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  "id": "pgr-1173",
  "citation": "C-102-1996",
  "section": "pgr_opinions",
  "doc_type": "dictamen",
  "title_es": "Nulidad de inscripciones registrales en áreas de manglar",
  "title_en": "Nullity of registrations in mangrove areas",
  "summary_es": "La Procuraduría analiza si las fincas inscritas en Playa Papaturro que incluyen manglares presentan vicios de nulidad. Concluye que los manglares son bienes de dominio público inalienables, imprescriptibles e inembargables, protegidos por la Ley de Aguas, la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre y la Ley Forestal. Por tanto, no pueden ser objeto de apropiación particular ni inscribirse en el Registro Público a nombre de privados. Las inscripciones que los incluyan son nulas en esa porción, sin generar derechos, y la omisión de la reserva estatal no sana el vicio. Se recomienda a los propietarios rectificar las medidas por escritura pública para excluir las áreas de manglar, evitando conflictos futuros. Además, se recuerda que la explotación no autorizada de flora o fauna en manglares conlleva sanciones penales. La opinión se emite a solicitud del ICT para determinar la legalidad de las inscripciones originales bajo el Transitorio III de la Ley No. 4558.",
  "summary_en": "The Attorney General's Office examines whether two registered properties in Playa Papaturro containing mangroves are null. It concludes that mangroves are inalienable, imprescriptible public domain assets protected by the Water Law, the Maritime-Terrestrial Zone Law, and the Forestry Law. They cannot be privately owned or registered in the Public Registry. Registrations that include them are null as to that portion and confer no rights; the omission of a State reservation does not cure the defect. Owners are advised to adjust their registered areas by public deed to exclude mangrove areas and avoid future conflicts. Unauthorized exploitation of mangrove flora or fauna carries criminal penalties. The opinion was requested by the Costa Rican Tourism Institute to assess the legality of original registrations under Transitory III of Law No. 4558.",
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  "date": "26/06/1996",
  "year": "1996",
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    "forestry-law-7575"
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  "primary_topic_id": "water-law",
  "es_concept_hints": [
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    "Patrimonio Natural del Estado",
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  "keywords_es": [
    "manglar",
    "dominio público",
    "zona marítimo terrestre",
    "inscripción registral",
    "nulidad",
    "Ley de Aguas",
    "Ley 6043",
    "información posesoria",
    "Patrimonio Natural del Estado"
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  "keywords_en": [
    "mangrove",
    "public domain",
    "maritime-terrestrial zone",
    "registry inscription",
    "nullity",
    "Water Law",
    "Law 6043",
    "possessory information",
    "Natural State Heritage"
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  "excerpt_es": "En síntesis, aunque las inscripciones registrales no deben incluir áreas de manglar, por tratarse de bienes de dominio público no susceptibles de ser inscritos a nombre de particulares, aquellas en que se hubieran ilegítimamente incorporado, por la razón que fuese, no otorgarán a los dueños de las fincas registradas ningún tipo de dominio respecto de ellas, en tanto siguen manteniendo su régimen dominical, y cualquier ocupación o uso no autorizado por parte de particulares sobre las mismas generará las responsabilidades civiles y penales que correspondan.\n\nDentro de esta línea, debe acotarse que en las diligencias de información posesoria la Procuraduría General de la República, actuando como parte colaboradora en el control de legalidad y vigilante de los intereses estatales, solicita, cuando se detectan, la exclusión de las áreas de manglar en los planos catastrados, a fin de resguardar de mejor manera este recurso, evitando así posibles mal interpretaciones sobre cabida en perjuicio del dominio público, máxime en los últimos tiempos cuando, según se explicó, estas zonas protegidas se están viendo fuertemente amenazadas. La existencia del artículo 72 de la Ley de Aguas no es motivo tampoco para justificar la registración de fincas con incorporación de manglares dentro del área a inscribir.",
  "excerpt_en": "In summary, although registry inscriptions should not include mangrove areas, as they are public domain assets that cannot be registered in the name of private individuals, those in which they have been illegitimately incorporated, for whatever reason, will not grant the owners of the registered properties any type of ownership over them, as they continue to maintain their public domain status, and any unauthorized occupation or use by private individuals will give rise to the corresponding civil and criminal liabilities.\n\nAlong these lines, it should be noted that in possessory information proceedings, the Attorney General's Office, acting as a collaborating party in legality control and guardian of state interests, requests, when detected, the exclusion of mangrove areas from cadastral maps, in order to better safeguard this resource, thus avoiding possible misinterpretations regarding area to the detriment of the public domain, especially in recent times when, as explained, these protected areas are being heavily threatened. The existence of Article 72 of the Water Law is also no reason to justify the registration of properties that include mangroves within the area to be registered.",
  "outcome": {
    "label_en": "Interpretive opinion",
    "label_es": "Dictamen interpretativo",
    "summary_en": "Registered properties that include mangroves are null as to that portion, since mangroves are inalienable public domain assets not subject to private ownership.",
    "summary_es": "Las fincas inscritas que incluyan manglares son nulas en esa porción, por ser éstos bienes de dominio público inalienables y no susceptibles de apropiación particular."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "II. LOS MANGLARES COMO BIENES DE DOMINIO PUBLICO",
      "quote_en": "Mangroves in our country enjoy a public domain regime, that is, they are inalienable and cannot be subject to private appropriation.",
      "quote_es": "Los manglares gozan en nuestro país de un régimen de dominio público, es decir, que son inalienables y no susceptibles de apropiación particular."
    },
    {
      "context": "III. INSCRIPCION REGISTRAL DE AREAS DE MANGLAR",
      "quote_en": "...although registry inscriptions should not include mangrove areas, as they are public domain assets that cannot be registered in the name of private individuals, those in which they have been illegitimately incorporated, for whatever reason, will not grant the owners of the registered properties any type of ownership over them...",
      "quote_es": "...aunque las inscripciones registrales no deben incluir áreas de manglar, por tratarse de bienes de dominio público no susceptibles de ser inscritos a nombre de particulares, aquellas en que se hubieran ilegítimamente incorporado, por la razón que fuese, no otorgarán a los dueños de las fincas registradas ningún tipo de dominio respecto de ellas..."
    },
    {
      "context": "III. INSCRIPCION REGISTRAL DE AREAS DE MANGLAR",
      "quote_en": "The omission of this requirement does not confer any right to the claimant or possessor over these assets. (Article 72 of the Water Law)",
      "quote_es": "La omisión de este requisito no confiere derecho alguno al denunciante o poseedor sobre esos bienes. (Artículo 72 de la Ley de Aguas)"
    }
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  "cites": [
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      "id": "norm-27738",
      "citation": "Ley 7554",
      "title_en": "Organic Environmental Law",
      "title_es": "Ley Orgánica del Ambiente",
      "doc_type": "law",
      "date": "04/10/1995",
      "year": "1995"
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    {
      "id": "norm-32006",
      "citation": "Ley 6043",
      "title_en": "Maritime Terrestrial Zone Law",
      "title_es": "Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre",
      "doc_type": "law",
      "date": "02/03/1977",
      "year": "1977"
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  "cited_by": [
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      "id": "pgr-14474",
      "citation": "C-093-2007",
      "title_en": "Mangrove Construction and Coastal Zoning in Santa Cruz",
      "title_es": "Construcciones en manglar y Plan Regulador Costero en Santa Cruz",
      "doc_type": "dictamen",
      "date": "27/03/2007",
      "year": "2007"
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      "citation": "C-060-2008",
      "title_en": "Authority of the Colorado Municipal Council to issue permits in mangroves and State Natural Heritage",
      "title_es": "Facultad del Concejo Municipal de Colorado para otorgar permisos en manglares y Patrimonio Natural del Estado",
      "doc_type": "dictamen",
      "date": "04/03/2008",
      "year": "2008"
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      "citation": "C-197-2011",
      "title_en": "SINAC Authority to Lift Mangrove Reserve Annotations on Maps",
      "title_es": "Competencia del SINAC para levantar anotaciones de afectación por reserva de manglar",
      "doc_type": "dictamen",
      "date": "23/08/2011",
      "year": "2011"
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        "label": "Sentencia 02306-1991"
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(Jiménez, Jorge Arturo. \"Los\nmanglares del Pacífico Centroamericano\". Heredia, EFUNA, 1994, p. 32).\n\n\n\n    Aunque es regularmente inundado por el efecto de las mareas, lo común es que se encuentre\nprotegido de las olas o corrientes fuertes por pequeñas bahías, o por situarse en desembocaduras de\nríos tranquilos. En términos más precisos se podrían distinguir dos tipos principales de ambientes\npara describir el entorno geomórfico en el que crecen los manglares: las costas clásticas y los\nambientes estuarinos. En las primeras, se dan barreras arenosas o barras de gran dinamismo que son\nformadas por sedimentos también arenosos reacomodados por el oleaje. Detrás de estas barreras, en\nlagunas de aguas someras tierra adentro, es donde se ubican los manglares, a lo largo de canales\nmareales, donde el oleaje y la descarga fluvial interactúan fuertemente (ibíd, ps. 8-10).\n\n\n\n    En los ambientes estuarinos nos encontramos con extensos cuerpos de agua semi encerrados, donde\nse mezclan las aguas de uno o varios ríos con las aguas costeras marinas. Aquí la influencia del\noleaje es muy baja y mínima en las partes internas de los sistemas, encontrándose extensos bajos o\nplayones fangosos que son rápidamente colonizados por manglares (ibíd, ps. 10-12).\n\n\n\n    Aunque alcanza su mayor desarrollo, sobre todo foliar, en la zona de los trópicos, también se le\npuede encontrar en las regiones inferiores subtropicales. Los diferentes individuos que lo componen\nse adaptan a salinidades variables, niveles cambiantes de inundación o clases de aluvión,\nencontrándose especies que van desde pequeños arbustos hasta árboles cercanos a los cincuenta metros\nde altura (Mata, Alfonso y Quevedo, Franklin, op. cit., p. 202). Para entender las variaciones\nestructurales y funcionales que se observan en el componente vegetal de las manglares, se suelen\ndividir según dos zonas típicas: a) la zona externa (parte ambientalmente más dinámica del manglar\nconstituida por áreas expuestas de modo directo al cuerpo de agua estuarina o a los canales o\nmárgenes de los ríos asociados) y b) la zona interna (aquella alejada de los cuerpos de agua, ya\nsean estuarinos o riverinos, y que son inundadas periódica o estacionalmente por las mareas)\n(Jiménez, op. cit., p. 33).\n\n\n\n    Los suelos en los que crecen los manglares son de tipo anaeróbico generalmente, en tanto, además\nde estar periódicamente inundados, los consumos de oxígeno son muy altos por la fauna que vive en\nellos. Sufren, asimismo, variaciones importantes en el contenido de sales debidas a la\nevapotranspiración, el suministro de agua de mar o de agua dulce por lluvia, descarga fluvial o\nescorrentía superficial (Jiménez, op. cit., ps. 29-30).\n\n\n\n    Característica muy suya de los manglares es la masa enmarañada de raíces como puntales que\nelevan la base del árbol por encima del sustrato. Las ramificaciones de estas raíces aéreas crecen\nen forma vertical sobre el cieno, y, de manera independiente a las mareas, captan oxígeno\ncontinuamente (Enciclopedia Océano de la Ecología. Tomo 2, Barcelona, Océano Grupo Editorial,\np.119).\n\n\n\n    Las raíces de los manglares constituyen parte vital de su desarrollo, ya que por un lado sirven\nde sostén en un ambiente fangoso y muy inestable, y por otro, facilitan la obtención de nutrimentos\ny agua en condiciones donde esas sustancias son limitadas, vista la alta salinidad y baja\nconcentración de oxígeno. También, las raíces cumplen su rol de incorporar este elemento a la\nplanta, que es utilizado en las funciones de respiración, sobre todo durante la pleamar en que\nquedan aquellas sumergidas. Dicha particularidad hace que si las plantas se ven sujetas a un período\nmuy largo de inundación, puedan morir fácilmente (Soto, Ricardo. \"Las raíces de los manglares,\n¿fortaleza o talón de Aquiles?\" Boletín Informativo Pro Ambi. Año I, Número 2, junio de 1995.\nEscuela de Biología de la Universidad de Costa Rica, p. 2).\n\n\n\n    Se puede afirmar que los manglares han tenido importancia para nuestros pobladores aún desde la\népoca precolombina, donde eran usados para la extracción de productos (sal, moluscos, peces,\ncrustáceos, etc.) con fines de consumo interno o de intercambio con otros poblados más grandes. En\nTivives y Térraba, por ejemplo, se ha recogido mucha información sobre asentamientos precolombinos\nque los utilizaban (Jiménez, op.cit., p.73).\n\n\n\n    Esta situación aún se mantiene si se toma en cuenta que los manglares continúan supliendo, de\nforma clandestina en buena parte de los casos, diferentes tipos de necesidades. En la década de los\ncincuenta y sesenta era común la cosecha de corteza de mangle rojo, para la producción de taninos.\nTambién es común el aprovechamiento del recurso forestal para la producción de carbón, que es de\nbuena calidad (poder calorífico de 7.460-8.400 Kcal/kg). A estos usos han de sumarse también el\nsuministro de leña, madera, postes y otros similares; sin olvidar el uso extractivo más común de la\npesca artesanal, que se realiza en los canales y esteros asociados al manglar por medio de\ntrasmallo, o de recolección de otros recursos faunísticos (en el Golfo de Nicoya, por ejemplo, se\nextraen cerca de 5 millones de pianguas al año) (ibíd, ps. 79-86).\n\n\n\n    En general, los manglares constituyen uno de los ecosistemas más productivos de la biosfera, al\nproducirse en su biocenosis una cadena alimentaria muy significativa (Mata, Alfonso y Quevedo\nFranklin, op.cit., p. 203). Por ejemplo, la gran cantidad de hojas que caen se encuentran a la base\ncomo detritos ricos en proteínas de un sinnúmero de cadenas tróficas muy productivas, al constituir\nel alimento de grandes poblaciones de cangrejos, gambas, larvas de insectos, gusanos y moluscos, los\nque a su vez son presa de pequeños mamíferos, sustento de peces y otros organismos que viven a poca\ndistancia de la costa. Se convierte así el manglar en un sistema exportador de materia orgánica que\nse encauza hacia el mar, donde es relativamente escasa, lo que incide en un aumento considerable en\nla masa de peces, con su correlativa importancia económica (Enciclopedia Océano de la Ecología, op.\ncit., p. 119).\n\n\n\n    En el campo ecológico, sólo el hecho de tratarse de uno de los pocos sistemas boscosos de las\nzonas costeras y su valor de refugio para la fauna silvestre son motivo suficiente para resguardar\nestos ecosistemas. Es apreciable también su valor en el desarrollo de estados larvales y juveniles\nde muchas especies comerciales, el mantenimiento de la calidad del agua en las zonas costeras y su\npapel en los procesos geomorfológicos de la zona costera (Jiménez, op. cit., ps. 105-106). Incluso\nse ha afirmado que los manglares constituyen un frente de avance hacia el mar ganándole nuevas\ntierras o evitando la erosión de las ya existentes (\"Políticas para la Administración de las\nReservas Forestales de los Manglares\". Folleto mimeografiado. Ministerio de Agricultura y Ganadería.\nSan José (sin año de publicación), p. 5).\n\n\n\n    Los manglares, con el transcurrir de los años, se han visto cada vez amenazados. Por un lado, la\npresión que sobre ellos ejercen sectores de población marginales, que se desplazan ante la poca\noferta de trabajo en otras actividades productivas, es preocupante. Al tratarse de terrenos\nestatales con poca vigilancia, las personas de recursos escasos se ven muy tentadas a explotarlos,\nextrayendo de forma ilegal, pero gratuita, algunos de sus productos, ya para comercializarlos o\nsimplemente como medio de subsistencia, provocando paulatinamente una gran degradación, desde muy\nmanifiesta como la corta de árboles, hasta imperceptible pero significativa como la de la pesca o\nextracción de especies en gran escala o de individuos que aún no llegan a su madurez sexual lo que\nincide en el factor reproductivo del recurso. Sin embargo, la extracción de productos en el mangle\nno es suficientemente rentable, por lo que las personas que a ella se dedican continúan manteniendo\nsu bajo status socioeconómico.\n\n\n\n    De otra parte, existen fuertes intereses de los sectores privados empresariales en eliminar\nmanglares de áreas potencialmente turísticas para la construcción de hoteles y otros centros de uso\ncomercial, y acuden a vías tales como el envenenamiento o la desecación para llevar a cabo sus\npropósitos. Estas acciones parten generalmente de la premisa equivocada de que los manglares son\nsitios insalubres y por ende incompatibles con esta industria, olvidándose del enorme atractivo\necoturístico que ellos tienen y de la existencia de técnicas poco onerosas para el control de\ninsectos.\n\n\n\n    Otro de los peligros que acechan a este ecosistema es la de los usos sustitutivos al generarse\nuna expansión de áreas agropecuarias en su detrimento. En los últimos años es lamentablemente ver\ncómo áreas de manglar han sido drenadas para utilizarse en siembra de arroz, pasto para ganado,\nsalineras o en la construcción de estanques de camarón. Por tratarse de usos que sustituyen al\noriginal la reducción en la cobertura de manglar es poco conocida; aunque se disponen de algunos\ndatos como el de que en el Golfo de Nicoya se perdieron 632 hectáreas de manglar entre 1964 y 1989\npor cambio a camaroneras y salineras, y 350 hectáreas debidas al auge de la agricultura y el\ndesarrollo urbano. En el sur, la cuenca del Río Térraba se encuentra erosionada en un 63%, y los\nbancos de moluscos y poblaciones de peces se han visto seriamente afectados por actividades como la\nagricultura, la ganadería o la tala de árboles (Jiménez, op. cit., ps. 74-75, 109).\n\n\n\n    Como ha podido apreciarse son muchas las amenazas que se ciernen continuamente sobre los\necosistemas de manglar, la mayoría de ellas debidas a una falta de planificación en cuanto a\nordenamiento del territorio y, sobre todo, de una adecuada política global en el campo\nsocioeconómico. Mientras tanto, el legislador ha querido otorgar protección a estas áreas por medio\nde una normativa que con el tiempo ha tomado cada vez más impulso y prevalencia, como se describe a\ncontinuación.\n\n\n\n\nII.- LOS MANGLARES COMO BIENES DE DOMINIO PUBLICO\n\n\n\n    Los manglares gozan en nuestro país de un régimen de dominio público, es decir, que son\ninalienables y no susceptibles de apropiación particular. Sobre las características de estos bienes\npúblicos, nuestra Sala Constitucional ha dicho:\n\n\n\n \"El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del\nlegislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. Son llamados bienes\ndemaniales ... que no pertenecen individualmente a los particulares y que están fuera del comercio\nde los hombres... En consecuencia, esos bienes están afectados al servicio que prestan y que\ninvariablemente es esencial en virtud de la norma expresa. Notas características de estos bienes es\nque son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de\ngravamen en los términos del Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos\npara recuperar el dominio. Como están fuera del comercio, no pueden ser objeto de posesión, aunque\nse puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad ...\" (Voto No.\n2306-91 de 14 horas 45 minutos del 6 de noviembre de 1991).\n\n\n\n    El carácter demanial de los manglares viene a consagrarse en forma expresa en la Ley sobre la\nZona Marítimo Terrestre, No. 6043 de 2 de marzo de 1977, al indicar su artículo 11:\n\n\n\n \"Artículo 11.- Zona pública es también, sea cual fuere su extensión, la ocupada por todos los\nmanglares de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio nacional.\"\n\n\n\n    Como se sabe, la Ley No. 6043 divide para efectos de utilización la zona marítimo terrestre en\ndos: la zona pública, de cincuenta metros contiguos a la línea de pleamar ordinaria, y la zona\nrestringida, los ciento cincuenta metros restantes (artículo 10). La primera de ellas está destinada\nal uso público de las personas, de manera particular a su libre tránsito, y salvo contadas\nexcepciones de ley (artículos 18, 21, 22 y 68 ibíd) no puede ser objeto de ocupación bajo ningún\ntítulo ni en ningún caso (artículo 20). Por su parte, la zona restringida sí admite un uso\nprivativo, siempre y cuando se autorice debidamente, cumpliendo los requisitos legales dispuestos al\nefecto, siendo la concesión la figura idónea para ese disfrute particular (artículo 39 ibídem).\n\n\n\n    Se colige, entonces, que, al incluir a los manglares dentro del concepto de zona pública, y no\nel de zona restringida, el legislador ha querido reforzar este recurso natural otorgándole su máxima\nprotección, liberándolo de probables presiones por su tenencia y reduciendo los riesgos de deterioro\no destrucción.\n\n\n\n    Sí se establece la posibilidad de otorgar concesiones en las cercanías de los manglares, al\nafirmarse la existencia de zona restringida. El artículo 4º del Reglamento a la Ley No. 6043,\nDecreto No. 7841-P de 16 de diciembre de 1977, preceptúa:\n\n\n\n \"Artículo 4.- De acuerdo con el decreto No. 7210-A de 19 de julio de 1977, los manglares o bosques\nsalados que existen en los litorales continentales o insulares y esteros del territorio nacional y\nque forman parte de la zona pública en la zona marítimo terrestre, constituyen Reserva Forestal y\nestán afectos a la Ley Forestal y a todas las disposiciones de ese decreto. Partiendo de la línea de\nvegetación a la orilla de los esteros y del límite de los manglares o bosques salados cuando éstos\nse extiendan por más de 50 metros de la pleamar ordinaria, comienza la zona restringida.\"\n\n\n\n    La referencia a una anchura mayor de los cincuenta metros de la pleamar ordinaria tiene su razón\nde ser en el criterio de que si la superficie ocupada por los manglares no llegase a sobrepasar\ndicha franja el área estaría cubierta de todas formas por la definición normal de zona marítimo\nterrestre. Es interesante apuntar aquí cómo la utilización de este concepto nos lleva a ampliar la\nzona marítimo terrestre a cientos de metros tierra adentro (más allá de los doscientos) en aquellos\ncasos en que los manglares sean de gran extensión.\n\n\n\n    Merece destacarse cómo la tutela demanial a los manglares y las zonas contiguas ha tomado cada\nvez mayor auge, lo que se evidencia también en la jurisprudencia administrativa (dictamen de la\nProcuraduría General de la República No. C-200-92 de 27 de noviembre de 1972) y judicial, sobre todo\nde los Tribunales Superiores con jurisdicción en los sectores costeros:\n\n\n\n \"VIII.- Indudablemente, lleva razón el recurrente en los agravios invocados... El Juez Agrario pudo\nconstatar ... que existía una gran parte de terreno... destinado a manglares. Todo lo anterior\nconlleva, indudablemente a concluir que una gran parte del terreno titulado es patrimonio del\nEstado, es parte del dominio público, y por tanto inalienable, no susceptible de titulación por\nparticulares.\" (Tribunal Superior Agrario, Voto No. 523 de 14 horas 50 minutos del 24 de julio de\n1995).\n\n\n\n \"I.- El Procurador Adjunto, interpone recurso de apelación ... basando su inconformidad en que el\ninmueble objeto de titulación se encuentra en zona marítimo terrestre (ciento cincuenta metros de\nzona restringida contiguo al área de manglar).\n\n\n\n II.- Efectivamente del oficio del Instituto Geográfico Nacional ...se desprende esa circunstancia,\nque el inmueble objeto de esta titulación se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre y por\nello pertenece al Estado, está fuera del comercio de los hombres y con características de\ninalienable e imprescriptible.\n\n\n\n Consecuencia de ello es la improbación de la presente información posesoria.\" (Tribunal Superior de\nPérez Zeledón, Voto No. 52-95 de 13 horas 45 minutos del 4 de julio de 1995. Ver también en similar\nsentido, Tribunal Superior de Liberia, Voto No. 190-91 de 10 horas 15 minutos del 15 de noviembre de\n1991).\n\n\n\n    Ahora bien, no se vaya a creer que los manglares disfrutan de un régimen de dominio público\nhasta una fecha muy reciente.\n\n\n\n    En realidad, los artículos 1º y 3º de la Ley de Aguas, No. 276 de 27 de agosto de 1942, ya le\ndaban esta connotación, aunque de forma implícita:\n\n\n\n \"Artículo 1.- Son aguas del dominio público: (...) II.- Las de las lagunas y esteros de las playas\nque se comuniquen permanentemente o intermitentemente con el mar; ...\"\n\n\n\n\n\"Artículo 3.- Son igualmente de propiedad nacional:\n\n\n\n\nI.- Las playas y zonas marítimas;\n\n\n\n\nII.- Los vasos de los lagos, lagunas y esteros de propiedad nacional; ...\"\n\n\n\n    Mediante una sentencia de la antigua Sala de Casación se interpretó con acierto que en las\nrecién transcritas normas legales se encuentra el fundamento para declarar el dominio público de los\nmanglares:\n\n\n\n \"V.- (...) En consecuencia, las aguas cubiertas por el manglar, no brotan en el interior de las\nfincas, sino que provienen del mar. Por lo tanto, esas aguas y los vasos que las contienen son del\ndominio público, y no pueden ser reducidas a propiedad privada, pues están fuera del comercio.\nArtículo 262 del Código Civil y leyes que se citan a continuación.\n\n\n\n VI.- La Ley de Aguas, número 276 de 27 de agosto de 1942, reformada por las leyes números 2332 de 9\nde abril de 1959, 5046 de 16 de agosto de 1972 y 5516 de 2 de mayo de 1974, declara, desde su texto\noriginal, que son del dominio público las aguas de los esteros que se comuniquen permanentemente o\nintermitentemente con el mar, así como los vasos de esos esteros, según las mayores crecientes\nordinarias (artículos 1 y 3, ambos inciso 2)\" (Voto No. 121 de 16 horas del 14 de noviembre de\n1979).\n\n\n\n    Y con prelación a la Ley de Aguas, se hallaba vigente la normativa que desde el siglo anterior\nfijó en una milla tierra adentro la franja inalienable contigua a las costas. La Ley No. 11 de 22 de\noctubre de 1926 vino a precisar la extensión de la milla en 1672 metros de latitud a lo largo de las\ncostas de ambos mares (artículo 1º que reforma el 510 del Código Fiscal, Ley No. 8 de 31 de octubre\nde 1885). Esta misma distancia se mantiene en la Ley General sobre Terrenos Baldíos, No. 13 de 10 de\nenero de 1939, artículo sexto.\n\n\n\n    Esta distancia vino a disminuirse hasta los doscientos metros actuales mediante las Leyes Nos.\n19 de 12 de noviembre de 1942 y 201 de 26 de agosto de 1943 que declararon denunciables, salvo la\nfranja dicha, los terrenos situados en las millas marítimas del litoral Caribe y Pacífico,\nrespectivamente.\n\n\n\n    Un simple análisis de la legislación transcrita nos lleva a concluir que con anterioridad a las\nLeyes desafectantes de 1942 y 1943, los manglares que se hallaren ubicados dentro de una faja de\n1672 metros contiguos a la línea de costa igualmente se verían beneficiados con el régimen de\ndominio público dispuesto para la denominada milla marítima, y con posterioridad a esa normativa se\nles aplicaría el mismo trato legal a todos los manglares, pero a la luz de la Ley de Aguas, que ya\npara ese entonces había entrado en vigencia.\n\n\n\n    Conjuntamente, el artículo 20 de la Ley de Aguas anterior, No. 11 de 26 de mayo de 1884,\ndisponía que \"es del dominio público la zona marítimo terrestre o el espacio de las costas de la\nRepública que baña el mar en su flujo y reflujo y los terrenos inmediatos hasta la distancia de una\nmilla\", ampliando el concepto de zona marítimo terrestre a los terrenos de las márgenes de los ríos\nhasta el sitio en que sean navegables o se hagan sensibles las mareas. La amplitud de este artículo\npermite que una buena parte de los manglares de este país puedan ajustarse a esas situaciones.\n\n\n\n    Volviendo nuevamente al texto del artículo 4º del Reglamento a la Ley No. 6043, es menester\napuntar que los manglares cambiaron su categoría de manejo de reserva forestal a humedal, según el\nDecreto No. 22550-MIRENEM de 14 de setiembre de 1993, reformado por el Decreto No. 23247- MIRENEM de\n20 de abril de 1994, pasando a ser administrados, en consecuencia, por el Ministerio del Ambiente y\nEnergía, según artículo 31, párrafo primero, inciso h), y párrafo segundo de la Ley Orgánica del\nAmbiente, No. 7554 de 4 de octubre de 1995).\n\n\n\n    Esta Ley define a los humedales como \"los ecosistemas con dependencia de regímenes acuáticos,\nnaturales o artificiales, permanentes o temporales, lénticos o lóticos, dulces, salobres o salados,\nincluyendo las extensiones marinas hasta el límite posterior de fanerógamas marinas o arrecifes de\ncoral o, en su ausencia, hasta seis metros de profundidad en marea baja\" (artículo 40); concepto que\nfue elaborado a partir del dispuesto en el artículo 1º de la Ley No. 7224 de 2 de abril de 1991, por\nla que se aprobó el Convenio Relativo a los Humedales de importancia internacional especialmente\ncomo hábitat de aves acuáticas.\n\n\n\n    En el artículo 45 de la Ley 7554, se elencan una serie de prohibiciones para realización de\nactividades en procura de resguardar estas áreas silvestres:\n\n\n\n\n\"Artículo 45.- Prohibición\n\n\n\n Se prohíben las actividades orientadas a interrumpir los ciclos naturales de los ecosistemas de\nhumedal, como la construcción de diques que eviten el flujo de aguas marinas o continentales,\ndrenajes, desecamiento, relleno o cualquier otra alteración que provoque el deterioro y la\neliminación de tales ecosistemas.\"\n\n\n\n    Paralelamente, el artículo 44 obliga al Ministerio del Ambiente y Energía a exigir al interesado\nuna evaluación de impacto ambiental cuando pretenda desarrollar acciones que afecten estos\necosistemas o amenacen la vida dentro de su hábitat.\n\n\n\n    Reviste trascendencia indicar aquí que el Decreto No. 23247-MIRENEM de 20 de abril de 1994\nretoma el principio estatuido en el artículo 1º del Decreto No. 7210-A de 19 de julio de 1977\n(artículo 1º), según reforma del Decreto No. 16852-MAG de 23 de enero de 1986, de que las áreas\ndesprovistas de manglar mantendrán su condición de tal.\n\n\n\n    Con esta norma se logra desestimular en parte la actitud depredadora hacia el manglar en la\nmedida en que éste, aun cuando no reúna sus especiales características que lo definen, seguirá\nteniendo carácter de dominio público, y por ende esas áreas no serán factibles de apropiación\nparticular. Además, en algunos casos, se favorecerá con este precepto la regeneración del propio\nmanglar a condiciones similares a las originales.\n\n\n\n    Por último, en el aspecto punitivo el artículo 61 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre,\nNo. 6043 de 2 de marzo de 1977, establece que \"quien explotare, sin la debida autorización, la fauna\no flora existentes en la zona marítimo terrestre o los manglares a que se refiere el artículo 11,\nserá reprimido con prisión de seis meses a cuatro años, sin perjuicio de las sanciones de otro tipo\nque procedieren y salvo que el hecho implicare un delito de mayor gravedad\".\n\n\n\n    También la Ley Forestal, No. 7575 de 13 de febrero de 1996, en su artículo 58, incisos a) y b),\nenlista figuras delictivas con referencia indirecta a los manglares como áreas de conservación e\nintegrantes del Patrimonio Natural del Estado (artículo 13 ibíd):\n\n\n\n\n\"Artículo 58.- Penas\n\n\n\n\nSe impondrá prisión de tres meses a tres años a quien:\n\n\n\n a) Invada un área de conservación o protección, cualquiera que sea su categoría de manejo, u otras\náreas de bosques o terrenos sometidos al régimen forestal, cualquiera que sea el área ocupada;\nindependientemente de que se trate de terrenos privados del Estado u otros organismos de la\nAdministración Pública o de terrenos de dominio particular. Los actores o partícipes del acto no\ntendrán derecho a indemnización alguna por cualquier construcción u obra que hayan realizado en los\nterrenos invadidos.\n\n\n\n b) Aproveche los recursos forestales en terrenos del patrimonio natural del Estado y en las áreas\nde protección para fines diferentes de los establecidos en esta ley. (...)\"\n\n\n\n\nIII.- INSCRIPCION REGISTRAL DE AREAS DE MANGLAR\n\n\n\n     Una consecuencia propia de los bienes de dominio público es, como ya se dijo, la de su\nimposibilidad para ser trasladados al dominio particular:\n\n\n\n \"Artículo 262.- Las cosas públicas están fuera del comercio; y no podrán entrar en él, mientras\nlegalmente no se disponga así, separándolas del uso público a que estaban destinadas.\"\n\n\n\n    Los manglares, como bienes demaniales integrantes del Patrimonio Natural del Estado y del\nconcepto de zona marítimo terrestre, reciben protección por parte de los respectivos cuerpos\nnormativos ante la eventualidad de que personas privadas pretendiesen su inscripción individual:\n\n\n\n \"Los terrenos forestales y bosques que constituyen el patrimonio natural del Estado, detallados en\nel artículo anterior, serán inembargables e inalienables; su posesión por los particulares no\ncausará derecho alguno a su favor y la acción reivindicatoria del Estado por esos terrenos es\nimprescriptible. En consecuencia, no pueden inscribirse en el Registro Público mediante información\nposesoria y tanto la invasión como la ocupación de ellos será sancionada conforme a lo dispuesto en\nesta ley.\" (Ley Forestal, artículo 14).\n\n\n\n \"Los terrenos situados en la zona marítimo terrestre no pueden ser objeto de informaciones\nposesorias y los particulares no podrán apropiarse de ellos ni legalizarlos a su nombre, por éste u\notro medio.\"(Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, artículo 7º).\n\n\n\n    Igualmente, la Ley de Informaciones Posesorias, No. 139 de 14 de julio de 1941, en su artículo\n11, da potestades al Juez para rechazar las diligencias si llegare a constatar la pretensión de\ninscribir, entre otras, áreas silvestres protegidas.\n\n\n\n    De lo expuesto resulta claro que los particulares no pueden inscribir a su nombre áreas de\nmanglar por el trámite de informaciones posesorias o por cualquier otro medio.\n\n\n\n    Ahora bien, ¿qué sucede con zonas de manglar que dolosa o erróneamente fueron tituladas y, según\ninformación de Registro Público, forman parte actualmente de fincas particulares?\n\n\n\n\n   La respuesta se encuentra en el artículo 72 de la Ley de Aguas que a la letra dice:\n\n\n\n \"Artículo 72.- Los Jueces encargados de extender títulos de propiedad sobre tierras baldías o no\ntituladas, deberán hacer la reserva consiguiente en cuanto a las aguas, álveos o cauces y vasos de\nlas aguas que sean de dominio público, haciéndolo constar en la sentencia de adjudicación de las\ntierras y debiendo el Registro Público tomar nota de esas reservas nacionales. La omisión de este\nrequisito no confiere derecho alguno al denunciante o poseedor sobre esos bienes.\"\n\n\n\n    Los manglares se encuentran también amparados por esta normativa, por cuanto, como se dijo\noportunamente, la Ley de Aguas los comprende dentro de su lista de bienes integrantes del dominio\npúblico. En vista de eso, no es dable a particulares alegar derechos de propiedad sobre manglares,\naún si estos se hallaren incluidos dentro de fincas privadas. En la sentencia citada atrás de la\nSala de Casación se hace énfasis en este detalle:\n\n\n\n \"III.- Se tienen por probados los siguientes hechos: 1.- Que F.B.C.I. inscribió, mediante\ninformación posesoria promovida ante el Instituto de Tierras y Colonización, las fincas del partido\nde Guanacaste, números ...; 2.- Que una porción de esas fincas está ocupada por un estero cubierto\nen parte por árboles de mangle, que se comunica con el mar frente a la Bahía de Potrero (...); 3.-\nQue la Sociedad F.B.C.I. cambió después su nombre por G.B. S.A.(...)\n\n\n\n XVI.- No se puede afirmar que G.B. S.A. vendió cosa ajena a R.M. S.A., porque las fincas que\naquélla le traspasó eran de su propiedad. La cuestión que se plantea es que una parte de esas\nfincas, donde existe un estero cubierto parcialmente por un manglar, no podía ser objeto,\nlegalmente, de la venta, por tratarse de un bien dominical; (...) El punto cae bajo las previsiones\ndel artículo 631, inciso 1, del Código Civil que le niega eficacia jurídica a la obligación que\nfuere legalmente imposible, y califica como tal a la que se contrae a cosas que estén fuera del\ncomercio por disposición de la ley; pues, como se ha visto, el estero y el manglar que lo cubre en\nparte, son del dominio público, y, por tanto, no podían ser objeto de venta. Artículos 627, 629, 271\ny 276 ibídem. De ahí que si la obligación no es válida en cuanto el traspaso comprende el estero y\nel manglar, el contrato de compraventa es parcialmente nulo, en el tanto que abarca esa porción del\nterreno.\" (Voto No. 121 de 16 horas del 14 de noviembre de 1979; los nombres de las sociedades\nreales se sustituyeron por iniciales).\n\n\n\n    La disposición del artículo 72 de la Ley de Aguas encuentra sentido en que es poco práctico al\nmomento de la inscripción de fincas eliminar de los planos catastrados las áreas demaniales\ncorrespondientes a los cursos de agua, en vista de que esto podría dar origen a una fragmentación en\nmúltiples fincas, en vez de una sola, cuando los terrenos son atravesados por diversas corrientes, o\nincluso por una misma en forma de recoveco, perdiéndose así la unidad funcional y dando lugar, sin\nnecesidad, a un número mayor de asientos registrales. No menos cierto es que, por sus marcadas\ncaracterísticas de inestabilidad, los cursos de agua como ríos, arroyos o quebradas suelen\ndesplazarse o cambiar su cauce con frecuencia, lo que provocaría un caos registral, sobre todo en la\nOficina de Catastro, si no se asumen las fincas de forma íntegra. Esta política, plasmada de modo\nnormativo, en nada afectará al dominio público en cuanto se hace la salvedad legal.\n\n\n\n    Con los manglares normalmente no se presentan estos problemas de división e identificación\npropietaria a que se hizo referencia, al ser fenómenos naturales más localizados y unidos de\nordinario a otras franjas demaniales como la zona marítimo terrestre común o ríos navegables, lo que\nfacilita su determinación e incluso demarcatoria.\n\n\n\n    Valga ratificar, como lo dice el propio artículo 72 ibíd, que la falta de consignación de la\nreserva en favor de los cauces de dominio público, entre ellos los asociados a manglares, no genera\nderecho alguno al propietario para alegar dominio sobre las áreas demaniales.\n\n\n\n    En síntesis, aunque las inscripciones registrales no deben incluir áreas de manglar, por\ntratarse de bienes de dominio público no susceptibles de ser inscritos a nombre de particulares,\naquellas en que se hubieran ilegítimamente incorporado, por la razón que fuese, no otorgarán a los\ndueños de las fincas registradas ningún tipo de dominio respecto de ellas, en tanto siguen\nmanteniendo su régimen dominical, y cualquier ocupación o uso no autorizado por parte de\nparticulares sobre las mismas generará las responsabilidades civiles y penales que correspondan.\n\n\n\n    Dentro de esta línea, debe acotarse que en las diligencias de información posesoria la\nProcuraduría General de la República, actuando como parte colaboradora en el control de legalidad y\nvigilante de los intereses estatales, solicita, cuando se detectan, la exclusión de las áreas de\nmanglar en los planos catastrados, a fin de resguardar de mejor manera este recurso, evitando así\nposibles mal interpretaciones sobre cabida en perjuicio del dominio público, máxime en los últimos\ntiempos cuando, según se explicó, estas zonas protegidas se están viendo fuertemente amenazadas. La\nexistencia del artículo 72 de la Ley de Aguas no es motivo tampoco para justificar la registración\nde fincas con incorporación de manglares dentro del área a inscribir.\n\n\n\n    Por último, para evitar posibles conflictos futuros sobre incorrecta cabida con terceros (por\nejemplo, posteriores adquirentes) o el propio Estado, conviene que los propietarios cuyos terrenos\ncomprenden indebidamente áreas de manglar ajusten las superficies inscritas en Registro Público\ndisminuyéndolas a las medidas reales de disposición particular, acudiendo a la vía ágil de\nrectificar la medida por escritura pública, conforme al artículo 13, párrafo último, de la Ley de\nInformaciones Posesorias.\n\n\n\n\nDe usted, atentamente,\n\n\n\n\nLic. Víctor F. Bulgarelli Céspedes\n\n\n\n\nPROCURADOR ADJUNTO\n\n\n\n\nVBC/",
  "body_en_text": "Opinion: 102 of 26/06/1996\n\nC-102-96\n\nJune 26, 1996\n\nLicenciada\nAna Catalina Brenes Loaiza\nHead of the Department of Concessions\nInstituto Costarricense de Turismo\nS.D.\n\nDear Miss:\n\nWith the approval of the Assistant Attorney General, I refer to your note of last April 26, received on May 15, in which you bring to our attention documentation pertaining to two properties registered in the Public Registry of the Partido de Guanacaste, which both include restricted zones (zonas restringidas) in Playa Papaturro, in order to determine whether or not there is any defect of nullity in the original registrations.\n\nSince these apparently are properties registered under the protection of Transitorio III of Ley No. 4558 of April 22, 1970, as you indicate, we refrain from issuing an opinion on this point, recalling that the examination of the legality of the questioned registry entries had to be conducted in light of what this Procuraduría stated in Opinion No. C-050-96 of March 26, 1996, where an exhaustive analysis was made of the legality of registrations in general under the validity of that Law.\n\nFrom what is stated in your Official Letter, it is deduced that the difficulty in this case in determining whether the registration of the two properties is in conformity with the law rests on the fact that both include mangrove areas within their boundaries.\n\nSince this is a complex subject, we have wished to dedicate a few paragraphs to the study of these ecosystems, their importance, and legal regime, as a preliminary step to responding to your concern.\n\nI.- IMPORTANCE OF MANGROVES (MANGLARES)\n\nAccording to Dr. Alfonso Mata Jiménez, in his Diccionario Didáctico de Ecología, San José, Editorial de la Universidad de Costa Rica, 1994, p. 202, a mangrove (manglar) is the \"forested community, of flooded lands or wetlands, with plants and trees whose spatial habitat is the marshy swamp of silty water and sand bank, located particularly at river mouths.\"\n\nIn our country, we have approximately 41,000 hectares of mangrove (manglar), of which 99% are found on the Pacific coast, with the most representative sectors being Sierpe-Térraba (17,737 ha.), the Golfo de Nicoya (15,176 ha.), and Damas-Palo Seco (2,312 ha.) (Jiménez, Jorge Arturo. \"Los manglares del Pacífico Centroamericano\". Heredia, EFUNA, 1994, p. 32).\n\nAlthough it is regularly flooded by the effect of the tides, it is common for it to be found protected from waves or strong currents by small bays, or by being situated at the mouths of calm rivers. In more precise terms, two main types of environments could be distinguished to describe the geomorphic surroundings in which mangroves (manglares) grow: clastic coasts and estuarine environments. In the former, sandy barriers or bars of great dynamism occur, which are formed by sandy sediments rearranged by the wave action. Behind these barriers, in shallow inland lagoons, is where the mangroves (manglares) are located, along tidal channels, where wave action and fluvial discharge strongly interact (ibid., ps. 8-10).\n\nIn estuarine environments, we find extensive, semi-enclosed bodies of water, where the waters of one or several rivers mix with coastal marine waters. Here, the influence of the wave action is very low, and minimal in the internal parts of the systems, with extensive mudflats or shoals that are quickly colonized by mangroves (manglares) (ibid., ps. 10-12).\n\nAlthough it reaches its greatest development, especially in foliage, in the tropical zone, it can also be found in the lower subtropical regions. The different individuals that compose it adapt to variable salinities, changing levels of inundation, or types of alluvium, with species ranging from small shrubs to trees close to fifty meters in height (Mata, Alfonso and Quevedo, Franklin, op. cit., p. 202). To understand the structural and functional variations observed in the plant component of mangroves (manglares), they are usually divided according to two typical zones: a) the external zone (the environmentally most dynamic part of the mangrove (manglar) constituted by areas directly exposed to the estuarine body of water or to the channels or margins of associated rivers) and b) the internal zone (that which is distant from bodies of water, whether estuarine or riverine, and that are periodically or seasonally flooded by tides) (Jiménez, op. cit., p. 33).\n\nThe soils in which mangroves (manglares) grow are generally of an anaerobic type, as, in addition to being periodically flooded, oxygen consumption is very high due to the fauna that lives in them. They also suffer significant variations in salt content due to evapotranspiration, the supply of seawater or freshwater from rain, fluvial discharge, or surface runoff (Jiménez, op. cit., ps. 29-30).\n\nA very characteristic feature of mangroves (manglares) is the tangled mass of prop roots that raise the base of the tree above the substrate. The ramifications of these aerial roots grow vertically above the silt, and, independently of the tides, they continuously capture oxygen (Enciclopedia Océano de la Ecología. Tomo 2, Barcelona, Océano Grupo Editorial, p. 119).\n\nThe roots of mangroves (manglares) constitute a vital part of their development, since, on one hand, they serve as support in a muddy and very unstable environment, and on the other, they facilitate the acquisition of nutrients and water in conditions where these substances are limited, given the high salinity and low oxygen concentration. Also, the roots fulfill their role of incorporating this element into the plant, which is used in respiration functions, especially during high tide when they become submerged. This particularity means that if the plants are subjected to a very long period of inundation, they can easily die (Soto, Ricardo. \"Las raíces de los manglares, ¿fortaleza o talón de Aquiles?\" Boletín Informativo Pro Ambi. Year I, Number 2, June 1995. Escuela de Biología de la Universidad de Costa Rica, p. 2).\n\nIt can be stated that mangroves (manglares) have been important for our inhabitants since pre-Columbian times, when they were used for the extraction of products (salt, mollusks, fish, crustaceans, etc.) for purposes of internal consumption or exchange with other larger settlements. In Tivives and Térraba, for example, much information has been gathered on pre-Columbian settlements that used them (Jiménez, op. cit., p. 73).\n\nThis situation still persists if one takes into account that mangroves (manglares) continue to supply, clandestinely in a good part of the cases, different types of needs. In the 1950s and 1960s, the harvesting of red mangrove bark for tannin production was common. Also common is the use of the forest resource for the production of charcoal, which is of good quality (calorific value of 7,460-8,400 Kcal/kg). To these uses must also be added the supply of firewood, wood, posts, and similar items; without forgetting the most common extractive use of artisanal fishing, carried out in the channels and estuaries associated with the mangrove (manglar) by means of gillnets, or the collection of other faunal resources (in the Golfo de Nicoya, for example, approximately 5 million pianguas are extracted annually) (ibid., ps. 79-86).\n\nIn general, mangroves (manglares) constitute one of the most productive ecosystems of the biosphere, as a very significant food chain is produced in its biocenosis (Mata, Alfonso y Quevedo Franklin, op. cit., p. 203). For example, the great quantity of leaves that fall are found at the base as detritus rich in proteins for countless highly productive trophic chains, constituting the food of large populations of crabs, shrimp, insect larvae, worms, and mollusks, which in turn are prey for small mammals, sustenance for fish, and other organisms that live a short distance from the coast. The mangrove (manglar) thus becomes a system exporting organic matter that is channeled towards the sea, where it is relatively scarce, which results in a considerable increase in the fish mass, with its correlative economic importance (Enciclopedia Océano de la Ecología, op. cit., p. 119).\n\nIn the ecological field, the mere fact that it is one of the few forest systems of the coastal zones and its value as a refuge for wildlife are sufficient reason to protect these ecosystems. Also appreciable is its value in the development of larval and juvenile stages of many commercial species, the maintenance of water quality in coastal zones, and its role in the geomorphological processes of the coastal zone (Jiménez, op. cit., ps. 105-106). It has even been stated that mangroves (manglares) constitute an advancement front towards the sea, gaining new lands or preventing the erosion of existing ones (\"Políticas para la Administración de las Reservas Forestales de los Manglares\". Mimeographed brochure. Ministerio de Agricultura y Ganadería. San José (no year of publication), p. 5).\n\nMangroves (manglares), with the passing of the years, have found themselves increasingly threatened. On one hand, the pressure exerted on them by marginal population sectors, who are displaced due to the lack of job offers in other productive activities, is worrying. As these are state lands with little surveillance, people of scarce resources are very tempted to exploit them, illegally, but freely, extracting some of their products, either to commercialize them or simply as a means of subsistence, gradually causing great degradation, from the very manifest, such as the cutting of trees, to the imperceptible but significant, such as large-scale fishing or extraction of species or individuals that have not yet reached sexual maturity, which affects the reproductive factor of the resource. However, the extraction of products in the mangrove (mangle) is not sufficiently profitable, so the people who dedicate themselves to it continue maintaining their low socioeconomic status.\n\nOn the other hand, there are strong interests from private business sectors in eliminating mangroves (manglares) from potentially touristic areas for the construction of hotels and other commercial use centers, and they resort to methods such as poisoning or desiccation to carry out their purposes. These actions generally start from the mistaken premise that mangroves (manglares) are unhealthy sites and therefore incompatible with this industry, forgetting the enormous ecotourism attraction they have and the existence of inexpensive techniques for insect control.\n\nAnother of the dangers stalking this ecosystem is that of substitutive uses generated by an expansion of agricultural and livestock areas to its detriment. In recent years, it is lamentable to see how mangrove (manglar) areas have been drained to be used for rice planting, cattle pasture, saltworks, or in the construction of shrimp ponds. Because these are uses that substitute the original, the reduction in mangrove (manglar) cover is little known; although some data is available, such as that in the Golfo de Nicoya, 632 hectares of mangrove (manglar) were lost between 1964 and 1989 due to conversion to shrimp farms and saltworks, and 350 hectares due to the boom in agriculture and urban development. In the south, the basin of the Río Térraba is 63% eroded, and the mollusk banks and fish populations have been seriously affected by activities such as agriculture, cattle raising, or tree felling (Jiménez, op. cit., ps. 74-75, 109).\n\nAs can be appreciated, there are many threats that continuously loom over mangrove (manglar) ecosystems, the majority of them due to a lack of planning regarding land-use planning (ordenamiento del territorio) and, above all, an adequate global policy in the socioeconomic field. Meanwhile, the legislator has wished to grant protection to these areas through regulations that have gained increasing momentum and prevalence over time, as described below.\n\nII.- MANGROVES (MANGLARES) AS PUBLIC DOMAIN ASSETS\n\nMangroves (manglares) enjoy a public domain regime in our country, meaning they are inalienable and not susceptible to private appropriation. Regarding the characteristics of these public assets, our Sala Constitucional has stated:\n\n\"The public domain is composed of assets that express, by the express will of the legislator, a special purpose of serving the community, the public interest. They are called demanial assets ... which do not belong individually to private parties and are outside the commerce of men... Consequently, these assets are assigned to the service they provide, which is invariably essential by virtue of the express norm. Characteristic features of these assets are that they are inalienable, imprescriptible, unseizable, cannot be mortgaged, nor be susceptible to encumbrance in the terms of Civil Law, and the administrative action substitutes for interdicts to recover the dominion. As they are outside of commerce, they cannot be the object of possession, although a right to use (aprovechamiento) can be acquired, but not a right to property...\" (Voto No. 2306-91 of 14 hours 45 minutes of November 6, 1991).\n\nThe demanial character of mangroves (manglares) is expressly consecrated in the Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 of March 2, 1977, when its article 11 indicates:\n\n\"Article 11.- Zona pública is also, whatever its extension, the area occupied by all the mangroves (manglares) of the continental and insular coasts and estuaries of the national territory.\"\n\nAs is known, Ley No. 6043 divides, for utilization purposes, the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) into two: the zona pública, fifty meters adjacent to the ordinary high tide line, and the restricted zone (zona restringida), the remaining one hundred fifty meters (article 10). The first of these is destined for public use by people, particularly for their free transit, and, except for few legal exceptions (articles 18, 21, 22, and 68 ibid), it cannot be the object of occupation under any title or in any case (article 20). For its part, the restricted zone (zona restringida) does admit private use, provided it is duly authorized, fulfilling the legal requirements established for that purpose, with the concession being the ideal figure for that private enjoyment (article 39 ibidem).\n\nIt is inferred, then, that by including mangroves (manglares) within the concept of zona pública, and not that of restricted zone (zona restringida), the legislator has wished to reinforce this natural resource, granting it its maximum protection, liberating it from probable pressures for its tenure and reducing the risks of deterioration or destruction.\n\nThe possibility of granting concessions in the vicinity of mangroves (manglares) is established, by affirming the existence of a restricted zone (zona restringida). Article 4 of the Reglamento to Ley No. 6043, Decreto No. 7841-P of December 16, 1977, dictates:\n\n\"Article 4.- In accordance with Decreto No. 7210-A of July 19, 1977, the mangroves (manglares) or salt forests that exist on the continental or insular coasts and estuaries of the national territory and that form part of the zona pública in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), constitute a Forest Reserve (Reserva Forestal) and are subject to the Ley Forestal and all the provisions of that decree. Starting from the vegetation line at the edge of the estuaries and from the limit of the mangroves (manglares) or salt forests when they extend more than 50 meters from the ordinary high tide line, the restricted zone (zona restringida) begins.\"\n\nThe reference to a width greater than fifty meters from the ordinary high tide line has its reason for being in the criterion that if the surface occupied by the mangroves (manglares) did not exceed that strip, the area would be covered in any case by the normal definition of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). It is interesting to point out here how the use of this concept leads us to extend the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) hundreds of meters inland (beyond two hundred) in those cases where the mangroves (manglares) are of great extension.\n\nIt is worth highlighting how the demanial protection for mangroves (manglares) and contiguous zones has gained increasing importance, which is also evident in administrative jurisprudence (Opinion of the Procurator General of the Republic No. C-200-92 of November 27, 1972) and judicial jurisprudence, especially from the Higher Courts with jurisdiction in coastal sectors:\n\n\"VIII.- Undoubtedly, the appellant is correct in the grievances invoked... The Agrarian Judge could verify ... that there existed a large part of the land... destined for mangroves (manglares). All the above undoubtedly leads to the conclusion that a large part of the titled land is property of the State, is part of the public domain, and therefore inalienable, not susceptible to titling by private individuals.\" (Tribunal Superior Agrario, Voto No. 523 of 14 hours 50 minutes of July 24, 1995).\n\n\"I.- The Assistant Procurator files an appeal ... basing his disagreement on the fact that the property subject to titling is located in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) (one hundred fifty meters of restricted zone (zona restringida) adjacent to the mangrove (manglar) area).\n\nII.- Indeed, from the official letter of the Instituto Geográfico Nacional ... this circumstance is deduced, that the property subject to this titling is within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and therefore belongs to the State, is outside the commerce of men, and has the characteristics of inalienable and imprescriptible.\n\nConsequently, this possessory information is disapproved.\" (Tribunal Superior de Pérez Zeledón, Voto No. 52-95 of 13 hours 45 minutes of July 4, 1995. See also in a similar sense, Tribunal Superior de Liberia, Voto No. 190-91 of 10 hours 15 minutes of November 15, 1991).\n\nNow, one should not think that mangroves (manglares) have enjoyed a public domain regime only until a very recent date.\n\nIn reality, articles 1 and 3 of the Ley de Aguas, No. 276 of August 27, 1942, already gave this connotation, although implicitly:\n\n\"Article 1.- The following are waters of the public domain: (...) II.- Those of the lagoons and estuaries of the beaches that are permanently or intermittently connected with the sea; ...\"\n\n\"Article 3.- The following are equally of national property:\n\nI.- The beaches and maritime zones;\n\nII.- The basins of the lakes, lagoons, and estuaries of national property; ...\"\n\nBy means of a ruling of the former Sala de Casación, it was correctly interpreted that in the recently transcribed legal norms, the foundation is found for declaring the public domain of mangroves (manglares):\n\n\"V.- (...) Consequently, the waters covered by the mangrove (manglar) do not spring from the interior of the properties, but rather come from the sea. Therefore, those waters and the basins that contain them are of the public domain, and cannot be reduced to private property, as they are outside of commerce. Article 262 of the Civil Code and laws cited below.\n\nVI.- The Ley de Aguas, number 276 of August 27, 1942, reformed by laws numbers 2332 of April 9, 1959, 5046 of August 16, 1972, and 5516 of May 2, 1974, declares, from its original text, that the waters of the estuaries that are permanently or intermittently connected with the sea are of the public domain, as well as the basins of those estuaries, according to the highest ordinary floods (articles 1 and 3, both subsection 2)\" (Voto No. 121 of 16 hours of November 14, 1979).\n\nAnd prior to the Ley de Aguas, the regulation was in force that, since the previous century, set the inalienable strip contiguous to the coasts at one mile inland. Ley No. 11 of October 22, 1926, came to specify the extension of the mile as 1672 meters of latitude along the coasts of both seas (article 1, which reforms article 510 of the Código Fiscal, Ley No. 8 of October 31, 1885). This same distance is maintained in the Ley General sobre Terrenos Baldíos, No. 13 of January 10, 1939, article six.\n\nThis distance came to be reduced to the current two hundred meters through Leyes Nos. 19 of November 12, 1942, and 201 of August 26, 1943, which declared denounceable, except for the said strip, the lands situated in the maritime miles of the Caribbean and Pacific littorals, respectively.\n\nA simple analysis of the transcribed legislation leads us to conclude that prior to the deaffecting Laws of 1942 and 1943, the mangroves (manglares) that were located within a strip of 1672 meters contiguous to the coastline would equally be benefited by the public domain regime established for the so-called maritime mile, and after those regulations, the same legal treatment would apply to all mangroves (manglares), but in light of the Ley de Aguas, which by that time had already entered into force.\n\nConjointly, article 20 of the previous Ley de Aguas, No. 11 of May 26, 1884, provided that \"the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) or the space of the coasts of the Republic that the sea bathes in its flux and reflux, and the immediate lands up to the distance of one mile, are of the public domain,\" extending the concept of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) to the lands on the banks of rivers up to the point where they are navigable or the tides become noticeable. The breadth of this article allows a good part of the mangroves (manglares) of this country to fit those situations.\n\nReturning again to the text of article 4 of the Reglamento to Ley No. 6043, it is necessary to point out that the mangroves (manglares) changed their management category from forest reserve (reserva forestal) to wetland (humedal), according to Decreto No. 22550-MIRENEM of September 14, 1993, amended by Decreto No. 23247-MIRENEM of April 20, 1994, thus coming to be administered by the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía), according to article 31, first paragraph, subsection h), and second paragraph of the Ley Orgánica del Ambiente, No. 7554 of October 4, 1995).\n\nThis Law defines wetlands (humedales) as \"ecosystems with dependence on aquatic regimes, natural or artificial, permanent or temporary, lentic or lotic, fresh, brackish, or salty, including the marine extensions up to the posterior limit of marine phanerogams or coral reefs, or, in their absence, up to six meters deep at low tide\" (article 40); a concept that was elaborated based on that provided in article 1 of Ley No. 7224 of April 2, 1991, which approved the Convention on Wetlands of International Importance especially as Waterfowl Habitat.\n\nIn article 45 of Ley 7554, a series of prohibitions for carrying out activities are listed in pursuit of protecting these wild areas:\n\n\"Article 45.- Prohibition\n\nActivities aimed at interrupting the natural cycles of wetland (humedal) ecosystems are prohibited, such as the construction of dikes that prevent the flow of marine or continental waters, drainage, desiccation, filling, or any other alteration that causes the deterioration and elimination of such ecosystems.\"\n\nIn parallel, article 44 obliges the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía) to require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) from the interested party when they intend to develop actions that affect these ecosystems or threaten life within their habitat.\n\nIt is of significance to note here that Decreto No. 23247-MIRENEM of April 20, 1994, retakes the principle established in article 1 of Decreto No. 7210-A of July 19, 1977 (article 1), as amended by Decreto No. 16852-MAG of January 23, 1986, that areas devoid of mangrove (manglar) will maintain their condition as such.\n\nWith this rule, the predatory attitude towards the mangrove (manglar) is partly discouraged, to the extent that it, even when it does not gather its special defining characteristics, will continue to have a public domain character, and therefore these areas will not be feasible for private appropriation. Furthermore, in some cases, this precept will favor the regeneration of the mangrove (manglar) itself to conditions similar to the original ones.\n\nFinally, in the punitive aspect, article 61 of the Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 of March 2, 1977, establishes that \"whoever exploits, without due authorization, the fauna or flora existing in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) or the mangroves (manglares) referred to in article 11, will be punished with imprisonment of six months to four years, without prejudice to sanctions of another type that may proceed, and unless the act implies a more serious crime.\"\n\nAlso, the Ley Forestal, No. 7575 of February 13, 1996, in its article 58, subsections a) and b), lists criminal figures with indirect reference to mangroves (manglares) as conservation areas and integral parts of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) (article 13 ibid):\n\n\"Article 58.- Penalties\n\nImprisonment of three months to three years shall be imposed on whoever:\n\na) Invades a conservation or protection area, whatever its management category, or other forest areas or lands subject to the forest regime, whatever the occupied area; regardless of whether these are private lands of the State or other Public Administration bodies, or lands of private domain. The actors or participants in the act shall not have the right to any indemnity for any construction or work they have carried out on the invaded lands.\n\nb) Uses forest resources on lands of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) and in protection areas for purposes different from those established in this law. (...)\"\n\nIII.- REGISTRY REGISTRATION OF MANGROVE (MANGLAR) AREAS\n\nA characteristic consequence of public domain assets is, as already stated, their impossibility of being transferred to private domain:\n\n\"Article 262.- Public things are outside of commerce; and they may not enter it, as long as it is not legally disposed so, separating them from the public use to which they were destined.\"\n\nMangroves (manglares), as demanial assets that form part of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) and the concept of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), receive protection from the respective regulatory bodies against the eventuality that private individuals might seek their individual registration:\n\n\"The forest lands and forests that constitute the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado), detailed in the previous article, shall be unseizable and inalienable; their possession by private parties shall not cause any right in their favor, and the State's reivindicatory action for those lands is imprescriptible. Consequently, they cannot be registered in the Public Registry (Registro Público) through possessory information (información posesoria), and both the invasion and the occupation of them shall be sanctioned in accordance with the provisions of this law.\" (Ley Forestal, article 14).\n\n\"The lands situated in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) cannot be the object of possessory information (informaciones posesorias), and private individuals may not appropriate them nor legalize them in their name, by this or any other means.\" (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, article 7).\n\nEqually, the Ley de Informaciones Posesorias, No. 139 of July 14, 1941, in its article 11, grants powers to the Judge to reject the proceedings if they verify the pretension of registering, among others, protected wild areas.\n\nFrom the foregoing, it is clear that private individuals cannot register mangrove (manglar) areas in their name through the procedure of possessory information (informaciones posesorias) or by any other means.\n\nNow then, what happens with mangrove (manglar) zones that were maliciously or erroneously titled and, according to the Public Registry (Registro Público) information, currently form part of private properties?\n\nThe answer is found in article 72 of the Ley de Aguas, which literally states:\n\n\"Article 72.- The Judges entrusted with issuing property titles over unowned (baldías) or untitled lands must make the consequent reservation with respect to the waters, riverbeds or channels, and basins of the waters that are of public domain, stating it in the adjudication ruling of the lands, and the Public Registry (Registro Público) must take note of these national reservations. The omission of this requirement does not confer any right to the denouncer or possessor over those assets.\"\n\nMangroves (manglares) are also covered by this regulation, since, as was timely stated, the Ley de Aguas includes them within its list of assets that are part of the public domain. In view of this, it is not permissible for private parties to claim property rights over mangroves (manglares), even if they are found included within private properties. In the ruling cited earlier from the Sala de Casación, emphasis is placed on this detail:\n\n\"III.- The following facts are considered proven: 1.- That F.B.C.I. registered, through possessory information (información posesoria) promoted before the Instituto de Tierras y Colonización, the properties of the partido of Guanacaste, numbers ...; 2.- That a portion of those properties is occupied by an estuary covered in part by mangrove trees (árboles de mangle), which is connected to the sea in front of Bahía de Potrero (...); 3.- That the Company F.B.C.I. later changed its name to G.B. S.A. (...)\n\nXVI.- It cannot be affirmed that G.B. S.A. sold another's property to R.M. S.A., because the farms (fincas) that the former transferred to the latter were its own property. The question raised is that a part of those farms, where a saltwater estuary (estero) exists partially covered by a mangrove swamp (manglar), could not legally be the object of the sale, as it constitutes a public domain asset (bien dominical); (...) The point falls under the provisions of Article 631, subsection 1, of the Civil Code, which denies legal efficacy to an obligation that is legally impossible, and qualifies as such one that is contracted over things that are outside of commerce by provision of the law; since, as has been seen, the saltwater estuary (estero) and the mangrove swamp (manglar) that partially covers it are public domain (dominio público), and therefore could not be the object of a sale. Articles 627, 629, 271, and 276 ibid. Hence, if the obligation is not valid insofar as the transfer includes the saltwater estuary and the mangrove swamp, the purchase-sale contract is partially null, to the extent that it covers that portion of the land.\" (Voto No. 121 of 4 p.m. on November 14, 1979; the names of the real companies were replaced with initials).\n\nThe provision of Article 72 of the Water Law makes sense because it is impractical at the time of farm registration to eliminate the public domain areas corresponding to watercourses from cadastral plans, given that this could give rise to a fragmentation into multiple farms, instead of a single one, when the lands are crossed by various streams, or even by the same one in a meandering form, thereby losing the functional unity and giving rise, unnecessarily, to a greater number of registry entries. It is no less true that, due to their marked characteristics of instability, watercourses such as rivers, streams, or creeks tend to frequently shift or change their course, which would provoke a registry chaos, especially in the Catastro Office, if the farms are not taken in their entirety. This policy, embodied in normative form, in no way affects the public domain insofar as the legal exception is made.\n\nWith mangrove swamps (manglares), these problems of division and owner identification to which reference was made do not normally arise, as they are more localized natural phenomena and ordinarily attached to other public domain strips, such as the common maritime-terrestrial zone or navigable rivers, which facilitates their determination and even demarcation.\n\nIt is worth ratifying, as Article 72 ibid itself states, that the failure to record the reserve in favor of public domain watercourses, including those associated with mangrove swamps, generates no right whatsoever for the property owner to claim ownership (dominio) over the public domain areas.\n\nIn synthesis, although registry inscriptions should not include mangrove swamp (manglar) areas, because they are public domain assets (bienes de dominio público) not susceptible to being registered in the name of private individuals, those in which they have been illegitimately incorporated, for whatever reason, will not grant the owners of the registered farms any type of ownership (dominio) over them, as they continue to maintain their public domain regime, and any unauthorized occupation or use by private individuals over them will generate the corresponding civil and criminal liabilities.\n\nWithin this line, it must be noted that in possessory information proceedings, the Office of the Attorney General of the Republic, acting as a collaborating party in legality control and as a guardian of state interests, requests, when detected, the exclusion of mangrove swamp (manglar) areas in cadastral plans, in order to better safeguard this resource, thereby avoiding possible misinterpretations regarding area size to the detriment of the public domain, especially in recent times when, as explained, these protected zones are being strongly threatened. The existence of Article 72 of the Water Law is not a reason either to justify the registration of farms with the incorporation of mangrove swamps (manglares) within the area to be registered.\n\nFinally, to avoid possible future conflicts regarding incorrect area size with third parties (for example, subsequent acquirers) or the State itself, it is advisable that property owners whose lands improperly include mangrove swamp (manglar) areas adjust the areas registered in the Public Registry by reducing them to the real measurements available for private disposition, by resorting to the agile route of rectifying the measurement by public deed, in accordance with Article 13, last paragraph, of the Law of Possessory Informations.\n\n\nSincerely yours,\n\n\nLic. Víctor F. Bulgarelli Céspedes\n\n\nDEPUTY ATTORNEY GENERAL\n\n\nVBC/"
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