Res. 11485-2025 Tribunal Contencioso Administrativo — Nullity of registered property in mangrove and maritime-terrestrial zone due to public domain statusNulidad de finca inscrita en manglar y zona marítimo terrestre por demanialidad

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Tribunal Contencioso Administrativo

Resolución Nº 11485 - 2025

Fecha de la Resolución: 19 de Diciembre del 2025 a las 15:53

Expediente: 21-000532-1027-CA

Redactado por: Laura Gómez Chacón




Sentencia con datos protegidos, de conformidad con la normativa vigente



Texto de la resolución

 

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EXPEDIENTE:

	

21-000532-1027-CA - 7




PROCESO:

	

Conocimiento




ACTOR/A:

	

EL ESTADO




DEMANDADO/A:

	

GRUPO EMINOVA DEL PACIFICO S.A.

 

 N° 2025011485

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las quince horas con cincuenta y tres minutos del diecinueve de Diciembre del dos mil veinticinco.-

 Expediente: 21-000532-1027-CA

Proceso de conocimiento con reconvención del ESTADO representado por Silvia Quesada Casares, abogada, vecina de San José, cédula 1-0964-0571, en su condición de Procuradora contra GRUPO EMINOVA DEL PACÍFICO S.A., cédula jurídica 3-101-525311, representado por Roldan Morales Novoa, carnet 18671, en su condición de apoderado especial judicial. Participa como tercero interesado el Sistema Nacional de Áreas de Conservación (en adelante SINAC), representado por José Gregorio Gómez Hernández, carnet 30752.

RESULTANDO:

1.- Que la parte actora compareció ante esta jurisdicción a solicitar según se desprende del escrito de demanda interpuesta el 5 de febrero del 2021 y de acuerdo a las pretensiones fijadas en audiencia preliminar celebrada el 2 de octubre del 2025, lo siguiente: "1) La nulidad de la matrícula [Valor 002], plano [Valor 003], originada por escritura de 8 hras. de 16 de setiembre de 1988 otorgada ante la Notaria Yelba María Mairena Bermúdez (tomo 368, asiento 704), por comprender áreas de manglar Patrimonio Natural del Estado, por carecer de justo título anterior y oponible al Estado. Y, se ordenará cancelar por ejecutoria o mandamiento al Registro Inmobiliario. 2) El inmueble con el plano [Valor 003] debe desocuparse voluntariamente dentro del plazo de 8 días hábiles a partir de la firmeza de la sentencia, bajo el apercibimiento de que en caso contrario se practicará el retiro por parte el MINAE-SINAC con auxilio de la Fuerza Pública, de ser necesario". (Imágenes 6 y 285 del expediente electrónico). Por su parte, la representación de la parte demandada presentó contrademanda con pretensiones que fueron fijadas en los siguientes términos: " 1. Que mi representada es la única propietaria del inmueble de Litis, y que la parte actora reconvenida no tiene derecho alguno sobre dicho inmueble. 2. Que el inmueble de Litis NO es parte del patrimonio natural del estado, ni tampoco se ve afectada por la Ley de la Zona Marítimo Terrestre (ver escrito presentado el 12 de diciembre del 2025). 3. Que en caso de que se acredite que el inmueble de litis de mi representada está en zona de manglar, se le ordene al actor reconvenido al Pago de los daños y perjuicios aquí indicados y descritos, ordenándole que inicie con las diligencias expropiatorias respectivas a efectos de reconocer el justiprecio a mi representada en garantía y respeto de su derecho de ser indemnizado. 4. Que se condene a la parte actora reconvenida, al pago de daños y perjuicios debidamente indicados en el presente documento que serán liquidados en proceso de ejecución de sentencia. 5. En caso de oposición, se impondrá el pago de ambas costas y sus intereses legales hasta el efectivo pago de las costas". (Imágenes 45, 46, 285 del expediente judicial).

2.- Conferido el traslado, la representación de la demandada contestó negativamente la demanda, oponiendo las defensas de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva, falta de agotamiento de vía administrativa e incompetencia, resueltas las dos últimas de forma interlocutoria. Además, plantea reconvención contra el Estado, con las pretensiones fijadas en el primer considerando. (Imágenes 21-47 del expediente electrónico).

3.- El Estado contestó negativamente la contrademanda y opuso las excepciones de falta de legitimación y falta de derecho. (Imágenes 204-212 del expediente judicial).

4.-El Sistema Nacional de Áreas de Conservación se apersonó al proceso como tercero interesado. (Imágenes 15-17 del expediente judicial).

5.- Que la audiencia preliminar se realizó el 2 de octubre del 2025, se fijaron las pretensiones de la demanda y contrademanda, los hechos controvertidos de la demanda y contrademanda, se resolvieron las defensas previas y se admitió la prueba. El proceso se declaró de puro derecho y se rindieron las conclusiones. (Imágenes 285-288 del expediente electrónico).

6.- En los procedimientos se han observado las prescripciones y términos de ley, y no se perciben vicios, defectos u omisiones susceptibles de producir nulidad de lo actuado o indefensión a las partes.

Se dicta la presente resolución por unanimidad y previa deliberación. Redacta la jueza Gómez Chacón, con el voto afirmativo de los juzgadores Miranda Alvarado y Mejías Rodríguez.-

CONSIDERANDO:

I. SOBRE LA PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: La representación del SINAC ofreció como prueba para mejor resolver el oficio CARTA-SINAC-ACOPAC-PNMA-RBS-O38-2025 del 21 de Julio del 2025, el cual estima esta Cámara que el mismo resulta pertinente y útil para la resolución del caso, máxime por tratarse dicha prueba de orden técnico, la cual es requerida para la aclaración de los hechos que sustentan la demanda. Consecuentemente, se tiene por admitida la prueba ofrecida para mejor resolver por el SINAC.

II. HECHOS PROBADOS: Se tienen como tales, por tener el correspondiente sustento, los siguientes: 1. Mediante sentencia civil 301-80 del 15 de abril de 1980 de la Alcaldía de Aguirre y Parrita se conoció de las diligencias de Información Posesoria establecidas por [Nombre 001], como causahabiente de la sucesión de [Nombre 003], en la que se dispuso: Aprobar la Información Posesoria, se ordena al Registro Público de la Propiedad, la inscripción a nombre de la Sucesión [Nombre 003], sin perjuicios de terceros y mejor derecho, con las reservas del artículo 13 de la Ley General de Caminos Públicos, la Propiedad descrita: terreno para construir situado en Boca Vieja de Quepos, distrito primero de Aguirre, cantón de Puntarenas con una medida de 4755 metros y 28 centímetros que colinda al Norte con Esteban Moscoso Vega, al sur con Cooperativa Boca Vieja R.L. al este con calle Pública con un frente de 49 metros 50 centímetros y al oeste con Oscar Monge Maykel, libre de gravámenes y cargas reales, sin dueños, el causahabiente con más de 10 años de posesión. Dicha sentencia se inscribió al tomo 323, asiento 13194 del Registro Público de la Propiedad. (PDF Información Posesoria, PDF Tomo 323, asiento 13194, prueba en CD, presentada por el Estado); 2. Mediante tomo 368 y asiento 704, se inscribió compraventa realizada mediante escritura pública 1999, del notario Yelba María Mairena Bermúdez, escritura otorgada de la Sucesión [Nombre 003] a favor de Sonia María Elizondo Murillo, respecto de lote segregado con plano [Valor 003] de 1988, derivado de la finca inscrita al tomo 2808, folio 237, número [Valor 015], Asiento 01. Segregación de la que surge la finca [Valor 002] del Partido de Puntarenas (PDF, Tomo 368, asiento 704, prueba CD, presentada por el Estado); 3. Mediante tomo 577, asiento 12619, se inscribió la escritura de compraventa de la sociedad D.G.L Inversiones DANA S.A. a Grupo EMINOVA del Pacifico S.A. de la finca con número [Valor 002] con una medida de 599 metros con plano [Valor 003], dada el 28 de agosto del 2008. (PDF, Tomo 577. asiento 126919, PDF, prueba en CD, presentada por el Estado); 4. El Grupo Eminova del Pacifico, Sociedad Anónima, es propietaria de la finca inscrita con matrícula [Valor 002], que es terreno con una casa, situada en el cantón de Quepos, con linderos, al norte Sucesión [Nombre 003], al sur Cooperativa de servicios múltiples Quepos, al este calle pública con 20 m y al oeste Oscar Monge Castillo. Mide quinientos noventa y nueve metros con setenta y ocho decímetros cuadrados, y cuenta con el plano [Valor 003]. Dicha propiedad fue adquirida el 2 de setiembre del 2008. (PDF certificación registral y plano catastrado, prueba CD); 5. Mediante Uso de Suelo SZAD 027-007, de la Municipalidad de Aguirre, del 13 de noviembre del 2007, se indicó que Boca Vieja, Distrito 01 Quepos, Cantón 06 Aguirre, Provincia 06 Puntarenas, de acuerdo a la ubicación geográfica del plano catastrado No. [Valor 003], informa que según el Plan Regulador Urbano vigente, estos terrenos se encuentran en la Zona Residencial Alta Densidad (SZAD). (Imágenes 55-56 del expediente judicial); 6. La sociedad Eminova del Pacífico S.A., se constituyó en deudor del Banco de Costa Rica, mediante escritura pública otorgada el 19 de noviembre del 2008, por el monto de treinta millones de colones, por el plazo de quince años, dando como garantía la finca inscrita [Valor 002]. (Imágenes 60-77 del expediente judicial); 7. Mediante oficio ACOPAC-GMURN-094-12 del 12 de julio del 2012, del Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacífico Central, se indicó lo siguiente: "Con el objetivo de dar respuesta a la solicitud con número de oficio No. 62942-TAA, del Tribunal Ambiental Administrativo, referido a una aclaración sobre la existencia de áreas de manglar, al Departamento de Ingeniería de la Municipalidad en una zona específica del Cantón de Aguirre, entre las coordenadas 376000-378000 y 444000-445G00, le indico lo siguiente: 1. El Área de Conservación, está en proceso de clasificación y certificación de la Zona Marítimo Terrestre, Patrimonio Natural del Estado, del área correspondientes al Pacifico Central. 2. La emisión de la certificación del cantón Aguirre, se encuentra en proceso de clasificación, según los procedimientos establecidos en decreto N° 36786: "Manual para la clasificación de tierras dedicadas a la Conservación de los Recursos Naturales dentro de la Zona Marítimo Terrestre". 3. Según las coordenadas, suministradas en el oficio N" 629-12-TAA, (376000-378000 y 444000-445000), corresponden a un área clasificada como Manglar (figura N°1), la cual posee limitaciones establecidas por ley, ya que son Área Silvestres Protegidas y son áreas de Patrimonio Natural del Estado. 4. El artículo 11 de la ley de Zona Marítimo Terrestre N°60-43, establece que "la zona pública es también, sea cual fuera su extensión, la ocupada por todos los manglares de los litorales continentales e insulares y estéreos del territorio Nacional". 5. En el reglamento a la ley de Zona Marítimo terrestres en su artículo 11 estipula: "en la zona pública no se permitirá el desarrollo o obras de infraestructura ni construcciones que no sean para uso público, o se trate de instalaciones turísticas estatales". 6. Aunque en este sitio actualmente el área de manglar se ha disminuido, el Área de Conservación Pacifico Central, debe revisar la evidencia geográfica de dicha afectación en su área original, realizar un estudio retrospectivo y certificar el área indicada en la cartografía oficial." Por lo anterior descrito, esta área por poseer características de cobertura de Manglar tiene limitaciones legales y técnicas, por lo que no se pueden otorgar permisos de construcción y aunque su área ha sido disminuida las afectaciones naturales o antropogénicas, las mismas conservan su condición original y prevalecen los límites correspondientes a la cartografía oficial". (PDF oficio ACOPAC-GMURN-094-12 del 12 de julio del 2012, del Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacifico Central. CD, prueba del Estado); 8. Mediante oficio DST-253-12 del 27 de setiembre del 2012, suscrito por Ing. Agr. Renato Jiménez Zúñiga, MSc., Jefe Departamento de Servicios Técnicos del INTA se indicó: "En atención a su solicitud, es que a tenor de lo estipulado en los artículos 5, 6 incisos a), b), c) y g) de la ley N°7779 de Uso, Manejo y Conservación de Suelos, en los siguientes ítems, procederemos a documentar científica y técnicamente la emisión de criterio solicitada a esta Dependencia, específicamente sobre la situación de una posible afectación al patrimonio natural del Estado, en el manglar de Quepos, ubicado en el caserío de Boca Vieja, en el distrito de Quepos, cantón de Aguirre, provincia de Puntarenas: "El inmueble de interés (plano catastrado [Valor 003]), ubicado en el caserío Boca Vieja, distrito de Quepos, cantón Aguirre, 50 metros este de las instalaciones de la Coca Cola fue visitado por el suscrito, el pasado 30 de Agosto de 2012, en presencia del funcionario municipal ISRAEL CORRALES MORA de la sección de Topografía. Una vez ubicados en el inmueble de interés de la Municipalidad de Aguirre, se constató la ocurrencia de un relleno coincidente con la forma del plano catastrado. Con base en este levantamiento efectuado en el campo, y con base en lo estipulado en el Decreto Ejecutivo N°23214-MAG-MIRENEM, las tierras ubicadas en estas coordenadas geográficas, fueron rellenadas artificialmente con áridos y arcillas rojas, y por debajo de este relleno, no reúnen las condiciones mínimas para actividades de producción agropecuaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase tienen utilidad sólo como zonas de preservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga acuífera, reserva genética y belleza escénica. Los suelos hidromórficos, vegetación hidrofílica, posición geográfica y condición climática, constituye un humedal de tipo manglar, que según la legislación vigente, se considerarían áreas de protección silvestres y bienes patrimoniales del Estado". (PDF, oficio DST-253-12 del 27 de setiembre del 2012, CD, prueba del Estado); 9. Mediante oficio DIG-TOT-0100-18 del 02 de marzo de 2018, emitido por el Departamento topográfico y de observación del territorio, Dirección Instituto Geográfico Nacional, señaló: "Ante esta consulta, le indicamos que el terreno descrito por el plano [Valor 003], no se encuentra dentro de las áreas de la Ciudad de Quepos. Se emite este criterio técnico, esto con base en: a) La ubicación dada por el profesional responsable, contenida en el plano catastrado [Valor 003]. b. La Hoja Cartográfica MBCR Quepos 3344-111:50 000 I Edición 2005 IGNCR. c. La información de referencia y levantamiento topográfico contenida en el plano aportado. d. La base de datos de imágenes digitales del IGN. Oficio 222 del 02 de setiembre de 1980 del anterior Director Fernando M. Rudín Rodríguez". (Imagen 91 del expediente judicial); 10. Mediante Informe Técnico-Oficio AAA-117-2018 del Departamento catastral técnico, elaborado por el señor Guillermo Rodríguez Rodríguez del 7 de marzo 2018, se expuso lo siguiente: "Como insumo técnico que contribuya a determinar si el plano catastrado [Valor 011] comprende o no al plano [Valor 003], se adjunta montaje solicitado de los planos catastrados [Valor 011] y [Valor 003] por ubicación y referencia a punto fijo. Para el desarrollo del trabajo es importante hacer notar que: los datos relativos al derrotero, área y ubicación contenidos en dichos planos, son insertados en ellos bajo la fe pública que les asiste a los profesionales de agrimensura, responsables del levantamiento topográfico y la elaboración y tramitación de cada plano de agrimensura, de conformidad con la Ley para el Ejercicio de la Topografía y Agrimensura No. 4294, la cual establece en el "Artículo 12.- Las personas autorizadas por ley que ejerzan la topografía o la agrimensura, tendrán fe pública en el ejercicio de su función como agrimensores y el Decreto Ejecutivo No. 21, Reglamento Para el Ejercicio de la Topografía y la Agrimensura, donde se definen los límites y alcances de esa fe pública, delegada por el Estado en los profesionales en agrimensura, específicamente el "Artículo 11. De acuerdo con lo que dispone el artículo 12 de la Ley, las personas autorizadas para ejercer la Topografía o la Agrimensura tendrán fe pública en el ejercicio de su profesión únicamente como agrimensores, para lo cual se constituyen responsables de la objetividad y corrección de la información gráfica y escrita que contengan los planos y documentos por ellos suscritos, referentes a derroteros, áreas y localizaciones." Por su parte el Decreto 34331, Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, establece en su Artículo 19. "Fe pública del agrimensor. Los datos relativos al derrotero, área y ubicación contenidos en el plano de agrimensura son insertados en él, bajo la fe pública y responsabilidad que tienen los profesionales de la agrimensura, de conformidad con lo establecido en la Ley de Ejercicio de la Topografía y Agrimensura." De igual manera, el presente trabajo se fundamenta en el estudio de gabinete, entendido como "La Oficina de un organismo encargada de atender este tipo de asuntos", empleando como insumos las bases de datos en donde están contenidos los asientos catastrales y registrales, por lo que la determinación de posibles afectaciones a fincas del Estado o de terceros, está directamente relacionada a que esas fincas cuenten con un plano catastrado que las describa y que esos asientos catastrales cuenten con una ubicación geográfica, con coordenadas nacionales y que las mismas consten en el Sistema de Información de Planos (SIP), o en su defecto, de que otros elementos técnicos, a disposición de la Subdirección Catastral del Registro Inmobiliario, permitan su ubicación y localización dentro de la cartografía nacional oficial o el mapa catastral. Asimismo, conforme con el artículo 51 del Decreto 34331, "La registración catastral no convalida los documentos que sean nulos o anulables conforme con la ley, ni subsanará sus defectos", de manera adicional en el Código Civil, se establece en el Artículo 301: "La mensura de un terreno, sea o no protestada, no basta por sí sola para probar la posesión del mismo terreno." Ahora bien, la finca del partido de Puntarenas [Valor 015] situada en Boca vieja de Quepos del Distrito de Aguirre, tiene su origen registral el 26 de junio de 1980, en el sistema de Tomos, al Folio 237 del Tomo 2808, con un área registral de 4755,28 m2 producto de un proceso de información posesoria promovido por [Nombre 002], cédula [Valor 001], en nombre de la sucesión de [Nombre 003]. En el asiento primero se indican como linderos: Norte Esteban Moscoso Vega; Sur Cooperativa Boca Vieja R.L.; Este calle pública con un frente de 49,50m, y Oeste Oscar Monge Maykall, y se refiere al plano catastrado [Valor 011]. Al realizar la consulta en el Sistema de Información de Planos (SIP) sobre el plano catastrado [Valor 011], se logra ubicar un asiento catastral que refiere ser parte de la finca número [Valor 014] inscrita al Folio 561 del Tomo 2461, situada en Daritzara Distrito 3 Canoas, Cantón 10 Corredores de la Provincia 6 Puntarenas, con un área de 486,73 m2, que no corresponde ni en área, linderos o situación con el asiento registral de la finca del partido de Puntarenas número [Valor 015], en la base de datos refiere a que generó la finca [Valor 012], misma que fue cerrada el 12 de enero de 2016, bajo el amparo de los artículos 472 y 474 del Código Civil, la imagen del plano catastrado [Valor 011]. Al analizar el plano catastrado [Valor 011], cuya imagen se aprecia en la siguiente figura, citado en el oficio AAA-117-2018, que motiva este informe, se aprecia que el mismo refiere a un proceso de información posesoria promovido por la Sucesión de [Nombre 003] y coincide en ubicación, linderos, frente a calle publica y área con el asiento registral de la finca [Valor 015], dándose una correspondencia entre asiento registral y asiento catastral, en cabal cumplimiento la Ley de Catastro Nacional No. 6545, que establece en su artículo 18: ARTICULO 18.- "Deberá darse una verdadera concordancia entre la información del Registro Público y la del Catastro, por lo que el Catastro, una vez que haya definido el número catastral, deberá comunicarlo al Registro Público para que sea incorporado al folio real. Asimismo, el Registro Público deberá enviar al Catastro, dentro de los cinco días siguientes a partir de su inscripción, la información sobre los movimientos posteriores, que se refieran a transmisiones de dominio o modificaciones físicas. Tratándose de inmuebles sin inscribir, esa obligación corresponde a la Tributación Directa" Al existir una relación biunívoca entre ambos documentos se colige que el plano catastrado [Valor 011] es el que debería describir de manera gráfica la finca [Valor 015] y que la anotación del plano catastrado [Valor 011] en el asiento registral obedece a un error. Por su parte el plano catastrado [Valor 003], con un área de 599,78 m2 y que refiere ser parte de la finca del partido de Puntarenas N° [Valor 015], surtió efectos jurídicos generando la finca [Valor 002], hoy propiedad de Grupo Eminova del Pacífico S.A., misma que nace a la vía jurídica como una segregación de la finca [Valor 017] producto de la inscripción el 7 de febrero de 1989 del documento Tomo 368, Asiento 704. En la siguiente figura se aprecia un detalle del montaje anterior en procura de visualizar que existe por referencia a punto fijo el plano catastrado [Valor 003] es colindante con el plano catastrado [Valor 011], que es el que debería describir de manera gráfica la finca [Valor 015], de la cual fue segregada la finca [Valor 002], empleándose para ello el plano catastrado [Valor 003], por lo que se colige, de acuerdo a la referencia a punto fijo consignada por ambos profesionales en topografía responsables de la confección de los mismos, que el plano [Valor 003] se ubica fuera del perímetro de la finca madre descrito por el plano [Valor 011]. Considerando solo la referencia a punto fijo consignada por los profesionales en topografía responsables de la confección de ambos planos, cabe agregar que se afecta el estado parcelario, y en consecuencia el plano [Valor 003] traslapa totalmente con el plano [Valor 018] que describe la finca [Valor 019], así como el plano [Valor 020], que contiene el inmueble [Valor 021]. Conclusión. De acuerdo a la referencia a punto fijo consignada por los profesionales en topografía responsables, el plano [Valor 003] se ubica fuera del perímetro del plano catastrado [Valor 011]. Además, se afecta el estado parcelario, y en consecuencia el plano [Valor 003] traslapa totalmente con el plano [Valor 018] que describe la finca [Valor 019], así como el plano [Valor 020], que contiene el inmueble [Valor 021]". (PDF, Oficio DRI-CTE-01-038-2018, Informe Técnico-Oficio AAA-117-2018 del Departamento catastral técnico Guillermo Rodríguez Rodríguez del 7 de marzo 2018, cd, prueba del Estado). 11. Mediante oficio SINAC-ACOPAC-OSRO-125-2021 del 23 de febrero de 2021 del Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacifico Central, se indicó que la matrícula [Valor 002] del plano catastrado [Valor 003], comprende terrenos del Patrimonio Natural del Estado (manglar-humedal) 8,67% para un total de 52 metros cuadrados. (Imágenes 16-17 del expediente judicial); 12. Mediante oficio CARTA- SINAC-ACOPAC-PNMA-RBS-TT-038-2025 del 21 de julio del 2024, del Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacifico Central se indicó en atención a la solicitud de información de afectación de Patrimonio Estatal (Zona Marítimo Terrestre) o Estero- Boca Vieja sobre la cabida del plano [Valor 003], del expediente 21-000532-1027-CA, las siguientes conclusiones: "Se concluye de las proyecciones realizadas de la zona restringida de la Zona Marítimo Terrestre en base a la zona pública de las publicaciones realizadas en acato a la Resolución N° 2021002741 de las 09:15 horas del 12 de febrero de 2021 de la Sala Constitucional, es específico las líneas del sector estero manglar Boca Vieja en el Diario Oficial La Gaceta N°32 del martes 21 de febrero del 2023, donde le IGN, Departamento de Geodesia y Geofísica comunica en el AVISO N° 003-2023, que esto deja sin efecto el informe SINAC-ACOPAC-OSRO-125-2021, ya que este a como indica el oficio SINAC-ACOPAC-OSRO-211-2021, corresponde a usos actuales, sin contemplar los insumos de fotointerpretación del IGN que fueron verificados en la etapa de campo según informes oficios N° DIG-TOT-INF-001-2023 de fecha 09 de enero de 2023, emitido por Subproceso de Límites Oficiales del Departamento Topográfico y Observación del Territorio del Instituto Geográfico Nacional (IGN) y N° SINAC-ACOPAC-IRT-PNE-098-2022 de fecha 20 de diciembre de 2022 emitido por Área de Conservación Pacífico Central (ACOPAC) del SINAC-MINAE. Lo anterior nos deja una afectación aproximada de 39.85% que es mayor a la reportada por el informe SINACACOPAC-OSRO-125-2021 del manglar sobre el plano [Valor 003] y que el resto de dicho plano podría estar afectado por la ZR de la ZMT, según la Ley 6043". (Imágenes 261-273 del expediente judicial).

III. HECHOS NO PROBADOS: 1. Que la propiedad inscrita con la finca matrícula [Valor 002], plano [Valor 003], se encuentre fuera de los alcances de la zona marítimo terrestre. (No hay elementos de prueba al respecto). 2. Que el manglar Boca Vieja haya variado sus dimensiones respecto del momento en que la matrícula [Valor 002] fue creada. (No existen elementos de convicción en autos).

IV. DEL OBJETO DEL PROCESO: La parte actora con el presente proceso pretende la nulidad de la inscripción de la finca matrícula [Valor 002], plano [Valor 003], originada por escritura de 8 has. de 16 de setiembre de 1988 otorgada ante la Notaria Yelba María Mairena Bermúdez (tomo 368, asiento 704), por comprender áreas de manglar Patrimonio Natural del Estado. En ese sentido señala lo siguiente: El inmueble [Valor 002] de la Provincia de Puntarenas, plano [Valor 003], comprende áreas de manglar (oficios ACOPAC-GMURN-094-12 de 12 de Julio de 2012, y DST-253-12 de 27 de setiembre de 2012), que por tratarse de ecosistemas asociados a las aguas del mar ostentan la condición de zona pública que imposibilitan su enajenación. Adicionalmente, los manglares fueron declarados humedales por el Decreto 22550 de 14 de setiembre de 1993, y forman parte del Patrimonio Natural del Estado en administración del MINAE-SINAC, conservando ese carácter demanial aun cuando hayan sido desprovistos de su vegetación o condiciones originarias. Entonces, los particulares no pueden alegar derechos reales a título de dueño sobre los humedales costeros aun si los comprendieran fincas inscritas (Ley de Aguas, artículo 72; Sala de Casación, sentencia 121 de 16 has. de 14 de noviembre de 1979; votos constitucionales 1975-91 y 6170-98). La inalienabilidad imposibilita su traspaso, parcial o total, voluntario o forzoso. La ocupación prolongada por los particulares no produce efectos adquisitivos, ni la tolerancia o tardanza para repeler sus actuaciones les otorgan derecho (votos constitucionales 6758-93 y 6192-95). Es incompatible con los fines del dominio público la posesión de los particulares, para ejercer actos exclusivos de uso y goce, como si fuesen propietarios (Sala de Casación, sentencia de 9:30 has. de 6 de junio de 1936). Los actos y convenios realizados privativamente sobre un tramo inmobiliario demanial, por la naturaleza del bien, ausencia de titularidad hábil y contrariar leyes prohibitivas, devienen nulos. La inscripción no bonifica la titularidad, pues el registro no subsana los vicios que puede tener el documento inscrito o el acto contenido y subsisten con existencia de la misma (Código Civil, artículo 456). Ante el registro ilegítimo no se adquiere ningún derecho sobre el bien. El acto sigue siendo absolutamente nulo (votos constitucionales 1975-91 y 6170-98, Sala Primera, Nos. 104-96 y 952-05). La exclusión del objeto del ordenamiento jurídico los hace inidóneos para reducirlos a propiedad privada, en tanto conserven esa calidad modificable sólo por ley, porque en virtud del principio del paralelismo de las competencias, sólo pueden desafectarse por la misma forma. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan los bienes demaniales y la publicidad legal del demanio se oponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral. Como el inmueble [Valor 002] comprende indebidamente terrenos de dominio público, sus vicios de nulidad son absolutos, la acción para revertirlos no caduca o prescribe. Respecto a la contrademanda señala:  La parte reconventora pide la declaratoria de propietaria, que no hay Patrimonio Natural ni afectación por la Ley 6043, se otorgue permiso constructivo según el uso de suelo municipal y el plan regulador, y, de acreditarse que hay manglar, se expropie y paguen los daños y perjuicios. Ello no se comparte. El inmueble [Valor 002], plano [Valor 003], originado por escritura de 8 has. de 16 de setiembre de 1988 ante la Notaria Yelba María Mairena Bermúdez (tomo 368, asiento 704, ver CD), comprende áreas de manglar (oficios ACOPAC-GMURN- 094-12 de 12 de julio de 2012, y DST-253-12 de 27 de setiembre de 2012, ver CD), reconocido por la empresa en el proceso 17-3703-1027-CA el 19 de octubre de 2017 (imágenes 92-97), también determinado en el informe SINAC-ACOPAC-OSRO-125- 2021 (imágenes 16-17). Por ser ecosistemas ligados a las aguas del mar, los manglares ostentan la condición de zona pública de carácter inalienable e imprescriptible (Ley de Aguas, artículos 1, 3 y 69, Ley 6043, numerales 1, 7, 9, 10 y 11), declarados humedales por el Decreto 22550/1993, y son Patrimonio Natural en administración del MINAE-SINAC; conservando ese carácter demanial aun cuando hayan sido desprovistos de su vegetación o condiciones originarias (Convenio de Humedales, Ley 7224 de 2 de abril de 1991; artículos 11 y 61 de la Ley 6043, 4 de su Reglamento; 31, apartes 1 inciso h) y 2, 32 inciso f), 38, 39 de la Ley 7554, 2 y 7 inciso h)de la Ley 7317, 1, 13, 15 y 58 incisos a) y b) de la Ley 7575; 22 y 58 de la Ley 7788; Decretos 7210, 22550 y 23247, votos constitucionales 1975-91, 5399-93, 2777-98, 6170-98, 9158-98, 2988- 99, 8945-05, 2063-07 y 16975-08). Por ello, la Sala Primera en sentencia 480-2019, considerando XIII, afirmó que los manglares y esteros constituyen zona pública inalienable, y de acuerdo con la Convención Ramsar son humedales, y no se excluyen. Los particulares no pueden alegar derechos reales a título de dueño sobre los humedales costeros aun si están en fincas inscritas (Ley de Aguas, artículo 72, Sala de Casación, sentencia 121 de 16 has. de 14 de noviembre de 1979, votos constitucionales 1975-91 y 6170-98). La inalienabilidad imposibilita su traspaso, parcial o total, voluntario o forzoso. La reconventora no ostenta una posesión decenal previa con título legítimo a la afectación demanial. Esa carga probatoria corresponde a los particulares (numerales 41.1.2 del Código Procesal Civil y 64.2 de la Ley 8508, Sala Primera de Apelaciones, voto 87 del 13 de enero de 1961, voto constitucional 4587-97, Sala Primera, sentencias 409-2019 y 352-2021). Conforme con el oficio DRI-CTE-01-038- 2018 de 7 de marzo de 2018 (ver CD), el plano [Valor 003], está fuera del plano P- 353871-1979 aportado en el trámite aprobado por resolución de 8:15 has. de 15 de abril de 1980 de la Alcaldía de Aguirre y Parrita, que originó la matrícula 6-[Valor 015] (expediente 240-1979, remesa 15514, archivo 60, tomo 323, asiento 13194). Tampoco la inscripción bonifica la titularidad, pues el registro no subsana los vicios que puede tener el documento inscrito o el acto contenido y subsisten con la existencia de la misma (Código Civil, artículo 456). Ante el registro ¡legítimo no se adquiere ningún derecho sobre el bien. El acto sigue siendo absolutamente nulo (votos constitucionales 1975-91 y 6170-98, Sala Primera, Nos. 104-96 y 952-05). La exclusión del objeto del tráfico jurídico lo hace inidóneo para reducirlos a propiedad privada, en tanto conserven esa calidad modificable sólo por ley. Ante el principio del paralelismo de las competencias, sólo se desafecta por la misma forma. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan los bienes demaniales y la publicidad legal del demanio, se oponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral. De acuerdo con el numeral 27 de la Ley 3883, el Registro Público no prejuzga la validez de los títulos inscritos. Ante el registro ¡legítimo el particular no adquiere ningún derecho, el acto sigue siendo absolutamente nulo. La buena fe, tracto sucesivo y la publicidad registral no aplican ante el dominio público. Los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad y publicidad legal del demanio se oponen a que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada irregular. La eficacia del régimen demanial es per se. Su existencia y publicidad deviene de la ley, con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento ni contrarrestar su afectación por el principio de inmatriculación. Tampoco cabe anteponer a los bienes demaniales la buena fe ni la confianza legítima, sin importar el tiempo transcurrido, tolerancia o actuaciones administrativas que pudieron alentar la permanencia indebida en la zona y debe revertirse. La naturaleza demanial demerita la buena fe y no cabe la confianza legítima. La confianza legítima no puede invocarse para crear, mantener o extender situaciones contrarias al ordenamiento jurídico o en contradicción con el fin o interés tutelado por normas imperativas, que prevalecen por el principio de legalidad. Entonces, no puede decirse que es legítima la confianza que se deposite en un acto o precedente contrarios a norma imperativa. De acuerdo los numerales 2.c) y e), y 10.1.e) de la Ley 8508, 1, 3.a) e i) de la Ley 6815, 1, 4, 7, 9, 10 de la Ley 6043, 13 y 14 de la Ley 7575, el Estado está Legitimado para ejercer acciones contra conductas o relaciones regidas por el Derecho público que provengan de personas privadas o sean éstas sus partes mediante el proceso de conocimiento por afectación a los intereses públicos y la Hacienda Pública, como aquí sucede, con un inmueble que afecta la zona marítimo terrestre y el Patrimonio Natural, sin acudir a la lesividad (Ley 8508, artículo 10.5), por no mediar actos propios y firmes de la Administración, creadores de algún derecho subjetivo legítimo, sino acciones de terceros que titularon indebidamente bienes demaniales. Efectivamente, en procesos diversos al de Lesividad, como los civiles de hacienda, es posible discutir "el dominio, la posesión, y titularidad de inmuebles" (Sala Primera, sentencias 66-1997, 733-2008, 14-2012, 545-2012, 1530- 2012, 144-2013, 1536-2013, 324-2015, 1236-2015, 36-2018 y 2617-2020; Tribunal de Casación Contencioso Administrativo, votos 185-2009, 23-2013, 112-2013, 87- 2014,77-2016, 24-2017, 12-2019 y 215-2020). Con base en los artículos 190 inciso 1) y 195 de la Ley 6227, el reclamo indemnizatorio de la accionante no es de recibo, gravita en el ámbito del hecho de un tercero y de la víctima. El supuesto interés lesionado no es legítimo porque infringe normas de orden público, dado que las pretensiones afectan un bien demanial.

V. SOBRE LOS ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA: Expone que el inmueble de su representada surgió desde antes de 1970, es decir, antes de que entrara en vigencia la Ley No. 6043 "Ley de Zona Marítimo Terrestre" vigente desde el 16 de marzo del año 1977. En efecto, la sucesión de [Nombre 003] poseía esa propiedad desde antes del año 1970 y llegó a inscribirla sin ningún gravamen, en el Registro Público el 26 de junio del año 1980, mediante proceso de información posesoria, para lo cual cumplió con todos los requisitos que exige la Ley de Información Posesoria, demostrando, inclusive, una posesión del bien por más de diez años. Así las cosas, dado que la existencia del derecho de propiedad surgió mucho antes de la promulgación de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, no resulta aplicable a la propiedad, las limitaciones que establecen dicha ley y su reglamento, tal y como lo establece la misma Ley 6043 en su transitorio V. "Transitorio VI- No se aplicarán las normas de esta ley a las propiedades cuyos títulos se encuentren en trámite actualmente, siempre y cuando se ajusten a la ley en que funda la información correspondiente". Aunado a lo anterior, se debe agregar que la Ley No. 6043 en su artículo 6, indica lo siguiente: "Las disposiciones de esta ley no se aplicarán a las áreas de las ciudades situadas en los litorales, ni a las zonas urbanas litorales, ni a las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares, ni a aquellas cuya legitimidad reconozcan las leyes.". Posteriormente, el Transitorio VI de dicha Ley, señala que: "Se exceptúan de las disposiciones de esta ley, los predios de la zona marítimo-terrestre, declarada zona urbana del distrito nueve del Cantón Central, provincia de Puntarenas, poseídos por personas, que los hubiesen adquirido legítimamente y que tengan plena posesión de ellos.". Este último indica de forma implícita que Quepos es zona urbana litoral. Por ende, no resulta aplicable en esa ciudad, las restricciones de la Zona Marítimo Terrestre y, por el contrario, la Ley 9221 "Ley marco para la declaratoria de zona urbana Litoral y su régimen de uso y aprovechamiento territorial", promueve que esas zonas sean aprovechadas, siempre y cuando se encuentre conforme al Plan Regulador. Consecuentemente, al no resultar aplicable las normas de la zona marítima terrestre -tesis de la propia Procuraduría General de la República-, debe observarse lo que dispone el Plan Regulador, según el cual esa zona es apta para construcción de residenciales y otros usos complementarios, tal y como lo hizo constar la Municipalidad de Quepos en los certificados de uso de suelo emitidos. Ahora bien, si el actor pretende anular el título de su representada, el mismo está desconociendo además del estado del derecho en el que se vive, lo señalado por el artículo 8 de la Ley de Zona Marítimo Terrestre indica que los lotes, parcelas o mejoras ubicados en la zona marítimo terrestre, que hubieren sido vendidos, adquiridos o poseídos en propiedad, por particulares, deben rescatarse para el patrimonio nacional por medio de expropiación. De modo que, si se pretende darle a la Zona de Manglar el tratamiento de la Zona Marítimo Terrestre -tal y como lo han hecho las diferentes instituciones estatales con respeto a la propiedad de su representado- lo procedente, pues, es la expropiación de los terrenos ubicados en ella. La conducta del Estado incurre en la infracción de Ley, en virtud, que el Estado con la presente acción judicial, pretende comodidosamente aplicar subjetiva normativa, y desconocer articulados específicos al caso completo. A manera de ejemplo, basta con traer a colación el numeral 16 de la Ley de Zona Marítimo Terrestre, que expresamente impone por imperio de ley la siguiente conducta de acatamiento obligatorio, al indicar: "Toda cesión de derechos o traspasos de terrenos, mejoras o construcciones e instalaciones, a favor del Estado o sus instituciones, en la zona marítimo terrestre, ya fuere voluntariamente o por medio de expropiación..." Es decir, el objeto del presente proceso, contraviene el principio de reserva de ley, que claramente impone al Estado la obligación de expropiar, en los casos de que el traspaso no fuere voluntario. En igual sentido, el Reglamento de la Ley de Zona Marítimo Terrestre indica: "El Estado, para cumplir los fines que le encomiendan la Ley, podrá rescatar para el Patrimonio Nacional terrenos o mejoras dentro de la zona marítimo terrestre mediante expropiación, con arreglo al procedimiento previsto en el Título VI del Código Municipal". De esto se infiere, que el Estado, no debe acudir al proceso plenario del Código Procesal Contencioso Administrativo, sino a las reglas procesales fijadas por el Legislador, a saber, que es el proceso de expropiación, con arreglo al procedimiento del Código Municipal. El actor carece de toda legitimación a efectos de interponer la presente demanda, y pretender que el bien de Litis es un bien demanial, y que está afectado por la ley de la Zona Marítimo Terrestre, cual no lo es, además que no es la vía correspondiente a efectos de lograr lo que pretende el actor, siendo más que evidente la falta de legitimación activa y pasiva. Respecto a la contrademanda expone: La finca No. [Valor 015], plano catastrado No. [Valor 003], contaba con el certificado de uso de suelo desde el año 2007 -No. SZAD 027-2007- otorgado por la Municipalidad de Quepos, donde el Ente Municipal señaló que, según el Plan Regulador Urbano vigente, los terrenos se ubicaban en la Zona Residencial de Alta Densidad y, por ende, estaba permitida la construcción de residenciales, así como de otros establecimientos. Su representada, a sabiendas de que existía la posibilidad de construir en esa propiedad -igual al desarrollo dados por los vecinos colindantes en la zona-, adquirió en el año 2008, la finca número [Valor 002], la cual no tenía ninguna anotación, ni mucho menos algún gravamen que advirtiera alguna anomalía. Para tal efecto, solicitó un préstamo al Banco de Costa Rica, por el cuantioso monto de treinta millones de colones, el cual fue aprobado, debiendo así pagar una cuota mensual de cuatrocientos sesenta y seis mil setecientos treinta colones con setenta céntimos (466.730,70), durante quince años (desde el 19 de noviembre del 2008 hasta el 19 de noviembre del 2023). Con esa suma, mi representada pretendía construir una bodega y oficinas administrativas para su negocio Mini Price Store. El actor reconvenido ahora pretende la nulidad del título sin el debido pago de los daños ni perjuicios que generó la conducta legítima a mi representada quien adquiere al amparo de la seguridad Registral, y publicidad registral, principios bajo los cuales descansa nuestra seguridad jurídica. Los certificados de uso de suelo, son aquellos instrumentos donde se hace constar a qué usos puede destinarse un terreno, es decir, acreditan la utilización que se le puede dar al terreno, según las regulaciones vigentes. Estos certificados son considerados como actos fundamentales, en razón de que su contenido y función es hacer constar estados fácticos o legales que posibilitan la toma de resoluciones que crean, modifican o extinguen situaciones jurídicas, como son los permisos de construcción o patentes, para cuyos otorgamientos se requiere de dicho documento, como medio para verificar que, lo solicitado sea conforma con la utilización aprobada en el correspondiente plan regulador. Es decir, se trata de un acto administrativo que incide en la esfera jurídica del administrado y así lo considera tanto la Sala Constitucional y la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, como la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo. Estos actos administrativos, cuando son firmes y favorables para el administrado, no pueden dejarse sin efecto, a menos de que se tramiten los procedimientos establecidos en los artículos 155 y 173 de la Ley General de la Administración Pública, correspondientes a los procedimientos ordinarios de nulidad absoluta evidente y manifiesta y el contencioso de lesividad, y los numerales 308 y siguientes de esa misma Ley. Todo ello, en entera sujeción al Principio de intangibilidad de los actos propios, según el cual la Administración no puede cercenar por acto propio otro acto emitido válidamente por ella y favorable para el administrado, según los artículos 34 y 39 constitucionales. De conformidad con lo antes transcrito, ha sido tanto la confianza legítima que genero el inmueble de Litis, el cual está inscrito desde antes de la promulgación de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, y el mismo gozaba de la seguridad Registral y Publicidad Registral, dando seguridad jurídica a los sujetos "Público o Privados" que la misma municipalidad de Quepos otorgó usos de suelos al inmueble de Litis, basado en la misma seguridad registral y publicidad Registral con los que gozaba el inmueble de Litis, como para el actor reconvenido ahora solo pretende anular un título sin indemnizar a mi representada los daños y perjuicios que genere dicha nulidad, como si no se viviera en un país de derecho, es absolutamente arbitrario, ilegal, inconstitucional y violatorio a los principios fundamentales bajo el cual descansa nuestro ordenamiento jurídico. De la presente demanda claramente se extrae que, al pretender el actor reconvenido declarar la nulidad del título alegando que el mismo es parte del patrimonio estatal, es más que claro que se está frente a un vacío del contenido de la propiedad y de una expropiación de hecho, claro está, sin respetar los derechos de su representado a ser indemnizado y el pago de daños y perjuicios que se hayan generado al haber adquirido el inmueble de Litis al amparo de la seguridad Registral y publicidad registral. Es decir, la propiedad pasó de ser privada a patrimonio estatal sin ningún reparo ni reconocimiento por el daño y el perjuicio que se le ocasiona a mi representada. Esta situación vació de forma grosera y evidente el contenido de la propiedad de su representada, sin haberse garantizado los principios de indemnidad y justiprecio. La actuación de actor reconvenido es un claro y manifiesto abuso del Poder de Imperio, por medio del cual pretende anular un título el cual ha sido adquirido al amparo de la publicidad y seguridad Registral, y ahora simplemente pretende anular el mismo sin respetar los derechos de su representada a ser indemnizado por su derecho de propiedad, tal y como lo ordena el sistema de derecho. La sala Primera ha catalogado la seguridad jurídica como pilar básico de la publicidad registral, pues "... la condición de propietario, tratándose de bienes inscritos, se demuestra con su titularidad registral" (Sentencia N° 78 de las 14:15 has. del 12 de setiembre de 1997). En este campo específico, la inscripción y anotación de documentos se convierte en pieza clave del movimiento negocial, en tanto se constituye como mecanismo de publicidad y certeza de lo actuado frente a terceros. Publicidad y seguridad, se transforman así en los vértices de principio y fin, para la constitución, modificación o extinción de los derechos reales. Por esto mismo se ha dicho que: "El Registro Público de la Propiedad tiene como fin fundamental la inscripción, seguridad y publicidad de los derechos reales". Teniendo claro lo anterior, mi representada adquiere el inmueble de Litis amparado a una publicidad Registral, la cual no solo descansa la seguridad jurídica de los bienes, sino que la misma es fundamental para el comercio, por lo que permitir lo que el Estado pretende de anular un título sin respetar los derechos de su representada, ni cancelar los daños y perjuicios que de dicha acción se genere, es un completo abuso de los poderes de imperio. Debe tener claro que su representada a la hora de comprar el inmueble realizó la debida diligencia, y se solicitaron los usos de suelo ante la municipalidad de Quepos, dando como resultado que el uso era conforme al interés de su representada. Es importante recalcar que en ningún momento se le indico a su representada que el imnueble que gozaba de seguridad registral era zona de manglar, ni tampoco gozaba de publicidad registral dicha condición, la cual de conformidad con el 468 del Código Civil debió de haber tenido una anotación o gravamen, mas la propiedad no tenía una sola anotación ante el Registro Público, que permitiera deducir que el mismo era zona de manglar. Aunado a lo anterior, si se parte de que el inmueble de Litis proviene de un proceso de información posesoria, en el cual se le notificó a la municipalidad, al Estado, y en ningún momento estos entes realizaron ninguna oposición a dicha diligencia, prueba de ello es que el título se genera libre de anotaciones y afectaciones, como las que pretende elaborar el reconvenido. Llama la atención, la posición del actor tomada en el inmueble de Litis, dado que el mismo está ubicado exactamente en la entrada principal de Quepos, rodea de bodegas comerciales, casa de habitación, talleres, bares, se encuentra la calle nacional que da acceso a la ciudad de Quepos, y que hace muchos años atrás, se ubicaba la línea férrea en la época del banano de la zona del pacífico central. Igual manera, la morfología del terreno de Quepos, o expansión durante los años de su población es un hecho notorio y conocido por el actor, el cual no es desconocido por nadie, tanto así que a la hora de confeccionar el plan regulador que rige el área donde está ubicada el inmueble de Litis, el mismo lo catalogó como Zona Residencial de Alta Densidad y, por ende, la construcción de residenciales, así como de otros establecimientos (asilos, venta souvenirs, tienda, sastrería, zapatería, librería, bazar, joyería, relojería, carnicería, pulpería, abastecedor, farmacia, oficinas profesionales, oficinas administrativas, acuario, guardería, kínder, sala de belleza, barbería, tienda de alquiler de películas, verdulería, cerrajería, floristería) resultaba posible. La anterior zonificación dada al área donde se ubica el terreno de Litis, permitió la construcción de bodegas comerciales, casa de habitación, talleres, bares, etc, todo conforme al uso que se le otorgó al área, y prueba de ellos es que la bodega de distribución de la Coca Cola tiene más de 30 años de estar construía en el área, misma que es colindante con el inmueble de mi representada, por lo que no se entiende la posición tomada en contra de su representada, en el tanto a escasos metros del inmueble de Litis, se construyen grandes infraestructuras todas las cuales son de conocimiento del actor reconvenido y de sus instituciones, para lo cual se han otorgado sin problema algún un permiso de construcción, y no se presentan procesos de nulidad de título como el que se le presenta a su representada. Su representado como cualquier otro ciudadano realizó las debidas diligencias previo a la compra del terreno de Litis, entre las cuales estaba la certificación de uso de suelo para verificar que efectivamente se podía construir, lo cual efectivamente fue positivo, tal y como se ha indicado. En una vez con el uso de suelo se inició todos los trámites ante el Banco de Costa Rica, institución a la cual se le presentó el uso de suelo debidamente emitido por el ente demandado, y quien, una vez realizado el procedimiento interno, otorgo el crédito y valoró el inmueble, todo con base al uso de suelo otorgado por la municipalidad de Quepos, crédito el cual se utilizó en la compra del terreno de Litis. La posición del actor reconvenido es vaciarle el contenido del derecho de propiedad a su representada, luego de que había otorgado seguridad registral al inmueble de Litis, y que su representada lo adquiere al amparo de la publicidad Registral, pretendiendo la nulidad del título, lo cual es generador de daños por evitar el disfrute, uso y habitación del mismo, así como el evitar poder realizar cualquier actividad, aun y cuando a sus alrededores la actividad comercial crece. Además, le ha generado que su representado tenga que cancelar un préstamo el cual se solicitó y tramitó bajo la premisa de que se podría construir tal y como el plan regulador lo indicaba, violentando la confianza legítima, nunca bajo la premisa del actor reconvenido, que era zona de manglar, la cual a todas luces la catalogo de ilegal y generado de los daños indicados. Durante todos estos años, y al no poder construir ni poder realizar una actividad comercial como la que se pretendía hacer, partiendo de que su representada realiza una actividad de supermercado en la zona de Quepos, ha generado que el pago del préstamo salga directamente de otros ingresos de su representada, con los perjuicios que eso genera, ya que es una mensualidad grande para poder cumplir con una obligación la cual se generó bajo la premisa de que se podía construir como lo indicaba el plan regulador, nunca bajo la premisa de que el inmueble que se adquirió fuera zona de manglar, siendo más que claro que es el mismo actor reconvenido quien induce a error a su representada, y ahora simplemente pretende anular con los perjuicios que de dicha actuación se genera. Es más que claro el hecho de que si el inmueble hubiera gozado de alguna advertencia de que es zona de manglar, es obvio que nunca se hubiera comprado un terreno en el cual no se podría construir, sin dejar de lado que el inmueble no tiene ninguna limitación o afectación, y que el plan regulador de la municipalidad de Quepos no establecía ninguna limitación, todo lo contrario, lo catalogaba como un zona Residencial de Alta Densidad y, por ende, la construcción de residenciales, así como de otros establecimientos (asilos, venta souvenirs, tienda, sastrería, zapatería, librería, bazar, joyería, relojería, carnicería, pulpería, abastecedor, farmacia, oficinas profesionales, oficinas administrativas, acuario, guardería, kínder, sala de belleza, barbería, tienda de alquiler de películas, verdulería, cerrajería, floristería). El pretender el actor reconvenido ahora simplemente anular un título, en el cual el mismo fue parte del proceso de inscripción en los años de 1970 sin realizar ninguna objeción, le genera a su representada una situación financiera grave, emocional, un estado de frustración insostenible, una inseguridad, así como la necesidad de tener que ver cómo podía hacer para mantener a flote su legado ahora con una obligación que cancelar, y una propiedad en la cual no podía hacer nada, y que la necesitaba para poder hacer crecer su negocio. Durante todos estos años, se han cancelado cada una de las mensualidades de la operación en la cual el actor reconvenido indujo a error a su representada a la compra de un inmueble al amparo de la publicidad registral, hasta el punto de haber cancelado dicha operación al día de hoy, como para que el mismo solo pretenda anular un título sin reconocer los perjuicios que de dicha acción genera. Tal y como se demuestra con la prueba documental que se adjunta, su representada ya ha cancelado toda la operación junto a los intereses, llegando a una suma de aproximadamente noventa millones de colones, el cual es el perjuicio que el actor está generando a su representada al solicitar la nulidad de su título. El honrar una deuda ante una entidad financiera pública, como lo fue el Banco de Costa Rica, con el fin de poder disponer del bien, y ahora enfrentar un proceso como el que el actor reconvenido pretende, le limita a su representada poder crecer con las intenciones que pretendía y que tenía presupuestado, así como poder obtener otros préstamos, ya que su capacidad de pago y de poder poner a responder el bien de Litis como garantía real se imposibilita. Desde un punto de vista comercial, y hasta no comercial, el perjuicio de no poder utilizar un terreno, o el no poder contar con el dinero que se canceló por el inmueble que ahora el actor reconvenido pretende anular, le resta un perjuicio a su representada de no poder crecer, o simplemente utilizar esos noventa millones en actividades de comercio las cuales le puedan dar rentabilidad, que era lo que se pretendía con el inmueble de Litis, es una clara transgresión al derecho fundamental del artículo 45 de la carta magna.

VI. SOBRE LA NATURALEZA DE LOS BIENES DEMANIALES: Según los principios doctrinales, jurisprudenciales y legales de los bienes de dominio público estos tienen una protección especial que los hace inembargables, imprescriptibles e inalienables. Sobre los bienes públicos se ha resuelto en la línea jurisprudencial,  por parte del Tribunal Constitucional según sentencia número 2000-10652 de las dieciséis horas veintiséis minutos del veintinueve de noviembre del dos mil (entre otras), que: (...) Los bienes de dominio público, sean estos considerados como una relación de poder o como una relación de propiedad, constituye un régimen jurídico especial, distinto de los bienes de titularidad privada, el cual se hace evidente en muchos casos a través de su afectación o destino. Los bienes de dominio público merecen esa condición por encontrarse afectos a una utilidad pública, la cual puede manifestarse porque se reserva su utilización directa a favor de la Administración con fines de estudio, investigación o explotación o porque ese uso se reserva a los particulares bajo la intervención administrativa. El régimen jurídico de los bienes de dominio público comprende un conjunto de técnicas o reglas especiales para su protección y que la Administración debe acatar obligatoriamente, las que se manifiestan en el poder de determinación de cuáles son esos bienes demaniales y de conservación, ya sea desde un punto de vista posesorio -el que se manifiesta principalmente por medio de la recuperación de los bienes usurpados- y de la conservación de los bienes a efecto de que sigan cumpliendo la finalidad para los cuales fueron afectados. Esta Sala ha definido los bienes de dominio público en los siguientes términos: "El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público.- Son los llamados bienes dominicales, bienes demaniales, bienes o cosas públicas o bienes públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres.- Es decir, afectados por su propia naturaleza y vocación.- En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa….- Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos del Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio.- Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad." (Sentencia número 623-98 de las dieciséis horas con cincuenta y siete minutos del cuatro de febrero de mil novecientos noventa y ocho)." De conformidad con lo anterior, ha de entenderse que aquellos bienes que por voluntad del legislador tienen un destino específico, están sometidos por su vocación y naturaleza a un régimen jurídico especial por razones de interés público, reservándose la Administración su utilización en forma directa para los fines destinados o permitiendo que particulares lo hagan bajo su fiscalización. En caso contrario, si lo que pretende la Administración es cambiar el uso predestinado del bien, deberá ser el mismo legislador –entiéndase la Asamblea Legislativa-, el que lo desafecte o varíe su destino...” (Voto 11254-2004 de la Sala Constitucional).

VII. DEL CONCEPTO DEL DOMINIO PÚBLICO Y DE LOS MEDIOS JURÍDICOS PARA INTEGRARLO Y SU DIFERENCIA CON LOS BIENES DE NATURALEZA PRIVADA DE LA ADMINISTRACIÓN: Puede advertirse, que ya la Sala Constitucional ha reflexionado sobre la naturaleza de los bienes públicos y todo ello, con íntima vinculación a lo que disponen los artículos 261, 262 y 263 del Código Civil y con fundamento en esos precedentes y la doctrina del Derecho público sobre el tema, la Sala arriba a la conclusión de que el dominio público es un concepto jurídico, lo que significa que su existencia depende del tratamiento expreso que le dé el legislador; sin ley que le sirva de fundamento ningún bien o cosa tendrá ese carácter. Un bien público puede ser natural o artificial, según se trate de bienes declarados públicos por el legislador considerándolos en el estado en que la naturaleza los presenta u ofrece (un río por ejemplo), o de bienes declarados públicos por el legislador pero cuya creación o existencia depende de un hecho humano (construcción de una calle o un parque público, por ejemplo). En nuestra legislación para definirlo, el artículo 261 del Código Civil sigue el concepto de la afectación al fin público, al expresar que “Son cosas públicas las que, por ley, están destinadas de un modo permanente a cualquier servicio de utilidad general, y aquellas de que todos pueden aprovecharse por estar entregadas al uso público”.- La afectación es el hecho o la manifestación de voluntad del poder público, en cuya virtud la cosa queda incorporada al uso y goce de la comunidad y puede efectuarse por ley o por acto administrativo. La doctrina hace la distinción entre “asignación del carácter público” a un bien con la “afectación” de ese bien al dominio público. La asignación del carácter público significa establecer que ese bien determinado tendría calidad demanial; así, por ejemplo, la norma jurídica general diría que todas las vías públicas son integrantes o dependientes del dominio público y ello quiere decir que lo son las actuales y las que se lleguen a construir. En cambio, la afectación significa que el bien declarado dominical queda efectivamente incorporado al uso público y esto tiene que ver con la aceptación y recibo de obras públicas cuando se construyen por administración o por la conclusión de las obras y su recibo oficial, cuando es un particular el que las realiza (construcción de una urbanización o fraccionamiento, por ejemplo).- Es por esto que se dice que la afectación puede ser declarada por ley en forma genérica, o bien por un acto administrativo, el cual, necesariamente, deberá conformarse con la norma jurídica que le sirve de referencia (principio de legalidad)...” (Voto No. 3145-96 de 28 de junio de 1996) (...)" Adicionalmente, existe la figura de la "desafectación", que según explica Sánchez Morón, se trata de "la situación jurídica por la que un bien deja de pertenecer al dominio público (...) los bienes que son desafectados se convierten, en principio, en bienes patrimoniales de la Administración titular, que, en su caso, podrá enajenarlos (...)"(voto 035-2009-SVII, Tribunal Contencioso Administrativo). Dentro de la Constitución Política en el artículo 121 inciso 14, se señala: " (...) Además de las otras atribuciones que le confiere esta Constitución, corresponde exclusivamente a la Asamblea Legislativa: (...) 14) Decretar la enajenación o la aplicación a usos públicos de los bienes propios de la Nación (...)". Esta disposición constitucional ha sido desarrollada en el Código Civil, en los artículos 261 a 263, conforme a esa normativa, el Estado posee tanto bienes de dominio público, como privado; los bienes públicos son aquéllos a los cuales una ley les da un destino para uso público o general, se les denomina "demaniales" y son inalienables, imprescriptibles, inembargables e indenunciables. Como se viene indicando la doctrina y jurisprudencia tanto administrativa como constitucional son consistentes en estimar que los bienes demaniales (o bienes dominicales o de dominio público) son aquellos que tienen una naturaleza y régimen jurídico diverso de los bienes privados, los cuales se rigen por el derecho de propiedad en los términos del artículo 45 de la Constitución Política, en tanto, por expresa voluntad del legislador se encuentran afectos a un destino especial de servir a la comunidad, sea al interés público, y que por ello, no pueden ser objeto de propiedad privada, de modo que están fuera del comercio de los hombres, por lo cual, no pueden pertenecer individualmente a los particulares, ni al Estado, en sentido estricto, por cuanto éste se limita a su administración y tutela. Por otra parte, los bienes privados del Estado, se regulan por el derecho privado con elementos propios del derecho público. Estos bienes, si están dentro del comercio de los hombres; pueden ser traspasados, apropiados, y no son imprescriptibles; por ende, son susceptibles de usucapión en beneficio de particulares, de conformidad con el artículo 261 ya indicado. Nótese que el énfasis de la diferenciación se da en relación al destino del bien, sea, al hecho de estar afectos a un uso común o al servicio del bien común. En cuanto a la naturaleza de los bienes demaniales o bienes públicos, la Sala Constitucional ha dicho en su jurisprudencia que: "... la naturaleza y régimen jurídicos son diferentes tratándose de propiedad privada o de propiedad pública o del Estado, ello por cuanto la primera es regulada de conformidad con el artículo 45 Constitucional y la normativa del Código Civil pertinente, de manera que se protege la inviolabilidad de la misma, introduciéndose el concepto de función social, de manera que no se puede privar a nadie de la suya si no es motivado en un interés social y mediante ley aprobada por la Asamblea Legislativa con el voto de las dos terceras partes de sus miembros”. Por su parte, la regulación de la propiedad demanial se fundamenta en el inciso 14) del artículo 121 Constitucional, como ya lo expresó dicha Sala Constitucional por resolución número 2306-91, de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del seis de noviembre, de modo que su naturaleza jurídica es virtualmente diferente, la cual indicó que: "El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. No sin advertir que las normas de la constitución no establecen una lista taxativa, sino enunciativa, de suerte que el legislador puede incluir más bienes en el mismo listado". Y siguiendo esta clara y consistente línea jurisprudencial constitucional, la Sección IV de este Tribunal Contencioso Administrativo, en sentencia No. 04-2005 de las catorce horas treinta minutos del diecisiete de febrero del dos mil cinco, ha señalado: En lo referente a derechos de propiedad que pudieren reclamar los particulares sobre los fundos destinados para un fin público por acto administrativo o por ley, es criterio reiterado en la jurisdicción contenciosa, que para poder acceder a ellos, y adquirir los atributos de la propiedad, han de haberlos obtenido con antelación a su afectación, porque si son posteriores convertirían en precaria la situación del reclamante, debido a que sobre los bienes demaniales no es posible obtener el derecho de propiedad, por pertenecer al demanio público y por ende al servicio de todos mediante su afectación a un fin público y general. (Nº 107-2012 Tribunal Procesal Contencioso Administrativo, Sección Cuarta. II Circuito Judicial. San José, a las diez horas del veintitrés de octubre del año dos mil doce).

VIII. SOBRE EL CASO CONCRETO: De acuerdo a los argumentos debatidos por las partes, en el objeto de este asunto gira en torno a determinar si el bien inscrito con matrícula [Valor 002], plano [Valor 003], originada por escritura de 8 horas de 16 de setiembre de 1988, otorgada ante la Notaria Yelba María Mairena Bermúdez, propiedad de la sociedad demandada y reconventora es parte del Patrimonio Natural de Estado, y si esta afectó a las disposiciones de la Zona Marítimo Terrestre y si en esa condición procede o no la indemnización que se pretende en la contrademanda. En ese lógica, de los hechos probados tenemos que se ha acreditado que el inmueble objeto de litigio se deriva de la segregación del lote inscrito mediante tomo 368 y asiento 704, escritura otorgada de la Sucesión [Nombre 003] a favor de Sonia María Elizondo Murillo, de la cual la finca madre se deriva a su vez de la finca inscrita por sentencia civil 301-80 del 15 de abril de 1980 de la Alcaldía de Aguirre y Parrita, en la que se conoció de las diligencias de Información Posesoria establecidas por [Nombre 001], como causahabiente de la sucesión de [Nombre 003] (hechos probados 1 y 2), de la cual adquirió el Grupo EMINOVA del Pacifico S.A. la finca con número [Valor 002] con una medida de 599 metros con plano [Valor 003], dada el 28 de agosto del 2008 (hechos probados 3 y 4). De acuerdo a los informes técnicos que consta en el expediente, se ha acreditado que dicho inmueble se encuentra compuesto de forma parcial por zona manglar y humedal afectado en esa condición en un 39% y el resto de la finca se encuentra afectada por zona restringida de la zona marítimo terrestre, terreno, sobre él se concretó una sedimentación de relleno encima de un área del manglar, tal condición, se acredita de los criterios técnicos: oficio ACOPAC-GMURN-094-12 del 12 de julio del 2012, del Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacífico Central, oficio DST-253-12 del 27 de setiembre del 2012, suscrito por Ing. Agr. Renato Jiménez Zúñiga, MSc., Jefe  Departamento de Servicios Técnicos del INTA y el oficio CARTA- SINAC-ACOPAC-PNMA-RBS-TT-038-2025 del 21 de julio del 2024, del Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacifico Central. (hechos probados 7, 8 y 12). Valga aclarar que dichos criterios técnicos, resultan para este Tribunal prueba idónea, que no resulta descalificables como aduce el accionado y reconventor, en el tanto, son emitidos por los órganos competentes en la materia para su delimitación, conforme a las potestades que le otorga el ordenamiento jurídico (Ley Orgánica del Ambiente, Ley Forestal, Ley de Biodiversidad, Ley de Creación del Instituto Geográfico Nacional, entre otras) y que en ningún momento han sido con contraprueba técnica descalificados por el accionado. En ese escenario, es claro que la naturaleza del terreno es demanial, y en consecuencia no puede ser susceptible de ser propiedad privada, por sus características de inalienabilidad e imprescriptibilidad. Veamos respecto a estos bienes los cuales son afectados por ley, constituyéndose en bienes de dominio público, fundamentan su afectación en las siguientes normas: La Ley de Aguas, N. 276 de 1942, señala en el numeral 1 lo siguiente: "Artículo 1º.- Son aguas del dominio público: I.- Las de los mares territoriales en la extensión y términos que fija el derecho internacional; II.- Las de las lagunas y esteros de las playas que se comuniquen permanente o intermitentemente con el mar; III.- Las de los lagos interiores de formación natural que estén ligados directamente a corrientes constantes; IV.- Las de los ríos y sus afluentes directos o indirectos, arroyos o manantiales desde el punto en que broten las primeras aguas permanentes hasta su desembocadura en el mar o lagos, lagunas o esteros; V.- Las de las corrientes constantes o intermitentes cuyo cauce, en toda su extensión o parte de ella, sirva de límite al territorio nacional, debiendo sujetarse el dominio de esas corrientes a lo que se haya establecido en tratados internacionales celebrados con los países limítrofes y, a falta de ellos, o en cuanto a lo no previsto, a lo dispuesto por esta ley; VI.- Las de toda corriente que directa o indirectamente afluyan a las enumeradas en la fracción V; VII.- Las que se extraigan de las minas, con la limitación señalada en el artículo 10; VIII.- Las de los manantiales que broten en las playas, zonas marítimas, cauces, vasos o riberas de propiedad nacional y, en general, todas las que nazcan en terrenos de dominio público; IX.- Las subterráneas cuyo alumbramiento no se haga por medio de pozos; y X.- Las aguas pluviales que discurran por barrancos o ramblas cuyos cauces sean de dominio público". Por su parte el numeral 3 de la misma ley indica: "Artículo 3: Son igualmente de propiedad nacional: I.- Las playas y zonas marítimas; II.- Los vasos de los lagos, lagunas y esteros de propiedad nacional; III.- Los cauces de las corrientes de dominio público; IV.- Los terrenos ganados al mar por causas naturales o por obras artificiales; V.- Los terrenos ganados a las corrientes, lagos, lagunas o esteros, por obras ejecutadas con autorización del Estado; y VI.- Las islas que se forman en los mares territoriales, en los vasos de los lagos, lagunas o esteros o en cauces de las corrientes de propiedad nacional, siempre que éstas no procedan de una bifurcación del río en terrenos de propiedad particular". El ordinal 69 indica: "Artículo 69.- Por zona marítima se entiende el espacio de las costas de la República que baña el mar en su flujo y reflujo y los terrenos inmediatos hasta la distancia de una milla, o sean mil seiscientos setenta y dos metros, contados desde la línea que marque la marea alta. Esta zona marítima se extiende también por las márgenes de los ríos hasta el sitio en que sean navegables o se hagan sensibles las mareas, con un ancho de doscientos metros desde cada orilla, contados desde la línea que marque la marea alta. Se entiende por vaso de un lago, laguna o estero, el depósito de la capacidad necesaria para contener las aguas de las mayores crecientes ordinarias. Se entiende por álveo o cauce de un río o arroyo, el terreno que cubren sus aguas en las mayores crecidas ordinarias". En otra línea, la Ley 6043 de 1977, expone en su numeral 1: "Artículo 1º.- La zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Su protección, así como la de sus recursos naturales, es obligación del Estado, de sus instituciones y de todos los habitantes del país. Su uso y aprovechamiento están sujetos a las disposiciones de esta ley". El artículo 9 indica: "Artículo 9º.- Zona marítimo terrestre es la franja de doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República, cualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar en descubierto en la marea baja. Para todos los efectos legales, la zona marítimo terrestre comprende las islas, islotes y peñascos marítimos, así como toda tierra o formación natural que sobresalga del nivel del océano dentro del mar territorial de la República. Se exceptúa la Isla del Coco que estará bajo el dominio y posesión directos del Estado y aquellas otras islas cuyo dominio o administración se determinen en la presente ley o en leyes especiales". El ordinal 10 indica: "Artículo 10.- La zona marítimo terrestre se compone de dos secciones: la ZONA PUBLICA, que es la faja de cincuenta metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja; y la ZONA RESTRINGIDA, constituida por la franja de los ciento cincuenta metros restantes, o por los demás terrenos en caso de islas. Los islotes, peñascos y demás áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalgan del mar corresponden a la zona pública". En ordinal 11 encontramos: "Artículo 11.- Zona pública es también, sea cual fuere su extensión, la ocupada por todos los manglares de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio nacional". Por su parte el decreto N° 22550-MIRENEM de 1993, decreta en el numeral 1: "Artículo 1°-Declárese Humedales a las áreas de manglares adyacentes a los litorales continentales e insulares, cualquiera que sea su extensión, los cuales se tendrán como una nueva categoría de uso, por ser un área de usos múltiples". En el mismo sentido la ley Orgánica del Ambiente N° 7554 de 1995, por su parte define: "Artículo 39.- Definición de recursos marinos y costeros. Se entiende por recursos marinos y costeros, las aguas del mar, las playas, los playones y la franja del litoral, las bahías, las lagunas costeras, los manglares, los arrecifes de coral, los pastos marinos, es decir praderas de fanerógamas marinas, los estuarios, las bellezas escénicas y los recursos naturales, vivos o no, contenidos en las aguas del mar territorial y patrimonial, la zona contigua, la zona económica exclusiva, la plataforma continental y su zócalo insular". En concordancia la Ley Forestal de 1996, señala: "Artículo 13.- Constitución y administración. El patrimonio natural del Estado estará constituido por los bosques y terrenos forestales de las reservas nacionales, de las áreas declaradas inalienables, de las fincas inscritas a su nombre y de las pertenecientes a municipalidades, instituciones autónomas y demás organismos de la Administración Pública, excepto inmuebles que garanticen operaciones crediticias con el Sistema Bancario Nacional e ingresen a formar parte de su patrimonio". En igual sentido dispone el ordinal 58 de la ley de Biodiversidad de 1998, el cual indica: " Áreas silvestres protegidas Las áreas silvestres protegidas son zonas geográficas delimitadas, constituidas por terrenos, humedales y porciones de mar". Como se desprende de las normas indicadas es claro que las zonas de manglar son constitutivos como bienes demaniales por su vocación misma, y en consecuencia no es posible su titulación considerando que estos tal cual lo ha señalado la Sala Constitucional en reiteradas ocasiones, tal como se valoró en el considerando VI y VII, no son susceptibles de ser parte del comercio de los hombres, lo cual es conteste con lo indicado en el ordinal 2 de la Ley de Aguas de 1942 el cual indica: "Las aguas enumeradas en el artículo anterior son de propiedad nacional y el dominio sobre ellas no se pierde ni se ha perdido cuando por ejecución de obras artificiales o de aprovechamiento anteriores se alteren o hayan alterado las características naturales". (Negrita es nuestra). Este numeral resulta especialmente relevante, cuando tenemos en los hechos probados que el manglar que cubre el bien se encuentra sedimentado por acción humana, pero tal condición no le arrebata sus características y composición. En esa lógica, como se desprende de la Ley de Aguas ya desde el año 1942, los estéreos y manglares por su naturaleza habían sido afectados al dominio público, en consecuencia, cuando surge el derecho inscrito, por el cual adquiere la propiedad el demandado reconventor en el año 1980, ya el bien había sido afectado y en consecuencia no era susceptible de ser usucapido por un trámite de información posesoria, ni de validar una posesión positiva, del cual alega el accionado, deriva su derecho, normativa que, como se expuso detalladamente supra, lejos de mermar, más bien ha incrementado su rigurosidad de tutela por normas posteriores. Ahora bien, el derecho de propiedad que se solicita en la reconvención titular, en todo caso surge como vimos en los hechos probados, por una inscripción del año 1980, momento para el cual se encontraba en vigencia la Ley 6043, denominada Ley de Zona Marítimo Terrestre, que igualmente cubre la afectación de los manglares como zona pública y afecta también a la zona restringida, es decir la inalienabilidad de los 200 metros consagrados en dicha normativa como zonas demaniales, de ahí que al encontrarse afectada la totalidad de la finca inscrita matrícula [Valor 002], con el plano [Valor 003], a la zona pública y restringida que define la Ley 6043, es contundente que dicha propiedad nunca pudo ser susceptible de inscripción como bien particular, tal cual lo afirma la Ley 6043 en ordinal 20, el cual establece: "Artículo 20.- Ley 6043- Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no puede ser objeto de ocupación bajo ningún título ni en ningún caso. Nadie podrá alegar derecho alguno sobre ella. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de las personas. Las entidades y autoridades que indica el artículo 18 deberán dictar y hacer cumplir las disposiciones necesarias para garantizar el libre y seguro tránsito de las personas y el uso público de esta zona". (La negrita es nuestra). Con estas consideraciones en un primer escenario, resulta procedente las pretensiones de la demanda, en el tanto, la inscripción del terreno de características de demanialidad, no podía ser susceptible de ser inscrita, lo que deriva en la nulidad pretendida. Nótese que, en ese sentido, ya desde la Ley de Aguas de 1942 en su numeral 72 se señalaba: "Artículo 72.- Los Jueces encargados de extender títulos de propiedad sobre tierras baldías o no tituladas, deberán hacer la reserva consiguiente en cuanto a las aguas, álveos o cauces y vasos de las aguas que sean de dominio público, haciéndolo constar en la sentencia de adjudicación de las tierras y debiendo el Registro Público tomar nota de esas reservas nacionales. La omisión de ese requisito no confiere derecho alguno al denunciante o poseedor sobre esos bienes". En igual sentido establece el ordinal 7 de la Ley 6043: "Artículo 7º.- Los terrenos situados en la zona marítimo terrestre no pueden ser objeto de informaciones posesorias y los particulares no podrán apropiarse de ellos ni legalizados a su nombre, por éste u otro medio". (Las negritas son nuestra). La Sala Constitucional ha sido conteste en reiterada jurisprudencia respecto de que la inscripción de estos bienes resulta imposible, en ese sentido, podemos ver el voto Nº 06170-1998, en el cual se indicó: "Son varios los aspectos relevantes que se deben analizar en cuanto al presente asunto; en primer lugar, la zona marítimo terrestre es un bien demanial y como tal, inalienable, por ello ningún particular se puede adueñar de parte de ella. En el caso que nos ocupa, existen indicios de que la inscripción del plano Placa9778, presenta irregularidades, pues se incluyó en el mismo parte de la zona marítimo terrestre no inscrita de previo a nombre de ningún particular. Por la índole del bien en cuestión, el recurrente, ante una eventual inscripción ilegítima, no adquiere ningún derecho sobre el bien". En esta temática, la imposibilidad de apropiación de estos bienes por particulares, se vincula a su régimen de afectación y desafectación, en esa lógica en el voto Nº 02063 - 2007, de la Sala Constitucional se indicó: "Es así como entran en esta categoría –sin que se constituya en una lista cerrada– la zona marítimo terrestre, el patrimonio forestal o natural del Estado –áreas protegidas– (conformado por parques nacionales, reservas forestales, reservas biológicas, zonas protectoras, refugios de vida silvestre, humedales y monumentos naturales –artículo 32 de la Ley Orgánica del Ambiente, número 7554, de dieciocho de setiembre de mil novecientos noventa y cinco–), las zonas de protección hidrográfica –artículo 33 de la Ley Forestal– (contiguas a los manantiales, a las riveras (sic) de los ríos y lagos), las zonas limítrofes (artículo 10 de la Ley de Terrenos Baldíos, número 13, de diez de enero de mil novecientos treinta y nueve), el derecho de vía, las líneas ferroviarias, las reservas indígenas, el patrimonio histórico-arquitectónico, los recursos mineros, el patrimonio arqueológico, etc. Se trata de bienes que, por su vocación y destino están fuera del comercio de los hombres, de manera que son inalienables, imprescriptibles e inembargables, de manera que no es posible su dominio o posesión, ni a título gratuito ni oneroso; no pueden perderse por prescripción, así como tampoco, ganarse por usucapión, de modo que son bienes que conservan su vigencia jurídica permanentemente; y no son susceptibles de embargo; además de que están sujetos al poder de policía, en lo atinente a su aprovechamiento y uso, ya que está condicionado al otorgamiento de las respectivas licencias y permisos y al control y fiscalización de parte la Administración. Tratándose de los bienes demaniales, debe distinguirse los que lo son en carácter de la Nación, precisamente por su titularidad y por la fuente normativa de afectación, en tanto la determinación deriva de las propias normas constitucionales –se tienen aquellos que están definidos y determinados precisamente en la propia Constitución Política, en los artículos 6, 50, 89 y 121 inciso 14) de la Constitución, sea las aguas territoriales, las costas, el espacio aéreo, la plataforma continental, el zócalo insular, los recursos y riquezas naturales del agua del suelo y del subsuelo, las bellezas naturales, el patrimonio histórico y artístico de la Nación, las fuerzas que puedan obtenerse de las aguas del dominio público en el territorio nacional, los yacimientos de carbón, las fuentes o yacimientos de petróleo, sustancias hidrocarburadas, depósitos de minerales radioactivos, servicios inalámbricos –lo que modernamente se conoce como espacio electromagnético–, los ferrocarriles, muelles y aeropuertos que estén en servicio–; y los que lo son por disposición de la ley o decreto ejecutivo –en los casos previstos en la ley–, donde es el decreto el que determina los inmuebles que se incorporan al patrimonio forestal del Estado, su categoría y la sujeción al respectivo plan de manejo, y según se anotó anteriormente, también su sujeción a un fin público determinado, en tanto marca el destino del bien al uso o servicio público o a otra finalidad determinante que justifique su demanialidad. Es así como interesa resaltar que los bienes dominicales o demaniales tienen ese carácter en virtud de una afectación dada, o por una norma expresa de nuestra Carta Fundamental o por disposición legal, que denota su sujeción a un fin público determinado, en tanto marca el destino del bien al uso o servicio público o a otra finalidad determinante que justifique esa demanialidad. En virtud de lo cual, siendo la afectación la vinculación jurídica por el que el bien se integra a esta categoría de bienes, según su destino y conforme a las correspondientes previsiones legales, ello implica, como lógica consecuencia, que solamente por ley se les puede privar de ese régimen especial que los regula, para separarlos de ese fin público al que están vinculados (esto es, para su desafectación); y es en este sentido que se requiere de un acto legislativo expreso y concreto, de manera tal que no quede duda alguna de la voluntad del legislador de sacar del demanio público un bien determinado e individualizado; motivo por el cual es que esta Sala ha estimado que no es posible una desafectación genérica, y mucho menos, la implícita; es decir, en esta materia no puede existir un "tipo de desafectación abierto", para que la Administración, mediante actos suyos discrecionales, complete, señalándolos; y en este sentido, es importante recordar que toda desafectación, como debe provenir de acto legislativo, estará sujeta a los controles jurisdiccionales correspondientes –en este sentido, ver sentencias número 2000- 10466 y 2002-8321. Asimismo, debe recordarse que para la desafectación del patrimonio forestal –lo que se traduce en la reducción o eliminación del área silvestre protegida–, sólo se puede hacer mediante ley de la República, después de realizarse los estudios técnicos previos (estudio de impacto ambiental) que justifique la medida, en los términos previstos en el artículo 38 de la Ley Orgánica del Ambiente. Por último es importante resaltar que, tratándose de los bienes demaniales de la Nación, su desafectación sólo podría darse por reforma constitucional, en aplicación del principio del paralelismo de las formas, se repite, previo estudio técnico que acredite la desafectación, según se indicó anteriormente. Además, en lo concerniente a su uso y/o concesión sólo puede ser aprobada por el Plenario Legislativo, no así por Comisiones Legislativas Plenas, en los términos previstos en el artículo 124 constitucional (sentencias número 2002-8321 y 2004-8928)". Como se desprende del análisis del Tribunal Constitucional, los manglares como es el caso de terreno en objeto de litigio, constituyen un bien de dominio público que no puede ser desafectado, excepto por acto legislativo, de ahí que resulte imposible por sus características como hemos señalado e insistido, pueda ser abstraído del demanio público por una inscripción registral, acción judicial o cualquier otro acto que no sea de naturaleza legal como expone la Sala Constitucional, de ahí que efectivamente la titularidad del bien en discusión como propiedad privada resulta a todas luces nulo. En consecuencia, resulta procedente la demanda y así debe declararse.

IX. Ahora bien, retomando los argumentos de la parte accionada y reconventora, es necesario precisar que no encuentra sustento los alegatos dados, cuando indica que la finca inscrita con matrícula [Valor 002], plano [Valor 003], no se encuentra afecta a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, por cuanto, como se señaló, el momento en que surge el derecho de propiedad, de cual deriva derecho el accionado, se da en el año 1980, período en el cual, como se indicó, se encontraba en vigencia la Ley 6043, que afectaba el bien como zona demanial incluso desde el año 1942, como se indicó con la Ley de Aguas, de ahí que tanto por la Ley 6043 como la Ley de Aguas, no le resultaba oponible una posesión decenal al bien demanial, en el entendido, como ya se explicó, por la demanialidad del bien no era posible su usucapión, en consecuencia, las disposiciones del transitorio V de la Ley 6043, no resultan aplicables para sustentar el reclamo de la contrademanda. En todo caso, debe adicionarse, que como lo ha indicado la propia Sala Constitucional, más allá de la posesión en que se pretende fundamentar la inaplicabilidad de las regulaciones de la Zona Marítimo Terrestre, resulta improcedente por cuanto, la afectación y protección de estos bienes vienen regulados desde tiempos inmemoriales, así lo indica el voto Nº 05399 - 1993 de la Sala Constitucional, el cual señaló: "El carácter demanial de la zona marítimo terrestre (o ribera marina como se le denominó antiguamente) se reconoce desde tiempo inmemorial, y el Derecho Romano mismo recoge ese status, como "res communes" y "extra comercium". En nuestro medio, con toda claridad desde el siglo pasado se ha reconocido el carácter público de esa franja marina adyacente al territorio nacional, en la que ejerce su soberanía ... no es posible tener por violado el artículo 45 Constitucional, ... ya que no se imponen limitaciones a la propiedad privada, sino que al regularse el dominio público, la ley lo que hace es establecer condiciones mediante las que es posible el uso y disfrute de la zona marítimo terrestre, por parte de los particulares. Así quien pretenda por medios no autorizados ejercer un uso privativo de esa zona tendrá vedada la posibilidad de consumarlo, pues es aceptable también, desde tiempo inmemorial, que se trata de bienes imprescriptibles en favor de particulares y que están fuera de comercio". Consecuentemente, resulta improcedente lo expuesto por el accionado y reconventor, respecto a la exclusión del bien objeto del debate de dicho régimen. Ahora bien, en relación a lo argumentado con respecto a que igualmente se encuentra excluido de dichas regulaciones por considerarse que se encuentra en la ciudad litoral de Quepos el bien en discusión, tenemos que en el elenco de hechos probados encontramos que mediante el oficio DIG-TOT-0100-18 del 02 de marzo de 2018, emitido por el Departamento topográfico y de observación del territorio, Dirección Instituto Geográfico Nacional, señaló: "Ante esta consulta, le indicamos que el terreno descrito por el plano [Valor 003], no se encuentra dentro de las áreas de la Ciudad de Quepos" (Hecho probado 9). Conforme a este elemento probatorio no podría estimar esta Cámara que las regulaciones en el artículo 6 de la Ley 6043 y el transitorio VI de la misma ley pueden ser amparadas al reclamo del accionado, por cuanto, si bien estas normas señalan la inaplicabilidad de las regulaciones de la zona marítimo terrestre a las ciudades litorales como es el caso de la Ciudad de Quepos, el inmueble en contienda no se encuentra de acuerdo a la prueba técnica traída a los autos en el margen de esa desafectación, recordando que la definición de “ciudad” no se encuentra al arbitrio interpretativo de las partes, sino que deviene en un acto técnico que le fue encomendado por norma al Instituto Geográfico Nacional (IGN), en consecuencia resulta inatendible lo argumentado en ese sentido.

X. Conforme al escenario de análisis en el que ha quedado claro, que el inmueble matrícula [Valor 002], plano [Valor 003], inscrita a nombre de la accionada y reconventora, se trata de un bien demanial de especial resguardo, y en consecuencia es inembargable, imprescriptible e inalienable, por ende como hemos indicado por imperativo legal, la inscripción no resultaba conforme a derecho y no puede consolidarse en el tiempo, ni le resultan oponibles derechos de terceros, de ahí que resulta inatendible ampararse al principio de publicidad registral, por cuanto, la naturaleza registral nació viciada de nulidad. Por las mismas razones ya expuestas no podría estimarse que se trate de una irretroactividad de la ley de forma genérica, estimando como se ha indicado el bien desde su génesis era de condición demanial y que como resultado de eso era inviable su inscripción registral, condición que tampoco desaparece por el principio de confianza legítima, que se alega, estimando que tal principio no puede convalidar un acto nulo de pleno derecho y por imperativo legal. De igual manera, tampoco se cuenta con prueba que determine que ha habido cambios en el manglar desde la inscripción de éste en 1980, como para analizar una mutación sobrevenida del inmueble, sino que, de la prueba obrante en autos, lo que encontramos como diferencias en los informes técnicos no tienen que ver con el crecimiento del mangle, sino con la delimitación exacta de éste, que es originado en un estudio técnico a raíz de una orden de la Sala Constitucional, siendo aquella diligencia un insumo declarativo y no constitutivo de la afectación demanial dado que, como se ha insistido hasta el momento, es la naturaleza del bien y no la emisión de un acto administrativo, el que genera la indisponibilidad del espacio inmobiliario, reservado a demanialidad como Patrimonio Natural del Estado. En ese escenario, es claro frente al reclamo de responsabilidad administrativa en que se fundamenta la contrademanda, que se sostiene frente al argumento de que el bien fue adquirido amparado a la publicidad registral, derivado de una información posesoria en el año 1980, en el que se dio participación al representante del Estado, el cual no se opuso a esa inscripción, lo que derivó en que la accionada comprara el bien sin gravámenes o cargas de ningún tipo, el cual fue adquirido para inversión, considerando la zonificación dada por el Municipio y sobre esa base se generó un préstamo, el cual sostiene la parte reconventora como parte del daño sobre el que sustenta la responsabilidad. Retomando los hechos vemos como la base de la indemnización tiene como sustento, la inscripción derivada de una información posesoria, es decir, por acción judicial, que mediante la orden judicial otorga un derecho de propiedad mediante un proceso de información posesoria, y en consecuencia ordena su inscripción en el Registro Nacional. En ese escenario, lo dispuesto tenía carácter de cosa juzgada formal y puede ser debatido en la vía ordinaria como se valora en el presente proceso, en consecuencia, la acción de la Procuraduría General de la República, al amparo de lo dispuesto en el numeral 4 de la Ley de Zona Marítimo Terrestre, lo que materializa es el ejercicio de acciones correspondientes para la reinvindicación del bien demanial, lo que no puede ser calificable de una acción arbitraria, o abuso de poder, o una inobservancia del ordenamiento jurídico como lo califica el demandado reconventor, en el entendido de que la acción de tutela de bienes demaniales es imprescriptible, tal y como lo encontramos, por ejemplo, en el art. 40 del Código Procesal Contencioso Administrativo. En todo caso y para efectos de la responsabilidad reclamada, tenemos que la causa que eventualmente causa el perjuicio reclamado emana de una acción judicial como se explicó, por ende, la responsabilidad debió ampararse al régimen de responsabilidad Estado juez, no obstante, el reconventor, no lo estructura así, sino que reclama un daño derivado de actuaciones registrales, y acciones municipales, a quien no demanda en la presente contienda, pero que en todo caso, esas acciones reprochadas, no son la causa del daño alegado, en el tanto, la inscripción que surge de la publicidad registral emana no de una acción directa del Registro que lo que hace es inscribir a ruego de la acción judicial que válido el error de una titularidad que no podía surgir por imposibilidad legal o de la Municipalidad cuando otorga un uso de suelo, que independiente de la naturaleza del bien, tiene una zonificación establecida, que no puede ser oponible a la naturaleza y los atributos de los bienes demaniales, por ende, la responsabilidad reclamada en contra del accionado no encuentra sustento, al menos no en los términos alegados.

XI. Como causa indemnizatoria de la contrademanda la parte reconventora reclama que conforme a la Ley 6043, el bien para ser sustraído de su esfera particular como lo pretende el Estado en la presente causa debía acudir a la expropiación, no obstante, la Ley de Expropiaciones, no resulta aplicable, por cuanto, una expropiación solo resulta viable cuando el bien objeto de aquella expropiación tiene origen en la propiedad privada amparada en el numeral 45 de la Constitución Política. Sin embargo, como ha quedado demostrado y así se ha señalado, el bien objeto de la indemnización pretendida, se trata de un bien de dominio público, el cual nunca pudo ser parte del comercio de los hombres, de ahí que no resulte posible indemnizar un bien que siempre ha estado bajo la tutela del Estado por su régimen especial de demanialidad, aun cuando su inscripción permitió su transmisión, lo cierto es, que tal condición registral como hemos explicado nunca le extrajo sus atributos de bien demanial y su titularidad pública, por ende no resulta amparable a derecho una reparación de un bien sobre un terreno que nunca fue legítimamente propiedad del reconventor por su característica de imprescriptibilidad, es decir, nunca puedo ser usucapido por un tercero, ni nunca el Estado frente a esa condición perdió su titularidad, que es precisamente lo que indicamos legitima la acción reivindicatoria ejercida por la Procuraduría General de la República. Así las cosas, al haberse acreditado la demanialidad del bien, y en consecuencia la nulidad de la inscripción que se sustenta la finca matrícula [Valor 002], plano [Valor 003], no resulta atendible una expropiación como la reclamada, por cuanto el reconventor, no es el propietario del bien, que es el único que puede amparar ese derecho. Así las cosas, ninguna de las pretensiones formuladas por el actor resulta procedentes y así se declara. La misma suerte debe correr las pretensiones indemnizatorias ya que esta pretensión al ser accesoria a la declarativa, como base de imputación de la responsabilidad administrativa que justifica la indemnización pretendida, carece de fundamento, en el tanto resulta, imposible la existencia de un nexo causal entre aquellas conductas y los daños y perjuicios peticionados, y por ende por su accesoriedad debe correr la misma suerte que la principal, lo anterior con fundamento en el numeral 190 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública.

XII.- DE LAS DEFENSAS INTERPUESTAS: Respecto a la legitimación activa como pasiva, dicho presupuesto se encuentra satisfecho de forma plena al tratarse el objeto de proceso de la reivindicación de un bien demanial, el cual el Estado se encuentra en la obligación de ejercer su tutela por mandato constitucional y legal. Ahora bien, al ejercer el Estado la tutela del bien demanial sobre un bien inscrito a favor de la parte demandada y reconventora, tal condición le concede la legitimación activa y pasiva para emprender la reconvención. En consecuencia, ha de rechazarse la defensa de falta de legitimación activa y pasiva opuesta por el demandado respecto de la demanda y la misma defensa opuesta por el Estado frente a la reconvención.  Sobre la defensa de falta de derecho de acuerdo a lo analizado en los anteriores considerandos, le asiste el derecho a la representación del Estado frente a las pretensiones de la demanda por lo cual debe declararse sin lugar la defensa de falta de derecho opuesta por el demandado. Respecto a la reconvención no le asiste derecho al reconventor, en las pretensiones formuladas, por lo que ha de acogerse la defensa de falta de derecho formulada por el Estado contra la reconvención.

XIII. LAS COSTAS: Respecto a las costas, de conformidad con el numeral ciento noventa y tres del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena sólo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, el Tribunal no ubica algún motivo para exonerar en costas, por lo que procede imponerlas a cargo de la parte demandada y reconventora, sobre las cuales correrán intereses de acuerdo a lo establecido en el artículo 1163 de Código Civil, desde su fijación hasta su efectivo pago, extremos que serán fijados y liquidados en la fase de ejecución de sentencia.

POR TANTO

Con base en los fundamentos de hecho y derecho expuestos se admite la prueba para mejor resolver. Se declara sin lugar las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva y de falta de derecho opuesta por el demandado. En consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda planteada por el ESTADO contra la SOCIEDAD GRUPO EMINOVA DEL PACÍFICO S.A., en lo que expresamente se concede. Se declara la nulidad de la matrícula [Valor 002], plano [Valor 003] y se ordena cancelar su inscripción ordenado su restitución al Estado. En relación a la reconvención, se rechaza la defensa de falta de legitimación y se acoge la defensa de falta de derecho opuesta por el Estado y se declara SIN LUGAR en todos sus extremos la contrademanda opuesta por la SOCIEDAD GRUPO EMINOVA DEL PACÍFICO S.A. contra el ESTADO. Son las costas a cargo de la parte demandada y reconventora, sobre las cuales correrán intereses de acuerdo a lo establecido en el artículo 1163 de Código Civil, desde su fijación hasta su efectivo pago, extremos que serán fijados y liquidados en la fase de ejecución de sentencia. Notifíquese.

Laura Gómez Chacón

Amy Miranda Alvarado                  Carlos José Mejías Rodríguez

 

	


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LAURA GOMEZ CHACON - JUEZ/A DECISOR/A

	

 





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AMY MIRANDA ALVARADO - JUEZ/A DECISOR/A

	

 

	


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CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A

 

EXP: 21-000532-1027-CA

Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected]

 

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 08-05-2026 12:44:04.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

**N° 2025011485**

**CONTENTIOUS ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY TRIBUNAL, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA,** at fifteen hours and fifty-three minutes on the nineteenth of December of two thousand twenty-five.-

Case File: 21-000532-1027-CA

Ordinary proceeding with counterclaim filed by the STATE, represented by Silvia Quesada Casares, attorney, resident of San José, identity card 1-0964-0571, in her capacity as Procuradora, against GRUPO EMINOVA DEL PACÍFICO S.A., legal identification number 3-101-525311, represented by Roldan Morales Novoa, bar number 18671, in his capacity as special judicial representative. The Sistema Nacional de Áreas de Conservación (hereinafter SINAC) participates as an interested third party, represented by José Gregorio Gómez Hernández, bar number 30752.

**WHEREAS:**

1.- That the plaintiff appeared before this jurisdiction to request, as set forth in the complaint filed on February 5, 2021, and according to the claims established at the preliminary hearing held on October 2, 2025, the following: "1) The nullity of the registration [Value 002], survey plan [Value 003], originating from the deed of 8 hras. dated September 16, 1988, executed before Notary Yelba María Mairena Bermúdez (volume 368, entry 704), because it includes mangrove areas that are Natural Heritage of the State, lacking a prior rightful title enforceable against the State. And, the cancellation shall be ordered by final judgment or order to the Real Property Registry. 2) The property with survey plan [Value 003] must be voluntarily vacated within a period of 8 business days from the finality of the judgment, under warning that otherwise, the removal shall be carried out by MINAE-SINAC with the assistance of the Public Force, if necessary." (Images 6 and 285 of the electronic case file). For its part, the representation of the defendant filed a counterclaim with claims that were established in the following terms: "1. That my represented party is the sole owner of the property in dispute, and that the plaintiff/counter-defendant has no right whatsoever over said property. 2. That the property in dispute is NOT part of the natural heritage of the state, nor is it affected by the Maritime Terrestrial Zone Law (see brief filed on December 12, 2025). 3. That if it is proven that the property in dispute of my represented party is in a mangrove zone, the plaintiff/counter-defendant be ordered to pay the damages indicated and described herein, ordering it to initiate the respective expropriation proceedings in order to recognize the fair price (justiprecio) to my represented party in guarantee and respect of its right to be indemnified. 4. That the plaintiff/counter-defendant be ordered to pay the damages duly indicated in this document, which shall be liquidated in the judgment enforcement proceeding. 5. In case of opposition, the payment of both sets of costs and their legal interest until the effective payment of the costs shall be imposed." (Images 45, 46, 285 of the judicial case file).

2.- Once the transfer was granted, the defendant's representation answered the complaint negatively, raising the defenses of lack of right, lack of active and passive standing, failure to exhaust administrative remedies, and lack of jurisdiction, the last two having been resolved on an interlocutory basis. In addition, it filed a counterclaim against the State, with the claims established in the first Whereas clause. (Images 21-47 of the electronic case file).

3.- The State answered the counterclaim negatively and raised the exceptions of lack of standing and lack of right. (Images 204-212 of the judicial case file).

4.- The Sistema Nacional de Áreas de Conservación appeared in the proceeding as an interested third party. (Images 15-17 of the judicial case file).

5.- That the preliminary hearing was held on October 2, 2025, the claims of the complaint and counterclaim were established, the disputed facts of the complaint and counterclaim were set, the preliminary defenses were resolved, and the evidence was admitted. The proceeding was declared a matter of pure law, and closing arguments were presented. (Images 285-288 of the electronic case file).

6.- In the proceedings, the prescriptions and terms of law have been observed, and no defects, deficiencies, or omissions susceptible of producing nullity of the actions or defenselessness to the parties are perceived.

This resolution is issued unanimously and after deliberation. It is drafted by Judge Gómez Chacón, with the affirmative vote of the judges Miranda Alvarado and Mejías Rodríguez.-

**WHEREAS:**

**I. ON THE EVIDENCE FOR BETTER RESOLUTION:** The representation of SINAC offered as evidence for better resolution the official communication CARTA-SINAC-ACOPAC-PNMA-RBS-O38-2025 of July 21, 2025, which this Chamber deems pertinent and useful for the resolution of the case, especially since said evidence is of a technical nature, which is required for the clarification of the facts supporting the complaint. Consequently, the evidence offered for better resolution by SINAC is hereby admitted.

**II. PROVEN FACTS:** The following are established as such, having the corresponding support: 1. By means of civil judgment 301-80 of April 15, 1980, from the Court of Aguirre and Parrita, the Possessory Information proceedings established by [Name 001], as successor in interest (causahabiente) of the estate of [Name 003], were heard, in which it was ordered: To approve the Possessory Information, the Public Property Registry is ordered to register the property in the name of the [Name 003] Estate, without prejudice to third parties and better right, with the reservations of Article 13 of the General Law of Public Roads, the described property: land for construction located in Boca Vieja de Quepos, first district of Aguirre, canton of Puntarenas with a measurement of 4755 meters and 28 centimeters, bordering on the North with Esteban Moscoso Vega, on the South with Cooperativa Boca Vieja R.L., on the East with a public street with a frontage of 49 meters 50 centimeters, and on the West with Oscar Monge Maykel, free of liens and encumbrances, without owners, the successor in interest with more than 10 years of possession. Said judgment was registered at volume 323, entry 13194 of the Public Property Registry. (PDF Possessory Information, PDF Volume 323, entry 13194, evidence on CD, submitted by the State); 2. By means of volume 368 and entry 704, a sale was registered, carried out by public deed 1999, of notary Yelba María Mairena Bermúdez, a deed granted by the [Name 003] Estate in favor of Sonia María Elizondo Murillo, regarding a lot segregated with survey plan [Value 003] of 1988, derived from the property registered at volume 2808, folio 237, number [Value 015], Entry 01. Segregation from which property [Value 002] of the Party of Puntarenas arose (PDF, Volume 368, entry 704, evidence on CD, submitted by the State); 3. By means of volume 577, entry 12619, the deed of sale from the corporation D.G.L Inversiones DANA S.A. to Grupo EMINOVA del Pacifico S.A. of the property with number [Value 002] with a measurement of 599 meters with survey plan [Value 003], dated August 28, 2008, was registered. (PDF, Volume 577, entry 126919, PDF, evidence on CD, submitted by the State); 4. Grupo Eminova del Pacifico, Sociedad Anónima, is the owner of the property registered under title number (matrícula) [Value 002], which is land with a house, located in the canton of Quepos, with boundaries: North, [Name 003] Estate; South, Cooperativa de servicios múltiples Quepos; East, public street with 20 m; and West, Oscar Monge Castillo. It measures five hundred ninety-nine meters and seventy-eight square decimeters, and has survey plan [Value 003]. Said property was acquired on September 2, 2008. (PDF registry certification and cadastral survey plan, evidence on CD); 5. By means of Land Use SZAD 027-007, from the Municipality of Aguirre, dated November 13, 2007, it was indicated that Boca Vieja, District 01 Quepos, Canton 06 Aguirre, Province 06 Puntarenas, according to the geographical location of cadastral survey plan No. [Value 003], reports that according to the current Urban Regulatory Plan, these lands are located in the High Density Residential Zone (SZAD). (Images 55-56 of the judicial case file); 6. The corporation Eminova del Pacífico S.A. became a debtor of Banco de Costa Rica, by public deed executed on November 19, 2008, for the amount of thirty million colones, for a term of fifteen years, giving as collateral the registered property [Value 002]. (Images 60-77 of the judicial case file); 7. By means of official communication ACOPAC-GMURN-094-12 of July 12, 2012, from the Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacífico Central, the following was indicated: "With the objective of responding to the request with official communication number No. 62942-TAA, from the Administrative Environmental Tribunal, regarding a clarification on the existence of mangrove areas, to the Engineering Department of the Municipality in a specific zone of the Canton of Aguirre, between coordinates 376000-378000 and 444000-445G00, I indicate the following: 1. The Conservation Area is in the process of classifying and certifying the Maritime Terrestrial Zone, Natural Heritage of the State, of the area corresponding to the Central Pacific. 2. The issuance of the certification for the Aguirre canton is in the classification process, according to the procedures established in decree N° 36786: 'Manual for the classification of lands dedicated to the Conservation of Natural Resources within the Maritime Terrestrial Zone.' 3. According to the coordinates supplied in official communication N" 629-12-TAA, (376000-378000 and 444000-445000), they correspond to an area classified as Mangrove (figure N°1), which has limitations established by law, since they are Protected Wild Areas and are areas of Natural Heritage of the State. 4. Article 11 of the Maritime Terrestrial Zone Law N°60-43 establishes that 'the public zone is also, whatever its extension may be, that occupied by all the mangroves of the continental and insular coastlines and estuaries of the National territory.' 5. In the regulation to the Maritime Terrestrial Zone Law, its Article 11 stipulates: 'in the public zone, the development or infrastructure works or constructions that are not for public use, or that are state tourist facilities, shall not be permitted.' 6. Although at this site the mangrove area has currently diminished, the Central Pacific Conservation Area must review the geographical evidence of said affectation in its original area, carry out a retrospective study, and certify the area indicated in the official cartography." For the foregoing described, this area, because it possesses Mangrove cover (cobertura) characteristics, has legal and technical limitations, so construction permits cannot be granted, and although its area has been diminished by natural or anthropogenic affectations, the same conserve their original condition and the limits corresponding to the official cartography prevail." (PDF official communication ACOPAC-GMURN-094-12 of July 12, 2012, from the Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacifico Central. CD, State evidence); 8. By means of official communication DST-253-12 of September 27, 2012, signed by Ing. Agr. Renato Jiménez Zúñiga, MSc., Head of the Technical Services Department of INTA, the following was indicated: "In response to your request, it is that according to the provisions of Articles 5, 6 subsections a), b), c) and g) of Law N°7779 on the Use, Management and Conservation of Soils, in the following items, we will proceed to scientifically and technically document the issuance of the criteria requested from this Department, specifically on the situation of a possible affectation to the natural heritage of the State, in the Quepos mangrove, located in the hamlet of Boca Vieja, in the district of Quepos, canton of Aguirre, province of Puntarenas: 'The property of interest (cadastral survey plan [Value 003]), located in the hamlet of Boca Vieja, district of Quepos, canton Aguirre, 50 meters east of the Coca Cola facilities, was visited by the undersigned, on August 30, 2012, in the presence of municipal official ISRAEL CORRALES MORA from the Topography section. Once located at the property of interest of the Municipality of Aguirre, the occurrence of fill material coinciding with the shape of the cadastral survey plan was verified. Based on this survey carried out in the field, and based on the provisions of Executive Decree N°23214-MAG-MIRENEM, the lands located at these geographical coordinates were artificially filled with aggregates and red clays, and below this fill, they do not meet the minimum conditions for any agricultural or forestry production activity. Lands of this class have utility only as preservation zones for flora and fauna, protection of aquifer recharge areas, genetic reserve, and scenic beauty. The hydromorphic soils, hydrophilic vegetation, geographical position, and climatic condition constitute a mangrove-type wetland, which, according to current legislation, would be considered wildland protection areas and state heritage assets'." (PDF, official communication DST-253-12 of September 27, 2012, CD, State evidence); 9. By means of official communication DIG-TOT-0100-18 of March 2, 2018, issued by the Topographic and Territory Observation Department, Directorate of the Instituto Geográfico Nacional, it stated: "In response to this query, we indicate that the land described by survey plan [Value 003] is not located within the areas of the City of Quepos. This technical criterion is issued based on: a) The location given by the responsible professional, contained in cadastral survey plan [Value 003]. b. The Cartographic Sheet MBCR Quepos 3344-111:50 000 I Edition 2005 IGNCR. c. The reference information and topographic survey contained in the provided survey plan. d. The digital image database of the IGN. Official communication 222 of September 2, 1980, from former Director Fernando M. Rudín Rodríguez." (Image 91 of the judicial case file); 10. By means of Technical Report-Official communication AAA-117-2018 from the technical cadastral department, prepared by Mr. Guillermo Rodríguez Rodríguez on March 7, 2018, the following was stated: "As a technical input to help determine whether cadastral survey plan [Value 011] includes or not survey plan [Value 003], the requested overlay of cadastral survey plans [Value 011] and [Value 003] by location and reference to a fixed point is attached. For the development of this work, it is important to note that: the data relating to the boundary description (derrotero), area, and location contained in said survey plans are inserted therein under the public faith that assists the surveying professionals, responsible for the topographic survey and the preparation and processing of each survey plan, in accordance with Law for the Practice of Topography and Surveying No. 4294, which establishes in its 'Article 12.- Persons authorized by law who practice topography or surveying shall have public faith in the exercise of their function as surveyors and Executive Decree No. 21, Regulation for the Practice of Topography and Surveying, where the limits and scope of that public faith, delegated by the State to surveying professionals, are defined, specifically 'Article 11. In accordance with the provisions of Article 12 of the Law, persons authorized to practice Topography or Surveying shall have public faith in the exercise of their profession solely as surveyors, for which purpose they are responsible for the objectivity and correctness of the graphic and written information contained in the survey plans and documents signed by them, referring to boundary descriptions, areas, and locations.' For its part, Decree 34331, Regulation to the National Cadastre Law, establishes in its Article 19. 'Public faith of the surveyor. The data relating to the boundary description, area, and location contained in the survey plan are inserted therein, under the public faith and responsibility that surveying professionals have, in accordance with the provisions of the Law for the Practice of Topography and Surveying.' Likewise, this work is based on the desk study, understood as 'The Office of an agency in charge of attending to this type of matter,' using as inputs the databases where the cadastral and registry entries are contained, so the determination of possible affectations to State or third-party properties is directly related to whether those properties have a cadastral survey plan that describes them and whether those cadastral entries have a geographical location, with national coordinates, and that these are recorded in the Plan Information System (SIP), or failing that, that other technical elements, available to the Cadastral Subdirectorate of the Real Property Registry, allow their location and positioning within the official national cartography or the cadastral map. Likewise, in accordance with Article 51 of Decree 34331, 'Cadastral registration does not validate documents that are null or voidable according to law, nor will it remedy their defects,' additionally, in the Civil Code, Article 301 establishes: 'The survey of a land, whether or not protested, is not sufficient by itself alone to prove possession of the same land.' Now then, property [Value 015] of the party of Puntarenas located in Boca Vieja de Quepos, District of Aguirre, has its registry origin on June 26, 1980, in the Volume System, at Folio 237 of Volume 2808, with a registered area of 4755.28 m2 resulting from a possessory information process promoted by [Name 002], identity card [Value 001], on behalf of the estate of [Name 003]. In the first entry, the boundaries are indicated as: North Esteban Moscoso Vega; South Cooperativa Boca Vieja R.L.; East public street with a frontage of 49.50m, and West Oscar Monge Maykall, and it refers to cadastral survey plan [Value 011]. Upon querying the Plan Information System (SIP) for cadastral survey plan [Value 011], a cadastral entry is located that refers to being part of property number [Value 014] registered at Folio 561 of Volume 2461, located in Daritzara District 3 Canoas, Canton 10 Corredores of Province 6 Puntarenas, with an area of 486.73 m2, which does not correspond in area, boundaries, or location to the registry entry of property number [Value 015] of the party of Puntarenas; in the database, it refers to having generated property [Value 012], which was closed on January 12, 2016, under the protection of Articles 472 and 474 of the Civil Code, the image of cadastral survey plan [Value 011]. Upon analyzing cadastral survey plan [Value 011], whose image can be seen in the following figure, cited in official communication AAA-117-2018, which motivates this report, it can be seen that it refers to a possessory information process promoted by the Estate of [Name 003] and coincides in location, boundaries, frontage on a public street, and area with the registry entry of property [Value 015], resulting in a correspondence between registry entry and cadastral entry, in full compliance with the National Cadastre Law No. 6545, which establishes in its Article 18: ARTICLE 18.- 'A true concordance must exist between the information of the Public Registry and that of the Cadastre, therefore, the Cadastre, once it has defined the cadastral number, must communicate it to the Public Registry so that it is incorporated into the real estate folio. Likewise, the Public Registry must send to the Cadastre, within five days following its registration, the information on subsequent movements, referring to transfers of ownership or physical modifications. In the case of unregistered properties, this obligation corresponds to the Direct Taxation.' Since a biunivocal relationship exists between both documents, it is inferred that cadastral survey plan [Value 011] is the one that should graphically describe property [Value 015] and that the annotation of cadastral survey plan [Value 011] in the registry entry is due to an error. For its part, cadastral survey plan [Value 003], with an area of 599.78 m2 and which refers to being part of property N° [Value 015] of the party of Puntarenas, produced legal effects generating property [Value 002], currently owned by Grupo Eminova del Pacífico S.A., which was born into the legal realm as a segregation of property [Value 017] resulting from the registration on February 7, 1989, of the document Volume 368, Entry 704. In the following figure, a detail of the previous overlay is shown in an attempt to visualize that by reference to a fixed point, cadastral survey plan [Value 003] is adjacent to cadastral survey plan [Value 011], which is the one that should graphically describe property [Value 015], from which property [Value 002] was segregated, using cadastral survey plan [Value 003] for this purpose, so it is inferred, according to the reference to a fixed point recorded by both topography professionals responsible for their creation, that survey plan [Value 003] is located outside the perimeter of the parent property described by survey plan [Value 011]. Considering only the reference to a fixed point recorded by the topography professionals responsible for the creation of both survey plans, it is worth adding that the cadastral status is affected, and consequently, survey plan [Value 003] completely overlaps with survey plan [Value 018] that describes property [Value 019], as well as survey plan [Value 020], which contains property [Value 021]. Conclusion. According to the reference to a fixed point recorded by the responsible topography professionals, survey plan [Value 003] is located outside the perimeter of cadastral survey plan [Value 011]. Furthermore, the cadastral status is affected, and consequently, survey plan [Value 003] completely overlaps with survey plan [Value 018] that describes property [Value 019], as well as survey plan [Value 020], which contains property [Value 021]." (PDF, Official Communication DRI-CTE-01-038-2018, Technical Report-Official Communication AAA-117-2018 from the technical cadastral department, Guillermo Rodríguez Rodríguez, March 7, 2018, CD, State evidence). 11. By means of official communication SINAC-ACOPAC-OSRO-125-2021 of February 23, 2021, from the Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacifico Central, it was indicated that title number [Value 002] of cadastral survey plan [Value 003] includes lands of the Natural Heritage of the State (mangrove-wetland) 8.67% for a total of 52 square meters. (Images 16-17 of the judicial case file); 12. By means of official communication CARTA- SINAC-ACOPAC-PNMA-RBS-TT-038-2025 of July 21, 2024, from the Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacifico Central, the following conclusions were indicated in response to the request for information on the affectation of State Heritage (Maritime Terrestrial Zone) or Estero-Boca Vieja over the area of survey plan [Value 003], from case file 21-000532-1027-CA: "It is concluded from the projections made of the restricted zone of the Maritime Terrestrial Zone based on the public zone of the publications made in compliance with Resolution N° 2021002741 of 09:15 hours on February 12, 2021, of the Constitutional Chamber, specifically the lines of the Boca Vieja mangrove estuary (estero) sector in the Official Gazette La Gaceta N°32 of Tuesday, February 21, 2023, where the IGN, Department of Geodesy and Geophysics communicates in NOTICE N° 003-2023, that this renders null and void report SINAC-ACOPAC-OSRO-125-2021, since this, as indicated in official communication SINAC-ACOPAC-OSRO-211-2021, corresponds to current uses, without contemplating the photointerpretation inputs from the IGN that were verified in the field stage according to reports official communications N° DIG-TOT-INF-001-2023 dated January 9, 2023, issued by the Official Limits Subprocess of the Topographic and Territory Observation Department of the Instituto Geográfico Nacional (IGN) and N° SINAC-ACOPAC-IRT-PNE-098-2022 dated December 20, 2022, issued by the Central Pacific Conservation Area (ACOPAC) of SINAC-MINAE. The foregoing results in an approximate affectation of 39.85%, which is greater than that reported by report SINACACOPAC-OSRO-125-2021, of the mangrove over survey plan [Value 003], and that the rest of said survey plan could be affected by the Restricted Zone (ZR) of the ZMT, according to Law 6043." (Images 261-273 of the judicial case file).

**III. UNPROVEN FACTS:** 1. That the property registered under title number [Value 002], survey plan [Value 003], is outside the scope of the maritime terrestrial zone. (There is no evidence in this regard). 2. That the Boca Vieja mangrove has varied its dimensions with respect to the time when title number [Value 002] was created. (There are no elements of conviction in the case file).

**IV. ON THE OBJECT OF THE PROCEEDING:** With this proceeding, the plaintiff seeks the nullity of the registration of property title number [Value 002], survey plan [Value 003], originating from the deed of 8 has. dated September 16, 1988, executed before Notary Yelba María Mairena Bermúdez (volume 368, entry 704), because it includes mangrove areas that are Natural Heritage of the State. In this regard, it states the following: Property [Value 002] of the Province of Puntarenas, survey plan [Value 003], includes mangrove areas (official communications ACOPAC-GMURN-094-12 of July 12, 2012, and DST-253-12 of September 27, 2012), which, being ecosystems associated with sea waters, hold the condition of public zone that prevents their alienation. Additionally, the mangroves were declared wetlands by Decree 22550 of September 14, 1993, and form part of the Natural Heritage of the State under the administration of MINAE-SINAC, conserving that public domain character even when they have been stripped of their vegetation or original conditions. Therefore, private parties cannot claim real rights as owners over coastal wetlands even if they are included in registered properties (Water Law, Article 72; Court of Cassation, judgment 121 of 16 has. of November 14, 1979; constitutional votes 1975-91 and 6170-98). The inalienability prevents their transfer, partial or total, voluntary or forced. Prolonged occupation by private parties does not produce acquisitive effects, nor does tolerance or delay in repelling their actions grant them any right (constitutional votes 6758-93 and 6192-95). The possession of private parties, to exercise exclusive acts of use and enjoyment, as if they were owners, is incompatible with the purposes of the public domain (Court of Cassation, judgment of 9:30 a.m. of June 6, 1936). The acts and agreements carried out privately over a publicly owned real estate portion, due to the nature of the asset, the absence of a capable title, and the contravention of prohibitive laws, become null and void. Registration does not improve the title, as the registry does not remedy the defects that the registered document or the act contained therein may have, and they subsist with its existence (Civil Code, Article 456). Upon an illegitimate registration, no right over the asset is acquired. The act continues to be absolutely null and void (constitutional votes 1975-91 and 6170-98, First Chamber, Nos. 104-96 and 952-05). The exclusion from the object of the legal system makes them unsuitable to be reduced to private property, as long as they retain that quality, which is modifiable only by law, because by virtue of the principle of the parallelism of competences, they can only be declassified (desafectarse) by the same form. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize public domain assets and the legal publicity of the public domain oppose the figure of the protected third-party purchaser (tercero registral) being invoked against them. As property [Value 002] improperly includes public domain lands, its defects of nullity are absolute, and the action to reverse them does not expire or prescribe. Regarding the counterclaim, it states: The counterclaimant requests the declaration of ownership, that there is no Natural Heritage nor affectation by Law 6043, that a construction permit be granted according to the municipal land use and the regulatory plan, and, if it is proven that there is a mangrove, that it be expropriated and the damages be paid. This is not shared. Property [Value 002], survey plan [Value 003], originating from the deed of 8 has. dated September 16, 1988, before Notary Yelba María Mairena Bermúdez (volume 368, entry 704, see CD), includes mangrove areas (official communications ACOPAC-GMURN-094-12 of July 12, 2012, and DST-253-12 of September 27, 2012, see CD), acknowledged by the company in proceeding 17-3703-1027-CA on October 19, 2017 (images 92-97), also determined in report SINAC-ACOPAC-OSRO-125-2021 (images 16-17).

Because they are ecosystems linked to marine waters, mangroves hold the status of public zone of an inalienable and imprescriptible nature (Ley de Aguas, articles 1, 3, and 69, Ley 6043, numerals 1, 7, 9, 10, and 11), declared wetlands by Decreto 22550/1993, and are Natural Heritage under the administration of MINAE-SINAC; they retain this public-domain character even when they have been stripped of their vegetation or original conditions (Convenio de Humedales, Ley 7224 of 2 April 1991; articles 11 and 61 of Ley 6043, article 4 of its Reglamento; articles 31, paragraphs 1 subsection h) and 2, 32 subsection f), 38, 39 of Ley 7554, articles 2 and 7 subsection h) of Ley 7317, articles 1, 13, 15, and 58 subsections a) and b) of Ley 7575; articles 22 and 58 of Ley 7788; Decretos 7210, 22550, and 23247, constitutional votes 1975-91, 5399-93, 2777-98, 6170-98, 9158-98, 2988-99, 8945-05, 2063-07, and 16975-08). For this reason, the Sala Primera, in judgment 480-2019, considerando XIII, affirmed that mangroves and estuaries constitute inalienable public zone, and in accordance with the Ramsar Convention are wetlands, and are not excluded. Private parties may not claim rights in rem as owners over coastal wetlands even if they are within registered properties (Ley de Aguas, article 72, Sala de Casación, judgment 121 of 16:00 on 14 November 1979, constitutional votes 1975-91 and 6170-98). Inalienability makes their transfer, partial or total, voluntary or forced, impossible. The counterclaimant does not hold a prior ten-year possession with legitimate title predating the public-domain designation. That evidentiary burden falls on private parties (numerals 41.1.2 of the Código Procesal Civil and 64.2 of Ley 8508, Sala Primera de Apelaciones, vote 87 of 13 January 1961, constitutional vote 4587-97, Sala Primera, judgments 409-2019 and 352-2021). According to official communication DRI-CTE-01-038-2018 of 7 March 2018 (see CD), the map [Valor 003] is outside the map P-353871-1979 submitted in the proceeding approved by resolution of 8.15 hectares on 15 April 1980 of the Alcaldía de Aguirre y Parrita, which originated the registration entry 6-[Valor 015] (expediente 240-1979, remittance 15514, file 60, volume 323, entry 13194). Registration does not validate ownership either, because the registry does not cure defects that the registered document or the act contained therein may have, and those defects subsist along with the document’s existence (Código Civil, article 456). No right over the property is acquired through illegitimate registration. The act remains absolutely null (constitutional votes 1975-91 and 6170-98, Sala Primera, Nos. 104-96 and 952-05). The exclusion of the property from legal commerce makes it unsuitable for reduction to private property, so long as it retains that status, modifiable only by law. Given the principle of parallelism of powers, a public-domain designation can only be lifted by the same legal form. The principles of inalienability and imprescriptibility that characterize public-domain assets, and the legal publicity of the public domain, preclude the figure of the third-party reliance on the registry from being invoked against them. In accordance with numeral 27 of Ley 3883, the Registro Público does not prejudge the validity of registered titles. Through illegitimate registration, the private party acquires no right; the act remains absolutely null. Good faith, successive tract, and registry publicity do not apply against the public domain. The principles of inalienability, imprescriptibility, and legal publicity of the public domain preclude the figure of the third-party reliance on the registry from being invoked against them in order to consolidate irregular private property. The effectiveness of the public-domain regime exists per se. Its existence and publicity derive from the law, independently of the Registry, and the registered holder may not claim ignorance nor counteract its designation through the principle of initial registration. Nor may good faith or legitimate expectations be set against public-domain assets, regardless of the time elapsed, tolerance, or administrative actions that may have encouraged improper permanence in the zone, and such permanence must be reversed. The public-domain nature defeats good faith, and legitimate expectations have no place. Legitimate expectations cannot be invoked to create, maintain, or extend situations contrary to the legal system or in contradiction with the purpose or interest protected by mandatory norms, which prevail by the principle of legality. Therefore, it cannot be said that expectations placed in an act or precedent contrary to a mandatory norm are legitimate. According to numerals 2.c) and e), and 10.1.e) of Ley 8508, articles 1, 3.a) and i) of Ley 6815, articles 1, 4, 7, 9, 10 of Ley 6043, articles 13 and 14 of Ley 7575, the State is authorized to bring actions against conduct or relationships governed by public law that originate from private persons or to which they are parties, through the plenary proceeding for harm to public interests and the Public Treasury, as is the case here, with a property that affects the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and the Natural Heritage, without resorting to the lesividad (self-review) action (Ley 8508, article 10.5), because there are no final and binding acts of the Administration creating any legitimate subjective right, but rather actions of third parties who improperly titled public-domain assets. Indeed, in proceedings other than the lesividad action, such as civil proceedings concerning the public treasury, it is possible to litigate "ownership, possession, and title to real property" (Sala Primera, judgments 66-1997, 733-2008, 14-2012, 545-2012, 1530-2012, 144-2013, 1536-2013, 324-2015, 1236-2015, 36-2018, and 2617-2020; Tribunal de Casación Contencioso Administrativo, votes 185-2009, 23-2013, 112-2013, 87-2014, 77-2016, 24-2017, 12-2019, and 215-2020). Based on articles 190, subsection 1), and 195 of Ley 6227, the plaintiff's claim for compensation is not admissible; it falls within the sphere of an act of a third party and of the victim. The allegedly injured interest is not legitimate because it violates norms of public order, given that the claims affect a public-domain asset.

V. REGARDING THE ARGUMENTS OF THE DEFENDANT: It argues that its represented party's real property came into existence before 1970, that is, before the entry into force of Ley No. 6043, "Ley de Zona Marítimo Terrestre," in effect since 16 March 1977. Indeed, the succession of [Nombre 003] had possessed that property since before 1970 and succeeded in registering it without any encumbrance in the Registro Público on 26 June 1980, through an information possession proceeding (información posesoria), for which it fulfilled all the requirements demanded by the Ley de Información Posesoria, even demonstrating possession of the property for more than ten years. That being the case, since the existence of the property right arose long before the enactment of the Ley de la Zona Marítimo Terrestre, the limitations established by that law and its regulations are not applicable to the property, as established by Ley 6043 itself in its Transitory Provision V. "Transitory Provision VI - The rules of this law shall not apply to properties whose titles are currently in process, provided they conform to the law on which the corresponding information is based." In addition to the foregoing, it must be added that Ley No. 6043, in its article 6, states the following: "The provisions of this law shall not apply to the areas of cities situated on the coastlines, nor to coastal urban zones, nor to properties registered, in compliance with the law, in the name of private parties, nor to those whose legitimacy is recognized by the laws." Subsequently, Transitory Provision VI of that Law states that: "Excepted from the provisions of this law are the parcels within the maritime-terrestrial zone, declared an urban zone of district nine of the Cantón Central, province of Puntarenas, possessed by persons who acquired them legitimately and who hold full possession of them." This latter provision implicitly indicates that Quepos is a coastal urban zone. Therefore, the restrictions of the Zona Marítimo Terrestre are not applicable in that city, and, on the contrary, Ley 9221, "Ley marco para la declaratoria de zona urbana Litoral y su régimen de uso y aprovechamiento territorial," promotes the development of such zones, provided it is in accordance with the Plan Regulador. Consequently, since the rules of the maritime-terrestrial zone are not applicable—thesis of the Procuraduría General de la República itself—what the Plan Regulador provides must be observed, according to which that zone is suitable for the construction of residential buildings and other complementary uses, as confirmed by the Municipalidad de Quepos in the certificates of land use (certificados de uso de suelo) issued. Now, if the plaintiff seeks to annul the title of its represented party, it is disregarding not only the current state of law but also what is indicated by article 8 of the Ley de Zona Marítimo Terrestre, which states that lots, parcels, or improvements located in the maritime-terrestrial zone that have been sold, acquired, or possessed in ownership by private parties must be reclaimed for the national patrimony by means of expropriation. Thus, if the intent is to give the Mangrove Zone the treatment of the Zona Marítimo Terrestre—as different state institutions have done with respect to its represented party’s property—the appropriate course, then, is the expropriation of the lands located therein. The State's conduct incurs an infraction of the Law, by virtue of the fact that the State, through this judicial action, seeks to comfortably apply subjective regulations and disregard specific articles applicable to the complete case. By way of example, it suffices to cite numeral 16 of the Ley de Zona Marítimo Terrestre, which expressly imposes, by operation of law, the following mandatory conduct, stating: "Any assignment of rights or transfer of lands, improvements, or constructions and installations, in favor of the State or its institutions, in the maritime-terrestrial zone, whether voluntarily or through expropriation..." That is to say, the object of this proceeding contravenes the principle of legal reserve, which clearly imposes on the State the obligation to expropriate in cases where the transfer is not voluntary. In the same vein, the Reglamento de la Ley de Zona Marítimo Terrestre states: "The State, to fulfill the purposes entrusted to it by the Law, may reclaim for the National Patrimony lands or improvements within the maritime-terrestrial zone through expropriation, in accordance with the procedure provided in Title VI of the Código Municipal." From this it is inferred that the State should not resort to the plenary process of the Código Procesal Contencioso Administrativo, but rather to the procedural rules set by the Legislature, namely, the expropriation process, in accordance with the procedure of the Código Municipal. The plaintiff completely lacks standing to file this claim and to contend that the property in litigation is a public-domain asset and that it is affected by the Ley de la Zona Marítimo Terrestre, which it is not; furthermore, this is not the proper avenue to achieve what the plaintiff seeks, making the lack of active and passive standing more than evident. Regarding the counterclaim, it argues: Property No. [Valor 015], cadastral map No. [Valor 003], had a certificate of land use since 2007—No. SZAD 027-2007—issued by the Municipalidad de Quepos, where the Municipal Entity indicated that, according to the current Plan Regulador Urbano, the lands were located in the High-Density Residential Zone and, therefore, the construction of residential buildings, as well as other establishments, was permitted. Its represented party, knowing that there was a possibility of building on that property—similar to the development undertaken by neighboring owners in the area—acquired, in 2008, property number [Valor 002], which had no notation whatsoever, much less any encumbrance warning of any anomaly. To that end, it requested a loan from the Banco de Costa Rica for the substantial amount of thirty million colones, which was approved, thereby requiring a monthly payment of four hundred sixty-six thousand seven hundred thirty colones and seventy céntimos (466,730.70) for fifteen years (from 19 November 2008 to 19 November 2023). With that sum, my represented party intended to build a warehouse and administrative offices for its business Mini Price Store. The counterclaiming plaintiff now seeks the nullity of the title without due payment of the damages that the legitimate conduct caused my represented party, who acquired under the protection of Registry security and registry publicity, principles upon which our legal certainty rests. The certificates of land use are those instruments that record the uses to which a piece of land may be destined; that is, they certify the use that may be given to the land according to current regulations. These certificates are considered fundamental acts, because their content and function is to record factual or legal states that enable the adoption of decisions creating, modifying, or extinguishing legal situations, such as building permits or business licenses, for whose granting such a document is required as a means of verifying that what is requested conforms to the use approved in the corresponding regulatory plan. That is to say, it is an administrative act that affects the legal sphere of the administered party, and it is so considered by both the Sala Constitucional and the Sala Primera of the Corte Suprema de Justicia, as well as the Sección Tercera of the Tribunal Contencioso Administrativo. These administrative acts, when they are final and favorable to the administered party, cannot be set aside unless the procedures established in articles 155 and 173 of the Ley General de la Administración Pública are followed, corresponding to the ordinary procedures for evident and manifest absolute nullity and the contencioso de lesividad, and numerals 308 and following of that same Law. All of this, in full subjection to the Principle of Intangibility of One’s Own Acts, according to which the Administration cannot, by its own act, sever another act validly issued by it and favorable to the administered party, under articles 34 and 39 of the Constitution. In accordance with the foregoing, the legitimate expectations generated by the property in litigation were such—registered since before the enactment of the Ley de la Zona Marítimo Terrestre, and enjoying Registry security and Registry Publicity, providing legal certainty to "Public or Private" subjects—that the same Municipalidad de Quepos granted land uses to the property in litigation, based on the same Registry security and Registry publicity enjoyed by the property in litigation. For the counterclaiming plaintiff now seeking only to annul a title without compensating my represented party for the damages caused by such nullity, as if we did not live in a country governed by law, is absolutely arbitrary, illegal, unconstitutional, and violative of the fundamental principles upon which our legal system rests. From the present claim it is clearly deduced that, by the counterclaiming plaintiff seeking to declare the nullity of the title, alleging that it is part of the state patrimony, it is more than clear that we are facing an emptying of the content of property and a de facto expropriation, clearly without respecting the rights of its represented party to be compensated and to receive payment for damages caused by having acquired the property in litigation under the protection of Registry security and registry publicity. That is, the property went from being private to being state patrimony without any redress or recognition for the harm and damage caused to my represented party. This situation grossly and evidently emptied the content of its represented party’s property, without having guaranteed the principles of indemnity and fair compensation. The counterclaiming plaintiff’s action is a clear and manifest abuse of Sovereign Power, through which it seeks to annul a title that was acquired under the protection of registry publicity and Registry security, and now it simply seeks to annul it without respecting the rights of its represented party to be compensated for its property right, as the legal system commands. The Sala Primera has categorized legal certainty as a basic pillar of registry publicity, since "... the status of owner, in the case of registered assets, is demonstrated by their registry title" (Judgment No. 78 of 14:15 on 12 September 1997). In this specific field, the registration and annotation of documents becomes a key piece of the commercial movement, insofar as it constitutes a mechanism of publicity and certainty of what has been done vis-à-vis third parties. Publicity and security are thus transformed into the beginning and end vertices for the constitution, modification, or extinction of rights in rem. For this very reason it has been said that: "The Registro Público de la Propiedad has as its fundamental purpose the registration, security, and publicity of rights in rem." With the foregoing clear, my represented party acquired the property in litigation protected by registry publicity, which not only underpins the legal certainty of assets but is also fundamental for commerce. Therefore, allowing what the State intends—to annul a title without respecting the rights of its represented party, nor paying the damages caused by that action—is a complete abuse of sovereign powers. It must be clear that its represented party, at the time of purchasing the property, carried out due diligence, and land uses were requested from the Municipalidad de Quepos, resulting in a use that conformed to its represented party's interest. It is important to emphasize that at no time was its represented party told that the property enjoying Registry security was a mangrove zone, nor did that condition enjoy registry publicity, which, in accordance with article 468 of the Código Civil, should have had a notation or encumbrance, yet the property did not have a single annotation before the Registro Público that would allow one to deduce that it was a mangrove zone. In addition to the foregoing, if we start from the premise that the property in litigation originates from an information possession proceeding, in which the municipality and the State were notified, and at no time did these entities present any opposition to said proceeding—proof of this is that the title was generated free of notations and designations, like those the counterclaimant now seeks to elaborate. The plaintiff’s position taken regarding the property in litigation is striking, given that it is located exactly at the main entrance to Quepos, surrounded by commercial warehouses, a dwelling house, workshops, bars, the national road that provides access to the city of Quepos, and where, many years ago, the railway line was located during the banana era of the central Pacific zone. Likewise, the morphology of the Quepos terrain, or its expansion during the years of its population, is a notorious fact and known to the plaintiff, one unknown to no one, so much so that when preparing the regulatory plan that governs the area where the property in litigation is located, it was designated as a High-Density Residential Zone and, therefore, the construction of residential buildings, as well as other establishments (nursing homes, souvenir shops, store, tailor shop, shoe store, bookstore, bazaar, jewelry store, watch repair, butcher shop, small grocery store, supplier, pharmacy, professional offices, administrative offices, aquarium, daycare, kindergarten, beauty salon, barber shop, video rental store, greengrocery, locksmith, florist) was possible. The prior zoning given to the area where the land in litigation is situated permitted the construction of commercial warehouses, a dwelling house, workshops, bars, etc., all in accordance with the use granted to the area, and proof of this is that the Coca Cola distribution warehouse has been built in the area for more than 30 years, and it is adjacent to my represented party’s property. Therefore, the position taken against its represented party is incomprehensible, given that barely meters from the property in litigation, large infrastructures are built, all of which are known to the counterclaiming plaintiff and its institutions, for which building permits have been granted without any problem, and no title nullity proceedings are brought like the one being brought against its represented party. Its represented party, like any other citizen, carried out the necessary due diligence prior to the purchase of the land in litigation, among which was the land use certification to verify that construction was indeed possible, which was indeed positive, as has been indicated. Once in possession of the land use certificate, all procedures were initiated with the Banco de Costa Rica, an institution to which the land use duly issued by the defendant entity was presented, and which, after carrying out its internal procedure, granted the loan and appraised the property, all based on the land use granted by the municipalidad de Quepos, a loan that was used to purchase the land in litigation. The counterclaiming plaintiff’s position is to empty the content of the property right of its represented party, after having granted Registry security to the property in litigation, and after its represented party acquired it under the protection of registry publicity, seeking the nullity of the title, which generates damages by preventing the enjoyment, use, and habitation of the same, as well as preventing any activity from being carried out, even when commercial activity grows around it. Moreover, it has caused its represented party to have to pay off a loan that was requested and processed under the premise that construction could take place as the regulatory plan indicated, violating legitimate expectations, never under the counterclaiming plaintiff’s premise that it was a mangrove zone, which I clearly categorize as illegal and a generator of the indicated damages. During all these years, and being unable to build or carry out a commercial activity as intended, given that its represented party operates a supermarket in the Quepos area, the loan payment has had to come directly from other income of its represented party, with the resulting prejudice, since it is a large monthly payment to meet an obligation that was incurred under the premise that construction could take place as the regulatory plan indicated, never under the premise that the acquired property was a mangrove zone. It is more than clear that it is the counterclaiming plaintiff itself that induced its represented party into error, and now it simply seeks to annul the title with the resulting prejudice caused. It is more than clear that if the property had had any warning that it was a mangrove zone, it is obvious that land on which construction would be impossible would never have been purchased, leaving aside that the property has no limitation or designation, and that the regulatory plan of the municipalidad de Quepos established no limitation; quite the contrary, it designated it as a High-Density Residential Zone and, therefore, the construction of residential buildings, as well as other establishments (nursing homes, souvenir shops, store, tailor shop, shoe store, bookstore, bazaar, jewelry store, watch repair, butcher shop, small grocery store, supplier, pharmacy, professional offices, administrative offices, aquarium, daycare, kindergarten, beauty salon, barber shop, video rental store, greengrocery, locksmith, florist). The counterclaiming plaintiff now simply seeking to annul a title, in whose registration process the plaintiff itself participated in the 1970s without raising any objection, causes its represented party a serious financial situation, emotional distress, an unsustainable state of frustration, insecurity, as well as the need to see how to keep its legacy afloat now with an obligation to pay, and a property with which it could do nothing, and which it needed to grow its business. During all these years, each of the monthly payments of the transaction in which the counterclaiming plaintiff induced its represented party into error to purchase a property under the protection of registry publicity has been met, to the point of having fully paid off that transaction to this day, only for the same plaintiff to simply seek to annul a title without recognizing the damages generated by that action. As demonstrated by the attached documentary evidence, its represented party has already paid the entire transaction along with interest, reaching a sum of approximately ninety million colones, which is the prejudice that the plaintiff is causing its represented party by requesting the nullity of its title. Honoring a debt with a public financial institution, as was the Banco de Costa Rica, in order to be able to dispose of the asset, and now facing a process like the one the counterclaiming plaintiff seeks, prevents its represented party from growing with the intentions it had and that it had budgeted for, as well as from obtaining other loans, since its payment capacity and ability to offer the property in litigation as real collateral is rendered impossible. From a commercial standpoint, and even a non-commercial one, the harm of not being able to use a piece of land, or of not being able to count on the money paid for the property that the counterclaiming plaintiff now seeks to annul, causes a prejudice to its represented party of not being able to grow, or simply to use those ninety million colones in commercial activities that could yield profitability, which was what was intended with the property in litigation; it is a clear violation of the fundamental right enshrined in article 45 of the Magna Carta.

VI. REGARDING THE NATURE OF PUBLIC-DOMAIN ASSETS: According to doctrinal, jurisprudential, and legal principles regarding public-domain assets, these have a special protection that renders them unattachable, imprescriptible, and inalienable. Regarding public assets, the jurisprudential line has been resolved by the Tribunal Constitucional, according to judgment number 2000-10652 of sixteen hours twenty-six minutes on twenty-nine November two thousand (among others), that: (...) Public-domain assets, whether considered as a power relationship or a property relationship, constitute a special legal regime, distinct from privately owned assets, which is made evident in many cases through their designation or purpose. Public-domain assets merit that status because they are designated for a public utility, which may manifest because their direct use is reserved in favor of the Administration for study, research, or exploitation purposes, or because that use is reserved to private parties under administrative supervision. The legal regime of public-domain assets comprises a set of special techniques or rules for their protection that the Administration must mandatorily observe, which are manifested in the power to determine which assets are public-domain assets and to conserve them, whether from a possessory standpoint—manifested mainly through the recovery of usurped assets—and the conservation of assets so that they continue to fulfill the purpose for which they were designated. This Chamber has defined public-domain assets in the following terms: "The public domain is composed of assets that manifest, by the express will of the legislator, a special destiny of serving the community, the public interest. These are the so-called dominical assets, demanial assets, public assets, or public things, which do not belong individually to private parties and which are destined for a public use and subjected to a special regime, outside the commerce of men. That is, designated by their own nature and vocation. Consequently, these assets belong to the State in the broadest sense of the concept, they are designated for the service they provide, which is invariably essential by virtue of an express norm…. Characteristic notes of these assets are that they are inalienable, imprescriptible, unattachable; they cannot be mortgaged nor be susceptible to encumbrance in the terms of Civil Law, and administrative action substitutes for possessory actions to recover ownership. As they are outside commerce, these assets cannot be the object of possession, although a right to use may be acquired, though not a right to property." (Judgment number 623-98 of sixteen hours fifty-seven minutes on four February nineteen ninety-eight)." In accordance with the foregoing, it must be understood that those assets which, by the will of the legislator, have a specific purpose, are subjected by their vocation and nature to a special legal regime for reasons of public interest, the Administration reserving their use directly for the intended purposes or allowing private parties to do so under its supervision. Conversely, if what the Administration intends is to change the predestined use of the asset, it must be the legislator itself—understood to be the Asamblea Legislativa—that lifts the designation or varies its purpose...” (Vote 11254-2004 of the Sala Constitucional).

VII.

ON THE CONCEPT OF PUBLIC DOMAIN AND THE LEGAL MEANS TO INCORPORATE IT AND ITS DIFFERENCE FROM PRIVATELY-OWNED ASSETS OF THE ADMINISTRATION: It can be noted that the Constitutional Chamber has already reflected on the nature of public assets, all closely linked to the provisions of articles 261, 262, and 263 of the Civil Code, and based on those precedents and public law doctrine on the subject, the Chamber concludes that public domain is a legal concept, meaning its existence depends on express treatment by the legislator; without a law serving as its foundation, no asset or thing shall have that character. A public asset may be natural or artificial, depending on whether it concerns assets declared public by the legislator by considering them in the state nature presents or offers them (a river, for example), or assets declared public by the legislator but whose creation or existence depends on a human act (construction of a street or a public park, for example). In our legislation, to define it, article 261 of the Civil Code follows the concept of allocation to a public purpose (afectación al fin público), by stating that “Things that, by law, are permanently destined for any service of general utility, and those that everyone can use because they are open to public use, are public things.” Allocation (afectación) is the act or manifestation of will of the public authority, by virtue of which the thing is incorporated into the use and enjoyment of the community, and it may be carried out by law or by administrative act. Doctrine distinguishes between “assignment of public character” to an asset and the “allocation” of that asset to the public domain. The assignment of public character means establishing that a specific asset would have demanial quality; thus, for example, the general legal rule would state that all public roads are components of or dependent on the public domain, meaning both current roads and those to be built in the future. In contrast, allocation means that the asset declared dominical is effectively incorporated into public use, and this has to do with the acceptance and receipt of public works when built by the administration, or with the completion of works and their official receipt when a private individual carries them out (construction of a residential development or subdivision (fraccionamiento), for example). It is for this reason that it is said that allocation may be declared by law generically, or by an administrative act, which, necessarily, must conform to the legal rule serving as its reference (principle of legality)...” (Voto No. 3145-96 of June 28, 1996) (...) Additionally, there is the figure of “de-allocation (desafectación),” which, as explained by Sánchez Morón, is “the legal situation by which an asset ceases to belong to the public domain (...) assets that are de-allocated become, in principle, patrimonial assets of the titular Administration, which, where appropriate, may alienate them (...)” (voto 035-2009-SVII, Administrative Litigation Tribunal). Within the Political Constitution, Article 121, subsection 14, states: “(...) In addition to the other powers conferred by this Constitution, it corresponds exclusively to the Legislative Assembly: (...) 14) To decree the alienation or application to public uses of the Nation’s own assets (...).” This constitutional provision has been developed in the Civil Code, in articles 261 to 263; according to that legislation, the State possesses both public domain and private domain assets; public assets are those to which a law assigns a destination for public or general use, they are called “demanial (demaniales)” and are inalienable, imprescriptible, non-seizable (inembargables), and non-denounceable (indenunciables). As has been indicated, both administrative and constitutional doctrine and jurisprudence are consistent in considering that demanial assets (or dominical assets or public domain assets) are those that have a nature and legal regime different from private assets, which are governed by the right of property under the terms of Article 45 of the Political Constitution, whereas, by express will of the legislator, they are allocated to a special purpose of serving the community, that is, the public interest, and therefore, they cannot be the object of private property, such that they are outside the commerce of men, and therefore, they cannot belong individually to private individuals, nor to the State, in the strict sense, since the latter is limited to their administration and guardianship. On the other hand, the private assets of the State are regulated by private law with elements specific to public law. These assets are within the commerce of men; they can be transferred, appropriated, and are not imprescriptible; thus, they are susceptible to usucapion for the benefit of private individuals, in accordance with article 261 already indicated. Note that the emphasis of the differentiation relates to the destination of the asset, that is, the fact of being allocated to common use or to the service of the common good. Regarding the nature of demanial assets or public assets, the Constitutional Chamber has stated in its jurisprudence that: “... the legal nature and regime are different when dealing with private property or public or State property, for the former is regulated in accordance with Constitutional Article 45 and the pertinent Civil Code regulations, such that its inviolability is protected, introducing the concept of social function, so that no one may be deprived of his property except for a reason of social interest and by means of a law approved by the Legislative Assembly with the vote of two-thirds of its members.” For its part, the regulation of demanial property is based on subsection 14) of Constitutional Article 121, as said Constitutional Chamber already expressed in resolution number 2306-91, of fourteen hours forty-five minutes of November sixth, such that its legal nature is virtually different, which indicated that: “The public domain is composed of assets that manifest, by express will of the legislator, a special purpose of serving the community, the public interest. Not without noting that the constitutional norms do not establish a taxative list, but rather an enunciative one, such that the legislator may include more assets in the same list.” And following this clear and consistent constitutional jurisprudential line, Section IV of this Administrative Litigation Tribunal, in judgment No. 04-2005 of fourteen hours thirty minutes of February seventeenth, two thousand five, has stated: Regarding property rights that private individuals may claim over lands destined for a public purpose by administrative act or by law, it is a reiterated criterion in administrative litigation jurisdiction that to be able to access them, and acquire the attributes of property, they must have obtained them prior to their allocation, because if they are subsequent they would render the claimant’s situation precarious, due to the fact that over demanial assets it is not possible to obtain the right of property, as they belong to the public domain and therefore to the service of all through their allocation to a public and general purpose. (No. 107-2012 Administrative Litigation Process Tribunal, Fourth Section. II Judicial Circuit. San José, at ten hours of October twenty-third, year two thousand twelve).

VIII. ON THE SPECIFIC CASE: According to the arguments debated by the parties, the object of this matter revolves around determining whether the asset registered under folio [Value 002], plan [Value 003], originating from deed of 8 hours of September 16, 1988, granted before Notary Public Yelba María Mairena Bermúdez, property of the defendant and counterclaimant company, is part of the Natural Heritage of the State, and whether it was affected by the provisions of the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) and whether, in that condition, the compensation sought in the counterclaim is appropriate or not. In that logic, from the proven facts we have that it has been accredited that the real estate subject to litigation derives from the segregation of a lot registered under volume 368 and entry 704, deed granted from the Estate (Sucesión) [Name 003] in favor of Sonia María Elizondo Murillo, from which the parent property derives in turn from the property registered by civil judgment 301-80 of April 15, 1980 from the Court of Aguirre y Parrita, in which the Possessory Information Proceedings (Información Posesoria) established by [Name 001], as successor in interest (causahabiente) of the estate of [Name 003] (proven facts 1 and 2), were heard, from which Grupo EMINOVA del Pacifico S.A. acquired the property with number [Value 002] with an area of 599 meters with plan [Value 003], dated August 28, 2008 (proven facts 3 and 4). According to the technical reports contained in the file, it has been accredited that said real estate is partially composed of mangrove zone and wetland, affected in that condition by 39%, and the rest of the property is affected by the restricted zone of the maritime terrestrial zone, land upon which a sedimentation of fill was materialized on top of an area of the mangrove; such condition is accredited by the technical criteria: official letter ACOPAC-GMURN-094-12 of July 12, 2012, from the National System of Conservation Areas of the Central Pacific (Sistema Nacional de Áreas de Conservación del Pacífico Central), official letter DST-253-12 of September 27, 2012, signed by Agr. Eng. Renato Jiménez Zúñiga, MSc., Head of the Department of Technical Services of INTA, and official letter CARTA- SINAC-ACOPAC-PNMA-RBS-TT-038-2025 of July 21, 2024, from the National System of Conservation Areas of the Central Pacific. (proven facts 7, 8, and 12). It is worth clarifying that these technical criteria constitute, for this Tribunal, suitable evidence, not disqualifiable as argued by the defendant and counterclaimant, insofar as they are issued by the competent bodies in the matter for their delimitation, in accordance with the powers granted by the legal system (Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), Forestry Law (Ley Forestal), Biodiversity Law (Ley de Biodiversidad), Law Creating the National Geographic Institute, among others) and have at no time been disqualified by the defendant with technical counter-evidence. In that scenario, it is clear that the nature of the land is demanial, and consequently it cannot be susceptible to private property, due to its characteristics of inalienability and imprescriptibility. Let us see regarding these assets which are affected by law, becoming public domain assets, that they base their allocation (afectación) on the following norms: The Water Law (Ley de Aguas), N. 276 of 1942, states in numeral 1 the following: “Article 1.- The following are waters of the public domain: I.- Those of the territorial seas in the extent and terms established by international law; II.- Those of the lagoons and estuaries (esteros) of the beaches that communicate permanently or intermittently with the sea; III.- Those of interior lakes of natural formation that are directly linked to constant currents; IV.- Those of rivers and their direct or indirect tributaries, streams, or springs (manantiales) from the point where the first permanent waters emerge until their mouth in the sea or lakes, lagoons, or estuaries; V.- Those of constant or intermittent currents whose channel (cauce), in all or part of its extension, serves as a boundary to the national territory, the ownership of those currents being subject to what has been established in international treaties entered into with neighboring countries and, in the absence thereof, or regarding what is not provided for, to the provisions of this law; VI.- Those of any current that directly or indirectly flows into those listed in fraction V; VII.- Those extracted from mines, with the limitation set forth in article 10; VIII.- Those of springs that emerge on the beaches, maritime zones, channels, basins, or banks of national property and, in general, all those that arise on public domain lands; IX.- Subterranean waters whose extraction is not carried out by means of wells; and X.- Rainwater that flows through ravines or ramblas whose channels are of public domain.” For its part, numeral 3 of the same law indicates: “Article 3: The following are also of national property: I.- Beaches and maritime zones; II.- The basins of lakes, lagoons, and estuaries of national property; III.- The channels of public domain currents; IV.- Lands gained from the sea by natural causes or by artificial works; V.- Lands gained from currents, lakes, lagoons, or estuaries, by works executed with State authorization; and VI.- Islands that form in the territorial seas, in the basins of lakes, lagoons, or estuaries, or in the channels of national property currents, provided that these do not proceed from a bifurcation of the river on privately-owned lands.” Ordinal 69 indicates: “Article 69.- By maritime zone is understood the space of the coasts of the Republic that the sea bathes in its flow and ebb and the immediate lands up to a distance of one mile, that is, one thousand six hundred seventy-two meters, counted from the line marking the high tide. This maritime zone also extends along the banks of rivers up to the point where they are navigable or the tides become perceptible, with a width of two hundred meters from each bank, counted from the line marking the high tide. By basin of a lake, lagoon, or estuary, is understood the deposit of the necessary capacity to contain the waters of the greatest ordinary floods. By bed (álveo) or channel of a river or stream, is understood the land covered by its waters in the greatest ordinary floods.” In another line, Law 6043 of 1977, states in its numeral 1: “Article 1.- The maritime terrestrial zone constitutes part of the national heritage, belongs to the State, and is inalienable and imprescriptible. Its protection, as well as that of its natural resources, is an obligation of the State, its institutions, and all inhabitants of the country. Its use and exploitation are subject to the provisions of this law.” Article 9 indicates: “Article 9.- Maritime terrestrial zone is the strip of two hundred meters wide along the entire length of the Atlantic and Pacific coasts of the Republic, whatever its nature, measured horizontally from the line of the ordinary high tide and the lands and rocks left uncovered by the sea at low tide. For all legal effects, the maritime terrestrial zone includes maritime islands, islets, and rocks, as well as any land or natural formation that protrudes above the ocean level within the territorial sea of the Republic. Cocos Island is excepted, which shall be under the direct control and possession of the State, and those other islands whose control or administration is determined in this law or in special laws.” Ordinal 10 indicates: “Article 10.- The maritime terrestrial zone is composed of two sections: the PUBLIC ZONE (ZONA PUBLICA), which is the strip fifty meters wide counting from the ordinary high tide, and the areas left uncovered during low tide; and the RESTRICTED ZONE (ZONA RESTRINGIDA), constituted by the remaining strip of one hundred fifty meters, or by the rest of the lands in the case of islands. Islets, rocks, and other small areas and natural formations that protrude from the sea correspond to the public zone.” In ordinal 11 we find: “Article 11.- The public zone is also, whatever its extension, that occupied by all the mangroves of the continental and insular coasts and estuaries of the national territory.” For its part, Decree No. 22550-MIRENEM of 1993, decrees in numeral 1: “Article 1.- Declare as Wetlands the mangrove areas adjacent to the continental and insular coasts, whatever their extension, which shall be considered a new category of use, being an area of multiple uses.” In the same sense, the Organic Environmental Law No. 7554 of 1995, for its part defines: “Article 39.- Definition of marine and coastal resources. By marine and coastal resources is understood the waters of the sea, the beaches, the playones, and the coastal strip, the bays, the coastal lagoons, the mangroves, the coral reefs, the sea grasses, that is, meadows of marine phanerogams, the estuaries, the scenic beauties, and the natural resources, living or not, contained in the waters of the territorial and patrimonial sea, the contiguous zone, the exclusive economic zone, the continental shelf, and its insular base (zócalo insular).” In concordance, the Forestry Law of 1996, states: “Article 13.- Constitution and administration. The natural heritage of the State shall be constituted by the forests and forest lands of the national reserves, of the areas declared inalienable, of the properties registered in its name, and of those belonging to municipalities, autonomous institutions, and other bodies of the Public Administration, except real estate that guarantees credit operations with the National Banking System and becomes part of its assets.” In the same sense, ordinal 58 of the Biodiversity Law of 1998, establishes, which indicates: “Protected wild areas Protected wild areas are delimited geographical zones, constituted by lands, wetlands, and portions of sea.” As can be deduced from the indicated norms, it is clear that mangrove zones are constitutive as demanial assets by their very vocation, and consequently their titling is not possible considering that these, as the Constitutional Chamber has stated on repeated occasions, as assessed in considerando VI and VII, are not susceptible to being part of the commerce of men, which is consistent with what is indicated in ordinal 2 of the Water Law of 1942 which indicates: “The waters listed in the preceding article are of national property and ownership over them is not lost nor has been lost when, by the execution of artificial works or prior exploitation, the natural characteristics are altered or have been altered.” (Bold is ours). This numeral is especially relevant, when we have in the proven facts that the mangrove covering the asset is found sedimented by human action, but such condition does not take away its characteristics and composition. In that logic, as can be deduced from the Water Law, already since the year 1942, estuaries and mangroves by their nature had been allocated to the public domain, consequently, when the registered right arose, by which the defendant counterclaimant acquired the property in the year 1980, the asset had already been allocated and consequently was not susceptible to being usucapted through possessory information proceedings, nor to validating a positive possession, from which the defendant alleges its right derives, legislation that, as exposed in detail supra, far from diminishing, has rather increased its rigor of protection through subsequent norms. Now then, the property right requested in the counterclaim for titling, in any case arises, as we saw in the proven facts, from a registration in the year 1980, at which time Law 6043, called Maritime Terrestrial Zone Law, which equally covers the allocation of mangroves as a public zone and also affects the restricted zone, was in force, that is, the inalienability of the 200 meters enshrined in said legislation as demanial zones; hence, given that the entirety of the registered property folio [Value 002], with plan [Value 003], is affected by the public and restricted zone defined by Law 6043, it is conclusive that said property could never have been susceptible to registration as a private asset, just as Law 6043 affirms in ordinal 20, which establishes: “Article 20.- Law 6043- Except for the exceptions established by law, the public zone cannot be the object of occupation under any title or in any case. No one may claim any right over it. It shall be dedicated to public use and especially to the free transit of persons. The entities and authorities indicated in article 18 must dictate and enforce the necessary provisions to guarantee the free and safe transit of persons and the public use of this zone.” (Bold is ours). With these considerations, in a first scenario, the claims (pretensiones) of the complaint are appropriate, insofar as the registration of the land with demaniality characteristics could not be susceptible to being registered, which results in the nullity sought. Note that, in that sense, already from the Water Law of 1942 in its numeral 72 it was stated: “Article 72.- The Judges in charge of issuing title deeds over untitled or public lands (tierras baldías) must make the corresponding reservation with regard to the waters, beds or channels, and basins of the waters that are of public domain, recording it in the land adjudication judgment, and the Public Registry must take note of those national reservations. The omission of that requirement does not confer any right to the denouncer or possessor over those assets.” In the same sense, ordinal 7 of Law 6043 establishes: “Article 7.- Lands located in the maritime terrestrial zone cannot be the object of possessory informations and private individuals may not appropriate them, nor have them legalized in their name, by this or any other means.” (Bold are ours). The Constitutional Chamber has been consistent in reiterated jurisprudence regarding the impossibility of registering these assets; in that sense, we can see Voto No. 06170-1998, in which it was indicated: “There are several relevant aspects that must be analyzed regarding the present matter; first, the maritime terrestrial zone is a demanial asset and as such, inalienable, therefore no private individual can take ownership of part of it. In the case at hand, there are indications that the registration of plan Placa 9778 presents irregularities, because part of the maritime terrestrial zone not previously registered in the name of any private individual was included in it. Due to the nature of the asset in question, the appellant, before an eventual illegitimate registration, does not acquire any right over the asset.” In this subject matter, the impossibility of appropriation of these assets by private individuals is linked to their regime of allocation and de-allocation; in that logic, in Voto No. 02063 - 2007, of the Constitutional Chamber it was indicated: “It is thus how the following enter into this category – without it constituting a closed list – the maritime terrestrial zone, the forest or natural heritage of the State –protected areas– (made up of national parks, forest reserves, biological reserves, protective zones (zonas protectoras), wildlife refuges, wetlands, and natural monuments –article 32 of the Organic Environmental Law, number 7554, of September eighteenth, nineteen ninety-five–), the hydrographic protection zones –article 33 of the Forestry Law– (adjacent to springs, to the banks of rivers and lakes), the border zones (article 10 of the Law on Public Lands (Ley de Terrenos Baldíos), number 13, of January tenth, nineteen thirty-nine), the right of way, the railway lines, the indigenous reserves, the historical-architectural heritage, the mining resources, the archaeological heritage, etc. These are assets that, due to their vocation and destination, are outside the commerce of men, such that they are inalienable, imprescriptible, and non-seizable, such that their ownership or possession is not possible, neither for gratuitous nor for onerous title; they cannot be lost by prescription, nor can they be gained by usucapion, so they are assets that preserve their legal validity permanently; and they are not susceptible to seizure; in addition, they are subject to the police power, regarding their exploitation and use, since it is conditioned upon the granting of the respective licenses and permits and the control and supervision by the Administration. In the case of demanial assets, a distinction must be made between those that belong to the Nation, precisely due to their ownership and the normative source of allocation, insofar as the determination derives from the constitutional norms themselves – those are those that are defined and determined precisely in the Political Constitution itself, in articles 6, 50, 89, and 121, subsection 14) of the Constitution, namely the territorial waters, the coasts, the airspace, the continental shelf, the insular base, the resources and natural riches of the water, soil, and subsoil, the natural beauties, the historical and artistic heritage of the Nation, the forces that may be obtained from the waters of the public domain in the national territory, the coal deposits, the sources or deposits of petroleum, hydrocarbon substances, deposits of radioactive minerals, wireless services –what is modernly known as the electromagnetic spectrum–, the railways, docks, and airports that are in service–; and those that are so by provision of law or executive decree –in the cases provided for by law–, where it is the decree that determines the real estate incorporated into the forest heritage of the State, its category, and the subjection to the respective management plan, and as noted previously, also its subjection to a determined public purpose, insofar as it marks the destination of the asset to public use or service or to another determining purpose that justifies its demaniality. It is thus interesting to highlight that dominical or demanial assets have that character by virtue of a given allocation, either by an express norm of our Fundamental Charter or by legal provision, which denotes their subjection to a determined public purpose, insofar as it marks the destination of the asset to public use or service or to another determining purpose that justifies that demaniality. By virtue of which, allocation being the legal link by which the asset is integrated into this category of assets, according to its destination and in accordance with the corresponding legal provisions, this implies, as a logical consequence, that they can only be deprived of that special regime that regulates them by law, to separate them from that public purpose to which they are linked (that is, for their de-allocation); and it is in this sense that an express and concrete legislative act is required, in such a way that there is no doubt whatsoever of the legislator's will to remove a determined and individualized asset from the public domain; which is why this Chamber has considered that a generic de-allocation is not possible, much less, an implicit one; that is, in this matter there cannot be an “open type of de-allocation,” for the Administration, through its discretionary acts, to complete it by designating them; and in this sense, it is important to remember that any de-allocation, as it must come from a legislative act, will be subject to the corresponding jurisdictional controls – in this sense, see judgments number 2000-10466 and 2002-8321. Likewise, it must be remembered that the de-allocation of the forest heritage –which translates into the reduction or elimination of the protected wild area– can only be done by law of the Republic, after carrying out the prior technical studies (environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental)) that justify the measure, under the terms provided in article 38 of the Organic Environmental Law. Lastly, it is important to highlight that, in the case of the demanial assets of the Nation, their de-allocation could only occur by constitutional reform, in application of the principle of parallelism of forms, it is repeated, after a prior technical study accrediting the de-allocation, as indicated previously. Moreover, concerning their use and/or concession, it can only be approved by the Legislative Plenary, not by Full Legislative Commissions, under the terms provided in constitutional article 124 (judgments number 2002-8321 and 2004-8928).” As can be deduced from the analysis of the Constitutional Tribunal, mangroves, as is the case of the land under litigation, constitute a public domain asset that cannot be de-allocated, except by legislative act, hence it is impossible due to its characteristics, as we have repeatedly stated and insisted, that it can be abstracted from the public domain by a registry inscription, judicial action, or any other act not of a legal nature, as the Constitutional Chamber states, hence indeed the ownership of the asset in dispute as private property is clearly null. Consequently, the complaint (demanda) is appropriate and must be so declared.

IX. Now then, returning to the arguments of the defendant and counterclaimant party, it is necessary to specify that the arguments given find no support, when it indicates that the property registered under folio [Value 002], plan [Value 003], is not affected by the Maritime Terrestrial Zone Law, because, as was stated, the moment the property right arose, from which the defendant derives its right, occurs in the year 1980, a period in which, as indicated, Law 6043 was in force, which affected the asset as a demanial zone even since the year 1942, as indicated with the Water Law; hence, both by Law 6043 and the Water Law, a decennial possession was not opposable to the demanial asset, on the understanding, as already explained, that due to the demaniality of the asset, its usucapion was not possible, consequently, the provisions of Transitory Provision V of Law 6043 are not applicable to support the claim of the counterclaim (contrademanda).

In any case, it must be added that, as the Constitutional Chamber itself has indicated, beyond the possession on which the attempt is made to base the inapplicability of the Maritime Terrestrial Zone regulations, it is improper because the encumbrance and protection of these assets have been regulated since time immemorial, as indicated in Constitutional Chamber ruling No. 05399 - 1993, which stated: "The public-domain character (carácter demanial) of the maritime terrestrial zone (or marine shore as it was formerly called) has been recognized since time immemorial, and Roman Law itself acknowledges that status, as 'res communes' and 'extra comercium'. In our environment, with complete clarity since the last century the public character of that marine strip adjacent to the national territory, over which it exercises its sovereignty, has been recognized ... it is not possible to consider Article 45 of the Constitution violated, ... since limitations are not being imposed on private property, but rather, by regulating the public domain (dominio público), the law merely establishes conditions through which the use and enjoyment of the maritime terrestrial zone by private individuals is possible. Thus, anyone who attempts by unauthorized means to exercise a private use of that zone will be barred from consummating it, as it is also acceptable, since time immemorial, that these are assets imprescriptible (imprescriptibles) in favor of private individuals and which are outside commerce (fuera de comercio)". Consequently, what was stated by the defendant and counterclaimant regarding the exclusion of the asset under debate from said regime is improper. Now, in relation to the argument that it is equally excluded from said regulations because the asset under discussion is considered to be located in the coastal city (ciudad litoral) of Quepos, we have that in the list of proven facts we find that through official communication DIG-TOT-0100-18 of March 2, 2018, issued by the Department of Topography and Land Observation, Directorate of the National Geographic Institute (IGN), it stated: "In response to this inquiry, we inform you that the land described by the cadastral plan [Value 003] is not within the areas of the City of Quepos" (Proven Fact 9). According to this evidentiary element, this Chamber could not consider that the regulations in Article 6 of Law 6043 and Transitory Provision VI of the same law can be granted to the defendant's claim, because, although these provisions indicate the inapplicability of the maritime terrestrial zone regulations to coastal cities such as the City of Quepos, the property in dispute is not, according to the technical evidence brought to the case file, within the margin of that release (desafectación), recalling that the definition of "city" is not left to the interpretive discretion of the parties, but rather derives from a technical act that was entrusted by law to the National Geographic Institute (IGN); consequently, what was argued in that regard is inadmissible.

X. According to the analysis scenario in which it has become clear that the property registered under folio [Value 002], cadastral plan [Value 003], registered in the name of the plaintiff and counterclaimant, is a public-domain asset (bien demanial) of special protection, and consequently is unseizable (inembargable), imprescriptible (imprescriptible), and inalienable (inalienable), therefore, as we have indicated by legal imperative, the registration was not in accordance with the law and cannot be consolidated over time, nor are third-party rights enforceable against it, hence it is inadmissible to seek protection under the principle of registry publicity (principio de publicidad registral), because the registry nature was created flawed by nullity. For the same reasons already stated, it could not be considered that this is a generic non-retroactivity of the law, considering, as has been indicated, that the asset from its genesis was of a public-domain condition and that as a result of that, its registry inscription was unfeasible, a condition that also does not disappear by the principle of legitimate expectations (principio de confianza legítima) that is alleged, considering that such principle cannot validate an act that is null and void by operation of law and by legal imperative. Likewise, there is also no evidence to determine that there have been changes in the mangrove (manglar) since its registration in 1980, so as to analyze a supervening mutation of the property; rather, from the evidence in the case file, what we find as differences in the technical reports do not concern the growth of the mangrove, but rather its exact delimitation, which originated from a technical study following an order from the Constitutional Chamber, that diligence being a declarative input and not a constitutive one regarding the public-domain encumbrance (afectación demanial), given that, as has been insisted up to this point, it is the nature of the asset and not the issuance of an administrative act that generates the unavailability of the real estate space, reserved to public domain status (demanialidad) as Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado). In that scenario, it is clear regarding the claim of administrative liability on which the counterclaim is based, which is sustained against the argument that the asset was acquired under the protection of registry publicity, derived from a possessory information proceeding (información posesoria) in 1980, in which the State representative was given participation, who did not oppose that registration, which resulted in the plaintiff purchasing the asset without any liens or encumbrances, which was acquired for investment, considering the zoning given by the Municipality, and on that basis a loan was generated, which the counterclaimant holds as part of the damage on which the liability is based. Returning to the facts, we see how the basis of the indemnity is supported by the registration derived from a possessory information proceeding, that is, by judicial action, which through a judicial order grants a property right through a possessory information process, and consequently orders its registration in the National Registry. In that scenario, what was ordered had the character of formal res judicata (cosa juzgada formal) and can be debated in ordinary proceedings as assessed in the present process; consequently, the action of the Attorney General's Office (Procuraduría General de la República), under the provisions of numeral 4 of the Maritime Terrestrial Zone Law, materializes the exercise of corresponding actions for the replevin (reinvindicación) of the public-domain asset, which cannot be qualified as an arbitrary action, or an abuse of power, or a failure to observe the legal system as qualified by the defendant counterclaimant, in the understanding that the action for the protection of public-domain assets is imprescriptible (imprescriptible), as we find, for example, in Article 40 of the Contentious Administrative Procedure Code. In any case and for purposes of the liability claimed, we have that the cause that eventually causes the claimed injury emanates from a judicial action as explained; therefore, the liability should have been based on the State-as-judge liability regime (régimen de responsabilidad Estado juez); however, the counterclaimant does not structure it that way, but rather claims damage derived from registry actions, and municipal actions, whomever is not sued in the present litigation, but that in any case, those blamed actions are not the cause of the alleged damage, insofar as the registration that arises from the registry publicity emanates not from a direct action of the Registry, which merely records at the request of the judicial action that validated the error of a title that could not arise due to legal impossibility, or from the Municipality when it grants a land use, which, independent of the nature of the asset, has an established zoning, which cannot be enforced against the nature and attributes of public-domain assets; therefore, the liability claimed against the plaintiff finds no support, at least not on the alleged terms.

XI. As a cause for indemnity of the counterclaim, the counterclaimant alleges that according to Law 6043, for the asset to be removed from its private sphere as intended by the State in the present case, it had to resort to expropriation (expropiación); however, the Expropriation Law is not applicable, because an expropriation is only viable when the asset subject to that expropriation originates from private property protected under numeral 45 of the Political Constitution. However, as has been demonstrated and so indicated, the asset subject to the intended indemnity is a public domain asset, which could never be part of commerce among men, hence it is not possible to indemnify an asset that has always been under the State's protection due to its special public domain regime, even though its registration allowed its transfer; the truth is that such registry condition, as we have explained, never stripped it of its attributes as a public-domain asset and its public ownership; therefore, a repair for an asset on land that was never legitimately the property of the counterclaimant due to its characteristic of imprescriptibility (imprescriptibilidad) is not legally supportable; that is, it could never be acquired by adverse possession (usucapido) by a third party, nor did the State ever lose its ownership in the face of that condition, which is precisely what we indicate legitimizes the reivindicatory action exercised by the Attorney General's Office. Thus, having accredited the public domain status (demanialidad) of the asset, and consequently the nullity of the registration supporting the property under folio [Value 002], cadastral plan [Value 003], an expropriation as claimed is inadmissible, because the counterclaimant is not the owner of the asset, who is the only one who can avail themselves of that right. Thus, none of the claims made by the plaintiff are admissible and it is so declared. The indemnity claims must suffer the same fate since this claim, being accessory to the declaratory one, as a basis for imputing the administrative liability that justifies the intended indemnity, lacks foundation, insofar as the existence of a causal link between those conducts and the damages and losses requested is impossible, and therefore, due to its accessoriness, it must suffer the same fate as the principal claim, the foregoing based on numeral 190 et seq. of the General Public Administration Act.

XII.- REGARDING THE DEFENSES RAISED: Regarding active and passive standing (legitimación activa como pasiva), this prerequisite is fully satisfied as the object of the process is the replevin of a public-domain asset, for which the State is obligated to exercise its protection by constitutional and legal mandate. Now, when the State exercises the protection of the public-domain asset over an asset registered in favor of the defendant and counterclaimant, such condition grants it the active and passive standing to undertake the counterclaim. Consequently, the defense of lack of active and passive standing raised by the defendant regarding the claim and the same defense raised by the State against the counterclaim must be rejected. Regarding the defense of lack of right, according to what was analyzed in the preceding recitals (considerandos), the right assists the State's representation against the claims of the lawsuit, so the defense of lack of right raised by the defendant must be dismissed. Regarding the counterclaim, the right does not assist the counterclaimant in the claims made, so the defense of lack of right raised by the State against the counterclaim must be upheld.

XIII. COSTS: Regarding costs, in accordance with numeral one hundred ninety-three of the Contentious Administrative Procedure Code, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party for the very fact of being the losing party. The exemption from this condemnation is only viable when, in the Tribunal's judgment, there was sufficient reason to litigate, or when the judgment is issued based on evidence whose existence was unknown to the opposing party. In the present case, the Tribunal does not find any reason to exempt from costs, so it is appropriate to impose them on the defendant and counterclaimant, upon which interest shall accrue as established in Article 1163 of the Civil Code, from their determination until their effective payment, details which shall be set and liquidated in the judgment execution phase.

THEREFORE

Based on the factual and legal grounds set forth, the evidence is admitted for better resolution. The exceptions of lack of active and passive standing and lack of right raised by the defendant are dismissed. Consequently, the lawsuit filed by the STATE against SOCIEDAD GRUPO EMINOVA DEL PACÍFICO S.A. is DECLARED WITH MERIT, in what is expressly granted. The nullity of the registration folio [Value 002], cadastral plan [Value 003] is declared and the cancellation of its registration is ordered, ordering its restitution to the State. Regarding the counterclaim, the defense of lack of standing is rejected and the defense of lack of right raised by the State is upheld, and the counterclaim filed by SOCIEDAD GRUPO EMINOVA DEL PACÍFICO S.A. against the STATE is DECLARED WITHOUT MERIT in all its aspects. Costs are borne by the defendant and counterclaimant, upon which interest shall accrue as established in Article 1163 of the Civil Code, from their determination until their effective payment, details which shall be set and liquidated in the judgment execution phase. Notify.

Laura Gómez Chacón

Amy Miranda Alvarado                  Carlos José Mejías Rodríguez

 

	

 

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LAURA GOMEZ CHACON - TRIAL JUDGE

	

 

 

 

 

 

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AMY MIRANDA ALVARADO - TRIAL JUDGE

	

 

 

 

 

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CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - TRIAL JUDGE

 

EXP: 21-000532-1027-CA

Goicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, across from Café Dorado. Teléfonos: 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Correo: [email protected]

 

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