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  "id": "norm-106287",
  "citation": "Decreto 003",
  "section": "norms",
  "doc_type": "regulation",
  "title_es": "Reforma del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones",
  "title_en": "Subdivision and Urbanization Regulation Reform",
  "summary_es": "El INVU, mediante este acuerdo, aprueba una reforma puntual al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones (RFU) con el objetivo de fortalecer la seguridad jurídica y mejorar su aplicación. La reforma introduce nuevas definiciones, como 'infraestructura agroturística', que permite desarrollos complementarios a la actividad productiva principal, siempre compatibles con el plan regulador. Se actualizan los requisitos para fraccionamientos urbanísticos y agrícolas, incluyendo la obligatoriedad de certificados de uso de suelo que indiquen retiros, cobertura y densidad. Para cambios de uso de suelo agrícola a forestal, se remite a la Ley de Suelos. Se establecen dimensiones mínimas de 5.000 m² para parcelas agrícolas, pecuarias o forestales y una cobertura máxima del 25%. Los fraccionamientos deben garantizar el manejo de aguas pluviales y accesibilidad peatonal. La reforma busca armonizar el RFU con normativas sectoriales y municipales.",
  "summary_en": "INVU approves a targeted reform to the Subdivision and Urbanization Regulation to enhance legal certainty and improve implementation. It adds definitions like 'agrotourism infrastructure', permitting complementary tourist uses consistent with the agricultural activity and local zoning plans. The reform updates documentary requirements for subdivision approvals, including mandatory land-use certificates specifying setbacks, coverage, and density. For agricultural to forest land-use changes, it refers to the Soil Conservation Law. Minimum lot size for agricultural, livestock, or forestry parcels is set at 5,000 m², with a maximum site coverage of 25%. Subdivisions must ensure adequate stormwater drainage and pedestrian accessibility. The reform aims to align the regulation with other sectoral and municipal norms.",
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  "date": "22/01/2026",
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  "excerpt_es": "Artículo 9º-Derecho de vía que enfrente la propiedad a fraccionar\nPara todo tipo de fraccionamiento, la Municipalidad podrá solicitar al fraccionador las mejoras que considere necesarias sobre la mitad de la calle a que se enfrenten los lotes resultantes del fraccionamiento, incluidas su extensión y habilitación de los servicios públicos indispensables, contemplando las características físicas del entorno y asegurando su funcionalidad técnica, según el trámite que indique la Municipalidad.\nTodos los fraccionamientos en el momento de su construcción deben contemplar la salida adecuada de las aguas pluviales en los lotes resultantes, por medio de la construcción del cordón y caño, y la conexión de estos al sistema de alcantarillado pluvial, de existir. Además, se deben construir aceras frente a los lotes a fraccionar, según las disposiciones establecidas en la Ley de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N. 7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N. 26831-MP. Ley de Movilidad Peatonal, Ley N. 9976 y sus reformas o normativas que le sustituyan.\nArtículo 22.-Requisitos documentales para el visado de fraccionamiento con fines urbanísticos\nPara autorizar el visado de planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, el fraccionador debe presentar ante el INVU, previo al visado municipal, los siguientes requisitos documentales:\n(...)\n2) Certificado de uso de suelo otorgado por la municipalidad respectiva que debe señalar como mínimo el número de plano catastrado, el uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente y área mínima. Además, la municipalidad que lo emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia. Para cualquier cambio de uso de suelo de agrícola a forestal, deberá cumplirse con el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos Ley N° 7779 del 30 de abril de 1998 y sus reformas o la normativa que les sustituya.",
  "excerpt_en": "Article 9 — Right-of-way facing the property to be subdivided\nFor all types of subdivision, the Municipality may require the subdivider to make such improvements as it deems necessary on the half of the street adjoining the resulting lots, including their extension and provision of essential public services, taking into account the physical characteristics of the surroundings and ensuring their technical functionality, in accordance with the procedure indicated by the Municipality.\nAll subdivisions, when constructed, must provide for the proper drainage of stormwater from the resulting lots, by constructing curbs and gutters and connecting them to the storm sewer system, if any. In addition, sidewalks must be built in front of the lots to be subdivided, in accordance with the provisions of the Equal Opportunities for Persons with Disabilities Act, Law No. 7600, its Regulations, Executive Decree No. 26831-MP, the Pedestrian Mobility Law, Law No. 9976 and its amendments or superseding regulations.\nArticle 22 — Documentary requirements for subdivision approval for urban purposes\nIn order to authorize the approval of subdivision plans for urban purposes, the subdivider must submit to INVU, prior to municipal approval, the following documentary requirements:\n(...)\n2) Land-use certificate issued by the respective municipality, which must indicate at least the cadastral plan number, land use, setbacks, coverage, density, height, frontage, and minimum area. Furthermore, the issuing municipality must state on the document the period of validity. For any change of land use from agricultural to forestry, the Regulation to the Law on Use, Management and Conservation of Soils, Law No. 7779 of 30 April 1998 and its amendments or superseding regulations must be complied with.",
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    "summary_en": "The reform to the Subdivision and Urbanization Regulation is approved, updating definitions, documentary requirements and technical conditions for urban and agricultural subdivisions, including provisions for agrotourism and stormwater management.",
    "summary_es": "Se aprueba la reforma al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones para actualizar definiciones, requisitos documentales y condiciones técnicas de fraccionamientos urbanísticos y agrícolas, incluyendo disposiciones para agroturismo y gestión de aguas pluviales."
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      "context": "Artículo 30",
      "quote_en": "Article 30 — Minimum parcel sizes in subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes. Agricultural, livestock, forestry, or mixed parcels must have a minimum area of 5,000.00 m².",
      "quote_es": "Artículo 30.- Dimensiones mínimas de parcelas en fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios foresta¬les o mixto. Las parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtas deben tener un área mínima de 5 000,00 m²."
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      "quote_en": "Article 32 — Maximum site coverage. In the subdivision of parcels and properties for agricultural, livestock, forestry or mixed purposes, the maximum site coverage shall be 25%.",
      "quote_es": "Artículo 32.- Cobertura máxima. En el fraccionamiento de parcelas y predios con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos, la cobertura máxima será de un 25%."
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      "context": "Artículo 22",
      "quote_en": "For any change of land use from agricultural to forestry, the Regulation to the Law on Use, Management and Conservation of Soils, Law No. 7779 of 30 April 1998 and its amendments or superseding regulations must be complied with.",
      "quote_es": "Para cualquier cambio de uso de suelo de agrícola a forestal, deberá cumplirse con el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos Ley N° 7779 del 30 de abril de 1998 y sus reformas o la normativa que les sustituya."
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  "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n                    -\n\n                        Texto Completo Norma 003\n\n                        Reforma Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones\n\nINSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO\n\nJUNTA DIRECTIVA\n\nEl Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo comunica acuerdo\nadoptado por la Junta Directiva de este Instituto, según consta en el Acuerdo N°\n5, del Acta de la Sesión Ordinaria JDINVU-003-2026, artículo III, inciso 5) del\n22 de enero de 2026, que textualmente dice:\n\nConsiderando\n\n1º-Que, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), en\nel ejercicio de sus competencias legales y reglamentarias, es responsable de la\nemisión, revisión y actualización del Reglamento de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones (RFU), como instrumento técnico normativo que regula el\nordenamiento del suelo y los procesos de fraccionamiento con fines\nurbanísticos.\n\n2º-Que, el RFU vigente ha sido objeto de diversas observaciones\ntécnicas y jurídicas por parte de dependencias internas del INVU, así como de\nactores externos, relacionadas con su coherencia normativa, claridad operativa\ny adecuada articulación con el marco jurídico sectorial aplicable.\n\n3º-Que, en atención a dichas observaciones, se desarrolló un proceso de revisión técnica y jurídica\ndel RFU, en el cual participaron el Departamento de Urbanismo, la Asesoría Legal del INVU y la\nAsesoría Tecnica del MIVAH, cuyas recomendaciones fueron analizadas e incorporadas en la propuesta\nde reforma que se somete a conocimiento de este Órgano Colegiado.\n\n4º-Que, la propuesta de reforma al RFU tiene como finalidad\nfortalecer la seguridad jurídica, mejorar la aplicación del reglamento y\natender problemáticas identificadas en su implementación, procurando su\nadecuada armonización con otras disposiciones normativas vigentes y con\nprocesos de actualización normativa que se desarrollan de manera paralela en el\námbito institucional y sectorial.\n\n5º-Que, la Presidencia Ejecutiva del INVU ha valorado la propuesta\nde reforma, considerando oportuno y pertinente someterla a conocimiento y\neventual aprobación de la Junta Directiva, como una primera reforma puntual,\nindependiente de otros procesos normativos que se desarrollan de manera\nparalela en el ámbito nacional.\n\nPor tanto, Con los votos a favor de la MSc. -Arq. Ana Gabriela Madrigal Garro, Lic. Rodolfo Freer\nCampos, Arq. Juan Carlos Sanabria Murillo, Arq. María Fernanda Durán Baltodano, MSc. Virgilio Calvo\nGonzález, Dr.-Ing. Álvaro Guillén Mora, SE ACUERDA: Aprobar la actualización del Reglamento de\nFraccionamientos y Urbanizaciones (RFU), conforme al texto que se adjunta y forma parte integral del\npresente acuerdo:\n\nArtículo 6º-Definiciones\n\n(...)\n\n56 bis) Infraestructura Agroturística: toda estructura o instalación que\npermite integrar la actividad agropecuaria con experiencias turísticas,\npromoviendo la interacción directa entre los visitantes y las prácticas productivas\nen el campo, permitiendo a los visitantes experimentar, aprender y participar\nen las labores agrícolas, pecuarias, forestales o pesqueras que se desarrollan\nen el inmueble, así como de manifestaciones culturales, gastronómicas y\neducativas propias del entorno rural, enfocadas en el agroturismo, siempre que\nel uso agroturístico sea complementario a la actividad productiva principal y\ncompatible con el uso de suelo definido en el Plan Regulador respectivo; puede\ncontemplar el alojamiento agroturístico de conformidad con la Ley para\nPotenciar el Agroturismo, Ley N.°10822.\n\n(...)\n\nArtículo 9º-Derecho de vía que enfrente la propiedad a\nfraccionar\n\nPara todo tipo\nde fraccionamiento, la Municipalidad podrá solicitar al fraccionador las\nmejoras que considere necesarias sobre la mitad de la calle a que se enfrenten\nlos lotes resultantes del fraccionamiento, incluidas su extensión y\nhabilitación de los servicios públicos indispensables, contemplando las\ncaracterísticas físicas del entorno y asegurando su funcionalidad técnica,\nsegún el trámite que indique la Municipalidad.\n\nTodos los fraccionamientos en el momento de su construcción deben\ncontemplar la salida adecuada de las aguas pluviales en los lotes resultantes,\npor medio de la construcción del cordón y caño, y la conexión de estos al\nsistema de alcantarillado pluvial, de existir. Además, se deben construir\naceras frente a los lotes a fraccionar, según las disposiciones establecidas en\nla Ley de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N. 7600, su Reglamento,\nDecreto Ejecutivo N. 26831-MP. Ley de Movilidad Peatonal, Ley N. 9976 y sus\nreformas o normativas que le sustituyan.\n\nArtículo 22.-Requisitos documentales para el visado de fraccionamiento\ncon fines urbanísticos\n\nPara autorizar el visado de planos de fraccionamientos con fines\nurbanísticos, el fraccionador debe presentar ante el INVU, previo al visado\nmunicipal, los siguientes requisitos documentales:\n\n(.)\n\n2) Certificado de uso de suelo otorgado por la municipalidad respectiva que\ndebe señalar como mínimo el número de plano catastrado, el uso, retiros,\ncobertura, densidad, altura, frente y área mínima. Además, la municipalidad que\nlo emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia. Para cualquier\ncambio de uso de suelo de agrícola a forestal, deberá cumplirse con el\nReglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos Ley N° 7779 del 30\nde abril de 1998 y sus reformas o la normativa que les sustituya. En caso de\nestar afectado el predio por 2 zonas o más definidas en un plan regulador, se\ndebe presentar el plano catastrado con la delimitación de estas.\n\n(...)\n\nArtículo 29.-Fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos. Los\nfraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos que se encuentra\nnormados en el presente Reglamento, son aquellos que tienen acceso a través de una servidumbre\nagrícola, pecuaria o forestal.\n\nArtículo 30.-Dimensiones mínimas de parcelas en\nfraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios foresta­les o mixto.\n\nLas parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtas deben tener\nun área mínima de 5 000,00 m². Todo lo anterior sin perjuicio de las\ndisposiciones emitidas por la municipalidad en su plan regulador, los entes\ncompetentes en materia ambiental y los planes regionales vigente.\n\n(.)\n\nArtículo 32.-Cobertura máxima\n\nEn el fraccionamiento de parcelas y predios con fines agrícolas,\npecuarios, forestales o mixtos, la cobertura máxima será de un 25%.\n\nEn este 25% de cobertura máxima, deberá contabilizarse:\n\n(...)\n\nArtículo 36.-Requisitos documentales para el visado de\nfraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos\n\nLa Municipalidad debe visar los fraccionamientos con fines\nagrícolas, pecuarios, forestales o mixtos. Para su respectivo visado, el\nfraccionador debe presentar ante la Municipalidad al menos los siguientes\nrequisitos documentales:\n\n1) Plano\ncatastrado certificado de la finca madre o certificado catastral.\n\n2) Certificado de uso de suelo.\n\n3) Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas\nvigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del CIT,\nconforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro\nNacional; este plano debe contener el diseño del conjunto de todas las parcelas\nresultantes del fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o\nmixtos, acotar ancho y largo del acceso por servidumbre agrícola, pecuaria o\nforestal. Además, debe indicar el resto de la finca madre, en caso de existir,\ny largo del acceso por servidumbre agrícola, pecuaria o forestal. Además, debe\nindicar el resto de la finca madre, en caso de existir.\n\n4) Planos individuales de agrimensura correspondientes a cada\nparcela resultante de fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios,\nforestales o mixtos, georreferenciados al sistema oficial de coordenadas\nvigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del CIT,\nconforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro\nNacional; estos planos deben cumplir con las dimensiones de área mínima\nestablecida en el Artículo 30. Dimensiones mínimas de parcelas en\nfraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto del\npresente Reglamento.\n\nPara los requisitos documentales que sean otorgados por la misma\nmunicipalidad, se debe cumplir con el procedimiento de coordinación\ninstitucional, establecido en la Ley Protección al Ciudadano de Exceso de\nRequisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220, sus reformas o normativa\nque la sustituya.\n\nLo anterior sin perjuicio de las\ndisposiciones establecidas por la municipalidad en la materia, o las\ndisposiciones que dicten los entes competentes en materia ambiental.",
  "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n                    -\n\n                        Complete Text of Standard 003\n\n                        Reform of the Subdivision and Urban Development Regulation\n\nINSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO\n\nBOARD OF DIRECTORS\n\nThe Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo communicates the agreement adopted by the Board of Directors of this Institute, as recorded in Agreement No. 5, of the Minutes of the Ordinary Session JDINVU-003-2026, article III, subsection 5) of January 22, 2026, which textually states:\n\nConsidering\n\n1º-That the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), in the exercise of its legal and regulatory powers, is responsible for the issuance, review, and updating of the Subdivision and Urban Development Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, RFU), as a technical-normative instrument that regulates land-use planning and subdivision (fraccionamiento) processes for urban development purposes.\n\n2º-That the current RFU has been the subject of various technical and legal observations by internal departments of the INVU, as well as by external actors, related to its normative coherence, operational clarity, and adequate articulation with the applicable sectoral legal framework.\n\n3º-That, in response to these observations, a technical and legal review process of the RFU was carried out, in which the Department of Urbanism, the Legal Advisory Office of the INVU, and the Technical Advisory Office of the MIVAH participated, whose recommendations were analyzed and incorporated into the reform proposal submitted for consideration by this Collegiate Body.\n\n4º-That the reform proposal to the RFU aims to strengthen legal certainty, improve the application of the regulation, and address problems identified in its implementation, seeking its adequate harmonization with other current regulatory provisions and with regulatory updating processes that are being developed in parallel within the institutional and sectoral spheres.\n\n5º-That the Executive Presidency of the INVU has assessed the reform proposal, considering it opportune and pertinent to submit it for consideration and eventual approval by the Board of Directors, as a first specific reform, independent of other regulatory processes being developed in parallel at the national level.\n\nTherefore, With the affirmative votes of MSc.-Arq. Ana Gabriela Madrigal Garro, Lic. Rodolfo Freer Campos, Arq. Juan Carlos Sanabria Murillo, Arq. María Fernanda Durán Baltodano, MSc. Virgilio Calvo González, Dr.-Ing. Álvaro Guillén Mora, IT IS AGREED: To approve the update of the Subdivision and Urban Development Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, RFU), in accordance with the text attached and forming an integral part of this agreement:\n\nArticle 6º-Definitions\n\n(...)\n\n56 bis) Agrotourism Infrastructure (Infraestructura Agroturística): any structure or installation that allows for the integration of agricultural activity with tourism experiences, promoting direct interaction between visitors and productive practices in the countryside, allowing visitors to experience, learn, and participate in the agricultural, livestock, forestry, or fishing tasks carried out on the property, as well as in cultural, gastronomic, and educational manifestations typical of the rural environment, focused on agrotourism, provided that the agrotourism use is complementary to the main productive activity and compatible with the land use defined in the respective Regulatory Plan; it may include agrotourism lodging in accordance with the Law to Promote Agrotourism, Law No. 10822.\n\n(...)\n\nArticle 9º-Right-of-way facing the property to be subdivided\n\nFor any type of subdivision (fraccionamiento), the Municipality may request from the subdivider the improvements it deems necessary on the half of the street facing the lots resulting from the subdivision, including their extension and the enabling of essential public services, considering the physical characteristics of the surroundings and ensuring their technical functionality, according to the procedure indicated by the Municipality.\n\nAll subdivisions, at the time of their construction, must provide for the adequate drainage of stormwater on the resulting lots, through the construction of the curb and gutter (cordón y caño), and their connection to the storm sewer system, if one exists. In addition, sidewalks must be built in front of the lots to be subdivided, according to the provisions established in the Law on Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, its Regulation, Executive Decree No. 26831-MP, the Pedestrian Mobility Law, Law No. 9976, and its amendments or regulations that replace them.\n\nArticle 22.-Documentary requirements for the approval of subdivision for urban development purposes\n\nTo authorize the approval of subdivision plans for urban development purposes, the subdivider must submit to the INVU, prior to municipal approval, the following documentary requirements:\n\n(.)\n\n2) Certificate of land use (uso de suelo) issued by the respective municipality, which must indicate as a minimum the cadastral plan number, the use, setbacks, coverage (cobertura), density, height, frontage, and minimum area. Furthermore, the issuing municipality must indicate the validity period in the document. For any land-use change (cambio de uso del suelo) from agricultural to forestry, compliance with the Regulation to the Law on Use, Management, and Conservation of Soils, Law No. 7779 of April 30, 1998, and its amendments or the regulations that replace them, is required. In the event that the property is affected by 2 or more zones defined in a regulatory plan, the cadastral plan with the delimitation of these zones must be submitted.\n\n(...)\n\nArticle 29.-Subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes. Agricultural, livestock, forestry, or mixed-purpose parcel subdivisions regulated in this Regulation are those that have access via an easement for agricultural, livestock, or forestry purposes (servidumbre agrícola, pecuaria o forestal).\n\nArticle 30.-Minimum dimensions of parcels in subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes.\n\nAgricultural, livestock, forestry, or mixed-use parcels must have a minimum area of 5,000.00 m². All the foregoing is without prejudice to the provisions issued by the municipality in its regulatory plan, the competent environmental authorities, and the current regional plans.\n\n(.)\n\nArticle 32.-Maximum coverage\n\nIn the subdivision of parcels and properties for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, the maximum coverage (cobertura) shall be 25%.\n\nWithin this 25% maximum coverage, the following must be accounted for:\n\n(...)\n\nArticle 36.-Documentary requirements for the approval of subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes\n\nThe Municipality must approve subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes. For their respective approval, the subdivider must submit to the Municipality at least the following documentary requirements:\n\n1) Certified cadastral plan of the parent farm or cadastral certificate.\n\n2) Certificate of land use.\n\n3) A plan georeferenced to the current official coordinate system, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; this plan must contain the design of the entire set of parcels resulting from the subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, and dimension the width and length of the access via the easement for agricultural, livestock, or forestry purposes (servidumbre agrícola, pecuaria o forestal). In addition, it must indicate the remainder of the parent farm, if any, and the length of the access via the easement for agricultural, livestock, or forestry purposes.\n\n4) Individual survey plans corresponding to each parcel resulting from the subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, georeferenced to the current official coordinate system, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; these plans must comply with the minimum area dimensions established in Article 30, Minimum dimensions of parcels in subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes of this Regulation.\n\nFor documentary requirements that are issued by the same municipality, the institutional coordination procedure established in the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures, Law No. 8220, its amendments, or the regulations that replace it, must be complied with.\n\nThe foregoing is without prejudice to the provisions established by the municipality on the matter, or the provisions issued by the competent environmental authorities."
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