Res. 08749-2025 Tribunal Contencioso Administrativo — Partial recovery of public maritime zone and mangrove registered as private propertyRecuperación parcial de zona marítimo terrestre y manglar inscrita como propiedad privada

Grande
Normal
Pequeña
Tribunal Contencioso Administrativo

Resolución Nº 08749 - 2025

Fecha de la Resolución: 01 de Setiembre del 2025 a las 07:54

Expediente: 21-006132-1027-CA

Redactado por: Ronaldo Hernández Hernández

Clase de asunto: Proceso de conocimiento

Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL





Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría

Rama del Derecho: Derecho Administrativo

Tema: Dominio público

Subtemas:

Tutela jurídica de los manglares como patrimonio natural del Estado.

Tema: Bien demanial

Subtemas:

Tutela jurídica de los manglares como patrimonio natural del Estado.

Tema: Patrimonio natural

Subtemas:

Tutela jurídica de los manglares como patrimonio natural del Estado.

"B.- DE LA TUTELA JURÍDICA DE LOS MANGLARES COMO PARTE DEL PATRIMONIO NATURAL DEL ESTADO: Está definido y este Tribunal así lo considera, los manglares forman parte del patrimonio natural y su razón reside en su importancia en el ecosistema, pues, como parte de los humedales, colaboran con el suministro de agua, para la explotación directa como para la recarga de acuíferos; regulación de flujos para el control de inundaciones; prevención y protección contra el ingreso de aguas saladas que afecten aguas subterráneas y aguas dulces superficiales; protección contra las fuerzas de la naturaleza como tormentas, huracanes, etc.; retención de sedimentos, nutrientes. Por ello, los manglares específicamente junto con los estuarios, los pastos marinos y las demás zonas marino costeras, constituyen zonas de gran importancia para la reproducción de especies marinas y por tanto, poseen un gran valor ambiental, económico, social, cultural, científico y recreativo, razón por la cual su protección como bien jurídico es un hecho fundamental para la sociedad, ya que su destrucción, menoscabo o pérdida, ocasiona grandes perjuicios, pues impacta de manera negativa un medio ambiente sustentable, y cuando su explotación es irracional afecta de manera directa el hábitat marino costero. Es por ello que el Estado costarricense a través de diversas leyes lo ha protegido y por su importancia natural, los manglares fueron afectos al "Patrimonio Natural del Estado". Así por ejemplo, a partir de los artículos 1 y 3 de la Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942, el manglar está afectado como bien de dominio público. Al respecto el artículo 1 señala: "Son aguas del dominio público: I.- Las de los mares territoriales en la extensión y términos que fija el derecho internacional; II.- Las de las lagunas y esteros de las playas que se comuniquen permanente o intermitentemente con el mar; III.- Las de los lagos interiores de formación natural que estén ligados directamente a corrientes constantes; IV.- Las de los ríos y sus afluentes directos o indirectos, arroyos o manantiales desde el punto en que broten las primeras aguas permanentes hasta su desembocadura en el mar o lagos, lagunas o esteros; V.- Las de las corrientes constantes o intermitentes cuyo cauce, en toda su extensión o parte de ella, sirva de límite al territorio nacional, debiendo sujetarse el dominio de esas corrientes a lo que se haya establecido en tratados internacionales celebrados con los países limítrofes y, a falta de ellos, o en cuanto a lo no previsto, a lo dispuesto por esta ley; VI.- Las de toda corriente que directa o indirectamente afluyan a las enumeradas en la fracción V; VII.- Las que se extraigan de las minas, con la limitación señalada en el artículo 10; VIII.- Las de los manantiales que broten en las playas, zonas marítimas, cauces, vasos o riberas de propiedad nacional y, en general, todas las que nazcan en terrenos de dominio público; IX.- Las subterráneas cuyo alumbramiento no se haga por medio de pozos; y X.- Las aguas pluviales que discurran por barrancos o ramblas cuyos cauces sean de dominio público". Por su parte el artículo tercero indica: "Son igualmente de propiedad nacional: I.- Las playas y zonas marítimas; II.- Los vasos de los lagos, lagunas y esteros de propiedad nacional; III.- Los cauces de las corrientes de dominio público; IV.- Los terrenos ganados al mar por causas naturales o por obras artificiales; V.- Los terrenos ganados a las corrientes, lagos, lagunas o esteros, por obras ejecutadas con autorización del Estado; y VI.- Las islas que se forman en los mares territoriales, en los vasos de los lagos, lagunas o esteros o en cauces de las corrientes de propiedad nacional, siempre que éstas no procedan de una bifurcación del río en terrenos de propiedad particular". Esta naturaleza jurídica de los manglares como un bien de dominio público, fue confirmada por la misma antigua Sala de Casación al indicar en el voto No. 121 de las 16 horas del 14 de noviembre de 1979; que las aguas cubiertas por el manglar no brotan en el interior de las fincas, sino que provienen del mar, y que por tanto esas aguas y los vasos comunicantes que las contienen son de dominio público y no pueden ser reducidas a propiedad privada [...]".

... Ver más

Otras Referencias: Sala de Casación al indicar en el voto No. 121 de las 16 horas del 14 de noviembre de 1979.

Citas de Legislación y Doctrina
Texto de la resolución
Documento PJEDITOR

 

*210061321027CA*

 

EXPEDIENTE:

	

21-006132-1027-CA - 7




PROCESO:

	

CONOCIMIENTO




ACTOR/A:

	

EL ESTADO




DEMANDADO/A:

	

MICHAEL ALBERT FRANCIS

 

 N° 2025008749

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las siete horas con cincuenta y cuatro minutos del uno de setiembre del dos mil veinticinco.-

Proceso ordinario planteado por el ESTADO, representado por la Procuradora Natalia Aguilar Porras contra MICHAEL ALBERT FRANCIS, de único apellido en razón de su nacionalidad estadounidense y con pasaporte de su país No. 206230566 y RODRIGO LUIS CHAMBERLAIN, de único apellido en razón de su nacionalidad estadounidense, con pasaporte de su país No. 157026838, ambos representados por Curador autorizado en autos Licenciada Andreína Vincenzi Guilá, con cédula de identidad 1-0509-0138. A continuación, el Tribunal Colegiado al que por turno correspondió conocer de este asunto, procede a dictar previa deliberación de ley, la resolución correspondiente, con el voto unánime de sus integrantes Ronaldo Hernández Hernández, Felipe Córdoba Ramírez y Evelyn Solano Ulloa. 

Redacta el Juez Hernández Hernández.

CONSIDERANDO

I.- ASPECTOS PRELIMINARES. Como parte del íter procesal se tiene lo siguiente:

1.- La presente causa se ha sustanciado en esta sede en forma electrónica, por lo que se utilizará como referencia la foliatura del documento electrónico generado como un único archivo en formato PDF, obtenido del Escritorio Virtual con las opciones "Orden Descendente" y "Ver descripción de Documento (PDF)" desmarcadas y con la opción "Ver detalles carátula del Expediente" seleccionado en "Final". Lo anterior a efectos de brindar la identificación y referencia de los documentos de forma adicional a lo descrito en cada oportunidad.

2.- En legajo medida cautelar 21-006132-1027-CA se dictó resolución cautelar de las diecinueve horas con cuarenta y cuatro minutos del primero de noviembre del dos que dispuso en lo conducente: "...se ordena al REGISTRO NACIONAL en carácter de MEDIDA CAUTELAR TÍPICA PROVISIONALÍSIMA, SE ORDENA la ANOTACIÓN inmediata del presente proceso al margen del asiento de inscripción de las fincas del Partido de Puntarenas, matrícula folio real número 6-139159, a nombre del MICHAEL ALBERT FRANCIS, en este momento. Expídase para ello los mandamientos respectivos, mismos que quedarán a disposición de la parte actora para su retiro y correspondiente diligenciamiento." (ver legajo de medida cautelar)

3.- La demanda fue presentada en fecha 30 de setiembre de 2021 para que en sentencia se declare en lo concreto -con las pretensiones ajustadas y definidas en la Audiencia Preliminar- así: "1. Declarar que el inmueble número 6-139159, dividida en los derechos 001 y 002, comprende áreas de la zona marítimo terrestre, de dominio público, descritas en el informe DIG-TOT-INF-115-2021 remitido mediante oficio DIG-TOT-0595-2021 del 29 de setiembre del 2021. 2. Ante la declaratoria de la pretensión primera, disponer la nulidad absoluta del inmueble 6-139159 derecho 001 y 002, asociado al plano P-861478-2003. En razón de lo anterior, solicito se ordene al Registro Público la cancelación del asiento de inscripción, de dicha finca así como la cancelación del asiento de inscripción de su plano, en cuya área regirán las potestades de auto tutela demanial a cargo de la administración activa competente". 3. En caso de oposición, imponer ambas costas y sus intereses a cargo de la accionada. (ver demanda a imágenes 2-10, minuta Audiencia Preliminar a imágenes 449-451, 462-464 y su grabación de audio en expediente judicial)

4.-  Por resolución de las 08:13 horas del 06 de enero de 2022 se otorgó traslado a los demandados y su representante contestó negativamente la demanda e interpuso las excepciones de falta de derecho y falta de causa. Igualmente amplió contestación de demanda por variación de pretensión, según plazo otorgado en audiencia preliminar del 20 de junio del 2024. Solicitó que en sentencia se declare sin lugar la demanda y se condene a la actora al pago de ambas costas de este proceso. (ver imágenes 348-349, 449-451, 462-465, 410-417 y 440-448  en expediente judicial)

5.- La audiencia preliminar se celebró en fechas 20 de julio de 2024 y  16 de enero de 2025. En la segunda audiencia se fijaron las pretensiones. Se rechazó la excepción previa de litis consorcio pasivo necesaria por Resolución N° 2025000225 de las catorce horas con treinta y tres minutos del dieciséis de enero de dos mil veinticinco. El juez de trámite declaró el procedimiento de trámite de puro derecho. Concedió oportunidad para que las partes rindieran sus conclusiones oralmente, mismas que se ofrecieron en el acto. Dichas audiencias fueron grabadas en el sistema audio digital correspondiente y en minuta sucinta que corren agregadas al expediente digital. (ver imágenes 449-451 y 462-465 de expediente judicial)

Se dicta la presente resolución del Tribunal, sin que se observen vicios u omisiones susceptibles de generar nulidad o indefensión a las partes.

II.- A) ALEGACIONES DE LA PARTE ACTORA EL ESTADO SOBRE LA DEMANDA: En resumen, la parte actora refiere los siguientes hechos para justificar su acción, por lo que en lo literal y en lo conducente se indica:  "HECHOS. 1) A nombre de Michael Albert Francis y Rodrigo Luis Chamberlain está inscrita la matrícula 139159 del partido de Puntarenas con el plano P-861478-2003 que se encuentra dividida en dos derechos, 001 y 002, correspondientes a un medio de la finca cada uno (Ver certificación literal de la finca y documento de origen al tomo 549, asiento 6046). 2) El inmueble 139159 se originó como segregación de la finca 81048 (tomo 549 asiento 6046), la cual es producto de una reunión de 3 fincas: 24208, 25796 y 19034 (tomo 403 asiento 11756); la 24208 y la 25796 se originaron por diligencias de información posesoria ante el antiguo Instituto de Tierras y Colonización mientras que la última nació por reunión de 5 fincas tituladas mediante informaciones posesorias tramitadas en sede judicial 15890, 17692, 14745, 16124 y 17690. Estas últimas 5 fueron aprobadas conforme la Ley de Informaciones Posesorias No. 139 de 14 de julio de 1941: La 15890 fue aprobada en sentencia de las 9 horas del 16 de enero de 1969 ante el juez civil de Puntarenas a favor de Hilda Naranjo Carvajal, cédula 101690093, con una medida de 96 hectáreas 3183 metros 77 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Alberto León, sur: Fernando Araya Fernández, este: Francisco Araya Salas y oeste: Constantino Steller, río Tusubres en medio (Asiento primero de la finca al tomo 1870, folio 277, y expediente 129-1962 custodiado bajo la remesa 301 archivo 609). La 17690 fue aprobada en sentencia 14 horas del 29 de mayo de 1969 ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a favor de Fernando Araya Fernández, cédula 101300873, cónyuge de la titulante anterior, con una medida de 98 hectáreas 4848 metros 15 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Hilda Naranjo Carvajal, Francisco Araya Salas, hoy Wilfredo Quesada Hernández y Teresa Fernández Quesada, sur: zona marítimo terrestre de 200 metros de ancho, este: Fernando Araya Naranjo y Teresa Fernández Quesada y oeste: Hilda Naranjo Carvajal y río Tusubres en parte (Asiento primero de la finca al tomo 1976, folio 285, y expediente 4186-1967 en custodia bajo la remesa 704, archivo 543). La 17692 fue aprobada en sentencia de las 13:30 del 3 de junio de 1969 ante el juez de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a favor de Carlos Luis Arias Arias, cédula 101260930, con una medida de 99 hectáreas 6216 metros decímetros cuadrados, Lindante al norte: Héctor Naranjo Carvajal y Rodolfo Araya Naranjo, sur: zona marítimo terrestre de 200 metros de ancho, este: Juan Ureña y oeste: Teresa Fernández Quesada y Fernando Araya Naranjo (Asiento primero de la finca al tomo 1976, folio 287). La 14745 fue aprobada en sentencia de las 7 horas del 15 de enero de 1969 ante el juez civil de Puntarenas a favor de Teresa Fernández Quesada, con una medida de 92 hectáreas 5896 metros 29 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Miguel Castillo Zumbado, sur: Fernando Araya Fernández, este Carlos Arias Arias y Dimas Flores: y oeste Francisco Araya Salas: (Asiento primero de la finca al tomo 1817, folio 335, y expediente 127-1962 en custodia bajo la remesa 301, archivo 442). La 16124 fue aprobada en sentencia de las 7 horas del 17 de enero de 1969 ante el juez civil de Puntarenas, a favor de Miguel Castillo Zumbado quien cedió sus derechos en estas diligencias a Héctor Enrique Naranjo Carvajal, cédula 102550116, con una medida de 83 hectáreas 3532 metros 3 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Tomás Batalla, sur: Carlos Arias Arias, este Alcídes Fernández y Ernesto Cubillo, y oeste Francisco Araya Salas y Teresa Fernández Quesada: (Asiento primero de la finca al tomo 1870, folio 511, y expediente 131-1962 en custodia bajo la remesa1278, archivo 28). Por otra parte, las fincas 24208 y 25796 fueron aprobadas con base en la Ley 4545 de 20 de marzo de 1970, ambas diligencias fueron iniciadas el 11 de julio de 1975 por los hermanos Rodolfo Araya Naranjo, cédula 103710423, y Fernando Araya Naranjo, cédula 103550822, respectivamente, hijos de los titulantes de las fincas 15890 y 17690. La 24208 fue aprobada por resolución de las 8 horas 10 minutos del 9 de febrero de 1977 ante el Instituto de Tierras y Colonización con una medida de 85 hectáreas 3983 metros 90 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Tomás Batalla Esquivel, sur: Fernando Araya Fernández, este José Cubillo Cubillo: y oeste: Fernando Araya Fernández (Asiento primero de la finca al tomo 2440, folio 223, y expediente 81-75 en custodia del INDER). La 25796 fue aprobada por resolución de las 8 horas del 10 de noviembre de 1976 ante e Instituto de Tierras y Colonización con una medida de 55 hectáreas 5579 metros 79 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Fernando Araya Fernández, sur: milla marítimo terrestre de 200 metros, este: Fernando Araya Fernández y oeste: Fernando Araya Fernández (Asiento primero de la finca al tomo 2528, folio 15, y expediente 80-75 en custodia del INDER). 3) El inmueble descrito en el plano P-861478-2003 comprende terrenos de la zona marítimo terrestre contigua a la ría del Río Tusubres (informe DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021). Ante ello, la matrícula 6-139159 afecta indebidamente bienes de dominio público por carecer de justo título anterior a la afectación demanial. FUNDAMENTO JURÍDICO: La afectación de la zona marítimo terrestre la encontramos en la Ley No. 162 del 28 de junio de 1828, y se reitera en normativa posterior hasta la actualidad: Código General de 30 de julio de 1841, artículos 296, 1534 y 1535, Ley de Aguas, No. 11 de 26 de mayo de 1884, artículo 20; Código Fiscal, Ley No. 8 de 31 de octubre de 1885, artículo 509, Ley No. 11 de 22 de octubre de1926, artículo 1, que reformó el artículo 510 inciso 1) del Código Fiscal, Ley General sobre Terrenos Baldíos, No. 13 de 6 de enero de 1939, artículos 6 y 62, Ley de Aguas, No. 276 de 27 de agosto de 1942, artículos 1.11, 2, 3.1, 69 y 72, Leyes Nos. 19 de 12 de noviembre de 1942 y 201 de 26 de agosto de 1943 y Ley de Tierras y Colonización, No. 2825 de 14 de octubre de 1961, artículo 7, incisos b) e i); Ley 6043 de1977. Los terrenos demaniales están fuera del comercio y no caben alegatos sobre derechos reales de propiedad y posesión a título de dueño (Código Civil, artículos 261 y 262, votos constitucionales 480-90, 2306-91, 2557-91, 98-92, 1055-92, 1207-93, 5399-93, 5976-93, 6758-93, 220-94, 914-94, 1763-94, 4619-94, 6079-94, 6192-95, 422-96, 3227-96, 4815-96, 5026-94, 623-98, 7294-98, 790-01, 2408-07, Sala Primera, sentencias 104-96, 597-00, 237-07, 506-07, 535-14, Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 1019-88-1, 433-10-11, 95-13-V, 84-14-II). Esa demanialidad "...Hace que por el transcurso del tiempo no se adquiera ningún derecho sobre este tipo de bienes ni de propiedad ni siquiera la mera posesión." (sentencias constitucionales 12129-05 y 10097-06). La inalienabilidad imposibilita su traspaso, parcial o total, voluntario o forzoso. La jurisprudencia constitucional reafirma que los bienes demaniales "no pueden ser objeto de posesión privada"(votos 480-90, 2306-91, 2557-91, 98-92, 1055-92, 1207-93, 5399-93, 5976-93, 220-94, 914-94, 1763-94,2767-94, 3793-94, 4619-94, 6079-94, 6785-94, 3227-96, 422-96, 4815-96,50, 26-94, 623-98, 7294-98, 790-01). Así, "los particulares no ejercen posesión sobre esas cosas; ya que ni de hecho, ni de derecho, las tienen bajo su poder y voluntad" (Tribunal Contencioso Administrativo, sentencias 9282-87-1, 10019-88-1, 10166-88-1, 10418-88-1, 230-95-1, 107-2008-11, 868-2011-111 y 19-2009-VII). La detentación prolongada por los particulares no produce efectos adquisitivos, ni la tolerancia o tardanza para repeler sus actuaciones les otorgan derecho (votos constitucionales 6758-93 y 6192-95). Es incompatible con los fines del dominio público la posesión animus domini de los particulares, para ejercer actos exclusivos de uso y goce, como si fuesen propietarios (Sala de Casación, sentencia de 9:30 has. de 6 de junio de 1936). La Sala Primera en sentencias 104-96, 597-00, 237-07 ha indicado que los bienes demaniales están fuera del comercio y no caben alegatos sobre derechos reales de propiedad y posesión a título de dueño. En similar sentido, sentencias constitucionales 2306-91, 6758-93 y 6192-95, Tribunal Contencioso Administrativo, votos 1019-88-1, 433-2010-11, 84-2014-11, 7-2018-11 y 148-2012-VII. Ante ello, quien los enajene transmite el vicio en la causa de adquisición. Entonces, los actos y convenios realizados privativamente sobre un tramo inmobiliario demanial, por la naturaleza del bien, ausencia de titularidad hábil y contrariar leyes prohibitivas, devienen nulos (Constitución Política, artículos 28 párrafo 2 -a contrario sensu- y 129 párrafo 4, Ley 6043, artículos 1, 7, 11 y 45, Código Civil, artículos 19, 261, 262, 627 inciso 2, 629, 631, Sala de Casación, sentencias de 10 has. de 1° de agosto de 1946, 3-53, 79-55,78-76 y 121-79, Sala Primera, votos 16-1982, 11-2003, 607-2004, 934-2006, 45-2007, 173-2008, 317-2008, 796-2010, 1562-2012, Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 433-2010-11, 190-2012-11, 33-2012-IV, 346-2012-IV, 95-2013-V, 2642-2010-VII, 51-2012-VIII, 71-2012-VIII y 109-2009-IX). Además, la validez de un título inscrito queda condicionada al cumplimiento de las leyes vigentes, y no produce cosa juzgada material (Ley de Informaciones Posesorias, artículo 17, Código Procesal Civil, artículos 162 y 822), y la inscripción no convalida su nulidad (Código Civil, numeral 456). Ante el registro ilegítimo no se adquiere ningún derecho. El acto es absolutamente nulo (votos constitucionales 1975-91 y 6170-98, Sala Primera, Nos. 104-96 y 952-05), porque tratándose de bienes demaniales, la exclusión del objeto del tráfico jurídico los hace inidóneos para reducirlos a propiedad privada, en tanto conserven esa calidad modificable sólo por ley, porque en virtud del principio del paralelismo de las competencias, sólo pueden desafectarse por la misma forma (Código Civil, artículos 261 y 262, votos constitucionales 5026-97, 7294-1998,2988-99, 11346-2006, 2408-2007, 11155-2007, 13367-2012 y 10158-2013, Sala Primera, sentencias 230-90, 104-96 y 189-2011, Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 7747-85-1, 9172-87-1, 190-2012-11, 84-2014-11 y 46-2009-IX), no por acto administrativo, judicial o convenio particular. De acuerdo con el informe DIG-TOT-INF-115-2021 del Instituto Geográfico Nacional, los terrenos descritos en el plano P-861478-2003 comprende terrenos de la zona marítimo terrestre de doscientos metros contigua a la ría del Río Tusubres. Ante ello, la matrícula 6-139159 afecta indebidamente bienes de dominio público por carecer de justo título anterior a la afectación demanial y oponible al Estado. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan los bienes demaniales y la publicidad legal del demanio, se oponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral (Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 175-13-1, 84-04-II, 868-01-III, 35-07-IV 2569-09-IV, 681-08-V, 19-09-VII, 81-10-VIII y 116-2015-II).

Agregó: Finalmente, la fotografía utilizada para realizar el informe aportado como prueba de la demanda cumple el propósito de demostrar que, para la fecha en que el inmueble fue inscrito, ya abarcaba áreas del dominio público costero, y que no fue una circunstancia que sobrevino posteriormente; es decir, el vicio lo acarrea desde su nacimiento, nunca debió ser inscrito porque la inscripción privada sobre este tipo de bienes es nula (Constitución Política, artículos 28 párrafo 2 -a contrario sensu- y 129 párrafo 4; Ley 6043, artículos 1, 7, 11 y 45; Código Civil, artículos 19, 261, 262, 627 inciso 2, 629, 631). La porción demanial a excluir del inmueble objeto de la litis se materializará de acogerse nuestra pretensión segunda, con la confección del nuevo plano. Ese levantamiento deberá contar con el visto bueno del Instituto Geográfico Nacional por corresponderle la función exclusiva de la demarcación de la Zona Pública de la Zona Marítimo Terrestre (Decretos Ejecutivos Nos. 7841 y 34331). En el dictamen DIG-TOT-INF-115-2021 aportado como prueba se demuestra que, al momento de su inscripción, el inmueble comprendía, en un 95,2% de su superficie, el dominio público de la zona marítima, correspondiente a la ría del río Tusubres, con el cual colinda por 3 de sus costados (Prueba número 1 de la demanda)

B) ALEGACIONES DE OPOSICIÓN LA PARTE DEMANDADA SOBRE LA DEMANDA: En resumen, la parte demandada refiere los siguientes alegatos para oponerse a la acción, por lo que en lo literal y en lo conducente se indica: "HECHOS: PRIMERO: es cierto. SEGUNDO: es cierto. TERCERO: lo rechazo por inexacto. El hecho no hace descripción detallada de los terrenos a que hace referencia, que indica se encuentra en la zona marítimo terrestre contigua a la ría del Río Tusubres, indicando entre paréntesis: Informe DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021. Esta inexactitud hace que sea de imposible respuesta, ya que podría causar indefensión a mis representados. Por otra parte, el informe que se menciona indica que tiene como base una fotografía aérea del año 1974 y que esa imagen no tiene orto rectificación, que es el proceso mediante el cual se eliminan distorsiones geométricas en una fotografía aérea o satelital, para crear una imagen planimétrica de estaca coherente en todas sus partes. Es decir que, al no contar con esa orto rectificación, la imagen tiene distorsión geométrica y no es coherente en todas sus partes. Ese informe tampoco es claro y coherente en relación a cuál es el área afectada por el dominio público y adónde se ubica y cuál es el área privada de la finca. Esto por cuanto no toda la finca aparece como bien demanial. Lo que sí es claro es que no toda la finca está afecta a la demanialidad, por lo que no puede pretender la parte actora, que se anule en su totalidad. DERECHO: Si bien es cierto que existe una parte de la finca afectada por la zona marítima, también es cierto que otra parte de la finca es un bien privado y que mis representados adquirieron al amparo de la publicidad del Registro Inmobiliario que, en el momento del otorgamiento de la escritura número ochenta y uno, ante el Cónsul de Costa Rica en Atlanta, Estado de Georgia, EEUU, el día 31 de mayo de 2006, como terceros de buena fe. La misma prueba documental que aporta la parte actora y con la que pretende fundamentar su pretensión, es contradictoria con ésta, pues el Informe DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021, es absolutamente claro con el hecho de que existe un porcentaje de la finca que nos ocupa, que NO ES bien demanial, lo que obviamente contradice la pretensión del Estado en el sentido de pedir que se declare la totalidad de la finca como bien afectado a esa condición, anulando la finca y con ello, los asientos de su inscripción registral y catastral. Siendo así, la pretensión debe rechazarse en todos sus extremos, pues está haciendo nugatorio el derecho a la propiedad privada que les asiste a mis representados sobre el porcentaje de la finca que no es bien demanial. El derecho a la propiedad privada está consagrado en el artículo 45 de nuestra Carta Magna, que dice: “ARTÍCULO 45.- La propiedad privada es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. En caso de guerra o conmoción interior, no es indispensable que la indemnización sea previa.” Es decir que si hay un porcentaje de la finca que no es bien demanial y tampoco existe sobre él un interés público legalmente comprobado, previo pago de una indemnización, ese porcentaje sigue siendo propiedad de mis representados y así debe declararse, siendo que la pretensión de la parte actora va más allá de lo que nuestro ordenamiento jurídico le permite. Además, la misma prueba documental aportada por la parte actora, que es Informe DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021, tampoco es claro y contundente con señalar aunque sea en un plano catastrado o, al menos en una fotografía aérea, cuales son las áreas demaniales de la finca y cuáles no lo son, lo que conlleva a que la acción se deba declarar sin lugar, porque los hechos deben estar claramente expuestos, con todo detalle y especificidad, lo que aquí no se cumple. Si se llegara a acoger en sentencia la pretensión del Estado, se estaría transgrediendo el derecho a la propiedad privada de mis representados, al declarar demanial un área de terreno que no lo es. Sobre la figura del tercero de buena fe, la Procuraduría General de la República se refirió en Criterio No. C-125-2013, de fecha 4 de julio de 2023, suscrito por el entonces Procurador General, señor Julio Jurado del Barco y su asistente, que en lo conducente, dice: (cita extracto de criterio). La protección que brinda este principio de fe pública registral se manifiesta en el sentido de que, ante la eventual invalidez del derecho de propiedad del non domino, el derecho de propiedad del tercero que adquiere no arrastra la invalidez del derecho previamente inscrito. De ahí que es clara la protección que nuestro ordenamiento otorga al tercero adquirente de buena fe, quien mantiene su derecho a pesar de la posible nulidad o anulación del negocio o contrato jurídico anterior. En razón de lo dicho, los adquirentes de buena fe no podrían verse afectados por vicios que aquejen el derecho de quién transmitió -y que salgan a la luz como resultado de una investigación policial- si este aparecía como propietario en el registro público, y tales vicios no constaran en el registro. Debe tomarse también en consideración que cualquier demanda y su pretensión deben ser absolutamente exactas y detalladas en sus hechos y en lo que se pide, porque el no hacerlo causa indefensión a la parte demandada. En este caso en ningún aparte de la demanda (hechos, pretensión y/o prueba documental) se indica con toda claridad y especificidad, cuál es la parte de la finca que está dentro de la zona marítimo terrestre y adónde está ubicada, datos indispensables para el ejercicio correcto de la defensa de mis representados y para que el Despacho Judicial pueda emitir una resolución de fondo debidamente fundamentada y con hechos y datos ciertos y comprobables. En vista de que mis representados han actuado como terceros adquirentes de buena fe, no debe condenárseles al pago de ambas costas de esta acción, puesto que son terceros adquirentes de buena fe.

III. DE LOS HECHOS PROBADOS: De importancia para la resolución del presente asunto, se tienen como probados los siguientes hechos:  1.- A nombre de Michael Albert Francis y Rodrigo Luis Chamberlain está inscrita actualmente la matrícula 139159 del partido de Puntarenas con el plano P-861478-2003, misma que se encuentra dividida en dos derechos, 001 y 002, correspondientes a un medio de la finca cada uno y con área total catastrada de 154.191.86 m2  (ver certificación literal de la finca y documento de origen al tomo 549, asiento 6046, imagen 11-17, 435-437 de expediente judicial).

2.- El antecedente de dominio del inmueble 139159 proviene de segregación de la finca 81048 (tomo 549 asiento 6046), misma que se originó de la reunión de 3 fincas: 24208, 25796 y 19034 (tomo 403 asiento 11756). Las fincas 24208 y la 25796 se originaron por diligencias de información posesoria ante el antiguo Instituto de Tierras y Colonización mientras y la finca 19034 se originó por reunión de 5 fincas tituladas mediante informaciones posesorias tramitadas en sede judicial 15890, 17692, 14745, 16124 y 17690. (hecho no controvertido por las partes, ver imágenes 29 a 347 expediente judicial)

3.- Las fincas 24208 y 25796 fueron aprobadas con base en la Ley 4545 de 20 de marzo de 1970, ambas diligencias fueron iniciadas el 11 de julio de 1975 por los hermanos Rodolfo Araya Naranjo, cédula 103710423, y Fernando Araya Naranjo, cédula 103550822, respectivamente, hijos de los titulantes de las fincas 15890 y 17690. La 24208 fue aprobada por resolución de las 8 horas 10 minutos del 9 de febrero de 1977 ante el Instituto de Tierras y Colonización con una medida de 85 hectáreas 3983 metros 90 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Tomás Batalla Esquivel, sur: Fernando Araya Fernández, este José Cubillo Cubillo: y oeste: Fernando Araya Fernández. La 25796 fue aprobada por resolución de las 8 horas del 10 de noviembre de 1976 ante el Instituto de Tierras y Colonización con una medida de 55 hectáreas 5579 metros 79 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Fernando Araya Fernández, sur: milla marítimo terrestre de 200 metros, este: Fernando Araya Fernández y oeste: Fernando Araya Fernández (hecho no controvertido por las partes, ver imágenes 29 a 347 expediente judicial).

4.- Las fincas 15890, 17692, 14745, 16124 y 17690 fueron aprobadas conforme la Ley de Informaciones Posesorias No. 139 de 14 de julio de 1941: 1.- La 15890 fue aprobada en sentencia de las 9 horas del 16 de enero de 1969 ante el juez civil de Puntarenas a favor de Hilda Naranjo Carvajal, cédula 101690093, con una medida de 96 hectáreas 3183 metros 77 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Alberto León, sur: Fernando Araya Fernández, este: Francisco Araya Salas y oeste: Constantino Steller, río Tusubres en medio (Asiento primero de la finca al tomo 1870, folio 277, y expediente 129-1962 custodiado bajo la remesa 301 archivo 609). 2.- La 17690 fue aprobada en sentencia 14 horas del 29 de mayo de 1969 ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a favor de Fernando Araya Fernández, cédula 101300873, cónyuge de la titulante anterior, con una medida de 98 hectáreas 4848 metros 15 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Hilda Naranjo Carvajal, Francisco Araya Salas, hoy Wilfredo Quesada Hernández y Teresa Fernández Quesada, sur: zona marítimo terrestre de 200 metros de ancho, este: Fernando Araya Naranjo y Teresa Fernández Quesada y oeste: Hilda Naranjo Carvajal y río Tusubres en parte (Asiento primero de la finca al tomo 1976, folio 285, y expediente 4186-1967 en custodia bajo la remesa 704, archivo 543). 3.- La 17692 fue aprobada en sentencia de las 13:30 del 3 de junio de 1969 ante el juez de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda a favor de Carlos Luis Arias Arias, cédula 101260930, con una medida de 99 hectáreas 6216 metros decímetros cuadrados, Lindante al norte: Héctor Naranjo Carvajal y Rodolfo Araya Naranjo, sur: zona marítimo terrestre de 200 metros de ancho, este: Juan Ureña y oeste: Teresa Fernández Quesada y Fernando Araya Naranjo (Asiento primero de la finca al tomo 1976, folio 287). 4.- La 14745 fue aprobada en sentencia de las 7 horas del 15 de enero de 1969 ante el juez civil de Puntarenas a favor de Teresa Fernández Quesada, con una medida de 92 hectáreas 5896 metros 29 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Miguel Castillo Zumbado, sur: Fernando Araya Fernández, este Carlos Arias Arias y Dimas Flores: y oeste Francisco Araya Salas: (Asiento primero de la unca al tomo 1817, folio 335, y expediente 127-1962 en custodia bajo la remesa 301, archivo 442). 5.- La 16124 fue aprobada en sentencia de las 7 horas del 17 de enero de 1969 ante el juez civil de Puntarenas, a favor de Miguel Castillo Zumbado quien cedió sus derechos en estas diligencias a Héctor Enrique Naranjo Carvajal, cédula 102550116, con una medida de 83 hectáreas 3532 metros 3 decímetros cuadrados, Lindante al norte: Tomás Batalla, sur: Carlos Arias Arias, este Alcídes Fernández y Ernesto Cubillo, y oeste Francisco Araya Salas y Teresa Fernández Quesada (hecho no controvertido por las partes, ver imágenes 29 a 347 expediente judicial).

5.- El inmueble con matrícula 139159 del partido de Puntarenas con el plano P-861478-2003, se encuentra dividido en dos derechos, 001 y 002 y, comprende parcialmente áreas incluidas dentro de la demarcación de la zona marítimo terrestre por ocupación de manglar, contigua a la ría del Río Tusubres y ZMT, estimándose inclusión en ZMT del río Tusubres ocupada en el año 1974 alrededor de 109.348m2 (70.9%) de la propiedad y del río Tusubres 37.460m2 (24.3%) generando un aproximado de 146.808m2 (95.2%) del total del inmueble en zona pública demanial incluida en patrimonio natural del Estado (ver informe DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021, ver plano en imagen 18, 20-28 de expediente judicial).

IV.- DE LOS HECHOS NO PROBADOS:  De los elementos probatorios admitidos en autos no se logró acreditar: 1) Exactitud, física y de geolocación del área de resto privado excluido de la zona demanial correspondiente a 7.383.86m2 -4.8%- del área total del inmueble,  por falta de demarcación con exactitud bajo rumbos, azimut y coordenadas que brinden certeza y seguridad registral específica de ocupación privativa del inmueble matrícula de Folio Real 6-139159 derecho 001 y 002.

V. OBJETO DEL PROCESO: El objeto de este proceso es la anulación de la inscripción de la finca del Partido de Puntarenas, matrícula de Folio Real 6-139159 derecho 001 y 002 y consecuentemente la cancelación de su plano asociado P-861478-2003, esto en razón de comprender mayormente áreas de la zona marítimo terrestre, ergo, de dominio público. En razón de lo anterior, se ordene al Registro Público la cancelación del asiento de inscripción, de dicha finca así como la cancelación del asiento de inscripción de su plano. 

VI. DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE. A.- NOCIONES GENERALES Y UBICACIÓN NORMATIVAS: Tal y como lo ha reconocido la legislación y la jurisprudencia patria, la zona marítimo terrestre es un bien demanial y de manglar, el cual comparte las características de este tipos de bien, que son la imprescriptibilidad, inembargabilidad e inalienabilidad. Su reconocimiento como tal se hace con base en el artículo 261 del Código Civil, que hace la distinción entre bienes de dominio y bienes de dominio fiscal de la administración: "Son cosas públicas las que, por ley, están destinadas de un modo permanente a cualquier servicio de utilidad general, y aquellas de que todos pueden aprovecharse por estar entregadas al uso público. Todas las demás cosas son privadas y objeto de propiedad particular, aunque pertenezcan al Estado o a los Municipios, quienes para el caso, como personas civiles, no se diferencian de cualquier otra persona." En nuestro medio, se ha reconocido el carácter público de esa franja marina adyacente al territorio nacional, en la que ejerce su soberanía ... no es posible tener por violado el artículo 45 Constitucional, ya que no se imponen limitaciones a la propiedad privada, sino que al regularse el dominio público, la ley lo que hace es establecer condiciones mediante las que es posible el uso y disfrute de la zona marítimo terrestre, por parte de los particulares. Así quien pretenda por medios no autorizados ejercer un uso privativo de esa zona tendrá vedada la posibilidad de consumarlo, pues es aceptable también, desde tiempo inmemorial, que se trata de bienes imprescriptibles en favor de particulares y que están fuera de comercio." La naturaleza jurídica de la propiedad demanial es virtualmente diferente, como ya lo indicó esta Sala por resolución número 2306-91 de las 14:45 horas del 6 de noviembre, en la cual indicó: "El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. Son llamados bienes dominicales, bienes demaniales, bienes o cosas públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres. Es decir, afectados por su naturaleza y vocación. En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa. Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos de Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio. Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad. El permiso de uso es un acto jurídico unilateral que lo dicta la Administración, en el uso de sus funciones y lo que se pone en manos del particular, es el dominio útil del bien, reservándose siempre el Estado, el dominio directo sobre la cosa (...)."

En la actualidad, la ley que rige lo relativo al ordenamiento de la zona marítimo terrestre, es la Ley 6043, Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre del dos de marzo de mil novecientos setenta y siete, que recoge aspectos básicos, como la distinción de la zona pública y la zona restringida, el otorgamiento de concesiones y otros aspectos de interés (artículos 6 y 7). Se entiende que sobre la zona pública no puede ejercerse ningún tipo de derecho, mientras que en la zona restringida pueden otorgarse permisos o concesiones, los cuales será otorgados por las respectivas municipalidades. De igual forma, el artículo 7 de la ley, establece que por medio del procedimiento de informaciones posesorias, no puede obtenerse ningún derecho en la mencionada zona. No obstante, al momento de suceder los hechos objeto de esta demanda, concretamente en cuanto a los antecedentes de dominio y registraciones sucesivas de lo que hoy es el inmueble inscrito bajo matrícula de Folio Real 6-139159 derecho 001 y 002, se encontraba vigente la Ley 4558,  Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, promulgada el 22 de abril de 1970, que reguló el aprovechamiento de la zona, en los siguientes términos: "Artículo 6º.- Los cincuenta metros de la zona marítimo-terrestre a partir de la pleamar ordinaria, serán inalienables y en ningún caso pueden se objeto de arrendamiento o venta. Por lo tanto, nadie puede alegar derecho alguno sobre dicha franja, que estará dedicada a uso público para fines de esparcimiento, recreo o libre circulación. Las construcciones o instalaciones actualmente ubicadas en esa zona, no pondrán ser remodeladas y en caso de destrucción de las mismas, las nuevas construcciones deberán respetar esta zona inalienable. Artículo 7º.- Los ciento cincuenta metros restantes, tierra adentro, pueden ser objeto de arrendamiento, dentro de las siguientes normas: a) Los lotes destinados a construir residencias o quintas de recreo para uso del arrendatario o sus allegados y que no constituyan actividad lucrativa, sólo podrán arrendarse por extensiones no mayores de una hectárea y siempre que el frente a la playa no exceda de veinticinco metros. Ninguna persona junto con su cónyuge o hijos solteros, podrá tener más de un contrato de arrendamiento de esta clase. b) Las parcelas destinadas al establecimiento de centros de recreo, hoteles, moteles o restaurantes y similares, podrán arrendarse por extensiones mayores, de acuerdo con la planificación de la zona. En todo caso de arrendamiento de este tipo, la municipalidad respectiva debe oir previamente el parecer del Instituto Costarricense de Turismo. c) En ningún caso podrán darse en arrendamiento parcelas para el establecimiento de industrias en las zonas a que esta ley se refiere, salvo las relacionadas con la explotación turística. Pero en todo caso, tales industrias deberán ser localizadas fuera del área urbana. d) Los arrendamientos regulados en los incisos anteriores se otorgarán por el plazo de un año, pero podrán ser prorrogados hasta un máximo de diez, a solicitud de los interesados. La solicitud de prórroga deberá hacerse necesariamente dentro del mes anterior al vencimiento del contrato, bajo pena de cancelación definitiva del arrendamiento. En todos los casos de terminación del arrendamiento, las mejoras quedarán a favor de la municipalidad respectiva." Sin embargo, en su versión original, a través del Transitorio III, que estuvo vigente hasta el cuatro de octubre de mil novecientos setenta y uno, permitió titulación de terrenos dentro de la misma, bajo los siguientes parámetros: "Transitorio III.- Aquellas personas que demuestren haber poseído en forma quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona marítimo-terrestre, por más de treinta años, pueden solicitar título de propiedad sobre ellos, salvo la reserva a que se refiere el artículo 6º de esta ley, aún cuando hubieren poseído tales inmuebles durante parte de ese tiempo como arrendatarios, mediante contratos suscritos con el Estado o sus Instituciones. El procedimiento será el que marca la actual ley de Informaciones Posesorias. En este caso no habrá limitación en cuanto a la extensión del lote o finca a inscribir en cabeza del interesado." No obstante lo indicado, y en relación a la información posesoria, era la regulada por la Ley 4545, Ley de Informaciones Posesorias, que permitía un trámite administrativo ante el Instituto de Tierras y Colonización (ITCO) y que únicamente en caso de contención o de silencio por parte de ese Instituto, se acudía a la vía judicial, según lo establecía el artículo 12 de dicha ley. Para efectos de claridad, debe de indicarse que el Transitorio III, recién citado, fue derogado mediante la Ley 4847 del cuatro de octubre de mil novecientos setenta y uno, que la Ley 4558 fue suspendida en sus efectos mediante la Ley 5602 del cuatro de noviembre de mil novecientos setenta y cuatro y que fue derogada en su totalidad con la entrada en vigencia de la Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, que es la que se encuentra actualmente vigente. B.- DE LA TUTELA JURÍDICA DE LOS MANGLARES COMO PARTE DEL PATRIMONIO NATURAL DEL ESTADO: Está definido y este Tribunal así lo considera, los manglares forman parte del patrimonio natural y su razón reside en su importancia en el ecosistema, pues, como parte de los humedales, colaboran con el suministro de agua, para la explotación directa como para la recarga de acuíferos; regulación de flujos para el control de inundaciones; prevención y protección contra el ingreso de aguas saladas que afecten aguas subterráneas y aguas dulces superficiales; protección contra las fuerzas de la naturaleza como tormentas, huracanes, etc.; retención de sedimentos, nutrientes. Por ello, los manglares específicamente junto con los estuarios, los pastos marinos y las demás zonas marino costeras, constituyen zonas de gran importancia para la reproducción de especies marinas y por tanto, poseen un gran valor ambiental, económico, social, cultural, científico y recreativo, razón por la cual su protección como bien jurídico es un hecho fundamental para la sociedad, ya que su destrucción, menoscabo o pérdida, ocasiona grandes perjuicios, pues impacta de manera negativa un medio ambiente sustentable, y cuando su explotación es irracional afecta de manera directa el hábitat marino costero. Es por ello que el Estado costarricense a través de diversas leyes lo ha protegido y por su importancia natural, los manglares fueron afectos al "Patrimonio Natural del Estado". Así por ejemplo, a partir de los artículos 1 y 3 de la Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942, el manglar está afectado como bien de dominio público. Al respecto el artículo 1 señala: "Son aguas del dominio público: I.- Las de los mares territoriales en la extensión y términos que fija el derecho internacional; II.- Las de las lagunas y esteros de las playas que se comuniquen permanente o intermitentemente con el mar; III.- Las de los lagos interiores de formación natural que estén ligados directamente a corrientes constantes; IV.- Las de los ríos y sus afluentes directos o indirectos, arroyos o manantiales desde el punto en que broten las primeras aguas permanentes hasta su desembocadura en el mar o lagos, lagunas o esteros; V.- Las de las corrientes constantes o intermitentes cuyo cauce, en toda su extensión o parte de ella, sirva de límite al territorio nacional, debiendo sujetarse el dominio de esas corrientes a lo que se haya establecido en tratados internacionales celebrados con los países limítrofes y, a falta de ellos, o en cuanto a lo no previsto, a lo dispuesto por esta ley; VI.- Las de toda corriente que directa o indirectamente afluyan a las enumeradas en la fracción V; VII.- Las que se extraigan de las minas, con la limitación señalada en el artículo 10; VIII.- Las de los manantiales que broten en las playas, zonas marítimas, cauces, vasos o riberas de propiedad nacional y, en general, todas las que nazcan en terrenos de dominio público; IX.- Las subterráneas cuyo alumbramiento no se haga por medio de pozos; y X.- Las aguas pluviales que discurran por barrancos o ramblas cuyos cauces sean de dominio público". Por su parte el artículo tercero indica: "Son igualmente de propiedad nacional: I.- Las playas y zonas marítimas; II.- Los vasos de los lagos, lagunas y esteros de propiedad nacional; III.- Los cauces de las corrientes de dominio público; IV.- Los terrenos ganados al mar por causas naturales o por obras artificiales; V.- Los terrenos ganados a las corrientes, lagos, lagunas o esteros, por obras ejecutadas con autorización del Estado; y VI.- Las islas que se forman en los mares territoriales, en los vasos de los lagos, lagunas o esteros o en cauces de las corrientes de propiedad nacional, siempre que éstas no procedan de una bifurcación del río en terrenos de propiedad particular". Esta naturaleza jurídica de los manglares como un bien de dominio público, fue confirmada por la misma antigua Sala de Casación al indicar en el voto No. 121 de las 16 horas del 14 de noviembre de 1979; que las aguas cubiertas por el manglar no brotan en el interior de las fincas, sino que provienen del mar, y que por tanto esas aguas y los vasos comunicantes que las contienen son de dominio público y no pueden ser reducidas a propiedad privada. En este mismo sentido de protección, los artículos 13 y 14 de la Ley Forestal, establecen que las zonas boscosas, los terrenos con aptitud forestal, los manglares y los humedales, quedan afectadas de forma inmediata a este Patrimonio, aún sin concurrencia de la Administración, situación que fue avalada por la Sala Constitucional en sentencias 1992-03789 y 1997-04587. En cuanto a la demanialidad de los manglares la ley 6043; la Ley Orgánica del Ambiente; la Ley 7224; la Ley Forestal; la Ley de Biodiversidad y la Ley de Conservación de la Vida Silvestre le da igual tutela que desde la citada "Ley de Aguas" y sus reformas y que como bienes inalienables los mismos se encuentran fuera del comercio de los hombres y no pueden ser reducidos a propiedad privada, y por tratarse de bienes afectos al Dominio Público, y por ende imprescriptibles, inalienables e inembargables. En cuanto a su tutela, le corresponde al Estado su protección en forma directa, sin necesidad de acudir al ámbito jurisdiccional, aunque desde luego puede hacerlo. Por su parte, la Sala Constitucional en su jurisprudencia ha dicho que: “...Las Áreas Silvestres Protegidas declaradas por el Poder Ejecutivo, son bienes sujetos al régimen del Patrimonio Natural del Estado, por tener un alto valor para los ecosistemas, especies amenazadas o desde el punto de vista científico. Son delimitadas por el Poder Ejecutivo; a partir de su declaratoria se pretende dotar a estas zonas geográficas de una vocación conservacionista y proteccionista necesarias para cumplir su función. Como lo ha interpretado esta Sala, este Patrimonio alcanza tanto los terrenos públicos como los privados, sometidos a un régimen jurídico especial aunque pertenezca a un sujeto derecho público o de derecho privado. De conformidad con la legislación contenida en la Ley Orgánica del Ambiente y la Ley Forestal, estos bienes del Patrimonio Natural del Estado, soportan intereses y restricciones que superan los límites propios de los cantones, para dar lugar a un interés nacional e incluso internacional de protección...”(Sentencia No. 2010-021258 de las catorce horas del veintidós de diciembre de dos mil diez). En cuanto a la tutela jurídica del patrimonio natural del Estado, esa Sala ha manifestado: “...En virtud de que las normas impugnadas se refieren en forma específica al Patrimonio Natural del Estado, es necesario recordar cómo ha definido la Sala este concepto: “El Patrimonio Natural del Estado es un bien de dominio público cuya su conservación y administración están encomendadas, por la ley, al Ministerio del Ambiente y Energía, mediante el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Ley Forestal, arts. 6 inc. a y 13 pfo.2°, y 14; Ley Orgánica del Ambiente, artículo 32, pfo. 2°). Lo integran dos importantes componentes: a) Las Áreas Silvestres Protegidas, cualquiera sea su categoría de manejo, declaradas por Ley o Decreto Ejecutivo: reservas forestales, zonas protectoras, parques nacionales, reservas biológicas, refugios nacionales de vida silvestre, humedales y monumentos naturales (Ley Forestal 7575, arts. 1°, pfo. 2°, 3° inciso i; Ley Orgánica del Ambiente 7554, artículo 32; Ley de Biodiversidad N° 7788, arts. 22 y sigts. y 58; Ley del Servicio de Parques Nacionales N° 6084, artículo 3° incs. d y f, en relación con la Ley Orgánica del MINAE N° 7152 y su Reglamento; Ley de Conservación de la Vida Silvestre N° 7317, artículo 82, inciso a). b) Los demás bosques y terrenos forestales o de aptitud forestal del Estado e instituciones públicas (artículo 13 de la Ley Forestal), que tienen una afectación legal inmediata. Para la zona marítimo terrestre, la misma Ley 6043 (artículo 73) excluye de su ámbito las Áreas Silvestres Protegidas y las sujeta a su propia legislación. El resto de áreas boscosas y terrenos de aptitud forestal de los litorales, están también bajo la administración del Ministerio del Ambiente y se rigen por su normativa específica (Ley Forestal, artículo 13 y concordantes)” (ver sentencia No. 2008-016975 de las catorce horas y cincuenta y tres minutos del doce de noviembre del dos mil ocho).

Visto lo anterior, del examen del caso, lo primero que debe decirse es que la representación de la demandada acepta que el inmueble discutido, en parte de su área se encuentra incluido en zona demanial pública y no su totalidad, lo cual es cierto y así lo ha tenido por acreditado este Tribunal. Ergo, a partir de ello, está claro, de acuerdo con los elementos normativos de marras, al pertenecer el mangle a una categoría superior de humedales, éste se encuentren en propiedades del Estado (que pertenezcan a cualquier ente, órgano u organismo estatal), por lo que forman parte de ese patrimonio, dado que se les clasifica como terrenos forestales (ver Decreto Ejecutivo 36786 del 12 de agosto de 2011); además, los manglares o bosques salados y los esteros, al formar parte de la zona pública en la zona marítimo terrestre, área inalienable según el artículo 1 de la Ley sobre la zona marítimo terrestre “el carácter demanial de la zona marítimo terrestre (o ribera marina como se le denominó antiguamente) se reconoce desde tiempo inmemorial, y el Derecho Romano mismo recoge ese status, como "res communes" y "extra comercium" (ver voto No. 447-91 de 15:30 horas del 21 de febrero de 1991), constituyen reserva forestal y están afectados a la Ley Forestal 7575 del 13 de febrero de 1996 de acuerdo con el artículo 13 de esa ley. En todo caso, la Sala Constitucional ha venido precisando este tema, considerando: “Interesa resaltar la forma en que está conformado el patrimonio forestal del Estado, en tanto en él se da una doble naturaleza, en primer lugar, por el patrimonio natural del Estado, conformado por reservas forestales, reservas biológicas, zonas protectoras, refugios de vida silvestre, humedales y monumentos naturales (artículo 32 de la Ley Orgánica del Ambiente, número 7554, de dieciocho de setiembre de mil novecientos noventa y cinco), al cual se le dota de la condición de bien de dominio público, al tenor de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley Forestal, número 7575...” (Ver sentencia de la Sala Constitucional No. 2011-16938).  Conforme a lo expuesto, las zonas de manglar como parte de los humedales, y su apropiación aún por práctica y conducta lícita, aprovechada por parte de particulares está vedada, por calificarse como un bien de dominio público, y por ende, se le aplica los principios de imprescriptibilidad, enajenabilidad e inembargabilidad, y los particulares que reclamen su titularidad o bien la ostenten bajo la titularidad registral, deben acreditar, primero, que el inmueble no está en zona demanial afectada y segundo, que se adquirió bajo las excepciones dadas por la ley, resultando, que de las probanzas lo único demostrado es que el inmueble con matrícula 139159 del partido de Puntarenas con el plano P-861478-2003 y actualmente inscrito registralmente a nombre de MICHAEL ALBERT FRANCIS y RODRIGO LUIS CHAMBERLAIN, se comprende parcialmente y no su totalidad, en áreas incluidas dentro de la demarcación de la zona marítimo terrestre por ocupación de manglar, contigua a la ría del Río Tusubres y ZMT, estimándose inclusión en ZMT del río Tusubres ocupada en el año 1974 alrededor de 109.348m2 (70.9%) de la propiedad y del río Tusubres 37.460m2 (24.3%) generando un aproximado de 146.808m2 (95.2%) del total del inmueble en zona pública demanial incluida en patrimonio natural del Estado (ver informe DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021, ver plano en imagen 18, 20-28 de expediente judicial), lo que no impide que se falle este asunto con lugar pero de forma parcial en lo que más adelante se detallará. Por la ubicación y demarcación del inmueble en los porcentajes indicados en zonas de dominio público, el mismo está fuera del comercio de los hombres, de manera que resultan imprescriptibles, inembargables e inalienables, y gozan de un régimen jurídico especial reforzado (artículos 261 y 262 del Código Civil y 121 inciso 14 de la Constitución Política). De acuerdo con la Sala Constitucional (sentencia N°2007-2408 16:13 horas del 21 de febrero de 2007) "se trata de bienes cuya titularidad ostenta el Estado en su condición de administrador, por lo que debe entenderse que se trata de bienes que pertenecen a la Nación (...) lo cual implica que por el transcurso del tiempo, no puede adquirirse el derecho de propiedad sobre ellos, ni siquiera de mera posesión, es decir, no pueden adquirirse mediante la usucapión (...) y son inalienables, lo que se traduce en la condición de que están fuera del comercio de los hombres; de donde no pueden ser enajenados, vendidos o adquiridos, ni a título gratuito ni oneroso, ni por particulares, ni por el Estado, de modo que están excepcionados del comercio de los hombres y sujetos a un régimen jurídico especial y reforzado." Suma a ello, que a pesar de la existencia del principio de la publicidad registral, este cede a otro de mayor interés interés y de mayor protección jurídica, cual es el principio de inmatriculación, puesto que la eficacia del régimen demanial es per se y su existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento como medio para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan el dominio público impiden que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen. El demanio tiene publicidad legal. Lo anterior va aparejado al principio de inmatriculación de los inmuebles componentes del dominio público, el cual cuenta con una publicidad material y no necesariamente formal o registral. Frente al dominio público, las detentaciones privadas adolecen de valor obstativo, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad. La condición de bien de dominio público y uso público afecta a tercero, aunque tal cualidad no resulte del Registro de la Propiedad. Se trata de bienes que, por su naturaleza, no necesitan de la inscripción registral. (ver entre otros Sentencia N° 868-2001, de las 10:15 horas del 16 de octubre de 2001 Sala Constitucional y Sentencia N°189-F-S1-2011, de las 9:15 horas del 3 de marzo de 2011 de Sala Primera)

VII.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN. En consecuencia, de la normativa aplicable indicada ut supra  y en asocio al cuadro fáctico, que evidencia la intromisión en gran medida de la heredad en cuestión, por estar mayormente inmersa dentro de la zona marítimo terrestre de dominio público y, sin justo título anterior a la afectación pública, y en correspondencia con la pretensión del Estado, en cuanto solicitó que se sancione la nulidad y cancelación de los asientos de inscripción en el Registro de Bienes Inmuebles del Registro Nacional de la propiedad del Partido de Puntarenas con matrícula 139159 -dividida en dos derechos, 001 y 002- con el plano P-861478-2003, aunado a lo quedó ampliamente detallado en el apartado de hechos probados de esta resolución, en donde se consignó el historial/antecedente del inmueble en cita y de la información contenida del informe DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021, arriba este Tribunal a otorgar credibilidad a dicho informe, por demás, también ante la falta de demostración en contrario, por lo que se tiene como cierto que dicho inmueble se encuentran con inclusión aproximada del 95.2% dentro del Patrimonio del Estado correspondiente a la Zona Marítimo Terrestre y de Manglar. Es con base en estos elementos y bajo la estimación que si bien el inmueble fue adquirido de forma lícita cuando ya se había consolidado el derecho de propiedad del transmitente, amparados a los principios de publicidad registral, que la buena fe de los demandados en tales negocios jurídicos no demerita en absoluto el carácter demanial del área del terreno afectado, puesto que en virtud del principio de inmatriculación de los bienes de dominio público, a dicho régimen no le es oponible el principio de publicidad registral como defensa para mantener un título de propiedad privada, salvo que el particular demostrara que su título era preexistente a la constitución del demanio en los terrenos disputados, como ya se había indicado. Dado que la inscripción final de la finca discutida en este asunto proviene de los movimientos registrales apuntados en los hechos 2 a 5 de esta sentencia, resulta acreditado en este caso que el Estado tiene parcialmente razón en su pretensión de modificación de los documentos registrados y siendo así, está en todo su derecho de recuperar el área de dominio pleno sobre el patrimonio demanial incluido en el inmueble inscrito (artículo 264 del Código Civil), con la salvedad que es únicamente, en la porción incluida sobre esa área de exclusión -95.2%, entendiéndose que de conformidad con el numeral 320 del Código Civil, la acción la puede ejercer el dueño "primigenio" tanto frente a poseedores (sean éstos de buena o de mala fe), como también frente a terceros que lograron inscribir posteriormente un título registral sobre la misma finca (fenómeno de doble matriculación), producto de un trámite de información posesoria o por la vía de procedimientos de titulación de tierras, como se ha dado en la especie. Al haber quedado acreditado tanto en sede administrativa como judicial que el inmueble de los demandados se sobrepone en gran parte y no en todo, a un terreno que goza de todas las características propias del demanio público; resulta evidente que las inscripciones examinadas no debieron prosperar dado que, por su naturaleza ya explicada, no puede convalidarse por ninguna vía, ni siquiera por el transcurso del tiempo, sobre todo teniendo en consideración que la prueba recabada, que consistió fundamentalmente en el informe rendido DIG-TOT-INF-115-2021 de 29 de setiembre de 2021, establece parcialmente áreas incluidas dentro de la demarcación de la zona marítimo terrestre por ocupación de manglar, contigua a la ría del Río Tusubres y ZMT, estimándose inclusión en ZMT del río Tusubres ocupada en el año 1974 alrededor de 109.348m2 (70.9%) de la propiedad y del río Tusubres 37.460m2 (24.3%) generando un aproximado de 146.808m2 (95.2%) del total del inmueble en zona pública demanial, pero que resulta omiso, en el tanto, no demarca con exactitud bajo rumbos, azimut y coordenadas, el área restante específica de ocupación privativa, y sobre la cual, la presente acción no puede oponerse a los demandados, bajo pena de entenderse como una expropiación de hecho y la transgresión a la propiedad privada.

Colofón. En este sentido, y bajo las consideraciones expuestas, ha de indicándose que las actuaciones encontradas por el Instituto Geográfico Nacional del Registro Público en su informe de cita, hacen que sea imposible generar derechos tanto para el comprador original como los sucesivos adquirentes debido a que la inscripción no subsana los vicios de origen o antecedente que contenga y, por lo tanto, es incapaz de generar derechos para el titular original o los posteriores de buena fe, como resultan ser los demandados actuales sobre la totalidad del área de la finca en cuestión. Se reitera que las inscripciones registrales examinadas no surten ni conceden derecho real alguno susceptible de protección privada sobre el patrimonio demanial inmerso en la finca inscrita, ni tampoco sobre ellos pueden imponerse válidamente gravámenes de cualquier tipo, sea por título de garantía de crédito u otro en confrontación legal del régimen demanial, toda vez que sustrae del comercio de los hombres el inmueble de marras, en la parte ocupada sobre el demanio público y el mangle. Así, con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, procede bajo el dimensionamiento de los efectos de esta sentencia, declarar parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el Estado, por estar en su gran mayoría el inmueble dentro de la zona marítimo terrestre de dominio público y de mangle (95.2%) y sin justo título anterior a la afectación, en área exclusiva y excluyente donde regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente, ordenándose la restitución del área porcentual del terreno por ser este perteneciente al Estado, con la obligada disminución de cabida del área inscrita del inmueble, debiendo quedar el resto privado en cabeza de los demandados. Por consiguiente, el Registro Público hará preceptivamente la modificación por el exceso de cabida ilegítima que instrumentaliza la inscripción de la matrícula dada, esto con la información que se recabará en la ejecución de sentencia, dejándose sin efecto el plano catastral  P-861478-2003, por no ser coincidente con lo el remanente que le corresponde a los demamdados y en ese orden, deberá el Estado, por medio de la institución respectiva, una vez que el restante porcentaje de área privada correspondiente a 7.383.86m2 -4.8%- del área total del inmueble sea debidamente deslindada, ubicada y amojonada, par separar el área demanial a favor del Estado, a fin de que el inmueble 6-139159-001-002 sea ajustado al área privada solamente con un plano ajustado a su realidad. La determinación de los linderos de los terrenos a reivindicar a favor del Estado, se hará en fase de ejecución de sentencia con auxilio pericial o por medio del Instituto Geográfico Nacional del Registro Público, según amerita la instrumentación de esta sentencia para su debida eficacia hasta lograrse el nueno plano catastral respectivo, por lo que se le llama la atención de la representación del Estado, en el sentido expuesto, para efectos de que se ejerzan las acciones correspondientes, lo que implica, determinar la ubicación del área privada correspondiente a 7.383.86m2 -4.8%-, como igualmente la atención a los demandados para que por su cuenta y coordinación con el Estado logren el cometido de esta sentencia. Este resultado resolutivo contradice por infundada, la afirmación de los demandados en cuanto a que "En este caso en ninguna parte de la demanda (hechos, pretensión y/o prueba documental) se indica con toda claridad y especificidad, cuál es la parte de la finca que está dentro de la zona marítimo terrestre y adónde está ubicada, datos indispensables para el ejercicio correcto de la defensa de mis representados y para que el Despacho Judicial pueda emitir una resolución de fondo debidamente fundamentada y con hechos y datos ciertos y comprobables". Se ordena la restitución a favor del Estado del área indicada del demanio público correspondiente a 146.808m2 (95.2%) del total del inmueble de marras, esto en aplicación del numeral 122 del CPCA, incisos a), b) c), d), f), k) l), que faculta al Estado para impugnar cualquier extensión anómala en su perjuicio de la tierra de dominio público aquí reivindicada o faltantes de cabida en las zonas que se ha ordenado reivindicar, si hubiere mérito. Entiende el Tribunal, que lo deseable y pertinente era contar con un mapa o plano integral de la toda la zona en conflicto que haya sido levantado a partir del uso de un sistema de posicionamiento global (GPS), el cual sí permite obtener las coordenadas geográficas reales y de alta precisión de un determinado lugar, o bien un levantamiento a partir de un posicionamiento por puntos georeferenciados de ortofotos (fotografías aéreas corregidas) y no sólo con vista en fotografías aéreas de vieja data, ya que éstas pueden presentar errores naturales en la interpretación de los detalles de la superficie, debido a variables físicos de situ, lo que agrava la falta de precisión de dichos documentos públicos, por lo que debe también tutelarse el derecho de propiedad privada del restante citado y le quede como remante privativo, quedando así condicionada la eficacia de esta sentencia, hasta que lo ordenado sea debida y cabalmente diligenciado en los términos señalados. 

VIII: DE LAS EXCEPCIONES DE FALTA DE FALTA DE DERECHO Y FALTA DE CAUSA: Por las razones indicadas en considerandos previos deben acogerse las excepciones opuestas en el tanto y en relación a la exclusión de la matrícula 6-139159-001-002 con el porcentaje de área privada 4.8% correspondiente a 7.383.86m2 del área total del inmueble, la cual deberá quedar debidamente deslindada, ubicada y amojonada de acuerdo a lo indicado atrás de previa a la anulación ordenada.

IX.- DE LAS COSTAS: Por la naturaleza reinvindicatoria del presente proceso, originado por conductas lícitas precedentes que llevaron a los demandados a la adquisición de la propiedad registral del inmueble de cita, procede declarar la eximente de condena de las costas del proceso a las partes litigantes de acuerdo con el inciso b) del artículo 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo.

POR TANTO

Se acogen las excepciones de falta de derecho y falta de causa en relación a la anulación del asiento registral de inscripción de la matrícula 6-139159-001-002 y de su plano catastro correlativo P-861478-2003 en el tanto y en relación a la exclusión de la matrícula 6-139159-001-002 con el porcentaje de área privada 4.8% correspondiente a 7.383.86m2 del área total del inmueble. En consecuencia, procede declarar parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el Estado, ordenándose la restitución del área porcentual del terreno por ser este perteneciente al Estado, con la obligada disminución de cabida del área inscrita del inmueble, debiendo quedar el resto privado en cabeza de los demandados. Por consiguiente, el Registro Público hará la modificación por el exceso de cabida ilegítima que instrumentaliza la inscripción de la matrícula dada, esto con la ejecución de sentencia que se extienda, una vez que el restante porcentaje de área privada correspondiente a 7.383.86m2 -4.8%- del área total del inmueble sea debidamente deslindada, ubicada y amojonada, reservándose el área demanial a favor del Estado, a fin de que el inmueble 6-139159-001-002 sea ajustado al área privada únicamente, quedando así condicionada esta sentencia hasta tanto ello no sea ejecutado de la manera dispuesta. La determinación de los linderos de los terrenos a reivindicar a favor del Estado, se hará en fase de ejecución de sentencia con auxilio pericial o por medio del Instituto Geográfico Nacional del Registro Público, según amerita la instrumentación de esta sentencia para su debida eficacia, con la extensión del plano catastral correspondiente. Se resuelve este asunto sin condenatoria en costas con respecto a las partes litigantes. Ronaldo Hernández Hernández  //  Felipe Córdoba Ramírez  //  Evelyn Ulloa Solano. Jueces

 

 




- Código Verificador -
*PAOFRZBBPCM61*
PAOFRZBBPCM61



 

Documento firmado por:

RONALDO HERNANDEZ HERNANDEZ, JUEZ/A DECISOR/A
EVELYN SOLANO ULLOA, JUEZ/A DECISOR/A
FELIPE ALBERTO CORDOBA RAMIREZ, JUEZ/A DECISOR/A

 

EXP: 21-006132-1027-CA

Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected]

 

Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 09:14:55.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

B.- ON THE LEGAL PROTECTION OF MANGROVES AS PART OF THE STATE'S NATURAL HERITAGE: It is defined, and this Tribunal so considers, that mangroves form part of the natural heritage, and their reason lies in their importance in the ecosystem, since, as part of the wetlands, they collaborate with the water supply, for direct exploitation and for aquifer recharge; flow regulation for flood control; prevention and protection against the entry of saltwater that affects groundwater and surface freshwater; protection against the forces of nature such as storms, hurricanes, etc.; retention of sediments and nutrients. For this reason, mangroves specifically, along with estuaries, seagrasses, and other marine-coastal zones, constitute areas of great importance for the reproduction of marine species and, therefore, possess great environmental, economic, social, cultural, scientific, and recreational value. This is why their protection as a legal right is a fundamental fact for society, since their destruction, impairment, or loss causes great harm, as it negatively impacts a sustainable environment, and when their exploitation is irrational, it directly affects the marine-coastal habitat. It is for this reason that the Costa Rican State, through various laws, has protected them, and because of their natural importance, mangroves were designated as part of the "Patrimonio Natural del Estado". Thus, for example, based on Articles 1 and 3 of the Ley de Aguas No. 276 of August 27, 1942, the mangrove is designated as a public domain asset. In this regard, Article 1 states: "The following are waters of the public domain: I.- Those of the territorial seas in the extent and terms established by international law; II.- Those of the lagoons and estuaries of the beaches that communicate permanently or intermittently with the sea; III.- Those of inland lakes of natural formation that are directly linked to constant currents; IV.- Those of rivers and their direct or indirect tributaries, streams, or springs from the point where the first permanent waters emerge to their mouth in the sea or lakes, lagoons, or estuaries; V.- Those of constant or intermittent currents whose channel, in its entire length or part of it, serves as a boundary to the national territory, the ownership of these currents being subject to what has been established in international treaties entered into with neighboring countries and, in the absence thereof, or as to what is not provided for, to the provisions of this law; VI.- Those of any current that directly or indirectly flows into those listed in subsection V; VII.- Those extracted from mines, with the limitation indicated in Article 10; VIII.- Those of springs that emerge on the beaches, maritime zones, channels, beds, or banks of national property and, in general, all those that arise on public domain lands; IX.- Subterranean waters whose outcropping is not made by means of wells; and X.- Rainwater that flows through gullies or ramblas whose channels are of the public domain." For its part, Article 3 states: "The following are also national property: I.- The beaches and maritime zones; II.- The beds of lakes, lagoons, and estuaries of national property; III.- The channels of public domain currents; IV.- Land reclaimed from the sea by natural causes or by artificial works; V.- Land reclaimed from currents, lakes, lagoons, or estuaries by works executed with State authorization; and VI.- Islands that form in the territorial seas, in the beds of lakes, lagoons, or estuaries, or in channels of currents of national property, provided that these do not proceed from a bifurcation of the river on privately owned land." This legal nature of mangroves as a public domain asset was confirmed by the former Sala de Casación itself when it indicated in Voto No. 121 at 4:00 p.m. on November 14, 1979, that the waters covered by the mangrove do not spring from the interior of the properties, but rather come from the sea, and that therefore those waters and the communicating vessels that contain them are of the public domain and cannot be reduced to private property [...].

... See more

Other References: Sala de Casación when indicating in Voto No. 121 at 4:00 p.m. on November 14, 1979.

Citations of Legislation and Doctrine
Text of the resolution
PJEDITOR Document

 

*210061321027CA*

 

EXPEDIENTE:

21-006132-1027-CA - 7

PROCESO:

CONOCIMIENTO

ACTOR/A:

EL ESTADO

DEMANDADO/A:

MICHAEL ALBERT FRANCIS

 N° 2025008749

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at seven fifty-four in the morning on the first of September, two thousand twenty-five.-

Ordinary proceeding filed by the ESTADO, represented by the Procuradora Natalia Aguilar Porras, against MICHAEL ALBERT FRANCIS, with a single surname due to his United States nationality and with his country's passport No. 206230566, and RODRIGO LUIS CHAMBERLAIN, with a single surname due to his United States nationality, with his country's passport No. 157026838, both represented by the authorized guardian ad litem (Curador) in the record, Licenciada Andreína Vincenzi Guilá, with identity card 1-0509-0138. The Collegiate Tribunal, to which it corresponded by turn to hear this matter, proceeds to issue, after prior deliberation of law, the corresponding resolution, with the unanimous vote of its members Ronaldo Hernández Hernández, Felipe Córdoba Ramírez, and Evelyn Solano Ulloa.

Drafted by Judge Hernández Hernández.

CONSIDERANDO

I.- PRELIMINARY ASPECTS. As part of the procedural path, the following is noted:

1.- The present cause has been substantiated in this venue in electronic form; therefore, the foliation of the electronic document generated as a single file in PDF format, obtained from the Escritorio Virtual with the options "Descending Order" and "See description of Document (PDF)" unchecked and with the option "See cover details of the Expediente" selected in "End," shall be used as a reference. The foregoing is for the purpose of providing the identification and reference of the documents in addition to what is described at each opportunity.

2.- In the interim measure (medida cautelar) file 21-006132-1027-CA, an interim measure resolution was issued at seven forty-four in the evening on the first of November of two thousand, which provided as pertinent: "...the REGISTRO NACIONAL is ordered, by way of a TYPICAL PROVISIONALÍSIMA INTERIM MEASURE, to immediately ANNOTATE the present proceeding on the margin of the registration entry for the properties of the Partido de Puntarenas, real property folio number 6-139159, in the name of MICHAEL ALBERT FRANCIS, at this time. Issue for this purpose the respective writs, which shall be made available to the plaintiff for their withdrawal and corresponding processing." (see interim measure file)

3.- The complaint (demanda) was filed on September 30, 2021, so that in judgment it be specifically declared—with the claims adjusted and defined at the Audiencia Preliminar—as follows: "1. Declare that the real property number 6-139159, divided into rights 001 and 002, comprises areas of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), of the public domain, described in report DIG-TOT-INF-115-2021 forwarded via official letter DIG-TOT-0595-2021 of September 29, 2021. 2. Given the declaration of the first claim, order the absolute nullity of real property 6-139159 rights 001 and 002, associated with plan P-861478-2003. For this reason, I request that the Registro Público be ordered to cancel the registration entry for said property as well as the cancellation of the registration entry for its plan, in whose area the powers of demanial self-protection (auto tutela demanial) under the charge of the competent active administration shall apply. 3. In the event of opposition, impose both costs and their interest on the defendant." (see complaint at images 2-10, minutes of the Audiencia Preliminar at images 449-451, 462-464, and its audio recording in the judicial expediente)

4.- By resolution at 08:13 hours on January 6, 2022, the defendants were given notice, and their representative answered the complaint in the negative and raised the defenses of lack of right (falta de derecho) and lack of cause (falta de causa). They likewise expanded the answer to the complaint due to a variation of the claim, according to the deadline granted in the Audiencia Preliminar of June 20, 2024. They requested that the judgment declare the complaint without merit and order the plaintiff to pay both costs of this proceeding. (see images 348-349, 449-451, 462-465, 410-417, and 440-448 in the judicial expediente)

5.- The Audiencia Preliminar was held on July 20, 2024, and January 16, 2025. At the second hearing, the claims were fixed. The preliminary defense of necessary passive joinder of parties (litis consorcio pasivo necesaria) was rejected by Resolution No. 2025000225 at two thirty-three in the afternoon on January sixteenth, two thousand twenty-five. The procedural judge declared the procedure as one of pure law (puro derecho). The parties were given the opportunity to render their conclusions orally, which were offered at the time. Said hearings were recorded in the corresponding digital audio system and in a succinct minute that is attached to the digital expediente. (see images 449-451 and 462-465 of the judicial expediente)

This resolution of the Tribunal is issued, without observing defects or omissions likely to generate nullity or defenselessness to the parties.

II.- A) ALLEGATIONS OF THE PLAINTIFF, EL ESTADO, REGARDING THE COMPLAINT: In summary, the plaintiff refers to the following facts to justify its action, for which it is stated literally and as pertinent: "HECHOS. 1) In the name of Michael Albert Francis and Rodrigo Luis Chamberlain, registration number 139159 of the Partido de Puntarenas is recorded with plan P-861478-2003, which is divided into two rights, 001 and 002, corresponding to one half of the property each (See literal certification of the property and source document at volume 549, entry 6046). 2) Property 139159 originated as a segregation from property 81048 (volume 549, entry 6046), which is the product of a merger (reunión) of 3 properties: 24208, 25796, and 19034 (volume 403, entry 11756); 24208 and 25796 originated from information of possession proceedings (diligencias de información posesoria) before the former Instituto de Tierras y Colonización, while the latter was born from the merger of 5 properties titled through information of possession processed in court 15890, 17692, 14745, 16124, and 17690. These last 5 were approved in accordance with the Ley de Informaciones Posesorias No. 139 of July 14, 1941: 15890 was approved in a judgment at 9:00 a.m. on January 16, 1969, before the civil judge of Puntarenas in favor of Hilda Naranjo Carvajal, ID 101690093, with an area of 96 hectares, 3,183 square meters, 77 square decimeters, Bordered on the north: Alberto León, south: Fernando Araya Fernández, east: Francisco Araya Salas, and west: Constantino Steller, with the Río Tusubres in between (First entry of the property at volume 1870, folio 277, and expediente 129-1962 archived under remittance 301, file 609). 17690 was approved in a judgment at 2:00 p.m. on May 29, 1969, before the Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda in favor of Fernando Araya Fernández, ID 101300873, spouse of the previous titleholder, with an area of 98 hectares, 4,848 square meters, 15 square decimeters, Bordered on the north: Hilda Naranjo Carvajal, Francisco Araya Salas, now Wilfredo Quesada Hernández and Teresa Fernández Quesada, south: maritime-terrestrial zone of 200 meters in width, east: Fernando Araya Naranjo and Teresa Fernández Quesada, and west: Hilda Naranjo Carvajal and Río Tusubres in part (First entry of the property at volume 1976, folio 285, and expediente 4186-1967 archived under remittance 704, file 543). 17692 was approved in a judgment at 1:30 p.m. on June 3, 1969, before the judge of the Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda in favor of Carlos Luis Arias Arias, ID 101260930, with an area of 99 hectares, 6,216 square meters, square decimeters, Bordered on the north: Héctor Naranjo Carvajal and Rodolfo Araya Naranjo, south: maritime-terrestrial zone of 200 meters in width, east: Juan Ureña, and west: Teresa Fernández Quesada and Fernando Araya Naranjo (First entry of the property at volume 1976, folio 287). 14745 was approved in a judgment at 7:00 a.m. on January 15, 1969, before the civil judge of Puntarenas in favor of Teresa Fernández Quesada, with an area of 92 hectares, 5,896 square meters, 29 square decimeters, Bordered on the north: Miguel Castillo Zumbado, south: Fernando Araya Fernández, east: Carlos Arias Arias and Dimas Flores, and west: Francisco Araya Salas (First entry of the property at volume 1817, folio 335, and expediente 127-1962 archived under remittance 301, file 442). 16124 was approved in a judgment at 7:00 a.m. on January 17, 1969, before the civil judge of Puntarenas, in favor of Miguel Castillo Zumbado, who assigned his rights in these proceedings to Héctor Enrique Naranjo Carvajal, ID 102550116, with an area of 83 hectares, 3,532 square meters, 3 square decimeters, Bordered on the north: Tomás Batalla, south: Carlos Arias Arias, east: Alcídes Fernández and Ernesto Cubillo, and west: Francisco Araya Salas and Teresa Fernández Quesada (First entry of the property at volume 1870, folio 511, and expediente 131-1962 archived under remittance 1278, file 28). On the other hand, properties 24208 and 25796 were approved based on Ley 4545 of March 20, 1970; both proceedings were initiated on July 11, 1975, by the brothers Rodolfo Araya Naranjo, ID 103710423, and Fernando Araya Naranjo, ID 103550822, respectively, sons of the titleholders of properties 15890 and 17690. 24208 was approved by resolution at 8:10 a.m. on February 9, 1977, before the Instituto de Tierras y Colonización with an area of 85 hectares, 3,983 square meters, 90 square decimeters, Bordered on the north: Tomás Batalla Esquivel, south: Fernando Araya Fernández, east: José Cubillo Cubillo, and west: Fernando Araya Fernández (First entry of the property at volume 2440, folio 223, and expediente 81-75 in the custody of INDER). 25796 was approved by resolution at 8:00 a.m. on November 10, 1976, before the Instituto de Tierras y Colonización with an area of 55 hectares, 5,579 square meters, 79 square decimeters, Bordered on the north: Fernando Araya Fernández, south: 200-meter maritime-terrestrial mile, east: Fernando Araya Fernández, and west: Fernando Araya Fernández (First entry of the property at volume 2528, folio 15, and expediente 80-75 in the custody of INDER). 3) The property described in plan P-861478-2003 comprises lands of the maritime-terrestrial zone adjacent to the ria of the Río Tusubres (report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021). Given this, registration number 6-139159 improperly affects public domain assets because it lacks a just title (justo título) prior to the demanial designation. LEGAL BASIS: The designation of the maritime-terrestrial zone is found in Ley No. 162 of June 28, 1828, and is reiterated in subsequent regulations up to the present: Código General of July 30, 1841, articles 296, 1534, and 1535; Ley de Aguas, No. 11 of May 26, 1884, article 20; Código Fiscal, Ley No. 8 of October 31, 1885, article 509; Ley No. 11 of October 22, 1926, article 1, which reformed article 510, subsection 1) of the Código Fiscal; Ley General sobre Terrenos Baldíos, No. 13 of January 6, 1939, articles 6 and 62; Ley de Aguas, No. 276 of August 27, 1942, articles 1.11, 2, 3.1, 69, and 72; Leyes Nos. 19 of November 12, 1942, and 201 of August 26, 1943; and Ley de Tierras y Colonización, No. 2825 of October 14, 1961, article 7, subsections b) and i); Ley 6043 of 1977. Demanial lands are outside of commerce, and allegations regarding real property rights and ownership by title of owner are not admissible (Código Civil, articles 261 and 262; constitutional votes 480-90, 2306-91, 2557-91, 98-92, 1055-92, 1207-93, 5399-93, 5976-93, 6758-93, 220-94, 914-94, 1763-94, 4619-94, 6079-94, 6192-95, 422-96, 3227-96, 4815-96, 5026-94, 623-98, 7294-98, 790-01, 2408-07; Sala Primera, judgments 104-96, 597-00, 237-07, 506-07, 535-14; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 1019-88-1, 433-10-11, 95-13-V, 84-14-II). This demaniality "...means that through the passage of time, no right is acquired over this type of asset, neither of ownership nor even mere possession." (constitutional judgments 12129-05 and 10097-06). Inalienability makes its transfer, partial or total, voluntary or forced, impossible. Constitutional jurisprudence reaffirms that demanial assets "cannot be the object of private possession" (votes 480-90, 2306-91, 2557-91, 98-92, 1055-92, 1207-93, 5399-93, 5976-93, 220-94, 914-94, 1763-94, 2767-94, 3793-94, 4619-94, 6079-94, 6785-94, 3227-96, 422-96, 4815-96, 50, 26-94, 623-98, 7294-98, 790-01). Thus, "private individuals do not exercise possession over those things; since neither in fact nor in law do they have them under their power and will" (Tribunal Contencioso Administrativo, judgments 9282-87-1, 10019-88-1, 10166-88-1, 10418-88-1, 230-95-1, 107-2008-11, 868-2011-111, and 19-2009-VII). Prolonged detention by private individuals does not produce acquisitive effects, nor do tolerance or delay in repelling their actions grant them a right (constitutional votes 6758-93 and 6192-95). The possession animus domini by private individuals, to exercise exclusive acts of use and enjoyment, as if they were owners, is incompatible with the purposes of the public domain (Sala de Casación, judgment of 9:30 a.m. on June 6, 1936). The Sala Primera, in judgments 104-96, 597-00, 237-07, has indicated that demanial assets are outside of commerce and that allegations regarding real property rights and ownership by title of owner are not admissible. In a similar sense, constitutional judgments 2306-91, 6758-93, and 6192-95; Tribunal Contencioso Administrativo, votes 1019-88-1, 433-2010-11, 84-2014-11, 7-2018-11, and 148-2012-VII. Given this, whoever alienates them transmits the defect in the cause of acquisition. Therefore, acts and agreements carried out privately over a demanial real estate tract, due to the nature of the asset, the absence of effective ownership, and their contravention of prohibitive laws, become null (Constitución Política, articles 28, paragraph 2 -a contrario sensu- and 129, paragraph 4; Ley 6043, articles 1, 7, 11, and 45; Código Civil, articles 19, 261, 262, 627 subsection 2, 629, 631; Sala de Casación, judgments of 10:00 a.m. on August 1, 1946, 3-53, 79-55, 78-76, and 121-79; Sala Primera, votes 16-1982, 11-2003, 607-2004, 934-2006, 45-2007, 173-2008, 317-2008, 796-2010, 1562-2012; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 433-2010-11, 190-2012-11, 33-2012-IV, 346-2012-IV, 95-2013-V, 2642-2010-VII, 51-2012-VIII, 71-2012-VIII, and 109-2009-IX). Furthermore, the validity of a registered title is conditional on compliance with the laws in force and does not produce material res judicata (Ley de Informaciones Posesorias, article 17; Código Procesal Civil, articles 162 and 822), and registration does not validate its nullity (Código Civil, numeral 456). No right is acquired through illegitimate registration. The act is absolutely null (constitutional votes 1975-91 and 6170-98; Sala Primera, Nos. 104-96 and 952-05), because in the case of demanial assets, the exclusion of the object from legal traffic makes them unsuitable for reduction to private property, as long as they retain that quality which is modifiable only by law, because by virtue of the principle of parallelism of competences, they can only be disaffected in the same form (Código Civil, articles 261 and 262; constitutional votes 5026-97, 7294-1998, 2988-99, 11346-2006, 2408-2007, 11155-2007, 13367-2012, and 10158-2013; Sala Primera, judgments 230-90, 104-96, and 189-2011; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 7747-85-1, 9172-87-1, 190-2012-11, 84-2014-11, and 46-2009-IX), not by an administrative act, judicial decision, or private agreement. According to report DIG-TOT-INF-115-2021 from the Instituto Geográfico Nacional, the lands described in plan P-861478-2003 comprise lands of the two-hundred-meter maritime-terrestrial zone adjacent to the ria of the Río Tusubres. Given this, registration number 6-139159 improperly affects public domain assets because it lacks a just title prior to the demanial designation and enforceable against the State. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize demanial assets and the legal publicity of the demanio oppose the figure of the third-party registrant (tercero registral) from being used against them (Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 175-13-1, 84-04-II, 868-01-III, 35-07-IV, 2569-09-IV, 681-08-V, 19-09-VII, 81-10-VIII, and 116-2015-II).

It added: Finally, the photograph used to prepare the report submitted as evidence with the complaint serves the purpose of demonstrating that, on the date the property was registered, it already encompassed areas of the coastal public domain, and that it was not a circumstance that supervened later; that is, it carries the defect from its inception, and it should never have been registered because private registration over this type of asset is null (Constitución Política, articles 28, paragraph 2 -a contrario sensu- and 129, paragraph 4; Ley 6043, articles 1, 7, 11, and 45; Código Civil, articles 19, 261, 262, 627 subsection 2, 629, 631). The demanial portion to be excluded from the property object of the dispute shall be materialized, should our second claim be upheld, with the preparation of a new plan. That survey must have the approval of the Instituto Geográfico Nacional because it has the exclusive function of demarcating the Public Zone of the Zona Marítimo Terrestre (Decretos Ejecutivos Nos. 7841 and 34331). In the expert opinion DIG-TOT-INF-115-2021 submitted as evidence, it is demonstrated that, at the time of its registration, the property comprised, over 95.2% of its surface area, the public domain of the maritime zone, corresponding to the ria of the Río Tusubres, with which it borders on 3 of its sides (Evidence number 1 of the complaint)

B) ALLEGATIONS OF OPPOSITION BY THE DEFENDANT REGARDING THE COMPLAINT: In summary, the defendant refers to the following arguments to oppose the action, for which it is stated literally and as pertinent: "HECHOS: FIRST: is true. SECOND: is true. THIRD: I reject it as inaccurate. The fact does not provide a detailed description of the lands to which it refers, which it indicates are in the maritime-terrestrial zone adjacent to the ria of the Río Tusubres, indicating in parentheses: Report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021. This inaccuracy makes it impossible to answer, as it could cause defenselessness to my clients. On the other hand, the report mentioned indicates that it is based on an aerial photograph from 1974 and that this image lacks orthorectification, which is the process by which geometric distortions in an aerial or satellite photograph are eliminated to create a planimetric image that is coherent in all its parts. That is to say, by not having this orthorectification, the image has geometric distortion and is not coherent in all its parts. That report is also not clear and coherent in relation to which area is affected by the public domain and where it is located, and which is the private area of the property. This is because not all of the property appears as a demanial asset. What is clear is that not all of the property is affected by demaniality, so the plaintiff cannot claim that it be annulled in its entirety. DERECHO: While it is true that there is a part of the property affected by the maritime zone, it is also true that another part of the property is a private asset and that my clients acquired it under the protection of the publicity of the Registro Inmobiliario which, at the time of the execution of deed number eighty-one, before the Consul of Costa Rica in Atlanta, State of Georgia, USA, on May 31, 2006, as bona fide third parties. The same documentary evidence that the plaintiff provides and with which it intends to support its claim is contradictory to it, because Report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021, is absolutely clear about the fact that there is a percentage of the property at hand that IS NOT a demanial asset, which obviously contradicts the State's claim in the sense of asking that the entire property be declared as affected by that condition, annulling the property and with it, the entries of its registration and cadastral record. Thus, the claim must be rejected in all its aspects, because it is rendering nugatory the right to private property that assists my clients over the percentage of the property that is not a demanial asset. The right to private property is enshrined in Article 45 of our Carta Magna, which states: “ARTÍCULO 45.- Private property is inviolable; no one may be deprived of his own except for legally proven public interest, with prior indemnification in accordance with the law. In case of war or internal commotion, it is not essential that indemnification be prior.” That is to say, if there is a percentage of the property that is not a demanial asset and there is also no legally proven public interest over it, prior to the payment of indemnification, that percentage continues to be the property of my clients and must be so declared, since the plaintiff's claim goes beyond what our legal system permits. Furthermore, the same documentary evidence provided by the plaintiff, which is Report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021, is also not clear and conclusive in pointing out, even on a cadastral plan or at least an aerial photograph, which are the demanial areas of the property and which are not, which leads to the action being declared without merit, because the facts must be clearly stated, with all detail and specificity, which is not fulfilled here. If the State's claim were to be upheld in the judgment, the right to private property of my clients would be violated, by declaring as demanial an area of land that is not. Regarding the figure of the bona fide third party, the Procuraduría General de la República referred in Opinion No. C-125-2013, dated July 4, 2023, signed by the then Procurador General, Mr. Julio Jurado del Barco, and his assistant, which, as pertinent, states: (quotes extract from opinion). The protection provided by this principle of public registral faith is manifested in the sense that, in the face of the eventual invalidity of the property right of the non domino, the property right of the third party who acquires does not drag the invalidity of the previously registered right. Hence, it is clear the protection that our legal system grants to the bona fide third-party acquirer, who maintains their right despite the possible nullity or annulment of the prior legal transaction or contract. By reason of the foregoing, bona fide acquirers could not be affected by defects afflicting the right of the transferor—which come to light as a result of a police investigation—if the latter appeared as the owner in the public registry, and such defects were not recorded in the registry. It must also be taken into consideration that any complaint and its claim must be absolutely exact and detailed in its facts and in what is requested, because failure to do so causes defenselessness to the defendant. In this case, in no part of the complaint (facts, claim, and/or documentary evidence) is it indicated with all clarity and specificity, which part of the property is within the maritime-terrestrial zone and where it is located, data essential for the correct exercise of my clients' defense and for the Judicial Office to be able to issue a duly reasoned resolution on the merits, with certain and verifiable facts and data. In view of the fact that my clients have acted as bona fide third-party acquirers, they should not be ordered to pay both costs of this action, because they are bona fide third-party acquirers.

III.

PROVEN FACTS: The following facts are deemed proven as relevant to the resolution of this matter: 1.- Property registration number 139159 of the Puntarenas district, with plan P-861478-2003, is currently registered in the names of Michael Albert Francis and Rodrigo Luis Chamberlain, divided into two rights, 001 and 002, each corresponding to one-half of the farm, with a total surveyed area of 154,191.86 m2 (see literal certification of the farm and source document at volume 549, entry 6046, images 11-17, 435-437 of the judicial file).

2.- The chain of title for property 139159 originates from the segregation of farm 81048 (volume 549, entry 6046), which itself originated from the consolidation (reunión) of 3 farms: 24208, 25796, and 19034 (volume 403, entry 11756). Farms 24208 and 25796 originated from possessory information proceedings (diligencias de información posesoria) before the former Instituto de Tierras y Colonización, while farm 19034 originated from the consolidation of 5 farms titled through possessory information proceedings (informaciones posesorias) processed in the judicial sphere: 15890, 17692, 14745, 16124, and 17690. (fact not disputed by the parties, see images 29 to 347 of the judicial file)

3.- Farms 24208 and 25796 were approved under Law 4545 of March 20, 1970. Both proceedings were initiated on July 11, 1975, by the brothers Rodolfo Araya Naranjo, ID number 103710423, and Fernando Araya Naranjo, ID number 103550822, respectively, sons of the titleholders of farms 15890 and 17690. Farm 24208 was approved by resolution at 8:10 a.m. on February 9, 1977, before the Instituto de Tierras y Colonización with an area of 85 hectares, 3,983 square meters, and 90 square decimeters. Boundaries: north: Tomás Batalla Esquivel; south: Fernando Araya Fernández; east: José Cubillo Cubillo; and west: Fernando Araya Fernández. Farm 25796 was approved by resolution at 8:00 a.m. on November 10, 1976, before the Instituto de Tierras y Colonización with an area of 55 hectares, 5,579 square meters, and 79 square decimeters. Boundaries: north: Fernando Araya Fernández; south: 200-meter maritime-terrestrial zone (milla marítimo terrestre); east: Fernando Araya Fernández; and west: Fernando Araya Fernández (fact not disputed by the parties, see images 29 to 347 of the judicial file).

4.- Farms 15890, 17692, 14745, 16124, and 17690 were approved in accordance with the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias) No. 139 of July 14, 1941: 1.- Farm 15890 was approved by judgment at 9:00 a.m. on January 16, 1969, before the civil judge of Puntarenas in favor of Hilda Naranjo Carvajal, ID number 101690093, with an area of 96 hectares, 3,183 square meters, and 77 square decimeters. Boundaries: north: Alberto León; south: Fernando Araya Fernández; east: Francisco Araya Salas; and west: Constantino Steller, with the Tusubres River in between (First entry of the farm at volume 1870, folio 277, and file 129-1962 held under remittance 301, archive 609). 2.- Farm 17690 was approved by judgment at 2:00 p.m. on May 29, 1969, before the Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda in favor of Fernando Araya Fernández, ID number 101300873, spouse of the previous titleholder, with an area of 98 hectares, 4,848 square meters, and 15 square decimeters. Boundaries: north: Hilda Naranjo Carvajal, Francisco Araya Salas, now Wilfredo Quesada Hernández and Teresa Fernández Quesada; south: 200-meter-wide maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre); east: Fernando Araya Naranjo and Teresa Fernández Quesada; and west: Hilda Naranjo Carvajal and the Tusubres River in part (First entry of the farm at volume 1976, folio 285, and file 4186-1967 held under remittance 704, archive 543). 3.- Farm 17692 was approved by judgment at 1:30 p.m. on June 3, 1969, before the judge of the Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda in favor of Carlos Luis Arias Arias, ID number 101260930, with an area of 99 hectares and 6,216 square decimeters. Boundaries: north: Héctor Naranjo Carvajal and Rodolfo Araya Naranjo; south: 200-meter-wide maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre); east: Juan Ureña; and west: Teresa Fernández Quesada and Fernando Araya Naranjo (First entry of the farm at volume 1976, folio 287). 4.- Farm 14745 was approved by judgment at 7:00 a.m. on January 15, 1969, before the civil judge of Puntarenas in favor of Teresa Fernández Quesada, with an area of 92 hectares, 5,896 square meters, and 29 square decimeters. Boundaries: north: Miguel Castillo Zumbado; south: Fernando Araya Fernández; east: Carlos Arias Arias and Dimas Flores; and west: Francisco Araya Salas (First entry of the farm at volume 1817, folio 335, and file 127-1962 held under remittance 301, archive 442). 5.- Farm 16124 was approved by judgment at 7:00 a.m. on January 17, 1969, before the civil judge of Puntarenas, in favor of Miguel Castillo Zumbado, who assigned his rights in these proceedings to Héctor Enrique Naranjo Carvajal, ID number 102550116, with an area of 83 hectares, 3,532 square meters, and 3 square decimeters. Boundaries: north: Tomás Batalla; south: Carlos Arias Arias; east: Alcídes Fernández and Ernesto Cubillo; and west: Francisco Araya Salas and Teresa Fernández Quesada (fact not disputed by the parties, see images 29 to 347 of the judicial file).

5.- The property with registration number 139159 of the Puntarenas district, with plan P-861478-2003, is divided into two rights, 001 and 002, and partially comprises areas included within the demarcation of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) due to mangrove occupation, adjacent to the estuary (ría) of the Tusubres River and the ZMT. The inclusion in the ZMT of the Tusubres River is estimated to cover approximately 109,348 m2 (70.9%) of the property as occupied in 1974, and of the Tusubres River, 37,460 m2 (24.3%), totaling approximately 146,808 m2 (95.2%) of the entire property within public domain zone (zona pública demanial) included in the natural heritage of the State (patrimonio natural del Estado) (see report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021, see plan in image 18, 20-28 of the judicial file).

IV.- FACTS NOT PROVEN: From the evidentiary elements admitted to the case file, it was not possible to accredit: 1) The physical and geolocation accuracy of the private remainder area excluded from the public domain zone (zona demanial), corresponding to 7,383.86 m2—4.8%—of the total area of the property, due to the lack of precise demarcation under bearings, azimuths, and coordinates that provide certainty and specific registry security of the exclusive occupation of the property registered under Folio Real 6-139159, rights 001 and 002.

V. PURPOSE OF THE PROCEEDING: The purpose of this proceeding is the annulment of the registration of the farm in the Puntarenas district, Folio Real registration 6-139159, rights 001 and 002, and consequently the cancellation of its associated plan P-861478-2003, on the grounds that it mostly comprises areas of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), hence, of public domain. By reason of the foregoing, the Public Registry (Registro Público) is ordered to cancel the registration entry of said farm, as well as the registration entry of its plan.

VI. THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE (ZONA MARÍTIMO TERRESTRE). A.- GENERAL NOTIONS AND NORMATIVE LOCATION: As recognized by national legislation and jurisprudence, the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) is a public domain asset (bien demanial) and, in the case of mangroves, one which shares the characteristics of this type of asset, namely, imprescriptibility, unattachability (inembargabilidad), and inalienability. Its recognition as such is based on Article 261 of the Civil Code (Código Civil), which distinguishes between public domain assets (bienes de dominio) and fiscal domain assets (bienes de dominio fiscal) of the administration: "Public things are those which, by law, are permanently destined for any service of general utility, and those which everyone may avail themselves of because they are given over to public use. All other things are private and objects of particular property, even if they belong to the State or to Municipalities, which in such cases, as civil persons, are no different from any other person." In our context, the public character of that marine strip adjacent to the national territory, over which it exercises its sovereignty ... it is not possible to consider Article 45 of the Constitution violated, since limitations are not imposed on private property, but rather, by regulating the public domain, the law merely establishes conditions through which the use and enjoyment of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) by private individuals is possible. Thus, anyone who attempts by unauthorized means to exercise exclusive use of that zone will be precluded from consummating it, since it is also acceptable, from time immemorial, that these are assets imprescriptible in favor of private individuals and that they are outside of commerce." The legal nature of public domain property (propiedad demanial) is virtually different, as this Chamber already indicated in resolution number 2306-91 of 2:45 p.m. on November 6, in which it stated: "The public domain is integrated by assets that manifest, by the express will of the legislator, a special purpose of serving the community, the public interest. They are called dominical assets, public domain assets (bienes demaniales), public assets or things, which do not belong individually to private individuals and which are destined for public use and subjected to a special regime, outside the commerce of men. That is, affected by their nature and vocation. Consequently, these assets belong to the State in the broadest sense of the concept, they are affected to the service they provide, and that is invariably essential by virtue of express rule. Characteristic notes of these assets are that they are inalienable, imprescriptible, unattachable (inembargables), they cannot be mortgaged nor be susceptible to encumbrance in the terms of Civil Law, and administrative action substitutes for interdicts to recover the domain. As they are outside of commerce, these assets cannot be the object of possession, although a right to utilization can be acquired, but not a right to property. The use permit is a unilateral legal act issued by the Administration in the exercise of its functions, and what is placed in the hands of the private individual is the useful dominion of the asset, while the State always reserves the direct dominion over the thing (...)."

Currently, the law governing matters related to the planning of the maritime-terrestrial zone is Law 6043, the Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre) of March 2, 1977, which encompasses basic aspects such as the distinction between the public zone (zona pública) and the restricted zone (zona restringida), the granting of concessions, and other aspects of interest (Articles 6 and 7). It is understood that no type of right can be exercised over the public zone, while permits or concessions may be granted in the restricted zone, to be issued by the respective municipalities. Similarly, Article 7 of the law establishes that no right can be obtained in the mentioned zone through the procedure of possessory information (informaciones posesorias). However, at the time the facts subject to this claim occurred, specifically regarding the chain of title and successive registrations of what is now the property registered under Folio Real 6-139159, rights 001 and 002, Law 4558, the Law of Tourist Urbanization of the Maritime-Terrestrial Zone (Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre), enacted on April 22, 1970, was in force. This law regulated the utilization of the zone in the following terms: "Article 6.- The fifty meters of the maritime-terrestrial zone from the ordinary high tide line shall be inalienable and in no case may they be the object of lease or sale. Therefore, no one may claim any right over said strip, which shall be dedicated to public use for purposes of leisure, recreation, or free circulation. Constructions or installations currently located in that zone may not be remodeled, and in case of their destruction, new constructions must respect this inalienable zone. Article 7.- The remaining one hundred and fifty meters, inland, may be the object of lease, under the following rules: a) Lots destined for building residences or recreational villas for the use of the lessee or their close relatives and which do not constitute a lucrative activity, may only be leased in extensions no greater than one hectare and provided that the beach frontage does not exceed twenty-five meters. No person, together with their spouse or unmarried children, may have more than one lease contract of this type. b) Parcels destined for the establishment of recreational centers, hotels, motels, or restaurants and similar, may be leased in larger extensions, in accordance with the zone planning. In every lease case of this type, the respective municipality must previously hear the opinion of the Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo). c) In no case may parcels be leased for the establishment of industries in the zones referred to in this law, except those related to tourist development. But in any case, such industries must be located outside the urban area. d) The leases regulated in the preceding subsections shall be granted for a term of one year, but may be extended up to a maximum of ten, at the request of the interested parties. The extension request must necessarily be made within the month prior to the contract's expiration, under penalty of definitive cancellation of the lease. In all cases of lease termination, the improvements shall revert to the respective municipality." However, in its original version, through Transitory Provision III (Transitorio III), which was in force until October 4, 1971, it permitted the titling of lands within the zone, under the following parameters: "Transitory Provision III.- Those persons who demonstrate having possessed, in a quiet, public, peaceful manner and as owners, lots or farms in the maritime-terrestrial zone for more than thirty years, may request a title of property over them, except for the reservation referred to in Article 6 of this law, even if they had possessed such properties during part of that time as lessees, through contracts entered into with the State or its Institutions. The procedure shall be that established by the current Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias). In this case, there shall be no limitation regarding the extension of the lot or farm to be registered in the name of the interested party." Notwithstanding the foregoing, and in relation to the possessory information (información posesoria), it was regulated by Law 4545, the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias), which permitted an administrative procedure before the Instituto de Tierras y Colonización (ITCO), and only in case of dispute or silence on the part of that Institute was the judicial route pursued, as established by Article 12 of that law. For clarity, it must be noted that Transitory Provision III, just cited, was repealed by Law 4847 of October 4, 1971; that Law 4558 was suspended in its effects by Law 5602 of November 4, 1974; and that it was repealed in its entirety upon the entry into force of Law 6043, the Law on the Maritime-Terrestrial Zone, which is the one currently in force. B.- THE LEGAL PROTECTION OF MANGROVES AS PART OF THE NATURAL HERITAGE OF THE STATE (PATRIMONIO NATURAL DEL ESTADO): It is defined, and this Court so considers, that mangroves form part of the natural heritage, and their importance lies in their role in the ecosystem, since, as part of the wetlands, they contribute to water supply for direct exploitation and for aquifer recharge; flow regulation for flood control; prevention and protection against the intrusion of saltwater that affects groundwater and surface freshwater; protection against natural forces such as storms, hurricanes, etc.; and sediment and nutrient retention. For this reason, mangroves, specifically along with estuaries, seagrass beds, and other marine-coastal zones, constitute areas of great importance for the reproduction of marine species and therefore possess great environmental, economic, social, cultural, scientific, and recreational value. Consequently, their protection as a legal asset is a fundamental fact for society, since their destruction, impairment, or loss causes great harm, as it negatively impacts a sustainable environment, and when their exploitation is irrational, it directly affects the marine-coastal habitat. It is for this reason that the Costa Rican State, through various laws, has protected them, and due to their natural importance, mangroves were affected to the "Natural Heritage of the State" (Patrimonio Natural del Estado). For instance, under Articles 1 and 3 of the Water Law (Ley de Aguas) No. 276 of August 27, 1942, the mangrove is affected as a public domain asset (bien de dominio público). In this regard, Article 1 states: "The following are waters of the public domain: I.- Those of the territorial seas, in the extension and terms established by international law; II.- Those of the lagoons and estuaries (esteros) of the beaches that are permanently or intermittently connected to the sea; III.- Those of naturally formed interior lakes that are directly linked to constant currents; IV.- Those of rivers and their direct or indirect tributaries, streams, or springs (manantiales), from the point where the first permanent waters emerge to their mouth into the sea or into lakes, lagoons, or estuaries (esteros); V.- Those of constant or intermittent currents whose channel, in all or part of its extension, serves as the boundary of the national territory, the dominion over such currents being subject to what has been established in international treaties concluded with neighboring countries and, in the absence thereof, or as to what is not provided for, to the provisions of this law; VI.- Those of every current that directly or indirectly flows into those listed in fraction V; VII.- Those extracted from mines, with the limitation indicated in Article 10; VIII.- Those of springs (manantiales) that rise on beaches, maritime zones, channels, basins, or banks of national property, and, in general, all those that originate on public domain lands; IX.- Underground waters that are not extracted by means of wells; and X.- Rainwater that flows through gullies or dry riverbeds whose channels are of public domain." For its part, Article 3 states: "The following are also national property: I.- Beaches and maritime zones; II.- The basins of lakes, lagoons, and estuaries (esteros) of national property; III.- The channels of public domain currents; IV.- Lands gained from the sea by natural causes or by artificial works; V.- Lands gained from currents, lakes, lagoons, or estuaries, through works carried out with State authorization; and VI.- Islands formed in territorial seas, in the basins of lakes, lagoons, or estuaries, or in channels of national property currents, provided that these do not arise from a bifurcation of a river on privately owned lands." This legal nature of mangroves as a public domain asset was confirmed by the former Court of Cassation (Sala de Casación) itself in ruling No. 121 at 4:00 p.m. on November 14, 1979, indicating that the waters covered by the mangrove do not rise within farms but come from the sea, and that therefore those waters and the communicating basins that contain them are of public domain and cannot be reduced to private property. In this same sense of protection, Articles 13 and 14 of the Forestry Law (Ley Forestal) establish that forested zones, lands with forestry aptitude, mangroves, and wetlands are immediately affected to this Heritage, even without the concurrence of the Administration, a situation that was endorsed by the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) in rulings 1992-03789 and 1997-04587. Regarding the public domain status (demanialidad) of mangroves, Law 6043; the Organic Law of the Environment (Ley Orgánica del Ambiente); Law 7224; the Forestry Law (Ley Forestal); the Biodiversity Law (Ley de Biodiversidad); and the Wildlife Conservation Law (Ley de Conservación de la Vida Silvestre) provide it the same protection as the aforementioned "Water Law" and its amendments, and as inalienable assets, they are outside the commerce of men and cannot be reduced to private property, being assets affected to the Public Domain, and therefore imprescriptible, inalienable, and unattachable (inembargables). Regarding their protection, the State is responsible for their protection directly, without the need to resort to the jurisdictional sphere, although it may certainly do so. For its part, the Constitutional Chamber in its jurisprudence has stated: “...Protected Wild Areas (Áreas Silvestres Protegidas) declared by the Executive Branch are assets subject to the regime of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado) because they have high value for ecosystems, threatened species, or from a scientific point of view. They are delimited by the Executive Branch; from their declaration, the aim is to endow these geographical zones with a conservationist and protectionist vocation necessary to fulfill their function. As this Chamber has interpreted, this Heritage encompasses both public and private lands, subjected to a special legal regime even if belonging to a subject of public law or private law. In accordance with the legislation contained in the Organic Law of the Environment and the Forestry Law, these assets of the Natural Heritage of the State bear interests and restrictions that exceed the limits proper to cantons, giving rise to a national and even international interest in protection...” (Ruling No. 2010-021258 at 2:00 p.m. on December 22, 2010). Regarding the legal protection of the natural heritage of the State, that Chamber has stated: “...By virtue of the fact that the challenged rules specifically refer to the Natural Heritage of the State, it is necessary to recall how this Chamber has defined this concept: “The Natural Heritage of the State is a public domain asset whose conservation and administration are entrusted, by law, to the Ministry of Environment and Energy (MINAE), through the National System of Conservation Areas (SINAC) (Forestry Law, arts. 6 subsection a and 13 paragraph 2, and 14; Organic Law of the Environment, Article 32, paragraph 2). It is composed of two important components: a) Protected Wild Areas, whatever their management category, declared by Law or Executive Decree: forest reserves, protective zones, national parks, biological reserves, national wildlife refuges, wetlands, and natural monuments (Forestry Law 7575, arts. 1, paragraph 2, 3 subsection i; Organic Law of the Environment 7554, Article 32; Biodiversity Law No. 7788, arts. 22 et seq. and 58; National Parks Service Law No. 6084, Article 3 subs. d and f, in relation to the Organic Law of MINAE No. 7152 and its Regulations; Wildlife Conservation Law No. 7317, Article 82, subsection a). b) Other forests and forested lands or lands with forestry aptitude belonging to the State and public institutions (Article 13 of the Forestry Law), which have an immediate legal affectation. For the maritime-terrestrial zone, Law 6043 itself (Article 73) excludes Protected Wild Areas from its scope and subjects them to their own legislation. The remaining forested areas and lands with forestry aptitude on the coastlines are also under the administration of the Ministry of Environment and are governed by its specific regulations (Forestry Law, Article 13 and concordant)” (see ruling No. 2008-016975 at 2:53 p.m. on November 12, 2008).

In view of the foregoing, upon examination of the case, the first thing that must be said is that the defendant's representation accepts that the property under discussion is partially, and not entirely, located within the public domain zone (zona demanial pública), which is true and this Court has so accredited. Therefore, based on this, it is clear, according to the aforementioned normative elements, that since mangroves belong to a superior category of wetlands, they are located on State properties (belonging to any entity, body, or state organism), and thus form part of that heritage, given that they are classified as forested lands (see Executive Decree 36786 of August 12, 2011); furthermore, mangroves or saltwater forests and estuaries (esteros), forming part of the public zone in the maritime-terrestrial zone, an inalienable area according to Article 1 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone, “the public domain nature (carácter demanial) of the maritime-terrestrial zone (or marine riverbank as it was formerly called) has been recognized since time immemorial, and Roman Law itself embodies that status, as ‘res communes’ and ‘extra comercium’ (see ruling No. 447-91 at 3:30 p.m. on February 21, 1991), constitute a forest reserve and are affected to Forestry Law 7575 of February 13, 1996, in accordance with Article 13 of that law. In any case, the Constitutional Chamber has been clarifying this issue, considering: “It is important to highlight how the forestry heritage of the State is formed, as it has a dual nature: firstly, the natural heritage of the State, consisting of forest reserves, biological reserves, protective zones, wildlife refuges, wetlands, and natural monuments (Article 32 of the Organic Law of the Environment, number 7554, of September 18, 1995), which is endowed with the status of a public domain asset, pursuant to the provisions of Article 14 of the Forestry Law, number 7575...” (See ruling of the Constitutional Chamber No. 2011-16938). According to the foregoing, mangrove zones, as part of wetlands, and their appropriation, even by lawful practice and conduct utilized by private individuals, is prohibited, as they are classified as a public domain asset, and therefore, the principles of imprescriptibility, inalienability, and unattachability (inembargabilidad) apply to them, and private individuals who claim ownership or hold it under registry title must prove, first, that the property is not in an affected public domain zone (zona demanial) and second, that it was acquired under the exceptions provided by law. It turns out that, from the evidence, the only thing demonstrated is that the property with registration number 139159 of the Puntarenas district, with plan P-861478-2003, currently registered in the names of MICHAEL ALBERT FRANCIS and RODRIGO LUIS CHAMBERLAIN, is partially, and not entirely, comprised of areas included within the demarcation of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) due to mangrove occupation, adjacent to the estuary (ría) of the Tusubres River and the ZMT, with the inclusion in the ZMT of the Tusubres River estimated to cover approximately 109,348 m2 (70.9%) of the property as occupied in 1974, and of the Tusubres River, 37,460 m2 (24.3%), totaling approximately 146,808 m2 (95.2%) of the entire property within public domain zone (zona pública demanial) included in the natural heritage of the State (patrimonio natural del Estado) (see report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021, see plan in image 18, 20-28 of the judicial file), which does not prevent this matter from being ruled favorably, but partially, as will be detailed further below. Due to the location and demarcation of the property within public domain zones in the indicated percentages, it is outside the commerce of men, such that they are imprescriptible, unattachable (inembargables), and inalienable, and enjoy a reinforced special legal regime (Articles 261 and 262 of the Civil Code and Article 121, subsection 14 of the Political Constitution). According to the Constitutional Chamber (ruling N°2007-2408 at 4:13 p.m. on February 21, 2007), "these are assets whose ownership is held by the State in its capacity as administrator, so it must be understood that they are assets belonging to the Nation (...) which implies that the right of property over them cannot be acquired through the passage of time, not even by mere possession, that is, they cannot be acquired through adverse possession (usucapión) (...) and they are inalienable, which translates into the condition that they are outside the commerce of men; hence, they cannot be alienated, sold, or acquired, neither gratuitously nor for valuable consideration, neither by private individuals nor by the State, such that they are exempted from the commerce of men and subject to a special and reinforced legal regime." In addition to this, despite the existence of the principle of registry publicity, it yields to another of greater interest and greater legal protection, which is the principle of initial registration (inmatriculación), since the effectiveness of the public domain regime is per se, and its existence and publicity occur independently of the Registry, without the registered titleholder being able to claim ignorance as a means to distort it and counteract the affectation. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize the public domain prevent the concept of the protected third-party purchaser (tercero registral) from being invoked against it to consolidate private property illicitly removed from that regime. The public domain (demanio) has legal publicity. The foregoing is coupled with the principle of initial registration (inmatriculación) of properties that are components of the public domain, which has material publicity and not necessarily formal or registry publicity. Against the public domain, private detentions lack preclusive value, however prolonged in time and even if they appear supported by entries in the Property Registry. The condition of a public domain and public-use asset affects third parties, even if such a quality does not appear in the Property Registry. These are assets that, by their nature, do not require registry inscription. (see, among others, Ruling N° 868-2001, at 10:15 a.m. on October 16, 2001, Constitutional Chamber, and Ruling N°189-F-S1-2011, at 9:15 a.m. on March 3, 2011, of the First Chamber)

VII.- ADMISSIBILITY OF THE ACTION.

Consequently, from the applicable regulations indicated ut supra and in conjunction with the factual picture, which demonstrates the intrusion to a large extent of the property in question, being mostly immersed within the public-domain maritime terrestrial zone and without a just title prior to the public encumbrance, and in correspondence with the State's claim, in that it requested that the nullity and cancellation of the registration entries in the Real Property Registry of the National Registry of the property of the Partido de Puntarenas with registration number 139159 —divided into two rights, 001 and 002— with survey plan P-861478-2003 be sanctioned, together with what was amply detailed in the section of proven facts of this resolution, where the history/background of the cited property and the information contained in report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021 were recorded, this Court proceeds to grant credibility to said report, moreover, also in the absence of proof to the contrary, such that it is held as certain that said property is found with an approximate inclusion of 95.2% within the State Heritage corresponding to the Maritime Terrestrial Zone and Mangrove. It is on the basis of these elements and under the estimation that although the property was acquired lawfully when the transferor's property right had already been consolidated, protected by the principles of registry publicity, the good faith of the defendants in such legal transactions does not at all diminish the public-domain character of the affected land area, since by virtue of the principle of initial registration of public-domain property, the principle of registry publicity is not enforceable against said regime as a defense to maintain a private property title, unless the individual demonstrated that their title pre-existed the constitution of the public domain on the disputed lands, as had already been indicated. Given that the final registration of the property discussed in this matter stems from the registry movements noted in facts 2 through 5 of this judgment, it is accredited in this case that the State is partially correct in its claim for modification of the registered documents and, that being so, is fully within its right to recover the full-domain area over the public-domain heritage included in the registered property (article 264 of the Civil Code), with the exception that it is only in the portion included over that exclusion area —95.2%, it being understood that in accordance with numeral 320 of the Civil Code, the action may be exercised by the "primigenial" owner both against possessors (be they in good or bad faith), as well as against third parties who subsequently managed to register a registry title over the same property (double registration phenomenon), resulting from a possessory information proceeding or via land titling procedures, as has occurred in this case. Having been accredited both in the administrative and judicial venues that the defendants' property overlaps largely, and not entirely, with land that enjoys all the characteristics proper to public domain; it is evident that the examined registrations should not have proceeded given that, due to their already-explained nature, they cannot be validated by any means, not even by the passage of time, especially taking into consideration that the evidence gathered, which consisted fundamentally of report DIG-TOT-INF-115-2021 of September 29, 2021, partially establishes areas included within the demarcation of the maritime terrestrial zone due to mangrove occupation, adjacent to the estuary of the Río Tusubres and ZMT, estimating inclusion in the ZMT of the Río Tusubres occupied in the year 1974 around 109,348 m² (70.9%) of the property and of the Río Tusubres 37,460 m² (24.3%) generating an approximate 146,808 m² (95.2%) of the total property in public-domain zone, but which is remiss, insofar as it does not demarcate with exactitude under bearings, azimuths, and coordinates the specific remaining area of private occupation, and over which the present action cannot be opposed against the defendants, under penalty of being understood as a de facto expropriation and the transgression of private property.

Colophon. In this sense, and under the considerations set forth, it must be stated that the actions found by the Instituto Geográfico Nacional of the Public Registry in its cited report make it impossible to generate rights for either the original purchaser or successive acquirers because the registration does not cure the origin or antecedent defects it contains and, therefore, is incapable of generating rights for the original holder or subsequent good-faith holders, as the current defendants turn out to be over the totality of the area of the property in question. It is reiterated that the examined registry registrations neither produce nor grant any real right susceptible to private protection over the public-domain heritage immersed in the registered property, nor can encumbrances of any type be validly imposed upon them, be it by credit guarantee title or other in legal confrontation with the public-domain regime, since it withdraws the property in question from commerce among men, in the part occupied over the public domain and the mangrove. Thus, based on the considerations of fact and law set forth, it is proper, under the dimensioning of the effects of this judgment, to partially grant the lawsuit filed by the State, the property being for the great majority within the public-domain maritime terrestrial zone and mangrove (95.2%) and without a just title prior to the encumbrance, in an exclusive and excluding area where the public-domain self-protection powers in charge of the competent active Administration shall govern, ordering the restitution of the percentage area of the land as it belongs to the State, with the obligatory reduction of the registered area of the property, with the private remainder to remain vested in the defendants. Consequently, the Public Registry shall mandatorily make the modification for the illegitimate excess of area that instrumentalizes the registration of the given registration number, this with the information to be gathered in the execution of judgment, rendering null and void the cadastral survey plan P-861478-2003, as it is not coincident with the remnant that corresponds to the defendants and, in that order, the State, through the respective institution, must, once the remaining percentage of private area corresponding to 7,383.86 m² —4.8%— of the total area of the property is duly demarcated (deslindada), located, and monumented (amojonada), to separate the public-domain area in favor of the State, so that property 6-139159-001-002 is adjusted to the private area only with a survey plan adjusted to its reality. The determination of the boundaries of the lands to be reclaimed in favor of the State shall be done in the judgment execution phase with expert assistance or through the Instituto Geográfico Nacional of the Public Registry, as the instrumentation of this judgment merits for its due efficacy until the respective new cadastral survey plan is achieved, for which the attention of the State's representation is called, in the sense set forth, for purposes of exercising the corresponding actions, which implies determining the location of the private area corresponding to 7,383.86 m² —4.8%—, as well as the attention to the defendants so that on their own and in coordination with the State they achieve the purpose of this judgment. This resolutory result contradicts as unfounded the defendants' affirmation that "In this case, no part of the lawsuit (facts, claim, and/or documentary proof) indicates with complete clarity and specificity which part of the property is within the maritime terrestrial zone and where it is located, data indispensable for the correct exercise of my clients' defense and for the Judicial Office to be able to issue a duly substantiated resolution on the merits with certain and verifiable facts and data." The restitution in favor of the State is ordered of the indicated area of the public domain corresponding to 146,808 m² (95.2%) of the total of the property in question, this in application of numeral 122 of the CPCA, subsections a), b) c), d), f), k) l), which empowers the State to challenge any anomalous extension to its detriment of the public-domain land hereby reclaimed or shortfalls of area in the zones ordered to be reclaimed, if there is merit. The Court understands that what was desirable and pertinent was to have a comprehensive map or plan of the entire zone in conflict that was surveyed using a global positioning system (GPS), which does allow obtaining the actual, high-precision geographic coordinates of a given place, or a survey based on positioning by georeferenced points from orthophotos (corrected aerial photographs) and not only based on old-date aerial photographs, since these can present natural errors in the interpretation of surface details, due to physical variables in situ, which aggravates the lack of precision of said public documents, so the private property right of the cited remainder must also be protected and it remains as a private remnant, the efficacy of this judgment thus being conditioned until what is ordered is duly and fully carried out in the terms indicated.

VIII: OF THE DEFENSES OF LACK OF RIGHT AND LACK OF CAUSE: For the reasons indicated in prior recitals, the defenses raised must be upheld insofar as and in relation to the exclusion of registration number 6-139159-001-002 with the private area percentage 4.8% corresponding to 7,383.86 m² of the total area of the property, which must remain duly demarcated (deslindada), located, and monumented (amojonada) in accordance with what was indicated above prior to the ordered annulment.

IX.- OF COSTS: Due to the revindicatory nature of the present proceeding, originating from preceding lawful conduct that led the defendants to the acquisition of the registered property of the cited property, it is proper to declare the exemption from condemnation of the costs of the proceeding to the litigant parties in accordance with subsection b) of article 193 of the Administrative Contentious Procedural Code.

POR TANTO

The defenses of lack of right and lack of cause in relation to the annulment of the registry registration entry of registration number 6-139159-001-002 and of its correlative cadastral survey plan P-861478-2003 are upheld insofar as and in relation to the exclusion of registration number 6-139159-001-002 with the private area percentage 4.8% corresponding to 7,383.86 m² of the total area of the property. Consequently, it is proper to partially grant the lawsuit filed by the State, ordering the restitution of the percentage area of the land as it belongs to the State, with the obligatory reduction of the registered area of the property, with the private remainder to remain vested in the defendants. Consequently, the Public Registry shall make the modification for the illegitimate excess of area that instrumentalizes the registration of the given registration number, this with the judgment execution to be issued, once the remaining percentage of private area corresponding to 7,383.86 m² —4.8%— of the total area of the property is duly demarcated (deslindada), located, and monumented (amojonada), preserving the public-domain area in favor of the State, so that property 6-139159-001-002 is adjusted to the private area only, this judgment thus being conditioned until such is executed in the ordered manner. The determination of the boundaries of the lands to be reclaimed in favor of the State shall be done in the judgment execution phase with expert assistance or through the Instituto Geográfico Nacional of the Public Registry, as the instrumentation of this judgment merits for its due efficacy, with the issuance of the corresponding cadastral survey plan. This matter is resolved without condemnation of costs with respect to the litigant parties. Ronaldo Hernández Hernández  //  Felipe Córdoba Ramírez  //  Evelyn Ulloa Solano. Judges