \"Artículo 58.- Las municipalidades no permitirán obras de construcción: (...). 3) Siempre que el interesado tratare de utilizar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso adecuado a la vía pública; (...). 6) En los demás casos que señala el reglamento, con base en las leyes aplicables y para la mejor protección de los intereses comunales. (...)\". (El resaltado no es del original). De este modo, con visado o no otorgado por parte de la oficina respectiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en lo que le compete, nada impide a la Municipalidad ejercer control y fiscalización en lo que es de su competencia en materia ya no de fraccionamientos, como sí de las construcciones \"ius aedificandi\" o derecho de edificar (artículo 264 inciso 3 del Código Civil) siendo más correctamente entendido, un mandato legal que le viene impuesto, la adecuación de las construcciones a la normativa integralmente entendida, aplicable (bloque de legalidad) a propósito de lo dispuesto en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, en particular respecto de su artículo 34, hoy 44, que remite a la aplicación y observancia del Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. También pierde de vista quien demanda en el plano jurídico y en refuerzo de lo anterior, que la Propia Ley de Planificación Urbana en su artículo 33, reza así: \"Artículo 33.- Para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que, además, el notario o funcionario público autorizante, dé fe en el acto de extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la que exprese dicho plano. Los fraccionamientos que se hagan por documento privado, al igual que en los documentos públicos, se reputarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado\"; mientras que en el artículo precedente a éste, a saber, el 32, se dispone que \"Artículo 32.- El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización, al puntualizar las condiciones municipales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones, entre otros requisitos, incluirá los correspondientes al acceso a vía pública, a notificación y amanzanamiento y a la cesión de áreas para uso público; establecerá, asimismo, previa consulta a los organismos competentes, normas mínimas sobre construcción de calles y aceras pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, y electrificación y alumbrado público. Los Reglamentos de Fraccionamiento y Urbanización establecerán un plazo prudencial para el estudio de los proyectos de urbanización; si transcurrido ese plazo no se hubiera producido la resolución oficial sobre el caso, se considerará autorizado el proyecto para efectos de su ejecución\". (El resaltado no es del original). Consecuentemente con todo lo anterior, como derivación del acto administrativo dictado por el Consejo Municipal de la Municipalidad demandada que es objeto de impugnación en este asunto, tanto como por el Jerarca Impropio en conocimiento de un recurso de apelación en el caso concreto, no se observa extralimitación alguna por desajuste con el ordenamiento jurídico sobre la base de lo argumentado, no siendo admisible afirmar como lo hace la parte actora que por automatismo, a partir de la existencia de un visado dado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, incluso si previamente se contó a los efectos con la intervención del Ministerio de Salud, el Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, y/o cualquiera otra autoridad competente para intevenir mediante la adopción de actos asociados al control y fiscalización previo en materia constructiva, la Municipalidad se vea sometida a aprobar el otorgamiento de una licencia constructiva, menos y por las mismas razones, la modificación a una ya otorgada previamente.-\n\n3.4.- Sobre el reproche formulado por la parte actora en torno a la observancia de lo dispuesto en la Ley 7600. En otro orden de ideas, en lo que el o los actos impugnados refieren a la aplicación de lo dispuesto en la Ley 7600, se limitó la representación de la parte actora a afirmar que prescindir de un sector de las aceras, no viola tal normativa, pues aún y con la pretendida modificación a la licencia o permiso de construcción, sí se respeta la misma, pues desde un inicio se tomaron las previsiones necesarias para respetar los intereses de las personas con capacidad disminuida o necesidades especiales, cumpliendo el proyecto (modificado) con esos lineamientos. Este alegato resulta del toro estéril. Hemos de indicar sobre la base de lo analizado a este punto, que no llevando razón quien demanda a partir de sus reproches anteriormente abordados, en lo que pretendió conducir a que se concluya que existe algún vicio sustancial en lo actuado que imponga declarar su nulidad, médula del rechazo de la solicitud de modificación de la licencia constructiva originalmente otorgada a la empresa actora como desarroladora del proyecto de interés, se encontró constituida por la determinación de que la supresión de aceras en parte del diseño de la obra constructiva, no se ajustó a lo dispuesto primero, en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, en particular respecto de su artículo 34, hoy 44, y segundo, en el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones al que remite y hace obligatoria su observancia en lo que tiene que ver con la previsión de aceras. El acto administrativo impugnado en lo que se encuentra identificado como el acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia en su sesión ordinaria N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019, únicamente refiere a la Ley 7600 de modo vago, en los siguientes términos: \"Adicionalmente debe considerarse que la aprobación de la propuesta presentada violentaría disposiciones de orden público contenidas en la Ley N° 7600, y del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; las cuales no pueden ser derogadas por voluntad de las partes, como lo pretenden los representantes de los desarroladores al argumentar, que por estar de acuerdo la mayoría de condóminos en suprimir la acera, las regulaciones como de estas normas de orden público\". (El resaltado y subrayado no es del original). Estimamos que con claridad, no llevó peso si del motivo del acto se trata en asocio con su parte dispositiva, la inobservancia de la Ley 7600, denominada Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, por lo que, aún y haciendo un esfuerzo frente a igualmente vagos argumentos planteados por la representación de la parte actora, sobre la base hipotética -que no admitimos- de que la propuesta de modificación a la licencia constructiva observase este cuerpo normativo, nada abonaría insistimos, a su tesis en el sentido de la existencia de vicios sustanciales en lo actuado que hayan de producir su nulidad. Con todo, nótese que la representación de la parte actora tampoco propone discusión alguna que se dirigida o direccionada a desacreditar que en lo que el acto administrativo que impugna refirió a la improcedencia de sustituir aceras por un \"paso de cebra\", haya mediado alguna incorrección desde el punto de vista técnico, siendo que se concluyó con claridad, porqué razón este tipo de señalización horizontal no hace las veces ni suple en materia de seguridad peatonal, la construcción de aceras. En consecuencia, lo así argumentado es inútil a los efectos de la determinación de la procedencia de lo pretendido de corte anulatorio, y así se declara lo propio.-\n\n3.5.- Sobre el reproche formulado por la parte actora en torno a la inadmisibilidad de su recurso de revisión. Antes de abordar este reproche, hemos de llamar la atención desde el punto de vista procesal, que la representación de la parte actora si bien lo incluyó con evidente falta de rigor en técnica jurídica en uno de los hechos elencados dentro de su escrito de demanda, no así en los apartados injustificados, ya como    \"CONSIDERACIONES JURÍDICAS EN TORNO AL PRESENTE ASUNTO\" o en su caso, \"FUNDAMENTO DE DERECHO\", con lo cual, si de la observancia de lo dispuesto en el Código Procesal Contencioso Administrativo en su artículo 58, inciso 1), aparte c) se trata, ya han sido abordadas la totalidad de las censuras esgrimidas por quien demanda en fundamento de su acción, todas ellas sin éxito, por lo que consecuentemente, lo que sigue lo será sólo a mayor abundamiento de razones, en caso de que un análisis posterior sobre la observancia del principio de congruencia, por omisión, que ha de mediar en el fallo judicial, sea invocado como causal de casación. Reiteramos entonces, que como parte del fundamento al tenor del numeral relacionado Código Procesal Contencioso Administrativo no desarrolló la parte actora en el apartado correspondiente de su escrito de demanda, estructura argumentativa alguna en fundamentación de lo que pretende le sea concedido en sentencia, de corte anulatorio. Pues bien y dicho lo anterior, nuevamente lo indicamos, y sólo a mayor abundamiento de razones, en el hecho noveno del escrito de demanda, la parte aquí actora indicó lo siguiente, cual circunstancia fáctica, que no lo es del todo con claridad: \"NOVENO: Que el Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, mediante acuerdo tomado en la Sesión Ordinaria No. 12-19, celebrada el día 18 de marzo del 2019, rechazó de plano el recurso de revocatoria interpuesto por mi representada en contra del Acuerdo No. MSPHCM-ACUERD-79-2019 del 28 de febrero del 2019 que denegó la aprobación de la propuesta de modificación de los planos constructivos previamente aprobados por la Municipalidad de San Pablo de Heredia. Ese rechazo ad portas del recurso de revocatoria fue fundamentado por el Órgano Colegiado en el artículo 163 del Código Municipal, que consideró el acto impugnado como un acto de mero trámite y de confirmación, lo cual a todas luces fue una decisión evidentemente errónea y equívoca, pues de lo contrario el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, también hubiese rechazado de plano el recurso de apelación interpuesto. El Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, remitió la apelación ante Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, para que en su condición de superior jerárquico impropio resolviera lo pertinente y dicho Tribunal mediante el Voto No. 461-2020 de las diez horas cuarenta minutos del treinta y uno de julio del 2020 rechazó por el fondo el recurso referido y dio por agotada la vía administrativa. Lo anterior refleja un erróneo proceder tanto del ente Municipal, como de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso, pues el recurso de revocatoria fue equívocamente declarado inadmisible por el inferior jerárquico y el superior, de previo a resolver la apelación, debió devolver los autos al Concejo Municipal, declarar mal rechazada la revocatoria y ordenarle a ese cuerpo colegiado conocer y resolver por el fondo la gestión impugnativa planteada por mi representada. Se evidencia de esta manera una clara violación a la escalerilla recursiva municipal y por tanto un atropello a los derechos de mi representada\". (El resaltado no es del original). Lleva razón la parte actora en afirmar que el recurso de revocatoria fue inadmitido o rechazado ad portas, sobre la Base de un motivo inexistente -agregamos, más no en lo que deduce a partir de ello, la existencia de un vicio de procedimiento -agregamos- por la inobservancia de la escalerilla recursiva que conduzca a la nulidad de lo actuado, esto por cuanto en criterio de esta Cámara de Juzgadores, de lo ocurrido no se determina la existencia de indefensión alguna, a lo que se suma que, atendidos los reproches en su totalidad, que sí fueron identificados como fundamento de la demanda, resultaría antieconómico ordenar el renvío a sede administrativa del asunto, anulándose actos que por el fondo, ya se determinó que se encontraron dictados en ajuste con el ordenamiento jurídico, para que el Consejo Municipal, conozca por el fondo un recurso de revisión erigido -ha de entenderse- sobre los mismos reproches respecto de los que ya hemos hechos pronunciamiento por el fondo. Nos explicamos, iniciando por evidenciarse que conforme los hechos tenidos por demostrados, en efecto, luego de la adopción por parte del Consejo Municipal de interés del acuerdo al que llegó dicho órgano colegiado en su sesión ordinaria N° 09-19 celebrada el día 25 de febrero del 2019, mediante el que se denegó la solicitud de modificación interna del Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo, y luego de se notificado este acuerdo en los términos del oficio de la Secretaría del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia identificado con el N° MSPH-CM-ACUERD-79-19 de fecha 28 de febrero del 2019, frente a lo dispuesto la empresa aquí actora interpuso los que identificó como recursos de revocatoria y apelación en subsidio. A partir de estas circunstancias, también es correcto afirmar que en los términos del acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad aquí demandada adoptado en su sesión ordinaria N° 13-19 celebrada el 25 de marzo del 2019, se rechazó de plano el recurso de revocatoria interpuesto por inadmisible, esto al haberse considerado en síntesis, que se carecía de tal remedio recursivo para impugnar el acto en cuestión, sobre la base de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 163 inciso b) del Código Municipal, porque se trató en el caso de la conducta impugnada, de una que guardó identidad con un acto de ratificación y conformación del acuerdo municipal por medio del que se le otorgó a la compañía gestionante el permiso o licencia de construcción original que pretendió sin éxito modificar. (Los folios que van del 276 al 280 del expediente administrativo). Acierta la parte actora en lo que acusa, ahora lo que sigue expresado de modo diverso, que el Consejo Municipal resolvió la indamisión o rechazo ad portas del recurso de revocatoria sobre la base de un motivo falso. Ni la solicitud de modificación de la licencia constrictiva guardó identidad con la impugnación de un acuerdo del Consejo Municipal anterior, ni lo resuelto en consecuencia según el adoptado en su sesión ordinaria N° 13-19 celebrada el 25 de marzo del 2019 es cofirmación de una conducta administrativa previa que haya sido objeto de impugnación. El Código Municipal con claridad dispone en lo conducente que: \"Artículo 163. - Cualquier acuerdo del concejo municipal, emitido directamente o conociendo en alzada contra lo resuelto por algún órgano municipal jerárquicamente inferior, estará sujeto a los recursos de revocatoria y de apelación. De tales recursos quedan exceptuados los siguientes acuerdos del concejo municipal:    (...)\". (El resaltado no es del original). El acuerdo impugnado lo fue el comprensivo de la decisión autónoma de rechazo de una solicitud de modificación de una licencia constructiva, no así, la impugnación del acuerdo municipal que originariamente la otorgó, por lo que se inobservó como efecto, lo dispuesto en este numeral del Código Municipal. En esto lleva razón quien demanda. En lo que no lleva razón lo es en que a partir de este vicio del procedimiento, en este caso el recursivo, se haya de afirmar que se le colocó en estado de indefensión, como tampoco acierta al afirmar que de oficio -ha de entenderse- que el jerarca impropio hubiere por corresponder a una obligación impuesta por el ordenamiento jurídico, haber dispuesto previo a conocer el recurso de apelación, declarar mal rechazada la revocatoria y ordenar al consejo Municipal ordenando el reenvío correspondiente, resolver de previo por el fondo el recurso de revocatoria. Baste con indicar al respecto que ningún hecho en el escrito de demanda refiere a que, ante el Jerarca impropio la representación de la parte actora hubiere peticionado en alzada lo que dice, debió resolverse por el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, lo que impide hacer pronunciamiento al respecto porque no fue circunstancia fáctica objeto de debate. Luego y en lo que lleva mayor relevancia, sin advertir nada al respecto la representación de la parte actora en sede administrativa, impugnado que lo fue mediante la interposición del recurso de apelación lo decidido por el Consejo Municipal, por el fondo lo propio fue resuelto en rechazo del mismo por dentro del expediente que se identificó con el N° 19-002639-1027-CA por el mencionado Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, identificado con el N° 461-2020 de las 10:40 hrs. del 31 de julio del 2020, sin que se hiciere mención a la inadmisibilidad del recurso de revocatoria, por razones obvias. Consecuentemente con lo enunciado a este punto del presente fallo, resuelto por el fondo el recurso de apelación en lo términos en que lo fue an atención a la totalidad de los agravios formulados a estos efectos pro la representación de la empresa aquí actora, y ya determinado por parte de esta Cámara de Juzgadores que lo resuelto en instancia y en alzada se encontró dado en total ajuste con el ordenamiento jurídico, lo así alegado no reporta utilidad alguna para la parte accionante, y así se declara.-\n\n4.- Sobre la pretensión dirigida a la nulidad del acuerdo adoptado por el Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia, en su sesión ordinaria N° 37-20 celebrada el 07 de setiembre de 2020. Por no haber mediado controversia entre las partes en lo que sigue, se ha tenido como hecho demostrado que en los términos de un acuerdo del Consejo Municipal de la Municipalidad de San Pablo de Heredia, adoptado en si sesión ordinaria N° 37-20 celebrada el 07 de setiembre de 2020, comunicado mediante oficio identificado con el N° MSPH-CM-ACUER-574-20, de fecha 09 de setiembre de 2020, se le hizo prevención a la empresa actora para que presentase a la Dirección de Desarrollo Urbano un cronograma de ejecución de obra, que cumpla con los planos aprobados según la licencia de construcción N 6234-2016, so pena de que en caso contrario en lo conducente, se habría de proceder a la clausura del proyecto y viviendas no habitadas. Con claridad, esta conducta administrativa tiene sustento en su antecedente, sea, en el acto por medio del cual se pretendió infructuosamente que se declarase la nulidad del acuerdo del Consejo Municipal mediante el que se dispuso el rechazo de la solicitud de modificación de la licencia constructiva. Conforme se advirtió lo propio en los términos del cuerpo de la presente sentencia específicamente en el considerando VI.1.- sobre el objeto del proceso, la pretensión dirigida a que se declare la nulidad del acto administrativo en cuestión, es o guarda identidad, a un extremo sino accesorio, conexo con la pretensión principal, por lo que no llevando éxito la primera, debiendo correr esta su misma suerte, por improcedente se declara sin lugar.-\n\nVII.- Corolario. Como derivación del análisis realizado por esta Cámara en los términos de lo expresado en el cuerpo de la presente sentencia, la aquí actora no demostró la existencia de vicio alguno en los actos cuya impugnación pretende, derivado de lo cual tampoco lo tuvo respecto de cualquier extremo que resulta ya accesorio, ya conexo con la nulidad que se reprochó, con lo cual se impone declarar la demanda sin lugar en todos sus extremos.-\n\nVIII.- Sobre las excepciones interpuestas. La representación de la Municipalidad demandada opuso a título de excepciones de fondo exclusivamente la de caducidad, ya rechazada conforme el resultando V.- de la presente sentencia, por lo que han de atenerse las partes a lo ahí dispuesto.-\n\nIX.- Sobre las costas. De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La parte vencida en la presente causa lo ha sido la empresa denominada Tres-Ciento Uno-Seiscientos Noventa y Cinco Mil Quinientos Catorce Sociedad Anónima, estimando este Tribunal que no media circunstancia o presupuesto alguno que justifique exonerarle de dicha condenatoria al amparo de las reglas a que refieren los incisos a) y b), del numeral relacionado, tanto como al amparo del artículo 194 del mismo cuerpo legal. En consecuencia, se condena a la actora al pago de ambas costas en favor de la Municipalidad de San Pablo de Heredia. La determinación de lo correspondiente a las costas en cuanto a su importe, habrá de ser fijado por el Juez competente en la fase de ejecución de sentencia.-\n\nPOR TANTO\n\nPor improcedente se declara sin lugar en todos sus extremos la demanda incoada por la compañía denominada Tres-Ciento Uno-Seiscientos Noventa y Cinco Mil Quinientos Catorce Sociedad Anónima en contra de la Municipalidad de San Pablo de Heredia. Se condena a la actora al pago de ambas costas en favor de la Municipalidad demandada. La determinación de lo correspondiente a las costas en cuanto a su importe, habrá de ser fijado por el Juez competente en la fase de ejecución de sentencia.- Notifíquese.- Felipe Córdoba Ramírez, Juez Ponente.- Ronaldo Hernández Hernández, Juez.- Gustavo Irias Obando, Juez.-\n\n \n\n \n\n\n\n\n- Código Verificador -\n\nMAULZ47RFRII61\n\n\n\n \n\nDocumento firmado por:\n\nFELIPE ALBERTO CORDOBA RAMIREZ, JUEZ/A DECISOR/A\nGUSTAVO IRIAS OBANDO, JUEZ/A DECISOR/A\nRONALDO HERNANDEZ HERNANDEZ, JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 20-004491-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 12:30:22.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República", "body_en_text": "**Case File:**\n\n20-004491-1027-CA - 0\n\n**PROCEEDING:**\n\nDECLARATORY JUDGMENT\n\n**PLAINTIFF:**\n\nSOCIEDAD 3-101-695514 S.A.\n\n**DEFENDANT:**\n\nMUNICIPALIDAD DE SAN PABLO\n\nNo. 2025009041\n\nCONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY TRIBUNAL, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at sixteen hours and fifty-four minutes on the tenth of September, two thousand twenty-five.-\n\nDeclaratory judgment proceeding filed by the company named TRES-CIENTO UNO-SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CATORCE SOCIEDAD ANÓNIMA, legal identification number identical to its name, represented by Mr. Mauricio José Tristán Sánchez, identification number 1-0844-0398, against the MUNICIPALIDAD DE SAN PABLO DE HEREDIA, represented by its Mayor, Mr. Bernardo Porras López, identification number 5-0293-0295. Appearing as special judicial representatives of the plaintiff company are Messrs. Rafael Ángel Gutiérrez Gutiérrez, identification number 5-0331-0166, and Crhistian Alexander Callejas Escoto, identification number 8-0127-0837, and as procedural director for the defendant Municipality, Mr. Luis Gernando Vargas Mora.-\n\n**WHEREAS:**\n\n1.- The purpose of this proceeding, understood as what is sought to be granted in judgment, according to the complaint and as determined by the Case Management Judge during the preliminary hearing, is aimed at having the following declared: \"1. That this lawsuit be granted in all its aspects. 2. That the Acuerdo No. MSPHCM-ACUERD-79-2019 of February 28, 2019, issued by the Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, be declared non-conforming to the legal order, which rejected the proposed modification to construction permit No. 6234-2016, and in its place, that the Municipalidad de San Pablo de Heredia be ordered to proceed to analyze and approve what was requested by my clients through the plans with contract number OC 837820 that modified construction permit number 6234-2016. 2. That the Acuerdo No. OFICIO MSPH-CM-ACUER-574-20 dated September 9, 2020, of the Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, adopted in Ordinary Session 37-20 held on September 7, 2020, be declared non-conforming to the legal order, which ordered us to submit to the Dirección de Desarrollo Urbano Municipal a work execution timeline, clearly determining the adjustments and/or corrections in such a way that the plans approved under construction permit No. 6234-2016 are complied with, and in its place, that the Municipalidad de San Pablo de Heredia be obligated to analyze and approve the proposal submitted through the plans with contract number OC 837820 that modified construction permit number 6234-2016. 3. That the Municipalidad de San Pablo de Heredia be ordered to pay the costs of this proceeding.\"-\n\n2.- Once the statutory transfer was given to the representation of the defendant Municipality, it opposed the lawsuit. In its defense, it raised as substantive defenses and preliminary objections the failure to join necessary parties (rejected by interlocutory ruling) and the expiration of the action (rejected during the preliminary hearing). It was requested that the lawsuit be dismissed and the plaintiff be ordered to pay costs.-\n\n3.- The preliminary hearing was held on August 10, 2021, with the intervention only of the plaintiff company's representation, in which, insofar as it is relevant, it was ordered to refer this matter for judgment, without the need to hold the supplementary hearing.-\n\n4.- Once this matter was ready for judgment, on August 28, 2025, its consideration was assigned to this Chamber of Judges, in compliance with the so-called \"Plan for the Decongestion of Pure-Law Proceedings (Procesos de Puro Derecho)\" of the Contencioso-Administrativo and Civil Treasury Tribunal, with Judge Felipe Córdoba Ramírez serving as the reporting judge, with the panel composed of Judges Ronaldo Hernández Hernández and Gustavo Irias Obando, according to prioritization criteria defined by the Dirección de Planificación del Poder Judicial through official communication No. 310-PLA-MNP-2025.-\n\n5.- No nullities that must be declared, or defects that must be cured, have been observed in the proceedings.-\n\nJudge Córdoba Ramírez writes and this ruling is issued unanimously.-\n\n**WHEREAS**\n\n**I.- Regarding the plaintiff's allegations.** The plaintiff party supported its action argumentatively as follows: \"FIRST: My client is a company developing real estate projects in the Canton of San Pablo de Heredia, projects that have been developed responsibly and in compliance with applicable National and Municipal regulations. SECOND: My client is responsible for the development and construction of CONDOMINIO EL BENEFICIO, HORIZONTAL RESIDENTIAL COMMERCIAL OF BUILDINGS AND LOTS, with legal identification number three – one hundred nine – seven hundred thirty-five thousand nine hundred twenty, a Condominium commercially known as CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO, which was built in accordance with construction permit number 6234-2016 issued by the Municipalidad de San Pablo. THIRD: CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO, through the plans with contract number OC 710408 from the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, complied with all approvals from the institutions (Ministerio de Salud, INVU, Bomberos, CFIA) to be able to obtain the building permit from the Municipalidad de San Pablo, authorization that was granted through construction permit number 6234-2016, which is recorded in Municipal Agreement CM 522-16 adopted in ordinary session No. 41-16 held on October 10, 2016. FOURTH: During the construction process of CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO, my client realized that to provide greater comfort to the Condominium's inhabitants, it was most convenient to build the sidewalk (acera) provided for in the plans on only one side of the Condominium's private streets (calles comunes), so the original plans were modified to eliminate one of the sidewalks (aceras) that were previously approved, for which new plans were approved before the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, to which contract number OC 837820, dated August 27, 2018, was assigned, a contract that rendered the initial plans with contract number OC 710408 null and void. FIFTH: Once the CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO project again obtained the approvals of all the institutions (Ministerio de Salud, INVU, Bomberos, CFIA) through the plans with contract number OC 837820, construction permit number 6234-2016 was modified before the Municipalidad de San Pablo, but said modification was rejected through Acuerdo No. MSPH-CMACUERD-79-2019 of February 28, 2019, despite the fact that in the new plans the Condominium remains exactly the same in nature. It is important to reiterate that the aforementioned modification already had the approval of the governing body in the matter, that is, the Instituto de Vivienda y Urbanismo, and that by approving the respective plans, the legality of my client's actions is evident. That oversight role in the planning and approval of condominium works prevails in this matter, and the Municipality cannot and must not disregard the prior approval granted by this Institute, because if the will of the condominium owners to partially forego the sidewalks (aceras) in one sector of the condominium project was consented to and respected, it is precisely because the legal system allows the INVU to approve modifications of that type, in accordance with the provisions of Article 10, subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana, which provides that it corresponds to the Dirección de Urbanismo of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo to visé the corresponding plans regarding urbanization projects prior to municipal approval (Article 33, ibidem). SEVENTH: That, despite the foregoing, through OFICIO MSPH-CM-ACUER-574-20, dated September 9, 2020, the agreement of the Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, adopted in Ordinary Session 37-20 held on September 7, 2020, ordered the following: \"the developer is warned and ordered that within a non-extendable period of three business days, it must submit to the Dirección de Desarrollo Urbano a work execution timeline, in which the adjustments and/or corrections are clearly determined in such a way that the plans approved according to construction permit No. 6234-2016 are complied with, adjustments and corrections that must be implemented immediately. If the indicated order is not executed, the total physical closure of the project and uninhabited housing will proceed, through the placement of the respective closure seals.\" (...). EIGHTH: The rejection by the Concejo Municipal de San Pablo de Heredia of the modification proposal submitted by the company I represent and the latent threat of \"total physical closure of the project and uninhabited housing, through the placement of the respective closure seals\" violates the rights of the owners and inhabitants of CONDOMINIO RESIDENCIAL – VISTAS DE SAN PABLO and is considered a seriously burdensome administrative action for the interests of my clients, since the modification proposal submitted by the condominium owners DOES NOT REPRESENT any violation of urban planning law norms, does not violate environmental regulations, and much less represents risks for the inhabitants of the condominium project. NINTH: That the Concejo Municipal de San Pablo de Heredia, through an agreement adopted in Ordinary Session No. 12-19, held on March 18, 2019, flatly rejected the motion to reconsider interposed by my client against Acuerdo No. MSPHCM-ACUERD-79-2019 of February 28, 2019, which denied the approval of the proposed modification of the construction plans previously approved by the Municipalidad de San Pablo de Heredia. That rejection at the threshold of the motion to reconsider was based by the Collegiate Body on Article 163 of the Código Municipal, which considered the challenged act as a mere procedural and confirmatory act, which by all accounts was an evidently erroneous and mistaken decision, because otherwise the Contencioso-Administrativo Tribunal, Sección Tercera, would also have flatly rejected the interposed appeal. The Concejo Municipal de San Pablo de Heredia referred the appeal to the Contencioso-Administrativo Tribunal, Sección Tercera, so that as an improper hierarchical superior it could resolve the pertinent matter, and said Tribunal, through Voto No. 461-2020 at ten hours forty minutes on July 31, 2020, rejected the referred appeal on the merits and declared the administrative process exhausted. The foregoing reflects an erroneous proceeding by both the Municipal entity and the Sección Tercera of the Contencioso-Administrativo Tribunal, because the motion to reconsider was erroneously declared inadmissible by the hierarchical inferior, and the superior, prior to ruling on the appeal, should have returned the record to the Concejo Municipal, declared the reconsideration improperly rejected, and ordered that collegiate body to hear and resolve on the merits the challenge filed by my client. A clear violation of the municipal recourse ladder and therefore an abuse of my client's rights is thus evidenced. LEGAL CONSIDERATIONS REGARDING THIS MATTER To demonstrate that the actions of the Municipalidad de San Pablo de Heredia and the Sección Tercera of the Contencioso-Administrativo Tribunal are illegal and must be declared so in a final judgment in this declaratory proceeding, it is convenient here to outline some preliminary considerations that will support my client's theory of the case and will evidence strong contradictions in the arguments of the aforementioned Municipality and Tribunal. On the nature of internal roads in condominiums and the applicable regulations In this matter, neither the State nor the Municipalidad de San Pablo de Heredia are owners of the property where the condominium is located. Secondly, there is no law that defines the public domain nature of the condominium, and attempting to assign a public domain nature to the internal roads of condominium property flagrantly violates the legislation and jurisprudence that regulate the matter. Although it is true that the Municipality may require certain conditions for the authorization of an urban development project, it must be understood that the application of Articles 40 through 44 of the Ley de Planificación Urbana is different when it concerns condominiums, because the ontological nature of the condominium is special with respect to other regimes of urban planning regulation and, therefore, distinct from them, since, within the scope of private law and, therefore, beyond state interference, except for respect for the Law, in accordance with the obligation established in Article 129, second paragraph of the Constitución Política, the legislator created a special law that is different from the assumptions of Law 4240. In the above sense, it is important to emphasize that the internal road is different from the public road. The internal roads of a condominium are defined in the Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio as collector streets that serve to channel vehicular flow within the condominium. The only scenario contemplated in the Regulation in question for the Municipality to have interference over the organization of the condominium tends toward the relinquishment of private status (desafectación) when the conversion of internal roads to public streets is carried out, where express acceptance by the Municipality must intervene; otherwise, the autonomy of private will applies. The difference established in the Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones must be understood, where a distinction is made between the subdivision (urbanización) and horizontal property, which today is known as a condominium, by virtue of Law 7933. A subdivision (urbanización) is the subdividing and enabling of land for urban purposes through the opening of streets and provision of services, while horizontal property is a type of building where a person is the exclusive owner of a floor, apartment, or building and co-owner of the spaces and services allocated for common use. As can be seen, a subdivision (urbanización) and horizontal property, known as condominium property, are not the same. The subdivision (fraccionamiento) is an urban development in which its streets, infrastructure, and services are donated and transferred to the municipality, acquiring the character of public property. The municipality, as owner, is constitutionally obliged to maintain them and provide public services. The difference between a subdivision (fraccionamiento) and a condominium is that, although a condominium is also an urban development, its internal streets and infrastructure have the character of private property in accordance with the condominium regime established in the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. In the case of a condominium, it is the owners or condominium owners who are responsible for maintaining and providing services to the streets and infrastructure inside the condominiums. Thus, the existence of a Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones and a Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio demonstrates that the subdivision (urbanización) is of a different nature from the condominium and, therefore, invoking an urban planning regulation aimed at regulating subdivisions (urbanizaciones) with respect to condominium property constitutes a false analogy that results in an irregular administrative action. Nor is it acceptable to allege that dispensing with a sector of the sidewalks (aceras) constitutes a violation of Law 7600, since our condominium does comply with the guidelines of that body of law. It must be borne in mind that the agreement to use the contract of August 27, 2018, was made unanimously, and, based on the provisions of Article 18 of the Código Civil, the waiver of the right is not violating public order, since from the beginning the necessary precautions were taken to respect the interests of people with reduced capacity or special needs, and the condominium complies with those guidelines. The analogy drawn by the Municipalidad de San Pablo and the Contencioso-Administrativo Tribunal as Improper Hierarchical Superior is false when they conclude that the Reglamento de Construcciones concerns the Condominium Property Regime, when Chapter VII of the Reglamento de Construcciones clearly indicates that what pertains to the condominium regime was repealed by the Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, thus recognizing the special nature of condominium regulation. The foregoing implies that there is no normative element of public property applied to the internal roads of the condominium, since there is no legal norm that expressly determines the public domain status of the internal roads through a relinquishment of private status (desafectación) of that condominium, in particular. Based on this, these internal roads are private and, therefore, are governed under the principle of autonomy of the private will of the condominium owners. In the case under examination, the special nature of Law 7933 and its Regulation differentiate the condominium regime from the Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, as well as from the Reglamento a la Ley de Construcciones. This finds basis in Chapter VII of the Reglamento a la Ley de Construcciones, which was repealed and replaced by the Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Therefore, attempting to apply norms pertaining to the general urban planning regime to the condominium regime violates the principle of identity, because if the condominium regime has its own regulation, then that regulation is what must be applied. As additional proof, the Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones itself includes the specific case of horizontal property, as the condominium property regime was formerly known, from which it is inferred that the reason for expressly mentioning horizontal property is because the rest of the norms not mentioned are not applicable to a regime distinct from the condominium regime. Attempting to apply urban planning rules to condominium regimes violates the principle of non-contradiction, since from the actions of the Municipalidad de San Pablo de Heredia it follows that it considers the condominium regime as if it were not such, given that it seeks to apply the same regulation for subdivisions (urbanizaciones) to condominiums. Finally, one cannot attempt to equate the condominium with the subdivision (urbanización), because they are ontologically distinct. When a subdivision (fraccionamiento) is affected by the condominium property regime, sections 40 through 44 of the Ley de Planificación Urbana – which obligate the developer to transfer to the competent Municipality the public areas, namely: streets, sidewalks (aceras), green zones and parks – are transferred under a private co-ownership regime under a shared administration system, and municipal interference in this case is limited. According to the provisions of Article 1 of the Ley General de Caminos, Law 5060, it is indicated that the cantonal road network shall be under the charge of the Municipal Administration, since, in accordance with this norm, all land occupied by public highways and roads is property of the State. The Ley de Construcciones, Law 833, grants in Article 4 the definition of public road, understood as all land in the public domain and for common use that, by provision of the administrative authority, is destined for free transit in accordance with planning laws and regulations and that, in fact, is already destined for that public use. Given that the legal system must be interpreted as a whole and not individually, the special nature of Law 7933 with respect to Law 4240 differs regarding the purpose of certain land spaces for common use. Indeed, Article 54 of the Reglamento to Law 7933 refers to the purpose for common use areas but not public ones, as they are not public domain property, and therefore does not include the scope of Articles 40 through 44 of Law 4240, since the special nature of norm 7933 excludes municipal public property. Legal Nature of sidewalks (aceras), definition, and their relationship with the condominium regime. It is essential for resolving this litigation to precisely define and analyze the concept of \"sidewalk (acera),\" in addition to setting forth the jurisprudential scope related to this issue. Sidewalks (aceras) can be conceptualized as a pedestrian path. Thus, the Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres (No. 7331 of April 22, 1993) in its numeral 235, subsection 2), defines sidewalks (aceras) as that \"way intended for pedestrian transit.\" They have also been conceptualized as \"part of the public road, normally located at its edges, reserved for pedestrian transit.\" From the cited definitions, it is clearly inferred that \"sidewalks (aceras)\" are spaces of the public road intended for pedestrian transit, that is, they are allocated for a \"public use.\" Precisely, that purpose of pedestrian use allows us to classify sidewalks (aceras) as public domain property with the consequent characteristics that such nature confers upon them, that is, their unattachability, imprescriptibility, and inalienability. Along this same line of thought, it is worth recalling that public domain property is understood to be all those, the ownership of which is held by the State and which are destined for common use, a reason why they enjoy a special protection regime. In this regard, the jurisprudence of the Sala Constitucional states: \"IV (…) public domain property or public things, are destined, by their very nature, for public uses and subject to special regimes. The public domain is composed of property that manifests, by the express will of the legislator, a special purpose to serve the community, the public interest. It is the so-called dominical property, dominial property, public domain property, public property or things, which do not belong individually to private parties and are destined for a public use and subject to a special regime, outside the commerce of men. That is, affected by their own nature and vocation. Consequently, these properties belong to the State in the broadest sense of the concept, they are affected to the service they provide, which invariably is essential by virtue of an express norm. Noteworthy characteristics of these properties are that they are inalienable, imprescriptible, unattachable, cannot be mortgaged or be subject to encumbrance in terms of Civil Law and the administrative action replaces the possessory remedies to recover the domain. As they are outside commerce, these properties cannot be subject to possession, although a right to use can be acquired, not a right to ownership. Consequently, the national regime of public domain property, such as the roads of the capital city, whether municipal or national streets, sidewalks (aceras), parks and other public places, places them outside the commerce of men and therefore the Administration may act unilaterally, when reasons of necessity or general interest so indicate, without private entities being able to derive rights…\". (Sala Constitucional. Judgment number 2002-11216 at 15 hours and 03 minutes on November 26, 2002. In the same sense, judgment number 2306-91 at 14:45 hours on November 6, 1991, and 3145-96 at 9:27 hours on June 28, 1996. Emphasis not in original). In a similar sense, the Procuraduría General de la República has upheld the public domain nature of sidewalks (aceras), as part of the public road, stating: \"…sidewalks (aceras) as 'part of the public road, normally located at its edges, reserved for pedestrian transit' (Article 1.3 of the construction regulations (reglamento de construcciones)) are inalienable and imprescriptible and, therefore, a mortgage, attachment, use, usufruct or easement (servidumbre) may not be constituted over them for the benefit of a specific person under the terms of common law…\".(Dictamen number C-257-2004 of September 1, 2004. Emphasis not in original). From the foregoing, the belonging of sidewalks (aceras) to the regime of public property of the State is clear, being allocated for a common use and to the public domain regime. Under the above understanding and in accordance with Article 142 of the Reglamento de Construcciones of the INVU, projects under the condominium regime shall be governed by the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933, its Regulation, and its amendments or the regulations that replace them. Only secondarily would the provisions of the former be applied. According to Article 2 of the Law, the will to establish the condominium property regime must be set forth in a public deed, which – among other things – must indicate, according to subsection a): \"The nature, situation, measurements, and boundaries of the parent tract; a general description of the building, the residential, commercial, tourist, industrial or agricultural development, as well as the description of each resulting subsidiary unit, with its situation, measurements, boundaries and the proportion that corresponds to each of these subsidiary units in relation to the total area of the condominium and the other details necessary for its correct identification. This information shall be provided based on the construction and topographic plans.\" 2 According to Article 3 of the Law, the preliminary project must obtain prior approval from the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Ministerio de Salud, and the respective municipality (Art. 6 of the Regulation), and its characteristics must be recorded in a public deed, which shall be submitted to the Property Registry, along with the respective plan describing all pertinent data (Art. 5 of the Law and 16 of the Regulation). Article 19 of the Law describes common property and properly in subsection b) indicates that the following are common: \"The foundations, the main and dividing walls, the roofs, galleries, hallways and stairs, as well as the access, exit and internal circulation roads, when they must be considered as such, due to the type of construction or development\". (Emphasis not in original). The characteristics of internal roads are described in Articles 34 and 43 of the Regulation. Moreover, Article 14 of the Law refers to the improvements needed in common things and that these must be approved by the Assembly of Condominium Owners. Article 35 of the Reglamento to the Law is clear in indicating: \"Unless expressly excepted by law or the constitutive deed, common elements, appurtenances, or services may be susceptible to division or transformation. Likewise, part of the common areas may become private areas, provided they are surplus areas and approved unanimously by the Assembly of Condominium Owners, for which they must carry out the modification procedure and obtain the visé of the INVU, the Ministerio de Salud, and the respective Municipality\". According to the foregoing, once the public deed is executed, which includes the recording of the characteristics of the preliminary project that was previously approved by the three indicated institutions, and registered in the Public Registry, it acquires legality and publicity. Now, in the event that the condominium owners subsequently wish to make improvements to the internal roads, it is a matter falling under their internal assembly and not to the citizens or any municipal official, but the authorization must again be given by the three indicated institutions, among them the Municipality which, of course, has an oversight role in the matter, BUT NOT AN IMPOSITIVE ONE. The foregoing must be understood in the sense that while the oversight and supervisory authority of the Municipality is recognized in the matter of granting construction permits, the truth is that the local government CANNOT REFUSE to approve the modification of a previously granted construction permit if the condominium owners, following the legal mechanisms offered to them by the legal system, decided to partially vary the original design by partially suppressing the construction of sidewalks (aceras) in a sector of the condominium project, since the legislation regulating the matter allows them to do so, because the internal roads of the Condominium are of a private nature and the Municipality is only authorized to compel the construction of sidewalks (aceras) on public roads, precisely in view of the legal nature of public domain property of sidewalks (aceras).\n\nWhile it is true that the State has the obligation to ensure compliance with the law, the principle of private autonomy of will in Article 28 of the Political Constitution, in accordance with the specialty given in Law 7933 and its Regulation, grants autonomy to the condominium owners that also includes the self-organization of internal roads, which are outside the scope of municipal interference, because they are not public roads, as indicated in Articles 1 of Law 5060 and 4 of Law 833. Under this understanding, municipal interference in the realm of the private autonomy of will of the citizens in a condominium regime with reference to the self-organization of private roads must be limited and cannot receive the same treatment as urban development projects. Finally, it is important to note that the Regulating Law of Condominium Property, Chapter I, Article 1, subsection 22 indicates: \"Right of Way: the total width of the street, lane, path, or easement (servidumbre) that corresponds to the distance between property lines, including the roadway, with the possibility of containing green strips and sidewalks.\" Note that the Regulating Law of Condominium Property clearly establishes sidewalks as a \"possibility\" or \"option\" within the right of way of a condominium project, and since this is the special regulation governing the matter, it must be applied preceptively, not only because of the specialty it entails, but also because of the hierarchy of norms regulated in cardinal 06 of the General Law of Public Administration, which places it far above the National Regulation for Subdivisions and Urbanizations or any other regulatory provision that opposes it. LEGAL BASIS. All of the foregoing is based on Articles 28 and 129 of the Political Constitution, ordinal 06 of the General Law of Public Administration, Articles 10 subsection 2), 40 to 44 of the Urban Planning Law, Article 142 of the Construction Regulation of INVU, Article 168 of the Municipal Code, Article 235 subsection 2) of the Traffic Law, Chapter VII of the Regulation to the Construction Law, Articles 4 and 74 of the Construction Law, Articles 1 and 4 of the General Law of Public Roads, cardinals 06, 34, 35 and 43 of the Regulation to the Condominium Property Law, Articles 2, 3, 14 and 19 of the Condominium Property Law. As well as in the rulings of the Constitutional Chamber No. 2002-11216 of fifteen hours and three minutes of November twenty-sixth, two thousand two, No. 2306-91 of 14:45 hours of November 6, 1991 and Ruling No. 3145-96 of 09:27 hours of June 28, 1996. Opinion of the Attorney General's Office No. C-257-2004 of September 1, 2004.\"\n\nII.- Regarding the defense arguments formulated by the defendant Municipality. Regarding the defendant party, its representation stated its opposition to the lawsuit, for which it argumentatively went through the development of the following, in what is relevant: \"FACTS: FIRST: This fact is partially true, in terms of the plaintiff Company having developed projects in San Pablo. In terms of having adjusted to Municipal regulations, it is relative since that is why we are in the present process. SECOND: This fact is partially true, in the identification of the name of the condominium project; what is not true is that they built the project in accordance with construction permit number: 6234-2016, since in the end not all sidewalks were built in accordance with the original construction plans). THIRD: This fact is partially true, in what refers to the creation of new construction plans different from those originally approved by the Municipality. FIFTH: This fact is not true, since although the Condominio Residencial - Vistas de San Pablo project obtained approvals from some institutions that intervene to grant service authorizations in a condominium project, the developer presented a new design of plans through contract number OC 837820, which was never endorsed by the Private Infrastructure Section of the Municipality, since it eliminated the construction of some sidewalks in a sector of the Condominium, thereby producing a substantial change in the original construction design that had (sic) been approved and with which Construction permit number 634-2016 was granted. That is why the Municipal Council rejected the new construction design identified in the plan sheet of contract OC 837820, since it is an evident fact that violates urban development regulations and totally changes the original design approved by the Municipal Council. The new construction sheets of contract number OC 837820 unilaterally vary the construction requirements approved by the Municipal Council in construction permit number: 634-2016, producing a violation of the rules that regulate urban development in our legal system. SIXTH: The fact does not exist. SEVENTH: This fact is true, and the Municipality with the intervention of the Urban Development Directorate, requested the developer of the Condominium project to adjust the construction requirements, specifically the construction of sidewalks, to the original project, and that was approved to issue construction permit number: 634-2016. EIGHTH: This fact is false. The rejection made by the Municipal Council of the proposal raised by the developer to change the design of the project originally approved by the Municipality, complies in all respects with the legality block, since changing the original design and not building sidewalks in a part of the Condominium represents an act by the developer that violates urban regulations and protection regulations for people with reduced physical capacities. It is important to highlight that the developer company of the Condominium project unilaterally changed the construction specifications of the project, creating new plans and even registering them before the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, clearly disregarding that a duly approved construction permit already existed with construction plan sheets in which the construction of all sidewalks in the Condominium was identified. NINTH: This fact is incorrect in its affirmation, since in the end the appeal filed was declared without merit, because its resolution was addressed in the file of the Administrative Litigation Court number: 19-002639-1027-CA and in which Ruling number: 461-2020 was generated. Therefore, there has been no defenselessness for the plaintiff party since the administrative activity of Municipal agreement number: MSPH-CM-ACUERD-79-2019 was duly verified regarding its legality, for which the grievances of the appealing party were declared without merit. The second paragraph of this fact is not a factual argument, but rather refers to a subjective opinion. Substantive defenses and preliminary defenses. (...). The preliminary defense of Lapse of right is filed for being evident and manifest, in accordance with Article 66 subsection k of the Administrative Litigation Procedure Code for the following reasons: Among the claims of the plaintiff company is to declare the nullity or non-conformity of the Municipal Council agreement number MSPH-CM-ACUERD-79-2019 of February 28, 2019, for being, according to arguments of the plaintiff party, contrary to the legal system, which rejected the proposed modification to construction permit No. 6234-2016 and instead orders the Municipality of San Pablo de Heredia to proceed to analyze and approve what was requested by its represented entities through the plans with contract number OC 837820 and that modified construction permit number 6234-2016. As can be seen, the Municipal agreement that the plaintiff company questions as non-conforming, number: MSPH-CM-ACUERD-79-2019, is from February 28, 2019, and the plaintiff company filed its Ordinary Proceeding on November 9, 2020, once the administrative channel had already been exhausted. Therefore, at the time of filing the lawsuit, more than one year had elapsed, which is provided for in numeral 39 of the Administrative Litigation Procedure Code, which establishes in its subsection 1) The maximum period to initiate the process shall be one year, which shall be counted: A) When the challenged act must be notified, from the day following the notification. In the case of the effects of agreement CM-ACUERD-79-2019, the agreement became final immediately after its approval, for which the fatal one-year period to be challenged through an ordinary proceeding had already irretrievably lapsed. It is also clarified that Municipal agreement number MSPH-CM-ACUERD-574-20 of September 9, 2020, is not a new agreement with its own effects, but is a confirmatory agreement of agreement CM-ACUERD-79-2019. Legal Considerations in defense of the Municipal position. The local government as guarantor of local interests has the important responsibility of overseeing the urban development of the Canton, whose development must be consistent with full respect for the fundamental rights of individuals such as the environment and balanced and sustainable development caused by urban impact. In this way, the Municipality through its Municipal Council must protect the general interest in all its magnitude above any private interest. It is in this way that the approval of a housing development must comply with the existing regulations in the different Urban regulations, be it the Urban Planning Law, the Construction Regulation, the Health Law, the Equal Opportunities Law, etc. For this reason, the Municipality cannot grant any exception to Urban control and even less so when substantial changes have been made to a condominium project that had already been approved by the Municipality in its original version. It is also important to highlight what was resolved by the Administrative Litigation Court and which was addressed in the improper hierarchy resolution of the Court that exhausted the administrative channel, when in ruling number 461-2020 of the Administrative Litigation Court, Third Section, at 10:40 hours on July 31, the following was literally expressed: \"The implementation of urban development projects requires, concurrently, the construction of all vertical and horizontal works to guarantee the well-being of all the people who will converge in the place and even seeks the non-affectation of neighboring localities, which is why regulations are issued aimed at ensuring this is obtained with high standards of safety and protection of human life and the works that are built. Hence lies the reason that much of what concerns the approval of urban development regulations, as well as the granting of subdivision and urbanization permits, has been conferred to the Municipalities, as those in charge of the administration of local interests and services, as provided in Article 169 of the Political Constitution.\" ... \"V.- Regardless of the regime to which any urban development project is incorporated, be it through condominium property or in an open urbanization with public areas, during the (sic) implementation phases of the construction works of the residential complex, the majority of the limitations of the Urban Planning Law and the Construction Law and its Regulation are imposed, since the matter of subdivision and urbanization is permeated with a very high public interest by reason of the matter and the legal assets it protects, since, it is reiterated, the protection and well-being of human life are at stake, which together with the protection of the environment, is sufficient reason for state intervention. Even numeral 35 d of the Regulating Law of Condominium Property is clear in indicating that \"All buildings, whether of horizontal or vertical development, must be built according to the norms required by the respective laws.\"... when a subdivision is affected by the Condominium property regime, numerals 40 to 44 of the Urban Planning Law, which oblige the developer to deliver to the competent Municipality the public areas -streets, sidewalks, green zones and parks-, yield before a special regime of private co-ownership under a shared administration system. \"... VIII.- On the other hand, non-compliance with the granted licenses also makes both the owner and the Engineer in charge of the works responsible, who are subject to the police power of the council and to the possible consequences that this entails, in accordance with the Law, until a conclusion is reached in accordance with the applicable legal system. All this is developed in the Construction Law from Article 74 to ordinal 96. The grievance that raises that beyond the original design, the will of the condominium owners and the private property regime of the condominium now prevails, in order to not build sidewalks, disregards the existence of public order limitations that affect the ius aedificandi as one of the attributes of the right to private property and that find support in constitutional ordinal 45. The thesis of the appealing party becomes legally unviable, as it would allow violating all existing urban development controls, erroneously giving prevalence to the rule of private will over a public law regime that permeates the construction matter, in which public order interests that give protection to superior legal assets that prevail stand out and must be the guiding principle of all legal interpretation.\" (...). Law: We base this response on the pertinent regulations supported in Articles, 39 subsection a, 64, 66 subsection f, subsection k, of the Administrative Litigation Procedure Code, Article 35 subsection d, of the Regulating Law of Condominium Property, Articles from 40 to 44 of the Urban Planning Law, Articles from 74 to 96 of the Construction Law.\"\n\nIII.- Proven facts. Of relevance for the resolution of this process are the following: 1) That the plaintiff company is a real estate project development company. (Uncontroverted fact); 2) That the plaintiff company is responsible for the development of a construction project located in the Canton of San Pablo de Heredia, identified with the name \"Condominio Residencial – Vistas de San Pablo\". (Uncontroverted fact); 3) That for the development of the project of interest, the plaintiff company here had the construction license identified with No. 6234-2016 issued by the defendant Municipality here in accordance with agreement No. CM 522-16 adopted by the respective Municipal Council in its ordinary session No. 41-16 held on October 10, 2016, this in observance of the plans that described the construction project included in contract number OC 710408 of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. (Uncontroverted fact); 4) That during the construction process of the project, the plaintiff company here deemed it convenient in consideration of the comfort of the Condominium's inhabitants to build sidewalks only on one side of the Condominium's common streets, therefore proceeding with the modification of the original plans, in order to eliminate one of the sidewalks that were previously approved according to the construction license that was held for these purposes. (Uncontroverted fact, in association with the statements made by the representation of the plaintiff company in the terms of its lawsuit filing); 5) That the modification of the plans referred to in the previous proven fact was included by the plaintiff company here in new ones that were at the time approved by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, to which the contract number OC 837820 of August 27, 2018 was assigned, as well as by the public authorities that were identified as the Ministry of Health, Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and \"Fire Department\". (Uncontroverted fact, in association with the statements made by the representation of the plaintiff company in the terms of its lawsuit filing); 6) That when what was related in the two previous proven facts occurred, the plaintiff company proceeded to manage before the defendant Municipality the modification of the construction plans that supported the construction license held at that date. (Uncontroverted fact); 7) That upon knowledge of the management referred to in the previous proven fact, the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia adopted in its ordinary session No. 09-19 held on February 25, 2019, the following, in what is relevant: \"... deny the request for internal modification of the Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo located on National Route No. 5 for being contrary to the technical-legal considerations set forth above, and therefore, the proceeding of the construction of sidewalks in said condominium is ratified according to the site design initially approved.\" Unanimous agreement and declared definitively approved No. 79-19\", this always in what is of interest, based on the following considerations: \"35. Technical-Legal Considerations: Having analyzed the technical considerations rendered for this purpose by Lic. Miguel Cortés Sánchez, Head of the Planning and Territorial Zoning Section, who through official letter MSPH-DDU-PT-D008-2019 assesses the obligatory nature of construction of sidewalks in the Condominio Vistas de San Pablo; stating that for this purpose he cites: \"(...) it is important to indicate that it is our consideration that Article 34 of the Regulation to the Regulating Law of Condominium Property is clear in indicating that the internal roads in a condominium of this type must adjust to what is indicated in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations. The foregoing makes sense in the order that there is a possibility that the roads and common areas of a condominium may become part of the public domain upon an eventual removal from the property regime, as indicated by Article 70 of the aforementioned regulation. Next, it must be considered that Article III.2.6 and the following of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations establishes the typology of roads that a developer can consider in their urban development project; it is highlighted that in the applicable categories, the construction of sidewalks is always always considered. It should also be noted that Article III.2.6.6 of this Regulation reaffirms that the design of projects in condominium must adjust to the typology of roads established in this regulation, as there is a possibility that they may become part of the public domain. Article III.2.6.6 indicates the following: 'In these cases, the buildings must be located in such a way that, in a possible subsequent segregation, the roads planned as private may be delivered for public use complying with the previous regulations. The right of way shall be calculated according to the previous regulations according to the number of dwellings.' Thus, it is considered that the current legislation does not give rise to consideration of solutions other than sidewalks to resolve pedestrian mobility in condominium projects, given that they must adjust to the parameters established in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations for the design of their internal roads.\" But it is also essential to consider that the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) specifically on the modification presented by the Real Estate Developer NOVOGAR, provided the following: \"Definitions. Sidewalk: Part of the public road, normally located at its edges, reserved for pedestrian traffic (Construction Regulation); Pedestrian path: One used mainly for pedestrians. (Construction Regulation); Zebra crossing: The concept of 'zebra crossing' cannot be identified in the current regulations. However, on the Internet site Wikipedia it is possible to (sic) identify the following: 'A zebra crossing or pedestrian crossing is a type of pedestrian crossing used in many places around the world. It is characterized by its longitudinal stripes (hence the term, named after zebra lines) parallel to the flow of traffic, alternating a light color (usually white) and dark (painted black or unpainted if the road surface is dark colored). The stripes are generally 40 to 60 centimeters wide ... Pedestrians have the right of way at this type of crossing once they have set foot on it. Then, cars have (sic) to stop and let them pass, provided they can do so safely.' (sic) https//es.wikipedia.org/wiki.org/Pasodecebra. From the foregoing it is extracted that the sidewalk is a way for the exclusive use of pedestrians while the zebra crossing is to ensure the integrity of pedestrians while they cross a vehicular road. Likewise, the sidewalk is composed of constructive elements, while the zebra crossing is horizontal signage that does not include physical elements or barriers. Thus, in accordance with the background and technical assessments accredited in the administrative file, in light of which we must point out that the proposed modification cannot be approved without infringing the principle of legality regulated in Articles 11 of the Political Constitution, 11.1 and 13.1 of the General Law of Public Administration, regulations that expressly indicate: (...). In accordance with the cited regulations, the principle of legality is enshrined, which is an effect and direct manifestation of the submission of Public Power to the Law, to which this Local Government is subject. In this sense, all behavior of the Public Administration is affected and conditioned by an enabling norm, whether written or unwritten, and this Commission could not recommend that the Municipal Council adopt acts contrary to law, and in accordance with Article 16 of the General Law of Public Administration, it also could not be contrary to the univocal rules of science or technique, or to elementary principles of justice, logic, or convenience: (...). Additionally, it must be considered that the approval of the proposal presented would violate public order provisions contained in Law No. 7600 and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations; which cannot be repealed by the will of the parties, as intended by the developers' representatives by arguing that, because the majority of condominium owners agree to remove the sidewalk, regulations such as these public order norms. In this sense, another serious deficiency verified in the administrative file is that the requesting developers state that it is not required to justify by INVU and the Ministry of Health even the considerations and motivations on the basis of which the approved view was given to the proposed modification in which sidewalks are removed, which are indeed contemplated in the original design of the project and in the granted construction permit; the truth of the matter is that the Municipal Council could not issue an agreement lacking such justifications, because the absence of reasoning would generate an absolutely null act, this in accordance with the provisions of Article 166 of the General Law of Public Administration, which for this purpose states: (...). This being so, an agreement that endorses the request for internal modification of the Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo would have problems establishing the reason, as well as essential objective elements of the administrative act, which implies its non-conformity with the legal system and therefore would be vitiated by absolute nullity. (...). Recommendations: It is recommended to the honorable Municipal Council: based on Articles (...) to deny the request for internal modification of the Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo, located on National Route No. 05 for being contrary to the technical-legal considerations set forth above, and therefore, the proceeding of the construction of sidewalks in said condominium is ratified according to the site design initially approved. (...)\". (The pages from 243 to 259 of the administrative file); 8) That the municipal agreement referred to in the previous proven fact was notified to the plaintiff company here via email on March 5, 2019, this in the terms of the official letter from the Secretariat of the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia identified with No. MSPH-CM-ACUERD-79-19 dated February 28, 2019. (Page 242, in relation to those from 243 to 259, all from the administrative file); 9) That against what was thus resolved by the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia, the plaintiff company here filed what it identified as appeals for reversal and subsidiary appeal. (Uncontroverted fact); 10) That in the terms of the agreement adopted by the Municipal Council of the defendant Municipality here adopted in its ordinary session No. 13-19 held on March 25, 2019, the appeal for reversal filed was rejected outright as inadmissible, it having been considered in summary that such a recourse remedy is lacking to challenge the act in question, based on the application of the provisions of Article 163 subsection b) of the Municipal Code, because the challenged conduct was, in the case, one that held identity with an act of ratification and conformation of the municipal agreement through which the original construction permit or license that it unsuccessfully sought to modify was granted to the managing company. (The pages from 276 to 280 of the administrative file); 11) That the agreement related in the previous proven fact was communicated to the plaintiff company in the terms of the official letter from the Secretariat of the Municipal Council of interest, identified with No. MSPH-CM-ACUERD-156-19 dated March 27, 2019. (The pages from 276 TO 280 of the administrative file); 12) That the appeal referred to in the previous proven fact was rejected, confirming the agreement of the Municipal Council related above that was challenged, this in the terms of the Ruling issued within the file identified with No. 19-002639-1027-CA, by the Administrative Litigation Court, Third Section, Second Judicial Circuit of San José, Goicoechea, identified with No. 461-2020 at 10:40 hrs. on July 31, 2020, for which purpose this judicial body in deployment of administrative functions in its capacity as improper hierarch, considered the following, in what is pertinent: \"WHEREAS: I.- Proven Facts: For a correct resolution of the present matter, the following is established as proven: 1) The Municipality of San Pablo de Heredia authorized construction license No. 6234-2016 for the Condominio Residencial Vistas de San Pablo project, through agreement of the Municipal Council No. CM-522-16, according to which all streets had sidewalks on both sides. 2) In official letter No. MSPH-DCU-IP-EX-068-2018 of May 30, 2018, the Department of Urban Development and Control of the Municipality of San Pablo de Heredia communicated to 3-101-695514 S.A., in its capacity as owner of the Condominio Residencial Vistas de San Pablo, that an inspection had been carried out for the purpose of verifying construction plans and official site design approved in construction license No. 6234-2016, in which it was corroborated that the rights of way had not been adjusted to what was approved by the municipal corporation. For the purposes of interest in this case, it was observed that the pedestrian passage (sidewalk) had been left out on the internal streets of the condominium, expanding the asphalt surface of the roadway, therefore, in application of ordinal 89 of the Construction Law and Article III.26.2 of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, it ordered it to make the adjustments in compliance with the approved site design, respecting dimensions, thicknesses, materials, turning radii, specific areas for each of the uses, maintaining the percentages as indicated by related regulations. 3) With official letter No. MSPH-DCU-IP-EX-099-2018 of August 1, 2018, the Department of Urban Development and Control communicated to the developer the closure of the project and order to present an execution schedule for the work in order to adjust to the construction license. 4) Through official letter CVSP-12-10-2018, the residents of the Condominio Vistas de San Pablo indicated, unanimously, that they agree with the non-construction of the transversal sidewalks. 5) In official letter No. MSPH-AM-AL-020-2018 of July 18, 2018, the Legal Directorate pronounced itself in the sense of the absence of processing before INVU and the Ministry of Health, considering that it is forbidden for the condominium owners' assembly to approve the structure of the condominium without having passed it through the council body, in the absence of urban control regulations.\n\n6) By resolution MSPH-DDU-IP-EX-105-2018 of August 16, 2018, the Department of Development and Urban Control denied the proposal put forth by the developer, aimed at demarcating and marking the east-west streets, establishing a zone with pedestrian priority and ordered: \"Instead, you are ordered to proceed with the construction of said sidewalks (aceras), in accordance with what is established in the originally approved plans and in the Construction License (Licencia Constructiva) 6234-2016 granted by municipal agreement CM 572-16.\"\n\n7) In a note dated October 12, 2018, the owners of the condominium's subsidiary units (filiales) requested that the Mayor approve the pedestrian demarcation where there are no sidewalks (aceras).\n\n8) In contract OC-837820, processed through the APC platform, the proposal to replace the internal sidewalks (aceras) of the condominium with a zebra crossing (paso cebra) demarcation at the level of the vehicular traffic surface was presented to the municipality.\n\n9) The municipality consulted the previous proposal with the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, regarding the possibility of replacing 500 meters of sidewalks (aceras) with a street demarcated with a zebra crossing (paso de cebra), which responded through a letter from the Director of Professional Practice indicating that \"the sidewalk (acera) is a way for the exclusive use of pedestrians while the zebra crossing (paso de cebra) is to ensure the integrity of pedestrians while they cross a vehicular way. Likewise, the sidewalk (acera) is composed of constructive elements while the zebra crossing (paso de cebra) is a horizontal signaling that does not include physical elements or barriers.\"\n\n10) In official letter No. MSPH-DDU-PT-DI-008-2019, the head of the Planning and Territorial Zoning Section issued an opinion in the sense that \"Article 34 of the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) is clear in indicating that the internal roads in a condominium of this type must adjust to what is indicated in the Regulation for National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones). The foregoing makes sense in the order that there is a possibility that the roads and common areas of a condominium could become part of the public domain upon a potential disaffection (desafectación) of the property regime, as indicated by Article 70 of the aforementioned Regulation. Next, it must be considered that Article III.2.6 and following of the Regulation for National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations establishes the typology of roads that a developer can consider in its urban project, highlighting that in the applicable categories, the construction of sidewalks (aceras) is always considered. It should also be noted that Article III.2.6.6 of this regulation reaffirms that the design of condominium projects must adjust to the typology of roads established in this regulation, given the possibility that the same could become part of the public domain...\".\n\n11) In agreement No. MSPH-CM-ACUERD-79-2019 of February 28, 2019, adopted unanimously and definitively, the Municipal Council considered the request for internal modification of the Condominium raised through the APC platform, approving the opinion of the Public Works Commission No. DCOP-002-2019, which it transcribed in full. Said opinion conducted a broad analysis of the factual background and was based on official letter DDU-PT-DI-008-2019, with which it considered that the proposal violates the provisions of Law 7600, the National Regulation for Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones), the Construction Law and its Regulation, estimating that such rules cannot be rendered ineffective by the will of the parties, making evident the absence of participation by INVU and the Ministry of Health.\n\nII.- GROUNDS FOR GRIEVANCE: The appellant indicates that the actions taken by the council body must be annulled. To this end, it raises a series of grievances that, in summary, maintain that the opinion of the Works Commission was not delivered to it, which leaves it defenseless. It adds that the new contract has been approved by the other administrative instances and contains a new site design that must be considered valid without incorporating the sidewalks (aceras), as it exceeds the ten square meters it must build per subsidiary unit (filial) as legally provided. It estimates that the decision not to build sidewalks (aceras) does not violate Law 7600 and other regulations. It questions the action of the local government regarding its legal powers, as it demands the construction of public roads on land that is private property, even though the subjective and objective elements are not present for it to be constituted as public demesne (demanio público), since the roads are not affected by Law nor belong to the State, nor are they destined for public use. It considers that numerals 40 to 44 of the Urban Planning Law are not applicable to the condominium regime, as these are incorporated into the private domain. For the foregoing reason, it estimates that the autonomy of private will prevails in accordance with numeral 28 of the Political Constitution, which is why it alleges that the construction of a private road on private property cannot be imposed on it, qualifying such action as a deviation of power and a violation of a fundamental right, disregarding the desire of the condominium owners (condóminos) and the new contract 837820.\n\nIII.- Regarding the alleged defect of lack of reasoning. From a comprehensive reading of the case file and the act appealed, it is clear that the council body incorporated the full opinion of the Works Commission within the text of the appealed agreement, in observance of the postulates of numeral 136 of the General Law of Public Administration, of which the appellant had full knowledge. Therefore, the grievance alleging lack of reasoning due to the omission of delivery and ignorance of said report is not accepted. It is even clear that the party fully knows its content and comes to reproach it in this appeal, such that the alleged defenselessness does not exist.\n\nIV.- On the content and purpose of the appealed act. The object of this matter lies in determining whether the rejection of the proposal to modify the site design that was originally approved by construction license (licencia constructiva) No. 6234-2016 for the Condominio Residencial Vista de San Pablo project conforms to law. The current license contemplates sidewalks (aceras) on both margins of the transversal streets and in front of the residential units, which run from east to west. During the construction process, the developer eliminated the sidewalks (aceras) and left a wider road surface covering the space where the construction of said pedestrian ways was initially intended, which caused the local authorities to require it to adapt the works to the license and design approved from the beginning. A new proposal put forth by the residents and processed under contract No. OC-837820, processed on the APC electronic platform, aims to regularize the non-compliance by submission to the original site design, through a second site design that eliminates the transversal sidewalks (aceras), widens the road surface, and implements a horizontal zebra crossing (cebra) marking to favor pedestrian passage. From the comprehensive study of the case file, this Chamber finds several important cognitive elements that must be analyzed, in light of the urban development regulations that govern our country, as developed below.\n\nArticle 50 of the Constitution establishes the protection of the environment in a dual aspect, as a fundamental right and as a public function, in which the State must guarantee, defend, and preserve this right. The Municipalities form part of the organization of the Costa Rican State, as from their nature as decentralized entities by reason of territory derive responsibilities also regarding the protection of the environment (in this regard, see ruling of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) number 2001-05737, of 2:41 p.m. on June 27, 2001). This implies that the municipalities are responsible, in their broadest sense, for the duty to protect all those goods that converge in the environment, including the natural resources necessary for human existence as well as all the factors necessary for the correct development of social skills and physical and mental health, not even leaving aside scenic beauties. This work incorporates, par excellence, the oversight of all urban projects, which tend to turn a portion of land into a populated area, which is a complex process of environmental alteration with great effect on natural and artificial ecosystems, since the majority of this type of work compacts the land and covers an important part of the surface with an impermeable layer, which can affect aquifer reserves, increase runoff, alter natural drains, increase the flow of rivers and other water courses, in addition to eliminating the original landscape.\n\nTerritorial zoning (ordenamiento territorial) incorporates the use and sustainable development of renewable and non-renewable resources located in the different zones of the country, as well as respect for the cultural, historical, and social characteristics of the human populations involved, aspiring to achieve a balance between human settlements and their environmental conditions. The implementation of urban projects requires, in parallel, the construction of all vertical and horizontal works to guarantee the well-being of all the people who will converge in the place and, even, seeks to avoid any impact on neighboring localities, which is why regulations are issued aimed at achieving this with high standards of safety and protection of human life and the works that are built. Hence lies the reason that much of what concerns the approval of urban regulation, as well as the granting of subdivision (fraccionamiento) and urbanization permits, has been conferred upon the Municipalities, as those in charge of the administration of local interests and services, as provided in Article 169 of the Political Constitution.\n\nIn several national laws are found some of the main urban planning application norms that make Local Governments responsible for urban development, as can be verified in the Municipal Code, Article 13 subsection o), the Urban Planning Law, the Construction Law, and the Organic Law of the Environment. Articles 15 and 19 of the Urban Planning Law recognize the competence of each municipality to plan urban development within the limits of its territory, in accordance with the regulations and regulatory plans (planes reguladores) they issue for this purpose. The granting of any construction permit is conditional on the project in question being in conformity with the applicable urban planning ordinance; which implies a prior control of habilitation or \"permit,\" which is materialized through the granting of the license, accompanied by the inspection activity during the execution of the authorized activity, so that it is carried out in accordance with that granted license or permit and with the environmental regulations governing the activity, and that guarantee minimum standards of facilities for social development as well as the protection of health.\n\nIn this sense, as this Tribunal has pointed out in various pronouncements from long ago (among them, numbers 175-2009, of 3:40 p.m., and 176-2009, of 3:50 p.m., both of January 30, 2009), \"local governments must act in a timely manner in the exercise of police power, using the powers that the legal system has granted them to achieve their purposes\"; which in the matter of urbanism, is materialized in the control of urbanization and subdivision (fraccionamiento) processes.\n\nV.- Regardless of the regime to which any urban project is incorporated, whether through condominium property or in open urbanization with public areas, during the implementation phases of the constructive works of the residential complex, most of the limitations of the Urban Planning Law and the Construction Law and its Regulation are imposed, since the subject of subdivision (fraccionamiento) and urbanization is permeated by a very high public interest by reason of the subject matter and the legal rights it protects, since, it is reiterated, the protection and well-being of human life is at stake, which, coupled with the protection of the environment, is sufficient reason for state intervention. Even numeral 35(d) of the Condominium Property Regulatory Law is clear in indicating that \"All buildings, whether horizontal or vertical developments, must be constructed according to the standards required by the respective laws.\" Therefore, during the ideation and design phases of housing developments, the developer's interest must be subjected to examination by several public entities through the presentation of the preliminary project (anteproyecto) for its review and study, which is perfected with all the official processes for the approval of the definitive design and, finally, with the municipal construction license (licencia constructiva). The implementation mechanism must be presented in absolute observance of Article 10 subsection 2) of the Urban Planning Law, which provides that it corresponds to the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo) to endorse the corresponding plans regarding urbanization projects prior to municipal approval (Article 33 ibidem). To do this, the guidelines established in the Regulation for National Control of Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanizations must be followed, Articles I.1 and II.1.3, which require that projects conform to the zoning regulations and that, additionally, the lots have the minimum services existing in the area, together with Articles VI.3.1 and following, which define the list of documents that must be submitted to the Urbanism Directorate, including the complete description and design of the project, as well as the \"layout and cross-section of the streets indicating finishes, the size and shape of the blocks or manzanas...\", which must be harmonized with numeral 34 of the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law. The reason for such rigor obeys the impact itself of each housing complex, such that the division of a property for the purpose of introducing it to the commerce of men subjects its developer to adjust, in terms of zoning, size, and characteristics, to the urban planning provisions in force, in particular, to the local Regulatory Plan (Plan Regulador) – if one exists – as well as to development regulations and other special public order laws. The regulation has foreseen that every subdivision (fraccionamiento) that entails a habilitation of the land, for the first time, must provide them with streets, green areas and parks, as well as the services necessary for their use and enjoyment, in accordance with Article 22 of the Urban Planning Law, which the Constitutional Tribunal has indicated are fully in accordance with Constitutional Law (ruling No. 5097-93 of 10:24 a.m. on October 15, 1993).\n\nVI.- The transcribed lines are necessary to resolve the present case, given that the national regulation on construction requirements is special and prevails over any civil order regulation. When a subdivision (fraccionamiento) is affected by the condominium property regime, numerals 40 to 44 of the Urban Planning Law, which oblige the developer to deliver to the competent municipality the public areas—streets, sidewalks (aceras), green zones, and parks—yield to a special regime of private co-ownership under a shared administration system. In these cases, the Condominium Property Regulatory Law (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) applies by specialty, requiring the preliminary project (anteproyecto) from its earliest phases to be submitted for approval to INVU, the Ministry of Health, and the Municipality, in which the vehicular and pedestrian traffic routes that become common goods, destined for the exclusive use and enjoyment of the condominium owners (condóminos), must be foreseen, excluding the participation of municipal authorities regarding their property, administration, maintenance, and management (Articles 10, 12, 13, and 14). The difference is the exclusion of the roads that are subject to the public demesne (demanialidad) regime, to pass to a system of shared co-ownership proportionally among all the subsidiary units (filiales).\n\nThe appellant is correct in invoking the private nature of the streets and sidewalks (aceras) of its condominium, but the grievance alleging that the Municipality of San Pablo is forcing it to build the sidewalks (aceras) to destine them to the public demesne (demanio público) is not shared. From a comprehensive reading of the administrative acts that have been developed throughout the chain of appeals, it is clear that the authorities have maintained a position aimed at guaranteeing the existence of the transversal sidewalks (aceras) in the condominium, which in a remote eventuality could become part of the public domain, only if the assumption of Article 36 of the Condominium Property Regulatory Law were to occur, which refers to the will of the condominium owners (condóminos) to remove their residential complex from the private sphere. The defense made by the appellant regarding the private law regime of its communal goods is correct, which at no time has been called into question by the municipal authorities. It should be added that the Municipality has not sought to force it to build public roads, as it has only been required to build sidewalks (aceras), regardless of the property regime covering it, because these are a regulatory imperative and are destined exclusively to guarantee the passage and safety of pedestrians, just as had been enabled in the first construction license (licencia constructiva).\n\nVII.- Now, it being an incontrovertible fact in this case that the first approved site design was not satisfactorily complied with due to the absence of construction of the transversal sidewalks (aceras) and, in their place, the road surface was widened, the Municipality proceeded with its inspection duties of the works and gave the developer the opportunity to make a new proposal. In the new contract, processed electronically, the sidewalks (aceras) are still absent, and the zebra crossing (cebra) demarcation on the pavement is proposed. The appellant holds the thesis that this second contract is valid and has already obtained the approval of INVU and other public institutions, which it considers sufficient for the license to be granted, especially because there is unanimous will of the condominium owners (condóminos). This position is mistaken, as under that logic, prior approvals would suffice for the Municipality to automatically and without any examination grant the license. This stance ignores the competences of the city council as director of local urban development, regarding its duties to verify the construction plans and their precise adjustment to urban regulation in an integral manner. The possible approvals that may have been previously granted by other public institutions and the existence of the contract are necessary and indispensable acts to request the new license, but this is not perfected until the entire procedure concludes successfully with the municipal license, which is the only one that empowers the developer to initiate and construct urban works. The grievance would entail stripping the municipal corporation of all the competences it holds at the urban development level, which is incorrect. Without a doubt, it is in the responsible engineering areas of each city council where plans and construction proposals presented by the administered parties are reviewed, once they have overcome and obtained the approvals issued by other public institutions, but none of this binds the local authorities, which have the duty to carry out the comprehensive examination of the project.\n\nVIII.- Furthermore, the disregard of the granted licenses also makes both the owner and the Engineer in charge of the works liable, who remain subject to the police power of the city council and to the possible consequences this implies, in accordance with the law, until a conclusion in accordance with the applicable ordinance is reached. All of this is developed in the Construction Law, from Article 74 through to ordinal 96. The grievance stating that beyond the original design, the will of the condominium owners (condóminos) and the private property regime of the condominium now prevails, in order thereby not to build the sidewalks (aceras), ignores the existence of public order limitations that affect the ius aedificandi as one of the attributes of the private property right, and which find support in constitutional ordinal 45. The thesis of the appellant becomes legally unfeasible, as this would allow the violation of all existing urban controls, erroneously giving prevalence to the rule of private will over a public law regime that permeates the construction matter, in which public order interests stand out that protect superior legal rights that prevail and must be the north of all legal interpretation. Therefore, contrary to the appellant's argument, the analysis of this case must start from the application of a public law regime that regulates everything concerning the right to build, it not being correct to make an analysis of the regulations on a civilist basis, as this illegally inverts the sense of all urban regulation.\n\nPrecisely, regarding the duty to build sidewalks (aceras) for residential complexes, there is express regulation in the Regulation for National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, which is transcribed below: \"III.2.8 Sidewalks (Aceras): The construction of sidewalks (aceras) shall be required as part of the urbanization works when homes are to be built simultaneously; when this is not contemplated, it shall be required in developments facing primary streets. In other cases, the construction of sidewalks (aceras) may be deferred until the execution of works on each individual lot, at municipal discretion. Nevertheless, the design of these shall maintain a proper relationship with the stormwater drainage gutters and the pavement grade lines. For commercial uses, a sidewalk (acera) width greater than that established in this Regulation may be required, at the discretion of INVU and the Municipality. (Thus reformed by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3773 of November 17, 1986). III.2.8.1 The finish of the sidewalks (aceras) shall be non-slip. This allows concluding that the real estate property regime, even when protected by the condominium system, is not unlimited nor left to the free will of the owners of the subsidiary units (filiales), as it finds in the national ordinance true limitations and burdens contained in public order rules that cannot be overlooked, due to the potentially harmful impact that their non-compliance could cause. It is not possible to authorize an urbanization if it does not have the essential pedestrian access facilities that ensure adequate human coexistence and protect, first of all, human lives. Throughout the entire text of the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law, the construction requirements are directed to the submission to the public order regulations contained in the Regulation for National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, the INVU Construction Regulations, and the regulatory plan (plan regulador) of each canton. Additionally, the intervention of both INVU and the Ministry of Health is maintained for the approval of preliminary projects (anteproyectos), prior to Municipal endorsement. Under these circumstances, to maintain that it is possible to approve the project without the sidewalks (aceras), because it exceeds the ten square meters it must build per subsidiary unit (filial) as legally provided, considering that this does not violate Law 7600 and other regulations, is incorrect. The grievance is not understandable since it does not even explain which regulation it refers to when it alleges that there are more than ten meters per subsidiary unit (filial), without being explicit about such an argument since it is not understood what it refers to, which specific regulation it invokes, and finally, its thesis is devoid of proof. What is certain is that the requirements to build sidewalks (aceras) tend to constitute an environmental factor to fulfill an important function, given that they are necessary to promote safe socialization of people, since the activity of walking for human beings transcends the safety of pedestrians and persons with disabilities, as they even facilitate the promotion of sport and recreation, which also converges in the essential function of all government to guarantee the well-being of the residents in accordance with numeral 1 of the Municipal Code, which is why these grievances are rejected.\n\nIX.- The foregoing exposition does not mean that a site design cannot be modified during its implementation phases, provided that the basic and essential requirements developed in the rigorous norms are respected, through a proposal that offers a new solution in observance of the constructive regulatory provisions. The law creates a condominium property regime that transfers to each administration the operational maintenance of the vertical and horizontal engineering works that enable and facilitate human coexistence, where essential works such as streets and sidewalks (aceras) are indispensable for the safety of people, so that design transformations must be in accordance with the aforementioned regulation. Neither the will of the condominium owners (condóminos) nor the proposed plan has the capacity to lift the requirements of the legal system, which is why this Chamber estimates that as long as this Condominium does not build the sidewalks (aceras), it continues to be in serious violation of the applicable regulation. This Chamber cannot ignore that we are in the presence of a housing complex of more than 120 housing units, such that it cannot be denied that this urbanization requires, for its full use and enjoyment, the provision of sidewalks (aceras) that protect the pedestrian traffic of so many families. The rejection of the construction license (licencia constructiva) made by the municipal authority in the administrative act subjected to legality review is correct, which provides sufficient reason to reject all the grievances set forth in the challenging brief, confirming the appealed act. As there is no further appeal, the administrative channel is deemed exhausted.\" (Folios 311 through 323 of the administrative file);\n\n13) That the Ruling issued within the case file identified with No. 19-002639-1027-CA, by the Contentious-Administrative Tribunal, Third Section identified with No. 461-2020 of 10:40 a.m. on July 31, 2020, indicated in the foregoing proven fact, was notified to the plaintiff company, without there being proof in the administrative file of the date on which this would have occurred. (The administrative file in its entirety);\n\n14) That under the terms of an agreement of the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia, adopted in its ordinary session No. 37-20 held on September 7, 2020, communicated by official letter identified with No. MSPH-CM-ACUER-574-20, dated September 9, 2020, a warning was given to the plaintiff company to submit to the Urban Development Directorate a work execution schedule, complying with the approved plans according to construction license (licencia de construcción) No. 6234-2016, under penalty that otherwise, as appropriate, the closure of the project and uninhabited dwellings would proceed. (Uncontroverted fact);\n\n15) That the lawsuit being heard under the terms of this judgment was filed with the courts on October 9, 2020. (Virtual Desk, Judicial Branch computer system).\n\nIV.- Facts not proved. Of relevance for the resolution of the present process, the following are noted: None of relevance for the purposes of issuing this judgment.\n\nV.- On the expiration (caducidad) of the action alleged by the representation of the defendant Municipality. Without prejudice that, as a preliminary defense, the expiration (caducidad) alleged by the municipal representation was rejected in an interlocutory manner during the preliminary hearing, it re-emphasized in argumentative support thereof that in the specific case: \"The preliminary defense of Expiration (Caducidad) of the right is raised as being evident and manifest, in accordance with Article 66 subsection k of the Contentious-Administrative Procedural Code for the following reasons: Among the claims of the plaintiff company is to declare the nullity or non-conformity of the Municipal Council agreement number MSPH-CM-ACUERD-79-2019 of February 28, 2019, (...). As can be appreciated, the Municipal agreement challenged as non-conforming by the plaintiff company, number: MSPH-CM-ACUERD-79-2019, is of February 28, 2019, and the plaintiff company filed its Declaratory Process on November 9, 2020, once it had already exhausted the administrative channel. Therefore, at the time of filing the lawsuit, more than one year had elapsed as provided for in numeral 39 of the Contentious-Administrative Procedural Code, which establishes in subsection 1) The maximum period to initiate the process shall be one year, which shall be counted: A) When the appealed act must be notified, from the day following notification.\n\nRegarding the effects of agreement CM-ACUERD-79-2019, the agreement became final immediately after its approval, meaning the fatal one-year deadline for challenging it through a full trial process (proceso de conocimiento) had already irremediably expired. It is also clarified that Municipal agreement number MSPH-CM-ACUERD-574-20, dated September 9, 2020, is not a new agreement with its own effects, but rather a confirmatory agreement of agreement CM-ACUERD-79-2019. (The highlighting is not from the original). At no possible level is the municipal representation correct, and the rejection of the alleged expiration (caducidad) is required, whether it is raised as a defense (excepción). The expiration of the action refers to one of those situations that hinge on a temporal aspect, that is, regarding the moment when that right is exercised once the interested party is in a position to do so according to the Law. This legal institution has to do with the possible preclusion of the opportunity to sue, so that if the claim is not filed after that term has passed, the right extinguishes. This is a valuable instrument that safeguards legal certainty (seguridad jurídica) and the stability of relationships, generally between private parties and specifically between individuals and the State. Therefore, it must be admitted that the right of access to the Administration of Justice is not absolute, as it is legally conditioned on the timely filing of the claim, meaning that actions must be exercised within the deadlines that the legislator deems reasonable, as indeterminacy and uncertainty clash with the general purposes of law. The expiration period for the action, then, has as one of its objectives the rationalization of the exercise of the right itself, and although it limits or conditions access to justice, such a dimensioning of the scope of the right legitimately and in accordance with the constitutional legal order constitutes a necessary restriction for the stability of law and social relations, which imposes rigor and discipline on the interested party in the timely use of the actions available to them and of which they are the holder, under penalty of situations acquiring finality in the interest of legal certainty and consequently becoming immutable. Consequently, the right extinguishes if the interested party has fallen into neglect by not exercising this right on the proper occasion and with the promptness required by law. To this extent, the expiration of the action does not grant subjective rights, but on the contrary, causes them to extinguish, aiming at the protection of a superior general interest. From a procedural standpoint, since expiration prevents the exercise of the action, it would even prevent the initiation of the process, if it is borne in mind that it can even be declared ex officio. Consequently, to prevent it from operating, the right of action must be exercised within the specifically established deadline, which only occurs with the filing of the claim through its submission to the judicial courts within that legal deadline, since the claim, once filed before the competent authority and no other procedural action, constitutes the materialization of this right of action. This is a figure in relation to which the litigant must proceed with great care, because being a matter of public policy (orden público) it carries burdensome effects and by its nature imposes greater rigor than when we are dealing with the institution of the statute of limitations (prescripción), which explains its non-waivable character, in addition to the fact that it admits no grounds for interruption of the deadline once its calculation has begun, as well as the possibility—we reiterate—of being declared even ex officio by the judicial authority when its occurrence is verified. In contrast, the statute of limitations is waivable or disposable, meaning it cannot be declared ex officio by the Judicial Authority even if verified; and it is susceptible to interruption in the calculation of its deadline, and it can be avoided if, in addition to filing the claim, the opposing party is notified of the claim within the legal deadline, because unlike what occurs with expiration, one acts in due time if the potential defendant is made aware of the existence of the claim through the formal mechanisms provided in the procedural legal order. Well then, in general terms, the Contentious-Administrative Procedural Code applicable to the category of processes such as the one before us regulates the aspect of timeliness in the exercise of the right of action depending on whether the claims refer to aspects linked to purely patrimonial conflicts or those regulated by private law (civil de hacienda) or if, in such case, the object of the process tends toward a declaration of non-conformity of a specific conduct or conducts with the legal order and eventually their invalidity and consequent nullity, invalidity being a concept that includes dysfunction. Given this clarification, diverse timeliness channels are set. The right of action being what allows for the formulation of judicial disputes for the protection or declaration of a certain effect that the claim requires as the object of the process. The same Contentious-Administrative Procedural Code discriminates whether that right of action is subject to a regime of expiration of the action (caducidad de la acción)—a fixed term—or if, on the contrary, given the patrimonial nature of the claims deduced, it refers to situations that are regulated by the institution of the statute of limitations (prescripción). Expiration is expressly provided for in numerals 39 and 40 of this normative body. Specifically, pursuant to Article 39, the Legislature established a one-year expiration period for seeking the nullity of the act, which particularly occurs when the object of the process involves challenging some formal administrative conduct, while in numeral 41, the same is regulated for processes that have traditionally been identified as civil de hacienda, that is, those in which the object of discussion is reduced to the determination of a claim of patrimonial liability, a case in which the maximum deadline to initiate the process will be that established by the substantive legal order for the respective underlying right (statute of limitations). It is therefore useful to discriminate between both figures. In annulment processes (regardless of the nature of the act) or those in which control of legality of the administrative function is requested, the claims are subject to a regime of expiration of the right to challenge, which is inherent to the legal regime for challenging administrative acts. On the other hand, in so-called civil de hacienda processes—which particularly include, but are not limited to, claims regarding administrative liability, it is insisted—the right asserted is not subject to expiration, but to a statute of limitations regime. The distinction of that timeliness factor in the exercise of the underlying right is evident from a mere reading of the aforementioned numerals 39—for annulment cases—and 41 ibidem—for civil de hacienda cases. It is clear that this jurisdiction has long held that in a civil de hacienda (or liability) process, the expiration of the action does not operate, but instead, the statute of limitations of the underlying right operates only at the request of a party. It must be remembered that if we are dealing with a right whose exercise is subject to the statute of limitations, the claim can be filed as long as the right does not prescribe, understanding that for the statute of limitations to take effect, it must be alleged. If the right prescribes, that implies denying the claims due to their untimely exercise. Even in cases where the action in this type of patrimonial relationship is exercised once the legal statute of limitations period has elapsed, if the defendant does not allege the extinguishment of the right on that ground, the judge could not declare the statute of limitations. When we are dealing with an annulment-type claim, the matter is different. Pursuant to the rule contained in Article 39, the maximum deadline to file the judicial process seeking such a declaration is one year—which, we reiterate—must be calculated from the various scenarios that this first paragraph relates. This procedural legal provision reads in its entirety as follows: \"Article 39. 1) The maximum deadline to initiate the process shall be one year, which shall be counted: a) When the challenged act must be notified, from the day following the notification. b) In the case that the act must be communicated by publication, from the day following the sole or last publication. c) In cases of material actions, from the day following the cessation of their effects. d) In cases of positive silence (silencio positivo), when the challenger is a third party, from the day following that on which the respective act is executed against them. e) In the case of a lesivity process (proceso de lesividad), from the day following the finality of the act declaring it. 2) The nullity declared in the process initiated within the deadline established in this article shall have retroactive effects. The same rule shall apply for the case of a lesivity process filed within the year provided in Article 34 of this Code.\" (The highlighting and underlining are not from the original). Clearly then, if the claim is of an annulment nature, the claim must be filed before the judicial courts within the year that, regarding its computation, elapses between the moment of notification of the administrative conduct whose nullity is sought, and the moment corresponding to the filing of the claim, that is, its material presentation to the judicial courts. Now, regarding nullity petitions, a distinction must be made between relative nullity and absolute nullity. If the alleged defect is considered one that would constitute, by its effect, a vice of relative nullity, the conduct is suppressed upon achieving its invalidity, but exclusively for the future, so that it ceases to produce its effects. Meanwhile, in the case of absolute nullity, in light of numeral 71 of the General Law of Public Administration and 131 of the Contentious-Administrative Procedural Code, the declaration of invalidity will have retroactive effect, which entails the legal unenforceability (inoponibilidad) of the material effects that the act has produced from the beginning of its effectiveness and validity until its suppression in judicial or administrative proceedings. After that year, the challenge of public conducts is only possible for acts suffering from absolute nullity—not of a relative degree—but which are of continued effects, because if they are of instantaneous effect, the fatal deadline is one year. Such treatment is regulated by numeral 40 of the Code. In those cases, if the annulment action is filed within one year after the start of effectiveness of the absolutely null act of continued effect, the declaration of nullity will have retroactive effect; however, if the action is filed after that year, the nullity will be ordered only for the future inapplicability of the act, which implies the consolidation—legally condoned—of the effects that conduct produced before that suppression. In the specific case, it suffices to indicate to the municipal representation that the calculation of the expiration period referred to in numeral 39, paragraph 1) subparagraph a) of the Contentious-Administrative Procedural Code, although it must be calculated from the act of notification of the administrative conduct that is the object of challenge (a circumstance not addressed by their objections), it must be calculated without ignoring, as it is a prerogative of the administered party, that they have chosen to exhaust the administrative remedy (agotar la vía administrativa), especially in this matter where such exhaustion is mandatory. In this scenario, that is, where the administered party seeks to exhaust the remedy, especially if it is a prerequisite for access as it is in municipal matters regarding acts adopted by a Municipal Council, the calculation of the deadline must be made effective from the act of notification of the resolution that addresses the respective appeal (recurso de apelación) as provided in the Municipal Code. As has thus been demonstrated in this case, against the agreement of the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia adopted in its ordinary session No. 09-19 held on February 25, 2019, communicated to the plaintiff on March 5, 2019, in the terms of the official communication from the Secretariat of the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia identified with No. MSPH-CM-ACUERD-79-19 dated February 28, 2019, the representation of the plaintiff company filed what it identified as appeals for reconsideration (revocatoria) and appeal (apelación) in subsidy. Then, the appeal for reconsideration was rejected ad portas or deemed inadmissible by agreement adopted by the Municipal Council of the Municipality in its ordinary session No. 13-19 held on March 25, 2019, communicated to the plaintiff company in the terms of the official communication from the Secretariat of the relevant Municipal Council, identified with No. MSPH-CM-ACUERD-156-19 dated March 27, 2019. This resolution not being the one that had the effect of providing mandatory exhaustion of the administrative remedy, the appeal was rejected, confirming the previously challenged agreement of the Municipal Council, until in the terms of the Ruling (Voto) issued within the case file identified with No. 19-002639-1027-CA, by the Contentious-Administrative Court, Third Section, Second Judicial Circuit of San José, Goicoechea, identified with No. 461-2020 at 10:40 a.m. on July 31, 2020, the matter was thus resolved. Then, the indicated Ruling, without it having been possible to specify the date on which what follows occurred, necessarily, because the plaintiff does not deny such circumstance, must have been notified to them. Finally, according to the information obtained from the Virtual Desktop (Escritorio Virtual), the computer system of the Judicial Branch, the claim being adjudicated in the terms of this judgment was filed with the judicial courts on October 9, 2020, from which it is necessary to affirm that even without specifying the exact moment when the decision by the improper hierarchical authority was notified to the plaintiff, calculating a period between the date of the issuance of its ruling and that corresponding to the date of filing of the claim document with the judicial courts, the one-year period was clearly not exceeded, and thus, the rejection of the expiration of the action, raised as a defense, is required. With even greater reason, the defense shall not prosper regarding the subsequent agreement of the Municipal Council adopted in its ordinary session No. 37-20 held on September 7, 2020, communicated by official communication identified with No. MSPH-CM-ACUER-574-20, dated September 9, 2020, regarding which it will only be advanced at this point that the municipal representation grossly errs in characterizing this resolution as confirmatory of another earlier Municipal agreement. As a result of the above, the defense of expiration of the action is rejected.-\n\nVI.- On the impropriety of the claim in all its aspects. In the opinion of this Chamber of Judges, it is necessary to declare the claim without merit in all its aspects as improper, based on the following considerations:\n\n1.- On the object of the process. We deem it appropriate, solely for greater order and understanding of the manner in which this matter must be adjudicated, to refer to the object of the process, understood as that which the plaintiff seeks to have granted in the judgment. In accordance with the requested relief (extremos petitorios) contained in the claim document and determined during the preliminary hearing with the concurrence of the Processing Judge and the representation of the plaintiff, this process is identified as one of those that in doctrine are called mere nullity processes, insofar as what is sought, in essence, is exclusively that nullity be declared with respect to two formal actions adopted by the Municipal Council of the defendant Municipality, namely, in what have been identified—stated more precisely as follows—the agreement adopted in the ordinary session held by said municipal body No. 09-19 held on February 25, 2019, communicated in the terms of the official communication from the Secretariat of the indicated Municipal Council identified with No. MSPH-CM-ACUERD-79-19 dated February 28, 2019, according to which, a request filed seeking the modification of a construction permit or license identified with No. 6234-2016 was rejected, keeping it unaltered. This, without a doubt, whether the plaintiff has identified it as such or not, stands as a principal claim. Subsequently, the declaration of nullity of another administrative act is petitioned, adopted by the same municipal body in its ordinary session Ordinary Session 37-20 held on September 7, 2020, communicated to the plaintiff company by official communication No. MSPH-CM-ACUER-574-20 dated September 9, 2020, pursuant to which, based on the validity and effectiveness of the previous agreement, the plaintiff company was ordered, in summary, to present a work execution schedule, adjusting it to the originally granted municipal construction permit or license, under penalty that otherwise, the closure of the project would proceed. This last item of requested relief, with equal clarity and again, whether the plaintiff has expressed it as such or not, corresponds to an ancillary connected claim, that is, one whose viability depends on the success of the claim regarding the principal claim. Having said this, this Chamber will proceed to determine the viability or not of the principal claim sought, to later, and only if the claim in that respect is successful, analyze whether on the merits, it is appropriate to grant the ancillary or connected claim sought, for obvious reasons, given that, if the principal aspect is improper, that which is ancillary or connected to it will also automatically be so.-\n\n2.- On the requirements of the formal administrative act. Pursuant to Article 158 of the General Law of Public Administration, the lack or defect of any requirement of the administrative act expressly or implicitly demanded by the legal order shall constitute a vice thereof. Consequently, an administrative act substantially at odds with the legal order shall be invalid, and it must be specified that consequently, insubstantial infractions shall not invalidate it. This means that two types of infractions can occur in an administrative act: substantial and insubstantial, the former being those that determine the invalidity of the act and which manifest, depending on the gravity of the violation committed, as relative or absolute nullity, and the insubstantial being those that do not produce the invalidity of the act, although they may give rise to the eventual disciplinary liability of the public servant agent who is the author or responsible for its adoption. In this sense, the validity of the administrative act is verified by the fulfillment and perfect presence of the elements that constitute it, both formal and substantial. Doctrine distinguishes these elements we refer to between formal and substantial. Among the formal elements are the subject, procedure, and form, while the substantial or material elements are the motive, content, and purpose. The first formal element of the administrative act is the subject, which corresponds to or is identified with the body or agent author of the act. It is the public official, administrative body or entity that issues or enacts them, who must in turn possess a series of requirements, such as: investiture, competence, and ownership. Investiture refers to the appointment or election of a person to a specific position (Articles 111 et seq. LGAP). It is relevant because from it derives the power to act on behalf and for the account of the Public Administration in question and to direct toward the latter or the administered party the effect that is characteristic of such conduct. This investiture can occur by election or appointment and becomes effective upon taking possession of the position. Eduardo Ortiz defines in this line of thought competence \"as the exact measure of the quantity of legally authorized means in favor of the State, within a specific case, to pursue a determined end.\" Competence therefore means or refers to the quantity of powers and duties arranged in favor of a specific administrative entity or body. It is the complex of faculties and powers attributed to a specific administrative entity or body in relation to others and which on some occasions is determined as residing in a specific public official by virtue of exercising a position of the same nature, since the basis of competence lies in the plurality of bodies that make up the Public Administration and the distribution of the different functions among them and the agents that comprise or integrate them (Articles 59 and 129 General Law of Public Administration). This will always depend on the organizational structure of each Public Administration. Finally, ownership implies that the public official must not only be competent, but must also be the holder of the competence. Holder has been understood as one who exercises a position, profession, or trade, by their own right or definitive appointment, with the fullness of requirements and stability, unlike one called to occupy it provisionally. The second formal element of the administrative act is the procedure. The Public Administration has the power to issue administrative acts unilaterally, which can even annul or revoke subjective rights of individuals. This power of self-execution (autotutela) has been limited by the legal order. That limit is the obligation of the Public Administration to follow a procedure to issue the administrative act. The administrative procedure is a concatenated series of procedural acts aimed at an end. The administrative procedure has a fundamental objective, the ascertainment of the real truth of the motive that will serve as the basis for the final administrative act. The procedure describes the mode of production or construction of a specific act (Articles 214, 216, 224, 225, 308 and 320 of the General Law of Public Administration, without prejudice to any other procedure imposed by special or sectorial regulations). Now, in the event that such procedure aims at the imposition of a sanction, or in some way an act of burden (acto de gravamen), that is, one that imposes an obligation or the loss of a condition or right, it is required as a general rule that the initiating act, in some cases called the \"initial order\" or \"statement of charges\" (traslado de cargos) of such procedure, be duly communicated to the affected party. This procedural action and its due communication to the administered party who will perceive the effects of the eventual final act that brings the procedure to a normal conclusion, marks the start of the procedure, as well as the logical axis upon which the entirety of the activity to be deployed during its processing until its conclusion will pivot. The referred communication, in general terms, when dealing with formal administrative conduct, is achieved in two ways: notification or publication. General acts are communicated by publication (which does not include individual acts of burden) and concrete ones by notification—Article 240 General Law of Public Administration—however, when the place for notifications to the interested party is unknown or mistaken due to the fault of the latter, the act must be communicated by publication, in which case the communication shall be deemed made five days after the latter (Article 242 General Law of Public Administration). Notification is the means of communicating to the affected party or addressee of the final act, directly and personally, the initiation of the procedure, which constitutes a fundamental requirement for legal certainty and substantive due process. Notification is a legal duty of the Administration whose purpose is to ensure the true, real, and complete knowledge by the affected parties of the establishment of an administrative procedure against them and of its consequences. Undoubtedly, due notification constitutes yet another manifestation of the elements that make up due process, which the Constitutional Chamber has defined as follows: a) to provide the affected party with a statement of charges (traslado de cargos), which implies communicating in an individualized, concrete, and timely manner the facts being imputed; b) to allow unrestricted access to the administrative file; c) to grant a reasonable period for the preparation of their defense; d) to grant a hearing and allow them to present all evidence they deem appropriate to support their defense. As a general rule, the hearing includes one of an oral and private nature and in others, merely a period to formulate arguments and offer evidence, which will depend on the rules or legal norms directly applicable to the procedure in question; e) to provide the grounds (fundamentar) for resolutions that conclude the procedure or all those in which such reasoning is legally imposed; and f) to recognize their right to appeal (recurrir) against the sanctioning resolution. It is worth reiterating that pursuant to Article 223 of the General Law of Public Administration, only the omission of substantial formalities of the procedure shall cause the nullity of the proceedings, understanding as such a formality whose correct execution would have prevented or changed the final decision in important aspects, or whose omission caused defenselessness (indefensión). It is understood, then, that the vices of the procedure are those caused by failing to observe the due rituality thereof, insofar as the omission or absence of that formality prevents or changes the final decision or causes defenselessness. The third formal element of the administrative act is form, which is the manner in which the administrative act is externalized or manifested. In accordance with Article 134 of the General Law of Public Administration, the administrative act must be expressed in writing, unless its nature or the circumstances require a different form (see 136 of the General Law of Public Administration and 146 of the Political Constitution). From this formal element derives the Administration's obligation to adequately justify its decisions, through the statement of reasons (motivación) for its acts, insofar as the statement of reasons means the expression of an explanation, foundation, or justification that the Administration provides in the issuance of an administrative act. It has been said that “To state the reasons for an administrative act is to trace the decision contained therein back to a rule of law that authorizes such a decision or from whose application it arises. Therefore, stating reasons for an act obliges one to establish, first, the facts from whose consideration one proceeds and to include such facts in the legal assumption of a legal norm; and, second, to reason how such a legal norm imposes the resolution adopted in the operative part of the act.” (Eduardo García de Enterría and Tomás Ramón Fernández; “Curso de Derecho Administrativo”, Volume I, Editorial Civitas, Madrid, 1997, p. 556). The Constitutional Chamber has stated, in what is relevant, that: \"Regarding the statement of reasons for administrative acts, it should be understood as the foundation that public authorities must provide for the content of the act they issue, taking into account the factual and legal grounds, and the purpose sought with the decision. In reiterated jurisprudence, this court has stated that the statement of reasons for administrative acts is a requirement of the constitutional principle of due process as well as the right of defense and implies a reference to facts and legal grounds, so that the administered party knows the reasons why they are to be sanctioned or why a request affecting their interests or even their subjective rights is denied (Voto 7924-99). Regarding the material or substantial elements of the administrative act, we have that the motive (Article 133 of the General Law of Public Administration) is the legal presupposition, the conditioning fact that gives rise to the administrative act. In such a way that the motive of the administrative act constitutes the premise or the conditioning fact for the issuance of an administrative act, in other terms, it constitutes the reason for being of the administrative act, what obliges or permits its issuance. It may consist of a juridical act or fact provided for by the legal norm. Meanwhile, the content of the act constitutes the legal effect or the operative part of the act, what it commands, orders, or disposes. It is the change it introduces in the legal world. It is the part of the act that orders a sanction, authorization, permit, or concession (Article 132 General Law of Public Administration). The last of the substantial or material elements is the Purpose. The Public Administration has a single mission, the satisfaction of the public interest. That satisfaction of the public interest is achieved in various ways, one of them being through the issuance of administrative acts. In principle, it is understood that every administrative act, as a concrete exercise of a generic competence, tends toward the satisfaction of the common interest.\n\nIt is therefore affirmed that the purpose (fin) of the administrative act will consequently be the satisfaction of the public interest, which constitutes the general purpose (fin general) of every administrative act, and in turn, the specific purpose (fin específico) will be the satisfaction of the public interest that is the responsibility of that competence (article 131 of the General Public Administration Law, Ley General de la Administración Pública). Article 166 of the referenced Law provides: \"An act shall be absolutely null and void when one or more of its constitutive elements are totally lacking, either in fact or in law.\"—\n\n3.- Regarding the nonexistence of any substantial defect (vicio sustancial) leading to the nullity of the agreement adopted by the Municipal Council (Consejo Municipal) of the Municipality of San Pablo de Heredia at its ordinary session No. 09-19 held on February 25, 2019. This Court deems it necessary to clarify that the following analysis is carried out in strict attention to the objections outlined by the representation of the plaintiff as appropriate, contained in the section which, according to its text, was identified as: \"legal considerations regarding this matter,\" as it is identical to that corresponding to the grounds of the action (article 58, subsection 1) section c), regardless of the fact that immediately following it, another section was included called: \"legal basis\" in which the plaintiff limited itself to citing various articles from sources of the legal system, without developing arguments in each specific case as to the reasons why it considers them directly or indirectly applicable to the specific case. That said, in the opinion of this Chamber, the claim is not admissible with respect to the petition identified as No. 2, based on the following:\n\n3.1.- Regarding the facts that have been deemed proven. We proceed to address what, at the factual level and considered relevant, has been deemed proven in an integral assessment of the evidence contained in the administrative file, without prejudice to the fact that in some cases this must be so because there was no controversy between the parties, with absolute independence from the exercise carried out by the Instructing Judge during the preliminary hearing in determining the disputed facts, directed towards the subsequent admissibility of evidence. We begin by indicating that the plaintiff company is responsible for the development of a construction project located in the Canton of San Pablo de Heredia, identified by the name \"Condominio Residencial – Vistas de San Pablo,\" and that for these purposes it had the construction license (licencia de construcción) identified as No. 6234-2016 issued by the Municipality sued herein pursuant to the agreement adopted by the respective Municipal Council at its ordinary session No. 41-16 held on October 10, 2016, this in observance of the plans that described the project according to what has been identified as contract number OC 710408 of the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos). (Both circumstances correspond to undisputed facts according to the written reply to the lawsuit filed with the court by the municipal representation). Subsequently, and in view of the plaintiff's own statements in its lawsuit, during the construction process of the project, it deemed it convenient, for the comfort of the Condominium's inhabitants, to build sidewalks only on one side of the Condominium's common streets, which led to the modification of the original plans upon which the granted construction license was based, in order to eliminate the sidewalks where applicable. (Undisputed fact, in association with the statements made by the representation of the plaintiff company in the terms of its lawsuit). Thus, the modification of the plans, or the plans comprising the aforementioned modification, was successfully submitted to the Federated College of Engineers and Architects, with contract number OC 837820 dated August 27, 2018, having been assigned to this procedure. The same was also known to have been received with a positive result by the public authorities identified as the Ministry of Health (Ministerio de Salud), National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), and \"Fire Department (Bomberos).\" (Undisputed fact, in association with the statements made by the representation of the plaintiff company in the terms of its lawsuit). After the foregoing occurred, the plaintiff company proceeded to request from the sued Municipality the modification of the construction plans that supported the construction license held at that date. (Undisputed fact). This request was heard by the respective Municipal Council, which adopted, in response to it, an agreement at its ordinary session No. 09-19 held on February 25, 2019, whereby, insofar as is relevant, it ordered: \"... to deny the internal modification request for the Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo located on National Route No. 5 as it is contrary to the technical-legal considerations set forth above; therefore, failing that, the appropriateness of the construction of the sidewalks in said condominium according to the initially approved site design is ratified.\" Unanimous agreement and declared definitively approved No. 79-19\", (the highlighting is not from the original) always, insofar as relevant, based on the following considerations: \"35. Technical-Legal Considerations: Having analyzed the technical considerations rendered in this regard by Lic. Miguel Cortés Sánchez, Head of the Planning and Territorial Management Section (Sección de Planificación y Ordenamiento Territorial), who, through official letter MSPH-DDU-PT-D008-2019, assesses the mandatory nature of building sidewalks in the Condominio Vistas de San Pablo; given that in this regard he cites: \"(...) it is important to indicate that it is our consideration that article 34 of the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) is clear in indicating that the internal roads in a condominium of this type must conform to what is indicated in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones). The foregoing makes sense in order that there is a possibility that the roads and common areas of a condominium may become part of the public domain upon a potential removal from the property regime, as indicated in article 70 of the aforementioned regulation. Next, it must be considered that article III.2.6 and the following of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations establishes the typology of roads that a developer may consider in its urban development project; it is highlighted that in the applicable categories, the construction of sidewalks is always considered. It should also be noted that article III.2.6.6 of this Regulation reaffirms that the design of condominium projects must conform to the road typology established in this regulation, as there is a possibility that they may become part of the public domain. Article III.2.6.6 indicates the following: 'In these cases, the buildings must be located in such a way that, in a possible subsequent segregation, the roads planned as private may be surrendered for public use, complying with the preceding rules. The right-of-way shall be calculated in accordance with the preceding rules according to the number of dwellings.' Thus, it is considered that current legislation does not allow for the consideration of solutions other than sidewalks to resolve pedestrian mobility in condominium projects, given that they must conform to the parameters established in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations for the design of their internal roads\". But furthermore, it is fundamental to consider that the Federated College of Engineers and Architects (CFIA) specifically regarding the modification presented by the Real Estate Developer NOVOGAR, contributed the following: \"Definitions. Sidewalk (Acera): Part of the public road, normally located at its edges, which is reserved for pedestrian traffic (Construction Regulation, Reglamento de Construcciones); Pedestrian path (Vía peatonal): One that is used primarily for pedestrians. (Construction Regulation); Zebra crossing (Paso de cebra): The concept of 'zebra crossing,' cannot be identified in current regulations. However, on the Internet site Wikipedia it is possible to (sic) identify the following: 'A zebra crossing or pedestrian crossing is a type of pedestrian crossing used in many parts of the world. It is characterized by its longitudinal stripes (hence the term, named after zebra stripes) parallel to the flow of traffic, alternating a light color (generally white) and dark (painted black or unpainted if the road surface is dark). The stripes are generally 40 to 60 centimeters wide ... Pedestrians have the right of way in this type of crossing once they have set foot on it. Then, cars have (sic) to stop and let them pass, provided they can do so safely'. (sic) https.//es.wikipedia.org/wiki.org/Pasodecebra. From the foregoing, it is gathered that the sidewalk is a path for the exclusive use of pedestrians, while the zebra crossing is to ensure the integrity of pedestrians while they cross a vehicular road. Likewise, the sidewalk is composed of constructive elements, whereas the zebra crossing is horizontal signage that does not include physical elements or barriers. Thus, in accordance with the background and technical assessments accredited in the administrative file, in light of which we must point out that the modification proposal cannot be approved without violating the principle of legality regulated in articles 11 of the Political Constitution (Constitución Política), 11.1 and 13.1 of the General Public Administration Law, rules that expressly state: (...). In accordance with the cited rules, the principle of legality is enshrined, which is the effect and direct manifestation of the submission of Public Power to the Law, to which this Local Government is subject. In this sense, all conduct of the Public Administration is subject to and conditioned by an enabling rule, whether written or unwritten, meaning that this Commission could not recommend that the Municipal Council adopt acts contrary to law, and in accordance with article 16 of the General Public Administration Law, it could not be contrary to the univocal rules of science or technique, or to elementary principles of justice, logic, or convenience: (...). Additionally, it must be considered that approving the submitted proposal would violate public order provisions contained in Law No. 7600, and in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations; which cannot be repealed by the will of the parties, as the representatives of the developers intend by arguing that because the majority of condominium owners agree to eliminate the sidewalk, the regulations, like these public order rules, are affected. In this sense, another serious flaw verified in the administrative file is that the requesting developers state that it is not necessary for the INVU and even the Ministry of Health to justify the considerations and reasons upon which the proposed modification eliminating sidewalks—which are indeed contemplated in the original project design and the granted construction permit—was approved. The fact of the matter is that the Municipal Council could not issue an agreement lacking such justifications, because the absence of reasoning (motivación) would generate an absolutely null and void act, in accordance with the provisions of article 166 of the General Public Administration Law, which in this regard states: (...). That being so, an agreement endorsing the request for internal modification of the Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo would have problems establishing the motive (motivo), as well as essential objective elements of the administrative act, which implies its non-conformity with the legal system and therefore would be vitiated by absolute nullity. (...). Recommendations: It is recommended to the honorable Municipal Council: based on articles (...) to deny the internal modification request for the Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo, located on National Route No. 05, as it is contrary to the technical-legal considerations set forth above; therefore, failing that, the appropriateness of the construction of the sidewalks in said condominium according to the initially approved site design is ratified. (...)\". (The highlighting and underlining are not part of the original. See folios 243 through 259 of the administrative file). In summary, the motive (motivo) of the act in the legal sense was constituted by the direct application to the case of the provisions of the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law, according to the rule in force at the time, contained in its article 34, pursuant to which, and as made clear according to the text of the act, with regard to internal roads in a condominium, it refers to the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, enacted and put into effect by the National Institute of Housing and Urbanism, from which the provisions of this latter regulatory body were applied, in its article III.2.6, in relation to III.2.6.6, to conclude that the elimination of sidewalks as works intended for pedestrian passage, according to the proposed modification to the construction permit held for the purposes of the project in question, was not legally viable. On a second level, in addition, a topic was addressed for which it must be deduced that it started from the proposal to modify the construction permit or license formulated by the plaintiff company here in the administrative venue, now on a technical level, explaining the reasons why, based on a definition that was said to have come from the Federated College of Engineers and Architects (CFIA) on the occasion of a similar request (presented by the Real Estate Developer NOVOGAR) of \"sidewalk (acera),\" according to the Construction Regulation, this is not equivalent to a \"zebra crossing (paso de cebra),\" which was defined independently of the source and in summary, as a type of signage indicating a pedestrian crossing area characterized by longitudinal stripes parallel to the flow of traffic, which is applied to establish pedestrian right-of-way once they have set foot on it, to ensure the integrity of pedestrians while they cross a vehicular road. Then, it was specified that while the zebra crossing is used to signal areas on the surface where pedestrians \"cross it\" and does not comprise constructive elements, the sidewalk does comprise constructive elements that constitute physical elements or barriers that separate—for safety reasons, this last point we add as it is public and notorious by way of deduction; we insist, without needing to add a proven fact in this regard because it emerges from the administrative act of interest—the transit of automotive vehicles from pedestrian passage. Thus, it was on the basis of these considerations, legal on the one hand because granting what was petitioned would constitute a disregard for the principle of legality, and technical on the other hand insofar as it was proposed that the sidewalks be substituted or replaced by horizontal signage that could not fulfill the same function, that the non-approval or rejection of the proposed modification to the construction permit or license was ordered. Still regarding the administrative conduct that is the object of challenge, according to the Municipal Council agreement, it was indicated that additionally, and in the opinion of the body, approving the proposal would entail violating, through non-observance, Law No. 7600, which we specify is called \"Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities (Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad).\" For all cases, whether related to the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law, which would include a referral rule to the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, and/or the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, the Municipal Council considered that these are public order rules whose application cannot depend on or be subject to the will of private legal subjects. Finally, it was added to the rejection of the request to modify the construction permit or license that, in the opinion of the Municipal Council, the actions previously taken according to the design plans of the proposal put forward by the plaintiff company, whether by the National Institute of Housing and Urbanism or even by the Ministry of Health, could not serve as the motive (motivo) for an act approving the modification proposal, because legally, the elimination of sidewalks was not permissible insofar as they were required to be built under the granted construction permit. Continuing, the municipal agreement was notified to the plaintiff company here via email on March 5, 2019, in the terms of the official letter from the Secretariat of the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia identified as No. MSPH-CM-ACUERD-79-19 dated February 28, 2019. (Folio 242, in relation to folios 243 through 259, all from the administrative file). We pause here to indicate that the administrative act that rejects a request must not be confused with the act by which it is communicated. Now, once the plaintiff company was notified of what the Municipal Council had decided, it filed what it identified as reconsideration (revocatoria) and subsidiary appeal (apelación en subsidio) remedies against what was thus resolved. (Undisputed fact). Regarding the reconsideration remedy, it was rejected outright as inadmissible under the terms of the agreement adopted by the Municipal Council of the Municipality at its ordinary session No. 13-19 held on March 25, 2019, (which is not the object of challenge in this case), this having been considered, in summary, that the plaintiff company here lacked such a recourse remedy to challenge the act in question, based on the application of the provisions of article 163, subsection b) of the Municipal Code (Código Municipal), because in this case the challenged conduct was identical to an act of ratification and conformation of the municipal agreement through which the original construction permit or license—which the managing company unsuccessfully sought to modify—was granted. (Folios 276 through 280 of the administrative file). This agreement was communicated to the plaintiff company in the terms of official letter from the Secretariat of the relevant Municipal Council, identified as No. MSPH-CM-ACUERD-156-19 dated March 27, 2019. (Folios 276 TO 280 of the administrative file). For its part, the appeal remedy was rejected, for reasons different from those on the basis of which the reconsideration remedy was declared inadmissible, confirming in any case the challenged Municipal Council agreement, this under the terms of the Decision (Voto) issued within the file identified as No. 19-002639-1027-CA, by the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo), Third Section, Second Judicial Circuit of San José, Goicoechea, identified as No. 461-2020 of 10:40 a.m. on July 31, 2020, for which purpose this judicial body, in the exercise of administrative functions in its capacity as improper hierarchical superior (jerarca impropio), considered the following, as relevant: \"WHEREAS: I.- Proven Facts (Hechos Probados): For a correct resolution of this matter, the following is deemed proven: 1) The Municipality of San Pablo de Heredia authorized construction license No. 6234-2016 for the Condominio Residencial Vista de San Pablo project, by Municipal Council agreement No. CM-522-16, according to which all streets had sidewalks on both sides. 2) In official letter No. MSPH-DCU-IP-EX-068-2018 of May 30, 2018, the Department of Development and Urban Control (Departamento de Desarrollo y Control Urbano) of the Municipality of San Pablo de Heredia notified 3-101-695514 S.A., as the owner of the Condominio Residencial Vistas de San Pablo, that an inspection had been conducted to verify the official construction plans and site design approved in construction license No. 6234-2016, in which it was confirmed that the rights-of-way had not been adjusted to what was approved by the municipal corporation. For the purposes of interest in this case, it was noted that the pedestrian path (sidewalk) on the internal streets of the condominium had been eliminated, widening the asphalt road surface; therefore, in application of section 89 of the Construction Law (Ley de Construcciones) and article III.26.2 of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, it ordered adjustments to be made in compliance with the approved site design, respecting dimensions, thicknesses, materials, turning radii, specific areas for each use, maintaining the percentages as indicated by the related regulations. 3) With official letter No. MSPH-DCU-IP-EX-099-2018 of August 1, 2018, the Department of Development and Urban Control notified the developer of the closure of the project and order to submit a work execution schedule in order to comply with the construction license. 4) By official letter CVSP-12-10-2018, the residents of the Condominio Vistas de San Pablo indicated, unanimously, that they agree with the non-construction of the transversal sidewalks. 5) In official letter No. MSPH-AM-AL-020-2018 of July 18, 2018, the Legal Directorate (Dirección Jurídica) ruled regarding the absence of processing before the INVU and the Ministry of Health, considering that the condominium owners' assembly is prohibited from approving the condominium's structure without having passed it through the municipal body, in the absence of urban control regulations. 6) By resolution MSPH-DDU-IP-EX-105-2018 of August 16, 2018, the Department of Development and Urban Control denied the proposal put forward by the developer, aimed at demarcating and marking the east-west streets, establishing a zone with pedestrian priority, and ordered, \"Instead, it is ordered to proceed with the construction of said sidewalks, in accordance with the originally approved plans and Construction License 6234-2016 granted by municipal agreement CM 572-16\". 7) In a note dated October 12, 2018, the owners of the condominium's subsidiary units requested that the Mayor approve pedestrian demarcation where there are no sidewalks. 8) In contract OC-837820, processed through the APC platform, the proposal was submitted to the municipality to replace the condominium's internal sidewalks with zebra crossing demarcation at the level of the vehicular roadway surface. 9) The municipality consulted the previous proposal with the Federated College of Engineers and Architects, regarding the possibility of replacing 500 meters of sidewalks with a street marked with zebra crossings, to which it responded by official letter from the Director of Professional Practice indicating that \"the sidewalk is a path for the exclusive use of pedestrians, while the zebra crossing is to ensure the integrity of pedestrians while they cross a vehicular road. Likewise, the sidewalk is composed of constructive elements, whereas the zebra crossing is horizontal signage that does not include physical elements or barriers.\" 10) In official letter No. MSPH-DDU-PT-DI-008-2019, the head of the Planning and Territorial Management Section, issued an opinion to the effect that \"Article 34 of the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law is clear in indicating that the internal roads in a condominium of this type must conform to what is indicated in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations. The foregoing makes sense in order that there is a possibility that the roads and common areas of a condominium may become part of the public domain upon a potential removal from the property regime, as indicated in article 70 of the aforementioned Regulation. Next, it must be considered that article III.2.6 and the following of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations establishes the typology of roads that a developer may consider in its urban development project; it is highlighted that in the applicable categories, the construction of sidewalks is always considered. It should also be noted that article III.2.6.6 of this regulation reaffirms that the design of condominium projects must conform to the road typology established in this regulation, as there is a possibility that they may become part of the public domain...\" 11) In agreement No. MSPH-CM-ACUERD-79-2019 of February 28, 2019, adopted unanimously and definitively, the Municipal Council heard the internal modification request for the Condominium submitted through the APC platform, approving the opinion of the Public Works Commission (Comisión de Obras Públicas) No. DCOP-002-2019, which it transcribed in its entirety. Said opinion provided a broad analysis of the factual background and was based on official letter DDU-PT-DI-008-2019, through which it considered that the proposal violates the provisions of Law 7600, the National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones), the Construction Law and its Regulation, considering that such rules cannot be rendered ineffective by the will of the parties, highlighting the absence of participation by the INVU and the Ministry of Health. II.- GROUNDS FOR APPEAL (MOTIVOS DE AGRAVIO): The appellant indicates that the actions of the municipal body must be annulled. To this end, it raises a series of grievances which, in summary, assert that the opinion of the Public Works Commission was not delivered to it, which leaves it defenseless. It adds that the new contract has been approved by the other administrative instances and contains a new site design that should be considered valid without incorporating sidewalks, as it exceeds the ten square meters that must be built per subsidiary unit as legally required. It considers that the decision not to build sidewalks does not violate Law 7600 and other regulations. It questions the local government's actions regarding its legal powers, as it demands the construction of public roads on land that is private property, even though the subjective and objective elements for it to be constituted as public domain do not converge, as the roads are not affected by law nor belong to the State, nor are they intended for public use. It considers that sections 40 to 44 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) are not applicable to the condominium regime, as the latter are incorporated under private ownership. Based on the foregoing, it considers that private autonomy of will prevails pursuant to section 28 of the Political Constitution, for which reason it alleges that the construction of a private road on private property cannot be imposed, characterizing such action as an abuse of power (desviación de poder) and a violation of a fundamental right, disregarding the desire of the condominium owners and the new contract 837820. III.- Regarding the claimed defect of lack of reasoning (fundamentación). From an integral reading of the file and the act under appeal, it is clear that the municipal body incorporated within the text of the appealed agreement the complete opinion of the Public Works Commission, in compliance with the postulates of section 136 of the General Public Administration Law, of which the appellant had full knowledge. Therefore, the grievance alleging a lack of reasoning due to the omission of delivery and ignorance of said report is not admissible. It is even clear that the party fully knows its content and comes to challenge it in this appeal, so that the claimed defenselessness does not exist. IV.- Regarding the content and purpose (fin) of the appealed act. The object of this matter lies in determining whether the rejection of the proposal to modify the site design originally approved through construction license No. 6234-2016 for the Condominio Residencial Vista de San Pablo project conforms to the law. The current license includes sidewalks on both margins of the transversal streets and in front of the residential units, crossing from east to west. During the construction process, the developer eliminated the sidewalks and left a wider roadway encompassing the space where the construction of said pedestrian paths was originally intended, which caused the local authorities to demand that it adapt the works to the license and design approved from the beginning. A new proposal put forward by the residents and processed under contract No. OC-837820, processed on the APC electronic platform, seeks to regularize the non-compliance with the original site design, through a second site design that eliminates the transversal sidewalks, widens the roadway, and adds horizontal zebra signage to facilitate pedestrian passage. From the integral study of the file, this Chamber finds several important cognitive elements that must be analyzed, in light of the urban development regulations governing our country, as developed below. Article 50 of the Constitution establishes the protection of the environment in a dual aspect, as a fundamental right and as a public function, in which the State must guarantee, defend, and preserve this right.\n\nThe Municipalities form part of the organization of the Costa Rican State, since from their nature as decentralized entities by reason of territory, responsibilities also derive regarding environmental protection (in this regard, see ruling of the Constitutional Chamber number 2001-05737, of fourteen hours forty-one minutes of June twenty-seventh, two thousand one). This implies that the municipalities, in their broadest sense, are charged with the duty to protect all those assets that converge in the environment, including the natural resources necessary for human existence as well as all the factors necessary for the correct development of social skills and physical and mental health, not even leaving aside scenic beauties. This task incorporates, par excellence, the oversight of all urban development projects, which tend to convert a portion of land into a settlement, a complex process of environmental alteration with great effect on natural and artificial ecosystems, since most works of this type compact the terrain and cover a significant part of the surface with an impermeable layer, which may affect aquifer reserves, increase runoff, alter natural drainage, and increase the flow of rivers and other watercourses, in addition to eliminating the original landscape. Territorial planning incorporates the sustainable use and development of renewable and non-renewable resources located in the different zones of the country, as well as respect for the cultural, historical, and social characteristics of the human populations involved, aspiring to achieve a balance between human settlements and their environmental conditions. The implementation of urban development projects requires, in parallel, the construction of all vertical and horizontal works to guarantee the well-being of all persons who will converge in the place and, even, seeks to avoid affecting neighboring localities, which is why regulations are issued aimed at achieving this with high standards of safety and protection of human life and the works being built. Hence lies the fact that much of what concerns the approval of urban planning regulations, as well as the granting of subdivision and urbanization permits, has been conferred upon the Municipalities, as those responsible for the administration of local interests and services, as provided in Article 169 of the Political Constitution. Some of the main urban planning application norms that make Local Governments responsible for urban development are found in several national laws, as can be verified in the Municipal Code, Article 13 subsection o), the Urban Planning Law, the Construction Law, and the Organic Law of the Environment. Articles 15 and 19 of the Urban Planning Law recognize the competence of each municipality to plan urban development within the limits of its territory, according to the regulations and regulatory plans issued for that purpose. The granting of any construction permit is conditioned on the project in question being in conformity with the applicable urban planning; this presupposes a prior enabling control or \"permit,\" which is materialized through the granting of the license, accompanied by the inspection activity during the execution of the authorized activity, so that it is carried out in accordance with that granted license or permit and the environmental regulations governing the activity, and which guarantee minimum standards of facilities for social development as well as health protection. In this sense, as this Court has pointed out in various pronouncements for a long time (among them, numbers 175-2009, of fifteen hours forty minutes and 176-2009, of fifteen hours fifty minutes, both of January thirtieth, two thousand nine), \"local governments must act in a timely manner in the exercise of police power, using the powers that the legal system has granted them to achieve their purposes\"; which, in the matter of urban planning, is materialized in the control of urbanization and subdivision processes.\nV.- Irrespective of the regime to which any urban development project is incorporated, whether through condominium property or an open urbanization with public areas, during the implementation phases of the construction works of the residential complex, most of the limitations of the Urban Planning Law and the Construction Law and its Regulation are imposed, since the matter of subdivision and urbanization is permeated with a very high public interest by reason of the subject matter and the legal rights it protects, since, it is reiterated, the protection and well-being of human life is at stake, which, coupled with the protection of the environment, is sufficient reason for state intervention. Even numeral 35,d of the Regulatory Law of Condominium Property is clear in indicating that \"All buildings, whether of horizontal or vertical development, must be constructed according to the norms required by the respective laws.\" Therefore, during the ideation and design phases of housing developments, the developer's interest must be submitted for examination by various public entities through the presentation of the preliminary project for review and study, which is perfected with all the official processes of approval of the final design and, finally, with the municipal construction license. The implementation mechanism must be proposed in absolute respect of Article 10 subsection 2) of the Urban Planning Law, which provides that it corresponds to the Urban Planning Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) to approve the corresponding plans regarding urbanization projects prior to municipal approval (Article 33 ibidem). For this, the guidelines established in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, articles I.1 and II.1.3, must be followed, which require that projects be in conformity with the zoning norms and that, additionally, the lots have the minimum services existing in the area, along with articles VI.3.1 and following, which define the list of documents that must be submitted to the INVU's Urban Planning Directorate, which include the description and complete design of the project, as well as the \"layout and cross-section of the streets indicating finishes, the size and shape of the blocks or manzanas...\", which must be harmonized with numeral 34 of the Regulation to the Regulatory Law of Condominium Property. The reason for such rigor obeys the very impact of each housing complex, so that the division of a property for the purpose of introducing it into commerce subjects its developer to adjust, regarding zoning, size, and characteristics, to the current urban planning provisions, especially the local Regulatory Plan – if one exists – as well as development regulations and other special public order laws. The regulation has provided that any subdivision that entails an enabling of the plots, for the first time, must provide them with streets, green areas, and parks, as well as the necessary services for their use and enjoyment, according to Article 22 of the Urban Planning Law, which the Constitutional Court has indicated are fully in conformity with the Law of the Constitution (vote N° 5097-93 of 10:24 hrs. of October 15, 1993).\n\nVI.- The transcribed lines are necessary to resolve the present cause, since the national regulations on construction requirements are special and prevail over any civil regulation. When a subdivision is affected by the condominium property regime, numerals 40 to 44 of the Urban Planning Law, which obligate the developer to deliver the public areas – streets, sidewalks, green zones, and parks – to the competent municipality, yield to a special regime of private co-ownership under a shared administration system. In these cases, the Regulatory Law of Condominium Property applies by specialty, and the preliminary project must be submitted, from its earliest phases, to the approval of the INVU, the Ministry of Health, and the Municipality, in which the vehicular and pedestrian traffic routes must be provided for, which become common areas, destined for the exclusive use and enjoyment of the condominium owners, excluding the participation of municipal authorities regarding their property, administration, maintenance, and management (Articles 10, 12, 13, and 14). The difference is the exclusion of the roads that are subject to the public domain regime (régimen de demanialidad), to move to a shared system of proportional co-ownership among all the units (filiales). The appellant is correct in invoking the private nature of the streets and sidewalks of their condominium, but the grievance is not shared that the Municipality of San Pablo obligates them to build the sidewalks to destine them to the public domain (demanio público). From the integral reading of the administrative acts that have been developed through the appeals chain, it is clear that the authorities have maintained a position aimed at guaranteeing the existence of transversal sidewalks in the condominium, which in a remote eventuality could become part of the public domain, only if the scenario of Article 36 of the Regulatory Law of Condominium Property were to occur, which refers to the will of the condominium owners to remove their residential complex from the private sphere. The defense made by the appellant regarding the private law regime of their communal property is correct, something which has at no time been called into question by the municipal authorities. It is worth adding that the Municipality has not attempted to obligate them to build public roads, as they have only been required to build sidewalks, irrespective of the property regime covering them, because these are a regulatory imperative and because they are destined exclusively to guarantee the passage and safety of pedestrians, just as had been enabled in the first construction license.\n\nVII.- Now then, it being an undisputed fact in this cause that the first approved site design was not fulfilled to satisfaction due to the absence of construction of the transversal sidewalks and, instead, the roadway was widened, the Municipality proceeded with its inspection duties of the works and gave the developer the opportunity to make a new proposal. In the new contract, processed electronically, the sidewalks remain absent and the demarcation of a crosswalk on the pavement is proposed. The appellant holds the thesis that this second contract is valid and has already had the approval of the INVU and other public institutions, which they consider sufficient for the license to be granted, especially because there is unanimous will of the condominium owners. The position is mistaken, because under that logic, the prior approvals would be enough for the Municipality to automatically, and without any examination, grant the license. This stance overlooks the competences of the city council as director of local urban development, regarding its duties of verification of the construction plans and their precise adjustment to the urban regulation in an integral manner. The possible approvals that may have been previously granted by other public institutions and the existence of the contract are necessary and indispensable acts to request the new license, but this is not perfected until the entire procedure concludes successfully with the municipal license, which is the only one that empowers the urbanizer to start and build urban development works. The grievance would entail stripping the municipal corporation of all the competences it holds at the local urban development level, which is incorrect. Without doubt, it is in the responsible engineering areas of each city council where plans and construction proposals submitted by the administered parties are reviewed, once they have passed and obtained the approvals issued by other public institutions, but nothing of this binds the local authorities, who are under the duty to carry out the integral examination of the project.\n\nVIII.- On the other hand, the non-compliance with the granted licenses also makes both the owner and the Engineer in charge of the works responsible, who remain subject to the police power of the city council and the possible consequences this implies, according to the law, until a conclusion in accordance with the applicable legal system is reached. All this is developed in the Construction Law, from Article 74 to ordinal 96. The grievance that proposes that beyond the original design, the will of the condominium owners and the private property regime of the condominium now prevail, in order not to build the sidewalks, ignores the existence of public order limitations that affect the ius aedificandi as one of the attributes of the right of private property, and that find their basis in constitutional ordinal 45. The thesis of the appellant becomes legally unviable, as this would allow violating all existing urban planning controls, giving erroneous prevalence to the rule of private will over a public law regime that permeates the construction matter, in which public order interests stand out that give protection to superior legal rights that prevail and must be the north of all legal interpretation. Therefore, contrary to the argument of the appellant, the analysis of this cause must start from the application of a public law regime that regulates everything concerning the right to build, it not being correct to analyze the regulations on a civil law basis, as this illegally inverts the meaning of all urban regulation. Precisely, regarding the duty to build sidewalks for residential complexes, there is express regulation in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, which is transcribed below: \"III.2.8 Sidewalks: The construction of sidewalks shall be required as part of the urbanization works when dwelling units are to be constructed simultaneously; when this is not contemplated, it shall be required in developments facing primary streets. In other cases, the construction of sidewalks may be deferred until the execution of works on each particular lot, at the municipal discretion. However, the provision for these shall maintain a proper relationship with the stormwater drainage gutters and the pavement grades. For commercial uses, a sidewalk width greater than that established in this Regulation may be required, at the discretion of the INVU and the Municipality. (Thus amended by agreement of the Board of Directors, in session N° 3773 of November 17, 1986). III.2.8.1 The finish of the sidewalks shall be non-slip\". This allows reaching the conclusion that the regime of real estate property, even when protected by the condominium system, is not unlimited nor left to the free will of the owners of the units (filiales), as it finds in the national legal system true limitations and burdens contained in public order norms that cannot be overlooked, due to the eventually harmful impact that their non-compliance could cause. It is not possible to authorize an urbanization if it does not have the essential pedestrian access facilities that ensure adequate human coexistence and protect, first of all, human lives. Throughout the entire text of the Regulation to the Regulatory Law of Condominium Property, the constructive requirements are directed towards the submission to the public order regulations contained in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, the Construction Regulation of the INVU, and the regulatory plan of each canton. Additionally, the intervention of both the INVU and the Ministry of Health is maintained for the approval of the preliminary projects, prior to the Municipal endorsement. Under these circumstances, to maintain that it is possible to approve the project without the sidewalks, because it exceeds the ten square meters that must be built per unit (filial) as legally provided, considering that this does not contravene Law 7600 and other regulations, is incorrect. The grievance is not understandable as it does not even explain which regulation it refers to when it alleges that there are more than ten meters per unit (filial), without being explicit about such an argument as it is not understood what it refers to, which specific regulation it invokes, and, finally, its thesis is devoid of proof. What is true is that the requirements for sidewalk construction tend to constitute an environmental factor to fulfill an important function, given that they are necessary to promote safe socialization of people since the activity of walking for human beings transcends the safety of pedestrians and disabled persons, as they facilitate the promotion of sports and recreation, which also converges with the essential function of all government to guarantee the well-being of the citizens according to numeral 1 of the Municipal Code, reason for which these grievances are to be rejected.\n\nIX.- The foregoing exposition does not mean that a site design cannot be modified during its implementation phases, as long as the basic and essential requirements developed in the strict norms are respected, through a proposal that presents a new solution in respect of the prescriptive construction regulations. The law creates a condominium property regime that transfers to each administration the operational maintenance of the vertical and horizontal engineering works that enable and facilitate human coexistence, where essential works such as streets and sidewalks are indispensable for the safety of people, so that the design transformations must be in accordance with the aforementioned regulation. Neither the will of the condominium owners nor the proposed plan has the capacity to lift the requirements of the legal system, reason for which this Chamber considers that as long as this Condominium does not build the sidewalks, it remains in serious violation of the applicable regulation. This Chamber cannot ignore that we are in the presence of a housing complex of more than 120 dwelling units, so it cannot be denied that this urbanization requires, for its full use and enjoyment, the provision of sidewalks that protect the pedestrian traffic of so many families. The rejection of the construction license that the municipal authority made in the administrative act subjected to legality review is correct, which gives sufficient reason to reject all the grievances set forth in the challenging brief, confirming the appealed act. As there is no further appeal, the administrative route is deemed exhausted\". (The highlighting and underlining is supplied. See folios 311 through 323 of the administrative file). The Judgement (Voto) thus rendered within the case file identified with N° 19-002639-1027-CA was notified to the plaintiff company, without any proof in the administrative file concerning the date on which this would have occurred. (The administrative file in its entirety). Finally, under the terms of an agreement of the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia, adopted in its ordinary session N° 37-20 held on September 7, 2020, communicated by official letter identified with N° MSPH-CM-ACUER-574-20, dated September 9, 2020, the plaintiff company was formally warned to submit to the Urban Development Directorate a construction execution schedule that complies with the approved plans according to construction license N 6234-2016, under penalty that otherwise, as appropriate, the closure of the project and uninhabited dwelling units would be proceeded with. (Uncontroverted fact).\n\n3.2.- Regarding the reproaches formulated by the plaintiff based on the legal regime of horizontal property (in condominium). The plaintiff alleged that, based on the private nature of the project areas (condominium) and within it, those identified as the internal roads, that these are not public roads, which excludes them from being classified as public domain assets (bienes demaniales), to which it added that classifying such areas as public domain assets constitutes a violation of the legislation and jurisprudence regulating the matter, this because it extracts from the content and scope of the challenged administrative conduct that it is on the basis of public domain nature (demanialidad) that the modification of the construction license or permit was rejected – as this Court understands it. It specified that the norms comprised in Articles 40 through 44 of the Urban Planning Law are not fully applicable to cases like this – also as this Court understands it – due to the fact that a special regulation applicable to the legal regime proper to condominium property prevails, which is located within the realm of private law and, therefore, beyond state interference, \"unless otherwise provided by law\". It was specified that roads of this type find their definition and regulation in the Regulation to the Regulatory Law of Condominium Property and that according to this regulatory body, the municipality only has interference over the organization of the condominium, in what has to do with the eventual removal of its special status (desafectación) directed at the conversion of private internal roads into public streets, given that for this, municipal acceptance must mediate (the eventual delivery to the public domain of those roads). It highlighted that, unless that premise exists (the eventual removal of special status), if it does not exist, the principle of the autonomy of private will prevails, from which it categorically deduces in the legal sphere that the suppression of sidewalks (which is the relevant issue) solely depends on the will of the owner and developer of the project or the owners of the domain of the various units (filiales), that will not being limited by the legal system, nor subject to any Municipal competence. It highlighted regarding the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations, the distinction that must be made between the urbanization and the condominium (horizontal property) based on the direct application of the legal regime applicable to the type of property in question, for which, it is said, this regulation must be confronted with that contained in the Regulation to the Regulatory Law of Condominium Property, from where the difference existing between condominium and the mentioned urbanization must be evidenced in its view, and from which it extracts that the application of the regulations provided for the latter (the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations) is not applicable to it because it starts from what it qualified as a false analogy between private property and public domain property. Making an effort in this regard, as what follows appears next, the representation of the plaintiff referenced that related to the application to the specific case according to the challenged acts, of Law 7600, which is a different issue, and expressed the following: \"To these effects,\" it added that: \"The analogy outlined by the Municipality of San Pablo and the Contentious Administrative Tribunal as Improper Hierarch is false when they conclude that the Construction Regulation concerns the Condominium Property Regime, when Chapter VII of the Construction Regulation clearly indicates that that concerning the condominium regime was repealed by the Regulation to the Regulatory Law of Condominium Property, thus recognizing the special nature of the condominium regulation. The foregoing implies that no normative element of the public domain applies to the internal roads of the condominium, since there is no legal norm that expressly determines the public domain nature of the internal roads through a removal of special status from that condominium, in particular. Based on this, these internal roads are private and, therefore, are governed under the principle of the autonomy of the private will of the condominium owners. In the case under examination, the specialty of Law 7933 and its Regulation differentiates the condominium regime with respect to the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations, as well as to the Regulation to the Construction Law. This finds a basis in Chapter VII of the Regulation to the Construction Law, which was repealed and replaced by the Regulation to the Regulatory Law of Condominium Property. Therefore, to attempt to apply norms pertaining to the general urban planning regime to the condominium regime violates the principle of identity, since if the condominium regime has its own regulation, then that regulation is the one that must be applied\". To conclude, the plaintiff added that: \"Finally, it is important to point out that the Regulatory Law of Condominium Property, Chapter I, Article 1, subsection 22 indicates: Right of Way: the total width of the street, alley, path, or easement (servidumbre) that corresponds to the distance between the property lines, including the roadway, with the possibility that it contains green strips and sidewalks. Note that the Regulatory Law of Condominium Property clearly establishes sidewalks as a 'possibility' or 'option' within the right of way of a condominium project and, as this is the special regulation governing the matter, it must be applied preceptively, not only because of the specialty it possesses, but also because of the hierarchy of norms regulated in cardinal 06 of the General Law of Public Administration, which places it far above the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations or any other regulatory provision that opposes it\". In its totality, that argued by the plaintiff is sterile and inconducive, if it is about evidencing the existence of a substantial defect in what was carried out, that has the power to impose its nullity. We explain by indicating that, precisely in application of the legal regime applicable to this type of property, what is provided regarding sidewalks in the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations is directly applicable, in what it provides limits to the comprehensive right of ownership according to the Civil Code, Article 264 subsection 3) of the Civil Code, in relation to Article 265 which refers to limited property and Article 392 of the same normative body, which must be correlated with what is provided in numeral 45 of the Political Constitution. The limitations on private property according to innumerable rulings issued by the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice – regardless of whether the constitutionality of any regulation is not the subject of discussion in the present matter – is legitimate from the constitutional point of view, even through the Regulation if, in this latter case, authorization emanating from a norm of the rank, potency, and resistance of a Law of the Republic emanating from the Legislative Power mediates (Constitutional Chamber Ruling N° 2022-012905 of 10:05 hrs. of June 7, 2022). Having said this, the entire argumentative structure outlined by the representation of the plaintiff company in the terms of which it invoked that in these cases (with regard to sidewalk construction) the principle of the autonomy of will prevails because what was carried out by the Municipal Council in question was projected over privately owned assets regarding which only the legal regime regulating condominium property is applicable from the angle of the right to build (an attribute of ownership over real estate property, of transformation) and that in that regard, the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations is not applicable, based on censuring that a false analogy was made between private property and the public domain, is sterile and erroneous. Without intending for this analysis to be simplistic, it must suffice to note first, that as that which follows accounts for, both the agreement adopted by the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia in its ordinary session N° 09-19 held on February 25, 2019, and the Judgement (Voto) rendered within the case file identified with N° 19-002639-1027-CA by the Contentious Administrative Tribunal, Third Section, Second Judicial Circuit of San José, Goicoechea, identified with N° 461-2020 of 10:40 hrs. of July 31, 2020, it is reiterated that it was precisely in application of the special regulation that governs or regulates condominium property which, without reason, the plaintiff claims is being ignored, that what is provided in the pertinent part of the oft-mentioned National Regulation of Subdivisions and Urbanizations is directly applicable to the present case. In this line of ideas, with absolute independence from what is regulated with the rank, potency, and resistance of a Law of the Republic in the Regulatory Law of Condominium Property, although a special legal regime exists erected from this normative body, this law itself provoked, with its entry into force (Article 40), a reform to numeral 505 of the Civil Code, according to which the following paragraph was introduced: \"The right of property is not limited to the surface of the land, but extends by accession to what is above the surface and to what is below.\"\n\nExcept for the exceptions established by law or agreement, the owner may build on the surface all constructions or plantings that suit him, and make below all constructions he deems appropriate and extract from those excavations all the products they may yield,\" a second paragraph that reads as follows: \"In cases of condominium property (propiedad en condominio), the foregoing shall only apply with the limitations established in the respective law.\" Then, the Condominium Property Regulating Law (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) itself, in its Article 35, provides regarding the functional and structural conditions of condominiums, as relevant, that as a general rule: \"Every condominium, according to its type, must fulfill at least the following requirements: (...). d) All buildings, whether horizontal or vertical development, must be constructed according to the standards required by the respective laws.\" (The highlighting is not from the original). Subsequently, after the Legislative Branch approved the Executive Branch to regulate this special Law according to its numeral 42, by Executive Decree No. 32303 of March 2, 2005, the Regulation to the Condominium Property Regulating Law (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) was enacted, published in the Official Gazette \"La Gaceta\" No. 74 of April 19, 2005, based on the observance, according to its text, among sources of the legal system, of the provisions of Article 45 of the Political Constitution and the following laws: Condominium Property Regulating Law, Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). This Regulation, which forms an integral part that governs matters associated with the type of real estate property that occupies our attention, according to its Recital (Considerando) 3, described that the provisions included in this regulation correspond to special technical standards for this ownership regime, while its Recital 6 reads as follows: \"That in accordance with the Equal Opportunities Law for Persons with Disabilities (Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad), every project must contain the facilities so that persons with some disability have free access to the buildings constructed in the country.\" Two things must be extracted from these two recitals, namely, that the regulation put into effect special technical standards regarding condominiums, thus comprising the integrally understood regulation that governs this particular private property regime on the one hand, while on the other, the matter is indeed linked to the applicable regulations regarding the rights of persons with disabilities, in accordance with Law 7600. Continuing, as a general rule, Article 2 of this regulatory body provides that: \"The provisions of this Regulation shall apply to every property (inmueble) that is subjected to the condominium property regime, in accordance with the provisions of the Condominium Property Regulating Law and its amendments\" (the highlighting is not from the original). This being so, regarding what the regulation identifies as the private units (unidades privativas) and the common areas (bienes comunes) that make up the condominium, the following provision was included in ordinal 44, which we proceed to transcribe as relevant: \"Article 44.- The internal roads (vías internas) that enable a residential condominium must comply with the minimum width stipulated below: (...). g. In lot condominiums (FFPI), the internal roads shall be governed by the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamiento) and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones), and the corresponding regulatory plan (plan regulador). (...)\" (the highlighting is not from the original). According to subsection 17 of Article 1 of this Regulation, FFPI corresponds to each individualized primary subsidiary property (finca filial primaria individualizada). The numbering of this article corresponds to that modified based on the provisions of Article 2 of Executive Decree No. 43511 of February 8, 2022, which transferred it from the former Article 34 to 44. In ordinal 1, in another vein, a definition of internal roads, which are those referred to in the previous article, is established as follows: \"Article 1- For the purposes of interpretation and application of this regulation, the following terms have the meaning indicated: (...). 30. Internal roads: collector streets that serve to channel vehicular flow within the condominium.\" (The highlighting is not from the original). Because it could not be understood otherwise, internal roads from a functional point of view do not differ in their identity, as in the case of public roads, as those surfaces intended for the transit of vehicles, and within these, naturally, motor vehicles. We consider it important that this definition must be correlated with that of \"right-of-way (derecho de vía)\" as provided in subsection 22 of this same Article 1, thus: \"22. Right-of-way: the total width of the street, alley, path, or easement (servidumbre), which corresponds to the distance between property lines, including the roadway (calzada), with the possibility that it contains green strips and sidewalks (aceras). (The highlighting is not from the original). We pause to point out that, initially, the reading or interpretation that the plaintiff makes of the text of this Article 1, subsection 22 of the cited Regulation is not correct, regarding what was stated, according to their understanding, that from the definition of right-of-way, the provision of sidewalks constitutes only a \"possibility\" or \"option\" within the right-of-way of a condominium project, that is, that their consideration in the project design plans is optional. This erroneous interpretation distances itself from the content and scope of the text of the norm, whereas, rather, its correct understanding must lead to affirming that by definition, the right-of-way is that which comprises, because it must do so, certainly the possibility that sidewalks exist and not the contrary, which would only be admissible if the definition, as the plaintiff claims, established in a different manner that the right-of-way includes the roadway, with the option of containing sidewalks or not. Consequently, every right-of-way is such if it comprises, which is nothing other than saying, if the possibility of building sidewalks is foreseen or contemplated, without being able to opt to simply not contemplate or foresee that aspect linked to pedestrian mobility associated with the functionality of the internal roads, which are for vehicular transit, because the norm does not say so. The plaintiff is correct, however, in asserting that this regulation is special and regulates the matter, for which reason it should be mandatorily applied, but errs again by extracting from this that the application of the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations is not, consequently, applicable. In this sense, the plaintiff here loses sight of the fact that ordinal 44 of this Regulation clearly includes, as the applicable special regulation in condominium matters and to that extent, in matters of this species of private property regime without distorting it in any way, a referral norm that directs the legal operator to the observance and direct application, to cases such as the one before us, precisely of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations. Thus, it must be reiterated that the article today identified as numeral 44 of this Regulation provides precisely that the internal roads, insofar as they constitute an element that enables a residential condominium, shall be governed by the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations. In this way, not only is the foresight of the possibility of building sidewalks inherent to the private property regime associated with the constitution and development of condominiums regarding the right-of-way associated with their internal roads, but furthermore, unless a norm to the contrary is included in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, it is not optional. A first conclusion is that this Regulation to which it refers in the stated terms is of unavoidable application because the special regulation itself so provides, without disregarding the fact that it is a regulation that governs, in this case, issues linked to private property, we insist, by way of referral; while a second conclusion is that the plaintiff errs again and from the outset, by asserting that the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations does not apply or should not apply in the specific case, because the exclusive legal regime that informs condominium property is disregarded based on a false analogy (which in any case is not observed to have been made according to the text of the challenged act). Any argument erected based on this affirmation, which is not legally correct, proves irrelevant. Next, and having established that this latter Regulation is indeed applicable to the specific case, we must return to the challenged act, to specify that at its core it was erected based on its observance and application according to what was identified as the report issued by the Head of the Planning and Territorial Zoning Section (Sección de Planificación y Ordenamiento Territorial), through official memo No. MSPH-DDU-PT-D008-2019, which concluded that there is a mandatory requirement to construct sidewalks in the Condominium, based just on the provisions of Article 34, today 44, of the Regulation to the Condominium Property Regulating Law, which we have already analyzed. By virtue of this official memo, it was essentially that the Municipal Council (Consejo Municipal) rejected the request made by the plaintiff company, for which it was indicated it was necessary: \"... to consider that Article III.2.6 and following of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations establishes the typology of roads that a developer can consider in their urban project; it is highlighted that in the applicable categories, the construction of sidewalks is always considered. It should also be noted that Article III.2.6.6 of this Regulation reaffirms that the design of condominium projects must conform to the road typology established in this regulation, given the possibility that they may become part of the public domain. Article III.2.6.6 indicates the following: 'In these cases, the buildings must be located in such a way that, in a possible subsequent segregation, the streets foreseen as private can be handed over for public use, complying with the preceding standards. The right-of-way shall be calculated in accordance with the preceding standards according to the number of dwellings.' Thus, it is considered that current legislation does not permit consideration of solutions other than sidewalks to resolve pedestrian mobility in condominium projects, since they must conform to the parameters established in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations for the design of their internal roads.\" (The highlighting is not from the original). The thesis developed by the Municipal Council, besides being correct, is reinforced by what was decided on appeal in the terms of the Ruling (Voto) issued within the case file identified as No. 19-002639-1027-CA, by the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo), Third Section, Second Judicial Circuit of San José, Goicoechea, identified as No. 461-2020 at 10:40 a.m. on July 31, 2020, for which purpose this judicial body, in the discharge of administrative functions in its capacity as improper hierarch (jerarca impropio), considered the following as pertinent, not without first having referred to Article 34, today 44, of the Regulation to the Condominium Property Regulating Law: \"VIII.- (...). The grievance that argues that beyond the original design, the will of the condominium owners and the private property regime of the condominium now prevails, in order to not build the sidewalks, disregards the existence of public order (orden público) limitations that affect the ius aedificandi as one of the attributes of the right to private property, and that find support in constitutional ordinal 45. The thesis of the appellant becomes legally unviable, as it would allow the violation of all existing urban controls, erroneously giving prevalence to the rule of private will over a public law regime that permeates construction matters, in which public order interests stand out that protect superior legal rights that prevail and must be the guide of all legal interpretation. Therefore, contrary to the argument of the appellant, the analysis of this case must start from the application of a public law regime that regulates everything concerning the right to build (derecho a edificar), it not being correct to analyze the regulations on a civil law basis, as this illegally inverts the meaning of all urban regulation. Precisely, regarding the duty to construct sidewalks for residential complexes, there is express regulation in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, which is transcribed below: 'III.2.8 Sidewalks (Aceras): The construction of sidewalks shall be required as part of the urbanization works when dwellings are going to be built simultaneously; when this is not contemplated, it shall be required in developments facing primary streets. In other cases, the construction of sidewalks may be deferred until the execution of works on each particular lot, at municipal discretion. However, the foresight of these shall maintain a proper relationship with the storm drainage gutters (cunetas de drenaje pluvial) and the pavement levels. For commercial uses, a sidewalk width greater than that set in this Regulation may be required, at the discretion of INVU and the Municipality. (Thus amended by agreement of the Board of Directors, in its session No. 3773 of November 17, 1986). III.2.8.1 The finish of the sidewalks shall be non-slip.' This allows reaching the conclusion that the real estate property regime, even when protected by the condominium system, is not unlimited nor left to the free will of the owners of the subsidiary properties (filiales), as it finds true limitations and burdens in the national legal system contained in public order norms that cannot be overlooked, due to the potentially harmful impact their non-compliance could cause. It is not possible to authorize an urbanization if it does not have the essential pedestrian access facilities that ensure adequate human coexistence and protect, first and foremost, human lives.\" (The highlighting is not from the original). Consistent with everything indicated to this point, this Chamber (Cámara) does not perceive any defect in the grounds (motivo) of the act, it being, in addition to erroneous, irrelevant to affirm, as the plaintiff did, that the private nature of the project areas (condominium) and within it, those identified as the internal roads, were not weighed, based on the fact that they are not public roads, just as it is erroneous and also fruitless to affirm that, to decide as the Municipal Council and/or the improper hierarch did, a false analogy between private property and public domain property (demanial) was used as a starting point, the latter not being extracted at any level from the reasoning of both formal administrative conducts. In none of these cases was it resolved because the areas corresponding to the internal roads or right-of-way within the condominium were considered public domain property, whereas, rather, the starting point was precisely the application of the provisions of the Regulation to the Condominium Property Regulating Law, Article 34, today 44, which clearly refers to the application and observance of the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations, wherefore the accusation that the norms contained in Articles 40 through 44 of the Urban Planning Law should not have been applied proves equally useless because the special regulation applicable to the legal regime inherent to condominium property was exactly what was made to prevail, whether or not located within the sphere of private law. The plaintiff is also incorrect, consequently, in saying that the municipality only has involvement in the organization of the condominium, regarding its eventual release (desafectación) directed at the conversion of private internal roads to public streets, just as it is incorrect to reproach that in this case the principle of the autonomy of private will prevails over the foresight and construction of sidewalks, allowing the developer or the owner of the domain to eliminate the sidewalks in whole or in part, without any limitation imposed in this regard by the legal system. Along the same line, it is innocuous to support what is sought to be granted in an annulment judgment, to censure that regarding the application of the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations, the distinction that exists between an urbanization and a condominium was not taken into account. Finally, it must be highlighted that any discussion regarding the validity of any norm contained in the Regulation to the Condominium Property Regulating Law, particularly regarding its Article 34, today 44, or any contained in the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations, is not the subject of challenge in the present case and, therefore, remains extraneous to the logical axis of all procedural activity of interest.\n\n3.3.- Regarding the reproach formulated by the plaintiff based on the approval (visado) of the plans by the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo). The plaintiff's representation alleged that as a defect in the actions, as this Tribunal understands it, the defendant Municipality, on the occasion of what was decided by its Municipal Council, disregarded that as a prerequisite for approving the proposed modification to the construction license (licencia constructiva) that was held, the approval of the plans describing such modification, granted by the National Institute of Housing and Urbanism, intervened. For these purposes, it was indicated, according to the complaint, that this modification request was preceded by the approval issued by the governing body in the matter, namely, the National Institute of Housing and Urbanism, whereby it must be understood that it is adjusted to the legality block (bloque de legalidad), as well as that, this Institute being, we reiterate, the governing body in matters of planning and approval of works, it must override Municipal jurisdiction, which consequently cannot legally disregard said prior approval that endorses the intention to partially dispense with sidewalks, this in accordance with the provisions of Article 10, subsection 2) of the Urban Planning Law, which, the plaintiff claims, establishes as an exclusive and exclusionary power of the referred Institute, that of \"approving\" (visar) the construction plans of the kind prior to municipal approval (Article 33 ibidem). The plaintiff is not correct in its arguments, nor is any defect in the actions observed from them that mandates declaring their nullity. It must be reiterated that no norm contained in the Regulation to the Condominium Property Regulating Law is the subject of challenge in the present case, particularly regarding its Article 34, today 44, which refers to the application and observance of the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations, the latter containing the provisions referring to the foresight and construction of sidewalks even in subdivision and construction projects for condominiums, if correlated with the aforementioned numeral 44 of the Regulation to the Condominium Property Regulating Law itself. The norms to which the plaintiff refers to maintain that the Municipality disregards exclusive and exclusionary competencies belonging to the National Institute of Housing and Urbanism are the following, both contained in the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968: \"Article 10, subsection 2, which reads as follows: 'Article 10.- The following likewise correspond to the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo), within the control functions assigned to it by subsection 4) of Article 7: (...). 2) To examine and approve (visar), in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization or subdivision projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval; (...)'\" (the highlighting is not from the original); and \"Article 33.- For any subdivision of land or properties located in urban districts and other areas subject to urban control, it shall be indispensable to have previously approved, in the authorized municipal office, the plan indicating the situation and area of the resulting portions and that, in addition, the authorizing notary or public official attests in the act of issuance or granting of the respective document that the division coincides with what said plan expresses. Subdivisions made by private document, as with public documents, shall be deemed ineffective if they lack a notarial or municipal certification regarding the pre-existence of the approved plan.\" (The highlighting and underlining are not from the original). There is no need to elaborate on the content and/or scope of these two norms; they neither ignore, nor is it the subject of debate in the present case, that regarding exclusive and exclusionary competencies, no longer for purposes properly associated with subdivision, but rather, constructive ones, the permit, or more appropriately identified, the construction license, the competent entity in each territorial circumscription corresponds to the Municipalities. Thus, the granting of the corresponding construction license, in the terms provided in the Construction Law (Ley de Construcciones) No. 833 of November 2, 1949, published in the Collection of Laws and Decrees, year 1949, semester 2, volume 2, page 637, is the exclusive and exclusionary jurisdiction of each Municipality, which in its numeral 74 provides: \"Article 74.- Licenses. Any work related to construction, executed in the towns of the Republic, whether permanent or provisional, must be executed with a license from the corresponding Municipality.\" (The highlighting is not from the original). For its part, the following Article 2 indicates, in reinforcement of the foregoing, that: \"Scope of this Law. This law applies throughout the Republic. No building, structure, or element thereof shall be constructed, adapted, or repaired in the future except under the conditions that the respective Regulations specify. Neither shall demolitions or earthworks (excavaciones) be carried out on private property, nor shall the public thoroughfare be occupied, nor works carried out therein, without complying with the provisions of said Regulations.\" (The highlighting is not from the original). Consequently, regardless of the requirements that must be met by other organizations, bodies, or public entities linked to subdivision procedures (including condominiums), it is solely and exclusively incumbent upon the municipality with territorial jurisdiction to grant the license when appropriate, in strict observance, of course, of the Law, as well as the respective regulations insofar as they are applicable, which subjects each Municipality to the legal obligation of controlling and supervising observance, as pertinent, of the applicable legal system in each case, understood as the legality block. Later, and although the citation of the text of the Urban Planning Law, in what both norms invoked by the plaintiff's representation contribute little to their thesis, it is precisely in that Law of the Republic that it is reinforced that deciding as the defendant Municipality did here, despite the \"approval\" of plans by the National Institute of Housing and Urbanism, far from being inconsistent with the legal system, observes it precisely. Thus, note that the same Urban Planning Law provides in its Article 58, as relevant, that: \"Article 58.- Municipalities shall not permit construction works: (...). 3) Whenever the interested party attempts to use properties without the requirements for urbanization or lacking adequate access to the public road; (...). 6) In the other cases indicated by the regulation, based on the applicable laws and for the better protection of community interests. (...)\" (The highlighting is not from the original). In this way, with or without approval granted by the respective office of the National Institute of Housing and Urbanism in what falls within its purview, nothing prevents the Municipality from exercising control and supervision in what is within its competence in matters no longer of subdivisions, but of constructions, \"ius aedificandi\" or the right to build (derecho de edificar) (Article 264, subsection 3 of the Civil Code), it being more correctly understood as a legal mandate imposed upon it: the conformity of the constructions with the integrally understood applicable regulations (legality block) regarding the provisions in the Regulation to the Condominium Property Regulating Law, particularly regarding its Article 34, today 44, which refers to the application and observance of the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations. The plaintiff also loses sight, on the legal plane and in reinforcement of the foregoing, that the Urban Planning Law itself, in its Article 33, reads as follows: \"Article 33.- For any subdivision of land or properties located in urban districts and other areas subject to urban control, it shall be indispensable to have previously approved, in the authorized municipal office, the plan indicating the situation and area of the resulting portions and that, in addition, the authorizing notary or public official attests in the act of issuance or granting of the respective document that the division coincides with what said plan expresses. Subdivisions made by private document, as with public documents, shall be deemed ineffective if they lack a notarial or municipal certification regarding the pre-existence of the approved plan\"; while in the article preceding this one, namely, Article 32, it is provided that \"Article 32.- The Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanization Regulation, when specifying the municipal conditions to permit subdivisions, urbanizations, or both operations, among other requirements, shall include those corresponding to access to the public road, to layout and block formation, and to the transfer of areas for public use; it shall also establish, after prior consultation with the competent bodies, minimum standards for the construction of streets and sidewalks, pavements, pipelines, storm and sanitary drainage, and electrification and public lighting. The Subdivision and Urbanization Regulations shall establish a reasonable period for the study of urbanization projects; if after said period has elapsed no official resolution on the case has been issued, the project shall be considered authorized for the purposes of its execution.\" (The highlighting is not from the original). Consistent with all the foregoing, as a derivation of the administrative act issued by the Municipal Council of the defendant Municipality that is the subject of challenge in this matter, as well as by the Improper Hierarch in hearing an appeal in the specific case, no overreach due to inconsistency with the legal system is observed based on what was argued, it not being admissible to affirm, as the plaintiff does, that automatically, based on the existence of an approval given by the National Institute of Housing and Urbanism, even if the intervention of the Ministry of Health, the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, and/or any other competent authority to intervene through the adoption of acts associated with prior control and supervision in construction matters was previously available, the Municipality is compelled to approve the granting of a construction license, and even less, for the same reasons, the modification of one previously granted.\n\n3.4.- Regarding the reproach formulated by the plaintiff concerning the observance of the provisions of Law 7600. In another vein, regarding what the challenged act or acts refer to the application of the provisions of Law 7600, the plaintiff's representation limited itself to stating that dispensing with a sector of the sidewalks does not violate said regulations, since even with the intended modification to the construction license or permit, it is still respected, because from the outset the necessary provisions were taken to respect the interests of persons with reduced capacity or special needs, the (modified) project complying with those guidelines. This allegation is entirely sterile. We must indicate, based on what has been analyzed to this point, that since the plaintiff is incorrect based on the reproaches previously addressed, in what it sought to lead to the conclusion that there is some substantial defect in the actions that mandates declaring their nullity, the core of the rejection of the request for modification of the construction license originally granted to the plaintiff company as developer of the project of interest was found to be constituted by the determination that the suppression of sidewalks in part of the design of the construction work did not conform to the provisions, first, of the Regulation to the Condominium Property Regulating Law, particularly regarding its Article 34, today 44, and second, of the National Regulation of Subdivisions and Urbanizations, to which it refers and makes its observance obligatory regarding the foresight of sidewalks.\n\nThe administrative act challenged, as identified in the agreement adopted by the Municipal Council of the Municipality of San Pablo de Heredia at its ordinary session No. 09-19 held on February 25, 2019, refers to Ley 7600 only vaguely, in the following terms: “Additionally, it must be considered that approval of the proposal submitted would violate public-order provisions contained in Ley N° 7600, and the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones; these cannot be derogated by the will of the parties, as the developers’ representatives seek to do by arguing that, because the majority of condominium owners agree to eliminate the sidewalk, the regulations as these public-order norms [are violated].” (The highlighting and underlining are not from the original.) We consider that, clearly, the failure to observe Ley 7600, known as Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, carried no weight if it concerned the motive for the act in conjunction with its operative part; therefore, even making an effort in the face of equally vague arguments raised by the plaintiff’s representation, on the hypothetical basis—which we do not admit—that the proposed amendment to the construction permit (licencia constructiva) complied with this body of law, nothing would, we insist, support its thesis as to the existence of substantial defects in the proceedings that must produce their nullity. Nevertheless, note that the plaintiff’s representation also does not propose any discussion aimed or directed at discrediting that, in what the administrative act it challenges referred to regarding the impropriety of substituting sidewalks with a “zebra crossing,” there was any incorrectness from a technical standpoint, given that it was clearly concluded why this type of horizontal signage does not serve as or replace, in matters of pedestrian safety, the construction of sidewalks. Consequently, what has been argued thus is useless for purposes of determining the appropriateness of the annulment sought, and it is so declared.-\n\n3.5.- Regarding the criticism formulated by the plaintiff concerning the inadmissibility of its motion for review (recurso de revisión). Before addressing this criticism, we must call attention from a procedural standpoint to the fact that the plaintiff’s representation, while it did include it, with evident lack of rigor in legal technique, in one of the facts listed within its complaint (escrito de demanda), did not do so in the justificatory sections, whether as “CONSIDERACIONES JURÍDICAS EN TORNO AL PRESENTE ASUNTO” or, as applicable, “FUNDAMENTO DE DERECHO,” whereby, as regards observance of the provisions of the Código Procesal Contencioso Administrativo in its Article 58, subsection 1), subparagraph c), all of the criticisms raised by the plaintiff as the basis for its action have already been addressed, all of them without success; therefore, what follows will be merely for greater abundance of reasons, in case a subsequent analysis of the observance of the principle of congruence, by omission, which must govern a judicial judgment, is invoked as a ground for cassation (casación). We reiterate, then, that as part of the basis under the terms of the related article of the Código Procesal Contencioso Administrativo, the plaintiff did not develop, in the corresponding section of its complaint, any argumentative structure to support what it seeks to be granted in the judgment, of an annulment nature. That being said, we state it again, and only for greater abundance of reasons, in the ninth fact of the complaint, the plaintiff here stated the following, as a factual circumstance, which is not entirely clear: “NINTH: That the Municipal Council of San Pablo de Heredia, by agreement taken at Ordinary Session No. 12-19, held on March 18, 2019, summarily rejected (rechazó de plano) the motion for revocation (recurso de revocatoria) filed by my represented party against Agreement No. MSPHCM-ACUERD-79-2019 of February 28, 2019, which denied approval of the proposed amendment to the construction plans previously approved by the Municipalidad de San Pablo de Heredia. That summary rejection of the motion for revocation was based by the Collegiate Body on Article 163 of the Código Municipal, deeming the challenged act to be a mere procedural act and one of confirmation, which was clearly an evidently erroneous and mistaken decision, since otherwise the Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, would also have summarily rejected the appeal (recurso de apelación) filed. The Municipal Council of San Pablo de Heredia referred the appeal to the Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, so that, in its capacity as improper hierarchical superior, it could resolve as appropriate, and said Court, by Voto No. 461-2020 of ten hours forty minutes of July thirty-first, 2020, rejected the referenced motion on the merits and deemed the administrative channel exhausted. The foregoing reflects erroneous conduct both by the Municipal entity and by the Sección Tercera of the Tribunal Contencioso, since the motion for revocation was mistakenly declared inadmissible by the hierarchical inferior, and the superior, prior to resolving the appeal, should have remanded the file to the Municipal Council, declared the revocation wrongly rejected, and ordered that collegiate body to hear and resolve on the merits the challenge filed by my represented party. This demonstrates a clear violation of the municipal appeal ladder (escalerilla recursiva municipal) and therefore a violation of my represented party’s rights.” (The highlighting is not from the original.) The plaintiff is correct in asserting that the motion for revocation was declared inadmissible or summarily rejected, on the basis of a nonexistent ground—we add, but not in what it deduces from that: the existence of a procedural defect—we add, due to failure to observe the appeal ladder leading to the nullity of the proceedings, this because, in the opinion of this Chamber of Judges, from what occurred no defenselessness (indefensión) whatsoever is determined, to which is added that, given that all the criticisms that were identified as the basis for the complaint have been addressed, it would be uneconomical to order the remand of the matter to the administrative venue, annulling acts that, on the merits, have already been determined to have been issued in conformity with the legal system, so that the Municipal Council may hear on the merits a motion for review erected—it must be understood—on the same criticisms regarding which we have already issued a ruling on the merits. We explain, starting by demonstrating that according to the facts proven, indeed, following the adoption by the Municipal Council of interest of the agreement reached by that collegiate body at its ordinary session No. 09-19 held on February 25, 2019, by which the request for internal modification of the Condominio Residencial Comercial Vistas de San Pablo was denied, and after this agreement was notified in the terms of the communication from the Secretariat of the Municipal Council of the Municipalidad de San Pablo de Heredia identified as No. MSPH-CM-ACUERD-79-19 dated February 28, 2019, in response to what was decided, the plaintiff company here filed what it identified as motions for revocation (recursos de revocatoria) and appeal in subsidium. Given these circumstances, it is also correct to state that under the terms of the agreement adopted by the Municipal Council of the Municipality sued herein, adopted at its ordinary session No. 13-19 held on March 25, 2019, the motion for revocation filed was summarily rejected as inadmissible, this having been considered, in summary, that such a remedial recourse was lacking to challenge the act in question, based on application of the provisions of Article 163 subsection b) of the Código Municipal, because the challenged conduct in the case was one that bore identity with an act of ratification and confirmation of the municipal agreement by which the managing company was granted the original construction permit or license that it unsuccessfully sought to modify. (Folios 276 through 280 of the administrative file.) The plaintiff is correct in what it accuses, now stated differently, that the Municipal Council decided the inadmissibility or summary rejection of the motion for revocation on the basis of a false ground. Neither did the request for amendment of the construction permit bear identity with a challenge to a prior Municipal Council agreement, nor is what was consequently resolved according to the agreement adopted at its ordinary session No. 13-19 held on March 25, 2019, a confirmation of a prior administrative conduct that had been subject to challenge. The Código Municipal clearly provides, as relevant: “Article 163. - Any agreement of the municipal council, issued directly or when hearing on appeal against a decision by a hierarchically inferior municipal body, shall be subject to motions for revocation and appeal. The following agreements of the municipal council are excepted from such remedies: (…).” (The highlighting is not from the original.) The agreement challenged was the one comprising the autonomous decision rejecting a request for amendment of a construction permit, not the challenge to the municipal agreement that originally granted it; therefore, as a result, the provision in this article of the Código Municipal was not observed. The plaintiff is correct in this. Where the plaintiff is not correct is in that, from this procedural defect, in this case in the remedial stage, it must be asserted that it was placed in a state of defenselessness, nor is it correct in asserting that ex officio—it must be understood—the improper hierarchical superior would have, as required by an obligation imposed by the legal system, had to order, prior to hearing the appeal, that the revocation was wrongly rejected and order the Municipal Council to conduct the corresponding remand, first resolving the motion for revocation on its merits. Suffice it to indicate in this regard that no fact in the complaint refers to the plaintiff’s representation having petitioned before the improper Hierarchical superior what it says should have been resolved by the Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, which prevents us from issuing a ruling in this regard because it was not a factual circumstance subject to debate. Then, and of greater relevance, without the plaintiff’s representation noting anything in this regard in the administrative venue, once what was decided by the Municipal Council was challenged through the filing of an appeal, the matter was duly resolved on the merits, in rejection thereof, within the file identified as No. 19-002639-1027-CA by the aforementioned Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Goicoechea, identified as No. 461-2020 of 10:40 hrs. on July 31, 2020, without any mention being made of the inadmissibility of the motion for revocation, for obvious reasons. Consequently, with what has been stated to this point in this judgment, the appeal having been resolved on the merits in the terms in which it was, in attention to all the grievances formulated for these purposes by the representation of the plaintiff company here, and this Chamber of Judges having already determined that what was resolved at the first instance and on appeal was rendered in complete conformity with the legal system, what has thus been alleged provides no utility whatsoever for the plaintiff, and it is so declared.-\n\n4.- Regarding the claim seeking the nullity of the agreement adopted by the Municipal Council of the Municipalidad de San Pablo de Heredia, at its ordinary session No. 37-20 held on September 7, 2020. Since there was no controversy between the parties in what follows, it has been taken as a proven fact that, under the terms of an agreement of the Municipal Council of the Municipalidad de San Pablo de Heredia, adopted at its ordinary session No. 37-20 held on September 7, 2020, communicated by communication identified as No. MSPH-CM-ACUER-574-20, dated September 9, 2020, a notice was issued to the plaintiff company requiring it to submit to the Dirección de Desarrollo Urbano a work execution schedule that complies with the plans approved under construction permit N 6234-2016, under penalty that failing this, as appropriate, proceedings would be taken to close the project and uninhabited dwellings. Clearly, this administrative conduct is based on its antecedent, that is, on the act by which an unsuccessful attempt was made to have the nullity declared of the Municipal Council agreement by which the rejection of the request for amendment of the construction permit was ordered. As noted in the body of this judgment, specifically in Considerando VI.1.- regarding the object of the process, the claim seeking a declaration of nullity of the administrative act in question is, or bears identity with, an aspect if not accessory, then connected to the principal claim; therefore, the first having been unsuccessful, and this one having to meet the same fate, it is declared without merit as improper.-\n\nVII.- Corollary. As a derivation of the analysis performed by this Chamber within the terms expressed in the body of this judgment, the plaintiff here did not demonstrate the existence of any defect in the acts whose challenge it seeks, derived from which it also did not do so with respect to any aspect that is either accessory or connected to the nullity alleged; therefore, the complaint must be declared without merit in all its respects.-\n\nVIII.- Regarding the defenses raised. The representation of the defendant Municipality raised, by way of substantive defenses, exclusively that of expiration (caducidad), already rejected according to Resultando V.- of this judgment; therefore, the parties must abide by what is provided therein.-\n\nIX.- Regarding costs. In accordance with Article 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party by virtue of being so. The losing party in this cause has been the company named Tres-Ciento Uno-Seiscientos Noventa y Cinco Mil Quinientos Catorce Sociedad Anónima, this Court considering that there is no circumstance or premise whatsoever that justifies exempting it from said award under the rules referred to in subparagraphs a) and b) of the related article, as well as under Article 194 of the same body of law. Consequently, the plaintiff is ordered to pay both costs in favor of the Municipalidad de San Pablo de Heredia. The determination of the corresponding amount of costs shall be fixed by the competent Judge in the judgment execution phase.-\n\nPOR TANTO\n\nAs improper, the complaint filed by the company named Tres-Ciento Uno-Seiscientos Noventa y Cinco Mil Quinientos Catorce Sociedad Anónima against the Municipalidad de San Pablo de Heredia is declared without merit in all its respects. The plaintiff is ordered to pay both costs in favor of the defendant Municipality. The determination of the corresponding amount of costs shall be fixed by the competent Judge in the judgment execution phase.- Notify.- Felipe Córdoba Ramírez, Presiding Judge.- Ronaldo Hernández Hernández, Judge.- Gustavo Irias Obando, Judge.-\n\n \n\n \n\n\n\n\n- Código Verificador -\n\nMAULZ47RFRII61\n\n\n\n \n\nDocumento firmado por:\n\nFELIPE ALBERTO CORDOBA RAMIREZ, JUEZ/A DECISOR/A\nGUSTAVO IRIAS OBANDO, JUEZ/A DECISOR/A\nRONALDO HERNANDEZ HERNANDEZ, JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\nEXP: 20-004491-1027-CA\n\nGoicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: tproca-sgdoc@poder-judicial.go.cr\n\n \n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 12:30:22.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República" }