{ "topic_id": "subdivision-fraccionamiento", "doc_count": 82, "docs": { "norm-90010": { "id": "norm-90010", "citation": "Decreto 6411", "title_es": "Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones", "title_en": "Subdivision and Urbanization Regulation", "summary_es": "Este Reglamento del INVU establece las normas nacionales supletorias para la división de predios (fraccionamientos) y la habilitación de terrenos para fines urbanos (urbanizaciones) en Costa Rica. Clasifica los fraccionamientos en simples (en cuadrantes urbanos), con fines urbanísticos (fuera de cuadrantes, con cesiones de área pública), excepciones para uso residencial (accesos excepcionales de hasta 6 lotes) y parcelas agrícolas/forestales (mínimo 5,000 m²). Regula las dimensiones mínimas de lotes desde 90 m² (con tratamiento) hasta 120 m² (con tanque séptico). Para terrenos con cobertura boscosa, exige un área mínima de 20,000 m² y limita el aprovechamiento del bosque al 10% del total. Detalla la cesión obligatoria de áreas públicas (juegos infantiles, parques, facilidades comunales) y las normas técnicas viales, hídricas y ambientales. Se aplica en ausencia de plan regulador municipal. Basado en la suscripción de compromisos de desarrollo urbano sostenible y la función social y ambiental de la propiedad, reconoce las limitaciones ambientales como áreas de protección, alineamientos y la prohibición de intervención boscosa más allá del 10%.", "summary_en": "This INVU regulation establishes the supplementary national rules for land division (subdivisions) and the development of land for urban purposes (urbanizations) in Costa Rica. It classifies subdivisions into simple (in urban quadrants), for urban purposes (outside quadrants, with public area transfers), exceptional residential access (private access ways serving up to 6 lots), and agricultural/forestry parcels (minimum 5,000 m²). It sets minimum lot sizes from 90 m² (with treatment) to 120 m² (with septic tank). For forest-covered land, it requires a minimum area of 20,000 m² and limits forest intervention to 10% of the total. It details mandatory public area transfers (children's playgrounds, parks, community facilities) and technical road, water, and environmental standards. It applies in the absence of a municipal regulatory plan. Based on commitments to sustainable urban development and the social and environmental function of property, it recognizes environmental limitations such as protection areas, alignments, and the prohibition of forest intervention beyond 10%.", "court_or_agency": "", "date": "24/10/2019", "year": "2019", "doc_type": "regulation" }, "pgr-15954": { "id": "pgr-15954", "citation": "C-200-2009", "title_es": "Permisos de construcción en zonas boscosas o con presencia de ecosistemas frágiles", "title_en": "Construction permits in forested areas or areas with fragile ecosystems", "summary_es": "La PGR analiza si una municipalidad puede otorgar permisos de construcción en terrenos cubiertos de bosque y bajo qué condiciones. Concluye que, conforme al artículo 19 de la Ley Forestal, sí es posible autorizar las estructuras allí descritas (casas, oficinas, instalaciones de ecoturismo, etc.) siempre que la Administración Forestal del Estado (SINAC) otorgue el permiso y se cumpla con la evaluación de impacto ambiental (EIA). Este artículo no contradice el principio de irreductibilidad del bosque, que impide el cambio ilícito de uso y exige la restauración. La municipalidad carece de competencia para autorizar corta de árboles; esa valoración corresponde al SINAC. La EIA es requisito previo indispensable, y recae sobre el solicitante la carga de probar la ausencia de degradación. La PGR advierte que la tutela forestal no desaparece por actos ilegales posteriores a 1996, y que el bosque debe considerarse como unidad ecosistémica para evitar burlas. Se insta a una interpretación conforme a los artículos 50 y 89 constitucionales, que privilegie la mínima afectación del entorno natural, la adaptación al paisaje y el resguardo de ecosistemas frágiles.", "summary_en": "The PGR examines whether a municipality may grant construction permits on forested land and under what conditions. It concludes that, under Article 19 of the Forestry Law, construction of the listed structures (houses, offices, ecotourism facilities, etc.) is permissible provided the State Forestry Administration (SINAC) authorizes the activity and an environmental impact assessment (EIA) is conducted. Article 19 does not contradict the principle of forest irreducibility, which prohibits illegal land-use change and mandates restoration. Municipalities lack authority to permit tree cutting; that assessment belongs to SINAC. The EIA is an indispensable prerequisite, and the applicant bears the burden of proving no impermissible degradation. The PGR cautions that forest protection is not extinguished by illegal acts occurring after 1996, and that the forest must be viewed as a single ecosystem unit to prevent circumvention. It calls for an interpretation consistent with Articles 50 and 89 of the Constitution, favoring minimal alteration of the natural environment, adaptation to the landscape, and safeguarding fragile ecosystems.", "court_or_agency": "", "date": "21/07/2009", "year": "2009", "doc_type": "dictamen" }, "norm-28693": { "id": "norm-28693", "citation": "Decreto 25721", "title_es": "Reglamento a la Ley Forestal", "title_en": "Regulation to the Forestry Law", "summary_es": "Este decreto ejecutivo desarrolla la Ley Forestal N° 7575, estableciendo las definiciones operativas, la organización y competencias de la Administración Forestal del Estado, y los procedimientos detallados para el manejo y aprovechamiento de bosques. Regula las regencias forestales, la certificación forestal voluntaria, el transporte de productos forestales, y la protección contra incendios y plagas. Establece el marco para los incentivos financieros como el Certificado de Conservación del Bosque y el Pago por Servicios Ambientales, incluyendo los contratos, requisitos y causales de incumplimiento. Incorpora reformas recientes que crean un enfoque de pagos diferenciados por servicios ecosistémicos para protección de bosque, reconociendo pluses por biodiversidad y recurso hídrico, y establece fondos para el desarrollo sostenible.", "summary_en": "This executive decree develops Forestry Law No. 7575, establishing operational definitions, the organization and powers of the State Forestry Administration, and detailed procedures for forest management and harvesting. It regulates forestry regencies, voluntary forest certification, transport of forest products, and protection against fires and pests. It establishes the framework for financial incentives such as the Forest Conservation Certificate and Payment for Environmental Services, including contracts, requirements, and grounds for breach. It incorporates recent amendments creating a differentiated payment approach for ecosystem services for forest protection, recognizing premiums for biodiversity and water resources, and establishes funds for sustainable development.", "court_or_agency": "", "date": "17/10/1996", "year": "1996", "doc_type": "executive_decree" }, "nexus-sen-1-0007-1339279": { "id": "nexus-sen-1-0007-1339279", "citation": "Res. 29220-2025 Sala Constitucional", "title_es": "Archivo del recurso sobre protección del Refugio Gandoca-Manzanillo", "title_en": "Dismissal of amparo concerning protection of Gandoca-Manzanillo Refuge", "summary_es": "La Sala Constitucional ordena el archivo del recurso de amparo interpuesto por un ciudadano contra el MINAE y el SINAC, en el que denunciaba el incumplimiento de las sentencias 12745-2019 y 3959-2024, la emisión de la Directriz 09-2023, y la falta de acción frente a daños ambientales en el Refugio Nacional de Vida Silvestre Gandoca-Manzanillo (sitio Ramsar 783). La Sala determina que los hechos alegados ya han sido objeto de medidas cautelares y de seguimiento dentro del expediente 14-19174-0007-CO, donde se tramita la acción de inconstitucionalidad y las gestiones de desobediencia. Por tanto, considera que la vía para reclamar el cumplimiento de dichas sentencias es el proceso original y no un nuevo amparo. Se indica que las denuncias contra el Hotel Almendros y Corales se tramitan en la vía penal. El magistrado Rueda Leal salva el voto por considerar que debió tramitarse el amparo en relación con ese hotel.", "summary_en": "The Constitutional Chamber orders the archiving of the amparo filed by a citizen against MINAE and SINAC, alleging non-compliance with judgments 12745-2019 and 3959-2024, issuance of Directive 09-2023, and failure to act on environmental damage in the Gandoca-Manzanillo National Wildlife Refuge (Ramsar site 783). The Chamber finds that the alleged facts have already been the subject of precautionary measures and follow-up in case 14-19174-0007-CO, where the unconstitutionality action and non-compliance proceedings are being handled. It therefore considers that the proper avenue for demanding compliance is the original proceeding, not a new amparo. It notes that the complaints against Hotel Almendros y Corales are being processed in criminal proceedings. Judge Rueda Leal dissents, arguing that the amparo should have been processed regarding that hotel.", "court_or_agency": "Sala Constitucional", "date": "12/09/2025", "year": "2025", "doc_type": "constitutional_decision" }, "norm-39796": { "id": "norm-39796", "citation": "Ley 7788", "title_es": "Ley de Biodiversidad", "title_en": "Biodiversity Law", "summary_es": "La Ley de Biodiversidad de Costa Rica (Ley 7788) establece el marco legal para la conservación y el uso sostenible de la biodiversidad, así como la distribución justa de los beneficios derivados. Reconoce el dominio público sobre las propiedades bioquímicas y genéticas de la biodiversidad, regula el acceso a recursos genéticos mediante permisos y concesiones, y crea la Comisión Nacional para la Gestión de la Biodiversidad (CONAGEBIO) y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC). Incluye principios como el precautorio (in dubio pro natura) y el de interés público ambiental. La ley protege el conocimiento tradicional asociado mediante derechos intelectuales comunitarios sui géneris, establece normas para organismos genéticamente modificados, promueve la participación pública y fija la carga de la prueba en quien solicita acceso o causa daño ambiental. Reforma otras leyes ambientales e integra la gestión de biodiversidad en políticas públicas.", "summary_en": "Costa Rica's Biodiversity Law (Law 7788) establishes the legal framework for conservation, sustainable use, and fair distribution of benefits from biodiversity. It declares biochemical and genetic properties of biodiversity as public domain, regulates access to genetic resources through permits and concessions, and creates the National Commission for Biodiversity Management (CONAGEBIO) and the National System of Conservation Areas (SINAC). It incorporates principles such as precaution (in dubio pro natura) and public environmental interest. The law protects traditional associated knowledge through sui generis community intellectual rights, establishes rules for genetically modified organisms, promotes public participation, and places the burden of proof on those seeking access or causing environmental damage. It amends other environmental laws and integrates biodiversity management into public policies.", "court_or_agency": "", "date": "30/04/1998", "year": "1998", "doc_type": "law" }, "norm-99253": { "id": "norm-99253", "citation": "Decreto 43898", "title_es": "Reglamento de Evaluación, Control y Seguimiento Ambiental", "title_en": "Environmental Assessment, Control and Monitoring Regulation", "summary_es": "El Decreto Ejecutivo 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC establece el nuevo marco regulatorio para la evaluación, control y seguimiento ambiental en Costa Rica, derogando el reglamento anterior (Decreto 31849). Moderniza y simplifica el proceso de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) ante la SETENA. Define los instrumentos de evaluación (D1+DJCA, D1+P-PGA, D1+EsIA, D1-C, D1-Torres, D4-Forestal, D6-Cuadrante Urbano) y su aplicación según una nueva categorización basada en la Significancia de Impacto Ambiental (SIA) y listados de actividades (CCIU). Introduce la Bitácora Digital Ambiental para el seguimiento, regula las garantías ambientales, la participación ciudadana, el registro de consultores y un procedimiento sancionatorio detallado. El reglamento enfatiza el control posterior y la responsabilidad de los consultores, buscando mayor eficiencia y seguridad jurídica en la gestión ambiental.", "summary_en": "Executive Decree 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC establishes Costa Rica's new regulatory framework for environmental assessment, control, and monitoring, replacing the previous regulation (Decree 31849). It modernizes and streamlines the Environmental Impact Assessment (EIA) process before SETENA. The Decree defines the assessment instruments (D1+DJCA, D1+P-PGA, D1+EsIA, D1-C, D1-Torres, D4-Forestal, D6-Cuadrante Urbano) and their application based on a new categorization using Environmental Impact Significance (SIA) and lists of activities (ISIC). It introduces the Digital Environmental Logbook for follow-up, regulates environmental guarantees, citizen participation, the register of consultants, and a detailed sanctioning procedure. The regulation emphasizes post-approval control and consultant responsibility, aiming for greater efficiency and legal certainty in environmental governance.", "court_or_agency": "", "date": "21/12/2022", "year": "2022", "doc_type": "executive_decree" }, "pgr-12805": { "id": "pgr-12805", "citation": "C-297-2004", "title_es": "Inconstitucionalidades del Decreto 31750-MINAE-TUR sobre ecoturismo en bosques de la zona marítimo terrestre y administración de dichas áreas", "title_en": "Unconstitutionalities of Decree 31750-MINAE-TUR on ecotourism in maritime-terrestrial zone forests and administration of these areas", "summary_es": "La Procuraduría analiza dos consultas del MINAE. Sobre la primera, concluye que el Decreto 31750-MINAE-TUR presenta múltiples vicios de inconstitucionalidad: delega indebidamente en las municipalidades la administración y otorgamiento de concesiones sobre el Patrimonio Natural del Estado en la zona marítimo terrestre, contraviniendo la Ley Forestal y la Ley 6043; permite la corta de árboles y aprovechamiento forestal en Áreas Silvestres Protegidas, en contra de prohibiciones legales; autoriza cambio de uso del suelo y daños ambientales; regula solo los bosques de la zona marítimo terrestre, violando principios de razonabilidad, proporcionalidad e igualdad; y fusiona planificaciones divergentes (Planes Reguladores y Planes de Manejo). Estos vicios trascienden al plano constitucional por afectar el derecho a un medio ambiente sano (art. 50). Sobre la segunda pregunta, reafirma que la administración de los bosques y terrenos forestales de la zona marítimo terrestre corresponde al MINAE, y que las municipalidades están inhibidas de otorgar concesiones sobre ellos.", "summary_en": "The Attorney General's Office addresses two queries from MINAE. On the first, it concludes that Decree 31750-MINAE-TUR has multiple unconstitutional flaws: it improperly delegates to municipalities the administration and granting of concessions over State Natural Heritage in the maritime-terrestrial zone, violating Forestry Law and Law 6043; it allows tree felling and forest use in Protected Wild Areas, contrary to legal prohibitions; it authorizes land-use change and environmental damage; it regulates only maritime-terrestrial zone forests, violating principles of reasonableness, proportionality, and equality; and it merges divergent planning (Regulatory Plans and Management Plans). These flaws reach constitutional significance by affecting the right to a healthy environment (Article 50). On the second question, it reaffirms that administration of forests on the maritime-terrestrial zone belongs to MINAE, and municipalities are barred from granting concessions on them.", "court_or_agency": "", "date": "19/10/2004", "year": "2004", "doc_type": "dictamen" }, "nexus-sen-1-0007-1375856": { "id": "nexus-sen-1-0007-1375856", "citation": "Res. 07441-2026 Sala Constitucional", "title_es": "Rechazo de amparo contra reforma al Reglamento de Fraccionamientos del INVU", "title_en": "Amparo dismissed against INVU Subdivision Regulation amendment", "summary_es": "La Sala Constitucional rechazó de plano el recurso de amparo interpuesto contra la reforma al artículo 30 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, publicada en La Gaceta N.° 25 del 6 de febrero de 2026. El recurrente, invocando legitimación difusa ambiental, alegaba que la eliminación del requisito de aplicar la metodología oficial de capacidad de uso de las tierras y otros estudios técnicos reducía la protección ambiental, al permitir fraccionamientos en terrenos de clases VII y VIII sin evaluación de fragilidad. La Sala determinó que el recurso no procede porque impugna directamente una disposición normativa de alcance general sin acto de aplicación individual que cause afectación concreta, conforme al artículo 30 inciso a) de la Ley de la Jurisdicción Constitucional. La sentencia confirma que la vía del amparo no es idónea para el control abstracto de reglamentos.", "summary_en": "The Constitutional Chamber summarily dismissed an amparo action challenging the amendment to Article 30 of the INVU Subdivision and Urbanization Regulation, published in Official Gazette No. 25 on February 6, 2026. The claimant, invoking broad environmental standing, argued that eliminating the requirement to apply the official land-use capacity methodology and other technical studies reduced environmental protection by allowing subdivisions on Class VII and VIII land without fragility assessments. The Chamber held that the action is inadmissible because it directly challenges a general regulatory provision without any individual application causing concrete harm, pursuant to Article 30(a) of the Constitutional Jurisdiction Law. The decision confirms that amparo is not the proper avenue for abstract review of regulations.", "court_or_agency": "Sala Constitucional", "date": "27/02/2026", "year": "2026", "doc_type": "constitutional_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1363449": { "id": "nexus-sen-1-0034-1363449", "citation": "Res. 00668-2026 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Anulación de certificados de uso de suelo incompatibles con el plan regulador", "title_en": "Annulment of land-use certificates incompatible with the zoning plan", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo declaró con lugar una demanda de lesividad interpuesta por la Municipalidad de Belén contra la Asociación Watch Tower Bible and Tract Society of Pennsylvania. Se impugnaron tres certificados de uso de suelo emitidos en 2019 para dos fincas ubicadas en Zona Residencial de Baja Densidad, que autorizaban usos de 'edificio de oficinas' y 'centro educativo', incompatibles con los usos permitidos por el Plan Regulador municipal (residencial, hoteles y áreas de recreo). El Tribunal verificó el cumplimiento de los presupuestos de la lesividad: legitimación activa de la administración emisora, declaración expresa del Concejo Municipal, vicios de nulidad absoluta por contravención del principio de legalidad urbanística, y ausencia de caducidad por seguir surtiendo efectos los actos. La parte demandada se allanó y no se impuso condena en costas. La sentencia anuló los certificados con efectos retroactivos.", "summary_en": "The Administrative Court granted a lesividad claim brought by the Municipality of Belén against Watch Tower Bible and Tract Society of Pennsylvania. The claim challenged three land-use certificates issued in 2019 for two properties in a Low-Density Residential Zone, authorizing uses as 'office building' and 'educational center', which were incompatible with the permitted uses under the municipal Zoning Plan (residential, hotels, and recreational areas). The Court verified compliance with lesividad prerequisites: standing of the issuing administration, express declaration by the Municipal Council, absolute nullity defects due to violation of the urban planning legality principle, and no lapse since the acts were still effective. The defendant acquiesced and no costs were awarded. The judgment annulled the certificates with retroactive effect.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "30/01/2026", "year": "2026", "doc_type": "court_decision" }, "norm-106287": { "id": "norm-106287", "citation": "Decreto 003", "title_es": "Reforma del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones", "title_en": "Subdivision and Urbanization Regulation Reform", "summary_es": "El INVU, mediante este acuerdo, aprueba una reforma puntual al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones (RFU) con el objetivo de fortalecer la seguridad jurídica y mejorar su aplicación. La reforma introduce nuevas definiciones, como 'infraestructura agroturística', que permite desarrollos complementarios a la actividad productiva principal, siempre compatibles con el plan regulador. Se actualizan los requisitos para fraccionamientos urbanísticos y agrícolas, incluyendo la obligatoriedad de certificados de uso de suelo que indiquen retiros, cobertura y densidad. Para cambios de uso de suelo agrícola a forestal, se remite a la Ley de Suelos. Se establecen dimensiones mínimas de 5.000 m² para parcelas agrícolas, pecuarias o forestales y una cobertura máxima del 25%. Los fraccionamientos deben garantizar el manejo de aguas pluviales y accesibilidad peatonal. La reforma busca armonizar el RFU con normativas sectoriales y municipales.", "summary_en": "INVU approves a targeted reform to the Subdivision and Urbanization Regulation to enhance legal certainty and improve implementation. It adds definitions like 'agrotourism infrastructure', permitting complementary tourist uses consistent with the agricultural activity and local zoning plans. The reform updates documentary requirements for subdivision approvals, including mandatory land-use certificates specifying setbacks, coverage, and density. For agricultural to forest land-use changes, it refers to the Soil Conservation Law. Minimum lot size for agricultural, livestock, or forestry parcels is set at 5,000 m², with a maximum site coverage of 25%. Subdivisions must ensure adequate stormwater drainage and pedestrian accessibility. The reform aims to align the regulation with other sectoral and municipal norms.", "court_or_agency": "", "date": "22/01/2026", "year": "2026", "doc_type": "regulation" }, "nexus-sen-1-0004-1323700": { "id": "nexus-sen-1-0004-1323700", "citation": "Res. 01235-2025 Sala Primera de la Corte", "title_es": "Anulación de licencia municipal para cantera en zona de protección forestal", "title_en": "Annulment of municipal license for quarry in forest protection zone", "summary_es": "La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia conoce los recursos de casación interpuestos contra la sentencia del Tribunal Contencioso Administrativo que anuló la licencia municipal otorgada a Hacienda San Rafael H.R.S. S.A. para la actividad de “tajos” en una propiedad ubicada en zona de protección forestal según el Plan Regulador del Cantón de La Unión. La sala confirma la nulidad por violación al principio de inderogabilidad singular de las normas, al haberse concedido la licencia en contra de lo dispuesto en el Reglamento de Zonificación (que solo permite forestal, vivienda unifamiliar, viveros y ecoturismo) y la Ley de Planificación Urbana (por incompatibilidad y falta de certificado de uso de suelo). Respecto de la viabilidad ambiental y la concesión minera, la Sala las mantiene incólumes al considerar que la SETENA y la Dirección de Geología y Minas actuaron conforme a derecho. Se modifica la condena en costas: se condena a la actora al pago de costas a favor del Estado, y a la empresa codemandada al pago de costas a favor de la actora. Un magistrado salva el voto en cuanto a la condena en costas de la actora al Estado.", "summary_en": "The First Chamber of the Supreme Court hears cassation appeals against the judgment of the Contentious-Administrative Court, which annulled the municipal license granted to Hacienda San Rafael H.R.S. S.A. for “quarry” activity on a property located in a forest protection zone according to the La Unión Canton Regulatory Plan. The Chamber upholds the annulment for violation of the principle of non-derogability of norms, as the license was granted contrary to the Zoning Regulation (which only permits forestry, single-family dwellings, nurseries, and ecotourism) and the Urban Planning Law (incompatibility and lack of a municipal land-use certificate). The environmental viability and the mining concession are upheld, as SETENA and the Directorate of Geology and Mines acted lawfully. The costs order is modified: the plaintiff is ordered to pay costs to the State, and the co-defendant company is ordered to pay costs to the plaintiff. One justice dissents regarding the plaintiff’s liability for the State’s costs.", "court_or_agency": "Sala Primera de la Corte", "date": "22/08/2025", "year": "2025", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0007-1330780": { "id": "nexus-sen-1-0007-1330780", "citation": "Res. 27448-2025 Sala Constitucional", "title_es": "Denegatoria de visado municipal por disponibilidad de agua mediante pozo artesanal", "title_en": "Denial of municipal approval for water availability via artesian well", "summary_es": "La Sala Constitucional rechaza un recurso de amparo contra la Municipalidad de San Carlos, que denegó el visado de planos de fraccionamiento por no acreditarse la disponibilidad de agua requerida. El recurrente alegó que en la zona no existe acueducto ni infraestructura de la ASADA, y propuso suplir el requisito con una concesión de agua o pozo artesanal existente en un predio contiguo. La Sala determina que la controversia se centra en un diferendo de legalidad ordinaria —el cumplimiento de requisitos infraconstitucionales del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones— y no en una violación directa de derechos fundamentales, ya que el acceso al agua potable no es irrestricto y la Administración puede denegarlo ante imposibilidades técnicas o jurídicas. Asimismo, descarta lesión a los derechos del tutelado al no constar que las gestiones por correo electrónico se hicieran en su nombre. Por tanto, declara sin lugar el recurso, remitiendo la discusión de fondo a las vías administrativas o jurisdiccionales ordinarias.", "summary_en": "The Constitutional Chamber dismisses an amparo action against the Municipality of San Carlos, which denied approval of subdivision plans for failing to prove the required water availability. The petitioner argued that the area lacks a municipal aqueduct or ASADA infrastructure, and proposed meeting the requirement with a water concession or artesian well on an adjacent property. The Chamber finds that the dispute turns on an ordinary legality issue—compliance with infra-constitutional requirements under the Subdivision and Development Regulation—and does not amount to a direct violation of fundamental rights, since access to drinking water is not unrestricted and the Administration may deny it on technical or legal grounds. It also finds no harm to the protected person’s rights, as the email inquiries were not clearly made on his behalf. The appeal is therefore dismissed, with the substantive dispute referred to ordinary administrative or judicial channels.", "court_or_agency": "Sala Constitucional", "date": "29/08/2025", "year": "2025", "doc_type": "constitutional_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1287049": { "id": "nexus-sen-1-0034-1287049", "citation": "Res. 02512-2025 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Improcedencia del silencio positivo en autorizaciones urbanísticas y ambientales", "title_en": "Inapplicability of Positive Administrative Silence in Urban Planning and Environmental Authorizations", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como Jerarca Impropio en materia municipal, conoce el recurso de apelación interpuesto por Fela S.A. contra la denegatoria de una licencia de uso de suelo para local comercial en una zona residencial de la Urbanización Los Parques, en San Ramón. La recurrente alegaba que había operado el silencio positivo y que el acto administrativo era contradictorio. El Tribunal confirma la resolución municipal, declarando sin lugar el recurso. Sostiene que el silencio positivo no opera automáticamente en autorizaciones, licencias o actos relacionados con el ambiente, concepto que incluye el derecho urbanístico y la determinación de usos del suelo. La protección del derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional) impide que ante la omisión administrativa pueda presumirse una autorización. También considera que la contradicción del acto original fue un error material corregible conforme al artículo 157 de la Ley General de la Administración Pública, y que la recurrente no expresó agravios técnicos que justificaran modificar lo resuelto.", "summary_en": "The Contentious-Administrative Tribunal, acting as Improper Hierarch in municipal matters, hears the appeal filed by Fela S.A. against the denial of a land-use permit for a commercial establishment in a residential area of Los Parques Urbanization, in San Ramón. The appellant argued that positive administrative silence had occurred and that the administrative act was contradictory. The Tribunal upheld the municipal decision, declaring the appeal unfounded. It held that positive silence does not automatically apply to authorizations, licenses, or acts related to the environment, a concept that includes urban planning and land-use determinations. The protection of the right to a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution) prevents an omission from being construed as tacit authorization. It also found that the original act’s contradiction was a material error correctable under Article 157 of the General Public Administration Act, and that the appellant failed to raise technical grievances that would justify modifying the decision.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "12/03/2025", "year": "2025", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1308784": { "id": "nexus-sen-1-0034-1308784", "citation": "Res. 06161-2025 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Rechazo de nulidad de permisos en zona de amortiguamiento de Loma Salitral por falta de delimitación cartográfica", "title_en": "Denial of nullity of permits in Loma Salitral buffer zone due to lack of cartographic delimitation", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo rechaza las pretensiones de la Asociación Salvemos las Lomas contra el Estado, la Municipalidad de Desamparados, el INVU y la Urbanizadora La Laguna. La actora solicitaba declarar la nulidad de los actos que autorizaron el proyecto urbanístico La Arboleda, alegando que se ubicaba en la zona de amortiguamiento de la Loma Salitral, protegida por el Plan Regional de Desarrollo Urbano del GAM (Decreto 25902) y el POT de Desamparados. El Tribunal concluye que dicha zona de amortiguamiento nunca fue delimitada con precisión: los planos requeridos no se publicaron y los linderos son imprecisos, dependiendo de una carretera nunca construida. La prueba pericial confirmó que no es posible establecer con certeza si el proyecto se inserta en esa área. Además, declara caducada la acción respecto de los actos municipales y de SETENA, cuyas impugnaciones administrativas previas habían agotado la vía sin interponerse el proceso judicial en el plazo de un año. La demanda se rechaza en todos sus extremos y se condena en costas a la actora.", "summary_en": "The Administrative Court denies the claims of the Salvemos las Lomas Association against the State, the Municipality of Desamparados, INVU, and Urbanizadora La Laguna. The plaintiff sought to annul the permits for the La Arboleda housing project, alleging it fell within the buffer zone of Loma Salitral, protected by the GAM Regional Urban Development Plan (Decree 25902) and the Desamparados Territorial Plan. The Court held that the buffer zone was never precisely delimited: the required maps were not published, and its boundaries are imprecise, relying on a never-built road. Expert evidence confirmed it was impossible to determine with certainty whether the project sits within that area. Additionally, the Court found the legal action time-barred with respect to the municipal and SETENA decisions, whose prior administrative challenges had exhausted remedies with no judicial filing within the one-year deadline. The claim is dismissed in full, and the plaintiff is ordered to pay costs.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "23/06/2025", "year": "2025", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1309255": { "id": "nexus-sen-1-0034-1309255", "citation": "Res. 06452-2025 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Tenencia de caballos en zona de crecimiento urbano en Mora", "title_en": "Horse ownership in urban growth zone in Mora", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio municipal, conoció el recurso de apelación interpuesto por Ingread Fournier Cruz contra la resolución de la Alcaldía de Mora que declaró improcedente el uso de suelo para tenencia de caballos en su finca. La recurrente alegó que el Plan Regulador permitía esa actividad como parte del uso agrícola tradicional, pero la municipalidad lo consideró no conforme por ubicarse en una zona de crecimiento urbano. El Tribunal analizó si existía un derecho adquirido o situación jurídica consolidada conforme al voto 2010-21258 de la Sala Constitucional, que dimensionó los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad de normas del Plan Regulador, protegiendo solo a quienes ya tenían permisos aprobados o construcciones realizadas. Dado que la recurrente no demostró contar con ningún permiso previo, licencia urbanística o resolución que le habilitara para la tenencia de caballos antes de la entrada en vigor del Plan Regulador, el Tribunal confirmó la resolución municipal y declaró sin lugar el recurso.", "summary_en": "The Administrative Court, acting as an improper municipal hierarchical authority, heard the appeal filed by Ingread Fournier Cruz against the Municipality of Mora's decision denying land use for horse ownership on her property. The appellant argued that the Regulatory Plan permitted such activity as part of traditional agricultural use, but the municipality deemed it non-conforming because it is located in an urban growth zone. The Court analyzed whether there was a vested right or consolidated legal situation under Constitutional Chamber ruling 2010-21258, which limited the effects of declarations of unconstitutionality of Regulatory Plan norms, protecting only those who already had approved permits or completed constructions. Since the appellant did not prove she had any prior permit, urban license, or resolution enabling horse ownership before the Regulatory Plan took effect, the Court upheld the municipal decision and dismissed the appeal.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "30/06/2025", "year": "2025", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1331809": { "id": "nexus-sen-1-0034-1331809", "citation": "Res. 07450-2025 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Certificado de uso de suelo no reemplaza licencia constructiva", "title_en": "Land-use certificate does not replace construction permit", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como contralor no jerárquico de legalidad en materia municipal, confirma el rechazo de un permiso constructivo para un proyecto de hospedaje ecológico en Mora. La parte actora alegaba que contaba con un certificado de uso de suelo conforme y viabilidad ambiental de SETENA, por lo que la negativa municipal era ilegal. El Tribunal distingue entre el certificado de uso de suelo —que acredita la conformidad con la zonificación— y la licencia constructiva —que analiza factores técnicos específicos del proyecto—, aclarando que el primero no sustituye a la segunda. Además, se determinó que el acceso a la finca es por una servidumbre de paso privada, no por calle pública, lo cual fue confirmado en un procedimiento administrativo previo de reapertura de vía pública que no fue impugnado por la actora. El Tribunal avala la denegatoria municipal por considerar que el uso comercial no es compatible con el acceso mediante servidumbre de paso, dado el incremento de tránsito vehicular y peatonal que afectaría a los predios colindantes. Se declara sin lugar el recurso y se agota la vía administrativa. Las pretensiones indemnizatorias se rechazan por falta de competencia en esta sede.", "summary_en": "The Administrative Litigation Tribunal, acting as a non-hierarchical comptroller of legality in municipal matters, upholds the denial of a construction permit for an eco-lodging project in Mora. The plaintiff argued that it had a compliant land-use certificate and environmental viability from SETENA, rendering the municipal denial illegal. The Tribunal distinguishes between a land-use certificate — which certifies conformity with zoning — and a construction permit — which analyzes project-specific technical factors — clarifying that the former does not replace the latter. Moreover, it was determined that access to the property is via a private right-of-way, not a public road, as confirmed in a prior administrative proceeding for reopening a public road that was not challenged by the plaintiff. The Tribunal upholds the municipal denial because commercial use is incompatible with access via a right-of-way, given the increased vehicular and pedestrian traffic that would affect neighboring properties. The appeal is denied and the administrative route exhausted. Claims for damages are dismissed for lack of jurisdiction at this stage.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "24/07/2025", "year": "2025", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1332423": { "id": "nexus-sen-1-0034-1332423", "citation": "Res. 09041-2025 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Supresión parcial de aceras en condominio no es opcional para el desarrollador", "title_en": "Partial sidewalk removal in a condominium is not optional for the developer", "summary_es": "La sentencia analiza la legalidad de dos acuerdos del Concejo Municipal de San Pablo de Heredia que rechazaron la modificación de un permiso de construcción para eliminar aceras en el Condominio Residencial Vistas de San Pablo. La empresa actora alegó que las vías internas del condominio son privadas y que, por tanto, la construcción de aceras depende de la autonomía de la voluntad de los condóminos, no siendo aplicable la normativa municipal sobre fraccionamientos y urbanizaciones. El Tribunal Contencioso Administrativo, en funciones de jerarca impropio, rechazó la demanda en todos sus extremos. Determinó que, aunque las vías internas del condominio son de naturaleza privada, el artículo 34 (hoy 44) del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio remite expresamente al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones en materia de diseño de vías internas, el cual exige la construcción de aceras como elemento de seguridad peatonal y orden público. El tribunal concluye que no existe vicio alguno en los actos municipales impugnados, confirmando la obligatoriedad de las aceras independientemente de la voluntad de los propietarios.", "summary_en": "The ruling examines the legality of two Municipal Council agreements of San Pablo de Heredia that denied a construction permit modification to eliminate sidewalks in the Condominio Residencial Vistas de San Pablo. The plaintiff argued that the condominium's internal roads are private and that sidewalk construction depends on the condominium owners‘ autonomy, making municipal subdivision and urbanization regulations inapplicable. The Administrative Contentious Court, acting as improper hierarchical superior, dismissed the lawsuit in its entirety. It found that although the condominium’s internal roads are private, Article 34 (now 44) of the Regulation to the Condominium Property Law expressly refers to the National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations for internal road design, which requires sidewalks as a matter of pedestrian safety and public order. The court concluded there was no defect in the challenged municipal acts, confirming that sidewalks are mandatory regardless of the owners' wishes.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "10/09/2025", "year": "2025", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1333546": { "id": "nexus-sen-1-0034-1333546", "citation": "Res. 09115-2025 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Improcedencia de anular rechazo de permiso constructivo por falta de viabilidad ambiental", "title_en": "Rejection of annulment of construction permit denial for lack of environmental viability", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo rechaza la demanda interpuesta por Continental Towers Costa Rica SRL contra la Municipalidad de Desamparados. La empresa solicitó que se anularan varios actos administrativos que denegaron el permiso de construcción de una torre de telecomunicaciones por no contar con la viabilidad ambiental de SETENA, requisito exigido por el artículo 17 inciso i) del Reglamento Municipal de Desamparados para Infraestructura de Telecomunicaciones. La actora alegó que el artículo 93 de la Ley de Construcciones permitía reponer el permiso sin necesidad de cumplir dicho requisito, por ser de imposible cumplimiento al estar la torre ya construida. El tribunal desestima los argumentos y concluye que la Municipalidad actuó legalmente al rechazar la solicitud, pues el requisito reglamentario es claro y la empresa no logró acreditarlo. Además, señala que la imposibilidad de obtener la viabilidad por parte de SETENA es un acto independiente que debe ser impugnado directamente, no atribuible a la Municipalidad. Se acoge la excepción de falta de derecho, se rechaza la de falta de interés y se condena en costas a la actora.", "summary_en": "The Administrative Court dismisses the lawsuit filed by Continental Towers Costa Rica SRL against the Municipality of Desamparados. The company sought annulment of several administrative acts denying a construction permit for a telecommunications tower due to lack of environmental viability from SETENA, a requirement under Article 17(i) of the Municipal Regulation. The plaintiff argued that Article 93 of the Construction Law allowed regularization without this requirement, as the tower was already built and obtaining viability was impossible. The court rejects the arguments, finding that the Municipality acted lawfully; the regulatory requirement is clear, and the company failed to fulfill it. The court emphasizes that any issue with SETENA's denial is separate and must be challenged directly, not imputed to the Municipality. The defense of lack of right is accepted, lack of interest is rejected, and costs are imposed on the plaintiff.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "16/09/2025", "year": "2025", "doc_type": "court_decision" }, "norm-104130": { "id": "norm-104130", "citation": "Resolución 02", "title_es": "Eliminación incentivo plazo certificados de uso de suelo y cartas de disponibilidad", "title_en": "Elimination of Expiration Date for Land Use Certificates and Water/Electric Availability Letters", "summary_es": "Esta resolución de la Alcaldía Municipal de Turrubares reforma la práctica administrativa respecto a los certificados de uso de suelo. Anteriormente, estos certificados incluían un plazo de vencimiento y se exigían cartas de disponibilidad de agua y eléctrica como requisitos previos. La resolución, basándose en un análisis de la naturaleza jurídica de estos certificados y en el Reglamento Nacional de Vivienda y Urbanismo (artículo 102), elimina el plazo de vencimiento. Argumenta que la vigencia del certificado debe durar tanto como el plan regulador no se modifique. Además, elimina el requisito de las cartas de disponibilidad de agua y eléctrica para el certificado, trasladándolo a la etapa de solicitud de la licencia o permiso de construcción, en virtud de la Ley de protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos (Ley 8220). La resolución se sustenta en jurisprudencia constitucional y contencioso-administrativa que ha evolucionado hacia considerar el certificado como un acto favorable constitutivo de situaciones jurídicas subjetivas, protegido por el principio de intangibilidad de los actos propios.", "summary_en": "This resolution by the Municipality of Turrubares reforms its administrative practice for land use certificates. Previously, certificates included an expiration date and required letters of water and electricity availability as prerequisites. Based on an analysis of the legal nature of these certificates and the National Housing and Urban Development Regulation (Article 102), the resolution eliminates the expiration date. It argues that the certificate should remain valid as long as the local zoning plan remains unchanged. It also eliminates the water and electricity availability letter requirement for the certificate, moving it to the construction permit stage, under Law 8220 on Protection from Excessive Administrative Requirements. The resolution draws on constitutional and administrative-case-law evolution considering the certificate a favorable act that creates subjective legal positions, shielded by the principle of irrevocability of one's own acts.", "court_or_agency": "", "date": "13/03/2025", "year": "2025", "doc_type": "resolution" }, "norm-104263": { "id": "norm-104263", "citation": "Resolución 144", "title_es": "Eliminación del plazo de vencimiento y requisitos para el certificado de uso de suelo del Cantón de Turrubares", "title_en": "Elimination of Expiration Date and Requirements for Land Use Certificates in the Canton of Turrubares", "summary_es": "Esta resolución de la Alcaldía Municipal de Turrubares elimina el plazo de vencimiento de los certificados de uso de suelo y suprime los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica para la obtención de dichos certificados. Se fundamenta en que estos certificados han evolucionado de meras declaraciones de conocimiento a actos favorables constitutivos de derechos, cuya vigencia debe coincidir con la del plan regulador vigente. Exigir renovaciones periódicas atentaría contra la seguridad jurídica. Asimismo, se determina que las constancias de servicios públicos no son necesarias para certificar el uso del suelo, sino que deben solicitarse al tramitar la licencia constructiva. La resolución se ampara en el artículo 102 del Reglamento Nacional de Vivienda y Urbanismo, la jurisprudencia del Tribunal Contencioso Administrativo y la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos (Ley 8220).", "summary_en": "This resolution by the Municipality of Turrubares eliminates the expiration date of land use certificates and removes the requirements for water and electricity availability letters when obtaining these certificates. It is based on the evolution of land use certificates from mere factual declarations to favorable acts that create legal rights, whose validity should match the current regulatory plan. Requiring periodic renewals would undermine legal certainty. The resolution also determines that utility availability certificates are not necessary for land use certification but should be required at the construction permit stage. It relies on Article 102 of the National Housing and Urban Planning Regulation, case law from the Administrative Litigation Court, and the Law on Protection of Citizens from Excessive Administrative Requirements and Procedures (Law 8220).", "court_or_agency": "", "date": "13/03/2025", "year": "2025", "doc_type": "resolution" }, "norm-104915": { "id": "norm-104915", "citation": "Ley 10735", "title_es": "Plazo adicional para construcción en zona marítimo terrestre", "title_en": "Additional deadline for construction in maritime-terrestrial zone", "summary_es": "La Ley 10735 modifica los plazos otorgados a las municipalidades costeras para aprobar planes reguladores costeros y tramitar declaratorias de zona urbana litoral. Se amplía de 2019 a 2025 el período durante el cual pueden conservarse las construcciones existentes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, siempre que no se acredite daño ambiental y se pague un canon municipal por uso precario del suelo. Este pago no genera derechos adquiridos. Las municipalidades podrán usar las construcciones a título precario mientras no cuenten con el plan regulador, y una vez que éste entre en vigencia, los interesados deberán ajustarse a la planificación o solicitar la concesión correspondiente. La ley responde a la dificultad de numerosos ayuntamientos para cumplir con los plazos originales.", "summary_en": "Law 10735 amends the deadlines granted to coastal municipalities to approve coastal regulatory plans and process declarations of coastal urban zones. It extends until 2025 the period during which existing constructions in the restricted zone of the maritime-terrestrial zone may be preserved, provided no environmental damage is proven and a municipal fee for precarious land use is paid. This payment creates no acquired rights. Municipalities may use the constructions on a precarious basis while they lack a regulatory plan; once the plan takes effect, interested parties must conform to the planning or apply for the corresponding concession. The law responds to the difficulty many municipalities have faced in meeting the original deadlines.", "court_or_agency": "", "date": "01/07/2025", "year": "2025", "doc_type": "law" }, "norm-105931": { "id": "norm-105931", "citation": "Reglamento municipal 130-A", "title_es": "Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno", "title_en": "Subdivision Regulation of the Canton of Oreamuno", "summary_es": "Este Reglamento establece las disposiciones locales para la división y habilitación de predios en el cantón de Oreamuno, en el marco del Plan Regulador Urbano. Define los tipos de fraccionamiento —simple, con fines urbanísticos, por acceso excepcional residencial y por servidumbre agrícola/pecuaria/forestal— y los requisitos para cada uno. Regula aspectos como dimensiones mínimas de lotes, relación frente-fondo, cesión de áreas para uso público, acceso a servicios, y protección del recurso hídrico. Incorpora la obligación de visado municipal y, en ciertos casos, del INVU, así como la verificación de afectaciones según la Ley Forestal (artículo 33). Para parcelas agropecuarias exige estudio de suelos y capacidad de uso de tierras. Promueve un desarrollo urbano sostenible, incluyendo criterios de gestión ambiental, riesgo y paisaje, en concordancia con la legislación nacional de planificación urbana y ambiente.", "summary_en": "This Regulation establishes local provisions for the subdivision and development of land in the canton of Oreamuno, within the framework of the Urban Regulatory Plan. It defines types of subdivisions—simple, for urban purposes, by exceptional residential access, and by agricultural/livestock/forestry easement—and the requirements for each. It regulates aspects such as minimum lot dimensions, front-to-depth ratio, dedication of areas for public use, access to services, and protection of water resources. It incorporates the obligation of a municipal visa and, in certain cases, of INVU, as well as verification of encumbrances under the Forestry Law (Article 33). For agricultural parcels, it requires a soil study and land-use capacity study. It promotes sustainable urban development, including criteria for environmental management, risk, and landscape, in accordance with national urban planning and environmental legislation.", "court_or_agency": "", "date": "02/12/2025", "year": "2025", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-105935": { "id": "norm-105935", "citation": "Reglamento municipal 130-E", "title_es": "Reglamento de Zonificación de los Usos del Suelo del Cantón de Oreamuno", "title_en": "Zoning Regulations for Land Use in the Canton of Oreamuno", "summary_es": "Este reglamento, parte de la modificación del Plan Regulador Urbano del Cantón de Oreamuno, establece la clasificación de los usos del suelo en el cantón, definiendo zonas como residencial, mixta, agropecuaria, rural, de protección, de interés paisajístico y turístico. Para cada zona se fijan parámetros urbanísticos como densidad, segregación mínima, altura, cobertura y retiros, con el objetivo de orientar el desarrollo ordenado, proteger los recursos naturales, gestionar el riesgo y promover la sostenibilidad, de conformidad con el Plan GAM 2013-2030 y la legislación nacional, incluyendo la Ley Forestal 7575 y la Ley Orgánica del Ambiente 7554.", "summary_en": "This regulation, part of the amendment to the Urban Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno, establishes the classification of land uses in the canton, defining zones such as residential, mixed-use, agricultural, rural, protection, scenic interest, and touristic. For each zone, urbanistic parameters such as density, minimum lot segregation, height, coverage, and setbacks are set, with the objective of guiding orderly development, protecting natural resources, managing risk, and promoting sustainability, in accordance with the GAM 2013-2030 Plan and national legislation, including Forestry Law 7575 and Environmental Organic Law 7554.", "court_or_agency": "", "date": "02/12/2025", "year": "2025", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-105966": { "id": "norm-105966", "citation": "Reglamento municipal 80", "title_es": "Reglamento para usos de suelo de la Municipalidad de Corredores", "title_en": "Land Use Regulation of the Municipality of Corredores", "summary_es": "Este reglamento municipal establece las normas y procedimientos para el otorgamiento de autorizaciones de uso de suelo en el cantón de Corredores, en el marco de las leyes de planificación urbana y ambiente. Clasifica los usos del suelo según la Ley de Planificación Urbana y define usos permitidos, condicionados, prohibidos y no contemplados, incorporando el principio precautorio para la evaluación de estos últimos. Regula el procedimiento de solicitud, los requisitos (plano catastrado, estar al día con impuestos y CCSS, declaración jurada, entre otros) y el análisis por el Departamento de Desarrollo Urbano, que debe emitir resolución motivada en 30 días. También establece la metodología de cálculo de la tasa por el servicio, con actualización bianual y exoneraciones para vivienda de interés social y pymes. Tipifica infracciones, sanciones (multa, clausura, demolición) y medidas cautelares, e incluye normas sobre prevención de la corrupción y deberes de los funcionarios.", "summary_en": "This municipal regulation establishes the rules and procedures for granting land use permits in the canton of Corredores, within the framework of urban planning and environmental laws. It classifies land uses according to the Urban Planning Law and defines permitted, conditional, prohibited, and non-contemplated uses, incorporating the precautionary principle for the evaluation of the latter. It regulates the application procedure, requirements (certified plat, being up to date with taxes and CCSS, sworn statement, etc.), and analysis by the Urban Development Department, which must issue a reasoned decision within 30 days. It also sets the methodology for calculating the service fee, with biannual updates and exemptions for social housing and SMEs. It classifies infractions, sanctions (fines, closure, demolition) and precautionary measures, and includes rules on corruption prevention and duties of officials.", "court_or_agency": "", "date": "02/11/2025", "year": "2025", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-105981": { "id": "norm-105981", "citation": "Reglamento municipal 83", "title_es": "Reglamento de permisos de construcción de obra menor de Talamanca", "title_en": "Talamanca Minor Works Construction Permit Regulation", "summary_es": "Este reglamento municipal establece los lineamientos para la obtención de licencias de construcción de obra menor en el cantón de Talamanca, de acuerdo con el artículo 83 bis de la Ley de Construcciones N°833. Define qué se considera obra menor (reparaciones, remodelaciones, ampliaciones cuyo valor no exceda diez salarios base), los requisitos para solicitar permisos, el plazo de resolución de un mes, y las causales de denegación, incluyendo obras en áreas silvestres protegidas, patrimonio natural del Estado o territorios indígenas sin autorización. Prohíbe el fraccionamiento de obras para evadir los controles de obra mayor. Establece un procedimiento sancionatorio que incluye clausura, multas del 1% del valor de la construcción, intereses moratorios, cobro judicial y demolición de obras sin permiso o que invadan zonas públicas, con debido proceso. Además, regula la responsabilidad del propietario y la exposición visible del permiso.", "summary_en": "This municipal regulation establishes guidelines for obtaining minor works construction licenses in the canton of Talamanca, in accordance with Article 83 bis of Construction Law No. 833. It defines minor works (repairs, remodeling, expansions whose value does not exceed ten base salaries), requirements for permit applications, a one-month resolution period, and grounds for denial, including works in protected wild areas, state natural heritage, or indigenous territories without authorization. It prohibits the subdivision of works to evade major work controls. It establishes a sanctioning procedure including closure, fines of 1% of the construction value, late payment interest, judicial collection, and demolition of unpermitted works or those encroaching on public zones, with due process. It also regulates the owner's responsibility and the visible display of the permit.", "court_or_agency": "", "date": "27/11/2025", "year": "2025", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-105989": { "id": "norm-105989", "citation": "Reglamento municipal 83-A", "title_es": "Manual de procedimientos para usos de suelo, licencias constructivas y régimen sancionatorio de Talamanca", "title_en": "Talamanca land use, construction permits and sanctioning procedures manual", "summary_es": "El Manual de procedimientos de la Municipalidad de Talamanca, aprobado por el Concejo Municipal en sesión #83 del 27 de noviembre de 2025, regula la solicitud de usos de suelo y licencias constructivas para obra menor y mayor, así como el proceso sancionatorio aplicable a infracciones urbanísticas. Establece requisitos como la inscripción de la finca, pago al día de impuestos municipales, visado municipal y certificado de uso de suelo con vigencia de un año. Para obra mayor exige la intervención de un profesional responsable, trámite ante el CFIA mediante la plataforma APC, y presentación de licencia ambiental de SETENA según normativa. Enfatiza restrictivamente que los terrenos no deben ubicarse dentro de territorios indígenas, Áreas Silvestres Protegidas, Zona Marítima Terrestre, áreas restringidas por ley ni Patrimonio Natural del Estado. El control se ejerce mediante inspecciones antes, durante y al finalizar la obra. El capítulo sancionatorio detalla causales de clausura, demolición, multas del 1% sobre el valor de la construcción, intereses moratorios y cobro judicial, así como el procedimiento para demolición administrativa y cobro de costos al infractor, todo conforme a la Ley de Construcciones y su reglamento.", "summary_en": "The Procedures Manual of the Municipality of Talamanca, approved by the Municipal Council in session #83 on November 27, 2025, regulates applications for land use and building permits for minor and major works, as well as the sanctioning process for urban planning violations. It establishes requirements such as property registration, up-to-date municipal tax payments, municipal approval stamp, and land use certificate valid for one year. For major works, it requires the involvement of a responsible professional, processing before the CFIA through the APC platform, and presentation of an environmental license from SETENA as per applicable regulations. It emphatically restricts that properties must not be located within indigenous territories, Protected Wilderness Areas, Maritime Terrestrial Zone, areas restricted by law, or State Natural Heritage. Control is exercised through inspections before, during, and upon completion of the work. The sanctioning chapter details grounds for closure, demolition, fines of 1% of the construction value, default interest, and judicial collection, as well as the procedure for administrative demolition and recovery of costs from the offender, all in accordance with the Construction Law and its regulations.", "court_or_agency": "", "date": "27/11/2025", "year": "2025", "doc_type": "municipal_regulation" }, "nexus-sen-1-0004-1262706": { "id": "nexus-sen-1-0004-1262706", "citation": "Res. 01624-2024 Sala Primera de la Corte", "title_es": "Anulación de licencia de construcción en zona agropecuaria de Cartago", "title_en": "Annulment of construction permit in Cartago agricultural zone", "summary_es": "La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia confirma la sentencia del Tribunal Contencioso Administrativo que declaró la nulidad absoluta de la licencia de construcción 24700-A, otorgada por la Municipalidad de Cartago en el distrito San Nicolás. La construcción, destinada a una vivienda no vinculada a actividad agropecuaria, excedía los parámetros del Plan Regulador para la zona agropecuaria: altura de 10.4 m (máximo 7 m), área de 490 m² (máximo 150 m² para vivienda) y cobertura del 7.3 %, cuando la norma restringe a un máximo del 10 % pero destinando únicamente 150 m² a vivienda, debiendo reservarse el resto para edificaciones agropecuarias o forestales. El tribunal confirmó la protección del ordenamiento urbanístico y ambiental, ordenando además a la municipalidad investigar otras posibles irregularidades en la emisión de licencias en el sector.", "summary_en": "The First Chamber of the Supreme Court upholds the lower court ruling that declared absolute nullity of construction permit 24700-A issued by the Municipality of Cartago in the San Nicolás district. The dwelling, not linked to agricultural activity, exceeded the Regulatory Plan’s parameters for the agricultural zone: 10.4 m height (max 7 m), 490 m² construction area (max 150 m² for residential use), and 7.3% coverage while the norm restricts it to 10% but only 150 m² for the house, reserving the rest for agricultural/forestry structures. The court reinforced urban planning and environmental protection, ordering the municipality to investigate other potential irregularities in permit issuance.", "court_or_agency": "Sala Primera de la Corte", "date": "14/11/2024", "year": "2024", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0007-1261274": { "id": "nexus-sen-1-0007-1261274", "citation": "Res. 13227-2024 Sala Constitucional", "title_es": "Acción de inconstitucionalidad contra el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones", "title_en": "Constitutional challenge against the Subdivision and Urbanization Regulation", "summary_es": "La Sala Constitucional declaró sin lugar una acción de inconstitucionalidad promovida por el Alcalde de Río Cuarto contra el “Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones” emitido por el INVU en 2019. El accionante alegaba que la norma vulnera la autonomía municipal y el derecho a un ambiente sano al regular materias propias de un plan regulador sin contar con los estudios ambientales e hidrogeológicos previos para cada cantón. La Sala reiteró su jurisprudencia en el sentido de que el INVU puede dictar reglamentos de desarrollo urbano de carácter supletorio ante la ausencia de planes reguladores municipales, sin que ello lesione la autonomía local. Asimismo, determinó que el reglamento impugnado no es un plan de ordenamiento territorial que divida el territorio en zonas ni defina usos del suelo, por lo que no le es exigible la incorporación de la variable ambiental prevista para los planes reguladores. En consecuencia, la acción fue desestimada en todos sus extremos.", "summary_en": "The Constitutional Chamber dismissed a constitutional challenge brought by the Mayor of Río Cuarto against the “Subdivision and Urbanization Regulation” issued by the INVU in 2019. The claimant argued that the regulation violates municipal autonomy and the right to a healthy environment by regulating matters proper to a land-use plan without the prior environmental and hydrogeological studies for each canton. The Chamber reiterated its case law holding that the INVU may issue supplementary urban development regulations in the absence of municipal land-use plans, without infringing local autonomy. It further found that the challenged regulation does not constitute a territorial-planning instrument that divides the territory into zones or defines land uses, and therefore the requirement of incorporating the environmental variable applicable to land-use plans does not apply. Consequently, the action was dismissed on all grounds.", "court_or_agency": "Sala Constitucional", "date": "15/05/2024", "year": "2024", "doc_type": "constitutional_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1214265": { "id": "nexus-sen-1-0034-1214265", "citation": "Res. 00606-2024 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Regímenes superpuestos y desafectación en la Zona Portuaria de Caldera", "title_en": "Overlapping Regimes and Disaffection in the Caldera Port Zone", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda resolvió una demanda declarativa presentada por asociaciones de desarrollo y vecinos contra la Municipalidad de Esparza, con tercería del Estado. El litigio versó sobre el régimen jurídico aplicable a los terrenos originalmente afectados como Zona Portuaria Reservada (ZPR) por las leyes 5582 y 6309, y posteriormente desafectados parcialmente por la ley 7915, en el área conocida como Mata Limón. La sentencia establece que la demanialidad admite capas superpuestas de regulación, por lo que una desafectación no elimina automáticamente todos los regímenes protectores. Declara que en la ZPR actual, la ley 6043 (Zona Marítimo Terrestre) sí es aplicable de forma complementaria, pero no las leyes 9242 y 9408. Sobre el área litoral desafectada, aplica la Ley de Planificación Urbana y debe elaborarse un Plan Regulador Urbano, no costero, conforme al artículo 79 reformado de la ley 6043. Además, acoge las pretensiones del Estado sobre la exclusión de la planificación municipal en la Zona Protectora Tivives, manglares y demás Patrimonio Natural del Estado, cuya administración corresponde al SINAC. Se declara parcialmente con lugar tanto la demanda como la tercería, sin condena en costas por vencimiento recíproco.", "summary_en": "The Administrative Litigation and Civil Treasury Court decided a declaratory action brought by development and neighborhood associations against the Municipality of Esparza, with a third-party claim by the State. The dispute concerned the legal regime applicable to lands originally designated as Reserved Port Zone (ZPR) by Laws 5582 and 6309, and later partially disaffected by Law 7915, in the area known as Mata Limón. The ruling holds that public domain status permits overlapping regulatory layers; thus, disaffection does not automatically remove all protective regimes. It declares that in the current ZPR, Law 6043 (Maritime-Terrestrial Zone) applies complementarily, but Laws 9242 and 9408 do not. For the disaffected coastal area, the Urban Planning Law governs, and an Urban Regulatory Plan—not a Coastal Plan—must be prepared per amended Article 79 of Law 6043. The court also granted the State's claims excluding municipal planning from the Tivives Protected Zone, mangroves, and other State Natural Heritage areas, which are administered by SINAC. Both the main action and the third-party claim were partially granted, with no costs due to reciprocal partial success.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "31/01/2024", "year": "2024", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1257683": { "id": "nexus-sen-1-0034-1257683", "citation": "Res. 06528-2024 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Recurso de revisión contra certificado de uso de suelo condicional para gasolinera en Escazú", "title_en": "Review appeal against conditional land-use certificate for gas station in Escazú", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como contralor no jerárquico de legalidad, confirmó la denegatoria del recurso de revisión presentado por Manuel Ramírez Castro contra la Municipalidad de Escazú. El actor impugnó el certificado de uso de suelo que calificaba como condicional el uso solicitado para construir una gasolinera en un inmueble ubicado en zona de comercio lineal. Alegaba que el uso era conforme y no condicional, y que la actividad era incompatible con el entorno residencial, vulnerando normas urbano-ambientales. Tras analizar la admisibilidad del recurso extraordinario de revisión previsto en el artículo 172 del Código Municipal, el Tribunal concluyó que se cumplían los requisitos de procedencia. En cuanto al fondo, determinó que el certificado de uso de suelo estaba debidamente motivado, ya que la actividad de expendio de combustible, por su naturaleza y por la normativa de hidrocarburos aplicable, requiere el cumplimiento de condiciones especiales (retiros, estacionamientos, medidas de seguridad) en resguardo del interés público y el medio ambiente. Por tanto, declaró sin lugar el recurso, confirmó la resolución impugnada y dio por agotada la vía administrativa.", "summary_en": "The Administrative Court, acting as non-hierarchical legality controller, confirmed the dismissal of the review appeal filed by Manuel Ramírez Castro against the Municipality of Escazú. The appellant challenged the land-use certificate that classified the requested use to build a gas station on a property in a linear commercial zone as conditional. He alleged the use was conforming, not conditional, and that the activity was incompatible with the residential surroundings, violating urban-environmental norms. After analyzing the admissibility of the extraordinary review appeal under Article 172 of the Municipal Code, the Court found the procedural requirements were met. On the merits, it held that the land-use certificate was properly reasoned, since the fuel retail activity, by its nature and under applicable hydrocarbon regulations, requires compliance with special conditions (setbacks, parking, safety measures) to protect public interest and the environment. Thus, the appeal was dismissed, the challenged decision was confirmed, and administrative remedies were exhausted.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "27/09/2024", "year": "2024", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1266257": { "id": "nexus-sen-1-0034-1266257", "citation": "Res. 08901-2024 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Fraccionamiento sin visado municipal no es urbanización", "title_en": "Subdivision without municipal approval is not urbanization", "summary_es": "La Asociación de Desarrollo Específica Pro-Obras de Puente Salas de Barva de Heredia demandó la nulidad del visado municipal “únicamente para efectos catastrales” otorgado a 276 planos de segregación de la empresa Ganadera ARIAMO del Monte S.A., así como la nulidad de las inscripciones registrales resultantes. Alegó que el proyecto constituía un fraccionamiento con fines urbanísticos y que incumplía la normativa ambiental y urbanística. El Tribunal Contencioso Administrativo rechazó la demanda por falta de legitimación activa de la Asociación. Consideró que, según la Ley 3859 sobre Desarrollo de la Comunidad, las asociaciones de desarrollo tienen un ámbito territorial y fines delimitados en su pacto constitutivo. La actora no demostró que los lotes en cuestión estuvieran dentro de su circunscripción territorial, ni que la interposición de demandas estuviera entre sus fines estatutarios. Tampoco acreditó actuar en defensa de intereses difusos o en sustitución de algún afiliado. Al no superar este presupuesto procesal, el tribunal se abstuvo de examinar el fondo del asunto, incluyendo los alegatos sobre violaciones a la Ley de Planificación Urbana o al Reglamento de Fraccionamientos.", "summary_en": "The Specific Development Association Pro-Obras de Puente Salas de Barva de Heredia filed a lawsuit seeking the nullity of the municipal approval (“visto bueno únicamente para efectos catastrales”) granted to 276 subdivision plans by the company Ganadera ARIAMO del Monte S.A., as well as the nullity of the resulting property registrations. The Association argued that the project was actually an urbanization with environmental and urban planning implications. The Administrative Contentious Court dismissed the claim due to lack of active standing. It held that under the Community Development Law (Ley 3859), development associations have a specific territorial scope and purposes defined in their constitutive charter. The plaintiff failed to prove that the subdivided lots fell within its territorial boundaries or that filing lawsuits was among its statutory objectives. It also did not demonstrate it was acting to protect diffuse interests or on behalf of a member. Lacking standing, the court did not analyze the merits, including alleged violations of the Urban Planning Law or the Subdivision Regulation.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "28/11/2024", "year": "2024", "doc_type": "court_decision" }, "norm-102121": { "id": "norm-102121", "citation": "Acuerdo 002", "title_es": "Delimitación de zona pública en manglar de Esterillos Centro", "title_en": "Public Zone Demarcation for Mangrove in Esterillos Centro", "summary_es": "Este aviso oficializa la delimitación digital georreferenciada de la zona pública de la Zona Marítimo Terrestre correspondiente a un sector de manglar en Playa Esterillos Centro, distrito de Parrita, Puntarenas. El acto administrativo se fundamenta en las competencias del Instituto Geográfico Nacional para demarcar la zona pública, y en la clasificación de manglares como parte de la zona pública y del Patrimonio Natural del Estado, según las leyes 6043 y 7575. La delimitación se realiza mediante dos puntos con coordenadas en el sistema nacional CRTM05, validados por el Área de Conservación Pacífico Central (ACOPAC) del SINAC. El aviso comunica la inscripción de los datos en la Geodatabase Digital Georreferenciada del IGN, y aclara que las delimitaciones previas mediante mojones mantienen su validez. Esta delimitación es un instrumento base para la elaboración de planes reguladores costeros, el otorgamiento de concesiones y el ordenamiento territorial en la zona.", "summary_en": "This notice officially publishes the georeferenced digital delimitation of the public zone of the Maritime-Terrestrial Zone for a mangrove sector at Esterillos Centro Beach, Parrita district, Puntarenas. The administrative act relies on the National Geographic Institute's authority to demarcate the public zone and on the classification of mangroves as part of the public zone and the State Natural Heritage under Laws 6043 and 7575. The delimitation is defined by two coordinate points in the national CRTM05 system, validated by the Central Pacific Conservation Area (ACOPAC) of SINAC. The notice communicates the registration of the data in the IGN's Georeferenced Digital Geodatabase and clarifies that previous mojon-based demarcations remain valid. This delimitation serves as a foundational instrument for coastal regulatory plans, concession grants, and territorial planning in the area.", "court_or_agency": "", "date": "20/03/2024", "year": "2024", "doc_type": "agreement" }, "norm-102331": { "id": "norm-102331", "citation": "Reglamento municipal 317", "title_es": "Plan Regulador Urbano del Cantón Central de Cartago", "title_en": "Urban Regulatory Plan of the Central Canton of Cartago", "summary_es": "Este documento es la Reforma Integral del Plan Regulador Urbano del Cantón Central de Cartago, que integra los reglamentos de Construcciones, Fraccionamientos y Urbanizaciones, Zonificación de Usos del Suelo, Vialidad, Renovación Urbana, Protección del Patrimonio Histórico-Arquitectónico, Publicidad Exterior y Mapa Oficial. Establece las normas de ordenamiento territorial para todo el cantón, definiendo parámetros para licencias municipales, usos de suelo, retiros, alineamientos, protección de recursos naturales, evaluación de impacto ambiental, y disposiciones para desarrollos urbanos, fraccionamientos y urbanizaciones, incluyendo requisitos para predios con cobertura boscosa, áreas de protección forestal y nacientes. Fue aprobado en noviembre de 2023 y deroga el plan regulador anterior de 2012.", "summary_en": "This document is the Comprehensive Reform of the Urban Regulatory Plan of the Central Canton of Cartago, integrating regulations on Construction, Subdivisions and Urbanizations, Land Use Zoning, Road Infrastructure, Urban Renewal, Protection of Historical-Architectural Heritage, Outdoor Advertising, and Official Map. It establishes territorial planning rules for the entire canton, defining parameters for municipal licenses, land uses, setbacks, alignments, protection of natural resources, environmental impact assessment, and provisions for urban developments, subdivisions, and urbanizations, including requirements for forested lots, forest protection areas, and springs. It was approved in November 2023 and repeals the previous regulatory plan of 2012.", "court_or_agency": "", "date": "26/03/2024", "year": "2024", "doc_type": "municipal_regulation" }, "nexus-sen-1-0034-1205596": { "id": "nexus-sen-1-0034-1205596", "citation": "Res. 05743-2023 Tribunal Contencioso Administrativo", "title_es": "Movimientos de tierra en fraccionamientos agrícolas no requieren viabilidad ambiental individual", "title_en": "Earthworks on agricultural subdivisions do not require individual environmental viability", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo resolvió un recurso de apelación contra permisos municipales de movimiento de tierra otorgados a propietarios individuales dentro de un aparcelamiento agrícola en la Municipalidad de Osa. El apelante alegó que los movimientos debían evaluarse de forma conjunta y consolidada, no por finca individual, por el riesgo de daño ambiental acumulativo. El Tribunal determinó que, una vez consumado el fraccionamiento y creadas fincas independientes con titulares registrales distintos, cada propietario tiene derecho a ejercer su facultad de transformación del dominio (artículos 45 de la Constitución Política y 264 del Código Civil), lo cual incluye realizar movimientos de tierra inferiores a 200 m³ sin necesidad de viabilidad ambiental, conforme al artículo 4 bis inciso 2 del Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental. Sin embargo, advirtió que la viabilidad ambiental debió solicitarse al momento de aprobar el fraccionamiento original, no en etapa de fincas individuales, y ordenó a la Municipalidad investigar posibles omisiones de requisitos ambientales en la autorización del fraccionamiento madre, determinar responsabilidades funcionariales, cuantificar daños ambientales y, de ser necesario, remitir el caso al Ministerio Público.", "summary_en": "The Contentious-Administrative Tribunal resolved an appeal against municipal earthwork permits granted to individual landowners within an agricultural subdivision in the Municipality of Osa. The appellant argued that the earthworks should be evaluated jointly and cumulatively, not per individual lot, due to the risk of cumulative environmental harm. The Tribunal found that once the subdivision was completed and independent properties with distinct registered owners were created, each owner has the right to exercise their power of transformation over the property (articles 45 of the Constitution and 264 of the Civil Code), which includes carrying out earthworks of less than 200 cubic meters without needing environmental viability, as per article 4 bis subsection 2 of the General Regulation on Environmental Impact Assessment Procedures. However, it cautioned that environmental viability should have been requested at the time of approving the original subdivision, not at the individual lot stage, and ordered the Municipality to investigate possible omissions of environmental requirements in the authorization of the parent subdivision, determine responsible officials, quantify environmental damages, and, if necessary, refer the case to the Public Prosecutor's Office.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo", "date": "24/11/2023", "year": "2023", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1206984": { "id": "nexus-sen-1-0034-1206984", "citation": "Res. 01080-2023 Tribunal Agrario", "title_es": "Venta de lote en Radiant Sun Valley — pretensiones por vicios ocultos prescritas", "title_en": "Sale of lot in Radiant Sun Valley — claims for hidden defects barred by statute of limitations", "summary_es": "El Tribunal Agrario confirma el auto que declaró prescrita la acción de resolución contractual y daños interpuesta por The Blue Ocean S.A. contra Radiant Sun Valley S.A. La actora alegó incumplimiento basado en vicios ocultos (falta de infraestructura, disponibilidad de agua y ocultamiento de un procedimiento ambiental ante el TAA) respecto de un lote adquirido en 2011 para construir una vivienda. El tribunal, si bien corrige el razonamiento de primera instancia —que partió de la fecha del contrato sin analizar si los defectos eran realmente vicios ocultos—, concluye que el reclamo por falta de electricidad, agua y alcantarillado al momento del traspaso está prescrito porque la compradora conocía esa situación al perfeccionar la compra. Respecto a la alegada indisponibilidad de agua, esta no constituye vicio oculto por tratarse de un aspecto verificable antes de la compra. Sobre el procedimiento administrativo ambiental, los documentos no demuestran que el lote sea inútil para su fin, por lo que tampoco califica como vicio oculto. En consecuencia, todos los reclamos se consideran prescritos conforme al artículo 868 del Código Civil.", "summary_en": "The Agrarian Court upholds the lower court's ruling that declared the contractual resolution and damages claim brought by The Blue Ocean S.A. against Radiant Sun Valley S.A. time-barred. The plaintiff alleged breach of contract based on hidden defects (lack of infrastructure, water availability, and concealment of an environmental proceeding before the Environmental Administrative Tribunal) regarding a lot purchased in 2011 to build a home. While the Court corrects the lower court's reasoning —which assumed the starting date was the contract date without analyzing whether the defects were truly hidden— it finds that the claim for lack of electricity, water, and sewer at the time of transfer is barred because the buyer was aware of and accepted that situation when finalizing the purchase. The alleged lack of water availability does not constitute a hidden defect because it was verifiable before purchase. As for the administrative environmental proceeding, the evidence does not show that the lot is unfit for its intended use, so it does not qualify as a hidden defect. Therefore, all claims are time-barred under Article 868 of the Civil Code.", "court_or_agency": "Tribunal Agrario", "date": "16/12/2023", "year": "2023", "doc_type": "court_decision" }, "norm-100759": { "id": "norm-100759", "citation": "Reglamento municipal 0-A", "title_es": "Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones de Limón", "title_en": "Limón Subdivision and Urbanization Regulation", "summary_es": "Este reglamento, parte del Plan Regulador del Cantón Central de Limón, establece el marco normativo local para todos los fraccionamientos y urbanizaciones en el cantón, excluyendo la Zona Marítima Terrestre, áreas protegidas y territorios indígenas. Clasifica los fraccionamientos en cuatro tipos: simple, con fines urbanísticos, excepción para uso residencial, y fraccionamiento agrícola, pecuario, forestal o mixto. Define los requisitos de ubicación, acceso a vía pública, servicios indispensables y cumplimiento de áreas y frentes mínimos según la zonificación. Para parcelas con cobertura boscosa, fija un área mínima de 20 000 m² conforme a la Ley Forestal N°7575. Regula las urbanizaciones por tipo de uso, las cesiones de áreas públicas, los sistemas viales, los conjuntos residenciales y los trámites de visado. Prevalece sobre la normativa nacional aplicable de manera supletoria, apegándose a la Ley de Planificación Urbana y coordinando competencias con INVU, MINAE, MOPT y otras instituciones. Incorpora principios de sostenibilidad ambiental, inclusión social y participación ciudadana, y deroga el reglamento anterior de 2018.", "summary_en": "This regulation, part of the Limón Central Canton Regulatory Plan, sets the local legal framework for all subdivisions and urbanizations in the canton, excluding the Maritime-Terrestrial Zone, protected areas, and indigenous territories. It categorizes subdivisions into four types: simple, for urban purposes, exceptional access for residential use, and agricultural/livestock/forestry/mixed parcels. It defines requirements for location, direct access to public roads, indispensable services, and compliance with minimum lot areas and frontages per zoning. For parcels with forest cover, it imposes a minimum area of 20,000 m² under Forestry Law 7575. It governs urbanizations by use type, public area dedications, road systems, residential complexes, and approval procedures. It prevails over national norms applied supplementarily and aligns with the Urban Planning Law, coordinating with INVU, MINAE, MOPT, and other bodies. It incorporates principles of environmental sustainability, social inclusion, and citizen participation, and repeals the previous 2018 subdivision regulation.", "court_or_agency": "", "date": "15/11/2023", "year": "2023", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-100761": { "id": "norm-100761", "citation": "Reglamento municipal 0-C", "title_es": "Reglamento de Mapa Oficial de Limón", "title_en": "Official Map Regulation of Limón", "summary_es": "Este reglamento forma parte del Plan Regulador del Cantón Central de Limón y establece el Mapa Oficial, un registro especial sobre la propiedad y afectación al dominio público de terrenos o espacios destinados a usos públicos, como vías, parques, plazas, edificios y otros usos comunales, de conformidad con la Ley de Planificación Urbana. Su objetivo es definir con claridad los terrenos de propiedad pública y su uso, inventariar vías públicas, áreas verdes y terrenos municipales o de interés estatal, fomentar el aprovechamiento de espacios públicos y generar encadenamientos con áreas de protección definidas en el artículo 33 de la Ley Forestal. El reglamento detalla las categorías de bienes públicos incluidos, como parques, instalaciones deportivas, cementerios, mercado municipal, caminos, aceras y puentes. Asimismo, establece la obligación de inscribir las áreas públicas a nombre de la Municipalidad en fraccionamientos y urbanizaciones, regula las continuidades viales como reserva de dominio público para futuras ampliaciones de la red vial, y permite a la Municipalidad adquirir terrenos, cobrar tasas de valorización por beneficios y celebrar convenios de administración con terceros. Finalmente, ordena mantener disponibles versiones impresas y digitales del Mapa Oficial y sus anexos cartográficos.", "summary_en": "This regulation is part of the Regulatory Plan of the Central District of Limón and establishes the Official Map, a special registry of public property and affected public domain lands or spaces designated for public uses, such as roads, parks, plazas, buildings, and other communal uses, in accordance with the Urban Planning Law. Its objectives are to clearly define publicly owned lands and their use, inventory public roads, green areas, and municipal or state-interest lands, promote the use of public spaces, and create linkages with protection areas defined in Article 33 of the Forestry Law. The regulation details categories of public assets included, such as parks, sports facilities, cemeteries, the municipal market, roads, sidewalks, and bridges. It also mandates the transfer of public areas to the Municipality in subdivisions and developments, regulates road continuities as public domain reserves for future road network expansion, and allows the Municipality to acquire land, charge betterment levies, and enter into administration agreements with third parties. Finally, it requires printed and digital versions of the Official Map and its cartographic annexes to be publicly available.", "court_or_agency": "", "date": "15/11/2023", "year": "2023", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-101476": { "id": "norm-101476", "citation": "Reglamento municipal 0-1", "title_es": "Plan de Ordenamiento Territorial de San Pablo", "title_en": "San Pablo Territorial Plan", "summary_es": "El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de San Pablo de Heredia es el instrumento de planificación local que establece el régimen de uso, ocupación y transformación del suelo en el cantón. Se estructura en capítulos que abarcan disposiciones generales, mapa oficial, fraccionamientos y urbanizaciones, sistema de zonificación dinámica, construcciones, renovación urbana y movilidad. El plan adopta un modelo de ciudad compacta y uso mixto, orientado a superar la dinámica de 'ciudad dormitorio' mediante la consolidación de centralidades, corredores viales y protección ambiental. Define tres categorías de suelo (urbanizado, urbanizable y no urbanizable) y nueve zonas de uso (ejes viales, residencial predominante, centro de empleo, centralidades, suburbana, protección ambiental, forestal de ríos y agroecológica). Introduce un régimen dinámico de zonificación con parámetros base y mejorados mediante incentivos por prácticas sostenibles. Regula cargas urbanísticas, cesiones de área pública, medidas de mitigación y contribuciones especiales, en concordancia con la Ley de Planificación Urbana y la Ley Orgánica del Ambiente.", "summary_en": "The San Pablo Territorial Plan (POT) is the local planning instrument that regulates land use, occupation, and transformation in the canton. Structured around general provisions, an official map, subdivisions and urbanizations, a dynamic zoning system, buildings, urban renewal, and mobility, the plan advances a compact, mixed-use city model to overcome the 'bedroom community' dynamic. It defines three land categories (urbanized, developable, non-developable) and nine zones (road axes, residential, employment center, centralities, suburban, environmental protection, riverine forest, and agro-ecological). A dynamic zoning regime offers baseline and improved parameters in exchange for sustainable practices. It governs urban charges, public area dedications, impact mitigation, and special contributions, in line with the Urban Planning Law and the Organic Environmental Law.", "court_or_agency": "", "date": "12/12/2023", "year": "2023", "doc_type": "municipal_regulation" }, "nexus-sen-1-0004-1072804": { "id": "nexus-sen-1-0004-1072804", "citation": "Res. 00283-2022 Sala Primera de la Corte", "title_es": "Obras públicas en cuarta etapa del Residencial El Molino — obligación municipal", "title_en": "Public works in fourth stage of Residencial El Molino — municipal obligation", "summary_es": "La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia rechaza el recurso de casación interpuesto por propietarios de lotes en la Cuarta Etapa del Residencial El Molino, quienes demandaron a la Municipalidad de Cartago para que realizara bajo su costo las obras públicas pendientes en dicha etapa. La parte actora alegó que la Municipalidad permitió la segregación y venta de 139 lotes sin haber completado las obras de infraestructura, y que existía un visado notarial que suplía la falta de visado municipal, así como garantías de ejecución de obras que la Municipalidad dejó vencer. El Tribunal de instancia rechazó la demanda, y la Sala confirma: no se demostró la existencia de garantías específicas para la IV etapa ni un acto administrativo válido que otorgara el visado municipal; el silencio positivo no aplica en materia ambiental y la función de visado es intransferible, por lo que no existe el 'visado notarial' pretendido. Tampoco se acreditó responsabilidad municipal por daños y perjuicios, y la condena en costas se impone al vencido por regla general. La Sala aclara que no le corresponde determinar quién debe asumir las obras, pues ese punto no fue objeto del litigio.", "summary_en": "The First Chamber of the Supreme Court of Justice denies the cassation appeal filed by owners of lots in the Fourth Stage of Residencial El Molino, who sued the Municipality of Cartago to compel it to complete pending public works at its own expense. Plaintiffs argued that the Municipality allowed the segregation and sale of 139 lots without completing infrastructure works, and that a notarial clearance (visado notarial) substituted the missing municipal clearance, alongside performance guarantees the Municipality allowed to expire. The trial court dismissed the claim, and the Chamber affirms: no specific guarantees for Stage IV were proven, nor a valid administrative act granting municipal clearance; positive silence does not apply in environmental matters and the clearance power is non-delegable, so the alleged 'notarial clearance' does not exist. Municipal liability for damages was not established, and costs follow the event under general rule. The Chamber clarifies it is not for it to determine who must bear the works, as that was not part of the litigation.", "court_or_agency": "Sala Primera de la Corte", "date": "10/02/2022", "year": "2022", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1093532": { "id": "nexus-sen-1-0034-1093532", "citation": "Res. 00193-2022 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "title_es": "Rechazo de urbanización ilegal por falta de permisos", "title_en": "Denial of illegal subdivision for lack of permits", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo confirma la decisión municipal de rechazar el proyecto urbanístico \"La Pavilla\" y negar el permiso de construcción a Titlis S.A., por incumplir requisitos esenciales: carecer de viabilidad ambiental de SETENA, aprobación del INVU, disponibilidad de agua potable certificada y por ubicarse en zona agrícola según el plan regulador. La empresa ejecutó obras sin licencia, segregando 42 lotes pese a solo contar con un anteproyecto aprobado, el cual no genera derechos adquiridos. El Tribunal enfatiza que el ius aedificandi está limitado por las normas urbanísticas y ambientales de orden público, y que las municipalidades deben ejercer sus poderes de policía para impedir desarrollos ilegales. Se declara sin lugar la apelación y se agota la vía administrativa.", "summary_en": "The Administrative Appeals Court upholds the municipal rejection of the \"La Pavilla\" residential project and denies construction permits to Titlis S.A. for failing to meet essential requirements: the project lacked environmental feasibility approval from SETENA, INVU approval, certified water availability, and was located in an agricultural zone under the local zoning plan. The company irregularly segregated 42 lots and built infrastructure without a final permit, based only on a preliminary project approval which does not create vested rights. The Court stresses that the right to build is limited by mandatory urban and environmental regulations, and municipalities must exercise police powers to prevent illegal development. The appeal is dismissed and the administrative process is exhausted.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "28/04/2022", "year": "2022", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-1050653": { "id": "nexus-sen-1-0034-1050653", "citation": "Res. 00377-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "title_es": "Distinción entre fraccionamiento simple y fraccionamiento con fines urbanísticos requiere acceso y servicios completos", "title_en": "Distinction between simple subdivision and subdivision for urban development requires full access and services", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo confirma la denegatoria del visado municipal solicitado por la recurrente para segregar dos fincas colindantes en ocho lotes, cuyo acceso sería mediante servidumbre de paso. La apelante argumentó que se trataba de un fraccionamiento simple, pero el Tribunal determina que su propuesta, denominada “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I y II Etapa”, constituye un fraccionamiento con fines urbanísticos. Por tanto, no basta con la creación de una servidumbre; es necesario cumplir con todos los requisitos de habilitación urbana, incluyendo dotación de vías públicas, áreas verdes, servicios de agua, electricidad y desfogues pluviales, así como la aprobación previa del INVU. La resolución subraya que los fraccionamientos simples solo se exceptúan de estas cargas cuando se realizan en áreas previamente urbanizadas que ya cuentan con accesos y facilidades comunales. Al no cumplir la recurrente con dichos presupuestos, se declara sin lugar el recurso y se agota la vía administrativa.", "summary_en": "The Administrative Appeals Tribunal upholds the denial of a municipal approval for the subdivision of two adjacent properties into eight lots with access via an easement. The appellant argued it was a simple subdivision, but the Tribunal finds that the proposal, named “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I and II Etapa,” constitutes a subdivision for urban development purposes. Thus, merely creating an easement is insufficient; all urban development requirements must be met, including provision of public roads, green areas, water, electricity, and stormwater drainage, as well as prior approval from INVU. The ruling emphasizes that simple subdivisions are exempt only when carried out in previously urbanized areas that already have access and communal facilities. Since the appellant did not meet these conditions, the appeal is dismissed, and the administrative process is exhausted.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "31/08/2021", "year": "2021", "doc_type": "court_decision" }, "pgr-21127": { "id": "pgr-21127", "citation": "C-053-2019", "title_es": "Visado de planos de fraccionamiento frente a servidumbre por la Dirección de Urbanismo", "title_en": "Visado of subdivision plans facing an easement by the Urbanism Directorate", "summary_es": "El dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la República responde a consulta del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos sobre si la Dirección de Urbanismo del INVU debe visar planos de agrimensura de fraccionamientos con frente a servidumbre cuando no tienen fines urbanísticos. La Procuraduría concluye que la Dirección de Urbanismo es competente para visar planos de fraccionamientos con fines urbanísticos que excepcionalmente tengan frente a servidumbre de paso, conforme al artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Sin embargo, carece de esa potestad respecto de fraccionamientos simples o con fines agropecuarios o forestales, como los previstos en el artículo II.2.1.6 del Reglamento, que permiten segregaciones de parcelas de al menos 5000 m² con frente a servidumbres especiales para uso agrícola, pecuario o forestal, cuyos planos no requieren visado de la Dirección de Urbanismo.", "summary_en": "Opinion C-053-2019 of the Attorney General's Office addresses a query from the Federated College of Engineers and Architects regarding whether the INVU's Urbanism Directorate must endorse survey plans for subdivisions facing an easement when they lack urban development purposes. The PGR concludes that the Urbanism Directorate is competent to endorse plans for subdivisions with urban development purposes that exceptionally have access via an easement, as per Article 10 of the Urban Planning Law and the Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations. However, it lacks such power over simple subdivisions or those intended for agricultural, livestock, or forestry use, such as those contemplated in Article II.2.1.6 of the Regulation, which permits parcel segregations of at least 5,000 m² with frontage on special easements for agricultural, livestock, or forestry use, whose plans do not require endorsement by the Urbanism Directorate.", "court_or_agency": "", "date": "22/02/2019", "year": "2019", "doc_type": "dictamen" }, "norm-76975": { "id": "norm-76975", "citation": "Reglamento municipal 316-E", "title_es": "Reglamento de Zonificación de los Usos del Suelo del Cantón de Oreamuno", "title_en": "Oreamuno Canton Land Use Zoning Regulation", "summary_es": "Este reglamento municipal, aprobado en 2014 y derogado en 2025, estableció la zonificación del uso del suelo para el cantón de Oreamuno, Cartago, en el marco de su Plan Regulador. Definió los tipos de suelo (urbanizado, urbanizable, no urbanizable) y clasificó los usos en conformes, no conformes (tolerados y prohibidos) y condicionales. Creó zonas específicas como residencial (de muy baja a muy alta densidad), mixta, comercial y de servicios, público institucional, industrial, recreativa y deportiva, agropecuaria, de protección, de protección de ríos y quebradas, de protección del recurso hídrico, de protección paisajística, de producción eléctrica, de interés histórico o arquitectónico, y de protección por cercanía a fallas. Incorporó parámetros de densidad, retiros, altura y cobertura, alineados con los lineamientos del plan regional PRUGAM y la variable ambiental según el Índice de Fragilidad Ambiental (IFA). Su objetivo fue ordenar el crecimiento urbano, proteger áreas ambientalmente sensibles y garantizar la compatibilidad de usos.", "summary_en": "This 2014 municipal regulation, repealed in 2025, established land use zoning for the canton of Oreamuno, Cartago, as part of its Regulatory Plan. It defined land types (urbanized, developable, non-developable) and classified uses as conforming, non-conforming (tolerated and prohibited), and conditional. It created specific zones: residential (very low to very high density), mixed-use, commercial and services, public institutional, industrial, recreational and sports, agricultural, protection, river and stream protection, water resource protection, landscape protection, electrical production, historic or architectural interest, and fault proximity protection. It set density, setback, height, and coverage parameters aligned with the regional PRUGAM plan and environmental considerations using the Environmental Fragility Index (IFA). Its goal was to order urban growth, protect environmentally sensitive areas, and ensure use compatibility.", "court_or_agency": "", "date": "17/02/2014", "year": "2014", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-77486": { "id": "norm-77486", "citation": "Ley 9242", "title_es": "Ley de Regularización de Construcciones en Zona Restringida", "title_en": "Law for Regularization of Existing Constructions in the Restricted Zone", "summary_es": "Esta ley establece un régimen transitorio para regularizar las construcciones existentes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre (ZMT), definida en el artículo 10 de la Ley N.° 6043. Su objetivo es legalizar el aprovechamiento de dichas edificaciones mediante el otorgamiento de concesiones al amparo de la legislación sobre ZMT. Se aplica a toda estructura fijada o incorporada al terreno antes de la entrada en vigencia de la ley. Las municipalidades con plan regulador costero vigente deben ajustar las construcciones a dicha planificación, otorgando plazos para solicitar la concesión y realizar modificaciones necesarias. Aquellas sin plan regulador cuentan con ocho años para aprobarlo, durante los cuales las construcciones pueden conservarse a título precario, salvo que se acredite daño ambiental. La ley prohíbe nuevas construcciones no respaldadas en una concesión aprobada y ajustada al plan regulador. Además, autoriza la inversión pública estatal y municipal en la zona restringida para fines de desarrollo social, económico y protección ambiental.", "summary_en": "This law establishes a transitional regime to regularize existing constructions in the restricted zone of the maritime-terrestrial zone (ZMT), as defined in Article 10 of Law No. 6043. Its objective is to legalize the use of such buildings by granting concessions under the ZMT legislation. It applies to any structure fixed or incorporated into the land prior to the law’s enactment. Municipalities with a valid coastal regulatory plan must ensure constructions conform to the plan, setting deadlines to request concessions and make necessary modifications. Those without a regulatory plan have eight years to approve one; during that time, constructions may be kept under a precarious title, unless environmental damage is proven. The law prohibits new constructions not backed by an approved concession in line with the regulatory plan. It also authorizes state and municipal public investment in the restricted zone for social development, economic growth, and environmental protection purposes.", "court_or_agency": "", "date": "06/05/2014", "year": "2014", "doc_type": "law" }, "nexus-sen-1-0007-587523": { "id": "nexus-sen-1-0007-587523", "citation": "Res. 13180-2013 Sala Constitucional", "title_es": "Obligación de viabilidad ambiental de SETENA para fraccionamientos con obras y aplicación del principio precautorio sobre humedales en proyecto inmobiliario", "title_en": "Obligation of SETENA environmental viability for subdivisions with construction works and application of the precautionary principle over wetlands in a housing project", "summary_es": "La Sala Constitucional conoció un recurso de amparo contra la Municipalidad de Paraíso de Cartago por permitir el proyecto inmobiliario ‘Torres del Paraíso’ sin contar con la viabilidad ambiental de SETENA. La Municipalidad argumentó que se trataba de un fraccionamiento simple que no requería dicho permiso. Sin embargo, la Sala verificó que el proyecto incluía movimientos de tierras, dotación de agua potable por pozo, alcantarillado y desfogue pluvial; por tanto, concluyó que sí era necesaria la evaluación de impacto ambiental. Aunque durante el trámite la propietaria aportó una resolución de SETENA que otorgaba viabilidad ambiental (expediente D1-10405-2013), la Sala suspendió sus efectos por treinta días. Ordenó que SETENA gestionara un dictamen que descartara la afectación de humedales, ya que el estudio de viabilidad no abordó ese punto y había indicios de su existencia cercana. La suspensión se basó en el principio precautorio: ante el peligro de daño grave a los humedales, SETENA debió obtener el criterio técnico formal del órgano competente antes de otorgar la viabilidad. El recurso se declaró parcialmente con lugar: se acogió en cuanto a la lesión al derecho al ambiente (artículo 50 constitucional), se desestimó respecto al derecho de información y se rechazó de plano lo relativo al artículo 41 sobre justicia pronta y cumplida.", "summary_en": "The Constitutional Chamber examined an amparo action against the Municipality of Paraíso de Cartago for allowing the ‘Torres del Paraíso’ housing project without an environmental viability license from SETENA. The Municipality claimed it was a simple subdivision not requiring such a permit. However, the Chamber found that the project involved earthworks, groundwater extraction, sewerage, and stormwater drainage, thus an environmental impact assessment was mandatory. During the proceedings, the developer submitted a SETENA resolution granting environmental viability (file D1-10405-2013). The Chamber nonetheless suspended its effects for thirty days. It ordered SETENA to obtain an official technical opinion to rule out impacts on nearby wetlands, as the viability study failed to address that issue despite existing indicators. The suspension was grounded on the precautionary principle: given the risk of serious damage to wetlands, SETENA should have obtained a formal assessment before granting viability. The appeal was partially granted: the claim for violation of the right to a healthy environment (Article 50 of the Constitution) was upheld, the information rights claim was dismissed, and the claim under Article 41 (speedy administrative decision) was rejected outright.", "court_or_agency": "Sala Constitucional", "date": "04/10/2013", "year": "2013", "doc_type": "constitutional_decision" }, "norm-75176": { "id": "norm-75176", "citation": "Reglamento municipal 57", "title_es": "Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominio y Urbanización de la Municipalidad de Esparza", "title_en": "Construction, Subdivision, Condominium and Urbanization Regulation of the Municipality of Esparza", "summary_es": "Este reglamento municipal de Esparza establece el marco normativo para la tramitación de licencias y permisos de construcción, fraccionamiento, condominio y urbanización en el cantón. Define procedimientos, requisitos técnicos y documentación necesaria para obtener visados urbanos, certificados de uso del suelo, permisos de construcción (obra menor, mayor, muros, demolición, movimiento de tierras), así como para el desarrollo de urbanizaciones y condominios. Incorpora exigencias ambientales como la viabilidad ambiental de SETENA para proyectos de impacto, estudios de impacto ambiental, protección de zonas de ríos y quebradas, manejo de aguas pluviales y residuos, arborización con especies nativas y medidas de prevención de riesgos. También regula las sanciones por infracciones y los recursos administrativos disponibles. Fue derogado en 2017 por el Reglamento de Construcciones de la misma municipalidad.", "summary_en": "This municipal regulation of Esparza establishes the regulatory framework for processing licenses and permits for construction, subdivision, condominiums, and urbanization in the canton. It defines procedures, technical requirements, and necessary documentation to obtain urban approvals, land-use certificates, construction permits (minor works, major works, walls, demolition, earthmoving), as well as for the development of urbanizations and condominiums. It incorporates environmental requirements such as SETENA environmental viability for impactful projects, environmental impact studies, protection of river and stream buffer zones, stormwater and waste management, landscaping with native species, and risk prevention measures. It also regulates penalties for violations and available administrative remedies. It was repealed in 2017 by the municipality's Construction Regulation.", "court_or_agency": "", "date": "03/06/2013", "year": "2013", "doc_type": "municipal_regulation" }, "nexus-sen-1-0034-603389": { "id": "nexus-sen-1-0034-603389", "citation": "Res. 00112-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "title_es": "Anulación de cambio de uso de suelo agrícola a residencial de alta densidad en Vásquez de Coronado", "title_en": "Annulment of agricultural-to-high-density-residential land-use change in Vásquez de Coronado", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo Sección III anuló el acuerdo municipal que aplicó el Transitorio Cuarto del Plan Regulador para autorizar un proyecto de vivienda de alta densidad en una Zona de Parcelas Agrícolas. El fallo determinó que el acuerdo carecía de motivo legítimo, pues no existían estudios técnicos, ambientales ni sociales que lo respaldaran. Además, se aplicó erróneamente una norma transitoria, ya que no se acreditó la existencia de asentamientos en precario con derechos consolidados previos a la vigencia del plan. El Tribunal enfatizó que los certificados de uso del suelo son actos declarativos que no generan derechos, y que toda decisión urbanístico-ambiental debe sustentarse en evaluaciones de impacto ambiental y criterios técnicos objetivos, en aplicación del principio precautorio y de la objetivación de la tutela del ambiente.", "summary_en": "The Administrative Contentious Court, Section III, annulled the municipal agreement that applied the Fourth Transitional Provision of the Vásquez de Coronado Regulatory Plan to authorize a high-density housing project in an Agricultural Parcel Zone. The ruling found that the agreement lacked a legitimate motive, as there were no technical, environmental, or social studies to support it. Additionally, the transitional rule was incorrectly applied because the existence of squatter settlements with consolidated rights predating the plan was not proven. The Court emphasized that land-use certificates are declaratory acts that do not create rights, and that any urban-environmental decision must be based on environmental impact assessments and objective technical criteria, in application of the precautionary principle and the objectification of environmental protection.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "05/05/2012", "year": "2012", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-603537": { "id": "nexus-sen-1-0034-603537", "citation": "Res. 00100-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "title_es": "Apelación negada para fraccionamiento en zona de protección especial", "title_en": "Appeal denied for subdivision in special protection zone", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo Sección III confirma el rechazo del visado de planos para el proyecto 'Quintas Ecológicas Highland Ranch'. La sentencia determina que, a pesar de presentarse como un fraccionamiento simple, el proyecto constituye un desarrollo urbanístico debido a la necesidad de obras civiles como calles, aceras, acueducto, planta de tratamiento y movimientos de tierra. Por tanto, debe cumplir con todos los requisitos legales para urbanizaciones. El tribunal analiza la normativa aplicable: el Plan Regional de Desarrollo Urbano del GAM (Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE) que crea una Zona Especial de Protección, donde solo se permiten fraccionamientos simples frente a caminos públicos existentes antes de 1982, con servicios públicos, y únicamente urbanizaciones en áreas de expansión de cuadrantes urbanos. El proyecto se ubica fuera de esas áreas y en una zona de alta recarga acuífera. Se rechazan los alegatos de derechos adquiridos basados en actos preparatorios (certificado de uso del suelo y resolución de requisitos) porque no constituyen actos generadores de derechos subjetivos. La Municipalidad actuó conforme a la legalidad.", "summary_en": "The Administrative Contentious Court Section III upholds the denial of a subdivision plan approval for the 'Highland Ranch Ecological Estates' project. The court rules that despite being presented as a simple subdivision, the project constitutes a residential development given the required civil works — roads, sidewalks, potable water, wastewater treatment, and earthworks — and must meet all urban development requirements. The court interprets the applicable regulations: the GAM Regional Urban Development Plan (Decree 25902) creates a Special Protection Zone where only simple subdivisions along public roads existing prior to 1982 and equipped with utilities are allowed, while residential developments are restricted to expansion areas of urban blocks. The project lies outside such areas and within a high aquifer recharge zone. Arguments of vested rights based on preliminary administrative acts (land-use certificate and requirements resolution) are rejected as they did not create subjective rights. The Municipality acted lawfully.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "09/03/2012", "year": "2012", "doc_type": "court_decision" }, "norm-73222": { "id": "norm-73222", "citation": "Reglamento municipal 34-B", "title_es": "Reglamento de Vialidad del Plan Regulador Costero de Carrillo", "title_en": "Roadway Regulation of the Carrillo Coastal Regulatory Plan", "summary_es": "Este reglamento municipal establece las normas de vialidad para la Zona Marítimo Terrestre del cantón de Carrillo, como parte de su Plan Regulador Costero. Define los tipos de vías (nacionales y cantonales), sus derechos de vía, secciones transversales mínimas y prohibiciones en la vía pública. Impone a los concesionarios la obligación de ajustar sus concesiones a la vialidad propuesta y de asumir los costos de delimitación. Regula también estacionamientos públicos y los requeridos en concesiones comerciales y hoteleras. El reglamento se aplica de forma supletoria con la Ley General de Caminos Públicos y el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Fue aprobado por el Concejo Municipal tras obtener la viabilidad ambiental de SETENA (resolución Nº 1909-2012-SETENA) y las aprobaciones del INVU e ICT.", "summary_en": "This municipal regulation establishes roadway standards for the Maritime Terrestrial Zone of the Carrillo canton, as part of its Coastal Regulatory Plan. It defines types of roads (national and cantonal), their rights-of-way, minimum cross-sections, and prohibitions on public roads. It requires concession holders to adjust their concessions to the proposed road network and to bear delimitation costs. It also regulates public parking and parking requirements for commercial and hotel concessions. The regulation is supplemented by the General Public Roads Law and the National Subdivision and Urbanization Regulation. It was approved by the Municipal Council after obtaining environmental viability from SETENA (resolution 1909-2012-SETENA) and approvals from INVU and ICT.", "court_or_agency": "", "date": "21/08/2012", "year": "2012", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-73528": { "id": "norm-73528", "citation": "Reglamento municipal 189-B", "title_es": "Reglamento de Zonificación de Paraíso", "title_en": "Paraíso Zoning Regulation", "summary_es": "Este Reglamento de Zonificación es parte integral del Plan Regulador del cantón de Paraíso, aprobado por el Concejo Municipal. Establece la división del territorio en 14 zonas de uso (residencial, comercial, industrial, agropecuaria, protección, turística, etc.) y define para cada una los usos del suelo permitidos como conformes, condicionales o no conformes, según un detallado anexo. Regula el procedimiento para obtener el certificado de uso del suelo, requisito indispensable para cualquier licencia municipal, incluyendo disposiciones para límites concurrentes, usos no listados y casos especiales como áreas silvestres protegidas. Incorpora lineamientos ambientales, parámetros urbanísticos (altura, cobertura, densidad, retiros) y mecanismos de seguimiento a través de una Comisión. La norma busca ordenar el crecimiento urbano, proteger el ambiente y garantizar la compatibilidad de actividades, armonizando la legislación nacional con las particularidades del cantón.", "summary_en": "This Zoning Regulation forms an integral part of the Paraíso Canton Master Plan, approved by the Municipal Council. It divides the territory into 14 land-use zones (residential, commercial, industrial, agricultural, protection, tourism, etc.) and defines, for each, permitted land uses as conforming, conditional, or non-conforming, according to a detailed annex. It regulates the procedure for obtaining a land-use certificate, an indispensable prerequisite for any municipal license, including provisions for overlapping boundaries, unlisted uses, and special cases such as protected wild areas. It incorporates environmental guidelines, urban parameters (height, coverage, density, setbacks), and monitoring mechanisms through a Commission. The regulation aims to order urban growth, protect the environment, and ensure compatibility of activities, harmonizing national legislation with the canton's particularities.", "court_or_agency": "", "date": "12/10/2012", "year": "2012", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-73531": { "id": "norm-73531", "citation": "Reglamento municipal 189-E", "title_es": "Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones", "title_en": "Subdivision and Urbanization Regulation", "summary_es": "Este Reglamento forma parte integral del Plan Regulador del cantón de Paraíso y establece las condiciones municipales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones y conjuntos residenciales en ese territorio. Detalla requisitos de acceso a vía pública, disponibilidad de servicios públicos indispensables (agua potable y electricidad), cesión de áreas públicas, dimensiones mínimas de lotes, y procedimientos de visado municipal. Regula fraccionamientos simples, con fines agropecuarios o forestales, y con fines urbanísticos, así como urbanizaciones y conjuntos residenciales. Incluye disposiciones sobre áreas de protección forestal y cuerpos de agua, movimientos de tierra, tratamiento de aguas residuales y alcantarillado pluvial. El visado único municipal es requisito previo para todo fraccionamiento, y se establecen motivos de denegatoria y caducidad. También norman casos especiales como cementerios y lotes para infraestructura de servicios públicos.", "summary_en": "This Regulation is an integral part of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso and establishes municipal conditions for allowing subdivisions, urbanizations, and residential complexes within that territory. It details requirements for access to public roads, availability of essential public services (potable water and electricity), public area transfers, minimum lot sizes, and municipal approval procedures. It regulates simple subdivisions, subdivisions for agricultural/livestock/forestry purposes, and subdivisions for urban development purposes, as well as urbanizations and residential complexes. It includes provisions on forest protection areas and water bodies, earthworks, wastewater treatment, and storm drainage. The single municipal approval is a prerequisite for all subdivisions, and grounds for denial and expiration are set forth. It also covers special cases such as cemeteries and lots for public service infrastructure.", "court_or_agency": "", "date": "12/10/2012", "year": "2012", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-73536": { "id": "norm-73536", "citation": "Reglamento municipal 189-G", "title_es": "Reglamento del Mapa Oficial del Cantón de Paraíso", "title_en": "Official Map Regulation of the Canton of Paraíso", "summary_es": "Este reglamento municipal del cantón de Paraíso integra el Plan Regulador y establece las normas para la identificación, adquisición y gestión de todas las áreas públicas cantonales, con un enfoque central en el sistema vial. Define las competencias municipales sobre la red vial cantonal, establece una jerarquía vial detallada con previsiones viales (derechos de vía) para cada tipo de vía —desde caminos vecinales de 14 m hasta vías locales terciarias de 9 m— y consigna un listado de vías propuestas para el futuro desarrollo urbano. El reglamento regula además la dotación y selección de áreas públicas (parques, plazas, facilidades comunales) buscando alcanzar 10 m² por habitante, y estandariza criterios para la instalación de mobiliario urbano, arborización, estacionamientos en vía pública, terminales de transporte y ciclovías, estableciendo responsabilidades claras para desarrolladores urbanísticos en la cesión de tierras y ampliaciones viales.", "summary_en": "This municipal regulation of the Canton of Paraíso is part of the Regulatory Plan and sets norms for the identification, acquisition, and management of all cantonal public areas, with a central focus on the road system. It defines municipal jurisdiction over the cantonal road network, establishes a detailed road hierarchy with right-of-way dimensions for each type — from 14 m local rural roads to 9 m tertiary urban streets — and lists proposed roads for future urban development. The regulation also governs the provision and selection of public areas (parks, plazas, community facilities) aiming at 10 m² per inhabitant, and standardizes criteria for the installation of urban furniture, tree planting, on-street parking, public transport terminals, and bicycle lanes, setting clear responsibilities for urban developers in land cession and road widening.", "court_or_agency": "", "date": "12/10/2012", "year": "2012", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-73895": { "id": "norm-73895", "citation": "Reglamento municipal 0 (Municipalidad de Cartago, 13/11/2012)", "title_es": "Plan Regulador Urbano del Cantón Central de Cartago", "title_en": "Urban Regulatory Plan of the Central Canton of Cartago", "summary_es": "El Plan Regulador Urbano del Cantón Central de Cartago es un instrumento de planificación local que define la política de desarrollo sostenible del cantón. El documento integra reglamentos de construcciones, fraccionamientos y urbanizaciones, zonificación de usos del suelo, vialidad, renovación urbana, protección del patrimonio histórico-arquitectónico, publicidad exterior y mapa oficial. Establece normas para el desarrollo urbano ordenado, la protección de recursos naturales como áreas de protección forestal y nacientes, la gestión del riesgo y la sostenibilidad ambiental. Incluye disposiciones sobre cobertura boscosa en parcelas, evaluación de impacto ambiental para desarrollos urbanos, tratamiento de aguas residuales, y protección de ríos y quebradas. Promueve la densificación urbana, usos mixtos y la renovación de áreas deterioradas. Es de acatamiento obligatorio para personas físicas y jurídicas en todo el cantón.", "summary_en": "The Urban Regulatory Plan of the Central Canton of Cartago is a local planning instrument that defines the canton's sustainable development policy. The document incorporates regulations for construction, subdivision and urbanization, land-use zoning, roadways, urban renewal, protection of historical-architectural heritage, outdoor advertising, and an official map. It establishes norms for orderly urban development, protection of natural resources such as forest protection areas and water sources, risk management, and environmental sustainability. It includes provisions on forest cover in parcels, environmental impact assessment for urban developments, wastewater treatment, and protection of rivers and streams. It promotes urban densification, mixed uses, and renewal of deteriorated areas. Compliance is mandatory for all individuals and legal entities throughout the canton.", "court_or_agency": "", "date": "13/11/2012", "year": "2012", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-71482": { "id": "norm-71482", "citation": "Reglamento municipal 77", "title_es": "Reglamento para la aprobación, construcción, control y recepción de urbanizaciones de la Municipalidad de Moravia", "title_en": "Moravia Municipality Subdivision and Urbanization Regulation", "summary_es": "Este reglamento establece el procedimiento integral para la autorización y desarrollo de urbanizaciones en el cantón de Moravia. Regula desde la etapa de anteproyecto y uso de suelo hasta la construcción, inspección, recepción de obras de infraestructura y traspaso de áreas públicas al municipio. Detalla los requisitos documentales y técnicos que deben cumplir los urbanizadores, incluyendo estudios de impacto ambiental y viabilidad ambiental cuando corresponda, disponibilidad de agua potable y alcantarillado, manejo de aguas pluviales, movimientos de tierra y garantías por daños a la infraestructura municipal. Incorpora deberes de fiscalización municipal en materia de respeto a zonas de protección, retiros y alineamientos. Además, define las multas por construcción sin licencia y el impuesto del 1% sobre la tasación del proyecto. El instrumento busca ordenar el crecimiento urbano asegurando el cumplimiento de la normativa ambiental y urbanística aplicable.", "summary_en": "This regulation establishes the comprehensive procedure for the authorization and development of subdivisions in the canton of Moravia. It governs every stage from the preliminary project and land use approval through construction, inspection, acceptance of infrastructure works, and transfer of public areas to the municipality. It details the documentary and technical requirements that developers must fulfill, including environmental impact studies and environmental feasibility when applicable, availability of potable water and sewerage, stormwater management, earthworks, and guarantees for damage to municipal infrastructure. It incorporates municipal oversight duties regarding compliance with protection zones, setbacks, and alignments. Additionally, it defines fines for construction without a license and a 1% tax on the project valuation. The instrument aims to regulate urban growth while ensuring compliance with applicable environmental and urban planning regulations.", "court_or_agency": "", "date": "19/10/2011", "year": "2011", "doc_type": "municipal_regulation" }, "norm-71774": { "id": "norm-71774", "citation": "Reglamento municipal 49", "title_es": "Reforma al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Mora — Publicación del artículo 13 sobre Zona Resto del Distrito", "title_en": "Amendment to Mora Zoning Regulation — Publication of Article 13 on the Rest-of-District Zone", "summary_es": "El Concejo Municipal de Mora acuerda publicar en La Gaceta el artículo 13 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador, aprobado en 1993, para regular la zona denominada “Resto del Distrito”. Esta decisión se toma tras el vacío normativo generado por la declaratoria de inconstitucionalidad de los artículos 4.3 y 10 del reglamento original, mediante Voto Nº 021258-2010 de la Sala Constitucional. El artículo 13 establece que el resto del distrito primero debe integrarse al plan regulador como límite político básico y que los desarrollos en esa zona se destinarán a fines agrícolas, sujetándose a los mismos requisitos de la Zona Agrícola ya definida. Sin embargo, se prevé una excepción para pequeñas comunidades que, a través de asociaciones de desarrollo, deseen impulsar proyectos de fraccionamiento, urbanización o conjuntos residenciales. En esos casos, se aplicarán las normas generales del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, y el proyecto será evaluado conjuntamente por la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU para determinar su viabilidad. El acuerdo se aprueba por unanimidad y rige a partir de su publicación.", "summary_en": "The Municipal Council of Mora agrees to publish in the Official Gazette Article 13 of the Zoning Regulation, originally approved in 1993, to govern the area known as the 'Rest of the District'. This action addresses the regulatory gap created when Articles 4.3 and 10 of the original regulation were declared unconstitutional by Constitutional Chamber Ruling No. 021258-2010. Article 13 states that the rest of the district must first be incorporated into the regulatory plan as a basic political boundary, and that developments within it shall be for agricultural purposes, subject to the same requirements as the Agricultural Zone. However, an exception is allowed for small communities that, through development associations, seek to promote subdivision, urbanization, or residential complex projects. In such cases, the general norms of the National Subdivision and Urbanization Control Regulation apply, and the project is jointly evaluated by the Municipality and the INVU Urban Planning Directorate to determine its feasibility. The agreement is unanimously approved and takes effect upon publication.", "court_or_agency": "", "date": "05/12/2011", "year": "2011", "doc_type": "municipal_regulation" }, "nexus-sen-1-0034-427299": { "id": "nexus-sen-1-0034-427299", "citation": "Res. 00175-2009 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "title_es": "Distinción entre fraccionamiento simple y urbanización y vías de anulación municipal", "title_en": "Distinction between simple subdivision and urbanization and municipal annulment procedures", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo confirma un acuerdo del Concejo Municipal de Oreamuno que revocó una medida cautelar que impedía otorgar visados y permisos de construcción en un proyecto de lotificación. La resolución desarrolla extensamente tres temas medulares: (a) el urbanismo como vertiente del derecho ambiental con rango constitucional, que obliga a las municipalidades a ejercer su poder de policía en la protección del ambiente urbano y natural; (b) la distinción entre “simples fraccionamientos” en áreas ya urbanizadas –que no requieren cesión de áreas para parques ni facilidades comunales– y los fraccionamientos con urbanización, que sí imponen cargas de cesión vial, zonas verdes y equipamiento comunitario, y que deben tramitarse como proyectos complejos conforme a la Ley de Planificación Urbana; (c) las vías para anular un acto administrativo declaratorio de derechos en sede municipal: el recurso extraordinario de revisión interpuesto por terceros y la anulación oficiosa por el Concejo, que exige procedimiento ordinario con debido proceso y dictamen vinculante de la Procuraduría General de la República o de la Contraloría, limitada a casos de nulidad absoluta, evidente y manifiesta. En el caso concreto, el Tribunal concluye que la medida cautelar derogada carecía del necesario procedimiento principal de nulidad, por lo que su levantamiento se ajustó a derecho, sin perjuicio de que el municipio pueda dictar nuevas medidas dentro de un proceso formal.", "summary_en": "The Administrative Litigation Tribunal upholds a decision of the Municipal Council of Oreamuno that revoked a precautionary measure suspending the issuance of subdivision approvals and construction permits for a development project. The ruling develops three central issues: (a) urban planning as a component of environmental law with constitutional status, obliging municipalities to exercise police powers to protect both the urban and natural environment; (b) the distinction between “simple subdivisions” in already urbanized areas – which do not require the dedication of land for parks and communal facilities – and subdivisions with urbanization, which impose obligations to dedicate land for roads, green areas, and community amenities, and must be processed as complex projects under the Planning Law; (c) the avenues for annulling an act that has created vested rights at the municipal level: the extraordinary appeal for review filed by third parties, and the ex officio annulment by the Council, which requires an ordinary administrative procedure with due process and a binding opinion from the Attorney General’s Office or the Comptroller General, limited to cases of absolute, evident, and manifest nullity. In the specific case, the Tribunal finds that the revoked precautionary measure lacked the required principal annulment proceeding, making its lifting lawful, without prejudice to the municipality’s ability to adopt new measures within a formal proceeding.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección III", "date": "30/01/2009", "year": "2009", "doc_type": "court_decision" }, "nexus-sen-1-0034-509123": { "id": "nexus-sen-1-0034-509123", "citation": "Res. 00402-2009 Tribunal Contencioso Administrativo Sección II", "title_es": "Improcedencia de permiso de uso en zona marítimo terrestre sin plan regulador", "title_en": "Land-use permit in maritime-terrestrial zone denied absent a regulatory plan", "summary_es": "El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección II, confirma la denegatoria municipal de un permiso de uso de suelo en la zona marítimo terrestre de Playa Tortuga, Osa, por falta de plan regulador. El recurrente sostenía que el permiso de uso no requería dicho instrumento y que existía confusión sobre cuál acto se impugnaba. El Tribunal aclara que el acto impugnado es el acuerdo que rechazó el permiso, y que la ausencia de plan regulador es motivo suficiente para denegarlo, aun cuando el interesado hubiera iniciado un trámite de concesión. Se reafirma que la concesión es la figura idónea para el aprovechamiento privado de la zona marítimo terrestre y que el plan regulador constituye un requisito indispensable para garantizar el desarrollo ordenado y sostenible de ese bien de dominio público. La decisión unifica criterios con precedentes de la misma sede.", "summary_en": "The Administrative Appeals Tribunal, Section II, upholds the municipality’s denial of a land-use permit for a plot in the maritime-terrestrial zone of Playa Tortuga, Osa, because no regulatory plan exists. The appellant argued that a use permit does not require such a plan and that there was confusion over which decision was being challenged. The Tribunal clarifies that the challenged decision is the one rejecting the permit, and that the absence of a regulatory plan is sufficient reason to deny it, even if a concession procedure had been started. It reiterates that a concession is the proper mechanism for private use of the maritime-terrestrial zone and that a regulatory plan is an indispensable prerequisite for orderly and sustainable development of this public-domain asset. The decision follows consistent precedent of the same court.", "court_or_agency": "Tribunal Contencioso Administrativo Sección II", "date": "09/10/2009", "year": "2009", "doc_type": "court_decision" }, "pgr-11721": { "id": "pgr-11721", "citation": "C-069-2003", "title_es": "Planos catastrados defectuosos y visado municipal en fraccionamientos", "title_en": "Defective cadastral plans and municipal approval in subdivisions", "summary_es": "La Procuraduría aclara las obligaciones municipales ante planos catastrados que infringen la normativa urbanística, especialmente servidumbres mayores a sesenta metros y parcelas menores a mil metros. Establece que las municipalidades deben negar el visado cuando el fraccionamiento no cumpla las reglas de acceso y tamaño de lotes. Si ya se otorgó un visado viciado, deben anularlo administrativa o judicialmente según la gravedad del vicio, y luego gestionar la cancelación de la inscripción registral. El visado es requisito indispensable para inscribir segregaciones en el Registro. La opinión detalla los supuestos de fraccionamientos sujetos o exentos de visado, las limitaciones para accesos por servidumbre (ancho mínimo, longitud máxima de sesenta metros, máximo de seis lotes) y los mecanismos legales para anular tanto el visado como la inscripción registral.", "summary_en": "The Attorney General clarifies municipal duties regarding cadastral plans that violate urban development regulations, particularly easements longer than sixty meters and lots under one thousand square meters. Municipalities must deny approval when a subdivision fails to meet access and lot-size rules. If an improper approval was granted, they must annul it administratively or judicially, depending on the defect's severity, and then seek cancellation of the property registration. The approval is an essential prerequisite for recording segregations. The opinion details which subdivisions require approval, the limits on access by easement (minimum width, maximum length of sixty meters, maximum of six lots), and the legal mechanisms to annul both the approval and the registration.", "court_or_agency": "", "date": "10/03/2003", "year": "2003", "doc_type": "dictamen" }, "norm-41071": { "id": "norm-41071", "citation": "Decreto 25902", "title_es": "Reforma al Plan Regional de Desarrollo Urbano de la Gran Área Metropolitana", "title_en": "Reform to the GAM Regional Urban Development Plan", "summary_es": "El Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE de 1997 reforma integralmente el Plan Regional de Desarrollo Urbano de la Gran Área Metropolitana (GAM) para ordenar el crecimiento urbano y proteger zonas de importancia ambiental y agrícola. Crea una 'Zona Especial de Protección' con uso predominantemente agrícola y una 'Zona de Crecimiento Urbano', restringiendo urbanizaciones en la zona de protección solo a áreas de expansión de los cuadrantes urbanos existentes (200 metros de radio). Establece requisitos estrictos para construcciones permitidas en la zona de protección: viviendas unifamiliares por finca, actividades agropecuarias, clubes campestres sobre terrenos de al menos 5 hectáreas, hoteles con densidad máxima de 12 habitaciones por hectárea, e industrias inofensivas o incómodas con medidas de mitigación. Exige estudios de impacto ambiental y plantas de tratamiento de aguas residuales para nuevos proyectos. Actualiza las áreas especiales de no construcción para servidumbres de infraestructura y zonas de protección forestal (Cerros de Escazú, La Carpintera, entre otros), prohibiendo nuevos fraccionamientos menores a 5 hectáreas y limitando severamente las construcciones. Deroga reglamentos anteriores de zonificación industrial y actualiza el marco normativo para alinearse con el derecho constitucional a un ambiente sano.", "summary_en": "Decree 25902-MIVAH-MP-MINAE of 1997 comprehensively reforms the GAM Regional Urban Development Plan in Costa Rica to control urban sprawl and protect environmentally and agriculturally sensitive areas. It establishes a 'Special Protection Zone' with predominantly agricultural land use and an 'Urban Growth Zone', limiting new subdivisions in the protection zone to a 200-meter radius around existing urban centers. Permitted construction in the protection zone is strictly regulated: single-family homes per farm, agricultural activities, country clubs on lots of at least 5 hectares, hotels at a maximum density of 12 rooms per hectare, and only harmless or 'nuisance' industries subject to mitigation measures. All new projects must provide an environmental impact study and a wastewater treatment plant. The decree also updates special non-construction areas for utility easements and forest protection zones (e.g., Cerros de Escazú, La Carpintera), banning new subdivisions smaller than 5 hectares and severely limiting buildings. It repeals prior industrial zoning laws and aligns urban planning with the constitutional right to a healthy environment.", "court_or_agency": "", "date": "12/02/1997", "year": "1997", "doc_type": "executive_decree" }, "nexus-sen-1-0007-82085": { "id": "nexus-sen-1-0007-82085", "citation": "Res. 04205-1996 Sala Constitucional", "title_es": "Obligación de ceder áreas verdes en fraccionamientos y autonomía municipal", "title_en": "Duty to cede green areas in subdivisions and municipal autonomy", "summary_es": "La Sala Constitucional resuelve una acción de inconstitucionalidad contra normas del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU que exigen ceder un 10% del terreno fraccionado para áreas verdes y equipamiento urbano, y permiten sustituir esa cesión por dinero. La Sala declara que el deber de ceder gratuitamente terrenos a las municipalidades tiene fundamento constitucional en la función social de la propiedad y en el ordenamiento urbano, y no constituye una expropiación indemnizable. Sin embargo, anula varias disposiciones: la cesión no puede ser reemplazada por un pago monetario, las parcelas agropecuarias quedan excluidas de esta carga, y las competencias exclusivas de las municipalidades en planificación urbana no pueden ser asumidas por el INVU. También declara inconstitucional el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana por haber sido aprobado mediante una ley de presupuesto, restaurando su texto anterior.", "summary_en": "The Constitutional Chamber resolves a challenge against INVU Subdivision and Urbanization Regulations requiring developers to cede 10% of subdivided land for green areas and urban infrastructure, and allowing cash payment as a substitute. The Chamber holds that the obligation to cede land to municipalities is constitutionally grounded in the social function of property and urban planning, and does not constitute an expropriation requiring compensation. However, it strikes down several provisions: the cession cannot be replaced by monetary payment, agricultural parcels are exempt from this burden, and exclusive municipal powers in urban planning cannot be exercised by INVU. It also declares unconstitutional Transitional Provision II of the Urban Planning Law because it was enacted through a budget law, restoring its prior text.", "court_or_agency": "Sala Constitucional", "date": "20/08/1996", "year": "1996", "doc_type": "constitutional_decision" }, "norm-23513": { "id": "norm-23513", "citation": "Decreto 23066", "title_es": "Derogación de autorización de catastro para inscripción de planos en zona restringida", "title_en": "Repeal of cadastre authorization for plan registration in restricted zone", "summary_es": "Este decreto ejecutivo deroga el Decreto Ejecutivo N° 22665-MP-J-TUR del 26 de octubre de 1993, que había autorizado al Catastro Nacional para inscribir planos de agrimensura en la zona marítimo-terrestre y otras zonas restringidas. Con esta derogación, se elimina la excepción que permitía tales inscripciones, restableciendo la prohibición general de inscribir planos en estas áreas protegidas. La medida busca reforzar la protección de la zona marítimo-terrestre, impidiendo la regularización catastral de ocupaciones o fraccionamientos en terrenos que forman parte del patrimonio público y están sujetos a un régimen especial de uso y conservación. El decreto tiene efectos inmediatos a partir de su publicación.", "summary_en": "This executive decree repeals Executive Decree No. 22665-MP-J-TUR of October 26, 1993, which had authorized the National Cadastre to register survey plans in the maritime-terrestrial zone and other restricted zones. With this repeal, the exception that allowed such registrations is eliminated, reestablishing the general prohibition on registering plans in these protected areas. The measure seeks to strengthen the protection of the maritime-terrestrial zone, preventing the cadastral regularization of occupations or subdivisions on lands that are part of the public domain and subject to a special regime of use and conservation. The decree takes effect immediately upon publication.", "court_or_agency": "", "date": "17/03/1994", "year": "1994", "doc_type": "executive_decree" }, "norm-24587": { "id": "norm-24587", "citation": "Decreto 22665", "title_es": "Autoriza inscripción de planos en zona restringida del Proyecto Turístico Golfo Papagayo", "title_en": "Authorization of plan registration in the restricted zone of the Papagayo Gulf Tourism Project", "summary_es": "Este decreto ejecutivo autoriza al Catastro Nacional a inscribir planos de agrimensura de la zona restringida de la Zona Marítimo Terrestre dentro del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, a favor del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), sin necesidad de amojonamiento previo ni visado del Instituto Geográfico Nacional (IGN). La medida se fundamenta en la imposibilidad material del Estado para cumplir de inmediato con los procedimientos ordinarios (marcación en sitio de la zona pública) y en el interés público de desarrollar el proyecto turístico regulado por leyes especiales. No obstante, se impone al concesionario la obligación de amojonar la zona pública y actualizar la inscripción catastral con el visto bueno del IGN antes de iniciar cualquier construcción. El decreto aplica exclusivamente dentro de los límites del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, considerado un caso especial por su legislación particular.", "summary_en": "This executive decree authorizes the National Cadastre to register survey plans for the restricted zone of the Maritime-Terrestrial Zone within the Papagayo Gulf Tourism Project in favor of the Costa Rican Tourism Board (ICT), without prior boundary marking or approval from the National Geographic Institute (IGN). The measure is based on the State's material impossibility to immediately comply with ordinary procedures (on-site marking of the public zone) and on the public interest in developing the tourism project regulated by special laws. However, the concessionaire is obligated to mark the public zone and update cadastral registration with IGN approval before starting any construction. The decree applies exclusively within the boundaries of the Papagayo Gulf Tourism Project, considered a special case under its particular legislation.", "court_or_agency": "", "date": "26/10/1993", "year": "1993", "doc_type": "executive_decree" }, "norm-50877": { "id": "norm-50877", "citation": "Decreto 3391", "title_es": "Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones", "title_en": "National Regulation for the Control of Subdivisions and Urbanizations", "summary_es": "Este reglamento, emitido por la Junta Directiva del INVU, establece las condiciones técnicas y urbanísticas que rigen los fraccionamientos y urbanizaciones en todo el territorio nacional, aplicable en ausencia de planes reguladores locales. Define requisitos para la división de predios, accesos, cesión de áreas públicas, vialidad, diseño geométrico, protección de ríos, movimientos de tierra y servicios básicos. Incluye capítulos específicos para desarrollos residenciales de conjunto y vivienda progresiva, con normas sobre densidades, retiros y coberturas. Fue derogado por el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de 2019, pero rigió durante décadas como instrumento central para el control del uso del suelo urbano.", "summary_en": "This regulation, issued by INVU's Board of Directors, establishes the technical and urban planning conditions governing subdivisions and urbanizations nationwide, applicable where local regulatory plans are absent. It defines requirements for land division, access, public area dedication, road systems, geometric design, river protection, earthworks, and basic services. It includes specific chapters for residential developments and progressive housing, with rules on density, setbacks, and coverage. It was repealed by the 2019 Subdivision and Urbanization Regulation but served for decades as a central instrument for urban land use control.", "court_or_agency": "", "date": "13/12/1982", "year": "1982", "doc_type": "regulation" }, "case-10-005581-0007-co": { "id": "case-10-005581-0007-co", "citation": "Exp. 10-005581-0007-CO", "title_es": "Inconstitucionalidad de la obligación de autorización municipal en zonas marítimo-terrestres y urbanizaciones costeras", "title_en": "Unconstitutionality of municipal authorization requirement in maritime-terrestrial zones and coastal developments", "summary_es": "La Sala Constitucional analiza una acción de inconstitucionalidad contra los artículos 70 al 75 de la Ley de Planificación Urbana en relación con la obligación de obtener autorización municipal para segregaciones y urbanizaciones. El accionante alega violación de los artículos 169 y 170 constitucionales (autonomía municipal) y del artículo 50 (derecho a un ambiente sano), así como de la Ley Forestal 7575, al aplicar las mismas reglas de fraccionamiento a todo tipo de suelo, incluyendo zona marítimo-terrestre y bosque, sin considerar particularidades ecológicas. La Sala rechaza la acción por el fondo: considera que la intervención municipal en estos procesos es una medida de policía urbanística y ambiental legítima, que no invade la zona marítimo-terrestre (excluida de la propiedad privada), y que no existe competencia del INVU en esas zonas. Tampoco encuentra violación de la autonomía municipal, ya que la exigencia de visado previo responde a un interés público. La sentencia reafirma la constitucionalidad del control municipal en materia de fraccionamientos y urbanizaciones, incluso en áreas ecológicamente sensibles como bosques y costas, siempre que no se afecte el régimen especial de dominio público.", "summary_en": "The Constitutional Chamber reviews a claim of unconstitutionality against Articles 70 to 75 of the Urban Planning Law concerning the requirement of municipal authorization for land segregations and developments. The plaintiff alleged violations of Articles 169 and 170 of the Constitution (municipal autonomy), Article 50 (right to a healthy environment), and Forestry Law 7575, arguing that applying uniform subdivision rules to all land types, including maritime-terrestrial zone and forest, disregards ecological particularities. The Chamber dismisses the claim on the merits, holding that municipal intervention in these processes is a legitimate urban and environmental police measure that does not encroach upon the maritime-terrestrial zone (excluded from private property), and that INVU lacks jurisdiction in those areas. It finds no violation of municipal autonomy, since the prior approval requirement serves public interest. The ruling reaffirms the constitutionality of municipal control over subdivisions and developments, even in ecologically sensitive areas such as forests and coasts, provided the special public domain regime is not affected.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "doc_type": "case_summary" }, "case-13-012064-0007-co": { "id": "case-13-012064-0007-co", "citation": "Exp. 13-012064-0007-CO", "title_es": "Amparo contra denegatoria de inscripción de plano sin plan regulador y en área de riesgo", "title_en": "Amparo against denial of cadastral plan registration absent regulatory plan in risk area", "summary_es": "Este expediente contiene el resumen del voto de la Sala Constitucional sobre un recurso de amparo interpuesto contra la negativa municipal de visar un plano de catastro para una finca ubicada en una zona rural. La parte recurrente alegó que la municipalidad exigía requisitos no establecidos por ley, como la aplicación de un plan regulador aún no vigente para la zona, y que se afectaban sus derechos fundamentales. La Sala Constitucional analizó si la denegatoria vulneraba el derecho a la propiedad y al debido proceso, considerando la normativa ambiental y de ordenamiento territorial que obliga a la municipalidad a verificar la existencia de riesgos ambientales y la compatibilidad con instrumentos de planificación territorial, inclusive cuando estos se encuentran en proceso de aprobación. El voto establece criterios sobre el alcance de la potestad municipal de control urbanístico frente al derecho de propiedad en áreas de riesgo. El resumen no indica el resultado final del amparo, pero destaca la tensión entre desarrollo urbanístico y prevención de riesgos naturales.", "summary_en": "This case file contains the summary of the Constitutional Chamber's ruling on an amparo action filed against a municipality's refusal to approve a cadastral plan for a property in a rural zone. The plaintiff argued that the municipality was imposing requirements not mandated by law, including the application of a regulatory plan not yet in force for that area, thereby violating fundamental rights. The Constitutional Chamber examined whether the denial infringed upon the right to property and due process, taking into account environmental and land-use regulations that obligate the municipality to verify the existence of environmental risks and compatibility with territorial planning instruments, even when they are still in the approval process. The ruling establishes criteria on the scope of municipal urbanistic control powers versus property rights in risk-prone areas. The summary does not state the final outcome of the amparo, but highlights the tension between urban development and natural hazard prevention.", "court_or_agency": "", "date": "", "year": "", "doc_type": "case_summary" }, "pgr-12650": { "id": "pgr-12650", "citation": "C-220-2004", "title_es": "Silencio positivo en visado municipal de fraccionamientos y áreas públicas", "title_en": "Positive silence for municipal subdivision permits and public areas", "summary_es": "La Procuraduría analiza si opera el silencio administrativo positivo ante la falta de respuesta municipal a solicitudes de visado para segregar lotes, según el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, y para la cesión de áreas públicas. Concluye que el visado para segregar lotes privados sí puede obtenerse por silencio positivo si se cumplen los requisitos legales y se sigue el procedimiento de la Ley 8220. No obstante, el silencio positivo no aplica cuando la solicitud se refiere a áreas públicas (bienes demaniales) ni para la aceptación de obras y áreas públicas, pues su incorporación al dominio público requiere un acto administrativo expreso. Además, la aceptación de áreas públicas es un acto formal del concejo municipal que debe ser expreso, y solo después de esta aceptación puede el urbanizador vender lotes y obtener el visado del artículo 33 para los lotes privados. Se aclara que la aprobación de planos constructivos no sustituye el visado de fraccionamiento ni implica la cesión automática de áreas públicas.", "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes whether administrative positive silence (tacit approval) applies when a municipality fails to respond to requests for subdivision permits under Article 33 of the Urban Planning Law, and for the transfer of public areas. It concludes that a subdivision permit for private lots can indeed be obtained through positive silence if all legal requirements are met and the procedure of Law 8220 is followed. However, positive silence does not apply to requests involving public areas (public domain property) or to the acceptance of public works and areas, since their incorporation into the public domain requires an express administrative act. The acceptance of public areas is a formal act of the municipal council that must be express, and only after this acceptance can the developer sell lots and obtain the Article 33 permit for private lots. It clarifies that approval of construction plans does not replace the subdivision permit nor imply automatic transfer of public areas.", "court_or_agency": "", "date": "05/07/2004", "year": "2004", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-14109": { "id": "pgr-14109", "citation": "C-304-2006", "title_es": "Aplicación experimental de la norma VI.7.1 del Reglamento de Fraccionamientos para renovación urbana en asentamientos consolidados", "title_en": "Experimental application of regulation VI.7.1 of the Subdivision Regulation for urban renewal in consolidated settlements", "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza si la aplicación de la norma VI.7.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones para desarrollar programas de renovación urbana en asentamientos urbanos en precario vulnera el principio de inderogabilidad singular del reglamento. Concluye que dicha norma no contraviene ese principio porque la excepción está contemplada en el propio reglamento. Señala que donde exista un plan regulador municipal la norma no sería aplicable, salvo que el nuevo sistema se ajuste a él o se modifique. La aplicación excepcional por vía experimental es posible siempre que se cumplan condiciones: que se trate de asentamientos consolidados, que el diseño se base en reglas técnicas y científicas, que se garantice la dignidad humana, que las soluciones sean sostenibles y que se acompañe de acciones crediticias y de erradicación de tugurios. Se reitera la competencia prevalente de las municipalidades en planificación urbana.", "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes whether applying regulation VI.7.1 of the National Subdivision and Urbanization Control Regulation to develop urban renewal programs in precarious urban settlements violates the principle of singular non-derogability of regulations. It concludes that the provision does not contravene this principle because the exception is established in the regulation itself. It states that where a municipal regulatory plan exists, the provision would not apply unless the new system conforms to it or is modified. The exceptional experimental application is possible if conditions are met: it must involve consolidated settlements, be based on technical and scientific rules, guarantee human dignity, provide sustainable solutions, and be accompanied by credit actions and slum eradication. The prevailing competence of municipalities in urban planning is reaffirmed.", "court_or_agency": "", "date": "01/08/2006", "year": "2006", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-14793": { "id": "pgr-14793", "citation": "C-279-2007", "title_es": "Urbanizaciones no recibidas y sus consecuencias jurídicas", "title_en": "Unreceived Urbanizations and Their Legal Consequences", "summary_es": "La Procuraduría General de la República emite un dictamen vinculante a solicitud de la Municipalidad de Cartago sobre el tratamiento jurídico de las urbanizaciones no recibidas oficialmente. Se analiza el proceso de urbanización y los actos administrativos municipales que lo componen: aprobación de anteproyecto, visado de planos constructivos, aceptación de áreas y obras públicas, visado de segregación y licencia de construcción. La PGR concluye que la aceptación de obras públicas es requisito previo para emitir licencias de construcción, y que su ausencia acarrea nulidad absoluta de cualquier autorización. Señala que el transcurso del tiempo no sanea actos contrarios al ordenamiento jurídico, y que la figura del silencio administrativo positivo solo aplica a planos de lotes privados, no a áreas públicas. Advierte que un proyecto de ley para dispensar requisitos podría tener problemas de constitucionalidad si afecta áreas de recreo o seguridad.", "summary_en": "The Attorney General's Office issues a binding opinion at the request of the Municipality of Cartago regarding the legal treatment of officially unreceived urbanizations. It analyzes the urbanization process and the municipal administrative acts involved: preliminary plan approval, constructive plans endorsement, acceptance of public areas and works, segregation endorsement, and construction license. The PGR concludes that acceptance of public works is a prerequisite for issuing construction licenses, and its absence renders any authorization null and void. It notes that the passage of time does not cure acts contrary to the legal system, and that the figure of positive administrative silence only applies to plans of private lots, not public areas. It warns that a bill to waive requirements could face constitutional issues if it affects recreational areas or safety.", "court_or_agency": "", "date": "21/08/2007", "year": "2007", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-16133": { "id": "pgr-16133", "citation": "C-319-2009", "title_es": "Exigencia de estudios adicionales por SETENA para prevenir urbanizaciones disfrazadas de fraccionamientos agrícolas", "title_en": "SETENA’s authority to require additional studies to prevent agricultural subdivisions used as sham urbanizations", "summary_es": "La Procuraduría General de la República, a solicitud de SETENA, analiza si esta entidad puede exigir estudios y documentos adicionales a quienes soliciten viabilidad ambiental para proyectos presentados como fraccionamientos agrícolas, pero que en realidad se destinan a urbanizaciones, y qué sanciones aplicar ante el uso abusivo de esa normativa. El dictamen concluye que SETENA, en ejercicio de su amplia competencia legal y en cumplimiento del deber estatal de proteger el derecho a un ambiente sano, está facultada para requerir cualquier estudio o información adicional que considere pertinente y necesaria para determinar la verdadera naturaleza ambiental del proyecto y prevenir daños, siempre que su decisión sea motivada, razonable y proporcional. También señala los regímenes sancionatorios administrativos aplicables en caso de incumplimiento, que van desde la paralización hasta la clausura y ejecución de garantías, sin perjuicio de la responsabilidad penal.", "summary_en": "The Attorney General’s Office, at the request of the National Environmental Technical Secretariat (SETENA), analyzes whether SETENA may require additional studies and documents from those requesting environmental viability for projects presented as agricultural subdivisions, but which are actually intended for urban development, and what sanctions apply for abusive use of that regulation. The opinion concludes that SETENA, in the exercise of its broad legal powers and in fulfillment of the State’s duty to protect the right to a healthy environment, is authorized to require any additional study or information it deems pertinent and necessary to determine the true environmental nature of the project and prevent damage, provided its decision is reasoned, rational, and proportionate. It also identifies the administrative sanctioning regimes applicable in case of non-compliance, ranging from suspension to closure and execution of guarantees, without prejudice to criminal liability.", "court_or_agency": "", "date": "18/11/2009", "year": "2009", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-16270": { "id": "pgr-16270", "citation": "C-085-2010", "title_es": "Nulidad de visados de fraccionamiento en zona agrícola de Coronado", "title_en": "Nullity of subdivision permits in agricultural zone of Coronado", "summary_es": "La Procuraduría examina la solicitud del Alcalde de Vásquez de Coronado de un dictamen favorable para declarar la nulidad absoluta, evidente y manifiesta de visados de fraccionamiento otorgados en la Zona de Parcelas Agrícolas, que presuntamente incumplieron el Plan Regulador local. Concluye que la gestión es prematura e inadmisible porque el municipio no ha sustanciado el procedimiento administrativo ordinario con garantías del debido proceso, requisito indispensable según el artículo 173.3 de la Ley General de la Administración Pública. Además, advierte que la competencia para declarar esa nulidad y solicitar el dictamen corresponde al Concejo Municipal como órgano supremo, no al Alcalde. Señala también que, tratándose de actos anteriores al 1 de enero de 2008, existe un plazo de caducidad de cuatro años que habría vencido, imposibilitando la anulación.", "summary_en": "The Attorney General's Office reviews the request by the Mayor of Vásquez de Coronado for a favorable opinion to declare the absolute, evident, and manifest nullity of subdivision endorsements granted in the Agricultural Parcel Zone allegedly in violation of the local Regulatory Plan. It concludes the request is premature and inadmissible because the municipality has not conducted the ordinary administrative procedure with due-process guarantees, an essential requirement under Article 173(3) of the General Public Administration Act. It further warns that the authority to declare such nullity and request the opinion belongs to the Municipal Council, not the Mayor. It also notes that for acts predating January 1, 2008, a four-year statute of limitations applies and would have already expired, preventing annulment.", "court_or_agency": "", "date": "26/04/2010", "year": "2010", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-16955": { "id": "pgr-16955", "citation": "C-324-2011", "title_es": "Límite de longitud de servidumbre en fraccionamientos según reglamento del INVU", "title_en": "Maximum easement length for subdivisions under INVU regulation", "summary_es": "El dictamen analiza si el artículo II.2.1.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones admite excepciones a la longitud máxima de 60 metros para servidumbres de acceso a lotes interiores en fraccionamientos de vivienda unifamiliar. La PGR concluye que la norma no establece excepciones, por lo que debe aplicarse tal límite. Sin embargo, advierte que las municipalidades pueden dictar reglamentos propios en desarrollo de sus planes reguladores que establezcan disposiciones diferentes, los cuales prevalecerían sobre el reglamento del INVU debido al carácter subsidiario de la competencia de este último. La PGR también recomienda no usar estos instrumentos para regularizar situaciones irregulares, sino para promover un desarrollo urbano ordenado.", "summary_en": "The opinion analyzes whether article II.2.1.1 of the National Subdivision and Urbanization Control Regulation allows exceptions to the 60-meter maximum length for access easements to interior lots in single-family home subdivisions. The PGR concludes that the regulation does not provide for exceptions, so the limit must be applied. However, it notes that municipalities may issue their own regulations as part of local master plans, which can contain different provisions and would prevail over INVU's regulation, given the subsidiary nature of INVU's authority. The PGR also recommends that such instruments not be used to regularize irregular situations but rather to promote orderly urban development.", "court_or_agency": "", "date": "22/12/2011", "year": "2011", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-18231": { "id": "pgr-18231", "citation": "C-221-2014", "title_es": "Competencia del Concejo Municipal para aprobar urbanizaciones, condominios y licencias de construcción", "title_en": "Municipal Council Authority to Approve Subdivisions, Condominiums, and Construction Permits", "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza la vigencia del dictamen C-235-1999 y determina la competencia municipal sobre la aprobación de proyectos urbanísticos. Concluye que el Concejo Municipal es el órgano competente para autorizar o denegar la construcción de urbanizaciones, condominios y cualquier otra obra constructiva cuando la normativa no designe explícitamente otro órgano. Esta competencia se fundamenta en el carácter del Concejo como órgano máximo de representación democrática y pluralista, al cual corresponden las potestades residuales del gobierno local. La decisión debe sustentarse en los informes y recomendaciones técnicas del ingeniero municipal y demás departamentos especializados, que actúan como órganos consultivos. Se analizan las distintas etapas del procedimiento urbanístico y se aclara que el visado de planos y la aceptación de obras públicas también requieren acuerdo del Concejo, mientras que el visado de segregación es un acto reglado que puede ser emitido directamente por el ingeniero municipal.", "summary_en": "The Attorney General's Office reviews the continuing validity of Opinion C-235-1999 and determines municipal authority for approving urban development projects. It concludes that the Municipal Council is the competent body to authorize or deny the construction of subdivisions, condominiums, and any other building works when the law does not expressly assign that authority to another body. This authority is based on the Council's role as the supreme democratic and pluralistic representative body, to which residual local government powers correspond. The decision must be based on technical reports and recommendations from the municipal engineer and other specialized departments, which act as advisory bodies. The opinion examines the various stages of the urban planning procedure and clarifies that plan approval and acceptance of public works also require a Council agreement, while the segregation visa is a regulated act that may be issued directly by the municipal engineer.", "court_or_agency": "", "date": "18/07/2014", "year": "2014", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-18431": { "id": "pgr-18431", "citation": "C-333-2014", "title_es": "Unicidad del visado municipal en fraccionamientos", "title_en": "Uniqueness of the municipal approval for subdivisions", "summary_es": "La Procuraduría General de la República responde una consulta del Alcalde de Heredia sobre si existen dos tipos de visados municipales: uno con efectos catastrales (según artículos 79 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional) y otro con efectos registrales (según artículos 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana). El dictamen concluye que NO existen dos visados distintos, sino un único acto de visado municipal requerido para todo fraccionamiento de terrenos, con independencia de que el trámite pase por el Catastro Nacional o directamente al Registro de la Propiedad. Los artículos 79 y 81 del Reglamento simplemente reiteran la exigencia del visado municipal previo a la inscripción de planos, en armonía con la Ley de Planificación Urbana, y el plano catastrado para fraccionamientos solo sirve para su posterior inscripción registral. Se apoya en jurisprudencia de la Sala Constitucional y del Tribunal Contencioso Administrativo, que confirman la unicidad e importancia del visado como control urbanístico integral, y rechazan la creación de categorías de visados no previstas en la ley.", "summary_en": "The Attorney General's Office answers an inquiry from the Mayor of Heredia regarding whether there are two types of municipal approvals: one for cadastral purposes (under articles 79 and 81 of the Regulation to the National Cadastre Law) and another for registration purposes (under articles 33 and 34 of the Urban Planning Law). The opinion concludes that there are NOT two distinct approvals, but a single municipal approval required for any land subdivision, regardless of whether the process goes through the National Cadastre or directly to the Property Registry. Articles 79 and 81 of the Regulation merely reiterate the requirement of prior municipal approval before recording plans, in harmony with the Urban Planning Law, and the cadastral plan for subdivisions only serves for its subsequent registration. It relies on case law from the Constitutional Chamber and the Administrative Court, which confirm the uniqueness and importance of the approval as an integral urban control mechanism, and reject the creation of approval categories not provided for by law.", "court_or_agency": "", "date": "14/10/2014", "year": "2014", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-18699": { "id": "pgr-18699", "citation": "C-029-2015", "title_es": "Segregación de lotes en urbanización no modifica el Mapa Oficial y requiere visado municipal e INVU", "title_en": "Lot segregation within a development does not modify the Official Map and requires municipal and INVU approval", "summary_es": "El dictamen analiza dos interrogantes planteadas por la Municipalidad de San Isidro de Heredia. Primero, si la segregación de un lote en un proyecto urbanístico implica una modificación del Mapa Oficial. Se concluye que no, pues el Mapa Oficial define áreas de dominio público, usos y servicios comunales, mientras que la segregación de lotes privados solo afecta la distribución y área de los lotes, sin alterar los usos previstos. La segregación debe respetar la zonificación y los planes reguladores, así como el plano general de la urbanización. Segundo, si la segregación requiere trámite ante el INVU. Se determina que sí, ya que conforme al Reglamento a la Ley de Catastro (Decreto 34331), los planos de urbanizaciones necesitan visado del INVU y de la municipalidad. Cualquier variación en el plano general implica un nuevo visado. Se enfatiza que el visado es un acto reglado que autoriza la segregación, pero no confiere derechos de uso contrarios a la zonificación vigente. Asimismo, se subraya la obligación de las municipalidades de velar por el ambiente sano y ecológicamente equilibrado en la planificación urbana.", "summary_en": "This opinion addresses two questions from the Municipality of San Isidro de Heredia. First, whether segregating a lot within a development project modifies the Official Map. It concludes it does not, since the Official Map defines public domain areas, uses, and community services, while private lot segregation only affects lot distribution and area, without altering designated uses. The segregation must respect zoning, regulatory plans, and the overall development plan. Second, whether such segregation requires INVU involvement. It determines it does, as the Cadastral Law Regulation (Decree 34331) requires INVU and municipal approval for development plans. Any variation in the general plan requires a new approval. The opinion stresses that the approval (visado) is a regulated act authorizing segregation but does not grant use rights contrary to current zoning. It also underscores municipalities' duty to ensure a healthy and ecologically balanced environment in urban planning.", "court_or_agency": "", "date": "19/02/2015", "year": "2015", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-18962": { "id": "pgr-18962", "citation": "C-190-2015", "title_es": "Inscripción unilateral de áreas públicas de urbanizaciones cuando el desarrollador ha desaparecido", "title_en": "Unilateral registration of subdivision public areas when the developer no longer exists", "summary_es": "La Procuraduría General analiza si las municipalidades pueden inscribir en el Registro Inmobiliario las áreas destinadas a uso público en urbanizaciones, aun cuando el desarrollador ha desaparecido. Concluye que los bienes cedidos conforme al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana son de dominio público municipal, afectados por ministerio de ley y por acto administrativo de aceptación de la urbanización. Su carácter demanial los hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, protegidos por el principio de inmatriculación, sin necesidad de inscripción registral para su tutela. No obstante, para garantizar la seguridad del tráfico jurídico y la coordinación con el Catastro, es necesaria su inscripción. Con fundamento en el artículo 44 de dicha ley, las municipalidades pueden solicitar la inscripción unilateralmente ante el Registro, sin la comparecencia del titular registral, debiendo realizarlo mediante la Notaría del Estado por tratarse de bienes de dominio público. El Registro está obligado a poner último asiento cuando el notario dé fe del acuerdo municipal de afectación.", "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes whether municipalities may register public-use areas in subdivisions when the developer has ceased to exist. It concludes that land ceded under Article 40 of the Urban Planning Law constitutes municipal public domain, affected by operation of law and the administrative act accepting the subdivision. Their public-domain character makes them inalienable, imprescriptible, and unseizable, protected by the principle of inmatriculation without requiring registration for their protection. However, to ensure legal certainty and coordination with the Cadastre, registration is necessary. Based on Article 44 of the same law, municipalities may apply unilaterally for registration before the Property Registry without the registered owner's concurrence, acting through the State Notary because they are public-domain assets. The Registry must make the final entry when the notary attests to the municipal resolution accepting the cession.", "court_or_agency": "", "date": "23/07/2015", "year": "2015", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-19274": { "id": "pgr-19274", "citation": "C-045-2016", "title_es": "Distinción entre fraccionamiento simple y complejo y exención de cesión del 10%", "title_en": "Distinction between simple and complex subdivision and exemption from 10% transfer", "summary_es": "La PGR analiza las consultas del Concejo Municipal de Aserrí sobre qué se entiende por urbanización, fraccionamiento con fines urbanísticos (complejo) y fraccionamiento simple, y cuándo procede la obligación de ceder el 10% del área fraccionada para parques y facilidades comunales. Con base en la Ley de Planificación Urbana, su Reglamento, y jurisprudencia constitucional y contencioso-administrativa, la PGR concluye que el fraccionamiento simple (segregaciones) en áreas previamente urbanizadas está exento de esa cesión, porque ya cuenta con accesos y servicios; en cambio, el fraccionamiento complejo (urbanización) que habilita por primera vez terrenos para fines urbanos sí debe ceder el porcentaje correspondiente. Aclara que el número de planos visados no determina la naturaleza del fraccionamiento, sino la necesidad de obras de habilitación urbana y provisión de servicios públicos. También se refiere a los requisitos para condominios y a la competencia municipal para el visado según el tipo de fraccionamiento. La opinión reafirma que el acceso a vía pública es obligatorio en todo fraccionamiento, salvo excepciones calificadas, y que el desarrollo urbanístico sin la cesión debida puede acarrear consecuencias legales.", "summary_en": "The PGR analyzes the inquiry by the Municipal Council of Aserrí regarding the definitions of urbanization, subdivision for urban purposes (complex subdivision), and simple subdivision, and when the obligation to transfer 10% of the subdivided area for parks and community facilities applies. Based on the Urban Planning Law, its Regulations, and constitutional and administrative case law, the PGR concludes that simple subdivisions (segregations) in previously urbanized areas are exempt from this transfer because they already have access and services; on the other hand, complex subdivisions (urbanizations) that develop land for urban purposes for the first time must transfer the respective percentage. It clarifies that the number of approved plans does not determine the nature of the subdivision, but rather the need for urban development works and provision of public services. It also addresses requirements for condominiums and municipal jurisdiction for approval depending on the type of subdivision. The opinion reaffirms that access to public roads is mandatory in all subdivisions, except for qualified exceptions, and that urban development without the required transfer may lead to legal consequences.", "court_or_agency": "", "date": "29/02/2016", "year": "2016", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-19783": { "id": "pgr-19783", "citation": "C-014-2017", "title_es": "Ancho de vías de acceso a la zona marítimo terrestre", "title_en": "Width of access roads to the maritime-terrestrial zone", "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza si los accesos a la zona pública de la zona marítimo terrestre previstos en un plan regulador costero deben ajustarse al ancho de 14 metros que establece la Ley General de Caminos Públicos para los caminos vecinales, o si pueden regirse por lo dispuesto en el propio plan regulador. Concluye que la Ley de Zona Marítimo Terrestre no fija un ancho específico para estos accesos, y que el artículo 4 de la Ley General de Caminos Públicos no regula el ancho de las calles locales de la red vial cantonal. Por tanto, cuando el acceso sea una calle local, corresponde al municipio definir su ancho en el plan regulador, con base en criterios de razonabilidad, proporcionalidad y técnica, sin estar vinculado forzosamente a los 14 metros. Si el acceso es por una carretera nacional, sí aplica el ancho de 20 metros fijado por el MOPT.", "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes whether access points to the public zone of the maritime-terrestrial zone established in a coastal regulatory plan must comply with the 14-meter width required by the General Public Roads Law for local roads, or if they may be governed by the plan itself. It concludes that the Maritime-Terrestrial Zone Law does not specify a width for such accesses, and that Article 4 of the General Public Roads Law does not regulate the width of local streets within the cantonal road network. Therefore, when the access is a local street, the municipality must define its width in the regulatory plan, based on criteria of reasonableness, proportionality, and technical soundness, without being bound to 14 meters. If the access is via a national road, the 20-meter width set by the MOPT applies.", "court_or_agency": "", "date": "25/01/2017", "year": "2017", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-20077": { "id": "pgr-20077", "citation": "C-194-2017", "title_es": "Reclamación municipal de áreas de uso público en lotificaciones antiguas", "title_en": "Municipal claim of public use areas in old subdivisions", "summary_es": "La consulta plantea si un municipio puede reclamar, años después, el terreno que un lotificador no cedió para uso público conforme a la Ley de Planificación Urbana. La PGR expone que la obligación de ceder áreas para vías, parques y facilidades comunales solo rige para urbanizaciones (fraccionamientos complejos), no para simples segregaciones en zonas ya urbanizadas. Señala que las áreas entregadas voluntariamente al uso público adquieren carácter demanial, incluso sin cesión formal, y que los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles, por lo que la municipalidad siempre puede reclamarlos. Aclara que la omisión del traspaso no impide el nacimiento de la demanialidad si se prueba el uso público. Como medidas, la municipalidad debe anular actos contrarios a la normativa, ejercer la acción de lesividad o la nulidad absoluta evidente, y adoptar los acuerdos para recibir y administrar las áreas. En urbanizaciones no construidas, rige la prohibición de otorgar permisos hasta garantizar la cesión.", "summary_en": "The inquiry asks whether a municipality can claim, years later, land that a subdivider failed to cede for public use under the Urban Planning Law. The PGR explains that the obligation to cede areas for roads, parks, and community facilities only applies to urbanizations (complex subdivisions), not simple segregations in already urbanized areas. It points out that areas voluntarily surrendered to public use acquire a public domain status, even without formal transfer, and that public domain assets are inalienable and imprescriptible, so the municipality can always claim them. It clarifies that the lack of formal transfer does not prevent the establishment of public ownership if public use is proven. As measures, the municipality must nullify acts contrary to regulations, file a 'lesividad' action or declare absolute nullity, and adopt agreements to receive and manage the areas. For unbuilt urbanizations, there is a prohibition on granting permits until the transfer is guaranteed.", "court_or_agency": "", "date": "05/09/2017", "year": "2017", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-20078": { "id": "pgr-20078", "citation": "C-206-2017", "title_es": "Visado del INVU en fraccionamientos mediante servidumbres de paso", "title_en": "INVU Approval Requirement for Subdivisions Through Easements", "summary_es": "La Procuraduría General de la República aclara que la Ley de Planificación Urbana (4240) exige que la Dirección de Urbanismo del INVU examine y vise previamente los planos de todo fraccionamiento con fines urbanísticos, incluso aquellos realizados mediante servidumbres de paso. El Concejo Municipal no puede otorgar el visado municipal sin esa autorización previa del INVU. Se recuerda que el Reglamento del INVU permite la subdivisión por servidumbres solo en casos calificados, cuando el acceso directo a vía pública sea imposible, y con límites estrictos de ancho, longitud y número máximo de lotes. Para condominios rigen normas especiales de mayor jerarquía (Ley 7933 y su Reglamento), pero también requieren aprobación municipal con base en criterios técnicos. La omisión del visado del INVU impide inscribir el fraccionamiento y realizar obras, y acarrea responsabilidades para los funcionarios involucrados.", "summary_en": "The Attorney General's Office clarifies that the Urban Planning Law (4240) requires the INVU's Urbanism Directorate to examine and approve plans for any subdivision for urban purposes, including those done through easements, before the municipality grants its approval. The Municipal Council cannot issue the municipal approval without that prior INVU authorization. The INVU Regulation allows subdivision by easement only in exceptional cases where direct access to a public road is impossible, and under strict limits on width, length, and maximum number of lots. Condominiums are governed by higher-ranking special rules (Law 7933 and its Regulation) but also require municipal approval based on technical criteria. Failure to obtain INVU approval prevents registration of the subdivision and construction, and entails liability for the officials involved.", "court_or_agency": "", "date": "12/09/2017", "year": "2017", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-22129": { "id": "pgr-22129", "citation": "C-269-2020", "title_es": "Aplicabilidad del artículo 96 del Reglamento de Fraccionamientos a lotes de área verde", "title_en": "Applicability of Article 96 of the Subdivision Regulation to Green Area Lots", "summary_es": "La Procuraduría aclara que el artículo 96 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones (Acuerdo INVU 6411), que establece áreas y frentes mínimos para lotes, se refiere exclusivamente a lotes habitacionales con vivienda construida dentro de conjuntos residenciales, no a lotes destinados a áreas verdes. Además, señala que el Reglamento aún no está vigente, por lo que los fraccionamientos deben regirse por la normativa actual (Ley de Planificación Urbana y reglamentos del INVU). Una vez que el Reglamento 6411 entre en vigor, los lotes para áreas verdes y cesiones públicas en conjuntos residenciales se regirán por su artículo 100 y por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. El artículo 96 no es aplicable a otros tipos de fraccionamientos urbanísticos.", "summary_en": "The Attorney General's Office clarifies that Article 96 of the Subdivision and Urbanization Regulation (INVU Agreement 6411), which sets minimum areas and frontages for lots, applies exclusively to residential lots with built housing within residential complexes, not to lots designated as green areas. Furthermore, it indicates that the Regulation is not yet in force, so subdivisions must adhere to the current rules (Urban Planning Law and INVU regulations). Once Regulation 6411 comes into effect, lots for green areas and public dedications in residential complexes will be governed by its Article 100 and by Article 40 of the Urban Planning Law. Article 96 is not applicable to other types of urban developments.", "court_or_agency": "", "date": "09/07/2020", "year": "2020", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-24207": { "id": "pgr-24207", "citation": "C-007-2024", "title_es": "Necesidad de visado del INVU en fraccionamientos con acceso excepcional pese a reglamento municipal", "title_en": "INVU approval required for exceptional access subdivisions despite municipal regulation", "summary_es": "La Procuraduría General analiza si la Municipalidad de Tilarán, que cuenta con plan regulador y emitió un Reglamento para el Control de Fraccionamientos en 2020, puede eximir a sus administrados del visado previo del INVU en fraccionamientos con acceso excepcional de uso residencial. Concluye que no es posible. Primero, porque el reglamento municipal no fue emitido como reglamento de desarrollo urbano válido, al no constar el cumplimiento del procedimiento del artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, por lo que no puede desplazar la normativa supletoria del INVU. Segundo, porque el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana exige de manera ineludible el visado de la Dirección de Urbanismo del INVU en todos los proyectos de fraccionamiento con fines urbanísticos, incluyendo los autorizados excepcionalmente mediante servidumbre de paso, sin excepción por la existencia de plan regulador. La Municipalidad deberá aplicar el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU y exigir su visado previo.", "summary_en": "The Attorney General’s Office analyzes whether the Municipality of Tilarán, which has a regulatory plan and issued a Regulation for the Control of Subdivisions in 2020, may exempt its citizens from prior INVU approval for residential exceptional-access subdivisions. It concludes that it may not. First, because the municipal regulation was not validly issued as an urban development regulation—compliance with the procedure under Article 17 of the Urban Planning Law is not evident—and thus cannot displace the supplementary INVU rules. Second, because Article 10(2) of the Urban Planning Law mandatorily requires INVU Urban Planning Directorate approval for all subdivision projects for urban purposes, including those exceptionally authorized via right-of-way, regardless of whether a regulatory plan exists. The Municipality must apply the INVU Subdivision and Urbanization Regulation and require prior INVU approval.", "court_or_agency": "", "date": "30/01/2024", "year": "2024", "doc_type": "dictamen" }, "pgr-24224": { "id": "pgr-24224", "citation": "C-017-2024", "title_es": "Accesos excepcionales y visados en planos de información posesoria y fraccionamientos", "title_en": "Exceptional Access and Endorsements in Possessory Information Plans and Subdivisions", "summary_es": "La Procuraduría General de la República analiza si los planos de información posesoria deben cumplir con visados municipales y del INVU, y cómo deben proceder los gobiernos locales ante solicitudes de certificados de uso de suelo y licencias de construcción en inmuebles no inscritos que no cumplan restricciones urbanísticas. Concluye que para el catastro de planos de terrenos sin inscribir no se requieren dichos visados, salvo para verificar accesos a vías públicas no cartografiadas. El acceso excepcional para uso residencial no aplica en estos levantamientos. En fraccionamientos, los visados son necesarios según la finalidad y ubicación. Los municipios deben denegar certificados y licencias si no se ajustan a la zonificación, independientemente de la inscripción registral, y los funcionarios incurren en responsabilidad si otorgan visados contrarios a la normativa.", "summary_en": "The Attorney General's Office analyzes whether possessory information plans require municipal and INVU endorsements, and how local governments should handle applications for land-use certificates and construction permits on unregistered properties that fail to meet urban planning restrictions. It concludes that such endorsements are not required for registering plans of unregistered lands, except to verify access from public roads not shown on official maps. Exceptional access for residential use does not apply to these surveys. For subdivisions, endorsements are required depending on purpose and location. Municipalities must deny certificates and permits if they do not comply with zoning, regardless of registration status, and officials are liable for granting endorsements contrary to regulations.", "court_or_agency": "", "date": "12/02/2024", "year": "2024", "doc_type": "dictamen" } } }