Res. 00624-2024 Sala Primera de la Corte — No Necessary Joinder and Rejection of Appeal Against Municipal Demolition OrderImprocedencia de litisconsorcio necesario y rechazo de casación contra orden de demolición municipal

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Sala Primera de la Corte

Resolución Nº 00624 - 2024

Fecha de la Resolución: 13 de Junio del 2024 a las 14:02

Expediente: 11-001707-1027-CA

Redactado por: Carlos Guillermo Zamora Campos

Clase de asunto: CONOCIMIENTO

Analizado por: SALA PRIMERA





Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime

Rama del Derecho: Contencioso Administrativo

Tema: Litisconsorcio

Subtemas:

Concepto y alcance.

Análisis sobre el litisconsorcio necesario (artículos 106 Código Procesal Civil derogado y 22.1 Código Procesal Civil vigente). En la especie, no se configura, pues las pretensiones de la demanda no obligan a los supuestos ocupantes de unos apartamentos, es decir, no se pide nada contra ellos, ni se les exige algún tipo de obligación. Además, el demandado no formuló reconvención ejerciendo pretensión alguna contra ellos. Tampoco la naturaleza de la relación jurídico material que se discute en este proceso exige su participación (voto 624-F-2024).

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Citas de Legislación y Doctrina
Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime

Rama del Derecho: Contencioso Administrativo

Tema: Recurso de casación

Subtemas:

Casación útil.

El cargo en estudio resulta inútil para quebrar el fallo recurrido, pues no combate íntegramente los argumentos jurídicos y fácticos que le sirven de sustento (voto 624-F-2024).

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Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime

Rama del Derecho: Contencioso Administrativo

Tema: Recurso de casación

Subtemas:

Formalidades del recurso.

Tema: Pretensión

Subtemas:

Pretensión expresa.

En este proceso no ha sido demandada la declaratoria de nulidad de la resolución municipal que ordenó la demolición de unas obras. Por consiguiente, cualquier discusión acerca de la idoneidad y legalidad de la sanción adoptada o la posibilidad de sustituirla por otra medida sancionatoria, escapa a los alcances del objeto de esta demanda y no puede esta Sala emitir ningún pronunciamiento sobre tales aspectos. Así las cosas, se rechaza el cargo formulado (voto 624-F-2024).

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Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto unánime

Rama del Derecho: Contencioso Administrativo

Tema: Recurso de casación

Subtemas:

Costas.

Se declara sin lugar el recurso de casación planteado por la actora, a quien se le imponen las costas generadas con su ejercicio (mandato 150.3 Código Procesal Contencioso Administrativo) (voto 624-F-2024).

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Citas de Legislación y Doctrina
Texto de la resolución

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Exp. 11-001707-1027-CA

Res. 000624-F-S1-2024

 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las catorce horas dos minutos del trece de junio de dos mil veinticuatro.

En el proceso de conocimiento promovido por LITTLE DREAM SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma Francisco Alvarado Arrieta; contra la MUNICIPALIDAD DE CARRILLO GUANACASTE, representada por su Alcalde Carlos Gerardo Cantillo Álvarez; la sociedad actora formula recurso de casación contra la sentencia no. 31-2022 de las 11 horas 40 minutos del 05 de abril de 2022, dictada por el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII, integrada por los jueces Laura García Carballo, Jonatán Canales Hernández y Paulo André Alonso Soto. Intervienen, en calidad de apoderados especiales judiciales: de la actora, el licenciado William Charpentier Morales; del municipio, el señor César Reyes Carvajal.

Redacta el magistrado Zamora Campos

CONSIDERANDO

 I.- Según los hechos tenidos por probados en la sentencia recurrida, y no impugnados por la casacionista, Little Dream Sociedad Anónima es la propietaria registral del inmueble de la provincia de Guanacaste, folio real no. 68201, derecho 000, plano catastrado G-0735777-1988. Mediante nota sin firma, presentada el día 30 de marzo de 2005 ante el Ing. José Valencia Álvarez, Jefe Cantonal del Coco, del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, se presentó solicitud de disponibilidad de agua, para la construcción de condominios Little Dream, precisando que se construirían 70 filiales. El Lic. José M. Valencia Álvarez extendió constancia de fecha 6 de abril de 2005, indicando la disponibilidad de agua en la propiedad de plano número G-735777-1988, a nombre de Condominios Little Dream; precisando que: "AYA está en condiciones de brindar dicho servicio una vez que los interesados cumplan con las (sic) requisitos establecidos en el reglamento de prestación de servicios al cliente según CAP-IV-ART-18, 19). Little Dream S.A. presentó ante la Municipalidad de Carrillo, con fecha 12 de agosto de 2005, el formulario de solicitud de permiso de construcción a nombre de "Little Dream S.A", cédula jurídica 3-1010394126, en Playas del Coco, en relación a la finca folio real matrícula no. 68201, plano G-735777-88; ello para la construcción de apartamentos con un área total de 2780,00 m2 y un valor de la obra de ¢233.210.000. Dicha empresa, en fecha 17 de enero de 2006, depositó la suma de ¢2.332.100.00 ante el Banco Nacional de Costa Rica, por concepto de pago de impuesto de construcción, a favor de la Municipalidad de Carrillo. El Ing. Juan José Rojas Pastrana, del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, en fecha 20 de enero de 2006, le comunicó a Little Dream S.A. que la solicitud de permiso de construcción no había sido aprobada dado que no se habían presentado los siguientes requisitos: "Solicitud firmada por el propietario o representante legal.// Plano catastrado de la propiedad, visado por la Municipalidad de Carrillo.// Cédula jurídica.// Personería Jurídica, original y certificada. // Boleta o constancia extendida por el Departamento de Contabilidad de que se encuentra al día en todos los tributos municipales.// Póliza de Riesgo de Trabajo (INS) // Estudio de Viabilidad Ambiental (SETENA).// Favor presentar lo solicitado para el trámite de su respectivo permiso de construcción”. El día 12 de octubre de 2006, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, le comunicó a Little Dream S.A. el rechazo de la licencia constructiva, en relación a la propiedad plano catastrado G-735777-88, proyecto de apartamentos Little Dream, señalando lo siguiente: "Se le informa que no se ha aprobado su permiso de construcción debido a que faltan los siguientes requisitos: // (...) (*) Póliza de Riesgo de Trabajo (INS) // (...) (*) Estudio de Viabilidad Ambiental (SETENA)// (...)// Favor presentar lo solicitado para el trámite de su respectivo permiso de construcción". El Inspector Mario Moraga, le comunicó a la Alcalde Municipalidad de Carrillo, en fecha 22 de enero de 2007, con ocasión de las construcciones en Mapache Playas del Coco (sic), que: "PROYECTO LITTLE DREAM S..A Se inspecciona y se verifica 66 villas de 30 mts. cuadrados c/u la construcción está totalmente terminada”.  Bajo el recibo no. 151645, de fecha 9 de marzo de 2007, consta que la Municipalidad de Carrillo recibió la suma de ¢2.332.100,00 por concepto de multa por infracción a la Ley de Construcciones. El Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, en fecha 16 de diciembre de 2008, le comunicó a Little Dream S.A. que contaba con el plazo de 30 días hábiles para que presentara, ante la Municipalidad de Carrillo, los permisos de construcción de la piscina y jacuzzi, con un área aproximada de 180 m2 y de un rancho de 35 m2. El representante de Little Dream S.A., el día 5 de mayo de 2009, presentó nueva solicitud de construcción, ante el Departamento de Ingeniería y Construcción de la Municipalidad de Carrillo, para construcción de condominio, en la propiedad plano catastrado G-735777-88. Ese Departamento, en fecha 12 de mayo de 2009, le comunicó a Little Dream S.A. lo siguiente: "En razón de que usted no tiene Permiso de Construcción y con fundamento en el Art. 93 y 94 de la Ley de Construcciones se le otorga un plazo improrrogable de treinta días para que obtenga la licencia referida de la obra que se detalla a continuación: Departamentos y Parqueos terminados con áreas iguales a los que consta en planos constructivos C.F.I.A A/OC-351460 y piscina de 80 m2 y rancho con área de 35 m2. // Se le recuerda que para el otorgamiento del respectivo Permiso de construcción, además del cumplimiento de los requisitos, deberá cancelar el Impuesto de Construcción correspondiente al 1% del monto tasado para la obra, así como el pago de la multa respectiva, caso contrario, de no cumplir con esta disposición dentro del término citado, se procederá según corresponde conforme a la ley". Mediante oficio MC-VM-622-2009, del día 25 de junio de 2009, el Departamento de Catastro y Bienes Inmuebles de la Municipalidad de Carrillo, denegó la solicitud de visado de plano catastrado G-735777-1988. La Msc. Sonia Espinoza Valverde, Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, mediante oficio SG-AJ-0902-2010-SETENA, certificó a las 10 horas con 20 minutos del día 29 de julio de 2010, con relación al proyecto en cuestión, que: “… revisado en nuestra base de datos, que lleva esta Secretaría, con lo referente a si la Sociedad LITTLE DREAM S.A. realizó solicitud de Viabilidad Ambiental, o cuenta con expediente para proyecto Construcción de Apartamentos, ubicado carretera a Ocotal, 4 kilómetros Sur del Súper Compro de Playas del Coco, no consta se haya realizado algún trámite al respecto por dichas (sic) persona jurídica". El Lic. Olman Jiménez Cerdas, de la Oficina del AyA de Sardinal de Carrillo, Guanacaste, en fecha 16 de agosto de 2010, según oficio OCPC-RCH-2010-39, y ante la consulta realizada por la Ing. Maureen Brenes Acuña, sobre si el proyecto contaba con disponibilidad de agua, respondió: "En atención a su oficio MC-IM-605-10 le indicó: "El proyecto es abastecido por un medidor de media pulgada. // Actualmente no cuenta con infraestructura y producción adecuada para abastecer el proyecto, por lo que no cuenta con disponibilidad. // Nota de disponibilidad ya esta vencida y no indica que va a construir o si existe viabilidad para el proyecto. // Además de acuerdo a mencionado RCH-2008-037 del 18-01-2008, solo se darán disponibilidades para vivienda familiar. (Se anexa copia de la directriz). // Por lo anterior no cuenta con disponibilidad para el proyecto antes mencionado”. El Departamento de Administración Tributaria de la Municipalidad de Carrillo, mediante certificación del 9 de marzo de 2011, señaló que, según los Registros Contables, Little Dream S.A., está inscrita como contribuyente de la Ley del Impuesto de Bienes Inmuebles, pero no inscrita como contribuyente por “Servicios, Tasas e Impuestos y Otros Servicios”, ni por la Ley de Impuestos Municipales del Cantón de Carrillo y sus servicios, ni por la Ley de Licores y su Reglamento. El Alcalde Municipal, por resolución de las 09 horas 47 minutos del 10 de marzo de 2011, con fundamento en los ordinales 169 de la Constitución Política; 162 de Ley 7794; 15 y 57 de la Ley 4240; 74, 88 y 96 de la Ley 833, conminó a Little Dream S.A. al desalojo y demolición de las edificaciones y construcciones ilegales. En la parte dispositiva se indicó: "POR TANTO: Expuestos los anteriores argumentos de hecho y de derecho, comprobado fehacientemente el incumplimiento tanto de la normativa supracitada como de los plazos y prórrogas que operaban incluso en favor del administrado, se previene a la sociedad LITTLE DREAM S.A. con cédula jurídica 3-101-394126, para que en el término improrrogable y perentorio de cinco días hábiles contados a partir de la notificación de esta resolución, proceda en definitiva y voluntariamente al desalojo y demolición de las edificaciones y construcciones ilegales erigidas en la finca ubicada bajo Plano Catastrado número G-735777-88, so pena de proceder, vencido dicho término, al desalojo y/o demolición por parte de esta Municipalidad, en su función dada por ley con los gastos por ello implique a su cargo. Contra la presente resolución cabrán los recursos de Revocatoria ante esta Alcaldía y de Apelación para ante el superior correspondiente dentro del plazo de cinco días contados a partir de la notificación de la presente Resolución. Es todo. Notifíquese". Dicha resolución fue notificada a la interesada el 12 de marzo de 2011. El señor José Francisco Alvarado Arrieta, en su condición de apoderado generalísimo sin límite de suma de la sociedad Little Dream S.A., presentó incidente de suspensión del acto administrativo y recurso de apelación. La Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en función de superior jerárquico bifásico, mediante resolución no. 460-2013, de las 15 horas 45 minutos del 31 de octubre de 2013, indicó: “XIII.- Corolario. Este Tribunal debe ser explícito al indicar que por la manera en que ocurrieron los eventos, tomando en consideración que el proyecto presentó desde un inicio problemas con su implementación, al carecer de elementos esenciales como el debido suministro de agua potable, la falta de estudio de impacto ambiental y la ausencia del plano de la finca debidamente visado, son claro reflejo de que se han burlado los estándares urbanísticos y se ha evadido el sometimiento a los instrumentos de regulación en la materia. Estas actuaciones son un claro desacato al ordenamiento territorial por parte de la impugnante, arribándose a la unívoca conclusión de que no era posible para el gobierno local, en estas condiciones, conferir la licencia constructiva. El procedimiento previsto en los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones ha sido cumplido a satisfacción, dándose al propietario la oportunidad de poner en orden su desarrollo y cumplir con todos los requisitos de ley. Sin embargo, en esta causa es claro que existen dos exigencias legales insalvables, que son la ausencia de viabilidad ambiental y la ausencia de disponibilidad de agua, lo cual llevó a clausurar obras en un primer momento. Aun así, el desarrollador no respetó las órdenes de clausura que desde el año 2006 se emitieron y continuó y culminó las obras constructivas, asumiendo por su propio  riesgo, los efectos nocivos que su propia negligencia acarrea. Dada la abierta transgresión de las cargas y deberes legales que recaen sobre el administrado, en este caso no quedó más remedio para el Alcalde, como en rigor procedía, de ordenar el desalojo y la demolición resultando entonces que lo actuado por el jerarca municipal se encuentra apegado a derecho. Por ende, no se aprecia ilegalidad alguna en lo resuelto, ni transgresión al principio de legalidad administrativa ni al debido proceso, puesto que las actuaciones municipales impugnadas son conformes con el ordenamiento, debiendo ser rechazados los agravios expresados, por resultar jurídicamente incorrectos. Así las cosas, lo procedente es confirmar la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo el 2011 y, no quedando ulterior recurso, deberá darse por agotada la vía administrativa. Dado que dentro de la causa judicial que se sustancia en este mismo Tribunal, expediente No. 11-001707-1027-CA, se ordena agregar una copia de la presente resolución, a efecto de que el juez tramitador disponga como proceda en derecho.// POR TANTO // Se confirma la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo del 2011. Se da por agotada la vía administrativa. Agréguese una copia de la presente resolución, dentro del expediente No. 11-001707-1027-CA que se tramita ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. Evelyn Solano Ulloa //Francisco Javier Muñoz Chacón Jorge Leiva Poveda".

 II.- Con fundamento en lo anterior, Little Dream S.A. demandó a la Municipalidad de Carrillo, pretendiendo: “(…) se obligue a la Municipalidad de Carrillo Guanacaste a otorgar a mi representada los permisos de construcción correspondientes al proyecto ya terminado LITTE DREAMS ubicado carretera a Ocotal Guanacaste, Cantón de Carrillo.// Asimismo solicito se condene a la demandada al pago de ambas costas de este proceso”. El Municipio accionado contestó negativamente y opuso excepciones de falta de legitimación activa y falta de derecho. El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección VIII, integrada por los jueces Laura García Carballo, Jonatán Canales Hernández y Paulo André Alonso Soto, mediante sentencia no. 31-2022 de las 11 horas 40 minutos del 05 de abril de 2022, dispuso: “Se rechaza la excepción de falta de legitimación activa. Se acoge la excepción de falta de derecho. Se rechaza la demanda interpuesta por LITTLE DREAM S.A. contra la MUNICIPALIDAD DE CARRILLO GUANACASTE. Son las costas a cargo de la parte demandante y a favor de la Municipalidad demandada. Firme esta resolución, levántese la medida cautelar”. Inconforme con lo resuelto, la actora plantea recurso de casación.

 III.- En el primer agravio acusa existencia de un litisconsorcio necesario incompleto. Sostiene, desde la presentación de la demanda (hecho 11) señaló que existía una gran cantidad “de ocupantes, llámese propietarios” que no han sido notificados de la demolición ordenada por la Municipalidad. Explica, si bien en este asunto figura una sociedad mercantil como actora, lo cierto es que en la realidad material lo que subsiste es la construcción de 66 apartamentos que tienen propietarios independientes, y la relación subyacente es la de un condominio de hecho. Prosigue, ante cualquier desalojo administrativo, la ley exige notificar a todos los ocupantes e inclusive determinar si hay menores de edad, adultos mayores y personas con discapacidad; todo lo cual con mayor razón debe cumplirse en el caso de una demolición. Reprocha, yerra la sentencia en cuanto tiene como hecho no probado la existencia de otros propietarios del inmueble del partido de Guanacaste Folio Real no. 68201, derecho 000; ello por cuanto, desde el inicio de la demanda, la representación de la actora se refirió a esa situación en el hecho décimo primero de la demanda, y la Municipalidad -al contestar- reconoció tener conocimiento de la existencia de esos ocupantes. 

IV.- No ha lugar al cargo aducido. De conformidad con la doctrina de los ordinales 106 del Código Procesal Civil derogado (Ley 7130; vigente al momento de interposición de la demanda), y 22.1 del Código Procesal Civil vigente (Ley 9342), el litisconsorcio necesario se configura cuando, por disposición de la ley o por la naturaleza de la relación jurídica material, se exige que los sujetos a quienes afecta la resolución, actúen conjuntamente, como litisconsortes, de manera que queden vinculados al proceso y consecuentemente a los efectos de la sentencia. El litis consorcio necesario implica la existencia de relaciones jurídicas materiales respecto de las cuales no es posible pronunciarse fraccionándolas o calificándolas sólo en relación de algunos de los sujetos, pues la decisión engloba y obliga a todos. La presencia de todos los sujetos es indispensable para que la relación procesal se complete y sea posible decidir en sentencia sobre el fondo de aquella. En la especie, no se configura el litisconsorcio necesario, en ninguna de sus modalidades. Nótese que la pretensión de la demanda es que: “(…) se obligue a la Municipalidad de Carrillo Guanacaste a otorgar a mi representada los permisos de construcción correspondientes al proyecto ya terminado LITTE DREAMS ubicado carretera a Ocotal Guanacaste, Cantón de Carrillo. // Asimismo solicito se condene a la demandada al pago de ambas costas de este proceso”. Tal pretensión en nada obliga a los supuestos ocupantes de los apartamentos del proyecto Little Dreams, pues no se pide nada contra ellos, ni de ellos se exige algún tipo de obligación. Luego, tampoco el municipio demandado formuló reconvención, ejerciendo pretensión alguna contra esos supuestos “condóminos de hecho”. Tampoco la naturaleza de la relación jurídico material que se discute en este proceso exige la participación de esos supuestos ocupantes. Según se desprende de los hechos de la demanda, y así se tuvo por demostrado en sentencia, la sociedad demandante, en tanto propietaria del inmueble del Partido de Guanacaste folio real no. 68201, derecho 000, presentó ante la Municipalidad de Carrillo, con fecha 12 de agosto de 2005, el formulario de solicitud de permiso de construcción a nombre de "Little Dream S.A", cédula jurídica 3-1010394126, en Playas del Coco, en relación a la finca indicada, para la construcción de apartamentos con un área total de 2780,00 metros cuadrados y un valor de la obra de ¢233.210.000. En atención a lo anterior, la relación jurídica material que subyace a este proceso obedece a esa solicitud que, en cabeza propia, realizó Little Dream S.A ante la Municipalidad de Carrillo, para la obtención de los permisos de construcción correspondientes para su proyecto de apartamentos, y que le fueron denegados; de ahí que, como pretensión de la demanda, solicite se le ordene al municipio conceder los permisos respectivos. La relación jurídica material subyacente tiene como génesis esa solicitud formal ante el ente municipal y su correspondiente denegatoria, en la cual no hubo otros intervinientes mas que la sociedad solicitante y la Municipalidad, y es entre ellas que se ventila la discusión sobre la procedencia jurídica o no de los permisos de construcción pretendidos. Ahora bien, la actora recurrente aduce que en la especie se está en presencia de un litisconsorcio necesario incompleto, porque los ocupantes de los apartamentos no han sido notificados de la orden de demolición emitida por la Municipalidad, y ésta les afecta. No obstante, tal argumento no resulta de recibo, toda vez que ese hecho corresponde a un eventual vicio de fondo de los actos administrativos municipales que decretaron la demolición de las obras carentes de permisos de construcción, pero, en su demanda, la actora no formuló pretensión anulatoria alguna contra esos actos municipales, de manera que no podría pretender aducir esa supuesta circunstancia -ahora como un defecto procesal-, cuando queda claro que escapa a los alcances y no tiene relación alguna con el objeto del proceso, porque no está siendo discutida la validez del acto que ordena la demolición, según se analizó supra en lo relativo a las pretensiones y a la relación jurídico material subyacente a esta litis. En consecuencia, se denegará el reproche formulado.

V.- En el segundo agravio refuta los hechos no probados 1), 3) y 10). Acusa, existió error valorativo de la declaración del ingeniero municipal Lucas Baldioceda y la prueba documental de folio 135, donde consta un documento suscrito por ese profesional, en el que se indican los requisitos para la construcción en el cantón de Carrillo. Acota, esa prueba no señala que se trate de requisitos de construcción para una vivienda unifamiliar, como lo quiso hacer ver el día del juicio el abogado de la Municipalidad de Carrillo. En el mismo sentido aduce, en folio 124 se lee carta fechada del 16 de octubre de 2014, suscrita por el Ingeniero Lucas Baldioceda Rodríguez -quien ya no era ingeniero municipal- y enviada al entonces ingeniero municipal Celso Cortés, donde ratifica que los hechos ocurrieron tal y como los narró el señor Carlos Arroyo Quirós (representante del Grupo Mapache), y que, para los años cuando se construyó el Proyecto Little Dreams, no existían los requisitos que posteriormente impuso la Municipalidad de Carrillo. Asevera, con lo anterior queda claro que la Municipalidad de Carrillo varió los requisitos de construcción con posterioridad a la solicitud de los permisos, y pretendió que el desarrollador los cumpliera cuando ya la obra se encontraba avanzada. Alega, a raíz de lo indicado, se conculcaron los artículos 82.5, 87, 89 y 90 de la Ley de Construcciones, y el principio de confianza legítima.

VI.- El cargo aducido resulta inútil para quebrar el fallo recurrido, pues no combate integralmente los argumentos jurídicos y fácticos que le sirven de sustento, según se pasa a explicar. Señala la casacionista, el entonces ingeniero municipal -Lucas Baldioceda-, en el año 2005, le extendió un documento con los requisitos para la construcción en el cantón de Carrillo, los cuales se enlistaban así: “1. Solicitud de construcción en el formulario que la Municipalidad le facilitara (firmada por el dueño, o el representante legal de la propiedad y además por el solicitante si es el caso) la cual deberá de venir acompañada de un timbre municipal de 100.00 cien colones) // 2. Presentar una copia de la escritura de la propiedad o informe registral. // 3. Presentar copia del plano catastrado de la propiedad. // 4. Presentar boleta o constancia extendida por el departamento de contabilidad de que se encuentran al día con todos los tributos municipales. // 5. Presentar los planos de la construcción debidamente firmados por un ingeniero civil, ingeniero constructor o arquitecto, debidamente incorporado al Colegio de C.F.I.A. ya sea para construcción nueva o ampliación hasta segunda planta. // 6. Visto bueno del Ministerio de Salud de Carrillo. // 7. Presentar copia de recibo de cancelación, de la póliza de Riesgo de trabajo (I.N.S). // 8. Cancelación del 1% del valor de la obra (licencia que le da derecho para construir)” (folio 125 del expediente judicial). Según se tuvo por demostrado, y no ha sido refutado por la promovente: “6) El Ing. Juan José Rojas Pastrana, del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, en fecha 20 de enero de 2006, le comunicó a Little Dream S.A. que la solicitud de permiso de construcción no había sido aprobada dado que no se habían presentado los siguientes requisitos: "Solicitud firmada por el propietario o representante legal.// Plano catastrado de la propiedad, visado por la Municipalidad de Carrillo.// Cédula jurídica.// Personería Jurídica, original y certificada. // Boleta o constancia extendida por el Departamento de Contabilidad de que se encuentra al día en todos los tributos municipales. // Póliza de Riesgo de Trabajo (INS) // Estudio de Viabilidad Ambiental (SETENA).// Favor presentar lo solicitado para el trámite de su respectivo permiso de construcción”. Sobre el particular, el Tribunal analizó: “En el presente caso, observa esta Cámara que la parte demandante solicita se obligue a la Municipalidad de Carrillo a que le otorgue los permisos de construcción del proyecto ya terminado denominado Little Dream S.A, por considerarse que efectivamente la demandante cumplió oportunamente con todos los requisitos que  la corporación municipal le solicitó inicialmente, sin que se haya impugnado de nulidad alguna las diversas actuaciones administrativas dispuestas en este expediente, por lo que éstas se encuentran firmes y eficaces. Así, de la revisión de los hechos probados, se desprende que la Municipalidad de Carrillo -recibió- la solicitud de permiso constructivo de fecha 12 de agosto de 2005, y procedió a rechazar el permiso constructivo el día 20 de enero de 2006, e indicó dentro los motivos del rechazo los siguientes: [los ya indicados en el hecho probado 6)]. Dicho esto, es claro que considerando que se le hubiere requerido inicialmente ciertos requisitos por parte del Ing. Lucas Baldioceda Rodríguez, (…) es lo cierto, que se denota del primer rechazo que la parte demandante -originalmente- no cumplió con acreditar ante el Departamento de Ingeniería y Construcciones, ante el Ing. a cargo, la totalidad de los requisitos solicitados, por lo que tampoco se puede alegar la existencia de un derecho subjetivo a su favor”. Es decir, aún asumiendo hipotéticamente que los requisitos solicitados a la actora para tramitar el permiso de construcción fueron únicamente los consignados en el documento suscrito por el ingeniero Lucas Baldioceda, lo cierto del caso es que éstos tampoco fueron cumplidos a cabalidad por la solicitante, de manera que no podría pretender beneficiarse de un derecho subjetivo inexistente. Nótese que la recurrente no hace lo propio por desvirtuar ese hecho probado sexto, con lo cual se mantiene incólume la sentencia en cuanto al particular, y el agravio resulta inocuo a efectos de casar el fallo. Aunado a lo anterior, como un segundo motivo de improcedencia del reparo formulado, se tiene que el Tribunal de instancia advirtió lo siguiente: “La tesis de la parte actora ha girado siempre y ahí se ha mantenido, de forma equivoca, como se motivará más adelante- en que cumplió con "todos" los requisitos que se le pidieron originalmente, lo cual ya se evidenció supra no fue así, sin embargo, conforme la Constitución Política, debe recordarse que "La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal (..)", ello según el artículo 169 constitucional. Y este artículos constitucional ha sido desarrollado, entre otras normas, por el Código Municipal, la Ley de Construcciones, Ley de Planificación Urbana y el denominado: "Reglamento de Construcciones, Reparaciones y Ampliaciones; así como visados de planos, fiscalización de obras, movimientos de tierra y permisos de demolición"; según acuerdo N° 2, de la sesión extraordinaria N° 30-2003 del día 1° de octubre de 2003, de la Municipalidad de Carrillo, ello con fundamento en el Código Municipal, artículo 13 inciso c), hoy derogado por el Reglamento Municipal N° 27, acuerdo 2 del día 3 de julio de 2018, pero vigente al momento de los hechos ocurridos con ocasión a este proceso; el cual en su artículo 7 estipulaba: "Artículo 7º-Para los efectos de tramitar el respectivo permiso municipal de construcción, lo cual incluye construcción de obra nueva, reparación, ampliación, movimiento de tierra, demolición de alguna ya existente, los interesados deberán presentar al Departamento de Construcciones, los siguientes documentos: // a) La solicitud de permiso de construcción, reparación, ampliación, movimiento de tierra o demolición en el formulario que la Municipalidad suministrará con tal propósito. El formulario deberá venir firmado por el dueño de la propiedad o su representante legal con poder suficiente para el acto, y además, y por el solicitante de la construcción, en el caso de que el solicitante y el propietario no correspondan a la misma persona. // b) El interesado deberá presentar con la solicitud, fotocopia de la escritura de la propiedad, certificación literal o informe registral que compruebe las características del inmueble y la indicación de su propietario, copia de la certificación de la personería jurídica y de la cédula jurídica, en caso de que el propietario sea una persona jurídica y copia cuando corresponda, de la sentencia o documento judicial, administrativo o de carácter privado, equivalente, que compruebe el derecho de propiedad o el ejercicio legítimo de la posesión. Deberá aportar además, una fotocopia del plano catastrado de la propiedad. En caso de duda se verificará la información con el Departamento de Catastro, además cuando las construcciones se realizan frente a una ruta nacional el MOPT indicará el retiro correspondiente. // c) La solicitud debe venir acompañada con un timbre municipal de (100,00) colones los cuales se adherirán en la portada del formulario de solicitud. // d) Con la solicitud, el interesado deberá aportar constancia extendida por el Departamento de Contabilidad de que se encuentra al día con todos los impuestos, cánones y/o servicios municipales. // e) Señalar dentro del cantón, lugar para recibir notificaciones, por cualquier medio autorizado por la ley, es decir: lugar del domicilio dentro del perímetro de la jurisdicción de la Municipalidad, casilla de correo, fax, número de teléfono. // f) Comprobar de previo a los inicios del trabajo, que canceló la póliza de riesgos de trabajo al INS, en los casos que corresponda. // g) Con base en el valor tasado de la construcción, deberá cancelar el impuesto de construcción equivalente al 1% del valor del valor de la obra. En el caso de vivienda o construcción de interés social, el impuesto corresponde el 0,5%, según la ley y la normativa vigente. // h) Cualquier otro que por disposición legal, reglamentaria o norma técnica se deba aportar o se considere pertinente solicitar, a juicio del funcionario que tramite la solicitud. (…) En relación a lo anterior, es claro que el "derecho a edificar" no es un derecho absoluto, sino que se encuentra sujeto a razones de orden público, y sometido al ordenamiento público que regula el planeamiento, ordenación territorial, construcciones, etc, y que establece de forma expresa los requisitos legales que debe cumplir toda edificación, de forma tal que se dé de la mejor forma el aprovechamiento urbanístico de las ciudades, sin dejar de lado la protección al medio ambiente, según las diversas regulaciones existentes. Denota este Tribunal que dentro de los requisitos que establece el Reglamento Municipal -supracitado-, ciertamente, no se indicaba de forma expresa como requisitos la viabilidad ambiental, el visado municipal del plano catastrado y la disponibilidad de agua, lo cual como se indicará obedece a que ello lo regulan otras normas y no debido a una ausencia de regulación. Ahora, también observa esta Cámara, que la empresa demandante, no cumplió tampoco inicialmente, con aportar todos y cada uno de los requisitos previstos en el Reglamento Municipal de forma exacta, y aún los que acusa le indicó el Ingeniero Municipal apellidado Baldioceda. Ello se concluye con vista en el rechazo de la licencia constructiva de fecha 20 de enero de 2006, en donde claramente se dispuso por parte de la Corporación Municipal: "No ha sido aprobada por cuanto no han presentado los siguientes requisitos: Solicitud firmada por el propietario o representante legal.// Plano catastrado de la propiedad, visado por la Municipalidad de Carrillo. // cédula jurídica// Personería Jurídica, original y certificada. // Boleta o constancia extendida por el Departamento de Contabilidad de que se encuentra al día en todos los tributos municipales. // Póliza de Riesgo de Trabajo (INS)// Estudio de Vialidad Ambiental (SETENA)". Así, obsérvese que el mismo Reglamento N° 30 de la Corporación Territorial, remite a en el inciso h) a cualquier otro requisitos que por disposición legal, reglamentaria o norma técnica se considere pertinente por el funcionario que tramite la solicitud, como en este caso, así lo consideró el Ing. Juan José Rojas Pastrana, el Ingeniero Municipal a.i., que le correspondió conocer y analizar de esta solicitud y no otro según la prueba documental; situación que facultaba al funcionario en cuestión y entiéndase a la Administración Municipal, a requerir además de los insumos previstos, o requisitos, que no estaban determinados por el Reglamento Municipal, pero que si lo estaban por otras disposiciones normativas (…) (el énfasis es suplido). La parte recurrente insiste en su postura en cuanto a que el ingeniero municipal Baldioceda únicamente le solicitó ciertos requisitos para tramitar el permiso de construcción, que posteriormente la Municipalidad pretendió ampliar cuando ya las obras estaban avanzadas; empero, omite por completo combatir el razonamiento jurídico del Tribunal en cuanto a la habilitación normativa contenida en el artículo 7 del Reglamento Municipal no. 27- vigente al momento de los hechos aquí discutidos-, en el sentido de que, además de los requisitos expresamente establecidos en ese precepto, además podían exigirse otros que -por disposición legal, reglamentaria o norma técnica- se considerasen pertinentes por el funcionario que tramitara la solicitud. De igual manera, omite refutar el análisis normativo realizado por el Tribunal en cuanto a la exigencia legal de contar con la viabilidad ambiental, el visado municipal del plano catastrado y la disponibilidad de agua, como requisitos indispensables para obtener los permisos de construcción correspondientes, todo ello al amparo de lo explicado en torno al inciso h) del artículo 7 del Reglamento Municipal (VII, VIII, IX, y X). En consecuencia, visto que el recurrente no solo no acreditó haber cumplido con la presentación de los requisitos solicitados por la Municipalidad de Carrillo en el año 2005, sino que tampoco ataca los otros argumentos esbozados por el Tribunal, es claro, la censura planteada no resulta admisible, por lo que deberá de rechazarse.

VII.- En el tercer reparo acusa inaplicación del artículo 93 inciso 3) de la Ley de Setena y preterición del informe pericial del ingeniero José Manuel Blanco Mazariegos. Transcribe las conclusiones del perito. Censura, el Tribunal no tomó en consideración que, de acuerdo con la valoración del perito ambiental, la demolición de las obras causaría un mayor daño al ambiente. Aunado a ello, los jueces tampoco hicieron referencia a la posibilidad de regularizar las obras, partiendo del hecho de que no se está en presencia de zona de protección ambiental, ni de reserva alguna.

VIII.- La disconformidad planteada no resulta procedente. Respecto del tema de la demolición, el Tribunal indicó: “Es claro que el informe pericial rendido en autos, denota que una demolición de una obra como la construida podría afectar el ambiente, ello claro está, si no se toman los reparos correspondientes, mas no es posible para este Tribunal con fundamento en ese informe desaplicar la normativa vigente y así justificar el incumplimiento flagrante de la parte actora de la normativa urbanística supracitada. Lo anterior implicaría además asumir una posición de Administración activa, que no es competencia de este Tribunal, y lo que es aún más grave soslayando los incumplimientos legales, que la parte omitió satisfacer, pese al conocimiento de los mismos y de las consecuencias legales de su inobservancia. Cabe señalar que para la ejecución de la demolición deberá realizarse conforme lo prevé la Ley Orgánica del Ambiente, siempre en tutela del ambiente y minimizar los efectos de las poblaciones aledañas” (el énfasis es suplido). La recurrente reprocha que, en lugar de la demolición, el Tribunal debió considerar alguna otra medida compensatoria o de mitigación, incluso hacer referencia a la posibilidad de regularizar las obras, pero, no refuta -de forma debidamente razonada- el criterio del colegio de jueces en cuanto a que, un proceder en ese sentido, implicaría asumir una posición de Administración activa, sustituyendo incluso a la autoridad municipal que dictó la orden de demolición. Además de lo anterior, advierte esta Sala, en este proceso no ha sido demandada la declaratoria de nulidad de la resolución municipal que ordenó la demolición de las obras; por consiguiente, cualquier discusión acerca de la idoneidad y legalidad de la sanción adoptada, o la posibilidad de sustituirla por otra medida sancionatoria, escapa a los alcances del objeto de esta demanda y no podría esta Sala emitir ningún pronunciamiento sobre tales aspectos. Así las cosas, se impone el rechazo del cargo formulado.

IX.- En mérito de lo expuesto, procederá declarar sin lugar el recurso de casación planteado por la sociedad actora, a quien se impondrán las costas generadas con su ejercicio (artículo 150 inciso 3) del Código Procesal Contencioso Administrativo).

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de casación planteado por la sociedad actora, a quien se imponen las costas generadas con su ejercicio. GCR

 

	


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LUIS GUILLERMO RIVAS LOAICIGA - MAGISTRADO/A

	

 





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MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - MAGISTRADO/A

	

 

	


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CARLOS GUILLERMO ZAMORA CAMPOS - MAGISTRADO/A





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DAMARIS VARGAS VÁSQUEZ - MAGISTRADO/A

	

 

	


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JESSICA JIMÉNEZ RAMÍREZ - MAGISTRADO/A

 

Teléfonos: (506) 2295-3658 o 2295-3659, correo electrónico [email protected]

Clasificación elaborada por SALA PRIMERAdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 13:40:01.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

Grande
Normal
Pequeña
Sala Primera de la Corte

Resolution No. 00624 - 2024

Date of Resolution: June 13, 2024 at 14:02

Expediente: 11-001707-1027-CA

Drafted by: Carlos Guillermo Zamora Campos

Type of case: KNOWLEDGE

Analyzed by: SALA PRIMERA





Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote

Branch of Law: Administrative Litigation

Topic: Joinder of parties

Subtopics:

Concept and scope.

Analysis regarding necessary joinder of parties (articles 106 of the repealed Código Procesal Civil and 22.1 of the current Código Procesal Civil). In this case, it is not configured, because the claims of the lawsuit do not bind the alleged occupants of some apartments, that is, nothing is requested against them, nor is any type of obligation demanded of them. Furthermore, the defendant did not file a counterclaim asserting any claim against them. Neither does the nature of the substantive legal relationship being discussed in this proceeding require their participation (vote 624-F-2024).

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Citations of Legislation and Doctrine
Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote

Branch of Law: Administrative Litigation

Topic: Cassation appeal

Subtopics:

Useful cassation.

The charge under study is useless to break the appealed decision, as it does not fully combat the legal and factual arguments that support it (vote 624-F-2024).

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Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote

Branch of Law: Administrative Litigation

Topic: Cassation appeal

Subtopics:

Formalities of the appeal.

Topic: Claim

Subtopics:

Express claim.

In this proceeding, the declaration of nullity of the municipal resolution that ordered the demolition of some works has not been sought. Consequently, any discussion about the suitability and legality of the sanction adopted or the possibility of substituting it with another sanctioning measure falls outside the scope of the object of this lawsuit, and this Chamber cannot issue any pronouncement on such aspects. Therefore, the formulated charge is rejected (vote 624-F-2024).

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Content of Interest:

Type of content: Unanimous vote

Branch of Law: Administrative Litigation

Topic: Cassation appeal

Subtopics:

Costs.

The cassation appeal filed by the plaintiff is declared without merit, and the costs incurred by its exercise are imposed on her (mandate 150.3 Código Procesal Contencioso Administrativo) (vote 624-F-2024).

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Citations of Legislation and Doctrine
Text of the Resolution



Exp. 11-001707-1027-CA

Res. 000624-F-S1-2024

 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at fourteen hours and two minutes of June thirteenth, two thousand twenty-four.

In the declaratory proceeding brought by LITTLE DREAM SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by its general agent without limit of sum Francisco Alvarado Arrieta; against MUNICIPALIDAD DE CARRILLO GUANACASTE, represented by its Mayor Carlos Gerardo Cantillo Álvarez; the plaintiff corporation files a cassation appeal against judgment no. 31-2022 of 11 hours 40 minutes of April 5, 2022, issued by the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Section VIII, composed of judges Laura García Carballo, Jonatán Canales Hernández, and Paulo André Alonso Soto. Acting as special judicial attorneys: for the plaintiff, attorney William Charpentier Morales; for the municipality, Mr. César Reyes Carvajal.

Drafted by Judge Zamora Campos

CONSIDERING

 I.- According to the facts held as proven in the appealed judgment, and not challenged by the cassation appellant, Little Dream Sociedad Anónima is the registered owner of the property in the province of Guanacaste, real folio no. 68201, right 000, cadastral plan G-0735777-1988. By means of an unsigned note, submitted on March 30, 2005, to Eng. José Valencia Álvarez, Cantonal Chief of El Coco, of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, a request for water availability (disponibilidad de agua) was presented for the construction of condominiums Little Dream, specifying that 70 subsidiaries would be built. Mr. José M. Valencia Álvarez issued a certificate dated April 6, 2005, indicating the water availability (disponibilidad de agua) on the property of plan number G-735777-1988, in the name of Condominios Little Dream; specifying that: "AYA is in a position to provide said service once the interested parties comply with the requirements established in the customer service provision regulations according to CAP-IV-ART-18, 19). Little Dream S.A. submitted before the Municipalidad de Carrillo, on August 12, 2005, the construction permit application form in the name of "Little Dream S.A", legal identification number 3-1010394126, in Playas del Coco, regarding the property real folio registration no. 68201, plan G-735777-88; this for the construction of apartments with a total area of 2780.00 m2 and a work value of ¢233,210,000. Said company, on January 17, 2006, deposited the sum of ¢2,332,100.00 with the Banco Nacional de Costa Rica, as payment of the construction tax, in favor of the Municipalidad de Carrillo. Eng. Juan José Rojas Pastrana, of the Engineering and Constructions Department of the Municipalidad de Carrillo, on January 20, 2006, informed Little Dream S.A. that the construction permit application had not been approved given that the following requirements had not been submitted: "Application signed by the owner or legal representative.// Cadastral plan of the property, approved by the Municipalidad de Carrillo.// Legal identification number.// Legal Status, original and certified. // Form or certificate issued by the Accounting Department showing it is current on all municipal taxes.// Workers’ Compensation Policy (INS) // Environmental Feasibility Study (SETENA).// Please submit the requested items for the processing of your respective construction permit”. On October 12, 2006, the Engineering and Constructions Department of the Municipalidad de Carrillo informed Little Dream S.A. of the rejection of the construction license, in relation to the property cadastral plan G-735777-88, Little Dream apartment project, stating the following: "You are informed that your construction permit has not been approved because the following requirements are missing: // (...) (*) Workers’ Compensation Policy (INS) // (...) (*) Environmental Feasibility Study (SETENA)// (...)// Please submit the requested items for the processing of your respective construction permit". Inspector Mario Moraga informed the Mayor of the Municipalidad de Carrillo, on January 22, 2007, on the occasion of the constructions in Mapache Playas del Coco (sic), that: "PROJECT LITTLE DREAM S..A It is inspected and 66 villas of 30 sq. meters each are verified, the construction is completely finished”. Under receipt no. 151645, dated March 9, 2007, it is recorded that the Municipalidad de Carrillo received the sum of ¢2,332,100.00 as a fine for violation of the Ley de Construcciones. The Engineering and Constructions Department of the Municipalidad de Carrillo, on December 16, 2008, informed Little Dream S.A. that it had a period of 30 business days to present, before the Municipalidad de Carrillo, the construction permits for the pool and jacuzzi, with an approximate area of 180 m2, and for a 35 m2 ranch-style structure (rancho). The representative of Little Dream S.A., on May 5, 2009, submitted a new construction application before the Engineering and Construction Department of the Municipalidad de Carrillo, for the construction of a condominium, on the property cadastral plan G-735777-88. That Department, on May 12, 2009, informed Little Dream S.A. of the following: "Given that you do not have a Construction Permit and based on Art. 93 and 94 of the Ley de Construcciones, you are granted a non-extendable term of thirty days to obtain the referred license for the work detailed below: Finished Apartment Units and Parking with areas equal to those in construction plans C.F.I.A A/OC-351460 and pool of 80 m2 and ranch-style structure (rancho) with an area of 35 m2. // You are reminded that for the granting of the respective Construction Permit, in addition to fulfilling the requirements, you must pay the corresponding Construction Tax of 1% of the assessed value of the work, as well as the payment of the respective fine; otherwise, if you do not comply with this provision within the cited term, proceedings will be carried out as corresponds by law". By official letter MC-VM-622-2009, of June 25, 2009, the Catastro y Bienes Inmuebles Department of the Municipalidad de Carrillo denied the request for approval (visado) of cadastral plan G-735777-1988. Ms. Sonia Espinoza Valverde, General Secretary of the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, of the Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, by official letter SG-AJ-0902-2010-SETENA, certified at 10 hours and 20 minutes of July 29, 2010, in relation to the project in question, that: “… reviewed in our database, kept by this Secretariat, regarding whether the Company LITTLE DREAM S.A. made an Environmental Feasibility request, or has an expediente for the Apartment Construction project, located on the road to Ocotal, 4 kilometers South of the Súper Compro of Playas del Coco, there is no record of any procedure having been carried out in this regard by said legal entity". Mr. Olman Jiménez Cerdas, of the AyA de Sardinal de Carrillo Office, Guanacaste, on August 16, 2010, according to official letter OCPC-RCH-2010-39, and in response to the inquiry made by Eng. Maureen Brenes Acuña, regarding whether the project had water availability (disponibilidad de agua), replied: "In response to your official letter MC-IM-605-10 I state: "The project is supplied by a half-inch meter. // Currently, it does not have adequate infrastructure and production to supply the project, therefore it does not have availability. // The availability note is now expired and does not indicate that it is going to build or if there is feasibility (viabilidad) for the project. // Furthermore, according to mentioned RCH-2008-037 of 01-18-2008, availabilities will only be given for family housing. (A copy of the directive is attached). // Due to the foregoing, it does not have availability for the aforementioned project”. The Tax Administration Department of the Municipalidad de Carrillo, by certification dated March 9, 2011, stated that, according to the Accounting Records, Little Dream S.A. is registered as a taxpayer under the Impuesto de Bienes Inmuebles Law, but is not registered as a taxpayer for “Servicios, Tasas e Impuestos y Otros Servicios”, nor under the Ley de Impuestos Municipales del Cantón de Carrillo and its services, nor under the Liquor Law and its Regulations. The Municipal Mayor, by resolution at 09 hours 47 minutes of March 10, 2011, based on articles 169 of the Political Constitution; 162 of Law 7794; 15 and 57 of Law 4240; 74, 88, and 96 of Law 833, ordered Little Dream S.A. to vacate (desalojo) and demolish the illegal buildings and constructions. The operative part stated: "POR TANTO: Having presented the foregoing arguments of fact and law, and the non-compliance having been conclusively proven with both the above-cited regulations and the deadlines and extensions that operated even in favor of the administrated party, the company LITTLE DREAM S.A. with legal identification number 3-101-394126 is warned to, within the non-extendable and peremptory term of five business days counted from the notification of this resolution, definitively and voluntarily proceed with the vacating (desalojo) and demolition of the illegal buildings and constructions erected on the property located under Cadastral Plan number G-735777-88, under penalty of proceeding, once said term has expired, with the vacating (desalojo) and/or demolition by this Municipalidad, in its legally mandated function with the expenses this entails at your cost. This resolution is subject to the remedies of Reconsideration before this Mayor's Office and Appeal before the corresponding superior within a period of five days counted from the notification of this Resolution. That is all. Notify”. Said resolution was notified to the interested party on March 12, 2011. Mr. José Francisco Alvarado Arrieta, in his capacity as general agent without limit of sum of the company Little Dream S.A., filed an incident for suspension of the administrative act and an appeal. Section Three of the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, acting as a two-phase hierarchical superior, by resolution no. 460-2013, at 15 hours 45 minutes of October 31, 2013, stated: “XIII.- Corollary. This Tribunal must be explicit in stating that due to the manner in which events occurred, taking into consideration that the project showed problems from the outset with its implementation, lacking essential elements such as the proper supply of potable water, the lack of an environmental impact study, and the absence of the duly approved property plan, these are a clear reflection that urban planning standards have been flouted and submission to regulatory instruments in the matter has been evaded. These actions are a clear disregard for land-use planning (ordenamiento territorial) by the appellant, arriving at the unequivocal conclusion that it was not possible for the local government, under these conditions, to grant the construction license. The procedure provided for in articles 93 and following of the Ley de Construcciones has been satisfactorily fulfilled, giving the owner the opportunity to put its development in order and comply with all legal requirements. However, in this case, it is clear that there are two insurmountable legal requirements, which are the absence of environmental feasibility (viabilidad ambiental) and the absence of water availability (disponibilidad de agua), which led to the closure of works initially. Even so, the developer did not respect the closure orders that were issued since 2006 and continued and completed the construction works, assuming at its own risk the harmful effects that its own negligence brings. Given the open transgression of the legal burdens and duties that fall upon the administrated party, in this case there was no other remedy for the Mayor, as strictly appropriate, than to order the vacating (desalojo) and demolition, thus the actions taken by the municipal authority are in accordance with the law. Therefore, no illegality is observed in what was resolved, nor any transgression of the principle of administrative legality or due process, since the challenged municipal actions are in conformity with the legal system, and the grievances expressed must be rejected, being legally incorrect. Thus, the appropriate course is to confirm the resolution of the Mayor of Carrillo, of 9:47 hours of March 10, 2011, and, there being no further recourse, the administrative channel must be deemed exhausted. Given that within the judicial case being processed in this same Tribunal, expediente No. 11-001707-1027-CA, a copy of this resolution is ordered to be added, so that the processing judge may order as proceeds in law.// POR TANTO // The resolution of the Mayor of Carrillo, of 9:47 hours of March 10, 2011, is confirmed. The administrative channel is deemed exhausted. Let a copy of this resolution be added to expediente No. 11-001707-1027-CA being processed before the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. Evelyn Solano Ulloa //Francisco Javier Muñoz Chacón Jorge Leiva Poveda".

 II.- Based on the foregoing, Little Dream S.A. sued the Municipalidad de Carrillo, seeking: “(…) that the Municipalidad de Carrillo Guanacaste be compelled to grant my represented party the corresponding construction permits for the already completed project LITTE DREAMS located on the road to Ocotal Guanacaste, Cantón de Carrillo.// Likewise, I request that the defendant be ordered to pay both costs of this proceeding”. The sued Municipality answered negatively and raised exceptions of lack of standing to sue and lack of right. The Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Section VIII, composed of judges Laura García Carballo, Jonatán Canales Hernández, and Paulo André Alonso Soto, by judgment no. 31-2022 of 11 hours 40 minutes of April 5, 2022, ordered: “The exception of lack of standing to sue is rejected. The exception of lack of right is upheld. The lawsuit filed by LITTLE DREAM S.A. against the MUNICIPALIDAD DE CARRILLO GUANACASTE is dismissed. Costs are to be borne by the plaintiff party and in favor of the defendant Municipalidad. Once this resolution is final, let the interim measure be lifted”. Disagreeing with the decision, the plaintiff files a cassation appeal.

 III.- In the first grievance, it alleges the existence of an incomplete necessary joinder of parties (litisconsorcio necesario). It maintains, from the filing of the lawsuit (fact 11) it pointed out that there existed a large number “of occupants, be they called owners” who have not been notified of the demolition ordered by the Municipalidad. It explains, although in this matter a commercial company appears as plaintiff, the truth is that in the material reality what exists is the construction of 66 apartments that have independent owners, and the underlying relationship is that of a de facto condominium. It continues, before any administrative eviction (desalojo), the law requires notifying all occupants and even determining if there are minors, elderly persons, and persons with disabilities; all of which must be complied with even more so in the case of a demolition. It reproaches that the judgment errs in considering as an unproven fact the existence of other owners of the property of the partido of Guanacaste, Real Folio no. 68201, right 000; this because, from the beginning of the lawsuit, the plaintiff's representation referred to that situation in the eleventh fact of the lawsuit, and the Municipalidad - when responding - acknowledged being aware of the existence of those occupants.

 IV.- The alleged charge is without merit. In accordance with the doctrine of articles 106 of the repealed Código Procesal Civil (Law 7130; in force at the time the lawsuit was filed), and 22.1 of the current Código Procesal Civil (Law 9342), the necessary joinder of parties (litisconsorcio necesario) is configured when, by provision of law or by the nature of the substantive legal relationship, it is required that the subjects affected by the decision act jointly, as co-parties (litisconsortes), so that they are bound to the proceeding and consequently to the effects of the judgment. The necessary joinder of parties (litis consorcio necesario) implies the existence of substantive legal relationships regarding which it is not possible to rule by fractionating them or qualifying them only in relation to some of the subjects, since the decision encompasses and binds all. The presence of all subjects is indispensable for the procedural relationship to be complete and for it to be possible to decide on its merits in a judgment. In this case, the necessary joinder of parties (litisconsorcio necesario) is not configured in any of its forms. Note that the claim of the lawsuit is: “(…) that the Municipalidad de Carrillo Guanacaste be compelled to grant my represented party the corresponding construction permits for the already completed project LITTE DREAMS located on the road to Ocotal Guanacaste, Cantón de Carrillo. // Likewise, I request that the defendant be ordered to pay both costs of this proceeding”. Such a claim in no way binds the alleged occupants of the apartments of the Little Dreams project, since nothing is requested against them, nor is any type of obligation demanded of them. Furthermore, the sued municipality did not file a counterclaim, asserting any claim against those alleged “de facto condominium owners”. Neither does the nature of the substantive legal relationship being discussed in this proceeding require the participation of those alleged occupants. As can be deduced from the facts of the lawsuit, and was held as proven in the judgment, the plaintiff corporation, as owner of the property of the Partido de Guanacaste, real folio no. 68201, right 000, submitted to the Municipalidad de Carrillo, on August 12, 2005, the construction permit application form in the name of "Little Dream S.A", legal identification number 3-1010394126, in Playas del Coco, regarding the indicated property, for the construction of apartments with a total area of 2780.00 square meters and a work value of ¢233,210,000. In view of the foregoing, the substantive legal relationship underlying this proceeding corresponds to that application which, on its own behalf, Little Dream S.A made before the Municipalidad de Carrillo, to obtain the corresponding construction permits for its apartment project, and which were denied; hence, as the claim of the lawsuit, it requests that the municipality be ordered to grant the respective permits. The underlying substantive legal relationship has its genesis in that formal application before the municipal entity and its corresponding denial, in which there were no other intervening parties besides the applicant corporation and the Municipalidad, and it is between them that the discussion is advanced on the legal appropriateness or not of the intended construction permits. Now, the appellant plaintiff argues that in this case there is an incomplete necessary joinder of parties (litisconsorcio necesario) because the occupants of the apartments have not been notified of the demolition order issued by the Municipalidad, and it affects them. However, such an argument is not admissible, since that fact corresponds to a potential substantive defect of the municipal administrative acts that decreed the demolition of the works lacking construction permits, but, in its lawsuit, the plaintiff did not formulate any annulment claim against those municipal acts, so it cannot attempt to allege that supposed circumstance - now as a procedural defect -, when it is clear that it falls outside the scope and has no relation to the object of the proceeding, because the validity of the act ordering the demolition is not being discussed, as analyzed supra regarding the claims and the substantive legal relationship underlying this litis. Consequently, the formulated reproach will be denied.

 V.- In the second grievance, it refutes unproven facts 1), 3), and 10). It accuses that there was an evaluation error of the statement of municipal engineer Lucas Baldioceda and the documentary evidence at folio 135, where a document signed by that professional is recorded, in which the requirements for construction in the canton of Carrillo are indicated. It notes, that evidence does not state that these are construction requirements for a single-family home, as the attorney for the Municipalidad de Carrillo tried to imply on the day of the trial. In the same vein, it argues that at folio 124 there is a letter dated October 16, 2014, signed by Engineer Lucas Baldioceda Rodríguez - who was no longer municipal engineer - and sent to the then municipal engineer Celso Cortés, where he confirms that the events occurred just as Mr. Carlos Arroyo Quirós (representative of Grupo Mapache) narrated them, and that, for the years when the Little Dreams Project was built, the requirements that the Municipalidad de Carrillo subsequently imposed did not exist. It asserts, with the foregoing it is clear that the Municipalidad de Carrillo varied the construction requirements after the permit application, and intended the developer to fulfill them when the work was already advanced. It alleges, as a result of what was indicated, articles 82.5, 87, 89, and 90 of the Ley de Construcciones, and the principle of legitimate expectations (principio de confianza legítima) were violated.

 VI.- The alleged charge is useless to break the appealed decision, as it does not fully combat the legal and factual arguments that support it, as will now be explained. The cassation appellant points out that the then municipal engineer - Lucas Baldioceda -, in the year 2005, gave her a document with the requirements for construction in the canton of Carrillo, which were listed as follows: “1. Construction application on the form that the Municipalidad will provide you (signed by the owner, or the legal representative of the property and also by the applicant if applicable) which must be accompanied by a municipal stamp of 100.00 one hundred colones) // 2. Present a copy of the property deed or registry report. // 3. Present a copy of the cadastral plan of the property. // 4. Present a form or certificate issued by the accounting department showing that you are current with all municipal taxes. // 5. Present the construction plans duly signed by a civil engineer, construction engineer, or architect, duly registered with the Colegio de C.F.I.A. whether for new construction or expansion up to a second story. // 6. Approval from the Ministerio de Salud of Carrillo. // 7. Present a copy of the payment receipt for the workers’ compensation policy (I.N.S). // 8. Payment of 1% of the value of the work (license that gives you the right to build)” (folio 125 of the judicial expediente). As was held as proven, and has not been refuted by the moving party: “6) Eng. Juan José Rojas Pastrana, of the Engineering and Constructions Department of the Municipalidad de Carrillo, on January 20, 2006, informed Little Dream S.A. that the construction permit application had not been approved given that the following requirements had not been submitted: "Application signed by the owner or legal representative.// Cadastral plan of the property, approved by the Municipalidad de Carrillo.// Legal identification number.// Legal Status, original and certified. // Form or certificate issued by the Accounting Department showing it is current on all municipal taxes. // Workers’ Compensation Policy (INS) // Environmental Feasibility Study (SETENA).// Please submit the requested items for the processing of your respective construction permit”. On this point, the Tribunal analyzed: “In the present case, this Chamber observes that the plaintiff party requests that the Municipalidad de Carrillo be compelled to grant it the construction permits for the already completed project called Little Dream S.A, considering that the plaintiff indeed timely fulfilled all the requirements that the municipal corporation initially requested of it, without any nullity having been sought against the various administrative actions ordered in this expediente, which means they are final and effective. Thus, from the review of the proven facts, it is clear that the Municipalidad de Carrillo -received- the construction permit application dated August 12, 2005, and proceeded to reject the construction permit on January 20, 2006, and indicated among the reasons for rejection the following: [those already indicated in proven fact 6)]. That said, it is clear that considering that certain requirements were initially required of it by Eng. Lucas Baldioceda Rodríguez, (…) the truth is, it is evident from the first rejection that the plaintiff party -originally- did not comply with proving before the Engineering and Constructions Department, before the Eng. in charge, the totality of the requested requirements, so it cannot allege the existence of a subjective right in its favor either”. That is, even hypothetically assuming that the requirements requested from the plaintiff to process the construction permit were only those set forth in the document signed by engineer Lucas Baldioceda, the truth of the matter is that these were not fully complied with by the applicant either, so it could not seek to benefit from a non-existent subjective right. Note that the appellant does not do anything to rebut that sixth proven fact, with which the judgment is upheld on this point, and the grievance is innocuous for the purpose of quashing the decision. In addition to the foregoing, as a second reason for the inadmissibility of the formulated reproach, it is noted that the trial court warned of the following: “The thesis of the plaintiff party has always revolved, and has remained there, erroneously, as will be further reasoned below- in that it complied with 'all' the requirements that were originally requested, which has already been shown supra not to be the case, however, according to the Political Constitution, it must be remembered that 'The administration of local interests and services in each canton shall be the responsibility of the Municipal Government (..)', this according to article 169 of the constitution.

And this constitutional article has been developed, among other norms, by the Municipal Code, the Construction Law, the Urban Planning Law, and the so-called: "Reglamento de Construcciones, Reparaciones y Ampliaciones; así como visados de planos, fiscalización de obras, movimientos de tierra y permisos de demolición"; according to agreement No. 2, of the extraordinary session No. 30-2003 of October 1, 2003, of the Municipality of Carrillo, this based on the Municipal Code, article 13 subsection c), now repealed by Municipal Regulation No. 27, agreement 2 of July 3, 2018, but in force at the time of the events giving rise to this proceeding; which in its article 7 stipulated: "Article 7—For the purposes of processing the respective municipal construction permit, which includes construction of new work, repair, expansion, earthworks (movimiento de tierra), demolition of an existing one, the interested parties must submit to the Construction Department the following documents: // a) The application for a construction, repair, expansion, earthworks (movimiento de tierra) or demolition permit on the form that the Municipality will provide for that purpose. The form must come signed by the property owner or their legal representative with sufficient power for the act, and also, by the construction applicant, in the event that the applicant and the owner do not correspond to the same person. // b) The interested party must submit with the application, a photocopy of the property deed, a literal certification or registry report that verifies the characteristics of the real estate and the indication of its owner, a copy of the certification of legal capacity and of the legal identification card, in case the owner is a legal entity, and a copy when applicable, of the judgment or judicial, administrative, or equivalent private document that proves the ownership right or the legitimate exercise of possession. They must also provide a photocopy of the cadastral map of the property. In case of doubt, the information will be verified with the Cadastre Department; also, when constructions are carried out facing a national route, the MOPT will indicate the corresponding setback. // c) The application must be accompanied by a municipal stamp of (100.00) colones which will be affixed to the cover of the application form. // d) With the application, the interested party must provide a certificate issued by the Accounting Department stating that they are up to date with all municipal taxes, fees and/or services. // e) Indicate within the canton a place to receive notifications, by any means authorized by law, that is: domicile address within the perimeter of the Municipality's jurisdiction, post office box, fax, telephone number. // f) Prove prior to the start of work that they have paid the work risk insurance policy to the INS, in applicable cases. // g) Based on the appraised value of the construction, they must pay the construction tax equivalent to 1% of the value of the work. In the case of social housing or construction of social interest, the tax corresponds to 0.5%, according to the law and current regulations. // h) Any other document that by legal provision, regulation, or technical standard must be provided, or which the official processing the application deems pertinent to request. (…) In relation to the above, it is clear that the "right to build" is not an absolute right, but rather is subject to public order reasons, and submitted to the public legal framework that regulates planning, land-use planning (ordenación territorial), constructions, etc., and that expressly establishes the legal requirements that every building must meet, so that the urban development of cities is carried out in the best possible way, without neglecting environmental protection, according to the various existing regulations. This Court notes that among the requirements established by the Municipal Regulation—cited above—, indeed, environmental viability, the municipal approval (visado) of the cadastral map, and water availability were not expressly indicated as requirements, which as will be indicated is because these are regulated by other norms and not due to an absence of regulation. Now, this Chamber also observes that the plaintiff company did not initially even comply with providing each and every one of the requirements foreseen in the Municipal Regulation exactly, nor even those it accuses the Municipal Engineer named Baldioceda of having indicated to it. This is concluded in view of the rejection of the construction license dated January 20, 2006, where it was clearly ordered by the Municipal Corporation: "It has not been approved because the following requirements have not been submitted: Application signed by the owner or legal representative.// Cadastral map of the property, approved (visado) by the Municipality of Carrillo. // legal identification card// Legal capacity certification, original and certified. // Form or certificate issued by the Accounting Department stating that they are up to date on all municipal tributes. // Work Risk Insurance Policy (INS)// Environmental Viability Study (SETENA)". Thus, observe that Regulation No. 30 of the Territorial Corporation itself refers in subsection h) to any other requirements that by legal provision, regulation, or technical standard the official processing the application deems pertinent, as in this case, was so considered by Eng. Juan José Rojas Pastrana, the Acting Municipal Engineer, who was responsible for reviewing and analyzing this application and not another according to the documentary evidence; a situation that empowered the official in question, and understandably the Municipal Administration, to require in addition to the foreseen inputs, or requirements, that were not determined by the Municipal Regulation, but that were so by other regulatory provisions (…) (emphasis added). The appellant insists on its position that municipal engineer Baldioceda only requested certain requirements to process the construction permit, which subsequently the Municipality intended to expand when the works were already advanced; however, it completely omits to combat the legal reasoning of the Court regarding the normative authorization contained in article 7 of Municipal Regulation no. 27—in force at the time of the events discussed here—, in the sense that, in addition to the requirements expressly established in that precept, others could also be required that—by legal provision, regulation, or technical standard—were considered pertinent by the official processing the application. Likewise, it omits to refute the normative analysis carried out by the Court regarding the legal requirement to have environmental viability, the municipal approval of the cadastral map, and water availability, as indispensable requirements to obtain the corresponding construction permits, all this under the protection of what was explained regarding subsection h) of article 7 of the Municipal Regulation (VII, VIII, IX, and X). Consequently, since the appellant not only did not prove having complied with the presentation of the requirements requested by the Municipality of Carrillo in 2005, but also does not attack the other arguments outlined by the Court, it is clear that the objection raised is not admissible, and therefore must be rejected.

VII.- In the third objection, it accuses failure to apply article 93 subsection 3) of the Setena Law and preterition of the expert report of engineer José Manuel Blanco Mazariegos. It transcribes the expert's conclusions. It censures that the Court did not take into consideration that, according to the environmental expert's assessment, the demolition of the works would cause greater damage to the environment. In addition, the judges also made no reference to the possibility of regularizing the works, based on the fact that they are not in the presence of an environmental protection zone, nor any reserve.

VIII.- The disagreement raised is not appropriate. Regarding the topic of demolition, the Court indicated: “It is clear that the expert report rendered in the proceedings denotes that a demolition of a work like the one built could affect the environment, that is, clearly, if the corresponding precautions are not taken, but it is not possible for this Court, based on that report, to disapply the current regulations and thus justify the flagrant non-compliance by the plaintiff with the urban planning regulations cited above. The foregoing would also imply assuming a position of active Administration, which is not the competence of this Court, and what is even more serious, sidestepping the legal non-compliances that the party omitted to satisfy, despite knowledge thereof and of the legal consequences of their non-observance. It should be noted that the execution of the demolition must be carried out as provided for by the Organic Environmental Law, always in protection of the environment and minimizing the effects on neighboring populations” (emphasis added). The appellant reproaches that, instead of demolition, the Court should have considered some other compensatory or mitigation measure, even referring to the possibility of regularizing the works, but it does not refute—in a duly reasoned manner—the criteria of the panel of judges that proceeding in that sense would imply assuming a position of active Administration, even substituting the municipal authority that issued the demolition order. In addition to the foregoing, this Chamber notes that in this process, the declaration of nullity of the municipal resolution that ordered the demolition of the works has not been sued; consequently, any discussion about the suitability and legality of the sanction adopted, or the possibility of substituting it with another sanctioning measure, escapes the scope of the object of this lawsuit and this Chamber could not issue any pronouncement on such aspects. This being the case, the rejection of the charge formulated is imperative.

IX.- By virtue of the foregoing, it will be appropriate to declare the cassation appeal filed by the plaintiff company without merit, upon whom the costs generated by its exercise will be imposed (article 150 subsection 3) of the Contentious Administrative Procedural Code).

THEREFORE

The cassation appeal filed by the plaintiff company is declared without merit, upon whom the costs generated by its exercise are imposed. GCR

 

	

 
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LUIS GUILLERMO RIVAS LOAICIGA - MAGISTRADO/A

	

 





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MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - MAGISTRADO/A

	

 

	


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CARLOS GUILLERMO ZAMORA CAMPOS - MAGISTRADO/A



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DAMARIS VARGAS VÁSQUEZ - MAGISTRADO/A

	

 

	


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JESSICA JIMÉNEZ RAMÍREZ - MAGISTRADO/A

 

Phones: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected]

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