{ "id": "norm-50877", "citation": "Decreto 3391", "section": "norms", "doc_type": "regulation", "title_es": "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones", "title_en": "National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations", "summary_es": "Este reglamento, emitido por la Junta Directiva del INVU, establece las condiciones técnicas y urbanísticas que rigen los fraccionamientos y urbanizaciones en todo el territorio nacional, aplicable en ausencia de planes reguladores locales. Define requisitos para la división de predios, accesos, cesión de áreas públicas, vialidad, diseño geométrico, protección de ríos, movimientos de tierra y servicios básicos. Incluye capítulos específicos para desarrollos residenciales de conjunto y vivienda progresiva, con normas sobre densidades, retiros y coberturas. Fue derogado por el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de 2019, pero rigió durante décadas como instrumento central para el control del uso del suelo urbano.", "summary_en": "This regulation, issued by INVU's Board of Directors, establishes the technical and urban planning conditions governing subdivisions and urbanizations nationwide, applicable where local regulatory plans are absent. It defines requirements for land division, access, public area dedication, road systems, geometric design, river protection, earthworks, and basic services. It includes specific chapters for residential developments and progressive housing, with rules on density, setbacks, and coverage. It was repealed by the 2019 Subdivision and Urbanization Regulation but served for decades as a central instrument for urban land use control.", "court_or_agency": "", "date": "13/12/1982", "year": "1982", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "fraccionamiento", "visado municipal", "áreas públicas (cesión)", "retiros de construcción", "protección de ríos", "movimiento de tierras", "plan regulador", "vivienda progresiva" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 10, 33, 38, 40", "law": "Ley de Planificación Urbana 4240" } ], "keywords_es": [ "fraccionamiento", "urbanización", "cesión de áreas públicas", "vialidad", "retiros", "plan regulador", "INVU", "vivienda progresiva", "protección de ríos", "movimiento de tierras" ], "keywords_en": [ "subdivision", "urbanization", "public area dedication", "road system", "setbacks", "zoning", "INVU", "progressive housing", "river protection", "earthworks" ], "excerpt_es": "El desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será permitido siempre que reúna las siguientes condiciones: I.1 Que los usos proyectados estén conformes con las normas de zonificación establecidas por el Plan Regulador o en su defecto, por organismos competentes; I.2 Que las características naturales del terreno o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, ofrezcan una garantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las características ecológicas del sitio; I.3 Que el diseño geométrico del desarrollo sea lo más acorde posible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el paisaje)...", "excerpt_en": "The development of land by subdivision or urbanization shall be permitted provided it meets the following conditions: I.1 That the projected uses conform to the zoning standards established by the Regulatory Plan or, failing that, by competent bodies; I.2 That the natural characteristics of the land or the alteration that the works may cause to them offer a foreseeable guarantee against risks of flooding, landslides or collapses, taking into account the ecological characteristics of the site; I.3 That the geometric design of the development be as consistent as possible with the natural conditions of the area (including vegetation and landscape)...", "outcome": { "label_en": "Repealed", "label_es": "Derogada", "summary_en": "The regulation was repealed in 2019 by the Subdivision and Urbanization Regulation (session 6411), but it established for over 35 years the technical and dedication rules for subdivisions and urbanizations in Costa Rica.", "summary_es": "El reglamento fue derogado en 2019 por el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones (sesión 6411), pero estableció durante más de 35 años las reglas técnicas y de cesión para fraccionamientos y urbanizaciones en Costa Rica." }, "pull_quotes": [ { "context": "II.3 Cesión de Áreas Públicas", "quote_en": "Every subdivider of land located outside the city quadrants or previously urbanized areas shall freely cede 10% of the unrestricted area for green areas and urban equipment...", "quote_es": "Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades o de zonas previamente urbanizadas, cederá gratuitamente para áreas verdes y equipamiento urbano un 10% del área, sin restricciones..." }, { "context": "III.3.7 Protección de ríos", "quote_en": "In the event that it is intended to urbanize properties crossed by rivers or streams... a no-build strip with a minimum width of 10 m must be provided along the maximum bed...", "quote_es": "En el caso de que se pretenda urbanizar fincas atravesadas por ríos o quebradas... deberá proveerse una franja de no construcción con un ancho mínimo de 10 m a lo largo del lecho máximo..." }, { "context": "Capítulo I, Generalidades", "quote_en": "The development of land by subdivision or urbanization shall be permitted provided that... the natural characteristics of the land or the alteration that the works may cause to them offer a foreseeable guarantee against risks of flooding, landslides or collapses...", "quote_es": "El desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será permitido siempre que... las características naturales del terreno o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, ofrezcan una garantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos..." } ], "cites": [ { "id": "norm-35669", "citation": "Ley 4240", "title_en": "Urban Planning Law", "title_es": "Ley de Planificación Urbana", "doc_type": "law", "date": "15/11/1968", "year": "1968" } ], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "pgr-9557", "kind": "pgr_opinion_about_norm", "label": "033" }, { "target_id": "pgr-8255", "kind": "pgr_opinion_about_norm", "label": "002" }, { "target_id": "pgr-10537", "kind": "pgr_opinion_about_norm", "label": "077" }, { 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permite buscar\n en la totalidad del texto\n\n Ir al final del documento\n\n - Usted está en la última versión de la norma\n -\n\n Texto Completo Norma 3391\n\n Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.\n\nTexto Completo acta: 13B2E0\nINSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO\n\nINSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO\n\n(Esta\nnorma fue derogada por el transitorio tercero del Reglamento de\nFraccionamiento  y Urbanizaciones,\naprobado en sesión N° 6411 del 24 de octubre del 2019)\n\n(Nota de Sinalevi: Mediante sesión N° 016 del 30 de julio del 2020,\nel Concejo Municipal de Río Cuarto acordó adherirse al presente reglamento)\n\nREGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES\n\n   \nCon base en la facultad otorgada al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\npor la disposición del Artículo Transitorio II de la Ley de Planificación\nUrbana, la Junta Directiva de este Instituto aprobó en sesión No. 3391 del 13\nde diciembre de 1982 el siguiente Reglamento para el Control Nacional de\nFraccionamientos y Urbanizaciones que deroga el Reglamento citado vigente hasta\nla fecha y sus reformas.\n\nEXPOSICIÓN DE MOTIVOS\n\n   \nEl Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones es\nel fruto de un análisis profundo de principios y elementos que sirven de\norientación y no sólo de control, al desarrollo del país en la época de crisis\nque vivimos. Consideramos necesario efectuar modificaciones de fondo tendientes\na ajustar el Reglamento a los cambios constantes que se producen en la época\nactual.\n\n   \nEl Reglamento consta de los siguientes artículos:\n\n   \nGeneralidades, fraccionamientos, urbanizaciones simples, desarrollos\nresidenciales de conjunto, proyectos promovidos por el Estado y\nReglamento Parcial de Construcciones.\n\n   \nPromueve una reducción en el costo de las urbanizaciones al introducir\nmodificaciones o cambios en la infraestructura vial para que resulte más\nsencilla y económica, satisfaciendo de esta manera una necesidad del país. Las\nvías responden al uso que se les van a dar. Al reducirse los anchos de las\npistas de rodamiento, el área que queda en exceso se puede usar como áreas\nverdes por donde pase la infraestructura de Acueductos y Alcantarillado, lo que\nreduce igualmente su costo debido a que al darse estas condiciones se produce\nun ahorro en otros materiales, equipo y tiempo requerido para la urbanización y\npara la municipalidad un ahorro en el mantenimiento de los pavimentos.\n\n   \nEstimula la construcción de viviendas, en especial las de interés social, que\nson aquellas que llevan incluida la solución de vivienda en las que se baja\nsignificativamente el costo de urbanización, produciéndose en esta forma, un\nincentivo para efectuar estos desarrollos.\n\n   \nRegula los proyectos habitacionales de conjunto que son igualmente de interés\nsocial, independientemente de las clases sociales a que vayan\ndirigidos, toda vez que el Estado se beneficia con el desarrollo de proyectos\ncon altas densidades, calles angostas, vías peatonales y de uso restringido.\n\n   \nContempla los proyectos de vivienda progresiva que son urbanizaciones en las\nque se venden lotes con dotación de servicios diferida.\n\n   \nRegula la cesión de áreas públicas para la instalación de edificios comunales\ny áreas recreativas. El propósito de estas normas es el de valorar dichas áreas\ny exigir una dotación en relación con las necesidades reales para una población\ncreciente cuyos servicios no son previstos.\n\n    Modifica el porcentaje de áreas a ceder; que puede reducirse ajuicio del INVU y la Municipalidad\nen forma conjunta, en el caso de fraccionamientos y urbanizaciones residenciales fuera de distritos\nurbanos.\n\n   \nExige en todas las urbanizaciones la dotación de áreas comerciales y de\noficinas públicas y privadas para promover una interacción social entre las\nmismas, evitando que estos centros se conviertan en simples dormitorios.\n\n   \nEl Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo ejercerá la vigilancia y\nautoridad señalada en la Ley de Planificación Urbana para el debido\ncumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en este Reglamento.\n\nINTRODUCCIÓN\n\n   \nPara efectos de simplificar el uso del Reglamento, las normas se han agrupado\nsegún el tipo de desarrollo que se va a llevar a cabo, separándolas en normas\npara: Fraccionamiento, Urbanizaciones Simples, Desarrollos Residenciales de\nConjunto y Proyectos Financiados o Promovidos por El Estado. Además se incluye\nun Reglamento Parcial de Construcción.\n\n   \nEl cumplimiento de las funciones que, para el control de los fraccionamientos y\nurbanizaciones, asigna al Instituto de Vivienda y Urbanismo y a su Dirección de\nUrbanismo el artículo 10, inciso 2), de la Ley de Planificación Urbana No\n4240 del 15 de noviembre de 1968, se ceñirá a las disposiciones del presente\nreglamento.\n\nCAPÍTULO I\n\nGeneralidades\n\n   \nEl desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será\npermitido siempre que reúna las siguientes condiciones:\n\nI.1 Que los usos proyectados estén conformes con las normas de\nzonificación establecidas por el Plan Regulador o en su defecto, por organismos\ncompetentes;\n\nI.2 Que las características naturales del terreno o la\nalteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, ofrezcan una\ngarantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos,\ntomando en cuenta las características ecológicas del sitio;\n\nI.3 Que el diseño geométrico del desarrollo sea lo más acorde\nposible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el\npaisaje), tomando en cuenta no sólo las del terreno a desarrollar sino también\nlas de sus inmediaciones;\n\nI.4 Que los lotes que se originen sean de un tamaño aceptable,\ncon acceso adecuado a la vía pública y de forma regular en lo posible;\n\nI.5 Que los lotes puedan disponer de los servicios\nindispensables según las características de la zona;\n\nI.6 Que los terrenos estén libres de afectaciones o\nlimitaciones; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con el desarrollo\npropuesto;\n\nI.7 Cuando se da la vecindad a otras urbanizaciones es\nobligatorio que el proyecto contemple la continuidad de la infraestructura\nmediante una adecuada integración física y funcional;\n\nI.8 En una misma finca podrán darse proyectos combinados,\naplicando para cada caso lo pertinente y siempre que los usos sean compatibles;\n\nI.9 Para los efectos del presente reglamento se entenderá por:\n\nPlan\nRegulador: El instrumento de planificación\nlocal que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro\ndocumento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para\ndistribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios\npúblicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación\nde áreas urbanas.\n\nUso\nde la tierra: La utilización de un terreno, de la\nestructura física asentada o incorporada a él, o ambas cosas, en cuanto a\nclase, forma o intensidad de su aprovechamiento.\n\nZonificación: la división de una circunscripción territorial en zonas de\nuso para efecto de su desarrollo racional.\n\nFraccionamiento: La división de cualquier predio con el fin de vender,\ntraspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las\nparcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial,\nlocalizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo\ndueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que\ninteresen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.\n\nUrbanización: El fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines\nurbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios.\n\nMapa\nOficial: El plano o conjunto de planos en\nque se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y\náreas a reservar para usos y servicios comunales.\n\nRenovación\nUrbana: El proceso de mejoramiento dirigido\na erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia\no en estado defectuoso; incluye la conservación de áreas urbanas y prevención\nde su deterioro.\n\nÁrea\nurbana: El ámbito territorial de\ndesenvolvimiento de un centro de población.\n\nDistrito\nUrbano: La circunscripción territorial\nadministrativa cuya delimitación corresponda al radio de aplicación del\nrespectivo Plan Regulador.\n\nÁrea\nMetropolitana: El conjunto de áreas urbanas\ncorrespondientes a distintas jurisdicciones municipales y que, al desarrollarse\nen torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad\nurbana.\n\nRetiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una\nestructura y los linderos del respectivo predio.\n\nEl\nInstituto: Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo.\n\nArtículo\n4°. Adiciónese las definiciones legales anteriores con las siguientes:\n\nEl\nINVU: El Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo.\n\nÁreas\nComunales: Las que se destinan al uso público,\naparte de calles y carreteras\n\npara\nfines educativos, de salud, culto, recreación, beneficencia y similares.\n\n \n\nÁrea\nsin restricciones: Aquella sobre la que no recaiga\nrestricciones para fraccionar, tales como: reservas establecidas, zonas\ninundables, deslizables o similares, reserva para carreteras nacionales o\nregionales, cañones de río, pendientes mayores del 20°/o, servidumbres, etc.\n\nÁrea\npreviamente urbanizada: Todas aquellas\nurbanizaciones y fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas haya sido\ndebidamente aprobada.\n\nAlamedas: Vías de tránsito peatonal exclusivamente.\n\nAntejardín: El espacio comprendido entre la línea de la propiedad y la\nde construcción.\n\nCaminos\nvecinales: Aquellos caminos públicos no\nclasificados por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes como carreteras\nni por la Municipalidad como calles urbanas. Se le aplicarán las normas de vías\nprimarias.\n\nCarreteras\nespeciales de accesos restringidos:\nAquellas a las cuales sólo se permite el acceso o salida de\nvehículos en determinados puntos. De sección transversal variable de\nacuerdo a las necesidades y las características topográficas.\n\nCarreteras\nregionales: Todos los caminos públicos\nincluidos como parte de la Red de Carreteras establecidas por el Ministerio de\nObras Públicas y Transportes, por servir exclusivamente a una región y llenar\nalguno de los siguientes requisitos: a) conectar dos ciudades que, conforme al\núltimo censo, tengan una población mínima de dos mil habitantes; b) comunicar\nuna ciudad de dos mil habitantes o más con una carretera nacional o regional,\npuerto aéreo o marítimo o con un ferrocarril; c) tener un tránsito promedio\ndiario no menor de 200 vehículos.\n\nCarreteras\nNacionales : Todos los caminos públicos incluidos\ncomo parte de la Red Nacional de Carreteras establecida por el Ministerio de\nObras Públicas y Transportes, por llenar alguno de los siguientes objetivos: a)\nunir a Costa Rica con un país vecino; b) conectar dos provincias; c) comunicar\ndos ciudades que en el último censo aparezcan con una población mínima de cinco\nmil habitantes; o bien, d) conectar una ciudad de cinco mil habitantes o\nmás con otra carretera nacional, puerto aéreo y marítimo, con una red\nferroviaria.\n\nCalzada: Es la franja comprendida entre cordones, cunetas o\nzanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.\n\nDerecho\nde vía: El ancho total de la carretera,\ncalle, sendero servidumbre, esto es, la distancia entre líneas de propiedad\nincluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.\n\nDensidad\nresidencial bruta: Relación entre el número de\nfamilias o de personas de una unidad residencial y la superficie\nde ésta en hectáreas.\n\nCalles\nmarginales : Calles secundarias : paralelas a\nlas carreteras. A criterio del Ministerio de Obras Públicas y Transportes,\ncualquier carretera especial, nacional o regional puede requerir calles\nmarginales para acceso de los lotes que den frente a ella.\n\n \n\nLínea\nde construcción: La que demarca el límite de\nedificación permitido dentro de la propiedad.\n\nLínea\nde propiedad: La que demarca los límites de la\npropiedad en particular.\n\nObras\nde infraestructura : Conjunto de instalaciones que\npermiten la operación de los servicios públicos tales como : abastecimiento de\nagua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.\n\nPropiedad\nhorizontal: Aquel tipo de edificación en donde\nla persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento o edificio y\ncomunera de los bienes afectos al uso común.\n\nVías\nPúblicas: Aquella cuyo tránsito actual o\nfuturo es de importancia. Canaliza las vías secundarias y sirve para conectar\ncon otros sectores de la ciudad o carreteras. Vías Secundarias: aquellas cuyo\ntránsito es continuo y atiende a no más de 120 unidades de vivienda.\n\nIncluye\ncalles en \"U\" (anillos), ciegas y de continuidad limitada.\n\nI.10 Este reglamento será aplicado en todo el territorio\nnacional y en tanto no exista en la localidad un plan regulador que indique una\nnorma diferente.\n\n Ficha articulo\n\nCAPÍTULO II\n\nFraccionamiento\n\n    El propósito de\neste Capítulo es definir las condiciones urbanísticas y técnicas indispensables\npara que las Municipalidades permitan fraccionamientos; por tanto para todo fraccionamiento\nde terrenos será indispensable cumplir con los siguientes requisitos:\n\nII.1 Requisitos.\n\nII.1.1 En distritos sujetos a control\nurbanístico no se requiere el visado municipal cuando todas las parcelas\nresultantes midan más de 5 ha.,\ncuando su uso sea agropecuario y conste así en planos, por considerarse que\nestos casos no interesan al uso urbano.\n\nII.1.2 Para autorizar el visado de planos\nes indispensable que el interesado presente el plano de la finca madre en donde\nse muestren todas las porciones resultantes. Si alguna de ellas no cumple con\nlas normas mínimas se negará el visado. Para este trámite basta un croquis\ndebidamente acotado y a escala aproximada.\n\nII.1.3 Los lotes deberán contar con los\nservicios mínimos existentes en la zona.\n\nII.2 Accesos:\n\nII.2.1 Lotes frente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán\nacceso directo a vía pública. En casos calificados, el 1NVU y las Municipalidades podrán admitir la\nsubdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con las siguientes normas:\n\nLa servidumbre se\naceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se\ndemuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas\nexistentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas\nen el lote.\n\nII.2.1.1 En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una\nservidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.)\ncorresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá\nde 60 metros.\n\nII.2.1.2 Por cada lote adicional para\nvivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional en el\nancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho.\n\nII.2.1.3 Frente a servidumbres solamente se\npodrá segregar un máximo de seis (6) lotes.\n\nII.2.1.4 Todos los lotes resultantes de las\nsubdivisiones, deberán tener las medidas reglamentarias. El área de la\nservidumbre no será computable para efectos de cálculo del área mínima de lote\ny sobre ella no podrán hacerse construcciones, salvo las de tapias.\n\nArtículo II.2.1.5. La segregación\nautorizada frente a servidumbre, en los términos de los artículos anteriores,\nimplica que la entrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y\nen todo momento para cualquier autoridad o funcionarios de las entidades\nencargadas a prestar servicios públicos, de cualquier índole, así como de aquél\na las que corresponde el control urbanístico, municipal, de seguridad pública,\nsalud, bomberos y cualquier otro similar.\n\nNo obstante lo indicado en el\npárrafo anterior, en cuanto a servidumbres, ni la municipalidad, ni ninguna\ninstitución pública tienen obligación de darles mantenimiento, ni de prestar\nservicios en los lotes interiores.\"\n\n\"Artículo II.2.1.6. Para fines\nagrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas\ncon frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas\ny forestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 5 000 m2, en estos casos\nlos planos individuales deben indicar \"uso agrícola\", \"uso\npecuario\"; o \"uso forestal\", según corresponda. Las\nconstrucciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a\nun máximo del 15% en área de cobertura.\n\nLas servidumbres reguladas en este\nartículo serán de un ancho mínimo de 7 metros y deberán estar dentro de las parcelas\nen forma total o en partes proporcionales.\n\n(Así REFORMADO PARCIAL Y\nTÁCITAMENTE por la Sesión N°\n5281 de 28 de mayo de 2003, publicada en\nLa Gaceta 107 de 05 de junio de 2003, la cual\nreforma la Sesión N°\n5277 de 14 de mayo de 2003 la cual había reformado parcialmente los puntos\nII.2.1.5 Y II.2.1.6., del presente artículo.)\n\nII.2.2\nLa Municipalidad podrá,\nmediante acuerdo que así lo estipule, aceptar el fraccionamiento en propiedades\nque enfrenten vías existentes, aún cuando éstas no sean las reglamentarias. En\neste caso, deberán tomarse las previsiones para su normalización futura. El\nfraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine la municipalidad\nsobre la mitad de la calle a que enfrenten los lotes incluida su ampliación.\n\nII.2.3 Lotes con frente a vía pública\nmenor a la norma: En terrenos que permitan su parcelamiento\nsin apertura de vías, en los que su división en lotes regulares implique poco\naprovechamiento de la infraestructura existente, se aceptarán lotes en forma\nirregular, pudiendo en este caso tener cada uno un frente a vía pública no\nmenor de tres metros (3,00 m.).\n\nEsta franja que sirve de acceso al lote interior no excederá de treinta metros (30,00 m.) de\nlongitud para 3 m. de ancho y de cuarenta metros (40,00 m.) para 4 m. de ancho.\n\nEsta área no será\ncomputable para el cálculo del área mínima del lote, ni podrá construirse en\nella.\n\nII.2.4. El tamaño, el frente y la forma de\nlos lotes de cualquier fraccionamiento se ajustará a los requisitos de\nzonificación del área y en ausencia de éstos a lo establecido en III.3.\n\n \n\nEn casos\ncalificados, la Dirección\nde Urbanismo, tomando en consideración la situación socio-económica de la zona\ny de las personas favorecidas, podrá aplicar los mínimos establecidos en el\nArtículo V.5 para Vivienda Progresiva.\n\nII.3 Cesión de Áreas Públicas:\n\nTodo fraccionador\nde terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades o de zonas previamente\nurbanizadas, cederá gratuitamente para áreas verdes y equipamiento urbano un\n10°/o (diez por ciento) del área, sin restricciones, excepto cuando el\nfraccionamiento sea agropecuario.\n\n(Así reformado el punto II.3 de este artículo por\nResolución de\n\nla Sala\n Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)\n\nII.3.1\n\nLa Municipalidad\nutilizará el área pública cedida según el orden de dotación indicado en el\nArtículo III.3.\n\nII.3.2 Servicios Particulares: Se aplicará lo indicado en el artículo III.3.6.3.2.\n\nTodas las áreas\nde uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. En áreas\nmayores a los 250 metros cuadrados\nla cesión de áreas  públicas se dará en\nel sitio. Las áreas para servicios particulares deberán dejarse en todos los\nfraccionamientos cuando resulten mayores de 100 metros cuadrados.\n\n(Así reformado el punto II.3.2 de este artículo por\nResolución de\n\nla Sala\n Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.)\n\nII.3.3 Cuando exista mapa oficial,\nla Municipalidad podrá\nnegociar el pago en efectivo del área de parque y facilidades comunales de las\nurbanizaciones en las áreas determinadas por el Plan de manera que pagadas\nestas de inmediato, adquiera otras ubicadas en los sitios indicados en el mapa\noficial. Estas áreas se denominarán reservas municipales a negociar. El área\ncorrespondiente o juegos infantiles deberá dejarse en el sitio necesariamente.\n\n   \nEn caso de que el propietario no desee negociar dichas áreas, estas de dejarán\nen el sitio indicándolas en el plano de la urbanización como área o reservas\nmunicipales susceptibles de cambio.\n\n \n\n(Así ampliado por acuerdo de Junta Directiva, en sesión N° 3912 de 17 de\nabril de 1989)\n\n Ficha articulo\n\n CAPÍTULO III\n\n URBANIZACIONES\n\n III.1 Accesos :\n En lo referente a este aspecto se aplicará lo indicado en\n el Capítulo anterior.\n\n III.2 Vialidad :\n\n III.2.1 El sistema vial de las urbanizaciones debe\n amarrarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación.\n La Municipalidad podrá, mediante acuerdo que así lo\n estipule, aceptar la construcción de urbanizaciones aún cuando la vía de acceso al\n predio propuesto no sea la reglamentaria; en este caso deberá tomar las previsiones para\n su normalización futura.\n Si la propiedad enfrenta vías existentes, tanto para\n fraccionamientos fuera del cuadrante como para urbanización, correrán por cuenta del\n urbanizador las ampliaciones o mejoras que aquellas requieren para ajustarse a las normas\n debidas en el tanto correspondiente a la mitad de vía a que enfrentan; en cuanto al ancho\n de la pista de rodamiento las mejoras deberán hacerse por lo menos en 3,00 m ó 4,50 m de\n acuerdo al tipo de vías. En el lado opuesto al caño deberán hacerse las obras\n necesarias para proteger el pavimento. En casos muy especiales, cuando el derecho de vía\n no se pueda completar del lado opuesto de la urbanización, la Municipalidad podrá exigir\n gratuitamente una franja mayor de terreno para regularizar el ancho de la vía existente,\n siempre que no se pase del 25 °/o que fija la Ley de Planificación Urbana.\n III.2.2 Cuando se urbanicen terrenos contiguos a una\n vía de acceso restringido, existente o proyectada, ha de separarse el tránsito propio de\n una urbanización respecto al de dicha vía por medio de calles marginales. Estas calles\n son para darle acceso a las propiedades y por lo tanto, es obligación del urbanizador\n aportar el terreno necesario y construir las obras que demanden. Para efectos de diseño\n se asimilan a las calles secundarias.\n III.2.3. La interconexión entre calles y vías de\n acceso restringido se hará únicamente en los sitios y de la manera que determine el\n Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n III.2.4. Clasificación de vías : El\n diseño geométrico para Vías públicas en Urbanizaciones, (cuyas normas incluyen el\n ancho de pavimento, franjas verdes y aceras y los elementos críticos de diseño)\n dependerá del volumen de tránsito promedio diario, de los accidentes topográficos, de\n las pendientes, de la densidad de uso y de otros similares. Su clasificación, por otro\n lado, se hace de acuerdo a su importancia dentro de los desarrollos urbanos.\n En esta clasificación se definen seis (6) tipos de vías,\n las que se enumeran a continuación, de acuerdo al orden decreciente de su derecho de vía\n y de su importancia.\n III.2.5 Vías reglamentadas por el Ministerio de\n Obras Públicas y transportes ( M.O.P.T.). El derecho de vía de las carreteras y de\n los caminos públicos será el que indique el MOPT, pero las características geométricas\n de calzada y aceras se regirán por lo establecido en los puntos siguientes, quedando el\n resto del derecho de vía como zona verde. La vigencia de los alineamientos será de 18\n meses.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n\n III.2.6 Calles locales : Reglamentadas por la Municipalidad\n :cuando exista el respectivo reglamento aprobado; de lo contrario se regirán por lo\n dispuesto en este Reglamento, de acuerdo con la ley N? 5990 de 19 de abril de 1976:\n\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.2.6.1. Especiales : Aquellas que se indican en\n los planes reguladores o en proyectos especiales o parciales debidamente aprobados, por el\n Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (I.N.V.U.).\n Su sección será la indicada en cada caso y deberán\n integrarse adecuadamente a la vialidad existente o propuesta para la zona.\n III.2.6.2 Primarias : Aquellas que constituyen una\n red vial continua, sirven para canalizar las vías locales hacia sectores de la ciudad o\n bien, hacia carreteras de enlace entre el desarrollo propuesto y otros núcleos poblados o\n que se considere que puedan llegar a tener esa función.\n   Requieren de las siguientes dimensiones: de catorce metros (14 m) de derecho de\n vía, nueve metros (9 m) de calzada, un metro con cincuenta centímetros (1,50 m) de acera\n y un metro (1 m) de franjas verdes.\n   Podrán habilitar un número ilimitado de lotes. En\n zonas industriales el derecho de vía será de 17 m.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.2.6.3 Secundarias : Aquellas vías\n colectoras de las vías internas de la urbanización, tendrán un derecho de vía de 10 m,\n la calzada será de 7 m y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.2.6.4 Terciarias : Aquellas que sirvan a\n 100 o menos unidades de vivienda o lotes. Tendrán un derecho de vía de 8,50 m, con una\n calzada de 5,50 m y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III. 2.6.5 De uso restringido : Son las terciarias\n que por sus características de continuidad limitada tendrán un derecho de vía de 7 m,\n una calzada de 5 m y el resto podrá ser acera o zona verde. Su longitud máxima será 120\n m.\n     En los casos definidos en el Capítulo V\n se podrá admitir una calzada de tres metros (3 m) inclusive sin pavimento.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.2 6.6 Calles en proyectos acogidos a la Ley de\n Propiedad Horizontal :\n En estos casos los edificios deberán ubicarse de tal forma\n que, en una posible segregación posterior, las calles previstas como privadas puedan\n entregarse al uso público cumpliendo con las normas anteriores. El derecho de vía se\n calculará conforme a las normas anteriores, según número de viviendas.\n\n III. 2.6.7 Peatonales :\n\n III.2.6.7.1 Alamedas o senderos peatonales: Tendrán\n un derecho de vía mínimo de 6 m con acera de 2 m al centro y el resto para zonas verdes.\n Cuando tengan salida a dos calles vehiculares su longitud podrá ser de 200 m; si no, la\n longitud máxima será de 135 m.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.2.6.7.2 Cuando la distancia entre dos vías\n vehiculares sea mayor de doscientos cuarenta (240) metros, deberá subdividirse el bloque\n mediante un espacio abierto para producir un paso peatonal intermedio no menor de 6,00 m\n de ancho. En este caso no se exigirá el antejardín si no hay lotes que\n enfrenten a él.\n\n III.2.6.7.3 Derogado\n (Así derogado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986, aunque en la publicación de este\n reglamento en la Colección de Leyes y Decretos de 1983, semestre I tomo II, no aparece\n dicho numeral)\n III.2.6.8 Normas generales\n Las calles sin salida deberán rematarse con un\n ensanchamiento que facilite el viraje de los vehículos, pudiendo hacerlo mediante el\n diseño de rotondas, \"te\" o \"martillo\" (ver esquema de diseño\n geométrico).\n\n III.2,6.8.1 El INVU y la Municipalidad revisarán, a\n nivel de anteproyecto, el tipo de vía que se puede utilizar en cada urbanización, para\n lo cual tomarán en cuenta los accidentes topográficos, el número de viviendas servidas,\n la generación de tránsito y continuidad vial, entre otras.\n III.2.6.8.2 En el caso de urbanizaciones ubicadas en\n áreas que no permitan una integración adecuada con el resto de la zona, el INVU y la\n Municipalidad correspondiente podrán aceptar derechos de vía distintos a los\n que se proponen en este reglamento, siempre y cuando se les demuestre fehacientemente que\n con el diseño propuesto se obtienen iguales o mayores ventajas para la comunidad.\n III.2.6.8.3 En el caso de urbanizaciones en cuyo\n diseño se utilice más de un 20 °/o del terreno para vías públicas, el INVU y la\n Municipalidad podrán exigir modificaciones si el diseño no fuere adecuado según\n resolución justificada. Se exceptúa de este cómputo el área requerida para proyectos\n municipales especiales o del MOPT.\n III. 2.6.8.4 La\n pendiente máxima de las vías será del siguiente orden: Para calles\n primarias y especiales un 17% en tramos menores a ciento cincuenta metros se\n podrán tener pendientes hasta de un 21%, para calles secundarias,\n terciarias y de uso restringido un 20% y en tramos no mayores a ciento\n cincuenta metros (150 mts.) se podrán tener pendientes hasta de un 22%.\n\n(Así reformado el inciso anterior mediante sesión N° 5677 del 11 de\njunio de 2008)\n\n \n\n III. 2.6.9 Intersecciones\n\n ÍII.2.6.9.1 La distancia mínima entre dos\n intersecciones vehiculares será de cuarenta (40) metros, entre las líneas de centro de\n las calles.\n III.2.6.9.2 En toda intersección de vías, una de\n ellas se considerará como principal y las que empaten con estas deberán tener como\n máximo una pendiente del 5% en una distancia mínima de quince metros (15 m) fuera del\n derecho de vía, antes del empate. Los niveles de calle y alcantarillado al desembocar en\n calles existentes, deberán ser definidos por la Municipalidad en congruencia con lo\n existente, si el empate es con carretera existente o proyectada, el urbanizador deberá\n presentar al MOPT, el perfil longitudinal para su estudio.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.2.6.9.3 El inicio de los espacios de\n estacionamiento público sobre las vías no podrá quedar a menos de 100 m de una\n intersección de carreteras y de 40 m en el caso de calles.\n\n III.2.6.10 Diseño Geométrico\n\n III.2.6.10.1 Las vías públicas deberán\n construirse según el folleto del INVU denominado Normas Mínimas de Diseño Geométrico\n en Urbanizaciones o según se detalla en los cuadros denominados \"Clasificación de\n Carreteras y Caminos\" para vías reguladas por el Ministerio de Obras Públicas y\n Transportes.\n III.2.6.10.2 En el caso de calles con\n jardinera central, ésta deberá interrumpirse en las zonas de paso para peatones, con una\n franja libre, a nivel de la calzada, de un ancho mínimo de 120cm.\n III.2.6.10.3 La capa de rodamiento deberá\n construirse según las normas sobre espesor, materiales y construcción que determine e]\n Ministerio de Obras Públicas y Transportes o la Municipalidad, de acuerdo con sus\n respectivas competencias, para lo cual se debe recabar su opinión a nivel de\n anteproyecto.\n El INVU y la Municipalidad podrán rechazar los materiales o\n especificaciones de construcción propuestos para las calzadas cuando estos no estén\n acordes con la topografía o con el flujo de tránsito previsto.\n\n III. 2.7 Vías Férreas :\n\n III.2.7.1 Clasificación : Se distinguen cuatro\n clases de. vías férreas de acuerdo con su importancia, tráfico, alineamiento, pendiente\n máxima, velocidad máxima y características constructivas de rieles, uniones y\n traviesas.\n III.2.7.2 Derecho de vía mínimo : Clases 1a.\n y 2a. : 17 metros\n                                                \n Clases 3a. y 4a. : 14 metros\n III.2.7.2.1 No se permitirá que enfrenten a la vía\n férrea lotes de urbanizaciones o fraccionamientos, excepto cuando se construyan calles\n marginales.\n III.2.7.2.2 Cuando el derecho de vía, no sea\n propiedad de la empresa ferrocarrilera se entenderá como una servidumbre exclusiva y por\n lo tanto no podrá ser utilizada para establecer sobre ella otro tipo de servidumbre o\n derecho de paso salvo que así lo autorice la empresa.\n III.2.7.2.3 El derecho de vía de calles marginales\n para el ferrocarril será de 11 m. El área pavimentada será de 6 m, tendrá una acera de\n 1,15 m y una franja verde de 2,50 m. El resto se ubicará del lado del ferrocarril, sin\n acera.\n III.2.7.4 El número de cruces transversales a la\n vía férrea debe ser el mínimo y su ubicación y diseño quedan sujetos a la\n autorización del MOPT,\n III.2.7.5 En los sitios en donde no se prevean calles\n marginales, parte del área pública a ceder a las Municipalidades se deberá ubicar a lo\n largo de la vía férrea con un ancho mínimo de (6) metros, como parque lineal con acceso\n por los extremos y en donde no se permitirá ningún tipo de construcción.\n Las construcciones en los lotes colindantes con la vía\n férrea, cuando no existe calle marginal, deberán guardar un retiro de construcción de 3\n m sobre esa colindancia.\n III.2.7.6 Los planos de urbanización o de\n fraccionamiento en terrenos atravesados o colindantes con vía férrea, deberán contar\n con la aprobación del MOPT.\n\n III.2.8 Aceras: La construcción de aceras se exigirá\n como parte de las obras de urbanización cuando se. vayan a construir viviendas\n simultáneamente; cuando no ¿e contempla esto, se exigirá en los desarrollos frente a\n las calles primarias. En los otros casos la construcción de aceras podrá diferirse hasta\n la realización de obras sobre cada lote en particular, a criterio municipal. No obstante,\n la previsión de estas mantendrá una debida relación con las cunetas de drenaje pluvial\n y las rasantes del pavimento. Para usos comerciales se podrá exigir un ancho de acera\n mayor al fijado en este Reglamento, a criterio del INVU y la Municipalidad.\n\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.2.8.1 El acabado de las aceras será\n antideslizante.\n\n III. 2.8.2 No se permitirán gradas en las\n aceras, salvo en las vías peatonales.\n\n III.2.8.3 La pendiente en el sentido transversal\n tendrá como máximo el 3 % y como mínimo el 2 %.\n III.2.8.4 En el caso de acceso vehicular a los\n predios, el desnivel debe salvarse con rampas construidas en la franja verde. Cuando esta\n no exista, la rampa se deberá resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros\n (50 cm.). Los desniveles que se generan en los costados también deberán resolverse con\n rampas de pendiente no mayor en un 30% de la que tiene la acera.\n\n III.2.9 Franjas verdes:\n\n III.2.9.1 En urbanizaciones que no sean de interés\n social donde se desarrollen proyectos de vivienda, las franjas verdes intermedias entre la\n calzada y la acera, tendrán arborización utilizando especies de árboles o arbustos que\n por sus características de crecimiento no interfieran con el buen funcionamiento de las\n obras de infraestructura; dichas franjas serán interrumpidas 20 metros antes de las\n esquinas. El tipo de plantas a utilizar deberá incluir especies nativas de floración\n vistosa y especies que den alimento a la fauna, ajustándose a las recomendaciones\n técnicas que al respecto dicte la Dirección Forestal del Ministerio de Recursos\n Naturales, Energía y Minas.\n     En las áreas de juegos infantiles y de parque se dará preferencia a\n árboles frutales. Los árboles a utilizar deberán incluir especies de floración\n vistosa.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3928 de 19 de junio de 1989)\n III.2.9.2 Cuando las franjas verdes no sean iguales\n en ambos lados de la calzada, la franja más angosta deberá colocarse en el lado en donde\n se ubiquen las líneas eléctricas.\n     Las especies a usar en las jardineras deberán cumplir con lo\n indicado en el artículo anterior.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3928 de 19 de junio de 1989)\n\n III.2.9.2.1 Cuando las franjas verdes no sean iguales en\n ambos lados de la calzada, la franja más angosta deberá colocarse en el lado en donde se\n ubiquen las líneas eléctricas.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986, el cual eliminó el párrafo 1°)\n III.2.9.2.2 Las cunetas tendrán un diseño tal que\n permitan el acceso de vehículos al área no pavimentada de la calle (espaldón) para su\n eventual utilización como estacionamiento.\n\n III. 2.10 Ochavos:\n En todo cruce de calles se recortarán las esquinas en\n el límite de propiedad, mediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros (2,50)\n por cada lado. En el caso de preferirse una curva, ésta deberá estar inscrita dentro de\n las líneas de propiedad y el ochavo.\n III.2.11 Rampa en esquinas:\n En todas las esquinas se construirán rampas de longitud\n igual al ancho del área verde para salvar el desnivel existente entre la calle y la\n acera. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de 1,20 m. ser de material\n antideslizante, tener una estría de 1 cm. de profundidad mínima cada 10 cm. y estar\n ubicadas fuera de la sección curva de la intersección.\n III.2.12 Cordón y caño.\n El cordón y caño en las esquinas de calles se proyectarán\n en forma circular con radio\" mínimo de seis (6) metros. En el caso de zonas\n industriales o comerciales o cuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo\n (nunca menor de sesenta 60 grados) en las esquinas, el radio se incrementará a diez (10)\n metros como mínimo.\n III.2.13 Colocación de objetos en áreas públicas:\n Cualquier señal u objeto saliente colocado en calles, aceras\n o espacios públicos, deberá estar a una altura mínima de 2,40 m., salvo en el caso de\n los postes, teléfonos públicos y armarios de distribución de teléfonos los cuales\n deberán ubicarse en las franjas verdes, de tal forma que no obstruyan el paso de personas\n y vehículos, sin que traspasen dicha franja.\n III.2.14 Señalamiento de vías:\n El señalamiento de calles y avenidas, incluyendo todas las\n indicaciones: altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por cuenta del\n urbanizador y se hará mediante letreros que proveerá el Ministerio de Obras Públicas y\n Transportes, diseñados de acuerdo a normas establecidas conjuntamente con el Consejo\n Nacional de Rehabilitación y Educación Especial.\n Dicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega\n de la urbanización a la Municipalidad, caso contrario deberá pagarse al\n M.O.P.T. La altura y ubicación de estos letreros se dará conforme a lo indicado por el\n Departamento de Señalamiento Vial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n III.2.15 Estacionamiento sobre calles primarias:\n En conjuntos que contemplan la construcción de más de 50\n unidades de vivienda y que tengan frente a calle primaria se proveerá un área de\n estacionamiento para vehículos de transporte colectivo y sitio adecuado en la acera para\n la eventual construcción de refugios de espera a cubierto, ampliando el derecho de vía\n en no menos de 2,50 m. y por una longitud de 12 m.\n\n III. Lotificación:\n III.3.1 Amanzanamiento:\n El tamaño y tipo de las manzanas o bloques de lotes\n dependerá del desarrollo urbano circundante y de las condiciones existentes de la zona,\n adaptadas a la forma y cabida de parcelas y a la provisión de espacios públicos,\n estacionamientos, accesos y otras facilidades conexas.\n III.3.2 Lotificación:\n\n III.3.2.1 El área, el frente y la forma de\n los lotes se ajustarán a los requisitos de zonificación y en ausencia de éstos, a los\n siguientes:\n\n| Zona | Área mínima | | Frente mínimo | | --- | --- | --- | --- | | Con servicio de cloaca: | 1\nnivel | 72 m2 | 6 metros | | | 2 niveles | 60 m2 | 4 metros | | | urbanización | 90 m2 | 6 metros\n| | Sin servicio de cloaca: | Tanto en urbanización como en conjuntos habitacionales, los frentes\nserán los mismos que los establecidos para lotes con servicio de cloaca. El área se determinará por\nla prueba de infiltración. | | |\n\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.2.2 Frente a curvas y rotondas, el frente\n podrá ser de 3,50 m siempre que el área sea la mínima establecida.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.2.3 Las pruebas de filtración deberán\n efectuarse (según especificaciones del Ministerio de Salud) por cada 5000 m2.\n Los resultados se deben reportar en función del tiempo que tarda en bajar el nivel de\n agua 2,5 cm. en condiciones saturadas del terreno en cada hueco (prueba).\n III.3.2.4 Las pruebas de infiltración se harán\n conjuntamente con los estudios preliminares y su resultado será enviado a la Institución\n u oficina encargada en la zona. En casos de que se alteren sustancialmente las condiciones\n naturales del terreno por razones de topografía u otros, se requerirá una nueva prueba\n de filtración para los niveles finales.\n La Dirección de Urbanismo y el Ministerio de Salud se reservan la facultad de modificar\n el área mínima o la norma de diseño si las pruebas así lo exigieran.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.2.5 El fondo del lote no será mayor de siete\n veces el frente. Los lotes esquineros con frente menor de 6 m tendrán un frente mayor a\n los demás en un tanto igual al del antejardín mínimo exigido en la zona.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.2.6 Derogado\n (Así derogado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.2.7 Hasta donde sea posible, los linderos\n laterales de los lotes serán perpendiculares a la línea de cordón y caño.\n III.3.2.8 Para el diseño de los drenajes de aguas\n negras se aplicarán las normas establecidas por el Ministerio de Salud en caso de tanque\n séptico y de A y A para caso de colectores.\n III.3.2.9 En terrenos con pendientes mayores al 15%\n deberá presentarse un estudio preliminar de suelos y terraceo, para determinar el tamaño\n de los lotes y sus taludes. En terrenos con pendientes mayores del 30% se deberá\n presentar el estudio de estabilidad del terreno. Dichos terrenos deberán ser arborizados\n de acuerdo con un plan aprobado por la Dirección General Forestal del Ministerio de\n Recursos Naturales, Energía y Minas.\n (Así reformado por\n acuerdo de Junta Directiva, en su sesión N° 3928 de 19 de junio de 1989)\n III.3.2.10 Derogado\n (Así derogado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.2.11 Derogado\n (Así derogado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.2.12 En lotes de mayor tamaño se podrán\n construir más unidades de vivienda por lote, ya sean unifamiliares o multifamiliares.\n\n En este caso privarán las densidades que fije la zonificación y en su defecto se\n aplicará la siguiente norma:\n — Cobertura máxima: 60%\n — Área de piso: 180% del tamaño del lote.\n — El número de unidades se calculará considerando el\n siguiente cuadro:\n\n| UNIDADES DE VIVIENDA POR LOTE (Área de acuerdo con dormitorios) Resultan de la división del área\ndel lote entre el área permisible según el cuadro. | | | | | --- | --- | --- | --- | | No de\ndormitorios | sin cloaca * | con cloaca | Conjuntos habitacionales | | 3 | | 90 | 60 | | 2 | | 75\n| 45 | | 1 | | 60 | 30 | | _______ * Prueba de infiltración. | | | |\n\n Las regulaciones en cuanto a acueductos, alcantarillados\n sanitarios y drenaje pluvial se regirán por las normas que fije el Instituto\n Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.3 Áreas Industriales: Cuando no\n exista zonificación industrial se aplicará la siguiente norma: Las parcelas no podrán\n tener un frente menor de catorce (14) metros, ni un área menor a cuatrocientos veinte\n (420 metros cuadrados).\n\n III.3.4 Áreas Comerciales: Los lotes\n para comercio podrán ser de dimensiones menores a las establecidas para áreas\n residenciales, siempre y cuando formen parte de un conjunto o centro comercial debidamente\n planeado para el cual se provean facilidades de estacionamiento público y de carga o\n descarga de mercaderías fuera de las calles.\n\n * Estas áreas serán aplicables siempre y cuando la\n permeabilidad del terreno lo permita.\n\n III. 3.5 Zonas Especiales :\n\n III.3.5.1 . Áreas artesanales : Para este uso\n podrán aceptarse lotes de menor tamaño del reglamentario en la zona, según el uso\n prevaleciente, ajuicio del INVU.\n III.3.5.2 Usos Mixtos : Un proyecto de\n urbanización puede incluir a la vez áreas residenciales, comerciales, industriales o\n especiales, aparte de las de uso comunal, siempre que los usos sean compatibles. En estos\n casos deberá designarse claramente cada uso y guardar conformidad con las normas de\n zonificación. Las áreas de usos industriales o las comerciales de actividad nocturna o\n de aquellas que generen excesivo tráfico de vehículos, se deben separar de las\n residenciales mediante franjas intermedias con ancho no menor de treinta (30) metros.\n Dichas franjas serán destinadas a áreas verdes, permitiéndose establecer en ellas vías\n con un ancho no mayor de veinte (20) metros, con localización recargada hacia la zona de\n uso industrial o comercial. Todo esto salvo que el reglamento de zonificación lo defina\n distinto.\n\n III. 3.6 Áreas Públicas :\n\n La Ley de Planificación Urbana, al obligar a la cesión de\n áreas públicas, prevé que en las urbanizaciones existan los terrenos necesarios para la\n instalación de edificios comunales y áreas recreativas.\n\n El propósito de estas normas es el de revalorar dichas\n áreas y exigir su dotación en relación con las necesidades reales para una población\n creciente cuyos servicios no son previstos.\n\n III.3.6.1 Áreas a ceder : El urbanizador o fraccionador cederá gratuitamente para áreas verdes\ny equipamiento comunal el siguiente porcentaje de área urbanizable: (Así reformado por acuerdo\nde Junta Directiva, en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986) III.3.6.1.1 Urbanización\no fraccionamiento residencial: El criterio a utilizar es el de densidad habitacional debiendo\ncederse (20) metros cuadrados por lote o 20 m2 unidad de vivienda. Esta cantidad en porcentaje no\npodrá ser menor de un 5% ni mayor de un 20% del área urbanizable, salvo en viviendas de interés\nsocial en cuyo caso el mínimo será del 10%.\n\n — Comercial 10%\n — Industrial 10%\n — Turismo 15%\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3833 de 15 de junio de 1987)\n III.3.6.1.2 Derogado\n\n (Así derogado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.6.1.3 Del porcentaje citado, en los desarrollos\n industriales, comerciales y en los residenciales de baja densidad (menos de 80 hab./ha),\n se ubicará necesariamente en el sitio de la urbanización un tercio y podrán negociarse\n los otros dos tercios con el municipio, para que éste invierta el dinero en la compra de\n terrenos para uso comunal en otros sitios, todo de acuerdo con el artículo 41 de la Ley\n de Planificación Urbana.\n En estos casos, se deberá contar con el avalúo de\n Tributación Directa y recabar la autorización de la negociación de la Dirección de\n Urbanismo.\n El dinero que se obtenga deberá invertirse en mejorar\n áreas comunales existentes o en la compra de nuevos terrenos para este uso donde se hayan\n reservado o se consideren necesarios.\n (Así reformado parcialmente por acuerdo de\n Junta Directiva, en su sesión de 17 de marzo de 1986, el cual modificó el párrafo 2°)\n\n III.3.6.2 Áreas Verdes :\n\n III.3.6.2.1 La porción del área que se ubique en la\n urbanización deberá destinarse prioritariamente a juegos infantiles y parque.\n Lo necesario para estos usos se calculará así : por lote o\n casa 10 m2/ para juegos infantiles.\n Resto del área, hasta completar 1/3 del área pública para\n parque o juegos deportivos. Estas dos áreas deberán estar preferentemente juntas.\n III.3.6.2.2 Los terrenos en que se ubiquen las áreas\n públicas deberán tener una topografía de calidad no mayor al promedio de la que tiene\n todo el terreno urbanizable.\n III.3.6.2.3 Dichas áreas se deberán ubicar :\n a) Contiguo a áreas públicas ya establecidas (si su\n ubicación es adecuada), si las hubiere o preferentemente en la periferia cuando las\n áreas aledañas no estén desarrolladas o si la escala de la urbanización lo requiere,\n concentradas equidistantemente de las viviendas.\n b) A distancias no mayores de 300 m de la vivienda más\n alejada (medidos sobre calles) para áreas de juegos infantiles y en sitios en los cuales\n no se deban cruzar vías , primarias para llegar a ellas desde las viviendas a que sirvan.\n Estas áreas deberán tener un frente mínimo de 10 m y no formar ángulos agudos ni tener\n zonas de difícil vigilancia.\n III.3.6.2.4 El urbanizador deberá entregar el área\n para juegos infantiles con el equipamiento necesario. La zona del parque se deberá dejar\n enzacatada y arborizada.\n     Para la arborización de las áreas de parque y juegos infantiles se\n seguirá lo indicado en el artículo III.2.9.1.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3928 de 19 de junio de 1989)\n III.3.6.2.5 Para cumplir lo anterior, presentará al\n INVU y la Municipalidad un plano completo en que se indiquen las obras a realizar y el\n equipamiento que se les dará. Dichas obras incluirán : juegos, refugios, pavimentos,\n aceras, vallas, arborización, terraceos, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo\n según sea del caso. En todo caso proveerá salidas de agua potable, distribuidas de\n acuerdo a una cobertura no menor de cincuenta metros (50 m) de radio. Para efecto del\n cálculo de los juegos a instalar se considerará un núcleo por cada 50 unidades de\n vivienda. En proyectos de más de 1000 viviendas o lotes el número de juegos se definirá\n en cada caso.\n III.3.6.2.6 Con el fin de que los juegos sean\n adecuados a la zona, durables y seguros, el INVU proveerá planos de juego cuyo uso\n recomienda. Las copias de planos serán pagadas por los interesados. Por razón de\n seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad podrán rechazar los tipos de juegos\n que proponga el urbanizador. En el caso de que el área de juegos infantiles esté\n inmediata a una quebrada, río, canal o calle primaria y en general sitios peligrosos es\n obligación del urbanizador cerrar el sitio con malla, seto, tapia u otro sistema que\n ofrezca seguridad.\n III.3.6.2.7 Cuando la urbanización no vaya a ser\n habitada de inmediato, el urbanizador podrá pagar en efectivo a la Municipalidad el costo\n de las obras y el equipo para que ésta habilite el área en el momento en que se\n requiera, según precio que determinará la Municipalidad.\n III.3.6.2.8 De los indicados 10 m2/\n familia se destinará para juegos infantiles : 2 m2/ vivienda a zona de juego\n para párvulos (menores de 3 años ).\n 4 m2/ vivienda a zona de juego para niños de (3\n a 7 años ).\n 4 m2/ vivienda a zona de juego para niños en\n edad escolar (mayores de 7 y menores de 13 años ).\n III.3.6.2.9 En el área de juegos para niños en edad\n escolar se podrán incluir canchas de fútbol infantil, de baloncesto y de uso múltiple.\n En el área para párvulos se debe incluir un área para bebés con las debidas\n facilidades para que los adultos puedan permanecer períodos prolongados de tiempo.\n III.3.6.2.10 En las áreas destinadas a parque,\n juegos y en general a recreación al aire libre, el urbanizador proveerá espacios\n abiertos para refugio de las personas, con un área mínima de 6 metros cuadrados por cada\n 500 metros cuadrados. Por fracción adicional de parque se incrementará proporcionalmente\n el área de refugio. El diseño de estas estructuras deberá contar con la aprobación del\n INVU y el Ministerio de Salud y la Municipalidad.\n\n III.3.6.3 Servicios Comunales :\n\n Las 2/3 partes del área pública que corresponden a\n servicios comunales deberán indicarse claramente en los planos según su uso.\n Una vez separada el área correspondiente a parque y juegos,\n el uso del resto del área se dará según el siguiente cuadro en el que se establecen el\n número de metros cuadrados requeridos por vivienda y la prioridad (en orden decreciente)\n : En el barrio a no más de 1000 m de la vivienda más alejada :\n\n| m2/vivienda | |\n| --- | --- |\n| 2,5 | Kinder |\n| 8,0 | Escuela |\n| 1,5 | Centro de Educación y Nutrición |\n| 11,0 | Juegos deportivos |\n| 0,5 | Policía |\n| En el sector a no más de 2000 m | |\n| 4,0 | Colegio |\n| 1,5 | Centro Comunal |\n| 1,5 | Biblioteca |\n| 0,5 | Puesto de Salud |\n| 0,5 | Oficina para servicios públicos |\n| 1,0 | Educación Técnica |\n| Distancias variables de acuerdo a densidad de población y jerarquía del poblado | |\n| 1,5 | Guardería |\n| 1,0 | Unidad Sanitaria |\n\n La prioridad o el uso puede variarse al aprobarse los\n planos, de acuerdo a las características de la zona, mediante estudio previo que\n demuestre que el uso ya está cubierto o no se requiere.\n Según las cifras anteriores el espacio comunal mínimo\n requerido por vivienda es de 35 m2. Cuando ocasionalmente, en proyectos de alta densidad\n el área indicada en el Artículo III.3.6.1.2 no sea suficiente para cubrir este\n porcentaje, el urbanizador deberá dejar hasta un 5% adicional en un lote inmediato al\n área pública para darle la oportunidad al Estado o a los particulares a través de la\n Municipalidad de su adquisición conforme a las leyes vigentes al respecto y para los usos\n previstos. Servicios particulares :\n En urbanizaciones residenciales para satisfacer la necesidad\n de este tipo de servicios el urbanizador deberá reservar áreas para los siguientes usos\n (indicados en m2/ vivienda) y en orden de prioridad :\n\n| m2/vivienda | Uso | | | --- | --- | --- | | | 1 | Pulpería (abastecedor) a distancias no mayores\nde 300 m. | | | 3 | Supermercado y tiendas. | | | 0,75 | Oficina para servicios personales\n(barbería, soda, lavandería, salón de belleza, cafetería, bar). | | | 0,25 | Oficinas para\nservicios profesionales. | | | 0,50 | Artesanía, pequeña industria, talleres de reparación. | | |\n0,50 | Estacionamiento. |\n\n La prioridad o el uso puede variarse al aprobarse los\n planos, de acuerdo a las características de la zona, mediante estudio previo que\n demuestre que el uso ya está cubierto o que no requiere.\n\n III.3.6.3.3 Fondo Municipal para el Equipamiento Urbano : '\n\n Cuando el urbanizador haya pagado en efectivo el área\n pública para servicios, el dinero deberá ser empleado por la Municipalidad únicamente\n para la compra y habilitación de terrenos reservados para los usos definidos en el\n artículo III.3.6.3. Las reservas de terreno para uso público deberán ubicarse de\n preferencia alrededor de las escuelas o colegios propuestos o existentes, siempre y cuando\n se de cumplimiento a las normas de distancia para recorridos peatonales. Estas zonas se\n denominan \"unidades integrales de servicio\". Las áreas que se deben reservar\n para cada uso se calcularán con base en las tablas anteriores y la densidad prevista en\n el área.\n\n III.3.7 Protección de ríos :\n\n III.3.7.1 En el caso de que se pretenda urbanizar\n fincas atravesadas por ríos o quebradas o que colinden con estos, deberá proveerse una\n franja de no construcción con un ancho mínimo de 10 m a lo largo del lecho máximo y\n medidos a cada lado del mismo, en la proyección horizontal. Esta franja será entregada\n al uso público en exceso de la indicada en el artículo III.3.6.3, para efectos de\n limpieza, rectificación de cauces, bosque urbano, colocación de infraestructura de aguas\n similares. Sin embargo, cuando esté integrado plenamente el área de parque o que siendo\n de pendiente no mayor del 25% en frente a una calle y no a fondos del lote, se podrá\n computar como área pública.\n La cesión del área para uso público se aplicará siempre que no exceda el 20% que\n fija la Ley de Planificación Urbana.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.7.2 Para acequias y cauces de agua\n intermitentes, se considerarán 5 m en lugar de 10 m.\n III.3.7.3 En distritos urbanos, en el caso de que una\n vez cumplido el párrafo anterior queden franjas no construibles a orillas de cauces de\n agua, éstas deberán conformar una sola finca entre calles, no aptas para la\n construcción y deben tener carácter de protección al cauce.\n III.3.7.4 En el caso de cañones de río, los\n terrenos aledaños al cauce que tengan más del 25% de pendiente no podrán urbanizarse,\n para efectos de la cesión de áreas públicas estos terrenos no se computarán por no\n formar parte del área urbanizable. En dichas laderas no se podrán realizar movimientos\n de tierra que alteren la topografía natural de terreno, esto implica prohibición de\n terraceo y depósito o extracción de materiales.\n En casos muy calificados el INVU y la municipalidad podrán autorizar algunas de estas\n obras cuando se demuestre que no producirán deterioro a la ecología local.\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3773 de 17 de noviembre de 1986)\n III.3.7.5 En el caso de terrenos con pendientes de\n más del 20 °/o o con laderas a orillas de cauces de agua, se deberán presentar,\n acompañando al anteproyecto de la urbanización, estudios geológicos de la zona a\n urbanizar que demuestren que los terrenos son aptos para construir.\n III.3.7.6 En caso que una corriente de agua\n permanente nazca en un área a urbanizar, el ojo de agua deberá protegerse en un radio de\n 50 metros como mínimo, zona en que no se podrá construir ninguna obra, salvo las de\n aprovechamiento del agua. Esta área podrá entregarse dentro del porcentaje a ceder al\n Municipio para uso público y en este caso deberá destinarse a parque.\n III.3.7.7.—Para todos los tipos de terrenos indicados en el\n artículo III.7, se deberá presentar un plan de reforestación aprobado por la Dirección\n Forestal del Ministerio de Recursos Naturales, Energía y Minas.\n (Así ampliado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3928 de 19 de junio de 1989)\n III.3.8 Entubamiento de ríos :\n Cuando la urbanización esté cruzada por un cauce de agua\n se podrán hacer trabajos de canalización o entubamiento, en cuyo caso deberán preverse\n rebalses para avenidas máximas manteniendo sobre el tubo un \"canal abierto\"\n adicional. Cuando existan proyectos municipales o de alguna institución para el\n entubamiento de dichas aguas, el urbanizador deberá pagar la parte proporcional que le\n corresponde de las obras.\n III.3.9 Movimiento de Tierras :\n III.3.9.1 Al proyectar urbanizaciones sobre\n terrenos accidentados o de fuerte pendiente, tanto las hileras de vivienda como las vías\n deberán colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.\n\n III.3.9.2 La capa vegetal que se\n remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después\n en el tratamiento final de las áreas.\n\n III.3.9.3 No deberán dejarse escombros en el área\n destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas, sino en lugares designados\n precisamente por la Municipalidad como botaderos, en cuyo caso deberá indicarse así en\n los planos.\n III.3.9.4 Las áreas destinadas a construcción no\n deberán quedar en zonas de relleno; eventualmente el INVU y la Municipalidad con base en\n estudios presentados por el urbanizador, podrán permitir que se construyan viviendas en\n dichas áreas, en cuyo caso se deberá especificar claramente el grado de compactación de\n los rellenos e informar el momento en que se iniciarán las obras de compactación al INVU\n y la Municipalidad, todo sin responsabilidad de éstos.\n El INVU y las Municipalidades se reservan el derecho de\n rechazar el grado de compactación propuesta para el área cuando ésta no esté de\n acuerdo con los estudios de suelo u otras variables técnicas de diseño.\n III.3.9.5 Los sitios de relleno podrán ser\n utilizados para parques en cuyo caso el INVU podrá exigir la construcción de muros de\n retención y de elementos protectores contra accidentes, si fuere pertinente.\n III.3.10 Drenaje Pluvial\n Todo proyecto debe contar con un estudio de la cuenca dentro\n de la cual se encuentra comprendido a efecto de tomar en cuenta el desarrollo de otros\n proyectos tanto aguas arriba como abajo.\n En el caso de tener el terreno pendientes fuertes (mayores\n al 10%) y preverse su terraceo deberá procurarse la salida adecuada de las aguas\n pluviales de los lotes, prevenirse la erosión de taludes y el empozamiento de pequeños\n valles que pueda tener el terreno.\n La entrega de aguas pluviales a un colector (quebrada o\n río) debe tomar en cuenta el nivel máximo probable de las avenidas de este\n último, a fin de no obstaculizar la incorporación de las aguas. Esta entrega no debe ser\n hecha en forma perpendicular al curso del colector, sino que en un ángulo no mayor de\n 45°. En lo que se refiere al diseño de la red de alcantarillado pluvial y obras\n accesorias, deberá ajustarse a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y\n Alcantarillados.\n III.3.11 Acueducto:\n El abastecimiento de agua potable y la evacuación de aguas\n pluviales se ajustarán a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y\n Alcantarillados (A y A). Si la red de recolección de aguas pluviales cae directamente a\n un río o quebrada, su salida debe estar en dirección del flujo de las aguas en un\n ángulo no mayor de cuarenta y cinco grados (45°) y a no más de un metro de altura para\n disminuir el golpe de agua al caer.\n III.3.12 Cloacas:\n Cuando se urbanicen áreas que tengan servicio de colector\n de aguas negras funcionando, el urbanizador deberá conectarse a dicho sistema.\n Cuando el colector se tenga previsto para una etapa\n posterior, el urbanizador deberá dejar construido un sistema de cloacas dentro de la\n urbanización para empatarse en un futuro al sistema de colectores previsto.\n De no existir cloaca en funcionamiento ni prevista, se\n contemplan las siguientes alternativas :\n III.3.12.1 Para conjuntos mayores a quinientas (500)\n unidades de vivienda se requiere la construcción de una planta de tratamiento de aguas\n negras propia : salvo que con el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados\n (A y A) se negocien conjuntos mayores con tanque séptico.\n III.3.12.2 En conjuntos con un número menor\n de lotes o viviendas se deberá adecuar el tamaño mínimo de lote para el uso de tanque\n séptico según lo fija este Reglamento.\n\n III.3.13 Telecomunicaciones:\n\n III.3.13.1 La construcción de la red telefónica\n principal, cuyo diseño aprobará en cada caso el ICE, puede hacerse con empresas\n privadas o contratarse directamente con el ICE.\n III.3.13.2 En el proyecto deben estar contemplados\n los armarios de distribución telefónica cuya ubicación debe ser consultada al ICE a\n nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los espacios necesarios.\n III.3.13.3 Localización de redes: El paso de redes\n para servicios de electricidad, acueductos y alcantarillado u otros sistemas, deberá\n estar localizado preferiblemente en los derechos de vía y, en todo caso, a través o\n sobre áreas de uso público. Por lo tanto no serán aceptables servidumbres prediales en\n oposición a la norma indicada.\n Cuando la propiedad se encuentre ya afectada por servidumbre\n como las indicadas, estas deberán quedar igualmente en área pública pudiendo\n incorporarse en calles, parques o juegos infantiles.\n (Así ampliado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 55 de 17 de febrero de 1988)\n III.3.14 Infraestructura y Acabados :\n Las entidades competentes determinarán las obras de\n infraestructura que requieran los fraccionamientos y urbanizaciones, considerando la\n localización y carácter de los mismos y atendiendo a las normas aplicables.\n Las municipalidades dictaminarán acerca de los acabados de\n pavimentos, drenajes pluviales, aceras y similares.\n\n III.3.14.2 La aprobación de los planos\n constructivos por la Municipalidad no constituye aprobación para segregación de lotes.\n Para este trámite debe recabarse un visado especial, en donde se indique claramente que\n se da para los efectos del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana.\n III.3.15 Garantías de cumplimiento de obra\n\n III.3.15.1 Cuando un municipio está anuente a\n autorizar la segregación de lotes sin que se hayan incluido las obras de urbanización,\n deberá exigir para esto la garantía que menciona el artículo 38 de la Ley No\n 4240 (Planificación Urbana).\n     Para estos casos, se remitirán al INVU\n los siguientes documentos:\n\n — Tipo de garantía\n ofrecida.\n — Presupuesto de las obras\n hechas y faltantes, firmado por el responsable de una compañía\n constructora autorizada.\n — Presupuesto de la\n arborización requerida asegurando el mantenimiento de los árboles durante los primeros\n dos años.\n\n     Este documento debe contar con el visto\n bueno de la Dirección Forestal del Ministerio de Recursos Naturales, Energía y Minas.\n\n     (Así reformado por acuerdo\n de Junta Directiva, en su sesión N° 3928 de 19 de junio de 1989)\n III.3.15.2 El INVU resolverá en un plazo no mayor de\n un mes si la garantía y el monto son satisfactorios y lo comunicará a la municipalidad\n para lo que proceda.\n III.3.15.3 En ningún caso se otorgarán permisos de\n segregación con base en anteproyectos.\n\n Ficha articulo\n\n CAPÍTULO IV\n\n DESARROLLOS DE CONJUNTOS RESIDENCIALES\n\n  \n Este capítulo se refiere a normas para proyectos de\n urbanización o fraccionamiento que incluyen como parte del mismo la construcción de\n unidades habitacionales (viviendas unifamiliares en una o dos plantas, en hileras,\n aisladas o semi-aisladas; viviendas bifamiliares en dos plantas en hileras aisladas o\n semi-aisladas y multi-familiares en varias plantas.\n IV. 1 Propósitos :\n El propósito de estas normas es dar mayor libertad de\n diseño en estos proyectos pues este tipo de solución permite obtener coberturas menores,\n densidades más altas, conjuntos con valor estético, mejor ubicación de los servicios,\n evitando a la vez que terrenos urbanos permanezcan ociosos por tiempo prolongado.\n IV.2 Requisitos:\n IV.2.1 Para acogerse a los beneficios de\n este programa es requisito que las densidades netas de los proyectos oscilen entre 160 y\n 350 hab./ha en zonas que carecen de colectores de aguas negras (cloacas) y entre 250 y 700\n hab./ha donde existe cloaca. La Dirección de Urbanismo podrá admitir densidades mayores\n sujetas a estudios que demuestren que la infraestructura y los servicios existentes son\n suficientes o que alternativamente el urbanizador está en capacidad de proveerlos.\n IV.2.2 Para área de lote regirá lo\n establecido en el capítulo de urbanizaciones * III.3.2.12. En cuanto al\n frente del lote, altura y cobertura, los mínimos son los siguientes :\n IV.2.2.1 Frente:\n\n| No de pisos | Tipo de construcción | Frente |\n| --- | --- | --- |\n| 1 | Hilera | 6,00 m |\n| 1 | Semiaislada | 7,50 m |\n| 1 | Aislada | 8,00 m |\n| 2 | Hilera | 4.00 m |\n| 2 | Semiaislada | 7,00 m |\n| 3 o más pisos | Multifamiliar | 10,00 m |\n\n(Así reformado tácitamente por acuerdo de Junta\nDirectiva, en su sesión N° 6 de 3 de agosto de 1987, el cual modificó la última fila\nde esta tabla)\n\nIV.2.2.2 Altura de edificación : En ausencia de\nPlan Regulador, la altura máxima de edificación se fija en 4 pisos y 5 en el caso de\ndúplex a partir de 4 piso.\n\nIV.2.2.3 Coberturas :\n\n| Viviendas en 1 planta | 70 % |\n| --- | --- |\n| Viviendas en 2 plantas | 60 % |\n| Viviendas en 3 a 4 plantas o ( 5 en dúplex ) | 50 % |\n\n IV.3 Incentivos : En\n proyectos de conjunto en terrenos mayores de 5000 m2 podrán darse coberturas\n mayores siempre que el área pública a ceder al municipio se aumente. Todo según\n negociación aprobada por la Dirección de Urbanismo.\n IV.4 Retiros de\n construcción : En casas unifamiliares no se exige el retiro lateral salvo que sean de\n material combustible. En multifamiliares éste será como mínimo de 1/3 de la altura del\n edificio, cuando éstos se separen de la colindancia. El retiro posterior será de 3 m.\n como mínimo o de 1/3 de la altura del edificio más alto rigiendo el mayor, pudiendo\n sustituirse el retiro posterior por un patio de área equivalente.\n (Así reformado por\n acuerdo de Junta Directiva, en su sesión N° 3833 de 15 de junio de 1987)\n\n  \n IV.5 Área de piso\n Será permitido construir un área total de piso de acuerdo a las dimensiones del lote y\n ancho de la calle a que enfrente éste de conformidad con los siguientes índices :\n\n| Área de lote | | Vías de 7 m a 16,9 m | 17 m a 23,9 m | 24 m o más o espacios abiertos |\n| --- | --- | --- | --- | --- |\n| Menores de | 150 m2 | 1,80 | 1,80 | 1,80 |\n| 150a | 199 m2 | 2,70 | 2,70 | 2,70 |\n| 200ª | 399 m2 | 2,80 | 3,20 | 3,40 |\n| 400a | 599 m2 | 3.00 | 3,60 | 4,00 |\n| 600ª | 799 m2 | 3,30 | 4,00 | 4,60 |\n| 800ª | 999 m2 | 3,70 | 4,70 | 5,40 |\n| 1000ª | más m2 | 4,20 | 5,50 | 6,40 |\n\n (Así reformado por acuerdo de Junta Directiva, en su\n sesión N° 3833 de 15 de junio de 1987, el cual cambió \"Vías de 11 m\" a\n \"Vías de 7 m\")\n IV.6 Áreas de Uso Comunal :\n Hasta un 50 °/o de las áreas comunales a ceder según el\n capítulo de urbanizaciones, se podrá ubicar dentro de un edificio tratándose de\n propiedad horizontal o que como parte del proyecto se vaya a construir un edificio\n comunal. Los núcleos de juegos infantiles* deberán proveerse como máximo en\n razón de uno por cada 50 unidades de vivienda o fracción.\n Para la definición de los usos de las áreas comunales se\n aplicará la tabla del capítulo de urbanizaciones incluyendo la dotación de áreas\n comerciales que podrán proveerse en planta baja.\n Cuando se trate de propiedad horizontal, las áreas verdes y\n de uso público comunal deberán ubicarse de tal forma que en caso de disolverse ésta las\n áreas puedan traspasarse a la municipalidad.\n IV.7 Vialidad y Estacionamientos ;\n En este tipo de proyectos, las distancias indicadas en el\n capítulo III del presente reglamento para los distintos tipos de vía podrán modificarse\n de acuerdo a las características del terreno, del diseño y de los niveles económicos a\n los cuales vaya dirigido. Se permitirá asimismo, proponer derechos de vías y acabados\n distintos a los reglamentarios, pudiendo aceptarse éstos siempre que se demuestre su\n posibilidad de éxito. Por otra parte, la Dirección dé Urbanismo se reserva el derecho\n de rechazar proyectos en donde más del 20 o/o del terreno sea utilizado en vialidad\n (excluyendo proyectos especiales del M.O.P.T.).\n En el caso de que los estacionamientos no estén dentro del\n lote o de] edificio, éstos se deberán ubicar en parques de estacionamiento para servir\n un máximo de 50 vehículos por cada parque, separados convenientemente dentro del\n proyecto; considerando un mínimo de un puesto de estacionamiento por cada 10 viviendas en\n casos de interés social.\n En lo no indicado en este capítulo regirán las normas\n ordinarias respectivas.\n\n Ficha articulo\n\n CAPÍTULO V\n\n NORMAS PARA VIVIENDA PROGRESIVA\n\n  \n V.1 Propósitos :\n El presente capítulo se aplicará únicamente a los\n proyectos de vivienda, individual o de conjunto, realizados por el Estado o la iniciativa\n privada de conformidad con las regulaciones y especificaciones que en adelante se\n describen y que tienen como propósito permitir una reducción sustancial de los precios\n de la unidad de vivienda de manera que las soluciones que se propongan puedan llegar a los\n estratos sociales de menores recursos económicos.\n V.2 Generalidades :\n Se define como vivienda progresiva toda unidad de vivienda\n que partiendo del lote con servicios mínimos, puede ir evolucionando con el tiempo hasta\n llegar a constituir una vivienda completa; por lo tanto, dentro de las posibles soluciones\n físicas se pueden presentar las siguientes alternativas :\n V.2.1 Lote con servicios básicos :\n Solución de lotes con servicios básicos cuya finalidad es\n la de que los futuros propietarios puedan construir su vivienda progresivamente.\n Los servicios básicos requeridos en cada zona serán\n definidos por la Dirección de Urbanismo y la Municipalidad respectiva.\n V.2.2 Núcleo sanitario sobre lote con servicios\n básicos :\n En zonas urbanas el núcleo sanitario constará de un área\n construida para cocina, baño y pilas que tendrá entre 7,50 y 15 m2 de área\n total útil.\n V.2.3 Núcleo sanitario y un área techada :\n Estará constituido por una solución combinada de un\n núcleo sanitario y un área techada, la cual podrá variar entre 20 m2 y 35 m2\n con posibilidad de ampliación futura.\n V.2.4 Casa cascarón :\n Solución de vivienda que incluye núcleo sanitario y\n paredes exteriores; su área podrá variar entre 30 m2 y 55 m2.\n V.2.5 Vivienda terminada con igual área a\n la indicada en el artículo anterior.\n (Así ampliado por acuerdo de Junta Directiva,\n en su sesión N° 3833 de 15 de junio de 1987)\n V.3 Aplicación de Normas :\n La aplicación de normas para vivienda progresiva se puede\n dar a partir de cualquiera de las alternativas antes mencionadas.\n V.4 Densidades máximas y mínimas :\n Se aplicarán las densidades establecidas en este Reglamento\n en el capítulo de Urbanización.\n V.5 Características del lote mínimo :\n El lote mínimo en desarrollos con servicio de\n alcantarillado sanitario en operación será de 60 m2 y el máximo de 120 m2.\n En conjuntos con sistemas de tanques sépticos y drenajes individuales o colectivos será\n de 120 m2 mínimo y de 240 m2 máximo, regidos por el índice de\n filtración del suelo (artículo III.3.2.5 de este reglamento). En áreas\n rurales deberá aumentarse 50 m2 en todos los casos. Para lograr economías en\n infraestructura se aceptará un lote interior con las áreas mínimas reglamentarias pero\n con un acceso de 3 m a la calle según lo indicado en el artículo II.2.3.\n En proyectos de vivienda progresiva, este frente de 3 m\n podrá ser utilizado simultáneamente por dos viviendas en forma de servidumbre.\n\n* Ver glosario de términos.\n\n La dimensión del lote mínimo en cuanto a frente y fondo en\n conjuntos con servicio de alcantarillado sanitario en operación quedará determinada por\n el diseño de la vivienda de manera que todas las áreas habitables (cocinas, dormitorios,\n sala y comedor) tengan una iluminación y ventilación adecuadas (según Normas Especiales\n de Construcción de Vivienda Progresiva y en lo no indicado allí según el Reglamento de\n Construcciones ).\n La dimensión de los lotes en cuanto a frente y fondo en\n conjuntos con tanque séptico y drenajes individuales o colectivos se hará de acuerdo con\n el diseño del sistema de drenajes a usar de manera que no haya desperdicio en área o\n longitud de éstos.\n El frente mínimo de los lotes cuando existan paredes\n medianeras de material incombustible y su construcción sea de uno o dos pisos será de 4\n m; y cuando no se provean paredes medianeras o vivienda será de 8 m.\n (Así reformado parcialmente por acuerdo de la\n Junta Directiva, en la sesión del 13 de junio de 1984)\n El índice de ocupación del lote o cobertura no podrá\n exceder del 70%, salvo que la solución de varias viviendas permitan un adecuado diseño\n en el conjunto a juicio del Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanismo, en ningún\n caso el porcentaje de área libre por vivienda podrá ser menor al 20% del área de lote.\n El índice de construcción o área de piso permitido será el establecido en el capítulo\n IV Desarrollos Residenciales de Conjunto.\n V.5 Vialidad :\n Será de acuerdo con lo establecido para Desarrollos Residenciales de Conjunto\n V.6 Condiciones para acogerse a las presentes normas:\n Las normas del presente capítulo podrán aplicarse a\n proyectos de vivienda promovidos por el Estado o por la iniciativa privada cuando ésta\n cumpla los siguientes requisitos :\n Que el proyecto esté dirigido a los estratos sociales más\n necesitados (bajo-bajo, medio bajo) que corresponden respectivamente a los siguientes\n percentiles de ingreso:\n\n| - Bajo - bajo | de 0 a 20 percentil |\n| --- | --- |\n| - Bajo: | de 20 a 40 percentil |\n| - Medio - bajo | de 40 a 60 percentil |\n\n Los ingresos familiares estimados para cada una de las\n categorías antes mencionadas son proporcionados por la Dirección de Estadística y\n Censos trimestralmente. El monto del pago mensual de la amortización del préstamo a\n largo plazo no podrá sobrepasar el 30 °/o de los ingresos familiares mensuales\n (calculados a la tasa de interés y plazos vigentes en cada caso). El tipo de solución\n del proyecto debe ser acorde con el estrato a que va dirigido.\n Los proyectos que se acojan a las normas de este capítulo,\n se construirán y venderán dentro de los límites de aprobación que cada proyecto\n reciba, para lo cual los solicitantes deberán presentar, tanto en la etapa de\n anteproyecto como de aprobación final de proyecto una carta de compromiso de la entidad\n que los financia donde se responsabilicen del adecuado control para el cumplimiento de\n este reglamento y el uso de los fondos correspondientes. Ningún proyecto será aprobado\n por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) si las respectivas cargas de\n compromiso no son presentadas junto con los documentos de trámite correspondientes. El\n incumplimiento de cualquiera de las disposiciones antes mencionadas dará derecho a la\n Dirección de Urbanismo, de conformidad con la Ley de Planificación Urbana, a exigir la\n aplicación de normas ordinarias al proyecto, de acuerdo a cada caso.\n\n Ficha articulo\n\n CAPÍTULO VI\n\n DISPOSICIONES GENERALES Y PRESENTACIÓN DE PLANOS\n\n  \n VI. 1 Disposiciones generales :\n El incumplimiento de las\n funciones que para el control de los fraccionamientos y urbanizaciones, en todo el\n territorio nacional asigna al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y su Dirección\n de Urbanismo la Ley de Planificación Urbana Artículo 10, inciso 2, N°.4240 del 15 de\n noviembre de 1968, se ceñirá a las disposiciones del presente Reglamento las cuales se\n interpretarán y aplicarán en armonía con el criterio y alcances de las disposiciones\n contenidas por su orden en : La Ley de Planificación Urbana, la de Erradicación de\n Tugurios y Defensa de sus Arrendatarios, la de Construcciones, la de Caminos Públicos, el\n Código Municipal y otras leyes conexas.\n VI.2 Presentación de Planos\n Todo interesado en realizar un\n fraccionamiento o una urbanización deberá presentar inicialmente un plano de consulta\n preliminar al Instituto, suscribiendo para ello la solicitud, en un original y dos copias,\n de la fórmula respectiva que facilitará el INVU y que debe acompañar al plano\n preliminar (anteproyecto). La fórmula original se reintegrará para efectos fiscales\n conforme lo exige la ley.\n VI.2.1 Consulta de Planos Preliminares\n (Anteproyecto)\n El propósito de esta consulta\n es el de establecer la factibilidad del proyecto. Se entiende que el diseñador tomará en\n cuenta todas las disposiciones de este Reglamento, con el refinamiento que esta etapa\n requiera. El plano de consulta preliminar constituye un servicio de mera orientación para\n el interesado, previo a la presentación de los planos de construcción y por lo tanto no\n autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes.\n VI.2.2 Contenido del Plano Preliminar.\n El plano de consulta preliminar de fraccionamiento o\n urbanización deberá presentarse a una escala no menor de uno a dos mil (1:200) indicando\n lo siguiente:\n\n a) El nombre del propietario y\n el nombre que se propone para el fraccionamiento o la urbanización.\n b) La ubicación por distrito,\n cantón y provincia; escala y fecha; además localización por coordenadas según planos\n del instituto Geográfico Nacional.\n c) Los límites del área que se\n piensa fraccionar o urbanizar; los nombres completos de los colindantes, las calles\n adyacentes y todas las servidumbres que afecten la finca si las hubiere.\n d) El diseño geométrico\n preliminar del fraccionamiento o de la urbanización, debidamente firmado por el\n profesional responsable legalmente incorporado al ejercicio de su profesión; indicando\n nombre y número de registro. Dicho plano deberá mostrar la topografía mediante curvas\n de nivel a intervalos no mayores de un metro, referido a hitos de nivelación del\n Instituto Geográfico Nacional donde estos existen.\n e) El trazado y sección\n transversal de las calles indicando acabados, el tamaño y forma de los bloques o\n manzanas, los frentes y fondos de los lotes con su uso propuesto, las áreas verdes y\n comunales, así como un resumen, en metros cuadrados y en porcentaje, de las superficies\n destinadas a cada uno de los usos propuestos, el número y tamaño mínimo y promedio de\n los lotes.\n\n Vl.2.3 Documentos anexos\n al plano preliminar.\n Con dicho plano preliminar se\n acompañarán los siguientes documentos :\n\n a) Una reducción del\n fraccionamiento o urbanización a escala uno a cinco mil (1:5000);\n b) Plano catastrado, actualizado\n en original que se devolverá al interesado y dos copias sin reducir con indicación\n actualizada de afectación y alineamiento por parte del Ministerio de Obras Públicas y\n Transportes y servidumbres si las hubiere. Una de estas copias se archivará en el\n Instituto.\n En el caso de simples\n fraccionamientos no se requerirá, para efectos del Art.33 de la Ley de Planificación\n Urbana, plano catastrado pudiendo sustituirse por un esquema. El plano catastrado de los\n lotes resultantes será necesario de aceptarse el fraccionamiento.\n c) Plano topográfico de las\n curvas de nivel incluyendo los grupos de árboles existentes y su localización, el cual\n deberá venir acompañado de nota de la Dirección Forestal en donde se indiquen los\n árboles que deberán mantenerse.\n\n VI. 3 Visado de Planos\n de Construcción\n VI. 3.1 Documentos a presentar\n Los interesados en obtener el\n visado de los planos definitivos deberán presentar a la Dirección de Urbanismo los\n siguientes antecedentes :\n\n 1.- Cinco juegos de planos\n constructivos.\n 2.- Tres copias adicionales del\n diseño de sitio y una de los ejes,\n 3.- Formulario del INVU\n reintegrado con los timbres fiscales de ley.\n 4.- Carta descriptiva indicando\n el equipamiento de las áreas de juegos infantiles.\n 5.- Plano catastrado\n actualizado, con el alineamiento del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, si fuera\n del caso incluyendo fotocopia de nota extendida por este si así lo indicare el plano.\n 6.- Carta con el Visto Bueno de\n la Oficina de Mantenimiento Civil y Transmisión del Instituto Costarricense de\n Electricidad.\n 7.- Certificación del Registro\n Público en que conste el nombre del propietario del inmueble cuya urbanización se\n proyecta y los gravámenes que afectan a la propiedad o bien certificación expedida por\n Notario Público donde conste lo solicitado reintegrado con los timbres de ley.\n 8.- En el caso de que la\n propietaria sea una sociedad, debe presentarse una certificación de personería,\n reintegrada con los timbres de ley.\n 9.- Planos de consulta\n preliminar con los sellos de aprobación del INVU y la Municipalidad y acuerdo municipal\n donde se indiquen los acabados que requiere la urbanización.\n 10.-Reducción en escala 1:5000.\n 11.- En caso de que la zona no\n cuente con el servicio, estudio de solución de agua potable aprobado por A y A.\n 12 - Cuando el INVU lo considere\n pertinente, certificación del Ministerio de Agricultura y Ganadería en donde se indique\n si el terreno tiene afectación por Ley Forestal o conexas.\n 13.- Si la finca estuviese\n gravada, consentimiento de los acreedores debidamente autenticado.\n 14.- Los demás antecedentes que\n hayan sido señalados en el plano de consulta preliminar de acuerdo con las\n características específicas del proyecto.\n\n VI.3.2 Conformidad con otras normas :\n Los planos de construcción han\n de guardar conformidad no solo con las recomendaciones del Instituto, sino con las de la\n Municipalidad y de los demás organismos públicos que por ley intervienen en la\n concesión del permiso para fraccionar o urbanizar, como son : Acueductos y Alcantarillado\n o la empresa que preste dicho servicio el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, el\n Instituto Costarricense de Electricidad o la empresa que preste los servicios eléctricos\n en la localidad, el Instituto Costarricense de Turismo y cualquier otro de competencia\n concurrente.\n VI.3.3 Forma de presentación de planos\n Los dibujos que constituyen los\n planos de construcción deberán hacerse en tal forma que las copias que de ellos se\n obtengan resulten legibles, sus leyendas sean en idioma español y estén confeccionados\n en el sistema métrico decimal. Las escalas a usar serán : La horizontal, en plantas\n generales no menor de uno a mil (1:1000) y en perfiles de rasantes de calles y\n alcantarillado pluvial y sanitario no menor de uno a mil (1:1000) ideal (1:1500) la\n vertical en los perfiles, no menor de uno a cien (1:100) ideal (1:50).\n Por vía de excepción el Instituto podrá admitir otras\n escalas cuando el caso lo amerite y previa consulta.\n VI.3.4 Los planos de construcción incluirán\n necesariamente lo siguiente :\n a) Un plano de conjunto o\n diseño de sitio con las debidas dimensiones, mostrando el trazado y ancho de las\n carreteras y calles; el tamaño y la forma de los bloques, los lotes y áreas comunales o\n especiales; los cuerpos de agua, las servidumbres y restricciones que hubiere y otros\n datos de interés, junto con un cuadro que resuma, en metros cuadrados y en porcentajes,\n la cantidad de terreno destinado a cada uso, el número de lotes, el área mínima y\n promedio de ellos. Dicho plano de conjunto deberá mostrar los linderos de la propiedad y\n su topografía mediante curvas de nivel a intervalos no mayores de un (1) metro, referidas\n a las coordenadas e hitos de nivelación del Instituto Geográfico Nacional si los\n hubiere. En este plano se deberán mostrar los árboles existentes que deban conservarse,\n según la Dirección Forestal del MAG. En el caso de que el movimiento de tierras ponga en\n peligro la vida y estabilidad de dichos árboles se deberán acompañar detalles sobre los\n trabajos que se requieran para su estabilización, ya sea porque se está subiendo o\n bajando el nivel del terreno alrededor de los mismos y en ningún caso se permitirá dejar\n expuestos o semi enterrados. También se mostrará el plan de reforestación que exija la\n Dirección Forestal.\n b) Un plano índice que\n reproduzca el diseño de sitio en escala uno a cinco mil (1:5000) en hojas de 21 X 28 para\n efectos de archivo e inclusión en los planos generales del país.\n c) Plano de ejes de calles\n indicando rumbo de los mismos; deflexiones de las intersecciones y estacionamientos; datos\n de curvas horizontales si las hubiere; elevaciones de hitos de amarre vertical y otros\n datos que el diseñador considere importante indicar;\n d) Planta de perfil de cada\n calle de la urbanización mostrando la rasante propuesta y el terreno en su forma natural,\n los pozos y líneas de conducción de aguas negras y pluviales (de acuerdo a normas de A y\n A ).\n e) Los planos completos del\n sistema de distribución de agua potable indicando el diámetro de las tuberías a usar,\n las válvulas y sus cajas, los hidrantes, el lugar donde se hará la conexión a la red,\n las previstas domiciliarias, la clase de materiales a emplear y todos los demás\n requisitos y normas que fije el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado o\n el Ministerio de Salud en su caso. Los planos completos, en planta y perfil, del\n alcantarillado sanitario y pluvial indicando el diámetro y clase de tubería a utilizar,\n sus gradientes y longitudes; la ubicación de pozos de registro, con elevaciones de tapa y\n fondo; de tragantes y previstas domiciliarias y en su caso, el sitio y las obras de\n descarga; el sistema de tratamiento de aguas negras, si se requiere y todos los demás\n requisitos y normas que fije A y A o el Ministerio de Salud;\n f) Diseño estructural y\n especificaciones de construcción de los pavimentos de calles.\n g) Según se necesiten : planos\n de detalle de elementos varios como aceras, cordones y cunetas, tragantes, pozos de\n registro, cajas de sifón y cubre válvulas, hidrantes, cabezales, alcantarillas de cuadro\n y cualesquiera otros que las instituciones o el urbanizador consideren pertinentes.\n h) En terrenos de topografía\n variable se exigirá un plano de terraceo del terreno mostrando los niveles de lotes que\n se proponen, lo mismo que las pendientes de taludes, áreas de préstamo y relleno, muros\n de retención y alteración de los escurrimientos naturales especificando sitios donde se\n proyecte colocar la tierra vegetal y la de capas más profundas.\n i) Plano o planos mostrando\n aspectos especiales de la urbanización;\n j) Plano o planos de las áreas\n públicas indicando el tipo de acondicionamiento de las mismas, la arborización existente\n y el plan de reforestación que se proponen así como la porción o porciones de áreas\n destinadas a juegos infantiles con su correspondiente equipamiento y detalle de cada juego\n a instalar, pavimentos, vallas, instalación de agua, refugios y cualquier otro detalle\n pertinente;\n k) Todo plano debe incluir : el\n nombre, firma y número de registro del profesional responsable; la fecha, escala y\n orientación magnética o geográfica además de todo lo indicado en el artículo 7.\n l) Si se tratase de un\n fraccionamiento frente a vía pública existente cuyo grado de urbanización se\n considerare satisfactorio, podrá eximirse la presentación de planos de construcción o\n admitirse la simplificación de éstos previo informe favorable de la municipalidad\n correspondiente, A y A o Ministerio de Salud y MOPT, según sea el caso.\n VI.3.5 Plazo de resolución :\n El plazo para resolver afirmativa o negativamente el visado\n de planos constructivos no excederá de un mes, vencido el cual, sin haberse producido\n resolución alguna, se considerarán aprobados tanto la solicitud referida como los\n planos. La misma regla regirá para el caso de variaciones o correcciones que se deseé\n introducir al proyecto original.\n El visado tendrá vigencia por un año. Si no se han\n ejecutado las obras dentro de ese plazo, el fraccionador o urbanizador deberá solicitar\n la renovación del mismo en el curso del último trimestre de su vigencia.\n La resolución sobre prórroga\n por otro período igual podrá condicionarse o denegarse, según sea el caso, con\n fundamento en el Artículo 38 de la Ley No.4240 de Planificación Urbana. El término para\n resolver en éstos será el mismo indicado en el primer párrafo de este artículo.\n Expirada la vigencia del visado,\n el interesado deberá cumplir con los requisitos de una nueva solicitud.\n La aprobación de planos\n constructivos no implica el visado previsto en el artículo 33 de la Ley de Planificación\n Urbana; para este efecto deberán presentarse planos de segregación en el momento de\n entregar la urbanización a la Municipalidad, la cual deberá enviar copias al INVU y a la\n Oficina de Catastro Nacional.\n VI.3.6 Una vez\n aprobados los planos, se procederá a devolver al solicitante un duplicado de la fórmula\n de solicitud, así como cuatro juegos de los planos presentados, con la respectiva razón\n y fecha. Caso de rechazarse éstos, se notificará esa decisión, expresando a la vez los\n motivos, mediante carta dirigida al interesado, copia de la cual se enviará al\n Departamento de Ingeniería Sanitaria del Ministerio de Salud, a Acueductos y\n Alcantarillados y a la Municipalidad respectiva. El interesado o persona autorizada por\n éste suscribirá un recibo al retirar los planos.\n VI.3.7 Los\n solicitantes inconformes con las razones en que se funde una negativa de visado podrán\n ejercer los recursos legales correspondientes dentro de los quince días hábiles al de la\n notificación hecha conforme al artículo anterior, podrán recurrir ante la Presidencia\n Ejecutiva, con apelación subsidiaria ante la Junta Directiva del INVU, para que se\n reconsidere la decisión.\n VI.4 Ejecución de obras\n El urbanizador dará aviso\n escrito al INVU de la fecha en que se han iniciado las obras durante los primeros ocho\n días inmediatos siguientes, sin perjuicio de la comunicación que en igual sentido debe\n hacer a los demás organismos públicos a los que interesa verificar que las obras se\n realicen de conformidad con dichos planos, el permiso y las disposiciones reglamentarias\n aplicables.\n VI.5 Infracciones\n En ejercicio de las facultades\n que le confieren los incisos 3) a 5) del artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana,\n el Instituto :\n - Informará o denunciará ante\n las corporaciones municipales la comisión de infracciones graves cometidas en los\n fraccionamientos o urbanizaciones;\n - Ordenará la suspensión de\n las obras de urbanización cuando la Municipalidad que ha recibido la denuncia\n anteriormente dicha no actúa en el sentido de impedir o corregir la transgresión\n apuntada, dentro de un término prudencial; y\n - Requerirá el auxilio de las\n autoridades de policía para hacer efectivas las órdenes que expida, conforme a lo\n dispuesto en el aparte precedente. Los trabajos suspendidos no podrán ser reanudados\n hasta tanto no hayan sido subsanados los defectos que constituyen la infracción y medie\n la correspondiente autorización escrita.\n - Las facultades anteriores\n serán de aplicación extraordinaria y concurrentes a las que sobre la materia ejercen las\n municipalidades y demás organismos competentes.\n VI.6 Aceptación de obras :\n La aceptación de las obras y de\n las áreas públicas se efectuará conforme a las disposiciones reglamentarias que tengan\n en vigor la municipalidad del cantón y los demás organismos públicos que al respecto\n ejerzan funciones de control. Ninguna omisión de detalles en los planos aprobados libera\n al urbanizador y al profesional responsable de las obligaciones que les conciernen en\n cuanto al total y satisfactoria entrega de las obras, al tenor de lo establecido en este\n reglamento. El urbanizador y el profesional responsable que firman la solicitud de visado\n de los planos de construcción, son garantes de la estricta conformidad de las obras con\n los requisitos reglamentarios exigibles, conforme a lo indicado en las leyes aplicables.\n VI.6.1 Del\n área total a fraccionar o urbanizar, deberá cederse gratuitamente para vías, parques y\n facilidades comunales, el porcentaje que corresponda según el tamaño\n medio de los lotes, el uso que\n se pretenda dar al terreno y las normas señaladas en este Reglamento, todo conforme a lo\n previsto en el artículo 40 de la Ley No. 4240 .de Planificación Urbana.\n VI.6.2 La\n inspección y la aceptación de las obras no relevan al urbanizador a realizar por su\n cuenta la reparación de los defectos de construcción que se descubrieren durante los 18\n meses siguientes al recibo municipal de las obras.\n VI.6.3 Es\n entendido que la venta de lotes del fraccionamiento o la urbanización y la construcción\n en ellos, sólo será permitida si se han ejecutado las obras de urbanización indicadas\n en el respectivo permiso o en su lugar se ha rendido la garantía de ejecución de obras\n faltantes a que hace referencia el artículo 39 de la Ley N°.4240 de Planificación\n Urbana.\n VI.6.4 El\n nombre propuesto para una urbanización y sus calles no deberá ser igual ni parecido al\n de otro desarrollo dentro de la circunscripción cantonal en donde esté localizada. La\n función denominativa de la Municipalidad del cantón, está limitada por la atribuida a\n la Comisión de Nomenclatura conforme a la ley. El INVU podrá solicitar la modificación\n del nombre cuando juzgue que el mismo contraviene las disposiciones del presente\n artículo.\n VI.6.5 Sobre el\n valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, deberá pagarse la tasa\n establecida por la Municipalidad, con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de\n la Ley N°.4240, con las excepciones que la misma contiene. Para esos efectos el\n profesional que firma la solicitud de permiso, deberá presentar un presupuesto del valor\n de las obras para su verificación municipal; éste no puede ser menor al tasado por el\n del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.\n VI.6.6 Los\n funcionarios del INVU que intervienen en la tramitación de consulta y visado de planos,\n serán responsables ante los órganos superiores del Instituto y corregidos\n disciplinariamente, cuando falten al cumplimiento debido de las disposiciones de este\n reglamento y a las órdenes e instrucciones que deben acatar en cuanto al modo de\n desempeñar sus tareas, aparte de las penas a que pudieren hacerse acreedores y a que\n alude el artículo inmediato siguiente.\n VI.6.7 Las\n infracciones a lo dispuesto en este Reglamento, serán sancionadas de conformidad con lo\n previsto en el artículo 401, inciso 5, del Código Penal, en tanto no sean aplicables al\n caso las penas establecidas en el capítulo V de la Ley No.2760 de Erradicación de\n Tugurios del 16 de junio de 1961 o en el capítulo XXI de la Ley de Construcción No.833\n del 4 de noviembre de 1949. El establecimiento de las acciones anteriormente relacionadas\n podrá ser antecedido o complementado por las medidas de policía definidas en el\n artículo 88 de la citada Ley de Construcciones y el artículo 10, incisos 4) y 5) de la\n Ley de Planificación Urbana.\n VI.6.8\n Complementan las reglas anteriores las normas técnicas aplicables en lo conducente en\n esta materia y que se especifican en los capítulos anteriores.\n VI.7 Variación de normas\n La reducción o variación de\n las normas técnicas en los casos permitidos en este Reglamento sólo cabrá en razón de\n :\n - Las características\n particulares de desarrollo de la zona o área objeto del control;\n - Un régimen especial de\n propiedad horizontal o de uso comunitario propuesto para el desarrollo integral del\n proyecto; y\n - Ser proyectos auspiciados por\n entidades públicas o privadas sin fines de lucro;\n VI.7.1 La\n aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y urbanización de terrenos no\n contemplados en este Reglamento podrá ser permitida, por vía experimental, cuando se\n estime aceptable la perspectiva de éxito a juicio conjunto del INVU y la Municipalidad.\n\n(*)VI.7.1\nLa aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y urbanización de\nterrenos no contemplados en este Reglamento podrá ser permitida, por vía\nexperimental, cuando se estime aceptable la perspectiva de éxito a juicio\nconjunto del INVU y la Municipalidad.\n\n \n\nPara\nlo cual se deberá elaborar un Plan de Mejoramiento Urbano que incluya los\nsiguientes requisitos:\n\n1.\nPresentar un estudio detallado de los usos del suelo existentes, donde se\nincluyan los materiales y el número de pisos de cada construcción, el plano\ndebe incluir curvas de nivel a cada metro.\n\n2.\nIdentificar las calles existentes y las propuestas con su respectiva\nnomenclatura y la línea frontal de las construcciones, el plano también debe\nincluir curvas de nivel a cada metro.\n\n3.\nIdentificar las calles peatonales y las vehiculares.\n\n4.\nEspecificar los anchos de aceras (respetando obligatoriamente la Ley\n7600) y las calzadas.\n\n5.\nIdentificar las áreas con afectaciones, como zonas de protección,\nservidumbres, alineamientos viales, etc.\n\n6.\nPresentar la zonificación propuesta con el respectivo cuadro de áreas.\n\n7.\nPresentar un plano con las densidades propuestas.\n\n8.\nIdentificar las etapas de mejoramiento con los respectivos montos de\ninversiones.\n\n9.\nPresentar propuesta con el visto bueno del Cuerpo de Bomberos de Costa\nRica.\n\n(*)(Así\nadicionado el inciso anterior en sesión N° 5780 del 25 de noviembre de 2009)\n\n(*)VI.7.2\nEsta normativa será aplicada mientras no haya sido promulgada la reglamentación\nlocal en materia de Renovación Urbana y sólo rige para aquellos proyectos de\nRenovación Urbana existente con anterioridad a la promulgación de la presente\nmodificación.\n\n(*)(Así\nadicionado el inciso anterior en sesión N° 5780 del 25 de noviembre de 2009)\n\n  \n Diciembre de 1982.\n  \n\n NORMAS ESPECIALES DE CONSTRUCCIÓN PARA VIVIENDA\n\n PROGRESIVA Y CONJUNTOS RESIDENCIALES\n\nEstas normas complementan al Reglamento de Construcciones\npara efectos de lo indicado en el artículo V.3 sobre normas para vivienda de\ninterés social y rigen para los proyectos auspiciados por el Estado y para aquellos que\nse acojan a las normas sobre proyectos de Vivienda Progresiva o de Conjuntos Residenciales\ndirigidos a los estratos sociales de ingresos bajos.\n\n1.1 Dimensiones, área y posible combinación de ambiente :\n\n| AMBIENTE | ANCHO MÍNIMO (LIBRE EN m) | ÁREA MÍNIMA (M2) | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Baño | 1.05 | 2,00 | |\n| Cocina | 1,60 | 4,00 | |\n| Pilas (externo) | 1,00 | 1,50 | |\n| Espacio múltiple | 2,50 | 12,50 | |\n| Dormitorio Principal | 2,50 | 7,50 | |\n| Dormitorios Auxiliares | 2,00 | 6,00 | |\n| Sala | 2,50 | 7,50 | |\n| Comedor | 2,50 | 6,50 | |\n| Sala-comedor | 2,50 | 12,50 | |\n| Cocina-comedor | 2,50 | 9,00 | |\n| Sala-cocina-comedor | 2,50 | 13,00 | |\n\n Las áreas mínimas netas en cada solución no podrán ser\n menores en ningún caso a la siguiente norma :\n Núcleo sanitario mínimo : 7 m2,\n Núcleo sanitario espacio múltiple : 20 m2.\n Vivienda cascarón (para dos dormitorios) 30 m2.\n Por cada dormitorio adicional : 10 m2.\n 1.2 Acabados, muebles sanitarios y materiales :\n Se permite el uso de materiales combustibles o no\n combustibles o la combinación de éstos para la erección de los muros de cierre o\n paredes. En caso de uso de materiales combustibles, deberá aislarse la vivienda de las\n colindancias, dejando un espacio mínimo de un metro y medio de la estructura a la línea\n del lote, las paredes podrán ser a un solo forro. Las viviendas podrán entregarse sin\n cielo raso siempre y cuando se garantice una circulación de aire en la parte superior de\n la viga corona ((espacio entre el techo y la viga). La altura de piso a cielo o parte\n superior de la viga corona no podrá ser menor de 2,20 m. Todos los espacios internos\n proyectados deberán contar con un área de vano ( ventanas ) para garantizar la luz y la\n ventilación adecuadas. El porcentaje mínimo de vanos será el siguiente :\n - En zonas templadas o frías : 10 % del área de piso del\n espacio interior.\n - En zonas húmedas calientes : 20 % del área de piso del\n espacio interior.\n - En zonas secas calientes : 15 % del área de piso del\n espacio interior. No más de ía mitad de estos porcentajes será cerrado en forma\n permanente. Se podrá usar como cierre de las áreas de ventilación : block de\n ventilación, cedazo, ventanas de madera removibles, linternillas, vidrios o similares.\n Todos los elementos estructurales de cimientos, paredes y\n techos, deberán cumplir con las normas mínimas de diseño estructural solicitados en el\n Código Sísmico de Costa Rica, para lo cual se deberá presentar en el trámite de\n aprobación del proyecto la memoria de cálculo de la vivienda.\n Los pisos podrán ser de suelo cemento estabilizado, en\n cascote (concreto) o cualquier otro material que tenga una relativa durabilidad, siempre\n que el mismo quede nivelado y libre de desprendimiento de polvo o partículas por el uso\n diario de las personas o muebles.\n 1.3 Toda solución de vivienda progresiva deberá\n prever desde el diseño el núcleo sanitario básico y la o las distintas alternativas de\n ampliación que pueda sufrir la vivienda en el futuro, de manera que las personas que\n adquieren la vivienda conozcan desde un inicio la forma en que las mismas pueden ser\n terminadas por auto-construcción. Deberá presentarse un manual descriptivo completo,\n junto con planos de detalle c detalles de las posibilidades de ampliación, elementos a\n construir por los futuro' propietarios, etc. para garantizar un adecuado sistema de\n asesoría a las familias y para evitar que por falta de conocimiento los propietarios\n construyan espacios no previstos en el proyecto, que se constituyan en problemas futuros\n de sanidad, deterioro del ambiente del espacio urbano o pérdida de tiempo y dinero para\n los propietarios.\n 1.4. Separación entre edificios :\n Cuando se trate de conjuntos de edificación (más de una\n vivienda por lote y multi-familiares o similar), las unidades se deberán separar unas de\n otras aplicando la norma V.3.5 del Reglamento de Construcciones cuando existan\n ventanas o vanos; en el caso de paredes cerradas se separarán las unidades un mínimo\n equivalente a un cuarto de la sumatoria de la altura de los paramentos opuestos pero nunca\n menor de tres metros.\n San José, 23 de marzo de 1983.\n O.C. No 85104.\n\n \n\n Ficha articulo\n\nFecha de generación: 5/5/2026 05:38:04\n\n Ir al principio del documento", "body_en_text": "Remember that Control F is an option that allows you to search\nin the entirety of the text\n\nGo to the end of the document\n\n- You are in the most recent version of the regulation\n-\n\nComplete Text of Regulation 3391\n\nRegulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (Urbanizaciones).\n\nComplete Text record: 13B2E0\nINSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO\n\nINSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO\n\n(This\nregulation was repealed by the third transitional provision of the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones,\napproved in session No. 6411 of October 24, 2019)\n\n(Note from Sinalevi: By means of session No. 016 of July 30, 2020,\nthe Municipal Council of Río Cuarto agreed to adhere to this regulation)\n\nREGULATION FOR THE NATIONAL CONTROL OF SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS) AND URBANIZATIONS (URBANIZACIONES)\n\nBased on the authority granted to the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\nby the provision of Transitory Article II of the Ley de Planificación\nUrbana, the Board of Directors of this Institute approved in session No. 3391 of December 13,\n1982, the following Regulation for the National Control of\nSubdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (Urbanizaciones), which repeals the cited Regulation in force until\nthat date and its amendments.\n\nSTATEMENT OF MOTIVES\n\nThe Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations (Urbanizaciones) is\nthe result of a profound analysis of principles and elements that serve as\nguidance, and not just control, for the country's development in the era of crisis we are experiencing. We consider it necessary to make fundamental modifications aimed\nat adjusting the Regulation to the constant changes occurring in the current era.\n\nThe Regulation consists of the following articles:\n\nGeneral Provisions, Subdivisions (Fraccionamientos), Simple Urbanizations (Urbanizaciones), Cluster Residential Developments (Desarrollos Residenciales de Conjunto),\nProjects Promoted by the State, and\nPartial Construction Regulation.\n\nIt promotes a reduction in the cost of urbanizations (urbanizaciones) by introducing\nmodifications or changes to road infrastructure so that it is\nsimpler and more economical, thus satisfying a need of the country. The\nroads respond to the use they will be given. By reducing the widths of the\nroadways, the excess area can be used as green\nareas through which the Aqueduct and Sewer infrastructure passes, which\nequally reduces its cost because, under these conditions, there is\na saving in other materials, equipment, and time required for the urbanization (urbanización) and\nfor the municipality a saving in pavement maintenance.\n\nIt stimulates the construction of housing, especially social interest housing, which\nare those that include the housing solution in which the\ncost of urbanization (urbanización) is significantly lowered, thus producing an\nincentive to carry out these developments.\n\nIt regulates cluster housing projects (proyectos habitacionales de conjunto) which are equally of social\ninterest, regardless of the social classes they are\naimed at, since the State benefits from the development of projects\nwith high densities, narrow streets, pedestrian paths, and restricted-use roads.\n\nIt contemplates progressive housing projects (proyectos de vivienda progresiva), which are urbanizations (urbanizaciones) in\nwhich lots are sold with deferred service provision.\n\nIt regulates the transfer (cesión) of public areas for the installation of community buildings\nand recreational areas. The purpose of these regulations is to value said areas\nand to require a provision in relation to the real needs of a\ngrowing population whose services are not foreseen.\n\nIt modifies the percentage of areas to be transferred (ceder); which may be reduced at the discretion of the INVU and the Municipality\njointly, in the case of residential subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations (urbanizaciones) outside urban\ndistricts (distritos urbanos).\n\nIt demands in all urbanizations (urbanizaciones) the provision of commercial areas and\npublic and private office areas to promote social interaction among\nthem, preventing these centers from becoming mere dormitories.\n\nThe Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo will exercise the oversight and\nauthority indicated in the Ley de Planificación Urbana for the due\ncompliance with the regulations of national interest included in this Regulation.\n\nINTRODUCTION\n\nIn order to simplify the use of the Regulation, the regulations have been grouped\naccording to the type of development to be carried out, separating them into\nregulations for: Subdivision (Fraccionamiento), Simple Urbanizations (Urbanizaciones), Cluster Residential Developments (Desarrollos Residenciales de\nConjunto), and Projects Financed or Promoted by the State. In addition,\na Partial Construction Regulation is included.\n\nThe fulfillment of the functions that, for the control of subdivisions (fraccionamientos) and\nurbanizations (urbanizaciones), are assigned to the Instituto de Vivienda y Urbanismo and its Dirección de\nUrbanismo by Article 10, subsection 2), of the Ley de Planificación Urbana No.\n4240 of November 15, 1968, shall adhere to the provisions of this\nregulation.\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Provisions\n\nThe development of land through its subdivision (fraccionamiento) or urbanization (urbanización) will be\npermitted provided it meets the following conditions:\n\nI.1 That the projected land uses (usos) are in accordance with the\nzoning regulations established by the Plan Regulador or, in its absence, by\ncompetent bodies;\n\nI.2 That the natural characteristics of the land or the\nalteration that the works to be carried out may cause to them offer a\nforeseeable guarantee against risks of flooding, collapses, or landslides,\ntaking into account the ecological characteristics of the site;\n\nI.3 That the geometric design of the development is as consistent\nas possible with the natural conditions of the area (including the vegetation and\nlandscape), taking into account not only those of the land to be developed but also\nthose of its surroundings;\n\nI.4 That the resulting lots are of an acceptable size,\nwith adequate access to the public road and of a regular shape where possible;\n\nI.5 That the lots can have the\nessential services according to the characteristics of the zone;\n\nI.6 That the lands are free from encumbrances (afectaciones) or\nlimitations; if not, that these can be reconciled with the proposed\ndevelopment;\n\nI.7 When there is adjacency to other urbanizations (urbanizaciones), it is\nmandatory that the project contemplates the continuity of the infrastructure\nthrough adequate physical and functional integration;\n\nI.8 On a single property, combined projects may be allowed,\napplying the pertinent regulations for each case and provided that the land uses (usos) are compatible;\n\nI.9 For the purposes of this regulation, the following shall be understood as:\n\nPlan\nRegulador: The local planning\ninstrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other\ndocument, graphic, or supplement, the development policy and plans for\npopulation distribution, land uses (usos de la tierra), traffic routes, public\nservices, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation\nof urban areas (áreas urbanas).\n\nLand\nUse (Uso de la tierra): The utilization of a piece of land, the\nphysical structure settled on or incorporated into it, or both, regarding\nclass, form, or intensity of its exploitation.\n\nZoning (Zonificación): The division of a territorial circumscription into zones of\nuse for the purpose of its rational development.\n\nSubdivision (Fraccionamiento): The division of any property for the purpose of selling,\ntransferring, negotiating, distributing, exploiting, or utilizing separately, the\nresulting parcels; it includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication,\nallocations of undivided rights, and mere segregations under the same\nowner, as well as those located in urbanizations (urbanizaciones) or new constructions that\nare of interest to the control of the urban formation and use of real estate.\n\nUrbanization (Urbanización): The subdivision (fraccionamiento) and enablement of land for urban\npurposes through the opening of streets and provision of services.\n\nOfficial\nMap (Mapa Oficial): The plan or set of plans on\nwhich the exact position of the layouts of public roads (vías públicas) and\nareas to be reserved for community uses and services is indicated.\n\nUrban\nRenewal (Renovación Urbana): The improvement process aimed\nat eradicating slum zones and rehabilitating urban areas (áreas urbanas) in decline\nor in a defective state; it includes the conservation of urban areas (áreas urbanas) and the prevention\nof their deterioration.\n\nUrban\nArea (Área urbana): The territorial scope of\ndevelopment of a population center.\n\nUrban\nDistrict (Distrito Urbano): The administrative territorial\ncircumscription whose delimitation corresponds to the radius of application of the\nrespective Plan Regulador.\n\nMetropolitan\nArea (Área Metropolitana): The set of urban areas (áreas urbanas)\ncorresponding to different municipal jurisdictions and which, upon developing\naround a main population center, functions as a single\nurban unit.\n\nSetbacks (Retiros): The unbuilt open spaces between a\nstructure and the boundary lines of the respective property.\n\nThe\nInstitute (Instituto): Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo.\n\nArticle\n4. The previous legal definitions are supplemented with the following:\n\nThe\nINVU: The Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo.\n\nCommunity\nAreas (Áreas Comunales): Those intended for public use,\napart from streets and roads,\n\nfor\neducational, health, religious, recreational, charitable, and similar purposes.\n\n \n\nUnrestricted\nArea (Área sin restricciones): That over which there are no\nrestrictions for subdividing, such as: established reserves,\nfloodable or slide-prone zones or similar, reserves for national or\nregional roads, river canyons, slopes greater than 20%, easements (servidumbres), etc.\n\nPreviously\nUrbanized Area (Área previamente urbanizada): All those\nurbanizations (urbanizaciones) and subdivisions (fraccionamientos) whose transfer (cesión) of public areas has been\nduly approved.\n\nMalls (Alamedas): Exclusively pedestrian traffic routes.\n\nFront Yard (Antejardín): The space between the property line and the\nbuilding line (línea de construcción).\n\nLocal\nRoads (Caminos vecinales): Those public roads not\nclassified by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes as highways\nnor by the Municipality as urban streets. The regulations for primary\nroads (vías primarias) shall apply to them.\n\nSpecial\nRestricted Access Highways (Carreteras especiales de accesos restringidos):\nThose to which vehicle access or exit is only permitted at\ndetermined points. With a variable cross-section according\nto the needs and topographic characteristics.\n\nRegional\nHighways (Carreteras regionales): All public roads\nincluded as part of the Road Network established by the Ministerio de\nObras Públicas y Transportes, for exclusively serving a region and fulfilling\nany of the following requirements: a) connecting two cities that, according to the\nlatest census, have a minimum population of two thousand inhabitants; b) connecting\na city of two thousand inhabitants or more with a national or regional highway,\nairport, seaport, or with a railroad; c) having an average daily traffic\nof not less than 200 vehicles.\n\nNational\nHighways (Carreteras Nacionales): All public roads included\nas part of the National Road Network established by the Ministerio de\nObras Públicas y Transportes, for fulfilling any of the following objectives: a)\nuniting Costa Rica with a neighboring country; b) connecting two provinces; c) connecting\ntwo cities that in the last census appear with a minimum population of five\nthousand inhabitants; or d) connecting a city of five thousand inhabitants or\nmore with another national highway, airport and seaport, or with a\nrailway network.\n\nRoadway (Calzada): It is the strip between curbs, ditches, or\ndrainage channels, intended for vehicle traffic.\n\nRight\nof Way (Derecho de vía): The total width of the highway,\nstreet, path, or easement (servidumbre), that is, the distance between property lines\nincluding, where applicable, roadway (calzada), green strips, and sidewalks.\n\nGross\nResidential Density (Densidad residencial bruta): Ratio between the number of\nfamilies or people in a residential unit and its surface area\nin hectares.\n\nFrontage\nRoads (Calles marginales): Secondary streets parallel to\nhighways. At the discretion of the Ministerio de Obras Públicas y Transportes,\nany special, national, or regional highway may require frontage\nroads (calles marginales) for access to lots fronting onto it.\n\n \n\nBuilding\nLine (Línea de construcción): That which demarcates the limit of\npermitted construction within the property.\n\nProperty\nLine (Línea de propiedad): That which demarcates the limits of the\nproperty in particular.\n\nInfrastructure\nWorks (Obras de infraestructura): Set of installations that\nallow the operation of public services such as: water supply,\nsewerage, drainage, and electricity, in addition to public roads (vías públicas).\n\nCondominium (Propiedad\nhorizontal): That type of building where\na person is the exclusive owner of a floor, apartment, or building and\nco-owner of the assets designated for common use.\n\nPrimary\nRoads (Vías Públicas): Those whose current or\nfuture traffic is of importance. They channel secondary roads (vías secundarias) and serve to connect\nwith other sectors of the city or highways. Secondary Roads (Vías Secundarias): Those whose\ntraffic is continuous and serves no more than 120 housing units.\n\nIncludes\n\"U\" streets (loops), dead ends, and those with limited continuity.\n\nI.10 This regulation shall be applied throughout the national\nterritory insofar as there is no local plan regulador indicating\na different regulation.\n\nArticle file\n\nCHAPTER II\n\nSubdivision (Fraccionamiento)\n\nThe purpose of\nthis Chapter is to define the indispensable urban and technical conditions\nfor Municipalities to permit subdivisions (fraccionamientos); therefore, for any subdivision (fraccionamiento)\nof land, it shall be essential to comply with the following requirements:\n\nII.1 Requirements.\n\nII.1.1 In districts subject to urban\ncontrol, the municipal approval (visado) is not required when all resulting parcels\nmeasure more than 5 ha,\nwhen their use is agricultural and livestock and is so stated on plans, as it is considered that\nthese cases do not pertain to urban use.\n\nII.1.2 To authorize the approval (visado) of plans,\nit is essential that the interested party present the plan of the parent property showing all resulting portions. If any of them does not comply with\nthe minimum regulations, the approval (visado) shall be denied. For this process, a sketch\nduly dimensioned and at an approximate scale suffices.\n\nII.1.3 The lots must have the\nminimum services existing in the zone.\n\nII.2 Access:\n\nII.2.1 Lots fronting an easement (servidumbre): All parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) shall have\ndirect access to a public road (vía pública). In qualified cases, the INVU and the Municipalities may admit the\nsubdivision of lots by means of access easements (servidumbres de paso), provided that the following regulations are met:\n\nThe easement (servidumbre) shall be\naccepted on special lands where, due to their location or dimension, it is\ndemonstrated that it is impossible to subdivide with adequate access to existing\npublic roads (vías públicas), preferably used for cases where housing already exists\non the lot.\n\nII.2.1.1 In subdivisions of up to three (3) lots for single-family housing, there shall be an\neasement (servidumbre) three meters (3.00 m) wide. Of this, ninety centimeters (0.90 m)\nshall correspond to the sidewalk. The length of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed\n60 meters.\n\nII.2.1.2 For each additional lot for\nsingle-family housing, one additional meter (1.00 m) in the\nwidth of the easement (servidumbre) is required, up to a maximum of six meters (6.00 m) in width.\n\nII.2.1.3 Fronting easements (servidumbres), only\na maximum of six (6) lots may be segregated.\n\nII.2.1.4 All lots resulting from the\nsubdivisions must have the regulatory dimensions. The area of the\neasement (servidumbre) shall not be computable for the purpose of calculating the minimum lot area\nand no constructions may be built on it, except for walls.\n\nArticle II.2.1.5. The authorized segregation\nfronting an easement (servidumbre), under the terms of the previous articles,\nimplies that the entrance to the lots shall be considered a common access easement (servidumbre de paso) and\nat all times for any authority or officials of the entities\nresponsible for providing public services, of any kind, as well as for those\nresponsible for urban, municipal, public safety,\nhealth, fire department, and any other similar control.\n\nNotwithstanding the foregoing\nparagraph, regarding easements (servidumbres), neither the municipality nor any\npublic institution has the obligation to maintain them, nor to provide\nservices on the interior lots.\"\n\n\"Article II.2.1.6. For agricultural, livestock, and forestry\npurposes, segregations of parcels\nfronting special easements (servidumbres), hereinafter called agricultural\nand forestry easements (servidumbres), may be permitted; the resulting portions must be equal to or greater than 5,000 m2. In these cases,\nthe individual plans must indicate \"agricultural use\", \"livestock\nuse\"; or \"forestry use\", as applicable. The\nconstructions for housing and other installations and structures are subject to\na maximum of 15% coverage area (área de cobertura).\n\nThe easements (servidumbres) regulated in this\narticle shall have a minimum width of 7 meters and must be located within the parcels\nin whole or in proportional parts.\n\n(Thus PARTIALLY AND TACITLY REFORMED by Session No.\n5281 of May 28, 2003, published in\nLa Gaceta 107 of June 5, 2003, which\nreforms Session No.\n5277 of May 14, 2003, which had partially reformed points\nII.2.1.5 and II.2.1.6 of this article.)\n\nII.2.2\nThe Municipality may,\nthrough an agreement so stipulating, accept the subdivision (fraccionamiento) on properties\nthat front existing roads (vías), even when these are not the regulatory ones. In\nthis case, provisions must be taken for their future normalization. The\nsubdivider (fraccionador) shall make all improvements determined by the municipality\non the half of the road which the lots front, including its widening.\n\nII.2.3 Lots fronting a public road (vía pública)\nless than the regulation: On lands that allow their parcelization\nwithout opening roads, where their division into regular lots implies little\nuse of the existing infrastructure, irregularly shaped lots shall be accepted, in which case each may have a frontage onto a public road (vía pública) not\nless than three meters (3.00 m.).\n\nThis strip that serves as access to the interior lot shall not exceed thirty meters (30.00 m) in\nlength for a 3 m width, and forty meters (40.00 m) for a 4 m width.\n\nThis area shall not be\ncomputable for the calculation of the minimum lot area, nor may construction take place on\nit.\n\nII.2.4. The size, frontage, and shape of\nthe lots of any subdivision (fraccionamiento) shall conform to the\nzoning (zonificación) requirements of the area and, in their absence, to what is established in III.3.\n\n \n\nIn qualified\ncases, the Dirección de Urbanismo,\ntaking into consideration the socio-economic situation of the zone\nand of the favored persons, may apply the minimums established in\nArticle V.5 for Progressive Housing (Vivienda Progresiva).\n\nII.3 Transfer (Cesión) of Public Areas:\n\nEvery subdivider (fraccionador)\nof lands located outside the quadrant of cities or of previously\nurbanized zones (zonas previamente urbanizadas) shall freely transfer (cederá) for green areas and urban equipment\n10% (ten percent) of the area, without restrictions (sin restricciones), except when the\nsubdivision (fraccionamiento) is agricultural and livestock.\n\n(Thus reformed point II.3 of this article by Resolution of\n\nthe Sala Constitucional No. 4205-96 of August 20, 1996.)\n\nII.3.1\n\nThe Municipality\nshall use the transferred (cedida) public area according to the order of provision indicated in\nArticle III.3.\n\nII.3.2 Private Services: What is indicated in article III.3.6.3.2 shall apply.\n\nAll areas for\npublic use must be transferred in favor of the municipal domain. In areas\nlarger than 250 square meters, the transfer (cesión) of public areas shall be made on\nsite. Areas for private services must be set aside in all\nsubdivisions (fraccionamientos) when they result in more than 100 square meters.\n\n(Thus reformed point II.3.2 of this article by Resolution of\n\nthe Sala Constitucional No. 4205-96 of August 20, 1996.)\n\nII.3.3 When an official map (mapa oficial) exists,\nthe Municipality may\nnegotiate the cash payment for the park and community facilities area of the\nurbanizations (urbanizaciones) in the areas determined by the Plan, so that once paid\nimmediately, it can acquire others located in the sites indicated on the official\nmap (mapa oficial). These areas shall be called municipal reserves for negotiation. The area\ncorresponding to children's playgrounds must necessarily be left on site.\n\nIf the owner does not wish to negotiate said areas, they shall be left\non site, indicating them on the urbanization (urbanización) plan as an area or municipal\nreserves susceptible to change.\n\n \n\n(Thus expanded by agreement of the Board of Directors, in session No. 3912 of April 17,\n1989)\n\nArticle file\n\nCHAPTER III\n\nURBANIZATIONS (URBANIZACIONES)\n\nIII.1 Access:\nRegarding this aspect, what is indicated in the\nprevious Chapter shall apply.\n\nIII.2 Roads (Vialidad):\n\nIII.2.1 The road system (sistema vial) of urbanizations (urbanizaciones) must\nbe tied to a regulatory public road (vía pública) according to its classification.\nThe Municipality may, through an agreement so stipulating, accept the construction of urbanizations (urbanizaciones) even when the access road to the\nproposed property is not the regulatory one; in this case, it must take provisions for\nits future normalization.\nIf the property fronts existing roads, both for\nsubdivisions (fraccionamientos) outside the quadrant and for urbanization (urbanización), the developer (urbanizador) shall bear the cost of the widenings or improvements that those roads require to conform to the regulations\nin the portion corresponding to the half of the road which they front; regarding the width\nof the roadway (pista de rodamiento), the improvements must be made for at least 3.00 m or 4.50 m according to the type of road (vías). On the side opposite the pipe, the necessary works must be done to protect the pavement. In very special cases, when the right of way (derecho de vía)\ncannot be completed on the opposite side of the urbanization (urbanización), the Municipality may demand\ngratuitously a larger strip of land to regularize the width of the existing road,\nprovided that it does not exceed the 25% established by the Ley de Planificación Urbana.\nIII.2.2 When lands contiguous to a\nrestricted-access road (vía de acceso restringido), existing or projected, are urbanized, the traffic from\nthe urbanization (urbanización) must be separated from that of said road by means of frontage roads (calles marginales). These frontage roads (calles marginales)\nare for providing access to the properties and, therefore, it is the obligation of the developer (urbanizador)\nto contribute the necessary land and build the required works. For design purposes,\nthey are assimilated to secondary roads (calles secundarias).\nIII.2.3. The interconnection between streets and restricted-access roads (vías de acceso restringido) shall only be made at the sites and in the manner determined by the\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes.\nIII.2.4. Classification of Roads (Vías): The\ngeometric design for public roads (Vías públicas) in Urbanizations (Urbanizaciones), (whose regulations include the\nwidth of pavement, green strips, and sidewalks, and the critical design elements)\nwill depend on the average daily traffic volume, topographic features,\nslopes, density of use, and other similar factors. Their classification, on the other\nhand, is made according to their importance within urban developments.\nIn this classification, six (6) types of roads (vías) are defined,\nwhich are listed below, in decreasing order of their right of way (derecho de vía)\nand their importance.\nIII.2.5 Roads Regulated by the Ministerio de\nObras Públicas y Transportes (M.O.P.T.). The right of way (derecho de vía) of highways and\npublic roads (caminos públicos) shall be that indicated by the MOPT, but the geometric characteristics\nof the roadway (calzada) and sidewalks shall be governed by what is established in the following points, with the\nrest of the right of way (derecho de vía) remaining as a green zone. The validity of the alignments shall be 18\nmonths.\n(Thus reformed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986)\n\nIII.2.6 Local Streets (Calles locales): Regulated by the Municipality\nwhen the respective approved regulation exists; otherwise, they shall be governed by\nthe provisions of this Regulation, in accordance with Law No. 5990 of April 19, 1976:\n\n(Thus reformed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.2.6.1. Special (Especiales): Those indicated in\nthe plan regulador or in special or partial projects duly approved, by the\nInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (I.N.V.U.).\nTheir section shall be that indicated in each case and they must\nbe adequately integrated into the existing or proposed road system (vialidad) for the zone.\nIII.2.6.2 Primary (Primarias): Those that constitute a\ncontinuous road network, serving to channel local roads (vías locales) towards sectors of the city or,\ntowards connecting highways between the proposed development and other populated centers or\nthat are considered likely to eventually have that function.\n They require the following dimensions: fourteen meters (14 m) of right of\nway (derecho de vía), nine meters (9 m) of roadway (calzada), one meter fifty centimeters (1.50 m) of sidewalk,\nand one meter (1 m) of green strips.\n They may serve an unlimited number of lots. In\nindustrial zones, the right of way (derecho de vía) shall be 17 m.\n(Thus reformed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.2.6.3 Secondary (Secundarias): Those roads (vías)\ncollecting traffic from the internal roads (vías) of the urbanization (urbanización), shall have a right of way (derecho de vía) of 10 m,\nthe roadway (calzada) shall be 7 m, and the remainder shall be distributed between sidewalks and green zones.\n(Thus reformed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.2.6.4 Tertiary (Terciarias): Those serving\n100 or fewer housing units or lots. They shall have a right of way (derecho de vía) of 8.50 m, with a\nroadway (calzada) of 5.50 m, and the remainder shall be distributed between sidewalks and green zones.\n(Thus reformed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII. 2.6.5 Restricted Use (De uso restringido): These are tertiary roads (terciarias)\nthat, due to their limited continuity characteristics, shall have a right of way (derecho de vía) of 7 m,\na roadway (calzada) of 5 m, and the remainder may be sidewalk or green zone. Their maximum length shall be 120\nm.\n In the cases defined in Chapter V,\na roadway (calzada) of three meters (3 m) may be admitted, including without pavement.\n(Thus reformed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.2 6.6 Streets in Projects Covered by the Condominium Law (Ley de Propiedad Horizontal):\nIn these cases, the buildings must be located in such a way\nthat, in a possible subsequent segregation, the streets planned as private can\nbe turned over to public use in compliance with the previous regulations. The right of way (derecho de vía) shall be\ncalculated according to the previous regulations, based on the number of housing units.\n\nIII. 2.6.7 Pedestrian Paths (Peatonales):\n\nIII.2.6.7.1 Malls or Pedestrian Paths (Alamedas o senderos peatonales): They shall have\na minimum right of way (derecho de vía) of 6 m with a 2 m sidewalk in the center and the remainder for green zones.\nWhen they have an exit to two vehicular streets, their length may be 200 m; if not, the\nmaximum length shall be 135 m.\n(Thus reformed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.2.6.7.2 When the distance between two vehicular roads (vías) is greater than two hundred forty (240) meters, the block must be subdivided\nby means of an open space to produce an intermediate pedestrian walkway no less than 6.00 m\nwide. In this case, the front yard (antejardín) shall not be required if there are no lots\nfronting it.\n\nIII.2.6.7.3 Repealed\n(Thus repealed by agreement of the Board of Directors,\nin its session No. 3773 of November 17, 1986, although in the publication of this\nregulation in the Colección de Leyes y Decretos of 1983, semester I, volume II, said\nnumeral does not appear)\nIII.2.6.8 General Regulations\nDead-end streets must be terminated with a\nwidening that facilitates the turning of vehicles, which may be done through\nthe design of roundabouts, \"T\" or \"Hammer\" turnarounds (see design diagram\ngeometric).\n\nIII.2.6.8.1 The INVU and the Municipality shall review, at\nthe preliminary project level, the type of road (vía) that can be used in each urbanization (urbanización), for\nwhich they shall take into account the topographic features, the number of dwellings served,\ntraffic generation, and road continuity, among others.\nIII.2.6.8.2 In the case of urbanizations (urbanizaciones) located in\nareas that do not allow adequate integration with the rest of the zone, the INVU and the\ncorresponding Municipality may accept rights of way (derechos de vía) different from\nthose proposed in this regulation, provided that it is demonstrably proven\nthat with the proposed design, equal or greater advantages are obtained for the community.\nIII.2.6.8.3 In the case of urbanizations (urbanizaciones) in whose\ndesign more than 20% of the land is used for public roads (vías públicas), the INVU and the\nMunicipality may demand modifications if the design is not adequate, according to a\njustified resolution. Excluded from this calculation is the area required for special municipal\nor MOPT projects.\nIII. 2.6.8.4 The\nmaximum slope of the roads (vías) shall be of the following order: For primary (primarias)\nand special (especiales) streets, 17%; in sections shorter than one hundred fifty meters, slopes\nof up to 21% may be permitted; for secondary (secundarias),\ntertiary (terciarias), and restricted use (de uso restringido) streets, 20%; and in sections no longer than one hundred\nfifty meters (150 mts.), slopes of up to 22% may be permitted.\n\n(Thus reformed the preceding subsection by means of session No. 5677 of June 11,\n2008)\n\n \n\nIII. 2.6.9 Intersections\n\nIII.2.6.9.1 The minimum distance between two\n vehicular intersections shall be forty (40) meters, measured between the centerlines of\n the streets.\nIII.2.6.9.2 At every road intersection, one\n of them shall be considered the main road, and those connecting to it must have a maximum\n slope of 5% for a minimum distance of fifteen meters (15 m) beyond the right-of-way, prior to the junction. The street and sewer levels when joining existing streets must be defined by the Municipality in congruence with the existing conditions; if the junction is with an existing or planned highway, the developer (urbanizador) must submit the longitudinal profile to the MOPT for its study.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.2.6.9.3 The start of public parking\n spaces on roadways shall not be located less than 100 m from a highway intersection and 40 m in the case of streets.\n\nIII.2.6.10 Geometric Design\n\nIII.2.6.10.1 Public roads must be\n constructed according to the INVU booklet entitled Minimum Geometric Design Standards\n in Urbanizations or as detailed in the tables called \"Road and Path Classification\" for roads regulated by the Ministry of Public Works and Transportation.\nIII.2.6.10.2 In the case of streets with\n a central median (jardinera central), the median shall be interrupted at pedestrian crossing zones, with a clear strip, at the level of the roadway, with a minimum width of 120 cm.\nIII.2.6.10.3 The wearing course shall be\n constructed according to the standards on thickness, materials, and construction determined by the Ministry of Public Works and Transportation or the Municipality, in accordance with their respective competences, for which their opinion must be sought at the preliminary project phase.\nThe INVU and the Municipality may reject the materials or\n construction specifications proposed for the roadways when these are not consistent with the topography or the expected traffic flow.\n\nIII. 2.7 Railways:\n\nIII.2.7.1 Classification: Four classes\n of railways are distinguished according to their importance, traffic, alignment, maximum slope, maximum speed, and construction characteristics of rails, joints, and sleepers (traviesas).\nIII.2.7.2 Minimum Right-of-Way: Classes 1st.\n and 2nd.: 17 meters\n \n Classes 3rd. and 4th.: 14 meters\nIII.2.7.2.1 Subdivision (fraccionamiento) or urbanization lots shall not be allowed to face the\n railway right-of-way, except when marginal streets are built.\nIII.2.7.2.2 When the right-of-way is not\n the property of the railway company, it shall be understood as an exclusive easement (servidumbre exclusiva) and therefore cannot be used to establish another type of easement (servidumbre) or right-of-way on it, unless authorized by the company.\nIII.2.7.2.3 The right-of-way for marginal streets\n for the railway shall be 11 m. The paved area shall be 6 m, it shall have a sidewalk of\n 1.15 m and a green strip of 2.50 m. The remainder shall be located on the railway side, without\n a sidewalk.\nIII.2.7.4 The number of transverse crossings of the\n railway right-of-way must be the minimum, and their location and design are subject to the\n authorization of the MOPT,\nIII.2.7.5 In locations where marginal streets are not foreseen,\n part of the public area to be transferred to the Municipalities must be located along\n the railway right-of-way with a minimum width of (6) meters, as a linear park with access\n at the ends and where no type of construction shall be permitted.\nConstructions on lots adjacent to the railway\n right-of-way, when no marginal street exists, must observe a construction setback of 3\n m from that boundary.\nIII.2.7.6 The urbanization or subdivision (fraccionamiento) plans for lands crossed by or adjacent to a railway right-of-way must have\n the approval of the MOPT.\n\nIII.2.8 Sidewalks: The construction of sidewalks shall be required\n as part of the urbanization works when dwellings are to be built\n simultaneously; when this is not contemplated, it shall be required in developments fronting\n primary streets. In other cases, the construction of sidewalks may be deferred until\n the construction of works on each particular lot, at the Municipality's discretion. Nevertheless,\n the planning of these shall maintain a proper relationship with the storm drainage gutters (cunetas de drenaje pluvial)\n and the pavement gradients. For commercial uses, a sidewalk width greater than that established in this Regulation may be required, at the discretion of the INVU and the Municipality.\n\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.2.8.1 The finishing of sidewalks shall be\n slip-resistant.\n\nIII. 2.8.2 Steps shall not be permitted on\n sidewalks, except on pedestrian pathways.\n\nIII.2.8.3 The transverse slope\n shall be a maximum of 3% and a minimum of 2%.\nIII.2.8.4 In the case of vehicular access to\n properties, the level difference must be overcome with ramps built in the green strip. When this\n does not exist, the ramp must be resolved within a maximum length of fifty centimeters\n (50 cm). The level differences generated at the sides must also be resolved with\n ramps with a slope no greater than 30% of that of the sidewalk.\n\nIII.2.9 Green Strips:\n\nIII.2.9.1 In urbanizations that are not of social\n interest where housing projects are developed, the intermediate green strips between the\n roadway and the sidewalk shall have trees planted using species of trees or shrubs that\n due to their growth characteristics do not interfere with the proper functioning of\n infrastructure works; said strips shall be interrupted 20 meters before\n corners. The type of plants to be used must include native species with showy flowering\n and species that provide food for wildlife, conforming to the technical recommendations\n issued in this regard by the Forestry Directorate of the Ministry of Natural\n Resources, Energy and Mines.\nIn children's play areas and parks, preference shall be given to\n fruit trees. The trees to be used must include showy flowering species.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3928 of June 19, 1989)\nIII.2.9.2 When the green strips are not equal\n on both sides of the roadway, the narrower strip must be placed on the side where\n the power lines are located.\nThe species to be used in the medians (jardineras) must comply with what is\n indicated in the previous article.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3928 of June 19, 1989)\n\nIII.2.9.2.1 When the green strips are not equal on\n both sides of the roadway, the narrower strip must be placed on the side where\n the power lines are located.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986, which eliminated paragraph No. 1)\nIII.2.9.2.2 The gutters (cunetas) shall have a design such that\n they allow access of vehicles to the unpaved area of the street (shoulder) for their\n eventual use as parking.\n\nIII. 2.10 Corner Cutoffs (Ochavos):\nAt every street crossing, the corners shall be cut back at\n the property boundary, by means of a cutoff of two meters fifty centimeters (2.50)\n on each side. In the case where a curve is preferred, it must be inscribed within\n the property lines and the cutoff (ochavo).\nIII.2.11 Ramp at Corners:\nAt all corners, ramps shall be built with a length\n equal to the width of the green area to overcome the existing level difference between the street and the\n sidewalk. These ramps must have a minimum width of 1.20 m, be of\n slip-resistant material, have a groove of a minimum of 1 cm in depth every 10 cm, and be\n located outside the curved section of the intersection.\nIII.2.12 Curb and Gutter (Cordón y caño).\nThe curb and gutter at street corners shall be designed\n in a circular shape with a minimum radius of six (6) meters. In the case of\n industrial or commercial zones or when there are acute road intersection angles\n (never less than sixty (60) degrees) at the corners, the radius shall be increased to a minimum of ten (10)\n meters.\nIII.2.13 Placement of Objects in Public Areas:\nAny sign or protruding object placed on streets, sidewalks\n or public spaces must be at a minimum height of 2.40 m, except in the case of\n posts, public telephones, and telephone distribution cabinets, which\n must be located in the green strips, in such a way that they do not obstruct the passage of people\n and vehicles, without crossing said strip.\nIII.2.14 Road Signage:\nThe signage of streets and avenues, including all\n indications: stops, directional arrows, speed, and others, shall be at the expense of the\n developer (urbanizador) and shall be done using signs that the Ministry of Public Works and\n Transportation will provide, designed according to standards established jointly with the\n National Council for Rehabilitation and Special Education.\nSaid signage must be completed prior to the transfer\n of the urbanization to the Municipality; otherwise, the M.O.P.T. must be paid. The height and location of these signs shall be given according to what is indicated by the\n Department of Road Signage of the Ministry of Public Works and Transportation.\nIII.2.15 Parking on Primary Streets:\nIn complexes that contemplate the construction of more than 50\n housing units and that front a primary street, a parking\n area for public transport vehicles and a suitable site on the sidewalk for the\n eventual construction of covered waiting shelters shall be provided, widening the right-of-way\n by no less than 2.50 m and for a length of 12 m.\n\nIII. Lot Layout (Lotificación):\nIII.3.1 Block Layout (Amanzanamiento):\nThe size and type of blocks (manzanas) or groups of lots\n shall depend on the surrounding urban development and the existing conditions of the zone,\n adapted to the shape and capacity of the parcels and to the provision of public spaces,\n parking, accesses, and other related facilities.\nIII.3.2 Lot Layout (Lotificación):\n\nIII.3.2.1 The area, frontage, and shape of\n the lots shall conform to the zoning requirements, and in the absence of these, to the\n following:\n\n| Zone | Minimum Area | | Minimum Frontage | | --- | --- | --- | --- | | With sewer service: | 1\nstory | 72 m2 | 6 meters | | | 2 stories | 60 m2 | 4 meters | | | urbanization | 90 m2 | 6 meters\n| | Without sewer service: | Both in urbanization and in housing complexes, the frontages\nshall be the same as those established for lots with sewer service. The area shall be determined by\nthe infiltration test. | | |\n\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.2.2 Fronting curves and roundabouts, the frontage\n may be 3.50 m provided the area is the minimum established.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.2.3 The percolation tests shall be\n carried out (according to Ministry of Health specifications) for every 5000 m2.\n The results must be reported as a function of the time it takes for the water level to drop\n 2.5 cm under saturated soil conditions in each hole (test).\nIII.3.2.4 The infiltration tests shall be carried out\n jointly with the preliminary studies, and their result shall be sent to the Institution\n or office in charge in the zone. In cases where the natural conditions of the land are substantially altered\n for reasons of topography or other factors, a new percolation test shall be required for the final levels.\nThe Directorate of Urbanism and the Ministry of Health reserve the authority to modify\n the minimum area or the design standard if the tests so require.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.2.5 The depth of the lot shall not exceed seven\n times the frontage. Corner lots with a frontage of less than 6 m shall have a frontage greater than\n the others by an amount equal to the minimum front yard (antejardín) required in the zone.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.2.6 Repealed\n(Thus repealed by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.2.7 As far as possible, the side\n boundaries of the lots shall be perpendicular to the curb and gutter (cordón y caño) line.\nIII.3.2.8 For the design of blackwater drainage,\n the standards established by the Ministry of Health for septic tanks and by A y A for sewer collectors shall apply.\nIII.3.2.9 On lands with slopes greater than 15%,\n a preliminary study of soils and terracing must be submitted, to determine the size\n of the lots and their slopes. On lands with slopes greater than 30%, a study of the terrain's stability must be submitted. Said lands must be forested\n according to a plan approved by the General Forestry Directorate of the Ministry of\n Natural Resources, Energy and Mines.\n(Thus amended by\n agreement of the Board of Directors, in its session No. 3928 of June 19, 1989)\nIII.3.2.10 Repealed\n(Thus repealed by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.2.11 Repealed\n(Thus repealed by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.2.12 On larger lots, more\n housing units per lot may be built, whether single-family or multi-family.\n\nIn this case, the densities established by zoning shall prevail, and in their absence,\n the following standard shall apply:\n— Maximum Coverage: 60%\n— Floor Area: 180% of the lot size.\n— The number of units shall be calculated considering the\n following table:\n\n| HOUSING UNITS PER LOT (Area according to bedrooms) Resulting from the division of the lot area\nby the permissible area according to the table. | | | | | --- | --- | --- | --- | | No. of\nbedrooms | without sewer * | with sewer | Housing complexes | | 3 | | 90 | 60 | | 2 | | 75\n| 45 | | 1 | | 60 | 30 | | _______ * Infiltration test. | | | |\n\nThe regulations regarding aqueducts, sanitary sewers,\n and storm drainage shall be governed by the standards set by the\n Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.3 Industrial Areas: When\n there is no industrial zoning, the following standard shall apply: Parcels may not\n have a frontage of less than fourteen (14) meters, nor an area of less than four hundred twenty\n (420 square meters).\n\nIII.3.4 Commercial Areas: Lots\n for commerce may be of smaller dimensions than those established for\n residential areas, provided they are part of a properly planned commercial complex or center for which public parking and cargo\n loading or unloading facilities outside the streets are provided.\n\n* These areas shall be applicable provided that the\n soil permeability allows it.\n\nIII. 3.5 Special Zones:\n\nIII.3.5.1 . Artisanal Areas: For this use,\n lots of a smaller size than the regulatory one in the zone may be accepted, according to the prevailing use, at the discretion of the INVU.\nIII.3.5.2 Mixed Uses: An urbanization\n project may include residential, commercial, industrial, or\n special areas, apart from those for communal use, provided the uses are compatible. In these\n cases, each use must be clearly designated and comply with the zoning standards. Areas for industrial or commercial uses involving nighttime activity or those that generate excessive vehicle traffic must be separated from\n residential ones by intermediate strips with a width of no less than thirty (30) meters.\n Said strips shall be designated as green areas, and roads may be established within them\n with a width not exceeding twenty (20) meters, with a location offset towards the\n industrial or commercial use zone. All of this unless the zoning regulation defines it\n otherwise.\n\nIII. 3.6 Public Areas:\n\nThe Urban Planning Law, by mandating the transfer of\n public areas, foresees that in urbanizations there be the necessary lands for the\n installation of communal buildings and recreational areas.\n\nThe purpose of these standards is to revalue such\n areas and require their provision in relation to the real needs for a\n growing population whose services are not foreseen.\n\nIII.3.6.1 Areas to Be Transferred: The developer (urbanizador) or subdivider (fraccionador) shall transfer free of charge for green areas\nand community facilities the following percentage of the developable area: (Thus amended by agreement of the Board of Directors, in its session No. 3773 of November 17, 1986) III.3.6.1.1 Residential urbanization or subdivision (fraccionamiento): The criterion to be used is that of housing density, and (20) square meters per lot or 20 m2 per housing unit must be transferred. This amount as a percentage may not be less than 5% nor greater than 20% of the developable area, except in social interest housing, in which case the minimum shall be 10%.\n\n— Commercial 10%\n— Industrial 10%\n— Tourism 15%\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3833 of June 15, 1987)\nIII.3.6.1.2 Repealed\n\n(Thus repealed by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.6.1.3 From the cited percentage, in industrial, commercial developments and in low-density residential ones (less than 80 inhabitants/ha), one third must necessarily be located at the urbanization site, and the other two thirds may be negotiated with the municipality, so that it invests the money in the purchase of lands for communal use in other locations, all in accordance with article 41 of the Urban Planning Law.\nIn these cases, the appraisal from Direct Taxation must be obtained, and the authorization for the negotiation must be sought from the Directorate of Urbanism.\nThe money obtained must be invested in improving existing communal areas or in the purchase of new lands for this use where they have been reserved or are considered necessary.\n(Thus partially amended by agreement of the Board of Directors, in its session of March 17, 1986, which modified paragraph No. 2)\n\nIII.3.6.2 Green Areas:\n\nIII.3.6.2.1 The portion of the area that is located in the urbanization must be allocated primarily to children's playgrounds and park.\nWhat is necessary for these uses shall be calculated as follows: per lot or house 10 m2 for children's playgrounds.\nRest of the area, up to completing 1/3 of the public area, for park or sports fields. These two areas should preferably be together.\nIII.3.6.2.2 The lands on which the public areas are located must have a topography of a quality no greater than the average of the entire developable land.\nIII.3.6.2.3 Said areas must be located:\na) Adjacent to already established public areas (if their location is suitable), if any exist, or preferably on the periphery when the surrounding areas are not developed or if the scale of the urbanization so requires, concentrated equidistantly from the dwellings.\nb) At distances no greater than 300 m from the farthest dwelling (measured along streets) for children's playground areas and in places where primary roads do not need to be crossed to reach them from the dwellings they serve. These areas must have a minimum frontage of 10 m and not form acute angles nor have areas that are difficult to monitor.\nIII.3.6.2.4 The developer (urbanizador) must deliver the area for children's playgrounds with the necessary equipment. The park area must be left grassed and forested.\nFor the forestation of the park areas and children's playgrounds, what is indicated in article III.2.9.1 shall be followed.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors,\n in its session No. 3928 of June 19, 1989)\nIII.3.6.2.5 To comply with the above, a complete plan shall be submitted to the INVU and the Municipality indicating the works to be carried out and the equipment to be provided. Such works shall include: playground equipment, shelters, pavements, sidewalks, fences, forestation, terracing, benches, and any other pertinent detail, all as the case may be. In any event, potable water outlets shall be provided, distributed according to a coverage radius of no less than fifty meters (50 m). For the purpose of calculating the playground equipment to be installed, one nucleus shall be considered for every 50 housing units. In projects of more than 1000 dwellings or lots, the number of playground equipment sets shall be defined on a case-by-case basis.\nIII.3.6.2.6 In order for the playground equipment to be suitable for the zone, durable, and safe, the INVU shall provide plans for playground equipment whose use it recommends. Copies of plans shall be paid for by the interested parties. For reasons of safety or durability, the INVU or the Municipality may reject the types of playground equipment proposed by the developer (urbanizador). In the event that the children's playground area is immediately adjacent to a stream (quebrada), river, canal, or primary street and in general dangerous places, it is the obligation of the developer (urbanizador) to enclose the site with mesh, a hedge (seto), a wall, or another system that provides safety.\nIII.3.6.2.7 When the urbanization is not going to be inhabited immediately, the developer (urbanizador) may pay the Municipality in cash the cost of the works and the equipment so that the latter enables the area at the time it is required, according to the price that the Municipality shall determine.\nIII.3.6.2.8 Of the indicated 10 m2 per family, the following shall be allocated for children's playground: 2 m2 per dwelling to a play area for toddlers (under 3 years old).\n4 m2 per dwelling to a play area for children (3 to 7 years old).\n4 m2 per dwelling to a play area for school-age children (over 7 and under 13 years old).\nIII.3.6.2.9 In the play area for school-age children, children's football, basketball, and multi-use courts may be included. In the area for toddlers, an area for babies must be included with the necessary facilities so that adults can stay for extended periods of time.\nIII.3.6.2.10 In the areas designated for park, playgrounds, and in general outdoor recreation, the developer (urbanizador) shall provide open spaces for shelter for people, with a minimum area of 6 square meters for every 500 square meters. For each additional fraction of park, the shelter area shall be increased proportionally. The design of these structures must have the approval of the INVU and the Ministry of Health and the Municipality.\n\nIII.3.6.3 Community Services:\n\nThe 2/3 parts of the public area corresponding to community services must be clearly indicated on the plans according to their use.\nOnce the area corresponding to park and playgrounds has been separated, the use of the rest of the area shall be given according to the following table, which establishes the number of square meters required per dwelling and the priority (in decreasing order): In the neighborhood, no more than 1000 m from the farthest dwelling:\n\n| m2/dwelling | |\n| --- | --- |\n| 2.5 | Kindergarten |\n| 8.0 | School |\n| 1.5 | Education and Nutrition Center |\n| 11.0 | Sports fields |\n| 0.5 | Police |\n| In the sector, no more than 2000 m | |\n| 4.0 | High School |\n| 1.5 | Community Center |\n| 1.5 | Library |\n| 0.5 | Health Post |\n| 0.5 | Office for public services |\n| 1.0 | Technical Education |\n| Variable distances according to population density and settlement hierarchy | |\n| 1.5 | Daycare Center |\n| 1.0 | Health Unit |\n\nThe priority or the use may be varied upon the approval of the plans, according to the characteristics of the zone, through a prior study that demonstrates that the use is already covered or is not required.\nAccording to the previous figures, the minimum community space required per dwelling is 35 m2. When, occasionally, in high-density projects, the area indicated in Article III.3.6.1.2 is not sufficient to cover this percentage, the developer (urbanizador) must set aside up to an additional 5% in a lot immediately adjacent to the public area to give the State or private parties, through the Municipality, the opportunity for its acquisition in accordance with the laws in force on the matter and for the foreseen uses. Private Services:\nIn residential urbanizations, to satisfy the need for this type of services, the developer (urbanizador) must reserve areas for the following uses (indicated in m2 per dwelling) and in order of priority:\n\n| m2/dwelling | Use | | | --- | --- | --- | | | 1 | Small grocery store (Pulpería, abastecedor) at distances no greater than 300 m. | | | 3 | Supermarket and shops. | | | 0.75 | Office for personal services (barbershop, soda fountain, laundromat, beauty salon, cafeteria, bar). | | | 0.25 | Offices for professional services. | | | 0.50 | Artisanal works, small industry, repair shops. | | | 0.50 | Parking. |\n\nThe priority or the use may be varied upon the approval of the plans, according to the characteristics of the zone, through a prior study that demonstrates that the use is already covered or is not required.\n\nIII.3.6.3.3 Municipal Fund for Urban Equipment:\n\nWhen the developer (urbanizador) has paid in cash for the public area for services, the money must be used by the Municipality solely for the purchase and enabling of lands reserved for the uses defined in article III.3.6.3. The land reserves for public use must be located preferably around the proposed or existing schools or high schools, provided that the distance standards for pedestrian travel are complied with. These zones are called \"comprehensive service units.\" The areas that must be reserved for each use shall be calculated based on the previous tables and the expected density in the area.\n\nIII.3.7 River Protection:\n\nIII.3.7.1 In the event that it is intended to urbanize properties crossed by rivers or streams or that border them, a no-build strip with a minimum width of 10 m must be provided along the maximum riverbed, measured on each side of it, in horizontal projection. This strip shall be given over to public use in excess of that indicated in Article III.3.6.3, for purposes of cleaning, watercourse rectification, urban forest, and placement of similar water infrastructure. However, when the park area is fully integrated, or, if it slopes 25% or less, fronts a street and does not back onto the lot, it may be counted as public area.\nThe transfer of the area for public use shall apply provided it does not exceed the 20% established by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.7.2 For irrigation ditches and intermittent watercourses, 5 m shall be considered instead of 10 m.\nIII.3.7.3 In urban districts, in the event that, once the preceding paragraph has been complied with, no-build strips remain on the banks of watercourses, these shall form a single property between streets, unsuitable for construction, and must have the character of protection for the watercourse.\nIII.3.7.4 In the case of river canyons, lands adjacent to the watercourse with a slope greater than 25% may not be urbanized; for the purposes of transferring public areas, these lands shall not be counted as they do not form part of the developable area. On said slopes, earthworks (movimientos de tierra) that alter the natural topography of the land may not be carried out; this implies a prohibition on terracing and the deposit or extraction of materials.\nIn highly qualified cases, the INVU and the municipality may authorize some of these works when it is demonstrated that they will not cause deterioration to the local ecology.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3773 of November 17, 1986)\nIII.3.7.5 In the case of lands with slopes greater than 20% or with slopes on the banks of watercourses, geological studies of the area to be urbanized must be submitted, accompanying the preliminary project for the urbanization, demonstrating that the lands are suitable for construction.\nIII.3.7.6 In the event that a permanent water source (corriente de agua) springs up in an area to be urbanized, the spring (ojo de agua) must be protected within a minimum radius of 50 meters, an area in which no construction may be built, except for those for water use. This area may be given within the percentage to be transferred to the Municipality for public use, and in this case, it must be designated as a park.\nIII.3.7.7.—For all types of land indicated in Article III.7, a reforestation plan approved by the Forestry Directorate (Dirección Forestal) of the Ministry of Natural Resources, Energy and Mines must be submitted.\n(Thus expanded by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3928 of June 19, 1989)\nIII.3.8 River Piping (Entubamiento de ríos):\nWhen the urbanization is crossed by a watercourse, channeling or piping (entubamiento) works may be carried out, in which case overflows for maximum floods must be provided, maintaining an additional \"open channel\" above the pipe. When there are municipal or institutional projects for piping said waters, the developer must pay the proportional share of the works corresponding to them.\nIII.3.9 Earthworks (Movimiento de Tierras):\nIII.3.9.1 When planning urbanizations on rugged or steeply sloping lands, both the rows of dwellings and the roads must preferably be placed parallel to the contour lines.\n\nIII.3.9.2 The topsoil (capa vegetal) that is removed must be temporarily placed in appropriate locations for later use in the final treatment of the areas.\n\nIII.3.9.3 Debris must not be left in the area designated for future construction or in public zones, but only in locations specifically designated by the Municipality as dumpsites, in which case this must be indicated on the plans.\nIII.3.9.4 The areas designated for construction must not be located in fill zones; eventually, the INVU and the Municipality, based on studies submitted by the developer, may permit dwellings to be built in said areas, in which case the degree of compaction of the fills must be clearly specified, and the INVU and the Municipality must be informed of the time when the compaction works will begin, all without liability on their part.\nThe INVU and the Municipalities reserve the right to reject the proposed degree of compaction for the area when it does not comply with the soil studies or other technical design variables.\nIII.3.9.5 Fill sites may be used for parks, in which case the INVU may require the construction of retaining walls and protective elements against accidents, where pertinent.\nIII.3.10 Storm Drainage (Drenaje Pluvial)\nEvery project must include a study of the watershed (cuenca) within which it is located, in order to take into account the development of other projects both upstream and downstream.\nIn the event that the land has steep slopes (greater than 10%) and its terracing is planned, adequate drainage for stormwater from the lots, prevention of slope erosion, and prevention of ponding in small valleys that the land may have must be ensured.\nThe discharge of stormwater into a collector (stream or river) must take into account the maximum probable flood level (avenidas) of the latter, so as not to impede the incorporation of the waters. This discharge must not be made perpendicular to the course of the collector, but at an angle no greater than 45°. Regarding the design of the storm sewer network and accessory works, the standards of the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados) must be followed.\nIII.3.11 Aqueduct:\nThe supply of potable water and the evacuation of stormwater shall conform to the standards of the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (AyA). If the stormwater collection network flows directly into a river or stream, its outlet must be in the direction of the water flow at an angle no greater than forty-five degrees (45°) and at a height of no more than one meter to reduce the impact force of the falling water.\nIII.3.12 Sewers:\nWhen urbanizing areas that have a functioning sewage collector (colector de aguas negras) service, the developer must connect to said system.\nWhen the collector is planned for a later stage, the developer must leave a sewer system built within the urbanization for future connection to the planned collector system.\nIf there is no sewer currently functioning or planned, the following alternatives are considered:\nIII.3.12.1 For developments larger than five hundred (500) dwelling units, the construction of a private sewage treatment plant is required, unless developments larger than this with septic tanks are negotiated with the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (AyA).\nIII.3.12.2 In developments with a smaller number of lots or dwellings, the minimum lot size for the use of septic tanks, as established in this Regulation, must be met.\n\nIII.3.13 Telecommunications:\n\nIII.3.13.1 The construction of the main telephone network, the design of which the ICE will approve in each case, can be carried out by private companies or contracted directly with the ICE.\nIII.3.13.2 The project must include telephone distribution cabinets, the location of which must be consulted with the ICE at the preliminary project stage, so that the necessary spaces are reserved.\nIII.3.13.3 Location of Networks: The routing of networks for electricity, aqueduct, sewer, or other systems must be located preferably in the rights-of-way and, in any case, through or over public use areas. Therefore, property easements (servidumbres prediales) contrary to this stated norm will not be accepted.\nWhen the property is already affected by easements (servidumbres) as indicated, these must likewise be located in public areas and may be incorporated into streets, parks, or children's play areas.\n(Thus expanded by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 55 of February 17, 1988)\nIII.3.14 Infrastructure and Finishes:\nThe competent entities shall determine the infrastructure works required by subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations, considering their location and character and adhering to applicable standards.\nThe municipalities shall rule on the finishes of pavements, storm drains, sidewalks, and the like.\n\nIII.3.14.2 The approval of construction plans by the Municipality does not constitute approval for the segregation of lots. For this procedure, a special approval (visado) must be obtained, clearly indicating that it is granted for the purposes of Article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).\nIII.3.15 Performance Guarantees for Works\n\nIII.3.15.1 When a municipality is willing to authorize the segregation of lots without the urbanization works having been included, it must require for this purpose the guarantee mentioned in Article 38 of Law No. 4240 (Urban Planning).\nFor these cases, the following documents shall be submitted to the INVU:\n\n— Type of guarantee offered.\n— Budget for works completed and outstanding, signed by the responsible party of an authorized construction company.\n— Budget for the required tree planting, ensuring the maintenance of the trees during the first two years.\n\nThis document must have the approval (visto bueno) of the Forestry Directorate (Dirección Forestal) of the Ministry of Natural Resources, Energy and Mines.\n\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3928 of June 19, 1989)\nIII.3.15.2 The INVU shall determine within a period of no more than one month whether the guarantee and the amount are satisfactory and shall notify the municipality accordingly for appropriate action.\nIII.3.15.3 Under no circumstances shall segregation permits be granted based on preliminary projects.\n\nArticle file\n\nCHAPTER IV\n\nRESIDENTIAL DEVELOPMENT PROJECTS (DESARROLLOS DE CONJUNTOS RESIDENCIALES)\n\n \nThis chapter refers to standards for urbanization or subdivision (fraccionamiento) projects that include, as part of the same, the construction of dwelling units (single-family dwellings on one or two floors, in rows, detached, or semi-detached; two-family dwellings on two floors, in detached or semi-detached rows; and multi-family dwellings on several floors).\nIV.1 Purposes:\nThe purpose of these standards is to provide greater design freedom in these projects, as this type of solution allows for lower land coverage (coberturas), higher densities, aesthetically valuable residential developments (conjuntos), and better placement of services, while preventing urban land from remaining idle for extended periods.\nIV.2 Requirements:\nIV.2.1 To be eligible for the benefits of this program, it is a requirement that the net densities of the projects range between 160 and 350 inhab./ha in zones lacking sewage collectors (cloacas) and between 250 and 700 inhab./ha where sewers exist. The Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) may admit higher densities subject to studies demonstrating that the existing infrastructure and services are sufficient or, alternatively, that the developer is capable of providing them.\nIV.2.2 For the lot area, the stipulations in the chapter on urbanizations * III.3.2.12 shall apply. Regarding the lot frontage, height, and coverage (cobertura), the minimums are as follows:\nIV.2.2.1 Frontage:\n\n| No. of Floors | Type of Construction | Frontage |\n| --- | --- | --- |\n| 1 | Row (Hilera) | 6.00 m |\n| 1 | Semi-detached (Semiaislada) | 7.50 m |\n| 1 | Detached (Aislada) | 8.00 m |\n| 2 | Row (Hilera) | 4.00 m |\n| 2 | Semi-detached (Semiaislada) | 7.00 m |\n| 3 or more floors | Multi-family (Multifamiliar) | 10.00 m |\n\n(Thus tacitly amended by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 6 of August 3, 1987, which modified the last row of this table)\n\nIV.2.2.2 Building Height: In the absence of a Regulatory Plan, the maximum building height is set at 4 floors, and 5 floors in the case of duplexes starting from the 4th floor.\n\nIV.2.2.3 Coverage (Coberturas):\n\n| Dwellings on 1 floor | 70% |\n| --- | --- |\n| Dwellings on 2 floors | 60% |\n| Dwellings on 3 to 4 floors (or 5 for duplexes) | 50% |\n\nIV.3 Incentives: In residential development projects on lands larger than 5000 m2, greater coverage (coberturas) may be allowed provided that the public area to be transferred to the municipality is increased. All according to a negotiation approved by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo).\nIV.4 Building Setbacks: For single-family houses, side setbacks are not required unless they are made of combustible material. For multi-family buildings, this setback shall be a minimum of 1/3 of the building height when these are separated from the property line. The rear setback shall be a minimum of 3 m or 1/3 of the height of the taller building, whichever is greater, with the rear setback being substitutable by a courtyard of equivalent area.\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3833 of June 15, 1987)\n\n \nIV.5 Floor Area\nIt shall be permitted to build a total floor area in accordance with the dimensions of the lot and the width of the street it faces, in conformity with the following indices:\n\n| Lot Area | | Roads of 7 m to 16.9 m | 17 m to 23.9 m | 24 m or more or open spaces |\n| --- | --- | --- | --- | --- |\n| Less than | 150 m2 | 1.80 | 1.80 | 1.80 |\n| 150 to | 199 m2 | 2.70 | 2.70 | 2.70 |\n| 200 to | 399 m2 | 2.80 | 3.20 | 3.40 |\n| 400 to | 599 m2 | 3.00 | 3.60 | 4.00 |\n| 600 to | 799 m2 | 3.30 | 4.00 | 4.60 |\n| 800 to | 999 m2 | 3.70 | 4.70 | 5.40 |\n| 1000 to | more m2 | 4.20 | 5.50 | 6.40 |\n\n(Thus amended by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3833 of June 15, 1987, which changed \"Roads of 11 m\" to \"Roads of 7 m\")\nIV.6 Communal Use Areas:\nUp to 50% of the communal areas to be transferred according to the chapter on urbanizations may be located inside a building, in the case of horizontal property or if a communal building is to be constructed as part of the project. The centers for children's games* must be provided at a maximum rate of one per every 50 dwelling units or fraction thereof.\nFor defining the uses of communal areas, the table in the chapter on urbanizations shall apply, including the provision of commercial areas that may be provided on the ground floor.\nIn the case of horizontal property, the green areas and communal public use areas must be located in such a way that, should it be dissolved, these areas can be transferred to the municipality.\nIV.7 Road System and Parking;\nIn this type of project, the distances indicated in Chapter III of this regulation for the different types of roads may be modified according to the characteristics of the land, the design, and the economic levels targeted. It shall also be permitted to propose rights-of-way and finishes different from those stipulated in the regulations, which may be accepted provided their potential for success is demonstrated. Furthermore, the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) reserves the right to reject projects where more than 20% of the land is used for roads (excluding special projects of the MOPT).\nIn the event that parking spaces are not within the lot or building, these must be located in parking areas to serve a maximum of 50 vehicles per area, conveniently distributed within the project; considering a minimum of one parking space for every 10 dwellings in social interest cases.\nIn matters not addressed in this chapter, the respective ordinary standards shall apply.\n\nArticle file\n\nCHAPTER V\n\nSTANDARDS FOR PROGRESSIVE HOUSING (VIVIENDA PROGRESIVA)\n\n \nV.1 Purposes:\nThis chapter shall apply solely to housing projects, individual or residential developments, carried out by the State or private initiative, in conformity with the regulations and specifications described hereinafter, and which aim to allow a substantial reduction in the prices of the housing unit so that the proposed solutions can reach the social strata with the lowest economic resources.\nV.2 General Provisions:\nProgressive housing (vivienda progresiva) is defined as any housing unit that, starting from a lot with minimum services, can evolve over time to eventually become a complete dwelling; therefore, within the possible physical solutions, the following alternatives can be presented:\nV.2.1 Lot with Basic Services:\nA solution of lots with basic services whose purpose is for future owners to be able to build their dwelling progressively.\nThe basic services required in each zone shall be defined by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) and the respective Municipality.\nV.2.2 Sanitary Core on a Lot with Basic Services:\nIn urban zones, the sanitary core shall consist of a built area for a kitchen, bathroom, and washbasins (pilas), which shall have between 7.50 and 15 m2 of total usable area.\nV.2.3 Sanitary Core and a Roofed Area:\nIt shall consist of a combined solution of a sanitary core and a roofed area, which may vary between 20 m2 and 35 m2 with the possibility of future expansion.\nV.2.4 Shell House (Casa cascarón):\nA housing solution that includes a sanitary core and exterior walls; its area may vary between 30 m2 and 55 m2.\nV.2.5 Finished Dwelling with the same area as indicated in the preceding article.\n(Thus expanded by agreement of the Board of Directors, in its Session No. 3833 of June 15, 1987)\nV.3 Application of Standards:\nThe application of standards for progressive housing (vivienda progresiva) can start from any of the aforementioned alternatives.\nV.4 Maximum and Minimum Densities:\nThe densities established in this Regulation in the Urbanization chapter shall apply.\nV.5 Characteristics of the Minimum Lot:\nThe minimum lot in developments with an operational sanitary sewer system shall be 60 m2, and the maximum shall be 120 m2. In developments with septic tank systems and individual or collective drains, it shall be a minimum of 120 m2 and a maximum of 240 m2, governed by the soil percolation rate (Article III.3.2.5 of this regulation). In rural areas, 50 m2 must be added in all cases. To achieve savings in infrastructure, an interior lot shall be accepted with the minimum regulatory areas but with a 3 m access to the street, as indicated in Article II.2.3.\nIn progressive housing (vivienda progresiva) projects, this 3 m frontage may be used simultaneously by two dwellings in the form of an easement (servidumbre).\n\n* See glossary of terms.\n\nThe dimension of the minimum lot regarding frontage and depth in developments with an operational sanitary sewer system shall be determined by the dwelling design so that all habitable areas (kitchens, bedrooms, living room, and dining room) have adequate lighting and ventilation (according to Special Construction Standards for Progressive Housing and, where not indicated there, according to the Construction Regulations).\nThe dimension of the lots regarding frontage and depth in developments with septic tanks and individual or collective drains shall be done according to the design of the drainage system to be used so that there is no waste of area or length thereof.\nThe minimum frontage of the lots when there are party walls of non-combustible material and their construction is of one or two floors shall be 4 m; and when party walls or a dwelling are not provided, it shall be 8 m.\n(Thus partially amended by agreement of the Board of Directors, in the session of June 13, 1984)\nThe lot occupancy index or coverage (cobertura) may not exceed 70%, except when the solution for several dwellings allows for an adequate design in the development, in the judgment of the Ministry of Health and the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo). Under no circumstances may the percentage of free area per dwelling be less than 20% of the lot area. The building index or permitted floor area shall be that established in Chapter IV, Residential Development Projects.\nV.5 Road System:\nIt shall be in accordance with that established for Residential Development Projects.\nV.6 Conditions for Qualifying for These Standards:\nThe standards of this chapter may be applied to housing projects promoted by the State or by private initiative when the latter meets the following requirements:\nThat the project is aimed at the most needy social strata (low-low, medium-low), which correspond respectively to the following income percentiles:\n\n| - Low-Low | from 0 to 20 percentile |\n| --- | --- |\n| - Low: | from 20 to 40 percentile |\n| - Medium-Low | from 40 to 60 percentile |\n\nThe estimated family incomes for each of the aforementioned categories are provided by the Directorate of Statistics and Censuses (Dirección de Estadística y Censos) on a quarterly basis. The amount of the monthly loan amortization payment for long-term loans may not exceed 30% of the monthly family income (calculated at the interest rate and terms in effect in each case). The type of project solution must be consistent with the stratum to which it is directed.\nProjects that qualify for the standards of this chapter shall be built and sold within the approval limits that each project receives, for which purpose applicants must submit, both at the preliminary project stage and at the final project approval stage, a letter of commitment from the financing entity, taking responsibility for adequate control to ensure compliance with this regulation and the use of the corresponding funds. No project shall be approved by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) if the respective commitment letters are not submitted along with the corresponding processing documents. Failure to comply with any of the aforementioned provisions shall entitle the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo), in accordance with the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), to demand the application of ordinary standards to the project, according to each case.\n\nArticle file\n\nCHAPTER VI\n\nGENERAL PROVISIONS AND PLAN SUBMISSION\n\n \nVI.1 General Provisions:\nNon-compliance with the functions assigned to the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) and its Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), Article 10, subsection 2, No. 4240 of November 15, 1968, for the control of subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations throughout the national territory, shall adhere to the provisions of this Regulation, which shall be interpreted and applied in harmony with the criteria and scope of the provisions contained, in order, in: The Urban Planning Law, the Law for the Eradication of Slums and Defense of Their Tenants, the Construction Law, the Public Roads Law, the Municipal Code, and other related laws.\nVI.2 Plan Submission\nAny party interested in carrying out a subdivision (fraccionamiento) or urbanization must initially submit a preliminary consultation plan to the Institute, completing for this purpose the application, in one original and two copies, of the respective form that the INVU will provide and which must accompany the preliminary plan (preliminary project). The original form shall be returned for fiscal purposes as required by law.\nVI.2.1 Consultation of Preliminary Plans (Preliminary Project)\nThe purpose of this consultation is to establish the feasibility of the project. It is understood that the designer will take into account all the provisions of this Regulation, with the level of detail that this stage requires. The preliminary consultation plan constitutes a service of mere guidance for the interested party prior to the submission of the construction plans, and therefore does not authorize the developer to carry out works or proceed with the sale of lots.\nVI.2.2 Content of the Preliminary Plan.\nThe preliminary consultation plan for a subdivision (fraccionamiento) or urbanization must be submitted at a scale of no less than one to two thousand (1:2000), indicating the following:\n\na) The name of the owner and the proposed name for the subdivision or urbanization.\nb) The location by district, canton, and province; scale and date; additionally, location by coordinates according to maps of the National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional).\nc) The boundaries of the area to be subdivided or urbanized; the full names of the adjoining landowners, adjacent streets, and all easements (servidumbres) affecting the property, if any.\nd) The preliminary geometric design of the subdivision or urbanization, duly signed by the legally qualified professional responsible for the design; indicating their name and registration number. Said plan must show the topography through contour lines at intervals no greater than one meter, referenced to leveling benchmarks of the National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional) where these exist.\ne) The layout and cross-section of the streets indicating finishes, the size and shape of the blocks or apple blocks (manzanas), the frontages and depths of the lots with their proposed use, the green and communal areas, as well as a summary, in square meters and as a percentage, of the surfaces designated for each of the proposed uses, and the number and minimum and average size of the lots.\n\nVI.2.3 Documents annexed to the preliminary plan.\nThe following documents shall accompany said preliminary plan:\n\na) A reduction of the subdivision or urbanization to a scale of one to five thousand (1:5000);\nb) An updated cadastral plan, in original (which will be returned to the interested party) and two non-reduced copies, with an updated indication of affectation and alignment by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT) and easements (servidumbres), if any. One of these copies shall be filed at the Institute.\nIn the case of simple subdivisions (fraccionamientos), a cadastral plan shall not be required for the purposes of Art. 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and may be replaced by a sketch. The cadastral plan of the resulting lots shall be necessary if the subdivision is accepted.\nc) Topographic plan of the contour lines, including the groups of existing trees and their location, which must be accompanied by a note from the Forestry Directorate (Dirección Forestal) indicating the trees that must be preserved.\n\nVI.3 Approval (Visado) of Construction Plans\nVI.3.1 Documents to be submitted\nInterested parties seeking approval (visado) of the final plans must submit the following background documents to the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo):\n\n1.- Five sets of construction plans.\n2.- Three additional copies of the site plan and one of the axes.\n3.- INVU form returned with the legal fiscal stamps.\n4.- Descriptive letter indicating the equipment for the children's play areas.\n5.- Updated cadastral plan, with the alignment from the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), if applicable, including a photocopy of the note issued by the latter, should the plan so indicate.\n6.- Letter with the Approval (Visto Bueno) of the Civil Maintenance and Transmission Office of the Costa Rican Institute of Electricity (ICE).\n7.- Certification from the Public Registry stating the name of the owner of the property whose urbanization is planned and the encumbrances (gravámenes) affecting the property, or a certification issued by a Notary Public attesting to what is requested, returned with the legal stamps.\n8.- In the event that the owner is a corporation, a certification of legal representation must be submitted, returned with the legal stamps.\n9.- Preliminary consultation plans with the approval seals of the INVU and the Municipality, and a municipal agreement indicating the finishes required by the urbanization.\n10.- Reduction at a scale of 1:5000.\n11.- In the event that the zone lacks the service, a potable water solution study approved by AyA.\n12.- When the INVU deems it pertinent, a certification from the Ministry of Agriculture and Livestock indicating whether the land is affected by the Forestry Law (Ley Forestal) or related laws.\n13.- If the property is encumbered, the consent of the creditors, duly authenticated.\n14.- Any other background documents that were indicated on the preliminary consultation plan, according to the specific characteristics of the project.\n\nVI.3.2 Conformity with other standards:\nThe construction plans must conform not only to the Institute's recommendations, but also to those of the Municipality and the other public bodies that by law intervene in the granting of the permit for subdivision (fraccionamiento) or development (urbanización), such as: Acueductos y Alcantarillado or the company providing said service, the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, the Instituto Costarricense de Electricidad or the company providing electrical services in the locality, the Instituto Costarricense de Turismo, and any other with concurrent jurisdiction.\nVI.3.3 Form of plan submission\nThe drawings that constitute the construction plans must be made in such a way that the copies obtained from them are legible, their legends are in the Spanish language, and they are prepared using the decimal metric system. The scales to be used shall be: The horizontal scale, in general site plans, not less than one to one thousand (1:1000) and in profiles of street grade lines and storm and sanitary sewer systems not less than one to one thousand (1:1000), ideally (1:1500); the vertical scale in profiles, not less than one to one hundred (1:100), ideally (1:50).\nBy way of exception, the Institute may admit other scales when the case warrants it and after prior consultation.\nVI.3.4 The construction plans shall necessarily include the following:\na) A general plan or site design with the proper dimensions, showing the layout and width of the roads and streets; the size and shape of the blocks, lots, and communal or special areas; bodies of water, the easements (servidumbres) and restrictions that may exist, and other data of interest, together with a table summarizing, in square meters and percentages, the amount of land designated for each use, the number of lots, and the minimum and average area thereof. Said general plan must show the property boundaries and its topography by means of contour lines at intervals of no more than one (1) meter, referenced to the coordinates and leveling benchmarks of the Instituto Geográfico Nacional, if any exist. This plan must show the existing trees that must be conserved, according to the Forestry Directorate (Dirección Forestal) of the MAG. In the event that the earthworks (movimiento de tierras) endanger the life and stability of said trees, details must be included regarding the work required for their stabilization, whether because the ground level around them is being raised or lowered; in no case will they be permitted to be left exposed or semi-buried. The reforestation plan required by the Forestry Directorate shall also be shown.\nb) An index plan that reproduces the site design at a scale of one to five thousand (1:5000) on 21 X 28 sheets for filing purposes and inclusion in the general plans of the country.\nc) Street centerline plan indicating their bearing; deflections at intersections and stations; horizontal curve data if any; elevations for vertical control benchmarks, and other data the designer considers important to indicate;\nd) Profile plan of each street in the development showing the proposed grade line and the ground in its natural form, the manholes and lines for black and storm water conveyance (according to A y A standards).\ne) The complete plans of the potable water distribution system, indicating the diameter of the pipes to be used, the valves and their boxes, the hydrants, the place where the connection to the network will be made, the house connections, the class of materials to be used, and all other requirements and standards set by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado or the Ministerio de Salud, as appropriate. The complete plans, in plan and profile, of the sanitary and storm sewer system, indicating the diameter and class of pipe to be used, their gradients and lengths; the location of manholes, with cover and bottom elevations; of catch basins and house connections and, where applicable, the site and discharge works; the black water treatment system, if required, and all other requirements and standards set by A y A or the Ministerio de Salud;\nf) Structural design and construction specifications for the street pavements.\ng) As needed: detail plans of various elements such as sidewalks, curbs and gutters, catch basins, manholes, siphon boxes and valve covers, hydrants, headwalls, cross-street culverts, and any others that the institutions or the developer consider pertinent.\nh) On lands with variable topography, a terracing plan of the ground will be required, showing the proposed lot levels, as well as slope inclinations, cut and fill areas, retaining walls, and alteration of natural runoff, specifying sites where topsoil and deeper layer soil are planned to be placed.\ni) Plan or plans showing special aspects of the development;\nj) Plan or plans of the public areas, indicating the type of conditioning thereof, the existing tree cover and the proposed reforestation plan, as well as the portion or portions of areas designated for children's playgrounds with their corresponding equipment and detail of each play structure to be installed, pavements, fences, water installation, shelters, and any other pertinent detail;\nk) Every plan must include: the name, signature, and registration number of the responsible professional; the date, scale, and magnetic or geographic orientation, in addition to everything indicated in Article 7.\nl) If it involves a subdivision (fraccionamiento) fronting an existing public road whose degree of development is considered satisfactory, the submission of construction plans may be waived or their simplification may be admitted, upon a favorable report from the corresponding municipality, A y A or Ministerio de Salud, and MOPT, as the case may be.\nVI.3.5 Resolution period:\nThe period to affirmatively or negatively resolve the approval (visado) of construction plans shall not exceed one month, after which, without any resolution having been issued, both the referred application and the plans will be considered approved. The same rule shall govern for the case of variations or corrections that one wishes to introduce to the original project.\nThe approval (visado) shall be valid for one year. If the works have not been executed within that period, the subdivider or developer must request its renewal during the last quarter of its validity.\nThe resolution on an extension for another equal period may be conditioned or denied, as the case may be, based on Article 38 of Ley No. 4240 de Planificación Urbana. The term to resolve these shall be the same as indicated in the first paragraph of this article.\nOnce the validity of the approval (visado) has expired, the interested party must comply with the requirements for a new application.\nThe approval of construction plans does not imply the approval (visado) provided for in Article 33 of the Ley de Planificación Urbana; for this purpose, segregation plans must be submitted at the time of delivering the development to the Municipality, which must send copies to INVU and the Oficina de Catastro Nacional.\nVI.3.6 Once the plans are approved, a duplicate of the application form shall be returned to the applicant, as well as four sets of the submitted plans, with the respective notation and date. In the event they are rejected, that decision will be notified, expressing the reasons at the same time, by means of a letter addressed to the interested party, a copy of which will be sent to the Department of Sanitary Engineering of the Ministerio de Salud, to Acueductos y Alcantarillados, and to the respective Municipality. The interested party or a person authorized by them shall sign a receipt when collecting the plans.\nVI.3.7 Applicants dissatisfied with the reasons on which a denial of approval (visado) is based may exercise the corresponding legal remedies within fifteen business days following the notification made in accordance with the previous article, and may appeal to the Executive Presidency, with subsidiary appeal before the Board of Directors of INVU, for the decision to be reconsidered.\nVI.4 Execution of works\nThe developer shall give written notice to INVU of the date on which the works have begun, within the first eight days immediately following, without prejudice to the communication that, in the same sense, they must make to the other public bodies interested in verifying that the works are carried out in accordance with said plans, the permit, and the applicable regulatory provisions.\nVI.5 Infractions\nIn exercise of the powers conferred by items 3) to 5) of Article 10 of the Ley de Planificación Urbana, the Institute:\n- Shall inform or denounce before municipal corporations the commission of serious infractions committed in subdivisions or developments;\n- Shall order the suspension of development works when the Municipality that has received the aforementioned denunciation does not act to prevent or correct the noted transgression, within a reasonable term; and\n- Shall request the assistance of the police authorities to make effective the orders it issues, pursuant to the provisions of the preceding subparagraph. The suspended works may not be resumed until the defects constituting the infraction have been remedied and the corresponding written authorization is provided.\n- The preceding powers shall be of extraordinary and concurrent application to those exercised over the matter by the municipalities and other competent bodies.\nVI.6 Acceptance of works:\nThe acceptance of the works and the public areas shall be carried out in accordance with the regulatory provisions in force by the municipality of the canton and the other public bodies that exercise control functions in this regard. No omission of details in the approved plans releases the developer and the responsible professional from the obligations incumbent upon them regarding the total and satisfactory delivery of the works, in accordance with the provisions established in this regulation. The developer and the responsible professional who sign the application for approval (visado) of the construction plans are guarantors of the strict conformity of the works with the enforceable regulatory requirements, as indicated in the applicable laws.\nVI.6.1 From the total area to be subdivided or developed, the percentage corresponding according to the average size of the lots, the intended land use, and the standards indicated in this Regulation must be ceded free of charge for roads, parks, and communal facilities, all in accordance with the provisions of Article 40 of Ley\nNo. 4240 de Planificación Urbana.\nVI.6.2 The inspection and acceptance of the works do not relieve the developer from undertaking, on their own account, the repair of the construction defects discovered during the 18 months following the municipal receipt of the works.\nVI.6.3 It is understood that the sale of lots in the subdivision (fraccionamiento) or development and construction on them will only be permitted if the development works indicated in the respective permit have been executed, or, in lieu thereof, the guarantee for execution of missing works referred to in Article 39 of Ley N° 4240 de Planificación Urbana has been provided.\nVI.6.4 The name proposed for a development and its streets shall not be the same as nor similar to that of another development within the cantonal circumscription where it is located. The naming function of the Municipality of the canton is limited by that attributed to the Nomenclature Commission in accordance with the law. INVU may request the modification of the name when it judges that the same contravenes the provisions of this article.\nVI.6.5 On the value of the works that the developer plans to execute, the fee established by the Municipality must be paid, based on the power conferred in Article 70 of Ley N° 4240, with the exceptions that it contains. For these purposes, the professional signing the permit application must submit a budget of the value of the works for municipal verification; this budget cannot be less than that assessed by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.\nVI.6.6 The officials of INVU who intervene in the processing of consultation and approval (visado) of plans shall be responsible before the superior organs of the Institute and disciplined when they fail to duly comply with the provisions of this regulation and the orders and instructions they must follow regarding the manner of performing their tasks, apart from the penalties to which they might become liable and to which the immediately following article alludes.\nVI.6.7 Infractions of the provisions of this Regulation shall be sanctioned in accordance with the provisions of Article 401, item 5, of the Penal Code, insofar as the penalties established in Chapter V of Ley No. 2760 de Erradicación de Tugurios of June 16, 1961, or in Chapter XXI of Ley de Construcción No. 833 of November 4, 1949, are not applicable to the case. The initiation of the previously mentioned actions may be preceded or complemented by the police measures defined in Article 88 of the cited Ley de Construcciones and Article 10, items 4) and 5) of the Ley de Planificación Urbana.\nVI.6.8 The preceding rules are complemented by the applicable technical standards pertinent to this matter and specified in the previous chapters.\nVI.7 Variation of standards\nThe reduction or variation of technical standards in the cases permitted in this Regulation is only possible based on:\n- The particular development characteristics of the zone or area subject to control;\n- A special horizontal property or community use regime proposed for the integral development of the project; and\n- Being projects sponsored by public entities or non-profit private entities;\n\nVI.7.1 The acceptance of new systems for the subdivision and development of land not contemplated in this Regulation may be permitted, on an experimental basis, when the prospect of success is deemed acceptable in the joint judgment of INVU and the Municipality.\n\n(*)VI.7.1\nThe acceptance of new systems for the subdivision and development of land not contemplated in this Regulation may be permitted, on an experimental basis, when the prospect of success is deemed acceptable in the joint judgment of INVU and the Municipality.\n\n \n\nFor which purpose an Urban Improvement Plan must be prepared, including the following requirements:\n\n1.\nPresent a detailed study of existing land uses, including the materials and number of floors of each construction; the plan must include contour lines at every meter.\n\n2.\nIdentify existing streets and proposed ones with their respective nomenclature and the front building line of the constructions; the plan must also include contour lines at every meter.\n\n3.\nIdentify pedestrian streets and vehicular streets.\n\n4.\nSpecify the widths of sidewalks (mandatorily respecting Ley 7600) and roadways.\n\n5.\nIdentify areas with encumbrances, such as protection zones, easements (servidumbres), road alignments, etc.\n\n6.\nPresent the proposed zoning with the respective area chart.\n\n7.\nPresent a plan with the proposed densities.\n\n8.\nIdentify the improvement stages with the respective investment amounts.\n\n9.\nPresent proposal with the approval of the Cuerpo de Bomberos de Costa Rica.\n\n(*)(The preceding section was thus added in Session No. 5780 of November 25, 2009)\n\n(*)VI.7.2\nThis regulation shall be applied as long as local regulations regarding Urban Renewal have not been promulgated and is only effective for those Urban Renewal projects existing prior to the promulgation of the present modification.\n\n(*)(The preceding section was thus added in Session No. 5780 of November 25, 2009)\n\n \nDecember 1982.\n \n\nSPECIAL CONSTRUCTION STANDARDS FOR PROGRESSIVE HOUSING\nAND RESIDENTIAL COMPLEXES\n\nThese standards complement the Construction Regulations for the purposes indicated in Article V.3 regarding standards for social-interest housing and govern projects sponsored by the State and for those that adhere to the standards for Progressive Housing projects or Residential Complexes targeted at low-income social strata.\n\n1.1 Dimensions, area, and possible combination of rooms:\n\n| ROOM | MINIMUM WIDTH (CLEAR IN m) | MINIMUM AREA (M2) | |\n| --- | --- | --- | --- |\n| Bathroom | 1.05 | 2.00 | |\n| Kitchen | 1.60 | 4.00 | |\n| Washbasins (external) | 1.00 | 1.50 | |\n| Multipurpose Space | 2.50 | 12.50 | |\n| Master Bedroom | 2.50 | 7.50 | |\n| Auxiliary Bedrooms | 2.00 | 6.00 | |\n| Living Room | 2.50 | 7.50 | |\n| Dining Room | 2.50 | 6.50 | |\n| Living-Dining Room | 2.50 | 12.50 | |\n| Kitchen-Dining Room | 2.50 | 9.00 | |\n| Living-Kitchen-Dining Room | 2.50 | 13.00 | |\n\nThe minimum net areas in each solution may in no case be less than the following standard:\nMinimum sanitary core: 7 m2,\nMultipurpose space sanitary core: 20 m2.\nShell housing (for two bedrooms): 30 m2.\nFor each additional bedroom: 10 m2.\n1.2 Finishes, sanitary fixtures, and materials:\nThe use of combustible or non-combustible materials or the combination thereof is permitted for the erection of enclosure walls or partitions. In the case of using combustible materials, the dwelling must be isolated from adjoining properties, leaving a minimum space of one and a half meters from the structure to the lot line; walls may be single-sheathed. Dwellings may be delivered without a ceiling finish provided that air circulation is guaranteed in the upper part of the crown beam (space between the roof and the beam). The height from floor to ceiling or upper part of the crown beam may not be less than 2.20 m. All projected interior spaces must have a window opening area (windows) to guarantee adequate light and ventilation. The minimum percentage of openings shall be the following:\n- In temperate or cold zones: 10% of the floor area of the interior space.\n- In hot humid zones: 20% of the floor area of the interior space.\n- In hot dry zones: 15% of the floor area of the interior space. No more than half of these percentages shall be permanently closed. The following may be used as closure for ventilation areas: ventilation block, screen mesh, removable wooden windows, louvers, glass, or similar.\nAll structural elements of foundations, walls, and roofs must comply with the minimum structural design standards required in the Código Sísmico de Costa Rica, for which the structural calculation report for the dwelling must be presented during the project approval process.\nFloors may be of stabilized soil-cement, concrete (cascote), or any other material having relative durability, provided that it is leveled and free from the release of dust or particles from the daily use of people or furniture.\n1.3 Every progressive housing solution must provide, from the design stage, the basic sanitary core and the different expansion alternatives that the dwelling may undergo in the future, so that the persons acquiring the dwelling know from the outset how it can be completed through self-construction. A complete descriptive manual must be presented, along with detail plans outlining the expansion possibilities, elements to be built by the future owners, etc., to guarantee an adequate advisory system for families and to prevent owners, due to lack of knowledge, from constructing spaces not foreseen in the project that become future health problems, deterioration of the urban space environment, or loss of time and money for the owners.\n1.4. Separation between buildings:\nIn the case of building complexes (more than one dwelling per lot and multi-family or similar), the units must be separated from one another by applying standard V.3.5 of the Construction Regulations when windows or openings exist; in the case of closed walls, the units shall be separated by a minimum equivalent to one-quarter of the sum of the height of the opposing walls but never less than three meters.\nSan José, March 23, 1983.\nO.C. No 85104.\n\n \n\nArticle file\n\nGeneration date: 5/5/2026 05:38:04\n\n Go to the beginning of the document" }