Res. 04303-2023 Tribunal Contencioso Administrativo — Annulment of Land-Use Denial for Lack of Reasoning and Due-Process ViolationAnulación de denegatoria de uso de suelo por falta de motivación y violación al debido proceso

Grande
Normal
Pequeña
Tribunal Contencioso Administrativo

Resolución Nº 04303 - 2023

Fecha de la Resolución: 12 de Octubre del 2023 a las 11:27

Expediente: 21-005954-1027-CA

Redactado por: Karla Gabriela Solís Valverde

Clase de asunto: Jerarquía Impropia

Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL





Texto de la resolución

 



 

EXPEDIENTE:

	

21-005954-1027-CA - 3




PROCESO:

	

JERARQUIA IMPROPIA (Municipal)




ACTOR/A:

	

JOSHUA TREE LIMITADA




DEMANDADO/A:

	

MUNICIPALIDAD DE QUEPOS

 

Nº N° 2023004303

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las once horas con veintisiete minutos del doce de Octubre del dos mil veintitres.-

 

Conoce este Tribunal, como contralor no jerárquico de legalidad, del recurso de apelación interpuesto por la empresa JOSHUA TREE LIMITADA, contra la Resolución MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021 de fecha 18 de agosto del año 2021, emitida por la Alcaldía Municipal de Quepos.-

 

CONSIDERANDO

 

I.-DE PREVIO. Se hace la indicación que la casilla donde se tramita el presente expediente fue asumida por esta Juzgadora el día 01 de setiembre del año 2023.-

II.-HECHOS PROBADOS. De interés para la resolución del presente caso -con foliatura según el expediente generado en el escritorio virtual de forma ascendente- se tienen por acreditados los siguientes hechos: 1) La parte actora presenta formulario de trámite solicitud de uso de suelo. (Folio 39); 2) Mediante Oficio MQUPT-USO-421-2020, la Unidad de Planificación Territorial le indica a la recurrente: “que se abstiene de emitir resolución de Uso de Suelo, al verificar con la Asesoría Legal de esta Municipalidad, que la propiedad con el plano catastrado No. P-1024812-2005, se encuentra entre las fincas involucradas del proceso judicial No. 09-001104-1027-CA vigente al día de hoy.". (Folio 48); 3) Por correo electrónico remitido en fecha 04 de noviembre del 2020, el representante de la recurrente manifiesta que la propiedad en cuestión no es parte del proceso judicial que se tramita desde el año 2009 según expediente número 09-001104-1027-CA, por lo que no encuentra razón legal para que no le emitan el uso de suelo. (Folio 49); 4) La Unidad de Planificación Territorial mediante oficio MQ-UPT-056-2020, solicita a la Asesoría Jurídica Municipal se refiera al hecho que se indica que la propiedad de la cual se solicita uso de suelo no es parte del proceso 09-001104-1027-CA. (Folio 53); 5) Por oficio MQ-AJ-309-2020 emitido por  la Asesoría Jurídica Municipal, se indica que se desconoce el porque ni la sociedad ni la propiedad son objeto ni parte del proceso de lesividad, pero que debe solicitarse que se incluya toda vez que el plano P-1024812-2005 finca 6-145188-000 abarca zonas verdes y zonas de calle pública del diseño de sitio de la Urbanización Lomas del Cruce, según oficio MQ-UCYT-186-2020 y plano adjunto. (Folio 55 a 58); 6) Mediante oficio MQ-UPT-022-2021 emitido por la Unidad de Planificación Territorial se le indica a la recurrente que efectivamente la propiedad en cuestión no es parte del proceso judicial, pero que de conformidad con el Plan Regulador Urbano de Quepos se encuentra en zona residencial de alta densidad, zona de protección forestal y zona de protección de quebrada, pero que no es posible acreditar la conformidad de ningún tipo de suelo debido a que el diseño de sitio de la Urbanización Lomas del Cruce, traslapa la cobertura de terreno de la finca en cuestión y existe de por medio un acto definitivo de recepción de las áreas públicas de esta urbanización por parte del Concejo Municipal. (Folio 59 a 60); 7) Mediante memorial presentado el día 10 de marzo de 2021, la recurrente interpone recurso de revocatoria con apelación en subsidio en contra del MQ-UPT-022-2021 emitido por la Unidad de Planificación Territorial. (Folio 62 a 69); 8) Mediante oficio MQ-UPT-035-2021 emitido por la Unidad de Planificación Territorial, rechazó el recurso de revocatoria contra la resolución MQ-UPT-022-2021 y procede a elevar a la Alcaldía el recurso de apelación. (Folio 92 a 97); 9) Por resolución MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021, la Alcaldía Municipal rechaza el recurso de apelación interpuesto en contra del oficio MQ-UPT-022-2021. (Folio 104 a 113); 10) Mediante memorial presentado el 22 de agosto del año 2020, la empresa recurrente interpone recurso de revocatoria con apelación en contra de la resolución MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021.  (Folio 115 a 118); 11) Por resolución MQ-ALCK-RES-AJ-023-2021, la Alcaldía Municipal rechaza el recurso de revocatoria interpuesto en contra de la resolución MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021. (Folio 123 a 131).-

III.-HECHOS NO PROBADOS. Ninguno de relevancia para la resolución del presente asunto.-

IV.-SOBRE EL CASO CONCRETO. A efectos de analizar la gestión que se conoce, es conveniente recordar, que conforme al enunciado del artículo 173 de la Constitución Política, desarrollado en los numerales 162, 165, 166, 170 y 171 del Código Municipal y 189 y siguientes del Código Procesal Contencioso Administrativo, se define la competencia del Tribunal Contencioso Administrativo para actuar como contralor no jerárquico de legalidad del régimen municipal, lo cual, conforme al numeral 181 de la Ley General de la Administración Pública, se circunscribe a ejercer un control eminentemente de legalidad de la función formal de las corporaciones municipales, en tanto se limita a verificar un control de las decisiones administrativas de las municipalidades, emanadas de sus autoridades, sea, del Concejo y del Alcalde, dentro del límite de las pretensiones y cuestiones de hecho planteadas por la parte recurrente. En el caso que nos ocupa, se conoce impugnación que recae sobre el acto de la Alcaldía Municipal MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021, a efectos de atender la impugnación formulada, se procederá a conocer por parte de este Tribunal los agravios planteados por la parte recurrente con respecto al contenido del acto administrativo. Agravios de la recurrente: En este sentido, se resumen los agravios expuestos por la recurrente en el memorial de interposición del recurso y en el apersonamiento ante este despacho en setiembre del año 2021. Inicia señalando que, en el considerando 4 punto c) la Alcaldía reconoce que el inmueble de su propiedad no es parte del proceso judicial 09-001104-1027-CA. Señala que no desconocen el derecho y obligación de la Municipalidad de recuperar el demanio público, pero que el proyecto solo desarrollo un etapa de 36 viviendas y que esa etapa fue la que recibió la Municipalidad de manera irregular, según acuerdo del Concejo y que, efectivamente la recepción de esas casas es la que conlleva el derecho de la Municipalidad de incorporarlas al mapa oficial y reclamarlo en un proceso de lesividad. Al respecto señala que su propiedad según oficio MQ-UPT-004-2020 se ubica a un costado de la Urbanización Lomas del Cruce, por lo que señala el reclamo municipal es solo respecto a las áreas que formaban la primera etapa recibida por la Municipalidad, por lo que considera no se puede denegar un uso de suelo alegando que el inmueble debió ser parte del proceso judicial. Señala que no existe documento técnico que demuestre que la finca 6-145188-000 incorpora zonas verdes y calles públicas como lo afirma la resolución recurrida. Refiere que al negarse el uso de suelo se violenta su derecho constitucional de propiedad y el principio de seguridad registral siendo que el inmueble se encuentra libre de anotaciones y gravámenes que hagan presumir una afectación de un proyecto desarrollado en los años 90. Indica a su vez que el uso de suelo expedido sobre su finca no cumple con las características mínimas de un uso de suelo, debido a que incluye elementos discrecionales y subjetivos que a juicio de la Unidad Técnica la inhiben y como medida preventiva a acreditar la conformidad de algún uso de suelo, lo que manifiesta lo priva de disfrutar de un bien que adquirio de buena fe en el año 2007. Por lo que señala el uso de suelo se aparta del principio de legalidad que debe regir la actuación administrativa. En lo que respecta al apersonamiento ante este despacho, inicia con un recuento de las actuaciones que constan en autos, luego se refiere como un primer punto a lo resuelto en la resolución MQ-ALCK-948-2021, oficio que resuelve el recurso de revocatoria contra el acto MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021, donde la Alcaldía indica que el proceso judicial del expediente número 09-001104-1027-CA es resultado de una disposición vinculante del Informe DFOE-SM-39-2007 de la División de Fiscalización Operativa y Evaluativa de la Contraloría General de la República (en adelante “CGR”) y, por lo tanto, la Municipalidad inició con el proceso de lesividad para recuperar las áreas públicas de la Urbanización Lomas del Cruce. Reitera que estima que la división que separa su propiedad con Urbanización Lomas del Cruce, debido a la existencia de una calle pública, la cual considera la Alcaldía se generan a partir del Mapa Oficial de la Urbanización y que la Alcaldía establece que al existir zonas verdes protegidas de acuerdo con el artículo 50 de la Constitución Política, en aplicación del principio In Dubio Pro Natura, por lo que deben prevalecer la protección del ambiente, estableciendo la carga de la prueba respecto a la vigencia del Mapa de Sitio en el administrado, por tratarse de materia ambiental. Por lo que señala la Alcaldía hizo caso omiso a lo realmente recurrido en los recursos contra las resoluciones MQ-ALCK-RES-AJ-019-2021 y MQ-UPT-022-2021, señala que tales resoluciones no cumplen con los requisitos esenciales de todo acto administrativo, por lo que resultan contrarias a derecho y, por lo tanto, absolutamente nulas. Sobre la falta de motivo y motivación manifiesta que la decisión objeto de esta impugnación es absolutamente escueta e incumple por completo con el motivo y la motivación que debe acompañar a todo acto administrativo. Así las cosas, en primer lugar, refiere que, la propiedad en cuestión ni siquiera ha sido incluido en el proceso judicial, sino que, peor aún, tampoco han realizado los estudios técnicos que permitan acreditar que, sin lugar a dudas, el terreno debe -necesariamenteser incluido en tal asunto, indica que no deben sufrir las consecuencias de la desidia de la Municipalidad de Quepos. El hecho de que exista un proceso judicial, en el cual no son parte ni tienen por qué conocer su naturaleza, no implica que, necesariamente, se deba incluir la propiedad en cuestión al proceso judicial y -mucho menos- si el Municipio ni siquiera está seguro de que ello va a ocurrir. Entonces, el motivo que sirvió de base para rechazar el uso de suelo ni siquiera existe como tal. De igual forma, la Municipalidad indica que “existe evidencia para incluir este terreno en dicho proceso judicial”. Sin embargo, en el expediente administrativo levantado al efecto señala o consta estudio o informe alguno que permita determinar lo afirmado por el municipio, nótese que, en el folio 16 del expediente administrativo consta el oficio número MQ-UCTV-186-2020, sólo se indica que la finca “abarca claramente zonas verdes de calle pública del diseño de sitio de Lomas del Cruce tal (…)”, refiere que tal conclusión se deriva de una sola imagen, que el funcionario público encargado no explica ni por asomo. Lo anterior, resulta en su criterio completamente cuestionable, puesto que, la denegatoria del uso de suelo se funda en dos líneas, sin motivación alguna y, por ende, sin explicarle de dónde y cómo se obtuvo tan concreta y precisa afirmación, violando así su deber legal de motivar sus decisiones. En segundo lugar, manifiesta que por un lado, se indica que “la propiedad en cuestión, según el mapa de zonificación del Plan Regulador Urbano de Quepos, se encuentra en Zona Residencial de Alta Densidad, Zona de Protección Forestal y Zona de Protección de Quebrada”, sin embargo, por otro lado, de manera contradictoria de la anterior afirmación en su criterio, también se indica que “NO es posible acreditar la conformidad de ningún tipo de Uso de Suelo…”. Por lo que aduce que, las decisiones de la Municipalidad de Quepos no sólo se encuentran ayunas de motivación y de motivo; sino que, también es contradictoria, señala que es extraño que, en tan solo dos párrafos, la Municipalidad se haya confundido y se haya contradicho. En cuanto a la naturaleza jurídica del uso de suelo indica que, la decisión de esa Unidad Técnica de no emitir el uso de suelo, constituye una modificación a una situación jurídica consolidada, como lo es el derecho de propiedad. Se asemeja la posición en la cual se le pone en una expropiación de hecho sin pago de indemnización y sujeta su resolución a un acto futuro e incierto que depende de la propia municipalidad y que la perjudica pues corresponde a un proceso de lesividad que ella misma debe incoar. A todo ello suma el hecho que debe seguir pagando impuestos. Es por ello que considera, es procedente el incoar contra la decisión de esa Unidad de Planificación Territorial, los recursos propios contra actos de funcionarios que no dependen del Concejo Municipal, a saber, el de revocatoria con apelación en subsidio ante la Alcaldía, tal y como lo advierten acertadamente muchas municipalidades en los certificados de uso de suelo que expiden, lo cual no es el caso de esa Unidad. En cuanto al certificado de uso de suelo del inmueble matrícula 6-145188-000, indica que en realidad no se puede afirmar que lo expedido cumpla siquiera con las características mínimas para ser considerado como tal. Aún cuando este indica que el inmueble se encuentra en Zona Residencial de Alta Densidad, de Zona de Protección Forestal y Zona de Protección de Quebrada, el mismo no se limita, como debería, a acreditar el uso de suelo permitido por el reglamento de zonificación, sino que incluye otros elementos, de índole discrecional y subjetiva, que a juicio de esa unidad técnica, la inhiben y forma de “medida preventiva” a acreditar la conformidad de ningún tipo de uso de suelo. Con ello, se priva según su criterio de toda posibilidad real de disfrutar de un bien que adquirió de buena fe en el mes de enero del 2007, a saber, más de 10 años después de que se aprobara la urbanización y 2 años antes de que se incoara el proceso judicial en cuestión. El “certificado de uso de suelo” expedido se aparta en su criterio del principio de legalidad que rige la actuación de todo funcionario público. Señala que no puede, por lo tanto, introducirse al Certificado de Uso de Suelo, elementos exógenos al mapa de suelo, tal y como lo manda la ley, y que, en el caso en particular, al introducirse los mismos se deja sin contenido el derecho de propiedad. Por otra parte, manifiesta que según consta en el presente expediente, el Departamento de Topografía indica en su oficio MQ-UCYT-186-2020 que "desconoce el porqué, esa finca no está anotada dentro del proceso de lesividad 09-001104-1027-CA, pero que de no estarlo debe solicitarse que se incluya como parte de las propiedades anotadas en ese proceso judicial”. Omite indicar ese oficio en su criterio, que la razón por la cual la finca no está anotada, es por cuanto la finca no forma parte del proceso judicial, desconociendo esa dependencia en cuanto a su recomendación, que, de acuerdo a la normativa procesal, no es posible 12 años después de iniciado un proceso, el traer como parte del mismo a una sociedad y una propiedad que no figura en el libelo inicial de la demanda, ni en el elenco de hechos ni de sus pretensiones. Lo anterior, por supuesto, también implica un vicio en el acto administrativo aquí cuestionado, por no contar con motivo y motivación. En lo que refiere a la vigencia y aplicabilidad del diseño de sitio indica la resolución recurrida que no expide el certificado de uso solicitado por cuanto el inmueble traslapa el diseño de sitio de la Urbanización y existe un acto definitivo de recepción de las obras públicas por parte del Concejo Municipalidad. Primeramente, añade que según consta del expediente de dicha urbanización, no fue el desarrollador ni tuvo relación alguna con la Urbanización Lomas del Cruce, de hecho, adquirió de buena fe al amparo del Registro Inmobiliario, años después de los problemas que se hubieran podido suscitar en virtud de dicho proyecto y del propio inicio del proceso judicial. Aunque no es materia que se debe dilucidar dentro de este proceso recursivo, cabe dejar constancia que desconoce en su criterio las razones legales y técnicas por las cuales se afirma que su propiedad debió hacer sido incluida en el proceso judicial, ya que el terreno en cuestión, aunque formó parte del diseño original de un proyecto de grandes dimensiones a ser desarrollado en etapas, nunca se desarrolló como etapa, se mantiene como terreno inculto sin construcciones ni obras urbanísticas y materialmente separado de la urbanización Lomas del Cruce según lo reconoce esa unidad en su oficio MQ-UPT-004-2020. De la revisión del expediente judicial, indica se desprende que dentro de la urbanización se construyeron casas en áreas destinada a zonas comunes, todo a lo cual es ajena pues como reiteradamente ha dicho, su inmueble materialmente no forma parte de la etapa de la urbanización que se desarrolló. Nótese que el plano catastrado sobre el cual se pide el uso de suelo cuenta con el visado de esa municipalidad y además constancias de hechos tales como los relacionados a las calles. Por otra parte, la decisión recurrida menciona la existencia de un acto definitivo de recepción de las obras por parte del Concejo Municipal, pero omite mencionar cualquier información que permita identificar ese acuerdo municipal, lo cual genera indefensión para la recurrente. Manifiesta nunca ha sido notificada de ninguna decisión del Concejo u de otros órganos municipales donde se informe de una situación irregular o de la necesidad de adoptar medidas correctivas, siendo más bien todo lo contrario pues se han obtenido visados municipales para segregación de lotes relacionados a la finca en cuestión y usos de suelo. En su criertiro, la negativa a emitir el certificado de uso de suelo sin fundamento técnico ni legal alguno que lo ampare, prácticamente vacía de contenido el derecho de propiedad que tiene conforme al artículo 45 de la Constitución Política; sustrae al inmueble del comercio de los hombres, siendo aún peor que una expropiación pues no media indemnización alguna y se debe seguir pagando el impuesto de bienes inmuebles, causando con un ello un daño aún difícil de estimar. Finalmente, manifiesta que se menciona la existencia de diseño de sitio que “traslapa la cobertura del terreno”, sin embargo, es omisa en fundamentar jurídicamente como un diseño de sitio del año 1990 de una urbanización que no se terminó de desarrollar, tiene 30 años después plenos efectos jurídicos y más valor que la información que se desprende del Registro Inmobiliario y del propio Plan Regulador actualmente en vigencia que clasifica el terreno como de Zona Residencial de Alta Densidad, de Zona de Protección Forestal y Zona de Protección de Quebrada. Como consta en el expediente, la lámina de diseño de sitio data del año 1990, momento en el cual no existía plan regulador en la zona urbana de Quepos, siendo que el Concejo Municipal en sesión extraordinaria Nº 321, celebrada el 26 de abril del 2002 acordó adoptar y poner en ejecución el Reglamento del Plan Regulador del Casco Urbano para la Ciudad de Quepos. Dicho plan regulador que corresponde al acuerdo 321 entró envigencia el día 28 de junio del 2002, a saber, tenía 5 años de vigencia cuando adquirió el terreno en el 2007. Es escaza la normativa existente sobre la naturaleza jurídica de los diseños de sitio, encontrándose esta básicamente en el reglamento de INVU antes referido. Sin embargo, indica que se desprende de la misma, que no es sino una propuesta que forma parte de un anteproyecto para el desarrollo de un conjunto inmobiliario, el cual se puede desarrollar o no, o que se puede desarrollar total o parcialmente, pero la ley no le da el efecto jurídico que pretende la municipalidad de “amarrar” indefinidamente un inmueble al diseño de sitio presentado. Los efectos del diseño de sitio del 1990 no pueden mantenerse en el tiempo para las áreas no desarrolladas conforme al mismo, cual si se trataran de una ley, máxime cuando el mismo se entiende carente de validez desde el momento que se aprobó un plan regulador que modificó la zonificación del área en cuestión, sino también por cuanto los permisos de construcción para las etapas de la urbanización que no se desarrollan caducan en el plazo de un año prorrogables hasta 3 años según lo dispone tanto la normativa urbanística en general sino el propio Plan Director Urbano del Cantón de Quepos (Reglamento Municipal 321 del 26 de abril del 2002 cuando dispone: 12.4. Vigencia de permisos. Los permisos dados tendrán una vigencia de un año natural desde el momento de su concesión. Si en el año de vigencia no se ha iniciado las obras, el interesado debe resellar el permiso para iniciar, sin costo alguno. Si la obra se inicia en el transcurso de ese año, el permiso tiene una validez de tres años. Después de esto prescribirá y el interesado debe hacer un nuevo trámite. En definitiva, plantea no puede verse afectada por un diseño de sitio sobre una etapa de urbanización no desarrollada y que se autorizó con base en normativa urbanística no vigente al haberse aprobado el actual plan regulador. Finalmente, el “congelar administrativamente” al inmueble como se pretende, no solo afecta sus intereses, sino a la propia comunidad de Quepos y a sus políticas urbanísticas de desarrollo por cuanto la zona donde se ubicada el inmueble está identificado como necesaria para permitir el necesario crecimiento de la ciudad y se define dentro del plan regulador como “área necesaria para albergar a la población existente y futura, permitiendo su ordenada expansión”. Por su parte la Municipalidad recurrida en el acto que se impugna refiere en lo de interés que, el rechazo del uso de suelo se da por dos criterios técnicos emitidos por la Unidad de Catastro y Topografía y por la Unidad de Asesoría Jurídica, que informan sobre la afectación del área descrita por el plano P-102412-2005 por la inclusión de parte de esta área como zonas verdes y calles públicas según el mapa de sitio Lomas del Cruce y su recepción mediante acto formal por parte del Concejo Municipal. Sobre el fondo señala que lo resuleto por la Unidad de Planificación Territorial se ajusta a la legalidad, indica que no se debe olvidar que el proceso judicial 09-001104-1027-CA es el resultado de una disposicion vinculante de la Contaloría General de la Repúbluca contenida en el DFOE-SM-39-2007 de División de Fiscalización Operativa y Evaluativa de la Constraloría General de la República. Refiere que es por ese elemento vincualnte que presentó oportunamente el proceso de lesividad para recuperar las áreas públicas de la Urbanización Lomas del Cruce cuyas áreas públicas por tanto demaniales fueron traspasadas e inscritas de manera irregular a nombre de privados. Manifiesta que efectivamente existen fraccionamientos posteriores a la implementación del Mapa Oficial de la Urbanización pero que esas segregaciones se realizaron a partir de calles públicas declaradas conforme al Mapa Oficial de la Urbanización y que es la vigencia la que niega la recurrente. Así las cosas, señala que se esta ante bienes que el Mapa Oficial de la Urbanización definió como zonas públicas y por ende demaniales, imprescriptibles e inalienables y fuera del comercio de los hombres, pero indica se debe considerar que las áreas públicas incluyen zonas verdes, zonas definidas en el numeral 50 constitucional, por lo que aplica el principio precautorio in dubio pro natura ante la presencia de zonas verdes por lo que debe prevalecer la protección del ambiente. Adiciona que la vigencia o no del mapa de sitio es un tema que deberá demostrar el administrado mediante documentación idónea emitida por la autoridad competente, que es el INVU o bien integrarse al proceso judicial citado para hacer vales sus derechos. CRITERIO DEL DESPACHO: A criterio de quien Juzga el recurso de apelación que se conoce debe ser declarado con lugar, previo a exponer los motivos al respecto, es importante traer a colación la naturaleza de los usos de suelo y la importancia de que el acto administrativo que resuelva el trámite al respecto, cumpla con todos los elementos del acto. Es así como el uso de suelo ha sido analizado por la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia mediante la resolución número 2017009565 de las nueve horas cuarenta y cinco minutos del veintitres de junio de dos mil diecisiete, en donde en lo de interés señaló: "VII. Sobre los certificados de uso de suelo. En cuanto a este aspecto, este Tribunal ha definido que los certificados de uso de suelo son un acto administrativo que nace del ejercicio de la potestad normativa del ente corporativo, que afecta directamente la esfera jurídica del administrado –favorable y desfavorablemente a la vez-; y que genera efecto jurídicos independientes. Ello por cuanto su contenido beneficia al administrado y a la vez le establece limitaciones, es decir, le otorga el derecho a destinar el bien conforme al uso de suelo establecido en la reglamentación una vez obtenidos los respectivos permisos y a la vez limita el ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente. Al ser actos favorables, se encuentran cubiertos por el principio de intangibilidad de los actos propios, por lo que su anulación o revisión implica la observación de los requisitos formales y sustanciales establecidos al efecto en el ordinal 173 de la Ley General de la Administración Pública (véanse, entre otros los Votos 2016-015501, 2006-005832, 2010-12815, y 2010-4161). No obstante lo anterior, cuando hay un hecho sobreviniente donde técnicamente se demuestre que pueda existir una afectación al recurso hídrico, en este supuesto deberá dársele primacía a la protección a éste recurso y, por consiguiente, la autorización de uso de suelo deberá ajustarse a ese hecho, sin necesidad de que la Administración deba recurrir a lo dispuesto en el numeral 173 de la Ley General de la Administración Pública...". Teniendo claro lo anterior, los siguientes motivos son los que justifican la acogida de la apelación que se conoce, en primer orden, coincide el despacho con lo referido por la recurrente en el sentido de que, el acto administrativo que se recurre resulta ayuno de la debida motivación que debe imperar en el mismo, nótese que los razones que expresa la recurrida al resolver la solicitud de uso de suelo planteada no resultan claras, el acto administrativo que se recurre es escueto en su contenido, véase que se insiste en la existencia del proceso judicial  09-001104-1027-CA y, cuando la parte acredita y la misma administración admite en oficios que constan en autos, que el terreno propiedad de la recurrente no forma parte del proceso judicial de cita, se limita a señalar que existe evidencia en que debe incluirse en el proceso judicial, por lo que el ente municipal parece aplicar a quien recurre implicaciones de un proceso judicial sin ser parte del mismo, violentando de manera grosera el debido proceso, toda vez que no se pueden imponer a terceros consecuencias derivadas de procesos judiciales donde no son parte. Así las cosas, si la Municipalidad considera que la propiedad de la recurrente debe formar parte del proceso judicial de cita o de cualquier otro proceso judicial, pues existen los medios procesales para hacerlo, más no puede por extensión achacar consecuencias de un proceso judicial del que no se es parte, dentro de un procedimiento administrativo. En segundo orden, la Municipalidad recurrida indica a la recurrente que la vigencia o no del mapa de sitio es un tema que deberá demostrar mediante documentación idónea emitida por la autoridad competente, que es el INVU, o bien integrarse al proceso judicial citado para hacer valer sus derechos. Ante este panórama, no debe la Administración municipal imponer al administrado una serie de cargas y obligaciones que le son propias como ente municipal, es decir, es la Municipalidad quien debe definir quienes son los demandados en un proceso de lesividad y no es el administrado quien debe presentarse a un proceso de lesividad a solicitar ser parte para que se declare la nulidad de un acto favorable a su esfera jurídica, debe recordarse que por ello es un proceso de lesividad, porque es la Administración que emite el acto administrativo declaratorio de derechos y no el administrado, quien debe solicitar su nulidad. Unido a lo anterior, es la Municipalidad quien debe establecer con documentación idónea si efectivamente la propiedad del recurrente se encuentra o no en el mapa de sitio de la Urbanización de marras, toda vez que es uno de los motivos que exponen en la resolución del uso de suelo. Tome nota el ente municipal que si efectivamente existe en el Mapa Oficial de la Urbanización Lomas del Cruce segregaciones que se realizaron a partir de calles públicas declaradas conforme al Mapa Oficial y es lo que se encuentra vigente actualmente en el cantón y es ahí donde se definieron las zonas públicas y por ende demaniales, imprescriptibles e inalienables y fuera del comercio de los hombres, deberá acreditar esta situación y no imponerle dicha carga a la empresa que recurre, porque ello resulta a todas luces improcedente, puede y debe efectivamente el ente municipal velar por las zonas públicas cantonales pero debe hacerlo por medio de información constatable al respecto, como lo son precisamente entre otros los mapas oficiales. Finalmente, si existe un traslape de cobertura de terreno de la finca en cuestión con el diseño de sitio de la Urbanización Lomas del Cruce, considere la Municipalidad proceder conforme corresponda, véase que no consta en el expediente administrativo ningún documento técnico del traslape, al plano adjunto al oficio MQ-UCYT-186-2020 que indica es montaje del plano P-1024812-2005 con diseño de sitio Lomas del Cruce, no resulta legible tampoco identifica la ubicación de la finca sobre la que solicita el uso de suelo, asimismo, tampoco consta en autos el acuerdo del Concejo Municipal que se menciona hizo la recepción de las áreas públicas de la Urbanización, por lo que la Municipalidad fundamenta su acto administrativo además en documentación que se echa de menos en los autos, lo que significa  una clara dificultad al ejercicio del derecho de defensa de quien recurre. En línea con los motivos de hecho y derecho indicados, considera esta Juzgadora que se presenta un quebranto del debido proceso y por ende la resolución venida en alzada deviene en totalmente nula. En esa línea, la Ley General de la Administración Pública establece: “Artículo 223.- 1. Sólo causará nulidad de lo actuado la omisión de formalidades sustanciales del procedimiento. 2. Se entenderá como sustancial la formalidad cuya realización correcta hubiera impedido o cambiado la decisión final en aspectos importantes, o cuya omisión causare indefensión”. A partir de la consideración anterior, plenamente aplicable a los procedimientos administrativos tramitados en sede municipal, es que se debe destacar que este Tribunal no es un garante de la legalidad por la legalidad misma, sino un contralor objetivo de la legalidad administrativa al servicio del interés público en los términos claramente establecidos en el artículo 113 de la Ley General de la Administración Pública, y en los artículos 49 y 173 del texto constitucional". (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, voto 588-2015). A su vez, es necesario traer a colación lo dispuesto en los artículos 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana que disponen: “Artículo 43.- El Mapa Oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos”. Artículo 44.- El dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si consta en el Mapa Oficial. El Registro citado pondrá último asiento a aquellas fincas, restos o lotes que el propietario, en concepto de fraccionador, ceda al municipio por mandato de esta ley, si en el documento inscribible consta el destino público que se le da al inmueble y el Notario da fe del acuerdo municipal en que aprueba la cesión y se dispone entregar dicho bien a ese mismo destino”. Sobre este aspecto, debe tenerse en cuenta que la Sala Primera ha señalado que basta con la constitución en los mapas oficiales de la urbanización para que se tenga un bien como parte del dominio público. Al respecto, señaló: “... Al respecto, cabe indicar que no resultaba indispensable que tales bienes fueran inscritos a nombre del Ayuntamiento o que el traspaso se diera formalmente como aduce la casacionista; primero, porque sí hubo un convenio que se materializó en los planos originales de la Urbanización. Segundo, el traspaso formal no es indispensable según el principio de inmatriculación. Ha dicho esta Sala sobre el particular: “De conformidad con el principio de inmatriculación o innecesaria inscripción del dominio público, su existencia y publicidad se da con independencia de su registro, porque se presume su titularidad por parte del Estado. De que manera que, el régimen demanial es per se. La publicidad en este tipo de bienes es material, no necesariamente formal o registral. El bien de dominio público, por su naturaleza, no necesita de la inscripción registral….” (sentencia no. 001259-F-S1-2009 de las 10 horas 50 minutos del 10 de diciembre de 2009). Tercero, bastaba su constitución en los mapas oficiales de la urbanización y del cantón, según se expuso, para que se tuviera como parte del dominio público según el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana que establece: “El dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si consta en el Mapa Oficial…”. En este caso, al estar en el mapa oficial de la Urbanización, se consolidó la propiedad aquí indicada, por lo que hizo bien el Ayuntamiento en negar el permiso objeto de este proceso. Por tales razones tampoco existe la indebida valoración de prueba acusada respecto de la falta de traspaso de los lotes al Municipalidad. La Urbanización existe en los planos y ordenación territorial de la Municipalidad, por lo que resulta innecesario analizar si se encuentra finalizada o no. Debe de respetarse el ordinal 40 ibídem en torno a la existencia de un sector destinado para parque tal y como lo expuso en su momento el jerarca impropio. Esto es, antes y después del fraccionamiento. Una parte de su extensión, debe dedicarse a zonas verdes, es más, el ordenamiento jurídico patrio lo manda de manera ineludible, y es deber de las Municipalidades su protección. Ha expresado esta Sala: “…de conformidad con lo dispuesto en los ordinales 37 de la Ley de Construcciones y 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana, los parques constituyen bienes de dominio público “cuya finalidad esencial al tenor de lo dispuesto en el artículo 50 de la Constitución Política, es la de otorgar a las personas áreas verdes de esparcimiento, como una forma de garantizarles el disfrute de espacio que les permitan tener una buena calidad de vida y por ende, desarrollarse plenamente como seres humanos en libertad”… Aunado a lo anterior, llevan razón los juzgadores de instancia cuando mencionan que esta conclusión resulta consecuente con los ordinales 37 de la Ley de Construcciones y 43 y 44 de la ley de Planificación Urbana, de los que se puede extraer la afectación genérica de los parques al demanio público” (sentencia no. 189 de las 9 horas 15 minutos del 3 de marzo de 2011)..." (Sala Primera, resolución 000896-F-S1-2015 de las nueve horas treinta minutos del cuatro de agosto de dos mil quince) (el resaltado no es del original). Al tenor de lo expuesto, considera quien Juzga que las nulidades argüidas y por los motivos indicados han impedido a la parte ejercer debidamente las acciones legales correspondientes, entre los cuales están los recursos de ley, si bien ha podido recurrir los actos administrativos emitidos dentro del presente expediente administrativo, ha debido debatir cuestiones que no son de recibo, como lo son, el deber acreditar que no es parte en un proceso judicial, donde además le indican que deberá apersonarse al mismo y donde le imponen la carga de prueba de información que debe tener la Municipalidad recurrida, todo ello evidencia que se le ha causado indefensión y, por consiguiente, la nulidad es procedente. En consecuencia, por las consideraciones de hecho y derecho indicadas, se anula el acto impugnado Resolución MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021 de fecha 18 de agosto del año 2021, emitido por la Municipalidad de Quepos y por conexidad el Oficio MQ-UPT-022-2021. Devuélvase los autos a la Municipalidad de origen para que proceda a resolver la solicitud de uso de suelo presentado por la empresa Joshua Tree Limitada conforme al ordenamiento jurídico, tomando en consideración lo indicado en el presente Considerando, donde la parte solicitante conozca debidamente los motivos de hecho y derecho que fundamentan la resolución a dicho trámite, con independencia de lo que proceda resolver por el ente municipal, permitiendo así poder ejercer el debido proceso y derecho de defensa al respecto.-

V.- DE LA DEVOLUCIÓN DEL EXPEDIENTE. Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc.) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.-

POR TANTO

Se declara Con Lugar el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, se anula el acto impugnado Resolución MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021 de fecha 18 de agosto del año 2021, emitido por la Municipalidad de Quepos y por conexidad el Oficio MQ-UPT-022-2021. Devuélvase los autos a la Municipalidad de origen para que proceda a resolver la solicitud de uso de suelo presentado por la empresa Joshua Tree Limitada conforme al ordenamiento jurídico tomando en consideración lo indicado en el Considerando IV de esta resolución, donde la parte solicitante conozca debidamente los motivos de hecho y derecho que fundamentan la resolución a dicho trámite, con independencia de lo que proceda resolver por el ente municipal. Es todo. Notifíquese. Karla Solís Valverde, Jueza.-



ZWVWZA7S47L861
KARLA GABRIELA SOLÍS VALVERDE - JUEZ/A DECISOR/A

 

EXP: 21-005954-1027-CA

Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected]

 

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 16:09:44.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

Resolution No. 04303 - 2023

Date of Resolution: October 12, 2023 at 11:27

Case File: 21-005954-1027-CA

Drafted by: Karla Gabriela Solís Valverde

Type of Matter: Improper Hierarchy

Analyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL

Text of the resolution

EXPEDIENTE:

21-005954-1027-CA - 3

PROCEEDING:

IMPROPER HIERARCHY (Municipal)

PLAINTIFF:

JOSHUA TREE LIMITADA

DEFENDANT:

MUNICIPALIDAD DE QUEPOS

No. 2023004303

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at eleven hours and twenty-seven minutes on the twelfth of October, two thousand twenty-three.-

This Tribunal, acting as a non-hierarchical comptroller of legality, hears the appeal filed by the company JOSHUA TREE LIMITADA against Resolution MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021 dated August 18, 2021, issued by the Municipal Mayor's Office of Quepos.-

CONSIDERING

I.- PRELIMINARY. It is noted that the chamber where this case file is processed was assumed by this Judge on September 1, 2023.-

II.- PROVEN FACTS. Of interest for the resolution of this case—with foliation according to the case file generated in the virtual desktop in ascending order—the following facts are deemed accredited: 1) The plaintiff submits a land use (uso de suelo) application form. (Folio 39); 2) Through Official Letter MQUPT-USO-421-2020, the Territorial Planning Unit informs the appellant: "that it refrains from issuing a Land Use resolution, having verified with the Legal Advisory Office of this Municipality that the property with cadastral map No. P-1024812-2005 is among the properties involved in judicial proceeding No. 09-001104-1027-CA, currently in effect." (Folio 48); 3) By email sent on November 4, 2020, the appellant's representative states that the property in question is not part of the judicial proceeding being processed since 2009 under case file number 09-001104-1027-CA, and therefore finds no legal reason for them not to issue the land use certificate. (Folio 49); 4) The Territorial Planning Unit, through official letter MQ-UPT-056-2020, requests the Municipal Legal Advisory Office to address the fact that it is indicated that the property for which land use is requested is not part of proceeding 09-001104-1027-CA. (Folio 53); 5) Through official letter MQ-AJ-309-2020 issued by the Municipal Legal Advisory Office, it is indicated that it is unknown why neither the company nor the property is the subject or part of the lesividad (lesividad) proceeding, but that its inclusion should be requested since map P-1024812-2005, property 6-145188-000, encompasses green zones (zonas verdes) and public street areas from the site design (diseño de sitio) of the Lomas del Cruce Residential Development (Urbanización), according to official letter MQ-UCYT-186-2020 and attached map. (Folios 55 to 58); 6) Through official letter MQ-UPT-022-2021 issued by the Territorial Planning Unit, the appellant is informed that the property in question is indeed not part of the judicial proceeding, but that in accordance with the Quepos Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano de Quepos) it is located in a High-Density Residential Zone (Zona Residencial de Alta Densidad), a Forest Protection Zone (Zona de Protección Forestal), and a Stream Protection Zone (Zona de Protección de Quebrada), but that it is not possible to certify the conformity of any type of land use because the site design of the Lomas del Cruce Residential Development overlaps the land cover (cobertura de terreno) of the property in question, and there is a definitive act of reception of the public areas of this residential development by the Municipal Council (Concejo Municipal). (Folios 59 to 60); 7) Through a brief filed on March 10, 2021, the appellant files a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) with a subsidiary appeal (apelación en subsidio) against MQ-UPT-022-2021 issued by the Territorial Planning Unit. (Folios 62 to 69); 8) Through official letter MQ-UPT-035-2021 issued by the Territorial Planning Unit, it rejected the motion for reconsideration against resolution MQ-UPT-022-2021 and proceeds to elevate the appeal to the Municipal Mayor's Office. (Folios 92 to 97); 9) By resolution MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021, the Municipal Mayor's Office rejects the appeal filed against official letter MQ-UPT-022-2021. (Folios 104 to 113); 10) Through a brief filed on August 22, 2020, the appellant company files a motion for reconsideration with a subsidiary appeal against resolution MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021. (Folios 115 to 118); 11) By resolution MQ-ALCK-RES-AJ-023-2021, the Municipal Mayor's Office rejects the motion for reconsideration filed against resolution MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021. (Folios 123 to 131).-

III.- UNPROVEN FACTS. None of relevance for the resolution of this matter.-

IV.- ON THE SPECIFIC CASE. In order to analyze the action being heard, it is convenient to recall that, in accordance with the wording of Article 173 of the Political Constitution, developed in numerals 162, 165, 166, 170, and 171 of the Municipal Code and 189 and following of the Contentious Administrative Procedure Code, the jurisdiction of the Contentious Administrative Tribunal is defined to act as a non-hierarchical comptroller of legality of the municipal regime, which, in accordance with numeral 181 of the General Law of Public Administration, is limited to exercising an eminently legality control of the formal function of municipal corporations, as it is limited to verifying a control of the administrative decisions of the municipalities, emanating from their authorities, that is, from the Council and the Mayor, within the limits of the claims and factual issues raised by the appellant. In the case at hand, an appeal is heard concerning the act of the Municipal Mayor's Office MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021; in order to address the formulated challenge, this Tribunal will proceed to hear the grievances raised by the appellant regarding the content of the administrative act. Grievances of the appellant: In this sense, the grievances set forth by the appellant in the brief filing the appeal and in the appearance before this office in September 2021 are summarized. It begins by noting that, in considering 4, point c), the Mayor's Office acknowledges that the property belonging to it is not part of judicial proceeding 09-001104-1027-CA. It points out that they do not ignore the Municipality's right and obligation to recover public domain (demanio público), but that the project only developed a stage of 36 homes and that this stage was the one received by the Municipality in an irregular manner, according to a Council agreement, and that, indeed, the reception of those houses is what entails the Municipality's right to incorporate them into the official map and claim it in a lesividad proceeding. In this regard, it points out that its property, according to official letter MQ-UPT-004-2020, is located adjacent to the Lomas del Cruce Residential Development, so it indicates that the municipal claim is only regarding the areas that formed the first stage received by the Municipality, and it therefore considers that a land use certificate cannot be denied by claiming that the property should have been part of the judicial proceeding. It points out that there is no technical document demonstrating that property 6-145188-000 incorporates green zones and public streets as stated in the appealed resolution. It states that by denying the land use, its constitutional right to property and the principle of registry certainty (seguridad registral) are violated, given that the property is free of annotations and encumbrances that would suggest an affectation from a project developed in the 90s. It also indicates that the land use certificate issued for its property does not meet the minimum characteristics of a land use, because it includes discretionary and subjective elements that, in the judgment of the Technical Unit, inhibit it and, as a preventive measure, from certifying the conformity of any land use, which it states deprives it of enjoying an asset it acquired in good faith in 2007. Therefore, it points out that the land use certificate departs from the principle of legality that should govern administrative action. Regarding the appearance before this office, it begins with a recount of the actions contained in the record, then refers as a first point to what was resolved in resolution MQ-ALCK-948-2021, an official letter resolving the motion for reconsideration against act MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021, where the Mayor's Office indicates that the judicial proceeding of case file number 09-001104-1027-CA is the result of a binding provision from Report DFOE-SM-39-2007 of the División de Fiscalización Operativa y Evaluativa of the Contraloría General de la República (hereinafter "CGR") and, therefore, the Municipality initiated the lesividad proceeding to recover the public areas of the Lomas del Cruce Residential Development. It reiterates its belief in the division that separates its property from the Lomas del Cruce Residential Development, due to the existence of a public street, which the Mayor's Office considers is generated from the Official Map of the Residential Development, and that the Mayor's Office establishes that since there are protected green zones in accordance with Article 50 of the Political Constitution, in application of the In Dubio Pro Natura principle, environmental protection must prevail, establishing the burden of proof regarding the validity of the Site Map on the administered party, as it concerns environmental matters. Therefore, it points out that the Mayor's Office ignored what was actually appealed in the motions against resolutions MQ-ALCK-RES-AJ-019-2021 and MQ-UPT-022-2021, pointing out that such resolutions do not meet the essential requirements of any administrative act, and are therefore contrary to law and, thus, absolutely null. Regarding the lack of grounds (motivo) and reasoning (motivación), it states that the decision subject to this appeal is absolutely sparse and completely fails to comply with the grounds and reasoning that must accompany every administrative act. So, first, it states that the property in question has not even been included in the judicial proceeding, but, even worse, they have also failed to conduct the technical studies that would allow them to prove that, without a doubt, the land must—necessarily—be included in such a matter, indicating that they should not suffer the consequences of the Quepos Municipality's negligence. The fact that a judicial proceeding exists, in which they are not a party and whose nature they are not required to know, does not necessarily imply that the property must be included in the judicial proceeding and—much less so—if the Municipality is not even sure that this will happen. Thus, the ground that served as the basis for rejecting the land use certificate does not even exist as such. Likewise, the Municipality indicates that "there is evidence to include this land in said judicial proceeding." However, in the administrative case file created for this purpose, it points out that no study or report is indicated or recorded that would allow the Municipality's assertion to be determined; note that, in folio 16 of the administrative case file, official letter number MQ-UCTV-186-2020 is recorded, and it only indicates that the property "clearly encompasses green zones of the public street from the site design of Lomas del Cruce as (...)", stating that this conclusion is derived from a single image, which the responsible public official does not even remotely explain. The foregoing, in its opinion, is completely questionable, since the denial of the land use certificate is based on two lines, without any reasoning whatsoever, and therefore, without explaining where and how such a concrete and precise statement was obtained, thus violating its legal duty to provide reasons for its decisions. Secondly, it states that on one hand, it is indicated that "the property in question, according to the zoning map of the Quepos Urban Regulatory Plan, is located in a High-Density Residential Zone, Forest Protection Zone, and Stream Protection Zone," however, on the other hand, contradictorily to the previous statement in its opinion, it is also indicated that "it is NOT possible to certify the conformity of any type of Land Use…." Therefore, it argues that the decisions of the Municipality of Quepos are not only devoid of reasoning and grounds, but are also contradictory; it points out it is strange that, in just two paragraphs, the Municipality became confused and contradicted itself. Regarding the legal nature of the land use certificate, it indicates that the decision of that Technical Unit not to issue the land use constitutes a modification to a consolidated legal situation, such as the right to property. The position it is placed in resembles a de facto expropriation without payment of compensation and subjects its resolution to a future and uncertain act that depends on the municipality itself and that harms it, as it corresponds to a lesividad proceeding that the municipality itself must initiate. To all this, it adds the fact that it must continue paying taxes. It is for this reason that it considers it appropriate to file against the decision of that Territorial Planning Unit the appropriate motions against acts of officials who do not depend on the Municipal Council, namely, the motion for reconsideration with a subsidiary appeal before the Mayor's Office, just as many municipalities correctly advise in the land use certificates they issue, which is not the case with that Unit. Regarding the land use certificate for the property under registration number 6-145188-000, it indicates that in reality, it cannot be affirmed that what was issued even meets the minimum characteristics to be considered as such. Even though it indicates that the property is in a High-Density Residential Zone, a Forest Protection Zone, and a Stream Protection Zone, it does not limit itself, as it should, to certifying the land use permitted by the zoning regulations, but rather includes other elements, of a discretionary and subjective nature, which in the judgment of that technical unit, inhibit it and serve as a "preventive measure" to not certify the conformity of any type of land use. Thereby, in its opinion, it is deprived of every real possibility of enjoying an asset it acquired in good faith in January 2007, namely, more than 10 years after the residential development was approved and 2 years before the judicial proceeding in question was initiated. The "land use certificate" issued departs, in its opinion, from the principle of legality that governs the actions of every public official. It points out that elements exogenous to the zoning map cannot, therefore, be introduced into the Land Use Certificate, as mandated by law, and that, in this particular case, by introducing them, the right to property is emptied of content. On the other hand, it states that as recorded in this case file, the Topography Department indicates in its official letter MQ-UCYT-186-2020 that "it is unknown why this property is not recorded within lesividad proceeding 09-001104-1027-CA, but if it is not, its inclusion as part of the properties recorded in that judicial proceeding should be requested." That official letter omits, in its opinion, that the reason why the property is not recorded is because the property is not part of the judicial proceeding, that department being unaware, regarding its recommendation, that, according to procedural regulations, it is not possible 12 years after a proceeding began to bring into it, as a party, a company and a property that do not appear in the initial complaint, nor in the list of facts or claims. The above, of course, also implies a flaw in the administrative act challenged here, for lacking grounds and reasoning. Regarding the validity and applicability of the site design, the appealed resolution indicates that it does not issue the requested use certificate because the property overlaps the site design of the Residential Development and there is a definitive act of reception of the public works by the Municipal Council. First, it adds that as recorded in the case file of said residential development, it was not the developer nor had any relationship with the Lomas del Cruce Residential Development; in fact, it acquired it in good faith under the protection of the Real Estate Registry, years after the problems that could have arisen by virtue of said project and the very initiation of the judicial proceeding. Although it is not a matter to be elucidated within this appeal process, it is worth noting that, in its opinion, it is unaware of the legal and technical reasons why it is claimed that its property should have been included in the judicial proceeding, since the land in question, although it formed part of the original design of a large-scale project to be developed in stages, was never developed as a stage; it remains as uncultivated land without constructions or urban works and materially separated from the Lomas del Cruce residential development, as that unit acknowledges in its official letter MQ-UPT-004-2020. From the review of the judicial case file, it indicates that it is evident that within the residential development, houses were built in areas intended for common zones, all of which is unrelated to it since, as it has repeatedly stated, its property is not materially part of the development stage that was built. Note that the cadastral map for which land use is requested has the approval (visado) of that municipality and also certifications of facts such as those related to streets. On the other hand, the appealed decision mentions the existence of a definitive act of reception of the works by the Municipal Council, but omits mentioning any information that would allow identifying that municipal agreement, which generates defenselessness for the appellant. It states that it has never been notified of any decision by the Council or other municipal bodies reporting an irregular situation or the need to adopt corrective measures; rather, quite the contrary, municipal approvals have been obtained for the segregation of lots related to the property in question and land uses. In its opinion, the refusal to issue the land use certificate without any technical or legal basis to support it practically empties of content the right to property it holds in accordance with Article 45 of the Political Constitution; it removes the property from commerce among men, being even worse than an expropriation since no compensation is involved and the real estate tax must continue to be paid, causing damage that is still difficult to estimate. Finally, it states that the existence of a site design is mentioned that "overlaps the land cover (cobertura del terreno)", however, it is remiss in legally substantiating how a site design from 1990 for a residential development that was not finished being developed has full legal effects 30 years later and more value than the information derived from the Real Estate Registry and the currently effective Urban Regulatory Plan itself, which classifies the land as a High-Density Residential Zone, Forest Protection Zone, and Stream Protection Zone. As recorded in the case file, the site design sheet dates from 1990, a time when no regulatory plan existed in the urban area of Quepos, given that the Municipal Council in extraordinary session No. 321, held on April 26, 2002, agreed to adopt and implement the Regulations of the Urban Core Regulatory Plan for the City of Quepos. Said regulatory plan corresponding to agreement 321 came into effect on June 28, 2002, namely, it had been in effect for 5 years when it acquired the land in 2007. The existing regulations on the legal nature of site designs are scarce, being found basically in the INVU regulation previously referred to. However, it indicates that it is evident from the same that it is nothing but a proposal that forms part of a preliminary project for the development of a real estate complex, which may or may not be developed, or which may be developed totally or partially, but the law does not give it the legal effect that the municipality seeks to indefinitely "tie" a property to the submitted site design. The effects of the 1990 site design cannot be maintained over time for areas not developed according to it, as if it were a law, especially when it is understood to lack validity from the moment a regulatory plan was approved that modified the zoning of the area in question, but also because the construction permits for the development stages that were not built expire within a period of one year, extendable up to 3 years, as provided not only by urban planning regulations in general but by the Urban Master Plan of the Canton of Quepos itself (Municipal Regulation 321 of April 26, 2002, when it provides: 12.4. Validity of permits. The permits granted shall have a validity of one calendar year from the moment of their granting. If within the year of validity the works have not begun, the interested party must revalidate the permit to begin, at no cost. If the work begins during that year, the permit is valid for three years. After this, it shall prescribe, and the interested party must undergo a new process. Ultimately, it argues that it cannot be affected by a site design for an undeveloped development stage that was authorized based on urban planning regulations no longer in effect due to the approval of the current regulatory plan. Finally, "administratively freezing" the property as intended not only affects its interests but also the community of Quepos itself and its urban development policies, since the area where the property is located is identified as necessary to allow the necessary growth of the city and is defined within the regulatory plan as an "area necessary to house the existing and future population, allowing its orderly expansion." For its part, the respondent Municipality, in the act being challenged, states what is of interest: that the rejection of the land use certificate is based on two technical criteria issued by the Cadastre and Topography Unit and the Legal Advisory Unit, which report on the affectation of the area described by map P-102412-2005 by the inclusion of part of this area as green zones and public streets according to the Lomas del Cruce site map and its reception through a formal act by the Municipal Council. On the merits, it points out that what was resolved by the Territorial Planning Unit conforms to legality; it indicates that it should not be forgotten that judicial proceeding 09-001104-1027-CA is the result of a binding provision from the Contraloría General de la República contained in DFOE-SM-39-2007 of the División de Fiscalización Operativa y Evaluativa of the Contraloría General de la República. It states that it is due to this binding element that it timely filed the lesividad proceeding to recover the public areas of the Lomas del Cruce Residential Development, whose public areas, therefore public domain (demaniales), were irregularly transferred and registered in the name of private parties. It states that there are indeed subdivisions (fraccionamientos) subsequent to the implementation of the Official Map of the Residential Development, but that these segregations were made from public streets declared in accordance with the Official Map of the Residential Development, and it is the validity of this that the appellant denies. Thus, it points out that these are assets that the Official Map of the Residential Development defined as public zones and therefore public domain, imprescriptible and inalienable and outside commerce among men, but it indicates that it must be considered that the public areas include green zones, zones defined in constitutional numeral 50, for which the precautionary principle in dubio pro natura applies in the presence of green zones, so environmental protection must prevail. It adds that the validity or not of the site map is a matter that the administered party must demonstrate through suitable documentation issued by the competent authority, which is INVU, or else join the cited judicial proceeding to assert its rights. OPINION OF THE COURT: In the opinion of this Judge, the appeal being heard must be granted. Before setting forth the reasons in this regard, it is important to bring up the nature of land uses (usos de suelo) and the importance that the administrative act resolving the procedure in this regard complies with all elements of the act. Thus, the land use has been analyzed by the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice through resolution number 2017009565 at nine hours and forty-five minutes on June twenty-third, two thousand seventeen, where, in what is of interest, it stated: "VII. On land use certificates. Regarding this aspect, this Tribunal has defined that land use certificates are an administrative act born from the exercise of the normative power of the corporate entity, which directly affects the legal sphere of the administered party—favorably and unfavorably at the same time—; and which generates independent legal effects. This is because its content benefits the administered party and simultaneously establishes limitations, that is, it grants them the right to designate the property according to the land use established in the regulations once the respective permits are obtained, and at the same time limits the exercise of the attributes of the property right, in application of urban planning regulations and the current environmental regime. As favorable acts, they are covered by the principle of intangibility of one's own acts (principio de intangibilidad de los actos propios), so their annulment or review implies observance of the formal and substantial requirements established for this purpose in ordinal 173 of the General Law of Public Administration (see, among others, Opinions 2016-015501, 2006-005832, 2010-12815, and 2010-4161). Notwithstanding the foregoing, when there is a supervening event where it is technically demonstrated that an affectation to the water resource may exist, in this scenario, primacy must be given to the protection of this resource and, consequently, the land use authorization must be adjusted to that event, without the Administration needing to resort to the provisions of numeral 173 of the General Law of Public Administration...". Having clarified the above, the following reasons justify the granting of the appeal being heard. First, this Court agrees with what was stated by the appellant in the sense that the appealed administrative act is devoid of the proper reasoning (motivación) that must prevail in it. Note that the reasons expressed by the respondent when resolving the land use application filed are not clear; the appealed administrative act is sparse in its content. It can be seen that the existence of judicial proceeding 09-001104-1027-CA is insisted upon, and when the party proves, and the administration itself admits in official letters recorded in the record, that the land owned by the appellant is not part of the cited judicial proceeding, it merely points out that there is evidence that it should be included in the judicial proceeding. Thus, the municipal entity seems to apply to the appellant implications of a judicial proceeding without being a party to it, grossly violating due process (debido proceso), since consequences derived from judicial proceedings where they are not a party cannot be imposed on third parties. Therefore, if the Municipality considers that the appellant's property should be part of the cited judicial proceeding or any other judicial proceeding, well, there are procedural means to do so, but it cannot, by extension, ascribe consequences of a judicial proceeding to which one is not a party, within an administrative procedure. Secondly, the respondent Municipality tells the appellant that the validity or not of the site map is a matter that must be demonstrated through suitable documentation issued by the competent authority, which is INVU, or else join the cited judicial proceeding to assert their rights. Given this scenario, the municipal Administration must not impose on the administered party a series of burdens and obligations that are its own as a municipal entity. That is to say, it is the Municipality that must define who the defendants are in a lesividad proceeding, and it is not the administered party who must appear in a lesividad proceeding to request to be a party so that the nullity of an act favorable to their legal sphere is declared. It should be remembered that this is why it is a lesividad proceeding, because it is the Administration that issues the administrative act declaratory of rights, and not the administered party, who must request its nullity. In addition to the foregoing, it is the Municipality that must establish, with suitable documentation, whether the appellant's property is or is not on the site map of the Residential Development in question, since this is one of the reasons set forth in the land use resolution.

The municipal entity should take note that if there indeed exist in the Official Map of the Lomas del Cruce Urbanization segregations that were carried out from public streets declared according to the Official Map and that is what is currently in force in the canton, and it is there where the public zones were defined and therefore public domain (demaniales), imprescriptible and inalienable and outside the commerce of men, it must certify this situation and not impose this burden on the appealing company, because this is clearly improper; the municipal entity can and must indeed watch over the canton's public zones but it must do so through verifiable information in that regard, precisely such as the official maps, among others. Finally, if there is an overlap of land coverage of the property in question with the site design of the Lomas del Cruce Urbanization, the Municipality should consider proceeding as appropriate; note that the administrative file contains no technical document of the overlap, the plan attached to official letter MQ-UCYT-186-2020, which it indicates is a montage of plan P-1024812-2005 with the Lomas del Cruce site design, is not legible nor does it identify the location of the property for which the land use (uso de suelo) is requested; likewise, the record (autos) also lacks the Municipal Council agreement that is mentioned as having accepted the Urbanization's public areas, so the Municipality bases its administrative act also on documentation that is conspicuously missing from the record (autos), which means a clear difficulty in the exercise of the right of defense of the appellant. In line with the indicated factual and legal grounds, this Judge considers that a breach of due process has occurred and therefore the resolution brought on appeal becomes entirely null. In this vein, the General Public Administration Law establishes: "Article 223.- 1. Only the omission of substantial procedural formalities will cause nullity of what was done. 2. A formality shall be deemed substantial if its correct performance would have prevented or changed the final decision in important aspects, or if its omission caused defenselessness (indefensión)." Based on the foregoing consideration, fully applicable to administrative procedures handled at the municipal level, it must be emphasized that this Tribunal is not a guarantor of legality for legality's sake, but an objective controller of administrative legality in the service of the public interest in the terms clearly established in Article 113 of the General Public Administration Law, and in Articles 49 and 173 of the constitutional text." (Contentious-Administrative Tribunal, Third Section, Voto 588-2015). In turn, it is necessary to bring up the provisions of Articles 43 and 44 of the Urban Planning Law, which provide: "Article 43.- The Official Map, together with the plans or the cadastre that complements it, shall constitute a special reliable record (registro especial fehaciente) regarding property and the dedication to public domain (afectación a dominio público) of lands or spaces already given over to public uses." "Article 44.- Municipal ownership over areas of streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for general public use is constituted by that same use and its registration in the Property Registry may be dispensed with, if it is recorded in the Official Map. Said Registry shall place a final entry for those properties, remnants, or lots that the owner, in the capacity of subdivider (fraccionador), cedes to the municipality by mandate of this law, if the registrable document records the public purpose given to the property and the Notary attests to the municipal agreement approving the cession and ordering the delivery of said property to that same purpose." On this aspect, it must be taken into account that the First Chamber has indicated that mere constitution in the urbanization's official maps is sufficient for a property to be considered part of the public domain. In this regard, it stated: "... In this regard, it should be noted that it was not essential that such properties be registered in the name of the Municipality or that the transfer be formally made as the appellant alleges; first, because there was an agreement that materialized in the original plans of the Urbanization. Second, the formal transfer is not essential according to the immatriculation (inmatriculación) principle. This Chamber has said on the matter: 'In accordance with the principle of immatriculation or unnecessary registration of the public domain, its existence and publicity exist independently of its registration, because its ownership by the State is presumed. Thus, the public domain regime is per se. Publicity in this type of property is material, not necessarily formal or registry-based. Public domain property, by its nature, does not need registry registration….' (judgment no. 001259-F-S1-2009 of 10:50 a.m. on December 10, 2009). Third, its constitution in the official maps of the urbanization and the canton was sufficient, as stated, for it to be considered part of the public domain according to Article 44 of the Urban Planning Law which establishes: 'Municipal ownership over areas of streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for general public use is constituted by that same use and its registration in the Property Registry may be dispensed with, if it is recorded in the Official Map…' In this case, being in the official map of the Urbanization, the property indicated here was consolidated, so the Municipality did well to deny the permit that is the subject of this proceeding. For such reasons, there is also no improper assessment of evidence alleged regarding the lack of transfer of the lots to the Municipality. The Urbanization exists in the Municipality's plans and territorial ordering, so it is unnecessary to analyze whether it is completed or not. Ordinal 40 ibidem must be respected regarding the existence of a sector designated for a park as stated at the time by the improper hierarch. That is, before and after the subdivision (fraccionamiento). A part of its extension must be dedicated to green areas; indeed, the national legal system mandates it inescapably, and it is the duty of Municipalities to protect them. This Chamber has stated: '…in accordance with the provisions of ordinals 37 of the Construction Law and 43 and 44 of the Urban Planning Law, parks constitute public domain property "whose essential purpose, pursuant to the provisions of Article 50 of the Political Constitution, is to grant people green recreational areas, as a way of guaranteeing them the enjoyment of spaces that allow them to have a good quality of life and, therefore, to develop fully as human beings in freedom"… Added to the above, the lower court judges are correct when they mention that this conclusion is consistent with ordinals 37 of the Construction Law and 43 and 44 of the Urban Planning Law, from which the generic dedication of parks to public domain can be extracted' (judgment no. 189 of 9:15 a.m. on March 3, 2011)..." (First Chamber, resolution 000896-F-S1-2015 of nine thirty in the morning on August 4, two thousand fifteen) (highlighting not from the original). In light of the foregoing, the Judge considers that the alleged nullities and for the indicated reasons have prevented the party from properly exercising the corresponding legal actions, among which are the appeals provided by law; although it has been able to appeal the administrative acts issued within this administrative file, it has had to debate matters that are not acceptable, such as the duty to prove that it is not a party in a judicial proceeding, where they also inform it that it must appear in the same and where they impose on it the burden of proof of information that the respondent Municipality should have, all of which demonstrates that defenselessness (indefensión) has been caused and, consequently, nullity is warranted. Consequently, on the stated factual and legal grounds, the challenged act Resolution MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021 dated August 18, 2021, issued by the Municipality of Quepos and, by connection, the Official Letter MQ-UPT-022-2021 are annulled. The record (autos) is returned to the originating Municipality so that it may proceed to resolve the land use (uso de suelo) application submitted by the company Joshua Tree Limitada in accordance with the legal system, taking into consideration what is indicated in this Considerando, where the requesting party duly knows the factual and legal grounds underlying the resolution of said procedure, regardless of what the municipal entity may decide, thus allowing it to exercise due process and the right of defense in that regard.-

V.- RETURN OF THE FILE. Since this venue was substantiated electronically, the parties may obtain a complete copy containing both the administrative file sent by the Municipal Corporation and all the pieces that make up this appeal, for which purpose they must provide the electronic storage device (USB drive or compact disc). Likewise, should any physical or electronic documentation have been submitted (plans, photographs, reports, etc.) that remains in the Office's custody, the person who submitted it may withdraw it within a period of 30 working days, in accordance with the provisions of Article 12 of the Regulation on Electronic Files before the Judicial Branch, approved by the Full Court in session No. 27-11 of August 22, 2011, Article XXVI and published in Judicial Bulletin No. 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Superior Council of the Judicial Branch, in session No. 43-12 held on May 3, 2012, Article LXXXI.-

POR TANTO

The appeal filed is declared With Merit and, consequently, the challenged act Resolution MQ-ALCK-RES-AJ-018-2021 dated August 18, 2021, issued by the Municipality of Quepos and, by connection, the Official Letter MQ-UPT-022-2021 are annulled. The record (autos) is returned to the originating Municipality so that it may proceed to resolve the land use (uso de suelo) application submitted by the company Joshua Tree Limitada in accordance with the legal system, taking into consideration what is indicated in Considerando IV of this resolution, where the requesting party duly knows the factual and legal grounds underlying the resolution of said procedure, regardless of what the municipal entity may decide. That is all. Notify. Karla Solís Valverde, Judge.-


ZWVWZA7S47L861
KARLA GABRIELA SOLÍS VALVERDE - JUEZ/A DECISOR/A

EXP: 21-005954-1027-CA

Goicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, in front of Café Dorado. Phones: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Email: [email protected]

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 16:09:44.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República