{ "id": "norm-105989", "citation": "Reglamento municipal 83-A", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Manual de procedimientos para usos de suelo, licencias constructivas y régimen sancionatorio de Talamanca", "title_en": "Talamanca land use, construction permits and sanctioning procedures manual", "summary_es": "El Manual de procedimientos de la Municipalidad de Talamanca, aprobado por el Concejo Municipal en sesión #83 del 27 de noviembre de 2025, regula la solicitud de usos de suelo y licencias constructivas para obra menor y mayor, así como el proceso sancionatorio aplicable a infracciones urbanísticas. Establece requisitos como la inscripción de la finca, pago al día de impuestos municipales, visado municipal y certificado de uso de suelo con vigencia de un año. Para obra mayor exige la intervención de un profesional responsable, trámite ante el CFIA mediante la plataforma APC, y presentación de licencia ambiental de SETENA según normativa. Enfatiza restrictivamente que los terrenos no deben ubicarse dentro de territorios indígenas, Áreas Silvestres Protegidas, Zona Marítima Terrestre, áreas restringidas por ley ni Patrimonio Natural del Estado. El control se ejerce mediante inspecciones antes, durante y al finalizar la obra. El capítulo sancionatorio detalla causales de clausura, demolición, multas del 1% sobre el valor de la construcción, intereses moratorios y cobro judicial, así como el procedimiento para demolición administrativa y cobro de costos al infractor, todo conforme a la Ley de Construcciones y su reglamento.", "summary_en": "The Procedures Manual of the Municipality of Talamanca, approved by the Municipal Council in session #83 on November 27, 2025, regulates applications for land use and building permits for minor and major works, as well as the sanctioning process for urban planning violations. It establishes requirements such as property registration, up-to-date municipal tax payments, municipal approval stamp, and land use certificate valid for one year. For major works, it requires the involvement of a responsible professional, processing before the CFIA through the APC platform, and presentation of an environmental license from SETENA as per applicable regulations. It emphatically restricts that properties must not be located within indigenous territories, Protected Wilderness Areas, Maritime Terrestrial Zone, areas restricted by law, or State Natural Heritage. Control is exercised through inspections before, during, and upon completion of the work. The sanctioning chapter details grounds for closure, demolition, fines of 1% of the construction value, default interest, and judicial collection, as well as the procedure for administrative demolition and recovery of costs from the offender, all in accordance with the Construction Law and its regulations.", "court_or_agency": "", "date": "27/11/2025", "year": "2025", "topic_ids": [ "property-and-titling", "subdivision-fraccionamiento", "indigenous-law-6172" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "obra menor", "obra mayor", "visado municipal", "territorios indígenas", "patrimonio natural del estado", "Zona Marítima Terrestre", "SETENA", "clausura", "demolición", "uso de suelo" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 89", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 93", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 94", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 96", "law": "Ley de Construcciones" }, { "article": "Art. 70", "law": "Ley de Planificación Urbana" }, { "article": "Código Antisísmico", "law": "Ley 6119" } ], "keywords_es": [ "uso de suelo", "licencia constructiva", "obra menor", "obra mayor", "proceso sancionatorio", "clausura", "demolición", "multas", "inspección", "CFIA", "visado municipal", "certificado de uso de suelo", "Talamanca", "territorios indígenas", "patrimonio natural del estado", "SETENA", "impuestos municipales", "plan regulador", "ordenamiento territorial" ], "keywords_en": [ "land use", "building permit", "minor works", "major works", "sanctioning process", "closure", "demolition", "fines", "inspection", "CFIA", "municipal approval", "land use certificate", "Talamanca", "indigenous territories", "state natural heritage", "SETENA", "municipal taxes", "zoning plan", "territorial planning" ], "excerpt_es": "8- La presentación del Certificado de USO DE SUELO es de suma importancia para garantizar que el terreno donde se proyecta ubicar la obra no esté dentro de los límites de: Territorios Indígenas, límites de Áreas Silvestres Protegidas, Zona Marítima Terrestre, Áreas restringidas por Ley y Patrimonio Natural del Estado.\n\nc- De encontrarse la propiedad objeto del permiso de construcción dentro de alguna de áreas descritas en el punto 8, el permiso de construcción no se emitirá, hasta tanto la autoridad competente emita criterio en contrario.\n\ni. Inmuebles en que se explota el permiso, que no hayan sido expresamente autorizados por la Municipalidad o bien, que estén expresamente prohibidas de acuerdo con las normas jurídicas vigentes en el ordenamiento jurídico que rige la materia.", "excerpt_en": "8- The presentation of the Land Use Certificate is of utmost importance to guarantee that the land where the project is intended to be located is not within the boundaries of: Indigenous Territories, Protected Wilderness Areas, Maritime Terrestrial Zone, Areas restricted by Law, and State Natural Heritage.\n\nc- If the property subject to the building permit is found within any of the areas described in point 8, the building permit shall not be issued until the competent authority issues a contrary opinion.\n\ni. Properties where the permit is exploited that have not been expressly authorized by the Municipality or that are expressly prohibited according to the legal norms in force in the legal system governing the matter.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The Municipal Council of Talamanca unanimously approves the Procedures Manual for Applying for Land Use, Building Permits and Sanctioning Process, as a municipal regulation governing construction activity in the canton, in compliance with directives from the Comptroller General of the Republic.", "summary_es": "El Concejo Municipal de Talamanca aprueba por unanimidad el Manual de Procedimientos para Solicitar Usos de Suelo, Licencias Constructivas y Proceso Sancionatorio, como reglamento municipal que regula la actividad constructiva en el cantón, en cumplimiento de disposiciones de la Contraloría General de la República." }, "pull_quotes": [ { "context": "Categoría B - Proyecto de Obra Mayor, requisito 8", "quote_en": "8- The presentation of the Land Use Certificate is of utmost importance to guarantee that the land where the project is intended to be located is not within the boundaries of: Indigenous Territories, Protected Wilderness Areas, Maritime Terrestrial Zone, Areas restricted by Law, and State Natural Heritage.", "quote_es": "8- La presentación del Certificado de USO DE SUELO es de suma importancia para garantizar que el terreno donde se proyecta ubicar la obra no esté dentro de los límites de: Territorios Indígenas, límites de Áreas Silvestres Protegidas, Zona Marítima Terrestre, Áreas restringidas por Ley y Patrimonio Natural del Estado." }, { "context": "Categoría B - 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Este Concejo Municipal aprueba la siguiente Moción:\n\nAprobar el\nReglamento de Permisos de Construcción de Obra menor y El Manual de\nProcedimientos para solicitar Usos de Suelo, Licencias Constructivas y Proceso\nSancionatorio de la Municipalidad de Talamanca. Que ambos documentos sean\npublicados en el diario oficial la gaceta y difundido por todos los medios de\ncomunicación que tiene la Municipalidad de Talamanca para que los habitantes\ntenga pleno conocimiento de la implantación de estos cuerpos normativos. SOMETIDA\nA VOTACION LEVANTANDO LA MANO. SE APRUEBA LA DISPENSA DE TRÁMITE DE\nCOMISIÓN.\n\nACUERDO DEFINITIVAMENTE\nAPROBADO POR UNANIMIDAD POR LOS REGIDORES JULIO MOLINA MASIS, MARITZA MEDRANO\nGÓMEZ, YAHAIRA MORA BLANCO, FREDDY SOTO ÁLVAREZ, MARIANA PORRAS HERNÁNDEZ.\n\nMANUAL DE PROCEDIMIENTOS\nPARA SOLICITAR USO DE SUELO,\n\nLICENCIAS CONSTRUCTIVAS Y\nPROCESO SANCIONATORIO\n\nDEFINICIÓN\n\nLICENCIAS CONSTRUCTIVAS:\n\nUna licencia constructiva\nes un acto habilitante por el cual la municipalidad regula y permite o no la\nconstrucción de obras y proyectos solicitados por un administrado o interesado,\nsea público o privado, para velar y controlar el estricto cumplimiento de las\nnormativas constructivas, urbanísticas y ambientales que se indican en los\ndiferentes leyes y reglamentos que regulan lo concerniente al proceso de\ndesarrollo y construcción.\n\nPor su contenido y alcance,\nlas licencias de construcción pueden ser generadas para dos tipos diferentes de\nproyecto: Proyecto de obra menor o Proyecto de obra mayor. La diferencia entre\nambos tipos de proyectos está en el tamaño, alcance y costo del proyecto a\nrealizar, por lo que es responsabilidad de los usuarios interesados en\nsolicitar o tramitar una Licencia Constructiva, leer la normativa aplicable\npara ambos tipos de proyecto, cumplir con todos los requisitos y contar con el\nuso de suelo otorgado por la Municipalidad.\n\nCAPITULO I. USO DE SUELO\n\nEsta es la certificación\nque emite la Municipalidad por medio del profesional responsable de emitir el\nUSO de Suelo, el cual indica el uso y aprovechamiento del suelo con base en el\nplan municipal de desarrollo urbano, criterios que se aplican en concordancia\ncon el Plan nacional de Desarrollo.\n\nREQUISITOS:\n\n- Finca declarada e\ninscrita ante la municipalidad\n\n- Estar al día con el pago\nde los impuestos municipales\n\n- Llenar y completar el\nformulario para solicitud de certificado de uso de suelo que se presenta en la\npágina de la municipalidad o directamente en plataforma municipal.\n\n- Aportar una copia del\nplano catastrado de la finca en donde se solicita el uso de suelo, vigente y\ncon el sello impreso de visado municipal\n\n- Debe tenerse presente que\nel certificado de uso de suelo tiene vigencia de 1 año.\n\nPROCEDIMIENTO:\n\nTodas las solicitudes de\ncertificados de uso de suelo serán atendidas por el personal de la plataforma\nde servicios que se encargarán de registrar y verificar la información suministrada:\nfinca inscrita, impuestos, visado municipal. Si toda la información suministrada\nestá correcta le asignará un número de documento para control.\n\nEn caso de la información\nesté incompleta o no proceda por alguna restricción por zonaje (territorio\nindígena o zona de influencia del SINAC-MINAE-entre otras) se informará al solicitante,\ndentro del plazo de 3 días hábiles.\n\nCONTROL\n\nTodas las solicitudes que\ncumplan los requisitos, debidamente anotadas y numeradas se enviarán a la\nOficina de Ingeniería para realizar inspección al sitio y determinar la\nfactibilidad para emitir el certificado de uso de suelo solicitado, si no hay\nimpedimento por condiciones topográficas, otras obras existentes, tipo de\nsuelo, retiros por cauces de agua, ubicación dentro de Zona de riesgo, etc.\n\nEl funcionario que realice\nla inspección recopilará la información necesaria y esta se adjuntará al\nexpediente de la finca. Si durante la visita de campo se determina la no viabilidad\npara emitir el certificado de uso de suelo, se devolverá la solicitud a la\nplataforma de servicios para informar al solicitante.\n\nPara las solicitudes de Uso\nde suelo que, posterior a la visita de campo respectiva, cumplan con todos los\nrequisitos solicitados y con base al informe de campo realizado, se emitirá el documento\nformal establecido para este efecto.\n\nSe emitirán dos copias del\ndocumento generado: una para el solicitante y la otra para adjuntarse al\nexpediente de la finca.\n\nDebe tenerse presente que\nel certificado de uso de suelo tiene vigencia de 1 año.\n\nEXPEDIENTE:\n\nCon base al informe de\ncampo realizado, se emitirá el documento formal establecido para este efecto.\nSe emitirán dos copias del documento generado: una para el solicitante y la\notra para adjuntarse al expediente de la finca.\n\nCAPITULO II-CATEGORIAS DE\nLICENCIAS\n\nA- PROYECTO DE OBRA MENOR.\n\nPara un proyecto de\nconstrucción, se considerará clasificarlo como OBRA MENOR cuando solo se trata\nde reparaciones menores, pequeñas remodelaciones o proyectos varios que se describen\nen el Reglamento de la Municipalidad de Talamanca para Obras Menores.\n\nPara este tipo de Proyecto,\nel usuario solicitante debe solicitar una Licencia Constructiva para Obra menor\ny observar y cumplir con los siguientes aspectos, así como lo establecido en el\nartículo 7° del Reglamento de Construcciones de Obra menor de la Municipalidad\nde Talamanca.\n\n1- En el Cantón de\nTalamanca, para solicitar una LICENCIA CONSTRUCTIVA, el usuario interesado debe\nverificar que la propiedad en donde se proyecta realizar la obra se encuentre\nformalmente declarada e inscrita ante la municipalidad.\n\n2- En el caso que\ncorresponda y sea de aplicación, deberá presentar acuerdo del Uso de suelo o de\nconcesión otorgado por el Concejo Municipal a nombre del solicitante sea persona\nfísica o jurídica. Con una descripción por parte del solicitante del tipo de zonificación\ndonde se ubica el predio, así como la descripción del predio, el uso al cual\nestá destinado la estructura a la cual va dirigida la obra menor.\n\n3- Para todo trámite de\nsolicitud de licencia constructiva, es requisito obligatorio estar al día con\nel pago de los impuestos y tributos municipales (patentes, recolección de residuos,\ncanon, concesión, entre otros).\n\n4- El Propietario o su\nrepresentante para realizar la solicitud de una licencia constructiva, de OBRA\nMENOR, debe presentar copia en buen estado y leíble, del plano catastro de la\npropiedad con sello de VISADO MUNICIPAL. Si no se tiene, se puede solicitar en\nplataforma.\n\n5- El Propietario o su\nrepresentante para realizar la solicitud de una licencia constructiva, para\nOBRA MENOR, debe presentar copia en buen estado y leíble, del Certificado de\nUSO DE SUELO. Si no se tiene, se puede solicitar en plataforma. Este Documento tiene\nuna vigencia de un año a partir del día de emisión.\n\n6- El propietario o su\nrepresentante deberá presentar ante los funcionarios de la plataforma de\nservicios de la municipalidad, croquis bien detallado de la obra a realizar,\ntipo de materiales a utilizar y llenar el formulario de solicitud municipal\npara realizar una obra menor. Este formulario se muestra y dispone en la página\nWEBB de la municipalidad o puede solicitarse en plataforma.\n\na-i Una vez recibido conforme los documentos antes mencionados, la administración\nMunicipal por medio del Departamento de Construcciones, en un plazo no mayor a\nlos 10 días hábiles procederá a realizar la revisión y valoración del proyecto\nsolicitado, puede emitir según corresponda lo siguiente:\n\na- De cumplir con la clasificación\nde obra menor se entregará la boleta de construcción a plataforma con el\nrespetivo visto bueno, numero de consecutivo, así como el monto de la tasación\nrespectiva para que el solicitante en un plazo no mayor 5 días hábiles proceda\nal pago estipulado y posterior retiro del certificado.\n\nb- De no cumplir con la\nclasificación de obra menor, se emitirá un informe a plataforma con los\ndetalles del rechazo, y se procederá a archivar el expediente.\n\nc- En cualquiera de los\ncasos el encargado de permisos de construcción registrara el resultado de la\nsolicitud de licencia constructiva en una bitácora física y en un registro electrónico\ndonde detallara lo siguiente: número de consecutivo, razonamiento del resultado,\ntipo de obra, ubicación geográfica, estado de la solicitud y una programación\nde visitas (antes, durante y después), mismo que será traslado vía correo\nelectrónico al encargado de inspectores Municipales para lo que corresponda.\n\nAsí mismo el encargado de\nlos permisos de construcción mantendrá un expediente digital de cada caso bajo\nel número del consecutivo.\n\nB- PROYECTO DE OBRA MAYOR.\n\nTodos los proyectos, a\nrealizar y que por su alcance y naturaleza no pueden ser clasificados como obra\nmenor, serán tratados y procesados como Proyectos de OBRA MAYOR. Estos, requieren\nla participación de un profesional en Ingeniería Civil o Construcción o Arquitectura,\npara el desarrollo de planos constructivos que consideren todas las normas y reglamentos\nque se deben cumplir para este tipo de proyecto y dar asesoramiento al propietario.\n\nEl profesional que designe\nel propietario para el desarrollo de su proyecto será designado como\nProfesional Responsable del Proyecto y será el que realice y coordine los\ntrámites necesarios ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA)\ny ante la Municipalidad, solicitando a esta última la Licencia constructiva,\ncumpliendo con los siguientes requisitos:\n\n1- En el Cantón de\nTalamanca, para solicitar una LICENCIA CONSTRUCTIVA, el usuario interesado debe\nverificar que la propiedad en donde se proyecta realizar la obra se encuentre\nformalmente declarada e inscrita ante la municipalidad.\n\n2- En el caso que\ncorresponda y sea de aplicación, deberá presentar acuerdo del Uso de suelo o de\nconcesión otorgado por el Concejo Municipal a nombre del solicitante sea persona\nfísica o jurídica. Con una descripción por parte del solicitante del tipo de zonificación\ndonde se ubica el predio, así como la descripción del predio, el uso al cual\ndestinara la estructura a la cual va dirigida la obra menor. De ser requerido\nsegún normativa constructiva presentar la licencia ambiental emitida por\nSETENA.\n\n3- Para todo trámite de\nsolicitud de licencia constructiva, es requisito obligatorio estar al día con\nel pago de los impuestos y tributos municipales (patentes, recolección de residuos,\ncanon, concesión entre otros).\n\n4- Para realizar la\nsolicitud de una licencia constructiva, para OBRA MAYOR, debe presentar copia\nen buen estado y leíble, del plano catastro de la propiedad con sello de VISADO\nMUNICIPAL. Si no se tiene, se puede solicitar en plataforma.\n\n5- Para realizar la\nsolicitud de una licencia constructiva, para OBRA MAYOR, debe presentar copia\nen buen estado y leíble, del Certificado de USO DE SUELO. Si no se tiene, se\npuede solicitar en plataforma. Este Documento tiene una vigencia de un año a\npartir del día de emisión.\n\n6- Para obtener una\nLicencia Constructiva para un proyecto de OBRA MAYOR, es necesario que el\nusuario solicitante contrate los servicios de un profesional en Ingeniería\nCivil, Construcción o Arquitectura para que elabore los planos constructivos del\nproyecto solicitado y presente y concluya en la plataforma APC, el trámite de\nrevisión y tasación de la obra ante el CFIA.\n\n7- Obtenida la aprobación\ndel proyecto por parte del CFIA, el profesional a cargo de la obra debe\nsolicitar a la municipalidad, de forma 100% digital, la revisión y aprobación del\nproyecto que se desea realizar. Para lo anterior, desde la plataforma APC, es posible\nenviar a la municipalidad el proyecto aprobado y adjuntando, además, copia del\nplano catastrado debidamente sellado y con el visado municipal y también copia vigente\ndel Certificado de uso de Suelo. En esta etapa, la oficina de permisos de Construcción\nasignará al proyecto un número consecutivo según sus registros y este será,\ncuando finalice el proceso, el número de permiso de construcción.\n\n8- La presentación del\nCertificado de USO DE SUELO es de suma importancia para garantizar que el\nterreno donde se proyecta ubicar la obra no esté dentro de los límites de:\nTerritorios Indígenas, límites de Áreas Silvestres Protegidas, Zona Marítima Terrestre,\nÁreas restringidas por Ley y Patrimonio Natural del Estado.\n\n9- Si todo lo presentado\nestá en regla, de forma digital, se le comunica al profesional responsable el\nmonto a cancelar por concepto de canon municipal y timbres (1.03% del valor\ntasado por el CFIA. Este pago puede realizarse directamente en la CAJA Recaudadora\nubicada en el Edificio Administrativo de la municipalidad o por alguno de los\nmedios de pago electrónico que dispone la Municipalidad.\n\n10- El propietario del\nproyecto o el profesional responsable, deben adquirir una póliza de Riesgos del\nTrabajo para el proyecto tramitado con las condiciones y monto que indica la\nplataforma APC del CFIA.\n\n11- Una vez, que el\nprofesional responsable disponga del recibo de pago ante la municipalidad y\ncopia de la póliza de Riesgos del Trabajo emitida por alguna de las oficinas\ndel INS para el proyecto en cuestión, debe remitirse copia de ambos documentos\na la municipalidad, por medio de la plataforma APC.\n\n12- La Oficina de Permisos\nde Construcción verificará la idoneidad de los documentos aportados sobre el\ncorrecto registro de la propiedad y de estar todo correctamente, emitirá la\nautorización para que se permita imprimir y mostrar el permiso de construcción\nsolicitado.\n\nb-i Una vez recibido conforme los documentos antes mencionados, la\nadministración Municipal por medio del Departamento de Construcciones, en un\nplazo no mayor a los 10 días hábiles procederá a realizar la revisión y\nvaloración del proyecto solicitado, puede emitir según corresponda lo\nsiguiente:\n\na- De haber cumplido con\ntodos los trámites y revisión de documentación idónea se entregará la boleta de\nconstrucción a plataforma con el respetivo visto bueno, numero de consecutivo,\nasí como el monto de la tasación respectiva para que el solicitante en un plazo\nno mayor 5 días hábiles proceda al pago estipulado y posterior retiro del certificado.\n\nb- De presentarse alguna\ndiferencia con la información en la documentación de la propiedad que se\nconsidera que no es idónea, se le dará al solicitante un plazo de hasta noventa\ndías naturales para subsanar.\n\nc- De encontrarse la\npropiedad objeto del permiso de construcción dentro de alguna de áreas\ndescritas en el punto 8, el permiso de construcción no se emitirá, hasta tanto\nla autoridad competente emita criterio en contrario.\n\nd- De rechazarse el permiso\nde construcción, se emitirá un informe a plataforma con los detalles del\nrechazo, y se procederá a pasar el expediente al estado de suspendido.\n\ne- En cualquiera de los\ncasos el encargado de permisos de construcción registrara el resultado de la\nsolicitud de licencia constructiva en una bitácora física y en un registro electrónico\ndonde detallara lo siguiente: número de consecutivo, razonamiento del resultado,\ntipo de obra, ubicación geográfica, estado de la solicitud y una programación\nde visitas (antes, durante y después), mismo que será traslado vía correo\nelectrónico al encargado de inspectores Municipales para lo que corresponda.\n\nAsí mismo el encargado de\nlos permisos de construcción mantendrá un expediente digital de cada caso bajo\nel número del consecutivo.\n\nC-PROCESO DE CONTROL.\n\nEntenderemos por proceso de\ncontrol las actividades que la Municipalidad de Talamanca por medio de la\nOficina de Permisos de Construcción y la Unidad de Planificación y Control\nUrbano, realizara para velar por el cumplimiento de las normas de construcción u\nurbanísticos de los permisos emitidos, sean para OBRA MENOR u OBRA MAYOR previamente\ntramitados y aprobados por la Municipalidad de Talamanca por las vías establecidas\nen los puntos A y B de este Manual para solicitar licencias constructivas.\n\nEste control se realizará\nde la siguiente manera:\n\n- inspecciones antes de la\nemisión del permiso respectivo según la categorización.\n\n- Inspecciones durante el\nproceso constructivo, el cual dependerá de la complejidad de la obra y del\nresultado de la primera inspección, lo cual determinará si dicha inspección\nrealizada por el profesional responsable de emitir el permiso o del inspector Municipal,\nsi el administrado está cumpliendo con el objeto del permiso solicitado.\n\n- inspección al concluir la\nobra sujeta del permiso de construcción.\n\nPara cada una de las\ninspecciones se emitirá el informe respectivo con la firma del funcionario\nmunicipal que realiza la inspección y del solicitante del permiso o a quien el delegue\nmediante nota escrita que aportará a la oficina de construcciones donde se consignará\nel nombre y calidades de la persona delegada, documento que formará parte del\nexpediente.\n\nCAPITULO III INSPECCIONES\n\nINSPECCIÓN OBRA MENOR:\n\nEl profesional que emite el\npermiso de construcción por parte de la Municipalidad o el inspector Municipal,\ndurante el proceso de inspección deberán realizar las siguientes actividades\nsegún el tipo de inspección:\n\n1-a Inspección antes de emitir el permiso de construcción:\n\n- El inspector deberá\nverificar los datos consignados por el solicitante,\n\n. Sobre la ubicación del\nsitio.\n\n. La descripción de lo que\nse va a construir.\n\n. Condiciones del terreno.\n\n. Condiciones del acceso.\n\n. Existencia de servicios\npúblicos.\n\n. Área del inmueble.\n\n. Cantidad de\nconstrucciones existentes.\n\n. Revisión de linderos.\n\n De existir alguna discrepancia con los datos\nbrindados por el solicitante, se describirá en el informe de inspección,\npasando dicho informe al encargado de permisos de construcción, quien\nnotificará al solicitante dentro de siguientes 3 días de emitido dicho informe.\nEl informe de discrepancia suspende el plazo de los 10 hábiles para la emisión\ndel permiso, para lo cual se le brindara al solicitante hasta 3 días hábiles\npara subsanar o modificar la solicitud:\n\n- Vencido este plazo y de\nNO obtener respuesta por parte del solicitante se archivará el expediente.\n\n- Si dentro del plazo dado\nse recibe la modificación o subsane se reinicia nuevamente con el faltante del\nplazo de 10 días.\n\n1-aa Inspección durante el proceso constructivo:\n\n- El número de estas\ninspecciones la determinará el profesional a cargo de emitir el permiso de\nconstrucción. Esto dependerá de la complejidad de la obra y del resultado de la\nprimera inspección. La inspección podrá ser realizada por el profesional de la Municipalidad\nque emite el permiso de construcción o el inspector Municipal. En todo caso se\ndeberá ser vigilante de lo siguiente:\n\n. Cumplimiento estricto del\nobjeto del permiso dado.\n\n. Buena disposición de\nresiduos producto de la obra en ejecución.\n\n. Que no tengan materiales\nobstruyendo el libre paso de los peatones (salvo que sea la construcción de una\nacera) ni el libre tránsito de vehículos.\n\n. Verificar la aplicación\nde las normas de seguridad durante el proceso constructivo.\n\n. La colocación en lugar\nvisible del certificado de la Licencia de Construcción.\n\n. Utilización de los\nmateriales descritos por el solicitante en la solicitud del permiso.\n\nPara lo anterior se emitirá\nun informe firmado por el funcionario municipal y el solicitante o la persona\nque delego.\n\n1-aaa Inspección al finalizar la obra:\n\n- Esta inspección dependerá\nde la complejidad de la obra, podrá ser realizada por el Profesional de la\nMunicipalidad de Talamanca que emitió el permiso o por el inspector Municipal\nasignado, en esta inspección debe observar lo siguiente, sin limitarse\nexclusivamente a lo dispuesto en este Manual:\n\n. Cumplimiento estricto del\nobjetivo del proyecto para el cual se emitió el permiso de construcción.\n\n. La correcta disposición\nde residuos, que no queden obstruyendo el derecho de vía y sus componentes.\n\nPara lo cual se emitirá un\ninforme de cierre de proyecto el cual se incluirá en el expediente.\n\n1- INSPECCIÓN OBRA MAYOR:\n\nEl profesional que emite el\npermiso de construcción por parte de la Municipalidad o el inspector Municipal\nasignado, durante el proceso de inspección deberán realizar las siguientes actividades\nsegún el tipo de inspección:\n\n1-a Inspección antes de emitir el permiso de construcción:\n\n- El profesional que emite\nel permiso de construcción por parte de la Municipalidad o el inspector\nMunicipal asignado deberá verificar.\n\n. Los datos consignados por\nel solicitante, sobre la ubicación del sitio, ubicación de la construcción\ndentro del terreno.\n\n. Las condiciones del\nterreno.\n\n. Las condiciones del\nacceso.\n\n. Existencia de servicios\npúblicos según disponibilidad emitida u otra forma descrita en el proyecto.\n\n. Área del inmueble.\n\n. Cantidad de\nconstrucciones existentes.\n\n. Revisión de linderos.\n\nDe existir alguna\ndiscrepancia con los datos brindados por el solicitante, se describirá en el informe\nde inspección, pasando dicho informe al encargado de permisos de construcción, quien\nnotificara al solicitante dentro de siguientes 3 días de emitido dicho informe,\ndicho informe de discrepancia suspende el plazo de los 10 hábiles para la\nemisión del permiso, para lo cual se le brindara al solicitante hasta 3 días\nhábiles para subsanar o modificar la descripción, vencido este plazo y de NO obtener\nrespuesta por parte del solicitante se archivara el expediente, una vez\nrecibida la modificación o subsane se reinicia nuevamente con el faltante del\nplazo de 10 días.\n\n1-aa Inspección durante el proceso constructivo:\n\n- El número de estas\ninspecciones la determinara el profesional a cargo de emitir el permiso de\nconstrucción. Esto dependerá de la complejidad de la obra y del resultado de la\nprimera inspección. La inspección podrá ser realizada por el profesional de la Municipalidad\nque emite el permiso de construcción o el inspector Municipal. En todo caso se\ndeberá ser vigilante del cumplimiento estricto\n\n. Del objeto del permiso\ndado.\n\n. Que tengan una buena\ndisposición de residuos producto de la obra en ejecución.\n\n. Que no tengan materiales\nobstruyendo el libre paso de los peatones ni el libre tránsito de vehículos.\n\n. Verificar la aplicación\nde normas de seguridad durante el proceso constructivo.\n\n. La colocación en sitio\nvisible del certificado del permiso de construcción.\n\n. Los metros cuadrados en\nproceso de construcción.\n\n. La utilización de los\nmateriales descritos por el solicitante en la solicitud del permiso.\n\nPara lo anterior se emitirá\nun informe firmado por el funcionario municipal y el solicitante o la persona\nque delego.\n\n1-aaa Inspección al finalizar la obra:\n\nEsta inspección dependiendo\nde la complejidad de la obra, podrá ser realizada por el Profesional de la\nMunicipalidad de Talamanca que emitió el permiso o por el inspector Municipal\nasignado, en esta inspección debe observar.\n\n. El cumplimiento estricto\ndel objetivo del proyecto para el cual se emitió el permiso de construcción.\n\n. Se debe revisar la\ncorrecta disposición de residuos, que no queden obstruyendo el derecho de vía y\nsus componentes.\n\nPara lo cual se emitirá un\ninforme de cierre de proyecto el cual se incluirá en el expediente.\n\nEste informe deberá ser\nfirmado por el funcionario Municipal y el solicitante del permiso o a quien\neste haya designado.\n\nCAPITULO IV PROCESO\nSANCIONATORIO.\n\nEn materia constructiva es\nobligación del administrado realizar los trámites arriba descritos para\ncualquiera de los casos antes señalados, así cumplir a cabalidad con todos los\nrequisitos.\n\nEl realizar una obra\nconstructiva sea menor o mayor acarreara las sanciones que abajo se describen.\n\nInicio de los\nprocedimientos legales por obras civiles sin permiso de construcción.\n\nCuando el profesional\nresponsable o el Inspector encargado de construcciones de la Municipalidad o\ncualquier otro funcionario autorizado para realizar inspecciones de control de\nconstrucciones que se ejecuten en el cantón de Talamanca, actuando ya sea de\noficio o a instancia de parte, mediante la correspondiente denuncia, constaten\nel inicio o realización de una obra civil que debió haber contado con el\nrespectivo permiso de construcción, o contando con éste, se encuentre vencido, o\nde cualquier otra forma se incumpla con lo establecido en el artículo Nº 89 de\nla Ley de Construcciones; La Oficina de Construcciones iniciará en forma inmediata\nlos procedimientos legales establecidos en la Ley de Construcciones, o los que establezca\npara tal efecto el presente Reglamento.\n\nClausura de obra. En los casos que más adelante se detallan, las autoridades Municipales\nclausurarán las obras civiles en los términos establecidos en el ordenamiento\njurídico, sin responsabilidad para esta Municipalidad. Cuando proceda la\nclausura de obras en proceso constructivo o terminado se colocarán sellos de\nclausurado, a efecto de evitar que el administrado pueda seguir realizando la\nobra o dar uso a la misma.\n\nLa sanción de clausura\nprocederá para los siguientes casos:\n\na. Cuando la Municipalidad\nlogre demostrar que se está desarrollando una obra sin los respectivos permisos\nMunicipales o sin la muestra visible del certificado que contiene el permiso\nMunicipal.\n\nb. Cuando se demuestre que\nse está desarrollando una obra con un permiso Municipal vencido, el cual tendrá\nun año calendario de vigencia a partir de la fecha de su emisión.\n\nc. Cuando se demuestre que\nse está desarrollando una obra que ponga en peligro la vida de las personas y\nla integridad de las cosas, sin las correspondientes medidas de seguridad.\n\nd. Cuando se demuestre que\nel diseño y la construcción antisísmica no cumplan con los parámetros\nestablecidos lo cual represente un peligro para la vida e integridad física de\nlas personas y la propiedad.\n\ne. Cuando no se envíen a la\nMunicipalidad los informes que ésta solicite a efectos de ir determinando el\navance de las obras civiles por construir y en general cuando no se cumplan las\ncondiciones de los permisos de construcción.\n\nf. Cuando compruebe el\nincumplimiento de alguno de los requisitos establecidos en el ordenamiento\njurídico que regula la materia, por parte de aquel a quien se haya otorgado un permiso\nen los términos regulados. \n\ng. Cuando se logre\ndemostrar alguna falsedad en los documentos presentados por el permisionario o\nque alguno de ellos haya sido revocado de alguna manera.\n\nh. Cuando algún funcionario\nMunicipal detecte que el permisionario está construyendo, remodelando o\nreparando parcial o totalmente algún tipo de obra, en el inmueble.\n\ni. Inmuebles en que se\nexplota el permiso, que no hayan sido expresamente autorizados por la\nMunicipalidad o bien, que estén expresamente prohibidas de acuerdo con las\nnormas jurídicas vigentes en el ordenamiento jurídico que rige la materia.\n\nj. Ejecutar una obra\nmodificando en parte o radicalmente el proyecto respectivo aprobado por la\nMunicipalidad.\n\nk. Cualquier otra de las\ninfracciones contempladas en la Ley de Construcciones y su Reglamento, así como\nen la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el permiso de construcción\nde obra Menor de esta Municipalidad, o en cualquier otra norma del Ordenamiento\nJurídico vigente.\n\nEn los casos en que exista\nuna construcción sin permiso Municipal, el departamento de Ingeniería procederá\nen el momento en que se detecte dicha irregularidad, a calcular el monto correspondiente\nal 1% de la multa de la construcción. Esta multa no corresponde al Impuesto de\nConstrucción definido en el artículo Nº 70 de la Ley de Planificación Urbana,\nsino a un cargo independiente por concepto de incumplimiento exclusivamente.\n\na. Construcción nueva:\nAquella que se ejecuta en un lote baldío. Para estos casos, se tasará el monto\ncorrespondiente al 1% de la multa de la máxima construcción posible que permite\nejecutar la condición particular del predio. Con estos datos se procederá a\ndeterminar la totalidad del derecho potencial de construir en el lote. Teniendo\nel tamaño potencial de la obra, se establecerá el valor de esta, multiplicando\nla cantidad de metros cuadrados calculados, horizontal y verticalmente, por el valor\ndel metro cuadrado de construcción. El valor del metro cuadrado de construcción\nserá aquel que se establece en el manual de valores base unitaria por tipología\nconstructiva del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda,\nque esté vigente a la fecha de la imposición de la multa.\n\nb. Ampliación: Aquella que\nse ejecuta sobre un inmueble ya existente, sea este resultado de un permiso\nregistrado o no. Para estos casos, se tasará el monto correspondiente al 1% de\nla multa de la máxima construcción posible que permite ejecutar la condición\nparticular del predio, excluyendo la construcción existente.\n\nc. Obras menores: Que no\nmodifiquen el área original del inmueble y su configuración estructural y\nespacial. Serán aquellas que no requieran soluciones estructurales y arquitectónicas\nque demanden estudios técnicos. Para estos casos, se tasará el monto correspondiente\nal valor de los trabajos a realizar, según lo establecido en el artículo 70 de\nla Ley de Planificación Urbana (1%).\n\nd. Movimientos de tierra:\nPara estos casos, se cargará el monto correspondiente al 50% del costo total\ndel movimiento de tierra por metro cuadrado a la totalidad del lote, calculado según\nla tabla oficial de valores del CFIA (costo promedio en el mercado).\n\nLas multas se cargarán\ntrimestralmente en los recibos de cobro de Bienes Inmuebles y Servicios Urbanos\ny serán aplicadas hasta tanto se ponga a derecho la construcción u obra, sea\ntramitando el respectivo permiso de construcción o bien ejecutando la\ndemolición que corresponda por cuenta propia.\n\nIntereses moratorios por\nfalta de pago del permiso de construcción. Al\namparo de lo que establece la Ley de Construcciones y su Reglamento, la\nMunicipalidad queda facultada para cobrar intereses moratorios sobre el valor\ndel permiso de construcción, los cuales correrán después de un mes de haberse\nemitido el permiso de construcción y deberá calcularse tomando como referencia\nlas tasas vigentes desde el momento en que se genera dicho interés.\n\nDicha tasa no podrá exceder\nen ningún caso en más del 10% de la tasa básica fijada por el Banco Central de\nCosta Rica.\n\nInterés moratorio por falta\nde pago de tasado de oficio. La Municipalidad queda\nfacultada para cobrar intereses moratorios sobre el valor tasado, que correrán\nal día siguiente de haberse incluido en el sistema y deberá calcularse tomando como\nreferencia las tasas vigentes desde el momento en que se genera dicho interés.\nDicha tasa no podrá exceder en ningún caso en más del 10% de la tasa básica\nfijada por el Banco Central de Costa Rica.\n\nCobro judicial. La Municipalidad quedará facultada para enviar a cobro judicial todas aquellas\ncuentas que permanezcan en el sistema Municipal en cobro por más de tres meses sin\nque hayan sido canceladas, pudiendo llegarse inclusive al remate del inmueble\npor el no pago de esta obligación.\n\nDemolición de la obra. Una obra civil podrá ser demolida por parte de la Municipalidad cuando:\n\na. El administrado no acate\nlo establecido en el artículo Nº 93 de la Ley de Construcciones.\n\nb. Tenga que ser aplicado\nel artículo Nº 96 de la Ley de Construcciones.\n\nc. Una obra se encuentre\ninvadiendo la Zona Pública o retiro de construcción.\n\nd. La Municipalidad\ndemuestre que existe una obra que pone en peligro la vida de las personas o la\nintegridad de las cosas que la rodean.\n\ne. La Municipalidad lo haya\nordenado en resolución firme al efecto de esta manera como consecuencia de una obra\ncivil que se haya demostrado no cuenta con los permisos de construcción\ncorrespondientes.\n\nf. Se violente lo\nestablecido en la Ley Nº 6119, Ley para el Establecimiento de un Código Antisísmico\nen Obras Civiles.\n\ng. Se incumpla con lo\nestablecido en este Reglamento.\n\nEn todos los casos se\nrespetará el artículo Nº 146 de la Ley General de Administración Pública, en\ncuanto al debido proceso y validez de los actos administrativos.\n\nProcedimiento para\ndemolición de la obra. Cuando se detecte la\nexistencia de una obra terminada o en proceso constructivo, sin que se haya\notorgado el respectivo permiso de construcción, se levantará un expediente\nadministrativo y notificará al interesado la orden de clausura, impidiendo el\nuso de la obra.\n\nEn la notificación que se efectué,\ndeberá realizarse la advertencia al administrado, de que de conformidad al\nartículo Nº 93 de la Ley de Construcciones, se le otorgará un plazo de 30 días para\npresentar los requisitos necesarios y obtener del permiso respectivo.\n\nEn caso de que el administrado\ncumpliere satisfactoriamente con lo prevenido, la Municipalidad podrá otorgar\nel permiso correspondiente con la aplicación de las multas que procedan. Si\nvencido el plazo fijado, el administrado no pudiere cumplir con la presentación\nde los requisitos para obtener el permiso, la Municipalidad en los términos del\nartículo Nº 94 de la Ley de Construcciones podrá conceder un segundo plazo\nimprorrogable, en caso de renuencia del administrado de presentar gestiones\npara la obtención del permiso de construcción.\n\nEn caso de que el\nadministrado presente el permiso de construcción a tiempo y a derecho, la Municipalidad\nevaluará la obra y resolverá si se ajusta o no al proyecto presentado en los planos\nconstructivos y así lo hará saber al administrado, sea concediéndole el\npermiso, o bien, ordenándole que modifique, repare, subsane o destruya la\ntotalidad o la parte de la obra que no se ajuste al proyecto referido o a la\nLey y Reglamento de Construcciones, a la Ley de Planificación Urbana, o a alguna\notra ley o reglamento conexo. La sanción de demolición cabrá contra todas las\nobras que no hayan presentado los requisitos establecidos por ley y de igual\nmanera para todas aquellas obras que no se ajustan al Ordenamiento Jurídico.\n\nCuando una obra se\nencuentre invadiendo zonas públicas, áreas o espacios públicos Municipales se\nprocederá a la demolición de esta de pleno derecho por parte de esta Municipalidad,\nsin necesidad de que el medie procedimiento aquí descrito. Sanciones por\ndesobediencia a la autoridad Municipal. Cuando se emitan órdenes escritas a\nlos administrados, éstas serán de acatamiento obligatorio, una vez que estén\nfirmes y conformes al ordenamiento jurídico.\n\nEn caso de que el\nadministrado no acate estas órdenes en evidente confrontación con la autoridad\nMunicipal, ésta podrá acudir a los Tribunales de Justicia a efecto de\ninterponer las denuncias correspondientes por el delito de Desobediencia de\nacuerdo con el artículo Nº 307 del Código Penal.\n\nRuptura o violación de sellos por parte del administrado o por terceros. Los sellos colocados por la\nautoridad Municipal con el fin de clausurar, restringir o impedir el uso de una obra de acuerdo con\neste Reglamento, son un patrimonio público y oficial.\n\nPor lo tanto, el\nadministrado tiene la obligación de cuidar y velar por la protección de estos sellos.\nSi la Municipalidad lograre demostrar que el presunto infractor, sus\nrepresentantes o cualquier otro administrado que tenga relación con la obra en\nconstrucción, ha roto o permitido que se rompan estos sellos, y continúen con\nla realización o uso de las construcciones clausuradas, formulará denuncia\nformal ante las autoridades judiciales correspondientes, para sancionar al\nInfractor conforme lo estipulado en el Código Penal, e impedirá el uso del\ninmueble.\n\nProcedimientos para aplicar\nsanciones administrativas. La Municipalidad de\nTalamanca, en el ejercicio de su función de control y planificación del\ndesarrollo urbano de su territorio, podrá aplicar cualquiera de las sanciones\nque describe este capítulo siempre y cuando lo haga saber así al administrado\npor medio de resolución motivada y ésta quede firme de acuerdo con el\nprocedimiento que describe este Reglamento.\n\nDel procedimiento para el\ncobro de las demoliciones cuando la Municipalidad lo realice a costo del\ninfractor.\n\nPotestad de la Municipalidad de Talamanca para el Cobro de los Gastos en que incurra cuando la\nsanción administrativa sea la demolición de la obra civil. Una vez concluidos los procedimientos\nestablecidos en la Ley de Construcciones, o los que establezca para tal efecto el reglamento de\nconstrucciones del Plan Regulador del Cantón de Oreamuno, y la sanción al administrado infractor sea\nla demolición de la obra, el artículo Nº 96 de la Ley de Construcciones establece que la ejecución\nde esa demolición le corresponde en primer lugar al administrado infractor y en caso de que este no\nla ejecute, le corresponderá a la administración Municipal a costa de éste a demoler dichas obras.\nEl órgano Municipal responsable de ejecutar las demoliciones le corresponde al Departamento\nTributario de esta Municipalidad; el cual contará con el apoyo del Departamento Vial, para que éste\nmediante operarios calificados y la maquinaria necesaria, colabore en la demolición de las obras\ncorrespondientes.\n\nDel procedimiento para el\ncobro por las demoliciones realizadas por la Municipalidad a cargo del\nadministrado infractor. Una vez que la\nMunicipalidad de Talamanca a través del Departamento Tributario haya\nrealizado la demolición de la obra civil que se trate, trasladando los costos\nal administrado que no ejecutó la orden de demolición respectiva, ésta procederá\nal cobro dentro de los treinta días hábiles siguientes a la finalización de\nesta.\n\nConcluida la demolición, el\ndepartamento de Ingeniería Municipal deberá comunicar al Proceso de Cobro\nMunicipal el detalle del costo de la obra de demolición, a efectos de que se\ninicie el procedimiento del cobro de este, el cual se iniciará con la\nnotificación al administrado infractor.\n\nLa notificación deberá\ncontener:\n\na. El monto total del costo\nefectivo.\n\nb. El lugar o cuenta\nbancaria en que podrá ser cancelado.\n\nc. La prevención de que, de\nno cumplir con el pago en el tiempo establecido, deberá cancelar por concepto\nde multa, un cincuenta por ciento del valor de la obra o servicio.\n\nd. La advertencia de que,\npasados los ocho días, la Municipalidad podrá cobrar judicialmente el costo,\nsin más trámite.\n\ne. La advertencia de que,\nademás de la multa deberá cancelar los intereses moratorios correspondientes.\n\nf. Se deberá adjuntar una\ncertificación Municipal en la que se haga constar el monto a que asciende la\nobra construida.\n\nPara la determinación del\ncosto efectivo de la demolición, el departamento de Ingeniería tomará el gasto\nreal que tenga la realización de la demolición, según el monto que fije por el costo\nen que incurra la Municipalidad por el pago del salario que los peones\nMunicipales y operadores de maquinaria Municipal ganan por hora, y el costo por\nhora de la maquinaria que se utilice en la demolición.\n\nCiudad de Bribrí - Talamanca, a los cuatro días del\nmes de diciembre de 2025.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Rule 83\n\n Procedures manual for requesting land uses, construction\nlicenses, and the sanctioning process of the Municipality of Talamanca\n\nMUNICIPALITY OF TALAMANCA\n\nThe Municipal Council of Talamanca, through Ordinary Session #83 of November 27,\n2025, adopted agreement #5, which states the following: Motion presented\nby Dr. Julio Molina Masis, municipal president, seconded by\ncouncilmember Maritza Medrano Gómez, municipal vice president, which reads:\n\nSUBJECT: Approval of regulations for\nMinor Work Construction Permits and the Procedures Manual for requesting\nLand Uses, Construction Licenses, and the Sanctioning Process of the\nMunicipality of Talamanca.\n\nCONSIDERING:\n\n1- That the\nCommission formed by the Municipal Mayor to address the\nProvisions of the Comptroller General of the Republic given in report\nDFFOELOC- IAD-00007-2025, which indicates the mandatory compliance with\nthe provisions directed to the Municipal Administration, which must be\nformalized by the Municipal Council, drafted the regulations for Minor Work\nConstruction Permits and the Procedures Manual for requesting Land Uses,\nConstruction Licenses, and the Sanctioning Process of the Municipality\nof Talamanca.\n\n2- That the\nresult of the drafting of both documents was delivered to the\nLegal Advisory Office for review.\n\n3- That it is\nnecessary for the Municipality to have the Construction regulations and the\nProcedures manual, for the purpose of regulating the Minor work\nconstruction activity and in all cases to have formalized the actions and\nprocedures that must be carried out by the responsible officials.\n\nTherefore,\nin view of the need to comply with the provisions of the Comptroller General\nof the Republic, and that the Municipal Mayoralty, through an Internal\ndirective, ordered compliance with some of these provisions, with both the\nRegulations and the Manual being requirements for follow-up, control,\nexecution of sanctions, file archiving, creation of a specialized\nunit in Construction matters, inclusion of technology, and other\nfundamental elements for effective control in construction\nmatters, necessary in the absence of regulatory plans for\nterritorial planning matters. This Municipal Council approves the following Motion:\n\nTo approve\nthe Regulations for Minor Work Construction Permits and the\nProcedures Manual for requesting Land Uses, Construction Licenses, and\nthe Sanctioning Process of the Municipality of Talamanca. That both documents be\npublished in the official newspaper La Gaceta and disseminated through all the\ncommunication media available to the Municipality of Talamanca so that the\ninhabitants are fully aware of the implementation of these regulatory bodies. SUBMITTED\nTO A VOTE BY RAISING OF HANDS. THE DISPENSATION OF COMMITTEE\nPROCESS IS APPROVED.\n\nAGREEMENT DEFINITIVELY\nAPPROVED BY UNANIMITY BY THE COUNCILMEMBERS JULIO MOLINA MASIS, MARITZA MEDRANO\nGÓMEZ, YAHAIRA MORA BLANCO, FREDDY SOTO ÁLVAREZ, MARIANA PORRAS HERNÁNDEZ.\n\nPROCEDURES MANUAL\nFOR REQUESTING LAND USE,\n\nCONSTRUCTION LICENSES AND\nSANCTIONING PROCESS\n\nDEFINITION\n\nCONSTRUCTION LICENSES:\n\nA construction license\nis an enabling act by which the municipality regulates and allows or denies the\nconstruction of works and projects requested by an administered party or interested party,\nwhether public or private, to ensure and control strict compliance with the\nconstruction, urban planning, and environmental regulations indicated in the\ndifferent laws and regulations governing the\ndevelopment and construction process.\n\nBy their content and scope,\nconstruction licenses may be generated for two different types of\nproject: Minor work project or Major work project. The difference between\nboth types of projects lies in the size, scope, and cost of the project to\nbe carried out; therefore, it is the responsibility of the users interested in\nrequesting or processing a Construction License to read the applicable regulations\nfor both types of projects, meet all the requirements, and have the\nland use granted by the Municipality.\n\nCHAPTER I. LAND USE\n\nThis is the certification\nthat the Municipality issues through the professional responsible for issuing the\nLAND Use, which indicates the use and exploitation of the land based on the\nmunicipal urban development plan, criteria applied in accordance\nwith the National Development Plan.\n\nREQUIREMENTS:\n\n- Property declared\nand registered with the municipality\n\n- Be up to date with the payment\nof municipal taxes\n\n- Complete the\nform for requesting a land use certificate, which is presented on the\nmunicipality's website or directly on the municipal platform.\n\n- Provide a copy of the\ncadastral plan of the property for which the land use is requested, current and\nwith the printed stamp of municipal approval (visado municipal)\n\n- It must be kept in mind that\nthe land use certificate is valid for 1 year.\n\nPROCEDURE:\n\nAll requests for\nland use certificates will be handled by platform\nstaff who will be responsible for registering and verifying the information provided:\nregistered property, taxes, municipal approval (visado municipal). If all the information provided\nis correct, a document number will be assigned for control.\n\nIf the information\nis incomplete or not proceeding due to any zoning restriction (indigenous\nterritory or zone of influence of SINAC-MINAE-among others), the applicant will be informed,\nwithin a period of 3 business days.\n\nCONTROL\n\nAll requests that\nmeet the requirements, duly noted and numbered, will be sent to the\nEngineering Office to carry out a site inspection and determine the\nfeasibility of issuing the requested land use certificate, if there is no\nimpediment due to topographic conditions, other existing works, type of\nsoil, watercourse setbacks, location within a Zone of risk, etc.\n\nThe official carrying out\nthe inspection will collect the necessary information, and this will be attached to the\nproperty file. If during the field visit, non-viability\nfor issuing the land use certificate is determined, the request will be returned to the\nplatform to inform the applicant.\n\nFor Land Use\nrequests that, after the respective field visit, meet all the\nrequested requirements and based on the field report prepared, the formal\ndocument established for this purpose will be issued.\n\nTwo copies of the\ngenerated document will be issued: one for the applicant and the other to be attached to the\nproperty file.\n\nIt must be kept in mind that\nthe land use certificate is valid for 1 year.\n\nFILE:\n\nBased on the field\nreport prepared, the formal document established for this purpose will be issued.\nTwo copies of the generated document will be issued: one for the applicant and the\nother to be attached to the property file.\n\nCHAPTER II-CATEGORIES OF\nLICENSES\n\nA- MINOR WORK PROJECT.\n\nFor a construction\nproject, it will be considered classified as MINOR WORK when it only involves\nminor repairs, small remodeling, or various projects described\nin the Municipality of Talamanca’s Regulations for Minor Works.\n\nFor this type of Project,\nthe requesting user must request a Construction License for Minor Work\nand observe and comply with the following aspects, as well as the provisions established in\nArticle 7 of the Minor Work Construction Regulations of the Municipality\nof Talamanca.\n\n1- In the Canton of\nTalamanca, to request a CONSTRUCTION LICENSE, the interested user must\nverify that the property where the work is planned to be carried out is\nformally declared and registered with the municipality.\n\n2- Where applicable\nand pertinent, a Land Use or\nconcession agreement granted by the Municipal Council in the name of the applicant, whether an individual or legal entity, must be presented, with a description by the applicant of the type of zoning\nwhere the property is located, as well as the description of the property, and the use for\nwhich the structure to which the minor work is directed is intended.\n\n3- For any construction\nlicense request process, it is a mandatory requirement to be up to date with\nthe payment of municipal taxes and tributes (business licenses, waste collection,\ncanon, concession, among others).\n\n4- The Owner or their\nrepresentative, to make the request for a MINOR\nWORK construction license, must present a copy in good condition and legible of the cadastral plan of\nthe property with the MUNICIPAL APPROVAL (VISADO MUNICIPAL) stamp. If not available, it can be requested on\nthe platform.\n\n5- The Owner or their\nrepresentative, to make the request for a MINOR\nWORK construction license, must present a copy in good condition and legible of the Certificado de\nUSO DE SUELO. If not available, it can be requested on the platform. This document is\nvalid for one year from the date of issuance.\n\n6- The owner or their\nrepresentative must present to the officials of the\nmunicipality's platform a well-detailed sketch of the work to be carried out,\nthe type of materials to be used, and complete the municipal request form\nto carry out minor work. This form is shown and available on the\nmunicipality's WEBSITE or can be requested on the platform.\n\na-i Once received confirming the aforementioned documents, the Municipal\nAdministration, through the Construction Department, within a period not exceeding\n10 business days, will proceed to review and assess the requested project,\nand may issue, as applicable, the following:\n\na- If it meets the classification\nof minor work, the construction permit form will be delivered to the platform with the\nrespective approval, consecutive number, as well as the amount of the respective\nassessment so that the applicant, within a period not exceeding 5 business days, proceeds\nwith the stipulated payment and subsequent withdrawal of the certificate.\n\nb- If it does not meet the\nclassification of minor work, a report will be issued to the platform with the\ndetails of the rejection, and the file will be archived.\n\nc- In either\ncase, the person in charge of construction permits will record the result of the\nconstruction license request in a physical logbook and in an electronic record\ndetailing the following: consecutive number, reasoning of the result,\ntype of work, geographic location, status of the request, and a schedule\nof visits (before, during, and after), which will be forwarded via email\nto the person in charge of Municipal inspectors as appropriate.\n\nLikewise, the person in charge of\nconstruction permits will maintain a digital file for each case under\nthe consecutive number.\n\nB- MAJOR WORK PROJECT.\n\nAll projects\nto be carried out that, due to their scope and nature, cannot be classified as minor\nwork will be treated and processed as MAJOR WORK Projects. These require\nthe participation of a professional in Civil Engineering or Construction or Architecture\nfor the development of construction plans that consider all the rules and regulations\nthat must be met for this type of project and to advise the owner.\n\nThe professional designated by\nthe owner for the development of their project will be designated as the\nResponsible Professional for the Project and will be the one to carry out and coordinate the\nnecessary procedures before the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA)\nand before the Municipality, requesting the construction license from the latter,\ncomplying with the following requirements:\n\n1- In the Canton of\nTalamanca, to request a CONSTRUCTION LICENSE, the interested user must\nverify that the property where the work is planned to be carried out is\nformally declared and registered with the municipality.\n\n2- Where applicable\nand pertinent, a Land Use or\nconcession agreement granted by the Municipal Council in the name of the applicant, whether an individual or legal entity, must be presented, with a description by the applicant of the type of zoning\nwhere the property is located, as well as the description of the property, and the use for\nwhich the structure to which the minor work is directed will be intended. If required\nby construction regulations, the environmental license issued by\nSETENA must be presented.\n\n3- For any construction\nlicense request process, it is a mandatory requirement to be up to date with\nthe payment of municipal taxes and tributes (business licenses, waste collection,\ncanon, concession, among others).\n\n4- To make the request\nfor a MAJOR WORK construction license, a copy in\ngood condition and legible of the cadastral plan of the property with the MUNICIPAL APPROVAL (VISADO\nMUNICIPAL) stamp must be presented. If not available, it can be requested on the platform.\n\n5- To make the request\nfor a MAJOR WORK construction license, a copy in\ngood condition and legible of the Certificado de USO DE SUELO must be presented. If not available, it\ncan be requested on the platform. This document is valid for one year\nfrom the date of issuance.\n\n6- To obtain a\nConstruction License for a MAJOR WORK project, it is necessary that the\nrequesting user hire the services of a professional in Civil\nEngineering, Construction, or Architecture to prepare the construction plans for the\nrequested project and to present and conclude, on the APC platform, the\nreview and assessment process for the work before the CFIA.\n\n7- Once the project is approved\nby the CFIA, the professional in charge of the work must\nrequest from the municipality, in a 100% digital format, the review and approval of the\nproject to be carried out. For this, from the APC platform, it is possible\nto send the approved project to the municipality, also attaching a copy of the\ncadastral plan duly stamped and with the municipal approval (visado municipal), and also a current copy\nof the Certificado de uso de Suelo. At this stage, the Construction Permits\noffice will assign the project a consecutive number according to its records, and this will be,\nwhen the process concludes, the construction permit number.\n\n8- The presentation of the\nCertificado de USO DE SUELO is of utmost importance to guarantee that the\nland where the work is planned to be located is not within the boundaries of:\nIndigenous Territories, boundaries of Protected Wild Areas, the Terrestrial Maritime Zone,\nAreas restricted by Law, and the Natural Heritage of the State.\n\n9- If everything presented\nis in order, the responsible professional will be digitally notified of the\namount to be paid for the municipal canon and stamps (1.03% of the value\nassessed by the CFIA). This payment can be made directly at the Collection Office (CAJA Recaudadora)\nlocated in the Administrative Building of the municipality or by any of the\nelectronic payment methods provided by the Municipality.\n\n10- The project owner\nor the responsible professional must acquire a Workers' Compensation Insurance (Riesgos del\nTrabajo) policy for the processed project with the conditions and amount indicated by the\nCFIA's APC platform.\n\n11- Once the\nresponsible professional has the receipt of payment to the municipality and\na copy of the Workers' Compensation Insurance (Riesgos del Trabajo) policy issued by one of the\nINS offices for the project in question, copies of both documents\nmust be sent to the municipality through the APC platform.\n\n12- The Construction Permits\nOffice will verify the suitability of the documents provided regarding the\ncorrect registration of the property, and if everything is correct,\nauthorization will be issued to allow the requested construction permit\nto be printed and displayed.\n\nb-i Once received confirming the aforementioned documents,\nthe Municipal Administration, through the Construction Department, within a\nperiod not exceeding 10 business days, will proceed to review and\nassess the requested project, and may issue, as applicable, the\nfollowing:\n\na- If all procedures have been completed\nand the review of suitable documentation confirms compliance, the construction\npermit form will be delivered to the platform with the respective approval, consecutive number,\nas well as the amount of the respective assessment so that the applicant, within a period not\nexceeding 5 business days, proceeds with the stipulated payment and subsequent withdrawal of the certificate.\n\nb- If any discrepancy arises\nwith the information in the property documentation which is\nconsidered not suitable, the applicant will be given a period of up to ninety\ncalendar days to rectify it.\n\nc- If the property\nsubject to the construction permit is found within any of the areas\ndescribed in point 8, the construction permit will not be issued until\nthe competent authority issues a contrary criterion.\n\nd- If the construction permit\nis rejected, a report will be issued to the platform with the details of the\nrejection, and the file will be placed in suspended status.\n\ne- In any of the\ncases, the person in charge of construction permits will record the result of the\nconstruction license request in a physical logbook and in an electronic record\ndetailing the following: consecutive number, reasoning of the result,\ntype of work, geographic location, status of the request, and a schedule\nof visits (before, during, and after), which will be forwarded via email\nto the person in charge of Municipal inspectors as appropriate.\n\nLikewise, the person in charge of\nconstruction permits will maintain a digital file for each case under\nthe consecutive number.\n\nC-CONTROL PROCESS.\n\nWe shall understand the control process as\nthe activities that the Municipality of Talamanca, through the\nConstruction Permits Office and the Urban Planning and Control\nUnit, will carry out to ensure compliance with the construction and\nurban planning rules for issued permits, whether for MINOR WORK or MAJOR WORK previously\nprocessed and approved by the Municipality of Talamanca through the channels established\nin points A and B of this Manual for requesting construction licenses.\n\nThis control will be carried out\nas follows:\n\n- inspections before the\nissuance of the respective permit according to the categorization.\n\n- Inspections during the\nconstruction process, which will depend on the complexity of the work and the\nresult of the first inspection, which will determine whether said inspection\ncarried out by the professional responsible for issuing the permit or by the Municipal inspector,\nshows that the administered party is complying with the purpose of the requested permit.\n\n- inspection upon completion of the\nwork subject to the construction permit.\n\nFor each of the\ninspections, the respective report will be issued with the signature of the municipal\nofficial who carries out the inspection and of the permit applicant or the person they delegate\nthrough a written note to be provided to the construction office, stating the\nname and credentials of the delegated person, a document that will form part of the\nfile.\n\nCHAPTER III INSPECTIONS\n\nMINOR WORK INSPECTION:\n\nThe professional who issues the\nconstruction permit on behalf of the Municipality or the Municipal inspector,\nduring the inspection process, must carry out the following activities\naccording to the type of inspection:\n\n1-a Inspection before issuing the construction permit:\n\n- The inspector must\nverify the data provided by the applicant regarding:\n\n. The location of the\nsite.\n\n. The description of what is\nto be built.\n\n. Ground conditions.\n\n. Access conditions.\n\n. Existence of public\nservices.\n\n. Area of the property.\n\n. Number of\nexisting structures.\n\n. Boundary review.\n\n If any discrepancy exists with the data\nprovided by the applicant, it will be described in the inspection report,\nsaid report being forwarded to the person in charge of construction permits, who\nwill notify the applicant within the next 3 days from the issuance of said report.\nThe discrepancy report suspends the 10 business day period for the issuance\nof the permit, for which the applicant will be given up to 3 business days\nto rectify or modify the request:\n\n- Once this period has expired\nand if NO response is obtained from the applicant, the file will be archived.\n\n- If the modification or rectification is received within the given period,\nthe process restarts with the remaining period of the 10 days.\n\n1-aa Inspection during the construction process:\n\n- The number of these\ninspections will be determined by the professional in charge of issuing the permit\nfor construction. This will depend on the complexity of the work and the result of the\nfirst inspection. The inspection may be carried out by the Municipality's professional\nwho issues the construction permit or the Municipal inspector. In any case,\nvigilance must be maintained regarding the following:\n\n. Strict compliance with the\npurpose of the granted permit.\n\n. Proper disposal of\nwaste resulting from the work in progress.\n\n. That no materials are\nobstructing the free passage of pedestrians (unless it is the construction of a\nsidewalk) nor the free transit of vehicles.\n\n. Verify the application\nof safety regulations during the construction process.\n\n. The placement in a visible\nplace of the Construction License certificate.\n\n. Use of the\nmaterials described by the applicant in the permit request.\n\nFor the above, a report will be issued\nsigned by the municipal official and the applicant or the delegated\nperson.\n\n1-aaa Inspection upon completion of the work:\n\n- This inspection will depend\non the complexity of the work and may be carried out by the Professional of the\nMunicipality of Talamanca who issued the permit or by the assigned Municipal inspector;\nthis inspection must observe the following, without being limited exclusively to the\nprovisions of this Manual:\n\n. Strict compliance with the\nobjective of the project for which the construction permit was issued.\n\n. The correct disposal\nof waste, ensuring it does not obstruct the right-of-way and its\ncomponents.\n\nFor which a project closure report will be issued,\nwhich will be included in the file.\n\n1- MAJOR WORK INSPECTION:\n\nThe professional who issues the\nconstruction permit on behalf of the Municipality or the assigned Municipal\ninspector, during the inspection process, must carry out the following activities\naccording to the type of inspection:\n\n1-a Inspection before issuing the construction permit:\n\n- The professional who issues the\nconstruction permit on behalf of the Municipality or the assigned Municipal\ninspector must verify:\n\n. The data provided by\nthe applicant regarding the location of the site, the location of the construction\nwithin the land.\n\n. The ground conditions.\n\n. The access conditions.\n\n. Existence of public\nservices according to issued availability or other form described in the project.\n\n. Area of the property.\n\n. Number of\nexisting structures.\n\n. Boundary review.\n\nIf any discrepancy exists\nwith the data provided by the applicant, it will be described in the inspection\nreport, said report being forwarded to the person in charge of construction permits, who\nwill notify the applicant within the next 3 days from the issuance of said report;\nsaid discrepancy report suspends the 10 business day period for the\nissuance of the permit, for which the applicant will be given up to 3 business\ndays to rectify or modify the description; once this period has expired and if NO\nresponse is obtained from the applicant, the file will be archived; once\nthe modification or rectification is received, the process restarts with the remaining period\nof the 10 days.\n\n1-aa Inspection during the construction process:\n\n- The number of these\ninspections will be determined by the professional in charge of issuing the permit\nfor construction. This will depend on the complexity of the work and the result of the\nfirst inspection. The inspection may be carried out by the Municipality's professional\nwho issues the construction permit or the Municipal inspector. In any case,\nvigilance must be maintained regarding strict compliance with:\n\n. The purpose of the\ngranted permit.\n\n. That there is proper\ndisposal of waste resulting from the work in progress.\n\n. That no materials are\nobstructing the free passage of pedestrians nor the free transit of vehicles.\n\n. Verify the application\nof safety regulations during the construction process.\n\n. The placement in a visible\nsite of the construction permit certificate.\n\n. The square meters\nunder construction.\n\n. The use of the\nmaterials described by the applicant in the permit request.\n\nFor the above, a report will be issued\nsigned by the municipal official and the applicant or the delegated\nperson.\n\n1-aaa Inspection upon completion of the work:\n\nThis inspection, depending on\nthe complexity of the work, may be carried out by the Professional of the\nMunicipality of Talamanca who issued the permit or by the assigned Municipal inspector;\nthis inspection must observe:\n\n. Strict compliance with\nthe objective of the project for which the construction permit was issued.\n\n. Review the correct\ndisposal of waste, ensuring it does not obstruct the right-of-way and its\ncomponents.\n\nFor which a project closure report will be issued,\nwhich will be included in the file.\n\nThis report must be\nsigned by the Municipal official and the permit applicant or the person\nthey have designated.\n\nCHAPTER IV SANCTIONING\nPROCESS.\n\nIn construction matters, it is\nthe obligation of the administered party to carry out the procedures described above for\nany of the aforementioned cases, as well as to fully comply with all\nrequirements.\n\nCarrying out a construction work,\nwhether minor or major, will result in the sanctions described below.\n\nInitiation of\nlegal proceedings for civil works without a construction permit.\n\nWhen the responsible professional\nor the Inspector in charge of constructions of the Municipality or\nany other official authorized to carry out control inspections of\nconstructions being executed in the canton of Talamanca, acting either\nex officio or at the request of a party, through the corresponding complaint, verifies\nthe start or execution of a civil work that should have had the\nrespective construction permit, or if it has one but it has expired, or\nin any other way fails to comply with the provisions of Article N° 89 of\nthe Construction Law; The Construction Office will immediately initiate\nthe legal proceedings established in the Construction Law, or those established\nfor this purpose by these Regulations.\n\nClosure of work. In the cases detailed below, the Municipal authorities\nwill close the civil works in the terms established in the legal\nsystem, without responsibility for this Municipality. When the closure of works\nin the construction process or finished works proceeds, closure seals will be\nplaced, in order to prevent the administered party from continuing to carry out the\nwork or from using it.\n\nThe closure sanction\nwill proceed in the following cases:\n\na. When the Municipality\ncan demonstrate that a work is being developed without the respective Municipal\npermits or without the visible display of the certificate containing the Municipal\npermit.\n\nb. When it is demonstrated that\na work is being developed with an expired Municipal permit, which will have\na calendar year of validity from the date of its issuance.\n\nc. When it is demonstrated that\na work is being developed that endangers the lives of people\nand the integrity of property, without the corresponding safety measures.\n\nd. When it is demonstrated that\nthe anti-seismic design and construction do not comply with the established\nparameters, which represents a danger to the life and physical integrity of\npeople and property.\n\ne. When the reports requested by the\nMunicipality to determine\nthe progress of the civil works to be built are not sent, and in general when\nthe conditions of the construction permits are not met.\n\nf. When non-compliance is verified with\nany of the requirements established in the legal\nsystem regulating the matter, by the person to whom a permit was granted\nin the regulated terms. \n\ng. When it can be\ndemonstrated that any document presented by the permit holder is false\nor that any document has been revoked in some way.\n\nh. When any Municipal\nofficial detects that the permit holder is constructing, remodeling, or\npartially or totally repairing any type of work on the property.\n\ni. Properties in which the permit\nis exploited for activities that have not been expressly authorized by the\nMunicipality or that are expressly prohibited according to the\ncurrent legal norms in the legal system governing the matter.\n\nj. Executing a work\npartially or radically modifying the respective project approved by the\nMunicipality.\n\nk. Any other of the\ninfractions contemplated in the Construction Law and its Regulations, as well\nas in the Urban Planning Law and the Regulations for the Minor Work Construction\nPermit of this Municipality, or in any other norm of the current Legal\nSystem.\n\nIn cases where there is\na construction without a Municipal permit, the Engineering department will proceed,\nat the moment said irregularity is detected, to calculate the amount corresponding\nto 1% of the construction fine. This fine does not correspond to the Construction\nTax defined in Article N° 70 of the Urban Planning Law,\nbut rather to an independent charge exclusively for non-compliance.\n\na. New construction: That which is executed on a vacant lot. For these cases, the amount corresponding to 1% of the fine for the maximum possible construction allowed by the particular condition of the property shall be assessed. With these data, the total potential right to build on the lot shall be determined. Having the potential size of the work, its value shall be established by multiplying the number of square meters calculated, horizontally and vertically, by the value per square meter of construction. The value per square meter of construction shall be that established in the manual of unitary base values by construction typology of the Technical Standardization Body of the Ministry of Finance, which is in force on the date of imposition of the fine.\n\nb. Expansion: That which is executed on an already existing property, whether this is the result of a registered permit or not. For these cases, the amount corresponding to 1% of the fine for the maximum possible construction allowed by the particular condition of the property, excluding the existing construction, shall be assessed.\n\nc. Minor works: Those that do not modify the original area of the property and its structural and spatial configuration. They shall be those that do not require structural and architectural solutions demanding technical studies. For these cases, the amount corresponding to the value of the work to be performed, as established in Article 70 of the Urban Planning Law (1%), shall be assessed.\n\nd. Earthworks (movimientos de tierra): For these cases, the amount corresponding to 50% of the total cost of the earthworks per square meter for the entirety of the lot shall be charged, calculated according to the official price table of the CFIA (average market cost).\n\nFines shall be charged quarterly on the collection receipts for Real Estate and Urban Services and shall be applied until the construction or work is brought into compliance with the law, either by processing the respective construction permit or by executing the corresponding demolition at one's own expense.\n\nDefault interest for non-payment of the construction permit. Under the provisions established by the Construction Law and its Regulations, the Municipality is empowered to charge default interest on the value of the construction permit, which shall accrue one month after the construction permit has been issued and must be calculated taking as reference the rates in force from the moment said interest is generated.\n\nSaid rate may in no case exceed the basic rate set by the Central Bank of Costa Rica by more than 10%.\n\nDefault interest for non-payment of official assessment. The Municipality is empowered to charge default interest on the assessed value, which shall accrue on the day following its inclusion in the system and must be calculated taking as reference the rates in force from the moment said interest is generated. Said rate may in no case exceed the basic rate set by the Central Bank of Costa Rica by more than 10%.\n\nJudicial collection. The Municipality shall be empowered to send to judicial collection all those accounts that remain in the Municipal system for collection for more than three months without having been paid, and may even proceed to the auction of the property for non-payment of this obligation.\n\nDemolition of the work. A civil work may be demolished by the Municipality when:\n\na. The administered party fails to comply with the provisions of Article No. 93 of the Construction Law.\n\nb. Article No. 96 of the Construction Law must be applied.\n\nc. A work is found to be encroaching upon the Public Zone or construction setback.\n\nd. The Municipality demonstrates that a work exists which endangers the life of persons or the integrity of surrounding things.\n\ne. The Municipality has so ordered in a final resolution to this effect, as a consequence of a civil work that has been demonstrated not to have the corresponding construction permits.\n\nf. The provisions of Law No. 6119, Law for the Establishment of an Anti-Seismic Code in Civil Works, are violated.\n\ng. The provisions of this Regulation are breached.\n\nIn all cases, Article No. 146 of the General Public Administration Law shall be respected, regarding due process and the validity of administrative acts.\n\nProcedure for demolition of the work. When the existence of a completed work or work under construction is detected, without the respective construction permit having been granted, an administrative file shall be opened and the closure order shall be notified to the interested party, preventing the use of the work.\n\nIn the notification made, a warning must be given to the administered party that, in accordance with Article No. 93 of the Construction Law, a period of 30 days shall be granted to submit the necessary requirements and obtain the respective permit.\n\nIn the event that the administered party satisfactorily complies with the foregoing, the Municipality may grant the corresponding permit with the application of the applicable fines. If the established period expires and the administered party is unable to comply with the submission of the requirements to obtain the permit, the Municipality, under the terms of Article No. 94 of the Construction Law, may grant a second, non-extendable period, in case of reluctance by the administered party to submit proceedings to obtain the construction permit.\n\nIn the event that the administered party submits the construction permit on time and in accordance with the law, the Municipality shall evaluate the work and decide whether or not it conforms to the project presented in the construction plans, and shall so inform the administered party, either granting the permit, or ordering it to modify, repair, rectify, or destroy all or part of the work that does not conform to the referenced project or to the Construction Law and Regulations, the Urban Planning Law, or any other related law or regulation. The sanction of demolition shall apply to all works that have not submitted the requirements established by law and likewise to all those works that do not conform to the Legal System.\n\nWhen a work is found to be encroaching upon public zones, municipal public areas or spaces, the Municipality shall proceed with its demolition by operation of law, without the need for the procedure described herein. Sanctions for disobedience to the Municipal authority. When written orders are issued to administered parties, these shall be mandatory to obey, once they are final and in accordance with the legal system.\n\nIn the event that the administered party does not obey these orders in evident confrontation with the Municipal authority, the latter may resort to the Courts of Justice in order to file the corresponding complaints for the crime of Disobedience in accordance with Article No. 307 of the Penal Code.\n\nBreaking or violation of seals by the administered party or by third parties. The seals placed by the Municipal authority for the purpose of closing, restricting, or preventing the use of a work in accordance with this Regulation, are public and official property.\n\nTherefore, the administered party has the obligation to care for and ensure the protection of these seals. If the Municipality is able to demonstrate that the alleged offender, its representatives, or any other administered party related to the work under construction, has broken or permitted these seals to be broken, and continued with the execution or use of the closed constructions, it shall file a formal complaint before the corresponding judicial authorities to sanction the offender as stipulated in the Penal Code, and shall prevent the use of the property.\n\nProcedures for applying administrative sanctions. The Municipality of Talamanca, in the exercise of its function of control and planning of the urban development of its territory, may apply any of the sanctions described in this chapter provided it so informs the administered party by means of a reasoned resolution and this becomes final in accordance with the procedure described in this Regulation.\n\nThe procedure for the collection of demolitions when the Municipality carries them out at the cost of the offender.\n\nPower of the Municipality of Talamanca for the Collection of Expenses incurred when the administrative sanction is the demolition of the civil work. Once the procedures established in the Construction Law, or those established for that purpose by the construction regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno, are concluded, and the sanction to the offending administered party is the demolition of the work, Article No. 96 of the Construction Law establishes that the execution of said demolition corresponds in the first place to the offending administered party and, if the latter does not execute it, it shall correspond to the Municipal administration to demolish said works at the cost of the latter. The Municipal body responsible for executing demolitions corresponds to the Tax Department of this Municipality, which shall have the support of the Road Department, so that the latter, through qualified workers and the necessary machinery, collaborates in the demolition of the corresponding works.\n\nThe procedure for the collection of demolitions carried out by the Municipality at the expense of the offending administered party. Once the Municipality of Talamanca, through the Tax Department, has carried out the demolition of the civil work in question, transferring the costs to the administered party that did not execute the respective demolition order, it shall proceed with the collection within thirty business days following its completion.\n\nOnce the demolition is concluded, the Municipal Engineering Department must communicate to the Municipal Collection Process the detail of the cost of the demolition work, in order to initiate the collection procedure, which shall begin with the notification to the offending administered party.\n\nThe notification must contain:\n\na. The total amount of the effective cost.\n\nb. The place or bank account where it can be paid.\n\nc. The warning that, failing to comply with the payment within the established time, a fine of fifty percent of the value of the work or service must be paid.\n\nd. The warning that, after eight days, the Municipality may judicially collect the cost, without further process.\n\ne. The warning that, in addition to the fine, the corresponding default interest must be paid.\n\nf. A Municipal certification must be attached, certifying the amount to which the constructed work amounts.\n\nTo determine the effective cost of the demolition, the Engineering Department shall take the real expense of carrying out the demolition, according to the amount set by the cost incurred by the Municipality for the payment of the salary that the Municipal laborers and Municipal machinery operators earn per hour, and the cost per hour of the machinery used in the demolition.\n\nCity of Bribrí - Talamanca, on the fourth day of the month of December, 2025." }