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  "id": "pgr-20078",
  "citation": "C-206-2017",
  "section": "pgr_opinions",
  "doc_type": "dictamen",
  "title_es": "Visado del INVU en fraccionamientos mediante servidumbres de paso",
  "title_en": "INVU Approval Requirement for Subdivisions Through Easements",
  "summary_es": "La Procuraduría General de la República aclara que la Ley de Planificación Urbana (4240) exige que la Dirección de Urbanismo del INVU examine y vise previamente los planos de todo fraccionamiento con fines urbanísticos, incluso aquellos realizados mediante servidumbres de paso. El Concejo Municipal no puede otorgar el visado municipal sin esa autorización previa del INVU. Se recuerda que el Reglamento del INVU permite la subdivisión por servidumbres solo en casos calificados, cuando el acceso directo a vía pública sea imposible, y con límites estrictos de ancho, longitud y número máximo de lotes. Para condominios rigen normas especiales de mayor jerarquía (Ley 7933 y su Reglamento), pero también requieren aprobación municipal con base en criterios técnicos. La omisión del visado del INVU impide inscribir el fraccionamiento y realizar obras, y acarrea responsabilidades para los funcionarios involucrados.",
  "summary_en": "The Attorney General's Office clarifies that the Urban Planning Law (4240) requires the INVU's Urbanism Directorate to examine and approve plans for any subdivision for urban purposes, including those done through easements, before the municipality grants its approval. The Municipal Council cannot issue the municipal approval without that prior INVU authorization. The INVU Regulation allows subdivision by easement only in exceptional cases where direct access to a public road is impossible, and under strict limits on width, length, and maximum number of lots. Condominiums are governed by higher-ranking special rules (Law 7933 and its Regulation) but also require municipal approval based on technical criteria. Failure to obtain INVU approval prevents registration of the subdivision and construction, and entails liability for the officials involved.",
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  "date": "12/09/2017",
  "year": "2017",
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    "subdivision-fraccionamiento"
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  "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento",
  "es_concept_hints": [
    "visado municipal",
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    "Ley de Planificación Urbana 4240",
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    "Dirección de Urbanismo",
    "visado previo"
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    "servidumbres de paso",
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    "Ley de Planificación Urbana",
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    "C-206-2017"
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  "keywords_en": [
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    "INVU",
    "Urban Planning Law",
    "Urbanism Directorate",
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    "urban control",
    "C-206-2017"
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  "excerpt_es": "“Artículo 10.- Corresponden asimismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de control que le asigna el inciso 4) del artículo 7º, las siguiente: (…)\n\n2) Examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o de fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal…”\n\n“Artículo 38.- No se dará permiso para urbanizar terrenos:\n\na) Cuando el proyecto no satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados no hayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por la Dirección de Urbanismo y el Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado…”",
  "excerpt_en": "“Article 10.- The Urbanism Directorate shall also have, within the control functions assigned to it by subsection 4) of article 7, the following: (…)\n\n2) To examine and approve, in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization or subdivision projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval…”\n\n“Article 38.- No permit shall be granted to urbanize land:\n\na) When the project does not meet the minimum regulatory standards, or the interested parties have not completed the relevant procedures, among which is the indispensable approval of the plans by the Urbanism Directorate and the National Water and Sewer Service…”",
  "outcome": {
    "label_en": "Interpretive opinion",
    "label_es": "Dictamen interpretativo",
    "summary_en": "The PGR concludes that prior INVU approval is an unavoidable requirement for any subdivision for urban purposes, including those done through easements, and that the municipality cannot grant municipal approval without that prior authorization.",
    "summary_es": "La PGR concluye que el visado previo del INVU es un requisito ineludible para todo fraccionamiento con fines urbanísticos, incluyendo los realizados mediante servidumbres de paso, y que la municipalidad no puede otorgar el visado municipal sin dicha aprobación previa."
  },
  "pull_quotes": [
    {
      "context": "Artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana",
      "quote_en": "To examine and approve, in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization or subdivision projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval…",
      "quote_es": "Examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o de fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal…"
    },
    {
      "context": "Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana",
      "quote_en": "No permit shall be granted to urbanize land: a) When the project does not meet the minimum regulatory standards, or the interested parties have not completed the relevant procedures, among which is the indispensable approval of the plans by the Urbanism Directorate and the National Water and Sewer Service…",
      "quote_es": "No se dará permiso para urbanizar terrenos: a) Cuando el proyecto no satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados no hayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por la Dirección de Urbanismo y el Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado…"
    },
    {
      "context": "Conclusión 3 del dictamen",
      "quote_en": "The INVU National Regulation for Subdivisions and Urbanizations, article II.2.1, establishes as a general principle that all parcels resulting from a subdivision shall have direct access to a public road. And, only in qualified cases when due to the location or dimension of the land it is demonstrated that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads, the INVU and municipalities may allow the subdivision of lots through easements…",
      "quote_es": "El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, artículo II.2.1, establece como principio general que todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tengan acceso directo a vía pública. Y, sólo en casos calificados cuando por la ubicación o dimensión del terreno se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, el INVU y los municipios podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso…"
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  "body_es_text": "Dictamen : 206 del 12/09/2017   \n\n\n\nC-206-2017\n\n\n\n\n12 de setiembre de 2017\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSra. Gabriela Vargas Aguilar\n\n\n\n\nSecretaria\n\n\n\n\nConcejo Municipal de Santo Domingo de Heredia\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEstimada señora:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Con la aprobación del señor Procurador General de la República, nos referimos al oficio\nSCM-0500-08-17 de 29 de agosto de 2017, recibido el 31 siguiente, que transcribe el artículo VI,\ninciso 3 A, de la sesión ordinaria del Concejo Municipal No. 107-2017 celebrada el 21 de agosto de\neste año, que acordó:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Se procede a elevar formal consulta a la Procuraduría General de la República en los siguientes\ntérminos: con respecto a la posibilidad que tiene el INVU y los municipios de permitir la\nsubdivisión de lotes mediante servidumbres de paso; (artículo 11.2.1 del Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), ¿esta competencia para autorizar, es de forma\nindividual para cada órgano INVU o municipalidad; o debe entenderse que para otorgar dicha\nautorización por parte de la municipalidad y su correspondiente visado municipal, producto de la\nsegregación (artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana), se requiere de previo a ello la\nautorización expresa del INVU?”\n\n\n\n\n \n\n\n\n Se adjuntó el OFICIO-ALCM-PAG-SET01-2017 fechado 1 de setiembre de 2017, donde la asesoría legal\ndel Concejo, en lo medular, estima que el municipio no está obligado a solicitar al INVU una\nautorización previa para otorgar el visado municipal para segregar mediante servidumbre de paso.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nI.- Control municipal sobre los fraccionamientos\n\n\n\n\n \n\n\n\n Para fiscalizar que los fraccionamientos cumplan la normativa urbanística, los municipios disponen\nde los controles que elencan los numerales 33 y 34 de la Ley 4240, y 79 del Reglamento a la Ley de\nCatastro, Decreto 34331 de 29 de noviembre de 2007 (La Gaceta No. 41 de 27 de febrero de 2008),\nrelativos a la exigencia del visado municipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n El visado de planos es un acto reglado, tipo específico de autorización por medio de la cual se\ncomprueba que el fraccionamiento cumple con la normativa urbanística.  Así, ha de negarse a los\nplanos que no cumplen con la ordenación y planificación territorial (Ley 4240, artículo 33;\nsentencia constitucional 7751-2002; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 99-2001-I,\n263-2008-II, 791-2002-III, 143-2006-III, 175-2009-III, 176-2009-III, 425-2009, 630-2009-III,\n166-2010-III, 1585-2010-III, 2412-2010-III, 3818-2010-III, 124-2011-III, 222-2011-III, 185-2012-III,\n47-2013-III; pronunciamientos C-235-86, OJ-123-00, OJ-89-02, C-66-02, C-220-04, C-52-06, C-243-08,\nC-267-10, C-29-15, C-282-16, C-194-17).\n\n\n\n\n \n\n\n\n La trascendencia del visado es tal que su omisión imposibilita inscribir los fraccionamientos ante\nel Registro e inhibe la realización de obras constructivas (Ley 4240, artículos 33, 34 y 58; Decreto\n34331, numerales 79 y 81; voto constitucional 3964-2001; Tribunal Contencioso Administrativo, No.\n175-2009-II; dictámenes C-69-2003, C-172-2008, C-32-10, C-1-13, C-19-14, C-333-14, C-46-16,\nC-194-17).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Recordemos que el fraccionamiento “simple” no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso\ny disfrute de las parcelas resultantes, porque se parte del supuesto de que los lotes ya cuentan con\naccesos, parques y facilidades comunales propias de un desarrollo urbanístico previo. En cambio, el\nfraccionamiento “complejo” o “urbanización” para la habilitación de los fundos con fines urbanos, si\nrequiere proveerlos de calles, áreas verdes, facilidades comunales, servicios necesarios para su uso\ny disfrute.  Así, cuando se requieran obras para habilitar el ingreso con accesos y vías, y\nservicios diversos, no hay un simple fraccionamiento, sino un proyecto residencial (Ley 4240,\nartículos 22 y 40; votos constitucionales 4205-96 considerandos XIX-XXIII, 6565-2006 y 793-2008;\nTribunal Contencioso Administrativo, Nos. 175-2009-III, 416-2010-III, 4254-2010-III, 126-2011-III,\n197-2011-III, 185-2012-III, 4-2014-I; dictámenes C-235-86, C-230-01, C-1-13, C-29-15, C-46-16,\nC-194-17).\n\n\n\n\n \n\n\n\n En el simple fraccionamiento (segregación) el visado municipal lo otorga el funcionario designado\npor el Manual de Puestos del gobierno local, a quien corresponde corroborar el cumplimiento de ley,\na saber, el tamaño y acceso del lote resultante.  A diferencia de lo anterior, los visados complejos\nconllevan el análisis de aspectos técnicos, políticos, de conveniencia y oportunidad a cargo del\nConcejo Municipal como órgano de mayor representación democrática. El ejercicio de esa competencia\ndebe apoyarse en los criterios de los departamentos técnicos que fungen como órganos consultivos del\nConcejo, y está sometida al control del Jerarca impropio y al veto del Alcalde (Código Municipal,\nartículos 13 inciso o), 156, 158-160; Ley 7933, numerales 2 inciso d), 3, 5; y su Reglamento,\nordinales 6, 16 y 79; voto constitucional 3683-1994; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos.\n176-2009-III, 126-2011-III; pronunciamientos C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009, C-248-2009,\nC-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016, C-194-2017).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Así las cosas, compete al Concejo Municipal verificar la conformidad de los fraccionamientos con\nfines urbanísticos con la normativa y los planos constructivos aprobados, con el apoyo del criterio\ntécnico del ingeniero municipal (Ley 4240, artículo 40; dictámenes C-235-1999, C-230-2001,\nC-380-2003, C-221-14, C-194-2017). \n\n\n\n\n \n\n\n\n Por ende, la responsabilidad por las implicaciones de aprobar o improbar una urbanización o\nfraccionamiento complejo no es exclusiva de los miembros del Concejo. El ingeniero municipal también\nes sujeto de responsabilidad si desatiende sus funciones, las ejecuta inadecuadamente, o dicta actos\ncontrarios a la ley y genera daños (dictámenes C-338-2015, C-194-2017).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Así, por ejemplo, para la declaratoria de una calle pública deben haberse cumplido “los\nrequerimientos que el ordenamiento jurídico fija para caso específico (llámese proyecto urbanístico,\nterreno demanial entregado por ley o de hecho al uso público, mutación demanial, o adquisición del\nterreno privado para destinarlo a ese uso)” (dictamen C-76-2012). Por consiguiente, para su recibo\ndeben verificarse las especificaciones contenidas en la normativa de carácter nacional y el plan\nregulador, y en su ausencia, del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones del INVU (Ley 4240, artículos 36 y 40; Decreto 32303, artículos 43 y 46; Reglamento\nde Fraccionamientos, artículo II.2.1; Tribunal Contencioso Administrativo, voto 175-2009-III;\npronunciamientos C-69-2003, C-243-2008, C-256-2011, OJ-155-2015, C-36-2016, C-194-2017). \n\n\n\n\n \n\n\n\n La omisión de entregar áreas públicas a las municipalidades es sancionada con la prohibición de\notorgar permisos para urbanizar, impedimento que subsiste si no se garantiza dicho traspaso.  La\nsanción abarca a los proyectos que no hayan cumplido los demás trámites y requisitos del\nordenamiento jurídico, y si el área a urbanizar carece de las facilidades y servicios públicos (Ley\n4240, artículo 38; dictámenes C-218-2008, C-20-2009, C-194-2017).\n\n\n\n\n \n\n\n\n El artículo 58 de la Ley 4240 añade que las municipalidades no permitirán obras de construcción\ncuando el interesado tratare de utilizar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso\nadecuado a la vía pública; y, si el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento\nhecho sin el visado de la ley, que solo podría dispensarse si la certificación de propiedad acredita\nque la segregación es de fecha anterior a la vigencia de la Ley 4240.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nII.- Fraccionamientos mediante servidumbres de paso\n\n\n\n\n           \n\n\n\n             La Ley 4240, artículo 20, dispone que el plan regulador y el mapa oficial, al\nestablecer en forma general la localización de las vías, han de promover: “a) Protección de la\npropiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos; b) Una relación armónica\nentre los diversos usos de la tierra; c) Conveniente acceso de las propiedades a las vías públicas;\nd) División adecuada de los terrenos; e) Facilidades comunales y servicios públicos satisfactorios;\nf) Reserva de suficientes espacios para usos públicos; g) Rehabilitación de áreas y prevención de su\ndeterioro; h) Seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones; e i) En general,\ncualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador”.\n\n\n\n\n \n\n\n\n El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Capítulo II,\nrelativo a Fraccionamientos, define las condiciones urbanísticas y técnicas indispensables para\npermitir los fraccionamientos. El artículo II.2.1 establece como principio general que todas las\nparcelas resultantes de un fraccionamiento tengan acceso directo a vía pública. Y, sólo en casos\ncalificados cuando por la ubicación o dimensión del terreno se demuestre que es imposible fraccionar\ncon acceso adecuado a vías públicas existentes, el INVU y los municipios podrán admitir la\nsubdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumplan sus requisitos:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“II.2 Accesos:\n\n\n\n II.2.1 Lotes frente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán\nacceso directo a vía pública. En casos calificados, el INVU y las Municipalidades podrán admitir la\nsubdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con las siguientes normas:\n\n\n\n La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre\nque es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose\npreferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.\n\n\n\n II.2.1.1 En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una\nservidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.)\ncorresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá\nde 60 metros.\n\n\n\n II.2.1.2 Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional\nen el ancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho.\n\n\n\n\nII.2.1.3 Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.\n\n\n\n II.2.1.4 Todos los lotes resultantes de las subdivisiones, deberán tener las medidas\nreglamentarias. El área de la servidumbre no será computable para efectos de cálculo del área mínima\nde lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones, salvo las de tapias.\n\n\n\n II.2.1.5 La segregación autorizada frente a servidumbre, en los términos de los artículos\nanteriores, implica que la entrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y en todo\nmomento para cualquier autoridad o funcionarios de las entidades encargadas a prestar servicios\npúblicos, de cualquier índole, así como de aquél a las que corresponde el control urbanístico,\nmunicipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.\n\n\n\n No obstante lo indicado en el párrafo anterior, en cuanto a servidumbres, ni la municipalidad, ni\nninguna institución pública tienen obligación de darles mantenimiento, ni de prestar servicios en\nlos lotes interiores…\"\n\n\n\n\n \n\n\n\n Esas previsiones para el fraccionamiento mediante servidumbres de paso son para lotes de vivienda\nunifamiliar. Así lo disponen los incisos II.2.1.1 y II.2.1.2. del Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU. Y, el inciso II.2.1.3 ibídem estipula el\nmáximo de 6 lotes a segregar (dictámenes C-69-2003 y C-36-2016).\n\n\n\n\n \n\n\n\n Para los condominios cuyo acceso a calle pública sea a través de servidumbre de paso, el artículo\n43 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto 32303 de 2 de marzo del\n2005 (La Gaceta No. 74 de 19 de abril de 2005), independientemente de la longitud de la servidumbre,\nprevé diversos anchos para ese acceso, que van desde los 7 m hasta los 17 m, e incluso más, según el\nnúmero de filiales y su destino o propósito. El Decreto 32303 no contiene un número específico de\nviviendas para la constitución de lotes cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbres de\npaso.  Sin embargo, deben respetarse los requisitos y la densidad previstos en el artículo 46\nibídem.\n\n\n\n\n \n\n\n\n La aprobación de los condominios también conlleva el análisis de aspectos técnicos, políticos, de\nconveniencia y oportunidad a cargo del Concejo Municipal como órgano de mayor representación\ndemocrática, deliberativo y pluralista. El ejercicio de esa competencia debe apoyarse en los\ncriterios de los departamentos técnicos que fungen como órganos consultivos del Concejo, y está\nsometido al control del Jerarca impropio y el veto del Alcalde (Código Municipal, artículos 13\ninciso o), 156, 158-160; Ley 7933, numerales 2 inciso d), 3, 5; y su Reglamento, ordinales 6, 16 y\n79; sentencia constitucional 3683-1994; pronunciamientos C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009,\nC-248-2009, C-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016).\n\n\n\n\n \n\n\n\n La observancia de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 de 28 de octubre de 1999\n(La Gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999), y su Reglamento, Decreto 32303, prevalece para\ndeterminar el acceso en inmuebles condominales por ser normas de carácter especial, de mayor\njerarquía y posteriores al Reglamento de Construcciones del INVU (Constitución Política, artículo\n129 in fine; Ley 6227, numeral 6; Código Civil, ordinal 8; sentencia constitucional 5445-99; Sala\nPrimera, voto 130-1992; pronunciamientos C-215-95, C-122-97, OJ-78-2003, C-349-2004, C-256-2005,\nC-71-2005, C-43-2007, C-58-2007, C-336-14, C-313-15, C-36-16).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIII.- Sobre lo consultado\n\n\n\n\n \n\n\n\n La Ley de Planificación Urbana, No. 4240 de 15 de noviembre de 1968, otorga la competencia a la\nDirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo para visar en forma previa los\nplanos de fraccionamientos con fines urbanísticos. Para ello dispone:\n\n\n\n\n \n\n\n\n “Artículo 10.- Corresponden asimismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de\ncontrol que le asigna el inciso 4) del artículo 7º, las siguiente: (…)\n\n\n\n 2) Examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o\nde fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal…”  El\nsubrayado es nuestro.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Como se anotó en el apartado II de este dictamen, la Ley 4240 establece la prohibición de otorgar\npermisos para urbanizar terrenos a los proyectos que no hayan cumplido los trámites y requisitos del\nordenamiento jurídico, y si el área a urbanizar carece de las facilidades y servicios públicos, y\nexpresamente se señala el visado de planos por parte de la Dirección de Urbanismo:\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n“Artículo 38.- No se dará permiso para urbanizar terrenos:\n\n\n\n a) Cuando el proyecto no satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados no hayan\ncumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por\nla Dirección de Urbanismo y el Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado…”  El subrayado es\nnuestro.\n\n\n\n\n \n\n\n\n Además, las urbanizaciones requieren los visados del Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados, el Ministerio de Salud y el Cuerpo de Bomberos (Ley 2726, artículo 21; Ley 5395,\nartículo 309; Ley 7933, artículo 3; Ley 8228, artículos 14 y 15; y 65, 73 y 85 de su Reglamento;\ndictámenes C-219-2013 y C-282-2016).\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIV.- Conclusiones\n\n\n\n\n \n\n\n\n 1) La Ley 4240 otorga la competencia a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda\ny Urbanismo para examinar y visar los planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, en forma\nprevia a su aprobación municipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 2) El Concejo Municipal debe verificar la conformidad de los fraccionamientos con fines\nurbanísticos con la normativa y los planos constructivos aprobados, con el apoyo del criterio\ntécnico del ingeniero municipal.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 3) El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, artículo\nII.2.1, establece como principio general que todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento\ntengan acceso directo a vía pública. Y, sólo en casos calificados cuando por la ubicación o\ndimensión del terreno se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas\nexistentes, el INVU y los municipios podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de\npaso, siempre que se cumplan los requisitos al efecto.\n\n\n\n\n \n\n\n\n 4) Las urbanizaciones también requieren los visados del Instituto Costarricense de Acueductos y\nAlcantarillados, el Ministerio de Salud y el Cuerpo de Bomberos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nAtentamente,\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSilvia Quesada Casares\n\n\n\n\n Procuradora\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nC:        Ing. Randall Madrigal Ledezma\n\n\n\n\n            Alcalde de Santo Domingo de Heredia\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nSQC/hmu",
  "body_en_text": "Opinion : 206 of 09/12/2017\n\nC-206-2017\n\nSeptember 12, 2017\n\nMrs. Gabriela Vargas Aguilar\n\nSecretary\n\nMunicipal Council of Santo Domingo de Heredia\n\nDear Madam:\n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, we refer to official letter\nSCM-0500-08-17 of August 29, 2017, received on the 31st, which transcribes Article VI,\nsubsection 3 A, of the ordinary session of Municipal Council No. 107-2017 held on August 21 of\nthis year, which agreed:\n\n“We proceed to formally submit an inquiry to the Office of the Attorney General of the Republic in the following\nterms: regarding the possibility that the INVU and the municipalities have to allow the\nsubdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso); (Article 11.2.1 of the Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), is this competence to authorize an individual one\nfor each body, INVU or municipality; or should it be understood that to grant said\nauthorization by the municipality and its corresponding municipal approval (visado municipal), resulting from the\nsegregation (segregación) (Article 33 of the Ley de Planificación Urbana), the\nexpress authorization of the INVU is required beforehand?”\n\nAttached was OFICIO-ALCM-PAG-SET01-2017 dated September 1, 2017, where the legal advisory office\nof the Council, in essence, considers that the municipality is not obliged to request prior authorization from the INVU\nto grant the municipal approval (visado municipal) for segregation through easement (servidumbre de paso).\n\nI.- Municipal control over subdivisions (fraccionamientos)\n\nTo supervise that subdivisions (fraccionamientos) comply with urban planning regulations, municipalities have\nthe controls listed in numerals 33 and 34 of Law 4240, and 79 of the Regulation to the Catastro Law,\nDecree 34331 of November 29, 2007 (La Gaceta No. 41 of February 27, 2008),\nrelating to the requirement for municipal approval (visado municipal).\n\nThe approval of plans (visado de planos) is a regulated act, a specific type of authorization through which\nit is verified that the subdivision (fraccionamiento) complies with urban planning regulations. Thus, it must be denied for\nplans that do not comply with land-use and territorial planning (ordenación y planificación territorial) (Law 4240, Article 33;\nconstitutional judgment 7751-2002; Administrative Appeals Tribunal, Nos. 99-2001-I,\n263-2008-II, 791-2002-III, 143-2006-III, 175-2009-III, 176-2009-III, 425-2009, 630-2009-III,\n166-2010-III, 1585-2010-III, 2412-2010-III, 3818-2010-III, 124-2011-III, 222-2011-III, 185-2012-III,\n47-2013-III; pronouncements C-235-86, OJ-123-00, OJ-89-02, C-66-02, C-220-04, C-52-06, C-243-08,\nC-267-10, C-29-15, C-282-16, C-194-17).\n\nThe significance of the approval (visado) is such that its omission makes it impossible to register subdivisions (fraccionamientos) with\nthe Registry and inhibits the execution of construction works (Law 4240, Articles 33, 34, and 58; Decree\n34331, numerals 79 and 81; constitutional vote 3964-2001; Administrative Appeals Tribunal, No.\n175-2009-II; opinions C-69-2003, C-172-2008, C-32-10, C-1-13, C-19-14, C-333-14, C-46-16,\nC-194-17).\n\nLet us recall that a \"simple\" subdivision (fraccionamiento) does not include an urban development process for the use\nand enjoyment of the resulting parcels, because it is assumed that the lots already have\naccesses, parks, and communal facilities characteristic of a prior urban development. In contrast, a\n\"complex\" subdivision (fraccionamiento) or \"urbanization\" (urbanización) for the development of properties for urban purposes\ndoes require providing them with streets, green areas, communal facilities, and services necessary for their use\nand enjoyment. Thus, when works are required to enable ingress with accesses and roads, and\nvarious services, it is not a simple subdivision (fraccionamiento), but a residential project (Law 4240,\nArticles 22 and 40; constitutional votes 4205-96, considering clauses XIX-XXIII, 6565-2006, and 793-2008;\nAdministrative Appeals Tribunal, Nos. 175-2009-III, 416-2010-III, 4254-2010-III, 126-2011-III,\n197-2011-III, 185-2012-III, 4-2014-I; opinions C-235-86, C-230-01, C-1-13, C-29-15, C-46-16,\nC-194-17).\n\nIn the simple subdivision (fraccionamiento) (segregation (segregación)), the municipal approval (visado municipal) is granted by the official designated\nby the local government's Job Manual, whose responsibility it is to corroborate compliance with the law,\nnamely, the size and access of the resulting lot. In contrast to the above, complex approvals (visados)\ninvolve the analysis of technical, political, convenience, and opportunity aspects by the\nMunicipal Council as the body of greatest democratic representation. The exercise of this competence\nmust be supported by the criteria of the technical departments that serve as advisory bodies to the\nCouncil, and is subject to the control of the Improper Hierarch and the veto of the Mayor (Municipal Code,\nArticles 13 subsection o), 156, 158-160; Law 7933, numerals 2 subsection d), 3, 5; and its Regulation,\nordinals 6, 16, and 79; constitutional vote 3683-1994; Administrative Appeals Tribunal, Nos.\n176-2009-III, 126-2011-III; pronouncements C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009, C-248-2009,\nC-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016, C-194-2017).\n\nThus, it is the responsibility of the Municipal Council to verify the conformity of subdivisions (fraccionamientos) with\nurban planning purposes with the regulations and the approved construction plans, with the support of the technical\ncriterion of the municipal engineer (Law 4240, Article 40; opinions C-235-1999, C-230-2001,\nC-380-2003, C-221-14, C-194-2017).\n\nTherefore, the responsibility for the implications of approving or rejecting an urbanization (urbanización) or\ncomplex subdivision (fraccionamiento) is not exclusive to the members of the Council. The municipal engineer is also\nsubject to liability if they neglect their duties, execute them inadequately, or issue acts\ncontrary to the law and cause damages (opinions C-338-2015, C-194-2017).\n\nThus, for example, for the declaration of a public street, \"the\nrequirements that the legal system establishes for the specific case (be it an urban development project,\npublic domain land delivered by law or de facto for public use, change of public domain status (mutación demanial), or acquisition of\nprivate land to destine it for that use)\" must have been met (opinion C-76-2012). Consequently, for its acceptance,\nthe specifications contained in national-level regulations and the regulatory plan must be verified,\nand in their absence, those of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y\nUrbanizaciones of the INVU (Law 4240, Articles 36 and 40; Decree 32303, Articles 43 and 46; Reglamento\nde Fraccionamientos, Article II.2.1; Administrative Appeals Tribunal, vote 175-2009-III;\npronouncements C-69-2003, C-243-2008, C-256-2011, OJ-155-2015, C-36-2016, C-194-2017).\n\nThe omission to transfer public areas to the municipalities is sanctioned with the prohibition of\ngranting permits to urbanize, an impediment that subsists if said transfer is not guaranteed. The\nsanction encompasses projects that have not completed the other procedures and requirements of the\nlegal system, and if the area to be urbanized lacks public facilities and services (Law\n4240, Article 38; opinions C-218-2008, C-20-2009, C-194-2017).\n\nArticle 58 of Law 4240 adds that municipalities will not allow construction works\nwhen the interested party attempts to use properties without urbanization requirements or lacking adequate\naccess to the public road; and, if the property for the building has originated from a subdivision (fraccionamiento)\nmade without the approval (visado) required by law, which could only be dispensed with if the property certification proves\nthat the segregation (segregación) is dated prior to the entry into force of Law 4240.\n\nII.- Subdivisions (Fraccionamientos) through easements (servidumbres de paso)\n\nLaw 4240, Article 20, stipulates that the regulatory plan and the official map, by\ngenerally establishing the location of roads, must promote: \"a) Protection of\nproperty against the proximity of annoying or dangerous land uses; b) A harmonious relationship\namong the various uses of the land; c) Convenient access of properties to public roads;\nd) Adequate division of lands; e) Satisfactory communal facilities and public services;\nf) Reservation of sufficient spaces for public uses; g) Rehabilitation of areas and prevention of their\ndeterioration; h) Safety, healthiness, comfort, and embellishment of constructions; and i) In general,\nany other community interest that suits the good success of the regulatory plan.\"\n\nThe Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the INVU, Chapter II,\nregarding Subdivisions (Fraccionamientos), defines the essential urban planning and technical conditions for\npermitting subdivisions (fraccionamientos). Article II.2.1 establishes as a general principle that all\nparcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) must have direct access to a public road. And, only in qualified\ncases when, due to the location or dimension of the land, it is demonstrated that it is impossible to subdivide\nwith adequate access to existing public roads, the INVU and the municipalities may admit the\nsubdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso), provided that its requirements are met:\n\n\"II.2 Accesses:\n II.2.1 Lots fronting an easement: All parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) shall have\ndirect access to a public road. In qualified cases, the INVU and the Municipalities may admit the\nsubdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso), provided that the following standards are met:\n\n The easement (servidumbre) will be accepted on special terrains where, due to their location or dimension, it is demonstrated\nthat it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads, being used\npreferentially for cases where dwellings already exist on the lot.\n\n II.2.1.1 In subdivisions (subdivisiones) of up to three (3) lots for single-family housing, there shall be an\neasement (servidumbre) three meters (3.00 m) wide. Of this, ninety centimeters (0.90 m)\nshall correspond to the sidewalk. The length of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed\n60 meters.\n\n II.2.1.2 For each additional lot for single-family housing, an additional meter (1.00 m) is required\nin the width of the easement (servidumbre), up to a total of six meters (6.00 m) in width.\n\nII.2.1.3 Fronting an easement (servidumbre), only a maximum of six (6) lots may be segregated.\n\n II.2.1.4 All lots resulting from the subdivisions (subdivisiones) must have the regulatory\nmeasurements. The area of the easement (servidumbre) shall not be computable for purposes of calculating the minimum\nlot area, and no constructions may be made on it, except for boundary walls.\n\n II.2.1.5 The segregation authorized fronting an easement (servidumbre), under the terms of the preceding\narticles, implies that the entrance to the lots will be considered a common easement (servidumbre de paso) and at all\ntimes for any authority or officials of the entities responsible for providing public services,\nof any kind, as well as for those responsible for urban, municipal, public safety, health,\nfire department, and any other similar control.\n\n Notwithstanding what is indicated in the preceding paragraph, regarding easements (servidumbres), neither the municipality nor\nany public institution has the obligation to maintain them, or to provide services on\nthe interior lots…\"\n\nThose provisions for subdivision (fraccionamiento) through easements (servidumbres de paso) are for single-family housing\nlots. Subsections II.2.1.1 and II.2.1.2 of the Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the INVU provide for this. And, subsection II.2.1.3 ibidem stipulates the\nmaximum of 6 lots to be segregated (opinions C-69-2003 and C-36-2016).\n\nFor condominiums whose access to a public street is through an easement (servidumbre de paso), Article\n43 of the Regulation to the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decree 32303 of March 2,\n2005 (La Gaceta No. 74 of April 19, 2005), regardless of the length of the easement (servidumbre),\nprovides for various widths for that access, ranging from 7 m to 17 m, and even more, depending on the\nnumber of subsidiary units and their destination or purpose. Decree 32303 does not contain a specific number of\ndwellings for the constitution of lots whose access to a public street is through easements (servidumbres de\npaso). However, the requirements and density provided for in Article 46\nibidem must be respected.\n\nThe approval of condominiums also involves the analysis of technical, political, convenience,\nand opportunity aspects by the Municipal Council as the body of greatest democratic representation,\ndeliberative and pluralistic. The exercise of this competence must be supported by the\ncriteria of the technical departments that serve as advisory bodies to the Council, and is\nsubject to the control of the Improper Hierarch and the veto of the Mayor (Municipal Code, Articles 13\nsubsection o), 156, 158-160; Law 7933, numerals 2 subsection d), 3, 5; and its Regulation, ordinals 6, 16, and\n79; constitutional judgment 3683-1994; pronouncements C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009,\nC-248-2009, C-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016).\n\nObservance of the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 of October 28, 1999\n(La Gaceta No. 229 of November 25, 1999), and its Regulation, Decree 32303, prevails for\ndetermining access in condominium properties as these are special regulations, of higher\nhierarchy and subsequent to the Reglamento de Construcciones of the INVU (Political Constitution, Article\n129 in fine; Law 6227, numeral 6; Civil Code, ordinal 8; constitutional judgment 5445-99; First\nChamber, vote 130-1992; pronouncements C-215-95, C-122-97, OJ-78-2003, C-349-2004, C-256-2005,\nC-71-2005, C-43-2007, C-58-2007, C-336-14, C-313-15, C-36-16).\n\nIII.- Regarding the matter consulted\n\nThe Ley de Planificación Urbana, No. 4240 of November 15, 1968, grants the competence to the\nUrbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo) to approve (visar) in advance the\nplans for subdivisions (fraccionamientos) for urban planning purposes. To this end, it states:\n\n\"Article 10.- Corresponding also to the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo), within the control\nfunctions assigned to it by subsection 4) of Article 7, are the following: (…)\n 2) To examine and approve (visar), in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization projects or\nsubdivision (fraccionamiento) projects for urbanization effects, prior to their municipal approval…\" Emphasis is ours.\n\nAs noted in section II of this opinion, Law 4240 establishes the prohibition of granting\npermits to urbanize lands to projects that have not completed the procedures and requirements of the\nlegal system, and if the area to be urbanized lacks public facilities and services, and\nthe approval of plans (visado de planos) by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) is expressly indicated:\n\n\"Article 38.- No permit shall be given to urbanize lands:\n a) When the project does not satisfy the minimum regulatory standards, or the interested parties have not\ncompleted the pertinent procedures, among which is the indispensable approval of the plans by\nthe Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) and the National Water and Sewer Service (Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado)…\" Emphasis is ours.\n\nIn addition, urbanizations require the approvals (visados) of the Costa Rican Institute of Aqueducts and\nSewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), the Ministry of Health, and the Fire Department (Law 2726, Article 21; Law 5395,\nArticle 309; Law 7933, Article 3; Law 8228, Articles 14 and 15; and 65, 73, and 85 of its Regulation;\nopinions C-219-2013 and C-282-2016).\n\nIV.- Conclusions\n\n1) Law 4240 grants the competence to the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing\nand Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo) to examine and approve (visar) the plans of subdivisions (fraccionamientos) for urban planning purposes, prior\nto their municipal approval.\n\n2) The Municipal Council must verify the conformity of subdivisions (fraccionamientos) for urban planning\npurposes with the regulations and the approved construction plans, with the support of the technical\ncriterion of the municipal engineer.\n\n3) The Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the INVU, Article\nII.2.1, establishes as a general principle that all parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento)\nmust have direct access to a public road. And, only in qualified cases when, due to the location or\ndimension of the land, it is demonstrated that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public\nroads, the INVU and the municipalities may admit the subdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso),\nprovided that the requirements for this purpose are met.\n\n4) Urbanizations also require the approvals (visados) of the Costa Rican Institute of Aqueducts and\nSewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), the Ministry of Health, and the Fire Department.\n\nSincerely,\n\nSilvia Quesada Casares\nAttorney (Procuradora)\n\nC: Ing. Randall Madrigal Ledezma\nMayor of Santo Domingo de Heredia\n\nSQC/hmu"
}