Res. 00049-2022 Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI — Indefinite Registration Freeze Due to Calification Error and Environmental LesividadInmovilización registral indefinida por error calificador y lesividad ambiental

Grande
Normal
Pequeña
Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI

Resolución Nº 00049 - 2022

Fecha de la Resolución: 30 de Mayo del 2022 a las 14:00

Expediente: 19-000704-1027-CA

Redactado por: Cynthia Abarca Gómez

Clase de asunto: Proceso de puro derecho

Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL




Sentencia con nota separada

Sentencias Relacionadas


Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría

Rama del Derecho: Derecho Administrativo

Tema: Daños y perjuicios derivados de responsabilidad civil de la Administración

Subtemas:

Consideraciones sobre la teoría del chance u oportunidad de negocio frustrado.

Tema: Registro Nacional

Subtemas:

Función calificadora registral y tipos de errores que en su ejercicio se pueden presentar.

"V.- Sobre la función calificadora registral y tipos de errores que en su ejercicio pueden presentarse. Dada la conducta objeto del proceso establecida tanto en la demanda como en la reconvención y para una mejor comprensión de lo que se resolverá, el Tribunal estima necesario referirse brevemente a la función calificadora del Registro Nacional y su competencia para decretar medidas como las que aquí se discuten (advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia), frente a la presunta existencia de inexactitudes registrales; así como la posibilidad o no de que la Administración Registral disponga de acciones internas, de oficio o a gestión de parte, para disponer la corrección, nulidad y cancelación de asientos registrales sobre los cuales, se acredite la existencia de un error registral. Se trata de un tema que ya ha sido abordado por esta Sección desde la sentencia No. 92-2012-VI de as 16 horas 30 minutos del 23 de mayo del 2012 y más recientemente, entre otras, en las sentencias No. 140-2021-VI y No. 161-2021-VI, dictadas a las 10 horas 30 minutos del 27 de octubre y a las 13 horas 45 minutos del 15 de diciembre del 2021, respectivamente. Ahí se indicó, en lo medular, que a la luz del ordinal primero de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883 del 230 de mayo de 1967, publicada en La Gaceta No. 125 del 03 de junio de 1967: "El propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos. / Es de conveniencia pública simplificar y acelerar los trámites de recepción e inscripción de documentos, sin menoscabo de la seguridad registral. / Son contrarios al interés público las disposiciones o los procedimientos que entorpezcan esos trámites o que, al ser aplicados, ocasionen tal efecto." De esta forma, es innegable que el Registro Nacional juega un rol fundamental en el llevamiento de la información relacionada con los bienes inscribibles. El ejercicio de esas competencias se orienta, en gran medida, a la conservación y resguardo de la seguridad registral y jurídica. Lo anterior a efectos de brindar y mantener información adecuada y veraz, para que las partes, los terceros y potenciales interesados en las transacciones de los bienes y negocios jurídicos sujetos al régimen de inscripción, puedan realizar sus actividades con el conocimiento pleno de los gravámenes, anotaciones, advertencias y cualquier otra condición concreta de la cosa en particular sobre la que se va a realizar un determinado negocio jurídico, de manera que pueda anticipar las implicaciones de su proceder respecto de tal objeto. De igual manera, constituye un sistema que permite la acreditación del régimen de dominio o derechos de las personas respecto de las categorías de bienes que deben someterse a ese trámite, como factor de comprobación y oponibilidad a terceros. De ese modo, la publicidad registral solo cumple su papel si la información brindada es certera y confiable, lo que dimana, con claridad del principio de seguridad jurídica [...]

En esa dinámica, a modo de medida precautoria, lo usual es que, ante la tramitación de un procedimiento para valorar la posible ocurrencia de un error de registración, sea de orden material o conceptual, se disponga una medida de advertencia administrativa, para poner en conocimiento y publicidad para efectos del tráfico inmobiliario, de esa circunstancia. Por su parte, el numeral 88 ibídem estatuye que si existiera oposición de algún interesado en la corrección del error o cuando la rectificación del error cause algún perjuicio, se ordenará poner una nota de advertencia en la inscripción, que inmovilizará la inscripción hasta tanto no se aclare el asunto en vía judicial o las partes no lo autoricen. Ahora bien, es claro que el ejercicio de la competencia que ha sido conferida al Registro Nacional, ha de guardar una directa sujeción al bloque normativo, como correlativo al principio de legalidad administrativa, lo que implica que sus acciones y procedimientos han de encontrar respaldo en las fuentes jurídicas que delimitan y precisan su proceder, lo que atañe no solo a los requisitos exigibles para la inscripción de documentos, sino particularmente en la adopción de medidas precautorias, aspecto sobre el cual volveremos infra [...]

VI.- Tal y como se indicó en las sentencias No. 92-2012-VI, No. 140-2021-VI y No. 161-2021-VI citadas, este Tribunal está convencido de que la inscripción registral supone, en primera instancia, una calificación técnica y especializada del documento y negocio jurídico presentado al Diario del Registro, y luego, el despliegue de oponibilidad a terceros de aquel, por virtud de la publicidad registral. Así, a no dudarlo, impregna al derecho inmerso en el acto registrable, de una proyección y oponibilidad a terceros. En ese sentido, el numeral 66 del Decreto Ejecutivo No. 26771- J citado, señala que dicha publicidad "(...) está constituida por la información contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico de datos, digitalización y la microfilmación. Debe existir entre esos sistemas una estrecha relación, siendo ambos auxiliares recíprocos y complementarios, a fin de garantizar la unidad, seguridad y congruencia de la información registral. (...)". Precisamente, atendiendo a la competencia técnica y especializada de la Administración Registral en el ejercicio de la función administrativa referida a la calificación de títulos o negocios inscribibles, es claro, que la inscripción no convalida posibles ilegitimidades o irregularidades que puedan presentarse en el documento. Pero, también es necesario precisar que tampoco supone una validación del acto administrativo concreto de calificación de aquel. Por ello, la normativa vigente regula distintas medidas provisionales que pueden ser adoptadas por las partes o la misma Administración para que, en tutela a la publicidad registral, se advierta acerca del error registral mientras se emprenden las acciones concretas de cara a la modificación o anulación de un asiento registral en el cual se ha vislumbrado la existencia de yerros de esa índole [...]

VII.- A partir de lo expuesto, el Tribunal no pone en duda la competencia del Registro Nacional para adoptar medidas cautelares en los procedimientos de gestión administrativa que instaure, a efectos poner en conocimiento de los terceros interesados o afectados acerca de la existencia de una inexactitud de origen registral o del levantamiento catastral, para que se proceda a la corrección respectiva con la anuencia de todos los afectados o proceder a la inmovilización, en caso de que aquella fuere improcedente.  De esta forma, se trata de medidas provisionales que se adoptan mientras se resuelve en definitiva acerca del error registral; lo cual, según se infiere del artículo 474 del CC puede suceder de dos formas. Primero, en la vía judicial, de modo que en sentencia se constate la existencia del error, se declare el mejor derecho y/o se ordene la anulación o cancelación de los asientos registrales que correspondan. Pero también, las partes involucradas podrían expresar su voluntad de adoptar las acciones que permitan superar la deficiencia en cuestión, por medio de los instrumentos públicos que resulten atinentes. Lo anterior, insistimos, siempre con el objetivo de tutelar la seguridad y publicidad registral [...]

VIII.- Tomando en cuenta que las medidas cautelares registrales no están exentas del cumplimiento de los presupuestos, características y condiciones ya señaladas, el Tribunal es del criterio que cuando el defecto que presenta el asiento registral no tenga su origen en yerros de la escritura que originó la inscripción, sino en deficiencias o irregularidades atribuibles a la función calificadora propiamente dicha; la declaratoria de existencia de ese error, así como la eventual cancelación del respectivo asiento, no se encuentra limitada por las formas que impone el precepto 474 del CC. Por el contrario, en tales supuestos, tomando en cuenta que estamos frente a una manifestación de función administrativa especializada, esos modos que estatuye la norma aludida, deben complementarse con los mecanismos que establece el ordenamiento jurídico para suprimir una manifestación de voluntad administrativa (en este caso, la calificación e inscripción registral) que confiere un efecto favorable a un administrado (sea, un derecho real sobre un bien) y que, en ese escenario, resulta contraria a legalidad (en virtud de errores en la función registral); y con ello hacer cesar la situación perturbadora y lesiva de la esfera patrimonial de terceros, con el correlativo efecto en la esfera jurídica ilegítimamente beneficiada y la tutela definitiva de la publicidad y seguridad registral en el tráfico inmobiliario [...]

De igual manera, la citada Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883, en su numeral primero establece una declaratoria de conveniencia pública de la simplificación y aceleración de trámites de recepción e inscripción de documentos en el Registro Público, declaración que ha de aplicarse, por paridad de razón y por tutela de esa misma finalidad, a los trámites que permitan la subsanación de deficiencias en el ejercicio de la función administrativa de calificación registral, así como en la cancelación de asientos que presenten errores en su configuración. Es decir, la simplificación y celeridad que deben privar en las inscripciones registrales son máximas que,  para bondades de la certidumbre jurídica y el beneficio que produce en el tráfico de bienes registrables y situaciones jurídicas de las personas, han de entenderse igualmente atinente a las buenas prácticas administrativas que permitan la corrección de yerros, como medios que permitan superar los inconvenientes que un indebido ejercicio administrativo pueda generar. De esa manera, cuando esa tarea conlleve a que sea la Administración quien deba suprimir derechos o situaciones jurídicas favorables porque se está ante un error registral originado en el ejercicio de la función de calificación registral, que requiere de un análisis detallado de los elementos del título inscrito o en los casos en que hayan temas de interés público indiscutibles (por ejemplo, porque la inscripción comporte afectaciones o riesgos incompatibles con aspectos urbanísticos, ambientales, demaniales, para citar algunos escenarios, meramente enunciativos), deberá acudir al proceso de lesividad a efectos de que, a tono con lo dispuesto en el artículo 474 del CC, se dicte una sentencia firme que anule y cancele el asiento registral respectivo; el cual sin duda es una conducta formal de contenido favorable al administrado que hasta ese momento es el titular registral del bien [...]

XIV.- Tomando en cuenta la naturaleza de la condena patrimonial que se formula como pretensión principal, la mayoría de este Tribunal estima necesario referirse a la “teoría del chance u oportunidad de negocio frustrado”. Se trata de un tema que ha sido examinado por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la sentencia Nº 478-F-S1-2012 dictada a las 14 horas 30 minutos del 12 de abril de 2012 y en la cual, en lo medular reconoció la existencia del denominado “interés legítimo reforzado” como parámetro de indemnización. En lo que aquí interesa, en ese fallo la Sala consideró que "(...) hay cabida para una indemnización de la lesión patrimonial originada a partir de una conducta ilícita, que tuvo como consecuencia la afectación de una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación futura de ventaja, acentada (sic) no en una mera probabilidad, una hipótesis o un mero riesgo, como quedó dicho, sino en una afianzada probabilidad, en un alto grado de certeza para la materialización del contrato final de suministro de energía. (…)” [...]

Consiste, entonces, en la protección de una situación jurídica en la que, si bien no se posee un derecho subjetivo, se ha truncado una posibilidad cierta (y no una simple conjetura) de obtener una ventaja patrimonial, como derivación de un proceder público irregular. Se configura la supresión o desaparición, por causas imputables al presunto sujeto responsable, de una probabilidad seria, concreta y real de ocurrencia de un evento favorable para el titular. De esta forma, será en cada caso concreto donde habrá que determinar si en ejercicio de función administrativa se afecta o no una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación de ventaja futura; de modo que deba indemnizarse a aquel sujeto de derecho que ve cercenado de su esfera jurídica, una oportunidad de recibir una ventaja patrimonial, caracterizada por un alto grado de certeza en cuanto a su materialización [...]

También ha sido enfática esta Sección en que el chance frustrado o pérdida de oportunidad es indemnizable en el marco de la responsabilidad civil de las Administraciones Públicas, precisando que tal reparabilidad no se extiende o aplica a cualquier probabilidad aleatoria (abstracta o genérica) de utilidad económica. Por el contrario, el chance u oportunidad de negocio truncado reparable, exige que se acrediten distintos elementos. Primero, quien lo reclame deberá demostrar la preexistencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia. Esto es, la existencia de las condiciones objetivas, afincadas en criterios o elementos tangibles, a partir de las cuales se determine la posibilidad de obtener el provecho económico. También, debe demostrarse que la oportunidad objetiva perdida contaba con una probabilidad fundada (componente aleatorio) de llegar a concretarse; aunque no de un grado de certeza, porque si se tratara de un ingreso seguro, como derivación de un derecho subjetivo, no estaríamos ante un chance frustrado, sino frente a una indemnización por lucro cesante. Es necesario tener presente que en la pérdida de un chance, la probabilidad objetiva y seria frustrada es resarcible porque es considerada un valor en sí misma (que no constituye un mero chance o expectativa subjetiva) y, consecuentemente, se estima que se ha producido un daño cierto que debe ser reparado integralmente. Segundo, se requiere la acreditación de un hecho interruptor atribuible al responsable, que en estos casos ha de ser una Administración Pública. Lo anterior como causa adecuada y pertinente de la lesión, de suerte que pueda existir un nexo causal entre el hecho interruptor y la frustración del ingreso. Lo anterior supone, además, la carga argumentativa de establecer las razones por las cuales una acción u omisión de un ente público (u órgano administrativo) se ha constituido en causa interruptora de la consecuencia previsible de la expectativa, sea, en la concreción de la utilidad financiera [...]

A partir de lo expuesto, se concluye que la reparación patrimonial por chance u oportunidad de negocio frustrado no procede frente a cualquier perturbación a esa esfera, sino solo en aquellos casos en los que el reclamante logre acreditar la titularidad de una situación jurídica, incluyendo desde luego las expectativas o ventajas potenciales, que se hayan visto lesionadas o mermadas de manera sustantiva por el proceder público, con un impacto patrimonial que resulta efectivo y cierto en virtud de la probabilidad de que su ocurrencia es certeramente razonable. Una vez que se ha establecido la reparabilidad de la lesión, ha de cuantificarse la eventual indemnización del chance frustrado [...]".

... Ver más

Otras Referencias: Sentencia 161-2021 del Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI

Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas
Texto de la resolución

1

Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda

II Circuito Judicial de San José, Dirección04 

             Correo Electrónico ...01

______________________________________________________________

EXPEDIENTE: 19-000704-1027-CA

PROCESO DE PURO DERECHO

ACTORA: COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.

DEMANDADOS: EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, EL ESTADO, LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL Y EL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO

No. 049-2022-VI

 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEXTA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Dirección144 . Dirección01 , a las catorce horas del treinta de mayo del dos mil veintidós.

 Proceso de puro derecho interpuesto por COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A., cédula jurídica CED108886, representada por Nombre137523  , economista, casado, cédula de identidad CED108887, vecino de San José, quien actúan en condición de apoderado generalísimo sin límite de suma, en contra del INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL (en adelante INDER), representado por su apoderado especial judicial, Nombre106801  , abogado, casado, cédula de identidad CED84148 y vecino de Curridabat; de la MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ representada por su alcaldesa Nombre3657   , divorciada, abogada, cédula de identidad CED108888 y vecina de Dirección16496    ; el ESTADO representado por los procuradores Yannia Salas Víquez, soltera, abogada, cédula de identidad CED102112, vecina de San José y Nombre38245  , casado, abogado, cédula de identidad CED108889 y vecino de Heredia; la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL  (en adelante JARN) representado por su apoderado especial judicial Luis Enrique Castro Fonseca, divorciado, abogado, cédula de identidad CED18748 y vecino de San Ramón de Alajuela; y el TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO (en adelante TRA) representado por Nombre111934  , casada, abogada, cédula de identidad CED108523 y vecina de San José. El ESTADO formuló contrademanda en contra del INDER y de COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.. Intervienen los (as) siguientes abogados (as) en condición de apoderados especiales judiciales: Virgilio Calvo Murillo (de la parte actora reconvenida), Onías Contreras Moreno, Giancarlo Hernández Cabalceta y Allan Gerardo Viales Matarrita (del ente local demandado); Nombre1846  , María Gabriela Rojas Rodríguez y Lino Monge Jiménez (de la JARN) y Nombre137524    (por el TRA); así como Nombre137525   en condición abogada directora de la parte actora reconvenida.

RESULTANDO

 1.- La sociedad actora interpone esta demanda y formula las siguientes pretensiones principales y subsidiarias: "(...) PRINCIPAL 1- Se declare con lugar la presente demanda contenciosa y se declare nulo y se anule el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, por medio del cual se agota vía administrativa dentro del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI. 2- Que, como consecuencia de lo anterior, se le ordene al Registro Inmobiliario levantar el gravamen de advertencia administrativa inscrito sobre la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752, originado en el proceso de gestión administrativa tramitado bajo el expediente No 2008-667-BI. 3- Se le ordene al Registro Inmobiliario levantar el gravamen de inmovilización por inconsistencia ordenado mediante voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI, sobre la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752. 4- Se le ordene al Registro Inmobiliario levantar el gravamen de "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE" ordenado mediante voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI, sobre la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752. 5- Se le ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER. 6- Se declare la conducta de los demandados sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como todos los actos y actuaciones conexas que han impedido a mi representada el ejercicio pleno de su derecho de propiedad, referidas y concretadas en el punto 6 del fundamento jurídico de esta demanda. 7- Se condene al pago de los perjuicios causados con ocasión del proceso de gestión administrativa cuya resolución final aquí se impugna. Los perjuicios que se pretenden cobrar se originan en las actuaciones disconformes con el ordenamiento de las entidades estatales citadas y, principalmente, el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, que han impedido a mi representada ejercer el derecho de propiedad efectivo sobre el inmueble dicho. Consisten en las ganancias dejadas de percibir de un proyecto urbanístico, turístico-residencial, que no se pudo realizar por las anotaciones realizadas en el asiento registral del inmueble por parte del Registro Nacional y la inseguridad que como consecuencia de ellas ha existido sobre el inmueble. Los perjuicios se liquidarán en ejecución de sentencia. 8- Se condene al pago de los intereses sobre la anterior suma, los que se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 9- Que se ordene la indexación de la anterior suma. 10- Se condene a los demandados al pago de ambas costas de esta acción.  SUBSIDIARIA "A" Caso de que se declare sin lugar la presente demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre, solicito: 1. Se declare con lugar la presente demanda contenciosa y se declare nula y se anule el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI. 2. Se ordene al Registro Inmobiliario el levantamiento de los gravámenes existentes sobre la finca 31052-000 (advertencia administrativa e inmovilización por inconsistencia), originados en el expediente No. Placa25755 y en el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, sobre el área de la finca que NO se ubica sobre la zona marítimo terrestre. 3. Se le ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER. 4. Se declare la conducta de los demandados sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como todos los actos y actuaciones conexas que han impedida a mi representada el ejercido pleno de su derecho de propiedad, referidas y concretadas en el punto 6 del fundamento jurídico de esta demanda. 5. Que se condene al pago de los daños y perjuicios originados en el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI. Los daños consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y, en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar. Dichas sumas se liquidarán en ejecución de sentencia. 6. Se condene al pago de los intereses sobre la anterior suma, los que se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 7. Que se ordene la indexación de las anteriores sumas. 8. Que se condene a los demandados al pago de ambas costas de esta acción. SUBSIDIARIA "B" Caso de que se declare sin lugar la presente demanda en todos sus extremos, solicito: 1. Se condene al Estado, a la Junta Administrativa del Registro Nacional, al INDER y a la Municipalidad de Santa Cruz al pago de los daños y perjuicios causados a mi representada con ocasión de la declaratoria de nulidad del asiento de inscripción de la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. 31052-000, que se originan en la privación de la titularidad y el disfrute de la finca dicha. Los daños consisten en el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en este memorial. Dichas sumas se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 2. Se condene al pago de los intereses sobre la anterior suma, los que se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 3. Que se ordene la indexación de las anteriores sumas. 4. Que se condene a los demandados a pagar las costas de esta acción. (...)". Se aclaró que estos pedimentos se formulan únicamente en relación y en lo que perjudica a la sociedad accionante (pretensiones visibles en las imágenes 73 y 77 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF, así ajustadas y fijadas durante la audiencia preliminar).

 2.- En auto dictado a las 13 horas 59 minutos del 30 de abril del 2019, el juez tramitador integró al TRA a esta causa en condición de demandado, de conformidad con el artículo 12 inciso 1) del Código Procesal Contencioso Administrativo (en adelante CPCA) y dio traslado de la acción a todos los accionados  (imágenes 171 a 173 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 3.- El INDER contestó la demanda y formuló las excepciones de falta de legitimación activa y falta de derecho. Pidió que se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas junto con los intereses que se generen (imágenes 187 a 207 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 4.- El TRA contestó la demanda y formuló la defensa previa de falta de integración de litis consorcio pasivo necesario a efectos de que se trajera como demandados a las demás personas afectadas por el acto final impugnado, así como las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de derecho. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas junto con los intereses que se generen (imágenes 221 a 255 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 5.- La JARN contestó la demanda y formuló la excepción de falta de derecho. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas junto con los intereses que se generen (imágenes 262 a 288 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 6.- La Municipalidad de Santa Cruz contestó la demanda y formuló las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de competencia. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas (imágenes 303 a 305 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 7.- El Estado contestó la demanda y formuló la excepción de falta de  derecho. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas, junto con los intereses que se generen. En el mismo escrito de contestación, formuló reconvención en contra de la sociedad actora y el INDER, pidiendo que en sentencia se declare: "(...) 1) Son de dominio público estatal las porciones de 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2, contenidas por los inmuebles 5-19996 (plano G-3248-1968) y 5-20000 (plano G-3251-1968), descritas en el oficio DRI-CTE-05-0364-2019 de 16 de octubre del 2019, los cuales se originaron el 11 de junio de 1968 con la presentación del testimonio de la escritura de las 8 hrs del 27 de abril de 1968, otorgada ante los notarios Rolando Sáenz Murillo y Eduardo Ching Murillo, mediante la cual el Nombre137526 los segregó en cabeza propia de la finca 5-19184, colindante con la zona marítimo terrestre de 200 m correspondiente al litoral Pacífico. Cuya nulidad parcial se solicita por abarcar en las porciones señaladas terrenos de la zona marítima terrestre, de donde regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. 2) A consecuencia de la declaratoria del extremo petitorio 1), se ordene la nulidad y cancelación de los planos G-3248-1968 y G-3251-1968. Asimismo, se ordene al INDER confeccionar planos nuevos y rectificar la cabida de los inmuebles 5-19996 y 5-20000, excluyendo las porciones 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2 respectivamente. 3) Es de dominio público la zona marítimo terrestre que comprende el terreno descrito en el plano G-955743-2004 que describe la cabida del inmueble 5- 31052, originado con la presentación del testimonio de la escritura de las 17:00 hrs del 18 de febrero de 1975, otorgada ante el notario Oscar Saborío Castro, inscrito el 21 de febrero de 1975, por carecer de justo título previo a la afectación demanial, razón por la cual se ordenará la nulidad y cancelación de dicha matrícula y plano, y en esa por porción de la zona marítimo terrestre regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. 4) En caso de oposición, serán ambas costas y sus intereses a cargo de los reconvenidos. (...)" (imágenes 334 y 335 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF, así ajustadas y fijadas en la audiencia preliminar). Como medida cautelar, solicitó expedir mandamiento de anotación de contrademanda sobre las matrículas Placa25756 y Placa25757 (imagen 335 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).  

 8.- El INDER contestó la contrademanda, se opuso a las pretensiones pero no formuló excepciones. Pidió que se declarara sin lugar la acción y se condenara al Estado al pago de ambas costas (imágenes 359 a 365 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 9.- La sociedad actora reconvenida contestó la contrademanda y formuló tanto las defensas previas de caducidad de la acción e indebida acumulación de pretensiones, como la excepción de falta de derecho. Pidió que se declare sin lugar la acción y se condene al Estado al pago de ambas costas (imágenes 388 a 399 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 10.- Por auto dictado a las 9 horas 11 minutos del 5 de noviembre del 2019, el juez de trámite ordenó como medida cautelar típica la anotación de demanda al margen de las fincas inscritas en el Partido de Guanacaste matrícula de folio real número Placa25758 y el número Placa25759 (así consta en la carpeta de medida cautelar agregada al expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

 11.- La audiencia preliminar establecida en el ordinal 90 del CPCA fue celebrada el 27 de febrero del 2020. En relación con la demanda, se fijaron las pretensiones en la forma establecida en el Resultando primero y el TRA desistió  de la defensa previa planteada. También se determinó que todos los hechos eran controvertidos, se rechazó la prueba testimonial ofrecida por la parte actora y se admitieron las probanzas documentales pertinentes. Posteriormente, la audiencia fue suspendida a efectos de que la parte actora reconvenida subsanara algunas falencias del mandato especial judicial otorgado.

12.- El 3 de marzo del 2020, la sociedad actora reconvenida ratificó la contestación de la contrademanda y aportó poder especial judicial al Licenciado Calvo Murillo para que actuara en su nombre en la reconvención planteada por el Estado (imágenes 422 a 425 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

13.- La audiencia preliminar continuó el 13 de enero del 2021. En relación con la contrademanda, se fijó la pretensión en la forma indicada en el Resultando sétimo de esta sentencia. En resolución No. 44-2021, el juez tramitador declaró sin lugar la defensa previa de indebida acumulación de pretensiones y dispuso reservar la de caducidad de la acción para que fuera resuelta por el Tribunal al dictar sentencia. También, se determinaron los hechos controvertidos, la parte actora reconvenida desistió de la prueba testimonial ofrecida, el juez tramitador rechazó la declaración del testigo funcionario ofrecido por el INDER y admitió las probanzas documentales pertinentes. De conformidad con el artículo 98 inciso 2) del citado Código, al no existir probanzas que evacuar, se declaró este asunto de puro derecho y se dispuso que las partes rendirían sus conclusiones, de la demanda y reconvención, por escrito.  

14.- La Municipalidad de Santa Cruz no rindió conclusiones (constancia visible en las imágenes 587 y 588 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). Las otras partes rindieron conclusiones en los términos que constan en los escritos visibles en las imágenes 490 a 495 y 531 a 535 (el INDER), 496 a 511 (la sociedad actora reconvenida), 512 a 530 (el Estado), 536 a 554 (el TRA) y 555 a 558 (la JARN), todos del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF.

15.- El expediente respectivo fue remitido a la Sección Sexta para el dictado del fallo pertinente. Sin embargo, en auto dictado a las 13 horas del 9 de febrero del 2022, este órgano jurisdiccional dio audiencia a la JARN y al TRA para que efectuaran aclaraciones en torno al expediente administrativo y se certificara éste, de conformidad con lo establecido en el ordinal 51 del CPCA. Asimismo, al tenor de los artículos 120 inciso 1 a) y 95 en relación con el numeral 34 inciso 4), todos del CPCA y sin prejuzgar sobre el fondo, se otorgó audiencia al Estado y a las otras partes, para que se manifestaran sobre una posible inadmisibilidad de la contrademanda, apreciada de oficio (imágenes 562 a 564 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

16.- La JARN y el TRA contestaron la audiencia concedida y certificaron las carpetas administrativas, según se infiere de las imágenes 579 a 584 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF.

17.- Los representantes estatales contestaron la audiencia referida a una eventual inadmisibilidad de la reconvención, en los términos que constan en las imágenes 571 a 578 de esta carpeta judicial digital; mientras que la sociedad reconvenida lo hizo según consta en las imágenes 585 y 586 del mismo expediente judicial digital. El INDER no contestó la audiencia conferida (constancia visible en las imágenes 587 y 588 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

18.- En los procedimientos ante este Tribunal no se observan nulidades que subsanar o que generen indefensión. Este asunto se ajusta, además, a lo dispuesto en el Reglamento sobre Expediente Judicial Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por Corte Plena, en el artículo XXXI de la sesión N° 22-13, celebrada el 20 de mayo de 2013. Previa deliberación, se dicta esta sentencia, con redacción de la jueza ponente Abarca Gómez y el voto afirmativo de la jueza Fernández Brenes y el juez Aguilar Méndez.

CONSIDERANDO

 I.- Hechos probados. De relevancia para efectos del presente proceso, se tienen los siguientes: 1) En el artículo 1 del Decreto No. 19 del 2 de abril de 1964, el Poder Ejecutivo, en lo que interesa, expropió las fincas números  6498, 10088, 10090, todas del Partido de Guanacaste, ubicadas en el Dirección16497   ,     y propiedad de Nombre137527   . Lo anterior con excepción de algunas parcelas en las que detalló ocupantes cabida y linderos, señalando que la propietaria de los inmuebles les había reconocido la posesión decenal en su favor. La parte considerativa de ese acto de alcance general señaló, en lo relevante, que los artículos 43 y 152 de la Ley Orgánica del Instituto de Tierras y Colonización (en adelante ITCO),  número 2825, obligaban a esa institución a solucionar los convictos derivados de la posesión precaria de tierras en el país, para lo cual necesitaba adquirir las fincas indicadas (Considerando 1). También indicó que los artículos 152 y 153 de la Ley No. 2825 citada declaraban la utilidad pública de los terrenos en que se encontraran establecidos poseedores en precario (Considerando 3) y que, de acuerdo con los datos contenidos en el expediente levantado por el ITCO, estaba suficientemente demostrada la existencia de poseedores en conflicto en las tierras indicadas, razón por la cual procedía ordenar la expropiación, con las exclusiones ya señaladas (Considerando 5) (documento 30 aportado por la sociedad accionante en formato digital y visible en el CD de prueba, carpeta Disco 1). 2) Mediante Decreto No. 5 del 15 de abril de 1964, se dispuso, en lo medular, inscribir a nombre del Estado el inmueble sito en Veintisiete de Abril, distrito tercero, cantón tercero de la Provincia de Guanacaste, que tiene los siguientes linderos: Norte: Río Lagarto. Sur: Río Montaña. Este: Finca perteneciente a Nombre137527    inscrita en el Registro Público, Sección de Propiedad, Partido de Guanacaste, al tomo mil trescientos veinticinco, folio trescientos noventa y nueve, asiento uno, número diez mil ochenta y ocho. Oeste: Zona marítimo terrestre de doscientos metros de ancho. Dicho inmueble mide dos mil ochocientos treinta y dos hectáreas, dos mil cuatrocientos ochenta y tres metros con cuatro decímetros cuadrados. De conformidad con los artículos 1 y 3  de esta norma, la inscripción se realizó por estar afecto ese terreno a los fines de la Ley No. 2825 del 14 de octubre de 1961, razón por la cual, una vez inscrito, el inmueble se traspasaría al Nombre137526 para que procediera a otorgar a sus ocupantes el título de propiedad respectivo (imágenes 366 y 367 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 3) En acuerdo adoptado el 15 de octubre de 1964, la Junta Directiva del Nombre137526 autorizó a su Gerente para que compareciera ante  el notario designado por la Procuraduría General de la República, para aceptar el traspaso del inmueble indicado en el hecho probado 2, conocido como Proyecto San Juanillo  (imágenes 368 a 372 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 4) Las fincas indicadas en el hecho probado 1, números 6498, 10088, 10090 del Partido de Guanacaste se corresponden con el Asentamiento San Juanillo y fueron inscritas a nombre del Nombre137526 el 7 de junio de 1968 (prueba 13 aportada por la parte actora, visible en las imágenes 129 a 132 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 5) Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1902, folio 293 asiento 1, el inmueble número 19184 del Partido de Guanacaste es terreno dedicado en su mayor parte a la agricultura con excepción de las zonas correspondientes a los centros de población enclavados en el mismo. Situado en Veintisiete de Abril, distrito tercero del cantón de Santa Cruz, provincia de Guanacaste y tiene los siguientes linderos:  Norte: La línea  los ríos Lagarto, Tabaco y Terciopelo. Sur: El río Montaña. Este: con terrenos pertenecientes a la Reserva Nacional. Oeste: Con la zona marítimo terrestre de doscientos metros correspondiente al Litoral del Pacífico. Mide 14271 hectáreas 2281 metros y 71 decímetros cuadrados.  Nace de la reunión de las fincas continuas números  6498, 10088, 10090, 16480 y 19182, todas del Partido de Guanacaste y propiedad del ITCO, y se inscribe a nombre de ese ente el 11 de junio de 1968. Según el asiento 2, está finca ha sido dividida en 460 lotes que fueron inscritos  por separado (prueba 4 correspondiente al asiento registral de la finca 5-19184, aportado por el Estado en formato digital y visible en el CD de prueba, carpeta Disco 2). 6) El inmueble del Partido de Guanacaste número 19996 nace de la división material de la finca número 19184. Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1910, folio 507 asiento 1, corresponde a la parcela número 4-21, situada en Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; con los siguientes linderos: Norte: En parte zona marítima terrestre inalienable, Parcelas 4-22 A, 4-4, y 4-20. Sur: En parte zona marítima inalienable,  en parte quebrada en medio, Parcelas 4-12 y sin quebrada con Parcela 4-20. Este: Quebrada en medio, Parcelas 4-4, 4-12 y 4-20. Oeste: En parte zona marítimo terrestre inalienable, en parte Parcela 4-22-A. Nace con una medida de 824369,32 metros cuadrados, sin plano catastrado y fue inscrito el 11 de junio de 1968 a nombre del Nombre137526 (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo VIII, folio 1880; documento 15 aportado por la parte actora en formato digital visible en el CD de prueba, Disco 1; imágenes 383 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 7) El inmueble del Partido de Guanacaste número 19998 nace de la división material de la finca número 19184. Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1910, folio 509 asiento 1, corresponde a la parcela número 4-22, situada en Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; con los siguientes linderos: Norte y Sur: Camino y zona marítima terrestre inalienable. Este: Camino. Oeste: Zona marítimo terrestre inalienable. Nace con una medida de 218.350,82 metros cuadrados, sin plano catastrado y fue inscrito el 11 de junio de 1968 a nombre del Nombre137526 (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo VIII, folio 1882; tomo IV folios 776 y 854; documento 16 aportado por la parte actora en formato digital visible en el CD de prueba, Disco 1). 8) El inmueble del Partido de Guanacaste número 20000 nace de la división material de la finca número 19184. Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1910, folio 511 asiento 1, corresponde a la parcela número 4-22-A, situada en Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; con los siguientes linderos: Norte: Camino, en parte Río Lagarto en parte Parcela 4-23. Sur: En parte camino y en parte parcelas 4-2, 4-21 y 4-4. Este: Parcelas 4-4, 4-21 y 4-23-A. Oeste: Caminos, zona marítimo terrestre inalienable y una pequeña parte Río Lagarto. Nace con una medida de 834.501,39 metros cuadrados, sin plano catastrado y fue inscrito el 11 de junio de 1968 a nombre del Nombre137526 (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo VIII, folio 1884; tomo IV, folio 773; documento 17 aportado por la parte actora en formato digital visible en el CD de prueba, Disco 1). 9) Conforme al tomo 2028, folio 287, asiento 001 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 22763 nace con una medida de 827.211.00 metros cuadrados, graficados en el plano catastrado G-4891-1968, producto de titulación por diligencias de Información Posesoria promovidas ante el Juez Civil de Santa Cruz de Guanacaste e inscrito el 23 de junio de 1971 a nombre de Nombre137528   , tomo 1925, folio 81 asiento 001. En escrituras del 15 de octubre de 1973 y 3 de enero de 1974, Nombre137528  vende a Tierra del Mar S.A., la cual inscribe a su nombre el 29 de julio de 1974 (expediente administrativo aportado por el Registro Nacional, tomo II, folio 413 a 415, 428; documento 4 aportado por la parte actora visible en las imágenes 85 a 89 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 10) Conforme al tomo 2219, folio 51, asiento 1 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 30318 es "(...) Terreno de pasto y cocos. SITIO: en Dirección5343  , distrito tercero de Santa Cruz, cantón tres de Guanacaste. LINDA: camino público de Paraíso de Marbella, con un frente a ese camino de cuatrocientos ochenta y ocho metros cincuenta centímetros. Sur y Oeste, zona inalienable de cincuenta metros, propiedad de El Estado. Este, camino público de Paraíso de Marbella, con un frente a ese camino de trescientos catorce metros cincuenta y dos centímetros. MIDE: cincuenta y cuatro hectáreas, tres mil veintidós metros, cuarenta decímetros cuadrados, según plano catastrado bajo el número G-nueve mil setecientos ochenta y tres-setenta y uno. GRAVÁMENES: ninguno. Nombre137529  , casado una vez, abogado, vecino de San José, cédula CED108885      , en su carácter de presidente con facultades de apoderado generalísimo sin limitación de suma de Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciliada en San José, para inscribir la presente finca en nombre de su representada, promovió las respectivas diligencias de información posesoria ante el Instituto de Tierras y Colonización, dandosele (sic) intervención al licenciado Victor Manuel Bulgarelli Flores, en su carácter de Subprocurador Agrario de la República, y a la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, exponiendo: que la ha poseido en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente, y que la adquirió por compra a Nombre137528     (sic) el ocho de enero de mil novecientos setenta quien la había poseido por un espacio superior a treinta años, que está libre de gravámenes y cargas reales, que no pretende evadir la tramitación de un juicio sucesorio, y que la estima en cinco mil colones. El referido Instituto de acuerdo con lo expuesto, y la ley cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos setenta, aprobo (sic) la presente información, en sentencia de las catorce del cuatro de enero último, y ordeno (sic) la inscripción pedida a nombre de la indicada sociedad, sin perjuicio de tercero de mejor derecho (...) Así consta en escritura protocolizada en San José a las ocho del diecisiete de diciembre en curso, por el notario Oscar Saborío Castro, testimonio presentado a este Registro a las ocho horas y veinticuatro de diecinueve del mes dicho, asiento nueve mil catorce tomo doscientos noventa y ocho del Diario. San José, Dirección16498        . (...)"(expediente administrativo aportado por la JARN, tomo II, folio 417 a 419 y 851; documento 5 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 90 a 97 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 11) Conforme al tomo 2219, folio 53, asiento 1 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 30320 es "(...) Terreno de pasto y cocos. SITIO: en Dirección5343  , distrito tercero de Santa Cruz, cantón tres de Guanacaste. LINDA: Norte, Sur y Oeste, zona inalienable de cincuenta metros, propiedad de El Estado. Este, camino público de Paraíso de Marbella, con un frente a ese camino de trescientos cuarenta y un metros cincuenta centímetros. MIDE: cuatro hectáreas, ciento catorce metros, noventa y ocho decímetros cuadrados, según plano catastrado bajo el número G-mil ochocientos veintiuno-setenta y uno. GRAVÁMENES: ninguno. Nombre137529  , casado una vez, abogado, vecino de San José, cédula CED108885      , en su carácter de presidente con facultades de apoderado generalísimo sin limitación de suma de Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciliada en San José, para inscribir la presente finca en nombre de su representada, promovió las respectivas diligencias de información posesoria ante el Instituto de Tierras y Colonización, dandosele (sic) intervención al licenciado Victor Manuel Bulgarelli Flores , en su carácter de Subprocurador Agrario de la República, y a la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, exponiendo: que la ha poseido en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente, y que la adquirió por compra a Jose (sic) Luis Jimenez (sic) Nombre137528  (sic) el veintidós de setiembre de mil novecientos setenta; que está libre de gravámenes y cargas reales, que no pretende evadir la tramitación de un juicio sucesorio, y que la estima en cinco mil colones. Probo lo expuesto con la declaración de los testigos Nombre137530   (sic), Juan Maria (sic) Blanco Vargas y Nombre137531  . El referido Instituto de acuerdo con lo expu (ilegible) la ley cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos seten (ilegible) en sentencia de las catorce horas del cinco de enero último, y ordeno l (ilegible) ripcion a nombre de la indicada sociedad, sin perjuicio de tercero de mejor derecho (...) Así consta descritura (sic) protocolizada por el notario Oscar Saborío Castro, en San José a las dieciocho del diecisiete del mes curso, testimonio presentado a este Registro a las ocho y veinticinco del diecinueve del mes dicho, asiento nueve mil quince tomo doscientos noventa y ocho del Diario. San José, veinte de diciembre de mil novecientos setenta y tres. (...)"(expediente administrativo aportado por la JARN, tomo II, folio 420 a 422; documento 6 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 98 a 101 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 12) Conforme al tomo 2220, folio 525, asiento 1 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 31247 es "(...) Terreno de repasto, Sitio en Lagartos, del distrito tercero veintisiete de abril, cantón tercero Santa Cruz Guanacaste. Linda Norte: Tierra del Mar, Sur: Tierra del Mar y faja de ciento cincuenta metros de propiedad de la Municipalidad de Santa Cruz, Este: Nombre110894   y Oeste: Faja de ciento cincuenta metros, de ancho de la Municipalidad de Santa Cruz, MIDE: ciento once hectáreas, mil ocho metros, veintiocho decímetros cuadrados, según plano catastrado bajo el número G-cuarenta y siete, doscientos cuarenta y cuatro, de mil novecientos sesenta y uno. GRAVÁMENES: ninguno. Nombre137532  ; mayor, casado una vez, empresario, de San José, para inscribir a su nombre la finca arriba descrita  promovió las correspondientes diligencias de Información Posesoria ante el Instituto de Tierras y Colonización, con intervención al Licenciado Victor Manuel Bulgarelli Flores, en su carácter de Subprocurador Agrario de la República, exponiendo que la finca arriba descrita la adquirió por compra-venta a Nombre137533   el cuatro de mayo de mil novecientos sesenta de quien no es pariente, y desde entonces la poseído en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente en calidad de dueño, la cual está libre de gravámenes y cargas reales y estimada en la suma de cinco mil colones y que no pretende evadir la tramitación de un juicio sucesorio, sino inscribir título de dominio del cual carece. Probó lo expuesto con su declaración y la de los testigos Nombre137534  , Nombre63895  , y Nombre137535  . El citado Instituto de acuerdo con lo expuesto y la ley de Informaciones Posesorias número cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos setenta, y en sentencia de las quince horas del seis de marzo de mil novecientos setenta y tres, aprobó y ordenó la inscripción a nombre del citado Nombre137532  ; libre de gravámenes, excepto en las reservas que se (refiere el considerando tercero) dirán y sin perjuicio de tercero de mejor derecho (...) Así consta en la escritura protocolizada por el notario Oscar Saborío Castro, en San José a las catorce horas del trece de este mes y presentada a este Registro a las diez y cincuenta y dos del diecisiete de este mes, bajo el asiento mil ciento dos, del tomo trescientos dos del Diario. San José, Febrero dieciocho de mil novecientos setenta y cinco. (...)"(expediente administrativo aportado por la JARN, tomo II, folio 423 a 425; documento 7 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 102 a 105 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 13) Conforme al tomo 2230, folio 191, asiento primero del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 nace de la reunión que hiciera Tierra del Mar S.A. de las fincas de su propiedad número 22763, 30318, 30320 y 31247 inscritas a los folios 287, 051,053 y 525, tomos 2028 la primera, 2219 la segunda y tercera, y 2220 la última; las cuales reunió por estar contiguas para que formaran una sola, la cual dejó inscrita a su nombre. Así consta en la escritura otorgada en San José a las 17 horas del 18 de febrero de 1975 ante el notario Oscar Saborío Castro, testimonio presentado al Registro a las 11 horas 28 minutos del 19 de febrero del mismo año, asiento 1698, tomo 302 del Diario; la cual es inscrita el 21 de febrero de 1975. Se encuentra dentro del Proyecto Agropecuario denominado San Juanillo, el cual pertenecía al Nombre137526  (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo I, folio 241, tomo II, folio 426, tomo IV, folio 848; documento 8 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 108 a 110 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 14) Mediante oficio DL-972-75 del 31 de octubre de 1975, Nombre113727    del Departamento Legal del Nombre137526 comunicó a Nombre61557  , Jefe de ese Departamento, en lo medular, que conforme a la información suministrada por el representante del Ministerio Público encargado de la causa que por supuesta falsificación de documentos se tramitaba en contra del notario Oscar Saborío Castro ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal, investigaron una serie de inscripciones que aparecían en el Registro Público a nombre de diversas personas, aparentemente tramitadas con la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas. Entre otras, se citaron las fincas número 30318, 30320, 31247 y 22763; las cuales se reunieron para formar el inmueble número 31052 inscrito a nombre de Tierra del Mar, todas del Partido de Guanacaste  (folio 1 al 8 del expediente administrativo aportado por el INDER). 15) Mediante oficio Placa25760 del 10 de noviembre de 1975, el Departamento Legal del Nombre137526 rindió un informe al Presidente Ejecutivo de ese ente, en relación con la anulación de títulos levantados por falsificación de documentos. En lo medular, indicó que ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal se había establecido causa por el delito de falsificación de documentos contra Oscar Saborío Castro y otros, en virtud de que procedieron a extender testimonios de escrituras -sin que se hubiese tramitado Información Posesoria ante ese Instituto- haciendo constar lo contrario ante el Registro. Señaló que por ello, se habían dado a la tarea de estudiar la situación jurídica y adoptar un criterio respecto al procedimiento a seguir para la anulación de esos títulos a efectos de que la Junta Directiva resolviera en definitiva lo que correspondiera. De seguido indicó las gestiones que hasta ese momento se habían efectuado, aclarando que ello no era suficiente toda vez que las inscripciones persistían en el Registro Público y se podía verificar cualquier enajenación de las fincas. Agregó que a partir de que el asunto fue de conocimiento de los Tribunales de Justicia, ese Departamento pensó en el modo de invalidar aquellas inscripciones, por lo que conjuntamente con las demás dependencias gubernamentales, habían considerado las distintas alternativas procesales. La primera de ellas era "La Vía Contencioso Administrativa" para que el Nombre137526 dedujera la legalidad de los actos administrativos que según parece en el Registro Público, fueron dictados por la Junta Directiva del ITCO. Lo anterior ya que se estaba en presencia de "actos administrativos inexistentes". Señaló que la enorme ventaja de esa alternativa era que en ella se citaba a todos los acreedores hipotecarios, deudores sobre aquellas fincas -que serían los propietarios-, a los ocupantes en precario, al Estado y a todos aquellos interesados en comparecer; pero indicó que el enorme defecto era su duración, así como que según el último descubrimiento implicarían más de treinta contenciosos administrativos y que finalmente se había llegado a la decisión de recurrir a la misma Ley de Informaciones Posesorias para que sea la misma Junta Directiva la que decretara la nulidad. Como segunda alternativa, señalaron el "Juicio de Lesividad" a efectos de que "(...) los Tribunales declaren su abrogación señalando las indemnizaciones correspondientes en virtud de daños y perjuicios. (...)". Pero, indicó que como se estaba frente a actos inexistentes que el Nombre137526 nunca dictó, no podría jamás actuar en esa vía. Agregó que "(...) el criterio externado por el Lic. Nombre8841 (sic) José Villa Sub-Procurador General de la República-, se inclina por ésta ya que para él lo único que tendría que hacerse es lograr de Archivos Naciona-les (sic) una certificación en que se consigne que la escritura a que se hace referencia en el Registro en cada una de las inscripciones no existe, o bien no corresponde a lo reportado por el Notario Saborío Castro, y por ser la inscripción el Registro el acto administrativo éste se lograría anular a través de la Procuraduría por la vía aquí enunciada.- (...)". Expuso que ese Departamento no compartía la tesis sostenida por el Sub Procurador puesto que "(...) Ese acto que realiza el Registro no es más que ejecución del verdadero acto administrativo, el acuerdo de la Junta Directiva en que se ordena la inscripción del terreno en el Registro Público cuando se han cumplido satisfactoriamente todos los requisitos que señala la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas (...)" (el subrayado corresponde al original). La última alternativa que se propuso fue gestionar la nulidad a través del Incidente establecido en el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias, que establecía la vía para que el mismo Nombre137526 procediera a anular las inscripciones que se hubieran verificado en contra de las disposiciones legales. Señaló que la norma transcrita contemplaba dos situaciones: a) Anular en el mismo expediente la inscripción por notarse que se ha levantado contra las leyes vigentes. b) Anular sustituyendo el expediente por certificación literal, cuando aquel se hubiere extraviado. Agregó que, como en su caso, el expediente jamás existió bien podía referirse a la segunda situación y se trataría de un procedimiento sumarísimo puesto que bastaría sustituir el expediente por la certificación del Registro Público  y anexarle otros documentos que dieran pie a la resolución considerada que en definitiva se fuera a dictar, la que se anotaría al margen del asiento de inscripción. En definitiva, recomendó que se procediera a adoptar como acción anulatoria la señalada en el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970, salvo que existiera un mejor criterio de la Presidencia Ejecutiva o la Junta Directiva, a efectos de que "(...) los terrenos acaparados y mal inscritos en el Registro Público vuelvan a su estado original, tratando luego de que el Instituto a través del Poder Ejecutivo, logre que tales terrenos se inscriban a su nombre.-(...)" (folio 10 al 18 del expediente administrativo aportado por el INDER). 16) El 11 de noviembre de 1975, el Secretario General del Nombre137526 certificó que "(...) Que la Sociedad TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic), nunca ha tramitado información Posesoria ante el Departamento Legal del Instituto, conforme a los trámites de la Ley de Informaciones Posesorias, número cuatro mil quinientos cuarenta y cinco del veinte de marzo de mil novecientos setenta y sus posteriores reformas, y tampoco la Junta Directiva del Instituto ha dictado resolución que apruebe la inscripción a nombre de la citada Sociedad en el Registro de la Propiedad. (...)" (folios 20 y 21 del expediente administrativo aportado por el INDER). 17) El 13 de noviembre de 1975, la Secretaria General del Nombre137526 comunicó al Departamento Legal, el acuerdo firme tomado por la Junta Directiva de ese ente en el artículo XVI de la sesión número 1928 celebrada el 12 de noviembre de 1975, en el cual se dispuso: "(...) Ordenar al Departamento Legal, proceda iniciar expedientes de Declaratoria de nulidad absoluta de los títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público, por ser inexistentes los Actos Administrativos que en ellos se mencionan, que aparentemente tienen sustento en acuerdo de esta Junta Directiva; para que de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 de 20 de marzo de 1970 y sus Reformas se proceda a decretar la nulidad absoluta de esos títulos e inscripciones. (...)". También se remitió copia de ese acuerdo al Presidente Ejecutivo, la Subgerencia, la Auditoría, la Asesoría Legal y el Archivo, todos del Nombre137526 (folios 19 del expediente administrativo aportado por el INDER). 18) En resolución dictada el primero de noviembre de 1982, dentro del proceso ejecutivo simple establecido por Nombre137536   en contra de Tierra del Mar S.A., el Juzgado Tercero Civil de San José aprobó el remate celebrado el 27 de octubre de ese mismo año, mediante el cual Electrogas S.A se adjudicó el inmueble del Partido de Guanacaste inscrito en el Registro Público bajo el número 31052 (documento 9 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 109 a 115 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 19) El 7 de mayo de 1995 se inscribió el cambio de razón social de la entidad denominada Electrogas S.A. a Complejo Turístico Manzanillo S.A. (documentos 9 y 1 aportados por la sociedad accionante, visible en las imágenes 109 a 115 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF y en el CD de Pruebas, Disco 1, respectivamente). 20) En resolución dictada a las 10 horas del 17 de octubre del 2001, la Dirección del Catastro Nacional señaló, en lo que interesa, "(...) 10. Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio. (...)"; por lo que, en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora bajo el recibo número 970960 (documento 19 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 143 a 145 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 21) A partir del año 2001, la sociedad actora realizó diez segregaciones de finca del Partido de Guanacaste número 31052, lotes que posteriormente fueron traspasados. Producto de esas segregaciones, la cabida de la finca madre (31052) disminuyó y al 16 de enero del 2019 era de 628972 metros con 74 decímetros cuadrados (documentos  10 y 29 aportados por la sociedad accionante, visible en las imágenes 115 a 119 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF y CD de pruebas Disco 1, respectivamente). 22) El 19 de junio del 2008, el alcalde municipal de Santa Cruz remitió al Registro Nacional una denuncia presentada por Nombre137537    en relación con la existencia de un posible fraude registral o irregular inscripción de diversas fincas que en parte se traslapaban con la zona marítima terrestre y que, según el denunciante, habían sido tituladas sin sujeción al Transitorio III de la Ley No. 4558, dentro de las cuales se indicó, entre otras, el inmueble número 31052 del Partido de Guanacaste. Solicitó que se efectuara un estudio de antecedentes de dominio registrales de las fincas objeto de la denuncia, a efectos de establecer la posible existencia de traslapes con el dominio estatal (zona marítima terrestre), cuyos resultados le permitieran a ese ente local efectuar las acciones que correspondieren (documento 11 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 120 a 122 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 23) Mediante oficio SDRP-115-2008 del 22 de julio del 2008, el Subdirector a.i. del Registro Nacional denegó la gestión planteada por el alcalde municipal de Santa Cruz y la tuvo por no puesta. También dispuso, en lo medular, que como la denuncia versaba sobre la supuesta existencia de inscripciones irregulares de diversas fincas que en parte se traslapaban con la zona marítimo terrestre, esa Dirección había decidido proceder de oficio a la apertura del expediente  2008-667-BI (documento 12 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 123 y 124 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 24) En resolución dictada a las 8 horas 5 minutos del 31 de julio del 2008, el Registro Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles dispuso, en lo medular, consignar medida provisional de advertencia administrativa para efectos de publicidad únicamente, entre otras, sobre la finca del Partido de Guanacaste número 31052 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 1, folios 6 y 7 frente y vuelto). 25) En acto dictado a las 8 horas del 11 de agosto del 2008, el Registro Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles dispuso, en lo que interesa, mantener la medida de advertencia administrativa sobre la finca del Partido de Guanacaste número 31052, porque presentaba traslape en relación a las fincas 19996, 19998 y 20000, de la misma provincia (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo II, folios 270 a 273 frente y vuelto). 26) Mediante oficios RIM-RN-0257-2013 del 5 de junio de 2013, el Director del Registro Inmobiliario comunicó al Presidente Ejecutivo del INDER, en lo que interesa, que se tramitaba un procedimiento administrativo bajo el número 2008-667-BI, el cual involucraba a la finca del Partido de Guanacaste número 31052 y sus múltiples segregaciones, la cual a su vez, se sobreponía a los inmuebles del mismo Partido, números 19996, 19998 y 20000, todas propiedad de ese ente. De seguido efectuó una reseña de todos los inmuebles involucrados y le indicó que la sobreposición había sido aceptada por la apoderada especial administrativa de ese ente en el referido procedimiento. Finalmente, le indicó que "(...) visto que de las cuatro fincas que origina la finca del Partido de Guanacaste 31052, tres de ellas fueron titulaciones otorgadas por el otrora ITCO; y que se encuentra doblemente inmatriculadas sobre las fincas 19996, 19998 y 20000 que siempre han estado bajo la titularidad del INDER, sin movimientos registrales posteriores; ruego se analice la posibilidad de solicitar el cierre de las fincas que se encuentran bajo la titularidad de dicho Instituto, al corresponder a áreas que fueron otorgadas a particulares al amparo de lo que establecía la Ley número 4545. (...)". Esa solicitud fue reiterada en oficios RIM-RN-0101-2014 de 13 de marzo de 2014 y RIM-RN-0154-2014 del 7 de abril del 2014 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 7, folios 1658 a 1674 frente y vuelto). 27) Mediante oficio AEN-125-2014 del 6 de junio del 2014, el INDER atendió la consulta planteada por el Director del Registro Inmobiliario indicada en el hecho probado anterior. En lo que interesa, manifestó que "(...) Así las cosas no procede cancelar las fincas 19998-000, 20000-000 y 19996-000, cuyo titular registral es el Instituto de Desarrollo Rural, las que fueron creadas a derecho en tanto no comprenden porción alguna de la Zona Marítimo Terrestre pues en los planos asignados a estas fue debidamente excluida esta áreas, amén de que nacieron primero que las fincas referidas (...). No es posible acceder a la cancelación de las fincas de repetida cita, porque estaríamos avalando una situación anómala que se da con la creación de la finca 31052 que incluye una porción de la Zona Marítimo Terrestre, situación que debe ser aclarada debidamente por el Registro Inmobiliario. (...)" (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 7, folios 1675 a 1677 frente y vuelto). 28) En resolución dictada a las 15 horas 35 minutos del 24 de abril de 2015, la Subdirección Registral del Registro Inmobiliario ordenó publicitar como gravamen: "FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE (Código GR3)", entre otras, en la finca del Partido de Guanacaste número 31052-000. También dispuso consignar en dicho inmueble: "INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA", en razón de que se encuentra doblemente inmatriculada con las fincas del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000, que son propiedad del INDER (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 10, folios 2294 a 2391 frente y vuelto). 29) El acto indicado en el hecho probado anterior fue anulado por el TRA en el Voto No. 1032-2015 de las 13 horas 30 minutos del 26 de noviembre del 2015 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 11, folios 2814 a 2820 frente y vuelto). 30) En resolución final dictada a las 8 horas del 2 de febrero del 2017, la Subdirección del Registro Inmobiliario ordenó, en lo medular: 1) Publicitar como gravamen: "FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE" y consignar como medida cautelar: INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA, en los asientos registrales, entre otras, de la finca del Partido de Guanacaste número Placa25752.  También dispuso consignar en dicho inmueble: "INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA", en razón de que se encontraba doblemente inmatriculada con las fincas del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000, que son propiedad del INDER. 2) Dispuso que dicha medida cautelar se mantendría hasta tanto una autoridad judicial conociera de la subsanación de la inexactitud que dio origen a esas diligencias y ordene el levantamiento de la referida inmovilización o bien que las partes mediante el otorgamiento de escritura pública, subsanen la inexactitud que dio origen a estas diligencias y; según sea el caso, ordene o soliciten el levantamiento de la referida inmovilización. 3) También ordenó comunicar esa resolución a la Procuraduría General de la República, para que este órgano superior consultivo, de conformidad con lo que dispone los artículos 1 y 4 de la Ley No. 6043 (Ley de la Zona marítimo Terrestre) y los artículos 1 y 3 inciso i) de la Ley No. 6815 (Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República) valore si conforme a su criterio existen elementos de mérito para proceder a plantear el respectivo proceso ordinario de lesividad por las inscripciones que originaron, entre otras, la finca del Partido de Guanacaste 31052 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 11, folios 3015 a 3115 frente y vuelto). 31) En virtud de los recursos de apelación formulados en contra del acto indicado en el hecho probado anterior, mediante el Voto No. 408-2018 dictado a las 9 horas 20 minutos del 11 de julio del 2018, el TRA dispuso rechazar los remedios recursivos formulados y confirmar la resolución recurrida para que: "(...) 1) Se publicite como gravamen: FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE y se consigne como medida cautelar: INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA, en los asientos registrales de las fincas del Partido de Guanacaste: 31052 (...), en razón de que se encuentran doblemente inmatriculadas con las fincas de Guanacaste: 19996, 19998 y 20000, que son propiedad del Instituto de Desarrollo Rural. Asimismo, el Registro Inmobiliario indica que, la cual se mantendrá hasta tanto una autoridad judicial haya conocido de su subsanación y ordene el levantamiento de la referida inmovilización o bien que las partes mediante el otorgamiento de escritura pública, subsanen la inexactitud que dio origen a estas diligencias y; según sea el caso, ordene o soliciten el levantamiento de la referida imnovilización. 2) Se comunique la presente resolución a la Procuraduría General de la República, para que se valore si existen elementos de mérito para proceder a plantear el respectivo proceso ordinario de lesividad por las inscripciones que originaron la finca del Partido de Guanacaste 31052 y sus segregaciones. (...)" (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 14, folios 3622 a 3667 frente y vuelto). 32) El Voto No. 408-2018 citado fue comunicado a la Procuraduría General de la República el 16 de noviembre del 2018, y a la sociedad accionante y al INDER, el día 21 del mismo mes y año  (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 14, folios 3716, 3668 y 3708 frente y vuelto, respectivamente). 33) La inscripción registral del inmueble matrícula Placa25761 y de las fincas número 19996, 19998 y 20000, todas del Partido de Guanacaste, refieren en la materialidad a un mismo espacio físico (informe técnico del 18 de agosto del 2011 que consta en expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 4, folios 848 a 860 frente y vuelto, montajes técnico RIM-CT-CARTO-2014-152 del primero de agosto del 2014, visible en el tomo 7 folios 1681 a 1685 de la misma carpeta). 34) La posesión que ejercía Nombre137538  , desde el año 1964 y con anterioridad de la inscripción del INDER, sobre terrenos que hoy conforman los inmuebles referidos 19996, 19998 y 20000, todos del Partido de Guanacaste (así se infiere de contenido de los asientos registrales de los inmuebles número Placa25762, 30318, 30320 y 31247 del Partido de Guanacaste, los planos aportados por el propio INDER visibles en las imágenes 377 a 387 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF y los antecedentes catastrales aportados por la parte actora en el documento 29 que consta en formato digital y que consta en el CD de prueba, Disco 1).

   II.- Hechos no probados. Por no haber prueba en el expediente que lo sustente, se tiene por indemostrado lo siguiente: 1) La existencia de causas penales o condenas penales por falsificación de documentos tramitadas en contra del notario Oscar Saborío Castro. 2) El número de expediente y resultado final de la causa por el delito de falsificación de documentos contra Oscar Saborío Castro y otros, tramitada ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal, que se cita en los oficios DL-972-75 del 31 de octubre y Placa25760 del 10 de noviembre, ambos de 1975, emitidos por el Departamento Legal del ITCO, a que se hece referencia en los hechos probados 14 y 15 de este fallo. 3) La nulidad de las escrituras otorgadas por el notario Oscar Saborío Castro, a las que se hace referencia en los asientos registrales de los inmuebles números 30318, 30320 y 31247, todos del Partido de Guanacaste. 4) El INDER hubiera promovido alguna acción tendente a que se declarara, en la vía administrativa o jurisdiccional, la nulidad absoluta de títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público correspondientes a los inmuebles del Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247, 22763 y 31052 (la cual se forma por la reunión de las cuatro anteriores). 5) El INDER hubiera formulado un proceso de lesividad tendente que se declarara la nulidad absoluta de los actos favorables dictados por su Junta Directiva, a los que se hace referencia en los asientos registrales de los inmuebles números 30318, 30320 y 31247, todos del Partido de Guanacaste. 6) El Estado hubiera declarado lesivo a los intereses públicos los actos propios favorables contenidos en el asiento registral del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, ni que haya  formulado un proceso de lesividad tendente que se declarara su nulidad absoluta.  7) La doble inmatriculación entre las fincas 19996, 19998 y 20000 con la del inmueble Placa25761, todas del Partido de Guanacaste, se haya producido por la actuación premeditada o errónea de terceros ajenos o extraños al Nombre137526 o el INDER. 8) El INDER hubiera ejercido o ejerza a la fecha de adopción de esta decisión, posesión sobre los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste. 9) La adquisición por vía de remate judicial de la finca del partido de Guanacaste matrícula Placa25761, por parte de Electrogas S.A., en el marco del proceso ejecutivo simple establecido por Nombre137536   en contra de Tierra del Mar S.A ante el Juzgado Tercero Civil de San José, hubiera sido de mala fe o producto de un abuso de derecho o ejercicio antisocial de éste. 10) La sociedad actora hubiera adquirido el inmueble Placa25761 con la única finalidad de desarrollar urbanísticamente la propiedad debido a su ubicación. 11) Cuáles fueron los estudios preliminares que la sociedad actora inició en el año 2006 o en noviembre del 2008, en el inmueble Placa25761 del Partido de Guanacaste. 12) Con anterioridad a la imposición de las medidas cautelares registrales que le impusieron al inmueble del Partido de Guanacaste número 31052, la actora contara con disponibilidad de agua para emprender el proyecto urbanístico, turístico y residencial que acusa, se le frustró. 13) La sociedad accionante contara, de previo a la imposición de las medidas cautelares registrales, con un certificado de uso de suelo que habilitara la construcción de un proyecto urbanístico, turístico y residencial en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste. 14) Los recursos con los que la sociedad actora iba a sufragar la inversión relativa al proyecto turístico, urbanístico y residencial en el inmueble número 31052 del Partido de Guanacaste. 15) La sociedad actora hubiera solicitado a la Municipalidad de Santa Cruz alguna licencia para construir en el inmueble 31052 o que ese ente local hubiese rechazado alguna gestión en ese sentido. 16) La existencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia frustrada que, a título de perjuicio, reclama la demandante. 17) La existencia de una probabilidad objetiva y seria de venta de una porción del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, que haya sido frustrada por alguna manifestación de función administrativa de los demandados.  18) El título por medio del cual Tierra del Mar S.A. adquirió la finca del Partido de Guanacaste  número 31247.             

 III.- Objeto del proceso.  La pretensiones principales que formuló la parte actora se dirigen, en lo fundamental, a que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución No. 408-2018 citada, mediante la cual el TRA confirmó el acto del Registro Inmobiliario que impuso medidas cautelares al inmueble de su propiedad número Placa25761 del Partido de Guanacaste y agotó la vía administrativa. Fundamenta esta pretensión anulatoria en los siguientes argumentos: 1) La violación a principios registrales como el de publicidad, legitimación, fe pública registral, calificación, legalidad e inscripción. 2) La aplicación de la teoría del tercer adquirente de buena fe y derechos adquiridos de buena fe en el tráfico jurídico registral. 3) Inversión de la carga de la prueba. 4) Aplicación retroactiva de normas en su perjuicio. 5) Vicios en los elementos motivo y contenido. Como consecuencia de la declaratoria de nulidad absoluta, pide que se  ordene al Registro Inmobiliario levantar la advertencia administrativa, la inmovilización por inconsistencias y el gravamen de "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE"; todos inscritos sobre la finca de su propiedad del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25761. También, solicita que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER. Además, solicita se declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercicio pleno de su derecho de propiedad. Finalmente, solicita que se condene a los demandados al pago de los perjuicios causados con ocasión del proceso de gestión administrativa que se impugna. Los perjuicios que se pretenden cobrar se originan en las actuaciones disconformes con el ordenamiento de las entidades demandadas y, principalmente, la resolución impugnada del TRA. Consisten en las ganancias dejadas de percibir de un proyecto urbanístico, turístico-residencial, que no se pudo realizar por las anotaciones realizadas en el asiento registral del inmueble por parte del Registro Nacional y la inseguridad que como consecuencia de ellas ha existido sobre el inmueble. También solicita el pago de los intereses sobre la suma que, en definitiva, se otorgue y que se ordene su indexación. Apunta que todos esos extremos se liquidarán en fase de ejecución de ejecución de sentencia.  Se trata, todos estos últimos, de pedimentos accesorios que dependerán de que se acoja la nulidad reclamada. La sociedad demandante también formuló dos pretensiones subsidiarias. La que titula como A, se formula en caso de que se declare sin lugar la demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre. En ese escenario, pretende que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución del TRA, atendiendo a los mismos argumentos esbozados en la pretensión principal. Como consecuencia de esa declaratoria, solicita que se ordene al Registro Inmobiliario el levantamiento de la advertencia administrativa y la inmovilización por inconsistencia, existentes sobre la finca Placa25761, sobre el área de la finca que no se ubica en la zona marítimo terrestre. Pide también que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y Placa25764, todas propiedad del INDER. Además, requiere que se declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercido pleno de su derecho de propiedad, referidas en el punto 6 del fundamento jurídico de la demanda. Finalmente, pide se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios originados. Señala que los daños consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y, en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar. Sobre la suma que, en definitiva, se establezca, pide que se condene al pago de los intereses y la indexación. Indica que todos los extremos patrimoniales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Nuevamente, advierte el Tribunal que todos estos pedimentos accesorios dependerán, al menos, de que se acoja la nulidad reclamada. La pretensión subsidiaria B, se plantea en caso de que se declare sin lugar la demanda en todos sus extremos. En ese supuesto, se formula una pretensión de condena patrimonial, dirigida a que se condene al Estado, a la JARN, al INDER y a la Municipalidad de Santa Cruz al pago de los daños y perjuicios causados con ocasión de la declaratoria de nulidad del asiento de inscripción de la finca del Partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752, que se originan en la privación de la titularidad y el disfrute de la finca dicha. Señala que los daños consisten en el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en este memorial. Apunta que dichas sumas se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. Sobre la suma que, en definitiva, se establezca, pide que se condene al pago de los intereses y la indexación. Todos los extremos patrimoniales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Los entes y órgano demandados se opusieron a la acción.  El Estado, la JARN, el INDER y el TRA formularon la excepción de falta de derecho; el INDER opuso además la falta de legitimación activa, mientras que el TRA y la MSC alegaron, también, falta de legitimación pasiva y el ente local accionado argumentó, además, la falta de competencia. Por otra parte, el Estado contrademandó a la sociedad actora y al INDER. En lo medular pide se declare que son de dominio público estatal las porciones de 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2, contenidas por los inmuebles 5-19996 (plano G-3248-1968) y 5-20000 (plano G-3251-1968), descritas en el oficio DRI-CTE-05-0364-2019 de 16 de octubre del 2019, los cuales se originaron el 11 de junio de 1968 con la presentación del testimonio de la escritura de las 8 horas del 27 de abril de 1968, otorgada ante los notarios Rolando Saénz Murillo y Eduardo Ching Murillo, mediante la cual el Nombre137526 los segregó en cabeza propia de la finca 5-19184, colindante con la zona marítimo terrestre de 200 m correspondiente al litoral Pacífico; cuya nulidad parcial se solicita por abarcar en las porciones señaladas terrenos de la zona marítima terrestre, de donde regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. A consecuencia de esas declaratorias pide se ordene la nulidad y cancelación de los planos G-3248-1968 y G-3251-1968 y se ordene al INDER confeccionar planos nuevos y rectificar la cabida de los inmuebles 5-19996 y 5-20000, excluyendo las porciones 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2 respectivamente. Pide también que se declare que es dominio público la zona marítimo terrestre que comprende el terreno descrito en el plano G-955743-2004 que describe la cabida del inmueble 5- 31052, originado con la presentación del testimonio de la escritura de las 17 horas del 18 de febrero de 1975, otorgada ante el notario Óscar Saborío Castro, inscrito el 21 de febrero de 1975, por carecer de justo título previo a la afectación demanial; razón por la cual debe ordenarse la nulidad y cancelación de dicha matrícula y plano, y disponer que en esa por porción de la zona marítimo terrestre regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. La sociedad actora y el ente contrademandados se opusieron a la reconvención. El INDER no formuló excepciones, mientras que la entidad actora formuló las defensas de caducidad de la acción y falta de derecho. Dadas las diversas manifestaciones que en abono a las posiciones en controversia aportan las partes litigantes, tanto en la demanda como en la reconvención, para lo que se considera un mejor orden, se abordará cada uno de los ejes temáticos que en sus reclamos que se plantean, así como las argumentaciones esbozadas, a fin de evitar reiteraciones innecesarias,  con el debido análisis, claro está, de todo lo argüido.

 IV.- Aspecto previo. Sobre la legitimación pasiva del TRA. Según se expuso, el juez tramitador integró, de oficio, al jerarca impropio en materia registral, en condición de demandado de conformidad con el artículo 12 inciso 1) del CPCA (imágenes 171 a 173 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). Este órgano contestó la acción y opuso, entre otras, la excepción de falta de legitimación pasiva, alegando que confirmó la conducta impugnada, en este caso, del Registro Inmobiliario, quien está representando por la JARN. En una línea similar, durante la fase de saneamiento de la audiencia preliminar, la representación del Estado y del TRA solicitaron al juez tramitador verificar si era necesaria la presencia del referido órgano jerarca impropio, dado que era el Estado quien representaba tanto al Registro Inmobiliario como al TRA. A lo anterior, el juzgador de trámite señaló, en lo medular, que ciertamente no se había demandado directamente al TRA; sin embargo por tratarse de un órgano con desconcentración y personería jurídica instrumental consideraba ajustado a derecho incluirlo a la litis. A efectos de resolver la falta de legitimación pasiva que ha sido alegada por el TRA (aspecto que, en todo caso, constituye un presupuesto oficioso que debe ser examinado de previo al derecho), el Tribunal estima necesario referirnos brevemente a la naturaleza y alcances de la función del órgano que emite la resolución impugnada, sea, el TRA. En ese sentido, debemos reiterar que ese órgano funge como jerarca impropio en materia registral. Tal competencia se ha otorgado a partir de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley No. 8039 del 12 de octubre del 2000 y ejerce función administrativa que se concreta, en lo medular y de conformidad con el numeral 25 de la misma Ley, en la resolución de los recursos de apelación interpuestos contra los actos y las resoluciones definitivas dictados por todos los Registros que conforman el Registro Nacional; así como lo que se formulen contra los ocursos provenientes de los Registros que integran el Registro  Nacional. De esta forma, de conformidad con los artículos 181 y 184 de la Ley General de la Administración Pública (en adelante LGAP), su competencia surge a petición de parte y en virtud de recurso, sin que sea viable la revisión oficiosa de un determinado asunto, y su examen debe versar sobre aspectos de estricta legalidad. En suma, la función que ejerce este órgano se traduce en un control de legalidad en alzada del acto administrativo final cuestionado, dentro del marco de los agravios esbozados por la parte recurrente. Sus decisiones agotan la vía administrativa, requisito último que, en esta materia, resulta facultativo para acudir a la tutela jurisdiccional según lo establecido por el artículo 31 del CPCA. Precisamente porque el TRA ejerce la función administrativa expuesta, sus decisiones pueden ser cuestionadas en la vía jurisdiccional (como cualquier acto administrativo definitivo) por quien resulte perjudicado con lo resuelto. Lo anterior al amparo del artículo 10 del CPCA. Por resultar de particular interés en el caso que nos ocupa, debemos indicar, además, que el artículo 12 inciso 7) del CPCA regula la legitimación pasiva en este supuesto;  la cual dependerá en gran medida, de que el recurso se acoja o se rechace. Dicha norma establece, en lo medular, que cuando una entidad dicte un acto que, en virtud de recurso administrativo no jerárquico (facultativo u obligatorio) deba ser conocido por parte de un órgano del Estado o de otra entidad administrativa, se tendrá como parte demandada: a) Al Estado o la entidad que dictó el acto, cuando éste ha sido confirmado. b) A la entidad que conociendo el recurso, anula, revoca o reforma la conducta cuestionada. A partir de lo expuesto, tenemos que en este caso, la sociedad actora pretende la nulidad del acto impugnado, mediante el cual el TRA rechazó el recurso de apelación formulado y confirmó la conducta formal venida en alzada, en este caso, la resolución final dictada a las 8 horas del 2 de febrero del 2017 por la Subdirección del Registro Inmobiliario. A partir de lo expuesto, el Tribunal respeta lo resuelto por el juez tramitador pero, en definitiva, no lo comparte. De inicio, debemos señalar que en nuestro criterio, no resulta aplicable la norma que invocó el juzgador de trámite para integrar, de oficio, al TRA a esta litis, a saber, el artículo 12 inciso 1) del CPCA. Lo anterior en el tanto, como indicamos ut supra, existe norma expresa que regula la legitimación pasiva de los órganos que actúan en condición de jerarcas impropios y contralores no jerárquicos, en este caso, el inciso 7) del numeral 12 citado. De esta forma, si en este proceso se pretende la nulidad absoluta del acto administrativo mediante el cual el TRA confirmó la conducta formal impugnada y que emanaba del Registro Inmobiliario (hecho probado 31), la norma que resulta aplicable es el artículo 12 inciso 7 a) del CPCA, conforme al cual debe tenerse como parte demandada únicamente al ente autor de la conducta impugnada. Como el acto final confirmado proviene del Registro Inmobiliario, el cual constituye un órgano del Estado, es éste quien debe ser demandado y no el TRA. Nótese, además, que se demandó a la JARN (porque se formulan pretensiones indemnizatorias) la cual, en última instancia, es un órgano con personalidad jurídica instrumental del Estado, razón por la cual debía ser demandado junto con el ente al cual pertenece, ahora sí, de conformidad con el artículo 12 inciso 2) del CPCA. Por ello, quienes tienen un vínculo subjetivo pasivo con el objeto del proceso son, en definitiva, la JARN y el Estado, a quienes se demandó en este caso; pero resultaba del todo improcedente integrar a la litis al TRA porque, reiteramos, confirmó (y no revocó ni modificó) lo actuado por el Registro Inmobiliario. Así lo entendió tanto el TRA (quien opuso la defensa de falta de legitimación pasiva) y el Estado, según consta en las manifestaciones vertidas por sus representantes en la audiencia preliminar. Dado que el juez tramitador no lo apreció adecuadamente, el Tribunal debe enderezar lo actuado y acoger la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por el referido jerarca impropio, respecto del cual se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos. Por innecesario, se omite pronunciamiento sobre la defensa de falta de derecho y argumentos que formula el TRA. 

 V.- Sobre la función calificadora registral y tipos de errores que en su ejercicio pueden presentarse. Dada la conducta objeto del proceso establecida tanto en la demanda como en la reconvención y para una mejor comprensión de lo que se resolverá, el Tribunal estima necesario referirse brevemente a la función calificadora del Registro Nacional y su competencia para decretar medidas como las que aquí se discuten (advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia), frente a la presunta existencia de inexactitudes registrales; así como la posibilidad o no de que la Administración Registral disponga de acciones internas, de oficio o a gestión de parte, para disponer la corrección, nulidad y cancelación de asientos registrales sobre los cuales, se acredite la existencia de un error registral. Se trata de un tema que ya ha sido abordado por esta Sección desde la sentencia No. 92-2012-VI de as 16 horas 30 minutos del 23 de mayo del 2012 y más recientemente, entre otras, en las sentencias No. 140-2021-VI y No. 161-2021-VI, dictadas a las 10 horas 30 minutos del 27 de octubre y a las 13 horas 45 minutos del 15 de diciembre del 2021, respectivamente. Ahí se indicó, en lo medular, que a la luz del ordinal primero de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883 del 230 de mayo de 1967, publicada en La Gaceta No. 125 del 03 de junio de 1967: "El propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos. / Es de conveniencia pública simplificar y acelerar los trámites de recepción e inscripción de documentos, sin menoscabo de la seguridad registral. / Son contrarios al interés público las disposiciones o los procedimientos que entorpezcan esos trámites o que, al ser aplicados, ocasionen tal efecto." De esta forma, es innegable que el Registro Nacional juega un rol fundamental en el llevamiento de la información relacionada con los bienes inscribibles. El ejercicio de esas competencias se orienta, en gran medida, a la conservación y resguardo de la seguridad registral y jurídica. Lo anterior a efectos de brindar y mantener información adecuada y veraz, para que las partes, los terceros y potenciales interesados en las transacciones de los bienes y negocios jurídicos sujetos al régimen de inscripción, puedan realizar sus actividades con el conocimiento pleno de los gravámenes, anotaciones, advertencias y cualquier otra condición concreta de la cosa en particular sobre la que se va a realizar un determinado negocio jurídico, de manera que pueda anticipar las implicaciones de su proceder respecto de tal objeto. De igual manera, constituye un sistema que permite la acreditación del régimen de dominio o derechos de las personas respecto de las categorías de bienes que deben someterse a ese trámite, como factor de comprobación y oponibilidad a terceros. De ese modo, la publicidad registral solo cumple su papel si la información brindada es certera y confiable, lo que dimana, con claridad del principio de seguridad jurídica. En ese sentido, el Decreto Ejecutivo No. 35509-J del 30 de setiembre del 2009, en su numeral 3 establece que el Registro Inmobiliario tiene como finalidad fortalecer la seguridad inmobiliaria registral, por medio de los efectos jurídicos de su publicidad, atendiendo a la eficacia y eficiencia en la tramitación de los documentos presentados. Así, la publicidad registral guarda especial énfasis en la tutela de los intereses directos o potenciales de terceros, como en efecto puede colegirse del canon 455 del Código Civil (en adelante CC). La afectación en esferas jurídicas de terceros por parte del negocio jurídico inscribible, solo es viable a partir de la presentación al Registro, tal y como señala esa normativa. Sin embargo, resulta evidente que la dinámica registral no se encuentra exenta de los riesgos y posibilidades de errores en el trámite de inscripción de los diversos documentos que ese Registro procesa, depura o inscribe. Ciertamente, mediante el proceso de calificación de títulos inscribibles, el funcionario registral puede rechazar o cancelar la presentación cuando no se cumplan con las exigencias que en cada caso imponga el Ordenamiento Jurídico a cada negocio; o bien, requerir la subsanación de las deficiencias superables (tal y como lo estatuye el numeral 454 del CC). Desde este plano, atendiendo a que conforme a lo dispuesto en el Considerando Cuarto del acto impugnado, el TRA concluyó que como la gestión administrativa que aquí se examina inició el 22 de julio del 2008, le resultaba aplicable el Reglamento del Registro Público, Decreto Ejecutivo No. 26771- J de 18 de febrero de 1998; estimamos importante referirnos brevemente a lo normado en su título III denominado "De los errores registrales y modo de subsanarlos". Ahí se establece un desarrollo de los yerros que pueden producirse en el ejercicio de las potestades y competencias que ejercita el Registro Público, así como los mecanismos que han de ser emprendidos para superar dichas deficiencias. De esta forma, se señala que las deficiencias registrales pueden ser materiales o conceptuales, según lo establece el ordinal 84 de ese decreto. En cuanto al yerro conceptual, se entiende por tal "cuando el Registrador altere o varíe el verdadero sentido de los conceptos contenidos en el título que se registra, debido a una errónea calificación." (artículo 86 ibídem). Supone, por ende, un equívoco en la percepción y calificación del contenido de los negocios jurídicos suscritos por las partes gestionantes por parte del registrador, que llevan a desconocer la voluntad real de lo acordado en el instrumento público, como derivación de ponderaciones equívocas de ese funcionario. Por su parte, el error material se produce cuando: "(...) sin intención, se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de la inscripción o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos." (artículo 85 ejusdem). Éste puede producirse por acción u omisión. En el primer plano, por la introducción de aspectos no contemplados en la escritura o en términos diversos a lo allí consignado, ya no por indebida ponderación conceptual, sino por imperfección o exceso. En el segundo, por el descuido del registrador en el ejercicio de la función calificadora, por ejemplo, en cuanto a los alcances de las convenciones expresadas en el documento a inscribir, producto de lo cual, deja de matricularse alguna condición que debe ser consignada en el asiento registral del bien. Ahora bien, la rectificación de este tipo de errores puede realizarse de oficio por el propio registrador, o bien por una gestión administrativa. En cuanto a la primera modalidad, el canon 87 del citado decreto fija la competencia del registrador para corregir los errores cometidos en la inscripción de un documento, sean materiales o conceptuales. Sin embargo, cuando esa corrección pueda causar u ocasione algún perjuicio a terceros, el registrador deberá elaborar un informe, lo elevará a conocimiento de la Dirección, y ésta de oficio podrá iniciar un  procedimiento de gestión administrativa. En esa dinámica, a modo de medida precautoria, lo usual es que, ante la tramitación de un procedimiento para valorar la posible ocurrencia de un error de registración, sea de orden material o conceptual, se disponga una medida de advertencia administrativa, para poner en conocimiento y publicidad para efectos del tráfico inmobiliario, de esa circunstancia. Por su parte, el numeral 88 ibídem estatuye que si existiera oposición de algún interesado en la corrección del error o cuando la rectificación del error cause algún perjuicio, se ordenará poner una nota de advertencia en la inscripción, que inmovilizará la inscripción hasta tanto no se aclare el asunto en vía judicial o las partes no lo autoricen. Ahora bien, es claro que el ejercicio de la competencia que ha sido conferida al Registro Nacional, ha de guardar una directa sujeción al bloque normativo, como correlativo al principio de legalidad administrativa, lo que implica que sus acciones y procedimientos han de encontrar respaldo en las fuentes jurídicas que delimitan y precisan su proceder, lo que atañe no solo a los requisitos exigibles para la inscripción de documentos, sino particularmente en la adopción de medidas precautorias, aspecto sobre el cual volveremos infra. Con todo, ha de advertirse que la inscripción en el Registro no convalida los actos o contratos que sean nulos o anulables, tal y como lo estatuyen los ordinales 456 del CC y 55 del Decreto Ejecutivo No. 26771-J citado. En este punto, debemos señalar que, en nuestro criterio, estas normas no relativizan el valor de los negocios jurídicos que, con base en la seguridad y publicidad registrales, son realizados de buena fe al amparo del asiento registral viciado. Lo anterior porque tratándose de terceros en esas condiciones, éstos no pueden, ni deben verse afectados por dichas situaciones, toda vez que en nuestro país, además del consenso entre las partes (nudo consensu), resulta esencial también la respectiva inscripción en el Registro Público: “Artículo 267.- Para que la propiedad sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad.” (Resaltado no es del original). El recurso legislativo a un sistema basado en la matriculación registral, cuyas raíces pueden ser rastreadas en Costa Rica, por lo menos hasta la Ley Hipotecaria, Ley N° 31 de 31 de octubre de 1865 (Colección de Leyes y Decretos de 1865, Semestre 2, Tomo 1, Página 194), se construyó sobre la base de dos pilares centrales como son la publicidad y la seguridad registrales, ya que como lo establece el Código Civil desde 1888:  “…Artículo 449.- El Registro es público y puede ser consultado por cualquier persona […] Artículo 452.- Pueden constituirse derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento de su constitución…” (Resaltado no es del original). Así las cosas, bajo la dinámica propia de un sistema de registración por inscripción y, en ausencia de mala fe, dolo, abuso de Derecho o ejercicio antisocial de éste (Art. 20 a 22 Código Civil), o de intereses públicos prevalecientes (por ejemplo, tutela de bienes de dominio público), debidamente demostrados, estimamos que de la norma en cuestión (artículo 256 del CC) lo que se deriva es que no se puede desconocer la eficacia jurídica de los tractos sucesivos fundados en la seguridad y publicidad registrales, aunque los actos o contratos que dieron lugar a la inscripción registral resulten viciados y por ende, anulados posteriormente: “…Artículo 456.- La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito, o de causas implícitas, o de causas que aunque explícitas no constan en el Registro…” (Resaltado no es del original). Finalmente, cabe indicar que un tratamiento similar se realiza en el Decreto Ejecutivo No. 35509-J denominado "Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario", vigente a partir del 13 de octubre del 2019, fuente que, en los numerales 14, 16, 17, 21, 25, 28, alude a la temática del error registral y las gestiones administrativas para su corrección, así como la medida de inmovilización. Sobre este extremo, la jueza Fernández Brenes pone nota separada.

 VI.- Tal y como se indicó en las sentencias No. 92-2012-VI, No. 140-2021-VI y No. 161-2021-VI citadas, este Tribunal está convencido de que la inscripción registral supone, en primera instancia, una calificación técnica y especializada del documento y negocio jurídico presentado al Diario del Registro, y luego, el despliegue de oponibilidad a terceros de aquel, por virtud de la publicidad registral. Así, a no dudarlo, impregna al derecho inmerso en el acto registrable, de una proyección y oponibilidad a terceros. En ese sentido, el numeral 66 del Decreto Ejecutivo No. 26771- J citado, señala que dicha publicidad "(...) está constituida por la información contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico de datos, digitalización y la microfilmación. Debe existir entre esos sistemas una estrecha relación, siendo ambos auxiliares recíprocos y complementarios, a fin de garantizar la unidad, seguridad y congruencia de la información registral. (...)". Precisamente, atendiendo a la competencia técnica y especializada de la Administración Registral en el ejercicio de la función administrativa referida a la calificación de títulos o negocios inscribibles, es claro, que la inscripción no convalida posibles ilegitimidades o irregularidades que puedan presentarse en el documento. Pero, también es necesario precisar que tampoco supone una validación del acto administrativo concreto de calificación de aquel. Por ello, la normativa vigente regula distintas medidas provisionales que pueden ser adoptadas por las partes o la misma Administración para que, en tutela a la publicidad registral, se advierta acerca del error registral mientras se emprenden las acciones concretas de cara a la modificación o anulación de un asiento registral en el cual se ha vislumbrado la existencia de yerros de esa índole. En las sentencias citadas, se analizó el error registral en dos supuestos: a) Error en el título inscribible. Se presenta cuando el yerro se sustente en deficiencias propias de la escritura pública sometida a registración, de suerte que la superación del equívoco, requiere, de manera impostergable, la revisión del instrumento público otorgado en sede notarial, a efectos de modificar su contenido para ajustarlo a las condiciones y formalidades debidas. En tal caso, dado que la corrección del defecto registral se supedita a la alteración del negocio jurídico valorado o calificado, ya sea por razones de ilegitimidad o vicio de base (primigenio o constitutivo) en ese título (por abuso de las formas, vicios en los elementos estructurales del negocio jurídico, abuso de derecho, entre otras patologías negociales); resulta evidente que las competencias del Registro Público no le permiten declarar la modificación de esas condiciones, o bien, la ilegalidad de la respectiva escritura. En tales casos, dado el impacto que se produce en la esfera jurídica de las partes interesadas en ese asiento registral concreto (lo que incluye a los suscribientes o terceros que hayan adquirido derechos a partir de la inscripción de aquel), el ordinal 474 del CC, impone que la cancelación de la inscripción solamente puede ser dispuesta por providencia ejecutoria o en virtud de escritura o documento auténtico, en el cual se exprese el consentimiento para la cancelación, por parte de la persona o personas a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción, sus causahabientes o representantes legítimos. Es necesario precisar que esa norma regula el aspecto concreto de la cancelación del asiento registral, cuando se produzca a partir de un error. Sin embargo, cuando a partir de ese error, el Registro adopte una medida de inmovilización, bien puede darse el caso que el yerro del tipo aludido pueda ser subsanado por la aquiescencia de las partes involucradas; mediante escritura en la que concurran a expresar su voluntad para adoptar las acciones que permitan superar la deficiencia en cuestión, aspecto que, una vez identificado, podría ser sugerido por la misma Administración Registral. En esta hipótesis, no se trata de cancelar el asiento, sino de corregir las deficiencias del título inscrito, como presupuesto necesario para liberar los registros afectos por la medida de inmovilización. En este punto, cabe destacar, son las mismas partes las llamadas a formular el proceso en sede judicialm siendo que, dada la restricción de la norma recién referida, la Administración Registral no puede declarar perse la invalidez de errores registrales sustentados en defectos de la escritura misma, en sede administrativa, por la imposibilidad de aplicar el canon 173 de la Ley No. Placa1223 a la supresión de asientos registrales inscritos, por la primacía de las formas previstas en el ordinal 474 del Código Civil. Así lo ha establecido la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entre otros, en el fallo No. 619-S1-F-2011 de las 9 horas 10 minutos del 26 de mayo del 2011. b) Error en la función calificadora. Aquí, el defecto del asiento respectivo se produce no en la escritura sino por un ejercicio ilegítimo o indebido de la función administrativa de calificación que, como competencia técnica especializada, se ha otorgado al Registro Nacional, acorde a los parámetros de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883 y las reglamentaciones ya mencionadas. Se trata de los casos en que, insistimos, el error no se sustenta en deficiencias del título sometido a control registral, sino, por patologías solamente imputables y referibles a la misma Administración Pública, a través de los funcionarios encargados de la función administrativa registral. Es precisamente en este escenario que, como explicamos, el Decreto No. 26771-J citado regula en su Título Tercero, capítulo I, la tipología de errores registrales, agrupándolos en materiales o conceptuales ya explicados (artículos 85 y 86). También, en el Capítulo II de esa fuente normativa, se establece la forma de rectificación de esos errores, concretamente en el numeral 87; asignando esa competencia al registrador. Sin embargo, la norma claramente advierte que cuando la corrección ocasione un perjuicio a terceros, ese funcionario debe realizar un informe, que deberá elevar a la Dirección, instancia que, de oficio, podrá iniciar el procedimiento de gestión administrativa y que, en caso de oposiciones o cuando la modificación del error cause algún perjuicio, se ordenará una advertencia en el asiento respectivo, con la correlativa inmovilización hasta tanto el asunto no se aclare en sede judicial o las partes no lo autoricen (numeral 88).

 VII.- A partir de lo expuesto, el Tribunal no pone en duda la competencia del Registro Nacional para adoptar medidas cautelares en los procedimientos de gestión administrativa que instaure, a efectos poner en conocimiento de los terceros interesados o afectados acerca de la existencia de una inexactitud de origen registral o del levantamiento catastral, para que se proceda a la corrección respectiva con la anuencia de todos los afectados o proceder a la inmovilización, en caso de que aquella fuere improcedente.  De esta forma, se trata de medidas provisionales que se adoptan mientras se resuelve en definitiva acerca del error registral; lo cual, según se infiere del artículo 474 del CC puede suceder de dos formas. Primero, en la vía judicial, de modo que en sentencia se constate la existencia del error, se declare el mejor derecho y/o se ordene la anulación o cancelación de los asientos registrales que correspondan. Pero también, las partes involucradas podrían expresar su voluntad de adoptar las acciones que permitan superar la deficiencia en cuestión, por medio de los instrumentos públicos que resulten atinentes. Lo anterior, insistimos, siempre con el objetivo de tutelar la seguridad y publicidad registral. En este punto, interesa hacer referencia a algunas de esas medidas cautelares registrales. Así por ejemplo, como se infiere del artículos 97 del Decreto No. 26771-J citado y los numerales 2 inciso l) y 25 del Decreto No. 33509-J referido, la nota de advertencia es una medida cautelar que se incluye, cuando así se determine, en el asiento de inscripción al momento de dar curso a una gestión administrativa, para efectos de publicidad noticia únicamente. Por su parte, la inmovilización es otra medida provisional que procede cuando, dadas las audiencias a los interesados o afectados de la inexactitud de origen registral, existiera oposición de alguno de ellos en la corrección de la mismas. En este supuesto, la Subdirección respectiva o el asesor en quien ésta delegue, mediante resolución fundada, ordenará la inmovilización de la inscripción de que se trate, hasta tanto no se aclare el asunto en vía judicial o las partes interesadas o afectadas de la inexactitud, no lo autoricen, por medio de documento idóneo debidamente presentado al Registro Inmobiliario, para su calificación e inscripción.  Así se infiere de los ordinales 88 y 28 de los Decretos No. 26771-J y No. 33509-J, respectivamente. Finalmente y según dispone el artículo 97 ibídem y el numeral 2 inciso p) del Decreto No. 33509-J, la publicidad de noticia constituye una modalidad de nota de advertencia mediante la cual el Registro Inmobiliario publicita información y cuyo único efecto es informar sobre la existencia de un procedimiento de gestión administrativa en etapa de instrucción. Cabe agregar que su existencia no inmoviliza ni impide movimientos sobre el derecho que contenga la nota de advertencia o prevención. Debemos señalar, también, que la competencia del Registro Nacional para adoptar medidas cautelares ha sido reconocida por la Sala Constitucional, desde la sentencia No. 7190-1994 dictada a las 15 horas 24 minutos del 6 de diciembre de 1994 y en las No. 2001-12642 de las 17 horas 30 minutos del 12 de diciembre del 2001, 2007-01304 de las 17 horas 8 minutos del 31 de enero de 2007, No. 2018-11315 dictada a las 9 horas 30 minutos del 13 de julio del 2018, entre otras. Con base en lo expuesto, el Tribunal estima que si la advertencia administrativa, la inmovilización y la publicidad de noticia constituyen medidas cautelares típicas en materia registral, sin duda deben satisfacer los presupuestos, condiciones y características exigidas, en general, para la tutela cautelar. Así las cosas, previo a su adopción deberá constatarse al menos: a) El peligro en la demora que, en término simples, refiere al daño grave, efectivo, real, actual o potencial, que pueda llegar a producirse por la dilación de obtener una resolución definitiva. Este requisito se sustenta en el riesgo que produce la tardanza del proceso principal en el objeto debatido; por ende, de no existir ese riesgo, aún potencial, la medida cautelar no tendría motivo legítimo para adoptarse. Lo anterior implica que debe existir una posibilidad, razonable y objetivamente fundada, de una lesión grave, actual o potencial, a la situación jurídica de propietario o de terceros que pudiera salir perjudicados, al amparo del error registral que está siendo publicitado.  2) La apariencia de buen derecho,  que en estos casos consiste en un juicio preliminar o examen en relación con la probabilidad de que el error registral que detecte la Administración Registral pueda conllevar a la nulidad o cancelación de asientos. 3) La ponderación de los distintos intereses involucrados, como podrían ser el del propietario, los terceros con mejor derecho y el interés público que se deriva de la tutela y efectividad de los principios de publicidad y seguridad jurídica registral, así como el de buena fe de los terceros que adquieren al amparo de los dos primeros principios.  Solo de converger los tres presupuestos, la medida provisional sería viable. También deben concurrir en las medidas cautelares registrales, las características propias de la tutela cautelar, como lo son su carácter de sumario cognitio, provisionalidad, accesoriedad, instrumentalidad, adecuación, necesidad y proporcionalidad. Por el objeto de lo debatido, interesa al Tribunal destacar algunas de ellas que, en nuestro criterio, se encuentran intrínsecamente ligadas. Como primer aspecto, es necesario resaltar la provisionalidad e instrumentalidad de este tipo de medidas en tanto, en general, se trata de acciones que se encuentran al servicio, en función o concatenadas al proceso principal, en el cual se resolverá en definitiva sobre el fondo del asunto. La provisionalidad refiere a un aspecto temporal, esto es,  la vigencia limitada en el tiempo de lo acordado respecto de la cautela, condicionada a lo que se resuelva en el proceso principal; así como a que puede ser cesada o modificada en cualquier momento, ante la variabilidad de las condiciones que originariamente le dieron cabida. Por otra parte, las medidas cautelares deben tener una instrumentalidad en relación con un proceso principal, de modo que la tutela cautelar se adapte a la naturaleza del derecho que se protege o pretende. De lo anterior se deriva que estas medidas cautelares no constituyen un fin en sí mismas, sino que están necesariamente  ordenadas y dirigidas en atención una posterior decisión definitiva. En virtud de las características analizadas, las decisiones cautelares se caracterizan por su accesoriedad, en la medida que sirven de garantía de eficacia y efectividad a la tutela judicial que se pretende por medio del proceso principal. Este carácter accesorio presupone, también, que no subsistirá la medida en sí misma, sin la formulación de un proceso principal en el cual se discuta el derecho de fondo. Finalmente, debemos referirnos a la idoneidad, adecuación, necesidad y proporcionalidad que deben guardar este tipo de medidas provisionales. Se trata, en suma, de condiciones que refieren, en última instancia, a la razonabilidad técnica que deben guardar este tipo de decisiones; que exige ponderar y examinar, al menos: a) La proporcionalidad entre medios y fines, esto es, una ponderación entre la finalidad perseguida por la medida cautelar y el tipo de afectación que tendrá sobre el interés general, así como los potenciales daños y perjuicios que provocará al interesado o terceros. b) La razonabilidad jurídica o la adecuación al bloque de legalidad, así como a los derechos y libertades ahí reconocidos. c) La necesidad, que hace referencia a la existencia de una base fáctica suficiente, que dé cabida a la adopción de este tipo de medidas; de modo que de no hacerlo puede implicar una lesión a intereses protegidos por el ordenamiento jurídico. Se trata de un examen en el cual debe elegirse entre los remedios idóneos y válidos, aquel que permita cumplir de mejor manera con la finalidad y afecte en menor medida la esfera jurídica de las personas destinatarias de la tutela, el interés general y el de terceros. d) La idoneidad, que supone un juicio en relación a si el tipo de medida que va ser adoptada cumple o no con la finalidad de satisfacer la necesidad detectada, el objeto del proceso y la efectividad de la decisión definitiva o más bien, existen otros mecanismo que solucionen de mejor manera la necesidad existente. La medida idónea será aquella que en cada caso concreto, sea apta para paliar el daño o su amenaza sobre la situación jurídica aducida.

 VIII.- Tomando en cuenta que las medidas cautelares registrales no están exentas del cumplimiento de los presupuestos, características y condiciones ya señaladas, el Tribunal es del criterio que cuando el defecto que presenta el asiento registral no tenga su origen en yerros de la escritura que originó la inscripción, sino en deficiencias o irregularidades atribuibles a la función calificadora propiamente dicha; la declaratoria de existencia de ese error, así como la eventual cancelación del respectivo asiento, no se encuentra limitada por las formas que impone el precepto 474 del CC. Por el contrario, en tales supuestos, tomando en cuenta que estamos frente a una manifestación de función administrativa especializada, esos modos que estatuye la norma aludida, deben complementarse con los mecanismos que establece el ordenamiento jurídico para suprimir una manifestación de voluntad administrativa (en este caso, la calificación e inscripción registral) que confiere un efecto favorable a un administrado (sea, un derecho real sobre un bien) y que, en ese escenario, resulta contraria a legalidad (en virtud de errores en la función registral); y con ello hacer cesar la situación perturbadora y lesiva de la esfera patrimonial de terceros, con el correlativo efecto en la esfera jurídica ilegítimamente beneficiada y la tutela definitiva de la publicidad y seguridad registral en el tráfico inmobiliario. Pero además, porque reiteramos que las acciones que puede adoptar el Registro en los procedimientos de gestión administrativa (advertencia, inmovilización o publicidad de noticia) son, en última instancia, medidas provisionales que de ninguna manera pueden imponerse de manera perpetua o desvinculadas del proceso requerido para corregir el error registral. Se advierte, eso si, que ya sea que el Registro Público advierta la existencia de un error de esta naturaleza de oficio o a instancia de parte, la cancelación del asiento siempre debe estar precedida del cauce procesal exigido por el ordenamiento jurídico, en el cual se garantice el debido proceso y se permita la tutela del derecho de contradictorio de las personas potencialmente afectadas con esa decisión. Esto implica que cuando la Administración Registral detecte una patología en el acto de inscripción de un asiento, derivada de un error en la calificación registral y ello suponga la afectación de los derechos o intereses de una parte (por ejemplo, por alteración de datos o calificación indebida conceptual o cuando a partir de esa desatención o anormalidad prestacional, se configuren derechos ilegítimos a favor de un tercero) o bien de intereses supraindividuales o de naturaleza pública; no puede limitarse a la imposición de una medida cautelar registral sino que, además, cuando resulte necesario, debe acudir a los mecanismos de supresión de actos que resulten procedentes para modificar el respectivo error o bien anular y cancelar el asiento registral respectivo, cuando sea la solución debida en el caso concreto, por tratarse de una situación insuperable. Como se ha indicado en las sentencias de esta Sección a las que hemos hecho referencia, estimamos que en este tipo de situaciones concretas, no existe una incompatibilidad entre lo regulado en el precepto 474 del CC y -por ejemplo y aunque no limitado a este mecanismo-, el proceso de lesividad regulado en el artículo 183 de la LGAP y en el numeral 34 del CPCA. Más bien, se trata de una complementación normativa, atendiendo a los supuestos que den cabida al error y sustenten la alteración o cancelación del asiento y a quien corresponda accionar en la vía jurisdiccional para aclarar y solucionar la inconsistencia registral. Estimamos que ello debe ser así porque, en rigor lógico, si el error registral se produjo como consecuencia de la propia actuación administrativa, el consenso de las partes no podría nunca llegar a constituirse como un medio legítimo para superar el error administrativo. Tampoco sería válido recargar siempre a las partes las implicaciones y costos propios de la corrección de un defecto en el cual no han tenido participación, siendo que es imputable solamente a la Administración; quien, dicho sea de paso, no puede desvincularse de su responsabilidad frente a ese tipo de prestación defectuosa. Los principios de eficiencia administrativa (artículos 4, 11, 225 inciso 1) de la LGAP), impulso procesal de oficio (artículo 222 de la LGAP), celeridad (artículo 225 de la LGAP), simplificación de trámites, así como la tutela de los derechos subjetivos e intereses legítimos de las personas (artículos 49 párrafo segundo de la Constitución Política y 214 de la LGAP) y el principio de intangibilidad de los actos propios, exigen que ante este tipo de yerros, sea la misma Administración quien, en principio, emprenda las acciones para corregir sus propias deficiencias, y no trasladar siempre al administrado, las consecuencias de sus errores y equívocos. Estos principios resultan congruentes con lo estatuido por la Ley de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual, No. 8039, cuyo precepto 22 establece como parte principios jurídicos aplicables a las competencias del Tribunal Registral Administrativo, la oficiosidad, celeridad e inmediación. De igual manera, la citada Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883, en su numeral primero establece una declaratoria de conveniencia pública de la simplificación y aceleración de trámites de recepción e inscripción de documentos en el Registro Público, declaración que ha de aplicarse, por paridad de razón y por tutela de esa misma finalidad, a los trámites que permitan la subsanación de deficiencias en el ejercicio de la función administrativa de calificación registral, así como en la cancelación de asientos que presenten errores en su configuración. Es decir, la simplificación y celeridad que deben privar en las inscripciones registrales son máximas que,  para bondades de la certidumbre jurídica y el beneficio que produce en el tráfico de bienes registrables y situaciones jurídicas de las personas, han de entenderse igualmente atinente a las buenas prácticas administrativas que permitan la corrección de yerros, como medios que permitan superar los inconvenientes que un indebido ejercicio administrativo pueda generar. De esa manera, cuando esa tarea conlleve a que sea la Administración quien deba suprimir derechos o situaciones jurídicas favorables porque se está ante un error registral originado en el ejercicio de la función de calificación registral, que requiere de un análisis detallado de los elementos del título inscrito o en los casos en que hayan temas de interés público indiscutibles (por ejemplo, porque la inscripción comporte afectaciones o riesgos incompatibles con aspectos urbanísticos, ambientales, demaniales, para citar algunos escenarios, meramente enunciativos), deberá acudir al proceso de lesividad a efectos de que, a tono con lo dispuesto en el artículo 474 del CC, se dicte una sentencia firme que anule y cancele el asiento registral respectivo; el cual sin duda es una conducta formal de contenido favorable al administrado que hasta ese momento es el titular registral del bien. Lo opuesto, sea, exigir que la supresión del asiento que se produjo a partir del error propio de la Administración, solamente pueda ser dispuesta en un proceso formulado por el sujeto de derecho privado que resulte afectado o por acuerdo de partes; lleva al riesgo de que se perturben de manera grave los intereses patrimoniales de un interesado titular, con la respectiva incidencia en el tráfico del bien asociado al respectivo asiento en disputa. Insistimos en que si el yerro es cometido por el propio Registro en el ejercicio de la función especializada que se le encomendó (la calificación de los actos jurídicos inscribibles) y, en consecuencia, dentro del marco de su responsabilidad, estimamos que es la propia Administración quien, en principio, se encuentra en el deber de reparar las deficiencias en que por su propia inercia o disfunción administrativa, ha cometido en detrimento de la voluntad de las partes y la seguridad registral y jurídica del sistema. Por ende, dentro de las medidas correctivas y al margen de imponer la medida cautelar (advertencia, inmovilización o publicidad de noticia) que, se insiste, tiene una naturaleza precautoria y provisional para evitar un espectro mayor de incidencia o potenciales lesiones en esferas jurídicas de terceros; es imperativo que, cuando corresponda, la Administración Pública inicie el proceso de lesividad para que sea la autoridad jurisdiccional quien resuelva, en definitiva, respecto del mejor derecho y/o nulidad o cancelación de los asientos registrales que corresponda. En ese proceso judicial debe tutelarse, también, los derechos e intereses legítimos de esos terceros respecto de los cuales, el error registral y su eventual corrección, tendría incidencia, sea directa o indirecta. Lo contrario, sea, admitir que basta con que la Administración Registral se limite siempre a la mera adopción de medidas provisionales que inciden directamente sobre el derecho de propiedad y deje siempre en manos de las partes la formulación del proceso que corresponda a efectos de que se determine la cancelación o no del asiento registral; sería cohonestar la desvinculación total de la Administración que con su prestación defectuosa en un servicio público que se entiende especializado, ha ocasionado una lesión a terceros, omitiendo estipulaciones pactadas, o calificando indebidamente los negocios jurídicos sometidos a su comprensión. Reiteramos que, en nuestro criterio, la adopción de una medida provisional (por ejemplo, la inmovilización) si bien cumple un rol de tutela inmediata y publicidad (por vía cautelar), es insuficiente para corregir un equívoco que resulta solo atribuible a la misma Administración Registral. Por ello es menester que emprenda esas acciones internas o externas de reparación (según corresponda, insistimos, al tipo de error cometido), sin que pueda alegarse una suerte de incompetencia sustentada en la supuesta base de la seguridad registral; pues fue precisamente la disfunción pública la que produjo esa inseguridad, por lo que ha de ser enmendada por ella misma, cuando así corresponda. En definitiva, reiteramos que de cara a exigir las modalidades reguladas en el ordinal 474 del CC o bien, la aplicación de los esquemas de garantía para supresión de actos favorables que estatuye la LGAP y el CPCA es necesario distinguir la causa misma del error registral (su origen, gravedad y notoriedad), a partir de la cual se hace necesaria la alteración o cancelación del asiento y a quienes corresponde emprender las acciones para su corrección. Lo anterior a efectos de establecer el cauce procedimental debido para modificar o anular y cancelar los asientos registrales que correspondan. A partir de lo expuesto y la línea que, sobre el tema, ha mantenido esta Sección en las sentencias ya señaladas, se ingresa al objeto de lo debatido.

 IX.- Sobre las pretensiones que se formulan en la demanda. De inicio, se examinarán los pedimentos principales que planteó la sociedad actora.  El primero de ellas es para que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución No. 408-2018 citada, mediante el cual el TRA confirmó el acto del Registro y agotó la vía administrativa. Fundamenta esta pretensión anulatoria en distintos argumentos, a saber: 1) La violación a principios registrales como el de publicidad, legitimación, fe pública registral, calificación, legalidad e inscripción. 2) La aplicación de la teoría del tercer adquirente de buena fe y derechos adquiridos de buena fe en el tráfico jurídico registral. 3) Inversión de la carga de la prueba. 4) Aplicación retroactiva de normas en su perjuicio. 5) Vicios en los elementos motivo y contenido. Luego de un análisis mesurado de los argumentos planteados por las partes en este proceso y a partir de lo expuesto en los Considerandos anteriores en relación con las medidas cautelares y mecanismos de modificación o supresión de asientos registrales que contengan yerros propios de la función calificadora, el Tribunal concluye que la pretensión anulatoria que formula la sociedad demandante debe ser acogida. Esta decisión la justificamos de la siguiente manera. Como punto de partida debemos resaltar dos aspectos. Primero, reiterar que, en criterio del Tribunal, la función registral constituye, sin duda, ejercicio de función administrativa sujeta, por ende, al bloque de legalidad dispuesto en los artículos 6 a 11 de la LGAP. Por ello, coincide el Tribunal con el Registro Inmobiliario cuando en el acto confirmado por la conducta formal definitiva aquí impugnada señala que "(...) el funcionamiento registral es una típica actividad pública que debe estar sujeta al moderno y amplio bloque de legalidad, que implica el respeto a toda la normativa general, no pueden los distintos Registros que conforman el Registro Nacional, otorgarle publicidad registral a un acto o contrato contrario a la Ley (...)" y que "(...) las instituciones registrales, en sus condiciones de depositarios del control de legalidad deben garantizar la publicidad de los bienes y derechos que en ellos se inscriben, a través de una publicidad registral sana, pues todos los actos y comportamientos de la Administración Pública deben estar sometidos al gran bloque de legalidad (...)".  En ese sentido, el acto final referido reconoce, como debe ser, que el Registro Inmobiliario ejerce competencias y potestades que son plenamente administrativas. Segundo, insistir en que el Tribunal no pone en duda la potestad de los órganos registrales de adoptar medidas provisionales que tutelen la publicidad registral y el tráfico inmobiliario, mientras se resuelve definitivamente quien ostenta el mejor derecho sobre un bien. Sin embargo, tal cual se expuso ut supra, la adopción de esas medidas debe serlo dentro del marco del bloque de legalidad al cual está sujeta la Administración Registral, lo que supone no solo que las decisiones que en ese sentido se adopten deben ajustarse al ordenamiento jurídico administrativo sino también, el respeto a las situaciones jurídicas de los administrados, especialmente en lo que toca a sus derechos subjetivos e intereses legítimos. A partir de lo expuesto, se tiene que de conformidad con lo dispuesto en el acto definitivo impugnado y las razones por las cuales se confirma la decisión del Registro Inmobiliario, las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia a las que se ha hecho referencia, fueron adoptadas al haberse detectado dos inconsistencias. En lo que aquí interesa, la primera de ellas, es la relativa a la "(...)  sobreposición con la zona restringida de la zona marítimo terrestre de las fincas que se reunieron para conformar la finca del Partido de Guanacaste 31052 (...)". El acto final llega a esa conclusión a partir de un análisis jurídico de las titulaciones que permitieron el surgimiento del inmueble 31052 citado, en el cual determinó que no existía claridad sobre el origen de la inconsistencia, es decir "(...) si las áreas tituladas en las fincas que sirvieron de origen a la finca del Partido de Guanacaste 31052 podían o no legítimamente abarcar áreas correspondientes a la zona marítimo terrestre (...)". Específicamente, se cuestiona la legitimidad de la titulación de los inmuebles 22763, 30318, 30320 y 31247 (cuya reunión dio origen a la finca 31052), todos del Partido de Guanacaste; en aspectos referidos a la competencia del Nombre137526 para efectuarla y la fecha en que fueron titulados e inscritos los bienes citados. También destacó la inexistencia de los expedientes administrativos en los cuales se tramitaron las referidas titulaciones, toda vez que cuando fueron requeridos al INDER en el procedimiento de gestión administrativo, ese ente manifestó que estaba en imposibilidad material de aportarlos. Finalmente, se advirtió que en algunos casos (fincas 30318 y 30320 del Partido de Guanacaste) no constaba la existencia de un plano catastrado en el Sistema de Información de Planos, ni en el Libro de Registro de Inscripciones de Planos del Partido de Guanacaste. Por lo expuesto, se estimó que como lo único demostrado era que esas fincas abarcaban la zona restringida, lo procedente era publicitarlo de ese modo en los asientos registrales respectivos y comunicar esa situación a la Procuraduría General de la República (en adelante PGR) a efectos de que fuera ese órgano consultivo quien valorara si existían elementos que ameritaran la formulación de un proceso de lesividad. El TRA confirmó el razonamiento del acto final sometido a revisión y todo lo actuado por el Registro Inmobiliario. Pues bien, de un cuidadoso análisis de los autos, lo primero que concluye el Tribunal, es que estas irregularidades advertidas en el acto final en relación con la primera inconsistencia y que fueron confirmadas por el TRA, constituyen errores que el Registro pudo y debió haber detectado en el ejercicio de su función calificadora. Inicialmente, esas inconsistencias debieron ser constatadas al momento en que le fue presentada la documentación para la inscripción de las fincas 22763, 30318, 30320 y 31247 del Partido de Guanacaste, en los años 1973 al 1975. Ese era el momento oportuno para que, reiteramos, en el ejercicio de la función especializada que le fue encomendada, efectuara cuestionamientos referidos a la legitimidad y validez de las titulaciones por información posesoria (administrativa y jurisdiccional) que fueron sometidas a su control para inscripción. También para que solicitara los expedientes y documentación que requería, ya fuera a las partes que gestionaban la inscripción o al propio ITCO. Igualmente, para que verificase que todos esos inmuebles contaran con plano catastrado. Si así lo hubiese hecho, podrían haberse solicitado las subsanaciones necesarias o bien se hubiese dispuesto la cancelación de la presentación de los instrumentos sometidos a inscripción. Pero lo cierto es que esa función calificadora no fue ejercida como era debido y, en definitiva, el Registro Nacional inscribió las titulaciones en cuestión (aún con esas presuntas irregularidades) dando origen a los cuatro inmuebles ya señalados, todos del Partido de Guanacaste. Debe el Tribunal llamar la atención en que aquí se ha tenido por acreditado que en los asientos registrales de los inmuebles 22763, 30318, 30320 y 31247 del Partido de Guanacaste, se hace constar la información requerida para que, en aquel momento, el registrador hubiera advertido las inconsistencias que ahora se hacen ver; tal cual se infiere de los hechos probados 9, 10, 11 y 12 de este fallo. Lo anterior porque en ellos se hace constar que se trata de inmuebles ubicados en la Provincia de Guanacaste, titulados por diligencias de información posesoria judicial (en el caso de la finca 22763) y ante el Nombre137526 (en el caso de los inmuebles 30318, 30320 y 31247); que las fincas incluían o colindaban con zona marítimo terrestre; la legislación con la que se aprobó la titulación, en este caso, la Ley No. 4545 y que en esos procedimientos participó el Estado, por medio de su procurador. Se trata de información que consta en los asientos registrales de los referidos inmuebles y que, sin duda, forma parte de la publicidad registral. Un segundo momento en que el Registro Nacional pudo advertir las inconsistencias que ahora se señalan fue cuando se le sometió a calificación la reunión de los inmuebles citados, pero lo cierto es que tampoco lo advirtió y, por el contrario, inscribió la reunión, dando origen a la finca 31052 del Partido de Guanacaste, lo cual sucedió año 1975 (hecho probado 13). Finalmente, también pudo percatarse de las inconsistencias que ahora advierte, cuando calificó las piezas del remate mediante la cual Electrogas S.A. (hoy, la sociedad actora) se adjudicó el inmueble en cuestión pero, nuevamente, la función calificadora efectuada no fue capaz de detectar esas inconsistencias y, en definitiva, el inmueble se traspasó a la sociedad actora, quien, posteriormente, cambió su denominación a la que actualmente tiene (hechos probados 18 y 19). De esta forma, lo cierto es que desde los años setenta hasta el 2008, el Registro Nacional calificó, en diferentes ocasiones, movimientos de los inmuebles referidos, sin advertir las falencias que ahora detecta; con la consiguiente afectación a la publicidad registral y a su tráfico. La situación se agrava si se toma en cuenta que existen pronunciamientos del propio Registro Inmobiliario (en este caso, la Dirección de Catastro) en los cuales se estableció la legitimidad de la titulación de la zona que ahora señalan como demanial. Ello por cuanto la sociedad actora presentó una solicitud para que se le inscribiera un nuevo plano y nuevamente el Registro Nacional, lejos de advertir las inconsistencias que ahora detecta, en resolución dictada a las 10 horas del 17 de octubre del 2001 por la Dirección del Catastro Nacional señaló, en lo que interesa, "(...) 10. Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio. (...)"; por lo que, en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora bajo el recibo número 970960 (hecho probado 20). Precisamente a partir de la inscripción del plano en cuestión, se verificaron una serie de segregaciones de la finca 31052 del Partido de Guanacaste, todas la cuales se efectuaron al amparo de la publicidad registral y la información que constaba en los asientos registrales correspondientes (hecho probado 21). En virtud de lo expuesto, estima el Tribunal que, en este caso, la inconsistencia que se advierte y que da cabida a las medidas provisionales dispuestas en el asiento registral del inmueble 31052 citado deviene y se origina, sin duda, por errores y omisiones propios de la calificación registral efectuada en su momento; los cuales en principio no son notorios ni evidentes, porque requieren un análisis de lo contenido en el asiento registral, a efectos de establecer la legitimidad de la causa adquisitiva. Es decir, para poder establecer si una parte o la totalidad de la finca 31052 contiene o no demanio público, es necesario definir si los inmuebles 22763, 30318, 30320 y 31247, todos del Partido de Guanacaste, podían o no haber sido titulados por información posesoria judicial y administrativa (en este caso, ante el ITCO) al amparo de la Ley No. 4545 y el Transitorio III de la Ley No. 4548. También es necesario tener presente que, en el caso que nos ocupa, los asientos registrales de todos los inmuebles citados se encuentran protegidos por la publicidad registral y quienes han adquirido la propiedad lo han hecho al amparo de la información que ahí consta; sin que existiese, en su momento, ninguna advertencia de la eventual existencia de dominio público que hiciese que esos inmuebles estuvieran fuera del comercio de los hombres. En este punto, debe el Tribunal resaltar que la sociedad actora adquirió su derecho de propiedad sobre el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 citado, no en virtud de posesión, ni por traspaso de quienes originalmente titularon e inscribieron las cuatro fincas que luego se reunieron. Por el contrario, la demandante adquirió el inmueble de cita directamente en un remate judicial (hecho probado 18) y al amparo de la información que constaba en el Registro; lo cual, en principio, no hubiese sido posible si el bien en cuestión fuese uno demanial o si, al menos, hubiera existido alguna anotación que así lo advirtiera. Ergo, el Registro Nacional no cumplió con su función calificadora especializada ni brindó la seguridad jurídica registral en el momento oportuno, porque permitió el tráfico de un bien inmueble que ahora, dice, tiene inconsistencias, en este caso, relacionadas la validez de las titulaciones que dieron origen a las inscripciones originales efectuadas entre los años 1973 y 1975. Tiene claro el Tribunal que si el bien referido fuese uno demanial, esas inscripciones de ninguna manera convalidarían el título de la sociedad demandante; razón por la cual, en principio, se justifica el procedimiento de gestión administrativa que inició el Registro Inmobiliario al advertir la referida inconsistencia, a efectos de adoptar las medidas provisionales de advertencia, inmovilización y publicidad de noticia. Ello en protección de la publicidad y seguridad registral en el tráfico de bienes inmuebles y para que la inconsistencia se resolviera, como corresponde, en la vía jurisdiccional. Sin embargo, reiteramos que lo anterior debe serlo en absoluta sumisión al bloque de legalidad administrativo; lo que obliga a considerar al menos dos aspectos que, en nuestro criterio, son clave en el examen de legalidad requerido en este proceso. El primero de ellos tiene que ve con la naturaleza de las medidas de advertencia, inmovilización y publicidad de noticia, que constituyen el objeto de este proceso y que fueron anotadas en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste y propiedad de la actora. Como explicamos ut supra, se tratan de medidas precautorias, que sin ninguna duda deben cumplir con los presupuestos, características y condiciones de la tutela cautelar. Precisamente en virtud de éstas, se trata de medidas provisionales y nunca definitivas, cuyos efectos se condicionan y se extienden, de conformidad con el numeral 474 del CC y dependiendo de la naturaleza del error registral que se trate, hasta que la inconsistencia sea resuelta por las propias partes involucradas o en la vía jurisdiccional, con una sentencia que se pronuncie sobre aquella y establezca, en última instancia, a quien le corresponde el mejor derecho. En el caso que nos ocupa, estimamos que dado el tipo de error registral que originó la inconsistencia en virtud de la cual se dictan las medidas cautelares sometidas al control de legalidad de este Tribunal, no es posible que sean las partes quienes la resuelvan. Lo anterior porque estamos frente a un error derivado, no de defectos en la escritura, sino de una ineficiente función de calificación registral, producto de la cual se constituyeron asientos registrales en las que se inscribió el derecho de propiedad, en este caso, de la sociedad accionante. En consecuencia, la única forma en la que puede resolverse esta inconsistencia es en la vía jurisdiccional; lo que nos lleva al segundo aspecto que, estimamos, debe ponderar el cotejo de legalidad que efectúa este Tribunal; el cual tiene que ver con el tipo de proceso en el cual debe ventilarse la referida inconsistencia. Sobre este aspecto, interesa resaltar que aquí se tuvo por demostrado, que la sociedad actora tiene inscrito a su nombre el referido inmueble del Partido de Guanacaste número 31052, en virtud de un acto de calificación e inscripción del Registro Nacional y que ha sido publicitado en el asiento registral respectivo. Se trata, entonces, de una conducta administrativa que reconoció una situación jurídica subjetiva de poder de la sociedad accionante (en este caso, el derecho de propiedad) que en criterio de este Tribunal debe ser cuestionada y suprimida por medio de los cauces que el ordenamiento jurídico establece para tales efectos. Por ello, estimamos que no es cualquier proceso judicial en el cual podría discutirse la existencia de la referida inconsistencia y a quien corresponde el mejor derecho. Lo anterior resulta aún de mayor relevancia si se toma en cuenta el objeto fijado en la demanda y que, en lo relevante, se limita a una pretensión anulatoria del acto que confirmó las medidas registrales impuestas en el inmueble de la accionante, se ordene su levantamiento y se le indemnicen los perjuicios ocasionados en virtud de la incidencia de las medidas invalidadas en el ejercicio de los atributos de su derecho de propiedad. Es decir, ninguna de esas pretensiones permitiría que este Tribunal abordara el examen de legalidad de la causa adquisitiva del inmueble en cuestión; como si lo permite, la pretensión planteada en relación con la segunda inconsistencia, a saber, la doble inmatriculación con inmuebles propiedad del INDER, según expondremos infra. Precisamente en supuestos en los que la inconsistencia tiene que ver con un deficiente ejercicio de la función calificadora y donde el error registral radica o estriba, por ejemplo, en la supuesta existencia de demanio público en un bien inscrito a nombre de un sujeto de derecho privado; este Tribunal ha sido del criterio reiterado de que el ordinal 474 del CC debe ser interpretado y complementado, cuando así corresponda, con las normas que regulan las formas de cuestionar y suprimir los actos favorables dictados por la Administración Pública. Estas normas, además de especiales, son posteriores al CC. Por ello, somos del criterio de que, en este caso, en respeto al Principio de Intangibilidad de los Actos Propios y los artículos 183 y 34 de la LGAP y el CPCA, respectivamente; si el Estado estimaba que el inmueble de la accionante abarcaba zona marítimo terrestre y debía recuperarla, estaba obligado a plantear un proceso lesividad a tal efecto. Lo anterior porque el cotejo de legalidad para superar la inconsistencia detectada por el Registro podría conllevar la supresión de un acto favorable contenido en el asiento registral referido al inmueble 31052 del Partido de Guanacaste. Estima el Tribunal que la obligación del Estado de formular un proceso de lesividad para examinar si existe o no dominio público en la finca referida, tampoco violentaría el numeral 474 del CC porque estamos frente a un proceso judicial en el cual la decisión definitiva acerca de la existencia o no de la inconsistencia señalada (la existencia o no de dominio público) provendría de una sentencia. Tan clara es esta exigencia, que la parte dispositiva del acto final y definitivo impugnado dispusieron comunicar a la PGR para que valorara la formulación del proceso de lesividad (hechos probados 30, 31 y 32). Y, como se explicará con detalle infra, lo cierto es que no se ha formulado ningún proceso de esta naturaleza dirigido a cuestionar y suprimir el derecho de propiedad de la accionante, inscrito ante el Registro Nacional (hecho no probado 5). Si bien el Estado formuló una reconvención tendente a que se estableciera, en este punto, que el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste está conformado por zona marítimo terrestre y en consecuencia se anulara y cancelara ese asiento registral; lo cierto es que la acción formulada no constituye un proceso de lesividad, la cual tampoco podría ser alegada vía contrademanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 del CPCA, aspecto sobre el cual volveremos infra. Así las cosas, en el caso que nos ocupa, el acto definitivo impugnado confirma las medidas cautelares registrales impuestas en el asiento del inmueble 31052 ubicado en la Provincia de Guanacaste y propiedad de la actora, una de ellas desde el 2008 (advertencia administrativa) y las otras desde el año 2017 (inmovilización-publicidad de noticia); sin que exista un proceso principal en el que se esté discutiendo el objeto que sirvió de base para la adopción de aquellas. Y es esta la situación que en criterio del Tribunal resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico por varias razones. La primera de ellas es que, como explicamos ut supra, las medidas cautelares son provisionales e instrumentales respecto de un proceso principal del cual claramente dependen, en tanto su finalidad es, precisamente, proteger el objeto de aquella causa. Por ende, el Tribunal rechaza la posibilidad de que puedan existir medidas cautelares indefinidas o autónomas, sin un proceso principal en el cual se discuta la legalidad del objeto que éstas protegen. En el caso que examinamos, las medidas cautelares se dictaron para proteger la publicidad y seguridad registral, así como la situación jurídica de los terceros que podrían tener algún interés, mientras se definía si la titulación había sido válida o se estaba frente a un bien de dominio público. Lo que correspondía, entonces, era que el Estado formulara el proceso de lesividad correspondiente, si estimaba que existían vicios en la causa adquisitiva del inmueble que hoy es propiedad de la accionante, sea, si la titulación era no legítima y si el inmueble abarcaba o no demanio público. Reiteramos que así lo advirtió la Administración Registral desde el acto final y el definitivo aquí impugnado, los cuales expresamente se comunicaron a la PGR para que efectuara esa ponderación. Se trata, además, de una discusión que necesariamente debe abordarse en un proceso judicial, no solo porque así lo exigen los numerales 474 del CC y 34 del CPCA sino, además, porque claramente las medidas cautelares no constituyen medios razonables ni idóneos para cuestionar la causa adquisitiva del derecho de propiedad (en este caso, de la parte actora) ni del asiento registral en el cual se inscribió. Debemos insistir en que la finalidad de cualquier medida cautelar (de la cual no escapan las registrales) es la protección del objeto del proceso y de los intereses relevantes en juego. En ese sentido, reiteramos que las medidas de  advertencia, inmovilización y publicidad de noticia se adoptaron para proteger el tráfico inmobiliario, mientras se formulaba el proceso correspondiente para definir la situación. Pero lo cierto es que el Estado, que es el principal obligado al tratarse de una inconsistencia relacionada con la eventual existencia de dominio público en el inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste y porque de ser así, conllevaría la supresión de un acto de contenido favorable a la aquí actora, no lo ha interpuesto. Esa omisión trae como consecuencia que las medidas cautelares referidas se hayan convertido, ahora, en decisiones autónomas e indefinidas. Así, actualmente esas medidas están siendo utilizadas como un medio en sí mismo para, en definitiva, cuestionar la causa adquisitiva o el título que sirvió de sustento al derecho de propiedad de la actora sobre el inmueble 31052 citado; finalidad que dista mucho de la que el ordenamiento jurídico dispuso. Debemos tener presente que de conformidad con el numeral 131 de la LGAP el fin del acto es, por regla general, el establecido por el legislador, al grado que la Administración no puede fijarlo discrecionalmente sino que, en esos supuestos, correspondería al juez establecerlo. A partir de lo expuesto, estimamos que el contenido de la conducta formal impugnada no resulta legítimo, como lo exige el ordinal 132 de la LGAP porque, al no haber formulado el Estado el proceso de lesividad que sirviera de base, aquellas decisiones provisionales dispuestas carecen de instrumentalidad, se desnaturalizaron y no resultan ser las medidas idóneas ni razonables para cuestionar, de manera indefinida, la causa adquisitiva del derecho de propiedad de la accionante, contenido en el asiento registral 31052 del Partido de Guanacaste. Insistimos que, en rigor, la adopción de esas medidas provisionales debió estar precedida o, al menos, acompañada paralelamente por el correspondiente proceso de lesividad; que sí se constituye en el medio idóneo y razonable establecido para cuestionar la legalidad del referido derecho de propiedad contenido en un acto favorable como lo es el asiento registral en cuestión. Lo anterior a efectos de conseguir su supresión y cancelación, si se determinara la existencia de demanio público en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste. Insistimos en que así lo advirtió el Registro Nacional desde la misma adopción de las referidas medidas cautelares, instante a partir del cual el Estado se encontraba en una posición objetiva y razonable para emprender las acciones necesarias requeridas a fin de incoar el respectivo proceso de lesividad. Aunado a lo anterior, reiteramos que dada la conducta objeto fijada en este proceso, lo que se cuestiona es precisamente la legalidad del acto definitivo que confirmó las medidas cautelares referidas. Por ende, no podría este Tribunal ingresar a un cotejo de legalidad de los asientos registrales que dieron origen a la Dirección16499     , para determinar si se presenta o no esta inconsistencia que dio cabida a las medidas provisionales; para lo cual, insistimos, debía el Estado haber planteado el respectivo proceso de lesividad, por tratarse de un motivo relacionado con la eventual existencia de demanio público. Lo contrario sería darle un efecto perverso a la demanda, contrario a los intereses de quien acude ante la instancia judicial en tutela de sus derechos e intereses legítimos, precisamente para validar su título (derecho de propiedad inscrito) al amparo de la publicidad registral. Pero además, como afirma la demandante, constituye una inversión a la carga probatoria, toda vez que es al Estado a quien corresponde, por medio de un proceso de lesividad, cuestionar el referido derecho inscrito y demostrar, con la certeza requerida en estos casos, la inconsistencia detectada provisionalmente por la Administración Registral, esto es, que se tituló zona marítimo terrestre en forma ilegítima y entonces sí, pretender la supresión y cancelación del asiento registral en cuestión. Como no se formuló el proceso de lesividad, las medidas cautelares adoptadas y confirmadas por el acto impugnado resultan violatorias del principio de legalidad y resultan sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico por carecer de instrumentalidad y convertirse en decisiones autónomas y permanentes, que de ninguna constituyen el medio idóneo y razonable para cuestionar el derecho de propiedad de la aquí demandante. Además, se desnaturaliza el fin que el ordenamiento jurídico administrativo fijó para este tipo de actos administrativos provisionales. Esas mismas deficiencias traen como consecuencia que lleve razón la demandante cuando afirma que se ha lesionado su derecho de propiedad. Lo anterior por cuanto resulta evidente que el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 le pertenece y así está inscrito en el Registro Nacional. La tutela de ese derecho subjetivo y su oponibilidad ante terceros incluye, sin duda, formular las acciones que estime necesarias para restablecer el contenido del dominio (artículo 264 del CC); entre ellas solicitar la nulidad de las medidas cautelares registrales adoptadas de forma indefinida y por carecer de instrumentalidad, según se explicó. En consecuencia, al haber sido confirmadas por el TRA, el contenido del acto impugnado resulta ilegítimo por vicios en el elemento contenido, por ser contrario al principio de legalidad y al derecho de propiedad de la demandante. Ergo, deberá declararse la nulidad absoluta parcial del acto definitivo  impugnado en los términos expuestos y, por conexidad, la del acto final en tanto dispuso las referidas medidas provisionales.

 X.- La segunda inconsistencia tiene que ver con la "(...) doble inmatriculación existente entre las fincas del Partido de Guanacaste 31052 (...); con las del Partido de Guanacaste, matrícula Placa25763, 19998 y Placa25764, propiedad del actual INDER. (...)"; la cual se sustenta en el informe técnico y los montajes contenidos en el oficio RIM-CT-CARTO-2014-152 del primero de agosto del 2014. El acto definitivo aquí impugnado, confirma el acto final dictado por el Registro Inmobiliario, en definitiva, porque estimó que no era posible determinar cuando se presentó la titulación ante el ITCO, porque no se contaba con los expedientes administrativos que permitan constatar esa fecha y que se hayan cumplido con todos los requisitos requeridos para titular. También, porque tampoco se podía constatar que los procedimientos promovidos ante el entonces Nombre137526 hayan iniciado entre el 12 de mayo de 1970 y el 14 de octubre de 1971. Agrega que tampoco se contaban con planos, lo cual constituía un requisito indispensable para titular. Lo anterior porque aquellos no constaban ni en el Sistema de Inscripción de Planos del Registro (SIP) ni en el Libro de Registro de Inscripciones de Planos de la Provincia de Guanacaste en los años 1938 y 1972. A partir de lo expuesto, el TRA consideró que resultaba aplicable la consignación de inmovilización por inexactitud extraregistral "(...) en razón de que existe una doble inmatriculación de los terrenos titulados a favor de los particulares y los inmuebles que a esta fecha se encuentran inscritos a favor del actual Instituto de Desarrollo Rural (INDER), dado que lo procedente es ventilar este asunto en la sede jurisdiccional y en este sentido, también se avala la decisión de del Registro de notificar a la Procuraduría General de la República a efectos de que sea esa entidad quien determine si los hechos tenidos por demostrados en este caso ameritan el inicio de un proceso de lesividad, por tratarse de una sobreposición con terrenos inscritos a favor del INDER y que traslapan con la zona marítimo terrestre (...)". En relación con esta inconsistencia, la parte actora cuestiona tanto la medida cautelar dispuesta como la inscripción de los inmuebles de Guanacaste matrículas Placa25763, Placa25765 y Placa25764, efectuada en su momento por el ITCO. Lo anterior en el tanto estima que esa inscripción resulta ilegítima porque violenta lo dispuesto en los Decretos emitidos por el Poder Ejecutivo, mediante los cuales se dispuso la expropiación de esos terrenos en favor del ITCO, para que se diera origen al Proyecto San Juanillo y se resolviera el conflicto de ocupación en precario que había en esa zona, titulando las parcelas en favor de quienes lo poseyeran. Particularmente, se hace referencia al Decreto No. 19, mediante el cual se expropió los terrenos dentro del cual se ubicaba el inmueble del Partido de Guanacaste hoy inscrito bajo el No. Placa25761. A partir de lo expuesto, la demandante sostiene que el Nombre137526 (hoy INDER) violentó los decretos en cuestión por varias razones. Primero, porque no respetó el derecho de posesión de Nombre137538   sobre esos terrenos, que data de 1964 y que se demuestra en el plano que es anterior a la fecha del Decreto. Señala que también se infiere de los antecedentes catastrales aportados como prueba. Segundo, porque violentó lo dispuesto en los referidos actos de alcance general y los artículos 43 y 152 de la Ley Orgánica del ITCO, desde el momento en que ese ente tituló en cabeza propia inmuebles que debían ser utilizados exclusivamente para resolver el conflicto de ocupación en precario, debiendo ser titulados en favor de sus ocupantes y poseedores, mas nunca en cabeza propia. Tercero, alega la prescripción para que el INDER intente solicitar la nulidad del asiento registral del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste. En definitiva, concluye que el traslape y doble inmatriculación fue provocada por el propio Nombre137526 y que lo procedente es que ordenar al Registro Nacional el cierre registral de las fincas  del Partido de Guanacaste con matrícula Placa25763, 19998 y 20000, propiedad del actual INDER y cancelar registralmente los asientos y planos correspondientes, tal cual lo propuso la Administración Registral en el procedimiento de gestión administrativa. En virtud de ello, dice, la medida cautelar confirmada por el acto definitivo impugnado resulta ilegítima, toda vez que ha demostrado tener mejor derecho sobre el inmueble del cual es propietaria registral. Por su parte, el INDER sostiene que las inconsistencias que dan origen a las medidas cautelares confirmadas en el acto impugnado y que la actora cuestiona en este proceso, son actos propios del Registro Nacional y no suyos. Agrega que en los inmuebles inscritos a su nombre no hay zona marítimo terrestre y que la incongruencia referida a la doble inmatriculación no fue consecuencia del ITCO, sino que pudo haber sido por la actuación premeditada o errónea de un tercero ajeno y extraño a esa institución. Lo anterior porque, sostiene, el Nombre137526 no tituló por información posesoria ningún terreno a Tierra del Mar S.A. ni a Nombre137539  . Por ello, afirma, las informaciones posesorias administrativas a las que se hacen referencia en el asiento registral del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, son falsas y que así quedó expuesto en el informe que realizara el Nombre137526 en el año 1975, donde consta que se presentaron las denuncias penales correspondientes y se recomendó la anulación de los títulos de propiedad que se hayan consolidado en virtud de esas falsas titulaciones. Asevera que, en todo caso, la inscripción de los inmuebles del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000 es anterior a la de la finca 31052 de la misma provincia y sus antecedentes, lo que confirma su mejor derecho sobre esos inmuebles. Para una mejor comprensión de lo que se resolverá debemos señalar lo siguiente. Como indica el acto definitivo impugnado, la inconsistencia que se analiza refiere a una inexactitud extraregistral referida a una doble inmatriculación de los inmuebles del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000 propiedad del INDER y la finca 31052 inscrita a nombre de la sociedad accionante; en virtud de la cual se adopta la medida cautelar de advertencia administrativa, hasta que se resuelva en la sede jurisdiccional a quien corresponde el mejor derecho. Estima el Tribunal que en este caso la medida provisional dispuesta en sede administrativa sí resulta idónea y razonable por dos razones. La primera de ellas es que busca proteger la eficacia de la resolución que en definitiva se adopte en relación la doble inmatriculación; tutelando a su vez la publicidad y seguridad registral en el tráfico inmobiliario y las situaciones jurídicas de terceros interesados. Segundo, porque a partir de la decisión provisional que aquí se cuestiona y tomando en cuenta que de conformidad con lo dispuesto en  el ordinal 474 del CC, el Registro carece de competencia para anular o cancelar asientos registrales; corresponde a las partes en conflicto (en este caso, la actora y el INDER) acudir a la vía jurisdiccional a efectos de que sea en esta sede que se determine, en definitiva, acerca de la legitimidad del título  en la franja de terreno en la cual se presenta la doble matriculación. Precisamente, es la sociedad demandante quien, al tenor de lo dispuesto en el artículo 474 ibídem, formula este proceso para demostrar que la inscripción efectuada en su momento por el Nombre137526 es ilegítima y deben cancelarse los asientos registrales correspondientes a los inmuebles números 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, así como levantarse las medidas provisionales que pesan sobre la finca de su propiedad (31052) para que pueda ejercer plenamente los atributos del dominio sobre el inmueble de su propiedad. En esa línea, esta acción judicial constituye el medio procesal idóneo para el levantamiento de esas medidas cautelares administrativas registrales y de ese modo, recuperar la disponibilidad plena de su derecho de dominio sobre un bien inscribible, en este caso, el inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste. Para ello, demanda al INDER y requiere no solo la nulidad absoluta de las medidas cautelares dispuestas, sino también la cancelación de la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste indicadas y que son propiedad del INDER, junto con el levantamiento de las referidas medidas provisionales. En virtud de lo pretendido, estima el Tribunal que, en un orden lógico, deberá abordarse el examen referido a la doble inmatriculación y que, ante la ausencia de una contrademanda por parte del INDER, se corresponde con el análisis de los motivos por los que en criterio de la demandante, la inscripción efectuada a nombre de ese ente no resulta conforme con el ordenamiento jurídico y debe cancelarse. Como punto de partida, debemos señalar que, en lo relevante, en este proceso se ha tenido por acreditado que en el artículo 1 del Decreto No. 19 del 2 de abril de 1964, el Poder Ejecutivo, en lo que interesa, expropió las fincas números  6498, 10088, 10090, todas del Partido de Guanacaste, ubicadas en el Dirección16497   ,     y propiedad de Nombre137527   . Lo anterior con excepción de algunas parcelas en las que detalló ocupantes cabida y linderos, señalando que la propietaria de los inmuebles les había reconocido la posesión decenal en su favor. La parte considerativa de ese acto de alcance general señaló, en lo relevante, que los artículos 43 y 152 de la Ley No. 2825, obligaban a esa institución a solucionar los conflictos derivados de la posesión precaria de tierras en el país, para lo cual necesitaba adquirir las fincas indicadas (Considerando 1). También indicó que los artículos 152 y 153 de la Ley No. 2825 citada declaraban la utilidad pública de los terrenos en que se encontraran establecidos poseedores en precario (Considerando 3) y que de acuerdo con los datos contenidos en el expediente levantado por el Nombre137526 estaba suficientemente demostrada la existencia de poseedores en conflicto en las tierras indicadas, razón por la cual procedía ordenar la expropiación, con las exclusiones ya señaladas (Considerando 5) (hecho probado 1). Días después, se emitió el Decreto No. 5, el cual dispuso, en lo medular, inscribir a nombre del Estado el inmueble sito en Veintisiete de Abril, distrito tercero, cantón tercero de la Provincia de Guanacaste, que tiene los siguientes linderos: Norte: Río Lagarto. Sur: Río Montaña. Este: Finca perteneciente a Nombre137527    inscrita en el Registro Público, Sección de Propiedad, Partido de Guanacaste, al tomo mil trescientos veinticinco, folio trescientos noventa y nueve, asiento uno, número diez mil ochenta y ocho. Oeste: Zona marítimo terrestre de doscientos metros de ancho. Dicho inmueble mide dos mil ochocientos treinta y dos hectáreas, dos mil cuatrocientos ochenta y tres metros con cuatro decímetros cuadrados. De conformidad con los artículos 1 y 3  de esta norma, la inscripción se realizó por estar afecto ese terreno a los fines de la Ley No. 2825 del 14 de octubre de 1961, razón por la cual, una vez inscrito, el inmueble se traspasaría al Nombre137526 para que procediera a otorgar a sus ocupantes el título de propiedad respectivo (hecho probado 2). Luego, en acuerdo adoptado el 15 de octubre de 1964, la Junta Directiva del Nombre137526 autorizó a su Gerente para que compareciera ante  el notario designado por la Procuraduría General de la República, para aceptar el traspaso del inmueble referido en el hecho probado 2, conocido como Proyecto San Juanillo  (hecho probado 3). A partir de lo expuesto, también se tuvo por demostrado que las fincas números 6498, 10088, 10090 del Partido de Guanacaste se corresponden con el Asentamiento San Juanillo y fueron inscritas a nombre del Nombre137526 el 7 de junio de 1968 (hecho probado 4). También se demostró que el inmueble número 19184 del Partido de Guanacaste nació de la reunión de las fincas continuas números 6498, 10088, 10090, 16480 y 19182, todas del Partido de Guanacaste y propiedad del ITCO, y se inscribe a nombre de ese ente el 11 de junio de 1968 y que esta finca ha sido dividida en 460 lotes que fueron inscritos  por separado (hecho probado 5). Por otra parte, se demostró en esta causa que el Nombre137526 inscribió los inmuebles del Partido de Guanacaste  números 19996, 19998 y 20000 en el Registro Nacional, el 11 de junio de 1968 y que todos ellos provienen de la división material de la finca número 19184 citada (hechos probados 6, 7 y 8). También, que el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 nació de la reunión de las fincas  número 22763, 30318, 30320 y 31247, que su inscripción registral fue el 21 de febrero de 1975 y se encontraba dentro del Proyecto Agropecuario denominado San Juanillo, el cual pertenecía al Nombre137526 (hecho probado 13 en relación con los 9, 10, 11 y 12). A partir de lo expuesto, en este proceso no existe controversia alguna en relación con la existencia de una doble inmatriculación que existe entre las fincas del INDER inscritas bajo los números 19996, 19998 y 20000 y el inmueble propiedad de la sociedad actora, inscrito bajo la matrícula Placa25761, todos del Partido de Guanacaste. Amén de que se trata de un aspecto que las partes no debaten y que más bien admiten en sus argumentaciones, lo cierto es que es un aspecto que quedó técnicamente demostrado en el procedimiento de gestión administrativa, tal cual se explica tanto en el acto final como en el definitivo que aquí se impugna. Precisamente con sustento en el informe y los montajes técnicos ahí rendidos y que, insistimos, no han sido combatidos por las partes en esta causa; el Tribunal ha tenido por demostrado que la inscripción registral del inmueble matrícula Placa25761 y de las fincas número 19996, 19998 y 20000, todas del Partido de Guanacaste, refieren en la materialidad a un mismo espacio físico (hecho probado 33). La inmatriculación acusada supone, entonces, la existencia de asientos registrales diferentes e independientes para un mismo espacio físico, aspecto que, insistimos, no es objeto de controversia en esta litis. En rigor, conforme al objeto fijado en este proceso, el cotejo de legalidad que efectuará el Tribunal se limita a constatar si, como afirma la demandante, la inscripción efectuada por el Nombre137526 en su momento resulta ilegítima y debe cancelarse esos asientos registrales; a efectos de reinvindicar su derecho de propiedad que estima lesionado. Frente a este tipo de situaciones, dada la necesaria certeza de la información que se consigan en un registro público,  el ordinal 474 del CC establece con claridad las exigencias para que pueda disponerse de la cancelación de un asiento de inscripción. En este sentido el citado numeral señala: "No se cancelará una inscripción sino por providencia ejecutoria o en virtud de escritura o documento auténtico, en el cual expresen su consentimiento para la cancelación, la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos.". Por su parte, el mandato 472 del mismo cuerpo normativo establece los supuestos en que procede tal cancelación, señalando: "Podrá pedirse y deberá ordenarse cancelación total: 1.- Cuando se extinga el inmueble objeto de la inscripción, o el derecho real inscrito. 2.- Cuando se declare nulo el título en virtud del cual se ha hecho la inscripción." Para este Tribunal, de la relación de ambas normas surge con claridad que, de previo a disponer la cancelación de un asiento de inscripción de un determinado bien, es menester acreditar la concurrencia de alguna de las causales recién señaladas. En ese sentido y luego de un mesurado análisis, estimamos que el título en que el Nombre137526 sustentó, en su momento, la inscripción de las fincas matriculadas con los números 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico por desviación de poder; decisión que justificamos de la siguiente manera. De inicio y a modo de contexto, debemos resaltar que, tanto en su intervención dentro del procedimiento de gestión administrativa (según consta en las imágenes 129 a 140 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF) como en los argumentos conclusivos vertidos en este proceso, la representación del INDER ha sido enfática en que "(...) San Juanillo era un caso de ocupación precaria viejo y de grandes proporciones, en que mediaban los intereses de centenares de familias, algunas de las cuales ya estaban establecidas en la hacienda desde muchos años antes de que fuese fundado el Instituto de Tierras y Colonización. La Ley de Tierras y Colonización, en su artículo 92, disponía tal y como lo manda hoy, que el Instituto fuera el organismo facultado para intervenir en todos los casos de posesión precaria de tierras, a fin de que procurara encontrarles solución satisfactoria. Los habitantes de San Juanillo ya estaban ubicados, pero en constante enfrentamiento con los dueños originales de la tierra. Al Instituto correspondía acudir a encontrar solución al conflicto, dentro de lo posible en calidad de mediador. Los mismos precaristas ya habían ordenado la tierra a su manera y no era factible para el incipiente ITCO, ejecutar un programa de reordenamiento agrario, en que un grupo de funcionarios tratara de motivar a los ocupantes de las fincas grandes para que cedieran parte de sus tierras a los ocupantes de fincas pequeñas. Tampoco podía el Nombre137526 seleccionar a las familias beneficiarias, porque los ocupantes eran gente que ya habían avanzado con la iniciativa de forjar, a su manera un futuro para la Hacienda San Juanillo. Y bajo esa circunstancia, las tierras fueron dedicadas a la explotación forestal, a la ganadería y en menor medida a la producción agrícola. Hoy, la agricultura es prácticamente solo para el consumo y la ganadería la actividad principal. Unos precaristas aprovecharon el beneficio obtenido con su lucha y la del Instituto. Otros han cedido sus terrenos, para emprender nuevas experiencias. Es así como a fecha 15 de octubre de 1964 la Junta Directiva del entonces Instituto de Tierras y Colonización (ITCO) por acuerdo III, tomado en la Sesión 298 aprueba autorizar al señor Gerente General para comparecer ante la Notaria del Estado a aceptar el traspaso a nombre del ITCO, de los terrenos que este obtuvo por Decreto Ejecutivo número 5 del 15 de abril de 1964  (...)" (imagen 492 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo).  Precisamente, en esta causa se ha tenido por demostrado que mediante los Decretos No. 19 y No. 5 citados se dispuso, en lo medular, que tanto los inmuebles que se expropiarían como  los que el Estado traspasaría al INDER, todos situados en el Dirección16500        tenían una finalidad específica, a saber, la solución de los conflictos de posesión que habían en esos terrenos; a efectos de que procediera a otorgar a sus ocupantes el título de propiedad respectivo (hechos  probados 1 y 2). Los terrenos a los que hacen referencia los Decretos en cuestión  se corresponde con la porción de terreno en la que se asentaba el Proyecto Agropecuario San Juanillo (hechos probados 1 al 5) y debían ser utilizados por el Nombre137526 para una finalidad específica, a saber, el otorgamiento del título de propiedad a sus ocupantes, a efectos de solucionar los conflictos que ahí se presentaban y de los cuales tenía pleno conocimiento esa institución. De esta forma, el fin dispuesto para esos actos administrativos de alcance general encuentra pleno respaldo en los intereses públicos que, conforme a la Ley de Tierras y Colonización vigente al momento de los hechos, debían ser satisfechos, en su momento, por el Nombre137526 y, al día de hoy, por el INDER. Dentro de éstos, destaca el que establece el numeral 43, conforme al cual esa institución debe darle solución a los problemas que resulten de la posesión en precario de tierras en todo el territorio nacional y de la posesión en las zonas de la Milla Marítima, debiendo destinar desde el principio la mayor parte de sus recursos a esa tarea y finalidad. Para ese fin, la norma señala que ese ente desarrollará preferentemente sus programas de parcelación, colonización y organización de cooperativas en aquellas zonas donde existen núcleos de poseedores en precario y que se consideren aptas para ese objeto, así como en las tierras del Estado, en las reservas nacionales o en otras propiedades que entidades públicas le traspasen con ese propósito. También indica que en el caso de la Milla Marítima, se respetarán los arriendos vigentes a la fecha de la promulgación de esa ley y los derechos adquiridos en la misma por los poseedores de buena fe, sin prejuicio de lo que esa norma legal establece. También, el artículo 152 habilita a esa institución a adquirir los bienes inmuebles que necesitare para el cumplimiento de los fines establecidos en la ley y lo autoriza para gestionar las expropiaciones que requiera. En esa línea, el numeral 153 establece que para los efectos de las expropiaciones, se declaran de interés público, entre otros, las tierras en que estén establecidos colonos, arrendatarios, aparceros o poseedores en precario; las que sean aptas para los fines de esa ley y que a juicio del Instituto sean indispensables para la realización de los fines de la misma. A partir de todo lo expuesto, no tiene duda el Tribunal de que las titulaciones que, en relación con el Proyecto San Juanillo, efectuara en aquel momento el ITCO, tenían sus fines claramente fijados tanto en la Ley No. 2528 como en los Decreto 19 y No. 5 citado y que referían, en general, a la solución del problema de ocupación en precario de sus poseedores; resultando legalmente imposible que las titulaciones respondieran a otros fines, porque se incurriría en desviación de poder. En ese sentido, debemos recordar que este es un vicio que afecta el elemento fin de los actos administrativos y que conforme al ordinal 131 inciso 3) de la LGAP consiste en el ejercicio de las potestades públicas para la persecución de un fin distinto del principal, con detrimento de éste, o en decir de la Corte Interamericana de Derechos Humanos " (...) una motivación o un propósito distinto al de la norma que otorga las potestades a la autoridad estatal para actuar (...)" (Caso Nombre137540     vs. Venezuela; párr. 121). Constituye una patología de la función administrativa, si se considera que en tesis de inicio, el fin de toda manifestación de voluntad pública es la cobertura y satisfacción del interés público, entendido por el mandato 113 ibídem como el interés coincidente de los administrados. Se trata de un concepto jurídico que según el numeral 131 inciso 2) de la LGAP, debe ser fijado por el ordenamiento jurídico en cada caso, advirtiendo que la falta de regulación expresa no habilita discrecionalidad administrativa sobre ese elemento material, por lo que será el juzgador quien debe determinarlo con vista en las particularidades de cada caso y atendiendo a los demás elementos del acto y el resto del ordenamiento normativo. Al tenor de lo expuesto, la desviación de poder es un vicio del ejercicio de poder público, tutelable en esta sede judicial, tal y como lo resalta el párrafo segundo del artículo 49 de la Constitución Política y que trae como consecuencia la nulidad absoluta de las decisiones administrativas, por ausencia del elemento fin. De ese modo, en cada caso, es menester ponderar el valor categórico que el agente jurídico utiliza para la adopción de sus conductas y aplicación del derecho que en teoría, legitima su proceder, a la luz de las circunstancias de hecho (concretas y directas) que han dado origen a ese ejercicio (motivo del acto), a fin de establecer si lo resuelto (contenido), es proporcionado al fin y correspondiente al motivo, tal y como lo estatuye el artículo 132 inciso 2) de la citada Ley General.

 XI.- En este caso, el Tribunal estima que el título a partir del cual el Nombre137526 inscribió a su nombre los inmuebles números 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste resulta absolutamente nulo, por desviación de poder. Lo anterior dado que los Decretos No. 19 y 5, referidos establecieron expresamente el fin último de esos inmueble que el Estado traspasaba al Nombre137526 o que se expropirían, a saber, que fueran titulados en favor de sus ocupantes y se les otorgara el título de propiedad respectivo. Este fin resulta conteste, además, con los intereses públicos establecidos en la Ley No. 2528 citada, en especial, la solución de los conflictos en precario. Así, en sujeción al principio de legalidad, el Nombre137526 no podía apartarse de la satisfacción de ese fin, el cual, reiteramos, está expresamente fijado y sobre el cual, en todo caso, tampoco tenía el Nombre137526 la posibilidad de establecerlo discrecionalmente. En el caso que nos ocupa, se ha demostrado que el Nombre137526 se apartó de ese fin y terminó apostando a la consecución de uno distinto, como lo es haberse titulado en cabeza propia tres de los terrenos que formaban parte del Proyecto San Juanillo, los que posteriormente inscribió a su nombre. En acatamiento al bloque de legalidad, esos inmuebles debían haber sido adjudicados a sus ocupantes, como exigían los actos del alcance general indicados. Nótese que ninguno de los argumentos defensivos del Nombre137526 explica, siquiera, las razones válidas por las cuales esas fincas se titularon e inscribieron a su nombre y no en cabeza de quienes los ocupaban. En rigor, su defensa en esta litis se enfoca en la supuesta inexistencia de la información posesoria administrativa que dio origen a la titulación y posterior inscripción de los inmuebles número 22763, 30318, 30320 y 31247, que luego se reunieron para dar origen a la finca del Partido de Guanacaste 31052; en atención a supuestos vicios que impedían la titulación. Sin embargo, en nuestro criterio esos argumentos son insuficientes y deben ser rechazados por las siguientes razones. Conforme a la prueba aportada a este proceso por el INDER, se ha tenido por acreditado que en octubre de 1975, esto es, con posterioridad a que el Nombre137526 inscribiera a su nombre, en clara desviación de poder, los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, el Departamento Legal de ese ente tuvo conocimiento de que en la vía penal se estaba investigando una serie de inscripciones en el Registro Nacional aparentemente tramitadas con la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas. Entre otras, se citaron las fincas número 30318, 30320, 31247 y 22763 ya indicadas, todas del Partido de Guanacaste (hecho probado 14). Por ello, en noviembre de ese mismo año, ese Departamento Legal rindió un informe al Presidente Ejecutivo de ese ente, en relación con la anulación de títulos levantados por falsificación de documentos. En lo medular, indicó que ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal se había establecido causa por el delito de falsificación de documentos contra Óscar Saborío Castro y otros, en virtud de que procedieron a extender testimonios de escrituras -sin que se hubiese tramitado Información Posesoria ante ese Instituto- haciendo constar lo contrario ante el Registro. También se indicó que si bien se habían efectuado gestiones, no eran suficiente toda vez que las inscripciones persistían en el Registro Público y se podía verificar cualquier enajenación de las fincas. Posteriormente señaló las distintas alternativas procesales que se habían considerado, entre ellas: a) Acudir a la vía contencioso administrativa para que el Nombre137526 dedujera la legalidad de los actos administrativos que según parece en el Registro Público, fueron dictados por la Junta Directiva del ITCO, porque estaba frente a actos administrativos inexistentes. b) Formular un juicio de lesividad a efectos de que "(...) los Tribunales declaren su abrogación señalando las indemnizaciones correspondientes en virtud de daños y perjuicios. (...)". Pero, indicó que como se estaba frente a actos inexistentes que el Nombre137526 nunca dictó, no podría jamás actuar en esa vía. Agregó que "(...) el criterio externado por el Lic. Nombre8841 (sic) José Villa Sub-Procurador General de la República-, se inclina por ésta ya que para él lo único que tendría que hacerse es lograr de Archivos Naciona-les (sic) una certificación en que se consigne que la escritura a que se hace referencia en el Registro en cada una de las inscripciones no existe, o bien no corresponde a lo reportado por el Notario Saborío Castro, y por ser la inscripción el Registro el acto administrativo éste se lograría anular a través de la Procuraduría por la vía aquí enunciada.- (...)". Expuso que ese Departamento no compartía la tesis sostenida por el Sub Procurador puesto que "(...) Ese acto que realiza el Registro no es más que ejecución del verdadero acto administrativo, el acuerdo de la Junta Directiva en que se ordena la inscripción del terreno en el Registro Público cuando se han cumplido satisfactoriamente todos los requisitos que señala la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas (...)" (el subrayado corresponde al original). c) Gestionar la nulidad a través del Incidente establecido en el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias, que establecía la vía para que el mismo Nombre137526 procediera a anular las inscripciones que se hubieran verificado en contra de las disposiciones legales. Señaló que la norma transcrita contemplaba dos situaciones: a) Anular en el mismo expediente la inscripción por notarse que se ha levantado contra las leyes vigentes. b) Anular sustituyendo el expediente por certificación literal, cuando aquel se hubiere extraviado. Agregó que, como en su caso, el expediente jamás existió bien podía referirse a la segunda situación y se trataría de un procedimiento sumarísimo puesto que bastaría sustituir el expediente por la certificación del Registro Público y anexarle otros documentos que dieran pie a la resolución considerada que en definitiva se fuera a dictar, la que se anotaría al margen del asiento de inscripción. Esta última alternativa fue la que, en definitiva, recomendó salvo que existiera un mejor criterio de la Presidencia Ejecutiva o la Junta Directiva, a efectos de que "(...) los terrenos acaparados y mal inscritos en el Registro Público vuelvan a su estado original, tratando luego de que el Instituto a través del Poder Ejecutivo, logre que tales terrenos se inscriban a su nombre.-(...)" (hecho probado 15). También se demostró que en el mismo mes de noviembre de 1975, el Secretario General del Nombre137526 certificó que "(...) Que la Sociedad TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic), nunca ha tramitado información Posesoria ante el Departamento Legal del Instituto, conforme a los trámites de la Ley de Informaciones Posesorias, número cuatro mil quinientos cuarenta y cinco del veinte de marzo de mil novecientos setenta y sus posteriores reformas, y tampoco la Junta Directiva del Instituto ha dictado resolución que apruebe la inscripción a nombre de la citada Sociedad en el Registro de la Propiedad. (...)" (hecho probado 16). A partir de la recomendación del Departamento Legal y la certificación emitida, en el mismo mes de noviembre del 1975, la Secretaria General del Nombre137526 comunicó al Departamento Legal, el acuerdo firme tomado por la Junta Directiva de ese ente en el artículo XVI de la sesión número 1928 celebrada el 12 de noviembre de 1975, en el cual se dispuso: "(...) Ordenar al Departamento Legal, proceda iniciar expedientes de Declaratoria de nulidad absoluta de los títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público, por ser inexistentes los Actos Administrativos que en ellos se mencionan, que aparentemente tienen sustento en acuerdo de esta Junta Directiva; para que de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 de 20 de marzo de 1970 y sus Reformas se proceda a decretar la nulidad absoluta de esos títulos e inscripciones. (...)" (hecho probado 17). Sin embargo, de la prueba que constan en autos no es posible establecer la existencia de causas o condenas por falsificación de documentos tramitadas en contra del notario Óscar Saborío Castro (hecho no probado 1) ni la nulidad de las escrituras otorgadas por ese notario (hecho no probado 3). Es más, ni siquiera pudo demostrar el INDER que hubiera promovido alguna acción (en los términos dispuestos por la Junta Directiva) tendente a que se declarara la nulidad absoluta de títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público correspondientes a los inmuebles del Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247, 22763 y 31052 (la cual se forma por la reunión de las cuatro anteriores)  (hechos no probado 4 y 5). Así las cosas, al final de cuentas, el ITCO, conociendo de esa eventual situación irregular no ejecutó lo ordenado por la Junta Directiva ni procuró alguna acción administrativa o judicial tendente a anular las inscripciones relativas a los inmuebles del Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247, 22763 y 31052. Lo anterior era indispensable porque, como el Nombre137526 lo reconoció en aquel momento, existen asientos registrales que amparan la inscripción de los referidos inmuebles, los cuales se presumen válidos y están protegidos por la publicidad registral; en virtud de los cuales se reconoce el derecho de propiedad de sus titulares. De esta forma, si tan seguro estaba el Nombre137526 de que esas inscripciones estaban viciadas, la actuación diligente impuesta por el ordenamiento jurídico era que estableciera dichas acciones a efectos de que se declarara, primero, la invalidez absoluta de las titulaciones dispuestas por información posesoria y, una vez establecida la ilegitimidad del título, se procediera con la cancelación de los referidos asientos registrales. Pero lo cierto es que, reiteramos, no existen elementos que permitan a este Tribunal establecer, con la certeza requerida en estos casos, que esas acciones se formularan y concluyeron, al menos, acerca de la nulidad de aquellos títulos que, reiteramos constan en asientos registrales. De esta forma, las manifestaciones del INDER no tienen la suficiente potencia para desvirtuar la presunción de validez y legitimidad de los asientos registrales correspondientes al Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247 y 22763; simple y sencillamente porque nunca procuró gestionar su invalidez y, en definitiva, no se ha declarado que son ilegítimas ni se ha dispuesto su nulidad absoluta o cancelación; examen que no es objeto de este proceso porque el INDER no formuló una contrademanda en contra de la sociedad actora en ese sentido. Por ende, los supuestos vicios que se reclaman tanto en relación con la información posesoria, la legitimidad de las titulaciones y la reunión de las fincas que dieron origen al inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, no resultan atendibles frente a la presunción de validez de asientos registrales que el Tribunal no podría desconocer, porque no han sido declarados nulos ni cancelados y cuya validez del título no se cuestionó por la vía de la contrademanda. Y a diferencia de lo que señala la representación del INDER, no existe ninguna evidencia cierta de que la doble inmatriculación se haya producido por la actuación premeditada o errónea de terceros ajenos o extraños a esa institución; porque ese ente incumplió su carga probatoria de acreditarlo (hecho no probado 7). Más bien, de los autos es posible concluir que la doble inmatriculación sí resulta imputable al INDER, desde el momento en que tituló en cabeza propia tres terrenos que habían sido destinados y tenían por fin único, dar solución al conflicto de ocupación en precaria del Proyecto San Juanillo, titulándolos a nombre de sus ocupantes o poseedores; en clara consecución de un fin distinto al establecido en la norma. La situación se agrava si se toma en cuenta que tampoco demostró el INDER que hubiera ejercido o ejerza a la fecha posesión sobre esos inmuebles (hecho no probado 8) y que existen evidencias en autos que permiten establecer que esos inmuebles sí estaban siendo poseídos u ocupados por personas. Ello se infiere del propio contenido de los asientos registrales que, reiteramos, no han sido declarados nulos ni cancelados; razón por la cual el Tribunal no puede desconocerlos. Además, de la prueba aportada por la sociedad actora, específicamente los planos aportados por el propio INDER (imágenes 377 a 387 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF) y los antecedentes catastrales aportados por la parte actora (documento 29 aportado en formato digital y que consta en el CD de prueba, Disco 1), los cuales constituyen indicios de la posesión que ejercía Nombre137538  , desde el año 1964 y con anterioridad de la inscripción del INDER, sobre terrenos que hoy conforman los inmuebles referidos (hecho probado 34). Aunado a lo anterior, debe el Tribunal reprochar al ente accionado que, teniendo al menos duda de la legalidad de los asientos registrales referidos desde el año 1975, no hubiese gestionado su invalidez por los medios procesales establecidos por el ordenamiento jurídico y conforme fuera dispuesto por su Junta Directiva. Nótese que de haber actuado conforme a lo dispuesto por ese órgano colegiado en el año 1975, no estaríamos discutiendo, en este momento, la doble inmatriculación que aquí nos ocupa. Debe el Tribunal insistir en que la sociedad actora adquirió al amparo de la publicidad y seguridad registral, no de los ocupantes originales, ni de quienes titularon e inscribieron a su nombre los inmuebles entre el año 71 y 75, sino de un proceso judicial en el cual se adjudicó el inmueble en noviembre del año 1982 (hechos probado 18 y 19), del cual no solo es propietaria, sino que también ha mantenido la posesión amparado en un título que se presume válido y un plano que grafica su propiedad y en cuyo procedimiento de inscripción, la misma Administración Registral se pronunció sobre la incorporación zona marítima terrestre en el inmueble propiedad de la demandante. Lo anterior en el tanto la Dirección del Catastro Nacional señaló desde el 2001, en lo que interesa, "(...) 10. Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio. (...)"; por lo que, en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora bajo el recibo número 970960 (hecho probado 20). Lo anterior evidencia que la accionante adquirió de buena fe y conforme a información registral y facilitó la segregación de al menos 10 lotes de esa finca madre (hecho probado 21). Debemos señalar que, en nuestro criterio, tanto la desviación de poder que hemos constatado como la buena fe del título bajo el cual adquirió la demandante fueron, en alguna medida, apreciadas por el Registro Inmobiliario en el procedimiento de gestión administrativa desde el momento en que sugirió al INDER (y no la sociedad actora) que estuviera anuente a cerrar las fincas 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste citadas para que se procediera a la cancelación de esos asientos registrales (hecho probado 26). Esa gestión, a no dudarlo, pone en evidencia la pertinencia de la cancelación de esos asientos registrales, lo que no pudo realizarse en la vía administrativa precisamente porque el INDER no accedió a ese requerimiento (hecho probado 27). En virtud de lo expuesto, el Tribunal concluye que el título que sirvió de base a la inscripción de los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste a nombre del INDER, resulta absolutamente nulo por desviación de poder, en tanto éstas fueron inscritas a nombre de ese ente, quien claramente no era ocupante ni tenía un conflicto de ocupación en precario en relación con los referidos inmuebles. Tomando en cuenta que los asientos registrales referidos a esos inmuebles carecen de una causa lícita y que esas fincas constituyen el mismo espacio físico de la finca inscrita en el Partido de Guanacaste bajo la matrícula Placa25761, se configura uno de los supuestos de hecho previstos por los artículos 472 y 474 del CC, que exige anular el título en virtud del cual se realizó la inscripción de los inmuebles de los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste. Lo anterior es determinante en este proceso a efectos de resolver las pretensiones de la parte actora, pues como se ha señalado, siendo que el mismo Registro Nacional ha puesto en evidencia la existencia de un error  (extraregistral) consistente en una doble inmatriculación, lo debido es realizar las acciones necesarias que permitan a la sociedad actora, como titular de la finca Placa25761, ejercitar el dominio pleno de su titularidad sobre ese bien, una vez superadas las deficiencias que afectan ese ejercicio. En virtud de lo expuesto y por las razones expuestas ut supra, debe disponerse la nulidad del título a partir del cual el Nombre137526 inscribió los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, así como la cancelación de esos asientos registrales que originaron los inmuebles referidos, al concretarse los supuestos condicionantes que imponen los artículos 472 y 474 citados. La pervivencia de esos registros inmobiliarios resulta improcedente, dada la doble inmatriculación determinada y declaratoria de nulidad que aquí se ha efectuado en atención a la pretensión del actual propietario de la finca 31052, actora en esta causa. Lo expuesto permite, en consecuencia, tener por superado el defecto con fundamento en el cual el Registro Inmobiliario impuso la medida administrativa de inmovilización de la finca 31052. Finalmente, debemos indicar que se ha dispuesto la nulidad del título a partir del cual el Nombre137526 inscribió los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste en virtud de la existencia de desviación de poder por parte del INDER. En criterio del Tribunal, se trata de una ilegalidad manifiesta, en los términos que lo establece el ordinal 199 de la LGAP. Por ello, estimamos que en el caso concreto,  es necesario comunicar esta sentencia tanto a la Auditoría Interna como al Presidente Ejecutivo del INDER para que, dentro del marco de sus competencias, determinen la apertura de las acciones internas de rigor que permitan establecer la eventual responsabilidad patrimonial y/o disciplinaria de quienes participaron en las acciones y omisiones han generado la nulidad de los títulos que han sido invalidados por este Tribunal. Lo anterior de conformidad con lo establecido en los artículos 199, 200 al 213 de la LGAP. Para tales efectos, se ordena que en fase de ejecución y una vez firme este pronunciamiento, se comunique al Auditor Interno y al Presidente Ejecutivo del INDER esta sentencia, a efectos de que procedan a realizar las acciones y procedimientos que correspondan, atendiendo a los hechos analizados en este proceso. En ese sentido, la comunicación estará a cargo del Juez Ejecutor que por turno corresponda, conforme sus competencias funcionales y será responsabilidad de la Administración condenada gestionar activamente y verificar el adecuado cumplimiento de dicha comunicación.

 XII.- En definitiva, por las razones expuestas en los Considerandos precedentes, deberá acogerse la pretensión primera de la parte actora y, en consecuencia, declararse la nulidad absoluta parcial de la resolución de la resolución No. 408-2018 citada, emitida por el TRA, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora. Por conexidad y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33, 36 y 122 inciso k) del CPCA, también deberá declararse la nulidad absoluta parcial de la resolución final dictada el 2 de julio del 2017, mediante la cual el Registro Inmobiliario dispuso las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia en el inmueble Placa25761 citado. Lo anterior por violación al principio de legalidad y vicios en los elementos contenido y fin, tal cual se expuso en los Considerandos VIII, IX, X y XI de este fallo. De conformidad con los artículos 171 de la LGAP y 131 del CPCA, esta declaratoria de nulidad tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de adopción de los actos anulados, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe. También deberá acogerse la pretensión quinta que formula la actora, dirigida a que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números 19996, 19998 y 20000, todas propiedad del INDER. Lo anterior de conformidad con los artículos 472 y 474 del CC y en virtud de haberse establecido en el Considerando XI de esta sentencia, la ilicitud del título del ITCO, por desviación de poder. Como consecuencia de la nulidad absoluta de los actos finales y definitivo del procedimiento de gestión administrativa y la supresión de los asientos registrales relativos a los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, al haber decaído la razón fáctica y jurídica que en su momento oportuno sustentó la citada medida administrativa y como derivación de los numerales 131, 132 y 133 de la LGAP y el numeral 88 del Decreto Ejecutivo No. Placa15869 citado; deberán acogerse las pretensiones segunda, tercera y cuarta que formuló la sociedad accionante y, en consecuencia, ordenarle al Registro Inmobiliario levantar las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE", que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25752, propiedad de la sociedad aquí actora. Lo anterior en la medida en que el Tribunal se inclina por tutelar la presunción de validez de los asientos registrales referidos a los inmuebles del Partido de Guanacaste números Placa25766, 22763, 30318, 30320 y 31247, así como la de la posterior reunión de los últimos cuatro, para formar el inmueble Placa25761 de la misma Provincia; así como su oponibilidad frente a terceros. Insistimos en que los asientos registrales indicados son claros en cuanto a la existencia de procedimientos de información posesoria tramitados ante el Nombre137526 que concluyeron en una titulación que también se identifica, agregando que en ella participó el Estado y que fue efectuada de conformidad con la Ley No. 4545 y 4598 citadas. Además, la sociedad actora adquirió de buena fe, posterior a la inscripción, en remate judicial y bajo la publicidad registral e incluso, le inscribieron el último plano, según se expuso con detalle ut supra.

 XIII.- La restantes pretensiones principales que formula la sociedad actora se dirigen a que declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercicio pleno de su derecho de propiedad; a partir de lo cual requiere una condena patrimonial en su contra en relación con los perjuicios que, dice, le ocasionaron junto con los intereses y la respectiva indexación. Entiende el Tribunal que estamos, entonces, ante un pedido de responsabilidad patrimonial extracontractual de los entes y órgano demandado. Lo anterior toda vez que se formula, por una parte, una pretensión declarativa que, en atención a la causa petendi y a la conducta objeto de este proceso, busca que se emita un pronunciamiento que reconozca la existencia de ejercicio de función administrativa que se constituye como causa generadora de una eventual responsabilidad patrimonial de los entes y órgano demandados, por haberle impedido el pleno ejercicio del derecho de propiedad (pretensión 6); para luego dar cabida a una condena patrimonial de los extremos ya señalados (pretensiones 7, 8 y 9). Por ello, su análisis debe ser conjunto y debe iniciar con una breve reseña de los postulados generales del régimen de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. En ese sentido, debe tenerse presente que conforme al numeral 190 de la LGAP, la Administración es responsable patrimonialmente por su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal. La responsabilidad dicha, se enmarca, por ende, dentro de un régimen preeminentemente objetivo, que engloba en su fundamento tanto la teoría del daño y del riesgo, como el equilibrio en la ecuación patrimonial. Con ello se procura, en lo fundamental, la reparación indemnizatoria a quien ha experimentado una lesión atribuible a la organización pública, que resulta ser antijurídica en su base. Esto ocasiona, sin duda, un giro en el enfoque mismo de su fundamento, ya que habrá responsabilidad de la Administración siempre que su funcionamiento normal o anormal, legítimo o ilegítimo, cause un daño que la víctima no tenga el deber de soportar, con independencia de su situación jurídica subjetiva y la titularidad o condición de poder que ostente, cumpliendo claro está, con el presupuesto imprescindible del nexo causal. La normativa vigente impone como criterios de imputación la conducta ilícita o lícita, así como el funcionamiento normal o anormal. En el caso de la conducta lícita y el funcionamiento normal, el Ordenamiento Jurídico establece presupuestos y exigencias que determinan su procedencia, entre ellos, el daño debe ser especial o anormal, lo que supone que debe recaer sobre una pequeña proporción de afectados o bien, en el segundo caso, debe tener una intensidad excepcional. En estas hipótesis, la responsabilidad solo cubre el daño, no así los perjuicios (artículos 194 y 195 de la LGAP). Por su parte, en la conducta ilícita y el funcionamiento anormal, la responsabilidad patrimonial es plenaria. Con todo, ante esos criterios de imputabilidad, ha de acreditarse que la lesión es consecuencia de esas acciones u omisiones, a efectos de establecer el nexo causal que permita la atribución de responsabilidad al centro de autoridad pública. Aunado a ello, en los casos de anormalidad e ilicitud, el juzgador ha de abordar un examen del funcionamiento público, a fin de establecer si efectivamente, se ha presentado un proceder que se aleja de la legalidad o bien, se contrapone a los conceptos de eficiencia administrativa. En tales casos, resulta determinante inferir con claridad la existencia de esos criterios, pues el tratamiento y análisis de cada caso debe ser diferente, atendiendo al tipo de funcionamiento al que se atribuye el detrimento. Surgen como causas eximentes de tal responsabilidad, la culpa de la víctima, el hecho de un tercero y la fuerza mayor, aspectos cuya demostración incumbe a la Administración. Sobre el tema, véase el extenso desarrollo que sobre la responsabilidad patrimonial de la Administración ha realizado la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la sentencia No. 584 de las 10 horas 40 minutos del 11 de agosto del 2005. En atención a lo que aquí se debate, es necesario insistir, entonces, que siempre que se haya sufrido una lesión como consecuencia de una conducta pública, sea esta activa u omisiva, que la víctima no tenga la obligación de soportar; surge el deber indemnizatorio como derivación de la máxima de reparación integral del daño que se desprende del numeral 41 de la Constitución Política. Sin embargo, es imperativo establecer la existencia efectiva del daño y/o perjuicio cuya tutela se requiere. En este sentido, acorde a lo preceptuado por el ordinal 196 de la LGAP, el daño indemnizable ha de ser efectivo, evaluable e individualizable. Por efectivo, se entiende que la lesión se ha producido o que con certeza razonable se ha de producir, como derivación de la causa generadora a que se atribuye en cada caso concreto. En ese sentido, cumplen con esa condición tanto aquellas lesiones patrimoniales o extrapatrimoniales que se han tenido por consumadas en la realidad empírica como aquellos detrimentos cuya ocurrencia resulta de posibilidad razonable. Por evaluable, este cuerpo colegiado entiende la posibilidad de cuantificar el daño en valor económico, no porque en todos los casos el detrimento tutelable sea propio de una naturaleza dineraria, sino porque pueda ser objeto de estimación económica como mecanismos de contraprestación indemnizatoria por equivalencia. Finalmente, por individualizable ha de entenderse que la lesión debe haber sido producida en un sujeto o conjunto particular de sujetos, de manera que sea factible en cada análisis casuístico, identificar a las víctimas de esa transgresión, sea, quienes han padecido las consecuencias lesivas cuya reparación se pretende establecer. Estas características del daño traen como consecuencia que no sean pasibles de reparación los daños inexistentes o las meras expectativas de lucro. Es también necesario advertir que el daño debe ser acreditado por quien reclama la reparación. Así se deriva de los numerales 41 del Código Procesal Civil (en adelante CPC) y los ordinales 58 inciso c) en relación al 82, ambos del CPCA. Una vez establecida la existencia de un daño en las condiciones que han sido expuestas, ha de identificarse la causa que lo origina, de suerte que pueda establecerse la relación de causa-efecto entre el proceder público y el daño reclamado. Desde este plano, cabe advertir, para que emerja el nexo de causalidad, es necesario que la causa del daño, con independencia del criterio de imputación al que se atribuya esa lesión (conducta lícita o ilícita, funcionamiento normal o anormal) sea referible a la Administración a quien presuntamente se atribuya esa consecuencia. Entonces, puede decirse que el nexo causal pende de la existencia de un elemento objetivo, sea, que la lesión sea consecuencia de una acción u omisión pública, como causa eficiente, adecuada y jurídicamente relevante. Pero además, en su componente subjetivo, esas conductas han de ser imputables al ente público contra quien se ha direccionado la acción judicial de connotación reparadora. Lo anterior es determinante pues aunque determinado hecho sea la causa relevante del daño, si ese hecho u omisión no puede endilgarse al accionado, no habrá en esos casos puente causal que permita declarar la responsabilidad. En este caso, es necesario identificar si las acciones a las que el demandante atribuye la lesión que dice haber padecido son causa adecuada y relevante de esa consecuencia, y además, si son imputables a las Administraciones pretendidas.

 XIV.- Tomando en cuenta la naturaleza de la condena patrimonial que se formula como pretensión principal, la mayoría de este Tribunal estima necesario referirse a la “teoría del chance u oportunidad de negocio frustrado”. Se trata de un tema que ha sido examinado por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la sentencia Nº 478-F-S1-2012 dictada a las 14 horas 30 minutos del 12 de abril de 2012 y en la cual, en lo medular reconoció la existencia del denominado “interés legítimo reforzado” como parámetro de indemnización. En lo que aquí interesa, en ese fallo la Sala consideró que "(...) hay cabida para una indemnización de la lesión patrimonial originada a partir de una conducta ilícita, que tuvo como consecuencia la afectación de una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación futura de ventaja, acentada (sic) no en una mera probabilidad, una hipótesis o un mero riesgo, como quedó dicho, sino en una afianzada probabilidad, en un alto grado de certeza para la materialización del contrato final de suministro de energía. (…)”. Esta posición fue reiterada, también, en la sentencia  No. 1049-2013 dictada a las 9 horas 25 minutos del 14 de agosto del 2013. La indemnización por interés legítimo reforzado así como el chance u oportunidad de negocio frustrada ha sido, en general, admitida por la mayoría de esta Sección Sexta, entre otras, en las sentencias No. 99-2012-VI dictada a las 11 horas 15 minutos del 4 de junio del 2012, No. 66-2013-VI de las 15 horas 8 de mayo del 2013, No. 153-2015-VI dictada a las 9 horas 45 minutos del 18 de setiembre del 2015, No 95-2016-VI de las 11 horas del 21 de junio y No. 141-2016 dictada las 11 horas del 23 de setiembre, ambas del 2016; No. 38-2017-VI de las 13 horas 45 minutos del 29 de marzo, No. 50-2017-VI dictada a las 10 horas 25 minutos del 25 de abril y No. 148-2017 de las 9 horas del 30 de noviembre, todas del 2017 y la No. 79-2018-VI de las 16 horas del 29 de junio del 2018. Lo anterior bajo la premisa de que tal tutela jurídica es procedente -y en consecuencia pasible de indemnización- si recae sobre la situación jurídica de la persona, tal cual se deriva del párrafo tercero del artículo 49 de la Constitución Política, que encomienda a esta Jurisdicción la protección, al menos, de los derechos subjetivos e intereses legítimos de los justiciables. Aunado a lo anterior, el artículo 1 inciso 1) del CPCA, que comprende una competencia subjetiva para que este Tribunal tutele las situaciones jurídicas de las personas, sean éstas de poder, deber, mixta o de ventaja. De esta forma, si en el ejercicio de función administrativa, los entes públicos inciden de manera negativa, con proyecciones económicas, en esa situación o esfera jurídica y el administrado no tiene el deber legal de soportar tal lesión (ya sea daño o perjuicio); tal indemnización resulta, en principio, procedente. Así, si bien la mayoría de las veces la lesión patrimonial se produce en situaciones propias y derivadas de titularidad de un derecho subjetivo, ello no implica que los intereses legítimos no puedan dar pie a eventuales reparaciones. Y ello es así, reiteramos, a partir del soporte constitucional previamente detallado. Consiste, entonces, en la protección de una situación jurídica en la que, si bien no se posee un derecho subjetivo, se ha truncado una posibilidad cierta (y no una simple conjetura) de obtener una ventaja patrimonial, como derivación de un proceder público irregular. Se configura la supresión o desaparición, por causas imputables al presunto sujeto responsable, de una probabilidad seria, concreta y real de ocurrencia de un evento favorable para el titular. De esta forma, será en cada caso concreto donde habrá que determinar si en ejercicio de función administrativa se afecta o no una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación de ventaja futura; de modo que deba indemnizarse a aquel sujeto de derecho que ve cercenado de su esfera jurídica, una oportunidad de recibir una ventaja patrimonial, caracterizada por un alto grado de certeza en cuanto a su materialización. Precisamente en los precedentes indicados ut supra, se han señalado las condiciones requeridas para este tipo de indemnización, así como la forma en que ésta deberá determinarse. En ese sentido, desde la sentencia No. 99-2012-VI citada se indicó que el daño resarcible por la pérdida de un chance consiste en no poder disfrutar de una posibilidad de ganar, debido a la acción de un tercero; es decir, es un daño a una oportunidad. Se distinguió, también entre el chance frustrado resarcible y el que no lo es, indicando que "(...) El mero chance es solo probabilidad de acontecer de un hecho futuro. El chance resarcible, a diferencia de aquél, es también una probabilidad matemática, un riesgo que genera posibilidades en favor y en contra. (...). Lo que lo diferencia del mero chance es el elemento teleológico, ya que la lesión es a una situación jurídica subjetiva favorable cuya realización es esperable. El chance resarcible está fundamentado en una probabilidad de maduración de una situación jurídica, tanto de una expectativa como de un interés legítimo. La lesión de una expectativa o de un interés legítimo puede configurarse como pérdida de un chance resarcible” (Nombre60996  , “La pérdida de un chance”, 2010). Para que exista posibilidad de resarcimiento, debe demostrarse que la oportunidad perdida contaba con una probabilidad fundada de llegar a concretarse, aunque no de un grado de certeza, porque en este caso estaríamos más bien ante un lucro cesante. En la pérdida de un chance, la probabilidad perdida es resarcible porque es considerada un valor en sí misma y, consecuentemente, se estima que se ha producido un daño cierto que debe ser reparado integralmente. (...)". También ha sido enfática esta Sección en que el chance frustrado o pérdida de oportunidad es indemnizable en el marco de la responsabilidad civil de las Administraciones Públicas, precisando que tal reparabilidad no se extiende o aplica a cualquier probabilidad aleatoria (abstracta o genérica) de utilidad económica. Por el contrario, el chance u oportunidad de negocio truncado reparable, exige que se acrediten distintos elementos. Primero, quien lo reclame deberá demostrar la preexistencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia. Esto es, la existencia de las condiciones objetivas, afincadas en criterios o elementos tangibles, a partir de las cuales se determine la posibilidad de obtener el provecho económico. También, debe demostrarse que la oportunidad objetiva perdida contaba con una probabilidad fundada (componente aleatorio) de llegar a concretarse; aunque no de un grado de certeza, porque si se tratara de un ingreso seguro, como derivación de un derecho subjetivo, no estaríamos ante un chance frustrado, sino frente a una indemnización por lucro cesante. Es necesario tener presente que en la pérdida de un chance, la probabilidad objetiva y seria frustrada es resarcible porque es considerada un valor en sí misma (que no constituye un mero chance o expectativa subjetiva) y, consecuentemente, se estima que se ha producido un daño cierto que debe ser reparado integralmente. Segundo, se requiere la acreditación de un hecho interruptor atribuible al responsable, que en estos casos ha de ser una Administración Pública. Lo anterior como causa adecuada y pertinente de la lesión, de suerte que pueda existir un nexo causal entre el hecho interruptor y la frustración del ingreso. Lo anterior supone, además, la carga argumentativa de establecer las razones por las cuales una acción u omisión de un ente público (u órgano administrativo) se ha constituido en causa interruptora de la consecuencia previsible de la expectativa, sea, en la concreción de la utilidad financiera. Finalmente, debe demostrarse la supresión o reducción de la oportunidad preexistente. No se trata simplemente de alegar la probabilidad de obtener una ganancia monetaria, sino que es preciso demostrar la titularidad de condiciones que pongan en evidencia que de no haber acontecido el hecho interruptor, la ventaja patrimonial se habría generado, con alto grado de posibilidad. A partir de lo expuesto, se concluye que la reparación patrimonial por chance u oportunidad de negocio frustrado no procede frente a cualquier perturbación a esa esfera, sino solo en aquellos casos en los que el reclamante logre acreditar la titularidad de una situación jurídica, incluyendo desde luego las expectativas o ventajas potenciales, que se hayan visto lesionadas o mermadas de manera sustantiva por el proceder público, con un impacto patrimonial que resulta efectivo y cierto en virtud de la probabilidad de que su ocurrencia es certeramente razonable. Una vez que se ha establecido la reparabilidad de la lesión, ha de cuantificarse la eventual indemnización del chance frustrado. Para calcular esa pérdida, la Sala Primera ha establecido que se puede acudir a la prudencial valoración del juez, quien ponderará el cuadro fáctico y la conducta acusada para cuantificar el ganancia perdida; aclarando que ésta no será asimilable a utilidad que hubiese tenido, no solo porque no hay prueba de ese aspecto, sino porque dentro del marco que le rodea, podría generar un enriquecimiento sin causa. En ese sentido, en la sentencia No. 478-F-S1-2012 citada se indicó que "(...) esa real y efectiva lesión patrimonial que se ocasionó a la parte actora con esta frustrada oportunidad, no equivale, ni puede equipararse, con la plenitud de la contraprestación que hubiera obtenido en el supuesto de la ejecución plena del contrato no firmado, ni la utilidad que le pudo generar la relación contractual impedida. Esto, como es obvio, implicaría un enriquecimiento injusto e ilícito de la petente, pues, sin haber entregado energía alguna, obtendría todos los beneficios derivados del contrato. En estos supuestos, la indemnización justa por lo que no nació o se frustró, no es equivalente a la prestación cabal y plena establecida en el contrato. Los daños y perjuicios no son sinónimo aquí de la prestación original pactada, o como en este caso, de la que se hubiere alcanzado. Se trata de reparar patrimonialmente por la lesión primaria o inicial (pérdida de una oportunidad), pero no por los perjuicios o daños de aquella circunstancia final fáctico-jurídica que no se logró alcanzar. Podrían, allí sí, tomarse en consideración los probables factores económicos de la situación última, para utilizarlos como uno de los parámetros prudenciales al momento de establecer el monto de la condena. De esta manera, para su fijación en supuestos como este, habrá de acudirse a la razonable, comedida, prudencial y objetiva discrecionalidad jurisdiccional, en la que, como se hará en este caso, se pondere la relevancia de las circunstancias para las partes; el grado de certidumbre para alcanzar el resultado o ventaja final; las condiciones del perjudicado o víctima; la concurrencia de eventuales beneficiarios; cuando medie convenio, el monto de aquella oportunidad perdida; etc (…)”.  

 XV.- Como indicamos, las últimas pretensiones principales que formula la sociedad actora (6, 7, 8 y 9), se dirigen a que se establezca la responsabilidad patrimonial de los entes y órgano demandados y se les  condene al pago de los perjuicios causados con ocasión del proceso de gestión administrativa que se impugna, así como los intereses e indexación que corresponda. Los perjuicios que se pretenden cobrar se originan, precisamente, en distintas actuaciones de los demandados que la actora estima son sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico, principalmente, las conductas formales que ya han sido invalidadas por este Tribunal. En general, los demandados se oponen a estos pedimentos. El INDER y la MSC  no señalan argumentos específicos en los que sustente su oposición y se limitan a indicar que éstos son improcedentes. La JARN argumenta, primero, la inexistencia de parámetros de imputación a partir de los cuales se derive su responsabilidad patrimonial. Específicamente, sostiene que el procedimiento y el acto final que ahí se dictó permitió establecer la sobreposición del inmueble de la actora con varios inmuebles que dieron origen al predio del que es titular la empresa demandante, y a la vez que el mismo se encontraba dentro de la zona marítimo terrestre, todo lo cual viene a romper el nexo de causalidad necesario para el nacimiento del cobro de los daños y perjuicios en los términos planteados en el artículo 190 de la LGAP. Además, aduce que no se demostró la existencia de los perjuicios reclamados porque no se aportó prueba que los sustentara. El Estado coincide con los argumentos de la JARN y agrega que por tratarse de un bien que forma parte del dominio público, no caben acciones patrimoniales indemnizatorias. Luego de un cuidadoso análisis, el Tribunal estima que las pretensiones de responsabilidad patrimonial que se formulan no resultan atendibles por las siguientes razones. Como indicamos, la sociedad actora pretende que se indemnicen las ganancias dejadas de percibir de un proyecto urbanístico, turístico-residencial que se frustró y no pudo realizar debido a las anotaciones que realizó el Registro Inmobiliario en el asiento del inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 y la inseguridad que, como consecuencia de ellas, ha existido sobre el inmueble. Corresponde, entonces, examinar si se configuran los presupuestos condicionantes desarrollados ut supra, para determinar la procedencia de la resarcibilidad por la pérdida de oportunidad de negocio o ganancia que se reclama en este caso. El primero de ellos, es la preexistencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia que se haya visto frustrada. En su teoría del caso, la sociedad actora explica que en agosto del 2006 encargó la elaboración de un análisis de factibilidad sobre un proyecto habitacional y hotelero que iba a desarrollar en la finca de su propiedad ubicada en la Provincia de Guanacaste e inscrita bajo el número 31052, denominado "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". El objetivo de ese estudio fue realizar un análisis de mercado sobre los componentes principales de ese proyecto en el inmueble citado, que es un terreno situado frente al mar de 63 hectáreas, ubicado inmediatamente al noroeste del pueblo de Marbella, con frente a las Playas Coco y Playa Honda. Manifiesta que dicho complejo contempló la venta de: a) 79 lotes residenciales con un rango de áreas entre 1.200 y 2.200 metros cuadrados. b) 180 unidades de condominio distribuidos en una y dos habitaciones. c) Un área destinada a un boutique-hotel tipo spa. Expone que el análisis de factibilidad fue revisado en noviembre del 2008 y los resultados fueron positivos para el desarrollo urbanístico que se pretendía, al grado que, inclusive, se contaba con el servicio de agua potable. Por ello, afirma, se decidió dar inicio a los movimientos de tierra y la construcción de infraestructura preliminar en el primer trimestre del 2009, pero que esto no se pudo concretar a raíz del proceso de gestión administrativa iniciado de oficio por el Registro Inmobiliario y tramitado bajo el expediente No. 2008-667-BI. Sostiene que la primera medida provisional anotada en el inmueble de su propiedad dio al traste con el proyecto ya que si bien es cierto no inmovilizó la propiedad, en la realidad y para efectos de terceros (en este caso los inversionistas y desarrolladores) sí fungió como una medida que ahuyentó toda intención de invertir en una finca cuya inscripción original estaba siendo debatida y achacada de nula. Agrega que, para efectos de otorgar un permiso de construcción, las municipalidades realizan el estudio registral y al constatar que el inmueble estaba anotado, declinaban su autorización, la incerteza de lo que podía suceder con dicha finca. Expone que el análisis de mercado contenido en el análisis de factibilidad reveló que prácticamente todas las tendencias de turismo y las casas de habitación vacacionales que se proyectaron realizar eran favorables al año 2008. Además, que pese de la gran cantidad de proyectos en desarrollo, ocupación hotelera y el ritmo de ventas de bienes raíces, se previó una fuerte demanda para la oferta del desarrollo Complejo Turístico Manzanillo, gracias a una serie de factores y variables particulares del proyecto, como lo eran el terreno, las características del sitio, los accesos a la propiedad, los medios de transporte, el informe económico y demográfico, las atracciones turísticas, entre otras. Asimismo, el análisis proyectó, de acuerdo a las investigaciones de mercado que se realizaron, que todas las unidades serían vendidas en un plazo de ocho años, dividido en cinco fases, el cual era un panorama sumamente conservador inclusive ante la desaceleración económica que presentó el sector inmobiliario a nivel mundial. Por su parte, en el caso de los condominios se esperaba que, después de la explosión inicial de la campaña de mercadeo se alcanzaría un ritmo de ventas de aproximadamente 18 a 25 condominios por año, lo cual era consistente con el ritmo de ventas anual con desarrollos comparables en la zona. Finalmente, en el caso del hotel boutique, el grado de interés a esa fecha era alto. Considera que, para efectos de estimar los perjuicios de una forma real, se deberá tomar en cuenta que al día de la eventual liquidación de los mismos el proyecto se encontraría finalizado, habiéndose cumplido ya los ocho años inicialmente proyectados. Lo anterior porque, reitera, el desarrollo nunca pudo ser iniciado ya que, en ese momento, les comunicaron sobre la gestión administrativa que el Registro Inmobiliario estaba tramitando, situación que dio al traste con todo lo planeado y frustró la inversión que estaba por realizarse por las razones ya indicadas. Concluye que la indemnización se justifica porque adquirió la propiedad con la finalidad de desarrollar urbanísticamente la propiedad debido a su ubicación y de esa manera se actuó. Señala que previo a ese análisis de factibilidad, el representante de la empresa en ese momento estuvo en conversaciones con Improsa Capital S.A, para gestionar un análisis de la pre-viabilidad del proyecto adscrito y, de resultar positivo el mismo, invertir en el proyecto urbanístico. Se trabajó en un acuerdo de intenciones, que finalmente no se llegó a concretar y que constituye una prueba más de las intenciones serias de desarrollar urbanísticamente la finca número 31052. Luego de un análisis cuidadoso de los autos, el Tribunal concluye que las probanzas aportadas por la demandante son insuficientes para acreditar la existencia de las condiciones objetivas, afincadas en criterios o elementos tangibles, a partir de las cuales se determine la posibilidad de obtener el provecho económico. Veamos. De las pruebas que fueron admitidas a la demandante, las que se dirigen a demostrar la seriedad y objetividad de la oportunidad de negocio frustrada son las siguientes: a) Un análisis de factibilidad denominado "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". b) Una constancia emitida por la Asociación Específica Acueducto Rural Marbella, en donde hace constar la disponibilidad del servicio de agua potable para el proyecto urbanístico.  c) Una constancia emitida por el Departamento de Ingeniería de la Municipalidad de Santa Cruz el 3 de noviembre del 2004. d) Un Acuerdo de Intenciones entre la empresa Complejo Turístico Manzanillo S.A e Improsa Capital S.A. En relación con el Análisis de Factibilidad (visible en el CD de pruebas, carpeta denominada "Disco 1", subcarpeta "Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo", archivo denominado "Documento 24"), tenemos que, en efecto, fue realizado entre agosto y octubre del 2006 (esto es, antes de que se anotaran las medidas cautelares registrales) y revisado en noviembre del 2008 (esto es, después de que la advertencia administrativa había sido anotada). Ahí se presenta un resumen general del proyecto, se detallan las características del inmueble 31052 propiedad de la demandante, se describe el desarrollo y se acompaña tanto de un análisis de mercado en relación con la demanda y competencia actual, como de uno financiero y, finalmente, se adjuntan una serie de anexos. Como punta de partida, debemos señalar que, en términos simples, el análisis de factibilidad es un insumo importante a considerar, de previo a que se ponga en marcha un nuevo negocio o proyecto, porque permite determinar las posibilidades de desarrollarlo (esto es, si puede o no llevarse a cabo), las condiciones ideales para realizarlo con éxito, las dificultades que podrían presentarse y la forma en que podrían solucionarse. Es decir, es un elemento que permite adoptar decisión informada en relación con un proyecto o negocio que se piensa desarrollar. De esta forma, en nuestro criterio, el referido estudio permitía a la sociedad actora decidir si emprendía o no el "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella", para lo cual le informó las ventajas y desventajas que conllevaba. Pero no es un elemento tangible ni suficiente para concluir, primero, que ya la demandante había tomado la decisión de desarrollar el proyecto, ni que existía una probabilidad objetiva y seria de que ese negocio le generara una utilidad o beneficio económico. Así, por ejemplo, el documento señala en el acápite "Fechas relevantes" que "(...)  Los estudios preliminares para el desarrollo Complejo Turístico Manzanillo ya dieron inicio. (...)". Sin embargo, ni el documento ni la actora explican cuáles son esos estudios preliminares que ya se iniciaron, ni se aportó ninguna probanza en ese sentido (hecho no probado 11). Una falencia similar se observa, también, en el apartado "Características adicionales del terreno", cuando se hace referencia a otros permisos y trámites obtenidos, entre los que se mencionan "(...) -Nota de nomenclatura autorizando el nombre del proyecto por parte del Instituto Geográfico Nacional / -Nota de alineamiento por parte del MOPT en lo que respecta a carreteras nacionales y vías férreas / - Nota de alineamiento de la municipalidad en lo que respecta a calles públicas / - Nota del ICE en la cual se determina la existencia o no de líneas de transmisión y los retiros que deben dejarse en caso de existir / - Nota de la municipalidad donde autoriza el desfogue de las aguas pluviales hacia los causes de escurrimiento natural, quebradas o ríos existentes / - Nota de alineamiento por parte del INVU con respecto a las quebradas y ríos que existan en la propiedad (...)". Sin embargo, ninguno de esos documentos consta en los anexos, ni se aportaron a este proceso. Por otra parte, estimamos que ninguno de los documentos que se aportan en los Anexos, permiten concluir acerca de una probabilidad objetiva de negocio ni utilidad económica que haya sido truncada. Lo anterior porque algunos de ellos refieren a documentos relacionados con la identificación o características del inmueble propiamente dicho, como lo son el plano catastrado del inmueble de la accionante, un gráfico de curvas de nivel y una copia de la resolución dictada a las 10 horas del 17 de octubre del 2001 por la Dirección del Catastro Nacional señaló, en lo que interesa, "(...) 10. Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio. (...)" y en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora. Claramente ninguno de esos documentos permiten concluir que la accionante tenía una probabilidad objetiva de poner en marcha el desarrollo del "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". Se aporta también una constancia emitida por la Municipalidad de Santa Cruz en el mes de junio del 2005, en la que se indica que la sociedad actora ha venido pagando los impuestos municipales en relación con una finca inscrita que incluye los ciento cincuenta metros  "(...) o sea hasta los cincuenta metros publicos (sic). (...)". Este documento tampoco permite concluir acerca de una probabilidad objetiva de poner en marcha el desarrollo del "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella"; porque refieren, a lo sumo, al cumplimiento de obligaciones tributarias derivadas de la propiedad del inmueble (y no de la posibilidad de poner en marcha el proyecto) y a sus  características. Se aporta, además, una constancia emitida por la Asociación Específica Acueducto Rural Marbella en setiembre del 2005, la cual se indica, en lo medular, que "(...) se está en capacidad de brindar el servicio de AGUA POTABLE a COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO SOCIEDAD ANÓNIMA (...)". La demandante sostiene que ese documento corresponde a la constancia de disponibilidad de agua en la zona para desarrollar el proyecto en cuestión. Sin embargo, el Tribunal no puede llegar a la misma conclusión, porque si bien se hace constar que se puede brindar el servicio de agua a la demandante, en ningún momento indica el documento que esa disponibilidad es para emprender específicamente el proyecto urbanístico, turístico y residencial que, dice, se le frustró (hecho no probado 12). En realidad, el documento aportado certifica la disponibilidad de agua de manera general, de modo que bien podría el Tribunal interpretar, por ejemplo, que se solicitó para la construcción de una vivienda y no del proyecto en cuestión. Tampoco aporta la demandante una copia de la gestión presentada ante la referida asociación, que permitiera a estos juzgadores constatar que la certificación se referenció exclusivamente al desarrollo del negocio que se tenía en mente. Algo similar ocurre con el documento emitido por la Municipalidad de Santa Cruz el 3 de noviembre del 2004, en el cual se da respuesta a una solicitud de uso de suelo de la propiedad descrita en el plano catastrado Placa25767, indicando que "(...) La propiedad no está afectada por ningún plan regulador, puede ser utilizada de acuerdo a los intereses del propietario, siempre y cuando se cumpla con la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y Código urbano. (...)". Como se observa, el uso de suelo que se certifica no está direccionado al desarrollo de una actividad específica, como sería en este caso, el complejo urbanístico, turístico y residencial que la demandante manifiesta que iba a poner en operación; de modo que, nuevamente, perfectamente podría el Tribunal interpretar que se solicitó para la construcción, por ejemplo, de una vivienda. Tampoco aportó la accionante a esta litis la copia de la solicitud planteada, que permitiera a éstos juzgadores establecer, en un grado de probabilidad objetiva, que lo que se gestionó estuviera relacionado con la obtención de un certificado de uso de suelo para desarrollar un complejo urbanístico, turístico y residencial en el inmueble referido. Por ende, no es posible tener por acreditado que la sociedad accionante contara, de previo a la imposición de las medidas cautelares registrales que ya han sido anuladas, con un certificado de uso de suelo que habilitara la construcción de un proyecto urbanístico, turístico y residencial (hecho no probado 13). Se trataba de una carga procesal que incumbía a la actora y que fue desatendida por ésta. Aunado a lo expuesto, llama la atención del Tribunal las fechas en que las constancias genéricas de disponibilidad de agua y uso de suelo fueron emitidas, esto es, en noviembre del 2004 y setiembre del 2005, sea, con bastante antelación a la fecha en que se realizó el análisis de factibilidad. Lo anterior permite a estos juzgadores inferir que estos documentos pudieron ser parte de los insumos genéricos que la sociedad actora entregara a los profesionales que elaboraron aquel análisis, precisamente para que le brindara las posibilidades de negocio que podía desarrollar en la zona, así como las fortalezas y debilidades que tendría ese desarrollo; todo con la finalidad de tomar una decisión informada de inversión a partir de sus conclusiones. Ello permitiría concluir que para la fecha en que se anotaron las medidas cautelares registrales en el inmueble al que hemos venido haciendo referencia, la demandante podía, a lo sumo, haber tomado una decisión inicial y con ello tuviera la expectativa de desarrollar un complejo urbanístico, turístico y residencial en la finca referida. Pero esto muy distinto a que haya existido una probabilidad objetiva de negocio o beneficio que sea pasible de ser resarcida por haberse truncado, con ocasión del ejercicio de función administrativa. En rigor, la ganancia que la actora esperaba obtener no pasaba más allá de ser una simple expectativa de negocio (valga decir, de un mero chance), porque ninguno de los elementos demostrativos aportados por la accionante permite evidenciar ni concluir, siquiera en grado de probabilidad, que ese proyecto llegaría a concretarse. Se extrañan, por ejemplo, documentos técnicos que evidencien la forma en que la sociedad actora iba a sufragar los costos del proyecto. Nótese que el Análisis de Factibilidad lo único que contiene es el estudio económico relacionado con el costo beneficio del negocio o del proyecto, a efectos de que se sopesen ambos aspectos al momento de la toma de la decisión de implementar o no el proyecto. Pero no existen documentos que refieran a la forma en que se iba a sufragar esa inversión, ni si ello sería con capital propio o de terceros (hecho no probado 14). Lo único que en ese sentido se aporta es un acuerdo de intenciones entre la empresa Complejo Turístico Manzanillo S.A e Improsa Capital S.A. (visible en el CD de pruebas, carpeta denominada "Disco 1", subcarpeta "Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo", archivo denominado "Documento 27"). Pero el Tribunal no puede dar valor probatorio a este documento en el sentido que la actora pretende, porque no viene firmado por el representante de la sociedad actora ni por el gerente general de Improsa Capital S.A.; aspecto que, de entrada, impide tener certeza acerca de su autenticidad y seriedad. Finalmente, debemos señalar que si bien la empresa señala que no pudo obtener los permisos de construcción porque, al existir medidas cautelares provisionales anotadas al inmueble la Municipalidad los rechaza; lo cierto es que tampoco aportó la demandante ninguna evidencia de que tal permiso hubiese sido, al menos, solicitado ni que el ente local demandado lo hubiere rechazado (hecho no probado 15). En definitiva, estimamos estos juzgadores que no existen en autos elementos demostrativos suficientes que permitan establecer, en el caso concreto, la existencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia frustrada que, a título de perjuicio, reclama la demandante. Lo anterior porque la indemnización que por chance frustrado se solicita, no se sustenta en condiciones objetivas ni criterios o elementos tangibles, a partir de las cuales se determine la posibilidad, reiteramos, seria y objetiva de obtener el provecho económico; sino que más bien refiere a un mero chance o expectativa subjetiva que no resulta resarcible. Cabe recordar que conforme a los artículos 41 del Código Procesal Civil y 58 inciso f) del CPCA, la acreditación de estos elementos es una carga procesal que incumbe a quien requiere la indemnización, debiendo aportar las probanzas idóneas, pertinentes y suficiente para tales efectos. Tal aporte de pruebas, insistimos, se echa de menos en este caso, siendo un asunto que de ninguna manera podría enmendarse por la aplicación de lo preceptuado por los ordinales 122 inciso m), numerales ii) y iii), en relación al 163 del CPCA, porque lo que la actora requirió para la fase de ejecución fue la cuantificación y no la determinación de los perjuicio; aspecto que, sin duda, debió acreditarse en este proceso de conocimiento. Como esa carga procesal fue sido desatendida por la parte actora, deberá entonces asumir las consecuencias negativas que correspondan, en este caso, el rechazo de este extremo petitorio. Ante la inexistencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia frustrada  que resulte ser resarcible, sería inútil el examen de las amplias supuestas causas generadoras que la demandante describe en la demanda. El rechazo de esta pretensión indemnizatoria supone, dado su carácter accesorio, la denegatoria de los extremos referidos al pago de intereses e indexación. Sobre estos extremos y el desarrollo contenido en el Considerando anterior, el juez Aguilar Méndez pone nota separada.

 XVI.- Sobre las pretensiones subsidiarias. La sociedad demandante gestionó dos pedimentos de esta naturaleza. La que titula como A, se formula en caso de que se declare sin lugar la demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre. En ese escenario, se pretende que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución del TRA, atendiendo a los mismos argumentos esbozados en la pretensión principal. Como consecuencia de esa declaratoria, solicita que se ordene al Registro Inmobiliario el levantamiento de la advertencia administrativa y la inmovilización por inconsistencia, existentes sobre la finca 31052 del Partido de Guanacaste, sobre el área de la finca que no se ubica sobre la zona marítimo terrestre. Pide también que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER. Además, se declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercido pleno de su derecho de propiedad, referidas y concretadas en el punto 6 del fundamento jurídico de la demanda. Finalmente, pide se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios originados a partir de la resolución impugnada. Señala que los daños consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar. Sobre la suma que, en definitiva, se establezca, pide que se condene al pago de los intereses y las indexación. Manifiesta que todos los extremos patrimoniales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Se trata, todos estos últimos, de pedimentos accesorios que dependerán de que se acoja la nulidad reclamada. En relación con los extremos petitorios que integran esta pretensión subsidiaria, debemos señalar lo siguiente. La técnica utilizada por la demandante en la redacción de esta pretensión subsidiaria condicionó su formulación a la ocurrencia de un presupuesto concreto, en este caso, que se hubiera declarado sin lugar la demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre. En ese sentido, estima el Tribunal que ese presupuesto condicionante no se configuró en el caso concreto, porque únicamente se declararon sin lugar las pretensiones principales referidas a la condena indemnizatoria por responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas demandadas. En consecuencia, en este fallo no se ha dispuesto ningún pronunciamiento que limite o suprime el derecho de propiedad que ostenta la accionante sobre alguna porción del inmueble del Partido de Guanacaste número 31052. A mayor abundamiento, debemos indicar que la mayoría de los extremos que integran esta pretensión subsidiaria, ya han sido acogidos en este fallo. Ello es así porque se ha declarado la nulidad absoluta parcial de la resolución de la resolución No. 408-2018 citada, emitida por el TRA, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble Placa25761 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora. Por conexidad,  también se invalidó parcialmente la resolución final dictada por el Registro Inmobiliario el 2 de febrero del 2017, mediante la cual se adoptaron las medidas cautelares registrales en el inmueble 31052 citado. También se ordenó al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y 20000, todas propiedad del INDER. Finalmente, como consecuencia de la nulidad absoluta de los actos finales y definitivo del procedimiento de gestión administrativa y la supresión de los asientos registrales relativos a los inmuebles Placa25763, 19998 y 20000, se dispuso ordenar al Registro Inmobiliario levantar las referidas medidas cautelares registrales que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25752, propiedad de la sociedad aquí actora. De esta forma, solo restaría examinar los pedimentos referidos a la acusada responsabilidad patrimonial de los demandados por los daños y perjuicios que, en criterio de la accionante, se originaron a partir de las resoluciones que ya han sido anuladas por este órgano jurisdiccional. Pues bien, a partir de las consideraciones vertidas en los Considerandos XIII y XIV precedentes, así como el análisis de las probanzas que constan en autos, estimamos que estos extremos resultan improcedentes por las razones que de seguido se exponen. Los daños que la demandante reclama consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y, en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Pero, nuevamente insistimos en que este Tribunal no ha despojado a la accionante de ninguna porción del inmueble referido. Así, si la actora mantiene el derecho de propiedad sobre la totalidad de la finca en cuestión, no existe ningún detrimento que merezca ser resarcido. Por ende, en su condición de propietario, está sujeta al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Si se trata del pago de una obligación tributaria, no es viable ningún resarcimiento por ese extremo. En relación con los perjuicios, señala que éstos consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar. Este pedido resulta, también, inatendible por las siguientes razones. De inicio, reiteramos que ningún pronunciamiento de este Tribunal ha limitado el ejercicio de los atributos que la accionante ejerce sobre la totalidad del inmueble de su propiedad, que le hubiere impedido la venta de cualquier porción de ese inmueble; esto sin perjuicio de ulteriores análisis que pudieran realizarse en torno a la legitimidad del derecho de propiedad inmobiliaria sobre la finca en cuestión, concretamente, en lo concerniente al respeto o no de la zona marítimo terrestre u otras áreas de dominio público, o bien, limitaciones a la propiedad privada que pudieran pesar sobre esa heredad u otros aspectos relevantes, lo cual deberá ser ventilado a través de las vías que correspondan en Derecho, tal y como se afirma en el fallo. Aunado a lo anterior y conforme a lo establecido en los Considerando XIII y XIV,  la demandante tampoco aporta a esta sede elementos demostrativos objetivos que permitan concluir que existiese, al menos, una probabilidad objetiva y seria de venta de una porción del inmueble en cuestión que haya sido frustrada por alguna manifestación de función administrativa (hechos no probados 16 y 17). El rechazo de esta condena patrimonial principal que se requiere trae consigo la improcedencia  de los intereses y la indexación que también se solicitan, en virtud de la relación de accesoriedad que guardan estas partidas con el pedimento patrimonial principal. Por todo lo expuesto, la pretensión subsidiaria A debe ser rechazada, como en efecto se hace.

 XVII.- La pretensión subsidiaria B, se plantea en caso de que se declare sin lugar la demanda en todos sus extremos. En ese supuesto, se formula una pretensión de condena patrimonial, dirigida a que se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios causados con ocasión de la declaratoria de nulidad del asiento de inscripción de la finca del Partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752, que se originan en la privación de la titularidad y el disfrute de la finca dicha. La actora señala que los daños consisten en el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno y los perjuicios son las ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en este memorial. Peticiona, además, que sobre la suma que se establezca, se condene al pago de los intereses y las indexación. Solicita que esas sumas se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Luego del análisis respectivo, estima el Tribunal que esta pretensión subsidiaria debe, también, ser rechazada. Primero, debemos insistir en que la demandante condicionó su formulación, nuevamente, a otro presupuesto concreto, en este caso, que se hubiere declarado sin lugar la demanda en todos sus extremos; el cual no se configuró en el caso concreto, porque en esta acción se han acogido distintas pretensiones anulatorias, declarativas y de condenas de hacer, en los términos que se expusieron en los Considerandos IX, X, XI y XII de este fallo. En rigor, únicamente se rechazaron las pretensiones principales de la condena indemnizatoria en virtud de la responsabilidad patrimonial de los demandados. A mayor abundamiento, estimamos que el pedimento patrimonial que ahora se formula de manera subsidiaria resulta inatendible por las siguientes razones. Los daños que se reclaman, esto es, el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, resultan abiertamente improcedentes por razones muy similares a las que se expusieron en el Considerando precedente. Primero, reiteramos que este Tribunal no ha despojado ni suprimido el derecho de propiedad de la accionante sobre el inmueble referido. Por el contrario, más bien a dispuesto la anulación y el levantamiento de las medidas provisionales registrales que esa finca tenía anotadas y ha cancelado los asientos registrales de tres inmuebles del INDER que estaban indebidamente sobrepuestos a la finca de la demandante. Lo anterior evidencia que la accionante no solo continúa siendo propietaria de la referida heredad sino que también está habilitada para ejercer los atributos del dominio. Por otra parte, reiteramos que, en su condición de propietario, ha estado y está sujeta del tributo referido, sin que sea viable ningún resarcimiento por ese extremo. En consecuencia, no observa el Tribunal el detrimento que reclama. En relación con los perjuicios, se reclaman  ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en la acción.  Pero este pedido resulta, también, inatendible. En lo fundamental y conforme a lo establecido en los Considerandos XIV y XV, reiteramos que la demandante no cumplió con su carga probatoria de acreditar, al menos, que contaba con una probabilidad objetiva y seria de desarrollar el referido proyecto y obtener una ganancia, que haya sido frustrada por alguna manifestación de función administrativa. El rechazo de estos extremos patrimoniales supone, a su vez la denegatoria de los intereses y la indexación que también se solicitan, en virtud de la relación de accesoriedad que guardan estas partidas con el pedimento patrimonial principal. Por todo lo expuesto, deberá rechazarse la pretensión subsidiaria B, en los términos expuestos.

 XVIII.- En definitiva y por las razones expuestas en los Considerandos precedentes, se acogen parcialmente las pretensiones principales que formula la sociedad actora en los siguientes términos: 1) Se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución de la resolución No. 408-2018 citada, emitida por el TRA, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora. 2) Por conexidad, se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución dictada el 2 de febrero del 2017, mediante la cual el Registro Inmobiliario dispuso las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste citado. 3) Se ordena al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y Placa25764, todas propiedad del INDER. 4) Se ordena al Registro Inmobiliario levantar las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE", que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25752, propiedad de la sociedad aquí actora. Se rechazan los pedimentos principales referidos a la condena indemnizatoria requerida por la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas demandadas, así como las pretensiones subsidiarias A y B.

 XIX.-  Sobre las excepciones. Los entes y el órgano demandados se opusieron a la acción.  El Estado, la JARN y el INDER formularon la excepción de falta de derecho y el último, además, la de falta de legitimación; la cual también fue alegada por la Municipalidad de Santa Cruz, quien opuso también la falta de competencia. En ese sentido, estimamos que la falta de legitimación que alegan el INDER y el ente local accionado debe ser rechazada. Por una parte, la sociedad actora acciona en tutela de su situación jurídica, en tanto estima que los demandados han violentado sus derechos. En ese tanto, se observa el vínculo subjetivo activo con el objeto del proceso, en los términos que lo exige el artículo 10 inciso 1 a) del CPCA. Por otra parte, estimamos que también se cumple con los presupuestos establecidos en el ordinal 12 del mismo cuerpo normativo. Lo anterior toda vez que contra el INDER se formula una pretensión dirigida a que se cancelen asientos registrales de tres inmuebles inscritos a su nombre y otra de condena indemnizatoria, la cual se formula también contra el ente local demandado. También debemos rechazar el argumento de falta de competencia administrativa que arguye el ente local accionado. Lo anterior en el tanto ello no refiere propiamente a una excepción, sino más bien un argumento que invoca ese ente local, por considerar que carece de competencia para decretar o cancelar los gravámenes y anotaciones que afectan los inmuebles objeto de esta acción. La falta de derecho que formulan el Estado, la JARN y el INDER debe ser acogida parcialmente, solo en relación con la pretensión declarativa de responsabilidad patrimonial y la de condena indemnizatoria que se formuló y en relación con las pretensiones subsidiarias A y B, las cuales resultan improcedentes por las razones que se señalaron en los Considerandos precedentes. En lo demás se rechaza. Lo anterior porque aquí se ha establecido que la conducta formal impugnada resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, por lo que se ha dispuesto el levantamiento de las medidas cautelares registrales y se han cancelado los asientos registrales de los inmuebles inscritos a nombre del INDER.  En consecuencia, la demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, en los términos expuestos. 

 XIX.- Sobre la contrademanda formulada por el Estado en contra de la sociedad actora y el INDER.  Como indicamos ut supra, el representante estatal formuló reconvención pretendiendo lo siguiente: "(...) 1) Son de dominio público estatal las porciones de 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2, contenidas por los inmuebles 5-19996 (plano G-3248-1968) y 5-20000 (plano G-3251-1968), descritas en el oficio DRI-CTE-05-0364-2019 de 16 de octubre del 2019, los cuales se originaron el 11 de junio de 1968 con la presentación del testimonio de la escritura de las 8 hrs del 27 de abril de 1968, otorgada ante los notarios Rolando Sáenz Murillo y Eduardo Ching Murillo, mediante la cual el Nombre137526 los segregó en cabeza propia de la finca 5-19184, colindante con la zona marítimo terrestre de 200 m correspondiente al litoral Pacífico. Cuya nulidad parcial se solicita por abarcar en las porciones señaladas terrenos de la zona marítima terrestre, de donde regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. 2) A consecuencia de la declaratoria del extremo petitorio 1), se ordene la nulidad y cancelación de los planos G-3248-1968 y G-3251-1968. Asimismo, se ordene al INDER confeccionar planos nuevos y rectificar la cabida de los inmuebles 5-19996 y 5-20000, excluyendo las porciones 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2 respectivamente. 3) Es de dominio público la zona marítimo terrestre que comprende el terreno descrito en el plano G-955743-2004 que describe la cabida del inmueble 5- 31052, originado con la presentación del testimonio de la escritura de las 17:00 hrs del 18 de febrero de 1975, otorgada ante el notario Oscar Saborío Castro, inscrito el 21 de febrero de 1975, por carecer de justo título previo a la afectación demanial, razón por la cual se ordenará la nulidad y cancelación de dicha matrícula y plano, y en esa por porción de la zona marítimo terrestre regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. 4) En caso de oposición, serán ambas costas y sus intereses a cargo de los reconvenidos. (...)". De conformidad con lo dispuesto en los artículos 34, 95 y 120 del CPCA, este Tribunal otorgó audiencia a las partes acerca de una eventual inadmisibilidad apreciada de oficio, la cual fue contestada únicamente por el Estado y la parte actora. Para una mayor comprensión de lo que se resolverá, estimamos necesario efectuar unas breves reflexiones en relación con el proceso de lesividad, como el cauce procesal dispuesto por el ordenamiento jurídico para que la Administración Pública requiera la supresión de conductas formales favorables que sean absolutamente nulas y que encuentra respaldo en el principio de intangibilidad o irrevocabilidad de los actos propios (non venire contra factum propium), derivado del artículo 34 de la Constitución Política. Los antecedentes históricos y doctrinales de este proceso han sido desarrollados por este Tribunal, entre otras, en la sentencia N° 137-2020 - VI dictada a las 14 horas 40 minutos del 23 de octubre del 2020. Ahí se indicó, en lo que resulta relevante, que sus antecedentes datan de "(...)  la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, Ley número 3667 del 12 de marzo de 1966 (artículo 34), toda vez que no podemos hallar norma semejante ni en la Ley sobre el Juicio Contencioso Administrativo, Ley número 1226 del 15 de noviembre de 1950, ni en la Constitución Política de 1949, ni tampoco en alguna norma preconstitucional, pues éstas básicamente se limitaban a regular aspectos competenciales del Juzgado de Hacienda que, con las reformas codificadoras de la década 1880, pasó adoptar la denominación de Juzgado de lo Contencioso Administrativo (ver entre otras: Ley N° 50 de 18 de febrero de 1852 - Ley Orgánica del Poder Judicial de la República de Costa Rica-, Ley N° 11 de 29 de marzo de 1887 - Ley Orgánica de Tribunales-, Ley N° 63 de 28 de setiembre de 1887, Ley N° 36 de 26 de junio de 1896 - Ley de Expropiación Forzosa por Causa de Utilidad Pública-, Ley N° 19 de 21 de octubre de 1910, Ley N° 20 de 02 de agosto de 1916, Ley N° 08 de 29 de noviembre de 1937 - Ley Orgánica del Poder Judicial-, étc). Según la doctrina consultada al efecto, a lo largo del siglo XX y en torno al instituto de la lesividad, se generaron dos posiciones, una que abogaba por el mantenimiento de este requisito y otra que aspiraba a su eliminación, o cuando menos su transformación, resaltando en ambas posturas destacados autores hispanoamericanos, de los cuales valga citar a Nombre23890  , respecto de la primera, y Nombre60484   , en relación con esta última. Dado que este apartado no tiene una pretensión académica, nos limitaremos por tanto a decir, que la discusión se centró en torno a la doctrina de la intangibilidad de los actos propios como sustento de la lesividad y si, efectivamente, este razonamiento justificaba o no la imposición de un límite a la acción administrativa. No obstante, la validez de la crítica realizada a la formulación clásica de la lesividad, Nombre23890  expresó con claridad cuál es la razón que sustenta hasta el día de hoy este instituto jurídico, la cual radica en la necesidad de : “…equilibrar los intereses públicos con los particulares, pues éstos no pueden quedar siempre a merced de las variedades de la Administración que, en un momento dado, pudiera desconocer derechos reconocidos o creados con anterioridad por ella misma y, el Ordenamiento jurídico arbitra este mecanismo del proceso de lesividad para que, con la máxima garantía para el particular, pueda privarse de efectos a los actos de la Administración […] No interesa precisar si es correcto o no acudir al principio de los actos propios para fundamentar la postura contraria. Lo que interesa es buscar una solución que, sin atentar contra elementales principios técnicos, ofrezca las debidas garantías a los administrados, sin que constituya un obstáculo a la eficacia que una buena Administración exige para la adecuada realización de sus fines…” (El proceso de Lesividad. Revista de Administración Pública, (número 25, Enero/Abril 1958), 127-155. Resaltado no es del original). En nuestro país, Nombre28  , adversó en su oportunidad la lesividad afincándose para ello en dos pilares fundamentales: la autotutela administrativa como una potestad que permite a la Administración prescindir del recurso al Juez Contencioso, aunado al carácter estéril del acto inválido, pues de éste “se afirma, no puede nacer derecho” (Tesis de Derecho Administrativo. T.II., 2002, p. 400), así lo hizo ver también ante la Comisión Legislativa de Gobierno y Administración encargada del estudio del entonces proyecto de Ley General de la Administración Pública, concretamente, al momento en que se debatió acerca de la introducción, en el artículo 173, de la potestad de anulación oficiosa de la Administración por vicio de nulidad absoluta evidente y manifiesta de actos favorables, tal y como quedó asentado en la respectiva acta legislativa (Cf. Nombre48498 , R. Ley General de la Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. (1996) Aselex, pp. 268-273). Llegamos así al marco jurídico actual, en el que si bien la Ley N° 8508 de 28 de abril de 2006, procedió a innovar el proceso contencioso administrativo, básicamente en tratándose de la lesividad, lo que hizo fue reiterar el núcleo de la fórmula utilizada en la LRJCA de 1966. Esta circunstancia denota que a pesar de las críticas realizadas en su momento, el instituto de la lesividad se ha afincado en nuestro ordenamiento, puesto tal y como lo ha sostenido esta Sección en otros precedentes y en consonancia con lo antes indicado, se ha erigido como una garantía de la seguridad jurídica, la buena fe y la confianza legítima en las relaciones jurídico administrativas, toda vez que el artículo 183.3 LGAP la asentó como regla general, frente a la autotutela administrativa en su vertiente de la anulación oficiosa: "...Fuera de los casos previstos en el artículo 173 de este Código, la Administración no podrá anular de oficio los actos declaratorios de derechos en favor del administrado y para obtener su eliminación deberá acudir al proceso de lesividad, previsto en el Código Procesal Contencioso-Administrativo..." (Resaltado no es del original). En el mismo sentido, ha apuntado la jurisprudencia constitucional sobre el tema: "…III.- LA ANULACIÓN O REVISIÓN DE OFICIO DE LOS ACTOS ADMINISTRATIVOS FAVORABLES O DECLARATORIOS DE DERECHOS PARA EL ADMINISTRADO. Esta posibilidad que tienen las administraciones públicas y sus órganos constituye una excepción calificada a la doctrina de la inderogabilidad de los actos propios y favorables para el administrado o del principio de intangibilidad de los actos propios, al que esta Sala especializada le ha conferido rango constitucional por derivar del ordinal 34 de la Constitución Política (Ver sentencias Nos. 2186-94 de las 17:03 hrs. del 4 de mayo de 1994 y 899-95 de las 17:18 hrs. del 15 de febrero de 1995)-. La regla general es que la administración pública respectiva no puede anular un acto declaratorio de derechos para el administrado, siendo las excepciones la anulación o revisión de oficio. Para ese efecto, la administración pública, como principio general, debe acudir, en calidad de parte actora y previa declaratoria de lesividad del acto a los intereses públicos, económicos o de cualquier otra naturaleza, al proceso de lesividad (artículos 10, párrafo 5°, y 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo), el cual se ha entendido, tradicionalmente, como una garantía para los administrados. Sobre este particular, este Tribunal Constitucional en el Voto No. 897-98 del 11 de febrero de 1998 señaló que "(...) a la Administración le está vedado suprimir por su propia acción aquellos actos que haya emitido confiriendo derechos subjetivos a los particulares. Así, los derechos subjetivos constituyen un límite respecto de las potestades de revocación (o modificación) de los actos administrativos, con el fin de poder exigir mayores garantías procedimentales. La Administración, al emitir un acto y con posterioridad al emanar otro contrario al primero, en menoscabo de derechos subjetivos, está desconociendo estos derechos, que a través del primer acto había concedido, sea por error o por cualquier otro motivo. Ello implica que la única vía que el Estado tiene para eliminar un acto suyo del ordenamiento es el proceso de [sic] jurisdiccional de lesividad, pues este proceso está concebido como una garantía procesal a favor del administrado, o bien, en nuestro ordenamiento existe la posibilidad de ir contra los actos propios en la vía administrativa, en la hipótesis de nulidades absolutas, evidentes y manifiestas, previo dictamen de la Contraloría General de la República y de la Procuraduría General de la República (como una garantía más a favor del administrado) y de conformidad con el artículo 173 de la Ley General de la Administración Pública. En consecuencia, si la Administración ha inobservado las reglas de estos procedimientos, o bien, las ha omitido del todo o en parte (...) el principio de los actos propios determina como efecto de dicha irregularidad la invalidez del acto…" (Sentencia n° 2010-09075 de las 08:34 horas del 21 de mayo del 2010. Ver en el mismo sentido, n° 2002-09239 de las 11:02 horas de 20 de setiembre de 2002, 16630-2007 de las 10:43 horas del 16 de noviembre del 2007, 2009-15174 de las 10:36 horas del 25 de septiembre del 2009, 2009-03424 de 13:36 horas del 27 de febrero del 2009, 2010-09124 de las 09:23 horas del 21 de mayo del 2010, entre otros). (...)". A partir de lo expuesto, resulta innegable que la lesividad se constituye como el proceso al que debe acudir la Administración Pública, autora de un acto de contenido favorable, cuando considere que aquel resulta inválido y atenta contra los intereses públicos, económicos, fiscales o de cualquier índole, y pretenda su nulidad absoluta en sede jurisdiccional. Tiene, entonces, una doble finalidad. Por un lado, es la acción procesal a la que debe acudir la Administración para buscar la supresión en sede jurisdiccional de sus propios actos favorables previos en los que estime que concurre alguna patología constitutiva de efecto disonante con el interés público. Por otro,  garantiza que la supresión de los efectos favorables, que como consecuencia de esa conducta se han incorporado en la esfera jurídica del destinatario, se lleve a cabo luego de un contradictorio y debido proceso, de suerte que el beneficiado, potencialmente perjudicado con la declaratoria de nulidad, pueda ejercitar su descargo, a efectos de que se mantenga la validez del acto en cuestión y la protección de las situaciones consolidadas o derechos adquiridos de buena fe. Este Tribunal ha señalado, también, que en el proceso de lesividad deben concurrir una serie de presupuestos procesales (subjetivo, objetivo, procedimental y temporal), que determinan su admisibilidad; sobre lo cual pueden consultarse, entre otras, las sentencias No. 160-2021 dictada a las 14 horas 55 minutos del 14 de diciembre del 2021 y No. 027-2022-VI de las 9 horas 30 minutos del 18 de marzo del 2022. Ahora bien, dada su relevancia con el objeto de la reconvención que se formula, debemos señalar que nuestro ordenamiento jurídico dispone la imposibilidad de formular la pretensión de lesividad vía contrademanda. Así se infiere del artículo 173 inciso 7) de la LGAP conforme al cual "(...) La pretensión de lesividad no podrá deducirse por la vía de la contrademanda. (...)" y el numeral 34 inciso 5) del CPCA que de manera tajante reitera que "(...) La pretensión de lesividad no podrá deducirse por la vía de la contrademanda (...)”; restricción que no se establecía expresamente en la anterior LRJCA. Dada estas regulaciones, resulta claro que frente al ejercicio del derecho de acción por parte de un administrado, en el cual reclame a la Administración Pública una determinada pretensión derivada o vinculada con un acto firme o bien cuestione alguno de sus componentes con el que no se encuentre conforme; no puede el ente público oponerse a esos pedimentos por la vía de la reconvención ni sobre la base de alegaciones de patología del acto habilitante. Lo anterior porque, en virtud de lo dispuesto en las disposiciones normativas ya citadas, si estima que el acto favorable presenta una deficiencia que genere nulidad absoluta, debe presentar un proceso de lesividad a fin de cuestionar la validez de esa conducta, a efecto de que el juez disponga su supresión.

 XX.-  Tomando en cuenta lo expuesto ut supra y luego del análisis correspondiente, el Tribunal concluye que la contrademanda que formula el Estado contra la sociedad actora resulta inadmisible; decisión que justificamos de la siguiente manera. Las pretensiones que formula el Estado se dirigen, en lo fundamental, a obtener un pronunciamiento declarativo de este Tribunal en relación con la existencia de dominio público en los inmuebles del Partido de Guanacaste No. 31052 para que, a partir de esa declaratoria, se establezca la nulidad absoluta parcial y cancelación de esa matrícula o asientos registrales y planos (en relación con la porción que, en criterio del Estado, es dominio público), a efectos de que la Administración competente ejerza potestades de autotutela demanial. De ello se evidencia que las declaraciones que requiere el Estado (en este caso, en relación con la aparente existencia de dominio público en los inmuebles de cita) se gestionan con la finalidad de que se establezca la nulidad absoluta parcial y cancelación de los asientos registrales, respecto de las porciones de esos inmuebles que constituyen dominio público. En este punto, debe el Tribunal reiterar tres aspectos medulares. El primero de ellos es que, en nuestro criterio la actividad de calificación registral constituye, sin duda, una manifestación de función administrativa que además, es especializada. Ello nos lleva a un segundo aspecto y es que en no pocas ocasiones, el resultado final de esa actividad calificadora registral concluye en la inscripción de propiedad de un bien inmueble a nombre de una persona, en este caso, en un asiento registral. A partir de lo expuesto, no existe ninguna duda para estos juzgadores de que los asientos registrales constituyen actos administrativos favorables, por la situación de poder que contienen, como lo es la dotación de publicidad y seguridad jurídica, así como eficacia y efectividad para el derecho real de quien se deriva es su titular frente a terceras personas, conforme el sistema jurídico vigente en nuestro país. Ello nos lleva al tercer aspecto que debemos resaltar. Y es que si lo que se pretende en la contrademanda es la declaratoria de nulidad absoluta parcial y la consecuente cancelación del asiento registral correspondiente  a la matrícula número Placa25761 del Partido de Guanacaste porque, argumenta, se trata de un inmueble que abarca dominio público; no tiene duda el Tribunal de que esos pedimentos solo pueden ser gestionados y resueltos en un proceso de lesividad. Lo anterior porque, insistimos, ese el mecanismo que expresamente establece el ordenamiento jurídico para que la Administración (en este caso, el Estado) pueda suprimir una manifestación de voluntad administrativa (sea, la calificación e inscripción contenida en el asiento registral) que confiere una situación jurídico de poder y, por ende, un efecto favorable a un administrado (en este caso, la sociedad actora), como lo es la dotación de publicidad y seguridad jurídica, así como eficacia y efectividad para el derecho real de quien se deriva es su titular frente a terceras personas. Así las cosas, estos juzgadores estamos convencidos de que la discusión sobre la legalidad del derecho de propiedad contenido en el asiento registral referidos al bien inmueble de la actora, específicamente en relación con la causa adquisitiva de ese derecho y si la titulación efectuada en su momento resultaba o no sustancialmente conforme con el ordenamiento jurídico (esto es, si existía o no fundamento legal para titular y si se cumplían o no con los requisitos), así como sí los inmuebles en cuestión abarcaban o no demanio público; solo puede ser abordada por el Estado en un proceso de lesividad. Lo anterior porque ese es, reiteramos, el mecanismo dispuesto expresamente por el ordenamiento jurídico para que los entes públicos puedan suprimir actos propios favorables al administrado. Nótese que el Estado no cuestiona la legalidad de actos de otro ente público (para lo cual debería acudir a un proceso interadministrativo o intergubernativo) sino, reiteramos, de un acto propio favorable.  De esta forma, si el Estado estima que la calificación registral efectuada en su momento y que concluyó con la inscripción del derecho de propiedad de la actora en el asiento referido contiene un vicio y es inválido, porque no existía un título o causa legítima que lo sustentara (dado que en la teoría del caso del Estado, es inmueble que contiene zona marítimo terrestre); debió haber formulado el proceso de lesividad respectivo y demostrar ahí la ilegitimidad de la causa adquisitiva que permitió la inscripción del derecho de propiedad en los asientos registrales que cuestiona. Por ello, de ninguna manera puede este Tribunal avalar que pretensiones declarativas y anulatorias de actos propios favorables a la demandante (en este caso, el derecho contenido en el asiento registral), sean discutidas por el Estado por la vía de la contrademanda, porque ello resulta abiertamente violatorio de los artículos 173 inciso 7) de la LGAP y 34 inciso 5) del CPCA. Estas normas claramente establecen la prohibición de que, por esa vía, se deduzcan pretensiones correspondientes a la lesividad. En virtud de lo expuesto, si la causa adquisitiva del derecho de propiedad reconocido en el asiento registral correspondiente a la matrícula número Placa25751     resulta o no legítima; es una discusión que debe ser abordada por el Estado exclusivamente en proceso de lesividad. Estimamos estos juzgadores que no resulta viable entender que, como se formula una pretensión declarativa de la existencia de dominio público en los inmuebles referidos, no se está frente a los supuestos del proceso de lesividad y se puede formular una contrademanda para discutir el mejor derecho del Estado sobre el referido bien inmueble, tal cual lo permite el artículo 474 del CC. Lo anterior porque, reiteramos, esa pretensión declarativa está intrínsecamente relacionada con el pedimento anulatorio parcial de un acto propio favorable, en este caso, contenido en el asiento registral; en la medida en que precisamente la existencia del dominio público es, quizás, el argumento más importante en que se sustenta la invalidez de la causa adquisitiva de derecho de propiedad inmerso en aquel asiento que se cuestiona. Y en atención a las normas citadas, ese cotejo de legalidad solo puede efectuarse en un proceso de lesividad y nunca por la vía de la contrademanda porque resultaría, en el fondo, una acción de lesividad disfrazada, encubierta y sin el cumplimiento de los distintos presupuestos procesales y garantías que importa y conlleva el proceso jurisdiccional establecido en los numerales 183 de la LGAP y 34 del CPCA.  

 XXI.- El Tribunal estima que no resulta atendible ninguno de los argumentos que ofrece el representante estatal para justificar que, en el caso concreto, es posible la formulación de una reconvención y no es necesaria una  declaratoria de lesividad, ni presentar un proceso de esa naturaleza. De inicio, señala que los órganos jurisdiccionales se han pronunciado acerca de la admisibilidad de acciones para solicitar la nulidad de asientos que afectan el dominio público, sea el Estado actor o reconventor, y sin necesidad de declaratoria ni proceso de lesividad. Específicamente refiere, primero, a las sentencias del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda No. 71-2012-VIII, No. 148-2012-VII, No. 119-2015-V, No. 98-2018-VIII y No. 139-2020-IV. En ese sentido, debemos señalar que, en atención al principio de independencia judicial, estos juzgadores únicamente estamos sometidos a la Constitución Política y a la ley, de modo que el criterio vertido por otros juzgadores, si bien se respeta, en nada nos resulta vinculante. Luego, los representantes estatales citan también en apoyo a su tesis, la sentencia No. 104-1996 dictada por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sin embargo, estimamos que este precedente no resulta aplicable al caso concreto por varias razones. La primera de ellas es que en aquella causa lo que el Estado formuló fue una demanda y no una reconvención, como sí sucedió en este caso. Aunado a lo anterior, debe tenerse presente que para la fecha en que la referida sentencia fue dictada no estaba vigente el CPCA sino la LRJCA y, como dijimos, esa norma procesal no contenía ninguna limitación en cuanto a la interposición de una lesividad vía contrademanda. Pero lo más importante es que el objeto del proceso discutido en aquella sentencia difiere del que aquí se está examinando. La demanda formulada en aquella causa fue, en lo medular, para que se declarara la nulidad de unas diligencias de información posesoria tramitadas ante el Juzgado Civil de Limón, la sentencia que ahí se dictó y su ejecutoria; por haber sido tramitadas en contra del ordenamiento jurídico y de toda la normativa que regula la zona marítimo terrestre. A partir de la nulidad de esa sentencia se requirió la cancelación  del asiento de inscripción de la finca objeto de aquella litis, para que se restituyera al estado en que se encontraba antes de que fuera objeto de titulación porque, en criterio del Estado, se trataba de un inmueble que era patrimonio del Estado por tratarse de zona marítimo terrestre. Como se observa, el cotejo de legalidad requerido en aquella litis no recayó sobre un conducta formal propia y favorable de la Administración, sino en una sentencia dictada en una diligencia judicial de información posesoria. Del resultado del examen de validez de ese acto jurisdiccional pendía directamente la cancelación del asiento registral también requerida, de modo que si se establecía que lo resuelto en sentencia era válido el asiento registral debía mantenerse y si no lo era, resultaba obligada su cancelación. Es por ello que frente al alegato de defensa de los sujetos demandados en el sentido de que debió haberse planteado un proceso de lesividad, la Sala Primera señaló, en lo medular, que no compartía ese argumento "(...) toda vez que, como ya lo estimó el Tribunal Superior en el fallo impugnado, el proceso de lesividad procede sólo en aquellos casos en que la Administración pretenda la anulación de actos administrativos declaratorios de derechos a favor del administrado, tal y como se desprende de los artículos 183, inciso 3), de la Ley General de la Administración Pública, 35 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y 156 del Código Tributario. En el presente caso, no se trata, evidentemente, de la impugnación de un acto administrativo declarativo de derechos, sino de la impugnación de una (sic) diligencias judiciales de información posesoria, por haber sido tramitadas éstas en contra de las disposiciones vigentes, situación ésta que es constitutiva de un supuesto distinto de aquel al que se refiere el contencioso de lesividad. (...)". La situación es diferente en esta reconvención porque aquí se se pretende directamente la nulidad absoluta y cancelación de asientos registrales en los que se encuentra contenido un derecho de propiedad, en este caso de la sociedad actora y cuya causa adquisitiva antecedente se sustenta, en su mayoría, en actos administrativos dictados por el Nombre137526 en un procedimiento de información posesoria administrativa. Lo anterior evidencia que estamos frente a un acto administrativo (porque el asiento fue producto de un indebido ejercicio de la función de calificación e inscripción registral) de carácter propio (en tanto emanó del órgano especializado a quien se le encomendó esa competencia, el cual pertenece al mismo ente que ahora procura su nulidad y cancelación) y de contenido indiscutiblemente favorable (porque, reiteramos, en él se encuentra inmersa la dotación de publicidad, eficacia y efectividad del derecho de propiedad de los reconvenidos). Por ello, insistimos, la acción procesal dispuesta por el ordenamiento jurídico para tales efectos es la de lesividad, misma que conforme al bloque de legalidad, no puede ser formulada por la vía de la contrademanda; como lo esta haciendo en este caso, el Estado. Otro de los argumentos que sostienen la teoría del caso del ente reconventor es que ya el juez tramitador rechazó la defensa previa de indebida acumulación que fuera formulada por la sociedad actora reconvenida, sustentada en la necesidad de que se formulara un proceso de lesividad. Nuevamente,  reiteramos que este Tribunal solo está sometido a la Constitución y a la Ley, razón por la cual lo resuelto por el juzgador de trámite de ninguna manera vincula la decisión final que, sobre el tema, se adopte. Máxime aún cuando estamos frente a presupuestos procesales que pueden ser revisados nuevamente por este Tribunal en virtud de lo dispuesto por los numerales 34, 95 y 120 del CPCA. En cumplimiento de lo regulado en esas normas y a efectos de no lesionar el derecho de defensa de las partes contendientes, se les otorgó audiencia sobre este aspecto, la cual fue atendida, al menos, por el Estado y la sociedad reconvenida. Finalmente, debemos señalar que los restantes argumentos que esbozaron los representantes estatales al contestar la audiencia referida y que sustentan con sentencias, refieren a aspectos directamente relacionados con los motivos de nulidad que se achacan al asiento registral del inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 y por los cuales se requiere sea invalidado y cancelado. Nos referimos, por ejemplo, a que según informes técnicos del Departamento Catastral Registral en el Sistema de Información de Planos y en el Libro de Registro de Inscripciones del Partido de Guanacaste en períodos de 1938 a 1972 no constan planos, siendo ello un requisito obligado y necesario dentro del ordenamiento jurídico para realizar las diligencias de información posesoria, pues son los planos los documentos que dan certeza sobre la localización y descripción del inmueble que representa; que el inmueble se inscribió 24 meses después de derogado el Transitorio III de la Ley 4558 de 22 de abril de 1970 por la Ley 4847, razón por la cual la inscripción no podría tener sustento en dicho Transitorio; que el INDER indicó que no cuenta con los expedientes administrativos para acreditar las diligencias de información posesoria; que las escrituras que sustentaron las titulaciones que dieron origen a la inscripción no existen en el Archivo Nacional; que la matrícula Placa25768 fue originada por terceros que indebidamente abarcaron la zona marítimo terrestre sin justo título para ello; que la matrícula no convalida la nulidad del título pues el registro no subsana los vicios que puede tener el documento inscrito o el acto contenido y subsisten con prescindencia del mismo;  y que ante el registro ilegítimo, el particular no adquiere ningún derecho, el acto sigue siendo absolutamente nulo porque la eficacia del régimen demanial es per se, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación sustentada en el principio de inmatriculación. Estima el Tribunal que todos esos argumentos son, precisamente, los que deben alegarse en el proceso de lesividad que se echa de menos, a efectos de sustentar la nulidad absoluta de los asientos registrales en cuestión. Tienen claro estos juzgadores los alcances del artículo 456 del CC y que la matrícula dispuesta en los inmuebles que aquí se señalan, no convalida la nulidad del título. Pero en esta caso y por requerirse directamente la nulidad absoluta de un acto administrativo propio de los que dimana la publicidad, eficacia y efectividad del derecho de propiedad de la sociedad reconvenida y contenido precisamente en esos asientos registrales; el proceso dispuesto por el ordenamiento jurídico para que el Estado pueda discutir el error registral propio de la función de calificación, la nulidad de esos títulos y, por ende, la validez de la causa adquisitiva, es el de lesividad. Y ello de ninguna manera supone desconocer o desaplicar el ordinal 474 del CC. Como indicamos ut supra, se trata de interpretar esa norma (que data de 1887) de manera integral y armónica con el ordenamiento jurídico administrativo vigente; el cual es pleno y contiene normas especiales y posteriores a la normativa civil (sea, la LGAP y el CPCA, entre otras) que claramente disponen una vía exclusiva y excluyente para que la Administración autora pueda discutir la legalidad de sus actos propios y favorables, cuando estime que resultan absolutamente nulos. Se trata de normas que sí vinculan a este Tribunal y que no podrían, por ende, ser desaplicadas en el caso concreto y que, en todo caso, exigen la formulación de un proceso jurisdiccional (la acción de lesividad) en el cual se va dictar una sentencia y a partir de la cual, podría ordenarse la eventual cancelación de los asientos registrales. Todo ello en concordancia con lo también dispuesto por el numeral 474 ibídem, en el sentido de que la cancelación de asientos registrales solo podría disponerse por acuerdo de las partes involucradas o por sentencia o providencia dictada por un órgano jurisdiccional. Reiteramos que con este pronunciamiento, de ninguna manera se ponen en duda las potestades de la Administración Pública relacionadas con la efectiva tutela del dominio público. Pero esos poderes-deberes deben ser ejercidos en absoluto respeto al ordenamiento jurídico administrativo y en las vías establecidas para tales efectos, Y en el caso que nos ocupa, al requerirse la nulidad absoluta de un asiento registral por haber existido errores en la función registral calificadora (porque se permitió la inscripción de esos inmuebles aparentemente sin planos, sin expedientes administrativos de titulación, con existencia de dominio público y en contra de lo dispuesto por la normativa vigente), este Tribunal está convencido de que la medida idónea y razonable dispuesta para que el Estado procure su nulidad absoluta es el proceso de lesividad y no una reconvención planteada en el proceso en el cual la parte actora reconvenida pretende la nulidad de medidas cautelares registrales y que se ordene a la Administración a adoptar determinada conducta, sea formal o material, de acción o abstención que, se estima debida como derivación del contenido oponible que se desprende del acto de contenido favorable, esto es, la dotación de publicidad, eficacia y efectividad al derecho de propiedad contenido en los asientos registrales cuestionados por el Estado. Lo anterior porque tanto el numeral 173 inciso 7) de la LGAP como el artículo 34 inciso 5) del CPCA expresamente restringen la posibilidad de que por la vía de la contrademanda se formulen pretensiones propias de una acción de lesividad.  Con independencia de lo que estimemos estos juzgadores en relación con la razonabilidad de esas normas, lo cierto es que se trata de disposiciones que integran el ordenamiento jurídico administrativo vigente, porque no han sido derogadas ni declaradas inconstitucionales; razón por la cual de ninguna manera pueden ser desconocidas o desaplicadas por este Tribunal. Así las cosas, si la representación del Estado estima que el asiento registral del inmueble del Partido de Guanacaste número Placa25761 contiene irregularidades relacionadas, entre otros motivos, con su carácter demanial; lo que corresponde al ejercicio efectivo y respetuoso de sus potestades de tutela, es que requiera esa invalidez por medio del mecanismo dispuesto por el ordenamiento jurídico para tales efectos, que en este caso, insistimos, se corresponde con el proceso de lesividad y no con una contrademanda. En virtud de lo expuesto, deberá declararse inadmisible la reconvención planteada por el Estado en contra de la sociedad actora y disponerse el archivo de esta causa. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento respecto de la defensa de caducidad de la acción y los demás argumento planteados por la sociedad demandante.

XXII.- En la reconvención que el Estado formula en contra del INDER, pretende, en lo medular, que se declare la existencia de dominio público en los inmuebles del Partido de Guanacaste No. 19996 y 20000 para que, a partir de esa declaratoria, se establezca la nulidad absoluta parcial y cancelación de esas matrículas o asientos registrales y planos (en relación con la porción que, en criterio del Estado, es dominio público), a efectos de que la Administración competente ejerza potestades de autotutela demanial. El INDER no formuló excepciones pero sí se opuso a la acción bajo el argumento, en lo fundamental, de que en los inmuebles referidos no existe dominio público. Por las mismas razones explicadas en los Considerandos precedentes, el Tribunal estima que la reconvención formulada contra este ente público accionado es, también, inadmisible. Reiteramos que, en criterio de estos juzgadores, si el Estado pretende que se declare la nulidad absoluta de actos propios favorables (sea, los asientos registrales que reconocían propiedad al INDER) a partir de la invalidez o ilegitimidad de la causa o título adquisitivo (en este caso, la presunta existencia de demanio público una parte de esos inmuebles), el cauce dispuesto por el ordenamiento jurídico para tales efectos es el proceso de lesividad y no la vía de la contrademanda, la cual está expresamente prohibida por los numeral 173 inciso 7)  de la LGAP y 34 inciso 4) del CPCA para dirimir este tipo de pretensiones. A lo anterior, debemos agregar que en virtud de razonado por estos juzgadores en los Considerandos X y XI de este fallo, se dispuso la nulidad y se ordenó la cancelación, entre otros, de los asientos registrales correspondientes a los referidos inmuebles por estar indebidamente inmatriculados sobre el inmueble del Partido de Guanacaste número Placa25761 propiedad de la sociedad accionante. En virtud de ese pronunciamiento, si el Estado estima que en efecto existe demanio público, deberá acudir al proceso de lesividad para que se ordene la nulidad absoluta del asiento registral del inmueble Placa25761 citado y su efectiva cancelación a efectos de recuperarlo el dominio público que, dice, ahí está contenido; pues claramente esa pretensión no podría formularse en contra de los inmuebles Placa25763 y 20000 del Partido de Guanacaste, porque ya se dispuso la cancelación de esos asientos registrales. Por todo lo expuesto, deberá declararse, también, inadmisible la reconvención planteada por el Estado en contra del INDER y disponerse el archivo de esta causa.

XXIII.- Sobre la medida cautelar dispuesta. Como explicamos, el juez tramitador ordenó como medida cautelar típica la anotación de demanda al margen de las fincas inscritas en el Partido de Guanacaste matrícula de folio real números Placa25763 y el número Placa25764 (así consta en la carpeta de medida cautelar agregada al expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). Así las cosas, se mantiene vigente lo ordenado hasta la firmeza de este fallo.

XXIV.- Sobre las costas. El numeral 193 del CPCA dispone que las costas constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el solo hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, se efectúa este pronunciamiento de la siguiente manera. Respecto de la demanda, estimamos que, en lo que toca a la pretensión material deducida por la aquí actora, el Estado, la JARN y el INDER han resultado vencidos. Lo anterior porque se ha declarado con lugar la pretensión anulatoria dirigida tanto en contra acto final como el definitivo que dispusieron las medidas cautelares registrales, se ha ordenado su levantamiento y se ha dispuesto la cancelación de los asientos registrales de los inmuebles inscritos a nombre del INDER, por resultar sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico. Y en nuestro criterio, para ello no es óbice que la condena patrimonial formulada tanto en la pretensión principal como en las subsidiarias haya sido rechazada, porque lo cierto es que la demandante tuvo que acudir a esta sede jurisdiccional a efectos de que se invalidaran las decisiones impugnadas y se restableciera su situación jurídica subjetiva, particularmente en relación con su derecho de propiedad, tal cual ha sucedido. Tampoco encontramos motivo que permita aplicar las excepciones que fija la normativa aplicable y quebrar el postulado de condena al vencido respecto de estos entes demandandos. Por ende, se impone al Estado, a la JARN y al INDER el pago de las costas del proceso en favor de la sociedad accionante, las cuales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia, una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada. Respecto de la Municipalidad de Santa Cruz, estimamos que, a pesar de que la sociedad demandante resultó vencida porque se desestimó la única pretensión formulada en contra de ese ente local (en este caso, las declarativas de responsabilidad y condena patrimonial), estimamos que contaba con suficiente motivo para litigar, toda vez que el procedimiento de gestión administrativa dispuesto de oficio por el Registro Inmobiliario, se tramitó con ocasión de la denuncia que, en su momento formulara el referido ente local. Situación similar ocurre con el TRA, el cual no fue demandado por la sociedad actora sino integrado de oficio por el juez de trámite; lo que evidencia el suficiente motivo para litigar de la sociedad actora, pese a que este Tribunal acogiera la defensa de falta de legitimación ad causam pasiva formulada y declarar sin lugar la demanda en relación con ese órgano. Por ello, estimamos que el proceso debe concluir sin especial condena en costas respecto de la Municipalidad de Santa Cruz y el TRA. En relación con la contrademanda planteada por el Estado en contra de la sociedad actora y el INDER, no encuentra este órgano colegiado motivo para aplicar las excepciones que fija la normativa aplicable y quebrar el postulado de condena al vencido. Por ende, se imponen las costas del proceso al Estado, las cuales deberán ser liquidadas en la fase de ejecución de sentencia una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada.

POR TANTO

Respecto de la demanda, se acoge la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por el Tribunal Registral Administrativo y se declara sin lugar la demanda planteada en su contra. Se rechaza la excepción de falta de legitimación formulada por el Instituto de Desarrollo Rural y la Municipalidad de Santa Cruz.  Se acoge parcialmente la defensa de falta de derecho opuesta por el Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el INDER, la cual también se declara de oficio en relación con la Municipalidad de Santa Cruz. Lo anterior únicamente en relación con las pretensiones principales declarativas de responsabilidad patrimonial y de condena indemnizatoria, así como las pretensiones subsidiarias A y B, las cuales resultan improcedentes. En lo demás, se rechaza la referida defensa. En consecuencia, se acoge parcialmente la demanda y se efectúan los siguientes pronunciamientos: 1) Se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución No. 408-2018 dictada a las 9 horas 20 minutos del 11 de julio del 2018 por el Tribunal Registral Administrativo, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble número 31052 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora. 2) Por conexidad, se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución dictada a las 8 horas del 2 de febrero del 2017, mediante la cual la Subdirección del Registro Inmobiliario dispuso las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia en el inmueble 31052 citado. Esta declaratoria de nulidad tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de adopción de los actos anulados, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe. 3) Se ordena al Registro Inmobiliario levantar las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE", que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real número Placa25761, propiedad de la sociedad aquí actora. 4) Se ordena al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y 20000 inscritas a nombre del Instituto de Desarrollo Rural. 5) Se ordena que en fase de ejecución y una vez firme este pronunciamiento, se comunique esta sentencia al Auditor Interno y al Presidente Ejecutivo del Instituto de Desarrollo Rural a efectos de que procedan a realizar las acciones y procedimientos internas de rigor que permitan establecer la eventual responsabilidad disciplinaria y/o patrimonial de quienes participaron en las acciones y omisiones han generado la nulidad de los títulos que han sido invalidados por este Tribunal. Lo anterior atendiendo a los hechos analizados en este proceso. La comunicación estará a cargo del Juez Ejecutor que por turno corresponda, conforme sus competencias funcionales y será responsabilidad de la Administración condenada gestionar activamente y verificar el adecuado cumplimiento de dicha comunicación. 6) Se condena al Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el INDER al pago de ambas costas en favor de la sociedad accionante, las cuales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia, una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada. Respecto de la Municipalidad de Santa Cruz, se termina este proceso sin especial condena en costas. El Juez  Aguilar Méndez pone nota en relación con lo dispuesto en el Considerando XIV y XV.

Respecto de la reconvención formulada por el Estado en contra de la sociedad actora y del Instituto de Desarrollo Rural. Se declara la inadmisibilidad de las contrademandas y se ordena el archivo del expediente. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento sobre la defensa de caducidad formulada por la sociedad actora. Se mantiene la vigencia de la medida cautelar típica dispuesta por el juez tramitador hasta la firmeza de este fallo. Se condena al Estado al pago de ambas costas de este proceso, las cuales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia, una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada. Cynthia Abarca Gómez/ Silvia Consuelo Fernández Brenes/ Daniel Aguilar Méndez. Jueces.

Nota de la Juez Fernández Brenes:

En atención a que concurrí con el voto de mayoría en la sentencia número 140-2021-VI, de las diez horas treinta minutos del veintisiete de octubre del dos mil veintiuno por este Tribunal, estimo prudente advertir que, de una mejor ponderación de la situación, rectifico mi postura en lo que refiere a la lectura integral del numeral 456 del Código Civil, para entenderlo en la forma como se desarrolla en el presente fallo.

 

Silvia Consuelo Fernández Brenes

NOTAS SEPARADAS DEL JUEZ AGUILAR MÉNDEZ.-. Con el acostumbrado respeto para mis compañeras cojuzgadoras y en virtud de que no comparto varios de los razonamientos que se exponen en el fallo o que sirven de sustento para las decisiones que se adoptan en la parte dispositiva, las cuales, no obstante, comparto por motivos diversos, procedo a entonces dejar asentadas dichas consideraciones particulares: -

A. En cuanto al extremo indemnizatorio abordado en los Considerandos XIV y XV: En el tanto se afirma allí el carácter resarcible de la pérdida de oportunidad o intereses legítimos reforzados y se analiza en el caso concreto, su procedencia o no, debo indicar que en mi criterio dicho extremo no resulta procedente en tratándose de la responsabilidad patrimonial de carácter extracontractual de la Administración Pública, toda vez que no satisface las condiciones establecidas para su resarcibilidad, tal y como lo preceptúa el Artículo 196 LGAP. A diferencia de lo que sostienen mis cojuzgadoras, este tipo indemnizatorio -en mi opinión- no cumple con las características de efectividad o de individualización, ya que se trata de una mera conjetura basada en el azar, donde la reparación depende por entero de la arbitrariedad del juzgador (ante la ausencia de marco jurídico), en cuanto a la determinación del grado de probabilidad necesaria para que acontezca, basándose para ello supuestos hipotéticos y eventuales, donde la posibilidad truncada ni siquiera podría ser referible a una persona en particular, o incluso imputada a una persona concreta, pues se minimiza adrede la participación de diversas concausas en el origen del supuesto daño, toda vez que -usualmente- se utilizan tesis de causalidad incompatibles con la idea de la oportunidad. Es decir, al suponer en el chance frustrado un valor indemnizable, omite que en su configuración existen terceros o incluso hechos de la naturaleza que también pudieran tener participación en ésta y que, por tanto, también pudieran reclamar o ser reclamados respecto del beneficio truncado, o que excluyan del todo la indemnización. Además, no se considera el hecho de que los recursos que se utilicen para sufragar la indemnización tienen la peculiaridad de constituir fondos públicos, respecto de los cuales y conforme el principio de legalidad presupuestaria, no se puede disponer basado en la mera posibilidad de un daño, sino conforme la efectividad e individualización requerida por la norma de comentario. Así las cosas, suscribo el fallo en razón de que el extremo fue rechazado, aunque esto se deba a diferentes motivos.

B. Específicamente en relación a la condenatoria al pago de costas, si bien resulta unánime el criterio de que efectivamente debe imponerse la misma al perdidoso por el sólo hecho de serlo, con todo respeto difiero de mis compañeras en cuanto al carácter abstracto o líquido de este pronunciamiento. Dada la escasa regulación que sobre este punto han tenido los diferentes cuerpos normativos procesales en esta materia, como lo fue en su momento la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y en la actualidad, el Código Procesal Contencioso Administrativo, se dio lugar a una extendida aplicación por supletoriedad de las normas del Código Procesal Civil, justamente conforme lo autorizan los numerales 220 ídem y los artículos 9 y 13 de la Ley General de la Administración Pública. En consecuencia y según la vigente redacción del artículo 62.1 del Código Procesal Civil (Ley N° 9342), constituye un deber ineludible del Tribunal, el establecer en el fallo de “…una vez el monto exacto de las cantidades otorgadas, sus adecuaciones hasta la sentencia, incluidos los intereses y las costas…” (Resaltado no es del original). Por consiguiente y dado que se carece de norma administrativa en contrario, lo procedente sería incluir en el acápite de costas de esta sentencia, la determinación de estos últimos rubros, tal y como lo dispone el ordenamiento jurídico y no reservar su pronunciamiento para la etapa de ejecución de sentencia.-

Daniel Aguilar Méndez

Juez

EXPEDIENTE: 19-000704-1027-CA

PROCESO DE PURO DERECHO

ACTORA: COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.

DEMANDADOS: EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, EL ESTADO, LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL Y EL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO

 

 

 

 

 

 



 

 




- Código Verificador -
*QHEUVCALICU61*
QHEUVCALICU61



 

Documento firmado por:

CYNTHIA ABARCA GOMEZ, JUEZ/A DECISOR/A
DANIEL AGUILAR MENDEZ, JUEZ/A DECISOR/A
SILVIA FERNÁNDEZ BRENES, JUEZ/A DECISOR/A

 

Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 26-03-2026 07:04:44.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

VI.- As indicated in the cited rulings No. 92-2012-VI, No. 140-2021-VI, and No. 161-2021-VI, this Court is convinced that a registral entry (inscripción registral) involves, in the first instance, a technical and specialized qualification (calificación) of the document and legal transaction (negocio jurídico) presented to the Registry's Daily Book (Diario del Registro), followed by the deployment of opposability to third parties of that entry, by virtue of registral publicity (publicidad registral). Thus, undoubtedly, it imbues the right immersed in the registrable act with a projection and opposability to third parties. In this sense, Numeral 66 of the cited Executive Decree No. 26771-J states that said publicity "(...) is constituted by the information contained in the volumes, electronic data processing systems, digitalization, and microfilming. A close relationship must exist among these systems, as they are reciprocal and complementary auxiliaries, in order to guarantee the unity, security, and congruence of the registral information. (...)". Precisely, in light of the technical and specialized competence of the Registral Administration (Administración Registral) in the exercise of the administrative function related to the qualification of registrable titles or transactions, it is clear that the registration does not validate possible illegitimate aspects or irregularities that may be present in the document. But it is also necessary to specify that it does not imply a validation of the specific administrative act of qualifying it. Therefore, the current regulations regulate various provisional measures that can be adopted by the parties or the Administration itself so that, in protection of registral publicity, a warning is given about the registral error (error registral) while concrete actions are undertaken aimed at the modification or annulment of a registral entry in which the existence of errors of that nature has been glimpsed.

VII.- Based on the foregoing, the Court does not question the competence of the National Registry (Registro Nacional) to adopt precautionary measures (medidas cautelares) in the administrative management procedures it institutes, for the purpose of informing interested or affected third parties about the existence of an inaccuracy of registral or cadastral mapping origin, so that the respective correction can be carried out with the consent of all those affected, or to proceed to immobilization (inmovilización), in the event that the former were inadmissible. In this manner, these are provisional measures adopted while a definitive resolution is reached regarding the registral error; which, as inferred from Article 474 of the Civil Code (CC), can occur in two ways. First, through judicial channels, so that the existence of the error is verified in the judgment, a better right is declared, and/or the annulment or cancellation of the corresponding registral entries is ordered. But also, the involved parties could express their will to adopt actions allowing them to overcome the deficiency in question, through the pertinent public instruments. The foregoing, we insist, always with the objective of protecting registral security and publicity.

VIII.- Considering that registral precautionary measures are not exempt from complying with the already indicated requirements, characteristics, and conditions, the Court holds the view that when the defect presented by the registral entry does not originate from errors in the deed that gave rise to the registration, but from deficiencies or irregularities attributable to the qualification function itself; the declaration of the existence of that error, as well as the eventual cancellation of the respective entry, is not limited by the forms imposed by Article 474 of the CC. On the contrary, in such cases, considering that we are facing a manifestation of a specialized administrative function, those modes established by the aforementioned rule must be complemented by the mechanisms established by the legal system to suppress a manifestation of administrative will (in this case, the registral qualification and entry) that confers a favorable effect on an administrated party (that is, a real right over an asset) and which, in that scenario, is contrary to law (by virtue of errors in the registral function); and thereby bring an end to the perturbing situation injurious to the property sphere of third parties, with the correlative effect on the illegitimately benefited legal sphere and the definitive protection of registral publicity and security in real estate transactions.

Likewise, the cited Law on the Registration of Documents in the Public Registry (Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público), No. 3883, in its first numeral establishes a declaration of public convenience for the simplification and acceleration of procedures for the receipt and registration of documents in the Public Registry, a declaration that must be applied, by parity of reasoning and for the protection of that same purpose, to the procedures that allow the correction of deficiencies in the exercise of the administrative function of registral qualification, as well as in the cancellation of entries that present errors in their configuration. That is, the simplification and speed that must prevail in registral entries are maxims that, for the benefits of legal certainty and the benefit produced in the traffic of registrable assets and legal situations of individuals, must be understood as equally pertinent to the good administrative practices that allow the correction of errors, as means to overcome the inconveniences that improper administrative exercise may generate. In this way, when this task entails that it is the Administration who must suppress favorable rights or legal situations because it is facing a registral error originating in the exercise of the registral qualification function, which requires a detailed analysis of the elements of the registered title, or in cases where there are indisputable matters of public interest (for example, because the registration involves negative impacts or incompatible risks with urban planning, environmental, or public domain aspects, to cite some merely illustrative scenarios), it must resort to the lesividad procedure (proceso de lesividad) so that, in line with the provisions of Article 474 of the CC, a final judgment is issued that annuls and cancels the respective registral entry; which is undoubtedly a formal conduct of favorable content to the administrated party who until that moment is the registered owner of the asset.

XIV.- Taking into account the nature of the patrimonial condemnation formulated as the principal claim, the majority of this Court deems it necessary to refer to the "theory of the lost chance or frustrated business opportunity" (teoría del chance u oportunidad de negocio frustrado). This is a topic that has been examined by the First Chamber of the Supreme Court of Justice (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia), among others, in judgment No. 478-F-S1-2012 issued at 14 hours 30 minutes on April 12, 2012, and in which, in essence, it recognized the existence of the so-called "reinforced legitimate interest" (interés legítimo reforzado) as a parameter for compensation. In what is of interest here, in that ruling the Chamber considered that "(...) there is room for compensation of the patrimonial injury originating from an unlawful act, which had as a consequence the affectation of a real and serious possibility of obtaining a benefit or future advantageous situation, based not on a mere probability, a hypothesis, or a mere risk, as stated, but on a strengthened probability, on a high degree of certainty for the materialization of the final energy supply contract. (... )"

It consists, thus, in the protection of a legal situation in which, although one does not possess a subjective right, a certain possibility (and not a simple conjecture) of obtaining a patrimonial advantage has been truncated, as a derivation of irregular public conduct. There is the suppression or disappearance, due to causes attributable to the alleged responsible subject, of a serious, concrete, and real probability of the occurrence of a favorable event for the holder. In this way, it will be up to each specific case to determine whether the exercise of the administrative function affects or not a real and serious possibility of obtaining a benefit or future advantageous situation; so that compensation must be given to that subject of right who sees an opportunity to receive a patrimonial advantage, characterized by a high degree of certainty regarding its materialization, severed from their legal sphere.

This Section has also been emphatic that the lost chance or loss of opportunity is compensable within the framework of the civil liability of Public Administrations, specifying that such compensability does not extend or apply to any random (abstract or generic) probability of economic utility. On the contrary, the compensable truncated chance or business opportunity requires that various elements be proven. First, whoever claims it must demonstrate the pre-existence of a serious and objective opportunity for the occurrence of the business or profit. That is, the existence of the objective conditions, grounded in tangible criteria or elements, on the basis of which the possibility of obtaining the economic benefit is determined. Also, it must be demonstrated that the lost objective opportunity had a founded probability (random component) of coming to fruition; although not to a degree of certainty, because if it were a secure income, deriving from a subjective right, we would not be dealing with a lost chance, but with compensation for loss of profits (lucro cesante). It is necessary to bear in mind that in the loss of a chance, the frustrated objective and serious probability is compensable because it is considered a value in itself (which does not constitute a mere chance or subjective expectation) and, consequently, it is considered that a certain damage has been produced which must be fully repaired. Second, the accreditation of an interrupting event attributable to the responsible party is required, which in these cases must be a Public Administration. The foregoing as an adequate and pertinent cause of the injury, so that a causal link may exist between the interrupting event and the frustration of the income. The foregoing also entails the argumentative burden of establishing the reasons why an action or omission by a public entity (or administrative body) has constituted the interrupting cause of the foreseeable consequence of the expectation, that is, in the materialization of the financial utility.

Based on the foregoing, it is concluded that patrimonial repair for a lost chance or frustrated business opportunity does not proceed in the face of any disturbance to that sphere, but only in those cases in which the claimant succeeds in proving ownership of a legal situation, including of course potential expectations or advantages, which have been injured or substantially diminished by public conduct, with a patrimonial impact that is effective and certain by virtue of the probability that its occurrence is certainly reasonable. Once the compensability of the injury has been established, the eventual compensation for the lost chance must be quantified.

3) The maritime-terrestrial zone is public domain, comprising the land described in plan G-955743-2004, which describes the area of property 5-31052, originated with the filing of the testamentary copy of the deed of 5:00 p.m. on February 18, 1975, granted before notary Oscar Saborío Castro, recorded on February 21, 1975, due to lacking a valid title prior to the public domain encumbrance, for which reason the nullity and cancellation of said registration and plan will be ordered, and in that portion of the maritime-terrestrial zone, the powers of administrative self-protection (autotutela demanial) under the competent active Administration will govern. 4) In the event of opposition, both costs and their interest shall be borne by the counter-defendants. (...)\" (images 334 and 335 of the digital judicial file scanned into a single PDF, as adjusted and established at the preliminary hearing). As a precautionary measure, it requested the issuance of a writ of notation of the counterclaim against registrations Placa25756 and Placa25757 (image 335 of the digital judicial file scanned into a single PDF).

8.- INDER answered the counterclaim, opposed the claims but did not raise any defenses. It requested that the action be dismissed and the State be ordered to pay both costs (images 359 to 365 of the digital judicial file scanned into a single PDF).

9.- The plaintiff-counter-defendant corporation answered the counterclaim and raised both the preliminary defenses of expiration of the action (caducidad de la acción) and improper joinder of claims (indebida acumulación de pretensiones), as well as the defense of lack of right (falta de derecho). It requested that the action be dismissed and the State be ordered to pay both costs (images 388 to 399 of the digital judicial file scanned into a single PDF).

10.- By order issued at 9:11 a.m. on November 5, 2019, the procedural judge ordered as a typical precautionary measure the notation of the claim in the margin of the properties registered in the Partido de Guanacaste, folio real registration numbers Placa25758 and Placa25759 (as stated in the precautionary measure folder added to the digital judicial file scanned into a single PDF).

11.- The preliminary hearing established in article 90 of the CPCA was held on February 27, 2020. Regarding the claim, the claims were established in the manner set forth in Finding of Fact One, and TRA withdrew the preliminary defense raised. It was also determined that all facts were disputed, the testimonial evidence offered by the plaintiff was rejected, and the relevant documentary evidence was admitted. Subsequently, the hearing was suspended so that the plaintiff-counter-defendant could rectify certain deficiencies in the special judicial power of attorney granted.

12.- On March 3, 2020, the plaintiff-counter-defendant corporation ratified the answer to the counterclaim and provided a special judicial power of attorney to Attorney Calvo Murillo to act on its behalf in the counterclaim filed by the State (images 422 to 425 of the digital judicial file scanned into a single PDF).

13.- The preliminary hearing continued on January 13, 2021. Regarding the counterclaim, the claim was established in the manner indicated in Finding of Fact Seven of this judgment. In Resolution No. 44-2021, the procedural judge dismissed the preliminary defense of improper joinder of claims and ordered that the defense of expiration of the action be reserved for resolution by the Court upon rendering judgment. Also, the disputed facts were determined, the plaintiff-counter-defendant withdrew the testimonial evidence offered, the procedural judge rejected the statement of the official witness offered by INDER, and admitted the relevant documentary evidence. Pursuant to article 98, subsection 2) of the cited Code, as there was no evidence to present, this matter was declared one of pure law (puro derecho), and it was ordered that the parties submit their conclusions, regarding both the claim and counterclaim, in writing.

14.- The Municipality of Santa Cruz did not submit conclusions (record visible in images 587 and 588 of the digital judicial file scanned into a single PDF). The other parties submitted conclusions in the terms set forth in the briefs visible in images 490 to 495 and 531 to 535 (INDER), 496 to 511 (the plaintiff-counter-defendant corporation), 512 to 530 (the State), 536 to 554 (TRA), and 555 to 558 (JARN), all from the digital judicial file scanned into a single PDF.

15.- The respective case file was sent to the Sixth Section for the issuance of the pertinent ruling. However, in an order issued at 1:00 p.m. on February 9, 2022, this jurisdictional body granted a hearing to JARN and TRA to provide clarifications regarding the administrative file and to certify it, pursuant to the provisions of article 51 of the CPCA. Likewise, pursuant to articles 120, subsection 1 a) and 95 in relation to article 34, subsection 4), all of the CPCA, and without prejudging the merits, a hearing was granted to the State and the other parties to address a possible inadmissibility of the counterclaim, observed ex officio (images 562 to 564 of the digital judicial file scanned into a single PDF).

16.- JARN and TRA answered the granted hearing and certified the administrative folders, as inferred from images 579 to 584 of the digital judicial file scanned into a single PDF.

17.- The State representatives answered the hearing regarding a possible inadmissibility of the counterclaim, in the terms set forth in images 571 to 578 of this digital judicial folder; while the counter-defendant corporation did so as stated in images 585 and 586 of the same digital judicial file. INDER did not answer the granted hearing (record visible in images 587 and 588 of the digital judicial file scanned into a single PDF).

18.- In the proceedings before this Court, no nullities requiring correction or causing defenselessness are observed. This matter also complies with the provisions of the Reglamento sobre Expediente Judicial Electrónico ante el Poder Judicial, approved by the Corte Plena, in article XXXI of session No. 22-13, held on May 20, 2013. After deliberation, this judgment is rendered, drafted by the reporting judge Abarca Gómez, with the affirmative vote of judge Fernández Brenes and judge Aguilar Méndez.

CONSIDERANDO (WHEREAS)

I.- Proven facts. Of relevance for the purposes of this proceeding, the following are established: 1) In article 1 of Decreto No. 19 of April 2, 1964, the Poder Ejecutivo, as relevant, expropriated properties numbers 6498, 10088, 10090, all of the Partido de Guanacaste, located at Dirección16497, and owned by Nombre137527. The foregoing with the exception of some parcels for which it detailed occupants, area, and boundaries, noting that the owner of the properties had recognized ten-year possession in their favor. The recitals (parte considerativa) of that general act indicated, as relevant, that articles 43 and 152 of the Ley Orgánica del Instituto de Tierras y Colonización (hereinafter ITCO), number 2825, obligated that institution to resolve conflicts arising from precarious possession of lands in the country, for which it needed to acquire the indicated properties (Considerando 1). It also indicated that articles 152 and 153 of the cited Ley No. 2825 declared the public utility of lands where precarious possessors were established (Considerando 3) and that, according to the data contained in the file prepared by ITCO, the existence of possessors in conflict on the indicated lands was sufficiently demonstrated, for which reason it was appropriate to order the expropriation, with the exclusions already noted (Considerando 5) (document 30 provided by the plaintiff corporation in digital format and visible on the evidence CD, Disk 1 folder). 2) Through Decreto No. 5 of April 15, 1964, it was ordered, in essence, to register in the name of the State the property located in Veintisiete de Abril, third district, third canton of the Province of Guanacaste, which has the following boundaries: North: Río Lagarto. South: Río Montaña. East: Property belonging to Nombre137527 registered in the Registro Público, Property Section, Partido de Guanacaste, at volume one thousand three hundred twenty-five, folio three hundred ninety-nine, entry one, number ten thousand eighty-eight. West: Two-hundred-meter-wide maritime-terrestrial zone. Said property measures two thousand eight hundred thirty-two hectares, two thousand four hundred eighty-three square meters and four square decimeters. Pursuant to articles 1 and 3 of this regulation, the registration was carried out because that land was affected for the purposes of Ley No. 2825 of October 14, 1961, for which reason, once registered, the property would be transferred to Nombre137526 so that it could grant the respective property title to its occupants (images 366 and 367 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 3) In an agreement adopted on October 15, 1964, the Junta Directiva of Nombre137526 authorized its Manager to appear before the notary designated by the Procuraduría General de la República, to accept the transfer of the property indicated in proven fact 2, known as Proyecto San Juanillo (images 368 to 372 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 4) The properties indicated in proven fact 1, numbers 6498, 10088, 10090 of the Partido de Guanacaste correspond to Asentamiento San Juanillo and were registered in the name of Nombre137526 on June 7, 1968 (evidence 13 provided by the plaintiff, visible in images 129 to 132 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 5) As stated in Volume of the Province of Guanacaste number 1902, folio 293, entry 1, property number 19184 of the Partido de Guanacaste is land dedicated mostly to agriculture except for the areas corresponding to the population centers located therein. Situated in Veintisiete de Abril, third district of the canton of Santa Cruz, province of Guanacaste, and has the following boundaries: North: The line of the rivers Lagarto, Tabaco, and Terciopelo. South: The Río Montaña. East: with lands belonging to the Reserva Nacional. West: With the two-hundred-meter maritime-terrestrial zone corresponding to the Pacific Coast. It measures 14,271 hectares, 2,281 square meters, and 71 square decimeters. It originates from the consolidation of contiguous properties numbers 6498, 10088, 10090, 16480, and 19182, all of the Partido de Guanacaste and owned by ITCO, and is registered in the name of that entity on June 11, 1968. According to entry 2, this property has been divided into 460 lots that were registered separately (evidence 4 corresponding to the registration entry of property 5-19184, provided by the State in digital format and visible on the evidence CD, Disk 2 folder). 6) Property of the Partido de Guanacaste number 19996 originates from the material division of property number 19184. As stated in Volume of the Province of Guanacaste number 1910, folio 507, entry 1, it corresponds to parcel number 4-21, situated in Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; with the following boundaries: North: In part inalienable maritime-terrestrial zone, Parcels 4-22 A, 4-4, and 4-20. South: In part inalienable maritime zone, in part ravine in the middle, Parcels 4-12 and without ravine with Parcel 4-20. East: Ravine in the middle, Parcels 4-4, 4-12, and 4-20. West: In part inalienable maritime-terrestrial zone, in part Parcel 4-22-A. It originates with an area of 824,369.32 square meters, without a cadastral plan, and was registered on June 11, 1968, in the name of Nombre137526 (administrative file provided by JARN, volume VIII, folio 1880; document 15 provided by the plaintiff in digital format visible on the evidence CD, Disk 1; images 383 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 7) Property of the Partido de Guanacaste number 19998 originates from the material division of property number 19184. As stated in Volume of the Province of Guanacaste number 1910, folio 509, entry 1, it corresponds to parcel number 4-22, situated in Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; with the following boundaries: North and South: Road and inalienable maritime-terrestrial zone. East: Road. West: Inalienable maritime-terrestrial zone. It originates with an area of 218,350.82 square meters, without a cadastral plan, and was registered on June 11, 1968, in the name of Nombre137526 (administrative file provided by JARN, volume VIII, folio 1882; volume IV, folios 776 and 854; document 16 provided by the plaintiff in digital format visible on the evidence CD, Disk 1). 8) Property of the Partido de Guanacaste number 20000 originates from the material division of property number 19184. As stated in Volume of the Province of Guanacaste number 1910, folio 511, entry 1, it corresponds to parcel number 4-22-A, situated in Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; with the following boundaries: North: Road, in part Río Lagarto in part Parcel 4-23. South: In part road and in part parcels 4-2, 4-21, and 4-4. East: Parcels 4-4, 4-21, and 4-23-A. West: Roads, inalienable maritime-terrestrial zone, and a small part Río Lagarto. It originates with an area of 834,501.39 square meters, without a cadastral plan, and was registered on June 11, 1968, in the name of Nombre137526 (administrative file provided by JARN, volume VIII, folio 1884; volume IV, folio 773; document 17 provided by the plaintiff in digital format visible on the evidence CD, Disk 1). 9) According to volume 2028, folio 287, entry 001 of the Registro Nacional, property of the Partido de Guanacaste number 22763 originates with an area of 827,211.00 square meters, plotted on cadastral plan G-4891-1968, resulting from titling through possessory information proceedings (Información Posesoria) filed before the Juez Civil de Santa Cruz de Guanacaste and registered on June 23, 1971, in the name of Nombre137528, volume 1925, folio 81, entry 001. In deeds dated October 15, 1973, and January 3, 1974, Nombre137528 sold to Tierra del Mar S.A., which registered in its name on July 29, 1974 (administrative file provided by the Registro Nacional, volume II, folios 413 to 415, 428; document 4 provided by the plaintiff visible in images 85 to 89 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 10) According to volume 2219, folio 51, entry 1 of the Registro Nacional, property of the Partido de Guanacaste number 30318 is "(...) Pasture and coconut land. SITE: in Dirección5343, third district of Santa Cruz, canton three of Guanacaste. BOUNDARIES: public road of Paraíso de Marbella, with a frontage on that road of four hundred eighty-eight meters and fifty centimeters. South and West, inalienable zone of fifty meters, property of the State. East, public road of Paraíso de Marbella, with a frontage on that road of three hundred fourteen meters and fifty-two centimeters. MEASURES: fifty-four hectares, three thousand twenty-two square meters, forty square decimeters, according to cadastral plan under number G-nine thousand seven hundred eighty-three-seventy-one. ENCUMBRANCES: none. Nombre137529, married once, attorney, resident of San José, ID CED108885, in his capacity as president with powers of generalísimo proxy without limitation of amount of Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciled in San José, to register this property in the name of his represented entity, filed the respective possessory information proceedings before the Instituto de Tierras y Colonización, with intervention granted to attorney Victor Manuel Bulgarelli Flores, in his capacity as Subprocurador Agrario de la República, and to the Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, stating: that he has possessed it quietly, publicly, peacefully, and uninterruptedly, and that he acquired it by purchase from Nombre137528 (sic) on January eight, nineteen hundred seventy, who had possessed it for a period exceeding thirty years, that it is free of encumbrances and liens, that he does not intend to evade the processing of a succession proceeding, and that he values it at five thousand colones. The referred Institute, in accordance with what was stated, and law four thousand five hundred forty-five of March twenty, nineteen hundred seventy, approved (sic) this information, in a judgment at fourteen hundred hours on January four last, and ordered (sic) the requested registration in the name of the indicated corporation, without prejudice to third parties with better right (...) As stated in the deed protocolized in San José at eight o'clock on December seventeen of the current year, by notary Oscar Saborío Castro, testamentary copy filed with this Registry at eight twenty-four on nineteen of said month, entry nine thousand fourteen, volume two hundred ninety-eight of the Diario. San José, Dirección16498. (...)" (administrative file provided by JARN, volume II, folios 417 to 419 and 851; document 5 provided by the plaintiff corporation, visible in images 90 to 97 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 11) According to volume 2219, folio 53, entry 1 of the Registro Nacional, property of the Partido de Guanacaste number 30320 is "(...) Pasture and coconut land. SITE: in Dirección5343, third district of Santa Cruz, canton three of Guanacaste. BOUNDARIES: North, South and West, inalienable zone of fifty meters, property of the State. East, public road of Paraíso de Marbella, with a frontage on that road of three hundred forty-one meters and fifty centimeters. MEASURES: four hectares, one hundred fourteen square meters, ninety-eight square decimeters, according to cadastral plan under number G-one thousand eight hundred twenty-one-seventy-one. ENCUMBRANCES: none. Nombre137529, married once, attorney, resident of San José, ID CED108885, in his capacity as president with powers of generalísimo proxy without limitation of amount of Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciled in San José, to register this property in the name of his represented entity, filed the respective possessory information proceedings before the Instituto de Tierras y Colonización, with intervention granted to attorney Victor Manuel Bulgarelli Flores, in his capacity as Subprocurador Agrario de la República, and to the Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, stating: that he has possessed it quietly, publicly, peacefully, and uninterruptedly, and that he acquired it by purchase from Jose (sic) Luis Jimenez (sic) Nombre137528 (sic) on September twenty-second, nineteen hundred seventy; that it is free of encumbrances and liens, that he does not intend to evade the processing of a succession proceeding, and that he values it at five thousand colones. He proved what was stated with the testimony of witnesses Nombre137530 (sic), Juan Maria (sic) Blanco Vargas and Nombre137531. The referred Institute, in accordance with what was sta (illegible) law four thousand five hundred forty-five of March twenty, nineteen hundred seven (illegible) in a judgment at fourteen hundred hours on January five last, and ordered t (illegible) registration in the name of the indicated corporation, without prejudice to third parties with better right (...) As stated in the deed protocolized by notary Oscar Saborío Castro, in San José at eighteen o'clock on seventeen of the current month, testamentary copy filed with this Registry at eight twenty-five on nineteen of said month, entry nine thousand fifteen, volume two hundred ninety-eight of the Diario. San José, December twenty, nineteen hundred seventy-three. (...)" (administrative file provided by JARN, volume II, folios 420 to 422; document 6 provided by the plaintiff corporation, visible in images 98 to 101 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 12) According to volume 2220, folio 525, entry 1 of the Registro Nacional, property of the Partido de Guanacaste number 31247 is "(...) Pasture land, Site in Lagartos, of the third district Veintisiete de Abril, third canton Santa Cruz Guanacaste. Boundaries North: Tierra del Mar, South: Tierra del Mar and one-hundred-fifty-meter strip property of the Municipalidad de Santa Cruz, East: Nombre110894 and West: One-hundred-fifty-meter-wide strip of the Municipalidad de Santa Cruz, MEASURES: one hundred eleven hectares, one thousand eight square meters, twenty-eight square decimeters, according to cadastral plan under number G-forty-seven, two hundred forty-four, of nineteen hundred sixty-one. ENCUMBRANCES: none. Nombre137532; of legal age, married once, businessman, of San José, to register in his name the property described above filed the corresponding possessory information proceedings (Información Posesoria) before the Instituto de Tierras y Colonización, with the intervention of attorney Victor Manuel Bulgarelli Flores, in his capacity as Subprocurador Agrario de la República, stating that he acquired the above-described property by purchase-sale from Nombre137533 on May four, nineteen hundred sixty, to whom he is not related, and since then has possessed it quietly, publicly, peacefully, and uninterruptedly as owner, which is free of encumbrances and liens, and valued at the sum of five thousand colones, and that he does not intend to evade the processing of a succession proceeding, but rather to register a title of ownership (título de dominio) which he lacks. He proved what was stated with his declaration and that of witnesses Nombre137534, Nombre63895, and Nombre137535. The cited Institute, in accordance with what was stated and the law of Informaciones Posesorias number four thousand five hundred forty-five of March twenty, nineteen hundred seventy, and in a judgment at fifteen hundred hours on March six, nineteen hundred seventy-three, approved and ordered registration in the name of the cited Nombre137532; free of encumbrances, except for the reservations that (refers to considerando three) will be stated and without prejudice to third parties with better right (...) As stated in the deed protocolized by notary Oscar Saborío Castro, in San José at fourteen hours on the thirteenth of this month and filed with this Registry at ten fifty-two on the seventeenth of this month, under entry one thousand one hundred two, volume three hundred two of the Diario. San José, February eighteen, nineteen hundred seventy-five. (...)" (administrative file provided by JARN, volume II, folios 423 to 425; document 7 provided by the plaintiff corporation, visible in images 102 to 105 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 13) According to volume 2230, folio 191, entry one of the Registro Nacional, property of the Partido de Guanacaste number 31052 originates from the consolidation made by Tierra del Mar S.A. of its properties number 22763, 30318, 30320, and 31247 registered at folios 287, 051, 053, and 525, volumes 2028 for the first, 2219 for the second and third, and 2220 for the last; which it consolidated because they were contiguous to form a single one, which it registered in its name. As stated in the deed granted in San José at 17 hours on February 18, 1975, before notary Oscar Saborío Castro, testamentary copy filed with the Registry at 11 hours 28 minutes on February 19 of the same year, entry 1698, volume 302 of the Diario; which is registered on February 21, 1975. It is located within the Agricultural Project called San Juanillo, which belonged to Nombre137526 (administrative file provided by JARN, volume I, folio 241, volume II, folio 426, volume IV, folio 848; document 8 provided by the plaintiff corporation, visible in images 108 to 110 of the digital judicial file scanned into a single PDF). 14) Through official letter DL-972-75 of October 31, 1975, Nombre113727 of the Legal Department of Nombre137526 communicated to Nombre61557, Head of that Department, essentially, that according to information provided by the representative of the Ministerio Público in charge of the case for alleged document forgery being processed against notary Oscar Saborío Castro before the Juzgado Quinto de Instrucción Penal, they investigated a series of registrations appearing in the Registro Público in the name of various persons, apparently processed under the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 of March 20, 1970, and its amendments. Among others, properties number 30318, 30320, 31247, and 22763 were cited; which were consolidated to form property number 31052 registered in the name of Tierra del Mar, all of the Partido de Guanacaste (folios 1 to 8 of the administrative file provided by INDER). 15) Through official letter Placa25760 of November 10, 1975, the Legal Department of Nombre137526 rendered a report to the Executive President of that entity, regarding the annulment of titles obtained through document forgery. In essence, it stated that before the Juzgado Quinto de Instrucción Penal a case had been brought for the crime of document forgery against Oscar Saborío Castro and others, because they proceeded to issue testamentary copies of deeds—without possessory information proceedings having been processed before that Institute—falsely recording the contrary before the Registry. It indicated that for this reason, they had undertaken the task of studying the legal situation and adopting a criterion regarding the procedure to follow for the annulment of those titles so that the Junta Directiva could definitively resolve what was appropriate. It then indicated the steps that had been taken up to that time, clarifying that this was not sufficient since the registrations persisted in the Registro Público and any transfer of the properties could take place. It added that since the matter became known to the Courts of Justice, that Department had considered how to invalidate those registrations, so that jointly with other governmental agencies, they had considered the different procedural alternatives. The first of these was "The Contentious-Administrative Route" for Nombre137526 to challenge the legality of the administrative acts that apparently, in the Registro Público, were issued by the Junta Directiva of ITCO. The foregoing since they were in the presence of "non-existent administrative acts." It noted that the enormous advantage of that alternative was that it would summon all mortgage creditors, debtors with respect to those properties—who would be the owners—, precarious occupants, the State, and all those interested in appearing; but it indicated that the enormous disadvantage was its duration, as well as that according to the latest discovery it would involve more than thirty contentious-administrative proceedings and that finally a decision had been reached to resort to the same Ley de Informaciones Posesorias so that the very Junta Directiva would decree the nullity. As a second alternative, they indicated the "Juicio de Lesividad" for the purpose of having "(...) the Courts declare its abrogation, indicating the corresponding compensation by virtue of damages and losses. (...)". But it indicated that since they were faced with non-existent acts that Nombre137526 never issued, it could never proceed in that way. It added that "(...) the opinion expressed by Attorney Nombre8841 (sic) José Villa -Sub-Procurador General de la República-, leans towards this one since for him the only thing that would have to be done is to obtain from the Archivos Nacionales (sic) a certification stating that the deed referred to in the Registry in each of the registrations does not exist, or does not correspond to what was reported by Notary Saborío Castro, and since the registration in the Registry is the administrative act, this could be annulled through the Procuraduría via the route set forth herein.- (...)". It explained that that Department did not share the thesis held by the Sub-Procurador because "(...) That act performed by the Registry is nothing more than execution of the true administrative act, the agreement of the Junta Directiva ordering the registration of the land in the Registro Público when all the requirements indicated in the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 of March 20, 1970, and its amendments have been satisfactorily met (...)" (the underline corresponds to the original). The last alternative proposed was to seek nullity through the Incidental proceeding established in article 17 of the Ley de Informaciones Posesorias, which established the avenue for Nombre137526 itself to proceed to annul registrations that had been verified contrary to legal provisions. It indicated that the transcribed rule contemplated two situations: a) Annulling the registration in the same file upon noticing that it was effected contrary to current laws. b) Annulling by substituting the file with a literal certification, when the former had been lost. It added that, as in their case, the file never existed, it could well refer to the second situation and it would be a summary proceeding since it would suffice to substitute the file with the certification from the Registro Público and attach other documents that would support the considered resolution to be ultimately issued, which would be noted in the margin of the registration entry. Ultimately, it recommended proceeding to adopt as an annulment action the one indicated in article 17 of the Ley de Informaciones Posesorias No.

4545 of March 20, 1970, unless there was a better criterion from the Executive Presidency or the Board of Directors, so that "(...) the lands hoarded and improperly registered in the Public Registry return to their original state, subsequently seeking that the Institute, through the Executive Branch, achieve the registration of such lands in its name.-(...)" (folios 10 to 18 of the administrative file provided by INDER). 16) On November 11, 1975, the Secretary General of Nombre137526 certified that "(...) That the Company TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic), has never processed possessory information before the Legal Department of the Institute, in accordance with the procedures of the Law of Possessory Information, number four thousand five hundred forty-five of March twenty, nineteen hundred seventy and its subsequent reforms, and neither has the Board of Directors of the Institute issued a resolution approving the registration in the name of the cited Company in the Property Registry. (...)" (folios 20 and 21 of the administrative file provided by INDER). 17) On November 13, 1975, the Secretary General of Nombre137526 communicated to the Legal Department the firm agreement adopted by the Board of Directors of that entity in article XVI of session number 1928 held on November 12, 1975, in which it was ordered: "(...) Order the Legal Department to proceed to initiate files for a Declaration of absolute nullity of the titles and registrations verified in the Public Registry, as the Administrative Acts mentioned therein are non-existent, which apparently have support in an agreement of this Board of Directors; so that in accordance with article 17 of the Law of Possessory Information No. 4545 of March 20, 1970 and its Reforms, the absolute nullity of those titles and registrations be decreed. (...)". A copy of that agreement was also sent to the Executive President, the Deputy Management, the Audit Office, the Legal Advisory Office, and the Archive, all of Nombre137526 (folios 19 of the administrative file provided by INDER). 18) In a resolution issued on November 1, 1982, within the simple enforcement proceeding (proceso ejecutivo simple) established by Nombre137536 against Tierra del Mar S.A., the Third Civil Court of San José approved the public auction held on October 27 of that same year, through which Electrogas S.A. was awarded the property of the Partido de Guanacaste registered in the Public Registry under number 31052 (document 9 provided by the plaintiff company, visible in images 109 to 115 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 19) On May 7, 1995, the change of corporate name from the entity called Electrogas S.A. to Complejo Turístico Manzanillo S.A. was registered (documents 9 and 1 provided by the plaintiff company, visible in images 109 to 115 of the digital judicial file scanned into a single PDF file and on the Evidence CD, Disc 1, respectively). 20) In a resolution issued at 10:00 a.m. on October 17, 2001, the National Cadastre Directorate (Dirección del Catastro Nacional) indicated, insofar as relevant, "(...) 10. That in the terms in which the response from the Public Registry of Real Property is given, there is no doubt that farm number 5031052-000 indicated on the appealed map validly incorporates the one hundred fifty meters of the maritime terrestrial zone (zona marítimo terrestre), with the present registration not affecting lands of the public domain (demanio). (...); therefore, definitively, it ordered the registration of the map submitted by the plaintiff company under receipt number 970960 (document 19 provided by the plaintiff company, visible in images 143 to 145 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 21) Starting in 2001, the plaintiff company carried out ten segregations of farm from Partido de Guanacaste number 31052, lots that were subsequently transferred. As a result of those segregations, the area of the parent farm (31052) decreased and as of January 16, 2019, it was 628972 square meters and 74 square decimeters (documents 10 and 29 provided by the plaintiff company, visible in images 115 to 119 of the digital judicial file scanned into a single PDF file and Evidence CD Disc 1, respectively). 22) On June 19, 2008, the municipal mayor of Santa Cruz sent to the National Registry (Registro Nacional) a complaint filed by Nombre137537 regarding the existence of a possible registry fraud or irregular registration of various farms that partly overlapped with the maritime terrestrial zone and which, according to the complainant, had been titled without subjection to Transitory Provision III of Law No. 4558, among which was indicated, among others, property number 31052 of the Partido de Guanacaste. He requested that a study of the registry ownership history of the farms subject to the complaint be carried out, in order to establish the possible existence of overlaps with the state domain (maritime terrestrial zone), the results of which would allow that local entity to take the corresponding actions (document 11 provided by the plaintiff company, visible in images 120 to 122 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 23) Through official communication SDRP-115-2008 of July 22, 2008, the Acting Deputy Director of the National Registry denied the request made by the municipal mayor of Santa Cruz and considered it as not filed. He also ordered, in its core part, that since the complaint concerned the alleged existence of irregular registrations of various farms that partly overlapped with the maritime terrestrial zone, that Directorate had decided to proceed ex officio to open file 2008-667-BI (document 12 provided by the plaintiff company, visible in images 123 and 124 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 24) In a resolution issued at 8:05 a.m. on July 31, 2008, the Public Registry of Real Property ordered, in its core part, to record a provisional measure of administrative warning for publicity purposes only, among others, on the farm of Partido de Guanacaste number 31052 (digital administrative file provided by JARN, volume 1, folios 6 and 7 front and back). 25) In an order issued at 8:00 a.m. on August 11, 2008, the Public Registry of Real Property ordered, insofar as relevant, to maintain the administrative warning measure on the farm of Partido de Guanacaste number 31052, because it presented an overlap in relation to farms 19996, 19998, and 20000, of the same province (digital administrative file provided by JARN, volume II, folios 270 to 273 front and back). 26) Through official communications RIM-RN-0257-2013 of June 5, 2013, the Director of the Real Property Registry (Registro Inmobiliario) informed the Executive President of INDER, insofar as relevant, that an administrative procedure was being processed under number 2008-667-BI, which involved the farm of Partido de Guanacaste number 31052 and its multiple segregations, which in turn overlapped with properties of the same Partido, numbers 19996, 19998, and 20000, all owned by that entity. He then provided a summary of all the properties involved and indicated that the overlap had been accepted by the special administrative attorney-in-fact of that entity in the referenced procedure. Finally, he indicated that "(...) seeing that of the four farms originating from the farm of Partido de Guanacaste 31052, three of them were titlings granted by the former ITCO; and that they are doubly registered (doblemente inmatriculadas) over farms 19996, 19998, and 20000 that have always been under the ownership of INDER, with no subsequent registry movements; I request that the possibility be analyzed of requesting the closure of the farms that are under the ownership of said Institute, as they correspond to areas that were granted to private individuals under the protection of what Law number 4545 established. (...)". This request was reiterated in official communications RIM-RN-0101-2014 of March 13, 2014, and RIM-RN-0154-2014 of April 7, 2014 (digital administrative file provided by JARN, volume 7, folios 1658 to 1674 front and back). 27) Through official communication AEN-125-2014 of June 6, 2014, INDER responded to the inquiry raised by the Director of the Real Property Registry indicated in the previously proven fact. Insofar as relevant, it stated that "(...) Therefore, it is not appropriate to cancel farms 19998-000, 20000-000, and 19996-000, whose registered owner is the Instituto de Desarrollo Rural, which were created in accordance with the law insofar as they do not include any portion of the Maritime Terrestrial Zone since this area was duly excluded from the maps assigned to them, besides the fact that they were created before the referred farms (...). It is not possible to agree to the cancellation of the repeatedly cited farms, because we would be endorsing an anomalous situation that arises from the creation of farm 31052 which includes a portion of the Maritime Terrestrial Zone, a situation that must be duly clarified by the Real Property Registry. (...)" (digital administrative file provided by JARN, volume 7, folios 1675 to 1677 front and back). 28) In a resolution issued at 3:35 p.m. on April 24, 2015, the Registry Subdirectorate of the Real Property Registry ordered to publicize as an encumbrance (gravamen): "FARM LOCATED IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE (Code GR3)", among others, on the farm of Partido de Guanacaste number 31052-000. It also ordered to record on said property: "IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY", because it is doubly registered with the farms of Partido de Guanacaste numbers 19996, 19998, and 20000, which are the property of INDER (digital administrative file provided by JARN, volume 10, folios 2294 to 2391 front and back). 29) The order indicated in the previously proven fact was annulled by the TRA in Vote No. 1032-2015 at 1:30 p.m. on November 26, 2015 (digital administrative file provided by JARN, volume 11, folios 2814 to 2820 front and back). 30) In a final resolution issued at 8:00 a.m. on February 2, 2017, the Subdirectorate of the Real Property Registry ordered, in its core part: 1) To publicize as an encumbrance: "FARM LOCATED IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE" and to record as a precautionary measure (medida cautelar): IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY, in the registry entries, among others, of the farm of Partido de Guanacaste number Placa25752. It also ordered to record on said property: "IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY", because it was doubly registered with the farms of Partido de Guanacaste numbers 19996, 19998, and 20000, which are the property of INDER. 2) It ordered that said precautionary measure would remain in place until a judicial authority addressed the correction of the inaccuracy that gave rise to these proceedings and ordered the lifting of the referenced immobilization, or until the parties, through the granting of a public deed, corrected the inaccuracy that gave rise to these proceedings and; as the case may be, ordered or requested the lifting of the referenced immobilization. 3) It also ordered that this resolution be communicated to the Procuraduría General de la República, so that this higher consultative body, in accordance with the provisions of articles 1 and 4 of Law No. 6043 (Ley de la Zona marítimo Terrestre) and articles 1 and 3 subsection i) of Law No. 6815 (Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República), could assess whether, in its judgment, there were elements of merit to proceed to file the respective ordinary lesivity proceeding (proceso ordinario de lesividad) for the registrations that originated, among others, the farm of Partido de Guanacaste 31052 (digital administrative file provided by JARN, volume 11, folios 3015 to 3115 front and back). 31) By virtue of the appeals filed against the order indicated in the previously proven fact, through Vote No. 408-2018 issued at 9:20 a.m. on July 11, 2018, the TRA ordered the rejection of the appeals filed and the confirmation of the appealed resolution, so that: "(...) 1) It be publicized as an encumbrance: FARM LOCATED IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE and it be recorded as a precautionary measure: IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY, in the registry entries of the farms of Partido de Guanacaste: 31052 (...), because they are doubly registered with the farms of Guanacaste: 19996, 19998, and 20000, which are the property of the Instituto de Desarrollo Rural. Likewise, the Real Property Registry indicates that it will remain in place until a judicial authority has addressed its correction and orders the lifting of the referenced immobilization, or until the parties, through the granting of a public deed, correct the inaccuracy that gave rise to these proceedings and; as the case may be, order or request the lifting of the referenced immobilization. 2) This resolution be communicated to the Procuraduría General de la República, so that it can be assessed whether there are elements of merit to proceed to file the respective ordinary lesivity proceeding for the registrations that originated the farm of Partido de Guanacaste 31052 and its segregations. (...)" (digital administrative file provided by JARN, volume 14, folios 3622 to 3667 front and back). 32) The cited Vote No. 408-2018 was communicated to the Procuraduría General de la República on November 16, 2018, and to the plaintiff company and INDER, on the 21st of the same month and year (digital administrative file provided by JARN, volume 14, folios 3716, 3668, and 3708 front and back, respectively). 33) The registry registration of the property with registration number Placa25761 and of farms numbers 19996, 19998, and 20000, all of Partido de Guanacaste, refer in materiality to the same physical space (technical report of August 18, 2011, which is contained in the digital administrative file provided by JARN, volume 4, folios 848 to 860 front and back, technical overlays RIM-CT-CARTO-2014-152 of August 1, 2014, visible in volume 7 folios 1681 to 1685 of the same folder). 34) The possession (posesión) exercised by Nombre137538, since 1964 and prior to the registration of INDER, over lands that today make up the referred properties 19996, 19998, and 20000, all of Partido de Guanacaste (this is inferred from the content of the registry entries of properties numbers Placa25762, 30318, 30320, and 31247 of Partido de Guanacaste, the maps provided by INDER itself visible in images 377 to 387 of the digital judicial file scanned into a single PDF file, and the cadastral history provided by the plaintiff in document 29 which is in digital format and is contained on the evidence CD, Disc 1).

   II.- Facts not proven. For lack of evidence in the file to support it, the following is considered unproven: 1) The existence of criminal cases or criminal convictions for document forgery processed against the notary Oscar Saborío Castro. 2) The file number and final outcome of the case for the crime of document forgery against Oscar Saborío Castro and others, processed before the Fifth Preliminary Criminal Court (Juzgado Quinto de Instrucción Penal), which is cited in official communications DL-972-75 of October 31 and Placa25760 of November 10, both of 1975, issued by the Legal Department of ITCO, referred to in proven facts 14 and 15 of this judgment. 3) The nullity of the deeds granted by the notary Oscar Saborío Castro, which are referred to in the registry entries of properties numbers 30318, 30320, and 31247, all of Partido de Guanacaste. 4) That INDER had promoted any action aimed at having the absolute nullity of titles and registrations verified in the Public Registry declared, in the administrative or jurisdictional route, corresponding to the properties of Partido de Guanacaste numbers 30318, 30320, 31247, 22763, and 31052 (which is formed by the combination of the four previous ones). 5) That INDER had formulated a lesivity proceeding (proceso de lesividad) aimed at having the absolute nullity declared of the favorable acts issued by its Board of Directors, which are referred to in the registry entries of properties numbers 30318, 30320, and 31247, all of Partido de Guanacaste. 6) That the State had declared its own favorable acts contained in the registry entry of property 31052 of Partido de Guanacaste to be harmful to public interests (lesivo a los intereses públicos), nor that it had formulated a lesivity proceeding aimed at having their absolute nullity declared. 7) That the double registration (doble inmatriculación) between farms 19996, 19998, and 20000 with that of property Placa25761, all of Partido de Guanacaste, was produced by the premeditated or erroneous action of third parties unrelated or extraneous to Nombre137526 or INDER. 8) That INDER had exercised or exercises, as of the date of adoption of this decision, possession over properties 19996, 19998, and 20000 of Partido de Guanacaste. 9) That the acquisition by way of judicial auction (remate judicial) of the farm of Partido de Guanacaste with registration number Placa25761, by Electrogas S.A., within the framework of the simple enforcement proceeding established by Nombre137536 against Tierra del Mar S.A. before the Third Civil Court of San José, was in bad faith or a product of an abuse of right or antisocial exercise thereof. 10) That the plaintiff company had acquired property Placa25761 with the sole purpose of developing the property urbanistically due to its location. 11) What preliminary studies the plaintiff company initiated in 2006 or in November 2008, on property Placa25761 of Partido de Guanacaste. 12) That prior to the imposition of the precautionary registry measures imposed on property of Partido de Guanacaste number 31052, the plaintiff had water availability to undertake the urban, touristic, and residential project that it claims was frustrated. 13) That the plaintiff company had, prior to the imposition of the precautionary registry measures, a land-use certificate (certificado de uso de suelo) that enabled the construction of an urban, touristic, and residential project on property 31052 of Partido de Guanacaste. 14) The resources with which the plaintiff company was going to cover the investment related to the touristic, urban, and residential project on property number 31052 of Partido de Guanacaste. 15) That the plaintiff company had requested any license to build on property 31052 from the Municipality of Santa Cruz or that said local entity had rejected any request in that regard. 16) The existence of a serious and objective opportunity for the business or lost profit (ganancia frustrada) to occur, which the plaintiff claims as damages. 17) The existence of an objective and serious probability of sale of a portion of property 31052 of Partido de Guanacaste, which was frustrated by any manifestation of administrative function by the defendants. 18) The title by means of which Tierra del Mar S.A. acquired the farm of Partido de Guanacaste number 31247.

III.- Object of the process. The main claims (pretensiones) formulated by the plaintiff are directed, fundamentally, at having the partial absolute nullity (insofar as it harms her) declared of resolution No. 408-2018 cited, by which the TRA confirmed the order of the Real Property Registry that imposed precautionary measures on her property number Placa25761 of Partido de Guanacaste and exhausted the administrative route (vía administrativa). She bases this annulment claim on the following arguments: 1) The violation of registry principles such as publicity, legitimization, public registry faith (fe pública registral), qualification (calificación), legality, and registration. 2) The application of the theory of the third-party acquirer in good faith and rights acquired in good faith in the legal registry traffic. 3) Reversal of the burden of proof. 4) Retroactive application of norms to her detriment. 5) Defects in the grounds (motivo) and content elements. As a consequence of the declaration of absolute nullity, she requests that the Real Property Registry be ordered to lift the administrative warning, the immobilization due to inconsistencies, and the encumbrance of "FARM LOCATED IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE"; all registered on her farm of Partido de Guanacaste, real folio registration number Placa25761. Also, she requests that the Real Property Registry be ordered to cancel the registration of the farms of Partido de Guanacaste, real folio registration numbers Placa25753, Placa25754, and Placa10872, all property of INDER. Furthermore, she requests that it be declared that the conduct of the defendants is substantially non-conforming with the legal system, as are all the related acts and actions that have prevented her from the full exercise of her property right. Finally, she requests that the defendants be ordered to pay the damages (perjuicios) caused by the administrative management procedure being challenged. The damages sought to be collected originate from the non-conforming actions of the defendant entities and, principally, the challenged resolution of the TRA. They consist of the lost profits (ganancias dejadas de percibir) from an urban, touristic-residential project, which could not be realized due to the annotations made in the registry entry of the property by the National Registry and the insecurity that has consequently existed over the property. She also requests the payment of interest on the sum that is ultimately awarded and that its indexation be ordered. She notes that all those items will be liquidated in the sentence execution phase. All of these latter are accessory requests that will depend on the claimed nullity being upheld. The plaintiff company also formulated two subsidiary claims. The one titled as A, is formulated in the event that the claim is dismissed regarding the area of the farm located in the 150-meter strip of the maritime terrestrial zone. In that scenario, she seeks a declaration of partial absolute nullity (insofar as it harms her) of the TRA resolution, based on the same arguments outlined in the main claim. As a consequence of that declaration, she requests that the Real Property Registry be ordered to lift the administrative warning and the immobilization due to inconsistency, existing on farm Placa25761, over the area of the farm that is not located in the maritime terrestrial zone. She also requests that the Real Property Registry be ordered to cancel the registration of the farms of Partido de Guanacaste, real folio registration numbers Placa25763, 19998, and Placa25764, all property of INDER. Additionally, she requires that it be declared that the conduct of the defendants is substantially non-conforming with the legal system, as are all the related acts and actions that have prevented her from the full exercise of her property right, referred to in point 6 of the legal basis of the claim. Finally, she requests that the defendants be ordered to pay the damages caused. She indicates that the damages (daños) consist of the real value of the land in the area of the farm located in the 150-meter strip, and the amounts paid for real property tax on that land. The lost profits (perjuicios) consist of the gains left unearned due to the impossibility of selling the area corresponding to the boutique-hotel spa type that was projected to be developed. On the sum that is ultimately established, she requests an order for the payment of interest and indexation. She indicates that all the pecuniary items will be liquidated in the sentence execution phase. Again, the Court warns that all these accessory requests will depend, at least, on the claimed nullity being upheld. The subsidiary claim B is raised in the event that the claim is dismissed in all its respects. In that case, a claim for pecuniary condemnation is formulated, aimed at having the State, JARN, INDER, and the Municipality of Santa Cruz ordered to pay the damages caused by the declaration of nullity of the registration entry of the farm of Partido de Guanacaste, real folio registration number Placa25752, which originate from the deprivation of the ownership and enjoyment of said farm. She indicates that the damages (daños) consist of the real value of the land and the amounts paid for real property tax on that land. The lost profits (perjuicios) consist of the frustrated and unearned gains due to the impossibility of developing the urban complex described in this brief. She notes that said sums will be liquidated in the sentence execution proceeding. On the sum that is ultimately established, she requests an order for the payment of interest and indexation. All the pecuniary items will be liquidated in the sentence execution phase. The defendant entities and bodies opposed the action. The State, JARN, INDER, and the TRA formulated the defense of lack of right (falta de derecho); INDER also raised the defense of lack of active standing (falta de legitimación activa), while the TRA and the Municipality of Santa Cruz also alleged lack of passive standing (falta de legitimación pasiva), and the sued local entity also argued lack of jurisdiction (falta de competencia). On the other hand, the State counter-sued the plaintiff company and INDER. In its core part, it requests that it be declared that portions of 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, contained within properties 5-19996 (map G-3248-1968) and 5-20000 (map G-3251-1968), described in official communication DRI-CTE-05-0364-2019 of October 16, 2019, which originated on June 11, 1968, with the presentation of the testimony of the deed of 8:00 a.m. on April 27, 1968, granted before the notaries Rolando Saénz Murillo and Eduardo Ching Murillo, through which Nombre137526 segregated them in its own name from farm 5-19184, bordering the 200 m maritime terrestrial zone corresponding to the Pacific coast, are state public domain; the partial nullity of which is requested for encompassing in the indicated portions lands of the maritime terrestrial zone, from which the powers of public domain self-protection (autotutela demanial) under the charge of the competent active Administration shall govern. As a consequence of these declarations, it requests that the nullity and cancellation of maps G-3248-1968 and G-3251-1968 be ordered and INDER be ordered to prepare new maps and rectify the area (cabida) of properties 5-19996 and 5-20000, excluding the portions 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2 respectively. It also requests that it be declared that the maritime terrestrial zone that comprises the land described in map G-955743-2004, which describes the area of property 5-31052, originated with the presentation of the testimony of the deed of 5:00 p.m. on February 18, 1975, granted before the notary Óscar Saborío Castro, registered on February 21, 1975, is public domain, because it lacks a just title (justo título) prior to the public domain encumbrance (afectación demanial); for which reason the nullity and cancellation of said registration and map must be ordered, and it must be ordered that in that portion of the maritime terrestrial zone, the powers of public domain self-protection under the charge of the competent active Administration shall govern. The plaintiff company and the counter-sued entity opposed the counterclaim (reconvención). INDER did not formulate defenses, while the plaintiff entity formulated the defenses of expiry of the action (caducidad de la acción) and lack of right. Given the various manifestations that the litigating parties contribute in support of the positions in controversy, both in the claim and in the counterclaim, for what is considered a better order, each of the thematic axes raised in their claims will be addressed, as well as the outlined arguments, in order to avoid unnecessary reiterations, with due analysis, of course, of everything argued.

IV.- Preliminary aspect. On the passive standing (legitimación pasiva) of the TRA. As previously stated, the processing judge joined, ex officio, the improper hierarchical superior (jerarca impropio) in registry matters, as a defendant in accordance with article 12 subsection 1) of the CPCA (images 171 to 173 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). This body answered the action and raised, among others, the defense of lack of passive standing, alleging that it confirmed the challenged conduct, in this case, of the Real Property Registry, which is represented by JARN. In a similar line, during the vetting phase (fase de saneamiento) of the preliminary hearing, the representation of the State and the TRA requested the processing judge to verify whether the presence of the referenced improper hierarchical superior body was necessary, given that it was the State that represented both the Real Property Registry and the TRA. To the above, the processing judge indicated, in its core part, that certainly the TRA had not been directly sued; however, as it is a body with deconcentration (desconcentración) and instrumental legal personality, he considered it adjusted to law to include it in the litigation. In order to resolve the lack of passive standing that has been alleged by the TRA (an aspect that, in any case, constitutes an ex officio prerequisite that must be examined prior to the merits), the Court deems it necessary to briefly refer to the nature and scope of the function of the body that issues the challenged resolution, that is, the TRA. In that sense, we must reiterate that this body acts as the improper hierarchical superior in registry matters. Such competence has been granted based on the provisions of article 19 of Law No.

8039 of October 12, 2000, and exercises an administrative function that is concretized, in its core aspects and in accordance with numeral 25 of the same Law, in the resolution of appeals filed against final acts and resolutions issued by all the Registries that make up the National Registry (Registro Nacional); as well as those filed against submissions from the Registries that comprise the National Registry. Thus, in accordance with articles 181 and 184 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública, hereinafter LGAP), its jurisdiction arises upon petition of a party and by virtue of an appeal, without sua sponte review of a given matter being viable, and its examination must address aspects of strict legality. In sum, the function exercised by this body translates into a review of legality on appeal of the challenged final administrative act, within the framework of the grievances outlined by the appellant. Its decisions exhaust the administrative avenue, a final requirement that, in this matter, is optional before seeking judicial protection as established by article 31 of the CPCA. Precisely because the TRA exercises the administrative function described, its decisions may be challenged in the judicial avenue (like any final administrative act) by anyone harmed by the decision. The foregoing under the protection of article 10 of the CPCA. As it is of particular interest in the case before us, we must also indicate that article 12, subsection 7) of the CPCA regulates passive standing in this scenario, which will depend largely on whether the appeal is granted or denied. Said provision establishes, in its core, that when an entity issues an act that, by virtue of a non-hierarchical administrative appeal (optional or mandatory), must be reviewed by a State body or another administrative entity, the following shall be considered the defendant: a) The State or the entity that issued the act, when it has been confirmed. b) The entity that, reviewing the appeal, annuls, revokes, or reforms the challenged conduct. Based on the foregoing, we have that in this case, the plaintiff corporation seeks the nullity of the challenged act, through which the TRA denied the appeal filed and confirmed the formal conduct appealed, in this case, the final resolution issued at 8:00 a.m. on February 2, 2017, by the Subdirectorate of the Real Property Registry (Subdirección del Registro Inmobiliario). Based on the foregoing, the Court respects what was resolved by the trial judge but, ultimately, does not share it. Initially, we must point out that in our view, the provision invoked by the trial judge to sua sponte join the TRA to this litigation, namely, article 12, subsection 1) of the CPCA, is not applicable. The foregoing insofar as, as we indicated above, there is an express provision regulating the passive standing of bodies acting as improper hierarchical superiors and non-hierarchical controllers, in this case, subsection 7) of the cited numeral 12. Thus, if this proceeding seeks the absolute nullity of the administrative act by which the TRA confirmed the formal conduct challenged and that emanated from the Real Property Registry (proven fact 31), the applicable provision is article 12, subsection 7 a) of the CPCA, according to which only the entity authoring the challenged conduct must be considered the defendant. As the final act confirmed comes from the Real Property Registry, which is a State body, it is the latter that must be sued and not the TRA. Note, furthermore, that the JARN was sued (because indemnification claims are made), which, ultimately, is a body with instrumental legal personality of the State, reason for which it had to be sued together with the entity to which it belongs, now, in accordance with article 12, subsection 2) of the CPCA. Therefore, those who have a passive subjective link with the object of the proceeding are, definitively, the JARN and the State, who were sued in this case; but it was entirely improper to join the TRA to the litigation because, we reiterate, it confirmed (and did not revoke or modify) the actions of the Real Property Registry. This was understood by both the TRA (which raised the defense of lack of passive standing) and the State, as stated in the declarations made by their representatives at the preliminary hearing. Given that the trial judge did not properly appreciate this, the Court must rectify the actions and grant the exception of lack of passive standing raised by the referred improper hierarchical superior, with respect to which the complaint is declared without merit in all its aspects. As unnecessary, a ruling on the defense of lack of right and arguments made by the TRA is omitted.

V.- On the registry qualification function and types of errors that may arise in its exercise. Given the conduct subject to the proceeding established both in the complaint and in the counterclaim, and for a better understanding of what will be resolved, the Court deems it necessary to refer briefly to the qualification function of the National Registry and its competence to decree measures such as those discussed here (administrative warning (advertencia administrativa), immobilization (inmovilización), and notice publicity (publicidad de noticia)), in the face of the presumed existence of registry inaccuracies; as well as the possibility or not of the Registry Administration having internal actions, sua sponte or upon petition of a party, to order the correction, nullity, and cancellation of registry entries regarding which the existence of a registry error is proven. This is a matter that has already been addressed by this Section since judgment No. 92-2012-VI at 4:30 p.m. on May 23, 2012, and more recently, among others, in judgments No. 140-2021-VI and No. 161-2021-VI, issued at 10:30 a.m. on October 27 and at 1:45 p.m. on December 15, 2021, respectively. There it was indicated, in its core, that in light of the first ordinal of the Law on Registration of Documents in the Public Registry (Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público), No. 3883 of May 230, 1967, published in La Gaceta No. 125 of June 3, 1967: "The purpose of the National Registry is to guarantee the security of registered goods or rights with respect to third parties. The foregoing shall be achieved through the publicity of these goods or rights. Regarding document processing, its objective is to register them. / It is of public convenience to simplify and expedite the procedures for receiving and registering documents, without detriment to registry security. / Provisions or procedures that hinder these procedures or that, when applied, cause such effect, are contrary to the public interest." Thus, it is undeniable that the National Registry plays a fundamental role in maintaining information related to registrable goods. The exercise of these powers is oriented, to a large extent, toward the conservation and safeguarding of registry and legal security. The foregoing for the purpose of providing and maintaining adequate and truthful information, so that parties, third parties, and potential interested parties in transactions of goods and legal businesses subject to the registration regime may conduct their activities with full knowledge of the encumbrances (gravámenes), annotations, warnings, and any other specific condition of the particular thing upon which a given legal business is to be conducted, so as to anticipate the implications of their actions regarding such object. Likewise, it constitutes a system that permits the accreditation of the domain or rights regime of persons regarding the categories of goods that must be subject to that procedure, as a factor of verification and opposability to third parties. In this way, registry publicity only fulfills its role if the information provided is accurate and reliable, which clearly derives from the principle of legal certainty. In that sense, Executive Decree (Decreto Ejecutivo) No. 35509-J of September 30, 2009, in its numeral 3, establishes that the Real Property Registry has the purpose of strengthening real estate registry security, through the legal effects of its publicity, attending to efficacy and efficiency in the processing of documents presented. Thus, registry publicity places special emphasis on the protection of direct or potential interests of third parties, as can indeed be inferred from canon 455 of the Civil Code (Código Civil, hereinafter CC). The impact on the legal spheres of third parties by a registrable legal business is only viable upon presentation to the Registry, as indicated by that regulation. However, it is evident that registry dynamics are not exempt from risks and the possibility of errors in the registration process of the various documents that the Registry processes, purges, or registers. Certainly, through the process of qualifying registrable titles, the registry official may reject or cancel the presentation when the requirements imposed by the Legal System for each business are not met; or else, require the correction of surmountable deficiencies (as established by numeral 454 of the CC). From this perspective, considering that according to the provisions of the Fourth Considerando of the challenged act, the TRA concluded that since the administrative procedure examined here began on July 22, 2008, the Regulation of the Public Registry (Reglamento del Registro Público), Executive Decree No. 26771-J of February 18, 1998, was applicable; we deem it important to refer briefly to what is regulated in its Title III, called "On registry errors and the manner of correcting them." Therein, a development is established of the errors that may occur in the exercise of the powers and functions carried out by the Public Registry, as well as the mechanisms that must be undertaken to overcome said deficiencies. Thus, it is indicated that registry deficiencies may be material or conceptual, as established by ordinal 84 of that decree. Regarding conceptual error, it is understood as such "when the Registrar alters or varies the true meaning of the concepts contained in the title being registered, due to an erroneous qualification." (article 86 ibidem). It implies, therefore, a mistake in the perception and qualification of the content of the legal businesses signed by the managing parties by the registrar, which lead to disregarding the real will of what was agreed in the public instrument, as a derivation of erroneous assessments by that official. For its part, material error occurs when: "(...) without intention, some words are written for others, the expression of some formal circumstance of the registration is omitted, or proper names or quantities are mistaken when copying them from the title, without thereby changing the general sense of the registration or entry in question, nor that of any of its concepts." (article 85 ejusdem). This may occur by action or omission. In the first instance, by the introduction of aspects not contemplated in the deed or in terms different from what was consigned therein, no longer due to improper conceptual assessment, but due to imperfection or excess. In the second, due to the registrar's carelessness in the exercise of the qualification function, for example, regarding the scope of the conventions expressed in the document to be registered, as a result of which, some condition that must be consigned in the registry entry for the property is not registered. Now then, the correction of this type of errors may be carried out sua sponte by the registrar himself, or through an administrative proceeding (gestión administrativa). Regarding the first modality, canon 87 of the cited decree sets forth the registrar's competence to correct errors made in the registration of a document, whether material or conceptual. However, when such correction may cause or occasions some harm to third parties, the registrar must prepare a report, elevate it to the Directorate, and the latter, sua sponte, may initiate an administrative proceeding. In this dynamic, as a precautionary measure, it is usual that, upon processing a proceeding to evaluate the possible occurrence of a registration error, whether of a material or conceptual nature, an administrative warning measure is ordered, to make this circumstance known and public for purposes of real estate transactions. For its part, numeral 88 ibidem provides that if there is opposition from any interested party to the correction of the error or when the rectification of the error causes some harm, a warning note shall be ordered in the registration, which will immobilize the registration until the matter is clarified in judicial court or the parties authorize it. Now then, it is clear that the exercise of the competence that has been conferred upon the National Registry must adhere directly to the legal framework, as a corollary of the principle of administrative legality, which implies that its actions and procedures must find support in the legal sources that delimit and specify its conduct, which concerns not only the requirements for registering documents but particularly the adoption of precautionary measures, an aspect we will return to infra. With all this, it must be noted that registration in the Registry does not validate acts or contracts that are null or voidable, as established by ordinals 456 of the CC and 55 of the cited Executive Decree No. 26771-J. At this point, we must point out that, in our view, these provisions do not relativize the value of legal businesses that, based on registry security and publicity, are conducted in good faith under the defective registry entry. The foregoing because, concerning third parties in those conditions, they cannot, nor should they be affected by such situations, since in our country, in addition to consensus between the parties (nudo consensu), the respective registration in the Public Registry is also essential: “Article 267.- For property over real estate to produce all legal effects, it must be duly registered in the General Registry of Property.” (Highlighting not in original). The legislative recourse to a system based on registry registration, whose roots can be traced in Costa Rica at least to the Mortgage Law (Ley Hipotecaria), Law No. 31 of October 31, 1865 (Collection of Laws and Decrees of 1865, Semester 2, Volume 1, Page 194), was built on the basis of two central pillars, namely, registry publicity and security, since as the Civil Code has established since 1888: “…Article 449.- The Registry is public and may be consulted by any person […] Article 452.- Real rights may be constituted by whoever has their right registered in the Registry or by whoever acquires it in the same instrument of its constitution…” (Highlighting not in original). Thus, under the dynamics inherent to a registration-by-inscription system and, in the absence of bad faith, fraud, abuse of right, or antisocial exercise thereof (Art. 20 to 22 Civil Code), or of prevailing public interests (for example, protection of public domain goods), duly demonstrated, we believe that what derives from the provision in question (article 256 of the CC) is that the legal effectiveness of successive transactions based on registry security and publicity cannot be disregarded, even if the acts or contracts that gave rise to the registry registration are defective and, therefore, subsequently annulled: “…Article 456.- Registration does not validate registered acts or contracts that are null or voidable according to law. However, acts or contracts executed or granted by a person who appears in the Registry with the right to do so, once registered, shall not be invalidated with respect to a third party, even if the grantor's right is subsequently annulled or resolved by virtue of an unregistered title, or implicit causes, or causes that, although explicit, are not recorded in the Registry…” (Highlighting not in original). Finally, it should be noted that a similar treatment is provided in Executive Decree No. 35509-J, named "Organization Regulation of the Real Property Registry" (Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario), in effect as of October 13, 2019, a source which, in numerals 14, 16, 17, 21, 25, 28, alludes to the subject of registry error and the administrative proceedings for its correction, as well as the immobilization measure. On this point, Judge Fernández Brenes issues a separate note.

VI.- As indicated in the cited judgments No. 92-2012-VI, No. 140-2021-VI, and No. 161-2021-VI, this Court is convinced that registry registration implies, in the first instance, a technical and specialized qualification of the document and legal business presented to the Daily of the Registry, and subsequently, the deployment of opposability of the former to third parties, by virtue of registry publicity. Thus, without doubt, it imbues the right immersed in the registrable act with a projection and opposability to third parties. In that sense, numeral 66 of the cited Executive Decree No. 26771-J indicates that said publicity "(...) is constituted by the information contained in the volumes, electronic data processing systems, digitization, and microfilming. There must be a close relationship between these systems, both being reciprocal and complementary auxiliaries, in order to guarantee the unity, security, and consistency of registry information. (...)". Precisely, given the technical and specialized competence of the Registry Administration in the exercise of the administrative function referring to the qualification of registrable titles or businesses, it is clear that registration does not validate possible illegalities or irregularities that may be present in the document. But it is also necessary to specify that it does not imply a validation of the specific administrative act of qualifying it. Therefore, current regulations regulate various provisional measures that may be adopted by the parties or the Administration itself so that, in protection of registry publicity, notice of a registry error is given while specific actions are undertaken for the modification or annulment of a registry entry in which the existence of errors of that kind has been detected. In the cited judgments, registry error was analyzed in two scenarios: a) Error in the registrable title. This occurs when the error is based on deficiencies inherent to the public deed submitted for registration, so that overcoming the mistake requires, unavoidably, the review of the public instrument executed before a notary, in order to modify its content to adjust it to the proper conditions and formalities. In such a case, given that the correction of the registry defect depends on the alteration of the legal business evaluated or qualified, whether due to reasons of illegitimacy or a base (original or constitutive) defect in that title (due to abuse of formalities, defects in the structural elements of the legal business, abuse of right, among other legal pathologies), it is evident that the powers of the Public Registry do not allow it to declare the modification of those conditions, or else, the illegality of the respective deed. In such cases, given the impact produced on the legal sphere of the parties interested in that specific registry entry (which includes the signatories or third parties who have acquired rights from the registration of it), ordinal 474 of the CC requires that the cancellation of the registration may only be ordered by final judicial order (providencia ejecutoria) or by virtue of a deed or authentic document, in which consent for the cancellation is expressed by the person or persons in whose favor the registration was made, their successors in interest (causahabientes), or legitimate representatives. It is necessary to specify that this provision regulates the specific aspect of the cancellation of a registry entry, when it occurs due to an error. However, when, based on that error, the Registry adopts an immobilization measure, it may well be the case that the error of the type alluded to can be corrected by the acquiescence of the involved parties; through a deed in which they concur to express their will to adopt the actions that permit overcoming the deficiency in question, an aspect that, once identified, could be suggested by the Registry Administration itself. In this hypothesis, it is not a matter of canceling the entry, but of correcting the deficiencies of the registered title, as a necessary prerequisite to release the registries affected by the immobilization measure. At this point, it should be noted, it is the parties themselves who are called to file the proceeding in judicial court, given that, due to the restriction of the recently referred provision, the Registry Administration cannot declare per se the invalidity of registry errors based on defects in the deed itself, in administrative venue, due to the impossibility of applying canon 173 of Law No. Placa1223 to the suppression of registered registry entries, because of the primacy of the forms provided in ordinal 474 of the Civil Code. This has been established by the First Chamber of the Supreme Court of Justice, among others, in ruling No. 619-S1-F-2011 at 9:10 a.m. on May 26, 2011. b) Error in the qualification function. Here, the defect of the respective entry occurs not in the deed but due to an illegitimate or improper exercise of the administrative qualification function that, as a specialized technical competence, has been granted to the National Registry, according to the parameters of the Law on Registration of Documents in the Public Registry, No. 3883, and the regulations already mentioned. These are cases in which, we insist, the error is not based on deficiencies in the title subject to registry control, but rather on pathologies solely imputable and referable to the Public Administration itself, through the officials in charge of the registry administrative function. It is precisely in this scenario that, as we explained, the cited Decree No. 26771-J regulates in its Third Title, Chapter I, the typology of registry errors, grouping them into material or conceptual as already explained (articles 85 and 86). Also, in Chapter II of that regulatory source, the manner of correcting these errors is established, specifically in numeral 87; assigning this competence to the registrar. However, the provision clearly warns that when the correction causes harm to third parties, that official must prepare a report, which must be elevated to the Directorate, an instance that, sua sponte, may initiate the administrative proceeding and that, in case of opposition or when the modification of the error causes some harm, a warning shall be ordered in the respective entry, with the correlative immobilization until the matter is clarified in judicial court or the parties authorize it (numeral 88).

VII.- Based on the foregoing, the Court does not question the competence of the National Registry to adopt precautionary measures in the administrative proceedings it institutes, for the purpose of bringing to the attention of interested or affected third parties the existence of an inaccuracy of registry origin or cadastral survey, so that the respective correction may proceed with the consent of all those affected, or to proceed with immobilization, in the event that the former is improper. Thus, these are provisional measures adopted while a final decision is made regarding the registry error; which, as inferred from article 474 of the CC, can happen in two ways. First, in the judicial avenue, so that in a judgment the existence of the error is verified, the better right is declared, and/or the annulment or cancellation of the corresponding registry entries is ordered. But also, the involved parties could express their will to adopt the actions that permit overcoming the deficiency in question, through the pertinent public instruments. The foregoing, we insist, always with the objective of protecting registry security and publicity. At this point, it is of interest to refer to some of these registry precautionary measures. Thus, for example, as inferred from article 97 of the cited Decree No. 26771-J and numerals 2, subsection l) and 25 of the referred Decree No. 33509-J, the warning note is a precautionary measure that is included, when so determined, in the registration entry when processing an administrative proceeding, for informational publicity (publicidad noticia) purposes only. For its part, immobilization is another provisional measure that is appropriate when, after giving hearings to the interested parties or those affected by the inaccuracy of registry origin, there is opposition from any of them to its correction. In this scenario, the respective Subdirectorate or the advisor to whom it delegates, through a reasoned resolution, shall order the immobilization of the registration in question, until the matter is clarified in judicial court or the parties interested or affected by the inaccuracy authorize it, by means of a suitable document duly presented to the Real Property Registry, for its qualification and registration. This is inferred from ordinals 88 and 28 of Decrees No. 26771-J and No. 33509-J, respectively. Finally, and as provided by article 97 ibidem and numeral 2, subsection p) of Decree No. 33509-J, notice publicity constitutes a type of warning note through which the Real Property Registry publicizes information, and whose sole effect is to inform about the existence of an administrative proceeding in the investigation phase. It should be added that its existence does not immobilize nor prevent movements regarding the right contained in the warning or prevention note. We must also point out that the competence of the National Registry to adopt precautionary measures has been recognized by the Constitutional Chamber, since judgment No. 7190-1994 issued at 3:24 p.m. on December 6, 1994, and in Nos. 2001-12642 at 5:30 p.m. on December 12, 2001, 2007-01304 at 5:08 p.m. on January 31, 2007, No. 2018-11315 issued at 9:30 a.m. on July 13, 2018, among others. Based on the foregoing, the Court considers that if the administrative warning, immobilization, and notice publicity constitute typical precautionary measures in registry matters, they undoubtedly must satisfy the prerequisites, conditions, and characteristics required, in general, for precautionary protection. Thus, prior to their adoption, at least the following must be verified: a) Danger in delay which, in simple terms, refers to the severe, effective, real, current, or potential harm that may result from the delay in obtaining a final resolution. This requirement is based on the risk that the main proceeding's delay produces to the object under debate; therefore, if this risk, even potential, does not exist, the precautionary measure would have no legitimate reason to be adopted. The foregoing implies that there must be a reasonable and objectively founded possibility of serious, current, or potential harm to the legal situation of the owner or third parties who could be harmed, under the registry error being publicized. 2) Appearance of a good right (apariencia de buen derecho), which in these cases consists of a preliminary judgment or examination regarding the probability that the registry error detected by the Registry Administration could lead to the nullity or cancellation of entries. 3) The weighing of the different interests involved, such as could be that of the owner, third parties with a better right, and the public interest deriving from the protection and effectiveness of the principles of registry publicity and legal security, as well as that of good faith of third parties who acquire under the protection of the first two principles. Only if the three prerequisites converge would the provisional measure be viable. The characteristics inherent to precautionary protection must also concur in registry precautionary measures, such as their summary cognition, provisionality, accessoriness, instrumentality, adequacy, necessity, and proportionality. Due to the object under debate, it is of interest to the Court to highlight some of these that, in our view, are intrinsically linked. As a first aspect, it is necessary to highlight the provisionality and instrumentality of this type of measures insofar as, in general, these are actions that are in service of, in function of, or concatenated to the main proceeding, in which a final decision will be made on the merits. Provisionality refers to a temporal aspect, that is, the time-limited effectiveness of what was agreed regarding the precaution, conditioned on what is resolved in the main proceeding; as well as that it may be ceased or modified at any time, given the variability of the conditions that originally gave rise to it. On the other hand, precautionary measures must have instrumentality in relation to a main proceeding, so that the precautionary protection adapts to the nature of the right being protected or claimed. From the foregoing, it follows that these precautionary measures do not constitute an end in themselves, but are necessarily ordered and directed in light of a subsequent final decision.

Given the characteristics analyzed, precautionary decisions are characterized by their accessory nature, insofar as they serve as a guarantee of efficacy and effectiveness for the judicial protection sought through the main proceeding. This accessory character also presupposes that the measure itself will not subsist without the filing of a main proceeding in which the substantive right is discussed. Finally, we must refer to the suitability, adequacy, necessity, and proportionality that these types of provisional measures must observe. In short, these are conditions that ultimately refer to the technical reasonableness that these types of decisions must maintain; which requires weighing and examining, at least: a) The proportionality between means and ends, that is, a weighing between the purpose pursued by the precautionary measure and the type of impact it will have on the general interest, as well as the potential damages and losses it will cause to the interested party or third parties. b) Legal reasonableness or adequacy to the body of legality, as well as to the rights and freedoms recognized therein. c) Necessity, which refers to the existence of a sufficient factual basis that allows for the adoption of this type of measure; such that failing to do so may imply an injury to interests protected by the legal system. This is an examination in which, among the suitable and valid remedies, the one that best fulfills the purpose and least affects the legal sphere of the persons subject to the protection, the general interest, and that of third parties must be chosen. d) Suitability, which involves a judgment regarding whether the type of measure to be adopted fulfills or does not fulfill the purpose of satisfying the detected need, the object of the proceeding, and the effectiveness of the final decision, or rather, whether other mechanisms exist that better resolve the existing need. The suitable measure will be that which, in each specific case, is apt to mitigate the harm or its threat to the alleged legal situation.

VIII.- Taking into account that registry precautionary measures are not exempt from compliance with the presuppositions, characteristics, and conditions already indicated, the Tribunal is of the opinion that when the defect presented by the registry entry does not originate from errors in the deed that gave rise to the registration, but rather from deficiencies or irregularities attributable to the qualifying function itself, the declaration of the existence of that error, as well as the eventual cancellation of the respective entry, is not limited by the forms imposed by precept 474 of the CC. On the contrary, in such cases, taking into account that we are facing a manifestation of specialized administrative function, those modes established by the aforementioned rule must be complemented with the mechanisms established by the legal system to suppress a manifestation of administrative will (in this case, the registry qualification and registration) that confers a favorable effect on an administered person (i.e., a real right over a property) and that, in that scenario, is contrary to legality (by virtue of errors in the registry function); and thereby cause the disturbing and harmful situation to the patrimonial sphere of third parties to cease, with the correlative effect on the illegitimately benefited legal sphere and the definitive protection of registry publicity and security in real estate transactions. But also, because we reiterate that the actions that the Registry can adopt in administrative management procedures (warning, immobilization, or publicity of notice) are, ultimately, provisional measures that can in no way be imposed perpetually or disconnected from the proceeding required to correct the registry error. It is warned, however, that whether the Public Registry detects the existence of an error of this nature ex officio or at the request of a party, the cancellation of the entry must always be preceded by the procedural channel required by the legal system, in which due process is guaranteed and the protection of the right to be heard of the persons potentially affected by that decision is allowed. This implies that when the Registry Administration detects a pathology in the act of registering an entry, derived from an error in the registry qualification and this entails the affectation of the rights or interests of a party (for example, due to alteration of data or improper conceptual qualification or when, from that disregard or performance abnormality, illegitimate rights are configured in favor of a third party) or of supra-individual or public nature interests; it cannot limit itself to the imposition of a registry precautionary measure but must also, when necessary, resort to the mechanisms for the suppression of acts that are appropriate to modify the respective error or to annul and cancel the respective registry entry, when that is the proper solution in the specific case, because it is an insurmountable situation. As has been indicated in the judgments of this Section to which we have made reference, we consider that in this type of specific situations, there is no incompatibility between what is regulated in precept 474 of the CC and -for example and although not limited to this mechanism-, the lesividad proceeding regulated in article 183 of the LGAP and in numeral 34 of the CPCA. Rather, it is a normative complementation, taking into account the cases that give rise to the error and support the alteration or cancellation of the entry and who is responsible for taking action in the jurisdictional venue to clarify and resolve the registry inconsistency. We consider that this must be so because, in logical rigor, if the registry error was produced as a consequence of the administrative action itself, the consensus of the parties could never become a legitimate means to overcome the administrative error. Nor would it be valid to always burden the parties with the implications and costs proper to the correction of a defect in which they have not participated, being that it is attributable only to the Administration; which, incidentally, cannot dissociate itself from its responsibility for that type of defective performance. The principles of administrative efficiency (articles 4, 11, 225 subsection 1) of the LGAP), ex officio procedural impulse (article 222 of the LGAP), celerity (article 225 of the LGAP), simplification of procedures, as well as the protection of the subjective rights and legitimate interests of persons (articles 49 second paragraph of the Political Constitution and 214 of the LGAP) and the principle of intangibility of one's own acts, require that in the face of this type of errors, it is the Administration itself that, in principle, undertakes the actions to correct its own deficiencies, and not always transfer to the administered person the consequences of its errors and mistakes. These principles are congruent with what is established by the Law on Observance of Intellectual Property Rights, No. 8039, whose precept 22 establishes as part of the legal principles applicable to the competencies of the Administrative Registry Tribunal, ex officio action, celerity, and immediacy. Likewise, the cited Law on the Registration of Documents in the Public Registry, No. 3883, in its first numeral establishes a declaration of public convenience of the simplification and acceleration of procedures for the reception and registration of documents in the Public Registry, a declaration that must be applied, by parity of reason and for the protection of that same purpose, to the procedures that allow the rectification of deficiencies in the exercise of the administrative function of registry qualification, as well as in the cancellation of entries that present errors in their configuration. That is, the simplification and celerity that must prevail in registry registrations are maxims that, for the benefits of legal certainty and the benefit it produces in the transaction of registrable goods and legal situations of persons, must be understood as equally pertinent to good administrative practices that allow the correction of errors, as means that allow overcoming the inconveniences that an improper administrative exercise may generate. In this way, when that task entails that it is the Administration that must suppress rights or favorable legal situations because we are facing a registry error originated in the exercise of the registry qualification function, which requires a detailed analysis of the elements of the registered title or in cases where there are indisputable public interest issues (for example, because the registration involves affectations or risks incompatible with urbanistic, environmental, public domain, aspects, to cite some merely illustrative scenarios), it must resort to the lesividad proceeding so that, in keeping with the provisions of article 474 of the CC, a final judgment is issued that annuls and cancels the respective registry entry; which is undoubtedly a formal conduct with content favorable to the administered person who until that moment is the registered owner of the property. The opposite, that is, demanding that the suppression of the entry that was produced from the Administration's own error can only be ordered in a proceeding filed by the private law subject affected or by agreement of the parties; leads to the risk that the patrimonial interests of an interested owner are seriously disturbed, with the respective incidence on the transaction of the property associated with the respective entry in dispute. We insist that if the error is committed by the Registry itself in the exercise of the specialized function entrusted to it (the qualification of registerable legal acts) and, consequently, within the framework of its responsibility, we consider that it is the Administration itself that, in principle, is under the duty to repair the deficiencies that, through its own inertia or administrative dysfunction, it has committed to the detriment of the will of the parties and the registry and legal security of the system. Therefore, within the corrective measures and aside from imposing the precautionary measure (warning, immobilization, or publicity of notice) which, we insist, has a precautionary and provisional nature to avoid a greater spectrum of incidence or potential injuries to the legal spheres of third parties; it is imperative that, when appropriate, the Public Administration initiates the lesividad proceeding so that it is the jurisdictional authority that resolves, definitively, regarding the better right and/or nullity or cancellation of the corresponding registry entries. In that judicial proceeding, the rights and legitimate interests of those third parties with respect to whom the registry error and its eventual correction would have incidence, whether direct or indirect, must also be protected. The opposite, that is, admitting that it is sufficient for the Registry Administration to always limit itself to the mere adoption of provisional measures that directly affect the right of property and always leave in the hands of the parties the filing of the corresponding proceeding for the purpose of determining whether or not to cancel the registry entry; would be to condone the total dissociation of the Administration that, with its defective performance in a public service that is understood to be specialized, has caused injury to third parties, omitting agreed stipulations, or improperly qualifying the legal transactions submitted to its understanding. We reiterate that, in our opinion, the adoption of a provisional measure (for example, immobilization), while fulfilling a role of immediate protection and publicity (through a precautionary channel), is insufficient to correct a mistake that is solely attributable to the Registry Administration itself. Therefore, it is necessary for it to undertake those internal or external repair actions (according, we insist, to the type of error committed), without being able to allege a sort of incompetence based on the supposed foundation of registry security; since it was precisely the public dysfunction that produced that insecurity, and therefore it must be rectified by itself, when so appropriate. In short, we reiterate that in order to demand the modalities regulated in ordinal 474 of the CC or, the application of the guarantee schemes for the suppression of favorable acts established by the LGAP and the CPCA, it is necessary to distinguish the very cause of the registry error (its origin, seriousness, and notoriety), based on which the alteration or cancellation of the entry becomes necessary and who is responsible for undertaking the actions for its correction. The foregoing for the purpose of establishing the due procedural channel to modify or annul and cancel the corresponding registry entries. Based on the foregoing and the line that, on the subject, this Section has maintained in the judgments already indicated, we proceed to the object of the debate.

IX.- Regarding the claims formulated in the complaint. From the outset, the principal petitions raised by the plaintiff corporation will be examined. The first of them is for the declaration of partial absolute nullity (to the extent that it harms it) of the cited resolution No. 408-2018, by means of which the TRA confirmed the act of the Registry and exhausted the administrative avenue. It bases this annulment claim on various arguments, namely: 1) The violation of registry principles such as publicity, legitimation, public registry faith, qualification, legality, and registration. 2) The application of the theory of the third-party acquirer in good faith and rights acquired in good faith in registry legal transactions. 3) Reversal of the burden of proof. 4) Retroactive application of norms to its detriment. 5) Defects in the motive and content elements. After a measured analysis of the arguments raised by the parties in this proceeding and based on the foregoing recitals in relation to precautionary measures and mechanisms for the modification or suppression of registry entries containing errors proper to the qualifying function, the Tribunal concludes that the annulment claim formulated by the plaintiff corporation must be granted. We justify this decision in the following manner. As a starting point, we must highlight two aspects. First, to reiterate that, in the Tribunal's opinion, the registry function constitutes, without a doubt, an exercise of administrative function subject, therefore, to the body of legality provided in articles 6 to 11 of the LGAP. Therefore, the Tribunal agrees with the Real Estate Registry when, in the act confirmed by the definitive formal conduct challenged here, it states that "(...) registry functioning is a typical public activity that must be subject to the modern and broad body of legality, which implies respect for all general regulations, the different Registries that make up the National Registry cannot grant registry publicity to an act or contract contrary to the Law (...)" and that "(...) the registry institutions, in their capacity as depositaries of legality control, must guarantee the publicity of the goods and rights that are registered therein, through a sound registry publicity, since all acts and behaviors of the Public Administration must be submitted to the great body of legality (...)". In this sense, the final act referred to recognizes, as it should, that the Real Estate Registry exercises competencies and powers that are fully administrative. Second, to insist that the Tribunal does not doubt the power of the registry bodies to adopt provisional measures that protect registry publicity and real estate transactions, while it is definitively resolved who holds the better right over a property. However, as set forth above, the adoption of such measures must be within the framework of the body of legality to which the Registry Administration is subject, which implies not only that the decisions adopted in this regard must conform to the administrative legal system but also respect for the legal situations of the administered persons, especially regarding their subjective rights and legitimate interests. Based on the foregoing, it is established that, in accordance with the provisions of the definitive act challenged and the reasons for which the decision of the Real Estate Registry is confirmed, the precautionary measures of administrative warning, immobilization, and publicity of notice to which reference has been made were adopted following the detection of two inconsistencies. As pertinent here, the first of them relates to the "(...) overlap with the restricted zone of the maritime-terrestrial zone of the properties that were merged to form property of the Party of Guanacaste 31052 (...)". The final act reaches that conclusion based on a legal analysis of the titling that allowed the emergence of the cited property 31052, in which it determined that there was no clarity regarding the origin of the inconsistency, that is, "(...) whether the areas titled in the properties that served as the origin of property of the Party of Guanacaste 31052 could or could not legitimately encompass areas corresponding to the maritime-terrestrial zone (...)". Specifically, the legitimacy of the titling of properties 22763, 30318, 30320, and 31247 (whose merger gave origin to property 31052), all of the Party of Guanacaste, is questioned in aspects referring to the competence of the Name137526 to carry it out and the date on which the cited properties were titled and registered. It also highlighted the non-existence of the administrative files in which the referred titling was processed, given that when they were requested from INDER in the administrative management procedure, that entity stated that it was materially unable to provide them. Finally, it was noted that in some cases (properties 30318 and 30320 of the Party of Guanacaste), the existence of a cadastral plan in the Plan Information System or in the Plan Registration Book of the Party of Guanacaste was not recorded. Based on the foregoing, it was considered that since the only thing demonstrated was that those properties encompassed the restricted zone, the appropriate course was to publicize it in that way in the respective registry entries and to communicate that situation to the Office of the Attorney General of the Republic (hereinafter PGR) for that consultative body to assess whether there were elements that warranted the filing of a lesividad proceeding. The TRA confirmed the reasoning of the final act submitted for review and all actions taken by the Real Estate Registry. Well then, from a careful analysis of the records, the first thing the Tribunal concludes is that these irregularities noted in the final act in relation to the first inconsistency, and which were confirmed by the TRA, constitute errors that the Registry could have and should have detected in the exercise of its qualifying function. Initially, these inconsistencies should have been verified at the time the documentation for the registration of properties 22763, 30318, 30320, and 31247 of the Party of Guanacaste was presented to it, in the years 1973 to 1975. That was the opportune moment for it, we reiterate, in the exercise of the specialized function entrusted to it, to make inquiries regarding the legitimacy and validity of the titling by possessory information (administrative and jurisdictional) that were submitted to its control for registration. Also, to request the files and documentation it required, whether from the parties processing the registration or from the ITCO itself. Likewise, to verify that all those properties had a cadastral plan. If it had done so, the necessary corrections could have been requested, or the cancellation of the presentation of the instruments submitted for registration could have been ordered. But the fact is that this qualifying function was not exercised as it should have been and, ultimately, the National Registry registered the titling in question (even with those alleged irregularities), giving origin to the four properties already indicated, all of the Party of Guanacaste. The Tribunal must call attention to the fact that it has been established as proven here that in the registry entries of properties 22763, 30318, 30320, and 31247 of the Party of Guanacaste, the information required is recorded so that, at that time, the registrar would have noticed the inconsistencies now being pointed out; as is inferred from proven facts 9, 10, 11, and 12 of this ruling. This is because it is recorded in them that they are properties located in the Province of Guanacaste, titled through judicial possessory information proceedings (in the case of property 22763) and before the Name137526 (in the case of properties 30318, 30320, and 31247); that the properties included or bordered on the maritime-terrestrial zone; the legislation under which the titling was approved, in this case, Law No. 4545; and that in those proceedings the State participated, through its attorney. This is information that appears in the registry entries of the referred properties and that, without a doubt, forms part of the registry publicity. A second moment when the National Registry could have noticed the inconsistencies now being pointed out was when the merger of the cited properties was submitted to it for qualification, but the fact is that it did not notice it either and, on the contrary, registered the merger, giving origin to property 31052 of the Party of Guanacaste, which occurred in the year 1975 (proven fact 13). Finally, it could also have become aware of the inconsistencies it now points out when it qualified the pieces of the auction through which Electrogas S.A. (today, the plaintiff corporation) was awarded the property in question, but again, the qualifying function performed was not capable of detecting those inconsistencies and, ultimately, the property was transferred to the plaintiff corporation, which later changed its name to the one it currently has (proven facts 18 and 19). In this way, the fact is that from the seventies until 2008, the National Registry qualified, on different occasions, transactions concerning the referred properties, without noticing the flaws it now detects; with the consequent impact on registry publicity and its transaction. The situation is aggravated if one takes into account that there are pronouncements from the Real Estate Registry itself (in this case, the Cadastre Directorate) in which the legitimacy of the titling of the zone that they now indicate as public domain was established. This is because the plaintiff corporation filed a request for a new plan to be registered and, once again, the National Registry, far from noticing the inconsistencies it now detects, in a resolution issued at 10:00 hours on October 17, 2001, by the National Cadastre Directorate, stated, as pertinent, "(...) 10. That in the terms in which the response of the Public Registry of Real Property is given, there is no doubt whatsoever that property number 5031052-000 indicated by the appealed plan validly incorporates the one hundred fifty meters of the maritime-terrestrial zone, and public domain lands are not affected by this registration. (...)"; thus, ultimately ordering the registration of the plan presented by the plaintiff corporation under receipt number 970960 (proven fact 20). Precisely from the registration of the plan in question, a series of segregations of property 31052 of the Party of Guanacaste were verified, all of which were carried out under the protection of the registry publicity and the information contained in the corresponding registry entries (proven fact 21). By virtue of the foregoing, the Tribunal considers that, in this case, the inconsistency that is noted and that allows for the provisional measures ordered in the registry entry of the cited property 31052 arises and originates, without doubt, from errors and omissions proper to the registry qualification performed at the time; which, in principle, are not notorious or evident, because they require an analysis of what is contained in the registry entry, for the purpose of establishing the legitimacy of the acquisitive cause. That is, to be able to establish whether a part or the entirety of property 31052 contains or does not contain public domain, it is necessary to define whether properties 22763, 30318, 30320, and 31247, all of the Party of Guanacaste, could or could not have been titled through judicial and administrative possessory information (in this case, before the ITCO) under the protection of Law No. 4545 and Transitory III of Law No. 4548. It is also necessary to bear in mind that, in the case before us, the registry entries of all the cited properties are protected by registry publicity and those who have acquired ownership have done so under the protection of the information recorded therein; without there having existed, at the time, any warning of the possible existence of public domain that would make those properties outside the commerce of men. At this point, the Tribunal must highlight that the plaintiff corporation acquired its right of ownership over the cited property of the Party of Guanacaste number 31052, not by virtue of possession, or by transfer from those who originally titled and registered the four properties that were later merged. On the contrary, the plaintiff acquired the cited property directly at a judicial auction (proven fact 18) and under the protection of the information recorded in the Registry; which, in principle, would not have been possible if the property in question was public domain or if, at least, there had been some annotation warning of such. Ergo, the National Registry did not fulfill its specialized qualifying function, nor did it provide registry legal security at the opportune moment, because it allowed the transaction of a real property that now, it says, has inconsistencies, in this case, related to the validity of the titling that gave origin to the original registrations made between the years 1973 and 1975. The Tribunal is clear that if the referred property was of public domain, those registrations would in no way validate the title of the plaintiff corporation; a reason for which, in principle, the administrative management procedure that the Real Estate Registry initiated upon noticing the referred inconsistency is justified, for the purpose of adopting the provisional measures of warning, immobilization, and publicity of notice. This is for the protection of registry publicity and security in real estate transactions and so that the inconsistency be resolved, as appropriate, in the jurisdictional venue. However, we reiterate that the foregoing must be in absolute submission to the administrative body of legality; which obliges us to consider at least two aspects that, in our opinion, are key in the legality examination required in this proceeding. The first of them has to do with the nature of the measures of warning, immobilization, and publicity of notice, which constitute the object of this proceeding and which were annotated on property 31052 of the Party of Guanacaste and owned by the plaintiff. As we explained above, these are precautionary measures, which without any doubt must comply with the presuppositions, characteristics, and conditions of precautionary protection. Precisely by virtue of these, they are provisional and never definitive measures, the effects of which are conditioned and extended, in accordance with numeral 474 of the CC and depending on the nature of the registry error in question, until the inconsistency is resolved by the involved parties themselves or in the jurisdictional venue, with a judgment that rules on it and establishes, ultimately, who holds the better right. In the case before us, we consider that given the type of registry error that originated the inconsistency by virtue of which the precautionary measures submitted to the legality control of this Tribunal are ordered, it is not possible for the parties to resolve it. This is because we are facing an error derived, not from defects in the deed, but from an inefficient registry qualification function, as a result of which registry entries were created in which the right of ownership, in this case, of the plaintiff corporation, was registered. Consequently, the only way in which this inconsistency can be resolved is in the jurisdictional venue; which brings us to the second aspect that, we consider, the legality comparison that this Tribunal carries out must weigh; which has to do with the type of proceeding in which the referred inconsistency must be aired. On this aspect, it is pertinent to highlight that it was proven here that the plaintiff corporation has registered in its name the referred property of the Party of Guanacaste number 31052, by virtue of an act of qualification and registration by the National Registry and that it has been publicized in the respective registry entry. It is, then, an administrative conduct that recognized a subjective legal position of power of the plaintiff corporation (in this case, the right of ownership) which, in the opinion of this Tribunal, must be questioned and suppressed through the channels that the legal system establishes for such purposes. Therefore, we consider that it is not just any judicial proceeding in which the existence of the referred inconsistency and who holds the better right could be discussed.

The foregoing is even more relevant if one takes into account the object defined in the complaint and which, relevantly, is limited to a claim seeking annulment of the act that confirmed the registry measures imposed on the plaintiff's property, an order for their lifting, and compensation for the damages caused by the impact of the invalidated measures on the exercise of the attributes of her property right. That is, none of those claims would allow this Tribunal to examine the legality of the acquisitive cause of the property in question; unlike the claim raised regarding the second inconsistency, namely, the double registration (doble inmatriculación) with properties owned by INDER, as we will discuss below (infra). Precisely in cases where the inconsistency relates to a deficient exercise of the qualifying function and where the registry error lies or consists, for example, in the supposed existence of public domain (demanio público) on a property registered in the name of a private law subject; this Tribunal has held the reiterated opinion that article 474 of the Civil Code must be interpreted and supplemented, when appropriate, with the rules governing the ways of challenging and eliminating favorable acts issued by the Public Administration. These rules, in addition to being special, are subsequent to the Civil Code. Therefore, we are of the opinion that, in this case, in respect of the Principle of Intangibility of One's Own Acts and articles 183 and 34 of the General Law of Public Administration (LGAP) and the Contentious-Administrative Procedure Code (CPCA), respectively, if the State considered that the plaintiff's property encompassed the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and had to recover it, it was obligated to file a lesividad action (proceso de lesividad) for that purpose. The foregoing because the legality comparison to overcome the inconsistency detected by the Registry could entail the elimination of a favorable act contained in the registry entry referring to property 31052 of the Guanacaste Registry (Partido de Guanacaste). The Tribunal considers that the State's obligation to file a lesividad action to examine whether or not public domain exists on the referenced farm, would also not violate article 474 of the Civil Code because we are facing a judicial process in which the final decision regarding the existence or not of the indicated inconsistency (the existence or not of public domain) would come from a judgment. This requirement is so clear that the operative part of the final and definitive act challenged ordered communication to the Attorney General's Office (PGR) so that it could assess the filing of the lesividad action (proven facts 30, 31, and 32). And, as will be explained in detail below (infra), the truth is that no action of this nature has been filed aimed at challenging and eliminating the plaintiff's property right, registered before the National Registry (unproven fact 5). Although the State filed a counterclaim tending to establish, on this point, that property 31052 of the Guanacaste Registry is composed of maritime-terrestrial zone and consequently that registry entry be annulled and cancelled; the truth is that the action filed does not constitute a lesividad action, which also could not be raised via counterclaim in accordance with the provisions of article 34 of the CPCA, an aspect we will return to below (infra). Thus, in the case before us, the challenged definitive act confirms the precautionary registry measures (medidas cautelares registrales) imposed on the entry for property 31052 located in the Province of Guanacaste and owned by the plaintiff, one of them since 2008 (administrative warning) and the others since 2017 (immobilization-notice publicity); without a main proceeding existing in which the object that served as the basis for adopting those measures is being discussed. And it is this situation that in the Tribunal's opinion is substantially inconsistent with the legal system for several reasons. The first of them is that, as we explained above (ut supra), precautionary measures are provisional and instrumental with respect to a main proceeding on which they clearly depend, as their purpose is precisely to protect the object of that cause. Therefore, the Tribunal rejects the possibility that indefinite or autonomous precautionary measures can exist, without a main proceeding in which the legality of the object they protect is being discussed. In the case we are examining, the precautionary measures were issued to protect registry publicity and security, as well as the legal situation of third parties who could have some interest, while it was being determined whether the titling had been valid or whether it concerned a public domain asset. What was appropriate, then, was for the State to file the corresponding lesividad action, if it considered that there were defects in the acquisitive cause of the property that is now owned by the plaintiff, that is, whether the titling was illegitimate and whether or not the property encompassed public domain. We reiterate that the Registry Administration so warned from the final and definitive act challenged here, which were expressly communicated to the PGR for it to carry out that assessment. This is, moreover, a discussion that must necessarily be addressed in a judicial process, not only because articles 474 of the Civil Code and 34 of the CPCA so require but also because clearly, precautionary measures do not constitute reasonable or suitable means to challenge the acquisitive cause of the property right (in this case, of the plaintiff) or the registry entry on which it was registered. We must insist that the purpose of any precautionary measure (from which registry measures do not escape) is the protection of the object of the process and the relevant interests at stake. In that sense, we reiterate that the warning, immobilization, and notice publicity measures were adopted to protect real estate transactions, while the corresponding process was being filed to define the situation. But the truth is that the State, which is the primarily obligated party given that this is an inconsistency related to the eventual existence of public domain on property 31052 of the Province of Guanacaste and because, if so, it would entail the elimination of an act of favorable content to the plaintiff here, has not filed it. This omission results in the referenced precautionary measures having now become autonomous and indefinite decisions. Thus, currently those measures are being used as a means in themselves to, ultimately, challenge the acquisitive cause or the title that served as support for the plaintiff's property right over the cited property 31052; a purpose far removed from that which the legal system provided. We must bear in mind that, in accordance with article 131 of the LGAP, the purpose of the act is, as a general rule, that established by the legislator, to the extent that the Administration cannot establish it discretionally but rather, in those cases, it would be up to the judge to establish it. Based on the foregoing, we consider that the content of the challenged formal conduct is not legitimate, as required by article 132 of the LGAP because, as the State has not filed the lesividad action that would serve as a basis, those adopted provisional decisions lack instrumentality, have become denaturalized, and do not prove to be the suitable or reasonable measures to indefinitely challenge the acquisitive cause of the plaintiff's property right, contained in registry entry 31052 of the Guanacaste Registry. We insist that, strictly speaking, the adoption of those provisional measures should have been preceded or, at least, accompanied in parallel by the corresponding lesividad action; which does constitute the suitable and reasonable means established to challenge the legality of the referenced property right contained in a favorable act such as the registry entry in question. The foregoing for the purpose of achieving its elimination and cancellation, if the existence of public domain on property 31052 of the Guanacaste Registry were determined. We insist that the National Registry so warned from the very adoption of the referenced precautionary measures, a point from which the State was in an objective and reasonable position to undertake the necessary actions required to initiate the respective lesividad action. In addition to the foregoing, we reiterate that given the object of the conduct defined in this process, what is being challenged is precisely the legality of the definitive act that confirmed the referenced precautionary measures. Therefore, this Tribunal could not enter into a legality comparison of the registry entries that gave rise to Dirección16499, to determine whether or not this inconsistency that gave rise to the provisional measures exists; for which, we insist, the State should have raised the respective lesividad action, as it concerns a reason related to the eventual existence of public domain. To do otherwise would give a perverse effect to the complaint, contrary to the interests of the party who comes before the judicial instance in protection of their rights and legitimate interests, precisely to validate their title (registered property right) under the protection of registry publicity. But furthermore, as the plaintiff states, it constitutes an inversion of the burden of proof, since it is the State that must, through a lesividad action, challenge the referenced registered right and demonstrate, with the certainty required in these cases, the inconsistency provisionally detected by the Registry Administration, that is, that the maritime-terrestrial zone was titled illegitimately and then, yes, seek the elimination and cancellation of the registry entry in question. Since the lesividad action was not filed, the precautionary measures adopted and confirmed by the challenged act are violative of the principle of legality and are substantially inconsistent with the legal system because they lack instrumentality and have become autonomous and permanent decisions, which in no way constitute the suitable and reasonable means to challenge the property right of the plaintiff here. Furthermore, the purpose that the administrative legal system established for this type of provisional administrative acts is denaturalized. These same deficiencies result in the plaintiff being correct when she claims that her property right has been harmed. The foregoing because it is evident that property number 31052 of the Guanacaste Registry belongs to her and is so registered in the National Registry. The protection of that subjective right and its enforceability against third parties undoubtedly includes filing the actions deemed necessary to restore the content of ownership (article 264 of the Civil Code), among them requesting the annulment of the precautionary registry measures adopted indefinitely and for lacking instrumentality, as explained. Consequently, having been confirmed by the Administrative Registry Tribunal (TRA), the content of the challenged act is illegitimate due to defects in the content element, being contrary to the principle of legality and the property right of the plaintiff. Therefore, the partial absolute nullity of the challenged definitive act must be declared in the stated terms and, by connection, that of the final act insofar as it ordered the referenced provisional measures.

X.- The second inconsistency has to do with the "(...) double registration existing between the properties of the Guanacaste Registry 31052 (...); with those of the Guanacaste Registry, registration number Placa25763, 19998 and Placa25764, owned by the current INDER. (...)"; which is based on the technical report and montages contained in official letter RIM-CT-CARTO-2014-152 of August first, 2014. The definitive act challenged here, confirms the final act issued by the Real Estate Registry, ultimately, because it considered that it was not possible to determine when the titling was submitted before ITCO, because the administrative files that would allow verifying that date and that all the requirements necessary for titling had been met were not available. Also, because it was also not possible to verify that the procedures promoted before the then Nombre137526 had begun between May 12, 1970, and October 14, 1971. It adds that no plans were available either, which constituted an indispensable requirement for titling. The foregoing because those did not appear in either the Registry's Plan Registration System (SIP) or in the Registration Book for Plan Registrations of the Province of Guanacaste for the years 1938 and 1972. Based on the foregoing, the TRA considered that the imposition of immobilization for extra-registry inaccuracy was applicable "(...) because there is a double registration of the lands titled in favor of the private parties and the properties that as of this date are registered in favor of the current Institute of Rural Development (INDER), given that the proper course is to ventilate this matter in the jurisdictional venue and in this sense, the Registry's decision to notify the Attorney General's Office of the Republic is also endorsed so that it is that entity that determines whether the facts deemed proven in this case warrant the initiation of a lesividad action, as this is a superimposition with lands registered in favor of INDER and that overlap with the maritime-terrestrial zone (...)". In relation to this inconsistency, the plaintiff challenges both the ordered precautionary measure and the registration of the Guanacaste properties registration numbers Placa25763, Placa25765 and Placa25764, carried out at the time by ITCO. The foregoing insofar as she considers that registration to be illegitimate because it violates the provisions of the Decrees issued by the Executive Branch, through which the expropriation of those lands in favor of ITCO was ordered, so that the San Juanillo Project could be originated and the conflict of precarious occupation (ocupación en precario) existing in that area could be resolved, by titling the parcels in favor of those who possessed them. Particularly, reference is made to Decree No. 19, through which the lands within which the property of the Guanacaste Registry was located, today registered under No. Placa25761, were expropriated. Based on the foregoing, the plaintiff maintains that Nombre137526 (today INDER) violated the decrees in question for several reasons. First, because it did not respect the possession right of Nombre137538 over those lands, which dates from 1964 and is demonstrated in the plan that is prior to the date of the Decree. She points out that this is also inferred from the cadastral background records provided as evidence. Second, because it violated the provisions of the referenced acts of general scope and articles 43 and 152 of the Organic Law of ITCO, from the moment that entity titled in its own name properties that were to be used exclusively to resolve the conflict of precarious occupation, and should have been titled in favor of their occupants and possessors, but never in its own name. Third, she alleges prescription to prevent INDER from attempting to request the nullity of the registry entry for property 31052 of the Guanacaste Registry. Ultimately, she concludes that the overlap and double registration was caused by Nombre137526 itself and that the proper course is to order the National Registry to effect the registry closure of the properties of the Guanacaste Registry with registration numbers Placa25763, 19998 and 20000, owned by the current INDER, and to cancel in the registry the corresponding entries and plans, as proposed by the Registry Administration in the administrative management procedure. By virtue of this, she says, the precautionary measure confirmed by the challenged definitive act is illegitimate, since she has demonstrated a better right to the property of which she is the registered owner.

For its part, INDER maintains that the inconsistencies giving rise to the precautionary measures confirmed in the challenged act, and that the plaintiff challenges in this process, are acts of the National Registry itself and not its own. It adds that on the properties registered in its name there is no maritime-terrestrial zone and that the incongruity regarding the double registration was not a consequence of ITCO, but could have been due to the premeditated or erroneous action of a third party unrelated and foreign to that institution. The foregoing because, it maintains, Nombre137526 did not title by possessory information (información posesoria) any land to Tierra del Mar S.A. or to Nombre137539. Therefore, it claims, the administrative possessory information referenced in the registry entry for property 31052 of the Guanacaste Registry is false and that this was stated in the report made by Nombre137526 in 1975, which records that the corresponding criminal complaints were filed and the annulment of the property titles that may have been consolidated by virtue of those false titlings was recommended. It asserts that, in any case, the registration of the properties of the Guanacaste Registry numbers 19996, 19998 and 20000 is prior to that of farm 31052 of the same province and its antecedents, which confirms its better right over those properties.

For a better understanding of what will be resolved, we must note the following. As the challenged definitive act indicates, the inconsistency being analyzed refers to an extra-registry inaccuracy regarding a double registration of the properties of the Guanacaste Registry numbers 19996, 19998 and 20000 owned by INDER and farm 31052 registered in the name of the plaintiff company; by virtue of which the precautionary measure of administrative warning is adopted, until it is resolved in the jurisdictional venue to whom the better right corresponds. The Tribunal considers that in this case the provisional measure ordered in the administrative venue is suitable and reasonable for two reasons. The first of these is that it seeks to protect the efficacy of the resolution that is ultimately adopted regarding the double registration; in turn protecting publicity and registry security in real estate transactions and the legal situations of interested third parties. Second, because based on the provisional decision challenged here and taking into account that in accordance with the provisions of article 474 of the Civil Code, the Registry lacks competence to annul or cancel registry entries; it is up to the parties in conflict (in this case, the plaintiff and INDER) to resort to the jurisdictional venue so that it is in this venue that it is determined, definitively, regarding the legitimacy of the title in the strip of land where the double registration occurs. Precisely, it is the plaintiff company that, under the provisions of article 474 ibidem, files this process to demonstrate that the registration carried out at the time by Nombre137526 is illegitimate and the registry entries corresponding to properties numbers 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry must be cancelled, as well as lifting the provisional measures that weigh on the farm she owns (31052) so that she can fully exercise the attributes of ownership over her property. In that line, this judicial action constitutes the suitable procedural means for lifting those administrative precautionary registry measures and thereby, recovering the full availability of her ownership right over a registrable asset, in this case, property 31052 of the Province of Guanacaste. To this end, she sues INDER and seeks not only the absolute nullity of the ordered precautionary measures, but also the cancellation of the registration of the indicated farms of the Guanacaste Registry that are owned by INDER, along with the lifting of the referenced provisional measures. By virtue of what is sought, the Tribunal considers that, in a logical order, the examination regarding the double registration must be addressed and that, in the absence of a counterclaim by INDER, corresponds to the analysis of the reasons why, in the plaintiff's opinion, the registration made in that entity's name is not consistent with the legal system and must be cancelled.

As a starting point, we must note that, relevantly, in this process it has been accredited that in article 1 of Decree No. 19 of April 2, 1964, the Executive Branch, as relevant, expropriated farms numbers 6498, 10088, 10090, all of the Guanacaste Registry, located in the Dirección16497, and owned by Nombre137527. The foregoing with the exception of some parcels in which it detailed occupants, area, and boundaries, noting that the owner of the properties had recognized decennial possession (posesión decenal) in their favor. The recital section of that act of general scope noted, relevantly, that articles 43 and 152 of Law No. 2825 obligated that institution to solve the conflicts derived from the precarious possession of lands in the country, for which it needed to acquire the indicated farms (Recital 1). It also indicated that articles 152 and 153 of the cited Law No. 2825 declared the public utility of the lands where possessors in a precarious state (poseedores en precario) were established (Recital 3) and that according to the data contained in the file created by Nombre137526, the existence of possessors in conflict in the indicated lands was sufficiently demonstrated, which is why it was proper to order the expropriation, with the exclusions already noted (Recital 5) (proven fact 1). Days later, Decree No. 5 was issued, which provided, in essence, to register in the name of the State the property located in Veintisiete de Abril, third district, third canton of the Province of Guanacaste, which has the following boundaries: North: Río Lagarto. South: Río Montaña. East: Farm belonging to Nombre137527 registered in the Public Registry, Property Section, Guanacaste Registry, volume one thousand three hundred twenty-five, folio three hundred ninety-nine, entry one, number ten thousand eighty-eight. West: Maritime-terrestrial zone two hundred meters wide. Said property measures two thousand eight hundred thirty-two hectares, two thousand four hundred eighty-three meters and four square decimeters. In accordance with articles 1 and 3 of this rule, the registration was carried out because that land was allocated to the purposes of Law No. 2825 of October 14, 1961, for which reason, once registered, the property would be transferred to Nombre137526 so that it could proceed to grant its occupants the respective property title (proven fact 2). Later, in an agreement adopted on October 15, 1964, the Board of Directors of Nombre137526 authorized its Manager to appear before the notary designated by the Attorney General's Office, to accept the transfer of the property referenced in proven fact 2, known as the San Juanillo Project (proven fact 3). Based on the foregoing, it was also deemed proven that farms numbers 6498, 10088, 10090 of the Guanacaste Registry correspond to the San Juanillo Settlement and were registered in the name of Nombre137526 on June 7, 1968 (proven fact 4). It was also proven that property number 19184 of the Guanacaste Registry was created from the assembly of the contiguous farms numbers 6498, 10088, 10090, 16480 and 19182, all of the Guanacaste Registry and owned by ITCO, and was registered in the name of that entity on June 11, 1968, and that this farm has been divided into 460 lots that were registered separately (proven fact 5). On the other hand, it was proven in this case that Nombre137526 registered the properties of the Guanacaste Registry numbers 19996, 19998 and 20000 with the National Registry, on June 11, 1968, and that all of them originate from the material division of the cited farm number 19184 (proven facts 6, 7 and 8). Also, that property number 31052 of the Guanacaste Registry was created from the assembly of farms number 22763, 30318, 30320 and 31247, that its registry registration was on February 21, 1975, and that it was located within the Agricultural Project called San Juanillo, which belonged to Nombre137526 (proven fact 13 in relation to 9, 10, 11 and 12).

Based on the foregoing, in this process there is no controversy whatsoever regarding the existence of a double registration that exists between INDER's farms registered under numbers 19996, 19998 and 20000 and the property owned by the plaintiff company, registered under registration number Placa25761, all of the Guanacaste Registry. Besides the fact that this is an aspect the parties do not dispute and that they rather admit in their arguments, the truth is that it is an aspect that was technically demonstrated in the administrative management procedure, as explained in both the final act and the definitive act challenged here. Precisely based on the report and the technical montages rendered there and which, we insist, have not been challenged by the parties in this cause; the Tribunal has deemed proven that the registry registration of property registration number Placa25761 and farms numbers 19996, 19998 and 20000, all of the Guanacaste Registry, refer materially to the same physical space (proven fact 33). The alleged registration (inmatriculación) implies, then, the existence of different and independent registry entries for the same physical space, an aspect which, we insist, is not subject to controversy in this litigation. Strictly speaking, according to the object defined in this process, the legality comparison that the Tribunal will carry out is limited to verifying whether, as the plaintiff claims, the registration carried out by Nombre137526 at the time is illegitimate and those registry entries should be cancelled; for the purpose of vindicating her property right which she considers harmed.

In the face of this type of situation, given the necessary certainty of the information recorded in a public registry, article 474 of the Civil Code clearly establishes the requirements for the cancellation of a registration entry to be ordered. In this sense, the cited article states: "No registration shall be cancelled except by executory order or by virtue of a public deed or authentic document, in which consent for the cancellation is expressed by the person in whose favor the registration was made or their successors-in-interest or legitimate representatives." For its part, article 472 of the same regulatory body establishes the cases in which such cancellation is appropriate, stating: "Total cancellation may be requested and must be ordered: 1.- When the property subject to the registration, or the registered real right, is extinguished. 2.- When the title by virtue of which the registration was made is declared null." For this Tribunal, from the relationship of both norms it clearly emerges that, prior to ordering the cancellation of a registration entry for a specific asset, it is necessary to accredit the concurrence of any of the just-cited grounds. In that sense and after a measured analysis, we consider that the title on which Nombre137526 based, at the time, the registration of the farms registered with numbers 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry is substantially inconsistent with the legal system due to deviation of power (desviación de poder); a decision we justify as follows.

Initially and by way of context, we must highlight that, both in its intervention within the administrative management procedure (as recorded in images 129 to 140 of the digital judicial file scanned into a single PDF file) and in the concluding arguments presented in this process, INDER's representation has been emphatic that "(...) San Juanillo was a case of old, large-scale precarious occupation, involving the interests of hundreds of families, some of which were already established on the estate many years before the Institute of Lands and Colonization (Instituto de Tierras y Colonización) was founded. The Law of Lands and Colonization, in its article 92, provided, as it does today, that the Institute be the agency empowered to intervene in all cases of precarious possession of lands, in order to try to find a satisfactory solution for them. The inhabitants of San Juanillo were already located, but in constant confrontation with the original owners of the land. It fell to the Institute to seek to find a solution to the conflict, if possible as a mediator. The squatters (precaristas) themselves had already organized the land in their own way, and it was not feasible for the incipient ITCO to execute an agrarian reorganization program, in which a group of officials would try to motivate the occupants of large farms to cede part of their lands to the occupants of small farms. Nor could Nombre137526 select the beneficiary families, because the occupants were people who had already advanced with the initiative of forging, in their own way, a future for the San Juanillo Hacienda. And under that circumstance, the lands were dedicated to forestry exploitation, cattle ranching, and to a lesser extent, agricultural production. Today, agriculture is practically only for consumption and cattle ranching the main activity. Some squatters took advantage of the benefit obtained from their struggle and that of the Institute. Others have ceded their lands, to undertake new experiences."

Thus, as of October 15, 1964, the Board of Directors of the then Institute of Lands and Colonization (ITCO), by agreement III, taken in Session 298, approved authorizing the General Manager to appear before the State Notary to accept the transfer in the name of ITCO of the lands it obtained by Executive Decree number 5 of April 15, 1964 (...)" (image 492 of the digital judicial file scanned into a single file). Precisely, in this case it has been proven that through the cited Decrees No. 19 and No. 5, it was ordered, in essence, that both the properties to be expropriated and those that the State would transfer to INDER, all located in the Dirección16500, had a specific purpose, namely, the resolution of possession conflicts existing on those lands; so that it could proceed to grant the respective property title to their occupants (proven facts 1 and 2). The lands referenced in the Decrees in question correspond to the portion of land where the San Juanillo Agricultural Project was established (proven facts 1 through 5) and were to be used by Nombre137526 for a specific purpose, namely, granting property title to their occupants, in order to resolve the conflicts that arose there and of which that institution had full knowledge. In this way, the purpose established for those administrative acts of general scope finds full support in the public interests which, pursuant to the Law of Lands and Colonization in force at the time of the facts, were to be satisfied, in their time, by Nombre137526 and, today, by INDER. Among these, the one established in article 43 stands out, according to which that institution must resolve the problems arising from precarious possession of lands throughout the national territory and from possession in the Maritime Mile zones, and must from the outset allocate the majority of its resources to that task and purpose. To that end, the rule states that said entity shall preferentially develop its programs of land parceling (parcelación), colonization, and organization of cooperatives in those areas where there are nuclei of precarious possessors and which are considered suitable for that objective, as well as on State lands, in national reserves, or on other properties that public entities transfer to it for that purpose. It also indicates that in the case of the Maritime Mile, the leases in force at the date of enactment of that law and the rights acquired therein by good-faith possessors shall be respected, without prejudice to what that legal rule establishes. Also, article 152 empowers that institution to acquire the real property it needs for the fulfillment of the purposes established in the law and authorizes it to manage the expropriations it requires. In this line, article 153 establishes that for the purposes of expropriations, the following, among others, are declared of public interest: lands where settlers, lessees, sharecroppers, or precarious possessors are established; those suitable for the purposes of that law and which, in the Institute's judgment, are indispensable for carrying out the purposes of the same. Based on all the foregoing, the Court has no doubt that the land titlings (titulaciones) that ITCO carried out at that time in relation to the San Juanillo Project had their purposes clearly set forth both in Law No. 2528 and in the cited Decrees 19 and No. 5, and referred, in general, to resolving the problem of precarious occupation of their possessors; it being legally impossible for the land titlings to respond to other purposes, because that would constitute misuse of power (desviación de poder). In that sense, we must recall that this is a defect affecting the purpose element of administrative acts and that, according to article 131, subsection 3) of the LGAP, it consists of exercising public powers to pursue a purpose different from the principal one, to the detriment of the latter, or as the Inter-American Court of Human Rights puts it, "(...) a motivation or purpose different from that of the rule granting the powers to the state authority to act (...)" (Case Nombre137540 vs. Venezuela; para. 121). It constitutes a pathology of the administrative function, considering that, as an initial thesis, the purpose of every manifestation of public will is the coverage and satisfaction of the public interest, understood by article 113 ibidem as the coinciding interest of the administered persons. It is a legal concept that, according to article 131, subsection 2) of the LGAP, must be determined by the legal system in each case, noting that the lack of express regulation does not enable administrative discretion over that material element, so it will be the judge who must determine it considering the particularities of each case and attending to the other elements of the act and the rest of the regulatory framework. In light of the foregoing, misuse of power is a defect in the exercise of public power, redressable in this judicial venue, as highlighted by the second paragraph of article 49 of the Political Constitution, and which results in the absolute nullity (nulidad absoluta) of administrative decisions, due to the absence of the purpose element. Thus, in each case, it is necessary to weigh the categorical value that the legal agent uses for adopting its conduct and applying the law that, in theory, legitimizes its actions, in light of the factual circumstances (concrete and direct) that gave rise to that exercise (grounds for the act), in order to establish whether what was decided (content) is proportionate to the purpose and corresponds to the grounds, as established by article 132, subsection 2) of the cited General Law.

XI.- In this case, the Court deems that the title through which Nombre137526 registered in its name properties numbers 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry is absolutely null, due to misuse of power. The foregoing because Decrees No. 19 and 5, referenced above, expressly established the ultimate purpose of those properties that the State transferred to Nombre137526 or that were to be expropriated, namely, that they be titled in favor of their occupants and that the respective property title be granted to them. This purpose is also consistent with the public interests established in the cited Law No. 2528, especially the resolution of precarious conflicts. Thus, in subjection to the principle of legality, Nombre137526 could not depart from satisfying that purpose, which, we reiterate, is expressly set forth and over which, in any case, Nombre137526 also did not have the possibility to establish it discretionally. In the case at hand, it has been demonstrated that Nombre137526 departed from that purpose and ended up pursuing a different one, such as having titled in its own name three of the lands that formed part of the San Juanillo Project, which it subsequently registered in its name. In compliance with the block of legality, those properties should have been adjudicated to their occupants, as required by the acts of general scope indicated. Note that none of the defensive arguments of Nombre137526 even explains the valid reasons why these properties were titled and registered in its name and not in the name of those who occupied them. Strictly speaking, its defense in this litigation focuses on the alleged nonexistence of the administrative possessory information (información posesoria administrativa) that gave rise to the titling and subsequent registration of properties number 22763, 30318, 30320, and 31247, which were later combined to give rise to property 31052 of the Guanacaste Registry; in attention to supposed defects that prevented the titling. However, in our judgment, those arguments are insufficient and must be rejected for the following reasons. According to the evidence provided to this process by INDER, it has been accredited that in October 1975, that is, after Nombre137526 registered in its name, in clear misuse of power, properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry, the Legal Department of that entity learned that a series of registrations in the National Registry, apparently processed under the Law of Possessory Informations No. 4545 of March 20, 1970 and its amendments, were being investigated in criminal proceedings. Among others, properties number 30318, 30320, 31247, and 22763 already indicated, all of the Guanacaste Registry, were cited (proven fact 14). Therefore, in November of that same year, that Legal Department rendered a report to the Executive President of that entity regarding the annulment of titles issued due to document falsification. In essence, it indicated that the Fifth Criminal Instruction Court had opened a case for the crime of document falsification against Óscar Saborío Castro and others, because they proceeded to issue certified copies of deeds—without possessory information (Información Posesoria) having been processed before that Institute—stating the contrary before the Registry. It also indicated that although efforts had been made, they were insufficient since the registrations persisted in the Public Registry and any transfer of the properties could be verified. Subsequently, it pointed out the various procedural alternatives that had been considered, among them: a) To resort to the contentious-administrative venue so that Nombre137526 could deduce the legality of the administrative acts that, as it appears in the Public Registry, were issued by the Board of Directors of ITCO, because it was facing nonexistent administrative acts. b) To file a lesivity lawsuit (juicio de lesividad) so that "(...) the Courts declare their abrogation, indicating the corresponding indemnifications by virtue of damages and losses. (...)". But, it indicated that since it was facing nonexistent acts that Nombre137526 never issued, it could never act in that venue. It added that "(...) the opinion expressed by Lic. Nombre8841 (sic) José Villa, Deputy Attorney General of the Republic, leans toward this one since, for him, the only thing that would have to be done is to obtain from the National Archives (Archivos Naciona-les [sic]) a certification stating that the deed referenced in the Registry in each of the registrations does not exist, or else does not correspond to what was reported by Notary Saborío Castro, and because the registration by the Registry is the administrative act, this could be annulled through the Attorney General's Office via the venue enunciated here.— (...)". It stated that that Department did not share the thesis held by the Deputy Attorney General because "(...) That act performed by the Registry is nothing more than execution of the true administrative act, the agreement of the Board of Directors ordering the registration of the land in the Public Registry when all the requirements set forth in the Law of Possessory Informations No. 4545 of March 20, 1970 and its amendments have been satisfactorily fulfilled (...)" (underlining corresponds to the original). c) To manage the nullity through the Procedure established in article 17 of the Law of Possessory Informations, which established the means for Nombre137526 itself to proceed to annul registrations that had been verified in contravention of legal provisions. It noted that the transcribed rule contemplated two situations: a) Annul in the same file the registration because it is noticed that it was issued contrary to the laws in force. b) Annul by substituting the file with a literal certification, when the former had been lost. It added that, as in its case, the file never existed, it could well refer to the second situation and it would be a summary procedure since it would suffice to substitute the file with the certification from the Public Registry and attach other documents to it that would give rise to the reasoned resolution to be ultimately issued, which would be annotated in the margin of the registration entry. This last alternative was the one it definitively recommended unless there was a better criterion from the Executive Presidency or the Board of Directors, so that "(...) the lands hoarded and improperly registered in the Public Registry return to their original state, subsequently seeking that the Institute, through the Executive Branch, succeed in having such lands registered in its name.—(...)" (proven fact 15). It was also demonstrated that in the same month of November 1975, the Secretary General of Nombre137526 certified "(...) That the Corporation TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic), has never processed possessory Information before the Legal Department of the Institute, pursuant to the procedures of the Law of Possessory Informations, number four thousand five hundred forty-five of the twentieth of March, nineteen seventy and its subsequent amendments, and neither has the Board of Directors of the Institute issued a resolution approving the registration in the name of the cited Corporation in the Property Registry. (...)" (proven fact 16). Based on the recommendation of the Legal Department and the certification issued, in the same month of November 1975, the Secretary General of Nombre137526 communicated to the Legal Department the final agreement taken by the Board of Directors of that entity in article XVI of session number 1928 held on November 12, 1975, in which it was ordered: "(...) To order the Legal Department to proceed to initiate files for the Declaration of absolute nullity of the titles and registrations verified in the Public Registry, as the Administrative Acts mentioned therein are nonexistent, which apparently are based on an agreement of this Board of Directors; so that in accordance with article 17 of the Law of Possessory Informations No. 4545 of March 20, 1970 and its Amendments, it proceeds to declare the absolute nullity of those titles and registrations. (...)" (proven fact 17). However, from the evidence in the record, it is not possible to establish the existence of cases or convictions for document falsification processed against notary Óscar Saborío Castro (unproven fact 1) nor the nullity of the deeds granted by that notary (unproven fact 3). Moreover, INDER could not even demonstrate that it had promoted any action (in the terms ordered by the Board of Directors) aimed at declaring the absolute nullity of titles and registrations verified in the Public Registry corresponding to properties of the Guanacaste Registry numbers 30318, 30320, 31247, 22763, and 31052 (which is formed by the combination of the four previous ones) (unproven facts 4 and 5). Thus, in the end, ITCO, knowing of that eventual irregular situation, did not execute what was ordered by the Board of Directors nor did it seek any administrative or judicial action aimed at annulling the registrations related to properties of the Guanacaste Registry numbers 30318, 30320, 31247, 22763, and 31052. The foregoing was indispensable because, as Nombre137526 acknowledged at that time, there exist registry entries that protect the registration of the referenced properties, which are presumed valid and are protected by registry publicity; by virtue of which the property right of their holders is recognized. In this way, if Nombre137526 was so certain that those registrations were vitiated, the diligent action imposed by the legal system was to file such actions so that, first, the absolute invalidity of the titlings ordered through possessory information would be declared and, once the illegitimacy of the title was established, the cancellation of the referenced registry entries would proceed. But the truth is that, we reiterate, there are no elements that allow this Court to establish, with the certainty required in these cases, that those actions were filed and concluded, at least, regarding the nullity of those titles that, we reiterate, appear in registry entries. In this way, INDER's statements do not have sufficient force to rebut the presumption of validity and legitimacy of the registry entries corresponding to the Guanacaste Registry numbers 30318, 30320, 31247, and 22763; simply and plainly because it never sought to manage their invalidity and, in the end, they have not been declared illegitimate nor has their absolute nullity or cancellation been ordered; an examination that is not the object of this process because INDER did not file a counterclaim against the plaintiff corporation in that sense. Therefore, the alleged defects claimed both in relation to the possessory information, the legitimacy of the titlings, and the combination of the properties that gave rise to property 31052 of the Guanacaste Registry, are not admissible against the presumption of validity of registry entries that the Court cannot disregard, because they have not been declared null or canceled and whose title validity was not challenged by way of counterclaim. And unlike what INDER's representation states, there is no certain evidence that the double registration (doble inmatriculación) was produced by the premeditated or erroneous action of third parties unrelated or strangers to that institution; because that entity failed to meet its evidentiary burden to prove it (unproven fact 7). Rather, from the record it is possible to conclude that the double registration is indeed attributable to INDER, from the moment it titled in its own name three lands that had been destined and had the sole purpose of providing a solution to the precarious occupation conflict of the San Juanillo Project, by titling them in the name of their occupants or possessors; in clear pursuit of a purpose different from that established in the rule. The situation is aggravated if it is taken into account that INDER also did not demonstrate that it had exercised or currently exercises possession (posesión) over those properties (unproven fact 8) and that there is evidence in the record that allows establishing that those properties were indeed being possessed or occupied by persons. This is inferred from the very content of the registry entries that, we reiterate, have not been declared null or canceled; a reason for which the Court cannot disregard them. Furthermore, from the evidence provided by the plaintiff corporation, specifically the plans provided by INDER itself (images 377 to 387 of the digital judicial file scanned into a single PDF file) and the cadastral records provided by the plaintiff (document 29 provided in digital format and contained in evidence CD, Disk 1), which constitute indications of the possession (posesión) exercised by Nombre137538, since 1964 and prior to INDER's registration, over lands that today make up the referenced properties (proven fact 34). Added to the above, the Court must reproach the defendant entity that, having at least doubt about the legality of the referenced registry entries since 1975, it did not manage their invalidity through the procedural means established by the legal system and as ordered by its Board of Directors. Note that had it acted in accordance with what was ordered by that collegiate body in 1975, we would not be discussing, at this moment, the double registration that concerns us here. The Court must insist that the plaintiff corporation acquired under the protection of registry publicity and security, not from the original occupants, nor from those who titled and registered the properties in their name between 1971 and 1975, but from a judicial process in which the property was adjudicated in November 1982 (proven facts 18 and 19), of which it is not only the owner, but also has maintained possession (posesión) protected by a title that is presumed valid and a plan that depicts its property and in whose registration procedure the Registry Administration itself ruled on the incorporation of the maritime terrestrial zone (zona marítima terrestre) into the property owned by the plaintiff. The foregoing insofar as the National Cadastre Directorate stated since 2001, in what is relevant, "(...) 10. That in the terms in which the response from the Public Property Registry is given, there is no doubt whatsoever that property number 5031052-000 indicated by the plan under appeal, validly incorporates the one hundred fifty meters of the maritime terrestrial zone, with lands of the public domain not being affected by this registration. (...)" therefore, it ultimately ordered the registration of the plan submitted by the plaintiff corporation under receipt number 970960 (proven fact 20). The foregoing demonstrates that the plaintiff acquired in good faith and in accordance with registry information and facilitated the segregation of at least 10 lots from that parent property (proven fact 21). We must point out that, in our judgment, both the misuse of power we have confirmed and the good faith of the title under which the plaintiff acquired were, to some extent, appreciated by the Real Property Registry in the administrative management procedure from the moment it suggested to INDER (and not the plaintiff corporation) that it be willing to close properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry cited so that the cancellation of those registry entries could proceed (proven fact 26). This action, undoubtedly, highlights the relevance of the cancellation of those registry entries, which could not be carried out in the administrative venue precisely because INDER did not agree to that request (proven fact 27). By virtue of the foregoing, the Court concludes that the title that served as the basis for the registration of properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry in the name of INDER is absolutely null due to misuse of power, insofar as these were registered in the name of that entity, which was clearly not an occupant and did not have a precarious occupation conflict in relation to the referenced properties. Taking into account that the registry entries referring to those properties lack a licit cause and that those properties constitute the same physical space as the property registered in the Guanacaste Registry under registration number Placa25761, one of the factual scenarios provided for by articles 472 and 474 of the Civil Code (CC) is configured, which requires annulling the title by virtue of which the registration of properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry was carried out. The foregoing is decisive in this process for resolving the claims of the plaintiff, because as has been pointed out, given that the National Registry itself has highlighted the existence of an (extra-registry) error consisting of a double registration, what is due is to carry out the necessary actions that allow the plaintiff corporation, as holder of property Placa25761, to exercise full ownership (dominio pleno) over that asset, once the deficiencies affecting that exercise are overcome. By virtue of the foregoing and for the reasons set forth ut supra, the nullity of the title under which Nombre137526 registered properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry must be ordered, as well as the cancellation of those registry entries that gave rise to the referenced properties, since the conditioning scenarios imposed by the cited articles 472 and 474 have materialized. The continuance of those real property registrations is improper, given the double registration determined and the declaration of nullity made here in attention to the claim of the current owner of property 31052, plaintiff in this case. The foregoing consequently allows the defect based on which the Real Property Registry imposed the administrative measure of immobilization of property 31052 to be deemed overcome. Finally, we must indicate that the nullity of the title under which Nombre137526 registered properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry has been ordered by virtue of the existence of misuse of power by INDER. In the Court's judgment, this involves a manifest illegality, in the terms established by article 199 of the LGAP. Therefore, we deem that in the specific case, it is necessary to communicate this judgment both to the Internal Audit Office and to the Executive President of INDER so that, within the framework of their powers, they determine the opening of the strict internal actions that allow establishing the eventual patrimonial and/or disciplinary liability of those who participated in the actions and omissions that have generated the nullity of the titles that have been invalidated by this Court. The foregoing in accordance with the provisions of articles 199, 200 to 213 of the LGAP. For such purposes, it is ordered that in the execution phase and once this ruling becomes final, this judgment be communicated to the Internal Auditor and the Executive President of INDER, so that they proceed to carry out the corresponding actions and procedures, attending to the facts analyzed in this process. In that sense, the communication shall be the responsibility of the Executing Judge assigned by rotation, in accordance with their functional powers, and it shall be the responsibility of the condemned Administration to actively manage and verify the adequate fulfillment of said communication.

XII.- In conclusion, for the reasons set forth in the preceding Considerandos, the first claim of the plaintiff must be granted and, consequently, the partial absolute nullity of resolution No. 408-2018 cited, issued by the TRA, must be declared, solely insofar as it confirmed the precautionary registry measures imposed by the Real Property Registry on property 31052 of the Province of Guanacaste, owned by the plaintiff corporation. By connection and in accordance with the provisions of articles 33, 36, and 122, subsection k) of the CPCA, the partial absolute nullity of the final resolution issued on July 2, 2017, through which the Real Property Registry ordered the precautionary measures of administrative warning, immobilization, and publicity of notice on the cited property Placa25761 must also be declared. The foregoing due to violation of the principle of legality and defects in the content and purpose elements, as set forth in Considerandos VIII, IX, X, and XI of this decision. In accordance with articles 171 of the LGAP and 131 of the CPCA, this declaration of nullity has declaratory and retroactive effects to the date of adoption of the annulled acts, without prejudice to rights acquired in good faith. The fifth claim formulated by the plaintiff must also be granted, aimed at ordering the Real Property Registry to cancel the registration of the properties of the Guanacaste Registry, folio real registration numbers 19996, 19998, and 20000, all owned by INDER. The foregoing in accordance with articles 472 and 474 of the CC and by virtue of having established in Considerando XI of this judgment, the illicitness of the ITCO title, due to misuse of power. As a consequence of the absolute nullity of the final and definitive acts of the administrative management procedure and the suppression of the registry entries relating to properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry, since the factual and legal basis that at the opportune moment supported the cited administrative measure has decayed and as a derivation of articles 131, 132, and 133 of the LGAP and article 88 of the cited Executive Decree No. Placa15869, the second, third, and fourth claims formulated by the plaintiff corporation must be granted and, consequently, the Real Property Registry must be ordered to lift the precautionary measures of administrative warning, immobilization, and publicity of notice "PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE", that weigh on the property of the Guanacaste Registry, folio real registration No. Placa25752, owned by the plaintiff corporation herein. The foregoing to the extent that the Court is inclined to protect the presumption of validity of the registry entries referring to properties of the Guanacaste Registry numbers Placa25766, 22763, 30318, 30320, and 31247, as well as that of the subsequent combination of the last four, to form property Placa25761 of the same Province; as well as their opposability against third parties. We insist that the indicated registry entries are clear regarding the existence of possessory information procedures processed before Nombre137526 that concluded in a titling that is also identified, adding that the State participated therein and that it was carried out in accordance with the cited Law No. 4545 and 4598. Moreover, the plaintiff corporation acquired in good faith, after the registration, at a judicial auction and under registry publicity, and even had the last plan registered, as set forth in detail ut supra.

XIII.- The remaining principal claims formulated by the plaintiff corporation are aimed at having it declared that the conduct of the defendants is substantially non-conforming with the legal system, as are all the acts and related actions that have prevented it from the full exercise of its property right; based on which it seeks a patrimonial condemnation against them in relation to the damages which, it says, they caused it together with interest and the respective indexation. The Court understands that we are, then, before a claim for extracontractual patrimonial liability of the defendant entities and body.

The foregoing, inasmuch as a declaratory claim is formulated which, in light of the *causa petendi* and the conduct that is the subject of this proceeding, seeks a pronouncement recognizing the existence of an exercise of administrative function that constitutes the generating cause of potential patrimonial liability of the defendant entities and organ, for having prevented the full exercise of the right of property (claim 6); and subsequently allows for a patrimonial judgment of the items already indicated (claims 7, 8, and 9). Therefore, their analysis must be undertaken jointly and must begin with a brief overview of the general postulates of the regime of patrimonial liability of the Public Administration. In this regard, it must be borne in mind that pursuant to numeral 190 of the LGAP, the Administration is patrimonially liable for its legitimate or illegitimate, normal or abnormal functioning. Said liability is thus framed within a preeminently objective regime, which encompasses in its foundation both the theory of damage and risk and the equilibrium in the patrimonial equation. This seeks, fundamentally, the compensatory reparation of a person who has experienced an injury attributable to the public organization, which proves to be unlawful in its basis. This undoubtedly causes a shift in the very focus of its foundation, since the Administration shall be liable whenever its normal or abnormal, legitimate or illegitimate functioning causes damage that the victim has no duty to bear, regardless of their subjective legal situation and the ownership or condition of power they hold, provided, of course, they satisfy the indispensable prerequisite of the causal link. The current regulations impose as criteria for imputation unlawful or lawful conduct, as well as normal or abnormal functioning. In the case of lawful conduct and normal functioning, the Legal System establishes prerequisites and requirements that determine its applicability, among them, the damage must be special or abnormal, which means it must fall upon a small proportion of affected persons or, in the second case, must have exceptional intensity. In these scenarios, liability only covers the damage, not the losses (articles 194 and 195 of the LGAP). For its part, in the case of unlawful conduct and abnormal functioning, the patrimonial liability is plenary. In any event, in light of these criteria of imputability, it must be proven that the injury is a consequence of those acts or omissions, for the purpose of establishing the causal link that permits attribution of liability to the center of public authority. In addition, in cases of abnormality and unlawfulness, the adjudicator must undertake an examination of the public functioning, in order to establish whether, effectively, conduct has occurred that departs from legality or runs counter to the concepts of administrative efficiency. In such cases, it is decisive to clearly infer the existence of those criteria, since the treatment and analysis of each case must be different, depending on the type of functioning to which the detriment is attributed. Arising as exempting causes from such liability are the fault of the victim, the act of a third party, and force majeure, aspects whose demonstration is incumbent upon the Administration. On this subject, see the extensive development regarding the patrimonial liability of the Administration carried out by the First Chamber of the Supreme Court of Justice, among others, in judgment No. 584 of 10 hours 40 minutes of August 11, 2005. In consideration of what is debated here, it is necessary to insist, then, that whenever an injury has been suffered as a consequence of public conduct, be it active or omissive, which the victim has no duty to bear, the duty to indemnify arises as a derivation of the maxim of integral reparation of damage that follows from numeral 41 of the Political Constitution. However, it is imperative to establish the effective existence of the damage and/or loss whose protection is sought. In this sense, in accordance with the provisions of ordinal 196 of the LGAP, the indemnifiable damage must be effective, evaluable, and individualizable. By effective, it is understood that the injury has occurred or that with reasonable certainty it will occur, as a derivation of the generating cause to which it is attributed in each specific case. Thus, both those patrimonial or extrapatrimonial injuries that are considered consummated in empirical reality, as well as those detriments whose occurrence is of reasonable possibility, fulfill this condition. By evaluable, this collegiate body understands the possibility of quantifying the damage in economic value, not because in all cases the protectable detriment is of a monetary nature, but because it can be subject to economic estimation as mechanisms of compensatory consideration by equivalence. Finally, by individualizable it must be understood that the injury must have been produced in a subject or particular group of subjects, so that it is feasible in each casuistic analysis to identify the victims of that transgression, that is, those who have suffered the harmful consequences whose reparation is sought to be established. These characteristics of damage have the consequence that nonexistent damages or mere expectations of profit are not subject to reparation. It is also necessary to warn that the damage must be proven by the party claiming reparation. This follows from numerals 41 of the Civil Procedure Code (hereinafter CPC) and ordinals 58 subsection c) in relation to 82, both of the CPCA. Once the existence of damage under the conditions that have been set forth is established, the cause originating it must be identified, such that the cause-effect relationship between the public conduct and the claimed damage can be established. From this standpoint, it should be noted that for the causal link to emerge, it is necessary that the cause of the damage, regardless of the imputation criterion to which that injury is attributed (lawful or unlawful conduct, normal or abnormal functioning), be referable to the Administration to which that consequence is presumably attributed. Thus, it can be said that the causal link depends on the existence of an objective element, that is, that the injury be a consequence of a public act or omission, as an efficient, adequate, and legally relevant cause. But also, in its subjective component, those conducts must be imputable to the public entity against which the judicial action of reparatory connotation has been directed. The foregoing is decisive because even if a determined fact is the relevant cause of the damage, if that fact or omission cannot be attributed to the defendant, there will be no causal bridge in those cases allowing liability to be declared. In this case, it is necessary to identify whether the acts to which the plaintiff attributes the injury it claims to have suffered are an adequate and relevant cause of that consequence, and also, whether they are imputable to the Administrations sought.

XIV.- Taking into account the nature of the patrimonial judgment formulated as the principal claim, the majority of this Tribunal deems it necessary to refer to the "theory of frustrated chance or business opportunity." This is a matter that has been examined by the First Chamber of the Supreme Court of Justice, among others, in judgment No. 478-F-S1-2012 rendered at 14 hours 30 minutes of April 12, 2012, and in which, in essence, it recognized the existence of the so-called "reinforced legitimate interest" as a parameter for indemnification. Of relevance here, in that ruling the Chamber considered that "(...) there is room for an indemnification of the patrimonial injury originating from unlawful conduct, which had as a consequence the affectation of a real and serious possibility of obtaining a benefit or future advantageous situation, grounded not in a mere probability, a hypothesis, or a mere risk, as stated, but in a consolidated probability, in a high degree of certainty for the materialization of the final energy supply contract. (...)". This position was reiterated, also, in judgment No. 1049-2013 rendered at 9 hours 25 minutes of August 14, 2013. Indemnification for reinforced legitimate interest as well as for frustrated chance or business opportunity has, in general, been admitted by the majority of this Sixth Section, among others, in judgments No. 99-2012-VI rendered at 11 hours 15 minutes of June 4, 2012, No. 66-2013-VI of 15 hours May 8, 2013, No. 153-2015-VI rendered at 9 hours 45 minutes of September 18, 2015, No. 95-2016-VI of 11 hours of June 21 and No. 141-2016 rendered at 11 hours of September 23, both of 2016; No. 38-2017-VI of 13 hours 45 minutes of March 29, No. 50-2017-VI rendered at 10 hours 25 minutes of April 25 and No. 148-2017 of 9 hours of November 30, all of 2017, and No. 79-2018-VI of 16 hours of June 29, 2018. The foregoing under the premise that such legal protection is appropriate—and consequently subject to indemnification—if it falls upon the legal situation of the person, as follows from the third paragraph of article 49 of the Political Constitution, which entrusts this Jurisdiction with the protection, at least, of the subjective rights and legitimate interests of those seeking justice. Added to the foregoing is article 1 subsection 1) of the CPCA, which comprises a subjective competence for this Tribunal to protect the legal situations of persons, be they of power, duty, mixed, or of advantage. Thus, if in the exercise of administrative function, public entities negatively impact, with economic projections, that situation or legal sphere and the person under administration has no legal duty to bear such injury (whether damage or loss); such indemnification is, in principle, appropriate. Hence, although most of the time patrimonial injury occurs in situations proper to and derived from the ownership of a subjective right, this does not imply that legitimate interests cannot give rise to potential reparations. And this is so, we reiterate, based on the constitutional support previously detailed. It consists, then, in the protection of a legal situation in which, although no subjective right is held, a certain possibility (and not a mere conjecture) of obtaining a patrimonial advantage has been cut short, as a derivation of irregular public conduct. The suppression or disappearance, due to causes imputable to the presumed responsible subject, of a serious, concrete, and real probability of occurrence of a favorable event for the holder is thus configured. Hence, it will be in each specific case where it must be determined whether in the exercise of administrative function a real and serious possibility of obtaining a benefit or future advantageous situation is affected or not; such that the subject of law who sees an opportunity to receive a patrimonial advantage, characterized by a high degree of certainty as to its materialization, cut off from their legal sphere must be indemnified. Precisely in the precedents indicated ut supra, the conditions required for this type of indemnification have been indicated, as well as the manner in which it should be determined. In that sense, from judgment No. 99-2012-VI cited, it was indicated that the damage compensable for the loss of a chance consists of being unable to enjoy a possibility of winning, due to the action of a third party; that is, it is damage to an opportunity. A distinction was also drawn between the compensable frustrated chance and that which is not, indicating that "(...) The mere chance is only the probability of occurrence of a future event. The compensable chance, unlike the former, is also a mathematical probability, a risk that generates possibilities for and against. (...). What differentiates it from the mere chance is the teleological element, since the injury is to a favorable subjective legal situation whose realization is expectable. The compensable chance is founded on a probability of maturation of a legal situation, whether an expectation or a legitimate interest. The injury to an expectation or to a legitimate interest can be configured as the loss of a compensable chance" (Name60996, "La pérdida de un chance", 2010). For there to be a possibility of compensation, it must be demonstrated that the lost opportunity had a founded probability of coming to fruition, though not to a degree of certainty, because in that case we would be dealing rather with lost profits. In the loss of a chance, the lost probability is compensable because it is considered a value in itself and, consequently, it is estimated that certain damage has been produced that must be integrally repaired. (...)". This Section has also been emphatic that the frustrated chance or loss of opportunity is indemnifiable within the framework of the civil liability of Public Administrations, specifying that such reparability does not extend to or apply to any aleatory probability (abstract or generic) of economic utility. On the contrary, the reparable frustrated chance or business opportunity demands that different elements be proven. First, whoever claims it must demonstrate the preexistence of a serious and objective opportunity of occurrence of the business or gain. That is, the existence of objective conditions, grounded in criteria or tangible elements, from which the possibility of obtaining the economic benefit is determined. Also, it must be demonstrated that the lost objective opportunity had a founded probability (aleatory component) of coming to fruition; though not to a degree of certainty, because if it were a secure income, as a derivation of a subjective right, we would not be faced with a frustrated chance, but rather with an indemnification for lost profits. It is necessary to bear in mind that in the loss of a chance, the frustrated objective and serious probability is compensable because it is considered a value in itself (which does not constitute a mere chance or subjective expectation) and, consequently, it is estimated that certain damage has been produced that must be integrally repaired. Second, proof of an interrupting event attributable to the responsible party is required, which in these cases must be a Public Administration. The foregoing as an adequate and pertinent cause of the injury, such that a causal link can exist between the interrupting event and the frustration of the income. The foregoing also implies the argumentative burden of establishing the reasons why an act or omission of a public entity (or administrative organ) has become the interrupting cause of the foreseeable consequence of the expectation, that is, of the realization of the financial utility. Finally, the suppression or reduction of the preexisting opportunity must be demonstrated. It is not merely a matter of alleging the probability of obtaining a monetary gain, but rather it is necessary to demonstrate the ownership of conditions that show that had the interrupting event not occurred, the patrimonial advantage would have been generated, with a high degree of possibility. Based on the foregoing, it is concluded that patrimonial reparation for frustrated chance or business opportunity does not proceed in the face of any disturbance to that sphere, but only in those cases where the claimant manages to prove ownership of a legal situation, including of course expectations or potential advantages, that have been injured or substantively diminished by the public conduct, with a patrimonial impact that is effective and certain by virtue of the probability that its occurrence is accurately reasonable. Once the reparability of the injury has been established, the eventual indemnification of the frustrated chance must be quantified. To calculate that loss, the First Chamber has established that the prudential assessment of the judge may be resorted to, who shall weigh the factual picture and the conduct alleged to quantify the lost gain; clarifying that this shall not be assimilable to the utility that would have been had, not only because there is no proof of that aspect, but also because within the surrounding framework, it could generate unjust enrichment. In this sense, in judgment No. 478-F-S1-2012 cited, it was indicated that "(...) that real and effective patrimonial injury that was caused to the plaintiff by this frustrated opportunity is not equivalent to, nor can it be equated with, the fullness of the consideration that it would have obtained in the event of full execution of the unsigned contract, nor the utility that the prevented contractual relationship could have generated for it. This, as is obvious, would imply unjust and illicit enrichment of the petitioner, since, without having delivered any energy, it would obtain all the benefits derived from the contract. In such scenarios, the just indemnification for what did not come into being or was frustrated is not equivalent to the complete and full performance established in the contract. Damages and losses are not synonymous here with the original agreed-upon performance, or as in this case, with what would have been achieved. It involves patrimonial reparation for the primary or initial injury (loss of an opportunity), but not for the losses or damages of that final factual-legal circumstance that was not achieved. There, the probable economic factors of the final situation could be taken into consideration, to be used as one of the prudential parameters when establishing the amount of the judgment. Thus, for its determination in cases such as this, the reasonable, restrained, prudential, and objective jurisdictional discretion must be resorted to, in which, as will be done in this case, the relevance of the circumstances for the parties is weighed; the degree of certainty of achieving the result or final advantage; the conditions of the injured party or victim; the concurrence of eventual beneficiaries; when there is an agreement, the amount of that lost opportunity; etc (...)".

XV.- As we have indicated, the last principal claims formulated by the plaintiff company (6, 7, 8, and 9) are aimed at establishing the patrimonial liability of the defendant entities and organ and having them ordered to pay the losses caused on the occasion of the administrative management process that is being challenged, as well as the corresponding interest and indexation. The losses sought to be collected originate, precisely, from various actions of the defendants that the plaintiff deems substantially contrary to the legal system, mainly, the formal conducts that have already been invalidated by this Tribunal. In general, the defendants oppose these petitions. INDER and MSC do not set forth specific arguments on which to base their opposition and merely indicate that they are improper. JARN argues, first, the nonexistence of imputation parameters from which its patrimonial liability can be derived. Specifically, it contends that the proceeding and the final act rendered therein made it possible to establish the overlapping of the plaintiff's property with several properties that gave rise to the parcel owned by the plaintiff company, and at the same time that it was located within the maritime-terrestrial zone, all of which breaks the causal link necessary for the claim of damages and losses under the terms set forth in article 190 of the LGAP. Furthermore, it alleges that the existence of the claimed losses was not demonstrated because no evidence was provided to support them. The State agrees with the arguments of JARN and adds that because it involves an asset that forms part of the public domain, no patrimonial indemnification actions are possible. After careful analysis, the Tribunal considers that the claims of patrimonial liability formulated are not acceptable for the following reasons. As we have indicated, the plaintiff company seeks indemnification for the lost profits from an urban development, tourist-residential project that was frustrated and could not be carried out due to the notations that the Real Estate Registry made in the registry entry of the property of the Partido de Guanacaste number 31052 and the insecurity that, as a consequence of them, has existed over the property. It is appropriate, then, to examine whether the conditioning prerequisites developed ut supra are present, to determine the applicability of compensability for the loss of business opportunity or gain claimed in this case. The first of these is the preexistence of a serious and objective opportunity of occurrence of the business or gain that has been frustrated. In its theory of the case, the plaintiff company explains that in August 2006 it commissioned the preparation of a feasibility analysis for a housing and hotel project that it was going to develop on the farm it owns located in the Province of Guanacaste and registered under number 31052, called "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". The objective of that study was to conduct a market analysis of the main components of that project on the cited property, which is a 63-hectare piece of land facing the sea, located immediately northwest of the town of Marbella, fronting Playa Coco and Playa Honda. It states that said complex contemplated the sale of: a) 79 residential lots with a range of areas between 1,200 and 2,200 square meters. b) 180 condominium units distributed between one and two bedrooms. c) An area intended for a boutique spa-type hotel. It explains that the feasibility analysis was reviewed in November 2008 and the results were positive for the urban development that was intended, to the degree that potable water service was even available. Therefore, it affirms, a decision was made to commence earthworks (movimientos de tierra) and construction of preliminary infrastructure in the first quarter of 2009, but this could not be realized due to the administrative management process initiated ex officio by the Real Estate Registry and processed under expediente No. 2008-667-BI. It contends that the first provisional measure noted on its property ruined the project because, although it is true it did not immobilize the property, in reality and for third-party purposes (in this case investors and developers) it did act as a measure that frightened away any intention to invest in a farm whose original registration was being debated and branded as null. It adds that, for the purpose of granting a construction permit, municipalities carry out the registry study and upon verifying that the property was noted, declined their authorization, given the uncertainty of what could happen to said farm. It explains that the market analysis contained in the feasibility analysis revealed that practically all tourism trends and the vacation homes projected to be built were favorable as of the year 2008. Moreover, that despite the large number of projects under development, hotel occupancy, and the pace of real estate sales, strong demand was projected for the offering of the Complejo Turístico Manzanillo development, thanks to a series of particular factors and variables of the project, such as the land, the site characteristics, access to the property, means of transportation, the economic and demographic report, tourist attractions, among others. Likewise, the analysis projected, according to the market research performed, that all units would be sold within an eight-year period, divided into five phases, which was an extremely conservative outlook even in the face of the economic slowdown that the real estate sector experienced worldwide. For its part, in the case of the condominiums, it was expected that, after the initial explosion of the marketing campaign, a sales pace of approximately 18 to 25 condominiums per year would be reached, which was consistent with the annual sales pace for comparable developments in the area. Finally, in the case of the boutique hotel, the degree of interest as of that date was high. It considers that, for the purpose of realistically estimating the losses, it should be taken into account that as of the date of their eventual liquidation, the project would be completed, the initially projected eight years having already elapsed. This is because, it reiterates, the development could never be initiated since, at that moment, they were informed about the administrative management that the Real Estate Registry was processing, a situation that ruined everything planned and frustrated the investment that was about to be made for the reasons already indicated. It concludes that the indemnification is justified because it acquired the property for the purpose of developing the property urbanistically due to its location, and it acted accordingly. It points out that prior to that feasibility analysis, the representative of the company at that time was in discussions with Improsa Capital S.A., to arrange an analysis of the pre-viability of the assigned project and, should it be positive, to invest in the urban development project. Work was done on a letter of intent, which was ultimately not finalized and which constitutes further proof of the serious intentions to develop farm number 31052 urbanistically. After a careful analysis of the case file, the Tribunal concludes that the evidence provided by the plaintiff is insufficient to prove the existence of objective conditions, grounded in criteria or tangible elements, from which the possibility of obtaining the economic benefit is determined. Let us see. Of the evidence admitted for the plaintiff, that which is aimed at demonstrating the seriousness and objectivity of the frustrated business opportunity is the following: a) A feasibility analysis called "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". b) A certification issued by the Asociación Específica Acueducto Rural Marbella, attesting to the availability of potable water service for the urban development project. c) A certification issued by the Engineering Department of the Municipalidad de Santa Cruz on November 3, 2004. d) A Letter of Intent between the company Complejo Turístico Manzanillo S.A and Improsa Capital S.A. In relation to the Feasibility Analysis (visible on the evidence CD, folder called "Disco 1", subfolder "Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo", file called "Documento 24"), we have that, indeed, it was carried out between August and October 2006 (that is, before the registry precautionary measures were noted) and reviewed in November 2008 (that is, after the administrative warning had been noted). A general summary of the project is presented there, the characteristics of property 31052 owned by the plaintiff are detailed, the development is described, and it is accompanied both by a market analysis in relation to current demand and competition, and by a financial analysis, and finally, a series of annexes are attached. As a starting point, we must note that, in simple terms, the feasibility analysis is an important input to consider before launching a new business or project, because it allows determining the possibilities of developing it (that is, whether or not it can be carried out), the ideal conditions for doing it successfully, the difficulties that could arise, and the way they could be solved. That is, it is an element that allows making an informed decision regarding a project or business one is thinking of developing. Thus, in our judgment, the referenced study allowed the plaintiff company to decide whether or not to undertake the "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella", for which it informed it of the advantages and disadvantages it entailed. But it is not a tangible or sufficient element to conclude, first, that the plaintiff had already made the decision to develop the project, nor that there existed an objective and serious probability that this business would generate a utility or economic benefit for it. Thus, for example, the document states in the section "Relevant dates" that "(...) Preliminary studies for the Complejo Turístico Manzanillo development have already begun. (...)". However, neither the document nor the plaintiff explains what those preliminary studies that had already begun are, nor was any evidence provided in that regard (fact not proven 11). A similar shortcoming is also observed in the section "Additional characteristics of the land", when reference is made to other permits and procedures obtained, among which are mentioned "(...) - Nomenclature note authorizing the project name by the Instituto Geográfico Nacional / - Alignment note by the MOPT with respect to national highways and railways / - Alignment note from the municipality with respect to public streets / - Note from ICE determining the existence or not of transmission lines and the setbacks that must be left if they exist / - Note from the municipality authorizing the drainage of rainwater toward natural runoff channels, existing streams or rivers / - Alignment note from the INVU with respect to the streams and rivers that exist on the property (...)". However, none of those documents appear in the annexes, nor were they provided in this proceeding.

On the other hand, we consider that none of the documents provided in the Annexes allow for a conclusion regarding an objective probability of a business or economic utility that was curtailed. This is because some of them refer to documents related to the identification or characteristics of the property itself, such as the cadastral map of the plaintiff's property, a contour line graphic, and a copy of the ruling issued at 10:00 a.m. on October 17, 2001, by the National Cadastre Directorate which stated, in pertinent part, "(...) 10. That under the terms of the response from the Public Registry of Real Property, there is no doubt whatsoever that plot number 5031052-000 indicated on the appealed map validly incorporates the one hundred fifty meters of the maritime-terrestrial zone, and lands in the public domain are not affected by this registration. (...)" and definitively ordered the registration of the map presented by the plaintiff corporation. Clearly, none of these documents allow for the conclusion that the plaintiff had an objective probability of launching the development of the "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". A certification issued by the Municipality of Santa Cruz in the month of June 2005 is also provided, which indicates that the plaintiff corporation has been paying municipal taxes in relation to a registered property that includes the one hundred fifty meters "(...) that is, up to the fifty public meters (sic). (...)". This document also does not allow for a conclusion regarding an objective probability of launching the development of the "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella"; because they refer, at most, to the fulfillment of tax obligations derived from the ownership of the property (and not to the possibility of launching the project) and to its characteristics. In addition, a certification issued by the Asociación Específica Acueducto Rural Marbella in September 2005 is provided, which indicates, in its core, that "(...) it has the capacity to provide POTABLE WATER service to COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO SOCIEDAD ANÓNIMA (...)." The plaintiff maintains that this document corresponds to the certification of water availability in the area to develop the project in question. However, the Court cannot reach the same conclusion, because although it is certified that water service can be provided to the plaintiff, the document at no time indicates that this availability is for specifically undertaking the urban development, tourism, and residential project that, it claims, was frustrated (unproven fact 12). In reality, the provided document certifies water availability in a general manner, such that the Court could well interpret, for example, that it was requested for the construction of a single-family home and not for the project in question. Nor does the plaintiff provide a copy of the application filed before the aforementioned association, which would allow these judges to verify that the certification referred exclusively to the development of the business that was contemplated. Something similar occurs with the document issued by the Municipality of Santa Cruz on November 3, 2004, in which a response is given to a request for land use (uso de suelo) of the property described in cadastral map Placa25767, indicating that "(...) The property is not affected by any regulatory plan, it can be used according to the owner's interests, provided that the Urban Planning Law, Construction Law, and Urban Code are complied with. (...)". As can be observed, the certified land use (uso de suelo) is not directed towards the development of a specific activity, as would be the case here, the urban development, tourism, and residential complex that the plaintiff states it was going to put into operation; so, again, the Court could perfectly interpret that it was requested for the construction of, for example, a single-family home. Nor did the plaintiff provide to this litigation a copy of the application submitted, which would allow these judges to establish, with a degree of objective probability, that what was processed was related to obtaining a land use (uso de suelo) certificate to develop an urban development, tourism, and residential complex on the referenced property. Therefore, it is not possible to consider it proven that the plaintiff corporation had, prior to the imposition of the precautionary measures noted in the registry that have already been annulled, a land use (uso de suelo) certificate that would enable the construction of an urban development, tourism, and residential project (unproven fact 13). This was a procedural burden incumbent upon the plaintiff and which was neglected by it. Added to the foregoing, the Court notes the dates on which the generic certifications of water availability and land use (uso de suelo) were issued, that is, in November 2004 and September 2005, well in advance of the date on which the feasibility analysis was conducted. The foregoing allows these judges to infer that these documents could have been part of the generic inputs that the plaintiff corporation delivered to the professionals who prepared that analysis, precisely so that it would provide the business possibilities that could be developed in the area, as well as the strengths and weaknesses that such development would have; all for the purpose of making an informed investment decision based on its conclusions. This would allow for the conclusion that on the date the precautionary measures were noted in the registry on the property to which we have been referring, the plaintiff could, at most, have made an initial decision and thereby had the expectation of developing an urban development, tourism, and residential complex on the referenced property. But this is very different from there having been an objective probability of a business or benefit capable of being compensated for having been curtailed, on the occasion of the exercise of administrative function. Strictly speaking, the profit that the plaintiff expected to obtain did not go beyond being a mere business expectation (that is to say, a mere chance), because none of the demonstrative elements provided by the plaintiff allows for demonstrating or concluding, even to a degree of probability, that this project would come to fruition. Notably absent, for example, are technical documents evidencing how the plaintiff corporation was going to cover the project's costs. Note that the Feasibility Analysis contains only the economic study related to the cost-benefit of the business or project, for the purpose of weighing both aspects when making the decision to implement the project or not. But there are no documents referring to how that investment was to be covered, nor whether this would be with its own capital or third-party capital (unproven fact 14). The only thing provided in that regard is a letter of intent between the company Complejo Turístico Manzanillo S.A. and Improsa Capital S.A. (visible on the evidence CD, folder named "Disco 1", subfolder "Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo", file named "Documento 27"). But the Court cannot give probative value to this document in the sense that the plaintiff intends, because it is not signed by the representative of the plaintiff corporation nor by the general manager of Improsa Capital S.A.; an aspect that, from the outset, prevents certainty regarding its authenticity and seriousness. Finally, we must point out that although the company indicates that it could not obtain construction permits because, as there were provisional precautionary measures noted on the property, the Municipality rejects them; the truth is that the plaintiff also provided no evidence that such a permit had been, at least, requested nor that the defendant local entity had rejected it (unproven fact 15). In conclusion, we judges consider that there are not sufficient demonstrative elements in the record to allow for establishing, in the specific case, the existence of a serious and objective opportunity for the occurrence of the frustrated business or profit that the plaintiff claims as damages. This is because the compensation requested for the frustrated chance (chance frustrado) is not based on objective conditions or tangible criteria or elements, from which the possibility, we reiterate, serious and objective, of obtaining the economic benefit is determined; but rather refers to a mere chance (chance) or subjective expectation that is not compensable. It should be remembered that pursuant to articles 41 of the Code of Civil Procedure and 58 subsection f) of the CPCA, the accreditation of these elements is a procedural burden incumbent upon the party requesting compensation, who must provide the suitable, pertinent, and sufficient evidence for such purposes. Such provision of evidence, we insist, is lacking in this case, being a matter that in no way could be remedied by the application of the provisions of articles 122 subsection m), items ii) and iii), in relation to 163 of the CPCA, because what the plaintiff requested for the execution phase was the quantification and not the determination of the damages; an aspect that, without a doubt, should have been proven in these declaratory proceedings. Since that procedural burden was neglected by the plaintiff, it must then assume the corresponding negative consequences, in this case, the rejection of this claim. Given the non-existence of a serious and objective opportunity for the occurrence of the frustrated business or profit that is compensable, it would be useless to examine the broad, alleged generating causes that the plaintiff describes in the claim. The rejection of this claim for compensation entails, given its accessory nature, the denial of the portions referring to the payment of interest and indexation. Regarding these portions and the development contained in the preceding Considerando, Judge Aguilar Méndez files a separate note.

XVI.- On the subsidiary claims. The plaintiff corporation brought two claims of this nature. The one titled A is formulated in the event that the claim is dismissed with respect to the area of the property located within the 150-meter strip of the maritime-terrestrial zone. In that scenario, it seeks a declaration of partial absolute nullity (to the extent that it harms it) of the TRA resolution, based on the same arguments outlined in the main claim. As a consequence of this declaration, it requests that the Real Property Registry (Registro Inmobiliario) be ordered to lift the administrative warning and the immobilization due to inconsistency, existing on property 31052 of the Partido de Guanacaste, over the area of the property that is not located on the maritime-terrestrial zone. It also requests that the Real Property Registry be ordered to cancel the registration of the properties of the Partido de Guanacaste, registered under the folio real system with numbers Placa25753, Placa25754, and Placa10872, all owned by INDER. Furthermore, it requests a declaration that the conduct of the defendants is substantially non-compliant with the legal system, as are all related acts and proceedings that have prevented it from fully exercising its property right, referenced and specified in point 6 of the legal basis of the claim. Finally, it requests that the defendants be ordered to pay the damages and losses caused by the challenged resolution. It indicates that the damages consist of the real value of the land in the area of the property located within the 150-meter strip and the amounts paid for real property tax on said land. The losses consist of the profits not realized due to the impossibility of selling the area corresponding to the boutique hotel-spa that was planned for development. On the sum that is ultimately established, it requests an order for the payment of interest and indexation. It states that all of the pecuniary portions will be liquidated in the sentence execution phase. All these latter items are accessory claims that will depend on the nullity claim being granted. Regarding the claims that make up this subsidiary claim, we must state the following. The technique used by the plaintiff in drafting this subsidiary claim conditioned its formulation on the occurrence of a specific assumption, in this case, that the claim had been dismissed with respect to the area of the property located within the 150-meter strip of the maritime-terrestrial zone. In this regard, the Court considers that this conditioning assumption did not occur in the specific case, because only the main claims referring to compensation for the pecuniary liability of the defendant Public Administrations were dismissed. Consequently, this ruling contains no pronouncement that limits or suppresses the property right that the plaintiff holds over any portion of the real property of the Partido de Guanacaste, number 31052. Furthermore, we must indicate that the majority of the portions that make up this subsidiary claim have already been granted in this ruling. This is because the partial absolute nullity has been declared of the cited resolution No. 408-2018, issued by the TRA, only insofar as it confirmed the precautionary measures noted in the registry imposed by the Real Property Registry on property Placa25761 of the Province of Guanacaste, owned by the plaintiff corporation. By connection, the final resolution issued by the Real Property Registry on February 2, 2017, by which the precautionary measures were adopted on the cited property 31052, was also partially invalidated. The Real Property Registry was also ordered to cancel the registration of the properties of the Partido de Guanacaste, under the folio real system numbers Placa25763, 19998, and 20000, all owned by INDER. Finally, as a consequence of the absolute nullity of the final and definitive acts of the administrative procedure and the cancellation of the registry entries relating to properties Placa25763, 19998, and 20000, it was ordered that the Real Property Registry lift the referenced precautionary measures that weigh on the property of the Partido de Guanacaste, under the folio real system No. Placa25752, owned by the plaintiff corporation here. Thus, the only remaining matter to examine would be the claims referring to the alleged pecuniary liability of the defendants for the damages and losses that, in the plaintiff's view, originated from the resolutions that have already been annulled by this jurisdictional body. Well, based on the considerations expressed in the preceding Considerandos XIII and XIV, as well as the analysis of the evidence in the record, we consider these portions to be unfounded for the reasons set forth below. The damages the plaintiff claims consist of the real value of the land in the area of the property located within the 150-meter strip, and the amounts paid for real property tax on said land. But, we insist again that this Court has not deprived the plaintiff of any portion of the referenced real property. Thus, if the plaintiff maintains the property right over the entirety of the property in question, there is no detriment that deserves to be compensated. Therefore, in its condition as owner, it is subject to the payment of the Real Property Tax. If it is a matter of paying a tax obligation, no compensation is viable for that item. Regarding the losses, it indicates that these consist of the profits not realized due to the impossibility of selling the area corresponding to the boutique hotel-spa that was planned for development. This claim is also inadmissible for the following reasons. Initially, we reiterate that no pronouncement by this Court has limited the exercise of the attributes that the plaintiff exercises over the entirety of the property it owns, which would have prevented the sale of any portion of that property; this without prejudice to further analyses that might be conducted regarding the legality of the real estate property right over the property in question, specifically, concerning whether or not the maritime-terrestrial zone or other public domain areas were respected, or limitations on private property that might weigh on that estate or other relevant aspects, which must be adjudicated through the corresponding legal channels, as stated in the ruling. Added to the foregoing, and in accordance with what is established in Considerandos XIII and XIV, the plaintiff also does not provide this court with objective demonstrative elements that would allow for concluding that there existed, at least, a serious and objective probability of selling a portion of the property in question that was frustrated by some manifestation of administrative function (unproven facts 16 and 17). The rejection of this main pecuniary penalty that is sought necessarily entails the inadmissibility of the interest and indexation also requested, by virtue of the accessory relationship these items have with the main pecuniary claim. For all the foregoing reasons, the subsidiary claim A must be rejected, as is hereby done.

XVII.- The subsidiary claim B is raised in the event that the claim is dismissed in all its portions. Under that assumption, a claim for pecuniary penalty is formulated, seeking an order against the defendants for the payment of the damages and losses caused by the declaration of nullity of the registration entry for the property of the Partido de Guanacaste under the folio real system No. Placa25752, which originate from the deprivation of ownership and enjoyment of said property. The plaintiff indicates that the damages consist of the real value of the land and the amounts paid for real property tax on said land, and the losses are the frustrated profits and those not realized due to the impossibility of developing the urban development complex described in this brief. It further petitions that, on the sum established, an order be made for the payment of interest and indexation. It requests that these sums be liquidated in the sentence execution phase. After the respective analysis, the Court considers that this subsidiary claim must also be rejected. First, we must insist that the plaintiff conditioned its formulation, once again, on another specific assumption, in this case, that the claim had been dismissed in all its portions; an assumption that did not occur in the specific case, because in this action, various annulment, declaratory, and injunctive relief claims were granted, under the terms set forth in Considerandos IX, X, XI, and XII of this ruling. Strictly, only the main claims for compensation by virtue of the pecuniary liability of the defendants were rejected. Furthermore, we consider that the pecuniary claim now formulated subsidiarily is inadmissible for the following reasons. The damages claimed, that is, the real value of the land and the amounts paid for Real Property Tax, are openly unfounded for reasons very similar to those set forth in the preceding Considerando. First, we reiterate that this Court has not deprived or suppressed the plaintiff's property right over the referenced real property. On the contrary, it has ordered the annulment and lifting of the provisional registry measures that were noted on that property and has canceled the registry entries for three INDER properties that were improperly superimposed on the plaintiff's property. This demonstrates that the plaintiff not only continues to be the owner of the referenced estate but is also enabled to exercise the attributes of ownership. On the other hand, we reiterate that, in its condition as owner, it has been and is subject to the referenced tax, and no compensation is viable for that item. Consequently, the Court does not observe the detriment it claims. Regarding the losses, frustrated profits and those not realized due to the impossibility of developing the urban development complex described in the action are claimed. But this claim is also inadmissible. Fundamentally and in accordance with what is established in Considerandos XIV and XV, we reiterate that the plaintiff did not fulfill its evidentiary burden of proving, at least, that it had a serious and objective probability of developing the referenced project and obtaining a profit, which was frustrated by some manifestation of administrative function. The rejection of these pecuniary items entails, in turn, the denial of the interest and indexation also requested, by virtue of the accessory relationship these items have with the main pecuniary claim. For all the foregoing reasons, subsidiary claim B must be rejected, under the terms set forth.

XVIII.- In final analysis and for the reasons set forth in the preceding Considerandos, the main claims brought by the plaintiff corporation are partially granted in the following terms: 1) The partial absolute nullity is declared of the cited resolution No. 408-2018, issued by the TRA, only insofar as it confirmed the precautionary measures noted in the registry imposed by the Real Property Registry on property 31052 of the Province of Guanacaste, owned by the plaintiff corporation. 2) By connection, the partial absolute nullity is declared of the resolution issued on February 2, 2017, by which the Real Property Registry imposed the precautionary measures of administrative warning, immobilization, and public notice on the cited property 31052 of the Partido de Guanacaste. 3) The Real Property Registry is ordered to cancel the registration of the properties of the Partido de Guanacaste, under the folio real system numbers Placa25763, 19998, and Placa25764, all owned by INDER. 4) The Real Property Registry is ordered to lift the precautionary measures of administrative warning, immobilization, and public notice "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE", which weigh on the property of the Partido de Guanacaste, under the folio real system No. Placa25752, owned by the plaintiff corporation here. The main claims referring to the compensation penalty sought due to the pecuniary liability of the defendant Public Administrations are rejected, as are subsidiary claims A and B.

XIX.- On the exceptions. The defendant entities and body opposed the action. The State, the JARN, and the INDER raised the exception of lack of right, and the latter, additionally, the exception of lack of standing (falta de legitimación); which was also alleged by the Municipality of Santa Cruz, which also raised lack of jurisdiction (falta de competencia). In this regard, we consider that the lack of standing (falta de legitimación) alleged by the INDER and the defendant local entity must be rejected. On the one hand, the plaintiff corporation brings action in defense of its legal situation, as it considers that the defendants have violated its rights. To that extent, the active subjective link to the object of the proceedings is observed, in the terms required by article 10, subsection 1 a) of the CPCA. On the other hand, we consider that the assumptions established in article 12 of the same normative body are also met. The foregoing is because a claim is formulated against the INDER seeking the cancellation of registry entries for three properties registered in its name, and another claim for compensation, which is also formulated against the defendant local entity. We must also reject the argument of lack of administrative jurisdiction (falta de competencia administrativa) argued by the defendant local entity. The foregoing to the extent that this does not properly refer to an exception, but rather an argument invoked by that local entity, considering that it lacks jurisdiction (competencia) to decree or cancel the encumbrances and annotations affecting the properties subject to this action. The lack of right raised by the State, the JARN, and the INDER must be partially granted, only in relation to the declaratory claim of pecuniary liability and the claim for compensation that was formulated, and in relation to subsidiary claims A and B, which are unfounded for the reasons stated in the preceding Considerandos. In all other respects, it is rejected. This is because it has been established herein that the challenged formal conduct is substantially non-compliant with the legal system, and therefore the lifting of the precautionary measures noted in the registry has been ordered, and the registry entries for the properties registered in the name of the INDER have been canceled. Consequently, the claim must be declared partially with merit, under the terms set forth.

XIX.- On the counterclaim (contrademanda) filed by the State against the plaintiff corporation and the INDER. As we indicated ut supra, the State representative filed a counterclaim (reconvención) seeking the following: "(...) 1) The portions of 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, contained within properties 5-19996 (map G-3248-1968) and 5-20000 (map G-3251-1968), described in official communication DRI-CTE-05-0364-2019 of October 16, 2019, which originated on June 11, 1968, with the filing of the notarized copy of the deed of 8:00 a.m. on April 27, 1968, granted before the notaries Rolando Sáenz Murillo and Eduardo Ching Murillo, by which Nombre137526 segregated them in its own name from property 5-19184, contiguous to the 200 m maritime-terrestrial zone corresponding to the Pacific coast. Whose partial nullity is sought because the indicated portions encompass lands of the maritime terrestrial zone, where the self-protection powers of the public domain (autotutela demanial) in charge of the competent active Administration shall govern. 2) As a consequence of the declaration sought in claim 1), the nullity and cancellation of maps G-3248-1968 and G-3251-1968 be ordered. Likewise, the INDER be ordered to create new maps and rectify the area of properties 5-19996 and 5-20000, excluding the portions 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2 respectively. 3) The maritime terrestrial zone that comprises the land described in map G-955743-2004 which describes the area of property 5-31052, originated with the filing of the notarized copy of the deed of 5:00 p.m. on February 18, 1975, granted before the notary Oscar Saborío Castro, registered on February 21, 1975, is public domain, as it lacks a valid title prior to the public domain designation, which is why the nullity and cancellation of said registration and map shall be ordered, and in that portion of the maritime terrestrial zone the self-protection powers of the public domain (autotutela demanial) in charge of the competent active Administration shall govern. 4) In case of opposition, both sets of costs and their interest shall be borne by the counter-defendants. (...)". In accordance with the provisions of articles 34, 95, and 120 of the CPCA, this Court granted the parties a hearing regarding a potential inadmissibility noted ex officio, which was answered only by the State and the plaintiff. For a better understanding of what will be decided, we deem it necessary to make some brief reflections regarding the lesividad proceeding, as the procedural channel provided by the legal system for the Public Administration to seek the suppression of favorable formal conduct that is absolutely null and void, and which finds support in the principle of intangibility or irrevocability of one's own acts (non venire contra factum proprium), derived from article 34 of the Political Constitution. The historical and doctrinal background of this proceeding has been developed by this Court, among others, in judgment No. 137-2020 - VI issued at 2:40 p.m. on October 23, 2020. Therein it was indicated, in what is relevant, that its background dates back to "(...) the Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, Law number 3667 of March 12, 1966 (article 34), since we cannot find a similar norm in the Ley sobre el Juicio Contencioso Administrativo, Law number 1226 of November 15, 1950, nor in the Political Constitution of 1949, nor in any pre-constitutional norm, as these were basically limited to regulating jurisdictional aspects of the Juzgado de Hacienda which, with the codifying reforms of the 1880s, came to adopt the name of Juzgado de lo Contencioso Administrativo (see among others: Ley N° 50 of February 18, 1852 - Ley Orgánica del Poder Judicial de la República de Costa Rica-, Ley N° 11 of March 29, 1887 - Ley Orgánica de Tribunales-, Ley N° 63 of September 28, 1887, Ley N° 36 of June 26, 1896 - Ley de Expropiación Forzosa por Causa de Utilidad Pública-, Ley N° 19 of October 21, 1910, Ley N° 20 of August 2, 1916, Ley N° 08 of November 29, 1937 - Ley Orgánica del Poder Judicial-, etc.). According to the legal doctrine consulted for this purpose, throughout the 20th century and regarding the institute of lesividad, two positions were generated, one advocating for the maintenance of this requirement and another aspiring for its elimination, or at least its transformation, with prominent Spanish-American authors standing out in both positions, of whom it is worth citing Nombre23890, regarding the former, and Nombre60484, regarding the latter.

Since this section has no academic pretension, we will therefore limit ourselves to saying that the discussion centered on the doctrine of the irrevocability of one’s own acts (intangibilidad de los actos propios) as the basis of the declaration of harmfulness (lesividad) and whether, indeed, this reasoning justified or not the imposition of a limit on administrative action. However, regarding the validity of the criticism directed at the classic formulation of lesividad, Nombre23890 clearly expressed the reason that underpins this legal institution to this day, which lies in the need to: “…balance public interests with those of private individuals, since the latter cannot always remain at the mercy of the variations of the Administration which, at a given moment, could disregard rights previously recognized or created by it, and the legal system establishes this mechanism of the lesividad proceeding so that, with the maximum guarantee for the individual, acts of the Administration may be deprived of effects […] It is not important to determine whether or not it is correct to resort to the principle of one’s own acts to support the opposing position. What matters is to seek a solution that, without undermining elementary technical principles, offers due guarantees to the administered parties, without constituting an obstacle to the effectiveness that a good Administration requires for the adequate fulfillment of its purposes…” (El proceso de Lesividad. Revista de Administración Pública, (number 25, January/April 1958), 127-155. Highlighting is not from the original). In our country, Nombre28 opposed lesividad in its time, grounding his position on two fundamental pillars: administrative self-protection (autotutela administrativa) as a power that allows the Administration to dispense with recourse to the Contentious-Administrative Judge, coupled with the sterile character of the invalid act, since it “is affirmed, no right can arise from it” (Tesis de Derecho Administrativo. T.II., 2002, p. 400), as he also made known before the Legislative Commission on Government and Administration tasked with studying the then bill for the General Law on Public Administration (Ley General de la Administración Pública), specifically, at the time when the introduction, in article 173, of the Administration’s power of ex officio annulment (potestad de anulación oficiosa) for evident and manifest absolute nullity (vicio de nulidad absoluta evidente y manifiesta) of favorable acts was debated, as recorded in the respective legislative record (Cf. Nombre48498, R. Ley General de la Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. (1996) Aselex, pp. 268-273). We thus arrive at the current legal framework, in which although Law No. 8508 of April 28, 2006, proceeded to innovate the contentious-administrative proceeding, basically regarding lesividad, what it did was reiterate the core of the formula used in the LRJCA of 1966. This circumstance denotes that despite the criticisms leveled at the time, the institution of lesividad has taken root in our legal system, since as this Section has held in other precedents and in accordance with what was indicated above, it has been erected as a guarantee of legal certainty (seguridad jurídica), good faith (buena fe), and legitimate expectations (confianza legítima) in administrative legal relations, given that article 183.3 of the LGAP established it as a general rule, as opposed to administrative self-protection in its facet of ex officio annulment (anulación oficiosa): "...Outside the cases provided for in article 173 of this Code, the Administration may not ex officio annul acts declaratory of rights in favor of the administered party, and to obtain their elimination it must resort to the lesividad proceeding provided for in the Contentious-Administrative Procedural Code..." (Highlighting is not from the original). In the same vein, the constitutional case law on the matter has pointed out: "…III.- THE EX OFFICIO ANNULMENT OR REVISION OF ADMINISTRATIVE ACTS THAT ARE FAVORABLE OR DECLARATORY OF RIGHTS FOR THE ADMINISTERED PARTY. This possibility that public administrations and their bodies have constitutes a qualified exception to the doctrine of the non-derogability of one’s own favorable acts for the administered party (inderogabilidad de los actos propios y favorables) or the principle of irrevocability of one’s own acts, to which this specialized Chamber has conferred constitutional rank as deriving from article 34 of the Political Constitution (See judgments Nos. 2186-94 at 5:03 p.m. on May 4, 1994, and 899-95 at 5:18 p.m. on February 15, 1995). The general rule is that the respective public administration cannot annul an act declaratory of rights for the administered party, with ex officio annulment or revision being the exceptions. For that purpose, the public administration, as a general principle, must resort, as plaintiff and after a prior declaration of harmfulness (declaratoria de lesividad) of the act to public, economic, or any other kind of interests, to the lesividad proceeding (articles 10, paragraph 5, and 34 of the Contentious-Administrative Procedural Code), which has traditionally been understood as a guarantee for the administered parties. On this matter, this Constitutional Court in Ruling No. 897-98 of February 11, 1998, indicated that "(...) the Administration is prohibited from suppressing by its own action those acts it has issued conferring subjective rights on private individuals. Thus, subjective rights constitute a limit with respect to the powers of revocation (or modification) of administrative acts, in order to be able to demand greater procedural guarantees. The Administration, by issuing an act and subsequently issuing another contrary to the first, to the detriment of subjective rights, is disregarding those rights that, through the first act, it had granted, whether by error or for any other reason. This implies that the only way the State has to eliminate one of its acts from the legal system is the jurisdictional proceeding of lesividad, since this proceeding is conceived as a procedural guarantee in favor of the administered party, or, in our legal system, there exists the possibility of going against one's own acts in the administrative channel, in the case of absolute, evident, and manifest nullities, after a prior opinion from the Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) and the Attorney General’s Office (Procuraduría General de la República) (as an additional guarantee in favor of the administered party) and in conformity with article 173 of the General Law on Public Administration. Consequently, if the Administration has failed to observe the rules of these procedures, or has omitted them in whole or in part (...) the principle of one’s own acts determines as an effect of said irregularity the invalidity of the act…" (Judgment No. 2010-09075 at 8:34 a.m. on May 21, 2010. See in the same vein, No. 2002-09239 at 11:02 a.m. on September 20, 2002, 16630-2007 at 10:43 a.m. on November 16, 2007, 2009-15174 at 10:36 a.m. on September 25, 2009, 2009-03424 at 1:36 p.m. on February 27, 2009, 2010-09124 at 9:23 a.m. on May 21, 2010, among others). (...)". Based on the foregoing, it is undeniable that lesividad constitutes the proceeding to which the Public Administration, author of an act with favorable content, must resort when it considers that act to be invalid and contrary to public, economic, fiscal, or any other kind of interests, and it seeks its absolute nullity in the judicial sphere. It thus has a dual purpose. On one hand, it is the procedural action to which the Administration must resort to seek the judicial suppression of its own prior favorable acts in which it deems there exists some defect constituting an effect dissonant with the public interest. On the other, it guarantees that the suppression of the favorable effects, which as a consequence of that conduct have been incorporated into the legal sphere of the recipient, is carried out after an adversarial proceeding and due process (debido proceso), so that the beneficiary, potentially harmed by the declaration of nullity, may exercise its defense, in order to maintain the validity of the act in question and the protection of consolidated situations or rights acquired in good faith. This Court has also pointed out that in the lesividad proceeding, a series of procedural prerequisites (procedural, objective, procedural, and temporal) must concur, which determine its admissibility; on which matter one may consult, among others, rulings No. 160-2021 issued at 2:55 p.m. on December 14, 2021, and No. 027-2022-VI at 9:30 a.m. on March 18, 2022. Now, given its relevance to the object of the counterclaim that is being formulated, we must point out that our legal system establishes the impossibility of formulating a claim of lesividad by way of counterclaim. This is inferred from article 173 subsection 7) of the LGAP according to which "(...) The claim of lesividad may not be brought by way of counterclaim. (...)" and numeral 34 subsection 5) of the CPCA which emphatically reiterates that "(...) The claim of lesividad may not be brought by way of counterclaim (...)”; a restriction that was not expressly established in the previous LRJCA. Given these regulations, it is clear that when an administered party exercises its right of action, claiming from the Public Administration a specific claim derived from or linked to a final act or questioning one of its components with which it does not agree, the public entity cannot oppose those claims by way of counterclaim nor based on allegations of defect in the enabling act. The foregoing because, by virtue of the provisions of the normative provisions already cited, if it deems the favorable act to have a deficiency generating absolute nullity, it must file a lesividad proceeding in order to challenge the validity of that conduct, so that the judge may order its suppression.

XX.- Taking into account the above and after the corresponding analysis, the Court concludes that the counterclaim formulated by the State against the plaintiff corporation is inadmissible; a decision we justify as follows. The claims the State formulates are aimed, fundamentally, at obtaining a declaratory ruling from this Court regarding the existence of public domain (dominio público) in the properties of the Partido de Guanacaste No. 31052 so that, based on that declaration, the partial absolute nullity and cancellation of that registration number or registry entries (asientos registrales) and maps (in relation to the portion that, in the State’s opinion, is public domain) may be established, in order for the competent Administration to exercise powers of domanial self-protection (autotutela demanial). From this it is evident that the declarations the State requires (in this case, in relation to the apparent existence of public domain in the cited properties) are handled with the purpose of establishing the partial absolute nullity and cancellation of the registry entries, regarding the portions of those properties that constitute public domain. At this point, the Court must reiterate three core aspects. The first is that, in our view, the activity of registry qualification (calificación registral) undoubtedly constitutes a manifestation of an administrative function that is, moreover, specialized. This leads us to a second aspect, which is that on not a few occasions, the final result of that registry qualifying activity concludes in the registration of ownership of a real property in the name of a person, in this case, in a registry entry. Based on the foregoing, there is no doubt for these judges that the registry entries constitute favorable administrative acts, due to the situation of power they contain, such as the provision of publicity and legal certainty (seguridad jurídica), as well as efficacy and effectiveness for the real right of whomever derives their title holder status against third parties, in accordance with the legal system in force in our country. This brings us to the third aspect we must highlight. And it is that if what is sought in the counterclaim is the declaration of partial absolute nullity and the consequent cancellation of the corresponding registry entry for registration number Placa25761 of the Partido de Guanacaste because, it argues, it concerns a property that encompasses public domain; the Court has no doubt that these claims can only be handled and resolved in a lesividad proceeding. The foregoing because, we insist, that is the mechanism expressly established by the legal system for the Administration (in this case, the State) to suppress a manifestation of administrative will (i.e., the qualification and registration contained in the registry entry) that confers a legal situation of power and, therefore, a favorable effect on an administered party (in this case, the plaintiff corporation), such as the provision of publicity and legal certainty, as well as efficacy and effectiveness for the real right of whomever derives their title holder status against third parties. Thus, these judges are convinced that the discussion about the legality of the property right contained in the registry entry referring to the plaintiff's real property, specifically in relation to the acquisitive cause of that right and whether the titling carried out at the time was or was not substantially in accordance with the legal system (that is, whether or not there was a legal basis to title and whether or not the requirements were met), as well as whether or not the properties in question encompassed public demesne; can only be addressed by the State in a lesividad proceeding. The foregoing because that is, we repeat, the mechanism expressly provided by the legal system for public entities to suppress their own acts favorable to the administered party. Note that the State does not challenge the legality of acts of another public entity (for which it would have to resort to an inter-administrative or intergovernmental proceeding) but rather, we repeat, its own favorable act. Therefore, if the State deems that the registry qualification carried out at the time and that concluded with the registration of the plaintiff's property right in the referenced entry contains a defect and is invalid, because there was no title or legitimate cause to support it (given that in the State’s theory of the case, it is a property containing a maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre)); it should have filed the respective lesividad proceeding and demonstrated there the illegitimacy of the acquisitive cause that allowed the registration of the property right in the registry entries it challenges. Hence, in no way can this Court endorse that declaratory and annulment claims regarding its own acts favorable to the plaintiff (in this case, the right contained in the registry entry), be litigated by the State by way of counterclaim, because this is openly violative of articles 173 subsection 7) of the LGAP and 34 subsection 5) of the CPCA. These norms clearly establish the prohibition of bringing claims corresponding to lesividad by that route. By virtue of the foregoing, whether the acquisitive cause of the property right recognized in the registry entry corresponding to registration number Placa25751 is or is not legitimate; is a discussion that must be addressed by the State exclusively in a lesividad proceeding. We judges consider that it is not viable to understand that, since a declaratory claim of the existence of public domain in the referenced properties is formulated, one is not facing the scenarios of the lesividad proceeding and a counterclaim can be formulated to discuss the better right of the State over the referenced real property, as permitted by article 474 of the Civil Code (CC). The foregoing because, we repeat, that declaratory claim is intrinsically related to the partial annulment claim of its own favorable act, in this case, contained in the registry entry; to the extent that precisely the existence of public domain is, perhaps, the most important argument underpinning the invalidity of the acquisitive cause of the property right immersed in that entry which is being challenged. And in accordance with the cited norms, that legality comparison can only be carried out in a lesividad proceeding and never by way of counterclaim because it would be, in essence, a disguised, concealed lesividad action without compliance with the different procedural prerequisites and guarantees that the jurisdictional proceeding established in numerals 183 of the LGAP and 34 of the CPCA entails and involves.

XXI.- The Court considers that none of the arguments offered by the state representative to justify that, in the specific case, the formulation of a counterclaim is possible and a declaration of harmfulness is not necessary, nor filing a proceeding of that nature, are tenable. Initially, it points out that jurisdictional bodies have ruled on the admissibility of actions to request the annulment of entries affecting public domain, whether the State is the plaintiff or counterclaimant, and without the need for a declaration or proceeding of lesividad. Specifically, it refers, first, to rulings of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court No. 71-2012-VIII, No. 148-2012-VII, No. 119-2015-V, No. 98-2018-VIII, and No. 139-2020-IV. In that sense, we must point out that, in accordance with the principle of judicial independence, these judges are only subject to the Political Constitution and the law, so that the opinion rendered by other judges, while respected, is in no way binding on us. Then, the state representatives also cite in support of their thesis, judgment No. 104-1996 issued by the First Chamber of the Supreme Court of Justice. However, we consider that this precedent is not applicable to the specific case for several reasons. The first is that in that case, what the State formulated was a complaint and not a counterclaim, as happened in this case. In addition to the foregoing, it must be borne in mind that at the date when the referenced ruling was issued, the CPCA was not in force but rather the LRJCA and, as we said, that procedural norm did not contain any limitation regarding the filing of a lesividad via counterclaim. But most importantly, the object of the proceeding discussed in that ruling differs from the one being examined here. The complaint filed in that case was, at its core, for the annulment of certain possessory information proceedings (diligencias de información posesoria) conducted before the Civil Court of Limón, the judgment issued there, and its enforceability; for having been processed against the legal system and all the regulations governing the maritime-terrestrial zone. Based on the annulment of that judgment, the cancellation of the entry of inscription of the property subject of that litigation was requested, to restore it to the state it was in before it was subject to titling because, in the State’s opinion, it was a property that belonged to the State’s heritage because it was a maritime-terrestrial zone. As can be observed, the legality comparison required in that litigation did not fall upon a formal conduct that was the Administration’s own and favorable, but rather upon a judgment issued in a judicial possessory information proceeding. The cancellation of the registry entry also requested directly depended on the result of the validity examination of that jurisdictional act, so that if it was established that what was resolved in the judgment was valid, the registry entry had to be maintained, and if it was not, its cancellation was mandatory. That is why, in response to the defense argument of the defendant subjects that a lesividad proceeding should have been filed, the First Chamber pointed out, at its core, that it did not share that argument "(...) since, as the Superior Court already held in the challenged ruling, the lesividad proceeding is only appropriate in those cases where the Administration seeks the annulment of administrative acts declaratory of rights in favor of the administered party, as can be inferred from articles 183, subsection 3), of the General Law on Public Administration, 35 of the Regulatory Law of the Contentious-Administrative Jurisdiction, and 156 of the Tax Code. In the present case, it is clearly not about challenging an administrative act declaratory of rights, but about challenging some judicial possessory information proceedings, because these were processed in violation of the provisions in force, a situation that constitutes a scenario distinct from the one referred to in the lesividad contentious proceeding. (...)". The situation is different in this counterclaim because here the absolute nullity and cancellation of registry entries containing a property right are directly sought, in this case of the plaintiff corporation, and whose antecedent acquisitive cause is largely based on administrative acts issued by Nombre137526 in an administrative possessory information proceeding. The above shows that we are facing an administrative act (because the entry was the product of an improper exercise of the function of registry qualification and inscription) of an own nature (since it emanated from the specialized body entrusted with that competence, which belongs to the same entity that now seeks its annulment and cancellation) and of indisputably favorable content (because, we repeat, it contains the provision of publicity, efficacy, and effectiveness of the property right of the counter-defendants). Therefore, we insist, the procedural action provided by the legal system for such purposes is that of lesividad, which according to the body of legality, cannot be formulated by way of counterclaim; as the State is doing in this case. Another argument sustaining the theory of the case of the counterclaimant entity is that the case-processing judge already rejected the prior defense of improper joinder raised by the plaintiff counter-defendant corporation, based on the need to file a lesividad proceeding. Again, we reiterate that this Court is only subject to the Constitution and the Law, which is why what was resolved by the case-processing judge in no way binds the final decision adopted on the matter. Even more so when we are facing procedural prerequisites that can be reviewed again by this Court by virtue of the provisions of numerals 34, 95, and 120 of the CPCA. In compliance with what is regulated in those norms and in order not to infringe upon the right to defense of the contending parties, they were granted a hearing on this aspect, which was attended, at least, by the State and the counter-defendant corporation. Finally, we must point out that the remaining arguments outlined by the state representatives when responding to the referenced hearing, and which they support with rulings, refer to aspects directly related to the grounds for nullity attributed to the registry entry of the property of the Partido de Guanacaste number 31052 and for which its invalidation and cancellation are requested. We refer, for example, to the fact that according to technical reports from the Cadastral Registry Department in the Map Information System and in the Registry Book of Inscriptions of the Partido de Guanacaste for periods from 1938 to 1972, no maps are recorded, this being a mandatory and necessary requirement within the legal system to carry out possessory information proceedings, since maps are the documents that provide certainty about the location and description of the property they represent; that the property was registered 24 months after Transitory Provision III of Law 4558 of April 22, 1970, was repealed by Law 4847, which is why the registration could not be based on said Transitory Provision; that INDER indicated that it does not have the administrative files to accredit the possessory information proceedings; that the deeds that supported the titling that gave rise to the registration do not exist in the National Archive; that registration Placa25768 was originated by third parties who improperly encompassed the maritime-terrestrial zone without a just title to do so; that the registration number does not convalidate the nullity of the title because the registry does not remedy the defects that the registered document or the act contained may have, and they subsist independently of it; and that in the face of illegitimate registration, the individual acquires no right, the act remains absolutely null because the effectiveness of the demanial regime is per se, and the registry owner cannot claim ignorance to distort it and counteract the affectation based on the principle of initial registration (inmatriculación). The Court considers that all these arguments are precisely those that must be alleged in the lesividad proceeding that is found lacking, for the purpose of sustaining the absolute nullity of the registry entries in question. These judges are clear on the reach of article 456 of the CC and that the registration number provided for the properties indicated here does not convalidate the nullity of the title. But in this case, and because the absolute nullity of an administrative act that is the Administration’s own, from which the publicity, efficacy, and effectiveness of the property right of the counter-defendant corporation emanate, and which is contained precisely in those registry entries, is directly sought; the proceeding prescribed by the legal system for the State to be able to discuss its own registry error in the qualification function, the nullity of those titles, and, consequently, the validity of the acquisitive cause, is that of lesividad. And this in no way implies disregarding or failing to apply article 474 of the CC. As we indicated above, it is a matter of interpreting that norm (which dates from 1887) in an integral and harmonious manner with the current administrative legal system; which is comprehensive and contains norms that are special and subsequent to the civil regulations (namely, the LGAP and the CPCA, among others) that clearly provide an exclusive and excluding route for the author Administration to discuss the legality of its own favorable acts, when it deems them to be absolutely null. These are norms that do bind this Court and that could not, therefore, be disregarded in this specific case, and that, in any event, require the filing of a jurisdictional proceeding (the lesividad action) in which a judgment will be issued and based on which the eventual cancellation of the registry entries may be ordered. All this in accordance with what is also provided by article 474 ibidem, in the sense that the cancellation of registry entries may only be ordered by agreement of the involved parties or by judgment or order issued by a jurisdictional body. We reiterate that with this pronouncement, the Public Administration’s powers related to the effective protection of public domain are in no way called into question. But these powers-duties must be exercised in absolute respect for the administrative legal system and through the channels established for such purposes. And in the case at hand, since the absolute nullity of a registry entry is sought because there were errors in the registry qualifying function (because the registration of those properties was permitted apparently without maps, without administrative titling files, with the existence of public domain, and against the provisions of the current regulations), this Court is convinced that the ideal and reasonable measure established for the State to seek its absolute nullity is the lesividad proceeding and not a counterclaim filed in the proceeding where the counter-defendant plaintiff seeks the annulment of registry precautionary measures and for the Administration to be ordered to adopt a specific conduct, whether formal or material, of action or abstention, that is deemed proper as a derivation of the opposable content that emerges from the act of favorable content, that is, the provision of publicity, efficacy, and effectiveness to the property right contained in the registry entries challenged by the State. The foregoing because both numeral 173 subsection 7) of the LGAP and article 34 subsection 5) of the CPCA expressly restrict the possibility of formulating claims proper to a lesividad action by way of counterclaim. Regardless of these judges’ opinion regarding the reasonableness of those norms, the fact is that they are provisions that form part of the current administrative legal system, because they have not been repealed or declared unconstitutional; which is why they can in no way be disregarded or disapplied by this Court. Thus, if the State's representation considers that the registry entry of the property of the Partido de Guanacaste number Placa25761 contains irregularities related, among other reasons, to its demanial character; what is appropriate for the effective and respectful exercise of its protection powers is to seek that invalidity through the mechanism provided by the legal system for such purposes, which in this case, we insist, corresponds to the lesividad proceeding and not a counterclaim. By virtue of the foregoing, the counterclaim filed by the State against the plaintiff corporation must be declared inadmissible and the archiving of this case ordered.

Given the manner in which the matter is resolved, a ruling on the statute-of-limitations defense and the other arguments raised by the plaintiff company is omitted.

XXII.- In the counterclaim that the State files against INDER, it seeks, in essence, that the existence of public domain be declared in the properties of the Partido de Guanacaste No. 19996 and 20000 so that, based on that declaration, the partial absolute nullity and cancellation of those registration entries or records and maps be established (in relation to the portion that, in the State’s opinion, is public domain), for the competent Administration to exercise its powers of public-domain self-protection (autotutela demanial). INDER did not raise formal defenses but did oppose the action under the fundamental argument that no public domain exists in the referenced properties. For the same reasons explained in the preceding Considerandos, the Court finds that the counterclaim filed against this defendant public entity is also inadmissible. We reiterate that, in the opinion of these judges, if the State seeks a declaration of absolute nullity of its own favorable acts (that is, the registry entries that recognized INDER’s ownership) based on the invalidity or illegitimacy of the cause or acquisitive title (in this case, the alleged existence of public domain over a portion of those properties), the channel provided by the legal system for such purposes is the lesividad proceeding and not the counterclaim route, which is expressly prohibited by Article 173(7) of the LGAP and Article 34(4) of the CPCA for resolving this type of claim. To the foregoing, we must add that by virtue of the reasoning of these judges in Considerandos X and XI of this judgment, nullity was decreed and cancellation ordered, among others, of the registry entries corresponding to the referenced properties because they were improperly registered over the property of the Partido de Guanacaste folio real number Placa25761 owned by the plaintiff company. By virtue of that ruling, if the State believes that public domain indeed exists, it must resort to the lesividad proceeding to order the absolute nullity of the registry entry for the cited property Placa25761 and its effective cancellation in order to recover the public domain that, it claims, is contained therein; because clearly that claim could not be formulated against properties Placa25763 and 20000 of the Partido de Guanacaste, since the cancellation of those registry entries has already been ordered. For all the foregoing reasons, the counterclaim filed by the State against INDER must also be declared inadmissible and the case file ordered archived.

XXIII.- Regarding the ordered interim measure (medida cautelar). As we explained, the trial judge ordered as a typical interim measure the annotation of the complaint in the margin of the properties registered in the Partido de Guanacaste, folio real registration numbers Placa25763 and Placa25764 (as recorded in the interim measure file attached to the digital judicial file scanned into a single PDF file). That being the case, what was ordered remains in effect until this judgment becomes final.

XXIV.- Regarding costs. Article 193 of the CPCA provides that costs constitute a burden imposed on the losing party by the mere fact of being so. Waiver of this award is only viable when there exists, in the Court’s opinion, sufficient cause to litigate or when the judgment is rendered based on evidence of which the opposing party was unaware. In the instant case, this ruling is made as follows. Regarding the complaint, we find that, as concerns the substantive claim brought by the plaintiff here, the State, the JARN, and INDER have been the losing parties. The foregoing because the annulment claim directed against both the final act and the definitive act that ordered the registry interim measures (medidas cautelares registrales) has been granted, their lifting has been ordered, and the cancellation of the registry entries for the properties registered in the name of INDER has been ordered, as they are substantially non-conforming with the legal system. And in our opinion, the fact that the pecuniary award formulated in both the principal claim and the subsidiary claims was rejected is no obstacle to this, because the truth is that the plaintiff had to come to this jurisdictional venue in order for the challenged decisions to be invalidated and her subjective legal situation to be restored, particularly in relation to her property right, just as has occurred. Nor do we find cause to apply the exceptions established by the applicable regulations and defeat the principle of awarding costs against the losing party with respect to these defendant entities. Therefore, the State, the JARN, and INDER are ordered to pay the costs of the proceeding in favor of the plaintiff company, which shall be settled in the judgment enforcement phase, once this ruling becomes final. On this point, Judge Aguilar Méndez files a separate note. Regarding the Municipality of Santa Cruz, we find that, despite the plaintiff company having been the losing party because the sole claim filed against that local entity was dismissed (in this case, the declaratory claims of liability and pecuniary award), we find that it had sufficient cause to litigate, given that the administrative management proceeding ordered ex officio by the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) was processed on the occasion of the complaint that the referenced local entity had previously filed. A similar situation occurs with the TRA, which was not sued by the plaintiff company but joined ex officio by the trial judge; this evinces the plaintiff company’s sufficient cause to litigate, even though this Court upheld the defense of lack of passive standing (legitimación ad causam pasiva) raised and dismissed the complaint regarding that body. Therefore, we find that the proceeding should conclude without a special award of costs regarding the Municipality of Santa Cruz and the TRA. In relation to the counterclaim filed by the State against the plaintiff company and INDER, this collegiate body finds no cause to apply the exceptions established by the applicable regulations and defeat the principle of awarding costs against the losing party. Therefore, costs of the proceeding are imposed on the State, which must be settled in the judgment enforcement phase once this ruling becomes final. On this point, Judge Aguilar Méndez files a separate note.

POR TANTO

Regarding the complaint, the defense of lack of passive standing raised by the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo) is upheld, and the complaint filed against it is dismissed. The defense of lack of standing raised by the Rural Development Institute (Instituto de Desarrollo Rural) and the Municipality of Santa Cruz is rejected. The defense of lack of right raised by the State, the National Registry Administrative Board (Junta Administrativa del Registro Nacional), and INDER is partially upheld, which is also declared ex officio in relation to the Municipality of Santa Cruz. The foregoing only in relation to the principal declaratory claims of patrimonial liability and indemnity award, as well as subsidiary claims A and B, which are found to be improper. In all other respects, the referenced defense is rejected. Consequently, the complaint is partially granted and the following rulings are made: 1) The partial absolute nullity is declared of Resolution No. 408-2018 issued at 9:20 a.m. on July 11, 2018, by the Administrative Registry Tribunal, only insofar as it confirmed the registry interim measures imposed by the Real Estate Registry on property number 31052 of the Province of Guanacaste, owned by the plaintiff company. 2) By connectedness, the partial absolute nullity is declared of the resolution issued at 8:00 a.m. on February 2, 2017, by which the Deputy Directorate of the Real Estate Registry ordered the interim measures of administrative notice, immobilization, and public notice on the cited property 31052. This declaration of nullity has declarative and retroactive effects to the date of adoption of the annulled acts, without prejudice to rights acquired in good faith. 3) The Real Estate Registry is ordered to lift the interim measures of administrative notice, immobilization, and public notice "PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE" ("FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE"), which encumber the property of the Partido de Guanacaste, folio real registration number Placa25761, owned by the plaintiff company herein. 4) The Real Estate Registry is ordered to cancel the registration of the properties of the Partido de Guanacaste, folio real registration numbers Placa25763, 19998, and 20000 registered in the name of the Rural Development Institute. 5) It is ordered that in the enforcement phase and once this ruling becomes final, this judgment be communicated to the Internal Auditor and the Executive President of the Rural Development Institute for them to proceed with the rigorous internal actions and procedures to establish the potential disciplinary and/or patrimonial liability of those who participated in the actions and omissions that have generated the nullity of the titles that have been invalidated by this Court. The foregoing in view of the facts analyzed in this proceeding. Communication shall be the responsibility of the Executing Judge designated by rotation, in accordance with their functional powers, and it shall be the responsibility of the condemned Administration to actively manage and verify the proper fulfillment of said communication. 6) The State, the National Registry Administrative Board, and INDER are ordered to pay both sets of costs in favor of the plaintiff company, which shall be settled in the judgment enforcement phase, once this ruling becomes final. On this point, Judge Aguilar Méndez files a separate note. Regarding the Municipality of Santa Cruz, this proceeding is concluded without a special award of costs. Judge Aguilar Méndez files a note regarding what is provided in Considerando XIV and XV.

Regarding the counterclaim filed by the State against the plaintiff company and the Rural Development Institute. The inadmissibility of the counterclaims is declared, and the case file is ordered archived. Given the manner in which the matter is resolved, a ruling on the statute-of-limitations defense raised by the plaintiff company is omitted. The validity of the typical interim measure ordered by the trial judge is maintained until this judgment becomes final. The State is ordered to pay both sets of costs of this proceeding, which shall be settled in the judgment enforcement phase, once this ruling becomes final. On this point, Judge Aguilar Méndez files a separate note. Cynthia Abarca Gómez/ Silvia Consuelo Fernández Brenes/ Daniel Aguilar Méndez. Judges.

Note from Judge Fernández Brenes:

In view of the fact that I concurred with the majority vote in judgment number 140-2021-VI, at ten-thirty hours on October twenty-seventh, two thousand twenty-one, issued by this Court, I deem it prudent to note that, upon a better weighing of the situation, I rectify my position regarding the comprehensive reading of Article 456 of the Civil Code, to understand it in the manner as developed in this judgment.

 

Silvia Consuelo Fernández Brenes

SEPARATE NOTES FROM JUDGE AGUILAR MÉNDEZ.- With the customary respect for my co-judging colleagues and by virtue of the fact that I do not share several of the reasonings set forth in the judgment or that serve as support for the decisions adopted in the dispositive part, which, however, I share for different reasons, I proceed to set down said particular considerations: -

A. Regarding the indemnity matter addressed in Considerandos XIV and XV: To the extent that the compensable nature of the loss of opportunity or reinforced legitimate interests is affirmed there, and its appropriateness, or lack thereof, is analyzed in the specific case, I must state that in my opinion said matter is not appropriate in the context of non-contractual patrimonial liability of the Public Administration, since it does not satisfy the conditions established for its compensability, as prescribed by Article 196 LGAP. Unlike what my co-judging colleagues maintain, this type of indemnity—in my opinion—does not meet the characteristics of effectiveness or individualization, since it concerns a mere conjecture based on chance, where reparation depends entirely on the discretion of the judge (in the absence of a legal framework), regarding the determination of the degree of probability necessary for it to occur, relying for that purpose on hypothetical and eventual assumptions, where the truncated possibility could not even be referable to a particular person, or even imputed to a specific person, because the participation of various concurrent causes in the origin of the alleged damage is deliberately minimized, given that theories of causation incompatible with the idea of opportunity are usually used. That is to say, by assuming in the frustrated chance an indemnifiable value, it omits that in its configuration there are third parties or even acts of nature that could also have a participation in it and that, therefore, could also claim or be claimed regarding the truncated benefit, or that entirely exclude indemnification. Furthermore, the fact is not considered that the resources used to pay the indemnity have the peculiarity of constituting public funds, regarding which, and in accordance with the principle of budgetary legality, one cannot dispose of them based on the mere possibility of a damage, but rather in accordance with the effectiveness and individualization required by the rule under comment. That being the case, I concur with the judgment because the matter was rejected, even though this is due to different reasons.

B. Specifically in relation to the award of costs, although the criterion is unanimous that costs must indeed be imposed on the losing party by the mere fact of being so, with all respect I differ from my colleagues regarding the abstract or unliquidated nature of this ruling. Given the scant regulation that the various procedural regulatory bodies in this matter have had on this point, as were in their time the Regulatory Law of the Contentious-Administrative Jurisdiction (Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa) and currently, the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), a widespread application arose, by suppletory application, of the norms of the Civil Procedure Code (Código Procesal Civil), precisely as authorized by Article 220 thereof and Articles 9 and 13 of the General Law of the Public Administration (Ley General de la Administración Pública). Consequently, and according to the current wording of Article 62.1 of the Civil Procedure Code (Law No. 9342), it constitutes an unavoidable duty of the Court to establish in the judgment “…once the exact amount of the sums granted, their adjustments up to the judgment, including interest and costs…” (Emphasis not in original). Therefore, and given that there is no administrative rule to the contrary, the proper course would be to include in the costs section of this judgment the determination of these latter items, just as provided by the legal system, and not to reserve its pronouncement for the judgment enforcement stage.-

Daniel Aguilar Méndez

Judge

EXPEDIENTE: 19-000704-1027-CA

PROCESO DE PURO DERECHO (PURE QUESTION OF LAW PROCEEDING)

ACTORA (PLAINTIFF): COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.

DEMANDADOS (DEFENDANTS): EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, EL ESTADO, LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL Y EL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO

 

 

 

 

 

 



 

 




- Código Verificador -
*QHEUVCALICU61*
QHEUVCALICU61



 

Documento firmado por:

CYNTHIA ABARCA GOMEZ, JUEZ/A DECISOR/A
DANIEL AGUILAR MENDEZ, JUEZ/A DECISOR/A
SILVIA FERNÁNDEZ BRENES, JUEZ/A DECISOR/A

 

Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL del Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 26-03-2026 07:04:44.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República