Res. 00100-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III — Appeal denied for subdivision in special protection zoneApelación negada para fraccionamiento en zona de protección especial

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III

Resolución Nº 00100 - 2012

Fecha de la Resolución: 09 de Marzo del 2012 a las 10:00

Expediente: 10-002494-1027-CA

Redactado por: Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa

Clase de asunto: Apelación per saltum

Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL


Tipo de contenido: Voto de mayoría
Temas (descriptores): Fraccionamiento y urbanización
Subtemas:
Distinción entre los simples y para efectos de urbanización.
Sentencias en igual sentido


Texto de la resolución

 

CED79080

N° 100-2012

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las diez horas del  nueve de marzo del dos mil doce.

     Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, de la apelación per saltum  interpuesto por Consultores Financieros Cofin S.A., cédula jurídica CED79081, representada por Bradley Coleman, en su condición de presidente y apoderado generalísimo sin límite de suma, mayor de edad, soltero, estadounidense, inversionista, con pasaporte de los estados Unidos de América No. 153394754, contra  el acuerdo del Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, tomado en la sesión ordinaria No. 282-2009,   celebrada el lunes 5 de octubre del 2009.  Interviene como coadyuvante del apelante,  la señora Nombre103150 , de un solo apellido en razón de su nacionalidad belga,  casada una vez, pensionada, representada por su apoderada  especial, la señora Nombre71102    , abogada,  cédula -CED79082.

Redacta la Juez Solano Ulloa, y:

CONSIDERANDO:

I.- Hechos probados. Se tienen como probados los siguientes antecedentes de interés:  1)  Que las fincas del Partido de Heredia, con matrículas de folio real Nos. Placa17229  y Placa17230, planos catastrados No. H-951819- 2004 y Placa17231 respectivamente, anteriormente propiedad de Highland Ranch S.A.,  son propiedad de Consultores Financieros Cofin S.A.,  en calidad de fiduciario,  las cuales son colindantes y se ubican en la zona norte del cantón de San Rafael de Heredia, específicamente en en Dirección11848  ,  con medidas respectivamente de 150.510,4 mts2 y 36.865,90 mts2 (certificaciones  registrales a folios 94 a 97, informes registrales a folios 560 y 561, planos catastrados a folios 303 y 304); 2) Que sobre dichas fincas, se planteó el proyecto urbanístico Quintas Ecológicas Highland Ranch, el cual consiste en un desarrollo habitacional que pretende cubrir un área de 150.510,40mts2, fraccionado en 40 lotes, treinta de los cuales se encuentran  frente a calle pública, con medidas que oscilan entre los mil y cinco mil metros cuadrados de superficie; mientras que los  otros diez lotes  se conectan con la calle pública  por medio de servidumbre y tienen cabidas superiores a los cinco mil metros cuadrados.  El proyecto pretende "realizar todas las obras civiles horizontales necesarias que incluyan la nivelación del terreno, la construcción de calles, con sus aceras y cunetas, la dotación de servicios de agua potable, la instalación del sistema de evacuación de aguas fluviales, la electricidad y una planta de tratamiento de aguas negras y jabonosas idóneas para el lugar, al igual que un plan de manejo de áreas verdes y de preservación y fortalecimiento  de las áreas de  bosque propio de la zona; esto último como un componente fundamental del proyecto.-  Desde el punto de vista urbanístico se clasifica como un conjunto  habitacional  de baja densidad, en el entendido  que el proyecto será segregado en 50 lotes aproximadamente, bajo las modalidades de parcelas agrícolas  para lotes de 7000 mt2 de área en sectores  del proyecto en donde no existe calle  pública y de los lotes de al menos 3000m2 en donde el A.P. colinda con calle pública. El área de construcción de cada residencia se estima en un área de entre un 10% - 15% del área total de cada lote... El proyecto se justifica en aprovechar  el entorno natural  paisajístico  de la zona, con una vista hacia el Valle Central, en una zona montañosa,  para crear lotes atractivos  desde el punto de vista ecológico-paisajístico y en donde se pueda preservar  y mejorar en lo posible el paisaje natural de la zona..."   ( plan maestro con diseño de sitio a folios 7 y 8, resumen ejecutivo del Estudio de Impacto Ambiental, realizado en abril del 2005, a folios 126 a 131);  3) Para los efectos anteriores, la  sociedad Highland Ranch S.A. obtuvo, por parte del Departamento de Aguas del Instituto Meteorológico Nacional del Ministerio de Ambiente y Energía,  Permiso de Perforación No. IMN-DA-3744- 2004, con fecha 14 de diciembre del 2004,  a efecto de  obtener agua subterránea bajo el número de pozo  BA-843,  para uso doméstico y riego (folios 90 y 91); 4) Con certificaciones Nos. SINAC-DS-OFAU-C-4680- 2004 y SINAC-DS-OFAU-C-4681-2004,  ambas de fecha 3 de enero  del 2005, se indicó que dichos inmuebles  se encuentran "FUERA DE CUALQUIER AREA SILVESTRE PROTEGIDA SEA CUAL SEA SU CATEGORÍA DE MANEJO ADMINISTRATIVA POR  EL MINISTERIO DE AMBIENTE Y ENERGÍA"  (folio 99);  5)   Con oficio No. 0139-2005-DIM-SRH del 2 de mayo del 2005, del Departamento de Ingeniería, se comunicó  lo siguiente. "...con respecto a uso del suelo, alineamiento y densidad para lotes del fraccionamiento pretendido en propiedad con catastro H-951819-2004 y H-967022-2004. Le indico que según Decreto No. 25902 estos lotes se ubican en zona de protección especial, de uso de suelo predominantemente  agrícola.  En artículo No. 4 de este Decreto indica los usos posibles  en esa zona, es conveniente que usted lo conozca.  Si lo solicita le podemos facilitar el Decreto para que lo fotocopie. La calle  pública debe tener un derecho de vía de 14 metros y antejardín de 2.00 metros.- En cuanto a segregación,  frente a calle pública es posible hacerlo en lotes mínimos  y en el interior solo con servidumbre  agrícola  sirviendo a parcelas  de no menos de 7.000 metros, según lo establece el Reglamento Nacional para el Fraccionamiento y Urbanizaciones" (folio 373); 6) Que el proyecto de Highland Ranch,  obtuvo permiso de construcción No. 4-267 del 26 de julio del 2005, con el cual se autorizó el levantamiento de un muro frente a calle pública y una caseta para guarda con servicio sanitario, planos que contaron con disponibilidad de agua otorgado por la Empresa de Servicios Públicos de Heredia  (oficio No. 274-2005-DIM-SRH a folio 376, permisos a folios 378 a 380);  7)  En resolución No. 645-2006-SETENA de las 2:25 horas del 31de marzo del 2006, dentro de expediente No. 1044-04-SETENA, la Secretaría Técnica Ambiental aprobó el Estudio de Impacto Ambiental realizado por la empresa B&M Consultores en Geociencias S.A., para el proyecto Highland Ranch, junto con la Declaración Jurada de Compromisos Ambientales, imponiendo la obligación de efectuar un depósito  de garantía  por la suma de $16.200.  En ese acto, otorgó la viabilidad ambiental. El Estudio de Impacto Ambiental  incluyó lo siguientes estudios: Areas de influencia del Proyecto, estudio geotécnico y de mecánica de suelos, perfiles longitudinales del terreno, lista de especies biológicas reportadas, oferta de la planta de tratamiento de aguas residuales cotizada por Amanco Tubosistemas Costa Rica S.A., estudio hidrogeológico,  aspectos forestales, análisis de los  medios  biótico y social, y el respectivo Plan de Gestión Ambiental,  entre otros  (ver Estudio de Impacto Ambiental a folios 126 a 362, resolución de SETENA a folios 410 a 414);  8) El 20 de junio del 2006, el representante de la empresa Consultores Financieros Cofin S.A., presentó ante el Departamento de Ingeniería,  formal solicitud de visado de los planos catastrados que pretendía segregar, sobre las dos fincas pertenecientes al proyecto,  con matrículas de folio real Placa17229  y  Placa17230.  De esos planos, treinta  colindan con calle pública  y los otros 10  se describen como parcelas agrícolas (solicitudes a folios 415 a 418, planos a folios 19 a 49);  9)  Mediante oficio No. 265-2006-DIM-SRH del 26 de junio del 2006, el Ingeniero José María Ulate Garro, Jefe del Departamento de ingeniería, trasladó la anterior solicitud al Concejo Municipal e informó al respecto al gestionante, en oficio No. 266-2006-DIM-SRH  (oficios a folios 420  y 421); 10)  El Concejo Municipal de San Rafael, dispuso trasladar el asunto a las Comisiones de Obras y de Ambiente, mediante acuerdo  tomado en la sesión ordinaria  No. 17-2006, celebrada el 3 de julio del 2006 (folio 423);  11) La Comisión de Obras dictaminó el 3 de agosto del 2006,  mediante informe No. 06-CO 2006, en donde recomendó al Concejo Municipal solicitar el mapa hidrológico  para verificar la ubicación de la zona,  a efecto de  determinar, con ayuda del topógrafo municipal, si el proyecto está dentro de una zona inalienable  y que dicho profesional se pronuncie respecto del parcelamiento, entre otros (ver referencia a folio 482, en resolución  No. 002-06 del departamento de Ingeniería); 12) La Comisión de Ambiente, emitió el dictamen No. 007-2006 del 07 de agosto del 2006, en donde  consideró necesario que se hiciera llegar los siguientes requerimientos: "1) Planteamiento sobre el manejo  de las aguas servidas, pluviales y negras del proyecto.- 2) Diseño de una Planta de Tratamiento.- 3) Criterios técnicos  por parte de la ESPH y del Ministerio de Salud avalando la planta de tratamiento que se pretenda construir  en el proyecto.- 4)  Nuevo Diseño de Sitio donde  se establezca  la ubicación de la planta de tratamiento.- 5) Debido al tamaño del proyecto solicitamos un Estudio de Impacto Ambiental  por parte del SETENA.- 6) Estudio del SENARA  sobre la viabilidad del proyecto.- 7) Estudio de las zonas de protección por parte del SENARA Y EL MINAE.- 8) Inventario Forestal  por parte del MINAE  en el que se detalle la presencia de árboles nativos en la zona,  esto en caso de que  no este contemplado  dentro del Plan de Gestión  Ambiental.- 9) Viabilidad del Pozo por parte del SETENA.- 10)  Certificación de la Capacidad Pozo, mediante pruebas  de bombeo practicadas  tanto en época de invierno  como de verano.- 11) Por ser la ESPH proveedora del servicio de acueducto en el cantón de San Rafael de Heredia, gestionar ante dicha institución, un estudio sobre la capacidad de la misma  para abastecer con agua potable el proyecto en caso de que se diera una pérdida  de capacidad del pozo.- 12) Plano de curvas de Nivel en el que se establezcan con claridad si se van a desarrollar  movimientos de tierra o terraceos.- 13) Diseño de áreas para facilidades comunales.-"   Dicho informe fue definitivamente aprobado por el cuerpo edil, en el acuerdo  tomado en la sesión ordinaria No. 25-2006 celebrada el 7 de agosto del 2006, disponiendo adicionalmente comunicar a los interesados (dictamen a folios 441 a 444, acuerdo a folios 449 a 452);   13)   El Ingeniero Municipal, en Resolución No. 002-06, oficio No. 487-2006-DIM- SRH, dispuso:  "Así las cosas, la aprobación de los visados municipales del proyecto HIGH LAND RANCH a partir de este momento, única y exclusivamente, sin que puedan exigir otros requisitos ulteriores, quedará sujeta a la demostración  por parte de los desarrolladores de que a) el pozo que perforaron cuenta con capacidad  de abastecimiento para todo el proyecto.- b) Que el agua del mismo es potable y apta para el consumo humano.- c) Que el Departamento de Aguas  del Minae  ha otorgado  dicho pozo en concesión  a la propietaria titular   o fiduciaria de las fincas  donde se desarrollará el proyecto.- d) El pago del 10% correspondiente al municipio en razón de zonas verdes y parque quedará sujeto a  lo que finalmente  se resuelva en Concejo Municipal en relación con el oficio No. 334-2006-DIM-SRH. Del día 11 de agosto del 2006". Dicha resolución fue notificada el 23 de noviembre del 2006  (ver resolución a folios 481 a 487, notificación a folio 488); 14) En oficio No. HIGHLAND 151-2007 del 28 de setiembre del 2007, en calidad de Presidente de una ASADA y en papel membretado que indica "ADMINISTRADORA DE SERVICIOS  PARA VIVIENDA  HIGHLAND DESARROLLO S.A.,  el señor Bradley Alan Coleman, quien es la misma persona que funge en calidad de representante de sendas sociedades, Highland Ranch S.A. y Consultores Financieros Cofin S.A. -aquí apelante-, informa que para el proyecto de fraccionamiento Highland Ranch, con base en la aprobación del pozo No. BA-843 y de acuerdo a la concesión publicada, hay disponibilidad de agua potable y no hay disponibilidad de alcantarillado sanitario, cuya "futura interconexión será de 100 ml proveniente del pozo mencionado y las obras requeridas para la misma correrán enteramente por parte de los desarrolladores, quienes una vez terminadas las entregarán a dominio de esta ASADA" (certificación de personería de Highland Ranch S.A.  a folio 98, oficio a folio 505);  15) En oficio No. ASUB-321-08 del 08 de agosto del 2008, del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), informó al Departamento de Ingeniería  que el área en que se pretende realizar el proyecto de Quintas Ecológicas Highland Ranch, es una "zona de alta recarga potencial de los acuíferos más importantes del Valle Central " y se considera la "zona de alta vulnerabilidad hidrogeológica "  y con base en el estudio de "Zonificación de protección  acuífera micro-cuencas Heredia" dichos terrenos se ubican en la Zona 1, donde ante la ausencia de plan regulador, aplica el Reglamento del GAM, el cual define la zona con uso predominantemente agrícola la cual permiten las urbanizaciones y servidumbres de tipo urbano  únicamente en las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos (folios 593 a 597); 16) En certificación  No. UEN-C-1048-2008  del 20 de agosto del 2008, la Empresa de Servicios Públicos de Heredia  indicó que  en la finca de Summer Atedriti S.A. (anterior propietaria de la finca objeto de discusión), ubicada  en Los Angeles de San Rafael de Heredia,  se  le brinda el servicio de energía eléctrica con el contrato No. 70048 desde el 31 de mayo de 1982 (folio 610);  17) El Departamento de Bienes Inmuebles y Catastro, en resolución No. 013-BI-C-MSRH-2008,  de las 11:00 horas del 1 de octubre del 2008,  dispuso: "se rechaza el fraccionamiento por falta de certeza técnica  en cuanto a garantizar la no afectación o daño ambiental en dicha zona,  ya que para evitar la contaminación  de los mantos acuíferos o futuras inundaciones, se requiere realizar plantas de tratamiento y lagunas  de desfogue, que garanticen fehacientemente  que cumplirán con su cometido.-  Además, con fundamento en el artículo 3.3 " Solo se permitirá el fraccionamiento frente a caminos públicos  existentes  previos a la promulgación del GAM, (gaceta  número 119  de 22 de junio del 1982),  y cuando estos cuenten con los servicios básicos  y se deje  el derecho de vía reglamentarios ..." ya que para dotar  de los servicios básicos inexistentes en la zona, con el fin de habilitar  no solamente el fraccionamiento  de los predios  solicitados mencionados en esta  resolución, sino todo el proyecto  en forma integral, que abarcan las fincas 4070010-000 y la 4070018-000, es necesario realizar una serie de obras civiles, cuyas características  corresponden más a un proyecto de urbanización  con todos los requisitos  que las mismas demandan, que a un simple fraccionamiento o fraccionamiento agrícola, que son las dos figuras que se pretender emplear en este proyecto. - Tal  como se ha explicado a lo largo de esta resolución, esta figura es improcedente en esta zona por encontrarse ubicada en la zona especial de protección según lo indica  el artículo 3.1 del decreto 25902.  Y acogiendo las conclusiones brindadas por el Asesor Legal de la Municipalidad de San Rafael de Heredia, mediante oficio AL-129-MSRH; se resuelve denegar el visado solicitado por Consultores Financieros Cofin S.A..." (folios 627 a 635);  18)   Contra la anterior resolución, el 12 de octubre del 2008,  el señor Bradley Coleman presentó  recurso de revocatoria con apelación en subsidio, resultando rechazada la revocatoria en resolución No. 034-BI-C-MSRH-2008 de las 8:00 horas del 27 de noviembre del 2008, por el Departamento de Bienes Inmuebles ( recurso a folios 647 a 649, resolución a folios 650 a 654); 19) En oficio No. CU-024-2009 del 11 de marzo del 2009, la Empresa de Servicios Públicos de Heredia  aprobó la dotación de servicios de agua potable y energía eléctrica al proyecto urbanístico  Highland Ranch, debiendo estar a cargo del desarrollador toda la instalación de la  tubería y la red eléctrica (folios 672 a 674); 20) En  acuerdo  tomado por el Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, en Sesión Ordinaria No. 282-2009 del lunes 5 de octubre del 2009, notificado vía fax el  9 de octubre del 2009, se rechazó la apelación interpuesta  contra la  resolución No. 013-BI-C-MSRH-2008,  de las 11:00 horas del 1 de octubre del 2008, del Departamento de Bienes Inmuebles y Catastro, en(folios 708 a 727, notificación a folio 728); 21)  El 19 de octubre del 2009, el señor Bradley Coleman, apoderado de la empresa, interpuso  formal recurso de apelación (folios 729 a 748); 22) Ante la falta de pronunciamiento respecto de la admisibilidad del recurso de apelación por parte del cuerpo edil, el 28 de julio del 2010,  el abogado director de la empresa  interpuso formal apelación per saltum a efecto de que este Tribunal conociera de la alzada (folios 767 a 768)

II.- Hechos no probados.  No se demostraron los siguiente hechos de relevancia: 1) El certificado de uso del suelo conforme debidamente otorgado por la Municipalidad de San rafael de Heredia (los autos); 2) La existencia de un anteproyecto de lotificación con fines urbanísticos debidamente presentado  para la aprobación del Concejo Municipal y del INVU (los autos); 3) La existencia  de planos  de diseño de red interna de agua potable, alcantarillado sanitario y planta de tratamiento (aprobada por AyA y el Ministerio de Salud), desfogue de aguas pluviales,  concesión de aguas a efectos de aprovechar el pozo existente, planos de red eléctrica interna,  entre otros, debidamente presentados ante las autoridades municipales (los autos).

III.- Motivos del recurso.    Dentro del extenso líbelo de agravios expresados en el recurso de apelación,  se procede a resumir los principales alegatos expresados por el representante de la empresa Consultores Financieros Cofin S.A.:  1) Transgresión al  debido proceso, derecho de defensa y justicia pronta y cumplida, por  desorden en el expediente administrativo; 2)  Violación al principio de intangibilidad de los actos propios ,  pues considera que el la resolución No. 002-06, oficio No. 487-2006 DIM SRH, del 6 de octubre del 2006,  emitida por el Departamento de Ingeniería de la Municipalidad,  le confirió derechos subjetivos, por lo que la administración municipal no podía exigirle más requisitos.  Caso contrario, debía acudir a un proceso de lesividad; 3) Violación al principio de legalidad administrativa, pues el oficio No. 0139-2005-DIM-SRH del 2 de mayo del 2005, del Departamento de Ingeniería, al referirse al uso del suelo, aplicó el artículo 4 del  Decreto No. Placa16666, que permite segregaciones en zona especial de protección de "lotes mínimos" frente a calle pública, estableciendo que los lotes que no den a calle pública, deben tener acceso mediante servidumbres agrícolas y no medir  menos de 5000 mts2. Alega haberse apegado a dicho documento, en el tanto  se ajustó a solicitar un fraccionamiento de treinta lotes frente a calle pública y los otros diez lotes tienen acceso a la calle pública mediante una servidumbre  y  superan los 7000mts2.   Agrega que se satisfizo el requerimiento del agua potable con  la resolución No. 002-06, oficio 487-2006DIM SRH del 06 de octubre del 2006, del Departamento de Ingeniería, en la cual se indicó que el proyecto había cumplido con todos los requisitos establecidos en la Ley de Planificación Urbana, en el GAM y los exigidos por el Concejo Municipal. Considera que ahora no puede la Municipalidad  pedir otros  requisitos adicionales no establecidos legalmente ni en la publicación hecha en La Gaceta  del 30 de octubre del 2003 de "Requisitos para el Otorgamiento  de Visados",  por lo que requerir de un Estudio de Impacto Ambiental, evaluaciones hidrogeológicas, hidráulicas e hidrológicas, resulta ilegal e improcedente para la aprobación del fraccionamiento.   Considera que el uso del suelo conferido le otorgó derechos subjetivos, por lo que se transgreden también las garantías de irretroactividad de las normas y el de inviolabilidad de la propiedad privada. Agrega que a pesar de haber presentado el Estudio de Impacto Ambiental, ahora se le utiliza de manera morbosa en su contra para fundamentar la denegatoria en su contra aduciendo que en el mismo se contemplan obras de infraestructura propias de una urbanización. Manifiesta que el fraccionamiento solicitado no es una urbanización, dado que no incluye la apertura y  construcción de calles.  Indica que apenas están en un primera fase, resultando que los permisos de construcción son una etapa posterior  en donde sí se exige el Estudio de Impacto Ambiental exigido por el GAM  para las construcciones  a realizar en la zona especial de protección. Acusa que se  inobserva el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, así como los numerales 3.3, 3.4 del Plan Regional de Desarrollo Urbano del GAM y II.1.3 del Reglamento  para el Control de Fraccionamientos toda vez que dichas normas permiten los fraccionamientos en zona especial de protección frente a camino público, siempre y cuando esas vías  existieren antes de la promulgación del GAM y cuenten con los servicios básicos.  Estima que demuestra la existencia previa de esos servicios, mediante  el contrato No. 70048 de la ESPH,  el suministro de agua potable desde hace muchos años atrás con el conferimiento de la paja de agua  al anterior propietario de la finca (mediante acta 14 de la sesión ordinaria  de la Municipalidad de San Rafael de las 19:00 horas del 5 de abril de 1976) y con el oficio No. CU-024- 2009 de la ESPH, con la cual se aprobó la dotación de servicios  de agua potable y energía eléctrica, lo que estima es una ampliación de los servicios ya existentes.  Manifiesta que esta prueba  debe ser tomada en consideración en aras de obtener la verdad real de los hechos. Estima que el pozo existente ha sido autorizado con fines domésticos, lo cual significa que no es para uso industrial, y tiene capacidad para abastecer a todo el proyecto,  cuya agua es potable y apta para el consumo humano, mismo que sería utilizado por la ESPH para dotar del servicio según se indicó en el oficio No. CU-024-2009 de cita.

IV.  Fundamentos del Concejo Municipal para rechazar el fraccionamiento.   En el acuerdo  venido en alzada,  el cuerpo edil estimó que la aplicación del Decreto No. 25902-MIVAH-MP-MINAE  respecto de los usos del suelo y de cualquier otro tema de aplicación técnica, no es materia de discrecionalidad  municipal sino de legalidad,  estimando que lo actuado se somete al bloque de legalidad.   A criterio del cuerpo edil,  no es posible autorizar el fraccionamiento solicitado, por varias razones, a saber: a) La propuesta del denominado proyecto de  "quintas ecológicas"  -figura que no existe en nuestro ordenamiento jurídico- es un verdadero desarrollo urbanístico a la luz de lo dispuesto en la Ley de Planificación Urbana -Ley 4240 de 15 de noviembre del 1968-, en relación con  el artículo I.9 del Capítulo I del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones,  lo cual se desprende de su propio nombre,  pues se llama "Highland  Ranch Residencial", reconociendo expresamente la empresa que debe  indicársele lo relacionado al 10% correspondiente a las zonas públicas.  Asimismo, su naturaleza se extrae del contenido del Estudio de Impacto Ambiental, en donde se indica que se deben realizar las obras civiles horizontales de construcción de calles, aceras y cunetas, dotación de servicios de agua potable, sistema de evacuación pluvial electricidad e instalación de planta de tratamiento de aguas residuales, así como el contenido del documento presentado por SEITEC S.A., que reconoce que la intención del desarrollo es construir unidades habitacionales autosuficientes "en un sistema de módulos de tres o cuatro pisos"; b) Los artículos 3.3 y 4.40 del Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE prohíben la creación de urbanizaciones en la zona especial de protección, permitiéndose únicamente en las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras, por lo que las segregaciones solamente se permiten  para efectos estrictamente agrícolas.  Estima que este caso no se trata de parcelaciones agrícolas;  c) El  pozo existente  ha sido autorizado para uso exclusivamente doméstico, por lo que no puede considerarse que la empresa está autorizada a brindar el servicio a futuros compradores de las fincas segregadas, resultando incompatible el uso autorizado con el pretendido.  Manifiesta que el proyecto, así como está planteado, no cuenta con el servicio de agua; d)  En cuanto a la ubicación geográfica del proyecto, la finca se encuentra dentro de las zonas favorables de recarga acuífera y dentro del área de alta fragilidad ambiental, según los estudio del  del proyecto del PRUGAM.  e) Manifiesta que se han asfaltado calles públicas sin permiso municipal, pero en todo caso dichos caminos carecen de servicios, los cuales no pueden establecerse sin la autorización del gobierno local  y, en todo caso, no se permite el fraccionamiento si tales servicios han sido habilitados después de la promulgación del GAM.   

V.- Sobre el fraccionamiento simple y fraccionamiento con fines urbanísticos.  Para resolver adecuadamente la presente causa, es necesario determinar, de previo, la naturaleza del proyecto propuesto por Highland  Ranch S.A.,  ya sea si se refiere a un fraccionamiento simple o a una urbanización (fraccionamiento con fines urbanísticos),  a efecto de determinar cuál de las dos posiciones, sea la del desarrollador o de la Municipalidad, es la correcta.  Ya desde las resoluciones 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambas, del treinta de enero del dos mil nueve,  este Tribunal  aclaró estos conceptos, al indicar que: 

"El fraccionamiento, es la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, lo que supone, tal y como lo debe constatar cada gobierno local al otorgar el visado correspondiente, que el mismo se ajuste, en cuanto a tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador del suelo local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. El fraccionamiento que la ley denomina como “simple”, no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso y disfrute de las parcelas resultantes de ese fraccionamiento y ello es así porque el legislador parte de que en estos, los fundos cuentan con accesos y áreas verdes producto de un desarrollo urbanístico anterior. Es por este motivo que el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone:

“(…)Asimismo se exceptúa de la obligación de ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas…” (el destacado no es del original).

Cuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo –se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso del fraccionamiento “simple” con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social. El visado para fraccionamientos simples, por su poca trascendencia, suele otorgarse a un funcionario (v.gr. Ingeniero Municipal) diverso de aquél al que se encomiendan los visados “complejos” (v. gr. Concejo Municipal, comisiones de urbanismo, etc), careciendo el primero de competencia para autorizar un visado diverso; ello en el caso de que las normas urbanísticas hagan tal distinción. Ahora bien, al fraccionamiento que hace parte del proceso urbanizador y que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, para fines urbanos, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques , así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. En este segundo supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993 ) . El proyecto residencial o de fraccionamiento que llamaremos “complejo”, se encuentra previsto en el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana que, en lo conducente, dispone:

“Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)

La obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. El gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen. Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un “simple fraccionamiento”, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados. Los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, a falta, -en este ultimo caso- de disposiciones concretas en las normas locales."

 

Así las cosas, la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per se-, al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad.   

VI.- Sobre  la naturaleza del proyecto.  La empresa desarrolladora ha sostenido que la segregación  de treinta lotes se encuentra frente a calle pública y los restantes diez frente a servidumbre, razón por la cual considera  que el proyecto debe ser autorizado como una segregación simple.   Primero que todo, es necesario concretar  la verdadera naturaleza de la lotificación, a efecto de determinar si en efecto puede existir un impacto del proyecto, pues en el tanto tienda a desarrollar  una porción de terreno con la finalidad de dotarle de los servicios propios de las urbes o ciudades, como vías públicas, agua, teléfono, parques, etc., ello trae como consecuencia lógica un proceso complejo de alteración ambiental  de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa  impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar  las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desagues naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua,  sin dejar de lado, las posibilidad de afectar el paisaje original.  Es por ello importante aclarar que, a diferencia de los fundamentos expuestos por la empresa apelante,  no es el hecho de que la finca madre se encuentre frente a vías públicas el único criterio para clasificar la segregación como fraccionamiento simple, sino que hay que realizar un análisis general de las obras propuestas, a efecto de poder determinar su naturaleza.  En los autos existen varios factores que deben ser estudiados a efecto de dar la clasificación correcta de la propuesta, que se proceden a enumerar  seguidamente:  a)  La empresa elabora su Estudio de Impacto Ambiental  desde abril del 2005, en donde, bajo el nombre de quintas ecológicas, hace la descripción del proyecto e indica que  debe "realizar todas las obras civiles horizontales necesarias que incluyan la nivelación del terreno, la construcción de calles, con sus aceras y cunetas, la dotación de servicios de agua potable, la instalación del sistema de evacuación de aguas fluviales, la electricidad y una planta de tratamiento de aguas negras  y jabonosas idóneas para el lugar, al igual que un plan de manejo de áreas verdes y de preservación y fortalecimiento  de las áreas de  bosque  propio de la zona; esto último  como un componente fundamental del proyecto" (folios 126 a 131).   O sea, que según se aprecia de la misma propuesta, es necesario realizar movimientos de tierra de importancia a efecto de transformar el terreno en un área habitable para el ser humano, lo cual se aprecia, también, mediante el Plan Maestro de Quintas a folio 7,  y la  Planta de Diseño Pluvial a folio 8, .  b) El lugar todavía no cuenta con el suministro de servicios públicos, a saber:  No existe la fecha, no existe tubería que garantice el  suministro de agua potable a las cuarenta fincas que se pretenden segregar y, por ende, los desarrolladores han tenido que procurar su obtención por distintos medios.  Ello se desprende de varias gestiones que constan dentro del expediente, tales como el trámite  ante el Departamento de Aguas del Instituto Meteorológico Nacional del Ministerio de Ambiente y Energía,  a efecto de obtener el Permiso de Perforación No. IMN-DA-3744- 2004, con fecha 14 de diciembre del 2004,  al cual se le adjudicó el  número de pozo BA-843,  para uso doméstico y riego (folios 90 y 91). Sin embargo, debe hacerse notar que no consta la existencia de concesión de aguas alguna emitida a su favor, mediante  la cual pueda explotarse ese pozo.  Por otra parte, llama poderosamente la atención de este Tribunal, que el mismo  señor  Bradley Alan, quien es el apoderado de las dos empresas, presentó un documento por él mismo suscrito, a nombre de una "ASADA" que no identifica, de fecha 28 de setiembre del 2007, en el que supuestamente  esa organización le confería la disponibilidad de agua potable.  Sin embargo, no es sino hasta el oficio No. CU-024-2009 del 11 de marzo del 2009, cuando la Empresa de Servicios Públicos de Heredia  aprobó la dotación de servicios de agua potable y energía eléctrica al proyecto urbanístico Highland Ranch, en donde aclara que recae sobre el desarrollador toda la instalación de la  tubería y la red eléctrica (folios 672 a 674). Inclusive, cuando se tramitó el permiso de construcción No. 4-267 del 26 de julio del 2005, que autorizó el levantamiento de un muro frente a calle pública y una caseta para guarda con servicio sanitario, se tuvo que tramitar la disponibilidad de agua otorgada por la ESPH, lo cual hubiera sido innecesario si el servicio fuera preexistente y tuviera conexión, según se desprende del oficio No. 274-2005-DIM-SRH visible a folio 376.  Ello evidencia, por ende, que no existe en el lugar, dotación de dicho servicio.   c) No es de recibo el alegato en el sentido de que en las fincas existe servicio eléctrico desde vieja data, a efecto de facilitar el permiso para llevar a cabo un fraccionamiento simple. La certificación aportada al efecto, No. UEN-C-1048-2008  del 20 de agosto del 2008, emitida por la Empresa de Servicios Públicos de Heredia, en donde indica que en la finca de Summer Atedriti S.A., ubicada  en Los Angeles de San Rafael de Heredia, se le brinda el servicio de energía eléctrica con el contrato No. Placa17232 desde el 31 de mayo de 1982, no tiene la fuerza para acreditar el dicho de la parte.  Ello por cuanto lo importante para efectos de una segregación simple, es que ya exista el suministro efectivo del servicio y su instalación se limite a la simple conexión  de cada lote,  cosa que no ocurre en este caso,  pues la certificación  expedida por la ESPH anterior, evidencia todo lo contrario.  d) Del Resumen Ejecutivo contenido en el Estudio de Impacto Ambiental, visible a folio 112, se indica que el proyecto "se clasifica con un conjunto habitacional  de baja densidad, en el sentido de que el  proyecto será segregado en unos 50 lotes aproximadamente, bajo la modalidad de parcelas agrícolas  para lotes de 7000 mts 2 de área en sectores en donde no exista calle pública y de los lotes de al menos  3000m2  en donde  el A.P.  colinda con calle pública.  El  área de construcción de cada residencia se estima en un área de entre un 10%-15% del área total de cada lote." Es esa misma descripción, junto con las restantes características propuestas, la que impide  clasificar al Highland Ranch como un fraccionamiento simple, a tenor de  lo que se describe como quintas ecológicas que, en todo caso, no son más que lotes de gran dimensión destinados a la construcción de  vivienda. Ni siquiera es posible clasificar el proyecto como un parcelamiento agrícola, pues en tal caso  su destino debe estar dirigido única y exclusivamente a fomentar la explotación de la tierra con fines productivos, circunstancia que debe demostrar la sociedad con elementos técnicos certeros. La sociedad  recurrente aspira a crear un espacio de "quintas ecológicas" obviando la clasificación de desarrollo urbanístico, porque fracciona la mayoría de sus lotes frente a calle pública,  debido a que la entrada a las restantes lotificaciones internas la ve como servidumbre y por la cabida de los lotes que pretende segregar, todo bajo una idea conservacionista del lugar. Sin embargo, su propuesta reconoce expresamente, desde el Estudio de Impacto Ambiental, la necesidad de construcción de calles, aceras,  cunetas y la instalación de toda la red pluvial, eléctrica, de suministro de agua,  tratamiento de aguas de desecho, etc.  Es por ello que este Tribunal llega a la conclusión de que  la verdadera finalidad de la empresa es realizar la venta de terrenos con fines habitacionales - con independencia de las dimensiones de los lotes ni su ubicación-, por lo que estamos en presencia de un desarrollo urbanístico, resultando de absoluto rechazo el argumento tendiente a negar tal naturaleza. Por lo tanto, debe la sociedad desarrolladora someterse a la normativa que regula este tipo de propuesta, tal y como seguidamente se analizará.

VII.- Sobre  la existencia de controles previos para proyectos con fines urbanísticos.  Si bien es cierto que para la implementación de un proyecto urbanístico, el desarrollador debe dar cumplimiento  a las exigencias legales, tales como la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA, y el cumplimiento  de las normas estructurales  referentes al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros, también es necesario que estos proyectos se adapten y respeten  la normativa vigente aplicable.   Para ello, debe asegurarse que en el lugar el uso de la tierra  sea conforme con la zonificación, para lo cual debe obtener el certificado de uso favorable a sus intereses.  Partiendo de ello,  se puede proseguir con la propuesta,  en respeto absoluto del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana,  que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem).  Ello es desarrollado en el  Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones,  artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con  las normas de zonificación y que, además,  los lotes  cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen  la descripción  y diseño completo del proyecto. Y es que, en efecto, el omitir los controles para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias. Entre éstas, podemos citar la imposibilidad de planificar y suministrar servicios básicos, la construcción de conjuntos de vivienda en zonas de alto riesgo por emergencias naturales o la edificación en zonas que por sus características no deben ser destinadas a construcciones, por ser de recarga acuífera o tener un alto valor desde el punto de vista ambiental; solo por citar algunos ejemplos.  En el caso presente, se aprecia que estos pasos no fueron respetados, no existiendo aprobación alguna del INVU, menos aún la  presentación integral del proyecto con los requisitos exigidos por el reglamento en mención.

VIII.- Sobre la normativa urbanística aplicable al caso.  La interpretación que hace la sociedad agraviada respecto de  las normas de la Ley de Planificación Urbana y el Plan Regional  Desarrollo Urbano  Gran Area Metropolitana (GAM), modificado por el Decreto Ejecutivo No. 25902- MIVAH-MP-MINAE del 12 de febrero de 1997, resulta errónea. Con base en el artículo 25 de la Ley de Planificación Urbana, el artículo 3 del Decreto Ejecutivo No. 25902-MIVAH- MP-MINAE creó una Zona Especial de Protección, la cual tiene un uso predominantemente agrícola y ostenta de regulaciones específicas, pues impone limitaciones sobre la propiedad privada tendientes a la  conservación de los recursos naturales, tales como el patrimonio nacional forestal y las áreas de recargas acuíferas, entre otros, conforme lo  permite el artículo 45 de la Constitución Política. Es por ello que estas demarcaciones geográficas tienen regulaciones propias a efectos de  impedir una expansión urbana y con ello, impactar sobre los recursos naturales que buscan proteger.  Por medio de estas normas se regula la densidad poblacional, las áreas de cobertura de cada inmueble, y en general, todo el desarrollo urbanístico.  En el caso concreto,  las dos fincas que se pretenden urbanizar de los apelantes se encuentran ubicadas el Distrito de Los Angeles de San Rafael de Heredia, en una Zona Especial de Protección (artículo 1 del citado Decreto), fuera del  cuadrante urbano  y su área de influencia.  Inclusive, según  el oficio No. ASUB-321-08 del 08 de agosto del 2008, del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), el área en que se pretende realizar el proyecto de Quintas Ecológicas Highland Ranch, es una "zona de alta recarga potencial de los acuíferos más importantes del Valle Central" y se considera  la "zona de alta vulnerabilidad hidrogeológica ".  A ello obedece que en aras de dar protección de tales áreas, en el artículo 3.1 del mencionado Decreto exista una limitación de que sólo se permite urbanizaciones y servidumbres de tipo urbano en las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos, entendidas estas últimas como el espacio comprendido  hasta un radio de doscientos metros medidos a partir de la terminación del cuadrante urbano.  Asimismo,  el artículo 4 permite  únicamente una vivienda por lote existente en las zonas especiales de protección. Debe aclararse, además, que la parte apelante invoca la aplicación del  artículo 3.3 del Decreto, que dispone que:

 "Sólo se permitirá el fraccionamiento frente a caminos públicos  existentes previos a la promulgación del GAM. (Gaceta número 119  del 22 de junio de 1982), y cuando éstos cuenten  con los servicios aunque éstos hayan sido habilitados  después de la promulgación del GAM..."

Esa disposición  debe ser interpretada en concordancia con el resto de las normas que se han venido analizando, pues en zona de protección especial existe una expresa prohibición de crear urbanizaciones fuera de las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos, y sólo se permiten  fraccionamientos -que se deben entender simples- dado que suponen la previa existencia de la calle pública y  los  servicios públicos  en el lugar.  Inclusive, el ordinal 3.4 dispone que:

"Corresponderá a la Dirección de Urbanismo determinar si el camino existente,  frente al fraccionamiento  que se pretende iniciar, existía al momento de aprobación  del Reglamento del GAM... para definir si procede o no la autorización previa"

Del cumplimiento del requisito anterior, no existe prueba documental alguna dentro del expediente.  Por otra parte, no se puede dejar de lado, tampoco, el tema de la supuesta servidumbre agrícola,  misma que daría acceso a diez nuevos lotes.   Sobre este particular, el mismo numeral 3.3 continúa diciendo:

"...para fines estrictamente agrícolas, se podrá permitir  segregaciones con frente a servidumbres o caminos privados, en porciones resultantes  de siete mil (7.000) metros cuadrados."

Nótese que conforme a la normativa citada, no es posible abrir una servidumbre con fines urbanísticos debido a la ubicación de las fincas descritas,  resultando inaceptable la tesis de que la servidumbre será para fines estrictamente agrícolas, pues en realidad, conforme a las características del proyecto,  se pretende construir calles que den acceso a lotes residenciales.  A la luz de la normativa citada, entonces, el proyecto ideado a título de "quintas ecológicas", al ser en realidad un fraccionamiento con fines urbanísticos, es inviable jurídicamente, por existir impedimentos normativos que así lo disponen.   Ello es el motivo principal para denegar  el visado de los planos.

IX.- Sobre el certificado de uso del suelo.  La parte apelante sostiene que ostenta un derecho adquirido a la luz del oficio No. 0139-2005-DIM-SRH del 2 de mayo del 2005, del Departamento de Ingeniería, visible a folio 373.  De la lectura integral de dicho documento, se aprecia que únicamente  se comunicó el contenido de la normativa anteriormente citada, dejando claro que los lotes "se ubican  en zona de protección especial, de uso de suelo predominantemente agrícola".  Aún así, en reiteradas ocasiones, este Tribunal se ha pronunciado respecto de que el certificado de  uso del suelo es un mero acto declarativo que se limita a indicar  los usos permitidos según la zonificación requerida, sin conferir ningún derecho subjetivo en beneficio de los administrados.  No se  desconoce que su otorgamiento se convierte en una "habilitación" necesaria para dar continuidad a la preparación de  proyectos urbanísticos, constructivos o comerciales de los munícipes, pues generalmente se acompaña de una intención futura de algún desarrollo. A ello obedece que el certificado de uso de suelo obliga a las autoridades locales a asumir responsablemente las consecuencias del otorgamiento de esta clase de instrumentos, asegurándose, mediante los elementos de la técnica disponibles y con dominio pleno de la regulación territorial vigente,  la absoluta certeza  y credibilidad de su contenido.  Al realizar una lectura integral del oficio indicado, además que no se desprende de él, conforme lo expresado, conferimiento alguno de derecho subjetivo, tampoco se aprecia siquiera que haya sometido a error a la parte apelante. A criterio de esta cámara,  la sociedad apelante  interpretó dicho documento de manera equivocada, a su manera, entendiendo que se le había dado una autorización para fraccionamiento que permitía el desarrollo del proyecto propuesto, con semejantes dimensiones, cosa que no es correcta y que no se puede desprender del mencionado oficio.

X.- Sobre los requisitos previamente comunicados.  Es cierto que en  Resolución No. 002-06, oficio No. 487-2006-DIM- SRH, el Ingeniero Municipal  dispuso que la aprobación del proyecto quedaba sujeta, sin que se pudieran exigir más requisitos, "a la demostración  por parte de los desarrolladores de que a) el pozo que perforaron cuenta con capacidad  de abastecimiento para todo el proyecto.- b) Que el agua del mismo es potable y apta para el consumo humano.- c) Que el Departamento de Aguas  del Minae  ha otorgado  dicho pozo en concesión  a la propietaria titular   o fiduciaria de las fincas  donde se desarrollará el proyecto.- d) El pago del 10% correspondiente al municipio en razón de zonas verdes y parque quedará sujeto a  lo que finalmente  se resuelva en Concejo Municipal en relación con el oficio No. 334-2006-DIM-SRH. Del día 11 de agosto del 2006".  Sin embargo, tal documento es un acto de mero trámite, que no tiene la fuerza de crear estado a favor de la sociedad apelante, en el tanto  es un  enunciado de requisitos pendientes de presentación, mismo que puede y debe ser revisado con posterioridad.  En otras palabras, no crea derechos subjetivos a su favor.  En concordancia con la exposición de motivos de esta resolución, la apreciación del Ingeniero Municipal en tal resolución es técnicamente incorrecta pues el proyecto era inviable jurídicamente, en el tanto la urbanización no se puede construir en zona de protección especial, por lo que la exigencia de tales requisitos era definitivamente infructuosa, generando falsas expectativas en el desarrrollador. Sobre este particular, este Tribunal debe ser explícito al indicar que el único acto  generador de derechos subjetivos hubiera sido el respectivo visado de planos, o bien, cualquier licencia constructiva, más ello no se ha dado en ningún momento.  Por ende, el agravio que invoca la aplicación del principio de intangibilidad de los actos propios no es aplicable a este supuesto, en donde se expidió un acto de trámite  en evidente error, mismo que, por sí mismo, carece  del efecto pretendido por la parte recurrente.   Por la manera en que ocurrieron los eventos, tomando en consideración que el proyecto presentó en un inicio únicamente los planos de segregación para su respectivo visado, sin duda alguna era necesario para las autoridades municipales conocer respecto de la integralidad del proyecto, tal y cual fue requerido por la Comisión del Ambiente y comunicado por el cuerpo edil, en la sesión ordinaria No. 25-2006 del 7 de agosto del 2006, a efecto de conocer respecto de las verdaderas intenciones  del apelante.  Así entonces, contando con más elemento de cognición,  el Departamento de Bienes Inmuebles  y Catastro, en resolución No. 013-BI-C-MSRH-2008 de las 11:900 horas del 1 de octubre del 2008, termina rechazando definitivamente el visado pretendido, acto que luego fue correctamente confirmado por el cuerpo edil en el acuerdo recurrido.   No se aprecia ilegalidad alguna en lo resuelto, ni transgresión al principio de intangibilidad de los actos propios, al de legalidad administrativa ni al debido proceso, puesto que las actuaciones municipales impugnadas son conformes con el ordenamiento,  debiendo ser rechazados los agravios expresados, por resultar jurídicamente incorrectos. Debe agregarse, finalmente, que cualquier desorden que eventualmente  hubiere existido dentro del expediente administrativo, tal y cual ha sido invocado por la parte apelante,  carece de la fuerza de anular lo actuado, en el tanto el ejercicio de su derecho de defensa se ha desarrollado a plenitud sin que se invoque, siquiera, agravio alguno al  respecto.

XI.- COROLARIO.  Al revisarse de manera integral  lo resuelto por el cuerpo edil en el acuerdo venido en alzada, en el tanto confirmó el rechazo del visado de los planos contenido en la resolución No. 013-BI-C-MSRH-2008  de las 11:00 horas del 01 de octubre del 2008,  se aprecia la correcta  aplicación de la normativa urbanística vigente. No es cierto que ahora la Municipalidad le pida otros requisitos adicionales no establecidos legalmente,  pues en realidad, en un principio se realizaron exigencias tendientes a verificar la naturaleza del proyecto, lo que generó que, con más elementos de estudio, posteriormente se denegara el visado pretendido.  No se observa transgresión alguna del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, así tampoco de los numerales 3.3, 3.4  del Plan Regional de Desarrollo Urbano del GAM y II.1.3 del Reglamento  para el Control de Fraccionamientos, pues los fraccionamientos en zona de protección especial frente a camino público, deben entenderse simples, no con fines urbanísticos, bajo el entendido de que la vía pública debe tener demostración de su existencia previa a la promulgación del GAM  -mediante determinación de la Dirección de Urbanismo del INVU- y cuenten con los servicios básicos, supuesto que no es el que se pretende desarrollar en el proyecto denominado Highland Ranch.  En todo caso, debe el gobierno local,  asegurarse de tomar todas la previsiones del caso, a efecto de brindar desde un inicio, la información necesaria a los administrados, con acierto técnico y objetividad, a efecto de evitar el replanteamiento y desarrollo innecesario de este tipo de propuestas, prohibidas expresamente por la regulación territorial vigente. Por tal motivo, lo procedente es rechazar los agravios expresados en el recurso de apelación, confirmar el acuerdo venido en alzada y, ante la inexistencia de recurso ulterior, dar por agotada la vía administrativa.

 

 

POR TANTO:

Se confirma el acuerdo tomado por el Concejo Municipal  de San Rafael de Heredia, en la sesión ordinaria 282-2009 del 5 de octubre del 2009  y se da por agotada la vía administrativa.   Tome nota la Municipalidad de lo indicado en el último Considerando.

 

                    

Silvia Consuelo Fernández Brenes

 

 

 

              Evelyn Solano Ulloa                                Eduardo González  Segura         

                                    

 

 

 

Exp:  10-2494-1027-CA

Municipal

Consultores Financieros Cofin S.A.  c/ Municipalidad de  San Rafael de Heredia

 

Es copia fiel del original - Tomado del Nexus.PJ el: 18-04-2026 10:05:41.

SCIJ de Hacienda
SCIJ de la Procuraduría General de la República

Tribunal Contencioso Administrativo, Section III

Resolution No. 00100 - 2012

Date of Resolution: March 9, 2012, at 10:00 a.m.

Case File: 10-002494-1027-CA

Drafted by: Evelyn de los Ángeles Solano Ulloa

Type of Matter: Appeal per saltum

Analyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL

Type of Content: Majority vote
Topics (descriptors): Subdivision and urbanization
Subtopics:
Distinction between simple subdivisions and those for urbanization purposes.
Judgments to the same effect

Text of the resolution

CED79080

No. 100-2012

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at ten o'clock on March ninth, two thousand twelve.

This Tribunal hears, as improper hierarch, the appeal per saltum filed by Consultores Financieros Cofin S.A., legal identification number CED79081, represented by Bradley Coleman, in his capacity as president and unlimited general attorney-in-fact, of legal age, single, United States citizen, investor, with United States of America passport No. 153394754, against the agreement of the Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, adopted in ordinary session No. 282-2009, held on Monday, October 5, 2009. Appearing as coadjuvant to the appellant is Mrs. Nombre103150, with a single surname due to her Belgian nationality, married once, pensioner, represented by her special attorney-in-fact, Mrs. Nombre71102, attorney, identification number CED79082.

Drafted by Judge Solano Ulloa, and:

CONSIDERANDO:

I.- Proven facts. The following relevant background facts are deemed proven: 1) That the properties of Partido de Heredia, with real property registration numbers Placa17229 and Placa17230, cadastral plans No. H-951819-2004 and Placa17231 respectively, formerly owned by Highland Ranch S.A., are owned by Consultores Financieros Cofin S.A., in its capacity as trustee, which are adjacent and located in the northern zone of the canton of San Rafael de Heredia, specifically at Dirección11848, with areas of 150,510.4 m² and 36,865.90 m² respectively (registry certifications at pages 94 to 97, registry reports at pages 560 and 561, cadastral plans at pages 303 and 304); 2) That for these properties, the urban development project Quintas Ecológicas Highland Ranch was proposed, consisting of a residential development intended to cover an area of 150,510.40 m², subdivided (fraccionado) into 40 lots, thirty of which are located on a public road, with areas ranging between one thousand and five thousand square meters; while the other ten lots are connected to the public road by an easement (servidumbre) and have areas exceeding five thousand square meters. The project intends to "carry out all the necessary horizontal civil works, including site leveling, road construction with sidewalks and gutters, provision of potable water services, installation of a stormwater drainage system, electricity, and a treatment plant for sewage and graywater suitable for the location, as well as a management plan for green areas and for the preservation and strengthening of forest cover (cobertura boscosa) areas native to the zone; the latter as a fundamental component of the project.- From an urban planning perspective, it is classified as a low-density residential complex, on the understanding that the project will be segregated into approximately 50 lots, under the modalities of agricultural parcels for lots of 7000 m² in area in project sectors where no public road exists, and lots of at least 3000 m² where the A.P. borders a public road. The construction area for each residence is estimated at an area between 10% - 15% of the total area of each lot... The project is justified by taking advantage of the natural landscape environment of the area, with a view of the Central Valley, in a mountainous zone, to create attractive lots from an ecological-landscape perspective and where the natural landscape of the zone can be preserved and improved as much as possible..." (master plan with site design at pages 7 and 8, executive summary of the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA), prepared in April 2005, at pages 126 to 131); 3) For the above purposes, the company Highland Ranch S.A. obtained, from the Department of Waters of the Instituto Meteorológico Nacional of the Ministerio de Ambiente y Energía, Drilling Permit No. IMN-DA-3744-2004, dated December 14, 2004, for the purpose of obtaining groundwater under well number BA-843, for domestic use and irrigation (pages 90 and 91); 4) With certifications Nos. SINAC-DS-OFAU-C-4680-2004 and SINAC-DS-OFAU-C-4681-2004, both dated January 3, 2005, it was indicated that said properties are "OUTSIDE ANY PROTECTED WILD AREA REGARDLESS OF ITS MANAGEMENT CATEGORY ADMINISTERED BY THE MINISTERIO DE AMBIENTE Y ENERGÍA" (page 99); 5) By official letter No. 0139-2005-DIM-SRH of May 2, 2005, from the Engineering Department, the following was communicated: "...with respect to land use, alignment, and density for lots of the intended subdivision (fraccionamiento) on property with cadastre H-951819-2004 and H-967022-2004. I inform you that according to Decree No. 25902, these lots are located in a special protection zone, with predominantly agricultural land use. Article No. 4 of this Decree indicates the possible uses in that zone, and it is advisable for you to become familiar with it. Upon request, we can provide the Decree for you to photocopy. The public road must have a right-of-way of 14 meters and a front yard of 2.00 meters.- Regarding segregation, facing a public road it is possible to do so in minimum lots, and in the interior only with an agricultural easement (servidumbre agrícola) serving parcels of no less than 7,000 meters, as established by the Reglamento Nacional para el Fraccionamiento y Urbanizaciones" (page 373); 6) That the Highland Ranch project obtained construction permit No. 4-267 of July 26, 2005, which authorized the erection of a wall facing a public road and a guardhouse with sanitary facilities; plans that had water availability granted by the Empresa de Servicios Públicos de Heredia (official letter No. 274-2005-DIM-SRH at page 376, permits at pages 378 to 380); 7) In resolution No. 645-2006-SETENA at 2:25 a.m. on March 31, 2006, within case file No. 1044-04-SETENA, the Secretaría Técnica Ambiental approved the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) prepared by the company B&M Consultores en Geociencias S.A., for the Highland Ranch project, along with the Sworn Declaration of Environmental Commitments, imposing the obligation to make a guarantee deposit for the sum of $16,200. In that act, it granted environmental viability. The environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) included the following studies: Project influence areas, geotechnical and soil mechanics study, longitudinal terrain profiles, list of reported biological species, quotation for the wastewater treatment plant provided by Amanco Tubosistemas Costa Rica S.A., hydrogeological study, forestry aspects, analysis of the biotic and social environments, and the respective Environmental Management Plan, among others (see environmental impact assessment at pages 126 to 362, SETENA resolution at pages 410 to 414); 8) On June 20, 2006, the representative of the company Consultores Financieros Cofin S.A., submitted to the Engineering Department a formal request for approval (visado) of the cadastral plans it intended to segregate, covering the two properties belonging to the project, with registration numbers Placa17229 and Placa17230. Of those plans, thirty border a public road and the other 10 are described as agricultural parcels (requests at pages 415 to 418, plans at pages 19 to 49); 9) By official letter No. 265-2006-DIM-SRH of June 26, 2006, Engineer José María Ulate Garro, Head of the Engineering Department, forwarded the above request to the Concejo Municipal and informed the applicant accordingly, in official letter No. 266-2006-DIM-SRH (official letters at pages 420 and 421); 10) The Concejo Municipal de San Rafael ordered the matter referred to the Works and Environment Commissions, by agreement adopted in ordinary session No. 17-2006, held on July 3, 2006 (page 423); 11) The Works Commission issued an opinion on August 3, 2006, through report No. 06-CO 2006, in which it recommended that the Concejo Municipal request the hydrological map to verify the location of the zone, in order to determine, with the help of the municipal surveyor, if the project is within an inalienable zone and that said professional give an opinion regarding the parcelling, among other things (see reference at page 482, in resolution No. 002-06 of the Engineering Department); 12) The Environment Commission issued opinion No. 007-2006 of August 7, 2006, in which it considered it necessary for the following requirements to be submitted: "1) Proposal for the management of wastewater, stormwater, and sewage from the project.- 2) Design of a Treatment Plant.- 3) Technical criteria from the ESPH and the Ministry of Health endorsing the treatment plant intended to be built in the project.- 4) New Site Design establishing the location of the treatment plant.- 5) Due to the size of the project, we request an environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) from SETENA.- 6) Study by SENARA on the project's viability.- 7) Study of the protection zones by SENARA and MINAE.- 8) Forestry Inventory by MINAE detailing the presence of native trees in the zone, in case this is not contemplated within the Environmental Management Plan.- 9) Viability of the Well by SETENA.- 10) Certification of Well Capacity, through pumping tests carried out in both the rainy and dry seasons.- 11) Since the ESPH is the provider of the aqueduct service in the canton of San Rafael de Heredia, request from that institution a study on its capacity to supply potable water to the project in the event of a loss of well capacity.- 12) Contour map clearly establishing whether earthworks (movimientos de tierra) or terracing will be developed.- 13) Design of areas for communal facilities.-" Said opinion was definitively approved by the municipal council, in the agreement adopted in ordinary session No. 25-2006 held on August 7, 2006, additionally ordering that the interested parties be notified (opinion at pages 441 to 444, agreement at pages 449 to 452); 13) The Municipal Engineer, in Resolution No. 002-06, official letter No. 487-2006-DIM-SRH, ordered: "Thus, the approval of municipal approvals (visados) for the HIGH LAND RANCH project from this moment forward, solely and exclusively, without the ability to demand other further requirements, shall be subject to the demonstration by the developers that a) the well they drilled has sufficient supply capacity for the entire project.- b) That the water from it is potable and suitable for human consumption.- c) That the Department of Waters of the MINAE has granted said well in concession to the title-holding owner or trustee of the properties where the project will be developed.- d) The payment of the 10% corresponding to the municipality for green zones and parks shall be subject to whatever is ultimately resolved by the Concejo Municipal in relation to official letter No. 334-2006-DIM-SRH dated August 11, 2006". Said resolution was notified on November 23, 2006 (see resolution at pages 481 to 487, notification at page 488); 14) In official letter No. HIGHLAND 151-2007 of September 28, 2007, in his capacity as President of an ASADA and on letterhead indicating "ADMINISTRADORA DE SERVICIOS PARA VIVIENDA HIGHLAND DESARROLLO S.A.", Mr. Bradley Alan Coleman, who is the same person acting as representative of both companies, Highland Ranch S.A. and Consultores Financieros Cofin S.A. - the appellant here - informs that for the Highland Ranch subdivision (fraccionamiento) project, based on the approval of well No. BA-843 and according to the published concession, there is availability of potable water and no availability of sanitary sewerage, whose "future interconnection will be 100 ml from the mentioned well and the works required for it will be entirely at the developers' expense, who, once finished, will transfer them to the domain of this ASADA" (certification of legal status of Highland Ranch S.A. at page 98, official letter at page 505); 15) In official letter No. ASUB-321-08 of August 8, 2008, from the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), it informed the Engineering Department that the area where the Quintas Ecológicas Highland Ranch project is intended to be carried out is a "zone of high potential recharge of the most important aquifers of the Central Valley" and is considered a "zone of high hydrogeological vulnerability" and, based on the study "Zonificación de protección acuífera micro-cuencas Heredia", said lands are located in Zone 1, where, in the absence of a regulatory plan, the GAM Regulation applies, which defines the zone with predominantly agricultural use, permitting urbanizations and urban-type easements (servidumbres) only in the expansion areas of the quadrants of the district head towns (pages 593 to 597); 16) In certification No. UEN-C-1048-2008 of August 20, 2008, the Empresa de Servicios Públicos de Heredia indicated that on the property of Summer Atedriti S.A. (former owner of the property under discussion), located in Los Angeles de San Rafael de Heredia, it provides electrical energy service under contract No. 70048 since May 31, 1982 (page 610); 17) The Department of Real Estate and Cadastre, in resolution No. 013-BI-C-MSRH-2008, at 11:00 a.m. on October 1, 2008, ordered: "the subdivision (fraccionamiento) is rejected due to a lack of technical certainty regarding the guarantee of no environmental impact or damage in said zone, since to avoid contamination of aquifers or future flooding, it is necessary to build treatment plants and discharge lagoons that reliably guarantee they will fulfill their purpose.- Moreover, pursuant to article 3.3 'Subdivision (fraccionamiento) shall only be permitted on public roads existing prior to the enactment of the GAM (Official Gazette number 119 of June 22, 1982), and when these have basic services and the regulatory right-of-way is provided...' since, in order to provide the non-existent basic services in the zone, for the purpose of enabling not only the subdivision (fraccionamiento) of the requested plots mentioned in this resolution, but the entire project as a whole, encompassing properties 4070010-000 and 4070018-000, it is necessary to carry out a series of civil works, whose characteristics correspond more to an urbanization project with all the requirements they demand, than to a simple subdivision or agricultural subdivision, which are the two categories intended to be used in this project.- As explained throughout this resolution, this category is improper in this zone because it is located in the special protection zone as indicated by article 3.1 of Decree 25902. And accepting the conclusions provided by the Legal Advisor of the Municipalidad de San Rafael de Heredia, through official letter AL-129-MSRH; it is resolved to deny the approval (visado) requested by Consultores Financieros Cofin S.A..." (pages 627 to 635); 18) Against the above resolution, on October 12, 2008, Mr. Bradley Coleman filed a motion for reversal with a subsidiary appeal, with the reversal being rejected in resolution No. 034-BI-C-MSRH-2008 at 8:00 a.m. on November 27, 2008, by the Department of Real Estate (motion at pages 647 to 649, resolution at pages 650 to 654); 19) In official letter No. CU-024-2009 of March 11, 2009, the Empresa de Servicios Públicos de Heredia approved the provision of potable water and electrical energy services to the Highland Ranch urban development project, with the developer being responsible for the installation of all piping and the electrical grid (pages 672 to 674); 20) In an agreement adopted by the Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, in Ordinary Session No. 282-2009 of Monday, October 5, 2009, notified via fax on October 9, 2009, the appeal filed against resolution No. 013-BI-C-MSRH-2008, at 11:00 a.m. on October 1, 2008, from the Department of Real Estate and Cadastre, was rejected (pages 708 to 727, notification at page 728); 21) On October 19, 2009, Mr. Bradley Coleman, attorney-in-fact of the company, filed a formal appeal (pages 729 to 748); 22) Given the lack of a ruling on the admissibility of the appeal by the municipal council, on July 28, 2010, the company's legal counsel filed a formal appeal per saltum so that this Tribunal could hear the appeal (pages 767 to 768).

II.- Facts not proven. The following relevant facts were not demonstrated: 1) The certificate of land use conformity duly issued by the Municipalidad de San rafael de Heredia (the case file); 2) The existence of a preliminary lotification project for urban purposes duly submitted for approval by the Concejo Municipal and the INVU (the case file); 3) The existence of design plans for the internal potable water network, sanitary sewerage and treatment plant (approved by AyA and the Ministry of Health), stormwater drainage, water concession for the purpose of utilizing the existing well, internal electrical grid plans, among others, duly submitted to the municipal authorities (the case file).

III.- Grounds for the appeal. Within the extensive statement of grievances set forth in the appeal, the main arguments put forward by the representative of the company Consultores Financieros Cofin S.A. are summarized as follows: 1) Infringement of due process, right to defense, and prompt and complete justice, due to disorder in the administrative file; 2) Violation of the principle of inviolability of one's own acts, as it considers that resolution No. 002-06, official letter No. 487-2006 DIM SRH, of October 6, 2006, issued by the Engineering Department of the Municipality, conferred subjective rights, and therefore the municipal administration could not demand further requirements. Otherwise, it should have resorted to a lesividad proceeding; 3) Violation of the principle of administrative legality, since official letter No. 0139-2005-DIM-SRH of May 2, 2005, from the Engineering Department, when referring to land use, applied article 4 of Decree No. Placa16666, which allows segregations in the special protection zone of "minimum lots" facing a public road, establishing that lots not facing a public road must have access via agricultural easements (servidumbres agrícolas) and measure no less than 5000 m². It claims to have complied with said document, insofar as it adjusted to requesting a subdivision (fraccionamiento) of thirty lots facing a public road and the other ten lots have access to the public road via an easement (servidumbre) and exceed 7000 m². It adds that the potable water requirement was satisfied with resolution No. 002-06, official letter 487-2006DIM SRH of October 6, 2006, from the Engineering Department, which indicated that the project had met all the requirements established in the Ley de Planificación Urbana, the GAM, and those required by the Concejo Municipal. It considers that the Municipality cannot now ask for other additional requirements not legally established nor in the publication made in La Gaceta of October 30, 2003, of "Requisitos para el Otorgamiento de Visados", and therefore requiring an environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental), hydrogeological, hydraulic, and hydrological evaluations, is illegal and improper for subdivision approval. It considers that the conferred land use granted it subjective rights, thus also violating the guarantees of non-retroactivity of laws and the inviolability of private property. It adds that despite having submitted the environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental), it is now being used morbidly against it to support the denial, arguing that it contemplates infrastructure works typical of an urbanization. It states that the requested subdivision (fraccionamiento) is not an urbanization, since it does not include the opening and construction of roads. It indicates that they are only in a first phase, with construction permits being a later stage where the environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) required by the GAM for constructions in the special protection zone is indeed required. It accuses that Article 40 of the Ley de Planificación Urbana is disregarded, as well as numerals 3.3, 3.4 of the GAM Regional Urban Development Plan and II.1.3 of the Reglamento para el Control de Fraccionamientos, since these regulations permit subdivisions in the special protection zone facing a public road, provided those roads existed before the enactment of the GAM and have basic services. It believes it demonstrates the prior existence of those services through contract No. 70048 with the ESPH, the supply of potable water many years ago with the granting of the water right to the previous owner of the property (through Act 14 of the ordinary session of the Municipalidad de San Rafael at 7:00 p.m. on April 5, 1976), and through official letter No. CU-024-2009 from the ESPH, which approved the provision of potable water and electrical energy services, which it considers an expansion of already existing services. It states that this evidence must be taken into consideration in order to ascertain the true facts. It believes that the existing well has been authorized for domestic purposes, which means it is not for industrial use, and has capacity to supply the entire project, whose water is potable and suitable for human consumption, and which would be used by the ESPH to provide the service as indicated in the cited official letter No. CU-024-2009.

IV. Grounds of the Concejo Municipal for rejecting the subdivision. In the agreement subject to appeal, the municipal council considered that the application of Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE regarding land uses and any other matter of technical application is not a matter of municipal discretion but of legality, considering that its actions are subject to the rule of law. In the council's opinion, it is not possible to authorize the requested subdivision (fraccionamiento), for several reasons, namely: a) The proposal of the so-called "ecological country homes" project - a category that does not exist in our legal system - is a true urban development in light of the provisions of the Ley de Planificación Urbana - Law 4240 of November 15, 1968 -, in relation to article I.9 of Chapter I of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, which is evident from its own name, as it is called "Highland Ranch Residencial", with the company expressly acknowledging that it must be informed regarding the 10% corresponding to public zones. Likewise, its nature is extracted from the content of the environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental), which indicates that horizontal civil works must be carried out for road construction, sidewalks and gutters, provision of potable water services, stormwater drainage system, electricity, and installation of a wastewater treatment plant, as well as the content of the document submitted by SEITEC S.A., which acknowledges that the intention of the development is to build self-sufficient housing units "in a system of three or four-story modules"; b) Articles 3.3 and 4.40 of Decree 25902-MIVAH-MP-MINAE prohibit the creation of urbanizations in the special protection zone, allowing them only in the expansion areas of the quadrants of the head towns, and therefore segregations are only permitted for strictly agricultural purposes. It considers that this case does not involve agricultural parceling; c) The existing well has been authorized for exclusively domestic use, and therefore it cannot be considered that the company is authorized to provide the service to future purchasers of the segregated properties, making the authorized use incompatible with the intended use. It states that the project, as proposed, does not have water service; d) Regarding the geographical location of the project, the property is located within the favorable aquifer recharge zones and within the area of high environmental fragility, according to the studies of the PRUGAM project. e) It states that public roads have been paved without municipal permission, but in any case, said roads lack services, which cannot be established without the authorization of the local government and, in any case, subdivision is not permitted if such services were enabled after the enactment of the GAM.

V.- Regarding simple subdivision and subdivision for urbanization purposes. To properly resolve the present case, it is necessary to first determine the nature of the project proposed by Highland Ranch S.A., i.e., whether it pertains to a simple subdivision or an urbanization (subdivision for urbanization purposes), in order to determine which of the two positions, that of the developer or the Municipality, is correct. As far back as resolutions 175-2009, at three forty p.m., and 176-2009, at three fifty p.m., both dated January thirty, two thousand nine, this Tribunal clarified these concepts, stating that:

"Subdivision (fraccionamiento) is the division of a plot for the purpose of introducing it into commerce, which supposes, as each local government must verify when granting the corresponding approval (visado), that it conforms, in terms of size and characteristics, to the current urban development regulations, especially to the local Land Regulatory Plan – if one exists – as well as to the development regulations and other special public order laws. The subdivision that the law calls "simple" does not include a process of urban development enabling for the use and enjoyment of the parcels resulting from that subdivision, and this is so because the legislator assumes that in these cases, the properties have access and green areas resulting from a prior urban development. It is for this reason that Article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides:

"(…) Likewise, simple subdivisions of parcels in previously urbanized areas are exempt from the obligation to cede land for parks and communal facilities…" (emphasis added).

When a specific area is previously urbanized, the acquirers of the subdivided parcels have access to the properties, parks, and communal facilities; it must not be forgotten that this is part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution). For this reason – it is reiterated – the legislator has not deemed it necessary to require, in the case of a "simple" subdivision with urban development, greater land contributions for reasons of social interest. The approval (visado) for simple subdivisions, due to its minor significance, is usually entrusted to an official (e.g., Municipal Engineer) different from the one entrusted with "complex" approvals (e.g., Concejo Municipal, urban planning commissions, etc.), with the former lacking the authority to authorize a different approval; this in cases where urban development regulations make such a distinction. Now, a subdivision that is part of the urbanization process and entails the enabling of properties, for the first time, for urban purposes, must be provided with roads, green areas, and parks, as well as the necessary services for its use and enjoyment. In this second scenario, we are dealing with a complex process of subdivision and urbanization that introduces limitations on private property for urban planning reasons (Article 22 of the Ley de Planificación Urbana), which the Constitutional Court has indicated are fully compliant with Constitutional Law (vote No. 5097-93 at 10:24 a.m. on October 15, 1993).

The residential or subdivision project that we will call the “complex” is provided for in numeral 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), which, insofar as relevant, provides:

“Every subdivider of land (…) and every urbanizer shall cede free of charge for public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and communal facilities; what shall be established for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, depending on the average size of the lots, the use intended for the land, and the applicable standards. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands that must be ceded for public roads, parks, and communal facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or urbanized. (…)

The urbanizer’s obligation to provide the subdivided parcels with access, green zones, parks, and public roads obliges it to comply with the urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and the development regulations regarding those areas. The local government must exercise its police power in a timely manner, guaranteeing to the residents of the canton that the works will be carried out in the manner indicated by urban planning norms and with the conditions those norms provide. It is sufficient that a land division requires works to enable access and provide diverse services to some of those properties to hold that there is not a ‘simple subdivision (fraccionamiento simple),’ but rather a residential project that must, consequently, comply with all the indicated requirements. Urban residential projects can only enable access to the properties through public roads that must have the dimensions and requirements of the General Law of Public Roads (Ley General de Caminos Públicos) and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), in the absence—in this latter case—of specific provisions in local norms.”

Given the situation, the failure of urban projects to conform to the requirements established in the urban planning framework obliges—per se—the rejection of the initiated proceedings, in application of the principle of legality.

VI.— On the nature of the project. The developing company has maintained that the segregation of thirty lots faces a public road and the remaining ten face an easement (servidumbre), which is why it considers that the project should be authorized as a simple segregation. First of all, it is necessary to specify the true nature of the lot division (lotificación), in order to determine whether there can indeed be an impact from the project, since insofar as it tends to develop a portion of land with the purpose of providing it with the services typical of cities or towns, such as public roads, water, telephone, parks, etc., this brings as a logical consequence a complex process of environmental alteration with a significant effect on natural and artificial ecosystems, since the majority of this type of works compact the land and cover an important part of the surface with an impermeable layer, which could affect aquifer reserves, increase runoff, alter natural drainage, and increase the flow of rivers and other watercourses, not to mention the possibility of affecting the original landscape. For this reason, it is important to clarify that, unlike the arguments put forth by the appealing company, the fact that the parent property faces public roads is not the sole criterion for classifying the segregation as a simple subdivision; rather, a general analysis of the proposed works must be carried out in order to determine its nature. The case file contains several factors that must be examined in order to provide the correct classification of the proposal, which are enumerated as follows: a) The company prepared its Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental, EIA) as of April 2005, in which, under the name of ecological country estates (quintas ecológicas), it describes the project and indicates that it must “carry out all necessary horizontal civil works that include land leveling, the construction of roads, with their sidewalks and gutters, the provision of potable water services, the installation of a stormwater drainage system, electricity, and a treatment plant for black and soapy wastewater suitable for the location, as well as a management plan for green areas and for the preservation and strengthening of the forest areas (áreas de bosque) native to the zone; the latter as a fundamental component of the project” (folios 126 to 131). That is to say, as can be seen from the proposal itself, it is necessary to carry out significant earthworks (movimientos de tierra) in order to transform the land into an area habitable for human beings, which is also seen through the Master Plan of Country Estates on folio 7, and the Stormwater Design Plan on folio 8. b) The location still does not have public utility services, namely: As of the date, there is no piping that guarantees the supply of potable water to the forty properties intended to be segregated and, therefore, the developers have had to seek to obtain it through various means. This is evident from several procedures recorded in the case file, such as the application before the Department of Waters of the National Meteorological Institute (Instituto Meteorológico Nacional) of the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía, MINAE), in order to obtain Drilling Permit No. IMN-DA-3744-2004, dated December 14, 2004, to which well number BA-843 was assigned, for domestic and irrigation use (folios 90 and 91). However, it must be noted that there is no record of any water concession issued in its favor through which that well could be exploited. Moreover, this Tribunal’s attention is strongly drawn to the fact that Mr. Bradley Alan himself, who is the legal representative of the two companies, submitted a document signed by himself, in the name of an “ASADA” that he does not identify, dated September 28, 2007, in which that organization supposedly granted him the availability of potable water. However, it was not until official memorandum No. CU-024-2009 of March 11, 2009, that the Public Services Company of Heredia (Empresa de Servicios Públicos de Heredia, ESPH) approved the provision of potable water and electric power services to the Highland Ranch urban development project, where it clarifies that the developer bears responsibility for the entire installation of the piping and the electrical network (folios 672 to 674). Including, when construction permit No. 4-267 of July 26, 2005, was processed, which authorized the erection of a wall facing the public road and a guard booth with sanitary service, it was necessary to process the availability of water granted by the ESPH, which would have been unnecessary if the service pre-existed and had a connection, as can be seen from official memorandum No. 274-2005-DIM-SRH visible on folio 376. This demonstrates, therefore, that the provision of said service does not exist at the location. c) The argument that the properties have had electrical service for a long time, in order to facilitate the permit to carry out a simple subdivision, is not acceptable. The certification provided for this purpose, No. UEN-C-1048-2008 of August 20, 2008, issued by the Public Services Company of Heredia, where it indicates that on the property of Summer Atedriti S.A., located in Los Angeles de San Rafael de Heredia, electrical service is provided under contract No. Placa17232 since May 31, 1982, is not sufficient to substantiate the party’s claim. This is because what is important for purposes of a simple segregation is that the effective supply of the service already exists and its installation is limited to the simple connection of each lot, which is not the case here, as the certification issued by the aforementioned ESPH demonstrates the exact opposite. d) From the Executive Summary contained in the Environmental Impact Assessment, visible on folio 112, it is stated that the project “is classified as a low-density housing complex (conjunto habitacional), in the sense that the project will be segregated into approximately 50 lots, under the modality of agricultural parcels for lots of 7,000 m2 in area in sectors where no public road exists, and lots of at least 3,000 m2 where the A.P. borders a public road. The construction area of each residence is estimated at an area between 10%–15% of the total area of each lot.” It is this same description, together with the other proposed characteristics, that prevents classifying Highland Ranch as a simple subdivision, in light of what is described as ecological country estates which, in any case, are nothing more than large-dimension lots destined for housing construction. It is not even possible to classify the project as an agricultural parceling (parcelamiento agrícola), because in such case its purpose must be directed solely and exclusively to promoting the exploitation of the land for productive ends, a circumstance that the company must demonstrate with accurate technical elements. The appealing company aspires to create a space of “ecological country estates,” circumventing the urban development classification, because it subdivides the majority of its lots facing a public road, because it views the access to the remaining internal lot divisions as an easement, and because of the capacity of the lots it intends to segregate, all under a conservationist idea for the location. However, its proposal expressly acknowledges, from the Environmental Impact Assessment stage, the need to construct roads, sidewalks, gutters, and the installation of the entire stormwater, electrical, and water supply networks, wastewater treatment, etc. It is for this reason that this Tribunal reaches the conclusion that the true objective of the company is to sell land for residential purposes—regardless of the dimensions of the lots or their location—and therefore we are in the presence of an urban development, and the argument aimed at denying such a nature is absolutely rejected. Therefore, the developing company must submit to the regulations that govern this type of proposal, as will be analyzed in the following.

VII.— On the existence of prior controls for projects with urban purposes. While it is true that for the implementation of an urban development project, the developer must comply with legal requirements, such as obtaining the environmental feasibility (viabilidad ambiental) granted by SETENA, and compliance with structural standards regarding access to the public road, the dedication of areas for public use, standards for the construction of roads and sidewalks, pavements, pipelines, stormwater and sanitary drainage, electrification and public lighting, among others, it is also necessary for these projects to adapt to and respect the applicable regulations in force. To this end, it must be ensured that land use (uso de la tierra) at the location is in conformity with the zoning, for which purpose it must obtain the land-use certificate (certificado de uso) favorable to its interests. Based on this, the proposal can proceed, in absolute respect for Article 10(2) of the Urban Planning Law, which provides that the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU) is responsible for stamping the corresponding plans for urbanization projects prior to municipal approval (Article 33 ibidem). This is developed in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, articles I.1 and II.1.3, which require that projects conform to zoning norms and that, additionally, the lots have the minimum services existing in the zone, together with articles VI.3.1 and following, which define the list of documents that must be submitted to the Urban Planning Directorate, which include the description and complete design of the project. And indeed, omitting controls for subdivision purposes is one of the most common and dangerous ways to circumvent urban planning standards and defeat all regulatory instruments in this area, causing serious consequences. Among these, we can cite the impossibility of planning and providing basic services, the construction of housing complexes in zones at high risk from natural emergencies, or construction in areas that, due to their characteristics, should not be destined for buildings, because they are aquifer recharge zones or have high environmental value; just to mention some examples. In the present case, it is evident that these steps were not respected, there being no approval whatsoever from the INVU, nor even an integral submission of the project with the requirements demanded by the aforementioned regulation.

VIII.— On the urban planning regulations applicable to the case. The interpretation made by the aggrieved company regarding the norms of the Urban Planning Law and the Regional Plan for Urban Development of the Greater Metropolitan Area (Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana, GAM), amended by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997, is erroneous. Based on Article 25 of the Urban Planning Law, Article 3 of Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE created a Special Protection Zone (Zona Especial de Protección), which has predominantly agricultural use and has specific regulations, as it imposes limitations on private property aimed at the conservation of natural resources, such as the national forest heritage (patrimonio nacional forestal) and aquifer recharge areas, among others, as permitted by Article 45 of the Political Constitution. It is for this reason that these geographical demarcations have their own regulations in order to prevent urban expansion and thereby impact the natural resources they seek to protect. Through these norms, population density, the coverage areas of each property, and in general, all urban development are regulated. In the specific case, the two properties that the appellants intend to urbanize are located in the District of Los Angeles de San Rafael de Heredia, in a Special Protection Zone (Article 1 of the cited Decree), outside the urban quadrant and its area of influence. Indeed, according to official memorandum No. ASUB-321-08 of August 8, 2008, from the National Groundwater, Irrigation, and Drainage Service (Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, SENARA), the area in which the Highland Ranch Ecological Country Estates project is intended to be carried out is an “area of high potential recharge of the most important aquifers of the Central Valley” and is considered the “area of high hydrogeological vulnerability.” This is why, in the interest of protecting such areas, Article 3.1 of the aforementioned Decree contains a limitation that only urbanizations and urban-type easements are permitted in the expansion areas of the quadrants of the district head towns, the latter being understood as the space encompassed within a radius of two hundred meters measured from the termination of the urban quadrant. Likewise, Article 4 permits only one dwelling per existing lot in the special protection zones. It must also be clarified that the appealing party invokes the application of Article 3.3 of the Decree, which provides that:

“Subdivision shall only be permitted facing public roads existing prior to the enactment of the GAM. (Official Gazette number 119 of June 22, 1982), and when these have services even if these were enabled after the enactment of the GAM…”

That provision must be interpreted in accordance with the rest of the norms that have been analyzed, because in the special protection zone there is an express prohibition against creating urbanizations outside the expansion areas of the quadrants of the district head towns, and only subdivisions—which must be understood as simple—are permitted, given that they presuppose the prior existence of the public road and the public services at the location. Indeed, provision 3.4 provides that:

“It shall be the responsibility of the Urban Planning Directorate to determine whether the existing road, facing the subdivision intended to be initiated, existed at the time of approval of the GAM Regulation… in order to define whether or not the prior authorization is appropriate.”

There is no documentary evidence within the case file regarding compliance with the foregoing requirement. Furthermore, the topic of the alleged agricultural easement, which would give access to ten new lots, cannot be set aside either. On this point, the same provision 3.3 continues by stating:

“…for strictly agricultural purposes, segregations facing easements or private roads may be permitted, in resulting portions of seven thousand (7,000) square meters.”

It should be noted that, according to the cited regulations, it is not possible to open an easement for urban purposes due to the location of the described properties, and the thesis that the easement will be for strictly agricultural purposes is unacceptable, because in reality, according to the characteristics of the project, the intention is to build roads that provide access to residential lots. In light of the cited regulations, then, the project devised under the title of “ecological country estates,” being in reality a subdivision for urban purposes, is legally unfeasible, as there are regulatory impediments that so provide. This is the main reason for denying the stamping of the plans.

IX.— On the land-use certificate (certificado de uso del suelo). The appealing party maintains that it has a vested right in light of official memorandum No. 0139-2005-DIM-SRH of May 2, 2005, from the Engineering Department, visible on folio 373. A comprehensive reading of said document shows that it merely communicated the content of the previously cited regulations, making it clear that the lots “are located in a special protection zone, with a predominantly agricultural land use.” Even so, on repeated occasions, this Tribunal has pronounced that the land-use certificate is a mere declaratory act that is limited to indicating the permitted uses according to the required zoning, without conferring any subjective right for the benefit of the administered parties. It is not ignored that its issuance becomes a necessary “authorization” to provide continuity to the preparation of urban, constructive, or commercial projects for the residents, as it generally accompanies a future intention for some development. For this reason, the land-use certificate obliges local authorities to responsibly assume the consequences of issuing this type of instrument, ensuring, through available technical elements and with full mastery of the territorial regulations in force, the absolute certainty and credibility of its content. A comprehensive reading of the indicated official memorandum reveals not only that no conferral of subjective right whatsoever arises from it, as stated, but also that it does not appear to have even misled the appealing party. In the opinion of this chamber, the appealing company interpreted said document erroneously, in its own way, understanding that it had been given an authorization for subdivision that permitted the development of the proposed project, with such dimensions, which is not correct and cannot be inferred from the aforementioned official memorandum.

X.— On the previously communicated requirements. It is true that in Resolution No. 002-06, official memorandum No. 487-2006-DIM-SRH, the Municipal Engineer provided that the approval of the project was subject, without any further requirements being able to be demanded, “to the demonstration by the developers that a) the well they drilled has sufficient capacity to supply the entire project.- b) That the water from said well is potable and suitable for human consumption.- c) That the Department of Waters of MINAE has granted said well as a concession to the title-holding owner or trustee of the properties where the project will be developed.- d) The payment of the 10% corresponding to the municipality for green zones and parks shall be subject to what is finally resolved in the Municipal Council in relation to official memorandum No. 334-2006-DIM-SRH of August 11, 2006.” However, that document is a mere procedural act, which does not have the force to create an established situation in favor of the appealing company, insofar as it is a statement of pending requirements for submission, which can and must be reviewed subsequently. In other words, it does not create subjective rights in its favor. In accordance with the statement of reasons for this resolution, the Municipal Engineer’s assessment in that resolution is technically incorrect because the project was legally unfeasible, to the extent that the urbanization cannot be built in a special protection zone, and therefore the demanding of such requirements was definitively fruitless, generating false expectations in the developer. On this point, this Tribunal must be explicit in indicating that the only act generating subjective rights would have been the respective approval stamping of the plans, or else, any construction license, but this has not occurred at any time. Therefore, the grievance invoking the application of the principle of the inviolability of one’s own acts (principio de intangibilidad de los actos propios) is not applicable to this scenario, where a procedural act was issued in clear error, which, by itself, lacks the effect intended by the appealing party. Given the way the events unfolded, taking into consideration that the project initially submitted only the segregation plans for their respective stamping, it was undoubtedly necessary for the municipal authorities to become aware of the project in its entirety, as was required by the Environment Commission and communicated by the municipal body in ordinary session No. 25-2006 of August 7, 2006, in order to learn of the true intentions of the appellant. Thus, having more information, the Department of Real Estate and Cadastre (Departamento de Bienes Inmuebles y Catastro), in Resolution No. 013-BI-C-MSRH-2008 at 11:00 hours on October 1, 2008, definitively rejected the requested stamping, an act that was later correctly confirmed by the municipal body in the appealed agreement. No illegality is observed in what was resolved, nor any transgression of the principle of the inviolability of one’s own acts, of administrative legality, or of due process, since the contested municipal actions are in conformity with the legal framework, and the expressed grievances must be rejected, as they are legally incorrect. Finally, it must be added that any disorder that may have existed within the administrative case file, as invoked by the appealing party, lacks the force to annul what has been done, insofar as the exercise of its right of defense has been fully developed without any grievance whatsoever being invoked in that regard.

XI.— COROLLARY. Upon comprehensively reviewing what was resolved by the municipal body in the appealed agreement, insofar as it confirmed the rejection of the stamping of the plans contained in Resolution No. 013-BI-C-MSRH-2008 at 11:00 hours on October 1, 2008, the correct application of the urban planning regulations in force is evident. It is not true that the Municipality is now asking for other additional requirements not legally established, because in reality, requirements were initially made aimed at verifying the nature of the project, which resulted, with more elements of study, in the subsequent denial of the requested stamping. No transgression whatsoever of Article 40 of the Urban Planning Law is observed, nor of provisions 3.3 and 3.4 of the Regional Plan for Urban Development of the GAM, or II.1.3 of the Regulation for the Control of Subdivisions, since subdivisions in a special protection zone facing a public road must be understood as simple, not for urban purposes, under the understanding that the public road must have proof of its existence prior to the enactment of the GAM—through a determination by the Urban Planning Directorate of the INVU—and must have basic services, a scenario that is not the one intended to be developed in the project called Highland Ranch. In any case, the local government must ensure that it takes all necessary precautions from the outset, in order to provide the administered parties with the necessary information, with technical accuracy and objectivity, so as to avoid the unnecessary redesign and development of this type of proposal, which are expressly prohibited by the territorial regulations in force. For this reason, it is appropriate to reject the grievances expressed in the appeal, to confirm the appealed agreement, and, given the absence of any further recourse, to declare the administrative route exhausted.

THEREFORE:

The agreement adopted by the Municipal Council of San Rafael de Heredia in ordinary session 282-2009 of October 5, 2009, is confirmed, and the administrative route is deemed exhausted. Let the Municipality take note of what is indicated in the last Considering.

Silvia Consuelo Fernández Brenes

Evelyn Solano Ulloa Eduardo González Segura

Case File: 10-2494-1027-CA

Municipal

Consultores Financieros Cofin S.A. vs. Municipality of San Rafael de Heredia

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 18-04-2026 10:05:41.

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