{
  "id": "nexus-sen-1-0034-692738",
  "citation": "Res. 01171-2016 Tribunal Agrario",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Convalidación de venta de cosa ajena sobre parcelas adjudicadas por el INDER en la Reserva Forestal Golfo Dulce",
  "title_en": "Validation of sale of another's property on INDER-adjudicated parcels in the Golfo Dulce Forest Reserve",
  "summary_es": "El Tribunal Agrario revoca parcialmente la sentencia de primera instancia que había declarado nulas las compraventas celebradas en 1994 entre un particular y la sociedad actora sobre dos inmuebles ubicados dentro del Asentamiento Osa, originalmente parte de la Reserva Forestal Golfo Dulce. La Cámara determina que, pese a que al momento de los contratos el vendedor no era aún titular registral y los bienes pertenecían al Instituto de Desarrollo Agrario (IDA, hoy INDER), la nulidad por venta de cosa ajena quedó convalidada conforme al artículo 1063 del Código Civil, pues el vendedor obtuvo posteriormente la adjudicación mediante contrato de asignación de tierras. Además, se establece que no hubo violación del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, ya que las ventas ocurrieron antes del nacimiento jurídico del contrato de asignación. Se acogen parcialmente las pretensiones de la actora, se ordena el traspaso de dominio a su favor y se declara su posesión de buena fe, mientras se rechaza la reconvención del INDER y se aclara que los bienes no integran el dominio público de la reserva forestal, aunque sí están sujetos al régimen forestal.",
  "summary_en": "The Agrarian Tribunal partially overturns the lower court ruling that had nullified the 1994 sales of two properties located within the Osa Settlement, originally part of the Golfo Dulce Forest Reserve. The Chamber finds that, although the seller was not the registered owner at the time of the contracts — the land belonged to the Agrarian Development Institute (IDA, now INDER) — the nullity for sale of another's property was validated under Article 1063 of the Civil Code because the seller subsequently obtained adjudication via a land assignment contract. It further holds that there was no breach of Article 67 of the Land and Colonization Law, as the sales took place before the assignment contract came into legal effect. The plaintiff’s claims are partially granted, ordering the transfer of title and recognizing its good-faith possession, while INDER’s counterclaim is dismissed. The ruling clarifies that the properties do not fall within the public domain of the forest reserve but remain subject to forestry regulations.",
  "court_or_agency": "Tribunal Agrario",
  "date": "19/12/2016",
  "year": "2016",
  "topic_ids": [
    "property-and-titling"
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  "primary_topic_id": "property-and-titling",
  "es_concept_hints": [
    "convalidación",
    "venta de cosa ajena",
    "contrato de asignación de tierras",
    "artículo 67 Ley de Tierras y Colonización",
    "posesión decenal",
    "Reserva Forestal Golfo Dulce",
    "Asentamiento Osa",
    "IDA-INDER"
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  "concept_anchors": [
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      "article": "Art. 1061",
      "law": "Código Civil"
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    {
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      "law": "Decreto Ejecutivo N° 8494-A"
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  "keywords_es": [
    "convalidación",
    "venta de cosa ajena",
    "contrato de asignación de tierras",
    "Reserva Forestal Golfo Dulce",
    "Asentamiento Osa",
    "Ley de Tierras y Colonización",
    "INDER",
    "IDA",
    "nulidad absoluta",
    "posesión decenal",
    "buena fe",
    "ejecución forzosa",
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  "keywords_en": [
    "convalidation",
    "sale of another's property",
    "land assignment contract",
    "Golfo Dulce Forest Reserve",
    "Osa Settlement",
    "Land and Colonization Law",
    "INDER",
    "IDA",
    "absolute nullity",
    "decennial possession",
    "good faith",
    "specific performance",
    "appeal"
  ],
  "excerpt_es": "Se ha acreditado en autos que mediante escritura pública No. 43, otorgada ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre1] vendió a la sociedad actora, la materialidad descrita en el plano catastrado P-0180924-1994, por la suma de diez millones novecientos treinta y cuatro mil quinientos setenta y nueve colones; y mediante escritura pública No. 844 de las quince horas y treinta minutos del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, otorgada ante el mismo notario, el citado [Nombre1] vende a la misma sociedad la finca descrita en el plano catastrado P-0180923-1994, por la suma de setecientos mil novecientos treinta y seis colones (folios 40 a 48). Se deriva de ambas escrituras que las partes acordaron que dado que el vendedor estaba realizando trámites ante el Instituto de Desarrollo Agrario (hoy INDER) para obtener su título, y que por ello los inmuebles soportarían limitaciones, éste se comprometía a diligenciar lo necesario para que dichos inmuebles fuesen transmitidos en su oportunidad al comprador. Asimismo se tiene que con posterioridad al otorgamiento de esas escrituras, mediante acuerdo de Junta Directiva No. 72-95 del 15 de noviembre de 1995, el Instituto de Desarrollo Agrario, hoy Instituto de Desarrollo Rural, adjudicó al demandado [Nombre1] las parcelas [Dirección1], pertenecientes en su momento a la finca matrícula [Placa4], con base en los planos anteriormente citados, cuyas limitaciones iniciaron el 17 de noviembre de 1995 y vencieron el 17 de noviembre del 2010, naciendo así las fincas objeto de este litigio matrículas [Placa5] y [Placa6]. (copias de acuerdo de Junta Directiva a folios 286 y 287 y certificaciones a folios 1 al 4). El a quo consideró que debía de rechazarse la demanda porque cuando las partes transan los bienes, esa materialidad era propiedad del IDA, como titular de la finca que comprendía el Asentamiento Osa, lo que implica una nulidad por venta de cosa ajena; y además porque estando las parcelas sometidas al régimen del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, y conociendo las partes esas limitaciones, también se produjo una nulidad de esas ventas porque existía prohibición de enajenación. Sin embargo, analizado detenidamente este caso particular, este Tribunal respeta pero no comparte la valoración jurídica efectuada por el juez de instancia. Por un lado, se ha probado que la finca 39334-000, de la cual provienen los inmuebles hoy día inscritos a nombre del demandado [Nombre1], era propiedad del IDA cuando las partes realizan las compraventas. [...] Sin embargo, no debe de perderse de vista que aunque el vendedor [Nombre1] dispone de esos bienes sin ser su titular registral, posteriormente llega a tener esa condición. Tan es así que actualmente ostenta esa titularidad registral, libre de gravámenes y limitaciones a favor del Instituto (ver consultas actualizadas a folios 501 y 502). Bajo esta inteligencia, aunque el artículo 1061 del Código Civil sanciona con nulidad absoluta la venta de cosa ajena, éste no puede aplicarse en forma aislada, pues ese cuerpo legal prevé supuestos de convalidación. Así el ordinal 1063 establece que \"la nulidad de la venta de cosa ajena, queda salvada si el verdadero propietario ratifica la enajenación, o si el vendedor llega a ser ulteriormente propietario de la cosa vendida\" (el énfasis no es del original). Al ostentar el demandado [Nombre1] actualmente esa titularidad, el Instituto de Desarrollo Rural no lleva razón en su reconvención de pretender anular la venta por ese motivo, y no debió de acogerse esa petición de nulidad de venta de cosa ajena, de ahí que proceda revocarse lo resuelto en ese sentido.\n\nQué queda por examinar lo referente al incumplimiento del contrato de asignación de tierras, propiamente el artículo 67, que en lo que interesa establece lo siguiente: \"El beneficiario no podrá traspasar el dominio de su predio ni gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del Instituto, excepto que hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela y de que todas las obligaciones con dicho organismo estuvieren canceladas. ( ) Tampoco podrá, sin esa autorización y durante el mismo término, gravar las cosechas, semillas, animales, enseres, útiles o equipos necesarios para la explotación de la parcela, a menos que todas sus obligaciones con el Instituto estuvieren canceladas. [...] Será absolutamente nulo cualquier contrato que se celebre sin que se cumplan las disposiciones anteriores.\" En el subjúdice, resulta claro que cuando las partes efectúan la compraventa, el vendedor todavía no estaba sujeto al contrato de asignación de tierras, pues lo que tenía en ese momento era una expectativa de obtener un título inscribible. La norma es categórica que el beneficiario -entiéndase adjudicatario - no podrá traspasar el dominio de su predio excepto hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela, lo que significa que esa limitación rige a partir de la suscripción del contrato.",
  "excerpt_en": "It is established in the record that through public deed No. 43, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana at three o'clock p.m. on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, defendant [Nombre1] sold to the plaintiff company the materiality described in cadastral plan P-0180924-1994 for the sum of ten million nine hundred thirty-four thousand five hundred seventy-nine colones; and through public deed No. 844 at three thirty p.m. on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, executed before the same notary, the said [Nombre1] sold to the same company the property described in cadastral plan P-0180923-1994 for the sum of seven hundred thousand nine hundred thirty-six colones (folios 40 to 48). Both deeds show that the parties agreed that since the seller was carrying out procedures before the Agrarian Development Institute (now INDER) to obtain his title, and therefore the properties would support limitations, he committed to take all necessary steps so that the properties would be eventually transferred to the buyer. It is also established that after granting these deeds, by Board of Directors Agreement No. 72-95 of November fifteenth, nineteen ninety-five, the Agrarian Development Institute, now the Rural Development Institute, adjudicated to defendant [Nombre1] parcels [Dirección1] belonging at the time to property registration number [Placa4], based on the aforementioned plans; their limitations started on November seventeenth, nineteen ninety-five, and expired on November seventeenth, two thousand ten, thus creating the subject properties with registration numbers [Placa5] and [Placa6]. (copies of Board Agreement at folios 286 and 287 and certifications at folios 1 to 4). The lower court held that the claim had to be dismissed because when the parties transacted the goods, that materiality was property of IDA, as owner of the property that comprised the Osa Settlement—entailing nullity for sale of another's property; and moreover because, with the parcels subject to the regime of Article 67 of the Land and Colonization Law and the parties aware of those limitations, nullity also arose due to the prohibition on alienation. However, upon careful analysis of this particular case, this Court respects but does not share the legal assessment made by the trial judge. On one hand, it was proven that property 39334-000, from which the properties now registered in the name of defendant [Nombre1] derive, belonged to IDA when the parties executed the sales. [...] Nonetheless, it must not be overlooked that although seller [Nombre1] disposed of those goods without being their registered owner, he later acquired that capacity. Indeed, he currently holds registered title, free of encumbrances and limitations in favor of the Institute (see updated title inquiries at folios 501 and 502). Under this reasoning, although Article 1061 of the Civil Code sanctions the sale of another's property with absolute nullity, it cannot be applied in isolation, since that same body of law provides for convalidation scenarios. Thus, Article 1063 establishes that \"the nullity of the sale of another's property is cured if the true owner ratifies the alienation, or if the seller subsequently becomes the owner of the thing sold\" (emphasis not in the original). Since defendant [Nombre1] currently holds such title, the Rural Development Institute has no right in its counterclaim to annul the sale on this ground, and the petition for nullity of the sale of another's property should not have been granted; therefore the ruling in that regard must be reversed.\n\nWhat remains to be examined is the breach of the land assignment contract, specifically Article 67, which, to the extent relevant, provides as follows: \"The beneficiary may not transfer ownership of his parcel nor encumber, lease, or subdivide it without the Institute's authorization, unless fifteen years have elapsed since acquiring the parcel and all obligations to said entity have been satisfied. ( ) Nor may he, without such authorization and during the same term, encumber the harvests, seeds, animals, tools, implements, or equipment necessary for the exploitation of the parcel, unless all his obligations to the Institute have been satisfied. [...] Any contract entered into without complying with the foregoing provisions shall be absolutely null.\" In the case at hand, it is clear that when the parties executed the sale, the seller was not yet subject to the land assignment contract, since at that time he held only an expectation of obtaining an insurable title. The norm categorically states that the beneficiary—meaning the adjudicatee—may not transfer his parcel's ownership except when fifteen years have elapsed since acquiring the parcel, which means that this limitation takes effect from the signing of the contract.",
  "outcome": {
    "label_en": "Partially granted",
    "label_es": "Parcialmente con lugar",
    "summary_en": "The Agrarian Tribunal partially reversed the lower judgment, dismissed the counterclaims, and ordered transfer of title to the buyer, finding the sale of another's property convalidated and no breach of Article 67 of the Land and Colonization Law.",
    "summary_es": "El Tribunal Agrario revocó parcialmente la sentencia de primera instancia, desestimó las reconvenciones y ordenó el traspaso de dominio a favor de la compradora, al considerar convalidada la venta de cosa ajena y no violado el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando V",
      "quote_en": "the nullity of the sale of another's property is cured if the true owner ratifies the alienation, or if the seller subsequently becomes the owner of the thing sold",
      "quote_es": "la nulidad de la venta de cosa ajena, queda salvada si el verdadero propietario ratifica la enajenación, o si el vendedor llega a ser ulteriormente propietario de la cosa vendida"
    },
    {
      "context": "Considerando V",
      "quote_en": "when the parties executed the sale, the seller was not yet subject to the land assignment contract, since at that time he held only an expectation of obtaining an insurable title",
      "quote_es": "cuando las partes efectúan la compraventa, el vendedor todavía no estaba sujeto al contrato de asignación de tierras, pues lo que tenía en ese momento era una expectativa de obtener un título inscribible"
    },
    {
      "context": "Considerando V",
      "quote_en": "if the alienation had been made during the contract, absolute nullity could apply; but since it was made before, and the Institute never initiated revocation proceedings against the adjudicatee for failure to exercise possession or manage the property, and both parcels are now free of limitations or encumbrances in favor of the Institute, the plaintiff is entitled to demand performance of what was agreed",
      "quote_es": "si la enajenación se hubiese hecho durante el contrato se podría aplicar la nulidad absoluta, pero si se hizo antes, y al no haber el Instituto nunca iniciado un procedimiento de revocatoria por incumplimiento del adjudicatario de ejercer la posesión o gestión del bien, y estando ya libres ambas parcelas de limitaciones o gravámenes a favor del Instituto, la parte actora está legitimada para alegar el cumplimiento de lo pactado"
    }
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  "cites": [
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      "id": "norm-32840",
      "citation": "Ley 2825",
      "title_en": "Land and Colonization Law",
      "title_es": "Ley de Tierras y Colonización",
      "doc_type": "law",
      "date": "14/10/1961",
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        "target_id": "norm-32840",
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        "label": "Ley de Tierras y Colonización N° 2825  Art. 67"
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        "label": "Decreto Ejecutivo N° 8494-A  Art. 8"
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  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Agrario\n\nResolución Nº 01171 - 2016\n\nFecha de la Resolución: 19 de Diciembre del 2016 a las 17:03\n\nExpediente: 13-000085-0419-AG\n\nRedactado por: Vannessa Fisher González\n\nClase de asunto: Proceso ordinario agrario\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: Derecho Agrario\n\nTema: Compraventa agraria\n\nSubtemas:\n\nConvalidación de la efectuada sobre cosa ajena ante la circunstancia de que el vendedor llega a ser dueño.\nInexistenia de nulidad al efectuarse previo al contrato de asignación de tierras.\n\nTema: Contrato de asignación de tierras\n\nSubtemas:\n\nInexistenia de nulidad de compraventa al efectuarse previo a su constitución.\n\n“IV. Este Tribunal estima oportuno hacer referencia en primer término,  a lo reclamado en el segundo agravio, ya que está referido a si las fincas en discusión forman parte o no de la Reserva Forestal Golfo Dulce. En este sentido debe de indicarse que aunque el a quo tuvo por probado que los bienes objeto de este litigio estaban inmersos dentro del área geográfica que abarca dicha reserva (aspecto que ha sido modificado en esta instancia), lo cierto es que analizada integralmente la sentencia, los verdaderos motivos por los cuales rechaza la demanda es por considerar que se había transado la venta de una cosa ajena que pertenecía al Instituto de Desarrollo Agrario -hoy día Instituto de Desarrollo Rural- y por haberse violentado el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización en lo relacionado al contrato de asignación de tierras. Sin embargo, se considera importante aclarar este tema, para posteriormente analizar los otros agravios que sí combaten los verdaderos fundamentos o pilares en los que descansa el fallo recurrido. La Procuraduría General de la República, en su carácter de representante del Estado, que ha sido demandado en este proceso, tanto en su escrito de contestación (folio  97 a 104) como en el alegato de conclusiones (folios 493 a 497), ha sostenido que aunque  los bienes en litigio se ubican en lo que geográficamente se entiende como la Reserva Golfo Dulce, los mismos formaron parte del Asentamiento Osa, propiedad del Instituto de Desarrollo Rural, que a su vez correspondía  a fincas inscritas, pertenecientes al dominio privado cuando se crea la reserva, de manera que esos inmuebles no fueron afectados al dominio público como parte de esa reserva, sino que aunque expropiados por el Estado,  fueron transmitidos al IDA para fines distintos, propios de la ley 2825. Tan es así que el Estado opone la excepción de falta de legitimación pasiva al considerar que no se está debatiendo o reclamando un bien perteneciente a dicha reserva o al dominio público y que por lo tanto no se afectan intereses estatales. Por su parte el INDER en su contestación  (folios 74 a 82), aduce que los fundos formaron parte del Asentamiento Osa  y que le fueron adjudicados al demandado [Nombre1]  por medio de un contrato de asignación de tierras, y por ello contrademanda reclamando la violación del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, en virtud de que se enajenó el bien estando vigente el contrato, lo que estima lleva a la nulidad de los contratos de compraventa entre las partes, y además alega vicios de esas transacciones por haberse vendido bienes que pertenecían en ese momento a esa institución. No se pretende en la contrademanda la nulidad del título de propiedad del demandado [Nombre1] . De este modo resulta claro que no se trata de un reclamo o reconvención que pretenda la declaratoria de los bienes como parte del dominio público propio de la Reserva Forestal Golfo Dulce, sino que tanto la Procuraduría como el INDER han alegado que las fincas formaban parte de ese patrimonio del INDER, constituido para los fines de parcelamiento la Ley de Tierras y Colonización, y que luego es adjudicado por medio del contrato de asignación de tierras. En todo caso, y a mayor abundamiento, esta Cámara constata que mediante Decreto Ejecutivo N° 8494-A del 28 de abril de 1978, se creó la reserva Forestal Golfo Dulce, pero en su artículo 8, se hizo la salvedad de la fincas ya inscritas incluidas dentro de esa área. Asimismo  tal y como se deriva de la documental aportada por la propia representación del Estado, posteriormente se dicta el Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, a través del cual se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa1], [Placa2] y [Placa3], pertenecientes en aquel momento a Osa Productos Forestales S.A / Agroindustrial Rincón S.A., y O.Sociedad Anónima, las cuales se indicó en el decreto, formaban parte de una sola unidad agrícola-forestal, siendo que a su vez se autorizó en el mismo para que la Procuraduría General de la República traspasara esos inmuebles al en ese entonces Instituto de Tierras y Colonización para que los destinara a los fines de la ley 2825, lo que originó el Asentamiento Osa. (ver decreto de expropiación a folios 365  a 370). Posteriormente, y conforme lo ordenara ese decreto, la Procuraduría General de la República transmite el dominio de esas fincas al Instituto de Tierras y Colonización, siendo que luego éste las reúne en una sola, naciendo la finca matrícula [Placa4]. Esa reunión se ha acreditado con el Informe del Coordinador General del Área Registral del Registro Nacional a folio 178, el cual no ha sido controvertido por la partes, así como los antecedentes registrales de esos inmuebles a folios 371 a 414, y la contestación de la demanda de la Procuraduría General de la República  a folios 97 a 104 y del Instituto de Desarrollo Rural a folios 74 a 82. De igual manera, conforme a las certificaciones registrales  de folios 1 al 4, se infiere que los inmuebles objeto de este litigio provienen de esa finca reunida. Así las cosas, lleva razón el apelante que los bienes no están comprendidos en lo que se entiende como parte del dominio público de la Reserva Golfo Dulce, y no debió de indicarse eso en el fallo. Sin embargo resulta importante aclarar que pese a que hoy día se encuentran en el dominio privado,  no implica que están exentos de las limitaciones forestales, porque el propio artículo 8 citado estipuló que quedaban automáticamente sometidas al Régimen Forestal.\n\n          V. Los agravios restantes se procederán a resolver en conjunto dada la naturaleza de lo debatido, considerando este órgano jurisdiccional que lleva razón en parte el recurrente. Se ha acreditado en autos que mediante escritura pública No. 43, otorgada ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre1]    vendió a la sociedad actora, la materialidad descrita en el plano catastrado P-0180924-1994, por la suma de diez millones novecientos treinta y cuatro mil  quinientos setenta y nueve colones; y mediante escritura pública No. 844 de las quince horas y treinta minutos  del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, otorgada ante el mismo notario, el citado [Nombre1]  vende a la misma sociedad la finca descrita en el plano catastrado P-0180923-1994, por la suma de setecientos mil novecientos treinta y seis colones (folios 40 a 48). Se deriva de ambas escrituras que las partes acordaron que dado que el vendedor estaba realizando trámites ante el Instituto de Desarrollo Agrario (hoy INDER) para obtener su título, y que por ello los inmuebles soportarían limitaciones, éste se comprometía a diligenciar lo necesario para que  dichos inmuebles fuesen transmitidos en su oportunidad al comprador. Asimismo se tiene que con posterioridad al otorgamiento de esas escrituras, mediante acuerdo de Junta Directiva No. 72-95 del 15 de noviembre de 1995, el Instituto de Desarrollo Agrario, hoy Instituto de Desarrollo Rural,  adjudicó al demandado [Nombre1]  las [Dirección1]      , pertenecientes en su momento a la finca matrícula [Placa4], con base en los  planos anteriormente citados, cuyas limitaciones iniciaron el 17 de noviembre de 1995 y vencieron el 17 de noviembre del 2010, naciendo así las fincas objeto de este litigio matrículas [Placa5] y [Placa6]. (copias de acuerdo de Junta Directiva a folios 286 y 287 y certificaciones a folios 1 al 4). El a quo consideró que debía de rechazarse la demanda porque cuando las partes transan los bienes, esa materialidad era propiedad del IDA, como titular de la finca que comprendía el Asentamiento Osa, lo que implica una nulidad por venta de cosa ajena; y además porque estando las parcelas sometidas al régimen del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, y conociendo las partes esas limitaciones, también se produjo una nulidad de esas ventas porque existía prohibición de enajenación. Sin embargo, analizado detenidamente este caso particular, este Tribunal respeta pero no comparte la valoración jurídica efectuada por el juez de instancia. Por un lado, se ha probado que la finca 39334-000, de la cual provienen los inmuebles hoy día inscritos a nombre del demandado [Nombre1] , era propiedad del IDA cuando las partes realizan las compraventas. Tal y como se expuso supra esa materialidad física forma parte del objeto expropiado mediante Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, pues se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa1], [Placa2] y [Placa3], que son los antecedentes registrales de la finca 39334-000. De hecho en la certificaciones registrales de las parcelas en litigio matrículas [Placa5] y [Placa6], se observa que provienen de esa finca del IDA 39334-000, y fueron inscritas a nombre del demandado [Nombre1]  el 11 de diciembre de 1995. Lógicamente esa segregación que se hace a favor de dicho demandado, lo es en virtud de que el Instituto era el titular registral de esa finca que comprendía el Asentamiento Osa, y no cabe duda que cuando las partes realizan los contratos éste era su titular. Sin embargo, no debe de perderse de vista que aunque el vendedor [Nombre1]  dispone de esos bienes sin ser su titular registral, posteriormente llega a tener esa condición. Tan es así  que actualmente ostenta esa titularidad registral, libre de gravámenes y limitaciones a favor del Instituto (ver consultas actualizadas  a folios 501 y 502).  Bajo esta inteligencia, aunque el artículo  1061 del Código Civil sanciona con  nulidad absoluta la venta de cosa ajena, éste no puede aplicarse en forma aislada, pues ese cuerpo legal prevé supuestos de convalidación. Así el ordinal 1063 establece  que \"la nulidad de la venta de cosa ajena, queda salvada si el verdadero propietario ratifica la enajenación, o si el vendedor llega a ser ulteriormente propietario de la cosa vendida\" (el énfasis no es del original).  Al ostentar el demandado [Nombre1]  actualmente esa titularidad, el Instituto de Desarrollo Rural no lleva razón en su reconvención de pretender anular la venta por ese motivo, y no debió de acogerse esa petición de nulidad  de venta de cosa ajena, de ahí que proceda revocarse lo resuelto en ese sentido.  En virtud de lo anterior la discusión de si hubo o no buena fe en la contratación por conocer las partes que el bien estaba inscrito a nombre del IDA, carece de interés en la solución de este asunto, y no es un argumento o motivo para desestimar la demanda, ya que el mismo ordenamiento permite la subsanación de la nulidad, si como se indicó, el vendedor posteriormente llega a ser el titular. [Nombre2] en este caso, en que las parte pactan de esa manera, precisamente por la expectativa que tenían de regularizar el título a través de un procedimiento administrativo, sin dejar de lado que esa titularidad del IDA era precisamente para fines de adjudicar parcelas a poseedores. Queda así por examinar lo referente al incumplimiento del contrato de asignación de tierras, propiamente el artículo 67, que en lo que interesa establece lo siguiente: \"El beneficiario no podrá traspasar el dominio de su predio ni gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del Instituto, excepto que hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela y de que todas las obligaciones con dicho organismo estuvieren canceladas. ( ) Tampoco podrá, sin esa autorización y durante el mismo término, gravar las cosechas, semillas, animales, enseres, útiles o equipos necesarios para la explotación de la parcela, a menos que todas sus obligaciones con el Instituto estuvieren canceladas. Para autorizar el gravamen del inmueble se requieren cuatro votos conformes de la Junta Directiva. Será absolutamente nulo cualquier contrato que se celebre  sin que se cumplan las disposiciones anteriores.\" En el subjúdice, resulta claro que cuando las partes efectúan la compraventa, el vendedor todavía no estaba sujeto al contrato de asignación de tierras, pues lo que tenía en ese momento era una expectativa de obtener un título inscribible. La norma es categórica que el beneficiario -entiéndase adjudicatario - no podrá traspasar el dominio de su predio  excepto hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela, lo que significa que esa limitación rige a partir de la suscripción del contrato. El recurrente alega que cuando el demandado [Nombre1]  le vende, ya ostentaba el derecho de propiedad, por medio de usucapion, que había adquirido incluso por compra al tercero [Nombre3]   desde el año 1979 (ver documento privado con fecha cierta a folios 35y 36), y que por eso el marco legal de las sanciones por incumplimiento de las limitaciones, no le pueden ser aplicadas en la forma como lo hizo el juzgador de instancia. Sin embargo, no es por ese fundamento que deba acogerse la demanda, pues si esa era en realidad la situación jurídica del poseedor, debió de hacerse valer, previo a la adjudicación, a través de la declaratoria de la prescripción positiva a su favor, conforme lo prevén los artículos  92 y 101  de la Ley de Tierras y Colonización, que regula el reconocimiento de la posesión en precario decenal (usucapion especial agraria), y de la que se deriva que, con intervención del Instituto, podrá obtener su título inscribible, sin soportar limitaciones, debiendo esa entidad cobrarle únicamente los gastos que demanden la medida, adjudicación y titulación. No obstante, el citado [Nombre1]  acepta regularizar su situación y la obtención de un título inscribible a través de un mecanismo legal  distinto. Ahora bien, aunque las partes hayan manifestado en las compraventas de marras, que en su oportunidad el vendedor debía de transmitir la titularidad registral al comprador, posterior a la obtención del título por medio del IDA, ello no implica que se haya dado una violación al artículo 67, y en esto sí lleva razón el apelante. La norma establece la prohibición de  enajenar estando vigente el contrato, y en la especie conforme se indicó supra, las ventas acaecen antes de que ese contrato naciera a la vida jurídica, razón por la cual tratándose de materia sancionatoria, no pueda interpretarse que la norma tiene un alcance o potencialidad para anular un acto previo. Dada la particularidad de este caso - en contraposición a otros en los que estando un poseedor bajo los efectos del contrato de asignación de tierras vende la parcela a un tercero-, se estima que si la enajenación se hubiese hecho durante el contrato se podría aplicar la nulidad absoluta, pero si se hizo antes, y al no haber el Instituto nunca iniciado un procedimiento de revocatoria por incumplimiento del adjudicatario de ejercer la posesión o gestión del bien, y estando ya libres ambas parcelas de limitaciones o gravámenes a favor del Instituto, la parte actora está legitimada para alegar el cumplimiento de lo pactado, pues se está en presencia de la ejecución forzosa de un contrato que se enmarca dentro de lo negociado por las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad. Así tiene el derecho el actor de reclamar el título registral, y hacer coincidir la realidad registral con la material. Lleva razón la parte demandante, que desde que compró los inmuebles en el año 1994,  ha ejercido posesión en los mismos, a través de cuido, mantenimiento de carriles y rótulos, y gestión del pago de servicios ambientales. Así el testigo [Nombre4]   expuso que labora para la empresa actora desde el año 1994, que nunca se ha extraído madera, se limpian los carriles y se cuida que otros no ingresen a la propiedad a hacer daños (folios 348). En el mismo sentido [Nombre5]    manifestó laborar para la actora desde el año 1998, que se colocaron rótulos en virtud de que la finca se sometió a protección del bosque, que periódicamente se chapean los linderos y se inspeccionan rótulos, y que la actora es la que se ha mantenido en posesión (folio 353). De igual modo en el reconocimiento judicial, se constató la existencia de un rótulo,la naturaleza de montaña, y carriles de cuatro metros de ancho que delimitan el terreno (folio 432), siendo que la parte ha percibido incentivos por servicios ambientales según documentación aportada los autos ( folios 310 a 328). Por otro lado, prueba testimonial también refiere que el demandado [Nombre1]  -antes de vender a la sociedad actora- poseía la materialidad, e incluso hay datos que anteriormente fue poseída por su transmitente Pastor [Nombre3] . En este sentido el declarante [Nombre4]  refirió conocer al demandado desde que llegó al lugar a vivir con sus padres  donde un tío suyo de nombre [Nombre6] , y que antes esa propiedad había sido de [Nombre3]  (folio 348), y el testigo [Nombre7]  , funcionario del INDER, indicó que antes de que se formalizara la adjudicación a [Nombre1] , se había constatado que la finca había sido sometida a regeneración y una parte a reforestación y que el área de titulaciones determinó previamente que [Nombre1]  era el poseedor (folio 349). Tales datos guardan relación con un documento privado con fecha cierta, suscrito el 9 de marzo de 1979, en que  [Nombre3]   le transmite a [Nombre1]   , refiriendo ese documento que el anterior ocupante era [Nombre6]  . De acuerdo a lo expuesto, lleva razón el recurrente que la sentencia debe de ser revocada porque se demostró que había adquirido el bien por compraventa y que el demandado se había comprometido a formalizar la transmisión y proceda también declarar sin lugar la reconvención interpuesta por el Instituto de Desarrollo Rural, al ser improcedente la nulidad de la compraventa llevada a cabo entre las partes.    \n\n          VI. De conformidad con lo anteriormente expuesto, en lo que ha sido objeto de apelación, procede revocar parcialmente el fallo en cuanto declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda interpuesta por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de [Nombre1]    e INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL  y acogió las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa  y pasiva por éstos interpuesta; en su lugar procede rechazar las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva opuestas por dichos demandados , dado que a la parte actora la asistía la legitimación y el derecho de reclamar la ejecución forzosa de lo pactado ante el incumplimiento del demandado [Nombre1]  de su obligación de transmitir la titularidad registral del bien, además porque operó una convalidación de la venta de cosa ajena que en algún momento perteneció al Instituto, de igual forma  porque se demostrara que la enajenación de los bienes ocurrió antes del nacimiento jurídico del contrato de asignación de tierras, siendo que los bienes hoy día se encuentran libres de limitaciones y gravámenes a favor del INDER. Así las cosas en cuanto a la demanda deberá acogerse parcialmente, propiamente las pretensiones 4) y 5), en el sentido que las compraventas de los inmuebles efectuadas por las partes tienen la naturaleza de ser contratos traslativos de dominio que fueron suscritos  antes de que se realizara la titulación por parte del Instituto de Desarrollo Rural; y que el demandado [Nombre1]  se comprometió a presentar ambos contratos antes las Oficinas del Instituto de Desarrollo Rural a fin de obtener la aprobación del mismo por parte de la Junta Directiva, o que una vez vencidas las limitaciones se comprometió a realizar el respectivo traspaso de las propiedades a nombre de la actora, situación que no ha cumplido. Asimismo debe de acogerse la 6) petitoria y proceda declarar que la sociedad actora, ha venido ejerciendo la posesión de buena fe, en forma pública, pacífica e ininterrumpida, siendo que el bien se lo había transmitido el demandado [Nombre1] , quien a su vez la había adquirido de [Nombre3]    y éste a su vez de [Nombre6]  . De igual modo la 9) petitoria, en el tanto proceda declarar que el demandado deberá de comparecer ante persona Notaria Pública, previamente autorizada por el despacho que deberá conceder el plazo estipulado en el artículo 698 del Código Procesal Civil, para realizar el traspaso de dominio a la sociedad actora de las fincas del Partido de Puntarenas matrículas CED1 y [Placa6], y en caso de negativa procederá el juez o jueza de instancia a firmar la respectiva escritura pública, conforme lo estipula esa misma norma. También se acoge la 10) petitoria en el sentido que se declara a Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, como legítima propietaria de los bienes inmuebles matrículas CED1 y CED2, de manera que en cuanto a lo peticionado de que se ordene la restitución  de todos los derechos que conlleva el dominio y la condición de legítimo poseedor se entiende que ya están inmersos en la declaratoria que se hace de su derecho de propiedad, habida cuenta que no se ha reclamado el despojo del bien, ni la restitución de la posesión, pues se demostró que la ha venido ejerciendo la parte actora. Tocante a las restantes pretensiones, este Tribunal considera que debe de confirmarse su rechazo pero debe de entenderse que en su mayoría lo es por fundamentos distintos a los que motivaron al a quo.  Así la pretensión 3) es inatendible por tratarse más de un hecho que una pretensión y ser muy genérica en cuanto al reclamo del compromiso de obligaciones, y en todo caso al acogerse las petitorias 5) y 9)  se está ordenando el cumplimiento de lo verdaderamente reclamado en este proceso.  Por otro lado con respecto a la petitoria 12) su denegatoria procedía pues en alguna oportunidad los inmuebles pertenecieron al Instituto de Desarrollo Agrario, y previamente al Estado cuando se hizo la expropiación supra aludida. De igual modo resulta improcedente la 13) pretensión pues al acogerse la 9) se está ordenando la ejecución puntualmente reclamada en este proceso y acogerla implicaría una reiteración. En relación a las petitorias 7), 8) y 14) su rechazo no fue objeto de apelación de ahí que no proceda emitir pronunciamiento o variar lo resuelto, al carecer este Tribunal de competencia funcional para ello.  No se modifica la declaratoria sin lugar de la demanda contra el Estado pues efectivamente ello procedía al no estar los inmuebles comprendidos dentro del dominio público de la Reserva Forestal Golfo Dulce, conforme lo argumentó el mismo Estado al interponer la excepción de falta de legitimación pasiva. Asimismo respecto a la reconvención: deberá revocarse el fallo en cuanto declaró con lugar en todos sus extremos la contrademanda establecida por EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA y rechazó la excepción de falta de derecho, y en su lugar se acoge esa excepción al no ostentar el Instituto derecho actual para invocar la nulidad de venta de cosa ajena, dada la convalidación ocurrida, ni para solicitar incumplimiento de limitaciones del  contrato  de asignación de tierras al haber ocurrido las compraventas con anterioridad al nacimiento de ese contrato y al estar los inmuebles actualmente libre de limitaciones y gravámenes a favor de dicho Instituto, y en consecuencia deberá de rechazarse la reconvención en todos sus extremos. En virtud  de lo anterior dada la forma como ha sido resuelto este asunto ante esta instancia, y al tenor del artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria, procede también revocar parcialmente el fallo en cuanto a la condenatoria en costas, de la siguiente manera: En cuanto a la demanda procederá condenar al demandado [Nombre1]    a las costas procesales y personales en que incurriera la parte actora, y resolver sin especial condenatoria en cuanto los codemandados Instituto de Desarrollo Rural y el Estado. Lo anterior porque al Instituto lo asistieron motivos para litigar, al haber soportado los inmuebles en su oportunidad gravamen hipotecario y limitaciones a su favor y debía debatirse sobre los alcances de la nulidad de venta de cosa perteneciente en algún momento a esa institución. En cuanto al Estado se resuelve así porque a la sociedad actora la asistieron motivos para demandarlo, dado que se aportó prueba que indicaba que el bien se ubicaba dentro de la Reserva Golfo Dulce, y debía de analizarse los alcances y naturaleza de los decretos de expropiación. Por último en cuanto a las costas de la contrademanda establecida por el Instituto de Desarrollo Rural, pese a que en esta instancia se revocó lo resuelto, de igual manera se estima que al reconventor lo asistieron motivos para litigar, al haber existido un contrato de asignación de tierras  y haber ostentado el Instituto la titularidad registral de los inmuebles en su oportunidad.”\n\n \n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina\nTexto de la resolución\n\n*130000850419AG*\n\n \n\n \n\nEXPEDIENTE:\n\n\t\n\nEXPN2 - 4\n\n\n\n\nPROCESO:\n\n\t\n\nORDINARIO\n\n\n\n\nACTOR/A:\n\n\t\n\nCOMPAÑÍA HERMANOS BRENES S.A\n\n\n\n\nDEMANDADO/A:\n\n\t\n\nEL ESTADO\n\n \n\n   \n\nVOTO N° 1171-F-16\n\n \n\nTRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- A las diecisiete horas y tres minutos del diecinueve de diciembre de dos mil dieciséis.-\n\n          PROCESO ORDINARIO planteado por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica CED1 -   -       -  , representada por su presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma el señor [Nombre1]   , mayor, casado, empresario, vecino de Cartago, cédula de identidad número CED2 -   -  ; contra la PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, representad o por Heilyn Sáenz Calderón, mayor, abogada, vecina de San José, cédula de identidad número CED3 -   -    , en su condición de procurador a adjunt a; INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, cédula jurídica CED4 -    -          - , representado por [Nombre2]  , mayor, casado, vecino de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED5 -   -    , en su condición de apoderado general con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, y contra [Nombre3]   , mayor, casado, agricultor, vecino de San Isidro de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED6 -     -  . Asimismo el Instituto de Desarrollo Rural y el señor [Nombre3]   , ambos de calidades antes mencionadas plantearon reconvención contra Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, cédula jurídica CED7 -   -       -  . Actúa como abogado director de la Sociedad actora el letrado Jorge Eduardo Brenes Brenes, colegiado quince mil ochocientos siete; como apoderada especial judicial del Instituto, la licenciada Marianela Quirós Mora, mayor, soltera, abogada, vecina de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED8 -    -  , además participó como abogada directora del demandado [Nombre3] , la licenciada Leda Carvajal Oviedo, carné once mil doscientos veintidós. El proceso se tramita ante el Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, con sede en Corredores.-\n\nR E S U L T A N D O:\n\n          1.- La sociedad actora planteó demanda ordinaria, estimada en la suma de doscientos millones de colones para que en sentencia se declare: \" a) Se declare con lugar en todos sus extremos este proceso ordinario. b) Que el demandado al momento de suscribir los contratos de compraventa se comprometió a una serie de obligaciones que aceptó en su momento ya que la venta de buena fe y fue perfecta en cuanto a cosa y precio. c) Solicito que se declare que los acuerdos tomados por las partes en los contratos de venta no perjudican al IDA, ni desconocen las limitaciones existentes, pues tienen la naturaleza de ser contratos traslativos de dominio que fueron suscritos mas de un año y medio a que se realizara la titulación por parte de la administración del IDA. d) Que se declare que el demandado se comprometió a presentar ambos contratos ante las oficinas del IDA a fin de obtener la aprobación del mismo por parte de la Junta Directiva, o que se comprometería una vez vencidas las limitaciones a realizar el respectivo traspaso de las propiedades a nombre de mi representada, situación que hasta la fecha no ha cumplido el demandado [Nombre3]   . e) Solicito que se declare a la empresa Compañía Hermanos Brenes S.A. como legítimo poseedor, posesión que ha venido ejerciendo de manera plena sobre los inmuebles de marras que es de buena fe, pública y pacífica e ininterrumpida y que fue trasladada y que es posesión decenal trasmitida por el demandado [Nombre3]    la que le fue trasmitida a este por el señor [Nombre4]   y este a su vez fue trasmitida por el señor Aquiles Marín Madrigal, y que se ha procurado una razonable industria y manejo del recurso boscoso de índole preservacionista en los terrenos comprados. f) Que se declare a la empresa actora como legítima propietaria de los bienes inmuebles en litigio y que sean restituídos todos los derechos que conlleva como dueño del dominio y legítimo poseedor de los citados inmuebles actualmente inscritos en el registro nacional matrículas [Placa1] y [Placa2] y asimismo que dichos fundos nunca formaron parte como bienes de dominio público de la Reserva Forestal de Osa pues se adquirieron mediante expropiación con otro fin solucionar el conflicto entre los propietarios Agroindustrial el Rincón S.A. y OESA y los poseedores, por no considerar esos inmuebles indispensables para integrar dicha reserva, amparándose para ello en la legislación vigente en esa época, la Ley de Tierras y Colonización, la Ley Forestal 4465 del 25 de noviembre de 1969, el Decreto de creación de la Reserva Forestal 8494-A del 28 de abril de 1978 y sus modificaciones y el Reglamento sobre protección y Aprovechamiento de las Reservas Forestales, Decreto Ejecutivo número 9628-A del 19 de febrero de 1979. f) Que se declare que el demandado sin justificación alguna procedió el día 11 de julio de 2005 a suscribir ante el Notario Público Hugo Armando Reyes Herrera una revocatoria de poder especial entregado al demandante para impedir que la empresa Compañía Hermanos Brenes S.A. lograra continuar con el pago de servicios ambientales que venía recibiendo por parte del Estado costarricense. g) Que la acción revocatoria descrita en el punto anterior vulnera y ha provocado a la compradora la imposibilidad para obtener los frutos que ambos contratos le permiten. h) Solicito que se ordene en sentencia que el demandado está obligado a reconocer los contratos de compraventa y comparecer ante Notario Público autorizado para realizar el traspaso e inscripción de las propiedades a nombre de mi representada y que en supuesto de la negativa por parte de este sea su autoridad la que firme la respectiva escritura de traspaso. i) Solicito que se declare a Compañía Hermanos Brenes S.A. como legítimo propietario de los bienes inmuebles en litigio y que sean restituídos todos los derechos que conlleva como dueño del dominio y legítimo poseedor. j) Solicito que se declare nula cualquier acción del demandado de venta de los inmuebles de marras ante el MINAE o a cualquier tercero interesado por ser ilegal e improcedente. k) Solicito se declare que dichas propiedades nunca han pertenecido al Instituto de Desarrollo Agrario, ahora Instituto de Desarrollo Rural y que tampoco han pertenecido al Estado ya que el legítimo poseedor desde aproximadamente el año 1961 y hasta la fecha que nos vendió 24 de mayo de 1994 lo fue don [Nombre3] , y a partir de ese día y hasta hoy mi representada es la que ha estado ejerciendo la posesión. l) Solicito la ejecución forzosa de los contratos de venta suscritos con el señor [Nombre3]    otorgada ante el notario Carlos Villanueva Maydana en fecha 24 de mayo de 1994 y que se ordene al demandado se abstenga de realizar actos que perturben o imposibiliten a mi representada el ejercicio de los actos posesorios agrarios que se requieren para el debido cuido y atención de la propiedad forestal. m) Solicito se condene al demandado al pago de daños y perjuicios ocasionados a mi representada los que consisten en DAÑOS: El impedimento de disponer de los terrenos ejerciendo todos los atributos del dominio, sin dejar de mencionar de que nos vimos compelidos a recurrir a los tribunales en búsqueda de justicia y dilucidar la situación de una vez por todas, consecuencia únicamente de la mala fe del demandado a sabiendas de las erogaciones que hemos hecho en darle mantenimiento a las fincas como lo demostramos en el escrito inicial  se estima en la suma de C 250,000,000,00. PERJUICIO: Por el no poder disfrutar del pago de servicios ambientales y eventualmente manejar el bosque, los que tasamos en C 80.000.000.00. n) Solicito se condene al demandado al pago de las costas procesales y personales. Por su parte, el INDER reconvino a la parte actora para que en sentencia se declare: a) Que se declare con lugar en todos sus extremos la presente reconvención. b) Que en sentencia se reconozca y así se declare que el terreno identificado como [Dirección1]      , [Dirección2] , fincas matrículas del [Placa3]    y [Placa2] forma parte del Asentamiento Osa, ubicada dentro de la Reserva Forestal Golfo Dulce. c) Que en sentencia se reconozca que las escrituras ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas ante el notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, donde consta acuerdo por intermedio del cual la compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima adquiere derechos sobre un terreno identificado con plano catastrado P-180294-94 y en la escritura ochocientos cuarenta y tres, donde consta acuerdo por intermedio del cual la compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima adquiere derechos sobre un terreno identificado con plano catastrado P-180923-94. La representación de la parte actora consigna que le queda claro partes que el inmueble se encuentra en trámite de inscripción ante el Registro Público, además que había sido adjudicado por parte del Instituto de Desarrollo Agrario con afectación de las limitaciones y condiciones de la Ley de Tierras y Colonización. d) Que se reconozca y así se declare que los acuerdos alcanzados por el señor [Nombre3]   , y que hicieron constar en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro otorgadas ante el notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro se encuentran viciados de nulidad absoluta en el tanto concretan la venta con tradición de dos inmuebles identificados con plano catastrado P-180923-94, P-180924-94 sin que el vendedor fuese titular de los derechos de propiedad, contraviniendo la doctrina del artículo 1061 del Código Civil en el tanto la venta de cosa ajena es nula. e) Que declarada la nulidad de los contratos de compraventa contenidos en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro otorgadas ante el notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, se ordene restituir las cosas al estado en que se hallarían sino hubiese existido el acto o contrato nulos. (doctrina del artículo 844 del Código Civil). f) Que se condene al aquí reconvenido al pago de ambas costas de la reconvención. De igual manera el demandado reconvino a la parte actora para que en sentencia se declare: a) Que en sentencia se declare con lugar en todos sus extremos la presente reconvención. b) Que en sentencia se establezca y se declare la nulidad de la venta que consta en la escritura pública número 843 visible a folio 72 frente y vuelto del tomo 6 del notario público Carlos Villanueva Maydana de las quince horas del 24 de mayo de 1994 (no del 2008 como erróneamente consta al dorso de dicha certificación) por las razones ampliamente expuestas. c) Que en sentencia se establezca y se declare la nulidad de la venta que consta en escritura número 844 visible a folio 73 frente ( no folio 72 frente como erróneamente consta al dorso de dicha certificación) del tomo 6 del Notario Público Carlos Villanueva Maydana de las 15:30 horas del 24 de mayo de 1994 por las razones am ampliamente expuestas. d) Que en sentencia se reconozca y así se declare, que los derechos alegados por la aquí actora sobre fincas de mi propiedad Partido de Puntarenas matrícula número [Placa1] y [Placa2] son inexistentes. e) Que en sentencia se condene a la Compañía Hermanos Brenes S.A. al pago de ambas costas del presente proceso. f) Que en sentencia se reconozca y así se declare que los poderes especiales otorgados el día 24 de mayo de 1994 a la Compañía Hermanos Brenes S.A. quedaron revocados el día 31 de enero del año 2003 (art. 1280 Código Civil). g) Que en sentencia se ordene por medio de mandamiento dirigido al Registro Nacional el levantamiento de las anotaciones inscritas al margen de la inscripción de la finca del Partido de Puntarenas matrícula [Placa1] citas [Placa4] y [Placa2] citas [Placa5],\" (folios 6 al 25 y 32 al 34).-\n\n          2.- La entidad demandada Instituto de Desarrollo Rural, por medio de su apoderado general judicial contestó la demanda incoada en su contra, oponiendo las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación ad causan, (folios 74 al 79).-\n\n          3.- El demandado [Nombre3]   , contestó la demanda incoada en su contra, oponiendo las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa, la excepción de nulidad y la de prescripción visible a folios 113 a 131. La Procuraduría General de la República contestó la demanda negativamente e interpuso las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación pasiva del estado, visible a folios 97 a 104.-\n\n          4.- Asimismo el Instituto de Desarrollo Rural presenta reconvención contra la sociedad actora Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, estimada en la suma de tres millones de colones, solicitando que en sentencia se declare: \" 1.- Que se declare en todos sus extremos la presente reconvención. 2.- Que en sentencia se reconozca y así se declare que el terreno identificado como [Dirección3]      ,  , fincas matriculas del partido de Puntarenas [Placa1] y [Placa2], forma parte del Asentamiento Osa, ubicada dentro de la Reserva Forestal Golfo Dulce. 3.- Que en sentencia se reconozca que en las escrituras ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, donde consta acuerdo por intermedio del cual la compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, adquiere derechos sobre un terreno identificado con plano catastrado P-180923-94. La representación de la parte actora consigna que le queda claro partes que el inmueble se encuentra en tramite de inscripción ante el Registro Público, además que había sido adjudicado por parte del Instituto de Desarrollo Agrario, con afectación de las limitaciones y condiciones y limitaciones de la ley de Tierras y Colonización. 4.- Que se reconozca y así se declare que los acuerdos alcanzados por el actor con el señor [Nombre3]   , y que hicieron constar en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, SE ENCUENTRA VICIADOS DE NULIDAD ABSOLUTA, en el tanto concretan la venta con tradición de dos inmuebles identificados con plano catastrado P 180924-97, sin que el vendedor fuese titular de los derechos de propiedad, contraviniendo la doctrina del artículo 1061 del Código Civil, en el tanto la venta de cosa ajena es nula. 5.- Que declarada la nulidad de los contratos de compraventa, contenidos en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas por el Notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, se ordene restituir las cosas estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contratos nulos (Doctrina del artículo 844 del Código Civil). 6- Que se condene al aquí reconvenido al pago de ambas costas de la reconvención,\" (folios 80 al 82).-\n\n          5.- A su vez el demandado [Nombre3]    presenta reconvención contra la sociedad actora estimada en la suma de cuatrocientos millones de colones, solicitando que en sentencia se declare: 1.- Que en sentencia se declare con lugar en todos los extremos la presente reconvención. 2.- Que en sentencia se establezca y se declare la Nulidad de la Venta que consta en la Escritura Número 843, visible a folio 72 frente y vuelto del tomo 6 del Notario Público Carlos Villanueva Maydana, de las 15 horas del 24 de mayo de 1994. (no del 2008 como erróneamente consta al dorso de dicha certificación), por las razones ampliamente expuestas. 3.-Que en sentencia se establezca y se declare la Nulidad de la Venta que consta en la Escritura Número 844, visible a folio 73 frente (no folio 72 frente como erróneamente consta al dorso de dicha certificación) del tomo 6 del Notario Público Carlos Villanueva Maydana, de las 15:30 horas del 24 de mayo de 1994, por las razones ampliamente expuestas. 4.- Que en sentencia se reconozca y así se declare, que los derechos alegados por aquí la actora sobre fincas de mi propiedad Partido de Puntarenas Matrícula número [Placa1]/ [Placa2], son inexistentes. 5.- Que en sentencia se condene a la Compañía Hermanos Brenes S.a al pago de ambas costas del presente proceso. 6.- Que en sentencia se reconozca, y así se declare, que los poderes especiales otorgados el día 24 de mayo de 1994 a la Compañía Hermanos Brenes S.A, quedaron revocados el día 31 de enero del 2003 (art. 1280 Código Civil). 7.- Que en sentencia se ordene por medio de mandamiento dirigido al Registro Nacional el levantamiento de las anotaciones inscritas al margen de la inscripción de la finca Partido de Puntarenas matrícula número [Placa1]. Citas 800-144805-01-0001-001 y 91445. Citas: 800-144807-01-0001-001, (folios 131 al 140).-\n\n          6.- La sociedad actora contesta las reconvenciones rechazándolas en su totalidad en los términos visibles a folios del 187 al 205, interponiendo a la misma las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación ad causan.-\n\n          7.- El Juez Juan Gutiérrez Villalobos, del Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, en sentencia Nº 29-2015 de las once horas del dos de marzo del dos mil quince, resolvió: “POR TANTO: De conformidad con lo expuesto, artículos 2 inciso h), 6, 26, 53, 55, 79 de la Ley de Jurisdicción Agraria, 67 y siguientes de la Ley Nº 2825 del 14 de octubre de 1961 de Tierras y Colonización, 701, 844, 868, 1061, y siguientes del Código Civil, 155, 287 y siguientes del Código Procesal Civil, se acogen las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva y se deniega la de prescripción en cuanto a la demanda, se declara sin lugar en todos sus extremos la demanda ordinaria establecida por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de [Nombre3]   , EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO y EL ESTADO. Se acogen las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva, se declara con lugar en todos sus extremos la reconvención establecida por EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA. Se declara que los terrenos identificados como 33 y 33-1 del Asentamiento Campesino Osa, [Dirección4]  fincas matrículas del Partido de Puntarenas [Placa1] y [Placa2] forman parte del Asentamiento Osa ubicada dentro de la Reserva Forestal Golfo Dulce. Que las escrituras números CED9    y CED10    otorgadas ante el notario público Carlos Villanueva Maydana el veinticuatro de mayo del año mil novecientos noventa y cuatro donde la parte actora adquiere derechos sobre dos terrenos identificados con los planos P-180924-94 y P-180923-94 se indicó que ambas partes contratantes tienen claro que los inmuebles se encuentran en trámite de inscripción ante el Registro Público además que habían sido adjudicadas por parte del Instituto de Desarrollo Agrario con afectación de las limitaciones y condiciones de la Ley de Tierras y Colonización y por ello se declara la nulidad de dichas escrituras al concretarse una venta con tradición de dos inmuebles sin que el vendedor fuera el titular de ambas propiedades de conformidad con el artículo 1061 del Código Civil y 67 de la Ley de Tierras y Colonización. De conformidad con lo establecido en el artículo 844 del Código Civil se ordena restituir a su estado original los inmuebles descritos matrículas [Placa6]                 ambas triple cero de la Provincia de Puntarenas antes de la firma de los contratos de venta aquí anulados. Asimismo se declara prescrita la acción que por medio de la reconvención estableció [Nombre3]    en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA. Se condena a la parte actora al pago de ambas costas de la demanda. Igualmente se condene a la sociedad actora al pago de ambas costas de la reconvención establecida por el IDA y se condena al reconventor [Nombre3]    al pago de ambas costas de la reconvención establecida en contra de la parte actora. Se hace saber a las partes que esta sentencia tiene recurso de apelación ante el Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José. En caso de presentar recurso de apelación cualquiera de las partes, favor remitir además de la parte escrita, el recurso de apelación por formato electrónico. Por motivo de la inserción de la oralidad en materia agraria, si es el deseo de la parte que el Tribunal de alzada les  confiera una audiencia oral, lo hagan saber en el mismo escrito de apelación,  o en su defecto señalar un correo electrónico en donde se les pueda notificar,\"(folios537 al 557).-\n\n          8.- El señor [Nombre1]   , en su condición de presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma de la entidad Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, interpuso recurso de apelación con indicación expresa de las razones en que se apoyaron para refutar la tesis del juzgado de instancia, (folios 604 al 633).-\n\n          9.- En la substanciación del proceso se han observado las prescripciones legales, y no se observa la existencia de errores u omisiones capaces de producir la nulidad del fallo.-     \n\n          \n\n \n\n          Redacta la Jueza FISHER GONZÁLEZ y;\n\nCONSIDERANDO\n\n          I. El Tribunal no avala parte del hecho tenido por demostrado a), dado que se considera debe reformularse de la siguiente manera: El demandado [Nombre3]     es el titular registral de las fincas del Partido de Puntarenas, matrículas [Placa1] y [Placa2], sitas en el [Dirección5]  ,   , descritas en su orden en los planos catastrados P-0180924-1994 y P-0180923-1994, las cuales actualmente no soportan limitaciones de la Ley de Tierras y Colonización y se encuentran libres de gravámenes hipotecarios. (consultas registrales a folios 501 y 502 del expediente).  El hecho b) no se prohija y en su lugar se tiene el siguiente: Mediante Decreto Ejecutivo N° 8494-A del 28 de abril de 1978, se creó la reserva Forestal Golfo Dulce, pero se hizo la salvedad de la fincas ya inscritas incluidas dentro de esa área, siendo que posteriormente se dicta el Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, a través del cual se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], las cuales se indicó formaban parte de una sola unidad agrícola-forestal, siendo que a su vez se autorizó en ese decreto, para que la Procuraduría General de la República traspasara esos inmuebles al en ese entonces Instituto de Tierras y Colonización para que los destinara a los fines de la ley 2825, lo que originó el Asentamiento Osa. (ver decreto de expropiación a folios 365  a 370).  El hecho c) no se aprueba en la forma como está redactado por mezclar situaciones que ameritan estructuración separada y se replantea de la siguiente manera: Mediante escritura pública No. 43, otorgada ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre3]    vendió a la sociedad actora, la materialidad descrita en el plano catastrado P-0180924-1994, por la suma de diez millones novecientos treinta y cuatro mil  quinientos setenta y nueve colones; y mediante escritura pública No. 844 de las quince horas y treinta minutos  del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, otorgada ante el mismo notario, el citado [Nombre3]  vende a la misma sociedad la finca descrita en el plano catastrado P-0180923-1994, por la suma de setecientos mil novecientos treinta y seis colones. (escrituras públicas a folios 40 a 48). Se avala el d). El e) no se aprueba en virtud de que varios aspectos relevantes en torno al mismo ya se incluyeron en los hechos reformulados en esta instancia, debiendo en su lugar tenerse el siguiente: Las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], fueron traspasadas por el Estado al Instituto de Tierras y Colonización, siendo que posteriormente éste las reúne en una sola, naciendo la finca matrícula [Placa10].  (Informe del Coordinador General Área Registral del Registro Nacional a folio 178, antecedentes registrales de esos inmuebles a folios 371 a 414, contestación de la demanda de la Procuraduría General de la República  a folios 97 a 104 y contestación de la demanda del Instituto de Desarrollo Rural a folios 74 a 82, certificaciones registrales  a folios 1 al 4).  Se prohija el hecho f). Asimismo deben de añadirse al elenco probatorio los siguientes hechos: g) Mediante acuerdo de Junta Directiva No. 72-95 del 15 de noviembre de 1995, el Instituto de Desarrollo Agrario, hoy Instituto de Desarrollo Rural,  adjudicó al demandado [Nombre3]  las parcelas [Dirección6]     , pertenecientes a la finca matrícula CED11, con áreas respectivamente de quince hectáreas siete mil doscientos sesenta y tres metros con veinticuatro decímetros cuadrados y doscientas treinta y cuatro hectáreas con cuatro mil setecientos treinta y seis metros con ochenta y tres decímetros cuadrados, cuyas limitaciones iniciaron el 17 de noviembre de 1995 y vencieron el 17 de noviembre del 2010, naciendo así las fincas objeto de este litigio matrículas CED12 y CED13. (copias de acuerdo de Junta Directiva a folios 286 y 287 y certificaciones a folios 1 al 4). h) Desde que la sociedad actora adquiere los fundos de parte del demandado, es decir desde el año 1994,  ha ejercido posesión en los mismos, a través de cuido, mantenimiento de carriles y rótulos, y gestión del pago de servicios ambientales. (testimonial de [Nombre5]   a folios 348 y [Nombre6]     a folio 353, reconocimiento judicial a folio 432, contrato de servicios ambientales a folios 310 a 328).    \n\n          II. Tocante a los hechos no probados identificados a) y b) los mismos no se comparten en virtud de lo que se ha tenido  por acreditado en esta instancia, y en torno al c) no se emite pronunciamiento al no ser parte de lo apelado. \n\n    III. El representante de  la demandante Compañía Hermanos Brenes S.A., [Nombre1]   , interpuso su recurso de apelación con base en los siguientes agravios: 1) El a quo tiene como probado que mediante escrituras públicas 843 y 844, otorgadas ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas y veinte minutos del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre3]  vendió a la actora las fincas descritas en los planos P-180924-94 y P-180923-94 que en ese momento eran propiedad del IDA, comprendidas dentro de la finca matrícula [Placa10]; pero se discrepa de este hecho. Lo anterior porque si bien es cierto las fincas en litigio fueron segregadas de la anteriormente citada, en realidad no pertenecían a la institución.  Eran propiedad en ese momento del demandado [Nombre3] , quien era poseedor desde mucho tiempo antes, incluso desde 1959.  Esa larga posesión se ha demostrado  en este proceso con la prueba documental de folios 35 y 36,  que es carta venta de [Nombre4]   al accionado, quien a su vez había adquirido de [Nombre7]  , lo cual fue ignorado por el juez. En la certificación visible a folios 286 a 287, del acuerdo de Junta Directiva del IDA número 072-95 de fecha 15 de noviembre de 1995 se menciona de manera literal: \"se autoriza adjudicar, segregar y traspasar tres parcelas del asentamiento Osa Forestal (individual), sito en Sierpe, Osa de la provincia de Puntarenas Región Brunca, por reunir el poseedor las condiciones y requisitos legales exigidos en la Ley 2825 que se le extienda el correspondiente título supletorio de dominio\", con lo cual se tiene que el mismo Instituto, hoy INDER, consideraba al señor [Nombre3]    como poseedor de dichos fundos \" y por ende con todos los atributos que encierra la posesión. Según el testimonio de quien fuera el Notario, Carlos Villanueva Maydana, a folio 351, éste da fe que se compareció, y se aportaron documentos  que de alguna forma los legitimaba para disponer de los inmuebles, que tenían en posesión desde hacía muchos años, se trataba de planos de catastro, y una certificación extendida por el Secretario General del IDA del año 1993, y un documento privado firmado por [Nombre4]  . De esta manera se probó que ya para esa época no solo a [Nombre3]  se le consideraba dueño, sino que además se esperaba la ratificación del IDA en su calidad de adjudicatario, pues la Sección de Titulación le había reconocido sus derechos de posesión decenal sobre las parcelas desde el mes de julio de 1993, y se concretara a corto plazo  la formalización del traspaso a su nombre. Dichos lotes fueron inscritos bajo la matrícula [Placa8], donde estaban los dos fundos,  había sido anulada  porque fue objeto de una reunión formando la CED14. Incluso todavía el 4 de marzo del 2009, aparecían como propietarios las empresas a Agroindustrial Rincón S.A., y [Nombre8] según certificación de folio 179, y debe recordarse el actor adquirió el 24 de mayo de 1994. La escritura de adquisición del Estado de esas tres fincas concuerda con la del actor, dándole la razón en cuanto al destino concreto de los inmuebles expropiados.  El acuerdo suscrito fue privado, y el demandado se comprometió a que una vez declarado adjudicatario por del IDA, siendo esa entidad propietaria de las tres que originaron la matrícula CED11, la traspasaría al actor. No hubo venta de cosa ajena, pues era inviable reclamarle al IDA, y hubo buena fe en los contratos. Con respecto a las adjudicaciones y limitaciones es menester aclarar que las mismas se concretan cuando la Junta acuerda adjudicar, segregar y traspasar los terrenos al beneficiario amparado en posesión decenal. Esas limitaciones rigen únicamente para los inmuebles inscritos en el Registro Nacional, por lo que se yerra en la sentencia la decretar la nulidad de las escrituras de venta, porque el demandado [Nombre3]  era el titular, que contaba con posesión. Debe tomarse en cuenta que el mismo despacho reconoció tutela interdictal en el expediente EXPN1.  No hubo mala fe en la contratación porque contrario a lo que indica el fallo, el demandado no era un mero ocupante, era un poseedor decenal.   2) El juez tuvo por demostrado que los terrenos en conflicto se encuentran comprendidos dentro del Asentamiento Campesino Osa que tiene origen en el año 1979 cuando el Estado por medio de los Decretos Ejecutivos 10088-G-H del 2 de mayo y 10244-G del 5 de julio, ambos de 1979, los expropia a Compañía Osa Productos Forestales y los traspasa al IDA. Manifiesta el juez que para  cuando se firmaron los contratos de compraventa entre el actor y el demandado [Nombre3] , como los terrenos estaban a nombre del IDA, dichas ventas son nulas por tratarse de cosa ajena. Eso es totalmente falso, pues nunca se analizó en qué condiciones se dio la expropiación de los terrenos de Osa Productos Forestales. Así de acuerdo al expediente, se desprende que el objetivo principal para establecer la \"Reserva Forestal\", de acuerdo al considerando 2 del Decreto Ejecutivo 8494-A del 28 de abril de 1979, y lo contemplado en su artículo 7, el uso adecuado a esos terrenos sería la explotación natural de los recursos naturales, ratificándose así lo preceptuado en el reglamento a la Ley Forestal  vigente en aquella época -4465 del 25 de noviembre de 1969-, artículo 35,  en el que se define y entiende por Reservas Forestales \"Las áreas boscosas con reconocida capacidad productiva, con linderos  definidos señalados en el decreto ejecutivo que las crea, los cuales se destinarán al aprovechamientos forestal racional con base en las normas técnicas correspondientes.\"  Si bien es cierto el referido decreto 8494, artículo 2, declara inalienables los terrenos nacionales abarcados por los linderos de la reserva, también lo es que las 3 fincas supra indicadas eran propiedad de particulares, es decir, no pertenecían al Estado, por lo que la declaratoria de dominicalidad no regía para ellas pues sus dueños mantenían los atributos del dominio, lo que significa que estando en manos privadas tampoco podían considerarse como comprendidos por la Reserva Forestal Osa -artículos 71 y 72 de la Ley 4465-. Lo importante es que el Estado no consideró indispensable dichas fincas reducidas a dominio privado para integrar la Reserva Forestal Osa, pero si para concretar en ellas, a través del IDA, uno de sus cometidos principales por ley, cuales son los programas de titulación, y las expropió con ese objetivo, y pensando en el desarrollo del proyecto agrícola - forestal por las condiciones y características de esos predios. Lo anterior ha coincidido con lo que en los últimos tiempos ha decidido los gobiernos, en los oficios DM 975 -05 del 24 de junio del 2005 y DVM - 497-06 del 30 de agosto del 2006, suscritos en su orden por el Jerarca del MINAE de la Administración Pacheco y por el Viceministro del gobierno de Arias, ambos dirigidos a distintos Presidentes del IDA, a través de los cuales, con pleno conocimiento de la materia tanto desde el punto de vista técnico y jurídico como el social, manifiestan su anuencia al otorgamiento de escrituras a los ocupantes de esa finca del CED15 , ratificando  así su destino original, por imperativo legal y único, al aseverar que el proceso de titulación de la reserva es parte del desarrollo sostenible el cual debe de concebirse en compatibilidad con sus ocupantes. Concretando, en aquella oportunidad el Estado, de acuerdo a la legislación vigente, Ley Forestal 4465 y Ley del ITCO 2825, tenía dos alternativas: Una, comprar o expropiar las fincas de Agroindustria El Rincón S.A y de [Nombre8] para solucionar el conflicto entre esos propietarios y los poseedores, o bien, hacerlo con el fin de que formaran parte del dominio público de la Reserva Forestal, y se inclinó por la primera por no considerar esos inmuebles necesarios para integrar dicha reserva, amparándose para ello, aparte de la referida Ley del ITCO, en los artículos 1, 2 a) y b), 71 y 72 de la citada Ley Forestal 4465, artículo 9 del Decreto de \"creación\" de la reserva, artículos 9 y 20 del Reglamento sobre la Protección y Aprovechamientos de las Reservas Forestales, decreto ejecutivo número 9628-A del 19 de febrero de 1979. Procede a transcribir artículos 1, 2, 71 y 72 de la Ley Forestal 4465; ordinal 9 del Decreto 8494-A creador de la Reserva y numerales 19 y 20 del Reglamento sobre la Protección y Aprovechamiento de las reservas forestales, Decreto Ejecutivo 9628-A del 19 de febrero de 1979.  Es evidente entonces que la determinación adoptada tuvo sentido desde  todo punto de vista, técnico jurídico y social, porque en aquella época se pretendía ejecutar un plan agropecuario - forestal,  para  dotar de tierras  a fin de aprovechar racionalmente el bosque. Para variar el destino de esas tres fincas, el decreto expropiatorio, artículo 5, autorizó a la Procuraduría General de la República para que las traspasara al ITCO, quien las destinaría a los fines de la Ley número 2825 del 14 de  octubre de 1961 y sus reformas, lo cual se ratificó en la escritura de venta de esos inmuebles al Estado, otorgada a las 16 horas del 12 de julio de 1979. Eso fue avalado por la Procuraduría General de la República en pronunciamiento C-143-83  y la Contraloría General de la República en oficio DAJ-0424. Hay personas recelosas que pretenden aplicar legislación actual  que difiera con la legislación anterior descrita, lo que es totalmente inaceptable, y de hecho así lo dictaminó la propia Procuraduría en su pronunciamiento C-038-87 del 2 de abril de 1987 que indicó que la Ley Forestal actual es irretroactiva. Desde la primera ley forestal No. 4465 y artículo 37 de su Reglamento, y artículos 36 de leyes forestales 7032 y 7174, y actualmente 36 de la Ley Orgánica del Ambiente y 58  siguientes de la Ley de Biodiversidad, se entiende que las área protegidas que abarquen terrenos reducidos al dominio particular, eventualmente deben de ser compradas u expropiadas por el Estado. De este modo las áreas silvestres protegidas creadas por ley o decreto que incluyan dentro de sus límites propiedad privada, sin cumplir los requisitos del artículo 2 de la Ley 4465, fáctica y jurídicamente hablando no existen y así se pronunció la propia Sala Constitucional,en voto No. 2988-00 de las 11 horas 57 minutos del 23 de abril de 1999. Se destaca dicha situación porque se ha demostrado que no pocas de nuestras áreas silvestres protegidas adolecen del vicio o defecto apuntado. El Estado no estaría facultado ya para comprar  o expropiar fincas privadas dentro de áreas protegidas, como es el caso de la Reserva Forestal Osa.  El IDA otorgó 1059 títulos en el inmueble que  nos ocupa, pero descontinuó la entrega a raíz de una interpretación errónea del voto de la Sala Constitucional  1763-94 y de una directriz contradictoria de la Contraloría General de la República, ordenándole trasladar al MINAE los bosques y terrenos forestales que le perteneciesen, truncando así el legítimo sueño de no pocos poseedores. El juez no leyó la explicación, de que los terrenos ubicados dentro de los límites cartográficos de la declaratoria de Reserva Forestal nunca formaron parte de esa área silvestre protegida, pues con  base en el ordenamiento jurídico vigente en  aquella época, se le otorgó otro destino, cual fue el solucionar un conflicto  de tierras, otorgando títulos inscribibles. 3)  En la sentencia se hace caso omiso de los antecedentes históricos acreditados, sobre los verdaderos motivos por los cuales fueron expropiados esos fundos, mismos que nunca fueron poseídos ni por el Estado ni por el IDA, pues todos los atributos de la posesión los mantuvieron siempre los ocupantes, como fue el codemandado [Nombre3]   , por lo cual es falsa la aseveración que se hizo venta de cosa ajena. Así en la prueba confesional y declaración de parte de [Nombre1]   , señaló que cuando le compraron a [Nombre3] , les enseñó documentos de que le había comprado anteriormente a [Nombre4] , y que como en toda esa zona había un problema de titulación, el IDA les iba a facilitar los medios para medir y titular mediante el mismo IDA, y que sí se sabía de que la finca iba a soportar limitaciones, por lo que el demandado se comprometía a solicitar al IDA los permisos de traspasos. También en la prueba documental del señor [Nombre9]   , a folio 346, éste manifestó que conoció al demandado quien se presentó como  conocedor de la zona y vendedor de madera, y que como la actora se dedicaba a la actividad forestal le ofreció venderle las fincas, pues sino se las vendería a otras empresas, y que a él y sus hermanos  les interesaba vender la propiedad, que era de diferentes poseedores, desde inclusive antes de la creación de la Reserva de Golfo Dulce. También en la documental de [Nombre5]  , visible a folio 348. Asimismo, pese a que el a quo se basa en la testimonial de [Nombre10]   (a folio 349),  no se toma en cuenta la integralidad de su testimonio. Éste refirió que a [Nombre3]  el IDA le otorgó un título de propiedad de dos predios en el sector de [Dirección7]  , parte del Asentamiento Osa 6, en el año 1995, y que se dió a raíz de un procedimiento de solicitud que había realizado ese demandado años atrás, y que el IDA hacía visitas e inspecciones previo a la entrega del título, y se determinó con base en el Reglamento de ese momento, que el demandado era el poseedor de esos terrenos, que el Asentamiento Osa tuvo su origen en la expropiación que hizo el Estado a la empresa Osa Forestal por un problema entre esa empresa y los campesinos, que los titulantes antes de obtener la escritura eran simples ocupantes y el Instituto tenía censos.  4)No es cierto que los terrenos en litis estuviesen afectados realmente por la Ley 2825.  Tal y como se ha sostenido  el señor [Nombre3]   , mantenía todos los atributos de la posesión desde el año 1959, y las restricciones se adquirieron hasta que se inscribieron. Nunca existió un ánimo de perjudicar los intereses del IDA, y dicha entidad no acreditó que hubiese sufrido un daño tangible patrimonial.  No se hizo en la sentencia una valoración analítica, sin sujeción a las normas del derecho común, como debe imperar en la materia agraria, más bien se realizan juicios de valor a toda vista subjetivos,sin contemplar la prueba documental y testimonial supra citada. Se hacen referencias despectivas en el fallo a la parte actora, tales como \"según su dicho\". No se  citan normas de fondo ni jurisprudencia que avalen sus criterios, ya que de por cierto todo lo presentado por el INDER. 5)  Se afirma en la sentencia que la parte actora no actuó de buena fe, pues conocía terrenos pertenecían al IDA.  Pero ello no es cierto, pues se echa de menos un adecuado análisis del cuadro fáctico presentado por la parte actora, quien conoció al demandado [Nombre3]  desde el año 1993, quien manifestó tenía serios problemas económicos, y ofreció vender la madera del inmueble, sobre el que ostentaba posesión decenal, derecho real que había adquirido de [Nombre7]   según carta venta presentada.  Eso se ha corroborado con la documental  de folios 289 a 301 y las declaraciones testimoniales de [Nombre1]    y [Nombre9]  .  Sin embargo, en este momento indicó que las propiedades  estaban sometidas a una condición especial como lo es la titulación que se estaba llevando a cabo por la administración del INDER, con el objetivo de obtener un título inscribible, pero que él se comprometería a diligenciar lo  necesario para traspasar el bien  a nombre de la parte actora y nos otorgó una serie de  poderes para ejercerla posesión mientras se  completaba el trámite. Nunca se ocultó esa situación cuando se confeccionaron las escrituras públicas.Era un bien perteneciente al dominio privado, situación que corroboró el Notario.  6)  El derecho de posesión lo ejerció [Nombre3] , al igual que sus anteriores transmitentes [Nombre4]   y [Nombre7]  ,  desde el año 1959,, lo que implica que cuando fue creada la Reserva Golfo Dulce, en Decreto 8494-A del 28 de abril de 1978, ya se ostentaba una posesión de al menor 18 años y de 14 años anteriores a la declaratoria del conflicto de posesión precaria, dentro del marco del convenio  del 20de noviembre de 1974 suscrito entre OSA Productos Forestales y el ITCO, conflicto que se terminó de solucionar con la expropiación de las [Dirección8]  ,  y [Dirección9], mediante el Decreto de Expropiación del año 1979 No. 10088 G-H del 2 de mayo de 1979 y 10244 -G del 5 de julio de 1979 con el fin exclusivo (tal y como lo afirma la Procuraduría en OJ 129-2002 del 2 de setiembre del 2002) que los destinara a los fines de la Ley 2825, y como parte de \"un vasto plan de Desarrollo Agropecuario Forestal\". Eso queda demostrado con la declaración de parte de [Nombre1]   visible a folio 344.\n\n          IV. Este Tribunal estima oportuno hacer referencia en primer término,  a lo reclamado en el segundo agravio, ya que está referido a si las fincas en discusión forman parte o no de la Reserva Forestal Golfo Dulce. En este sentido debe de indicarse que aunque el a quo tuvo por probado que los bienes objeto de este litigio estaban inmersos dentro del área geográfica que abarca dicha reserva (aspecto que ha sido modificado en esta instancia), lo cierto es que analizada integralmente la sentencia, los verdaderos motivos por los cuales rechaza la demanda es por considerar que se había transado la venta de una cosa ajena que pertenecía al Instituto de Desarrollo Agrario -hoy día Instituto de Desarrollo Rural- y por haberse violentado el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización en lo relacionado al contrato de asignación de tierras. Sin embargo, se considera importante aclarar este tema, para posteriormente analizar los otros agravios que sí combaten los verdaderos fundamentos o pilares en los que descansa el fallo recurrido. La Procuraduría General de la República, en su carácter de representante del Estado, que ha sido demandado en este proceso, tanto en su escrito de contestación (folio  97 a 104) como en el alegato de conclusiones (folios 493 a 497), ha sostenido que aunque  los bienes en litigio se ubican en lo que geográficamente se entiende como la Reserva Golfo Dulce, los mismos formaron parte del Asentamiento Osa, propiedad del Instituto de Desarrollo Rural, que a su vez correspondía  a fincas inscritas, pertenecientes al dominio privado cuando se crea la reserva, de manera que esos inmuebles no fueron afectados al dominio público como parte de esa reserva, sino que aunque expropiados por el Estado,  fueron transmitidos al IDA para fines distintos, propios de la ley 2825. Tan es así que el Estado opone la excepción de falta de legitimación pasiva al considerar que no se está debatiendo o reclamando un bien perteneciente a dicha reserva o al dominio público y que por lo tanto no se afectan intereses estatales. Por su parte el INDER en su contestación  (folios 74 a 82), aduce que los fundos formaron parte del Asentamiento Osa  y que le fueron adjudicados al demandado [Nombre3]  por medio de un contrato de asignación de tierras, y por ello contrademanda reclamando la violación del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, en virtud de que se enajenó el bien estando vigente el contrato, lo que estima lleva a la nulidad de los contratos de compraventa entre las partes, y además alega vicios de esas transacciones por haberse vendido bienes que pertenecían en ese momento a esa institución. No se pretende en la contrademanda la nulidad del título de propiedad del demandado [Nombre3] . De este modo resulta claro que no se trata de un reclamo o reconvención que pretenda la declaratoria de los bienes como parte del dominio público propio de la Reserva Forestal Golfo Dulce, sino que tanto la Procuraduría como el INDER han alegado que las fincas formaban parte de ese patrimonio del INDER, constituido para los fines de parcelamiento la Ley de Tierras y Colonización, y que luego es adjudicado por medio del contrato de asignación de tierras. En todo caso, y a mayor abundamiento, esta Cámara constata que mediante Decreto Ejecutivo N° 8494-A del 28 de abril de 1978, se creó la reserva Forestal Golfo Dulce, pero en su artículo 8, se hizo la salvedad de la fincas ya inscritas incluidas dentro de esa área. Asimismo  tal y como se deriva de la documental aportada por la propia representación del Estado, posteriormente se dicta el Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, a través del cual se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], pertenecientes en aquel momento a Osa Productos Forestales S.A / Agroindustrial Rincón S.A., y O.Sociedad Anónima, las cuales se indicó en el decreto, formaban parte de una sola unidad agrícola-forestal, siendo que a su vez se autorizó en el mismo para que la Procuraduría General de la República traspasara esos inmuebles al en ese entonces Instituto de Tierras y Colonización para que los destinara a los fines de la ley 2825, lo que originó el Asentamiento Osa. (ver decreto de expropiación a folios 365  a 370). Posteriormente, y conforme lo ordenara ese decreto, la Procuraduría General de la República transmite el dominio de esas fincas al Instituto de Tierras y Colonización, siendo que luego éste las reúne en una sola, naciendo la finca matrícula [Placa10]. Esa reunión se ha acreditado con el Informe del Coordinador General del Área Registral del Registro Nacional a folio 178, el cual no ha sido controvertido por la partes, así como los antecedentes registrales de esos inmuebles a folios 371 a 414, y la contestación de la demanda de la Procuraduría General de la República  a folios 97 a 104 y del Instituto de Desarrollo Rural a folios 74 a 82. De igual manera, conforme a las certificaciones registrales  de folios 1 al 4, se infiere que los inmuebles objeto de este litigio provienen de esa finca reunida. Así las cosas, lleva razón el apelante que los bienes no están comprendidos en lo que se entiende como parte del dominio público de la Reserva Golfo Dulce, y no debió de indicarse eso en el fallo. Sin embargo resulta importante aclarar que pese a que hoy día se encuentran en el dominio privado,  no implica que están exentos de las limitaciones forestales, porque el propio artículo 8 citado estipuló que quedaban automáticamente sometidas al Régimen Forestal.\n\n          V. Los agravios restantes se procederán a resolver en conjunto dada la naturaleza de lo debatido, considerando este órgano jurisdiccional que lleva razón en parte el recurrente. Se ha acreditado en autos que mediante escritura pública No. 43, otorgada ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre3]    vendió a la sociedad actora, la materialidad descrita en el plano catastrado P-0180924-1994, por la suma de diez millones novecientos treinta y cuatro mil  quinientos setenta y nueve colones; y mediante escritura pública No. 844 de las quince horas y treinta minutos  del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, otorgada ante el mismo notario, el citado [Nombre3]  vende a la misma sociedad la finca descrita en el plano catastrado P-0180923-1994, por la suma de setecientos mil novecientos treinta y seis colones (folios 40 a 48). Se deriva de ambas escrituras que las partes acordaron que dado que el vendedor estaba realizando trámites ante el Instituto de Desarrollo Agrario (hoy INDER) para obtener su título, y que por ello los inmuebles soportarían limitaciones, éste se comprometía a diligenciar lo necesario para que  dichos inmuebles fuesen transmitidos en su oportunidad al comprador. Asimismo se tiene que con posterioridad al otorgamiento de esas escrituras, mediante acuerdo de Junta Directiva No. 72-95 del 15 de noviembre de 1995, el Instituto de Desarrollo Agrario, hoy Instituto de Desarrollo Rural,  adjudicó al demandado [Nombre3]  las parcelas [Dirección10]   del Asentamiento Osa, pertenecientes en su momento a la finca matrícula CED11, con base en los  planos anteriormente citados, cuyas limitaciones iniciaron el 17 de noviembre de 1995 y vencieron el 17 de noviembre del 2010, naciendo así las fincas objeto de este litigio matrículas CED12 y CED13. (copias de acuerdo de Junta Directiva a folios 286 y 287 y certificaciones a folios 1 al 4). El a quo consideró que debía de rechazarse la demanda porque cuando las partes transan los bienes, esa materialidad era propiedad del IDA, como titular de la finca que comprendía el Asentamiento Osa, lo que implica una nulidad por venta de cosa ajena; y además porque estando las parcelas sometidas al régimen del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, y conociendo las partes esas limitaciones, también se produjo una nulidad de esas ventas porque existía prohibición de enajenación. Sin embargo, analizado detenidamente este caso particular, este Tribunal respeta pero no comparte la valoración jurídica efectuada por el juez de instancia. Por un lado, se ha probado que la finca 39334-000, de la cual provienen los inmuebles hoy día inscritos a nombre del demandado [Nombre3] , era propiedad del IDA cuando las partes realizan las compraventas. Tal y como se expuso supra esa materialidad física forma parte del objeto expropiado mediante Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, pues se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], que son los antecedentes registrales de la finca 39334-000. De hecho en la certificaciones registrales de las parcelas en litigio matrículas [Placa1] y [Placa2], se observa que provienen de esa finca del IDA 39334-000, y fueron inscritas a nombre del demandado [Nombre3]  el 11 de diciembre de 1995. Lógicamente esa segregación que se hace a favor de dicho demandado, lo es en virtud de que el Instituto era el titular registral de esa finca que comprendía el Asentamiento Osa, y no cabe duda que cuando las partes realizan los contratos éste era su titular. Sin embargo, no debe de perderse de vista que aunque el vendedor [Nombre3]  dispone de esos bienes sin ser su titular registral, posteriormente llega a tener esa condición. Tan es así  que actualmente ostenta esa titularidad registral, libre de gravámenes y limitaciones a favor del Instituto (ver consultas actualizadas  a folios 501 y 502).  Bajo esta inteligencia, aunque el artículo  1061 del Código Civil sanciona con  nulidad absoluta la venta de cosa ajena, éste no puede aplicarse en forma aislada, pues ese cuerpo legal prevé supuestos de convalidación. Así el ordinal 1063 establece  que \"la nulidad de la venta de cosa ajena, queda salvada si el verdadero propietario ratifica la enajenación, o si el vendedor llega a ser ulteriormente propietario de la cosa vendida\" (el énfasis no es del original).  Al ostentar el demandado [Nombre3]  actualmente esa titularidad, el Instituto de Desarrollo Rural no lleva razón en su reconvención de pretender anular la venta por ese motivo, y no debió de acogerse esa petición de nulidad  de venta de cosa ajena, de ahí que proceda revocarse lo resuelto en ese sentido.  En virtud de lo anterior la discusión de si hubo o no buena fe en la contratación por conocer las partes que el bien estaba inscrito a nombre del IDA, carece de interés en la solución de este asunto, y no es un argumento o motivo para desestimar la demanda, ya que el mismo ordenamiento permite la subsanación de la nulidad, si como se indicó, el vendedor posteriormente llega a ser el titular. [Nombre11] en este caso, en que las parte pactan de esa manera, precisamente por la expectativa que tenían de regularizar el título a través de un procedimiento administrativo, sin dejar de lado que esa titularidad del IDA era precisamente para fines de adjudicar parcelas a poseedores. Queda así por examinar lo referente al incumplimiento del contrato de asignación de tierras, propiamente el artículo 67, que en lo que interesa establece lo siguiente: \"El beneficiario no podrá traspasar el dominio de su predio ni gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del Instituto, excepto que hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela y de que todas las obligaciones con dicho organismo estuvieren canceladas. ( ) Tampoco podrá, sin esa autorización y durante el mismo término, gravar las cosechas, semillas, animales, enseres, útiles o equipos necesarios para la explotación de la parcela, a menos que todas sus obligaciones con el Instituto estuvieren canceladas. Para autorizar el gravamen del inmueble se requieren cuatro votos conformes de la Junta Directiva. Será absolutamente nulo cualquier contrato que se celebre  sin que se cumplan las disposiciones anteriores.\" En el subjúdice, resulta claro que cuando las partes efectúan la compraventa, el vendedor todavía no estaba sujeto al contrato de asignación de tierras, pues lo que tenía en ese momento era una expectativa de obtener un título inscribible. La norma es categórica que el beneficiario -entiéndase adjudicatario - no podrá traspasar el dominio de su predio  excepto hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela, lo que significa que esa limitación rige a partir de la suscripción del contrato. El recurrente alega que cuando el demandado [Nombre3]  le vende, ya ostentaba el derecho de propiedad, por medio de usucapion, que había adquirido incluso por compra al tercero [Nombre4]   desde el año 1979 (ver documento privado con fecha cierta a folios 35y 36), y que por eso el marco legal de las sanciones por incumplimiento de las limitaciones, no le pueden ser aplicadas en la forma como lo hizo el juzgador de instancia. Sin embargo, no es por ese fundamento que deba acogerse la demanda, pues si esa era en realidad la situación jurídica del poseedor, debió de hacerse valer, previo a la adjudicación, a través de la declaratoria de la prescripción positiva a su favor, conforme lo prevén los artículos  92 y 101  de la Ley de Tierras y Colonización, que regula el reconocimiento de la posesión en precario decenal (usucapion especial agraria), y de la que se deriva que, con intervención del Instituto, podrá obtener su título inscribible, sin soportar limitaciones, debiendo esa entidad cobrarle únicamente los gastos que demanden la medida, adjudicación y titulación. No obstante, el citado [Nombre3]  acepta regularizar su situación y la obtención de un título inscribible a través de un mecanismo legal  distinto. Ahora bien, aunque las partes hayan manifestado en las compraventas de marras, que en su oportunidad el vendedor debía de transmitir la titularidad registral al comprador, posterior a la obtención del título por medio del IDA, ello no implica que se haya dado una violación al artículo 67, y en esto sí lleva razón el apelante. La norma establece la prohibición de  enajenar estando vigente el contrato, y en la especie conforme se indicó supra, las ventas acaecen antes de que ese contrato naciera a la vida jurídica, razón por la cual tratándose de materia sancionatoria, no pueda interpretarse que la norma tiene un alcance o potencialidad para anular un acto previo. Dada la particularidad de este caso - en contraposición a otros en los que estando un poseedor bajo los efectos del contrato de asignación de tierras vende la parcela a un tercero-, se estima que si la enajenación se hubiese hecho durante el contrato se podría aplicar la nulidad absoluta, pero si se hizo antes, y al no haber el Instituto nunca iniciado un procedimiento de revocatoria por incumplimiento del adjudicatario de ejercer la posesión o gestión del bien, y estando ya libres ambas parcelas de limitaciones o gravámenes a favor del Instituto, la parte actora está legitimada para alegar el cumplimiento de lo pactado, pues se está en presencia de la ejecución forzosa de un contrato que se enmarca dentro de lo negociado por las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad. Así tiene el derecho el actor de reclamar el título registral, y hacer coincidir la realidad registral con la material. Lleva razón la parte demandante, que desde que compró los inmuebles en el año 1994,  ha ejercido posesión en los mismos, a través de cuido, mantenimiento de carriles y rótulos, y gestión del pago de servicios ambientales. Así el testigo [Nombre5]   expuso que labora para la empresa actora desde el año 1994, que nunca se ha extraído madera, se limpian los carriles y se cuida que otros no ingresen a la propiedad a hacer daños (folios 348). En el mismo sentido [Nombre6]    manifestó laborar para la actora desde el año 1998, que se colocaron rótulos en virtud de que la finca se sometió a protección del bosque, que periódicamente se chapean los linderos y se inspeccionan rótulos, y que la actora es la que se ha mantenido en posesión (folio 353). De igual modo en el reconocimiento judicial, se constató la existencia de un rótulo,la naturaleza de montaña, y carriles de cuatro metros de ancho que delimitan el terreno (folio 432), siendo que la parte ha percibido incentivos por servicios ambientales según documentación aportada los autos ( folios 310 a 328). Por otro lado, prueba testimonial también refiere que el demandado [Nombre3]  -antes de vender a la sociedad actora- poseía la materialidad, e incluso hay datos que anteriormente fue poseída por su transmitente [Nombre4]  . En este sentido el declarante [Nombre5]  refirió conocer al demandado desde que llegó al lugar a vivir con sus padres  donde un tío suyo de nombre [Nombre7] , y que antes esa propiedad había sido de [Nombre4]  (folio 348), y el testigo [Nombre10]  , funcionario del INDER, indicó que antes de que se formalizara la adjudicación a [Nombre3] , se había constatado que la finca había sido sometida a regeneración y una parte a reforestación y que el área de titulaciones determinó previamente que [Nombre3]  era el poseedor (folio 349). Tales datos guardan relación con un documento privado con fecha cierta, suscrito el 9 de marzo de 1979, en que  [Nombre4]   le transmite a [Nombre3]   , refiriendo ese documento que el anterior ocupante era [Nombre7]  . De acuerdo a lo expuesto, lleva razón el recurrente que la sentencia debe de ser revocada porque se demostró que había adquirido el bien por compraventa y que el demandado se había comprometido a formalizar la transmisión y proceda también declarar sin lugar la reconvención interpuesta por el Instituto de Desarrollo Rural, al ser improcedente la nulidad de la compraventa llevada a cabo entre las partes.    \n\n          VI. De conformidad con lo anteriormente expuesto, en lo que ha sido objeto de apelación, procede revocar parcialmente el fallo en cuanto declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda interpuesta por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de [Nombre3]    e INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL  y acogió las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa  y pasiva por éstos interpuesta; en su lugar procede rechazar las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva opuestas por dichos demandados , dado que a la parte actora la asistía la legitimación y el derecho de reclamar la ejecución forzosa de lo pactado ante el incumplimiento del demandado [Nombre3]  de su obligación de transmitir la titularidad registral del bien, además porque operó una convalidación de la venta de cosa ajena que en algún momento perteneció al Instituto, de igual forma  porque se demostrara que la enajenación de los bienes ocurrió antes del nacimiento jurídico del contrato de asignación de tierras, siendo que los bienes hoy día se encuentran libres de limitaciones y gravámenes a favor del INDER. Así las cosas en cuanto a la demanda deberá acogerse parcialmente, propiamente las pretensiones 4) y 5), en el sentido que las compraventas de los inmuebles efectuadas por las partes tienen la naturaleza de ser contratos traslativos de dominio que fueron suscritos  antes de que se realizara la titulación por parte del Instituto de Desarrollo Rural; y que el demandado [Nombre3]  se comprometió a presentar ambos contratos antes las Oficinas del Instituto de Desarrollo Rural a fin de obtener la aprobación del mismo por parte de la Junta Directiva, o que una vez vencidas las limitaciones se comprometió a realizar el respectivo traspaso de las propiedades a nombre de la actora, situación que no ha cumplido. Asimismo debe de acogerse la 6) petitoria y proceda declarar que la sociedad actora, ha venido ejerciendo la posesión de buena fe, en forma pública, pacífica e ininterrumpida, siendo que el bien se lo había transmitido el demandado [Nombre3] , quien a su vez la había adquirido de [Nombre4]    y éste a su vez de [Nombre7]  . De igual modo la 9) petitoria, en el tanto proceda declarar que el demandado deberá de comparecer ante persona Notaria Pública, previamente autorizada por el despacho que deberá conceder el plazo estipulado en el artículo 698 del Código Procesal Civil, para realizar el traspaso de dominio a la sociedad actora de las fincas del Partido de Puntarenas matrículas CED12 y [Placa2], y en caso de negativa procederá el juez o jueza de instancia a firmar la respectiva escritura pública, conforme lo estipula esa misma norma. También se acoge la 10) petitoria en el sentido que se declara a Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, como legítima propietaria de los bienes inmuebles matrículas CED12 y CED13, de manera que en cuanto a lo peticionado de que se ordene la restitución  de todos los derechos que conlleva el dominio y la condición de legítimo poseedor se entiende que ya están inmersos en la declaratoria que se hace de su derecho de propiedad, habida cuenta que no se ha reclamado el despojo del bien, ni la restitución de la posesión, pues se demostró que la ha venido ejerciendo la parte actora. Tocante a las restantes pretensiones, este Tribunal considera que debe de confirmarse su rechazo pero debe de entenderse que en su mayoría lo es por fundamentos distintos a los que motivaron al a quo.  Así la pretensión 3) es inatendible por tratarse más de un hecho que una pretensión y ser muy genérica en cuanto al reclamo del compromiso de obligaciones, y en todo caso al acogerse las petitorias 5) y 9)  se está ordenando el cumplimiento de lo verdaderamente reclamado en este proceso.  Por otro lado con respecto a la petitoria 12) su denegatoria procedía pues en alguna oportunidad los inmuebles pertenecieron al Instituto de Desarrollo Agrario, y previamente al Estado cuando se hizo la expropiación supra aludida. De igual modo resulta improcedente la 13) pretensión pues al acogerse la 9) se está ordenando la ejecución puntualmente reclamada en este proceso y acogerla implicaría una reiteración. En relación a las petitorias 7), 8) y 14) su rechazo no fue objeto de apelación de ahí que no proceda emitir pronunciamiento o variar lo resuelto, al carecer este Tribunal de competencia funcional para ello.  No se modifica la declaratoria sin lugar de la demanda contra el Estado pues efectivamente ello procedía al no estar los inmuebles comprendidos dentro del dominio público de la Reserva Forestal Golfo Dulce, conforme lo argumentó el mismo Estado al interponer la excepción de falta de legitimación pasiva. Asimismo respecto a la reconvención: deberá revocarse el fallo en cuanto declaró con lugar en todos sus extremos la contrademanda establecida por EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA y rechazó la excepción de falta de derecho, y en su lugar se acoge esa excepción al no ostentar el Instituto derecho actual para invocar la nulidad de venta de cosa ajena, dada la convalidación ocurrida, ni para solicitar incumplimiento de limitaciones del  contrato  de asignación de tierras al haber ocurrido las compraventas con anterioridad al nacimiento de ese contrato y al estar los inmuebles actualmente libre de limitaciones y gravámenes a favor de dicho Instituto, y en consecuencia deberá de rechazarse la reconvención en todos sus extremos. En virtud  de lo anterior dada la forma como ha sido resuelto este asunto ante esta instancia, y al tenor del artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria, procede también revocar parcialmente el fallo en cuanto a la condenatoria en costas, de la siguiente manera: En cuanto a la demanda procederá condenar al demandado [Nombre3]    a las costas procesales y personales en que incurriera la parte actora, y resolver sin especial condenatoria en cuanto los codemandados Instituto de Desarrollo Rural y el Estado. Lo anterior porque al Instituto lo asistieron motivos para litigar, al haber soportado los inmuebles en su oportunidad gravamen hipotecario y limitaciones a su favor y debía debatirse sobre los alcances de la nulidad de venta de cosa perteneciente en algún momento a esa institución. En cuanto al Estado se resuelve así porque a la sociedad actora la asistieron motivos para demandarlo, dado que se aportó prueba que indicaba que el bien se ubicaba dentro de la Reserva Golfo Dulce, y debía de analizarse los alcances y naturaleza de los decretos de expropiación. Por último en cuanto a las costas de la contrademanda establecida por el Instituto de Desarrollo Rural, pese a que en esta instancia se revocó lo resuelto, de igual manera se estima que al reconventor lo asistieron motivos para litigar, al haber existido un contrato de asignación de tierras  y haber ostentado el Instituto la titularidad registral de los inmuebles en su oportunidad.\n\nPOR TANTO\n\n          En lo que ha sido objeto de apelación, en cuanto a la demanda: Se revoca parcialmente el fallo en cuanto declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda interpuesta por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de [Nombre3]    e INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, todos de calidades citadas,  acogió las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa  y pasiva por éstos interpuesta y condenó a la parte actora al pago de ambas costas. En su lugar se resuelve: 1) Se rechazan las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva opuestas por [Nombre3]    e Instituto de Desarrollo Rural. 2) Se acogen las pretensiones 4) y 5), y se declara que las compraventas de los inmuebles objeto de este litigio, efectuadas por la demandante y el codemandado [Nombre3]    tienen la naturaleza de ser contratos traslativos de dominio que fueron suscritos  antes de que se realizara la titulación por parte del Instituto de Desarrollo Rural; y que el demandado [Nombre3]  se comprometió a presentar ambos contratos antes las Oficinas del Instituto de Desarrollo Rural a fin de obtener la aprobación del mismo por parte de la Junta Directiva, o que una vez vencidas las limitaciones se comprometió a realizar el respectivo traspaso de las propiedades a nombre de la actora, situación que no ha cumplido. Asimismo se acoge la 6) petitoria y se declara que la sociedad actora, ha venido ejerciendo la posesión de buena fe, en forma pública, pacífica e ininterrumpida, siendo que el bien se lo había transmitido el demandado [Nombre3] , quien a su vez la había adquirido de [Nombre4]    y éste a su vez de [Nombre7]  . 3) Se acoge la 9) petitoria, y se declara que el demandado [Nombre3]    deberá de comparecer ante persona Notaria Pública, previamente autorizada por el despacho, que deberá conceder el plazo estipulado en el artículo 698 del Código Procesal Civil, para realizar el traspaso de dominio a la sociedad actora de las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa1] y [Placa2], y en caso de negativa procederá el juez o jueza de instancia a firmar la respectiva escritura pública. 4) Se acoge la 10) petitoria en el sentido que se declara a Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, como legítima propietaria de los bienes inmuebles matrículas [Placa1] y [Placa2], de manera que en cuanto a lo peticionado de que se ordene la restitución de todos los derechos que conlleva el dominio y la condición de legítimo poseedor se entiende que ya están inmersos en la declaratoria que se hace de su derecho de propiedad, habida cuenta que no se ha reclamado el despojo del bien, ni la restitución de la posesión, pues se demostró que la ha venido ejerciendo la parte actora. 5)  Se condena al demandado [Nombre3]    al  pago de las costas procesales y personales en que incurriera la parte actora, y se resuelve sin especial condenatoria en costas en cuanto a los codemandados Instituto de Desarrollo Rural y el Estado. En cuanto a la contrademanda: Se revoca el fallo en cuanto declaró con lugar en todos sus extremos la contrademanda establecida por EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA y rechazó la excepción de falta de derecho, y en su lugar se acoge esa excepción interpuesta, se declara sin lugar en todos sus extremos la contrademanda y se resuelve sin especial condenatoria en costas. En lo demás se confirma el fallo.\n\n             \n\nNQXUB93GFHW61\n\n[Nombre12]  -\n\nJUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\n1Y9SCTSUJRG61\n\n[Nombre13]   -\n\nJUEZ/A DECISOR/A\n\n\t\n\nJB3NC5J43MPS61\n\n[Nombre14]    -\n\nJUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\n \n\n   \n\n                              \n\n \n\n \n\n \n\n            \n\nEXP: EXPN2\n\nII Circuito Judicial San José, [Dirección11] ,     , [Dirección12]  de Goicoechea frente al parqueo del Hospital Hotel La Católica Teléfonos: [Telf1]. Fax: [Telf2] ó [Telf3]. Correo electrónico: [...]\n\n \n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 26-03-2026 07:06:48.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "**IV.** This Tribunal deems it appropriate to refer first to the claim in the second grievance, since it pertains to whether the properties in dispute form part or not of the Golfo Dulce Forest Reserve. In this regard, it must be noted that although the lower court held it as proven that the assets subject to this litigation were located within the geographic area covered by said reserve (an aspect that has been modified in this instance), the truth is that upon comprehensive analysis of the judgment, the real reasons for rejecting the claim are that it considered the sale of another's property, belonging to the Instituto de Desarrollo Agrario—today the Instituto de Desarrollo Rural—had been agreed upon, and that Article 67 of the Land and Colonization Law regarding the land assignment contract (contrato de asignación de tierras) had been violated. However, it is considered important to clarify this matter, in order to subsequently analyze the other grievances that do challenge the true foundations or pillars upon which the appealed ruling rests. The Procuraduría General de la República, in its capacity as representative of the State, which has been sued in this proceeding, both in its statement of defense (folios 97 to 104) and in its closing argument (folios 493 to 497), has maintained that although the assets in dispute are located within what is geographically understood as the Golfo Dulce Reserve, they formed part of the Osa Settlement (Asentamiento Osa), owned by the Instituto de Desarrollo Rural, which in turn corresponded to registered properties belonging to the private domain when the reserve was created, such that those properties were not affected into the public domain as part of that reserve, but rather, although expropriated by the State, were transferred to the IDA for different purposes, proper to Law 2825. So much so that the State raises the defense of lack of passive standing (falta de legitimación pasiva), considering that an asset belonging to said reserve or to the public domain is not being debated or claimed, and therefore no state interests are affected. For its part, the INDER, in its statement of defense (folios 74 to 82), alleges that the rural properties formed part of the Osa Settlement and were adjudicated to the defendant [Name1] by means of a land assignment contract (contrato de asignación de tierras), and for this reason it counterclaims, seeking the violation of Article 67 of the Land and Colonization Law, by virtue of the fact that the asset was alienated while the contract was in force, which it deems leads to the nullity of the purchase-sale contracts (contratos de compraventa) between the parties, and it further alleges defects in those transactions because assets that belonged to that institution at that time were sold. The counterclaim does not seek the annulment of defendant [Name1]'s title deed. Thus, it is clear that this is not a claim or counterclaim seeking a declaration that the assets form part of the public domain proper to the Golfo Dulce Forest Reserve, but rather that both the Procuraduría and the INDER have alleged that the properties formed part of that patrimony of the INDER, constituted for the land subdivision (parcelamiento) purposes of the Land and Colonization Law, and subsequently adjudicated by means of the land assignment contract (contrato de asignación de tierras). In any case, and for further abundance, this Chamber verifies that by Executive Decree No. 8494-A of April 28, 1978, the Golfo Dulce Forest Reserve was created, but in its Article 8, an exception was made for already-registered properties included within that area. Likewise, as derived from the documentary evidence provided by the State's own representation, Executive Decree No. 10088-G-H of May 2, 1979, was subsequently issued, through which the properties of the Puntarenas District, registration numbers [Placa1], [Placa2], and [Placa3], belonging at that time to Osa Productos Forestales S.A / Agroindustrial Rincón S.A., and O. Sociedad Anónima, were expropriated; properties which the decree indicated formed part of a single agricultural-forestry unit, it being also authorized in the same decree for the Procuraduría General de la República to transfer those properties to the then Instituto de Tierras y Colonización for it to dedicate them to the purposes of Law 2825, which gave rise to the Osa Settlement. (see expropriation decree at folios 365 to 370). Subsequently, and as ordered by that decree, the Procuraduría General de la República transferred ownership of those properties to the Instituto de Tierras y Colonización, and thereafter the latter consolidated them into a single property, giving rise to property registration number [Placa4]. That consolidation has been accredited by the Report of the General Coordinator of the Registral Area of the National Registry at folio 178, which has not been challenged by the parties, as well as the registral history of those properties at folios 371 to 414, and the statement of defense of the Procuraduría General de la República at folios 97 to 104 and of the Instituto de Desarrollo Rural at folios 74 to 82. Likewise, according to the registral certifications at folios 1 through 4, it is inferred that the properties subject to this litigation originate from that consolidated property. This being the case, the appellant is correct that the assets are not comprised within what is understood as part of the public domain of the Golfo Dulce Reserve, and that should not have been stated in the ruling. However, it is important to clarify that even though they are currently in the private domain, that does not imply they are exempt from forestry limitations, because Article 8 itself stipulated that they were automatically subject to the Forestry Regime.\n\n**V.** The remaining grievances will be resolved jointly given the nature of what is disputed, with this jurisdictional body finding that the appellant is partially correct. It has been proven in the record that by Public Deed No. 43, granted before Notary Carlos Villanueva Maydana, at three o'clock in the afternoon on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, the defendant [Name1] sold to the plaintiff company the material area described in cadastral map P-0180924-1994, for the sum of ten million nine hundred thirty-four thousand five hundred seventy-nine colones; and by Public Deed No. 844 at three thirty in the afternoon on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, granted before the same notary, the aforementioned [Name1] sold to the same company the property described in cadastral map P-0180923-1994, for the sum of seven hundred thousand nine hundred thirty-six colones (folios 40 to 48). It derives from both deeds that the parties agreed that, given that the seller was carrying out procedures before the Instituto de Desarrollo Agrario (today INDER) to obtain his title, and that therefore the properties would be subject to limitations, he undertook to take the necessary steps so that said properties would be transferred in due course to the buyer. It is also established that after the execution of those deeds, by Board of Directors Agreement No. 72-95 of November 15, 1995, the Instituto de Desarrollo Agrario, today Instituto de Desarrollo Rural, adjudicated to the defendant [Name1] the [Address1], belonging at that time to property registration number [Placa4], based on the previously cited maps, whose limitations began on November 17, 1995, and expired on November 17, 2010, thus giving rise to the properties subject to this litigation, registration numbers [Placa5] and [Placa6]. (copies of Board of Directors Agreement at folios 286 and 287, and certifications at folios 1 through 4). The lower court considered that the claim had to be dismissed because when the parties agreed upon the assets, that material area was the property of the IDA, as owner of the property comprising the Osa Settlement, which implies a nullity due to sale of another's property; and furthermore, because the parcels being subject to the regime of Article 67 of the Land and Colonization Law, and the parties knowing of those limitations, a nullity of those sales also occurred because there was a prohibition on alienation. However, upon careful analysis of this particular case, this Tribunal respects but does not share the legal assessment made by the trial judge. On the one hand, it has been proven that property 39334-000, from which the properties currently registered in the name of the defendant [Name1] originate, was the property of the IDA when the parties executed the purchase-sale contracts. As set forth above, that physical material area forms part of the object expropriated by Executive Decree No. 10088-G-H of May 2, 1979, since the properties of the Puntarenas District, registration numbers [Placa1], [Placa2], and [Placa3], which are the registral history of property 39334-000, were expropriated. In fact, in the registral certifications of the parcels in dispute, registration numbers [Placa5] and [Placa6], it is observed that they originate from that IDA property 39334-000, and were registered in the name of the defendant [Name1] on December 11, 1995. Logically, that segregation made in favor of said defendant is by virtue of the fact that the Institute was the registered owner of that property comprising the Osa Settlement, and there is no doubt that when the parties executed the contracts, it was its owner. However, it must not be lost sight of that although the seller [Name1] disposed of those assets without being their registered owner, he subsequently came to hold that condition. So much so that he currently holds that registered ownership, free of liens (gravámenes) and limitations in favor of the Institute (see updated consultations at folios 501 and 502). Under this reasoning, although Article 1061 of the Civil Code sanctions the sale of another's property with absolute nullity, it cannot be applied in isolation, since that legal body provides for scenarios of convalidation. Thus, section 1063 establishes that \"the nullity of the sale of another's property is remedied if the true owner ratifies the alienation, or if the seller subsequently becomes the owner of the thing sold\" (emphasis not from the original). Since the defendant [Name1] currently holds that ownership, the Instituto de Desarrollo Rural is not correct in its counterclaim seeking to annul the sale on that ground, and that petition for nullity of sale of another's property should not have been granted; hence, the ruling in that regard must be revoked. By virtue of the foregoing, the discussion of whether or not there was good faith in the contracting because the parties knew the asset was registered in the name of the IDA lacks relevance in resolving this matter, and is not an argument or reason to dismiss the claim, since the same legal system allows the remedy of the nullity if, as indicated, the seller subsequently becomes the owner. [Name2] in this case, in which the parties agreed in that manner, precisely due to the expectation they had of regularizing the title through an administrative procedure, without disregarding that said ownership of the IDA was precisely for the purpose of adjudicating parcels to possessors. Thus remains to be examined that regarding the breach of the land assignment contract (contrato de asignación de tierras), specifically Article 67, which, as relevant, establishes the following: \"The beneficiary may not transfer ownership of his plot, nor encumber, lease, or subdivide it without authorization from the Institute, except when fifteen years have elapsed since the acquisition of the parcel and all obligations to said entity have been paid. ( ) Nor may he, without that authorization and during the same term, encumber the harvests, seeds, animals, tools, implements, or equipment necessary for the exploitation of the parcel, unless all his obligations to the Institute have been paid. To authorize the encumbrance of the property, four concurring votes of the Board of Directors are required. Any contract entered into without complying with the preceding provisions shall be absolutely null.\" In the case at hand, it is clear that when the parties executed the purchase-sale, the seller was not yet subject to the land assignment contract (contrato de asignación de tierras), since what he had at that time was an expectation of obtaining a registrable title. The rule is categorical that the beneficiary—meaning the adjudicatee—may not transfer ownership of his plot unless fifteen years have elapsed since the acquisition of the parcel, which means that this limitation applies as of the signing of the contract. The appellant alleges that when the defendant [Name1] sold to him, he already held the right of ownership, through usucapion (usucapión), which he had acquired even by purchase from a third party, [Name3], since 1979 (see private document with established date at folios 35 and 36), and that, therefore, the legal framework of sanctions for breach of the limitations cannot be applied to him in the manner that the trial judge did. However, it is not on that basis that the claim should be granted, because if that truly was the possessor's legal situation, it should have been asserted, prior to the adjudication, through a declaration of positive prescription (prescripción positiva) in his favor, as provided for in Articles 92 and 101 of the Land and Colonization Law, which regulates the recognition of possession in decennial precariousness (special agrarian usucapion), and from which it derives that, with the intervention of the Institute, he may obtain his registrable title, without suffering limitations, the entity being obliged to charge him only the expenses required by the measure, adjudication, and titling. However, the aforementioned [Name1] accepted to regularize his situation and obtain a registrable title through a different legal mechanism. Now, although the parties stated in the purchase-sales at issue that, in due course, the seller was to transfer registered ownership to the buyer, after obtaining the title through the IDA, that does not imply that a violation of Article 67 occurred, and in this the appellant is correct. The rule establishes the prohibition of alienating while the contract is in force, and in the present case, as indicated above, the sales occurred before said contract came into legal existence, for which reason, in matters of a punitive nature, it cannot be interpreted that the rule has the scope or potential to annul a prior act. Given the particularity of this case—as opposed to others in which a possessor, subject to the effects of the land assignment contract, sells the parcel to a third party—it is deemed that if the alienation had been made during the contract, absolute nullity could be applied, but if it was made beforehand, and since the Institute never initiated a revocation proceeding for the adjudicatee's breach of exercising possession or management of the asset, and given that both parcels are now free of limitations or liens in favor of the Institute, the plaintiff has standing to claim the fulfillment of what was agreed, because we are in the presence of the specific performance of a contract that falls within what was negotiated by the parties by virtue of the principle of party autonomy (autonomía de la voluntad). Thus, the plaintiff has the right to claim the registral title, and to make the registral reality coincide with the material reality. The plaintiff party is correct that, since buying the properties in 1994, it has exercised possession over them, through care, maintenance of access tracks and signs, and management of payment for environmental services. Thus, witness [Name4] stated that he has worked for the plaintiff company since 1994, that wood has never been extracted, the tracks are cleaned, and care is taken that others do not enter the property to cause damage (folios 348). In the same vein, [Name5] stated he has worked for the plaintiff since 1998, that signs were placed because the property was submitted to forest protection, that the boundaries are periodically cleared and signs inspected, and that the plaintiff is the one who has remained in possession (folio 353). Similarly, in the judicial inspection, the existence of a sign, the mountainous nature, and four-meter-wide tracks delimiting the land were verified (folio 432), with the party having received incentives for environmental services according to documentation provided in the record (folios 310 to 328). On the other hand, testimonial evidence also indicates that the defendant [Name1]—before selling to the plaintiff company—possessed the material area, and there is even data that it was previously possessed by his transferor, Pastor [Name3]. In this sense, the declarant [Name4] stated he has known the defendant since he arrived at the place to live with his parents where an uncle of his named [Name6] lived, and that previously that property had belonged to [Name3] (folio 348), and witness [Name7], an INDER official, indicated that before the adjudication to [Name1] was formalized, it had been verified that the property had been subjected to regeneration and a portion to reforestation, and that the titling area previously determined that [Name1] was the possessor (folio 349). Such data are related to a private document with established date, executed on March 9, 1979, in which [Name3] transfers to [Name1], with said document noting that the previous occupant was [Name6]. According to the foregoing, the appellant is correct that the judgment must be revoked because it was demonstrated that the asset had been acquired by purchase-sale and that the defendant had undertaken to formalize the transfer, and it is also appropriate to declare the counterclaim brought by the Instituto de Desarrollo Rural without merit, as the nullity of the purchase-sale carried out between the parties is improper.\n\n**VI.** In accordance with the foregoing, regarding that which has been the object of appeal, it is appropriate to partially revoke the ruling in that it dismissed in all its extremes the claim brought by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA against [Name1] and INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL and upheld the defenses of lack of right (falta de derecho) and lack of active and passive standing (falta de legitimación activa y pasiva) raised by them; in its place, it is appropriate to reject the defenses of lack of right and lack of active and passive standing raised by said defendants, given that the plaintiff party had the standing and the right to claim specific performance of what was agreed upon, given the failure of the defendant [Name1] to comply with his obligation to transfer registered title of the asset; furthermore, because a convalidation of the sale of another's property, which at one time belonged to the Institute, took effect; likewise, because it was demonstrated that the alienation of the assets occurred before the legal birth of the land assignment contract (contrato de asignación de tierras), with the assets currently being free of limitations and liens in favor of the INDER. Thus, regarding the claim, it should be partially granted, specifically petitions 4) and 5), in the sense that the purchase-sales of the properties carried out by the parties have the nature of being translative domain contracts that were executed before the titling was carried out by the Instituto de Desarrollo Rural; and that the defendant [Name1] undertook to submit both contracts to the Offices of the Instituto de Desarrollo Rural in order to obtain the approval of the same by the Board of Directors, or that once the limitations expired, he undertook to effect the respective transfer of the properties into the name of the plaintiff, a situation which he has not fulfilled. Likewise, petition 6) must be granted and it is appropriate to declare that the plaintiff company has been exercising possession in good faith, publicly, peacefully, and uninterruptedly, with the asset having been transferred to it by the defendant [Name1], who in turn had acquired it from [Name3], and he in turn from [Name6]. Similarly, petition 9), insofar as it is appropriate to declare that the defendant must appear before a Notary Public, previously authorized by the court, which must grant the period stipulated in Article 698 of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil), to effect the domain transfer to the plaintiff company of the properties of the Puntarenas District, registration numbers CED1 and [Placa6], and in the event of refusal, the trial judge shall sign the respective public deed, as stipulated in that same rule. Petition 10) is also granted, in the sense that Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima is declared the legitimate owner of the real properties registration numbers CED1 and CED2, such that regarding the request that the restitution of all rights inherent to domain and the condition of legitimate possessor be ordered, it is understood that they are already encompassed in the declaration made of its right of property, given that the dispossession of the asset has not been claimed, nor the restitution of possession, since it was demonstrated that the plaintiff party has been exercising it. Regarding the remaining petitions, this Tribunal considers that their rejection should be confirmed, but it must be understood that, for the most part, it is for reasons different from those that motivated the lower court. Thus, petition 3) is unaddressable as it pertains more to a fact than a petition and is very generic regarding the claim for commitment of obligations, and in any case, by granting petitions 5) and 9), fulfillment of what is truly claimed in this proceeding is being ordered. On the other hand, regarding petition 12), its denial was appropriate since at some point the properties belonged to the Instituto de Desarrollo Agrario, and previously to the State when the expropriation alluded to above occurred. Likewise, petition 13) is improper because by granting petition 9), the specific performance claimed in this proceeding is being ordered, and granting it would imply reiteration. In relation to petitions 7), 8), and 14), their rejection was not the object of appeal, hence it is not appropriate to issue a pronouncement or vary what was resolved, as this Tribunal lacks functional competence to do so. The declaration dismissing the claim against the State is not modified, since that was indeed appropriate as the properties are not encompassed within the public domain of the Golfo Dulce Forest Reserve, as the State itself argued when raising the defense of lack of passive standing. Likewise, regarding the counterclaim: the ruling must be revoked insofar as it granted in all its extremes the counterclaim brought by EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA and rejected the defense of lack of right, and in its place, that defense is upheld, given that the Institute does not hold a current right to invoke the nullity of sale of another's property, given the convalidation that occurred, nor to seek breach of limitations of the land assignment contract (contrato de asignación de tierras), given that the purchase-sales occurred prior to the birth of that contract and given that the properties are currently free of limitations and liens in favor of said Institute, and consequently, the counterclaim must be rejected in all its extremes. By virtue of the foregoing, given the manner in which this matter has been resolved before this instance, and in accordance with Article 55 of the Agrarian Jurisdiction Law (Ley de Jurisdicción Agraria), it is also appropriate to partially revoke the ruling regarding the condemnation of costs, as follows: Regarding the claim, it is appropriate to order the defendant [Name1] to pay the procedural and personal costs incurred by the plaintiff party, and to resolve without special condemnation regarding the co-defendants Instituto de Desarrollo Rural and the State. The foregoing because the Institute had reasons to litigate, given that the properties at one time supported a mortgage lien and limitations in its favor, and the scope of the nullity of the sale of an asset belonging at one time to that institution had to be debated. Regarding the State, it is resolved thus because the plaintiff company had reasons to sue it, given that evidence was provided indicating that the asset was located within the Golfo Dulce Reserve, and the scope and nature of the expropriation decrees had to be analyzed. Finally, regarding the costs of the counterclaim brought by the Instituto de Desarrollo Rural, despite the fact that what was resolved was revoked in this instance, it is likewise deemed that the counterclaimant had reasons to litigate, given the existence of a land assignment contract (contrato de asignación de tierras) and the Institute having held registered title of the properties at one time.\n\nf) That the plaintiff company be declared the legitimate owner of the real properties in dispute and that all rights appurtenant to it as owner of the domain and legitimate possessor of the cited properties currently registered in the National Registry under folio numbers [Placa1] and [Placa2] be restored, and likewise that said lands never formed part of the public domain lands of the Osa Forest Reserve (Reserva Forestal de Osa) since they were acquired through expropriation for another purpose—to resolve the conflict between the owners Agroindustrial el Rincón S.A. and OESA and the possessors—because those properties were not considered indispensable for integrating said reserve, relying for this on the legislation in force at that time, the Ley de Tierras y Colonización, the Ley Forestal 4465 of November 25, 1969, the Decree creating the Forest Reserve 8494-A of April 28, 1978 and its amendments, and the Reglamento sobre protección y Aprovechamiento de las Reservas Forestales, Decreto Ejecutivo number 9628-A of February 19, 1979. f) That it be declared that the defendant, without any justification, proceeded on July 11, 2005, to execute before Notary Public Hugo Armando Reyes Herrera a revocation of the special power of attorney granted to the plaintiff in order to prevent the company Compañía Hermanos Brenes S.A. from continuing to receive the payment for environmental services (Pago de Servicios Ambientales) that it had been receiving from the Costa Rican State. g) That the revocatory action described in the preceding point violates and has caused the purchaser the impossibility of obtaining the fruits that both contracts allow it. h) I request that it be ordered in the judgment that the defendant is obligated to recognize the purchase-sale contracts and to appear before an authorized Notary Public to carry out the transfer and registration of the properties in the name of my represented party, and that in the event of refusal by the latter, it be your authority that signs the respective transfer deed. i) I request that Compañía Hermanos Brenes S.A. be declared the legitimate owner of the real properties in dispute and that all rights appurtenant to it as owner of the domain and legitimate possessor be restored. j) I request that any action by the defendant to sell the properties in question to MINAE or to any interested third party be declared null and void for being illegal and improper. k) I request that it be declared that said properties have never belonged to the Instituto de Desarrollo Agrario, now Instituto de Desarrollo Rural, and that they have also never belonged to the State, since the legitimate possessor from approximately the year 1961 until the date he sold to us on May 24, 1994, was Mr. [Nombre3] , and from that day until today my represented party is the one that has been exercising possession. l) I request the specific performance of the sales contracts entered into with Mr. [Nombre3] granted before notary Carlos Villanueva Maydana on May 24, 1994, and that the defendant be ordered to refrain from performing acts that disturb or prevent my represented party from exercising the agrarian possessory acts required for the due care and attention of the forest property. m) I request that the defendant be ordered to pay the damages and losses caused to my represented party, which consist of DAMAGES: The impediment to dispose of the lands exercising all the attributes of ownership, not to mention that we were compelled to resort to the courts in search of justice and to clarify the situation once and for all, a consequence solely of the bad faith of the defendant, knowing full well of the expenditures we have made in maintaining the farms, as we demonstrated in the initial brief, estimated in the sum of C 250,000,000.00. LOSS: For not being able to enjoy the payment for environmental services (PSA) and eventually manage the forest, which we assess at C 80,000,000.00. n) I request that the defendant be ordered to pay the procedural and personal costs. For its part, INDER counterclaimed against the plaintiff so that in the judgment it be declared: a) That this counterclaim be granted in all its respects. b) That in the judgment it be recognized and thus declared that the land identified as [Dirección1] , [Dirección2] , farms with folio numbers [Placa3] and [Placa2] forms part of the Asentamiento Osa, located within the Golfo Dulce Forest Reserve (Reserva Forestal Golfo Dulce). c) That in the judgment it be recognized that the deeds eight hundred forty-four, granted before notary Carlos Villanueva Maydana, on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, wherein an agreement is recorded through which the company Hermanos Brenes Sociedad Anónima acquires rights over a land identified with cadastral map P-180294-94, and in deed eight hundred forty-three, wherein an agreement is recorded through which the company Hermanos Brenes Sociedad Anónima acquires rights over a land identified with cadastral map P-180923-94. The representation of the plaintiff states that it is clear to the parties that the property is in the process of registration before the Public Registry, and furthermore that it had been awarded by the Instituto de Desarrollo Agrario subject to the limitations and conditions of the Ley de Tierras y Colonización. d) That it be recognized and thus declared that the agreements reached by Mr. [Nombre3] , and recorded in public deeds eight hundred forty-three and eight hundred forty-four granted before notary Carlos Villanueva Maydana, on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, are vitiated by absolute nullity insofar as they materialize the sale with transfer of two properties identified with cadastral map P-180923-94, P-180924-94, without the seller being the holder of the property rights, contravening the doctrine of Article 1061 of the Civil Code insofar as the sale of another's property is null. e) That once the nullity of the purchase-sale contracts contained in public deeds eight hundred forty-three and eight hundred forty-four granted before notary Carlos Villanueva Maydana, on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, is declared, it be ordered to restore things to the state they would be in had the null act or contract not existed (doctrine of Article 844 of the Civil Code). f) That the counterclaim defendant here be ordered to pay both costs of the counterclaim. Likewise, the defendant counterclaimed against the plaintiff so that in the judgment it be declared: a) That in the judgment this counterclaim be granted in all its respects. b) That in the judgment the nullity of the sale recorded in public deed number 843, visible at folio 72 front and back of volume 6 of notary public Carlos Villanueva Maydana, at fifteen hours on May 24, 1994 (not 2008 as erroneously stated on the back of said certification), be established and declared for the reasons amply set forth. c) That in the judgment the nullity of the sale recorded in deed number 844, visible at folio 73 front (not folio 72 front as erroneously stated on the back of said certification) of volume 6 of Notary Public Carlos Villanueva Maydana, at 15:30 hours on May 24, 1994, be established and declared for the reasons amply set forth. d) That in the judgment it be recognized and thus declared that the rights claimed by the plaintiff here over farms of my property, Partido de Puntarenas, folio number [Placa1] and [Placa2] , are nonexistent. e) That in the judgment Compañía Hermanos Brenes S.A. be ordered to pay both costs of this proceeding. f) That in the judgment it be recognized and thus declared that the special powers of attorney granted on May 24, 1994, to Compañía Hermanos Brenes S.A. were revoked on January 31, 2003 (Art. 1280 Civil Code). g) That in the judgment it be ordered, by means of a writ directed to the National Registry, the cancellation of the annotations entered in the margin of the registration of the farm of Partido de Puntarenas, folio [Placa1] , entries [Placa4] and [Placa2] , entries [Placa5].” (folios 6 to 25 and 32 to 34).-\n\n          2.- The defendant entity Instituto de Desarrollo Rural, through its general judicial attorney, answered the complaint filed against it, raising the defenses of lack of right and lack of standing (falta de legitimación ad causam), (folios 74 to 79).-\n\n          3.- The defendant [Nombre3] answered the complaint filed against him, raising the defenses of lack of right, lack of standing to sue, the defense of nullity, and that of statute of limitations (prescripción), visible at folios 113 to 131. The Procuraduría General de la República answered the complaint negatively and raised the defenses of lack of right and lack of passive standing of the State, visible at folios 97 to 104.-\n\n          4.- Likewise, the Instituto de Desarrollo Rural files a counterclaim against the plaintiff corporation Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, valued at the sum of three million colones, requesting that in the judgment it be declared: “1.- That this counterclaim be granted in all its respects. 2.- That in the judgment it be recognized and thus declared that the land identified as [Dirección3] , , farms with folio numbers of Partido de Puntarenas [Placa1] and [Placa2] , forms part of the Asentamiento Osa, located within the Golfo Dulce Forest Reserve (Reserva Forestal Golfo Dulce). 3.- That in the judgment it be recognized that in deeds eight hundred forty-four, granted before Notary Carlos Villanueva Maydana, on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, wherein an agreement is recorded through which the company Hermanos Brenes Sociedad Anónima acquires rights over a land identified with cadastral map P-180923-94. The representation of the plaintiff states that it is clear to the parties that the property is in the process of registration before the Public Registry, and furthermore that it had been awarded by the Instituto de Desarrollo Agrario, subject to the limitations and conditions and limitations of the Ley de Tierras y Colonización. 4.- That it be recognized and thus declared that the agreements reached by the plaintiff with Mr. [Nombre3] , and recorded in public deeds eight hundred forty-three and eight hundred forty-four, granted before Notary Carlos Villanueva Maydana, on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, ARE VITIATED BY ABSOLUTE NULLITY, insofar as they materialize the sale with transfer of two properties identified with cadastral map P 180924-97, without the seller being the holder of the property rights, contravening the doctrine of Article 1061 of the Civil Code, insofar as the sale of another's property is null. 5.- That once the nullity of the purchase-sale contracts contained in public deeds eight hundred forty-three and eight hundred forty-four, granted by Notary Carlos Villanueva Maydana, on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, is declared, it be ordered to restore things to the state they would be in had the null act or contracts not existed (Doctrine of Article 844 of the Civil Code). 6- That the counterclaim defendant here be ordered to pay both costs of the counterclaim.” (folios 80 to 82).-\n\n          5.- In turn, the defendant [Nombre3] files a counterclaim against the plaintiff corporation valued at the sum of four hundred million colones, requesting that in the judgment it be declared: 1.- That in the judgment this counterclaim be granted in all its respects. 2.- That in the judgment the Nullity of the Sale recorded in Deed Number 843, visible at folio 72 front and back of volume 6 of Notary Public Carlos Villanueva Maydana, at 15 hours on May 24, 1994 (not 2008 as erroneously stated on the back of said certification), be established and declared for the reasons amply set forth. 3.- That in the judgment the Nullity of the Sale recorded in Deed Number 844, visible at folio 73 front (not folio 72 front as erroneously stated on the back of said certification) of volume 6 of Notary Public Carlos Villanueva Maydana, at 15:30 hours on May 24, 1994, be established and declared for the reasons amply set forth. 4.- That in the judgment it be recognized and thus declared that the rights claimed by the plaintiff here over farms of my property, Partido de Puntarenas, Folio Number [Placa1] / [Placa2] , are nonexistent. 5.- That in the judgment Compañía Hermanos Brenes S.A. be ordered to pay both costs of this proceeding. 6.- That in the judgment it be recognized and thus declared that the special powers of attorney granted on May 24, 1994, to Compañía Hermanos Brenes S.A. were revoked on January 31, 2003 (Art. 1280 Civil Code). 7.- That in the judgment it be ordered, by means of a writ directed to the National Registry, the cancellation of the annotations entered in the margin of the registration of the farm Partido de Puntarenas, folio number [Placa1] . Entries 800-144805-01-0001-001 and 91445. Entries: 800-144807-01-0001-001, (folios 131 to 140).-\n\n          6.- The plaintiff corporation answers the counterclaims, rejecting them in their entirety in the terms visible at folios 187 to 205, raising against the same the defenses of lack of right and lack of standing (falta de legitimación ad causam).-\n\n          7.- Judge Juan Gutiérrez Villalobos, of the Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, in judgment No. 29-2015 at eleven hours on March second, two thousand fifteen, resolved: “POR TANTO: In accordance with the foregoing, Articles 2 subsection h), 6, 26, 53, 55, 79 of the Ley de Jurisdicción Agraria, 67 and following of Ley Nº 2825 of October 14, 1961 de Tierras y Colonización, 701, 844, 868, 1061, and following of the Civil Code, 155, 287 and following of the Code of Civil Procedure, the defenses of lack of right and lack of active and passive standing are upheld, and the defense of statute of limitations (prescripción) regarding the complaint is denied; the ordinary complaint filed by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA against [Nombre3] , EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO and EL ESTADO is dismissed in all its respects. The defenses of lack of right and lack of active and passive standing are upheld; the counterclaim filed by EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA is granted in all its respects. It is declared that the lands identified as 33 and 33-1 of the Asentamiento Campesino Osa, [Dirección4] , farms with folio numbers of Partido de Puntarenas [Placa1] and [Placa2] form part of the Asentamiento Osa located within the Golfo Dulce Forest Reserve (Reserva Forestal Golfo Dulce). That in deeds numbers CED9 and CED10 granted before notary public Carlos Villanueva Maydana on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, where the plaintiff acquires rights over two lands identified with maps P-180924-94 and P-180923-94, it was indicated that both contracting parties are clear that the properties are in the process of registration before the Public Registry, and furthermore that they had been awarded by the Instituto de Desarrollo Agrario subject to the limitations and conditions of the Ley de Tierras y Colonización, and therefore the nullity of said deeds is declared, as they materialize a sale with transfer of two properties without the seller being the owner of both properties, in accordance with Article 1061 of the Civil Code and 67 of the Ley de Tierras y Colonización. In accordance with the provisions of Article 844 of the Civil Code, it is ordered that the described properties, folios [Placa6] both triple zero of the Province of Puntarenas, be restored to their original state prior to the signing of the sales contracts annulled herein. Likewise, the action established by way of counterclaim by [Nombre3] against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA is declared time-barred (prescrita). The plaintiff is ordered to pay both costs of the complaint. Likewise, the plaintiff corporation is ordered to pay both costs of the counterclaim filed by IDA, and the counterclaimant [Nombre3] is ordered to pay both costs of the counterclaim filed against the plaintiff. The parties are informed that this judgment is subject to an appeal (recurso de apelación) before the Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José. Should any of the parties file an appeal, please submit, in addition to the written portion, the appeal in electronic format. Due to the incorporation of orality in agrarian matters, if it is the party's wish that the appellate court grant them an oral hearing, make it known in the same appeal brief, or alternatively indicate an email address where they can be notified.” (folios 537 to 557).-\n\n          8.- Mr. [Nombre1] , in his capacity as president with powers of generalísimo attorney without limit of sum of the entity Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, filed an appeal (recurso de apelación) with express indication of the reasons relied upon to refute the thesis of the trial court, (folios 604 to 633).-\n\n          9.- In the processing of the case, the legal prescriptions have been observed, and no errors or omissions capable of causing the nullity of the judgment are observed.-\n\n         Redacted by Judge FISHER GONZÁLEZ and;\n\nCONSIDERANDO\n\n          I. The Tribunal does not endorse part of the fact held as proven a), given that it is considered it must be reformulated as follows: The defendant [Nombre3] is the registered owner of the farms of Partido de Puntarenas, folios [Placa1] and [Placa2] , located in [Dirección5] , , described respectively in cadastral maps P-0180924-1994 and P-0180923-1994, which currently do not bear limitations of the Ley de Tierras y Colonización and are free of mortgage liens. (registry consultations at folios 501 and 502 of the case file). Fact b) is not adopted, and in its place the following is held: By Decreto Ejecutivo No. 8494-A of April 28, 1978, the Golfo Dulce Forest Reserve (reserva Forestal Golfo Dulce) was created, but an exception was made for already registered farms included within that area; subsequently, Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H of May 2, 1979, was issued, through which the farms of Partido de Puntarenas, folios [Placa7] , [Placa8] and [Placa9] were expropriated, which were indicated to form part of a single agricultural-forestry unit, and it was likewise authorized in that decree for the Procuraduría General de la República to transfer those properties to the then Instituto de Tierras y Colonización so that it would allocate them for the purposes of Law 2825, which gave rise to the Asentamiento Osa. (see expropriation decree at folios 365 to 370). Fact c) is not approved in the form in which it is drafted because it mixes situations that merit separate structuring, and it is restated as follows: By public deed No. 43, granted before Notary Carlos Villanueva Maydana, at fifteen hours on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, the defendant [Nombre3] sold to the plaintiff corporation the materiality described in cadastral map P-0180924-1994, for the sum of ten million nine hundred thirty-four thousand five hundred seventy-nine colones; and by public deed No. 844 at fifteen hours and thirty minutes on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, granted before the same notary, the cited [Nombre3] sells to the same corporation the farm described in cadastral map P-0180923-1994, for the sum of seven hundred thousand nine hundred thirty-six colones. (public deeds at folios 40 to 48). Fact d) is endorsed. Fact e) is not approved because several relevant aspects regarding it were already included in the facts reformulated at this instance, and the following must be held in its place: The farms of Partido de Puntarenas, folios [Placa7] , [Placa8] and [Placa9] , were transferred by the State to the Instituto de Tierras y Colonización, and subsequently the latter merged them into one, creating farm folio [Placa10] . (Report of the Coordinador General Área Registral of the National Registry at folio 178, registry antecedents of those properties at folios 371 to 414, answer to the complaint by the Procuraduría General de la República at folios 97 to 104, and answer to the complaint by the Instituto de Desarrollo Rural at folios 74 to 82, registry certifications at folios 1 to 4). Fact f) is adopted. Likewise, the following facts must be added to the body of evidence: g) By agreement of the Board of Directors No. 72-95 of November 15, 1995, the Instituto de Desarrollo Agrario, today Instituto de Desarrollo Rural, awarded to the defendant [Nombre3] parcels [Dirección6] , belonging to farm folio CED11, with areas respectively of fifteen hectares, seven thousand two hundred sixty-three square meters with twenty-four square decimeters, and two hundred thirty-four hectares, four thousand seven hundred thirty-six square meters with eighty-three square decimeters, whose limitations began on November 17, 1995, and expired on November 17, 2010, thus creating the farms subject to this litigation, folios CED12 and CED13. (copies of Board of Directors agreement at folios 286 and 287, and certifications at folios 1 to 4). h) Since the plaintiff corporation acquired the lands from the defendant, that is, since the year 1994, it has exercised possession over them, through care, maintenance of paths and signs, and management of the payment for environmental services (PSA). (testimony of [Nombre5] at folios 348 and [Nombre6] at folio 353, judicial inspection at folio 432, environmental services contract at folios 310 to 328).\n\n          II. Regarding the unproven facts identified as a) and b), they are not shared by virtue of what has been held as proven at this instance, and regarding c), no pronouncement is issued as it is not part of what was appealed.\n\n    III. The representative of the plaintiff Compañía Hermanos Brenes S.A., [Nombre1] , filed his appeal (recurso de apelación) based on the following grievances: 1) The trial judge holds as proven that by public deeds 843 and 844, granted before Notary Carlos Villanueva Maydana, at fifteen hours and twenty minutes on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, the defendant [Nombre3] sold to the plaintiff the farms described in maps P-180924-94 and P-180923-94, which at that time were property of IDA, comprised within farm folio [Placa10] ; but this fact is disputed. The foregoing because, although it is true the farms in dispute were segregated from the previously cited one, in reality they did not belong to the institution. They were property at that time of the defendant [Nombre3] , who had been a possessor for a long time before, even since 1959. That long possession has been demonstrated in this proceeding with the documentary evidence at folios 35 and 36, which is a private sale document from [Nombre4] to the defendant, who in turn had acquired from [Nombre7] , which was ignored by the judge. In the certification visible at folios 286 to 287, of the IDA Board of Directors agreement number 072-95 dated November 15, 1995, it is literally mentioned: \"it is authorized to award, segregate and transfer three parcels of the Asentamiento Osa Forestal (individual), located in Sierpe, Osa of the province of Puntarenas, Región Brunca, because the possessor meets the legal conditions and requirements demanded in Law 2825 for the corresponding possessory title (título supletorio de dominio) to be issued to him,\" whereby it is evident that the Institute itself, now INDER, considered Mr. [Nombre3] as a possessor of said lands \"and therefore with all the attributes that possession encompasses.\" According to the testimony of the former Notary, Carlos Villanueva Maydana, at folio 351, he attests that they appeared, and documents were provided that in some way legitimated them to dispose of the properties, which they had been in possession of for many years; these were cadastral maps, a certification issued by the Secretary General of IDA from the year 1993, and a private document signed by [Nombre4] . In this way, it was proven that already by that time, not only was [Nombre3] considered the owner, but furthermore the ratification of IDA in its capacity as awardor was expected, since the Titling Section had recognized his rights of decennial possession over the parcels since the month of July 1993, and the formalization of the transfer in his name would be completed in the short term. Said lots were registered under folio [Placa8] , where the two lands were; it had been annulled because it was the subject of a merger forming CED14. Even still on March 4, 2009, the companies Agroindustrial Rincón S.A. and [Nombre8] appeared as owners according to the certification at folio 179, and it must be remembered that the plaintiff acquired on May 24, 1994. The deed of acquisition by the State of those three farms matches that of the plaintiff, proving it right regarding the specific purpose of the expropriated properties. The agreement entered into was private, and the defendant undertook that, once declared awardee by IDA, with that entity being the owner of the three that gave rise to folio CED11, it would transfer them to the plaintiff. There was no sale of another's property, since it was unfeasible to claim against IDA, and there was good faith in the contracts. Regarding the awards and limitations, it is necessary to clarify that they materialize when the Board agrees to award, segregate, and transfer the lands to the beneficiary based on decennial possession. Those limitations govern only for properties registered in the National Registry, so the judgment errs in decreeing the nullity of the sales deeds, because the defendant [Nombre3] was the holder, who had possession. It must be taken into account that the same court recognized possessory protection (tutela interdictal) in case file EXPN1. There was no bad faith in the contracting because, contrary to what the decision indicates, the defendant was not a mere occupant; he was a decennial possessor. 2) The judge held it as proven that the lands in conflict are comprised within the Asentamiento Campesino Osa, which originates in the year 1979 when the State, through Decretos Ejecutivos 10088-G-H of May 2 and 10244-G of July 5, both of 1979, expropriated them from Compañía Osa Productos Forestales and transferred them to IDA. The judge states that, when the purchase-sale contracts were signed between the plaintiff and the defendant [Nombre3] , since the lands were in the name of IDA, said sales are null as they involve another's property. That is completely false, for the conditions under which the expropriation of the lands of Osa Productos Forestales occurred were never analyzed. Thus, according to the case file, it emerges that the main objective for establishing the \"Forest Reserve (Reserva Forestal)\", according to considerando 2 of Decreto Ejecutivo 8494-A of April 28, 1979, and what is contemplated in its Article 7, the appropriate use for those lands would be the natural exploitation of natural resources, thereby ratifying what was prescribed in the regulation to the Ley Forestal in force at that time -4465 of November 25, 1969-, Article 35, in which it is defined and understood by Forest Reserves (Reservas Forestales) \"The forested areas with recognized productive capacity, with defined boundaries indicated in the executive decree that creates them, which shall be destined for rational forest use (aprovechamientos forestal racional) based on the corresponding technical standards.\" Although it is true that the referenced decree 8494, Article 2, declares the national lands encompassed by the boundaries of the reserve inalienable, it is also true that the 3 aforementioned farms were property of private individuals, that is, they did not belong to the State, so the declaration of public domain status did not apply to them, as their owners maintained the attributes of ownership, which means that, being in private hands, they also could not be considered as comprised by the Osa Forest Reserve (Reserva Forestal Osa) - Articles 71 and 72 of Law 4465-. What is important is that the State did not consider said farms, reduced to private domain, indispensable for integrating the Osa Forest Reserve (Reserva Forestal Osa), but did consider them essential for carrying out on them, through IDA, one of its primary legal purposes, which are titling programs, and it expropriated them with that objective, and considering the development of the agricultural-forestry project due to the conditions and characteristics of those properties. The foregoing has coincided with what governments have decided in recent times, in official letters DM 975-05 of June 24, 2005, and DVM-497-06 of August 30, 2006, signed respectively by the Head of MINAE of the Pacheco Administration and by the Vice Minister of the Arias government, both addressed to different Presidents of IDA, through which, with full knowledge of the matter both from a technical-legal and social standpoint, they express their consent to the granting of deeds to the occupants of that farm of CED15, thus ratifying its original, legally mandated and sole purpose, by asserting that the titling process of the reserve is part of sustainable development, which must be conceived in compatibility with its occupants.\n\nSpecifically, on that occasion the State, in accordance with the legislation in force, Ley Forestal 4465 and Ley del ITCO 2825, had two alternatives: One, to purchase or expropriate the farms of Agroindustria El Rincón S.A and of [Nombre8] to resolve the conflict between those owners and the possessors, or, to do so in order for them to become part of the public domain of the Forest Reserve, and it opted for the first because it did not consider those properties necessary to integrate said reserve, relying for that purpose, apart from the aforementioned Ley del ITCO, on Articles 1, 2 a) and b), 71, and 72 of the cited Ley Forestal 4465, Article 9 of the Decree of \"creation\" of the reserve, Articles 9 and 20 of the Reglamento sobre la Protección y Aprovechamientos de las Reservas Forestales, Decreto Ejecutivo número 9628-A of February 19, 1979. It proceeds to transcribe Articles 1, 2, 71, and 72 of Ley Forestal 4465; numeral 9 of Decreto 8494-A creating the Reserve, and numerals 19 and 20 of the Reglamento sobre la Protección y Aprovechamiento de las Reservas Forestales, Decreto Ejecutivo 9628-A of February 19, 1979. It is evident, then, that the determination adopted made sense from every point of view—technical, legal, and social—because at that time the aim was to execute an agricultural-forestry plan to provide lands for the rational use of the forest. To alter the purpose of those three farms, the expropriation decree, Article 5, authorized the Procuraduría General de la República to transfer them to ITCO, which would allocate them for the purposes of Ley número 2825 of October 14, 1961, and its amendments, which was ratified in the deed of sale of those properties to the State, executed at 4:00 p.m. on July 12, 1979. That was endorsed by the Procuraduría General de la República in pronouncement C-143-83 and the Contraloría General de la República in official communication DAJ-0424. There are distrustful persons who seek to apply current legislation that differs from the prior legislation described, which is entirely unacceptable, and in fact the Procuraduría itself so ruled in its pronouncement C-038-87 of April 2, 1987, which indicated that the current Ley Forestal is non-retroactive. Since the first forestry Law No. 4465 and Article 37 of its Reglamento, and Articles 36 of forestry laws 7032 and 7174, and currently Article 36 of the Ley Orgánica del Ambiente and Article 58 et seq. of the Ley de Biodiversidad, it is understood that protected areas encompassing lands reduced to private ownership must eventually be purchased or expropriated by the State. Thus, protected wild areas created by law or decree that include private property within their boundaries, without fulfilling the requirements of Article 2 of Ley 4465, factually and legally speaking do not exist, and so ruled the Constitutional Chamber itself in Voto No. 2988-00 at 11:57 a.m. on April 23, 1999. This situation is highlighted because it has been shown that not a few of our protected wild areas suffer from the noted flaw or defect. The State would no longer be empowered to purchase or expropriate private farms within protected areas, as is the case of the Reserva Forestal Osa. The IDA granted 1,059 titles in the property at issue, but discontinued delivery following an erroneous interpretation of Voto de la Sala Constitucional 1763-94 and a contradictory directive from the Contraloría General de la República, ordering it to transfer to MINAE the forests and forest lands belonging to it, thus truncating the legitimate dream of not a few possessors. The judge did not read the explanation that the lands located within the cartographic limits of the Forest Reserve declaration never formed part of that protected wild area, since, based on the legal order in force at that time, they were given another purpose, which was to resolve a land conflict, granting registrable titles. 3) The judgment ignores the accredited historical background regarding the true reasons why those tracts were expropriated, which were never possessed by either the State or the IDA, since all the attributes of possession were always maintained by the occupants, such as the co-defendant [Nombre3], for which reason the assertion that a sale of another’s property was made is false. Thus, in the confessional evidence and the party statement of [Nombre1], he indicated that when they bought from [Nombre3], he showed them documents that he had previously purchased from [Nombre4], and that, since there was a titling problem throughout the entire area, the IDA was going to facilitate the means to measure and title through the IDA itself, and that it was indeed known that the farm would bear limitations, for which reason the defendant undertook to request the transfer permits from the IDA. Also, in the documentary evidence of Mr. [Nombre9], at folio 346, he stated that he met the defendant, who presented himself as knowledgeable about the area and a seller of timber, and that, since the plaintiff was engaged in forestry activity, he offered to sell him the farms, because otherwise he would sell them to other companies, and that he and his siblings were interested in selling the property, which had belonged to various possessors, even from before the creation of the Reserva de Golfo Dulce. Also in the documentary evidence of [Nombre5], visible at folio 348. Likewise, although the a quo relies on the testimony of [Nombre10] (at folio 349), the entirety of his testimony is not taken into account. He reported that [Nombre3] was granted a title of ownership by the IDA for two properties in the sector of [Dirección7], part of the Asentamiento Osa 6, in 1995, and that this occurred as a result of an application procedure that said defendant had carried out years earlier, and that the IDA conducted visits and inspections prior to the delivery of the title, and it was determined, based on the Reglamento in force at that time, that the defendant was the possessor of those lands, that the Asentamiento Osa had its origin in the expropriation carried out by the State against the company Osa Forestal due to a problem between that company and the campesinos, and that the title holders, before obtaining the deed, were mere occupants, and the Institute maintained censuses. 4) It is not true that the lands in dispute were actually affected by Ley 2825. As has been maintained, Mr. [Nombre3] held all the attributes of possession since 1959, and the restrictions were only acquired when they were registered. There was never any intent to harm the interests of the IDA, and said entity did not prove that it had suffered tangible patrimonial damage. The judgment did not conduct an analytical assessment, without subjection to common law rules, as should prevail in agrarian matters; rather, value judgments that are clearly subjective are made, without contemplating the aforementioned documentary and testimonial evidence. Derogatory references are made in the ruling to the plaintiff, such as \"according to his statement.\" No substantive norms are cited, nor jurisprudence supporting its criteria, since, for certain, everything was presented by INDER. 5) The judgment affirms that the plaintiff did not act in good faith (buena fe), since it knew the lands belonged to the IDA. But this is not true, as a proper analysis of the factual scenario presented by the plaintiff is lacking, who met the defendant [Nombre3] in 1993, who stated he had serious economic problems and offered to sell the timber from the property, over which he held decennial possession, a real right he had acquired from [Nombre7] according to a purchase letter presented. This has been corroborated by the documentary evidence at folios 289 to 301 and the testimonial statements of [Nombre1] and [Nombre9]. However, at this time he indicated that the properties were subject to a special condition, namely the titling process being carried out by the INDER administration, with the aim of obtaining a registrable title, but that he would undertake to do what was necessary to transfer the property into the name of the plaintiff, and he granted a series of powers to exercise possession while the process was being completed. That situation was never concealed when the public deeds were drafted. It was a property belonging to the private domain, a situation corroborated by the Notary. 6) The right of possession was exercised by [Nombre3], as well as his prior transferors [Nombre4] and [Nombre7], since 1959, which means that when the Reserva Golfo Dulce was created by Decreto 8494-A of April 28, 1978, possession of at least 18 years was already held, and of 14 years prior to the declaration of the precarious possession conflict, within the framework of the agreement of November 20, 1974, signed between OSA Productos Forestales and ITCO, a conflict that was fully resolved with the expropriation of [Dirección8] and [Dirección9], through the Expropriation Decree of 1979 No. 10088 G-H of May 2, 1979, and 10244-G of July 5, 1979, with the exclusive purpose (as affirms the Procuraduría in OJ 129-2002 of September 2, 2002) that they be allocated for the purposes of Ley 2825, and as part of \"a vast Agricultural-Forestry Development Plan.\" This is demonstrated by the party statement of [Nombre1], visible at folio 344.\n\nIV. This Court deems it appropriate to refer, first of all, to the claim made in the second grievance, since it concerns whether the farms under discussion form part or not of the Reserva Forestal Golfo Dulce. In this regard, it must be noted that although the a quo held it as proven that the properties subject to this litigation were located within the geographical area covered by said reserve (an aspect that has been modified in this instance), the truth is that, upon an integral analysis of the judgment, the true reasons for dismissing the claim are that it considered that the sale of another’s property (venta de cosa ajena) belonging to the Instituto de Desarrollo Agrario—now the Instituto de Desarrollo Rural—had been negotiated, and that Article 67 of the Ley de Tierras y Colonización had been violated in relation to the land assignment contract. Nevertheless, it is considered important to clarify this issue before subsequently analyzing the other grievances, which do indeed challenge the true grounds or pillars upon which the appealed ruling rests. The Procuraduría General de la República, in its capacity as representative of the State, which has been sued in this proceeding, both in its answer brief (folios 97 to 104) and in the closing arguments (folios 493 to 497), has maintained that although the properties in dispute are located within what is geographically understood as the Reserva Golfo Dulce, they formed part of the Asentamiento Osa, property of the Instituto de Desarrollo Rural, which in turn corresponded to registered farms belonging to the private domain when the reserve was created, so that those properties were not affected to the public domain as part of that reserve, but rather, although expropriated by the State, were transferred to the IDA for different purposes, specific to Ley 2825. So much so that the State raises the exception of lack of passive standing (falta de legitimación pasiva), considering that a property belonging to said reserve or to the public domain is not being debated or claimed, and that, therefore, state interests are not affected. For its part, INDER, in its answer (folios 74 to 82), argues that the tracts formed part of the Asentamiento Osa and were allotted (adjudicadas) to the defendant [Nombre3] through a land assignment contract, and therefore it counterclaims alleging the violation of Article 67 of the Ley de Tierras y Colonización, by virtue of the fact that the property was alienated while the contract was in effect, which it deems leads to the nullity of the purchase-sale contracts between the parties, and further alleges defects in those transactions because property belonging to that institution at that time was sold. The counterclaim does not seek the nullity of the property title of the defendant [Nombre3]. Thus, it is clear that this is not a claim or counterclaim seeking a declaration that the properties form part of the public domain of the Reserva Forestal Golfo Dulce, but rather that both the Procuraduría and INDER have alleged that the farms formed part of that patrimony of INDER, constituted for the subdivision (parcelamiento) purposes of the Ley de Tierras y Colonización, and that it was subsequently allotted through the land assignment contract. In any case, and for further support, this Chamber verifies that through Decreto Ejecutivo N° 8494-A of April 28, 1978, the Reserva Forestal Golfo Dulce was created, but in its Article 8, an exception was made for already-registered farms included within that area. Likewise, as derived from the documentary evidence provided by the State’s own representation, Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H of May 2, 1979, was subsequently issued, through which the farms of the Partido de Puntarenas with registration numbers [Placa7], [Placa8], and [Placa9] were expropriated, which belonged at that time to Osa Productos Forestales S.A / Agroindustrial Rincón S.A., and O.Sociedad Anónima, and which, as stated in the decree, formed part of a single agricultural-forestry unit; and at the same time, said decree authorized the Procuraduría General de la República to transfer those properties to the then Instituto de Tierras y Colonización so that it could allocate them for the purposes of Ley 2825, which gave rise to the Asentamiento Osa. (See expropriation decree at folios 365 to 370). Subsequently, and as ordered by that decree, the Procuraduría General de la República transferred ownership of those farms to the Instituto de Tierras y Colonización, which then consolidated them into a single one, giving rise to the farm with registration number [Placa10]. This consolidation has been accredited by the Report of the General Coordinator of the Registral Area of the Registro Nacional at folio 178, which has not been challenged by the parties, as well as the registration antecedents of those properties at folios 371 to 414, and the answer to the claim by the Procuraduría General de la República at folios 97 to 104 and by the Instituto de Desarrollo Rural at folios 74 to 82. Likewise, according to the registration certifications at folios 1 to 4, it is inferred that the properties subject to this litigation derive from that consolidated farm. Thus, the appellant is correct that the properties are not included within what is understood as part of the public domain of the Reserva Golfo Dulce, and this should not have been stated in the ruling. However, it is important to clarify that even though they are currently in the private domain, this does not imply that they are exempt from forest limitations, because Article 8 itself stipulated that they were automatically subjected to the Forest Regime.\n\nV. The remaining grievances will now be resolved together, given the nature of the matters debated, with this jurisdictional body considering that the appellant is partially correct. It has been established in the record that through public deed No. 43, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana, at three o'clock in the afternoon on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, the defendant [Nombre3] sold to the plaintiff corporation the physical materiality described in cadastral plan P-0180924-1994, for the sum of ten million nine hundred thirty-four thousand five hundred seventy-nine colones; and through public deed No. 844, at three thirty in the afternoon on May twenty-fourth, nineteen ninety-four, executed before the same notary, the aforementioned [Nombre3] sold to the same corporation the farm described in cadastral plan P-0180923-1994, for the sum of seven hundred thousand nine hundred thirty-six colones (folios 40 to 48). It can be inferred from both deeds that the parties agreed that, given that the seller was carrying out procedures before the Instituto de Desarrollo Agrario (now INDER) to obtain his title, and that therefore the properties would bear limitations, he undertook to do what was necessary to ensure that said properties were eventually transferred to the buyer. It is also established that after the execution of those deeds, through Junta Directiva Agreement No. 72-95 of November 15, 1995, the Instituto de Desarrollo Agrario, now Instituto de Desarrollo Rural, allotted (adjudicó) to the defendant [Nombre3] parcels [Dirección10] of the Asentamiento Osa, belonging at the time to the farm with registration number CED11, based on the previously cited plans, whose limitations began on November 17, 1995, and expired on November 17, 2010, thus giving rise to the farms subject to this litigation with registration numbers CED12 and CED13. (Copies of the Junta Directiva Agreement at folios 286 and 287, and certifications at folios 1 to 4). The a quo considered that the claim had to be rejected because, when the parties negotiated the properties, that materiality was the property of the IDA, as the holder of the farm comprising the Asentamiento Osa, which implies a nullity due to the sale of another’s property (venta de cosa ajena); and furthermore because, with the parcels being subject to the regime of Article 67 of the Ley de Tierras y Colonización, and with the parties knowing those limitations, those sales were also null and void because there was a prohibition on alienation. However, having carefully analyzed this particular case, this Court respects but does not share the legal assessment made by the trial judge. On the one hand, it has been proven that farm 39334-000, from which the properties currently registered in the name of the defendant [Nombre3] derive, was the property of the IDA when the parties entered into the purchase-sale contracts. As stated above, that physical materiality forms part of the object expropriated through Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H of May 2, 1979, because the farms of the Partido de Puntarenas with registration numbers [Placa7], [Placa8], and [Placa9] were expropriated, which are the registration antecedents of farm 39334-000. In fact, in the registration certifications of the parcels in dispute, with registration numbers [Placa1] and [Placa2], it is observed that they derive from that farm of the IDA, 39334-000, and were registered in the name of the defendant [Nombre3] on December 11, 1995. Logically, this segregation made in favor of said defendant was by virtue of the fact that the Institute was the registered owner of that farm comprising the Asentamiento Osa, and there is no doubt that when the parties entered into the contracts, the Institute was its owner. However, it must not be overlooked that although the seller [Nombre3] disposed of those properties without being their registered owner, he subsequently acquired that status. So much so that he currently holds that registered ownership, free of encumbrances and limitations in favor of the Institute (see updated inquiries at folios 501 and 502). Under this reasoning, although Article 1061 of the Código Civil sanctions the sale of another’s property (venta de cosa ajena) with absolute nullity, this cannot be applied in isolation, because that legal body provides for instances of validation. Thus, numeral 1063 establishes that \"the nullity of the sale of another’s property is cured if the true owner ratifies the alienation, or if the seller subsequently becomes the owner of the thing sold\" (emphasis not in the original). Since the defendant [Nombre3] currently holds that ownership, the Instituto de Desarrollo Rural has no right in its counterclaim to seek the annulment of the sale for that reason, and that petition for nullity of the sale of another’s property (venta de cosa ajena) should not have been granted; hence, the decision in that regard must be reversed. By virtue of the foregoing, the discussion of whether or not there was good faith (buena fe) in the contracting because the parties knew the property was registered in the name of the IDA is irrelevant to the resolution of this matter, and is not an argument or reason to dismiss the claim, since the legal order itself permits the correction of the nullity if, as indicated, the seller subsequently becomes the owner. [Nombre11] in this case, in which the parties contracted in that manner precisely because of the expectation they had of regularizing the title through an administrative procedure, without neglecting that said ownership by the IDA was precisely for the purpose of allotting parcels to possessors. What remains to be examined is the breach of the land assignment contract, specifically Article 67, which, as relevant, establishes the following: \"The beneficiary may not transfer ownership of his plot nor encumber, lease, or subdivide it without authorization from the Institute, except when fifteen years have elapsed since the acquisition of the parcel and all obligations with said agency have been discharged. ( ) He may also not, without that authorization and during the same term, encumber the harvests, seeds, animals, equipment, tools, or equipment necessary for the exploitation of the parcel, unless all his obligations with the Institute have been discharged. To authorize the encumbrance of the property, four favorable votes of the Junta Directiva are required. Any contract entered into without complying with the foregoing provisions shall be absolutely null and void.\" In the case at hand, it is clear that when the parties executed the purchase-sale, the seller was not yet subject to the land assignment contract, because what he had at that time was an expectation of obtaining a registrable title. The norm is categorical that the beneficiary—meaning the allottee (adjudicatario)—may not transfer ownership of his plot except when fifteen years have elapsed since the acquisition of the parcel, which means that this limitation applies from the signing of the contract. The appellant alleges that when the defendant [Nombre3] sold to it, he already held the right of ownership through usucapion (usucapión), which he had acquired, even by purchase from the third party [Nombre4] since 1979 (see private document with a fixed date at folios 35 and 36), and that, therefore, the legal framework of sanctions for breach of limitations cannot be applied to it in the manner done by the trial court. However, the claim should not be granted on that ground, because if that was indeed the possessor’s legal situation, it should have been asserted, prior to the allotment, through the declaration of positive prescription (prescripción positiva) in his favor, as provided for in Articles 92 and 101 of the Ley de Tierras y Colonización, which regulates the recognition of precarious decennial possession (special agrarian usucapion), and from which it follows that, with the Institute's intervention, he could obtain his registrable title without bearing limitations, and said entity should charge him only the expenses required for the measurement, allotment, and titling. However, the cited [Nombre3] agreed to regularize his situation and obtain a registrable title through a different legal mechanism. Now, although the parties stated in the disputed purchase-sale contracts that, in due course, the seller was to transfer registered ownership to the buyer after obtaining the title through the IDA, this does not imply that a violation of Article 67 occurred, and on this point the appellant is correct. The norm establishes the prohibition on alienation while the contract is in effect, and in this case, as indicated above, the sales occurred before that contract came into legal existence, which is why, in matters of sanctioning law, it cannot be interpreted that the norm has the scope or potential to annul a prior act. Given the particularity of this case—as opposed to others in which a possessor under the effects of the land assignment contract sells the parcel to a third party—it is considered that if the alienation had occurred during the contract, absolute nullity could be applied, but if it occurred beforehand, and since the Institute never initiated a revocation proceeding for the allottee’s failure to exercise possession or manage the property, and both parcels are now free of limitations or encumbrances in favor of the Institute, the plaintiff is entitled to claim performance of what was agreed, since this is a case of specific performance of a contract that falls within what the parties negotiated by virtue of the principle of party autonomy (autonomía de la voluntad). Thus, the plaintiff has the right to claim the registered title and to align the registered reality with the material one. The plaintiff correctly argues that since it purchased the properties in 1994, it has exercised possession over them, through care, maintenance of tracks and signs, and management of environmental services payments (pago de servicios ambientales). Thus, the witness [Nombre5] stated that he has worked for the plaintiff company since 1994, that timber has never been extracted, tracks are cleaned, and care is taken to prevent others from entering the property to cause damage (folio 348). In the same vein, [Nombre6] stated that he has worked for the plaintiff since 1998, that signs were placed because the farm was placed under forest protection, that boundaries are periodically cleared and signs inspected, and that the plaintiff is the one that has remained in possession (folio 353). Likewise, during the judicial inspection, the existence of a sign, the mountainous nature, and tracks four meters wide delimiting the land were verified (folio 432), and the party has received incentives for environmental services (servicios ambientales) according to documentation provided in the record (folios 310 to 328). On the other hand, testimonial evidence also indicates that the defendant [Nombre3]—before selling to the plaintiff corporation—possessed the materiality, and there is even information that it was previously possessed by his transferor [Nombre4]. In this regard, the declarant [Nombre5] stated that he has known the defendant since he arrived in the place to live with his parents, where an uncle of his named [Nombre7] lived, and that before that the property had belonged to [Nombre4] (folio 348), and the witness [Nombre10], an INDER official, indicated that before the allotment to [Nombre3] was formalized, it had been verified that the farm had been subjected to regeneration and a part to reforestation, and that the titling area had previously determined that [Nombre3] was the possessor (folio 349). Such data are related to a private document with a fixed date, signed on March 9, 1979, in which [Nombre4] transferred to [Nombre3], with that document noting that the prior occupant was [Nombre7]. According to the foregoing, the appellant is correct that the judgment must be reversed because it was demonstrated that it had acquired the property through purchase-sale, that the defendant had undertaken to formalize the transfer, and it is also proper to dismiss the counterclaim filed by the Instituto de Desarrollo Rural, as the nullity of the purchase-sale carried out between the parties is improper.\n\nVI. In accordance with what has been set forth above, as to the matters appealed, the ruling must be partially reversed insofar as it dismissed in its entirety the claim filed by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA against [Nombre3] and INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, and upheld the exceptions of lack of right (falta de derecho) and lack of active and passive standing (falta de legitimación activa y pasiva) filed by them; instead, the exceptions of lack of right and lack of active and passive standing raised by said defendants must be rejected, since the plaintiff had standing and the right to claim specific performance of what was agreed in light of the defendant [Nombre3]'s failure to fulfill his obligation to transfer registered title of the property; furthermore, because a validation of the sale of another’s property (venta de cosa ajena) that at one time belonged to the Institute occurred; and likewise, because it was demonstrated that the alienation of the properties occurred before the land assignment contract came into legal existence, and the properties are currently free of limitations and encumbrances in favor of INDER. Therefore, the claim must be partially granted, specifically petitions 4) and 5), to the effect that the purchase-sales of the properties carried out by the parties have the nature of being translative ownership contracts that were signed before the titling was completed by the Instituto de Desarrollo Rural; and that the defendant [Nombre3] undertook to present both contracts before the Offices of the Instituto de Desarrollo Rural in order to obtain the approval thereof from the Junta Directiva, or once the limitations had expired, he undertook to carry out the respective transfer of the properties into the name of the plaintiff, a situation he has not fulfilled. Likewise, petition 6) must be granted, and it is appropriate to declare that the plaintiff corporation has been exercising possession in good faith (buena fe), publicly, peacefully, and uninterruptedly, and that the property had been transferred to it by the defendant [Nombre3], who in turn had acquired it from [Nombre4], and the latter in turn from [Nombre7]. In the same manner, petition 9) must be granted, in that it is proper to declare that the defendant must appear before a Notary Public, previously authorized by the court, which must grant the period stipulated in Article 698 of the Código Procesal Civil, to carry out the transfer of ownership to the plaintiff corporation of the farms of the Partido de Puntarenas with registration numbers CED12 and [Placa2], and in the event of refusal, the trial judge shall sign the respective public deed, as stipulated by that same norm.\n\nPetition 10) is also granted in the sense that Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima is declared the legitimate owner of the real property with registration numbers CED12 and CED13, such that the request to order the restitution of all rights inherent to ownership and the status of legitimate possessor is understood to already be encompassed within the declaration made of its property right, given that dispossession of the property has not been claimed, nor the restitution of possession, as it was demonstrated that the plaintiff has been exercising it. Regarding the remaining claims, this Court considers that their rejection should be confirmed, but it must be understood that for the most part, it is for different grounds than those that motivated the lower court. Thus, claim 3) is not admissible as it is more a fact than a claim and is very generic regarding the claim of commitment to obligations, and in any case, by granting petitions 5) and 9), compliance with what was truly claimed in this proceeding is being ordered. On the other hand, with respect to petition 12), its denial was proper since at one time the properties belonged to the Instituto de Desarrollo Agrario, and previously to the State when the aforementioned expropriation took place. Likewise, claim 13) is inadmissible because by granting petition 9), the punctual performance claimed in this proceeding is being ordered, and granting it would imply reiteration. In relation to petitions 7), 8), and 14), their rejection was not the subject of appeal; therefore, it is not proper to issue a pronouncement or vary what was resolved, as this Court lacks functional competence to do so. The declaration without merit of the claim against the State is not modified, as that indeed proceeded since the properties were not included within the public domain of the Golfo Dulce Forest Reserve (Reserva Forestal Golfo Dulce), as argued by the State itself when filing the exception of lack of passive standing. Likewise, regarding the counterclaim: the judgment must be revoked insofar as it declared the counterclaim filed by EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA with merit in all its aspects and rejected the exception of lack of right, and instead, that exception is granted since the Institute does not hold a current right to invoke the nullity of sale of another's property, given the validation (convalidación) that occurred, nor to request non-compliance with limitations of the land assignment contract (contrato de asignación de tierras) as the sales occurred prior to the birth of that contract and the properties are currently free of limitations and encumbrances in favor of said Institute, and consequently, the counterclaim must be rejected in all its aspects. By virtue of the foregoing, given the manner in which this matter has been resolved at this instance, and pursuant to Article 55 of the Ley de Jurisdicción Agraria, it is also proper to partially revoke the judgment regarding the award of costs, as follows: Regarding the claim, it will proceed to order the defendant [Name3] to pay the procedural and personal costs incurred by the plaintiff, and to resolve without special award regarding the co-defendants Instituto de Desarrollo Rural and the State. The foregoing because the Institute had grounds to litigate, as the properties at one time bore a mortgage lien and limitations in its favor, and the scope of the nullity of sale of property belonging at some point to that institution had to be debated. Regarding the State, it is resolved thus because the plaintiff company had grounds to sue it, given that evidence was provided indicating that the property was located within the Golfo Dulce Reserve (Reserva Golfo Dulce), and the scope and nature of the expropriation decrees had to be analyzed. Finally, regarding the costs of the counterclaim filed by the Instituto de Desarrollo Rural, although what was resolved was revoked at this instance, it is still considered that the counterclaimant had grounds to litigate, as there existed a land assignment contract (contrato de asignación de tierras) and the Institute at one time held the registered title to the properties.\n\nPOR TANTO\n\nIn what has been the subject of appeal, regarding the claim: The judgment is partially revoked insofar as it declared the claim filed by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA against [Name3] and INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, all of cited qualities, without merit in all its aspects, granted the exceptions of lack of right and lack of active and passive standing filed by them, and ordered the plaintiff to pay both costs. In its stead, it is resolved: 1) The exceptions of lack of right and lack of active and passive standing raised by [Name3] and Instituto de Desarrollo Rural are rejected. 2) Petitions 4) and 5) are granted, and it is declared that the sales of the properties subject to this litigation, executed by the plaintiff and the co-defendant [Name3], have the nature of being domain-transferring contracts (contratos traslativos de dominio) that were entered into before the titling by the Instituto de Desarrollo Rural occurred; and that the defendant [Name3] committed to presenting both contracts before the Offices of the Instituto de Desarrollo Rural in order to obtain its approval by the Board of Directors, or that once the limitations expired, he committed to carrying out the respective transfer of the properties in the name of the plaintiff, a situation he has not fulfilled. Likewise, petition 6) is granted, and it is declared that the plaintiff company has been exercising possession in good faith, publicly, peacefully, and uninterruptedly, the property having been transferred to it by the defendant [Name3], who in turn had acquired it from [Name4], and the latter in turn from [Name7]. 3) Petition 9) is granted, and it is declared that the defendant [Name3] must appear before a Notary Public, previously authorized by the court, which must grant the term stipulated in Article 698 of the Código Procesal Civil, to carry out the transfer of title to the plaintiff company of the properties in the Canton of Puntarenas, registrations [Placa1] and [Placa2], and in case of refusal, the trial judge shall proceed to sign the respective public deed. 4) Petition 10) is granted in the sense that Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima is declared the legitimate owner of the real property with registration numbers [Placa1] and [Placa2], such that the request to order the restitution of all rights inherent to ownership and the status of legitimate possessor is understood to already be encompassed within the declaration made of its property right, given that dispossession of the property has not been claimed, nor the restitution of possession, as it was demonstrated that the plaintiff has been exercising it. 5) The defendant [Name3] is ordered to pay the procedural and personal costs incurred by the plaintiff, and it is resolved without special award of costs regarding the co-defendants Instituto de Desarrollo Rural and the State. Regarding the counterclaim: The judgment is revoked insofar as it declared the counterclaim filed by EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA with merit in all its aspects and rejected the exception of lack of right, and instead, that raised exception is granted, the counterclaim is declared without merit in all its aspects, and it is resolved without special award of costs. In all other respects, the judgment is confirmed.\n\nNQXUB93GFHW61\n\n[Name12] -\n\nJUEZ/A DECISOR/A\n\n1Y9SCTSUJRG61\n\n[Name13] -\n\nJUEZ/A DECISOR/A\n\nJB3NC5J43MPS61\n\n[Name14] -\n\nJUEZ/A DECISOR/A\n\nEXP: EXPN2\n\nII Circuito Judicial San José, [Dirección11], , [Dirección12] de Goicoechea frente al parqueo del Hospital Hotel La Católica Teléfonos: [Telf1]. Fax: [Telf2] ó [Telf3]. Correo electrónico: [...]\n\nClassification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of Poder Judicial. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.\n\nIt is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 26-03-2026 07:06:48.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República"
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