{ "id": "norm-75176", "citation": "Reglamento municipal 57", "section": "norms", "doc_type": "municipal_regulation", "title_es": "Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominio y Urbanización de la Municipalidad de Esparza", "title_en": "Construction, Subdivision, Condominium and Urbanization Regulation of the Municipality of Esparza", "summary_es": "Este reglamento municipal de Esparza establece el marco normativo para la tramitación de licencias y permisos de construcción, fraccionamiento, condominio y urbanización en el cantón. Define procedimientos, requisitos técnicos y documentación necesaria para obtener visados urbanos, certificados de uso del suelo, permisos de construcción (obra menor, mayor, muros, demolición, movimiento de tierras), así como para el desarrollo de urbanizaciones y condominios. Incorpora exigencias ambientales como la viabilidad ambiental de SETENA para proyectos de impacto, estudios de impacto ambiental, protección de zonas de ríos y quebradas, manejo de aguas pluviales y residuos, arborización con especies nativas y medidas de prevención de riesgos. También regula las sanciones por infracciones y los recursos administrativos disponibles. Fue derogado en 2017 por el Reglamento de Construcciones de la misma municipalidad.", "summary_en": "This municipal regulation of Esparza establishes the regulatory framework for processing licenses and permits for construction, subdivision, condominiums, and urbanization in the canton. It defines procedures, technical requirements, and necessary documentation to obtain urban approvals, land-use certificates, construction permits (minor works, major works, walls, demolition, earthmoving), as well as for the development of urbanizations and condominiums. It incorporates environmental requirements such as SETENA environmental viability for impactful projects, environmental impact studies, protection of river and stream buffer zones, stormwater and waste management, landscaping with native species, and risk prevention measures. It also regulates penalties for violations and available administrative remedies. It was repealed in 2017 by the municipality's Construction Regulation.", "court_or_agency": "", "date": "03/06/2013", "year": "2013", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento", "environmental-law-7554" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "viabilidad ambiental", "SETENA", "Plan Regulador", "visado urbano", "uso del suelo", "zonas de protección", "movimientos de tierra", "Ley 7554", "fraccionamiento", "anteproyecto" ], "concept_anchors": [ { "article": "Ley de Planificación Urbana", "law": "Ley 4240" }, { "article": "Art. 17", "law": "Ley 7554" }, { "article": "Código Municipal", "law": "Ley 7794" }, { "article": "Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio", "law": "Ley 7933" }, { "article": "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones", "law": "Decreto 6411" } ], "keywords_es": [ "reglamento municipal", "Esparza", "construcción", "fraccionamiento", "condominio", "urbanización", "licencia municipal", "permiso de construcción", "visado urbano", "uso del suelo", "SETENA", "viabilidad ambiental", "impacto ambiental", "zonas de protección", "aguas pluviales", "áreas verdes", "movimiento de tierras", "sanciones" ], "keywords_en": [ "municipal regulation", "Esparza", "construction", "subdivision", "condominium", "urbanization", "municipal license", "building permit", "urban approval", "land use", "SETENA", "environmental viability", "environmental impact", "protection zones", "stormwater", "green areas", "earthmoving", "penalties" ], "excerpt_es": "Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA, según artículo 17 de la Ley Nº 7554. En los casos calificados en que medien razones de riesgo o inestabilidad de los suelos, o existan declaraciones o informes emitidos por la Comisión Nacional de Emergencias, la D.O.O. solicitará de previo a otorgar la licencia, la presentación del Visto Bueno del MINAE.\n\nLa propiedad a urbanizar, debe tener la Declaración Jurada de Bienes Inmuebles al día.\n...cuando la urbanización no esté terminada y la Municipalidad haya aceptado la garantía de cumplimiento por obras faltantes, deberá presentar el presupuesto general de las obras hechas y las faltantes...\n\nPara los movimientos de tierra mayores de cien metros cúbicos y en predios colindantes con ríos y acequias, se debe presentar un plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad de un profesional...", "excerpt_en": "Environmental Viability issued by SETENA, in accordance with Article 17 of Law No. 7554. In qualified cases where there are reasons of risk or soil instability, or there exist declarations or reports issued by the National Emergency Commission, the D.O.O. shall request, prior to granting the license, the presentation of the Approval of MINAE.\n\nThe property to be urbanized must have the Sworn Declaration of Real Estate up to date.\n...when the urbanization is not finished and the Municipality has accepted the performance guarantee for pending works, the general budget of completed and pending works must be submitted...\n\nFor earth movements greater than one hundred cubic meters and on properties adjacent to rivers and ditches, a plan with prevention and mitigation measures under the responsibility of a professional must be submitted...", "outcome": { "label_en": "Repealed norm", "label_es": "Norma derogada", "summary_en": "Regulation that governed construction, subdivision, and urban development in Esparza until its repeal in 2017.", "summary_es": "Reglamento que reguló la construcción, el fraccionamiento y el desarrollo urbano en Esparza hasta su derogatoria en 2017." }, "pull_quotes": [ { "context": "Artículo 9.5 — Licencia de movimiento de tierra o escombros", "quote_en": "Environmental Viability issued by SETENA, in accordance with Article 17 of Law No. 7554. 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En los casos calificados en que medien razones de riesgo o inestabilidad de los suelos, o existan declaraciones o informes emitidos por la Comisión Nacional de Emergencias, la D.O.O. solicitará de previo a otorgar la licencia, la presentación del Visto Bueno del MINAE." }, { "context": "Artículo 9.5 — Licencia de movimiento de tierra o escombros", "quote_en": "For earth movements greater than one hundred cubic meters and on properties adjacent to rivers and ditches, a plan with prevention and mitigation measures under the responsibility of a professional in geology, engineering or architecture must be submitted, specifying the elements to be used to protect adjacent lands.", "quote_es": "Para los movimientos de tierra mayores de cien metros cúbicos y en predios colindantes con ríos y acequias, se debe presentar un plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad de un profesional en geología, ingeniería o arquitectura, en el que se especifiquen los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes." }, { "context": "Artículo 14 — Viabilidad Ambiental general", "quote_en": "Every construction to be carried out in the canton shall require the respective Environmental Viability issued by SETENA, excepting from this requirement those activities, works and projects classified by said secretariat in Resolution No. 2370-SETENA, of December 7, 2004, as works of very low potential environmental impact.", "quote_es": "Toda construcción a realizar en el cantón requerirá de la respectiva Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA, se exceptúan de dicho requisito aquellas actividades, obras y proyectos calificadas por dicha secretaría en la resolución Nº 2370-SETENA, del 07 de diciembre del 2004, como obras de muy bajo impacto ambiental potencial." }, { "context": "Artículo 80 — Diseño de urbanizaciones: franjas verdes", "quote_en": "In playground and park areas, preference shall be given to fruit trees. The trees to be used should preferably include showy-flowering species. ...The species to be used must comply with the above.", "quote_es": "En las áreas de juegos infantiles y parque se dará preferencia a árboles frutales. Los árboles a utilizar, preferiblemente, deberán incluir especies de floración vistosa. ...Las especies a utilizar deberá cumplir con lo indicado anteriormente." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [], "external": [] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/nrm_texto_completo.aspx?param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=75176&strTipM=TC&nValor3=0", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "en la totalidad del texto\n\n -\n\n Texto Completo Norma 57\n\n Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominio y Urbanización de la\nMunicipalidad de Esparza\n\nTexto Completo acta: 117842\n\nMUNICIPALIDAD DE\nESPARZA\n\n(Esta norma fue derogada por el artículo 22 del\nReglamento de Construcciones de la Municipalidad de Esparza, y publicado en el\nAlcance Digital N° 124 a La Gaceta N° 105 del 5 de junio del 2017)\n\nREGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN,\nFRACCIONAMIENTO,\n\nCONDOMINIO Y\nURBANIZACIÓN DE LA\n\nMUNICIPALIDAD DE\nESPARZA\n\nLa Municipalidad de Esparza, avisa que en su sesión\nordinaria N° cincuenta y siete, celebrada el 03 de junio del 2013, artículo\ndiecisiete, del Capítulo cuarto, el Concejo Municipal de Esparza acordó aprobar\nde manera definitiva el \"Reglamento de Construcción, Fraccionamiento,\nCondominio y Urbanización de\nla Municipalidad de Esparza\", publicado por primera\nvez en los términos del artículo 43 del Código Municipal en\nLa Gaceta N° 27 del 7\nde febrero del 2008. Por no haberse recibido objeciones, ni observaciones\ndentro del plazo de Ley, se aprueba el texto tal y como fue publicado. Rige a\npartir de la presente publicación.\n\nEspíritu Santo de Esparza, 21 de junio del 2013.\n\n(Nota de Sinalevi:\nTal y como se indica en el párrafo anterior el texto corresponde al publicado\nen  La Gaceta N° 27 del 7 de febrero del\n2008 y se transcribe a continuación:)\n\nMUNICIPALIDAD DE ESPARZA\n\nEl Concejo\nMunicipal del cantón de Esparza, en ejercicio de las facultades que le otorga\nla Ley de Planificación Urbana Nº\n4240, del 15 de noviembre de 1968 y el Código Municipal, ley Nº 7794, artículo\n13, inciso o), del 30 de abril de 1998, en acta número cuarenta y dos de sesión\nextraordinaria, según artículo número dos, caso 31 del Capítulo Único efectuada\nel miércoles 28 de noviembre de dos mil siete, acordó aprobar el siguiente\nproyecto de reglamento:\n\nREGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN,\nFRACCIONAMIENTO,\n\nCONDOMINIO Y URBANIZACIÓN DE LA\n\nMUNICIPALIDAD DE ESPARZA\n\nCAPÍTULO I\n\nDisposiciones generales\n\nArtículo 1º-Definiciones:\nPara los efectos del presente reglamento se entenderá por:\n\nAcera: Calzada para tránsito exclusivamente peatonal,\ndispuesto de la línea de propiedad hacia la vía pública.\n\nAlcantarillado\npluvial: conjunto de instalaciones dispuestas para la\ncaptación, conducción y evacuación de aguas pluviales.\n\nAlcantarillado\nsanitario: conjunto de instalaciones\ndispuestas para la captación, conducción y evacuación de aguas residuales.\n\nAlineamiento: Línea fijada mediante el diseño catastrado, por\nla Municipalidad de\nEsparza ó por el Ministerio de Obras Públicas y\nTransportes. Indica el límite o proximidad máxima de emplazamiento de la\nconstrucción con respecto a la vía pública.\n\nAltura de\nedificación: Distancia vertical sobre la\nlínea de construcción, entre el nivel de piso terminado y el nivel medio de la\ncubierta del último piso.\n\nAmpliación: Aumento del área de construcción ó de las dimensiones de un inmueble existente.\n\nAntejardín: Espacio comprendido entre la línea de propiedad y\nla línea de construcción fijada por\nla Municipalidad o el MOPT, implica una restricción\npara construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de\npropiedad privada.\n\nAnteproyecto: Procedimiento preliminar de consulta en el que se\nevalúa el Plano de propuesta de diseño, y que antecede a la presentación de los\nplanos constructivos del proyecto. El plano de propuesta es sujeto a\nmodificaciones o ajustes, en él se describe las características generales de la\nobra a realizar y su factibilidad, por lo que no autoriza al desarrollador para\nejecutar obras o proceder a la venta de lotes.\n\nAprobación: Toda resolución escrita y conforme que dispone\nla Municipalidad de\nEsparza para autorizar las solicitudes realizadas por el propietario de un\ninmueble.\n\nÁreas\nComunales: Las que se destinan al uso\npúblico, aparte de calles y carreteras para fines educativos, de salud, culto,\nrecreación, beneficencia y similares.\n\nÁrea sin\nrestricciones: Aquella sobre la que no\nrecaiga restricciones para fraccionar, tales como: reservas establecidas, zonas\ninundables, deslizables o similares, reserva para carreteras nacionales o\nregionales, cañones de río, pendientes mayores del 20%, servidumbres, etc.\n\nÁrea urbana: Aquella que es urbanizable. Ámbito territorial de\ndesenvolvimiento de un centro de población.\n\nCalzada: es el espacio dispuesto para el tránsito de\nvehículos, limitado entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje.\n\nCalle\npública: vía de dominio público y de uso común, que por\ndisposición administrativa se destinaré al libre tránsito de conformidad con\nlas leyes y reglamentos vigentes respectivos.\n\nCFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de\nCosta Rica.\n\nCobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el\nárea de terreno cubierta por tal estructura\n\nCONAVI: Concejo Nacional de Vialidad.\n\nCondominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical\no mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos\npropietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.\n\nConstrucción: es toda estructura que se fije o se incorpore a un\nterreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o\nampliación que implique permanencia.\n\nCopropiedad: Régimen existente en aquellos casos en que dos o\nmás personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa, o un derecho sobre la\ntotalidad de un bien y no sobre una parte del mismo.\n\nCordón y\ncaño: Desagüe pluvial que conforma el límite entre la\ncalzada de una calle y la acera.\n\nDepósito de\ngarantía: Suma en efectivo o activo acreditado previamente a\nfavor de la\n Municipalidad de Esparza para cubrir obras de un proyecto\nurbanístico.\n\nDerecho de\nvía: es el ancho total de la carretera, calle, sendero,\nservidumbre, siendo su distancia medida entre líneas de propiedad, y que incluye\nen su caso calzada, franjas verdes, y aceras.\n\nDescarga de\naguas pluviales: Solicitud de\nvisado para el drenaje de las aguas pluviales de toda edificación, urbanización\no condominio hacia río, quebrada, acequia o sistema urbano existente.\n\nDOO: Dirección Operativa y Obras de\nla Municipalidad de\nEsparza.\n\nEdificación: Construcción destinada a cualquier actividad, ya\nsea habitación, trabajo, almacenamiento o protección de enseres, etc.\n\nEdificaciones\nde uso público: Aquellas edificaciones del Estado\no particulares que albergan permanentemente, o sirven de lugar de reunión, con\nregularidad, a un número considerable de personas.\n\nEjecutor: Para los efectos de este Reglamento, el ingeniero,\narquitecto, técnico o maestro de obra autorizado por\nla Municipalidad, que\nesté a cargo de la ejecución -no de la planificación- de una obra.\n\nEnrejado: Sinónimo de reticulado en cuanto se refiere a\nestructuras de alma abierta.\n\nEntubado\npluvial: Desagüe pluvial subterráneo formado generalmente\npor tubería de concreto.\n\nEstacionamientos: Aquellos lugares (ya sea en edificios o en lotes)\npúblicos o privados, destinados a guardar vehículos, incluyendo terminales de\nautobuses y garajes para taxis.\n\nEstudio de\nimpacto ambiental: Documento gráfico\ny escrito técnicamente elaborado por profesionales responsables y competentes\nen el que consta el diagnóstico, pronóstico y propuesta a las causas y efectos\nque genera o generaría de todo proyecto urbanístico, condominio o edificación\nen su entorno natural: hidrografía, topografía, relieve, geología,\ngeomorfología, acuíferos, contaminación ambiental, etc.\n\nEstructura: Sistema de elementos resistentes a los efectos de\nfuerzas externas de todo tipo, que forma el esqueleto de un edificio u obra\ncivil. Recibe y transmite las cargas y esfuerzos al suelo firme.\n\nFachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede\nser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a\npatios internos.\n\nFraccionamiento: Son todas aquellas áreas o fincas resultantes que\nse obtienen de la división de cualquier predio para fines de venta, traspaso,\nnegociación, repartición, explotación o uso segregado, siendo complementaria a\nla urbanización en su habilitación con el fin de vender. Es la división de todo\npredio realizado con fines de venta, traspaso, negocio, repartición,\nexplotación o uso de las parcelas resultantes. Se incluye particiones de\nadjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y\nmeras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en\nurbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación\ny uso urbano de los bienes inmuebles.\n\nFranja verde: espacio previsto entre la acera y la calzada para\nla colocación de zacate o arbustos, cuya dimensión será conforme al derecho de\nvía, pero que en ningún caso será inferior a 50 centímetros.\n\nFrente de\nlote: Es la longitud en su línea frontal de demarcación.\n\nGarantía de\ncumplimiento: Depósito que cubre el costo\nde las obras faltantes de un proyecto urbanístico, cuando medie solicitud para\nautorizar la segregación de lotes o fincas, y que se dispondrá bajo las\ncondiciones de pago que para tal efecto establezca\nla Tesorería Municipal.\n\nICAA o AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados.\n\nICE: Instituto Costarricense de Electricidad.\n\nIndustria: Conjunto de operaciones materiales ejecutadas por\nel trabajo humano que busca la transformación de primera materias hasta\nhacerlas útiles para la satisfacción de necesidades, incluido el conjunto de\ninstalaciones para estas actividades.\n\nInstalación: En un edificio, cualquier sistema destinado a\nservicios tales como agua potable, desagües, energía eléctrica, transporte\nvertical, aire acondicionado, etc.\n\nInteresado: Persona física o jurídica responsable de la\nsolicitud o gestión ante la administración.\n\nINVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\nLínea de\nconstrucción: es la línea que señala el\nlímite de edificación permisible dentro de la propiedad.\n\nLínea de\npropiedad: la que demarca el límite de\nedificación permitido dentro de la propiedad.\n\nLote: Es el terreno deslindado de las propiedades\nvecinas con acceso a uno o más senderos o vías. Puede ser de uso privado,\npúblico o comunal.\n\nMapa Oficial: El plano o conjunto de planos en que se indica con\nexactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar\npara usos y servicios comunales.\n\nMINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.\n\nMOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n\nMovimiento\nde tierra: Toda actividad o labor que\nmodifique las condiciones existentes del terreno o su topografía original, y\nque sea realizada mediante técnicas manuales o mecánicas.\n\nMunicipalidad: Persona jurídica estatal con jurisdicción\nterritorial sobre un cantón. La población cabecera del cantón es la sede del\ngobierno Municipal. Le corresponde la administración de lo\nservicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de\nlos cantones en armonía con el desarrollo nacional.\n\nMunicipalidad\nde Esparza: Persona jurídica que\nadministra los servicios e intereses en la jurisdicción del Cantón de Esparza.\n\nMuro: estructura de carga dispuesta para soportar o\nresistir esfuerzos horizontales desde el nivel del terreno o piso. Utilizado\npara confinar taludes o cortes.\n\nMuro de\ncarga: Muro diseñado y construido para resistir\nprincipalmente cargas verticales.\n\nMuro\nestructural: Muro diseñado y construido\npara resistir principalmente cargas horizontales, perpendiculares a su plano.\n\nMuro no\nestructural: Muro considerado como no\nresistente y destinado a servir sólo de cierre o división de recintos. Sinónimo\nde pared.\n\nObra civil: Obra diseñada y construida mediante las ciencias\naplicadas y la tecnología pertenecientes a la ingeniería civil.\n\nObras de\ninfraestructura: Conjunto de\ninstalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como:\nabastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje, electricidad, además de vías\npúblicas.\n\nPared: Sinónimo de muro no estructural, elemento\nconstructivo para cerrar espacios.\n\nPerfil\nestructural: Barra de metal de variadas\nsecciones transversales, que se usa para la construcción de estructuras\nmetálicas.\n\nPerfil\nGeométrico: Trazo de un terreno,\ncarretera, represa, etc., sobre el plano vertical.\n\nPermiso de\nconstrucción: Aprobación escrita que otorga\nla Municipalidad\nde Esparza a todo propietario de finca para realizar obras de edificación o\nurbanización, siempre y cuando halla cumplido con los\nrequerimientos de la solicitud respectiva. El que otorgan las municipalidades\n(y otros organismos competentes: Ministerio de Salud, INVU) para la ejecución\nde obras, ya sean de carácter permanente o provisional. Generalmente, el\npermiso se hace constar sobre un plano, el cual se denomina \"plano aprobado\".\n\nPiso: Es de un edificio, plataforma a nivel que sirve de\nsuelo habitable y sostener los muebles. Se llama piso al que está a nivel de la\ncalle. Edificio de un piso es aquel de una sola planta.\n\nPlano\ncatastrado: Plano oficial de un terreno,\ndebidamente registrado en\nla Dirección de Catastro Nacional, que fija la forma,\nárea, deslindes y orientación.\n\nPlano\nconstructivo: Documento técnico (gráfico y\nescrito) que es elaborado con fines de describir y detallar una obra a\nconstruir en un terreno.\n\nPlanificador: El ingeniero o arquitecto, que esté a cargo de la\nplanificación -no de la ejecución- de una obra. Se considera planificación el\ndiseño, cálculo y elaboración de los planos respectivos del proyecto.\n\nProfesional\nresponsable: Miembro activo del Colegio\nFederado de Ingenieros y de Arquitectos facultado para velar por la supervisión\ny cumplimento de las especificaciones técnicas de toda solicitud de visado\nurbano y de permiso de construcción.\n\nPropiedad\nhorizontal: Aquel tipo de edificación en\ndonde la persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento, vivienda o\nlocal (área privativa) y comunera de los bienes afectos al uso común.\n\nPropietario: Persona física o jurídica que ejerce el dominio\nsobre bienes inmuebles mediante escritura y certificación del registro de la\npropiedad.\n\nProyecto: Diseño definitivo, corregido y ajustado de los\nplanos constructivos de las obras urbanísticas a realizar en una finca.\n\nReparación: Renovación de cualquier parte de una obra, para\ndejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas.\n\nResolución: Acto administrativo que se caracteriza por\nproducir efectos jurídicos subjetivos, concretos, de alcance individual\n\nRetiro\nfrontal: Término equivalente a antejardín.\n\nRetiros: son los espacios abiertos no edificados\ncomprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio o área.\n\nSENARA: Secretaría Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y\nAvenamiento.\n\nServidumbre: vía de paso común que sirve a no más de 6 (seis)\nfincas o lotes, pero afectada por un derecho de propiedad privada.\n\nSETENA: Secretaria Técnica Nacional del Ambiente.\n\nSolicitud: Fórmula escrita del interesado para realizar una\ngestión urbanística o constructiva, en la que se consigna la información\nnecesaria del propietario y el inmueble para su resolución, registro y control.\n\nTabique: Elemento vertical resistente que sirve como\ndivisión interior o cierre exterior de los recintos de un edificio.\n\nTapia: estructura dispuesta sobre el nivel del terreno o\npiso, para cerrar o delimitar un lindero o predio.\n\nUrbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de todo\nterreno realizado para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión\nde servicios.\n\nUso del\nsuelo: Actividad actual o prevista de una finca o lote.\n\nVisado\nUrbano: Acto administrativo mediante el cual se regula lo\nreferente a descarga de Aguas Pluviales, disponibilidad de Servicios Públicos,\nAlineamiento, Uso del Suelo, Fraccionamiento de un inmueble, previo a\ntramitarse el permiso de construcción.\n\nZona de\nprotección: Área delimitada no\nedificable, dispuesta para proteger ríos, quebradas, acequias, bosque, flora o\nfauna.\n\nZonas verdes: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso\npúblico comunal, destinadas a la recreación.\n\nArtículo 2º-\nLa D.O.O. creará un expediente\ndebidamente foliado para cada solicitud de permiso de construcción\n(Urbanizaciones, Condominios y casos individuales).\n\nArtículo 3º-Es obligatoria la obtención de\nlicencia municipal de previo a segregar o reunir fincas, construir o urbanizar\nen éstas, en los términos del presente Reglamento y demás legislación\nurbanística conexa, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean\nprocedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable.\n\nArtículo 4º-Para tramitar cualquier licencia\nurbanística deberá presentarse el plano catastrado del inmueble y la\nautorización del propietario actual de la misma (formalizado con la firma del\npropietario en el formulario o carta de solicitud según sea el caso).\n\nArtículo 5º-Todo trámite sujeto a la obtención\nde una licencia municipal es independiente uno del otro, aun cuando el primero\nsea requisito para un segundo trámite, por ejemplo: visado del plano\ncatastrado, certificado de uso del suelo y licencias en general. Lo anterior\nhasta tanto no se disponga de un Expediente Único Electrónico para cada predio.\n\nArtículo 6º-La vigencia o caducidad de las\nlicencias se aplica según sea el caso como sigue:\n\nLas licencias de construcción, de urbanización\ny de proyectos de condominio tendrán una vigencia de un año para iniciar la\nobra, contado a partir de su otorgamiento. Si, pasado un año de otorgada la\nlicencia, el administrado aún desea construir la obra, debe solicitar una nueva\nlicencia, para lo cual debe cumplir con todos los procedimientos y requisitos\nde ley. En todo caso, el administrado puede prorrogar la vigencia de la\nlicencia otorgada por un año más, sin costo alguno y hasta tres años como\nmáximo, siempre y cuando así lo solicite a la administración municipal antes\ndel vencimiento de la misma.\n\nLa vigencia del plazo de la licencia se\nextenderá, de forma automática hasta tres años, sin necesidad de prórroga, si\nla obra fuera iniciada con licencia vigente.\n\nEn todo caso, al caducar la licencia o\nhabiendo sido abandonada una obra iniciada, por más de un año, el administrado\ndeberá solicitar una nueva licencia. Deberá ajustar la obra, cuantitativa y\ncualitativamente, a las normativas urbanísticas vigentes en ese momento, no\nexistiendo derecho alguno adquirido o consolidado en su favor.\n\nLos Certificados de Uso del Suelo en adelante\nCUS emitidos para un predio, tendrán vigencia hasta tanto se oficialice el Plan\nRegulador Urbano del cantón de Esparza.\n\nArtículo 7º-Toda solicitud de licencia\nurbanística será atendida por\nla Municipalidad mediante resolución expresa en el\ntérmino máximo de diez días hábiles contados a partir del día siguiente de su\npresentación, salvo que por razones técnicas justificadas en función de la\ndimensión de la obra a construir, debidamente notificadas al interesado, sea\nnecesario prorrogar dicho plazo hasta por un máximo de veinte días hábiles\nadicionales.\n\nEn cualquiera de los casos, si no se diere\nrespuesta a la solicitud, dentro del término de cinco días posteriores al\nvencimiento del plazo se deberá cumplir con lo que establece\nla Ley Nº 8220.\n\nArtículo 8º-La prevención de que falta algún\nrequisito para dar trámite a la solicitud, suspenderá los términos y plazos de\nresolución de la misma.\n\nArtículo 9º-Sobre los diferentes tipos de\nlicencia municipal y sus requisitos. La licencia se otorgará previo\ncumplimiento de los requisitos y la correspondiente inspección de campo por\nparte de la D.O.O.\n\n9.1. Visado de segregación o para reunión de fincas: A su\nsolicitud deberá adjuntarse lo siguiente:\n\na) Tres\ncopias certificadas por el Catastro Nacional o por Notario Público, del plano\ncatastrado de la finca madre.\n\nb) Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por\nNotario Público.\n\nc) Un croquis de la reunión o la segregación de la propiedad.\n\nd) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el\npropietario.\n\n9.2. Certificado de uso de suelo. Es un documento que acredita la\nconformidad a los requerimientos de la zona, del uso solicitado. Es obligatorio\npara la instalación y funcionamiento de actividades de comercio, entre ellas la\nconcesión de patentes, servicios, industria y vivienda, que requieren patente\nmunicipal así como para tramitar permisos de construcción, remodelación,\nampliación, reparación de edificaciones y urbanización. Para su obtención\ndeberá presentarse ante la D.O.O\nlos siguientes requisitos:\n\nTres fotocopias del plano catastrado, sin reducir y\nsin pegas, y con alineamiento de las siguientes instituciones, según\ncorresponde:\n\n-   Municipalidad\nde Esparza: para propiedades con frente a vías de administración municipal.\n\n-   Ministerio de Obras Públicas y Transporte: para propiedades con\nfrente a ruta nacional.\n\n-   Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: para propiedades que\nlimiten con ríos o quebradas.\n\n-   Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Costarricense\nde Acueductos y Alcantarillados, y otras instituciones: para propiedades\nafectadas por servidumbres de su competencia.\n\n9.3  Visado Urbano: Es un requisito previo e indispensable para\nel trámite de toda licencia urbanística que requiera plano catastrado.\n\nEl Visado Municipal es obligatorio para todo\nfraccionamiento ó proyecto urbanístico Para adquirir el Visado Municipal, los\npredios resultantes de los actos mencionados, deberán cumplir previamente los\nrequisitos legales y urbanísticos estipulados en\nla Ley de Planificación Urbana y\nen el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones\ndel INVU.\n\nSe requiere:\n\na) Una\ncopia certificada por Catastro Nacional o por Notario Público, del plano\ncatastrado de la finca madre.\n\nb) Plano catastrado original. Tres fotocopias del plano catastrado sin\nreducir y sin pegas.\n\nc) Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por\nNotario Público.\n\nd) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el\npropietario.\n\ne) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.\n\n9.4  Licencia para demolición: Las obras de demolición deben\ncumplir lo estipulado en la Ley\nde Construcciones y lo dispuesto en el Capítulo XXVIII del Reglamento de\nConstrucciones y sus reformas.\n\nPara los inmuebles declarados Patrimonio Nacional o\nen proceso del cual se haya puesto formalmente en conocimiento a\nla Municipalidad, se\ndebe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del\nMinisterio de Cultura, Juventud y Deportes.\n\nDeberá cumplirse con los siguientes requisitos:\n\na) Dos\nfotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado\npor el municipio.\n\nb) Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o\nNotario Público.\n\nc) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el\npropietario.\n\nd) Un croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de\nescombros, materiales y tierra desde su origen hacia el destino final.\n\ne) Constancia de la\n Póliza de Riesgos, emitida por el INS.\n\ng) Comprobante de pago del impuesto de construcción.\n\nh) Plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad\nde un profesional.\n\ni)  Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.\n\nj)  Viabilidad Ambiental emitida por\nla Setena, se requiere para\nconstrucciones de más de 900\n m2 ó aquellas declaradas como Patrimonio\nHistórico Arquitectónico ó que se encuentre en proceso de declaratoria.\n\n9.5  Licencia de movimiento de tierra o escombros. Son obras que\ncomprenden excavación, relleno, explanación, terraplenado, terraceo, y depósito\nde cualquier tipo de material.\n\nPara los movimientos de tierra mayores de cien\nmetros cúbicos y en predios colindantes con ríos y acequias, se debe presentar\nun plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad de un\nprofesional en geología, ingeniería o arquitectura, en el que se especifiquen\nlos elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. Una vez\notorgada la licencia, la D.O.O.\nde la Municipalidad\nremitirá una copia de la misma, a la\n Oficina del Ambiente y a\nla Unidad encargada de la inspección municipal para\nel respectivo control de campo.\n\nPara la obtención de licencia de movimiento de\ntierra, o escombros, excavaciones y rellenos los requisitos son:\n\na) Una\nfotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por\nel municipio.\n\nb) Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por\nNotario Público.\n\nc) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el\npropietario.\n\nd) Un croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de\nescombros, materiales y tierra desde su origen hasta su destino final.\n\ne) Constancia de la\n Póliza de Riesgos emitida por el INS.\n\nf)  Plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad\nde un profesional.\n\ng) Viabilidad Ambiental emitida por\nla SETENA, según artículo 17\nde la Ley Nº\n7554.\n\nEn los casos calificados en que medien razones de\nriesgo o inestabilidad de los suelos, o existan declaraciones o informes\nemitidos por la\n Comisión Nacional de Emergencias,\nla D.O.O. solicitará de previo a\notorgar la licencia, la presentación del Visto Bueno del MINAE.\n\nLos permisos de excavación para otros fines\nque no sean los de construir una edificación, deben adjuntar un plan sobre\ndisposiciones preventivas con detalles donde se especifique los elementos que\nutilizará para proteger los terrenos colindantes en caso de ser necesario,\nconfeccionado por el regente ambiental.\n\n9.6  Permiso de Construcción para Obra Menor. Son obras menores\naquellas que no sobrepasan los 30 m², construcción de tapias de cerramiento\n(siempre y cuando no funcionen como elemento estructural de contención y no\nsobrepasen los tres metros de altura). Estas obras no podrán incluir\ninstalaciones mecánicas, ni tener un costo mayor a 50 salarios mínimos\nmensuales de un peón de construcción.\n\nPara obtener esta licencia se deberá presentar:\n\na) Tres\nfotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado\npor el municipio y con alineamiento según lo estipulado por este reglamento\npara la obtención el visado urbano.\n\nb) Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por\nNotario Público.\n\nc) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el\npropietario.\n\nd) Dos croquis, con ubicación y localización de la obra firmados por el\nprofesional responsable.\n\ne) Constancia de la\n Póliza de Riesgos emitida por el INS.\n\nf)  Comprobante de pago del impuesto de construcción.\n\ng) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.\n\n9.7  Permiso de construcción para obra mayor: son aquellas con\nmás de 30m² de planta, o cuyo costo sobrepasa 50 salarios mínimos mensuales de\nun peón de construcción.\n\nLos requisitos para permiso de construcción de obra\nmayor son:\n\na) Tres fotocopias del plano\ncatastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio y con\nalineamiento según lo estipulado por este reglamento para la obtención el\nvisado urbano.\n\nb) Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por\nNotario Público.\n\nc) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el\npropietario.\n\nd) Tres copias de planos constructivos aprobados por el CFIA y el MS,\nfirmadas por el profesional responsable.\n\ne) Constancia de la\n Póliza de Riesgos emitida por el INS.\n\nf)  Comprobante de pago del impuesto de construcción.\n\ng) Viabilidad Ambiental emitida por\nla SETENA, cuando las\nconstrucciones sean mayores a 900\n m cuadrados.\n\nh) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.\n\n9.8. Permiso de construcción para muro: Toda persona física o\njurídica, privada o pública para realizar el trámite de solicitud de permiso de\nconstrucción de muros de contención (estructural), gaviones o similares, debe\ncumplir con los siguientes requisitos:\n\na) Visado\nurbano debidamente aprobado por la\n D.O.O.\n\nb) Solicitud de permiso de construcción.\n\ne) Copias (2) completas de los planos constructivos del proyecto.\n\nf)  Los planos o croquis deberán estar firmados por profesional\nresponsable Ingeniero Civil o Arquitecto del CFIA.\n\ng) Copia del plano catastrado con los Vistos Buenos del Instituto\nCostarricense de Acueductos y Alcantarillados o del Acueducto Rural, y los\nalineamientos correspondientes.\n\nh) Recibo cancelado del permiso de construcción.\n\ni)  Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.\n\n9.9. Si en la ejecución de una obra debe ocuparse una vía o acceso\npúblico, el subsuelo o espacio aéreo de la misma, se deberá gestionar ante\nla D.O.O o el MOPT, según\ncorresponda, el debido permiso de ocupación de vía.\n\nArtículo 10.-Para los\nefectos de solicitud de cambio, remodelación, ampliación o reconstrucción de un\nuso no conforme, será también exigido por\nla DOO la resolución de\nla Solicitud de Visado\nUrbano.\n\nArtículo 11.-Cuando la resolución que dicte\nla D.O.O sea en el sentido de que\nel uso del suelo es no conforme o no permitido, el permiso correspondiente de\nedificación o de licencia de funcionamiento queda totalmente denegado y\nrechazado.\n\nCAPÍTULO II\n\nVisado de construcción\n\nArtículo 12.-Es el acto\nadministrativo mediante el cual\nla Municipalidad de Esparza aprueba y autoriza a\ntodo propietario de finca para realizar obras de edificación o urbanización,\nsiempre y cuando halla cumplido con los requerimientos respectivos de\nconformidad con el presente reglamento y demás leyes atinentes a la materia en\nlo no previsto. Sobre los diferentes tipos de licencias urbanísticas,\nrequisitos y vigencia estése a lo dispuesto en el CAPÍTULO I del presente\nreglamento.\n\nArtículo 13.-Toda persona física o jurídica,\nprivada o pública, para realizar el trámite de solicitud de permiso de\nconstrucción, ampliación, remodelación, restauración, demolición o\nreconstrucción de edificios, condominios o urbanizaciones, así como cambios de\nuso del suelo, cumpliendo con los requisitos y procedimientos establecidos,\ndeberá obtener previamente el Visado Urbano referido en el artículo 8.3 de este\nreglamento, en el que se haga constar las disposiciones mínimas para descarga\nde aguas pluviales, alineamiento mínimo, derecho de vía, fraccionamiento, área\nde cobertura, retiros, frentes, altura de edificación, y uso del suelo\npermitido en el inmueble que se desea aprovechar.\n\nArtículo 14.-Toda construcción a realizar en\nel cantón requerirá de la respectiva Viabilidad Ambiental emitida por\nla SETENA, se exceptúan de\ndicho requisito aquellas actividades, obras y proyectos calificadas por dicha\nsecretaría en la resolución Nº 2370-SETENA, del 07 de diciembre del 2004, como\nobras de muy bajo impacto ambiental potencial.\n\nArtículo 15.-Requisitos para obtener un\npermiso de construcción de vivienda unifamiliar: Toda persona física o\njurídica, privada o pública para realizar el trámite de solicitud de permiso de\nconstrucción de vivienda unifamiliar debe cumplir con los siguientes\nrequisitos:\n\na) Visado\nurbano debidamente aprobado por la\n D.O.O.\n\nb)     Copias\n(2) completas de los planos constructivos firmados por profesional responsable\ny visados previamente por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos y\nVisto Bueno del Ministerio de Salud.\n\nc)     Copia\nde Contrato de Consultoría por Honorarios Profesionales del Colegio Federado de\nIngenieros y de Arquitectos.\n\nd)     Copia\ndel plano catastrado con los vistos buenos del Instituto Costarricense de\nAcueductos y Alcantarillados o del Acueducto Rural, y los alineamientos\ncorrespondientes.\n\ne)     Copia\nde la Póliza\nde Riesgos emitida por el Instituto Nacional de Seguros para dicha\nconstrucción.\n\nf)  Recibo cancelado del permiso de construcción.\n\ng) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.\n\nArtículo 16.-En resguardo\nde la seguridad de los peatones, las construcciones, remodelaciones o\nreparaciones de edificios de más de una planta que estén colocados a la orilla\nde la acera o calle se deberá levantar además, una valla de 80 centímetros\nde alto sobre la línea del cordón de la acera o área que corresponda.\n\nArtículo 17.-Cuando por motivos calificados\nsea indispensable dejar escombros, hacer excavaciones o en alguna forma poner\nobstáculos al libre tránsito en la vía pública, originados por obras de\ncualquier tipo, es obligatorio obtener de previo la autorización municipal para\ntal uso y reparar cualquier daño a que se provoque a la infraestructura\nexistente. Además se deberán colocar banderas, letreros durante todo el día y\nseñales luminosas claramente visibles durante la noche, a una distancia de 15 metros del obstáculo,\nde manera que prevenga oportunamente al que transite por dicha vía.\n\nEn caso de incumplimiento de lo anterior,\nla Municipalidad\nretirará el permiso de uso concedido, ordenará el retiro de materiales y en\ncaso de no cumplirse con la orden dictada, procederá de conformidad con\nla Ley General de Caminos\nPúblicos. Los casos de accidentes por el incumplimiento de este punto, serán de\nexclusiva responsabilidad del encargado de la obra y del propietario del\ninmueble.\n\nArtículo 18.-\nLa Municipalidad no\nautorizará obras de construcción en los siguientes casos:\n\na. Cuando ellas no guarden conformidad por razones\nde uso, ubicación, retiros, coberturas y además condiciones de zonificación si\nexistieren.\n\nb.     Si\nel predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento sin el visado\nmunicipal que ordena la ley.\n\nc.     Siempre\nque se trate de usar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso\nadecuado a la vía pública.\n\nd.     Si\nel lote o fracción de éste, tiene cavidad o dimensiones menores a los mínimos\nestablecidos de acuerdo a la zonificación del cantón.\n\ne.     En\ntanto lo vede alguna limitación impuesta por reserva a uso público o\ndeclaratoria formal de in habitabilidad del área, motivada en renovación urbana\no protección contra las inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes.\n\nf.      cuando\nel área en donde se va a construir coincida con una proyección vial aprobada\npor la Municipalidad\nde Esparza.\n\ng. Los demás casos que indican las Leyes y los Reglamentos.\n\nArtículo 19.-Para solicitar\nalineamientos y niveles, el interesado debe presentar nota de solicitud,\nespecificando el uso que se le dará a la construcción y adjuntar, dos planos\ncatastrados originales o copias certificadas, dirección exacta del propietario,\nasí como lugar para atender notificaciones.\n\nTodo alineamiento otorgado por esta\nMunicipalidad tendrá una vigencia de un año natural, contado a partir de la\nfecha en que fue otorgado. Si no se hiciera uso del mismo al cabo de ese\ntiempo, deberá tramitarse de nuevo la respectiva solicitud.\n\nArtículo 20.-El nivel debe ser de diez\ncentímetros mínimo sobre el nivel de acera o dar una solución técnica\ndebidamente anotada en los planos para el desagüe pluvial.\n\nArtículo 21.-Todo edificio que se construya o\nreconstruya frente a vía pública deberá ajustarse al alineamiento de\nla Municipalidad de\nEsparza, o del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n\nArtículo 22.-Todo trámite de permiso de\nconstrucción deberá ser resuelto en un plazo máximo de 30 días naturales,\ncontados a partir de su presentación, en Plataforma. En caso de aprobación de\nla solicitud procederá a desplazarse al sitio donde se desarrollará la\nconstrucción para señalar el alineamiento de campo. A estas diligencias podrá\nasistir y participar activamente el interesado o la persona bajo cuya\nresponsabilidad se harán los trabajos. La notificación incluirá el monto a\npagar por concepto de impuestos de construcción, que será calculado de acuerdo\na las categorías o montos suministrados por el IFAM o el porcentaje establecido\npor el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, o cualquier otra\nherramienta disponible cuando exista insuficiencia o laguna en la tasación, se\nfijará en el diseño catastral del inmueble la línea de construcción, o de\nampliación vial así como de las obras de infraestructura a realizar.\n\nArtículo 23.-Contra la resolución que aprueba\no deniega el Permiso de Construcción, son procedentes los recursos de\nrevocatoria y/o apelación de conformidad con lo previsto en el artículo 153 y\nsiguientes del Código Municipal.\n\nArtículo 24.-Toda alteración al trazo de una\nconstrucción hacia afuera del alineamiento oficial será considerado como una\ninvasión de la vía pública, quedando obligado el dueño de la construcción a\ndemoler la parte de la misma que motive dicha invasión dentro del plazo que al\nefecto le señale la\n Municipalidad.\n\nArtículo 25.-\nLa Municipalidad por\nmedio del DOO, deberá llevar un libro de registro en el cual se asentará el\nacta para cada solicitud. En la misma se deberá indicar el nombre, lugar y\nubicación de la construcción o edificación que se va a construir, ampliar,\nremodelar o demoler.\n\nTambién se hará constar el día y hora en que\nse señaló el alineamiento y nivel, así como los datos y medidas de los mismos\n\nArtículo 26.-El DOO dará su aprobación final y\nse procederá a enviar la copia del formulario de solicitud de permisos de\nconstrucción, a la Unidad\nde Bienes Inmuebles de la\n Municipalidad.\n\nArtículo 27.-En los casos en que\nla Municipalidad lo considere\nnecesario, podrá realizar una recalificación del monto del impuesto de\nconstrucción con base en una inspección realizada durante el proceso\nconstructivo o una vez concluida la obra.\n\nArtículo 28.-Los dueños de construcciones que\ndeben retirarse con arreglo al alineamiento oficial no podrán ejecutar en\nellas, obras que tiendan a consolidarse en su totalidad y por lo tanto a\nperpetuar su estado actual. Se entenderá obras que tienden a consolidar su\nestado actual: cambios de paredes, refuerzos de estructuras, cambio de\nconstrucción total o parcial de techos, remodelación de fachadas, apertura de\npuertas o ventanas o cierre de las mismas o sustitución de unas por otras.\n\nArtículo 29.-La apertura del pavimento de la\nvía pública para la ejecución de obras privadas, requerirá licencia previa de\nla Municipalidad o del\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes, según corresponda, quiénes fijarán\nen cada caso las condiciones bajo las cuales se conceden. El solicitante estará\nobligado a la reparación correspondiente o al pago de ésta si la hiciere\nla Municipalidad o el\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes. En caso de que estas obras sean\nrealizadas por cuenta de instituciones públicas, el trabajo deberá ejecutarse\nen una forma coordinada con la\n Municipalidad o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes\nsegún corresponda, no siendo en tal caso necesario la autorización del párrafo\nanterior, pero sí la obligación de reparar la vía.\n\nArtículo 30.-Cuando con motivo de una\nconstrucción se causen daños a la propiedad municipal los mismos deberán ser\nsubsanados por cuenta del propietario particular.\n\nArtículo 31.-Todo edificio o casa de\nhabitación que se construya o esté construida, deberá tener canales o canoas y\nlos tubos necesarios, para recoger las aguas pluviales. Dichas aguas deberán\nser descargadas directamente en las vías públicas o desagües particulares\npreviamente diseñados, y su paso por las aceras deberá hacerse bajo el\npavimento o ladrillo de la misma, no permitiéndose caídas libres de aguas pluviales\nsobre la vía pública. Los tubos para el drenaje pluvial sobre la fachada, no\npodrán sobresalir del plano de la pared en más de diez centímetros.\n\nArtículo 32.-Todo terreno o solar que se\nencuentre dentro del cuadrante de la ciudad debe deslindarse por medio de una\ntapia con una altura no mayor de 2.10 metros.\nLa Municipalidad podrá\npermitir el cierre de los mismos, por medio de alambre liso de cercas, pero sin\npúas; estos hilos de alambre deberán colocarse a una distancia máxima de 30 centímetros\ny estar debidamente tensos, o cualquier otro material que no atente contra la\nseguridad pública.\n\nArtículo 33.-En la línea de frente de la\npropiedad y en el espacio comprendido entre ésta y la línea de construcción, no\nse podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre\nesta altura se podrá continuar únicamente con elementos que permitan una buena\nvisibilidad tales como rejas, mallas y verjas. Se excluye de esta disposición\nel caso de muros de retención.\n\nArtículo 34.-No se permite construir cerca de\nuna pared medianera: pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas,\nestablos, depósitos de materiales corrosivos, máquinas de vapor y otros usos\nque puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar una distancia mínima de dos\nmetros de dicha pared.\n\nArtículo 35.-Ningún elemento estructural o\narquitectónico situado a una altura menor de 2.5 metros, podrá\nsobresalir del alineamiento de construcción oficialmente fijado. Los que se\nencuentran a mayor altura podrán hacerlo en la siguiente forma:\n\na. Diez\ncentímetros los elementos arquitectónicos que constituyen el perfil de una\nfachada, como pilares, voladizos, marcos de puertas y ventanas, banquinas,\ncornisas, rejas u otros similares.\n\nb. Un\nmetro los elementos de sombra y partes móviles de ventanas que abran hacia\nafuera. En ningún caso podrán proyectarse sobre el derecho de la vía pública.\n\nc. Cuando\nla altura entre la acera y el elemento vaya a tener menos de dos metros, no se\npodrán construir estos elementos sobre la acera, salvo los aleros y\nmarquesinas;\n\nd. Diez centímetros las rejas en ventanas.\n\ne. Las\nhojas de las ventanas podrán abrirse al exterior siempre que todos sus\nelementos estén a una distancia mayor de dos metros de una línea de transmisión\neléctrica.\n\nf.  Los\naleros, marquesinas, cortinas de sol y toldos (fijos o desmontables) frente a\nla entrada de los edificios podrán sobresalir hasta 50 centímetros\nantes del cordón y caño. No podrán cubrir la jardinera.\n\ng. Las\nmarquesinas deberán ser continuas, tener el traslape necesario que impida el\npaso de la lluvia y tener una altura promedio de tres metros sobre el nivel de\nacera con un máximo de 3.40\n metros y un mínimo de 2.60 metros para calles\nen pendientes. Cuando en los predios vecinos existan construcciones previstas\nde marquesinas que cumplan con las normas aquí especificadas, la marquesina\npropuesta deberá empatarse a aquellas.\n\nh. Las\nmarquesinas no podrán usarse como pisos cuando estén construidas sobre el\nderecho vial.\n\ni.  No se\npermitirán balcones ni otros elementos que puedan constituir usos sobre la vía\npública o que sobre ésta formen cuerpo con el edificio.\n\nj.  En\nlos edificios que posean antejardín, en ningún caso los elementos antes\nmencionados, salvo aleros y marquesinas, podrán sobresalir de la línea de\npropiedad, debiendo en los demás sujetarse a las disposiciones municipales.\n\nk. Tanto\npara edificios como para rótulos donde existan líneas de voltaje superior a los\n15 mil voltios, el interesado deberá someter por escrito la consulta al\nServicio Nacional de Electricidad y a la institución que sirve de fluido\neléctrico en el cantón.\n\nArtículo 36.-En todo\npermiso de construcción, reparación, ampliación o remodelación se reservará el\nárea, según el derecho de vía correspondiente para la construcción de entubado\npluvial, acera, cordón y caño.\n\nAdemás debe dejarse entre la línea de\npropiedad y la línea de construcción dos metros libres de antejardín, si es\nfrente a carretera controlada por\nla Municipalidad y tres metros si es frente a una\ncontrolada por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. (Carretera\nNacional).\n\nArtículo 37.-Será obligatorio para todo\npropietario que solicite permiso para realizar una construcción, o\nremodelación, construir acera cordón de caño y entubado pluvial. Obras que\ndeberán ser construidas cuando la construcción o remodelación se encuentre en\nel cincuenta por ciento de desarrollo.\n\nArtículo 38.-La pendiente de la acera hacia el\ncordón no podrá exceder del dos por ciento y los pisos deberán tener un acabado\nantideslizante. En casos calificados en que la pendiente de la calle sea muy\npronunciada se deberá presentar un estudio del diseño de la acera a\nla Municipalidad para\nsu aprobación. Los cortes en aceras y en cordones de calle para la entrada de\nvehículos a los predios, no deberán entorpecer o hacer molesto el tránsito de\npeatones. La\n Municipalidad podrá prohibirlos y solicitar el empleo de\nrampas móviles.\n\nArtículo 39.-Todo edificio que se encuentre en\nestado ruinoso a juicio de la\n Municipalidad, podrá ser reconocido por el Ingeniero\nMunicipal, en compañía del propietario. Si el mismo no permitiere reparación se\nordenará al propietario su demolición, previo dictamen del Ministerio de Salud.\nCaso que la orden no fuera acatada en el plazo que al efecto se indique,\nla Municipalidad deberá\nhacer los trabajos, corriendo los gastos por parte del omiso.\n\nArtículo 40.-Los permisos de construcción\ndebidamente aprobados vencen al año natural posterior a su aprobación. Si al\ncontribuyente se le vence el permiso y no ha cancelado el impuesto\ncorrespondiente y desea construir deberá solicitar un nuevo permiso. Si el\ncontribuyente lo canceló y si se le vence el plazo del mismo\nla Municipalidad se lo\npodrá rehabilitar haciéndole un nuevo cálculo, según la tabla que rija en ese\nmomento y rebajándole el monto cancelado anteriormente, sin embargo, deberá\npresentar nuevas certificaciones de estar al día en sus pagos municipales y\nterritoriales.\n\nArtículo 41.-Todo edificio destinado para uso\ncomercial o para oficinas públicas y particulares, cuya área bruta de\nconstrucción sea mayor de setenta y cinco metros cuadrados (75 m2) y hasta un\nmáximo de cien metros cuadraos (100\n m2), deberá dejar un espacio para\nestacionamiento. Además deberá cumplir con lo establecido en\nla Ley Nº 7600, Ley de Igualdad\nde Oportunidades para las Personas con Discapacidad.\n\nArtículo 42.-Todo edificio destinado para uso\ncomercial o para oficinas públicas y particulares, cuya área de construcción\nsea superior a los cien metros cuadrados (100 m2)\nestablecerá un espacio para estacionamiento por cada cincuenta metros (50 m2) de área\ncomercial bruta o fracción mayor de veinticinco metros cuadrados (25m2)\nadicionales de construcción.\n\nArtículo 43.-En los centros comerciales\nplanificados, que incluya locales de uso comercial y para oficinas, públicas y\nparticulares, se considerará un estacionamiento por cada cincuenta metros\ncuadrados (50 m2),\nde área bruta de construcción.\n\nCAPÍTULO III\n\nDe los fraccionamientos\n\nArtículo\n44.-Fraccionamientos: Toda finca, deberá contar previamente a su segregación\ncon el Visado Urbano. Las segregaciones que resulten de su subdivisión\nposterior deberán ajustarse al alineamiento, uso del suelo, retiro, cobertura,\naltura de edificación y densidad indicada por\nla DOO. Estas afectaciones\nconstarán en el plano y escritura respectiva.\n\nArtículo 45.-Requisitos de infraestructura\npara toda segregación de finca. En\nla Solicitud de Visado Urbano, los fraccionamientos\npara su aprobación deben contar con los siguientes servicios mínimos: acueducto\nen uso, alumbrado público, vía de acceso pavimentado o asfaltado,\nalcantarillado pluvial, aceras. En los casos que, mediante inspección e informe\ntécnico, se determine que las condiciones mecánicas del suelo o topográficas\nson inestables y representan riesgo para el propietario o los vecinos,\nla DOO solicitará al interesado,\nprevio a la tramitación de la solicitud, el diseño, los estudios y pruebas de\nlaboratorio necesarios. Estos serán realizados por profesional y empresa\ncompetente, cuyas recomendaciones deberá cumplir previamente a la aprobación de\nla Solicitud\ndel Visado.\n\nArtículo 46.-Requisitos para fraccionamientos\nde finca mayores a tres segregaciones: Todo fraccionamiento mayor a tres (3)\nsegregaciones deberá cumplir con todos los requisitos de infraestructura antes\nmencionados, además en los casos en que medie la realización de obras de\ninfraestructura vial, pavimento y asfaltado, alcantarillado pluvial,\ninstalación de cañería o tendido eléctrico u otras, el interesado deberá\ndisponer del diseño y plano respectivo, firmado por profesional responsable,\nIngeniero o Arquitecto, incorporado y activo del CFIA. En los casos en que\nla DOO, mediante informe técnico,\ndetermine que la finca a segregar, la topografía del terreno y las\ncaracterísticas mecánicas del suelo presentan condiciones de inestabilidad o\ndrenaje inadecuado para su edificación, dispondrá el aporte, por parte del\ninteresado, del diseño, los estudios y pruebas de laboratorio necesarios. Estos\nserán realizados por profesional y empresa competente, cuyas recomendaciones\ndeberá este cumplir previamente a la aprobación de\nla Solicitud de Visado\nUrbano.\n\nLos requerimientos mínimos de tamaño, frente,\ncobertura, retiros, etc., serán los indicados por\nla DOO.\n\nArtículo 47.-Para autorizar el visado de\nplanos, es necesario la presentación de éste, elaborado por profesional en\ntopografía a escala y acotado, consignando toda la información registral,\náreas, frente, linderos, colindantes, afectaciones, vía de acceso, etc.\n\nArtículo 48.-Todas las parcelas resultantes de\nun fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. En casos calificados\nla Municipalidad podrá\nadmitir la subdivisión de lotes frente a servidumbres de paso, siempre que por\nsu ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso\nadecuado a vías públicas existentes. Conforme a lo dictado se otorgará el\nfraccionamiento, preferentemente cuando ya existan viviendas en el lote.\n\nArtículo 49.-Todos los lotes resultantes de un\nfraccionamiento deberán tener las dimensiones de área, frente y fondo mínimos\nestablecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones conforme a la de Planificación Urbana, Ley Nº 4240 del 15 de\nnoviembre de 1968.\n\nArtículo 50.-El ancho de las calles de los\nplanos a visar, debe ser igual o superior al ancho del plano madre.\n\nArtículo 51.-Deberá indicar futura ampliación\nvial a 14 m\nen los planos segregados, para casos en que el plano madre no indique 14 m.\n\nArtículo 52.-Todo fraccionador de terrenos,\ncederá gratuitamente para áreas verdes y de uso comunal y equipamiento urbano\nun mínimo de entre 10% y 20% del área sin restricciones y urbanizable, excepto\ncuando del fraccionamiento sólo resulten parcelas con áreas no menores de dos\nmil quinientos metros cuadrados (2 500 m²) y su uso sea agropecuario, en cuyo\ncaso no se exige la cesión de área pública.\n\nArtículo 53.-Todas las áreas de uso público\ndeberán ser traspasadas al dominio municipal, por cuenta del propietario del\ninmueble.\n\nArtículo 54.-\nLa Municipalidad podrá\nmediante acuerdo que así lo estipule, aceptar el fraccionamiento en propiedades\nque enfrenten vías existentes, aún cuando éstas no sean las reglamentarias. En\neste caso, deberán tomarse las previsiones para su normalización futura. El\nfraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine\nla Municipalidad\n(alcantarillado pluvial, acueducto, alcantarillado sanitario, conformación de\nbase y subbase, carpeta, etc.), sobre la calle a que enfrenten los lotes,\nincluida su ampliación.\n\nArtículo 55.-La segregación autorizada frente\na servidumbre, en los términos de los artículos anteriores, implica que la\nentrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y en todo\nmomento, para cualquier autoridad ó funcionario de las entidades encargadas de\nprestar servicios públicos de cualquier índole, así como de aquel a las que\ncorresponda el control urbanístico, municipal, seguridad pública, salud,\nbomberos y cualquier otro similar.\n\nArtículo 56.-(Nota de Sinalevi: En la publicación de\neste reglamento municipal no aparece este artículo. No obstante; el sistema\nexige una numeración consecutiva, por lo que se ha creado el mismo, pero sin\ntexto.)\n\nArtículo 57.-(Nota de Sinalevi: En la publicación de\neste reglamento municipal no aparece este artículo. No obstante; el sistema\nexige una numeración consecutiva, por lo que se ha creado el mismo, pero sin\ntexto.)\n\nArtículo 58.-\nLa Municipalidad no\ntiene obligación de dar mantenimiento, ni de prestar servicios a los lotes\ninteriores que enfrenten servidumbre.\n\nArtículo 59.-Todo fraccionamiento que se\npresente cuya subdivisión no exceda de 5 lotes, y/o con un inminente interés\nfamiliar (no urbanístico), estará exenta de lo dispuesto en el artículo 53 de\npresente reglamento. Sin embargo, si por cualquier razón se presentan\nfraccionamiento por separado pero de la misma finca madre, dicha norma será\naplicada a partir del lote Nº 6.\n\nArtículo 60.-En todo lo que expresamente no\nquede estipulado en el presente Reglamento, se aplicará las disposiciones\ncontenidas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones y en toda ley o reglamento conexo y concordante que no se le\noponga.\n\nCAPÍTULO IV\n\nCondominios\n\nArtículo 61.-Condominio es\nel inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos\npropietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.\n\nLos condominios podrán ser de tipo horizontal,\nvertical, combinado y mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales,\nagrícolas, industriales, comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos,\nde servicios y, en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito.\nTodo lo anterior de conformidad con lo dispuesto en\nla Ley Nº 7933, Ley Reguladora\nde la Propiedad\nen Condominio y su reglamento, Decreto Nº 32303.\n\nArtículo 62.-Cuando se quiera desarrollar un\ncondominio por etapas, éstas podrán ser desarrolladas individualmente y los\nplanos constructivos de cada una de ellas pueden tramitarse por separado para\nsu aprobación.\n\nArtículo 63.-Para obtener la aprobación de los\nplanos de un condominio que se vaya a desarrollar en etapas en el cantón de\nEsparza, es necesario realizar el trámite del aprobación del Anteproyecto ante\nel INVU y el Ministerio de Salud previo a la solicitud ante\nla Municipalidad.\n\nArtículo 64.-Habiéndose oficializado plan\nregulador costero, el titular de un derecho de concesión podrá someterlo a un\nrégimen condominal, previo cumplimiento de las disposiciones que al respecto\ncontempla la Ley\n Reguladora de la\n Propiedad en Condominio, el Capítulo IV de Reglamento a esa\nley, y del respectivo plan regulador.\n\nArtículo 65.-El concesionario que pretenda\nsometer su concesión al régimen de propiedad en condominio deberá obtener de\nprevio la autorización de la\n Municipalidad de Esparza, del Instituto Costarricense de\nTurismo, de conformidad con el artículo 45 de\nla Ley Zona Marítimo\nTerrestre; o bien, del Instituto de Desarrollo Agrario, cuando se trate de\nterrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión de\nla Propiedad Rural\nInmueble, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras,\nconcretamente a nombre del IDA, tal y como lo dispone\nla Ley de Tierras y Colonización,\nLey N° 2825 de 14 de octubre de 1961, según sea el caso. Las autorizaciones serán\notorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el\nplan regulador y aplicable a la concesión relacionada. En el caso de que no\nexista plan regulador se requerirá la autorización de\nla Municipalidad y que\nsea aplicable a la concesión relacionada.\n\nArtículo 66.-En el diseño y construcción de\ncondominios verticales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones,\ndeberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la\npropiedad en condominio, la Ley\nde Construcciones y su Reglamento,\nla Ley General de Salud,\nla Ley de Igualdad de\nOportunidades para las Personas con Discapacidad,\nla Ley Orgánica\ndel Ambiente, la Ley\nde Aguas, la Ley Forestal\ny cualesquiera otra normativa sobre la materia.\n\nArtículo 67.-Aprobación del anteproyecto. En\nel caso de condominios, sean residenciales ó comerciales, se debe presentar\nante la D.O.O. un\nanteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la\nobra; no obstante su aprobación no garantiza el permiso de construcción ni\nautoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.\n\nAdemás de los Requisitos que establece\nla Ley, todo condominio deberá\nrealizar las mejoras sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro\nde la mitad del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad\n\nEl anteproyecto es el plano general preliminar\nque muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar el\ncondominio, pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca\nfilial, que puede ser matriz de un nuevo condominio.\n\nPara su aprobación por parte de\nla Municipalidad deberá\nencontrarse al día en el pago de los tributos municipales, presentar la\ncorrespondiente solicitud (formulario debidamente lleno) y adjuntar los\nsiguientes requisitos:\n\na) Aportar\nfotocopia de la escritura de afectación horizontal sobre la propiedad.\n\nb) Cuatro láminas con las plantas de conjunto, tabla de áreas,\nsimbología utilizada, secciones de acceso, etc., así como plantas de\ndistribución de las edificaciones en caso de condominios de fincas filiales.\nPara condominios de fincas filiales primarias individualizadas, se presentará\nel diseño de sitio y tablas de detalles de secciones acabados, etc.\n\nCertificado de Uso de Suelo.\n\nViabilidad Ambiental del Proyecto, extendida por\nla SETENA.\n\nTres copias nítidas del plano catastrado sin\nreducciones ó particiones, debidamente visado por la municipalidad (visado\nurbano del 8.3 y 25 de este reglamento) con el alineamiento según corresponda:\n\nAlineamiento Municipal:\nen inmuebles con frente a vías de administración municipal.\n\nMOPT: para\ninmuebles con frente a vías de ruta nacional ó esté afectada por líneas\nférreas.\n\nINVU: para\npropiedades que estén afectadas por ríos, quebradas ó acequias.\n\nAyA, RECOPE, ICE: para\npropiedades afectadas por servidumbres de agua, poliducto o líneas de alta\ntensión.\n\nCertificación de propiedad emitida por el\nRegistro Público o por Notario Público.\n\nConstancia emitida por\nla Caja Costarricense\ndel Seguro Social de estar al día en el pago de las cuotas obrero-patronales ó\nen su defecto de que no es patrono.\n\nCopia de la cédula de identidad si el proyecto\nes a nombre de una persona física, o copia de la cédula jurídica si se trata de\nuna persona jurídica, deben estar al día. Si se trata de una persona jurídica,\ndebe adjuntar la personería jurídica al día.\n\nAprobación del nombre del anteproyecto por\nparte de la\n Comisión Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).\n\nMemoria descriptiva.\n\nLos planos serán revisados por\nla D.O.O. en apego a Ley Nº 7933,\nLey Reguladora de la\n Propiedad en Condominio y su reglamento, Decreto Nº 32303 y\nLeyes conexas, emitiendo las recomendaciones del caso al Concejo Municipal.\n\nArtículo 68.-Conforme a lo\nestablecido en la Ley\n Reguladora de la\n Propiedad en Condominio y su Reglamento, para poder someter\nun inmueble al régimen de propiedad en condominio, el propietario, propietarios\no concesionarios deberán tramitarlo mediante escritura, obteniendo previamente\nel visado de la\n Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y\nUrbanismo, Ministerio de Salud, Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y\nde esta Municipalidad de los planos referidos en el artículo 15 del citado\nReglamento:\n\nPlanos de Distribución.\n\nPlanos de Ubicación.\n\nPlanos Constructivos (incluye Planos\nestructurales y planos mecánicos y eléctricos)\n\nLos planos mecánicos, conforme al artículo 60\nde Reglamento de la materia, deberán incluir:\n\nSistemas de Agua Potable.\n\nSistemas de Aguas Residuales.\n\nSistemas de Aguas Pluviales.\n\nArtículo 69.-Para\ncondominios mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos\nmetros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una\ncaseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados que\nincluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.\n\nArtículo 70.-Se contará con un espacio\ncubierto con fácil acceso desde la vía pública destinado al depósito temporal\nde desechos domésticos, con el tamaño requerido según la normativa vigente y\ncon las debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo en general. De\nacuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros recolectores\npermanentes para el mismo fin. El área del espacio requerido para la\nconcentración de depósitos de desechos domésticos se calculará pensando en un\ntiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la producción\ndiaria total por habitante es de dos litros (aproximadamente 0,11 metros cúbicos\npor unidad habitacional). Deberán situarse en sitios de fácil acceso para los\ncamiones recolectores. Sin perjuicio de las demás características establecidas\npor el artículo 51 del reglamento de la materia, para los colectores comunes de\ndesechos domésticos.\n\nArtículo 71.-Para obtener el visado municipal\nse deberá presentar:\n\n1-   Solicitud\nrespectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.\n\n2-         Dos\njuegos de planos aprobados por el INVU, CFIA, Ministerio de Salud, AyA, MOPT, y\notras instituciones según corresponda, y debidamente firmados por el\nprofesional responsable.\n\n3-   Constancia de la\n Póliza de Riesgos emitida por el INS.\n\n4-   Estudio de Suelos.\n\n5-   Carta del ICE por la instalación de tendido telefónico.\n\n6-   Carta de ICE por la instalación de tendido eléctrico y alumbrado\npúblico.\n\n7-   Resolución de la\n SETENA.\n\n8-   Encontrase al día en el pago de los tributos municipales.\n\n9-   Encontrase al día en las obligaciones obrero-patronales con\nla CCSS.\n\n10-       Si\nno existe suministro de agua potable, visto bueno del Departamento de Aguas\n(MINAE) para perforación y explotación de pozo. En este caso deberá adjuntar\nanálisis bacteriológico y fisiológico del agua.\n\n11-       Aprobación\ndel nombre del Condominio por parte de\nla Comisión\n Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).\n\nPara el caso de condominios de\nlotes deberá presenta el diseño de sitio con distribución de lotes, áreas\npúblicas, sección de calles, etc. y el resto de requisitos de una urbanización.\n\nArtículo 72.-Certificado de\nAprobación para la construcción del Condominio. Luego de la aprobación de\nplanos y correspondiente permiso para la construcción del Condominio por parte del\nConcejo Municipal y el INVU, la\n D.O.O. emitirá un certificado acreditando la aprobación que\ndeberá mantenerse a disposición en el sitio de realización de la obra, el mismo\nserá entregado al desarrollador previa demostración de haber cancelado el 1%\ndel Impuesto de Construcción (Artículo 70 de\nla Ley de Planificación Urbana). Para lo cual se\ntomará como valor base, el monto tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y\nde Arquitectos de Costa Rica.\n\nLos planos constructivos finales también\ndeberán estar a disposición de los inspectores, en el sitio de realización de\nla obra.\n\nArtículo 73.-Todo lo no contemplado en este\nCapítulo, se regirá por la\n Ley Reguladora de\nla Propiedad en Condominio, el Reglamento a\nla Ley Reguladora de\nla Propiedad en Condominio,\nLey de Construcciones, Reglamento de Construcciones y Leyes conexas\nrelacionadas con la materia.\n\nCAPÍTULO V\n\nUrbanizaciones\n\nArtículo 74.-Principios\nfundamentales para urbanizar terrenos:\n\na)         Que\nel proyecto satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados\nhayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación\nindispensable de los planos por\nla Dirección de Urbanismo, el Instituto Nacional de\nAcueductos y Alcantarillados y\nla Viabilidad Ambiental\nde la SETENA.\n\nb)         Que\nesté garantizado el importe de las obras de habilitación urbana del inmueble, o\nse haya garantizado el traspaso formal al municipio, del área reservada al uso\npúblico, o en su defecto, satisfecho en dinero, el valor equivalente.\n\nc)         En\ntanto el desarrollo del área localizada fuera del límite de zonificación se\nconsidere prematuro por carecer de facilidades y servicios públicos o por el\nalto costo de tales facilidades y servicios, por su distancia de otras áreas\nhabitadas o debido a cualquier otra deficiencia determinante de condiciones\nadversas a la seguridad y a la salubridad pública.\n\nd)         Que\nel terreno este libre de problemas por topografía, posibles deslizamientos\ninundaciones, nivel freático alto, o cualquier otra causa natural.\n\nArtículo 75.-Toda persona\nfísica o jurídica, privada o pública para realizar el trámite de solicitud de\npermiso de construcción de urbanizaciones, deberá cumplir con los siguientes\nrequisitos mínimos en cada una de las etapas previstas:\n\nArtículo 76.-Requisitos previos:\n\n1- Nomenclatura: Para el caso de Urbanizaciones y de\ncondominios de lotes se debe solicitar la aprobación del nombre por parte de\nla Comisión Nacional\nde Nomenclatura.\n\n2- Viabilidad Ambiental del Proyecto, extendido por\nla SETENA.\n\n3- Visado municipal para descarga de Aguas Pluviales:\n\n3.1   Si la\nurbanización desfogará las aguas pluviales hacia uno de los ríos o de las\nquebradas del cantón, aportar una certificación del Departamento de Aguas del\nMINAE que indique que ese cuerpo de agua es de dominio público.\n\n3.2   Si\nel desfogue se realizará hacia una acequia, servidumbre pluvial, arroyo o paja\nde agua sin nombre, presentar una Certificación del Departamento de Aguas del\nMINAE que indique que la acequia, servidumbre pluvial, arroyo o paja de agua es\nde dominio público.\n\n3.3   Si\nla Certificación\ndel Departamento de Aguas del MINAE que indica que la acequia, servidumbre\npluvial, arroyo o paja de agua sin nombre NO son de dominio público, durante la\netapa de aprobación del anteproyecto el solicitante deberá presentar una\nautorización del colindante o de todos los colindantes, autenticada por un\nabogado, en caso de afectar una o varias propiedades, creando una servidumbre\npluvial, hasta que llegue a un cauce de dominio público.\n\n3.4   En\ncaso que la\n Urbanización, desfogará las aguas pluviales o una parte de\nestas hacia un alcantarillado municipal o cuneta deberá presentar un estudio\nhídrico e hidráulico de la capacidad del alcantarillado y el diámetro\nnecesario. Si los estudios indican que la capacidad del alcantarillado es\ninsuficiente para recibir las aguas pluviales provenientes de\nla Urbanización,\nes permiso será denegado. Así mismo, el urbanizador puede proceder a cambiar el\nalcantarillado por uno de mayor capacidad, previo permiso por escrito extendido\npor el Concejo Municipal previo dictamen de Comisión y recomendación de\nla D.O.O.\n\n3.5   En\nlos casos en los casos en que el desfogue pluvial afecte una carretera nacional\ny sus sistemas de evacuación pluvial, presentar autorización emitida por el\nMOPT.\n\n4- Certificado\nde Uso de Suelo emitido por la D.O.O.\nde la Municipalidad\nde Esparza de conformidad con los requisitos contemplados en este reglamento.\n\n5- Nota\nde la\n Comisión Nacional de Emergencias, donde certifique que el\nterreno a Urbanizar, no ha presentado ni presenta problemas por deslizamiento,\ninundaciones o fallas sísmicas, o este afectado por algún desastre natural.\n\n6- Nota\ndel Ministerio del Ambiente y Energía, que indique si la propiedad donde se\nconstruirá la\n Urbanización, está afectada por Áreas de Conservación\nNatural.\n\n7- Visado\ndel AyA o del acueducto rural para disponibilidad de agua potable y/o\nalcantarillado sanitario, para la totalidad de lotes de\nla Urbanización. En\ncaso de Abastecimiento por pozo, se debe obtener el permiso de la perforación y\nexplotación del pozo en el Departamento de Aguas del MINAE y el SENARA. Además\nde los análisis bacteriológicos y fisicoquímicos del agua del pozo. Así mismo,\nen los planos de anteproyecto, debe indicarse el radio de protección, el cual\ndependerá de los estudios, pero no será menor de veinte metros (20.00 m).\n\n8- Avalúo de\nla Dirección General de Tributación Directa.\n\n9- Visto\nBueno (visado) de los planos por parte del Departamento de Ingeniería del\nCuerpo de Bomberos del INS, (amparados en el Ley N° 8228, Ley del Cuerpo de\nBomberos), para la aprobación del sistema de agua potable y la ubicación de los\nhidrantes.\n\n10-  Visto bueno (visado) de los planos, por parte del Ministerio de\nSalud.\n\nArtículo 77.-Aprobación del\nAnteproyecto. Para todo proyecto de urbanización o fraccionamiento, sea residencial,\ncomercial o industrial, es requisito obligatorio la presentación de un\nanteproyecto, con el propósito de establecer la factibilidad de su desarrollo.\nLa aprobación del anteproyecto no implica la autorización para iniciar la\nejecución de la obra o proceder a la venta.\n\nArtículo 78.-Los requisitos a presentar son:\n\n1- Solicitud\nrespectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.\n\n2- La documentación requerida en el artículo 76 de este reglamento.\n\n3-     Tres\ncopias del plano catastrado, sin reducciones ó particiones, debidamente visado\npor la municipalidad (con el correspondiente visado para la descarga de aguas\npluviales y movimiento de tierras) y con el alineamiento según corresponda:\n\na) Alineamiento\nMunicipal: en inmuebles con frente a vías de administración municipal.\n\nb) MOPT: para inmuebles con frente a vías de ruta nacional ó\nesté afectada por líneas férreas.\n\nc) INVU: para propiedades que estén afectadas por ríos,\nquebradas ó acequias.\n\nd) AyA,\nRECOPE, ICE: para propiedades afectadas por servidumbres de agua, poliducto\no líneas de alta tensión.\n\n4- Certificación\nde propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.\n\n5- Copia del Certificado de Uso de Suelo.\n\n6-     Constancia\nemitida por la Caja\n Costarricense del Seguro Social de estar al día en el pago de\nlas cuotas obrero-patronales ó en su defecto de que no es patrono.\n\n7-     Copia\nde la cédula de identidad si el proyecto es a nombre de una persona física, o\ncopia de la cédula jurídica si se trata de una persona jurídica, deben estar al\ndía. Si se trata de una persona jurídica, debe adjuntar la personería jurídica\nal día.\n\n8-     Al\nno existir en el Cantón de Esparza, alcantarillado sanitario, deben presentarse\nlas pruebas de infiltración del suelo, realizadas por un profesional responsable,\nincorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.\nDe acuerdo a las pruebas de infiltración y el estudio de suelos,\nla Municipalidad, puede\nsolicitar la construcción de una Planta de Tratamiento de Aguas residuales para\nla Urbanización.\n\n9-     Si\nel proyecto es de Interés Social, debe presentar la certificación de\nla Declaratoria de\nInterés Social del Proyecto, emitida por el Ministerio de\nla Vivienda, el Banco\nHipotecario de la Vivienda\ny/o el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\n10-  La propiedad a urbanizar, debe tener\nla Declaración Jurada\nde Bienes Inmuebles al día.\n\n11-     El\npaso de redes para servicios de electricidad, acueductos y alcantarillado u\notros sistemas, deberá estar localizado preferiblemente en los derechos de vía\ny, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público. Por lo tanto no serán\naceptables servidumbres prediales en oposición a la norma indicada.\n\nCuando la propiedad se encuentre ya afectada por\nservidumbre como las indicadas, estas deberán quedar igualmente en área pública\npudiendo incorporarse en calles, parques o juegos infantiles.\n\n12-  Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.\n\n13-     Copia\nde Contrato de Consultoría por Honorarios Profesionales del Colegio Federado de\nIngenieros y de Arquitectos.\n\n14-     Tres\njuegos de planos de anteproyecto, firmados por el profesional responsable y\ndebidamente aprobados por las diferentes instituciones (ICAA, CFIA, INVU,\nMinisterio de Salud, ICE, MINAE, BOMBEROS y otros según corresponda).\n\n15-  La lámina de diseño de sitio debe contemplar lo siguiente:\n\n15.1.   Nombre del anteproyecto.\n\n15.2.   Nombre del propietario.\n\n15.3.   Nombre del profesional responsable, firma y\nNº de registro.\n\n15.4.   Ubicación con Distrito, Cantón, Provincia.\n\n15.5.   Escala (no menor a 1:2000).\n\n15.6.   Fecha.\n\n15.7.   Datos de la finca como Folio Real y Nº de\nplano catastrado.\n\n15.8.        El\nnúmero de plano catastrado indicado en los planos constructivos debe coincidir\ncon el número de plano catastrado de los documentos.\n\n15.9.   Localización según coordenadas del I.G.N.\n\n15.10.       Límites\ndel área a desarrollar. Se debe incluir cuando no se va a desarrollar toda el\nárea que se indica en el plano catastrado. Se desarrolla una parte y el resto\nse indica como reserva. Cuando se hayan segregado lotes frente a calle pública\nse deberá indicar el 10% de área pública correspondiente a la segregación.\n\n15.11. Nombres de los colindantes.\n\n15.12. Vialidad existente, indicar todas las calles\nque colinden con la propiedad.\n\n15.13. Indicar servidumbres de:\n\n.   Agua\npotable y pluviales, la cual debe ser de seis metros (6 m) de ancho.\n\n.   ICE, RECOPE y cualquier otra afectación que tenga la propiedad. Se\ndeben acotar las servidumbres indicadas por dichas instituciones.\n\n15.14. Acotar los alineamientos de:\n\n.    Ríos, quebradas, acequias, etc. El mínimo será de 10 m para zona urbana, de 15 m para zona\nrural y 50 m horizontales para pendientes mayores a 40%, tal y como lo determine la Dirección de\nUrbanismo del INVU.\n\n.    Calles locales y carreteras nacionales. Para carreteras nacionales el mínimo será de 20 m de\nderecho vial y para calles locales 14 m, excepto si el plan regulador indica lo contrario.\n\n15.15. Plano de curvas de nivel cada metro. No deben indicarse otras cotas.\n\n15.16. Plano de las tuberías pluviales.\n\n15.17. Plano de las tuberías de agua potable.\n\n15.18.       Plano\nde la prevista de la tubería sanitaria, la cual no será utilizada hasta tanto\nno se construya el sistema de alcantarillado del cantón de Palmares.\n\n15.19.       Trazado\ny secciones transversales de calles, incluida la sección de las mejoras a la\nmitad de la calle pública existente.\n\n15.20. Detalle de acabado de calles y aceras.\n\n15.21. Detalle de cordón-caño, curva típica y rampas\npara minusválidos.\n\n15.22.       Detalle\nde la estructura del pavimento de las calles y avenidas. Debe detallarse el espesor\ny materiales de la sub-rasante, la sub-base, la base y el tipo de pavimento a\nutilizar.\n\n15.23.       Frente\ny fondo de lotes: El fondo del lote no será mayor de siete veces el frente. Los\nlotes serán de un frente mínimo igual a seis metros (6.00 m).\n\nHasta donde sea posible, los linderos laterales de\nlos lotes serán perpendiculares a la línea de cordón y caño.\n\nEl área mínima de un lote dentro de una\nurbanización, será ciento veinte metros cuadrados (120.00 m2).\nEsta área mínima deberá estar apoyada en pruebas de infiltración del suelo que\ndeberán efectuarse previo al diseño. Si estas pruebas indican la necesidad de\nun lote de mayor área, éste será el mínimo aplicable.\n\nLas pruebas de filtración deberán efectuarse\n(según especificaciones del Ministerio de Salud) por cada 5000 m2. Los\nresultados se deben reportar en función del tiempo que tarda en bajar el nivel\nde agua 2,5 cm.\nen condiciones saturadas del terreno en cada hueco (prueba).\n\nLas pruebas de infiltración se harán\nconjuntamente con los estudios preliminares y su resultado será enviado a\nla Institución u\noficina encargada en la zona. En casos de que se alteren sustancialmente las\ncondiciones naturales del terreno por razones de topografía u otros, se\nrequerirá una nueva prueba de filtración para los niveles finales.\n\nLa\n Municipalidad de Esparza, se reserva la\nfacultad de modificar el área mínima o la norma de diseño si las pruebas así lo\nexigieran.\n\n15.24. Indicar Nº o letra de bloques o manzanas y numerar los lotes.\n\na)   Indicar\nlas áreas públicas por separado (Juegos infantiles, parque y facilidades\ncomunales).\n\n15.25. Tabla de áreas.\n\n15.26. Reducción 1:5000 del diseño de sitio\n\n15.27. Coordenadas del IGN en diseño de sitio.\n\n15.28.       Numerar\ncalles por Nº o nombre. No se deben indicar como públicas ya que es un proyecto.\n\n15.29. Achurar e indicar lotes comerciales y las\nmejoras a media calle pública.\n\n15.30. Amarre vial, es la distancia entre la calle de\nacceso de la urbanización y otras calles existentes, un puente, etc. se debe\nacotar esta distancia.\n\nArtículo 79.-Los planos\nserán revisados por la D.O.O.\nen apego al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones, dará las recomendaciones del caso, emitiendo su dictamen final\nal Concejo Municipal. La\n Municipalidad de Esparza, se reserva el derecho de aceptar el\ndiseño urbanístico, de solicitar la eliminación o nuevas previstas de calle, o\nde solicitar la reubicación de las Áreas Comunales, de Parque y de Juegos\nInfantiles.\n\nLa aprobación de un anteproyecto no garantiza\nel permiso de construcción.\n\nArtículo 80.-Aprobación de planos\nconstructivos. Los requisitos a presentar ante\nla Municipalidad son:\n\n1)   Solicitud\nrespectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.\n\n2)       Tres\ncopias de los planos constructivos con toda la información requerida por el\nReglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, las\ncorrecciones solicitadas en el anteproyecto (si les fueron solicitadas) y\nmodificaciones (si fue modificado el anteproyecto). Con los sellos de\naprobación por parte de la\n Dirección de Urbanismo del INVU, Colegio Federado de\nIngenieros y de Arquitectos de Costa Rica, el Ministerio de Salud, AyA, y el\nCuerpo de Bomberos. Los planos serán revisados por\nla D.O.O., la cual dará las\nrecomendaciones del caso a\nla Comisión de Obras Públicas, quien a su vez\notorgará el dictamen final al Concejo Municipal para la aprobación o denegación\ndel permiso de construcción de\nla Urbanización. Dichos\nplanos deben estar firmados por el Profesional Responsable de la construcción.\n\n3)   Copia del Certificado de Uso del Suelo.\n\n4)   Copia del certificado de viabilidad ambiental del proyecto,\nextendido por la SETENA\n\n5)   Carta del ICE por la instalación de de tendido eléctrico y\nalumbrado público.\n\n7)       Estudio\nde suelos, realizado por una empresa de reconocido prestigio nacional,\nincorporada al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica\n(debe presentar certificación que así lo compruebe). El estudio de suelos\nindicará el diseño de los cimientos para el tipo de terreno que ahí se\nencuentre, la permeabilidad del suelo, la recomendación de las dimensiones de\nlos drenajes para aguas negras y servidas, etc.\n\n8)       Visado\nmunicipal para movimiento de tierras ó escombros emitido por\nla D.O.O. de conformidad con los\nrequisitos contemplados en este reglamento.\n\n9)       En\nterrenos con pendientes mayores del 30 %, se deberá presentar un estudio de\nestabilidad de taludes, dichos terrenos serán arborizados, considerándose no\naptos para construcción.\n\n10)     Certificación\ndel Instituto Nacional de Seguros, haciendo constar que se ha suscrito\nla Póliza de Riesgos de\nTrabajo, la cual protegerá los trabajadores que construyan\nla Urbanización.\n\n11)     Diseño\nde la red telefónica principal aprobado por el ICE. En el proyecto deben estar\ncontemplados los armarios de distribución telefónica cuya ubicación debe ser\nconsultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los\nespacios necesarios.\n\n12)  Los planos constructivos deben contener lo siguiente:\n\n*   Lámina\nde diseño de sitio con toda la información solicitada en el anteproyecto.\n\n*   Lámina\ncon ejes de calles. Las vías públicas deberán construirse según el folleto\ndel INVU denominado Normas Mínimas de Diseño Geométrico de Urbanizaciones.\n\n*   Planta\nde perfiles de calles mostrando las rasantes propuestas y el terreno en su\nforma natural, los pozos y líneas de conducción de aguas negras y pluviales.\n\n*   Sistema\nde distribución de agua potable indicando el diámetro de las tuberías, las\nválvulas y sus cajas, los hidrantes, el lugar de conexión a la red, las\nprevistas domiciliarias y todos los demás requisitos que indique el Instituto\nCostarricense de Acueductos y Alcantarillado ó el Ministerio de Salud en su\ncaso.\n\n*   Planos\ndel alcantarillado sanitario y pluvial, indicando el diámetro y clase de\ntuberías, sus gradientes, longitudes, ubicación de pozos de registro,\ntragantes, previstas, tratamiento de aguas negras, descargas y demás obras.\n\n*   Diseño\nde pavimentos. La estructura de las calles, sub base granular, base\ngranular y carpeta en pavimento flexible, o base granular y losa de pavimento\nrígido, serán diseñadas por un profesional con conocimiento en el tema\n(adjuntar referencias del profesional), de acuerdo a métodos como el AASHTO o\nMMARSHALL, la\n Unidad Técnica de Gestión Vial de\nla Municipalidad de\nEsparza, analizará la estructura propuesta, la misma podrá aparecer en la\nlámina de diseño de sitio pero obligatoriamente en los planos constructivos;\nluego hará las recomendaciones del caso.\n\nLa\n Municipalidad podrá rechazar los diseños del\npavimento flexible o rígido, esto de acuerdo a criterios sustentados en bases\ntécnicas como manuales de diseños de pavimentos y suelos a presentar toda la\nmemoria de cálculo de diseño y el reforzamiento del acero.\n\nSe deberá presentar toda la memoria de cálculo\ndel diseño para la estructura propuesta, la misma debe contener los resultados\nde pruebas de capacidad de subrasante para su verificación, deberá estar\nfirmada por un profesional responsable con su número de registro de\nincorporación al C.F.I.A.\n\n*   Plano\ncon detalles de aceras, cordones y cunetas, tragantes, pozos, válvulas y\ncualquier otro detalle que requieran las instituciones ó el urbanizador.\n\n*   Aceras:\nDebe considerarse que la\n Urbanización deberá contar con todas las aceras construidas\npara ser recibida por la\n Municipalidad. El acabado de las aceras serán antideslizante.\nLa pendiente en el sentido transversal tendrá como máximo el 3% y como mínimo\nel 2%. En caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel debe salvarse con\nrampas construidas en la franja verde. Cuando ésta no exista, la rampa se\ndeberá resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros (50 cm). Los desniveles que se\ngeneran en los costados también deberán resolverse con rampas de pendiente no\nmayor en un 30% de la que tiene la acera.\n\n*   Franjas\nverdes: En todas las Urbanizaciones que se construyan en el Cantón de\nEsparza, tendrán una franja verde a ambos lados de la calzada. En\nurbanizaciones que no sean de interés social donde se desarrollen proyectos de\nvivienda, las franjas verdes intermedias entre la calzada y la acera, tendrán\narborización utilizando especies de arbustos que por su crecimiento y\nnaturaleza no interfieran con el buen funcionamiento de las obras de\ninfraestructura; dichas franjas serán interrumpidas veinte metros (20.00 m) antes de las esquinas.\n\nEl tipo de plantas a utilizar deberá incluir\nespecies nativas de floración vistosa y especies que den alimento a la fauna.\nEn las áreas de juegos infantiles y parque se dará preferencia a árboles\nfrutales. Los árboles a utilizar, preferiblemente, deberán incluir especies de\nfloración vistosa. Cuando el ancho de las franjas verdes, no sean iguales a\nambos lados de la calzada, la franja más angosta deberá colocarse en el lado en\ndonde se ubique las líneas eléctricas. Las especies a utilizar deberá cumplir\ncon lo indicado anteriormente.\n\nEl ancho mínimo de las franjas verdes será de\nnoventa centímetros (0.90 m),\npara calle de once metros (11.0\n m) y de un metro (1.00 m) para calles de catorce metros (14.00 m) de derecho de vía;\nen el caso de calles secundarias y terciarias, a criterio del INVU y la\n\nMunicipalidad, las franjas verdes podrán\nampliarse reduciéndose la calzada en lo correspondiente.\n\n*   Cunetas:\nLas cunetas tendrán un diseño tal que permitan el acceso de vehículos a los\npredios.\n\n*   Ochavos:\nEn todo cruce de calle se recortarán las esquinas en el límite de propiedad,\nmediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros (2.50 m) por cada lado. En el\ncaso de preferirse una curva ésta deberá estar inscrita dentro de las líneas de\npropiedad y el ochavo.\n\n*   Rampas\nen esquinas: En todas las esquinas se construirán rampas para salvar el\ndesnivel existente entre la calle y la acera. Estas rampas deberán tener un\nancho mínimo de un metro veinte centímetros (1.20 m), ser de material\nantideslizante, tener una estría de un centímetro (0.01 m) de profundidad\nmínima cada diez centímetros (0.10\n m) y estar ubicadas fuera de la sección curva de la\nintersección. Lo anterior para cumplir con\nla Ley 7600. Cordón y Caño: El cordón y caño en las\nesquinas de calle se proyectarán en forma circular con radio mínimo de seis\nmetros (6.00 m).\n\n*   Colocación\nde objetos en áreas públicas: Cualquier señal u objeto saliente colocado en\ncalles, aceras o espacios públicos, deberá estar a una altura mínima de dos\nmetros cuarenta centímetros (2.40\n m). Salvo en el caso de los postes, teléfonos públicos y\narmarios de distribución de teléfonos los cuales deberán ubicarse en las\nfranjas verdes, de tal forma que no obstruyan el paso de personar y vehículo\nsin que traspasen dicha franja.\n\n*   Señalamiento\nde vías: El señalamiento de calles y avenidas, incluyendo todas las\nindicaciones: altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por\ncuenta del urbanizador y se hará mediante letreros que proveerá el Ministerio\nde Obras Públicas y Transportes, diseñados de acuerdo a normas establecidas\nconjuntamente con el Consejo Nacional de Rehabilitación y Educación Especial.\nDicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a\nla Municipalidad, caso\ncontrario deberá pagarse al MOPT. La altura y ubicación de estos letreros se\ndará conforme a lo indicado por el Departamento de Señalamiento Vial del\nMinisterio de Obras Públicas y Transportes.\n\n*   Amanzanamiento:\nEl tamaño y tipo de las manzanas o bloques de lotes dependerá del desarrollo\nurbano circundante y de las condiciones existentes de la zona, adaptadas a la\nforma y cabida de parcelas y a la provisión de espacios públicos,\nestacionamientos, accesos y otras facilidades conexas.\n\n*   En terrenos de topografía variable se exigirá un plano de terraceo\ndel terreno, mostrando los niveles de lotes que se proponen, pendientes de\ntaludes, áreas de relleno, muros, etc.\n\n*   Planos de las áreas públicas indicando el tipo de\nacondicionamiento, arborización, equipamiento, detalle de cada juego, vallas,\ninstalación de agua, refugios y cualquier otro detalle.\n\n*   Las obras de superficie en calles -sumideros y tragantes, tapas y\nrejillas, etc.- deberán construirse con plena observancia en las disposiciones\ncontenidas en el Capítulo XXXI del Reglamento de Construcciones.\n\nArtículo 81.-Certificado de\nAprobación para la construcción de\nla Urbanización. Luego\nde la aprobación para la construcción de\nla Urbanización\npor parte del Concejo Municipal y el INVU,\nla D.O.O. emitirá un certificado acreditando la\naprobación que deberá mantenerse a disposición en el proyecto, el mismo será\nentregado al desarrollador previa demostración de haber cancelado el 1% del\nImpuesto de Construcción (Artículo 70 de\nla Ley de Planificación Urbana). Para lo cual se\ntomará como valor base, el monto tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y\nde Arquitectos de Costa Rica.\n\nArtículo 82.-Modificaciones de anteproyecto y\nproyectos: Una vez efectuadas deberá presentarse para su aprobación:\n\na)     Lámina\nde diseño de sitio con todas las modificaciones propuestas, se debe mantener\ntoda la información contenida en la lámina aprobada.\n\nEn el cajetín donde se indica Proyecto se debe\nagregar: Modificación #______ y mantener el resto de la información.\n\nEn la parte superior agregar la nota: \"Esta lámina\nsustituye a la aprobada por\nla Dirección de urbanismo en fecha______y bajo el #______,\ny se somete a modificación\".\n\nDentro de la lámina se debe indicar y numerar todo\nlo que modifica. Ejemplo:\n\nModificación # 1: a-Se modifica el # de lotes, b-Se\nmodifica el área comunal.\n\nArtículo 83.-Recepción\nde Áreas y obras de infraestructura. Este trámite se realiza cuando la\ninfraestructura de la urbanización esta concluida en un 100% o con un avance\ndel 75%, en este último caso deberá presentarse la solicitud de análisis y\naprobación ante el Concejo Municipal adjuntando la propuesta de garantía\ndebidamente avalada por el Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo. Para su\ntrámite deberán presentarse los siguientes requisitos:\n\na) Solicitud\nde recepción de obras (formulario debidamente lleno).\n\nPlano (s) catastrado (s) de las áreas públicas a\ntraspasar a la\n Municipalidad.\n\nPrueba de Laboratorio de obras realizadas\n(asfalto y concreto) sobre calles y aceras.\n\nCartas de recibo de las obras por parte de\nAyA, ICE, INS-Bomberos. Oficio de Unidad Técnica de Gestión Vial de\nla Municipalidad de\nEsparza relativa a la condición de las vías públicas y de\nla Dirección de\nServicios Públicos, respecto a la condición de áreas verdes, de parques y\njuegos infantiles, etc.\n\nLa\n Municipalidad se reserva el derecho a solicitar\nlas pruebas de laboratorio necesarias que certifiquen la calidad de las obras,\nsegún criterio razonado de la D.O.O.\n\nInforme del regente ambiental dando constancia\ndel cumplimiento de los compromisos ambientales y demás disposiciones\ncontenidas en el plan de gestión ambiental.\n\nLevantamiento fotográfico de las áreas\npúblicas, mobiliario y señales de tránsito del proyecto, con fotografías\nlegibles y a colores.\n\nCarta de aceptación del MOPT, sobre el\nseñalamiento vial.\n\nPresupuesto de la arborización requerida en\nlas áreas de parque, asegurando el mantenimiento de los árboles durante los\nprimeros dos años de sembrados, con un compromiso autenticado por un abogado.\n\nSolo se aceptarán oficios y visto bueno que no\nsobrepasen el año de emisión.\n\nLa\n Comisión de Obras realizará una inspección\nal lugar para verificar el cumplimiento de las obras, su calidad y acabados,\nprocediendo a emitir el dictamen correspondiente.\n\nArtículo 84.-Visado del\nPlano General para Catastro. El visado referido en este artículo es el que\nautoriza la segregación de los lotes según el artículo 33 de\nla Ley de Planificación Urbana.\nEste plano debe realizarlo un profesional en topografía que haga todo el\nlevantamiento tal y como está construido, incluyendo las modificaciones al\nproyecto debidamente aprobadas por el Concejo Municipal.\n\n84.1  Para\nlograr la aprobación por parte del Concejo Municipal, del plano general de\ncatastro y el fraccionamiento en la urbanización, se deben presentar los\nsiguientes requisitos:\n\n1)         Carta\nde solicitud, presentada ante el Concejo Municipal, indicando: nombre del\nproyecto, cantón, provincia, fecha de aprobación del proyecto por parte de\nla Dirección de\nUrbanismo y por la\n Municipalidad y la fecha de recepción de las obras. En dicha\nnota debe pedirse que se acepte el fraccionamiento para efectos del Artículo 33\nde la Ley de\nPlanificación Urbana Nº 4240 del 15 de Noviembre del 1968.\n\n2)         Mínimo\ntres copias heliográficas del plano general a catastrar, en el cajetín debe\nindicarse \"Plano General para Catastro Nacional de Urbanización...\".\n\nEste plano debe realizarlo un profesional en\ntopografía que haga todo el levantamiento tal y como está construido\n\n3) Fotocopia\nnítida del plano de catastro de la finca urbanizada (finca madre).\n\n4)         Mínimo\ndos copias heliográficas de planos a catastrar de los terrenos correspondientes\na calles, zonas de protección, parque, juegos infantiles, facilidades comunales\n(éstos planos deben llevar la siguiente nota \"Dona a\nla Municipalidad de\nEsparza\") y plano del resto de la finca (si lo hubiere en el proyecto).\n\n5)         En\nel plano general de catastro se debe indicar el retiro frontal en planta y en\nsecciones de calles. Indicar y achurar lotes comerciales, los datos de tabla de\náreas deben coincidir con los planos individuales de las áreas públicas.\n\n6) Marcación de los lotes en cordón de caño.\n\nPresentados los anteriores requisitos\nla Comisión de Obras\nprocede a realizar inspección de campo, dictamina ante el Concejo en pleno para\nque se tome el acuerdo correspondiente.\n\n84.2  Aprobado\nel Plano General para Catastro por parte del Concejo Municipal,\nla D.O.O. sellará el plano\nindicando el número de acuerdo, Sesión, fecha, nombre, firma y puesto del que\nautoriza. Luego de la aprobación municipal el interesado presenta ante\nla Dirección de\nUrbanismo del INVU el Plano General junto con los siguientes documentos, sin\nperjuicio de otra documentación que pueda solicitar esa institución:\n\nUna fotocopia del acta del Concejo en que autorizó\nel visado del Plano General.\n\nLa\n Nota de finiquito ó negociación de la\nred telefónica del ICE así como su aceptación de la red eléctrica ó el contrato\nsobre las obras.\n\nCarta del AyA aceptando la red de agua\npotable, alcantarillado pluvial y prevista del alcantarillado sanitario.\n\nContrato suscrito y autorización del MOPT por\nla señalización vial.\n\nPresupuesto de la arborización requerida en\nlas áreas de parque, asegurando el mantenimiento de los árboles durante los\nprimeros dos años de sembrados, con un compromiso autenticado por un abogado.\n\nUn juego completo de los planos constructivos\naprobados por el INVU.\n\nCuando la urbanización no esté terminada y\nla Municipalidad haya\naceptado la garantía de cumplimiento por obras faltantes, deberá presentar el\npresupuesto general de las obras hechas y las faltantes a la fecha de la\nsolicitud firmada por el profesional responsable de\nla Compañía\n Constructora autorizada del proyecto y, certificación del\nacuerdo municipal donde se acepta en firme la garantía por obras faltantes, así\ncomo el diseño de sitio con la demarcación de las obras faltantes.\n\nTodo lo solicitado deberá presentarse\nencuadernado, en orden y mínimo dos copias.\n\nRecibo cancelado por servicios de\nla Dirección de\nUrbanismo y dos copia nítidas del recibo de depósito.\n\n84.3  Obtenida\nla aprobación por parte de\nla Dirección de Urbanismo, el interesado presenta\nante el Catastro Nacional la lámina del plano general aprobada por\nla Municipalidad y por\nel INVU, con todos los planos individuales de los lotes para que sean\ncatastrados.\n\n84.4  Por\núltimo se llevan los planos individuales a\nla Municipalidad para\nque sean visados los lotes y se traspasen las áreas públicas respectivas, para\nlo cual se seguirá el procedimiento establecido en la siguiente norma.\n\nArtículo 85.-Para el visado\nde los planos catastrados de las áreas públicas se deberá presentar ante\nla Municipalidad la\naprobación del Plano General de Catastro por parte del Catastro Nacional,\ncumpliendo además con los siguientes requisitos:\n\nArchivo digital de\nla Urbanización,\ncon la distribución de las calles, avenidas y todos los lotes (incluyendo las\náreas públicas). El archivo debe ser presentado en el formato Auto Cad.\n\nEncontrarse al día con los impuestos\nmunicipales.\n\nArtículo 86.-Traspaso de áreas públicas. Una\nvez visados los planos de Áreas de todas estas áreas, el urbanizador procederá\na traspasar dichas áreas a nombre de\nla Municipalidad de\nEsparza, ante un notario público, el cual llevará los trámites ante el Registro\nNacional de la propiedad.\n\nUna vez que el Registro le asigne el número de\nescritura, se llevarán a la\n Oficina de Catastro Municipal, para su debida inscripción.\n\nArtículo 87.-Visado de los planos catastrados\ndel fraccionamiento de la urbanización.\n\nEl propietario deberá encontrarse al día en el\npago de los tributos municipales y en sus obligaciones con\nla Caja Costarricense\ndel Seguro Social, presentar original y dos copias del plano catastrado de cada\nlote.\n\nArtículo 88.-Todo lo no contemplado en este\nCapítulo, se regirá por la Ley\nde Planificación Urbana, Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos\ny Urbanizaciones, Ley de Construcciones, Ley General de Caminos Públicos,\nReglamento de Construcciones, Ley de Catastro, Reglamento a\nla Ley del Catastro y Leyes\nconexas relacionadas con los procesos de Urbanización.\n\nCAPÍTULO VI\n\nDe los recursos y sanciones\n\nArtículo 89.-Recursos.\nContra toda resolución administrativa firme que dicte\nla Municipalidad, por\nmedio de las correspondientes dependencias, en lo relativo a la aprobación de\npermisos de demolición, construcción, ampliación, restauración o remodelación,\nasí como en lo pertinente a la expedición de licencias de funcionamiento y\ncertificados de usos del suelo, procederán los recursos de revocatoria y\napelación, según lo regulado por el Código Municipal, en el artículo 161 hasta\nel 163, inclusive.\n\nArtículo 90.-Disposiciones generales sobre\nsanciones y procedimientos. Todo acto violatorio a lo dispuesto en el presente\nreglamento y en general a la normativa urbana vigente cometida por parte del\nprofesional responsable de un proyecto, del propietario del inmueble, de sus\nrepresentantes legales, o por cualquier administrado en general, será\nsancionado conforme lo disponen:\n\nLa Ley\nde Planificación Urbana N° 4240 del 15 de diciembre de 1968 y sus reformas.\n\nLa\n Ley de Construcciones N° 833 del 4 de\nnoviembre de 1949 y sus reformas.\n\nLa\n Ley General de Salud N° 5395 del 30 de\noctubre de 1973 y sus reformas.\n\nEl Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril\nde 1998.\n\nLa ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de\nnoviembre de 1995.\n\nLey de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº\n7555 del 20 de octubre 1995.\n\nLey Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de\n1996.\n\nLos Reglamentos que el Poder Ejecutivo haya\ndictado para regular las leyes anteriores.\n\ni)  La\nley Reguladora de la\n Propiedad en Condominio\n\nj)  Reglamento a la\n Ley Reguladora de\nla Propiedad en Condominio.\n\nk) El Código Penal.\n\nArtículo 91.-Infracciones.\nSe consideran infracciones las siguientes:\n\na)     Realizar\nsin permiso de construcción previo, obras para las cuales las Leyes y\nReglamentos vigentes exigen la licencia.\n\nRealizar obras amparadas por un plazo vencido.\n\nRealizar obras modificando parcial o\nradicalmente el proyecto previamente aprobado por\nla Municipalidad.\n\nRealizar sin la debida protección, obras que\npongan en peligro la vida o las propiedades.\n\nNo enviar oportunamente a\nla Municipalidad los\ninformes de datos que se previene en diferentes Capítulos del Reglamento.\n\nNo dar aviso a\nla Municipalidad de\nsuspensión o terminación de obras.\n\nDesobedecer órdenes sobre modificaciones,\nsuspensión o destrucción de obras de\nla Municipalidad.\n\nHacer uso indebido de la vía pública y acceso\na propiedades: carretera, calle pública, camino o servidumbre.\n\nHacer uso indebido de los servicios públicos:\nalumbrado público, alcantarillado sanitario y pluvial, acueducto, otros.\n\nOcupar o hacer uso de una construcción sin\nantes haber dado aviso de la terminación de la obra.\n\nImpedir o estorbar a los Inspectores cumplir\nsu cometido.\n\nArtículo 92.-Multa. El\nmonto de la multa por carecer de permiso de construcción vigente para iniciar\nla obra será el uno por ciento sobre el valor de la obra total.\n\nArtículo 93.-Notificación: en los casos que se\ndetecte una construcción sin la respectiva licencia municipal, los inspectores\nmunicipales procederán a efectuar notificación formal de paralización al administrado.\nTodo inmueble que sea notificado por infracción o violación a las normas y\nprocedimientos de este reglamento y reglamentos conexos vigentes será\nclausurado mediante sello.\n\nArtículo 94.-Toda notificación de conformidad\ncon el formato dispuesto por\nla Municipalidad de Esparza consignará la siguiente\ninformación mínima:\n\nNombre del propietario del inmueble.\n\nUbicación del inmueble.\n\nDescripción de la infracción ó motivo.\n\nPlazo de cumplimiento.\n\nLugar y fecha de notificación.\n\nNombre, identificación y firma de recibido o\nnotificado.\n\nNombre, identificación y firma de testigo.\n\nNombre y firma del inspector.\n\nArtículo 95.-Los sellos\nconsignaran la condición de clausurado del inmueble de manera legible y\nevidente, siendo estos de material resistente a la humedad, al maltrato y\nadherible. Se colocarán en lugares visibles y fácilmente identificables.\n\nArtículo 96.-Los sellos consignarán la\nsiguiente información:\n\nMunicipalidad de Esparza.\n\nInspección Municipal. Unidad de Gestión\nTributaria.\n\n\"CLAUSURADO. Por violar Normas Y\nprocedimientos. Advertencia: De conformidad con el artículo 312 Código Penal,\nserá reprimido de 3 meses a 2 años con prisión el que violare los sellos\npuestos por la autoridad sobre una cosa\".\n\nArtículo 97.-Si habiendo\nsido colocado los sellos de clausura en una construcción,\nla Municipalidad\nconstata la continuidad de la construcción en evidente violación de la orden\ngirada mediante los sellos, como su representación simbólica, se procederá a\ninterponer la denuncia respectiva ante\nla Fiscalía Adjunta\nde la ciudad de Puntarenas.\n\nArtículo 98.-Todo lo no contemplado en este\nReglamento, se regirá por la Ley\nde Planificación Urbana, Reglamento para el Control Nacional de\nFraccionamientos y Urbanizaciones, Ley de Construcciones, Ley General de\nCaminos Públicos, Reglamento de Construcciones, Ley de Catastro, Reglamento a\nla Ley del Catastro y Leyes\nconexas relacionadas con los procesos de Urbanización.\n\nEl Concejo Municipal de Esparza publica en\nLa Gaceta el presente proyecto\nde Reglamento, para someterlo a consulta pública no vinculante, por un plazo\nmínimo de diez días hábiles, luego del cual se pronunciará sobre el fondo del\nasunto.\n\n***    Sobre el particular, el Concejo Municipal acuerda acoger el\ninforme de la\n Comisión Especial y aprobar el Reglamento de Construcción,\nFraccionamiento, Condominios y Urbanización de\nla Municipalidad de\nEsparza, con las modificaciones ya incluidas. Enviar dicho Reglamento a\nla Contraloría General\nde la República\npara lo que corresponda. Aprobado por unanimidad. Concejo Municipal de Esparza.\nSilvia Vega Sánchez, Secretaria a. í. del Concejo Municipal.\n\nEspíritu Santo, Esparza, 28\nde enero del 2008.", "body_en_text": "in the entirety of the text\n\n -\n\n Complete Text of Regulation 57\n\n Construction, Subdivision, Condominium, and Urbanization Regulation of the\nMunicipality of Esparza\n\nComplete Text acta: 117842\n\nMUNICIPALITY OF\nESPARZA\n\n(This regulation was repealed by article 22 of the\nConstruction Regulation of the Municipality of Esparza, and published in\nDigital Supplement No. 124 to La Gaceta No. 105 of June 5, 2017)\n\nCONSTRUCTION, SUBDIVISION,\n\nCONDOMINIUM AND\nURBANIZATION REGULATION OF THE\n\nMUNICIPALITY OF\nESPARZA\n\nThe Municipality of Esparza announces that in its ordinary\nsession No. fifty-seven, held on June 3, 2013, article\nseventeen, of Chapter four, the Municipal Council of Esparza agreed to definitively\napprove the \"Construction, Subdivision, Condominium and Urbanization Regulation of\nthe Municipality of Esparza\", first published\nin the terms of article 43 of the Municipal Code in\nLa Gaceta No. 27 of February 7,\n2008. As no objections or observations were received within the legal deadline,\nthe text is approved as published. It takes effect as of this publication.\n\nEspíritu Santo de Esparza, June 21, 2013.\n\n(Note from Sinalevi:\nAs indicated in the preceding paragraph, the text corresponds to the one published\nin La Gaceta No. 27 of February 7,\n2008 and is transcribed below:)\n\nMUNICIPALITY OF ESPARZA\n\nThe Municipal\nCouncil of the canton of Esparza, in exercise of the powers granted by\nthe Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No.\n4240, of November 15, 1968 and the Municipal Code, Law No. 7794, article\n13, subsection o), of April 30, 1998, in acta number forty-two of extraordinary\nsession, according to article number two, case 31 of the Sole Chapter, held\non Wednesday, November 28, two thousand seven, agreed to approve the following\ndraft regulation:\n\nCONSTRUCTION, SUBDIVISION,\n\nCONDOMINIUM AND URBANIZATION REGULATION OF THE\n\nMUNICIPALITY OF ESPARZA\n\nCHAPTER I\n\nGeneral Provisions\n\nArticle 1-Definitions:\nFor the purposes of this regulation, the following shall be understood as:\n\nSidewalk (Acera): Thoroughfare for exclusively pedestrian transit,\nlaid out from the property line towards the public road.\n\nStorm sewer (Alcantarillado pluvial): set of installations arranged for the\ncapture, conveyance, and evacuation of rainwater.\n\nSanitary sewer (Alcantarillado sanitario): set of installations\narranged for the capture, conveyance, and evacuation of wastewater.\n\nAlignment (Alineamiento): Line fixed by cadastral design, by\nthe Municipality of\nEsparza or by the Ministerio de Obras Públicas y\nTransportes. It indicates the limit or maximum proximity of the placement of\nthe construction with respect to the public road.\n\nBuilding height (Altura de edificación): Vertical distance above the\nbuilding line (línea de construcción), between the finished floor level and the average level of the\nroof covering the last floor.\n\nExpansion (Ampliación): Increase in the construction area or the dimensions of an existing property.\n\nFront setback (Antejardín): Space between the property line and\nthe building line (línea de construcción) fixed by\nthe Municipality or the MOPT, implies a restriction\nfor building, without the portion of land losing its character of\nprivate property.\n\nPreliminary project (Anteproyecto): Preliminary consultation procedure in which the\ndesign proposal plan is evaluated, and which precedes the submission of\nthe project's construction plans. The proposal plan is subject to\nmodifications or adjustments; it describes the general characteristics of the\nwork to be carried out and its feasibility, and therefore does not authorize the developer to\nexecute works or proceed with the sale of lots.\n\nApproval (Aprobación): Any written and conforming resolution issued by\nthe Municipality of\nEsparza to authorize the requests made by the owner of a\nproperty.\n\nCommunal Areas (Áreas Comunales): Those destined for public\nuse, apart from streets and roads, for educational, health, religious,\nrecreational, charitable, and similar purposes.\n\nArea without restrictions (Área sin restricciones): That over which there\nare no subdivision (fraccionamiento) restrictions, such as: established reserves, flood-prone\nzones, landslide-prone zones or similar, reserve for national or\nregional roads, river canyons, slopes greater than 20%, easements (servidumbres), etc.\n\nUrban area (Área urbana): That which is developable. Territorial scope of\ndevelopment of a population center.\n\nRoadway (Calzada): is the space provided for the transit of\nvehicles, limited between curbs, ditches, or drainage channels.\n\nPublic street (Calle pública): a road of public domain and common use, which by\nadministrative provision shall be destined for free transit in accordance with\nthe respective laws and regulations in force.\n\nCFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de\nCosta Rica.\n\nCoverage (Cobertura): Is the horizontal projection of a structure or the\nground area covered by such structure.\n\nCONAVI: Concejo Nacional de Vialidad.\n\nCondominium (Condominio): Property built in a horizontal, vertical,\nor mixed form, susceptible to independent use by different\nowners, with common elements of an indivisible nature.\n\nConstruction (Construcción): is any structure that is fixed or incorporated into a\nland; includes any work of building, reconstruction, alteration, or\nexpansion (ampliación) that implies permanence.\n\nCo-ownership (Copropiedad): Regime existing in those cases where two or\nmore persons acquire ownership over the same thing, or a right over the\ntotality of a good and not over a part thereof.\n\nCurb and gutter (Cordón y caño): Stormwater drain that forms the boundary between the\nroadway of a street and the sidewalk.\n\nGuarantee deposit (Depósito de garantía): Sum in cash or a previously accredited asset in\nfavor of the\nMunicipality of Esparza to cover works of an urban development\nproject.\n\nRight-of-way (Derecho de vía): is the total width of the road, street, path,\neasement (servidumbre), its distance being measured between property lines, and including,\nwhere applicable, roadway, green strips, and sidewalks.\n\nStormwater discharge (Descarga de aguas pluviales): Request for\nendorsement (visado) for the drainage of rainwater from any building, urbanization (urbanización),\nor condominium towards a river, stream, irrigation ditch, or existing urban system.\n\nDOO: Dirección Operativa y Obras of\nthe Municipality of\nEsparza.\n\nBuilding (Edificación): Construction destined for any activity, whether\nit be dwelling, work, storage, or protection of goods, etc.\n\nPublic-use buildings (Edificaciones de uso público): Those buildings of the State\nor private parties that permanently house, or serve as a regular meeting place for,\na considerable number of people.\n\nExecutor (Ejecutor): For the purposes of this Regulation, the engineer,\narchitect, technician, or master builder authorized by\nthe Municipality, who is in charge of the execution—not the planning—of a work.\n\nLatticework (Enrejado): Synonym for reticulated in reference to\nopen-web structures.\n\nStorm drainpipe (Entubado pluvial): Underground stormwater drain generally formed\nby concrete pipe.\n\nParking (Estacionamientos): Those places (whether in buildings or lots)\npublic or private, destined to store vehicles, including bus terminals\nand taxi garages.\n\nEnvironmental impact study (Estudio de impacto ambiental): Graphic\nand written document technically prepared by responsible and competent professionals\nin which the diagnosis, prognosis, and proposal are recorded for the causes and effects\nthat any urban development project, condominium, or building generates or would generate\nin its natural environment: hydrography, topography, relief, geology,\ngeomorphology, aquifers, environmental contamination, etc.\n\nStructure (Estructura): System of elements resistant to the effects of\nexternal forces of all types, which forms the skeleton of a building or civil\nwork. It receives and transmits loads and stresses to the firm ground.\n\nFacade (Fachada): It is the elevation or orthographic projection of a building. It can\nbe front (exterior), side, or back; or interior, when it corresponds to\ninternal courtyards.\n\nSubdivision (Fraccionamiento): Refers to all those resulting areas or properties obtained\nfrom the division of any plot for purposes of sale, transfer,\nnegotiation, distribution, exploitation, or segregated use, being complementary to\nthe urbanization (urbanización) in its enabling for the purpose of selling. It is the division of any\nplot carried out for purposes of sale, transfer, business, distribution,\nexploitation, or use of the resulting parcels. It includes judicial or extrajudicial\nadjudication partitions, locations of undivided rights, and\nmere segregations under the same owner, such as those situated in\nurbanizations (urbanizaciones) or new constructions that are of interest for the control of the formation\nand urban use of real estate.\n\nGreen strip (Franja verde): space provided between the sidewalk and the roadway for\nthe placement of grass or shrubs, whose dimension shall be in accordance with the right-of-way (derecho de vía),\nbut in no case less than 50 centimeters.\n\nLot frontage (Frente de lote): Is the length along its front demarcation line.\n\nPerformance guarantee (Garantía de cumplimiento): Deposit that covers the cost\nof the outstanding works of an urban development project, when a request is made to\nauthorize the segregation of lots or properties, and which shall be governed by\nthe payment conditions established for such purpose by\nthe Municipal Treasury (la Tesorería Municipal).\n\nICAA or AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados.\n\nICE: Instituto Costarricense de Electricidad.\n\nIndustry (Industria): Set of material operations executed by\nhuman labor that seeks the transformation of raw materials until\nmaking them useful for the satisfaction of needs, including the set of\nfacilities for these activities.\n\nInstallation (Instalación): In a building, any system destined to\nservices such as drinking water, drains, electrical power, vertical\ntransport, air conditioning, etc.\n\nInterested party (Interesado): Natural or legal person responsible for the\napplication or process before the administration.\n\nINVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.\n\nBuilding line (Línea de construcción): is the line that marks the\npermissible building limit within the property.\n\nProperty line (Línea de propiedad): that which demarcates the\npermitted building limit within the property.\n\nLot (Lote): Is the land demarcated from neighboring properties\nwith access to one or more paths or roads. It can be for private,\npublic, or communal use.\n\nOfficial Map (Mapa Oficial): The plan or set of plans accurately indicating\nthe position of the layouts of public roads and areas to be reserved\nfor communal uses and services.\n\nMINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.\n\nMOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n\nEarthworks (Movimiento de tierra): All activity or work that\nmodifies the existing conditions of the terrain or its original topography, and\nthat is carried out using manual or mechanical techniques.\n\nMunicipality (Municipalidad): State legal entity with territorial\njurisdiction over a canton. The head town of the canton is the seat of the\nMunicipal government. It is responsible for the administration of\nlocal services and interests, for the purpose of promoting the integral development\nof the cantons in harmony with national development.\n\nMunicipality of Esparza (Municipalidad de Esparza): Legal entity that\nadministers the services and interests in the jurisdiction of the Canton of Esparza.\n\nWall (Muro): load-bearing structure arranged to support or\nresist horizontal stresses from the ground or floor level. Used\nto confine slopes or cuts.\n\nLoad-bearing wall (Muro de carga): Wall designed and constructed to resist\nmainly vertical loads.\n\nStructural wall (Muro estructural): Wall designed and constructed\nto resist mainly horizontal loads, perpendicular to its plane.\n\nNon-structural wall (Muro no estructural): Wall considered as non-\nload-bearing and destined only to serve as an enclosure or division of enclosures. Synonym\nfor partition wall (pared).\n\nCivil work (Obra civil): Work designed and constructed through the applied\nsciences and technology belonging to civil engineering.\n\nInfrastructure works (Obras de infraestructura): Set of\ninstallations that enable the operation of public services such as:\nwater supply, sewerage, drainage, electricity, in addition to public\nroads.\n\nPartition wall (Pared): Synonym for non-structural wall (muro no estructural), constructive\nelement to enclose spaces.\n\nStructural profile (Perfil estructural): Metal bar of various\ncross-sections, used for the construction of metallic\nstructures.\n\nGeometric Profile (Perfil Geométrico): Trace of a terrain,\nroad, dam, etc., on the vertical plane.\n\nBuilding permit (Permiso de construcción): Written approval granted by\nthe Municipality\nof Esparza to any property owner to carry out building or\nurbanization (urbanización) works, provided they have complied with the\nrequirements of the respective application. The one granted by municipalities\n(and other competent bodies: Ministerio de Salud, INVU) for the execution\nof works, whether of a permanent or provisional nature. Generally, the\npermit is recorded on a plan, which is called the \"approved plan\".\n\nFloor (Piso): Of a building, a level platform that serves as\nhabitable ground and supports furniture. The floor at street level is called ground floor.\nA one-story building is one with a single floor.\n\nCadastral plan (Plano catastrado): Official plan of a land,\nduly registered in\nthe Dirección de Catastro Nacional, which determines the shape,\narea, boundaries, and orientation.\n\nConstruction plan (Plano constructivo): Technical document (graphic and\nwritten) prepared for the purpose of describing and detailing a work to\nbe built on a land.\n\nPlanner (Planificador): The engineer or architect who is in charge of the\nplanning—not the execution—of a work. Planning is considered to be the\ndesign, calculation, and preparation of the respective project plans.\n\nResponsible professional (Profesional responsable): Active member of the Colegio\nFederado de Ingenieros y de Arquitectos empowered to oversee the supervision\nand compliance with the technical specifications of any application for urban\nendorsement (visado urbano) and building permit.\n\nHorizontal property (Propiedad horizontal): That type of building in\nwhich the person is the exclusive owner of a floor, apartment, dwelling, or\npremises (private area) and co-owner of the assets assigned for common use.\n\nOwner (Propietario): Natural or legal person who exercises dominion\nover real estate through deed and certification from the property registry.\n\nProject (Proyecto): Final design, corrected and adjusted, of the\nconstruction plans for the urban development works to be carried out on a property.\n\nRepair (Reparación): Renewal of any part of a work, to\nleave it in conditions equal to or better than the original ones.\n\nResolution (Resolución): Administrative act characterized by\nproducing subjective, concrete legal effects of individual scope.\n\nFront setback (Retiro frontal): Term equivalent to front setback (antejardín).\n\nSetbacks (Retiros): are the open, non-built spaces\nbetween a structure and the boundaries of the respective plot or area.\n\nSENARA: Secretaría Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y\nAvenamiento.\n\nEasement (Servidumbre): common passageway that serves no more than 6 (six)\nproperties or lots, but encumbered by a private property right.\n\nSETENA: Secretaria Técnica Nacional del Ambiente.\n\nApplication (Solicitud): Written formula from the interested party to carry out an\nurban development or construction procedure, which records the necessary\ninformation of the owner and the property for its resolution, registration, and control.\n\nPartition (Tabique): Resistant vertical element that serves as an\ninterior division or exterior enclosure of the rooms of a building.\n\nFence wall (Tapia): structure laid out above the ground or floor level,\nto enclose or delimit a boundary or plot.\n\nUrbanization (Urbanización): Is the subdivision (fraccionamiento) and enabling of any\nland carried out for urban purposes through the opening of streets and provision\nof services.\n\nLand use (Uso del suelo): Current or planned activity of a property or lot.\n\nUrban Endorsement (Visado Urbano): Administrative act by which matters regarding\nStormwater discharge (Descarga de Aguas Pluviales), availability of Public Services,\nAlignment (Alineamiento), Land Use (Uso del Suelo), Subdivision (Fraccionamiento) of a property are regulated, prior to\nprocessing the building permit.\n\nProtection zone (Zona de protección): Delimited non-buildable\narea, arranged to protect rivers, streams, irrigation ditches, forest, flora, or\nfauna.\n\nGreen zones (Zonas verdes): Open, grassed or wooded areas, for communal public\nuse, destined for recreation.\n\nArticle 2-\nThe D.O.O. shall create a duly\nfoliated file for each application for a building permit\n(Urbanizations (Urbanizaciones), Condominiums, and individual cases).\n\nArticle 3-It is mandatory to obtain a\nmunicipal license before segregating or merging properties, constructing, or urbanizing\non them, under the terms of this Regulation and other related\nurban planning legislation, without prejudice to other authorizations that may be\napplicable in accordance with the relevant sectoral legislation.\n\nArticle 4-To process any urban development\nlicense, the cadastral plan of the property and the\nauthorization of the current owner thereof must be submitted (formalized with the signature of the\nowner on the application form or letter, as the case may be).\n\nArticle 5-Every procedure subject to obtaining\na municipal license is independent of another, even when the first is\na requirement for a second procedure, for example: endorsement (visado) of the cadastral\nplan, land-use certificate, and licenses in general. The foregoing\nuntil a Single Electronic File is available for each plot.\n\nArticle 6-The validity or expiration of\nlicenses applies according to the case as follows:\n\nConstruction, urbanization (urbanización),\nand condominium project licenses shall be valid for one year to commence the\nwork, counted from the date of granting. If, after one year from the granting of the\nlicense, the citizen still wishes to construct the work, they must request a new\nlicense, for which they must comply with all legal procedures and\nrequirements. In any case, the citizen may extend the validity of the\ngranted license for one more year, at no cost, and up to a maximum of three years,\nprovided they so request from the municipal administration before\nits expiration.\n\nThe validity period of the license shall be\nautomatically extended up to three years, without the need for an extension, if\nthe work was commenced with a valid license.\n\nIn any case, upon the expiration of the license or\nwhere a commenced work has been abandoned for more than one year, the citizen\nmust request a new license. They must adjust the work, quantitatively and\nqualitatively, to the urban planning regulations in force at that time, with no\nacquired or consolidated right existing in their favor.\n\nThe Land Use Certificates (Certificados de Uso del Suelo) hereinafter\nCUS issued for a plot shall be valid until the Urban Regulatory\nPlan (Plan Regulador Urbano) of the canton of Esparza is made official.\n\nArticle 7-Every application for an urban development\nlicense shall be addressed by\nthe Municipality through an express resolution within the\nmaximum term of ten business days counted from the day following its\nsubmission, unless for technical reasons justified based on the\ndimension of the work to be constructed, duly notified to the interested party, it is\nnecessary to extend said term for a maximum of twenty additional business\ndays.\n\nIn either case, if no response is given\nto the application, within the term of five days following the\nexpiration of the deadline, the provisions of\nLaw No. 8220 (Ley Nº 8220) must be complied with.\n\nArticle 8-The warning that a requirement is missing\nto process the application shall suspend the terms and deadlines for\nits resolution.\n\nArticle 9-On the different types of\nmunicipal licenses and their requirements. The license shall be granted upon prior\ncompliance with the requirements and the corresponding field inspection by\nthe D.O.O.\n\n9.1. Endorsement (Visado) for segregation or merger of properties: The\napplication must be accompanied by the following:\n\na) Three\ncopies certified by the Catastro Nacional or by a Notary Public, of the cadastral\nplan of the parent property.\n\nb) Certification of ownership issued by the Registro Público or by a\nNotary Public.\n\nc) A sketch of the merger or segregation of the property.\n\nd) Respective application (duly completed form) signed by the\nowner.\n\n9.2. Land Use Certificate (Certificado de uso de suelo). It is a document that certifies\nconformity with the zone's requirements for the requested use. It is mandatory\nfor the installation and operation of commercial activities, including the\ngranting of licenses, services, industry, and housing, which require a municipal\nlicense, as well as for processing building permits, remodeling,\nexpansion (ampliación), repair of buildings, and urbanization (urbanización). To obtain it,\nthe following requirements must be submitted to the D.O.O:\n\nThree photocopies of the cadastral plan, not reduced and\nwithout joins, and with alignment (alineamiento) from the following institutions, as\ncorresponds:\n\n- Municipality of\nEsparza: for properties fronting onto municipally administered roads.\n\n- Ministerio de Obras Públicas y Transporte: for properties with\nfrontage onto a national route.\n\n- Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: for properties that\nborder rivers or streams.\n\n- Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Costarricense\nde Acueductos y Alcantarillados, and other institutions: for properties\naffected by easements (servidumbres) under their competence.\n\n9.3 Urban Endorsement (Visado Urbano): It is a prior and indispensable requirement for\nthe processing of any urban development license that requires a cadastral plan.\n\nThe Municipal Endorsement (Visado Municipal) is mandatory for any\nsubdivision (fraccionamiento) or urban development project. To obtain the Municipal Endorsement (Visado Municipal), the\nplots resulting from the mentioned acts must previously comply with the\nlegal and urban planning requirements stipulated in\nthe Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and\nin the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones)\nof the INVU.\n\nThe following is required:\n\na) A\ncopy certified by Catastro Nacional or by a Notary Public, of the cadastral\nplan of the parent property.\n\nb) Original cadastral plan. Three photocopies of the cadastral plan not\nreduced and without joins.\n\nc) Certification of ownership issued by the Registro Público or by a\nNotary Public.\n\nd) Respective application (duly completed form) signed by the\nowner.\n\ne) Be up to date in the payment of municipal taxes.\n\n9.4 Demolition License: Demolition works must\ncomply with the stipulations of the\nConstruction Law (Ley de Construcciones) and the provisions of Chapter XXVIII of the Construction\nRegulation (Reglamento de Construcciones) and its amendments.\n\nFor properties declared National Heritage or\nin the process of which the\nMunicipality has been formally notified,\nthe approval (Visto Bueno) of the Culture and Heritage Center of the\nMinisterio de Cultura, Juventud y Deportes must be obtained.\n\nThe following requirements must be met:\n\na) Two\nphotocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado)\nby the municipality.\n\nb) A certification of ownership issued by the Registro Público or\nNotary Public.\n\nc) Respective application (duly completed form) signed by the\nowner.\n\nd) A sketch or detailed description of the transport route for\ndebris, materials, and earth from its origin to the final destination.\n\ne) Proof of\n the Risk Policy (Póliza de Riesgos), issued by the INS.\n\ng) Proof of payment of the construction tax.\n\nh) Plan with prevention and mitigation measures under the responsibility\nof a professional.\n\ni) Be up to date in the payment of municipal taxes.\n\nj) Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by\nla Setena, required for\nconstructions larger than 900\n m2 or those declared as Architectural Historical\nHeritage or that are in the process of being declared.\n\n9.5 Earthworks (movimiento de tierra) or debris license. These are works that\ninclude excavation, filling, leveling, embankment, terracing, and deposit\nof any type of material.\n\nFor earthworks (movimientos de tierra) greater than one hundred\ncubic meters and on plots adjacent to rivers and irrigation ditches, a\nplan with prevention and mitigation measures must be submitted under the responsibility of a\nprofessional in geology, engineering, or architecture, specifying\nthe elements to be used to protect the adjacent lands. Once\nthe license is granted, the D.O.O.\nof the Municipality\nshall forward a copy thereof to the\n Environment Office (Oficina del Ambiente) and to\nthe Unit in charge of municipal inspection for\nthe respective field control.\n\nFor obtaining an earthworks (movimiento de tierra), debris, excavation, and fill license, the requirements are:\n\na) A\nphotocopy of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by\nthe municipality.\n\nb) A certification of ownership issued by the Registro Público or by a\nNotary Public.\n\nc) Respective application (duly completed form) signed by the\nowner.\n\nd) A sketch or detailed description of the transport route for\ndebris, materials, and earth from its origin to its final destination.\n\ne) Proof of the\n Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.\n\nf) Plan with prevention and mitigation measures under the responsibility\nof a professional.\n\ng) Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by\nla SETENA, according to article 17\nof Law No.\n7554 (Ley Nº 7554).\n\nIn qualified cases where there are reasons of\nrisk or soil instability, or there exist declarations or reports\nissued by the\n Comisión Nacional de Emergencias,\nthe D.O.O. shall request prior to\ngranting the license, the submission of the Approval (Visto Bueno) of MINAE.\n\nExcavation permits for other purposes\nthat are not those of constructing a building must include a plan on\npreventive measures with details specifying the elements that\nwill be used to protect the adjacent lands if necessary,\nprepared by the environmental regent.\n\n9.6 Building Permit (Permiso de Construcción) for Minor Work. Minor works\nare those that do not exceed 30 m², construction of enclosure walls (tapias de cerramiento)\n(provided they do not function as a structural retaining element and do not\nexceed three meters in height). These works may not include\nmechanical installations, nor have a cost greater than 50 minimum monthly\nwages of a construction laborer.\n\nTo obtain this license, one must submit:\n\na) Three\nphotocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado)\nby the municipality and with alignment (alineamiento) according to the stipulations of this regulation\nfor obtaining the urban endorsement (visado urbano).\n\nb) A certification of ownership issued by the Registro Público or by a\nNotary Public.\n\nc) Respective application (duly completed form) signed by the\nowner.\n\nd) Two sketches, with location and placement of the work signed by the\nresponsible professional.\n\ne) Proof of the\n Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.\n\nf) Proof of payment of the construction tax.\n\ng) Be up to date in the payment of municipal taxes.\n\n9.7 Building permit for major work: these are those with\nmore than 30m² of floor plan, or whose cost exceeds 50 minimum monthly wages of\na construction laborer.\n\nThe requirements for a major work building permit\nare:\n\na) Three photocopies of the cadastral\nplan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by the municipality and with alignment (alineamiento)\naccording to the stipulations of this regulation for obtaining the urban endorsement (visado urbano).\n\nb) Certification of ownership issued by the Registro Público or by a\nNotary Public.\n\nc) Respective application (duly completed form) signed by the\nowner.\n\nd) Three copies of construction plans approved by the CFIA and the MS,\nsigned by the responsible professional.\n\ne) Proof of the\n Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.\n\nf) Proof of payment of the construction tax.\n\ng) Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by\nla SETENA, when the\nconstructions are larger than 900\n square meters.\n\nh) Be up to date in the payment of municipal taxes.\n\n9.8. Building permit for wall: Any natural or legal\nperson, private or public, to process the application for a building\npermit for retaining walls (structural), gabions, or similar, must\ncomply with the following requirements:\n\na) Urban endorsement (Visado urbano) duly approved by the\n D.O.O.\n\nb) Building permit application.\n\ne) Complete copies (2) of the project's construction plans.\n\nf) The plans or sketches must be signed by a responsible professional,\nCivil Engineer or Architect from the CFIA.\n\ng) Copy of the cadastral plan with the Approvals (Vistos Buenos) of the Instituto\nCostarricense de Acueductos y Alcantarillados or the Rural Aqueduct, and the\ncorresponding alignments (alineamientos).\n\nh) Paid receipt for the building permit.\n\ni) Be up to date in the payment of municipal taxes.\n\n9.9. If the execution of a work requires occupying a road or public\naccess, the subsoil, or airspace thereof, the\ndue road occupancy permit must be processed before\nthe D.O.O or the MOPT, as\ncorresponds.\n\nArticle 10.-For the\npurposes of a request for change, remodeling, expansion (ampliación), or reconstruction of a\nnon-conforming use, the resolution of\nthe Urban Endorsement (Visado Urbano) Application shall also be required by\nthe DOO.\n\nArticle 11.-When the resolution issued by\nthe D.O.O indicates that\nthe land use (uso del suelo) is non-conforming or not permitted, the corresponding\nbuilding or operating license permit is totally denied and\nrejected.\n\nCHAPTER II\n\nConstruction Endorsement (Visado de construcción)\n\nArticle 12.-It is the\nadministrative act by which\nthe Municipality of Esparza approves and authorizes any\nproperty owner to carry out building or urbanization (urbanización) works,\nprovided they have complied with the respective requirements in\naccordance with this regulation and other related laws in\nmatters not foreseen. Regarding the different types of urban development\nlicenses, requirements, and validity, refer to the provisions of CHAPTER I of this\nregulation.\n\nArticle 13.—Any individual or legal entity, private or public, in order to process the application for a permit for construction, expansion, remodeling, restoration, demolition, or reconstruction of buildings, condominiums, or housing developments (urbanizaciones), as well as land-use changes (cambios de uso del suelo), complying with the established requirements and procedures, must previously obtain the Urban Approval (Visado Urbano) referred to in Article 8.3 of these regulations, in which the minimum provisions for stormwater discharge, minimum alignment, right-of-way, subdivision (fraccionamiento), coverage area, setbacks, frontages, building height, and permitted land use for the property to be developed are recorded.\n\nArticle 14.—Any construction to be carried out in the canton will require the respective Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by SETENA; those activities, works, and projects qualified by said secretariat in resolution No. 2370-SETENA, of December 07, 2004, as works of very low potential environmental impact are exempt from this requirement.\n\nArticle 15.—Requirements to obtain a single-family home construction permit: Any individual or legal entity, private or public, to process the application for a single-family home construction permit must comply with the following requirements:\n\na) Urban Approval (Visado urbano) duly approved by the D.O.O.\n\nb) Two (2) complete copies of the construction plans signed by a responsible professional and previously approved by the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos and endorsed (Visto Bueno) by the Ministry of Health.\n\nc) Copy of the Professional Fee Consulting Contract from the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.\n\nd) Copy of the cadastral plan with the endorsements from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados or the Rural Aqueduct, and the corresponding alignments.\n\ne) Copy of the Risk Policy issued by the Instituto Nacional de Seguros for said construction.\n\nf) Paid receipt for the construction permit.\n\ng) Being up to date on municipal tax payments.\n\nArticle 16.—To safeguard pedestrian safety, constructions, remodelings, or repairs of buildings of more than one story that are placed at the edge of the sidewalk or street must also erect a fence 80 centimeters high over the curb line of the sidewalk or corresponding area.\n\nArticle 17.—When, for qualified reasons, it is essential to leave rubble, make excavations, or in any way place obstacles to free transit on public thoroughfares, caused by works of any type, it is mandatory to previously obtain municipal authorization for such use and to repair any damage caused to the existing infrastructure. Additionally, flags and signs must be placed throughout the day, and clearly visible luminous signals during the night, at a distance of 15 meters from the obstacle, in such a way as to provide timely warning to anyone traveling on said thoroughfare.\n\nIn case of non-compliance with the above, the Municipality will withdraw the granted use permit, order the removal of materials, and in case the issued order is not complied with, it will proceed in accordance with the Ley General de Caminos Públicos. Cases of accidents due to non-compliance with this point will be the exclusive responsibility of the person in charge of the work and the property owner.\n\nArticle 18.—The Municipality will not authorize construction works in the following cases:\n\na. When they do not conform for reasons of use, location, setbacks, coverage, and other zoning conditions if they exist.\n\nb. If the property for the building originated from a subdivision (fraccionamiento) without the municipal approval ordered by law.\n\nc. Whenever it involves using plots without urbanization requirements or lacking adequate access to the public thoroughfare.\n\nd. If the lot or fraction thereof has an area or dimensions smaller than the minimums established according to the canton's zoning.\n\ne. As long as it is prohibited by any limitation imposed by a reservation for public use or a formal declaration of uninhabitability of the area, motivated by urban renewal or protection against floods, landslides, and other evident dangers.\n\nf. When the area where construction is to take place coincides with a road projection approved by the Municipality of Esparza.\n\ng. Other cases indicated by the Laws and Regulations.\n\nArticle 19.—To request alignments and levels, the interested party must submit a request letter, specifying the use to be given to the construction and attaching two original cadastral plans or certified copies, the exact address of the owner, as well as a place to receive notifications.\n\nAny alignment granted by this Municipality will be valid for one calendar year, counted from the date it was granted. If it is not used by the end of that time, the respective request must be processed again.\n\nArticle 20.—The level must be at least ten centimeters above the sidewalk level or provide a technical solution duly noted on the plans for stormwater drainage.\n\nArticle 21.—Any building constructed or reconstructed facing a public thoroughfare must conform to the alignment of the Municipality of Esparza, or of the Ministerio de Obras Públicas y Transportes.\n\nArticle 22.—Any construction permit process must be resolved within a maximum period of 30 calendar days, counted from its submission at the Platform (Plataforma). In case of approval of the request, a site visit will be made to the location where the construction will be developed to mark the field alignment. The interested party or the person under whose responsibility the work will be carried out may attend and actively participate in these proceedings. The notification will include the amount to be paid for construction taxes, which will be calculated according to the categories or amounts provided by IFAM or the percentage established by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, or any other available tool when there is insufficiency or a gap in the valuation; the construction line or road expansion line, as well as the infrastructure works to be carried out, will be established in the cadastral design of the property.\n\nArticle 23.—Against the resolution that approves or denies the Construction Permit, the appeals for revocation and/or appeal are admissible in accordance with the provisions of Article 153 and following of the Código Municipal.\n\nArticle 24.—Any alteration to the layout of a construction outward from the official alignment will be considered an invasion of the public thoroughfare, and the owner of the construction will be obliged to demolish the part thereof that causes said invasion within the period indicated for that purpose by the Municipality.\n\nArticle 25.—The Municipality, through the DOO, must keep a registry book in which the record for each request will be entered. In it, the name, place, and location of the construction or building to be constructed, expanded, remodeled, or demolished must be indicated.\n\nThe day and time when the alignment and level were marked, as well as the data and measurements thereof, will also be recorded.\n\nArticle 26.—The DOO will give its final approval and will proceed to send a copy of the construction permit application form to the Real Estate Unit of the Municipality.\n\nArticle 27.—In cases where the Municipality deems it necessary, it may re-evaluate the construction tax amount based on an inspection carried out during the construction process or once the work is completed.\n\nArticle 28.—Owners of constructions that must be set back in accordance with the official alignment may not carry out works on them that tend to consolidate them in their entirety and therefore perpetuate their current state. Works that tend to consolidate their current state are understood to be: changes of walls, structural reinforcements, total or partial change of roofs, remodeling of facades, opening of doors or windows or closing them, or substituting one for another.\n\nArticle 29.—The opening of public thoroughfare pavement for the execution of private works will require a prior license from the Municipality or from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, as applicable, who will set the conditions under which they are granted in each case. The applicant will be obliged to carry out the corresponding repair or to pay for it if the Municipality or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes does it. In the event that these works are carried out on behalf of public institutions, the work must be executed in a coordinated manner with the Municipality or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, as applicable; in such case, the authorization of the preceding paragraph is not necessary, but the obligation to repair the road remains.\n\nArticle 30.—When, on the occasion of a construction, damage is caused to municipal property, such damage must be remedied at the expense of the private owner.\n\nArticle 31.—Any building or dwelling house that is constructed or already built must have channels or gutters and the necessary pipes to collect stormwater. Said water must be discharged directly into public thoroughfares or previously designed private drains, and its passage over sidewalks must be under the pavement or brick thereof; free falls of stormwater onto the public thoroughfare are not permitted. Pipes for stormwater drainage on the facade may not protrude from the plane of the wall by more than ten centimeters.\n\nArticle 32.—Any terrain or lot located within the city quadrant must be demarcated by means of a wall with a height no greater than 2.10 meters. The Municipality may permit their enclosure by means of smooth wire fencing, but without barbs; these wire strands must be placed at a maximum distance of 30 centimeters and be properly taut, or any other material that does not compromise public safety.\n\nArticle 33.—On the front property line and in the space between it and the construction line, solid fences with a height greater than one meter may not be built. Above this height, it may only be continued with elements that allow good visibility, such as railings, mesh, and gratings. Retaining walls are excluded from this provision.\n\nArticle 34.—It is not permitted to build near a party wall: wells, sewers, aqueducts, ovens, forges, chimneys, stables, deposits of corrosive materials, steam engines, and other uses that may be dangerous or harmful, without keeping a minimum distance of two meters from said wall.\n\nArticle 35.—No structural or architectural element situated at a height less than 2.5 meters may protrude from the officially established building alignment. Those located at a greater height may do so in the following manner:\n\na. Ten centimeters for architectural elements that constitute the profile of a facade, such as pillars, cantilevers, door and window frames, sills, cornices, gratings, or other similar elements.\n\nb. One meter for shading elements and movable parts of windows that open outward. In no case may they project over the public right-of-way.\n\nc. When the height between the sidewalk and the element is to be less than two meters, these elements may not be built over the sidewalk, except for eaves (aleros) and marquees (marquesinas);\n\nd. Ten centimeters for window gratings.\n\ne. Window sashes may open outward provided all their parts are at a distance greater than two meters from an electrical transmission line.\n\nf. Eaves (aleros), marquees (marquesinas), sun shades, and awnings (fixed or removable) in front of building entrances may protrude up to 50 centimeters before the curb and gutter. They may not cover the planter.\n\ng. Marquees (marquesinas) must be continuous, have the necessary overlap to prevent rain from passing through, and have an average height of three meters above the sidewalk level with a maximum of 3.40 meters and a minimum of 2.60 meters for streets on slopes. When neighboring properties have existing constructions fitted with marquees (marquesinas) that comply with the standards specified herein, the proposed marquee must align with them.\n\nh. Marquees (marquesinas) may not be used as floors when built over the road right-of-way.\n\ni. Balconies or other elements that may constitute uses over the public thoroughfare or that form a body with the building over it are not permitted.\n\nj. In buildings that have a front garden, in no case may the aforementioned elements, except eaves (aleros) and marquees (marquesinas), protrude from the property line, and in other respects must comply with municipal provisions.\n\nk. For both buildings and signs where there are voltage lines exceeding 15 thousand volts, the interested party must submit a written inquiry to the Servicio Nacional de Electricidad and to the institution that provides electric service in the canton.\n\nArticle 36.—In every permit for construction, repair, expansion, or remodeling, the area will be reserved, according to the corresponding right-of-way, for the construction of stormwater piping, sidewalk, curb, and gutter.\n\nAdditionally, two meters of free front garden must be left between the property line and the construction line if it faces a highway controlled by the Municipality, and three meters if it faces one controlled by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (National Highway).\n\nArticle 37.—It will be obligatory for any owner who requests a permit to carry out construction or remodeling to build the sidewalk, curb and gutter, and stormwater piping. These works must be built when the construction or remodeling is at fifty percent completion.\n\nArticle 38.—The slope of the sidewalk towards the curb may not exceed two percent, and the floors must have a non-slip finish. In qualified cases where the street slope is very steep, a sidewalk design study must be submitted to the Municipality for its approval. Cuts in sidewalks and street curbs for vehicle access to properties must not obstruct or make pedestrian transit uncomfortable. The Municipality may prohibit them and request the use of movable ramps.\n\nArticle 39.—Any building that is in a ruinous state in the judgment of the Municipality may be inspected by the Municipal Engineer, accompanied by the owner. If it does not permit repair, its demolition will be ordered to the owner, upon prior opinion from the Ministry of Health. Should the order not be complied with within the period indicated for that purpose, the Municipality must carry out the work, with the costs borne by the negligent party.\n\nArticle 40.—Duly approved construction permits expire one calendar year after their approval. If the taxpayer's permit expires and they have not paid the corresponding tax and they wish to build, they must request a new permit. If the taxpayer paid for it and its term expires, the Municipality may rehabilitate it by making a new calculation, according to the table in effect at that time, and deducting the amount previously paid; however, they must present new certifications of being up to date on their municipal and territorial payments.\n\nArticle 41.—Any building intended for commercial use or for public and private offices, whose gross construction area is greater than seventy-five square meters (75 m2) and up to a maximum of one hundred square meters (100 m2), must provide a space for parking. It must also comply with the provisions of Law No. 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad.\n\nArticle 42.—Any building intended for commercial use or for public and private offices, whose construction area exceeds one hundred square meters (100 m2), shall establish a parking space for every fifty meters (50 m2) of gross commercial area or fraction greater than twenty-five square meters (25 m2) additional construction.\n\nArticle 43.—In planned shopping centers that include premises for commercial use and for offices, public and private, one parking space will be considered for every fifty square meters (50 m2) of gross construction area.\n\nCHAPTER III\n\nSubdivisions (Fraccionamientos)\n\nArticle 44.—Subdivisions (Fraccionamientos): Any property must have the Urban Approval (Visado Urbano) prior to its segregation. The segregations resulting from its subsequent subdivision must conform to the alignment, land use (uso del suelo), setback, coverage, building height, and density indicated by the DOO. These encumbrances will be recorded on the respective plan and deed.\n\nArticle 45.—Infrastructure requirements for any property segregation. In the Urban Approval (Visado Urbano) Application, subdivisions (fraccionamientos), for their approval, must have the following minimum services: aqueduct in use, public lighting, paved or asphalted access road, stormwater drainage, sidewalks. In cases where, through inspection and technical report, it is determined that the mechanical conditions of the soil or topographic conditions are unstable and represent a risk to the owner or neighbors, the DOO will request the interested party, prior to processing the application, to provide the necessary design, studies, and laboratory tests. These shall be performed by a competent professional and company, whose recommendations must be complied with prior to the approval of the Approval (Visado) Application.\n\nArticle 46.—Requirements for property subdivisions (fraccionamientos) greater than three segregations: Any subdivision (fraccionamiento) greater than three (3) segregations must comply with all the aforementioned infrastructure requirements; additionally, in cases involving the execution of road infrastructure, paving and asphalting works, stormwater drainage, installation of piping or electrical wiring, or others, the interested party must provide the respective design and plan, signed by a responsible professional, Engineer or Architect, incorporated and active in the CFIA. In cases where the DOO, through a technical report, determines that the property to be segregated, the topography of the land, and the mechanical characteristics of the soil present conditions of instability or inadequate drainage for building, it will require the contribution, by the interested party, of the necessary design, studies, and laboratory tests. These shall be performed by a competent professional and company, whose recommendations must be complied with by the interested party prior to the approval of the Urban Approval (Visado Urbano) Application.\n\nThe minimum requirements for size, frontage, coverage, setbacks, etc., will be those indicated by the DOO.\n\nArticle 47.—To authorize the approval of plans, it is necessary to present the plan, prepared by a topography professional, to scale and dimensioned, including all registry information, areas, frontage, boundaries, adjoining owners, encumbrances, access road, etc.\n\nArticle 48.—All parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) will have direct access to a public road. In qualified cases, the Municipality may admit the subdivision of lots facing easements (servidumbres de paso), provided that, due to their location or dimension, it is shown that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads. In accordance with what is dictated, the subdivision (fraccionamiento) will be granted, preferably when homes already exist on the lot.\n\nArticle 49.—All lots resulting from a subdivision (fraccionamiento) must have the minimum area, frontage, and depth dimensions established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones in accordance with the Urban Planning, Law No. 4240 of November 15, 1968.\n\nArticle 50.—The width of the streets on the plans to be approved must be equal to or greater than the width of the parent plan.\n\nArticle 51.—A future road expansion to 14 m must be indicated on the segregated plans, for cases where the parent plan does not indicate 14 m.\n\nArticle 52.—Every land developer (fraccionador) shall cede, free of charge, for green areas and communal use and urban infrastructure, a minimum of between 10% and 20% of the unrestricted and developable area, except when the subdivision (fraccionamiento) only results in parcels with areas no less than two thousand five hundred square meters (2,500 m²) and their use is agricultural, in which case the cession of public area is not required.\n\nArticle 53.—All areas for public use must be transferred to the municipal domain, at the expense of the property owner.\n\nArticle 54.—The Municipality may, by means of an agreement stipulating such, accept the subdivision (fraccionamiento) on properties facing existing roads, even when these are not the regulatory ones. In this case, provisions must be taken for their future normalization. The developer (fraccionador) must make all improvements determined by the Municipality (stormwater drainage, aqueduct, sanitary sewer, base and subbase formation, road surface, etc.) on the street that the lots face, including its expansion.\n\nArticle 55.—The segregation authorized facing an easement (servidumbre), in the terms of the preceding articles, implies that the entrance to the lots will be considered a common easement of passage (servidumbre de paso común) at all times, for any authority or official of the entities responsible for providing public services of any nature, as well as for those responsible for urban, municipal control, public safety, health, fire department, and any other similar.\n\nArticle 56.—(Sinalevi Note: This article does not appear in the publication of this municipal regulation. However, the system requires consecutive numbering, therefore it has been created, but without text.)\n\nArticle 57.—(Sinalevi Note: This article does not appear in the publication of this municipal regulation. However, the system requires consecutive numbering, therefore it has been created, but without text.)\n\nArticle 58.—The Municipality has no obligation to provide maintenance, nor to provide services to interior lots facing an easement (servidumbre).\n\nArticle 59.—Any subdivision (fraccionamiento) submitted whose subdivision does not exceed 5 lots, and/or has an imminent family interest (non-urban development), will be exempt from the provisions of Article 53 of these regulations. However, if for any reason subdivisions (fraccionamientos) are submitted separately but from the same parent property, said rule will be applied starting from Lot No. 6.\n\nArticle 60.—In everything not expressly stipulated in these Regulations, the provisions contained in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones and in any related and concordant law or regulation that does not oppose it will apply.\n\nCHAPTER IV\n\nCondominiums\n\nArticle 61.—A condominium (Condominio) is a property susceptible to independent use by different owners, with common elements of an indivisible nature.\n\nCondominiums may be horizontal, vertical, combined, and mixed types. According to their use, they may be residential, agricultural, industrial, commercial, tourism, livestock, parking, service-related, and, in general, intended for any lawful purpose. All of the foregoing in accordance with the provisions of Law No. 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its regulations, Decree No. 32303.\n\nArticle 62.—When a condominium is intended to be developed in stages, these may be developed individually, and the construction plans for each one may be processed separately for approval.\n\nArticle 63.—To obtain approval of the plans for a condominium to be developed in stages in the canton of Esparza, it is necessary to process the approval of the Preliminary Project (Anteproyecto) before the INVU and the Ministry of Health prior to the application to the Municipality.\n\nArticle 64.—Once a coastal regulatory plan has been made official, the holder of a concession right may subject it to a condominium regime, upon prior compliance with the provisions contemplated in that regard by the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Chapter IV of the Regulations to that law, and the respective regulatory plan.\n\nArticle 65.—The concessionaire intending to subject their concession to the condominium property regime must previously obtain authorization from the Municipality of Esparza, from the Instituto Costarricense de Turismo, in accordance with Article 45 of the Ley Zona Marítimo Terrestre; or, from the Instituto de Desarrollo Agrario, in the case of lands or properties in the name of the State subject to the possession regime of Propiedad Rural Inmueble, agricultural property of the State, land parceling or colonization, specifically in the name of the IDA, as provided by the Ley de Tierras y Colonización, Law No. 2825 of October 14, 1961, as the case may be. The authorizations will be granted if the intended purpose for the subsidiary properties is consistent with the regulatory plan and applicable to the related concession. In the event that no regulatory plan exists, the authorization of the Municipality will be required and it must be applicable to the related concession.\n\nArticle 66.—In the design and construction of vertical, horizontal, mixed, and combined building condominiums, the applicable provisions, according to the nature of the condominium property, of the Ley de Construcciones and its Regulations, the Ley General de Salud, the Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, the Ley Orgánica del Ambiente, the Ley de Aguas, the Ley Forestal, and any other regulation on the matter must be observed.\n\nArticle 67.—Approval of the preliminary project. In the case of condominiums, whether residential or commercial, a preliminary project (anteproyecto) must be submitted to the D.O.O. for the purpose of verifying the urban development feasibility of the work; however, its approval does not guarantee the construction permit nor authorize the sale or the start of execution of works.\n\nIn addition to the Requirements established by Law, every condominium must make improvements on the sidewalks, pavements, and curbs involved within half of the road section corresponding to the front of the property.\n\nThe preliminary project (anteproyecto) is the preliminary general plan that shows, through a site design, how the condominium is proposed to be developed; it may contain the description of each stage as a subsidiary property (finca filial), which may be the matrix for a new condominium.\n\nFor its approval by the Municipality, the applicant must be up to date on municipal tax payments, present the corresponding application (duly completed form), and attach the following requirements:\n\na) Provide a photocopy of the horizontal property master deed (escritura de afectación horizontal) for the property.\n\nb) Four sheets with the site plans, area table, symbology used, access sections, etc., as well as distribution plans for the buildings in the case of condominiums of subsidiary properties (fincas filiales). For condominiums of individualized primary subsidiary properties (fincas filiales primarias individualizadas), the site design and tables of details, sections, finishes, etc., will be presented.\n\nc) Land Use Certificate.\n\nd) Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) for the Project, issued by SETENA.\n\ne) Three clear copies of the cadastral plan without reductions or partitions, duly approved by the municipality (urban approval (visado urbano) of 8.3 and 25 of these regulations) with the alignment as applicable:\n\nMunicipal Alignment: for properties facing municipal administration roads.\n\nMOPT: for properties facing national route roads or affected by railway lines.\n\nINVU: for properties that are affected by rivers, streams, or irrigation ditches.\n\nAyA, RECOPE, ICE: for properties affected by water easements (servidumbres), oil pipelines, or high-tension lines.\n\nf) Property certification issued by the Public Registry or by a Notary Public.\n\ng) Certificate issued by the Caja Costarricense del Seguro Social stating that employer/worker contributions are up to date, or failing that, that the applicant is not an employer.\n\nh) Copy of the identification card if the project is in the name of an individual, or copy of the legal entity identification card if it is a legal entity; they must be current. If it is a legal entity, the current legal representation must be attached.\n\ni) Approval of the preliminary project (anteproyecto) name by the Comisión Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).\n\nj) Descriptive report.\n\nThe plans will be reviewed by the D.O.O. in adherence to Law No. 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its regulations, Decree No. 32303, and related laws, issuing the applicable recommendations to the Municipal Council.\n\nArticle 68.—Pursuant to the provisions of the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its Regulations, in order to subject a property to the condominium property regime, the owner, owners, or concessionaires must process it through a public deed, previously obtaining the approval of the Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Ministry of Health, the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, and this Municipality for the plans referred to in Article 15 of the cited Regulations:\n\nDistribution Plans.\n\nLocation Plans.\n\nConstruction Plans (includes Structural plans and mechanical and electrical plans)\n\nMechanical plans, according to Article 60 of the Regulations on the matter, must include:\n\nPotable Water Systems.\n\nWastewater Systems.\n\nStormwater Systems.\n\nArticle 69.—For condominiums larger than thirty or more subsidiary units, or more than three thousand five hundred square meters, including the parking area, a security booth or room with a minimum area of six square meters that includes a sanitary service and an area for food preparation is required.\n\nArticle 70.—There shall be a covered space with easy access from the public roadway designated for the temporary deposit of domestic waste, with the size required according to current regulations and with the proper provisions for washing, ventilation, and general cleanliness. In accordance with the development of the condominium, other permanent collectors for the same purpose must be provided. The area of the space required for the concentration of domestic waste deposits shall be calculated considering a maximum storage time of one week, taking into account that the total daily production per inhabitant is two liters (approximately 0.11 cubic meters per housing unit). They must be situated in locations with easy access for collection trucks. Without prejudice to the other characteristics established by Article 51 of the regulation on the matter, for common domestic waste collectors.\n\nArticle 71.—To obtain the municipal approval (visado municipal), the following must be submitted:\n\n1- Respective application (duly completed form) signed by the owner.\n\n2- Two sets of plans approved by the INVU, CFIA, Ministry of Health, AyA, MOPT, and other institutions as applicable, and duly signed by the responsible professional.\n\n3- Proof of the Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.\n\n4- Soil Study (Estudio de Suelos).\n\n5- Letter from ICE for the installation of telephone lines.\n\n6- Letter from ICE for the installation of electrical lines and public lighting.\n\n7- Resolution from SETENA.\n\n8- Being up to date in the payment of municipal taxes.\n\n9- Being up to date in employer-worker obligations with the CCSS.\n\n10- If there is no potable water supply, approval from the Department of Water (MINAE) for the drilling and exploitation of a well. In this case, a bacteriological and physiological analysis of the water must be attached.\n\n11- Approval of the name of the Condominium by the Costa Rican Nomenclature Commission (MOPT-IGN).\n\nIn the case of lot condominiums, the site design with lot layout, public areas, street sections, etc., and the rest of the requirements for a residential subdivision (urbanización) must be submitted.\n\nArticle 72.—Certificate of Approval for the construction of the Condominium. After the approval of plans and the corresponding permit for the construction of the Condominium by the Municipal Council and the INVU, the D.O.O. shall issue a certificate accrediting the approval, which must be kept available at the work site; it shall be delivered to the developer upon demonstration of having paid 1% of the Construction Tax (Article 70 of the Urban Planning Law, Ley de Planificación Urbana). The base value shall be the amount assessed by the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica).\n\nThe final construction plans must also be available to the inspectors at the work site.\n\nArticle 73.—Everything not contemplated in this Chapter shall be governed by the Condominium Property Regulatory Law (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), the Construction Law (Ley de Construcciones), the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones), and related laws connected with the matter.\n\nCHAPTER V\n\nResidential Subdivisions (Urbanizaciones)\n\nArticle 74.—Fundamental principles for developing land for subdivisions:\n\na) That the project meets the minimum regulatory standards, or that the interested parties have completed the pertinent procedures, among which is the indispensable approval of plans by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo), the National Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados), and the Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) from SETENA.\n\nb) That the cost of the urban development works for the property is guaranteed, or that the formal transfer to the municipality of the area reserved for public use has been guaranteed, or failing that, the equivalent value has been satisfied in cash.\n\nc) Where the development of the area located outside the zoning boundary is considered premature due to a lack of public facilities and services or because of the high cost of such facilities and services, due to its distance from other inhabited areas, or due to any other decisive deficiency creating adverse conditions for public safety and health.\n\nd) That the land is free of problems due to topography, potential landslides, floods, high water table, or any other natural cause.\n\nArticle 75.—Any natural or legal person, private or public, to process the application for a construction permit for residential subdivisions (urbanizaciones), must meet the following minimum requirements at each of the planned stages:\n\nArticle 76.—Previous Requirements:\n\n1- Nomenclature: In the case of residential subdivisions (Urbanizaciones) and lot condominiums, approval of the name must be requested from the National Nomenclature Commission (Comisión Nacional de Nomenclatura).\n\n2- Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) of the Project, issued by SETENA.\n\n3- Municipal approval (Visado municipal) for Stormwater Discharge:\n\n3.1 If the subdivision will discharge stormwater into one of the rivers or streams of the canton, provide a certification from the Department of Water of MINAE indicating that this body of water is in the public domain.\n\n3.2 If the discharge will be into a ditch (acequia), stormwater easement (servidumbre pluvial), stream, or unnamed watercourse, present a Certification from the Department of Water of MINAE indicating that the ditch, stormwater easement, stream, or watercourse is in the public domain.\n\n3.3 If the Certification from the Department of Water of MINAE indicates that the ditch, stormwater easement, stream, or unnamed watercourse is NOT in the public domain, during the preliminary project approval stage, the applicant must present an authorization from the adjoining landowner or all adjoining landowners, authenticated by a lawyer, in the event one or more properties are affected, creating a stormwater easement (servidumbre pluvial), until it reaches a public domain watercourse.\n\n3.4 In the event the residential subdivision (Urbanización) will discharge stormwater, or a part thereof, into a municipal sewer or gutter, a hydrological and hydraulic study of the sewer's capacity and the required diameter must be presented. If the studies indicate that the sewer's capacity is insufficient to receive the stormwater coming from the subdivision (Urbanización), this permit will be denied. Likewise, the developer may proceed to replace the sewer with one of greater capacity, subject to prior written permission issued by the Municipal Council after the opinion of the Commission and recommendation of the D.O.O.\n\n3.5 In cases where the stormwater discharge affects a national highway and its stormwater evacuation systems, present authorization issued by the MOPT.\n\n4- Certificate of Land Use (Certificado de Uso de Suelo) issued by the D.O.O. of the Municipality of Esparza in accordance with the requirements contemplated in this regulation.\n\n5- Note from the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), certifying that the land to be developed has not presented and does not present problems due to landslides, floods, seismic faults, or is affected by any natural disaster.\n\n6- Note from the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía), indicating whether the property where the residential subdivision (Urbanización) will be built is affected by Natural Conservation Areas (Áreas de Conservación Natural).\n\n7- Approval (Visado) from AyA or the rural aqueduct for potable water availability and/or sanitary sewerage, for all of the lots of the subdivision (Urbanización). In the case of supply by well, the permit for the drilling and exploitation of the well must be obtained from the Department of Water of MINAE and SENARA. In addition, the bacteriological and physicochemical analyses of the well water must be obtained. Also, the protection radius must be indicated on the preliminary project plans, which will depend on the studies but shall not be less than twenty meters (20.00 m).\n\n8- Appraisal from the Directorate General of Direct Taxation (Dirección General de Tributación Directa).\n\n9- Approval (Visto Bueno / visado) of the plans by the Engineering Department of the Fire Department (Cuerpo de Bomberos) of the INS, (under Law N° 8228, Fire Department Law), for the approval of the potable water system and the location of hydrants.\n\n10- Approval (Visto bueno / visado) of the plans by the Ministry of Health.\n\nArticle 77.—Preliminary Project Approval. For any residential subdivision (urbanización) or subdivision (fraccionamiento) project, whether residential, commercial, or industrial, the presentation of a preliminary project is a mandatory requirement, for the purpose of establishing the feasibility of its development. The approval of the preliminary project does not imply authorization to begin the execution of the work or to proceed with the sale.\n\nArticle 78.—The requirements to be submitted are:\n\n1- Respective application (duly completed form) signed by the owner.\n\n2- The documentation required in Article 76 of this regulation.\n\n3- Three copies of the cadastral plan, without reductions or partitions, duly approved (visado) by the municipality (with the corresponding approval for stormwater discharge and earthworks (movimiento de tierras)) and with the alignment according to what applies:\n\na) Municipal Alignment: on properties fronting on municipally administered roads.\n\nb) MOPT: for properties fronting on national route roads or affected by railway lines.\n\nc) INVU: for properties affected by rivers, streams, or ditches (acequias).\n\nd) AyA, RECOPE, ICE: for properties affected by easements for water, pipelines, or high-tension lines.\n\n4- Certification of ownership issued by the Public Registry or by a Notary Public.\n\n5- Copy of the Certificate of Land Use (Certificado de Uso de Suelo).\n\n6- Proof issued by the Costa Rican Social Security Fund (Caja Costarricense del Seguro Social) of being up to date in the payment of employer-worker fees or, failing that, that one is not an employer.\n\n7- Copy of the identity card if the project is in the name of a natural person, or a copy of the legal ID card if it is a juridical person; they must be current. If it is a juridical person, the current legal representation certification must be attached.\n\n8- As there is no sanitary sewerage in the Canton of Esparza, soil infiltration tests must be presented, carried out by a responsible professional, registered with the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica. According to the infiltration tests and the soil study, the Municipality may request the construction of a Wastewater Treatment Plant for the residential subdivision (Urbanización).\n\n9- If the project is of Social Interest, the certification of the Declaration of Social Interest of the Project (Declaratoria de Interés Social del Proyecto), issued by the Ministry of Housing, the Housing Mortgage Bank, and/or the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), must be presented.\n\n10- The property to be developed must have the Affidavit of Real Estate Assets (Declaración Jurada de Bienes Inmuebles) up to date.\n\n11- The routing of networks for electricity, aqueduct, and sewer services, or other systems, must be located preferably within the rights-of-way and, in any case, across or over public use areas. Therefore, property easements (servidumbres prediales) contrary to the indicated standard will not be acceptable.\n\nWhen the property is already affected by easements (servidumbres) as indicated, these must likewise remain in a public area and may be incorporated into streets, parks, or playgrounds.\n\n12- Being up to date in the payment of municipal taxes.\n\n13- Copy of the Professional Fee Consulting Contract from the Federated College of Engineers and Architects.\n\n14- Three sets of preliminary project plans, signed by the responsible professional and duly approved by the different institutions (ICAA, CFIA, INVU, Ministry of Health, ICE, MINAE, FIRE DEPARTMENT (BOMBEROS), and others as applicable).\n\n15- The site design sheet must include the following:\n\n15.1. Name of the preliminary project.\n\n15.2. Name of the owner.\n\n15.3. Name of the responsible professional, signature, and registration number.\n\n15.4. Location with District, Canton, Province.\n\n15.5. Scale (not less than 1:2000).\n\n15.6. Date.\n\n15.7. Property data such as Real Folio (Folio Real) and cadastral plan number.\n\n15.8. The cadastral plan number indicated on the construction plans must match the cadastral plan number on the documents.\n\n15.9. Location according to I.G.N. coordinates.\n\n15.10. Boundaries of the area to be developed. It must be included when the entire area indicated on the cadastral plan will not be developed. A part is developed, and the rest is indicated as a reserve. When lots have been segregated fronting a public street, the 10% of public area corresponding to the segregation must be indicated.\n\n15.11. Names of adjoining landowners.\n\n15.12. Existing road network, indicate all streets that border the property.\n\n15.13. Indicate easements (servidumbres) for:\n\n. Potable water and stormwater, which must be six meters (6 m) wide.\n\n. ICE, RECOPE, and any other affectation the property has. The easements (servidumbres) indicated by said institutions must be dimensioned.\n\n15.14. Dimension the alignments of:\n\n. Rivers, streams, ditches (acequias), etc. The minimum shall be 10 m for urban areas, 15 m for rural areas, and 50 m horizontal for slopes greater than 40%, as determined by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) of the INVU.\n\n. Local streets and national highways. For national highways, the minimum shall be 20 m of right-of-way, and for local streets, 14 m, unless the regulatory plan indicates otherwise.\n\n15.15. Plan of contour lines every meter. Other elevations must not be indicated.\n\n15.16. Plan of stormwater pipes.\n\n15.17. Plan of potable water pipes.\n\n15.18. Plan of the sanitary pipe stub-outs, which shall not be used until the sewerage system of the canton of Palmares is built.\n\n15.19. Layout and cross-sections of streets, including the section of the improvements to the centerline of the existing public street.\n\n15.20. Detail of street and sidewalk finishes.\n\n15.21. Detail of curb-gutter, typical curve, and ramps for persons with disabilities.\n\n15.22. Detail of the pavement structure for streets and avenues. The thickness and materials of the subgrade, the sub-base, the base, and the type of pavement to be used must be detailed.\n\n15.23. Front and depth of lots: The depth of the lot shall not be more than seven times the frontage. Lots shall have a minimum frontage equal to six meters (6.00 m).\n\nAs far as possible, the side boundaries of the lots shall be perpendicular to the curb-gutter line.\n\nThe minimum area of a lot within a subdivision (urbanización) shall be one hundred twenty square meters (120.00 m2). This minimum area must be supported by soil infiltration tests that must be carried out prior to the design. If these tests indicate the need for a larger lot area, that shall be the applicable minimum.\n\nInfiltration tests must be carried out (according to Ministry of Health specifications) for every 5000 m2. The results must be reported based on the time it takes for the water level to drop 2.5 cm under saturated ground conditions in each hole (test).\n\nInfiltration tests shall be carried out jointly with the preliminary studies, and their results shall be sent to the Institution or office in charge in the area. In cases where the natural conditions of the land are substantially altered due to topographical or other reasons, a new infiltration test will be required for the final levels.\n\nThe Municipality of Esparza reserves the right to modify the minimum area or the design standard if the tests so require.\n\n15.24. Indicate the number or letter of blocks or street blocks and number the lots.\n\na) Indicate public areas separately (Playgrounds, park, and community facilities).\n\n15.25. Table of areas.\n\n15.26. 1:5000 reduction of the site design.\n\n15.27. IGN coordinates on the site design.\n\n15.28. Number streets by number or name. They must not be indicated as public since it is a project.\n\n15.29. Hatch and indicate commercial lots and the improvements to the centerline of the public street.\n\n15.30. Road connection, is the distance between the access street of the subdivision (urbanización) and other existing streets, a bridge, etc. This distance must be dimensioned.\n\nArticle 79.—The plans shall be reviewed by the D.O.O. in accordance with the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), it shall provide the recommendations of the case, issuing its final opinion to the Municipal Council. The Municipality of Esparza reserves the right to accept the urban design, to request the elimination of or new street layouts, or to request the relocation of Community Areas, Park Areas, and Playgrounds.\n\nThe approval of a preliminary project does not guarantee the construction permit.\n\nArticle 80.—Approval of construction plans. The requirements to be submitted to the Municipality are:\n\n1) Respective application (duly completed form) signed by the owner.\n\n2) Three copies of the construction plans with all the information required by the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments, the corrections requested in the preliminary project (if they were requested), and modifications (if the preliminary project was modified). With the approval stamps from the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) of the INVU, the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica, the Ministry of Health, AyA, and the Fire Department (Cuerpo de Bomberos). The plans shall be reviewed by the D.O.O., which shall provide the recommendations of the case to the Public Works Commission (Comisión de Obras Públicas), which in turn shall issue the final opinion to the Municipal Council for the approval or denial of the construction permit for the residential subdivision (Urbanización). Said plans must be signed by the Professional Responsible for the construction.\n\n3) Copy of the Certificate of Land Use (Certificado de Uso del Suelo).\n\n4) Copy of the certificate of environmental viability of the project, issued by SETENA.\n\n5) Letter from ICE for the installation of electrical lines and public lighting.\n\n7) Soil study, carried out by a company of recognized national prestige, registered with the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (must present certification proving this). The soil study shall indicate the foundation design for the type of terrain found there, the permeability of the soil, the recommendation for the dimensions of the drains for black and grey water, etc.\n\n8) Municipal approval (Visado municipal) for earthworks or debris (movimiento de tierras ó escombros) issued by the D.O.O. in accordance with the requirements contemplated in this regulation.\n\n9) On land with slopes greater than 30%, a slope stability study must be presented; said land shall be reforested, being considered unsuitable for construction.\n\n10) Certification from the National Insurance Institute (Instituto Nacional de Seguros), attesting that the Workers' Risk Policy (Póliza de Riesgos de Trabajo) has been subscribed, which shall protect the workers who build the residential subdivision (Urbanización).\n\n11) Design of the main telephone network approved by ICE. The telephone distribution cabinets, whose location must be consulted with ICE at the preliminary project level, must be contemplated in the project so that the necessary spaces are reserved.\n\n12) The construction plans must contain the following:\n\n* Site design sheet with all the information requested in the preliminary project.\n\n* Sheet with street axes. Public roads shall be built according to the INVU booklet called \"Minimum Standards for Geometric Design of Residential Developments.\"\n\n* Plan of street profiles showing the proposed elevations and the natural terrain, the manholes, and the conduction lines for black water and stormwater.\n\n* Potable water distribution system indicating the pipe diameters, the valves and their boxes, the hydrants, the point of connection to the network, the residential stub-outs, and all other requirements indicated by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado) or the Ministry of Health in their case.\n\n* Plans of the sanitary and stormwater sewerage, indicating the diameter and class of pipes, their gradients, lengths, location of manholes, catch basins, stub-outs, black water treatment, discharges, and other works.\n\n* Pavement design. The structure of the streets—granular sub-base, granular base, and layer in flexible pavement, or granular base and rigid pavement slab—shall be designed by a professional knowledgeable in the subject (attach the professional's references), according to methods such as AASHTO or MARSHALL. The Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial) of the Municipality of Esparza shall analyze the proposed structure; it may appear on the site design sheet but must appear in the construction plans; it shall then provide the recommendations of the case.\n\nThe Municipality may reject the flexible or rigid pavement designs, based on criteria grounded in technical bases such as pavement and soil design manuals, upon submission of the complete design calculation report and the steel reinforcement.\n\nThe complete design calculation report for the proposed structure must be submitted; it must contain the results of subgrade capacity tests for verification, and must be signed by a responsible professional with their C.F.I.A. registration number.\n\n* Plan with details of sidewalks, curbs and gutters, catch basins, manholes, valves, and any other detail required by the institutions or the developer.\n\n* Sidewalks: It must be considered that the residential subdivision (Urbanización) must have all sidewalks completed to be accepted by the Municipality. The finish of the sidewalks shall be non-slip. The cross slope shall have a maximum of 3% and a minimum of 2%. In the case of vehicular access to the properties, the change in level must be overcome with ramps built on the green strip. When this does not exist, the ramp must be resolved within a maximum length of fifty centimeters (50 cm). Changes in level generated at the sides must also be resolved with ramps having a slope no greater than 30% of that of the sidewalk.\n\n* Green strips: In all residential subdivisions (Urbanizaciones) built in the Canton of Esparza, there shall be a green strip on both sides of the roadway. In subdivisions that are not of social interest where housing projects are developed, the intermediate green strips between the roadway and the sidewalk shall have tree planting using shrub species that, due to their growth and nature, do not interfere with the proper functioning of infrastructure works; said strips shall be interrupted twenty meters (20.00 m) before the corners.\n\nThe type of plants to be used must include native species with showy flowering and species that provide food for wildlife. In playground and park areas, preference shall be given to fruit trees. The trees to be used should preferably include showy flowering species. When the width of the green strips is not equal on both sides of the roadway, the narrower strip must be placed on the side where the electrical lines are located. The species to be used must comply with the above.\n\nThe minimum width of the green strips shall be ninety centimeters (0.90 m) for an eleven-meter (11.0 m) street, and one meter (1.00 m) for streets with a fourteen-meter (14.00 m) right-of-way; in the case of secondary and tertiary streets, at the discretion of the INVU and the Municipality, the green strips may be widened, reducing the roadway correspondingly.\n\n* Gutters: The gutters shall have a design that allows vehicle access to the properties.\n\n* Corner cutoffs (Ochavos): At every street intersection, the corners shall be cut at the property boundary, by means of a cutoff measuring two meters fifty centimeters (2.50 m) on each side. If a curve is preferred, it must be inscribed within the property lines and the cutoff.\n\n* Ramps at corners: At all corners, ramps shall be built to overcome the existing difference in level between the street and the sidewalk. These ramps must have a minimum width of one meter twenty centimeters (1.20 m), be made of non-slip material, have a groove one centimeter (0.01 m) deep at minimum every ten centimeters (0.10 m), and be located outside the curved section of the intersection. The foregoing to comply with Law 7600. Curb and Gutter (Cordón y Caño): The curb and gutter at street corners shall be designed in a circular shape with a minimum radius of six meters (6.00 m).\n\n* Placement of objects in public areas: Any protruding sign or object placed on streets, sidewalks, or public spaces must be at a minimum height of two meters forty centimeters (2.40 m). Except in the case of posts, public telephones, and telephone distribution cabinets, which must be located in the green strips, in such a way that they do not obstruct the passage of persons and vehicles and do not protrude beyond said strip.\n\n* Signage of roads: The signage of streets and avenues, including all indications: stops, directional arrows, speed, and others, shall be at the expense of the developer and shall be done by means of signs that the Ministry of Public Works and Transport will provide, designed according to standards established jointly with the National Council for Rehabilitation and Special Education. Said signage must be done prior to the delivery of the subdivision (urbanización) to the Municipality; otherwise, MOPT must be paid. The height and location of these signs shall be in accordance with what is indicated by the Road Signage Department of the Ministry of Public Works and Transport.\n\n* Block layout (Amanzanamiento): The size and type of street blocks or lot blocks shall depend on the surrounding urban development and the existing conditions of the area, adapted to the shape and capacity of parcels and to the provision of public spaces, parking, accesses, and other related facilities.\n\n* On land with variable topography, a terrace plan of the land shall be required, showing the proposed lot levels, cut slopes, fill areas, walls, etc.\n\n* Plans of the public areas indicating the type of conditioning, tree planting, equipment, detail of each piece of play equipment, fences, water installation, shelters, and any other detail.\n\n* Surface works on streets—intakes and catch basins, covers and grates, etc.—must be built in full observance of the provisions contained in Chapter XXXI of the Construction Regulations.\n\nArticle 81.—Certificate of Approval for the construction of the residential subdivision (Urbanización). After the approval for the construction of the subdivision (Urbanización) by the Municipal Council and the INVU, the D.O.O. shall issue a certificate accrediting the approval, which must be kept available at the project site; it shall be delivered to the developer upon demonstration of having paid 1% of the Construction Tax (Article 70 of the Urban Planning Law, Ley de Planificación Urbanística). The base value shall be the amount assessed by the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica.\n\nArticle 82.—Modifications to the preliminary project and projects: Once made, the following must be submitted for approval:\n\na) Site design sheet with all proposed modifications; all the information contained in the approved sheet must be maintained.\n\nIn the title block where \"Project\" is indicated, the following must be added: Modification #______ and the rest of the information must be maintained.\n\nAt the top, add the note: \"This sheet replaces the one approved by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) on date ______ and under # ______, and is submitted for modification.\"\n\nWithin the sheet, everything that is modified must be indicated and numbered. Example:\n\nModification # 1: a-The number of lots is modified, b-The communal area is modified.\n\nArticle 83.—Acceptance of Areas and infrastructure works. This procedure is carried out when the subdivision's (urbanización) infrastructure is 100% complete or has 75% progress; in this latter case, the request for analysis and approval must be submitted to the Municipal Council, attaching the guarantee proposal duly endorsed by the National Institute of Housing and Urbanism. For its processing, the following requirements must be submitted:\n\na) Request for acceptance of works (duly completed form).\n\nCadastral plan(s) of the public areas to be transferred to the Municipality.\n\nLaboratory test of works carried out (asphalt and concrete) on streets and sidewalks.\n\nLetters of acceptance of the works from AyA, ICE, INS-Fire Department (Bomberos). Official communication from the Road Management Technical Unit of the Municipality of Esparza regarding the condition of public roads, and from the Directorate of Public Services (Dirección de Servicios Públicos), regarding the condition of green areas, parks, playgrounds, etc.\n\nThe Municipality reserves the right to request the necessary laboratory tests to certify the quality of the works, according to the reasoned criteria of the D.O.O.\n\nReport from the environmental supervisor attesting to compliance with the environmental commitments and other provisions contained in the environmental management plan.\n\nPhotographic survey of the public areas, furnishings, and traffic signs of the project, with legible color photographs.\n\nLetter of acceptance from the MOPT, regarding road signage.\n\nBudget for the tree planting required in the park areas, ensuring the maintenance of the trees during the first two years after planting, with a commitment authenticated by a lawyer.\n\nOnly official communications and approvals (visto bueno) that do not exceed one year from issuance will be accepted.\n\nThe Works Commission (Comisión de Obras) shall carry out an inspection of the site to verify the completion of the works, their quality, and finishes, proceeding to issue the corresponding opinion.\n\nArticle 84.-Approval of the General Plan for the Cadastre. The approval referred to in this article is the one that authorizes the segregation (segregación) of the lots in accordance with article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).\nThis plan must be prepared by a topography professional who carries out the entire survey exactly as it is built, including modifications to the project duly approved by the Municipal Council.\n\n84.1 To obtain approval from the Municipal Council for the general cadastre plan and the subdivision (fraccionamiento) of the development, the following requirements must be submitted:\n\n1) Letter of request, submitted to the Municipal Council, indicating: project name, canton, province, date of project approval by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) and by the Municipality and the date of acceptance of the works. Said note must request that the subdivision be accepted for the purposes of Article 33 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.\n\n2) At least three heliographic copies of the general plan to be registered in the cadastre; the title block must indicate \"General Plan for the National Cadastre of the Development...\".\n\nThis plan must be prepared by a topography professional who carries out the entire survey exactly as it is built.\n\n3) Clear photocopy of the cadastre plan of the developed property (parent property).\n\n4) At least two heliographic copies of the cadastre plans for the land corresponding to streets, protection zones, parks, playgrounds, community facilities (these plans must bear the following note \"Donates to the Municipality of Esparza\") and a plan of the remainder of the property (if any exists in the project).\n\n5) On the general cadastre plan, the front setback must be indicated in plan view and in street sections. Indicate and hatch commercial lots; the area table data must match the individual plans of the public areas.\n\n6) Marking of the lots on the curb and gutter.\n\nOnce the above requirements have been submitted, the Works Commission (Comisión de Obras) proceeds to conduct a field inspection and issues a recommendation to the full Council so that the corresponding agreement can be adopted.\n\n84.2 Once the General Plan for the Cadastre is approved by the Municipal Council, the D.O.O. will stamp the plan indicating the agreement number, Session, date, name, signature, and position of the authorizing official. After municipal approval, the interested party submits the General Plan to INVU's Urbanism Directorate along with the following documents, without prejudice to any other documentation that institution may request:\n\n* A photocopy of the Council minutes authorizing the approval of the General Plan.\n* The Certificate of Completion (Nota de finiquito) or negotiation of the ICE telephone network, as well as its acceptance of the electrical network or the contract for the works.\n* A letter from AyA accepting the potable water network, stormwater drainage (alcantarillado pluvial), and the provision for the sanitary sewer system (alcantarillado sanitario).\n* A contract signed and authorization from the MOPT for road signage.\n* A budget for the required tree planting in park areas, ensuring the maintenance of the trees for the first two years after planting, with a commitment authenticated by a lawyer.\n* A complete set of the construction plans approved by INVU.\n* When the development is not finished and the Municipality has accepted the performance guarantee (garantía de cumplimiento) for outstanding works, the general budget for works completed and those outstanding as of the application date must be submitted, signed by the responsible professional of the authorized Construction Company (Compañía Constructora) for the project, and certification of the municipal agreement firmly accepting the guarantee for outstanding works, as well as the site plan with the demarcation of the outstanding works.\n\nAll requested documents must be submitted bound, in order, and in at least two copies.\n\n* A paid receipt for services from the Urbanism Directorate and two clear copies of the deposit receipt.\n\n84.3 Once approval is obtained from the Urbanism Directorate, the interested party submits to the National Cadastre the sheet of the general plan approved by the Municipality and by INVU, along with all the individual lot plans to be registered in the cadastre.\n\n84.4 Finally, the individual plans are taken to the Municipality for the lots to be approved and the respective public areas to be transferred, for which the procedure established in the following regulation will be followed.\n\nArticle 85.-For the approval of the cadastral plans for public areas, the approval of the General Cadastre Plan by the National Cadastre must be submitted to the Municipality, also meeting the following requirements:\n\n* A digital file of the Development, with the layout of the streets, avenues, and all lots (including public areas). The file must be submitted in Auto Cad format.\n* Being up to date with municipal taxes.\n\nArticle 86.-Transfer of public areas. Once the plans for all these Areas have been approved, the developer (urbanizador) will proceed to transfer said areas in the name of the Municipality of Esparza, before a notary public, who will carry out the procedures before the National Property Registry.\n\nOnce the Registry assigns the deed number, they will be taken to the Municipal Cadastre Office (Oficina de Catastro Municipal) for their proper registration.\n\nArticle 87.-Approval of the cadastral plans for the subdivision of the development.\n\nThe owner must be up to date in the payment of municipal taxes and in their obligations with the Costa Rican Social Security Fund (Caja Costarricense del Seguro Social), presenting the original and two copies of the cadastral plan for each lot.\n\nArticle 88.-Everything not contemplated in this Chapter shall be governed by the Urban Planning Law, Regulation for the National Control of Subdivisions and Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), Construction Law (Ley de Construcciones), General Public Roads Law (Ley General de Caminos Públicos), Construction Regulation (Reglamento de Construcciones), Cadastre Law (Ley de Catastro), Regulation to the Cadastre Law (Reglamento a la Ley del Catastro), and related laws concerning Development processes.\n\nCHAPTER VI\n\nRemedies and Sanctions\n\nArticle 89.-Remedies (Recursos). Against any final administrative resolution issued by the Municipality, through the corresponding departments, regarding the approval of demolition permits, construction, expansion, restoration, or remodeling, as well as regarding the issuance of operating licenses and land-use certificates (certificados de usos del suelo), the remedies of revocation and appeal (recursos de revocatoria y apelación) shall proceed, as regulated by the Municipal Code, in articles 161 through 163, inclusive.\n\nArticle 90.-General provisions on sanctions and procedures. Any act in violation of the provisions of this regulation and urban regulations in general, committed by the responsible professional for a project, the property owner, their legal representatives, or any individual in general, shall be sanctioned in accordance with the provisions of:\n\na) The Urban Planning Law No. 4240 of December 15, 1968, and its amendments.\nb) The Construction Law No. 833 of November 4, 1949, and its amendments.\nc) The General Health Law (Ley General de Salud) No. 5395 of October 30, 1973, and its amendments.\nd) The Municipal Code, Law 7794 of April 27, 1998.\ne) The Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) No. 7554 of November 3, 1995.\nf) The Architectural Historical Heritage Law (Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico) No. 7555 of October 20, 1995.\ng) Forest Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1996.\nh) The Regulations dictated by the Executive Branch to regulate the preceding laws.\ni) The Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).\nj) Regulation to the Law Regulating Condominium Property (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).\nk) The Penal Code.\n\nArticle 91.-Infractions (Infracciones). The following are considered infractions:\n\na) Carrying out, without a prior construction permit, works for which the current Laws and Regulations require a license.\nb) Carrying out works under an expired permit.\nc) Carrying out works that partially or radically modify the project previously approved by the Municipality.\nd) Carrying out works without proper protection, endangering life or property.\ne) Failing to send the data reports required in different Chapters of the Regulation to the Municipality in a timely manner.\nf) Failing to notify the Municipality of the suspension or termination of works.\ng) Disobeying orders from the Municipality regarding modifications, suspension, or demolition of works.\nh) Improper use of the public right-of-way and access to properties: highway, public street, road, or easement (servidumbre).\ni) Improper use of public services: public lighting, sanitary and storm sewer systems, aqueduct, others.\nj) Occupying or making use of a building without having first given notice of the completion of the work.\nk) Preventing or obstructing Inspectors from carrying out their duty.\n\nArticle 92.-Fine (Multa). The amount of the fine for lacking a valid construction permit to begin work shall be one percent of the total value of the work.\n\nArticle 93.-Notification: In cases where construction is detected without the respective municipal license, municipal inspectors shall proceed to issue a formal work stoppage notification (notificación formal de paralización) to the individual. Any property that is notified for an infraction or violation of the rules and procedures of this regulation and related current regulations shall be closed by means of a seal.\n\nArticle 94.-Every notification, in accordance with the format established by the Municipality of Esparza, shall contain the following minimum information:\n\na) Name of the property owner.\nb) Property location.\nc) Description of the infraction or reason.\nd) Compliance deadline.\ne) Place and date of notification.\nf) Name, identification, and signature of the recipient or notified party.\ng) Name, identification, and signature of the witness.\nh) Name and signature of the inspector.\n\nArticle 95.-The seals shall indicate the closed status (clausurado) of the property in a legible and evident manner, being made of material resistant to humidity, mistreatment, and adhesive. They shall be placed in visible and easily identifiable locations.\n\nArticle 96.-The seals shall contain the following information:\n\n Municipality of Esparza.\n Municipal Inspection. Tax Management Unit (Unidad de Gestión Tributaria).\n \"CLOSED (CLAUSURADO). For violating Rules and procedures. Warning: In accordance with article 312 of the Penal Code, whoever violates the seals placed by the authority on a thing shall be punished with 3 months to 2 years of imprisonment.\"\n\nArticle 97.-If, after the closure seals have been placed on a construction, the Municipality verifies the continuation of construction in evident violation of the order issued through the seals, as their symbolic representation, the respective complaint shall be filed before the Deputy Prosecutor's Office of the city of Puntarenas (Fiscalía Adjunta de la ciudad de Puntarenas).\n\nArticle 98.-Everything not contemplated in this Regulation shall be governed by the Urban Planning Law, Regulation for the National Control of Subdivisions and Developments, Construction Law, General Public Roads Law, Construction Regulation, Cadastre Law, Regulation to the Cadastre Law, and related laws concerning Development processes.\n\nThe Municipal Council of Esparza publishes this draft Regulation in La Gaceta, to submit it to a non-binding public consultation, for a minimum period of ten business days, after which it will rule on the merits of the matter.\n\n*** On this matter, the Municipal Council agrees to accept the report of the Special Commission and approve the Construction, Subdivision, Condominium, and Development Regulation (Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominios y Urbanización) of the Municipality of Esparza, with the modifications already included. Send said Regulation to the Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) for what corresponds. Approved unanimously. Municipal Council of Esparza. Silvia Vega Sánchez, Acting Secretary of the Municipal Council (Secretaria a. í. del Concejo Municipal).\n\nEspíritu Santo, Esparza, January 28, 2008." }