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Español (source)OCTAVO.-[...]En este sentido, a pesar de que este Tribunal encuentra muy respetables la argumentaciones realizadas por las demandadas en la acción de lesividad, debe precisarse que ninguno de los principios registrales de publicidad, legitimación, fe pública, legalidad e inscripción, como mecanismos garantes de la seguridad jurídica; puede prevalecer sobre el carácter demanial del bien afectado, o servir de medio para derribar las características de imprescriptibilidad e inalienabilidad de éste.
English (translation)EIGHTH.-[...] In this regard, although this Court finds the arguments made by the defendants in the lesividad action very respectable, it must be specified that none of the registry principles of publicity, legitimacy, public faith, legality, and registration, as mechanisms guaranteeing legal certainty, can prevail over the public domain character of the affected asset, or serve as a means to undermine its characteristics of imprescriptibility and inalienability.
Lesividad granted, private claim dismissed
Grande Normal Pequeña Tribunal Contencioso Administrativo Resolución Nº 03088 - 2024 Fecha de la Resolución: 10 de Mayo del 2024 a las 15:52 Expediente: 15-003590-1027-CA Redactado por: Gustavo Octavio Irias Obando Clase de asunto: Proceso de conocimiento Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias del mismo expediente Contenido de Interés: Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Procesal Contencioso Administrativo Tema: Proceso de lesividad Subtemas: Declaratoria de nulidad y cancelación de inscripción de propiedad ante inaplicabilidad de principios registrales como garantes de la seguridad jurídica sobre el carácter demanial del bien afectado. Tema: Bien demanial Subtemas: Inaplicabilidad de los principios registrales como mecanismos garantes de la seguridad jurídica sobre el carácter demanial del bien afectado. Declaratoria de nulidad y cancelación de inscripción de propiedad ante inaplicabilidad de principios registrales como garantes de la seguridad jurídica sobre el carácter demanial del bien afectado. OCTAVO.-[...]En este sentido, a pesar de que este Tribunal encuentra muy respetables la argumentaciones realizadas por las demandadas en la acción de lesividad, debe precisarse que ninguno de los principios registrales de publicidad, legitimación, fe pública, legalidad e inscripción, como mecanismos garantes de la seguridad jurídica; puede prevalecer sobre el carácter demanial del bien afectado, o servir de medio para derribar las características de imprescriptibilidad e inalienabilidad de éste." Sentencias Relacionadas Texto de la resolución EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj ???????????????? EXPEDIENTE: 15-003590-1027-CA - 3 PROCESO: CONOCIMIENTO ACTOR/A: CATALINA DEL CARMEN CASTRO CHAVES DEMANDADO/A: B & P AND THE MONKEY BUSINESS S.A. N° 2024003088 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las quince horas con cincuenta y dos minutos del diez de Mayo del dos mil venticuatro.- Procesos de conocimiento contencioso administrativo acumulados, tramitados bajo los expedientes números 15-003590-1027-CA, interpuesto este por Catalina Castro Chaves, mayor, casada una vez, hotelera, con cédula de identidad número 6-164-363, vecina de Quepos, en su calidad personal y en representación de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., cédula jurídica número 3-101-365763, en contra del Estado, representado en este proceso por el Procurador Mauricio Castro Lizano, abogado, casado, vecino de Heredia, cédula de identidad número 1-0767-0302, la Junta Administrativa del Registro Nacional, representada por su apoderada especial judicial, Gabriela Rojas Rodríguez, casada una vez, abogada, vecina de La Unión, Cartago, portadora de la cédula de identidad número 2-0526-0005; y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC), representado por su apoderada especial judicial Ariana Ginette Sánchez Gutiérrez, abogada, cédula de identidad número 4-0213-0473, vecina de Heredia; y el expediente número 16-002921-1027-CA, que es proceso de lesividad, interpuesto por El Estado, aquí representado por la Procuradora Silvia Quesada Casares, abogada, vecina de San José, cédula de identidad número 1-0964-0571; en contra de Catalina Castro Chaves, de calidades ya dichas; de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., cédula jurídica número 3-101-365763; de B & P and The Monkey Business S.A., cédula jurídica 3-101-355180, representada por su Curador Procesal Álvaro Francisco Vargas Arce, abogado, cédula de identidad número 4-0134-0568; y del Banco de Costa Rica, cédula jurídica 4-000-000019, representado por sus apoderados generales judiciales, Helberth Obando Durán, abogado, vecino de Goicoechea, cédula de identidad número 5-0189-0605 y Rodolfo Flores Mora, carné de colegiado número 10965. En este proceso interviene como tercero interesado, el Sistema Nacional de Áreas de Conservación, bajo la misma representación ya indicada. Además, en ambos asuntos actúa como apoderada especial judicial de Catalina Castro Chaves y de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., la licenciada Adriana Rojas Rivero, abogada, cédula de identidad número 1-0732-0927, vecina de Heredia. CONSIDERANDO: PRIMERO. ANTECEDENTES PROCESALES: A- ACTUACIONES PREVIAS A LA ACUMULACIÓN DENTRO DEL EXPEDIENTE 15-003590-1027-CA 1.- Mediante libelo de demanda incoado por la señora Catalina Castro Chaves, en su condición personal y como representante de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., dirigido contra la Junta Administrativa del Registro Público y del Estado, presentado el veinticuatro de abril de 2015, así como con los ajustes realizados en memorial datado doce de enero de 2022 y en la Audiencia Preliminar, se fijaron las siguientes pretensiones: “Pretensiones principales. De forma respetuosa solicito: 1. Que se declare que las propiedades No. 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49.255-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas, y que no forman parte de la propiedad del Estado ni del Patrimonio Natural del Estado. 2. Que se declare la Nulidad Absoluta del rechazo de presentación mediante el Oficio N° 2015-17884-C del Área Catastral Registral, Registro Inmobiliario, con fecha del 17 de marzo del 2015; y, como consecuencia de la nulidad, que se permita la reunión y modificación de los planos P-587762-1999, P-5570-1972 y P-710680-2001. 3. Que se declare la nulidad de la advertencia administrativa de la propiedad que hay sobre las fincas N° 6-112.589-000 y 6-130.282-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, con fecha del 1 de junio del año 2009, generadas por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. 4. Que se declare la nulidad de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014, que hay sobre las fincas de Puntarenas números 6-112.589-000 y 6-130.282-000, generadas por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. 5. Que se declare la nulidad de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014 y de las 13:30 horas del 18 de febrero del 2020, que pesa sobre el bien inmueble número 6-49.255-000 de la Provincia de Puntarenas, generada por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. 6. Que se declare la Nulidad de la resolución final del procedimiento administrativo de las 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo por medio de la resolución Nº 1188-2013 de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013, por inmovilizar mis bienes inmuebles 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49.255-000 (este último en sustitución de la finca 6-145.128-000), por vulnerar el Principio de Motivación y Fundamentación y por indebida valoración de la prueba sin las reglas de la sana crítica. 7. Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 18 de mayo del 2005, inscrita por medio de las citas 560-17282-001 sobre la propiedad 6-49.255-000 nacida el 24 de febrero del año 2020, por aparecer registralmente hasta el año 2020. 8. Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 19 de noviembre de 1999, inscrita por medio de las citas 471-14784-001 sobre la propiedad 6-112.589-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020. 9. Declaratoria de nulidad absoluta de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 21 de junio del año 2003, inscrita por medio de las citas 520-15482-001 sobre la propiedad 6-130.282-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020. PRETENSIÓN SUBSIDIARIA INDEMNIZATORIA. 1) Que se condene al Estado a indemnizar por responsabilidad civil objetiva, a nombre de Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., por daños y perjuicios en los siguientes términos: A. Daño Material: por la suma provisional de cinco millones cuatrocientos veintiocho mil ciento doce de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de América, por el valor de las propiedades que enumero: 1. Propiedad No. 112.589-000, de la Provincia de Puntarenas, inscrita a mi nombre personal. 2. Propiedad No. 130.282-000 de la Provincia de Puntarenas, inscrita a mi nombre personal. 3. Propiedad No. 6-49.255-000 de la Provincia de Puntarenas, inscrita a nombre de mi representada, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. El valor de las propiedades se podrá actualizar en el proceso de ejecución de sentencia, por medio de prueba pericial. B. Perjuicio – Lucro cesante a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.: por lo que dejaremos de percibir, con la actividad empresarial familiar eco-turística por 2 generaciones, por la suma provisional de $2.001.826,38 dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de América, a nombre personal y de mi representada, en partes iguales. El monto del daño por lucro cesante se podrá actualizar en el proceso de ejecución de sentencia por medio de perito judicial. C. Daño Moral a nombre de Catalina Castro Chaves: por la suma de ciento cincuenta millones de colones, por haberme garantizado, antes de comprar la propiedad hace 21 años, que se trataba de un bien inmueble de un particular, sin anotaciones y gravámenes, y luego, decirme simplemente que, por errores de las instituciones públicas y gobernantes, mi casa familiar, mi hotel con empresa familiar, es del Estado, sin importar el sufrimiento humano que eso genera, sin importar el dolor causado a mi familia, sin ningún tipo de misericordia. He llorado, no quiero perder la casa de mis hijos, el hotel de playa y montaña, nuestro proyecto de vida familiar, por la que mi esposo y yo hemos trabajado duro y luchando en muchísimos años. Sufro cuando veo a mi esposo Gary Rogers, deprimido porque ya no es dueño de la propiedad que adquirimos con sus ahorros de 20 años de trabajo, de lo que construimos en 20 años de trabajo turístico. Sufrí como madre cuando mi hijo desmotivado por este problema, dejó de estudiar administración hotelera en la universidad y me costó convencerlo de que no dejara la universidad. A raíz de esta situación, tenemos 5 años de sufrimiento por el estrés generado, al no poder adquirir permisos para construir, para realizar mejoras, no podemos obtener créditos. 2) Que se condene al Estado en costas del proceso.” Esta acción se tramitó bajo el expediente 15-003590-1027-CA. (Libelo visible en las imágenes 61 a 82; ajuste de pretensiones visible en las imágenes 803 a 811; así como minuta de Audiencia Preliminar en imágenes 1215 a 1222, todos del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 2.- El Estado y la Junta Administrativa del Registro Nacional contestaron negativamente la acción. El primero opuso las excepciones de caducidad sobre la pretensión de nulidad contra los planos catastrados P-10461-1939 y P-120944-1993, y el inmueble 6-164408-000; de caducidad y prescripción contra los demás reclamos anulatorios e indemnizatorios; de falta de integración de la litis consorcio pasivo necesario respecto del Sistema Nacional de Áreas de Conservación y de la Municipalidad de Aguirre, ahora Quepos; así como falta de derecho. La Junta Administrativa del Registro Nacional opuso las excepciones de caducidad de la acción, de prescripción del derecho, y falta de derecho. (Imágenes 96 a 114 y 381 a 423 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 3.- En resolución número 3024-2015-T de las nueve horas treinta minutos del veintisiete de noviembre de 2015, el Tribunal rechazó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario incompleto con relación a la Municipalidad de Aguirre, ahora Quepos, pero la acogió respecto del Sistema Nacional de Áreas de Conservación. (Imágenes 467 a 472 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 4.- El SINAC contestó negativamente la demanda, oponiendo las defensas de caducidad, prescripción y falta de derecho. (Imágenes 485 a 495 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 5.- El catorce de junio de 2016 dio inicio audiencia preliminar, con representación de todas las partes intervinientes, sin embargo, en la etapa de saneamiento se decidió suspenderla para dar plazo a las partes que se manifestaran respecto de la posible acumulación con el expediente 16-002921-1027-CA. (Imágenes 538 a 539 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 6.- Mediante resolución número 2222-2019-T de las nueve horas del diez de diciembre de 2019, el Tribunal dispuso ordenar la acumulación del expediente 16-002921-1027-CA al expediente 15-003590-1027-CA, precisando que el primero seguiría tramitándose por separado hasta que alcance la misma etapa procesal que el 15-003590-1027-CA, momento en el cual se procedería a la acumulación material y al señalamiento de la audiencia preliminar. (Imágenes 554 a 558 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). B- ACTUACIONES DENTRO DEL EXPEDIENTE 16-002921-1027-CA: 7.- Mediante libelo de demanda interpuesto por el Estado en contra Catalina Castro Chaves, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., B & P and The Monkey Business S.A. y el Banco de Costa Rica, presentado el cinco de abril de 2016, así como con los ajustes realizados en memorial datado quince de diciembre de 2021 y en la Audiencia Preliminar, se fijaron las siguientes pretensiones: “1) Son nulos la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-112589-000, y el asiento 14784 del tomo 471 del Diario de Bienes Inmuebles que le dio origen según escritura N° 82 de las 10 horas de 18 de noviembre de 1999, otorgada ante el Notario Manuel Antonio Solano Ureña, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario. 2) Son nulos la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-130282-000, y el asiento 15482 del tomo 520 del Diario de Bienes Inmuebles que le dio origen según escritura No. 53 de 12:30 horas de 21 de junio de 2003, otorgada ante el Notario Eric Vizcaíno Dávila, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario. 3) Son nulos la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-134112-000, y el asiento 18377 del tomo 531 del Diario de Bienes Inmuebles que le dio origen según escritura N° 226-3 de 14 horas de 8 de enero de 2004, otorgada ante el Notario Alejandro Jiménez Castro, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario. 4) Es nulo el asiento 97078 del tomo 571, presentado al Diario de Bienes Inmuebles el 26 de junio de 2007 e inscrito el 29 de junio de 2007, originado por la escritura N° 62 de 8 horas de 8 de junio de 2007, otorgada ante la notaria Kattia Vargas Cordero, donde Catalina Castro Chaves constituyó gravamen hipotecario cuyo acreedor es el Banco de Costa Rica, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario. 5) Son nulos los planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa, debiéndose ordenar su cancelación en el Registro Inmobiliario. 6) Declarar la nulidad de la matrícula 6-49255-000, plano P-5540-1972 (tomo 342, asiento 4241), originada por la sentencia de la Alcaldía de Aguirre y Parrita de las 14 horas de 5 de diciembre de 1983, inscrita el 21 de junio de 1985, por comprender bienes de dominio público integrantes del Patrimonio Natural del Estado donde regirán las potestades de autotutela administrativa a cargo del MINAE-SINAC, debiéndose ordenar la cancelación de dichos asientos en el Registro Inmobiliario. 7) En caso de oposición, serán ambas costas y sus intereses a cargo de las partes accionadas.” Esta acción se tramitó bajó el expediente número 16-002921-1027-CA. (Libelo de demanda visible en las imágenes 2 a 9 del expediente judicial 16-002921-1027-CA, ajuste de pretensiones visible en las imágenes 618 a 621, y minuta de audiencia preliminar visible en las imágenes 1215 a 1222, estas dos últimas, del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 8.- Mediante auto de las quince horas y veinte minutos del seis de mayo de 2016, el Tribunal dio curso al proceso, confiriéndole audiencia además al Sistema Nacional de Áreas de Conservación para que decidiera su participación como tercero interesado o coadyuvante. (Imágenes 19 a 21 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 9.- Las codemandadas Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. contestaron negativamente la acción y opusieron las excepciones de acumulación de procesos por identidad de objeto y causa con el proceso de conocimiento 15-003590-1027-CA; de litis pendencia respecto del indicado proceso; desacumulación de pretensiones respecto de las dirigidas contra B&P and The Monkey Business S.A., de la falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria respecto de la Municipalidad de Aguirre, ahora Quepos, de la Junta Administrativa del Registro Nacional y del Ministerio de Ambiente; de cosa juzgada material con relación a lo resuelto por el Juzgado Civil de Puriscal en la resolución de las nueve horas del dieciocho de junio de 1991 en el expediente 126-87; y la de falta de derecho. En el mismo memorial, interpuso contrademanda en contra del Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y la Municipalidad de Aguirre, ahora Quepos, con las siguientes pretensiones: “PRETENSIONES PRINCIPALES. De forma respetuosa solicito: 1. Que se declare que mis propiedades N° 6-112.589, 6-130.282 y 6-145.128 ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas y que no forman parte de la propiedad del Estado. 2. Que se permita la unificación de mis 3 propiedades N° 6-112.589, 6-130.282 y 6-145.128 ubicadas en Puntarenas. 3. Declaratoria de nulidad absoluta de la inscripción catastral del Plano Catastrado N° P-120.944-1993, por haberse realizado subjetivamente con serias irregularidades y anomalías. 4. Declaratoria de nulidad absoluta de la inscripción catastral del Plano Catastrado N° P-10.461-1939, que se realizó subjetivamente con fundamento en la resolución N° 1105-07 de las 10:00 horas del 27 de abril del 2007, con serias irregularidades y anomalías. 5. Declaratoria de nulidad absoluta de la inscripción registral del bien inmueble N° 164.408, realizada en el año 2009 a nombre del Estado, por haberse realizado subjetivamente con serias irregularidades y anomalías. 6. Que se declare la nulidad de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014, que hay sobre las fincas N° 6-112.589, N° 6-130.282 y N° 6-145.128 ubicadas en la Provincia de Puntarenas, establecida por las citas 520-15482-01-005-001, generada por el expediente administrativo 2009-295 BI del Registro Público. 7. Declaratoria de Nulidad de la resolución final del procedimiento administrativo de las 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo mediante la resolución 1188-2013, de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013, por vulnerar el Principio de Motivación y por indebida valoración de la prueba sin las reglas de la sana crítica. 8. Declaratoria de Nulidad Absoluta del rechazo de presentación mediante el Oficio N° 2015-17884-0 del Área Catastral Registral, Registro Inmobiliario, con fecha del 17 de marzo del 2015. PRETENSIÓN SUBSIDIARIA INDEMNIZATORIA. En el caso de que no prospere la primera pretensión principal, de forma subsidiaria solicito que se condene solidariamente por responsabilidad objetiva, al Estado, a la Municipalidad de Aguirre y Parrita y a la Junta Administrativa del Registro Público, para que me indemnice en forma personal y a mi representada, por daños y perjuicios en los siguientes términos: A). Daño Material: por la suma de cinco millones de dólares, por el valor actual de las propiedades que enumero: 1. Propiedad N° 112.589-000, de la Provincia de Puntarenas, inscrita a mi nombre personal. 2. Propiedad N° 130.282-000 de la Provincia de Puntarenas, inscrita a mi nombre personal. 3. Propiedad N° 145.128-000, de la Provincia de Puntarenas, inscrita a nombre de mi representada, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. B). Perjuicio - Lucro cesante: por lo que dejaremos de percibir, con la actividad empresarial familiar eco-turística por 2 generaciones, por la suma de $2.400.000, a nombre personal y de mí representada, en partes iguales. C). Daño moral: por la suma de ciento cincuenta millones de colones, por habernos garantizado, antes de comprar la propiedad hace 25 años, que se trataba de un bien inmueble de un particular, sin anotaciones y gravámenes, y luego, decirme simplemente que por errores de las instituciones públicas y gobernantes, mi casa familiar, mi hotel con empresa familiar, es del Estado, sin importar el sufrimiento humano que eso genera, sin importar el dolor causado a mi familia, sin ningún tipo de misericordia. He llorado, no quiero perder la casa de mis hijos, el hotel de playa y montaña, nuestro proyecto de vida familiar, por la que mi esposo y yo hemos trabajado duro y luchado en 25 años. Sufro cuando veo a mi esposo Gary Rogers, deprimido porque ya no es dueño de la propiedad que adquirimos con sus ahorros por trabajo, de lo que construimos en 25 años de trabajo constante y desarrollando una actividad hotelera . Sufrí (sic)” Por su parte, el Banco de Costa Rica contestó indicando que no se oponía a la demanda de lesividad. (Imágenes 32 a 35 y 69 a 106 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 10.- Por haber resultado infructuosos todos los intentos previos por notificar la demanda a la sociedad B & P and The Monkey Business S.A., mediante auto de las trece horas y cuarenta y siete minutos del veinte de setiembre de 2018, el Tribunal accedió a la solicitud del Estado de nombrar curador procesal a esa parte, previniendo el depósito de la suma de trescientos mil colones para responder en forma provisional a los emolumentos del indicado profesional. Luego, en auto de las diez horas y cincuenta y un minutos del dos de octubre de 2019, se nombró en tal cargo al Licenciado Álvaro Vargas Arce; quien contestó oponiéndose a las pretensiones deducidas, sin interponer excepciones. (Imágenes 386, 452 y 467 a 471 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 11.- Mediante auto de las nueve horas y cincuenta y seis minutos del uno de noviembre de dos mil diecinueve se confirió audiencia a las partes para que se manifestaran con relación a la solicitud de acumulación con el expediente 15-3590-1027-CA. El Estado se opuso a dicha posibilidad, mientras que los demandados manifestaron estar de acuerdo. (Imágenes 483 a 488 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 12.- En resolución número 771-2020-T, de las dieciséis horas diez minutos del veintiocho de abril de 2020, se declaró sin lugar la defensa de litisconsorcio pasivo necesario interpuesta por la representación de Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.. (Imágenes 529 a 533 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 13.- Mediante auto dictado a las diez horas y doce minutos del veinticuatro de junio de 2020, el Despacho confirió audiencia respecto de la reconvención interpuesta, previniendo a las reconventoras aportar tres juegos de copias para notificar a las contrapartes, bajo apercibimiento de no atender futuras gestiones. (Imágenes 541 a 542 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 14.- El Estado contestó negativamente la reconvención, e interpuso las excepciones de litisconsorcio pasivo necesario del SINAC, caducidad, prescripción, falta de derecho y falta de legitimación ad causam pasiva. (Imágenes 543 a 559 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 15.- Mediante resolución número 123-2021-T de las ocho horas diez minutos del dos de febrero de 2021, y con fundamento en el artículo 112 bis del Código Procesal Contencioso Administrativo, el Tribunal declaró la caducidad de la reconvención, ordenando su archivo y continuar con el trámite de la demanda presentada por el Estado. (Imágenes 577 a 580 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 16.- En resolución número 223-2021-II de las siete horas treinta y un minutos del once de junio de 2023, la Sección Segunda del Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda rechazó de plano, por extemporáneo, el recurso de apelación planteado por las reconventoras contra la resolución N° 123-2021 de las ocho horas y diez minutos del dos de febrero 2021. (Imágenes 603 a 605 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 17.- En la resolución número 001972-A-S1-2021, de las diez horas catorce minutos del cuatro de noviembre de 2021, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, rechazó de plano por improcedente recurso de casación interpuesto por las reconventoras en contra de la resolución N° 123-2021 de las ocho horas y diez minutos del dos de febrero 2021. (Imágenes 686 a 689 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 18.- El quince de noviembre de 2022, la apoderada especial judicial de las demandadas presentó como prueba para mejor resolver copia de la “Ley para Desafectación y Donación de la Zona Americana a la Municipalidad de Quepos”, publicada en La Gaceta número 199 de fecha miércoles 19 de octubre del 2022. (Imágenes 715 a 737 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). ACTUACIONES LUEGO DE LA REUNIÓN DE LOS EXPEDIENTES ACUMULADOS: 19.- El quince de diciembre de 2021, el Estado alegó hecho nuevo y con base en él, presentó ajuste a las pretensiones deducidas dentro del expediente 16-002921-1027-CA. (Imágenes 618 a 621 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 20.- El dieciséis de diciembre de 2021 dio inicio audiencia preliminar con la asistencia de representación de todas las partes de los dos procesos acumulados, en la que, en etapa de saneamiento, se dispuso suspenderla dando audiencia a las contrapartes para que por escrito contestaran el hecho nuevo y el reajuste de pretensiones del Estado dentro del expediente 16-002921-1027-CA y para que las actoras del expediente 15-003590-1027-CA reformularan sus pretensiones en razón del hecho nuevo alegado. (Imágenes 798 a 800 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 21.- Dentro del plazo conferido, el Banco de Costa Rica no se opuso a la incorporación del hecho nuevo y al reajuste de pretensiones. La representación de Catalina Castro Chaves y de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. reformularon las pretensiones del expediente 15-003590-1027-CA en razón del hecho nuevo alegado; replantearon su defensa con relación a las defensas de prescripción y caducidad opuestas por los entes demandados, y dentro del expediente 16-002921-1027-CA, contestaron el hecho nuevo y presentaron contrademanda. Las demás partes no presentaron alegaciones. (Imágenes 802 a 846 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 22.- Mediante auto de las ocho horas quince minutos del dieciocho de febrero de 2021, el Tribunal rechazó por improcedente la contrademanda interpuesta al contestar la audiencia dentro del expediente 16-002921-1027-CA. Luego, en auto de las diez horas dieciséis minutos del treinta y uno de marzo de 2022, rechazó el recurso de revocatoria interpuesto por las demandadas en contra de esa resolución. (Imágenes 1010 a 1011 y 1070 a 1071 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 23.- En voto número 200-2022-II de las quince horas veintitrés minutos del seis de junio de 2022, la Sección Segunda del Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda rechazó de plano recurso de apelación interpuesto en contra de las resoluciones indicadas en los apartados anteriores. (Imágenes 1084 a 1085 y 1122 a 1126 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 24.- El trece de abril de 2023 se continuó con la celebración de la audiencia preliminar con representación de todas las partes involucradas. En dicha actuación, se determinó que no había aspectos que sanear, se fijaron las pretensiones para ambos procesos en los términos que fueron transcritos supra, la Jueza Tramitadora decidió diferir para la sentencia de fondo el conocimiento de las defensas de caducidad y prescripción, la representación de Catalina Castro Chaves y de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. desistió de la defensa de indebida acumulación de pretensiones, y planteó las de indebida representación y falta de integración de la litis, las cuales fueron rechazadas en resolución oral número 494-2023-T de las diez horas y veinticinco minutos del trece de abril de 2023. Se fijaron como controvertidos dentro del expediente 15-003590-1027-CA, todos los hechos excepto los números 21, 23, 24 y 25; y para el expediente 16-002921-1027-CA, todos los hechos excepto los números 2, 3 y 8. Se admitió la prueba documental y testimonial ofrecidas por las partes, y se ordenó remitir el asunto a la Sección de Juicio que por turno correspondiera. (Imágenes 1215 a 1222 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 25.- Mediante auto de las once horas quince minutos del veintidós de mayo de 2023, la Sección Cuarta de este Tribunal convocó a juicio oral y público para el día veintiocho de mayo de 2025. (Imágenes 1224 a 1225 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 26.- Conforme al proceso de implementación del rediseño del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda propuesto por la Dirección de Planificación del Poder Judicial y aprobado por el Consejo Superior, según los acuerdos números XXVIII de la Sesión N° 84-2021 del 28 de setiembre de 2021 y XXXIX de la Sesión N° 95-2021 del 04 de noviembre de 2021, así como el acuerdo número 12.VI.2023 del 27 de julio del 2023 de la Comisión de la Contencioso Administrativo, se determinaron los criterios de distribución del circulante de los procesos pendientes de fallo, tanto de puro derecho como de juicio oral y público, conforme a los cuales la Coordinación del Tribunal ejecutó la reasignación de una gran cantidad de expedientes en el mismo momento. De tal manera, al suscrito juzgador Irías Obando, integrante del Tribunal Colegiado del Equipo Siete, se le trasladó el presente expediente para efectuar una nueva convocatoria y realizar el juicio oral y público respectivo, todo atendiendo las políticas de prioridad establecidas por la Corte Plena. (Imágenes 1236 a 1240 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 27.- Por auto de las quince horas treinta y dos minutos del diez de enero de 2024 esta Integración del Tribunal Contencioso Administrativo realizó una nueva convocatoria a las partes para la realización del juicio oral y público que estaba pendiente. (Imágenes 1236 a 1240 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 28.- El ocho de marzo de 2024, el Estado presentó con carácter de prueba para mejor resolver el oficio DRI-CTE-003-0118-2024. (Imágenes 1276 a 1288 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 29.- El juicio oral y público dio inicio a las ocho horas cuarenta y tres minutos del once de marzo de 2024, con la asistencia de las representaciones de todas las partes involucradas. En etapa de saneamiento se confirió receso para que las contrapartes revisaran la prueba para mejor resolver presentada por el Estado, y luego de escuchar las manifestaciones de los intervinientes, el Tribunal decidió continuar con la celebración del juicio, y conceder un plazo de tres días hábiles para que el consultor técnico de la representación de Catalina Castro y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. presentara un informe respecto de si sus propiedades estaban contempladas dentro de los alcances de la Ley 10283. Las partes rindieron discurso de apertura, fueron evacuadas las declaraciones testimoniales de Gary Rogers Dickson, cédula de identidad número 8-0111-0056 y de Guillermo Rodríguez Rodríguez, cédula de identidad número 1-0680-0433. Finalizada la recepción de prueba testimonial, y por estar pendiente la recepción del informe ordenado, el Tribunal consultó a las partes si, luego de recibido, preferían rendir conclusiones en forma oral o escrita, a lo que todas solicitaron que oportunamente se les concediera audiencia para hacerlo por escrito. (La minuta está incorporada en las imágenes 1301 a 1306 del expediente judicial 15-003590-1027-CA y la audiencia fue grabada en el Sistema de Grabación de Audiencias Orales del Poder Judicial e incorporada a dicho expediente). 30.- El informe requerido en la audiencia de juicio oral y público fue rendido el día catorce de marzo de 2023; por lo que en auto de las ocho horas veinticuatro minutos del quince de marzo del mismo año, el Tribunal confirió audiencia por cinco días hábiles a todas las partes para que, conforme con lo previamente determinado, realizaran las manifestaciones que estimen pertinentes con relación a dicho informe y para que rindieran conclusiones por escrito. (Imágenes 1311 a 1334 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 31.- En la fecha de cierre del plazo al efecto concedido, mediante auto de las quince horas trece minutos del veintidós de marzo de 2024, el Tribunal tuvo por recibidas dentro de plazo, las conclusiones escritas de todas las partes, y dispuso que, habiendo agotado con ello todas las etapas y contenidos propios de la audiencia de juicio, y actuando de conformidad con lo dispuesto en el artículo 111 del Código Procesal Contencioso Administrativo con su reforma y el numeral 47 del respectivo Reglamento, se declaró el asunto como complejo, correspondiendo el dictado de la sentencia dentro del plazo de quince días hábiles. (Imágenes 1307 a 1310 y 1344 a 1405 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 32.- Por auto de las quince horas veinticuatro minutos del diecinueve de abril de 2024, por no haber podido localizarse dentro de los expedientes administrativos varios documentos que fueron alegados por las partes intervinientes dentro de sus fundamentaciones fácticas y jurídicas, de conformidad con las facultades contenidas en los artículos 110.1 del Código Procesal Contencioso Administrativo, 73.15 y 81.2 del Reglamento Autónomo de Organización y Servicio de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y Civil de Hacienda, y con interrupción del plazo para dictar sentencia, el Tribunal ordenó al Estado y a la Junta Administrativa del Registro Nacional, aportar copias certificadas de los documentos faltantes. La documentación solicitada fue agregada al expediente judicial el veintidós de abril de 2024. (Imágenes 1417 a 1435 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 33.- Se dicta esta sentencia, previa deliberación de los integrantes del Tribunal, dentro del plazo establecido en los artículos 111.1 del Código Procesal Contencioso Administrativo, 73.15 y 81.2 del Reglamento Autónomo de Organización y Servicio de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y Civil de Hacienda, sin que se perciban vicios u omisiones susceptibles de generar nulidad o indefensión a las partes. Redacta el Juez Irías Obando con el voto afirmativo de la Jueza Madriz Martínez y del Juez Conejo Cantillo. SEGUNDO. PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: El quince de noviembre de 2022, la apoderada especial judicial de las demandadas dentro del proceso 16-2921-1027-CA presentó como prueba para mejor resolver copia de la “Ley para Desafectación y Donación de la Zona Americana a la Municipalidad de Quepos”, publicada en La Gaceta número 199 de fecha miércoles 19 de octubre del 2022. Por su parte, el ocho de marzo de 2024, el Estado presentó con carácter de prueba para mejor resolver el oficio DRI-CTE-003-0118-2024, respecto del cual, conferida la audiencia a las partes, la primera de las representaciones referidas, aportó como contraprueba el informe rendido por el Topógrafo José Andrés Reyes Cordero del catorce de marzo de 2024. El texto legal aportado no constituye prueba en el sentido técnico jurídico, pero forma parte del marco jurídico que examina este Tribunal en la resolución de este asunto. Respecto del oficio y el informe del topógrafo indicados, por su relación con los asuntos que se discuten, y por ser producto de una situación acontecida con posterioridad a la interposición de las demandas correspondientes, el Tribunal los admite y procede a incorporarlos al acervo probatorio. TERCERO. HECHOS PROBADOS. De previo, debe hacerse notar que el expediente administrativo correspondiente a las diligencias de oficio levantadas por el Registro Público por la eventual sobreposición de varios inmuebles respecto de la finca propiedad del Estado matrícula 164408, fue identificado en la resolución inicial y varias subsecuentes como 295-BIM; pero la totalidad de las diecisiete carpetas que contienen sus tomos están identificadas como 295-RIM, y en algunas de ellas se han tachado estas últimas letras para sobreponer la sigla BI. Producto de ello, las partes han señalado las resoluciones o actuaciones con una u otra denominación, pero el Tribunal ha determinado que se trata de la misma documentación. Para evidenciar la localización de los documentos en el expediente administrativo, el Tribunal ha optado por la sigla RIM, por ser la que consta en las carátulas. Ahora bien, la revisión de los alegatos y documentos aportados por las partes, permiten tener como acreditados los siguientes hechos: 1.- Que por medio del documento presentado al tomo 165, asiento 1977 y su adicional al tomo 165, asiento 2133, se inscribió a nombre del Estado, el inmueble del Partido de Puntarenas matrícula siete mil quinientos veinticuatro (6-7524), el 28 de enero de 1939, al tomo 1146, folio 240 de la provincia de Puntarenas, y al folio 171, tomo 1 de Propiedades del Estado en esa misma provincia. Según el asiento N° 1 de inscripción, dicha finca se describía así: Naturaleza "terreno inculto", señalaba un área de 198.000 metros cuadrados e indicaba tener las siguientes colindancias: NORTE: Milla Marítima-Terrestre y en parte Océano Pacífico, SUR: Océano Pacífico, ESTE: Milla Marítima-Terrestre y OESTE: Océano Pacífico. (Ver resolución administrativa de 8:46 horas del 30 de noviembre del 2012 al folio 2249 del expediente 2009-295-RIM, tomo 14). 2.- Que con el documento que consta al tomo 166, asiento 3258 del Registro Inmobiliario, el 21 de junio de 1939 se inscribió el inmueble del Partido de Puntarenas matrícula siete mil quinientos ochenta y tres (6-7583) a nombre del Estado. (Ver resolución administrativa de 8:46 horas del 30 de noviembre del 2012 al folio 2249 del expediente 2009-295-RIM, tomo 14). 3.- Que ante la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita se tramitó el expediente 149-83, Diligencias de Información Posesoria promovidas por Tito González González, con la participación de Procurador Agrario, que culminó con el dictado de la sentencia número 1156 de las catorce horas del cinco de diciembre de 1983, aprobando la gestión incoada y ordenando al Registro Público de la Propiedad Inmueble, que inscribiera a nombre del señor González González, sin perjuicio de terceros con mejor derecho y con las reservas que indica el artículo 10 de la Ley de Aguas, la finca descrita en el plano número P-5540-72 con una medida de nueve mil novecientos treinta metros. Con la ejecutoria de esa sentencia, el diecisiete de junio de 1985, se originó en el Partido de Puntarenas la matrícula 49255, inscrita al tomo 342, asiento 4241 del Registro Inmobiliario. El veintisiete de junio de 1991, dicho inmueble fue adquirido mediante contrato de compra venta por el señor Gary Rogers, de nacionalidad canadiense. (Folios 234 a 247 del expediente administrativo 2009-295-RIM, tomo 1). 4.- Que el 10 de diciembre de 1999, del inmueble 6-49255 se segregó la matrícula 6-112589-000, plano P-587762-1999, a nombre de Catalina Castro Chaves, según escritura No. 82 de 10 horas de 18 de noviembre de 1999, otorgada ante el Notario Manuel Antonio Solano Ureña, inscrita al tomo 471, asiento 14784 del Registro Inmobiliario. (Folios 82 a 93 y 2052 a 2053. del expediente administrativo 2009-295-RIM, tomos 1 y 12). 5.- Que eI 3 de julio de 2003, del inmueble 6-49255 se segregó la matrícula 6- 130282-000, plano P-710680-2001, a nombre de Catalina Castro Chaves, según escritura N° 53 de 12:30 horas de 21 de junio de 2003, otorgada ante el Notario Eric Vizcaíno Dávila, inscrita al tomo 520, asiento 15482 del Registro Inmobiliario. (Folios 75 a 81, 1316 a 1317 y 2054 a 2055 del expediente administrativo 2009- 295-RIM, tomos 1, 7 y 12). 6.- Que en los inmuebles indicados en los tres hechos anteriores, Gary Rogers y Catalina Castro Chaves, quienes mantienen vínculo de matrimonio entre sí, construyeron su casa de habitación familiar, edificaron el Hotel Las Cascadas, y los han dedicado a la explotación de la actividad hotelera, como medio de sustento familiar. (Declaración testimonial de Gary Rogers) 7.- Que mediante escritura de 12:00 horas de 21 de junio de 2003, presentada el 24 de junio de 2003 al tomo 520, asiento 15477, se segregó un lote del inmueble 6-49255-000, plano P-849791-2003, que el 25 de junio de 2003 originó el inmueble 6-130114-000. Mediante escritura N° 226-3 de 14:00 horas de 8 de enero de 2004, otorgada ante el Notario Público Alejandro Jiménez Castro, presentada el 12 de marzo de 2004 al tomo 531, asiento 18377, se segregó otro lote del inmueble 6-49255-000, plano P-891228-2003, que el 14 de abril de 2004 originó el inmueble 6-134111-000. En la misma escritura 226-3 se reunieron las matrículas 6-130114-000 y 6-130111-000, originando también el 14 de abril de 2004 la matrícula de Puntarenas ciento treinta y cuatro mil ciento doce (6-134112-000), a nombre de B & P and The Monkey Business S.A., plano P-891228-2003, levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto. (Folios 65 a 74, 1318 a 1319 y 2056 a 2057 del expediente administrativo 2009-295-RIM, tomos 1, 7 y 12). 8.- Que por escritura N° 53 de 3 de noviembre de 2005, otorgada ante el Notario Público Eric Vizcaíno Dávila, presentada al tomo 520, asiento 15482, se segregó un lote de la matrícula 6-49255-000, que el 10 de diciembre de 1999 originó la matrícula ciento treinta mil doscientos ochenta y dos (6-130282-000), plano P-710680-2001 que fue levantado por el Topógrafo Asociado Víctor Reyes Chavarría. (Folios 2231 al 2478 del expediente 2009-295-BI, tomo 14). 9.- Que eI 10 de marzo de 2006, se reunieron las matrículas 6-49255-000 y 6-145125-000, dando origen al inmueble 6-145128-000, plano P-1027171-2005, a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. según escritura No. 2 de 14 horas de 3 de noviembre de 2005, otorgada ante el Notario Eric Vizcaíno Dávila (tomo 560, asiento 17282). Producto de ello, las matrículas 6-49255-000 y 6-145125-000 fueron cerradas. (Folios 95 a 106, 46-47, 609, 1324 a 1325 y 2058 a 2059 del expediente administrativo 2009-295-RIM, tomos 1, 3, 7 y 12). 10.- Que eI inmueble 6-112589-000 tiene gravamen hipotecario a favor del Banco de Costa Rica, presentado al Diario el 26 de junio de 2007, inscrito el 29 de junio de 2007, según escritura No. 62 de 8 horas de 8 de junio de 2007, otorgada ante la Notaria Kattia Vargas Cordero, inscrito al tomo 571, asiento 97078 del Registro Inmobiliario. (Folios 1307 a 1308 y 1401 a 1409 del expediente administrativo 2009-295-RIM, tomo 7). 11.- Que mediante Informe N° DFOE-PGA-79/2007 de fecha 22 de Abril de 2008 que se refiere a "Estudio sobre la Ejecución del Contrato de Arrendamiento de las fincas 6-7524 y 6-7583 efectuado entre el Estado y la Compañía Palma Tica S.A " elaborado por la División de Fiscalización Operativa y Evaluativa del Área de Servicios Públicos Generales y Ambientales de la Contraloría General de la República, el Órgano Contralor determinó, entre otras, las siguientes situaciones: a. Que existía una diferencia de 130.446,86 metros cuadrados entre la información que indicaba el Registro Nacional en el asiento registral de la finca del Partido de Puntarenas matrícula 164408 y lo que señalaba el plano catastrado P- 120944-1993 que comprende a su antecedente de dominio, sea, las fincas 7524 y 7583; b. Que la Compañía Palma Tica Sociedad Anónima, procedió a vender a terceros, casas de habitación que se encuentran en los terrenos de las fincas que en esa época se encontraban arrendando al Estado; c. Que se desatendió el mandamiento de anulación de la inscripción registral emitido por el Juzgado Tercero de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a favor de un tercero, de la finca del Partido de Puntarenas matrícula 59067 que pertenece al Estado; d. Que se inscribieron a nombre de particulares, otras dos fincas en apariencia sobrepuestas a los terrenos del Estado; y, e. Que existen planos catastrales levantados e inscritos que se refieren a terrenos que son propiedad del Estado. Por lo anterior, dispuso lo siguiente con relación a la Junta Administrativa del Registro Nacional: “a. Ordenar a la autoridad competente del Registro Nacional en el plazo de 15 días -y velar por su cumplimiento- la ejecución de un estudio integral (registral, catastral y de campo), en relación con las fincas 6-07524 000 y 6-07583 000, dadas por el Estado en arrendamiento a la Compañía Palma Tica S.A., con el propósito de determinar el origen de la diferencia de área (130.444,86 metros cuadrados) entre lo certificado por ese Registro (407.540,49 metros cuadrados) y lo señalado en el Plano P-120944-1993 (277.093,63 metros cuadrados). Dicho estudio deberá estar concluido a más tardar el 31 de octubre del 2008. Véase al respecto lo comentado en el resultado 3.1 del presente informe. b. Comunicar los resultados del estudio que se realice en acatamiento de la disposición anterior, al Ministro de la Presidencia, dentro del plazo de ocho días hábiles siguientes a su conclusión, sin perjuicio de las acciones que en derecho correspondan de conformidad con las competencias del Registro Nacional. c. Ordenar una investigación preliminar a efecto de determinar eventuales responsables por no haberse cumplido en el Registro Nacional lo solicitado en el mandamiento del 11 de setiembre de 1996, para cancelar la inscripción registral de la finca folio real matrícula 6-059067 000 del Partido de Puntarenas, expedido por el Juzgado Tercero de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. De existir mérito según los resultados de dicha investigación, deberá disponer el inicio del procedimiento administrativo para determinar las responsabilidades y sanciones que resulten pertinentes, entre otras acciones que en derecho procedan. Los resultados de la investigación preliminar y de proceder el inicio del procedimiento administrativo deberá cumplirse antes del 31 de agosto del año 2008.” (Folios 1434 a 1470 del expediente 2009-295-RIM, tomo 7). 12.- Que mediante escritura otorgada ante la Notaría del Estado a las nueve horas del dieciocho de diciembre de 2008, bajo las citas de presentación tomo 578, asiento 27228 del Registro Inmobiliario, se rectificaron las medidas y se reunieron los inmuebles del Partido de Puntarenas matrículas 7524 y 7583, originando el inmueble matrícula ciento sesenta y cuatro mil cuatrocientos ocho (6-164408-000), inscrita el 7 de enero de 2009. EI inmueble 164408 publicita una medida de 277.093,63 metros cuadrados conforme al plano P-120944-1993. (Folios 60 a 64 y 892 del expediente 2009-295-RIM, tomos 1 y 4) 13.- Que mediante acuerdo firme J229-08, de la Sesión Ordinaria N° 17-2008, celebrada el 8 de mayo del año 2008 por la Junta Administrativa del Registro Nacional, se dispuso solicitar al Catastro Nacional un estudio en relación con las fincas folios reales números 6007524-000 y 6007583-000, a efecto de determinar el origen de la diferencia de área que se registra entre lo certificado por el Registro Nacional y lo señalado en planos. El Director del Catastro Nacional presentó el informe requerido el veintiocho de mayo de 2008, en el que concluye que es materialmente imposible determinar a qué se debe la diferencia señalada, ya que no se logró establecer la existencia de algún plano que se utilizara para generar la finca número 7583, y debido a que los linderos que cita esa finca son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble.(Folios 1486 a 1496 del expediente 2009-295-BI, tomo 10). 14.- Que mediante Oficio UE-702-2009 de fecha 04 de Mayo de 2009, suscrito por el Ing. Olman Rojas Rojas en su condición de Coordinador General del Programa de Regularización Catastro-Registro, dirigido al Lic. Rodrigo Arias Sánchez, entonces, Ministro de la Presidencia, se remitió el informe final de los "Resultados de la investigación Catastral Registral de Ocupación de la Propiedad del Estado en arriendo a Palma Tica S.A". En el referido informe se concluyó que existía ocupación de terceros sobre la finca del Partido de Puntarenas matrícula 164408 propiedad del Estado, situación que originó un traslape de dicho terreno con las fincas del mismo Partido matrículas 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 y 145128, además, señaló que existía una diferencia en la cabida de dicha finca (164408) en relación con la medida que indicaban las fincas que la conformaron (7524 y 7583). Finalmente, también señaló que existía afectación a la Zona Marítimo-Terrestre y al Patrimonio Natural del Estado. (Folios 1 a 43 del expediente 2009-295-BI, tomo 1). 15.- Que con base en el estudio indicado en el hecho anterior, mediante la resolución de las 12:30 horas del 01 de junio de 2009, el Registro Inmobiliario ordenó la apertura del expediente 09-295-RIM a efecto de realizar la investigación correspondiente, ordenando la consignación de una nota de advertencia administrativa sobre las fincas del Partido de Puntarenas matrículas 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 y 145128. (Folios 44 y 45 del expediente 2009-295-RIM, tomo 1). 16.- Que en el Informe Técnico ACOPAC-GMRN-060-08 del catorce de julio de 2008, el SINAC concluye que: “1. No existe amojonamiento del IGN que permitan un estudio oportuno de la clasificación de tierras parte de la ZMT y por ende del Patrimonio Natural del Estado. En este sentido, se recomienda solicitar al IGN el amojonamiento de la zona costera. 2. El levantamiento de la información de campo tiene un error de hasta 2 metros por el uso de GPS tipo navegador. Para un trabajo más detallado se recomienda asistencia de recursos topográficos. 3. Se determina claramente la existencia de áreas de bosque y terrenos clase VII y VIII en varios sectores de la propiedad, según se muestra en las imágenes de sectores en el análisis de resultados. 4. No se pudo utilizar la información de las fincas solicitadas por cuanto no existen planos georeferenciados que permitan una clara ubicación en el sitio. Por tanto se utilizó el plano P-120944-93 que muestra más claramente la ubicación de la propiedad (éste mapa fue suministrado por la compañía, no obstante hubo que devolverlo). 5. Para la clasificación de suelos se utilizaron únicamente las variables pendiente y pedregosidad, que son limitantes de éstas clases. No obstante, para precisar a detalle esta clasificación se recomienda solicitar al INTA del MAG el criterio de la propiedad en cuestión. En general, para efectos de definir las áreas de bosque y terrenos de aptitud forestal se requiere el amojonamiento del IGN y un levantamiento topográfico detallado.” (Folios 279 a 290 del expediente 2009-295-RIM, tomo 2) 17.- Que mediante oficio número DVRT-331-2009 del once de junio de 2009 del entonces Viceministro de la Presidencia Roberto Thompson Chacón, se le informa al Director del Registro Inmobiliario que en el informe final del Programa de Regularización de Catastro y Registro denominado "Resultados de la Investigación Catastral Registral de Ocupación de la Propiedad del Estado en Arriendo a Palma Tica S.A.", según inventario de las ocupaciones y el deslinde de propiedades colindantes, se identificaron diez fincas inscritas que se ubican en el terreno del Estado, finca número 164408, acreditada como patrimonio natural del Estado situada en Quepos, Cantón 6° Aguirre, provincia de Puntarenas. Dentro del listado de esas fincas se encuentran las siguientes: a- matrícula 0134112, plano 60849791-2003, a nombre de B&P and The Monkey Business; b- matrícula 0130282, plano 60710680-2001, a nombre de Catalina del Carmen Castro Chaves; c- matrícula 0112589, plano 60587762-1999 a nombre de Catalina del Carmen Castro Chaves; y d- matrícula 0145128, plano 61027171-2008, a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. (Folios 193 a 196 del expediente 2009-295-RIM, tomo 1). 18.- Que mediante el oficio RIM-RN-039-2009 de fecha 23 de junio de 2009 dirigido al señor Robefto Thompson Chacón en su condición de Viceministro de la Presidencia, se remitió el criterio técnico de la Subdirección Catastral en el que se indica que: "En atención a lo expuesto, es criterio de ésta Subdirección, reiterar y confirmar la respuesta de fondo remitida al Lic. Enrique Rodríguez Morera, Director General a.i, mediante oficio de fecha 26 de mayo del 2008. A la pregunta concreta sobre la explicación de la diferencia de área entre la información contenida en el Registro Público de Bienes Inmuebles y la que indican los planos catastrados, debo indicarle que es materialmente imposible de determinar ya que no logramos establecer la existencia de algún plano que se utilizara para generar la finca 7583. Además, los linderos que cita esta finca son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble. Ka solución propuesta mediante la inscripción del plano P-120944-1993, levantado e inscrito de oficio por el Catastro Nacional, el cual cumplió con todos los requisitos técnicos y legales, fue la más viable y certera para corregir la inconsistencia entre la realidad física y documental” (Folio 255 del expediente 2009-295-RIM, tomo 2). 19.- Que mediante libelo presentado el diecinueve de agosto de 2009, Catalina Castro Chaves, actuando en su condición personal y como representante legal de Condominios Vistas Damas de Quepos S.A. se apersonó al procedimiento administrativo de marras, oponiéndose a las advertencias administrativas anotadas en los inmuebles de su propiedad y solicitando su levantamiento. (Folios 206 a 233 del expediente 2009-295-RIM, tomo 1). 20.- Que en oficio número DGT-689-09 del veintiuno de setiembre de 2009, la Jefatura de Geodesia y Topografía del Instituto Geográfico Nacional contesta consulta relacionada con el plano catastrado P-120944-1993 en los siguientes términos: “De acuerdo a los registros de nuestro departamento de Geodesia y Topografía y a solicitud de la Dirección General del IGN, le informo que no encontramos ningún documento que indique algún visto bueno relacionado con el plano catastrado número P-120944-1993, con respecto a amojonamientos en el sector costero se adjunta fotocopias de amojonamientos realizados en el sector o aledaños al mismo: Gaceta N° 213 del Viernes 06 de Noviembre del 1987, página 3, Gaceta N° 2 del Miércoles 03 de Enero de 1996, página 1, Aviso N° 95-55, Gaceta N° 184 del Martes 25 de Setiembre de 2001, página 28, Aviso N° 01-39 y Gaceta N° 164 del Lunes 23 de Agosto del 2004, página 4, Aviso N° 04-25. En la actualidad por orden de la Presidencia de la República, debido a caso urgente de resolver sobre formalización de la propiedad del estado en la finca de Quepos, Aguirre, arrendada a Palma Tica, y en la que participaron varias instituciones, le correspondió al Instituto Geográfico Nacional la determinación de la pleamar ordinaria y delimitación de la Zona pública de la Zona Marítimo Terrestre en el lugar de interés, en la cual se colocaron mojones, los cuales aun no han sido publicados en el Diario Oficial La Gaceta.” (Folio 271 del expediente 2009-295-RIM, tomo 2) 21.- Que en memorial presentado el veintiuno de octubre de 2009, Catalina Castro Chaves planteó eventuales irregularidades y falsedades en el plano número P-120944-1993 que fue utilizado para reunir las fincas del Partido de Puntarenas matrículas 7583-000 y 7524-000, y solicitó que la Dirección de Bienes Inmuebles generara una verificación catastral para la anulación de dicho plano. (Folios 258 a 269 del expediente 2009-295-BI, tomo 2). 22.- Que en resolución de las doce horas del dos de noviembre de 2009, el Registro Inmobiliario conoció las gestiones planteadas por Catalina Castro Chaves referidas en los dos hechos precedentes, disponiendo denegarlas y mantener la nota de advertencia al margen de las fincas del Partido de Puntarenas números 130282-000, 112589-000 y 145128-000. (Folios 344 a 352 del expediente 2009-295-RIM, tomo 2). 23.- Que mediante los oficios AJRE-487-2009 de fecha 05 de noviembre de 2009 y RIM-AJRI-122-2010 de fecha 15 de febrero de 2010, ampliado por el oficio RIM-AJRI-2013-2010 de fecha 04 de noviembre de 2010, dirigidos los dos primeros al ingeniero Marlon Aguilar Chaves en su condición de Subdirector Catastral, y el último a los ingenieros Yenory Jara Vásquez y Ricardo Loría Sáenz, fue solicitado un informe sobre la ubicación exacta de cada una de las fincas del Partido de Puntarenas matrículas 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 y 145128 con el propósito de verificar la información que se desprende del levantamiento que originó el plano catastrado P-120944-1993. (Folios 319, 358 y 397 del expediente 2009-295-RIM, tomo 2). 24.- En respuesta de lo anterior fueron remitidos a la Dirección del Registro Inmobiliario los escritos de 29 de junio de 2010 elaborados por la Ingeniera Yenory Jara Vásquez y aprobado por el Ingeniero Ricardo Loría Sáenz en su condición de Coordinador General Catastral, ampliado por el escrito de fecha 02 de octubre de 2010. En el primero de ellos, indica la referida funcionaria que: “Del estudio registral, es de su conocimiento lo siguiente: La finca 164408 de la provincia de Puntarenas, propiedad del Estado tiene un área de 277093.63 m2, ésta tiene relacionado en su asiento registral el plano P-120944-1993 y la misma proviene de la reunión de las fincas del Partido de Puntarenas 7524 y 7583 (inscritas en los tomos 1146 folios 240 y 374 en fecha 28 enero y 21 de junio de 1939 respectivamente), y se tiene que: 1- EI 7 de enero del 2009, mediante el documento presentado e inscrito al Tomo: 578 Asiento de presentación: 27228, se realiza una rectificación de medida con el plano P-120944-1993, esta modificación de cabida es en disminución pasando de 407540.49 m2 que medía la finca, a 272940.49 m2 que el referido plano catastrado. 2- En los Libros del sistema tradicional de Tomos, los anteriores inmuebles se describen de la siguiente forma: a. Finca número 75524: Tomo 1146 folio 240, área de 198000 metros cuadrados y con colindancias descritas de la siguiente forma: Norte: Milla marítima. Este: Milla marítima. Sur: Océano Pacífico. Oeste: Océano Pacífico. Se realiza una variación de la medida original del contrato, pasando de 198000 a 274400 m2. No se indica plano. Tomos de Arrendamiento 6, 9, 10 folios 158, 161, 102, 258, 256, 597 se hace referencia al plano 6166 Tomos de Propiedades del Estado número 1 folio 171 se hace referencia al plano número 6166. La numeración del plano que se indica en estos últimos tomos, no corresponde a un número de Inscripción de un asiento catastral. b. Finca número 7583: Tomo 1146, Folio 374, área de 134600 metros cuadrados y con colindancias descritas de la siguiente forma: Norte: Milla marítima. Este: Milla marítima. Sur: Milla marítima. Oeste: EI Estado. En el asiento registral se hace referencia a un plano con número 6166A el cual, con éste no aparece un asiento en la base de datos de la División Catastral. De Igual forma esta numeración del asiento catastral aparece en el tomo de Arrendamientos número 6 y 10 folios 198 y 597. Igualmente esta numeración aparece en el Tomo de Propiedades del Estado número 1 folio 145. Por la descripción de estas colindancias, no se desprende que ambos inmuebles sean contiguos. Aspecto importante de señalar, es que en la fecha de inscripción de los inmuebles de análisis, se entendía como milla marítima los primeros 1,692.00 metros contados a partir desde la línea que marcaba la marea alta. c. Finca número 7674: Tomo 1146 Folio 560, fecha de inscripción 17 de mayo 1940, cuenta con un área de 1 hectárea y corresponde al faro en el muelle de Quepos y con colindancias descritas de la siguiente forma: Norte: Milla marítima. Este: Milla marítima. Sur: Milla marítima. Oeste: Milla marítima. Debemos de aclarar que en los asientos registrales se menciona: “...tenemos que obtener de usted en vez de diecinueve hectáreas ochenta áreas anteriores una superficie de veintisiete hectáreas cuarenta y cuatro áreas la cual se encuentra representada en el plano P seis mil ciento sesenta y seis…”, asimismo en el plano inscrito con el número P-10461-39, aparece nota que dice: "Plano de los terrenos ubicados en Quepos y solicitados al gobierno por la Compañía Bananera de Costa Rica de acuerdo con el artículo IlI del contrato firmado el 28 de julio de 1938. Llama igualmente la atención como este documento en su esquina inferior izquierda aparece la referencia del número 6166, por lo que presumimos se trata del mismo documento. Para los efectos del presente estudio, se hacen las siguientes consideraciones: a) EI plano inscrito P-120944-1993, el cual se indica en el asiento registral de la finca del Partido de Puntarenas No. 164408. b) EI área sobrepuesta entre los planos P-120944-1993 y P-10461-1939 se (sic) considerado como la representación de la finca 7524 y el área remanente del plano P-120944-1993 como la representación de la finca 7583. Lámina No. 1 (Adjunta). 5- Con la herramienta del SIP y la consulta de los rollos en película de microfilm, de las primeras carpetas localizadas en el área de estudio y en posesión de la División Catastral, se pudieron localizar una gran cantidad de documentos que fueron base del montaje que se aprecia en la Lámina No. 6 (Adjunta). 6- Con la base cartográfica de referencia en posesión de la División Catastral (fotografía aérea escala 1:25000 ampliada a 1:5000), se realizó el montaje indicado. 7- Por la topografía de los inmuebles de interés y la resolución de la fotografía aérea, se coordinó con el Área Técnica Catastral para llevar a cabo una verificación de campo, de manera de delinear los predios involucrados en eI presente estudio; predios colindantes al lindero entre los vértices 2 al 31, del plano P-120944-1993 y así tener mayor certeza sobre la condición limítrofe y predial de la información a nuestra disposición. 8- Que según informe NP 001-FOT-2010, suscrito por los señores Ing. Manuel Bolaños Chaverri y Top. Javier Umaña Montoya, colaboradores del Área Técnica Catastral, se confirmó que los estados parcelarios mostrados en los montajes adjuntos estaban, conforme a la realidad en eI campo. 9- Para el diseño de los montajes se tomaron como base: EI plano P-10461-1939, y el plano P-120944-1993 (documento gráfico de la finca 164408 de la provincia de Puntarenas); pudiéndose establecer las siguientes consideraciones: a- Ambos levantamientos no coinciden entre sí, por lo que, unos planos inscritos afectan el levantamiento del plano P-10461-1939, otros modifican al plano P-120944-1993 y otros a ambos. b. En la lámina No. 2 se muestran los planos catastrados que se indican asociados y sobrepuestos a los planos.” Luego, en la aclaración del informe rendida en la segunda fecha indicada, expresó que: “1- Los datos relativos al derrotero, área y ubicación contenidos en los planos de agrimensura, son insertados en ellos bajo la fe pública y son responsabilidad que tienen los profesionales de agrimensura. De conformidad con lo establecido en la Ley de Ejercicio de Topografía y Agrimensura. Los detalles geográficos consignados en el croquis de ubicación del plano P-7540-1972 son coincidentes con los detalles de la cartografía oficial hojas Ciudad de Quepos 1:10 000 y Quepos 1:50 000, detalles en cuanto a vías de acceso y tanque de agua. Que los croquis de ubicación geográfica de los plano P-710602001, P- 849791-2003 y P-891228-2003 se fundamentan en la cartografía oficial hojas Ciudad de Quepos 1:10 000 y Quepos 1:50 000, por lo que estos asientos fueron ubicados dentro del polígono del plano P-5540-1972. 2- Respecto del punto 2.b le exponemos que: a) Si se analiza y observa los alcances de los estudios rendidos la observación que se realiza en el punto 2b sobre la extensión de la milla marítima tiene sentido para entender el por qué de las colindancias de las fincas 6-7524 y 6-7583; de allí que no considera oportuno esta División Catastral realizar un montaje que lo único que pretende es visualizar la ubicación de las fincas citadas, pero que en lo medular del estudio no reviste importancia. Agregamos a ello que tal montaje, puede originar confusión y provocar incertidumbre en los operadores técnicos y jurídicos del expediente de Gestión Administrativa. b) Como debe de ser de su conocimiento en la fecha de inscripción de las fincas número 7524 y 7583 las cuales son 28 de Enero y 21 de Junio ambas del año 1939, se encontraba en vigencia la Ley de Aguas, ambas describen en sus colindancias, la milla marítimo terrestre. Entendiéndose por ella: "...el espacio de las costas de la República que baña el mar en su flujo y reflujo y los terrenos inmediatos hasta la distancia de una milla, o sea mil seiscientos setenta y dos metros, contados desde la línea que marque la marea alta." (...) 3- Con respecto al punto 3 nos permitimos aclarar, tal y como fue señalado en el una verificación campo, de punto 7 del referido informe, que se llevó a cabo " manera de delinear los predios involucrados en el presente estudio „ predios colindantes al lindero entre los vértices 2 al 31, del plano P-120944-1993 y así tener mayor certeza sobre la condición limítrofe y predial respecto de la información a nuestra disposición." En el punto 7 del informe suscrito por los señores Ing. Manuel Bolaños y Top. Javier Umaña Montoya, manifiestan que "la inspección de campo permitió verificar la concordancia de la ortofoto con los linderos del plano y la realidad” (Lámina 7). Se anexa informe solicitado. Los informes rendidos en este expediente han tenido como norte determinar la existencia de sobreposiciones de planos y por ende de fincas, concretamente con los planos del P-10461-39 y P-120944-1993, situación que ha sido confirmada en algunos casos. Sin embargo, la existencia de otras inexactitudes o inconsistencias, como podría ser antecedentes registrales de fincas, errores registrales en la inscripción o sobreposiciones entre otros planos no han sido motivo de análisis. En forma concreta a su solicitud del punto cuarto, no puede esta División Catastral determinar con precisión y exactitud la existencia de alguna de estas patologías, y de requerirse así por parte de esa Asesoría Jurídica deberá indicarse expresamente…” (Folios 375 a 390, 402 a 406 y 441 a 442 del expediente 2009-295-RIM, tomo 2). 25.- Que mediante resolución de las 11:10 horas del 09 de noviembre de 2010, se dispuso: “Visto el informe técnico rendido mediante Oficio sin número de fecha 29 de junio pasado, por la Ing. Yenory Jara Vásquez, Registradora y el Ing. Ricardo Loría Sáenz, Coordinador General de la División Catastral de este Registro, el cual en lo de interés refiere en el cuadro identificado con el número 2 los planos catastrados que presuntamente podrían verse afectados con la inconsistencia estudiada, y que al día de hoy no han generado ningún asiento en la División Registral de este Registro, lo procedente es atendiendo a criterios de lógica y razonabilidad, dado el volumen y la complejidad del expediente, ordenar en cumplimiento de la Directriz 001-2009 del 20 de agosto de 2009, emitida por el Ingeniero Marlon Aguilar Chaves, Subdirector Catastral del Registro Inmobiliario, los artículos 2 y 3 del Decreto Ejecutivo N° 33982 de 8 de agosto de 2007, que es Reglamento al artículo 30 de la Ley de Catastro, artículo 59 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional y 21 del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario, que es Decreto N° 35509-J del 30 de setiembre de 2009, publicado en la Gaceta N° 198 del 13 de octubre de 2009, en resguardo de la seguridad jurídica que debe garantizar el Registro Inmobiliario mediante la publicidad que emana de sus asientos, el diligenciamiento de la eventual inconsistencia en los referidos (sic) catastrales a través de un expediente aparte de la División Catastral. En atención a las consideraciones expuestas, SE RESUELVE: l.- Continuar conociendo de la eventual inexactitud en los planos catastrados números P-346734-1979, P-1431-1973,P-10461-1939, P-815484-1989, P-1107852-2006, P- 521444-1988, P-756452-1988, P-756451-1988, P-678424-1988, P-3053-1991, P- 920520-1990, P-552115-1984, P-365554-1979, P-592954-1985, P-742771-1988, P- 644863-1986, P-499443-1983, P-748415-1988 y P-599161-1985, mediante un expediente de gestión administrativa aparte correspondiente a la División Catastral de este Registro.” (Folios 407 y 408 del expediente 2009-295-RIM, tomo 2). 26.- Que mediante la resolución de las once horas doce minutos del treinta de marzo de 2011, el Registro Inmobiliario ordenó ampliar la advertencia administrativa a las fincas del Partido de Puntarenas matrículas 24796, 26712, 42475, 50811, 55507, 55743, 56025, 57104, 60978, 64227, 64505, 82164, 127157 y 142351. (Folios 610 y 611 del expediente 2009-295-RIM, tomo 3). 27.- Que en el documento sin fecha denominado “Informe Final Ocupación de la propiedad de EL ESTADO en arriendo a PALMA TICA S.A.” la Unidad Ejecutora de la Dirección del Registro Inmobiliario expone, entre otras, las siguientes conclusiones: “La finca número 0164408 de la provincia de Puntarenas es propiedad de EI Estado y está en arriendo (sic) la Compañía Palma Tica, S.A., ei asiento registral indica el plano catastrado 6-120944- 199314. El deslinde y verificación en el campo del plano catastrado indicado, muestran que la materialización de linderos en el campo coincide con lo descrito en el plano indicado. (...) El área inscrita de la finca 0164408 según plano catastrado 6-1209441993 corresponde, a 277.093,63 m2. EI área de deslinde resultante en el mapa catastral es de 277.328, 14 m2. Esta diferencia no resulta significativa en la extensión total de la finca y se explica por la materialización de vértices de los linderos que no siempre corresponden con elementos de características constructivas puntuales. Los datos anteriores por si solos llevan, en primera instancia, a concluir que hay consistencia en la situación catastral, registral y la materialización de linderos de la finca 0164408. No obstante con el inventario de las ocupaciones y el deslinde de propiedades colindantes se identificó que hay diez (10) fincas inscritas que se ubican en los terrenos que corresponden con la finca 0164408. De cada una de estas fincas se ha formado un expediente digital, conforme a lo acordado en el modelo catastral registral que ha implementado el Programa de Regularización del Catastro y Registro en coordinación con el Registro Nacional. Con base a este expediente, que contiene eI estudio registral, el plano catastrado y un reporte de inconsistencias, el Registro Nacional puede proceder a realizar las acciones de saneamiento y gestión administrativa propias de estos casos. (Folios 1567 a 1591 del expediente administrativo 09-295-RIM, tomo 8) 28.- Que la Dirección del Registro Inmobiliario, División Registral, mediante resolución dictada a las ocho horas con cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de dos mil doce, finalmente resolvió: “I. Una vez firme la presente resolución se ORDENA: 1. Por tratarse de terrenos doblemente titulados en perjuicio de la propiedad del Estado, se ordena la inmovilización de las fincas del Partido de PUNTARENAS VEINTICINCO MIL CUATRO (25004), CINCUENTA Y NUEVE MIL, SESENTA Y SIETE (59067) propiedad de LOS CLAVELONES DE QUEPOS LIMITADA, SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA (63880) propiedad de FEDERICO RAMÍREZ MUÑOZ, VÍCTOR HUGO RAMÍREZ MUÑOZ y MANUEL ANTONIO RAMÍREZ MUÑOZ, OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO (81194) propiedad de FLORA FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ, LIGIA CECILIA CONTRERAS FERNÁNDEZ, ROXANA CONTRERAS FERNÁNDEZ, HENRY CONTRERAS FERNÁNDEZ y ALFONSO RODOLFO CONTRERAS BOLÍVAR. Asimismo, sobre los lotes originados a partir de dichos inmuebles, sean: CIENTO DOCE MIL. QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE (112589) propiedad de CATALINA CASTRO CHAVES, CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS (130282) propiedad de CATALINA CASTRO CHAVES y CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO DOCE (134112) propiedad de B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA por tratarse de lotes segregados de la finca 49255 así como la finca CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTIOCHO (145128) propiedad de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA por derivarse de la reunión del resto reservado de la finca 49255 y la finca 145125 que a su vez se trata de un lote segregado de la finca 130282 que es lote segregado de la finca 49255 y finalmente las CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SIETE (118707) propiedad de MARTA CONTRERAS FERNÁNDEZ, CIENTO DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS DIECIOCHO (119818) propiedad de DOUGLAS MORA CHAVES y CIENTO TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO (135418) propiedad de LIGIA CECILIA CONTRERAS FERNÁNDEZ por tratarse de segregaciones de la finca 81194. 2. Por tratarse de asientos catastrales publicitados en las fincas citadas en el punto anterior, se ordena la inmovilización de los planos catastrados bajo los números: P-276445-1977, P- 755324-1988, P-781669-1988, P-908292-1990, P-587762-1999, P-669168-2000, P-710680- 2001, P-811313-2002, P-891228-2003 y P-1027171-2005. 3. Por tratarse de dos inmuebles publicitando el mismo plano catastrado, se ordena la inmovilización sobre las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SIETE (118707) propiedad de MARTA CONTRERAS FERNÁNDEZ CIENTO DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS DIECIOCHO (119818) propiedad de DOUGLAS MORA CHAVES. 4. Por tratarse de un asiento catastral publicitado en dos inmuebles, se ordena la inmovilización del plano catastrado bajo el número P-669168-2000. 5. Por tratarse de fincas involucradas en estas diligencias pero que no se encuentran afectadas por Ia sobreposición investigada, se ordena levantar la ADVERTENCIA ADMINISTRATIVA consignada en las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas, VEINTISÉIS MIL SETECIENTOS DOCE (26712), CUARENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO (42475), CINCUENTA MIL OCHOCIENTOS ONCE (50811), CINCUENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SIETE CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES (55743), CINCUENTA Y SEIS MIL VEINTICINCO (56025), CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO CUATRO (57104), SESENTA MIL NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO (60978), SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISIETE (64227), SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS CINCO (64505), OCHENTA Y DOS MIL CIENTO SESENTA Y CUATRO (82164), CIENTO VEINTISIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE (127157), CIENTO CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UNO (142351). 6. Por tratarse de los planos catastrados que describen los inmuebles citados en el punto anterior y que no se encuentran afectados por la sobreposición investigada, no deberá consignarse ninguna medida administrativa sobre los planos: P-359800-1979, P-484578-1982, P-532S04-19S4, P.574S25-1985, P-592954-1985, P-S99159-1985, P-625982-1986, P-690983-1987, P-711507-1988, P-3049-1991, P-471924-1998, P-808182-2002 y P.808183-2002. 7. Por tratarse de los planos catastrados que describen los inmuebles citados en el punto trasanterior y que no se encuentran afectados por la sobreposición investigada pero sobre el cual se consignó ADVERTENCIA ADMINISTRATIVA, se ordena la cancelación de la referida medida sobre el plano: P-552115-1984. 8. Por tratarse de asientos catastrales que no han generado título pero que describen terrenos sobrepuestos con los terrenos del Estado, se ordena la inmovilización de los planos catastrados bajo los números: P-346734-1979, P-808-1987, P-742771-1988, P-748415-1988, P-756451-1988, P-756452-1988, P-815484-1989, P-521444-1998, P-729450-2001 y P-796975-2002. 9. Por tratarse de un plano catastrado que no describe de forma correcta a uno de los antecedentes de dominio de la finca 164408 propiedad del Estado, sea la finca 7524, se ordena la inmovilización del plano P-10461-1939. 10. Por tratarse de planos catastrados que publicitan un antecedente erróneo pero que se refieren a terrenos del Estado por lo que no se encuentran afectados por la sobreposición investigada, se ordena la corrección del mismo en los siguientes planos catastrados: P-667343-1987, P-814824-1989, P-154472-1993, P-154473-1993, P-154474-1993, P-154894, P-154895-1993, P-59528-1993, P-171714-1994, P-230154-1995, P-525247-1998, P-675633-2001, P-775748-2002, P-789448-2002, P-795666-2002, P-950600-2004, P-1023598-2005, P- 1023599-2005, P-1095169-2005 para que se indique que su antecedente correcto es la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 164408. 11. Por tratarse de planos señalados en el informe Técnico Catastral, que generaron título pero que no afectan los terrenos del Estado por referirse a terrenos colindantes, no deberá consignarse ninguna medida administrativa ni en las fincas ni en los planos catastrados bajo los números: P-14951-1973 (finca 21771), P-279467-1977 (finca 86000), P-528228-1984 (finca 51012), P-6290S6-1986 (finca 73344), P-1149377-2007 (finca 1 15415), P-37463-1992 (finca 77901): P-102279-1993 (finca 82053), P-144375-1993 (finca 841) P-253133-1995 (finca 96581), P-271153-1995 (finca 127345), P-393963-1997 (finca 31669), P-598293-1999 (finca 132462), P-790650- 2002 (finca 126388), P-842779-2003 (finca 140195), P-849790-2003 (finca 130129), P-877386-2003 (finca 132721), P-952149-2004 (finca 152996), P-977051-2005 (finca 144852), P-999886-2005 (finca 147899), P-1000612-2005 (finca 142260), P-1062859-2006 (finca 151364), P-1143311-2007 (finca 153210), (finca 152942) y P-1185969-2007 (finca 171220). 12. Por tratarse de planos que describen terrenos que no se encuentran afectados por la sobreposición investigada pero sobre los cuales se consignó Advertencia Administrativa, se ordena el levantamiento de la ADVERTENCIA ADMINISTRATIVA consignada los planos: P-1431-1973, P-365554-1979, P-99443-1983, P-599161-1985, P-644863-1986, P-920520-1990, P-3053-1991, P-1023598-2005 y P-1095169-2006. 13. Por tratarse de planos que describen terrenos que no se encuentran afectados por la sobreposición investigada por referirse a terrenos colindantes y sobre los cuales no se consignó ninguna medida cautelar en estas diligencias, no deberá consignarse ninguna medida administrativa sobre los planos: P-14983-1973, P-279470-1977, P-280989-1977, P-346413-1979, P-359800-1979, P-474372-1982, P-484578-1982, P- 532504-1984, P-552115-1984, P-574825-1985, P-599160-1985, P-629055-1986, P-920524-1990, P-760178-2001, P-760188-2001, P-791604-2002, P-819693-2002, P-828904-2002, P-1071593-2006, P-1107852-2006 y P-1154770-2007. 14. Por tratarse de planos que describen terrenos del Estado razón por la que no se encuentran afectados por la sobreposición investigada y sobre los cuales no se consignó ninguna medida cautelar en estas diligencias, no deberá consignarse ninguna medida administrativa sobre los planos: P-67-1982, P-741106-1988, P-656729-2000, P-933047-2004, P-994198-2005, P-994207-2005, P-994208-2005, P-1023597-2005, P-1133509-2007, P-1193125-2007, P-1197963-2008, P- 1252635-2008 y P-1553405-2012. 15. Por tratarse de un plano catastrado que describe una finca registralmente cerrada (58639), se ordena la cancelación del plano P-748414-1988. 16. Por tratarse de un plano catastrado que describe una finca registralmente cerrada por haberse reunido (130114) y sobre el cual no se consignó ninguna advertencia administrativa, no deberá consignarse ninguna medida administrativa, precisamente por referirse a una finca que registralmente no existe. 17. Por tratarse de un plano catastrado que no aparece publicitado en el Sistema de Información de Planos (SIP) pero que sí fue debidamente registrado, deberá ordenarse la restitución e incorporación al Sistema de Información de Planos (SIP), a efecto de corregir el error u omisión detectada, y teniendo como sustento técnico ese acto el saneamiento de la información catastral. II.- En los casos en que el inmueble deba ser inmovilizado por dos situaciones diferentes, únicamente se publicitará una anotación de inmovilización por los dos aspectos mencionados. III.- Para consignar las inmovilizaciones y los levantamientos de medidas ordenadas, se comisiona al Departamento de Asesoría Jurídica de este Registro en la persona de la Licda. Kattia Meza Brenes o en su ausencia a cualquiera de los otros asesores de ese Departamento. IV.- Para practicar la rectificación del antecedente en los planos señalados y la restitución o incorporación del plano P-280989-1977 al Sistema de Información de Planos (SIP) se comisiona al Ingeniero Felipe Espinoza Fernández.” (Folios 2231 a 2478 del expediente administrativo 09-295-RIM, tomo 14) 29.- Que inconforme con lo resuelto, mediante escrito presentado ante la Dirección del Registro Inmobiliario, Catalina Castro Chaves, entre otras personas, presentó recurso de apelación en su contra. (Folios 2257 a 2258 del expediente administrativo 09-295-RIM, tomo 15) 30.- Que en el Voto número 1188-2013 de las ocho horas con diez minutos del cinco de diciembre de 2013, el Tribunal Registral Administrativo, conociendo las impugnaciones presentadas, dispuso: “POR TANTO. Con fundamento en las consideraciones, citas normativas y jurisprudencia que anteceden, se declaran SIN LUGAR los Recursos de Apelación interpuestos los señores Roxana, Henry, Marta y Ligia, todos de apellidos Contreras Fernández, Douglas Mora Chavez, Flora Fernández Fernández y Alfonso Contreras Bolívar, todos ellos en forma conjunta y en su carácter personal; asimismo por la señora Catalina Castro Chaves, en su carácter personal; y finalmente por el señor Víctor Hugo Ramírez Muñoz, en su carácter personal, en contra de la resolución dictada por la Dirección del Registro Inmobiliario, División Registral, a las ocho horas con cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de dos mil doce, la cual se confirma. Se da por agotada la vía administrativa. Previa constancia y copia de esta resolución que se dejarán en los registros que al efecto lleva este Tribunal, devuélvase el expediente a la oficina de origen para lo de su cargo. NOTIFÍQUESE.-” (Folios 2862 a 2903 del expediente administrativo 09-295-RIM, tomo 16) 31.- Que las matrículas 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 y 6-145128- 000, y sus respectivos planos P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003 y P- 1027171-2005, comprenden bienes de dominio público pues traslapan con la propiedad del Estado 6-164408-000, plano P-120944-1993, que integra su Patrimonio Natural conforme a los artículos 13, 14 y 15 de la Ley Forestal, 32 de la Ley Orgánica del Ambiente, y el Decreto 35325 publicado en La Gaceta No, 128 del 3 de julio de 2009. (Folios 2 a 43 y 279 a 290 del expediente administrativo 2009-295-RIM) 32.- Que el veintinueve de setiembre de 2015, Catalina Castro Chaves, actuando en su condición personal y como representante de Condominio Vista Damas de Quepos S.A. presentó ante el Registro Inmobiliario un informe registral catastral elaborado por el topógrafo Francisco Reyes Rojas, y solicitó que con base en él, se excluya la advertencia administrativa consignada en el expediente 2009-295-. (Folios 3201 a 3217 del expediente administrativo 2009-295-RIM, tomo 18, imágenes 642 y 658 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 33.- Que en resolución de las nueve horas y treinta y seis minutos del ocho de octubre de 2015, el Director del Registro Inmobiliario conoció la gestión indicada en el hecho anterior, y al efecto dispuso: “I. Tener el escrito por recibido y agregado al expediente. II.- No se admite el estudio catastral presentado por cuanto el mismo no cumple con los requisitos mínimos para ser verificado por el Departamento Catastral Técnico de la Subdirección Catastral. III.- Se deniega la solicitud de levantamiento de la Advertencia Administrativa consignada sobre el inmueble de interés por improcedente, y se le aclara que la advertencia fue la medida administrativa consignada en la etapa de investigación. Actualmente la finca se encuentra INMOVILIZADA pues como se desprende de la resolución de cita, la finca 145128 está doblemente inmatriculada en perjuicio de los terrenos del Estado. IV.- Atenerse a lo dispuesto en la resolución de las 08:46 horas del 30 de Noviembre de 2012, confirmada por el Voto Nº 1188-2013 de las 08:10 horas del día 05 de Diciembre de 2013 del Tribunal Registral Administrativo.” (Folios 3218 y 3219 del expediente administrativo 2009-295-RIM, tomo 18, imágenes 659 y 660 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 34.- Que mediante resolución No. 029 de las ocho horas del siete de enero de 2016, la Ministra de Justicia y Paz declaró lesivos a los intereses públicos las inscripciones de las matrículas 6-112589-000 (tomo 471, asiento 14784, y, tomo 571, asiento 97078); 6-130282-000 (tomo 520, asiento 15482); 6-134112-00 (tomo 531, asiento 18377 y 6-145128-000 (tomo 560, asiento 17282), y los planos números P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003 y P-1027171-2005, y solicitó formular la acción pertinente. (Imágenes 11 a 14 del expediente judicial 16-002921-1027-CA). 35.- Que en la sentencia 133-TJPQP-2017 de las catorce horas treinta minutos del catorce de setiembre de 2017, el Tribunal de Puntarenas, sede Quepos, ordenó cancelar el inmueble 6-145128-000, plano P-1027171-2005, por lo que se retornó a la finca madre 6-49255-0001 plano P-5540-1972, originada por información posesoria tramitada ante la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita, aprobada por resolución de las catorce horas del cinco de diciembre de 1983, inscrita el veintiuno de junio de 1985 al tomo 343, asiento 4241 del Registro Inmobiliario. (Imágenes 622 a 627 del expediente judicial 15-003590-1027-CA). 36.- Que mediante resolución de las trece horas y treinta y tres minutos del dieciocho de febrero de 2020, el Director del Registro Inmobiliario dispuso: “Visto el escrito de fecha 12 de Febrero de 2020 (v.f. 3351), suscrito por la Registradora 431 del Grupo de Calificación Nº 3, Yendry Fallas Ceciliano, presentado a la Dirección de este Registro a las 10:00 horas del mismo día, en concordancia con el escrito de fecha 28 de Agosto de 2019 (v.f. 3255) y la resolución de las 08:10 horas del 21 de Octubre de 2019 (v.f. 3345) mediante el cual remite el documento tomo 2019 asiento 523860, que se refiere a mandamiento de anulación de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 145128 expedido a las 14:55 horas del 20 de Agosto de 2019 en razón de la declaratoria de falsedad instrumental dictada en la sentencia 133-TJPQP-2017 de las 14:30 horas del 14 de Setiembre de 2017 por el Tribunal de Puntarenas con sede en Quepos dentro del proceso 08-20081-0457-PE, SE RESUELVE: l.- AUTORIZAR a la referida Registradora, para el levantamiento de la advertencia administrativa e inmovilización que consta como gravamen y anotación en la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTIOCHO (145128). Debiendo consignar inmovilización sobre el antecedente de la reunión que originara el asiento cuya anulación ordena la autoridad jurisdiccional, sea la finca del mismo Partido matrícula CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO (49255) en razón de que el terreno que conforma tal inmueble se encuentra afectando la finca 164408 propiedad del Estado. II. Remitir el documento de cita a la referida Registradora para el trámite que en derecho corresponda. III.- Ordenar el CIERRE y ARCHIVO de las presentes diligencias respecto de la finca y plano referidos por carecer de interés actual.” (Folio 3354 del expediente administrativo 09-295-RIM tomo 18, imagen 794 del expediente judicial 15-003590-1027-CA) 37.- Que el veinte de octubre de 2023 entró en vigencia la Ley número 10283, denominada “Ley para desafectación y donación de la zona americana a la Municipalidad de Quepos”. (Consulta en el Sistema Costarricense de Información Jurídica) 38.- Que mediante Informe DRI-CTE-003-0118-2024 del ocho de marzo de 2024, elaborado por el Departamento Técnico Catastral del Registro Inmobiliario, se concluye que: “1. Los terrenos descritos con los planos catastrados P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003 están en su totalidad dentro de la propiedad del Estado con el plano P-120944-1993. 2. EI terreno descrito con el plano catastrado P-5540-1972 se encuentra afectado por el polígono 3 del SINAC con un área aproximada de 3209m2 y con el polígono 3 de la Municipalidad de Quepos con un área de 157m2. 3. EI inmueble con el plano catastrado P-587762-1999, está afectado por el polígono 3 del SINAC con un área aproximada de 243m2 y con el polígono 3 de la Municipalidad de Quepos en 12m2. 4. Los terrenos con los planos catastrados P-710680-2001 y P-891228-20003, están fuera de los polígonos indicados por la ley 10283 y dentro de la propiedad del Estado con el plano catastrado P-120944-1993.” (Imágenes 1277 a 1286 del expediente judicial 15-003590-1027-CA) CUARTO. SÍNTESIS DE LAS POSICIONES DE LAS PARTES. A continuación, se expone una síntesis de los hechos y argumentos formulados por las partes, con la indicación de que el Tribunal ha examinado con detalle en forma íntegra todas sus manifestaciones. Además, en el tanto que la base fáctica y jurídica es prácticamente idéntica para cada parte en los dos procesos acumulados, se hace una única síntesis para cada una de ellas, a fin de evitar reiteraciones innecesarias. A. Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. Las actoras en el proceso 15-003590 y demandadas en el número 16-002921, quienes actuaron bajo una única representación, refirieron en sus diferentes exposiciones, que en el año 1983, la propiedad de Puntarenas N° 49.255-000 nació por medio de un proceso de información posesoria que realizó en vida el señor Tito González González, bajo el expediente N° 149-1.983, en el que se apersonó un representante de la Procuraduría General de la República al proceso de información posesoria, sin que éste manifestara oposición alguna, a pesar que tenía toda la legitimación para realizar la defensa en nombre del Estado, para evitar la inscripción registral a nombre de un particular, si consideraba que formaba parte de los bienes demaniales del Estado. Consideran que con ello, éste último otorgó su consentimiento de forma tácita para la creación de la finca a nivel registral, a nombre de un particular. Apuntan que en el año 1983, cuando se creó la propiedad N° 49.255-000, no existía ningún traslape de planos con otra propiedad; el Estado no tenía inscrito ninguna propiedad ni plano que traslapara la propiedad privada; que el indicado inmueble se encuentra ubicado en la Zona Americana de Quepos, zona que es urbana desde hace más de 80 años, en donde hay casas de habitación, escuelas, iglesias, piscinas, clubes deportivos y sociales, canchas de futbol, centros médicos, comercios, hoteles, etc. y además, en sus alrededores, se encontraba la producción de palma por medio de un contrato entre el Estado y Palma Tica. Sostienen que la propiedad de la Provincia de Puntarenas N° 49.255-000 no se encuentra en zona de bosque, sino que se encuentra en zona urbana desde sus inicios. Relatan que eI 27 de junio del año 1991, el indicado inmueble fue adquirido por parte de Gary Rogers y su madre, ambos de nacionalidad canadiense, con recursos propios que provenían de Canadá, y que además, lo hicieron por medios lícitos, dado que fue comprada dentro de un proceso sucesorio, tramitado bajo el expediente 126-87 del Juzgado Civil de Puriscal, en donde el juez civil aprobó la venta por medio de la resolución judicial de las 9 horas del 18 de junio de 1991. Refieren también que Gary Bruce Rogers se casó con Catalina Castro en 1.994, que desde entonces viven en dicha propiedad, junto con sus 3 hijos en común; que el 10 de diciembre de 1999, del indicado inmueble se segregó una parte, dando lugar a la finca N° 112.589-000, a nombre de Catalina Castro, la cual tiene gravamen hipotecario a favor del BCR desde el 8 de junio del 2007. Luego, el tres de julio del año 2003, del inmueble N° 49.255-000, se segregó otra parte, dando lugar a la finca N° 130.282-000 a nombre de Catalina Castro. EI 20 de enero del año 2004, Gary Bruce Rogers y Catalina Castro constituyeron la sociedad "Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.", en donde ambos son socios del capital social en partes iguales, y de la cual, Catalina es la presidente y Gary Rogers, el fiscal. EI 12 de marzo del año 2006 se reunieron las fincas 49.255 y la 145.125-000, dando lugar a la propiedad N° 145.128-000, a nombre de "Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.", pero a los años, se disolvió esta propiedad por orden judicial del Juzgado Penal, por lo que regresó a ser la finca madre 49.255-000. Afirman que entre los años 1999 y 2006, en donde se realizaron varias segregaciones de planos, no había ninguna propiedad ni plano inscrito en el Registro Público a nombre del Estado, que traslapara con la propiedad privada. Catalina Castro y Gary Rogers, edificaron el Hotel Las Cascadas y su casa de habitación familiar con ingresos que provenían de Canadá, en donde viven junto con sus 3 hijos de apellidos Rogers Castro y trabajan en actividad hotelera; que ningún funcionario del Minae ha visitado la propiedad de la Provincia de Puntarenas N° 49.255-000, para determinar si se trata de terrenos de aptitud forestal; y que en las propiedades de la provincia de Puntarenas números 112.589-000, 130.282-000, y 49.255-000, no hay bosque ni vida silvestre, no hay flora ni fauna silvestre, sino una casa de habitación con un hotel, piscina, parqueo y áreas de jardín. Destacan que la vivienda y el hotel, se construyeron con permisos municipales de construcción, que pagan impuestos municipales y que el hotel obtuvo la patente comercial municipal, el permiso de funcionamiento del Ministerio de Salud, y el permiso de funcionamiento del Instituto Costarricense de Turismo. Relatan que luego, en el año 2009, el Estado inscribió el plano realizado en el año 1993, plano N° P-120944-1993, "supuestamente" traslapando parte de sus propiedades, protestando que, en caso de que sea cierto, sería vulnerando el principio registral de "primero en tiempo, primero en derecho. Indican que en el año 2009, cuando la familia de Catalina Castro tenía 18 años de ser propietarios registrales, el Estado procede a reunir dos fincas, la N° 7.524 y la N° 7.583, propiedades inscritas registralmente en el año 1.939 sin planos, que no eran colindantes entre sí, con serias irregularidades en el proceso de unión de fincas, y a raíz de esa unión de fincas, se crea la propiedad del Estado del Partido de Puntarenas N° 164.408-000, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados, según el plano del año 1993, plano N° P-120944-1993, y más adelante, éste emite el Decreto 35.325, el cual lo publica en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, en donde dice que dicha propiedad es Patrimonio Natural del Estado. De esa disposición, destaca que, en el considerando VIII señala que el Patrimonio Natural del Estado es aplicable a todos los bienes nacionales donde haya recursos naturales forestales, como los bosques, y que en el artículo 12 se dice que la propiedad de Puntarenas N° 164.408-000 es Patrimonio Forestal del Estado. Continúan refiriendo que en el año 2009, el Registro Público inició el trámite del expediente administrativo 2009-295-RIM, el cual culminó por medio de la resolución en alzada N° 1.188-2013, de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013; que ese expediente consta de 15 tomos, en donde se notificaron a todos los habitantes y comerciantes de la Zona Americana de Quepos, incluyendo a doña Catalina Castro, al Banco de Costa Rica y a todos los acreedores bancarios con garantías hipotecarias, para informarles que las propiedades privadas traslapan con la propiedad del Estado N° 164.408-000, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados, según el plano del año 1993, plano N° P-120944-1993, propiedad declarada Patrimonio Natural del Estado, por ser área de bosque, Patrimonio Forestal del Estado, según el Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009. Indican que el procedimiento administrativo 2009-295-RIM duró del año 2009 al año 2013, en donde los administrados se apersonaron, presentaron impugnaciones alegando que es mentira que haya traslape sobre sus propiedades privadas, que se trata de zona urbana, que no hay bosque ni vida silvestre; sin ningún resultado favorable. El 30 de noviembre del año 2012, la Dirección del Registro Inmobiliario del 30 de noviembre del año 2012, declaró la inmovilización registral de los inmuebles Nº 112.589-000, Nº 130.282-000 y Nº 145.128-000, y de muchas otras propiedades de la Zona Americana de Quepos, lo cual fue confirmado en alzada por el Tribunal Registral Administrativo el 5 de diciembre del año 2013. Explican que, según el procedimiento administrativo 2009-295-RIM, las propiedades de Puntarenas Nº 112.589-000, Nº 130.282-000 y Nº 145.128-000, traslapan con la propiedad del Estado 6-164.408-000, que corresponde a Patrimonio Natural del Estado, según el Decreto referido. Exponen que en ese momento, empezó una tortura emocional para todo el núcleo familiar, se generaron problemas económicos, sentimientos de incertidumbre e inseguridad, porque no pueden entender cómo el Registro Público les inscribió la compra de una propiedad pagada con los ahorros de toda una vida, cómo lograron obtener título de propiedad, planos catastrados y visados, permisos de construcción de vivienda y de hotel, patente comercial para la actividad hotelera, y teniendo más de dos décadas de estar viviendo ahí, trabajando en el hotel y pagando impuestos; luego viene el Registro Público, les dice que no son dueños de nada, que no pueden vender, ni hipotecar, ni heredar ni vivir en su propiedad, porque es del Estado y que es Patrimonio Natural por ser Patrimonio Forestal. Expresan que menos pueden entender que su propiedad, en donde hay una construcción de casa y hotel, piscina, parqueo, y área de jardín con árboles frutales, el Estado les venga a decir que se trata de Patrimonio Forestal, de área de bosque natural con flora y fauna silvestre o área de aptitud forestal, si ningún funcionario ha realizado ninguna prueba dentro de su propiedad, dado que no hay bosque en su propiedad, ni flora ni fauna silvestre, sino que lo que hay es una vivienda, un hotel, una piscina, un parqueo para turistas y área de jardín. Luego destacan que en el procedimiento administrativo 2009-295-RIM, constan informes técnicos y jurídicos, que señalan que no hay traslape entre la propiedad del Estado N° 164.408-000 y las propiedades de marras. Citan que el 26 de mayo del año 2008, el Ing. Juan Araque Skinner, en calidad de Director a.i. de Catastro Nacional, sin número de oficio, refiriéndose al inmueble del Estado 7583-000, indica en el apartado titulado “Sobre el Fondo”, que “los linderos que cita esta finca son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble.” Añaden que el 14 de julio del año 2008, el MINAE realizó el Informe Técnico mediante el Oficio N° ACOPAC-GMRN-060-08, denominado “Determinación de cobertura de bosques y terrenos de aptitud forestal en fincas N° 6-07524-000 y 6-07583-000, destacando el siguiente contenido: “A pesar de que el área de bosque dentro de la propiedad es de aproximadamente 1.5 ha. el área es parte estructural de un bosque de mayor tamaño que se encuentra en las propiedades colindantes. En el sitio únicamente se ubicó un mojón que corresponde al No. 94 del IGN del año 2004. En este sentido, fue imposible determinar en forma precisa la zona pública, la zona restringida y el área de bosque que corresponde a Patrimonio Natural del Estado. (...) Para efectos de definir las áreas de bosque y terrenos de aptitud forestal se requiere el amojonamiento del IGN y un levantamiento topográfico detallado, quedando este estudio determinando la existencia clara de dichos elementos de manera técnica restando finiquitar la exactitud geográfica de los mismos. (...) No existe amojonamiento del IGN que permitan un estudio oportuno de la clasificación de tierras por parte de la ZMT y por ende del Patrimonio Natural del Estado. En este sentido, se recomienda solicitar al IGN el amojonamiento de la zona costera.” También citan y transcriben el Oficio N° RIM-RN-039-2009 del 23 de junio del año 2009, en donde el Msc. Oscar Rodríguez Sánchez, en calidad de Director a.i. del Registro Inmobiliario, le indica a Roberto Thompson, Viceministro de la Presidencia, lo siguiente: “es materialmente imposible de determinar ya que no logramos establecer la existencia de algún plano que se utilizara para generar la finca N° 7583. Además, los linderos que cita esta finca son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble. (...) la solución propuesta mediante la inscripción del plano P-120.944-1993, levantado e inscrito de oficio por el Catastro Nacional, el cual cumplió con todos los requisitos técnicos y legales, fue la más viable y certera para corregir la inconsistencia entre la realidad física y documental.” Abonan que el 21 de setiembre del año 2009, mediante el Oficio No. GGT-689-09, del MOPT, la Ingeniera Leda Araya Villalobos, indica que ese ministerio no le dio el visto bueno al plano catastrado N° P-120.944-1993 y que, “por orden de la Presidencia de la República, debido a caso urgente de resolver sobre formalización de la propiedad del Estado en la finca de Quepos, Aguirre, arrendada a Palma Tica, y en la que participaron varias instituciones, le correspondió al Instituto Geográfico Nacional la determinación de la pleamar ordinaria y delimitación de la zona pública de la Zona Marítima Terrestre.” Explican que la finca N° 164.408 es el resultado de la unión de las propiedades 7.524 y 7.583, que no tenían planos catastrados y no colindaban entre sí, motivo por el cual, la delimitación de los linderos se realizó con serias irregularidades; y que, en cuanto al Patrimonio Natural del Estado, se indica que la descripción incluye únicamente el área considerada como cobertura boscosa, debido a que la delimitación de las unidades de manejo para terrenos de aptitud forestal, no fue posible disponerla en un formato adecuado para integrarla a la base de datos geoespacial. También citan y transcriben ampliamente el Oficio N° RIM-RN-298-2009, del 3 de diciembre del año 2009, en el que el Registro Nacional habría afirmado que: “...con relación a la delimitación certera de los linderos y áreas originalmente comprendidos en los inmuebles 7524-000 y 7583-000, es la falta de información técnica precisa y exacta de los asientos originarios, tanto registrales como catastrales, dada su fecha de inscripción y las prácticas catastrales vigentes para ese momento (1939). Circunstancias que sumadas a la falta de una efectiva tutela estatal en su condición de titular del inmueble y arrendador; así como de la arrendataria original Compañía Bananera de Costa Rica hoy Palma Tica S.A. de su deber de conservación de la cosa como un buen padre de familia, durante todo el período contractual; han contribuido tanto a esa falta de determinación ya apuntada, como a la posibilidad que a lo largo del tiempo se hayan dado en uno u otro sentido modificaciones de los linderos y colindantes. Ante este panorama como es lógico, no existe concordancia entre la información levantada y registrada a finales de los años treinta, respecto de la información levantada en la década de los noventa, ni de ambas con respecto al momento actual, ya que como se indicó no solo han existido cambios en la realidad física, sino también en los insumos a partir de los cuales se han hecho los distintos levantamientos e informes. (...) El inmueble 6-7524 nace el 28-01-1939 sin plano catastrado y refiere como linderos los siguientes: norte, en parte milla marítima del océano pacífica y en parte mismo océano, sur y oeste, mismo océano pacífico, este, milla marítima, con una medida de 19 hectáreas 80 áreas. Como se observa y ha sido indicado en anteriores criterios registrales, la generalidad de los mismos no permite una delimitación exacta del predio y sus colindantes. Posteriormente en su asiento 04 se rectifica su medida a 27 hectáreas 44 áreas (01-03-1939) y mediante inscripciones practicadas en los asientos 05, 06, 07 y 08; sufre varias segregaciones que disminuyen su medida en un total de 19.289,50 metros y cuyos planos catastrados no modificaron ningún plano anterior, limitándose a referencias en la casilla el número de finca madre; conforme al marco de calificación vigente para esa época. (...) La finca 6-7583-000 se inscribe el 21-06-1939, indica como linderos los siguientes, norte, este y sur: milla marítima del océano pacífico y oeste el Estado (de igual forma generales). Medida: 13 hectáreas 46 áreas. Plano: P 6166 A levantado por (sic) Ing. Arturo Tinoco Jiménez. En relación con este levantamiento catastral es necesario hacer las siguientes salvedades. Bajo ese número de inscripción no existe en la base catastral ningún número de plano. No obstante lo anterior, y según los indicios que se enunciarán es posible concluir, más no de un modo absoluto, que el plano al cual hace referencia dicho asiento corresponde a la inscripción practicada bajo el N° P- 10461-1939. El referido plano P-10461-1939 fue incluido en la base catastral con fundamento en la resolución N° 1105-07 de las 10:00 horas del 27 de abril del 2007, la cual ordena la restitución de su imagen y al día de hoy no ha generado ninguna inscripción de la División Registral.” Añaden que allí se indica que el aporte que puede dar el plano P-10461- 1939, para ubicar y delimitar las propiedades estatales, es bastante limitado por cuanto presenta serias deficiencias, como la inclusión de una porción de océano, y en general que no cuenta con elementos técnicos catastrales que permitan acreditar a ciencia cierta la localización de los terrenos. También citan de ese oficio, que allí se refieren al plano P-120.944-1993 indicando que: “se sustentó en el criterio del profesional en topografía y exfuncionario del Registro Nacional señor Ronald Castillo Sánchez, conforme a la información que pudiesen haber suministrado el titular, en este caso el Estado, la arrendataria y los colindantes, en cuanto a los límites del predio según prescriben las prácticas catastrales. El plano del año 1993 corresponde a una realidad y al criterio del profesional que lo levantó, lamentablemente, con los antecedentes descritos, dicho levantamiento no es irrefutable.” Refieren que el 13 de abril del 2010, se realizó el Informe Técnico N° 001-FOT-2010, realizado por el Ing. Manuel Bolaños Chaverri y el Topógrafo Javier Umaña Montoya, de la División Catastral del Registro Inmobiliario, con la finalidad de determinar si existen invasiones o traslapes con el plano P-120.944-1993, y que dicho oficio indica que existen parcelas completamente contenidas dentro del lindero de la finca del Estado, pero no menciona ningún número de propiedad, lo cual se justificó por la falta de cooperación de los propietarios y que no contaban con autorización judicial que les permitiera el ingreso a los terrenos. También hacen ver que el 29 de junio del año 2010, la ingeniera Yenory Jara Vásquez, Registradora del Departamento Catastral Registral, emitió un informe sin número de oficio, en donde se refiere a la unión de fincas N° 7.524 y N° 7.583, que dio lugar a la finca N° 164.408, propiedad del Estado, en donde dice que: “Por la descripción de estas colindancias, no se desprende que ambos inmuebles sean contiguos. (...) Para el diseño de los montajes se tomaron como base: El Plano P-10.461- 1939 y el Plano P-120.944-1993 (documento gráfico de la finca 164.408 de la Provincia de Puntarenas); pudiéndose establecer las siguientes consideraciones: a.- Ambos levantamientos no coinciden entre sí, unos planos inscritos afectan el levantamiento del plano P-10.461-1939, otros modifican el plano P-120.944 y otros a ambos.” Señalan que el plano P-120.944-1993 corresponde a la finca N° 164.408, sin embargo, en el informe no se aclara si el supuesto traslape proviene de la finca N° 7.524 o de la finca N° 7.583, como importantes antecedentes registrales y catastrales; por lo que el 4 de noviembre del año 2010, la directora del procedimiento administrativo, Licda. Gabriela Carranza, le solicitó a la Ing. Yenory Jara, 4 aclaraciones sobre dicho informe, sin embargo, la Ing. Jara Vásquez respondió en forma evasiva, y por ende, nunca fueron aclaradas las observaciones al informe inicial en el que dieron por cierto que hay traslape entre los bienes de las actoras y los del Estado. Respecto del proceso de lesividad hacen ver que la Procuraduría General de la República pretende anular las inscripciones registrales sobre las propiedades Nº 112.589-000, Nº 130.282-000 y Nº 49.255-000, así como sus respectivos planos y el gravamen hipotecario a favor del Banco de Costa Rica; mientras que Catalina Castro y la sociedad familiar que representa, pretenden mantener la propiedad por la que han trabajado por años y ser indemnizados por el daño y perjuicio generado por parte del Estado, toda vez que, ante tanta incertidumbre, no han podido dar el mantenimiento adecuado que requiere un hotel desde el año 2009 cuando empezó el procedimiento administrativo, ya llevan 15 años de tortura emocional y económica. En etapa de conclusiones explican que varios habitantes de la Zona Americana de Quepos se organizaron y se fueron a visitar a los diputados de la Asamblea Legislativa, logrando que el 13 de junio del año 2022, la Asamblea Legislativa dictara la Ley 10.283, denominada Ley para desafectación y donación de la zona americana a la Municipalidad de Quepos, en donde en su artículo primero desafecta el uso y dominio público de toda el área sometida a régimen de Patrimonio Natural del Estado, creada por medio del Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, sobre la finca del Estado Nº 164.408-000, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados, según el plano N° P-120944-1993. Luego, en su artículo dos autoriza al Estado para donar a la Municipalidad de Quepos los bienes inmuebles desafectados y ubicados en las coordenadas que indica el artículo primero, para que pueda disponer de ellos, agregando que la municipalidad los puede vender o donar, según los antecedentes legales de cada propiedad, a los ocupantes de la zona americana que considere legítimos. También cita los artículos tres, cuatro y diez del indicado decreto, así como los transitorios dos y tres. En dichas normas se dispone que el municipio debe hacer censos de ocupantes, de dueños registrales y personas en posesión por mera tolerancia. Los dueños registrales anteriores al año 2009, fecha en que se declaró Patrimonio Natural del Estado, deben cancelar a la municipalidad el valor real del mercado de esas propiedades, y quedan limitadas por 10 años; que a los propietarios registrales, mientras este derecho se encuentre vigente, debe ser respetado; que los terrenos no incluidos en las coordenadas de áreas de desafectación ni en las áreas de patrimonio natural del Estado, que se encuentren en conflicto de dominio o traslape con otros inmuebles y que sean desafectados por resolución del Registro Público o del Juez, con fecha posterior a la vigencia de esta ley, deberán realizar el procedimiento del transitorio 2, que contempla una propuesta municipal de ordenamiento territorial ante el INVU; y que, se suspende durante 5 años el desalojo de personas, la demolición de obras, la suspensión de actividades comerciales, agropecuarias y cualquier otra actividad lícita, y proyectos existentes en tales inmuebles. Con base en estas disposiciones, sostienen que, si bien la propiedad de Quepos, Puntarenas Nº 164.408-000, al día de hoy se encuentra a nombre del Estado y no se ha realizado el traspaso al municipio; con la Ley N° 10.283, si queda claro que la finca ya fue desafectada del uso y dominio público del área sometida a régimen de Patrimonio Natural del Estado creada por medio del Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, y pasa a ser de uso de desarrollo urbanístico, a favor de particulares, por medio de un procedimiento municipal. Coligen de lo anterior que la demanda de lesividad del Estado, carece de interés actual, por las siguientes razones: a) La declaratoria de lesividad a los intereses públicos del año 2016, sobre las inscripciones registrales de las propiedades en discusión, emitida por el Ministerio de Justicia, carece de interés actual, toda vez que la propiedad pasó a ser área de desarrollo urbanístico por la Ley 10.283. b) Ya no se trata de Patrimonio Natural del Estado. En la vida real nunca fue Patrimonio Forestal, hasta la misma ley 10.283 reconoce que se trata del área conocida como la Zona Americana de Quepos. c) Ya no se trata de un bien demanial, porque ya no está destinado a un uso público, el uso otorgado por Ley 10.283 en el 2022, es de desarrollo urbanístico en beneficio de los particulares. También en conclusiones, sostuvo la improcedencia de la excepción de prescripción interpuesta por el Estado, en contra de sus pretensiones, debido a que se tratan de hechos continuados, que iniciaron en el año 2009 y se extendieron hasta el año 2013 en la vía administrativa, continuaron en el año 2016 con la declaratoria de lesividad, y continúa en el año 2020, con cambios registrales. sostienen que, con la inscripción registral de la propiedad 6-49255 el 24 de febrero del 2020, los plazos de prescripción cambian toda vez que el artículo 39 del Código Procesal Contencioso Administrativo, señala en el inciso 1, sub inciso b), que el año de la caducidad y prescripción empiezan a correr a partir de la última publicación, es decir, la prescripción sería el 25 de febrero del año 2021, fecha en que ya se encontraba presentada y contestada la demanda. Por último, respecto del proceso de lesividad, sostuvo en su contra las excepciones de cosa juzgada material y de falta de derecho, sustentada la primera en la resolución judicial de las nueve horas del dieciocho de junio de 1991, del expediente 126-87, en la que se autorizó la venta de la propiedad de Puntarenas N° 49.255-000 del sucesorio de Tito González, por medio de la Albacea, resaltando que eso nunca fue impugnado por parte de la Procuraduría General de la República, y también refieren el expediente 149-1983 de la otrora Alcaldía de Aguirre, en el que emitió resolución de información posesoria, declarando dueño a Tito González, lo cual considera que generó cosa juzgada material. B. El Estado: La representación estatal se opuso íntegramente a las pretensiones deducidas por las actoras en el expediente 15-3590-1027-CA. Expresó en conclusiones que la petición de declarar que las matrículas 6-112589, 6-130282 y 6-49255 son privadas y no forman parte de la propiedad del Estado y su Patrimonio Natural no resulta posible, por cuanto la parte actora nunca formuló pretensión de usucapión contra la propiedad del Estado 6-164408, plano P-120944-1993, originada con la reunión de las fincas 6-7524 y 6-7583, inscritas el 28 de enero y 21 de junio, ambas de 1939, arrendadas a la Compañía Bananera para los efectos del artículo III del contrato-ley de 1938, ni requirió la nulidad de éstas. En etapa de conclusiones recalcó que en su ajuste de pretensiones de 12 de enero de 2022, tampoco impugnó la matrícula 6-164408 el plano P-120944-1993, ni la escritura que la originó número 173 otorgada ante la notaria del Estado Ana Milena Alvarado Marín a las 9 horas de 18 de diciembre de 2008. Abona que la resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, puntos I.1, I.2, I.3, I.4, I.8, del Registro Inmobiliario constató que las matrículas 6-49255, 6-112589, 6-130282 y 6-134112, planos P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003, están sobrepuestas a la propiedad del Estado 6-164408, plano P-120944-1993, criterio que confirmó el Tribunal Registral Administrativo en voto 1188-2013 de 8:10 horas de 5 de diciembre de 2013. Destacó también que el peritaje privado del Ing. Francisco Reyes Rojas, aportado por las actoras el 24 de abril de 2015, describe los inmuebles inscritos a su nombre dentro de la propiedad del plano P-120944-1993, matrícula 6-164408, que pertenece al Estado, que ello lo emuló su hijo, Ing. José Andrés Reyes Cordero, en informe aportado el 14 de enero de 2022, quien concluyó que: “De todos los planos catastrados colindantes del Estado en esta zona, solo un plano sobrepone su posición contra la propiedad de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. y Catalina Castro Chaves. El plano de catastro Nº P-120944-1993. En este mismo plano se indica que se está abarcando propiedad inscrita con plano número P-5540-1972 a nombre de Gary Rogers. Ver anexo 7 y 8. La ubicación, forma y área del Patrimonio Natural del Estado coincide con el plano de catastro Nº P-120944-1993 a nombre del Estado.” Señala que el oficio DRI-CTE-03-0109-2022 también acreditó que los inmuebles con los planos P-587762-99 (folios 329-330), P-710680-2001 y P-891228-2003 inscritos a nombre de las accionantes están dentro de la propiedad del Estado con el plano P-120944-1993; y que ello fue reiterado en el oficio DRI-CTE-003-0118-2024. También considera improcedentes todas las pretensiones deducidas contra las actuaciones del Registro Nacional. Sostiene que lo actuado por el Registro en el expediente 2009-295-BI es parte del cumplimiento de las disposiciones de la Contraloría General de la República giradas en el informe DFOE-PGA-79-2007, citado en el oficio DMP-043-2011 de 13 de enero de 2011, suscrito por los Jerarcas de la Presidencia y del MINAE, a raíz de la remisión que les hizo el de Justicia del oficio RIM-RN-1443-2010, sobre el estado del expediente 2009-295-BI, según consta en el oficio DFOE-0297 de 17 de diciembre de 2010. Aduce que la transcripción parcial del oficio de 29 de junio de 2010 citado en la demanda en el sentido de no precisar si los traslapes de las matrículas 6-112589, 6-130282 y 6-49255 acontecen sobre la finca 6-7524 o la 6-7583, es inocua. Al respecto, afirma que ambas se reunieron el 27 de febrero de 2009 en la 6-1641408 con el mismo plano P-120944-1993, mediante la escritura 173 otorgada ante la Notaría del Estado a las 9 horas de 18 de diciembre de 2008, que las actoras no impugnaron. Añade que en el oficio RIM-RN-039-2009 de 23 de junio de 2009, el Director del Registro Inmobiliario transcribió el criterio de que el plano P-120944-1993 cumplió los requisitos técnicos y legales para su levantamiento e inscripción, y que, además, el informe 001-FOT-2010 de 13 de abril del 2010, rendido por los funcionarios Manuel Bolaños Chaverri y Javier Umaña Montoya, con base en el levantamiento topográfico realizado in situ con utilización de estación total, corroboró que el lindero existente concuerda con el plano P-120944-1993, resultando que, conforme al montaje realizado sobre la ortofoto, concluye que el plano P-120944-1993 se ajusta a linderos visibles dentro de ella, y esa ortofoto concuerda con los linderos del plano y la realidad. Considera también inerte la cita del oficio DGT-689-09 de 21 de setiembre de 2009 del IGN sobre la ausencia de su visto bueno en el plano P-120944-1993, pues alude a propiedades inscritas desde el 28 de enero y 21 de junio, ambas de 1939, arrendadas a la Compañía Bananera para los efectos del artículo III del contrato-ley de 1938, comentado en el pronunciamiento OJ-144-2000. Expone que la potestad del Instituto Geográfico Nacional para la Ley 6043 de 1977, la prevén los artículos 62 y 63 de su Reglamento 7841 de 1978 para demarcar la zona pública, requisito para otorgar concesiones en la zona restringida de administración municipal, que no era el caso entonces y menos ahora. En etapa de conclusiones explicó que con base en la sentencia 133-TJPQP-2017 de 14:30 horas de 14 de setiembre de 2017, del Tribunal de Puntarenas, sede Quepos, sumaria 08-200871-0457-PE contra Catalina Castro Chaves por falsedad ideológica en perjuicio de la fe pública, el 24 de febrero de 2020 se canceló el inmueble 6-145128, plano P-1027171-2005 y se retornó a la finca madre 6-49255, plano P-5540-1972, originada por información posesoria tramitada ante la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita, aprobada por resolución de 14 horas de 5 de diciembre de 1983, inscrita el 21 de junio de 1985; que el inmueble 6-49255 está a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., y la resolución administrativa de 13:30 horas de 18 de febrero de 202 mantuvo la medida dispuesta en la resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo con el voto 1188 de 8:10 horas de 5 de diciembre de 2013, respecto a los inmuebles 6-112589, 6-130282 y 6-134112, y sus planos P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003. Expone que, concomitantemente, la matrícula 6-49255 mantiene la anotación de la demanda del Estado 16-2921-1027-CA, tomo 2016, asiento 339307, siendo entonces la resolución administrativa de 13:30 horas. de 18 de febrero de 2020 un acto reproductivo de lo dispuesto con antelación. Luego, el tomo 2019, asiento 523860 obedece a una actuación punitiva irregular de la aquí actora Catalina Castro Chaves, sancionada en firme en sede penal. Señala que el Registro, en su condición de órgano auxiliar del Poder Judicial, cumplió lo ordenado para el retorno del asiento de la matrícula madre. Sostiene además el Estado, que es improcedente requerir la nulidad de los actos dictados en el expediente 09-295-BIM alegando lesión a derechos subjetivos y no mediar proceso de lesividad (Ley 6227 artículo 173), porque la resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, parte dispositiva, puntos I.1, I.2, I.3, I.4, I.8 (expediente 2009-295-BI) señaló que las matrículas 6-49255, 6-112589, 6-130282 y 6-134112, se sobreponen a la propiedad del Estado 6-164408, decisión que confirmó el Superior en el voto 1188-2013. Afirma que en ese procedimiento no se declaró ninguna nulidad evidente y manifiesta, que se adoptaron las medidas del ordenamiento jurídico registral y que sólo por orden judicial o a pedido del titular registral, es posible cancelar asientos de registro y catastro (Código Civil, artículo 474). Recalcó que la declaratoria de lesividad no requiere ser precedida de un procedimiento administrativo ordinario, ni debe ser notificada o comunicada, puesto que es en la sede judicial donde se cumple el debido proceso. Más adelante afirmó que no es de recibo la pretensión subsidiaria indemnizatoria de daños y perjuicios por el valor de las propiedades y haber “garantizado, antes de su compra hace 21 años, que se trataba de un bien inmueble de un particular, sin anotaciones y gravámenes”. Al respecto señala que hay falta de derecho y de legitimación activa, explicando que los reclamos indemnizatorios derivados de actuaciones del Registro Nacional no proceden únicamente contra el Estado, dado que, de acuerdo con la Ley 5695, el Registro y Catastro dependen del Registro Nacional (ordinal 2 inciso a), dirigido por la Junta Administrativa con personalidad jurídica para el cumplimiento de sus fines (artículo 3), y por ende, a ella corresponde indemnizar primeramente a los usuarios el perjuicio causado en el trámite de documentos (numeral 22), por disponer de autonomía patrimonial, financiera y presupuestaria. Colige a partir de lo anterior, que no cabe la responsabilidad solidaria del Estado, que no estamos frente a un supuesto de solidaridad legal para indemnizar daños y perjuicios y que, sea cual fuere la causa de la que provenga, la solidaridad pasiva ha de ser expresa, pues no se presume. Agrega que, por el fondo, el reclamo pecuniario tampoco procede. Expone que, ante la inobservancia de normas prohibitivas (artículos constitucionales 121, inciso 14, y 129 párrafo 4, 19, 261, 262 del Código Civil), por disponerse en forma indebida de un bien de dominio público, conforme con los artículos 190 inciso 1) y 195 de la Ley 6227, la responsabilidad se desplaza al ámbito del hecho de un tercero y de la víctima, configurando el “adquirente” su propia lesión por gestionar la inscripción a su nombre (principio de rogación), de un inmueble afectado al demanio público con ruptura del nexo causal. Luego, con el apoyo de varios extractos jurisprudenciales que transcribe, afirma que tampoco es procedente el trámite expropiatorio ni reclamo indemnizatorio respecto a bienes demaniales, aun cuando en su registro mediara resolución judicial. En otro apartado, opone prescripción del reclamo indemnizatorio, afirmando que la resolución del Registro Inmobiliario que rechazó el recurso de la parte actora y mantuvo las notas de advertencia administrativa sobre los inmuebles es de 12 horas del 2 de noviembre de 2009 y fue notificada el 25 de noviembre de 2009, de forma tal que las accionantes dejaron transcurrir el plazo de los 4 años del artículo 198 de la Ley 6227 pues la demanda se interpuso el 24 de abril de 2015, es decir, 5 años, 4 meses y 29 días del rechazo del recurso. Acusa también caducidad para la nulidad de las notas de advertencia, exponiendo que las ordenadas sobre los inmuebles 6-112589 y 6-130282 fueron consignadas el 1° de junio de 2009, que la demanda fue presentada el 24 de abril de 2015, que la resolución del Registro Inmobiliario que rechazó el recurso de la actora y mantuvo las notas de advertencia administrativa sobre los citados inmuebles fue dictada a las 12 horas de 2 de noviembre de 2009 y notificada el 25 de noviembre de 2009, por lo que la parte actora dejó transcurrir el plazo de un año del artículo 39 inciso a) de la Ley 8508. Con idéntico criterio también acusó la caducidad de la acción para pedir la nulidad de la resolución de las 08:46 horas del 30 de noviembre de 2012, que fue notificada el 5 de diciembre de ese mismo año, por lo que las accionantes dejaron transcurrir el plazo referido. Con relación al proceso de lesividad en el que el Estado figura como parte actora, y tramitado bajo el expediente 16-002921-1027-CA, relató esa representación que mediante escritura de 17 horas de 27 de junio de 1991, Tito González González, cédula 6-003-2456, traspasó el inmueble 6-49255 a Gary Bruce Rogers, cédula de residencia 125- 94306-447, y se inscribió el 3 de febrero de 1992; que por escritura de las 20 horas del 12 de setiembre de 1992, Gary Bruce Rogers donó el inmueble 6-49255 a Bette Isabel Dickson Jackson, identificación 9000165872, y se inscribió el 28 de octubre de 1992; que en escritura de 10 horas de 18 de noviembre de 1999, Bette Isabel Dickson Jackson segregó y traspasó a Catalina Castro Chaves un lote del inmueble 6-49255, plano P-587762-1999, se inscribió el 10 de diciembre de 1999 y dio origen a la matrícula 6-112589; que con escritura de 12 horas de 21 de junio de 2003, Bette Isabel Dickson Jackson segregó y traspasó a Catalina Castro Chaves un lote del inmueble 6-49255, plano P-849791-2003, se inscribió el 25 de junio de 2003 y originó el inmueble 6-130114; que por escritura de 8 horas. de 27 de marzo de 2004, Bette Isabel Dickson Jackson traspasó la matrícula 6-49255 a Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., y se inscribió el 31 de mayo de 2004; que el 1° de marzo de 2006, se rectificó medida y lindero, y se reunieron las matrículas 6-49255 y 6-145125, dando origen al inmueble 6-145128, plano P-1027171-2005, a nombre de Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., según escritura No. 2 de 14 horas de 3 de noviembre de 2005, otorgada ante el Notario Eric Vizcaíno Dávila, cerrando las matrículas 6-49255 y 6-145125; que el 24 de febrero de 2020, debido a la sentencia 133-TJPQP-2017 de 14:30 horas de 14 de setiembre de 2017, del Tribunal de Puntarenas, sumaria 08-200871-0457-PE contra Catalina Castro Chaves por falsedad ideológica en perjuicio de la fe pública, se canceló el inmueble 6-145128, plano P-1027171-2005, y se retornó a la finca 6-49255, plano P-5540- 1972 originada por información posesoria aprobada por resolución de 14 horas de 5 de diciembre de 1983, inscrita el 21 de junio de 1985; y que la finca 6-49255 (plano P-5540-1972) y sus segregaciones 6-112589, 6-130282 y 6-134112 (P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003), se sobreponen a la del Estado 6- 164408, plano P-120944-1993, según consta en el expediente 2009-295-RIM, folios 2-43, 279-290; resolución del Ministerio de Justicia No. 029 de 8 horas de 7 de enero de 2016, Resultando 5; resolución de 8:46 horas de 30 de noviembre de 2012, considerandos 53, 57, 66, 68, 72 y 75, folios 2231-2478, e informes técnicos del expediente 2009-295-RIM, folios 375-390, 402-406, 416-434, 441-445; oficios DRI-CTE-03-0109-2022 y DRI-CTE-003-0118-2024 del Departamento Catastral Técnico. Fundó la acción de lesividad explicando que las matrículas 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 Y 6-145128-000, y sus respectivos planos P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003 Y P- 1027171-2005, comprenden indebidamente bienes de dominio público pues traslapan con la propiedad del Estado 6-164408-000, plano P-120944-1993, que integra el Patrimonio Natural del Estado conforme a los artículos 13, 14 y 15 de la Ley Forestal, 32 de la Ley Orgánica del Ambiente, y el Decreto 35325 publicado en La Gaceta No. 128 del 3 de julio de 2009. Sostuvo que en virtud del principio de paralelismo de competencias, los bienes demaniales sólo se desafectan por ley (Código Civil, artículos 261 y 262; votos constitucionales 5026-97, 7294-1998, 2988-99, 2408-2007, 11155-2007, 13367-2012 y 2013-10158; Sala Primera, Nos. 230-90 y 189-2011; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 7747-85-1, 9172-87-1, 190-2012-11, 84-2014-11, 46- 2009-IX), siendo improcedente al efecto la vía reglamentaria, la resolución judicial o la actuación administrativa. Adujo que la sustracción de un bien demanial a su destino público por acto administrativo es ilegal; y que la demanialidad "...hace que por el transcurso del tiempo no se adquiera ningún derecho sobre este tipo de bienes, ni de propiedad ni siquiera la mera posesión.” Añadió que la inalienabilidad imposibilita su traspaso, parcial o total, voluntario o forzoso, y la posesión en los términos del Derecho privado, por lo que los actos y convenios realizados privativamente sobre un tramo inmobiliario demanial, por la naturaleza del bien, ausencia de titularidad hábil y contrariar leyes prohibitivas, devienen absolutamente nulos. Afirmó que la validez de un título inscrito por información posesoria queda condicionada al cumplimiento de las leyes vigentes, que lo resuelto en ese tipo de trámite no produce cosa juzgada material a tenor con lo dispuesto en la Ley de Informaciones Posesorias, artículo 17; y en el Código Procesal Civil, artículos 162 y 822. Añadió que la inscripción no convalida la nulidad de un título; que la exclusión del objeto del tráfico jurídico le hace por completo inidóneo para reducirlo a propiedad privada, en tanto conserve esa calidad modificable sólo por ley; y que ante el registro ilegítimo el particular no adquiere ningún derecho, el acto sigue siendo absolutamente nulo. Rechazó esa representación las defensas de cosa juzgada material y de falta de derecho opuesta por los demandas, aduciendo que la validez del título inscrito por información posesoria está condicionada al cumplimiento de las leyes vigentes y lo resuelto no produce cosa juzgada material, según se dispone en la Ley de Informaciones Posesorias, artículo 17; Ley 9242, ordinal 64. Afirma luego que el Registro no subsana los vicios que puede tener el documento inscrito o el acto contenido y subsisten con prescindencia del mismo (Código Civil, artículo 456); y que, ante el registro ilegítimo no se adquiere ningún derecho sobre el bien, el acto sigue siendo absolutamente nulo, por lo que los registros se realizan “sin perjuicio de tercero de mejor derecho”, o sea, que se trata de una advertencia para el titulante y todo adquirente futuro. En el caso, explica, la sentencia de la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita de las 14 horas de 5 de diciembre de 1983, que originó la matrícula 6-49255 (plano P-5540-1972), no hizo excepción, en su Considerando II y Por tanto, pues indicó al Registro que la inscripción era “sin perjuicio de tercero de mejor derecho”. Enfatiza que frente al dominio público no aplica la buena fe, tracto sucesivo o publicidad registral; y que los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad de los bienes demaniales y la publicidad legal del demanio, se oponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente. También apunta que la Sala Primera precisa que el principio de confianza legítima no aplica frente al dominio público, sin importar el tiempo transcurrido, tolerancia o actuaciones administrativas que pudieron alentar la permanencia indebida en la zona, y debe revertirse, por lo que la naturaleza demanial demerita la buena fe, y no cabe la confianza legítima, la que no puede invocarse para crear, mantener o extender situaciones contrarias al ordenamiento jurídico o en contradicción con el fin o interés tutelado por normas imperativas, que prevalecen por el principio de legalidad. Expuso el Estado que el registro de la finca 6-49255, (P-5540-1972), de 1985 por información posesoria y sus segregaciones: 6-112589, 6-130282 y 6-134112 (planos P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001 y P-891228-2003), no son válidas para usucapir contra la propiedad del Estado 6-164408 (plano P-120944-1993), dentro de la que están inmersas, dado que hay carencia de la posesión decenal previa a la afectación demanial, a título de dueño y buena fe. Añade que tampoco la Ley 10283, vigente desde el 19 de octubre de 2023, permitiría a las demandadas consolidar hacia el futuro derechos privativos conforme con el artículo 856 del Código Civil, porque, con antelación a la misma, adquirieron el conocimiento de que la matrícula 6-164408 (plano P-120944-1993) está inscrita a nombre del Estado, impidiéndoles esa circunstancia ejercer la posesión a título de dueño y de buena fe. C. Junta Administrativa del Registro Nacional: Codemandada en el proceso 15-3590-1027-CA. Rechazó íntegramente la acción en su contra. Inició alegando caducidad de la acción. Al respecto argumentó que, con relación a las medidas cautelares de carácter administrativo que se cuestionan, dado que tienen lugar a partir del año 2009 con posterioridad a la fecha de entrada en vigencia del Código Procesal Contencioso Administrativo, el término de caducidad a considerar es el de un año establecido en el artículo 39 del citado Código; por lo que el plazo para la interposición venció con respecto a las actuaciones administrativas de consignación de advertencia administrativa e inmovilización, en las cuales incluso si se contabiliza el término no con vista en la publicidad registral inmobiliaria sino a partir del momento en que la actora es notificada personalmente del mantenimiento de la primera ante su solicitud expresa de que fuese levantada, sea el día 23 de noviembre de 2009, y la notificación de la resolución final de inmovilización el día 04 de diciembre de 2012, el plazo de un año referido habría de igual manera vencido los días 23 de noviembre de 2010 y 04 de diciembre de 2013 respectivamente. Añade que debe considerarse que cuando las actuaciones administrativas impugnadas corresponden a movimientos registrales publicitados en las respectivas bases de datos del Registro Nacional, el término para la contabilización del plazo de caducidad que nos ocupa, debe hacerse al tenor de lo establecido en el numeral 455 del Código Civil, ya que al disponer dicho numeral que los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos no perjudican a tercero sino desde la fecha de su presentación al Registro, es lógico considerar que cuando los títulos han sido presentados e inscritos empieza a correr el plazo para que cualquier tercero interesado que se considere perjudicado con tal actuación administrativa, acuda a la vía judicial a hacer valer sus derechos. A partir de tales consideraciones, colige que la única actuación administrativa recurrida en tiempo en la vía judicial es la calificación efectuada por el registrador de la Subdirección Catastral al plano presentado al tomo 2015 asiento 17884 el día 17 de marzo de 2015.También opuso la excepción de prescripción respecto de la pretensión indemnizatoria, aunque luego dicho extremo fue ajustado por las actoras, reclamándolo exclusivamente en contra del Estado. Sobre el fondo del asunto, sostuvo que el proceso de inscripción de los documentos que se presentaron ante el Registro Inmobiliario, a saber, las inscripciones de los planos catastrados número P-10461-1939 el día 02 de febrero de 1939, P-120944-1993 el día 11 de junio de 1993 y la inscripción originaria del inmueble de Puntarenas 164408-000 el día 07 de enero de 2009, según el documento inscrito al tomo 578 asiento 27228, cumplieron con los requisitos establecidos en la normativa registral vigente para su momento, esto referente a la calificación registral, y al no encontrar defecto alguno se procedió con la respectiva inscripción; por lo que el Registro Nacional actuó en fiel cumplimiento del principio de legalidad y de rogación. Explica que con ello se generaron las fincas que son ahora propiedad del Estado ambas del partido de Puntarenas números de folio real 7583 y 7524, las cuales nacieron en el año 1939, de manera que, cuentan desde el año 1939 con una titularidad y plano catastrado. Añadió que bajo ese contexto, se incluye la inscripción del plano catastrado P-5540-1972, así como, el nacimiento del inmueble de partido de Puntarenas número de folio real 49255-000 por medio de las diligencias de información posesoria en la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita bajo el expediente judicial N° 149-1983 y sus posteriores segregaciones. Argumenta que con base a la normativa aplicable y vigente al momento de los hechos dados en este proceso, sea el artículo 80 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo Nº 13607- J de fecha 24 de abril de 1982, justificaban la existencia de los planos en atención a la calificación registral efectuada, misma que contaba con todos y cada uno de los polígonos descritos dentro de su perímetro original, coincidencia en la ubicación y linderos, aunado a la fe pública que lo cobija que cobija al profesional en agrimensura, es que el Registrador cumplió con el marco jurídico de calificación vigente, y no encontró error alguno que le impidiera ajustar su actuación conforme se lo establece el ordenamiento jurídico y el principio de legalidad, lo cual trajo como resultado lógico la inscripción de cada uno de los planos sobre los que versa este litigio. Explicó además que, conforme se ha ido avanzando en el tiempo con nuevas técnicas de levantamiento topográfico y el uso de modernas y nuevas tecnologías en las bases de datos que conforman la publicidad inmobiliaria, el marco jurídico de calificación registral se ha ampliado, permitiendo que, como en el caso en examen, se detecten eventuales inconsistencias que no fueron detectadas al momento de solicitarse la reunión de las fincas de la parte actora, por medio de la calificación efectuada por el registrador de la Subdirección Catastral al plano presentado al tomo 2015, asiento 17884, el día 17 de marzo de 2015, minuta que indica el rechazo a la inscripción, no obstante lo cual aún y cuando luego de éste se deriva fincas inscritas, a saber las fincas de la actora, es lo cierto que el origen de las propiedades estatales 7524 y 7583 era por mucho anterior y ya gozaba de la publicidad registral (artículo 267 del Código Civil). Afirma que, aunque la parte actora solicita en su pretensión primera que se declare que las propiedades números 112589-000, 130282-000 y 49255-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas, y que no forman parte de la propiedad del Estado ni del Patrimonio Natural del Estado, resulta evidente que es pretender tapar el sol con un dedo, ya que como bien se puede determinar en los informes aportados en el expediente judicial, dichas fincas se encuentran ubicadas en los mismos espacios físicos que las propiedades del Estado, existiendo una doble titularidad o traslape de estas. Enfatiza que esto último atiende a una inexactitud en la publicidad registral apuntada, que tiene su origen en el ámbito extra registral y se materializó en la publicidad por medio de las actuaciones llevadas a cabo en primera instancia por el señor el topógrafo responsable del levantamiento del plano catastrado P-5540-1972 y el Juez que aprobó las diligencias de información posesoria en la entonces Alcaldía de Aguirre y Parrita; actuaciones que finalmente conllevaron a la inscripción del citado inmueble de Puntarenas número 49255-000 y sus posteriores segregaciones, sean las fincas 112589-000, 130282-000; sin embargo, la condición física, material y geográfica de la propiedad estatal previa en arrendamiento para ese momento a un ente de derecho privado y el régimen jurídico que la tutela, son por mucho anteriores a todas esas actuaciones y las posteriores que se derivaron de éstas; y por lo tanto oponibles a las partes accionantes del presente proceso judicial, independientemente de la información publicitada en el Registro Inmobiliario. Arguye que, cuando habla de una inexactitud de índole extraregistral, se está refiriendo al tema de que es el profesional en topografía, quien por ley está obligado a ubicarse físicamente en el lugar, y con el conocimiento de la rama que le acredita, debió conocer y señalar que el terreno estaba ubicado en una propiedad estatal, y de forma expresa hacerlo constar así en el levantamiento catastral, y no proceder a tramitar su inscripción por improcedente. Reitera que la responsabilidad de los profesionales en ejercicio, producen la información que con posterioridad publicita el Registro Nacional, responsabilidad que nace de los documentos sujetos a inscripción otorgados bajo la “fe pública de los profesionales”, lo cual no es una responsabilidad que le pueda ser atribuida a esa representación, tal y como lo establece el artículo del artículo 25 del Reglamento a la Ley de Catastro. Por otra parte, expuso que la inscripción originaria del inmueble del Partido de Puntarenas número 164408-000 el día 07 de enero de 2009, según el documento inscrito al tomo 578 asiento 27228 como se acredita en la parte considerativa de la resolución final de inmovilización dictada por la Dirección del Registro Inmobiliario, propiamente en el apartado de hechos probados los identificados del 42 al 52 (folios 2260 a 2264 del expediente administrativo) así como del apartado XVII denominado “Sobre los planos que grafican la finca 164408” es conforme a derecho y en su oportunidad cumplió con el marco jurídico de calificación registral vigente (artículos 51 incisos a), f) y g), 66 y 67 del Reglamento del Registro Público, 450, 460 inciso 1) del Código Civil, 83 y 88 del Código Notarial, 30 de la Ley del Catastro Nacional y Criterio de Calificación Registral DRP-01-2002 de 18 de octubre de 2002 y principios registrales de legalidad, especialidad, rogación, tracto sucesivo y publicidad registral). Siendo así, continúa explicando, la Dirección del Registro Inmobiliario es clara en concluir que el estado parcelario de esta finca es conforme con la realidad material y el contenido verificable con los títulos originarios de los inmuebles reunidos, los cuales por demás son anteriores al nacimiento de la finca madre de las accionantes, sea la de Puntarenas número 49255. En primer lugar, porque las propiedades que originan el inmueble reunido tenían títulos inscritos en el Registro Inmobiliario 45 años (en el año 1939) antes de la inscripción de la finca madre de la cual deriva su título de propiedad (en el año 1985). En segundo lugar, porque el plano, al ser llevado a un asiento registral, origina la finca partido de Puntarenas Número 164408, cuenta con una debida ubicación geográfica referida a la cartografía oficial, con una metodología ajustada al marco de calificación catastral, indicando en el mismo las exactitudes y precisiones con las se realizó el levantamiento y que son congruentes con las que para la época permitía el anterior Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, lo cual le da un valor probatorio adecuado; y en tercer lugar, porque el levantamiento cuenta con el respectivo respaldo en la Libreta de Protocolo 7207 folios 8-10 del profesional Ronald Castillo Sánchez, responsable del levantamiento, siendo que más bien con dicho documento se rectifica en disminución el área del inmueble reunido, saneando la inexactitud que reflejaba el plano del año 1939. Bajo esa óptica, el plano catastrado se constituye en el remedio para sanear las fincas partido de Puntarenas números 7524 y 7583, al definir de forma inequívoca la finca 164408, haciendo coincidir plenamente la información gráfica de la Subdirección Catastral con la información de los asientos registrales de la Subdirección Registral teniendo de esta forma una información gráfica y jurídica unívoca respecto del inmueble en cuestión y que por demás fue y continua siendo consistente con la realidad material (artículos 30 de la Ley del Catastro Nacional y 59, 61 y 69 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional). A lo anterior se suma que el documento por medio del cual se lleva a cabo la reunión de los inmuebles en el momento de su presentación e inscripción cumple con el marco jurídico de calificación registral, y por tanto es susceptible de motivar una nueva finca, bajo la titularidad del Estado. En criterio de esa representación, lo anterior deja en evidencia que el Registro Inmobiliario de forma diligente, después de haberse cumplido con el debido proceso legal ordena que los inmuebles sean inmovilizados, ya que el fin principal de este tipo de medida en sede administrativa tiene por objeto sustraer el bien temporalmente del tráfico jurídico, hasta que se resuelva el asunto en la vía judicial o por acuerdo entre todas las partes involucradas, y solicitar la nulidad de los actos administrativos sin aportar prueba o hechos que acreditan su fundamento no es razón suficiente para atender a lo solicitado en sus posteriores pretensiones. Resaltó que, conforme al documento con citas tomo 342 asiento 4241, la inscripción originaria del inmueble Partido de Puntarenas número 49255, devino de una orden judicial emanada de la antes llamada Alcaldía de Aguirre y Parrita en el expediente judicial N° 149-1983 a través de la información posesoria promovida por el señor Tito González González, la cual quedó debidamente inscrita ante el Registro Nacional el día 17 de junio de 1985, con una medida de 93930,28 metros cuadrados. De manera que, para el Registro Nacional, los mandamientos judiciales expedidos por las respectivas autoridades del país constituyen ejecutorias que deben ser acatadas por la Administración Pública, como lo ha venido estableciendo la jurisprudencia nacional. Sostiene que es indudable como el asiento registral de la finca madre Partido de Puntarenas número 49255 del cual provienen las propiedades de Puntarenas matrículas 112589 y 130282 emanan de un mandamiento judicial no cuestionable en la calificación registral, limitando la misma a aspectos de forma y no fondo, y consecuentemente, al verse el Registro Nacional en el mandato legal de actuar conforme lo indica la autoridad judicial sin posibilidad de generar algún tipo de cuestionamiento es que la raíz de la situación jurídica que nos ocupa no podría ser atribuida al Registro Nacional. Con base en lo anterior, solicitó declarar sin lugar la demanda en todos sus extremos, con condena en costas para las actoras, junto con los intereses que generen hasta su efectivo pago. D. Sistema Nacional de Áreas de Conservación. El SINAC fue traído al proceso 15-003590-1027-CA como litis consorte pasivo necesario, mientras que en el proceso de lesividad 16-002921-1027-CA fue llamado como tercero interesado. En sus diferentes intervenciones, explicó que Ley Forestal número 7575 dispone un régimen especial que la legislación ha denominado Patrimonio Natural del Estado, específicamente artículos 13 (constitución y administración), 14 (condición) y 15 (impedimentos). Bajo esa inteligencia, con la promulgación de la Ley Forestal el ordenamiento desarrolló las disposiciones previstas en la Constitución Política en relación al Patrimonio Natural del Estado, estableciendo la intangibilidad de dichos terrenos. Sostuvo que el terreno objeto de la litis tiene componente boscoso, por lo que resulta de aplicación el régimen dispuesto en la Ley Forestal indicada, además de que forman parte del Patrimonio Natural del Estado las Áreas Silvestres Protegidas según la sentencia de la Sala Constitucional número 2003-03840 de las 14:02 horas del 02 de mayo del 2003. Expuso que la jurisprudencia constitucional y contencioso administrativa más reciente, ha sido clara en establecer que la protección especial establecida en el ordenamiento jurídico para los bienes de dominio público es aplicable al patrimonio natural de la Nación (como es el caso del bien objeto de litis) tomando en cuenta que dicho patrimonio coadyuva a asegurar los derechos fundamentales de los habitantes a tener una mejor calidad de vida, dentro del contexto del derecho fundamental a un medio ambiente sano y ecológicamente equilibrado, previsto en el ordenamiento jurídico interno y los instrumentos internacionales ratificados por el país. Así, este derecho fundamental, le impone al Estado y a los sujetos de derecho privado el deber de garantizar, defender y preservar el medio ambiente, lo que implica el establecimiento de una serie de mecanismos de carácter técnico jurídico para lograr su tutela, mecanismos que deben ser observados por los operadores jurídicos, en especial por tratarse de disposiciones que ostentan el rango más alto en la jerarquía normativa que establece nuestro ordenamiento jurídico. Añadió que el artículo 121 inciso 14) de la Constitución Política, regula en forma genérica lo referente a los bienes demaniales o de dominio público, al disponer que los bienes propios de la Nación, solo podrán salir definitivamente de su dominio por medio de autorización de la Asamblea Legislativa, y que, como lo ha señalado reiteradamente la Sala Constitucional, las áreas de dominio público le pertenecen a la colectividad en el sentido más amplio del concepto, y están destinados a satisfacer el interés público. Abonó que las áreas silvestres protegidas se encuentran incorporadas al patrimonio natural de la Nación independientemente de su categoría de manejo (ya fuera que se trate de parques nacionales, reservas biológicas, reservas forestales, refugios nacionales de vida silvestre, zonas protectoras, monumentos naturales y humedales), además, están consagradas en los artículos 35 y 38 de la Ley Orgánica del Ambiente, en los cuales el legislador reguló en forma general los objetivos de creación, administración y vigilancia de las Áreas Silvestres Protegidas. También explicó que cuando los terrenos que estén cobijados por alguna de las categorías de manejo y se encuentren bajo la administración y/o tutela de una entidad pública, automáticamente pasarán a formar parte del Patrimonio Natural del Estado, tal y como lo disponen los artículos 13 y 14 de la Ley Forestal, por lo que en el Patrimonio Natural del Estado, no es permisible la apropiación, uso o disfrute por parte de particulares a título gratuito u oneroso; no pueden perderse por prescripción; ni ganarse por usucapión; tampoco es legalmente posible modificar su destino; y el uso por parte de terceros no causará derecho alguno a su favor. Concretó que los terrenos que comprenden el Patrimonio Natural del Estado dentro de los espacios reclamados por las accionantes, igualmente ostentan las características propias de los bienes de dominio público: imprescriptibilidad, inalienabilidad e inembargabilidad. Al ser zonas inalienables y en razón del interés jurídico que protegen para el disfrute de todos los habitantes, conforme a lo expuesto el ordenamiento jurídico ha desarrollado una protección especial para las Áreas Silvestres Protegidas. Expuso que en el informe "Estudio de Suelos y Capacidad de Uso de las Tierras Fincas N° 6-07524000YN° 6- 0783000", elaborado por el Instituto Nacional de Innovación y Transferencia de Tecnología Agropecuaria, dispuso en el punto 6. Conclusiones y Recomendaciones, en lo medular, que en los suelos del área de estudio son tipo VIII, por lo que recomendó no impulsar ningún cambio en el uso de la tierra, especialmente en aquellas áreas con relictos de bosque y preservar la belleza escénica del sitio, ya que se considera parte del Patrimonio Natural del Estado. Así, bajo oficio DM-838-2009 del 21 de mayo del 2009 el entonces Ministro de Ambiente y Energía remitió al Ministerio de la Presidencia el oficio ACOPAC-MURN-025- 09 del 14 de mayo de 2009 que establece en lo conducente: "Se indica como resultado significativo que el 100% de la propiedad se clasifica en unidades de manejo con clase de suelo VIII, de acuerdo a la metodología de Capacidad de Uso de la Tierras, Decreto Ejecutivo N° 23214-MAG-MIRENEM.” Relató que en virtud de lo anterior, y atendiendo a razones de interés público, se promulgó el Decreto Ejecutivo N° 35325-MP-MINAET publicado en La Gaceta N° 128 del 3 de junio de 2009, el cual asigna la administración de la finca del partido de Puntarenas, matrícula folio real N° 164408-000 del Ministerio de la Presidencia, al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones a través del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, al que por competencia le corresponde la administración, vigilancia y mantenimiento de los bienes declarados Patrimonio Natural del Estado, debido a que la finca en cuestión forma parte del Patrimonio Natural del Estado, razón por la cual posee las características de los bienes de dominio público. Colige que resulta legalmente imposible reconocer derechos de propiedad o posesión sobre el dominio público, razón por la cual tampoco resulta lícito plantear reclamos indemnizatorios. Sobre el dominio público no cabe la posesión a título de dueño: ello es así porque la inscripción no convalida la nulidad de un título. La exclusión de los objetos del tráfico jurídico, crea una incompatibilidad con la propiedad privada, en tanto conserve esa calidad modificable sólo por leyes posible desafectar. Ante el registro o inscripción ilegítima el particular no adquiere ningún derecho, mucho menos plantear reclamos indemnizatorios por supuestamente impedir su uso privativo, prohibido por ley. La demanialidad hace que por el transcurso del tiempo no se adquiera ningún derecho sobre este tipo de bienes, ni de propiedad ni posesión; por lo que pidió declarar sin lugar la demanda en la que intervino como demandado y acoger el proceso incoado por el Estado. E. B & P and The Monkey Business S.A. Esta sociedad es codemandada en el proceso de lesividad 16-002921-1027-CA. Debido a la imposibilidad de notificar a sus representantes legales, le fue nombrado curador procesal, quien, al contestar la demanda, manifestó que no le constaban la mayoría de los hechos y se atenía a lo que revelaran las pruebas. Adujo que en lo que respecta a la propiedad partido de Puntarenas matrícula de Folio Real 49255, se creó mediante resolución de la entonces Alcaldía de Aguirre y Parrita, expediente número 149-1983-Tomo 342-Asiento 4241, y como tal es el mismo Estado quien la creó e inscribió, de modo tal que a la luz efectiva de los principios rectores en materia registral, de seguridad jurídica, fe pública, publicidad registral y tracto sucesivo, su representada siempre ha actuado de buena fe, amparada precisamente a la publicidad registral, seguridad de asientos inscritos y certificaciones emitidas por un ente del Estado, sea el Registro Nacional de la Propiedad, Sección Bienes Inmuebles. Solicitó se rechace el proceso de lesividad presentado, por cuanto no le constan a la fecha concretamente en qué consiste dicha lesividad, planteada por el Estado respecto del supuesto traslape sufrido por la finca folio real Matrícula número 134112-000 de su representada. Solicitó también que en caso de demostrarse esta lesividad concretamente, se declare el derecho de que gozaría su representada de una indemnización a su favor, con fundamento en la responsabilidad objetiva del Estado y en los artículos 190 y 194 de la Ley General de la Administración Pública por el daño en forma especial, la proporción de afectados y la excepcionalidad de la lesión, asimismo por la intensidad y gravedad del perjuicio a la propiedad de su representada y a lo que hubiere sido afectado en el sitio, y que se exonere al pago de ambas costas de esta acción. F. Banco Nacional de Costa Rica. El BCR es codemandado en el proceso de lesividad 16-002921-1027-CA., en tanto titular de garantía hipotecaria sobre el bien matrícula 6-112589. Contestó en general que no le constaban los hechos de la demanda, pero aclaró que la propiedad madre del Partido de Puntarenas matrícula 49255, se creó mediante resolución de la Alcaldía de Aguirre y Parrita, expediente número 149-1983 (tomo 342, asiento 4241), por lo que pide al Tribunal valorar que es el mismo Estado quien creó e inscribió dicha finca, por lo que, a la luz de los principios de seguridad jurídica, fe pública, publicidad registral y rracto sucesivo, esa representación en todo ha obrado de buena fe, en apego a la publicidad, seguridad de los asientos y certificaciones emitidas por el Registro Nacional de Bienes Inmuebles, la propiedad de la cual se segregó la finca del mismo partido, bajo el número 112589 y es la que se dio en garantía a favor del Banco de Costa Rica, por el otorgamiento de un crédito de fondos públicos por la suma de US $ 218.000 dólares. Indicó que no se opone a la pretensión del proceso de lesividad; empero si desea que se declare el derecho de que goza esa representación de una indemnización a su favor, con fundamento en la responsabilidad objetiva del Estado y en los artículos 190 y 194 de la Ley General de la Administración Pública, por el daño en forma especial, la proporción de afectados y la excepcionalidad de la lesión, asimismo por la intensidad y gravedad del perjuicio al erario público, y se les exonere del pago de ambas costas de esta acción. QUINTO. EXCEPCIONES DE CADUCIDAD Y PRESCRIPCIÓN. Al contestar la demanda interpuesta por Catalina Castro y Condominio Vistas de Quepos S.A., tramitada en el expediente 15-3590-1027-CA, todos los demandados, a saber, el Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación, opusieron las excepciones de prescripción y caducidad. El primero acusó caducidad de la pretensión de nulidad contra los planos catastrados P-10461-1939 y P-120944-1993, y el inmueble 6-164408-000 (pretensiones 3, 4 y 5 originales); y de caducidad y prescripción por igual contra todos los demás reclamos anulatorios e indemnizatorios; mientras que los otros codemandados plantearon ambas defensas contra todo el elenco petitorio. Ante el ajuste de pretensiones originado en el libelo de la representación actora del doce de enero 2022, y su fijación definitiva en la forma determinada en la audiencia preliminar celebrada el trece de abril de 2023; en etapa de conclusiones el Estado precisó que la excepción de caducidad la oponía contra las pretensiones de nulidad de las notas de advertencia administrativa y las resoluciones dictadas dentro del procedimiento administrativo 2009-295-RIM; mientras que la defensa de prescripción lo era contra las pretensiones indemnizatorias planteadas de forma subsidiaria. Dada la naturaleza jurídica de los institutos jurídicos invocados, que enervan la posibilidad de conocer por el fondo un proceso cuando se han configurado las premisas para su procedencia; se impone a este Colegio de Jueces conocer tales defensas y verter pronunciamiento al respecto, de previo a los demás contenidos propios de la sentencia. Recuérdese que la caducidad de la acción se refiere al condicionamiento temporal para el ejercicio del derecho fundamental de acción, sea, se trata del plazo máximo que dispone el ordenamiento jurídico para la presentación de una demanda, de tal suerte que, si aquel plazo fatal no es respetado, la demanda se torna en improponible. La gravedad de este efecto procura la protección de los principios de seguridad jurídica, orden y paz social, según los cuales las situaciones jurídicas determinadas no pueden pender indefinidamente; y si en el plazo previsto por el legislador las conductas no son combatidas, estas se tienen por incuestionables; por lo que el administrado debe actuar con razonabilidad y buena fe de cara a su eventual cuestionamiento judicial. En el caso específico que nos ocupa, la caducidad de la acción, una vez ajustadas las pretensiones, ha sido opuesta para una parte del elenco petitorio, específicamente contra los extremos numerados del tres al nueve, en los que se pide la declaratoria de nulidad de la advertencia administrativa de la propiedad que hay sobre las fincas N° 6-112.589-000 y 6-130.282-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, con fecha del 1 de junio del año 2009 (pretensión 3); de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014 (pretensión 4); de la inmovilización por inconsistencia con fecha del 22 de julio del año 2014 y de las 13:30 horas del 18 de febrero del 2020, que pesa sobre el bien inmueble número 6-49.255-000 de la Provincia de Puntarenas (pretensión 5); de la resolución final del procedimiento administrativo de las 8:46 horas del 30 de noviembre del año 2012, confirmada por el Tribunal Registral Administrativo por medio de la resolución Nº 1188-2013 de las 8:10 horas del 5 de diciembre del 2013 (pretensión 6); de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 18 de mayo del 2005, inscrita por medio de las citas 560-17282-001 sobre la propiedad 6-49.255-000 nacida el 24 de febrero del año 2020, por aparecer registralmente hasta el año 2020 (pretensión 7); de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 19 de noviembre de 1999, inscrita por medio de las citas 471-14784-001 sobre la propiedad 6-112.589-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020 (pretensión 8); de la inmovilización por inconsistencia, con fecha del 21 de junio del año 2003, inscrita por medio de las citas 520-15482-001 sobre la propiedad 6-130.282-000, por aparecer registralmente con fecha posterior al año 2020 (pretensión 9). Con relación a esos extremos, las partes demandadas han señalado que las notas de advertencia administrativas fueron consignadas el primero de junio de 2009, que la resolución del Registro que rechazó la oposición de las actoras les fue notificada el veinticinco de noviembre de 2009, que el acto definitivo del Tribunal Registral Administrativo les fue notificado el cinco de diciembre de 2012 y que la demanda fue interpuesta hasta el veinticuatro de abril de 2015; cuando había operado sobradamente el plazo anual de caducidad. La representación de las actoras alegó que tales actuaciones mantienen efectos continuados, por lo que el plazo de caducidad ni siquiera ha empezado a correr, y que, el plazo habría reiniciado su cómputo a partir de la reinscripción de la propiedad 6-49255, por orden jurisdiccional, el veinticuatro de febrero de 2020, cuando ya la demanda estaba interpuesta. Ante estos planteamientos, debe dilucidar el Tribunal si a la especie resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 39 o en el 40 del Código Procesal Contencioso Administrativo. En la primera de dichas normas se señala que: "ARTÍCULO 39.- 1) El plazo máximo para incoar el proceso será de un año, el cual se contará: a) Cuando el acto impugnado deba notificarse, desde el día siguiente al de la notificación. (...) c) En los supuestos de actuaciones materiales, a partir del día siguiente a la cesación de sus efectos."; en tanto que el artículo siguiente dispone que: "ARTÍCULO 40. 1) Serán impugnables los actos administrativos absolutamente nulos, para efectos de su anulación e inaplicabilidad futura, así como las conductas omisivas, mientras subsistan sus efectos continuados, pero ello únicamente para su anulación e inaplicabilidad futura. 2) En estos casos, el plazo máximo para interponer el proceso será de un año a partir del día siguiente al cese de sus efectos." En realidad, se trata de un tema ampliamente tratado por esta jurisdicción, cuya reiterada jurisprudencia nos permite ilustrar los parámetros de aplicación de las normas referenciadas. Así, a manera de ejemplo, en la resolución número 000011-A-S1-2014 del Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda de las ocho horas treinta y cinco minutos del trece de febrero de dos mil catorce se expuso que: "Se ha definido la actividad formal de efectos instantáneos, como aquella donde los resultados jurídicos han de emanar directamente del acto mismo, por ello, generan una suerte de consecuencias jurídicas en un límite temporalmente breve; modificando o extinguiendo la esfera sustancial del administrado a partir de su comunicación o notificación; no generando resultados a través de un cauce de tiempo. Mientras, los efectos continuados del acto persisten reiteradamente en un intervalo temporal de forma prolongada. Sobre estos últimos, esta Cámara ha desarrollado: “En principio, este supuesto es propio de aquellas relaciones jurídicas de duración, entendiendo que opera cuando el acto incide reiteradamente en la esfera jurídica del particular, ya sea creando, modificando o extinguiendo durante ese período las relaciones o situaciones jurídicas que integran dicha esfera jurídica. Contrario a lo que ocurre en aquellos actos de efecto instantáneo en los que su incidencia o efecto se agota en un solo momento, precisamente en el que varía, en forma positiva o negativa, el conjunto de derechos, potestades, obligaciones, deberes, y cargas de las personas. En el presente caso, no cabe duda que la denegatoria del reconocimiento del título definió una situación jurídica para el señor Jiménez. Esto marcó y definió, en un solo espacio temporal, la denegatoria, por imposibilidad jurídica, de alcanzar un nuevo estatus académico. Ahora bien, las distintas consecuencias que se puedan derivar de ello, como la pretendida imposibilidad de acceder a estudios de postgrado, o bien, eventuales ingresos adicionales, no constituyen efectos jurídicos y directos dispuestos por el acto administrativo que resolvió la gestión del petente, sino, que derivan, precisamente, de esa consolidación del estatus académico otorgado como una repercusión consecuencial, secundaria y permanente en el tiempo, pero no de incidencia repetida. En la línea de lo expuesto en el considerando anterior, el acto impugnado no es la causa de las afectaciones aducidas, sino que tales efectos son derivación del estatus jurídico que se perpetuó una vez resuelta la gestión de homologación. Así, no es de recibo la tesis de que se trata de un acto de efectos continuados. A partir de las razones expuestas, el plazo máximo para interponer este proceso jurisdiccional contra el oficio ORI-R-1437-2007 feneció en febrero de 2009, y la demanda se interpuso el 2 de mayo de 2011, lo que confirma lo resuelto, y obliga al rechazo del reparo” (Fallo 1426-F1-2012 de las diez horas diez minutos del veintitrés de octubre de 2012). En el caso concreto, el accionante acusa indebida aplicación normativa, pues el canon 40 del CPCA le permitiría impugnar dicha actividad formal un año después de la cesación de sus efectos negativos, ya que, según su parecer se está en presencia de actos viciados de nulidad absoluta con efectos continuados; tesis contraria a la expuesta por el juzgador de instancia, quien ordenó la caducidad de la acción y consecuente archivo de demanda. En esa tónica, este órgano colegiado estima mantener lo resuelto por el juzgador de instancia, pues debe entenderse, el despido adoptado no generó efectos continuados, cambiando, modificando o extinguiendo la situación jurídica del administrado, sino que, produjo su resultado inmediatamente, estableciendo un límite temporal de acción, cual fue, a partir de la notificación -comunicación- al receptor de dichos efectos. Así, bajo la relación de sujeción especial en que se encontraba el señor D, una decisión como la dictada no incide de manera continua, sino que, se agota con el cese de labores entre éste y la Administración. Afirmar lo contrario, violentaría el principio de seguridad jurídica, colocando cualquier relación de empleo público, en una situación de incerteza para la Administración, que ante las faltas graves que los funcionarios cometan, y ameriten una decisión de despido, podrían impugnarlas fuera de los límites racionales que ha establecido la ley." Bajo dichos parámetros, que por supuesto comparte a plenitud esta Cámara, resulta palmario que este asunto debe ser revisado bajo la regla establecida en el inciso a) del citado artículo 39 CPCA. En primer lugar, debe destacarse que las pretensiones que se examinan consisten en la anulación de senda actividad formal de la Administración. Por consiguiente, no se impugna ninguna actuación material y se elimina de inmediato cualquier posibilidad de aplicar a la especie el inciso c) del artículo 39 CPCA, referido a esta última forma de manifestación de la conducta administrativa. Tampoco estamos en presencia de una conducta omisiva, ni puede afirmarse que dimanan de ella efectos continuados, según los términos previamente explicados, lo que excluye también la posibilidad de aplicar la norma del artículo 40 ibidem. El contenido de los actos impugnados encaja plenamente en el concepto que la doctrina y jurisprudencia han identificado como actividad formal de efectos instantáneos, lo que implica que se trata de un acto que no puede ser atacado en cualquier tiempo, sino dentro del supuesto normativo previsto en la ley. Tal y como quedó ampliamente consignado en el apartado de hechos probados de esta resolución, las notas de advertencia sobre los inmuebles 6-112589 y 6-130282 fueron consignadas el primero de junio de 2009, cursando audiencia a sus propietarios registrales, quienes manifestaron su oposición. Luego, el Registro Inmobiliario que rechazó el recurso de las actoras y mantuvo las notas de advertencia administrativa sobre los citados inmuebles, mediante resolución de las doce horas. del dos de noviembre de 2009, notificada el veinticinco de noviembre de ese mismo año; mientras que el acto definitivo, donde el Tribunal Registral Administrativo conoció y rechazó los recursos de alzada, fue dictado y notificado a las aquí actoras el cinco de diciembre de ese mismo año. Esta última fecha constituye el punto de partida del término de caducidad de las actuaciones administrativas referidas, sin que tenga asidero la tesis de las actoras de que el plazo habría reiniciado su cómputo a partir de la reinscripción de la propiedad 6-49255, por orden jurisdiccional, el veinticuatro de febrero de 2020, cuando ya la demanda estaba interpuesta. En el tanto que el fundamento de la caducidad de la acción radica en la insoslayable búsqueda de la seguridad jurídica, y en consecuencia, de la necesidad de certeza de quienes estén involucrados en las distintas relaciones jurídico-administrativas, dicho instituto jurídico no está afecto a causales ni de suspensión ni de interrupción. Únicamente tienen relevancia jurídica dos fechas: la de inicio del cómputo, que conforme a las normas transcritas corresponde a la fecha de notificación del acto final o definitivo impugnado, según se haya optado o no por ejercer la vía recursiva en sede administrativa, y en el otro extremo, la fecha de presentación de la demanda, que es la única actuación capaz de impedir el acaecimiento de aquella. Así, la actuación alegada por las actoras, aunque ha quedado verificada con la revisión de las pruebas allegadas, y por ende ha sido incluida en el elenco de hechos demostrados, no interrumpe, suspende o reabre los plazos de caducidad. Ninguna acción fuera del ejercicio de la actividad recursiva ordinaria, ni distinta del establecimiento de una demanda en esta jurisdicción, tendrían tal efecto. Si el acto final del procedimiento administrativo fue notificado a las actoras, éstas ejercieron los medios de impugnación ordinarios correspondientes, y el acto definitivo que dio por agotada la vía administrativa, es decir, el voto número 1188-2013 de las ocho horas con diez minutos del cinco de diciembre de 2013, el Tribunal Registral Administrativo, les fue notificado en esa misma fecha, el plazo fatal de caducidad de la acción operó el cinco de diciembre de 2014. Consecuentemente, siendo que la demanda fue interpuesta el veinticuatro de abril de 2015, tiene por acreditado este Tribunal que la parte actora dejó transcurrir el término anual para entablar la demanda, siendo lo procedente conforme a derecho, acoger la excepción de caducidad de las pretensiones identificadas con los números tres, seis, siete, ocho y nueve, las cuales se declaran inadmisibles. Sin embargo, deberá rechazarse la excepción de prescripción de las pretensiones subsidiarias, todas de carácter indemnizatorio, toda vez que a la fecha de interposición de la demanda no había transcurrido el plazo cuatrienal establecido en el artículo 198 de la Ley General de la Administración Pública. SEXTO. SOBRE LA ACCIÓN DE LESIVIDAD EN GENERAL: Tal y como fue advertido por las partes y el Tribunal al ordenarse la acumulación de los procesos, las pretensiones en ambos están íntimamente relacionadas y son excluyentes entre sí, de forma tal que no pueden analizarse los extremos de la acción inicial que no han sido afectados por la caducidad, sin antes determinar si la lesividad intentada debe prosperar o no. En forma reiterada, ha insistido este Tribunal en sus diferentes integraciones, que la lesividad constituye un mecanismo jurisdiccional en virtud del cual la Administración pretende la supresión de un acto propio que genera efectos favorables o declara derechos en favor de un administrado. Se trata en consecuencia, de una excepción al principio de intangibilidad de los actos propios, en tanto se pretende la anulación de una conducta que concede un derecho subjetivo o en general, un beneficio al administrado. Por su contenido favorable, ese control exige la participación del destinatario de esa conducta específica en el proceso jurisdiccional, a efectos de que pueda ejercitar su derecho de defensa y contradictorio respecto de pretensiones que buscan la alteración de su situación jurídica. En general, la lesividad se encuentra regulada en el artículo 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo, norma que fija los elementos previos y regulaciones procesales de esta figura, en relación con los numerales 173 inciso 6) y 183 de la Ley General de la Administración Pública. Desde la óptica de los presupuestos procesales, se imponen condiciones subjetivas, objetivas, procedimentales y temporales. En cuanto a la arista subjetiva, la legitimación activa se concede a la Administración emisora del acto cuestionado, en tanto que el legitimado pasivo es el receptor de los efectos de la conducta declarada lesiva, sea, quien obtiene sus bondades. En su arista objetiva, debemos atender a que la lesividad se constituye en un mecanismo de supresión jurídica de actos administrativos –favorables o declarativos de derechos– que sean sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico; sea, los actos que padezcan de algún nivel de invalidez, sea absoluta o relativa, en cualquiera de sus tipologías, conforme a lo dispuesto en los artículos 128, 158, 165 y concordantes de la LGAP. En lo que respecta al orden procedimental, la Administración debe declarar lesivo a los intereses públicos esa conducta, lo que debe ser establecido dentro de un marco de acciones internas de la Administración que son impostergables para formular la acción. En efecto, se impone que el jerarca máximo supremo de la Administración Pública respectiva declare la lesividad del acto, sea por lesión a intereses económicos, fiscales o de otra índole que se desprendan del interés público, para lo cual, ha de contar con un criterio jurídico-técnico de base que sustente esa determinación. A diferencia de otras figuras de supresión de conductas públicas, como es el caso de la nulidad oficiosa prevista en el artículo 173 LGAP, no requiere de audiencia al tercero, en tanto son acciones a lo interno de la Administración que buscan verificar la existencia expresa de voluntad administrativa emitida por el jerarca máximo, en el sentido de pretender la supresión del acto. Es dentro del proceso judicial que el tercero podrá establecer sus alegatos de defensa, por lo que la ausencia de su participación dentro de la fase administrativa para la declaratoria de lesividad, no cercena en modo alguno su derecho al debido proceso o procedimiento administrativo. Ahora bien, cuando el acto emane del Estado, sea, de la Administración Central, la demanda solo podrá ser incoada por la PGR (canon 16 del CPCA), previo pedimento del jerarca máximo supremo y previa declaratoria interna de lesividad, con detalle de los motivos de ese criterio. Lo anterior aplica igualmente cuando el acto lesivo dimane de los Poderes Legislativo y Judicial, así como del Tribunal Supremo de Elecciones, en cuanto ejerzan función administrativa. Si es el caso de las Administraciones Públicas Descentralizadas, deberá declararla el órgano superior supremo de la jerarquía administrativa. Debe aclararse que la pretensión anulatoria no puede ser planteada por vía de contrademanda. Finalmente, en cuanto a la dimensión temporal, la normativa procesal vigente, artículo 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo establece, como regla general, un plazo de un año contado a partir del día hábil siguiente a su emisión (que no de su comunicación) para declarar lesivo el acto a los intereses públicos en sede administrativa. Lo anterior, salvo los supuestos en que el acto padeciere de nulidad absoluta y siga surtiendo efectos, en cuyo caso, al tenor de lo regulado por el inciso 1) de la norma indicada, esa declaratoria interna puede hacerse mientras perduren tales efectos. En tal hipótesis, el año se computa desde el cese de los mismos y la sentencia que disponga la eventual nulidad, lo hará únicamente para la anulación e inaplicabilidad futura de la conducta anulada. Luego de esa declaratoria, y no a partir del vencimiento de ese primer año, se otorga un plazo de un año para plantear la acción contenciosa administrativa a modo de plazo fatal de caducidad, según lo estatuye el artículo 39 inciso e) del Código Procesal Contencioso Administrativo. La excepción a estas regulaciones temporales se configura en tutela de dominio público, caso en el que la acción de lesividad no está sujeta a plazo, según se deriva del artículo 34 inciso 2) del CPCA, en aplicación de la cláusula general de imprescriptibilidad de ese tipo de bienes, según se deriva del canon 261 del Código Civil. De esa manera, en esta materia, el plazo para declarar la lesividad en las normas procesales de referencia es inaplicable, lo que implica que puede promoverse este tipo de proceso en cualquier momento. De igual manera, en materia tributaria, el ordinal 41 inciso 2) del CPCA establece que el plazo máximo para incoar el proceso será el mismo que disponga el ordenamiento jurídico como plazo de prescripción para el respectivo derecho de fondo que se discute, regulación que de manera expresa aplica incluso en el proceso de lesividad. Finalmente, debe tomarse en cuenta que si el acto que se pretende anular fue dictado con anterioridad a la entrada en vigencia del CPCA (primero de enero del 2008), debe aplicarse lo dispuesto en el Transitorio III del citado cuerpo normativo, conforme al cual el régimen de impugnación de los actos administrativos que hayan quedado firmes en la vía administrativa antes de la vigencia del citado Código, se regirán por la legislación vigente en ese momento. SÉTIMO. LOS ELEMENTOS DEL RÉGIMEN DEMANIAL. Tanto la acción de lesividad, como toda la actuación administrativa impugnada por las actoras del expediente 15-3590-1027-CA están fundadas en la supuesta inscripción registral de bienes de dominio público a favor de particulares, por lo que, de previo a analizar el caso concreto, será necesario destacar de manera resumida los principales elementos de este régimen. Los bienes de dominio público son aquellos que están destinados a un uso o a un servicio público, están fuera del comercio de los hombres, se caracterizan por ser imprescriptibles, inembargables e inalienables, y gozan de un régimen jurídico especial reforzado (artículos 261 y 262 del Código Civil y 121 inciso 14 de la Constitución Política). De acuerdo con la Sala Constitucional (sentencia N°2007-2408 16:13 horas del 21 de febrero de 2007) se trata de bienes cuya titularidad ostenta el Estado en su condición de administrador, por lo que debe entenderse que se trata de bienes que pertenecen a la Nación, con lo cual, conforman parte del patrimonio público; y que, por su especial naturaleza jurídica, presentan los siguientes atributos: son imprescriptibles, lo cual implica que por el transcurso del tiempo, no puede adquirirse el derecho de propiedad sobre ellos, ni siquiera de mera posesión, es decir, no pueden adquirirse mediante la usucapión, así como tampoco pueden perderse por prescripción; motivo por el cual los permisos de uso que la Administración conceda sobre ellos, siempre tienen un carácter precario, lo cual hace que puedan ser revocadas por motivos de oportunidad o conveniencia en cualquier momento por la Administración en los términos previstos en los artículos 154 y 155 de la Ley General de la Administración Pública; y las mismas concesiones que se otorguen sobre ellos para su aprovechamiento, pueden ser canceladas, mediante procedimiento al efecto; son inembargables, que hace que no pueden ser objeto de ningún gravamen o embargo, ni por particulares, ni por la Administración; y son inalienables, lo que se traduce en la condición de que están fuera del comercio de los hombres; de donde no pueden ser enajenados, vendidos o adquiridos, ni a título gratuito ni oneroso, ni por particulares, ni por el Estado, de modo que están excepcionados del comercio los hombres y sujetos a un régimen jurídico especial y reforzado. De acuerdo con la teoría del dominio público, deben concurrir cuatro elementos para que se configure el régimen demanial en un bien específico: a) elemento objetivo, que corresponde a la identificación o individualización del bien en sí mismo; b) elemento subjetivo, atinente a la titularidad de la Administración Pública del inmueble; c) elemento normativo, que incumbe a la legislación que asigna a cada categoría de bienes su condición demanial; y, d) elemento teleológico, que atañe al fin o vocación que se le confiere a cada bien inmueble en concreto, lo cual puede manifestarse de diversas maneras: ya sea en una normativa (legal o infralegal) o en un acto administrativo si se trata de la voluntad de una Administración Pública, o bien, en un acto de disposición del patrimonio en el caso de la voluntad de un sujeto de derecho privado. Por ejemplo, en el caso de las zonas públicas de las urbanizaciones, el elemento objetivo estaría dado por la delimitación en planos catastrados de las áreas de calle y de parque; el elemento subjetivo sería la adquisición que de pleno derecho opera en favor de las Municipalidades de esas áreas de calle y de parque a partir del momento en que el proyecto urbanístico es aprobado por el Concejo Municipal; el elemento normativo corresponde a la Ley de Planificación Urbana (N°4240 de 1968) que en su artículo 40 obliga a los urbanizadores a ceder al uso público las mencionadas zonas; y el elemento teleológico se produce con la voluntad del urbanizador de ceder esos espacios de calle y de parque al uso público, la cual se manifiesta en la petición que formula ante el Concejo Municipal para que se apruebe su proyecto de urbanización. Ahora bien, es importante destacar un principio esencial que rige en materia de dominio público en relación con el aspecto de la titularidad -elemento subjetivo-, que es el principio de inmatriculación, según el cual, esta categoría de bienes no requiere de publicidad registral para ser oponible frente a terceros, gozando en su lugar de publicidad material al presumirse que los mismos son propiedad de la Administración Pública, salvo que un tercero demuestre que el Estado o un ente menor (según sea el caso) incorporó el bien a su patrimonio mediante una vía de hecho y sin previa indemnización (artículo 7 de la Ley de Construcciones), lo cual, sin duda, sería abiertamente antijurídico por violación del canon 45 de la Constitución. Sobre el principio de inmatriculación, la Sección Tercera de este Tribunal ha señalado con claridad: "La eficacia del régimen demanial es per se. Su existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento como medio para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan el dominio público impiden que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen. El demanio tiene publicidad legal. Lo anterior va aparejado al principio de inmatriculación de los inmuebles componentes del dominio público, el cual cuenta con una publicidad material y no necesariamente formal o registral. Frente al dominio público, las detentaciones privadas adolecen de valor obstativo, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad. La condición de bien de dominio público y uso público afecta a tercero, aunque tal cualidad no resulte del Registro de la Propiedad. Se trata de bienes que, por su naturaleza, no necesitan de la inscripción registral". (Sentencia N° 868-2001 , de las 10:15 horas del 16 de octubre de 2001) En el mismo sentido, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha expresado: "... b) en atención al principio de inmatriculación, aunque el terreno no haya sido inscrito en el registro como parte del demanio público, tal condición se presume en tanto que de sus características esenciales se logre colegir que el legislador lo ha destinado a un uso y aprovechamiento público.” (Sentencia N°189-F-S1-2011, de las 9:15 horas del 3 de marzo de 2011). OCTAVO. CASO CONCRETO. El Estado declaró lesivos a los intereses públicos, y pide en este proceso, se sancione la nulidad y cancelación de los asientos de inscripción en el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional de las propiedades del Partido de Puntarenas matrículas 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 y 6-49255-000; así como de sus respectivos planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003, por comprender bienes de dominio público donde han de regir las potestades de autotutela administrativa. Según quedó ampliamente detallado en el apartado de hechos probados de esta resolución, en donde se consignó el historial de los inmuebles, en la medida que resultó posible para este Tribunal con base en la documentación aportada, los inmuebles cuya matrícula se pide anular encuentran su origen en la fina madre 6-49255; la cual nació de la ejecutoria de la sentencia de la otrora Alcaldía de Aguirre y Parrita número 1156 de las catorce horas del cinco de diciembre de 1983, que aprobó diligencias de información posesoria promovidas por el señor Tito González González. Luego, el veintisiete de junio de 1991, dicho inmueble fue adquirido mediante contrato de compra venta por el señor Gary Rogers, de nacionalidad canadiense; quien posteriormente contrajo matrimonio con la actora y codemandada Catalina Castro Chaves. Entre los años 1999 y 2003, la indicada finca fue segregada generando los otros inmuebles referidos, a nombre de las señora Castro Chaves, y de las sociedades Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. y B & P and The Monkey Business S.A.; y en ellas, el matrimonio estableció su lugar de residencia donde habitan incluso a esta fecha con sus hijos, y edificaron el Hotel Las Cascadas, que es el medio de sustento familiar. Por otro lado, mediante escritura otorgada ante la Notaría del Estado a las nueve horas del dieciocho de diciembre de 2008, bajo las citas de presentación tomo 578, asiento 27228 del Registro Inmobiliario, se rectificaron las medidas y se reunieron los inmuebles del Partido de Puntarenas matrículas 7524 y 7583 (inscritas a nombre del Estado en el año 1939), originando el inmueble matrícula 6-164408-000 el 7 de enero de 2009, con una medida de 277.093,63 metros cuadrados conforme al plano P-120944-1993; siendo que, a raíz de las investigaciones y actuaciones iniciadas como resultado de las recomendaciones vertidas en Informe N° DFOE-PGA-79/2007 de fecha 22 de Abril de 2008 denominado "Estudio sobre la Ejecución del Contrato de Arrendamiento de las fincas 6-7524 y 6-7583 efectuado entre el Estado y la Compañía Palma Tica S.A." elaborado por la División de Fiscalización Operativa y Evaluativa del Área de Servicios Públicos Generales y Ambientales de la Contraloría General de la República, así como en el informe técnico ACOPAC-GMRN-060-08 del catorce de julio de 2008, del SINAC; en el denominado “Informe Final Ocupación de la propiedad de (sic) EL ESTADO en arriendo a PALMA TICA S.A.” de la Unidad Ejecutora de la Dirección del Registro Inmobiliario y en la resolución de la Dirección del Registro Inmobiliario, División Registral dictada a las ocho horas con cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de dos mil doce; se concluyó que tales inmuebles traslapan la propiedad del Estado que se ha referido. A partir de tales conclusiones y de lo dispuesto en la resolución señalada, se pide la anulación de los asientos registrales de inscripción de los inmuebles indicados. NOVENO. OPOSICIÓN DE LOS AFECTADOS. Tal y como fue detallado en el tercer considerando de esta sentencia, las personas físicas y jurídicas afectadas con las informes y resoluciones administrativas citadas, se oponen a ellas, considerándolas una evidente lesión a sus derechos adquiridos, y señalando en lo sustancial que la finca madre nació de una orden judicial en diligencias de información posesoria, sin oposición del Estado; que los inmuebles fueron adquiridos de forma lícita, que en ellos edificaron su casa de habitación y su negocio familiar, y que así los utilizan, que las fincas 7524 y 7583 no eran colindantes entre sí, y que al reunirlas El Estado, afectó las propiedades que estaban en medio de ellas; que hay imposibilidad física de ubicar con exactitud las propiedades del Estado, y que en las resoluciones se pretirió la prueba que así lo indicaba, puesto que hay varios informes que desdicen las conclusiones del Estado. A.- SOBRE LA IMPOSIBILIDAD DE UBICAR CON EXACTITUD LOS VERDADEROS LINDEROS DE LAS PROPIEDADES DEL ESTADO, LA EXISTENCIA DE DOCUMENTOS QUE ASÍ LO REVELAN Y LA PRETERICIÓN DE PRUEBA EN SEDE ADMINISTRATIVA. Al respecto debe aclararse primero que en el análisis que ahora procede, carecen de relevancia jurídica los vicios alegados de los actos administrativos constitutivos y resolutivos del procedimiento 295-2009-RIM, por cuanto la oportunidad de examinar su validez quedó afectada por la sanción de caducidad de la acción ordenada para las pretensiones atinentes en el expediente 15-3590-1027-CA, siendo que, en el expediente 16-2921-1027-CA, donde se revisa la lesividad planteada por el Estado, la validez de ese procedimiento no es el objeto del proceso, siendo además que la contrademanda formulada fue archivada por caducidad y por improcedente. En consecuencia, los alegatos de las partes afectadas se examinan no con la finalidad de revisar el ajuste a legalidad de las resoluciones y actuaciones referidas, sino para determinar sin son suficientes para tener como indemostrado el elemento fáctico esencial de la acción de lesividad, es decir, que los bienes en mención traslapan propiedad del Estado sometida a su régimen demanial. El Tribunal ha examinado con detalle cada una de las piezas referidas por las partes demandadas, y ha citado lo esencial de ellas en el apartado de hechos probados de esta resolución. De esta manera, ha constatado que son ciertas las afirmaciones de las demandadas en el proceso de lesividad respecto de que en el oficio del 26 de mayo de 2008, del Director de Catastro Nacional, se indica con relación al inmueble 7583-000 que sus linderos son muy generales e impiden la localización precisa del inmueble; que en el informe ACOPAC-FMRN-060-08 del SINAC se afirma que fue imposible determinar en forma precisa la zona pública, la zona restringida y el área de bosque correspondiente al Patrimonio Natural del Estado en las fincas 6-07524 y 6-07583; que en el oficio RIM-RN-039-2009 del 23 de junio de 2009, el Director del Registro Inmobiliario manifestó que es materialmente imposible determinar la razón de las inconsistencias detectadas por cuanto no se logró establecer la existencia de algún plano que se utilizara para generar la finca 7583, y que la solución propuesta mediante la inscripción del plano P-120944-1993, levantado e inscrito de oficio por el Catastro Nacional, fue lo más viable y certero para corregir la inconsistencia entre la realidad física y la documental, siento que además cumplió con todos los requisitos técnicos y legales; que en el oficio RIM-RN-298-2009 del tres de diciembre de 2009, se explica que la falta de información precisa y exacta de los asientos originales, tanto registrales como catastrales, dado que fueron realizados según las prácticas catastrales vigentes en el momento de su creación en 1939, dificultan la delimitación certera de los linderos y áreas comprendidas en los inmuebles 7524 y 7583; que en el informe técnico 001-FOT-2010 se afirmó que existen parcelas completamente contenidas dentro de lindero de la finca del estado pero sin poder indetificarlas por la falta de cooperación de los propietarios y que no se contaba con la autorización judicial que les permitiera el ingreso a los terrenos; que en el informe del 29 de junio de 2010, la Ingeniera Yenory Jara Vásquez afirmó que por la descripción de las fincas 7524 y 7583 no se desprende que ambos inmuebles sean colindantes, y que en la ampliación del veinticinco de enero de 2011 señaló que la existencia de otras inexactitudes o inconsistencias, como podrían ser antecedentes registrales de fincas, errores registrales en la inscripción o superposiciones entre otros planos no había sido motivo de análisis y que la División Catastral no podía determinar con precisión y exactitud la existencia de alguna de esa patologías. Sin embargo, también se ha podido constatar que tales dificultades e incongruencias fueron advertidas y superadas a partir del informe final rendido por la Unidad Ejecutora del Registro Inmobiliario y sus anexos, todo lo cual fue recogido en la resolución final de las ocho horas y cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de 2012. En el resumen ejecutivo del indicado informe se explica que: “Los resultados se han obtenido aplicando los criterios de trabajo que han desarrollado los equipos técnicos de los Componentes 1 y 2 del Programa para la conformación del Catastro, compatibilización con el Registro y los diagnósticos de ocupación. Con este estudio y como parte de la metodología aplicada, que consideró de oficina y de campo, se realizó un análisis catastral registral de las propiedades de EI (sic) Estado en arriendo a La (sic) Compañía Palma Tica S.A. con el cual se precisa la situación jurídica de la propiedad, identificándose inconsistencias que serán trasladas al Registro Nacional para la gestión de las acciones administrativas que corresponden. En cuanto a la ocupación se realizó una muy detallada caracterización de los grupos de ocupantes, el uso a que están destinados las ocupaciones y también un censo de habitantes; esta información resultará clave para que las instituciones responsables puedan definir con información objetiva las acciones de regularización que se aplicarán. De igual forma y como parte de la conformación de una base de datos geoespacial que contiene toda la información recopilada y debidamente georreferenciada, se incorporó para la toma de decisiones lo que corresponde a la identificación del Patrimonio Natural del Estado y la delimitación de la Zona Marítimo Terrestre. Los resultados del estudio permiten conocer con certeza que existen inconsistencias en las inscripciones de propiedades, identificándose el traslape de diez propiedades con la finca propiedad de EI Estado, se ha producido la información necesaria, no solo para Identificar esos casos también la necesaria para iniciar la gestión administrativa en eI Registro Nacional. De igual forma se identifica una considerable cantidad de ocupaciones; setenta y siete en total; que están dedicadas a diferentes usos desde habitación hasta educación privada. EI grupo de ocupantes mayor son habitantes que reclama a título de propietarios la ocupación, ya que muchos argumentan la compra de casa a la Compañía Palma Tica S.A.” Más adelante, en el informe se explica la metodología utilizada para la ejecución de un estudio integral, catastral, registral y de campo, en relación con las fincas 6-7524 y 6-7583. En ese apartado se detalló que: “II. METODOLOGÍA APLICADA. II.1 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROBLEMA. Los linderos de la finca 0164408, de la provincia de Puntarenas propiedad de EI (sic) Estado, en general, son identificados y reconocidos por ocupantes y la administración de la Compañía Palma Tica, S.A. y corresponden con la descripción del plano catastrado 6-120944-1993. Dada esta circunstancia, las actividades del estudio se han dirigido a realizar dentro de esa delimitación y sus colindancias estudios catastrales y registrales, delimitar el Patrimonio Natural y realizar un censo de ocupaciones. II.2 TAREAS REALIZADAS. En primera instancia se realizó una inspección exploratoria en el campo que permitió comprobar que efectivamente hay un reconocimiento de ocupantes y colindantes de los linderos de los terrenos en arriendo a la Compañía Palma Tica S.A, como "la finca de la compañía". Esta inspección también permitió identificar el tipo de ocupaciones y definir el contenido de la encuesta para realizar el censo; de igual forma, se definió el tipo de levantamiento a efectuar con el fin de deslindar cada una de esas ocupaciones. La Unidad Ejecutora por medio de los componentes 1 y 2 conformó un equipo técnico de seis ingenieros topógrafos que fueron asignados para realizar las tareas de oficina y de campo. Se realizó la investigación, recopilación y organización de antecedentes Catastrales y Registrales, base de la conciliación jurídica, para determinar la situación registral del terreno en arriendo a la Compañía Palma Tica S.A. y posteriormente conformar el mapa catastral. Para esta tarea se contó a las bases de datos de el Registro con la colaboración de Registro Nacional para facilitar el de Bienes Inmuebles y del Catastro Nacional. EI levantamiento de campo consistió en la identificación y deslinde de las ocupaciones para disponer de su georreferenciación con respecto al mapa catastral, también se realizó censo de ocupantes que incluyó una encuesta para conocer los datos básicos de la población y el origen de la ocupación. EI levantamiento de campo incluyó la delimitación de las zonas de bosque que fueron delimitadas por personal del Área de Conservación del Pacífico Central (ACOPAC). Los datos de los estudios catastrales y del levantamiento de campo permitieron conformar una base de datos geoespacial que contiene la descripción gráfica de propiedades inscritas, ocupaciones y el Patrimonio Natural. Esta misma base de datos permitió la compilación de las estadísticas relativas a las ocupaciones. La base de datos geoespacial incluye también la delimitación de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT), efectuada por el Instituto Geográfico Nacional (IGN) y remitida mediante oficio N° 09-220. La conformación de la información de la delimitación de la ZMT remitida por el IGN permitió su incorporación a la base de datos geoespacial y su integración con el resto del levantamiento catastral” (...) Más adelante, en la exposición de resultados, precisó que “La finca número 0164408 de la provincia de Puntarenas es propiedad de EI (sic) Estado y está en arriendo (sic) la Compañía Palma Tica, S.A., el asiento registral indica el plano catastrado 6-120944-1993. El deslinde y verificación en el campo del plano catastrado indicado, muestran que la materialización de linderos en el campo coincide con lo descrito en el plano indicado. (...) El área inscrita de la finca 0164408 según plano catastrado 6-1209441993 corresponde, a 277.093,63 m2. EI área de deslinde resultante en el mapa catastral es de 277.328,14 m2. Esta diferencia no resulta significativa en la extensión total de la finca y se explica por la materialización de vértices de los linderos que no siempre corresponden con elementos de características constructivas puntuales. Los datos anteriores por si solos llevan, en primera instancia, a concluir que hay consistencia en la situación catastral, registral y la materialización de linderos de la finca 0164408. No obstante con el inventario de las ocupaciones y el deslinde de propiedades colindantes se identificó que hay diez (10) fincas inscritas que se ubican en los terrenos que corresponden con la finca 0164408.”; incluyendo en estas últimas las fincas números 0134112 y 0130282, con los planos 6-0849791-2003 y 6-0710680-2001, respectivamente. Por su parte, la resolución del Registro Inmobiliario de las ocho horas y cuarenta y seis minutos del treinta de noviembre de 2012, también contiene amplias consideraciones respecto de las dificultades encontradas y la forma de superarlas, citando los oficios e informes referidos por las partes demandadas en el proceso de lesividad y detallando la influencia que tenían en la decisión adoptada. Entre muchas otras consideraciones allí contenidas, se consignó en ella que: “... 35.- Que localizar o identificar esa área de 130.446,86 metros cuadrados, resulta complejo por el origen mismo de las fincas ya que la descripción literal de los linderos según se apuntó en los considerandos 23, 26 y 31 anteriores, indicando contradicciones como el señalamiento del lindero SUR en el que se indicó a "la población de Quepos", y al ESTE: la "Milla Marítima" (...) 50 - Que según se desprende del informe elaborado por la Unidad Ejecutoria (v.f. 577), el deslinde y verificación en el campo del plano catastrado P-12094-1993, muestran que la materialización de los linderos en eI campo, coincide con lo descrito en el plano catastrado, siendo el área inscrita de la finca 164408 según el plano de cita previa: 277.093,63 metros cuadrados y el área de deslinde resultante en el mapa catastral: 277.328,14 metros cuadrados. 51.- Que según el relacionado informe, tal diferencia no resulta significativa en la extensión total de la finca y se explica por la materialización de vértices de los linderos que no siempre corresponden con elementos de características constructivas puntuales. Tales datos conllevan a concluir que existe consistencia en la situación catastral, registral y la materialización de los linderos de la finca 164408, según el plano P- 120944-1993. Además se indica: "Los linderos de la finca 164408, de la provincia de Puntarenas propiedad EI (sic) Estado, en general son identificados y reconocidos por ocupantes y la administración de la Compañía Palma Tica S.A" 52.- Que la finca 164408 corresponde con los terrenos que la COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA reconoce que estuvieron en arriendo y además, dejando fuera de consideración las fincas sobrepuestas que se indicaron primeramente en el informe de la Unidad Ejecutora, sean: 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 y 145128, se puede afirmar que existe congruencia entre el área registrada y la materialización de linderos según la reunión inscrita en el año 2009 con base en ei plano P-120944-1993. 53. Que según Oficio UE-702-2009 de fecha 04 de Mayo de 2009 (v.f. 1), suscrito por el Ingeniero Olman Rojas Rojas en su condición de Coordinador General el Programa de Regularización Catastro- Registro, denominado informe fin de los "Resultados de la investigación Catastral Registral de Ocupación de la Propiedad del Estado en arriendo a Palma Tica S.A." se concluyó que exi te un traslape entre las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 y 145128 y la finca 164408, ésta última propiedad del Estado. Tal situación fue comprobada en sede registral según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral, elaborado por los Ingenieros Yenory Jara Vásquez y Ricardo Loría Sáenz, de fecha 29 de junio de 2010 (v.f. 375), corregido por el escrito de fecha 02 de Octubre de 2010 (v.f. 402) y de 25 de Enero de 211 (sic) (...) 56. Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, los terrenos que describen a las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 81194, 134112 y 145128 se sobreponen al terreno descrito en el plano P-120944-1993 que describe a la finca del mismo Partido matrícula 164408. 57.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, también se desprende que las fincas 49255 y 145125, 130114 y 134111 se sobreponen con el citado plano (P-120944 1993), no obstante, las mismas se encuentran cerradas pues la primera y segunda se reunieron formando la finca 145128 y la tercera y cuarta se reunieron formando la finca 134112 ya señaladas. 58.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, los terrenos que describen a las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 24796, 58639, 59067 y 63880 se sobreponen tanto al plano P-10461-1939 como al plano P-120944-1993 (fincas 7524 y 164408). 59.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registrañ de referencia, los planos P-667343-1987, P-814824-1989, P-675633- 2001, P-795666-2002 y P-950600-2004 señalan como antecedente la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 7524, siendo su antecedente correcto la finca del mismo Partido matrícula 7674. (...) 66.- Que según señalan los informes técnicos del Departamento Catastral Registral de referencia, las fincas del Partido de 24796 (sin plano), 25004, 26712, 42475, 49255 (cerrada por reunión), 55507, 57104, 58639 (Cerrada por Juicio Ordinario), 59067, 60978, 63880, 81194, 82164, 118546 (Cerrada por reunión), 127157, 130282, 134112, 142351, 145125 (Cerrada por reunión) y 145128 se encuentran afectadas a una doble inmatriculación de los terrenos que corresponden a las fincas 7524 y 164408 y consecuentemente también sus planos catastrados, por su orden: P-276445-1977, P-484578- 1982, P-359800-1979, P-808182-002, P-690983-1987, P-755324-1988, P- 711507-1988, P-781669-1988, P-9 8292-1990, P-3049-1991, P-808183-2002, P-710680-2001, P-891228-2003, P 471924-1998 y P-1027171-2005. (...) 68. Que según montaje visible al folio 385 los planos: P-5540-1972, P-1431-1973, P-276445-1977, P-280989-1977, P-359800-1979, P-365554-1979, P-474372-1982, P-484578-1982, P-532504-1984, P-552115-1984, P-574825- 1985, P-592954-1985, P-599161-1985, P-625982-1986, P-644863-1986, P- 690983-1987, P-742771-1988, P-748414-1988, P-755324-1988, P-756451- 1988, P-756452-1988, P-758424-1988, P-781669-1988, P-908292-1990, P- 920520-1990, P-920521-1990, P-3049-1991, P-3053-1991, P-521444-1998, P- 587762-1999, P-669168-2000, P-710680-2001, P-796975-2002, P-808182- 2002, P-808183-2002, P-811313-2002, P-891228-2003, 13-1027171-2005 y P- 1107852-2006, se sobreponen al plano P-120944-1993 que describe la finca 164408 propiedad del Estado. (...) 181.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 471 asiento 14784 (v.f. 85), se segregó un lote parte de finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO DOCE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE (112589) a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES. Inscripción practicada en fecha 10 de Diciembre de 1999 (v.f. 93). 182.- Que según el referido documento, dicho terreno se describió así: “Terreno con una casa de habitación, bodega y patio" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 1.201,23 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-587762-1999 (v.f. 1519), señalando las siguientes colindancias: NORTE Calle Pública, SUR y ESTE: Resto Reservado Que según informe Registral (finca 49255) y OESTE: Calle pública. 183.- Que según Informe Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 112589 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 184.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 112589, a la fecha no se ha realizado ninguna segregación de lote. 185.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2052 actualmente, la referida finca se encuentra registralmente inscrita a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES y no soporta anotaciones diferentes a la generada en estas diligencias y como gravamen únicamente soporta una hipoteca inscrita bajo el tomo 571 asiento 97078 (v.f. 1401) a favor del Banco de Costa Rica. 186.- Que actualmente la finca 112589 publicita como naturaleza “Terreno para construir con una casa, dos apartamentos, bodega y patio", rectificada así mediante el documento que ocupó el tomo 499 asiento 2 (v.f. 1360), tiene la misma situación. medida, plano y los linderos actuales son: NORTE: Calle Pública. SUR y ESTE: Bette Isabel Dickson Jackson y OESTE: Calle Pública. 187.- Que el referido plano catastrado P-587762-1999 (v.fs. 84 y 1519) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Víctor Reyes Chavarría, describe un terreno de 1.201,23 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 112589. Asimismo, señala que fue levantado para describir un terreno parte de la finca 49255. 188.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-587762-1999 señala como plano padre el plano P-5540-1972 (v.f. 235), no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. (...) 197.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 531 asiento 18377 (v.f. 67), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA MIL CIENTO ONCE (130111) a favor de B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA. inscripción practicada en fecha 14 de Abril de 2004 (v.f. 73). 198.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno se describió como "Terreno para construir" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 160 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-891228-2003 (v.f. 1526) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Catalina del Carmen Castro Chaves. SUR: Resto Reservado (finca 49255). ESTE: Flora Herrera Chaves y OESTE: Catalina Castro Chaves. 199.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 130111 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 200.- Que actualmente la finca 130111 se encuentra cerrada por haberse reunido con la finca 130114 originando la matrícula 134112. 201.- Que el referido plano catastrado P-891228-2003 (v.fs. 663 y 1526) inscrito a nombre de BETTE ISABEL DICKSON JACKSON fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe terreno de 860 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea la finca matrícula 134112, originada por la reunión de las fincas 130111 y 130114. Asimismo señala que fue levantado para segregar un lote de la finca 49255 y reunirlo con la finca 130114. 202.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-891228-2003 señala como planos padres (v.f. 2147) a: P-849791-2003 (v.f. 2144), P-5540-1972 (vi 235), no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. 203.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 520 asiento 15477 (v.f.1806), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA MIL, CIENTO CATORCE (130114) a favor de Catalina Castro Chaves. Inscripción practicada en fecha 5 de Junio de 2003 (v.f. 1808). 204.- Que según se desprende del documento de cita previa, el terreno se describió como “Terreno para construir" ubicado Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 700 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-849791-2003 (v.f. 1810) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (es decir, la finca del Estado). SUR: Resto Reservado (finca 49255), ESTE: Flora Herrera Chaves y OESTE: En parte Calle Pública en parte Catalina Castro Chaves. Además. (sic) 205.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 130114 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 finca 1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 206.- Que actualmente la finca 130114 se encuentra cerrada por haberse reunido con la finca 130111 originando la matrícula 134112. 207.- Que el referido plano catastrado P- 849791-2003 (v.f. 3044) inscrito a nombre de BETTE ISABEL DICKSON JACKSON fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 700 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 130114. Asimismo, señala que fue levantado para describir un lote parte de la P-5540-1972 en cuanto a su ubicación (v.f. finca 49255 modificando al p 235). 208.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-849791-2003 señala como plano padre al plano P-5540-1972 (v.f. 235), tiene como plano hijo al plano P-891228-2003 (v.fs. 66 y 1526) que describe un lote con una medida de 860 metros cuadrados y no soporta ninguna anotación derivada de estas diligencias. 209- Que mediante el documento que ocupó el tomo 520 asiento 15482 (v.f. 78), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 49255 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS (130282) a nombre de Catalina Castro Chaves. Inscripción practicada en fecha 10 de Diciembre de 1999 (v.f. 93). 210.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno describió como “Terreno con construcción y patio" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 19214,68 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-10680-2001 (v.f. 1524) y señala las siguientes colindancias: NORTE: en parte Calle Pública, SUR y ESTE: Resto Reservado (finca 49255) y OESTE: Catalina Castro Chaves. 211.- Que según Informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 130282 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 212.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 130282, se verificó que se realizó la segregación de un lote de 30,42 metros cuadrados que originó la finca del mismo Partido matrícula 145125. Cabe señalar, que en dicho acto no se indicó plano por cuanto el lote segregado se reunió con la finca 49255 originando la matrícula 145128 con el plano P-1027171-2005 (v.f. 1531). 213.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2054 actualmente, la referida finca 130282 se encuentra registralmente inscrita a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES y no soporta anotaciones ni gravámenes diferentes a los generados en estas diligencias. 214.- Que actualmente la finca 130282 publicita la misma naturaleza y además indica una cabida de 984.26 metros cuadrados aunque continúa publicitando el plano que la originó (P-710680-2001). 215.- Que el referido plano catastrado P-710680-2001 (v.fs. 77 y 1524) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Víctor Reyes Chavarría, describe un terreno de 1.214,68 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información que no es congruente con la finca que describe, sea 130282 que actualmente publicita una medida de 984,26 metros cuadrados, lo anterior después de la segregación de lote originó la finca 145125. Asimismo, señala que fue levantado para describir un lote parte de la finca 49255. 216.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-710680-2001 señala como plano padre al plano P-5540-1972 (v.f, 235) y tiene los siguientes planos hijos (v.f. 3048): P-974135-2005 (v.f. 2145) que describe un lote con una medida de 6.884,79 metros cuadrados que no ha generado título y P-1027171-20 5 (v.fs. 97 y 1531) que relaciona la finca 145128. Además, el plano P-710680-2001 soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. 271.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 531 asiento 18377 (v.f. 67), se reunieron las fincas 130114 con una medida de 700 metros cuadrados y 130111 con una medida de 160 originaron la finca del mismo Partido matrícula CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO DOCE (134112) a nombre de B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA. Inscripción practicada el 14 de Abril de 2004 (v.f. 73). 272.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno se describió así: "Terreno para construir" ubicado en Distrito 1°: Quepos el Cantón 6°: Aguirre con una medida de 860 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-891228-2003 (v.f. 1526) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Calle Pública y COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (es decir, la finca del Estado), SUR: Bette Isabel Dickinson Jackson y Flora Herrera Chaves, ESTE: Flora Herrera Chaves y OESTE: Catalina Castro Chaves y Calle Pública. 273.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 134112 y graficado con el plano P-891228-2003 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 274.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 134112, a la fecha no ha realizado ninguna segregación de lote. 275.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2056 actualmente, la referida finca continúa registralmente inscrita, a nombre de B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA y no soporta anotaciones ni gravámenes diferente a los generados en estas diligencias. 276.- Que actualmente la finca 134112 publicita la misma naturaleza, medida, situación, plano y linderos que en su origen. 277.- Que el referido plano catastrado P-891228-2003 (v.fs. 663 y 1526) inscrito a nombre de BETTE ISABEL DICKSON JACKSON fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 860 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 134112 finca originada por la reunión de las fincas 130111 y 130114. Asimismo, señala que fue levantado para segregar un lote de la finca 49255 y reunirlo con la finca 130114. 278.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-891228-2003 señala como planos padres (v.f. 2147) a: P-849791-2003 (v.f. 2144); P-5540-1972 (v.f. 235), no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias. 279.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 560 asiento 17282 (v.f. 98), se segregó un lote parte de la finca del Partido de PUNTARENAS matrícula 130282 que originó la finca del mismo Partido matrícula CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTICINCO (145125) a favor de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD de Marzo de 2006 (v.f. 106). 280.- Que según se desprende de la información contenida en el documento de cita previa, el terreno se describió como “Terreno para construir y patio" ubicado en el Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre, con una medida de 230,42 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado que publicitaría el terreno cuando se reuniera con la finca 49255, sea P-1027171-2005 (v.f. 1531) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Catalina del Carmen Chaves y en parte Resto Reservado (finca 130282). SUR: CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA. ESTE: Catalina del Carmen Castro Chaves y en parte Resto Reservado (finca 130282) y OESTE: Camino Privado. 281.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita , el terreno que conforma la finca 145125 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 282.- 281.- Que actualmente la finca 145125 se encuentra cerrada por haberse reunido con la finca 49255 originando la matrícula 145128. 283.- Que el referido plano catastrado P-1027171-2005 (v.fs. 97 y 1531) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 6.884,79 metros cuadrados, situado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6° 6° Aguirre, información congruente con la finca que describe, sea 49255 luego de reunirse con la finca 49255 y originar la finca 145128. Asimismo, señala que fue levantado para reunión de lote de la finca 130282 y la finca 49255. 284.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Planos (SIP) el plano P-1027171-2005 señala como planos padres (v.f. 2149) a: P-5540-1972 (v.f. 235), y P-974135-2005 (v.f. 2145), no tiene planos hijos y soporta medida cautelar derivada de estas diligencias. 285.- Que mediante el documento que ocupó el tomo 560 asiento 17282 (v.f. 98), se reunieron las fincas del Partido de PUNTARENAS matrículas 49255 con una medida de 6.654,39 metros cuadrados (rectificada por el mismo documento, indicando la medida total de la reunión, sea 6.884,79 metros cuadrados) y 145125 con una medida de 230,42 metros cuadrados y originaron la finca del mismo Partido matrícula CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTIOCHO (145128) a nombre de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA. Inscripción practicada en fecha 01 de Marzo de 2006 (v.f. 106), 286.- Que según se desprende del contenido del documento de cita previa, el terreno reunido se describió así: "terreno de potrero" ubicado en Distrito 1°: Quepos del Cantón 6° 6°: Aguirre, con una medida de 6.884,79 metros cuadrados de conformidad con el plano catastrado P-1027171-2005 (v.f. 1531) y señalando las siguientes colindancias: NORTE: Brian Backman, Catalina del Carmen Castro Chaves y Calle Pública, SUR: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (es decir, la finca del Estado), ESTE: Flor Herrera Chaves y OESTE: Calle Pública. 287.- Que según informe Registral Catastral de repetida cita, el terreno que conforma la finca 145128 traslapa al terreno descrito en el plano P-120944-1993 (finca 164408) propiedad del Estado. 288.- Que de la consulta a los movimientos históricos de la finca 145128 no ha realizado ninguna segregación de lote. 289.- Que según se desprende de la certificación registral visible al folio 2058, la finca 145128 actualmente se encuentra registralmente inscrita a nombre de CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA y no soporta anotaciones ni gravámenes diferentes a las generadas en estas diligencias. 290.- Que la finca 145128 publicita la misma naturaleza, situación, medida, plano catastrado y linderos que en su origen. 291.- Que el referido plano catastrado P-1027171-2005 (v.fs. 97 y 1531) inscrito a nombre de CATALINA CASTRO CHAVES fue levantado por el Topógrafo Asociado Rolando Carmona Soto, describe un terreno de 6.884,79 metros cuadrados, ubicado en el Distrito 1°: Quepos del Cantón 6°: Aguirre información congruente con la finca que describe, sea 145125 luego de reunirse con la finca 49255 y originar la finca 145128. Asimismo, señala que fue levantado para reunión de lote de la finca 130282 y la finca 49255. 292.- Que según se desprende de la información del Sistema de Información de Plano (SIP) el plano P-1027171-2005 señala como planos padres (v.f. 2149) a: P-55 0-1972 (v.f. 235), P-710680-2001 (v.fs. 77 y 1524) y P-974135-2005 (v.f. 2145 , no tiene planos hijos y soporta anotación de medida cautelar derivada de estas diligencias.” Puede verse entonces que, a pesar que en las etapas iniciales del procedimiento algunos funcionarios destacaron las inconsistencias en la información hasta entonces disponible, así como la dificultad para definir los límites de la propiedad del Estado, señalando que era producto principalmente de la antigüedad de las inscripciones y de las políticas y normativas entonces vigentes para el levantamiento de planos, la acción posterior desplegada por el equipo a cargo de la Unidad Ejecutora del Registro Inmobiliario, que incluyó investigación documental, de campo, registral y catastral con apoyo incluso de moderno equipo geodésico, así como la utilización de ortoimágenes, permitió solventar los inconvenientes anunciados y producir la información necesaria para dejar sentado que los inmuebles de los aquí demandados, entre otros, traslapan propiedad estatal. De todas maneras, cualquier duda remanente quedó despejada con el Informe DRI-CTE-003-0118-2024 del ocho de marzo de 2024, elaborado por el Departamento Técnico Catastral del Registro Inmobiliario, con ocasión de la implementación de la Ley 10283, en el que se concluyó para lo que ahora interesa que: “1. Los terrenos descritos con los planos catastrados P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003 están en su totalidad dentro de la propiedad del Estado con el plano P-120944-1993.” B.- SOBRE LA LICITUD DE LAS CAUSAS ADQUISITIVAS DE LOS INMUEBLES POR PARTE DE LOS DEMANDADOS, AMPARADOS A LA PUBLICIDAD REGISTRAL. A lo largo del trámite de ambos procesos, las personas físicas y jurídicas afectadas han insistido en el carácter lícito de la causa adquisitiva de sus bienes y el destino privado que han tenido desde entonces. Al respecto, explicaron y argumentaron que la propiedad de Puntarenas N° 49.255-000 nació en el año 1983 por medio de un proceso de información posesoria que realizó en vida el Sr. Tito González González, bajo el expediente N° 149-1.983, proceso en el cual el Estado no presentó oposición; que cuando fue creada,no existía ningún traslape de planos con otra propiedad; puesto que el Estado todavía no había inscrito el plano respecto del cual ahora se acusa tal defecto. Detallaron también que tal inmueble fue adquirido en 1991 por parte de Gary Rogers y su madre, ambos de nacionalidad canadiense, con recursos propios y lícitos, dentro de un proceso sucesorio, tramitado bajo el expediente 126-87 del Juzgado Civil de Puriscal, en donde el juez civil aprobó la venta por medio de la resolución judicial de las 9 horas del 18 de junio de 1991; que luego el adquirente se casó con Catalina Castro en 1.994, y desde entonces viven en dicha propiedad, junto con sus 3 hijos en común; que con el transcurso del tiempo realizaron varias segregaciones y reuniones de las fincas, que generaron los inmuebles involucrados en este proceso, a nombre de las partes demandadas en la acción de lesividad, y que tales propiedades corresponden a la casa de habitación de la indicada familia, y el Hotel Las Cascadas, edificado y administrado por ellos, que sirve como medio de sustento familiar; todo dentro del marco de legalidad, pues tanto las adquisiciones, como las construcciones, y la explotación hotelera, contaron con todos los permisos atinentes. A partir de ello consideraron que la posterior intención del Estado de quedarse con sus propiedades sin remuneración a cambio, constituye una expropiación forzosa que no tienen el deber de soportar. Al respecto, el Tribunal ha encontrado que los hechos puros y simples detallados, es decir, la forma de nacimiento del inmueble, su historial de movimientos, la causa adquisitiva y el uso que le han dado, han quedado debidamente demostrados, y no se ha cuestionado tampoco por las contrapartes, la buena fe de los demandados en tales negocios jurídicos. Sin embargo, ello no demerita la propiedad estatal sobre los terrenos afectados. En virtud del principio de inmatriculación de los bienes de dominio público, al régimen demanial no le es oponible el principio de publicidad registral como defensa para mantener un título de propiedad privada, salvo que el particular demostrara que su título era preexistente a la constitución del demanio en los terrenos disputados, caso en el cual lo que operaría es la figura de la expropiación de hecho, con todas las consecuencias patrimoniales que tal fenómeno apareja. Sin embargo, este no es el caso que aquí se conoce, dado que el origen de las fincas 6-7524 y 6-7583 data de los años 1938 y 1939, fechas desde las cuales las tierras comprendidas por esas matrículas pertenecían al Estado, mismas que luego fueron reunidas para dar lugar a la actual matrícula 6-164408-000; mientras que la matrícula 49255 nació en el año 1983. Es evidente que en este caso que el dominio público sobre los terrenos en discusión fue constituido mucho tiempo antes de que el señor Tito González González promoviera las diligencias de información posesoria que dieron lugar a una sentencia con cosa juzgada formal, por medio de la cual se ordenó al Registro Nacional otorgarle a dicha persona una matrícula sobre una porción de bienes inmuebles que ya contaban con una titularidad previa, incorporados al régimen demanial, y por tanto, inalienables. Por supuesto, es también anterior a la adquisición de ese inmueble por parte del señor Gary Rogers, y también de las posteriores segregaciones y traspasos a favor de la señora Castro y las sociedades involucradas. Siendo así, el Estado está en todo su derecho de recuperar el dominio pleno sobre su propiedad inmueble (artículo 264 del Código Civil). De conformidad con el numeral 320 del Código Civil, la acción la puede ejercer el dueño "primigenio" tanto frente a poseedores (sean éstos de buena o de mala fe), como también frente a terceros que lograron inscribir posteriormente un título registral sobre la misma finca (fenómeno de doble matriculación), producto de un trámite de información posesoria o por la vía de procedimientos de titulación de tierras. Al haber quedado acreditado tanto en sede administrativa como judicial que los inmuebles de los demandados se sobreponen a un terreno que goza de todas las características propias del demanio público; resulta evidente que las inscripciones examinadas no debieron prosperar y que son absolutamente nulas, dado que, por su naturaleza ya explicada, no puede convalidarse por ninguna vía, ni siquiera por el transcurso del tiempo. En este sentido, a pesar de que este Tribunal encuentra muy respetables la argumentaciones realizadas por las demandadas en la acción de lesividad, debe precisarse que ninguno de los principios registrales de publicidad, legitimación, fe pública, legalidad e inscripción, como mecanismos garantes de la seguridad jurídica; puede prevalecer sobre el carácter demanial del bien afectado, o servir de medio para derribar las características de imprescriptibilidad e inalienabilidad de éste. Como se adelantó supra, el régimen demanial y sus consecuencias ni siquiera requieren su inscripción registral para su constitución, eficacia y oponibilidad, y por ende, no podría sucumbir ante una aparente contradicción con los principios indicados. Ya en otras ocasiones, este Tribunal (véanse entre otras, la resolución de Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, número 00868, de las 10:15 horas del 16 de octubre del 2001 y la sentencia de la Sección Sétima número 042-2021-VII de las 10:15 horas del 20 de mayo de 2021), ha detallado que: "La eficacia del régimen demanial es per se. Su existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento como medio para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan el dominio público impiden que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen. El demanio tiene publicidad legal. Lo anterior va aparejado al principio de inmatriculación de los inmuebles componentes del dominio público, el cual cuenta con una publicidad material y no necesariamente formal o registral. Frente al dominio público, las detentaciones privadas adolecen de valor obstativo, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad. La condición de bien de dominio público y uso público afecta a tercero, aunque tal cualidad no resulte del Registro de la Propiedad. Se trata de bienes que, por su naturaleza, no necesitan de la inscripción registral." Por otra parte, en este proceso no se ha examinado ni juzgado la buena fe de cada uno de los adquirentes y anotantes del bien cuya inscripción se anula. Ello no ha sido argumentado para sostener la lesividad planteada y no resulta necesario para determinar la nulidad y cancelación de los asientos registrales. Las actuaciones irregulares encontradas por la Dirección del Registro Público hacen que sea imposible generar derechos tanto para el comprador original como los sucesivos adquirientes debido a que la inscripción no subsana los vicios que contenga y por lo tanto es incapaz de generar derechos para el adquiriente original o los posteriores de buena fe. Se reitera que las inscripciones registrales examinadas no surten ni conceden derecho real alguno susceptible de protección privada, ni tampoco sobre ellos pueden imponerse válidamente gravámenes de cualquier tipo, sea por título de garantía de crédito u otro en confrontación legal del régimen demanial, toda vez que sustrae del comercio de los hombres el inmueble de marras. Valga abonar también que son inconducentes las alegaciones respecto de que existió culpa del Estado al no haberse opuesto en su momento a la información posesoria tramitada, ya que aún y cuando esto fuera cierto, tal circunstancia no impide que tal ente ejerza las acciones de recuperación del dominio pleno de sus bienes demaniales, por la imprescriptibilidad de sus acciones al respecto. También se rechaza el argumento en cuanto a que el traslape de planos lo hizo el Estado, dado que que los planos catastrados no confieren ningún derecho subjetivo ni título oponible, por consiguiente, el hecho de que el plano catastrado P-120944-93, correspondiente a la finca 6-164408-000, sea de fecha posterior al de los planos de las fincas de las partes demandadas, no es un elemento relevante para lo que aquí se decide. C.- IMPROCEDENCIA DE UN PROCESO EXPROPIATORIO. Protestaron también las personas físicas y jurídicas afectadas, que el Estado quiere hacerse indebidamente de sus tierras dado su valor turístico, sin pagarles el precio debido ni indemnizarle los daños que ello generaría, evitando un proceso expropiatorio. En el acápite precedente quedó fijado que, a pesar de lo indicado en los asientos registrales que se piden anular, los codemandados no pueden alegar derecho de propiedad sobre bienes de dominio público, y por ende, este reclamo carece de asidero. Debe insistirse que, en el tanto que las propiedades fueron inscritas en contra de las disposiciones del ordenamiento jurídico, el Estado puede recuperar la integridad de su bien sin tener que someterse al trámite expropiatorio, manteniendo los afectados de buena fe conservan su derecho de accionar contra los sujetos con los cuales negociaron. Ha explicado la jurisprudencia patria en casos que guardan alguna similitud con el que nos ocupa que: “XI.- Tocante a la sexta inconformidad, estima este órgano decisor, la aplicación de los mandatos 455 y 456 del Código Civil, parte de la hipótesis de confrontación de derechos de propiedad equivalentes, que no se observa en la especie. Tal sería el caso de un conflicto de prioridad entre derechos de propiedad de particulares, en donde, acorde a la norma de examen, la simple prelación es suficiente a efectos de determinar la titularidad del bien. No obstante, tal criterio resulta exiguo frente a un bien de titularidad pública, cuyo carácter ha sido generado por acto legislativo. Claramente, el derecho de propiedad que esgrime la actora (anulado por el Tribunal), fue adquirido en remate, sin embargo, se originó en una información posesoria ejercida sobre bienes públicos, lo cual constituye un hecho no controvertido. Si bien, de esa información posesoria se generó un título de propiedad, este es absolutamente nulo, por sustentarse en la posesión de un bien del Estado, que por su naturaleza demanial resulta imprescriptible e inalienable, de ahí que no sea susceptible de usucapión. Tampoco, en el tanto no se cuenta en la especie con el elemento buena fe, toda vez que resulta claro, la posesión fue realizada sobre un bien público, creado por ley, desde el año 1963. Acorde a lo expuesto en el considerando VII de esta sentencia, dicho título carece de validez, al sustentarse en una posesión ejercida sobre bienes del demanio, no susceptibles de usucapión, en tanto son públicos y contentivos de vegetación tipo humedal, es decir, propios del PNE, como se ha hecho constar en diversas certificaciones que constan en autos. Tal razón amerita tanto la declaratoria de nulidad de la sentencia que generó el registro, como la cancelación de los asientos registrales posteriores. Ahora bien, las falencias relacionadas con la ocupación de un inmueble parte del demanio, contentivo del PNE, no pueden ser subsanadas por la falta de oposición del Estado en el proceso de información posesoria. La falta de litigiosidad del Estado en ese momento no puede ser equiparada a una especie de silencio positivo, el cual, según tesis pacífica al respecto, no existe en cuanto al demanio, ni sobre casos de usos privativos o especiales sobre bienes del dominio público (Sala Constitucional, no. 2010-15738, de las 14 horas 54 minutos del 22 de setiembre de 2010). Tampoco es dable considerar la consolidación de derechos sobre el demanio, partiendo para ello de un mejor derecho registral, puesto que, en la especie, opera con claridad, el principio de inmatriculación, aplicable en este caso a terrenos que por virtud de ley son públicos, aún y cuando no se encontraran aún matriculados a nombre del Estado. (...) De consiguiente, la publicidad registral no puede ser opuesta al principio de inmatriculación, según el cual, el bien de dominio público, por su naturaleza, no necesita de inscripción registral, pues, por una parte, la titularidad estatal se presume, ya que es material y no formal o registral (Ver los fallos de la Sala Primera, no. 1259-2009 de las 10 horas 50 minutos del 10 de diciembre de 2009 y no. 4304-2019 de las 16 horas 05 minutos del 3 de diciembre de 2019). Asimismo, en tanto, la “publicatio” generada por el acto legislativo, es formal, contra la cual no sería oponible la existencia de un título registral, menos aun cuando fue generado en forma antijurídica, por carencia de buena fe y juridicidad, como en el caso de examen. De esa suerte, no resulta aplicable al asunto de examen, el ordinal 455 del Código Civil, en el sentido de que: “ los títulos sujetos a inscripción, que no estén inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentación al Registro …”, puesto que los bienes demaniales no inscritos, en acopio del principio de inmatriculación, si afectan efectivamente a terceros, en este caso en virtud de una decisión legislativa, que asigna a esos bienes un carácter público. Lo anterior descarta cualquier reclamo en cuanto a una supuesta responsabilidad objetiva del Estado, por la alegada adquisición al amparo del Registro sobre bienes del demanio, ya que, se reitera, el carácter público de los inmuebles de JAPDEVA, le ha sido otorgado por ley, cuyo alcance general y formal, elimina cualquier buena fe del poseedor. Resulta inadmisible asimismo el alegato en el sentido de que los bienes inmuebles de la actora, que traslapan el patrimonio público de JAPDEVA, fueran adquiridos de buena fe, tras 26 años de vigencia de la ley que les otorgó ese carácter. Claramente, no puede surgir una obligación indemnizatoria por responsabilidad objetiva del Estado, pues no se está frente a derechos subjetivos propiamente tales, sino inscripciones absolutamente nulas, carentes del elemento buena fe, fundamentadas en una posesión claramente antijurídica. De esa suerte, a falta del elemento juridicidad, el alegato sobre la eventual responsabilidad objetiva estatal carece también de sustento, razones que obligan al rechazo de los cargos.” (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, número 01453-2022 de las 10:04 horas del 29 de junio de 2022). D.- INEXISTENCIA DE COSA JUZGADA MATERIAL. Como ya se ha venido adelantando al revisar los otros argumentos esgrimidos por las partes codemandadas en el proceso de lesividad, tampoco es de recibo el alegato de que su derecho de propiedad sobre el inmueble matrícula 49255 del Partido de Puntarenas goza del privilegio de cosa juzgada material, al nacer de un mandato judicial emanado por el Juzgado Civil de Puriscal por resolución de las nueve horas del dieciocho de junio de 1991, y por el dictado de resolución final dentro del expediente administrativo 149-1983 de la entonces Alcaldía de Aguirre. La sentencia que se invoca en apoyo de su defensa, es emitida dentro de un procedimiento de información posesoria, que en el tanto que no es de tipo plenario, su pronunciamiento solo tiene la característica de cosa juzgada formal, es decir, no revisable en otro procedimiento de igual naturaleza, pero está lejos de hacer indiscutible el derecho que allí se declare, como pretenden las codemandadas, característica esta última, que solo disponen las resoluciones con carácter de cosa juzgada material. Por ende, si en este proceso de conocimiento se ha determinado que el título de propiedad así emitido abarca parte de bienes demaniales, deviene nulo. E.- NO HA DECAÍDO EL INTERÉS EN LA ACCIÓN. En etapa de conclusiones alegaron las codemandadas que, con la Ley N° 10.283 la finca de Puntarenas Nº 164.408-000 ya fue desafectada del el uso y dominio público del área sometida a régimen de Patrimonio Natural del Estado creada por medio del Decreto 35.325 publicado en la Gaceta 128 el 3 de julio del año 2009, y pasa a ser de uso de desarrollo urbanístico, a favor de particulares, por medio de un procedimiento municipal; y que, por ello, la demanda de lesividad planteada por el Estado carece de interés actual, por cuanto las propiedades pasan a ser área de desarrollo urbanístico, ya no se trata de Patrimonio Natural del Estado, y en consecuencia, ya no es un bien demanial, porque ya no está destinado a un uso público, sino que el uso otorgado por Ley 10.283 en el 2022, es de desarrollo urbanístico en beneficio de los particulares. No coincide el Tribunal con esta posición. En lo que resulta atinente al punto concreto, la Ley de referencia dispone que: “ARTÍCULO 1- Se desafecta del uso y dominio público el área sometida al régimen de Patrimonio Natural del Estado (PNE), creada mediante Decreto Ejecutivo N.º 35325-MP-MINAET, de 3 de junio del 2009, el bien inmueble en administración del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac), inscrito en el Registro Público de la Propiedad, en el partido de Puntarenas, matrícula de folio real número uno seis cuatro cuatro cero ocho - cero cero cero (N.º 164408-000), con una medida registra! de doscientos setenta y siete mil noventa y tres metros con setenta y tres decímetros cuadrados (277093,73 m2 ), situado en el distrito primero, Quepos; cantón sexto, Aguirre, de la provincia de Puntarenas; plano catastrado número P- cero uno dos cero nueve cuatro cuatro -uno nueve nueve tres (N.º P-0120944-1993). Dicho bien inmueble se afecta al nuevo uso de desarrollo urbanístico de la Municipalidad de Quepos, según lo establecido en el plan regulador vigente, incluyendo los accesos viales existentes, los cuales pasarán a ser parte de la red vial cantonal. (...) ARTÍCULO 2- Se autoriza al Estado para que done a la Municipalidad de Quepos los bienes inmuebles desafectados y descritos en el artículo anterior, para que pueda disponer de estos y con base en lo señalado en el Plan Regulador "Modificación Parcial al Plan Regulador Urbano de la Ciudad de Quepos, Integración de la Variable Ambiental", o el instrumento de planificación territorial que se encontrara vigente, proceda a dar una orientación territorial a estos, para lo cual queda facultada la Municipalidad de Quepas a donar y/o vender según lo que corresponda, con base a los antecedentes legales de la propiedad, a los ocupantes de la zona americana que considere como legítimos de conformidad con el procedimiento establecido en la presente ley. En el caso de realizarse una venta, dichos recursos deberán ingresar a las arcas.” (énfasis suplido). Como puede observarse, el inmueble de referencia no ha salido de la titularidad del Estado, que continúa siendo su propietario, y al que solo se le ha autorizado para que proceda a donarlo a la Municipalidad de Quepos, situación que no se ha presentado a la fecha de redacción de esta sentencia. Por otro lado, si bien es cierto que el inmueble quedó desafectado por vía legal del Régimen de Patrimonio Natural del Estado, se sustituyó esta afectación a otra también de carácter público, a cargo de la Municipalidad del Cantón; por lo que se mantienen las condiciones necesarias para sancionar la procedencia de la acción interpuesta por el Estado. DÉCIMO. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE LESIVIDAD. Con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas en los acápites previos, procede declarar con lugar la demanda interpuesta por el Estado, en los siguientes términos: 1) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-112589-000, asiento 14784 del tomo 471 del Diario de Bienes Inmuebles. 2) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-130282-000, asiento 15482 del tomo 520 del Diario de Bienes Inmuebles. 3) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-134112- 000, asiento 18377 del tomo 531 del Diario de Bienes Inmuebles. 4) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción asiento 97078 del tomo 571, presentado al Diario de Bienes Inmuebles el 26 de junio de 2007 e inscrito el 29 de junio de 2007. 5) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de los planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003. 6) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-49255-000, plano P-5540-1972, asiento 4241 del tomo 342 del Diario de Bienes Inmuebles. DÉCIMO PRIMERO. IMPROCEDENCIA DE LAS PRETENSIONES SUBSISTENTES EN EL EXPEDIENTE 15-003590-1027-CA: La inadmisibilidad por caducidad de la acción dentro de la causa seguida en el expediente 15-003590-1027-CA no alcanzó a las pretensiones identificadas con las números uno, dos, cuatro, cinco y las subsidiarias indemnizatorias. La primera tiende a que se declare que las propiedades 6-112.589-000, 6-130.282-000 y 6-49.255-000, ubicadas en la Provincia de Puntarenas, son propiedades privadas, y que no forman parte de la propiedad del Estado ni del Patrimonio Natural del Estado. Por las razones ampliamente detalladas en los considerandos precedentes, especialmente en el noveno, a cuyo texto se remite para evitar reiteraciones, esta petición no puede ser acogida, en lo esencial, porque entra en contradicción con la declaratoria de nulidad ya sancionada de sus asientos de inscripción, porque traslapan propiedad del Estado que goza de los atributos de imprescriptibilidad e inalienabilidad y, en consecuencia, no pueden ser objeto de apropiación privada por ninguna causa negocial. En las pretensiones dos, cuatro y cinco se pide la nulidad del rechazo de la presentación de una solicitud de reunión y modificación de los planos P-587762-1999, P-5570-1972 y P-710680-2001, y de las anotaciones de inmovilización por inconsistencias que pesan sobre los inmuebles con fecha veintidós de julio de 2014. La acción respecto de estas actuaciones concretas tampoco es procedente, porque se trata de meros actos de ejecución derivados de las resoluciones administrativas de fondo (resolución del Registro Inmobiliario de las 08:46 horas del treinta de noviembre de 2012 y voto 1188-2013 de las 08:10 horas del cinco de diciembre de 2013), cuya validez no entró en discusión en este proceso, por haber dejado transcurrir las actoras el plazo de caducidad para su impugnación. El artículo 38 del Código Procesal Contencioso Administrativo dispone que “1) No será admisible la pretensión de nulidad en relación con los actos que, estando viciados, hayan sido consentidos expresamente o sean reproducción de otros anteriores, ya sean definitivos y firmes o confirmatorios de los consentidos”, por lo que las pretensiones contra estas últimas conductas tampoco resultan admisibles. Suerte parecida debe correr la pretensión subsidiaria indemnizatoria planteada dentro de este proceso. A diferencia del requerimiento indemnizatorio planteado como contrademanda dentro del proceso de lesividad, y que no pudo conocerse por haber operado caducidad, dentro de este proceso el reclamo es de tipo accesorio, conectado y sujeto a las pretensiones principales anulatorias de la conducta administrativa impugnada, siendo ellas precisamente su causa de pedir. Al haberse declarado inadmisibles las pretensiones principales en los términos explicados supra, las pretensiones accesorias pierden el sustento necesario que permita su análisis, y por consiguiente, también deben ser rechazadas. DÉCIMO SEGUNDO. EXCEPCIONES. En contra de la demanda tramitada con el expediente 15-003590-1027-CA, el Estado opuso las excepciones de caducidad, prescripción, de falta de integración de la litis con relación al SINAC y la Municipalidad de Aguirre, falta de derecho; la Junta Administrativa del Registro Nacional opuso caducidad de la acción, de prescripción del derecho y falta de derecho y el SINAC alegó caducidad, prescripción y falta de derecho. La falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria fue resuelta interlocutoriamente en los términos referidos en el Considerando Primero de esta sentencia; la excepción de caducidad de la acción fue conocida en el Considerando Quinto de esta sentencia, acogiéndola únicamente respecto de las pretensiones identificadas con los números tres, seis, siete, ocho y nueve. En el mismo Considerando se conoció y rechazó la defensa de prescripción. Para las demás pretensiones se acoge la excepción de falta de derecho, por las razones detalladas en los Considerandos Noveno y Décimo Primero. En contra de la acción de lesividad tramitada con el expediente 16-002921-1027-CA, las codemandadas Catalina Castro Chaves y Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. opusieron las excepciones de acumulación de procesos por identidad de objeto y causa con el proceso de conocimiento 15-003590-1027-CA, ya resuelta interlocutoriamente, de litis pendencia respecto del indicado proceso, desistida luego en etapa de audiencia preliminar; desacumulación de pretensiones respecto de las dirigidas contra B&P and The Monkey Business S.A., también desistida en etapa de audiencia preliminar, de la falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria respecto de la Municipalidad de Aguirre (Quepos), de la Junta Administrativa del Registro Nacional y del Ministerio de Ambiente, ya resueltas interlocutoriamente; de cosa juzgada material con relación a lo resuelto por el Juzgado Civil de Puriscal en la resolución de las nueve horas del dieciocho de junio de 1991 en el expediente 126-87; y la de falta de derecho. En etapa de conclusiones alegaron además falta de interés actual. En el apartado identificado con la letra D del Considerando Noveno de esta resolución, se explicaron las razones por las que no procede la defensa de cosa juzgada en este asunto, y con base en ellas, es rechazada. En el apartado identificado con la letra E del mismo Considerando se detallaron las razones por las que no procede la defensa de falta de interés actual, y con base en ellas, también se rechaza. Por las razones detalladas en los Considerandos sétimo, octavo, noveno y décimo de esta sentencia, se rechaza también la excepción de falta de derecho contra esta acción. Los codemandados Banco de Costa Rica y B&P and The Monkey Business S.A. no opusieron excepciones. DÉCIMO TERCERO. COSTAS: De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa en dicha condena sólo resulta viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. Con relación al expediente 15-003590-1027-CA pondera el Tribunal que en ningún momento se cuestionó por las contrapartes la buena fe de las actoras al adquirir los inmuebles que formaron parte del objeto procesal, que quedó acreditado que efectivamente habitan en ellos, y que han desarrollado en ellos su negocio hotelero que les sirve de sustento familiar, y que el fondo de su alegato no ha sido discutido por haber operado caducidad de la acción respecto de las pretensiones principales, por lo que se estima que han tenido razones suficientes para litigar y decide resolver ese asunto sin especial condenatoria en costas. Con relación al expediente 16-002921-1027-CA, el Estado ha acudido a esta sede para anular actos propios (inscripciones registrales) que en su momento habían declarado determinados derechos subjetivos de las personas traídas como demandadas, dado que la lesividad resulta ser una vía ineludible para la anulación de las conductas administrativas propias; por lo que estima este Tribunal que no resulta viable condenar a la demandada al pago de las costas originadas en este proceso. Por consiguiente, también se resuelve sin especial condenatoria en costas, al configurarse el presupuesto condicionante que permite tal efecto. POR TANTO: Se admiten las pruebas para mejor resolver ofrecidas. Con relación a la demanda tramitada en el expediente 15-003590-1027-CA, se acoge la excepción de caducidad de la acción respecto de las pretensiones identificadas con los números tres, seis, siete, ocho y nueve, las cuales se declaran inadmisibles, y se rechaza para las otras pretensiones. Se rechaza la excepción de prescripción de las pretensiones subsidiarias. Respecto de todas las pretensiones principales y subsidiarias que no fueron afectadas por la caducidad de la acción, se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por las codemandadas, declarando sin lugar la acción en todos sus extremos. Con relación a la demanda tramitada en el expediente 16-002921-1027-CA, se rechazan las excepciones de cosa juzgada, falta de interés actual y falta de derecho opuestas por los codemandados. Se declara con lugar la demanda de lesividad y en consecuencia, se dispone lo siguiente: 1) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-112589-000, asiento 14784 del tomo 471 del Diario de Bienes Inmuebles. 2) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-130282-000, asiento 15482 del tomo 520 del Diario de Bienes Inmuebles. 3) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-134112- 000, asiento 18377 del tomo 531 del Diario de Bienes Inmuebles. 4) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción asiento 97078 del tomo 571, presentado al Diario de Bienes Inmuebles el 26 de junio de 2007 e inscrito el 29 de junio de 2007. 5) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de los planos P-587762-1999, P-710680-2001 y P-891228-2003. 6) Se declara la nulidad y se ordena la cancelación de la inscripción de la propiedad del Partido de Puntarenas, matrícula 6-49255-000, plano P-5540-1972, asiento 4241 del tomo 342 del Diario de Bienes Inmuebles. Gustavo Irías Obando Karla Madriz Martínez José Martín Conejo Cantillo - Código Verificador - ???????????????? YH47NX93C3LS61 Documento firmado por: GUSTAVO IRIAS OBANDO, JUEZ/A DECISOR/A JOSE MARTIN CONEJO CANTILLO, JUEZ/A DECISOR/A KARLA ALEXANDRA MADRIZ MARTINEZ, JUEZ/A DECISOR/A EXP: 15-003590-1027-CA Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected] Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa. Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 16:20:50. SCIJ de Hacienda SCIJ de la Procuraduría General de la República
**EIGHTH.-** [...] In this regard, even though this Tribunal finds the arguments made by the defendants in the lesividad action (acción de lesividad) very respectable, it must be specified that none of the registry principles of publicity, legitimacy, public faith, legality, and inscription, as mechanisms guaranteeing legal certainty, can prevail over the public domain character (carácter demanial) of the affected asset, or serve as a means to override its characteristics of imprescriptibility and inalienability."
**EXPEDIENTE:**
15-003590-1027-CA - 3
**PROCEEDING:**
KNOWLEDGE (CONOCIMIENTO)
**PLAINTIFF:**
CATALINA DEL CARMEN CASTRO CHAVES
**DEFENDANT:**
B & P AND THE MONKEY BUSINESS S.A.
**N° 2024003088**
**CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY TRIBUNAL, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA,** at fifteen hours and fifty-two minutes on the tenth of May of two thousand twenty-four.-
Accumulated contentious-administrative knowledge proceedings (procesos de conocimiento), processed under case file numbers 15-003590-1027-CA, filed by Catalina Castro Chaves, of legal age, married once, hotelier, with identity card number 6-164-363, resident of Quepos, in her personal capacity and as representative of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., legal identification number 3-101-365763, against the State, represented in this proceeding by the Procurador Mauricio Castro Lizano, attorney, married, resident of Heredia, identity card number 1-0767-0302, the Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional), represented by its special judicial attorney-in-fact, Gabriela Rojas Rodríguez, married once, attorney, resident of La Unión, Cartago, bearer of identity card number 2-0526-0005; and the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación, SINAC), represented by its special judicial attorney-in-fact Ariana Ginette Sánchez Gutiérrez, attorney, identity card number 4-0213-0473, resident of Heredia; and case file number 16-002921-1027-CA, which is a lesividad proceeding (proceso de lesividad), filed by the State, here represented by the Procuradora Silvia Quesada Casares, attorney, resident of San José, identity card number 1-0964-0571; against Catalina Castro Chaves, of qualities already stated; Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., legal identification number 3-101-365763; B & P and The Monkey Business S.A., legal identification number 3-101-355180, represented by its Process Curator (Curador Procesal) Álvaro Francisco Vargas Arce, attorney, identity card number 4-0134-0568; and Banco de Costa Rica, legal identification number 4-000-000019, represented by its general judicial attorneys-in-fact, Helberth Obando Durán, attorney, resident of Goicoechea, identity card number 5-0189-0605 and Rodolfo Flores Mora, bar association number 10965. In this proceeding, the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación) intervenes as an interested third party, under the same representation already indicated. Furthermore, in both matters, the attorney Adriana Rojas Rivero, attorney, identity card number 1-0732-0927, resident of Heredia, acts as special judicial attorney-in-fact for Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.
**CONSIDERING (CONSIDERANDO):**
**FIRST. PROCEDURAL BACKGROUND (ANTECEDENTES PROCESALES):**
**A- ACTIONS PRIOR TO ACCUMULATION WITHIN CASE FILE 15-003590-1027-CA**
1.- By means of a complaint (libelo de demanda) filed by Mrs. Catalina Castro Chaves, in her personal capacity and as representative of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., directed against the Administrative Board of the Public Registry (Junta Administrativa del Registro Público) and the State, presented on April twenty-fourth, 2015, as well as with the adjustments made in the brief dated January twelfth, 2022, and in the Preliminary Hearing (Audiencia Preliminar), the following claims were set: "Main claims. I respectfully request: 1. That it be declared that properties No. 6-112.589-000, 6-130.282-000 and 6-49.255-000, located in the Province of Puntarenas, are private properties, and that they do not form part of State property nor of the State's Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado). 2. That the Absolute Nullity of the filing rejection by means of Official Letter No. 2015-17884-C from the Cadastral Registry Area (Área Catastral Registral), Real Estate Registry (Registro Inmobiliario), dated March 17, 2015, be declared; and, as a consequence of the nullity, that the consolidation (reunión) and modification of plans P-587762-1999, P-5570-1972 and P-710680-2001 be permitted. 3. That the nullity of the administrative warning (advertencia administrativa) on the property that exists over farms No. 6-112.589-000 and 6-130.282-000, located in the Province of Puntarenas, dated June 1, 2009, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared. 4. That the nullity of the immobilization (inmovilización) due to inconsistency dated July 22, 2014, existing over Puntarenas farms numbers 6-112.589-000 and 6-130.282-000, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared. 5. That the nullity of the immobilization (inmovilización) due to inconsistency dated July 22, 2014, and at 13:30 hours on February 18, 2020, which weighs on real property number 6-49.255-000 of the Province of Puntarenas, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared. 6. That the Nullity of the final resolution of the administrative procedure at 8:46 hours on November 30, 2012, confirmed by the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo) by means of resolution No. 1188-2013 at 8:10 hours on December 5, 2013, be declared, for immobilizing my real properties 6-112.589-000, 6-130.282-000 and 6-49.255-000 (the latter in substitution of farm 6-145.128-000), for violating the Principle of Motivation and Grounding (Principio de Motivación y Fundamentación) and for improper assessment of evidence without the rules of sound criticism (sana crítica). 7. Declaration of absolute nullity of the immobilization (inmovilización) due to inconsistency, dated May 18, 2005, registered by means of citations 560-17282-001 on property 6-49.255-000 created on February 24, 2020, for appearing registrally until the year 2020. 8. Declaration of absolute nullity of the immobilization (inmovilización) due to inconsistency, dated November 19, 1999, registered by means of citations 471-14784-001 on property 6-112.589-000, for appearing registrally with a later date than the year 2020. 9. Declaration of absolute nullity of the immobilization (inmovilización) due to inconsistency, dated June 21, 2003, registered by means of citations 520-15482-001 on property 6-130.282-000, for appearing registrally with a later date than the year 2020. SUBSIDIARY INDEMNIFICATION CLAIM. 1) That the State be ordered to indemnify under objective civil liability, on behalf of Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., for damages and losses (daños y perjuicios) in the following terms: A. Material Damage: for the provisional sum of five million four hundred twenty-eight thousand one hundred twelve dollars, legal tender currency of the United States of America, for the value of the properties I list: 1. Property No. 112.589-000, of the Province of Puntarenas, registered in my personal name. 2. Property No. 130.282-000 of the Province of Puntarenas, registered in my personal name. 3. Property No. 6-49.255-000 of the Province of Puntarenas, registered in the name of my represented company, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. The value of the properties may be updated in the sentence execution proceeding (proceso de ejecución de sentencia), by means of expert evidence. B. Loss – Lost profits (Lucro cesante) on behalf of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.: for what we will cease to receive, from the family eco-tourism business activity for 2 generations, for the provisional sum of $2,001,826.38 dollars, legal tender currency of the United States of America, in my personal name and that of my represented company, in equal parts. The amount of the damage for lost profits may be updated in the sentence execution proceeding by means of a judicial expert. C. Moral Damages (Daño Moral) on behalf of Catalina Castro Chaves: for the sum of one hundred fifty million colones, for having guaranteed me, before buying the property 21 years ago, that it was a real property of a private individual, without annotations and liens, and then, simply telling me that, due to errors of public institutions and governing officials, my family home, my hotel with family business, belongs to the State, regardless of the human suffering that this generates, regardless of the pain caused to my family, without any type of mercy. I have cried, I do not want to lose my children's home, the beach and mountain hotel, our family life project, for which my husband and I have worked hard and struggled for many years. I suffer when I see my husband Gary Rogers, depressed because he is no longer the owner of the property we acquired with his savings from 20 years of work, of what we built in 20 years of tourism work. I suffered as a mother when my son, demotivated by this problem, stopped studying hotel administration at the university and it cost me to convince him not to leave the university. As a result of this situation, we have 5 years of suffering due to the stress generated, by not being able to acquire permits to build, to make improvements, we cannot obtain credits. 2) That the State be ordered to pay the costs of the proceeding." This action was processed under case file 15-003590-1027-CA. (Complaint visible in images 61 to 82; adjustment of claims visible in images 803 to 811; as well as minutes of the Preliminary Hearing in images 1215 to 1222, all from judicial file 15-003590-1027-CA).
2.- The State and the Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional) answered the action negatively. The former raised the exceptions of expiry (caducidad) regarding the nullity claim against cadastral plans P-10461-1939 and P-120944-1993, and real property 6-164408-000; of expiry (caducidad) and statute of limitations (prescripción) against the other annulment and indemnification claims; of lack of necessary joinder of passive parties (falta de integración de la litis consorcio pasivo necesario) with respect to the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación) and the Municipality of Aguirre, now Quepos; as well as lack of right. The Administrative Board of the National Registry raised the exceptions of expiry of the action (caducidad de la acción), of statute of limitations of the right (prescripción del derecho), and lack of right. (Images 96 to 114 and 381 to 423 of judicial file 15-003590-1027-CA).
3.- In resolution number 3024-2015-T at nine hours thirty minutes on November twenty-seventh, 2015, the Tribunal rejected the exception of incomplete necessary joinder of passive parties (litisconsorcio pasivo necesario incompleto) in relation to the Municipality of Aguirre, now Quepos, but granted it with respect to the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación). (Images 467 to 472 of judicial file 15-003590-1027-CA).
4.- The SINAC answered the complaint negatively, raising the defenses of expiry (caducidad), statute of limitations (prescripción), and lack of right. (Images 485 to 495 of judicial file 15-003590-1027-CA).
5.- On June fourteenth, 2016, the preliminary hearing (audiencia preliminar) began, with representation from all intervening parties, however, in the cleanup (saneamiento) stage, it was decided to suspend it to give the parties time to express themselves regarding the possible accumulation with case file 16-002921-1027-CA. (Images 538 to 539 of judicial file 15-003590-1027-CA).
6.- By means of resolution number 2222-2019-T at nine hours on December tenth, 2019, the Tribunal decided to order the accumulation of case file 16-002921-1027-CA to case file 15-003590-1027-CA, specifying that the former would continue to be processed separately until it reached the same procedural stage as 15-003590-1027-CA, at which point material accumulation and the scheduling of the preliminary hearing would proceed. (Images 554 to 558 of judicial file 15-003590-1027-CA).
**B- ACTIONS WITHIN CASE FILE 16-002921-1027-CA:**
7.- By means of a complaint (libelo de demanda) filed by the State against Catalina Castro Chaves, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., B & P and The Monkey Business S.A., and Banco de Costa Rica, presented on April fifth, 2016, as well as with the adjustments made in the brief dated December fifteenth, 2021, and in the Preliminary Hearing (Audiencia Preliminar), the following claims were set: "1) The property of the District of Puntarenas, registration number 6-112589-000, and the entry 14784 of volume 471 of the Real Property Journal (Diario de Bienes Inmuebles) that gave rise to it according to deed No. 82 at 10 hours on November 18, 1999, granted before Notary Manuel Antonio Solano Ureña, are null, because they comprise public domain assets (bienes de dominio público) where the powers of administrative autotutela (autotutela administrativa) must govern, and their cancellation must be ordered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). 2) The property of the District of Puntarenas, registration number 6-130282-000, and the entry 15482 of volume 520 of the Real Property Journal (Diario de Bienes Inmuebles) that gave rise to it according to deed No. 53 at 12:30 hours on June 21, 2003, granted before Notary Eric Vizcaíno Dávila, are null, because they comprise public domain assets (bienes de dominio público) where the powers of administrative autotutela (autotutela administrativa) must govern, and their cancellation must be ordered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). 3) The property of the District of Puntarenas, registration number 6-134112-000, and the entry 18377 of volume 531 of the Real Property Journal (Diario de Bienes Inmuebles) that gave rise to it according to deed No. 226-3 at 14 hours on January 8, 2004, granted before Notary Alejandro Jiménez Castro, are null, because they comprise public domain assets (bienes de dominio público) where the powers of administrative autotutela (autotutela administrativa) must govern, and their cancellation must be ordered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). 4) Entry 97078 of volume 571, presented to the Real Property Journal (Diario de Bienes Inmuebles) on June 26, 2007, and registered on June 29, 2007, originating from deed No. 62 at 8 hours on June 8, 2007, granted before notary Kattia Vargas Cordero, where Catalina Castro Chaves constituted a mortgage lien (gravamen hipotecario) whose creditor is Banco de Costa Rica, is null, because it comprises public domain assets (bienes de dominio público) where the powers of administrative autotutela (autotutela administrativa) must govern, and its cancellation must be ordered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). 5) Plans P-587762-1999, P-710680-2001 and P-891228-2003 are null, because they comprise public domain assets (bienes de dominio público) where the powers of administrative autotutela (autotutela administrativa) must govern, and their cancellation must be ordered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). 6) Declare the nullity of registration number 6-49255-000, plan P-5540-1972 (volume 342, entry 4241), originating from the judgment of the Mayor's Office of Aguirre and Parrita at 14 hours on December 5, 1983, registered on June 21, 1985, because it comprises public domain assets forming part of the State's Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado) where the powers of administrative autotutela (autotutela administrativa) under the charge of MINAE-SINAC shall govern, and the cancellation of said entries must be ordered in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario). 7) In case of opposition, both court costs (costas) and their interest shall be borne by the defendant parties." This action was processed under case file number 16-002921-1027-CA. (Complaint visible in images 2 to 9 of judicial file 16-002921-1027-CA, adjustment of claims visible in images 618 to 621, and minutes of the preliminary hearing visible in images 1215 to 1222, the latter two, from judicial file 15-003590-1027-CA).
8.- By means of an order at fifteen hours and twenty minutes on May sixth, 2016, the Tribunal admitted the proceeding, also granting an audience to the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación) so that it could decide its participation as an interested third party or coadjuvant. (Images 19 to 21 of judicial file 15-003590-1027-CA).
9.- The co-defendants Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. answered the action negatively and raised the exceptions of accumulation of proceedings due to identity of object and cause with the knowledge proceeding (proceso de conocimiento) 15-003590-1027-CA; of lis pendens (litis pendencia) with respect to the indicated proceeding; de-accumulation of claims with respect to those directed against B&P and The Monkey Business S.A., of the lack of necessary joinder of passive parties (falta de integración de la litis consorcio pasivo necesaria) with respect to the Municipality of Aguirre, now Quepos, the Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional) and the Ministry of Environment; of material res judicata (cosa juzgada material) in relation to what was decided by the Civil Court of Puriscal in the resolution at nine hours on June eighteenth, 1991, in file 126-87; and that of lack of right. In the same brief, they filed a counterclaim (contrademanda) against the State, the Administrative Board of the National Registry and the Municipality of Aguirre, now Quepos, with the following claims: "MAIN CLAIMS. I respectfully request: 1. That it be declared that my properties No. 6-112.589, 6-130.282 and 6-145.128 located in the Province of Puntarenas, are private properties and that they do not form part of State property. 2. That the unification of my 3 properties No. 6-112.589, 6-130.282 and 6-145.128 located in Puntarenas be permitted. 3. Declaration of absolute nullity of the cadastral registration of Cadastral Plan No. P-120.944-1993, for having been carried out subjectively with serious irregularities and anomalies. 4. Declaration of absolute nullity of the cadastral registration of Cadastral Plan No. P-10.461-1939, which was carried out subjectively based on resolution No. 1105-07 at 10:00 hours on April 27, 2007, with serious irregularities and anomalies. 5. Declaration of absolute nullity of the registry registration of real property No. 164.408, carried out in the year 2009 in the name of the State, for having been carried out subjectively with serious irregularities and anomalies. 6. That the nullity of the immobilization (inmovilización) due to inconsistency dated July 22, 2014, existing over farms No. 6-112.589, No. 6-130.282 and No. 6-145.128 located in the Province of Puntarenas, established by citations 520-15482-01-005-001, generated by administrative file 2009-295 BI of the Public Registry, be declared. 7. Declaration of Nullity of the final resolution of the administrative procedure at 8:46 hours on November 30, 2012, confirmed by the Administrative Registry Tribunal (Tribunal Registral Administrativo) by means of resolution 1188-2013, at 8:10 hours on December 5, 2013, for violating the Principle of Motivation and for improper assessment of evidence without the rules of sound criticism (sana crítica). 8. Declaration of Absolute Nullity of the filing rejection by means of Official Letter No. 2015-17884-0 from the Cadastral Registry Area (Área Catastral Registral), Real Estate Registry (Registro Inmobiliario), dated March 17, 2015. SUBSIDIARY INDEMNIFICATION CLAIM. In the event that the first main claim does not prosper, as a subsidiary claim, I request that the State, the Municipality of Aguirre and Parrita, and the Administrative Board of the Public Registry (Junta Administrativa del Registro Público) be jointly and severally ordered, under objective liability, to indemnify me personally and my represented company, for damages and losses (daños y perjuicios) in the following terms: A). Material Damage: for the sum of five million dollars, for the current value of the properties that I list: 1. Property No. 112.589-000, of the Province of Puntarenas, registered in my personal name. 2. Property No. 130.282-000 of the Province of Puntarenas, registered in my personal name. 3. Property No. 145.128-000, of the Province of Puntarenas, registered in the name of my represented company, Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. B). Loss – Lost profits (Lucro cesante): for what we will cease to receive, from the family eco-tourism business activity for 2 generations, for the sum of $2,400,000, in my personal name and that of my represented company, in equal parts. C). Moral damages (Daño moral): for the sum of one hundred fifty million colones, for having guaranteed us, before buying the property 25 years ago, that it was a real property of a private individual, without annotations and liens, and then, simply telling me that due to errors of public institutions and governing officials, my family home, my hotel with family business, belongs to the State, regardless of the human suffering that this generates, regardless of the pain caused to my family, without any type of mercy. I have cried, I do not want to lose my children's home, the beach and mountain hotel, our family life project, for which my husband and I have worked hard and struggled for 25 years. I suffer when I see my husband Gary Rogers, depressed because he is no longer the owner of the property we acquired with his work savings, of what we built in 25 years of constant work developing a hotel activity. I suffer (sic)" For its part, Banco de Costa Rica answered indicating that it did not oppose the lesividad complaint. (Images 32 to 35 and 69 to 106 of judicial file 16-002921-1027-CA).
10.- Because all prior attempts to notify the complaint to the corporation B & P and The Monkey Business S.A. were unsuccessful, by means of an order at thirteen hours and forty-seven minutes on September twentieth, 2018, the Tribunal granted the State's request to appoint a process curator (curador procesal) for that party, requiring the deposit of the sum of three hundred thousand colones to provisionally cover the emoluments of the indicated professional. Then, in an order at ten hours and fifty-one minutes on October second, 2019, Attorney Álvaro Vargas Arce was appointed to said position; who answered opposing the claims brought, without raising exceptions. (Images 386, 452 and 467 to 471 of judicial file 16-002921-1027-CA).
11.- By means of an order at nine hours and fifty-six minutes on November first, two thousand nineteen, an audience was granted to the parties so that they could express themselves regarding the request for accumulation with case file 15-3590-1027-CA. The State opposed said possibility, while the defendants stated they were in agreement. (Images 483 to 488 of judicial file 16-002921-1027-CA).
12.- In resolution number 771-2020-T, at sixteen hours ten minutes on April twenty-eighth, 2020, the defense of necessary joinder of passive parties (litisconsorcio pasivo necesario) filed by the representation of Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. was declared without merit. (Images 529 to 533 of judicial file 16-002921-1027-CA).
13.- By means of an order issued at ten hours and twelve minutes on June twenty-fourth, 2020, the Office granted an audience regarding the counterclaim (reconvención) filed, requiring the counterclaimants to provide three sets of copies to notify the counterparties, under warning of not addressing future requests. (Images 541 to 542 of judicial file 16-002921-1027-CA).
14.- The State answered the counterclaim negatively, and raised the exceptions of necessary joinder of passive parties (litisconsorcio pasivo necesario) of SINAC, expiry (caducidad), statute of limitations (prescripción), lack of right, and lack of passive standing to sue (falta de legitimación ad causam pasiva). (Images 543 to 559 of judicial file 16-002921-1027-CA).
15.- By means of resolution number 123-2021-T at eight hours ten minutes on February second, 2021, and based on article 112 bis of the Contentious-Administrative Procedural Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), the Tribunal declared the expiry (caducidad) of the counterclaim (reconvención), ordering its archiving and continuing with the processing of the complaint filed by the State. (Images 577 to 580 of judicial file 16-002921-1027-CA).
16.- In resolution number 223-2021-II at seven hours thirty-one minutes on June eleventh, 2023, the Second Section of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Appeals Tribunal (Sección Segunda del Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda) summarily rejected, for being untimely, the appeal filed by the counterclaimants against resolution No. 123-2021 at eight hours and ten minutes on February second, 2021. (Images 603 to 605 of judicial file 16-002921-1027-CA).
17.- In resolution number 001972-A-S1-2021, at ten hours fourteen minutes on November fourth, 2021, the First Chamber of the Supreme Court of Justice (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia) summarily rejected, for being inadmissible, the cassation appeal (recurso de casación) filed by the counterclaimants against resolution No. 123-2021 at eight hours and ten minutes on February second, 2021. (Images 686 to 689 of judicial file 16-002921-1027-CA).
18.- On November fifteenth, 2022, the special judicial attorney-in-fact for the defendants presented as evidence for better resolution (prueba para mejor resolver) a copy of the "Law for the Release from Public Domain and Donation of the American Zone to the Municipality of Quepos", published in La Gaceta number 199 dated Wednesday, October 19, 2022. (Images 715 to 737 of judicial file 16-002921-1027-CA).
**ACTIONS AFTER THE JOINING OF THE ACCUMULATED CASE FILES:**
19.- On December fifteenth, 2021, the State alleged a new fact (hecho nuevo) and based on it, presented an adjustment to the claims brought within case file 16-002921-1027-CA. (Images 618 to 621 of judicial file 15-003590-1027-CA).
20.- On December sixteenth, 2021, the preliminary hearing (audiencia preliminar) began with the assistance of representation from all parties of the two accumulated proceedings, in which, in the cleanup (saneamiento) stage, it was decided to suspend it, granting an audience to the counterparties so that they could answer in writing the new fact and the readjustment of claims by the State within case file 16-002921-1027-CA, and so that the plaintiffs of case file 15-003590-1027-CA could reformulate their claims due to the alleged new fact. (Images 798 to 800 of judicial file 15-003590-1027-CA).
21.- Within the granted period, Banco de Costa Rica did not oppose the incorporation of the new fact and the readjustment of claims. The representation of Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. reformulated the claims of case file 15-003590-1027-CA due to the alleged new fact; restated their defense in relation to the defenses of statute of limitations (prescripción) and expiry (caducidad) raised by the defendant entities, and within case file 16-002921-1027-CA, answered the new fact and presented a counterclaim. The other parties did not present allegations. (Images 802 to 846 of judicial file 15-003590-1027-CA).
22.- By means of an order at eight hours fifteen minutes on February eighteenth, 2021, the Tribunal rejected as inadmissible the counterclaim filed when answering the audience within case file 16-002921-1027-CA. Then, in an order at ten hours sixteen minutes on March thirty-first, 2022, it rejected the motion for reconsideration (recurso de revocatoria) filed by the defendants against that resolution. (Images 1010 to 1011 and 1070 to 1071 of judicial file 15-003590-1027-CA).
23.- In opinion number 200-2022-II at fifteen hours twenty-three minutes on June sixth, 2022, the Second Section of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Appeals Tribunal summarily rejected the appeal filed against the resolutions indicated in the preceding paragraphs. (Images 1084 to 1085 and 1122 to 1126 of judicial file 15-003590-1027-CA).
24.- On April thirteenth, 2023, the preliminary hearing continued with representation from all involved parties. In said act, it was determined that there were no aspects to clean up, the claims for both proceedings were set in the terms transcribed above, the Processing Judge decided to defer for the final judgment (sentencia de fondo) the consideration of the defenses of expiry (caducidad) and statute of limitations (prescripción), the representation of Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. withdrew the defense of improper accumulation of claims, and raised those of improper representation and lack of joinder of the litis (falta de integración de la litis), which were rejected in oral resolution number 494-2023-T at ten hours and twenty-five minutes on April thirteenth, 2023. It was established as disputed within case file 15-003590-1027-CA, all facts except numbers 21, 23, 24, and 25; and for case file 16-002921-1027-CA, all facts except numbers 2, 3, and 8. The documentary and testimonial evidence offered by the parties was admitted, and it was ordered to remit the matter to the Trial Section (Sección de Juicio) corresponding by turn. (Images 1215 to 1222 of judicial file 15-003590-1027-CA).
25.- By means of an order at eleven hours fifteen minutes on May twenty-second, 2023, the Fourth Section of this Tribunal convened an oral and public trial for May twenty-eighth, 2025.
(Images 1224 to 1225 of judicial file 15-003590-1027-CA).
26.- In accordance with the implementation process of the redesign of the Administrative and Civil Treasury Court proposed by the Planning Directorate of the Judiciary and approved by the Superior Council, pursuant to agreements numbers XXVIII of Session No. 84-2021 of September 28, 2021, and XXXIX of Session No. 95-2021 of November 4, 2021, as well as agreement number 12.VI.2023 of July 27, 2023, of the Administrative Court Commission, the criteria for the distribution of the circulating workload of cases pending judgment were determined, both for pure questions of law and for oral and public hearings, according to which the Court Coordination executed the reassignment of a large number of case files at the same time. In this manner, the present file was transferred to the undersigned judge, Irías Obando, a member of the Collegiate Court of Team Seven, to conduct a new summons and hold the respective oral and public hearing, all in accordance with the priority policies established by the Full Court. (Images 1236 to 1240 of judicial file 15-003590-1027-CA).
27.- By order issued at fifteen hours thirty-two minutes on January ten, two thousand twenty-four, this Panel of the Administrative Court issued a new summons to the parties for holding the oral and public hearing that was pending. (Images 1236 to 1240 of judicial file 15-003590-1027-CA).
28.- On March eight, two thousand twenty-four, the State submitted, as evidence for a better resolution (prueba para mejor resolver), official communication DRI-CTE-003-0118-2024. (Images 1276 to 1288 of judicial file 15-003590-1027-CA).
29.- The oral and public hearing began at eight hours forty-three minutes on March eleven, two thousand twenty-four, with the attendance of the representatives of all the involved parties. During the preliminary stage, a recess was granted for the opposing parties to review the evidence for a better resolution submitted by the State, and after hearing the statements of the participants, the Court decided to continue with the hearing and grant a period of three business days for the technical consultant for the representation of Catalina Castro and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. to submit a report regarding whether their properties were contemplated within the scope of Law 10283. The parties delivered opening statements, and the testimonial statements of Gary Rogers Dickson, identity card number 8-0111-0056, and of Guillermo Rodríguez Rodríguez, identity card number 1-0680-0433, were received. Upon completion of the testimonial evidence reception, and because the receipt of the ordered report was pending, the Court consulted the parties as to whether, after receiving it, they preferred to present closing arguments orally or in writing, to which all requested that they be granted an audience to do so in writing in due course. (The minutes are incorporated in images 1301 to 1306 of judicial file 15-003590-1027-CA and the hearing was recorded in the Judicial Branch's Oral Hearing Recording System and incorporated into said file).
30.- The report required in the oral and public hearing session was submitted on March fourteen, two thousand twenty-three; therefore, by order issued at eight hours twenty-four minutes on March fifteen of the same year, the Court granted a five-business-day audience to all parties so that, in accordance with what was previously determined, they could make the statements they deemed pertinent regarding said report and submit their closing arguments in writing. (Images 1311 to 1334 of judicial file 15-003590-1027-CA).
31.- On the closing date of the period granted for this purpose, by order issued at fifteen hours thirteen minutes on March twenty-two, two thousand twenty-four, the Court deemed the written closing arguments of all parties received within the period and ordered that, having thereby exhausted all the stages and content typical of the hearing, and acting in accordance with the provisions of article 111 of the Administrative Contentious Procedure Code with its amendment and numeral 47 of the respective Regulations, the matter was declared complex, corresponding to the issuance of the judgment within a period of fifteen business days. (Images 1307 to 1310 and 1344 to 1405 of judicial file 15-003590-1027-CA).
32.- By order issued at fifteen hours twenty-four minutes on April nineteen, two thousand twenty-four, because several documents alleged by the intervening parties within their factual and legal arguments could not be located within the administrative files, and in accordance with the powers contained in articles 110.1 of the Administrative Contentious Procedure Code, 73.15 and 81.2 of the Autonomous Regulation of Organization and Service of the Administrative and Civil Treasury Jurisdiction, and with interruption of the period for issuing judgment, the Court ordered the State and the Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional) to provide certified copies of the missing documents. The requested documentation was added to the judicial file on April twenty-two, two thousand twenty-four. (Images 1417 to 1435 of judicial file 15-003590-1027-CA).
33.- This judgment is issued, upon prior deliberation by the members of the Court, within the period established in articles 111.1 of the Administrative Contentious Procedure Code, 73.15 and 81.2 of the Autonomous Regulation of Organization and Service of the Administrative and Civil Treasury Jurisdiction, without perceiving any defects or omissions capable of causing nullity or defenselessness to the parties. Judge Irías Obando drafts this, with the affirmative vote of Judge Madriz Martínez and Judge Conejo Cantillo.
SECOND. EVIDENCE FOR A BETTER RESOLUTION (PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER): On November fifteen, two thousand twenty-two, the special judicial representative of the defendants in case 16-2921-1027-CA submitted as evidence for a better resolution a copy of the "Law for the Release and Donation of the Zona Americana to the Municipality of Quepos," published in La Gaceta number 199 dated Wednesday, October 19, 2022. For its part, on March eight, two thousand twenty-four, the State submitted as evidence for a better resolution official communication DRI-CTE-003-0118-2024, regarding which, once the audience was granted to the parties, the first of the referred representations provided as counter-evidence the report rendered by Surveyor José Andrés Reyes Cordero on March fourteen, two thousand twenty-four. The legal text provided does not constitute evidence in the technical legal sense, but it forms part of the legal framework that this Court examines in the resolution of this matter. Regarding the indicated official communication and the surveyor's report, due to their relation to the matters under discussion, and because they are the product of a situation that occurred after the filing of the corresponding lawsuits, the Court admits them and proceeds to incorporate them into the body of evidence.
THIRD. PROVEN FACTS. Preliminarily, it should be noted that the administrative file corresponding to the ex officio proceedings initiated by the Public Registry regarding the potential overlap of several properties with respect to the State-owned property, registration number 164408, was identified in the initial resolution and several subsequent ones as 295-BIM; but the entirety of the seventeen folders containing its volumes are identified as 295-RIM, and in some of them these last letters have been crossed out to superimpose the acronym BI. As a result, the parties have referred to the resolutions or proceedings using one or the other denomination, but the Court has determined that it is the same documentation. To evidence the location of the documents in the administrative file, the Court has opted for the acronym RIM, as it is the one appearing on the covers. Now, the review of the pleadings and documents provided by the parties allows the following facts to be considered as accredited:
1.- That by means of the document presented in volume 165, entry 1977 and its addition in volume 165, entry 2133, the property of the District of Puntarenas, registration number seven thousand five hundred twenty-four (6-7524), was registered in the name of the State on January 28, 1939, in volume 1146, folio 240 of the province of Puntarenas, and in folio 171, volume 1 of State Properties in that same province. According to registration entry No. 1, said property was described as follows: Nature "uncultivated land," indicated an area of 198,000 square meters, and stated the following boundaries: NORTH: Maritime-Terrestrial Zone (Milla Marítima-Terrestre) and partly the Pacific Ocean, SOUTH: Pacific Ocean, EAST: Maritime-Terrestrial Zone and WEST: Pacific Ocean. (See administrative resolution of 8:46 hours on November 30, 2012, at folio 2249 of file 2009-295-RIM, volume 14).
2.- That with the document recorded in volume 166, entry 3258 of the Real Property Registry, on June 21, 1939, the property of the District of Puntarenas, registration number seven thousand five hundred eighty-three (6-7583), was registered in the name of the State. (See administrative resolution of 8:46 hours on November 30, 2012, at folio 2249 of file 2009-295-RIM, volume 14).
3.- That before the former Mayor's Office of Aguirre and Parrita, file 149-83 was processed, Possessory Information Proceedings (Diligencias de Información Posesoria) promoted by Tito González González, with the participation of the Agrarian Prosecutor, which concluded with the issuance of judgment number 1156 at fourteen hours on December five, 1983, approving the initiated action and ordering the Public Registry of Real Property to register in the name of Mr. González González, without prejudice to third parties with better rights and with the reservations indicated in article 10 of the Water Law (Ley de Aguas), the property described in map number P-5540-72 with an area of nine thousand nine hundred thirty meters. Upon the finality of that judgment, on June seventeen, 1985, registration number 49255 originated in the District of Puntarenas, registered in volume 342, entry 4241 of the Real Property Registry. On June twenty-seven, 1991, said property was acquired through a purchase-sale contract by Mr. Gary Rogers, of Canadian nationality. (Folios 234 to 247 of administrative file 2009-295-RIM, volume 1).
4.- That on December 10, 1999, from property 6-49255, registration number 6-112589-000 was segregated (segregó), map P-587762-1999, in the name of Catalina Castro Chaves, according to deed No. 82 at 10 hours on November 18, 1999, granted before Notary Manuel Antonio Solano Ureña, registered in volume 471, entry 14784 of the Real Property Registry. (Folios 82 to 93 and 2052 to 2053 of administrative file 2009-295-RIM, volumes 1 and 12).
5.- That on July 3, 2003, from property 6-49255, registration number 6-130282-000 was segregated, map P-710680-2001, in the name of Catalina Castro Chaves, according to deed No. 53 at 12:30 hours on June 21, 2003, granted before Notary Eric Vizcaíno Dávila, registered in volume 520, entry 15482 of the Real Property Registry. (Folios 75 to 81, 1316 to 1317 and 2054 to 2055 of administrative file 2009-295-RIM, volumes 1, 7 and 12).
6.- That on the properties indicated in the three previous facts, Gary Rogers and Catalina Castro Chaves, who maintain a marriage bond with each other, built their family dwelling, built the Hotel Las Cascadas, and have dedicated them to the exploitation of the hotel activity, as a means of family livelihood. (Testimonial statement of Gary Rogers)
7.- That by deed at 12:00 hours on June 21, 2003, presented on June 24, 2003, in volume 520, entry 15477, a lot was segregated from property 6-49255-000, map P-849791-2003, which on June 25, 2003, originated property 6-130114-000. By deed No. 226-3 at 14:00 hours on January 8, 2004, granted before Notary Public Alejandro Jiménez Castro, presented on March 12, 2004, in volume 531, entry 18377, another lot was segregated from property 6-49255-000, map P-891228-2003, which on April 14, 2004, originated property 6-134111-000. In the same deed 226-3, registration numbers 6-130114-000 and 6-130111-000 were merged, also originating on April 14, 2004, registration number one hundred thirty-four thousand one hundred twelve of Puntarenas (6-134112-000), in the name of B & P and The Monkey Business S.A., map P-891228-2003, prepared by Associate Surveyor Rolando Carmona Soto. (Folios 65 to 74, 1318 to 1319 and 2056 to 2057 of administrative file 2009-295-RIM, volumes 1, 7 and 12).
8.- That by deed No. 53 of November 3, 2005, granted before Notary Public Eric Vizcaíno Dávila, presented in volume 520, entry 15482, a lot was segregated from registration number 6-49255-000, which on December 10, 1999, originated registration number one hundred thirty thousand two hundred eighty-two (6-130282-000), map P-710680-2001 which was prepared by Associate Surveyor Víctor Reyes Chavarría. (Folios 2231 to 2478 of file 2009-295-BI, volume 14).
9.- That on March 10, 2006, registration numbers 6-49255-000 and 6-145125-000 were merged, giving origin to property 6-145128-000, map P-1027171-2005, in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. according to deed No. 2 at 14 hours on November 3, 2005, granted before Notary Eric Vizcaíno Dávila (volume 560, entry 17282). As a result, registration numbers 6-49255-000 and 6-145125-000 were closed. (Folios 95 to 106, 46-47, 609, 1324 to 1325 and 2058 to 2059 of administrative file 2009-295-RIM, volumes 1, 3, 7 and 12).
10.- That property 6-112589-000 has a mortgage lien (gravamen hipotecario) in favor of Banco de Costa Rica, presented to the Daily on June 26, 2007, registered on June 29, 2007, according to deed No. 62 at 8 hours on June 8, 2007, granted before Notary Kattia Vargas Cordero, registered in volume 571, entry 97078 of the Real Property Registry. (Folios 1307 to 1308 and 1401 to 1409 of administrative file 2009-295-RIM, volume 7).
11.- That by Report No. DFOE-PGA-79/2007 dated April 22, 2008, which refers to the "Study on the Execution of the Lease Contract for properties 6-7524 and 6-7583 entered into between the State and Compañía Palma Tica S.A.," prepared by the Division of Operational and Evaluative Oversight of the General Public and Environmental Services Area of the Comptroller General of the Republic, the Oversight Body determined, among other things, the following situations: a. That there was a difference of 130,446.86 square meters between the information indicated by the National Registry in the registration entry for the property of the District of Puntarenas, registration number 164408, and what was indicated by cadastral map P-120944-1993 that comprises its predecessor in title, that is, properties 7524 and 7583; b. That Compañía Palma Tica Sociedad Anónima proceeded to sell to third parties dwelling houses located on the lands of the properties that at that time they were leasing from the State; c. That the order for annulment of the registry inscription issued by the Third Administrative and Civil Treasury Court in favor of a third party, for the property of the District of Puntarenas registration number 59067 that belongs to the State, was disregarded; d. That two other properties, apparently superimposed on the State lands, were registered in the name of private individuals; and, e. That there exist cadastral maps prepared and registered that refer to lands that are State property. Due to the foregoing, it ordered the following in relation to the Administrative Board of the National Registry: "a. Order the competent authority of the National Registry within a period of 15 days—and ensure its compliance—the execution of a comprehensive study (registry, cadastral, and field), in relation to properties 6-07524 000 and 6-07583 000, leased by the State to Compañía Palma Tica S.A., for the purpose of determining the origin of the area difference (130,444.86 square meters) between what was certified by said Registry (407,540.49 square meters) and what is indicated in Map P-120944-1993 (277,093.63 square meters). Said study must be completed no later than October 31, 2008. See in this regard what was commented on in result 3.1 of this report. b. Communicate the results of the study carried out in compliance with the preceding provision to the Minister of the Presidency, within the period of eight business days following its conclusion, without prejudice to any legal actions that may correspond according to the competencies of the National Registry. c. Order a preliminary investigation in order to determine eventual responsible parties for not having complied in the National Registry with what was requested in the order of September 11, 1996, to cancel the registry inscription of the property, folio real registration number 6-059067 000 of the District of Puntarenas, issued by the Third Administrative and Civil Treasury Court. Should there be merit according to the results of said investigation, it must order the initiation of the administrative procedure to determine the pertinent responsibilities and sanctions, among other legally appropriate actions. The results of the preliminary investigation and, if appropriate, the initiation of the administrative procedure, must be completed before August 31, 2008." (Folios 1434 to 1470 of file 2009-295-RIM, volume 7).
12.- That by deed granted before the State Notary's Office at nine hours on December eighteen, two thousand eight, under presentation references volume 578, entry 27228 of the Real Property Registry, the measurements were rectified and the properties of the District of Puntarenas, registration numbers 7524 and 7583, were merged, originating the property registration number one hundred sixty-four thousand four hundred eight (6-164408-000), registered on January 7, 2009. Property 164408 publicizes an area of 277,093.63 square meters according to map P-120944-1993. (Folios 60 to 64 and 892 of file 2009-295-RIM, volumes 1 and 4)
13.- That by final agreement J229-08, of Ordinary Session No. 17-2008, held on May 8, 2008, by the Administrative Board of the National Registry, it was ordered to request from the National Cadastre a study in relation to the properties, folios reales numbers 6007524-000 and 6007583-000, in order to determine the origin of the area difference registered between what was certified by the National Registry and what was indicated in maps. The Director of the National Cadastre submitted the required report on May twenty-eight, 2008, in which he concludes that it is materially impossible to determine what the indicated difference is due to, since the existence of any map used to generate property number 7583 could not be established, and because the boundaries cited by said property are very general and prevent the precise location of the property. (Folios 1486 to 1496 of file 2009-295-BI, volume 10).
14.- That by Official Communication UE-702-2009 dated May 4, 2009, signed by Eng. Olman Rojas Rojas in his capacity as General Coordinator of the Registry-Cadastre Regularization Program, addressed to Lic. Rodrigo Arias Sánchez, then Minister of the Presidency, the final report of the "Results of the Cadastral-Registry Investigation of Occupation of State Property leased to Palma Tica S.A." was forwarded. The referenced report concluded that there was occupation by third parties on the property of the District of Puntarenas, registration number 164408, owned by the State, a situation that caused an overlap of said land with properties of the same District, registration numbers 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 and 145128; furthermore, it indicated that there was a difference in the area of said property (164408) in relation to the measurement indicated by the properties that comprised it (7524 and 7583). Finally, it also indicated that there was an affectation to the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo-Terrestre) and the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado). (Folios 1 to 43 of file 2009-295-BI, volume 1).
15.- That based on the study indicated in the preceding fact, by resolution at 12:30 hours on June 1, 2009, the Real Property Registry ordered the opening of file 09-295-RIM in order to carry out the corresponding investigation, ordering the entry of an administrative warning note (nota de advertencia administrativa) on the properties of the District of Puntarenas, registration numbers 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 and 145128. (Folios 44 and 45 of file 2009-295-RIM, volume 1).
16.- That in Technical Report ACOPAC-GMRN-060-08 of July fourteen, two thousand eight, SINAC concludes that: “1. There is no demarcation (amojonamiento) from the IGN that would allow a timely study of the land classification that is part of the ZMT and therefore the Natural Heritage of the State. In this sense, it is recommended to request the IGN to demarcate the coastal zone. 2. The field information survey has an error of up to 2 meters due to the use of a navigation-type GPS. For more detailed work, the assistance of topographic resources is recommended. 3. The existence of forest areas and class VII and VIII lands is clearly determined in various sectors of the property, as shown in the sector images in the results analysis. 4. The information for the requested properties could not be used because there are no georeferenced maps that would allow a clear on-site location. Therefore, map P-120944-93 was used, which shows the location of the property more clearly (this map was provided by the company, although it had to be returned). 5. For soil classification, only the slope and stoniness variables were used, which are limiting factors for these classes. However, to detail this classification precisely, it is recommended to request the INTA of the MAG for the criteria on the property in question. In general, for the purpose of defining forest areas and lands of forest aptitude (terrenos de aptitud forestal), the demarcation by the IGN and a detailed topographic survey are required.” (Folios 279 to 290 of file 2009-295-RIM, volume 2)
17.- That by official communication number DVRT-331-2009 of June eleven, two thousand nine, from then Vice Minister of the Presidency Roberto Thompson Chacón, the Director of the Real Property Registry is informed that in the final report of the Registry and Cadastre Regularization Program called "Results of the Cadastral-Registry Investigation of Occupation of State Property Leased to Palma Tica S.A.", according to the inventory of occupations and the demarcation (deslinde) of adjoining properties, ten registered properties were identified that are located on the State's land, property number 164408, accredited as natural heritage of the State (patrimonio natural del Estado) located in Quepos, Canton 6° Aguirre, province of Puntarenas. Within the list of these properties are the following: a- registration number 0134112, map 60849791-2003, in the name of B&P and The Monkey Business; b- registration number 0130282, map 60710680-2001, in the name of Catalina del Carmen Castro Chaves; c- registration number 0112589, map 60587762-1999 in the name of Catalina del Carmen Castro Chaves; and d- registration number 0145128, map 61027171-2008, in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. (Folios 193 to 196 of file 2009-295-RIM, volume 1).
18.- That by official communication RIM-RN-039-2009 dated June 23, 2009, addressed to Mr. Roberto Thompson Chacón in his capacity as Vice Minister of the Presidency, the technical opinion of the Deputy Cadastral Directorate was forwarded, stating that: "In response to the above, it is the opinion of this Deputy Directorate to reiterate and confirm the substantive response sent to Lic. Enrique Rodríguez Morera, Acting General Director, via official communication dated May 26, 2008. To the specific question regarding the explanation for the difference in area between the information contained in the Public Registry of Real Property and that indicated by the cadastral maps, I must indicate that it is materially impossible to determine since we were unable to establish the existence of any map that was used to generate property 7583. Furthermore, the boundaries cited for this property are very general and prevent the precise location of the property. The solution proposed through the registration of map P-120944-1993, surveyed and registered ex officio by the National Cadastre, which complied with all technical and legal requirements, was the most viable and accurate way to correct the inconsistency between the physical and documentary reality" (Folio 255 of file 2009-295-RIM, volume 2).
19.- That by means of a writ filed on August nineteen, two thousand nine, Catalina Castro Chaves, acting in her personal capacity and as the legal representative of Condominios Vistas Damas de Quepos S.A., appeared in the aforementioned administrative procedure, opposing the administrative warnings noted on her properties and requesting their removal. (Folios 206 to 233 of file 2009-295-RIM, volume 1).
20.- That in official communication number DGT-689-09 of September twenty-one, two thousand nine, the Geodesy and Topography Department of the National Geographic Institute (IGN) responds to a query related to cadastral map P-120944-1993 in the following terms: “According to the records of our Geodesy and Topography department and at the request of the General Directorate of the IGN, we inform you that we did not find any document indicating any approval related to cadastral map number P-120944-1993. Regarding demarcations (amojonamientos) in the coastal sector, photocopies of demarcations carried out in the sector or adjacent to it are attached: Gaceta No. 213 of Friday, November 6, 1987, page 3, Gaceta No. 2 of Wednesday, January 3, 1996, page 1, Notice No. 95-55, Gaceta No. 184 of Tuesday, September 25, 2001, page 28, Notice No. 01-39 and Gaceta No. 164 of Monday, August 23, 2004, page 4, Notice No. 04-25. Currently, by order of the Presidency of the Republic, due to an urgent case to resolve regarding the formalization of state property on the property in Quepos, Aguirre, leased to Palma Tica, and in which several institutions participated, the National Geographic Institute was responsible for determining the ordinary high tide (pleamar ordinaria) and delimiting the Public Zone of the Maritime-Terrestrial Zone in the place of interest, in which markers (mojones) were placed, which have not yet been published in the Official Gazette La Gaceta.” (Folio 271 of file 2009-295-RIM, volume 2)
21.- That in a memorial filed on October twenty-one, two thousand nine, Catalina Castro Chaves raised potential irregularities and falsehoods in map number P-120944-1993 that was used to merge the properties of the District of Puntarenas, registration numbers 7583-000 and 7524-000, and requested that the Real Property Directorate generate a cadastral verification for the annulment of said map. (Folios 258 to 269 of file 2009-295-BI, volume 2).
22.- That in a resolution at twelve hours on November two, two thousand nine, the Real Property Registry acknowledged the actions raised by Catalina Castro Chaves referred to in the two preceding facts, ordering their denial and maintaining the warning note (nota de advertencia) on the margin of the properties of the District of Puntarenas, numbers 130282-000, 112589-000 and 145128-000. (Folios 344 to 352 of file 2009-295-RIM, volume 2).
23.- That through official communications AJRE-487-2009 dated November 5, 2009, and RIM-AJRI-122-2010 dated February 15, 2010, expanded by official communication RIM-AJRI-2013-2010 dated November 4, 2010, the first two addressed to engineer Marlon Aguilar Chaves in his capacity as Deputy Cadastral Director, and the last to engineers Yenory Jara Vásquez and Ricardo Loría Sáenz, a report was requested on the exact location of each of the properties of the District of Puntarenas, registration numbers 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418 and 145128, for the purpose of verifying the information derived from the survey that originated cadastral map P-120944-1993. (Folios 319, 358 and 397 of file 2009-295-RIM, volume 2).
24.- In response to the above, the writings of June 29, 2010, prepared by Engineer Yenory Jara Vásquez and approved by Engineer Ricardo Loría Sáenz in his capacity as General Cadastral Coordinator, expanded by the writing dated October 2, 2010, were forwarded to the Directorate of the Real Property Registry. In the first of these, the referred official states that: “From the registry study, the following is known: Property 164408 of the province of Puntarenas, owned by the State, has an area of 277093.63 m2, it has related in its registry entry the map P-120944-1993 and it originates from the merger of the properties of the District of Puntarenas 7524 and 7583 (registered in volumes 1146 folios 240 and 374 on January 28 and June 21, 1939 respectively), and it is found that: 1- On January 7, 2009, through the document presented and registered in Volume: 578 Presentation Entry: 27228, a measurement rectification was carried out with map P-120944-1993; this area modification is a decrease, going from 407540.49 m2, which the property measured, to 272940.49 m2, which the said cadastral map indicates. 2- In the Books of the traditional Volume system, the previous properties are described as follows: a. Property number 75524: Volume 1146 folio 240, area of 198000 square meters and with boundaries described as follows: North: Maritime mile (Milla marítima). East: Maritime mile. South: Pacific Ocean. West: Pacific Ocean. A variation of the original contract measurement is made, going from 198000 to 274400 m2. No map is indicated.
Tomos de Arrendamiento (Lease Volumes) 6, 9, 10 folios 158, 161, 102, 258, 256, 597 reference plano 6166. Tomos de Propiedades del Estado (State Property Volumes) number 1 folio 171 references plano number 6166. The plano numbering indicated in these latter volumes does not correspond to a registration number for a cadastral entry. b. Property number 7583: Volume 1146, Folio 374, area of 134,600 square meters and with boundaries described as follows: North: Milla marítima. East: Milla marítima. South: Milla marítima. West: EI Estado. The registry entry references a plano with number 6166A, for which no entry appears in the Cadastral Division database. This cadastral entry numbering also appears in Tomo de Arrendamientos number 6 and 10, folios 198 and 597. This numbering likewise appears in Tomo de Propiedades del Estado number 1, folio 145. From the description of these boundaries, it cannot be inferred that both properties are contiguous. An important aspect to note is that on the registration date of the properties under analysis, the milla marítima was understood to be the first 1,692.00 meters measured from the line marking the high tide. c. Property number 7674: Volume 1146 Folio 560, registration date May 17, 1940, has an area of 1 hectare and corresponds to the lighthouse at the Quepos pier and with boundaries described as follows: North: Milla marítima. East: Milla marítima. South: Milla marítima. West: Milla marítima. We must clarify that the registry entries mention: “...we have to obtain from you instead of the previous nineteen hectares eighty ares an area of twenty-seven hectares forty-four ares which is represented on plano P six thousand one hundred sixty-six…”, likewise on the plano registered under number P-10461-39, a note appears that reads: “Plano of the lands located in Quepos and requested from the government by the Compañía Bananera de Costa Rica in accordance with article III of the contract signed on July 28, 1938. It is equally noteworthy that this document shows, in its lower left corner, the reference number 6166, leading us to presume it is the same document. For the purposes of this study, the following considerations are made: a) The registered plano P-120944-1993, which is indicated in the registry entry for the property of Partido de Puntarenas No. 164408. b) The overlapping area between planos P-120944-1993 and P-10461-1939 is (sic) considered as the representation of property 7524 and the remaining area of plano P-120944-1993 as the representation of property 7583. Lámina (Plate) No. 1 (Attached). 5- Using the SIP tool and consulting the microfilm rolls of the early file folders located in the study area and held by the Cadastral Division, a large number of documents were located that formed the basis for the assembly shown in Lámina No. 6 (Attached). 6- Using the reference cartographic base held by the Cadastral Division (aerial photograph scale 1:25000 enlarged to 1:5000), the indicated assembly was performed. 7- Due to the topography of the properties of interest and the resolution of the aerial photograph, coordination was made with the Technical Cadastral Area to carry out a field verification to delineate the parcels involved in this study; parcels adjacent to the boundary line between vertices 2 through 31 of plano P-120944-1993, in order to have greater certainty regarding the boundary and parcel status of the information at our disposal. 8- That according to report NP 001-FOT-2010, signed by Ing. Manuel Bolaños Chaverri and Top. Javier Umaña Montoya, collaborators of the Technical Cadastral Area, it was confirmed that the parcel statuses shown in the attached assemblies were consistent with the reality in the field. 9- For the design of the assemblies, the following were used as a basis: Plano P-10461-1939, and plano P-120944-1993 (graphic document of property 164408 in the province of Puntarenas); allowing the following considerations to be established: a- Both surveys do not coincide with each other, meaning that some registered planos affect the survey of plano P-10461-1939, others modify plano P-120944-1993, and others affect both. b. Lámina No. 2 shows the cadastral planos that are indicated as associated with and superimposed on the planos.” Subsequently, in the clarification of the report rendered on the second date indicated, he expressed that: “1- The data concerning the course (derrotero), area, and location contained in the survey planos are inserted therein under public faith and are the responsibility held by surveying professionals. In accordance with the provisions of the Ley de Ejercicio de Topografía y Agrimensura. The geographic details recorded in the location sketch of plano P-7540-1972 are coincident with the details of the official cartography sheets Ciudad de Quepos 1:10,000 and Quepos 1:50,000, details regarding access routes and water tank. That the geographic location sketches of planos P-710602001, P-849791-2003, and P-891228-2003 are based on the official cartography sheets Ciudad de Quepos 1:10,000 and Quepos 1:50,000; therefore, these entries were located within the polygon of plano P-5540-1972. 2- Regarding point 2.b, we set forth the following: a) If the scope of the studies rendered is analyzed and observed, the observation made in point 2b regarding the extension of the milla marítima makes sense to understand the reason for the boundaries of properties 6-7524 and 6-7583; hence, this Cadastral Division does not consider it opportune to perform an assembly whose sole purpose is to visualize the location of the cited properties, but which is not of importance in the core of the study. We add that such an assembly could cause confusion and provoke uncertainty among the technical and legal operators of the Administrative Management file. b) As you must be aware, on the registration date of properties number 7524 and 7583, which are January 28 and June 21, both of 1939, the Ley de Aguas was in force; both describe in their boundaries the milla marítimo terrestre. This being understood as: “...the space of the coasts of the Republic that the sea bathes in its flow and ebb and the immediate lands up to the distance of one mile, that is, one thousand six hundred seventy-two meters, measured from the line marking the high tide.” (...) 3- Regarding point 3, we allow ourselves to clarify, as was indicated in the field verification, point 7 of the referenced report, that it was carried out “in order to delineate the parcels involved in this study, parcels adjacent to the boundary line between vertices 2 through 31 of plano P-120944-1993, and thus have greater certainty regarding the boundary and parcel condition with respect to the information at our disposal.” In point 7 of the report signed by Ing. Manuel Bolaños and Top. Javier Umaña Montoya, they state that “the field inspection allowed verification of the concordance of the orthophoto with the boundaries of the plano and the reality” (Lámina 7). The requested report is annexed. The reports rendered in this file have been guided by the aim of determining the existence of planos overlapping and consequently property overlaps, specifically with planos P-10461-39 and P-120944-1993, a situation that has been confirmed in some cases. However, the existence of other inaccuracies or inconsistencies, such as registry background of properties, registry errors in the registration, or overlaps among other planos, have not been the subject of analysis. Specifically, responding to your request in point four, this Cadastral Division cannot determine with precision and exactness the existence of any of these defects, and if so required by that Legal Advisory Office, it must be expressly indicated…” (Folios 375 to 390, 402 to 406, and 441 to 442 of file 2009-295-RIM, volume 2).
25.- That by resolution issued at 11:10 hours on November 9, 2010, the following was ordered: “Having reviewed the technical report rendered via Official Letter without number dated June 29 last, by Ing. Yenory Jara Vásquez, Registrar, and Ing. Ricardo Loría Sáenz, General Coordinator of the Cadastral Division of this Registry, which, in what is of interest, refers in the table identified with number 2 to the cadastral planos that could allegedly be affected by the inconsistency studied, and which to date have not generated any entry in the Registry Division of this Registry, the appropriate course of action, in accordance with criteria of logic and reasonableness, given the volume and complexity of the file, is to order, in compliance with Directriz 001-2009 of August 20, 2009, issued by Ingeniero Marlon Aguilar Chaves, Assistant Cadastral Director of the Real Property Registry, articles 2 and 3 of Decreto Ejecutivo N° 33982 of August 8, 2007, which is the Reglamento (Regulation) to article 30 of the Ley de Catastro, article 59 of the Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, and 21 of the Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario, which is Decreto N° 35509-J of September 30, 2009, published in La Gaceta N° 198 of October 13, 2009, in safeguarding the legal certainty that the Real Property Registry must guarantee through the publicity emanating from its entries, the processing of the eventual inconsistency in the referenced cadastral (sic) entries through a separate file of the Cadastral Division. In view of the considerations set forth, IT IS RESOLVED: I.- To continue addressing the eventual inaccuracy in the cadastral planos numbers P-346734-1979, P-1431-1973, P-10461-1939, P-815484-1989, P-1107852-2006, P-521444-1988, P-756452-1988, P-756451-1988, P-678424-1988, P-3053-1991, P-920520-1990, P-552115-1984, P-365554-1979, P-592954-1985, P-742771-1988, P-644863-1986, P-499443-1983, P-748415-1988, and P-599161-1985, through a separate administrative management file corresponding to the Cadastral Division of this Registry.” (Folios 407 and 408 of file 2009-295-RIM, volume 2).
26.- That by resolution issued at eleven hours twelve minutes on March thirty, two thousand eleven, the Real Property Registry ordered the extension of the administrative warning to the properties of Partido de Puntarenas registration numbers 24796, 26712, 42475, 50811, 55507, 55743, 56025, 57104, 60978, 64227, 64505, 82164, 127157, and 142351. (Folios 610 and 611 of file 2009-295-RIM, volume 3).
27.- That in the undated document entitled “Informe Final Ocupación de la propiedad de EL ESTADO en arriendo a PALMA TICA S.A.”, the Executing Unit of the Directorate of the Real Property Registry sets forth, among others, the following conclusions: “Property number 0164408 of the province of Puntarenas is owned by El Estado and is leased (sic) to the Compañía Palma Tica, S.A.; the registry entry indicates cadastral plano 6-120944-199314. The boundary demarcation (deslinde) and field verification of the indicated cadastral plano show that the materialization of boundaries in the field coincides with what is described on the indicated plano. (...) The registered area of property 0164408 according to cadastral plano 6-1209441993 corresponds to 277,093.63 m2. The resulting boundary demarcation area on the cadastral map is 277,328.14 m2. This difference is not significant in the total extent of the property and is explained by the materialization of boundary vertices that do not always correspond to elements with specific constructive characteristics. The above data alone leads, in the first instance, to the conclusion that there is consistency in the cadastral, registry, and boundary materialization situation of property 0164408. However, with the inventory of occupations (ocupaciones) and the boundary demarcation of neighboring properties, it was identified that there are ten (10) registered properties that are located on the lands corresponding to property 0164408.
A digital file has been created for each of these properties, in accordance with what was agreed in the cadastral-registry model implemented by the Programa de Regularización del Catastro y Registro in coordination with the Registro Nacional. Based on this file, which contains the registry study, the cadastral plano, and an inconsistency report, the Registro Nacional can proceed to carry out the remediation and administrative management actions typical of these cases. (Folios 1567 to 1591 of administrative file 09-295-RIM, volume 8)
28.- That the Directorate of the Real Property Registry, Registry Division, by resolution issued at eight hours forty-six minutes on November thirty, two thousand twelve, finally resolved: “I. Once this resolution becomes final, IT IS ORDERED: 1. Because these are lands doubly titled to the detriment of the State’s property, the immobilization (inmovilización) is ordered of the properties of Partido de PUNTARENAS TWENTY-FIVE THOUSAND FOUR (25004), FIFTY-NINE THOUSAND SIXTY-SEVEN (59067) owned by LOS CLAVELONES DE QUEPOS LIMITADA, SIXTY-THREE THOUSAND EIGHT HUNDRED EIGHTY (63880) owned by FEDERICO RAMÍREZ MUÑOZ, VÍCTOR HUGO RAMÍREZ MUÑOZ, and MANUEL ANTONIO RAMÍREZ MUÑOZ, EIGHTY-ONE THOUSAND ONE HUNDRED NINETY-FOUR (81194) owned by FLORA FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ, LIGIA CECILIA CONTRERAS FERNÁNDEZ, ROXANA CONTRERAS FERNÁNDEZ, HENRY CONTRERAS FERNÁNDEZ, and ALFONSO RODOLFO CONTRERAS BOLÍVAR. Likewise, on the lots originating from said properties, namely: ONE HUNDRED TWELVE THOUSAND FIVE HUNDRED EIGHTY-NINE (112589) owned by CATALINA CASTRO CHAVES, ONE HUNDRED THIRTY THOUSAND TWO HUNDRED EIGHTY-TWO (130282) owned by CATALINA CASTRO CHAVES, and ONE HUNDRED THIRTY-FOUR THOUSAND ONE HUNDRED TWELVE (134112) owned by B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA, as these are lots segregated from property 49255, as well as property ONE HUNDRED FORTY-FIVE THOUSAND ONE HUNDRED TWENTY-EIGHT (145128) owned by CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA, as it derives from the reunion of the reserved remainder of property 49255 and property 145125, which in turn is a lot segregated from property 130282, which is a lot segregated from property 49255, and finally properties ONE HUNDRED EIGHTEEN THOUSAND SEVEN HUNDRED SEVEN (118707) owned by MARTA CONTRERAS FERNÁNDEZ, ONE HUNDRED NINETEEN THOUSAND EIGHT HUNDRED EIGHTEEN (119818) owned by DOUGLAS MORA CHAVES, and ONE HUNDRED THIRTY-FIVE THOUSAND FOUR HUNDRED EIGHTEEN (135418) owned by LIGIA CECILIA CONTRERAS FERNÁNDEZ, as these are segregations from property 81194. 2. Because these are cadastral entries publicized on the properties cited in the previous point, the immobilization is ordered of the cadastral planos under the numbers: P-276445-1977, P-755324-1988, P-781669-1988, P-908292-1990, P-587762-1999, P-669168-2000, P-710680-2001, P-811313-2002, P-891228-2003, and P-1027171-2005. 3. Because two properties are publicizing the same cadastral plano, the immobilization is ordered on the properties of Partido de PUNTARENAS registration numbers ONE HUNDRED EIGHTEEN THOUSAND SEVEN HUNDRED SEVEN (118707) owned by MARTA CONTRERAS FERNÁNDEZ, ONE HUNDRED NINETEEN THOUSAND EIGHT HUNDRED EIGHTEEN (119818) owned by DOUGLAS MORA CHAVES. 4. Because a cadastral entry is publicized on two properties, the immobilization is ordered of the cadastral plano under the number P-669168-2000. 5. Because these are properties involved in these proceedings but which are not affected by the investigated overlapping, the lifting of the ADMINISTRATIVE WARNING recorded on the properties of Partido de PUNTARENAS registration numbers is ordered: TWENTY-SIX THOUSAND SEVEN HUNDRED TWELVE (26712), FORTY-TWO THOUSAND FOUR HUNDRED SEVENTY-FIVE (42475), FIFTY THOUSAND EIGHT HUNDRED ELEVEN (50811), FIFTY-FIVE THOUSAND FIVE HUNDRED SEVEN, FIFTY-FIVE THOUSAND SEVEN HUNDRED FORTY-THREE (55743), FIFTY-SIX THOUSAND TWENTY-FIVE (56025), FIFTY-SEVEN THOUSAND ONE HUNDRED FOUR (57104), SIXTY THOUSAND NINE HUNDRED SEVENTY-EIGHT (60978), SIXTY-FOUR THOUSAND TWO HUNDRED TWENTY-SEVEN (64227), SIXTY-FOUR THOUSAND FIVE HUNDRED FIVE (64505), EIGHTY-TWO THOUSAND ONE HUNDRED SIXTY-FOUR (82164), ONE HUNDRED TWENTY-SEVEN THOUSAND ONE HUNDRED FIFTY-SEVEN (127157), ONE HUNDRED FORTY-TWO THOUSAND THREE HUNDRED FIFTY-ONE (142351). 6. Because these are the cadastral planos that describe the properties cited in the previous point and which are not affected by the investigated overlapping, no administrative measure shall be recorded on the planos: P-359800-1979, P-484578-1982, P-532S04-19S4, P.574S25-1985, P-592954-1985, P-S99159-1985, P-625982-1986, P-690983-1987, P-711507-1988, P-3049-1991, P-471924-1998, P-808182-2002, and P.808183-2002. 7. Because these are the cadastral planos that describe the properties cited in the antepenultimate point and which are not affected by the investigated overlapping, but upon which an ADMINISTRATIVE WARNING was recorded, the cancellation of the said measure is ordered on the plano: P-552115-1984. 8. Because these are cadastral entries that have not generated a title but which describe lands overlapped with the State’s lands, the immobilization is ordered of the cadastral planos under the numbers: P-346734-1979, P-808-1987, P-742771-1988, P-748415-1988, P-756451-1988, P-756452-1988, P-815484-1989, P-521444-1998, P-729450-2001, and P-796975-2002. 9. Because this is a cadastral plano that does not correctly describe one of the prior titles of ownership of property 164408 owned by the State, namely property 7524, the immobilization of plano P-10461-1939 is ordered. 10. Because these are cadastral planos that publicize an erroneous prior title but which refer to State lands and therefore are not affected by the investigated overlapping, the correction thereof is ordered in the following cadastral planos: P-667343-1987, P-814824-1989, P-154472-1993, P-154473-1993, P-154474-1993, P-154894, P-154895-1993, P-59528-1993, P-171714-1994, P-230154-1995, P-525247-1998, P-675633-2001, P-775748-2002, P-789448-2002, P-795666-2002, P-950600-2004, P-1023598-2005, P-1023599-2005, P-1095169-2005, so that it is indicated that their correct prior title is the property of Partido de PUNTARENAS registration number 164408. 11. Because these are planos indicated in the Technical Cadastral report that generated a title but which do not affect the State’s lands as they refer to neighboring lands, no administrative measure shall be recorded either on the properties or on the cadastral planos under the numbers: P-14951-1973 (property 21771), P-279467-1977 (property 86000), P-528228-1984 (property 51012), P-6290S6-1986 (property 73344), P-1149377-2007 (property 115415), P-37463-1992 (property 77901): P-102279-1993 (property 82053), P-144375-1993 (property 841) P-253133-1995 (property 96581), P-271153-1995 (property 127345), P-393963-1997 (property 31669), P-598293-1999 (property 132462), P-790650-2002 (property 126388), P-842779-2003 (property 140195), P-849790-2003 (property 130129), P-877386-2003 (property 132721), P-952149-2004 (property 152996), P-977051-2005 (property 144852), P-999886-2005 (property 147899), P-1000612-2005 (property 142260), P-1062859-2006 (property 151364), P-1143311-2007 (property 153210), (property 152942), and P-1185969-2007 (property 171220). 12. Because these are planos that describe lands not affected by the investigated overlapping but upon which an Administrative Warning was recorded, the lifting of the ADMINISTRATIVE WARNING recorded on the planos is ordered: P-1431-1973, P-365554-1979, P-99443-1983, P-599161-1985, P-644863-1986, P-920520-1990, P-3053-1991, P-1023598-2005, and P-1095169-2006. 13. Because these are planos that describe lands not affected by the investigated overlapping as they refer to neighboring lands and upon which no precautionary measure was recorded in these proceedings, no administrative measure shall be recorded on the planos: P-14983-1973, P-279470-1977, P-280989-1977, P-346413-1979, P-359800-1979, P-474372-1982, P-484578-1982, P-532504-1984, P-552115-1984, P-574825-1985, P-599160-1985, P-629055-1986, P-920524-1990, P-760178-2001, P-760188-2001, P-791604-2002, P-819693-2002, P-828904-2002, P-1071593-2006, P-1107852-2006, and P-1154770-2007. 14. Because these are planos that describe State lands, which is why they are not affected by the investigated overlapping and upon which no precautionary measure was recorded in these proceedings, no administrative measure shall be recorded on the planos: P-67-1982, P-741106-1988, P-656729-2000, P-933047-2004, P-994198-2005, P-994207-2005, P-994208-2005, P-1023597-2005, P-1133509-2007, P-1193125-2007, P-1197963-2008, P-1252635-2008, and P-1553405-2012. 15. Because this is a cadastral plano that describes a property registrally closed (58639), the cancellation of plano P-748414-1988 is ordered. 16. Because this is a cadastral plano that describes a property registrally closed for having been reunited (130114) and upon which no administrative warning was recorded, no administrative measure shall be recorded, precisely because it refers to a property that registrally does not exist. 17. Because this is a cadastral plano that does not appear publicized in the Sistema de Información de Planos (SIP) but which was duly registered, the restitution and incorporation into the Sistema de Información de Planos (SIP) shall be ordered, in order to correct the detected error or omission, this act having as technical basis the remediation of the cadastral information. II.- In cases where the property must be immobilized for two different reasons, only one immobilization entry shall be publicized for the two mentioned aspects. III.- To record the immobilizations and the lifting of measures ordered, the Department of Legal Advisory of this Registry is commissioned, in the person of Licda. Kattia Meza Brenes, or in her absence, any of the other advisors of that Department. IV.- To execute the rectification of the prior title on the indicated planos and the restitution or incorporation of plano P-280989-1977 into the Sistema de Información de Planos (SIP), Ingeniero Felipe Espinoza Fernández is commissioned.” (Folios 2231 to 2478 of administrative file 09-295-RIM, volume 14)
29.- That, dissatisfied with the resolution, through a writ filed before the Directorate of the Real Property Registry, Catalina Castro Chaves, among other persons, filed an appeal against it. (Folios 2257 to 2258 of administrative file 09-295-RIM, volume 15)
30.- That in Voto number 1188-2013 of eight hours ten minutes on December five, two thousand thirteen, the Tribunal Registral Administrativo, hearing the challenges filed, ordered: “POR TANTO. Based on the considerations, normative citations, and jurisprudence set forth above, the Resources of Appeal filed by Roxana, Henry, Marta, and Ligia, all with surnames Contreras Fernández, Douglas Mora Chavez, Flora Fernández Fernández, and Alfonso Contreras Bolívar, all of them jointly and in their personal capacity; likewise by Catalina Castro Chaves, in her personal capacity; and finally by Víctor Hugo Ramírez Muñoz, in his personal capacity, are declared WITHOUT MERIT, against the resolution issued by the Directorate of the Real Property Registry, Registry Division, at eight hours forty-six minutes on November thirty, two thousand twelve, which is upheld. The administrative avenue is hereby exhausted. Prior record and copy of this resolution, which shall be left in the records kept by this Tribunal for that purpose, return the file to the office of origin for its corresponding action. NOTIFÍQUESE.-” (Folios 2862 to 2903 of administrative file 09-295-RIM, volume 16)
31.- That registration numbers 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000, and 6-145128-000, and their respective planos P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003, and P-1027171-2005, comprise public domain goods as they overlap with State property 6-164408-000, plano P-120944-1993, which forms part of its Natural Heritage (Patrimonio Natural) in accordance with articles 13, 14, and 15 of the Ley Forestal, 32 of the Ley Orgánica del Ambiente, and Decreto 35325 published in La Gaceta No. 128 of July 3, 2009. (Folios 2 to 43 and 279 to 290 of administrative file 2009-295-RIM)
32.- That on September twenty-nine, two thousand fifteen, Catalina Castro Chaves, acting in her personal capacity and as representative of Condominio Vista Damas de Quepos S.A., filed before the Real Property Registry a cadastral-registry report prepared by topographer Francisco Reyes Rojas, and requested that based on it, the administrative warning recorded in file 2009-295- be removed. (Folios 3201 to 3217 of administrative file 2009-295-RIM, volume 18, images 642 and 658 of judicial file 15-003590-1027-CA).
33.- That in a resolution issued at nine hours thirty-six minutes on October eight, two thousand fifteen, the Director of the Real Property Registry considered the filing indicated in the previous fact, and in that regard ordered: “I. The writ is deemed received and added to the file. II.- The cadastral study submitted is not admitted as it does not meet the minimum requirements to be verified by the Technical Cadastral Department of the Assistant Cadastral Directorate. III.- The request for lifting the Administrative Warning recorded on the property of interest is denied as inadmissible, and it is clarified that the warning was the administrative measure recorded during the investigation stage. Currently, the property is IMMOBILIZED, since as is evident from the cited resolution, property 145128 is doubly registered (doblemente inmatriculada) to the detriment of the State’s lands. IV.- Adhere to the provisions of the resolution of 08:46 hours on November 30, 2012, confirmed by Voto Nº 1188-2013 of 08:10 hours on December 5, 2013, of the Tribunal Registral Administrativo.” (Folios 3218 and 3219 of administrative file 2009-295-RIM, volume 18, images 659 and 660 of judicial file 15-003590-1027-CA).
34.- That by resolution No. 029 of eight hours on January seven, two thousand sixteen, the Minister of Justice and Peace declared the registrations of registration numbers 6-112589-000 (volume 471, entry 14784, and volume 571, entry 97078); 6-130282-000 (volume 520, entry 15482); 6-134112-00 (volume 531, entry 18377) and 6-145128-000 (volume 560, entry 17282), and planos numbers P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003, and P-1027171-2005, to be harmful to public interests, and requested the filing of the pertinent action. (Images 11 to 14 of judicial file 16-002921-1027-CA).
35.- That in judgment 133-TJPQP-2017 of fourteen hours thirty minutes on September fourteen, two thousand seventeen, the Tribunal de Puntarenas, Quepos seat, ordered the cancellation of property 6-145128-000, plano P-1027171-2005, therefore reverting to the parent property 6-49255-000, plano P-5540-1972, originated through possessory information proceedings handled before the former Alcaldía de Aguirre y Parrita, approved by resolution of fourteen hours on December five, nineteen eighty-three, registered on June twenty-one, nineteen eighty-five, in volume 343, entry 4241 of the Real Property Registry. (Images 622 to 627 of judicial file 15-003590-1027-CA).
36.- That by resolution issued at thirteen hours thirty-three minutes on February eighteen, two thousand twenty, the Director of the Real Property Registry ordered: “Having reviewed the writ dated February 12, 2020 (v.f. 3351), signed by Registrar 431 of the Qualification Group Nº 3, Yendry Fallas Ceciliano, submitted to the Directorate of this Registry at 10:00 hours on the same day, in accordance with the writ dated August 28, 2019 (v.f. 3255) and the resolution of 08:10 hours on October 21, 2019 (v.f. 3345), through which she forwards document volume 2019 entry 523860, which refers to a judicial order for the annulment of property of Partido de PUNTARENAS registration number 145128, issued at 14:55 hours on August 20, 2019, due to the declaration of instrumental falsity (falsedad instrumental) ordered in judgment 133-TJPQP-2017 of 14:30 hours on September 14, 2017, by the Tribunal de Puntarenas with seat in Quepos within process 08-20081-0457-PE, IT IS RESOLVED: I.- TO AUTHORIZE the referred Registrar to lift the administrative warning and immobilization recorded as a lien and annotation on property of Partido de PUNTARENAS registration number ONE HUNDRED FORTY-FIVE THOUSAND ONE HUNDRED TWENTY-EIGHT (145128). The immobilization must be recorded on the prior title of the reunion that originated the entry whose annulment is ordered by the jurisdictional authority, namely property of the same Partido registration number FORTY-NINE THOUSAND TWO HUNDRED FIFTY-FIVE (49255), on the grounds that the land comprising said property is affecting property 164408 owned by the State. II. Forward the cited document to the referred Registrar for the proceeding legally corresponding. III.- Order the CLOSING and ARCHIVING of these proceedings regarding the referred property and plano for lacking current interest.” (Folio 3354 of administrative file 09-295-RIM volume 18, image 794 of judicial file 15-003590-1027-CA)
37.- That on October twenty, two thousand twenty-three, Law number 10283, called “Ley para desafectación y donación de la zona americana a la Municipalidad de Quepos,” came into force. (Consulted in the Sistema Costarricense de Información Jurídica)
38.- That through Report DRI-CTE-003-0118-2024 of March eight, two thousand twenty-four, prepared by the Technical Cadastral Department of the Real Property Registry, it is concluded that: “1. The lands described by cadastral planos P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001, and P-891228-2003 are entirely within the State property described by plano P-120944-1993. 2.
The land described with cadastral map P-5540-1972 is affected by polygon 3 of SINAC with an approximate area of 3209 m² and by polygon 3 of the Municipality of Quepos with an area of 157 m². 3. The property with cadastral map P-587762-1999 is affected by polygon 3 of SINAC with an approximate area of 243 m² and by polygon 3 of the Municipality of Quepos in 12 m². 4. The lands with cadastral maps P-710680-2001 and P-891228-20003 are outside the polygons indicated by Ley 10283 and within the State's property with cadastral map P-120944-1993.” (Images 1277 to 1286 of judicial file 15-003590-1027-CA)
FOURTH. SUMMARY OF THE PARTIES' POSITIONS. Below is a summary of the facts and arguments made by the parties, with the indication that the Court has examined all of their statements in full detail. Furthermore, since the factual and legal basis is practically identical for each party in the two consolidated proceedings, a single summary is provided for each of them, in order to avoid unnecessary repetition.
A. Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. The plaintiffs in proceeding 15-003590 and defendants in number 16-002921, who acted under a single representation, stated in their various submissions that in 1983, the Puntarenas property No. 49,255-000 was created through an possessory information proceeding (proceso de información posesoria) carried out during his lifetime by Mr. Tito González González, under file No. 149-1.983, in which a representative of the Office of the Attorney General (Procuraduría General de la República) appeared in the possessory information proceeding without expressing any opposition, despite having full standing to defend the State's interests, to prevent the registration in the name of a private individual, if it considered that it formed part of the State's public domain assets (bienes demaniales del Estado). They consider that by doing so, the latter tacitly consented to the creation of the property at the registry level in the name of a private individual. They note that in 1983, when property No. 49,255-000 was created, there was no overlap of maps with another property; the State had no registered property or map that overlapped the private property; that the indicated property is located in the American Zone (Zona Americana) of Quepos, an area that has been urban for more than 80 years, where there are residential houses, schools, churches, swimming pools, sports and social clubs, soccer fields, medical centers, businesses, hotels, etc., and furthermore, in its surroundings, there was palm production under a contract between the State and Palma Tica. They maintain that the property of the Province of Puntarenas No. 49,255-000 is not located in a forest zone (zona de bosque) but rather has been in an urban zone since its inception. They relate that on June 27, 1991, the indicated property was acquired by Gary Rogers and his mother, both Canadian nationals, with their own resources originating from Canada, and that, moreover, they did so through lawful means, given that it was purchased within a probate proceeding (proceso sucesorio), processed under file 126-87 of the Civil Court of Puriscal, where the civil judge approved the sale through the judicial resolution (resolución judicial) of 9:00 a.m. on June 18, 1991. They also state that Gary Bruce Rogers married Catalina Castro in 1994, that they have lived on said property since then, along with their 3 mutual children; that on December 10, 1999, a portion was segregated from the indicated property, creating property No. 112,589-000, in the name of Catalina Castro, which has a mortgage lien (gravamen hipotecario) in favor of BCR since June 8, 2007. Later, on July 3, 2003, another portion was segregated from property No. 49,255-000, creating property No. 130,282-000 in the name of Catalina Castro. On January 20, 2004, Gary Bruce Rogers and Catalina Castro incorporated the company "Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.", in which both are equal shareholders, and of which Catalina is the president and Gary Rogers is the treasurer (fiscal). On March 12, 2006, properties 49,255 and 145,125-000 were merged, creating property No. 145,128-000, in the name of "Condominio Vistas Damas de Quepos S.A.", but years later, this property was dissolved by judicial order of the Criminal Court, so it returned to being the parent property 49,255-000. They affirm that between 1999 and 2006, during which several map segregations were carried out, there was no property or map registered in the Public Registry in the name of the State that overlapped with the private property. Catalina Castro and Gary Rogers built the Hotel Las Cascadas and their family home with income that came from Canada, where they live with their 3 children with the surnames Rogers Castro and work in the hotel business; that no MINAE official has visited the property of the Province of Puntarenas No. 49,255-000 to determine if it involves lands suitable for forestry (terrenos de aptitud forestal); and that on the properties of the province of Puntarenas numbers 112,589-000, 130,282-000, and 49,255-000, there is no forest (bosque) or wildlife (vida silvestre), nor wild flora or fauna, but rather a family home with a hotel, swimming pool, parking lot, and garden areas. They emphasize that the home and the hotel were built with municipal building permits, that they pay municipal taxes, and that the hotel obtained the municipal commercial license (patente comercial), the operating permit from the Ministry of Health, and the operating permit from the Costa Rican Tourism Board (Instituto Costarricense de Turismo). They relate that later, in 2009, the State registered the map created in 1993, map No. P-120944-1993, "allegedly" overlapping part of their properties, protesting that, if true, it would violate the registry principle of "first in time, first in right" ("primero en tiempo, primero en derecho"). They indicate that in 2009, when Catalina Castro's family had been registered owners for 18 years, the State proceeded to merge two properties, No. 7,524 and No. 7,583, properties registered in 1939 without maps, which were not adjacent to each other, with serious irregularities in the property merger process, and as a result of that merger, the State's property of the Canton of Puntarenas No. 164,408-000 was created, measuring 277,093.63 square meters, according to the 1993 map, map No. P-120944-1993, and later, it issued Decreto 35.325, which it published in La Gaceta 128 on July 3, 2009, stating that said property is State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado). Regarding that provision, they highlight that, in Considerando VIII, it states that State Natural Heritage is applicable to all national assets where there are forest natural resources, such as forests, and that Article 12 states that the Puntarenas property No. 164,408-000 is State Forest Heritage (Patrimonio Forestal del Estado). They continue, relating that in 2009, the Public Registry initiated the processing of administrative file 2009-295-RIM, which concluded through appellate resolution No. 1,188-2013, at 8:10 a.m. on December 5, 2013; that this file consists of 15 volumes, in which all the residents and business owners of the American Zone of Quepos were notified, including Mrs. Catalina Castro, the Banco de Costa Rica, and all bank creditors with mortgage guarantees, to inform them that the private properties overlap with State property No. 164,408-000, measuring 277,093.63 square meters, according to the 1993 map, map No. P-120944-1993, a property declared State Natural Heritage, for being a forest area, State Forest Heritage, according to Decreto 35.325 published in La Gaceta 128 on July 3, 2009. They indicate that administrative proceeding 2009-295-RIM lasted from 2009 to 2013, during which the affected parties appeared and filed challenges alleging that it is a lie that there is an overlap with their private properties, that it is an urban zone, and that there is no forest or wildlife, without any favorable result. On November 30, 2012, the Real Estate Registry Directorate (Dirección del Registro Inmobiliario) ordered the registry immobilization (inmovilización registral) of properties No. 112,589-000, No. 130,282-000, and No. 145,128-000, and of many other properties in the American Zone of Quepos, which was confirmed on appeal by the Administrative Registry Court (Tribunal Registral Administrativo) on December 5, 2013. They explain that, according to administrative proceeding 2009-295-RIM, the Puntarenas properties No. 112,589-000, No. 130,282-000, and No. 145,128-000 overlap with State property 6-164,408-000, which corresponds to State Natural Heritage, according to the referenced Decreto. They state that at that moment, an emotional torture began for the entire family unit, generating economic problems and feelings of uncertainty and insecurity, because they cannot understand how the Public Registry registered the purchase of a property paid for with the savings of a lifetime, how they managed to obtain a property title, cadastral maps (planos catastrados) and approvals (visados), permits for housing and hotel construction, a commercial license for the hotel activity, and after more than two decades of living there, working in the hotel, and paying taxes; then the Public Registry comes and tells them that they own nothing, that they cannot sell, mortgage, inherit, or live on their property, because it belongs to the State and that it is Natural Heritage because it is Forest Heritage. They express that they can understand even less that their property, where there is a house and hotel construction, swimming pool, parking lot, and garden area with fruit trees, the State comes and tells them that it is Forest Heritage, a natural forest area with wild flora and fauna or an area suitable for forestry, if no official has carried out any test within their property, given that there is no forest on their property, nor wild flora or fauna, but rather a home, a hotel, a swimming pool, a parking lot for tourists, and a garden area. They then highlight that in administrative proceeding 2009-295-RIM, there are technical and legal reports that indicate there is no overlap between State property No. 164,408-000 and the properties in question. They cite that on May 26, 2008, Eng. Juan Araque Skinner, in his capacity as Acting Director of the National Cadastre (Catastro Nacional), without an official letter number, referring to State property 7583-000, indicates in the section titled “On the Merits” ("Sobre el Fondo"), that “the boundaries (linderos) cited by this estate are very general and prevent the precise location of the property.” They add that on July 14, 2008, MINAE produced the Technical Report through Official Letter No. ACOPAC-GMRN-060-08, called “Determination of forest cover (cobertura de bosques) and lands suitable for forestry on properties No. 6-07524-000 and 6-07583-000,” highlighting the following content: “Despite the fact that the forest area within the property is approximately 1.5 ha, the area is a structural part of a larger forest found on the neighboring properties. At the site, only one boundary marker was located, corresponding to No. 94 of the IGN from 2004. In this regard, it was impossible to precisely determine the public zone, the restricted zone, and the forest area that corresponds to State Natural Heritage. (...) For the purposes of defining forest areas and lands suitable for forestry, the boundary marking (amojonamiento) by the IGN and a detailed topographic survey are required, with this study determining the clear existence of said elements in a technical manner, pending finalization of their geographic accuracy. (...) There is no IGN boundary marking that allows a timely study of land classification by the ZMT and therefore of the State Natural Heritage. In this sense, it is recommended to request the IGN to carry out the boundary marking of the coastal zone.” They also cite and transcribe Official Letter No. RIM-RN-039-2009 of June 23, 2009, in which M.Sc. Oscar Rodríguez Sánchez, in his capacity as Acting Director of the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario), indicates to Roberto Thompson, Vice Minister of the Presidency, the following: “it is materially impossible to determine as we have not been able to establish the existence of any map that was used to create property No. 7583. Furthermore, the boundaries cited by this estate are very general and prevent the precise location of the property. (...) the solution proposed through the registration of map P-120.944-1993, surveyed and registered ex officio by the National Cadastre, which met all technical and legal requirements, was the most viable and accurate to correct the inconsistency between the physical and documentary reality.” They add that on September 21, 2009, through Official Letter No. GGT-689-09, from the MOPT, Engineer Leda Araya Villalobos indicates that said ministry did not approve cadastral map No. P-120.944-1993 and that, “by order of the Presidency of the Republic, due to an urgent case of resolving the formalization of State property on the Quepos, Aguirre property, leased to Palma Tica, and in which several institutions participated, the National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional) was responsible for determining the ordinary high-water mark (pleamar ordinaria) and delimiting the public zone of the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítima Terrestre).” They explain that property No. 164,408 is the result of the merger of properties 7,524 and 7,583, which did not have cadastral maps and were not adjacent to each other, which is why the delimitation of boundaries was carried out with serious irregularities; and that, regarding the State Natural Heritage, it is indicated that the description only includes the area considered as forest cover, because the delimitation of management units for lands suitable for forestry could not be arranged in a suitable format to integrate it into the geospatial database. They also cite and transcribe extensively Official Letter No. RIM-RN-298-2009, of December 3, 2009, in which the National Registry (Registro Nacional) would have affirmed that: “...regarding the precise delimitation of the boundaries and areas originally comprised in properties 7524-000 and 7583-000, it is the lack of precise and exact technical information from the original entries, both registry and cadastral, given their date of registration and the cadastral practices in force at that time (1939). Circumstances that, together with the lack of effective State guardianship in its condition as the property owner and lessor; as well as the original lessee Compañía Bananera de Costa Rica, now Palma Tica S.A., of its duty to conserve the thing as a good father of a family, throughout the contractual period; have contributed both to that lack of determination already noted, and to the possibility that over time boundary and neighbor modifications may have occurred in one way or another. Given this scenario, as is logical, there is no concordance between the information surveyed and recorded at the end of the thirties, regarding the information surveyed in the nineties, nor of both with respect to the current moment, since as indicated, not only have there been changes in the physical reality, but also in the inputs from which the different surveys and reports have been made. (...) Property 6-7524 was created on 01-28-1939 without a cadastral map and cites the following boundaries: north, partly maritime mile of the Pacific Ocean and partly the same ocean, south and west, same Pacific Ocean, east, maritime mile, with an area of 19 hectares 80 ares. As can be observed and has been indicated in previous registry criteria, their generality does not allow an exact delimitation of the plot and its neighbors. Subsequently, in its entry 04, its area is rectified to 27 hectares 44 ares (03-01-1939) and through registrations made in entries 05, 06, 07, and 08; it undergoes several segregations that reduce its area by a total of 19,289.50 meters and whose cadastral maps did not modify any previous map, limiting themselves to referencing the mother property number in the box; in accordance with the qualification framework in force for that era. (...) Property 6-7583-000 was registered on 06-21-1939, indicating the following boundaries, north, east, and south: maritime mile of the Pacific Ocean and west the State (equally general). Area: 13 hectares 46 ares. Map: P 6166 A surveyed by (sic) Eng. Arturo Tinoco Jiménez. Regarding this cadastral survey, it is necessary to make the following caveats. Under that registration number, there is no map number in the cadastral base. Notwithstanding the above, and according to the indications that will be stated, it is possible to conclude, though not in an absolute manner, that the map to which said entry refers corresponds to the registration made under No. P-10461-1939. The referenced map P-10461-1939 was included in the cadastral base based on resolution No. 1105-07 of 10:00 a.m. on April 27, 2007, which ordered the restitution of its image, and to date has not generated any registration by the Registry Division (División Registral).” They add that this document indicates that the contribution that map P-10461-1939 can make to locate and delimit the state properties is quite limited since it presents serious deficiencies, such as the inclusion of a portion of ocean, and in general that it does not have cadastral technical elements that allow the location of the lands to be accredited with certainty. They also cite from that official letter, that it refers to map P-120.944-1993 indicating that: “it was based on the criteria of the professional in topography and former National Registry official Mr. Ronald Castillo Sánchez, according to information that the owner, in this case the State, the lessee, and the neighbors, could have provided regarding the limits of the plot as prescribed by cadastral practices. The 1993 map corresponds to a reality and to the criteria of the professional who surveyed it, unfortunately, with the described background, said survey is not irrefutable.” They state that on April 13, 2010, Technical Report No. 001-FOT-2010 was produced, carried out by Eng. Manuel Bolaños Chaverri and Surveyor Javier Umaña Montoya, from the Cadastral Division of the Real Estate Registry, for the purpose of determining if there are encroachments or overlaps with map P-120.944-1993, and that said official letter indicates that there are parcels completely contained within the boundary of the State's property but does not mention any property number, which was justified by the lack of cooperation from the owners and because they did not have judicial authorization to enter the lands. They also point out that on June 29, 2010, Engineer Yenory Jara Vásquez, Registrar of the Cadastral Registry Department (Departamento Catastral Registral), issued a report without an official letter number, referring to the merger of properties No. 7,524 and No. 7,583, which gave rise to property No. 164,408, owned by the State, stating that: “From the description of these adjacent properties (colindancias), it cannot be deduced that both properties are contiguous. (...) For the design of the overlays, the following were taken as a basis: Map P-10,461-1939 and Map P-120.944-1993 (graphic document of property 164,408 of the Province of Puntarenas); being able to establish the following considerations: a.- Both surveys do not coincide with each other, some registered maps affect the survey of map P-10,461-1939, others modify map P-120.944 and others affect both.” They note that map P-120.944-1993 corresponds to property No. 164,408; however, the report does not clarify if the alleged overlap comes from property No. 7,524 or property No. 7,583, as important registry and cadastral background; so on November 4, 2010, the director of the administrative proceeding, Attorney Gabriela Carranza, requested Eng. Yenory Jara to provide 4 clarifications regarding said report; however, Eng. Jara Vásquez responded evasively, and therefore, the observations to the initial report in which it was taken as true that there is an overlap between the plaintiffs' assets and those of the State were never clarified. Regarding the lesivity proceeding (proceso de lesividad), they point out that the Office of the Attorney General seeks to annul the registry inscriptions of properties No. 112,589-000, No. 130,282-000, and No. 49,255-000, as well as their respective maps and the mortgage lien in favor of Banco de Costa Rica; while Catalina Castro and the family company she represents seek to maintain the property for which they have worked for years and to be compensated for the damage and harm caused by the State, given that, due to so much uncertainty, they have been unable to provide the adequate maintenance that a hotel requires since 2009 when the administrative proceeding began, having already endured 15 years of emotional and economic torture. In the final arguments stage, they explain that several residents of the American Zone of Quepos organized and went to visit the deputies of the Legislative Assembly, achieving that on June 13, 2022, the Legislative Assembly enacted Ley 10.283, called Law for the release and donation of the American Zone to the Municipality of Quepos (Ley para desafectación y donación de la zona americana a la Municipalidad de Quepos), in which Article 1 releases (desafecta) the public use and domain of the entire area subject to the State Natural Heritage regime, created through Decreto 35.325 published in La Gaceta 128 on July 3, 2009, over State property No. 164,408-000, with an area of 277,093.63 square meters, according to map No. P-120944-1993. Then, in Article 2, it authorizes the State to donate to the Municipality of Quepos the released properties located at the coordinates indicated in Article 1, so that it can dispose of them, adding that the municipality may sell or donate them, according to the legal background of each property, to the occupants of the American Zone it considers legitimate. It also cites Articles 3, 4, and 10 of the indicated decree, as well as Transitory Provisions 2 and 3. These provisions state that the municipality must conduct censuses of occupants, registered owners, and persons in possession by mere tolerance. Registered owners prior to 2009, the date on which it was declared State Natural Heritage, must pay the municipality the real market value of those properties, and they are restricted for 10 years; that registered proprietors, while this right is in force, must be respected; that lands not included in the coordinates of release areas nor in the State natural heritage areas, which are in conflict of ownership or overlap with other properties and that are released by resolution of the Public Registry or the Judge, after the effective date of this law, must follow the procedure of Transitory Provision 2, which includes a municipal proposal for territorial planning before the INVU; and that, the eviction of persons, the demolition of works, the suspension of commercial, agricultural, and any other lawful activity, and existing projects on such properties are suspended for 5 years. Based on these provisions, they maintain that, although the property of Quepos, Puntarenas No. 164,408-000, is currently in the name of the State and the transfer to the municipality has not been carried out, Ley N° 10.283 makes it clear that the property has already been released from the public use and domain of the area subject to the State Natural Heritage regime created through Decreto 35.325 published in La Gaceta 128 on July 3, 2009, and becomes for urban development use, for the benefit of private individuals, through a municipal procedure. They conclude from the above that the State's lesivity claim lacks current interest, for the following reasons: a) The declaration of lesivity to public interests from 2016 over the registry inscriptions of the properties in dispute, issued by the Ministry of Justice, lacks current interest, since the property became an urban development area under Ley 10.283. b) It is no longer State Natural Heritage. In real life, it was never Forest Heritage; even Ley 10.283 itself recognizes that it is the area known as the American Zone of Quepos. c) It is no longer a public domain asset (bien demanial), because it is no longer destined for public use; the use granted by Ley 10.283 in 2022 is for urban development for the benefit of private individuals. Also in final arguments, they maintained the inadmissibility of the statute of limitations defense (excepción de prescripción) raised by the State against their claims, because they involve continuous acts that began in 2009 and extended until 2013 in the administrative venue, continued in 2016 with the declaration of lesivity, and continue in 2020, with registry changes. They maintain that, with the registry inscription of property 6-49255 on February 24, 2020, the statute of limitations periods change since Article 39 of the Administrative Contentious Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo) indicates in subsection 1, sub-subsection b), that the year of expiration and statute of limitations begin to run from the last publication, meaning the statute of limitations would be February 25, 2021, the date on which the claim had already been filed and answered. Finally, regarding the lesivity proceeding, they asserted against it the defenses of material res judicata (cosa juzgada material) and lack of right, the former based on the judicial resolution of nine o'clock on June 18, 1991, from file 126-87, in which the sale of Puntarenas property No. 49,255-000 from the estate of Tito González was authorized, through the executor, highlighting that this was never challenged by the Office of the Attorney General, and they also refer to file 149-1983 of the former Mayor's Office of Aguirre, in which it issued a possessory information resolution, declaring Tito González the owner, which they consider generated material res judicata.
B. The State: The state representation fully opposed the claims brought by the plaintiffs in file 15-3590-1027-CA. It expressed in final arguments that the request to declare that properties 6-112589, 6-130282, and 6-49255 are private and do not form part of the State's property and its Natural Heritage is not possible, because the plaintiff party never formulated a claim of adverse possession (usucapión) against State property 6-164408, map P-120944-1993, originating from the merger of properties 6-7524 and 6-7583, registered on January 28 and June 21, both of 1939, leased to Compañía Bananera for the purposes of Article III of the 1938 contract-law, nor did it seek their nullity. In the final arguments stage, it emphasized that in its adjustment of claims of January 12, 2022, it also did not challenge property 6-164408, map P-120944-1993, nor the deed that originated it, number 173 granted before the State notary Ana Milena Alvarado Marín at 9 a.m. on December 18, 2008. It adds that the resolution of 8:46 a.m. on November 30, 2012, points I.1, I.2, I.3, I.4, I.8, of the Real Estate Registry verified that properties 6-49255, 6-112589, 6-130282, and 6-134112, maps P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001, and P-891228-2003, are superimposed on State property 6-164408, map P-120944-1993, a criterion that the Administrative Registry Court confirmed in ruling 1188-2013 of 8:10 a.m. on December 5, 2013. It also highlighted that the private expert report of Eng. Francisco Reyes Rojas, submitted by the plaintiffs on April 24, 2015, describes the properties registered in their name within the property of map P-120944-1993, property registration 6-164408, which belongs to the State, and that this was emulated by his son, Eng. José Andrés Reyes Cordero, in a report submitted on January 14, 2022, who concluded that: “Of all the neighboring State cadastral maps in this area, only one map superimposes its position against the property of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. and Catalina Castro Chaves. Cadastral map No. P-120944-1993. This same map indicates that it is encompassing property registered with map number P-5540-1972 in the name of Gary Rogers. See Anexo 7 and Anexo 8. The location, shape, and area of the State Natural Heritage coincide with cadastral map No. P-120944-1993 in the name of the State.” It notes that official letter DRI-CTE-03-0109-2022 also certified that the properties with maps P-587762-99 (folios 329-330), P-710680-2001, and P-891228-2003 registered in the name of the plaintiffs are within the State property with map P-120944-1993; and that this was reiterated in official letter DRI-CTE-003-0118-2024. It also considers all claims brought against the actions of the National Registry to be inadmissible. It maintains that what was acted upon by the Registry in file 2009-295-BI is part of compliance with the provisions of the Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) issued in report DFOE-PGA-79-2007, cited in official letter DMP-043-2011 of January 13, 2011, signed by the Heads of the Presidency and MINAE, following the referral to them by the Ministry of Justice of official letter RIM-RN-1443-2010, regarding the status of file 2009-295-BI, as recorded in official letter DFOE-0297 of December 17, 2010. It argues that the partial transcription of the official letter of June 29, 2010, cited in the complaint to the effect of not specifying whether the overlaps of properties 6-112589, 6-130282, and 6-49255 occur over property 6-7524 or 6-7583, is harmless.
In that regard, it states that both were consolidated on February 27, 2009, into 6-1641408 with the same survey plan P-120944-1993, through deed 173 granted before the State Notary at 9:00 a.m. on December 18, 2008, which the plaintiffs did not challenge. It adds that in official communication RIM-RN-039-2009 of June 23, 2009, the Director of the Real Property Registry transcribed the opinion that survey plan P-120944-1993 met the technical and legal requirements for its preparation and registration, and that, furthermore, report 001-FOT-2010 of April 13, 2010, issued by officials Manuel Bolaños Chaverri and Javier Umaña Montoya, based on a topographic survey carried out in situ using a total station, corroborated that the existing boundary agrees with survey plan P-120944-1993, with the result that, according to the overlay performed on the orthophoto, it concludes that survey plan P-120944-1993 aligns with visible boundaries within it, and that orthophoto agrees with the boundaries of the survey plan and reality. It also considers inert the citation of official communication DGT-689-09 of September 21, 2009, from the IGN regarding the absence of its approval on survey plan P-120944-1993, since it alludes to properties registered since January 28 and June 21, both of 1939, leased to the Compañía Bananera for the purposes of article III of the 1938 contract-law, commented on in legal opinion OJ-144-2000. It states that the authority of the Instituto Geográfico Nacional under Law 6043 of 1977 is provided for in articles 62 and 63 of its Regulation 7841 of 1978 to demarcate the public zone, a requirement for granting concessions in the restricted zone under municipal administration, which was not the case then and even less so now. During the closing arguments stage, it explained that based on judgment 133-TJPQP-2017 of 2:30 p.m. on September 14, 2017, from the Tribunal de Puntarenas, Quepos venue, summary proceeding 08-200871-0457-PE against Catalina Castro Chaves for ideological falsehood to the detriment of public faith, on February 24, 2020, property 6-145128, survey plan P-1027171-2005 was canceled and it reverted to the parent property 6-49255, survey plan P-5540-1972, originated by possessory information processed before the former Alcaldía de Aguirre y Parrita, approved by resolution of 2:00 p.m. on December 5, 1983, registered on June 21, 1985; that property 6-49255 is in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., and the administrative resolution of 1:30 p.m. on February 18, 202 maintained the measure ordered in the resolution of 8:46 a.m. on November 30, 2012, confirmed by the Tribunal Registral Administrativo in vote 1188 of 8:10 a.m. on December 5, 2013, regarding properties 6-112589, 6-130282 and 6-134112, and their survey plans P-587762-99, P-710680-2001 and P-891228-2003. It states that, concurrently, registration number 6-49255 maintains the annotation of the State's lawsuit 16-2921-1027-CA, volume 2016, entry 339307, the administrative resolution of 1:30 p.m. on February 18, 2020, therefore being a reproductive act of what was previously ordered. Then, volume 2019, entry 523860 results from an irregular punitive action by the plaintiff herein, Catalina Castro Chaves, who was finally sanctioned in criminal court. It points out that the Registry, in its capacity as an auxiliary body of the Judicial Branch, complied with what was ordered for the reversion of the parent registration entry. The State further maintains that it is improper to seek the nullity of the acts issued in file 09-295-BIM alleging injury to subjective rights without a lesividad (lesividad) proceeding (Law 6227, article 173), because the resolution of 8:46 a.m. on November 30, 2012, operative part, points I.1, I.2, I.3, I.4, I.8 (file 2009-295-BI) indicated that registration numbers 6-49255, 6-112589, 6-130282 and 6-134112 overlap the State's property 6-164408, a decision confirmed by the Superior Court in vote 1188-2013. It asserts that in that proceeding no evident and manifest nullity was declared, that the measures provided by the registry legal system were adopted, and that only by court order or at the request of the registered owner is it possible to cancel registry and cadastre entries (Civil Code, article 474). It stressed that the declaration of lesividad does not need to be preceded by an ordinary administrative proceeding, nor must it be formally served or communicated, since due process is fulfilled in the judicial venue. Later, it affirmed that the subsidiary claim for indemnification for damages for the value of the properties and for having "guaranteed, before their purchase 21 years ago, that it was a real estate property of a private individual, without annotations and encumbrances," is not admissible. In this regard, it points out a lack of legal standing and active legitimation, explaining that claims for indemnification derived from actions of the Registro Nacional are not solely against the State, given that, according to Law 5695, the Registry and Cadastre depend on the Registro Nacional (ordinal 2, subsection a), directed by the Junta Administrativa with legal personality for the fulfillment of its purposes (article 3), and therefore, it is responsible for first compensating users for the harm caused during the processing of documents (numeral 22), as it has patrimonial, financial, and budgetary autonomy. It infers from the foregoing that the State's joint and several liability is not applicable, that we are not facing a case of legal joint and several liability to indemnify damages, and that, whatever the cause from which it originates, passive joint and several liability must be express, as it is not presumed. It adds that, on the merits, the pecuniary claim also does not proceed. It explains that, given the non-observance of prohibitive rules (constitutional articles 121, subsection 14, and 129 paragraph 4, 19, 261, 262 of the Civil Code), by improperly disposing of a public domain (dominio público) asset, in accordance with articles 190 subsection 1) and 195 of Law 6227, liability shifts to the realm of the act of a third party and the victim, the "acquirer" causing their own injury by managing the registration in their name (principle of rogation (principio de rogación)) of a property affected to the public domain with a break in the causal link. Subsequently, with the support of various jurisprudential excerpts it transcribes, it affirms that expropriation proceedings or indemnification claims regarding public domain assets are also not appropriate, even if a court ruling mediated their registration. In another section, it raises the statute of limitations for the indemnification claim, affirming that the resolution of the Real Property Registry that rejected the plaintiffs' appeal and maintained the administrative warning notices on the properties is dated 12:00 noon on November 2, 2009, and was formally served on November 25, 2009, such that the plaintiffs allowed the 4-year period established in article 198 of Law 6227 to elapse, since the lawsuit was filed on April 24, 2015, that is, 5 years, 4 months, and 29 days after the appeal was rejected. It also alleges expiry (caducidad) for the nullity of the warning notices, explaining that those ordered on properties 6-112589 and 6-130282 were entered on June 1, 2009, that the lawsuit was filed on April 24, 2015, that the resolution of the Real Property Registry rejecting the plaintiff's appeal and maintaining the administrative warning notices on the cited properties was issued at 12:00 noon on November 2, 2009, and formally served on November 25, 2009, meaning the plaintiff allowed the one-year period established in article 39 subsection a) of Law 8508 to elapse. With identical reasoning, it also alleged the expiry of the action to seek the nullity of the resolution of 8:46 a.m. on November 30, 2012, which was formally served on December 5 of that same year, meaning the plaintiffs allowed the aforementioned period to elapse. Regarding the lesividad proceeding in which the State appears as the plaintiff, processed under file 16-002921-1027-CA, this representation recounted that through deed of 5:00 p.m. on June 27, 1991, Tito González González, ID 6-003-2456, transferred property 6-49255 to Gary Bruce Rogers, residence ID 125-94306-447, and it was registered on February 3, 1992; that by deed of 8:00 p.m. on September 12, 1992, Gary Bruce Rogers donated property 6-49255 to Bette Isabel Dickson Jackson, identification 9000165872, and it was registered on October 28, 1992; that in deed of 10:00 a.m. on November 18, 1999, Bette Isabel Dickson Jackson segregated and transferred to Catalina Castro Chaves a lot from property 6-49255, survey plan P-587762-1999, it was registered on December 10, 1999, and gave rise to registration number 6-112589; that with deed of 12:00 noon on June 21, 2003, Bette Isabel Dickson Jackson segregated and transferred to Catalina Castro Chaves a lot from property 6-49255, survey plan P-849791-2003, it was registered on June 25, 2003, and originated property 6-130114; that by deed of 8:00 a.m. on March 27, 2004, Bette Isabel Dickson Jackson transferred registration number 6-49255 to Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., and it was registered on May 31, 2004; that on March 1, 2006, the area and boundary were rectified, and registration numbers 6-49255 and 6-145125 were consolidated, giving rise to property 6-145128, survey plan P-1027171-2005, in the name of Condominio Vistas Damas de Quepos S.A., according to deed No. 2 of 2:00 p.m. on November 3, 2005, granted before Notary Eric Vizcaíno Dávila, closing registration numbers 6-49255 and 6-145125; that on February 24, 2020, due to judgment 133-TJPQP-2017 of 2:30 p.m. on September 14, 2017, from the Tribunal de Puntarenas, summary proceeding 08-200871-0457-PE against Catalina Castro Chaves for ideological falsehood to the detriment of public faith, property 6-145128, survey plan P-1027171-2005, was canceled and it reverted to property 6-49255, survey plan P-5540-1972, originated by possessory information approved by resolution of 2:00 p.m. on December 5, 1983, registered on June 21, 1985; and that property 6-49255 (survey plan P-5540-1972) and its segregations 6-112589, 6-130282 and 6-134112 (P-587762-99, P-710680-2001 and P-891228-2003), overlap the State's property 6-164408, survey plan P-120944-1993, as stated in file 2009-295-RIM, folios 2-43, 279-290; resolution of the Ministry of Justice No. 029 of 8:00 a.m. on January 7, 2016, Recital 5; resolution of 8:46 a.m. on November 30, 2012, recitals 53, 57, 66, 68, 72 and 75, folios 2231-2478, and technical reports from file 2009-295-RIM, folios 375-390, 402-406, 416-434, 441-445; official communications DRI-CTE-03-0109-2022 and DRI-CTE-003-0118-2024 from the Technical Cadastral Department. It based the lesividad action by explaining that registration numbers 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000 and 6-145128-000, and their respective survey plans P-587762-1999, P-710680-2001, P-891228-2003 and P-1027171-2005, improperly comprise public domain assets as they overlap the State's property 6-164408-000, survey plan P-120944-1993, which forms part of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) in accordance with articles 13, 14 and 15 of the Forestry Law (Ley Forestal), 32 of the Organic Environmental Law, and Decree 35325 published in La Gaceta No. 128 of July 3, 2009. It argued that by virtue of the principle of parallelism of competencies, public domain assets are only released from that status by law (Civil Code, articles 261 and 262; constitutional votes 5026-97, 7294-1998, 2988-99, 2408-2007, 11155-2007, 13367-2012 and 2013-10158; First Chamber, Nos. 230-90 and 189-2011; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 7747-85-1, 9172-87-1, 190-2012-11, 84-2014-11, 46-2009-IX), and the regulatory path, a court ruling, or administrative action is improper for this purpose. It argued that the removal of a public domain asset from its public purpose by an administrative act is illegal; and that the status of being public domain "...means that the passage of time does not confer any right over this type of asset, neither ownership nor even mere possession." It added that inalienability makes its transfer, partial or total, voluntary or forced, impossible, as well as possession under the terms of private law, so that acts and agreements carried out privately over a public domain real estate segment, due to the nature of the asset, the absence of capable ownership, and for contravening prohibitive laws, become absolutely null. It affirmed that the validity of a title registered by possessory information is conditioned upon compliance with the laws in force, that what is resolved in that type of proceeding does not produce material res judicata (cosa juzgada material) as provided in the Law on Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias), article 17; and the Code of Civil Procedure, articles 162 and 822. It added that registration does not validate the nullity of a title; that the exclusion of the object from legal commerce makes it completely unsuitable for reducing it to private property, as long as it retains that quality modifiable only by law; and that in the face of illegitimate registration, the private individual acquires no right, the act remains absolutely null. This representation rejected the defenses of material res judicata and lack of legal standing raised by the defendants, arguing that the validity of the title registered through possessory information is conditioned upon compliance with the laws in force and what is resolved does not produce material res judicata, as provided in the Law on Possessory Information, article 17; Law 9242, ordinal 64. It then affirms that the Registry does not cure the defects that the registered document or the act contained therein may have, and they subsist independently of it (Civil Code, article 456); and that, in the face of illegitimate registration, no right over the asset is acquired, the act remains absolutely null, therefore registrations are made “without prejudice to third parties with better right (sin perjuicio de tercero de mejor derecho),” meaning it is a warning for the title holder and any future acquirer. In this case, it explains, the judgment of the former Alcaldía de Aguirre y Parrita of 2:00 p.m. on December 5, 1983, which originated registration number 6-49255 (survey plan P-5540-1972), made no exception, in its Considerando II and Por tanto, as it indicated to the Registry that the registration was “without prejudice to third parties with better right.” It emphasizes that against the public domain, good faith, chain of title (tracto sucesivo), or registry publicity does not apply; and that the principles of inalienability and imprescriptibility of public domain assets and the legal publicity of the public domain status prevent invoking the figure of the registry third party against them to illicitly consolidate private property. It also notes that the First Chamber specifies that the principle of legitimate expectations (confianza legítima) does not apply against the public domain, regardless of the time elapsed, tolerance, or administrative actions that may have encouraged improper permanence in the zone, and it must be reversed, so the public domain nature negates good faith, and legitimate expectations are not applicable, which cannot be invoked to create, maintain, or extend situations contrary to the legal system or in contradiction with the purpose or interest protected by mandatory rules, which prevail due to the principle of legality. The State argued that the registration of property 6-49255, (P-5540-1972), from 1985 through possessory information and its segregations: 6-112589, 6-130282 and 6-134112 (survey plans P-5540-1972, P-587762-99, P-710680-2001 and P-891228-2003), are not valid for adverse possession against the State's property 6-164408 (survey plan P-120944-1993), within which they are immersed, given that there is a lack of the ten-year possession prior to the public domain designation, under a title of owner and in good faith. It adds that Law 10283, in force since October 19, 2023, would also not allow the defendants to consolidate private rights in the future in accordance with article 856 of the Civil Code, because, prior to that law, they acquired knowledge that registration number 6-164408 (survey plan P-120944-1993) is registered in the name of the State, and this circumstance prevents them from exercising possession under a title of owner and in good faith.
C. Junta Administrativa del Registro Nacional: Co-defendant in proceeding 15-3590-1027-CA. It entirely rejected the action against it. It began by alleging expiry (caducidad) of the action. In this regard, it argued that, with respect to the challenged administrative precautionary measures, given that they occurred starting in 2009 after the entry into force date of the Code of Contentious-Administrative Procedure, the expiry term to consider is the one-year period established in article 39 of the cited Code; therefore, the period for filing expired with respect to the administrative actions of entering administrative warnings and immobilization, in which even if the term is calculated not based on real property registry publicity but from the moment the plaintiff was personally formally served regarding the maintenance of the first one upon her express request that it be lifted, being November 23, 2009, and the formal service of the final immobilization resolution on December 4, 2012, the one-year period referred to would have likewise expired on November 23, 2010, and December 4, 2013, respectively. It adds that it must be considered that when the challenged administrative actions correspond to registry movements publicized in the respective databases of the Registro Nacional, the term for calculating the expiry period in question must be done according to what is established in numeral 455 of the Civil Code, since when that numeral provides that titles subject to registration that are not registered do not harm third parties except from the date of their presentation to the Registry, it is logical to consider that when the titles have been presented and registered, the period begins to run for any interested third party who considers themselves harmed by such administrative action to go to the judicial venue to assert their rights. Based on these considerations, it infers that the only administrative action appealed in a timely manner before the judicial venue is the qualification performed by the registrar of the Subdirección Catastral on the survey plan presented in volume 2015, entry 17884, on March 17, 2015. It also raised the statute of limitations exception regarding the indemnification claim, although later this point was adjusted by the plaintiffs, claiming it exclusively against the State. On the merits of the matter, it argued that the registration process for the documents that were presented before the Real Property Registry, namely, the registrations of cadastral survey plan number P-10461-1939 on February 2, 1939, P-120944-1993 on June 11, 1993, and the original registration of the Puntarenas property 164408-000 on January 7, 2009, according to the document registered in volume 578, entry 27228, complied with the requirements established in the registry regulations in force at the time, this referring to the registry qualification, and finding no defect, the respective registration proceeded; therefore, the Registro Nacional acted in faithful compliance with the principles of legality and of rogation. It explains that this generated the properties now owned by the State, both from the Puntarenas district, real folio numbers 7583 and 7524, which were created in 1939, so they have had an ownership title and a cadastral survey plan since 1939. It added that under this context, the registration of cadastral survey plan P-5540-1972 is included, as well as the creation of the Puntarenas district real estate property with real folio number 49255-000 through possessory information proceedings at the former Alcaldía de Aguirre y Parrita under judicial file No. 149-1983 and its subsequent segregations. It argues that based on the regulations applicable and in force at the time of the facts in this proceeding, namely article 80 of the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 13607-J of April 24, 1982, they justified the existence of the survey plans considering the registry qualification performed, which included each and every one of the polygons described within its original perimeter, coincidence in location and boundaries, coupled with the public faith vested in the surveying professional, meaning the Registrar complied with the legal qualification framework in force, and found no error that prevented adjusting their action as established by the legal system and the principle of legality, which resulted logically in the registration of each of the survey plans over which this litigation is about. It further explained that, as time has advanced with new topographic survey techniques and the use of modern and new technologies in the databases that make up the real property publicity, the legal framework for registry qualification has expanded, allowing, as in the case under examination, the detection of potential inconsistencies that were not detected at the time the consolidation of the plaintiffs' properties was requested, through the qualification performed by the registrar of the Subdirección Catastral on the survey plan presented in volume 2015, entry 17884, on March 17, 2015, a minute indicating the rejection of the registration, notwithstanding which even though registered properties derive from this, namely the plaintiffs' properties, the truth is that the origin of the state properties 7524 and 7583 was much earlier and already enjoyed registry publicity (article 267 of the Civil Code). It affirms that although the plaintiffs request in their first claim that it be declared that property numbers 112589-000, 130282-000 and 49255-000, located in the Province of Puntarenas, are private properties, and that they do not form part of the State's property or the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado), it is clear that this is attempting to deny reality, since as can be determined in the reports provided in the judicial file, said properties are located in the same physical spaces as the State's properties, resulting in a double ownership or overlap of these. It emphasizes that this latter situation is due to an inaccuracy in the noted registry publicity, which has its origin in the extra-registry realm and materialized in the publicity through the actions carried out in the first instance by the topographer responsible for the survey of cadastral plan P-5540-1972 and the Judge who approved the possessory information proceedings at the then Alcaldía de Aguirre y Parrita; actions that ultimately led to the registration of the cited Puntarenas property number 49255-000 and its subsequent segregations, being properties 112589-000, 130282-000; however, the physical, material, and geographical condition of the prior state property under lease at that time to a private law entity, and the legal regime that protects it, are much earlier than all those actions and the subsequent ones that derived from them; and therefore, they are opposable to the plaintiffs in this judicial proceeding, regardless of the information publicized in the Real Property Registry. It argues that when it speaks of an inaccuracy of an extra-registry nature, it is referring to the fact that it is the topography professional who, by law, is obliged to be physically located on site, and with the knowledge of the field that accredits them, should have known and indicated that the land was located on a state property, and expressly state so in the cadastral survey, and not proceed to process its registration due to its impropriety. It reiterates that the responsibility of the practicing professionals produces the information that the Registro Nacional subsequently publicizes, a responsibility that arises from the documents subject to registration granted under the “public faith of the professionals,” which is not a responsibility that can be attributed to this representation, as established in article 25 of the Regulation to the Cadastre Law. On the other hand, it stated that the original registration of the Puntarenas District property number 164408-000 on January 7, 2009, according to the document registered in volume 578, entry 27228, as accredited in the recital section of the final immobilization resolution issued by the Directorate of the Real Property Registry, specifically in the section of proven facts identified from 42 to 52 (folios 2260 to 2264 of the administrative file) as well as in section XVII titled “Regarding the survey plans that map property 164408,” is in accordance with the law and in due course complied with the legal framework for registry qualification in force (articles 51 subsections a), f) and g), 66 and 67 of the Public Registry Regulation, 450, 460 subsection 1) of the Civil Code, 83 and 88 of the Notarial Code, 30 of the National Cadastre Law and Registry Qualification Criterion DRP-01-2002 of October 18, 2002, and the registry principles of legality, specialty, rogation, chain of title, and publicity). That being so, it continues explaining, the Directorate of the Real Property Registry is clear in concluding that the parcel status of this property is consistent with the material reality and the verifiable content with the original titles of the consolidated properties, which moreover predate the creation of the plaintiffs' parent property, being Puntarenas number 49255. In the first place, because the properties that originate the consolidated property had titles registered in the Real Property Registry 45 years (in 1939) before the registration of the parent property from which their title derives (in 1985). In the second place, because the survey plan, when recorded as a registry entry, originates the Puntarenas District property Number 164408, has a proper geographical location referenced to the official cartography, with a methodology adjusted to the cadastral qualification framework, indicating therein the exactness and precision with which the survey was conducted and that are congruent with those permitted at the time by the previous Regulation to the National Cadastre Law, which gives it adequate probative value; and in the third place, because the survey has the respective support in Protocol Notebook 7207, folios 8-10, of the professional Ronald Castillo Sánchez, responsible for the survey, and indeed with said document the area of the consolidated property is rectified with a decrease, correcting the inaccuracy reflected in the 1939 survey plan. Under that perspective, the cadastral survey plan constitutes the remedy to correct the Puntarenas District properties numbers 7524 and 7583, by unequivocally defining property 164408, making the graphical information from the Subdirección Catastral fully coincide with the information from the registry entries of the Subdirección Registral, thus having unequivocal graphic and legal information regarding the property in question, which furthermore was and continues to be consistent with the material reality (articles 30 of the National Cadastre Law and 59, 61 and 69 of the Regulation to the National Cadastre Law). To the above is added that the document through which the consolidation of the properties is carried out, at the time of its presentation and registration, complies with the legal framework for registry qualification, and is therefore capable of giving rise to a new property, under the State's ownership. In this representation's opinion, the foregoing shows that the Real Property Registry, diligently and after due process of law was fulfilled, ordered that the properties be immobilized, since the main purpose of this type of measure at the administrative venue is to temporarily remove the asset from legal commerce, until the matter is resolved in the judicial venue or by agreement among all the parties involved, and requesting the nullity of the administrative acts without providing proof or facts that substantiate their basis is not sufficient reason to grant what is requested in their subsequent claims. It highlighted that, according to the document citing volume 342, entry 4241, the original registration of the Puntarenas District property number 49255 stemmed from a court order issued by the formerly called Alcaldía de Aguirre y Parrita in judicial file No. 149-1983 through the possessory information promoted by Mr. Tito González González, which was duly registered before the Registro Nacional on June 17, 1985, with an area of 93,930.28 square meters. Thus, for the Registro Nacional, the judicial orders issued by the respective authorities of the country constitute enforceable decisions that must be complied with by the Public Administration, as established by national jurisprudence. It argues that it is undeniable how the registry entry for the parent property Puntarenas District number 49255, from which the Puntarenas properties registrations 112589 and 130282 come, emanates from a court order not challengeable during the registry qualification, limiting the latter to aspects of form and not substance, and consequently, as the Registro Nacional is legally mandated to act as the judicial authority indicates without the possibility of raising any type of challenge, the root of the legal situation at hand cannot be attributed to the Registro Nacional. Based on the foregoing, it requested to declare the lawsuit without merit in all its aspects, with an award of costs against the plaintiffs, along with the interest generated until their effective payment.
D. Sistema Nacional de Áreas de Conservación. SINAC was brought into proceeding 15-003590-1027-CA as a necessary passive litis consorte (litis consorte pasivo necesario), while in the lesividad proceeding 16-002921-1027-CA it was called as an interested third party.
In their various interventions, they explained that the Forestry Law (Ley Forestal) number 7575 provides a special regime that legislation has denominated Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado), specifically articles 13 (constitution and administration), 14 (condition) and 15 (impediments). Under that understanding, with the enactment of the Forestry Law the legal system developed the provisions set forth in the Political Constitution in relation to the Natural Heritage of the State, establishing the intangibility of such lands. They maintained that the land that is the subject of the litigation has a forested component, and therefore the regime set forth in the indicated Forestry Law is applicable, in addition to the fact that Protected Wild Areas form part of the Natural Heritage of the State according to judgment of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) number 2003-03840 of 14:02 hours on May 2, 2003. They stated that the most recent constitutional and administrative contentious case law has been clear in establishing that the special protection established in the legal system for public domain assets is applicable to the natural heritage of the Nation (as is the case of the asset subject to litigation) taking into account that said heritage contributes to ensuring the fundamental rights of inhabitants to have a better quality of life, within the context of the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment, provided for in domestic law and international instruments ratified by the country. Thus, this fundamental right imposes upon the State and private legal subjects the duty to guarantee, defend, and preserve the environment, which implies the establishment of a series of technical-legal mechanisms to achieve its protection, mechanisms that must be observed by legal operators, especially because these are provisions that hold the highest rank in the regulatory hierarchy established by our legal system. They added that Article 121, subsection 14) of the Political Constitution, generically regulates matters concerning public domain or demanial assets, by providing that assets belonging to the Nation may only permanently leave its domain through authorization by the Legislative Assembly, and that, as the Constitutional Chamber has repeatedly pointed out, public domain areas belong to the community in the broadest sense of the concept, and are intended to satisfy the public interest. They contributed that protected wild areas are incorporated into the natural heritage of the Nation regardless of their management category (whether they are national parks, biological reserves, forest reserves, national wildlife refuges, protected zones, natural monuments, and wetlands); moreover, they are enshrined in Articles 35 and 38 of the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), in which the legislator generically regulated the objectives for the creation, administration, and surveillance of Protected Wild Areas. They also explained that when lands are covered by any of the management categories and are under the administration and/or guardianship of a public entity, they automatically become part of the Natural Heritage of the State, as provided by Articles 13 and 14 of the Forestry Law, therefore, in the Natural Heritage of the State, appropriation, use, or enjoyment by private individuals, whether gratuitous or for consideration, is not permissible; they cannot be lost through adverse possession (prescripción); nor gained by usucapion (usucapión); it is also not legally possible to modify their designated purpose; and use by third parties shall not create any right in their favor. They specified that the lands comprising the Natural Heritage of the State within the areas claimed by the plaintiffs likewise possess the characteristic features of public domain assets: imprescriptibility, inalienability, and unattachability (inembargabilidad). Being inalienable zones and by reason of the legal interest they protect for the enjoyment of all inhabitants, in accordance with the foregoing, the legal system has developed special protection for Protected Wild Areas. They stated that in the report "Soil Study and Land Use Capacity of Farms No. 6-07524000 and No. 6-0783000" (Estudio de Suelos y Capacidad de Uso de las Tierras Fincas N° 6-07524000YN° 6- 0783000), prepared by the National Institute of Innovation and Transfer of Agricultural Technology (Instituto Nacional de Innovación y Transferencia de Tecnología Agropecuaria), it provided in point 6. Conclusions and Recommendations, essentially, that the soils in the study area are type VIII, and therefore recommended not promoting any land-use change, especially in those areas with forest remnants, and preserving the scenic beauty of the site, since it is considered part of the Natural Heritage of the State. Thus, under official communication DM-838-2009 of May 21, 2009, the then Minister of Environment and Energy forwarded to the Ministry of the Presidency official communication ACOPAC-MURN-025-09 of May 14, 2009, which establishes, in the relevant part: "It is indicated as a significant result that 100% of the property is classified into management units with soil class VIII, according to the Land Use Capacity methodology, Executive Decree No. 23214-MAG-MIRENEM." They related that, by virtue of the foregoing, and in response to reasons of public interest, Executive Decree No. 35325-MP-MINAET was promulgated, published in La Gaceta No. 128 of June 3, 2009, which assigns the administration of the farm of the Puntarenas district, registered real folio number 164408-000 from the Ministry of the Presidency, to the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications through the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación), which is competent for the administration, surveillance, and maintenance of assets declared Natural Heritage of the State, because the farm in question forms part of the Natural Heritage of the State, which is why it possesses the characteristics of public domain assets. They conclude that it is legally impossible to recognize property or possession rights over public domain, which is why it is also not lawful to bring compensation claims. Over public domain, possession under title of ownership does not apply: this is so because registration does not validate the nullity of a title. The exclusion of objects from legal commerce creates an incompatibility with private property, as long as it retains that quality modifiable only by laws of possible declassification (desafectación). In the face of an illegitimate registration or record, the private individual acquires no right, much less can they raise compensation claims for supposedly impeding their private use, prohibited by law. The status of public domain means that with the passage of time no right is acquired over this type of asset, neither property nor possession; therefore, they requested that the lawsuit in which they intervened as defendant be dismissed and that the proceeding initiated by the State be upheld.
E. B & P and The Monkey Business S.A. This company is a co-defendant in the lesivity proceeding 16-002921-1027-CA. Due to the impossibility of notifying its legal representatives, a procedural guardian (curador procesal) was appointed, who, upon answering the lawsuit, stated that they could not attest to the majority of the facts and would rely on what the evidence revealed. They argued that regarding the property in the Puntarenas district, Folio Real registration 49255, it was created by resolution of the then Municipality of Aguirre and Parrita, file number 149-1983-Volume 342-Entry 4241, and as such it was the State itself that created and registered it, so that in the effective light of the governing principles in registry matters, of legal certainty, public faith, registry publicity, and successive tract, their represented party has always acted in good faith, protected precisely by registry publicity, the security of registered entries, and certifications issued by a State entity, namely the National Property Registry, Real Estate Section. They requested that the lesivity proceeding filed be rejected, given that to date they cannot specifically attest to what said lesivity filed by the State consists of regarding the alleged overlap suffered by farm real folio Registration number 134112-000 of their represented party. They also requested that if this lesivity is specifically demonstrated, the right that their represented party would enjoy to compensation in its favor be declared, based on the objective liability of the State and on Articles 190 and 194 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública) for the damage in a special manner, the proportion of those affected and the exceptional nature of the injury, likewise for the intensity and severity of the harm to the property of their represented party and to what may have been affected on the site, and that they be exempted from the payment of both costs of this action.
F. Banco Nacional de Costa Rica. The BCR is a co-defendant in the lesivity proceeding 16-002921-1027-CA, as the holder of a mortgage guarantee on property registration 6-112589. It generally answered that it could not attest to the facts of the lawsuit, but clarified that the parent property of the Puntarenas district, registration 49255, was created by resolution of the Municipality of Aguirre and Parrita, file number 149-1983 (volume 342, entry 4241), and therefore asks the Court to assess that it was the State itself that created and registered said farm, so that, in light of the principles of legal certainty, public faith, registry publicity, and successive tract, this representation has acted entirely in good faith, in adherence to the publicity, security of the entries, and certifications issued by the National Registry of Real Estate, the property from which the farm of the same district was segregated, under number 112589 and which was given as collateral in favor of Banco de Costa Rica, for the granting of a public funds loan for the sum of US $218,000 dollars. It indicated that it does not oppose the claim of the lesivity proceeding; however, it does wish that the right that this representation enjoys to compensation in its favor be declared, based on the objective liability of the State and on Articles 190 and 194 of the General Law of Public Administration, for the damage in a special manner, the proportion of those affected and the exceptional nature of the injury, likewise for the intensity and severity of the harm to the public treasury, and that they be exempted from the payment of both costs of this action.
FIFTH. EXCEPTIONS OF EXPIRY (CADUCIDAD) AND STATUTE OF LIMITATIONS (PRESCRIPCIÓN). Upon answering the lawsuit filed by Catalina Castro and Condominio Vistas de Quepos S.A., processed in file 15-3590-1027-CA, all the defendants, namely, the State, the Administrative Board of the National Registry (Junta Administrativa del Registro Nacional) and the National System of Conservation Areas, raised the exceptions of statute of limitations (prescripción) and expiry (caducidad). The first accused expiry (caducidad) of the nullity claim against cadastral plans P-10461-1939 and P-120944-1993, and real property 6-164408-000 (original claims 3, 4 and 5); and of expiry (caducidad) and statute of limitations (prescripción) equally against all the other annulment and compensation claims; while the other co-defendants raised both defenses against the entire petitionary array. Given the adjustment of claims originated in the pleading of the plaintiffs' representation of January 12, 2022, and their definitive determination in the manner determined at the preliminary hearing held on April 13, 2023; in the conclusions stage, the State specified that the expiry (caducidad) exception was being raised against the claims for nullity of the administrative warning notes and the resolutions issued within administrative procedure 2009-295-RIM; while the statute of limitations (prescripción) defense was against the compensation claims filed subsidiarily. Given the legal nature of the legal institutes invoked, which vitiate the possibility of hearing a proceeding on the merits when the premises for their applicability have materialized; this Panel of Judges is compelled to hear such defenses and issue a ruling in that regard, prior to the other contents proper to the judgment. It should be recalled that expiry of the action (caducidad de la acción) refers to the temporal condition for the exercise of the fundamental right of action, that is, it concerns the maximum period provided by the legal system for filing a lawsuit, such that, if that fatal period is not respected, the lawsuit becomes unactionable. The gravity of this effect seeks the protection of the principles of legal certainty, order, and social peace, according to which determined legal situations cannot pend indefinitely; and if within the period provided by the legislator the conducts are not challenged, they are deemed unquestionable; therefore, the citizen must act with reasonableness and good faith in the face of their eventual judicial challenge. In the specific case at hand, the expiry of the action (caducidad de la acción), once the claims were adjusted, has been raised for a part of the petitionary array, specifically against claims numbered three through nine, which seek the declaration of nullity of the administrative warning on the property over farms No. 6-112.589-000 and 6-130.282-000, located in the Province of Puntarenas, dated June 1, 2009 (claim 3); of the immobilization for inconsistency dated July 22, 2014 (claim 4); of the immobilization for inconsistency dated July 22, 2014, and at 13:30 hours on February 18, 2020, weighing on real property number 6-49.255-000 of the Province of Puntarenas (claim 5); of the final resolution of the administrative procedure at 8:46 hours on November 30, 2012, confirmed by the Administrative Registry Tribunal by means of resolution No. 1188-2013 at 8:10 hours on December 5, 2013 (claim 6); of the immobilization for inconsistency, dated May 18, 2005, registered through entries 560-17282-001 on property 6-49.255-000 arising on February 24, 2020, for appearing in the registry only as of the year 2020 (claim 7); of the immobilization for inconsistency, dated November 19, 1999, registered through entries 471-14784-001 on property 6-112.589-000, for appearing in the registry with a date subsequent to the year 2020 (claim 8); of the immobilization for inconsistency, dated June 21, 2003, registered through entries 520-15482-001 on property 6-130.282-000, for appearing in the registry with a date subsequent to the year 2020 (claim 9). In relation to those claims, the defendant parties have pointed out that the administrative warning notes were entered on June 1, 2009, that the Registry resolution that rejected the plaintiffs' opposition was notified to them on November 25, 2009, that the final act of the Administrative Registry Tribunal was notified to them on December 5, 2012, and that the lawsuit was not filed until April 24, 2015, by which time the one-year expiry (caducidad) period had more than elapsed. The plaintiffs' representation alleged that such actions maintain continued effects, so the expiry (caducidad) period has not even begun to run, and that the period would have restarted its calculation as of the re-registration of property 6-49255, by court order, on February 24, 2020, when the lawsuit had already been filed. In view of these arguments, the Court must elucidate whether the provisions of Article 39 or Article 40 of the Contentious Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo) are applicable to the case. The first of these norms states that: "ARTICLE 39.- 1) The maximum period to initiate the proceeding shall be one year, which shall be calculated: a) When the challenged act must be notified, from the day following notification. (...) c) In cases of material actions, from the day following the cessation of their effects."; while the following article provides: "ARTICLE 40. 1) Absolutely null administrative acts shall be challengeable, for purposes of their annulment and future inapplicability, as well as omissive conduct, as long as their continued effects subsist, but this only for their annulment and future inapplicability. 2) In these cases, the maximum period to file the proceeding shall be one year from the day following the cessation of their effects." In reality, this is an issue widely addressed by this jurisdiction, whose reiterated case law allows us to illustrate the parameters for applying the referenced norms. Thus, by way of example, in resolution number 000011-A-S1-2014 of the Cassation Court of Contentious Administrative and Civil Treasury Matters (Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda) at eight thirty-five hours on February 13, two thousand fourteen, it was stated that: "Formal activity of instantaneous effects has been defined as that where the legal results must emanate directly from the act itself; therefore, they generate a kind of legal consequences within a temporally brief limit; modifying or extinguishing the substantial sphere of the citizen upon its communication or notification; not generating results over a course of time. Meanwhile, the continued effects of the act persist repeatedly over a prolonged time interval. Regarding the latter, this Chamber has developed: 'In principle, this scenario is typical of those legal relationships of duration, meaning that it operates when the act repeatedly affects the legal sphere of the individual, whether creating, modifying, or extinguishing, during that period, the relationships or legal situations that integrate said legal sphere. Contrary to what occurs in those acts of instantaneous effect where their incidence or effect is exhausted in a single moment, precisely when it varies, positively or negatively, the set of rights, powers, obligations, duties, and burdens of persons. In the present case, there is no doubt that the denial of the recognition of the title defined a legal situation for Mr. Jiménez. This marked and defined, in a single temporal space, the denial, due to legal impossibility, of achieving a new academic status. Now, the various consequences that may derive therefrom, such as the alleged impossibility of accessing postgraduate studies, or eventual additional income, do not constitute legal and direct effects ordered by the administrative act that resolved the petitioner's request, but rather derive precisely from that consolidation of the academic status granted as a consequential, secondary, and permanent repercussion over time, but not of repeated incidence. In line with what was stated in the preceding recital, the challenged act is not the cause of the alleged grievances, but rather such effects are a derivation of the legal status that was perpetuated once the homologation request was resolved. Thus, the thesis that it is an act of continued effects is not admissible. Based on the reasons given, the maximum period to file this jurisdictional proceeding against official communication ORI-R-1437-2007 expired in February 2009, and the lawsuit was filed on May 2, 2011, which confirms what was decided and compels the rejection of the objection' (Ruling 1426-F1-2012 at ten hours ten minutes on October 23, 2012). In the specific case, the plaintiff accuses improper regulatory application, since canon 40 of the CPCA would allow challenging said formal activity one year after the cessation of its negative effects, given that, in their view, we are in the presence of acts vitiated by absolute nullity with continued effects; a thesis contrary to that set forth by the trial judge, who ordered the expiry of the action (caducidad de la acción) and consequent archiving of the lawsuit. In that vein, this collegiate body considers maintaining what was decided by the trial judge, since it must be understood that the adopted dismissal did not generate continued effects, changing, modifying, or extinguishing the legal situation of the citizen, but rather produced its result immediately, establishing a temporal limit for action, which was, from the notification -communication- to the recipient of said effects. Thus, under the special subjection relationship in which Mr. D found himself, a decision such as the one issued does not have a continuous effect but is exhausted with the cessation of work between him and the Administration. To affirm the contrary would violate the principle of legal certainty, placing any public employment relationship in a situation of uncertainty for the Administration, which, in the face of serious misconduct committed by officials that warrant a dismissal decision, could challenge them outside the rational limits established by law." Under those parameters, which this Chamber of course fully shares, it is clear that this matter must be reviewed under the rule established in subsection a) of the cited Article 39 CPCA. First, it must be emphasized that the claims under examination consist of the annulment of respective formal activity of the Administration. Consequently, no material action is being challenged, and any possibility of applying subsection c) of Article 39 CPCA to the case, which refers to the latter form of manifestation of administrative conduct, is immediately eliminated. Neither are we in the presence of omissive conduct, nor can it be affirmed that continued effects emanate from it, according to the terms previously explained, which also excludes the possibility of applying the norm of Article 40 ibidem. The content of the challenged acts fits fully within the concept that doctrine and case law have identified as formal activity of instantaneous effects, which implies that it is an act that cannot be challenged at any time, but only within the regulatory scenario provided by law. As was amply recorded in the section of proven facts of this resolution, the warning notes on properties 6-112589 and 6-130282 were entered on June 1, 2009, granting a hearing to their registered owners, who expressed their opposition. Later, the Real Estate Registry rejected the plaintiffs' appeal and maintained the administrative warning notes on the cited properties, through a resolution at twelve hours on November 2, 2009, notified on November 25 of that same year; while the definitive act, where the Administrative Registry Tribunal heard and rejected the appeals, was issued and notified to the plaintiffs herein on December 5 of that same year. This last date constitutes the starting point of the expiry (caducidad) period for the referenced administrative actions, without the plaintiffs' thesis having any basis that the period would have restarted its calculation from the re-registration of property 6-49255, by court order, on February 24, 2020, when the lawsuit had already been filed. Insofar as the basis of the expiry of the action (caducidad de la acción) lies in the unavoidable pursuit of legal certainty, and consequently, the need for certainty for those involved in the various legal-administrative relationships, said legal institute is not subject to grounds for suspension or interruption. Only two dates have legal relevance: the start date of the calculation, which according to the transcribed norms corresponds to the notification date of the final or definitive challenged act, depending on whether the appeal route in the administrative venue was chosen or not, and on the other end, the filing date of the lawsuit, which is the only action capable of preventing the occurrence thereof. Thus, the action alleged by the plaintiffs, although it has been verified through the review of the evidence presented, and therefore has been included in the list of proven facts, does not interrupt, suspend, or reopen the expiry (caducidad) periods. No action outside the exercise of ordinary appellate activity, nor distinct from filing a lawsuit in this jurisdiction, would have such an effect. If the final act of the administrative procedure was notified to the plaintiffs, they exercised the corresponding ordinary means of challenge, and the definitive act that exhausted the administrative route, that is, vote number 1188-2013 at eight hours and ten minutes on December 5, 2013, of the Administrative Registry Tribunal, was notified to them on that same date, the fatal expiry (caducidad) period of the action elapsed on December 5, 2014. Consequently, given that the lawsuit was filed on April 24, 2015, this Court finds it accredited that the plaintiff party allowed the annual term to file the lawsuit to lapse, and it is procedurally correct according to law to uphold the expiry (caducidad) exception for the claims identified with numbers three, six, seven, eight, and nine, which are declared inadmissible. However, the statute of limitations (prescripción) exception for the subsidiary claims, all of a compensatory nature, must be rejected, given that as of the filing date of the lawsuit, the four-year period established in Article 198 of the General Law of Public Administration had not elapsed.
SIXTH. ON THE LESIVITY ACTION IN GENERAL: As was noted by the parties and the Court upon ordering the joinder of the proceedings, the claims in both are closely related and mutually exclusive, such that the aspects of the initial action that have not been affected by expiry (caducidad) cannot be analyzed without first determining whether the attempted lesivity should prosper or not. Repeatedly, this Court, in its different compositions, has insisted that lesivity constitutes a jurisdictional mechanism by virtue of which the Administration seeks the suppression of its own act that generates favorable effects or declares rights in favor of a citizen. It is, consequently, an exception to the principle of intangibility of one's own acts, insofar as the annulment of conduct that grants a subjective right or, in general, a benefit to the citizen is sought. Due to its favorable content, that control requires the participation of the recipient of that specific conduct in the jurisdictional proceeding, so that they may exercise their right to defense and adversarial proceedings regarding claims that seek the alteration of their legal situation. In general, lesivity is regulated in Article 34 of the Contentious Administrative Procedure Code, a norm that sets forth the prior elements and procedural regulations of this figure, in relation to numerals 173 subsection 6) and 183 of the General Law of Public Administration. From the perspective of procedural prerequisites, subjective, objective, procedural, and temporal conditions are imposed. Regarding the subjective aspect, active standing is granted to the Administration that issued the questioned act, while the passive legitimate party is the recipient of the effects of the conduct declared lesive, that is, the one who obtains its benefits. In its objective aspect, we must consider that lesivity constitutes a mechanism for the legal suppression of administrative acts –favorable or declarative of rights– that are substantially non-conforming with the legal system; that is, acts that suffer from some level of invalidity, whether absolute or relative, in any of its typologies, in accordance with the provisions of Articles 128, 158, 165, and concordant articles of the LGAP. With respect to the procedural order, the Administration must declare that conduct lesive to public interests, which must be established within a framework of internal actions of the Administration that are imperative to formulate the action. Indeed, it is required that the supreme highest hierarch of the respective Public Administration declare the lesivity of the act, whether due to injury to economic, fiscal, or other interests arising from the public interest, for which purpose, they must have a legal-technical criterion as a basis to support that determination. Unlike other figures for the suppression of public conduct, such as the ex officio nullity provided for in Article 173 LGAP, it does not require a hearing for the third party, as these are internal actions of the Administration seeking to verify the express existence of administrative will issued by the highest hierarch, in the sense of seeking the suppression of the act. It is within the judicial process that the third party may assert their defense arguments, so the absence of their participation within the administrative phase for the declaration of lesivity does not in any way curtail their right to due process or administrative procedure. However, when the act emanates from the State, that is, from the Central Administration, the lawsuit may only be initiated by the PGR (canon 16 of the CPCA), upon prior request of the supreme highest hierarch and prior internal declaration of lesivity, with details of the reasons for that criterion. The foregoing applies equally when the lesive act emanates from the Legislative and Judicial Branches, as well as from the Supreme Electoral Tribunal, insofar as they exercise administrative functions. If it is the case of Decentralized Public Administrations, the supreme highest body of the administrative hierarchy must declare it. It should be clarified that the annulment claim cannot be filed by way of a counterclaim.
Finally, with regard to the temporal dimension, the current procedural rules, Article 34 of the Administrative Litigation Procedure Code, establishes, as a general rule, a one-year period counted from the business day following its issuance (not its notification) to declare the act detrimental to public interests in the administrative venue. The foregoing applies except in cases where the act suffers from absolute nullity and continues to produce effects, in which case, under the terms regulated by subsection 1) of the aforementioned provision, this internal declaration may be made as long as such effects persist. In such a hypothesis, the year is computed from the cessation of the same, and the judgment ordering the eventual nullity shall do so solely for the annulment and future inapplicability of the annulled conduct. After that declaration, and not from the expiration of that first year, a one-year period is granted to file the administrative litigation action as a fatal statute of limitations, as established in Article 39(e) of the Administrative Litigation Procedure Code. The exception to these temporal regulations is configured in the protection of public domain (dominio público), in which case the lesion action is not subject to any time limit, as derived from Article 34(2) of the CPCA, in application of the general clause of imprescriptibility of that type of property, as derived from canon 261 of the Civil Code. Thus, in this matter, the time limit to declare lesion in the referenced procedural rules is inapplicable, which implies that this type of process may be initiated at any time. Similarly, in tax matters, ordinal 41(2) of the CPCA establishes that the maximum period to initiate the process shall be the same that the legal system provides as the statute of limitations for the respective substantive right under discussion, a regulation that expressly applies even in the lesion process. Finally, it must be taken into account that if the act sought to be annulled was issued prior to the entry into force of the CPCA (January 1, 2008), the provisions of Transitory Provision III of said regulatory body must be applied, according to which the challenge regime for administrative acts that became final in the administrative venue prior to the effectiveness of said Code shall be governed by the legislation in force at that time.
SEVENTH. THE ELEMENTS OF THE PUBLIC DOMAIN REGIME (RÉGIMEN DEMANIAL). Both the lesion action and all the administrative actions challenged by the plaintiffs in case file 15-3590-1027-CA are based on the alleged registration of public domain property in favor of private parties. Therefore, before analyzing the specific case, it will be necessary to highlight, in a summarized manner, the main elements of this regime. Public domain property (bienes de dominio público) are those destined for a public use or service, are outside the commerce of men, are characterized by being imprescriptible, unseizable, and inalienable, and enjoy a special reinforced legal regime (Articles 261 and 262 of the Civil Code and Article 121(14) of the Political Constitution). According to the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) (Judgment No. 2007-2408, 4:13 p.m., February 21, 2007), these are property owned by the State in its capacity as administrator; therefore, it must be understood that they are property belonging to the Nation, with which they form part of the public patrimony, and which, by their special legal nature, present the following attributes: they are imprescriptible, which implies that, through the passage of time, the right of ownership over them cannot be acquired, not even mere possession; that is, they cannot be acquired through adverse possession (usucapión), nor can they be lost by prescription; for which reason the use permits that the Administration grants over them are always of a precarious nature, which means they can be revoked for reasons of opportunity or convenience at any time by the Administration under the terms provided in Articles 154 and 155 of the General Law of Public Administration; and the concessions granted over them for their exploitation can be cancelled through the corresponding procedure; they are unseizable, meaning they cannot be subject to any lien or seizure, neither by private parties nor by the Administration; and they are inalienable, which translates to the condition that they are outside the commerce of men; hence they cannot be alienated, sold, or acquired, neither for valuable consideration nor gratuitously, neither by private parties nor by the State, such that they are exempted from the commerce of men and subject to a special and reinforced legal regime. According to the theory of public domain, four elements must concur for the public domain regime (régimen demanial) to be configured over a specific property: a) objective element, which corresponds to the identification or individualization of the property itself; b) subjective element, pertaining to the ownership of the property by the Public Administration; c) normative element, which concerns the legislation that assigns its public domain condition to each category of property; and d) teleological element, which concerns the purpose or vocation conferred upon each specific real property, which can manifest in various ways: whether in a regulation (legal or infra-legal), in an administrative act if it involves the will of a Public Administration, or in an act of disposal of patrimony in the case of the will of a private law subject. For example, in the case of the public zones of subdivisions (urbanizaciones), the objective element would be given by the delimitation in cadastral maps of the street and park areas; the subjective element would be the automatic acquisition operating in favor of the Municipalities of those street and park areas from the moment the urban development project is approved by the Municipal Council; the normative element corresponds to the Urban Planning Law (No. 4240 of 1968), which in its Article 40 obliges developers to cede the mentioned zones for public use; and the teleological element is produced by the developer's will to cede those street and park spaces for public use, which manifests in the petition made before the Municipal Council for the approval of the subdivision project. Now, it is important to highlight an essential principle that governs in public domain matters regarding the ownership aspect—the subjective element—which is the principle of inmatriculation (inmatriculación), according to which this category of property does not require registry publicity to be opposable against third parties, instead enjoying material publicity, as they are presumed to be the property of the Public Administration, unless a third party demonstrates that the State or a minor entity (as the case may be) incorporated the property into its patrimony through a de facto route and without prior compensation (Article 7 of the Construction Law), which, undoubtedly, would be openly unlawful for violating canon 45 of the Constitution. Regarding the principle of inmatriculation, the Third Section of this Tribunal has clearly stated: "The effectiveness of the public domain regime (régimen demanial) is per se. Its existence and publicity occur independently of the Registry, and it is not admissible for the registered owner to allege ignorance as a means to distort it and counteract the affectation. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize the public domain prevent the figure of the registered third party from being wielded against it to consolidate private property illicitly removed from that regime. The public domain has legal publicity. The foregoing is coupled with the principle of inmatriculation of the real properties comprising the public domain, which has material publicity and not necessarily formal or registry publicity. Against the public domain, private detentions lack obstructive value, however prolonged they may be in time and even if they appear protected by entries in the Property Registry. The condition of a public domain and public use property affects third parties, even if such quality does not appear in the Property Registry. These are properties that, by their nature, do not need registry inscription." (Judgment No. 868-2001, 10:15 a.m., October 16, 2001) In the same vein, the First Chamber of the Supreme Court of Justice has expressed: "... b) in attention to the principle of inmatriculation, even if the land has not been registered in the registry as part of the public domain, such condition is presumed insofar as it can be inferred from its essential characteristics that the legislator has destined it for public use and benefit." (Judgment No. 189-F-S1-2011, 9:15 a.m., March 3, 2011).
EIGHTH. SPECIFIC CASE. The State declared acts detrimental to public interests and requests in this process that the nullity and cancellation be sanctioned of the registration entries in the Real Property Registry of the National Registry for the properties of the District of Puntarenas, folio numbers 6-112589-000, 6-130282-000, 6-134112-000, and 6-49255-000; as well as their respective maps P-587762-1999, P-710680-2001, and P-891228-2003, for comprising public domain property where the powers of administrative self-protection (autotutela administrativa) must govern. As was amply detailed in the proven facts section of this resolution, where the history of the properties was recorded to the extent possible for this Tribunal based on the documentation provided, the properties whose registration is sought to be annulled originate in the parent property 6-49255; which arose from the enforcement of the judgment of the former Mayor's Office of Aguirre and Parrita No. 1156, at two o'clock in the afternoon on December 5, 1983, which approved possessory information proceedings (diligencias de información posesoria) promoted by Mr. Tito González González. Later, on June 27, 1991, said property was acquired through a purchase-sale contract by Mr. Gary Rogers, of Canadian nationality, who subsequently married the plaintiff and co-defendant Catalina Castro Chaves. Between 1999 and 2003, the indicated property was segregated, generating the other referenced properties in the name of Mrs. Castro Chaves and the companies Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. and B & P and The Monkey Business S.A.; and on them, the couple established their place of residence where they live to this date with their children, and they built Hotel Las Cascadas, which is the family's means of livelihood. On the other hand, through a public deed granted before the State Notary at nine o'clock on December 18, 2008, under the filing references volume 578, entry 27228 of the Real Property Registry, the measurements were rectified and the properties of the District of Puntarenas, folio numbers 7524 and 7583 (registered in the name of the State in 1939), were merged, originating property folio number 6-164408-000 on January 7, 2009, with a measurement of 277,093.63 square meters according to map P-120944-1993. As a result of the investigations and actions initiated following the recommendations set forth in Report No. DFOE-PGA-79/2007, dated April 22, 2008, titled "Study on the Execution of the Lease Contract for properties 6-7524 and 6-7583 Made Between the State and the Company Palma Tica S.A.," prepared by the Division of Operational and Evaluative Oversight of the Area of General Public and Environmental Services of the Comptroller General of the Republic, as well as in the technical report ACOPAC-GMRN-060-08 of July 14, 2008, from SINAC; in the so-called "Final Report Occupation of the property of (sic) THE STATE leased to PALMA TICA S.A." by the Executing Unit of the Directorate of the Real Property Registry, and in the resolution of the Directorate of the Real Property Registry, Registry Division, issued at eight forty-six on November 30, 2012; it was concluded that such properties overlap the referenced State property. Based on such conclusions and the provisions of the indicated resolution, the annulment is requested of the registry entries for the indicated properties.
NINTH. OPPOSITION OF THE AFFECTED PARTIES. As was detailed in the third whereas clause (considerando) of this ruling, the natural and legal persons affected by the cited administrative reports and resolutions oppose them, considering them an evident injury to their vested rights, and alleging in substance that the parent property arose from a judicial order in possessory information proceedings, without opposition from the State; that the properties were acquired lawfully; that on them they built their dwelling house and family business, and that they use them as such; that properties 7524 and 7583 were not adjacent to each other, and that by merging them, the State affected the properties that were in between them; that there is a physical impossibility to accurately locate the properties of the State, and that in the resolutions, the evidence indicating that was preterited, given that there are several reports that contradict the State's conclusions.
A.- ON THE IMPOSSIBILITY TO ACCURATELY LOCATE THE TRUE BOUNDARIES OF THE STATE PROPERTIES, THE EXISTENCE OF DOCUMENTS THAT REVEAL THIS, AND THE PRETERITION OF EVIDENCE IN THE ADMINISTRATIVE VENUE. In this regard, it must first be clarified that in the analysis now proceeding, the alleged defects of the administrative acts constituting and resolving procedure 295-2009-RIM lack legal relevance, as the opportunity to examine their validity was affected by the sanction of caducity of the action ordered for the related claims in case file 15-3590-1027-CA. In case file 16-2921-1027-CA, where the lesion filed by the State is reviewed, the validity of that procedure is not the object of the process. Furthermore, the counterclaim filed was archived due to caducity and for being improper. Consequently, the allegations of the affected parties are examined not with the purpose of reviewing the lawfulness of the referenced resolutions and actions, but to determine if they are sufficient to consider the essential factual element of the lesion action unproven, that is, that the mentioned properties overlap State property subject to its public domain regime. The Tribunal has examined in detail each of the pieces referenced by the defendant parties and has cited the essential parts thereof in the proven facts section of this resolution. In this manner, it has verified that the assertions of the defendants in the lesion process are true regarding that the official communication of May 26, 2008, from the Director of the National Cadastre, indicates with relation to property 7583-000 that its boundaries are very general and prevent the precise location of the property; that report ACOPAC-FMRN-060-08 from SINAC states that it was impossible to determine precisely the public zone (zona pública), the restricted zone (zona restringida), and the forest area corresponding to the Natural Patrimony of the State in properties 6-07524 and 6-07583; that in official communication RIM-RN-039-2009 of June 23, 2009, the Director of the Real Property Registry stated that it is materially impossible to determine the reason for the inconsistencies detected because the existence of any map used to generate property 7583 could not be established, and that the proposed solution through the inscription of map P-120944-1993, surveyed and registered ex officio by the National Cadastre, was the most viable and accurate way to correct the inconsistency between the physical reality and the documentary records, in addition to fulfilling all technical and legal requirements; that in official communication RIM-RN-298-2009 of December 3, 2009, it is explained that the lack of precise and exact information from the original entries, both registry and cadastral, given that they were carried out according to the cadastral practices in force at the time of their creation in 1939, hinder the reliable delimitation of the boundaries and areas comprised in properties 7524 and 7583; that in technical report 001-FOT-2010, it was stated that there are parcels completely contained within the boundaries of the State property but without being able to identify them due to the lack of cooperation from the owners and that there was no judicial authorization allowing entry to the lands; that in the report of June 29, 2010, Engineer Yenory Jara Vásquez stated that from the description of properties 7524 and 7583, it does not follow that both properties are adjacent, and in the amplification of January 25, 2011, she noted that the existence of other inaccuracies or inconsistencies, such as possible registry background of properties, registry errors in the inscription, or overlaps among other maps, had not been the subject of analysis, and that the Cadastral Division could not determine with precision and exactness the existence of any of those pathologies. However, it has also been possible to verify that such difficulties and incongruities were identified and overcome based on the final report issued by the Executing Unit of the Real Property Registry and its annexes, all of which was collected in the final resolution of eight forty-six on November 30, 2012. The executive summary of the indicated report explains that: "The results have been obtained applying the work criteria developed by the technical teams of Components 1 and 2 of the Program for the conformation of the Cadastre, compatibilization with the Registry, and occupation diagnostics. With this study and as part of the applied methodology, which considered office and field work, a cadastral and registry analysis of the properties of THE STATE leased to PALMA TICA S.A. was carried out, with which the legal situation of the property is specified, identifying inconsistencies that will be transferred to the National Registry for the management of the corresponding administrative actions. Regarding occupation, a very detailed characterization of the groups of occupants was carried out, the use to which the occupations are destined, and also a census of inhabitants; this information will be key so that the responsible institutions can define, with objective information, the regularization actions to be applied. Likewise, and as part of the conformation of a geospatial database that contains all the compiled information, duly georeferenced, the identification of the Natural Patrimony of the State and the delimitation of the Maritime Terrestrial Zone were incorporated for decision-making. The results of the study allow knowing with certainty that there are inconsistencies in the property registrations, identifying the overlap of ten properties with the property owned by THE STATE. The necessary information has been produced, not only to identify those cases but also that necessary to initiate administrative management in the National Registry. Similarly, a considerable number of occupations—seventy-seven in total—are identified, which are dedicated to different uses, from housing to private education. The largest group of occupants are inhabitants who claim the occupation as owners, since many argue the purchase of the house from the Company Palma Tica S.A." Further on, the report explains the methodology used for the execution of a comprehensive cadastral, registry, and field study, in relation to properties 6-7524 and 6-7583. In that section, it was detailed that: "II. APPLIED METHODOLOGY. II.1 GENERAL DESCRIPTION OF THE PROBLEM. The boundaries of property 0164408, of the province of Puntarenas, owned by THE STATE, in general, are identified and recognized by occupants and the administration of the Company Palma Tica S.A., and correspond with the description of cadastral map 6-120944-1993. Given this circumstance, the study activities have been directed to carry out—within that delimitation and its adjoining properties—cadastral and registry studies, to delimit the Natural Patrimony, and to conduct a census of occupations. II.2 TASKS CARRIED OUT. In the first instance, an exploratory field inspection was carried out that allowed verifying that there is indeed a recognition by occupants and adjoining owners of the boundaries of the lands leased to the Company Palma Tica S.A., as "the company's property." This inspection also allowed identifying the type of occupations and defining the content of the survey for the census; likewise, the type of survey to be carried out was defined with the purpose of demarcating each of those occupations. The Executing Unit, through components 1 and 2, formed a technical team of six topographic engineers who were assigned to carry out the office and field tasks. The investigation, compilation, and organization of Cadastral and Registry background information was carried out, the basis for legal conciliation, to determine the registry situation of the land leased to the Company Palma Tica S.A. and subsequently to form the cadastral map. For this task, the databases of the Registry were available, with the collaboration of the National Registry to facilitate those of the Real Property Registry and the National Cadastre. The field survey consisted of the identification and demarcation of the occupations in order to have their georeferencing with respect to the cadastral map; a census of occupants was also conducted that included a survey to ascertain the basic data of the population and the origin of the occupation. The field survey included the delimitation of the forest zones, which were delimited by personnel from the Central Pacific Conservation Area (ACOPAC). The data from the cadastral studies and the field survey allowed forming a geospatial database that contains the graphic description of registered properties, occupations, and the Natural Patrimony. This same database allowed the compilation of statistics relating to the occupations. The geospatial database also includes the delimitation of the Maritime Terrestrial Zone (ZMT), carried out by the National Geographic Institute (IGN) and submitted via official communication No. 09-220. The conformation of the ZMT delimitation information submitted by the IGN allowed its incorporation into the geospatial database and its integration with the rest of the cadastral survey." (...) Further on, in the presentation of results, it specified that "Property number 0164408 of the province of Puntarenas is owned by THE STATE and is leased (sic) to the Company Palma Tica S.A.; the registry entry indicates cadastral map 6-120944-1993. The demarcation and field verification of the indicated cadastral map show that the materialization of boundaries in the field coincides with what is described in the indicated map. (...) The registered area of property 0164408 according to cadastral map 6-1209441993 corresponds to 277,093.63 m². The resulting demarcation area on the cadastral map is 277,328.14 m². This difference is not significant in the total extension of the property and is explained by the materialization of boundary vertices that do not always correspond with precise constructive characteristic elements. The foregoing data alone lead, in the first instance, to concluding that there is consistency in the cadastral, registry, and boundary materialization situation of property 0164408. Nonetheless, with the inventory of occupations and the demarcation of adjoining properties, it was identified that there are ten (10) registered properties that are located on the lands corresponding to property 0164408."; including among these properties numbers 0134112 and 0130282, with maps 6-0849791-2003 and 6-0710680-2001, respectively. For its part, the resolution of the Real Property Registry of eight forty-six on November 30, 2012, also contains extensive considerations regarding the difficulties encountered and how to overcome them, citing the official communications and reports referenced by the defendant parties in the lesion process and detailing the influence they had on the adopted decision. Among many other considerations contained therein, it was recorded that: "... 35.- That locating or identifying that area of 130,446.86 square meters is complex due to the very origin of the properties, since the literal description of the boundaries, as noted in whereas clauses 23, 26, and 31 above, indicates contradictions such as the designation of the SOUTH boundary indicating 'the town of Quepos,' and the EAST boundary: the 'Nautical Mile' (...) 50 - That as can be deduced from the report prepared by the Executing Unit (see folio 577), the demarcation and field verification of cadastral map P-12094-1993 show that the materialization of the boundaries in the field coincides with what is described in the cadastral map, the registered area of property 164408 according to the previously cited map being 277,093.63 square meters and the resulting demarcation area on the cadastral map being 277,328.14 square meters. 51.- That according to the related report, such difference is not significant in the total extension of the property and is explained by the materialization of boundary vertices that do not always correspond with precise constructive characteristic elements. Such data lead to concluding that there is consistency in the cadastral, registry, and boundary materialization situation of property 164408, according to map P-120944-1993. In addition, it is indicated: 'The boundaries of property 164408, of the province of Puntarenas, owned by THE STATE, in general, are identified and recognized by occupants and the administration of the Company Palma Tica S.A.' 52.- That property 164408 corresponds to the lands that COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA acknowledges were under lease, and furthermore, leaving aside the overlapping properties first indicated in the Executing Unit's report—namely: 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418, and 145128—it can be affirmed that there is congruence between the registered area and the materialization of boundaries according to the merger registered in 2009 based on map P-120944-1993. 53. That according to Official Communication UE-702-2009 dated May 4, 2009 (see folio 1), signed by Engineer Olman Rojas Rojas in his capacity as General Coordinator of the Cadastre-Registry Regularization Program, called the final report of the 'Results of the Cadastral-Registry Investigation of Occupation of State Property leased to Palma Tica S.A.', it was concluded that there is an overlap between the properties of the District of PUNTARENAS, folio numbers 59067, 63880, 81194, 112589, 118707, 119818, 130282, 134112, 135418, and 145128, and property 164408, the latter owned by the State. Such situation was verified in the registry venue according to the technical reports of the Cadastral-Registry Department, prepared by Engineers Yenory Jara Vásquez and Ricardo Loría Sáenz, dated June 29, 2010 (see folio 375), corrected by the document dated October 2, 2010 (see folio 402), and January 25, 2011 (sic) (...) 56. That according to the referenced technical reports of the Cadastral-Registry Department, the lands described by properties of the District of PUNTARENAS, folio numbers 81194, 134112, and 145128, overlap the land described in map P-120944-1993 that describes property of the same District, folio number 164408. 57.- That according to the referenced technical reports of the Cadastral-Registry Department, it also follows that properties 49255 and 145125, 130114, and 134111 overlap with the cited map (P-120944 1993); however, these are closed because the first and second were merged to form property 145128, and the third and fourth were merged to form property 134112, already mentioned. 58.- That according to the referenced technical reports of the Cadastral-Registry Department, the lands described by properties of the District of PUNTARENAS, folio numbers 24796, 58639, 59067, and 63880, overlap both map P-10461-1939 and map P-120944-1993 (properties 7524 and 164408). 59.- That according to the referenced technical reports of the Cadastral-Registry Department, maps P-667343-1987, P-814824-1989, P-675633-2001, P-795666-2002, and P-950600-2004 indicate as antecedent property of the District of PUNTARENAS, folio number 7524, its correct antecedent being the property of the same District, folio number 7674. (...) 66.- That according to the referenced technical reports of the Cadastral-Registry Department, the properties of the District of 24796 (no map), 25004, 26712, 42475, 49255 (closed by merger), 55507, 57104, 58639 (Closed by Ordinary Trial), 59067, 60978, 63880, 81194, 82164, 118546 (Closed by merger), 127157, 130282, 134112, 142351, 145125 (Closed by merger), and 145128 are affected by a double inmatriculation of the lands corresponding to properties 7524 and 164408, and consequently also their cadastral maps, in order: P-276445-1977, P-484578-1982, P-359800-1979, P-808182-002, P-690983-1987, P-755324-1988, P-711507-1988, P-781669-1988, P-98292-1990, P-3049-1991, P-808183-2002, P-710680-2001, P-891228-2003, P-471924-1998, and P-1027171-2005. (...) 68.
That according to the montage visible at folio 385, the following plans: P-5540-1972, P-1431-1973, P-276445-1977, P-280989-1977, P-359800-1979, P-365554-1979, P-474372-1982, P-484578-1982, P-532504-1984, P-552115-1984, P-574825-1985, P-592954-1985, P-599161-1985, P-625982-1986, P-644863-1986, P-690983-1987, P-742771-1988, P-748414-1988, P-755324-1988, P-756451-1988, P-756452-1988, P-758424-1988, P-781669-1988, P-908292-1990, P-920520-1990, P-920521-1990, P-3049-1991, P-3053-1991, P-521444-1998, P-587762-1999, P-669168-2000, P-710680-2001, P-796975-2002, P-808182-2002, P-808183-2002, P-811313-2002, P-891228-2003, 13-1027171-2005, and P-1107852-2006, overlap with plan P-120944-1993 that describes property 164408 owned by the State. (...) 181.- That by means of the document recorded in volume 471, entry 14784 (v.f. 85), a lot was segregated (segregó) from property of the District of PUNTARENAS, title number 49255, which originated property of the same District, title number ONE HUNDRED TWELVE THOUSAND FIVE HUNDRED EIGHTY-NINE (112589) in the name of CATALINA CASTRO CHAVES. Registration completed on December 10, 1999 (v.f. 93). 182.- That according to the referenced document, said land was described as follows: "Land with a dwelling house, warehouse, and yard" located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, with an area of 1,201.23 square meters in accordance with cadastral plan P-587762-1999 (v.f. 1519), indicating the following boundaries: NORTH Public Road, SOUTH and EAST: Reserved Remainder according to Cadastral Report (property 49255), and WEST: Public Road. 183.- That according to the repeatedly cited Cadastral Report, the land that makes up property 112589 overlaps with the land described in plan P-120944-1993 (property 164408) owned by the State. 184.- That from a review of the historical movements of property 112589, to date no lot segregation (segregación) has been performed. 185.- That as can be inferred from the title certification visible at folio 2052, currently, the referenced property is registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES and bears no annotations other than the one generated in these proceedings, and as an encumbrance it only bears a mortgage registered under volume 571, entry 97078 (v.f. 1401) in favor of Banco de Costa Rica. 186.- That currently property 112589 is advertised with its nature as "Land for building with a house, two apartments, warehouse, and yard," rectified thus by means of the document recorded in volume 499, entry 2 (v.f. 1360), has the same location, area, and plan, and the current boundaries are: NORTH: Public Road. SOUTH and EAST: Bette Isabel Dickson Jackson and WEST: Public Road. 187.- That the referenced cadastral plan P-587762-1999 (v.fs. 84 and 1519) registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES was surveyed by the Associate Topographer Víctor Reyes Chavarría, describes a land of 1,201.23 square meters, located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, information consistent with the property it describes, i.e., 112589. Likewise, it indicates that it was surveyed to describe land that is part of property 49255. 188.- That as can be inferred from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-587762-1999 indicates plan P-5540-1972 (v.f. 235) as the parent plan, has no child plans, and bears an annotation of a precautionary measure derived from these proceedings. (...) 197.- That by means of the document recorded in volume 531, entry 18377 (v.f. 67), a lot was segregated (segregó) from property of the District of PUNTARENAS, title number 49255, which originated property of the same District, title number ONE HUNDRED THIRTY THOUSAND ONE HUNDRED ELEVEN (130111) in favor of B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA. Registration completed on April 14, 2004 (v.f. 73). 198.- That as can be inferred from the content of the previously cited document, the land was described as "Land for building" located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, with an area of 160 square meters in accordance with cadastral plan P-891228-2003 (v.f. 1526) and indicating the following boundaries: NORTH: Catalina del Carmen Castro Chaves. SOUTH: Reserved Remainder (property 49255). EAST: Flora Herrera Chaves and WEST: Catalina Castro Chaves. 199.- That according to the repeatedly cited Cadastral Registry Report, the land that makes up property 130111 overlaps with the land described in plan P-120944-1993 (property 164408) owned by the State. 200.- That property 130111 is currently closed as it was merged with property 130114, originating title number 134112. 201.- That the referenced cadastral plan P-891228-2003 (v.fs. 663 and 1526) registered in the name of BETTE ISABEL DICKSON JACKSON was surveyed by the Associate Topographer Rolando Carmona Soto, describes land of 860 square meters, located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, information consistent with the property it describes, i.e., property title number 134112, originated by the merger of properties 130111 and 130114. Likewise, it indicates that it was surveyed to segregate a lot from property 49255 and merge it with property 130114. 202.- That as can be inferred from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-891228-2003 indicates the following as parent plans (v.f. 2147): P-849791-2003 (v.f. 2144), P-5540-1972 (v.f. 235), has no child plans, and bears an annotation of a precautionary measure derived from these proceedings. 203.- That by means of the document recorded in volume 520, entry 15477 (v.f. 1806), a lot was segregated (segregó) from property of the District of PUNTARENAS, title number 49255, which originated property of the same District, title number ONE HUNDRED THIRTY THOUSAND, ONE HUNDRED FOURTEEN (130114) in favor of Catalina Castro Chaves. Registration completed on June 5, 2003 (v.f. 1808). 204.- That as can be inferred from the previously cited document, the land was described as "Land for building" located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, with an area of 700 square meters in accordance with cadastral plan P-849791-2003 (v.f. 1810) and indicating the following boundaries: NORTH: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (that is, the State property). SOUTH: Reserved Remainder (property 49255), EAST: Flora Herrera Chaves and WEST: Partly Public Road, partly Catalina Castro Chaves. Furthermore. (sic) 205.- That according to the repeatedly cited Cadastral Registry Report, the land that makes up property 130114 overlaps with the land described in plan P-120944-1993 (property 164408) owned by the State. 206.- That property 130114 is currently closed as it was merged with property 130111, originating title number 134112. 207.- That the referenced cadastral plan P-849791-2003 (v.f. 3044) registered in the name of BETTE ISABEL DICKSON JACKSON was surveyed by the Associate Topographer Rolando Carmona Soto, describes land of 700 square meters, located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, information consistent with the property it describes, i.e., 130114. Likewise, it indicates that it was surveyed to describe a lot that is part of P-5540-1972 regarding its location (v.f. property 49255 modifying plan P-235). 208.- That as can be inferred from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-849791-2003 indicates plan P-5540-1972 (v.f. 235) as the parent plan, has plan P-891228-2003 (v.fs. 66 and 1526) as a child plan, which describes a lot with an area of 860 square meters, and bears no annotation derived from these proceedings. 209.- That by means of the document recorded in volume 520, entry 15482 (v.f. 78), a lot was segregated (segregó) from property of the District of PUNTARENAS, title number 49255, which originated property of the same District, title number ONE HUNDRED THIRTY THOUSAND TWO HUNDRED EIGHTY-TWO (130282) in the name of Catalina Castro Chaves. Registration completed on December 10, 1999 (v.f. 93). 210.- That as can be inferred from the content of the previously cited document, the land was described as "Land with construction and yard" located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, with an area of 19,214.68 square meters in accordance with cadastral plan P-10680-2001 (v.f. 1524) and indicates the following boundaries: NORTH: partly Public Road, SOUTH and EAST: Reserved Remainder (property 49255), and WEST: Catalina Castro Chaves. 211.- That according to the repeatedly cited Cadastral Registry Report, the land that makes up property 130282 overlaps with the land described in plan P-120944-1993 (property 164408) owned by the State. 212.- That from a review of the historical movements of property 130282, it was verified that a lot segregation (segregación) of 230.42 square meters was performed, which originated property of the same District, title number 145125. It should be noted that no plan was indicated in said act because the segregated lot was merged with property 49255 originating title number 145128 with plan P-1027171-2005 (v.f. 1531). 213.- That as can be inferred from the title certification visible at folio 2054, currently, the referenced property 130282 is registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES and bears no annotations or encumbrances other than those generated in these proceedings. 214.- That property 130282 currently advertises the same nature and furthermore indicates an area of 984.26 square meters, although it continues to advertise the plan that originated it (P-710680-2001). 215.- That the referenced cadastral plan P-710680-2001 (v.fs. 77 and 1524) registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES was surveyed by the Associate Topographer Víctor Reyes Chavarría, describes land of 1,214.68 square meters, located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, information that is not consistent with the property it describes, i.e., 130282, which currently advertises an area of 984.26 square meters, the foregoing after the lot segregation (segregación) that originated property 145125. Likewise, it indicates that it was surveyed to describe a lot that is part of property 49255. 216.- That as can be inferred from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-710680-2001 indicates plan P-5540-1972 (v.f. 235) as the parent plan and has the following child plans (v.f. 3048): P-974135-2005 (v.f. 2145) which describes a lot with an area of 6,884.79 square meters that has not generated a title, and P-1027171-2005 (v.fs. 97 and 1531) which relates to property 145128. Furthermore, plan P-710680-2001 bears an annotation of a precautionary measure derived from these proceedings. 271.- That by means of the document recorded in volume 531, entry 18377 (v.f. 67), the properties 130114 with an area of 700 square meters and 130111 with an area of 160 were merged, originating property of the same District, title number ONE HUNDRED THIRTY-FOUR THOUSAND ONE HUNDRED TWELVE (134112) in the name of B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA. Registration completed on April 14, 2004 (v.f. 73). 272.- That as can be inferred from the content of the previously cited document, the land was described as follows: "Land for building" located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, with an area of 860 square meters in accordance with cadastral plan P-891228-2003 (v.f. 1526) and indicating the following boundaries: NORTH: Public Road and COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (that is, the State property), SOUTH: Bette Isabel Dickinson Jackson and Flora Herrera Chaves, EAST: Flora Herrera Chaves and WEST: Catalina Castro Chaves and Public Road. 273.- That according to the repeatedly cited Cadastral Registry Report, the land that makes up property 134112 and plotted with plan P-891228-2003 overlaps with the land described in plan P-120944-1993 (property 164408) owned by the State. 274.- That from a review of the historical movements of property 134112, to date no lot segregation (segregación) has been performed. 275.- That as can be inferred from the title certification visible at folio 2056, currently, the referenced property remains registered in the name of B&P AND THE MONKEY BUSINESS SOCIEDAD ANÓNIMA and bears no annotations or encumbrances different from those generated in these proceedings. 276.- That property 134112 currently advertises the same nature, area, location, plan, and boundaries as at its origin. 277.- That the referenced cadastral plan P-891228-2003 (v.fs. 663 and 1526) registered in the name of BETTE ISABEL DICKSON JACKSON was surveyed by the Associate Topographer Rolando Carmona Soto, describes land of 860 square meters, located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, information consistent with the property it describes, i.e., 134112, a property originated by the merger of properties 130111 and 130114. Likewise, it indicates that it was surveyed to segregate a lot from property 49255 and merge it with property 130114. 278.- That as can be inferred from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-891228-2003 indicates the following as parent plans (v.f. 2147): P-849791-2003 (v.f. 2144); P-5540-1972 (v.f. 235), has no child plans, and bears an annotation of a precautionary measure derived from these proceedings. 279.- That by means of the document recorded in volume 560, entry 17282 (v.f. 98), a lot was segregated (segregó) from property of the District of PUNTARENAS, title number 130282, which originated property of the same District, title number ONE HUNDRED FORTY-FIVE THOUSAND ONE HUNDRED TWENTY-FIVE (145125) in favor of CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD of March 2006 (v.f. 106). 280.- That as can be inferred from the information contained in the previously cited document, the land was described as "Land for building and yard" located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, with an area of 230.42 square meters in accordance with the cadastral plan that the land would advertise when merged with property 49255, i.e., P-1027171-2005 (v.f. 1531), and indicating the following boundaries: NORTH: Catalina del Carmen Castro Chaves and partly Reserved Remainder (property 130282). SOUTH: CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA. EAST: Catalina del Carmen Castro Chaves and partly Reserved Remainder (property 130282) and WEST: Private Road. 281.- That according to the repeatedly cited Cadastral Registry Report, the land that makes up property 145125 overlaps with the land described in plan P-120944-1993 (property 164408) owned by the State. 282.- That property 145125 is currently closed as it was merged with property 49255 originating title number 145128. 283.- That the referenced cadastral plan P-1027171-2005 (v.fs. 97 and 1531) registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES was surveyed by the Associate Topographer Rolando Carmona Soto, describes land of 6,884.79 square meters, located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, information consistent with the property it describes, i.e., 49255 after merging with property 49255 and originating property 145128. Likewise, it indicates that it was surveyed for the merger of a lot from property 130282 and property 49255. 284.- That as can be inferred from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-1027171-2005 indicates the following as parent plans (v.f. 2149): P-5540-1972 (v.f. 235), and P-974135-2005 (v.f. 2145), has no child plans, and bears a precautionary measure derived from these proceedings. 285.- That by means of the document recorded in volume 560, entry 17282 (v.f. 98), the properties of the District of PUNTARENAS, title numbers 49255 with an area of 6,654.39 square meters (rectified by the same document, indicating the total area of the merger, i.e., 6,884.79 square meters) and 145125 with an area of 230.42 square meters were merged, originating property of the same District, title number ONE HUNDRED FORTY-FIVE THOUSAND ONE HUNDRED TWENTY-EIGHT (145128) in the name of CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA. Registration completed on March 1, 2006 (v.f. 106). 286.- That as can be inferred from the content of the previously cited document, the merged land was described as follows: "pasture land" located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, with an area of 6,884.79 square meters in accordance with cadastral plan P-1027171-2005 (v.f. 1531) and indicating the following boundaries: NORTH: Brian Backman, Catalina del Carmen Castro Chaves and Public Road, SOUTH: COMPAÑÍA PALMA TICA SOCIEDAD ANÓNIMA (that is, the State property), EAST: Flor Herrera Chaves and WEST: Public Road. 287.- That according to the repeatedly cited Cadastral Registry Report, the land that makes up property 145128 overlaps with the land described in plan P-120944-1993 (property 164408) owned by the State. 288.- That from a review of the historical movements of property 145128, no lot segregation (segregación) has been performed. 289.- That as can be inferred from the title certification visible at folio 2058, property 145128 is currently registered in the name of CONDOMINIO VISTAS DAMAS DE QUEPOS SOCIEDAD ANÓNIMA and bears no annotations or encumbrances different from those generated in these proceedings. 290.- That property 145128 advertises the same nature, location, area, cadastral plan, and boundaries as at its origin. 291.- That the referenced cadastral plan P-1027171-2005 (v.fs. 97 and 1531) registered in the name of CATALINA CASTRO CHAVES was surveyed by the Associate Topographer Rolando Carmona Soto, describes land of 6,884.79 square meters, located in District 1: Quepos of Canton 6: Aguirre, information consistent with the property it describes, i.e., 145125 after merging with property 49255 and originating property 145128. Likewise, it indicates that it was surveyed for the merger of a lot from property 130282 and property 49255. 292.- That as can be inferred from the information in the Plan Information System (SIP), plan P-1027171-2005 indicates the following as parent plans (v.f. 2149): P-5540-1972 (v.f. 235), P-710680-2001 (v.fs. 77 and 1524), and P-974135-2005 (v.f. 2145), has no child plans, and bears an annotation of a precautionary measure derived from these proceedings." It can thus be seen that, although in the initial stages of the procedure some officials highlighted the inconsistencies in the information then available, as well as the difficulty in defining the limits of the State property, noting that it was mainly a product of the age of the registrations and the policies and regulations then in force for surveying plans, the subsequent action deployed by the team in charge of the Unidad Ejecutora of the Registro Inmobiliario, which included documentary, field, registry, and cadastral investigation with support even from modern geodetic equipment, as well as the use of orthoimages, made it possible to resolve the announced drawbacks and produce the necessary information to establish that the real estate of the defendants herein, among others, overlaps with State property. In any case, any remaining doubt was cleared up with Report DRI-CTE-003-0118-2024 of March 8, 2024, prepared by the Departamento Técnico Catastral of the Registro Inmobiliario, on the occasion of the implementation of Ley 10283, in which it was concluded, for what is relevant now, that: "1. The lands described with cadastral plans P-5540-1972, P-587762-1999, P-710680-2001, and P-891228-2003 are entirely within the State property with plan P-120944-1993."
B.- ON THE LAWFULNESS OF THE ACQUISITIVE CAUSES OF THE PROPERTIES BY THE DEFENDANTS, PROTECTED BY REGISTRY PUBLICITY. Throughout the processing of both cases, the affected natural and legal persons have insisted on the lawful nature of the acquisitive cause (causa adquisitiva) of their assets and the private use they have had since then. In this regard, they explained and argued that the Puntarenas property N° 49.255-000 was created in 1983 through a possessory information (información posesoria) process that Mr. Tito González González undertook in life, under case file N° 149-1983, a process in which the State did not present opposition; that when it was created, no plan overlap existed with another property, given that the State had not yet registered the plan against which such defect is now alleged. They also detailed that said property was acquired in 1991 by Gary Rogers and his mother, both Canadian nationals, with their own lawful resources, within a succession process, processed under case file 126-87 of the Juzgado Civil de Puriscal, where the civil judge approved the sale by means of the judicial resolution of 9:00 a.m. on June 18, 1991; that later the acquirer married Catalina Castro in 1994, and since then they have lived on said property, together with their 3 children in common; that over time they carried out several segregations (segregaciones) and mergers of the properties, which generated the real estate involved in this process, in the name of the parties sued in the lesividad action, and that such properties correspond to the dwelling house of the indicated family, and Hotel Las Cascadas, built and managed by them, which serves as the family's means of support; all within the framework of legality, given that the acquisitions, the constructions, and the hotel operation had all the pertinent permits. Based on this, they considered that the State's subsequent intention to keep their properties without compensation in return constitutes a forced expropriation (expropiación forzosa) that they have no duty to bear. In this regard, the Tribunal has found that the pure and simple facts detailed, that is, the manner of creation of the property, its history of movements, the acquisitive cause, and the use they have given it, have been duly demonstrated, nor has the good faith of the defendants in such legal transactions been questioned by the counterparties. However, this does not detract from State ownership of the affected lands. By virtue of the principle of initial registration (inmatriculación) of public domain assets, the principle of registry publicity is not opposable to the public domain regime (régimen demanial) as a defense to maintain a private property title, unless the individual were to demonstrate that their title pre-existed the constitution of the public domain on the disputed lands, in which case the figure of de facto expropriation would operate, with all the patrimonial consequences that such a phenomenon entails. However, this is not the case here, given that the origin of properties 6-7524 and 6-7583 dates back to 1938 and 1939, dates from which the lands comprised by those title numbers belonged to the State, which were later merged to give rise to the current title number 6-164408-000; whereas title number 49255 was created in 1983. It is evident that in this case the public domain over the lands in dispute was constituted long before Mr. Tito González González promoted the possessory information (información posesoria) proceedings that gave rise to a judgment with formal res judicata, by means of which the Registro Nacional was ordered to issue to said person a title over a portion of real estate that already had prior ownership, incorporated into the public domain regime (régimen demanial), and therefore, inalienable. Of course, it is also prior to the acquisition of that property by Mr. Gary Rogers, and also to the subsequent segregations (segregaciones) and transfers in favor of Mrs. Castro and the involved companies. This being so, the State is within its full right to recover full ownership (dominio pleno) over its real property (Article 264 of the Código Civil). In accordance with numeral 320 of the Código Civil, the "primigenial" owner can exercise the action both against possessors (be they in good or bad faith), and also against third parties who subsequently managed to register a title entry over the same property (phenomenon of double titling (doble matriculación)), resulting from a possessory information (información posesoria) procedure or by way of land titling procedures. Having been established both in the administrative and judicial venues that the defendants' real estate overlaps onto land that possesses all the characteristics proper to the public domain (demanio público), it is evident that the examined registrations should not have proceeded and are absolutely null, given that, by their nature as already explained, they cannot be validated by any means, not even by the passage of time. In this sense, despite the fact that this Tribunal finds the arguments made by the defendants in the lesividad action very respectable, it must be specified that none of the registry principles of publicity, legitimation, public faith, legality, and registration, as mechanisms guaranteeing legal certainty, can prevail over the public domain character (carácter demanial) of the affected asset, or serve as a means to demolish its characteristics of imprescriptibility and inalienability. As stated supra, the public domain regime (régimen demanial) and its consequences do not even require registry inscription for their constitution, efficacy, and enforceability, and therefore, could not succumb to an apparent contradiction with the indicated principles. On other occasions, this Tribunal (see, among others, resolution of Sección Tercera of the Tribunal Contencioso Administrativo, number 00868, at 10:15 a.m. on October 16, 2001, and the judgment of the Sección Sétima number 042-2021-VII at 10:15 a.m. on May 20, 2021), has detailed that: "The efficacy of the public domain regime (régimen demanial) is per se. Its existence and publicity occur autonomously from the Registry, without it being possible for the registered titleholder to allege ignorance as a means to distort it and counteract the affectation. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize the public domain prevent the figure of the third-party registrant from being wielded against it to consolidate private property illicitly removed from that regime. The public domain (demanio) has legal publicity. The foregoing is coupled with the principle of initial registration (inmatriculación) of real estate components of the public domain, which has material publicity and not necessarily formal or registry publicity. Against the public domain, private detentations suffer from a lack of obstructive value, however prolonged in time and even if they appear protected by entries in the Registro de la Propiedad. The condition of being a public domain asset and for public use affects third parties, even if such quality does not appear from the Registro de la Propiedad. These are assets that, by their nature, do not need registry inscription." On the other hand, in this process the good faith of each of the acquirers and annotants of the asset whose registration is being annulled has not been examined or judged. This has not been argued to sustain the lesividad claim filed and is not necessary to determine the nullity and cancellation of the registry entries. The irregular actions found by the Dirección del Registro Público make it impossible to generate rights for both the original buyer and the successive acquirers because the registration does not remedy the defects it contains and therefore is incapable of generating rights for the original acquirer or subsequent good-faith acquirers. It is reiterated that the examined registry inscriptions do not produce or grant any real right susceptible to private protection, nor can encumbrances of any type be validly imposed on them, whether by credit guarantee title or otherwise in legal confrontation with the public domain regime (régimen demanial), since it removes the property in question from the commerce of men. It is also worth adding that the allegations regarding the existence of fault by the State for not having opposed the processed possessory information (información posesoria) at the time are irrelevant, since even if this were true, such a circumstance does not prevent such entity from exercising the actions for the recovery of full ownership of its public domain (demaniales) assets, due to the imprescriptibility of its actions in this regard. The argument that the plan overlap was created by the State is also rejected, given that cadastral plans do not confer any subjective right or opposable title; consequently, the fact that cadastral plan P-120944-1993, corresponding to property 6-164408-000, is later in date than the plans for the properties of the defendant parties, is not a relevant element for what is being decided here.
C.- INAPPROPRIATENESS OF AN EXPROPRIATION PROCESS. The affected natural and legal persons also protested that the State wants to unduly take over their lands given their tourist value, without paying them the due price or compensating them for the damages this would generate, avoiding an expropriation process. In the preceding section, it was established that, despite what is indicated in the registry entries requested to be annulled, the co-defendants cannot claim property rights over public domain assets, and therefore, this claim lacks basis. It must be insisted that, insofar as the properties were registered in contravention of the provisions of the legal system, the State can recover the integrity of its asset without having to undergo the expropriation procedure, while the affected parties in good faith retain their right to bring action against the subjects with whom they negotiated. National jurisprudence has explained in cases that bear some similarity to the one at hand that: "XI.- Regarding the sixth disagreement, this deciding body considers the application of mandates 455 and 456 of the Código Civil to be based on the hypothesis of a confrontation of equivalent property rights, which is not observed in the species. Such would be the case of a priority conflict between property rights of private individuals, where, according to the norm under examination, simple precedence is sufficient for determining ownership of the asset. However, such a criterion proves inadequate against an asset of public ownership, whose character has been generated by legislative act. Clearly, the property right asserted by the plaintiff (annulled by the Tribunal) was acquired at auction; however, it originated in a possessory information exercised over public assets, which constitutes a fact not in controversy."
Although a property title was generated from that possessory information, it is absolutely null, because it rests on the possession of a State asset, which by its demanial nature is imprescriptible and inalienable, and therefore not susceptible to adverse possession (usucapión). Nor, in that regard, does the element of good faith exist in this case, since it is clear that the possession was exercised over a public asset, created by law, since the year 1963. In accordance with what was stated in Considerando VII of this judgment, that title lacks validity, as it rests on a possession exercised over demanial assets, not susceptible to adverse possession (usucapión), insofar as they are public and contain wetland-type vegetation, that is, property of the PNE, as has been certified in various certifications that appear in the record. Such a reason warrants both the declaration of nullity of the judgment that generated the registration and the cancellation of the subsequent registry entries. Now, the flaws related to the occupation of a property that is part of the demanial domain, containing the PNE, cannot be remedied by the State's lack of opposition in the possessory information process. The lack of litigiousness on the part of the State at that moment cannot be equated to a kind of positive silence, which, according to settled doctrine on the matter, does not exist regarding the demanial domain, nor in cases of private or special uses over assets of the public domain (Sala Constitucional, no. 2010-15738, of 2:54 p.m. on September 22, 2010). Nor is it feasible to consider the consolidation of rights over the demanial domain, based on a better registry right, since, in this case, the principle of inmatriculation clearly operates, applicable here to lands that by virtue of law are public, even when they were not yet registered in the name of the State. (...) Consequently, registry publicity cannot be opposed to the principle of inmatriculation, according to which a public domain asset, by its nature, does not need registry inscription, because, on the one hand, State ownership is presumed, since it is material and not formal or registral (See rulings of Sala Primera, no. 1259-2009 of 10:50 a.m. on December 10, 2009 and no. 4304-2019 of 4:05 p.m. on December 3, 2019). Likewise, insofar as the "publicatio" generated by the legislative act is formal, the existence of a registry title could not be opposed against it, even less so when it was generated in an unlawful manner, due to lack of good faith and lawfulness, as in the case under review. Thus, Article 455 of the Civil Code is not applicable to the matter under review, in the sense that: "titles subject to inscription, which are not inscribed, do not prejudice third parties, except from the date of their presentation to the Registry ...", since uninscribed demanial assets, in application of the principle of inmatriculation, do effectively affect third parties, in this case by virtue of a legislative decision, which assigns those assets a public character. The foregoing discards any claim regarding an alleged strict liability of the State, for the alleged acquisition under the protection of the Registry over demanial assets, since, it is reiterated, the public character of JAPDEVA's properties was granted by law, whose general and formal scope eliminates any good faith of the possessor. Likewise, the allegation that the plaintiff's real property, which overlaps JAPDEVA's public heritage, was acquired in good faith, after 26 years of the law that granted them that character being in force, is inadmissible. Clearly, an indemnification obligation for strict liability of the State cannot arise, because we are not dealing with subjective rights properly speaking, but rather absolutely null inscriptions, lacking the element of good faith, based on clearly unlawful possession. Thus, lacking the element of lawfulness, the allegation regarding the eventual strict liability of the State also lacks support, reasons that compel the rejection of the charges." (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, number 01453-2022 of 10:04 a.m. on June 29, 2022).
D.- NON-EXISTENCE OF SUBSTANTIVE RES JUDICATA (COSA JUZGADA MATERIAL). As has been anticipated when reviewing the other arguments raised by the co-defendant parties in the lesividad process, the allegation that their property right over the real estate with registration number 49255 of the Partido de Puntarenas enjoys the privilege of substantive res judicata (cosa juzgada material), having arisen from a judicial mandate issued by the Juzgado Civil de Puriscal by resolution at nine o'clock on June 18, 1991, and by the final resolution issued within administrative file 149-1983 of the then Alcaldía de Aguirre, is also not admissible. The judgment invoked in support of their defense was issued within a possessory information proceeding, which, insofar as it is not a plenary type proceeding, its pronouncement only has the characteristic of formal res judicata (cosa juzgada formal), that is, not reviewable in another proceeding of the same nature, but it is far from making the right declared therein undisputable, as the co-defendants claim, this last characteristic being one that only resolutions with the character of substantive res judicata (cosa juzgada material) possess. Therefore, if in this plenary proceeding it has been determined that the property title thus issued encompasses part of demanial assets, it becomes null.
E.- THE INTEREST IN THE ACTION HAS NOT DECAYED. In the conclusions stage, the co-defendants alleged that, with Law N° 10.283, the Puntarenas property Nº 164.408-000 was already released (desafectada) from the public use and domain of the area subjected to the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) regime created by means of Decree 35.325 published in Gaceta 128 on July 3, 2009, and becomes for urban development use, in favor of private individuals, through a municipal procedure; and that, therefore, the lesividad lawsuit filed by the State lacks current interest, because the properties become an urban development area, are no longer Natural Heritage of the State, and consequently, are no longer a demanial asset, because they are no longer destined for public use, but rather the use granted by Law 10.283 in 2022 is for urban development for the benefit of private individuals. The Tribunal does not agree with this position. In what is relevant to the specific point, the referenced Law provides that: "ARTICLE 1- The area subjected to the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado, PNE) regime, created by Decreto Ejecutivo N.º 35325-MP-MINAET, of June 3, 2009, the real property under the administration of the Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac), inscribed in the Registro Público de la Propiedad, in the partido de Puntarenas, real folio registration number one six four four zero eight - zero zero zero (N.º 164408-000), with a registered measure of two hundred seventy-seven thousand ninety-three square meters and seventy-three square decimeters (277093.73 m2), located in district one, Quepos; canton six, Aguirre, of the province of Puntarenas; cadastral map number P- zero one two zero nine four four -one nine nine three (N.º P-0120944-1993), is released (desafecta) from public use and domain. Said real property is affected to the new urban development use of the Municipalidad de Quepos, according to what is established in the current regulatory plan, including the existing road accesses, which will become part of the cantonal road network. (...) ARTICLE 2- The State is authorized to donate to the Municipalidad de Quepos the real property released (desafectados) and described in the previous article, so that it may dispose of them and, based on what is indicated in the Regulatory Plan \"Partial Modification to the Urban Regulatory Plan of the City of Quepos, Integration of the Environmental Variable\", or the territorial planning instrument that is in force, proceed to give a territorial orientation to these, for which the Municipalidad de Quepos is empowered to donate and/or sell as appropriate, based on the legal background of the property, to the occupants of the American zone that it considers legitimate in accordance with the procedure established in this law. In the event of a sale, said resources must enter the coffers." (emphasis supplied). As can be observed, the referenced real property has not left the ownership of the State, which continues to be its owner, and which has only been authorized to proceed to donate it to the Municipalidad de Quepos, a situation that has not occurred as of the date of drafting of this judgment. On the other hand, while it is true that the real property was released (desafectado) by legal means from the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) Regime, this affectation was substituted with another also of a public nature, under the charge of the Municipality of the Canton; therefore, the necessary conditions to sanction the appropriateness of the action filed by the State are maintained.
TENTH. APPROPRIATENESS OF THE LESIVIDAD ACTION. Based on the considerations of fact and law set forth in the preceding sections, it is appropriate to declare the lawsuit filed by the State admissible, in the following terms: 1) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-112589-000, entry 14784 of volume 471 of the Diario de Bienes Inmuebles. 2) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-130282-000, entry 15482 of volume 520 of the Diario de Bienes Inmuebles. 3) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-134112- 000, entry 18377 of volume 531 of the Diario de Bienes Inmuebles. 4) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the inscription entry 97078 of volume 571, presented to the Diario de Bienes Inmuebles on June 26, 2007 and inscribed on June 29, 2007. 5) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the inscription of maps P-587762-1999, P-710680-2001 and P-891228-2003. 6) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-49255-000, map P-5540-1972, entry 4241 of volume 342 of the Diario de Bienes Inmuebles.
ELEVENTH. INAPPROPRIATENESS OF THE SUBSISTING CLAIMS IN FILE 15-003590-1027-CA: The inadmissibility due to the expiration (caducidad) of the action within the case followed in file 15-003590-1027-CA did not extend to the claims identified with numbers one, two, four, five and the subsidiary indemnification claims. The first aims to have it declared that properties 6-112.589-000, 6-130.282-000 and 6-49.255-000, located in the Province of Puntarenas, are private properties, and that they do not form part of the State's property nor the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado). For the reasons amply detailed in the preceding considerandos, especially in the ninth, to whose text reference is made to avoid reiterations, this petition cannot be granted, essentially because it contradicts the already sanctioned declaration of nullity of their inscription entries, because they overlap State property that enjoys the attributes of imprescriptibility and inalienability and, consequently, cannot be the object of private appropriation for any transactional cause. In claims two, four and five, the nullity of the rejection of the presentation of a request for meeting and modification of maps P-587762-1999, P-5570-1972 and P-710680-2001 is requested, and of the immobilization annotations for inconsistencies that weigh on the properties as of July twenty-second, 2014. The action regarding these specific acts is also not appropriate, because they are mere acts of execution derived from the substantive administrative resolutions (resolution of the Registro Inmobiliario at 08:46 hours on November thirtieth, 2012 and voto 1188-2013 at 08:10 hours on December fifth, 2013), the validity of which was not brought into discussion in this process, because the plaintiffs allowed the expiration period (plazo de caducidad) for their challenge to elapse. Article 38 of the Código Procesal Contencioso Administrativo provides that "1) The claim for nullity shall not be admissible in relation to acts that, being flawed, have been expressly consented to or are a reproduction of previous ones, whether final and firm or confirmatory of those consented to," so the claims against these latter conducts are also not admissible. The subsidiary indemnification claim filed within this process must meet a similar fate. Unlike the indemnification requirement raised as a counterclaim within the lesividad process, and which could not be heard because expiration (caducidad) had operated, within this process the claim is of an accessory type, connected to and subject to the main annulment claims of the challenged administrative conduct, these being precisely its cause of action. Having declared the main claims inadmissible in the terms explained supra, the accessory claims lose the necessary support that would permit their analysis, and consequently, they must also be rejected.
TWELFTH. EXCEPTIONS. Against the lawsuit processed under file 15-003590-1027-CA, the State raised the exceptions of expiration (caducidad), prescription, lack of joinder of the litis in relation to SINAC and the Municipalidad de Aguirre, lack of right; the Junta Administrativa del Registro Nacional raised expiration (caducidad) of the action, prescription of the right and lack of right; and SINAC alleged expiration (caducidad), prescription and lack of right. The lack of joinder of the necessary passive litis consortium was resolved interlocutorily in the terms referred to in Considerando Primero of this judgment; the exception of expiration (caducidad) of the action was addressed in Considerando Quinto of this judgment, being upheld only with respect to the claims identified with numbers three, six, seven, eight and nine. In the same Considerando, the defense of prescription was addressed and rejected. For the remaining claims, the exception of lack of right is upheld, for the reasons detailed in Considerandos Noveno and Décimo Primero. Against the lesividad action processed under file 16-002921-1027-CA, the co-defendants Catalina Castro Chaves and Condominio Vistas Damas de Quepos S.A. raised the exceptions of joinder of processes due to identity of object and cause with the plenary process 15-003590-1027-CA, already resolved interlocutorily, of lis pendens with respect to the indicated process, later withdrawn in the preliminary hearing stage; severance of claims with respect to those directed against B&P and The Monkey Business S.A., also withdrawn in the preliminary hearing stage, of lack of joinder of the necessary passive litis consortium with respect to the Municipalidad de Aguirre (Quepos), the Junta Administrativa del Registro Nacional and the Ministerio de Ambiente, already resolved interlocutorily; of substantive res judicata (cosa juzgada material) in relation to what was resolved by the Juzgado Civil de Puriscal in the resolution at nine o'clock on June 18, 1991 in file 126-87; and that of lack of right. In the conclusions stage, they also alleged lack of current interest. In the section identified with letter D of Considerando Noveno of this resolution, the reasons why the defense of res judicata (cosa juzgada) does not proceed in this matter were explained, and based on them, it is rejected. In the section identified with letter E of the same Considerando, the reasons why the defense of lack of current interest does not proceed were detailed, and based on them, it is also rejected. For the reasons detailed in Considerandos Seventh, Eighth, Ninth and Tenth of this judgment, the exception of lack of right against this action is also rejected. The co-defendants Banco de Costa Rica and B&P and The Monkey Business S.A. did not raise exceptions.
THIRTEENTH. COSTS: In accordance with Article 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party by the fact of being so. The waiver of such a condemnation is only viable when, in the Tribunal's judgment, there is sufficient reason to litigate, or else, when the judgment is rendered by virtue of evidence the existence of which was unknown to the opposing party. Regarding file 15-003590-1027-CA, the Tribunal considers that at no time was the good faith of the plaintiffs in acquiring the properties that formed part of the procedural object questioned by the counterparties, that it was proven that they effectively reside in them, and that they have developed their hotel business therein, which serves as their family livelihood, and that the substance of their allegation has not been discussed because the expiration (caducidad) of the action operated with respect to the main claims, therefore it is deemed that they have had sufficient reasons to litigate and decides to resolve this matter without a special condemnation in costs. Regarding file 16-002921-1027-CA, the State has come to this venue to annul its own acts (registry inscriptions) that at the time had declared certain subjective rights of the persons brought as defendants, given that the lesividad action proves to be an unavoidable avenue for the annulment of one's own administrative conducts; therefore, this Tribunal considers that it is not feasible to condemn the defendant to pay the costs arising from this process. Consequently, it is also resolved without a special condemnation in costs, as the conditioning prerequisite that allows such an effect is configured.
POR TANTO:
The evidentiary materials offered for better resolution are admitted. Regarding the lawsuit processed in file 15-003590-1027-CA, the exception of expiration (caducidad) of the action is upheld with respect to the claims identified with numbers three, six, seven, eight and nine, which are declared inadmissible, and it is rejected for the other claims. The exception of prescription of the subsidiary claims is rejected. With respect to all the main and subsidiary claims that were not affected by the expiration (caducidad) of the action, the defense of lack of right raised by the co-defendants is upheld, declaring the action without merit in all its aspects. Regarding the lawsuit processed in file 16-002921-1027-CA, the exceptions of res judicata (cosa juzgada), lack of current interest and lack of right raised by the co-defendants are rejected. The lesividad lawsuit is declared with merit and consequently, the following is ordered: 1) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-112589-000, entry 14784 of volume 471 of the Diario de Bienes Inmuebles. 2) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-130282-000, entry 15482 of volume 520 of the Diario de Bienes Inmuebles. 3) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-134112- 000, entry 18377 of volume 531 of the Diario de Bienes Inmuebles. 4) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the inscription entry 97078 of volume 571, presented to the Diario de Bienes Inmuebles on June 26, 2007 and inscribed on June 29, 2007. 5) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the inscription of maps P-587762-1999, P-710680-2001 and P-891228-2003. 6) The nullity is declared and the cancellation is ordered of the property inscription of the Partido de Puntarenas, registration number 6-49255-000, map P-5540-1972, entry 4241 of volume 342 of the Diario de Bienes Inmuebles.
Gustavo Irías Obando
Karla Madriz Martínez José Martín Conejo Cantillo
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GUSTAVO IRIAS OBANDO, JUEZ/A DECISOR/A
JOSE MARTIN CONEJO CANTILLO, JUEZ/A DECISOR/A
KARLA ALEXANDRA MADRIZ MARTINEZ, JUEZ/A DECISOR/A
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