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  "id": "pgr-18231",
  "citation": "C-221-2014",
  "section": "pgr_opinions",
  "doc_type": "dictamen",
  "title_es": "Competencia del Concejo Municipal para aprobar urbanizaciones, condominios y licencias de construcción",
  "title_en": "Municipal Council Authority to Approve Subdivisions, Condominiums, and Construction Permits",
  "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza la vigencia del dictamen C-235-1999 y determina la competencia municipal sobre la aprobación de proyectos urbanísticos. Concluye que el Concejo Municipal es el órgano competente para autorizar o denegar la construcción de urbanizaciones, condominios y cualquier otra obra constructiva cuando la normativa no designe explícitamente otro órgano. Esta competencia se fundamenta en el carácter del Concejo como órgano máximo de representación democrática y pluralista, al cual corresponden las potestades residuales del gobierno local. La decisión debe sustentarse en los informes y recomendaciones técnicas del ingeniero municipal y demás departamentos especializados, que actúan como órganos consultivos. Se analizan las distintas etapas del procedimiento urbanístico y se aclara que el visado de planos y la aceptación de obras públicas también requieren acuerdo del Concejo, mientras que el visado de segregación es un acto reglado que puede ser emitido directamente por el ingeniero municipal.",
  "summary_en": "The Attorney General's Office reviews the continuing validity of Opinion C-235-1999 and determines municipal authority for approving urban development projects. It concludes that the Municipal Council is the competent body to authorize or deny the construction of subdivisions, condominiums, and any other building works when the law does not expressly assign that authority to another body. This authority is based on the Council's role as the supreme democratic and pluralistic representative body, to which residual local government powers correspond. The decision must be based on technical reports and recommendations from the municipal engineer and other specialized departments, which act as advisory bodies. The opinion examines the various stages of the urban planning procedure and clarifies that plan approval and acceptance of public works also require a Council agreement, while the segregation visa is a regulated act that may be issued directly by the municipal engineer.",
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  "date": "18/07/2014",
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    "Concejo Municipal",
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    "Concejo Municipal",
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    "Municipal Council",
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    "Municipal Code"
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  "excerpt_es": "De conformidad con todo lo expuesto, concluimos que lo expuesto en el dictamen No. C-235-1999 del 3 de setiembre de 1999 se encuentra vigente y por tanto, el Concejo Municipal es el encargado de aprobar la construcción de una urbanización en su respectivo cantón. Asimismo, en ausencia de una disposición normativa expresa, el Concejo Municipal es el órgano competente para aprobar la construcción de condominios y demás obras constructivas para uso comercial, industrial o residencial que no clasifiquen como urbanizaciones. En ambos casos, el Concejo debe sustentar su decisión en los criterios técnicos que, en el carácter de órganos consultivos y en la labor de revisar los aspectos técnicos de los proyectos, rindan el ingeniero municipal y los demás departamentos especializados.",
  "excerpt_en": "In accordance with all the foregoing, we conclude that the opinion issued in Opinion No. C-235-1999 of September 3, 1999 remains in force and, therefore, the Municipal Council is responsible for approving the construction of a subdivision in its respective canton. Likewise, in the absence of an express legal provision, the Municipal Council is the competent body to approve the construction of condominiums and other building works for commercial, industrial or residential use that are not classified as subdivisions. In both cases, the Council must base its decision on the technical criteria rendered by the municipal engineer and other specialized departments, in their capacity as advisory bodies and in the task of reviewing the technical aspects of the projects.",
  "outcome": {
    "label_en": "Interpretive opinion",
    "label_es": "Dictamen interpretativo",
    "summary_en": "Opinion C-235-1999 remains in force: the Municipal Council is the body that approves subdivisions; in addition, by residual authority, it also approves condominiums and other building works, unless an express provision states otherwise, always with advisory technical support from the municipal engineer.",
    "summary_es": "El dictamen C-235-1999 sigue vigente: el Concejo Municipal es el órgano que aprueba urbanizaciones; además, por competencia residual, también aprueba condominios y demás obras constructivas, salvo norma expresa en contrario, siempre con apoyo técnico consultivo del ingeniero municipal."
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  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Conclusión 1 del dictamen C-235-1999 reiterada",
      "quote_en": "It is the Council's responsibility to adopt the final decision to approve or reject the construction of a subdivision in its respective canton.",
      "quote_es": "Corresponde al Concejo adoptar el acto final decisorio de aprobar o improbar la construcción de una urbanización en su respectivo cantón."
    },
    {
      "context": "Conclusión 2 del dictamen C-235-1999",
      "quote_en": "The Council must comply with current urban planning regulations. In addition, its decision must be supported by the technical reports or studies prepared by the municipal engineer.",
      "quote_es": "El Concejo tiene que ajustarse a la normativa vigente en materia urbanística. Además, su decisión tendrá que estar sustentada en los informes o estudios técnicos elaborados por el ingeniero municipal."
    },
    {
      "context": "Sentencia Sala Constitucional N.° 3683-1994 citada en dictámenes C-028-2010 y C-001-2013",
      "quote_en": "\"...in any corporate entity...the entity's powers that are not expressly assigned by the Constitution or the law...must always and without exception be exercised by the hierarch, meaning...the body with the greatest democratic and pluralistic representation.\"",
      "quote_es": "«…en cualquier entidad de carácter corporativo…las competencias de la entidad que no estén atribuidas expresamente por la Constitución o la ley…le corresponde ejercerlas siempre y sin excepción al jerarca, entendiéndose por tal…al órgano de mayor representación democrática y pluralista.»"
    },
    {
      "context": "Dictamen C-001-2013 citado en este dictamen",
      "quote_en": "...the authority to authorize subdivisions for agricultural use, urban development projects and condominiums...corresponds to the Municipal Council, in its capacity as the body with the greatest democratic, deliberative and pluralistic representation.",
      "quote_es": "…la competencia para autorizar fraccionamientos para uso agropecuario, proyectos urbanísticos y condominios…corresponde al Concejo Municipal, en su condición de órgano de mayor representación democrática, deliberativo y pluralista."
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  "body_es_text": "Dictamen : 221 del 18/07/2014   \n( ACLARADO )  \n\n\n\n18 de julio de 2014\n\n\n\n\nC-221-2014\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nLicenciado\n\n\n\n\nGerardo Villalobos Leitón\n\n\n\n\nAuditor Interno\n\n\n\n\nMunicipalidad de Tibás\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEstimado señor:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con la aprobación de la Procuradora General de la República, damos respuesta a su oficio número\nAIM-259-13 del 6 de setiembre de 2013, no sin antes disculparnos por la tardanza en atender la\nsolicitud planteada, lo cual se justifica en el alto volumen de trabajo que maneja la institución.\nMediante el oficio citado se nos consulta lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n 1. La Procuraduría General de la República emitió el Dictamen N° C-235-1999 del 3 de setiembre de\n1999 en el que establece la competencia de los Concejos Municipales de autorizar los proyectos y\nante proyectos de urbanizaciones en el cantón. ¿Se encuentran vigentes a la fecha los alcances de\ndicho dictamen?\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2. ¿Es competencia del Concejo Municipal la autorización de proyectos comerciales y/o condominales,\nque no se clasifican como urbanizaciones?\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3. ¿Cuál es la competencia que desempeñarían los departamentos técnicos, como el de ingeniería\ninstitucional, en la aprobación de urbanizaciones, y en aquellos proyectos que no clasifican como\nurbanizaciones tales como condominios o desarrollos comerciales, industriales o residenciales?\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De tal forma, entendemos que el objeto de la consulta es determinar si lo dispuesto en\nel dictamen C-235-1999 se encuentra vigente y por tanto, si la competencia de aprobar las\nurbanizaciones del cantón aún recae en el Concejo Municipal, contando con el apoyo de los\ndepartamentos técnicos del Municipio.  Además, se requiere determinar cuáles son las competencias\ndel Concejo y de los departamentos técnicos al aprobar condominios y, en general, cualquier obra\nconstructiva –independientemente de su uso- que no clasifique como una urbanización.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Sobre esos cuestionamientos, la asesoría legal de esa Municipalidad concuerda con el\ndictamen C-235-1999 y concluye que “corresponde al Concejo Municipal aprobar o improbar la\nconstrucción de una urbanización o fraccionamiento en su respectivo cantón. El Concejo tiene que\najustarse a la normativa vigente en materia urbanística. Además, su decisión tendrá que estar\nsustentada en los informes o estudios técnicos elaborados por el ingeniero municipal.”  Sin embargo,\nno expone una respuesta concreta sobre la aprobación de los condominios y demás obras\nconstructivas. \n\n\n\n\n \n\n\n\n             Pues bien, el dictamen N° C-235-1999, sobre el cual se basa la consulta planteada,\nconcluyó lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n 1.- Corresponde al Concejo adoptar el acto final decisorio de aprobar o improbar la construcción de\nuna urbanización en su respectivo cantón.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2.- El Concejo tiene que ajustarse a la normativa vigente en materia urbanística. Además, su\ndecisión tendrá que estar sustentada en los informes o estudios técnicos elaborados por el ingeniero\nmunicipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3.- Por consiguiente, no es competencia del ingeniero municipal aprobar o improbar la construcción\nde urbanizaciones en el cantón.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n4.- El Departamento de Ingeniería municipal es un órgano consultivo del Concejo.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             A esas conclusiones se arribó después de hacer un análisis detallado de la normativa\nurbanística que regula la materia y de considerar que la construcción de una urbanización involucra\naspectos técnicos, políticos, ambientales, sociales y de conveniencia y oportunidad que deben ser\nanalizados por un órgano con una competencia general, como lo es el Concejo Municipal. Y además, al\nconsiderar que cuando las normas jurídicas hacen referencia a la Municipalidad, sin indicar cuál es\nel órgano competente para el ejercicio de una atribución,  ésta deberá ser asumida por el máximo\nórgano del Gobierno Local, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 13 inciso r) del Código\nMunicipal (Ley No. 7794 del 30 de abril de 1998).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Entonces, puesto que la normativa analizada en ese dictamen no ha sido modificada, no\nexiste ningún motivo para variar el criterio allí expuesto. Por tanto, el Concejo es el órgano\nmunicipal competente para aprobar o improbar la construcción de una urbanización, mientras que el\ningeniero municipal y demás departamentos técnicos, son órganos consultivos del Concejo en el\nejercicio de esa competencia.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Y es que en otras ocasiones hemos tenido oportunidad de referirnos a este tema y hemos\nmantenido el mismo criterio. Así, en los dictámenes C-028-2010 del 25 de febrero de 2010 y\nC-001-2013 del 9 de enero de 2013, indicamos que la autorización para urbanizar es una competencia\ndel Concejo Municipal, en su condición de órgano representativo, deliberativo y pluralista.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            Y en igual sentido, el Tribunal Contencioso Administrativo, ha dispuesto:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “…reviste de especial interés el control que corresponde verificar al gobierno local, en este caso\na cargo del órgano deliberativo (Concejo), tratándose de la aprobación de permisos de construcción\nde urbanizaciones, ya que debe corroborar que cumple a cabalidad con los requerimientos de ley, a\nsaber dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, así como de la habilitación e\nimplementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz,\ntelefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la\ninfraestructura para ello.” (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, voto No. 716-2010 de\nlas 16:50 horas del 25 de febrero de 2010).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             A mayor abundamiento y para tener una mayor claridad sobre el punto, es preciso\nindicar, como lo hemos hecho en otras ocasiones, que un proyecto de urbanización es un proceso de\ndesarrollo urbano mediante el cual un inmueble se divide en una serie de fincas individuales y en\nespacios destinados al uso público, requiriéndose la apertura de calles y la provisión de servicios.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Para convertir ese inmueble en fincas individuales que serán destinadas a un uso\nresidencial, comercial o industrial, es necesario ejecutar una serie de obras que deben sujetarse a\nlas disposiciones de la normativa urbanística. Y para vigilar el cumplimiento de todos los\nrequisitos, ese desarrollo está sujeto a un procedimiento que, básicamente, consta de cuatro etapas:\nla fase de preparación y planeamiento, la de habilitación del proyecto, la de ejecución y\nconstrucción y, por último, la etapa de uso y disfrute. (Al respecto, véanse los dictámenes de esta\nProcuraduría Nos. C-279-2007 del 21 de agosto de 2007, C-412-2008 del 14 de noviembre de 2008 y\nC-267-2010 del 16 de diciembre de 2010).\n\n\n\n\n \n\n\n\n En la etapa de preparación y planeamiento, el desarrollador presenta los planos preliminares del\nproyecto de fraccionamiento o urbanización con la finalidad de determinar su factibilidad.  Según el\nartículo VI.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones\n(Reglamento N° 3391 del 13 de diciembre de 1982, en adelante RCFU), la aprobación de estos planos no\nautoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes, sino que, con este\ntrámite, la Municipalidad señala las correcciones y demás requisitos urbanísticos que deberán\ncontener los planos constructivos definitivos del desarrollo.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Y aunque se trate de una aprobación preliminar, con este acto se da luz verde al proyecto, por lo\nque es una decisión que debe tomar el Concejo Municipal, con el respaldo de los departamentos\ntécnicos correspondientes. No en vano el artículo VI.3.1.9 del RCFU, exige para el visado de los\nplanos de construcción definitivos por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, que el\ndesarrollador presente, además de los planos de consulta preliminar con el sello de aprobación de la\nMunicipalidad, el acuerdo municipal en el que consten los acabados que debe tener la urbanización.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En esta misma etapa de preparación y planeamiento, se da el visado municipal de los planos\nconstructivos definitivos, que implica un visto bueno de orden técnico-jurídico para dar inicio a\nlas obras públicas y comunes de la urbanización, que permitirán habilitar el área como zona urbana.\nEs mediante este visado que la administración pública declara la conformidad del proyecto de\nurbanización concebido en los planos constructivos con el ordenamiento urbanístico y las\nrecomendaciones técnicas del INVU, las de la Municipalidad y de los demás órganos y entidades que\npor ley intervienen en la regulación de estos desarrollos urbanos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por tanto, a través de esta aprobación, la Municipalidad otorga el permiso para urbanizar al que\nhace referencia el artículo 15 de la Ley de Construcciones (No. 833 del 4 de noviembre de 1949) y 10\ninciso b) y 38 de la Ley de Planificación Urbana (No. 4240 del 15 de noviembre de 1968, en adelante\nLPU). Y al ser una decisión de la Municipalidad, ésta debe ser tomada por el Concejo Municipal, al\nser el órgano representativo y democrático local, sujetándose, eso sí, a las recomendaciones\ntécnicas de los departamentos correspondientes.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Una vez que la infraestructura necesaria es ejecutada, continúa la etapa de habilitación, en la\ncual se da la entrega y aceptación de áreas y obras públicas. Esa aceptación es el acto formal\nmediante el cual la Municipalidad, después de constatar la conformidad de las obras con los planos\nconstructivos aprobados, recibe las áreas públicas de la urbanización que pasarán a formar parte del\ndemanio municipal, según lo establecido en el artículo 40 de la LPU. Y como ya hemos indicado\nanteriormente, esa aceptación debe formalizarse mediante un acuerdo del Concejo Municipal (Dictamen\nN° C-380-2003 del 2 de diciembre de 2003), tomando en cuenta la inspección y constatación del\ncumplimiento de los requisitos técnicos de la urbanización que deben llevar a cabo los departamentos\ntécnicos especializados.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Luego, como parte de la etapa de habilitación, debe otorgarse el visado de segregación al que hace\nreferencia el artículo 33 de la LPU, con el cual se da un visto bueno de carácter técnico jurídico a\nlas cabidas de los lotes resultantes y su conformidad con las normas del plan regulador, para que\néstos puedan ser inscritos individualmente en el Registro Público.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Este visado es un acto reglado y declarativo, que se limita a constatar el cumplimiento de las\ncondiciones exigidas por la normativa para la segregación de los lotes (al respecto, véanse los\ndictámenes de esta Procuraduría Nos. C-220-2004 del 5 de julio de 2004 y C-172-2008 del 21 de mayo\nde 2007) y que por disposición expresa del artículo 34 de la LPU, debe ser extendido por “el\ningeniero o ejecutivo municipales, o la persona en quien ellos delegaren tales funciones.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por último, después de que los terrenos son inscritos separadamente en el Registro Nacional, el\ndesarrollador puede disponer libremente de ellos. A partir de allí, continúan las etapas de\nejecución y construcción de las edificaciones privadas que se pretendan levantar en los lotes\nsegregados, y la etapa de uso y disfrute, que implica la venta y goce de los inmuebles. Y en esas\netapas, la participación de la Municipalidad se circunscribe al otorgamiento de las licencias de\nconstrucción que sean solicitadas.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por otra parte, la aprobación de las demás obras constructivas que se desarrollen en el cantón y\nque no impliquen la apertura de calles y la dotación de servicios, es decir, que no se desarrollen\ncomo una urbanización, se da a través del permiso de construcción al cual hace referencia el\nartículo 74 de la Ley de Construcciones. Y sobre el órgano municipal competente para otorgar esa\nlicencia, hemos dispuesto:\n\n\n\n “Así las cosas, se indica que de lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley de Construcciones, no se\ndebe inferir que los ingenieros municipales son los facultados para autorizar, en forma definitiva,\nlas solicitudes de licencia para la construcción de obras; ya que el espíritu de la norma no es ese,\nsino más bien, asegurar que sea un profesional incorporado al Colegio respectivo el que emita el\ncriterio técnico, que sirva de fundamento para la toma de la decisión final sobre el permiso.\n\n\n\n Un aspecto que refuerza la conclusión expuesta anteriormente, es el hecho de que la parte\nadicionada al artículo 83, mediante Ley Nº 1714, señala que en caso de que una Municipalidad no\ntenga ingeniero municipal debe remitir la solicitud de construcción a la Municipalidad más cercana\nque cuente con los servicios de un ingeniero civil incorporado, ya que si se entendiera que es el\ningeniero el que aprueba los permisos de construcción, se estaría reconociendo la posibilidad de que\nlos asuntos de interés de un cantón sea decididos por otra Municipal (sic), lo que contradice lo\ndispuesto en el artículo 169 Constitucional.” (Dictamen No. C-002-2007 del 9 de enero de 2007).\n\n\n\n             A ello debe sumársele el argumento de que las competencias que involucran la valoración\nde aspectos técnicos, políticos y de conveniencia y oportunidad deben ser asumidas por el Concejo\nMunicipal, siempre y cuando no exista norma expresa que determine el órgano municipal competente. Al\nrespecto, en el dictamen C-028-2010 se expuso:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “No debe omitirse subrayar que esta tesis se encuentra en nuestro Derecho de la Constitución,\nconforme el cual las potestades residuales de las municipalidades – no atribuidas expresamente a\nningún órgano específico del gobierno municipal – le corresponde ejercerlas al órgano de mayor\nrepresentación democrática, deliberativo y pluralista. Sobre punto, cabe tomar en consideración lo\nestablecido por el Tribunal Constitucional en su sentencia N.° 3683-1994 de las 8:48 horas del 22 de\njulio de 1994:\n\n\n\n\n \n\n\n\n «…en cualquier entidad de carácter corporativo (como el Estado o los Municipios) las potestades\nresiduales, valga decir, las competencias de la entidad que no estén atribuidas expresamente por la\nConstitución o la ley, según el caso, a un órgano específico, le corresponde ejercerlas siempre y\nsin excepción al jerarca, entendiéndose por tal en el sistema democrático al órgano de mayor\nrepresentación democrática y pluralista. En el Estado, a la Asamblea Legislativa, en el caso de las\nMunicipalidades al Concejo Municipal»…”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por tanto, si la normativa no establece expresamente a qué órgano municipal le corresponde otorgar\nlos permisos de construcción, esa competencia debe ser asumida por el Concejo Municipal, apoyándose\nen las recomendaciones técnicas que al efecto emita el ingeniero municipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Lo mismo sucede en el caso de los condominios, pues tanto la Ley Reguladora de la Propiedad en\nCondominio (No. 7933 del 28 de octubre de 1999) en sus artículos 2° inciso d), 3°, 5°; como su\nReglamento (Decreto Ejecutivo No. 32303 del 2 de marzo de 2005), en sus artículos 6°, 16 y 79,\nexigen la aprobación de la Municipalidad respectiva, y al no especificarse el órgano que debe\notorgarla, estamos frente a una competencia residual que, en ese carácter, debe ser asumida por el\nConcejo Municipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En resumidas cuentas, la construcción de cualquier edificación o el desarrollo de un proyecto\nresidencial, industrial o comercial, implica el crecimiento urbano de un determinado cantón. Y por\ntanto, por medio de la aprobación de esos desarrollos la Municipalidad cumple con la obligación que\nexige el artículo 1° de la Ley de Construcciones de garantizar que las ciudades reúnan las\ncondiciones necesarias de salubridad, seguridad, comodidad y belleza. De tal forma, el ejercicio de\nuna competencia tan trascendental, como es el control del crecimiento ordenado de la ciudad, debe\nrecaer en el Concejo Municipal, en su carácter de órgano de mayor representación del Municipio y al\nque, no en vano, se le asignó la tarea de dictar las medidas de ordenamiento urbano del cantón\n(artículo 13 inciso o) del Código Municipal). \n\n\n\n\n \n\n\n\n A esas mismas conclusiones se arribó en el dictamen No. C-001-2013 del 9 de enero de 2013, en el\ncual se indicó:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “…la competencia para autorizar fraccionamientos para uso agropecuario, proyectos urbanísticos y\ncondominios, que en los últimos dos supuestos conlleven inicialmente un desarrollo complejo, con\napertura de calles o accesos, la provisión de servicios, dotación de áreas verdes y comunales, así\ncomo la autorización para realizar construcciones, corresponde al Concejo Municipal, en su condición\nde órgano de mayor representación democrática, deliberativo y pluralista.”  (Se añade la negrita).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Lo anterior, teniendo en cuenta que el ejercicio de esas competencias debe apoyarse en\nlos criterios de los departamentos técnicos municipales, que fungen como órganos consultivos del\nConcejo Municipal. \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n            Conclusión\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De conformidad con todo lo expuesto, concluimos que lo expuesto en el dictamen No.\nC-235-1999 del 3 de setiembre de 1999 se encuentra vigente y por tanto, el Concejo Municipal es el\nencargado de aprobar la construcción de una urbanización en su respectivo cantón. Asimismo, en\nausencia de una disposición normativa expresa, el Concejo Municipal es el órgano competente para\naprobar la construcción de condominios y demás obras constructivas para uso comercial, industrial o\nresidencial que no clasifiquen como urbanizaciones.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En ambos casos, el Concejo debe sustentar su decisión en los criterios técnicos que, en el carácter\nde órganos consultivos y en la labor de revisar los aspectos técnicos de los proyectos, rindan el\ningeniero municipal y los demás departamentos especializados.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nDe Usted, atentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nGloria Solano Martínez                                          Elizabeth León Rodríguez\n\n\n\n\n     Procuradora                                                       Abogada de Procuraduría\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nGSM/ELR/HMU",
  "body_en_text": "Opinion : 221 of 07/18/2014   \n( CLARIFIED )  \n\nJuly 18, 2014  \n\nC-221-2014  \n\nLicenciado  \nGerardo Villalobos Leitón  \nInternal Auditor  \nMunicipality of Tibás  \n\nDear Sir:  \n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, we respond to your official letter number AIM-259-13 of September 6, 2013, not without first apologizing for the delay in addressing the request made, which is justified by the high volume of work that the institution handles. Through the cited official letter, we are consulted on the following:  \n\n1. The Attorney General's Office issued Opinion No. C-235-1999 of September 3, 1999, in which it establishes the competence of the Municipal Councils to authorize subdivision (urbanización) projects and preliminary projects in the canton. Are the scopes of said opinion currently in force?  \n\n2. Is the authorization of commercial and/or condominium projects, which are not classified as subdivisions (urbanizaciones), the competence of the Municipal Council?  \n\n3. What is the role that the technical departments, such as the institutional engineering department, would play in the approval of subdivisions (urbanizaciones), and in those projects not classified as subdivisions (urbanizaciones) such as condominiums or commercial, industrial, or residential developments?  \n\nThus, we understand that the purpose of the consultation is to determine if the provisions of opinion C-235-1999 are in force and, therefore, if the competence to approve the subdivisions (urbanizaciones) of the canton still falls upon the Municipal Council, counting on the support of the Municipality's technical departments. Additionally, it is required to determine what are the competences of the Council and the technical departments when approving condominiums and, in general, any constructive work – regardless of its use – that is not classified as a subdivision (urbanización).  \n\nRegarding these questions, the legal advisory of that Municipality agrees with opinion C-235-1999 and concludes that \"it corresponds to the Municipal Council to approve or disapprove the construction of a subdivision (urbanización) or land division (fraccionamiento) in its respective canton. The Council must conform to the regulations in force on urban planning matters. Furthermore, its decision must be supported by the technical reports or studies prepared by the municipal engineer.\" However, it does not set forth a concrete answer regarding the approval of condominiums and other constructive works.  \n\nWell then, opinion No. C-235-1999, on which the consultation made is based, concluded the following:  \n\n1.- It corresponds to the Council to adopt the final deciding act of approving or disapproving the construction of a subdivision (urbanización) in its respective canton.  \n\n2.- The Council must conform to the regulations in force on urban planning matters. Furthermore, its decision must be supported by the technical reports or studies prepared by the municipal engineer.  \n\n3.- Consequently, it is not the competence of the municipal engineer to approve or disapprove the construction of subdivisions (urbanizaciones) in the canton.  \n\n4.- The Municipal Engineering Department is a consultative body of the Council.  \n\nThose conclusions were reached after making a detailed analysis of the urban planning regulations governing the matter and considering that the construction of a subdivision (urbanización) involves technical, political, environmental, and social aspects, as well as convenience and opportunity, that must be analyzed by a body with general competence, such as the Municipal Council. And additionally, considering that when legal norms refer to the Municipality, without indicating which is the competent body for the exercise of an attribution, said attribution must be assumed by the highest body of the Local Government, in accordance with the provisions of article 13, subsection r) of the Municipal Code (Law No. 7794 of April 30, 1998).  \n\nTherefore, since the regulations analyzed in that opinion have not been modified, there is no reason to vary the criterion set forth therein. Consequently, the Council is the competent municipal body to approve or disapprove the construction of a subdivision (urbanización), while the municipal engineer and other technical departments are consultative bodies of the Council in the exercise of that competence.  \n\nAnd it is that on other occasions we have had the opportunity to refer to this topic and have maintained the same criterion. Thus, in opinions C-028-2010 of February 25, 2010, and C-001-2013 of January 9, 2013, we indicated that the authorization to develop a subdivision (urbanizar) is a competence of the Municipal Council, in its condition as a representative, deliberative, and pluralistic body.  \n\nAnd in the same sense, the Contentious-Administrative Tribunal has ordered:  \n\n\"...it reveals special interest the control that corresponds to the local government to verify, in this case in charge of the deliberative body (Council), regarding the approval of construction permits for subdivisions (urbanizaciones), since it must corroborate that it fully complies with the requirements of law, namely the provision of public roads, green and communal areas, as well as the enabling and implementation, in charge of the developer (urbanizador), of public services, such as electricity, telephone service, potable water and aqueducts and sewer systems, the latter, in case the infrastructure exists for it.\" (Contentious-Administrative Tribunal, Section III, ruling No. 716-2010 of 4:50 p.m. on February 25, 2010).  \n\nFor greater abundance and to have greater clarity on the point, it is necessary to indicate, as we have done on other occasions, that a subdivision (urbanización) project is an urban development process by which a property is divided into a series of individual estates and spaces intended for public use, requiring the opening of streets and the provision of services.  \n\nTo convert that property into individual estates that will be destined for residential, commercial, or industrial use, it is necessary to execute a series of works that must comply with the provisions of urban planning regulations. And to monitor compliance with all the requirements, that development is subject to a procedure that basically consists of four stages: the preparation and planning phase, the project enabling phase, the execution and construction phase, and, lastly, the use and enjoyment stage. (In this regard, see opinions of this Attorney General's Office Nos. C-279-2007 of August 21, 2007, C-412-2008 of November 14, 2008, and C-267-2010 of December 16, 2010).  \n\nIn the preparation and planning stage, the developer presents the preliminary plans of the land division (fraccionamiento) or subdivision (urbanización) project with the purpose of determining its feasibility. According to article VI.2.1 of the Regulation for the National Control of Land Divisions and Subdivisions (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) (Regulation No. 3391 of December 13, 1982, hereinafter RCFU), the approval of these plans does not authorize the developer (urbanizador) to execute works or proceed to the sale of lots, but rather, with this process, the Municipality indicates the corrections and other urban planning requirements that the definitive constructive plans of the development must contain.  \n\nAnd even though it is a preliminary approval, this act gives the green light to the project, making it a decision that must be made by the Municipal Council, with the support of the corresponding technical departments. Not in vain does article VI.3.1.9 of the RCFU require for the approval (visado) of the definitive construction plans by the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU), that the developer present, in addition to the preliminary consultation plans with the approval stamp of the Municipality, the municipal agreement stating the finishes the subdivision (urbanización) must have.  \n\nIn this same preparation and planning stage, the municipal approval (visado) of the definitive constructive plans occurs, which implies a technical-legal clearance to begin the public and common works of the subdivision (urbanización), which will allow enabling the area as an urban zone. It is through this approval (visado) that the public administration declares the conformity of the subdivision (urbanización) project conceived in the constructive plans with the urban planning regulations and the technical recommendations of the INVU, those of the Municipality, and of the other bodies and entities that by law intervene in the regulation of these urban developments.  \n\nTherefore, through this approval, the Municipality grants the permit to develop a subdivision (urbanizar) referred to in article 15 of the Construction Law (No. 833 of November 4, 1949) and 10 subsection b) and 38 of the Urban Planning Law (No. 4240 of November 15, 1968, hereinafter LPU). And being a decision of the Municipality, it must be made by the Municipal Council, being the local representative and democratic body, subjecting itself, of course, to the technical recommendations of the corresponding departments.  \n\nOnce the necessary infrastructure is executed, the enabling stage continues, in which the delivery and acceptance of public areas and works occurs. That acceptance is the formal act by which the Municipality, after verifying the conformity of the works with the approved constructive plans, receives the public areas of the subdivision (urbanización) that will become part of the municipal public domain, as established in article 40 of the LPU. And as we have previously indicated, that acceptance must be formalized through an agreement of the Municipal Council (Opinion No. C-380-2003 of December 2, 2003), taking into account the inspection and verification of compliance with the technical requirements of the subdivision (urbanización) that the specialized technical departments must carry out.  \n\nThen, as part of the enabling stage, the segregation approval (visado) referred to in article 33 of the LPU must be granted, with which a technical-legal clearance is given to the areas of the resulting lots and their conformity with the norms of the regulatory plan, so that they can be individually registered in the Public Registry.  \n\nThis approval (visado) is a regulated and declarative act, which is limited to verifying compliance with the conditions required by the regulations for the segregation of the lots (in this regard, see opinions of this Attorney General's Office Nos. C-220-2004 of July 5, 2004, and C-172-2008 of May 21, 2007) and which, by express provision of article 34 of the LPU, must be issued by \"the municipal engineer or executive, or the person to whom they delegate such functions.\"  \n\nLastly, after the lands are registered separately in the National Registry, the developer can freely dispose of them. From there, the execution and construction stages of the private buildings intended to be erected on the segregated lots continue, and the use and enjoyment stage, which involves the sale and enjoyment of the properties. And in those stages, the Municipality's participation is limited to the granting of the construction permits that are requested.  \n\nOn the other hand, the approval of other constructive works developed in the canton that do not imply the opening of streets and the provision of services, that is, that are not developed as a subdivision (urbanización), is given through the construction permit referred to in article 74 of the Construction Law. And regarding the competent municipal body to grant that permit, we have ordered:  \n\n\"Accordingly, it is indicated that from the provisions of article 83 of the Construction Law, it should not be inferred that municipal engineers are empowered to definitively authorize the permit applications for the construction of works; since the spirit of the norm is not that, but rather, to ensure that it is a professional incorporated into the respective Professional Association who issues the technical criterion, serving as a basis for making the final decision on the permit.  \n\nOne aspect that reinforces the conclusion set forth above is the fact that the part added to article 83, through Law No. 1714, indicates that in the event a Municipality does not have a municipal engineer, it must forward the construction application to the nearest Municipality that has the services of an incorporated civil engineer, since if it were understood that it is the engineer who approves the construction permits, the possibility would be recognized that matters of interest to a canton be decided by another Municipality (sic), which contradicts the provisions of article 169 of the Constitution.\" (Opinion No. C-002-2007 of January 9, 2007).  \n\nTo this must be added the argument that competences involving the assessment of technical, political aspects, and convenience and opportunity must be assumed by the Municipal Council, provided there is no express norm determining the competent municipal body. In this regard, opinion C-028-2010 stated:  \n\n\"It should not be omitted to underline that this thesis is found in our Constitutional Law, according to which the residual powers of the municipalities – not expressly attributed to any specific body of the municipal government – must be exercised by the body of greatest democratic, deliberative, and pluralistic representation. On this point, it is appropriate to take into consideration what was established by the Constitutional Court in its judgment No. 3683-1994 of 8:48 a.m. on July 22, 1994:  \n\n'...in any entity of a corporate nature (such as the State or the Municipalities), the residual powers, that is, the competences of the entity that are not expressly attributed by the Constitution or the law, as the case may be, to a specific body, must be exercised always and without exception by the hierarch, understood as such in the democratic system to be the body of greatest democratic and pluralistic representation. In the State, the Legislative Assembly; in the case of the Municipalities, the Municipal Council'...\"  \n\nTherefore, if the regulations do not expressly establish to which municipal body it corresponds to grant construction permits, that competence must be assumed by the Municipal Council, relying on the technical recommendations issued for that purpose by the municipal engineer.  \n\nThe same applies in the case of condominiums, since both the Regulating Law of Condominium Property (No. 7933 of October 28, 1999) in its articles 2 subsection d), 3, 5; and its Regulation (Executive Decree No. 32303 of March 2, 2005), in its articles 6, 16, and 79, require the approval of the respective Municipality, and by not specifying the body that must grant it, we are facing a residual competence that, in that character, must be assumed by the Municipal Council.  \n\nIn short, the construction of any building or the development of a residential, industrial, or commercial project implies the urban growth of a given canton. And therefore, through the approval of those developments, the Municipality fulfills the obligation required by article 1 of the Construction Law to guarantee that cities meet the necessary conditions of healthiness, safety, comfort, and beauty. Thus, the exercise of such a transcendental competence, such as the control of the orderly growth of the city, must fall upon the Municipal Council, in its character as the body of greatest representation of the Municipality and to which, not in vain, the task of dictating the urban planning measures of the canton was assigned (article 13, subsection o) of the Municipal Code).  \n\nThe same conclusions were reached in opinion No. C-001-2013 of January 9, 2013, in which it was indicated:  \n\n\"...the competence to authorize land divisions (fraccionamientos) for agricultural use, urban planning projects, and condominiums, which in the last two cases initially entail a complex development, with the opening of streets or accesses, the provision of services, provision of green and communal areas, as well as the authorization to carry out constructions, corresponds to the Municipal Council, in its condition as the body of greatest democratic, deliberative, and pluralistic representation.\" (Bold added).  \n\nThe foregoing, taking into account that the exercise of those competences must be supported by the criteria of the municipal technical departments, which serve as consultative bodies of the Municipal Council.  \n\nConclusion  \n\nIn accordance with all the foregoing, we conclude that what was stated in opinion No. C-235-1999 of September 3, 1999, is in force and therefore, the Municipal Council is in charge of approving the construction of a subdivision (urbanización) in its respective canton. Likewise, in the absence of an express regulatory provision, the Municipal Council is the competent body to approve the construction of condominiums and other constructive works for commercial, industrial, or residential use that are not classified as subdivisions (urbanizaciones).  \n\nIn both cases, the Council must support its decision on the technical criteria that, in the character of consultative bodies and in the task of reviewing the technical aspects of the projects, are rendered by the municipal engineer and the other specialized departments.  \n\nYours faithfully,  \n\nGloria Solano Martínez                                            Elizabeth León Rodríguez  \nAttorney                                                          Attorney's Office Lawyer  \n\nGSM/ELR/HMU"
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