{ "id": "pgr-20041", "citation": "C-166-2017", "section": "pgr_opinions", "doc_type": "dictamen", "title_es": "Cobro del impuesto de bienes inmuebles en Zona Marítima Terrestre sin concesión", "title_en": "Property Tax on Buildings in the Maritime Zone Without a Concession", "summary_es": "La Procuraduría General de la República aclara que el impuesto sobre bienes inmuebles en la Zona Marítima Terrestre (ZMT) puede cobrarse a permisionarios u ocupantes por las construcciones fijas, conforme al artículo 6 inciso c) de la Ley N° 7509, siempre que cuenten con una autorización municipal que les permita edificar obras permanentes. Sin embargo, el permiso de uso, por su carácter precario, solo autoriza obras sencillas de fácil remoción, por lo que no genera el hecho generador del impuesto. Los ocupantes y pobladores con reconocimiento municipal y edificaciones fijas sí están sujetos al tributo. La ocupación ilegal no se convalida por el pago de impuestos, y la municipalidad está obligada a fiscalizar y regularizar los usos irregulares o proceder al desalojo y demolición.", "summary_en": "The Attorney General's Office clarifies that the property tax in the Maritime Zone can be charged to permit holders or occupants for fixed constructions, according to Article 6(c) of Law No. 7509, provided they have municipal authorization allowing permanent structures. However, a use permit, being precarious, only authorizes simple, easily removable works, so it does not trigger the taxable event. Occupants and settlers with municipal recognition and fixed buildings are subject to the tax. Illegal occupation is not validated by tax payments, and the municipality must inspect, regularize improper uses, or evict and demolish.", "court_or_agency": "", "date": "17/07/2017", "year": "2017", "topic_ids": [ "environmental-law-7554" ], "primary_topic_id": "environmental-law-7554", "es_concept_hints": [ "zona marítimo terrestre", "concesión", "permiso de uso", "ocupantes", "pobladores", "canon municipal", "construcciones fijas", "demanialidad" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 2", "law": "Ley 7509" }, { "article": "Art. 6", "law": "Ley 7509" }, { "article": "Art. 9", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 39", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 48", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Art. 70", "law": "Ley 6043" }, { "article": "Transitorio VII", "law": "Ley 6043" } ], "keywords_es": [ "zona marítimo terrestre", "impuesto bienes inmuebles", "concesión", "permiso de uso", "ocupantes", "pobladores", "canon municipal", "construcciones fijas", "Ley 7509", "Ley 6043", "municipalidad", "fiscalización", "desalojo", "demanialidad" ], "keywords_en": [ "maritime zone", "property tax", "concession", "use permit", "occupants", "settlers", "municipal canon", "fixed constructions", "Law 7509", "Law 6043", "municipality", "inspection", "eviction", "public domain" ], "excerpt_es": "III. SOBRE LO CONSULTADO\n\nLa consultante formula la siguiente interrogante «¿Se deben cobrar impuestos de Bienes Inmuebles a las construcciones existentes en Zona Marítima Terrestre que no tienen concesión aprobada?»\n\n(...)\n\nEl artículo que precede es claro en determinar que se encuentran sujetos al pago del impuesto sobre bienes inmuebles los concesionarios, permisionarios u ocupantes de bienes inmuebles en zona marítima terrestre.\n\nLa norma aclara que el cobro del impuesto sobre bienes inmuebles respecto de los sujetos referidos corresponde a las instalaciones o construcciones fijas, mientras que para el terreno rige el canon municipal.\n\nLo anterior supondría, en principio, que cuando no exista una concesión autorizada por parte de la Municipalidad, es posible el cobro del impuesto de bienes inmuebles a los permisionarios y a los ocupantes de terrenos en la franja restringida de la zona marítima terrestre.\n\nNo obstante, el numeral 6 inciso c) supra transcrito es claro al señalar que el cobro se realizara a los permisionarios y a los ocupantes de la franja fronteriza o de la zona marítimo terrestre «pero solo respecto de las instalaciones o las construcciones fijas mencionadas en el artículo 2 de la presente Ley», en consecuencia, debe analizarse, en cada caso, en primer lugar, si el particular cuenta con una autorización de uso debidamente emitida por la Corporación Municipal que le habilite la utilización legal de un terreno en la zona restringida de la ZMT, y en segundo lugar, si esa autorización le habilita a la construcción de instalaciones u obras fijas en ese terreno.", "excerpt_en": "III. ON THE QUERY\n\nThe consultant asks: «Should property taxes be charged on existing buildings in the Maritime Zone that do not have an approved concession?»\n\n(...)\n\nThe above article clearly determines that concessionaires, permit holders, or occupants of real estate in the maritime zone are subject to property tax.\n\nThe rule clarifies that the property tax for the referred subjects applies to fixed installations or constructions, while the municipal canon governs the land.\n\nIn principle, this would mean that when a concession authorized by the Municipality does not exist, it is possible to charge property tax to permit holders and occupants of land in the restricted area of the maritime zone.\n\nHowever, Article 6(c) clearly states that the charge applies to permit holders and occupants «but only regarding the fixed installations or constructions mentioned in Article 2 of this Law»; therefore, in each case, it must first be analyzed whether the individual has a duly issued use authorization from the Municipal Corporation allowing legal use of land in the restricted area of the ZMT, and second, whether that authorization allows the construction of fixed installations or works on that land.", "outcome": { "label_en": "Interpretive opinion", "label_es": "Dictamen interpretativo", "summary_en": "Property tax applies to fixed constructions by authorized permit holders or occupants in the Maritime Zone, but not when the use permit only allows precarious works or the occupant lacks authorization.", "summary_es": "El impuesto de bienes inmuebles procede sobre construcciones fijas de permisionarios u ocupantes autorizados en la ZMT, pero no cuando el permiso de uso solo permite obras precarias o el ocupante carece de autorización." }, "pull_quotes": [ { "context": "Conclusión 9", "quote_en": "In the case of use permits, given their precarious nature, the construction of permanent works is prevented, which would exclude them from payment of the property tax.", "quote_es": "En el caso de los permisos de uso, dada su precariedad, se impide la construcción de obras permanentes, lo que lo excluiría del pago del impuesto de bienes inmuebles." }, { "context": "III. SOBRE LO CONSULTADO", "quote_en": "Illegal occupation by an individual in the coastal zone is not cured or validated even if taxes or canons are paid to the respective Municipality.", "quote_es": "La ocupación ilegal que realice un particular en zona costera no se sanea ni convalida aún y cuando se paguen impuestos o cánones a la Municipalidad respectiva." }, { "context": "II. NORMATIVA RELACIONADA", "quote_en": "The use permit is a unilateral legal act issued by the Administration, in the exercise of its functions, and what is placed in the hands of the individual is the useful domain of the property, with the State always reserving direct domain over the thing.", "quote_es": "El permiso de uso es un acto jurídico unilateral que lo dicta la Administración, en el uso de sus funciones y lo que se pone en manos del particular, es el dominio útil del bien, reservándose siempre el Estado, el dominio directo sobre la cosa." } ], "cites": [ { "id": "norm-13231", "citation": "Ley 6227", "title_en": "General Law of Public Administration", "title_es": "Ley General de la Administración Pública", "doc_type": "law", "date": "02/05/1978", "year": "1978" }, { "id": "norm-32006", "citation": "Ley 6043", "title_en": "Maritime Terrestrial Zone Law", "title_es": "Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre", "doc_type": "law", "date": "02/03/1977", "year": "1977" }, { "id": "pgr-14416", "citation": "C-074-2007", "title_en": "Use permits in the maritime-terrestrial zone without a regulatory plan", "title_es": "Permisos de uso en zona marítimo terrestre sin plan regulador", "doc_type": "dictamen", "date": "07/03/2007", "year": "2007" } ], "cited_by": [], "references": { "internal": [ { "target_id": "pgr-18695", "kind": "related_opinion", "label": "026" }, { "target_id": "pgr-17070", "kind": "related_opinion", "label": "046" }, { "target_id": "pgr-14416", "kind": "related_opinion", "label": "074" }, { "target_id": "norm-26598", "kind": "cited_norm", "label": "Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles" }, { "target_id": "norm-32006", "kind": "cited_norm", "label": "Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre" } ], "external": [ { "ref_id": "nexus-res-398-2013", "url": "https://nexuspj.poder-judicial.go.cr/busqueda/jurisprudencia/jur_Documento.aspx?param1=Ficha_Sentencia&nValor1=1&nValor2=612318&strTipM=T", "kind": "cited_jurisprudence", "label": "Sentencia 00398-2013", "resolution_num": "00398", "year": "2013", "expediente": "10-001091-1027-CA" }, { "ref_id": "pgr-23853", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=23853&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "059", "dictamen_id": "23853" }, { "ref_id": "pgr-4383", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=4383&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "221", "dictamen_id": "4383" } ] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param6=1&nDictamen=20041&strTipM=T", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Dictamen : 166 del 17/07/2017   \n\n\n\nC-166-2017\n\n\n\n\n17 de julio de 2017\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSeñora\n\n\n\n\nCinthya Rodríguez Quesada\n\n\n\n\nIntendente Municipal\n\n\n\n\nConcejo Municipal de Cóbano\n\n\n\n\nS.O.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEstimada señora:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con la aprobación de la Sr. Procurador General de la República, me refiero a su oficio número\nIC-0449-2016 de 08 de setiembre de 2016, recibido en ésta Procuraduría el día 19 de setiembre\nsiguiente.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.                   OBJETO DE LA CONSULTA\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Sra. Intendente Municipal de Cóbano solicita criterio en torno al cobro del impuesto de bienes\ninmuebles. Al efecto, plantea la siguiente interrogante:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “¿Se deben cobrar impuestos de Bienes Inmuebles a las construcciones existentes en Zona Marítima\nTerrestre que no tienen concesión aprobada?\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Se adjunta criterio legal emitido por el Departamento legal en oficio L-ZMT-73-2016 de\n8 de setiembre de 2016 en el cual señala:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “(…) En análisis de lo dispuesto, es criterio de ésta Área Legal que al no cobrárseles canon\ntampoco debiera cobrárseles impuestos de Bienes Inmuebles a las construcciones de las personas\nfísicas y jurídicas que habitan la Zona Marítimo Terrestre sin tener concesión aprobada. Sin\nembargo, al menos alguna de éstas construcciones incluso contaron con planos constructivos y\npermisos de construcción otorgados por este Concejo Municipal en aquel entonces.\n\n\n\n En virtud de ello es que esta asesoría recomienda enviar consulta a la Procuraduría General de la\nRepública (…)”\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.                NORMATIVA RELACIONADA CON LO CONSULTADO\n\n\n\n\n \n\n\n\n\na)      SOBRE la Zona Marítimo Terrestre (ZMT)\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (LZMT), N° 6043 del 2 de marzo de 1977, regula lo atinente\na la definición de dicha zona, su naturaleza y administración por parte de las Corporaciones\nMunicipales.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La definición de ésta zona se encuentra en el numeral 9 de la referida ley que la determina lo\nsiguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"(…) Zona marítimo terrestre es la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los\nlitorales Atlántico y Pacífico de la República, cualquiera que sea su naturaleza, medidos\nhorizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar\nen descubierto en la marea baja.\n\n\n\n Para todos los efectos legales, la zona marítimo terrestre comprende las islas, islotes y peñascos\nmarítimos, así como toda tierra o formación natural que sobresalga del nivel del océano dentro del\nmar territorial de la República. Se exceptúa la Isla del Coco que estará bajo el dominio y posesión\ndirectos del Estado y aquellas otras islas cuyo dominio o administración se determinen en la\npresente ley o en leyes especiales”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La franja de 200 metros que refiere la norma se conforma por la zona pública y la zona restringida.\nLa primera tiene una extensión de 50 metros –medidos desde la pleamar ordinaria- y está destinada al\ndisfrute general, es decir que no es susceptible de apropiación por parte de particulares. Los\nrestantes 150 metros constituyen la zona restringida, y es precisamente en esa área, donde se\npermite el otorgamiento de concesiones para su uso y disfrute (artículo 39 de la ley).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por su naturaleza, el uso de esta zona requiere de una autorización expresa y previa por parte de\nlas Municipalidades, que son las encargadas de otorgar concesiones con apego en lo dispuesto en la\nley 6043 y su reglamento, decreto número 7841-P de 16 de diciembre de 1977.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La concesión, entendida como el acto mediante el cual la Administración da a un particular el uso y\ndisfrute de un terreno de la franja costera, a cambio del pago de una contraprestación (canon), está\nsujeto al cumplimiento previo de ciertos requisitos, que involucran a varias entidades con\natribuciones conferidas por la ley.\n\n\n\n En relación al pago del canon que debe pagar el administrado cuando se le ha otorgado una\nconcesión, el artículo 48 de la No. 6043 remite a su Reglamento para regularlo:\n\n\n\n “Artículo 48.- Las concesiones se otorgarán por un plazo no menor de cinco ni mayor de veinte años\ny deberán indicar el canon a pagar y su forma de pago. Ese canon sustituye el impuesto territorial.\n\n\n\n El reglamento de esta ley establecerá la forma de tramitar la solicitud, las modalidades de la\nconcesión, el canon a pagar en cada zona de acuerdo con sus circunstancias y, en forma especial, con\nla diferente situación de los pobladores o habitantes de la zona y quienes no lo sean, así como\ncualesquiera otras disposiciones que se estimaren necesarias para regular las relaciones entre las\nmunicipalidades y los concesionarios.”\n\n\n\n             En atención de esta norma, los artículos 49 y 50 del Reglamento a dicha Ley, Decreto\nNo. 7841-P de 16 de diciembre de 1977, detallan que los cánones a cobrar se determinarán con base en\nporcentajes, según el uso que se dé a los terrenos, aplicados a los respectivos avalúos que fije la\nDirección General de Tributación, a solicitud de la Municipalidad interesada. En relación al avalúo\nremitimos a lo señalado por este Órgano Asesor en el dictamen No. C-284-2008 de 18 de agosto de\n2008.\n\n\n\n Ahora bien, a efectos del levantamiento de construcciones en la zona restringida, con carácter\npermanente, se requiere el cumplimiento de requisitos legales, como la existencia de un plan\nregulador y de una autorización administrativa, caso específico de la concesión, como paso previo a\ncualquier levantamiento de ese tipo de edificaciones.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Sobre el tema, en el dictamen No. C-026-2015 de 17 de febrero de 2015, éste Órgano Asesor señaló lo\nsiguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Las municipalidades, en su condición de administradoras de la zona marítimo terrestre bajo su\njurisdicción, son las encargadas de otorgar concesiones con apego en lo dispuesto en la ley 6043 y\nsu reglamento, decreto número 7841-P de 16 de diciembre de 1977. Ello, por cuanto las autorizaciones\npara el uso y disfrute de la zona restringida están sujetas a los plazos y condiciones allí\nestablecidas. La concesión, entendida como el acto mediante el cual la Administración da a un\nparticular el uso y disfrute de un terreno de la franja costera, a cambio del pago de una\ncontraprestación (canon), está sujeto al cumplimiento previo de ciertos requisitos, que involucran a\nvarias entidades con atribuciones conferidas por la ley.\n\n\n\n  En primer lugar, debe existir un plan regulador debidamente aprobado en la zona, así como la\ndeclaratoria de aptitud turística o no turística, por parte del Instituto Costarricense de Turismo\n(ICT). Además, es indispensable que el área se encuentre demarcada por el Instituto Geográfico\nNacional (IGN) (4), y que exista un avalúo de la Dirección General de Tributación, antes Dirección\nde Tributación Directa. Una vez que se cumpla con dichos requisitos, las municipalidades están\nautorizadas a iniciar el trámite de estudio de las solicitudes presentadas, contemplado en el\ncapítulo II del reglamento.” (Dictamen No. C-155-2003 de 2 de junio de 2003).\n\n\n\n “Debemos coincidir en que no es posible permitir el desarrollo de construcciones y mucho menos\nautorizar su realización, sin exigir previamente el cumplimiento de determinados requisitos que el\nordenamiento jurídico ha establecido a fin de proteger un área ecológicamente frágil:\n\n\n\n \"no podría concebirse, previo al plan regulador, el levantamiento de construcciones (llámese\nhoteles, cabinas, restaurantes, urbanizaciones, etc.) con carácter de adherencia permanente al\nterreno, por cuanto dichas instalaciones vendrían a obstaculizar la implementación efectiva del\nordenamiento planificado... ¿Qué papel vendría a jugar un plan regulador en una zona donde ya las\nedificaciones se encuentran levantadas? Recordemos que son las construcciones las que deben\najustarse al plan y no éste a ellas.\" (Dictamen Nº C-100-95 de 10 de mayo de 1995). (Dictamen No.\nC-230-97 de 3 de diciembre de 1997).” (Lo resaltado no es del original).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Se advierte de la anterior transcripción que a través de la figura de la concesión, debidamente\naprobada por la Corporación Municipal luego de corroborar la concurrencia de los requisitos legales\nque impone el ordenamiento, podría autorizarse la construcción de edificaciones permanentes en la\nfranja restringida de la zona marítima terrestre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Situación distinta ocurre con los permisos de uso que pueda conceder la corporación municipal en la\nzona de comentario. Este se trata de un acto unilateral de la Administración, de carácter precario,\nque concede a un particular el uso privativo sobre un bien de dominio público. Bajo ésta figura se\nadmite la construcción de obras sencillas de fácil remoción para no lesionar el bien demanial, por\nende, se excluye todo tipo de edificación que implique una adherencia permanente a la tierra.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Por sus mismas características, el permiso de uso no puede considerarse como un\nsustituto de la concesión en ausencia de plan regulador dentro de una zona de aptitud turística. Su\notorgamiento es puramente excepcional y tampoco es válido usarlo como vehículo para legitimar la\nindebida ocupación de la zona marítimo terrestre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Precisamente sobre este tema, en el dictamen No. C-046-2012 de 22 de febrero de 2012, éste Órgano\nAsesor indicó lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“II. Los permisos de uso en la zona restringida de la zona marítimo-terrestre.\n\n\n\n El régimen jurídico establecido en la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Nº 6043 de 2 de marzo\nde 1977 (LZMT) para regular su uso, tiene como características básicas las siguientes:\n\n\n\n En primer lugar, que cualquier tipo de uso, así como las actividades asociadas al mismo, requieren\nde autorización (artículo 12, LZMT) y que los usos permitidos deben estar contenidos y previamente\ndeterminados en los instrumentos de planificación territorial de la zona marítimo terrestre\n(artículo 26 de la LZMT en relación con el 17 de su reglamento).\n\n\n\n Que la concesión es la figura jurídica por medio de la cual se permite el uso privativo de la zona\nrestringida (artículo 39 en relación con el 10, ambos de la LZMT) con las excepciones que la ley\nestablece respecto al posible uso de la zona pública (artículos 18, 20, 21 y 22, LZMT).\n\n\n\n Además, que corresponde a las municipalidades con competencia en el litoral de que se trate,\notorgar las concesiones y que es requisito insoslayable para su otorgamiento, la previa adopción por\nestas de un plan regulador costero mediante el cual se planifique el desarrollo de la zona y se\ndeterminen los distintos usos permitidos (artículo 38, LZMT).\n\n\n\n Como excepción a este régimen, la Procuraduría General de la República señaló, en dictamen\nC-100-95, que las municipalidades pueden dar permisos de uso sobre la zona restringida de la zona\nmarítimo terrestre sin la previa adopción de un plan regulador costero. Esto, al amparo de lo\ndispuesto por el artículo 154 de la Ley General de Administración Pública –LGAP- número 6227 de 2 de\nmayo de 1978, y en tanto se trata de un bien de dominio público.\n\n\n\n  En sentencia número 2306-91, la Sala Constitucional había señalado, en relación con las\ncaracterísticas específicas de los permisos de uso, lo siguiente:\n\n\n\n “El permiso de uso es un acto jurídico unilateral que lo dicta la Administración, en el uso de sus\nfunciones y lo que se pone en manos del particular, es el dominio útil del bien, reservándose\nsiempre el Estado, el dominio directo sobre la cosa.- La precariedad de todo derecho o permiso de\nuso, es consustancial a la figura y alude a la posibilidad que la administración, en cualquier\nmomento lo revoque (…)”\n\n\n\n El otorgamiento de permisos de uso es excepcional respecto del régimen jurídico de la LZMT. En este\nsentido, es importante destacar que, a diferencia de la concesión, el permiso de uso es un acto\nunilateral de la Administración Pública, revocable a discreción de esta y sin responsabilidad a su\ncargo. Por ello, cualquier derecho que éste reconozca es a título precario, tal y como lo establece\nel numeral 154 de la LGAP, y lo ha explicado la Sala Constitucional en la sentencia de cita. Como se\nve, las especiales características del permiso de uso son conformes con su excepcionalidad en\nrelación con lo que la LZMT dispone para regular el uso de la zona restringida.\n\n\n\n  Para el caso de la zona restringida de la zona marítimo-terrestre, lo anterior significa que, con\nbase en los permisos de uso, las actividades autorizadas serían aquellas que puedan calificar como\n“…actos sencillos cuyos efectos no inciden de manera significativa en el bien usado...”, tal y como\nse indicó en el dictamen C-100-95. Como el permiso de uso se puede otorgar sin la previa adopción de\nun plan regulador costero, este no pueden impedir o comprometer ni la adopción de un plan regulador\nni la revocatoria del permiso. Esto quiere decir que tales edificaciones o construcciones deben ser\nde fácil remoción, o sea, que no pueden ser permanentes. De allí el carácter precario de los\nderechos que aquél pueda llegar a reconocer.\n\n\n\n Lo dicho hasta ahora, es coincidente con lo señalado en el dictamen C-100-95, en  el que, al\nefecto, se dijo:\n\n\n\n             “En lo que toca a la zona marítimo terrestre, como bien de dominio público que es,\npuede aceptar sobre sí el otorgamiento de permisos de uso, con todas las características que aquí\nhemos expuesto. De hecho, al no ser posible jurídicamente otorgar concesiones en las zonas\nturísticas de la zona marítimo terrestre sin plan regulador, la única figura que cabe aplicar, desde\nel punto de vista de la teoría del dominio público, es el permiso de uso. No obstante, debemos ser\nconcluyentes en el sentido de afirmar que los permisos de uso son autorizaciones para la realización\nde actos sencillos cuyos efectos no inciden de manera significativa en el bien usado:\n\n\n\n \"Dada su naturaleza, el \"permiso\" de uso tiene aplicación tratándose de utilizaciones o supuestos\ncarentes de mayor importancia; por ejemplo: extracción de agua de un río mediante el empleo de\nbombas para el servicio de motor de una fábrica; instalación de casillas de baño en la playa\nmarítima o fluvial; instalación de quioscos en dependencias dominicales para venta de diarios,\nrevistas o comestibles; etc. En cambio la \"concesión\" se aplica tratándose de actividades\ntrascendentes o importantes; ... (Marienhoff, op.cit., ps. 327-328). De manera que, para la zona\nmarítimo terrestre de nuestro país, solamente podrían admitirse permisos de uso que reúnan dos\ncaracterísticas esenciales: a) que no afecten las condiciones naturales de la zona ni entorpezcan el\nlibre aprovechamiento de la zona pública, y b) su ejecución no limite en absoluto la futura\nimplementación de un plan regulador.\n\n\n\n Como subrayáramos al inicio de este estudio, los elementos naturales constitutivos de la zona\nmarítimo terrestre la encuadran como un área ecológicamente frágil, que amerita una protección\nparticular del Estado tendiente a evitar su deterioro:\n\n\n\n \"La municipalidad respectiva, el Instituto Costarricense de Turismo y las autoridades y\ndependencias correspondientes, deberán dictar y hacer cumplir las medidas que estimaren necesarias,\npara conservar o evitar que se perjudiquen las condiciones originarias de la zona marítimo terrestre\ny sus recursos naturales.\" (artículo 17 de la Ley No. 6043) Para ello, y para lograr un desarrollo\narmónico de la zona, también dijimos, es indispensable un plan regulador que planifique\nadecuadamente los diferentes usos aplicables, de modo que, sin perjudicar el medio presente, sean\ntomados en cuenta todos los intereses económicos y sociales cuyas actividades sean viables de\nacuerdo a las variables que enunciáramos en su oportunidad.\n\n\n\n En esa línea, no podría concebirse, previo al plan regulador, el levantamiento de construcciones\n(llámense hoteles, cabinas, restaurantes, urbanizaciones, etc.) con carácter de adherencia\npermanente al terreno, por cuanto dichas instalaciones vendrían a obstaculizar la implementación\nefectiva del ordenamiento planificado. Sólo cabría autorizar obras menores, cuyas condiciones\npermitan su fácil y rápida remoción. El numeral 19 de la Ley No. 6043 es diáfano al estatuir que\n\"hasta tanto no se produzca la respectiva declaratoria de aptitud turística, no podrán autorizarse\nobras ni construcciones, reconstrucciones o remodelaciones de ninguna clase, en la zona marítimo\nterrestre\". Bajo una recta inteligencia habría que ampliar esta disposición, de manera especial en\nlo que respecta a construcciones, al momento de entrada en vigencia del plan regulador. De no ser\nasí, qué sentido tendría esperar la declaratoria de aptitud turística si luego podría edificarse sin\nningún criterio de planificación. ¿Qué papel vendría a jugar un plan regulador en una zona donde ya\nlas edificaciones se encuentran levantadas? Recordemos que son las construcciones las que deben\najustarse al plan y no éste a ellas.”\n\n\n\n De lo anteriormente señalado se desprende, con toda claridad, que no es jurídicamente posible\nautorizar la construcción de infraestructura educativa, en terrenos de la zona restringida de la\nzona marítimo-terrestre, con base en un permiso de uso. No mientras dicha infraestructura sea\npermanente o, por lo menos, no sea de fácil remoción; y resulta razonable presumir que, por el fin\npúblico a que está destinada la infraestructura educativa, sus  características son las propias de \nlas edificaciones permanentes”. (Lo resaltado no es del original).\n\n\n\n\n \n\n\n\n También debe diferenciarse la situación de los pobladores y ocupantes en la zona marítima\nterrestre, figuras que son distintas al permiso de uso referido supra.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Las figuras de pobladores y los ocupantes refieren a quienes ocupan la zona costera con\nanterioridad a la Ley No. 6043, según los requerimientos de dicha ley.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Los “pobladores” se encuentran regulados en el artículo 70 de la Ley de rito, que al\nefecto señala:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"Artículo 70.- Los pobladores de la zona marítimo terrestre, costarricenses por nacimiento, con más\nde diez años de residencia en ella, según información de la autoridad de la Guardia de Asistencia\nRural local o certificación del Registro Electoral sobre el domicilio del solicitante, podrán\ncontinuar en posesión de sus respectivos lotes siempre que fuere su única propiedad. Sin embargo,\ndeberán sujetarse a la planificación de la zona, a cuyo efecto podrán ser reubicados e indemnizadas\nsus mejoras de acuerdo con esta ley. En todo caso deberá respetarse la zona pública”.\n\n\n\n             Conforme a esta norma, son pobladores los costarricenses que ocuparon por más de diez\naños terrenos en ZMT, previos a la emisión de la Ley No. 6043.\n\n\n\n Respecto a los ocupantes, éstos son todas aquellas personas que, sin reunir la condición de\npobladores, hayan ocupado la zona marítimo terrestre, aún de forma no autorizada, con antelación a\nla vigencia de la Ley No. 6043. Son referidos en el Transitorio VII de la Ley No. 6043 al enunciar\nque \"las municipalidades con jurisdicción en la zona marítimo terrestre cobrarán el canon que\nestablece esta ley para los ocupantes de la misma\".\n\n\n\n Sobre las formalidades requeridas para reconocer la situación de ocupante o poblador, en el\ndictamen de este Órgano Asesor número C-074-2007 de 7 de marzo de 2007 señaló la necesidad “de una\n la solicitud expresa en ese sentido y de un acto administrativo autorizatorio que les reconozca esa\nsituación provisional, la cual, en todo caso, cesará cuando entre en vigencia el plan de desarrollo\npara la respectiva zona. Esa autorización no produce derecho alguno en lo que a concesión se refiere\n(doctrina de la Ley 6043, artículo 70 y Transitorio VII; y su Reglamento, artículo 52; Opinión\nJurídica Nº OJ-072-2003 del 6 de mayo del 2003; Sección Tercera del Tribunal Contencioso\nAdministrativo, Nº 321 de 9:00 hrs. del 17 de octubre del 2003; Tribunal de Guanacaste, Nº 17-2004\nde 9:25 hrs. del 24 de febrero del 2004)”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De lo hasta aquí indicado tenemos que mediante la concesión se permite el uso privativo\nde la zona, siendo requisito para su otorgamiento, la adopción previa por parte de las\nMunicipalidades de un plan regulador costero mediante el cual se planifique el desarrollo de la zona\ny se determinen los usos permitidos (artículo 38, LZMT). Como excepción a esa figura las\nmunicipalidades pueden dar permisos de uso sobre la zona restringida de la zona marítimo terrestre\nsin la previa adopción de un plan regulador costero, permisos que por su naturaleza son precarios e\nimpiden la construcción de obras permanentes en dicho terreno. Luego, a ese régimen de uso, la ley\ncontemplo dos excepciones: los pobladores y los ocupantes. Dichas figuras refieren a quienes ocupan\ndichos terrenos con anterioridad a la Ley 6043, situación que no puede ser objeto de cesión o\ntraspaso, y les corresponde cancelar el canon previsto en el Transitorio VII de la Ley No. 6043. \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nb)     Impuesto sobre bienes inmuebles\n\n\n\n\n \n\n\n\n El impuesto sobre bienes inmuebles se encuentra regulado en la Ley de Impuesto sobre Bienes\nInmuebles, N° 7509 del 9 de mayo de 1995. Dicho tributo reviste un carácter nacional, sin embargo,\nel sujeto activo del mismo son las entidades municipales lo que lo convierte en un tributo municipal\npor destino. Al efecto, el artículo 3° de la ley las entidades municipales tendrán el carácter de\nAdministración Tributaria, con competencia para recaudar, controlar y fiscalizar el cobro de ese\ntributo. (Véase al respecto los dictámenes C-114-99 y C-048-2003 emitidos por ésta Procuraduría\nGeneral de la República).\n\n\n\n\n \n\n\n\n El artículo 2 de la referida Ley determina el objeto del impuesto, determinado a los terrenos,\ninstalaciones o construcciones permanentes que se encuentren dentro de la circunscripción municipal,\nexcepto aquellos bienes inmuebles no afectos, de acuerdo al artículo 4 de la Ley.\n\n\n\n\n \n\n\n\n “ARTÍCULO 2.- Objeto del impuesto. Son objeto de este impuesto los terrenos, las instalaciones o\nlas construcciones fijas y permanentes que allí existan.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n El numeral 6 de la ley de comentario determina los sujetos pasivos del impuesto, en lo que interesa\na efecto de la presente consulta, señala la norma dicha lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“ARTÍCULO 6.- Sujetos pasivos. Son sujetos pasivos de este impuesto:\n\n\n\n\n    a) Los propietarios con título inscrito en el Registro Público de la Propiedad.\n\n\n\n\n    b) Los propietarios de finca, que no estén inscritos en el Registro Público de la Propiedad.\n\n\n\n     c) Los concesionarios, los permisionarios o los ocupantes de la franja fronteriza o de la zona\nmarítimo terrestre, pero solo respecto de las instalaciones o las construcciones fijas mencionadas\nen el artículo 2 de la presente Ley, pues, para el terreno, regirá el canon municipal\ncorrespondiente. (…) (Lo resaltado no es del original)”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Conforme a las normas citadas, todas aquellas personas físicas o jurídicas que tienen\nla condición de sujetos pasivos (propietarios, concesionarios, ocupantes, poseedores entre otros) de\nbienes inmuebles dentro de la jurisdicción de una Municipalidad, se encuentran en la obligación de\ndeclarar el valor de los inmuebles a su nombre y de pagar el impuesto correspondiente, salvo que se\nencuentren dentro de los supuestos de no sujeción contenidos en el artículo 4 de la Ley N° 7509.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En esa línea, el hecho generador del tributo de comentario no es única y exclusivamente\nla propiedad, sino el disfrute del derecho de posesión del inmueble, en cualquiera de sus\nmodalidades, propietarios (con o sin título), concesionarios, permisionarios, ocupantes, poseedores,\nusufructuarios, y parceleros (con requisitos establecidos) de un inmueble dentro de la jurisdicción\ncantonal de una determinada municipalidad, de suerte que, el objeto del Impuesto sobre los bienes\ninmuebles lo constituyen los terrenos, las instalaciones o las construcciones fijas y permanentes\nque existan en ellos (ver dictámenes C-284-2008 de 18 de agosto de 2008, C-114-1999 del 4 de junio\nde 1999, C-472-2006 del 23 de noviembre del 2006, C-328-2003 del 15 de octubre del 2003, entre\notros).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIII.             SOBRE LO CONSULTADO\n\n\n\n\n \n\n\n\n La consultante formula la siguiente interrogante “¿Se deben cobrar impuestos de Bienes Inmuebles a\nlas construcciones existentes en Zona Marítima Terrestre que no tienen concesión aprobada?\n\n\n\n\n \n\n\n\n Señala en su oficio, que no ha encontrado información que determine si se debe o no cobrar\nimpuestos de bienes inmuebles a las construcciones de las personas físicas o jurídicas que habitan\nla Zona marítima Terrestre sin tener concesión aprobada. Indica que ese Concejo de Distrito no cobra\ncanon a las personas físicas o jurídicas que se encuentran en el supuesto dicho.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Agrega que existe una sentencia del Tribunal Contencioso dictada dentro del expediente judicial No.\n10-001091-1027-CA que se refiere al transitorio VII de la Ley 6043. Al efecto realiza una\ntranscripción parcial, pero sin indicar detalle del objeto de discusión en ese proceso y su relación\ncon lo consultado, tampoco se indica el número de sentencia y si ésta se encuentra en firme.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Dado la referencia que hace la consultante al expediente en cuestión, consultado el\nmismo a través de los sistemas electrónicos del Poder Judicial, se determinó que trata de un proceso\ncontencioso administrativo interpuesto en contra de la Municipalidad de Nicoya y el Estado, y en el\nque se discutió la nulidad de actos dictados por el Ministerio de Salud, es decir, no se trata de un\nasunto cuyo tema de discusión lo haya sido el pago del impuesto de bienes inmuebles.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En dicho proceso, el Tribunal Contencioso Administrativo dictó la sentencia 398-2013 de\nlas 14 horas 10 minutos del 15 de abril de 2013 la cual fue modificada por la Sala Primera de la\nCorte Suprema de Justicia en fallo número 000150-F-S1-2017 de las 14:15 horas quince del  21 de\nfebrero de dos mil 2017.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Importante señalar que la transcripción que se realiza en el criterio legal,\ncorresponde a la sentencia de instancia, y refiere a una consideración general que realiza el\nTribunal Contencioso, de previo a conocer el objeto de discusión en ese caso, en torno al tema de\nzona marítimo terrestre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Al efecto, indicó el Tribunal Contencioso Administrativo, en la sentencia 398-2013 lo\nsiguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “(…) V. En primer término y de previo a realizar el análisis del caso concreto, estima importante\nesta Cámara realizar algunas breves reflexiones en relación con el régimen jurídico de la zona\nmarítimo terrestre, toda vez que en la especie, sin duda alguna el bien inmueble que genera este\nproceso se encuentra ubicado en la zona marítimo terrestre (en adelante ZMT), tal y como se indicara\nen el elenco de hechos probados de esta resolución. El régimen jurídico de la zona marítimo\nterrestre nacional se encuentra inmerso dentro del ámbito del instituto de la demanialidad, y partir\nde ello, las zonas costeras del territorio costarricense fueron protegidas desde vieja data en\nnuestro ordenamiento jurídico, protección jurídica que en la normativa actualmente vigente deviene\ndel artículo 6 de la Constitución Política de 1949 y últimamente se reafirmó con la promulgación, el\n02 de marzo de 1977, de la ley No. 6043 Ley de la Zona Marítimo Terrestre . Dichos cuerpos\nnormativos establecen la demanialidad sobre los doscientos metros a lo largo del litoral del país,\nteniendo por ende dicho territorio las condiciones de inalienabilidad, imprescriptibilidad e\ninembargabilidad, estando fuera del comercio de los hombres y por su naturaleza, además sujetos al\npoder de policía estatal en lo relativo a su uso y aprovechamiento. Señala al respecto el el\nartículo 1° de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, en su literalidad: \" La zona marítimo terrestre\nconstituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Su\nprotección, así como sus recursos naturales, es obligación del Estado, de sus instituciones y de\ntodos los habitantes del país. Su uso y aprovechamiento están sujetos a las disposiciones de esta\nLey.\"\n\n\n\n Por definición derivada de la propia ley, la zona marítimo terrestre \"(...) es la franja de\ndoscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República,\ncualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar\nordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar en descubierto en la marea baja (...) \". Dicha zona\nabarca islas, islotes, peñascos marítimos, tierra y/o formación que sobresalga del nivel del océano\nen el mar territorial, salvedad hecha de la Isla del Coco y de las islas cuyo dominio, por ley, se\nexcluye de este régimen. Dicha zona se encuentra a su vez dividida en dos áreas: la denominada zona\npública, que comprende la faja de cincuenta metros de ancho contados a partir de la pleamar\nordinaria, misma que se encuentra compuesta por el litoral, orilla o costa del mar que se extiende\npor las rías y esteros permanentes, hasta donde éstas sean sensiblemente afectadas por las mareas y\npresenten características marinas definidas y las áreas que quedan al descubierto durante la marea\nbaja; así como también todos los manglares de los litorales continentales e insulares y esteros del\nterritorio nacional, islotes, peñascos y las demás áreas pequeñas y formaciones naturales que\nsobresalen del mar (artículos 9 al 11 de la ley No. 6043). Por otro lado la zona restringida ,\nconstituida por la franja de los ciento cincuenta metros lineales restantes o por los demás terrenos\nen el caso de las islas.Es ésta última, sobre la zona restringida, la que puede ser objeto de\naprovechamiento mediante la figura de la concesión (artículos 10 y 39 de la ley No. 6043), siendo\néste el mecanismo legítimo para la obtención de un derecho sobre dicha franja de terreno, al tenor\nde lo establecido en el Capítulo VI, artículos 39 a 60 del texto legal de repetida cita, y en los\nnumerales 24 a 81 de su respectivo reglamento (Decreto Ejecutivo No. 7841 del 16 de diciembre de\n1978). Sin embargo, el otorgamiento de tales derechos sobre bien demanial se encuentra sujeto a una\nserie de limitantes. Entre otras, podemos citar que el artículo 38 de la ley especial indicada en\nrelación con el numeral 19 de su Reglamento, expresamente contiene una prohibición que impide a las\nmunicipalidades otorgar concesiones en las zonas restringidas, si el Instituto Costarricense de\nTurismo y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo no han aprobado los respectivos planes\nreguladores para dichas zonas. En ese tanto, el régimen de concesiones sobre zona marítimo terrestre\nqueda sujeto a la vigencia efectiva del respectivo Plan Regulador. Sin perjuicio de lo anteriormente\nexpuesto, el ordenamiento jurídico establece otra vía para obtener una licencia de aprovechamiento\nlegítimo, aunque con carácter de precariedad, sobre tales zonas, pues el Transitorio VII de la Ley\nrectora de la materia prevé la posibilidad de otorgar los denominados \"permisos de uso\", en el tanto\nse instituyen como un derecho debilitado o a título precario, susceptible de revocatoria unilateral\npor parte de la administración, aunque no de manera intempestiva (al tenor de lo dispuesto por el\nartículo 154 de la ley No. 6227 Ley General de la Administración Pública). Tales permisos de uso\nconstituyen una excepción a la regla de la concesión, pues es ésta última el instrumento jurídico\nidóneo para la obtención de un derecho sobre la zona marítima. Por sus características de\nprecariedad y revocabilidad, en tratándose de permisos concedidos sobre zona restringida, las\nactividades cuyo despliegue y desarrollo se permite al amparo de dicha licencia deberán ser\nsencillas y con un mínimo impacto en el bien sobre el cual se despliegan. Así mismo, el otorgamiento\ndel permiso de uso sin la aprobación previa del plan regulador costero, no pueden impedir o\ncomprometer la adopción de un plan regulador por parte del municipio respectivo, ni tampoco evitar\nla revocatoria del permiso de estimarse conveniente para los intereses de la zona. Por ello, las\nedificaciones o construcciones que al amparo del permiso de uso se levanten, deben ser de fácil\nremoción, resultando jurídicamente inviable levantar aquéllas que ostentan condición de permanencia\n. Para esas últimas, la figura idónea no es la del permiso, sino la concesión. En ese tanto, para la\nzona marítimo terrestre sólo resulta posible admitir permisos de uso que reúnan dos características\nesenciales: primeramente que no afecten las condiciones naturales de la zona por explotar ni\nestorben el libre aprovechamiento y acceso a la zona pública, y además, que con su su ejecución no\nlimiten a futuro la puesta en vigencia de un plan regulador, sin dejar de lado que en atención a su\ncondición de permiso, tendrá la mismas características propias de ellos (a saber, su naturaleza\nconsiste en la remoción de un obstáculo legal para el ejercicio de un poder preexistente, se dice\nque es una concesión de alcance restringido, puesto que, otorga derechos de menor intensidad y de\nmayor precariedad que la concesión. Crea una situación jurídica individual condicionada al\ncumplimiento de la ley, siendo que su incumplimiento implica la caducidad del permiso; se da intuito\npersonae en consideración a sus motivos y al beneficiario; en principio se prohibe su cesión y\ntransferencia; confiere un derecho debilitado o un interés legítimo, la precariedad del derecho del\npermisionario se fundamenta en que el permiso constituye una tolerancia de la Administración Pública\nrespectiva que actúa discrecionalmente al conferirlo; es precario, razón por la cual la\nAdministración Pública puede revocarlo en cualquier momento, sin derecho a resarcimiento o\nindemnización; y su otorgamiento depende de la discrecionalidad administrativa, por lo que la\nAdministración Pública pueda apreciar si el permiso solicitado se adecúa o no al interés general,\npudiendo denegarlo). Al respecto, ha señalado la Sala Constitucional de la Corte Suprema de\nJusticia, en el Voto No. 3451-96 de las 15:33 horas, en lo que resulta de interés:\n\n\n\n \"La doctrina del Derecho público admite de manera casi unánime, que la trascendencia que tiene la\nconcesión, por ser la forma ordinaria para la satisfacción de la necesidad del servicio, desaparece\nen el permiso, que al ser otorgado por la administración tiene aplicación en supuestos carentes de\nesa mayor importancia, de donde se deriva su naturaleza esencialmente temporal. Por ello el permiso\ntiene un contenido unilateral y precario. Su precariedad es consubstancial con la figura misma, de\nmanera que el permisionario -salvo la prerrogativa de ejercitar su actividad- carece de derechos\nconcretos que pueda exigir al Estado y que vayan más allá de lo que dispone el acto administrativo\nde autorización. La facultad emergente para conceder un permiso no constituye un derecho subjetivo\ncompleto y perfecto y su propia esencia admite que sea revocado sin responsabilidad para la\nadministración, es decir, sin derecho a indemnización, cuando desaparecen las causas que le han dado\norigen, o cuando la Administración formaliza el contrato de concesión. La posibilidad que tiene la\nadministración de revocar el permiso, sin necesidad de que exista una cláusula especial que así lo\nestablezca es de principio general, pero de todas formas, cuando la revocación sea jurídicamente\nposible, ésta no puede ser intempestiva, ni arbitraria, conceptos jurídicos que han sido\nsuficientemente desarrollados por la Sala. Se parte de que quien se vincula a la administración\nsobre bases tan precarias no puede luego quejarse de las consecuencias que de ello se derivan. Ahora\nbien, el otorgamiento de permisos depende de la discrecionalidad administrativa y la Administración\npuede apreciar si el permiso que se pide está o no de acuerdo con el interés público y conforme a\nello decidir si lo otorga o lo niega (...)\".\n\n\n\n En tesis de principio y por las razones expuestas, bajo la figura del permiso de uso no podría\nautorizarse, de previo a la emisión del plan regulador respectivo, el levantamiento en la zona de\nconstrucciones tales como hoteles, cabinas, restaurantes, desarrollos urbanísticos, entre otros; en\ncondición de adherencia permanente al terreno, pues eventualmente tales construcciones podrían venir\na obstaculizar el desarrollo urbano planificado en el plan regulador. Sin dejar de lado que tales\nedificaciones, aún con un plan regulador vigente, sólo podrían levantarse en la zona restringida,\npero nunca en la zona pública, aún y cuando exista concesión otorgada al amparo del plan de\ndesarrollo urbanístico local debidamente emitido”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De la transcripción anterior se advierte que el Tribunal Contencioso abordó las\ngeneralidades del Régimen de Zona Marítima Terrestre, refiriéndose a su naturaleza, extensión y\nposibilidad de uso a través de la concesión y el permiso de uso; análisis que se ajusta a la\njurisprudencia judicial y administrativa emitida sobre el tema. No obstante, la sentencia indicada\nno conoció del tema objeto de la presente consulta, sea la posibilidad del cobro del impuesto sobre\nbienes inmuebles.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Si se estima importante resaltar de la sentencia citada, la obligación que impone el\nfallo de ejercer funciones de fiscalización y recuperación de terrenos en zona marítimo terrestre\ncuando se encuentren ocupados sin contar con la autorización respectiva emitida por la Corporación\nMunicipal conforme a las reglas establecidas en la Ley No. 6043.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Por otro lado, y en lo que es objeto de consulta, debemos remitirnos para dar respuesta\na la interrogante planteada a los numerales supra transcritos 2 y 6 la Ley N° 7509.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El artículo 2 determina como objeto del impuesto, los terrenos, instalaciones o\nconstrucciones permanentes que se encuentren dentro de la circunscripción municipal, excepto\naquellos bienes inmuebles no afectos, de acuerdo al artículo 4 de la Ley.\n\n\n\n\n \n\n\n\n En cuanto al sujeto pasivo, el numeral 6 los determina, destacando en lo que interesa el inciso c)\nque dispone:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n “ARTÍCULO 6.- Sujetos pasivos. Son sujetos pasivos de este impuesto: (…)\n\n\n\n     c) Los concesionarios, los permisionarios o los ocupantes de la franja fronteriza o de la zona\nmarítimo terrestre, pero solo respecto de las instalaciones o las construcciones fijas mencionadas\nen el artículo 2 de la presente Ley, pues, para el terreno, regirá el canon municipal\ncorrespondiente. (…) (Lo resaltado no es del original)”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El artículo que precede es claro en determinar que se encuentran sujetos al pago del\nimpuesto sobre bienes inmuebles los concesionarios, permisionarios u ocupantes de bienes inmuebles\nen zona marítima terrestre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             La norma aclara que el cobro del impuesto sobre bienes inmuebles respecto de los\nsujetos referidos corresponde a las instalaciones o construcciones fijas, mientras que para el\nterreno rige el canon municipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Lo anterior supondría, en principio, que cuando no exista una concesión autorizada por\nparte de la Municipalidad, es posible el cobro del impuesto de bienes inmuebles a los permisionarios\ny a los ocupantes de terrenos en la franja restringida de la zona marítima terrestre.\n\n\n\n\n  \n\n\n\n             No obstante, el numeral 6 inciso c) supra transcrito es claro al señalar que el cobro\nse realizara a los permisionarios y a los ocupantes de la franja fronteriza o de la zona marítimo\nterrestre “pero solo respecto de las instalaciones o las construcciones fijas mencionadas en el\nartículo 2 de la presente Ley”, en consecuencia, debe analizarse, en cada caso, en primer lugar, si\nel particular cuenta con una autorización de uso debidamente emitida por la Corporación Municipal\nque le habilite la utilización legal de un terreno en la zona restringida de la ZMT, y en segundo\nlugar, si esa autorización le habilita a la construcción de instalaciones u obras fijas en ese\nterreno.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En esa línea, conforme a lo expuesto supra, el permiso de uso, por su naturaleza\nprecaria, impide la construcción de obras permanentes en la zona de comentario, en consecuencia, no\nse estaría en presencia del requerimiento que establece el numeral 6 inciso c) para el cobro del\nimpuesto sobre bienes inmuebles, esto es, instalaciones o construcciones fijas. De encontrarse una\nsituación distinta, esto es, que el permisionario haya construido obras fijas o  permanentes, debe\nla Municipalidad ejercer sus funciones de fiscalización y proceder, de ser el caso, a regularizar la\nsituación del particular que haya actuado de forma contraria a derecho.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En el caso de los ocupantes y pobladores, que como indicamos son figuras excepcionales\npara el uso de la zona marítima terrestre, debe examinarse en primer lugar que cuenten con la debida\nautorización municipal que valide su estatus de poblador u ocupante. Luego, en concordancia con el\nnumeral 6 inciso c) de la Ley 7509, de existir instalaciones o construcciones fijas corresponde,\nválidamente, el cobro del impuesto sobre bienes inmuebles.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Lo antes expuesto requiere que el ente municipal ejerza sus competencias de\nfiscalización a efecto de determinar que el uso que los particulares realicen en la franja\nrestringida de la zona marítima terrestre se encuentre debidamente autorizado por esa autoridad,\nconforme a la normativa que rige la materia. En caso de determinarse un uso irregular, debe actuarse\nsegún lo dispuesto en los artículos 12 y 13 de la LZMT, los cuales señalan:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 12.- En la zona marítimo terrestre es prohibido, sin la debida autorización legal,\nexplotar la flora y fauna existentes, deslindar con cercas, carriles o en cualquier otra forma,\nlevantar edificaciones o instalaciones, cortar árboles, extraer productos o realizar cualquier otro\ntipo de desarrollo, actividad u ocupación.”\n\n\n\n “Artículo 13.- Las autoridades de la jurisdicción correspondiente y las municipalidades\nrespectivas, tan pronto tengan noticia de las infracciones a que se refieren los dos artículos\nanteriores procederán, previa información levantada al efecto si se estimare necesaria, al desalojo\nde los infractores y a la destrucción o demolición de las construcciones, remodelaciones o\ninstalaciones realizadas por aquellos, sin responsabilidad alguna para la autoridad o la\nmunicipalidad. El costo de demolición o destrucción se cobrará al dueño de la construcción o\ninstalación. Todo lo anterior sin perjuicio de las sanciones penales que procedan.”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Sobre este punto, esto es, ocupar la zona marítimo terrestre sin la necesaria autorización, éste\nÓrgano Asesor señaló en el dictamen No. C-221-88 de 7 de noviembre de 1988, lo siguiente:\n\n\n\n\n \n\n\n\n \"... si alguien se apoderare ilícitamente de un inmueble en la Zona Marítimo Terrestre,\nestableciéndose en él, la posesión en todo momento será viciosa y no se beneficia por el simple paso\nde los meses o años. Su carácter seguirá siendo de mero detentador de dominio público, y no le dará\nderecho alguno, siquiera de reclamar por las obras que instale al margen de la ley.\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Adicionalmente, debe señalarse que la ocupación ilegal que realice un particular en\nzona costera  no se sanea ni convalida aún y cuando se paguen impuestos o cánones a la Municipalidad\nrespectiva (Sala Constitucional, resolución No. 17020-07, considerando VI; Tribunal Contencioso\nAdministrativo, Sección Cuarta, la sentencia No. 2569-09).\n\n\n\n\n \n\n\n\n             De conformidad con lo expuesto, y en lo que es objeto de consulta, el numeral 6 inciso\nc) de la Ley de Impuesto sobre bienes inmuebles impone el cobro de dicho impuesto sobre los\npermisionarios y los ocupantes de la zona marítimo terrestre respecto de las instalaciones o\nconstrucciones fijas, por ello, debe verificarse en cada caso que el particular cuente con una \nautorización de uso debidamente emitida por la Corporación Municipal que le habilite la utilización\nlegal de un terreno en la zona restringida de la ZMT, y que le permita la construcción de\ninstalaciones u obras fijas en ese terreno; de configurarse tales condiciones, es viable el cobro\ndel impuesto referido.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIV.             CONCLUSIONES\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nDe conformidad con las consideraciones expuestas, se arriba a las siguientes conclusiones:\n\n\n\n\n \n\n\n\n 1.                  La zona marítima terrestre es definida en el artículo 9 de la N° 6043  como la\nfranja de 200 metros  de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la\nRepública, cualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la\npleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar en descubierto en la marea baja.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2.                  Dicha franja está conformada por la zona pública y la zona restringida. La\nprimera tiene una extensión de 50 metros –medidos desde la pleamar ordinaria- y está destinada al\ndisfrute general, es decir que no es susceptible de apropiación por parte de particulares. Los\nrestantes 150 metros constituyen la zona restringida, y es precisamente en esa área, donde se\npermite que las Municipalidades otorguen autorizaciones para su uso.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3.                  La concesión permite el uso privado de dicha zona, según lo establecido en el\nnumeral 39 de la LZMT\n\n\n\n\n \n\n\n\n 4.                  Además, se admite el permiso de uso, el cual corresponde a un acto unilateral\nde la Administración, de carácter precario, que concede a un particular el uso privativo sobre un\nbien de dominio público. Dicha figura solo permite obras sencillas de fácil remoción para no\nlesionar el bien demanial, lo que excluye todo tipo de edificación que implique una adherencia\npermanente a la tierra.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 5.                  Las figuras de pobladores y los ocupantes refieren a quienes ocupan la zona\ncostera con anterioridad a la Ley 6043, según los requerimientos de dicha ley.  Como formalidad para\nreconocer la situación de ocupante o poblador, requieren de un acto administrativo autorizatorio que\nles reconozca esa situación provisional, la cual, en todo caso, cesará cuando entre en vigencia el\nplan de desarrollo para la respectiva zona.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 6.                  El impuesto sobre bienes inmuebles se encuentra regulado en la Ley de Impuesto\nsobre Bienes Inmuebles, N° 7509 del 9 de mayo de 1995.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 7.                  Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 y 6 de la Ley N° 7509 es posible el\ncobro del impuesto de bienes inmuebles a los permisionarios y a los ocupantes de bienes en zona\nmarítimo terrestre, toda vez que la ley no solo los incluye como sujetos pasivos del impuesto sino\nque determina que el cobro se realiza respecto de las instalaciones y construcciones fijas\nexistentes en el terreno.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 8.                  No obstante, debe analizarse, en cada caso, si el particular se encuentra\ndebidamente autorizado para el uso de la ZMT, y si dicha autorización le permite la construcción de\ninstalaciones y obras fijas en dicho terreno. De estarse la concurrencia de dichos supuestos es\nposible el cobro del impuesto de bienes inmuebles.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 9.                  En el caso de los permisos de uso, dada su precariedad, se impide la\nconstrucción de obras permanentes, lo que lo excluiría del pago del impuesto de bienes inmuebles.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 10.              Finalmente, en caso de que la Administración Municipal detecte un uso indebido o\nirregular de la ZMT debe actuar conforme a lo dispuesto en los numerales 12 y 13 de la Ley No. 6043.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nAtentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSandra Sánchez Hernández                      \n\n\n\n\nProcuradora Adjunta \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSSH/hsc", "body_en_text": "Opinion: 166 of 07/17/2017\n\nC-166-2017\n\nJuly 17, 2017\n\nSeñora\nCinthya Rodríguez Quesada\nMunicipal Intendent\nMunicipal Council of Cóbano\nS.O.\n\nEstimada señora:\n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, I refer to your official communication number IC-0449-2016 of September 8, 2016, received in this Attorney General's Office on the following September 19.\n\nI. PURPOSE OF THE CONSULTATION\n\nThe Municipal Intendent of Cóbano requests an opinion regarding the collection of the property tax (impuesto de bienes inmuebles). To that end, she poses the following question:\n\n\"Should property taxes (Impuestos de Bienes Inmuebles) be charged on existing constructions in the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítima Terrestre) that do not have an approved concession (concesión)?\n\nAttached is a legal opinion issued by the Legal Department in official communication L-ZMT-73-2016 of September 8, 2016, which states:\n\n\"(…) Upon analysis of the provisions, it is the opinion of this Legal Area that if no canon (canon) is charged to them, property taxes (Impuestos de Bienes Inmuebles) also should not be charged on the constructions of natural and legal persons who inhabit the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) without having an approved concession (concesión). However, at least some of these constructions even had construction plans and building permits granted by this Municipal Council at that time.\n\nBy virtue of this, this advisory office recommends sending a consultation to the Attorney General's Office (Procuraduría General de la República) (…)\"\n\nII. REGULATIONS RELATED TO THE CONSULTATION\n\na) REGARDING the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre, ZMT)\n\nThe Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, LZMT), No. 6043 of March 2, 1977, regulates matters concerning the definition of said zone, its nature, and its administration by the Municipal Corporations.\n\nThe definition of this zone is found in section 9 of the aforementioned law, which determines it as follows:\n\n\"(…) The maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) is the strip of two hundred meters wide along the entire length of the Atlantic and Pacific littorals of the Republic, whatever its nature, measured horizontally from the line of the ordinary high tide (pleamar ordinaria) and the lands and rocks that the sea uncovers at low tide.\n\nFor all legal purposes, the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) comprises the maritime islands, islets, and rocks, as well as all land or natural formation that protrudes from the ocean level within the territorial sea of the Republic. Excepted is Isla del Coco, which shall be under the direct dominion and possession of the State, and those other islands whose dominion or administration is determined in this law or in special laws.\"\n\nThe 200-meter strip referred to in the regulation is made up of the public zone (zona pública) and the restricted zone (zona restringida). The former has an extension of 50 meters—measured from the ordinary high tide (pleamar ordinaria)—and is destined for general enjoyment, meaning it is not susceptible to appropriation by private parties. The remaining 150 meters constitute the restricted zone (zona restringida), and it is precisely in that area where the granting of concessions (concesiones) for its use and enjoyment is permitted (article 39 of the law).\n\nBy its nature, the use of this zone requires express and prior authorization from the Municipalities, which are responsible for granting concessions (concesiones) in accordance with the provisions of Law 6043 and its implementing regulation (reglamento), Decree No. 7841-P of December 16, 1977.\n\nThe concession (concesión), understood as the act through which the Administration grants a private party the use and enjoyment of land in the coastal strip, in exchange for the payment of a consideration (canon), is subject to the prior fulfillment of certain requirements, which involve various entities with powers conferred by law.\n\nIn relation to the payment of the canon (canon) that the administered party must pay when a concession (concesión) has been granted, article 48 of Law No. 6043 refers to its implementing regulation (Reglamento) to regulate it:\n\n\"Article 48.- Concessions (Concesiones) shall be granted for a term of not less than five nor more than twenty years and shall indicate the canon (canon) to be paid and its form of payment. This canon (canon) replaces the land tax (impuesto territorial).\n\nThe implementing regulation (reglamento) of this law shall establish the procedure for processing the application, the modalities of the concession (concesión), the canon (canon) to be paid in each zone according to its circumstances and, in a special manner, with the different situation of the inhabitants or residents of the zone and those who are not, as well as any other provisions deemed necessary to regulate the relations between the municipalities and the concessionaires (concesionarios).\"\n\nIn attention to this regulation, articles 49 and 50 of the Regulation (Reglamento) to said Law, Decree No. 7841-P of December 16, 1977, detail that the canons (cánones) to be charged shall be determined based on percentages, according to the use given to the lands, applied to the respective appraisals (avalúos) set by the Dirección General de Tributación, at the request of the interested Municipality. In relation to the appraisal (avalúo), we refer to what was stated by this Advisory Body in opinion No. C-284-2008 of August 18, 2008.\n\nNow, for the purpose of erecting permanent constructions in the restricted zone (zona restringida), compliance with legal requirements is necessary, such as the existence of a regulatory plan (plan regulador) and an administrative authorization, specifically the concession (concesión), as a prerequisite to any erection of such type of buildings.\n\nOn this topic, in opinion No. C-026-2015 of February 17, 2015, this Advisory Body stated the following:\n\n\"The municipalities, in their capacity as administrators of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) under their jurisdiction, are responsible for granting concessions (concesiones) in accordance with the provisions of Law 6043 and its implementing regulation (reglamento), Decree No. 7841-P of December 16, 1977. This is because the authorizations for the use and enjoyment of the restricted zone (zona restringida) are subject to the terms and conditions established therein. The concession (concesión), understood as the act through which the Administration grants a private party the use and enjoyment of land in the coastal strip, in exchange for the payment of a consideration (canon), is subject to the prior fulfillment of certain requirements, which involve various entities with powers conferred by law.\n\nFirstly, there must be a regulatory plan (plan regulador) duly approved in the zone, as well as the declaration of tourist aptitude or non-tourist aptitude, by the Instituto Costarricense de Turismo (ICT). Furthermore, it is essential that the area is demarcated by the Instituto Geográfico Nacional (IGN), and that there is an appraisal (avalúo) from the Dirección General de Tributación, formerly the Dirección de Tributación Directa. Once these requirements are met, the municipalities are authorized to begin the process of studying the submitted applications, as contemplated in Chapter II of the implementing regulation (reglamento).\" (Opinion No. C-155-2003 of June 2, 2003).\n\n\"We must agree that it is not possible to permit the development of constructions, much less authorize their realization, without previously demanding compliance with certain requirements that the legal system has established in order to protect an ecologically fragile area:\n\n'it could not be conceived, prior to the regulatory plan (plan regulador), to erect constructions (be they hotels, cabins, restaurants, urbanizations, etc.) with the character of permanent adhesion to the land, since said installations would hinder the effective implementation of the planned zoning... What role would a regulatory plan (plan regulador) play in a zone where buildings are already erected? Let us remember that it is the constructions that must adjust to the plan and not the plan to them.' (Opinion No. C-100-95 of May 10, 1995). (Opinion No. C-230-97 of December 3, 1997).\" (The highlighting is not from the original).\n\nIt is noted from the previous transcription that through the figure of the concession (concesión), duly approved by the Municipal Corporation after corroborating the concurrence of the legal requirements imposed by the system, the construction of permanent buildings in the restricted strip (franja restringida) of the maritime-terrestrial zone (zona marítima terrestre) could be authorized.\n\nA different situation occurs with the use permits (permisos de uso) that the municipal corporation may grant in the zone under discussion. This involves a unilateral act of the Administration, of a precarious nature (precario), which grants a private party the exclusive use over a public domain asset. Under this figure, the construction of simple structures that are easily removable is permitted so as not to harm the public domain asset; therefore, any type of building that implies permanent adhesion to the land is excluded.\n\nBy their very characteristics, the use permit (permiso de uso) cannot be considered a substitute for the concession (concesión) in the absence of a regulatory plan (plan regulador) within a zone of tourist aptitude. Its granting is purely exceptional, nor is it valid to use it as a vehicle to legitimize the improper occupation of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre).\n\nPrecisely on this topic, in opinion No. C-046-2012 of February 22, 2012, this Advisory Body indicated the following:\n\n\"II. Use permits (permisos de uso) in the restricted zone (zona restringida) of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo-terrestre).\n\nThe legal regime established in the Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre), No. 6043 of March 2, 1977 (LZMT) to regulate its use, has the following basic characteristics:\n\nFirstly, any type of use, as well as the activities associated with it, requires authorization (article 12, LZMT) and the permitted uses must be contained in and previously determined by the territorial planning instruments of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) (article 26 of the LZMT in relation to article 17 of its implementing regulation (reglamento)).\n\nThat the concession (concesión) is the legal figure through which the exclusive use of the restricted zone (zona restringida) is permitted (article 39 in relation to article 10, both of the LZMT) with the exceptions that the law establishes regarding the possible use of the public zone (zona pública) (articles 18, 20, 21, and 22, LZMT).\n\nFurthermore, it is the responsibility of the municipalities with jurisdiction over the littoral in question to grant the concessions (concesiones), and an unavoidable requirement for their granting is the prior adoption by them of a coastal regulatory plan (plan regulador costero) through which the development of the zone is planned and the different permitted uses are determined (article 38, LZMT).\n\nAs an exception to this regime, the Attorney General's Office (Procuraduría General de la República) indicated, in opinion C-100-95, that municipalities may grant use permits (permisos de uso) over the restricted zone (zona restringida) of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) without the prior adoption of a coastal regulatory plan (plan regulador costero). This, under the protection of the provisions of article 154 of the General Law on Public Administration (Ley General de Administración Pública, LGAP) No. 6227 of May 2, 1978, and as it involves a public domain asset.\n\nIn ruling number 2306-91, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) had indicated, in relation to the specific characteristics of use permits (permisos de uso), the following:\n\n'The use permit (permiso de uso) is a unilateral legal act issued by the Administration, in the exercise of its functions, and what is placed in the hands of the private party is the useful domain of the asset, with the State always reserving direct dominion over the thing. The precarious nature of any right or use permit (permiso de uso) is consubstantial to the figure and alludes to the possibility that the administration may revoke it at any time (…)'\n\nThe granting of use permits (permisos de uso) is exceptional with respect to the legal regime of the LZMT. In this sense, it is important to highlight that, unlike the concession (concesión), the use permit (permiso de uso) is a unilateral act of the Public Administration, revocable at its discretion and without liability on its part. Therefore, any right it may recognize is on a precarious (precario) basis, as established in section 154 of the LGAP, and as explained by the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) in the cited ruling. As can be seen, the special characteristics of the use permit (permiso de uso) are consistent with its exceptionality in relation to what the LZMT provides for regulating the use of the restricted zone (zona restringida).\n\nFor the case of the restricted zone (zona restringida) of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo-terrestre), the foregoing means that, based on use permits (permisos de uso), the authorized activities would be those that can qualify as '...simple acts whose effects do not significantly impact the asset used...', as indicated in opinion C-100-95. Since the use permit (permiso de uso) can be granted without the prior adoption of a coastal regulatory plan (plan regulador costero), it cannot impede or compromise either the adoption of a regulatory plan (plan regulador) or the revocation of the permit. This means that such buildings or constructions must be easily removable, that is, they cannot be permanent. Hence the precarious (precario) nature of the rights that it may come to recognize.\n\nWhat has been said so far is consistent with what was stated in opinion C-100-95, in which, to that effect, it was said:\n\n'Regarding the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), as a public domain asset, it may accept the granting of use permits (permisos de uso) over it, with all the characteristics we have set forth here. In fact, since it is not legally possible to grant concessions (concesiones) in the tourist zones of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) without a regulatory plan (plan regulador), the only figure that can be applied, from the viewpoint of public domain theory, is the use permit (permiso de uso). However, we must be conclusive in affirming that use permits (permisos de uso) are authorizations for carrying out simple acts whose effects do not significantly impact the asset used:\n\n\"Given its nature, the 'use permit' (\"permiso\" de uso) is applicable in the case of uses or situations lacking major importance; for example: extraction of water from a river by using pumps to service a factory engine; installation of bath huts on the sea or river beach; installation of kiosks in public domain dependencies for the sale of newspapers, magazines, or food; etc. In contrast, the 'concession' (\"concesión\") is applied for transcendent or important activities; ... (Marienhoff, op.cit., ps. 327-328). Therefore, for the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) of our country, only use permits (permisos de uso) that meet two essential characteristics could be admitted: a) that they do not affect the natural conditions of the zone nor hinder the free use of the public zone (zona pública), and b) their execution does not in any way limit the future implementation of a regulatory plan (plan regulador).\n\nAs we emphasized at the beginning of this study, the natural elements constituting the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) classify it as an ecologically fragile area that merits particular protection from the State aimed at preventing its deterioration:\n\n\"The respective municipality, the Instituto Costarricense de Turismo, and the corresponding authorities and dependencies must dictate and enforce the measures they deem necessary to conserve or prevent harm to the original conditions of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and its natural resources.\" (Article 17 of Law No. 6043). For this purpose, and to achieve harmonious development of the zone, we also said that a regulatory plan (plan regulador) is essential to adequately plan the different applicable uses, so that, without harming the present environment, all economic and social interests whose activities are viable according to the variables we enunciated at the time are taken into account.\n\nAlong these lines, it could not be conceived, prior to the regulatory plan (plan regulador), to erect constructions (be they hotels, cabins, restaurants, urbanizations, etc.) with the character of permanent adhesion to the land, since said installations would hinder the effective implementation of the planned zoning. Only minor works whose conditions allow for their easy and rapid removal could be authorized. Section 19 of Law No. 6043 is clear in stipulating that 'as long as the respective declaration of tourist aptitude has not been issued, no works or constructions, reconstructions, or remodeling of any kind may be authorized in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre).' Under a correct understanding, this provision would have to be extended, especially regarding constructions, to the moment the regulatory plan (plan regulador) comes into effect. If not, what sense would it make to wait for the declaration of tourist aptitude if one could later build without any planning criteria? What role would a regulatory plan (plan regulador) play in a zone where buildings are already erected? Let us remember that it is the constructions that must adjust to the plan and not the plan to them.'\n\nFrom the foregoing, it clearly follows that it is not legally possible to authorize the construction of educational infrastructure on lands of the restricted zone (zona restringida) of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo-terrestre), based on a use permit (permiso de uso). Not as long as said infrastructure is permanent or, at least, not easily removable; and it is reasonable to presume that, due to the public purpose for which the educational infrastructure is intended, its characteristics are those of permanent buildings.\" (The highlighting is not from the original).\n\nIt is also necessary to differentiate the situation of the inhabitants (pobladores) and occupants (ocupantes) in the maritime-terrestrial zone (zona marítima terrestre), figures that are distinct from the use permit (permiso de uso) referred to above.\n\nThe figures of inhabitants (pobladores) and occupants (ocupantes) refer to those who occupy the coastal zone prior to Law No. 6043, according to the requirements of said law.\n\nThe \"inhabitants\" (pobladores) are regulated in article 70 of the Law in question, which states to that effect:\n\n\"Article 70.- The inhabitants (pobladores) of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), Costa Ricans by birth, with more than ten years of residence therein, according to information from the local Guardia de Asistencia Rural authority or certification from the Electoral Registry (Registro Electoral) regarding the applicant's domicile, may continue in possession of their respective lots provided it is their only property. However, they must submit to the planning of the zone, for which purpose they may be relocated and their improvements (mejoras) compensated in accordance with this law. In any case, the public zone (zona pública) must be respected.\"\n\nAccording to this regulation, inhabitants (pobladores) are Costa Ricans who occupied lands in the ZMT for more than ten years, prior to the issuance of Law No. 6043.\n\nRegarding occupants (ocupantes), these are all those persons who, without meeting the condition of inhabitants (pobladores), have occupied the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), even in an unauthorized manner, prior to the entry into force of Law No. 6043. They are referred to in Transitory Provision VII of Law No. 6043, which states that \"the municipalities with jurisdiction in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) shall collect the canon (canon) established by this law from the occupants (ocupantes) thereof.\"\n\nRegarding the formalities required to recognize the situation of occupant (ocupante) or inhabitant (poblador), in opinion No. C-074-2007 of March 7, 2007, this Advisory Body pointed out the need for \"an express application to that effect and an authorizing administrative act that recognizes this provisional situation, which, in any case, shall cease when the development plan for the respective zone comes into effect. That authorization does not produce any right as far as a concession (concesión) is concerned (doctrine of Law 6043, article 70 and Transitory Provision VII; and its Regulation (Reglamento), article 52; Legal Opinion No. OJ-072-2003 of May 6, 2003; Third Section of the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo), No. 321 of 9:00 a.m. on October 17, 2003; Tribunal of Guanacaste, No. 17-2004 of 9:25 a.m. on February 24, 2004).\"\n\nFrom what has been indicated so far, we have that the concession (concesión) permits the exclusive use of the zone, and a requirement for its granting is the prior adoption by the Municipalities of a coastal regulatory plan (plan regulador costero) through which the development of the zone is planned and the permitted uses are determined (article 38, LZMT). As an exception to that figure, municipalities may grant use permits (permisos de uso) over the restricted zone (zona restringida) of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) without the prior adoption of a coastal regulatory plan (plan regulador costero), permits that by their nature are precarious (precarios) and prevent the construction of permanent works on said land. Then, to that use regime, the law contemplated two exceptions: the inhabitants (pobladores) and the occupants (ocupantes). Said figures refer to those who occupy said lands prior to Law 6043, a situation that cannot be the object of assignment or transfer, and they are required to pay the canon (canon) provided for in Transitory Provision VII of Law No. 6043.\n\nb) Property tax (Impuesto sobre bienes inmuebles)\n\nThe property tax (impuesto sobre bienes inmuebles) is regulated in the Property Tax Law (Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles), No. 7509 of May 9, 1995. Said tax is national in nature; however, the active subject of the tax is the municipal entities, which makes it a municipal tax by destination. To that effect, article 3 of the law grants municipal entities the character of Tax Administration, with competence to collect, control, and oversee the collection of that tax. (See opinions C-114-99 and C-048-2003 issued by this Attorney General's Office (Procuraduría General de la República) on this matter).\n\nArticle 2 of the aforementioned Law determines the object of the tax, defined as the lands, installations, or permanent constructions located within the municipal district, except those real property (bienes inmuebles) that are not subject to the tax, according to article 4 of the Law.\n\n\"ARTICLE 2.- Object of the tax. The object of this tax is lands, and the fixed and permanent installations or constructions that exist thereon.\"\n\nSection 6 of the law under discussion determines the taxable persons (sujetos pasivos) of the tax. Regarding what is relevant for the purposes of this consultation, said regulation states the following:\n\n\"ARTICLE 6.- Taxable persons (Sujetos pasivos). The taxable persons (sujetos pasivos) of this tax are:\n\na) Owners with title registered in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad).\n\nb) Owners of a property that are not registered in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad).\n\nc) Concessionaires (concesionarios), permit holders (permisionarios), or occupants (ocupantes) of the border strip or the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), but only with respect to the fixed installations or constructions mentioned in article 2 of this Law, since the corresponding municipal canon (canon municipal) shall govern for the land. (…)\" (The highlighting is not from the original).\n\nAccording to the cited regulations, all natural or legal persons who have the status of taxable persons (sujetos pasivos) (owners, concessionaires (concesionarios), occupants (ocupantes), possessors (poseedores), among others) of real property (bienes inmuebles) within the jurisdiction of a Municipality, are obligated to declare the value of the properties in their name and to pay the corresponding tax, unless they fall within the cases of non-subjection contained in article 4 of Law No. 7509.\n\nIn this vein, the taxable event (hecho generador) of the tax under discussion is not solely and exclusively ownership, but the enjoyment of the right of possession of the property, in any of its modalities: owners (with or without title), concessionaires (concesionarios), permit holders (permisionarios), occupants (ocupantes), possessors (poseedores), usufructuaries, and plot owners (with established requirements) of a property within the cantonal jurisdiction of a specific municipality. Thus, the object of the Property Tax (Impuesto sobre los bienes inmuebles) consists of the lands and the fixed and permanent installations or constructions that exist on them (see opinions C-284-2008 of August 18, 2008, C-114-1999 of June 4, 1999, C-472-2006 of November 23, 2006, C-328-2003 of October 15, 2003, among others).\n\nIII. REGARDING THE CONSULTATION\n\nThe consultant formulates the following question: \"Should property taxes (Impuestos de Bienes Inmuebles) be charged on existing constructions in the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítima Terrestre) that do not have an approved concession (concesión)?\"\n\nShe indicates in her official communication that she has not found information determining whether or not property taxes (impuestos de bienes inmuebles) should be charged on the constructions of natural or legal persons who inhabit the Maritime-Terrestrial Zone (Zona marítima Terrestre) without having an approved concession (concesión). She indicates that this District Council does not charge a canon (canon) to the natural or legal persons who fall under that assumption.\n\nShe adds that there is a ruling from the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso) issued within judicial file No. 10-001091-1027-CA, which refers to Transitory Provision VII of Law 6043. To that effect, she makes a partial transcription, but without indicating details of the object of discussion in that proceeding and its relationship to the matter consulted, nor does she indicate the ruling number and whether it is final.\n\nGiven the reference made by the consultant to the file in question, upon consulting it through the electronic systems of the Judicial Branch (Poder Judicial), it was determined that it involves an administrative litigation proceeding filed against the Municipality of Nicoya and the State, in which the nullity of acts issued by the Ministry of Health was discussed; that is, it is not a matter whose subject of discussion was the payment of the property tax (impuesto de bienes inmuebles).\n\nIn said proceeding, the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo) issued ruling 398-2013 at 14 hours 10 minutes on April 15, 2013, which was modified by the First Chamber of the Supreme Court of Justice (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia) in judgment number 000150-F-S1-2017 at 14:15 on February 21, two thousand seventeen.\n\nIt is important to note that the transcription made in the legal opinion corresponds to the lower court ruling and refers to a general consideration made by the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso), prior to hearing the object of discussion in that case, regarding the topic of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre).\n\nTo that effect, the Administrative Litigation Tribunal (Tribunal Contencioso Administrativo) indicated the following in ruling 398-2013:\n\n\"(…) V. Firstly and prior to conducting the analysis of the specific case, this Chamber deems it important to make some brief reflections regarding the legal regime of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), since in the present case, undoubtedly the real property (bien inmueble) that generates this proceeding is located in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) (hereinafter ZMT), as indicated in the list of proven facts of this resolution. The legal regime of the national maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) is immersed within the scope of the institute of public domain (demanialidad), and based on that, the coastal zones of the Costa Rican territory have been protected since olden times in our legal system, legal protection which in the currently valid regulation comes from article 6 of the Political Constitution of 1949 and was recently reaffirmed with the promulgation, on March 2, 1977, of law No. 6043, the Maritime-Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre). Said normative bodies establish the public domain (demanialidad) status over the two hundred meters along the country's littoral, said territory therefore having the conditions of inalienability, imprescriptibility, and unseizability, being outside the commerce of men and by their nature, also subject to the state police power regarding their use and exploitation. In this regard, article 1 of the Maritime-Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre) states in its literal text: 'The maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) constitutes part of the national patrimony, belongs to the State, and is inalienable and imprescriptible. Its protection, as well as its natural resources, is an obligation of the State, its institutions, and all the inhabitants (habitantes) of the country. Its use and exploitation are subject to the provisions of this Law.'\"\n\nBy definition derived from the law itself, the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) \"(...) is the strip of two hundred meters wide along the entire length of the Atlantic and Pacific coastlines of the Republic, whatever its nature, measured horizontally from the line of the ordinary high tide and the lands and rocks left uncovered by the sea at low tide (...)\". Said zone encompasses islands, islets, maritime crags, land and/or formation that protrudes from the ocean level in the territorial sea, with the exception of Isla del Coco and those islands whose dominion, by law, is excluded from this regime. Said zone is in turn divided into two areas: the so-called public zone (zona pública), which comprises the strip of fifty meters wide counted from the ordinary high tide, which is composed of the shoreline, shore or coast of the sea that extends through the permanent estuaries (rías y esteros), up to where they are appreciably affected by the tides and present definite marine characteristics and the areas that become exposed during low tide; as well as all the mangroves of the continental and insular coastlines and estuaries of the national territory, islets, crags and the other small areas and natural formations that protrude from the sea (articles 9 to 11 of Law No. 6043). On the other hand, the restricted zone (zona restringida), constituted by the strip of the remaining one hundred and fifty linear meters or by the remaining lands in the case of the islands. It is the latter, over the restricted zone, that can be the object of exploitation through the figure of the concession (concesión) (articles 10 and 39 of Law No. 6043), this being the legitimate mechanism for obtaining a right over said strip of land, pursuant to the provisions of Chapter VI, articles 39 to 60 of the repeatedly cited legal text, and in numerals 24 to 81 of its respective regulation (Decreto Ejecutivo No. 7841 of December 16, 1978). However, the granting of such rights over public domain property is subject to a series of limitations. Among others, we can cite that article 38 of the special law indicated, in relation to numeral 19 of its Regulation, expressly contains a prohibition that prevents municipalities from granting concessions in the restricted zones, if the Instituto Costarricense de Turismo and the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo have not approved the respective regulatory plans (planes reguladores) for said zones. In that regard, the concession regime over the maritime-terrestrial zone is subject to the effective validity of the respective Regulatory Plan. Notwithstanding the foregoing, the legal system establishes another avenue to obtain a legitimate exploitation license, albeit of a precarious nature, over such zones, since Transitory Provision VII of the governing Law on the matter provides for the possibility of granting so-called \"use permits (permisos de uso)\", insofar as they are instituted as a weakened right or at a precarious title, susceptible to unilateral revocation by the administration, though not in an abrupt manner (pursuant to the provisions of article 154 of Law No. 6227, Ley General de la Administración Pública). Such use permits constitute an exception to the rule of the concession, since the latter is the appropriate legal instrument for obtaining a right over the maritime zone. Due to their characteristics of precariousness and revocability, in the case of permits granted over the restricted zone, the activities whose deployment and development are permitted under such license must be simple and with minimal impact on the property upon which they are deployed. Likewise, the granting of a use permit without the prior approval of the coastal regulatory plan cannot prevent or compromise the adoption of a regulatory plan by the respective municipality, nor can it prevent the revocation of the permit if deemed convenient for the interests of the zone. Therefore, the buildings or constructions erected under the protection of a use permit must be easily removable, making it legally unfeasible to erect those that have a permanent condition. For the latter, the appropriate figure is not the permit, but the concession. To that extent, for the maritime-terrestrial zone it is only possible to admit use permits that meet two essential characteristics: first, that they do not affect the natural conditions of the zone to be exploited nor hinder the free exploitation and access to the public zone, and additionally, that their execution does not limit in the future the implementation of a regulatory plan, without neglecting that in light of their condition as a permit, they will have the characteristic features inherent to them (namely, their nature consists in the removal of a legal obstacle to the exercise of a pre-existing right; it is said to be a concession of restricted scope, since it grants rights of lesser intensity and greater precariousness than the concession. It creates an individual legal situation conditioned upon compliance with the law, so that non-compliance implies the expiration of the permit; it is granted intuito personae in consideration of its motives and the beneficiary; its assignment and transfer are in principle prohibited; it confers a weakened right or a legitimate interest; the precariousness of the permit holder's right is based on the fact that the permit constitutes a tolerance by the respective Public Administration which acts discretionally when granting it; it is precarious, which is why the Public Administration can revoke it at any time, without right to compensation or indemnification; and its granting depends on administrative discretion, such that the Public Administration may assess whether the requested permit conforms or not to the general interest, and may deny it). In this regard, the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in Voto No. 3451-96 of 15:33 hours, has indicated, in what is of interest:\n\n \"Public law doctrine almost unanimously admits that the importance that the concession has, being the ordinary means for satisfying the need for service, disappears in the permit, which, when granted by the administration, is applicable in circumstances lacking that greater importance, whence its essentially temporary nature is derived. Therefore, the permit has a unilateral and precarious content. Its precariousness is consubstantial with the figure itself, so that the permit holder - except for the prerogative to exercise his activity - lacks concrete rights that he can demand from the State and that go beyond what the administrative authorization act provides. The emerging faculty to grant a permit does not constitute a complete and perfect subjective right, and its very essence admits that it be revoked without liability for the administration, that is, without the right to compensation, when the causes that gave rise to it disappear, or when the Administration formalizes the concession contract. The possibility that the administration has to revoke the permit, without the need for a special clause that so establishes, is a general principle, but in any case, when revocation is legally possible, it cannot be abrupt, nor arbitrary, legal concepts that have been sufficiently developed by the Chamber. It is assumed that whoever links himself to the administration on such precarious bases cannot later complain about the consequences derived therefrom. Now then, the granting of permits depends on administrative discretion, and the Administration may assess whether the permit requested is or is not in accordance with the public interest and accordingly decide whether to grant or deny it (...)\".\n\n As a matter of principle and for the reasons stated, under the figure of the use permit, prior to the issuance of the respective regulatory plan, it could not be authorized to erect in the zone constructions such as hotels, cabins, restaurants, urban developments, among others, in a condition of permanent adherence to the land, since eventually such constructions could come to obstruct the urban development planned in the regulatory plan. Without overlooking that such buildings, even with a valid regulatory plan, could only be erected in the restricted zone, but never in the public zone, even if there is a concession granted under the duly issued local urban development plan.\"\n\n\n \n\n From the foregoing transcription, it is noted that the Contentious-Administrative Court addressed the general aspects of the Maritime-Terrestrial Zone Regime, referring to its nature, extent, and possibility of use through the concession and the use permit; an analysis that conforms to the judicial and administrative case law issued on the subject. However, the indicated ruling did not address the subject matter of the present inquiry, namely the possibility of collecting the tax on real estate.\n\n\n \n\n It is considered important to highlight from the cited ruling the obligation imposed by the judgment to exercise oversight and recovery functions over lands in the maritime-terrestrial zone when they are occupied without the respective authorization issued by the Municipal Corporation in accordance with the rules established in Law No. 6043.\n\n\n \n\n On the other hand, and regarding the subject of the inquiry, to answer the question posed we must refer to the numerals transcribed above, 2 and 6 of Law No. 7509.\n\n\n \n\n Article 2 determines as the object of the tax, the lands, installations or permanent constructions that are within the municipal circumscription, except those real estate properties not subject to the tax, according to article 4 of the Law.\n\n\n \n\n As for the taxpayer (sujeto pasivo), numeral 6 determines them, highlighting, in what is relevant, subsection c) which provides:\n\n\n \n\n “ARTÍCULO 6.- Taxpayers. The taxpayers of this tax are: (…)\n\n c) Concessionaires, permit holders, or occupants of the border strip or the maritime-terrestrial zone, but only regarding the fixed installations or constructions mentioned in article 2 of this Law, since, for the land, the corresponding municipal canon (canon municipal) shall apply. (…) (The highlighting is not from the original)”.\n\n\n \n\n The preceding article is clear in determining that concessionaires, permit holders or occupants of real estate in the maritime-terrestrial zone are subject to the payment of the tax on real estate.\n\n\n \n\n The norm clarifies that the collection of the tax on real estate with respect to the referenced subjects corresponds to the fixed installations or constructions, while the municipal canon applies to the land.\n\n\n \n\n The foregoing would suppose, in principle, that when there is no concession authorized by the Municipality, it is possible to collect the real estate tax from permit holders and from occupants of lands in the restricted strip of the maritime-terrestrial zone.\n\n\n \n\n However, numeral 6, subsection c) transcribed above is clear in indicating that collection shall be made from permit holders and from occupants of the border strip or the maritime-terrestrial zone “but only regarding the fixed installations or constructions mentioned in article 2 of this Law”, consequently, it must be analyzed, in each case, first, whether the individual has a use authorization duly issued by the Municipal Corporation that enables the legal utilization of a land in the restricted zone of the ZMT, and second, whether that authorization enables the construction of fixed installations or works on that land.\n\n\n \n\n Along that line, according to the provisions set forth above, the use permit, by its precarious nature, prevents the construction of permanent works in the zone under discussion, consequently, the requirement established by numeral 6 subsection c) for the collection of the tax on real estate, that is, fixed installations or constructions, would not be present. If a different situation is found, that is, that the permit holder has built fixed or permanent works, the Municipality must exercise its oversight functions and proceed, if applicable, to regularize the situation of the individual who has acted contrary to law.\n\n\n \n\n In the case of occupants and settlers (pobladores), which as we indicated are exceptional figures for the use of the maritime-terrestrial zone, it must first be examined whether they have the due municipal authorization that validates their status as settler or occupant. Then, in accordance with numeral 6 subsection c) of Law 7509, if fixed installations or constructions exist, the collection of the tax on real estate validly applies.\n\n\n \n\n The foregoing requires that the municipal entity exercise its oversight powers in order to determine that the use private individuals make in the restricted strip of the maritime-terrestrial zone is duly authorized by said authority, in accordance with the regulations governing the matter. If an irregular use is determined, action must be taken according to the provisions of articles 12 and 13 of the LZMT, which state:\n\n\n \n\n “Article 12.- In the maritime-terrestrial zone it is prohibited, without due legal authorization, to exploit the existing flora and fauna, demarcate with fences, tracks or in any other manner, erect buildings or installations, cut down trees, extract products or carry out any other type of development, activity or occupation.”\n\n “Article 13.- The authorities of the corresponding jurisdiction and the respective municipalities, as soon as they become aware of the infractions referred to in the two preceding articles, shall proceed, after preliminary information gathered for this purpose if deemed necessary, to the eviction of the offenders and the destruction or demolition of the constructions, remodeling or installations carried out by them, without any liability whatsoever for the authority or the municipality. The cost of demolition or destruction shall be charged to the owner of the construction or installation. All of the foregoing without prejudice to applicable criminal sanctions.”\n\n\n \n\n On this point, that is, occupying the maritime-terrestrial zone without the necessary authorization, this Advisory Body indicated in opinion No. C-221-88 of November 7, 1988, the following:\n\n\n \n\n \"... if someone were to illicitly seize a property in the Maritime-Terrestrial Zone, establishing himself in it, the possession will at all times be flawed and is not benefited by the simple passage of months or years. Its character will continue to be that of a mere detainer of public domain, and it will not grant him any right, not even to claim for the works installed outside the law.\"\n\n\n \n\n Additionally, it must be noted that the illegal occupation carried out by an individual in the coastal zone is not cured or validated even if taxes or canons are paid to the respective Municipality (Sala Constitucional, resolución No. 17020-07, Considerando VI; Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Cuarta, sentencia No. 2569-09).\n\n\n \n\n In accordance with the provisions set forth, and regarding the subject of inquiry, numeral 6 subsection c) of the Ley de Impuesto sobre bienes inmuebles imposes the collection of said tax on permit holders and occupants of the maritime-terrestrial zone with respect to fixed installations or constructions; therefore, it must be verified in each case that the individual has a use authorization duly issued by the Municipal Corporation that enables the legal utilization of a land in the restricted zone of the ZMT, and that permits the construction of fixed installations or works on that land; if such conditions are met, the collection of the referenced tax is viable.\n\n\n \n\n\n \n\n\nIV. CONCLUSIONS\n\n\n \n\nIn accordance with the considerations set forth, the following conclusions are reached:\n\n\n \n\n 1. The maritime-terrestrial zone is defined in article 9 of Law No. 6043 as the strip of 200 meters wide along the entire length of the Atlantic and Pacific coastlines of the Republic, whatever its nature, measured horizontally from the line of the ordinary high tide and the lands and rocks left uncovered by the sea at low tide.\n\n\n \n\n 2. Said strip is composed of the public zone and the restricted zone. The former has an extension of 50 meters – measured from the ordinary high tide – and is intended for general enjoyment, meaning it is not susceptible to appropriation by private individuals. The remaining 150 meters constitute the restricted zone, and it is precisely in that area where Municipalities are permitted to grant authorizations for its use.\n\n\n \n\n 3. The concession allows the private use of said zone, as established in numeral 39 of the LZMT.\n\n\n \n\n 4. Furthermore, the use permit is admitted, which corresponds to a unilateral act of the Administration, of a precarious nature, that grants a private individual the exclusive use over a public domain asset. Said figure only allows simple works that are easily removable so as not to harm the public domain asset, which excludes all types of building that imply permanent adherence to the land.\n\n\n \n\n 5. The figures of settlers and occupants refer to those who occupy the coastal zone prior to Law 6043, according to the requirements of said law. As a formality to recognize the situation of occupant or settler, they require an authorizing administrative act that recognizes that provisional situation, which, in any case, shall cease when the development plan for the respective zone comes into effect.\n\n\n \n\n 6. The real estate tax is regulated in the Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, No. 7509 of May 9, 1995.\n\n\n \n\n 7. Pursuant to the provisions of article 2 and 6 of Law No. 7509, the collection of the real estate tax from permit holders and occupants of properties in the maritime-terrestrial zone is possible, since the law not only includes them as taxpayers of the tax but also determines that the collection is made with respect to the fixed installations and constructions existing on the land.\n\n\n \n\n 8. However, it must be analyzed, in each case, whether the individual is duly authorized for the use of the ZMT, and whether said authorization allows the construction of fixed installations and works on said land. If these conditions concur, the collection of the real estate tax is possible.\n\n\n \n\n 9. In the case of use permits, given their precariousness, the construction of permanent works is prevented, which would exclude it from the payment of the real estate tax.\n\n\n \n\n 10. Finally, if the Municipal Administration detects an undue or irregular use of the ZMT, it must act in accordance with the provisions of numerals 12 and 13 of Law No. 6043.\n\n\n \n\n\nSincerely,\n\n\n \n\nSandra Sánchez Hernández \n\n\nDeputy Attorney General (Procuradora Adjunta)\n\n\n \n\nSSH/hsc" }