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  "id": "norm-104915",
  "citation": "Ley 10735",
  "section": "norms",
  "doc_type": "law",
  "title_es": "Plazo adicional para construcción en zona marítimo terrestre",
  "title_en": "Additional deadline for construction in maritime-terrestrial zone",
  "summary_es": "La Ley 10735 modifica los plazos otorgados a las municipalidades costeras para aprobar planes reguladores costeros y tramitar declaratorias de zona urbana litoral. Se amplía de 2019 a 2025 el período durante el cual pueden conservarse las construcciones existentes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, siempre que no se acredite daño ambiental y se pague un canon municipal por uso precario del suelo. Este pago no genera derechos adquiridos. Las municipalidades podrán usar las construcciones a título precario mientras no cuenten con el plan regulador, y una vez que éste entre en vigencia, los interesados deberán ajustarse a la planificación o solicitar la concesión correspondiente. La ley responde a la dificultad de numerosos ayuntamientos para cumplir con los plazos originales.",
  "summary_en": "Law 10735 amends the deadlines granted to coastal municipalities to approve coastal regulatory plans and process declarations of coastal urban zones. It extends until 2025 the period during which existing constructions in the restricted zone of the maritime-terrestrial zone may be preserved, provided no environmental damage is proven and a municipal fee for precarious land use is paid. This payment creates no acquired rights. Municipalities may use the constructions on a precarious basis while they lack a regulatory plan; once the plan takes effect, interested parties must conform to the planning or apply for the corresponding concession. The law responds to the difficulty many municipalities have faced in meeting the original deadlines.",
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  "date": "01/07/2025",
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    "zona marítimo terrestre",
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    "zona restringida",
    "construcciones existentes",
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    "existing constructions",
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    "precarious use fee",
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  "excerpt_es": "Artículo 4- ... Durante dicho plazo las municipalidades podrán conservar las construcciones existentes, en tanto la autoridad administrativa o judicial competente no acredite la comisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente. Asimismo, dichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que medie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la municipalidad de la respectiva jurisdicción. El pago por uso de suelo en precario no generará derecho alguno.",
  "excerpt_en": "Article 4- ... During this period, municipalities may preserve existing constructions, provided the competent administrative or judicial authority has not proven the commission of environmental damage, danger, or threat of environmental harm. Likewise, such constructions may be used on a precarious basis, provided that a fee for precarious land use is paid, as established by the municipality of the respective jurisdiction. Payment for precarious land use shall generate no rights whatsoever.",
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    "summary_en": "The law extends by eight additional years the deadline for coastal municipalities to approve regulatory plans and process coastal urban zone declarations, allowing the preservation and precarious use of existing constructions under certain environmental conditions.",
    "summary_es": "La ley extiende por ocho años adicionales el plazo para que municipalidades costeras aprueben planes reguladores y tramiten declaratorias de zona urbana litoral, permitiendo la conservación y uso precario de construcciones existentes bajo ciertas condiciones ambientales."
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      "quote_es": "Durante dicho plazo las municipalidades podrán conservar las construcciones existentes, en tanto la autoridad administrativa o judicial competente no acredite la comisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente."
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    {
      "context": "Artículo 1 y Artículo 2",
      "quote_en": "Payment for precarious land use shall generate no rights whatsoever.",
      "quote_es": "El pago por uso de suelo en precario no generará derecho alguno."
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  "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=104915&strTipM=TC&nValor3=0",
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\n                        Texto Completo Norma 10735\n\n                        Ley para otorgar un plazo adicional al artículo 4 de la Ley N° 9242 \"Ley\npara la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo\nTerrestre y del transitorio de la ley N° 9221 \"Ley marco para la declaratoria de zona u\n\nN° 10735\n\nLA ASAMBLEA\nLEGISLAT IVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA\n\nDECRETA:\n\nLEY PARA\nOTORGAR UN PLAZO ADICIONAL AL ARTÍCULO 4 DE LA LEY\n\n9242, LEY\nPARA LA REGULACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES\n\nEXISTENTES\nEN LA ZONA RESTRINGIDA DE LA ZONA MARÍTIMO\n\nTERRESTRE,\nDE 6 DE MAYO DE 2014, Y DEL TRANSITORIO I DE LA\n\nLEY 9221,\nLEY MARCO PARA LA DECLARATORIA DE ZONA\n\nURBANA\nLITORAL Y SU RÉGIMEN DE USO Y APROVECHAMIENTO\n\nTERRITORIAL,\nDEL 27 DE MARZO DE 2014\n\nARTÍCULO\n1- Se reforma el artículo 4 de la Ley 9242, Ley para la Regulación de las\nConstrucciones Existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre,\ndel 6 de mayo de 2014. El texto es el siguiente:\n\nArtículo\n4- Las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona\nmarítimo terrestre, que no cuenten con un plan regulador costero vigente,\ndispondrán de ocho años para concretar la aprobación del plan.\n\nDurante\ndicho plazo las municipalidades podrán conservar las construcciones existentes,\nen tanto la autoridad administrativa o judicial competente no acredite la\ncomisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente.\n\nAsimismo,\ndichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que\nmedie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la\nmunicipalidad de la respectiva jurisdicción. El pago por uso de suelo en\nprecario no generará derecho alguno.\n\nA\npartir de la entrada en vigencia del plan regulador costero de la respectiva\njurisdicción, las construcciones que se conserven dentro de la zona restringida\nde la zona marítimo terrestre deberán ajustarse a dicha planificación. Para\nello, deberá atenderse el procedimiento dispuesto en el artículo 3 de esta ley.\n\nARTÍCULO\n2- Se reforma el transitorio I de la Ley 9221, Ley Marco para la Declaratoria\nde Zona Urbana Litoral y su Régimen de Uso y Aprovechamiento Territorial, del\n27 de marzo de 2014. El texto es el siguiente:\n\nTransitorio\nI- Las municipalidades con jurisdicción en la zona marítimo terrestre, que\ntengan interés en tramitar una declaratoria de zona urbana litoral, dispondrán\nde ocho años para concretar la tramitación de dicha declaratoria, en\ncumplimiento de los requisitos establecidos en esta ley.\n\nRealizada\nla declaratoria de zona urbana litoral, dentro del plazo de ocho años, contado\ndesde la publicación del decreto ejecutivo pertinente, la municipalidad de la\nrespectiva jurisdicción deberá concretar la aprobación y publicación del plan\nregulador urbano de la zona urbana litoral.\n\nDurante\ndichos plazos las municipalidades podrán conservar las construcciones\nexistentes en la circunscripción territorial que se pretende declarar zona\nurbana litoral, en tanto no se ubiquen en espacios abiertos al uso común o en\náreas afectas a un régimen de patrimonio natural del Estado, no dificulten el\nlibre acceso a la costa ni imposibiliten el disfrute de la playa a la población\ny no se haya acreditado, por autoridad administrativa o judicial competente, la\ncomisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente.\n\nAsimismo,\ndichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que\nmedie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la\nmunicipalidad de la respectiva jurisdicción. El pago por uso de suelo en\nprecario no generará derecho alguno. Cuando las construcciones existentes se\najusten al plan regulador urbano vigente, sin necesidad de realizar ninguna\nmodificación, el interesado deberá gestionar la concesión pertinente en un\nplazo máximo de seis meses, contado desde la entrada en vigencia del plan\nregulador urbano. En caso de que las construcciones existentes requieran\nmodificaciones para ajustarse al plan regulador urbano, las municipalidades, en\nun plazo de seis meses contado a partir de la entrada en vigencia del plan\nregulador urbano, prevendrán a los interesados para que estos, en el plazo\nimprorrogable de seis meses posteriores a la prevención, procedan con las\nmodificaciones pertinentes.\n\nVencido\ndicho plazo, habiéndose constatado el cumplimiento de la prevención, el\ninteresado deberá gestionar la concesión pertinente en un plazo máximo de seis\nmeses.\n\nAgotado\ndicho plazo sin constatarse el cumplimiento de la prevención mencionada, la municipalidad\nprocederá al desalojo de las personas en ocupación ilegítima y a la demolición\nde las obras, de conformidad con el procedimiento dispuesto en los párrafos\nsegundo y tercero del artículo 22 de la presente ley.\n\nEl\nprocedimiento dispuesto en esta norma no dispensa el pago de tasas, cánones,\nmultas o precios públicos a favor de las municipalidades, salvo las\nexoneraciones dadas por ley.\n\nARTÍCULO 3- El cómputo del plazo ampliado en el artículo 4 de la Ley 9242, Ley para la Regulación de\nlas Construcciones Existentes en la Zona Restringida de a Zona Marítimo Terrestre, del 6 de mayo de\n2014, y en el párrafo primero del transitorio I de la Ley 9221, Ley Marco para la Declaratoria de\nZona Urbana Litoral y su Régimen de Uso y Aprovechamiento Territorial, del 27 de marzo de 2014,\niniciará a partir de la entrada en vigencia de la presente ley.\n\nRige a\npartir de su publicación.\n\nDado en\nla Presidencia de la República, San José, al día primero del mes de julio del\naño dos mil veinticinco.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n-\n\nFull Text of Norm 10735\n\nLaw to grant an additional term to Article 4 of Law No. 9242, “Law\nfor the regulation of existing constructions in the Restricted Zone of the Maritime-Terrestrial\nZone,” and to Transitory Provision I of Law No. 9221, “Framework Law for the declaration of an Urban\n\nNo. 10735\n\nTHE LEGISLATIVE ASSEMBLY OF THE REPUBLIC OF COSTA RICA\n\nDECREES:\n\nLAW TO GRANT AN ADDITIONAL TERM TO ARTICLE 4 OF LAW\n9242, LAW FOR THE REGULATION OF EXISTING\nCONSTRUCTIONS IN THE RESTRICTED ZONE OF THE MARITIME-TERRESTRIAL\nZONE, OF MAY 6, 2014, AND TO TRANSITORY PROVISION I OF\nLAW 9221, FRAMEWORK LAW FOR THE DECLARATION OF AN URBAN\nLITORAL ZONE AND ITS REGIME FOR TERRITORIAL USE AND ENJOYMENT,\nOF MARCH 27, 2014\n\nARTICLE 1- Article 4 of Law 9242, Law for the Regulation of Existing Constructions in the Restricted Zone of the Maritime-Terrestrial Zone, of May 6, 2014, is amended. The text is as follows:\n\nArticle 4- Municipalities with jurisdiction in the restricted zone of the maritime-terrestrial zone, which lack a current coastal regulatory plan (plan regulador costero), shall have eight years to complete the approval of the plan.\n\nDuring said term, municipalities may preserve existing constructions, provided that the competent administrative or judicial authority does not certify the commission of environmental damage, danger, or threat of damage to the environment.\n\nLikewise, said constructions may be used under precarious title (título precario), provided that the payment of a land-use fee under precarious title (canon por uso de suelo a título precario) is made, as set by the municipality of the respective jurisdiction. Payment for land use under precarious title shall not generate any right.\n\nAs of the effective date of the coastal regulatory plan (plan regulador costero) of the respective jurisdiction, constructions preserved within the restricted zone of the maritime-terrestrial zone shall conform to said planning. For this purpose, the procedure set forth in Article 3 of this law shall be followed.\n\nARTICLE 2- Transitory Provision I of Law 9221, Framework Law for the Declaration of an Urban Litoral Zone and its Regime for Territorial Use and Enjoyment, of March 27, 2014, is amended. The text is as follows:\n\nTransitory Provision I- Municipalities with jurisdiction in the maritime-terrestrial zone that have an interest in processing a declaration of an urban litoral zone (zona urbana litoral) shall have eight years to complete the processing of said declaration, in compliance with the requirements established in this law.\n\nOnce the declaration of the urban litoral zone (zona urbana litoral) is made, within the eight-year term counted from the publication of the pertinent executive decree, the municipality of the respective jurisdiction shall complete the approval and publication of the urban regulatory plan (plan regulador urbano) for the urban litoral zone (zona urbana litoral).\n\nDuring said terms, municipalities may preserve existing constructions in the territorial circumscription intended to be declared an urban litoral zone (zona urbana litoral), provided that they are not located in spaces open to common use or in areas subject to a State natural heritage regime, do not hinder free access to the coast or prevent the public's enjoyment of the beach, and the commission of environmental damage, danger, or threat of damage to the environment has not been certified by a competent administrative or judicial authority.\n\nLikewise, said constructions may be used under precarious title (título precario), provided that the payment of a land-use fee under precarious title (canon por uso de suelo a título precario) is made, as set by the municipality of the respective jurisdiction. Payment for land use under precarious title shall not generate any right. When existing constructions conform to the current urban regulatory plan (plan regulador urbano) without the need for any modification, the interested party shall manage the pertinent concession (concesión) within a maximum term of six months, counted from the effective date of the urban regulatory plan (plan regulador urbano). In the event that existing constructions require modifications to conform to the urban regulatory plan (plan regulador urbano), the municipalities, within a term of six months counted from the effective date of the urban regulatory plan (plan regulador urbano), shall issue a prevention order (prevención) to the interested parties so that they, within the non-extendable term of six months following the prevention order, proceed with the pertinent modifications.\n\nOnce said term has expired and compliance with the prevention order has been verified, the interested party shall manage the pertinent concession (concesión) within a maximum term of six months.\n\nUpon the expiration of said term without verifying compliance with the aforementioned prevention order, the municipality shall proceed with the eviction of persons in illegitimate occupation and the demolition of the works, in accordance with the procedure set forth in the second and third paragraphs of Article 22 of this law.\n\nThe procedure set forth in this provision does not exempt the payment of taxes, fees, fines, or public prices in favor of the municipalities, except for exemptions granted by law.\n\nARTICLE 3- The calculation of the extended term in Article 4 of Law 9242, Law for the Regulation of Existing Constructions in the Restricted Zone of the Maritime-Terrestrial Zone, of May 6, 2014, and in the first paragraph of Transitory Provision I of Law 9221, Framework Law for the Declaration of an Urban Litoral Zone and its Regime for Territorial Use and Enjoyment, of March 27, 2014, shall commence as of the effective date of this law.\n\nIt shall take effect upon its publication.\n\nGiven at the Presidency of the Republic, San José, on the first day of the month of July of the year two thousand twenty-five."
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