Res. 01080-2023 Tribunal Agrario — Sale of lot in Radiant Sun Valley — claims for hidden defects barred by statute of limitationsVenta de lote en Radiant Sun Valley — pretensiones por vicios ocultos prescritas

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Tribunal Agrario

Resolución Nº 01080 - 2023

Fecha de la Resolución: 16 de Diciembre del 2023 a las 09:32

Expediente: 21-000031-1634-CI

Redactado por: Ruth Alpízar Rodríguez

Clase de asunto: Proceso ordinario

Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL





Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría

Rama del Derecho: Derecho Procesal Agrario

Tema: Proceso ordinario agrario

Subtemas:

Cómputo del plazo en el caso de los vicios ocultos o redhibitorios.

Tema: Prescripción agraria

Subtemas:

Cómputo del plazo en el caso de los vicios ocultos o redhibitorios.

Tema: Compraventa

Subtemas:

Inexistencia de responsabilidad del vendedor cuando la parte apelante contó con tres años para investigar sobre las condiciones del lote previo al perfeccionamiento de la compra.

"IV.- Dado lo que es objeto de apelación, es necesario determinar en función de las obligaciones contractuales de las partes y lo que se debate en este caso, a partir de cuando eran exigibles, pues ello incide en el inicio del plazo de prescripción (numeral 874 Código Civil). Si se trata de vicios redhibitorios, por su naturaleza, el cómputo inicia partir del momento en el cual se evidencian, dado que materialmente es imposible reclamar antes. Al respecto, los objetos de los contratos, especialmente si son bienes materiales, pueden presentar defectos de diversa naturaleza, especialmente respecto de la calidad (disminuyen el valor o lo hacen inapto para su uso natural, por lo que si se conocen se pagaría un precio menor) o de la cantidad (diferencia entre el número de unidades pactadas o sus medidas y lo entregado). Por ello existen garantías, como la que obliga a responder por vicios ocultos (preexistentes al contrato) o la de funcionalidad (por defectos que no preexisten al contrato, surgen luego, durante el uso normal del bien). Esta última, aplicable en materia mercantil, permite reclamar la reparación del bien o su sustitución (artículos 452 Código de Comercio y 43 Ley 7472, Ley de la Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor). También cita la doctrina que los defectos o vicios pueden ser aparentes o no aparentes u ocultos, al momento en que se realiza la compra. En Costa Rica existen normas que regulan el tema tratándose de vicios ocultos o redhibitorios en el Código Civil (artículos 1023 y 1082) y en el Código de Comercio (artículos 467 y 450), este último aplicable si se trata de relaciones de naturaleza comercial. La Ley 7472 contiene también regulación al respecto (numeral 43). La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha analizado este tema en diferentes oportunidades. En el voto 227 de 20.12.1991, lo analiza en relación con el contrato de compraventa y establece como una de las obligaciones a cargo de la persona vendedora la garantía por vicios ocultos de la cosa, dado que le entrega del bien no solo implica su transferencia “material” sino también el que se posibilite su “posesión útil”. Les define como “defectos no manifiestos de la cosa vendida, anteriores al contrato, que hacen impropia dicha cosa para los usos a que estaba destinada, que de haberlos conocido el comprador no hubiera hecho la adquisición o hubiera pagado menos precio por ella, en la inteligencia de que el vendedor no responde ni de defectos manifiestos o que están a la vista, ni aun de aquellos ocultos, siempre que el comprador haya estado en aptitud de conocerlos, lo que ocurre cuando por su condición de experto, considerando su oficio o su profesión, por ser él un perito que por razón de su oficio o profesión, deba suponerse que pudo fácilmente descubrirlos. Esta obligación de garantía por los vicios de la cosa, tiene como fundamento el deber del vendedor de procurar al comprador no sólo la propiedad de la cosa, sino una posesión útil de la misma. Se funda también en el deber que impone la buena fe a todo contratante de informar al otro de aquellos hechos o circunstancias importantes que pudieran determinarlo a desistir del contrato”. Como características el defecto para producir responsabilidad, señala la Sala, los vicios deben: a) estar ocultos o no manifiestos (es decir, no ser detectables a simple vista). Esto aplica siempre que se trate de enajenación de cosa cierta, pues no sería posible exigirla si se trata de una cosa genérica previo a su individualización; b) desconocimiento de la anomalía por la persona compradora o adquirente (que tal ignore su existencia). Si hubiese estado enterada, posiblemente hubiese actuado de manera diversa, bien pagando menos o desistiendo de la adquisición; c) afectar la utilidad natural o consustancial del bien; debe volverlo inútil para el uso que se le requiere; d) existir desde antes de la adquisición del bien (preexistencia). La responsabilidad es exigible aun cuando la persona vendedora no conociese su existencia, ni tampoco es necesario que el vicio sea perpetuo o irremediable [...]".

VI.- En este caso no se plantea la acción de nulidad relativa (anulabilidad), dado que, de las petitorias de la demanda, lo que se desprende es la acción de resolución contractual por incumplimiento, basado en vicios ocultos. El plazo de prescripción negativa aplicable a este tipo de acción es el ordinario de 10 años (numeral 868 Código Civil). En cuanto a ese aspecto, el Juzgado, en la resolución recurrida, aplica un criterio correcto. En lo que es cuestionable su fundamentación para acoger la prescripción, es en que no se analizan si los reclamos en los que se basa el incumplimiento efectivamente constituyen vicios ocultos, y en función de ello, si era o no posible tomar como punto de partida, para todos los efectos, la fecha del contrato de compraventa. Sin embargo, pese a ese error, no existe mérito para cambiar lo resuelto, conforme a lo que se explica a continuación. En los hechos tercero y cuarto de la demanda la parte actora apelante explica que primero se firmó una opción de compra, el 28 de mayo de 2008, en la cual se establecieron como condiciones que el lote tendría electricidad, agua, alcantarillado y caminos completos y la forma como se pagaría el precio. La compraventa se perfeccionó tres años después, en escritura 325-9 de 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (imágenes 39 y 62 EDC). En los hechos quinto y noveno se afirma: “Durante años insistimos a los denunciados, explicaciones del por qué no se completaban las obras. Es a falta de avance en los trabajos en infraestructura, a pesar del avance del tiempo, que hemos procedido a realizar las investigaciones propias, que arrojaron los vicios ocultos que ha mantenido la Demandada en el tiempo” (imágenes 11 a 17 EDC). Por consiguiente, respecto del reclamo de incumplimiento por no existir en el lote electricidad, agua, alcantarillado, a la fecha de su traspaso, lo resuelto en cuanto a que está prescrito es correcto y debe mantenerse. La parte apelante admite expresamente que, pese a no cumplirse lo pactado en la opción de compra sobre esas obra y servicios, compró el terreno en mayo de 2011, conociendo y aceptando dicha situación. La presente demanda quedó notificada a la parte demandada, según la resolución recurrida, el 7 de octubre 2022 (aspecto no objetado en el recurso y que consta en el acta de notificación notarial: imagen 91 EDC). Resulta evidente que transcurrieron a esa fecha más de los diez años de prescripción ordinaria, plazo que empezó a correr, en cuanto a este reclamo, desde la fecha en que se adquirió el bien (momento a partir del cual era exigible), conforme a lo dispuesto en el artículo 874 ibid. En relación con los otros dos reclamos, lo resuelto también debe mantenerse, dado que la alegada no disponibilidad de agua, queda comprendido en el punto anterior y en todo caso, en casos como el presente, esa circunstancia no se puede calificar legalmente de “vicio oculto” [...]".

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Otras Referencias: Sala Primera voto 227 de 20.12.1991.

Citas de Legislación y Doctrina
Texto de la resolución
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ORDINARIO 21-000031-1634CI

ACTORA: THE BLUE OCEAN S.A.,

DEMANDADA: RADIANT SUN VALLEY S.A.   

VOTO N°  N° 2023001080

 

TRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- A las nueve horas treinta y dos minutos del dieciséis de diciembre de dos mil veintitrés.-

 PROCESO ORDINARIO interpuesto por THE BLUE OCEAN S.A., cédula jurídica tres-ciento uno-sesenta y tres mil seiscientos veinticinco, representada por Juan Antonio Mainieri Acuña, mayor, soltero, abogado, vecino de San José, cédula uno-mil doscientos noventa y ocho-trescientos sesenta y nueve; contra RADIANT SUN VALLEY S.A., representada por Jorge Cortés Porras, cédula seis-ciento veintinueve-trescientos ochenta y cuatro. Interviene como apoderado especial judicial de la sociedad actora: Juan Antonio Mainieri Acuña, colegiado veinte mil cuatrocientos ochenta y tres; de la parte demandada: Ricardo González Mora, colegiado número tres mil cuatrocientos cuarenta y nueve. Tramitado ante el Juzgado Agrario del Segundo Circuito judicial de la Zona Sur, Corredores. Conoce este Tribunal apelación interpuesta contra la resolución 218 del once de julio del dos mil veintitrés.

Redacta la jueza Alpízar Rodríguez; y,

CONSIDERANDO:

I.- RESOLUCION APELADA: En auto 218 del 11 de julio 2023 se acogió la excepción de prescripción negativa, por lo que dio por terminado el proceso con condena en costas a cargo de la parte actora (imagen 216 de expediente digital completo, descargado del documento más antiguo al más reciente, en adelante EDC).

II.- RECURSO DE APELACION: La parte demandante apela, con base en lo siguiente, que se resumen como sigue. Alega, la demanda se interpuso por incumplimiento contractual, para obtener el pago de los daños por los incumplimientos del contrato de opción de compra, dado que no se cumplieron las condiciones necesarias para la construcción. La imposibilidad de lograr una construcción se basó únicamente en los vicios ocultos del inmueble. Pero el Juzgado acoge la excepción de prescripción extintiva, sin tomar en consideración que la fecha en la que la actora se percató de los hechos no ha superado el umbral de la prescripción. Se basa en que el contrato de compra entre las partes se celebró hace más de 10 años. Pero una de las condiciones que prometió el vendedor en los contratos es que la finca que vendía (sic) podía ser sujeto (sic) de una construcción. La demandada nunca comunicó los problemas legales con los que contaba el inmueble, incluidos procesos ambientales, limitantes al acceso de aguas, y caminos, omitiendo la existencia de vicios ocultos, que fueron descubiertos hasta años después. Como consta en los hechos de la demanda, el conocimiento de dichos vicios ocultos no supera los términos de la prescripción extintiva. Reclama existe indebida aplicación de los artículos 868 y 879 Código Civil, dado que se debe aplicar el artículo 874 ibid. teniendo como punto de partida para el cómputo de la prescripción el día en que la obligación sea exigible. En la demanda pretende se declare la existencia de vicios ocultos al momento de la venta del inmueble, que nunca fueron puesto en “condimento de la Comprador” (sic). En el hecho noveno constan la fecha en la que se percata la actora de los vicios ocultos, siendo el más reciente referido a la disponibilidad de agua, cuando se indicó en el oficio 51-2019 de la ASADA San Buenas Coronado, del 13 de septiembre de 2019, que “para efectos de disponibilidad de agua le indicamos que nuestro sistema de agua potable no cubre este sector, según lo entendemos este lote pertenece a un proyecto privado de lotes que existe en el sector de Chontales en el distrito de ciudad cortés (sic)”. No existe por ello la infraestructura necesaria para construir la casa en el lote, ya que tampoco hay disponibilidad de agua. A partir de ese momento se pusieron en descubierto esos vicios, que hasta la fecha habían estado ocultos y nunca fueron aceptados o informados por la demandada a la actora. Igualmente, en el hecho quinto de la demanda se indica que durante años se pidieron explicaciones a la parte demandada del por qué no se completaban las obras. A finales del año 2019, la actora se percata de la existencia del procedimiento administrativo 270-08-TAA, ante el Tribunal Ambiental Administrativo, en contra de Radiant Sun Valley y otros. Los demandados no les informaron sobre ese proceso, que afectaba directamente el inmueble que pretendían comprar y que finalmente pagaron. Debido a la naturaleza de los vicios alegados como ocultos, el inicio del término comenzará a correr desde el momento que se percatan de los mismos, puesto antes de ese momento eran desconocidos para la compradora, por su condición de ocultos. Basta para ello apreciar en los autos, y la prueba. Son ocultos por no ser perceptibles o comunicados al momento de formalizar la escritura de compraventa, y concretamente en aspectos esenciales del negocio celebrado entre las partes, que indicaba como requisito que debía contar el inmueble. El vicio o defecto "oculto" es vicio redhibitorio, entendiéndose por "oculto" que no pudo ser conocido por el comprador en el momento de efectivizarse el acto jurídico, o que, al menos, resultaba difícil que lo pudiera apreciar en el momento. Es a partir del momento en que tales vicios son develados que se activa la obligación de reparar los daños y perjuicios ocasionados con su falta a la compradora, según lo establece el artículo 1045 Código Civil. Antes no se conocían los vicios ocultos de la edificación, ni tampoco habían sufrido lesión alguna en sus intereses. Por ello los accionantes no podían ejercer alguna acción. Sin embargo, la obligación no puede considerarse exigible cuando los vicios ocultos no se conocen y no se han producido los daños y perjuicios reclamados. Antes es impensable el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual. Existe prueba que acredita la fecha en la que mediante documentos emitidos por la Administración Púbica se puso en conocimiento la existencia de vicios ocultos a la actora. Cuando se omite el oficio 51-2019 antes citado es que la actora se percata que la demandada le ha ocultado vicios que afectan la finca que adquirió. Ese momento es el inicio del plazo de la prescripción ordinaria del artículo 868 del Código Civil, para la exigibilidad de la obligación del vendedor de resarcir los daños y perjuicios ocasionados con su falta, a la parte compradora. Con lo expuesto queda claro que el término de la prescripción para la exigibilidad de la obligación del vendedor, para con los compradores, por vicios ocultos de los llamados redhibitorios, comienza a correr a partir del momento que tales defectos no perceptibles, se ponen de manifiesto para los compradores. En aplicación indebida del Código Civil, la sentencia establece que dicho plazo corre a partir del momento en que ambas partes celebran el contrato de compraventa, mediante la respectiva escritura pública, sea este el momento de la formalidad del contrato, por cuanto dicho contrato con el simple acuerdo de cosa y precio entre las partes se encontraba perfecto. Pero la presente acción versa sobre la responsabilidad contractual por incumplimiento del vendedor, cuyo plazo de prescripción es de diez años. En consecuencia, se debe acoger el recurso y anular la sentencia recurrida, para en su lugar decretar la existencia de vicios ocultos, que afectan la fecha de inicio del cómputo de la prescripción, por lo que lo que la obligación no se encuentra prescrita (imagen 223 EDC).

 III.- No lleva razón la apelante; la resolución impugnada debe ser confirmada, pero por las razones que se explican a continuación. La apelante Blue Ocean pidió en su demanda: “1. Que la Actora canceló la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), por el inmueble. 2. Se tenga por resuelto el contrato porque la Demandada ha incumplido con lo establecido en el Contrato, y no se cuenta con la infraestructura que le fue prometida a la Actora. 3. Se proceda a ordenar a la Demandada al pago de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), a la Actora, por concepto de indemnización por no haber cumplido con lo obligado. 4. Se condene a las Demandadas al pago de daño moral y ocasionados por el incumplimiento del Contrato, de forma solidaria, los cuales se estiman en la suma de veinticinco millones de colones (¢25.000.000). 5. Se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la Actora a la Demandada, hasta su efectivo pago. 6. Se proceda con la indexación de los montos, hasta su efectivo pago. 7. Se condene al pago de las costas personales y procesales del presente proceso. 8. Se condene a la Demandada al pago de los daños y perjuicios relacionados con el incumplimiento. Los daños se detallan de la siguiente manera: A. Por concepto de daño directo, la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), al haberse despojado a la Actora de dicha suma, para la adquisición de un inmueble que no tiene la posibilidad de que se le construya una casa, como le fue ofrecido por la Demandada, que al tipo de cambio de hoy equivalen a cuarenta y dos millones seiscientos cuarenta y dos mil colones (¢42,642,000). B. Por concepto de daño moral veinticinco millones de colones (¢25.000.000), ya que los incumplimientos son única y exclusivamente atribuibles a la Demandada, y el inmueble que se adquirió tenía como fin que fuera el lugar para que los actores se retiraran en el país. Era la intención de los Actores construir un nuevo hogar, y así cumplir el sueño de tener vivienda en un paraíso tropical. Dicho sueño ha sido truncado por el actuar negligente e injustificado del Demandado. Estos actos han erosionando el estado psicológico de los Actores, generado desconfianza y desilusión en la posibilidad de lograr obtener una vivienda propia. C. Por concepto de perjuicios, se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la Actora a la Demandada, hasta su efectivo pago, al igual que la indexación correspondiente. Lo anterior con el fin de proceder a adecuar el valor del dinero en el tiempo, para que tenga vigencia una eventual condenatoria” (lo subrayado no es del original) (imagen 17 EDC). Lo planteado es entonces una acción contractual de resolución contractual, por el alegado incumplimiento de la parte demandada. Al respecto, la parte actora alega que tal se basa en la existencia de lo que califica como “vicios redhibitorios” en relación con el inmueble objeto del contrato de compraventa, terreno situado en Puerto Cortés, Puntarenas, matrícula 176361-000 (lote 27), con una medida de 6237,32 metros cuadrados, según plano catastrado P-1122132-2006 y que registralmente se indica es terreno de potrero. Tal se ubica dentro del desarrollo inmobiliario de alta gama llamado Radiant Sun Valley, que se afirma se anuncia con la denominación Radiant Sun Valley - Ventana del Pacifico. Alega compró a la empresa RADIANT SUN VALLEY ese lote, para construir una casa con las especificaciones ofrecidas. Pero eso no se ha logrado hacer porque no existe disponibilidad de servicios esenciales en el desarrollo inmobiliario ni el lote, por lo que el vendedor no ha procedido a construir la infraestructura a la que se obligó. Además, la empresa demandada, a la hora de vender el inmueble no le hizo saber que existía una denuncia tramitada en el Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), por irregularidades que podrían afectar el inmueble. Según los hechos de la demanda, alega la existencia de vicios redhibitorios, que en resumen son: a) ocultamiento de violaciones a la normativa ambiental. Asegura, a finales del año 2019 se enteró de la existencia del procedimiento administrativo citado contra Sun Valley y otros. El lote comprado proviene de la finca P-147760-000, inscrita a nombre de Radiant Sun Valley S.A., de la cual se segregaron en cabeza propia 23 lotes. Pero la vendedora nunca hizo de su conocimiento la existencia del referido procedimiento administrativo, que inició con la resolución del 21 de julio de 2008 del Tribunal Ambiental Administrativo, para “investigar si el Proyecto demoniaco Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópicos cumple con la Ley Tutelar del Ambiente y los Recursos Naturales”. Se dispuso en ella: “Ordenar a los proyectos denominados Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópico la paralización inmediata de cualquier obra, proyecto o actividad hasta tanto ese Despacho acuerde algo diferente (…)” (imagen 13 EDC). Aclara las medidas cautelares fueron modificadas luego, sin precisar cómo. b) No disponibilidad de agua, lo cual es el relevante porque una de las condiciones para la compra era la posibilidad de construir una casa. Pero en oficio 51-2019 de 13 de setiembre 2019, emitido por la ASADA San Buenas Coronado, se informó: “para efectos de disponibilidad de agua le indicamos que nuestro sistema de agua potable no cubre este sector, según lo entendemos este lote pertenece a un proyecto privado de lotes que existe en el sector de Chontales en el distrito de ciudad cortés (sic)” (imagen 13 EDC). En el hecho noveno de la demanda se agrega como otro aspecto incumplido que, para la fecha del traspaso, el inmueble tendría electricidad, agua, alcantarillado, y caminos completos, lo cual no fue así, pese a ser necesario para cumplir el objetivo por el cual fue anunciado y comprado: construir una casa con las condiciones ofrecidas por la demandada.

IV.- Dado lo que es objeto de apelación, es necesario determinar en función de las obligaciones contractuales de las partes y lo que se debate en este caso, a partir de cuando eran exigibles, pues ello incide en el inicio del plazo de prescripción (numeral 874 Código Civil). Si se trata de vicios redhibitorios, por su naturaleza, el cómputo inicia partir del momento en el cual se evidencian, dado que materialmente es imposible reclamar antes. Al respecto, los objetos de los contratos, especialmente si son bienes materiales, pueden presentar defectos de diversa naturaleza, especialmente respecto de la calidad (disminuyen el valor o lo hacen inapto para su uso natural, por lo que si se conocen se pagaría un precio menor) o de la cantidad (diferencia entre el número de unidades pactadas o sus medidas y lo entregado). Por ello existen garantías, como la que obliga a responder por vicios ocultos (preexistentes al contrato) o la de funcionalidad (por defectos que no preexisten al contrato, surgen luego, durante el uso normal del bien). Esta última, aplicable en materia mercantil, permite reclamar la reparación del bien o su sustitución (artículos 452 Código de Comercio y 43 Ley 7472, Ley de la Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor). También cita la doctrina que los defectos o vicios pueden ser aparentes o no aparentes u ocultos, al momento en que se realiza la compra. En Costa Rica existen normas que regulan el tema tratándose de vicios ocultos o redhibitorios en el Código Civil (artículos 1023 y 1082) y en el Código de Comercio (artículos 467 y 450), este último aplicable si se trata de relaciones de naturaleza comercial. La Ley 7472 contiene también regulación al respecto (numeral 43). La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha analizado este tema en diferentes oportunidades. En el voto 227 de 20.12.1991, lo analiza en relación con el contrato de compraventa y establece como una de las obligaciones a cargo de la persona vendedora la garantía por vicios ocultos de la cosa, dado que le entrega del bien no solo implica su transferencia “material” sino también el que se posibilite su “posesión útil”. Les define como “defectos no manifiestos de la cosa vendida, anteriores al contrato, que hacen impropia dicha cosa para los usos a que estaba destinada, que de haberlos conocido el comprador no hubiera hecho la adquisición o hubiera pagado menos precio por ella, en la inteligencia de que el vendedor no responde ni de defectos manifiestos o que están a la vista, ni aun de aquellos ocultos, siempre que el comprador haya estado en aptitud de conocerlos, lo que ocurre cuando por su condición de experto, considerando su oficio o su profesión, por ser él un perito que por razón de su oficio o profesión, deba suponerse que pudo fácilmente descubrirlos. Esta obligación de garantía por los vicios de la cosa, tiene como fundamento el deber del vendedor de procurar al comprador no sólo la propiedad de la cosa, sino una posesión útil de la misma. Se funda también en el deber que impone la buena fe a todo contratante de informar al otro de aquellos hechos o circunstancias importantes que pudieran determinarlo a desistir del contrato”. Como características el defecto para producir responsabilidad, señala la Sala, los vicios deben: a) estar ocultos o no manifiestos (es decir, no ser detectables a simple vista). Esto aplica siempre que se trate de enajenación de cosa cierta, pues no sería posible exigirla si se trata de una cosa genérica previo a su individualización; b) desconocimiento de la anomalía por la persona compradora o adquirente (que tal ignore su existencia). Si hubiese estado enterada, posiblemente hubiese actuado de manera diversa, bien pagando menos o desistiendo de la adquisición; c) afectar la utilidad natural o consustancial del bien; debe volverlo inútil para el uso que se le requiere; d) existir desde antes de la adquisición del bien (preexistencia). La responsabilidad es exigible aun cuando la persona vendedora no conociese su existencia, ni tampoco es necesario que el vicio sea perpetuo o irremediable.

V.- En sentencia 810 de 17.09.2004, la misma Sala se refiere a que existen, con base en las normas citadas, diversas vías para reclamar los problemas generados por vicios ocultos, pero ello depende de lo que pretenda hacer la parte cumpliente con el contrato. Tal puede entonces elegir plantear, por ejemplo: a) acción de repetición cuando se trata de contratos de naturaleza mercantil (artículo 450 Código de Comercio). Por la especialidad de la materia solo cabe aplicar las reglas de tal norma, con exclusión de otras acciones procesales; b) acción de anulabilidad (mal denominada en Costa Rica nulidad relativa) (artículo 1082 Código Civil); y c) acción de responsabilidad contractual común (v.g. resolución contractual, ejecución forzosa de contrato o reclamo puro y simple de daños y perjuicios por incumplimiento). Además, explica, en lo que interesa para este caso que, dependiendo de la acción ejercitada, puede existir término de caducidad de la instancia o plazo de prescripción. Si se pide la repetición (materia comercial), aplica un plazo de caducidad de tres meses (numeral 450 Código de Comercio). Si se solicita la nulidad relativa, la resolución o la ejecución forzosa aplica el plazo de prescripción respectivo (numerales 837, 838, 841, 842 y 868 Código Civil). Sobre estos aspectos, en sentencias 77 de 12.07.1995 y 320 de 09.11.1990 la Sala resalta que el numeral 1082 Código Civil establece una acción de nulidad relativa o anulabilidad, basada en un vicio de la voluntad: el error. “Dicha acción se funda en los vicios ocultos y en el error, conjuntamente. Aunque la venta no pueda ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, -salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento-, siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad; responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento. Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 704 y 764 del Código Civil, este último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación". Es una obligación implícita en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (764 Y 1022 ibídem)”. Y sobre el inicio del cómputo del plazo de prescripción, se determinó que “la obligación no puede considerarse exigible cuando aún los vicios ocultos no se conocen y no se han producido los daños y perjuicios reclamados. Antes es impensable el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual... Ergo, antes no podía correr plazo alguno de prescripción o caducidad. La presente acción versa sobre la responsabilidad contractual por incumplimiento del vendedor, cuyo plazo de prescripción es de diez años” (lo subrayado no es del original).

VI.- En este caso no se plantea la acción de nulidad relativa (anulabilidad), dado que, de las petitorias de la demanda, lo que se desprende es la acción de resolución contractual por incumplimiento, basado en vicios ocultos. El plazo de prescripción negativa aplicable a este tipo de acción es el ordinario de 10 años (numeral 868 Código Civil). En cuanto a ese aspecto, el Juzgado, en la resolución recurrida, aplica un criterio correcto. En lo que es cuestionable su fundamentación para acoger la prescripción, es en que no se analizan si los reclamos en los que se basa el incumplimiento efectivamente constituyen vicios ocultos, y en función de ello, si era o no posible tomar como punto de partida, para todos los efectos, la fecha del contrato de compraventa. Sin embargo, pese a ese error, no existe mérito para cambiar lo resuelto, conforme a lo que se explica a continuación. En los hechos tercero y cuarto de la demanda la parte actora apelante explica que primero se firmó una opción de compra, el 28 de mayo de 2008, en la cual se establecieron como condiciones que el lote tendría electricidad, agua, alcantarillado y caminos completos y la forma como se pagaría el precio. La compraventa se perfeccionó tres años después, en escritura 325-9 de 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (imágenes 39 y 62 EDC). En los hechos quinto y noveno se afirma: “Durante años insistimos a los denunciados, explicaciones del por qué no se completaban las obras. Es a falta de avance en los trabajos en infraestructura, a pesar del avance del tiempo, que hemos procedido a realizar las investigaciones propias, que arrojaron los vicios ocultos que ha mantenido la Demandada en el tiempo” (imágenes 11 a 17 EDC). Por consiguiente, respecto del reclamo de incumplimiento por no existir en el lote electricidad, agua, alcantarillado, a la fecha de su traspaso, lo resuelto en cuanto a que está prescrito es correcto y debe mantenerse. La parte apelante admite expresamente que, pese a no cumplirse lo pactado en la opción de compra sobre esas obra y servicios, compró el terreno en mayo de 2011, conociendo y aceptando dicha situación. La presente demanda quedó notificada a la parte demandada, según la resolución recurrida, el 7 de octubre 2022 (aspecto no objetado en el recurso y que consta en el acta de notificación notarial: imagen 91 EDC). Resulta evidente que transcurrieron a esa fecha más de los diez años de prescripción ordinaria, plazo que empezó a correr, en cuanto a este reclamo, desde la fecha en que se adquirió el bien (momento a partir del cual era exigible), conforme a lo dispuesto en el artículo 874 ibid. En relación con los otros dos reclamos, lo resuelto también debe mantenerse, dado que la alegada no disponibilidad de agua, queda comprendido en el punto anterior y en todo caso, en casos como el presente, esa circunstancia no se puede calificar legalmente de “vicio oculto”. En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a ese servicio. Se trata de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa. Y en este caso, la parte apelante contó con 3 años entre la opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa para realizar la investigación -de al menos lo básico- sobre la condiciones y servicios con los que contaba el lote objeto de la negociación. Si no lo hizo, no puede pretender imputar a la parte contraria la responsabilidad absoluta de dicha omisión que, en todo caso, como se indicó, no califica como vicio oculto, por ser un tema verificable, con mediana prudencia por quien pretende adquirir un inmueble, previo a ello. En segundo lugar, tampoco se ha acreditado que exista imposibilidad de tener acceso al agua. El oficio de la Asada, única prueba documental aportada sobre el tema no es concluyente al respecto, pues únicamente se informa que esa entidad no cubre el sector (imagen 13 EDC). Además, como se explica en el voto 1173 de 07.12.2022 de este Tribunal, en Costa Rica existen diversas formas legales de tener acceso al servicio de agua (desde pajas de agua brindadas por el Estado hasta pozos legalmente realizados). Conforme lo explicado, no se cumple entonces en cuanto a este reclamo, al igual que sucede con lo indicado en el punto anterior, con la característica de ser un aspecto oculto, no identificable por la persona compradora, así como tampoco con ser lo reclamado, de forma indubitable, una afectación a la utilidad natural o consustancial del bien. Finalmente, en lo que respecta al incumplimiento por “ocultamiento de violaciones a la normativa ambiental”, por no haber informado la vendedora a la compradora, antes de la venta, que existía un procedimiento ante el Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), que se afirma inició el 21 de julio del 2008 (luego de firmada la opción de venta), de lo cual asegura la parte apelante se enteró hasta el 2019, tampoco puede considerarse un vicio oculto, en el contexto del caso, dado que no se aportó prueba actualizada sobre sus alcances y estado en relación con el lote objeto de este proceso. En otras palabras, la existencia de ese procedimiento y la documental aportada al respecto no es prueba suficiente de que el bien inmueble objeto de este proceso no sea apto ni útil para cumplir su fin, de acuerdo con su naturaleza; ni tampoco de que, por esa circunstancia, no pueda ser utilizado para los fines para los cuáles fue adquirido. Solo se ofrece y aporta con la demanda lo que se identifica como “copia del oficio TAA-538-2019, emitido por la licenciada Ligia Umana (sic) Ledezma, del Tribual Ambiental Administrativo, que indica que para el 9 de septiembre de 2019, el expediente número 270-08-03-TAA, en contra de Radiant Sun Valley, S.A., se encuentra en la etapa de investigación preliminar” (imagen 67 EDC). Y quien apela, además, acepta que las medidas cautelares iniciales fueron modificadas, sin precisar cómo (imagen 16 EDC). La parte contraria, al referirse a este tema, afirmó que existió esa investigación, pero la paralización de la obra se levantó y actualmente no existen medidas cautelares (imagen 106 EDC). Como prueba solo aporta copias de algunos documentos de ese expediente que datan de los años 2008 a 2019, que tampoco aportan datos útiles para variar lo resuelto en la resolución impugnada, sobre la prescripción aplicada (imagen 136 EDC). Por lo explicado, para efectos de dicha excepción, debe tenerse lo alegado respecto de esa denuncia administrativa, como un tema cuyo reclamo debe computarse a partir de la fecha del contrato por medio del cual se adquirió el lote, sin que califique como vicio oculto (por no cumplirse de forma indubitable la característica de que afecta la utilidad natural o consustancial del bien). Y por ello, al igual que los otros aspectos, es un reclamo que también está prescrito, conforme se dispuso en la resolución recurrida. Los agravios analizados no son, por consiguiente, procedentes para variar lo resuelto.

VII.- En lo apelado, procede confirmar el auto recurrido.

POR TANTO:

En lo apelado, se confirma la resolución 218 del once de julio del dos mil veintitrés.

 

 

 

 

	


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MJNS5JEGJ6C61
RUTH ALPIZAR RODRÍGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A

	

 





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WG8U8MOCO4K61
MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - JUEZ/A DECISOR/A

	

 

	


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ATQ43FSZJNUI61
MAGDA DÍAZ BOLAÑOS - JUEZ/A DECISOR/A

 

EXP: 21-000031-1634-CI

II Circuito Judicial San José, 4º piso, edificio de Tribunales de Justicia, Calle Blancos de Goicoechea frente al parqueo del Hospital Hotel La Católica Teléfonos: 2247-9093. Fax: 2280-6317 ó 2280-8381. Correo electrónico: [email protected]

 

Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 16:13:54.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

**RESOLUTION No. 01080 - 2023**

**Date of Resolution:** December 16, 2023, at 09:32

**Case File:** 21-000031-1634-CI

**Drafted by:** Ruth Alpízar Rodríguez

**Type of Matter:** Ordinary Proceeding

**Analyzed by:** CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL

**Content of Interest:**

**Type of Content:** Majority Vote

**Branch of Law:** Agrarian Procedural Law

**Topic:** Ordinary agrarian proceeding

**Subtopics:**

Calculation of the time limit in the case of hidden or redhibitory defects (vicios ocultos o redhibitorios).

**Topic:** Agrarian statute of limitations (prescripción agraria)

**Subtopics:**

Calculation of the time limit in the case of hidden or redhibitory defects (vicios ocultos o redhibitorios).

**Topic:** Purchase and sale (compraventa)

**Subtopics:**

Non-existence of seller liability when the appellant had three years to investigate the conditions of the lot prior to the completion of the purchase.

"IV.- Given what is the subject of the appeal, it is necessary to determine, based on the contractual obligations of the parties and what is debated in this case, from when they were enforceable, as this affects the commencement of the statute of limitations period (prescripción) (numeral 874 Civil Code). If dealing with redhibitory defects (vicios redhibitorios), by their nature, the calculation begins from the moment they become evident, given that it is materially impossible to claim beforehand. In this regard, the objects of contracts, especially if they are material goods, can present defects of various natures, especially regarding quality (they diminish the value or make it unsuitable for its natural use, such that if known, a lower price would be paid) or quantity (difference between the number of agreed units or their measurements and what was delivered). Therefore, there are guarantees, such as the one requiring liability for hidden defects (vicios ocultos) (pre-existing to the contract) or that of functionality (for defects that do not pre-exist the contract, arising later, during the normal use of the good). The latter, applicable in commercial matters, allows claiming the repair of the good or its replacement (articles 452 Commerce Code and 43 Law 7472, Law of Promotion of Competition and Effective Consumer Defense). Doctrine also states that defects (defectos) or vices (vicios) can be apparent (aparentes) or non-apparent (no aparentes) or hidden (ocultos), at the time the purchase is made. In Costa Rica, there are rules regulating the subject regarding hidden or redhibitory defects (vicios ocultos o redhibitorios) in the Civil Code (articles 1023 and 1082) and in the Commerce Code (articles 467 and 450), the latter applicable if dealing with relationships of a commercial nature. Law 7472 also contains regulation on the matter (numeral 43). The First Chamber of the Supreme Court of Justice has analyzed this topic on various occasions. In vote 227 of 20.12.1991, it analyzes it in relation to the purchase and sale contract (contrato de compraventa) and establishes as one of the obligations of the seller the guarantee for hidden defects (vicios ocultos) of the thing, given that the delivery of the good not only implies its 'material' transfer but also making its 'useful possession' (posesión útil) possible. It defines them as 'non-manifest defects of the sold thing, prior to the contract, that make said thing unsuitable for the uses for which it was intended, such that had the buyer known of them, they would not have made the acquisition or would have paid a lower price for it, with the understanding that the seller is not liable for manifest defects or those that are visible, nor even for those hidden, provided that the buyer was in a position to know of them, which occurs when, by their condition as an expert, considering their trade or profession, as they are an expert who by reason of their trade or profession, it must be assumed they could easily discover them. This guarantee obligation for the vices (vicios) of the thing is based on the seller's duty to provide the buyer not only the property of the thing, but a useful possession (posesión útil) thereof. It is also based on the duty imposed by good faith on every contracting party to inform the other of those important facts or circumstances that could determine them to desist from the contract.' As characteristics for the defect to produce liability, the Chamber indicates, the vices (vicios) must: a) be hidden or non-manifest (that is, not detectable at first sight). This applies as long as it concerns the alienation of a specific thing, as it would not be possible to demand it if it concerns a generic thing prior to its individualization; b) the anomaly is unknown to the buyer or acquirer (such that they are unaware of its existence). Had they been aware, they possibly would have acted differently, either paying less or desisting from the acquisition; c) affect the natural or consubstantial utility of the good; it must render it useless for the use required of it; d) exist from before the acquisition of the good (pre-existence). Liability is enforceable even if the seller was unaware of its existence, nor is it necessary for the defect to be perpetual or irremediable [...]."

"VI.- In this case, the action for relative nullity (anulabilidad) is not raised, given that, from the claims of the complaint, what is evident is the action for contractual resolution (resolución contractual) due to non-performance, based on hidden defects (vicios ocultos). The negative statute of limitations (prescripción negativa) period applicable to this type of action is the ordinary one of 10 years (numeral 868 Civil Code). Regarding that aspect, the Court, in the appealed resolution, applies a correct criterion. Where its reasoning to uphold the statute of limitations (prescripción) is questionable, is that it does not analyze whether the claims on which the non-performance is based effectively constitute hidden defects (vicios ocultos), and based on that, whether or not it was possible to take the date of the purchase and sale contract (contrato de compraventa) as the starting point, for all purposes. However, despite that error, there is no merit to change what was resolved, as explained below. In the third and fourth facts of the complaint, the appellant plaintiff explains that a purchase option was first signed, on May 28, 2008, in which it was established as conditions that the lot would have electricity, water, sewerage, and complete roads, and the way the price would be paid. The purchase and sale (compraventa) was completed three years later, in deed 325-9 of May 30, 2011, of volume nine of the protocol of notary Xinia María Arias Naranjo (images 39 and 62 EDC). In the fifth and ninth facts it is affirmed: 'For years we insisted to the defendants, explanations for why the works were not completed. It is due to the lack of progress in the infrastructure works, despite the passage of time, that we have proceeded to conduct our own investigations, which revealed the hidden defects (vicios ocultos) that the Defendant has maintained over time' (images 11 to 17 EDC). Consequently, regarding the claim for non-performance because the lot did not have electricity, water, sewerage, on the date of its transfer, the ruling that it is time-barred is correct and must be upheld. The appellant party expressly admits that, despite the non-fulfillment of what was agreed in the purchase option regarding those works and services, they bought the land in May 2011, knowing and accepting said situation. The present complaint was notified to the defendant, according to the appealed resolution, on October 7, 2022 (aspect not objected to in the appeal and that is recorded in the notarial notification act: image 91 EDC). It is evident that, by that date, more than ten years of the ordinary statute of limitations (prescripción ordinaria) had elapsed, a period that began to run, regarding this claim, from the date on which the good was acquired (the moment from which it was enforceable), pursuant to the provisions of article 874 ibid. In relation to the other two claims, the ruling must also be upheld, given that the alleged non-availability of water is encompassed in the previous point and in any case, in cases like the present, that circumstance cannot be legally qualified as a 'hidden defect' (vicio oculto) [...]."

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**Other References:** First Chamber vote 227 of 20.12.1991.

**Citations of Legislation and Doctrine**
**Text of the resolution**
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**ORDINARY 21-000031-1634CI**

**PLAINTIFF: THE BLUE OCEAN S.A.,**

**DEFENDANT: RADIANT SUN VALLEY S.A.**

**VOTE No. No. 2023001080**

**AGRARIAN TRIBUNAL. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ.-** At nine hours and thirty-two minutes on the sixteenth of December, two thousand and twenty-three.-

**ORDINARY PROCEEDING** filed by THE BLUE OCEAN S.A., legal identification number three-one hundred one-sixty three thousand six hundred twenty-five, represented by Juan Antonio Mainieri Acuña, of legal age, single, attorney, resident of San José, identification number one-thousand two hundred ninety-eight-three hundred sixty-nine; against RADIANT SUN VALLEY S.A., represented by Jorge Cortés Porras, identification number six hundred twenty-nine-three hundred eighty-four. Appearing as special judicial attorney-in-fact for the plaintiff company: Juan Antonio Mainieri Acuña, bar association number twenty thousand four hundred eighty-three; for the defendant: Ricardo González Mora, bar association number three thousand four hundred forty-nine. Processed before the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of the Southern Zone, Corredores. This Tribunal hears the appeal filed against resolution 218 of July eleventh, two thousand twenty-three.

Drafted by Judge Alpízar Rodríguez; and,

**WHEREAS (CONSIDERANDO):**

I.- APPEALED RESOLUTION: In order 218 of July 11, 2023, the exception of negative statute of limitations (prescripción negativa) was upheld, terminating the proceeding with costs (costas) imposed on the plaintiff (image 216 of the complete digital file, downloaded from the oldest document to the most recent, hereinafter EDC).

II.- APPEAL: The plaintiff appeals, based on the following, summarized as follows. They allege the complaint was filed for contractual non-performance, to obtain payment of damages for the non-compliance with the purchase option contract, given that the necessary conditions for construction were not met. The impossibility of achieving construction was based solely on the hidden defects (vicios ocultos) of the property. But the Court upholds the exception of extinctive statute of limitations (prescripción extintiva), without considering that the date on which the plaintiff became aware of the facts has not exceeded the statute of limitations (prescripción) threshold. It is based on the fact that the purchase contract between the parties was concluded more than 10 years ago. But one of the conditions the seller promised in the contracts is that the property it was selling (sic) could be subject (sic) to construction. The defendant never communicated the legal problems existing on the property, including environmental proceedings, limitations on access to water, and roads, omitting the existence of hidden defects (vicios ocultos), which were discovered years later. As recorded in the facts of the complaint, the knowledge of said hidden defects (vicios ocultos) does not exceed the terms of the extinctive statute of limitations (prescripción extintiva). They claim there is improper application of articles 868 and 879 Civil Code, given that article 874 ibid. must be applied, taking as the starting point for the calculation of the statute of limitations (prescripción) the day on which the obligation becomes enforceable. In the complaint, they seek a declaration of the existence of hidden defects (vicios ocultos) at the time of the sale of the property, which were never brought to the "condimento de la Comprador" (sic). In the ninth fact, the date on which the plaintiff became aware of the hidden defects (vicios ocultos) is recorded, the most recent being related to water availability, when it was indicated in official letter 51-2019 of the ASADA San Buenas Coronado, dated September 13, 2019, that "for purposes of water availability, we inform you that our potable water system does not cover this sector, as we understand it, this lot belongs to a private lot project that exists in the sector of Chontales in the district of ciudad cortés (sic)". Therefore, there is no necessary infrastructure to build a house on the lot, as there is also no water availability. From that moment, those defects (vicios) were uncovered, which until then had been hidden and were never accepted or informed by the defendant to the plaintiff. Likewise, in the fifth fact of the complaint, it is stated that for years, explanations were requested from the defendant as to why the works were not completed. At the end of 2019, the plaintiff became aware of the existence of administrative proceeding 270-08-TAA, before the Administrative Environmental Tribunal, against Radiant Sun Valley and others. The defendants did not inform them about that process, which directly affected the property they intended to buy and for which they ultimately paid. Due to the nature of the defects (vicios) alleged as hidden, the beginning of the term will start to run from the moment they become aware of them, given that before that moment they were unknown to the buyer, due to their hidden nature. It is sufficient to examine the case file and the evidence. They are hidden because they are not perceivable or communicated at the time of formalizing the purchase and sale deed, and specifically in essential aspects of the business concluded between the parties, which indicated as a requirement that the property should have. The hidden defect (vicio oculto) is a redhibitory defect (vicio redhibitorio), understanding "hidden" (oculto) as that which could not be known by the buyer at the time the legal act was executed, or that, at least, was difficult for them to appreciate at that moment. It is from the moment when such defects (vicios) are revealed that the obligation to repair the damages (daños y perjuicios) caused by their absence to the buyer is activated, as established in article 1045 Civil Code. Before, the hidden defects (vicios ocultos) of the building were not known, nor had they suffered any injury to their interests. Therefore, the plaintiffs could not bring any action. However, the obligation cannot be considered enforceable when the hidden defects (vicios ocultos) are unknown and the damages (daños y perjuicios) claimed have not been produced. Before, the exercise of the action for contractual non-performance is unthinkable. There is evidence that proves the date on which, through documents issued by the Public Administration, the existence of hidden defects (vicios ocultos) was brought to the plaintiff's attention. Upon the issuance of the aforementioned official letter 51-2019, the plaintiff becomes aware that the defendant has hidden defects (vicios) that affect the property they acquired. That moment is the start of the ordinary statute of limitations (prescripción ordinaria) period under article 868 of the Civil Code, for the enforceability of the seller's obligation to compensate the damages (daños y perjuicios) caused by their breach, to the buyer. With the foregoing, it is clear that the statute of limitations (prescripción) term for the enforceability of the seller's obligation to the buyers, for hidden defects (vicios ocultos) of the so-called redhibitory type, begins to run from the moment such non-perceptible defects are revealed to the buyers. In improper application of the Civil Code, the judgment establishes that said period runs from the moment both parties entered into the purchase and sale contract (contrato de compraventa), by means of the respective public deed, that is, the moment of formality of the contract, given that said contract was perfected by the simple agreement on the thing and price between the parties. But the present action deals with contractual liability for the seller's non-performance, whose statute of limitations (prescripción) period is ten years. Consequently, the appeal must be upheld and the appealed judgment annulled, to instead decree the existence of hidden defects (vicios ocultos), which affect the start date for the calculation of the statute of limitations (prescripción), so the obligation is not time-barred (image 223 EDC).

III.- The appellant is not correct; the challenged resolution must be confirmed, but for the reasons explained below. The appellant Blue Ocean requested in its complaint: "1. That the Plaintiff paid the sum of sixty-nine thousand dollars (US$69,000) for the property. 2. That the contract be considered resolved because the Defendant has failed to comply with what was established in the Contract, and the infrastructure promised to the Plaintiff does not exist. 3. That the Defendant be ordered to pay sixty-nine thousand dollars (US$69,000) to the Plaintiff, as compensation for not having fulfilled what was obligated. 4. That the Defendants be ordered to pay moral damages (daño moral) caused by the breach of the Contract, jointly and severally, which are estimated at the sum of twenty-five million colones (₡25,000,000). 5. That interest be paid, calculated from the moment of the Plaintiff's payment to the Defendant, until its effective payment. 6. That the indexation of the amounts proceed, until their effective payment. 7. That they be ordered to pay the personal and procedural costs (costas) of this proceeding. 8. That the Defendant be ordered to pay the damages (daños y perjuicios) related to the breach. The damages are detailed as follows: A. For direct damage, the sum of sixty-nine thousand dollars (US$69,000), for the Plaintiff having been deprived of said sum, for the acquisition of a property that cannot have a house built on it, as was offered by the Defendant, which at today's exchange rate equals forty-two million six hundred forty-two thousand colones (₡42,642,000). B. For moral damages (daño moral), twenty-five million colones (₡25,000,000), since the breaches are solely and exclusively attributable to the Defendant, and the property acquired was intended to be the place where the plaintiffs would retire in the country. It was the Plaintiffs' intention to build a new home, and thus fulfill the dream of having a dwelling in a tropical paradise. Said dream has been truncated by the negligent and unjustified actions of the Defendant. These acts have eroded the psychological state of the Plaintiffs, generating distrust and disillusionment in the possibility of obtaining their own home. C. For consequential damages (perjuicios), proceed with the payment of interest, calculated from the moment of the Plaintiff's payment to the Defendant, until its effective payment, as well as the corresponding indexation. The foregoing in order to adjust the value of money over time, so that an eventual judgment is effective" (the underlining is not from the original) (image 17 EDC). What is proposed is therefore a contractual action for contractual resolution (resolución contractual), for the alleged non-performance by the defendant. In this regard, the plaintiff alleges that it is based on the existence of what it qualifies as "redhibitory defects (vicios redhibitorios)" in relation to the property object of the purchase and sale contract (contrato de compraventa), land located in Puerto Cortés, Puntarenas, registration number 176361-000 (lot 27), with a measurement of 6,237.32 square meters, according to cadastral plan P-1122132-2006 and which, in the registry, is indicated as pasture land. It is located within the high-end real estate development called Radiant Sun Valley, which is stated to be advertised under the name Radiant Sun Valley - Ventana del Pacifico. They allege having purchased that lot from the company RADIANT SUN VALLEY, to build a house with the specifications offered. But this has not been achieved because there is no availability of essential services in the real estate development or the lot, so the seller has not proceeded to build the infrastructure to which it obligated itself. Furthermore, when selling the property, the defendant company did not inform them that there was a complaint filed before the Environmental Tribunal (case file 270-08-TAA), for irregularities that could affect the property. According to the facts of the complaint, they allege the existence of redhibitory defects (vicios redhibitorios), which in summary are: a) concealment of violations of environmental regulations. They claim that at the end of 2019 they learned of the existence of the cited administrative proceeding against Sun Valley and others. The purchased lot originates from property P-147760-000, registered in the name of Radiant Sun Valley S.A., from which 23 lots were segregated in their own name. But the seller never made them aware of the existence of the referred administrative proceeding, which began with the resolution of July 21, 2008, of the Administrative Environmental Tribunal, to "investigate whether the Project named Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes and Sueños del Trópicos complies with the Environmental and Natural Resources Protective Law". It was ordered therein: "Order the projects called Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes and Sueños del Trópico to immediately stop any work, project, or activity until this Office agrees otherwise (…)" (image 13 EDC). They clarify the precautionary measures were later modified, without specifying how. b) Non-availability of water, which is relevant because one of the conditions for the purchase was the possibility of building a house. But in official letter 51-2019 of September 13, 2019, issued by the ASADA San Buenas Coronado, it was reported: "for purposes of water availability, we inform you that our potable water system does not cover this sector, as we understand it, this lot belongs to a private lot project that exists in the sector of Chontales in the district of ciudad cortés (sic)" (image 13 EDC). In the ninth fact of the complaint, another unmet aspect is added: that by the transfer date, the property would have electricity, water, sewerage, and complete roads, which was not the case, despite being necessary to fulfill the objective for which it was advertised and purchased: to build a house with the conditions offered by the defendant.

IV.- Given what is the subject of the appeal, it is necessary to determine, based on the contractual obligations of the parties and what is debated in this case, from when they were enforceable, as this affects the commencement of the statute of limitations (prescripción) period (numeral 874 Civil Code). If dealing with redhibitory defects (vicios redhibitorios), by their nature, the calculation begins from the moment they become evident, given that it is materially impossible to claim beforehand. In this regard, the objects of contracts, especially if they are material goods, can present defects of various natures, especially regarding quality (they diminish the value or make it unsuitable for its natural use, such that if known, a lower price would be paid) or quantity (difference between the number of agreed units or their measurements and what was delivered). Therefore, there are guarantees, such as the one requiring liability for hidden defects (vicios ocultos) (pre-existing to the contract) or that of functionality (for defects that do not pre-exist the contract, arising later, during the normal use of the good). The latter, applicable in commercial matters, allows claiming the repair of the good or its replacement (articles 452 Commerce Code and 43 Law 7472, Law of Promotion of Competition and Effective Consumer Defense). Doctrine also states that defects (defectos) or vices (vicios) can be apparent (aparentes) or non-apparent (no aparentes) or hidden (ocultos), at the time the purchase is made. In Costa Rica, there are rules regulating the subject regarding hidden or redhibitory defects (vicios ocultos o redhibitorios) in the Civil Code (articles 1023 and 1082) and in the Commerce Code (articles 467 and 450), the latter applicable if dealing with relationships of a commercial nature. Law 7472 also contains regulation on the matter (numeral 43). The First Chamber of the Supreme Court of Justice has analyzed this topic on various occasions. In vote 227 of 20.12.1991, it analyzes it in relation to the purchase and sale contract (contrato de compraventa) and establishes as one of the obligations of the seller the guarantee for hidden defects (vicios ocultos) of the thing, given that the delivery of the good not only implies its 'material' transfer but also making its 'useful possession' (posesión útil) possible. It defines them as 'non-manifest defects of the sold thing, prior to the contract, that make said thing unsuitable for the uses for which it was intended, such that had the buyer known of them, they would not have made the acquisition or would have paid a lower price for it, with the understanding that the seller is not liable for manifest defects or those that are visible, nor even for those hidden, provided that the buyer was in a position to know of them, which occurs when, by their condition as an expert, considering their trade or profession, as they are an expert who by reason of their trade or profession, it must be assumed they could easily discover them. This guarantee obligation for the vices (vicios) of the thing is based on the seller's duty to provide the buyer not only the property of the thing, but a useful possession (posesión útil) thereof. It is also based on the duty imposed by good faith on every contracting party to inform the other of those important facts or circumstances that could determine them to desist from the contract.' As characteristics for the defect to produce liability, the Chamber indicates, the vices (vicios) must: a) be hidden (ocultos) or non-manifest (no manifiestos) (that is, not detectable at first sight). This applies as long as it concerns the alienation of a specific thing, as it would not be possible to demand it if it concerns a generic thing prior to its individualization; b) the anomaly is unknown to the buyer or acquirer (such that they are unaware of its existence). Had they been aware, they possibly would have acted differently, either paying less or desisting from the acquisition; c) affect the natural or consubstantial utility of the good; it must render it useless for the use required of it; d) exist from before the acquisition of the good (pre-existence). Liability is enforceable even if the seller was unaware of its existence, nor is it necessary for the defect to be perpetual or irremediable.

V.- In judgment 810 of 17.09.2004, the same Chamber mentions that there exist, based on the cited rules, various avenues to claim the problems generated by hidden defects (vicios ocultos), but it depends on what the complying party intends to do with the contract. Such party can then choose to file, for example: a) action for recovery (acción de repetición) when dealing with contracts of a commercial nature (article 450 Commerce Code). Due to the specialty of the matter, only the rules of that provision apply, excluding other procedural actions; b) action for annulability (anulabilidad) (poorly termed relative nullity in Costa Rica) (article 1082 Civil Code); and c) ordinary contractual liability action (e.g., contractual resolution (resolución contractual), specific performance of contract, or pure and simple claim for damages (daños y perjuicios) for non-performance). Furthermore, it explains, insofar as relevant for this case, that depending on the action exercised, there may be a lapse (caducidad) period for the instance or a statute of limitations (prescripción) period. If recovery (repetición) is sought (commercial matter), a lapse (caducidad) period of three months applies (numeral 450 Commerce Code). If relative nullity, resolution (resolución), or specific performance is sought, the respective statute of limitations (prescripción) period applies (numerals 837, 838, 841, 842, and 868 Civil Code). On these aspects, in judgments 77 of 12.07.1995 and 320 of 09.11.1990, the Chamber highlights that numeral 1082 Civil Code establishes an action for relative nullity or annulability (anulabilidad), based on a defect of consent: error. "Said action is based on the hidden defects (vicios ocultos) and the error, jointly. Although the sale cannot be annulled by the sole existence of hidden defects (vicios ocultos), -unless it constitutes, additionally, an error that vitiates consent-, the possibility of the seller's ordinary contractual liability always remains, the seller having the obligation to deliver the thing in such a way that it fully performs its normal function; liability that could result in an indemnification for damages (daños y perjuicios), depending on the nature of the non-performance. If the seller delivers the thing with some vice or defect that makes it unsuitable for its normal function or impairs it, they incur contractual non-performance, in accordance with articles 692, 693, 701, 702, 704, and 764 of the Civil Code, the latter insofar as it provides that "payment shall be made in all respects in accordance with the tenor of the obligation". It is an obligation implicit in the purchase and sale (compraventa) to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (764 and 1022 ibid.)". And regarding the start of the calculation of the statute of limitations (prescripción) period, it was determined that "the obligation cannot be considered enforceable when the hidden defects (vicios ocultos) are not yet known and the claimed damages (daños y perjuicios) have not yet been produced. Before, the exercise of the action for contractual non-performance is unthinkable... Ergo, before, no statute of limitations (prescripción) or lapse (caducidad) period could run. The present action concerns contractual liability for the seller's non-performance, whose statute of limitations (prescripción) period is ten years" (the underlining is not from the original).

VI.- In this case, the action for relative nullity (anulabilidad) is not raised, given that, from the claims of the complaint, what is evident is the action for contractual resolution (resolución contractual) due to non-performance, based on hidden defects (vicios ocultos). The negative statute of limitations (prescripción negativa) period applicable to this type of action is the ordinary one of 10 years (numeral 868 Civil Code). Regarding that aspect, the Court, in the appealed resolution, applies a correct criterion. Where its reasoning to uphold the statute of limitations (prescripción) is questionable, is that it does not analyze whether the claims on which the non-performance is based effectively constitute hidden defects (vicios ocultos), and based on that, whether or not it was possible to take the date of the purchase and sale contract (contrato de compraventa) as the starting point, for all purposes.

However, despite that error, there is no merit to change what was decided, as explained below. In the third and fourth facts of the complaint, the appellant plaintiff explains that a purchase option was first signed, on May 28, 2008, in which it was established as conditions that the lot would have electricity, water, sewerage, and completed roads, and the manner in which the price would be paid. The sale was perfected three years later, in deed 325-9 of May 30, 2011, of the ninth volume of the protocol of notary Xinia María Arias Naranjo (images 39 and 62 EDC). In the fifth and ninth facts it is stated: “For years we insisted to the defendants for explanations as to why the works were not being completed. It is due to the lack of progress in the infrastructure works, despite the passage of time, that we have proceeded to carry out our own investigations, which revealed the hidden defects that the Defendant has maintained over time” (images 11 to 17 EDC). Consequently, regarding the claim for non-performance because the lot lacked electricity, water, and sewerage at the date of its transfer, what was decided regarding it being time-barred is correct and must be upheld. The appellant party expressly admits that, despite the non-fulfillment of what was agreed in the purchase option regarding those works and services, they bought the land in May 2011, knowing and accepting that situation. This lawsuit was served on the defendant party, according to the appealed decision, on October 7, 2022 (an aspect not objected to in the appeal and which appears in the notarial service record: image 91 EDC). It is evident that by that date more than the ten years of the ordinary statute of limitations had elapsed, a period that began to run, regarding this claim, from the date on which the property was acquired (the moment from which it was enforceable), pursuant to the provisions of Article 874 ibid. In relation to the other two claims, what was decided must also be upheld, given that the alleged non-availability of water is encompassed in the previous point and, in any case, in cases such as the present one, that circumstance cannot be legally classified as a “hidden defect.” In the first place, the buyer had the possibility of verifying, prior to purchasing, whether the lot had access to that service. These are basic aspects that must be verified prior to acquiring a piece of land, especially if its purpose was to use it to build a house. And in this case, the appellant party had 3 years between the purchase option and the perfection of the sale to carry out an investigation—of at least the basics—regarding the conditions and services available to the lot subject to the negotiation. If they did not do so, they cannot seek to attribute absolute liability for that omission to the opposing party which, in any case, as indicated, does not qualify as a hidden defect, as it is a verifiable matter, with moderate prudence by anyone seeking to acquire a property, prior to doing so. In the second place, it has also not been proven that it is impossible to have access to water. The official communication from the Asada, the sole documentary evidence provided on the matter, is not conclusive in this regard, as it only reports that that entity does not cover the sector (image 13 EDC). Furthermore, as explained in vote 1173 of 07.12.2022 of this Court, in Costa Rica there are various legal means of obtaining access to water service (from water rights provided by the State to legally drilled wells). As explained, this claim therefore does not meet, as is also the case with what was indicated in the previous point, the characteristic of being a hidden aspect, not identifiable by the buyer, nor does what is claimed indisputably constitute an impairment of the natural or consubstantial utility of the property. Finally, with respect to the non-performance for “concealment of violations of environmental regulations,” because the seller did not inform the buyer, before the sale, that there was a proceeding before the Environmental Tribunal (expediente 270-08-TAA), which it claims began on July 21, 2008 (after the purchase option was signed), of which the appellant party assures it became aware until 2019, this also cannot be considered a hidden defect, in the context of the case, given that no updated evidence was provided regarding its scope and status in relation to the lot subject to this process. In other words, the existence of that proceeding and the documentary evidence provided in that respect is not sufficient proof that the real property subject to this process is not suitable or useful for fulfilling its purpose, according to its nature; nor that, due to that circumstance, it cannot be used for the purposes for which it was acquired. Only what is identified as “copy of official communication TAA-538-2019, issued by attorney Ligia Umana (sic) Ledezma, of the Administrative Environmental Tribunal, which indicates that as of September 9, 2019, expediente number 270-08-03-TAA, against Radiant Sun Valley, S.A., is in the preliminary investigation stage” is offered and provided with the complaint (image 67 EDC). And the appellant, moreover, accepts that the initial precautionary measures were modified, without specifying how (image 16 EDC). The opposing party, when referring to this matter, stated that this investigation existed, but the stoppage of work was lifted and there are currently no precautionary measures (image 106 EDC). As evidence, they only provide copies of some documents from that expediente dating from the years 2008 to 2019, which also do not provide useful data to vary what was decided in the challenged decision, regarding the statute of limitations applied (image 136 EDC). For the reasons explained, for the purposes of said exception, what is alleged regarding that administrative complaint must be considered a matter whose claim must be computed from the date of the contract through which the lot was acquired, without it qualifying as a hidden defect (as the characteristic of impairing the natural or consubstantial utility of the property is not indisputably met). And therefore, like the other aspects, it is a claim that is also time-barred, as was ordered in the appealed decision. The grievances analyzed are, consequently, not admissible to vary what was decided.

VII.- In the matters appealed, the appealed order must be confirmed.

POR TANTO:

In the matters appealed, decision 218 of July eleven, two thousand twenty-three, is confirmed.











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MJNS5JEGJ6C61
RUTH ALPIZAR RODRÍGUEZ - JUDGE/DECISION-MAKER








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WG8U8MOCO4K61
MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - JUDGE/DECISION-MAKER






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ATQ43FSZJNUI61
MAGDA DÍAZ BOLAÑOS - JUDGE/DECISION-MAKER



EXP: 21-000031-1634-CI

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