{
  "id": "nexus-sen-1-0034-970307",
  "citation": "Res. 00203-2020 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "section": "nexus_decisions",
  "doc_type": "court_decision",
  "title_es": "Nulidad de suspensión de obra en zona de protección de naciente por vicios en certificado de uso de suelo",
  "title_en": "Annulment of construction suspension in spring protection zone due to defective land-use certificate",
  "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, anuló la orden del Alcalde de Puriscal que suspendió la construcción de una vivienda ubicada en la zona de protección de una naciente. La propietaria contaba con un certificado de uso de suelo y una licencia constructiva municipales que le indicaban que podía edificar respetando un retiro de ocho metros desde el lindero, sin advertir limitaciones por la naciente. El Tribunal determinó que ambos actos administrativos consolidaron derechos a su favor y que la Municipalidad no delimitó con precisión el área de protección, incumpliendo el deber técnico de levantar un croquis que identifique las franjas afectadas. La suspensión sorpresiva de las obras, sin procedimiento previo, violentó la buena fe, la confianza legítima y el principio de intangibilidad de los actos propios. La decisión subraya que, aunque exista un deber de protección ambiental, los actos erróneos deben anularse por las vías procedimentales correctas, previa certeza técnica de la afectación, y que la simple coordenada lineal no delimita adecuadamente la zona protectora de una naciente.",
  "summary_en": "The Administrative Contentious Court, Section III, annulled the order of the Mayor of Puriscal that suspended the construction of a house located within the protection zone of a spring. The owner held a municipal land-use certificate and construction permit indicating she could build while observing an eight-meter setback from the property line, with no warning of spring-related restrictions. The Court found that both administrative acts created vested rights, and the Municipality had failed to precisely demarcate the protection area, breaching the technical duty to prepare a sketch identifying the affected strips. The sudden suspension of works without a prior procedure violated good faith, legitimate expectations, and the principle of intangibility of the municipality's own acts. The ruling emphasizes that even when environmental protection is a duty, erroneous acts must be annulled through proper procedures, after technical certainty of the impact, and that a simple linear coordinate does not adequately delimit a spring's protection zone.",
  "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III",
  "date": "01/04/2020",
  "year": "2020",
  "topic_ids": [
    "water-law"
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  "primary_topic_id": "water-law",
  "es_concept_hints": [
    "zona de protección de naciente",
    "certificado de uso de suelo",
    "licencia constructiva",
    "confianza legítima",
    "intangibilidad de los actos propios",
    "nulidad absoluta",
    "croquis de zona de protección",
    "INVU alineamiento"
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  "concept_anchors": [
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      "article": "Art. 33",
      "law": "Ley Forestal 7575"
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      "article": "Art. 13",
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      "law": "Ley General de la Administración Pública"
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  "keywords_es": [
    "zona de protección de naciente",
    "certificado de uso de suelo",
    "licencia constructiva",
    "nulidad absoluta",
    "confianza legítima",
    "intangibilidad de actos propios",
    "artículo 33 Ley Forestal",
    "artículo 34 Ley Forestal",
    "Municipalidad de Puriscal",
    "recurso de apelación"
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  "keywords_en": [
    "spring protection zone",
    "land-use certificate",
    "construction permit",
    "absolute nullity",
    "legitimate expectations",
    "intangibility of one's own acts",
    "Article 33 Forestry Law",
    "Article 34 Forestry Law",
    "Municipality of Puriscal",
    "appeal"
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  "excerpt_es": "III.- Sobre el fondo. ... De la lectura de ese documento, lo único que se puede extraer es que en el inmueble sí se podía construir la vivienda, siempre y cuando se respetara un retiro de ocho metros, que fue lo que hizo la apelante. De igual forma, la licencia constructiva 16427 del 16 de diciembre del 2016, le permitió construir una vivienda de 114 m2 en el lote de cita, bajo las mismas coordenadas \"E463132N 1087978\". En ningún momento se le indicó que existía una porción del lote que no podía aprovechar para construir por recaer limitaciones y más bien se entiende que esas coordenadas corresponden a la totalidad de la finca y no a una porción. ... Esta Cámara en reiteradas ocasiones ha revisado fincas con limitaciones generadas por los radios de protección de nacientes, conforme al artículo 33 de la Ley Forestal, y ha sido clara al indicar que es necesario que las autoridades del municipio hagan un levantamiento de croquis de la zona geográfica en cuestión, con base en el alineamiento dispuesto por el INVU ya que es el competente de conformidad con el artículo 34 de la misma Ley Forestal, a efecto de localizar con precisión cada naciente y su área protegida, para que de seguido se ubiquen los planos de catastro que se ven afectados por esa área protegida. Ello les permite identificar con certeza absoluta, dentro de cada plano catastrado, la franja de cada finca que queda sometida a las zona protectora. ... Es incorrecto marcar una línea recta entre coordenadas, debido a que se trata de una circunferencia que rodea cada naciente, con una demarcación dentro del croquis de una línea curva que traslapa de forma total o parcial planos representativos de los inmuebles que rodean cada naciente, la cual es la única forma técnica y científica que permite señalar con precisión la cobertura de la zona protectora, en acatamiento del numeral 16 de la Ley General de la Administración Pública. Ello no existe en este caso.",
  "excerpt_en": "III.- On the merits. ... From a reading of that document, the only thing that can be extracted is that the property could indeed be built on, provided an eight-meter setback was respected, which is what the appellant did. Similarly, construction permit 16427 of December 16, 2016, allowed her to build a 114 m² house on the cited lot, under the same coordinates \"E463132N 1087978\". At no point was she told there was a portion of the lot that could not be used for construction due to restrictions, and rather it is understood that those coordinates correspond to the entire farm and not just a portion. ... This Chamber has repeatedly reviewed properties with restrictions arising from spring protection radii, pursuant to Article 33 of the Forestry Law, and has been clear in stating that municipal authorities must prepare a sketch of the geographic area in question, based on the alignment set by INVU as the competent body under Article 34 of the same Forestry Law, in order to precisely locate each spring and its protected area, so that the cadastral plans affected by that protected area can then be identified. This allows them to identify with absolute certainty, within each cadastral plan, the strip of each farm that is subject to the protection zone. ... It is incorrect to draw a straight line between coordinates, because it is a circumference that surrounds each spring, with a demarcation within the sketch of a curved line that wholly or partially overlaps representative plans of the properties surrounding each spring, which is the only technical and scientific way to accurately indicate the coverage of the protection zone, in compliance with Article 16 of the General Public Administration Act. Such a sketch does not exist in this case.",
  "outcome": {
    "label_en": "Granted",
    "label_es": "Con lugar",
    "summary_en": "The Court granted the appeal and annulled both the Mayor's resolution rejecting the appeal and the original construction suspension order, due to absolute nullity for violating the legal order and breaching the principles of legitimate expectations and intangibility of the municipality's own acts.",
    "summary_es": "El Tribunal declaró con lugar el recurso de apelación y anuló tanto la resolución del Alcalde que rechazó el recurso de apelación como la orden original de suspensión de obras, por vicios de nulidad absoluta al contrariar el ordenamiento jurídico y vulnerar los principios de confianza legítima e intangibilidad de los actos propios."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Considerando III",
      "quote_en": "This Chamber has repeatedly reviewed properties with restrictions arising from spring protection radii, pursuant to Article 33 of the Forestry Law, and has been clear in stating that municipal authorities must prepare a sketch of the geographic area in question, based on the alignment set by INVU as the competent body under Article 34 of the same Forestry Law, in order to precisely locate each spring and its protected area, so that the cadastral plans affected by that protected area can then be identified.",
      "quote_es": "Esta Cámara en reiteradas ocasiones ha revisado fincas con limitaciones generadas por los radios de protección de nacientes, conforme al artículo 33 de la Ley Forestal, y ha sido clara al indicar que es necesario que las autoridades del municipio hagan un levantamiento de croquis de la zona geográfica en cuestión, con base en el alineamiento dispuesto por el INVU ya que es el competente de conformidad con el artículo 34 de la misma Ley Forestal, a efecto de localizar con precisión cada naciente y su área protegida, para que de seguido se ubiquen los planos de catastro que se ven afectados por esa área protegida."
    },
    {
      "context": "Considerando III",
      "quote_en": "It is incorrect to draw a straight line between coordinates, because it is a circumference that surrounds each spring, with a demarcation within the sketch of a curved line that wholly or partially overlaps representative plans of the properties surrounding each spring, which is the only technical and scientific way to accurately indicate the coverage of the protection zone, in compliance with Article 16 of the General Public Administration Act.",
      "quote_es": "Es incorrecto marcar una línea recta entre coordenadas, debido a que se trata de una circunferencia que rodea cada naciente, con una demarcación dentro del croquis de una línea curva que traslapa de forma total o parcial planos representativos de los inmuebles que rodean cada naciente, la cual es la única forma técnica y científica que permite señalar con precisión la cobertura de la zona protectora, en acatamiento del numeral 16 de la Ley General de la Administración Pública."
    },
    {
      "context": "Considerando III",
      "quote_en": "This undoubtedly undermines the good faith with which she acted, violates the principle of legitimate expectations, and contravenes the principle of intangibility of one's own acts, developed in Article 13 of the General Public Administration Act, because the Municipality issued both documents and enabled her to make such an important investment as the construction of her home on her own property, as argued by the appellant.",
      "quote_es": "Ello sin duda atenta contra la buena fe con que ella actuó, transgrede el principio de confianza legítima y contraría el principio de intangibilidad de los actos propios, desarrollado en el numeral 13 de la Ley General de la Administración Pública, pues la Municipalidad expidió sendos documentos y la habilitó a hacer una inversión tan importante como lo es la construcción de su vivienda dentro de la finca de su propiedad, tal y como lo invoca la apelante."
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        "target_id": "norm-41661",
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        "label": "Ley Forestal 7575  Art. 33"
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  "source_url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/document/sen-1-0034-970307",
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  "body_es_text": "Grande\nNormal\nPequeña\nTribunal Contencioso Administrativo Sección III\n\nResolución Nº 00203 - 2020\n\nFecha de la Resolución: 01 de Abril del 2020 a las 08:00\n\nExpediente: 18-011038-1027-CA\n\nRedactado por: Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa\n\nClase de asunto: Recurso jerárquico impropio\n\nAnalizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\n\n\nContenido de Interés:\n\nTipo de contenido: Voto de mayoría\n\nRama del Derecho: Derecho Administrativo\n\nTema: Recurso jerárquico impropio\n\nSubtemas:\n\nAnálisis con respecto a la nulidad de la orden dictada por la Alcaldía de Puriscal para suspenderla construcción de una vivienda ubicada en la zona de protección de una naciente.\n\nTema: Permiso de construcción\n\nSubtemas:\n\nAnálisis con respecto a la nulidad de la orden dictada por la Alcaldía de Puriscal para suspender la obra sobre una vivienda ubicada en la zona de protección de una naciente.\n\nTema: Municipalidad de Puriscal\n\nSubtemas:\n\nAnálisis con respecto a la nulidad de la orden dictada por el alcalde para suspender la construcción de una vivienda ubicada en la zona de protección de una naciente.\n\n\"IIII.- Sobre el fondo. En la presente causa, se pone en tela de discusión  la suspensión de obras que las autoridades municipales de Puriscal dictaron sobre una vivienda que estaba al 90% de avance, con licencia constructiva y certificado de uso de suelo conforme. El problema radica, básicamente, en que la finca mide área 667,02 m2 y  la construcción de 114 m2  se ubicó con un retiro de 8 metros de distancia de la línea de propiedad  y las autoridades del Sistema Nacional de Áreas de Conservación determinaron que la totalidad de la casa invadía la zona de  protección de una naciente.  La parte  alega que el Alcalde  fue ayuno en su fundamentación toda vez que no se pronunció respecto del agravio que ella invocó, relacionado con el problema que genera el contenido del certificado de uso de suelo. De una lectura integral del acto del Alcalde, esta Cámara estima que ese primer agravio no es de recibo, puesto que el jerarca municipal hizo un pronunciamiento  amplio en el sentido de que el certificado de uso de suelo indicó con precisión el área aprovechable del terreno para la construcción, con la indicación exacta de las coordenadas dentro de las cuales se podía edificar.   Ahora bien, el fondo del asunto requiere un análisis más cuidadoso, puesto que ciertamente estamos en presencia de dos actos que consolidaron derechos a favor de la apelante, que son el certificado de uso de suelo y la licencia constructiva, los cuales son el sustento con base en el cual la señora Vindas concreta su tesis de defensa, puesto que estima que ella estaba habilitada por las autoridades municipales  para ubicar la construcción con un retiro de ocho metros, de modo que la suspensión  de obras dictada le resulta ilegal.  El  hecho probado No. 1 de la presente resolución hizo una transcripción literal del texto del certificado de uso de suelo. Como se aprecia, ese acto afirma que el  plano catastrado de la finca precisa la ubicación de la misma, a saber: \"según plano SJ-1208603-2007, en las coordenadas  (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978\", resultando que de seguido, se le dice que no sopesan limitaciones sobre el inmueble al no estar dentro de la zona de protección de la naciente,  y de seguido se reiteran las mismas coordenadas de la finca y se le dice que allí es donde puede construir, veamos:  \"En vista de lo anterior, la propiedad donde se pretende construir NO se encuentra dentro del radio de protección de la naciente más cercana, por lo que es posible llevar a cabo la construcción solicitada únicamente en las coordenadas (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978, donde se cumple la distancia es a ocho metros del lindero que colinda con la carretera.\"  De la lectura de ese documento,  lo único que se puede extraer es  que en el inmueble sí se podía construir la vivienda, siempre y cuando se respetara un retiro de ocho metros, que fue lo que hizo la apelante. De igual forma, la licencia constructiva 16427 del 16 de diciembre del 2016, le permitió construir una vivienda de 114 m2 en el lote de cita, bajo las mismas coordenadas \"E463132N 1087978\". En ningún momento se le indicó que existía una porción del lote que no podía aprovechar para construir por recaer limitaciones y más bien se entiende que esas coordenadas corresponden a la totalidad de la finca y no a una porción. La lectura que de ese acto sostiene el Alcalde, tendiente a indicarle que ella podía construir únicamente entre la línea de propiedad y ocho metros más hacia adentro y que ello se obtiene de esas coordenadas, no se extrae del certificado de uso de suelo ni de la licencia constructiva. Esta Cámara en reiteradas ocasiones ha revisado fincas con limitaciones generadas por los radios de protección de nacientes, conforme al artículo 33 de la Ley Forestal, y ha sido clara al indicar que es necesario que las autoridades del municipio hagan un levantamiento de croquis de la zona geográfica en cuestión , con base en el alineamiento dispuesto por el INVU ya que es el competente de conformidad con el artículo 34 de la misma Ley Forestal, a efecto de localizar con precisión cada naciente y  su área protegida, para que de seguido se ubiquen los planos de catastro que se ven afectados por esa área protegida.  Ello les permite identificar con certeza absoluta, dentro de cada plano catastrado, la franja de cada finca que queda sometida a las zona protectora. Solo de esa manera tanto la administración como el administrado, pueden identificar las fracciones de los terrenos que resulten aprovechables para construcción.  Es incorrecto marcar una línea recta  entre coordenadas, debido a que se trata de una  circunferencia  que rodea cada naciente,  con una demarcación dentro del croquis de una línea curva que traslapa de forma total o parcial planos representativos de los inmuebles que rodean cada naciente, la cual es la única forma  técnica y científica que permite señalar con precisión la cobertura de la zona protectora, en acatamiento del numeral 16 de la Ley General de la Administración Pública. Ello no existe en este caso. Por demás está indicar que es claro para esta Cámara que el certificado de uso de suelo expedido a favor de la señora Vindas tiene un contenido distinto al que consideran las autoridades locales, que la llevó a construir su casa después de los primeros ocho metros de la línea de propiedad.  Es claro que no hubo una sola actuación de fiscalización municipal que advirtiera un cambio de ubicación de la construcción y de no ser porque las autoridades del SINAC evidenciaron que la construcción estaba dentro de la zona protectora, nadie se hubiera percatado de ello. Debe enfatizarse en que la señora Vindas construyó sobre la base de una licencia constructiva válida y eficaz, acto que no puede ser desconocido de manera intempestiva por las autoridades municipales.  La manera en que se suspendieron las obras, sin duda, irrumpió ilegítimamente en contra del derecho de la apelante. No es válido  afirmar que ella cambió  la ubicación de la obra y que  se trató de una medida cautelar en defensa del medio ambiente, como se le dijo inicialmente en la resolución 068-2017 y después confirmada por el Alcalde en el acto venido en alzada, cuando desde el inicio de las diligencias se le afirmó que sobre el inmueble no sopesaban limitaciones y no se le delimitó en el plano con precisión, la zona de protección. Ni siquiera se ordenó el inicio de un procedimiento administrativo base para justificar esa medida cautelar. La clausura de las obras fue ordenada y ejecutada de manera sorpresiva, sin derecho a que la señora haya tenido oportunidad siquiera de defenderse, salvo por la vía recursiva.  Ello sin duda atenta contra la buena fe con que ella actuó, transgrede el principio de confianza legítima  y contraría el principio de intangibilidad de los actos propios, desarrollado en el numeral 13 de la Ley General de la Administración Pública, pues la Municipalidad expidió sendos documentos y la habilitó a hacer una inversión tan importante como lo es la construcción de su vivienda dentro de la finca de su propiedad, tal y como lo invoca la apelante.  Ciertamente la Municipalidad está en el deber de dar protección del ambiente, mas si existió un error en la expedición de dichos actos, puede anularlos por las correctas vías procedimentales respectivas  y asumir las consecuencias de ello, siempre y cuando tenga certeza absoluta de la situación de esta construcción y la ubicación de la naciente.  Nótese por demás que la Municipalidad es conocedora de los oficios No.OGAM-035-2017 del 30 de junio del 2017 de la Oficina de Gestión Ambiental, y SENARA-DIGH-UI-0217-2017 del 18 de julio del 2017, mediante los cuales quizá se podría determinar que la construcción no afecta la naciente. Ello es indispensable  puesto que la finalidad prevista en el ordinal 33 de la Ley Forestal tiende a garantizar que no se den focos de contaminación o degradación de las nacientes, de modos que si técnicamente sea verificable la inocuidad de la construcción a razón de la topografía del terreno y la ubicación de la casa, podría eventualmente analizarse otra clase de solución para esta causa. De lo dicho se puede concluir que lo actuado, sin duda, tiene serios vicios de nulidad absoluta por contrariar el ordenamiento jurídico, siendo de recibo los agravios esbozados en el recurso de apelación.  La resolución del Alcalde deberá ser anulada y, por conexidad y consecuencia, misma suerte ha de llevar la resolución 068-2017  de las 10:00 horas del 10 de mayo del 2017, del Departamento de Control  Constructivo y Desarrollo Urbano\".\n\n... Ver más\nCitas de Legislación y Doctrina\nTexto de la resolución\n\nExpediente 18-11038-1027-CA\n\nApelación en jerarquía impropia municipal\n\nCarol Vindas Salazar c/ Municipalidad de Puriscal\n\n \n\nN°  203-2020\n\nTRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las ocho horas del primero de abril del dos mil veinte.\n\nConoce este Tribunal, como jerarca impropio, el recurso de apelación  interpuesto por la señora Carol Vindas Salazar, cédula de identidad No. 1-1224-0814, contra la resolución del Alcalde de Puriscal,  No. 0188-2018 de las 15:14 horas del 28 de noviembre del 2018.\n\nRedacta la jueza Solano Ulloa;\n\nCONSIDERANDO:\n\nI.-  Hechos probados. Con base en el expediente electrónico que obra en autos, se tiene por demostrado lo siguiente: 1) Mediante oficio No. DUC-U-566-2016, el Departamento de Construcciones y Urbanismo  de la Municipalidad de Puriscal emitió un uso de suelo conforme para la finca con matrícula de folio real 625967-000, plano catastrado 1208603-2007, área 667,02 m2,   propiedad de Carol Vindas Salazar, en el cual dispuso que \"...en lo referente a su solicitud de uso de suelo, con el fin de realizar la actividad de CONSTRUCCIÓN, en el Distrito MERCEDES SUR, ubicado en mercedes norte, según plano SJ-1208603-2007, en las coordenadas  (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978.-  Este Departamento hace constar, que dicha zona NO  contempla  una limitación  para la instauración de cualquier tipo de construcción, se comprobó que dicha propiedad se encuentra fuera del área de protección  de la naciente más cercana, ubicada en las coordenadas (CRTM05)Este: 463 186 Norte: 1087 978...- En vista de lo anterior, la propiedad donde se pretende construir NO se encuentra dentro del radio de protección de la naciente más cercana, por lo que es posible llevar a cabo la construcción solicitada únicamente en las coordenadas (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978, donde se cumple la distancia es a ocho metros del lindero que colinda con la carretera...- Según la revisión de los datos en la unidad de gestión ambiental, el lote se ubica fuera del radio de protección de nacientes  registradas hasta el 24 de junio del 2016... \"  2) Bajo permiso número 16427 a nombre de la señora Vindas, el 16 de diciembre del 2016, el Departamento de Catastro otorgó visado municipal a un plano  a efecto de construir una vivienda de 114 m2 en el lote de cita, en la ubicación \"E463132N 1087978\". 3) El 27 de abril del 2017, el Sistema Nacional de Áreas de Conservación, Area de Conservación Pacífico Central Oficina Subregional de Puriscal, Informe No. ACOPAC-OSRP-654-17, comunicó a la Municipalidad que realizó una inspección de campo, según la cual \"se tomaron los puntos correspondientes de la casa a la naciente dando resultado que se encuentra dicha construcción en área de protección de esta, Punto con GPS- naciente, 463183 - 1087900 - casas,- 463138-1087958.\" 4) A consecuencia de lo anterior, en resolución 068-2017  de las 10:00 horas del 10 de mayo del 2017, el Departamento de Control  Constructivo y Desarrollo Urbano ordenó, como medida cautelar, la suspensión  inmediata, \"por el cambio de ubicación de la obra\". 5) Mediante Notificación de Clausura No. 068-2017,  realizada el 15 de mayo del 2017, el Departamento de Control Constructivo comunicó a la señora Vindas, la orden de paralización de obras, con la colocación de 42 sellos sobre el 90% de avance de la construcción, junto con un área de 32 m2 adicionales  sin permiso de construcción. 6) Inconforme, la señora Vindas planteó sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución 110-2017, notificada el 13 de junio del 2017. 7) Mediante oficio No.OGAM-035-2017 del 30 de junio del 2017, la Oficina de Gestión Ambiental informó al Alcalde que toda la obra está dentro del área de protección de la naciente que establece la Ley Forestal, artículo 33, pero  \"la topografía del terreno y el posicionamiento  de ambos puntos (obra y naciente), parecen indicar que no existe afectación ambiental de la obra a las áreas de recarga de la naciente\", por lo que invocó la carga de la prueba y el Voto 14092-2008 de la Sala Constitucional, pudiéndose comprobar mediante un estudio hidrogeológico debidamente avalado por SENARA, a efecto de obtener certeza técnica de la situación, para tener un insumo para la toma de decisiones. 8) En oficio SENARA-DIGH-UI-0217-2017 del 18 de julio del 2017, la Dirección de Investigación y Gestión Hídrica del SENARA, informó al Departamento de Control Urbano de la Municipalidad de Puriscal que \"... el usuario puede realizar una valoración del área efectiva del manantial, para tal fin deberá contratar los servicios de un profesional en geología  para que le realice el estudio respectivo. Este deberá elaborarse en función de los términos de referencia establecidos  y presentarlo, el interesado, ante el SENARA para el análisis correspondiente. - La explicación sobre los términos de referencia está disponible en la página web...\" 9) El Alcalde de Puriscal, mediante resolución   No. 0188-2018 de las 15:14 horas del 28 de noviembre del 2018, rechazó el recurso de apelación interpuesto.  10) Inconforme, la señora Vindas planteó sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución No. 0202-2018 de las 15:14 horas del 20 de diciembre del 2018.\n\nII.- Motivos de agravio. La señora Vindas plantea su inconformidad con las actuaciones de las autoridades municipales, pues acusa que  existe falta de motivación y claridad, dado que no se aclara los puntos de localización de la naciente, ni de las distancias o ubicación de la propiedad como para tener certeza  del área afectada por el radio de protección. Reclama que el uso del suelo DUC-US-566-2016 puede interpretarse de diferentes maneras y los errores allí transcritos no le son percibibles, sobre todo porque se le indicó que se encuentra fuera del área de protección de la naciente y porque las coordenadas que se le dieron coinciden con la ubicación de la propiedad, sobre todo por cuanto se le indicó que la distancia a 8 metros del lindero llevó a comprender que el retiro debía ser esa distancia.   Invoca el principio de intangibilidad de los actos propios, toda vez que la casa cuenta con los permisos constructivos y el área  de 114 m2 no cabría en la porción que ahora la Municipalidad indica es aprovechable. Reclama que actuó con buena fe y lo resuelto atenta en contra del principio de confianza legítima.\n\nIIII.- Sobre el fondo. En la presente causa, se pone en tela de discusión  la suspensión de obras que las autoridades municipales de Puriscal dictaron sobre una vivienda que estaba al 90% de avance, con licencia constructiva y certificado de uso de suelo conforme. El problema radica, básicamente, en que la finca mide área 667,02 m2 y  la construcción de 114 m2  se ubicó con un retiro de 8 metros de distancia de la línea de propiedad  y las autoridades del Sistema Nacional de Áreas de Conservación determinaron que la totalidad de la casa invadía la zona de  protección de una naciente.  La parte  alega que el Alcalde  fue ayuno en su fundamentación toda vez que no se pronunció respecto del agravio que ella invocó, relacionado con el problema que genera el contenido del certificado de uso de suelo. De una lectura integral del acto del Alcalde, esta Cámara estima que ese primer agravio no es de recibo, puesto que el jerarca municipal hizo un pronunciamiento  amplio en el sentido de que el certificado de uso de suelo indicó con precisión el área aprovechable del terreno para la construcción, con la indicación exacta de las coordenadas dentro de las cuales se podía edificar.   Ahora bien, el fondo del asunto requiere un análisis más cuidadoso, puesto que ciertamente estamos en presencia de dos actos que consolidaron derechos a favor de la apelante, que son el certificado de uso de suelo y la licencia constructiva, los cuales son el sustento con base en el cual la señora Vindas concreta su tesis de defensa, puesto que estima que ella estaba habilitada por las autoridades municipales  para ubicar la construcción con un retiro de ocho metros, de modo que la suspensión  de obras dictada le resulta ilegal.  El  hecho probado No. 1 de la presente resolución hizo una transcripción literal del texto del certificado de uso de suelo. Como se aprecia, ese acto afirma que el  plano catastrado de la finca precisa la ubicación de la misma, a saber: \"según plano SJ-1208603-2007, en las coordenadas  (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978\", resultando que de seguido, se le dice que no sopesan limitaciones sobre el inmueble al no estar dentro de la zona de protección de la naciente,  y de seguido se reiteran las mismas coordenadas de la finca y se le dice que allí es donde puede construir, veamos:  \"En vista de lo anterior, la propiedad donde se pretende construir NO se encuentra dentro del radio de protección de la naciente más cercana, por lo que es posible llevar a cabo la construcción solicitada únicamente en las coordenadas (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978, donde se cumple la distancia es a ocho metros del lindero que colinda con la carretera.\"  De la lectura de ese documento,  lo único que se puede extraer es  que en el inmueble sí se podía construir la vivienda, siempre y cuando se respetara un retiro de ocho metros, que fue lo que hizo la apelante. De igual forma, la licencia constructiva 16427 del 16 de diciembre del 2016, le permitió construir una vivienda de 114 m2 en el lote de cita, bajo las mismas coordenadas \"E463132N 1087978\". En ningún momento se le indicó que existía una porción del lote que no podía aprovechar para construir por recaer limitaciones y más bien se entiende que esas coordenadas corresponden a la totalidad de la finca y no a una porción. La lectura que de ese acto sostiene el Alcalde, tendiente a indicarle que ella podía construir únicamente entre la línea de propiedad y ocho metros más hacia adentro y que ello se obtiene de esas coordenadas, no se extrae del certificado de uso de suelo ni de la licencia constructiva. Esta Cámara en reiteradas ocasiones ha revisado fincas con limitaciones generadas por los radios de protección de nacientes, conforme al artículo 33 de la Ley Forestal, y ha sido clara al indicar que es necesario que las autoridades del municipio hagan un levantamiento de croquis de la zona geográfica en cuestión , con base en el alineamiento dispuesto por el INVU ya que es el competente de conformidad con el artículo 34 de la misma Ley Forestal, a efecto de localizar con precisión cada naciente y  su área protegida, para que de seguido se ubiquen los planos de catastro que se ven afectados por esa área protegida.  Ello les permite identificar con certeza absoluta, dentro de cada plano catastrado, la franja de cada finca que queda sometida a las zona protectora. Solo de esa manera tanto la administración como el administrado, pueden identificar las fracciones de los terrenos que resulten aprovechables para construcción.  Es incorrecto marcar una línea recta  entre coordenadas, debido a que se trata de una  circunferencia  que rodea cada naciente,  con una demarcación dentro del croquis de una línea curva que traslapa de forma total o parcial planos representativos de los inmuebles que rodean cada naciente, la cual es la única forma  técnica y científica que permite señalar con precisión la cobertura de la zona protectora, en acatamiento del numeral 16 de la Ley General de la Administración Pública. Ello no existe en este caso. Por demás está indicar que es claro para esta Cámara que el certificado de uso de suelo expedido a favor de la señora Vindas tiene un contenido distinto al que consideran las autoridades locales, que la llevó a construir su casa después de los primeros ocho metros de la línea de propiedad.  Es claro que no hubo una sola actuación de fiscalización municipal que advirtiera un cambio de ubicación de la construcción y de no ser porque las autoridades del SINAC evidenciaron que la construcción estaba dentro de la zona protectora, nadie se hubiera percatado de ello. Debe enfatizarse en que la señora Vindas construyó sobre la base de una licencia constructiva válida y eficaz, acto que no puede ser desconocido de manera intempestiva por las autoridades municipales.  La manera en que se suspendieron las obras, sin duda, irrumpió ilegítimamente en contra del derecho de la apelante. No es válido  afirmar que ella cambió  la ubicación de la obra y que  se trató de una medida cautelar en defensa del medio ambiente, como se le dijo inicialmente en la resolución 068-2017 y después confirmada por el Alcalde en el acto venido en alzada, cuando desde el inicio de las diligencias se le afirmó que sobre el inmueble no sopesaban limitaciones y no se le delimitó en el plano con precisión, la zona de protección. Ni siquiera se ordenó el inicio de un procedimiento administrativo base para justificar esa medida cautelar. La clausura de las obras fue ordenada y ejecutada de manera sorpresiva, sin derecho a que la señora haya tenido oportunidad siquiera de defenderse, salvo por la vía recursiva.  Ello sin duda atenta contra la buena fe con que ella actuó, transgrede el principio de confianza legítima  y contraría el principio de intangibilidad de los actos propios, desarrollado en el numeral 13 de la Ley General de la Administración Pública, pues la Municipalidad expidió sendos documentos y la habilitó a hacer una inversión tan importante como lo es la construcción de su vivienda dentro de la finca de su propiedad, tal y como lo invoca la apelante.  Ciertamente la Municipalidad está en el deber de dar protección del ambiente, mas si existió un error en la expedición de dichos actos, puede anularlos por las correctas vías procedimentales respectivas  y asumir las consecuencias de ello, siempre y cuando tenga certeza absoluta de la situación de esta construcción y la ubicación de la naciente.  Nótese por demás que la Municipalidad es conocedora de los oficios No.OGAM-035-2017 del 30 de junio del 2017 de la Oficina de Gestión Ambiental, y SENARA-DIGH-UI-0217-2017 del 18 de julio del 2017, mediante los cuales quizá se podría determinar que la construcción no afecta la naciente. Ello es indispensable  puesto que la finalidad prevista en el ordinal 33 de la Ley Forestal tiende a garantizar que no se den focos de contaminación o degradación de las nacientes, de modos que si técnicamente sea verificable la inocuidad de la construcción a razón de la topografía del terreno y la ubicación de la casa, podría eventualmente analizarse otra clase de solución para esta causa. De lo dicho se puede concluir que lo actuado, sin duda, tiene serios vicios de nulidad absoluta por contrariar el ordenamiento jurídico, siendo de recibo los agravios esbozados en el recurso de apelación.  La resolución del Alcalde deberá ser anulada y, por conexidad y consecuencia, misma suerte ha de llevar la resolución 068-2017  de las 10:00 horas del 10 de mayo del 2017, del Departamento de Control  Constructivo y Desarrollo Urbano.\n\nIV.- Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto  el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la  presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.\n\nPOR TANTO\n\nSe declara con lugar el recurso de apelación. Se anula la resolución del Alcalde de Puriscal,  No. 0188-2018 de las 15:14 horas del 28 de noviembre del 2018 y, por conexidad y consecuencia, se anula también la resolución No. 68-2017  de las 10:00 horas del 10 de mayo del 2017, del Departamento de Control  Constructivo y Desarrollo Urbano.\n\nEvelyn Solano Ulloa\n\nJorge Leiva Poveda                            Francisco José Chaves Torres             \n\n \n\n \n\n\n\n\n- Código Verificador -\n*99JRRNYD47QY61*\n99JRRNYD47QY61\n\n\n\n \n\nDocumento firmado por:\n\nEVELYN SOLANO ULLOA, JUEZ/A DECISOR/A\nFRANCISCO CHAVES TORRES, JUEZ/A DECISOR/A\nJORGE LEIVA POVEDA, JUEZ/A DECISOR/A\n\n \n\n \n\nClasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.\n\nEs copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 29-03-2026 04:38:04.\n\nSCIJ de Hacienda\nSCIJ de la Procuraduría General de la República",
  "body_en_text": "III.- On the merits. In this case, the suspension of works that the municipal authorities of Puriscal ordered on a dwelling that was 90% complete, with a construction permit (licencia constructiva) and a conforming land-use certificate (certificado de uso de suelo conforme), is called into question. The problem lies, basically, in the fact that the property measures an area of 667.02 m2 and the 114 m2 construction was located with a setback of 8 meters from the property line, and the authorities of the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación) determined that the entire house encroached upon the protection zone of a spring (naciente). The party alleges that the Mayor lacked proper reasoning in his decision since he did not rule on the grievance she invoked, related to the problem generated by the content of the land-use certificate. From a comprehensive reading of the Mayor's act, this Chamber considers that this first grievance is not admissible, since the municipal leader issued a broad ruling in the sense that the land-use certificate precisely indicated the usable area of the land for construction, with the exact indication of the coordinates within which it was possible to build. Now, the merits of the matter require a more careful analysis, since we are certainly in the presence of two acts that consolidated rights in favor of the appellant, which are the land-use certificate and the construction permit, which are the grounds based on which Mrs. Vindas forms her defense thesis, since she considers that she was enabled by the municipal authorities to locate the construction with a setback of eight meters, such that the ordered suspension of works is illegal to her. Proven fact No. 1 of this resolution made a literal transcription of the text of the land-use certificate. As can be seen, that act states that the cadastral map (plano catastrado) of the property specifies its location, namely: \"según plano SJ-1208603-2007, en las coordenadas (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978\", and it follows by stating that no limitations weigh upon the property as it is not within the protection zone of the spring, and subsequently the same coordinates of the property are reiterated and she is told that this is where she can build, let us see: \"En vista de lo anterior, la propiedad donde se pretende construir NO se encuentra dentro del radio de protección de la naciente más cercana, por lo que es posible llevar a cabo la construcción solicitada únicamente en las coordenadas (CRTM05)Este: 463 132 Norte: 1087 978, donde se cumple la distancia es a ocho metros del lindero que colinda con la carretera.\" From the reading of that document, the only thing that can be extracted is that construction of the dwelling on the property was indeed possible, provided that a setback of eight meters was respected, which is what the appellant did. Similarly, construction permit 16427 of December 16, 2016, allowed her to build a 114 m2 dwelling on the aforementioned lot, under the same coordinates \"E463132N 1087978\". At no time was she told that there was a portion of the lot that she could not use for construction because limitations fell upon it, and rather it is understood that these coordinates correspond to the entirety of the property and not to a portion. The reading that the Mayor maintains of this act, tending to indicate to her that she could only build between the property line and eight meters further inward and that this is obtained from those coordinates, is not extracted from either the land-use certificate or the construction permit. This Chamber has on repeated occasions reviewed properties with limitations generated by the protection radii of springs, pursuant to Article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal), and has been clear in indicating that it is necessary for the authorities of the municipality to conduct a sketch (croquis) survey of the geographic zone in question, based on the boundary line (alineamiento) ordered by the INVU since it is the competent body in accordance with Article 34 of the same Forestry Law, in order to precisely locate each spring and its protected area, so that subsequently the cadastral maps that are affected by that protected area can be located. This allows them to identify with absolute certainty, within each cadastral map, the strip of each property that is subject to the protection zone (zona protectora). Only in that way can both the administration and the administered party identify the fractions of the lands that are usable for construction. It is incorrect to mark a straight line between coordinates, because it involves a circumference that surrounds each spring, with a demarcation within the sketch of a curved line that totally or partially overlaps representative maps of the properties surrounding each spring, which is the only technical and scientific method that allows the coverage of the protection zone to be precisely indicated, in compliance with numeral 16 of the General Public Administration Act (Ley General de la Administración Pública). That does not exist in this case. It goes without saying that it is clear to this Chamber that the land-use certificate issued in favor of Mrs. Vindas has a different content than what the local authorities consider, which led her to build her house after the first eight meters from the property line. It is clear that there was not a single municipal inspection action that warned of a change in the location of the construction, and had it not been because the authorities of the SINAC evidenced that the construction was within the protection zone, no one would have noticed it. It must be emphasized that Mrs. Vindas built based on a valid and effective construction permit, an act that cannot be untimely disregarded by the municipal authorities. The manner in which the works were suspended, without a doubt, illegitimately breached the right of the appellant. It is not valid to affirm that she changed the location of the work and that this was a precautionary measure (medida cautelar) in defense of the environment, as she was initially told in resolution 068-2017 and later confirmed by the Mayor in the act under appeal, when from the beginning of the proceedings it was affirmed to her that no limitations weighed on the property and the protection zone was not precisely delimited on the map. Not even the initiation of an underlying administrative procedure was ordered to justify this precautionary measure. The closure (clausura) of the works was ordered and executed in a sudden manner, without the right for the lady to have had even an opportunity to defend herself, except through the appeals process (vía recursiva). This undoubtedly undermines the good faith with which she acted, violates the principle of legitimate expectations (principio de confianza legítima), and contravenes the principle of irrevocability of one's own acts (principio de intangibilidad de los actos propios), developed in numeral 13 of the General Public Administration Act, because the Municipality issued both documents and enabled her to make an investment as important as the construction of her dwelling within her own property, just as the appellant invokes. Certainly, the Municipality has a duty to protect the environment, but if there was an error in the issuance of those acts, it can annul them through the correct respective procedural channels and assume the consequences thereof, provided it has absolute certainty of the situation of this construction and the location of the spring. Note furthermore that the Municipality is aware of official letters No. OGAM-035-2017 of June 30, 2017, from the Office of Environmental Management (Oficina de Gestión Ambiental), and SENARA-DIGH-UI-0217-2017 of July 18, 2017, through which it might perhaps be determined that the construction does not affect the spring. This is indispensable because the purpose provided in ordinal 33 of the Forestry Law tends to guarantee that no sources of contamination or degradation of springs occur, so that if the harmlessness of the construction is technically verifiable by reason of the topography of the land and the location of the house, another kind of solution for this cause could eventually be analyzed. From the above, it can be concluded that the actions taken undoubtedly have serious defects of absolute nullity (vicios de nulidad absoluta) for contradicting the legal system, the grievances outlined in the appeal being admissible. The Mayor's resolution must be annulled, and, by connection and consequence, the same fate must befall resolution 068-2017 of 10:00 hours on May 10, 2017, from the Department of Construction Control and Urban Development (Departamento de Control Constructivo y Desarrollo Urbano).\n\nIV.- Having substantiated this venue electronically, it remains available to the parties to obtain a complete copy containing both the administrative file submitted by the Municipal Corporation and all the pieces that make up this appeal (alzada), for which they must provide the electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation had been submitted (maps, photographs, reports, etc.) that still remains in the custody of the Office, the party who provided it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of Article 12 of the Regulation on the Electronic File before the Judicial Branch (Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial), approved by the Full Court in session no. 27-11 of August 22, 2011, article XXVI and published in the Judicial Bulletin (Boletín Judicial) no. 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Superior Council of the Judicial Branch (Consejo Superior del Poder Judicial), in session no. 43-12 held on May 3, 2012, article LXXXI.\n\nTHEREFORE (POR TANTO)\n\nThe appeal is granted. Resolution No. 0188-2018 of 15:14 hours on November 28, 2018, by the Mayor of Puriscal, is annulled, and, by connection and consequence, Resolution No. 68-2017 of 10:00 hours on May 10, 2017, from the Department of Construction Control and Urban Development, is also annulled."
}