{ "id": "pgr-21127", "citation": "C-053-2019", "section": "pgr_opinions", "doc_type": "dictamen", "title_es": "Visado de planos de fraccionamiento frente a servidumbre por la Dirección de Urbanismo", "title_en": "Visado of subdivision plans facing an easement by the Urbanism Directorate", "summary_es": "El dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la República responde a consulta del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos sobre si la Dirección de Urbanismo del INVU debe visar planos de agrimensura de fraccionamientos con frente a servidumbre cuando no tienen fines urbanísticos. La Procuraduría concluye que la Dirección de Urbanismo es competente para visar planos de fraccionamientos con fines urbanísticos que excepcionalmente tengan frente a servidumbre de paso, conforme al artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Sin embargo, carece de esa potestad respecto de fraccionamientos simples o con fines agropecuarios o forestales, como los previstos en el artículo II.2.1.6 del Reglamento, que permiten segregaciones de parcelas de al menos 5000 m² con frente a servidumbres especiales para uso agrícola, pecuario o forestal, cuyos planos no requieren visado de la Dirección de Urbanismo.", "summary_en": "Opinion C-053-2019 of the Attorney General's Office addresses a query from the Federated College of Engineers and Architects regarding whether the INVU's Urbanism Directorate must endorse survey plans for subdivisions facing an easement when they lack urban development purposes. The PGR concludes that the Urbanism Directorate is competent to endorse plans for subdivisions with urban development purposes that exceptionally have access via an easement, as per Article 10 of the Urban Planning Law and the Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations. However, it lacks such power over simple subdivisions or those intended for agricultural, livestock, or forestry use, such as those contemplated in Article II.2.1.6 of the Regulation, which permits parcel segregations of at least 5,000 m² with frontage on special easements for agricultural, livestock, or forestry use, whose plans do not require endorsement by the Urbanism Directorate.", "court_or_agency": "", "date": "22/02/2019", "year": "2019", "topic_ids": [ "subdivision-fraccionamiento" ], "primary_topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "es_concept_hints": [ "visado de planos", "fraccionamiento", "servidumbre de paso", "Dirección de Urbanismo", "INVU", "fines urbanísticos", "uso agropecuario", "uso forestal" ], "concept_anchors": [ { "article": "Art. 10", "law": "Ley de Planificación Urbana N.° 4240" }, { "article": "Art. II.2.1, II.2.1.6", "law": "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones N.° 3391" } ], "keywords_es": [ "visado de planos", "fraccionamiento", "servidumbre de paso", "Dirección de Urbanismo", "INVU", "fines urbanísticos", "agropecuario", "forestal", "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones", "Ley de Planificación Urbana" ], "keywords_en": [ "plan endorsement", "subdivision", "easement of way", "Urbanism Directorate", "INVU", "urban development purposes", "agricultural", "forestry", "Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations", "Urban Planning Law" ], "excerpt_es": "Con fundamento en lo expuesto, se concluye que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los planos de agrimensura de proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción, el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una servidumbre de paso. No obstante, dicha Dirección de Urbanismo carece de la potestad para visar los planos de fraccionamientos que no tengan un fin urbanístico, sea que fuere agropecuario o forestal, aunque éstos tengan por frente a una servidumbre de paso.", "excerpt_en": "Based on the foregoing, it is concluded that the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism is competent to endorse survey plans for urban development projects and subdivisions for urbanization purposes, which includes, by way of exception, the endorsement of plans for subdivisions with urban development purposes that have frontage on an easement of way. However, said Urbanism Directorate lacks the power to endorse plans for subdivisions that do not have an urban development purpose, whether agricultural, livestock, or forestry, even if they have frontage on an easement of way.", "outcome": { "label_en": "Interpretive opinion", "label_es": "Dictamen interpretativo", "summary_en": "The INVU's Urbanism Directorate must endorse plans for subdivisions with urban development purposes facing a right-of-way easement, but it lacks jurisdiction over plans for simple subdivisions or those for agricultural, livestock, or forestry purposes.", "summary_es": "La Dirección de Urbanismo del INVU debe visar planos de fraccionamientos con fines urbanísticos frente a servidumbre de paso, pero carece de competencia sobre planos de fraccionamientos simples o con fines agropecuarios o forestales." }, "pull_quotes": [ { "context": "Parte B", "quote_en": "It must be reiterated, then, that the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism is competent to endorse survey plans for urban development projects and subdivisions for urbanization purposes, which includes, by way of exception, the endorsement of plans for subdivisions with urban development purposes that have frontage on an easement of way.", "quote_es": "Debe insistirse, pues, en que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los planos de agrimensura de proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción, el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una servidumbre de paso." }, { "context": "Parte B", "quote_en": "However, it is imperative to point out that, definitively, the Law, specifically Article 10 of the Urban Planning Law, has not granted the Urbanism Directorate any power to endorse plans for subdivisions that do not have urban development purposes, even if they have frontage on an easement of way.", "quote_es": "No obstante, se impone precisar que, en definitiva, la Ley, específicamente el artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana, no le ha otorgado de la Dirección de Urbanismo ninguna potestad para visar los planos de fraccionamientos que no tengan fines urbanísticos aunque éstos tengan por frente a una servidumbre de paso." }, { "context": "Artículo II.2.1.6", "quote_en": "For agricultural, livestock, and forestry purposes, segregations of parcels with frontage on special easements may be permitted, hereinafter called agricultural and forestry, the resulting portions must be equal to or greater than 5,000 m2, in these cases the individual plans must indicate 'agricultural use', 'livestock use', or 'forestry use', as applicable.", "quote_es": "Para fines agrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y forestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 5 000 m2, en estos casos los planos individuales deben indicar 'uso agrícola', 'uso pecuario'; o 'uso forestal', según corresponda." } ], "cites": [], "cited_by": [ { "id": "pgr-24207", "citation": "C-007-2024", "title_en": "INVU approval required for exceptional access subdivisions despite municipal regulation", "title_es": "Necesidad de visado del INVU en fraccionamientos con acceso excepcional pese a reglamento municipal", "doc_type": "dictamen", "date": "30/01/2024", "year": "2024" } ], "references": { "internal": [ { "target_id": "pgr-24207", "kind": "related_opinion", "label": "007" }, { "target_id": "pgr-20078", "kind": "related_opinion", "label": "206" }, { "target_id": "norm-35669", "kind": "cited_norm", "label": "Ley de Planificación Urbana" }, { "target_id": "norm-50877", "kind": "cited_norm", "label": "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones." } ], "external": [ { "ref_id": "pgr-17791", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=17791&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "219", "dictamen_id": "17791" }, { "ref_id": "pgr-5849", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=5849&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "235", "dictamen_id": "5849" }, { "ref_id": "pgr-20171", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=20171&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "258", "dictamen_id": "20171" }, { "ref_id": "pgr-20256", "url": "http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param1=PRD¶m6=1&nDictamen=20256&strTipM=T", "kind": "related_opinion", "label": "300", "dictamen_id": "20256" } ] }, "source_url": "https://pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Pronunciamiento/pro_ficha.aspx?param6=1&nDictamen=21127&strTipM=T", "tier": 2, "_editorial_citation_count": 0, "regulations_by_article": null, "cascade_only": false, "amendment_count": 0, "body_es_text": "Dictamen : 053 del 22/02/2019   \n\n\n\n22 de febrero de 2019\n\n\n\n\nC- 053-2019                                             \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nIngeniero\n\n\n\n\nOlman Vargas Zeledón\n\n\n\n\nColegio Federado de Ingenieros y Arquitectos\n\n\n\n\nDirector Ejecutivo\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nEstimado señor:\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Con la aprobación del señor Procurador General de la República doy respuesta a su\noficio DE-794-18-07 de  4 de julio de 2018.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En el oficio DE-794-18-07 de 4 de julio de 2018 se nos comunica el acuerdo N° 23 de la\nJunta Directiva General del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, tomado en la sesión N.°\n26-17/28-G.O mediante el cual se decide realizar formal consulta a la Procuraduría General en\nrelación con el tema de los visados de planos de fraccionamientos frente a servidumbre.\nParticularmente se consulta si es conforme con el ordenamiento jurídico que se requiera visado de la\nDirección de Urbanismo en el caso de  los planos de agrimensura de fraccionamientos de lotes frente\na servidumbre que no sean para fines urbanísticos o para el supuesto de que  sean planos que\ncorresponden a fraccionamientos simples también con frente a servidumbre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Conforme con lo que prescribe el artículo 4 de la Ley Orgánica de la Procuraduría\nGeneral de la República, se adjuntó el criterio de la Asesoría Legal Institucional, oficio\n019-2018-AL-LA,  el concluye indicando que no todo plano de fraccionamiento requiere el visado de la\nDirección de Urbanismo.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Por cuanto el objeto de la consulta hecha por el Colegio Federado de Ingenieros y\nArquitectos trata de cuestiones que afectarían directamente las competencias del Instituto Nacional\nde Vivienda y Urbanismo, se decidió otorgar, mediante oficio ADPB-363-2019 de 16 de enero de 2019,\naudiencia a dicho instituto para que en el plazo de octavo día, rindiera su criterio institucional.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Por oficio CGG-54-2018 (sic) de 24 de enero de 2019, la Gerencia General nos trasladó\nel oficio DU-007-01-2019, suscrito tanto por el Jefe del Departamento de Urbanismo como por el jefe\nde la Asesoría Legal, y en el cual se indica que, en su criterio, la Dirección de Urbanismo tiene\ncompetencia para visar los planos de fraccionamientos con frente a servidumbre de paso siempre que\ndichos fraccionamientos tengan fines urbanísticos, pero señalan también si el fraccionamiento es\nsimple, aquella Dirección no tiene la potestad de visar los respectivos planos.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Con el objeto de atender la consulta planteada, se ha estimado oportuno abordar  los\nsiguientes puntos: a. La Dirección de Urbanismo es competente para visar los planos de los\nfraccionamientos con fines urbanísticos y que tengan por frente una servidumbre, b. La Dirección de\nUrbanismo no tiene competencia para visar los planos de los fraccionamientos simples que tengan por\nfrente una servidumbre.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n A.    LA DIRECCIÓN DE URBANISMO ES COMPETENTE PARA VISAR LOS PLANOS DE LOS FRACCIONAMIENTOS CON\nFINES URBANÍSTICOS Y QUE TENGAN POR FRENTE UNA SERVIDUMBRE.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El artículo 10.2 de la Ley de Planificación Urbana, N.° 4240 de 15 de setiembre de\n1968, ha establecido que corresponde a la Dirección de Urbanismo - que es órgano del Instituto\nNacional de Vivienda y Urbanismo-, examinar y visar, en forma ineludible, los planos\ncorrespondientes a proyectos de urbanización o de fraccionamiento para efectos de urbanización,\npreviamente a su aprobación municipal.  Esta atribución es parte de la denominada función de control\nurbanístico de la Dirección de Urbanismo (Ver dictámenes C-56-1993 de 27 de abril de 1993,\nC-219-2013 de 14 de octubre de 2013 y la  Opinión Jurídica OJ-62-2000 de 9 de junio de 2000)\n\n\n\n\n \n\n\n\n             El alcance del artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana ha sido entendido en el\nsentido de que la Dirección de Urbanismo tiene la potestad de visar planos de proyectos de\nurbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar. (Ver dictámenes C-66-2002 de 4 de marzo\nde 2002, C-257-2002 de 26 de setiembre de 2002, C-257-2003 de 27 de agosto de 2003, C-380-2003 de 2\nde diciembre de 2003, C-52-2006 de 14 de febrero de 2006, C-307-2017 de 13 de diciembre de 2017 y \nlas opiniones jurídicas OJ-154-2002 de 6 de noviembre de 2002, y OJ-001-2005 de 12 de enero de 2005)\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Ahora bien, ya en el dictamen C-235-1986 de 18 de setiembre de 1986; y en análisis del\nartículo 1.9 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Nº 3391\nde 13 de diciembre de 1982; se ha indicado que debe distinguirse entre un fraccionamiento simple y\nun fraccionamiento para fines urbanísticos. De acuerdo con aquel dictamen,  la diferencia entre\nambos conceptos radica en el hecho de que en  el fraccionamiento simple, en contraposición del\ndenominado \"para efectos de urbanización\", no se da la apertura de calles, pues las parcelas\nresultantes del mismo tienen ya acceso a una vía pública \"existente\", mientras que en la\nurbanización o en el fraccionamiento para efectos de urbanización, se requiere o  precisa la\napertura de vías públicas y demás servicios.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Cabe advertir que también en el dictamen C-206-2017 de 12 de setiembre de 2017, se\nindicó que  el fraccionamiento con fines urbanísticos se distingue por que en tal caso, se  requiere\nproveerlos de calles, áreas verdes, facilidades comunales, servicios necesarios para su uso y\ndisfrute.  Así, cuando se requieran obras para habilitar el ingreso con accesos y vías, y servicios\ndiversos, no hay un simple fraccionamiento, sino un proyecto residencial.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En este sentido,  el artículo II.2.1 del mismo Reglamento para el Control Nacional de\nFraccionamientos y Urbanizaciones, establece expresamente que todos los lotes o parcelas resultantes\nde un fraccionamiento deben tener acceso directo a una vía pública. No obstante, la misma norma  \npermite que en casos calificados, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y las\nMunicipalidades, admitan que dichos lotes tengan más bien acceso a una servidumbre de paso. Así la\nnorma dispone que en tales casos excepcionales, la servidumbre se aceptará en terrenos especiales en\nque por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías\npúblicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.\nDe acuerdo con el artículo II.1.2.1, el fraccionamiento mediante servidumbres de paso debe\nautorizarse solo para lotes de vivienda unifamiliar. De conformidad con el artículo II.2.1.5, en\ncaso del fraccionamiento frente a servidumbre de paso, la entrada a los lotes debe ser considerada\nservidumbre de paso común, y en todo momento, para cualquier autoridad o funcionario de las\nentidades encargadas de prestar servicios públicos, así como de aquellos que les corresponde el\ncontrol urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Es decir que nuestro ordenamiento jurídico admite, por vía excepcional, la posibilidad\nde un fraccionamiento para fines urbanístico en el cual los lotes, por su ubicación o dimensión,\ntengan frente, sin embargo, a una servidumbre de paso que servirá como paso común para los servicios\npúblicos y el ingreso de funcionarios para ejercer sus correspondientes competencias.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Luego, en el dictamen C-258-2017 de 9 de noviembre de 2017 se acotó que corresponde a\nla Dirección de Urbanismo visar los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanos que tengan\npor frente la  servidumbre de paso. Se transcribe en lo conducente el dictamen C-258-2017:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Por ende, se reitera que corresponde a la Dirección de Urbanismo del INVU examinar y visar los\nplanos de fraccionamientos con fines urbanísticos, en forma previa al visado municipal, ello\ninclusive en los supuestos del numeral II.2.1 del Reglamento para el control nacional de\nfraccionamientos y urbanizaciones del INVU, respecto de los fraccionamientos excepcionalmente\nautorizados mediante servidumbre de paso.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n B. LA DIRECCIÓN DE URBANISMO NO TIENE COMPETENCIA PARA VISAR LOS PLANOS DE LOS FRACCIONAMIENTOS\nSIMPLES QUE TENGAN POR FRENTE UNA SERVIDUMBRE.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Debe insistirse, pues, en que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo es competente para visar los  planos de agrimensura  de proyectos de\nurbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción, \nel visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente\nuna  servidumbre de paso.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             No obstante, se impone precisar que, en definitiva, la Ley, específicamente el artículo\n10 de la Ley de Planificación Urbana,  no le ha otorgado de la Dirección de Urbanismo ninguna\npotestad para visar los planos de fraccionamientos que no tengan fines urbanísticos aunque éstos\ntengan por frente a una servidumbre de paso.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             En este sentido, debe advertirse que el artículo II.2.1.6 Reglamento para el Control\nNacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones – reformado por acuerdo del Instituto Nacional de\nVivienda y Urbanismo en sesión de Junta Directiva N° 5281 de 28 de mayo de 2003, publicado en La\nGaceta 107 de 05 de junio de 2003 –ha establecido la posibilidad de permitir segregaciones de\nparcelas con frente a servidumbres especiales y que tengan más bien fines agropecuarios o\nforestales. De acuerdo con la norma de cita, las porciones de dichos fraccionamientos deben ser\niguales o mayores a los 5000 metros cuadrados y los planos de dichas segregaciones deben indicar que\ndichos terrenos tendrán un uso agrícola, pecuario o forestal. Las construcciones de vivienda y demás\ninstalaciones y estructuras que se realicen en dichas propiedades quedan sujetas a un máximo del 15%\nen área de cobertura. Se transcribe el artículo en comentario:\n\n\n\n\n \n\n\n\n Artículo II.2.1.6. Para fines agrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de\nparcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y\nforestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 5 000 m2, en estos casos\nlos planos individuales deben indicar \"uso agrícola\", \"uso pecuario\"; o \"uso forestal\", según\ncorresponda. Las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un\nmáximo del 15% en área de cobertura.\n\n\n\n Las servidumbres reguladas en este artículo serán de un ancho mínimo de 7 metros y deberán estar\ndentro de las parcelas en forma total o en partes proporcionales.\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Luego, es claro que tratándose de fraccionamientos con fines agropecuarios o\nforestales, los correspondientes planos no deben ser visados por la Dirección de Urbanismo.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\nC.    CONCLUSION\n\n\n\n\n \n\n\n\n             Con fundamento en lo expuesto, se concluye que  la Dirección de Urbanismo del Instituto\nNacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los  planos de agrimensura  de proyectos\nde urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar, lo que incluye, por vía de\nexcepción,  el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan\npor frente una  servidumbre de paso. No obstante, dicha Dirección de Urbanismo carece de la potestad\npara visar los planos de fraccionamientos que no tengan un fin urbanístico, sea que fuere\nagropecuario o forestal, aunque éstos tengan por frente a una servidumbre de paso.\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n                                                                  Atento se suscribe;\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n                                                                   Jorge Andrés Oviedo\nÁlvarez               \n\n\n\n\n                                                                       Procurador Adjunto\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\n \n\n\n\n\nCc: Sr Marco Hidalgo Zúñiga Gerencia General Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\n\n\n\nJAOA/dsa", "body_en_text": "Opinion: 053 of 22/02/2019\n\nFebruary 22, 2019\n\nC-053-2019\n\nEngineer\n\nOlman Vargas Zeledón\n\nColegio Federado de Ingenieros y Arquitectos\n\nExecutive Director\n\nDear Sir:\n\nWith the approval of the Attorney General of the Republic, I respond to your official communication DE-794-18-07 of July 4, 2018.\n\nIn official communication DE-794-18-07 of July 4, 2018, we are informed of agreement No. 23 of the Junta Directiva General of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, adopted in session No. 26-17/28-G.O., by which it was decided to make a formal consultation to the Procuraduría General regarding the issue of the approval (visado) of subdivision (fraccionamiento) plans facing an easement (servidumbre). Specifically, it is consulted whether it is in accordance with the legal system to require the approval (visado) of the Dirección de Urbanismo in the case of survey plans for subdivisions (fraccionamientos) of lots facing an easement (servidumbre) that are not for urban development purposes, or for the assumption that they are plans corresponding to simple subdivisions (fraccionamientos simples) also facing an easement (servidumbre).\n\nIn accordance with Article 4 of the Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, the opinion of the Institutional Legal Advisory, official communication 019-2018-AL-LA, was attached, which concludes by indicating that not every subdivision (fraccionamiento) plan requires the approval (visado) of the Dirección de Urbanismo.\n\nSince the object of the consultation made by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos deals with issues that would directly affect the powers of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, it was decided to grant, through official communication ADPB-363-2019 of January 16, 2019, a hearing to said institute so that, within a period of eight days, it could render its institutional opinion.\n\nThrough official communication CGG-54-2018 (sic) of January 24, 2019, the Gerencia General forwarded to us official communication DU-007-01-2019, signed by both the Head of the Departamento de Urbanismo and the head of the Legal Advisory, and in which it is indicated that, in their opinion, the Dirección de Urbanismo has the authority to approve (visar) the plans for subdivisions (fraccionamientos) facing a right-of-way easement (servidumbre de paso) provided that said subdivisions (fraccionamientos) have urban development purposes, but they also point out that if the subdivision (fraccionamiento) is simple, said Directorate does not have the power to approve (visar) the respective plans.\n\nIn order to address the consultation raised, it has been deemed appropriate to address the following points: a. The Dirección de Urbanismo is competent to approve (visar) the plans for subdivisions (fraccionamientos) with urban development purposes that have an easement (servidumbre) as frontage, b. The Dirección de Urbanismo does not have the authority to approve (visar) the plans for simple subdivisions (fraccionamientos simples) that have an easement (servidumbre) as frontage.\n\nA. THE DIRECCIÓN DE URBANISMO IS COMPETENT TO APPROVE (VISAR) THE PLANS FOR SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS) WITH URBAN DEVELOPMENT PURPOSES THAT HAVE AN EASEMENT (SERVIDUMBRE) AS FRONTAGE.\n\nArticle 10.2 of the Ley de Planificación Urbana, No. 4240 of September 15, 1968, has established that it corresponds to the Dirección de Urbanismo — which is an organ of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo — to examine and approve (visar), in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization projects or subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval. This attribution is part of the so-called urban development control function of the Dirección de Urbanismo (See opinions C-56-1993 of April 27, 1993, C-219-2013 of October 14, 2013, and the Legal Opinion OJ-62-2000 of June 9, 2000).\n\nThe scope of Article 10 of the Ley de Planificación Urbana has been understood in the sense that the Dirección de Urbanismo has the power to approve (visar) plans for urbanization projects and subdivisions (fraccionamientos) for urbanization purposes. (See opinions C-66-2002 of March 4, 2002, C-257-2002 of September 26, 2002, C-257-2003 of August 27, 2003, C-380-2003 of December 2, 2003, C-52-2006 of February 14, 2006, C-307-2017 of December 13, 2017, and the legal opinions OJ-154-2002 of November 6, 2002, and OJ-001-2005 of January 12, 2005).\n\nNow then, already in opinion C-235-1986 of September 18, 1986; and in the analysis of Article 1.9 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, No. 3391 of December 13, 1982; it has been indicated that a distinction must be made between a simple subdivision (fraccionamiento simple) and a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes. According to that opinion, the difference between both concepts lies in the fact that in the simple subdivision (fraccionamiento simple), as opposed to the one called \"for urbanization purposes,\" the opening of streets does not occur, since the parcels resulting from it already have access to an \"existing\" public road, whereas in the urbanization or the subdivision (fraccionamiento) for urbanization purposes, the opening of public roads and other services is required or necessary.\n\nIt should be noted that also in opinion C-206-2017 of September 12, 2017, it was indicated that the subdivision (fraccionamiento) with urban development purposes is distinguished by the fact that in such a case, it is required to provide them with streets, green areas, community facilities, and services necessary for their use and enjoyment. Thus, when works are required to enable ingress with accesses and roads, and various services, it is not a simple subdivision (fraccionamiento) but a residential project.\n\nIn this sense, Article II.2.1 of the same Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones expressly establishes that all lots or parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) must have direct access to a public road. However, the same norm allows that in qualified cases, the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and the Municipalities admit that said lots instead have access to a right-of-way easement (servidumbre de paso). Thus, the norm provides that in such exceptional cases, the easement (servidumbre) will be accepted on special lands where, due to their location or dimension, it is demonstrated that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads, preferably used for cases where homes already exist on the lot. According to Article II.1.2.1, subdivision (fraccionamiento) by means of right-of-way easements (servidumbres de paso) must be authorized only for single-family housing lots. In accordance with Article II.2.1.5, in the case of a subdivision (fraccionamiento) facing a right-of-way easement (servidumbre de paso), the entrance to the lots must be considered a common right-of-way easement (servidumbre de paso común), and at all times, for any authority or official of the entities responsible for providing public services, as well as those responsible for urban development control, municipal, public safety, health, fire department, and any other similar authority.\n\nThat is, our legal system admits, by way of exception, the possibility of a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes in which the lots, due to their location or dimension, nevertheless have frontage on a right-of-way easement (servidumbre de paso) that will serve as a common passage for public services and the ingress of officials to exercise their corresponding powers.\n\nSubsequently, in opinion C-258-2017 of November 9, 2017, it was stated that it corresponds to the Dirección de Urbanismo to approve (visar) the plans for those subdivisions (fraccionamientos) with urban purposes that have a right-of-way easement (servidumbre de paso) as frontage. Opinion C-258-2017 is transcribed in the relevant part:\n\nTherefore, it is reiterated that it corresponds to the Dirección de Urbanismo of the INVU to examine and approve (visar) the plans for subdivisions (fraccionamientos) with urban development purposes, prior to municipal approval (visado), including even in the cases of section II.2.1 of the Reglamento para el control nacional de fraccionamientos y urbanizaciones of the INVU, regarding subdivisions (fraccionamientos) exceptionally authorized by means of a right-of-way easement (servidumbre de paso).\n\nB. THE DIRECCIÓN DE URBANISMO DOES NOT HAVE THE AUTHORITY TO APPROVE (VISAR) THE PLANS FOR SIMPLE SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS SIMPLES) THAT HAVE AN EASEMENT (SERVIDUMBRE) AS FRONTAGE.\n\nIt must be insisted, therefore, that the Dirección de Urbanismo of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo is competent to approve (visar) the survey plans for urbanization projects and subdivisions (fraccionamientos) for urbanization purposes, which includes, by way of exception, the approval (visado) of the plans for those subdivisions (fraccionamientos) with urban development purposes that have a right-of-way easement (servidumbre de paso) as frontage.\n\nHowever, it is necessary to specify that, ultimately, the Law, specifically Article 10 of the Ley de Planificación Urbana, has not granted the Dirección de Urbanismo any power to approve (visar) the plans for subdivisions (fraccionamientos) that do not have urban development purposes, even if these have a right-of-way easement (servidumbre de paso) as frontage.\n\nIn this sense, it should be noted that Article II.2.1.6 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones — amended by agreement of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo in the Junta Directiva session No. 5281 of May 28, 2003, published in La Gaceta 107 of June 5, 2003 — has established the possibility of allowing segregations of parcels facing special easements (servidumbres) and that instead have agricultural, livestock, or forestry purposes. According to the cited norm, the portions of said subdivisions (fraccionamientos) must be equal to or greater than 5000 square meters and the plans for said segregations must indicate that said lands will have an agricultural, livestock, or forestry use. The housing constructions and other installations and structures built on said properties are subject to a maximum of 15% in coverage area. The article under comment is transcribed:\n\nArticle II.2.1.6. For agricultural, livestock, and forestry purposes, segregations of parcels facing special easements (servidumbres) may be permitted, which shall hereinafter be called agricultural and forestry segregations; the resulting portions must be equal to or greater than 5,000 m2. In these cases, the individual plans must indicate \"agricultural use,\" \"livestock use,\" or \"forestry use,\" as appropriate. Housing constructions and other installations and structures are subject to a maximum of 15% in coverage area.\n\nThe easements (servidumbres) regulated in this article shall be of a minimum width of 7 meters and must be located within the parcels in whole or in proportional parts.\n\nTherefore, it is clear that in the case of subdivisions (fraccionamientos) for agricultural, livestock, or forestry purposes, the corresponding plans must not be approved (visados) by the Dirección de Urbanismo.\n\nC. CONCLUSION\n\nBased on the foregoing, it is concluded that the Dirección de Urbanismo of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo is competent to approve (visar) the survey plans for urbanization projects and subdivisions (fraccionamientos) for urbanization purposes, which includes, by way of exception, the approval (visado) of the plans for those subdivisions (fraccionamientos) with urban development purposes that have a right-of-way easement (servidumbre de paso) as frontage. However, said Dirección de Urbanismo lacks the power to approve (visar) the plans for subdivisions (fraccionamientos) that do not have an urban development purpose, whether it be agricultural, livestock, or forestry, even if these have a right-of-way easement (servidumbre de paso) as frontage.\n\nRespectfully subscribed;\n\nJorge Andrés Oviedo Álvarez\nDeputy Attorney General\n\nCc: Mr. Marco Hidalgo Zúñiga Gerencia General Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo\n\nJAOA/dsa" }