{ "id": "norm-73528", "citation": "Reglamento municipal 189-B", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Reglamento de Zonificación de Paraíso", "title_en": "Paraíso Zoning Regulation", "summary_es": "Este Reglamento de Zonificación es parte integral del Plan Regulador del cantón de Paraíso, aprobado por el Concejo Municipal. Establece la división del territorio en 14 zonas de uso (residencial, comercial, industrial, agropecuaria, protección, turística, etc.) y define para cada una los usos del suelo permitidos como conformes, condicionales o no conformes, según un detallado anexo. Regula el procedimiento para obtener el certificado de uso del suelo, requisito indispensable para cualquier licencia municipal, incluyendo disposiciones para límites concurrentes, usos no listados y casos especiales como áreas silvestres protegidas. Incorpora lineamientos ambientales, parámetros urbanísticos (altura, cobertura, densidad, retiros) y mecanismos de seguimiento a través de una Comisión. La norma busca ordenar el crecimiento urbano, proteger el ambiente y garantizar la compatibilidad de actividades, armonizando la legislación nacional con las particularidades del cantón.", "summary_en": "This Zoning Regulation forms an integral part of the Paraíso Canton Master Plan, approved by the Municipal Council. It divides the territory into 14 land-use zones (residential, commercial, industrial, agricultural, protection, tourism, etc.) and defines, for each, permitted land uses as conforming, conditional, or non-conforming, according to a detailed annex. It regulates the procedure for obtaining a land-use certificate, an indispensable prerequisite for any municipal license, including provisions for overlapping boundaries, unlisted uses, and special cases such as protected wild areas. It incorporates environmental guidelines, urban parameters (height, coverage, density, setbacks), and monitoring mechanisms through a Commission. The regulation aims to order urban growth, protect the environment, and ensure compatibility of activities, harmonizing national legislation with the canton's particularities.", "court_or_agency": "", "date": "12/10/2012", "year": "2012", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "Plan Regulador", "uso conforme", "uso condicional", "uso no conforme", "certificado de uso del suelo", "zonificación", "área silvestre protegida", "fraccionamiento" ], "concept_anchors": [ { "article": "Arts. 28, 29", "law": "Ley de Planificación Urbana No. 4240" }, { "law": "Ley Forestal No. 7575" }, { "law": "Decreto Ejecutivo No. 32967-MINAE (Manual de EIA)" }, { "law": "Decreto Ejecutivo No. 43432-S (Permisos sanitarios)" } ], "keywords_es": [ "zonificación", "uso del suelo", "Plan Regulador", "Paraíso", "certificado de uso del suelo", "parámetros urbanísticos", "densidad habitacional", "áreas silvestres protegidas", "protección ambiental", "urbanismo" ], "keywords_en": [ "zoning", "land use", "Master Plan", "Paraíso", "land-use certificate", "urban parameters", "housing density", "protected wild areas", "environmental protection", "urban planning" ], "excerpt_es": "ARTÍCULO 1. Alcance y ámbito de aplicación.\nEl presente Plan Regulador deroga el publicado en el Alcance Digital No.169 de La Gaceta, de fecha miércoles 31 de octubre de 2012, así como de su modificación publicada en el Alcance Digital No.76 de La Gaceta, de fecha jueves 25 de abril de 2013.\nEl territorio sobre el cual se aplica el presente Reglamento de Zonificación corresponde al territorio del cantón de Paraíso sujeto a planificación territorial, el cual incluye los distritos de Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía y Birrisito en su totalidad, y el distrito de Orosi según se muestra en el Mapa de Zonificación.", "excerpt_en": "ARTICLE 1. Scope and application.\nThis Master Plan repeals the one published in Digital Supplement No.169 of La Gaceta, dated Wednesday, October 31, 2012, as well as its amendment published in Digital Supplement No.76 of La Gaceta, dated Thursday, April 25, 2013.\nThe territory to which this Zoning Regulation applies corresponds to the territory of the canton of Paraíso subject to territorial planning, which includes the districts of Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisito in their entirety, and the district of Orosi as shown in the Zoning Map.", "outcome": { "label_en": "Active norm", "label_es": "Norma vigente", "summary_en": "The Municipal Council of Paraíso approved and published the Zoning Regulation as part of its Master Plan, establishing mandatory land-use rules, urban and environmental parameters for all projects in the canton.", "summary_es": "El Concejo Municipal de Paraíso aprobó y publicó el Reglamento de Zonificación como parte de su Plan Regulador, estableciendo las reglas de uso del suelo, parámetros urbanísticos y ambientales obligatorios para todo proyecto en el cantón." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 1", "quote_en": "The provisions of this Regulation are mandatory for any project carried out in the canton of Paraíso, and regional and national laws and regulations may be applied supplementarily.", "quote_es": "Las disposiciones del presente Reglamento son de acatamiento obligatorio para todo proyecto que se realice en el cantón de Paraíso, pudiendo aplicarse supletoriamente las leyes y reglamentos regionales y nacionales, relacionados con su materia." }, { "context": "Artículo 17, Zona de Control Especial A", "quote_en": "In ZCE A, housing construction and permanent human occupation are conditional. All construction shall be subject to a hydraulic and hydrological study of nearby watercourses, as well as a slope stability study.", "quote_es": "En la ZCE A queda condicionada la construcción de viviendas y la ocupación humana permanente. Toda construcción quedaría sujeta a la realización de un estudio hidráulico e hidrológico de los cauces aledaños, así como un estudio de estabilidad de laderas." }, { "context": "Artículo 11.5, Áreas Silvestres Protegidas", "quote_en": "The canton's protected wild areas are environmentally fragile areas, which seek the conservation of natural resources. (...) The Municipality of Paraíso shall not issue any land use without prior authorization from SINAC.", "quote_es": "Las áreas silvestres protegidas del cantón son áreas ambientalmente frágiles, las cuales procuran la conservación de los recursos naturales. (...) La Municipalidad de Paraíso no emitirá ningún uso de suelo sin la previa autorización del SINAC." }, { "context": "Artículo 13, Usos no listados", "quote_en": "Any lawful use or activity, work or project not listed in Annex No.2 (...) may be classified as conditional uses for issuing their respective land-use certificate, provided they are compatible with the zone's objective.", "quote_es": "Todo uso o actividad lícita, obra o proyecto no listado en el anexo No.2 (...) podrán clasificarse como usos condicionales para la emisión de su respectivo certificado de uso de suelo, siempre y cuando sea compatible con el objetivo de la zona." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=73528&strTipM=TC&nValor3=0", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\n Texto Completo Norma 189\n\n Reglamento de Zonificación de los usos del suelo\n\nMUNICIPALIDAD\nDE PARAÍSO\n\nSECRETARIA\nMUNICIPAL\n\nC-408-12\n\nAna Rosa\nRamírez Bonilla\n\nSECRETARIA\nCONCEJO MUNICIPAL DE PARAÍSO\n\nCERTIFICA;\n\nQue en la\nsesión número CIENTO OCHENTA Y NUEVE del 12 de OCTUBRE del año dos mil doce se\nconoce y se aprueba el ARTÍCULO 08, en mención el cual literalmente dice:\n\nARTÍCULO\n08: POR UNANIMIDAD EN FIRME Y CON CARÁCTER DE DEFINITIVAMENTE APROBADO SE\nACUERDA: El Concejo Municipal de Paraíso ratifica el acuerdo tomado en la\nsesión 182, artículo 05 en el cual se autoriza al señor Jorge Rodríguez en su\ncalidad de Alcalde Municipal para que realice la publicación del Plan Regulador\ndel Cantón de Paraíso en el Diario Oficial La Gaceta.\n\nSe extiende\nla presente al ser las 15:50 horas Del día 04 del mes de octubre del año Dos\nmil doce, a solicitud del interesado.\n\nElaboración, Actualización y\nHomologación de los\n\nPlanes Reguladores de la Gran Área\nMetropolitana\n\nCANTÓN DE\nPARAÍSO\n\nREGLAMENTO\nDE ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO\n\n(Nota de Sinalevi: El presente\nreglamento fue reformado parcialmente y reproducido su texto de forma íntegra\nmediante sesión ordinaria N°294-2023 del  26 de diciembre del 2023, publicada en el\nAlcance Digital N° 47 a La Gaceta N° 43 del 6 de marzo del 2024, y se\ntranscribe a continuación:)\n\nREGLAMENTO DE\nZONIFICACIÓN\n\n(Diciembre 2023)\n\nLa\nMunicipalidad del cantón de Paraíso, en ejercicio de las facultades que le\notorgan la Constitución Política, la Ley de Construcciones No.833 del 2 de\nnoviembre de 1949, el Código Municipal, Ley No.7794 del 27 de abril de 1998 y\nla Ley de Planificación Urbana No.4240 del 15 de noviembre de 1968 y sus\nreformas, Ley de Aguas No.276, así como lo requerido por el Manual de\nInstrumentos Técnicos para el Proceso de Evaluación del Impacto Ambiental\n(Manual EIA) - Parte III, Decreto Ejecutivo No.32967, promulga el siguiente\nReglamento de Zonificación, mismo que forma parte integral del Plan Regulador\ndel cantón de Paraíso.\n\nContenido\n\nCAPÍTULO\nI: DISPOSICIONES GENERALES\n............................................................................................\n4\n\nARTÍCULO\n1. Alcance y ámbito de aplicación.\n............................................................................. 4\n\nARTÍCULO\n2. Comisión de Seguimiento del Plan Regulador.\n...................................................... 5\n\nARTÍCULO\n3. Objetivos de la Zonificación.\n..................................................................................\n5\n\nARTÍCULO\n4. Objetivos de desarrollo y acciones estratégicas.\n................................................... 6\n\nARTÍCULO 5. Acrónimos. .............................................................................\n................................ 6\n\nARTÍCULO 6. Definiciones. ..........................................................................\n................................. 7\n\nARTÍCULO\n7. Clasificación de los usos del suelo según la zonificación.\n.................................... 13\n\nARTÍCULO 8. Certificado de uso del suelo.\n................................................................................ 15\n\nARTÍCULO\n9. Certificado de uso de suelo para límites concurrentes.\n...................................... 15\n\nARTÍCULO 10. Vigencia del certificado de uso de suelo.\n........................................................... 17\n\nARTÍCULO\n11. Casos especiales para el otorgamiento del certificado de uso de suelo.\n.......... 17\n\nARTÍCULO\n11.1. Camiones expendedores de comida y ferias, turnos o\nsimilares.................... 17\n\nARTÍCULO\n11.2. Cambio de uso de suelo en condominios construidos.\n.................................. 17\n\nARTÍCULO\n11.3. Actividades comerciales o de servicios en urbanizaciones residenciales\n\nconstituidas. ......................................................................................\n........................................ 18\n\nARTÍCULO\n11.4. Terrenos aledaños a sedes diplomáticas.\n....................................................... 18\n\nARTÍCULO 11.5. Áreas Silvestres Protegidas (ASP).\n.................................................................. 18\n\nARTÍCULO\n12. Certificado de uso de suelo para servicios públicos y comunales.\n.................... 20\n\nARTÍCULO\n12.1. Ubicación de infraestructura de telecomunicaciones.\n................................... 20\n\nARTÍCULO\n12.2. Educación, salud, seguridad pública y otras redes de servicios.\n.................... 21\n\nARTÍCULO\n13. Usos no listados.\n................................................................................................\n22\n\nARTÍCULO\n14. Actividades con normativa nacional o regional.\n................................................ 23\n\nARTÍCULO\n15. Lineamientos ambientales.\n................................................................................\n23\n\nCAPITULO\nII: ZONIFICACIÓN DEL CANTÓN DE PARAÍSO\n................................................................... 24\n\nARTÍCULO\n16. Clasificación del suelo por zonas de uso.\n........................................................... 24\n\nARTÍCULO 17. Zonas de Control Especial (ZCE A - ZCE B).\n........................................................ 25\n\nARTÍCULO\n18. Zona Protección (ZP).\n.........................................................................................\n26\n\nARTÍCULO\n19. Zona de Interés Histórico Arquitectónico y Renovación Urbana (ZIHA-RU).\n..... 26\n\nARTÍCULO\n20. Zona de Interés Turístico (ZIT A - ZIT B).\n............................................................ 27\n\nARTÍCULO\n21. Zona Agropecuaria (ZAG).\n..................................................................................\n27\n\nARTÍCULO\n22. Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).\n....................................................... 27\n\nARTÍCULO\n23. Zona Residencial de Media Densidad (ZRMD).\n.................................................. 27\n\nARTÍCULO\n24. Zona Residencial de Baja Densidad (ZRBD).\n....................................................... 28\n\nARTÍCULO\n25. Zona Mixto Residencial y Comercial (ZMR).\n...................................................... 28\n\nARTÍCULO 26. Zona Mixto Residencial y Turístico (ZMRT).\n....................................................... 28\n\nARTÍCULO\n27. Zona Comercial y de Servicios (ZCS).\n................................................................. 28\n\nARTÍCULO 28. Zona Mixto Industrial (ZMI).\n.............................................................................. 29\n\nCAPITULO\nIII: OTRAS REGULACIONES SEGÚN EL TIPO DE ZONA\n...................................................... 29\n\nARTÍCULO\n29. Altura y cobertura máximas de edificación.\n...................................................... 29\n\nARTÍCULO\n30. Dimensiones mínimas de los lotes.\n.................................................................... 30\n\nARTÍCULO\n31. Densidad habitacional (viv/ha)\ny ocupación del territorio. ............................... 30\n\nARTÍCULO\n32. Densidad máxima y lote mínimo en condominios.\n............................................ 31\n\nARTÍCULO\n33. Estacionamientos, publicidad exterior y retiros de construcción.\n.................... 32\n\nANEXO No.1: Parámetros urbanos por zona.\n.................................................................................... 33\n\nANEXO\nNo.2: Detalle de usos conformes, condicionales y no conformes.\n....................................... 37\n\nCAPÍTULO\nI: DISPOSICIONES GENERALES\n\nARTÍCULO\n1. Alcance y ámbito de aplicación.\n\nEl\npresente Plan Regulador deroga el publicado en el Alcance Digital No.169 de La\nGaceta, de fecha miércoles 31 de octubre de 2012, así como de su modificación\npublicada en el Alcance Digital No.76 de La Gaceta, de fecha jueves 25 de abril\nde 2013.\n\nEl territorio sobre el cual se aplica el presente Reglamento de Zonificación corresponde al\nterritorio del cantón de Paraíso sujeto a planificación territorial, el cual incluye los distritos\nde Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía y Birrisito en su totalidad, y el distrito de\nOrosi según se muestra en el Mapa de Zonificación.\n\nDe\nconformidad con la Ley de Planificación Urbana No.4240 y sus reformas o\nnormativa que la sustituya, son objeto de regulación por parte del presente\nReglamento:\n\na.\nEl uso de terrenos, edificios y estructuras, para fines agrícolas,\nindustriales, comerciales, residenciales, públicos y cualquier otro que sea del\ncaso.\n\nb.\nLas zonas residenciales según la intensidad del uso que se les pretenda dar y\nla ocupación de éstas ya sea con vivienda unifamiliar o multifamiliar.\n\nc.\nLas dimensiones mínimas de los lotes que mejor convenga a cada zona.\n\nd.\nAltura y cobertura máxima permitidas para las edificaciones y estructuras.\n\ne.\nRetiros para edificios y estructuras.\n\nf.\nCualquier otro elemento urbanístico o arquitectónico relativo al uso de la\ntierra, cuya regulación tenga interés para el Gobierno Local de Paraíso y sus\nhabitantes.\n\ng.\nLa provisión de espacio para estacionamientos carga y descarga de vehículos en\naquellos casos que ameriten condiciones específicas.\n\nh.\nTamaño, ubicación y características de rótulos o anuncios, en aquellos casos\nque ameriten condiciones específicas.\n\nLas\ndisposiciones del presente Reglamento son de acatamiento obligatorio para todo proyecto\nque se realice en el cantón de Paraíso, pudiendo aplicarse supletoriamente las\nleyes y reglamentos regionales y nacionales, relacionados con su materia.\n\nARTÍCULO\n2. Comisión de Seguimiento del Plan Regulador.\n\nDe\nconformidad con los artículos 59 y 60 de la Ley 4240 de Planificación Urbana,\nse crea la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador del cantón de Paraíso,\nformada por regidores, funcionarios y vecinos interesados.\n\nCorresponderá\nal Concejo Municipal de Paraíso, de conformidad con sus competencias en la\nmateria, determinar el mecanismo para el nombramiento de sus miembros, la\ndistribución de los cupos (7 máximo) y los mecanismos de sustitución de éstos.\n\nEsta\ncomisión será la encargada de darle seguimiento al Plan Regulador y para\nefectos de participar en la preparación y aplicación del Plan Regulador, se\nestablecen las siguientes funciones para la Comisión de Seguimiento del Plan\nRegulador:\n\na.\nVelar por la correcta aplicación del Plan Regulador.\n\nb.\nAnalizar aquellos casos particulares que requieran un criterio específico y una\ntoma de decisión particular, que esté fuera del alcance exclusivo del técnico\nmunicipal.\n\nc.\nEstudiar los casos conflictivos y asesorar al personal municipal sobre la\naplicación de restricciones, cuando la Comisión trate de asuntos que\ncircunstancialmente afecten a otros organismos, solicitar asesoramiento y\nconsultar al organismo afectado, pudiendo pedir el envío de un representante en\ncaso de que la magnitud del caso lo requiera.\n\nd.\nPreparar y recomendar las modificaciones y enmiendas que sean necesarias para\nmantener el Plan Regulador actualizado.\n\ne.\nLlevar un control de los permisos y licencias que se otorguen, elaborando un\ninventario que facilite la actualización del Plan Regulador.\n\nf.\nCualquiera otra asignada por los reglamentos del Plan Regulador.\n\nARTÍCULO\n3. Objetivos de la Zonificación.\n\nDe\nconformidad con la Ley de Planificación Urbana, el presente Reglamento de\nZonificación propone los siguientes objetivos en materia de ordenamiento del\nterritorio:\n\na.\nProtección de la propiedad contra la proximidad de usos o actividades molestas\no peligrosas.\n\nb.\nLograr una relación armónica entre los diversos usos de la tierra.\n\nc.\nFomentar una división o fraccionamiento adecuado de los terrenos de manera\nconcordante con el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del Plan\nRegulador de Paraíso.\n\nd.\nPromover la seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones, de\nmanera concordante con el Reglamento de Construcciones del Plan Regulador de\nParaíso.\n\ne.\nEn general, cualquier otro elemento de interés comunitario que convenga al\nbienestar de todas las personas que habitan, laboran o visitan el cantón.\n\nARTÍCULO\n4. Objetivos de desarrollo y acciones estratégicas.\n\nAtendiendo\nlo dispuesto por el inciso a) del artículo No.16 de la Ley de Planificación\nUrbana y sus reformas, así como otros instrumentos de planificación como el\nPlan de Desarrollo Humano Local del Cantón, el Plan Regulador de Paraíso y su\npresente Reglamento de Zonificación, buscan atender los siguientes lineamientos\ny objetivos de desarrollo.\n\n| Objetivos de Desarrollo Local | Acciones Estratégicas | | --- | --- | | Procurar que la movilidad\ny el transporte sean seguros, eficientes y sostenibles, considerando la estructura y el\nfuncionamiento de los asentamientos humanos del cantón y permitiendo la creación y acceso a las\noportunidades que las áreas urbanas generan (empleo, servicios, comercio, recreación y cultura). |\n1. Mejorar la operación y funcionamiento de las redes viales previendo el crecimiento futuro y la\nintegración de nuevos desarrollos a la estructura urbana existente mediante planes viales\ncantonales. 2. Promover el desarrollo con orientación a los sistemas de transporte público y la\nmovilidad no motorizada. | | Promover una planificación urbana inclusiva, resiliente y adaptable a\nnuevas circunstancias, en todas las escalas que permita el fortalecimiento de los subsistemas\nurbanos, y contribuyan a la especialización y complementariedad de la ciudad. | 3. Contemplar la\nmejora y adaptación paulatina de las infraestructuras a efecto de mitigar los riesgos y amenazas\nnaturales, particularmente los eventos producidos por el efecto del cambio climático. | | Fomentar\nla coordinación entre municipalidad, instituciones públicas, sociedad civil, instituciones no\ngubernamentales y sector privado para gestionar el desarrollo sostenible de todos los asentamientos\nhumanos. | 4. Adoptar esquemas de gobernanza que permitan gestionar el territorio en materia de\ndesarrollo urbano de manera ordenada, eficiente, sostenible e innovadora. |\n\nARTÍCULO\n5. Acrónimos.\n\na.\nASP: Área Silvestre Protegida.\n\nb.\nCNE: Comisión Nacional de Prevención del Riesgo y Atención de\nEmergencias.\n\nc.\nDDU: Departamento de Desarrollo Urbano.\n\nd.\nEsIA: Estudio de Impacto Ambiental.\n\ne.\nGAM: Gran Área Metropolitana.\n\nf.\nIAP: Impacto Ambiental Potencial.\n\ng.\nMOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n\nh.\nRDS: Reglamento de Desarrollo Sostenible.\n\ni.\nSETENA: Secretaría Técnica Nacional Ambiental.\n\nj.\nSINAC: Sistema Nacional de Áreas de Conservación.\n\nARTÍCULO\n6. Definiciones.\n\na.\nActividades temporales: Son aquellas que se desarrollan por períodos\nmenores a 30 días, como las actividades denominadas turnos, ferias o fiestas\npatronales.\n\nb.\nAlineamiento: Distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento de\nuna edificación respecto a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales,\nlagos, lagunas, esteros, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas,\nlíneas eléctricas de alta tensión, zonas especiales; emitido por la entidad\ncompetente.\n\nc.\nAltura máxima de edificación: Es la altura máxima permitida para un\nedificio según la zona donde se ubique. Se mide a partir del piso principal\n(vestíbulo) hasta el nivel de la viga corona. Para el cálculo no se tomarán en\ncuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de\nagua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores.\n\nd.\nAntejardín: Área entre la línea de propiedad de origen catastral y la\nlínea de construcción fijada por el respectivo alineamiento, la cual soporta\nuna restricción para construir, sin que por ello se pierda la condición de\npropiedad privada.\n\ne.\nÁrea mínima: Superficie mínima permitida para los lotes resultantes de\nun fraccionamiento, urbanización o condominio de lotes.\n\nf.\nÁrea urbana: El ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de\npoblación. Incluye el cuadrante urbano o cualquier otro sistema de ciudad\ndesarrollado radial o poligonalmente.\n\ng.\nBosque: De conformidad con la Ley Forestal No.7575 y sus reformas o\nnormativa que la sustituya, corresponde a un ecosistema nativo o autóctono,\nintervenido o no, regenerado por sucesión natural u otras técnicas forestales,\nque ocupa una superficie de dos o más hectáreas, caracterizada por la presencia\nde árboles maduros de diferentes edades, especies y porte variado, con uno o\nmás doseles que cubran más del setenta por ciento (70%) de esa superficie y\ndonde existan más de sesenta árboles por hectárea de quince o más centímetros de\ndiámetro medido a la altura del pecho (DAP). Se tendrá también como bosque los sectores\noficializados según Decreto Ejecutivo No.36818 MINAET.\n\nh.\nCapacidad de uso de la tierra: Es el grado óptimo de aprovechamiento que\nposee un área de terreno determinada, con base en la calificación de sus\nlimitantes para producir cultivos en forma sostenida y por períodos\nprolongados.\n\ni.\nClubes campestres: Centros para la recreación pasiva y activa, con\nfacilidades e instalaciones para realizar actividades al aire libre.\n\nj.\nCobertura máxima: Área de un terreno que comprende la proyección máxima\nhorizontal de una estructura, así como los espacios pavimentados, adoquinados o\ncon cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de lluvia en\nel terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas\nde tenis y similares.\n\nk.\nComercio: Conjunto de actividades económicas centradas en el\nintercambio, compra y venta de bienes, y de toda clase de mercaderías lícitas,\npropiedades, bonos, monedas y otros. Se incluyen las casas de representación,\ncomisionistas, agencias, corredores de bolsa, instituciones bancarias, instituciones\nde seguros y establecimientos financieros como casas de banca, de cambio,\nfinancieras de crédito y similares; en general, es comercial aquello que involucre\ncualquier transacción de mercado.\n\nl.\nCondominio horizontal: Concordantemente con el Reglamento a la Ley\nReguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto No.32303-MIVAH-MEIC-TUR o sus\nreformas, para los efectos del presente Reglamento se entiende por condominio\nhorizontal la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un\nterreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las\náreas comunes.\n\nm.\nCondominio mixto: Concordantemente con el Reglamento a la Ley Reguladora\nde la Propiedad en Condominio, Decreto No.32303-MIVAH-MEIC-TUR o sus reformas,\npara los efectos del presente Reglamento son aquellos donde pueden presentarse\nen una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.\n\nn.\nCondominio vertical: Concordantemente con el Reglamento a la Ley\nReguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto No.32303-MIVAH-MEIC-TUR o sus\nreformas, para los efectos del presente Reglamento se entiende por condominio\nvertical la modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo\nde parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el\nterreno y edificaciones o instalaciones de uso general.\n\no.\nCondominio: Concordantemente con el Reglamento a la Ley Reguladora de la\nPropiedad en Condominio, Decreto No.32303-MIVAH-MEIC-TUR o sus reformas, para\nlos efectos del presente Reglamento se entiende por condominio un inmueble\nsusceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos\npropietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.\n\np.\nCondominios de lotes: Concordantemente con el Reglamento a la Ley\nReguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto No.32303-MIVAH-MEIC-TUR o sus\nreformas, para los efectos del presente Reglamento se entiende por condominio\nde lotes aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios\nhorizontales, que pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario,\nturístico, comercial, habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito.\nPueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir\nedificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será\ndenominada finca filial primaria individualizada (FFPI).\n\nq.\nCultivos perennes: Es la vegetación caracterizada por ser de porte\narbustivo y/o arbóreo y de ciclo vegetativo superior a cinco años, incluyendo\nplantaciones forestales.\n\nr.\nDensidad: Relación entre número de viviendas permitidas en una hectárea.\n\ns.\nEdificación: Construcción destinada a cualquier actividad, ya sea\nhabitación, trabajo, almacenamiento o protección de enseres, etc.\n\nt.\nEstudio de Impacto Ambiental: Es un documento de naturaleza u orden\ntécnico y de carácter interdisciplinario, que constituye un instrumento de\nevaluación ambiental, que debe presentar el desarrollador de una actividad,\nobra o proyecto, de previo a su realización y que está destinado a predecir,\nidentificar, valorar, y corregir los impactos ambientales que determinadas\nacciones puedan causar sobre el ambiente y a definir la viabilidad (licencia) ambiental\ndel proyecto, obra o actividad objeto del estudio.\n\nu.\nFrente mínimo: Longitud mínima permitida de frente para los lotes\nresultantes de un fraccionamiento, urbanización o condominio de lotes.\n\nv.\nFrente: Parte de una finca o predio que colinda directamente con vía\npública, servidumbre a parcelas agrícolas, pecuarias o mixtas, acceso\nexcepcional de uso residencial o accesos de un condominio de lotes.\n\nw.\nImpacto Ambiental Potencial: Efecto ambiental positivo o negativo\nlatente que ocasionaría la ejecución de una actividad, obra o proyecto sobre el\nambiente. Puede ser preestablecido, tomando como base de referencia el impacto\nambiental causado por la generalidad de actividades, obras o proyectos\nsimilares, que ya se encuentran en operación. El IAP, posee además\nclasificaciones que van desde \"Muy bajo\", \"Bajo\", \"Moderado-Bajo\", \"Moderado- Alto\"\nhasta \"Alto\" impacto.\n\nx.\nIncómoda: Actividades o establecimientos que, sin ser insalubres ni\npeligrosos, generen molestias manifiestas al vecindario o a las personas que en\nellos trabajan, por ruidos, trepidaciones, humo, malos olores, cambios\nsensibles de temperatura, luces, polvo, gases, humedad u otros inconvenientes.\n\ny.\nIndustria: Todo lugar, descubierto o cubierto, destinado a la\nelaboración, manipulación, reparación, transformación o utilización de\nproductos naturales o artificiales. Quedan incluidos en esta categoría, los\nsitios destinados a recibir o almacenar artefactos, instrumentos o utensilios,\nmateriales y materias primas. Se considerará, asimismo, como actividades o\nestablecimientos industriales, para todos los efectos legales, las estaciones\nde autobuses y de transporte de carga.\n\nz.\nInfraestructura de telecomunicaciones: Elementos destinados a soportar\nuno o más elementos activos de la red de telecomunicaciones, como antenas y\notros equipos que puede incluir otros elementos asociados como terreno, cuartos\no casetas, suministro eléctrico, acondicionadores de aire, entre otros.\n\naa.\nInsalubre: Actividades o establecimientos que, por la naturaleza de los\ntrabajos que en ellos se desarrollan o las condiciones en que se realizan,\npuedan originar efectos capaces de amenazar o dañar la salud de los trabajadores\no del vecindario, debido a los materiales empleados, elaborados, desprendidos o\nde residuos.\n\nbb. La Municipalidad: La Municipalidad del\ncantón de Paraíso.\n\ncc. Minisúper: Establecimiento de menor\ntamaño que un supermercado donde se venden artículos de consumo básico.\n\ndd. Molesta: Actividades o\nestablecimientos que, a juicio del Ministerio de Salud, generan incomodidad a\nlas habitaciones vecinas por trepidaciones, cambios de temperatura, luces, polvo,\nchispas, humo o vapores u olores.\n\nee. Muy bajo impacto ambiental potencial:\nActividades humanas que, por su naturaleza no provocan alteración negativa del\nambiente y que no representan una desmejora de la calidad ambiental del entorno\nen general o de alguno de sus componentes, ni afectación a la salud de la población,\ndebido a que las emisiones atmosféricas, vertidos de aguas residuales, manejo\nde residuos ordinarios y especiales y ruido se ajustan a las disposiciones\nestablecidas en la regulación vigente. Además, no se utilizan productos\npeligrosos y no generan residuos de este tipo.\n\nff. Peligrosa: Actividades o\nestablecimientos que dañen o puedan dañar de modo inmediato y grave la vida de\nlos trabajadores que en ellas laboran o al vecindario, ya sea por la naturaleza\nde sus faenas o de los materiales empleados, elaborados o de residuos, o por el\nalmacenamiento de sustancias tóxicas, corrosivas, inflamables o explosivas.\n\ngg. Pulpería: Tienda donde se venden\nartículos de uso cotidiano, principalmente comestibles y otros enseres de uso\ndoméstico. Para los efectos del presente Reglamento, se entiende también como\nsinónimo de abastecedor.\n\nhh. Reglamento de Desarrollo Sostenible:\nInstrumento legal que sirve de base para normar y orientar el control y\ncondicionamiento ambiental de la ejecución del desarrollo dentro del territorio\nen estudio. Con este mecanismo, se pretende lograr un equilibrio entre el\nproceso de evaluación ambiental y la agilización de los trámites que los\nadministrados deben cumplir ante el Estado, en particular, con la supresión de\nla repetición de trámites.\n\nii.\nRetiro frontal: Término equivalente al de antejardín.\n\njj. Retiro lateral: Espacio abierto no\nedificable, comprendido entre el lindero lateral y la parte más cercana de la\nestructura física.\n\nkk. Retiro posterior: Espacio abierto no\nedificable, comprendido entre el lindero posterior y la parte más cercana de la\nestructura física.\n\nll.\nRetiros: Son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una\nestructura y los linderos del respectivo predio.\n\nmm. Riesgo sanitario ambiental:\nProbabilidad que hace que, en el desarrollo de una actividad en un\nestablecimiento, tenga un efecto o impacto negativo sobre la salud de las\npersonas y el ambiente.\n\nnn. Servicios públicos indispensables:\nAquellos que brindan el servicio de disponibilidad de agua potable y de\nservicio eléctrico.\n\noo. Servicios: Lo relacionado con el\npréstamo remunerado de servicios por parte de organizaciones privadas o\npersonas, al sector privado, al sector público o a ambos. Por ejemplo, el\ntransporte, las comunicaciones, los establecimientos privados de enseñanza y esparcimiento,\nlos hoteles y hospedajes de todo tipo, los establecimientos de vehículos, las agencias,\nlos representantes de casas extranjeras, las barberías y establecimientos de\nbelleza o estética y las agencias de publicidad.\n\npp.\nTalleres de artesanía o talleres artesanales: Actividad para la\nproducción individual de artículos de uso doméstico con herramientas de mano,\nen donde se cuenta con venta directa de los productos al público,\ncaracterizadas además por ser de muy bajo impacto ambiental potencial\nincluyendo aquellas desarrolladas en casas de habitación con categoría de microempresa,\nque no incorporen en el proceso productivo, materias primas o sustancias peligrosas,\nni generen residuos peligrosos.\n\nqq. Uso del suelo: Destino o fin dado a\ndeterminado terreno, según la zonificación dispuesta por el Plan Regulador del\ncantón de Paraíso, sujetas a lo que cada actividad, actual o prevista de una\nfinca o lote, represente en términos funcionales.\n\nrr. Viabilidad (Licencia) Ambiental: Representa\nla condición de armonización o de equilibrio aceptable, desde el punto de vista\nde carga ambiental, entre el desarrollo y ejecución de una actividad, obra o\nproyecto y sus impactos ambientales potenciales, y el ambiente del espacio geográfico\ndonde se desea implementar. Desde el punto de vista administrativo y jurídico, corresponde\nal acto en que se aprueba el proceso de Evaluación de Impacto Ambiental.\n\nss.\nVivienda multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad\narquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue\na dos o más familias.\n\ntt. Vivienda unifamiliar: Es la\nedificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una\nsola familia.\n\nuu. Vivienda: Es todo local o recinto,\nfijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de\nalojamiento de personas, en forma permanente o temporal.\n\nvv.\nZonificación: Es la división del territorio en zonas de uso, para efecto\nde su desarrollo racional.\n\nARTÍCULO\n7. Clasificación de los usos del suelo según la zonificación.\n\nPara\ntodos los efectos del otorgamiento del certificado de uso de suelo y resolución\nde ubicación, según las normas de la Ley de Planificación Urbana y el\nReglamento general para permisos sanitarios de funcionamiento, permisos de\nhabilitación y autorización para eventos temporales de concentración masiva de\npersonas, otorgados por el Ministerio de Salud, Decreto Ejecutivo No.43432, se\nclasificarán los usos y actividades de la siguiente manera:\n\n1.\nUso conforme:\n\nCorresponden\na aquellos que no contradicen las características de la zona donde se desea desarrollar\nuna obra, proyecto o actividad, los mismos se indican en el anexo No.2 del\npresente Reglamento. No obstante, pueden estar sujetos al cumplimiento de\nnormas específicas tales como organización de la actividad dentro de la\npropiedad, estacionamientos, altura máxima de edificaciones, cobertura máxima\nde edificación, despliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales,\nhorarios de funcionamiento, etc. Para los casos de lotes existentes y\ndebidamente inscritos en el Registro Inmobiliario con su número de finca\nrespectivo, que tienen frente y área que no corresponden a lo reglamentado, se\npermitirá el desarrollo de actividades siempre que no se contradiga la\nnaturaleza del uso de la zona.\n\n2.\nUso condicional:\n\nCorresponden\na aquellos que, por sus características pueden causar molestias o incomodidades\na los usos conformes en la zona, o bien, aquellos que deben cumplir con\nrequisitos ambientales específicos para la zona según lo establecido en el\nReglamento de Desarrollo Sostenible (RDS) del cantón de Paraíso, o de uso tales\ncomo, mayores retiros, parqueos, planes de confinación de molestias, etc.,\ngarantizando con ello su operación ambientalmente sostenible y sin causar molestias\na sus vecinos o bien daño a su entorno. Los usos condicionales corresponden a\nlos indicados en el anexo No.2 del presente Reglamento y el incumplimiento\ncomprobado de las condiciones a las cuales deban sujetarse estas actividades,\nobras o proyectos, deja sin efecto el otorgamiento de toda licencia municipal\nprevio cumplimiento del debido proceso. Las condiciones específicas a las que\nquedan sujetas los diferentes usos o actividades se indican en el anexo No.2 del\npresente reglamento, y para aquellos a los cuales no se establecen\ncondicionamientos\n\nespecíficos\nse deben confinar únicamente todas las posibles molestias que puedan causar a\nlos predios vecinos.\n\n3.\nUso no conforme:\n\nCorresponden\na todos aquellos que contradicen las características de la zona donde se desean\ndesarrollar, los usos no conformes se indican en el anexo No.2 del presente\nReglamento.\n\n4.\nUso existente no conforme tolerado:\n\nTodo\naquel uso o actividad no conforme con la zonificación del Plan Regulador, pero\nque cuente con licencia municipal emitida antes de la promulgación de dicho\nPlan, sean estos permisos de construcción para usos o actividades específicas,\no bien patentes (licencias comerciales), podrá seguir operando bajo su\ncondición de \"Uso existente no conforme tolerado\" de acuerdo con los artículos\n28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana, en tanto se mantenga vigente la\nlicencia municipal que lo ampara. El departamento de Patentes verificará la\nvalidez del certificado de uso del suelo y los condicionantes que los sustentan\nal momento de analizar el otorgamiento de la licencia municipal. En estos casos\nlas intervenciones en construcciones existentes se permitirán, como excepción\nen las siguientes situaciones:\n\na.\nObras de mantenimiento de lo existente (no implique cambios o reparación de la estructura\nprimaria).\n\nb.\nCuando el inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial.\n\nc.\nCuando las remodelaciones sean para cumplir con las normas de seguridad e higiene.\n\nd.\nCuando el inmueble sufra daños por siniestros. En este caso, para fijar los\ndaños se debe presentar la memoria de cálculo estructural, elaborado por un\nprofesional responsable.\n\n5.\nUso no listado:\n\nTodos\naquellos usos, actividades, obras o proyectos que no estén especificados en el\nanexo No.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\" del\npresente Reglamento de zonificación. Estos usos podrán adquirir únicamente la\ncaracterística de \"condicional\" o bien de \"no conforme\" según el análisis que\nde ellos se haga en la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador, para la\nemisión del certificado de uso de suelo con base en lo establecido en el\npresente reglamento.\n\nARTÍCULO\n8. Certificado de uso del suelo.\n\nDe\nconformidad con los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana No.4240\ny sus reformas, se prohíbe aprovechar o dedicar terrenos, edificios,\nestructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la Zonificación del Plan\nRegulador. En adelante, los propietarios interesados, deberán obtener un\ncertificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de\nla zonificación del Plan Regulador de Paraíso. Para el trámite de certificado\nde uso del suelo se requerirá la firma del propietario del inmueble en la\nrespectiva solicitud, sea de su puño y letra si el trámite es por medios\nfísicos, o bien con la respectiva firma digital en caso de trámites por medios electrónicos.\nEn caso de que la propiedad tenga como propietario a más de una persona, es suficiente\nque la solicitud sea firmada por un solo propietario como interesado del\ntrámite. Además de lo anterior, los usos ya existentes que se cataloguen como\n\"no conformes tolerados\", deberán hacerse constar también con certificado que\nexprese tal circunstancia. Sin el certificado de uso correspondiente, no se\ntramitará ni concederá ningún tipo de licencia municipal. Por otro lado, si la municipalidad\nestablece un sistema electrónico para las solicitudes de certificados de uso de\nsuelo, donde no sea necesaria la firma digital, se podrá variar la solicitud,\nsiempre y cuando se establezca un módulo de inscripción del propietario y\nsolicitante en el sistema.\n\nPara\nlos efectos anteriores, se establece en el anexo No.2, la lista de todos los\nusos conformes, condicionales o no conformes para todas y cada una de las\nrespectivas zonas descritas en el Capítulo II. La Municipalidad queda facultada\nademás para establecer un monto a cobrar por la emisión de cada uso de suelo\nque se le solicite, respaldada en un estudio que justifique la tarifa aplicada.\n\nARTÍCULO\n9. Certificado de uso de suelo para límites concurrentes.\n\nLa\nzonificación del Plan Regulador se establece para alcanzar los objetivos de\ndesarrollo propuestos, así como para lograr una relación armónica entre los\ndiversos usos de suelo, sin embargo, debido a que es posible que una finca o\npredio determinado se ubique sobre dos o más zonas de uso planificado, se puede\ngeneralizar cualquiera de ellas en todo el inmueble, atendiendo lo siguiente:\n\na.\nNo se podrá aplicar el beneficio de este artículo para inmuebles que cuenten\ncon Zona\n\nAgropecuaria\no Zona de Protección, ubicados dentro o fuera del anillo contención de crecimiento\nurbano del Plan GAM.\n\nb.\nSe podrán generalizar solo aquellas zonas planificadas que, de acuerdo con el\nMapa de Zonificación del Plan Regulador, abarquen un 25% o más del área de la\nfinca de interés y ésta a su vez cumpla con el área y frente mínimo requerido\npor la zona que se pretende generalizar.\n\nc.\nLa variación solo podrá valorarse por solicitud del propietario presentada ante\nla dependencia de Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad o\naquella que la sustituya. Dicha solicitud debe hacerse para una actividad,\nobra, proyecto o uso específico, debidamente descrito y detallado en la\nsolicitud. No procederá el trámite de solicitudes sin detallar claramente el\nproyecto o actividad que se desea desarrollar, para lo cual cuando se trate de\nindustria (incluyendo estaciones de autobuses y transporte de carga), comercio\ny servicios se deberá detallar entre otras variables, el tipo de productos o\nservicios que se van a ofrecer o los procesos productivos que se van a\ndesarrollar, el tipo de molestias que puede producir la actividad obra o\nproyecto, sea por ruido, trepidaciones, humo, olores, cambios sensibles de\ntemperatura, luces, polvo, gases, humedad u otras posibles fuentes de molestias\ncomo el tipo de residuos sólidos y/o líquidos, así como la cantidad aproximada\nde personas trabajadoras en la actividad, obra o proyecto.\n\nd.\nEl estudio técnico por parte del analista de uso del suelo para la\ngeneralización de una zona determinada deberá evaluar como mínimo:\n\ni)\nLas limitantes y potencialidades según los tipos de fragilidad ambiental\npresentes y documentados en la Licencia Ambiental del Plan Regulador, emitida\npor la SETENA.\n\nii)\nConformidad con las zonas colindantes, amparándose para ello en los conceptos\nde usos conformes, condicionales o no conformes que en ellas se aplican.\n\nHechas\nlas evaluaciones anteriores, el encargado de emitir el certificado de uso de\nsuelo, remitirá su informe a la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador\nquien decidirá sobre la aprobación o negación del uso de suelo. Estos usos\npodrán adquirir únicamente la característica de \"condicional\" o bien de \"no\nconforme\". En caso de que dicha respuesta sea positiva, la misma se hará\nacompañar por un certificado de uso de suelo en el que se expongan todos los\ncondicionantes a los que queda sujeto dicho cambio, incluida la descripción\nsucinta del uso, actividad, obra o proyecto para el cual se otorga. En caso de\nser negativa la respuesta, la misma se le dará a conocer al solicitante.\n\nARTÍCULO\n10. Vigencia del certificado de uso de suelo.\n\nEl\ncertificado de uso de suelo se mantendrá vigente en tanto el predio al que hace\nreferencia no sufra cambios registrales tales como cabida y número de plano que\nprovoquen inconsistencias con los datos consignados en el certificado, o bien\nen tanto el Plan Regulador del cantón de Paraíso no sufra cambios relacionados\ncon el inmueble en cuestión. La vigencia del certificado de uso de suelo bajo\nlos cambios indicados en el párrafo anterior se establece según lo dispuesto en\nel transitorio I del Plan Regulador del cantón de Paraíso.\n\nARTÍCULO\n11. Casos especiales para el otorgamiento del certificado de uso de suelo.\n\nARTÍCULO\n11.1. Camiones expendedores de comida y ferias, turnos o similares.\n\nPara\nefectos de emisión de certificado de uso de suelo, además de lo dispuesto por\nel Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador del cantón de Paraíso, para\nlos casos de ubicación en espacios públicos, las ferias, turnos y similares se\nconsiderarán usos condicionales sujetos a cumplir con el art.4 del Reglamento\nFerias, Turnos y Similares, Decreto Ejecutivo No.17923-S, sus reformas o\nnormativa que la sustituya. En todo caso que se incluya venta de licores se\ndebe acatar lo establecido en la Ley de Regulación y Comercialización de\nBebidas con Contenido Alcohólico No.9047 y sus reformas.\n\nPara\nel caso particular de food trucks\no camiones expendedores de comida, éstos deberán apegarse a lo establecido en\nla Ley de comercio sobre ruedas No.10254 y sus reforma o normativa que la\nsustituya, y solo podrán operar en una finca o predio que cumpla con los\nrequisitos mínimos del citado Reglamento de Ferias, Turnos y Similares y sus\nreformas o normativa que lo sustituya, y de igual manera en caso de operar en\nespacio público, sólo podrán hacerlo en aquellos sitios que se habiliten\nespecíficamente para esta actividad según las normas del reglamento antes\nreferido, en cuyo caso, el uso del espacio público quedará sujeto al acuerdo de\naprobación del Concejo Municipal y al pago del canon establecido en el\nReglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador Paraíso.\n\nARTÍCULO\n11.2. Cambio de uso de suelo en condominios construidos.\n\nCuando\nse solicite un certificado de uso de suelo para una actividad, obra o proyecto\nque implique la variación del destino general del condominio o bien del destino\nespecial de una de sus filiales, se deberá cumplir con lo dispuesto por el\nartículo No.27 de la Ley Reguladora a la Propiedad en Condominio, Ley No.7933,\ny sus reformas o normativa que la sustituya, además el uso o actividad solicitado\ndeberá cumplir con la zonificación y anexo No.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales\no no conformes\" del presente reglamento.\n\nARTÍCULO\n11.3. Actividades comerciales o de servicios en urbanizaciones residenciales constituidas.\n\nEl desarrollo de actividades comerciales o de servicios en urbanizaciones residenciales con plano\ngeneral aprobado por la Municipalidad y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), podrá\ndarse en aquellos lotes específicamente autorizados para uso comercial dentro del citado plano\ngeneral de la urbanización, aunque el Plan Regulador de Paraíso disponga otra zonificación\ndiferente. Fuera de las áreas comerciales consignadas en el plano general de la urbanización se\nmantendrá como uso conforme la vivienda sin perjuicio de poder desarrollar otras actividades, obras,\nproyectos permitidos para cada zona por el presente Reglamento, que puedan desarrollarse\narmoniosamente con el uso residencial.\n\nARTÍCULO\n11.4. Terrenos aledaños a sedes diplomáticas.\n\nComo\ndeferencia a la seguridad que deben los Gobiernos a las sedes diplomáticas\nsegún la Convención de Viena, Ley No.3394, se impone una restricción de altura\nde no más de dos pisos o 7m a las nuevas construcciones en los terrenos\naledaños a sedes diplomáticas independientemente de lo dispuesto por la\nzonificación del Plan Regulador de Paraíso, siempre que el inmueble o local de\nla misión sean propiedad del Gobierno representado. Esta restricción regirá\ndentro de una franja de cincuenta metros medidos desde los linderos del\ninmueble en el que se ubica la sede diplomática.\n\nARTÍCULO\n11.5. Áreas Silvestres Protegidas (ASP).\n\nLas\náreas silvestres protegidas del cantón son áreas ambientalmente frágiles, las\ncuales procuran la conservación de los recursos naturales.\n\nPara el caso del cantón de Paraíso se contempla el Parque Nacional Tapantí y la Reserva Forestal Río\nMacho, incluidos dentro de los límites cantonales, mismos que comprenden territorios completamente\nadministrados por el SINAC, cuyos usos y manejo se regirán por el respectivo Plan de Manejo que se\nimplemente de conformidad con la legislación vigente, o en su defecto según lo establecido en el\nPlan de Ordenamiento Ambiental Decreto Ejecutivo No. 29393-MINAE y sus reformas o normativa que lo\nsustituya.\n\nLa\nautorización de toda obra, proyecto o actividad será gestionada en primera\ninstancia a través del SINAC, según la dependencia que corresponda, y\natendiendo la normativa indicada por dicha institución. La Municipalidad de\nParaíso no emitirá ningún uso de suelo sin la previa autorización del SINAC\nantes mencionada, y aun contando con la misma los usos de suelo dados en estas\nASP, serán únicamente bajo la categoría de uso condicional sujeto al\ncumplimiento de la normativa que establezca la legislación ambiental del país.\n\nEn\nningún caso se actuará en contra de las indicaciones del SINAC para las obras,\nproyectos o actividades autorizadas, dentro de los límites de las ASP.\n\nPara\nel caso de la Reserva Forestal Río Macho, en ausencia de Plan de Manejo y/o de\nnorma nacional o regional, se podrán permitir las siguientes actividades, obras\no proyectos con la previa autorización del SINAC y sujetos a los siguientes\ncondicionantes:\n\n.\nFraccionamiento simple de terrenos con lote mínimo de 2 hectáreas y frente\nmínimo de 30m.\n\n.\nUna única vivienda unifamiliar por finca para uso del propietario o los\npropietarios del inmueble, con un máximo 200 m2 de construcción en dos plantas\ny otras construcciones necesarias para el uso o servicios de las fincas siempre\ny cuando estas se mantengan dentro de lo catalogado como actividades, obras o\nproyectos de muy bajo impacto ambiental potencial conforme a lo establecido en\nel Decreto Ejecutivo No. 43898 -MINAE-S- MOPTMAG- MEIC Reglamento de\nEvaluación, Control y Seguimiento Ambiental. Para los efectos anteriores deberá\npresentar el Formulario establecido por la municipalidad para su control y\ncumplir con lo establecido en el Código de Buenas Prácticas Ambientales,\nDecreto Ejecutivo No. 32079 del 14 de setiembre de 2004 y con cualquier\nmecanismo voluntario para mejorar el desempeño ambiental.\n\n.\nAgricultura conservacionista (agricultura orgánica, ganadería sostenible, entre\notros) asociado a actividades ya existentes. De ninguna forma se permite el\ncambio de uso de suelo de bosque a uso agrícola.\n\n.\nPara clubes campestres en terrenos no menores a 2 hectáreas y con la cobertura\nde edificación no mayor 1000 m2 de construcción cumpliendo para todos los\nefectos lo establecido en el DE 43 898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC Reglamento de\nevaluación, control y seguimiento ambiental, y sus reformas o normativa que lo\nsustituya.\n\nAsimismo,\nse tendrán como usos no conformes además de todos aquellos que expresamente así\nseñale el SINAC, las urbanizaciones residenciales o fraccionamientos con fines\nurbanísticos.\n\nARTÍCULO\n12. Certificado de uso de suelo para servicios públicos y comunales.\n\nARTÍCULO\n12.1. Ubicación de infraestructura de telecomunicaciones.\n\nLa\ninfraestructura para el soporte de redes de telecomunicaciones se puede ubicar\nen cualquier parte del territorio de Paraíso como uso conforme según la\nlocalización que determinen los entes competentes. Para la emisión del\ncertificado de uso de suelo, se deben cumplir con las siguientes disposiciones:\n\na.\nEl uso del espacio público para la instalación y operación de redes de\ntelecomunicaciones quedará sujeto al pago del canon correspondiente según lo\nestablecido en el Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador del cantón de\nParaíso, mismo que refiere a los procedimientos que establezcan las autoridades\ncompetentes.\n\nb.\nPara la instalación de infraestructura de soporte de redes de\ntelecomunicaciones en azoteas, terrazas o techos de edificaciones existentes,\nse debe contar previamente con un estudio de capacidad soportante que avale su\nemplazamiento, realizado y suscrito por un profesional en la materia\ndebidamente afiliado y habilitado para el ejercicio profesional por parte del Colegio\nFederado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.\n\nc.\nCuando se requiera instalar infraestructura para el soporte de redes de telecomunicaciones\nen edificaciones para uso educativo, la misma no debe estar ubicada en el área\ndestinada a superficie libre mínima ni en la superficie construida de la\nedificación.\n\nd.\nPara la instalación de infraestructura para el soporte de redes de telecomunicaciones\nen un predio independiente, el mismo debe tener dimensiones mínimas de frente y\nfondo equivalente al 30% de la altura de la torre, medida desde el centro de la\nbase de la torre hasta el final de esta sin incluir el pararrayo. El porcentaje\ndebe ser del 20%, bajo los mismos términos señalados, cuando la infraestructura\nsea mayor a 30,00 m de altura y se debe cumplir con lo señalado en la normativa\no lineamientos oficializados por la SUTEL, en relación con medidas de diseño e\ninstalación.\n\ne.\nLa infraestructura para el soporte de redes de telecomunicaciones no debe ser\nconstruida, o colocada adyacente al predio o lote colindante por lo cual deberá\nrespetar los retiros laterales y posteriores correspondientes, además el retiro\nfrontal de la infraestructura nunca puede ser menor que el alineamiento\noficial. Toda instalación de infraestructura para el soporte de redes de\ntelecomunicaciones debe contar con una franja de amortiguamiento alrededor de\nesta, que facilite y permita el tránsito del personal necesario para su conservación\ny mantenimiento. Esta franja debe ser de un acho equivalente al 10% de la altura\nde la torre, medida desde el centro de su base. Adicionalmente, debe cumplir\ncon todo lo respectivo a la accesibilidad.\n\nf.\nCuando la infraestructura se pretenda ubicar en predios de manera compartida\ncon otros usos, se debe garantizar el cumplimiento de las medidas de seguridad\nhumana y protección contra incendios señaladas por el Cuerpo de Bomberos.\n\ng.\nToda infraestructura de telecomunicaciones debe acatar los parámetros técnicos,\ndefinidos por el Reglamento de Construcciones del Plan Regulador de Paraíso y\naquellos señalados por las instituciones competentes en congruencia con lo\nestablecido en el Reglamento a la Ley General de Telecomunicaciones, Decreto\nEjecutivo No.34765-MINAE, y las Normas Estándares y Competencias de las\nEntidades Públicas para la Aprobación Coordinada y Expedita Requerida para la\nInstalación o Ampliación de Redes de Telecomunicaciones, Decreto Ejecutivo\n36159-MINAET-S-MEIC-MOPT, y sus reformas o normativa que lo sustituya. Su\ncumplimiento está a cargo de los operadores y proveedores de las telecomunicaciones\ndebidamente acreditados y habilitados para tal efecto, como de quienes construyan\nla infraestructura que soporte las redes de telecomunicaciones.\n\nARTÍCULO\n12.2. Educación, salud, seguridad pública y otras redes de servicios.\n\nLa\nubicación de facilidades para la salud y seguridad pública de la población,\nentre ellos, hospitales y centros médicos de la Caja Costarricense del Seguro\nSocial, así como instalaciones del Ministerio de Seguridad Pública y otra\ninfraestructura para redes de servicios, se hará atendiendo los requerimientos\nde las Instituciones competentes en favor de la población del cantón de\nParaíso, y para todos los efectos del certificado de uso de suelo, se\nconsiderarán como usos condicionales en aquellos sitios en que las autoridades\ndeterminen su óptima localización, siendo estas quienes deben garantizar que\ndichos sitios se encuentran libres de todo tipo de amenaza natural y que los citados\nusos operarán de tal forma que no se transformarán en molestos, insalubres o\npeligrosos para su entorno inmediato. En el caso de nuevas construcciones para\neste tipo de usos o actividades, deberán ser objeto de un Estudio de Impacto\nAmbiental (EsIA), de conformidad con lo establecido\nen el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental\n(EIA), Decreto Ejecutivo No.31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC y sus reformas o normativa\nque lo sustituya. De la misma manera las normas del presente artículo aplicarán\npara el desarrollo de centros educativos públicos promovidos y/o desarrollados\npor el Ministerio de Educación Pública. Además, para todos los efectos de\ndotación de servicios comunales se deberá aplicar en lo que corresponda, las\ndisposiciones del Reglamento de Mapa Oficial del cantón de Paraíso, así como,\nprocurar que las facilidades comunales se ubiquen en zonas mixtas o en general en\nzonas de fácil acceso y cercanas a las zonas residenciales. Los edificios\npúblicos que vayan a ser construidos, por el Gobierno de la República, o bien\npor otras dependencias del Estado, siempre que sean autorizados y vigilados por\nla Dirección General de Obras Públicas, no requerirán permiso o licencia de\nconstrucción de conformidad con el art.75 de la Ley de Construcciones No.833 y\nsus reformas o normativa que la sustituya. Para la efectiva aplicación de lo\nanterior, y en atención a la debida comunicación y coordinación de competencias\ninstitucionales, los entes de la administración pública deberán notificar al\nGobierno Local sobre las obras a realizar, así como indicar el profesional responsable\nde las mismas.\n\nARTÍCULO\n13. Usos no listados.\n\nTodo\nuso o actividad lícita, obra o proyecto no listado en el anexo No.2 \"Detalle de\nusos conformes, condicionales o no conformes\" del presente Reglamento, podrán\nclasificarse como usos condicionales para la emisión de su respectivo\ncertificado de uso de suelo, siempre y cuando sea compatible con el objetivo de\nla zona, no se trate de usos o actividades molestas, insalubres o peligrosas o\nbien sea opuesto a las potencialidades ambientales establecidas para la zona\ndonde se desea desarrollar, caso contrario se catalogarán como usos no\nconformes y se consignarán de esta manera en el certificado de uso de suelo.\n\nPara\nestos efectos el propietario, interesado en obtener el certificado de uso de\nsuelo deberá aportar junto a la solicitud del certificado de uso de suelo, una\ndescripción de la actividad, obra o proyecto, incluyendo al menos los procesos\nproductivos que emplea, el tipo de residuos que genera, los artículos que\ncomercializa o el servicio que brinda, horario de trabajo, cantidad de empleados\ny cualquier otro dato conveniente a la correcta descripción del uso, actividad\nobra o proyecto. Por su parte, en el respectivo análisis del DDU se\nfundamentarán los condicionantes que debe acatar el uso no listado para poder\nfuncionar como uso condicional por lo que el incumplimiento de estos por parte\ndel interesado será motivo para la clausura de la actividad o proyecto\nsiguiendo de previo el debido proceso.\n\nPara\ncumplir con lo anterior, el estudio técnico para el otorgamiento del\ncertificado de uso de suelo deberá contemplar en estos casos, al menos lo\nsiguiente:\n\na.\nLas limitantes y potencialidades según los tipos de fragilidad ambiental\npresentes en la zona y documentados en la Licencia Ambiental del Plan\nRegulador.\n\nb.\nLas posibles molestias que el uso solicitado pueda causar a los usos conformes\nsegún la zona donde se desea desarrollar, sean estas, por emisiones, ruidos,\ntrepidaciones, luminosidad o bien la afluencia de empleados y clientes a la\nzona respecto de la disponibilidad de espacios de parqueo, transporte de\npersonas, transporte de carga pesada, o bien disponibilidad de recolección de residuos.\n\nTodos\nlos certificados de usos de suelo para actividades o usos no listados deberán\nser aprobados o denegados por la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador.\n\nARTÍCULO\n14. Actividades con normativa nacional o regional.\n\nTodos\nlos usos o actividades listados o no listados en las diferentes zonas del Plan\nRegulador de Paraíso deberán apegarse en todo a las normas del presente\nReglamento en lo que respecta a la definición de usos conformes, condicionales\no no conformes, sin perjuicio del cumplimiento de las demás normas que la\nlegislación nacional o regional les imponga específicamente.\n\nARTÍCULO\n15. Lineamientos ambientales.\n\nEn\nadición a lo dispuesto por el presente Reglamento de Zonificación y atención al\nartículo No.6.3.5 del Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso de\nEvaluación del Impacto Ambiental (Manual de EIA)-Parte III, Decreto Ejecutivo\nNo.32967-MINAE y sus reformas o normativa que lo sustituya, las actividades,\nobras o proyectos que se desarrollen dentro del área cubierta por el Plan Regulador,\ndeben considerar además los lineamientos ambientales generales y específicos\npara cada zona establecidos en el Reglamento de Desarrollo Sostenible del\ncantón de Paraíso, orientados al control y la atención del sobreuso del espacio\ngeográfico por su condición ambiental.\n\nCAPITULO\nII: ZONIFICACIÓN DEL CANTÓN DE PARAÍSO\n\nARTÍCULO\n16. Clasificación del suelo por zonas de uso.\n\nCon\nel fin de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el cantón y\ncontribuir a la consolidación, regulación e impulso de las diferentes áreas de\ncrecimiento urbano, de acuerdo con su vocación, uso predominante y\nfuncionalidad, el territorio del cantón se divide en diferentes zonas de uso,\nlas cuales se muestran sinópticamente a continuación:\n\n| Número | Nombre de zona | Acrónimo |\n| --- | --- | --- |\n| 1 | Zona Control Especial A | ZCE A |\n| 2 | Zona Control Especial B | ZCE B |\n| 3 | Zona de Protección | ZP |\n| 4 | Zona de Interés Histórico Arquitectónico y Renovación Urbana | ZIHA-RU |\n| 5 | Zona de Interés Turístico A | ZIT A |\n| 6 | Zona de Interés Turístico B | ZIT B |\n| 7 | Zona Agropecuaria | ZAG |\n| 8 | Zona Residencial Alta Densidad | ZRAD |\n| 9 | Zona Residencial Media Densidad | ZRMD |\n| 10 | Zona Residencial Baja Densidad | ZRBD |\n| 11 | Zona Mixto Residencial y Comercial | ZMR |\n| 12 | Zona Mixto Residencial y Turístico | ZMRT |\n| 13 | Zona Comercial y de Servicios | ZCS |\n| 14 | Zona Mixto Industrial | ZMI |\n\nLa\ndelimitación precisa de estas zonas se encuentra en el Mapa de Zonificación del\nPlan Regulador de Paraíso y las actividades se detallan en el anexo No.2\n\"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\" del presente\nReglamento, el cual se ha desarrollado con base en la \"Clasificación de\nactividades comerciales, industriales y de servicios reguladas por el\nMinisterio de Salud según nivel de riesgo sanitario y ambiental\", misma que\npodrá ser utilizada por la Municipalidad de Paraíso para todos los efectos de\nlo indicado en el Reglamento para el funcionamiento y la utilización del\nsistema de la ventanilla única de inversión (VUI) que centraliza los trámites y\npermisos que deben cumplir las empresas que deseen establecerse y operar en\nCosta Rica, Decreto Ejecutivo\nNo.42081-MP-COMEX-H-MAG-MEIC-MICITT-MGP-MINAE-JP-S y sus reformas o normativa\nque lo sustituya. Asimismo, en el anexo No.1 se muestran los máximos permitidos\nde altura y cobertura y densidad habitacional, así como los mínimos para el\nárea de lote y frente en nuevos fraccionamientos simples, fraccionamientos con\nfines urbanísticos y urbanizaciones.\n\nARTÍCULO\n17. Zonas de Control Especial (ZCE A - ZCE B).\n\nLas\nzonas de control especial son aquellas que de acuerdo con el artículo No.25 de\nla Ley de Planificación Urbana soportan alguna reserva en cuanto a su uso y\ndesarrollo, como en el caso de los aeropuertos, los sitios con importancia\nhistórica o los recursos naturales conservables y las áreas demarcadas como inundables,\npeligrosas o necesarias al propósito de contener el crecimiento urbano\nperiférico. Para estos efectos se han establecido dos zonas bajo esta\ncategoría.\n\nZona\nde Control Especial por Amenaza Natural (ZCE A): Son zonas con amenaza natural,\nmotivada por deslizamientos, avalanchas e inundaciones sucedidas en eventos\nregistrados históricamente en diversos informes de la CNE. En la ZCE A queda\ncondicionada la construcción de viviendas y la ocupación humana permanente.\nToda construcción quedaría sujeta a la realización de un estudio hidráulico e\nhidrológico de los cauces aledaños, así como un estudio de estabilidad de\nladeras de las márgenes de los cauces (análisis de socavación) de conformidad\ncon lo dispuesto en el Reglamento de Desarrollo Sostenible del cantón de\nParaíso. Además, para todos los efectos de usos conformes, condicionales o no\nconformes se atenderá lo dispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de usos conformes,\ncondicionales o no conformes\" del presente Reglamento.\n\nZona\nde Control Especial por Amenaza Antrópica (ZCE B): Corresponde a sectores\nocupados por instalaciones relacionadas con la producción y transporte de\nelectricidad (Subestación ICE-Río Macho). Es importante señalar que este tipo\nde instalaciones ha registrado antecedentes en otros cantones del país en donde\nhan acaecido explosiones ligadas a la infraestructura de distribución de electricidad,\nque han afectado el entorno inmediato de las instalaciones, las cuales por este\nhecho se han considerado como amenaza para otros usos y actividades aledañas.\nEn la ZCE B se tiene como uso condicional la generación, transmisión y\ndistribución de energía eléctrica, atendiendo los lineamientos ambientales\nestablecidos en el Reglamento de Desarrollo Sostenible del cantón de Paraíso,\nsin perjuicio de la aplicación de otra normativa establecida por las\ninstituciones competentes del ramo. Además, para todos los efectos de usos\nconformes, condicionales o no conformes se atenderá lo dispuesto en el anexo\nNo.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\" del presente\nReglamento.\n\nARTÍCULO\n18. Zona Protección (ZP).\n\nSon\nzonas destinadas a la conservación, regeneración y protección de los recursos existentes,\nincluido el paisaje, presenta cobertura boscosa, relieves altos y de fuertes\npendientes con estabilidad de laderas reducidas. Esta zona soporta además áreas\nde recarga acuífera y suelos que deben ser protegidos de conformidad con lo\nestablecido en la Ley de Uso, manejo y conservación de suelos, así como las\nlimitantes y potencialidades ambientales identificadas para el cantón de\nParaíso. Para todos los efectos de usos conformes, condicionales o no conformes\nse atenderá lo dispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de usos conformes,\ncondicionales o no conformes\" del presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n19. Zona de Interés Histórico Arquitectónico y Renovación Urbana (ZIHA-RU).\n\nLas\nzonas de interés histórico arquitectónico delimitados en el Mapa y Reglamento\nde Zonificación del Plan Regulador, comprende los centros urbanos de los\ndistritos Paraíso y Orosi, que conforman en cada uno\nde ellos un conjunto arquitectónico, en el que se ubican sitios de interés histórico\ny cultural reconocidos en el cantón.\n\nCorresponde\na las áreas que, por sus valores arquitectónicos, de espacio público o de reconocimiento\ny valoración colectiva ameritan un tratamiento especial. Se hace referencia a monumentos,\nsitios, e inmuebles de interés histórico. La Municipalidad priorizará en estas\nzonas sus programas y proyectos, tales como iluminación pública en general e\niluminación específica para hitos urbanos, uniformidad de elementos sobre\nespacio público, reconstrucción y ampliación de aceras, instalación y\nmantenimiento de mobiliario urbano y arborización, entre otros. La instalación de\nmobiliario urbano y los proyectos de intervención de espacio público y de\narborización se regirán por lo establecido en los Reglamentos de Mapa Oficial y\nRenovación Urbana del Plan Regulador de Paraíso. Por su parte, la construcción\nde edificaciones podrá sujetarse a un estudio de tipologías constructivas que para\nlos efectos realice la Municipalidad con el fin de preservar los rasgos distintivos\nde la tipología tradicional de la zona, así como apertura entre los espacios\ntransitorios de las edificaciones y el espacio público propiciando lugares de\nencuentro de personas y vigilancia activa. Para efectos de aplicación de\nlineamientos ambientales, aplican aquellos definidos en el Reglamento de\nDesarrollo Sostenible de Paraíso, para las zonas de interés turístico. Para\ntodos los efectos de usos conformes, condicionales o no conformes se atenderá\nlo dispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no\nconformes\" del presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n20. Zona de Interés Turístico (ZIT A - ZIT B).\n\nLas\nzonas de interés turístico corresponden con áreas que poseen potencial y\natractivo turístico o ecoturístico, así como aquellas que ya concentran\nactividades y servicios destinados al turismo delimitadas en el Mapa de\nZonificación del Plan Regulador. Para todos los efectos de usos conformes,\ncondicionales o no conformes se atenderá lo dispuesto en el anexo No.2 \"Detalle\nde usos conformes, condicionales o no conformes\" del presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n21. Zona Agropecuaria (ZAG).\n\nZona\ndestinada a la producción agropecuaria que presenta diferentes características\nen cuanto a la capacidad de uso de la tierra. En virtud de las limitantes y\npotencialidades del territorio, las actividades que se desarrollen deben\najustarse a las normas consideradas en el Decreto Ejecutivo No.41960-MAG-MINAE,\n\"Metodología para la Determinación de la capacidad de uso de las tierras agroecológicas\nde Costa Rica\" y a las normas técnicas de manejo y conservación del suelo establecidas\npor esta metodología y la Ley Uso, Manejo y Conservación de Suelos No.7779, su reglamento\ny sus reformas o normativa que la sustituya, para lo cual y con el fin de\nvalidar las prácticas de uso, manejo y conservación de suelos necesarias según\nel caso, la Municipalidad de Paraíso podrá requerir al interesado la\npresentación de un estudio de uso, manejo y conservación de suelos y aguas\nemitido de conformidad con la legislación antes mencionada. Para todos los efectos\nde usos conformes, condicionales o no conformes se atenderá lo dispuesto en el\nanexo No.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\" del\npresente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n22. Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).\n\nComprenden\nsectores urbanizados del distrito Paraíso, así como aquellos ubicados en los centros\nurbanos de Santiago, Orosi, Cachí,\nLlanos de Santa Lucía y Birrisito. En general\nrepresentan sectores con las mayores facilidades en cuanto a dotación de\nservicios de transporte público, agua por acueducto y educación. Para todos los\nefectos de usos conformes, condicionales o no conformes se atenderá lo\ndispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\"\ndel presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n23. Zona Residencial de Media Densidad (ZRMD).\n\nFuncionan como área de crecimiento de los cuadrantes urbanos en los principales poblados del cantón,\ny en algunos casos comprenden sectores periféricos de las Zonas Residenciales de Alta Densidad en\nlos distritos Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía y Birrisito. Para todos los efectos de\nusos conformes, condicionales o no conformes se atenderá lo dispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de\nusos conformes, condicionales o no conformes\" del presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n24. Zona Residencial de Baja Densidad (ZRBD).\n\nComprenden\nsectores con presencia de actividades urbanas colindantes con zonas delimitadas\ncomo agropecuarias, o bien que poseen limitantes ambientales que impiden su densificación,\nsin dejar de lado que disponen en general de una menor dotación de servicios, infraestructura\nvial y facilidades comunales. Para todos los efectos de usos conformes, condicionales\no no conformes se atenderá lo dispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de usos conformes,\ncondicionales o no conformes\" del presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n25. Zona Mixto Residencial y Comercial (ZMR).\n\nLas\nzonas de uso mixto residencial y comercial han sido concebidas para conservar\nla dinámica urbana durante todo el día, y favorecer el uso comercial y de\nservicios en espacios también ocupados por vivienda. Para todos los efectos de\nusos conformes, condicionales o no conformes se atenderá lo dispuesto en el\nanexo No.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\" del\npresente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n26. Zona Mixto Residencial y Turístico (ZMRT).\n\nLas\nzonas mixto residencial y turístico, han sido concebidas para conservar la\ndinámica urbana durante todo el día, y favorecer el uso comercial y de\nservicios turísticos en espacios también ocupados por vivienda. Para todos los\nefectos de usos conformes, condicionales o no conformes se atenderá lo\ndispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\"\ndel presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n27. Zona Comercial y de Servicios (ZCS).\n\nLa\nzona comercial y de servicios busca consolidar núcleos que poseen estas\nactividades incluyendo áreas de servicios institucionales e industria\ninofensiva, que juntamente con las zonas mixtas e industriales aprovechen la\ninfraestructura existente y reduzcan el desplazamiento de la población,\ncontribuyendo al desarrollo económico y social de los centros urbanos. Estas\nzonas coinciden en algunos casos con los sectores de mayor valor fiscal en el\ncantón en virtud de su localización y poseen en general la mayor dotación de\nservicios de transporte público, acceso a infraestructura vial de la red\nnacional y cantonal, servicios de telecomunicaciones y otros que facilitan su\noperación. En esta zona se establece como condicional la vivienda unifamiliar\ny/o multifamiliar en edificios combinados donde el uso principal sea el\ncomercio y servicios, siempre y cuando presenten autorización del Ministerio de\nSalud. No se permite el desarrollo de vivienda multifamiliar bajo ninguna otra\nfigura que no sea edificio combinado con comercio, para esto se debe prever en\nsus etapas de diseño, construcción y operación en todas las nuevas\nconstrucciones la integración del uso residencial al entorno comercial, de\nmanera que ambos puedan coexistir armoniosamente en una misma edificación. Las\nviviendas existentes dentro de zonas comerciales se tendrán como usos\nexistentes no conformes tolerados. Condicionalmente sus propietarios pueden\nacceder a permisos para reparaciones, mejoras y mantenimiento, más no para\nampliaciones que motiven extender el uso residencial como principal actividad\ndel inmueble. Para todos los efectos de usos conformes, condicionales o no\nconformes se atenderá lo dispuesto en el anexo No.2 \"Detalle de usos conformes,\ncondicionales o no conformes\" del presente Reglamento.\n\nARTÍCULO\n28. Zona Mixto Industrial (ZMI).\n\nLas\nzonas mixto industrial corresponden a las áreas con acceso expedito a rutas\nnacionales o  las principales vías de la\nred vial cantonal, en donde se espera el desarrollo y/o consolidación de actividades\nindustriales que por sus características deben mantenerse agrupadas y\nsegregadas de otros usos o actividades con las que no son compatibles sea por\nel tipo de procesos que ejecuta, los residuos que produce o el tipo de\nmolestias que potencialmente puede provocar. Para todos los efectos de usos\nconformes, condicionales o no conformes se atenderá lo dispuesto en el anexo\nNo.2 \"Detalle de usos conformes, condicionales o no conformes\" del presente\nReglamento.\n\nCAPITULO\nIII: OTRAS REGULACIONES SEGÚN EL TIPO DE ZONA\n\nARTÍCULO\n29. Altura y cobertura máximas de edificación.\n\nLa\naltura máxima de edificación así como la cobertura máxima permitida por cada\nzona se establecen en el anexo No.1 del presente Reglamento de Zonificación,\nlas cuales se entienden como máximos permitidos para todas las construcciones\nque se desarrollen en el cantón de Paraíso, excepto para aquellas que se acojan\na los beneficios establecidos en el Reglamento de Construcciones del Plan\nRegulador o bien se tramiten como proyectos de renovación urbana según las\nnormas del Reglamento de Renovación Urbana del Plan Regulador de Paraíso y sus\nreformas.\n\nPara\ntodos los casos, la cobertura máxima será calculada multiplicando el área de la\nfinca donde se realizarán las construcciones, por el porcentaje máximo de\ncobertura permitido en la zona, no obstante, cuando se trate de condominios, la\ncobertura máxima podrá ser calculada con respecto al área de la finca matriz,\nde manera tal que cada finca filial podrá tener cobertura mayor siempre y cuando\nel condominio en su conjunto no sobrepase el máximo permitido.\n\nARTÍCULO\n30. Dimensiones mínimas de los lotes.\n\nEl\nárea y frente mínimo permitidos para los lotes producto de operaciones de fraccionamiento,\nurbanización, condominios o combinaciones de éstas, se establecen para cada zona\nen el anexo No.1. Los mínimos establecidos en el presente Reglamento de\nZonificación deberán respetarse de conformidad con las normas del Reglamento de\nFraccionamientos y Urbanizaciones del Plan Regulador de Paraíso y sus reformas.\nEn condominios horizontales o de lotes, se deberá respetar para cada lote o\nfinca filial, el lote mínimo según la zona.\n\nARTÍCULO\n31. Densidad habitacional (viv/ha)\ny ocupación del territorio.\n\nPara\ntodos los efectos de calcular la densidad habitacional máxima permitida en un determinado\npredio o finca, se valorará la ocupación del territorio según el tipo de\nvivienda o desarrollo que se pretenda construir, a saber:\n\na.\nVivienda unifamiliar, urbanizaciones o condominios horizontales: se ha de\ndividir el área del terreno de interés entre el área del lote mínimo permitido\nen la zona, según lo establecido en el anexo No.1 del presente reglamento,\nsalvo en Zonas Agropecuarias donde existe la posibilidad de segregar con dos\ntamaños mínimos de lote dependiendo del tipo de acceso (sea frente a calle\npública o bien frente a servidumbre agropecuaria), donde la densidad máxima\npermitida es de una vivienda por finca de conformidad con el Decreto Ejecutivo No.25902,\nartículo 4.1. \"Una vivienda por finca para uso del propietario o los\npropietarios y otras construcciones necesarias para uso o servicios de las\nfincas.\" Del resultado de la aplicación del cociente indicado en el párrafo\nanterior, la fracción entera dictará el número de viviendas permitido en el\nterreno y en caso de que la fracción decimal sea igual o mayor que 0,5 se\npermitirá una unidad de vivienda adicional. Por otra parte, en lotes existentes\ndebidamente inscritos registral y catastralmente antes de la promulgación del\nPlan Regulador, cuya cabida sea menor de la que corresponde al lote mínimo de\nla zona, se permitirá la construcción de al menos una vivienda previo\ncumplimiento de las normas señaladas por el Reglamento de Construcciones del\nPlan Regulador.\n\nb.\nDesarrollos o condominios verticales: el cálculo de la densidad habitacional\nmáxima para la construcción en vertical (más de dos pisos), se regirá según el\nsiguiente detalle:\n\n-Media\ndensidad hasta 115 viv/ha. Aplica para la Zona Residencial\nMedia Densidad (ZRMD).\n\n-Alta\ndensidad hasta 154 viv/ha. Aplica para la Zona\nResidencial Alta Densidad (ZRAD), Zona de Comercio y de Servicios (ZCS), Zona\nMixto Residencial y Comercial (ZMR), Zona Mixto Residencial y Turístico (ZMRT)\ny finalmente en la Zona de Interés Histórico Arquitectónico y Renovación Urbana\n(ZIHA-RU).\n\nLa\ndensidad habitacional máxima establecida en los incisos anteriores se aplicará\nen todos los casos, excepto para el trámite de visado de planos catastrados\nindividuales por parte del INVU, cuando éstos correspondan a inmuebles ubicados\ndentro de urbanizaciones constituidas y existentes con la debida aprobación de\nlas instituciones competentes, en donde se requiera como parte de los\nrequisitos para el trámite referido, la \"Autorización Municipal por aumento de\ndensidad y demanda mayor de servicios\". En estos casos priva lo establecido en\nel plano general de cada urbanización en cuanto al cálculo de densidad máxima,\nsalvo que la Municipalidad determine por cuenta propia o por estudio realizado\npor terceros y aceptado por la misma municipalidad, la factibilidad técnica de\npermitir un aumento de densidad según la capacidad de las redes de servicios existentes,\ntomando en este caso como densidad máxima posible aquella establecida por el presente\nReglamento de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso.\n\nSe\ntendrá también como excepción a la densidad máxima permitida, la construcción\nde vivienda en segunda planta bajo la modalidad de \"bono de vivienda para\nconstruir en lote familiar o bono para construir en segunda planta\", la cual se\npermite en todas las zonas residenciales y mixtas excepto en urbanizaciones con\ndiseño de sitio debidamente aprobado por la Municipalidad y el INVU, para lo\ncual se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior.\n\nARTÍCULO\n32. Densidad máxima y lote mínimo en condominios.\n\nLa\ndensidad habitacional máxima permitida en condominios verticales será calculada\nde conformidad con las normas del presente reglamento, sin perjuicio de que el\ncondominio cumpla con las condicionantes necesarias para adquirir el beneficio\nde mayor densidad establecido en el Reglamento de Construcciones del Plan\nRegulador de Paraíso y sus reformas. En las zonas donde se permita la\nconstrucción de condominios horizontales o de lotes, cada finca filial o lote\ndestinado al uso habitacional deberá cumplir con el área mínima establecida\npara la zona, sin perjuicio de que en su diseño y construcción se utilicen\náreas de lotes mayores al mínimo establecido.\n\nARTÍCULO\n33. Estacionamientos, publicidad exterior y retiros de construcción.\n\nLa\ndotación de espacios de estacionamientos en las construcciones, así como la\npublicidad exterior, se regirá por lo dispuesto en el Reglamento de\nConstrucciones del Plan Regulador de Paraíso y sus reformas o bien mediante la\naplicación supletoria del Reglamento de Construcciones emitido por el INVU. De\nigual manera los retiros de las construcciones se ajustarán a lo dispuesto en\nel anexo No.1 del presente Reglamento y a las normas del Reglamento de\nConstrucciones del Plan Regulador de Paraíso y sus reformas.\n\nANEXO 1\n\nNotas:\n\n1.\nEn todos los casos de nuevas edificaciones destinadas para actividades de\ncomercio y servicios se exime del retiro frontal, siempre y cuando la zona\ncuente con red de alcantarillado pluvial y sanitario en operación, en estos\ncasos la edificación debe respetar únicamente el retiro necesario para la construcción\nde acera. Para los casos de edificaciones existentes en cuadrante urbano y sin\nretiro frontal, estas se tendrán por eximidas de rendir dicho retiro para todos\nlos efectos de emisión de licencias municipales o permisos de construcción para\nampliaciones, remodelaciones o reparaciones.\n\n2.\nLos retiros frontales se aplican salvo las disposiciones del Reglamento de\nConstrucciones del Plan Regulador para actividades, obras o proyectos\nespecíficos; así mismo los retiros frente a rutas nacionales serán aquellos que\ndetermine el MOPT, a través de sus dependencias encargadas.\n\n3.\nSe permiten 8 pisos frente a ruta nacional para inmuebles ubicados dentro del\nanillo de contención urbana de la GAM.\n\n4.\nSe permiten 6 pisos frente a ruta de la red vial cantonal para inmuebles\nubicados dentro del anillo de contención urbana de la GAM.\n\n5.\nSe permiten 3 pisos de altura máxima para inmuebles ubicados fuera del anillo\nde contención urbana de la GAM, según artículos 3 y 4 del DE\n25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\n6.\nSe permiten 5 pisos de altura máxima para inmuebles ubicados dentro del anillo\nde contención urbana de la GAM, según artículos 3 y 4 del DE\n25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\n7.\nPara edificios combinados con ocupación residencial se aplicarán las normas de\nla Zona Residencial de Alta Densidad para el cálculo de la densidad\nhabitacional máxima permitida.\n\n8.\nÁrea mínima de fraccionamiento frente a calle pública con previsión vial no\nmenor a 14m.\n\n9.\nÁrea mínima de fraccionamiento frente a servidumbre a parcelas agrícolas,\npecuarias o mixtas.\n\n10.\nSolicitar criterio de altura máxima permitida a la Dirección General de\nAviación Civil.\n\n11.\nAplica para Purisil y Calle Jucó para el sector aguas\nabajo del puente sobre el río Granados.\n\n12.\nAplica para Alto Loaiza y Calle Jucó en los sectores pendiente arriba del\npuente sobre el río Granados.\n\n13.\nEl parámetro de área mínima aplica indistintamente para lotes frente a\nservidumbre o frente a vía pública.\n\n14.\nPara propiedades ubicadas fuera del anillo de contención urbana de la GAM, se\npermite hasta un máximo de 1,5 veces el ancho del derecho de vía al cual\nenfrente el inmueble, medido este entre líneas de propiedad sin que se pueda\nsobrepasar un máximo de 5 pisos. En caso de que el predio enfrente dos o más\nvías, el cálculo de la altura máxima permitida se realizará con base en el\nderecho de vía más ancho.\n\n15.\nLa altura máxima de edificación podrá variar hasta en un máximo de 3 pisos en\naumento mediante la aplicación del incentivo establecido en el Reglamento de\nConstrucciones del Plan Regulador de Paraíso.\n\n16.\nLa densidad habitacional aplica para el desarrollo de vivienda multifamiliar en\nedificios combinados donde se ubique la actividad comercial y de servicio en el\nprimer piso y la residencia en pisos superiores.\n\nRC\n= Normativa aplica según se establece en el Reglamento de Construcciones del\nPlan Regulador de Paraíso y sus reformas.\n\nANEXO No.2: Detalle de usos conformes, condicionales y no\nconformes.\n\nRiesgo\n(*) = Riesgo ambiental y sanitario definido por el Ministerio de Salud según el\nReglamento general para permisos sanitarios de funcionamiento, permisos de\nhabilitación y autorización para eventos temporales de concentración masiva de\npersonas, otorgados por el Ministerio de Salud No.43432-S\n\nPara\naquellas actividades a las cuales no se establecen condicionamientos\nespecíficos se deben confinar únicamente todas las posibles molestias que\npuedan causar a los predios vecinos.\n\n(1)\nDebe cumplir con el Reglamento del suministro de combustibles en estaciones de\nservicio DE No.43449-MINAE, y sus reformas o normativa que lo sustituya. Se\npermiten únicamente frente a la rutas nacionales, fuera de los cuadrantes\nurbanos delimitados por el Plan Regulador de Paraíso. Se incluyen las\nelectrolineras que comprenden una estación de servicio convencional pero que en\nesta caso incluye punto de carga para vehículos eléctricos.\n\n(2)\nLos estacionamientos públicos deben cumplir con el Reglamento a la Ley Reguladora\nde Estacionamientos Públicos DE No.27789-MOPT, y sus reformas o normativa que\nla sustituya.\n\n(3)\nDebe cumplir con el Reglamento a la Ley de Juegos DE No.11918-G (reforma), y\nsus reformas o normativa que lo sustituya.\n\n(4)\nDebe cumplir con el Reglamento para el funcionamiento sanitario de templos o\nlocales de culto DE No.43610-S, y sus reformas o normativa que lo sustituya.\n\n(5)\nDebe cumplir con el Reglamento General de Cementerios DE No.32833, y sus\nreformas o normativa que lo sustituya.\n\n(6)\nNo incluye la construcción de centros penitenciarios ni correccionales de\nmenores.\n\n(7)\nÚnicamente para establecimientos del Estado costarricense u operadores del\nservicio autorizado por este, al amparo del artículo No.12.2 del Reglamento de\nZonificación.\n\n(8)\nÚnicamente para organizaciones sin fines de lucro.\n\n(9)\nÚnicamente de la Junta de Protección Social.\n\n(10)\nVenta de plantas (especies legales permitidas).\n\n(11)\nSiempre y cuando califique como industria inofensiva según el Reglamento de\nHigiene Industrial.\n\n(12)\nSiempre y cuando califique como taller artesanal.\n\n(13)\nÚnicamente para el tratamiento de aguas residuales. Deben cumplir con el\nReglamento para el Manejo y Disposición Final de Lodos y Biosólidos DE\nNo.39316-S.\n\n(14)\nNo contempla la infraestructura de redes de telecomunicaciones, regulada en el\nartículo No.12.1 del Reglamento de Zonificación.\n\n(15)\nÚnicamente para especies menores.\n\n(16)\nÚnicamente para servicios personales de sastrería y/o costureras.\n\n(17)\nSe permite únicamente bajo la categoría de micro o pequeña empresa según\nMinisterio de Economía Industria y Comercio.\n\n(18)\nSiempre que no exista atención directa al público.\n\n(19)\nLos edificios para educación pública y privada regulados por el MEP deben\ncumplir con lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones del Plan Regulador\nde Paraíso y el Decreto Ejecutivo No.41103-MEP Reglamento de requerimientos de\ndiseño arquitectónico sobre edificios para la educación pública y privada en\nCosta Rica y sus reformas y normativa que lo sustituya.\n\n(20)\nExplotación de bosque y otras actividades en Patrimonio Natural del Estado\nrequiere Plan de Manejo de conformidad con la Ley Forestal No.7575 y sus\nreformas o normativa que la sustituya.\n\n(21)\nSin producción ni tratamiento de cuero.\n\n(22)\nSiempre que sean menores de 500 m2 y bajo la modalidad de Pequeñas Empresas\nsegún el DE No.35585-MEIC reforma al DE No.33111 Reglamento General a la Ley\nNo.8262 de Fortalecimiento de las Pequeñas y Medianas Empresas. Además, en\ntodos los casos deben cumplir con el Decreto Ejecutivo No.41052-S, Reglamento\nde Centros de Recuperación de Residuos Valorizables. Considerar que no se\nacopien residuos electrónicos.\n\n(23)\nÚnicamente para oficina y prestación de servicios de instalación.\n\n(24)\nEn zona agrícola y zona de protección se permite infraestructura turística que\nen su conjunto no sobrepase 1000m2 de construcción y hasta un máximo de 12\nhabitaciones por hectárea según DE No. 25902-MIVAH-MP-MINAE. En zonas\nresidenciales se permiten únicamente casas de huéspedes o pensiones.\n\n(25)\nDeben cumplir con la Ley 9047 Regulación y comercialización de bebidas con\ncontenido alcohólico y sus reformas y normas que lo sustituyan.\n\n(26)\nDeben cumplir con los requisitos estipulados en el Decreto Ejecutivo\nNo.19183-G-S del 7 de julio de 1989 Reglamento a las Actividades Taurinas. En\nel caso de eventos taurinos que formen parte de ferias, turnos o similares\ndeberá cumplir con DE No.17923-S, Reglamento de Ferias, Turnos y Similares.\n\n(27)\nSolamente con frente a calle pública.\n\n(28)\nSiempre y cuando sea dentro de una infraestructura existente.\n\n(29)\nSiempre y cuando corresponda a oficina administrativa y no contemple\nalmacenamiento de insumos.\n\n(30)\nSe permite condicionado a que el espejo de agua sea menor o igual a 0,5 ha,\npara mantener un impacto ambiental potencial de tipo C (bajo) según DE No.43898\n-MINAE-S- MOPT-MAG-MEIC Reglamento de evaluación, control y seguimiento\nambiental. No se permitirán con espejo de agua superior al indicado.\n\n(31)\nDeben tener acceso a vía pública, y además todas las obras que se necesiten\ndesarrollar entorno a la actividad deberán contar con las respectivas licencias\nmunicipales.\n\n(32)\nÚnicamente como actividad complementaria de una industria o comercio existente.\n\n(33)\nSiempre que las construcciones en su conjunto no sobrepasen los 1000 m2 ni el\nporcentaje de cobertura máxima permitida en la zona y deberán tener un área\nmínima de 5ha.\n\n(34)\nSiempre que cuenten con un área mínima de 2ha.\n\n\"(35)\nSujeto a operación en un edificio de menos de 500m2, no generar molestias al\nuso residencial, y al cumplimiento del Reglamento a la Ley sobre regulación y\ncomercialización de bebidas con contenido alcohólico de la Municipalidad de\nParaíso Ley No.9047.\n\n(36)\nSe permite la vivienda unifamiliar y/o multifamiliar solo en edificios\ncombinados donde el uso principal sea el comercio y servicios. No se permite el\ndesarrollo de vivienda multifamiliar bajo ninguna otra figura que no sea\nedificio combinado con comercio.\n\n(37)\nCondicional a formar parte de un desarrollo turístico.\n\n(38)\nSe permite únicamente para las instituciones del estado según el artículo\nNo.12.2 del Reglamento de Zonificación.\n\n(39)\nDentro de los desarrollos de vivienda multifamiliar se podrá aplicar el régimen\nde condominio según lo establecido en la ley Reguladora de la Propiedad en\nCondominio No.7933 y su reglamento.\n\n(40)\nDentro de los desarrollos de urbanizaciones residenciales se podrá aplicar el\nrégimen de condominio según lo establecido en la ley Reguladora de la Propiedad\nen Condominio No.7933 y su reglamento para el caso específico de condominios\nhorizontales o de lotes.\n\n(41)\nDentro de los desarrollos de urbanizaciones y/o centros comerciales se podrá\naplicar el régimen de condominio según lo establecido en la ley Reguladora de\nla Propiedad en Condominio No.7933 y su reglamento.\n\n(42)\nDentro de los desarrollos de urbanizaciones y/o complejos industriales se podrá\naplicar el régimen de condominio según lo establecido en la ley Reguladora de\nla Propiedad en Condominio No.7933 y su reglamento.\n\nn.c.p\n= no clasificado en otra parte\n\nPSF\n= Permiso Sanitario de Funcionamiento.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Full Text of Regulation 189\n\n Land Use Zoning Regulation\n\nMUNICIPALITY\nOF PARAÍSO\n\nMUNICIPAL\nSECRETARY\n\nC-408-12\n\nAna Rosa\nRamírez Bonilla\n\nSECRETARY\nMUNICIPAL COUNCIL OF PARAÍSO\n\nCERTIFIES;\n\nThat in\nsession number ONE HUNDRED EIGHTY-NINE of OCTOBER 12, two thousand twelve,\nARTICLE 08 is heard and approved, which literally states:\n\nARTICLE\n08: BY UNANIMOUS, FINAL, AND DEFINITIVELY APPROVED VOTE, IT IS AGREED: The Municipal Council of Paraíso ratifies the agreement reached in\nsession 182, article 05, in which Mr. Jorge Rodríguez, in his capacity as Municipal Mayor, is authorized to publish the Regulatory Plan of the Canton of Paraíso in the Official Gazette La Gaceta.\n\nThis is issued at 3:50 p.m. on the 4th day of October, two thousand twelve, at the request of the interested party.\n\nPreparation, Updating, and Homologation of the\nRegulatory Plans of the Greater Metropolitan Area\n\nCANTON OF\nPARAÍSO\n\nLAND USE ZONING REGULATION\n\n(Note from Sinalevi: This regulation was partially reformed and its text reproduced in full via ordinary session No. 294-2023 of December 26, 2023, published in Digital Reach No. 47 to La Gaceta No. 43 of March 6, 2024, and is transcribed below:)\n\nZONING REGULATION\n\n(December 2023)\n\nThe\nMunicipality of the canton of Paraíso, in exercise of the powers granted by the Political Constitution, Construction Law No. 833 of November 2, 1949, the Municipal Code, Law No. 7794 of April 27, 1998, and Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968, and its reforms, Water Law No. 276, as well as what is required by the Manual of Technical Instruments for the Environmental Impact Assessment Process (Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso de Evaluación del Impacto Ambiental, Manual EIA) - Part III, Executive Decree No. 32967, promulgates the following Zoning Regulation, which constitutes an integral part of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso.\n\nContent\n\nCHAPTER I: GENERAL PROVISIONS ............................................................................................ 4\n\nARTICLE 1. Scope and field of application. ............................................................................. 4\n\nARTICLE 2. Regulatory Plan Monitoring Commission. ...................................................... 5\n\nARTICLE 3. Zoning Objectives. ................................................................................................... 5\n\nARTICLE 4. Development objectives and strategic actions. ................................................... 6\n\nARTICLE 5. Acronyms. .................................................................................................................... 6\n\nARTICLE 6. Definitions. ................................................................................................................... 7\n\nARTICLE 7. Classification of land uses according to zoning. .................................... 13\n\nARTICLE 8. Land use certificate (certificado de uso del suelo). ................................................................................ 15\n\nARTICLE 9. Land use certificate for concurrent boundaries. ...................................... 15\n\nARTICLE 10. Validity of the land use certificate. ........................................................... 17\n\nARTICLE 11. Special cases for the issuance of the land use certificate. .......... 17\n\nARTICLE 11.1. Food trucks (camiones expendedores de comida) and fairs, turnos, or similar .................... 17\n\nARTICLE 11.2. Change of land use in built condominiums. .................................. 17\n\nARTICLE 11.3. Commercial or service activities in constituted residential developments\n\n. ............................................................................................................................................................................... 18\n\nARTICLE 11.4. Land adjacent to diplomatic headquarters. ....................................................... 18\n\nARTICLE 11.5. Protected Wild Areas (Áreas Silvestres Protegidas, ASP). .................................................................. 18\n\nARTICLE 12. Land use certificate for public and communal services. .................... 20\n\nARTICLE 12.1. Location of telecommunications infrastructure. ................................... 20\n\nARTICLE 12.2. Education, health, public safety, and other service networks. .................... 21\n\nARTICLE 13. Unlisted uses. ................................................................................................ 22\n\nARTICLE 14. Activities with national or regional regulations. ................................................ 23\n\nARTICLE 15. Environmental guidelines. ................................................................................ 23\n\nCHAPTER II: ZONING OF THE CANTON OF PARAÍSO ................................................................... 24\n\nARTICLE 16. Land classification by use zones. ........................................................... 24\n\nARTICLE 17. Special Control Zones (Zonas de Control Especial, ZCE A - ZCE B). ........................................................ 25\n\nARTICLE 18. Protection Zone (Zona de Protección, ZP). ......................................................................................... 26\n\nARTICLE 19. Zone of Historical Architectural Interest and Urban Renewal (Zona de Interés Histórico Arquitectónico y Renovación Urbana, ZIHA-RU). ..... 26\n\nARTICLE 20. Zone of Tourist Interest (Zona de Interés Turístico, ZIT A - ZIT B). ............................................................ 27\n\nARTICLE 21. Agricultural Zone (Zona Agropecuaria, ZAG). .................................................................................. 27\n\nARTICLE 22. High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta Densidad, ZRAD). ....................................................... 27\n\nARTICLE 23. Medium-Density Residential Zone (Zona Residencial de Media Densidad, ZRMD). .................................................. 27\n\nARTICLE 24. Low-Density Residential Zone (Zona Residencial de Baja Densidad, ZRBD). ....................................................... 28\n\nARTICLE 25. Mixed Residential and Commercial Zone (Zona Mixto Residencial y Comercial, ZMR). ...................................................... 28\n\nARTICLE 26. Mixed Residential and Tourist Zone (Zona Mixto Residencial y Turístico, ZMRT). ....................................................... 28\n\nARTICLE 27. Commercial and Services Zone (Zona Comercial y de Servicios, ZCS). ................................................................. 28\n\nARTICLE 28. Mixed Industrial Zone (Zona Mixto Industrial, ZMI). .............................................................................. 29\n\nCHAPTER III: OTHER REGULATIONS ACCORDING TO ZONE TYPE ...................................................... 29\n\nARTICLE 29. Maximum building height and coverage. ...................................................... 29\n\nARTICLE 30. Minimum lot dimensions. .................................................................... 30\n\nARTICLE 31. Housing density (viv/ha) and land occupancy. ............................... 30\n\nARTICLE 32. Maximum density and minimum lot in condominiums. ............................................ 31\n\nARTICLE 33. Parking, outdoor advertising (publicidad exterior), and building setbacks. .................... 32\n\nANNEX No.1: Urban parameters by zone. .................................................................................... 33\n\nANNEX No.2: Detail of conforming, conditional, and non-conforming uses. ....................................... 37\n\nCHAPTER I: GENERAL PROVISIONS\n\nARTICLE 1. Scope and field of application.\n\nThis Regulatory Plan repeals the one published in Digital Reach No. 169 of La Gaceta, dated Wednesday, October 31, 2012, as well as its modification published in Digital Reach No. 76 of La Gaceta, dated Thursday, April 25, 2013.\n\nThe territory over which this Zoning Regulation is applied corresponds to the territory of the canton of Paraíso subject to territorial planning, which includes the districts of Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisito in their entirety, and the district of Orosi as shown on the Zoning Map.\n\nIn accordance with Urban Planning Law No. 4240 and its reforms or the regulation that replaces it, the following are subject to regulation by this Regulation:\n\na. The use of land, buildings, and structures for agricultural, industrial, commercial, residential, public, and any other relevant purposes.\n\nb. Residential zones according to the intensity of use intended for them and their occupancy, whether with single-family homes (vivienda unifamiliar) or multi-family homes (vivienda multifamiliar).\n\nc. The minimum dimensions of lots that best suit each zone.\n\nd. Maximum permitted height and coverage for buildings and structures.\n\ne. Setbacks (retiros) for buildings and structures.\n\nf. Any other urban or architectural element related to land use, the regulation of which is of interest to the Local Government of Paraíso and its inhabitants.\n\ng. The provision of space for vehicle parking, loading, and unloading in cases requiring specific conditions.\n\nh. The size, location, and characteristics of signs or advertisements, in cases requiring specific conditions.\n\nThe provisions of this Regulation are mandatory for every project carried out in the canton of Paraíso, with regional and national laws and regulations related to its subject matter being applicable supplementarily.\n\nARTICLE 2. Regulatory Plan Monitoring Commission.\n\nIn accordance with articles 59 and 60 of Urban Planning Law No. 4240, the Monitoring Commission for the Regulatory Plan of the canton of Paraíso is created, composed of council members (regidores), officials, and interested residents.\n\nIt shall be the responsibility of the Municipal Council of Paraíso, in accordance with its powers in the matter, to determine the mechanism for appointing its members, the distribution of seats (7 maximum), and the mechanisms for their replacement.\n\nThis commission shall be responsible for monitoring the Regulatory Plan, and for the purposes of participating in the preparation and implementation of the Regulatory Plan, the following functions are established for the Regulatory Plan Monitoring Commission:\n\na. Ensure the correct implementation of the Regulatory Plan.\n\nb. Analyze those particular cases that require a specific criterion and a particular decision, which falls outside the exclusive scope of the municipal technician.\n\nc. Study conflictive cases and advise municipal personnel on the application of restrictions; when the Commission deals with matters that circumstantially affect other bodies, request advice and consult the affected body, being able to request the sending of a representative if the magnitude of the case requires it.\n\nd. Prepare and recommend the modifications and amendments necessary to keep the Regulatory Plan updated.\n\ne. Keep a control of the permits and licenses granted, preparing an inventory that facilitates the updating of the Regulatory Plan.\n\nf. Any other function assigned by the regulations of the Regulatory Plan.\n\nARTICLE 3. Zoning Objectives.\n\nIn accordance with the Urban Planning Law, this Zoning Regulation proposes the following objectives regarding land-use planning (ordenamiento del territorio):\n\na. Protection of property against the proximity of annoying or dangerous uses or activities.\n\nb. Achieve a harmonious relationship between the various land uses.\n\nc. Promote an adequate division or subdivision (fraccionamiento) of land in accordance with the Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of the Regulatory Plan of Paraíso.\n\nd. Promote the safety, healthiness, comfort, and ornamentation of constructions, in accordance with the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso.\n\ne. In general, any other element of community interest that contributes to the well-being of all persons who inhabit, work in, or visit the canton.\n\nARTICLE 4. Development objectives and strategic actions.\n\nResponding to the provisions of subsection a) of Article No. 16 of the Urban Planning Law and its reforms, as well as other planning instruments such as the Local Human Development Plan of the Canton, the Regulatory Plan of Paraíso and its present Zoning Regulation seek to address the following guidelines and development objectives.\n\n| Local Development Objectives | Strategic Actions | | --- | --- | | Seek to ensure that mobility and transportation are safe, efficient, and sustainable, considering the structure and functioning of the canton's human settlements and enabling the creation of and access to the opportunities that urban areas generate (employment, services, commerce, recreation, and culture). | 1. Improve the operation and functioning of road networks by anticipating future growth and the integration of new developments into the existing urban structure through cantonal road plans. 2. Promote development oriented towards public transportation systems and non-motorized mobility. | | Promote inclusive, resilient, and adaptable urban planning, at all scales, that allows for the strengthening of urban subsystems and contributes to the specialization and complementarity of the city. | 3. Contemplate the gradual improvement and adaptation of infrastructures in order to mitigate natural risks and threats, particularly events produced by the effect of climate change. | | Foster coordination between the municipality, public institutions, civil society, non-governmental institutions, and the private sector to manage the sustainable development of all human settlements. | 4. Adopt governance schemes that allow for managing the territory in terms of urban development in an orderly, efficient, sustainable, and innovative manner. |\n\nARTICLE 5. Acronyms.\n\na. ASP: Protected Wild Area (Área Silvestre Protegida, ASP).\n\nb. CNE: National Commission for Risk Prevention and Emergency Response (CNE).\n\nc. DDU: Department of Urban Development (Departamento de Desarrollo Urbano, DDU).\n\nd. EsIA: Environmental Impact Study (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA).\n\ne. GAM: Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana, GAM).\n\nf. IAP: Potential Environmental Impact (Impacto Ambiental Potencial, IAP).\n\ng. MOPT: Ministry of Public Works and Transport (MOPT).\n\nh. RDS: Sustainable Development Regulation (Reglamento de Desarrollo Sostenible, RDS).\n\ni. SETENA: National Environmental Technical Secretariat (SETENA).\n\nj. SINAC: National System of Conservation Areas (SINAC).\n\nARTICLE 6. Definitions.\n\na. Temporary activities: Those that are carried out for periods of less than 30 days, such as activities called turnos, fairs, or patron saint festivities.\n\nb. Alignment (Alineamiento): Minimum physical distance or limit for the placement of a building with respect to public roads, waterways, streams, springs, lakes, lagoons, estuaries, springs (nacientes), the maritime-terrestrial zone, railways, high-tension power lines, and special zones; issued by the competent entity.\n\nc. Maximum building height: It is the maximum height allowed for a building according to the zone where it is located. It is measured from the main floor (lobby) to the level of the crown beam. Chimneys, parapets, window sills, elevator machine rooms, water tanks, mechanical elements, and recreational elements on the upper terraces will not be taken into account for the calculation.\n\nd. Front yard (Antejardín): Area between the property line of cadastral origin and the building line fixed by the respective alignment, which supports a restriction on building, without thereby losing the condition of private property.\n\ne. Minimum area: Minimum surface area allowed for lots resulting from a subdivision, development (urbanización), or lot condominium (condominio de lotes).\n\nf. Urban area: The territorial scope of the development of a population center. It includes the urban quadrant or any other city system developed radially or polygonally.\n\ng. Forest (Bosque): In accordance with Forest Law No. 7575 (Ley Forestal) and its reforms or the regulation that replaces it, it corresponds to a native or autochthonous ecosystem, intervened or not, regenerated by natural succession or other forestry techniques, that occupies an area of two or more hectares, characterized by the presence of mature trees of different ages, species, and varied size, with one or more canopies that cover more than seventy percent (70%) of that surface and where there are more than sixty trees per hectare of fifteen or more centimeters in diameter measured at breast height (DBH). Sectors formalized according to Executive Decree No. 36818 MINAET shall also be considered as forest.\n\nh. Land use capacity (Capacidad de uso de la tierra): It is the optimal degree of use that a given area of land possesses, based on the qualification of its limitations for producing crops sustainably and for prolonged periods.\n\ni. Country clubs (Clubes campestres): Centers for passive and active recreation, with facilities and installations for outdoor activities.\n\nj. Maximum coverage: Area of a lot comprising the maximum horizontal projection of a structure, as well as paved spaces, spaces paved with cobblestones, or any material that hinders the infiltration of rainwater into the ground and that is intended for parking, access roads, swimming pools, tennis courts, and similar uses.\n\nk. Commerce: Set of economic activities centered on the exchange, purchase, and sale of goods, and all kinds of lawful merchandise, properties, bonds, currencies, and others. Included are representative offices, commission agents, agencies, stockbrokers, banking institutions, insurance institutions, and financial establishments such as banking houses, exchange houses, credit finance companies, and the like; in general, anything involving any market transaction is commercial.\n\nl. Horizontal condominium: Concordant with the Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Decree No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR or its reforms, for the purposes of this Regulation, horizontal condominium is understood as the modality wherein each condominium owner is the exclusive owner of their own land and the building constructed on it, and co-owner of the common areas.\n\nm. Mixed condominium: Concordant with the Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Decree No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR or its reforms, for the purposes of this Regulation, these are those where vertical and horizontal condominiums may occur on the same parent property (finca matriz).\n\nn. Vertical condominium: Concordant with the Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Decree No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR or its reforms, for the purposes of this Regulation, vertical condominium is understood as the modality whereby each condominium owner is the exclusive owner of part of the building composed of several floors and co-owner of all the land and buildings or installations of general use.\n\no. Condominium: Concordant with the Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Decree No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR or its reforms, for the purposes of this Regulation, a condominium is understood as a property susceptible to independent use by different owners, with common elements of an indivisible nature.\n\np. Lot condominiums: Concordant with the Regulation to the Law Regulating Condominium Property, Decree No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR or its reforms, for the purposes of this Regulation, lot condominiums are understood as those where the subsidiary properties (fincas filiales) correspond to horizontal plots, which may be used for agricultural, industrial, livestock, tourist, commercial, residential, recreational purposes, and/or any other lawful purpose. They may be intended for the provision of services or for constructing buildings. In horizontal lot condominiums, each subsidiary property shall be called an individualized primary subsidiary property (finca filial primaria individualizada, FFPI).\n\nq. Perennial crops: Vegetation characterized by being shrubby and/or arboreal in size and a vegetative cycle exceeding five years, including forest plantations.\n\nr. Density: Relationship between the number of dwellings allowed per hectare.\n\ns. Building: Construction intended for any activity, whether habitation, work, storage or protection of belongings, etc.\n\nt. Environmental Impact Study: It is a document of a technical nature and interdisciplinary character, constituting an environmental assessment instrument, which the developer of an activity, work, or project must present prior to its execution and which is intended to predict, identify, assess, and correct the environmental impacts that certain actions may cause on the environment and to define the environmental viability (licencia) of the project, work, or activity subject to the study.\n\nu. Minimum frontage: Minimum allowed frontage length for lots resulting from a subdivision, development, or lot condominium.\n\nv. Frontage: Part of a property or plot that directly borders a public road, an easement (servidumbre) for agricultural, livestock, or mixed parcels, an exceptional residential access, or accesses of a lot condominium.\n\nw. Potential Environmental Impact: Positive or negative latent environmental effect that the execution of an activity, work, or project would cause on the environment. It can be pre-established, taking as a reference the environmental impact caused by the generality of similar activities, works, or projects that are already in operation. The IAP also has classifications ranging from \"Very Low\", \"Low\", \"Moderate-Low\", \"Moderate-High\" to \"High\" impact.\n\nx. Uncomfortable (Incómoda): Activities or establishments that, without being unhealthy or dangerous, generate manifest annoyance to the neighborhood or to the people who work in them, due to noise, vibrations, smoke, bad odors, perceptible changes in temperature, lights, dust, gases, humidity, or other nuisances.\n\ny. Industry: Any place, uncovered or covered, intended for the manufacturing, handling, repair, transformation, or use of natural or artificial products. Included in this category are sites intended to receive or store artifacts, instruments or utensils, materials, and raw materials. Likewise, bus and freight transportation stations shall be considered as industrial activities or establishments for all legal purposes.\n\nz. Telecommunications infrastructure: Elements intended to support one or more active elements of the telecommunications network, such as antennas and other equipment that may include other associated elements such as land, rooms or cabinets, electrical supply, air conditioners, among others.\n\naa. Unhealthy (Insalubre): Activities or establishments that, due to the nature of the work carried out in them or the conditions under which it is performed, may originate effects capable of threatening or harming the health of workers or the neighborhood, due to the materials used, manufactured, released, or waste.\n\nbb. The Municipality: The Municipality of the canton of Paraíso.\n\ncc. Minisúper: An establishment smaller than a supermarket where basic consumer goods are sold.\n\ndd. Annoying (Molesta): Activities or establishments that, in the judgment of the Ministry of Health, generate discomfort to neighboring dwellings due to vibrations, changes in temperature, lights, dust, sparks, smoke or vapors, or odors.\n\nee. Very low potential environmental impact: Human activities that, by their nature, do not cause negative alteration to the environment and do not represent a deterioration of the environmental quality of the surroundings in general or of any of its components, nor affect the health of the population, because atmospheric emissions, wastewater discharges, ordinary and special waste management, and noise comply with the provisions established in current regulations. Additionally, hazardous products are not used, and no waste of this type is generated.\n\nff. Dangerous (Peligrosa): Activities or establishments that damage or can damage immediately and seriously the life of the workers who work in them or the neighborhood, either by the nature of their tasks or the materials used, manufactured, or waste, or by the storage of toxic, corrosive, flammable, or explosive substances.\n\ngg. Pulpería: Store where everyday items are sold, mainly groceries and other household goods. For the purposes of this Regulation, it is also understood as a synonym for abastecedor.\n\nhh. Sustainable Development Regulation: Legal instrument that serves as a basis for standardizing and guiding the environmental control and conditioning of the execution of development within the territory under study. With this mechanism, the aim is to achieve a balance between the environmental assessment process and the streamlining of procedures that the administrated parties must comply with before the State, in particular, by eliminating the repetition of procedures.\n\nii. Front setback (Retiro frontal): Term equivalent to front yard (antejardín).\n\njj. Side setback (Retiro lateral): Open, non-buildable space, comprised between the side boundary line and the closest part of the physical structure.\n\nkk. Rear setback (Retiro posterior): Open, non-buildable space, comprised between the rear boundary line and the closest part of the physical structure.\n\nll. Setbacks: These are the open, non-built spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.\n\nmm. Environmental health risk: Probability that, during the development of an activity in an establishment, it will have a negative effect or impact on the health of people and the environment.\n\nnn. Indispensable public services: Those that provide the service of drinking water availability and electric service.\n\noo. Services: That related to the paid provision of services by private organizations or individuals, to the private sector, the public sector, or both. For example, transportation, communications, private educational and leisure establishments, hotels and lodging of all types, vehicle establishments, agencies, representatives of foreign companies, barber shops and beauty or aesthetics establishments, and advertising agencies.\n\npp. Craft workshops or artisanal workshops (Talleres de artesanía o talleres artesanales): Activity for the individual production of articles for domestic use with hand tools, where there is direct sale of the products to the public, also characterized by having a very low potential environmental impact, including those developed in dwellings with a micro-enterprise category, that do not incorporate hazardous raw materials or substances in the production process, nor generate hazardous waste.\n\nqq. Land use: Purpose or end given to a specific piece of land, according to the zoning established by the Regulatory Plan of the canton of Paraíso, subject to what each activity, current or planned for a property or lot, represents in functional terms.\n\nrr. Environmental Viability (License): Represents the condition of harmonization or acceptable balance, from the point of view of environmental load, between the development and execution of an activity, work, or project and its potential environmental impacts, and the environment of the geographical space where it is intended to be implemented. From the administrative and legal point of view, it corresponds to the act by which the Environmental Impact Assessment process is approved.\n\nss. Multi-family home: It is the building conceived as an architectural unit with independent living areas, suitable for housing two or more families.\n\ntt. Single-family home: It is the building provided with living areas intended to house a single family.\n\nuu. Dwelling: Any location or enclosure, fixed or mobile, built, converted, or arranged, used for the purpose of housing people, permanently or temporarily.\n\nvv. Zoning (Zonificación): It is the division of the territory into use zones, for the purpose of its rational development.\n\nARTICLE 7. Classification of land uses according to zoning.\n\nFor all purposes of issuing the land use certificate (certificado de uso del suelo) and site location resolution, in accordance with the norms of the Urban Planning Law and the General Regulation for Sanitary Operating Permits, Enabling Permits, and Authorization for Temporary Mass Gathering Events, granted by the Ministry of Health, Executive Decree No. 43432, uses and activities shall be classified as follows:\n\n1. Conforming use (Uso conforme):\n\nCorresponds to those that do not contradict the characteristics of the zone where a work, project, or activity is intended to be developed; the same are indicated in Annex No. 2 of this Regulation. However, they may be subject to compliance with specific norms such as the organization of the activity within the property, parking, maximum building height, maximum building coverage, display of commercial advertising, commercial signs, operating hours, etc. For cases of existing lots duly registered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) with their respective property number (número de finca), which have a frontage and area that do not correspond to what is regulated, the development of activities will be permitted as long as the nature of the zone's use is not contradicted.\n\n2. Conditional use (Uso condicional):\n\nCorrespond to those which, by their characteristics, may cause nuisance or discomfort to the conforming uses in the zone, or those which must comply with specific environmental requirements for the zone as established in the Sustainable Development Regulation (Reglamento de Desarrollo Sostenible, RDS) of the canton of Paraíso, or regarding use such as larger setbacks, parking, nuisance containment plans, etc., thereby guaranteeing their environmentally sustainable operation and without causing nuisance to their neighbors or damage to their surroundings. The conditional uses correspond to those indicated in Annex No. 2 of this Regulation and the verified non-compliance with the conditions to which these activities, works, or projects must be subject renders the granting of any municipal license null and void after compliance with due process. The specific conditions to which the different uses or activities are subject are indicated in Annex No. 2 of this Regulation, and for those for which no conditioning factors are established,\n\nspecific\nall possible nuisances that they may cause to neighboring properties must simply be contained.\n\n3.\nNon-conforming use:\n\nCorresponds\nto all those that contradict the characteristics of the zone where they are desired to be developed; non-conforming uses are indicated in Annex No. 2 of this Regulation.\n\n4.\nTolerated existing non-conforming use:\n\nAny\nuse or activity non-conforming with the zoning of the Regulatory Plan, but which has a municipal license issued before the enactment of said Plan, whether these are construction permits for specific uses or activities, or licenses (commercial licenses), may continue operating under its condition of \"Tolerated existing non-conforming use\" in accordance with Articles 28 and 29 of the Urban Planning Law, as long as the municipal license that supports it remains in force. The Licenses Department shall verify the validity of the land-use certificate (certificado de uso del suelo) and the conditioning factors that support it at the time of analyzing the granting of the municipal license. In these cases, interventions in existing constructions shall be permitted, as an exception, in the following situations:\n\na.\nMaintenance works on the existing (does not imply changes or repair of the primary structure).\n\nb.\nWhen the property is of historical, cultural, or heritage value.\n\nc.\nWhen the remodeling is to comply with safety and hygiene standards.\n\nd.\nWhen the property suffers damage due to incidents. In this case, to determine the damage, the structural calculation report, prepared by a responsible professional, must be submitted.\n\n5.\nUnlisted use:\n\nAll\nthose uses, activities, works, or projects that are not specified in Annex No. 2 \"Detail of conforming, conditional, or non-conforming uses\" of this Zoning Regulation. These uses may only acquire the characteristic of \"conditional\" or \"non-conforming\" according to the analysis made of them by the Regulatory Plan Monitoring Commission (Comisión de Seguimiento del Plan Regulador), for the issuance of the land-use certificate based on the provisions established in this regulation.\n\nARTICLE 8. Land-use certificate.\n\nIn\naccordance with Articles 28 and 29 of the Urban Planning Law No. 4240 and its amendments, it is prohibited to exploit or dedicate lands, buildings, structures, to any use that is incompatible with the Zoning of the Regulatory Plan. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate accrediting the conformity of the use with the requirements of the zoning of the Regulatory Plan of Paraíso. For the processing of the land-use certificate, the signature of the property owner on the respective application will be required, whether in their own handwriting if the process is by physical means, or with the respective digital signature in the case of processes by electronic means. In the event that the property has more than one owner, it is sufficient that the application be signed by a single owner as the interested party in the process. In addition to the above, already existing uses that are cataloged as \"tolerated non-conforming\" must also be recorded with a certificate expressing such circumstance. Without the corresponding use certificate, no type of municipal license will be processed or granted. On the other hand, if the municipality establishes an electronic system for land-use certificate applications, where a digital signature is not necessary, the application may be varied, provided that an owner and applicant registration module is established in the system.\n\nFor\nthe above purposes, Annex No. 2 establishes the list of all conforming, conditional, or non-conforming uses for each and every one of the respective zones described in Chapter II. The Municipality is also authorized to establish an amount to charge for the issuance of each land-use certificate requested, supported by a study justifying the applied rate.\n\nARTICLE 9. Land-use certificate for concurrent boundaries.\n\nThe\nzoning of the Regulatory Plan is established to achieve the proposed development objectives, as well as to achieve a harmonious relationship among the various land uses; however, because it is possible for a specific farm or property to be located on two or more planned-use zones, any one of them may be generalized over the entire property, observing the following:\n\na.\nThe benefit of this article may not be applied to properties that have Agricultural\n\nZone (Zona Agropecuaria) or Protection Zone (Zona de Protección), located inside or outside the urban growth containment ring of the GAM Plan.\n\nb.\nOnly those planned zones that, according to the Zoning Map of the Regulatory Plan, cover 25% or more of the area of the property of interest and which, in turn, comply with the minimum area and frontage required by the zone intended to be generalized may be generalized.\n\nc.\nThe variation may only be evaluated upon the owner's request submitted to the Urban Development Department of the Municipality or the office that replaces it. Said request must be made for a specific activity, work, project, or use, duly described and detailed in the request. The processing of requests without clearly detailing the project or activity desired to be developed will not proceed, for which, in the case of industry (including bus stations and freight transport), commerce, and services, the following must be detailed, among other variables: the type of products or services to be offered or the productive processes to be developed, the type of nuisances that the activity, work, or project may produce, whether by noise, vibrations, smoke, odors, noticeable temperature changes, lights, dust, gases, humidity, or other possible sources of nuisance such as the type of solid and/or liquid waste, as well as the approximate number of workers employed in the activity, work, or project.\n\nd.\nThe technical study by the land-use analyst for the generalization of a specific zone shall evaluate as a minimum:\n\ni)\nThe limitations and potentialities according to the types of environmental fragility (fragilidad ambiental) present and documented in the Environmental License (Licencia Ambiental) of the Regulatory Plan, issued by SETENA.\n\nii)\nConformity with adjacent zones, based for this purpose on the concepts of conforming, conditional, or non-conforming uses applied therein.\n\nOnce\nthe above evaluations have been carried out, the person responsible for issuing the land-use certificate shall forward their report to the Regulatory Plan Monitoring Commission, which shall decide on the approval or denial of the land use. These uses may only acquire the characteristic of \"conditional\" or \"non-conforming.\" In the event that said response is positive, it shall be accompanied by a land-use certificate stating all the conditioning factors to which said change is subject, including a brief description of the use, activity, work, or project for which it is granted. In the event the response is negative, it shall be communicated to the applicant.\n\nARTICLE 10. Validity of the land-use certificate.\n\nThe\nland-use certificate shall remain valid as long as the property to which it refers does not undergo registry changes, such as area and plan number, that cause inconsistencies with the data recorded in the certificate, or as long as the Regulatory Plan of the canton of Paraíso does not undergo changes related to the property in question. The validity of the land-use certificate under the changes indicated in the previous paragraph is established according to the provisions of Transitory Provision I of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso.\n\nARTICLE 11. Special cases for granting the land-use certificate.\n\nARTICLE 11.1. Food trucks and fairs, turnos, or similar.\n\nFor\nthe purposes of issuing a land-use certificate, in addition to the provisions of the Official Map Regulation of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso, for cases of location in public spaces, fairs, turnos, and similar shall be considered conditional uses subject to compliance with Article 4 of the Regulation of Fairs, Turnos and Similar (Reglamento Ferias, Turnos y Similares), Executive Decree No. 17923-S, its amendments, or the regulation that replaces it. In any case that includes the sale of liquor, the provisions of the Law for the Regulation and Commercialization of Alcoholic Beverages No. 9047 and its amendments must be observed.\n\nFor\nthe specific case of food trucks\nor food trucks, these must adhere to the provisions of the Law of Commerce on Wheels No. 10254 and its amendments or the regulation that replaces it, and may only operate on a farm or property that meets the minimum requirements of the aforementioned Regulation of Fairs, Turnos and Similar and its amendments or the regulation that replaces it. Likewise, if operating in public space, they may only do so in those sites specifically enabled for this activity according to the rules of the aforementioned regulation, in which case, the use of public space shall be subject to the approval agreement of the Municipal Council and the payment of the fee established in the Official Map Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso.\n\nARTICLE 11.2. Change of land use in built condominiums.\n\nWhen\na land-use certificate is requested for an activity, work, or project that implies a variation of the general purpose of the condominium or the special purpose of one of its subsidiaries, the provisions of Article No. 27 of the Regulatory Law on Condominium Property (Ley Reguladora a la Propiedad en Condominio), Law No. 7933, and its amendments or the regulation that replaces it must be complied with. In addition, the use or activity requested must comply with the zoning and Annex No. 2 \"Detail of conforming, conditional, or non-conforming uses\" of this regulation.\n\nARTICLE 11.3. Commercial or service activities in established residential subdivisions.\n\nThe development of commercial or service activities in residential subdivisions with a general plan approved by the Municipality and the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) may occur on those lots specifically authorized for commercial use within the cited general plan of the subdivision, even if the Regulatory Plan of Paraíso stipulates a different zoning. Outside the commercial areas recorded in the general plan of the subdivision, housing shall be maintained as a conforming use, without prejudice to the ability to develop other activities, works, or projects permitted for each zone by this Regulation, which may be developed harmoniously with residential use.\n\nARTICLE 11.4. Lands adjacent to diplomatic headquarters.\n\nAs\ndeference to the security that Governments owe to diplomatic headquarters according to the Vienna Convention, Law No. 3394, a height restriction of no more than two floors or 7 m is imposed on new constructions on lands adjacent to diplomatic headquarters, regardless of the provisions of the zoning of the Regulatory Plan of Paraíso, provided that the property or premises of the mission are owned by the represented Government. This restriction shall apply within a strip of fifty meters measured from the boundaries of the property where the diplomatic headquarters is located.\n\nARTICLE 11.5. Protected Wild Areas (Áreas Silvestres Protegidas, ASP).\n\nThe\nprotected wild areas of the canton are environmentally fragile areas, which seek the conservation of natural resources.\n\nIn the case of the canton of Paraíso, the Tapantí National Park and the Río Macho Forest Reserve are considered, included within the cantonal limits, which comprise territories completely administered by SINAC, whose uses and management shall be governed by the respective Management Plan (Plan de Manejo) implemented in accordance with current legislation, or failing that, according to the provisions of the Environmental Management Plan (Plan de Ordenamiento Ambiental), Executive Decree No. 29393-MINAE and its amendments or the regulation that replaces it.\n\nThe\nauthorization of any work, project, or activity shall be managed in the first instance through SINAC, according to the corresponding office, and observing the regulations indicated by said institution. The Municipality of Paraíso shall not issue any land-use certificate without the prior authorization of SINAC mentioned above, and even with such authorization, the land uses granted in these ASP shall be only under the category of conditional use, subject to compliance with the regulations established by the country's environmental legislation.\n\nUnder\nno circumstances shall action be taken against the instructions of SINAC for authorized works, projects, or activities within the limits of the ASP.\n\nIn\nthe case of the Río Macho Forest Reserve, in the absence of a Management Plan and/or national or regional regulation, the following activities, works, or projects may be permitted with the prior authorization of SINAC and subject to the following conditioning factors:\n\n.\nSimple subdivision (fraccionamiento simple) of lands with a minimum lot size of 2 hectares and a minimum frontage of 30 m.\n\n.\nA single single-family dwelling per farm for the use of the owner or owners of the property, with a maximum of 200 m2 of construction on two floors and other constructions necessary for the use or services of the farms, as long as these remain within what is cataloged as activities, works, or projects with very low potential environmental impact according to the provisions of Executive Decree No. 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, Regulation for Environmental Assessment, Control, and Monitoring (Reglamento de Evaluación, Control y Seguimiento Ambiental). For the above purposes, the applicant must submit the Form established by the municipality for its control and comply with the provisions of the Code of Good Environmental Practices (Código de Buenas Prácticas Ambientales), Executive Decree No. 32079 of September 14, 2004, and with any voluntary mechanism to improve environmental performance.\n\n.\nConservation agriculture (organic agriculture, sustainable livestock, among others) associated with already existing activities. Under no circumstances is the change of land use from forest to agricultural use permitted.\n\n.\nFor country clubs on lands of no less than 2 hectares and with a building coverage of no more than 1000 m2 of construction, complying in all respects with the provisions of ED 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, Regulation for Environmental Assessment, Control, and Monitoring, and its amendments or the regulation that replaces it.\n\nLikewise,\nresidential subdivisions or subdivisions for urban development purposes shall be considered non-conforming uses, in addition to all those expressly so designated by SINAC.\n\nARTICLE 12. Land-use certificate for public and communal services.\n\nARTICLE 12.1. Location of telecommunications infrastructure.\n\nThe\ninfrastructure to support telecommunications networks may be located in any part of the territory of Paraíso as a conforming use, according to the location determined by the competent entities. For the issuance of the land-use certificate, the following provisions must be complied with:\n\na.\nThe use of public space for the installation and operation of telecommunications networks shall be subject to the payment of the corresponding fee, as established in the Official Map Regulation of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso, which refers to the procedures established by the competent authorities.\n\nb.\nFor the installation of infrastructure to support telecommunications networks on rooftops (azoteas), terraces, or roofs of existing buildings, a load-bearing capacity study must be obtained beforehand, endorsing its placement, prepared and signed by a professional in the field, duly affiliated and authorized for professional practice by the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica.\n\nc.\nWhen it is required to install infrastructure to support telecommunications networks in buildings for educational use, it must not be located in the area designated as minimum free surface or in the built surface of the building.\n\nd.\nFor the installation of infrastructure to support telecommunications networks on an independent property, the property must have minimum frontage and depth dimensions equivalent to 30% of the height of the tower, measured from the center of the tower's base to its end, not including the lightning rod. The percentage must be 20%, under the same terms stated, when the infrastructure is greater than 30.00 m in height, and the provisions of the regulations or guidelines formalized by SUTEL regarding design and installation measures must be complied with.\n\ne.\nInfrastructure to support telecommunications networks must not be constructed or placed adjacent to the neighboring property or lot; therefore, it must respect the corresponding side and rear setbacks. Additionally, the front setback of the infrastructure can never be less than the official alignment. All installation of infrastructure to support telecommunications networks must have a buffer strip around it that facilitates and allows the transit of personnel necessary for its conservation and maintenance. This strip must be of a width equivalent to 10% of the tower's height, measured from the center of its base. Additionally, it must comply with everything related to accessibility.\n\nf.\nWhen the infrastructure is intended to be located on properties shared with other uses, compliance with the human safety and fire protection measures indicated by the Fire Department (Cuerpo de Bomberos) must be guaranteed.\n\ng.\nAll telecommunications infrastructure must observe the technical parameters defined by the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and those indicated by the competent institutions, in congruence with the provisions of the Regulation to the General Telecommunications Law, Executive Decree No. 34765-MINAE, and the Standard Norms and Competencies of Public Entities for the Coordinated and Expedited Approval Required for the Installation or Expansion of Telecommunications Networks, Executive Decree 36159-MINAET-S-MEIC-MOPT, and its amendments or the regulation that replaces it. Compliance is the responsibility of the duly accredited and authorized telecommunications operators and providers, as well as those who build the infrastructure supporting the telecommunications networks.\n\nARTICLE 12.2. Education, health, public safety, and other service networks.\n\nThe\nlocation of facilities for the health and public safety of the population, including hospitals and medical centers of the Costa Rican Social Security Fund (Caja Costarricense del Seguro Social), as well as facilities of the Ministry of Public Security and other infrastructure for service networks, shall be carried out in accordance with the requirements of the competent Institutions in favor of the population of the canton of Paraíso. For all purposes of the land-use certificate, they shall be considered as conditional uses in those sites where the authorities determine their optimal location, with these authorities being responsible for guaranteeing that said sites are free from all types of natural hazards (amenaza natural) and that the cited uses will operate in such a way that they do not become a nuisance, unhealthy, or dangerous for their immediate surroundings. In the case of new constructions for this type of uses or activities, they must be subject to an Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA), in accordance with the provisions of the General Regulation on Environmental Impact Assessment (EIA) Procedures (Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, EIA), Executive Decree No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC and its amendments or the regulation that replaces it. In the same manner, the rules of this article shall apply to the development of public educational centers promoted and/or developed by the Ministry of Public Education. In addition, for all purposes of providing communal services, the provisions of the Official Map Regulation of the canton of Paraíso must be applied as appropriate, as well as ensuring that communal facilities are located in mixed-use zones or, in general, in zones with easy access and close to residential zones. Public buildings to be constructed by the Government of the Republic, or by other State dependencies, provided they are authorized and supervised by the General Directorate of Public Works, shall not require a construction permit or license, in accordance with Article 75 of the Construction Law No. 833 and its amendments or the regulation that replaces it. For the effective application of the foregoing, and in consideration of due communication and coordination of institutional competencies, the entities of public administration must notify the Local Government of the works to be carried out, as well as indicate the professional responsible for them.\n\nARTICLE 13. Unlisted uses.\n\nAny\nlicit use or activity, work, or project not listed in Annex No. 2 \"Detail of conforming, conditional, or non-conforming uses\" of this Regulation may be classified as a conditional use for the issuance of its respective land-use certificate, provided it is compatible with the objective of the zone, does not involve nuisance, unhealthy, or dangerous uses or activities, and is not contrary to the environmental potentialities established for the zone where it is desired to be developed; otherwise, it shall be cataloged as a non-conforming use and recorded as such in the land-use certificate.\n\nFor\nthese purposes, the owner interested in obtaining the land-use certificate must provide, along with the land-use certificate application, a description of the activity, work, or project, including at least the productive processes employed, the type of waste generated, the articles marketed or the service provided, work schedule, number of employees, and any other data suitable for the correct description of the use, activity, work, or project. For its part, in the respective analysis by the DDU, the conditioning factors that the unlisted use must comply with in order to function as a conditional use shall be substantiated; therefore, non-compliance with these by the interested party shall be grounds for the closure of the activity or project, following due process beforehand.\n\nTo\ncomply with the above, the technical study for granting the land-use certificate must contemplate, in these cases, at least the following:\n\na.\nThe limitations and potentialities according to the types of environmental fragility present in the zone and documented in the Environmental License of the Regulatory Plan.\n\nb.\nThe possible nuisances that the requested use may cause to the conforming uses according to the zone where it is desired to be developed, whether these be due to emissions, noises, vibrations, luminosity, or the influx of employees and clients to the zone regarding the availability of parking spaces, passenger transport, heavy cargo transport, or waste collection availability.\n\nAll\nland-use certificates for unlisted activities or uses must be approved or denied by the Regulatory Plan Monitoring Commission.\n\nARTICLE 14. Activities with national or regional regulations.\n\nAll\nlisted or unlisted uses or activities in the different zones of the Regulatory Plan of Paraíso must fully adhere to the rules of this Regulation regarding the definition of conforming, conditional, or non-conforming uses, without prejudice to compliance with the other rules that national or regional legislation specifically imposes on them.\n\nARTICLE 15. Environmental guidelines.\n\nIn\naddition to the provisions of this Zoning Regulation and in accordance with Article No. 6.3.5 of the Manual of Technical Instruments for the Environmental Impact Assessment Process (Manual de EIA) - Part III, Executive Decree No. 32967-MINAE and its amendments or the regulation that replaces it, the activities, works, or projects developed within the area covered by the Regulatory Plan must also consider the general and specific environmental guidelines for each zone established in the Sustainable Development Regulation of the canton of Paraíso, aimed at controlling and addressing the overuse of the geographic space due to its environmental condition.\n\nCHAPTER II: ZONING OF THE CANTON OF PARAÍSO\n\nARTICLE 16. Land classification by use zones.\n\nWith\nthe purpose of regulating the different activities that are developed in the canton and contributing to the consolidation, regulation, and promotion of the different areas of urban growth, according to their vocation, predominant use, and functionality, the territory of the canton is divided into different use zones, which are shown synoptically below:\n\n| Number | Zone Name | Acronym |\n| --- | --- | --- |\n| 1 | Special Control Zone A | ZCE A |\n| 2 | Special Control Zone B | ZCE B |\n| 3 | Protection Zone | ZP |\n| 4 | Zone of Architectural Historical Interest and Urban Renewal | ZIHA-RU |\n| 5 | Tourist Interest Zone A | ZIT A |\n| 6 | Tourist Interest Zone B | ZIT B |\n| 7 | Agricultural Zone | ZAG |\n| 8 | High-Density Residential Zone | ZRAD |\n| 9 | Medium-Density Residential Zone | ZRMD |\n| 10 | Low-Density Residential Zone | ZRBD |\n| 11 | Mixed Residential and Commercial Zone | ZMR |\n| 12 | Mixed Residential and Tourist Zone | ZMRT |\n| 13 | Commercial and Services Zone | ZCS |\n| 14 | Mixed Industrial Zone | ZMI |\n\nThe\nprecise delimitation of these zones is found in the Zoning Map of the Regulatory Plan of Paraíso and the activities are detailed in Annex No. 2 \"Detail of conforming, conditional, or non-conforming uses\" of this Regulation, which has been developed based on the \"Classification of commercial, industrial, and service activities regulated by the Ministry of Health according to the level of sanitary and environmental risk,\" which may be used by the Municipality of Paraíso for all purposes indicated in the Regulation for the operation and use of the single investment window system (VUI) that centralizes the procedures and permits that companies wishing to establish themselves and operate in Costa Rica must comply with, Executive Decree No. 42081-MP-COMEX-H-MAG-MEIC-MICITT-MGP-MINAE-JP-S and its amendments or the regulation that replaces it. Likewise, Annex No. 1 shows the maximum permitted height, coverage, and housing density, as well as the minimums for lot area and frontage in new simple subdivisions, subdivisions for urban development purposes, and residential subdivisions.\n\nARTICLE 17. Special Control Zones (ZCE A - ZCE B).\n\nThe\nspecial control zones are those that, according to Article No. 25 of the Urban Planning Law, support some reservation regarding their use and development, as in the case of airports, sites with historical importance or conservable natural resources, and areas demarcated as flood-prone, dangerous, or necessary for the purpose of containing peripheral urban growth. For these purposes, two zones have been established under this category.\n\nSpecial Control Zone for Natural Hazard (ZCE A): These are zones with natural hazard, caused by landslides, avalanches, and floods that occurred in events historically recorded in various reports by the CNE. In ZCE A, the construction of dwellings and permanent human occupation are conditional. All construction would be subject to the completion of a hydraulic and hydrological study of the adjacent watercourses, as well as a slope stability study of the watercourse banks (scour analysis), in accordance with the provisions of the Sustainable Development Regulation of the canton of Paraíso. Furthermore, for all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of conforming, conditional, or non-conforming uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nSpecial Anthropic Threat Control Zone (ZCE B): This corresponds to sectors occupied by facilities related to the production and transport of electricity (ICE-Río Macho Substation). It is important to note that this type of facility has recorded precedents in other cantons of the country where explosions linked to the electricity distribution infrastructure have occurred, which have affected the immediate surroundings of the facilities, which for this reason have been considered a threat to other neighboring uses and activities. In the ZCE B, the generation, transmission, and distribution of electrical energy is a conditional use, adhering to the environmental guidelines established in the Sustainable Development Regulation (Reglamento de Desarrollo Sostenible) of the canton of Paraíso, without prejudice to the application of other regulations established by the competent institutions in the field. Furthermore, for all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 18. Protection Zone (ZP).\n\nThese are zones intended for the conservation, regeneration, and protection of existing resources, including the landscape; they present forest cover (cobertura boscosa), high reliefs, and steep slopes with reduced slope stability. This zone also supports aquifer recharge areas and soils that must be protected in accordance with the provisions of the Soil Use, Management, and Conservation Law (Ley de Uso, manejo y conservación de suelos), as well as the environmental limitations and potential identified for the canton of Paraíso. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 19. Zone of Architectural Historical Interest and Urban Renewal (ZIHA-RU).\n\nThe zones of architectural historical interest delimited in the Map and Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación) of the Regulatory Plan (Plan Regulador) comprise the urban centers of the Paraíso and Orosi districts, which form, in each one, an architectural ensemble where sites of historical and cultural interest recognized in the canton are located.\n\nThis corresponds to areas that, due to their architectural values, public space, or collective recognition and assessment, merit special treatment. Reference is made to monuments, sites, and properties of historical interest. The Municipality will prioritize its programs and projects in these zones, such as general public lighting and specific lighting for urban landmarks, uniformity of elements on public space, reconstruction and widening of sidewalks, installation and maintenance of urban furniture and tree planting, among others. The installation of urban furniture and public space intervention and tree planting projects will be governed by the provisions of the Official Map and Urban Renewal Regulations (Reglamentos de Mapa Oficial y Renovación Urbana) of the Regulatory Plan of Paraíso. For its part, the construction of buildings may be subject to a study of constructive typologies that the Municipality carries out for these purposes to preserve the distinctive features of the zone's traditional typology, as well as openness between the transitional spaces of the buildings and the public space, fostering meeting places for people and active surveillance. For the purposes of applying environmental guidelines, those defined in the Sustainable Development Regulation of Paraíso (Reglamento de Desarrollo Sostenible de Paraíso) for zones of tourist interest apply. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 20. Tourist Interest Zone (ZIT A - ZIT B).\n\nThe tourist interest zones correspond to areas with tourist or ecotourism potential and attractiveness, as well as those that already concentrate activities and services intended for tourism, delimited in the Zoning Map of the Regulatory Plan. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 21. Agricultural Zone (ZAG).\n\nZone intended for agricultural production that presents different characteristics regarding land-use capacity. By virtue of the limitations and potential of the territory, the activities developed must conform to the norms considered in Executive Decree (Decreto Ejecutivo) No. 41960-MAG-MINAE, \"Methodology for the Determination of the Land-Use Capacity of Agroecological Lands of Costa Rica\" and to the technical standards for soil management and conservation established by this methodology and the Soil Use, Management, and Conservation Law No. 7779 (Ley Uso, Manejo y Conservación de Suelos No.7779), its regulation and its reforms or regulations that replace it, for which purpose, and in order to validate the necessary soil use, management, and conservation practices as the case may be, the Municipality of Paraíso may require the interested party to submit a soil and water use, management, and conservation study issued in accordance with the aforementioned legislation. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 22. High-Density Residential Zone (ZRAD).\n\nThese comprise urbanized sectors of the Paraíso district, as well as those located in the urban centers of Santiago, Orosi, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisito. In general, they represent sectors with the greatest facilities regarding the provision of public transportation services, water via aqueduct, and education. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 23. Medium-Density Residential Zone (ZRMD).\n\nThey function as a growth area for the urban quadrants in the main towns of the canton, and in some cases comprise peripheral sectors of the High-Density Residential Zones in the Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisito districts. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 24. Low-Density Residential Zone (ZRBD).\n\nThey comprise sectors with the presence of urban activities bordering zones delimited as agricultural, or that possess environmental limitations that prevent their densification, without neglecting that they generally have a lower provision of services, road infrastructure, and community facilities. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 25. Mixed Residential and Commercial Zone (ZMR).\n\nThe mixed residential and commercial use zones have been conceived to conserve urban dynamics throughout the day and to favor commercial and service use in spaces also occupied by housing. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 26. Mixed Residential and Tourist Zone (ZMRT).\n\nThe mixed residential and tourist zones have been conceived to conserve urban dynamics throughout the day and to favor commercial and tourist service use in spaces also occupied by housing. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 27. Commercial and Services Zone (ZCS).\n\nThe commercial and services zone seeks to consolidate nuclei that possess these activities, including areas of institutional services and harmless industry, which, together with the mixed and industrial zones, take advantage of existing infrastructure and reduce population displacement, contributing to the economic and social development of urban centers. These zones coincide in some cases with the highest tax value sectors in the canton by virtue of their location and generally possess the greatest provision of public transportation services, access to national and cantonal road network infrastructure, telecommunications services, and others that facilitate their operation. In this zone, single-family and/or multi-family housing is established as conditional in combined buildings where the principal use is commerce and services, provided they present authorization from the Ministry of Health. The development of multi-family housing is not permitted under any other figure that is not a building combined with commerce; for this, the integration of residential use into the commercial environment must be provided for in its design, construction, and operation stages in all new constructions, so that both can coexist harmoniously in the same building. Existing dwellings within commercial zones shall be held as tolerated non-conforming existing uses. Conditionally, their owners may access permits for repairs, improvements, and maintenance, but not for expansions that motivate extending residential use as the principal activity of the property. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nARTICLE 28. Mixed Industrial Zone (ZMI).\n\nThe mixed industrial zones correspond to areas with expeditious access to national routes or the main roads of the cantonal road network, where the development and/or consolidation of industrial activities is expected, which, due to their characteristics, must remain grouped and segregated from other uses or activities with which they are not compatible, whether due to the type of processes they execute, the waste they produce, or the type of nuisance they can potentially cause. For all purposes of conforming, conditional, or non-conforming uses, the provisions of Annex No. 2 \"Detail of Conforming, Conditional, or Non-conforming Uses\" of this Regulation shall be observed.\n\nCHAPTER III: OTHER REGULATIONS ACCORDING TO ZONE TYPE\n\nARTICLE 29. Maximum building height and coverage.\n\nThe maximum building height as well as the maximum coverage permitted for each zone are established in Annex No. 1 of this Zoning Regulation, which are understood as maximums permitted for all constructions developed in the canton of Paraíso, except for those that avail themselves of the benefits established in the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones) of the Regulatory Plan or are processed as urban renewal projects according to the norms of the Urban Renewal Regulation (Reglamento de Renovación Urbana) of the Regulatory Plan of Paraíso and its reforms.\n\nFor all cases, the maximum coverage shall be calculated by multiplying the area of the farm where the constructions will be carried out by the maximum coverage percentage permitted in the zone; however, in the case of condominiums, the maximum coverage may be calculated with respect to the area of the parent farm (finca matriz), such that each subsidiary farm (finca filial) may have greater coverage as long as the condominium as a whole does not exceed the maximum permitted.\n\nARTICLE 30. Minimum lot dimensions.\n\nThe minimum area and frontage permitted for lots resulting from subdivision (fraccionamiento) operations, urbanization, condominiums, or combinations thereof, are established for each zone in Annex No. 1. The minimums established in this Zoning Regulation must be respected in accordance with the norms of the Subdivisions and Urbanizations Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of the Regulatory Plan of Paraíso and its reforms. In horizontal or lot condominiums, the minimum lot according to the zone must be respected for each lot or subsidiary farm.\n\nARTICLE 31. Housing density (units/ha) and territorial occupation.\n\nFor all purposes of calculating the maximum permitted housing density on a given property or farm, territorial occupation will be assessed according to the type of housing or development intended to be built, namely:\n\na. Single-family housing, urbanizations, or horizontal condominiums: the area of the land of interest must be divided by the area of the minimum lot permitted in the zone, as established in Annex No. 1 of this regulation, except in Agricultural Zones where there is the possibility of segregating with two minimum lot sizes depending on the type of access (either fronting a public street or fronting an agricultural easement (servidumbre agropecuaria)), where the maximum permitted density is one dwelling per farm in accordance with Executive Decree (Decreto Ejecutivo) No. 25902, article 4.1. \"One dwelling per farm for the use of the owner or owners and other constructions necessary for the use or services of the farms.\" From the result of applying the quotient indicated in the previous paragraph, the integer fraction will dictate the number of dwellings permitted on the land, and in the event that the decimal fraction is equal to or greater than 0.5, one additional housing unit will be permitted. On the other hand, in existing lots duly registered in the registry and cadastrally before the promulgation of the Regulatory Plan, whose capacity is less than that corresponding to the minimum lot of the zone, the construction of at least one dwelling will be permitted upon prior compliance with the norms indicated by the Construction Regulation of the Regulatory Plan.\n\nb. Vertical developments or condominiums: the calculation of the maximum housing density for vertical construction (more than two floors) will be governed according to the following detail:\n\n-Medium density up to 115 units/ha. Applies to the Medium-Density Residential Zone (ZRMD).\n\n-High density up to 154 units/ha. Applies to the High-Density Residential Zone (ZRAD), Commercial and Services Zone (ZCS), Mixed Residential and Commercial Zone (ZMR), Mixed Residential and Tourist Zone (ZMRT), and finally in the Zone of Architectural Historical Interest and Urban Renewal (ZIHA-RU).\n\nThe maximum housing density established in the preceding subsections shall apply in all cases, except for the processing of individual cadastral plan approval (visado de planos catastrados) by the INVU, when these correspond to properties located within constituted and existing urbanizations with the due approval of the competent institutions, where the \"Municipal Authorization for density increase and greater demand for services\" is required as part of the requirements for the referred process. In these cases, what is established in the general plan of each urbanization regarding the calculation of maximum density prevails, unless the Municipality determines on its own or through a study carried out by third parties and accepted by the same municipality, the technical feasibility of permitting a density increase according to the capacity of the existing service networks, taking in this case as the maximum possible density that established by this Zoning Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso.\n\nAlso considered as an exception to the maximum permitted density is the construction of housing on a second floor under the modality of \"housing voucher (bono de vivienda) to build on a family lot or voucher to build on a second floor,\" which is permitted in all residential and mixed zones except in urbanizations with site design duly approved by the Municipality and the INVU, for which the provisions of the previous paragraph shall apply.\n\nARTICLE 32. Maximum density and minimum lot in condominiums.\n\nThe maximum housing density permitted in vertical condominiums shall be calculated in accordance with the norms of this regulation, without prejudice to the condominium complying with the necessary conditions to acquire the benefit of greater density established in the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and its reforms. In zones where the construction of horizontal or lot condominiums is permitted, each subsidiary farm or lot intended for housing use must comply with the minimum area established for the zone, without prejudice to using lot areas larger than the established minimum in its design and construction.\n\nARTICLE 33. Parking, outdoor advertising, and building setbacks.\n\nThe provision of parking spaces in constructions, as well as outdoor advertising, shall be governed by the provisions of the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and its reforms or through the supplementary application of the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones) issued by the INVU. Likewise, building setbacks (retiros) shall conform to the provisions of Annex No. 1 of this Regulation and the norms of the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and its reforms.\n\nANNEX 1\n\nNotes:\n\n1. In all cases of new buildings intended for commerce and services activities, the front setback is exempted, provided the zone has a stormwater and sanitary sewer network in operation; in these cases, the building must respect only the setback necessary for sidewalk construction. For cases of existing buildings in the urban quadrant and without a front setback, these shall be deemed exempt from providing said setback for all purposes of issuing municipal licenses or construction permits for expansions, remodeling, or repairs.\n\n2. Front setbacks apply except for the provisions of the Construction Regulation of the Regulatory Plan for specific activities, works, or projects; likewise, setbacks facing national routes shall be those determined by the MOPT, through its responsible dependencies.\n\n3. 8 floors are permitted facing a national route for properties located within the urban containment ring (anillo de contención urbana) of the GAM.\n\n4. 6 floors are permitted facing a route of the cantonal road network for properties located within the urban containment ring of the GAM.\n\n5. A maximum height of 3 floors is permitted for properties located outside the urban containment ring of the GAM, according to articles 3 and 4 of DE 25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\n6. A maximum height of 5 floors is permitted for properties located within the urban containment ring of the GAM, according to articles 3 and 4 of DE 25902-MIVAH-MP-MINAE.\n\n7. For combined buildings with residential occupation, the norms of the High-Density Residential Zone shall apply for calculating the maximum permitted housing density.\n\n8. Minimum subdivision (fraccionamiento) area fronting a public street with a road provision of no less than 14m.\n\n9. Minimum subdivision (fraccionamiento) area fronting an easement (servidumbre) to agricultural, livestock, or mixed parcels.\n\n10. Request maximum permitted height criterion from the Directorate General of Civil Aviation.\n\n11. Applies to Purisil and Calle Jucó for the sector downstream of the bridge over the Granados River.\n\n12. Applies to Alto Loaiza and Calle Jucó in the sectors upstream of the bridge over the Granados River.\n\n13. The minimum area parameter applies indistinctly for lots fronting an easement or fronting a public road.\n\n14. For properties located outside the urban containment ring of the GAM, a maximum of up to 1.5 times the width of the right-of-way that the property fronts is permitted, measured between property lines, without being able to exceed a maximum of 5 floors. If the property fronts two or more roads, the calculation of the maximum permitted height shall be based on the widest right-of-way.\n\n15. The maximum building height may vary by up to a maximum increase of 3 floors through the application of the incentive established in the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso.\n\n16. Housing density applies to the development of multi-family housing in combined buildings where commercial and service activity is located on the first floor and the residence on upper floors.\n\nRC = Regulations apply as established in the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and its reforms.\n\nANNEX No. 2: Detail of Conforming, Conditional, and Non-conforming Uses.\n\nRisk (*) = Environmental and health risk defined by the Ministry of Health according to the General Regulation for sanitary operating permits, habilitation permits, and authorization for temporary mass gathering events, granted by the Ministry of Health No. 43432-S\n\nFor those activities for which no specific conditions are established, all possible nuisances that they may cause to neighboring properties must only be confined.\n\n(1) Must comply with the Regulation for the Supply of Fuels at Service Stations DE No. 43449-MINAE, and its reforms or regulations that replace it. Permitted only fronting national routes, outside the urban quadrants delimited by the Regulatory Plan of Paraíso. Includes charging stations (electrolineras) that comprise a conventional service station but in this case include a charging point for electric vehicles.\n\n(2) Public parking lots must comply with the Regulation to the Law Regulating Public Parking Lots DE No. 27789-MOPT, and its reforms or regulations that replace it.\n\n(3) Must comply with the Regulation to the Gaming Law DE No. 11918-G (reform), and its reforms or regulations that replace it.\n\n(4) Must comply with the Regulation for the Sanitary Operation of Temples or Places of Worship DE No. 43610-S, and its reforms or regulations that replace it.\n\n(5) Must comply with the General Regulation of Cemeteries DE No. 32833, and its reforms or regulations that replace it.\n\n(6) Does not include the construction of penitentiary centers or juvenile correctional facilities.\n\n(7) Only for establishments of the Costa Rican State or service operators authorized by it, under the protection of article No. 12.2 of the Zoning Regulation.\n\n(8) Only for non-profit organizations.\n\n(9) Only from the Social Protection Board (Junta de Protección Social).\n\n(10) Sale of plants (permitted legal species).\n\n(11) As long as it qualifies as harmless industry according to the Industrial Hygiene Regulation (Reglamento de Higiene Industrial).\n\n(12) As long as it qualifies as an artisanal workshop.\n\n(13) Only for wastewater treatment. Must comply with the Regulation for the Management and Final Disposal of Sludge and Biosolids DE No. 39316-S.\n\n(14) Does not contemplate telecommunications network infrastructure, regulated in article No. 12.1 of the Zoning Regulation.\n\n(15) Only for minor species.\n\n(16) Only for personal tailoring and/or seamstress services.\n\n(17) Permitted only under the category of micro or small enterprise according to the Ministry of Economy, Industry, and Commerce.\n\n(18) Provided there is no direct service to the public.\n\n(19) Buildings for public and private education regulated by the MEP must comply with the provisions of the Construction Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and Executive Decree No. 41103-MEP Regulation of architectural design requirements for buildings for public and private education in Costa Rica and its reforms and regulations that replace it.\n\n(20) Forest exploitation and other activities in State Natural Heritage require a Management Plan in accordance with Forest Law No. 7575 (Ley Forestal No.7575) and its reforms or regulations that replace it.\n\n(21) Without leather production or treatment.\n\n(22) Provided they are less than 500 m2 and under the modality of Small Enterprises according to DE No. 35585-MEIC reform to DE No. 33111 General Regulation to Law No. 8262 on the Strengthening of Small and Medium Enterprises. Furthermore, in all cases they must comply with Executive Decree No. 41052-S, Regulation of Recovery Centers for Valuable Waste. Consider that electronic waste is not to be collected.\n\n(23) Only for office and installation service provision.\n\n(24) In the agricultural zone and protection zone, tourist infrastructure is permitted that as a whole does not exceed 1000m2 of construction and up to a maximum of 12 rooms per hectare according to DE No. 25902-MIVAH-MP-MINAE. In residential zones, only guest houses or pensions are permitted.\n\n(25) Must comply with Law 9047 Regulation and commercialization of beverages with alcoholic content and its reforms and regulations that replace it.\n\n(26) Must comply with the requirements stipulated in Executive Decree No. 19183-G-S of July 7, 1989, Regulation for Bullfighting Activities. In the case of bullfighting events that are part of fairs, turnos, or similar events, must comply with DE No. 17923-S, Regulation of Fairs, Turnos, and Similar Events.\n\n(27) Only with frontage on a public street.\n\n(28) As long as it is within an existing infrastructure.\n\n(29) As long as it corresponds to an administrative office and does not contemplate storage of supplies.\n\n(30) Permitted conditioned on the water mirror being less than or equal to 0.5 ha, to maintain a potential environmental impact of type C (low) according to DE No. 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC Regulation of environmental assessment, control, and monitoring. Not permitted with a water mirror larger than indicated.\n\n(31) Must have access to a public road, and also all works that need to be developed around the activity must have the respective municipal licenses.\n\n(32) Only as a complementary activity to an existing industry or commerce.\n\n(33) Provided that the total constructions do not exceed 1000 m2 or the maximum coverage percentage permitted in the zone and must have a minimum area of 5ha.\n\n(34) Provided they have a minimum area of 2ha.\n\n\"(35) Subject to operation in a building of less than 500m2, not generating nuisances to residential use, and compliance with the Regulation to the Law on Regulation and Commercialization of Beverages with Alcoholic Content of the Municipality of Paraíso Law No. 9047.\n\n(36) Single-family and/or multi-family housing is permitted only in combined buildings where the principal use is commerce and services. The development of multi-family housing is not permitted under any other figure that is not a building combined with commerce.\n\n(37) Conditional on being part of a tourist development.\n\n(38) Permitted only for state institutions according to article No. 12.2 of the Zoning Regulation.\n\n(39) Within multi-family housing developments, the condominium regime may be applied as established in the Law Regulating Condominium Property No. 7933 and its regulation.\n\n(40) Within residential urbanization developments, the condominium regime may be applied as established in the Law Regulating Condominium Property No. 7933 and its regulation for the specific case of horizontal or lot condominiums.\n\n(41) Within urbanization and/or commercial center developments, the condominium regime may be applied as established in the Law Regulating Condominium Property No. 7933 and its regulation.\n\n(42) Within urbanization and/or industrial complex developments, the condominium regime may be applied as established in the Law Regulating Condominium Property No. 7933 and its regulation.\n\nn.c.p = not classified elsewhere\n\nPSF = Sanitary Operating Permit (Permiso Sanitario de Funcionamiento)" }