Res. 00193-2022 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III — Denial of illegal subdivision for lack of permitsRechazo de urbanización ilegal por falta de permisos

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III

Resolución Nº 00193 - 2022

Fecha de la Resolución: 28 de Abril del 2022 a las 13:15

Expediente: 21-000667-1027-CA

Redactado por: Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa

Clase de asunto: Apelación Municipal

Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL


Tipo de contenido: Voto de mayoría
Temas (descriptores): Bienes inmuebles
Subtemas:
Análisis sobre las limitaciones al derecho de edificación.
Temas (descriptores): Propiedad
Subtemas:
Ejercicio del derecho "ius aedificandi" y sus limitaciones.
Temas (descriptores): Permiso de construcción
Subtemas:
Análisis sobre las limitaciones al derecho de edificación sobre bienes inmuebles.
Ejercicio del derecho "ius aedificandi" y sus limitaciones.
Sentencias en igual sentido


Texto de la resolución

Expediente 21-000667-1027-CA

Apelación municipal

Titlis S.A. c/ Concejo Municipal de Oreamuno

 

No. 193-2022

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las trece horas quince minutos del veintiocho de abril del dos mil veintidós.-

Apelación ante contralor no jerárquico municipal interpuesta por Nombre107529   , cédula de identidad CED84981, en su condición de Presidente con facultades de apoderado generalísimo del Titlis S.A., cédula jurídica CED84982, contra el acuerdo No. 447-2021 adoptado en la Sesión No. 60-2021, celebrada por el Concejo Municipal de Oreamuno el 26 de enero del 2021, artículo 26.

Redacta la jueza Nombre12928 ; y,

CONSIDERANDO:

I.-Hechos probados. Se tienen como hechos probados de relevancia para resolver este recurso, los siguientes: 1) En Cipreses de Oreamuno de Cartago, durante los años 2014 y 2015 fueron segregados e inscritos registralmente 42 lotes, la mayoría de los cuales actualmente son propiedad de la sociedad apelante (ver libelo de apelación, planos e informes registrales que constan en autos). 2) En acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Oreamuno, en la Sesión No. 421-2015 celebrada el 8 de junio del 2015 artículo 26, fue conocido el oficio No. DI-Ext-0526-2015-jrc del Departamento de Ingeniería del municipio, según el cual 35 fincas de las contempladas en el hecho anterior, se conformarían en el proyecto residencial La Pavilla, para lo que contaría con las respectivas calles, áreas de juegos infantiles, áreas comunales y parques. El cuerpo edil dispuso que la propuesta tenía faltante de algunos requisitos. Se advierte que en el documento del Departamento de Ingeniería, no informaba al cuerpo edil, que los lotes producto del fraccionamiento contemplado en el hecho 1 ya se habían segregado.  3) En acuerdo No. 4226-2015, adoptado por el Concejo Municipal de Oreamuno en la Sesión No. 442-2015, celebrada el 17 de setiembre del 2015, fue aprobado por unanimidad el Dictamen de la Comisión de Obras en el que se conocieron algunos puntos pendientes del anteproyecto urbanístico referido en el hecho anterior, según el cual “...los requisitos establecidos y presentados por el proyecto residencial la pavilla (sic) cumplen con la Ley de Fraccionamiento y Urbanizaciones y sus artículos subsiguientes para aprobarse como anteproyecto Urbanístico y este se tramite ante las instituciones”.  4) La SETENA informó a la sociedad apelante, mediante oficio SETENA-SG-2215-2018 del 30 de octubre del 2018, que debido a que no se trata de un proyecto nuevo y tratándose de una actividad que requería Viabilidad Ambiental, su incumplimiento no resulta técnicamente enmendable “y, por lo tanto, no aplica este requerimiento (VLA).  Sin embargo, siempre es necesario reiterar que, la imposibilidad legal de llevar a cabo el proceso de la VLA para este proyecto, no implica aprobación ni desaprobación del mismo y por esto, tampoco que estén exentos de los procesos o regulaciones ambientales dispuestas y administradas por otras entidades oficiales”.  5) La ASADA emitió “Certificación de Disponibilidad de Servicios 011” fechada 15 de octubre del 2019, a favor de Titlis S.A., según la cual había disponibilidad de agua potable al frente de la propiedad, para 43 lotes. Dicha certificación tenía una vigencia de doce meses.   6) Mediante oficio recibido en la Secretaría del Concejo Municipal el 19 de diciembre del 2019, el representante de Titlis S.A. presentó a la Municipalidad formal memorial en donde informaba que, habiendo cumplido con ciertos requisitos, solicitaba tener por admitido el proyecto y se le concediera el permiso de construcción. 7)  Mediante oficio fechado 20 de octubre del 2020, la ASADA comunicó al Concejo Municipal que, para ese momento, el proyecto La Pavilla no contaba con disponibilidad de agua. 8) En oficio No. MUOR-UTGV-294-2020 del 2 de noviembre del 2020, el Director Técnico de la Unidad Técnica de Gestión Vial reportó vicios en toda la vía pública que ya se encontraba construida, acompañándose al efecto del respectivo registro fotográfico. Informaba que había defectos en la construcción de las aceras, con anclajes, tapias y postes que no dan uniformidad del ancho mínimo de 1.20 metros. Tampoco había una propuesta técnica detallada del sitio; el croquis de demarcación vial carecía de las dimensiones de figuras, líneas, cruces peatonales, señales verticales y ubicación respectiva, sin especificación del tipo, calidad y espesor de la pintura o descripción de los materiales de construcción, tampoco se indicaban las dimensiones existentes del derecho de vía, y omitía la localización geográfica del sitio en el croquis. Informaba que había una deficiente granulometría de los materiales de subbase, la superficie de rodamiento era irregular con baches en asfalto y concreto y presentaba desprendimiento de materiales a simple vista y había ausencia de diseño de pavimentos respecto de la posible vida útil remanente de la carpeta asfáltica. 9) En acuerdo No. 447-2021 adoptado por el cuerpo edil en Sesión No. 60-2021 celebrada el 26 de enero del 2021, fue aprobado por unanimidad el dictamen de la Comisión de Obras Públicas que recomendaba el rechazo de la solicitud de permiso de construcción y la recepción de obras indicando que “en razón de que la propiedad, se ubica de acuerdo a la zonificación del Plan Regulador de la Municipalidad de Oreamuno, en una zona agrícola, la cual no permite el desarrollo de proyectos urbanos como el planteado. Asimismo la solicitud  de permiso de construcción y la recepción de obras del Proyecto Urbanístico La Pavilla, de conformidad entre otros, como lo indicaba en el informe técnico oficio MUOR-DCU-0292-2020 del Ing. Nelson Montenegro, Director de Control Urbano de la Municipalidad de Oreamuno, no cumple con los requisitos que establece el Reglamento para la Obtención de Permisos y Visado de Planos de la Municipalidad de Oreamuno, en concordancia con lo indicado en la Ley de Planificación Urbana, el Plan Regulador, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Construcciones y su reglamento, entre otros, En específico, la solicitud planteada, no cuenta con la aprobación previa del visado de planos por parte del INVU (artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana), no cuenta con la Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA, la aprobación del Ministerio de Salud, el visado de planos constructivos por parte del Instituto de Acueductos y Alcantarillados, Bomberos de Costa Rica, MINAE, y a la fecha no cuenta con el otorgamiento de la disponibilidad de agua potable, por parte de la ASADA del Distrito de Cipreses, según el Oficio 064-2020, de la Asociación de Acueducto de Cipreses de Oreamuno.”   

II.- Hecho no probado.  No demuestra la parte apelante los siguientes hechos de relevancia: 1) Que el proyecto hubiera sido previamente aprobado por las autoridades Municipales (los autos). 2) Que contara con permisos de construcción para las obras de infraestructura existentes (los autos).  3) Que el INVU se haya pronunciado oficialmente sobre el proyecto residencial (los autos).

III.- Motivos de agravio. En resumen y sin obviar el detalle del libelo recursivo, la sociedad apelante sostiene un elenco de agravios que se dirige a defender lo que considera son sus derechos adquiridos, otorgados mediante acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Oreamuno, en la Sesión No. 421-2015 celebrada el 8 de junio del 2015 artículo 26, el cual estima es un acto firme y favorable.  Acusa que se desconoce la realidad fáctica y actual del proyecto, pues existen derechos de terceros que son dueños desde el año 2014 de terrenos para construir, adquirentes de fincas con vocación residencial y no agrícola, que están en espera de una actuación coherente del municipio pero aún así, tampoco les dan el uso de suelo favorable a pesar de la medida de sus lotes. Es por ello que, al tratarse de fincas individuales, el INVU y SETENA han declinado rendir su opinión. Agrega que no ha pedido la aprobación de una urbanización en ciernes pues la finca 112714-000, a la que alude el acuerdo impugnado, es propiedad de otra empresa, Inversiones Arce Padilla.  Añade que ha cumplido con casi todas las exigencias de áreas públicas, razón por la cual estima es merecedor del permiso solicitado.  Reclama que se le está aplicando el Plan regulador, con lo cual se le vacía el derecho de propiedad. Respecto del agua, hace una reseña sobre el origen del pozo que construyeron y la donación que hicieron a la ASADA, en la cual están en nuevos trámites para obtener el agua. Por lo expuesto, acusan la existencia de vicios en los elementos constitutivos del acto administrativo, especialmente en el motivo, invocando el principio de igualdad, el derecho de propiedad e intangibilidad de los actos propios.

IV.- Sobre el objeto de esta impugnación.  Advierte este Tribunal, que el origen de esta impugnación deriva de la solicitud que presentó la sociedad apelante el 19 de diciembre del 2019, pues a su parecer, habiendo satisfecho ciertos requisitos, solicitaba se le admitiera el proyecto “La Pavilla” y se le otorgara el permiso de construcción. Titlis S.A. gestionaba lo necesario en aras de obtener distintos tipos de permisos, tales como la disponibilidad de agua y la viabilidad ambiental, siempre en condición de propietaria del proyecto de modo que, la gestión que se conoce en esta alzada, es consecuencia de ello. En el acuerdo venido en alzada esa solicitud fue rechazada ante el incumplimiento de los requerimientos del ordenamiento y es sobre ello que esta Cámara ha de pronunciarse. En el libelo recursivo, la sociedad confunde la causa al plantear argumentos tendientes a defender los derechos de terceros adquirentes de los 42 lotes que se encuentran efectivamente segregados e inscritos registralmente, muchos de los cuales son de su propiedad.  Tales reclamaciones exceden la presente causa, la cual no versa sobre la naturaleza de las fincas individuales que se consigna en los informes registrales, ni sobre el uso de suelo conferido a cada una de ellas o si se les ha denegado alguna licencia constructiva sobre cada predio. En tal supuesto, cada propietario es quien ostenta la exclusiva legitimación de plantear su reclamo si las actuaciones del ayuntamiento le resultan desfavorables. Esta Cámara ha sido clara en el sentido de que para accesar a esta instancia, nuestro ordenamiento crea una legitimación especial, desarrollada otrora en el numeral 561 del Código Procesal Civil, hoy reiterada en el ordinal 65.2 del nuevo Código Procesal Civil vigente. Este es un presupuesto esencial que debe ser atendido oficiosamente por el Tribunal y exige que, de previo a revisar el derecho alegado y el interés actual, se verifique que quien peticiona la nulidad de lo resuelto, sea aquel que sufre un perjuicio directo, de modo que le resulte lesivo sobre su esfera jurídica. Los agravios que tienden a defender los derechos sobre fincas individuales, aun cuando sean propiedad de la apelante o de terceros, deben ser rechazados de plano, por excederse del contenido del acto apelado, pues éste no se pronuncia sobre los usos de suelo o licencias constructivas de tales predios. Se trata en esta causa, de la aprobación de un proyecto urbanístico y el otorgamiento de permisos constructivos de las obras de infraestructura necesarias para convertirlo en un área apta para ser aprovechada de manera habitacional, que es lo que resolvió el cuerpo edil en el acuerdo impugnado.  

V.- Sobre el fondo. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio ambiente en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho. Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno).  Ello implica que a cargo de las municipalidades radica también el deber de proteger todos aquellos bienes  que convergen en el ambiente,  labor que incluye, por excelencia, la vigilancia  de todos los procesos urbanísticos, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos  y cubre una parte importante de la superficie de una capa  impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar  las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desagües naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua,  además de eliminar los paisajes originales transformándolos en complejos que requieren de la dotación de servicios adicionales necesarios para la convivencia humana.  Por ello el ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de los poblados involucrados, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. A ello obedece que todo lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia que dispone cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. El otorgamiento de cualquier permiso de fraccionamiento, urbanización o construcción que otorgan los ayuntamientos, está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso”, acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad.   En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los números 175-2009, de las 15:40 horas y 176-2009 de 15:50 horas, ambos, del 30 de enero del 2009), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos"; que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento. Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones. En caso de incumplimiento a esta obligación, las autoridades del gobierno local, no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva, lo que implica por supuesto, que están obligadas a aplicar en su caso, las sanciones que correspondan, en su justo rigor y medida, y en total concordancia con la magnitud de las infracciones cometidas. Esta facultad, que es por su propia naturaleza obligatoria, se trata de un poder-deber de las autoridades municipales que no pueden dejar de aplicar y procede donde se compruebe el acaecimiento de transgresiones al ordenamiento urbanístico. De lo contrario, incurrirían en un incumplimiento grave de sus funciones y ello podría generar responsabilidad no sólo disciplinaria, sino civil y eventualmente penal. Esto no es más que el ejercicio de las potestades de imperio de la administración municipal, por lo que, obviamente, les obliga a implementar el régimen urbanístico con todo el rigor del caso. 

VI.- Conforme al ordinal 45 de la Constitución Política, el derecho de propiedad está sujeto a limitaciones de orden público que definen en esencia hasta dónde se puede ejercer legítimamente, las cuales se encuentran debidamente reguladas en el ordenamiento territorial y urbanístico vigente.  Las autorizaciones para segregación, urbanización y licencias constructivas, son actos reglados que se perfeccionan ante el cumplimiento de las exigencias legales por parte del administrado.  En otras palabras, una vez que el interesado da cabal cumplimiento de todos los requisitos del ordenamiento y, a la vez, ello queda debidamente verificado por la administración activa, la licencia emerge como el acto de habilitación que le faculta para el legítimo ejercicio de su derecho.   Desde que Titlis S.A. inició, durante el año 2014, las diligencias necesarias a efecto de concretar la creación de una nueva urbanización, debía cumplir con todos los requisitos que se requieren para este tipo de proyectos. En su defensa, sostiene que el Concejo Municipal de Oreamuno ha desconocido el acuerdo No. 4226-2015, adoptado en la Sesión No. 442-2015, celebrada el 17 de setiembre del 2015, el cual dicta que “...los requisitos establecidos y presentados por el proyecto residencial la pavilla (sic) cumplen con la Ley de Fraccionamiento y Urbanizaciones y sus artículos subsiguientes para aprobarse como anteproyecto Urbanístico y este se tramite ante las instituciones”. Como se aprecia, se trataba apenas de una fase inicial pues se dio una aprobación del “anteproyecto”, el cual se emite en las fases más tempranas de ideación y diseño no definitivo. Ello se corresponde con el Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Capítulo VI, que obliga a todo interesado en realizar un fraccionamiento o urbanización, a la presentación del anteproyecto ante el INVU, el cual consiste en la presentación de planos  preliminares que describen la ubicación exacta del proyecto, los límites, identificación de colindantes y calles adyacentes, el diseño geométrico preliminar  suscrito por el profesional responsable, planos con curvas de nivel, trazado de calles, manzanas, frentes y fondos de los lotes, áreas verdes y de uso comunal, entre otros.  Se trata entonces de una etapa preliminar donde la aprobación del anteproyecto consiste en "un servicio de mera orientación para el interesado, previo a la presentación de los planos de construcción y por lo tanto no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes" (artículo VI.2.1), cuya naturaleza es idéntica la aprobación que se le dio en esa ocasión por parte del cuerpo edil.  Sin duda, se trata de un acto preparatorio que indica al fraccionador la posibilidad de alcanzar una eventual, futura e incierta aprobación del proyecto definitivo, mediante el otorgamiento de los visados y permisos constructivos. Por ello, a diferencia de lo que sostiene la sociedad apelante, el acto que aprobó el anteproyecto no le generó estado, no le produjo derechos subjetivos de ningún tipo, pues se trata de una de las primeras intervenciones de la municipalidad en su labor de fiscalizador del desarrollo urbano local. De seguido, el desarrollador deberá atravesar por una complejidad de trámites cuyos resultados no se pueden predecir, que han de incluir, a manera de  ejemplo, la viabilidad ambiental que debe otorgar SETENA, la elaboración y tasación de obras y aprobación de planos definitivos emitida por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la obtención de fuentes de agua potable así como la aprobación de planos de acueductos y sistemas de alcantarillados emitidos por el AyA, los estudios con resultados favorables del SENARE respecto del impacto sobre los subsuelos, mantos acuíferos y áreas de recarga, el suministro de servicios de electrificación, así como la aprobación del INVU del proyecto definitivo. Todos estos análisis pretenden garantizar el cumplimiento de las normas estructurales que aseguren el uso habitacional del proyecto con todos los servicios necesarios e indispensables para el ser humano, que incluyen además lo referente al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros.  La Ley de Construcciones - Decreto-Ley No. 833 - dispone, en los artículos 1 y 8, así como el ordinal 33 de la Ley de Planificación Urbana, los poderes de las Municipalidades al efecto, las cuales son las encargadas de la aprobación de los planos de loteos o fraccionamientos.  Por ello, esta Cámara no comparte los agravios que sostienen que el acuerdo impugnado, al denegar la aprobación del proyecto y la licencia constructiva, desconoció ese primer acuerdo que data de setiembre del 2015, invocando al efecto el principio de intangibilidad de los actos propios, con el cual solo confirió una expectativa al desarrollador, tendiente a que el proyecto pudiera continuar su cadena de múltiples habilitaciones en otras instituciones, tal y como se le dijo en esa ocasión.  Bajo ese entendido, Titlis S.A. no podía iniciar obras constructivas pues estaba en el deber de apegarse a un elenco normativo complejo contenido en una serie de leyes y reglamentaciones específicas, dentro de las que destaca el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con las normas de zonificación y que, además, los lotes cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo.  Por lo expuesto, esta Cámara no comprende el mecanismo por medio del cual se obtuvo la segregación de las 42 fincas que hoy existen a nivel registral, cuando el acto de segregación puede ser autorizado y visado únicamente si se han satisfecho todas las instancias de cita, con la aprobación definitiva del proyecto. La parte recurrente sostiene que con la existencia de las fincas individuales no pretende urbanizar, cuando es más que evidente que las gestiones que ha realizado y la petición final que le fue denegada por el cuerpo edil, tienden a concretar la existencia del fraccionamiento con fines urbanísticos.  No puede desconocerse el impacto que todo proyecto de urbanización implica, en el tanto se modifica una porción de terreno con la finalidad de transformar el terreno en un área habitable para el ser humano, realizando todas las obras civiles horizontales necesarias al efecto, lo cual incluye la nivelación del terreno, la construcción de calles, con sus aceras y cunetas, la dotación de servicios de agua potable, la instalación del sistema de evacuación de aguas fluviales, la electricidad, una eventual planta de tratamiento de aguas negras y jabonosas idóneas para el lugar, servicios propios de las urbes o ciudades, como vías, agua, teléfono, parques, etc; sin dejar de lado el efecto que las obras de infraestructura vertical implican, a saber, el levantamiento de las edificaciones en condiciones habitables para el ser humano.  Los agravios que niegan tal condición no son de recibo, por rozar con la realidad misma de las obras existentes y la petición planteada por la sociedad, además de ser contrarios a la legislación aplicable, careciendo esta Cámara del conocimiento, por no ser objeto de esta causa, de la manera en que extrañamente se constituyeron esas 42 fincas sin haberse aprobado el proyecto en todas las instancias administrativas correspondientes.

 VII.- Sobre el uso de suelo. El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana,  señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad  con la regulación urbanística:

"Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.

Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios."

Esta norma remite a la vinculatoriedad de las regulaciones urbanísticas y el sometimiento que deben los administrados a las normas que ellas imponen por ser de orden público. Asimismo, el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, dispone que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Es mediante la regulación urbanística que se imponen más limitaciones a los administrados y, para el caso específico, definen el destino y uso que se puede dar a la tierra, no pudiendo, entonces, separarse las autoridades locales de su aplicación. Se entiende que tales limitaciones son de interés público y por ello, desarrollan también el ordinal 45 constitucional.  Para los efectos de la urbanización, es claro que su aprobación requiere de un uso de suelo favorable.  La recurrente estima que basta con la naturaleza que se indica a nivel registral en cada uno de los asientos de las fincas individuales existentes para que se entienda que el uso es residencial. Tal tesis es incorrecta, puesto que la información registral no es relevante ni incide de modo alguno para la determinación del uso de suelo, dado que la única norma que le resulta aplicable para efectos de zonificación es el Plan Regulador del cantón respectivo, el cual es de acatamiento obligatorio. Los agravios de la parte, tendiente a desconocer esta regulación, no son de recibo, los cuales además son omisos al plantear algún otro elemento de cognición útil que pueda hacer a esta Cámara revisar la zonificación aplicable. Por ende, si el proyecto se encuentra en zona agrícola, se le deberán aplicar las restricciones que correspondan a esa zonificación.  

VIII.- Sobre la participación del INVU y SETENA.  En el expediente no se encuentra la aprobación de la Dirección de Urbanismo del INVU y, por el contrario, pareciera que nunca le fue presentado. Ello roza claramente con la normativa que ha sido citada supra, siendo incorrecto el agravio que sostiene la apelante en el sentido de que el INVU no ha de pronunciarse, entendiendo esta Cámara que aspira a que se le exima de ese requisito, lo cual sería ilegal. De la lectura de la Ley Orgánica del Ambiente, en sus artículos 17 y siguientes, se desprende que esta clase de proyectos requería adicionalmente y de manera indiscutible, a cargo del propietario, la obtención de la viabilidad ambiental debidamente conferida por la Secretaría Técnica Ambiental, lo cual es uno de los motivos para rechazar la aprobación del proyecto. En el libelo de impugnación, se reconoce que la recurrente no ha podido cumplir con este requisito y sin él, es imposible obtener la aprobación del proyecto y la licencia constructiva, pues así lo dispone la Ley Orgánica del Ambiente, al indicar que:

"Artículo 17.- Evaluación de impacto ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de este organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras o proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental."

El estudio de impacto ambiental es un instrumento previo cuya importancia está definida en el artículo 3,34 del Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, Decreto No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC de 24 de mayo de 2004, que al efecto, dispone: 

“un instrumento técnico de la evaluación de impacto ambiental, cuya finalidad es la de analizar la actividad, obra o proyecto propuesto, respecto a la condición ambiental del espacio geográfico en que se propone y, sobre esta base, predecir, identificar y valorar los impactos ambientales significativos que determinadas acciones puedan causar sobre ese ambiente y a definir el conjunto de medidas ambientales que permitan su prevención, corrección, mitigación, o en su defecto compensación, a fin de lograr la inserción más armoniosa y equilibrada posible entre la actividad, obra o proyecto propuesto y el ambiente en que se localizará”

Precisamente, la viabilidad que otorga SETENA, es un acto que aprueba el proceso de evaluación de impacto ambiental, ya sea en su fase de Evaluación Ambiental Inicial o en la fase de aprobación del Estudio de Impacto Ambiental o del Plan de Gestión Ambiental, según el impacto de la actividad de que se trate.  Es reflejo de la participación del administrado en el deber de asegurar que su actividad sea compatible con el medio ambiente y, recíprocamente, es manifestación expresa de la actuación estatal tendiente a tomar medidas de carácter preventivo a efecto de evitar la afectación ambiental. Sobre este particular, cabe advertir que ante la negligente ausencia de la debida evaluación ambiental, no es posible dimensionar cuál fue el verdadero impacto que este desarrollo produjo en el terreno,  pues no existe un sólo elemento de cognición dentro del expediente que dé luces sobre las verdaderas  alteraciones que se realizaron sobre el terreno, ni datos sobre la  pérdida de flora y fauna en el lugar, menos aún, de mecanismos de reposición o de mitigación del impacto, o inclusive, de la incorporación de algún tipo de plan de manejo ambiental que proteja el sitio. En el caso que se somete a revisión, la misma parte apelante reconoce expresamente la carencia de este requisito, mas aun así, a pesar de la prohibición expresa de ley de iniciar actividades constructivas, las empezó y las culminó. El agravio resulta inaceptable, este Tribunal no puede compartir, menos aún justificar, la tesis expuesta, siendo de rechazo los agravios que pretenden se le exima de este requisito.

IX.- Sobre la ausencia de disponibilidad de agua. El cuerpo edil justifica su denegatoria debido a que la sociedad no cuenta aún con la disponibilidad de agua para el proyecto.  Como alegato de defensa, Titlis S.A.  hizo un esbozo en el que donó el pozo a la ASADA de la localidad, mas lamentablemente, para el momento en que fue resuelto por el cuerpo edil, ya no había agua disponible. El único documento con el que pretende demostrar que sí contaba con disponibilidad de agua, es la constancia expedida en el 2019, la cual tuvo una vigencia de un año, de modo que cesaron sus efectos.  Por demás, no es de recibo el alegato que manifiesta que se encuentra en trámites para su obtención, sin que a la fecha de emisión de esta resolución haya aportado prueba al respecto. Al efecto, debe advertirse que La Ley de Creación del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados - Ley Nº 2726 del 14 de abril de 1961-, reformada en la Ley Nº 5915 de 12 de julio de 1976 -que cambia su nomenclatura por Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados-, le asignó al AyA la competencia de aprobar, previamente, los proyectos constructivos de fraccionamientos, urbanizaciones o lotificaciones. El numeral 21 de dicha Ley dispone:

“ARTICULO 21.- Todo proyecto de construcción, ampliación o modificación de sistemas de abastecimiento de agua potable y disposición de aguas servidas y pluviales, público o privado, deberá ser aprobado previamente por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, el que podrá realizar la inspección que estime conveniente para comprobar que las obras se realizan de acuerdo con los planes aprobados.

Dicha aprobación previa será obligatoria en todos los casos de construcción de fraccionamientos, urbanizaciones o lotificaciones en cualquier parte del país y ningún otro organismo estatal otorgará permisos o aprobaciones de construcción sin tal aprobación por parte del Instituto. La infracción de este mandato ocasionará la nulidad de cualquier permiso de construcción otorgado en contravención de esta prohibición teniéndose por legalmente inexistente la parcelación o el proyecto en su caso, con las consecuencias, en cuanto a terceros, que prevé el artículo 35 de la Ley de Planificación Urbana, Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968.”

(Adicionado por el artículo 5º de la Ley Nº 5595 de 17 de octubre de 1974; y reformado por el Transitorio II de la Ley Nº 5915 de 12 de julio de 1976. El resaltado es agregado).

En ese mismo sentido, la Ley de Planificación Urbana, en el artículo 38, inciso a) dispone que:

"Artículo 38.- No se dará permiso para urbanizar terrenos:

a) Cuando el proyecto no satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o   los interesados no hayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por la Dirección de Urbanismo y el Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado; …"

Como se aprecia de las normas transcritas, la dotación de agua potable, como requisito esencial de este y cualquier otro proyecto urbanístico, imponía la aprobación del AyA y del INVU, mediante la presentación de los planos propuestos, la cual queda a su vez sometida a los controles y fiscalización de dichas instituciones. Sin el cumplimiento de estos requisitos, no es posible tener por satisfecha la exigencia legal, por parte de la recurrente.  El único mecanismo que podía acreditar el abastecimiento de agua, era que la ASADA garantizara el caudal suficiente capaz de abastecer de agua a los 42 lotes, de modo que no se viera afectado, a su vez, el suministro de las localidades vecinas.  El Concejo Municipal fue comunicado por la ASADA que el proyecto no cuenta con disponibilidad de agua, lo cual torna imposible conferirle permisos municipales.

X.- Del análisis del expediente, esta Cámara concluye que, en este caso, no existió sometimiento alguno a la normativa recién transcrita de la Ley 2726,  la Ley de Planificación Urbana y demás normas citadas, por lo que la tesis sostenida en el recurso de apelación ha quedado totalmente desacreditada. El proyecto exigía previamente el suministro del diseño de obras de infraestructura básicas, las cuales debían ser incorporadas dentro de una propuesta integral que cumpliera a cabalidad con todos los requisitos inherentes al mismo, con el mapa del diseño de sitio, con la finalidad de que las autoridades pudieran cotejarlo con la regulación ambiental, urbanística y técnica aplicable, pues así lo dispone la Ley de Planificación Urbana, artículos 32 y siguientes. La existencia de obras de infraestructura carentes de permisos, las cuales son defectuosas, ha quedado consignada también en el oficio MUOR-UTGV-294-2020 del 2 de noviembre del 2020, de la Unidad Técnica de Gestión Vial.  Ello refleja el ejercicio abusivo del "ius aedificandi" del propietario, pero también, un serio vejamen en el ejercicio de los poderes de imperio del gobierno local que es consecuencia de una Administración que no activó sus poderes de policía, ante la falta de control y supervisión. Ha sido evidente que la construcción se realizó al margen de la ley, puesto que nunca se le debió permitir iniciar obras sin aprobación integral del proyecto y sin contar con la licencia constructiva. La sociedad era conocedora de que se debía someter a las regulaciones urbanísticas y, por ende, a los requerimientos en ellas contenidos, para levantar una obra de semejante envergadura. Por la manera en que ocurrieron los eventos, tomando en consideración que el proyecto presentó desde un inicio problemas con su implementación, al carecer de elementos esenciales e insalvables como el debido suministro de agua potable, la falta de estudio de impacto ambiental y la ausencia de aprobación por parte del INVU, es claro reflejo de que se han burlado los estándares urbanísticos y se ha evadido el sometimiento a los instrumentos de regulación en la materia.  Estas actuaciones son un claro desacato al ordenamiento territorial por parte de la impugnante, arribándose a la unívoca conclusión de que no era posible para el gobierno local, en estas condiciones, aprobar el proyecto ni conferir la licencia constructiva. Dada la abierta transgresión de las cargas y deberes legales que recaen sobre el administrado, en este caso procedía denegar su solicitud. Es falso que el interés de los dueños de los 42 lotes representa el interés público tutelado; por el contrario, el interés público se refleja en el acatamiento de las normas urbanísticas que tienden a asegurar que el residencial sea apto para la vida humana, en armonía con el medio que le rodea. Lo actuado por el Concejo Municipal se aprecia correcto, sí satisface el interés público, no resulta arbitrario ni es reflejo de una voluntad caprichosa, carece de vicios en su contenido y motivo, razón por la cual esta Cámara considera que el acuerdo impugnado debe ser confirmado, por encontrarse apegado a derecho.  Por ende, no se aprecia ilegalidad alguna en lo resuelto, debiendo ser rechazados los agravios expresados, por resultar jurídicamente incorrectos. Así las cosas, lo procedente es confirmar el acto apelado y, no quedando ulterior recurso, deberá darse por agotada la vía administrativa.  

XI.- Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de apelación, se confirma el acto impugnado y se da por agotada la vía administrativa. 

 

Nombre12928 

 

Nombre106431      

 

 




- Código Verificador -
*W043SD5CCGUC61*
W043SD5CCGUC61



 

Documento firmado por:

Nombre12928  , JUEZ/A DECISOR/A
Nombre106431  , JUEZ/A DECISOR/A
Nombre106431  , JUEZ/A DECISOR/A

 

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 11-03-2026 12:58:51.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

EXPEDIENT 21-000667-1027-CA

Municipal appeal

Titlis S.A. v/ Municipal Council of Oreamuno

 

No. 193-2022

CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE TRIBUNAL. THIRD SECTION, ANNEX A OF THE SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at thirteen hours fifteen minutes on the twenty-eighth of April of two thousand twenty-two.

Appeal before a non-hierarchical municipal comptroller filed by Nombre107529, identification card CED84981, in his capacity as President with powers of generalísimo attorney-in-fact of Titlis S.A., legal identification number CED84982, against agreement No. 447-2021 adopted in Session No. 60-2021, held by the Municipal Council of Oreamuno on January 26, 2021, article 26.

Drafted by Judge Nombre12928; and,

WHEREAS:

I.- Proven facts. The following are taken as proven facts of relevance for resolving this appeal: 1) In Cipreses de Oreamuno de Cartago, during the years 2014 and 2015, 42 lots were segregated and registered, the majority of which are currently the property of the appellant company (see appeal brief, plans, and registry reports contained in the record). 2) In an agreement adopted by the Municipal Council of Oreamuno, in Session No. 421-2015 held on June 8, 2015, article 26, official letter No. DI-Ext-0526-2015-jrc from the municipality's Engineering Department was made known, according to which 35 farms (fincas) from those contemplated in the previous fact would make up the La Pavilla residential project, for which it would have the respective streets, children's play areas, communal areas, and parks. The council body ordered that the proposal lacked some requirements. It is noted that in the Engineering Department document, it did not inform the council body that the lots resulting from the subdivision (fraccionamiento) contemplated in fact 1 had already been segregated. 3) In agreement No. 4226-2015, adopted by the Municipal Council of Oreamuno in Session No. 442-2015, held on September 17, 2015, the Opinion of the Works Commission was unanimously approved, in which some pending points of the urban development preliminary project referred to in the previous fact were made known, according to which "...the requirements established and submitted by the la pavilla (sic) residential project comply with the Subdivision and Urban Development Law (Ley de Fraccionamiento y Urbanizaciones) and its subsequent articles to be approved as an Urban Development Preliminary Project and for this to be processed before the institutions." 4) SETENA informed the appellant company, via official letter SETENA-SG-2215-2018 of October 30, 2018, that because it is not a new project and since it involves an activity that required Environmental Viability (Viabilidad Ambiental), its non-compliance is not technically correctable "and, therefore, this requirement (VLA) does not apply. However, it is always necessary to reiterate that the legal impossibility of carrying out the VLA process for this project does not imply approval or disapproval of the same and, therefore, nor that they are exempt from environmental processes or regulations established and administered by other official entities." 5) The ASADA issued "Certification of Service Availability 011" dated October 15, 2019, in favor of Titlis S.A., according to which there was potable water availability at the front of the property, for 43 lots. Said certification was valid for twelve months. 6) By means of an official letter received in the Secretariat of the Municipal Council on December 19, 2019, the representative of Titlis S.A. submitted a formal brief to the Municipality informing that, having complied with certain requirements, he requested that the project be considered admitted and that the construction permit be granted. 7) By means of an official letter dated October 20, 2020, the ASADA communicated to the Municipal Council that, at that time, the La Pavilla project did not have water availability. 8) In official letter No. MUOR-UTGV-294-2020 of November 2, 2020, the Technical Director of the Technical Unit for Road Management reported defects throughout the public road that was already built, accompanied by the respective photographic record. He reported that there were defects in the construction of the sidewalks, with anchorages, walls, and posts that do not provide uniformity of the minimum width of 1.20 meters. There was also no detailed technical proposal for the site; the road demarcation sketch lacked the dimensions of figures, lines, pedestrian crossings, vertical signs, and respective location, without specifying the type, quality, and thickness of the paint or description of the construction materials, nor were the existing dimensions of the right-of-way indicated, and the geographical location of the site on the sketch was omitted. He reported that there was a deficient granulometry of the subbase materials, the running surface was irregular with potholes in asphalt and concrete, and presented detachment of materials to the naked eye, and there was an absence of pavement design regarding the possible remaining useful life of the asphalt layer. 9) In agreement No. 447-2021 adopted by the council body in Session No. 60-2021 held on January 26, 2021, the opinion of the Public Works Commission was unanimously approved, which recommended the rejection of the request for a construction permit and the reception of works, indicating that "because the property is located, according to the zoning of the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the Municipality of Oreamuno, in an agricultural zone, which does not permit the development of urban projects such as the one proposed. Likewise, the request for a construction permit and the reception of works of the La Pavilla Urban Development Project, in accordance with, among others, as indicated in the technical report in official letter MUOR-DCU-0292-2020 by Eng. Nelson Montenegro, Director of Urban Control of the Municipality of Oreamuno, does not comply with the requirements established by the Regulation for Obtaining Permits and Plan Approval (Reglamento para la Obtención de Permisos y Visado de Planos) of the Municipality of Oreamuno, in accordance with what is indicated in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the Regulatory Plan, the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), the Construction Law (Ley de Construcciones) and its regulation, among others. Specifically, the request submitted does not have the prior approval of the plan approval (visado de planos) by the INVU (article 10 of the Urban Planning Law), does not have the Environmental Viability issued by SETENA, the approval of the Ministry of Health, the approval of construction plans by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, the Costa Rica Fire Department, MINAE, and to date does not have the granting of potable water availability by the ASADA of the District of Cipreses, according to Official Letter 064-2020, of the Aqueduct Association of Cipreses de Oreamuno."

II.- Unproven fact. The appellant party does not demonstrate the following relevant facts: 1) That the project had been previously approved by the Municipal authorities (the record). 2) That it had construction permits for the existing infrastructure works (the record). 3) That the INVU has officially pronounced on the residential project (the record).

III.- Grounds for grievance. In summary and without ignoring the detail of the appeal brief, the appellant company maintains a list of grievances aimed at defending what it considers its acquired rights, granted through an agreement adopted by the Municipal Council of Oreamuno in Session No. 421-2015 held on June 8, 2015, article 26, which it deems is a firm and favorable act. It accuses that the factual and current reality of the project is ignored, since there are rights of third parties who have been owners since 2014 of lands to build on, purchasers of farms (fincas) with residential and not agricultural vocation, who are awaiting coherent action from the municipality, but even so, they are not given favorable land use despite the size of their lots. That is why, since these are individual farms (fincas), the INVU and SETENA have declined to render their opinion. It adds that it has not requested the approval of an urbanization in the making because farm (finca) 112714-000, to which the challenged agreement alludes, is the property of another company, Inversiones Arce Padilla. It adds that it has complied with almost all the requirements for public areas, which is why it considers itself deserving of the requested permit. It claims that the Regulatory Plan is being applied to it, thereby emptying its property right. Regarding water, it gives an account of the origin of the well they built and the donation they made to the ASADA, with which they are undergoing new procedures to obtain water. For the foregoing, they accuse the existence of defects in the constitutive elements of the administrative act, especially in the reason, invoking the principle of equality, the right to property, and the intangibility of one's own acts.

IV.- On the object of this challenge. This Tribunal notes that the origin of this challenge derives from the request submitted by the appellant company on December 19, 2019, since in its opinion, having satisfied certain requirements, it requested that the "La Pavilla" project be admitted and that the construction permit be granted. Titlis S.A. was managing what was necessary in order to obtain different types of permits, such as water availability and environmental viability, always in its capacity as owner of the project, so the proceeding that is being heard in this appeal is a consequence thereof. In the agreement brought on appeal, that request was rejected due to non-compliance with the requirements of the legal system, and it is on this that this Chamber must rule. In the appeal brief, the company confuses the cause by raising arguments aimed at defending the rights of third-party purchasers of the 42 lots that are effectively segregated and registered, many of which are its property. Such claims exceed the present cause, which does not concern the nature of the individual farms (fincas) stated in the registry reports, nor the land use conferred on each of them, or whether any construction license has been denied for each property. In such a case, each owner is the one who holds the exclusive standing to raise their claim if the actions of the local government are unfavorable to them. This Chamber has been clear in the sense that to access this instance, our legal system creates a special standing, formerly developed in numeral 561 of the Civil Procedure Code, today reiterated in ordinal 65.2 of the new Civil Procedure Code in force. This is an essential prerequisite that must be addressed ex officio by the Tribunal and requires that, before reviewing the alleged right and the current interest, it be verified that the one petitioning the nullity of what was resolved is the one who suffers a direct injury, such that it is harmful to their legal sphere. The grievances that tend to defend the rights over individual farms (fincas), even if they are the property of the appellant or third parties, must be rejected outright, as they exceed the content of the appealed act, since it does not rule on the land uses or construction licenses of such properties. This case concerns the approval of an urban development project and the granting of construction permits for the infrastructure works necessary to convert it into an area suitable for residential use, which is what the council body resolved in the challenged agreement.

V.- On the merits. Article 50 of the Constitution establishes the protection of the environment in a dual aspect, as a fundamental right and as a public function, in which the State must guarantee, defend, and preserve this right. The Municipalities constitute part of the organization of the Costa Rican State, since, due to their nature as decentralized entities based on territory, they also derive responsibilities regarding environmental protection (in this regard, see judgment of the Constitutional Chamber number 2001-05737, at fourteen hours forty-one minutes on June twenty-seventh, two thousand one). This implies that the municipalities are also responsible for the duty to protect all those assets that converge in the environment, a task that includes, par excellence, the vigilance of all urban development processes, since these tend to convert a portion of land into a settlement, which is a complex process of environmental alteration with great effect on natural and artificial ecosystems, since the majority of this type of works compacts the lands and covers an important part of the surface with an impermeabilizing layer, which can potentially affect aquifer reserves, increase runoff, alter natural drainage, and increase the flow of rivers and other water courses, in addition to eliminating original landscapes, transforming them into complexes that require the provision of additional services necessary for human coexistence. Therefore, territorial planning incorporates the use and sustainable development of renewable and non-renewable resources located in the different zones of the country, as well as respect for the cultural, historical, and social characteristics of the involved settlements, aspiring to obtain a balance between human settlements and their environmental conditions. This is why everything concerning the approval of urban planning regulations, as well as the granting of subdivision (fraccionamiento) and urban development permits, has been conferred upon the Municipalities, as those in charge of the administration of local interests and services, as provided in article 169 of the Political Constitution. Several national laws contain some of the main urban planning application norms that make Local Governments responsible for urban development, as can be verified in the Municipal Code, article 13 subsection o), the Urban Planning Law, the Construction Law, and the Organic Environmental Law. Articles 15 and 19 of the Urban Planning Law recognize the competence that each municipality has to plan urban development within the limits of its territory, in accordance with the regulations and regulatory plans that they issue for that purpose. The granting of any subdivision (fraccionamiento), urban development, or construction permit issued by local governments is conditioned on the project in question being in conformity with the applicable urban planning regulations; this entails a prior control of qualification or "permit," accompanied by the oversight activity in the execution of the authorized activity, so that it is carried out in accordance with the license or permit granted and the environmental regulations governing the activity. In this sense, as this Tribunal has pointed out in various pronouncements (among them, numbers 175-2009, of 15:40 hours and 176-2009 of 15:50 hours, both, of January 30, 2009), "local governments must act in a timely manner in the exercise of police power, using the powers that the legal system has granted them to achieve their purposes"; which, in the matter of urbanism, is concretized in the control of urbanization and subdivision (fraccionamiento) processes. Through the exercise of police powers, the Municipalities must and can proceed to verify compliance, on the part of the administered parties within their territorial jurisdiction, with obtaining all construction licenses, in compliance with the provisions of article 74 of the Construction Law. In the event of non-compliance with this obligation, the local government authorities cannot and must not evade their timely and effective attention, which implies, of course, that they are obligated to apply, where appropriate, the corresponding sanctions, in their proper rigor and measure, and in total accordance with the magnitude of the infractions committed. This power, which by its very nature is mandatory, is a power-duty of the municipal authorities that they cannot fail to apply and proceeds where the occurrence of transgressions of the urban planning regulations is proven. Otherwise, they would incur a serious breach of their functions and this could generate liability not only disciplinary but civil and eventually criminal. This is nothing more than the exercise of the imperium powers of the municipal administration, so, obviously, it obligates them to implement the urban planning regime with full rigor.

VI.- According to ordinal 45 of the Political Constitution, the right to property is subject to public order limitations that essentially define to what extent it can be legitimately exercised, which are duly regulated in the territorial and urban planning regulations in force. Authorizations for segregation, urban development, and construction licenses are regulated acts that are perfected upon the fulfillment of the legal requirements by the administered party. In other words, once the interested party fully complies with all the requirements of the legal system and, at the same time, this is duly verified by the active administration, the license emerges as the enabling act that empowers them for the legitimate exercise of their right. Since Titlis S.A. began, during 2014, the necessary steps to achieve the creation of a new urban development, it had to comply with all the requirements that are necessary for this type of project. In its defense, it maintains that the Municipal Council of Oreamuno has disregarded agreement No. 4226-2015, adopted in Session No. 442-2015, held on September 17, 2015, which states that "...the requirements established and submitted by the la pavilla (sic) residential project comply with the Subdivision and Urban Development Law and its subsequent articles to be approved as an Urban Development Preliminary Project and for this to be processed before the institutions." As can be seen, it was merely an initial phase since an approval of the "preliminary project" was given, which is issued in the earliest phases of non-final ideation and design. This corresponds with the National Subdivision and Urban Development Regulation (Reglamento Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), Chapter VI, which obligates anyone interested in carrying out a subdivision (fraccionamiento) or urban development to submit the preliminary project to the INVU, which consists of the submission of preliminary plans describing the exact location of the project, the boundaries, identification of adjoining properties and adjacent streets, the preliminary geometric design signed by the responsible professional, plans with contour lines, street layout, blocks, front and back dimensions of the lots, green areas, and communal use areas, among others. It is therefore a preliminary stage where the approval of the preliminary project consists of "a service of mere orientation for the interested party, prior to the submission of construction plans, and therefore does not authorize the developer to execute works or proceed with the sale of lots" (article VI.2.1), the nature of which is identical to the approval that was given on that occasion by the council body. Without a doubt, it is a preparatory act that indicates to the subdivider the possibility of achieving an eventual, future, and uncertain approval of the definitive project, through the granting of approvals (visados) and construction permits. Therefore, unlike what the appellant company maintains, the act that approved the preliminary project did not create a legal status for them, did not produce subjective rights of any kind for them, as it is one of the first interventions of the municipality in its role as overseer of local urban development. Next, the developer must go through a complexity of procedures whose results cannot be predicted, which must include, for example, the environmental viability that must be granted by SETENA, the elaboration and appraisal of works and approval of definitive plans issued by the Federated College of Engineers and Architects, the obtaining of potable water sources as well as the approval of aqueduct plans and sewerage systems issued by AyA, the studies with favorable results from SENARE regarding the impact on subsoils, aquifers, and recharge areas, the supply of electrification services, as well as the approval of the definitive project by the INVU. All these analyses aim to guarantee compliance with the structural norms that ensure the residential use of the project with all the services necessary and indispensable for the human being, which also include matters regarding access to the public road, cession of areas for public use, norms for the construction of streets and sidewalks, pavements, pipes, storm and sanitary drains, electrification and public lighting, among others. The Construction Law - Decree-Law No. 833 - provides, in articles 1 and 8, as well as ordinal 33 of the Urban Planning Law, the powers of the Municipalities in this regard, which are those in charge of the approval of subdivision (loteo) or subdivision (fraccionamiento) plans. Therefore, this Chamber does not share the grievances that maintain that the challenged agreement, by denying the approval of the project and the construction license, disregarded that first agreement dating from September 2015, invoking for this purpose the principle of the intangibility of one's own acts, with which it only conferred an expectation on the developer, tending to allow the project to continue its chain of multiple approvals in other institutions, just as it was stated on that occasion. Under this understanding, Titlis S.A. could not start construction works because it had the duty to adhere to a complex normative list contained in a series of specific laws and regulations, among which stands out the Regulation for the National Control of Subdivision and Urban Development (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones), articles I.1 and II.1.3, which require that projects be in accordance with zoning norms and that, in addition, the lots have the minimum services existing in the area, together with articles VI.3.1 and following, which define the list of documents that must be submitted to the Urban Planning Directorate. For the foregoing, this Chamber does not understand the mechanism through which the segregation of the 42 farms (fincas) that today exist at the registry level was obtained, when the segregation act can be authorized and approved (visado) only if all the cited instances have been satisfied, with the definitive approval of the project. The appellant party maintains that with the existence of the individual farms (fincas) it does not intend to urbanize, when it is more than evident that the procedures it has carried out and the final petition that was denied by the council body tend to achieve the existence of the subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes. The impact that any urban development project entails cannot be ignored, insofar as it modifies a portion of land with the purpose of transforming the land into an area habitable for human beings, carrying out all the horizontal civil works necessary for this purpose, which includes the leveling of the land, the construction of streets, with their sidewalks and gutters, the provision of potable water services, the installation of the stormwater evacuation system, electricity, a potential treatment plant for black and soapy waters suitable for the place, services proper to cities, such as roads, water, telephone, parks, etc.; without leaving aside the effect that the vertical infrastructure works entail, namely, the erection of buildings in habitable conditions for human beings. The grievances that deny such a condition are not admissible, as they border on the very reality of the existing works and the petition raised by the company, in addition to being contrary to the applicable legislation, with this Chamber lacking the knowledge, since it is not the object of this case, of the manner in which those 42 farms (fincas) were strangely constituted without the project having been approved in all the corresponding administrative instances.

VII.- On land use. Article 28 of the Urban Planning Law indicates that the use of land requires a use certificate for the purposes of determining its compatibility with urban planning regulations:

"Article 28.- It is forbidden to use or dedicate lands, buildings, structures, to any use that is incompatible with the established zoning. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate that accredits the conformity of use with the zoning requirements. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate that expresses such circumstance.

Each zoning regulation shall set the date from which said certificates will be mandatory."

This norm refers to the binding nature of urban planning regulations and the submission that administered parties must have to the norms they impose, as they are of public order. Likewise, article 24 of the Urban Planning Law provides that zoning regulations must include the determination of land uses, matters relating to the location, height, and construction area of buildings; the surface area and dimensions of the lots, which has a direct impact on determining the density of the land; the size of setbacks, yards, and other open spaces, and coverage of the lot by buildings and structures; among others. It is through urban planning regulation that more limitations are imposed on the administered parties and, for the specific case, they define the destination and use that can be given to the land, and, therefore, local authorities cannot separate themselves from its application. It is understood that such limitations are of public interest and, therefore, they also develop constitutional ordinal 45. For the purposes of urban development, it is clear that its approval requires a favorable land use. The appellant deems it sufficient that the nature indicated at the registry level in each of the entries of the existing individual farms (fincas) is understood to mean that the use is residential. Such a thesis is incorrect, since the registry information is not relevant nor does it affect in any way the determination of land use, given that the only norm that is applicable for zoning purposes is the Regulatory Plan of the respective canton, which is mandatory. The party's grievances, tending to disregard this regulation, are not admissible, and they also fail to raise any other useful element of cognition that could cause this Chamber to review the applicable zoning. Therefore, if the project is located in an agricultural zone, the restrictions corresponding to that zoning must be applied to it.

VIII.- On the participation of the INVU and SETENA. The approval of the Urban Planning Directorate of the INVU is not found in the case file and, on the contrary, it appears that it was never submitted to it. This clearly conflicts with the regulations that have been cited above, and the grievance maintained by the appellant, in the sense that the INVU does not have to rule, is incorrect, with this Chamber understanding that it seeks to be exempted from that requirement, which would be illegal. From reading the Organic Environmental Law, in its articles 17 and following, it is clear that this type of project additionally and unquestionably required, at the owner's charge, the obtaining of the environmental viability duly conferred by the Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental), which is one of the reasons for rejecting the project's approval. In the appeal brief, it is acknowledged that the appellant has not been able to comply with this requirement, and without it, it is impossible to obtain the approval of the project and the construction license, as provided by the Organic Environmental Law, when it indicates that:

"Article 17.- Environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA). Human activities that alter or destroy elements of the environment or generate waste, toxic or hazardous materials, shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) by the National Environmental Technical Secretariat created in this law. Its prior approval by this body shall be an indispensable requirement to initiate the activities, works, or projects."

The laws and regulations shall indicate which activities, works, or projects will require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental)."

The environmental impact study (estudio de impacto ambiental) is a preliminary instrument whose importance is defined in article 3.34 of the General Regulation on Environmental Impact Assessment Procedures (Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental), Decreto No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC of May 24, 2004, which, to that effect, provides:

“a technical instrument of the environmental impact assessment, whose purpose is to analyze the proposed activity, work, or project, with respect to the environmental condition of the geographic space in which it is proposed and, on this basis, predict, identify, and assess the significant environmental impacts that certain actions may cause on that environment and to define the set of environmental measures that allow for their prevention, correction, mitigation, or, failing that, compensation, in order to achieve the most harmonious and balanced integration possible between the proposed activity, work, or project and the environment in which it will be located”

Precisely, the viability that SETENA grants is an act that approves the environmental impact assessment process, whether in its Initial Environmental Assessment (Evaluación Ambiental Inicial) phase or in the approval phase of the Environmental Impact Study (Estudio de Impacto Ambiental) or the Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental), depending on the impact of the activity in question. It reflects the participation of the administered party in the duty to ensure that its activity is compatible with the environment and, reciprocally, it is an express manifestation of state action aimed at taking preventive measures to avoid environmental harm. On this particular point, it should be noted that, given the negligent absence of the required environmental assessment, it is impossible to gauge the true impact that this development produced on the land, as there is not a single element of cognition within the expediente that sheds light on the true alterations made to the land, nor data on the loss of flora and fauna at the site, and even less so, on recovery or mitigation mechanisms for the impact, or even the incorporation of any type of environmental management plan to protect the site. In the case under review, the appellant party itself expressly acknowledges the lack of this requirement, yet even so, despite the law’s express prohibition against starting construction activities, it began and completed them. The grievance is unacceptable; this Tribunal cannot share, much less justify, the thesis presented, and the grievances that seek to be exempted from this requirement must be rejected.

IX.- On the absence of water availability. The municipal council justifies its denial based on the fact that the company does not yet have water availability for the project. As a defense argument, Titlis S.A. made an outline in which it donated the well to the local ASADA, but unfortunately, by the time the municipal council resolved the matter, there was no longer any water available. The only document with which it seeks to demonstrate that it did have water availability is the certification issued in 2019, which was valid for one year, meaning its effects ceased. Moreover, the argument stating that it is in the process of obtaining it is not admissible, given that as of the date of issuance of this resolution, no proof thereof has been provided. To this effect, it must be noted that the Law Creating the National Service of Aqueducts and Sewers (Ley de Creación del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados) - Law No. 2726 of April 14, 1961 -, amended by Law No. 5915 of July 12, 1976 - which changes its nomenclature to the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados) -, assigned AyA the competence to previously approve construction projects for subdivisions, urbanizations, or lotifications. Article 21 of said Law provides:

“ARTICLE 21.- Every project for the construction, expansion, or modification of public or private potable water supply systems and wastewater and stormwater disposal systems must be previously approved by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, which may conduct such inspection as it deems convenient to verify that the works are carried out in accordance with the approved plans.

This prior approval shall be mandatory in all cases of construction of subdivisions (fraccionamientos), urbanizations, or lotifications in any part of the country and no other state body shall grant construction permits or approvals without such approval from the Institute. The violation of this mandate shall cause the nullity of any construction permit granted in contravention of this prohibition, with the parceling or project, as applicable, being considered legally nonexistent, with the consequences regarding third parties, as provided in article 35 of the Urban Planning Law, No. 4240 of November 15, 1968.”

(Added by article 5 of Law No. 5595 of October 17, 1974; and amended by Transient Provision II of Law No. 5915 of July 12, 1976. The highlighting is added).

In that same sense, the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), in article 38, subsection a) provides that:

"Article 38.- No permit shall be given to urbanize land:

a) When the project does not satisfy the minimum regulatory standards, or the interested parties have not completed the pertinent procedures, including the indispensable approval of the plans by the Directorate of Urbanism and the National Service of Aqueducts and Sewers; …"

As can be seen from the transcribed norms, the provision of potable water, as an essential requirement of this and any other urban development project, required the approval of AyA and INVU, through the presentation of the proposed plans, which is in turn subject to the controls and oversight of said institutions. Without compliance with these requirements, it is not possible to consider the legal requirement satisfied by the appellant. The only mechanism that could certify the water supply was for the ASADA to guarantee a sufficient flow capable of supplying water to the 42 lots, without, in turn, affecting the supply of neighboring localities. The Municipal Council was informed by the ASADA that the project does not have water availability, which makes it impossible to grant municipal permits.

X.- From the analysis of the expediente, this Chamber concludes that, in this case, there was no submission whatsoever to the recently transcribed regulations of Law 2726, the Urban Planning Law, and other cited norms, so the thesis maintained in the appeal has been completely discredited. The project previously required the provision of the design of basic infrastructure works, which had to be incorporated within a comprehensive proposal that fully complied with all the inherent requirements thereof, with the site design map, so that the authorities could compare it with the applicable environmental, urbanistic, and technical regulation, as provided by the Urban Planning Law, articles 32 and following. The existence of unpermitted infrastructure works, which are defective, has also been recorded in official communication MUOR-UTGV-294-2020 of November 2, 2020, from the Technical Road Management Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial). This reflects the abusive exercise of the “ius aedificandi” of the owner, but also, a serious affront to the exercise of the imperium powers of the local government that is a consequence of an Administration that did not activate its police powers, given the lack of control and supervision. It has been evident that the construction was carried out outside the law, since it should never have been allowed to begin works without comprehensive approval of the project and without having the construction license. The company was aware that it had to submit to urbanistic regulations and, therefore, to the requirements contained therein, to erect a work of such magnitude. Given the way the events occurred, taking into consideration that the project presented problems with its implementation from the outset, lacking essential and insurmountable elements such as the proper supply of potable water, the lack of an environmental impact study, and the absence of approval by INVU, it clearly reflects that urbanistic standards have been flouted and submission to the regulatory instruments in the matter has been evaded. These actions are a clear disregard for territorial planning by the challenger, leading to the unequivocal conclusion that it was not possible for the local government, under these conditions, to approve the project or grant the construction license. Given the open transgression of the legal burdens and duties incumbent upon the administered party, in this case, it was appropriate to deny its application. It is false that the interest of the owners of the 42 lots represents the protected public interest; on the contrary, the public interest is reflected in compliance with urbanistic norms that tend to ensure that the residential area is suitable for human life, in harmony with the surrounding environment. The action taken by the Municipal Council is deemed correct, it does satisfy the public interest, it is not arbitrary nor is it a reflection of a capricious will, it lacks defects in its content and motive, for which reason this Chamber considers that the challenged agreement must be upheld, as it is in accordance with the law. Therefore, no illegality is perceived in the decision, and the expressed grievances must be rejected, as they are legally incorrect. Thus, the appropriate course is to uphold the appealed act and, with no further recourse available, the administrative route shall be deemed exhausted.

XI.- As this venue was substantiated electronically, a comprehensive copy containing both the administrative expediente sent by the Municipal Corporation and all the pieces that make up this appeal is available to the parties, for which purpose they must provide the electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, should any physical or electronic documentation have been submitted (plans, photographs, reports, etc.) that remain in the custody of the Office, whoever submitted it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of article 12 of the Regulation on Electronic Case Files before the Judicial Branch (Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial), approved by the Full Court in session No. 27-11 of August 22, 2011, article XXVI and published in the Judicial Bulletin No. 19 of January 26, 2012, as well as the agreement approved by the Superior Council of the Judicial Branch, in session No. 43-12 held on May 3, 2012, article LXXXI.

POR TANTO

The appeal is declared without merit, the challenged act is upheld, and the administrative route is deemed exhausted.

 

Nombre12928 

 

Nombre106431      

 

 


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W043SD5CCGUC61



 

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Nombre12928 , DECISOR/A JUDGE
Nombre106431 , DECISOR/A JUDGE
Nombre106431 , DECISOR/A JUDGE

 

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 11-03-2026 12:58:51.

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