Res. 01676-2022 Sala Constitucional — Demolition order in Loma Salitral for urban violationsOrden de demolición en Loma Salitral por incumplimientos urbanos

Grande
Normal
Pequeña
Sala Constitucional

Resolución Nº 01676 - 2022

Fecha de la Resolución: 21 de Enero del 2022 a las 09:15

Expediente: 21-025065-0007-CO

Redactado por: Paul Rueda Leal

Clase de asunto: Recurso de amparo

Analizado por: SALA CONSTITUCIONAL




Sentencia con datos protegidos, de conformidad con la normativa vigente



Texto de la resolución

*210250650007CO*

Exp: 21-025065-0007-CO

Res. Nº 2022001676

 

SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las nueve horas quince minutos del veintiuno de enero de dos mil veintidos .

 Recurso de amparo que se tramita en expediente número 21-025065-0007-CO, interpuesto por [Nombre 001], cédula de identidad [Valor 001], contra la MUNICIPALIDAD DE DESAMPARADOS.

Resultando:

 1.- Por escrito recibido en la Secretaría de la Sala a las 15:49 horas del 7 de diciembre de 2021, la parte recurrente interpone recurso de amparo. Refiere que hace aproximadamente 2 años, con mucho esfuerzo, inició con la compra de un terreno y la construcción de su casa de habitación ubicada en la Urbanización Monte Alto en Desamparados. Aclara que en ningún momento su familia y el resto de personas que viven en el inmueble invadieron el terreno, ya que la finca tiene dueño y fue él quien le vendió el lote. Detalla que el dueño “[Nombre 002] el cuál (sic) nos vendió cada terreno, en la carta de compra y venta, (en futuro escritura), el dueño de la propiedad, indica que la propiedad se encuentra sin permisos de construcción con la indicación de que los permisos con la Municipalidad estaban en proceso para aprobación y de esa forma inscribir los derechos y proceder a la segregación, posterior a esto, solicitar los medidores tanto de luz y agua a las respectivas compañías”. Enuncia que durante ese proceso se le informó que donde se ubica la finca era una zona protegida, por lo tanto, no resultaba posible el otorgamiento de los permisos de construcción. Relata que los vecinos de la comunidad se dieron a la tarea de investigar y descubrieron que el área en mención no estaba protegida, sino que formaba parte del plan regulador de la Municipalidad de Desamparados. Indica que los vecinos se encuentran organizados con una junta para el pago de los recibos de agua, luz y seguridad, los cuales son en común, debido a que tanto la Compañía Nacional de Fuerza y Luz como el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados les denegaron los servicios que prestan. Detalla que su casa y la de los demás vecinos del sitio son humildes y están en proceso de culminar su construcción. Arguye que ni ella ni ninguna de las personas afectas habitan el lugar en condición de precaristas. Reclama que el 30 de noviembre de 2021, sin notificación previa por escrito, personeros del gobierno local aludido junto con funcionarios de otras instituciones estatales como del Patronato Nacional de la Infancia y un grupo de 80 policías, a fin de informar a las familias que en pocas horas serían demolidas sus viviendas, en caso de no desalojar el inmueble. Asevera que lo descrito fue impactante, toda vez que de pronto se vio amenazada con perder la casa que tanto esfuerzo le ha costado y que aún está pagando. Enuncia que tiene una hija de 16 años, con discapacidad (parálisis cerebral) y otra de 6 años, además; además, que está en estado de gravidez, lo que empeora todavía más su situación. Refiere que luego de varias conversaciones, el alcalde de Desamparados aplazó el desalojo y la demolición de las estructuras hasta el 30 de diciembre de 2021, a los efectos de que los afectados busquen opciones de alquiler y desarmen todo aquello que les pueda ser útil. Expresa que no cuenta con los recursos suficientes para costear el pago de un alquiler y no puede vivir en cualquier lugar, debido a la condición especial que tiene una de sus hijas. Comenta que existe información en torno a que el gobierno local pretende construir un parque ecológico y un hotel en el lugar, lo cual resulta contradictorio. Solicita la intervención de esta Sala al respecto. Pide que se detenga la demolición prevista para el 30 de diciembre de 2021 en la Urbanización Monte Alto, la cual se encuentra en construcción.

2.- Mediante resolución de la Presidencia de la Sala de las 13:28 horas del 8 de diciembre de 2021, se dio curso al amparo y se solicitó informe el alcalde de Desamparados, sobre los hechos alegados por la parte recurrente.

3.- Por escrito incorporado en el expediente digital a las 11:56 horas de 16 de diciembre de 2021, informa bajo juramento Gilbert Jiménez Siles, en su condición de alcalde de Desamparados. Explica que: “I. Como primer punto, se informa que esta Municipalidad en vista de la realización de construcciones ilegales en la finca N° 1-741938-B- 001-002 (hoy con anotación de demanda penal) inscritos ambos derechos a nombre del señor [Nombre 003], que según el mapa de zonificación del Plan de Ordenamiento Territorial Parcial (POT) del Cantón de Desamparados, se ubica en Zona de Protección Especial Forestal, Loma Salitral (únicamente se permite una vivienda por finca), según lo dispone el artículo 147 del POT, resultando improcedente la construcción de viviendas adicionales en la propiedad, después de la entrada en vigencia del Plan. La finca que se indico es la siguiente: (…) 2. Que según consta de la revisión de la fotografía aérea para el año 2006, en el área de esa finca existían dos construcciones, una construcción de cuatrocientos ochenta y nueve metros cuadrados y otra de aproximadamente ciento cinco metros cuadrados, situación que se tenía hasta el año 2010, según consta de la siguiente imagen (…) 3. Que como parte del seguimiento y vigilancia de la actividad constructivo en el cantón, el Proceso de Fiscalización Urbana en el año 2019, realizó un levantamiento con dron en el cual se determina lo existencia de varias construcciones adicionales a las existentes y, adicionalmente, se encuentra una terraza de ciento sesenta y dos metros cuadrados, en la cual, en apariencia, se va o construir más unidades, motivo por el cual la municipalidad se avocó a la realización del procedimiento administrativo por incumplimientos urbanos, en este caso, realización de construcciones sin permiso, en el marco del artículo 74 de la Ley de Construcciones que indica: (…) Aunado o lo anterior tenemos que el artículo 17 del Plan de Ordenamiento Territorial del cantón de Desamparados, señala la obligación de que toda obra que se construya en el cantón debe realizarse con licencia municipal. Además, la Ley de Construcciones establece un procedimiento especial al que la municipalidad debe ajustarse para proceder en caso de verificar la existencia de obras realizadas sin contar con permiso. 4. Que el artículo 93 de la Ley de Construcciones, establece que se le debe fijar al administrado un plazo de 30 días hábiles para que proceda a poner a derecho la obra, ya sea presentando el proyecto, solicitando la licencia, etc. Bajo este procedimiento la notificación de 30 días es un "acto preparatorio" y como tal, no admite recurso alguno, como si lo permite una resolución u otro acto administrativo (debidamente motivado). Dado que, en la misma, únicamente se hace la advertencia sobre la existencia del incumplimiento al infractor y la administración, no está determinando sanción alguna. A nivel de ejemplo, podemos hacer referencia a la Resolución TCA 597-2015 Expediente 15-010444-1027-CA. 5. De no concretarse en este plazo acción alguno para la puesta a derecho de la obra realizado sin permiso municipal, se realiza una resolución en la cual lo Municipalidad determina la demolición de la obra, en esta resolución se otorga un último plazo de quince días para que la obra legalice su condición, más diez días hábiles producto de las intimaciones que determina la Ley General de Administración Pública con el fin de que la Resolución adquiera firmeza. Una vez cumplido este procedimiento y en casa de que la construcción no se ponga a derecho, lo Administración queda facultada para disponer la destrucción de las obras o ejecutarla por sí misma a cuenta del propietario. 6. Este procedimiento está definido para las obras que son sujeto de regularización, en visto el cumplimento de la normativa, para el caso específico al ubicarse la propiedad en una zona que muestra limitaciones de desarrollo urbano, en la cual no se permiten desarrollos de más de una vivienda, por imperativo legal, es decir no hoy posibilidad que el propietario ponga a derecho la construcción, el plazo puede incluso ser disminuido a la mitad. 7. Confunde la recurrente lo que implica estar dentro de la cobertura del Plan Regulador lo cual no es excluyente que como efectivamente está esta propiedad corresponde a una ZONA DE PROTECCION ESPECIAL FORESTAL, que es diferente a una zona protegida, a un parque nacional por ejemplo que es competencia del MINAE. Lo que aquí se determina es que de acuerdo al Plan Regulador vigente y por ser ZONA DE PROTECCION ESPECIAL FORESTAL, solo se permite la construcción de una vivienda en el inmueble. 8. La Zona de Protección Especial Forestal (ZPEF), se creó mediante el artículo 5 del Reglamento 3332 del 21 de mayo de 1982, Decreto 13583 MIVAH del 3 de mayo de 1982 (Creación del Plan Regional Gran Área Metropolitana GAM) (…) El artículo 5° indica que se mantienen como zonas protectoras, aquellos que fueron creados mediante los Decretos número 6112-A de fecha de 23 de junio de 1976, publicado en "La Gaceta" número 136 del 17 de julio de 1976 y aquellos creados por el Decreto número 13583 VAH-OFIPLAN, del 03 de mayo de 1982 publicado en "La Gaceta" número 95 del 18 de mayo de 1982 y que aparecen en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en "La Gaceta" número 119 del 22 de junio de mil novecientos ochenta y dos; o sea las de La Carpintera, Tiribí, Cerros de Atenas, Cerro de Las Palomas y Cerros de Escazú, la Loma San Antonio (Tirrases) y la Loma Salitral, con la porción entre el límite norte de esto último y el proyecto de "carretera intercantonal" con un uso público institucional y de zona de amortiguamiento y para protección de la Loma Salitral." 9. Esta norma, de la ZPEF, fue ratificada en el Decreto 25902, Reforma Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana, en el Artículo 5 se indicó lo siguiente: (…) 10. Esta normativa, fue retomada por el Plan de Ordenamiento de Desamparados y mediante el Artículo 147 del POT se ratifican las restricciones para la zona impuestos en el Decreto 13583 MIVAH y Decreto 25902 MIVAH-MP-MINAE, indicando lo siguiente: (…) 11. Indicada la base legal de la actuación de esta Municipalidad es importante indicar lo en cuanto a la construcción de viviendas en esa propiedad: "3.6 La Municipalidad denegara los permisos de construcción en aquellos lotes cuya segregación no haya sido autorizada o cuyo uso no sea conforme con las regulaciones presentes." 12. En el Mapa de zonificación del POT, la finca 1-74193 B, objeto de este amparo se ubica dentro de la Zona de Protección Especial (ZPEF), Loma Salitral y, por lo tanto, le afectan las restricciones de uso que pesan sobre la zona. 13. Que para el caso particular de la finca 1-74193 B, existe un incumplimiento de la densidad habitacional máximo permitido, lo cual se constituye en un desarrollo urbanístico informal e ilegal, que no cuenta con ningún tipo de autorización de ninguna entidad del Estado. 14. En este sentido, resulta que, en vista a las restricciones urbanísticas citadas, a nivel de la densidad habitacional, este tipo de desarrollo de construcción de varias viviendas, no puede ser puesto a derecho. 15. Queda claro, que, por la ubicación de la propiedad, en el mapa de zonificación del POT, en la ZPEF, la misma está sujeta a estas restricciones, que iniciaron en el año 1982, confirmadas en el año 1997 y que fueron ratificadas por medio del POT del año 2007. 16. Todo lo anterior se origina en la Ley de Planificación Urbana, donde la zona de protección especial Forestal ZPEF, tiene un carácter de restricción de construcción, se debe hacer énfasis en el concepto de zona de protección, bajo la perspectiva de la normativa urbana; y para tal objetivo, se hace necesario citar el Artículo 2 del Reglamento 3332, Plan Regional de Desarrollo Urbano "Gran Área Metropolitana": Delimitación del área y reglamento de la primero etapa del Plan, ciudades del Valle Central de Cosa Rica (ANEXO 1 del Plan), el cual señala lo siguiente: (…) 17. Este Artículo hace mención a la definición, que se realizó bajo el instrumento de planificación, del área que abarcaba el control urbano del plan (extensión del GAM) y la definición del área sujeta a desarrollo urbano (área de crecimiento urbano) y la que no (Zonas de Protección y las Zonas de Protección Forestal), debemos notar que la intención del planificador, en primera instancia, con las zonas de protección especial y forestal, era delimitar y frenar el crecimiento urbano, siendo que estas zonas funcionarían como un "muro de retención" de la expansión de la mancha urbana, pues bajo los parámetros de definición del área urbana, estas zonas no cumplían con requerimientos de pendientes, accesibilidad, dotación de agua potable y otros servicios entre otros que limitan eventuales crecimientos urbanísticos. 18. Por lo anterior, y ante la imposibilidad de notificar personalmente a los propietarios, se determinó la publicación de la resolución UCU 239 2019, en el Diario Oficial La Gaceta. El detalle de publicaciones realizadas es el siguiente: 05/12/2019 Gaceta Número 232 06/12/2019 Gaceta Número 233 09/12/2019 Gaceta Número 234 20/12/2019 Gaceta Número 243 06/01/2020 Gaceta Número 1 07/01/2020 Gaceta Número 2 Resolución UCU 232 2019 procedimiento especial sancionatorio por incumplimientos urbanos seguido por la Unidad De Control Urbano contra: [Nombre 004] (…) y [Nombre 003] (…) La unidad de control urbano de la Municipalidad de Desamparados a las 14:00 horas con quince minutos del 29 de octubre de 2019, Resuelve. Resultando: 1-Que la finca 1-74193 B, se encuentra inscrita en el Registro de lo Propiedad a nombre de: [Nombre 004] (…) y [Nombre 003] (…) 2- Que según la revisión de la base de datos de permisos de construcción no se ubica gestión de solicitud de permiso de construcción para la construcción de 1-74193-000 B. 3-Que la finca 1-74193 según el mapa de zonificación del Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados (POT), se ubica en Zona de Protección Especial Forestal (ZPEF), Loma Salitral. Zona en la cual únicamente se permite una vivienda por finca, según lo indicado en el Artículo 147 del POT. De esta manera, no procede la construcción de viviendas adicionales en la propiedad. 4-Que según la revisión de la fotografía aérea para el año 2006 en el área de la finca 1-74193 B existían dos construcciones, una construcción de 489 m 2 y otra de aproximadamente 105m2. 5-Que según se indica en el oficio DT FU 1798 2019, el día 23 de octubre se realizó un levantamiento con dron en el cual se determina la existencia de las siguientes construcciones, adicionales a las existentes para el año 2006. Construcción 48m2, Construcción 25m 2 , Construcción 57m 2, Construcción 31m 2 , Construcción 65m 2, Construcción 44m2 , dos construcciones de 50m 2 aproximadamente. Adicionalmente se encuentra uno terraza de 162m2, en lo cual en apariencia se va a construir más unidades. Considerando: 1-Que el Artículo 74 de la Ley de Construcciones, indica lo siguiente: "Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente." 2-Que el Artículo 17 del POT, establece que toda obra que se ejecute en el cantón de Desamparados debe contar con licencia municipal. 3-Que la Ley de Construcciones establece un procedimiento especial al que la Municipalidad debe ajustarse para proceder en caso de verificar la existencia de obras realizadas sin contar con permiso de construcción. Dicho procedimiento se encuentra regulado en los Artículos 93 al 96 de la Ley de Construcciones. No obstante, este procedimiento está definido para las obras que son sujeto de regularización, en vista al cumplimento de la normativa. 4- Respecto a la Zona de Protección Especial Forestal, en el Artículo 5 del Reglamento 3332 del 21 de mayo de 1982, Decreto 13583 MIVAH del 3 de mayo de 1982 (Creación del Plan Regional Gran Área Metropolitana GAM), se indicó lo siguiente: Artículo 5°- Se mantienen como zonas protectoras, aquellas que fueran creadas mediante los Decretos número 61 12-A de fecha de 23 de junio de 1976, publicado en "La Gaceta" número 136 del 17 de julio de 1976 y aquellas creadas por el Decreto número 13583 VAHOFIPLAN, del 03 de mayo de 1982 publicado en "La Gaceta" número 95 del 18 de mayo de 1982 y que aparecen en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en "La Gaceta" número 119 del veintidós, de junio de mil novecientos ochenta y dos, o sea las de La Carpintera, Tiribi, Cerros de Atenas, Salitral, con la porción entre el límite norte de este último y el proyecto de "carretera intercantonal" con un uso público institucional y de zona de amortiguamiento y para protección de la Loma Salitral. 5-Que bajo el Mapa de zonificación del POT, la finca 1-74193 B se ubica dentro de la Zona de Protección Especial (ZPEF) y por lo tanto, le afectan las restricciones de uso que pesan sobre lo zona. 6-Que mediante el Artículo 147 del POT se notifican las restricciones para la zona impuestos en el Decreto 13583 MIVAH y Decreto 25902 MIVAH-MP-MINAE, indicando lo siguiente: Artículo 147. Todas estas zonas quedan sujetas a las regulaciones de los Artículos 5 y 6 del Reglamento del Plan GAM, Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE. a. No se permitirá ejecutar en esta zona nuevas urbanizaciones. b. No se permitirán ejecutar fraccionamientos en parcelas resultantes menores a las 5 hectáreas, salvo que la propiedad sea sometida al régimen forestal, en cuyo caso el tamaño mínimo del lote será el que establezca el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG). Se permitirán las siguientes construcciones: a. Una vivienda por finca pero uso del propietario o de los propietarios y otras construcciones necesarias para el uso o servicios de los fincas existentes. b. Relacionados con la actividad agrícola local c. Para clubes campestres en terrenos no menores o 5 hectóreas y con la cobertura de edificación no mayor del l0%. 7-Que el Artículo 3.6 del Decreto 25902 MIVAH-MP-MINAE, modificación del Plan GAM, define que la Municipalidad denegara permisos de construcción en el caso de incumplimientos de las regulaciones determinadas en dicha normativa. Dicho Artículo indica lo siguiente: "3.6 La Municipalidad denegará los permisos de construcción en aquellos lotes cuya segregación no haya sido autorizada o cuyo uso no sea conforme con las regulaciones presentes." 8-Que para el caso particular de la finca 1-741 93 B. existe un incumplimiento de la densidad habitacional máxima permitida. Según montaje fotográfico realizado en la propiedad existen más de 6 unidades constructivas destinadas a uso habitacional, adicionales a las existentes en el año 2006; lo cual se constituye en un desarrollo urbanístico informal e ilegal, que no cuenta con ningún tipo de autorización de ninguna entidad del Estado. Que, en vista a las restricciones urbanísticas citadas, este tipo de desarrollo no puede ser puesto a derecho. 9-Que la base de comparación de la existencia de construcciones, en la finca 1-74193 B, se estableció en vista a la imagen aérea 2006 del SNIT, la cual representa el registro más antiguo para poder realizar el análisis. Se adjunta imagen de montaje del levantamiento realizado. Por tanto: Se otorga un plazo de quince días hábiles, a partir del día siguiente de lo notificación de esta resolución, a: [Nombre 004] (…) y [Nombre 003] (…), para demoler las obras, (en vista a la imposibilidad de regularización, en vista a las restricciones que define el Decreto 25902 y Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados), conforme al Artículo 93 de la Ley de Construcciones, caso contrario se proceder de conformidad a los artículos 74,78,89 y 96 de la Ley de Construcciones a la demolición de las obras que no cuentan con licencia municipal. De conformidad al artículo 245 de la Ley General de la Administración Pública, se le advierte que contra la presente resolución y de conformidad al artículo 162 del Código Municipal puede interponer los recursos de revocatoria ante la Unidad de Control Urbano y el de apelación para la Alcaldía Municipal (…) Una vez vencido el plazo otorgado en la presente resolución y encontrándose firme la misma, sin que se hubiera procedido a legalizar las obras, de conformidad al artículo 150 de la Ley de la Administración Pública en este acto se le intima por primera vez, para que en un plazo de 5 días proceda a la demolición de la obra objeto del presente procedimiento. Una vez vencido el plazo concedido en la primera intimación y en caso de incumplimiento, de forma consecutiva e inmediata en este acto, se le intima por segunda vez para otorgarle otro plazo de 5 días, para que proceda a la demolición de las obras de referencia. Uno vez verificados y vencidos los plazos otorgados en ambas intimaciones, y si el infractor no demolió dichas obras, la Municipalidad procederá a la ejecución forzosa de lo sanción de la presente resolución, cobrándole al infractor los gastos en que se incurran por dicha acción. Notifíquese. -Proceso de Control Urbano y Rural. -Arq. Gustavo Zeledón Céspedes. -(IN201 9410786). 19. Conforme quedo demostrado lo Municipalidad fue fiel al procedimiento administrativo, en todos sus aspectos, agotando las opciones y medios para notificar a los propietarios. Que ante la imposibilidad de ubicar presencialmente a los propietarios originales (hoy solo un propietario dueño de los derechos 001- y 002)) la resolución se publicó en La Gaceta, de manera tal, que la Municipalidad no ha afectado los derechos de la recurrente, quien no demuestra su legitimación para interponer este recurso, ya que solo indica que adquirió de buena fe, no obstante, el Código Civil establece: "ARTÍCULO 267.- Para que lo propiedad sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrito en el Registro General de la Propiedad." AI respecto existe lo que se conoce en doctrina como Presunción iuris tantum de las inscripciones registrales, es decir lo inscripción en el Registro de la Propiedad dimana el principio de legitimación registral, por el que se presume que el derecho inscrito existe, en la forma que determina el respectivo asiento, y pertenece a su titular, aunque sea una apariencia formal. Es una presunción iuris tantum: hasta que no se acredite la inexactitud en lo judicial, por los cauces respectivos. Lo inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley (Código Civil, artículo 456, primer párrafo). "La importancia, la fuerza y extensión de los efectos emanados de la inscripción, como verdad formal, no llegan al punto de purgar o bonificar la mácula que pudiera afectar al título. En consecuencia, en virtud de la inscripción, se da una especie de presunción de verdad en cuanto a los datos contenidos en el asiento registral, mientras no se demuestre lo contrario en vía judicial. (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 53/1994 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, resolución 270/2003. 20. Queda comprobado que esta Municipalidad, para el caso de la finca que se relaciona a este inmueble 1-74193 B-001-002 ha actuado conforme al procedimiento administrativo por incumplimientos urbanos y no ha limitado ningún derecho constitucional o lo recurrente. 21. En cuanto a lo indicado por lo recurrente que se pretende construir un hotel o un parque ecológico no le consta a esta Municipalidad, ya que no hay ningún trámite en ese sentido y la propiedad no pertenece al Municipio. Por otro lado, la recurrente no logro demostrar su legitimación para interponer este recurso ya que el propietario es el señor [Nombre 003] Único responsable ante la Municipalidad por las construcciones o demoler”. Solicita que se declare sin lugar el recurso.

4.- Por escrito recibido en la Secretaría de la Sala el 28 de diciembre de 2021 de 2021, la recurrente refiere que: “Entendemos que debíamos tener permisos con la municipalidad, sin embargo al creer que los permisos estaban en trámite y al apuro de ver la oportunidad de tener una casa propia, dejar de pagar alquiler de una casa que nunca iba a ser nuestra y a la imposibilidad de pagar la mensualidad del lote y al mismo tiempo el alquiler de una casa, hicieron que rápidamente nos fuéramos a vivir a la finca con las casas a medio construir invirtiendo todo el dinero en nuestro hogar, esperando el momento en que dieran los permisos y asumir las consecuencias respectivas, como una multa. En el Informe que presenta el Alcalde de la Municipalidad de Desamparados, no es claro cuándo realiza la notificación de la demolición al dueño, no presentan documentación solo indican que el 2019 realizaron la notificación en la gaceta de que esas fincas se encontraban en zona de protección ya que no localizaron a los dueños, en ese momento ninguno de las personas que vivimos habíamos comprado los terrenos. Además que indican que no debían informar a mi persona en particular y a todos los compradores porque no tenemos los derechos registrados, sin embargo a pesar de no haber un derecho Inscrito como tal no puede ignorar el hecho de que había familias viviendo en el lugar y que fue un atropello gigante a los derechos humanos que todos tenemos, llegar de la forma en que lo hicieron y con la humillación que nos hicieron pasar dándonos dos horas de tiempo para despojarnos de todo. Consideramos que teníamos que tener derecho a saber con tiempo de esta situación para tomar las medidas necesarias. Así como lo hacen en terrenos donde las personas realizan invasiones o propiedades y se les llega a decir que los van a quitar de ese lugar, a las personas que viven ahí no o los dueños. En el mismo informe el Alcalde no presentó pruebas o algún mapa de la ubicación de la finca y su cercanía o pertenencia a la zona protección especial forestal que él menciona, más así adjuntamos un estudio del Ingeniero Forestal Hans Corrales Morales quién indica que no se encuentra en Áreas de protección, y además los mapas de la zona de protección especial forestal de la Loma de Salitral y la ubicación de la finca, donde la parte señalada con celeste es donde se encuentra la finca y la construcción de las casas, y lo verde es la zona de protección especial forestal (…) Se ve claramente que ni siquiera nos encontrarnos dentro de zona de amortiguamiento, sino que estamos fuera, razón por la cuál (sic) se podrían otorgar los permisos de construcción, y lo que reste de la finca se mantendría como zona de protección. Queremos qué a su vez se revise el proyecto de la arboleda en el cual en algún momento SETENA le otorgó viabilidad ambiental de proyectos de construcción de casas a pesar de estar en la zona de amortiguamiento, en este SETENA dio luz verde en la construcción del proyecto debido a que en el Plan regulador no está realmente claro cuál es la ubicación de la zona loma salitral y hasta donde llega la zona de amortiguamiento, donde comienza y donde termina. Si en algún momento se consideró la construcción de 500 casas, con más de 2000 personas, fácilmente podrían otorgar permisos para 50 casas y alrededor de 200 personas. En las investigaciones que hemos realizado, en caso de que se considere que estamos dentro de la zona de protección especial, hay una salida, en la cual podemos solicitar estudios técnicos que garanticen que la disminución del área de protección no significa deterioro ambiental y agregar el compromiso que como comunidad adquirimos para construir y trabajar de la mano con el ambiente. Así mismo (sic) hay diferentes soluciones que el dueño de la finca está proponiendo y que serían de su conocimiento si así lo permitieran. Según lo investigado, cualquier decisión jurídica que el Concejo Municipal tome, debe considerar el bienestar de la población y antes que un bienestar ambiental está el bienestar de una vivienda digna para los habitantes que formamos la comunidad Monte alto. Si en este momento nos sacan de nuestras tierras, seríamos parte de la población en pobreza, ya que tendríamos deudas de una casa pero sin casa y con el agravante de que seguiremos pagando alquiler por algo que nunca será nuestro. Revisando algunas actas del concejo municipal donde se conversa acerca de la Loma de Salitral encontramos algunos aspectos: En el acta número 16 del martes 13 de marzo del 2018 claramente expresa por parte de los miembros del Concejo Municipal el proyecto de ley de "Declaratoria de interés público y expropiación de la Loma de Salitral para la creación de un parque nacional urbano, expediente número 20632” en este indican el deseo de que los terrenos pasen a manos de la municipalidad sin embargo la misma no tiene presupuesto para expropiarlos, así lo indica el regidor Eduardo Guillén en el acta “ese proyecta de ley tiene muy buenas iniciativas especificaron dar la parte financiera ya que básicamente ese proyecto de ley la que quiere es expropiar la loma, pero los recursos sabemos que son muy altos para expropiar este lugar tan bonito, en este proyecto se pretende que los recursos salgan del MINAE pero este no tiene presupuesto. Así también, el alcalde indicó en el informe presentado ante la Sala Constitucional, en la nota número 21 que "no le consta a la municipalidad ya que no hay ningún trámite en ese sentido" refiriéndose al punto que se pretende construir un hotel o un parque ecológico. Sin embargo en esta acta Numero 16 hay una clara discusión acerca del proyecto para la construcción del Parque Nacional Urbano, donde el (sic) participa y el mismo indica (…) y en el acta completa del artículo 14 se puede ver expresamente el deseo de todos los miembros del consejo de tener en sus manos la Loma de Salitral. En el acuerdo número 7, punto 6 de la misma acta indica que el proyecto de ley número 20632 tiene dos propósitos muy concretos y el primero de interés "crear una nueva categoría de protección de zonas naturales vulnerables que se denominará parque nacional urbano". Es decir, sí hay un interés por parte de la Municipalidad por adquirir este y otros terrenos, sin embargo no cuenta con los recursos financieros para expropiarlos. En el informe presentado por el alcalde indica que dentro de las zonas de protección especial forestal se encuentra el cerro de las palomas cerros de Escazú, Lomas de San Antonio [Tirrases[ pertenecen a la zona protección sin embargo estas zonas en este momento se encuentran pobladas y con sus respectivos permisos. Se podría hacer una excepción a nuestra comunidad. Cerca de nuestra comunidad hay terrenos, como Linda Vista. Tirrases, Los Ángeles, en los cuales las familias ingresaron usurpando los terrenos, es decir siendo precaristas y al final de una lucha de años les terminan regalando el terreno y dándole los servicios de luz y de agua. Nosotros con mucho esfuerzo compramos el lugar cómo se había mencionado anteriormente y pagamos mes a mes los servicios de luz y de agua, en ningún momento se hicieron conexiones ilegales a los servicios mencionados. Por último, también presentamos el informe de Álvaro Porras Vega, de la Dirección de Aguas del MINAE quién llegó a hacer una inspección enviada por la Municipalidad donde indica que la naciente que tiene la finca es de carácter intermitente. Alegamos nuevamente a los derechos humanos no calificamos para un préstamo en un banco la mayoría de las personas nos encontramos en deudas para la construcción de la casa o dimos nuestros ahorros o vendimos algunos otros bienes para poder adquirir una casa aquí con la posibilidad de pagar un lote, por mensualidades si nos quitan esas casas nos están mandando a la pobreza porque ya no tendríamos posibilidades de donde sacar mandándonos alquilar a un lugar que no es nuestro se podría hacer una excepción si se demuestra que está en zona de protección sin embargo ya juntamos las pruebas de que esta parte de la finca no está dentro de la zona de protección y que podríamos hacer una excepción para poder tener nuestros terrenos nos comprometemos a trabajar en conjunto con el ambiente, tomando las medidas necesarias. Agradece la atención brindada, y nuevamente la solicitud de dar el visto bueno del Recurso de Amparo”.

5.- Por escrito carente de firma incorporado al expediente digital a las 13:38 horas del 12 de enero de 2022, quien aduce ser la recurrente manifiesta “hemos venido trabajando por la detención de la demolición de nuestra casa y la de varios miembros de la comunidad Monte Alto en Calle la Unión de Patarrá, hemos estado con la incertidumbre de no saber qué va a pasar con nuestros hogares y con el temor de que en cualquier momento llegan por parte de la Municipalidad de Desamparados, por eso solicitamos a ustedes de la manera más atenta una medida cautelar, con el fin de que no haya movimientos hasta que se realicen las pruebas y las investigaciones necesarias para dar el fallo”.

6.- En los procedimientos seguidos se han observado las prescripciones legales.

  Redacta el Magistrado Rueda Leal ; y,

Considerando:

  I.- DE PREVIO. Vista la pretensión de la parte accionante referente al dictado de una medida cautelar, el Tribunal estima que no procede acoger tal solicitud, toda vez que se entrará a conocer por el fondo este recurso.
II.- OBJETO DEL RECURSO. La recurrente refiere que hace aproximadamente 2 años inició con la compra de un terreno y la construcción de su casa de habitación en la Urbanización Monte Alto en Desamparados. Aclara que su familia y el resto de personas que viven en el lugar le compraron el lote al dueño de la propiedad, por lo que no se encuentran invadiendo el terreno. Detalla que el dueño “ [Nombre 002] el cuál (sic) nos vendió cada terreno, en la carta de compra y venta, (en futuro escritura), el dueño de la propiedad, indica que la propiedad se encuentra sin permisos de construcción con la indicación de que los permisos con la Municipalidad estaban en proceso para aprobación y de esa forma inscribir los derechos y proceder a la segregación, posterior a esto, solicitar los medidores tanto de luz y agua a las respectivas compañías”. Enuncia que durante ese proceso se les informó que la finca está ubicada en una zona protegida, lo que imposibilita el otorgamiento de los permisos de construcción; empero, posteriormente, los vecinos descubrieron que el área en mención no estaba protegida, sino que formaba parte del plan regulador de la Municipalidad de Desamparados. Reclama que el 30 de noviembre de 2021, sin notificación previa por escrito, personeros del gobierno local aludido, junto con funcionarios de otras instituciones estatales como del Patronato Nacional de la Infancia y un grupo de 80 policías, ingresaron a la propiedad en cuestión, a fin de informar a las familias que en pocas horas serían demolidas sus viviendas, en caso de no desalojar el inmueble. Expresa que, luego de varias conversaciones, el alcalde de Desamparados aplazó el desalojo y la demolición de las estructuras hasta el 30 de diciembre de 2021, a los efectos de que los afectados busquen opciones de alquiler. Comenta que existe información en torno a que el gobierno local pretende construir un parque ecológico y un hotel en el lugar, lo cual resulta contradictorio. Sostiene que las viviendas en cuestión no se encuentran dentro de la zona de protección especial forestal, por lo que se les podría otorgar los permisos de construcción. Afirma que, en otras oportunidades, autoridades estatales han otorgado permisos de construcción a edificaciones que están dentro de la zona de amortiguamiento. Aduce que “en caso de que se considere que estamos dentro de la zona de protección especial, hay una salida, en la cual podemos solicitar estudios técnicos que garanticen que la disminución del área de protección no significa deterioro ambiental y agregar el compromiso que como comunidad adquirimos para construir y trabajar de la mano con el ambiente”. Considera que se podría aplicar una excepción en su caso, a fin de permitirles conservar sus viviendas. Pide que se detenga la demolición supramencionada.
III.- HECHOS PROBADOS. De importancia para la decisión de este asunto, se estiman como debidamente demostrados los siguientes hechos, sea porque así han sido acreditados o bien porque la autoridad recurrida haya omitido referirse a ellos, según lo prevenido en el auto inicial:
a)     La finca n.° 1-741-938-B-001-002 propiedad de [Nombre 003], según el mapa de zonificación del plan de ordenamiento territorial parcial de Desamparados, se ubica en la zona de protección especial forestal Loma Salitral. Debido a lo anterior, y en consideración del numeral 147 de ese plan, solo se permite la construcción de una vivienda en ese terreno. (Ver informe rendido bajo fe de juramento por la autoridad recurrida).
b)    En el año 2019, el gobierno local de Desamparados determinó la existencia de construcciones ilícitas, las cuales carecen de permisos, en la finca n.° 1-741-938-B-001-002, por lo que entabló un procedimiento administrativo por incumplimientos urbanos. (Ver informe rendido bajo fe de juramento por la autoridad recurrida).
c)     El alcalde accionado explica que, según el artículo 93 de la Ley de Construcciones, se le debe fijar al administrado un plazo de 30 días hábiles para poner a derecho la obra, ya sea presentando el proyecto, solicitando la licencia, etc. Así, la notificación de 30 días es un acto preparatorio y no admite recurso alguno. De este modo, no se está determinando sanción alguna. De no concretarse alguna acción para la puesta a derecho en ese plazo, se emite una resolución donde se determina la demolición de la obra. Allí se otorgan 15 días para que la obra legalice la condición, más 10 días hábiles producto de las intimaciones que determina la Ley General de Administración Pública, con el fin de que la resolución adquiera firmeza. Una vez cumplido el procedimiento y en caso de que la construcción no se ponga a derecho, la administración queda facultada para disponer la destrucción de las obras o ejecutarla por sí misma a cuenta del propietario. Este procedimiento está definido para las obras que son sujeto de regularización, de modo que, para el sub lite, al ubicarse la propiedad en una zona que muestra limitaciones de desarrollo urbano, en el cual no se permiten desarrollos de más de una vivienda, no cabe la posibilidad de que el propietario ponga a derecho la construcción, por lo que el plazo puede incluso disminuirse a la mitad. (Ver informe rendido bajo fe de juramento por la autoridad recurrida).
d)    Ante la imposibilidad de notificar personalmente a los propietarios, la municipalidad publicó la resolución UCU 239 2019 en el diario oficial La Gaceta, el 5, 6, 19 y 20 de diciembre de 2019, así como el 6 y 7 de enero de 2020. En esa resolución se dispuso:
“Por tanto: Se otorga un plazo de quince días hábiles, a partir del día siguiente de la notificación de esta resolución, a: [Nombre 004]. cédula de identidad i-1006-0147 y [Nombre 003] , cédula residencia 155803133636, para demoler las obras, (en vista a la imposibilidad de regularización, en vista o los restricciones que define el Decreto 25902 y Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados), conforme al Artículo 93 de lo Ley de Construcciones, coso contrario se procederá de conformidad o los artículos74,78,89 y 96 de lo Ley de Construcciones o lo demolición de las obras que no cuentan con licencia municipal. De conformidad al artículo 245 de la Ley General de la Administración Público, se le advierte que contra la presente resolución y de conformidad al artículo 162 del Código Municipal puede interponer los recursos de revocatoria ante lo Unidad de Control Urbano y el de apelación para lo Alcaldía Municipal, los cuales deben presentarse en el Edificio Municipal ante la Plataforma de Servicios Municipales, dentro del quinto día habil posterior a la comunicación de la presente resolución. No se admitirá lo presentación de los recursos mediante correo electrónico o por fax. En caso de presentar los recursos administrativos aquí señalados, de conformidad a los artículos 243 inciso 4) de la Ley General de la Administración Pública y i 1 de la Ley de Notificaciones Judiciales N° 8687. utilizado supletoriamente, se le advierte al interesado que el primer escrito que presente, debe de indicar expresamente un lugar o medio poro recibir notificaciones, coso contrario los resoluciones quedaron notificadas 24 después de ser dictadas, se producirá igual consecuencia cuando la notificación no se pueda efectuar por el medio señalado, en ese caso, la resolución se tendrá por notificada con el comprobante de trasmisión electrónica o la respectiva constancia, salvo que se demuestre que ello se debió a causas que no le sean imputables. Una vez vencido el plazo otorgado en la presente resolución y encontrándose firme la misma, sin que se hubiera procedido a legalizar las obras, de conformidad al artículo 150 de la Ley de la Administración Pública, en este acto se le intima por primera vez, para que en un plazo de 5 días proceda a la demolición de la obra objeto del presente procedimiento. Una vez vencido el plazo concedido en la primera intimación y en caso de incumplimiento, de forma consecutiva e inmediata en este acto, se le intima por segunda vez para otorgarle otro plazo de 5 días, para que proceda a la demolición de las obras de referencia. Una vez verificados y vencidos los plazos otorgados en ambas intimaciones, y si el infractor no demolió dichas obras, la Municipalidad procederá a la ejecución forzosa de la sanción de la presente resolución, cobrándole al infractor los gastos en que se incurran por dicha acción. Notifíquese”. (Ver informe rendido bajo fe de juramento por la autoridad recurrida).
e)     La corporación municipal accionada desconoce si la tutelada habita en la finca 1-741-938-B-001-002. (Ver informe rendido bajo fe de juramento por la autoridad recurrida).
f)      El 30 de noviembre de 2021, funcionarios del gobierno local de Desamparados, junto con servidores de otras instituciones estatales como del Patronato Nacional de la Infancia y un grupo de 80 policías, ingresaron a la propiedad 1-741-938-B-001-002, a fin de informar a las familias que en pocas horas serían demolidas sus viviendas, en caso de no desalojar el inmueble. Sin embargo, luego de varias conversaciones, el alcalde de Desamparados aplazó el desalojo y la demolición de las estructuras hasta el 30 de diciembre de 2021. (Hecho incontrovertido).
IV.- SOBRE EL CASO CONCRETO. En el sub lite, la recurrente refiere que hace aproximadamente 2 años inició con la compra de un terreno y la construcción de su casa de habitación en la Urbanización Monte Alto en Desamparados. Aclara que su familia y el resto de personas que viven en el lugar le compraron el lote al dueño de la propiedad, por lo que no se encuentran invadiendo el terreno. Detalla que el dueño “[Nombre 002] el cuál (sic) nos vendió cada terreno, en la carta de compra y venta, (en futuro escritura), el dueño de la propiedad, indica que la propiedad se encuentra sin permisos de construcción con la indicación de que los permisos con la Municipalidad estaban en proceso para aprobación y de esa forma inscribir los derechos y proceder a la segregación, posterior a esto, solicitar los medidores tanto de luz y agua a las respectivas compañías”. Enuncia que durante ese proceso se les informó que la finca está ubicada en una zona protegida, lo que imposibilita el otorgamiento de los permisos de construcción; empero, posteriormente, los vecinos descubrieron que el área en mención no estaba protegida, sino que formaba parte del plan regulador de la Municipalidad de Desamparados. Reclama que el 30 de noviembre de 2021, sin notificación previa por escrito, personeros del gobierno local aludido, junto con funcionarios de otras instituciones estatales como del Patronato Nacional de la Infancia y un grupo de 80 policías, ingresaron a la propiedad en cuestión, a fin de informar a las familias que en pocas horas serían demolidas sus viviendas, en caso de no desalojar el inmueble. Expresa que, luego de varias conversaciones, el alcalde de Desamparados aplazó el desalojo y la demolición de las estructuras hasta el 30 de diciembre de 2021, a los efectos de que los afectados busquen opciones de alquiler. Comenta que existe información en torno a que el gobierno local pretende construir un parque ecológico y un hotel en el lugar, lo cual resulta contradictorio. Sostiene que las viviendas en cuestión no se encuentran dentro de la zona de protección especial forestal, por lo que se les podría otorgar los permisos de construcción. Afirma que, en otras oportunidades, autoridades estatales han otorgado permisos de construcción a edificaciones que están dentro de la zona de amortiguamiento. Aduce que “en caso de que se considere que estamos dentro de la zona de protección especial, hay una salida, en la cual podemos solicitar estudios técnicos que garanticen que la disminución del área de protección no significa deterioro ambiental y agregar el compromiso que como comunidad adquirimos para construir y trabajar de la mano con el ambiente”. Considera que se podría aplicar una excepción en su caso, a fin de permitirles conservar sus viviendas. Pide que se detenga la demolición supramencionada.
Del estudio de los autos se colige que la finca n.° 1-741-938-B-001-002 propiedad de [Nombre 003], según el mapa de zonificación del plan de ordenamiento territorial parcial de Desamparados, se ubica en la zona de protección especial forestal Loma Salitral. Debido a lo anterior, y en consideración del numeral 147 de ese plan, solo se permite la construcción de una vivienda en ese terreno.
Además, se verifica que, en el año 2019, el gobierno local de Desamparados determinó la existencia de construcciones ilícitas, las cuales carecen de permisos, en la finca n.° 1-741-938-B-001-002, por lo que entabló un procedimiento administrativo por incumplimientos urbanos. Sobre el particular, el alcalde accionado explica que, según el artículo 93 de la Ley de Construcciones, se le debe fijar al administrado un plazo de 30 días hábiles para poner a derecho la obra, ya sea presentando el proyecto, solicitando la licencia, etc. Así, la notificación de 30 días es un acto preparatorio y no admite recurso alguno. De este modo, no se está determinando sanción alguna. De no concretarse alguna acción para la puesta a derecho en ese plazo, se emite una resolución donde se determina la demolición de la obra. Allí se otorgan 15 días para que la obra legalice la condición, más 10 días hábiles producto de las intimaciones que determina la Ley General de Administración Pública, con el fin de que la resolución adquiera firmeza. Una vez cumplido el procedimiento y en caso de que la construcción no se ponga a derecho, la administración queda facultada para disponer la destrucción de las obras o ejecutarla por sí misma a cuenta del propietario. Este procedimiento está definido para las obras que son sujeto de regularización, de modo que, para el sub lite, al ubicarse la propiedad en una zona que muestra limitaciones de desarrollo urbano, en el cual no se permiten desarrollos de más de una vivienda, no cabe la posibilidad de que el propietario ponga a derecho la construcción, por lo que el plazo puede incluso disminuirse a la mitad.
Ante la imposibilidad de notificar personalmente a los propietarios, la municipalidad publicó la resolución UCU 239 2019 en el diario oficial La Gaceta, el 5, 6, 19 y 20 de diciembre de 2019, así como el 6 y 7 de enero de 2020. En esa resolución se dispuso: “Por tanto: Se otorga un plazo de quince días hábiles, a partir del día siguiente de la notificación de esta resolución, a: [Nombre 004]. cédula de identidad i-1006-0147 y [Nombre 003], cédula residencia 155803133636, para demoler las obras, (en vista a la imposibilidad de regularización, en vista o los restricciones que define el Decreto 25902 y Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados), conforme al Artículo 93 de lo Ley de Construcciones, coso contrario se procederá de conformidad o los artículos74,78,89 y 96 de lo Ley de Construcciones o lo demolición de las obras que no cuentan con licencia municipal. De conformidad al artículo 245 de la Ley General de la Administración Público, se le advierte que contra la presente resolución y de conformidad al artículo 162 del Código Municipal puede interponer los recursos de revocatoria ante lo Unidad de Control Urbano y el de apelación para lo Alcaldía Municipal, los cuales deben presentarse en el Edificio Municipal ante la Plataforma de Servicios Municipales, dentro del quinto día habil posterior a la comunicación de la presente resolución. No se admitirá lo presentación de los recursos mediante correo electrónico o por fax. En caso de presentar los recursos administrativos aquí señalados, de conformidad a los artículos 243 inciso 4) de la Ley General de la Administración Pública y i 1 de la Ley de Notificaciones Judiciales N° 8687. utilizado supletoriamente, se le advierte al interesado que el primer escrito que presente, debe de indicar expresamente un lugar o medio poro recibir notificaciones, coso contrario los resoluciones quedaron notificadas 24 después de ser dictadas, se producirá igual consecuencia cuando la notificación no se pueda efectuar por el medio señalado, en ese caso, la resolución se tendrá por notificada con el comprobante de trasmisión electrónica o la respectiva constancia, salvo que se demuestre que ello se debió a causas que no le sean imputables. Una vez vencido el plazo otorgado en la presente resolución y encontrándose firme la misma, sin que se hubiera procedido a legalizar las obras, de conformidad al artículo 150 de la Ley de la Administración Pública, en este acto se le intima por primera vez, para que en un plazo de 5 días proceda a la demolición de la obra objeto del presente procedimiento. Una vez vencido el plazo concedido en la primera intimación y en caso de incumplimiento, de forma consecutiva e inmediata en este acto, se le intima por segunda vez para otorgarle otro plazo de 5 días, para que proceda a la demolición de las obras de referencia. Una vez verificados y vencidos los plazos otorgados en ambas intimaciones, y si el infractor no demolió dichas obras, la Municipalidad procederá a la ejecución forzosa de la sanción de la presente resolución, cobrándole al infractor los gastos en que se incurran por dicha acción. Notifíquese”. En la especie, la corporación municipal accionada desconoce si la tutelada habita en la finca 1-741-938-B-001-002.
Por último, en el sub lite se tiene como incontrovertido que, el 30 de noviembre de 2021, funcionarios del gobierno local de Desamparados, junto con servidores de otras instituciones estatales como del Patronato Nacional de la Infancia y un grupo de 80 policías, ingresaron a la propiedad 1-741-938-B-001-002, a fin de informar a las familias que en pocas horas serían demolidas sus viviendas, en caso de no desalojar el inmueble. Sin embargo, luego de varias conversaciones, el alcalde de Desamparados aplazó el desalojo y la demolición de las estructuras hasta el 30 de diciembre de 2021.
Visto lo anterior, resulta oportuno indicar que, anteriormente, este Tribunal conoció un recurso de amparo formulado por el propietario registral de la finca objeto de este recurso. Así, en la sentencia n.° 2020012886 de las 9:15 horas del 10 de julio de 2020, se dispuso:
“III.- Sobre el caso concreto. De previo a entrar al análisis de fondo, es preciso recordar que el derecho de defensa y debido proceso, deriva de los artículos 39 y 41, de la Constitución Política, y son principios constitucionales aplicables a cualquier procedimiento sancionatorio o que pueda tener por resultado la pérdida de derechos subjetivos. En este asunto, la Sala considera que existen elementos suficientes para desestimar el recurso de amparo. En efecto, como puede apreciarse del elenco de hechos probados, el Proceso de Control Urbano de la Municipalidad de Desamparados instauró un procedimiento administrativo en contra del recurrente, de conformidad con los artículos 93 al 96, de la Ley de Construcciones, por haberse detectado construcciones ilegales, debido a que la finca N° 1-741933, según el mapa de zonificación del Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados, se ubica en Zona de Protección Especial Forestal, Loma Salitral, zona en la cual únicamente se permite una vivienda por finca, según lo indicado en el artículo 147, del citado plan. El procedimiento administrativo, inicialmente se formalizó bajo el número de resolución UCU 198-2019 y, posteriormente, bajo el número de resolución UCU 239-2019, esto debido a que la primera resolución no fue posible notificarla, en vista que fue imposible para los notificadores municipales localizar a los propietarios de la finca. En la aludida resolución N° UCU 239-2019, la Municipalidad de Desamparados otorgó un plazo al recurrente para que las obras detectadas legalizaran su condición. Por oficio de la Asesoría Jurídica N° AMAJ 146-2020 del 23 de marzo de 2020, se indicó sobre la viabilidad de proceder con la notificación al recurrente de la resolución N° UCU 239-2019, mediante edictos en el Diario Oficial La Gaceta, debido a la imposibilidad de localizarlo de manera personal. Observa la Sala que las publicaciones realizadas se hicieron en las siguientes fechas: 5 de diciembre de 2019 (Gaceta N° 232), 6 de diciembre de 2019 (Gaceta N° 233), 9 de diciembre de 2019 (Gaceta N° 234), 20 de diciembre de 2019 (Gaceta N° 243), 6 de enero de 2020 (Gaceta N° 1) y 7 de enero de 2020 (Gaceta N° 2). Así las cosas, es claro que al amparado no se le ha colocado en estado de indefensión, toda vez que las actuaciones del gobierno local recurrido han sido notificadas mediante la modalidad del edicto en el Diario Oficial La Gaceta, en razón de la imposibilidad de localizarlo personalmente. Advierta el tutelado que el procedimiento seguido por la municipalidad es de índole especial, debidamente regulado en la Ley de Construcciones. Así las cosas, examinar las particularidades de dicho proceso, es materia de legalidad ordinaria y no puede ser ventilado en esta sede. Lo que resulta de relevancia constitucional es determinar que al promovente no se le haya colocado en un evidente estado de indefensión, lo cual, como se vio, no ha ocurrido en la especie. De modo tal que si el recurrente mantiene sus disconformidades en razón de las actuaciones ejecutadas por la Municipalidad de Desamparados, deberá impugnar lo correspondiente en esa vía administrativa, o bien, ante la jurisdicción ordinaria . Ergo, en relación con este aspecto, procede declarar sin lugar el recurso.
IV.- Finalmente, el recurrente también acusa que no es posible que la autoridad recurrida lo restrinja a tener solo una vivienda por la totalidad del terreno. En ese sentido, del elenco de hechos probados se acredita que la finca N° 1-741933, según el mapa de zonificación del Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados, se ubica en Zona de Protección Especial Forestal, Loma Salitral, zona en la cual únicamente se permite una vivienda por finca, según lo indicado en el artículo 147, del citado plan. Así las cosas, si el recurrente no está de acuerdo con las regulaciones establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados, concretamente en lo relativo a la ubicación de construcciones en zona de protección especial forestal, deberá impugnar lo pertinente en la vía de la legalidad correspondiente. Ergo, lo correspondiente es declarar sin lugar el recurso en todos sus extremos” (la negrita fue añadida).
Mientras que, en la sentencia n.° 2011015105 de las 11:16 horas del 4 de noviembre de 2011, esta Cámara conoció un reclamo similar al planteado en el sub lite y dispuso:
“I.- Objeto del recurso. Los recurrentes alegan que el 12 de octubre de 2011, funcionarios de la Municipalidad de Desamparados y demolieron sus hogares, a pesar de que no contaban con una orden de desalojo y ellos tiene documentos legales que les otorga derecho sobre las propiedades.
II.- Sobre el fondo. Los hechos expuestos por los recurrentes ya han sido valorados anteriormente por esta Sala, por ejemplo en la sentencia 2011-09615 de las 11:23 horas del 22 de julio de 2011, se indicó:
“III.- SOBRE EL FONDO. De la prueba documental allegada a los autos, así como del informe rendido por las autoridades de la Municipalidad de Desamparados (que es dado bajo la solemnidad del juramento, con oportuno apercibimiento de las consecuencias, incluso penales, previstas en el artículo 44 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional), se desprende, con toda claridad, que en el fondo la recurrente se muestra disconforme con el actuar de la recurrida por cuanto ella es propietaria de unos derechos indivisos de la finca N° 340378, ubicada -según plano catastro- una parte en San Miguel de Desamparados y la otra en el Cantón de Aserrí; por lo que la Municipalidad de Desamparados publicó en las Gacetas N° 46,47 y 48 de los días 7, 8 y 9 de marzo del año en curso, un proceso de demolición en contra de todos los copropietarios del inmueble. Acusa que la misma debió entablar procesos individuales, a fin de interponer un proceso contra cada una de las personas que construyó edificaciones sin contar con los permisos correspondientes. Por otra parte alegó que dicho municipio carece de competencia territorial sobre la finca en cuestión. Al respecto, las autoridades recurridas indicaron a este Tribunal que la amparada es copropietaria de una proporción del total de la finca, en la cual, pese a que no está delimitada, se han iniciado obras constructivas sin los respectivos permisos municipales, zona que no es urbanizable. No obstante, tras varios intentos, no fue posible notificar a los copropietarios de la finca, razón por la cual se vieron obligados a publicar mediante el Diario Oficial La Gaceta, el proceso de demolición que se instauró en su contra, lo anterior, con el fin de evitar que la situación de crecimiento poblacional desmedido y sin planificación empeore. Indican que en los términos del derecho civil, los copropietarios son responsables solidarios, y que debido a ello no se debió individualizar a los afectados. Por otra parte, manifestaron que se presentó denuncia ante el Tribunal Ambiental Administrativo por los daños que la situación acusada provoca al ambiente, la cual se encuentra pendiente de resolución. Siendo así las cosas, no considera este Tribunal que los hechos acusados sean arbitrarios o ilegítimos porque –tal y como lo ha sostenido esta Sala en otras oportunidades- el derecho de propiedad no es irrestricto por lo que en ese sentido, el gobierno local puede realizar la actuación que efectivamente llevó a cabo, sin que ello sea considerado como lesivo a los derechos fundamentales de la tutelada. Es importante aclarar que, no le corresponde a esta Sala determinar si la finca descrita es urbanizable o no, ni tampoco si el proceso de demolición presentado se realizó conforme con lo establecido legalmente y mucho menos, si la Municipalidad de Desamparados tiene competencia territorial respecto del inmueble objeto de este recurso, razón por la cual, si la recurrente se encuentra disconforme con el actuar de la autoridad recurrida deberá alegarlo –si a bien lo tiene-, en la vía ordinaria correspondiente para que sea allí donde se resuelva lo pertinente. En consecuencia, procede declarar sin lugar el amparo, como al efecto se dispone”.
Posteriormente, esta sentencia fue reiterada en la número 2011-010356 de las 11:49 horas del 5 de agosto de 2011. En razón de ello, se colige que no llevan razón los recurrentes al indicar que al (sic) demolición realizada el 12 de octubre de 2011, fue ilegítima, pues la Municipalidad accionada publicó en las Gacetas N° 46,47 y 48 de los días 7, 8 y 9 de marzo de 2011, el proceso de demolición en contra de todos los copropietarios del inmueble, toda vez que la propiedad se encuentra localizada en la Zona Especial de Protección del Gran Área Metropolitana, donde no es posible autorizar procesos de urbanización. Así las cosas, lo procedente es declarar sin lugar el recurso, como en efecto se dispone” (el resaltado fue añadido).
De manera más reciente, esta Sala dictó la sentencia n.° 2019016418 de las 9:40 horas del 30 de agosto de 2019:
“III.- Sobre el fondo. En el caso concreto, se desprende que en el fondo los recurrentes se muestran disconforme con la decisión de la Municipalidad de Desamparados de iniciar en su contra procedimientos sancionatorios por incumplimientos urbanos. En concreto, por supuestamente haber construido locales habitacionales tipo ranchos, sin la licencia municipal.   Al respecto, la Sala estima, que las autoridades municipales han hecho uso de los mecanismos que nuestro ordenamiento jurídico les permite para hacer cumplir sus obligaciones, a fin de velar por los intereses del cantón y poner a derecho una situación irregular, debido a que los locales habitacionales en cuestión supuestamente incumplen la Ley de Construcciones. Se ha explicado que es una finca que pertenece a terceros, sita en la llamada calle Picacho, en el distrito de Patarrá, que ha sido ocupada por más de 60 de sesenta familias, que han consolidado una especie de precario en ese sector, denominado supuestamente como Asentamiento Nuestra Señora de Los Ángeles. No obstante, en razón de que de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados, esa finca se ubica en la denominada zona de protección especial, por lo que de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 132 y 134 del Reglamento de Zonificación, solo se permite la construcción de una vivienda por finca y no se permite la construcción de nuevos urbanizaciones. Sin embargo, en ese inmueble se ubican más de 60 ranchos y en un proceso urbanístico desordenado, con viviendas con graves problemas de salubridad y seguridad para sus ocupantes. De ahí que antes de imponer la sanción, la Municipalidad de Desamparados dio traslado de una resolución administrativa, en la cual se imputa la falta, se otorga un plazo razonable de cumplimiento de la sanción y se le otorga a las presuntas personas infractoras el derecho de presentar los recursos administrativos que establece el artículo 171 del Código Municipal . Objeciones que, en efecto, ya presentaron y se encuentran en trámite. Ahora bien, en primer término, debe señalarse que este Tribunal Constitucional no es un contralor de la legalidad de las actuaciones o resoluciones de la Administración, de modo que no le compete revisar si las resoluciones administrativas dictadas y las notificaciones de incumplimientos legales emitidas por la municipalidad recurrida, fueron elaboradas conforme a una adecuada valoración técnica de la situación, y se ajusta a la normativa legal vigente, labor propia de la vía común, administrativa o jurisdiccional. En este sentido, las resoluciones dictadas constituyen los actos iniciales de los procedimientos respectivos, por lo que las exigencias del debido proceso deben cumplirse a partir de su notificación. Dado lo anterior, la parte recurrente tiene abierta la posibilidad de plantear sus inconformidades o reclamos directamente ante la Municipalidad de Desamparados, e incluso, de juzgarlo necesario, en la vía jurisdiccional competente, sedes en las cuales pueden discutir, en forma amplia, el fondo del asunto y hacer valer sus pretensiones. Aunado a lo anterior, tampoco se puede presuponer que hayan quedado en desamparo, en el operativo efectuado el 28 de julio de 2019 se contó con la presencia de funcionarios del IMAS a efecto de que los mismos identificaron a las familias que habitan en el lugar y le brinden su colaboración, según las ayudas que brinda ese ente. En este sentido, la Sala concluye que contrario a lo dicho por los recurrentes, en el caso bajo estudio no se advierte vulneración alguna a sus derechos constitucionales sino el pleno ejercicio de las potestades municipales en materia de ordenamiento urbano. Hechos en los cuales el Ministerio de Seguridad Pública no ha tenido participación, pues el procedimiento respectivo es propio del cabildo accionado” (el énfasis fue añadido).
En virtud de lo expuesto, este Tribunal Constitucional no verifica que se hayan lesionado los derechos fundamentales de la parte tutelada en los términos en los que fue planteado el recurso. Así, se constata que, al haberse comprobado la existencia de construcciones ilícitas en la finca 1-741-938-B-001-002, la Municipalidad de Desamparados inició un procedimiento administrativo por incumplimientos urbanos contra el dueño registral de tal propiedad ‑el cual fue objeto de análisis por parte de esta jurisdicción en la sentencia n.° 2020012886 de las 9:15 horas del 10 de julio de 2020‑. Al respecto, se acredita que, la corporación municipal accionada dictó la resolución UCU 239 2019 ‑publicada en diversas oportunidades en el diario oficial La Gaceta ante la imposibilidad de notificar personalmente al dueño registral‑, mediante la cual concedió plazo para el desalojo e informó sobre la posibilidad de plantear recursos de impugnación. De este modo, en el sub iudice no se constata que se haya producido una vulneración al debido proceso en perjuicio de la parte tutelada.
Además, esta Cámara no omite mencionar que no le corresponde a esta sede especializada determinar, de acuerdo con la normativa infraconstitucional que rige la materia y las particularidades del sub iudice, la legitimación que la amparada puede tener sobre la finca en mención, ni si se posee algún tipo de derecho sobre ella. En igual sentido, no le compete a este Tribunal Constitucional establecer si la propiedad supramencionada se encuentra o no ubicada en una zona protegida, ni si resulta procedente o no que se aplique algún tipo de excepción para que se otorguen los permisos de construcción peticionados por la recurrente. Igualmente, advierta la accionante que no corresponde a esta Sala pronunciarse sobre las disconformidades planteadas respecto a las actuaciones de la Municipalidad de Desamparados, entre ellas, sobre la presunta intención de construir un parque ecológico y un hotel donde se encuentra la finca objeto de este recurso. Finalmente, cabe señalar que no le compete a esta sede constitucional acoger la pretensión de la tutelada concerniente a que se detenga la demolición de la vivienda en la que habita, dado que no le corresponde a esta Sala interceder o mediar a su favor ante la municipalidad accionada, ni determinar si proceden o no el desalojo y la demolición de marras. En consecuencia, si la tutelada lo tiene a bien, puede plantear tales inconformidades ante la propia autoridad recurrida o, bien, ante la vía jurisdiccional ordinaria.
En mérito de lo expuesto, no se estima el recurso.
V.- DOCUMENTACIÓN APORTADA AL EXPEDIENTE . Debe prevenir esta Sala a la parte recurrente que de haber aportado algún documento, ya sea en papel, así como objetos o pruebas respaldadas por medio de cualquier dispositivo adicional, o por medio de soporte electrónico, informático, magnético, óptico, telemático o producido por nuevas tecnologías, estos deberán ser retirados del despacho, en un plazo de 30 días hábiles, después de recibida la notificación de esta sentencia, de lo contrario todo ello será destruido de conformidad con lo establecido en el “Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial”, aprobado por la Corte Plena en sesión N° 27-11 del 22 de agosto de 2011, artículo XXVI y publicado en Boletín Judicial número 19 del 26 de enero de 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión N° 43-12 celebrada el 3 de mayo de 2012, artículo LXXXI.

Por tanto:

Se declara sin lugar el recurso.

 

 

 

 
	
Fernando Castillo V.
Presidente
	
 


Paul Rueda L.
	
 
	
Jorge Araya G.


Anamari Garro V.
	
 
	
Ana María Picado B.


Ronald Salazar Murillo
	
 
	
Jorge Isaac Solano A.

 

 

Documento Firmado Digitalmente

-- Código verificador --

*K43J7BCNORWY61*

 K43J7BCNORWY61

EXPEDIENTE N° 21-025065-0007-CO

 

Teléfonos: 2549-1500 / 800-SALA-4TA (800-7252-482). Fax: 2295-3712 / 2549-1633. Dirección electrónica: www.poder-judicial.go.cr/salaconstitucional. Dirección: (Sabana Sur, Calle Morenos, 100 mts.Sur de la iglesia del Perpetuo Socorro). Recepción de asuntos de grupos vulnerables: Edificio Corte Suprema de Justicia, San José, Distrito Catedral, Barrio González Lahmann, calles 19 y 21, avenidas 8 y 6

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 17:02:32.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

Constitutional Chamber

Resolution No. 01676 - 2022

Resolution Date: 09:15 a.m. on January 21, 2022

Expediente: 21-025065-0007-CO

Drafted by: Paul Rueda Leal

Type of matter: Amparo recourse

Analyzed by: CONSTITUTIONAL CHAMBER

Ruling with protected data, in accordance with current regulations

Text of the resolution

*210250650007CO*

Exp: 21-025065-0007-CO

Res. No. 2022001676

CONSTITUTIONAL CHAMBER OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at nine fifteen a.m. on January twenty-first, two thousand twenty-two.

Amparo recourse processed in expediente number 21-025065-0007-CO, filed by [Name 001], identity card [Value 001], against the MUNICIPALITY OF DESAMPARADOS.

Whereas:

1.- By brief received in the Secretariat of the Chamber at 3:49 p.m. on December 7, 2021, the petitioner files an amparo recourse. She states that approximately 2 years ago, with much effort, she began the purchase of a plot of land and the construction of her dwelling house located in the Monte Alto Urbanization in Desamparados. She clarifies that at no time did her family and the rest of the people living on the property invade the land, since the farm has an owner and it was he who sold them the lot. She details that the owner "[Name 002] who sold us each plot of land, in the purchase and sale agreement, (in future deed), the property owner indicates that the property is without construction permits with the indication that the permits with the Municipality were in the approval process and in this way register the rights and proceed with the segregation, after this, request the meters for both electricity and water from the respective companies". She states that during that process she was informed that where the farm is located was a protected zone, therefore, granting the construction permits was not possible. She relates that the community neighbors took on the task of investigating and discovered that the area in question was not protected, but rather formed part of the regulatory plan of the Municipality of Desamparados. She indicates that the neighbors are organized with a board for the payment of the water, electricity, and security bills, which are shared, because both the Compañía Nacional de Fuerza y Luz and the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados denied them the services they provide. She details that her house and those of the other neighbors on the site are humble and are in the process of completing their construction. She argues that neither she nor any of the affected persons inhabit the place as squatters (precaristas). She complains that on November 30, 2021, without prior written notification, representatives of the aforementioned local government together with officials from other state institutions such as the Patronato Nacional de la Infancia and a group of 80 police officers, in order to inform the families that in a few hours their dwellings would be demolished, if they did not vacate the property. She asserts that what was described was shocking, given that she suddenly found herself threatened with losing the house that has cost her so much effort and that she is still paying for. She states that she has a 16-year-old daughter with a disability (cerebral palsy) and another 6-year-old daughter; furthermore, that she is pregnant, which worsens her situation even more. She states that after several conversations, the mayor of Desamparados postponed the eviction and demolition of the structures until December 30, 2021, so that those affected could seek rental options and dismantle everything that might be useful to them. She expresses that she does not have sufficient resources to afford the payment of rent and cannot live just anywhere, due to the special condition of one of her daughters. She comments that there is information to the effect that the local government intends to build an ecological park and a hotel on the site, which is contradictory. She requests the intervention of this Chamber in this regard. She asks that the demolition scheduled for December 30, 2021, in the Monte Alto Urbanization, which is under construction, be stopped.

2.- By means of a resolution from the Presidency of the Chamber at 1:28 p.m. on December 8, 2021, the amparo was processed and the mayor of Desamparados was asked to report on the facts alleged by the petitioner.

3.- By brief incorporated into the digital file at 11:56 a.m. on December 16, 2021, Gilbert Jiménez Siles, in his capacity as mayor of Desamparados, reports under oath. He explains that: "I. As a first point, we report that this Municipality, in view of the realization of illegal constructions on farm No. 1-741938-B-001-002 (now with a notation of a criminal complaint) both rights registered in the name of Mr. [Name 003], which according to the zoning map of the Partial Land-Use Plan (Plan de Ordenamiento Territorial Parcial, POT) of the Canton of Desamparados, is located in a Special Forest Protection Zone, Loma Salitral (only one dwelling per farm is permitted), as stipulated in Article 147 of the POT, making the construction of additional dwellings on the property improper after the entry into force of the Plan. The farm indicated is the following: (…) 2. That according to the review of the aerial photograph for the year 2006, in the area of that farm there were two constructions, one construction of four hundred eighty-nine square meters and another of approximately one hundred five square meters, a situation that persisted until the year 2010, as shown in the following image (…) 3. That as part of the monitoring and surveillance of the construction activity in the canton, the Urban Enforcement Process in the year 2019, carried out a drone survey in which the existence of several additional constructions to the existing ones was determined and, additionally, a terrace of one hundred sixty-two square meters was found, on which, apparently, more units were going to be built, which is why the municipality undertook the administrative procedure for urban non-compliances, in this case, carrying out constructions without a permit, within the framework of Article 74 of the Construction Law (Ley de Construcciones) which indicates: (…) Added to the above, we have that Article 17 of the Land-Use Plan of the canton of Desamparados, points out the obligation that every work constructed in the canton must be carried out with a municipal license. Furthermore, the Construction Law establishes a special procedure to which the municipality must adhere to proceed in case of verifying the existence of works carried out without a permit. 4. That Article 93 of the Construction Law, establishes that the administered party must be given a period of 30 business days to bring the work into compliance, either by submitting the project, requesting the license, etc. Under this procedure, the 30-day notification is a 'preparatory act' and as such, does not admit any appeal, as a resolution or other administrative act (duly reasoned) does. Given that, in it, only a warning is made about the existence of the non-compliance to the infringer and the administration is not determining any sanction. As an example, we can refer to Resolution TCA 597-2015 Expediente 15-010444-1027-CA. 5. If no action is taken within this period to bring the work carried out without a municipal permit into compliance, a resolution is issued in which the Municipality orders the demolition of the work; in this resolution, a final period of fifteen days is granted for the work to legalize its condition, plus ten business days resulting from the intimations determined by the General Law of Public Administration so that the Resolution becomes final. Once this procedure is completed and in the event that the construction is not brought into compliance, the Administration is empowered to order the destruction of the works or execute it itself at the owner's expense. 6. This procedure is defined for works that are subject to regularization, in view of compliance with the regulations; for the specific case, as the property is located in a zone that shows limitations for urban development, in which developments of more than one dwelling are not permitted, by legal imperative, that is, there is no possibility for the owner to bring the construction into compliance, the period may even be reduced by half. 7. The petitioner confuses what it means to be within the coverage of the Regulatory Plan, which is not exclusive of the fact that, as it indeed is, this property corresponds to a SPECIAL FOREST PROTECTION ZONE, which is different from a protected zone, a national park for example which is the competence of MINAE. What is determined here is that according to the current Regulatory Plan and because it is a SPECIAL FOREST PROTECTION ZONE, only the construction of one dwelling on the property is permitted. 8. The Special Forest Protection Zone (Zona de Protección Especial Forestal, ZPEF), was created by Article 5 of Regulation 3332 of May 21, 1982, Decree 13583 MIVAH of May 3, 1982 (Creation of the Metropolitan Great Area Regional Plan GAM) (…) Article 5 indicates that those created by Decrees number 6112-A dated June 23, 1976, published in 'La Gaceta' number 136 of July 17, 1976, and those created by Decree number 13583 VAH-OFIPLAN, of May 3, 1982, published in 'La Gaceta' number 95 of May 18, 1982, and which appear in the Regional Urban Development Plan, published in 'La Gaceta' number 119 of June 22, nineteen eighty-two, are maintained as protective zones; that is, those of La Carpintera, Tiribí, Cerros de Atenas, Cerro de Las Palomas and Cerros de Escazú, Loma San Antonio (Tirrases) and Loma Salitral, with the portion between the northern limit of the latter and the 'intercantonal road' project with an institutional public use and as a buffer zone and for the protection of Loma Salitral. 9. This regulation, of the ZPEF, was ratified in Decree 25902, Reform Regional Urban Development Plan Metropolitan Great Area, in Article 5 the following was indicated: (…) 10. This regulation was taken up by the Land-Use Plan of Desamparados and through Article 147 of the POT the restrictions for the zone imposed in Decree 13583 MIVAH and Decree 25902 MIVAH-MP-MINAE are ratified, indicating the following: (…) 11. Having indicated the legal basis for this Municipality's action, it is important to indicate what is regarding the construction of dwellings on that property: '3.6 The Municipality shall deny construction permits on those lots whose segregation has not been authorized or whose use does not conform to the present regulations.' 12. In the Zoning map of the POT, farm 1-74193 B, the object of this amparo, is located within the Special Protection Zone (ZPEF), Loma Salitral and, therefore, is affected by the use restrictions that weigh on the zone. 13. That for the particular case of farm 1-74193 B, there is a non-compliance with the maximum permitted housing density, which constitutes an informal and illegal urban development, which does not have any type of authorization from any State entity. 14. In this sense, it turns out that, in view of the cited urban restrictions, at the level of housing density, this type of development involving the construction of several dwellings cannot be brought into compliance. 15. It is clear that, due to the location of the property, in the POT zoning map, in the ZPEF, it is subject to these restrictions, which began in 1982, confirmed in 1997, and which were ratified through the POT of 2007. 16. All of the above originates from the Urban Planning Law, where the Special Forest Protection Zone ZPEF, has a construction restriction character; emphasis must be made on the concept of a protection zone, under the perspective of urban regulations; and for this objective, it is necessary to cite Article 2 of Regulation 3332, Regional Urban Development Plan 'Metropolitan Great Area': Delimitation of the area and regulation of the first stage of the Plan, cities of the Central Valley of Costa Rica (ANNEX 1 of the Plan), which states the following: (…) 17. This Article mentions the definition, made under the planning instrument, of the area covered by the urban control of the plan (extension of the GAM) and the definition of the area subject to urban development (urban growth area) and that which is not (Protection Zones and Forest Protection Zones); we must note the planner's intention, in the first instance, with the special and forest protection zones, was to delimit and curb urban growth, with these zones functioning as a 'retention wall' against the expansion of the urban sprawl, since under the parameters defining the urban area, these zones did not meet requirements for slopes, accessibility, drinking water supply, and other services among others that limit potential urban developments. 18. Therefore, and given the impossibility of personally notifying the owners, the publication of resolution UCU 239 2019 in the Official Gazette La Gaceta was ordered. The details of the publications made are as follows: 12/05/2019 Gaceta Number 232 12/06/2019 Gaceta Number 233 12/09/2019 Gaceta Number 234 12/20/2019 Gaceta Number 243 01/06/2020 Gaceta Number 1 01/07/2020 Gaceta Number 2 Resolution UCU 232 2019 special sanctioning procedure for urban non-compliances followed by the Urban Control Unit against: [Name 004] (…) and [Name 003] (…) The urban control unit of the Municipality of Desamparados at 2:15 p.m. on October 29, 2019, Resolves. Whereas: 1-That farm 1-74193 B, is registered in the Property Registry in the name of: [Name 004] (…) and [Name 003] (…) 2- That according to the review of the construction permitting database, no request for a construction permit is located for the construction of 1-74193-000 B. 3-That farm 1-74193 according to the zoning map of the Partial Land-Use Plan of the Canton of Desamparados (POT), is located in a Special Forest Protection Zone (ZPEF), Loma Salitral. A Zone in which only one dwelling per farm is permitted, as indicated in Article 147 of the POT. In this way, the construction of additional dwellings on the property is not applicable. 4-That according to the review of the aerial photograph for the year 2006 in the area of farm 1-74193 B, there were two constructions, one construction of 489 m2 and another of approximately 105m2. 5-That as indicated in official communication DT FU 1798 2019, on October 23 a drone survey was carried out in which the existence of the following constructions is determined, additional to those existing in 2006. Construction 48m2, Construction 25m2, Construction 57m2, Construction 31m2, Construction 65m2, Construction 44m2, two constructions of approximately 50m2. Additionally, a terrace of 162m2 is found, on which apparently more units are going to be built. Considering: 1-That Article 74 of the Construction Law, indicates the following: 'Licenses. All work related to construction, executed in the towns of the Republic, whether of a permanent or provisional nature, must be executed with a license from the corresponding Municipality.' 2-That Article 17 of the POT, establishes that all work executed in the canton of Desamparados must have a municipal license. 3-That the Construction Law establishes a special procedure to which the Municipality must adjust to proceed in the event of verifying the existence of works carried out without a construction permit. Said procedure is regulated in Articles 93 to 96 of the Construction Law. However, this procedure is defined for works that are subject to regularization, in view of compliance with the regulations. 4- Regarding the Special Forest Protection Zone, in Article 5 of Regulation 3332 of May 21, 1982, Decree 13583 MIVAH of May 3, 1982 (Creation of the Metropolitan Great Area Regional Plan GAM), the following was indicated: Article 5°- Those created by Decrees number 61 12-A dated June 23, 1976, published in 'La Gaceta' number 136 of July 17, 1976, and those created by Decree number 13583 VAHOFIPLAN, of May 3, 1982, published in 'La Gaceta' number 95 of May 18, 1982, and which appear in the Regional Urban Development Plan, published in 'La Gaceta' number 119 of June twenty-second, nineteen eighty-two, are maintained as protective zones; that is, those of La Carpintera, Tiribi, Cerros de Atenas, Salitral, with the portion between the northern limit of the latter and the 'intercantonal road' project with an institutional public use and as a buffer zone and for the protection of Loma Salitral. 5-That under the Zoning Map of the POT, farm 1-74193 B is located within the Special Protection Zone (ZPEF) and therefore, is affected by the use restrictions that weigh on the zone. 6-That through Article 147 of the POT, the restrictions for the zone imposed in Decree 13583 MIVAH and Decree 25902 MIVAH-MP-MINAE are ratified, indicating the following: Article 147. All these zones are subject to the regulations of Articles 5 and 6 of the Regulation of the GAM Plan, Executive Decree 25902-MIVAH-MP-MINAE. a. New urbanizations shall not be permitted to be executed in this zone. b. Subdivisions (fraccionamientos) resulting in parcels smaller than 5 hectares shall not be permitted, unless the property is subjected to the forest regime, in which case the minimum lot size shall be that established by the Ministry of Agriculture and Livestock (MAG). The following constructions shall be permitted: a. One dwelling per farm for the use of the owner or owners and other constructions necessary for the use or services of the existing farms. b. Related to local agricultural activity c. For country clubs on lands no smaller than 5 hectares and with building coverage no greater than 10%. 7-That Article 3.6 of Decree 25902 MIVAH-MP-MINAE, modification of the GAM Plan, defines that the Municipality shall deny construction permits in the case of non-compliances with the regulations determined in said regulation. Said Article indicates the following: '3.6 The Municipality shall deny construction permits on those lots whose segregation has not been authorized or whose use does not conform to the present regulations.' 8-That for the particular case of farm 1-741 93 B, there is a non-compliance with the maximum permitted housing density. According to a photomontage carried out on the property, there are more than 6 constructive units intended for housing use, additional to those existing in 2006; which constitutes an informal and illegal urban development, which does not have any type of authorization from any State entity. That, in view of the cited urban restrictions, this type of development cannot be brought into compliance. 9-That the baseline for the existence of constructions, on farm 1-74193 B, was established in view of the 2006 aerial image from the SNIT, which represents the oldest record available to carry out the analysis. A montage image of the survey carried out is attached. Therefore: A period of fifteen business days is granted, starting from the day following the notification of this resolution, to: [Name 004] (…) and [Name 003] (…), to demolish the works, (in view of the impossibility of regularization, given the restrictions defined by Decree 25902 and the Partial Land-Use Plan of the Canton of Desamparados), in accordance with Article 93 of the Construction Law, otherwise, proceed in accordance with articles 74, 78, 89 and 96 of the Construction Law to the demolition of the works that lack a municipal license. In accordance with article 245 of the General Law of Public Administration, you are warned that against this resolution and in accordance with article 162 of the Municipal Code, you may file appeals for revocation before the Urban Control Unit and for appeal to the Mayor's Office (…) Once the period granted in this resolution has expired and it is final, without having proceeded to legalize the works, in accordance with article 150 of the Law of Public Administration, you are hereby intimated for the first time, so that within a period of 5 days you proceed to the demolition of the work object of this procedure. Once the period granted in the first intimation has expired and in case of non-compliance, consecutively and immediately in this act, you are intimated for the second time to grant another period of 5 days, to proceed to the demolition of the referenced works. Once the periods granted in both intimations have been verified and expired, and if the infringer has not demolished said works, the Municipality shall proceed to the forced execution of the sanction of this resolution, charging the infringer for the expenses incurred by said action. Notify. —Urban and Rural Control Process. —Arch. Gustavo Zeledón Céspedes. —(IN201 9410786). 19. As demonstrated, the Municipality was faithful to the administrative procedure, in all its aspects, exhausting the options and means to notify the owners. That given the impossibility of locating the original owners in person (today only one owner of rights 001- and 002), the resolution was published in La Gaceta, in such a way that the Municipality has not affected the rights of the petitioner, who does not demonstrate her standing to file this recourse, since she only indicates that she acquired in good faith, however, the Civil Code establishes: 'ARTICLE 267.- For property ownership over real estate to produce all legal effects, it is necessary that it be duly registered in the General Property Registry.' In this regard, there exists what is known in doctrine as the iuris tantum presumption of registry inscriptions, that is, the inscription in the Property Registry emanates from the principle of registry legitimation, by which it is presumed that the registered right exists, in the form determined by the respective entry, and belongs to its holder, even if it is a formal appearance. It is an iuris tantum presumption: until inaccuracy is proved judicially, through the respective channels. The inscription does not validate the inscribed acts or contracts that are null or voidable according to the law (Civil Code, article 456, first paragraph). 'The importance, force, and extension of the effects emanating from the inscription, as formal truth, do not reach the point of purging or remedying the blemish that could affect the title. Consequently, by virtue of the inscription, a kind of presumption of truth is given regarding the data contained in the registry entry, as long as the contrary is not demonstrated in a judicial proceeding.' (FIRST CHAMBER OF THE COURT, ruling 53/1994 ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT, SECTION III, resolution 270/2003. 20. It is proven that this Municipality, for the case of the farm related to this property 1-74193 B-001-002, has acted in accordance with the administrative procedure for urban non-compliances and has not limited any constitutional right of the petitioner. 21. Regarding what was indicated by the petitioner that an attempt is being made to build a hotel or an ecological park, this is not known to this Municipality, since there is no proceeding in that sense and the property does not belong to the Municipality. On the other hand, the petitioner was unable to demonstrate her standing to file this recourse since the owner is Mr. [Name 003], solely responsible before the Municipality for the constructions to be demolished". He requests that the recourse be dismissed.

4.- By brief received in the Secretariat of the Chamber on December 28, 2021, the petitioner states that: “We understand that we should have had permits with the municipality, however believing that the permits were being processed and in the hurry to see the opportunity to have our own house, to stop paying rent for a house that would never be ours, and the impossibility of paying the monthly payment for the lot and at the same time the rent for a house, made us quickly move to live on the farm with the houses half-built, investing all the money in our home, waiting for the moment when the permits would be granted and assuming the respective consequences, such as a fine. In the Report submitted by the Mayor of the Municipality of Desamparados, it is not clear when the demolition notification was made to the owner, they do not present documentation, they only indicate that in 2019 they made the notification in the gazette that those farms were in a protection zone since they did not locate the owners, at that time none of the people who live here had bought the lands. Additionally, they indicate that they did not have to inform my person in particular and all the buyers because we do not have the registered rights, however, despite there not being an inscribed right as such, they cannot ignore the fact that there were families living on the site and that it was a gigantic violation of the human rights we all have, to arrive the way they did and with the humiliation they made us go through, giving us two hours to strip ourselves of everything. We consider that we had the right to know about this situation in time to take the necessary measures. Just as they do on lands where people carry out invasions or properties and they are told that they are going to be removed from that place, to the people who live there or not to the owners. In the same report, the Mayor did not present evidence or any map of the location of the farm and its proximity to or belonging to the special forest protection zone he mentions, more so we attach a study by Forestry Engineer Hans Corrales Morales who indicates that it is not located in Protection Areas, and also the maps of the special forest protection zone of Loma de Salitral and the location of the farm, where the part marked in light blue is where the farm and the construction of the houses are located, and the green is the special forest protection zone (…) It is clearly seen that we are not even within a buffer zone, but rather we are outside, which is why construction permits could be granted, and the rest of the farm would remain as a protection zone. We also want the project of the grove to be reviewed in which at some point SETENA granted environmental viability for house construction projects despite being in the buffer zone; in this, SETENA gave the green light to the construction of the project because in the Regulatory plan the location of the Loma Salitral zone and the extent of the buffer zone is not really clear, where it begins and where it ends. If at some point the construction of 500 houses, with more than 2000 people, was considered, permits for 50 houses and around 200 people could easily be granted. In the investigations we have carried out, in case it is considered that we are within the special protection zone, there is a way out, in which we can request technical studies that guarantee that the reduction of the protection area does not mean environmental deterioration and add the commitment that we as a community acquire to build and work hand in hand with the environment. Likewise, there are different solutions that the owner of the farm is proposing and that would be to your knowledge if you allowed it. According to what has been investigated, any legal decision that the Municipal Council makes must consider the well-being of the population, and before environmental well-being comes the well-being of dignified housing for the inhabitants who form the Monte Alto community. If at this moment we are removed from our lands, we would become part of the population in poverty, since we would have debts for a house but without a house and with the aggravating factor that we will continue paying rent for something that will never be ours. Reviewing some minutes of the municipal council where Loma de Salitral is discussed, we found some aspects: In minute number 16 of Tuesday, March 13, 2018, the bill for the 'Declaration of public interest and expropriation of Loma de Salitral for the creation of an urban national park, expediente number 20632' is clearly expressed by the members of the Municipal Council. In this, they indicate the desire for the lands to pass into the hands of the municipality, however, the municipality itself does not have the budget to expropriate them, as indicated by councilman Eduardo Guillén in the minute 'that bill has very good initiatives they specified giving the financial part since basically that bill wants to expropriate the hill, but the resources we know are very high to expropriate this beautiful place, in this project it is intended that the resources come from MINAE but it does not have a budget.'

Likewise, the mayor stated in the report submitted to the Constitutional Chamber, in note number 21, that "the municipality has no record of this since there is no proceeding in that regard," referring to the point that a hotel or an ecological park is intended to be built. However, in this Record Number 16, there is a clear discussion about the project for the construction of the Parque Nacional Urbano, where he (sic) participates and he himself states (...) and in the complete minutes of article 14, the desire of all council members to have the Loma de Salitral in their hands can be expressly seen. In agreement number 7, point 6 of the same record, it states that bill number 20632 has two very specific purposes and the first of interest is "to create a new category of protection for vulnerable natural areas to be called parque nacional urbano." That is, there is an interest on the part of the Municipality in acquiring this and other lands; however, it does not have the financial resources to expropriate them. In the report submitted by the mayor, he indicates that within the special forest protection zones are the cerro de las palomas, cerros de Escazú, Lomas de San Antonio [Tirrases[ belong to the protection zone; however, these areas are currently populated and have their respective permits. An exception could be made for our community. Near our community there are lands, such as Linda Vista, Tirrases, Los Ángeles, where families entered by usurping the lands, that is, being squatters (precaristas), and at the end of a years-long struggle, they end up being given the land and provided with electricity and water services. We, with much effort, bought the place as previously mentioned and pay month by month for electricity and water services; at no time were illegal connections made to the aforementioned services. Finally, we also submit the report of Álvaro Porras Vega, from the Dirección de Aguas of MINAE, who came to conduct an inspection sent by the Municipality, where he indicates that the spring (naciente) on the farm is intermittent in nature. We again invoke human rights; most of us do not qualify for a bank loan, we are in debt for the construction of the house, or we gave our savings or sold some other assets to be able to acquire a house here with the possibility of paying for a lot in monthly installments. If they take those houses away from us, they are condemning us to poverty because we would no longer have the means to find resources, forcing us to rent a place that is not ours. An exception could be made if it is proven that it is in a protection zone; however, we have already gathered evidence that this part of the farm is not within the protection zone and that we could make an exception to be able to have our lands. We commit to working together with the environment, taking the necessary measures. [She] thanks for the attention provided, and again requests the approval of the Recurso de Amparo."

5.- By an unsigned writing incorporated into the digital file at 1:38 p.m. on January 12, 2022, the person claiming to be the appellant states: "we have been working to stop the demolition of our house and that of several members of the Monte Alto community in Calle la Unión de Patarrá; we have been in uncertainty, not knowing what will happen to our homes and with the fear that at any moment personnel from the Municipality of Desamparados will arrive. Therefore, we most respectfully request a precautionary measure from you, so that there are no movements until the necessary tests and investigations are carried out to issue the ruling."

6.- In the proceedings followed, the legal requirements have been observed.

  Drafted by Magistrate Rueda Leal ; and,

Considering:

  I.- PRELIMINARY. Having examined the appellant party's claim regarding the issuance of a precautionary measure, the Court finds that it is not appropriate to grant such a request, since this appeal will be heard on its merits.

II.- OBJECT OF THE APPEAL. The appellant states that approximately 2 years ago she began the purchase of a lot and the construction of her dwelling house in the Urbanización Monte Alto in Desamparados. She clarifies that her family and the rest of the people living in the area bought the lot from the property owner, so they are not invading the land. She details that the owner "[Name 002] who (sic) sold us each lot, in the purchase and sale agreement, (in future deed), the property owner indicates that the property is without construction permits, with the indication that the permits with the Municipality were in the process of approval and thereby to register the rights and proceed with the segregation (segregación), after this, to request the meters for both electricity and water from the respective companies." She states that during that process, they were informed that the farm is located in a protected area, which makes it impossible to grant construction permits; however, subsequently, the neighbors discovered that the area in question was not protected, but rather formed part of the regulatory plan (plan regulador) of the Municipality of Desamparados. She complains that on November 30, 2021, without prior written notification, officials of the aforementioned local government, together with officials from other state institutions such as the Patronato Nacional de la Infancia and a group of 80 police officers, entered the property in question to inform the families that their homes would be demolished within a few hours if they did not vacate the property. She states that, after several conversations, the mayor of Desamparados postponed the eviction and demolition of the structures until December 30, 2021, so that those affected could seek rental options. She comments that there is information suggesting that the local government intends to build an ecological park and a hotel on the site, which is contradictory. She maintains that the homes in question are not located within the special forest protection zone, so they could be granted construction permits. She affirms that, on other occasions, state authorities have granted construction permits to buildings that are within the buffer zone (zona de amortiguamiento). She argues that "in the event it is considered that we are within the special protection zone, there is a solution, in which we can request technical studies that guarantee that the reduction of the protection area does not mean environmental deterioration and add the commitment that as a community we acquire to build and work hand in hand with the environment." She considers that an exception could be applied in her case, in order to allow them to keep their homes. She requests that the aforementioned demolition be stopped.

III.- PROVEN FACTS. Of importance for the decision in this matter, the following facts are deemed duly demonstrated, either because they have been so accredited or because the respondent authority omitted to refer to them, as provided in the initial order:

a)     The farm no. 1-741-938-B-001-002, owned by [Name 003], according to the zoning map of the partial land-use plan (plan de ordenamiento territorial parcial) of Desamparados, is located in the special forest protection zone Loma Salitral. Due to the above, and in consideration of numeral 147 of that plan, only the construction of one dwelling is permitted on that land. (See report rendered under oath by the respondent authority).

b)    In 2019, the local government of Desamparados determined the existence of illegal constructions, which lack permits, on farm no. 1-741-938-B-001-002, and therefore initiated an administrative procedure for urban non-compliance. (See report rendered under oath by the respondent authority).

c)     The respondent mayor explains that, according to article 93 of the Ley de Construcciones, the administered party must be given a period of 30 business days to bring the work into compliance, whether by submitting the project, requesting the license, etc. Thus, the 30-day notification is a preparatory act and does not admit any appeal. In this way, no sanction is being determined. If no action is taken to bring the work into compliance within that period, a resolution is issued ordering the demolition of the work. There, 15 days are granted for the work to legalize its status, plus 10 business days resulting from the orders (intimaciones) established in the Ley General de Administración Pública, so that the resolution becomes final. Once the procedure is completed and if the construction is not brought into compliance, the administration is empowered to order the destruction of the works or carry it out itself at the owner's expense. This procedure is defined for works that are subject to regularization, so that, in the sub lite case, since the property is located in an area that shows limitations on urban development, in which developments of more than one dwelling are not permitted, there is no possibility for the owner to bring the construction into compliance, so the period may even be reduced by half. (See report rendered under oath by the respondent authority).

d)    Given the impossibility of personally notifying the owners, the municipality published resolution UCU 239 2019 in the official gazette La Gaceta, on December 5, 6, 19, and 20, 2019, as well as January 6 and 7, 2020. That resolution ordered:

"Por tanto: A period of fifteen business days is granted, starting the day after the notification of this resolution, to: [Name 004], identity card i-1006-0147 and [Name 003], residence card 155803133636, to demolish the works, (in view of the impossibility of regularization, in view of the restrictions defined by Decreto 25902 and the Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados), in accordance with Article 93 of the Ley de Construcciones; otherwise, action will be taken in accordance with articles 74, 78, 89, and 96 of the Ley de Construcciones for the demolition of the works that do not have a municipal license. In accordance with article 245 of the Ley General de la Administración Pública, you are warned that against this resolution and in accordance with article 162 of the Código Municipal, you may file appeals for reconsideration (revocatoria) before the Unidad de Control Urbano and for appeal (apelación) before the Alcaldía Municipal, which must be filed at the Municipal Building before the Plataforma de Servicios Municipales, within the fifth business day following the communication of this resolution. The filing of appeals by email or fax will not be admitted. In the event of filing the administrative appeals indicated herein, in accordance with articles 243 subsection 4) of the Ley General de la Administración Pública and 1 of the Ley de Notificaciones Judiciales N° 8687, used supplementarily, the interested party is warned that the first writing submitted must expressly indicate a place or means to receive notifications; otherwise, the resolutions will be deemed notified 24 hours after being issued. The same consequence will occur when notification cannot be made through the indicated means; in that case, the resolution will be deemed notified with the proof of electronic transmission or the respective record, unless it is shown that this was due to causes not attributable to the party. Once the period granted in this resolution has expired and the same is final, without the works having been legalized, in accordance with article 150 of the Ley de la Administración Pública, you are hereby ordered for the first time (intimado por primera vez), so that within a period of 5 days you proceed with the demolition of the work that is the subject of this proceeding. Once the period granted in the first order (intimación) has expired and in the event of non-compliance, consecutively and immediately in this act, you are ordered a second time (intimado por segunda vez) to grant you another period of 5 days, to proceed with the demolition of the referenced works. Once the periods granted in both orders (intimaciones) have been verified and expired, and if the offender has not demolished said works, the Municipality shall proceed with the forcible execution of the sanction of this resolution, charging the offender for the expenses incurred in said action. Notifíquese". (See report rendered under oath by the respondent authority).

e)     The respondent municipal corporation does not know if the protected party resides on farm 1-741-938-B-001-002. (See report rendered under oath by the respondent authority).

f)      On November 30, 2021, officials of the local government of Desamparados, together with servants of other state institutions such as the Patronato Nacional de la Infancia and a group of 80 police officers, entered property 1-741-938-B-001-002, to inform the families that their homes would be demolished within a few hours if they did not vacate the property. However, after several conversations, the mayor of Desamparados postponed the eviction and demolition of the structures until December 30, 2021. (Uncontroverted fact).

IV.- ON THE SPECIFIC CASE. In the sub lite case, the appellant states that approximately 2 years ago she began the purchase of a lot and the construction of her dwelling house in the Urbanización Monte Alto in Desamparados. She clarifies that her family and the rest of the people living in the area bought the lot from the property owner, so they are not invading the land. She details that the owner "[Name 002] who (sic) sold us each lot, in the purchase and sale agreement, (in future deed), the property owner indicates that the property is without construction permits, with the indication that the permits with the Municipality were in the process of approval and thereby to register the rights and proceed with the segregation (segregación), after this, to request the meters for both electricity and water from the respective companies." She states that during that process, they were informed that the farm is located in a protected area, which makes it impossible to grant construction permits; however, subsequently, the neighbors discovered that the area in question was not protected, but rather formed part of the regulatory plan (plan regulador) of the Municipality of Desamparados. She complains that on November 30, 2021, without prior written notification, officials of the aforementioned local government, together with officials from other state institutions such as the Patronato Nacional de la Infancia and a group of 80 police officers, entered the property in question to inform the families that their homes would be demolished within a few hours if they did not vacate the property. She states that, after several conversations, the mayor of Desamparados postponed the eviction and demolition of the structures until December 30, 2021, so that those affected could seek rental options. She comments that there is information suggesting that the local government intends to build an ecological park and a hotel on the site, which is contradictory. She maintains that the homes in question are not located within the special forest protection zone, so they could be granted construction permits. She affirms that, on other occasions, state authorities have granted construction permits to buildings that are within the buffer zone (zona de amortiguamiento). She argues that "in the event it is considered that we are within the special protection zone, there is a solution, in which we can request technical studies that guarantee that the reduction of the protection area does not mean environmental deterioration and add the commitment that as a community we acquire to build and work hand in hand with the environment." She considers that an exception could be applied in her case, in order to allow them to keep their homes. She requests that the aforementioned demolition be stopped.

From the study of the case file, it is concluded that farm no. 1-741-938-B-001-002, owned by [Name 003], according to the zoning map of the partial land-use plan (plan de ordenamiento territorial parcial) of Desamparados, is located in the special forest protection zone Loma Salitral. Due to the above, and in consideration of numeral 147 of that plan, only the construction of one dwelling is permitted on that land.

Furthermore, it is verified that, in 2019, the local government of Desamparados determined the existence of illegal constructions, which lack permits, on farm no. 1-741-938-B-001-002, and therefore initiated an administrative procedure for urban non-compliance. On this point, the respondent mayor explains that, according to article 93 of the Ley de Construcciones, the administered party must be given a period of 30 business days to bring the work into compliance, whether by submitting the project, requesting the license, etc. Thus, the 30-day notification is a preparatory act and does not admit any appeal. In this way, no sanction is being determined. If no action is taken to bring the work into compliance within that period, a resolution is issued ordering the demolition of the work. There, 15 days are granted for the work to legalize its status, plus 10 business days resulting from the orders (intimaciones) established in the Ley General de Administración Pública, so that the resolution becomes final. Once the procedure is completed and if the construction is not brought into compliance, the administration is empowered to order the destruction of the works or carry it out itself at the owner's expense. This procedure is defined for works that are subject to regularization, so that, in the sub lite case, since the property is located in an area that shows limitations on urban development, in which developments of more than one dwelling are not permitted, there is no possibility for the owner to bring the construction into compliance, so the period may even be reduced by half.

Given the impossibility of personally notifying the owners, the municipality published resolution UCU 239 2019 in the official gazette La Gaceta, on December 5, 6, 19, and 20, 2019, as well as January 6 and 7, 2020. That resolution ordered: "Por tanto: A period of fifteen business days is granted, starting the day after the notification of this resolution, to: [Name 004], identity card i-1006-0147 and [Name 003], residence card 155803133636, to demolish the works, (in view of the impossibility of regularization, in view of the restrictions defined by Decreto 25902 and the Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados), in accordance with Article 93 of the Ley de Construcciones; otherwise, action will be taken in accordance with articles 74, 78, 89, and 96 of the Ley de Construcciones for the demolition of the works that do not have a municipal license. In accordance with article 245 of the Ley General de la Administración Pública, you are warned that against this resolution and in accordance with article 162 of the Código Municipal, you may file appeals for reconsideration (revocatoria) before the Unidad de Control Urbano and for appeal (apelación) before the Alcaldía Municipal, which must be filed at the Municipal Building before the Plataforma de Servicios Municipales, within the fifth business day following the communication of this resolution. The filing of appeals by email or fax will not be admitted. In the event of filing the administrative appeals indicated herein, in accordance with articles 243 subsection 4) of the Ley General de la Administración Pública and 1 of the Ley de Notificaciones Judiciales N° 8687, used supplementarily, the interested party is warned that the first writing submitted must expressly indicate a place or means to receive notifications; otherwise, the resolutions will be deemed notified 24 hours after being issued. The same consequence will occur when notification cannot be made through the indicated means; in that case, the resolution will be deemed notified with the proof of electronic transmission or the respective record, unless it is shown that this was due to causes not attributable to the party. Once the period granted in this resolution has expired and the same is final, without the works having been legalized, in accordance with article 150 of the Ley de la Administración Pública, you are hereby ordered for the first time (intimado por primera vez), so that within a period of 5 days you proceed with the demolition of the work that is the subject of this proceeding. Once the period granted in the first order (intimación) has expired and in the event of non-compliance, consecutively and immediately in this act, you are ordered a second time (intimado por segunda vez) to grant you another period of 5 days, to proceed with the demolition of the referenced works. Once the periods granted in both orders (intimaciones) have been verified and expired, and if the offender has not demolished said works, the Municipality shall proceed with the forcible execution of the sanction of this resolution, charging the offender for the expenses incurred in said action. Notifíquese". In the instant case, the respondent municipal corporation does not know if the protected party resides on farm 1-741-938-B-001-002.

Finally, in the sub lite case, it is considered uncontroverted that, on November 30, 2021, officials of the local government of Desamparados, together with servants of other state institutions such as the Patronato Nacional de la Infancia and a group of 80 police officers, entered property 1-741-938-B-001-002, to inform the families that their homes would be demolished within a few hours if they did not vacate the property. However, after several conversations, the mayor of Desamparados postponed the eviction and demolition of the structures until December 30, 2021.

In view of the foregoing, it is appropriate to note that, previously, this Court heard a recurso de amparo filed by the registered owner of the farm that is the subject of this appeal. Thus, in judgment no. 2020012886 at 9:15 a.m. on July 10, 2020, it was ordered:

"III.- On the specific case. Before entering into the analysis of the merits, it is necessary to recall that the right of defense and due process derives from articles 39 and 41 of the Constitución Política, and these are constitutional principles applicable to any sanctioning procedure or one that may result in the loss of subjective rights. In this matter, the Chamber considers that there are sufficient elements to dismiss the recurso de amparo. Indeed, as can be seen from the list of proven facts, the Proceso de Control Urbano of the Municipality of Desamparados initiated an administrative procedure against the appellant, in accordance with articles 93 to 96 of the Ley de Construcciones, for having detected illegal constructions, because farm No. 1-741933, according to the zoning map of the Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados, is located in a Zona de Protección Especial Forestal, Loma Salitral, an area in which only one dwelling per farm is permitted, as indicated in article 147 of the aforementioned plan. The administrative procedure was initially formalized under resolution number UCU 198-2019 and, subsequently, under resolution number UCU 239-2019, because it was not possible to notify the first resolution, as it was impossible for the municipal notifiers to locate the farm owners. In the aforementioned Resolution No. UCU 239-2019, the Municipality of Desamparados granted a period for the appellant to legalize the status of the detected works. By Legal Advisory Office No. AMAJ 146-2020 of March 23, 2020, the viability of proceeding with the notification to the appellant of resolution No. UCU 239-2019 by means of edicts in the Diario Oficial La Gaceta was indicated, due to the impossibility of locating him personally. The Chamber observes that the publications made occurred on the following dates: December 5, 2019 (Gaceta No. 232), December 6, 2019 (Gaceta No. 233), December 9, 2019 (Gaceta No. 234), December 20, 2019 (Gaceta No. 243), January 6, 2020 (Gaceta No. 1), and January 7, 2020 (Gaceta No. 2). Thus, it is clear that the protected party has not been placed in a state of defenselessness, since the actions of the respondent local government have been notified by means of an edict in the Diario Oficial La Gaceta, due to the impossibility of locating him personally. The respondent should note that the procedure followed by the municipality is of a special nature, duly regulated in the Ley de Construcciones. Thus, examining the particularities of said process is a matter of ordinary legality and cannot be heard in this venue. What is of constitutional relevance is to determine that the petitioner has not been placed in an evident state of defenselessness, which, as seen, has not occurred in this instance. Therefore, if the appellant maintains his disagreements based on the actions carried out by the Municipality of Desamparados, he must challenge what is pertinent in that administrative channel, or before the ordinary jurisdiction. Ergo, in relation to this aspect, the appeal should be declared without merit.

IV.- Finally, the appellant also claims that it is not possible for the respondent authority to restrict him to having only one dwelling per the entire property. In that sense, from the list of proven facts, it is accredited that farm No. 1-741933, according to the zoning map of the Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados, is located in a Zona de Protección Especial Forestal, Loma Salitral, an area in which only one dwelling per farm is permitted, as indicated in article 147 of the aforementioned plan. Thus, if the appellant does not agree with the regulations established in the Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados, specifically regarding the location of constructions in a special forest protection zone, he must challenge what is pertinent in the appropriate legality channel. Ergo, the appropriate course is to declare the appeal without merit in all its aspects." (bold added).

Meanwhile, in judgment no. 2011015105 at 11:16 a.m. on November 4, 2011, this Chamber heard a claim similar to the one raised in the sub lite case and ordered:

"I.- Object of the appeal. The appellants claim that on October 12, 2011, officials of the Municipality of Desamparados demolished their homes, despite not having an eviction order and they having legal documents that grant them rights over the properties.

II.- On the merits. The facts stated by the appellants have already been assessed previously by this Chamber, for example in judgment 2011-09615 at 11:23 a.m. on July 22, 2011, it was stated:

"III.- ON THE MERITS. From the documentary evidence provided to the case file, as well as the report rendered by the authorities of the Municipality of Desamparados (which is given under the solemnity of an oath, with timely warning of the consequences, including criminal ones, provided for in article 44 of the Ley de la Jurisdicción Constitucional), it is clearly evident that, in essence, the appellant disagrees with the actions of the respondent because she is the owner of some undivided rights in farm No. 340378, located -according to the cadastral map- part in San Miguel de Desamparados and the other in the Cantón of Aserrí; for which the Municipality of Desamparados published in Gacetas No. 46, 47, and 48 on March 7, 8, and 9 of the current year, a demolition proceeding against all the co-owners of the property. She claims that it should have initiated individual proceedings, in order to file a proceeding against each of the people who built buildings without having the corresponding permits. On the other hand, she argued that this municipality lacks territorial jurisdiction over the farm in question. In this regard, the respondent authorities indicated to this Court that the protected party is a co-owner of a proportion of the total farm, in which, despite not being delimited, construction works have begun without the respective municipal permits, in an area that is not developable. However, after several attempts, it was not possible to notify the co-owners of the farm, which is why they were forced to publish the demolition proceeding that was filed against them through the Diario Oficial La Gaceta, in order to prevent the situation of uncontrolled and unplanned population growth from worsening. They indicate that under civil law terms, co-owners are jointly and severally liable, and that because of this, the affected parties did not need to be individually identified. On the other hand, they stated that a complaint was filed with the Tribunal Ambiental Administrativo for the damages that the situation in question causes to the environment, which is pending resolution. That being the case, this Court does not consider the actions in question to be arbitrary or illegitimate because -as this Chamber has held on other occasions- the right to property is not unrestricted, so in that sense, the local government may carry out the action it indeed took, without this being considered harmful to the fundamental rights of the protected party.

It is important to clarify that it is not for this Chamber to determine whether the described property is developable or not, nor whether the demolition process presented was carried out in accordance with what is legally established, much less whether the Municipality of Desamparados has territorial jurisdiction regarding the real estate that is the object of this recourse, for which reason, if the appellant disagrees with the actions of the respondent authority, she must assert it –if she deems it appropriate– through the corresponding ordinary channels so that the pertinent matter may be resolved there. Consequently, it is appropriate to declare the amparo without merit, as is hereby ordered.”

Subsequently, this decision was reiterated in decision number 2011-010356 of 11:49 a.m. on August 5, 2011. By reason thereof, it follows that the appellants are incorrect in stating that the demolition carried out on October 12, 2011, was illegitimate, since the respondent Municipality published in Gazettes No. 46, 47, and 48 of March 7, 8, and 9, 2011, the demolition process against all the co-owners of the real estate, given that the property is located within the Special Protection Zone of the Greater Metropolitan Area (Zona Especial de Protección del Gran Área Metropolitana), where it is not possible to authorize urbanization processes. Thus, the appropriate course is to declare the recourse without merit, as is hereby ordered” (the highlighting has been added).

More recently, this Chamber issued decision no. 2019016418 at 9:40 a.m. on August 30, 2019:

“III.- On the merits. In the specific case, it emerges that the appellants are fundamentally at odds with the decision of the Municipality of Desamparados to initiate sanctioning procedures against them for urban planning violations. Specifically, for allegedly having built ranch-style dwelling units without a municipal license. In this regard, the Chamber considers that the municipal authorities have made use of the mechanisms that our legal system allows them to enforce their obligations, in order to safeguard the interests of the canton and bring an irregular situation into compliance with the law, because the dwelling units in question allegedly violate the Ley de Construcciones. It has been explained that it is a property belonging to third parties, located on the so-called Picacho road, in the district of Patarrá, which has been occupied by more than 60 sixty families, who have consolidated a kind of squatter settlement in that sector, allegedly called Asentamiento Nuestra Señora de Los Ángeles. However, given that in accordance with the Partial Territorial Planning Plan for the Canton of Desamparados (Plan de Ordenamiento Territorial Parcial del Cantón de Desamparados), that property is located in the so-called special protection zone, therefore, according to the provisions of articles 132 and 134 of the Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación), only the construction of one dwelling per property is permitted, and the construction of new urbanizations is not allowed. Nevertheless, on that real estate, there are more than 60 ranches in a disorderly urban process, with dwellings having serious problems of health and safety for their occupants. Hence, before imposing the sanction, the Municipality of Desamparados gave notice of an administrative resolution, in which the infraction is charged, a reasonable deadline is granted to comply with the sanction, and the alleged offenders are granted the right to file the administrative remedies established in article 171 of the Municipal Code (Código Municipal). Objections which, in effect, they have already filed and are being processed. Now, in the first place, it must be pointed out that this Constitutional Court is not a controller of the legality of the Administration's actions or resolutions, so it is not its place to review whether the administrative resolutions issued and the notifications of legal violations issued by the respondent municipality were prepared in accordance with an adequate technical assessment of the situation, and whether they conform to the current legal regulations, a task proper to the ordinary, administrative, or jurisdictional channels. In this sense, the resolutions issued constitute the initial acts of the respective procedures, so the requirements of due process must be fulfilled from their notification. Given the above, the appellant party has the open possibility of raising its disagreements or claims directly before the Municipality of Desamparados, and even, if deemed necessary, before the competent jurisdictional channel, venues where they can broadly discuss the merits of the matter and assert their claims. In addition to the above, it cannot be presupposed that they were left helpless, since during the operation carried out on July 28, 2019, IMAS officials were present so that they could identify the families living at the site and offer them collaboration, according to the aid provided by that entity. In this sense, the Chamber concludes that contrary to what the appellants state, in the case under study, no violation of their constitutional rights is observed, but rather the full exercise of municipal powers in matters of urban planning. Acts in which the Ministry of Public Security has not participated, since the respective procedure is exclusive to the respondent municipality” (the emphasis has been added).

By virtue of the foregoing, this Constitutional Court does not find that the fundamental rights of the petitioner were harmed in the terms in which the recourse was filed. Thus, it is confirmed that, upon verifying the existence of illegal constructions on property 1-741-938-B-001-002, the Municipality of Desamparados initiated an administrative procedure for urban planning violations against the registered owner of said property —which was subject to analysis by this jurisdiction in decision no. 2020012886 at 9:15 a.m. on July 10, 2020—. In this regard, it is demonstrated that the respondent municipal corporation issued resolution UCU 239 2019 —published on various occasions in the official gazette La Gaceta due to the impossibility of personally notifying the registered owner—, by which it granted a period for eviction and reported on the possibility of filing challenge remedies. Thus, in the sub iudice, it is not found that a violation of due process occurred to the detriment of the petitioner.

Furthermore, this Chamber does not omit to mention that it is not for this specialized venue to determine, in accordance with the subordinate legislation governing the matter and the particularities of the sub iudice, the standing (legitimación) that the amparo petitioner may have over the property in question, nor whether she possesses any type of right over it. In the same vein, it is not for this Constitutional Court to establish whether or not the aforementioned property is located in a protected zone, nor whether it is or is not appropriate to apply any type of exception so that the construction permits requested by the appellant may be granted. Likewise, let the claimant note that it is not for this Chamber to rule on the disagreements raised regarding the actions of the Municipality of Desamparados, among them, regarding the alleged intention to build an ecological park and a hotel where the property subject to this recourse is located. Finally, it is worth noting that it is not for this constitutional venue to grant the petitioner's claim concerning stopping the demolition of the dwelling in which she lives, given that it is not for this Chamber to intercede or mediate in her favor before the respondent municipality, nor to determine whether the eviction and demolition in question are appropriate or not. Consequently, if the petitioner deems it appropriate, she may raise such disagreements before the respondent authority itself, or before the ordinary jurisdictional channel.

By virtue of the foregoing, the recourse is dismissed.

V.- DOCUMENTATION PROVIDED TO THE FILE. This Chamber must warn the appellant party that if any document has been provided, whether on paper, as well as objects or evidence supported by any additional device, or by electronic, computer, magnetic, optical, telematic means or produced by new technologies, these must be withdrawn from the office within a period of 30 business days after receiving notification of this decision; otherwise, everything will be destroyed in accordance with the provisions of the “Regulations on the Electronic File before the Judicial Branch” (Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial), approved by the Corte Plena in session No. 27-11 of August 22, 2011, article XXVI and published in Judicial Bulletin number 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Superior Council of the Judicial Branch (Consejo Superior del Poder Judicial), in session No. 43-12 held on May 3, 2012, article LXXXI.

Por tanto:

The recourse is declared without merit.





	
Fernando Castillo V.
Presidente
	
 


Paul Rueda L.
	
	Jorge Araya G.


Anamari Garro V.
	
	Ana María Picado B.


Ronald Salazar Murillo
	
	Jorge Isaac Solano A.




Documento Firmado Digitalmente

-- Código verificador --

*K43J7BCNORWY61*

K43J7BCNORWY61

EXPEDIENTE N° 21-025065-0007-CO


Teléfonos: 2549-1500 / 800-SALA-4TA (800-7252-482). Fax: 2295-3712 / 2549-1633. Dirección electrónica: www.poder-judicial.go.cr/salaconstitucional. Dirección: (Sabana Sur, Calle Morenos, 100 mts.Sur de la iglesia del Perpetuo Socorro). Recepción de asuntos de grupos vulnerables: Edificio Corte Suprema de Justicia, San José, Distrito Catedral, Barrio González Lahmann, calles 19 y 21, avenidas 8 y 6

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 17:02:32.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República