Coalición Floresta · Forest & Environmental Law Library
Español (source)III. [...] el certificado de uso de suelo es un acto administrativo mediante el cual la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva (artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana) por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. No obstante, la gestión del permiso o licencia constructiva implica el análisis de factores técnicos aplicables a la propuesta para su aprobación y si bien pudo haber existido un vivero para la finca en cuestión, como lo indica la actora, cada gestión requiere un análisis separado, tal y como lo indica el gobierno local, dada la naturaleza diversa y el impacto urbanístico de cada actividad. Es decir, el certificado de uso de suelo no reemplaza a la licencia constructiva, ya que -como se indicó- se requiere del cumplimiento de lineamientos a los cuales debe ajustarse la parte que gestiona [...]. En la especie se logró determinar que el acceso a la finca N.° 1-374981-000, propiedad de la actora es a través de una servidumbre privada, ya que la accionada, mediante oficio AMR-025-2024 [...] emite acto final de procedimiento de reapertura de vía pública [...] se declara sin lugar [...] no se prueba la existencia de un camino público...
English (translation)III. [...] the land-use certificate is an administrative act by which the local administration certifies the conformity or non-conformity of the land use with the respective zoning (article 28 of the Urban Planning Law). By its nature, it directly affects the legal sphere of the individual and can produce effects independently, since its content may state the existence of limitations on the exercise of property rights, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which allows or prevents subsequent decision-making by individuals, including investments of a constructive or patent nature. However, the processing of a construction permit implies the analysis of technical factors applicable to the proposal for its approval, and even though there may have been a nursery on the property, as the plaintiff states, each application requires a separate analysis, as the local government indicates, given the diverse nature and urban impact of each activity. That is, the land-use certificate does not replace the construction permit, since —as noted— compliance with guidelines to which the applicant must adjust is required [...]. In this case, it was determined that access to property No. 1-374981-000, owned by the plaintiff, is via a private right-of-way, since the defendant, by official letter AMR-025-2024 [...] issued the final act of the public road reopening proceeding [...] it is dismissed [...] the existence of a public road is not proven...
Denied
Grande Normal Pequeña Tribunal Contencioso Administrativo Resolución Nº 07450 - 2025 Fecha de la Resolución: 24 de Julio del 2025 a las 14:05 Expediente: 24-002563-1027-CA Redactado por: Yetty Hernàndez Orias Clase de asunto: Jerarquía Impropia Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés: Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Procesal Contencioso Administrativo Tema: Recurso no jerárquico en materia municipal Subtemas: Naturaleza y diferencia del certificado de uso de suelo con respecto a la licencia constructiva. Tema: Certificación de uso de suelo Subtemas: Naturaleza y diferencia del certificado de uso de suelo con respecto a la licencia constructiva. Tema: Urbanismo Subtemas: Naturaleza y diferencia del certificado de uso de suelo con respecto a la licencia constructiva. Tema: Urbanismo municipal Subtemas: Naturaleza y diferencia del certificado de uso de suelo con respecto a la licencia constructiva. Tema: Licencia para obras urbanas Subtemas: Naturaleza y diferencia del certificado de uso de suelo con respecto a la licencia constructiva. "III. [...] el certificado de uso de suelo es un acto administrativo mediante el cual la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva (artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana) por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. No obstante, la gestión del permiso o licencia constructiva implica implica el análisis de factores técnicos aplicables a la propuesta para su aprobación y si bien pudo haber existido un vivero para la finca en cuestión, como lo indica la actora, cada gestión requiere un análisis separado, tal y como lo indica el gobierno local, dada la naturaleza diversa y el impacto urbanístico de cada actividad. Es decir, el certificado de uso de suelo no reemplaza a la licencia constructiva, ya que -como se indicó- se requiere del cumplimiento de lineamientos a los cuales debe ajustarse la parte que gestiona [...]". ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Texto de la resolución EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj ???????????????? EXPEDIENTE: 24-002563-1027-CA - 3 PROCESO: JERARQUIA IMPROPIA (Municipal) ACTOR/A: XINIA GUADAMUZ CASTRO DEMANDADO/A: MUNICIPALIDAD DE MORA N° 2025007450 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las catorce horas con cinco minutos del veinticuatro de Julio del dos mil veinticinco.- Conoce este Tribunal, como CONTRALOR NO JERÁRQUICO DE LEGALIDAD, del recurso de apelación interpuesto por GUADAMUZ Y CASTRO, S.A, portadora de la cédula jurídica 3-101-245099 representada por la señora XINIA GUADAMUZ CASTRO, mayor, portadora de la cédula de identidad 1-0710-0117, en contra de la resolución AMR-026-2024 emitida por la Alcaldía Municipal de Mora. CONSIDERANDO Redacta la Jueza Hernández Orias; I.-ANTECEDENTES: De importancia para la resolución del presente asunto se tiene como acreditado lo siguiente: 1) Que mediante oficio DDCU-22-57 de fecha 28 de octubre del 2022 la accionada emite el certificado de uso de suelo conforme y condicionado al cumplimiento de condiciones establecidas para el plan de manejo de la zona gestionado por Guadamuz y Castro Sociedad Anónima para "Proyecto de Hospedaje Ecológico de 4 Cabañas y Soda (Tierra Linda) con una vigencia de un año" (hecho no controvertido, documento visible de folio 121 a 126 del expediente digital); 2) Que mediante resolución AR-120-2023 de fecha 16 de junio del 2023 el Departamento de Control Constructivo de la accionada rechaza el proyecto constructivo con el siguiente fundamento: "1. En conformidad a lo evidenciado en el oficio UTGV-0580-2022, de fecha 02 de diciembre se hace referencia a la finca 374981-000, sobre solicitud de constancia de vía pública, donde se indica que se resuelve que el acceso a dicha finca comprende a una servidumbre de paso; se resuelve que la actividad comercial planteada en la naturaleza de esa solicitud, es contraria a la ley, en razón a su acceso y no es permitido por las leyes. Por tanto, no es posible regularizar lo construido. En terrenos habitados por servidumbre de paso o su homólogo de acceso excepcional para uso residencial no se permite actividad comercial" (visible a folio 160 del expediente judicial digital); 3) Que la representación de la actora presenta recurso de revocatoria con apelación en subsidio en contra de la disposición anterior (visible de folio 171 a 183 del expediente judicial digital); 4) Que la Dirección de Desarrollo y Control Urbano mediante resolución PUCC-72-2023 de fecha 12 de setiembre del 2023 procede a rechazar el recurso de revocatoria presentado y eleva los autos ante la Alcaldía con la finalidad de conocer el recurso de apelación. (visible de folio 207 a 210 del expediente judicial digital); 5) Que la Alcaldía Municipal de Mora, mediante resolución AMR-062-2023 de las ocho horas del 16 de octubre del 2023 resuelve el recurso de apelación en los siguientes términos: "PRIMERO: se suspende el conocimiento por el fondo del recurso de apelación presentado por la señora Xinia Guadamuz Castro en calidad de representante legal de la sociedad anónima Guadamuz y Castro, en contra de la resolución de licencia constructiva N.° PC-2023-104, emitida por la Unidad de Licencias Constructivas, esto en tanto se concluya el procedimiento administrativo de reapertura de vía pública, esto con el objetivo de tener claridad si el acceso de la finca N.° 1-374981-000, corresponde a una vía pública o bien una servidumbre de paso. SEGUNDO: Una vez resuelto dicho procedimiento administrativo, esta Alcaldía deberá entrar a conocer el fondo del presente asunto, ajustado a la verdad real a la que se logre arribar una vez celebrado dicho procedimiento de reapertura de vía pública." (visible de folio 215 a 227 del expediente judicial digital; 6) Que la Alcaldía Municipal de Mora, mediante oficio AMR-025-2024 de las nueve horas del 20 de marzo del 2024 emite acto final de procedimiento de reapertura de vía pública en los siguientes términos: "PRIMERO: Se declara sin lugar el procedimiento de reapertura de vía pública descrito en la propiedad N.° 1-83798-000 sin plano catrastrado, mismo que sirve a los bienes inmuebles matrículas N.° 1-374981, plano catastrado N.° SJ-902450-1990, N.° 1-83711, plano catastrado N.° SJ-969729-1991 y N.° 1-83790, plano catastrado n.° SJ-1117237-2006 y en consecuencia no se prueba la existencia de un camino público. SEGUNDO: Sobre lo antes resuelto y una vez firme la presente resolución, remítase la misma de forma inmediata al Área de Licencias Comerciales de este Gobierno Local, con la finalidad de que se proceda con el análisis de lo aquí resuelto a la luz de licencia comercial existente dentro de finca propiedad de Guadamuz y Castro, S.A, así como la viabilidad de esta, otorgada mediante acto administrativo N.° 025-2023-APROB-LICO, para la cual se deberá informar a este despacho de la alcaldía el estudio implementado. TERCERO: Una vez resuelto el presente procedimiento administrativo y estando en firme el mismo procédase a resolver el recurso de apelación interpuesto por la señora Xinia Guadamuz Castro en representación de la sociedad anónima Guadamuz y Castro, en contra de la resolución de licencia constructiva N.° PC-2023-104, emitida por la unidad de Licencias Constructivas de este Gobierno Local. CUARTO: De acuerdo con lo establecido con el ordinal 171 del Código Municipal, contra lo resuelto cabrá recurso de revocatoria con apelación en subsidio, mismo que se deberá interponer dentro de los cinco días hábiles a partir de la presente notificación."- (visible de folio 234 a 250 del expediente judicial digital); 7) Que dicha resolución no fue recurrida por la actora (no consta en autos); 8) Que la Alcaldía Municipal de la Municipalidad de Mora, mediante resolución AMR-026-2024 de las ocho horas del 16 de abril del 2024 dispone con respecto al recurso de apelación presentado por la actora: "PRIMERO: se declara sin lugar el recurso de apelación presentado por la señora Xinia Guadamuz Castro en calidad de representante legal de la sociedad anónima Guadamuz y Castro, en contra de la resolución de licencia constructiva N.° PC-2023-104, emitida por la Unidad de Licencias Constructivas, una vez teniendo claridad este despacho que el acceso de la finca N.° 1-374981-000, corresponde a una servidumbre de paso según procedimiento administrativo PAO-01-2023, resolución N.° AMR-025-2024 de las nueve horas del veinte de marzo del dos mil veinticuatro, emitido por esta Alcaldía Municipal. SEGUNDO: De acuerdo con lo establecido con el ordinal 171 del Código Municipal, contra lo resuelto cabrá recurso de revocatoria con apelación en subsidio, mismo que se deberá interponer dentro de los cinco días hábiles a partir de la presente notificación." (visible de folio 254 a 262 del expediente digital); 9) Que la representación de la actora presenta recurso de revocatoria con apelación en subsidio en contra de la disposición anterior (visible a folio 265 del expediente judicial digital); 10) Que mediante resolución AMR-033-2024 de las ocho horas del 8 de mayo del 2024 la Alcaldía de Mora rechaza el recurso de revocatoria y remite el asunto ante esta Jerarquía (visible de folio 502 a 525 del expediente judicial digital). II.- OBJETO DEL RECURSO: indica la representante de la parte actora, en síntesis, que gestionó permiso constructivo y presentó los requisitos solicitados para su proyecto, que fue denegado por ser uso comercial en servidumbre de paso. Indica que se suspendió su gestión hasta concluir el procedimiento administrativo de reapertura de vía pública o determinar si se trataba de una servidumbre de paso, que no fue solicitado por la parte actora, lo cual produjo un deterioro del proceso denegando su gestión. Expone que posee un uso de suelo conforme para vivero y que luego se establecieron criterios nuevos que no pertenecen a la materia. Alega que el único argumento que se establece para el rechazo es el acceso por servidumbre y que no existe calle pública, aún cuando se realizó el procedimiento de reapertura y que no se desarrolló ninguno de los elementos establecidos por su representación. Indica que se le requirió criterio al INVU pero que éste no emite criterios vinculantes en materia de acceso a establecimientos comerciales. Plantea que la interpretación que le deniega el establecimiento de su proyecto es ilegal y que posee la viabilidad ambiental por razones de zonificación, ya que SETENA aprobó su proyecto. Recalca que se aprobó su patente comercial para vivero, estableciendo un comercio sin importar la existencia de una servidumbre de paso. Solicita se declare con lugar la acción, se le otorgue la licencia comercial y se establezca el permiso de construcción e indemnización de sumas que cuantifica por concepto de por daño material, daño moral, perjuicios y costas. (visible de folio 265 a 290 del expediente digital). III.- SOBRE EL FONDO DEL RECURSO: la parte actora indica que la conducta cuestionada se encuentra viciada de nulidad por cuanto gestionó permiso constructivo y presentó los requisitos solicitados para su proyecto, que fue denegado por ser uso comercial en servidumbre de paso. Indica que se suspendió su gestión hasta concluir el procedimiento administrativo de reapertura de vía pública o determinar si se trataba de una servidumbre de paso, que no fue solicitado por la parte actora, lo cual produjo un deterioro del proceso denegando su gestión. Sobre el particular debe entenderse que las potestades municipales, entendidas en su doble condición de poder-deber, son atribuciones que el ordenamiento costarricense encomienda a los gobiernos locales que incluyen facultades de planificación, vigilancia, control y dirección que se despliegan a través de la autonomía otorgada en los ordinales 170 y siguientes de la Constitución Política y a lo largo de todo el texto del Código Municipal. Sus funciones son llevadas a cabo mediante las potestades de imperio, competencias que devienen en indelegables, intransferibles e irrenunciables, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública. Esas facultades incluyen, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico y el aseguramiento del cumplimiento de toda la normativa urbanística a efecto de garantizar que los asentamientos humanos brindan condiciones habitacionales y ambientales idóneas. Aclarado lo anterior, debe indicarse que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo mediante el cual la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva (artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana) por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. No obstante, la gestión del permiso o licencia constructiva implica implica el análisis de factores técnicos aplicables a la propuesta para su aprobación y si bien pudo haber existido un vivero para la finca en cuestión, como lo indica la actora, cada gestión requiere un análisis separado, tal y como lo indica el gobierno local, dada la naturaleza diversa y el impacto urbanístico de cada actividad. Es decir, el certificado de uso de suelo no reemplaza a la licencia constructiva, ya que -como se indicó- se requiere del cumplimiento de lineamientos a los cuales debe ajustarse la parte que gestiona. En la especie se logró determinar que el acceso a la finca N.° 1-374981-000, propiedad de la actora es a través de una servidumbre privada, ya que la accionada, mediante oficio AMR-025-2024 de las nueve horas del 20 de marzo del 2024 emite acto final de procedimiento de reapertura de vía pública en los siguientes términos: "PRIMERO: Se declara sin lugar el procedimiento de reapertura de vía pública descrito en la propiedad N.° 1-83798-000 sin plano catrastro, mismo que sirve a los bienes inmuebles matrículas N.° 1-374981, plano catastrado N.° SJ-902450-1990, N.° 1-83711, plano catastrado N.° SJ-969729-1991 y N.° 1-83790, plano catastrado n.° SJ-1117237-2006 y en consecuencia no se prueba la existencia de un camino público..." (visible de folio 234 a 250 del expediente digital). Dados los agravios descritos por la parte actora este Tribunal ha procedido con la revisión de la resolución que se impugna en la cual se dispone la imposibilidad de regularizar el permiso de construcción gestionado por la actora, ello por cuanto el acceso al emprendimiento que se pretende desarrollar comprende una servidumbre de paso, situación que fue analizada y confirmada en procedimiento de apertura de calle pública independiente -anteriormente citado- cuyo resultado final no fue impugnado por la actora (no existe prueba de ello en autos). La parte accionante remite consulta ante el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, quien en el numeral 4 de su Ley Orgánica dispone que le corresponde asesorar a los organismos del Estado y demás Instituciones Públicas y coordinar las iniciativas públicas en asuntos de vivienda y urbanización, cuando así se solicite, en la cual en síntesis expone, con respecto al los usos y construcciones permitidos en la zona en cuestión para la actividad a desarrollar, que se lleve a cabo frente a calle pública, en resguardo del uso sostenido de los recursos e infraestructura vial existente. Ante lo cual el Tribunal no aprecia la existencia de una incorrecta motivación de lo dispuesto en consideración de la actividad, las implicaciones y responsabilidades que trae aparejado el desarrollo citado, en virtud de lo cual se estima que la resolución dictada se encuentra conforme a derecho. El Tribunal debe reiterar que el desarrollo de la actividad pretendida, cuyo acceso es mediante servidumbre de paso, no da pie para un uso comercial dado el lógico incremento vehicular y peatonal, lo cual implica el ingreso masivo de personas que no son residentes de los 4 fundos colindantes a la finca (que utilizan la servidumbre) y les pueda generar una afectación, tal y como lo plantea la accionada. Siendo que al momento no consta en autos común acuerdo de los fundos en lo relativo a la constitución de la servidumbre que habilite a la actora para su actividad, con las formalidades legales que ello implica, las actuaciones administrativas se aprecian sin vicio alguno, de modo que debe declararse sin lugar el recurso interpuesto, la resolución impugnada debe ser confirmada y, al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa. IV.- CON RELACIÓN A LA INDEMNIZACIÓN PRETENDIDA POR LA ACTORA: En el caso que nos ocupa las pretensiones indemnizatorias que realiza la actora son abiertamente improcedentes de resolución en esta vía, al no ser competencia de esta Jerarquía y así debe declararse, al exceder la competencia del contralor no jerárquico de legalidad en materia municipal, pues constituye un asunto que debe plantearse, discutirse en forma plenaria y resolverse en la sede jurisdiccional competente, conforme a lo dispuesto en los artículos 49 y 173 de la Constitución Política; 181, 190 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública; 162 y siguientes del Código Municipal; artículo 2 inciso b) del Código Procesal Contencioso Administrativo. En razón de lo expuesto, siendo evidente que lo pretendido por la parte apelante es la indemnización por los daños de diversa índole que reclama, ninguna vía administrativa debe agotarse ante este Tribunal, pues ello implicaría el ejercicio de competencias que están reservadas conforme a la Constitución Política y a la Ley, a los Tribunales de Justicia y no al contralor no jerárquico de legalidad por la vía del recurso administrativo, lo que implica el rechazo de lo pretendido. Así las cosas, puede la parte si lo tiene a bien y si ninguna otra situación lo impide, acudir directamente a la vía jurisdiccional correspondiente en el ejercicio de sus derechos.- V.- DE LA COPIA DEL EXPEDIENTE Y DEVOLUCIÓN DE DOCUMENTOS: Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI. POR TANTO Se confirma el acuerdo impugnado y se da por agotada la vía administrativa.- NOTIFÍQUESE. Yetty Hernández Orias, Rodrigo Huertas Durán, Luis Arturo Polinaris Vives. Jueces Área Jerarquía Impropia. ??????????????? R7PQ8SCDNSO61 YETTY PATRICIA HERNÁNDEZ ORIAS - JUEZ/A DECISOR/A ??????????????? IZXYXMDRHW061 LUIS ARTURO POLINARIS VIVES - JUEZ/A DECISOR/A ??????????????? IYDS5LBKQOE61 RODRIGO HUERTAS DURÁN - JUEZ/A DECISOR/A EXP: 24-002563-1027-CA Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected] Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa. Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 12:28:56. SCIJ de Hacienda SCIJ de la Procuraduría General de la República
Large Normal Small Contentious-Administrative Tribunal Resolution No. 07450 - 2025 Date of Resolution: July 24, 2025 at 14:05 Expediente: 24-002563-1027-CA Drafted by: Yetty Hernàndez Orias Type of matter: Improper Hierarchy Analyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Content of Interest: Type of content: Majority vote Branch of Law: Contentious-Administrative Procedural Law Topic: Non-hierarchical remedy in municipal matters Subtopics: Nature and difference of the land-use certificate (certificado de uso de suelo) with respect to the construction license (licencia constructiva). Topic: Land-use certification (Certificación de uso de suelo) Subtopics: Nature and difference of the land-use certificate (certificado de uso de suelo) with respect to the construction license (licencia constructiva). Topic: Urbanism Subtopics: Nature and difference of the land-use certificate (certificado de uso de suelo) with respect to the construction license (licencia constructiva). Topic: Municipal urbanism Subtopics: Nature and difference of the land-use certificate (certificado de uso de suelo) with respect to the construction license (licencia constructiva). Topic: License for urban works Subtopics: Nature and difference of the land-use certificate (certificado de uso de suelo) with respect to the construction license (licencia constructiva). "III. [...] the land-use certificate (certificado de uso de suelo) is an administrative act through which the local Administration certifies whether or not the land use conforms to what is established in the respective zoning (Article 28 of the Urban Planning Law). By its nature, it directly affects the legal sphere of the administered party, such that it is capable of producing effects independently, since its content may state the existence of limitations on the exercise of the attributes of property rights, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which allows or prevents subsequent decision-making by private parties, including investments with a construction or patent impact. However, the processing of the construction permit or license involves the analysis of technical factors applicable to the proposal for its approval, and although a nursery (vivero) may have existed for the property in question, as the plaintiff indicates, each application requires a separate analysis, as indicated by the local government, given the diverse nature and urbanistic impact of each activity. That is, the land-use certificate does not replace the construction license, since—as indicated—compliance with guidelines to which the managing party must adhere is required [...]". ... See more Legislation and Doctrine Citations Text of the resolution EV Template Generation: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj ???????????????? EXPEDIENTE: 24-002563-1027-CA - 3 PROCEEDING: IMPROPER HIERARCHY (Municipal) PLAINTIFF: XINIA GUADAMUZ CASTRO DEFENDANT: MUNICIPALIDAD DE MORA No. 2025007450 CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY TRIBUNAL, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at fourteen hours five minutes of July twenty-fourth, two thousand twenty-five.- This Tribunal hears, as NON-HIERARCHICAL COMPTROLLER OF LEGALITY, the appeal filed by GUADAMUZ Y CASTRO, S.A, holder of legal identification card 3-101-245099 represented by Ms. XINIA GUADAMUZ CASTRO, of legal age, holder of identity card 1-0710-0117, against resolution AMR-026-2024 issued by the Mayor's Office of Mora. WHEREAS Drafted by Judge Hernández Orias; I.-BACKGROUND: Of importance for the resolution of this matter, the following is deemed accredited: 1) That through official communication DDCU-22-57 dated October 28, 2022, the defendant issued the conforming land-use certificate (certificado de uso de suelo) conditioned upon compliance with conditions established for the zone management plan processed by Guadamuz y Castro Sociedad Anónima for "Ecological Lodging Project of 4 Cabins and Soda (Tierra Linda) with a validity of one year" (uncontroverted fact, document visible from folio 121 to 126 of the digital file); 2) That through resolution AR-120-2023 dated June 16, 2023, the Department of Construction Control of the defendant rejected the construction project with the following basis: "1. In accordance with what was evidenced in official communication UTGV-0580-2022, dated December 2nd, reference is made to property 374981-000, regarding a request for a public road certificate, where it indicates that it is resolved that access to said property consists of an easement (servidumbre de paso); it is resolved that the commercial activity proposed in the nature of that request is contrary to law, by reason of its access and is not permitted by law. Therefore, it is not possible to regularize what has been built. On lands served by an easement or its equivalent of exceptional access for residential use, commercial activity is not permitted" (visible at folio 160 of the digital judicial file); 3) That the plaintiff's representation filed a motion for revocation with a subsidiary appeal against the foregoing provision (visible from folio 171 to 183 of the digital judicial file); 4) That the Directorate of Development and Urban Control, through resolution PUCC-72-2023 dated September 12, 2023, proceeded to reject the revocation motion filed and elevated the proceedings to the Mayor's Office for the purpose of hearing the appeal. (visible from folio 207 to 210 of the digital judicial file); 5) That the Mayor's Office of Mora, through resolution AMR-062-2023 at eight hours on October 16, 2023, resolved the appeal in the following terms: "FIRST: the hearing on the merits of the appeal filed by Ms. Xinia Guadamuz Castro in her capacity as legal representative of the corporation Guadamuz y Castro, against construction license resolution No. PC-2023-104, issued by the Construction Licenses Unit, is suspended, until the conclusion of the administrative proceeding for the reopening of a public road, this with the objective of having clarity as to whether the access to property No. 1-374981-000 corresponds to a public road or an easement (servidumbre de paso). SECOND: Once said administrative proceeding is resolved, this Mayor's Office must proceed to hear the merits of this matter, adjusted to the real truth that can be reached once said public road reopening proceeding is concluded." (visible from folio 215 to 227 of the digital judicial file; 6) That the Mayor's Office of Mora, through official communication AMR-025-2024 at nine hours on March 20, 2024, issued the final act of the public road reopening proceeding in the following terms: "FIRST: The public road reopening proceeding described in property No. 1-83798-000 without a cadastral plan, which serves the real estate properties with registration numbers No. 1-374981, cadastral plan No. SJ-902450-1990, No. 1-83711, cadastral plan No. SJ-969729-1991, and No. 1-83790, cadastral plan No. SJ-1117237-2006, is declared without merit, and consequently the existence of a public road is not proven. SECOND: Regarding the foregoing resolution, and once this resolution is final, immediately refer it to the Commercial Licenses Area of this Local Government, for the purpose of proceeding with the analysis of what has been resolved here in light of the existing commercial license within the property owned by Guadamuz y Castro, S.A., as well as the viability of the same, granted through administrative act No. 025-2023-APROB-LICO, for which the implemented study must be reported to this mayor's office. THIRD: Once the present administrative proceeding is resolved and final, proceed to resolve the appeal filed by Ms. Xinia Guadamuz Castro representing the corporation Guadamuz y Castro, against construction license resolution No. PC-2023-104, issued by the Construction Licenses Unit of this Local Government. FOURTH: In accordance with the provisions of Article 171 of the Municipal Code, a motion for revocation with a subsidiary appeal may be filed against this resolution, which must be filed within five business days from this notification."- (visible from folio 234 to 250 of the digital judicial file); 7) That said resolution was not appealed by the plaintiff (it does not appear in the case file); 8) That the Municipal Mayor's Office of the Municipalidad de Mora, through resolution AMR-026-2024 at eight hours on April 16, 2024, ordered with respect to the appeal filed by the plaintiff: "FIRST: the appeal filed by Ms. Xinia Guadamuz Castro in her capacity as legal representative of the corporation Guadamuz y Castro, against construction license resolution No. PC-2023-104, issued by the Construction Licenses Unit, is declared without merit, this office now having clarity that the access to property No. 1-374981-000 corresponds to an easement (servidumbre de paso) according to administrative proceeding PAO-01-2023, resolution No. AMR-025-2024 at nine hours on March twentieth, two thousand twenty-four, issued by this Municipal Mayor's Office. SECOND: In accordance with the provisions of Article 171 of the Municipal Code, a motion for revocation with a subsidiary appeal may be filed against this resolution, which must be filed within five business days from this notification." (visible from folio 254 to 262 of the digital file); 9) That the plaintiff's representation filed a motion for revocation with a subsidiary appeal against the foregoing provision (visible at folio 265 of the digital judicial file); 10) That through resolution AMR-033-2024 at eight hours on May 8, 2024, the Mayor's Office of Mora rejected the motion for revocation and referred the matter to this Hierarchical Level (visible from folio 502 to 525 of the digital judicial file). II.- SUBJECT OF THE APPEAL: the representative of the plaintiff indicates, in summary, that she processed a construction permit and submitted the requested requirements for her project, which was denied for being commercial use on an easement (servidumbre de paso). She indicates that her processing was suspended until the conclusion of the administrative proceeding for the reopening of a public road or to determine if it was an easement, which was not requested by the plaintiff, which caused a deterioration of the process denegating her application. She states that she possesses a conforming land use permit for a nursery (vivero) and that new criteria were later established that do not pertain to the matter. She alleges that the only argument established for the rejection is access by easement and that there is no public road, even though the reopening proceeding was carried out and that none of the elements established by her representation were developed. She indicates that a criterion was requested from the INVU but that it does not issue binding criteria regarding access to commercial establishments. She argues that the interpretation denying the establishment of her project is illegal and that she has environmental viability for zoning reasons, since SETENA approved her project. She emphasizes that her commercial patent for a nursery was approved, establishing a business regardless of the existence of an easement. She requests that the action be granted, that the commercial license be issued to her, and that the construction permit be established, along with compensation for sums she quantifies for material damage, moral damage, damages, and costs. (visible from folio 265 to 290 of the digital file). III.- ON THE MERITS OF THE APPEAL: the plaintiff indicates that the challenged conduct is vitiated by nullity insofar as she processed a construction permit and submitted the requested requirements for her project, which was denied for being commercial use on an easement (servidumbre de paso). She indicates that her processing was suspended until the conclusion of the administrative proceeding for the reopening of a public road or to determine if it was an easement, which was not requested by the plaintiff, which caused a deterioration of the process denegating her application. In this regard, it must be understood that municipal powers, understood in their dual condition of power-duty, are attributions that the Costa Rican legal system entrusts to local governments that include planning, surveillance, control, and direction faculties deployed through the autonomy granted in Articles 170 and following of the Political Constitution and throughout the entire text of the Municipal Code. Their functions are carried out through powers of authority, competencies that become non-delegable, non-transferable, and non-waivable, as established in Article 66 of the General Law of Public Administration. These faculties include, par excellence, the oversight of every urban development process and the assurance of compliance with all urban planning regulations in order to guarantee that human settlements provide suitable housing and environmental conditions. Having clarified the foregoing, it must be stated that the land-use certificate (certificado de uso de suelo) is an administrative act through which the local Administration certifies whether or not the land use conforms to what is established in the respective zoning (Article 28 of the Urban Planning Law). By its nature, it directly affects the legal sphere of the administered party, such that it is capable of producing effects independently, since its content may state the existence of limitations on the exercise of the attributes of property rights, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which allows or prevents subsequent decision-making by private parties, including investments with a construction or patent impact. However, the processing of the construction permit or license (licencia constructiva) involves the analysis of technical factors applicable to the proposal for its approval, and although a nursery (vivero) may have existed for the property in question, as the plaintiff indicates, each application requires a separate analysis, as indicated by the local government, given the diverse nature and urbanistic impact of each activity. That is, the land-use certificate does not replace the construction license, since—as indicated—compliance with guidelines to which the managing party must adhere is required. In the specific case, it was determined that the access to property No. 1-374981-000, owned by the plaintiff, is via a private easement (servidumbre privada), since the defendant, through official communication AMR-025-2024 at nine hours on March 20, 2024, issued the final act of the public road reopening proceeding in the following terms: "FIRST: The public road reopening proceeding described in property No. 1-83798-000 without a cadastral plan, which serves the real estate properties with registration numbers No. 1-374981, cadastral plan No. SJ-902450-1990, No. 1-83711, cadastral plan No. SJ-969729-1991, and No. 1-83790, cadastral plan No. SJ-1117237-2006, is declared without merit, and consequently the existence of a public road is not proven..." (visible from folio 234 to 250 of the digital file). Given the grievances described by the plaintiff, this Tribunal has proceeded to review the challenged resolution, which orders the impossibility of regularizing the construction permit processed by the plaintiff, because the access to the venture intended to be developed comprises an easement (servidumbre de paso), a situation that was analyzed and confirmed in the independent public road opening proceeding—previously cited—whose final result was not challenged by the plaintiff (there is no evidence of this in the case file). The plaintiff sent a consultation to the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), which in Article 4 of its Organic Law provides that it is responsible for advising State bodies and other Public Institutions and coordinating public initiatives in matters of housing and urbanization, when so requested. It stated, in summary, with respect to the uses and constructions permitted in the area in question for the activity to be developed, that it be carried out facing a public road, in safeguard of the sustained use of resources and existing road infrastructure. Given this, the Tribunal does not appreciate the existence of incorrect reasoning for the provision in consideration of the activity, the implications, and responsibilities that the cited development entails, by virtue of which it is considered that the issued resolution is in accordance with the law. The Tribunal must reiterate that the development of the intended activity, whose access is via an easement (servidumbre de paso), does not give rise to commercial use given the logical increase in vehicular and pedestrian traffic, which implies the massive entry of people who are not residents of the 4 properties adjacent to the farm (that use the easement) and could cause them an impact, as the defendant raises. Given that, at this moment, there is no common agreement among the properties in the case file regarding the constitution of the easement that enables the plaintiff for her activity, with the legal formalities that this implies, the administrative actions are observed without any defect, so the filed appeal must be declared without merit, the challenged resolution must be confirmed, and, there being no further remedy, the administrative channel must be deemed exhausted. IV.- IN RELATION TO THE COMPENSATION SOUGHT BY THE PLAINTIFF: In the case at hand, the compensation claims made by the plaintiff are openly inadmissible for resolution in this channel, as it is not the competence of this Hierarchical Level and must be so declared, exceeding the competence of the non-hierarchical comptroller of legality in municipal matters, since it constitutes a matter that must be raised, discussed in plenary form, and resolved in the competent jurisdictional venue, in accordance with the provisions of Articles 49 and 173 of the Political Constitution; 181, 190 and following of the General Law of Public Administration; 162 and following of the Municipal Code; Article 2, subsection b) of the Contentious-Administrative Procedural Code. By reason of the foregoing, given that what is intended by the appellant is compensation for damages of various kinds that she claims, no administrative channel must be exhausted before this Tribunal, as this would imply the exercise of powers that are reserved, according to the Political Constitution and the Law, to the Courts of Justice and not to the non-hierarchical comptroller of legality by way of administrative appeal, which implies the rejection of what was intended. This being the case, the party may, if she deems it appropriate and provided no other situation prevents it, go directly to the corresponding jurisdictional channel in the exercise of her rights.- V.- ON THE COPY OF THE FILE AND RETURN OF DOCUMENTS: Having substantiated this venue electronically, a complete copy containing both the administrative file referred by the Municipal Corporation and the entirety of the pieces that make up this appeal remains available to the parties, for which purpose they shall provide the electronic storage device (USB flash drive or compact disc). Likewise, in the event that physical or electronic documentation (plans, photographs, reports, etc.) that remains in the custody of the Office has been submitted, the party who submitted it may withdraw it within a period of 30 business days, in accordance with the provisions of Article 12 of the Regulation on Electronic Files before the Judicial Branch, approved by the Full Court in session No. 27-11 of August 22, 2011, Article XXVI and published in Judicial Bulletin No. 19 of January 26, 2012, as well as in the agreement approved by the Superior Council of the Judicial Branch, in session No. 43-12 held on May 3, 2012, Article LXXXI. THEREFORE The challenged agreement is confirmed and the administrative channel is deemed exhausted.- NOTIFY. Yetty Hernández Orias, Rodrigo Huertas Durán, Luis Arturo Polinaris Vives. Judges of the Improper Hierarchy Area. ???????????????? R7PQ8SCDNSO61 YETTY PATRICIA HERNÁNDEZ ORIAS - DECIDING JUDGE ???????????????? IZXYXMDRHW061 LUIS ARTURO POLINARIS VIVES - DECIDING JUDGE ???????????????? IYDS5LBKQOE61 RODRIGO HUERTAS DURÁN - DECIDING JUDGE EXP: 24-002563-1027-CA Goicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, in front of Café Dorado. Telephones: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Email: [email protected] Classification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Judicial Branch. Reproduction and/or distribution in onerous form prohibited. It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 05-08-2026 12:28:56. SCIJ de Hacienda SCIJ de la Procuraduría General de la República