{ "id": "pgr-18962", "citation": "C-190-2015", "section": "pgr_opinions", "doc_type": "dictamen", "title_es": "Inscripción unilateral de áreas públicas de urbanizaciones cuando el desarrollador ha desaparecido", "title_en": "Unilateral registration of subdivision public areas when the developer no longer exists", "summary_es": "La Procuraduría General analiza si las municipalidades pueden inscribir en el Registro Inmobiliario las áreas destinadas a uso público en urbanizaciones, aun cuando el desarrollador ha desaparecido. Concluye que los bienes cedidos conforme al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana son de dominio público municipal, afectados por ministerio de ley y por acto administrativo de aceptación de la urbanización. Su carácter demanial los hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, protegidos por el principio de inmatriculación, sin necesidad de inscripción registral para su tutela. No obstante, para garantizar la seguridad del tráfico jurídico y la coordinación con el Catastro, es necesaria su inscripción. Con fundamento en el artículo 44 de dicha ley, las municipalidades pueden solicitar la inscripción unilateralmente ante el Registro, sin la comparecencia del titular registral, debiendo realizarlo mediante la Notaría del Estado por tratarse de bienes de dominio público. El Registro está obligado a poner último asiento cuando el notario dé fe del acuerdo municipal de afectación.", "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes whether municipalities may register public-use areas in subdivisions when the developer has ceased to exist. It concludes that land ceded under Article 40 of the Urban Planning Law constitutes municipal public domain, affected by operation of law and the administrative act accepting the subdivision. Their public-domain character makes them inalienable, imprescriptible, and unseizable, protected by the principle of inmatriculation without requiring registration for their protection. However, to ensure legal certainty and coordination with the Cadastre, registration is necessary. Based on Article 44 of the same law, municipalities may apply unilaterally for registration before the Property Registry without the registered owner's concurrence, acting through the State Notary because they are public-domain assets. The Registry must make the final entry when the notary attests to the municipal resolution accepting the cession.", "court_or_agency": "", "date": "23/07/2015", "year": "2015", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "cesión obligatoria", "dominio público", "inmatriculación", "bienes demaniales", "último asiento", "Notaría del Estado", "Mapa Oficial", "adquisición ex lege" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 40", "law": "Ley de Planificación Urbana (Ley 4240)" }, { "article": "Art. 44", "law": "Ley de Planificación Urbana (Ley 4240)" }, { "article": "Art. 480", "law": "Código Civil" }, { "article": "Art. 2", "law": "Ley de Creación del Registro Nacional (Ley 5695)" }, { "article": "Art. 49", "law": "Reglamento del Registro Público (Decreto 26771-J)" }, { "article": "Art. 37", "law": "Ley de Construcciones (Ley 833)" } ], "keywords_es": [ "cesión obligatoria", "dominio público", "inmatriculación", "urbanización", "áreas públicas", "inscripción unilateral", "Ley de Planificación Urbana", "Mapa Oficial", "Registro Inmobiliario", "desarrollador desaparecido" ], "keywords_en": [ "mandatory cession", "public domain", "inmatriculation", "subdivision", "public areas", "unilateral registration", "Urban Planning Law", "Official Map", "Property Registry", "defunct developer" ], "excerpt_es": "De conformidad con el artículo 44 de la ley Ley de Planificación Urbana, por ser una adquisición ex lege, las Municipalidades pueden solicitar la inscripción de los bienes a que se refiere el artículo 40 de la ley de planificación urbana, de forma unilateral, sin la comparecencia del titular registral.\n\nDe acuerdo con el artículo 44 dicho, el Registro Nacional está obligado a poner último asiento a aquellas fincas, restos o lotes que el propietario, en concepto de fraccionador, ceda al municipio, el destino público de dichos bienes se debe constatar en el Mapa Oficial que al efecto llevan las municipalidades.\n\nLas municipalidades efectuarán dichos traspaso ante la Notaría del Estado por tratarse técnicamente de bienes de dominio público.", "excerpt_en": "In accordance with Article 44 of the Urban Planning Law, being an acquisition ex lege, Municipalities may request the registration of the assets referred to in Article 40 of the Urban Planning Law, unilaterally, without the appearance of the registered owner.\n\nAccording to said Article 44, the National Registry is obliged to make the final entry for those properties, remnants, or lots that the owner, as subdivider, cedes to the municipality; the public purpose of said assets must be verified in the Official Map kept by the municipalities for this purpose.\n\nMunicipalities shall carry out such transfers before the State Notary as they technically constitute public-domain assets.", "outcome": { "label_en": "Interpretive opinion", "label_es": "Dictamen interpretativo", "summary_en": "Municipalities may unilaterally register public areas ceded in subdivisions even if the developer no longer exists, based on Article 44 of the Urban Planning Law.", "summary_es": "Las municipalidades pueden inscribir unilateralmente las áreas públicas cedidas en urbanizaciones aun cuando el desarrollador haya desaparecido, con base en el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana." }, "pull_quotes": [ { "context": "I. Bienes municipales destinados a usos públicos en urbanizaciones", "quote_en": "Assets destined for public uses in urban projects form part of the community's patrimony and must fall under the jurisdiction of municipal entities so they can administer them as public-domain assets.", "quote_es": "Los bienes destinados a usos públicos en proyectos urbanos, forman parte del patrimonio de la comunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales, para que los administre como bienes de dominio público." }, { "context": "I. Bienes municipales destinados a usos públicos en urbanizaciones", "quote_en": "Registration in the Public Registry is not required to protect them from any private action seeking possession or ownership, because the State or any person with standing under diffuse interest could defend it without needing to prove registered title.", "quote_es": "No se requiere de inscripción en el Registro Público para tutelarlos de cualquier acción privada tendiente a obtener la posesión o dominio, debido a que el Estado o cualquier administrado, legitimado bajo el interés difuso, podría defenderlo sin necesidad de demostrar su titularidad registral." }, { "context": "Conclusión 4", "quote_en": "Municipalities may request registration of the assets referred to in Article 40 of the Urban Planning Law, unilaterally, without the appearance of the registered owner.", "quote_es": "Las Municipalidades pueden solicitar la inscripción de los bienes a que se refiere el artículo 40 de la ley de planificación urbana, de forma unilateral, sin la comparecencia del titular registral." } ], "cites": [], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "pgr-23835", "kind": "related_opinion", "label": "018" }, { "target_id": "pgr-23925", "kind": "related_opinion", "label": "106" }, { "target_id": "pgr-20077", "kind": "related_opinion", "label": "194" }, { "target_id": "pgr-10637", "kind": "related_opinion", "label": "230" }, { "target_id": "pgr-12278", "kind": "related_opinion", "label": "380" }, { "target_id": "norm-871", "kind": "cited_norm", "label": "Constitución Política" }, { "target_id": "norm-36307", "kind": "cited_norm", "label": "Ley de Construcciones" }, { "target_id": "norm-35669", "kind": "cited_norm", "label": "Ley de Planificación Urbana" }, { "target_id": "norm-38915", "kind": "cited_norm", "label": "Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República" }, { "target_id": "norm-37687", "kind": "concept_anchor", "label": "Ley de Creación del Registro Nacional (Ley 5695) Art. 2" }, { "target_id": "norm-55371", "kind": "concept_anchor", "label": "Reglamento del Registro Público (Decreto 26771-J) Art. 49" } ], "external": [ { "ref_id": "nexus-res-431-2000", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/busqueda/jurisprudencia/jur_Documento.aspx?param1=Ficha_Sentencia&nValor1=1&nValor2=130390&strTipM=T", "kind": "cited_jurisprudence", "label": "Sentencia 00431-2000", "resolution_num": "00431", "year": "2000", "expediente": "97-000729-0180-CI" }, { "ref_id": "pgr-16649", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=16649&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "063", "dictamen_id": "16649" }, { "ref_id": "pgr-17635", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=17635&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "128", "dictamen_id": "17635" } ] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param6=1&nDictamen=18962&strTipM=T", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Dictamen : 190 del 23/07/2015   \n\n\n\nC-190-2015\n\n\n\n\n23 de julio de 2015\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nLicenciada\n\n\n\n\nHeidi Hernández Benavides\n\n\n\n\nAlcaldesa a.i.\n\n\n\n\nMunicipalidad de Heredia\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEstimada señora\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con aprobación de la señora Procuradora General de la República, me refiero a su oficio\nAMH-1504-2013, del 30 de setiembre del 2013, mediante el cual se consultó lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n ¿Si en virtud del Principio de Inmatriculación de los Bienes Demaniales y de la Publicidad Material\ny Legal que opera para los bienes del demanio público, es jurídicamente viable tramitar ante el\nRegistro Nacional y obtener la inscripción de las áreas públicas de urbanizaciones cuando el\ndesarrollador ha desaparecido como entidad jurídica?\n\n\n\n\n \n\n\n\n En caso de existir esa posibilidad jurídica: ¿Si ese trámite de inscripción se puede realizar con\nel acuerdo del Concejo Municipal de aceptación de las áreas públicas, esto ante la inexistencia del\ndesarrollador para la firma de la escritura respectiva?\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n SOBRE LA ADMISIBILIDAD DE LA CONSULTA\n\n\n\n\n \n\n\n\n             La Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, en su artículo 4 establece\nlo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“ARTÍCULO 4º.—CONSULTAS:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Los órganos de la Administración Pública, por medio de los jerarcas de los diferentes niveles\nadministrativos, podrán consultar el criterio técnico-jurídico de la Procuraduría; en cada caso,\ndeberán acompañar la opinión de la asesoría legal respectiva, salvo el caso de los auditores\ninternos, quienes podrán realizar la consulta directamente.\n\n\n\n     (Así reformado por el inciso c) del artículo 45 de  la Ley N° 8292 de 31 de julio del 2002, Ley\nde Control Interno).”\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El artículo supra indicado, establece dos requisitos de admisibilidad para que los\nórganos de la Administración Pública puedan consultarle a este órgano técnico jurídico asesor: 1.-\nque la consulta la realice el jerarca respectivo, 2.- adjuntar en cada caso la opinión de la\nasesoría legal respectiva.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De conformidad con la documentación aportada, la presente consulta fue presentada por el máximo\njerarca de la administración consultante y se aportó el criterio de la unidad legal de la\ninstitución, el cual fue integrado a esta consulta mediante el oficio AJ-1179-2013, del 26 de\nsetiembre del 2013, emitido la Licda. María Isabel Sáenz Soto, Asesora de Gestión Jurídica de la\nMunicipalidad de Heredia.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nPrevio a contestar su interrogante, es necesario realizar algunas consideraciones preliminares:\n\n\n\n\n           \n\n\n\n\nI.- BIENES MUNICIPALES DESTINADOS A USOS PÚBLICOS EN URBANIZACIONES.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Los bienes destinados a usos públicos en proyectos urbanos, forman parte del patrimonio de la\ncomunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales, para que los administre como\nbienes de dominio público. La Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia\nnúmero 1014-99 de las 17:24 horas del 16 de febrero de 1999, y en la sentencia N° 1014-99 de las\n17:24 horas del 16 de febrero de 1999, ambas citadas en el dictamen C-233-2012, resolvió lo\nsiguiente:\n\n\n\n En el caso de las áreas destinadas a parques, condición que le corresponde al inmueble N°\n336717-000 inscrito a nombre de la Municipalidad de San José y que es en donde se presenta el\ntraslape con la finca del señor XXX, la Sala Constitucional ha resaltado su carácter demanial al\nindicar que:\n\n\n\n “Con independencia del tiempo que ha permanecido la actora en el terreno en discusión (...), lo\ncierto es que se trata de un parque dentro de una urbanización, que según los términos del artículo\n40 de la Ley de Planificación Urbana es un bien destinado al uso público y cuyo dominio corresponde\na la municipalidad del lugar. Con otras palabras, es un bien de dominio público” Sentencia N°\n1014-99 de las 17:24 horas del 16 de febrero de 1999. Igualmente la Sala ha manifestado que:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Las áreas verdes destinadas al uso público, en virtud de su uso y naturaleza, es parte del\npatrimonio de la comunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales para que los\nadministre como bienes de dominio público, con lo cual participan del régimen jurídico de estos\nbienes, que los hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, es decir, no pueden ser objeto\nde propiedad privada del urbanizador o fraccionador, tal y como lo dispone el artículo 40 de la Ley\nde Planificación Urbana\"(sentencia N° 4205-96, de las 14:33 horas del 20 de agosto de 1996). Lo\nresaltado no es de su original.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por su parte, la jurisprudencia administrativa de este órgano asesor, ha reconocido el carácter\ndemanial de las áreas cedidas por causa de la Ley de Planificación Urbana en el dictamen C-233-2012:\n\n\n\n “La Procuraduría General de la República ha reconocido el carácter demanial que ostentan las áreas\ncedidas por los urbanizadores y fraccionadores. Sobre el particular, pueden verse, entre otros, los\npronunciamientos C-068-87, del 25 de marzo de 1987, C-073-87, del 2 de abril de 1987, C-045-93, del\n30 de marzo de 1993; C-009-94, del 17 de enero de 1994, C-259-95, del 15 de diciembre de 1995;\nO.J.-053-96 del 12 de agosto de 1996; y C-208-99 del 22 de octubre de 1999.\n\n\n\n “(...) tratándose de bienes estatales, la doctrina ha distinguido lo que denomina: \"dominio público\nnecesario\", en cuanto deben pertenecer dichos bienes necesariamente al Estado y tienen por sí la\ninalienabilidad absoluta, de lo que deriva la inexpropiabilidad, la inusucapibilidad e\nincomerciabilidad (art. 121 de la Constitución Política), a diferencia de aquellos que son de\n\"dominio público accidental\", en la medida en que podrían no pertenecer al Estado al salir de su\ndominio o control y de los que son del \"dominio privado\". Dictamen C-077-99 del 21 de abril de\n1999”.\n\n\n\n             De manera análoga, el Tribunal Superior Contencioso Administrativo, en la resolución\nNo. 5579 de 10 horas 50 minutos del 25 de mayo de 1982, resolvió:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"El dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines y parques y otros espacios\nabiertos al uso público general, se constituye por ese mismo uso, y respecto de ellos rige el\nprincipio de inmatriculación\".\n\n\n\n\n \n\n\n\n De lo anterior se colige, que estos bienes son de dominio municipal y forman parte del demanio\npúblico. En este contexto jurídico –administrativo, por el conocimiento del colectivo de su vocación\ny uso, tienen una publicidad material, sin requerir de una publicidad formal-registral, (Ver\nsentencia 00019, del 12/2/2009, del Tribunal Contencioso Administrativo, Sección VII).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por ser bienes de dominio público, les son inherentes las características de inalienables,\nimprescriptibles e inembargables, están fuera del comercio de los hombres y el legislador, ha\ndiseñado un régimen de sujeción especial y de protección, por el simple hecho de estar afectados al\nuso común (Artículos 261 del Código Civil, artículo 121 inciso 4 de la Constitución Política).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Desde la óptica administrativa y constitucional, por su naturaleza, existen para satisfacer\nnecesidades del colectivo, son de uso común y el Estado tiene la obligación de tutelarlos. Esta es\nla razón de ser del principio de inmatriculación, el cual, surge a la vida jurídica para otorgarles\nuna protección per se.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSobre este principio, en el dictamen C-128-2013, la Procuraduría se pronunció de la siguiente forma:\n\n\n\n “El principio de fe pública registral no opera en relación con derechos que no necesitan ser\ninscritos, como el dominio público, que se rige por el principio de inmatriculación. La eficacia de\nsu régimen, existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que el titular registral\npueda alegar desconocimiento como medio de desvirtuarlo. Los principios de inalienabilidad e\nimprescriptibilidad que caracterizan los bienes demaniales y la publicidad legal del demanio, se\noponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la\npropiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen”. (Dictamen C-154-2001del28 de mayo del\n2001).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Según lo anterior, no se requiere de inscripción en el Registro Público para tutelarlos de\ncualquier acción privada tendiente a obtener la posesión o dominio, debido a que el Estado o\ncualquier administrado, legitimado bajo el interés difuso, podría defenderlo sin necesidad de\ndemostrar su titularidad registral.\n\n\n\n\n \n\n\n\n       En conclusión, los bienes objeto de la ley de planificación son bienes municipales, de\ndominio público, que por su naturaleza son inalienables, imprescriptibles e inembargables, su\nafectación se origina por ley y por acto administrativo y tiene la finalidad de cumplir una función\nsocial fundamental, de conformidad con el artículo 50 de la Constitución Política, según el cual\ntodos los ciudadanos tienen derecho a  disfrutar de un ambientE sano y ecológicamente equilibrado y\nestán permeados por el principio de inmatriculación.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.-LA CESIÓN OBLIGATORIA Y LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO INMOBILIARIO.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De acuerdo a lo consultado, es importante tener presente el momento en que los bienes de dominio\nprivado, se trasladan a la esfera pública en aplicación de las reglas urbanísticas establecidas en\nel ordenamiento.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La planificación urbana es el proceso continuo e integral de análisis y formulación de planes y\nreglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar\nde la comunidad (art. 1 Ley 4240). Es una competencia constitucionalmente otorgada a las\ncorporaciones municipales (art 169 Constitución Política), través de los planes reguladores,\ninstrumento local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento\ngráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos\nde la tierra, vías de circulación, servicios públicos facilidades comunales, y construcción,\nconservación y rehabilitación de áreas urbanas (art. 1 Ley 4240). (Sobre la planificación urbana ver\ndictamen C-029-2015).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Para la doctrina los proyectos de urbanización constituirán, en todo caso, instrumentos para el\ndesarrollo de todas las determinaciones que el Plan prevea en cuanto a obras de urbanización, tales\ncomo viabilidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público,\njardinería y otras análogas (Estévez Goytre, Ricardo. Manual de Derecho Urbanístico. Sexta Edición.\nGranada 2008, página 217).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Dentro de las normas que regulan el contenido de los planes reguladores, como normas de carácter\ngeneral de planificación, para efectos de esta consulta, es necesario hacer referencia al artículo\n16 incisos e y f, que establece que uno de los contenidos de la planificación urbana son los\nservicios comunales, para indicar ubicación y tamaño de las áreas requeridas para escuelas,\ncolegios, parques, campos, campos de juego, unidades sanitarias, hospitales, entre otros.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Así mismo, el artículo 32 al establecer que al puntualizar las condiciones municipales para\npermitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones, entre otros requisitos, incluirá los\ncorrespondientes al acceso a vía pública, a notificación y amanzanamiento y a la cesión de áreas\npara uso público; establecerá, asimismo, previa consulta a los organismos competentes, normas\nmínimas sobre construcción de calles y aceras pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios,\ny electrificación y alumbrado público.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Aunado a lo anterior, el artículo 38 inciso b, establece que no se dará permiso para urbanizar\nterrenos por no estar garantizado el importe de las obras de habilitación urbana del inmueble, o no\nhaberse hecho o garantizado el traspaso formal al municipio, del área reservada a uso público, ni,\nen su defecto, satisfecho en dinero el valor equivalente.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Como parte del engranaje de tutela de los bienes que tiene la finalidad de servir al uso público,\nel artículo 40 contempla la obligación de habilitar y ceder áreas para el uso público como vías,\nparques, facilidades comunales, campo y campos de juegos infantiles. Este artículo establece lo\nsiguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"… Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador\ncederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a\nparques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el\nrespectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar,\nque podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de\nlos lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. (…) (Así reformado este\nartículo por Resolución de la Sala Constitucional Nº 4205-96 del 20 de agosto de 1996.). Lo\ndestacado no es de su original.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De acuerdo a lo estipulado en el artículo 40 transcrito, el propietario-desarrollador debe “ceder”\ngratuitamente al uso público distintas áreas del proyecto al dominio municipal. Esta obligación de\nceder estas áreas, impuesta al desarrollador, se ha considerado por la doctrina y la jurisprudencia\nadministrativa de este órgano asesor como una compensación dentro del proceso urbanístico. En el\ndictamen C-230-01 23 de agosto del 2001, se dijo lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “La propiedad urbana \"es una propiedad delimitada\" (Sala Constitucional, votos 4857-96, 4856-96 y\n08510-98). Un aspecto relevante que la urbanización comporta es el de las dotaciones públicas (Sobre\nel concepto de uso dotacional, cfr.: Del Arco Torres, M. A. y Pons Gonzáles M, Diccionario de\nDerecho Urbanístico, s/e, Diccionario de Derecho Urbanístico. Granada. 1998, pg. 405). El\npropietario del suelo urbano y urbanizable debe ceder al ente público encargado, en forma\nobligatoria y gratuita, las superficies de suelo necesarias para uso público, en los términos que\nfije la ley y en proporción a los lotes resultantes de la parcelación. Los elementos urbanísticos de\ndotación pública o que determinan la estructura básica de la ordenación del territorio abarcan los\nsistemas generales de comunicaciones (viales); espacios libres (parques urbanos públicos, parques\ndeportivos e instalaciones análogas; equipamiento comunitario, etc.\n\n\n\n\n \n\n\n\n     Estos gastos de la urbanización que ha de asumir el propietario se conciben como \"compensación,\ndentro de los límites que implica la plusvalía determinada por la transformación de los terrenos en\nsolares o la mejora de sus condiciones de edificador\". (Gómez Ferrer, ob. cit. pgs. 94 ss y 141ss.\nDe la Serna, Ma. N., Dotación pública, en Enciclopedia Jurídica Básica. Civitas. Madrid. 1995, pg.\n2618. Leal Maldonado, J. y otra, Los espacios colectivos en la ciudad: planificación de usos y\nservicios. Instituto de Territorio y Urbanismo. Madrid. 1988, pg. 68. Sanz Boixareu, La distribución\nde los beneficios y cargas del planeamiento y el aprovechamiento del medio, en Revista de Derecho\nUrbanístico N° 54, Madrid. Badell Madrid, R., Contribuciones municipales por razones de interés\nurbanístico. Universidad Central de Venezuela, s/e., entre otros). “\n\n\n\n\n \n\n\n\n En concordancia con lo anterior, el artículo 37 de la Ley de Construcciones, No.833 de 2 de\nnoviembre de 1949, reafirma este principio al estatuir que \"los parques, jardines y paseos públicos\nson de libre acceso a todos los habitantes del país, los que al usarlos tienen la obligación de\nconservarlos en el mejor estado posible\".\n\n\n\n\n \n\n\n\n Bajo esta inteligencia, en el sistema urbanístico opera una cesión obligatoria y gratuita por ley,\nque los desarrolladores deben ejecutar, y, su omisión, es sancionada por el numeral 38 inciso b de\nla Ley de Planificación Urbana. Ergo, las Municipalidad no darán permisos para urbanizar hasta que\nno sea garantizado el traspaso de estos bienes.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De todo lo anterior se desprende, que el desarrollador tiene la obligación de ceder gratuitamente\nlas áreas destinadas a usos públicos y la Municipalidad tiene la obligación de garantizar esos\ntraspasos, y de no hacerlo no otorgará los permisos de acuerdo al artículo 38 inciso b.\n\n\n\n\n           \n\n\n\n Sin embargo ante tal omisión, de no existir un traspaso formal, debemos plantearnos la siguiente\ninterrogante: ¿en qué momento opera la cesión establecida en el artículo 40 de la Ley?\n\n\n\n\n \n\n\n\n Ante lo anterior, vía jurisprudencia administrativa, esta Procuraduría en el dictamen No.\nC-380-2003 de 2 de diciembre de 2003, indicó que la cesión obligatoria opera a partir del acto\nformal de aceptación de las obras y las áreas públicas por parte de la Municipalidad. Al respecto\nindicó:\n\n\n\n “Es criterio de esta Procuraduría que con el acto formal de aceptación de las obras y áreas\npúblicas por parte de la municipalidad, se entienden cedidas al uso comunal, las obras y áreas\npúblicas que contempla el artículo 40 de la ley de planificación urbana, las cuales pasan a formar\nparte del demanio municipal. A partir de esa formalización, el conjunto de planos de la urbanización\nse consideran mapa oficial, pues indica con exactitud cuáles son los terrenos o espacios entregados\nal uso y servicio comunal.”\n\n\n\n Como corolario de lo anterior, se ha interpretado que la afectación de los bienes privados al uso\npúblico se materializa con el acto de aceptación de las obras y áreas públicas por parte de la\nMunicipalidad. Sobre la afectación, en el dictamen C-230-01, del  23 de agosto del 2001, se indicó\nlo siguiente:\n\n\n\n “La afectación es el acto del poder público que incorpora bienes privados al demanio, transforma su\ncondición jurídica e imprime el destino al uso o servicio público asignados. Configura el elemento\nteleológico del dominio público que explica y justifica el régimen jurídico especial a que están\nsometidos los bienes, de contenido variable (Sobre el tema de la afectación, vid. de la Sala\nConstitucional, voto 3145-95 y dictamen de la Procuraduría C-228-98, entre otros).\n\n\n\n\n \n\n\n\n     Así ocurre, por ejemplo, con el traspaso a la Municipalidad de las áreas para parques, zonas de\njuegos de niños u otras a que se refiere el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, seguido\nde acuerdos municipales aprobatorios y recibo oficial de la urbanización o fraccionamiento, con la\nhabilitación consiguiente (Sala Constitucional, voto 3145-96)”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De acuerdo con lo expuesto, para que opere la cesión debe existir los acuerdos municipales de\naceptación así como los visados catastrales respectivos de las áreas que comprenden estos bienes de\ndominio público. Este es el punto medular en donde las municipales adquieren el dominio perfecto de\nlos bienes destinados a uso público por haber operado la cesión mediante la afectación legal y por\nacto administrativo al incorporarse al Mapa Oficial. Ergo, las municipalidades adquieren el dominio\nde la propiedad pública (Artículos 261, 264 del Código Civil, principio de inmatriculación del\nCódigo Civil, artículo 121 inciso 4 de la Constitución Política).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Bajo esta tesis, y la interpretación que realizó este órgano asesor en los dictámenes supra\nindicados, se adquiere el dominio de los bienes por el acto administrativo de aceptación de la\nurbanización y la inclusión  del conjunto de planos que conforman el mapa oficial. Es decir, para su\nconstitución, no se requiere de inscripción en el registro inmobiliario, por estar amparado nuestro\nsistema al nudo consensu francés.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En este sentido, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia 431-F-00 de las\nquince horas cincuenta y cinco minutos del siete de junio del año dos mil, resolvió:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “(…) Existen diferentes fuentes de los derechos reales. Están constituidas por los hechos idóneos\nautorizados por el ordenamiento jurídico para generar su nacimiento o constitución. Su efecto\ninmediato será la unión personal al nuevo titular. Como el derecho real puede o no existir en un\nmomento determinado, nacimiento, constitución o adquisición de éste son conceptos distintos. Por\nello hay diferentes sistemas de adquisición de los derechos reales, e igualmente distintos modos de\nadquirirlos. Los sistemas más conocidos son el francés, seguido también en Costa Rica, del nudo\nconsensu, cuya exigencia para la transmisión de los derechos reales se concreta al consentimiento de\nlas partes, sin exigirse la tradición; también está el sistema alemán, donde los derechos sobre\nmuebles se adquieren por la simple tradición sin exigirse el contrato, y en los inmuebles por la\ntradición y la inscripción registral; y el sistema del título y modo de España, donde se requiere\nacuerdo y entrega. En todos ellos juega un papel diferente la causalidad, la tradición y la\ninscripción. Distintos son los modos de adquirir los derechos reales, pues éstos sí son los hechos\njurídicos a los cuales una norma le atribuye el efecto para producir esa adquisición, siendo estos\nhechos de diferente naturaleza: pueden ser naturales (como en el caso del aluvión), actos jurídicos\ne incluso negocios jurídicos. El costarricense se inscribe dentro del sistema del nudo consensu pues\nel Código Civil admite la adquisición, independientemente de si exista o no tradición o inscripción\nen el Registro Público, por el simple hecho del convenio (artículo 480), pero autoriza también como\nforma de adquirir los derechos reales, además del convenio, la ocupación, la accesión, la herencia o\nel legado, la prescripción (artículo 484), y cualquiera otro cuya inscripción pueda verificarse en\nel Registro Público (artículo 459 inciso 2), bajo el criterio de numerus apertus.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Tal y como se indica en la cita anteriormente transcrita, el artículo 480 del Código Civil\nestablece que la propiedad de muebles e inmuebles se transmite con relación a las partes\ncontratantes, por el solo hecho del convenio que tenga por objeto traspasarla, independientemente de\nsu inscripción en el registro y de la tradición, con lo cual la publicidad registral no deviene\nobligatoria como elemento constitutivo del derecho real.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Al momento de la afectación, nace a la vida jurídica el derecho subjetivo que ostenta las\nMunicipalidades sobre el bien inmueble-seguridad del derecho- que confiere derecho de uso y\nconservación en aplicación directa del principio de inmatriculación. Derecho subjetivo que debe\nprotegerse en la dimensión registral-seguridad del tráfico dinámica- para otorgarle una protección\nen cuanto a su disposición y sea oponible formalmente frente a terceros (artículo 455 del Código\nCivil). Es por ello que en materia de derechos reales tenemos un registro declarativo y no\nconvalidante.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En nuestro sistema registral, nos regimos bajo un sistema de dos presunciones: exactitud e\nintegridad, la primera deviene en la legitimación para disponer del derecho que sería el  titular\nregistral tal y como lo establece el artículo 452 del Código Civil, al establecer que puede\nconstituirse derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro, o por quien lo\nadquiera en el mismo instrumento de su constitución.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En cuanto al segundo, de acuerdo con el artículo 455 del Código Civil, según el cual, lo que no\nconsta en el registro no existe en la realidad extra-registral, por lo que se interpreta que los\nasientos son perfectos y completos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Teniendo claro el momento de la cesión obligatoria por parte de los desarrolladores, y cuando\nadquiere el dominio las municipalidades, la consulta nos plantea un tema trascendental: la necesidad\nde su inscripción ante el Registro Nacional.\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Registro Nacional, surge a la vida jurídica con la finalidad de garantizar la seguridad de los\nbienes o derechos inscritos con respecto a terceros, a través de la publicidad de estos bienes o\nderechos, de acuerdo a los procedimientos técnicos de que disponga. (Artículos 1 de la ley de\nInscripción de Documentos en el Registro Público número 3883).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Según la ley de Creación del Registro número cinco mil seiscientos noventa y cinco, en su artículo\nsegundo, el Registro Inmobiliario, comprende: propiedad inmueble, hipotecas, cédulas hipotecarias,\npropiedad en condominio, concesiones de zona marítimo-terrestre, concesiones del golfo de Papagayo,\nRegistro de Marinas Turísticas y Catastro Nacional.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Es decir, en el caso consultado es imperiosa la necesidad de inscribir obligatoriamente los bienes\nde dominio municipal objeto de la ley de planificación urbana.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por lo anterior, es fundamental que las Municipalidades, ante la falta de un traspaso formal de\ndichas áreas, gestione de forma unilateral ante el Registro Inmobiliario, la solicitud de\ninscripción de los terrenos, que actualmente están a nombre de particulares por ser bienes\nmunicipales de dominio público.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEl ordenamiento resuelve el problema planteado en su artículo 44 al indicar que:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “(…) El Registro citado pondrá último asiento a aquellas fincas, restos o lotes que el propietario,\nen concepto de fraccionador, ceda al municipio por mandato de esta ley, si en el documento\ninscribible consta el destino público que se le da al inmueble y el Notario da fe del acuerdo\nmunicipal en que aprueba la cesión y se dispone entregar dicho bien a ese mismo destino(...)”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En un sentido lato, la inscripción es sinónimo de asiento registral. En sentido estricto, es un\nasiento propio y específico, distinto de los demás que se practican en el registro en el que se\nconstata, la existencia de una mutación jurídico-real, producida (constitución, declaración, o\nmodificación, transmisión o extinción del dominio o derecho real). (Diez Picazo, pág. 306 citado por\nRicardo Estevez Goytre, Manual de derecho Urbanístico, sexta edición, editorial Comares, Granada\n2008, página 586).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Bajo esta línea, el artículo 49 del Reglamento del Registro Público número 26771-J, en concordancia\ncon el artículo 459 del Código Civil, establece un listado de números apertus, de documentos\ninscribibles. El inciso b del reglamento citado, establece que se inscribirán aquellos documentos\nsobre inmuebles en que se constituyan transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos de\nusufructo, uso, habitación, servidumbre, hipotecas y cualesquiera otros derechos reales. Por su\nparte el inciso j, establece que se inscribirán cualquier otro documento que indique la ley.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De conformidad con el artículo 10 del Código Civil y 10 de la Ley General de la Administración\nPública, el artículo 44 citado, se debe interpretar de manera que se considere tanto lo que el\nlegislador plasmó en su redacción, así como la realidad social, económica y la utilidad o finalidad\npública que está en juego.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Sobre el tema de la interpretación de las normas por su finalidad y evolución, en el dictamen\nC-63-2011,  la Procuraduría en reiteradas ocasiones ha señalado lo siguiente:\n\n\n\n “Ciertamente, el ordenamiento exige del operador una interpretación sistemática y finalista de la\nnorma, lo que significa que el sentido de la norma no puede ser captado si se prescinde de los fines\na que se dirige, según se desprende del artículo 10 de la Ley General de la Administración Pública”\n(Dictamen C-017-96, véase también el Dictamen C-032-96)” (En igual sentido, ver el dictamen N°\nC-022-99 de 28 de enero de 1999).\n\n\n\n También ha dicho la Sala Constitucional que “debe recordarse que la interpretación finalista y\nevolutiva de las normas jurídicas exige considerar no sólo la ratio normativa, su razón de ser, sino\nademás, la realidad social, económica y política sobre la cual se encuentra inmersa y produce sus\nefectos” (Res. 2008-001571 de las 14:53 horas del 30 de enero del 2008, ver también en este sentido\nel Voto No. 3481-03 de las 14:03 hrs. de 2 de mayo de 2003 y Nº 2008-005930 de las dieciséis horas y\nsiete minutos del quince de abril del dos mil ocho, entre muchos otros).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En cumplimiento de lo anterior, del artículo 44, se desprenden dos momentos distintos\nen la cadena de actos administrativos constitutivos de estos bienes: como un primer paso, la\nconstitución del derecho real público se origina con la cesión obligatoria al indicar que el\nRegistro citado pondrá último asiento a aquellas fincas, restos o lotes que el propietario, en\nconcepto de fraccionador, ceda al municipio por mandato de esta ley.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Como segundo acto, y posterior a esta cesión, se genera la inscripción en el Registro, en donde el\nNotario dará fe del acuerdo municipal en que aprueba la cesión y se disponga entregar dicho bien a\nese mismo destino.\n\n\n\n\n \n\n\n\n De lo anterior, se colige el tratamiento especial que se da a las cesiones obligatorias,\nconfiriendo un procedimiento especial distinto al de donación, ya que su naturaleza, destino y\nfinalidad son distintos este contrato.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Estamos en presencia de una adquisición adquisición ex lege, en donde las Municipalidades pueden\nsolicitar la rogación unilateral para lograr la inscripción y materializar dichas inscripciones ante\nel Registro Inmobiliario.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Es decir, el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana resuelve el problema de la consulta\nplanteada, obligando al Registro a poner último asiento cuando el  notario de fe del acuerdo de\nafectación.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Esta situación se observa también en el derecho comparado, específicamente el caso de\nla legislación Española, donde el Decreto Real número 1093-2007, del 4 de julio del 2007, establece\nen su capítulo IV, la inscripciones de cesiones obligatorias, específicamente en artículo 29,\nestableciendo que “los terrenos en cumplimiento de las Leyes hayan de ser objeto de cesión\nobligatoria, se inscribirán a favor de la Administración actuante y para su afectación al destino\nprevisto en los planes de ordenación. Los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas,\nsalvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Así mismo, el artículo 32 de dicho Decreto Real, remite a las cesiones de terrenos que no tengan\nlegalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos tipificados en la\nlegislación sobre el suelo, a los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes\ninmuebles.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n De acuerdo con lo expuesto, y a fin de concretar y dar respuesta a lo planteado por la\nMunicipalidad de Heredia, podemos emitir las siguientes conclusiones:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nConclusiones:\n\n\n\n 1.- De acuerdo con la  ley de Planificación Urbana, los bienes que los urbanizadores deben ceder\ngratuitamente al uso público,  por disposición del artículo 40, son bienes municipales, de dominio\npúblico, inalienables, imprescriptibles e inembargables. Su afectación se origina por ley y por acto\nadministrativo. Dichos bienes cumplen una función social y fundamental, de conformidad con el\nartículo 50 de la Constitución Política brindándole a los ciudadanos un ambiente sano y\necológicamente equilibrado y están permeados por el principio de inmatriculación.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2.-Los entes municipales, adquieren el dominio perfecto de los bienes destinados a uso público por\nhaber operado la cesión obligatoria mediante la afectación legal y por acto administrativo, al\nincorporar dichos bienes al Mapa Oficial.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3.- Desde el punto de vista registral, y por interés público y seguridad en el tráfico\ninmobiliario, es necesario conciliar la información que existe en la base de datos del mapa oficial\nque llevan las Municipalidades y la base de datos del Registro Inmobiliario, bajo el marco de los\nprincipio de coordinación administrativa, eficiencia y eficacia en la gestión pública.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 4.- De conformidad con el artículo 44 de la ley Ley de Planificación Urbana, por ser una\nadquisición ex lege, las Municipalidades pueden solicitar la inscripción de los bienes a que se\nrefiere el artículo 40 de la ley de planificación urbana, de forma unilateral, sin la comparecencia\ndel titular registral.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 5.- De acuerdo con el artículo 44 dicho, el Registro Nacional está obligado a poner último asiento\na aquellas fincas, restos o lotes que el propietario, en concepto de fraccionador, ceda al\nmunicipio, el destino público de dichos bienes se debe constatar en el Mapa Oficial que al efecto\nllevan las municipalidades.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 6.- Las municipalidades efectuarán dichos traspaso ante la Notaría del Estado por tratarse\ntécnicamente de bienes de dominio público.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nAtentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nLic Jonathan Bonilla Córdoba\n\n\n\n\nProcurador\n\n\n\n\nNotario del Estado\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nJBC\n\n\n\n\nCc/ Oscar Rodríguez Sánchez, Director\n\n\n\n\n      Dirección Registro Inmobiliario\n\n\n\n\n      Enrique Alvarado Valverde, Subdirector\n\n\n\n\n      Dirección Inmobiliario", "body_en_text": "Opinion : 190 of 23/07/2015\n\nC-190-2015\n\n23 July 2015\n\nLicenciada\nHeidi Hernández Benavides\nActing Mayor\nMunicipality of Heredia\n\nDear Madam,\n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, I refer to your official communication AMH-1504-2013, dated 30 September 2013, by which the following was consulted:\n\nIs it legally viable, by virtue of the Principle of Automatic First Registration (Inmatriculación) of Public Domain Assets and the Material and Legal Publicity that operates for assets of the public domain (demanio público), to process with the National Registry and obtain the registration of public areas of urbanizations when the developer has disappeared as a legal entity?\n\nIf that legal possibility exists: Can that registration process be carried out with the agreement of the Municipal Council accepting the public areas, given the non-existence of the developer for the signing of the respective deed?\n\nON THE ADMISSIBILITY OF THE CONSULTATION\n\nArticle 4 of the Organic Law of the Attorney General's Office of the Republic establishes the following:\n\n\"ARTICLE 4.—CONSULTATIONS:\n\nThe organs of the Public Administration, through the heads of the different administrative levels, may consult the technical-legal opinion of the Attorney General's Office; in each case, they must accompany the opinion of the respective legal advisory unit, except in the case of internal auditors, who may submit the consultation directly.\n(As amended by subsection c) of article 45 of Law N° 8292 of 31 July 2002, Internal Control Law).\"\n\nThe article indicated above establishes two admissibility requirements for the organs of the Public Administration to consult this technical-legal advisory body: 1.- that the consultation is made by the respective head of the entity, 2.- to attach in each case the opinion of the respective legal advisory unit.\n\nIn accordance with the documentation provided, this consultation was submitted by the highest-ranking official of the consulting administration and the opinion of the institution's legal unit was provided, which was integrated into this consultation through official communication AJ-1179-2013, dated 26 September 2013, issued by Licda. María Isabel Sáenz Soto, Legal Management Advisor of the Municipality of Heredia.\n\nBefore answering your question, it is necessary to make some preliminary considerations:\n\nI.- MUNICIPAL ASSETS DESTINED FOR PUBLIC USES IN URBANIZATIONS.\n\nAssets destined for public uses in urban projects form part of the community's patrimony and must remain under the jurisdiction of municipal entities, so that they administer them as public domain assets. The Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in judgment number 1014-99 at 17:24 hours on 16 February 1999, and in judgment N° 1014-99 at 17:24 hours on 16 February 1999, both cited in opinion C-233-2012, resolved the following:\n\nIn the case of areas destined for parks, a condition that applies to property N° 336717-000 registered in the name of the Municipality of San José and which is where the overlap with the property of Mr. XXX occurs, the Constitutional Chamber has highlighted its public domain (demanial) character by indicating that:\n\n\"Regardless of the time the plaintiff has remained on the land in dispute (...), the fact is that it is a park within an urbanization, which according to the terms of article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) is an asset destined for public use and whose ownership corresponds to the municipality of the locality. In other words, it is a public domain asset\" Judgment N° 1014-99 at 17:24 hours on 16 February 1999. Likewise, the Chamber has stated that:\n\n\"Green areas destined for public use, by virtue of their use and nature, are part of the community's patrimony and must remain under the jurisdiction of municipal entities so that they administer them as public domain assets, with which they participate in the legal regime of these assets, which makes them inalienable, imprescriptible, and unattachable, that is, they cannot be the object of private property of the urbanizer or subdivider (fraccionador), as provided in article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana)\" (judgment N° 4205-96, at 14:33 hours on 20 August 1996). The highlighting is not from the original.\n\nFor its part, the administrative jurisprudence of this advisory body has recognized the public domain (demanial) character of the areas ceded by reason of the Urban Planning Law in opinion C-233-2012:\n\n\"The Attorney General's Office of the Republic has recognized the public domain (demanial) character held by areas ceded by urbanizers and subdividers. On this matter, see, among others, pronouncements C-068-87, of 25 March 1987, C-073-87, of 2 April 1987, C-045-93, of 30 March 1993; C-009-94, of 17 January 1994, C-259-95, of 15 December 1995; O.J.-053-96 of 12 August 1996; and C-208-99 of 22 October 1999.\n\n\"(...) in the case of state assets, the doctrine has distinguished what it calls: 'necessary public domain' (dominio público necesario), in that said assets must necessarily belong to the State and have in themselves absolute inalienability, from which derives their non-expropriability, non-acquisitive prescription (inusucapibilidad), and non-marketability (article 121 of the Political Constitution), as opposed to those that are of 'accidental public domain' (dominio público accidental), to the extent that they could not belong to the State upon leaving its domain or control, and those that are of the 'private domain' (dominio privado). Opinion C-077-99 of 21 April 1999\".\n\nSimilarly, the Superior Contentious Administrative Court, in resolution No. 5579 at 10 hours 50 minutes on 25 May 1982, resolved:\n\n\"Municipal ownership over areas of streets, squares, gardens, and parks and other spaces open to general public use, is constituted by that very use, and regarding them the principle of automatic first registration (inmatriculación) applies.\"\n\nFrom the above, it is inferred that these assets are municipally owned and form part of the public domain (demanio público). In this legal-administrative context, due to the collective knowledge of their purpose and use, they have material publicity, without requiring formal-registral publicity (See judgment 00019, of 12/2/2009, of the Contentious Administrative Court, Section VII).\n\nBecause they are public domain assets, the characteristics of being inalienable, imprescriptible, and unattachable are inherent to them; they are outside the commerce of men, and the legislator has designed a special regime of subjection and protection, by the simple fact of being dedicated to common use (Articles 261 of the Civil Code, article 121 subsection 4 of the Political Constitution).\n\nFrom the administrative and constitutional perspective, by their nature, they exist to satisfy collective needs, they are for common use, and the State has the obligation to protect them. This is the reason for being of the principle of automatic first registration (inmatriculación), which arises in legal life to grant them protection per se.\n\nRegarding this principle, in opinion C-128-2013, the Attorney General's Office pronounced in the following manner:\n\n\"The principle of public registral faith does not operate in relation to rights that do not need to be registered, such as the public domain, which is governed by the principle of automatic first registration (inmatriculación). The effectiveness of its regime, existence, and publicity occurs autonomously from the Registry, without the registered owner being able to allege ignorance as a means of distorting it. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize public domain (demaniales) assets and the legal publicity of the public domain (demanio), oppose the figure of the registered third party being wielded against them to consolidate private property illicitly subtracted from that regime\". (Opinion C-154-2001 of 28 May 2001).\n\nAccording to the above, registration in the Public Registry is not required to protect them from any private action aimed at obtaining possession or ownership, because the State or any citizen, legitimized under diffuse interest, could defend it without needing to demonstrate its registered ownership.\n\nIn conclusion, the assets covered by the planning law are municipal assets, of public domain, which by their nature are inalienable, imprescriptible, and unattachable; their dedication (afectación) originates by law and by administrative act and has the purpose of fulfilling a fundamental social function, in accordance with article 50 of the Political Constitution, according to which all citizens have the right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment and are permeated by the principle of automatic first registration (inmatriculación).\n\nII.- MANDATORY CESSION AND REGISTRATION IN THE REAL ESTATE REGISTRY.\n\nAccording to what has been consulted, it is important to keep in mind the moment when privately owned assets are transferred to the public sphere in application of the urban planning rules established in the legal system.\n\nUrban planning is the continuous and comprehensive process of analysis and formulation of plans and regulations on urban development, aimed at ensuring the safety, health, comfort, and well-being of the community (art. 1 Law 4240). It is a competence constitutionally granted to municipal corporations (art 169 Political Constitution), through regulatory plans, a local instrument that defines in a set of plans, maps, regulations, and any other graphic document or supplement, the development policy and plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas (art. 1 Law 4240). (On urban planning, see opinion C-029-2015).\n\nFor the doctrine, urbanization projects will constitute, in any case, instruments for the development of all the determinations that the Plan foresees regarding urbanization works, such as road networks, water supply, sewerage, electrical power, public lighting, landscaping, and other analogous ones (Estévez Goytre, Ricardo. Manual de Derecho Urbanístico. Sixth Edition. Granada 2008, page 217).\n\nWithin the norms regulating the content of regulatory plans, as general planning rules, for the purposes of this consultation, it is necessary to refer to article 16 subsections e and f, which establishes that one of the contents of urban planning are community services, to indicate the location and size of the areas required for schools, high schools, parks, fields, playing fields, health units, hospitals, among others.\n\nLikewise, article 32, by establishing that when specifying the municipal conditions to permit subdivisions (fraccionamientos), urbanizations, or both operations, among other requirements, will include those corresponding to access to public roads, notification and block layout, and the cession of areas for public use; it will also establish, after prior consultation with the competent agencies, minimum standards on the construction of streets and sidewalks, pavements, pipelines, storm and sanitary drainage, and electrification and public lighting.\n\nIn addition to the above, article 38 subsection b establishes that permission will not be given to urbanize land because the cost of the urban habilitation works of the property is not guaranteed, or the formal transfer to the municipality of the area reserved for public use has not been made or guaranteed, nor, failing that, the equivalent value satisfied in money.\n\nAs part of the protection mechanism for assets intended to serve public use, article 40 contemplates the obligation to enable and cede areas for public use such as roads, parks, community facilities, fields, and children's playing fields. This article establishes the following:\n\n\"... Every subdivider of land located outside the quadrant of cities and every urbanizer shall cede gratuitously to public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and community facilities; what shall be ceded for the latter two concepts will be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, according to the average size of the lots, the use intended for the land, and the respective standards. (…) (As thus amended this article by Resolution of the Constitutional Chamber Nº 4205-96 of 20 August 1996.). The highlighting is not from the original.\n\nAccording to the stipulations in transcribed article 40, the owner-developer must \"cede\" gratuitously to public use different areas of the project to the municipal domain. This obligation to cede these areas, imposed on the developer, has been considered by the doctrine and the administrative jurisprudence of this advisory body as compensation within the urban planning process. In opinion C-230-01 of 23 August 2001, the following was stated:\n\n\"Urban property 'is a delimited property' (Constitutional Chamber, votes 4857-96, 4856-96 and 08510-98). A relevant aspect that urbanization entails is that of public endowments (On the concept of endowment use, cf.: Del Arco Torres, M. A. and Pons Gonzáles M, Diccionario de Derecho Urbanístico, s/e, Diccionario de Derecho Urbanístico. Granada. 1998, pg. 405). The owner of urban and developable land must cede to the responsible public entity, obligatorily and gratuitously, the necessary land surfaces for public use, in the terms set by law and in proportion to the lots resulting from the parceling. The urban planning elements of public endowment or that determine the basic structure of land management encompass the general communication systems (roads); open spaces (public urban parks, sports parks, and analogous installations; community equipment, etc.).\n\nThese urbanization costs to be borne by the owner are conceived as 'compensation, within the limits implied by the added value determined by the transformation of land into building plots or the improvement of its building conditions'. (Gómez Ferrer, ob. cit. pgs. 94 ff and 141ff. De la Serna, Ma. N., Dotación pública, in Enciclopedia Jurídica Básica. Civitas. Madrid. 1995, pg. 2618. Leal Maldonado, J. and another, Los espacios colectivos en la ciudad: planificación de usos y servicios. Instituto de Territorio y Urbanismo. Madrid. 1988, pg. 68. Sanz Boixareu, La distribución de los beneficios y cargas del planeamiento y el aprovechamiento del medio, in Revista de Derecho Urbanístico N° 54, Madrid. Badell Madrid, R., Contribuciones municipales por razones de interés urbanístico. Universidad Central de Venezuela, s/e., among others). \"\n\nIn concordance with the above, article 37 of the Construction Law (Ley de Construcciones), No. 833 of 2 November 1949, reaffirms this principle by statute that \"parks, gardens, and public promenades are freely accessible to all inhabitants of the country, who upon using them have the obligation to conserve them in the best possible state.\"\n\nUnder this understanding, a mandatory and gratuitous cession by law operates in the urban planning system, which developers must execute, and its omission is sanctioned by numeral 38 subsection b of the Urban Planning Law. Ergo, Municipalities will not grant permits to urbanize until the transfer of these assets is guaranteed.\n\nFrom all the above, it follows that the developer has the obligation to cede gratuitously the areas destined for public uses, and the Municipality has the obligation to guarantee those transfers, and failing to do so, it will not grant the permits according to article 38 subsection b.\n\nHowever, in the face of such omission, in the absence of a formal transfer, we must pose the following question: at what moment does the cession established in article 40 of the Law operate?\n\nIn view of the above, through administrative jurisprudence, this Attorney General's Office in opinion No. C-380-2003 of 2 December 2003, indicated that the mandatory cession operates from the formal act of acceptance of the works and public areas by the Municipality. In this regard, it indicated:\n\n\"It is the criterion of this Attorney General's Office that with the formal act of acceptance of the works and public areas by the municipality, the works and public areas contemplated in article 40 of the urban planning law are understood to be ceded to communal use, which then become part of the municipal public domain (demanio). From that formalization onward, the set of plans of the urbanization are considered an official map, as it accurately indicates which are the lands or spaces delivered to public use and service.\"\n\nAs a corollary to the above, it has been interpreted that the dedication (afectación) of private assets to public use materializes with the act of acceptance of the works and public areas by the Municipality. Regarding dedication, in opinion C-230-01, of 23 August 2001, the following was indicated:\n\n\"Dedication (afectación) is the act of public power that incorporates private assets into the public domain (demanio), transforms their legal condition, and imparts the assigned destination for public use or service. It configures the teleological element of the public domain that explains and justifies the special legal regime to which the assets are subjected, of variable content (On the topic of dedication, see from the Constitutional Chamber, vote 3145-95 and opinion of the Attorney General's Office C-228-98, among others).\n\nThis occurs, for example, with the transfer to the Municipality of areas for parks, children's play areas, or others referred to in article 44 of the Urban Planning Law, followed by approving municipal agreements and official receipt of the urbanization or subdivision (fraccionamiento), with the consequent habilitation (Constitutional Chamber, vote 3145-96)\".\n\nIn accordance with the foregoing, for the cession to operate, there must be the municipal acceptance agreements as well as the respective cadastral approvals (visados catastrales) of the areas comprising these public domain assets. This is the core point at which the municipalities acquire perfect ownership of the assets destined for public use, the cession having operated through legal dedication (afectación) and by administrative act upon incorporation into the Official Map. Ergo, the municipalities acquire ownership of the public property (Articles 261, 264 of the Civil Code, principle of automatic first registration (inmatriculación) of the Civil Code, article 121 subsection 4 of the Political Constitution).\n\nUnder this thesis, and the interpretation made by this advisory body in the opinions indicated above, ownership of the assets is acquired by the administrative act of acceptance of the urbanization and the inclusion of the set of plans that make up the official map. That is, for its constitution, registration in the real estate registry is not required, as our system is protected by the French nudum consensum (nudo consensu) system.\n\nIn this sense, the First Chamber of the Supreme Court of Justice in judgment 431-F-00 at fifteen hours fifty-five minutes on seven June two thousand, resolved:\n\n\"(…) There are different sources of real rights. They are constituted by the suitable facts authorized by the legal system to generate their birth or constitution. Its immediate effect will be the personal union with the new holder. As the real right may or may not exist at a given moment, birth, constitution, or acquisition of it are distinct concepts. Therefore, there are different systems of acquisition of real rights, and likewise different modes of acquiring them. The best-known systems are the French one, also followed in Costa Rica, of nudum consensum (nudo consensu), whose requirement for the transmission of real rights is limited to the consent of the parties, without requiring tradition; there is also the German system, where rights over movable property are acquired by simple tradition without requiring the contract, and over immovable property by tradition and registral inscription; and the title and mode system of Spain, where agreement and delivery are required. In all of them, causality, tradition, and inscription play a different role. Distinct are the modes of acquiring real rights, as these are the legal facts to which a norm attributes the effect to produce that acquisition, these facts being of different nature: they can be natural (as in the case of alluvium), legal acts, and even legal transactions. The Costa Rican system is inscribed within the nudum consensum (nudo consensu) system because the Civil Code admits acquisition, independently of whether tradition or inscription in the Public Registry exists or not, by the simple fact of the agreement (article 480), but it also authorizes as a form of acquiring real rights, in addition to the agreement, occupation, accession, inheritance or legacy, prescription (article 484), and any other whose inscription can be verified in the Public Registry (article 459 subsection 2), under the criterion of numerus apertus.\n\nAs indicated in the citation transcribed above, article 480 of the Civil Code establishes that the property of movable and immovable property is transmitted with respect to the contracting parties, by the mere fact of the agreement whose object is to transfer it, independently of its inscription in the registry and of tradition, whereby registral publicity does not become obligatory as a constitutive element of the real right.\n\nAt the moment of dedication (afectación), the subjective right that the Municipalities hold over the immovable property—security of the right—which confers the right of use and conservation in direct application of the principle of automatic first registration (inmatriculación), is born to legal life. A subjective right that must be protected in the registral dimension—security of dynamic commerce—to grant it protection regarding its disposal and to be formally opposable against third parties (article 455 of the Civil Code). That is why in matters of real rights, we have a declarative and not a validating registry.\n\nIn our registral system, we are governed by a system of two presumptions: accuracy and integrity, the first results in the legitimation to dispose of the right, which would belong to the registered owner, as established in article 452 of the Civil Code, by establishing that real rights can be constituted by whoever has their right inscribed in the Registry, or by whoever acquires it in the same instrument of its constitution.\n\nRegarding the second, in accordance with article 455 of the Civil Code, according to which, what does not appear in the registry does not exist in the extra-registral reality, so it is interpreted that the entries are perfect and complete.\n\nHaving clarified the moment of mandatory cession by developers, and when the municipalities acquire ownership, the consultation raises a transcendental issue: the need for its inscription before the National Registry.\n\nThe National Registry arises in legal life with the purpose of guaranteeing the security of the inscribed assets or rights with respect to third parties, through the publicity of these assets or rights, according to the technical procedures available to it. (Articles 1 of the Law on Inscription of Documents in the Public Registry number 3883).\n\nAccording to the Law of Creation of the Registry number five thousand six hundred ninety-five, in its second article, the Real Estate Registry comprises: real estate property, mortgages, mortgage certificates, condominium property, concessions of the maritime-terrestrial zone, concessions of the Gulf of Papagayo, Registry of Tourist Marinas, and National Cadastre.\n\nThat is, in the case consulted, the need to obligatorily inscribe the municipal domain assets covered by the urban planning law is imperative.\n\nTherefore, it is fundamental that the Municipalities, in the absence of a formal transfer of said areas, unilaterally process before the Real Estate Registry, the request for inscription of the lands that are currently in the name of private individuals because they are municipal assets of public domain.\n\nThe legal system resolves the problem posed in its article 44 by indicating that:\n\n\"(…) The cited Registry shall place a final entry (último asiento) on those properties, remainder parcels, or lots that the owner, in the capacity of subdivider, cedes to the municipality by mandate of this law, if the registrable document records the public destination given to the property and the Notary attests to the municipal agreement approving the cession and ordering the delivery of said asset to that same destination (...)\".\n\nIn a broad sense, inscription is synonymous with a registral entry. In a strict sense, it is a propre and specific entry, distinct from the others practiced in the registry, which verifies the existence of a legal-real change produced (constitution, declaration, or modification, transmission, or extinction of ownership or real right). (Diez Picazo, p. 306 cited by Ricardo Estevez Goytre, Manual de derecho Urbanístico, sixth edition, editorial Comares, Granada 2008, page 586).\n\nUnder this line, article 49 of the Regulation of the Public Registry number 26771-J, in concordance with article 459 of the Civil Code, establishes a numerus apertus list of registrable documents. Subsection b of the cited regulation establishes that documents on immovable property shall be inscribed in which rights of usufruct, use, habitation, easement (servidumbre), mortgages, and any other real rights are constituted, transmitted, declared, modified, or extinguished. For its part, subsection j establishes that any other document indicated by law shall be inscribed.\n\nIn accordance with article 10 of the Civil Code and 10 of the General Law of Public Administration, the cited article 44 must be interpreted in a way that considers both what the legislator expressed in its wording, as well as the social, economic reality and the utility or public purpose that is at stake.\n\nOn the subject of the interpretation of norms by their purpose and evolution, in opinion C-63-2011, the Attorney General's Office has repeatedly pointed out the following:\n\n\"Certainly, the legal system requires from the operator a systematic and finalist interpretation of the norm, which means that the meaning of the norm cannot be grasped if one disregards the ends to which it is directed, as can be deduced from article 10 of the General Law of Public Administration\" (Opinion C-017-96, also see Opinion C-032-96)\" (In the same sense, see opinion N° C-022-99 of 28 January 1999).\n\nThe Constitutional Chamber has also said that \"it must be remembered that the finalist and evolutionary interpretation of legal norms requires considering not only the norm's ratio, its reason for being, but also the social, economic, and political reality in which it is immersed and produces its effects\" (Res. 2008-001571 at 14:53 hours on 30 January 2008, also see in this sense Vote No. 3481-03 at 14:03 hrs. of 2 May 2003 and Nº 2008-005930 at sixteen hours and seven minutes on fifteen April two thousand eight, among many others).\n\nIn compliance with the above, from article 44, two distinct moments in the chain of constitutive administrative acts of these assets can be deduced: as a first step, the constitution of the public real right originates with the mandatory cession by indicating that the cited Registry shall place a final entry (último asiento) on those properties, remainder parcels, or lots that the owner, in the capacity of subdivider, cedes to the municipality by mandate of this law.\n\nAs a second act, and subsequent to this cession, the inscription in the Registry is generated, where the Notary will attest to the municipal agreement approving the cession and ordering the delivery of said asset to that same destination.\n\nFrom the above, the special treatment given to mandatory cessions can be inferred, conferring a special procedure distinct from that of donation, since their nature, destination, and purpose are different from that contract.\n\nWe are in the presence of an acquisition ex lege, where the Municipalities can request the unilateral application (rogación unilateral) to achieve the inscription and materialize said inscriptions before the Real Estate Registry.\n\nThat is, article 44 of the Urban Planning Law resolves the problem posed in the consultation, obligating the Registry to place a final entry (último asiento) when the notary attests to the dedication (afectación) agreement.\n\nThis situation is also observed in comparative law, specifically the case of Spanish legislation, where Royal Decree number 1093-2007, of 4 July 2007, establishes in its Chapter IV, the inscriptions of mandatory cessions, specifically in article 29, establishing that \"lands that in compliance with the Laws must be the object of mandatory cession, shall be inscribed in favor of the acting Administration and for its dedication (afectación) to the destination foreseen in the management plans. The lands object of cession must be free of charges, unless the applicable urban planning legislation establishes otherwise.\"\n\nLikewise, article 32 of said Royal Decree refers cessions of lands that do not legally have the character of mandatory or that do not result from urban planning agreements typified in land legislation, to the formal requirements demanded for donations of immovable property.\n\nBased on the foregoing, and in order to specify and respond to the issues raised by the Municipality of Heredia, we can issue the following conclusions:\n\nConclusions:\n\n1.- In accordance with the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the assets that the developers must cede free of charge for public use, by provision of Article 40, are municipal assets, of public domain (dominio público), inalienable, imprescriptible, and unseizable. Their encumbrance (afectación) originates by law and by administrative act. Said assets fulfill a social and fundamental function, in accordance with Article 50 of the Political Constitution, providing citizens with a healthy and ecologically balanced environment, and they are permeated by the principle of first registration (inmatriculación).\n\n2.- Municipal entities acquire full ownership (dominio perfecto) of the assets intended for public use because the mandatory cession has taken effect through legal encumbrance (afectación) and by administrative act, upon incorporating said assets into the Official Map (Mapa Oficial).\n\n3.- From a registry standpoint, and for public interest and security in real estate transactions, it is necessary to reconcile the information existing in the official map database maintained by the Municipalities and the database of the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario), within the framework of the principles of administrative coordination, efficiency, and effectiveness in public management.\n\n4.- In accordance with Article 44 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), as this is an acquisition ex lege, the Municipalities may request the registration of the assets referred to in Article 40 of the Urban Planning Law (ley de planificación urbana), unilaterally, without the appearance of the registered titleholder.\n\n5.- According to the aforementioned Article 44, the National Registry (Registro Nacional) is obligated to make the final entry on those properties, remnants, or lots that the owner, acting as subdivider (fraccionador), cedes to the municipality; the public purpose of said assets must be verified in the Official Map (Mapa Oficial) maintained by the municipalities for this purpose.\n\n6.- The municipalities shall carry out said transfers before the State Notary's Office (Notaría del Estado) as they are technically public domain (dominio público) assets.\n\nSincerely,\n\nLic Jonathan Bonilla Córdoba\nProcurador\nState Notary (Notario del Estado)\n\nJBC\n\nCc/ Oscar Rodríguez Sánchez, Director\n Real Estate Registry Directorate (Dirección Registro Inmobiliario)\n Enrique Alvarado Valverde, Subdirector\n Real Estate Directorate (Dirección Inmobiliario)" }