Reglamento municipal 0-1 — San Pablo Territorial PlanPlan de Ordenamiento Territorial de San Pablo

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                        Plan de ordenamiento territorial (POT) de la Municipalidad de San Plablo

MUNICIPALIDAD DE SAN PABLO DE HEREDIA

 

 

 

 

Índice

PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL (POT) DE SAN PABLO 1

Índice 2

PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL (POT) DE SAN PABLO 5

CAPÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES 5

SECCIÓN PRIMERA. INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN
DEL POT 5

SECCIÓN SEGUNDA. COMISIÓN ESPECIAL DE
TERRITORIO Y CIUDAD

(CETEC) 24

SECCIÓN TERCERA. DEPARTAMENTO DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL 32

SECCIÓN CUARTA. INCUMPLIMIENTOS Y SANCIONES
35

CAPÍTULO SEGUNDO. MAPA OFICIAL 38

SECCIÓN PRIMERA. INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN
DEL MAPA OFICIAL 38

SECCIÓN SEGUNDA. ADQUISICIÓN, GESTIÓN Y
ENAJENACIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MUNICIPAL 39

SECCIÓN TERCERA. ACTUALIZACIÓN Y CONSULTA DEL
MAPA OFICIAL 51

CAPÍTULO TERCERO.
FRACCIONAMIENTOS,URBANIZACIONES Y OTRAS OPERACIONES DE TRANSFORMACIÓN DE SUELO 52

SECCIÓN PRIMERA. CLASIFICACIÓN DEL SUELO 52

Subsección primera: Disposiciones Generales
52

Subsección Segunda: Categorías y
Subcategorías de Suelo 53

SECCIÓN SEGUNDA. TRANSFORMACIÓN DEL SUELO 59

Subsección Primera: Requisitos para
transformar el suelo 59

Subsección Segunda: Fraccionamientos 66

Subsección Tercera: Urbanizaciones 69

Subsección Cuarta. Operaciones Urbanas
Complejas 72

Subsección Quinta: Casos especiales 74

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO 80

SECCIÓN CUARTA. DISEÑO PREDIAL Y HABILITACIÓN
URBANA. 83

SECCIÓN QUINTA. CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA 86

Subsección Primera: Incorporación de la
cesión al dominio público municipal. 86

Subsección Segunda: Habilitación de parques,
juegos infantiles y facilidades comunales. 93

CAPÍTULO CUARTO. ZONIFICACIÓN 104

SECCIÓN PRIMERA. DELIMITACIÓN DEL USO MIXTO
EN EL TERRITORIO LOCAL 104

SECCIÓN SEGUNDA. IMPLEMENTACIÓN DEL RÉGIMEN
DINÁMICO DE ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO EN EL TERRITORIO LOCAL 110

Subsección Primera: Características y
contenido de los parámetros urbanísticos 
110

Subsección Segunda. Definición de usos no
residenciales por límites de molestia potencial o riesgo. 116

Subsección Tercera. Implementación de
prácticas incentivables. 119

Subsección Cuarta: Ampliación de valores
máximos permitidos 126

SECCIÓN TERCERA. PARÁMETROS APLICABLES A LA
ZONIFICACIÓN DEL POT 128

Subsección Primera . Zona Mixta Ejes Viales
(MEV). 128

Subsección Segunda: Zona Residencial
Predominante (MRP) 134

Subsección Tercera: Zona Mixta Centro de
Empleo (MCE) 137

Subsección Cuarta: Zona Mixta Centralidad San
Pablo ( MCSP). 140

Subsección Quinta: Zona Mixta Centralidad Las
Cruces (MCLC). 142

Subsección Sexta. Zona Mixta Residencial
SubUrbana (MRS). 144

Subsección Séptima. Zona de Protección Ambiental
(PAMB) 147

Subsección Octava. Zonas de Protección
Forestal de Ríos, Quebradas y Nacientes.149

Subsección Novena. Zona Agroecológica (AECO).
151

Subsección décima: Zonificación concurrente
en un mismo predio. 153

SECCIÓN CUARTA. CERTIFICADOS DE USO DE SUELO
157

SECCIÓN QUINTA. ÁREAS DE CONTROL ESPECIAL 162

CAPÍTULO QUINTO. CONSTRUCCIONES 164

SECCIÓN PRIMERA. ARTICULACIÓN DEL POT CON LA
NORMATIVA INVU 164

SECCIÓN SEGUNDA: RÉGIMEN DE EXCEPCIÓN A LAS
CONDICIONES GENERALES DE LA NORMATIVA INVU 164

SECCIÓN TERCERA: RÉGIMEN DE EXCEPCIÓN A LAS
DISPOSICIONES SOBRE EDIFICACIONES DE LA NORMATIVA INVU 170

SECCIÓN CUARTA. DISPOSICIONES SOBRE ÁREAS
MÍNIMAS DE DRENAJE DE AGUAS RESIDUALES. 172

SECCIÓN QUINTA. COMUNICACIÓN VISUAL EXTERIOR
175

SECCIÓN SEXTA. DEMOLICIONES 177

Subsección Primera: Fiscalización Municipal
de las construcciones 177

Subsección Segunda: Procedimiento de Clausura
y Demolición 180

SECCIÓN SÉPTIMA. EDIFICACIONES EN ÁREAS DE
RENOVACIÓN URBANA Y ÁREAS DE CONTROL AMBIENTAL 186

CAPÍTULO SEXTO. RENOVACIÓN URBANA 189

SECCIÓN PRIMERA. ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA
189

SECCIÓN SEGUNDA. PROGRAMAS DE RENOVACIÓN
URBANA 190

Subsección Primera: Clasificación de los
Programas de Renovación Urbana 190

SECCIÓN TERCERA. COMUNICACIÓN Y FISCALIZACIÓN
DE LOS PROGRAMAS DE RENOVACIÓN URBANA 194

CAPÍTULO SÉPTIMO. MOVILIDAD Y CONFIGURACIÓN
DEL ESPACIO PÚBLICO 195

SECCIÓN PRIMERA. LINEAMIENTOS DE MOVILIDAD
APLICABLES AL TERRITORIO LOCAL. 195

SECCIÓN SEGUNDA. CLASIFICACIÓN Y
CONFIGURACIÓN DE VÍAS 196

SECCIÓN TERCERA. ESTACIONAMIENTO EN VÍA
PÚBLICAS. 207

SECCIÓN CUARTA. CONFIGURACIÓN Y DISEÑO
GEOMÉTRICO DEL ESPACIO PÚBLICO 211

SECCIÓN QUINTA. ALINEAMIENTOS Y AFECTACIÓN DE
LA PROPIEDAD POR LA PROYECCIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO. 219 DISPOSICIONES FINALES Y
TRANSITORIAS 221

ANEXOS 225

PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL (POT) DE SAN PABLO

CAPÍTULO PRIMERO.
DISPOSICIONES GENERALES

SECCIÓN PRIMERA.
INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DEL POT

Artículo 1. Naturaleza. El Plan de Ordenamiento Territorial (en adelante POT o el Plan) de San
Pablo se define como un instrumento jurídico de planificación local para la
gestión del suelo en el municipio de San Pablo, amparado en cuanto a su
contenido y formulación en la Ley de Planificación Urbana, y de forma
supletoria en cuanto a sus fines y orientación, en la Ley Orgánica del Ambiente
y su normativa de desarrollo. El POT se fundamenta en los estudios técnicos
realizados en cada una de las fases del proceso de formulación del estudio
territorial (recopilación de datos, diagnóstico, pronóstico y propuesta), así
como en la información obtenida a partir del proceso de consulta y
participación ciudadana realizada en el cantón durante el proceso de
formulación del Plan. Dichos insumos fueron igualmente estudiados y revisados
por parte de la Comisión de Planificación Local y la Comisión de Supervisión
Técnica de la municipalidad, con lo cual se ha podido incorporar los aportes
respectivos a la propuesta incluida en el presente instrumento.

Artículo 2. Definiciones. Para la interpretación y aplicación del POT, se deberá aplicar las
siguientes definiciones:

a) Acceso Excepcional
Para uso Residencial: Conocido anteriormente como servidumbre de paso. De
conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, se
define como aquel acceso que por excepción habilita el fraccionamiento de un predio
para uso residencial, el cual tiene restricciones en cuanto a su longitud,
ancho y el número de lotes al que sirve. El POT define los sitios donde el
mismo será permitido. b) Acera: De conformidad con el Reglamento de
Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU del INVU se entiende como Franja de
terreno del derecho de vía que se extiende desde la línea de propiedad hasta la
línea externa del cordón y caño o franja verde en caso de existir, y que se
reserva para el tránsito de peatones. Como mínimo, la misma debe cumplir con
las características establecidas en el Reglamento a la Ley de Igualdad de Oportunidades
para Personas con Discapacidad, Decreto Ejecutivo N°26831-MP, sus reformas y
normativa que le sustituya.

c) Alamedas: Vías de
tránsito peatonal exclusivamente.

d) Alcantarillado
Sanitario: Sistema de tuberías que recolecta y transporta las aguas residuales
para su posterior tratamiento.

e) Alineamiento: De
conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU del
INVU se entiende como la distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento
de una edificación respecto a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales,
lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas, líneas
eléctricas de alta tensión, zonas especiales; es emitido por la entidad
competente.

f) Amanzanamiento: Es
el proceso por medio del cual se crean calles que delimitan las manzanas en un
área determinada, como parte del proceso de urbanización o de renovación
urbana.

g) Antejardín: De
conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU del
INVU se entiende como la distancia entre la línea de propiedad y la línea de
construcción, que debe reservarse como área verde. Implica la emisión de un alineamiento
otorgado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes o la Municipalidad,
según corresponda, que establece una restricción para construir, sin que por
ello la porción del predio pierda su condición de propiedad privada.

h) Anteproyecto: Planteamiento
preliminar de una propuesta de diseño que contribuye a clarificar la aplicación
del POT para el interesado y la municipalidad, de previo a que el primero
proceda con la elaboración y presentación de planos constructivos del proyecto.
En él se describen las características generales de la obra a realizar y su
factibilidad, por lo que no autoriza al desarrollador para ejecutar obras o
proceder a la venta de lotes. El anteproyecto será base del convenio entre la
municipalidad y el interesado para la aplicación de prácticas incentivables de
conformidad con el artículo 130 del POT, aunque esto no implica que el mismo no
pueda estar sujeto a modificaciones o ajustes.

i) Aprovechamiento
Urbanístico: Parámetros de desarrollo inmobiliario, tales como la edificabilidad,
altura, ocupación y colindancias permitidos, que indican el potencial constructivo
y de uso de un determinado inmueble.

j) Arborización: Proceso
de plantar árboles en determinados sectores del espacio público, para promover
beneficios ambientales, urbanos, paisajísticos y sociales.

k) Área Cedida o
Entregada al Uso Público: Porción de terreno entregada a la municipalidad,
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación
Urbana, en contraprestación a la autorización y aval otorgado para realizar una
operación de transformación de suelo en un determinado predio.

l) Área de Reserva
Futura: Conjunto de predios no urbanizados, los cuales son preservados
temporalmente de la actividad urbanística mediante disposiciones especiales incluidas
en el régimen de zonificación respectivo, en virtud de que existe suelo disponible
suficiente para atender las necesidades actuales y futuras a corto y mediano plazo.

m) Área Urbana: De
conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU del
INVU se entiende como el ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de
población. Incluye el cuadrante urbano o cualquier otro sistema de ciudad desarrollado
radial o poligonalmente. Puede estar ubicado dentro o fuera del Gran Área Metropolitana.

n) Áreas de Renovación
Urbana: Áreas urbanas en decadencia, en estado defectuoso o en proceso de
deterioro, que pueden ser sometidas a un programa o proyecto de renovación urbana,
con la finalidad de rehabilitar o remodelar dichas áreas disfuncionales.

o) Cargas Urbanísticas: Obras
requeridas para garantizar la habilitación urbana de un predio y la integración
de este con el tejido urbano existente, por medio de la dotación de servicios
básicos como estructura de caminos, carpeta de rodamiento, aceras, cordón y caño,
acueducto de agua potable, energía eléctrica, alcantarillado pluvial,
alcantarillado sanitario y telecomunicaciones. De igual forma y como parte de
dicha habilitación, se considera carga urbana la cesión de suelo para parques y
juegos infantiles, facilidades comunales y calles públicas, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.

p) Categorización/Clasificación
del Suelo: Mecanismo incluido en el POT, por medio del cual
se clasifica e ilustra de forma cartográfica, los distintos tipos de categorías
de suelo existentes en San Pablo, a partir de su viabilidad para ser
urbanizados, o la existencia de cobertura urbana en dichos suelos.

q) Ciudad Compacta: Área
urbana caracterizada por poseer altos niveles de densidad y compacidad; por
poseer un desarrollo urbano continuo y heterogéneos, por estar orientada al ser
humano y a los medios de movilidad no motorizados, en lugar de al vehículo automotor,
por poseer sistemas de transporte público colectivo eficientes.

r) Condominio: De
conformidad con lo indicado en el Reglamento a la Ley Reguladora de la
Propiedad en Condominio corresponde al inmueble susceptible de aprovechamiento independiente
por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

s) Construcción: Estructura
con base permanente, fijada al suelo, que incluye obras de edificación,
reconstrucción, alteración o ampliación, y que pueda ser objeto de permanencia
temporal o permanente por una persona o grupo de personas.

t) Continuidad Vial: Espacio
físico existente entre dos o más vías públicas, incluidas en el mapa oficial,
que en caso de ser habilitadas, permiten la unión de dichas vías, previamente discontinuas.

u) Contribuciones
Especiales: Obras o mejoras urbanas, no asociadas al impacto directo del
proyecto, que conformidad con lo establecido en el artículo 70 de la Ley de Planificación
Urbana, la municipalidad podrá solicitar, cuando así se justifique mediante estudios
técnico - financieros.

v) Demolición: Acto
de destruir las bases, paredes, techos y cimientos de una construcción.

w) Derecho de Vía: De
conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, es
aquella área o superficie de terreno, propiedad del Estado, destinada al uso de
una vía, que incluye la calzada, zonas verdes y aceras, con zonas adyacentes
utilizadas para todas las instalaciones y obras complementarias. Esta área está
delimitada a ambos lados por los linderos de las propiedades colindantes en su
línea de propiedad.

x) Derechos de Edificabilidad:
Aprovechamiento urbanístico otorgado a una
determinada propiedad, referido a la cantidad de metros cuadrados edificables
que son permitidos en dicho predio.

y) Diseño de Sitio de la
Urbanización: En concordancia con el Reglamento de Fraccionamiento y
Urbanizaciones del INVU, corresponde a la Información básica sobre un proyecto
de urbanización o conjunto residencial incluida en una lámina, que contiene la
distribución de lotes, indicación de accesos, áreas públicas, curvas de nivel a
cada metro, nombre y tipo de proyecto, ubicación, colindantes, frente y fondos
de lotes, línea de construcción, rampas, afectaciones al predio, ampliación
vial, detalles de aceras, pavimentos, curva típica, secciones transversales de
las calles, acotar las áreas de protección definidas en la Ley Forestal, Ley
N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya; también contiene los lotes
numerados, calles con número o nombre y otros elementos. Incluye además la tabla
de áreas según el tipo de proyecto, y tabla con los requisitos del POT.

z) Equipamiento Público:
Aquellos inmuebles públicos en los que se brindan servicios de carácter
público a la colectividad. Incluye escuelas, colegios, universidades, mercados,
bibliotecas, instalaciones deportivas, equipamientos culturales, centros
cívicos, centros de salud, entre otros.

aa) Espacio Público: Aquel
espacio o inmueble de propiedad, dominio y uso público, dotado de la
infraestructura necesaria para satisfacer las necesidades colectivas de la
población (ocio, recreación, intercambio y expresión social, cultural e
histórica, cohesión social, salud, educación, entre otras). Se caracteriza por
ser visible, de carácter colectivo, actuar como centralidad y ser accesible a
toda la población.

bb) Factores de Molestia
o Riesgo Potencial: Son aquellas externalidades que derivadas de la
actividad humana, pueden generar molestias o incluso un eventual riesgo a la
integridad física de las personas (malos olores, ruidos, presencia de sustancias
inflamables, etc).

cc) Fraccionamiento con
Fines Urbanísticos: De conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y
Urbanizaciones del INVU, es todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle
pública existente que debe ceder área pública de conformidad con el artículo 40
de la Ley de Planificación Urbana y que debe asumir la construcción de
infraestructura y la dotación de servicios básicos para las parcelas
resultantes. El POT define los sitios y las condiciones en que el mismo será
permitido.

dd) Fraccionamiento
Simple: De conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones
del INVU, es todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle pública existente.
El POT define los sitios y las condiciones en que el mismo será permitido.

ee) Fragilidad
Ambiental: Capacidad de soporte ambiental que un determinado territorio tiene
para albergar las actividades humanas, el cual se determina a partir de un
análisis multi -factorial (análisis de la composición del suelo, la capacidad
de recarga hídrica, los factores de riesgo natural, etc.), conforme al
procedimiento dispuesto en el Decreto 32967-MINAE.

ff) Diseño Transversal: Dibujo
arquitectónico de la sección transversal de una vía pública, acceso excepcional
o cualquier otro acceso.

gg)Gestión del Suelo: Conjunto
de intervenciones e instrumentos que promueve la municipalidad de acuerdo con
las políticas, iniciativas de la sociedad local y lineamientos de programas de
desarrollo, que buscan asegurar la preservación del interés público frente al
privado.

hh) Incentivos
Urbanísticos: conjunto de incentivos que aumentan y mejoran los parámetros urbanísticos
base, permitiendo un mayor aprovechamiento urbanístico.

ii) Instrumentos de
Planificación Territorial: Conjunto de documentos,
insumos gráficos y cartográficos, por medio de los cuales se elaboran las
políticas de aprovechamiento y uso del suelo en el territorio.

jj) Intermodalidad: característica
de un sistema de transportes en virtud de la cual se utilizan de forma
integrada al menos dos modos de transporte diferentes para completar una cadena
de transporte puerta a puerta, permite, mediante un planteamiento global, una utilización
más racional de la capacidad de transporte disponible.

kk)Licencia de
Urbanización: se refiere al permiso de construcción, entendiendo que es una
autorización que se otorga de previo al inicio de las obras, como garantía de
cumplimiento con todos los requerimientos técnicos y legales, se perfecciona
con el pago del canon correspondiente establecido por la Municipalidad, siendo
éste un requisito obligatorio para que surta sus efectos.

ll) Medidas de
Mitigación: obras y acciones que debe realizar el desarrollador no solo dentro
de los límites de su predio, sino también en el área de influencia directa del proyecto.
Afectaciones al tránsito peatonal, vehicular y del transporte público,
afectación a redes de servicios básicos, y afectaciones al ambiente, se
considerarán como impactos urbanos susceptibles de ser atendidos mediante
medidas de mitigación por parte del desarrollador.

mm) Mobiliario Urbano: Conjunto
de elementos que ocupan un espacio público, con publicidad o sin ella, entre
los cuales se incluyen: basureros, letreros, arborización, bancas, focos,
faroles, hidrantes de agua, tensores, paradas de buses, casetas o Escampaderos,
quioscos, teléfonos públicos, cabinas para taxis y todo tipo de señalamiento y
nomenclatura urbana, ya sea de carácter público o privado.

nn)Movilidad: Se
refiere a las formas de desplazamiento que utiliza la ciudadanía en un territorio.
Incluye las rutas y tiempos de desplazamiento, las necesidades de toda la población
y los diversos modos de desplazamiento utilizados (ej. peatonal, en medios no motorizados
-bicicletas y otros-, vehicular, en transporte masivo, teleférico, aéreo,
naval, entre otros).

oo)Obra Mayor: Estructura
con pilares o base permanente, fijada al suelo, que incluye obras de
edificación, reconstrucción, alteración o ampliación, pero que no puede ser
objeto de permanencia temporal o permanente por una persona o grupo de
personas, tales como obras de infraestructura.

pp)Obra Menor: toda
obra menor a 30 metros cuadrados de área, que no incluya modificaciones al
sistema estructural, eléctrico o mecánico del inmueble, y cuyo costo no exceda
el equivalente a diez salarios base, calculado conforme a lo dispuesto en el
artículo 2 de la Ley N.º 7337, de 5 de mayo de 1993.

qq) Ordenamiento
Territorial: Disciplina científica, política pública y actuación administrativa
realizada por una entidad estatal o local, cuya finalidad en cualquiera de sus
ámbitos de injerencia, es establecer un marco de referencia espacial necesario
para organizar, de forma equilibrada y teniendo en consideración las limitantes
y potencialidades existentes en el territorio en particular, las distintas
actividades humanas, ya sean de naturaleza residencial, productiva o de
protección de los recursos naturales.

rr) Permeabilidad
Visual: Lineamientos de diseño constructivo que permiten y facilitan la observación
del espacio público desde los espacios internos de una construcción, y viceversa.

ss) Plan Regulador:
instrumento de planificación local que define un conjunto de planos, mapas,
reglamentos, o cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo
y los planes para la distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación,
servicios públicos, facilidades comunales, y construcción, conservación y rehabilitación
de áreas urbanas. Para efectos de interpretar el presente reglamento y en concordancia
con lo dispuesto en el artículo primero, el plan regulador se podrá denominar
también plan de ordenamiento territorial (POT).

tt) Plan de Ordenamiento
Territorial (POT): es el instrumento técnico, normativo y administrativo
para la gestión de territorio, mediante el cual se planifica y regula el uso, ocupación
y transformación del espacio físico urbano y rural, que orienta y optimiza las modalidades
de ocupación. Puede entenderse como un instrumento de pacto social entre la
población, el Estado y su territorio.

uu) Plan Urbanístico Detallado:
es un instrumento que promueve un ejercicio de diseño urbano integral, para
áreas determinadas del suelo urbano o de expansión que presenta una
configuración predial compleja, donde figuran varios predios y varios
propietarios.

Este instrumento permite
detallar la asignación de los parámetros urbanísticos establecidos en el POT,
definir el trazado de vías públicas y la ubicación de equipamientos e
infraestructura que, de manera concertada, los actores se comprometen a seguir,
como parte de los acuerdos alcanzados con la Municipalidad a efectos de obtener
incentivos. Todo lo anterior, en estricto apego de las disposiciones
establecidas en el POT.

vv) Prácticas
Incentivables: Conjunto de buenas prácticas asociadas a la habilitación y conservación
del tejido urbano, configuración del espacio público, gestión ambiental y sanitaria,
movilidad, etc., las cuales dan acceso al régimen de incentivos urbanísticos contemplados
en el POT.

ww) Predio: De
conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU se
conoce como la porción formada por una o varias parcelas contiguas,
interdependientes entre sí, y que ubicado en una sola provincia, pertenece a uno
o varios propietarios o poseedores.

xx) Programa de
Mejoramiento Barrial: Es una estrategia de intervención, a escala barrial, que
busca mejorar las condiciones de habitabilidad de la población y revitalizar
tanto los espacios públicos, como la red social de los barrios.

yy) Programa de
Renovación Urbana: Conjunto de acciones y proyectos, ejecutados de manera
secuencial, simultánea o ambas, que pretenden la intervención específica del
área de renovación urbana definida en el POT para mejorar las condiciones
urbanas de la zona delimitada. Los proyectos de Renovación Urbana pueden ser
promovidos por iniciativa pública, privada o mixta pero siempre deberán ser
aprobados por la Municipalidad de conformidad con el artículo 52 de la Ley de
Planificación Urbana.

zz) Promotor(a)
Urbanístico(a) o Desarrollador(a): Toda persona, física o jurídica, encargada
de un proyecto constructivo o de una operación de transformación del suelo, cuya
finalidad sea la habilitación de dicho predio para el uso de dos o más
viviendas.

aaa) Régimen Dinámico de
Zonificación: Metodología de
clasificación y zonificación de usos y actividades urbanas, que no incluye
parámetros urbanísticos representados por valores fijos o estáticos, propio de
la zonificación tradicional, sino que define parámetros dinámicos y cambiantes,
los cuales varían en función de la implementación de las prácticas
incentivables y el régimen de incentivos, incluido en la zonificación.

bbb) Tanque Séptico
Mejorado: Es la combinación de la tecnología de un tanque séptico
convencional con un filtro anaeróbico de flujo ascendente. Se basa en una
técnica compuesta por dos o más unidades colocadas en serie para el tratamiento
de las aguas residuales, antes de la disposición final de las aguas tratadas,
ya sea por infiltración en el suelo o vertido en un cauce de flujo permanente.

ccc) Tejido Urbano: Estructura
urbano-espacial integrada por sistemas conexos y complementarios entre sí, como
lo son: configuración predial, vialidad, uso de suelo e infraestructura. Los
anteriores sistemas, delimitan un núcleo urbano determinado de escala variable.

ddd) Territorio: El
territorio es el espacio físico (subsuelo, suelo y espacio aéreo) delimitado por
las personas en términos políticos y administrativos, por lo que se reconoce
por sus límites cantonales, provinciales o nacionales. Lleva implícito las
nociones de apropiación, ejercicio del dominio y control de una porción de la
superficie terrestre, pero también contiene las ideas de pertenencia y de
proyectos que una sociedad desarrolla en un espacio dado.

eee) Transformación del
Suelo: Modificación del estado natural del suelo en el que se encuentra un
predio, o de un predio parcialmente urbanizado, por medio de una operación de
transformación, y su conversión a otro tipo de categoría de suelo, o bien a otra
actividad.

fff) Urbanización:
De conformidad con el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU
es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante
apertura de calles y provisión de servicios. Las calles de las urbanizaciones
son calles públicas.

ggg) Uso Mixto: Todo
desarrollo urbano o suburbano, barrio, manzana, e incluso un solo inmueble, en
el cual exista mezcla o combinación de usos residenciales, comerciales, culturales,
institucionales o industriales, y donde las funciones estén física y funcionalmente
integradas.

hhh) Valor Paisajístico:
Se refiere a la valoración que hace de un paisaje la población (valoración
social) y los expertos, con base en su calidad, la cual está determinada por
los siguientes parámetros: conservación, gestión, orden, dinamismo, diversidad
y singularidad con relación a los paisajes del país y/o la región, continuidad,
potenciación de referentes y valores tangibles e intangibles (históricos,
ecológicos, estéticos, sociales, productivos, simbólicos, identitarios, entre
otros), nivel de contaminación, posibilidad de disfrute sin poner en riesgo su
patrimonio, atinencia social y cultural, entre otros.

iii) Visado: Acción
de reconocer o examinar un instrumento, documento o certificación para otorgar
su visto bueno.

Artículo 3. Objeto. Por medio del POT se articula el Modelo de Ordenamiento Territorial (MOT)
a escala local para el cantón de San Pablo, el cual es implementado a partir de
la definición de un régimen de clasificación de suelo para el cantón,
previamente concertado con la comunidad, a partir de los los resultados
obtenidos del proceso de planificación participativa impulsado por el gobierno
local, el cual incluyó la elaboración de un diagnóstico y pronóstico
territorial, como etapas previas a la concertación del MOT.

Artículo 4. Importancia del
Instrumento. Por medio de la definición, adopción e implementación
de un Modelo de Ocupación Territorial para San Pablo, establecido a partir de
la configuración actual del territorio y de las potencialidades y limitantes
ambientales presentes en el mismo, el POT persigue como fin último, ofrecer los
conceptos y herramientas necesarias para que San Pablo pueda transformar su
dinámica actual de "ciudad-dormitorio" en continua expansión, a un MOT
orientado a promover el desarrollo sostenible regional y local.

El Modelo de Ocupación
impulsado por el POT, presenta como sus principales objetivos, la consolidación
de oferta de uso mixto en los nuevos núcleos urbanos de desarrollo definidos a
partir del proceso de planificación previamente realizado y su integración a través
de corredores de servicios y uso mixto; la definición de corredores ambientales
y redes de espacios públicos debidamente articuladas para promover los
elementos de valor paisajístico, ambiental y patrimonial; la densificación y
restructuración de los espacios previamente urbanizados para generar una mayor
accesibilidad a vivienda y servicios públicos y sociales; la implementación de
una adecuada gestión de riesgo para la prevención de desastres naturales
(enfocada a la relocalización de viviendas en situación de riesgo y a prevenir
la ocupación de dichos espacios); y la consolidación de un sistema de
transporte que promueva el transporte multimodal, cuyo principal elemento será
el TRP (Tren Rápido de Pasajeros), con la finalidad de garantizar una mayor
accesibilidad universal al territorio urbano.

El MOT; permitirá
consolidar y conectar las distintas áreas de expansión del municipio con otros
municipios de la GAM de forma más eficiente y resiliente, a partir de la
localización estratégica de las actividades de comercio y servicios
especializados en torno a la línea Férrea, con la finalidad de impulsar
procesos de urbanización que detonen el desarrollo económico y social orientado
al transporte.

Artículo 5. Ámbito de
Aplicación. El POT de San Pablo se aplicará en todo el
territorio comprendido entre los límites municipales del cantón de San Pablo,
de conformidad con los límites político-administrativos establecidos en la Ley
2789 del 18 de julio de 1961, la Ley 7894 del 8 de julio de 1999, y el Decreto
N° 34914-MG del 3 de diciembre del 2008. Su aplicación deberá respetar, cuando
corresponda y sin perjuicio de lo anteriormente indicado, las disposiciones
legales establecidas en otros instrumentos de alcance general. Cualquier
modificación normativa de los límites municipales que configuran el territorio del
cantón de San Pablo, generará por otro lado, la obligación de parte de la
municipalidad de actualizar el Plan, para ajustar el instrumento a los nuevos
parámetros territoriales. Las anteriores precisiones se deberán tomar en
consideración, particularmente en lo que respecta a las diferendos existentes o
futuros sobre límites aplicables, con los cantones vecinos.

Artículo 6. Principios y Conceptos Vinculantes en la Aplicación del POT. En la aplicación e
interpretación de la normativa desarrollada en el presente instrumento reglamentario, se deberá
aplicar sin excepción alguna, los principios y conceptos desarrollados en instrumentos nacionales e
internacionales referidos a buenas prácticas de desarrollo sostenible, en particular, los Objetivos
de Desarrollo Sostenible, la Nueva Agenda Urbana, el Acuerdo de París, la Carta Mundial del Derecho
a la Ciudad, el Plan GAM 2013, el Plan Nacional de Ordenamiento Territorial y la Política Nacional
de Ordenamiento Territorial. Asimismo, se deberán considerar de forma específica, las siguientes
premisas conceptuales y metodológicas, en la gestión del territorio local:

a) Sostenibilidad
Territorial. De conformidad con lo establecido en convenciones,
instrumentos programáticos y declaraciones internacionales suscritas por el Estado
costarricense, así como en la legislación nacional, se deberá procurar el
desarrollo más equilibrado, a través de la definición de parámetros de gestión
del suelo conformes con la fragilidad ambiental vigente para el territorio, e
impulsando políticas y procesos productivos dirigidos a asegurar un desarrollo
social y económico equitativo para sus habitantes.

b) Función Social de la
Propiedad. Se reconoce conforme a la jurisprudencia reiterada
de la Sala Constitucional y en particular el voto 4205-96 de dicho Tribunal, la
función social de la propiedad, principio que reconoce la posibilidad de
establecer limitaciones al derecho de propiedad con fundamento en la
legislación vigente, mediante disposiciones que de ninguna manera vacían dicho
derecho sino que lo condicionan y definen, para articularlo con el interés
público asociado a la gestión armónica de los intereses de la colectividad.

c) Derecho a la Ciudad. Se reconoce el derecho a la ciudad de los habitantes de San Pablo, lo
cual implica que toda persona tiene derecho al disfrute pleno de la ciudad, el cual
se fundamenta en los principios de inclusión social, participación, igualdad, sustentabilidad
y respeto a la diversidad cultural. El derecho a la ciudad es un derecho colectivo
y difuso, que garantiza el ejercicio pleno de los derechos humanos, la función social
de la ciudad, la distribución equitativa de los bienes públicos y la gestión
democrática y participativa del territorio.

d) Participación Ciudadana.
Todos los habitantes del territorio tienen derecho
de manifestar sus opiniones e ideas, así como de participar activamente en la
elaboración de políticas e instrumentos definitorios del modelo de desarrollo
territorial, a nivel local, regional y nacional.

e) Compatibilidad Entre la
Planificación Territorial, Regional y Local. Se establece
la obligación de respetar e implementar en sus políticas territoriales locales,
las políticas y directrices de carácter nacional y regional, y de igual forma,
de no desconocer, mediante el mantenimiento o la promulgación de normativa
local, las disposiciones, prohibiciones, y directrices territoriales contenidas
en los instrumentos regionales. Lo anterior, siempre que dichas políticas y
directrices no contravengan, por motivos técnicos o jurídicos debidamente
fundamentados, los intereses territoriales del cantón.

f) Mutabilidad del
Territorio. de conformidad con el cual se reconoce la naturaleza
dinámica del territorio, y se asume por parte de todos los órganos municipales con
competencias sobre el mismo, la necesidad de revisar y actualizar cuando
corresponda, la normativa y los planteamientos que se implementen en las
distintas unidades geográficas.

g) Acatamiento Obligatorio
de la Legislación Territorial. Se reconoce el carácter
vinculante de todo el contenido reglamentario incluido en el presente
instrumento de planificación local, siendo que cualquier violación
incumplimiento de las disposiciones aludidas constituirá una falta objeto de
una sanción de carácter administrativo o judicial, según corresponda.

Artículo 7. Lineamientos de Ordenamiento Territorial Aplicables en el Cantón. Se adoptan los
siguientes lineamientos de ordenamiento territorial de carácter general, los cuales deberán orientar
la aplicación e interpretación del POT. De conformidad con lo anterior, el Plan deberá procurar:

a) Orientar el desarrollo de la ciudad a partir del espacio público como
esencia de la ciudad y componente central de su sistema estructurante.

b) Estimular los desarrollos urbanísticos abiertos y la integración de sus
cesiones al sistema general de espacio público.

c) Incentivar los usos del suelo mixtos y garantizar la compatibilidad
entre actividades y usos del suelo en inmuebles cercanos, como medio para
propiciar la convivencia armónica y la vitalidad del entorno urbano.

d) Promover el acceso equitativo al suelo con servicios públicos adecuados,
estimulando el aprovechamiento adecuado del suelo urbanizable.

e) Propiciar la eficiencia de la movilidad urbana del municipio,
promoviendo una ocupación del suelo acorde con la capacidad del sistema vial y
del sistema de transporte.

f) Valorar, proteger y preservar el patrimonio histórico-arquitectónico y
ambiental de la ciudad.

g) Promover y fortalecer el desarrollo de programas de renovación urbana, y
de igual forma, promover la densificación en sectores de localización
estratégica y con buena dotación de infraestructura y transporte.

h) Promover nuevas actividades económicas relacionadas o compatibles con la
función ambiental, tales como la reforestación y el ecoturismo, en los suelos
no urbanizables de protección ambiental.

i) Controlar los procesos de impermeabilización del suelo con el objeto de preservar
la recarga hídrica de los mantos freáticos.

j) Priorizar el mejoramiento de la infraestructura para la movilidad
peatonal y articularla convenientemente a un sistema de transporte público y
privado intermodal.

k) Generar, promover o apoyar procesos de participación en la formulación
de planes urbanísticos detallados asociados al Plan de Ordenamiento
Territorial.

l) Propiciar el desarrollo integral y el mejoramiento de la calidad de vida
de los habitantes del municipio en un marco de solidaridad social,
responsabilidad ambiental y competitividad económica.

m) Establecer de forma transversal en la aplicación de la normativa
incluida en el POT, un sistema de cargas y beneficios entre la municipalidad y
los particulares, por medio del cual se exigirá siempre una contraprestación al
propietario del suelo por los beneficios que obtiene en términos de mayores
aprovechamientos urbanísticos, con el fin de lograr mejores condiciones de vida
de los habitantes de la ciudad.

n) Evitar por medio del instrumento de planificación local, el uso
irracional del suelo del suelo, por medio de disposiciones normativas que
permitan la protección del mismo ante procesos prematuros de urbanización.

o) Promover, mediante la implementación de sistemas de actuación por cooperación,
la articulación y la acción de los sectores públicos, social y privado, para la
realización de proyectos y obras específicas, que generen beneficios directos
al entorno urbano.

Además de los lineamientos
generales indicados, se deberá igualmente, y conforme a lo dispuesto en el
Reglamento de Desarrollo Sostenible elaborado para el cantón de San Pablo, implementar
los siguientes lineamientos ambientales de alcance regional, incluidos en el componente
ambiental del Plan GAM 2013:

a) Las áreas urbanas, preferiblemente las de mayor densidad poblacional,
deben establecerse en las zonas de menor fragilidad ambiental del territorio,
dado que presentan la mayor capacidad de carga para asimilar la presión que
ejercen sobre el ambiente y los recursos naturales.

b) El desarrollo urbano vertical deberá ser considerado como alternativa, particularmente
en las zonas donde se presentan acuíferos en el subsuelo y el terreno en cuestión
juegue un papel como área de recarga de los mismos. Se debe promover la sustitución
de la cobertura horizontal urbana por un modelo de desarrollo vertical, que permite
conservar más áreas verdes y de recarga acuífera.

c) El desarrollo urbano controlado o condicionado, podrá promoverse en las
áreas de mayor fragilidad ambiental, siempre que se adapten a las condiciones
de limitantes ambientales identificadas y que faciliten la consecución de un
equilibrio ecológico de los territorios sujetos a este tipo de desarrollo
humano.

d) Las áreas de muy alta fragilidad ambiental, particularmente aquellas
localizadas en terrenos de alta pendiente y con coberturas boscosas, deben ser
dedicadas a la protección, con especial prioridad, cuando se trate de áreas de
recarga acuífera. El desarrollo urbano en estas zonas debe ser bien regulado y
limitarse a una muy baja a baja densidad.

e) Debe limitarse el desarrollo de obras de ocupación humana en zonas
calificadas como de muy alta fragilidad a las amenazas naturales, a fin de
evitar que se den situaciones de muy alto riesgo o peligro y eventuales daños
con la ocurrencia de fenómenos naturales.

f) Con el objeto de reducir sustancialmente los daños que anualmente se
producen por inundaciones durante las épocas de lluvias más intensas, hacia las
personas, seres vivientes, infraestructura y actividades humanas en general, se
deberá evitar y corregir el desarrollo de obras dentro de los valles de
inundación de los ríos.

g) Todas las zonas en situación de deslizamiento o de susceptibilidad a
estos fenómenos deben ser identificadas a fin de que sean monitoreados y en la
medida de lo posible sujetos a procesos de recuperación y prevención de procesos
de erosión, a fin de prevenir daños ambientales a los ecosistemas. Las
condiciones de geoaptitud deben ser tomadas en cuenta para la planeación y
ejecución de obras, a fin de que no se desarrollen taludes de relleno o en su
defecto taludes de corte que incrementan el peligro de fenómenos de erosión y
de deslizamientos.

h) El saneamiento ambiental debe considerarse desde varios puntos de vista,
siendo prioritario entre ellos el manejo de las aguas residuales de los
diferentes tipos de actividades humanas. El uso de tanques sépticos debe ser
restringido a territorios que sí dispongan de condiciones de geoaptitud
adecuadas.

i) En las áreas urbanas localizadas sobre zonas de recarga acuífera deben
aplicarse medidas que favorezcan y mantengan la tasa natural de infiltración de
aguas al subsuelo, y a su vez, se prevenga la sobrecarga de aguas pluviales a
los cauces naturales.

j) Las áreas ambientalmente más críticas y degradadas identificadas deben
ser objeto de un plan de recuperación ambiental a corto, mediano y largo plazo,
para promover la restauración de suelos y la regeneración natural de los
ecosistemas.

k) Las zonas cubiertas con bosques naturales en terrenos de propiedad
privada deben ser promovidas para su conservación, pero dentro de un contexto
que permite el aprovechamiento de sus bienes y el usufructo racional de dichas
tierras.

l) El paisaje debe ser protegido y su impacto por el desarrollo de
actividades humanas debe ser regulado, de forma tal que el balance final sea
positivo y el Valle Central siga siendo un lugar de alto atractivo
paisajístico.

m) El fortalecimiento institucional y la coordinación interinstitucional de
las entidades públicas y privadas vinculadas con el desarrollo del territorio,
debe partir en primera instancia de proceso de sensibilización y
concientización por medio de la divulgación del POT y del involucramiento de
todos los actores sociales en su desarrollo y ejecución.

Artículo 8. Administración
del POT. La administración del POT estará a cargo del Departamento
de Ordenamiento Territorial (DOT) de la municipalidad, o en su defecto de cualquier
otro órgano municipal con competencias similares, de conformidad con la eventual
estructura organizacional que pueda ser adoptada por el gobierno local, en el ejercicio
de su autonomía organizativa, con posterioridad a la aprobación del POT. Dicho
órgano será el encargado de organizar, fiscalizar y supervisar la aplicación
del Plan por parte de los diferentes departamentos municipales. Como parte de
sus funciones asociadas a la implementación del Plan, la Unidad deberá elaborar
un informe anual y un informe quinquenal, el cual deberá presentar a la
Administración la información recopilada con relación a la implementación
efectiva del instrumento, para que ésta a su vez lo traslade al Concejo.

Artículo 9. Interpretación y Seguimiento del POT por Parte de la Comunidad de San Pablo. De
conformidad con las disposiciones de los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, se
establece la Comisión del Plan Regulador, la cual será denominada Comisión Especial de Territorio y
Ciudad (CETEC), órgano encargado de interpretar y velar por el cumplimiento del POT. La CETEC,
conforme a su naturaleza de Comisión Especial adscrita al Concejo Municipal, velará por el
cumplimiento del POT, una vez que el instrumento entre en vigor.

Artículo 10. Modificación y Actualización del POT. A partir de la fecha de entrada en vigor del POT,
se establece un plazo ordinario de conformidad con el cual cada 5 años y de forma cíclica, el
Departamento de Ordenamiento Territorial, realizará un informe quinquenal que trasladará a la
Administración, para que éste a su vez lo traslade al Concejo con sus respectivas observaciones, con
el objetivo de que en seno del órgano colegiado, se pueda analizar las eventuales modificaciones que
se deben implementar al instrumento, como consecuencia de la evaluación realizada y de las
necesidades territoriales y socioeconómicas que se puedan presentar, considerando la dinámica
cambiante del territorio.

En un plazo máximo de dos
meses a partir de la fecha en que el Concejo haya recibido el informe, el mismo
deberá haber sido conocido y dictaminado por la CETEC, y conforme a las
observaciones recibidas por dicha Comisión, el presidente del Concejo deberá
convocar en ese mismo plazo a una sesión extraordinaria, para que dicho órgano
tome los acuerdos municipales respectivos, para contratar o realizar los
estudios requeridos para la modificación del POT. En el proceso de modificación
y actualización del POT se deberán respetar las disposiciones establecidas en
el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.

SECCIÓN SEGUNDA. COMISIÓN
ESPECIAL DE TERRITORIO Y CIUDAD

(CETEC)

Artículo 11. Estructura. La CETEC estará conformada por miembros del gobierno local y de la
sociedad civil, quienes desempeñarán sus funciones de forma ad-honorem, y podrá
contar con un máximo de siete miembros propietarios y siete miembros suplentes,
quienes siempre tendrán voz pero únicamente tendrán voto en las sesiones de la
Comisión, ante la ausencia del propietario al cual sustituyen. La comisión, con
independencia del número de miembros que sean asignados, deberá respetar una
conformación impar, en cuanto al número respectivo de miembros propietarios y
de miembros suplentes.

De la totalidad de los
miembros que conforman la Comisión, se deberá incluir al menos a un
representante propietario y un representante suplente por cada distrito, los
cuales deberán contar necesariamente con un perfil profesional adecuado, o
experiencia y conocimiento comprobado en las temáticas de Ordenamiento
Territorial, Planificación Urbana, Vivienda y Gestión Municipal, en términos
generales.

El resto de la Comisión
estará conformada por al menos un miembro del Concejo Municipal con su
respectivo suplente, y al menos dos miembros de la administración, de los
cuales uno deberá ser necesariamente el funcionario encargado del Departamento
de Ordenamiento Territorial, y su suplente, quien será designado por la
administración. Para el cumplimiento de sus funciones, la municipalidad deberá
proveer el apoyo logístico necesario, conforme a las necesidades y
requerimientos de la Comisión.

Artículo 12. Elección de
sus Miembros y Conformación de la Comisión. Para la
elección de los miembros de la comunidad que integrarán la CETEC, se deberá en
un primer momento realizar asambleas distritales, una en cada distrito,
convocadas al efecto por los Consejos de Distrito, a solicitud del Concejo
Municipal, previo requerimiento de la Administración. Dicha convocatoria se
deberá realizar en un plazo de un mes posterior a la publicación y entrada en
vigencia del Plan, en lo que respecta a su primera conformación, o bien, en el
mismo plazo de un mes, posterior al inicio de labores de los nuevos representantes
locales electos, según corresponda conforme al inicio de cada nuevo período del
gobierno municipal.

Una vez iniciada la
asamblea, conforme al orden del día que cada Concejo de Distrito establezca, se
dará oportunidad a los participantes para que propongan candidatos o candidatas
que cumplan con los perfiles profesionales indicados en el artículo anterior, a
ocupar el puesto de representante comunal ante la CETEC. El candidato que
reciba más votos en la asamblea será el miembro propietario, y quién le siga en
número de votos será su suplente.

Para la realización de las
asambleas distritales de elección de los miembros de la CETEC, la
Administración podrá facilitar una guía con insumos metodológicos, con la
finalidad de asegurar un proceso objetivo y acorde a las funciones que deberá
desempeñar el Órgano colegiado.

El Concejo municipal deberá
ser informado de los representantes comunales electos ante la CETEC, por parte
de los Concejos de Distrito respectivos, en un plazo de 8 días hábiles posterior
a su designación, y en la sesión posterior a dicha comunicación, el Concejo
deberá acordar y nombrar a sus representantes, propietarios y suplentes, ante
la Comisión.

En el mismo acto en que
designe a sus representantes, el Concejo deberá convocar de igual forma a los
miembros representantes de la comunidad, así como a quien ocupe el cargo de jefe
del Departamento de Ordenamiento Territorial de la municipalidad, para la juramentación
respectiva de todos los miembros de la CETEC, con la finalidad de dar inicio a
la gestión de dicha comisión como órgano de este Concejo.

En lo que respecta al
nombramiento del miembro suplente de la administración, éste será designado por
la alcaldía, una vez recibida la recomendación por parte del Departamento de
Ordenamiento Territorial, debiendo comunicar su decisión al Concejo en un plazo
de 8 días hábiles previo al acto de juramentación de los miembros de la
Comisión, a efectos de que pueda ser debidamente convocado y juramentado en
dicha oportunidad.

El Departamento deberá
acreditar ante la alcaldía, la idoneidad técnica de la persona escogida como su
suplente, pudiendo siempre la Administración designar a otro funcionario,
mediante criterio técnico y motivado que justifique dicha decisión y el rechazo
a la recomendación realizada por la DOT.

Artículo 13. Plazo del
Nombramiento y Naturaleza de la Función. Los
miembros de la CETEC permanecerán en sus cargos por todo el periodo de gobierno
para el cual fueron nombrados, y para el caso de los miembros de la sociedad
civil, podrán ser reelegidos de forma consecutiva hasta por dos períodos de
gobierno seguidos, y con alternancia de periodos, sin límite de reelección
establecido, para las conformaciones sucesivas de la Comisión. Los
representantes de la municipalidad podrán asimismo, continuar como miembros,
siempre que se mantengan en sus cargos y sean expresamente designados por el
nuevo gobierno local electo.

Artículo 14. Órganos de la
CETEC. Los miembros de la CETEC, una vez electos y
juramentados, nombraran en su primera sesión, un directorio conformado por un Presidente
y Secretario de la Comisión. Las labores de Secretaría podrán ser desempeñadas
de igual forma, por la Secretaría del Concejo, la asistente de Secretaría o quien
la municipalidad designe a tal efecto, en caso de que así lo solicite la
Comisión y exista la disponibilidad de personal para realizar dichas funciones.

Artículo 15. Funciones de
la Presidencia. Le corresponde al
Presidente de la Comisión:

a) Elaborar el orden del día.

b) Abrir, cerrar o suspender la sesión.

c) Convocar a sesiones extraordinarias cuando así lo solicite un mínimo de
dos miembros de la Comisión.

d) Someter a votación los asuntos tratados y anunciar el resultado de cada
votación.

e) Representar a la comisión en todos aquellos eventos locales, nacionales
e internacionales.

f) Firmar con el secretario las actas

Artículo 16. Funciones de
la Secretaría. Le corresponde al
Secretario, o a quien realice dichas funciones al servicio de la Comisión:

a) Levantar y confeccionar el acta de cada sesión en donde se hará constar
los acuerdos tomados.

b) Firmar junto con el presidente las actas.

c) Llevar las actas en un libro foliado y sellado por la Municipalidad.

d) Formar un expediente por cada asunto o proyecto presentado.

e) Transcribir o notificar los acuerdos de la Comisión o cualquier otra
función que la Comisión le encargue.

f) Leer la correspondencia recibida.

g) Redactar y firmar la correspondencia a enviar.

Artículo 17. Funciones. Le corresponde a la CETEC las siguientes funciones:

a) Servir de enlace entre la empresa, consorcio, equipo profesional, ente o
institución que elabore las modificaciones o actualizaciones futuras al POT (en
aquellos casos en que la municipalidad contrate los servicios y no realice las
modificaciones o actualizaciones por cuenta propia), y la Municipalidad,
SETENA, el INVU y demás instituciones, según corresponda.

b) Velar porque se cumpla la Ley de Planificación Urbana en relación con
las disposiciones de los planes reguladores.

c) Denunciar ante el Concejo Municipal, cuando se determine o presuma que existen
incumplimientos de la legislación actual en la elaboración de los planes de ordenamiento
territorial en el Cantón.

d) Participar activamente en los talleres y reuniones que se convoquen por
el ente que esté elaborando o actualizando el POT para conocer la visión de la
sociedad civil sobre las nuevas propuestas del Cantón.

e) Vigilar y fiscalizar que los profesionales que eventualmente se
contraten para elaborar las modificaciones al POT, en caso de que así lo decida
la municipalidad, lleven a cabo una amplia divulgación en todos los distritos
para que los ciudadanos y las diferentes organizaciones participen en los
talleres que sean convocados.

f) Fiscalizar que las diversas observaciones e inquietudes de los
ciudadanos y sus organizaciones sean conocidas y analizadas por parte del
equipo profesional que eventualmente se contrate para modificar o actualizar el
POT.

g) Fiscalizar que la visión del Cantón sea equilibrada con respecto a todos
los intereses de los y las ciudadanas que participaron en los talleres.

h) Informar periódicamente al Concejo Municipal sobre el avance en la
elaboración de las modificaciones o actualizaciones del POT, cuando así
proceda.

i) Atender y tramitar lo correspondiente a las interrogantes que presenten
los ciudadanos, relacionadas con el POT, con posterioridad a la audiencia
pública, conforme a lo indicado en el artículo 17 de la Ley de Planificación
Urbana.

j) Atender, emitir criterio y tramitar las denuncias en contra de
particulares o de funcionarios públicos, por incumplimientos en perjuicio de
las disposiciones del POT, de conformidad con lo indicado en el artículo 23 del
presente reglamento.

k) Velar porque todas las mociones que se presenten antes, durante y
después de la audiencia pública se analicen y respondan. Para este cometido, se
recogerán, analizarán y sistematizarán las respuestas, conforme a las
disposiciones metodológicas que serán definidas en un instrumento normativo
local, aprobado a tal efecto.

l) Vigilar que la administración municipal incluya en el presupuesto
municipal los recursos necesarios para la implementación y el mantenimiento del
POT.

m) Coordinar con otras comisiones de ordenamiento territorial de los
cantones limitantes en temas atinentes a sus funciones (escorrentías,
urbanizaciones, problemas limítrofes, conectividad vial, ambiente, salud,
etc.).

n) Fiscalizar y dar seguimiento a la realización de los proyectos de
renovación urbana que se promuevan en el cantón, de conformidad con las
disposiciones del capítulo sexto del POT.

o) Asesorar al Concejo municipal, mediante la emisión del criterio
respectivo sobre la interpretación adecuada del POT, para la aprobación de
anteproyectos, licencias de construcción y urbanización en proyectos
urbanísticos (urbanizaciones y fraccionamientos con fines urbanísticos)
condominios y proyectos de construcción mayores a 1000 m2 de área constructiva.
En este caso será necesario que la CETEC indique de forma expresa en el
criterio indicado, que el proyecto o solicitud presentada se ajusta a los
principios y lineamientos del POT.

Para el cumplimiento de las
funciones previamente indicadas, la CETEC podrá solicitar criterios técnicos a
funcionarios de la administración municipal, así como a asesores técnicos
externos, para lo cual el Concejo y la Administración le brindarán el apoyo logístico
y financiero necesario, según corresponda.

Artículo 18. Renuncias y Sustituciones de los Miembros de la Comisión. En caso de renuncia de un
miembro propietario representante de la comunidad o de su expulsión, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 21 del presente Reglamento, el miembro suplente ocupará su puesto como miembro
propietario, y será juramentado por el Concejo.

En caso de que se produzca
una renuncia sucesiva y un distrito se quede sin representación ante la
Comisión, la Comisión deberá informar al Concejo, para que éste a su vez
informe a la Administración de lo sucedido, y de forma conjunta, ambos órganos
puedan proceder a coordinar con el Concejo de distrito respectivo, en un plazo
máximo de un mes, la asamblea distrital para la designación de dos nuevos
miembros, uno propietario y uno suplente, según el procedimiento previamente
indicado en este capítulo.

Artículo 19. Sesiones y
Votación de Acuerdos. La Administración Municipal
brindará un espacio físico dentro de las instalaciones de la municipalidad para
que la Comisión pueda sesionar, en el interés de procurar otorgarle a la CETEC,
las mismas condiciones para sesionar que a las otras comisiones del Concejo.

Las sesiones, las cuales
serán públicas, serán convocadas por el presidente de la Comisión con un mínimo
de 24 horas de antelación, indicando lugar, día y hora para la sesión, y las mismas
se celebrarán de acuerdo con el volumen de trabajo existente, respetando como mínimo
la celebración de una sesión mensual, pero con la posibilidad de celebrar
sesiones semanales, si así se considera necesario, en razón de la cantidad o
complejidad de los asuntos a ser conocidos por la CETEC.

La Comisión podrá sesionar
extraordinariamente en cualquier otro lugar del Cantón, siempre y cuando así?
se decida a lo interno, por simple mayoría de votos, y siempre que se cuente
con el quórum mínimo para sesionar, el cual quedará constituido con la
presencia de la mitad más uno de los miembros que conforman la Comisión, tanto
para las sesiones ordinarias como extraordinarias.

Cualquier iniciativa
deberá? ser presentada por escrito a modo de moción y debidamente firmada por
al menos dos miembros de la Comisión, y se deberá resolver todos los asuntos que
sean sometidos a conocimiento de la Comisión por votación decidida por mayoría simple,
a falta de acuerdo unánime, quedando firmes en el momento de su votación.

En caso de que existan
criterios contradictorios y por lo tanto no haya unanimidad en el seno de la
Comisión sobre la resolución de un determinado asunto entre sus integrantes, se
interpretará como el criterio técnico oficial de la administración, el que sea
presentado ante la CETEC por su representante. De igual forma, existirá la
posibilidad de presentar dictámenes de minoría por parte de los integrantes de
la Comisión, a efectos de que dichas posiciones puedan ser conocidas por el
Concejo, de previo a la toma de acuerdos relativos a la implementación
específica del POT.

Artículo 20. Inadmisibilidad de Recursos ante Dictámenes de la CETEC. Ante los criterios, informes y
demás actuaciones que realice la Comisión, no se podrán presentar recurso alguno, dado que los
mismos no producen efectos de forma directa sobre los administrados, debiendo dirigirse cualquier
reclamación de forma directa en contra de los acuerdos del Concejo Municipal que aprueben o rechacen
dichos dictámenes. Dichos recursos se deberán tramitar de conformidad con las disposiciones del
Código Municipal.

SECCIÓN TERCERA.
DEPARTAMENTO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Artículo 21. Departamento
de Ordenamiento Territorial. El DOT es el responsable de
promover por parte de la municipalidad, el desarrollo sostenible del
territorio, por medio de la aplicación del POT.

Artículo 22. Funciones. En la implementación, ejecución y supervisión del POT, y en concordancia
con el Manual de Organización y Funciones y el Manual Descriptivo de Puestos de
la municipalidad, la DOT deberá realizar las siguientes funciones:

a) Representar técnica y administrativamente a la municipalidad, en los
procesos de consultoría que se llevan a cabo para formular, actualizar,
modificar y mejorar el Plan. Incluye la responsabilidad sobre los recursos
financieros destinados para tal fin.

b) Proponer las directrices administrativas necesarias que emita la
Dirección de Desarrollo Urbano y la Alcaldía para unificar criterios en la
aplicación del POT, la aclaración de enunciados y la ampliación del alcance de
una política pública definida o parte de esta.

c) Proponer, coordinar y participar activamente en la elaboración de los
instrumentos complementarios requeridos, de naturaleza técnica o jurídica, para
implementar e instrumentalizar las disposiciones del POT en el territorio
local.

d) Realizar el inventario, control, mantenimiento y emisión de criterios
técnicos respecto al Reglamento de Mapa Oficial, mediante el cual se determinan
las propiedades que conforman el demanio público (calles, parques, juegos
infantiles, facilidades comunales, equipamientos, etc.) así como las
necesidades de suelo que pueda tener la municipalidad a futuro. En
consideración de lo anterior, recae sobre esta sección la responsabilidad de
dar criterio técnico para determinar si una vía o una propiedad pertenecen al
dominio público.

e) Realizar el inventario, control, mantenimiento y emisión de criterios
técnicos respecto a la definición de las áreas previamente urbanizadas
utilizando sistemas de información geográfica.

f) Emitir criterios técnicos respecto a la aplicación y/o combinación de
incentivos y cargas urbanísticas para la consecución de las metas establecidas
en el POT.

g) También es su responsabilidad llevar un inventario de los compromisos
adquiridos en En caso de que existan criterios contradictorios y por lo tanto
no haya unanimidad en el este ámbito por el municipio (los incentivos
concedidos al administrado) y por los administrados (las cargas urbanísticas,
las medidas de mitigación de impacto, las contribuciones especiales y las
prácticas incentivables determinadas en cada caso en específico).

h) Analizar, promover y emitir criterios técnicos respecto a la aplicación
de instrumentos de gestión del suelo incluidos en el POT, como puede ser la
aplicación de la tasa de valorización para la construcción de obras públicas,
concesión onerosa del derecho de construcción, transferencia de potencial
constructivo, reajuste de terrenos, entre otros.

i) Establecer, administrar y alimentar un sistema de indicadores que
permita dar seguimiento a las políticas promovidas a través del POT con el fin
de contar con información fidedigna respecto al alcance de la normativa
implementada y determinar futuras modificaciones al instrumento de
planificación.

j) Coordinar y desarrollar proyectos de renovación urbana y planes
urbanísticos detallados, tal y como lo estipula la Ley de Planificación Urbana
y la normativa del Plan.

k) Promover y emitir criterios respecto a instrumentos de planificación
territorial de escala detallada o sectorial que se definan en el POT como
planes urbanísticos detallados, planes maestros (master plan), planes de infraestructura
pública, entre otros.

l) Asesorar y capacitar a los distintos órganos que conforman la estructura
municipal, en los nuevos conceptos, instrumentos y metodologías introducidas
por el POT. Para lograr dicho objetivo, se podrá recurrir a la organización de
talleres o capacitaciones, entre otras estrategias dirigidas a capacitar el
personal encargado de ejecutar las disposiciones del Plan.

m) Promover proyectos estratégicos para la articulación del POT en materia
de infraestructura y equipamiento público, los cuales podrán ser desarrollados
por la municipalidad de forma directa, o mediante la articulación de alianzas
con sujetos públicos o privados.

n) Desarrollar y coordinar una estrategia permanente de comunicación,
dirigida a informar a la comunidad acerca de los elementos principales del POT,
y en particular, con relación a los cambios sobrevenidos en la gestión
territorial municipal como consecuencia de su implementación en el territorio
local. Se deberán organizar talleres, conversatorios, concursos, cursos, entre
otras actividades que puedan ser propuestas para lograr una efectiva comprensión
del instrumento por parte de los vecinos del cantón.

o) Realizar los informes anuales y quinquenales contemplados en los
artículos 6 y 8 del presente Reglamento, con el propósito de informar a la
Administración y a la CETEC, sobre el proceso de implementación del POT, y con
relación a las eventuales modificaciones que sea necesario incorporar al
instrumento.

SECCIÓN CUARTA.
INCUMPLIMIENTOS Y SANCIONES

Artículo 23. Régimen
Disciplinario de los Miembros de la CETEC. La CETEC
notificará al Concejo Municipal, previa realización del debido procedimiento
que se describe en el presente artículo, acerca de la solicitud de destitución
de algunos de los miembros de la Comisión, cuando alguno incurra en las
siguientes causales:

a) Por violación evidente comprobada de la leyes y reglamentos que regulan
esta materia, así como a la normativa legal que rige las buenas costumbres y la
moral pública.

b) Por cambio de domicilio que implique que el miembro deje de residir en
el Cantón.

c) Cuando un funcionario Municipal o un regidor renuncie o deje de laborar
para la Municipalidad.

d) Cuando algún miembro por diversas razones dejó de asistir a tres
sesiones en forma consecutiva e injustificada, o bien no asista a cinco
sesiones en forma alterna e injustificadas, durante un año.

La recomendación de
separación podrá ser formulada por cualquier miembro de la Comisión, siempre
que el miembro del cual se solicita su remoción, se encuentre presente, y
deberá ser votada por la mayoría simple de los miembros presentes en la sesión
en que se conozca la petición, para ser conocida por la Comisión. En caso de
que se vote en favor de conocer la recomendación, y una vez expuestas las razones
por el miembro proponente para solicitar la separación, y escuchado de igual
forma al miembro objeto de la solicitud de separación, la Comisión deberá
votar, acordando o rechazando la solicitud, y posteriormente deberá comunicar
su recomendación al Concejo, para que éste órgano tome los acuerdos respectivos.

Artículo 24. Disposiciones
Generales Sobre Sanciones y Procedimientos. Sin
perjuicio de lo dispuesto en el capítulo quinto del POT con relación a las
demoliciones, todo acto violatorio del POT y sus reglamentos que se cometa por
parte del profesional responsable de un proyecto, del propietario del inmueble,
de sus representantes legales, o por cualquier administrado, se sancionará de
la siguiente forma por parte de la administración municipal.

a) Clausura del Local: Procederá cuando se instalen, realicen o desarrollen actividades
comerciales o de servicios, en edificios o construcciones ya existentes, que impliquen
un uso que no concuerde con la zonificación indicada. El local deberá permanecer
clausurado en tanto no cumpla con el trámite respectivo y proceda a cancelar la
multa respectiva, equivalente al cincuenta por ciento (50%) del importe anual
de la patente.

b) Suspensión de Obra: Procederá contra toda obra que se ejecute en contravención de la
zonificación establecida, así como en caso de contravención de las condiciones
y de los acuerdos que otorgaron la licencia constructiva al administrado. Para la
aplicación de la sanción se podrá solicitar el auxilio de la Fuerza Pública, y
la misma se mantendrá en todos sus efectos hasta que el infractor no se ajuste
o cumpla las previsiones normativas comprendidas en el presente Reglamento, y
proceda a cancelar la multa respectiva, equivalente a diez veces el importe del
monto cobrado por el permiso de construcción.

c) Suspensión de la Obra o
de las Actividades y Demolición de la Obra: En caso
de riesgo inminente a la seguridad de las personas y bienes, por la naturaleza
o estado de la construcción, remodelación u otro de edificaciones, infracción insubsanable
al POT, podrá la municipalidad, previa valoración de dicha circunstancia,
ordenar la demolición o destrucción de la obra, por cuenta y a cargo del
infractor.

En caso de recurrencia, la
Municipalidad podrá realizar dicha acción con personal municipal y proceder
ejecutoriamente al cobro de los costos o gastos incurridos. Se aplicarán además
todas las sanciones civiles y penales contempladas en las Leyes especiales,
tales como pero no limitadas a la Ley de Planificación Urbana, La Ley de Construcciones,
El Código Municipal, La Ley Orgánica del Ambiente y Ley Forestal.

Artículo 25. Incumplimiento
del POT por Parte de los Funcionarios Municipales y otros Funcionarios
Públicos. Todo incumplimiento del POT por parte de un
funcionario municipal o de otra institución estatal, será susceptible de ser
denunciado y de generar responsabilidades administrativas, civiles y penales en
su contra.

Dicha situación, en el caso
de los empleados municipales, puede conllevar al despido sin responsabilidad
patronal para la municipalidad, previa realización del debido procedimiento administrativo
contemplado en la Ley General de la Administración Pública. Ante el conocimiento
de una situación en donde se presuma el incumplimiento del POT por parte de un
funcionario, se deberá presentar la denuncia ante la Administración, la CETEC o
el Concejo, siempre que dichos funcionarios no sean objeto de la denuncia
planteada ante dichos órganos, a efectos de que dichos órganos canalicen las
denuncias respectivas, ante las instancias correspondientes.

CAPÍTULO SEGUNDO. MAPA
OFICIAL

SECCIÓN PRIMERA.
INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DEL MAPA

OFICIAL

Artículo 26. Objeto. El presente capítulo regula lo concerniente al mapa oficial, el cual de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Planificación Urbana, se define como el
mapa o conjunto de mapas que de forma expresa indica los trazados de vías públicas y áreas de
reserva para usos y servicios comunales, sean aquellas áreas de calles, plazas, jardines, parques u
otros espacios abiertos de uso público y general. Se incluye en el Mapa Oficial, identificado como
anexo primero del POT, las áreas entregadas al uso público, como aquellas demarcadas
preventivamente, incluidas las continuidades viales y las áreas de reserva futura para
equipamientos, propuestas para la consolidación del tejido urbano existente.

Artículo 27. Principio de Inmatriculación de los Bienes de Dominio Público. En concordancia con lo
dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, Todos los bienes de dominio público,
sin importar que hayan sido entregados a la municipalidad o que ostenten dicha naturaleza en razón
de su uso, y que hayan sido incluidos en el mapa oficial, como las vías públicas y áreas dedicadas a
servicios comunales, son bienes demaniales o públicos, lo cual significa que no necesitan ser
inscritos en el Registro de la Propiedad de Bienes Inmuebles, para consolidar la titularidad
demanial de dichos bienes.

Lo anterior implica que, a
partir de la promulgación del POT, el Mapa Oficial se constituye como registro
único y fehaciente para la determinación del dominio público, municipal y estatal,
existente en el cantón.

Artículo 28. Accesibilidad
al Espacio Público. Los parques, jardines,
alamedas y calles públicas son de libre acceso a todas las personas, los que al
usarlos tienen la obligación de conservarlos en el mejor estado posible.

Artículo 29. Inventario
Existente. De conformidad con las directrices
municipales establecidas para el levantamiento de bienes públicos de la
municipalidad de San Pablo, se han identificado e incorporado al mapa oficial,
los bienes de dominio público municipal y estatal ubicados en el cantón. El
inventario de estos bienes, deberá ser periódicamente actualizado, de
conformidad con lo indicado en el artículo 43 del POT.

Artículo 30. Contenido del Mapa Oficial. Dentro del elenco de bienes públicos municipales o
estatales que se incluyen en el Mapa Oficial, además de las vías públicas existentes y las
continuidades viales proyectadas, incorporadas conforme a las recomendaciones incluidas en los
estudios viales coordinados por la municipalidad, se identifican de igual forma los cementerios,
clínicas, colegios, establecimientos de salud, establecimientos educativos, edificios
institucionales, parques y plazas, localizadas en el territorio local. Se excluye del contenido del
mapa oficial, las propiedades privadas en las cuales se brindan servicios públicos, por parte de
entidades estatales o por parte de la municipalidad, en consideración de que dichas propiedades no
forman parte del dominio público legalmente constituido.

SECCIÓN SEGUNDA.
ADQUISICIÓN, GESTIÓN Y ENAJENACIÓN DEL

DOMINIO PÚBLICO MUNICIPAL

Artículo 31. Reservas
Públicas Para Futuros Equipamientos. De conformidad con el resultado
de los estudios que fundamentan el POT, y considerando las necesidades futuras de
cobertura e infraestructura del cantón, se incluye como parte del contenido del
Mapa Oficial, las áreas de reserva pública previstas para futuros
equipamientos.

Artículo 32. Condiciones
Aplicables a las Propiedades que Soportan Reservas Públicas Para Futuros
Equipamientos. A todas aquellas
propiedades que sean catalogadas en el Mapa Oficial, como áreas de reserva
pública para futuros equipamientos, se les aplicará las disposiciones de
zonificación de suelo y clasificación de actividades establecidas para dichos
predios, de conformidad con la zonificación incluida en el Plan.

No obstante lo anterior, se
deberá indicar por parte de la municipalidad en los certificados de uso de suelo
que sean emitidos sobre dichas propiedades a solicitud del interesado, que de
previo a la aprobación de cualquier proyecto de segregación, urbanización o
construcción que sea solicitado en dichas propiedades, se deberá primeramente
realizar una oferta de compra venta a la municipalidad, permitiendo de esta
forma que la corporación municipal pueda adquirir el predio, o una porción del
mismo de conformidad con las disposiciones del artículo siguiente, de forma
preferente, o bien indicar su rechazo a la adquisición de dicho predio, en
razón del interés público manifiesto, de conformidad con lo indicado en el Mapa
Oficial.

La oferta realizada a la
municipalidad por parte del interesado, así como la resolución en la que se
indica la decisión municipal sobre la adquisición o rechazo de la oferta por
parte del municipio, deberá constar en el expediente del trámite solicitado. La
adquisición de estas propiedades deberá apegarse de forma integral y en lo que
proceda, a la Ley de Contratación Administrativa, su Reglamento y demás
normativa aplicable.

Artículo 33. Clasificación y Parámetros Aplicables
a las Áreas de Reserva Pública para futuros
equipamientos. De conformidad con las
disposiciones del artículo anterior, se establece la siguiente clasificación
para las áreas de reserva, así como los parámetros para la adquisición de
dichos terrenos, y los destinos dispuestos para dichas áreas:

Área de Reserva Pública Para la Ampliación del Cuadrante Urbano de San Pablo (ARP1): Todos los
propietarios de terrenos cuya superficie sea igual o mayor a dos mil metros cuadrados, y que se
encuentren dentro de esta área, deberán ofrecer, en la eventualidad de que deseen vender sus
propiedades, de forma conjunta o separada, dichos terrenos a la municipalidad, permitiendo su
adquisición por parte del gobierno local, cuando así la necesidad institucional o el interés público
lo requiera, de la totalidad o de una fracción de dichos predios. Se podrá adquirir una fracción de
los terrenos incluidos en las áreas de reserva, de conformidad con lo indicado en el párrafo
anterior, siempre que dicha fracción de terreno no sea menor a dos mil metros cuadrados y no mayor a
veinticinco mil metros cuadrados. Los terrenos que adquiera el municipio bajo esta condición deberán
ser destinados a los usos definidos seguidamente en orden de prioridad:

i. Parque, equipamiento cultural y deportivo que incluya plaza de fútbol o
similar.

ii. Espacio multiuso para actividades feriales, comunales y/o mercado.

iii. Plantel municipal.

iv. Usos institucionales locales y estatales en salud, seguridad pública, educación,
servicios administrativos.

b) Área de Reserva Pública Para la Ampliación del Cementerio Municipal (ARP2): Todos los
propietarios de terrenos colindantes al este y al norte del actual Cementerio Municipal deberán
ofrecer, en la eventualidad de que deseen vender sus propiedades, de forma conjunta o separada,
dichos terrenos a la municipalidad, permitiendo su adquisición, cuando así la necesidad
institucional el interés público lo requiera.

La municipalidad podrá
adquirir la totalidad o una porción de dichos predios, siempre que dicha
fracción no sea menor a dos mil metros cuadrados y no mayor a cinco mil metros cuadrados.

i. Los terrenos que adquiera el municipio bajo esta condición deberán ser
destinados, en cualquier caso, para la ampliación, remodelación y mejoramiento
de la infraestructura del cementerio.

c) Área de Reserva Pública
de Calle Cordero (ARP3): Todos los propietarios de
terrenos cuya superficie sea igual o mayor a dos mil metros cuadrados, deberán
ofrecer, en la eventualidad de que deseen vender sus propiedades, de forma
conjunta o separada, dichas propiedades a la municipalidad, permitiendo su
adquisición por parte del gobierno local, cuando así la necesidad institucional
o el interés público lo requiera, de la totalidad o de una fracción de dichos
predios. Se podrá adquirir una fracción de los terrenos incluidos en las áreas
de reserva, de conformidad con lo indicado en el párrafo anterior, siempre que dicha
fracción no sea menor a dos mil metros cuadrados y no mayor a cinco mil metros cuadrados.

Los terrenos que adquiera
el municipio bajo esta condición deberán ser destinados a los usos definidos
seguidamente en orden de prioridad:

i. Parque, equipamientos deportivos y culturales.

ii. Espacio multiuso para actividades feriales y comunales.

iii. Usos institucionales públicos locales y estatales en salud, seguridad pública,
educación, atención de grupos vulnerables, servicios administrativos.

d) Área de Reserva Pública
Rincón de Ricardo (ARP4): Todos los propietarios de
terrenos cuya superficie sea igual o mayor a dos mil metros cuadrados, deberán
ofrecer, en la eventualidad de que deseen vender sus propiedades o una fracción
de ellas, de forma conjunta o separada, dichas propiedades. Lo anterior, a
efecto de facilitar su adquisición total o parcial, por parte del gobierno
local, por motivo de interés público o institucional.

La adquisición de una
fracción de terreno se podrá realizar siempre que la misma no sea menor a dos
mil metros cuadrados y no mayor a diez mil metros cuadrados.

Los terrenos que se
adquieran bajo esta condición deberán ser destinados a los usos definidos
seguidamente en orden de prioridad:

i. Parque, equipamientos culturales y deportivos, que incluya una cancha de
fútbol o similares.

ii. Espacio multiuso para actividades feriales y comunales.

iii. Usos institucionales públicos locales y estatales en salud, seguridad pública,
educación, servicios administrativos.

e) Área de Reserva Pública
Las Cruces (ARP5): Todas los propietarios de terrenos
cuya superficie sea igual o mayor a dos mil metros cuadrados, deberán ofrecer,
en la eventualidad de que deseen vender sus propiedades o una fracción de
ellas, de forma conjunta o separada, dichas propiedades a la municipalidad,
permitiendo su adquisición por parte del gobierno local, cuando así la
necesidad institucional o el interés público lo requiera. La adquisición de una
fracción de terreno se podrá realizar siempre que la misma no sea menor a dos
mil metros cuadrados y no mayor a quince mil metros cuadrados.

Los terrenos que se
adquieran bajo esta condición deberán ser destinados a los usos definidos
seguidamente en orden de prioridad:

i. Usos educativos y de formación técnica.

ii. Plantel y usos municipales institucionales.

iii. Parque, equipamientos deportivos y culturales.

iv. Espacio multiuso para actividades feriales y comunales.

v. Usos institucionales públicos locales y estatales en salud, seguridad pública,
servicios administrativos.

La prioridad y los usos
propuestos para cada categoría de área de reserva, pueden ser modificados o
transferidos a otro uso público, conforme las determinaciones del POT, mediante
acuerdo municipal, debidamente fundamentado mediante la aportación de un criterio
técnico elaborado por el Departamento de Ordenamiento Territorial, que
demuestre que el uso o equipamiento ya está cubierto en el sector, o que la
oferta de suelo disponible es más propicia para otra actividad o uso.

Artículo 34. Aplicación de la Cesión Urbanística en Áreas de Reserva de uso Público. Las áreas de
reserva de uso público podrán ser solicitadas total o parcialmente por la municipalidad, como parte
de la cesión de área pública de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana,
cuando se pretenda transformar el suelo de los predios comprendidos en estas áreas.

También podrán ser
adquiridas total o parcialmente estas áreas por promotores inmobiliarios, con
la finalidad de entregar posteriormente a la municipalidad estos terrenos, como
contraprestación para adquirir valores mejorados de los parámetros urbanísticos
definidos para la zona o subzona, de conformidad con las disposiciones del
capítulo quinto del POT.

Artículo 35. Naturaleza de
las Continuidades Viales. Las continuidades viales constituyen
reserva de dominio público, para la ampliación futura de la red vial cantonal.

En razón de lo anterior, no
se consideran calles públicas, y por lo tanto, no le son aplicables las
disposiciones sobre segregación o transformación de suelo frente a calle
pública, en el tanto no sean habilitadas como consecuencia de dichos procesos,
e incorporadas de forma definitiva al dominio público municipal.

Artículo 36. Disposiciones Aplicables a Propiedades que Soportan Continuidades Viales. A todas
aquellas propiedades que soporten continuidades viales de conformidad con lo establecido en el Mapa
Oficial de la Municipalidad, se les aplicará las siguientes condiciones:

a) Las propiedades que soportan continuidades, dado el interés público
manifiesto en lo que respecta a la ampliación de la red vial cantonal, podrán
ser adquiridas por la municipalidad, mediante cualquier forma de adquisición de
dominio contemplado en la legislación vigente.

b) De conformidad con los principios y procedimientos previstos en el POT,
para la formalización, extensión y consolidación de la red vial municipal, así
como del tejido urbano que articula dicha red, se deberá ceder y habilitar la
continuidad a favor del dominio público municipal, en aquellos casos donde se
lleve a cabo un proceso de urbanización, con el correspondiente sustento
técnico, por parte de la municipalidad.

Artículo 37. Incorporación
de Nuevas Vías Públicas. El municipio podrá
incorporar nuevas vías públicas al mapa oficial, siempre y cuando los
propietarios de los terrenos cedan las mismas con la infraestructura
correspondiente de conformidad con los requerimientos indicados en el capítulo
séptimo del POT, las mismas estén contenidas en el mapa oficial del POT como
continuidades viales, no se pretendan abrir nuevas vías públicas fuera del anillo
de contención urbana del GAM y éstas sean a su vez aceptadas por el Gobierno
Local, mediante acuerdo en firme por parte del Concejo Municipal.

La municipalidad no
aceptará nuevas vías públicas que se consideren inconclusas, con infraestructura
deficiente o que no cumplan con las dimensiones mínimas establecidas en el capítulo
séptimo del POT, a partir de la aprobación de dicho instrumento.

En los casos donde se
cumplan las condiciones indicadas en este artículo, la Municipalidad podrá
condicionar la aceptación de las vías que a su juicio amerite, al pago de la
respectiva tasa de valorización, de conformidad con lo establecido en el
artículo 71 de la Ley de Planificación Urbana.

Artículo 38. Fondo de
Tierras. La municipalidad deberá adquirir el suelo que
permita conformar un fondo de tierras, para la construcción de equipamientos
que sean requeridos a futuro, como consecuencia de las necesidades que puedan
presentarse por parte de la comunidad en el territorio local. Para conformar
dicho fondo, la municipalidad deberá realizar las siguientes acciones, con la
finalidad de constituir un fondo específico para la adquisición de terrenos:

a) La municipalidad deberá conformar una figura jurídica, la cual podrá ser
un fideicomiso, una SPEM o cualquier otra modalidad prevista en el ordenamiento
jurídico vigente, que permita manejar los recursos dispuestos para la creación
del Fondo, de forma independiente a los recursos municipales ordinarios, y
únicamente para el cumplimiento de los fines previstos en el presente artículo.

b) La municipalidad destinará anualmente un monto equivalente al diez por
ciento recaudado por concepto de los permisos de construcción, para la
constitución y financiamiento periódico de dicho Fondo.

c) Asimismo, los recursos financieros que se perciban por venta de derechos
adicionales de edificabilidad, y pagos por cargas urbanísticas aplicables a
operaciones urbanas complejas, deberán ser destinados de forma exclusiva al
financiamiento del Fondo.

d) La municipalidad podrá financiar de forma extraordinaria el Fondo, con
los recursos obtenidos de la venta de propiedades municipales patrimoniales,
que puedan ser enajenadas a favor de un tercero, de conformidad con el marco
jurídico aplicable.

e) Los recursos financieros que conforman este fondo se deberán utilizar
conforme a las siguientes disposiciones:

i. Para la adquisición de predios en Áreas de Reserva de Uso Público, se podrá
utilizar al menos un cincuenta por ciento del monto recaudado anualmente. El
uso y destino de los predios adquiridos se determinará de conformidad con lo
establecido en el artículo 32 de este Reglamento.

ii. Para la adquisición de predios que no se ubiquen en Áreas de Reserva de Uso
Público, se podrá utilizar hasta un veinte por ciento del monto recaudado
anualmente. El uso y destino de los predios adquiridos se determinará de
acuerdo a los parámetros de zonificación establecidos en el POT.

iii. Para la adquisición de predios o porciones de estos, cuyo fin específico
sea la ampliación del derecho de vía existente y la conformación de nuevas vías
públicas, se podrá utilizar entre un diez por ciento y un cuarenta por ciento
del monto recaudado anualmente.

iv. Para la administración y gestión de los recursos destinados al fondo, se
podrá utilizar hasta un máximo del diez por ciento del monto recaudado
anualmente.

Para cumplir con los fines
del presente artículo, la municipalidad deberá elaborar una reglamentación
específica, en la cual se deberán establecer las disposiciones para regular la administración,
formalización de contratos, ejecución de proyectos, así como cualquier otro aspecto
relevante, relacionado con la gestión de los recursos del Fondo.

Artículo 39. Aplicación de
Tasa de Valorización
por Beneficios Generados al Adquirir Terrenos
y Ejecutar Obras de Interés Público. Cuando la municipalidad
determine técnicamente que la adquisición de un terreno o la ejecución de una
obra de su parte para fines de uso público, implica un beneficio directo para
los propietarios que se ubiquen en el entorno de dicho terreno, podrá cobrar la
correspondiente tasa. Lo anterior, de conformidad con lo que establece el
artículo 71 de la Ley de Planificación Urbana y los reglamentos que para tal
efecto promulgue el municipio, a efectos de regular la aplicación de la tasa de
valorización en el Cantón de San Pablo.

Artículo 40. Disposiciones Relativas al uso y Disposición del Dominio Público Municipal. Todas las
propiedades municipales incluidas en el mapa oficial del POT, y todas aquellas que sean incorporadas
con posterioridad a la aprobación de dicho instrumento, podrán ser sometidas de forma total o
parcial, a convenios de administración en favor de terceros, con la finalidad de facilitar la
operación, gestión y mantenimiento de dichos predios.

Los equipamientos que se
implementen sobre el dominio público municipal, de igual forma, deberán de
adecuarse a lo dispuesto en el artículo 112 del presente Reglamento, sin
perjuicio de lo indicado en el artículo 33 del presente reglamento, en lo que
se refiere a las disposiciones sobre áreas de reserva pública.

La municipalidad, en lo que
se refiere a la disposición de los terrenos municipales, tendrá la posibilidad
de utilizar el subsuelo de dichos predios para usos institucionales distintos
al principal, tales como bodegaje, resguardo de maquinaria o cualquier otro uso
que se estime necesario, siempre y cuando no interfiera dicho uso con el uso a
nivel de suelo.

Artículo 41. Enajenación de
Terrenos Municipales Destinados a Parques, Facilidades Comunales y Otros Destinos
Específicos. Los terrenos cedidos y recibidos por la municipalidad,
conforme a las disposiciones del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana,
así como cualquier otro terreno que haya sido adquirido por la municipalidad
para un destino o función específica, y que no sean viables para desarrollar el
fin previsto, podrán ser enajenados en favor de un tercero por parte de la
municipalidad, siempre que se realice el procedimiento indicado en el artículo
siguiente.

Los recursos generados de
las ventas de estos terrenos serán destinados a la adquisición de terrenos
viables para la constitución del Banco de Tierras, según lo dispuesto en el
inciso d) del artículo 39 del presente Reglamento.

Artículo 42. Procedimiento
para la Enajenación de Terrenos Municipales. Para la venta,
donación, o cualquier otro tipo de disposición y enajenación de terrenos
municipales, de conformidad con lo indicado en el artículo anterior, la
municipalidad deberá implementar el siguiente procedimiento:

a) El procedimiento para la enajenación de terrenos municipales, inicia con
la solicitud formal por parte de la administración al Concejo Municipal. Dicha
solicitud deberá incluir de forma específica, el criterio favorable del
Departamento de Ordenamiento Territorial a la solicitud de enajenación del
inmueble, el cual deberá a su vez incluir una identificación exacta del
inmueble a ser enajenado, las razones técnicas y legales por las cuales no es
viable o recomendable implementar el uso específico al cual está destinado el inmueble,
y el proyecto específico que se tiene previsto realizar, con las ganancias o beneficios
obtenidos de la enajenación de dicho terreno.

b) Recibida la solicitud, el Concejo remitirá la misma a la CETEC, para que
en un plazo máximo de un mes, la Comisión emita su dictamen al Concejo, y este
pueda proceder a aprobar o denegar la solicitud, con fundamento en el dictamen
recibido. En caso de que el Concejo se quiera apartar de la recomendación de la
CETEC, deberá aportar, en el acuerdo en que se resuelva la solicitud, los
argumentos técnicos y legales que fundamenten dicha decisión.

c) En caso de que la solicitud sea aprobada por parte del Concejo, dicho
órgano deberá organizar una consulta pública, para presentar a la comunidad los
beneficios que la venta específica del predio o predios sometidos al proceso en
cuestión aportará al cantón.

Todas las observaciones y
comentarios recibidos deberán ser resueltos previamente por la municipalidad, y
presentados de igual forma a la comunidad, en una exposición de resultados
pública de los resultados de dicha consulta ciudadana.

d) Cumplido con el procedimiento de consulta pública y presentación de resultados,
el Concejo deberá ratificar mediante acuerdo respectivo, su decisión de
continuar con el proceso de enajenación del inmueble o inmuebles, según sea el
caso específico.

e) Una vez ratificada la decisión de enajenación del inmueble, se deberá remitir
una solicitud de autorización a la Asamblea Legislativa para el pronunciamiento
final de la desafectación respectiva por parte de dicho órgano, de conformidad
con lo dispuesto en los artículos 261 y 262 del Código Civil, y el artículo 45
de la Ley de Planificación Urbana.

f) La municipalidad, respetando el marco reglamentario general establecido
en el presente artículo, podrá aprobar e implementar un reglamento municipal
específico, para regular aspectos puntuales del procedimiento.

SECCIÓN TERCERA.
ACTUALIZACIÓN Y CONSULTA DEL MAPA OFICIAL

Artículo 43. Naturaleza Dinámica del Mapa Oficial. Se reconoce la naturaleza dinámica del Mapa
Oficial, de tal forma que, en adición al dominio público incluido al momento de su publicación, el
Mapa Oficial debe incluir necesariamente, por medio de su versión digital actualizada y en el tanto
no sea modificada la versión impresa del Mapa, todo aquel dominio público incorporado con
posterioridad a la publicación y entrada en vigor del POT. De conformidad con lo anterior, la DOT
deberá realizar al menos dos actualizaciones anuales al Mapa Oficial en su versión digital, con
posterioridad a la publicación del mismo en el diario oficial, para asegurarse que dicho instrumento
constituya registro fehaciente del dominio público existente en el cantón.

La versión digital del mapa
no reemplaza a efectos normativos la versión oficial aprobada y vigente del
mapa oficial incluido en el POT, sino que su finalidad es de consulta y valoración
técnica, por parte de la Municipalidad y de aquellos interesados en conocer las
modificaciones a dicho mapa, posterior a su aprobación.

Artículo 44. Difusión del Contenido del Mapa
Oficial. ElDepartamento de Ordenamiento Territorial,
deberá disponer de una versión impresa del Mapa oficial, que podrá ser consultada
por los particulares, en el horario de atención a los usuarios, dispuesto por
la municipalidad. El Mapa Oficial, debidamente actualizado en formato digital,
podrá ser igualmente consultado en todo momento, ingresando a la página web
oficial de la municipalidad.

CAPÍTULO TERCERO.
FRACCIONAMIENTOS, URBANIZACIONES Y OTRAS

OPERACIONES DE
TRANSFORMACIÓN DE SUELO

SECCIÓN PRIMERA. CLASIFICACIÓN
DEL SUELO

Subsección primera:
Disposiciones Generales

ARTÍCULO 45. Objeto. Por medio del presente capítulo, se establece la categorización del
suelo aplicable para el cantón, así como las disposiciones aplicables a las
operaciones de transformación de suelo que soliciten realizar los particulares,
el Estado Central o sus instituciones, en el territorio de San Pablo. Dichas
disposiciones se establecen en reconocimiento de que la articulación de un
Modelo de Ordenamiento Territorial conforme a los conceptos, principios y
lineamientos enunciados en el capítulo primero del POT, es únicamente
alcanzable en la medida en que se establezcan lineamientos específicos para la gestión
sostenible del suelo en el cantón.

Artículo 46. Principio de
uso Racional del Suelo. El suelo, como recurso
escaso, debe ser aprovechado de forma eficiente y eficaz. Con base en lo
anterior, se deben considerar las características propias del mismo en función
de su ubicación y situación al momento de definir su categorización.

Artículo 47. Clasificación del Suelo Aplicable al
Cantón de San Pablo. La clasificación del suelo,
definido conforme a las categorías generales reconocidas en la Ley de Planificación
Urbana, y los mecanismos establecidos para transformarlo, instrumentan la gestión
del suelo, conforme a los principios y lineamientos definidos en los artículos
5 y 6 del POT.

Subsección Segunda:
Categorías y Subcategorías de Suelo

Artículo 48. Categorías de
Suelo Reconocidas en el Territorio Local. De
conformidad con las características físicas y aptitudes urbano-ambientales del
cantón de San Pablo, se distinguen tres categorías de suelo reconocidas en el
territorio local:

a) Suelo Urbanizado: Se clasifica como suelo urbanizado, todos aquellos predios o lotes en
los que se han realizado operaciones de transformación de suelo (fraccionamientos,
urbanizaciones o condominios de cualquier tipo), y que como consecuencia de
dichas acciones, han sufrido procesos previos de habilitación urbana. Corresponde
al concepto de cuadrantes urbanos y áreas previamente urbanizadas, incluido en
el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.

b) Suelo Urbanizable: El suelo urbanizable, es todo aquel suelo que permanece en estado
natural, rural o agrícola, no sometido a operaciones previas de transformación
y habilitación urbana, pero que presenta condiciones para ser habilitado,
mediante diferentes procesos de transformación, según su extensión,
características, y disposición, para ser articulado con el tejido urbano
existente.

c) Suelo No Urbanizable: El suelo no urbanizable, corresponde al suelo que debe ser excluido de
procesos de habilitación urbana, por motivos ambientales o para evitar un prematuro
desarrollo urbano. De conformidad con lo anterior, existen restricciones importantes
a los procesos de urbanización o fraccionamientos de predios en dicho suelo, y en
algunos casos, se establece una prohibición total para construir por
disposiciones contempladas en la legislación ambiental aplicable.

Artículo 49. Subcategorías Definidas Para la
Aplicación de las Disposiciones Referidas a las
Operaciones de Transformación de Suelo. Para la
gestión del suelo en el territorio local, se establecen las siguientes
subcategorías, a partir de las categorías definidas en el artículo anterior:

I. El suelo urbanizado se subdivide en las siguientes subcategorías:

a) Suelo Urbano Consolidado
(UC): El suelo urbano consolidado incluye las áreas
previamente urbanizadas, comprendidas dentro de la anterior Zona de Control
Urbano, definida por el Decreto 25902 MIVAH-MP-MINAE del 12 de febrero de 1997
(Reglamento de Zonificación Regional de la GAM). Se incluyen en esta categoría
los predios que conforman los cuadrantes urbanos históricos del municipio, los
predios de urbanizaciones, fraccionamientos y condominios, que cedieron área
pública o están exentos de esta obligación.

b) Suelo Suburbano (SU): Corresponde a los predios de urbanizaciones, fraccionamientos y
condominios, comprendidos dentro de la anterior Zona de Protección, definida
por el Decreto 25902 MIVAH-MP-MINAE del 12 de febrero de 1997 (Reglamento de
Zonificación Regional de la GAM), que cedieron área pública o están exentos de
esta obligación. Estos predios que fueron sometidos a procesos de urbanización
prematura deben servir para delimitar las diferentes subcategorías del suelo de
expansión, y para contener la expansión dispersa del tejido urbano, de forma
que se logre preservar el suelo no urbanizable, delimitado por criterios
ambientales, o urbanísticos.

II. El suelo urbanizable se subdivide en las siguientes subcategorías:

a) Suelo Urbanizable de
Consolidación (URC): Se define como el suelo comprendido
por aquellos predios sin habilitación urbana previa, ubicados dentro de la anterior
Zona de Control Urbano, definida por Plan Regional de Desarrollo Urbano de la Gran
Área Metropolitana y sus modificaciones.

Este suelo se conforma a
partir de "vacíos urbanos", es decir predios que no han sido previamente
urbanizados pero que se encuentran circundados por suelo urbano consolidado, por
lo que es prioritario promover la habilitación urbana de dichos predios, ya
que, al estar rodeado de suelo urbano consolidado, es posible articular este
suelo, en la mayoría de los casos, con el tejido urbano existente, mediante la
generación de infraestructura urbana faltante para completar su habilitación.
El suelo urbanizable de consolidación se divide en tres grupos, de conformidad
con su importancia para la consolidación del tejido urbano existente:

i. Suelo de Consolidación 1 (URC-I): El suelo urbanizable de consolidación
tipo 1 está conformado por aquellos vacíos urbanos que permiten darle continuidad
al tejido urbano existente, por lo que es recomendable realizar una reconfiguración
parcelaria, a efectos de lograr dicha continuidad.

ii. Suelo de Consolidación 2 (URC-II): Corresponde a aquellos vacíos urbanos,
que permiten darle continuidad al tejido urbano existente, donde no es
necesario realizar la reconfiguración del parcelario, pero se recomienda al
menos articular los futuros proyectos con el tejido urbano existente. Se
recomienda, sin embargo, la formulación de un planteamiento general que
considere predios colindantes, para garantizar el diseño geométrico óptimo de
los bloques o cuadrantes resultantes.

iii. Suelo de Consolidación 3 (URC-III): Corresponde a los vacíos urbanos, que,
por su ubicación y relación con predios vecinos, no permiten darle continuidad
al tejido urbano. Existe un faltante de infraestructura, servicios básicos y
área pública requerida que deberá ser atendido mediante la articulación de parámetros
urbanísticos asociados al régimen de suelo.

b) Suelo de Expansión
(URE): Dentro de la categoría de suelo de expansión,
se incluyen los suelos comprendidos dentro de la vigente Zona de Protección
Agrícola, definida por el Decreto 25902 MIVAH-MP-MINAE del 12 de febrero de
1997 (Reglamento de Zonificación Regional de la GAM). Estos suelos, dada su
condición, no han sido objeto de procesos de urbanización previa, no obstante,
presentan condiciones ambientales y urbanas óptimas para el desarrollo, siempre
y cuando se realicen previamente las obras de habilitación requeridas.

El suelo de expansión se
divide en tres grupos o tipos de suelo, de conformidad con su importancia para
la consolidación del tejido urbano existente:

i. Suelo de Expansión 1(URE- I): En este suelo
se promueven operaciones de habilitación urbanística previa y la
reconfiguración predial de los lotes comprendidos en dicha área.

ii. Suelo de Expansión 2(URE-II): Corresponde a vacíos urbanos que permiten consolidar
los predios suburbanos aislados. En este caso no es necesario realizar la reconfiguración
predial, pero si es necesario realizar un planteamiento general que considere predios
colindantes para garantizar el diseño geométrico óptimo de los bloques
resultantes.

iii. Suelo de Expansión 3(URE-III): Corresponde al suelo ubicado en predios
sin urbanizar, los cuales, debido a su ubicación y relación con predios
vecinos, no permiten darle continuidad al tejido urbano existente.

III. El Suelo no urbanizable, se divide en las siguientes subcategorías:

a) Suelo no Urbanizable 1
(NUR-I): Esta subcategoría delimita el área de protección
de los ríos, quebradas y nacientes, establecido por el artículo 33 de la Ley Forestal.
Sobre este suelo, existe una prohibición legal de edificar por motivos ambientales
y por criterios de gestión de riesgo, en razón de la cercanía con los cuerpos
de agua indicados, razón por la cual se deberán plantear estrategias para su
restitución a su estado natural en aquellos predios en los que se haya
edificado, procurando la reubicación de aquellas personas afectadas. Como
requisito para la aprobación de los proyectos constructivos en predios que
tengan esta afectación, se deberá solicitar el alineamiento al INVU de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Forestal.

Dicho alineamiento, en
determinados casos, podrá determinar una mayor distancia de retiro del proyecto
constructivo, que el inicialmente contemplado en la delimitación de este tipo de
suelos, de conformidad con las prerrogativas que revisten al Instituto y las
características de determinados predios, así como de los proyectos a ser
edificados en estos terrenos.

b) Suelo no Urbanizable 2
(NUR-II): Este suelo presenta limitaciones urbanísticas
para ser transformado, ya que tiene una importancia estratégica para el cantón,
pues constituye la reserva de suelo futuro. Su urbanización se considera
prematura por motivos técnicos, ya que existe suficiente suelo urbanizable para
cubrir la demanda actual y futura proyectada, al año 2050.

c) Suelo no Urbanizable 3
(NUR-III): Se define como el suelo ubicado dentro la anterior
Zona de Protección, definida por el Decreto 25902 MIVAH-MP-MINAE del 12 de febrero
de 1997 (Reglamento de Zonificación Regional de la GAM). Incluye las zonas de alta
y muy alta fragilidad ambiental que aún no han sido sometidas a la presión de
procesos de urbanización.

Debido a que son suelos
donde adicionalmente existen pocas construcciones, que existe un potencial
moderado a alto de infiltración y que gran parte del suelo es de vulnerabilidad
hidrogeológica moderada, se prevé su conservación para la preservación de los
mantos acuíferos, garantizar la infiltración hacia los mismos y protegerlos de
actividades potencialmente contaminantes.

De forma complementaria a
la definición conceptual de cada subcategoría incluida en el presente artículo,
se incluye como anexo segundo del POT, El cuadro de criterios operativos
para la definición de subcategorías de suelo, por medio del cual se
presentan la totalidad de los criterios técnicos y legales que fundamentan las
diferentes subcategorías.

Artículo 50. Aplicación de
Planes Urbanísticos Detallados y Planes Maestros en los Suelos URC-I, URC-II,
URE-I y URE-II. En consideración de las
particularidades de los suelos URC-I y URE-I, se considera prioritario que los
predios ubicados en dichas subcategorías sean desarrollados por medio de planes
urbanísticos detallados de forma preferente, por lo que, en virtud de lo
anterior, la realización de dichos planes en estos suelos se considera como una
práctica incentivable, de conformidad con lo indicado en el capítulo cuarto del
POT y en el Anexo Quinto del POT. En el caso de que el propietario decida no realizar
dicho plan para transformar el predio o los predios incluidos en dichas
categorías, deberá aportar como requisito para el otorgamiento del permiso
respectivo, un plan maestro arquitectónico con naturaleza de anteproyecto, el
cual deberá ser formulado a escala de todo el polígono correspondiente al tipo
de suelo en cuestión, delimitado por calles públicas, cauces de dominio público
y suelos de otra categoría.

Dadas las características
de los suelos URC-II y URE-II, los propietarios de predios ubicados en dichos
suelos no deberán realizar planes urbanísticos detallados, sino que únicamente
estarán obligados a realizar un plan maestro, en los términos previamente indicados,
el cual deberá ser aprobado por el Concejo Municipal.

El primer Plan Maestro
generado debe ser respetado por el proponente en lo que a su propiedad se
refiere y servirá como guía para futuros proyectos que se desarrollen en el mismo
polígono. El plan maestro puede ser modificado, no obstante, dichas
modificaciones no deben atentar contra las vías públicas que se quieran
habilitar en el polígono para materializar un cuadrante urbano óptimo que
responda al interés público.

La municipalidad podrá
realizar un reglamento específico que regule los procedimientos para la
formulación, aprobación y ejecución de los planes urbanísticos detallados y
planes maestros en estos suelos de forma obligatoria, y de forma voluntaria en
el resto del territorio local.

SECCIÓN SEGUNDA.
TRANSFORMACIÓN DEL SUELO

Subsección Primera:
Requisitos para Transformar el Suelo

Artículo 51. Operaciones
Urbanas de Transformación del Suelo. Las operaciones urbanas de
transformación del suelo son aquellas que modifican las condiciones naturales e
intrínsecas del suelo, dotándolo de servicios e infraestructura pública, para
otorgarle condiciones de accesibilidad, a fin de que pueda cumplir una
determinada función urbana. Estas operaciones, de conformidad con las
disposiciones del presente capítulo, se califican en fraccionamientos con fines
urbanísticos, urbanizaciones, operaciones urbanas complejas y casos especiales.

Los fraccionamientos
simples no se consideran en sentido estricto operaciones de transformación de
suelo, pues se realizan en suelo previamente urbanizado, no obstante, lo anterior,
dichas operaciones, en virtud de su capacidad para generar divisiones prediales
y modificar el catastro municipal, se regirán por las disposiciones específicas
incluidas en el capítulo tercero, sección primera, del presente reglamento. De
igual forma, los proyectos sometidos al régimen de propiedad en condominio no
serán considerados como operaciones de transformación del suelo por el solo
hecho de tener dicha condición, pero deberán respetar las disposiciones
incluidas en la sección tercera de este capítulo.

Artículo 52. Obligación de Actualizar las Categorías y Subcategorías de Suelo. Por medio de las
operaciones urbanas de transformación del suelo, se modifican las características de un suelo
determinado. En consideración de lo anterior, la municipalidad deberá consignar dichos cambios en un
mapa de categorías y subcategorías de suelo, el cual deberá elaborar y actualizar periódicamente, y
que servirá como insumo complementario para la implementación del POT. Dicho Mapa, en lo que
corresponde a su versión original, se incluye como Anexo tercero del POT.

Este mapa es una referencia
solamente para darle seguimiento a las operaciones urbanas de transformación
del suelo y aplicar incentivos. El mismo no forma parte de la zonificación de
uso del suelo definida en el POT y mediante este no es posible modificar la
zonificación definida, los parámetros urbanísticos, los usos de suelo y su intensidad.

Artículo 53. Aprobación de
Anteproyectos. Todas las operaciones de
transformación del suelo, con excepción de los fraccionamientos simples,
deberán presentar primeramente un diseño de anteproyecto para que el mismo
pueda ser conocido y aprobado por la municipalidad, como requisito previo a la
solicitud de visado de planos y demás trámites relacionados con el otorgamiento
de los permisos constructivos. El procedimiento y los requisitos para la
tramitación y aprobación de anteproyectos, deberán ser reglamentados por la
municipalidad, como complemento al POT.

La aprobación del
anteproyecto no implica de ninguna manera, la aprobación del visado municipal,
permiso de construcción o de la licencia comercial para el proyecto. Para el
caso de los fraccionamientos simples, la presentación del anteproyecto será
voluntaria, para el interesado.

Artículo 54. Licencia de
Urbanización (permiso de construcción). De
previo a la tramitación del visado municipal, al cual se hace referencia en el
artículo siguiente, se deberá tramitar para el caso de proyectos de
fraccionamientos con fines urbanísticos, urbanizaciones y para las denominadas
operaciones complejas, la licencia de urbanización respectiva.

La municipalidad, por medio
del otorgamiento de dicha licencia, permitirá el inicio de las obras de
habilitación urbana respectivas. La municipalidad deberá normar, por medio del Reglamento
Municipal para la Tramitación de Licencias de Construcción y otras Licencias Administrativas,
los aspectos relativos a los requisitos y el trámite a seguir para la obtención
del permiso.

Artículo 55. Obligatoriedad del Visado Municipal para Realizar Operaciones de Transformación del
Suelo. Una vez recibidas las obras de habilitación urbana por parte de la municipalidad, de
conformidad con los requerimientos dispuestos en la licencia de urbanización otorgada, se deberá
tramitar y obtener el visado municipal de los planos catastrados correspondientes a predios
resultantes, de conformidad con lo indicado en el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana.

El visado será otorgado por
parte de la municipalidad, siempre que el plano esté visado por el INVU cuando
amerite, cumpla con todos los requisitos legales y reglamentarios establecidos
en el POT, cumpla con los otros instrumentos normativos aplicables y que lo
indicado en el plano no implique ninguna afectación o disminución del espacio
público existente.

La obligación establecida
en el presente artículo se deberá aplicar en igual medida para toda operación
de condominio o cualquier otra operación de transformación del suelo, que
implique como mínimo, la realización de un fraccionamiento o segregación de predios
y la habilitación por primera vez de suelo urbano.

En el supuesto de que los
funcionarios municipales detecten posibles invasiones en cualquier trámite de
visado de planos de catastro o de permisos de construcción, estarán en la
obligación de informar a la dependencia municipal encargada de interponer los procesos
de demolición.

La municipalidad estará
obligada a iniciar el proceso de demolición y recuperación de esas áreas
públicas, una vez constatada la invasión, de conformidad con lo dispuesto en el
capítulo quinto del POT.

Artículo 56. Visado Municipal de las Fincas Filiales Resultantes en las Operaciones de
Transformación de Suelo Sometidas al Régimen de Condominio. Para el caso del visado de las fincas
filiales, el caso de operaciones sometidas al régimen de condominio, el visado municipal se otorgará
una vez la municipalidad confirme mediante acuerdo municipal, que las obras realizadas fueron
construidas de conformidad con la licencia de urbanización otorgada.

Artículo 57. Visado
Municipal de Fraccionamientos Simples. El
visado para fraccionamientos simples será otorgado por el Departamento de
Ordenamiento Territorial de la municipalidad, el cual tendrá la responsabilidad
no solo de corroborar la existencia de servicios básicos y el cumplimiento de
los parámetros urbanístico establecidos en el POT, sino también identificar
aquellas solicitudes que deban ser tramitadas como fraccionamientos con fines
urbanísticos o urbanizaciones, con la finalidad de informar al interesado, y a
las dependencias municipales correspondientes, de dicha situación.

Artículo 58. Visado de Planos de Catastro en
Predios con Edificaciones. Cuando se solicite el
visado de planos de catastro de predios con edificaciones existentes, según el artículo
33 de la LPU, independientemente de que el plano sea para segregación, reunión
o rectificación de medida, la municipalidad deberá corroborar que exista
independencia funcional entre los predios y las edificaciones existentes.

La independencia entre
predios deberá permitir el tratamiento individual de aguas residuales y
facilitar el acceso por parte de los predios, en caso de ser necesario, a los
servicios básicos tales como electricidad, agua potable, alcantarillado pluvial
y sanitario, entre otros. De igual forma, la municipalidad deberá corroborar
que las construcciones existentes no invadan:

a) Vías públicas, continuidades viales y sus ampliaciones futuras

b) Antejardín y ochavos cuando se requiera,

c) Servidumbres pluviales, de agua potable, accesos excepcionales para uso residencial,
agrícolas o forestales y servidumbres eléctricas,

d) Áreas públicas como parques, juegos infantiles, facilidades comunales,

e) Zonas de protección de ríos, quebradas, nacientes, pozos y acequias.

La invasión de estos
espacios, el uso contrario al POT definido en el mismo, y el faltante de acera
frente a la propiedad, se considerará también motivo de rechazo del visado
municipal.

La municipalidad, mediante
la aprobación de un reglamento interno, podrá regular este procedimiento,
pudiendo establecer de forma expresa, las disposiciones para el tratamiento dado
a los planos inscritos en el Registro Nacional que han sido sujetos de procesos
previos de segregación, y aquellos que no han generado fincas con anterioridad.

Artículo 59. Cargas Urbanísticas Aplicables a Operaciones de Transformación de Suelo. Para efectos
del POT, y en concordancia con la Ley de Planificación Urbana, se interpretará como carga urbana
toda obra requerida para garantizar la habilitación urbana de un predio y la integración de este con
el tejido urbano existente, por medio de la dotación de servicios básicos como estructura de
caminos, carpeta de rodamiento, aceras, cordón y caño, acueducto de agua potable, energía eléctrica,
alcantarillado pluvial, alcantarillado sanitario y telecomunicaciones. De igual forma y como parte
de dicha habilitación, se considera carga urbana la cesión de suelo para parques y juegos
infantiles, facilidades comunales y calles públicas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
40 de la Ley de Planificación Urbana.

Las cargas urbanísticas
deberán ser asumidas por el desarrollador, y la ejecución de las mismas,
incluida la cesión de las áreas a entregar al dominio público, serán requisito
previo para la aceptación de obras.

Sin la verificación del
debido cumplimiento de las cargas correspondientes al proyecto, no se podrá
visar planos de catastro de los predios resultantes de la habilitación urbana, autorizar
la interconexión de los servicios básicos en lo que respecta a la municipalidad
y, si fuera el caso, no se podrá realizar la devolución de las garantías
solicitadas al desarrollador, para asegurar la ejecución de las obras.

Artículo 60. Medidas de Mitigación Aplicables a Operaciones de Transformación de Suelo. Las medidas
de mitigación de impactos urbanos son aquellas obras y acciones que debe realizar el desarrollador
no solo dentro de los límites de su predio, sino también en el área de influencia directa del
proyecto. Todas aquellas redes de infraestructura pública que se vean afectadas por la consecución
de un proyecto, deberán ser consideradas por el desarrollador a efectos de garantizar la provisión
común de los servicios a la comunidad y que el impacto del proyecto planteado pueda ser absorbido
con la infraestructura existente o con las mejoras planteadas a la misma por parte del
desarrollador.

Afectaciones al tránsito
peatonal, vehicular y del transporte público, afectación a redes de servicios
básicos, y afectaciones al ambiente, se considerarán como impactos urbanos susceptibles
de ser atendidos mediante medidas de mitigación por parte del desarrollador, conforme
a los requerimientos que la municipalidad solicite al interesado, debidamente fundamentados
en el criterio técnico emitido por el Departamento de Ordenamiento Territorial,
de previo a la aprobación del visado de las parcelas resultantes de la
operación de suelo realizada.

Además de los materiales y
la mano de obra con sus respectivas cargas sociales, el desarrollador deberá
asumir, conforme a los requerimientos específicos para cada proyecto, los
costos de diseño y administración de las obras, el costo de los terrenos a
adquirir en caso de ser necesario, así como el pago de mejoras o
indemnizaciones por edificaciones que han de ser demolidas o reparadas y, en su
caso, los costos financieros. La municipalidad podrá realizar un reglamento
específico para la mitigación de impactos, de conformidad con lo indicado en el
presente artículo.

Artículo 61. Contribuciones Especiales Aplicables a las Operaciones de Transformación de suelo. De
conformidad con lo establecido en el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, la municipalidad
solicitará, cuando así se justifique mediante estudios técnico - financieros, el aporte de
contribuciones especiales para obras o mejoras urbanas. En observancia de los principios de
razonabilidad y proporcionalidad a los que se debe acoger la solicitud de contribuciones especiales,
se establece que el costo de las obras a realizar no podrá ser mayor al 0.5 por ciento de la
tasación que el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos realice del proyecto.

Los aportes realizados por
los desarrolladores para tales efectos se podrán ejecutar en el espacio público
que administra el municipio, en las rutas nacionales, el derecho de vía del ferrocarril,
centros de salud pública, centros de asistencia social, centros educativos públicos,
inmuebles declarados patrimonio histórico - arquitectónico, y en zonas de protección
ambiental, siempre y cuando se pretenda el resguardo de las mismas. Para formalizar
con el desarrollador la ejecución de estas obras se deberá contar con el visto bueno
de la entidad a cargo del terreno.

Para el otorgamiento del
permiso de construcción no será necesario ejecutar las contribuciones
especiales previamente, únicamente deberá? constar algún tipo de garantía ejecutable
(declaración jurada, compromiso firmado por el desarrollador, etc.), de conformidad
con lo que disponga la municipalidad el otorgamiento de la licencia.

Subsección Segunda:
Fraccionamientos

Artículo 62. Tipos de
Fraccionamientos. Los fraccionamientos frente
a vía pública podrán ser simples o con fines urbanísticos, de conformidad con
lo estipulado en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Todo fraccionamiento
con fines urbanísticos se considera, a efectos del presente reglamento,
realizado con una finalidad urbanística.

Artículo 63. Requisitos Mínimos Para Permitir Fraccionamientos Frente a Calles Públicas. Los
fraccionamientos frente a calle pública se permitirán siempre y cuando la vía cumpla con las
siguientes condiciones:

a) En el caso de vías públicas no declaradas, y que por lo tanto no constan
en el mapa oficial, deberá existir un acuerdo municipal que reconozca la
condición pública de la vía, o en su defecto una declaratoria del MOPT en caso
rutas nacionales. En caso de que exista un acuerdo municipal, dicho acuerdo
deberá ser remitido por parte del Concejo a la Administración, para que este a
su vez lo remita a la DOT, con la finalidad de que dicho departamento proceda a
realizar las gestiones para la inclusión de la vía en el mapa oficial.

b) Las vías públicas declaradas deberán constar en el mapa oficial para que
la segregación pueda ser autorizada, y las mismas deberán ajustarse cuando
corresponda, a las dimensiones y condiciones establecidas en el Capítulo
Séptimo del POT.

Artículo 64.
Fraccionamientos Simples. Para efectos de aplicar el
presente reglamento, se entenderán como fraccionamientos simples únicamente los
fraccionamientos que cumplan con las siguientes condiciones:

a) Aquellos fraccionamientos que se realicen en suelo urbanizado, en
cualquiera de sus dos subcategorías, definidas de conformidad con lo
establecido en los artículos 48 y 49 del POT.

b) Aquellos fraccionamientos que se realicen en suelo urbanizable, siempre
y cuando:

i. Los lotes que se originen cumplan con el área y frente mínimos
respectivos indicados en el capítulo cuarto del POT, para las diferentes zonas
en las que se clasifica el territorio local. Los restos de finca, producto de
los fraccionamientos, también deberán cumplir con estas disposiciones, a
efectos de que se puedan visar dichas operaciones por parte de la
municipalidad.

ii. No se generen más de 3 lotes producto de la segregación de una misma
finca (siempre y cuando se verifique que no se han realizado segregaciones
sucesivas para evadir la cesión de área pública), y la suma total del área de
los predios segregados no sea superior a 1200 metros cuadrados. El
incumplimiento de cualquiera de estas dos condiciones obligará al municipio a
considerar el fraccionamiento como fraccionamiento con fines urbanísticos.

iii. El fraccionador lleva a cabo la dotación de infraestructura y servicios públicos
de conformidad a los criterios establecidos para el suelo urbano.

iv. Todas las parcelas resultantes del fraccionamiento tengan acceso directo
a vía pública, sin perjuicio de lo dispuesto en la subsección quinta del
presente capítulo, y lo regulado en la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y su reglamento.

v. El diseño de los predios deberá realizarse de conformidad con lo
indicado en la Sección Cuarta, Diseño Predial y Habilitación Urbanística de
este reglamento.

Artículo 65.
Fraccionamiento con Fines Urbanísticos. Toda
operación de fraccionamiento que no cumpla con las características definidas en
el artículo anterior será considerada como un fraccionamiento con fines
urbanísticos.

Artículo 66. Disposiciones Generales Para la Realización de Fraccionamientos. La transformación de
terrenos mediante su fraccionamiento será permitida siempre que se reúnan las siguientes
condiciones:

a) Los lotes que se originen deberán cumplir con el área y frente mínimos respectivos
indicados en el capítulo cuarto del POT, para las diferentes zonas en las que
se clasifica el territorio local.

b) Los restos de finca, producto de los fraccionamientos, también deberán
cumplir con estas disposiciones, a efectos de que se puedan visar dichas
operaciones

c) Los lotes resultantes deberán tener un acceso adecuado a la vía pública.
En el caso de una segregación frente a accesos excepcionales debe acatarse lo
establecido en el presente capítulo.

d) Los lotes resultantes deben tener acceso a los servicios indispensables
según las características de la zona, tales como agua potable, electricidad,
alcantarillado sanitario, entre otros.

e) Los terrenos deberán estar libres de afectaciones o limitaciones físicas
y legales; de lo contrario, éstas deberán poder conciliarse con el desarrollo
propuesto, caso contrario no será autorizado el fraccionamiento o urbanización.

f) Cuando se presenta colindancia a urbanizaciones, fraccionamientos, o
cualquier combinación de las anteriores, se deberá contemplar,
obligatoriamente, la continuidad de las calles públicas mediante una adecuada
integración física y funcional de estas con las vías internas resultantes, en
los términos dispuestos en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. En
el caso de los proyectos sometidos al régimen de condominios, se deberá
articular este requerimiento con lo indicado en el artículo 74 del POT.

g) El diseño geométrico del fraccionamiento deberá ser lo más acorde
posible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el
paisaje), tomando en cuenta no sólo las del terreno a desarrollar sino también
las de sus inmediaciones o linderos.

h) Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso
directo a vía pública, sin perjuicio de lo dispuesto en la subsección quinta
del presente capítulo, y lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y su reglamento.

Artículo 67. Reunión de
Fincas. La unificación de fincas es permitida
siempre y cuando esta acción no implique la obstrucción total o parcial de
alguna vía pública existente o proyectada en el mapa oficial del POT, o bien no
implique obstrucción de acceso a ningún espacio público. Además, la
reunificación de fincas se realizará siempre que el lote resultante cumpla con
las dimensiones mínimas del Plan Regulador según su zona.

En caso de que exista
obstrucción, el interesado podrá presentar al Departamento de Ordenamiento
Territorial de la municipalidad, una propuesta de reparcelación, que deberá ser
conocida y aprobada de previo a que se otorgue el permiso correspondiente.

Subsección Tercera:
Urbanizaciones

Artículo 68. Apertura de Calles Públicas Como Consecuencia del Proceso de Urbanización. De
conformidad con lo indicado en el artículo primero de la Ley de Planificación Urbana, por
urbanización se hace referencia al fraccionamiento con fines urbanísticos que, además de habilitar
servicios urbanos, genera la apertura de calles públicas.

Artículo 69. Determinación
de Usos en Parcelas Resultantes. De conformidad con el modelo
de ocupación de suelo establecido en el POT de San Pablo, la distribución de
los usos permitidos en las parcelas se determinará de conformidad con los
parámetros establecidos en las fichas incluidas en el capítulo cuarto de este
Reglamento.

Artículo 70. Principio de
Libre Circulación en las Urbanizaciones. Toda
urbanización que sea construida a partir de la entrada en vigencia del POT,
deberá permitir el libre tránsito peatonal y vehicular a todos los ciudadanos,
en las calles públicas que articulan la urbanización. Está terminantemente
prohibido restringir el acceso a particulares mediante la colocación de agujas
o cualquier otro dispositivo enfrente de las calles que brindan acceso a la
urbanización, y únicamente se permitirá instalar casetas y otros dispositivos
de seguridad, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 3 y 9 de la Ley
8892, con la finalidad de vigilar el acceso de vehículos a las urbanizaciones.

Artículo 71. Lineamientos Para la Realización de Urbanizaciones en San Pablo. Toda urbanización
deberá respetar los siguientes lineamientos respecto a la disposición de las parcelas resultantes:

a) Los lotes que se originen deberán cumplir con el área y frente mínimos respectivos
indicados en las tablas de zonas incluidas en el capítulo cuarto del presente Reglamento,
o bien cumplir con sus parámetros mejorados, de conformidad con las disposiciones
del POT, aplicables a estas variables.

b) Los lotes resultantes deberán tener un acceso adecuado a la vía pública,
y a los servicios indispensables según las características de la zona, tales
como agua potable, alcantarillado sanitario y electricidad, entre otros.

c) Los terrenos deberán estar libres de afectaciones o limitaciones físicas
y legales; de lo contrario, éstas deberán poder conciliarse con el desarrollo
propuesto, caso contrario no será autorizada la urbanización.

d) Cuando se presenta colindancia a urbanizaciones, fraccionamientos, condominios,
o cualquier combinación de las anteriores, se deberá contemplar, obligatoriamente,
la continuidad de las calles públicas mediante una adecuada integración

física y funcional de estas
con las vías internas resultantes, en los términos dispuestos en el artículo 40
de la Ley de Planificación Urbana.

e) El diseño geométrico de la urbanización en la medida de lo posible será
acorde a las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el
paisaje), tomando en cuenta no sólo las características del terreno a
desarrollar sino también las de sus inmediaciones o linderos.

f) Todas las parcelas resultantes de una urbanización tendrán acceso
directo a vía pública, sin perjuicio de lo dispuesto en la subsección quinta
del presente capítulo, y lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en
Condominio y su reglamento.

Artículo 72. Beneficios Aplicables a Proyectos de
Urbanización. A fin de promover los proyectos
que se desarrollen mediante la figura de urbanización se establecen los
siguientes beneficios:

a) Las obras de infraestructura, de habilitación del predio y de dotación
de servicios asociadas al proyecto, estará exenta del pago del impuesto de
construcción. El mismo se cobrará únicamente por las edificaciones que se
realicen sobre los bloques o parcelas resultantes del proyecto de urbanización.

b) La superficie del proyecto que sea cubierta con obras de infraestructura
pública no será considerada para aplicar los parámetros de índice de
edificabilidad, índice de ocupación e índice de permeabilidad aplicables para
cada situación en específico, tomando en consideración los parámetros definidos
para la zona o subzona donde se ubique el proyecto.

c) Mediante un reglamento específico aprobado por acuerdo del Concejo Municipal,
el Gobierno Local podrá? otorgarle a este tipo de proyectos un trámite preferencial,
que se traduzca en la reducción de los plazos de tramitación de los permisos

de construcción de los
mismos, así? como en los plazos de recepción de las áreas y obras públicas. Una
vez presentados todos los requisitos, la municipalidad contará con un plazo perentorio
para pronunciarse, conforme a lo dispuesto en el reglamento municipal.

Artículo 73. Modificación de Proyectos de
Urbanización. Las urbanizaciones podrán
ser modificadas en cuanto al trazado de las vías públicas, la ubicación y
tamaño de los parques, juegos infantiles y facilidades comunales, siempre y
cuando se cumpla con lo estipulado en el POT y no se varíen los acuerdos
alcanzados entre la municipalidad y el interesado, respecto al otorgamiento de
parámetros urbanísticos adicionales, cargas urbanísticas, medidas de mitigación
y contribuciones especiales, de conformidad con lo establecido para cada
proyecto.

Para que dicha modificación
sea aprobada la licencia de construcción deberá estar vigente o ejecutándose,
de lo contrario deberá solicitarse una nueva licencia.

Artículo 74. Transformación
de Proyectos de Urbanización. Será posible la transformación
de un proyecto de urbanización a una operación urbanística compleja, aun cuando
la licencia constructiva esté en ejecución. No obstante, no se permitirá la transformación
de urbanizaciones u operaciones urbanas complejas a condominio, por lo que el
interesado en someter el proyecto a dicho régimen de propiedad deberá solicitar
una nueva licencia urbanística, dejando sin efecto la licencia previamente
otorgada.

Subsección Cuarta.
Operaciones Urbanas Complejas

Artículo 75. Definición y Delimitación de
Operaciones Urbanas Complejas. Se definen las operaciones
urbanas complejas, como todas aquellas que presenten las siguientes características:

a) La combinación de operaciones de urbanización con parcelas resultantes
al régimen de propiedad en condominio, articuladas en un mismo proyecto urbano.

b) Proyectos de uso mixto a desarrollarse en un predio o en un conjunto de
predios, con una superficie mayor a 1200 metros cuadrados.

c) Cualquier proyecto que proponga la realización de un plan urbanístico
detallado que incluya reajuste de terrenos o una operación de renovación
urbana, de conformidad con las disposiciones normativas previstas en el POT.

Artículo 76. Beneficios Otorgados a Operaciones
Urbanas Complejas. A fin de promover los
proyectos que se desarrollen mediante operaciones urbanas complejas, se establecen
los siguientes beneficios:

a) Cuando se realice un planteamiento integral de urbanización, con calles
públicas y áreas públicas, donde los bloques y parcelas resultantes sean
diseñadas para someterlas al régimen de propiedad en condominio, se permitirá
presentar la urbanización de manera conjunta, con los bloques y parcelas
resultantes que serán sometidos a este régimen, así como sus edificaciones. Con
la licencia de construcción aprobada, es posible comercializar las parcelas y
edificaciones resultantes en preventa, de conformidad con las condiciones establecidas
por el MEIC.

Para el otorgamiento de la
licencia constructiva a estos proyectos, la municipalidad deberá solicitar una
garantía real, fiduciaria o una póliza de seguro en su defecto, que respalde la
operación pretendida, con la finalidad de asegurar la correcta habilitación
urbana y articulación con el tejido urbano existente.

b) Las parcelas resultantes de urbanizaciones que se sometan al régimen de propiedad
en condominio, que cumplan la condición estipulada en el inciso anterior, por
las cuales ya se ha cedido área pública conforme a lo estipulado en el artículo
40 de la Ley de Planificación Urbana, a criterio del interesado, podrán reducir
en un 50% el área común destinada a zona verde, juegos infantiles, parques o
áreas recreativas ubicada a lo interno del condominio, que se solicita con base
en los artículos 54, 55 y 56 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad
en Condominio.

c) Mediante reglamento municipal, el gobierno local podrá otorgar en administración
los espacios públicos resultantes de la cesión de área pública contemplada en
la Ley de Planificación Urbana, a cualquier otra figura de organización
comunitaria, incluidas las juntas administradoras de condominios.

d) Son aplicables a este tipo de proyectos, los beneficios indicados en el
artículo 70 del POT, referido a los beneficios aplicables a proyectos de
urbanización.

Artículo 77. Modificación y Transformación de
Operaciones Urbanas Complejas. Para la modificación y
transformación de operaciones urbanas complejas, se aplicará lo indicado en los
artículos 67 y 68 del POT, los cuales hacen referencia a la modificación y transformación
de urbanizaciones.

Subsección Quinta: Casos
Especiales

Artículo 78. Fraccionamiento Frente a Accesos Excepcionales Para uso Residencial. El fraccionamiento
autorizado frente a acceso excepcional únicamente será permitido bajo las siguientes condiciones:

a) Los accesos excepcionales para uso residencial existentes (servidumbres
de paso) o aquellos accesos de los cuales se presume este carácter, de
conformidad con su uso y características, deberán estar debidamente
constituidos y registrados en el Registro Nacional, de previo a la segregación
de las parcelas resultantes. Aquellos accesos que no cumplan con las
condiciones descritas en el párrafo anterior no serán considerados como accesos
excepcionales para uso residencial.

En consideración de lo
anterior, no podrá autorizarse la segregación de predios que sean accesados por
éstas. Para los casos de futuras segregaciones que vayan a soportar accesos excepcionales
para uso residencial, será requisito que las mismas consten dentro de los polígonos
de los lotes resultantes.

b) Los fraccionamientos frente a accesos excepcionales para uso residencial
serán permitidos únicamente en suelo urbano consolidado (UC) y suelo
urbanizable de consolidación (URC), de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 49 inciso I, subinciso a, e inciso II, subinciso a del POT.

c) Se permitirán únicamente cuando existan viviendas construidas o en
proceso de construcción en el predio a segregar de previo a la entrada en
vigencia del presente reglamento, siempre y cuando se demuestre la
imposibilidad de segregar con frente a la vía pública. La municipalidad, previo
a otorgar el permiso, deberá solicitar la documentación que demuestre que las
viviendas existían o que se iniciaron las obras, de previo a la entrada en
vigencia del POT.

d) La municipalidad podrá exigir las modificaciones que estime convenientes
a la propuesta de acceso excepcional planteada, siempre que se ampare en las
condiciones establecidas en el POT y existan motivos de interés público que así
lo justifiquen.

Los fraccionamientos en
accesos excepcionales para uso residencial deberán contar con los servicios
básicos tales como agua potable, electricidad, alcantarillado pluvial, telecomunicaciones
y alcantarillado sanitario o alguna solución individual para el manejo de las
aguas residuales que se ajuste a lo indicado en el POT y normativa específica del
Ministerio de Salud.

Artículo 79. Acceso
Irrestricto a las Entidades Públicas en Accesos Excepcionales Para uso
Residencial. En todos los accesos excepcionales para uso
residencial a los que se hace referencia en el artículo anterior, se permitirá
el acceso de forma irrestricta, por motivos de interés público, a todas las
entidades encargadas de la prestación de servicios públicos de cualquier
índole, así como de aquellas instituciones a las que corresponde el control urbanístico,
la seguridad pública, la atención de salud, atención de emergencias, la recopilación
de información estadística de población y vivienda y cualquier otro similar.

No obstante, lo indicado en
el párrafo anterior, en cuanto a accesos excepcionales, ni la municipalidad, ni
ninguna institución pública tienen la obligación de darles mantenimiento, ni de
prestar servicios en los lotes interiores.

Artículo 80. Disposiciones Generales Para Lotes Frente a Accesos Excepcionales Para uso Residencial.
Para aquellos casos excepcionales descritos en el artículo anterior, donde sea posible llevar a cabo
fraccionamientos frente a accesos excepcionales, estas deberán cumplir con las siguientes
disposiciones:

a) Con independencia de lo indicado en el cuarto capítulo del POT, en los
predios que ingresan mediante accesos excepcionales, únicamente se permitirá la
construcción de una unidad de vivienda unifamiliar y la venta de bienes y
prestación de servicios de manera remota (Con almacenaje y despacho en otro
sitio, o solo con domicilio en sitio y prestación en otro sitio) tal y como se
indica en la tabla n° 1 "Tabla genérica de usos, actividades y sus características"
No se permite ningún otro uso del suelo o actividad diferente a los indicados en
este inciso.

b) Frente a accesos excepcionales para uso residencial solamente se podrá
segregar un máximo de seis lotes.

c) Bajo ninguna circunstancia se permiten accesos excepcionales para uso residencial
con una longitud mayor a 60 metros. La longitud será medida en el eje de la misma.

d) Los lotes que se originen de un fraccionamiento en accesos excepcionales
para uso residencial, deberán cumplir con el área y frente mínimos respectivos
indicados en este reglamento, según la zona en particular en donde se ubique.
No obstante, el área destinada a acceso excepcional no será computable para el
cálculo del área mínima de los lotes resultantes.

e) Las únicas construcciones que se permiten en accesos excepcionales para
uso residencial son las obras asociadas a las redes de infraestructura de
servicios públicos para los lotes resultantes, como agua potable, energía
eléctrica, alcantarillado sanitario, infraestructura pluvial,
telecomunicaciones y mantenimiento. Las obras a realizar deben ser costeadas
por el propietario.

f) Las aguas pluviales deberán ser canalizadas adecuadamente a un lugar autorizado,
el fraccionador debe presentar un croquis con la ubicación y niveles de
desfogue pluviales del acceso excepcional, esto para evitar inundaciones en
propiedades privadas.

g) El ancho mínimo del acceso excepcional no podrá ser menor a seis metros
de ancho.

h) Dentro del acceso excepcional deberá dejarse un área adicional en la
entrada, para colocar canastas para depósito de residuos sólidos, medidores
eléctricos y/o potables u otra infraestructura para uso de los lotes
resultantes del fraccionamiento. Su mantenimiento, limpieza y buen estado es
obligación de los propietarios de los lotes resultantes del fraccionamiento en
acceso excepcional.

Artículo 81. Condiciones
Para Evaluar la Transformación de Accesos Excepcionales Existentes Como Calle
Pública. Se podrá considerar la transformación de
accesos excepcionales existentes en vías públicas siempre y cuando hayan sido
constituidos de previo a la entrada en vigencia del POT y cuando dicha
transformación sea para mejorar la redundancia del sistema vial en suelo
urbano. Preferiblemente estos casos deben tratarse mediante un proyecto de
renovación urbana.

Los accesos excepcionales a
ser considerados deberán cumplir con las siguientes condiciones:

a) Que el ancho del mismo sea acorde con alguno de los tipos de vía que
estipula el capítulo séptimo de este Reglamento. En caso de necesitar ampliar
el derecho de vía, las obras deberán ser costeadas por el interesado.

b) Que se ceda a la Municipalidad la vía bajo su nueva condición de calle
pública, con las condiciones de infraestructura, servicios públicos y cesión de
áreas públicas que se exigen para la apertura de vías públicas mediante
urbanizaciones.

c) Se podrá permitir la flexibilización de los incisos a y b de este artículo
en el caso en que la transformación del acceso excepcional en calle pública
forme parte de un proyecto de renovación urbana, de conformidad con el
reglamento en la materia. Como excepción, la municipalidad podrá aplicar lo
dispuesto en el artículo 37 del capítulo segundo Mapa Oficial.

Artículo 82. Parcelamiento
con Fines Agrícolas o Forestales. El parcelamiento con fines agrícolas,
pecuarios y forestales solo será permitido en suelo no urbanizable, de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 44 y 45 del POT.

Artículo 83. Requisitos
Para el Parcelamiento Agrícola o Forestal. De
previo a autorizar el parcelamiento, será necesario demostrar que la propuesta
cumple los principios técnicos incluidos en el artículo 12 de la Ley de Uso,
Manejo y Conservación de Suelos. De conformidad con lo dispuesto en párrafo
anterior, los parcelamientos agrícolas deberán acatar las prevenciones y
respetar las condiciones que se definen a continuación:

a) El tamaño mínimo de la parcela agrícola deberá ser igual o mayor a los 7
000 metros cuadrados.

b) No se permitirán movimientos de tierra que atenten contra la
conservación de la capa vegetal o que impliquen la remoción total de la misma.
Por lo tanto, la cobertura vegetal del suelo no podrá ser removida, salvo en
los casos donde se pretenda llevar a cabo una actividad acorde a la capacidad
de uso del terreno determinada por el MAG para la zona.

c) La persona interesada deberá aportar un estudio técnico apropiado,
debidamente avalado por el MAG, en cumplimiento de la Ley de Uso, Manejo y
Conservación de Suelos, que determine las medidas que deberán ser implementadas
para mejorar la productividad del suelo a intervenir.

d) En particular, se deberá plantear en el estudio técnico referido, las
medidas necesarias para garantizar y mejorar la infiltración de agua al
subsuelo y evitar escorrentía superficial excesiva que pueda intensificar la
erosión del suelo. La impermeabilización de servidumbres o caminos internos sea
con asfalto, adoquín o concreto, en las parcelas agrícolas, no será permitida.

e) No serán permitidas obras o acciones consideradas contrarias a la
actividad agropecuaria tales como:

i. Cerramientos en bloques o prefabricados de concreto.

ii. Impermeabilización con concreto, asfalto o similar, superior al 10% del área
del terreno. El 90% del área del terreno deberá estar dedicada a la producción agropecuaria.

f) En todos los casos el plano de catastro de cada parcela resultante debe
indicar "uso agrícola", "uso pecuario"; o "uso
forestal", según corresponda.

Artículo 84. Dimensiones de Servidumbres con Fines Agrícolas o Forestales. Las servidumbres para
acceder a las parcelas agrícolas o forestales serán de un ancho mínimo de 7 metros y deberán estar
dentro de las parcelas en forma total o en partes proporcionales.

Artículo 85. Incumplimiento de los Requisitos Para el Parcelamiento Agrícola o Forestal. El
incumplimiento de las condiciones para la constitución de parcelas agrícolas, una vez obtenidos los
permisos, mediante la realización en dichos predios de movimientos de tierra o de construcciones
destinadas a otras actividades diferentes a la agrícola, facultará a la municipalidad para proceder
con la anulación de los permisos respectivos, e iniciar las acciones administrativas y penales que
sean procedentes. El municipio deberá advertir al interesado de esta condición, de forma expresa
mediante consignación de dicha situación por escrito en el acto del otorgamiento del certificado de
uso del suelo, así como en la aprobación del parcelamiento agrícola.

SECCIÓN TERCERA. RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Artículo 86. Localización y
Condiciones Para la Realización de los Proyectos Sometidos al Régimen de
Propiedad en Condominio. Los proyectos que se deseen
desarrollar bajo el régimen de propiedad en condominio en San Pablo, serán
permitidos, siempre que cumplan las siguientes condiciones:

a) En predios que no han sido previamente urbanizados y que se encuentran incluidos
en las subcategorías de suelo URC-I, URC-II, URE-I y URE-II, de conformidad con
lo indicado en el artículo 47 del POT, se permitirá únicamente el desarrollo de
proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio, sin haber realizado
previamente una urbanización, en los términos del artículo 40 de la Ley de
Planificación Urbana, en aquellos predios que no superan los 8000 metros
cuadrados de área, y que conserven una relación de 1:3 en lo que se refiere al
frente y fondo del predio.

En caso de que el
interesado acceda a realizar las obras de habilitación urbana requeridas, incluidas
en la sección quinta del presente capítulo, se permitirá la realización de
proyectos en régimen de condominio en dichas subcategorías de suelo, con un
área máxima de 25000 metros cuadrados, sin ninguna restricción en cuanto a la
relación entre el frente y fondo del predio.

b) En predios que se encuentran incluidos en las subcategorías de suelo
Urbano consolidado (UC), Suburbano (SU), Urbanizable de consolidación tipo 3
(URC-III) y Urbanizable de expansión tipo 3 (URE-III), de conformidad con lo
indicado en el artículo 47 del POT, se permitirá el desarrollo de proyectos
bajo el régimen de propiedad en condominio, con o sin la habilitación urbana
requerida, con un área máxima de 25000 metros cuadrados, y sin ninguna
restricción en cuanto a la relación entre el frente y fondo del predio.

c) Los proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio, no serán
permitidos en ninguna de las subcategorías de suelo no urbanizable (NU-I, NU-II
y NU-III), dada las características y naturaleza de dicha categoría de suelo,
salvo en los casos de predios que sean afectados por zonas de protección
definidas en la Ley Forestal (suelo NU-I), cuya área restante sea suelo
urbanizable o urbanizado.

d) Los proyectos de condominio, deberán cumplir con todas las disposiciones
incluidas en la Ley número 7933 y en su Reglamento.

Artículo 87. Normas Para la Integración Física y Funcional de los Proyectos Urbanísticos
Sometidos al Régimen de Propiedad en Condominio. Para la integración física
y funcional de los proyectos urbanísticos en régimen de condominio, con el
tejido urbano existente, se deberán considerar los siguientes criterios.

a) Integración con la Red
Vial Existente. En el diseño y la
construcción de los condominios, ya sean estos verticales, horizontales, mixtos
o combinados, se deberá aplicar las disposiciones del artículo 35 del POT sobre
continuidades viales, así como las disposiciones sobre diseño de vías incluidas
en el capítulo séptimo de este reglamento. Lo anterior en función de promover
mejoras relativas a la continuidad y conectividad del tejido urbano y las vías
públicas, así como la adecuada transición entre vías internas del condominio y
vías públicas existentes.

b) Permeabilidad Visual Entre las Áreas Comunes del Condominio y el Espacio Público. El
desarrollador o responsable del proyecto deberá plantear en la medida de lo posible, un diseño de
sitio que garantice la permeabilidad visual entre las áreas comunes del condominio y el espacio
público, siendo el levantamiento de muros de concreto u otros elementos similares, inapropiados para
el desarrollo de este tipo de proyectos. De considerar el promotor urbanístico que el levantamiento
de muros es necesario para la realización del proyecto, el mismo deberá presentar la argumentación
técnica necesaria para apoyar dicha iniciativa, en el mismo acto en que someta el anteproyecto o
proyecto a consideración de la municipalidad.

c) Implementación de los
Parámetros Urbanísticos a la Finca Matriz. A los proyectos
propuestos bajo el régimen de propiedad en condominio se les deberá aplicar los
parámetros urbanísticos respectivos, en lo que respecta a la finca matriz, de
conformidad con el régimen de zonificación en donde se ubique el predio, al
momento de determinar la viabilidad y características de los proyectos.

SECCIÓN CUARTA. DISEÑO PREDIAL
Y HABILITACIÓN URBANA.

Artículo 88. Lineamientos
de Diseño Predial. En toda operación de
transformación de suelo, así como para los proyectos sometidos al régimen de
propiedad en condominio, el diseño predial resultante, deberá respetar como
mínimo, las siguientes disposiciones:

a) Las características naturales del terreno o la alteración del mismo
durante la implementación de las transformaciones, deberán ofrecer una garantía
previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos, tomando en
cuenta las características ecológicas del sitio.

b) Al proyectar operaciones de transformación del suelo sobre terrenos accidentados
o de fuerte pendiente, tanto las hileras de vivienda como las vías deberán colocarse
preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.

c) El área y el frente de los predios deberán respetar las medidas
establecidas, de conformidad con el régimen de zonificación aplicable a cada
predio, según lo dispuesto en el capítulo cuarto del POT.

d) El fondo del lote no será mayor de siete veces el frente. Hasta donde
sea posible los linderos laterales de los lotes serán perpendiculares a la
línea de cordón y caño.

e) Se permitirán predios con un frente menor al indicado en la ficha de
cada subzona, incluidas en el capítulo cuarto del POT, únicamente cuando el
suelo ostente la categoría de urbano (UC) o suburbano (SU). En estos casos se
constituirá un callejón de acceso, que formará parte del lote pero que no se
computará para el cálculo del área mínima del mismo. Este callejón tendrá un
ancho mínimo de 3 metros por un fondo máximo de 30 metros de fondo o un ancho
mínimo de 4 metros por un fondo máximo de 40 metros.

En la intersección del
callejón de acceso y el lindero frontal del lote se deberá formar un ángulo que
ronde entre 85 y 95 grados. El lindero frontal del predio deberá ser uniforme
en al menos ? partes del ancho del lote, e igualmente, estos fraccionamientos deberán
cumplir la relación frente fondo indicada en el inciso d).

Artículo 89. Disponibilidad
de Servicios Básicos. Los predios deberán
disponer de los servicios básicos indispensables según las características de
la zona, los cuales como mínimo deberán incluir agua potable, energía
eléctrica, alcantarillado pluvial, alcantarillado sanitario y
telecomunicaciones. Los proveedores de servicios básicos determinarán la disponibilidad
de brindar los servicios al predio que se pretenda habilitar urbanísticamente, y
conforme a las disposiciones del artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana,
tendrán la potestad de solicitar al desarrollador que asuma las obras
necesarias a las cuales se hace referencia en el artículo anterior.

La constancia de la
disponibilidad del servicio o de la posibilidad de extender la red del servicio
o mejorar el mismo, son necesarias para la aprobación del proyecto por parte
del municipio.

Artículo 90. Drenaje Pluvial
y Sistemas de Retención de Aguas Pluviales. Todo proyecto
deberá contar con un sistema de drenaje y retención de aguas pluviales,
diseñado de conformidad con las normas del Instituto Costarricense de
Acueductos y Alcantarillados (AyA). En el caso de tener el terreno pendientes
mayores al diez por ciento, y preverse su terraceo, se deberá procurar la
salida adecuada de las aguas pluviales de los predios, la prevención de la
erosión de taludes y el empozamiento de pequeños valles que pueda tener el
terreno.

La disposición de aguas
pluviales a un colector (quebrada o río) debe tomar en cuenta el nivel máximo
probable de las avenidas de este último, a fin de no obstaculizar la incorporación
de las aguas. Esta entrega no debe ser perpendicular al curso del colector, sino
en un ángulo no mayor de cuarenta y cinco grados.

Las obras de evacuación de
agua deberán tener la capacidad para contener caudales proyectados a futuro. En
caso de que una avenida impacte el sistema de evacuación de aguas pluviales, la
evacuación no deberá saturar las alcantarillas, sino que el sistema de evacuación
deberá tener las condiciones estructurales necesarias para atender los
desastres naturales que se puedan presentar, además de la evacuación normal
diaria.

La municipalidad podrá reglamentar
mediante la aprobación de un reglamento específico, lo referente al drenaje
pluvial, los sistemas de retención de aguas pluviales y el control de escorrentía,
en donde se detallan asimismo las medidas de mitigación de impactos urbanos.

Artículo 91. Sistema de
Tratamiento de Aguas Residuales. Cuando se urbanicen áreas que
tengan servicio de colector de aguas residuales funcionando, el urbanizador
deberá conectarse a dicho sistema. Cuando el colector se tenga previsto para
una etapa posterior, el urbanizador deberá dejar construido un sistema
individual de tratamiento de aguas residuales dentro de la urbanización, y
además deberá dejar construida la infraestructura necesaria de alcantarillado
para empatar en un futuro al sistema de colectores previsto. De no existir
sistema de tratamiento de aguas residuales en funcionamiento ni prevista, el urbanizador
deberá construir una planta de tratamiento de aguas residuales propia. En el caso
de fraccionamientos simples, ubicados en áreas de vulnerabilidad hidrogeológica
moderada, se deberá utilizar un tanque séptico mejorado y drenaje, cumpliendo
las normas establecidas por el AyA para tales efectos, y las disposiciones
sobre sistemas de tratamiento de aguas residuales, incluidas en el capítulo
quinto del POT.

Artículo 92.
Telecomunicaciones. La construcción de la red
telefónica principal, cuyo diseño aprobará en cada caso la Superintendencia de
Telecomunicaciones (SUTEL), podrá hacerse con las empresas que brindan el
servicio en el mercado.

En el proyecto deben estar
contemplados los dispositivos de distribución telefónica e internet, cuya
ubicación deberá ser consultada a la SUTEL durante la fase de anteproyecto, a
fin de que se reserven los espacios necesarios.

Artículo 93. Localización
de Redes. El paso de redes para servicios de
electricidad, telecomunicaciones, acueductos, alcantarillados y otros sistemas,
deberá estar localizados preferiblemente en los derechos de vía y en todo caso,
a través o sobre áreas de uso público.

Cuando la propiedad se
encuentre ya afectada por servidumbre como las indicadas, éstas deberán quedar
igualmente en área pública, pudiendo ser incorporadas a las calles, a los parques
o a los mobiliarios de juegos infantiles, siempre y cuando se respeten las condiciones
de accesibilidad y diseño que se deben garantizar a estos espacios públicos, de
conformidad con los términos indicados en la sección quinta de este capítulo.

SECCIÓN QUINTA. CESIÓN DE
ÁREA PÚBLICA

Subsección Primera:
Incorporación de la Cesión al Dominio Público Municipal.

Artículo 94. Finalidad de
la Cesión. La cesión de área pública, aplicable a las
operaciones de transformación de suelo en el territorio local, se implementa
con la finalidad de concretar el principio constitucional de la función social
de la propiedad urbana, así como el ejercicio del derecho constitucional de
disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado.

Lo anterior, en
concordancia con las disposiciones e interpretaciones constitucionales del artículo
40 de la Ley de Planificación Urbana.

Artículo 95. Consolidación
del Dominio Municipal por uso Público. Los
terrenos que obligatoriamente deben cederse al dominio municipal, de
conformidad con las disposiciones del POT, por el hecho de estar entregados al
uso público, forman parte de los bienes de dominio público.

Artículo 96. Porcentaje a
Ceder. En aplicación del artículo 40 de la Ley de
Planificación Urbana, se deberá ceder suelo por concepto de parques, juegos
infantiles y facilidades comunales considerando la categoría y subcategoría del
suelo. El área a ceder por este concepto se definirá de conformidad con la
siguiente tabla:

| CATEGORÍA | SUBCATEGORÍA | PORCENTAJE | M2 POR VIVIENDA |
| --- | --- | --- | --- |
| Urbanizable de Consolidación | URC-I | 5% | 20 |
| URC-II | 5% |  |  |
| URC-III | 10% |  |  |
| Urbanizable de Expansión | URE-I | 15% |  |
| URE-II | 20% |  |  |
| URE-III | 20% |  |  |

El porcentaje indicado para
cada subcategoría de suelo en ningún caso podrá ser menor al resultado de
multiplicar el número de predios o unidades de vivienda del proyecto a desarrollar
por 20 metros cuadrados, siempre y cuando no se supere el porcentaje máximo establecido
en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana para tal fin.

Artículo 97. Administrados
Obligados a Cumplir con la Cesión. La obligación de cesión de
área pública recaerá sobre todos aquellos particulares o entes públicos que
realicen cualquier tipo de operación de transformación de suelo sobre
propiedades, que a la fecha de entrada en vigencia del POT, se encuentren
dentro del perímetro de alguna de las subcategorías de suelo que conforman el
suelo urbanizable. Lo anterior, salvo las excepciones que se indican en este
reglamento.

Artículo 98. Traslado de
Área Pública y/o Canje por Infraestructura. Como
mínimo una tercera parte del área a ceder, de conformidad con lo indicado en el
artículo 88 de este Reglamento, deberá mantenerse en el sitio del proyecto, y
corresponderá a parques y juegos infantiles. Los dos tercios restantes podrán
ser canjeados de forma parcial o total, de previo a la recepción formal de las
áreas públicas por parte de la municipalidad, mediante acuerdo con el promotor
del proyecto, a cambio de mejoras en infraestructura del espacio público en el
sector en donde se va a ubicar el proyecto, el traslado del área pública cedida
en el entorno inmediato del proyecto, o cualquier combinación de las
anteriores.

La aplicación del canje por
infraestructura o el traslado a otro sitio deberá ser previamente avalado por
la Administración, mediante dictamen técnico que determine la viabilidad y conveniencia
urbanística de la propuesta, y posteriormente aprobado por acuerdo del Concejo
Municipal.

Artículo 99. Condiciones
Para el Traslado o Canje de Área Pública. El
promotor del proyecto podrá solicitar la negociación de las dos terceras partes
del área total a ceder que corresponde a facilidades comunales o equipamiento,
mediante solicitud formal dirigida a la municipalidad. No obstante, es potestad
única y exclusiva del municipio lo siguiente:

a) Decidir si entra en una negociación con el promotor urbanístico, sin que
el anterior pueda exigirle al municipio llevar a cabo la misma.

b) Establecer las condiciones particulares en las cuales se acepta la
negociación.

Con el debido fundamento
técnico, el municipio deberá precisar como mínimo, el monto correspondiente al
avalúo del suelo a trasladar o canjear, la cantidad de terreno a negociar, la
infraestructura a desarrollar y las zonas receptoras de áreas públicas, entre
otros elementos susceptibles de ser precisados.

c) Exigir el canje de esta porción de terreno por infraestructura o su
traslado a otra zona, sin que el promotor urbanístico pueda negarse, siempre y
cuando dicho canje sea materialmente posible dadas las características de la
operación y el mismo no represente una carga económica mayor al costo estimado
de la cesión de área respectiva.

d) Valorar y determinar si el canje propuesto se da en el entorno del
proyecto, de conformidad con lo indicado en el artículo 98 del POT.

Las zonas receptoras de
área pública estarán definidas de conformidad con el artículo 33 del capítulo
segundo del POT, correspondiente a la regulación del mapa oficial, con la
finalidad de darle prioridad a las áreas de reserva de dominio público para la
ubicación de estas obras.

Artículo 100. Condiciones Para Realizar el Avalúo Previo a la Cesión de Área Pública. Para hacer
efectivo el canje de área pública por infraestructura o trasladarlo a otra zona del municipio, se
deberá determinar de previo el valor de este suelo, mediante la confección de un avalúo, el cual se
deberá realizar de conformidad con los siguientes requisitos:

a) El avalúo será realizado por la Oficina de Valoración de Bienes
Inmuebles del municipio o por la dependencia municipal sobre la que recaigan
estas funciones, aplicando los criterios técnicos necesarios para determinar el
justiprecio del predio y considerando lo indicado en este artículo.

b) Para la realización del avalúo del área pública a ceder, se tomará
únicamente la porción de terreno legal y técnicamente apta para ser urbanizada,
de la totalidad del predio a ser sometido a una operación de transformación del
suelo (área aprovechable).

c) Para proceder con el avalúo correspondiente, se tomará como referencia
inicial los valores establecidos en la Plataforma de valores de terrenos por
zonas homogéneas establecidos por el Ministerio de Hacienda, en lo que respecta
al cálculo del valor del área aprovechable.

d) Asimismo, se deberá realizar posteriormente, un segundo cálculo correspondiente
al valor potencial de la totalidad del área aprovechable una vez urbanizados los
predios, de conformidad con alguna de las metodologías utilizadas para la
estimación de los valores de mercado.

e) El valor final del área aprovechable, la cual deberá ser tomada como
base para el avalúo final del porcentaje de área pública a ceder, será
establecido por la municipalidad, sin que dicho valor pueda ser inferior al
monto referencial contemplado en el inciso b), ni mayor al monto referencial
establecido en el inciso c), de este artículo.

f) El costo de la infraestructura o del área pública a recibir en otro
sitio, no podrá ser inferior al valor total de la porción correspondiente del
área a ceder.

Artículo 101. Firmeza del
Avalúo. El avalúo se considerará firme a todos sus
efectos 3 días después de notificado al interesado, sin perjuicio de los
recursos dispuestos en el artículo 171 del Código Municipal.

Artículo 102. Procedimiento
Para Realizar el Traslado o Canje de Área Pública. En el caso
en que la municipalidad de su aval para realizar el canje de terreno por
infraestructura, se seguirá el siguiente procedimiento:

a) La Oficina de Valoración de Bienes Inmuebles del municipio, a solicitud
del Departamento de Ordenamiento Territorial, se encargará de realizar el
avalúo del porcentaje de tierra equivalente, de conformidad con los criterios
indicados en el artículo anterior.

Dicha solicitud de avalúo
deberá ser tramitada en un plazo de 10 días hábiles posterior a la emisión del
aval por parte del DOT, o en caso contrario, el interesado podrá solicitar de forma
directa el avalúo por parte de dicha oficina, presentando la solicitud formal
por escrito.

b) Una vez establecido el monto a canjear por medio del avalúo respectivo,
la municipalidad le indicará al promotor del proyecto las condiciones para
realizar el traslado o canje, de conformidad con lo dispuesto en el inciso b
del artículo anterior y lo dispuesto en el capítulo segundo del POT. Asimismo,
se deberá indicar en la misma resolución, las zonas prioritarias donde podrá
llevarse a cabo la ejecución de obras o el traslado del área pública, así como
el equipamiento que el mismo deberá suministrar.

c) El desarrollador dispondrá de quince días hábiles para realizar las
observaciones del caso a lo dispuesto por la municipalidad en cuanto al
traslado o canje de área pública, así como solicitar la modificación de los
elementos definidos por el gobierno local. En caso de no haber observaciones ni
objeciones, se deberá formalizar el acuerdo mediante el otorgamiento de las
escrituras respectivas en el caso de canje de área pública, y en el caso de
canje por infraestructura, se deberá suscribir un convenio, garantía real o
hipotecaria, entre la municipalidad y el desarrollador.

d) En el supuesto de que existan observaciones u objeciones de parte del
interesado, se continuará con el procedimiento de negociación entre ambas
partes, salvo que la municipalidad decida desestimar la propuesta de traslado o
canje del área pública, y proceder con la cesión.

e) Cuando el responsable del proyecto haya finalizado la construcción del equipamiento
o de las mejoras previstas, la municipalidad realizará la debida inspección de las
obras; de encontrarlas conforme, se tendrán por recibidas mediante el acuerdo correspondiente
adoptado por el Concejo Municipal.

f) En caso de que el DOT encuentre la realización de las obras no conforme
de acuerdo con lo estipulado en el convenio suscrito entre la Municipalidad y
el particular, se le notificará al mismo para que subsane las inconformidades
detectadas en un plazo no mayor a seis meses, salvo que medien circunstancias
excepcionales debidamente fundamentadas.

e) En la eventualidad de que no se realicen las subsanaciones solicitadas
en el plazo indicado, se tendrá por incumplido el acuerdo de canje por parte
del desarrollador. La municipalidad, por las vías internas o externas que
estime necesarias, podrá accionar en dado caso, en contra del desarrollador,
para exigir la realización de las subsanaciones solicitadas, o en su defecto,
para cobrarle el monto correspondiente al costo de dichos trabajos, en caso de
que haya procedido a realizarlos por cuenta propia, en resguardo del interés
público.

Artículo 103. Usos Establecidos Para las Áreas Públicas Cedidas. El total de área a ceder que se
acuerde dejar en el sitio de la operación de transformación de suelo deberá ser utilizada en las
proporciones de juegos infantiles, área de parque y facilidades comunales que establece el artículo
40 de la Ley de Planificación Urbana, si fuese superior a una tercera parte del área a ceder. Si la
porción resultante fuese únicamente un tercio del área a ceder, la misma deberá utilizarse en su
totalidad como parque o juegos infantiles.

Artículo 104. Cesión de
Áreas Para Vías Públicas. Independientemente del tipo
de operación de transformación del suelo que el interesado pretenda realizar,
el municipio tendrá la potestad de solicitar la cesión de suelo para vías
públicas, siempre que se pretenda realizar una operación de transformación de
suelo en un predio que soporte una continuidad vial, en concordancia con lo
indicado en el artículo 36 del POT. El porcentaje de suelo solicitado para vías
públicas no podrá ser superior al 25% del área a urbanizar, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.

Artículo 105. Sustitución y Exoneración de la Cesión de Área Pública. Cuando el área mayores a total
a ceder no alcance la superficie mínima de 120 metros cuadrados se podrá tener por exonerada la
carga urbanística, especialmente en aquellos casos donde el propietario voluntariamente haya
aceptado donar la franja de terreno necesaria para la ampliación de vías públicas.

La exoneración establecida
en este párrafo se aplica de forma exclusiva para la cesión de área pública,
sin perjuicio de las obligaciones en cuanto a dotación de infraestructura y servicios
en lo que respecta a los predios resultantes, que todo fraccionador/urbanizador
deberá cumplir de conformidad con lo establecido en el presente reglamento.

Subsección Segunda:
Habilitación de Parques, Juegos Infantiles y Facilidades

Comunales.

Artículo 106. Condiciones
Mínimas Aplicables a las Áreas Públicas Destinadas a Parques, Juegos Infantiles
y Facilidades Comunales. En lo referente a la
condición estructural del terreno y la accesibilidad de las áreas públicas
cedidas, se deberán respetar las siguientes condiciones:

a) Las áreas públicas no podrán ser de una pendiente mayor de la que tiene
la totalidad del área aprovechable del proyecto. Las porciones adicionales que
no entren en el cómputo del área mínima a ceder, pueden tener una pendiente
mayor a la indicada anteriormente, no obstante, deben entregarse al municipio
con las características técnicas necesarias para garantizar la estabilidad de
los taludes.

b) El espacio público deberá ser accesible para todas las personas sin
mayores restricciones, y deberá cumplir, en lo que aplica, con lo preceptuado
en la ley 7600.

c) No se permitirá, además, la construcción de muros, mallas, o cualquier
otro cerramiento perimetral que impida el libre el acceso a las personas, salvo
en los casos donde sea necesario dicho cerramiento para garantizar la seguridad
de los usuarios, según lo indicado en el inciso d) del artículo 110 del POT.

d) En áreas destinadas a parque, juegos y en general a áreas dedicadas a la
recreación al aire libre, el urbanizador proveerá espacios abiertos bajo techo
para resguardo de las personas ante las variables meteorológicas, los cuales
deberán contar con la aprobación expresa de la municipalidad, y de igual forma,
deberán ser recibidas una vez terminadas las mismas. Dichos espacios deberán
disponer de un área mínima de 6 metros cuadrados por cada 250 metros cuadrados
de terreno, y por cada fracción adicional de parque se aumentará o disminuirá
proporcionalmente el área de refugio. En caso de que el terreno sea menor a 250
metros cuadrados, de igual forma se deberá habilitar un área mínima de 6 metros
para los usos indicados.

Artículo 107. Ubicación y Configuración. Las áreas de parques, juegos infantiles y tras facilidades
comunales, se deberán ubicar y configurar de la siguiente manera:

a) Contiguo a áreas públicas preexistentes si las hubiere.

b) Concentradas equidistantemente de las viviendas si es posible, o a
distancias no mayores a doscientos metros de la vivienda más alejada, según la
distancia medida sobre y a lo largo de la calle, para áreas de juegos
infantiles y en sitios en los cuales no se deban cruzar rutas nacionales, para
poder llegar a dichas áreas desde las viviendas a las que se les brinde el
servicio.

c) Deberán tener como mínimo dos frentes a vías públicas, o encontrarse en
los centros de los cuadrantes, siempre y cuando los predios circundantes
presenten un mínimo de 30% de permeabilidad visual en cada uno de los frentes.

Artículo 108. Verificación del Cumplimiento por Parte de las Autoridades Competentes. Para cumplir
las disposiciones del artículo anterior, la persona interesada presentará a la Municipalidad, un
anteproyecto en el que se deberá indicar las obras a realizar, su ubicación y el equipamiento que se
les dará. Las obras proyectadas deberán incluir como mínimo, juegos, refugios, pavimentos, aceras,
vallas, arborización, terraceos y mobiliario urbano.

Artículo 109. Disposiciones
Relativas al Mobiliario Urbano de las Áreas Públicas Destinadas a Parque y
Juegos Infantiles. El mobiliario urbano dentro
de las Áreas públicas dedicadas a parques y juegos infantiles será conformado
como mínimo por bancas, contenedor de basura orgánica y de reciclaje, bebedero
e iluminación a escala peatonal. El diseño deberá incluir elementos de guía y
de prevención para personas con discapacidad, de conformidad con lo estipulado
en la ley 7600, y en caso de ser necesario, se deberán incluir barandas,
bolardos, ciclo-estacionamientos, casetas, paradas de transporte, protectores
de árboles, reja de cerramiento para parques infantiles, elementos de
información, entre otros elementos requeridos, para atender las necesidades de
accesibilidad, seguridad y ornato en estos espacios.

La iluminación deberá
distribuirse de acuerdo al uso del espacio de tal forma que sea homogénea,
procurando que el mobiliario urbano, sobre todo, no obstaculice los recorridos peatonales.

Artículo 110. Disposiciones Específicas Aplicables a Áreas de Juegos Infantiles y Parques. En la
habilitación de las áreas de juegos infantiles, se deberán cumplir las siguientes disposiciones:

a) El promotor del proyecto deberá entregar el área para juegos infantiles
con el equipamiento necesario. La zona verde se deberá dejar cubierta de zacate
y arborizada, y con un sistema de riego instalado, este último podrá operar
idealmente con las aguas grises del proyecto.

b) Con el fin de que los juegos sean adecuados a la zona, durables y
seguros, la municipalidad proveerá planos de juegos, cuyo uso recomienda. La
Municipalidad podrá rechazar los tipos de juegos que proponga el urbanizador,
en caso de que estime que no se cumplen las condiciones mínimas de seguridad y
durabilidad requeridas.

c) Para efecto del cálculo de los juegos a instalar se considerará un
núcleo de juegos infantiles como mínimo, por cada 50 unidades de vivienda.

d) En el caso de que el área de juegos infantiles se ubique en colindancia
o a menos de cien metros de una quebrada, río, canal, calle primaria y en
general sitios peligrosos, será obligación del urbanizador cerrar el sitio con
malla, seto, tapia u otro sistema que ofrezca seguridad a los usuarios.

e) Cuando la urbanización no vaya a ser habitada de inmediato, el
urbanizador podrá solicitar al municipio la aceptación de una garantía real de
pago que le permita ejecutar las obras y dotar del equipo necesario a las áreas
de juegos en un momento posterior que indique la municipalidad.

f) Las obras y el equipo a ser ubicados en el área de juegos infantiles,
deberán garantizar como mínimo, 10 m² por cada unidad de vivienda para dicho
uso. De igual forma, se deberán destinar espacios para la recreación de niños
de diferentes edades, de conformidad con los siguientes parámetros:

i. 10 m²/familia se destinará para juegos infantiles

ii. 2 m²/vivienda a zona de juego para bebés (menores de 3 años)

iii. 4 m²/vivienda a zona de juego para niños de (3 a 7 años)

iv. 4 m²/vivienda a zona de juego para niños en edad escolar (mayores de 7 y

menores de 13 años).

g) En el área para bebés se debe incluir un área con las debidas
facilidades para que los adultos puedan permanecer períodos prolongados de
tiempo.

h) En el área de juegos para niños en edad escolar se podrán incluir
canchas de fútbol, baloncesto y de uso múltiple para deportes alternativos como
patinaje, ciclismo, escalada, entre otros. En la habilitación de las áreas de
juegos infantiles, se deberán cumplir las siguientes disposiciones:

i. Las áreas verdes de los parques se deberá dejar cubierta de zacate y arborizada,
y con un sistema de riego instalado, este último podrá operar idealmente con
las aguas grises del proyecto. De ser áreas verdes extensas más dispuestas a
parques ecológicos y a valorar la vida silvestre del Cantón no será necesaria
la intromisión de los sistemas de riego.

ii. Los parques deberán estar equipados con áreas para actividades de ejercicio
físico como canchas o instalaciones deportivas (fútbol, baloncesto, voleibol,
tenis, patinaje, ciclismo, etc.), máquinas para gimnasios al aire libre, barras
de calistenia o ejercicios funcionales, etc. Deberán de poseer una instalación
deportiva por cada cuatrocientos metros cuadrados de área o fracción de parque,
en el caso de canchas de baloncesto, fútbol 5, voleibol, tenis o cualquier otro
deporte que ocupe dimensiones similares podra ser una instalación para cubrir
lo requerido en un área de ochocientos metros y una cancha de fútbol podrá
cubrir lo requerido para áreas mayores a los cinco mil metros.

iii. El área de parque deberá incorporar, como un lineamiento de uso
inclusivo de estos espacios, mobiliario urbano adaptado a usos pasivos como la
lectura y el descanso, la meditación, o bien mesas de juegos de tablero como
damas y ajedrez, entre otras actividades.

iv. En el caso de que el área de parque se ubique en colindancia o a menos
de cien metros de una quebrada, río, canal, calle primaria y en general sitios
peligrosos, será obligación del urbanizador cerrar el sitio con malla, seto,
tapia u otro sistema que ofrezca seguridad a los usuarios.

v. Cuando la urbanización no vaya a ser habitada de inmediato, el
urbanizador podrá solicitar al municipio la aceptación de una garantía real de
pago que le permita ejecutar las obras y dotar del equipo necesario a los
parques en un momento posterior que indique la municipalidad.

Artículo 111. Condiciones
para la Arborización de Áreas Públicas Destinadas a Parque y Juegos Infantiles.
En las áreas de juegos infantiles y de parque se
dará preferencia a árboles frutales, resguardando en todo momento que la
ubicación de dichos árboles no genere riesgos para los peatones en áreas de
paso. La base del follaje de los árboles deberá estar ubicada a una altura
superior de dos metros con veinte centímetros. El tipo de plantas a utilizar en
las áreas públicas, deberá incluir especies nativas de floración vistosa y
especies que den alimento a la fauna, ajustándose a las recomendaciones
técnicas que al respecto dicte la Dirección Forestal del Ministerio de Ambiente
y Energía.

En el diseño paisajístico
se deberá tomar en cuenta la función del tipo de vegetación que se elige:
estética, modificación ambiental, límites, control de las circulaciones, producción,
protección climática, entre otros. Todas las intenciones de arborización deberán
diseñarse y programarse de manera que minimicen peligros para los peatones, para
la circulación de las personas y para los bienes.

Artículo 112. Condiciones
Para la Localización del Equipamiento Urbano en las Áreas Públicas Destinadas a
Facilidades Comunales. La localización del
equipamiento urbano en las áreas públicas se realizará de conformidad con las
siguientes disposiciones:

a) El equipamiento urbano estará ubicado en la porción de área pública que corresponde
a facilidades comunales.

b) Una vez separada el área correspondiente a parque y juegos, el uso del
resto del área a ceder se utilizará para facilidades comunales, según el
siguiente cuadro en el que se establece el número de metros cuadrados
requeridos por vivienda y la prioridad, en orden decreciente, en el sector a no
más de 300 metros de la vivienda más alejada:

a)     El equipamiento urbano ubicado en las áreas públicas cedidas deberá
disponerse de tal forma que se garantice el libre acceso a los particulares.

CAPÍTULO CUARTO.
ZONIFICACIÓN

SECCIÓN PRIMERA.
DELIMITACIÓN DEL USO MIXTO EN EL TERRITORIO

LOCAL

Artículo 113. Generalización del Uso Mixto en el Cantón de San Pablo. De conformidad con los
principios, conceptos y lineamientos de ordenamiento territorial establecidos en el Capítulo Primero
del POT, se reconoce la importancia y necesidad de promover el uso mixto de forma generalizada en el
cantón de San Pablo. Lo anterior, como requisito fundamental para la transformación del modelo
actual de ocupación de suelo predominantemente residencial, por un nuevo modelo que promueva una
ocupación funcional y heterogénea del territorio, en la cual la diversidad de usos facilite la
articulación del tejido urbano existente, reduzca de forma significativa la necesidad de
desplazamientos vehiculares de corta y mediana distancia, y promueva la diversificación de
oportunidades de empleo en el cantón.

Artículo 114. Criterios Técnicos para la Delimitación de la Zonificación Aplicable en el Cantón de
San Pablo. La generalización del uso mixto en el cantón de San Pablo, se subdivide a su vez en
distintas zonas, incluidas en la sección tercera del presente capítulo, las cuales se han delimitado
de conformidad con los siguientes criterios técnicos:

a) Cercanía a los ejes
viales principales: La cercanía a los ejes
viales principales como las rutas nacionales n° 5, 112, 115 y 503, las vías
cantonales como Calle Cordero, Calle Gertrudis, Calle Rincón de Ricardo, Calle
Quintana Sur, entre otras indicadas en el mapa de zonificación, permite
disminuir los impactos urbanos derivados de usos no residenciales, lo que a su
vez permite habilitar usos compatibles con dicha actividad, preexistente y
consolidada en dichos sectores.

b) Prevalencia de la
actividad residencial: Los barrios residenciales generados
a partir de proyectos de urbanizaciones, fraccionamientos y condominios, preexistentes
a la aprobación del POT, deben conservar su naturaleza funcional y por lo tanto
debe privilegiarse y fomentarse el uso residencial, pero permitiendo su gradual
diversificación por medio de la inclusión de usos no residenciales de impacto
bajo o moderado, que sean compatibles con la dinámica predominante residencial
presente en estos espacios.

c) Prevalencia y promoción
de la actividad productiva y laboral: Existen usos de alto
impacto asociados a actividades comerciales, industriales y empresariales, que necesitan
ser articulados y confinados a determinados sectores del territorio local, a
efectos de minimizar sus impactos y facilitar su articulación con usos
similares.

d) Consolidación de centralidades (Sector de las Cruces y Sector San Pablo): La consolidación de Las
centralidades en el distrito primero de San Pablo y en el sector de las Cruces, a partir de un
desarrollo planificado y gradual que permita atender la necesidad futura de vivienda,
infraestructura y equipamiento en el cantón, y de igual forma, atender las deficiencias funcionales
y estructurales existentes en la configuración urbana del territorio local, es una prioridad
incluida en MOT.

e) Desarrollos urbanos no
articulados con el tejido urbano existente: La existencia
de urbanizaciones y conjuntos residenciales edificados de forma prematura en décadas
pasadas, en el sector correspondiente a la macrozona regional de protección agrícola,
vigente en el territorio de San Pablo de previo a la entrada en vigor del POT,
es una de las principales problemáticas urbanas detectadas en los estudios de
diagnóstico territorial, que deben ser atendidas por parte del POT, ya que
dichos desarrollos, por su desarticulación del tejido urbano consolidado en el
cantón, generan desplazamientos vehiculares excesivos, dado el faltante de uso
mixto en los proyectos existentes. Lo anterior implica que existe una necesidad
de promover el uso mixto en estos desarrollos residenciales, para otorgarles
una mayor independencia funcional con relación al suelo urbano consolidado,
pero de forma contenida, para evitar la expansión futura de estos espacios,
situación que no es compatible con el Modelo de Ocupación Territorial definido para
el cantón.

f) Importancia de definir parámetros urbanísticos para la protección y el desarrollo limitado de los
predios con mayor valor ambiental y paisajístico: Los terrenos que presentan una mayor fragilidad
ambiental, de conformidad con la zonificación ambiental aplicable al territorio, requieren de la
implementación de parámetros urbanísticos que promuevan en principio la conservación de dichos
suelos en su estado natural, o en dado caso, que permitan un desarrollo urbano mínimo y controlado
de dichos predios, por medio de la definición de usos de bajo impacto y medidas importantes de
mitigación de impacto ambiental, de tal forma que se pueda garantizar la preservación de las
cualidades ambientales de dichos predios, en el interés de garantizar una cobertura verde para usos
recreativos, y el aprovechamiento paisajístico en el cantón.

g) Delimitación de los
suelos que por motivos de conservación del recurso hídrico y forestal local, se
encuentran vedados al desarrollo urbano: Es fundamental
establecer parámetros urbanísticos que garanticen el cumplimiento del artículo
33 de la Ley Forestal, que dispone que esta prohibido construir en terrenos
ubicados en las zonas de protección de ríos, quebradas y nacientes. De igual
forma, es necesario establecer disposiciones normativas e instrumentos que
permitan promover y facilitar la reubicación de las construcciones existentes
en dichos suelos, dado que las mismas se encuentran en una situación de riesgo
potencial por la inestabilidad de dichos suelos y su cercanía con los cuerpos
de agua, y además, porque dichas viviendas generan una contaminación en los cauces
aledaños por una inadecuada gestión de los residuos.

h) Adopción de una
estrategia de reserva de suelo para el crecimiento potencial a futuro del
cantón: Como resultado de los estudios técnicos
realizados de diagnóstico y pronóstico territorial en el cantón de San Pablo,
necesarios para la formulación del Modelo de Ocupación Territorial sobre el
cual se fundamenta la propuesta normativa del POT, se logró determinar que la
cantidad de suelo necesario a futuro para cubrir las necesidades de la
población de San Pablo hasta el año 2050, es inferior a la cantidad de suelo
disponible no urbanizado en la actualidad.

De conformidad con lo
anterior, se considera importante establecer una zona de reserva de suelo para
la expansión futura del cantón posterior al año 2050, aplicable a terrenos calificados
como de moderada fragilidad ambiental (las cuales configuran los terrenos ambientalmente
más aprovechables en el municipio), con la finalidad de asegurar la disponibilidad
de suelo aprovechable a muy largo plazo para las futuras demandas de suelo que
puedan surgir más allá del horizonte temporal proyectado, e igualmente, evitar
un exceso de explotación del suelo disponible, lo cual sería contrario al MOT y
a los lineamientos de gestión territorial acordes al modelo territorial
sostenible que se pretende instaurar en el cantón.

Artículo 115. Régimen de Zonificación Aplicable al
Cantón de San Pablo. Para la articulación del
uso mixto de forma general en el territorio local, e igualmente, con la finalidad
de procurar el uso razonable y sostenible del suelo no urbanizado, se
establecen las siguientes zonas, de conformidad con los criterios enunciados en
el artículo 42 del presente Reglamento:

a) Zona Mixta Ejes Viales
(MEV): Por medio de esta clasificación, se
establecen disposiciones aplicables a los predios ubicados frente a las vías
principales del cantón, lo cual permite un aprovechamiento más intensivo de
estas propiedades.

b) Zona Residencial
Predominante (MRP): Se identifica con esta
zonificación, a la parte del territorio local articulada en torno a núcleos
residenciales tradicionales, no ubicados frente a ejes viales principales.

c) Zona Mixta Centro de
Empleo (MCE): Esta clasificación alude
directamente a la localización de grandes equipamientos comerciales, de
servicios e industrias, de bajo impacto, los cuales se pueden combinar con usos
residenciales, siendo capaces de influir de forma significativa en la
generación de empleo en el cantón.

d) Zona Mixta Centralidad
San Pablo (MCSP): Esta zonificación ha sido establecida
con el propósito de consolidar el tejido urbano existente del distrito primero,
procurando asegurar la generación de infraestructura, de equipamientos públicos
y privados requeridos, así como la provisión de servicios, necesarios para
mejorar la funcionalidad y compacidad de dicho sector.

e) Zona Mixta Centralidad
Las Cruces (MCLC): La zonificación aplicada al
sector de Las Cruces, tiene como principal objetivo la articulación de esta
zona mediante el potenciamiento del uso mixto y una habilitación urbana,
gradual y gestionada.

f) Zona Mixta Residencial
Suburbano (MRS): Se identifica con esta zona
a la parte del territorio ubicada en los límites o fuera de la zona urbana
delimitada previamente a escala regional, que ha sido objeto de procesos
desarticulados de urbanización y lotificaciones, y por lo tanto, lo que se
plantea es limitar y consolidar dicha situación.

g) Zona de Protección
Ambiental (PAMB): Por medio de esta
categoría, se establecen parámetros de gestión ambiental para una parte del
territorio, que posee cualidades ambientales importantes, relacionadas con la
capacidad de recarga acuífera del suelo. Los usos permitidos deberán ser
compatibles con la conservación en estado natural de la mayor parte del suelo
disponible en la zona.

h) Zona Agroecológica
(AECO): La zona de reserva se establece como uno de
los principales mecanismos de gestión sostenible y racional del territorio
local, al reconocer la importancia de preservar una porción de suelo para la
eventual expansión futura de la estructura urbana del cantón, que en las
condiciones actuales e incluso previstas a mediano plazo, no será requerido, en
la medida en que todavía existe suelo disponible en el tejido urbano existente,
que requiere ser consolidado o que tiene potencial para ser urbanizado.

El mapa de zonificación, el
cual incluye la representación cartográfica de las zonas previamente definidas,
se incorpora como Anexo cuarto al presente Reglamento.

SECCIÓN SEGUNDA.
IMPLEMENTACIÓN DEL RÉGIMEN DINÁMICO DE

ZONIFICACIÓN DE USO DE
SUELO EN EL TERRITORIO LOCAL

Subsección Primera:
Características y contenido de los parámetros urbanísticos

Artículo 116. Naturaleza Dinámica
de los Parámetros Urbanísticos. Con la finalidad de instaurar
un modelo de reparto de cargas y beneficios urbanos, que implemente de forma efectiva
la función social de la propiedad y potencie a su vez el aprovechamiento inmobiliario
de los predios localizados en el territorio local, se establece un régimen dinámico
de zonificación de usos de suelo, aplicable en el cantón de San Pablo. Por
medio de dicho régimen, se podrán otorgar parámetros más beneficiosos para el
aprovechamiento económico o funcional del proyecto al desarrollador, en
contraprestación a la aplicación voluntaria de prácticas sostenibles de
construcción o habilitación urbana, denominadas "incentivables", las cuales
generan mejores aprovechamientos urbanos al territorio, en beneficio de la
colectividad en general.

La flexibilidad de los
parámetros permitidos, podrá fluctuar entre el parámetro aplicable sin considerar
la aplicación de prácticas incentivables (parámetro base), y el tope del
parámetro en cuestión, en caso de que el interesado decida aplicar las
prácticas incentivables que le permitan alcanzar el tope del parámetro en
cuestión (parámetro mejorado).

La aplicación de los
parámetros base, en cualquier circunstancia, no exime al interesado de la
responsabilidad de cumplir con las cargas urbanísticas, medidas de mitigación
de impactos urbanos y contribuciones especiales mínimas, establecidas en el POT
y en la legislación de alcance general, asociadas a la aplicación de dichos
parámetros.

Artículo 117. Delimitación
de los Parámetros Urbanísticos Aplicables Régimen Dinámico de Zonificación de
Uso de Suelo. Los parámetros urbanísticos
asociados a la zonificación, se clasifican en función de la transformación,
edificación y uso a los que se pueden someter los predios, por lo que se
distinguen tres tipos o clases de parámetros: fraccionamiento, construcción y
uso. Los parámetros urbanísticos serán calculados con base en la información
indicada en el plano de catastro del predio, siempre y cuando ésta sea coincidente
con la información incluida en el informe registral, emitido por el Registro de
la Propiedad.

En aquellos casos en que
las propiedades sean sometidas al Régimen de Propiedad en Condominio, el
cálculo de parámetros deberá realizarse tomando como referencia la finca matriz
en lugar de las fincas filiales, salvo para el cálculo correspondiente al
frente mínimo y superficie de lote.

Artículo 118. Parámetros de
Fraccionamiento. Los parámetros de
fraccionamiento incluyen las siguientes variables, asociados a la
transformación del predio:

a) Frente del Predio o
Lote: Corresponde a la colindancia frontal del
predio, el cual se identifica como el lado de la propiedad que colinda o se
ubica frente a calle pública.

En caso de que el predio
tenga dos o más frentes hacia calle pública, ambos frentes deberán cumplir con
el parámetro establecido.

b) Superficie de Lote (SL): Se refiere al área mínima que debe ocupar cada predio resultante de las
operaciones de fraccionamiento y urbanización, así como de los proyectos sometidos
al régimen de propiedad en condominio, cuando éstos sean realizados bajo la modalidad
de condominio horizontal, o conforme a aquellas modalidades en donde el condómino
es propietario exclusivo de un terreno propio, de conformidad con el artículo 46
del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

Artículo 119. Parámetros de
Construcción. Los parámetros de
construcción incluyen las siguientes variables, asociados a la edificabilidad
del predio:

a) Índiced e Edificabilidad
(IE): Por medio de este parámetro, cuyo concepto
corresponde a la definición de área de piso de conformidad con lo dispuesto en
el artículo primero de la Ley de Planificación Urbana, se calculan los metros
cuadrados de construcción permitidos en cada predio, los cuales se indican de
forma decimal. El índice es calculado tomando como base el área del predio
indicada en el plano de catastro de la propiedad, siempre y cuando sea
coincidente con el informe registral respectivo, en caso contrario, se
calculará sobre el área indicada en el informe registral. El índice de
edificabilidad se calcula mediante la siguiente fórmula:

M2P (M2 de construcción
permitidos) =SL (Superficie de Lote) x IE

b) Índice de Ocupación
(IO): Por medio de este parámetro, cuyo concepto
corresponde a la definición de cobertura de conformidad con lo dispuesto en el
artículo primero de la Ley de Planificación Urbana, se define el área máxima de
ocupación (cobertura o huella constructiva) que las edificaciones pueden
alcanzar, estimada en metros cuadrados, con relación al área total del predio.
Dicho parámetro es expresado de forma decimal mediante la siguiente fórmula: AMO
(Área Maxima de Ocupación) =SL(Superficie de Lote) x IO

c) Índice de Permeabilidad
(IP): El índice de permeabilidad establece el
porcentaje de suelo que debe dejarse sin edificar, es decir, que se debe
conservar en estado natural, para garantizar la permeabilidad del agua al
subsuelo. Se expresa de forma decimal, y es calculado a partir de la siguiente
fórmula: AP (Área Permeable) = SL (Superficie de Lote) x IP

d) Altura: La altura se calcula en metros lineales, a partir del nivel del terreno.
Se permite excesos en decimales, siempre que los decimales adicionales sean
menor a un metro (100 centímetros) sobre el límite permitido.

e) Retiros: Se calculan en metros lineales. Se distinguen como parte de los retiros aplicables
a las construcciones, los retiros de colindancia con los vecinos, los retiros
frente a calle pública y el retiro de patio de luz, aplicable únicamente a
construcciones verticales.

El retiro del lado menor
del patio de luz se define como el lado menor del espacio físico no construido
y permeable a la luz solar, expresado en metros lineales, el cual se debe garantizar
para asegurar el acceso a la luz natural por parte de los usuarios de los
inmuebles verticales, el cual en ningún caso podrá ser menor a dos metros, sin
perjuicio de lo indicado en las tablas de zonificación.

El retiro de colindancia de
vecinos podrá ser igual a cero siempre y cuando no existan ventanas a
colindancia, de lo contrario se deberá respetar el parámetro base según la
subzona de uso.

Artículo 120. Edificabilidad Mínima. Como resultado de la aplicación del índice de edificabilidad e
índice de ocupación, el total de metros cuadrados otorgados a un predio no podrá ser inferior al
área mínima de una unidad de vivienda, conforme a lo establecido en en el Reglamento de
Construcciones del INVU.

Artículo 121. Parámetros de
Uso. Los parámetros de uso definen las categorías
de usos o actividades permitidas en la zonificación, conforme a los porcentajes
de aprovechamiento del índice de edificabilidad, permitido para cada uso. De
conformidad con lo anterior, y salvo los casos contemplados en el POT en los
que se expresamente se permita dedicar el cien por ciento de la edificabilidad
para un único uso o actividad, se deberán proponer en principio mixturas de
usos para poder utilizar la totalidad del potencial constructivo de los predios
en el cantón.

Los parámetros de uso
establecen de igual forma, el nivel de impacto urbano ermitido para la
categoría de usos no residenciales, de conformidad con lo indicado en el inciso
d) del artículo siguiente, y lo dispuesto en el Anexo quinto del POT.

Artículo 122. Definición de usos Genéricos Aplicables a la Zonificación del POT. En reconocimiento
de la naturaleza dinámica de su territorio, y en aplicación de los conceptos contemporáneos para la
delimitación de actividades permitidas, el POT de San Pablo, establece las siguientes definiciones
de usos, aplicables en el territorio local:

a) Infraestructura y
Equipamientos Urbanos: Esta definición incluye en
un primer término, a los usos destinados a desarrollar infraestructura urbana,
definida como aquellos usos públicos o privados, que conllevan la utilización,
afectación o articulación, con el dominio público existente. Se incluyen
proyectos tales como la realización, remodelación o instalación de puentes,
senderos urbanos, alamedas, antenas de telecomunicación, accesos vehiculares,
tuberías, infraestructura pluvial, plantas de tratamiento, colocación de fibra
óptica, entre otros usos similares, siempre que estos usos sean planteados como
proyectos independientes, y no como parte accesoria de un proyecto cuyo uso
principal sea de distinta naturaleza.

En lo que respecta a la
denominación de equipamientos urbanos, esta definición incluye primeramente
aquellos usos públicos dedicados a la prestación de un servicio público con finalidad
institucional, en donde se reciben y atienden personas que requieren de la prestación
de algún servicio público. Se incluyen los usos dedicados a oficinas y equipamientos
de instituciones como la propia municipalidad, centros educativos, la CCSS, los
EBAIS, el PANI, el IMAS, el IAFA, el INAMU, A y A, el ICE, entre otros de
similar naturaleza. Esta definición incluye dentro del concepto de
equipamientos, además de las instalaciones con finalidad institucional, todas
aquellas actividades relacionadas con el aprovechamiento del espacio público y
las zonas verdes del cantón.

Se distinguen los
siguientes tipos de usos específicos, correspondientes a la definición genérica
del uso infraestructura y equipamientos urbanos:

i. Espacio Público: Se incluyen primeramente los usos dedicados a la configuración
o aprovechamiento del espacio público, tales como mercados o ferias, plazas o
plazoletas de reunión, y usos similares.

ii. Zonas Recreativas: Se incluyen los usos compatibles con la conservación
en estado natural del suelo, incluyendo la conservación y aprovechamiento de la
cobertura vegetal existente en la totalidad o en una fracción mayoritaria del
predio. Se incluyen usos tales como áreas de camping, clubes campestres, campos
de golf, y otros usos similares.

iii. Áreas Deportivas: Se contemplan usos dedicados a la práctica del deporte
en superficies exteriores, independientemente de si éstas están cubiertas o no,
como canchas para la práctica de cualquier deporte, instalaciones para la
práctica de fut 5 o cualquier otra modalidad adaptada de los deportes
tradicionales, pistas de atletismo, piscinas, y otros usos similares, siempre y
cuando sean utilizados directamente para la realización del deporte
correspondiente.

b) Naturales: Son aquellos usos destinados a la investigación y conservación de los
espacios naturales. Se incluyen actividades destinadas a fines científicos, de conservación
de estos espacios, de arborización y manejo del recurso forestal.

c) Residenciales: Esta definición incluye los usos dedicados exclusivamente a la morada
regular de personas, incluyendo este concepto las viviendas unifamiliares o multifamiliares,
así como aquellas constituidas bajo el régimen de condominio. Se excluyen de
este concepto la morada transitoria o institucional de personas (habitaciones
de hotel, pensiones, albergues, hogares de adultos mayores, residencias
estudiantiles o similares).

d) No Residenciales: Esta definición incluye todos aquellos usos no contemplados en las
definiciones anteriores, dentro de los cuales se pueden mencionar tipos de usos
tales como los usos comerciales y de prestación de servicios, los usos
logísticos e industriales, de minería y extracción, usos rurales,
estacionamiento de vehículos, entre otras. Los distintos tipos de usos no
residenciales, para efectos de la aprobación o denegación del certificado de
uso de suelo, se clasifican en función de los límites de tolerancia permitidos para
las molestias o riesgos potenciales, generados por los diferentes tipos de usos
o actividad.

Las disposiciones sobre
clasificación y regulación de los usos no residenciales, incluidas en la
subsección segunda del presente capítulo, serán de acatamiento obligatorio al
momento de determinar la aprobación o denegatoria específica en cada caso, de
los certificados de uso de suelo solicitados para este tipo de usos.

Subsección Segunda. Definición de Usos no
Residenciales por Límites de Molestia

Potencial o Riesgo.

Artículo 123. Factores de
Molestia o Riesgo Potencial. La valoración técnica y
objetiva de los factores de molestia o riesgo potencial, generados por los usos
no residenciales, para efectos de su posterior clasificación, se realiza a
partir del análisis de los siguientes factores:

a) Ruido y Vibraciones

b) Tránsito vehícular

c) Iluminación.

d) Temperatura.

e) Olores

f) Humo, Polvo, Gases

g) Presencia de sustancias o residuos peligrosos.

h) Presencia de combustible, derivados del petróleo, sustancias inflamables
o explosivas.

i) Presencia de sustancias o residuos biológicos.

Artículo 124. Clasificación de las Molestias y
Riesgos Urbanos Potenciales. Para cada uno de los
factores de molestia o riesgo indicados en el artículo anterior, los cuales
presentan características cuantificables, existen tres rangos de límites
permitidos, los cuales a su vez se subdividen en dos sublímites, para cada
baremo. Los límites y sublímites permitidos, los cuales se indican en la tabla
que se presenta a continuación, se han establecido con base en la normativa
técnica nacional e internacional aplicable, y en su defecto, en las recomendaciones
realizadas a partir de estudios técnico científicos:

| LÍMITE DE MOLESTIA POTENCIAL O RIESGO ? |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Límite 1 | Límite 2 | Límite 3 |  |  |  |
| Límit e 1.1 | Límit e 1.2 | Lím ite 2.1 | Límite 2.2 | Lím ite 3.1 | Límite 3.2 |

El Procedimiento y
criterios para determinar la conformidad de usos del suelo y actividades no
residenciales, condicionantes y medidas de control por factor de molestiao riesgo,
el cual incluye los límites específicos establecidos para cada factor, conforme
a la unidad de medición oficial según sea el caso, se incluyen en el Anexo
quinto del POT, como parte integral del presente reglamento.

Artículo 125. Articulación
de los rangos de límites y sublímites de riesgo potencial o molestia permitidos
con la zonificación
del POT. De
conformidad con lo indicado enel artículo 122 del POT, se incluye a
continuación, el cuadro de límites de molestia potencial o riesgo por zonas y
subzonas, a partir del cual se definen en el presente reglamento, los límites
permitidos de riesgos potenciales o molestias para los distintos usos no
residenciales, aplicables a cada zonificación. Por medio del presente cuadro,
se realiza la valoración por parte de la municipalidad, de conformidad o no
conformidad de dichos usos con la zona, a partir del análisis de las molestias
potenciales o riesgos eventuales:

|  | LÍMITE DE MOLESTIA POTENCIAL O RIESGO POR ZONAS Y SUBZONAS |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Límite 1 | Límite 2 | Límite 3 |  |  |  |  |
| Límit e 1.1 | Límit e 1.2 | Límit e 2.1 | Límit e 2.2 | Límit e 3.1 | Límit e 3.2 |  |
| Sub zona s | MRP -2 | MRP -1 | MEV -2 | MEV -1 | AEC O | MCE -1 |
| MRS -2 | MRS -1 | MCS P | MEV -3 | PAM B |  |  |
|  | MEV -4 | MCL C | MCE -2 |  |  |  |

Artículo 126. Sujeción de
los Usos No Residenciales a los Límites de Tolerancia Permitidos para cada
Zona. Los usos no residenciales deberán respetar
los límites establecidos para las molestias potenciales o riesgos, según la
zona en que se ubique el predio, de conformidad con la tabla incluida en el
artículo anterior, para ser aprobados por la municipalidad, por medio de la
emisión del certificado de uso de suelo conforme. El no cumplimiento de estos
límites, será considerado como un incumplimiento del POT, y de conformidad con
las disposiciones del inciso a), artículo 22 de este Reglamento, la
municipalidad estará habilitada para proceder a realizar las acciones de clausura
del local.

Subsección Tercera.
Implementación de prácticas incentivables.

Artículo 127. Delimitación y clasificación de las prácticas incentivables aplicables. Las prácticas
incentivables se han definido de conformidad con criterios técnicos establecidos en instrumentos
nacionales e internacionales asociados a la implementación del desarrollo urbano sostenible, los
cuales incluyen, pero no se limitan, a los mencionados en el artículo 5 del presente reglamento. La
lista de prácticas incentivables que se presenta a continuación, incluye todas aquellas prácticas
que, de forma voluntaria, podrán ser implementadas para acceder al régimen de incentivos
urbanísticos.

| LISTA DE PRÁCTICAS INCENTIVABLES APLICABLES |  | | --- | --- | | CD-1 | Compra de derechos de
edi?cabilidad | | CD-2 | Compra de derechos de Altura | | IDU-1 | Por ceder espacio y construir vías
de uso público de al menos 15 m. de ancho con alta calidad peatonal y ambiental que mejoren la
conectividad del municipio (Continuidad Vial)* | | IDU-2 | Por ceder suelo al dominio público sobre
el requerimiento normativo (parques, juegosinfantiles y facilidades comunales) | | IDU-3 | Por
construir un equipamiento de uso público según los requerimientos de cobertura municipal dentro del
proyecto | | IDU-4 | Por construir vivienda densa y/o de interés social | | IDU-5 | Por reunir
predios que conformen áreas de más de 1200 m² para desarrollar proyectos. | | IDU-6 | Por ceder
espacio para vías de uso público al frente del lote (ensanchamiento de vías existentes)* | | IDU-7 |
Por abrir espacios privados al uso público dentro de los proyectos | | IPA-1 | Construcción de
Sistema de tratamiento de Aguas Residuales, Individual o Colectivo diferente a un tanque séptico
convencional* |

 

| IPA-2 | Por conservar un 20% o más de las especies forestales (árboles) existentes (no aplica en
las zonas de protección de ríos artículo 33 ley forestal y en ACA con 20% o más dependiente)* | |
--- | --- | | IPA-3 | Por implementar medidas tecnológicas que favorezcan la in?ltración de las
aguas pluviales. | | AGR-1 | Por implementar buenas prácticas agropecuarias (BPA) | | ICU-1 | Por
Mejorar el espacio ciclopeatonal sobre vías públicas | | ICU-2 | Por mejorar condiciones de fachada
para la mejora de la interacción del proyecto con el espacio público. | | ICU-3 | Por eliminar un
uso declarado como existente no conforme | | ICU-4 | Por generar áreas de paseo de uso público a lo
largo de riberas de río. | | ICU-5 | Por construir proyectos con prácticas de sostenibilidad
ambiental |

*No es aplicable para los casos donde la
práctica sea una exigencia del POT o de la normativa nacional.

Para la aplicación de las
prácticas incentivables listadas en la tabla anterior, las cuales se podrán
aplicar de forma voluntaria para la obtención de los incentivos urbanísticos indicados
en el artículo siguiente, se establecen tres grupos de aplicación (G1, G2 y G3),
según el orden de prioridad definido por el municipio para su implementación y promoción,
por lo que sólo podrá aplicarse una práctica del grupo dos (G2) al haber aplicado
previamente una del grupo uno (G1) y así sucesivamente. Para visualizar el orden
de aplicación de las prácticas de manera gráfica puede consultarse la Tabla
de aplicación de prácticas incentivables según categoría de suelo, incluida
como anexo sexto del POT.

Artículo 128. Régimen de Incentivos asociados a la implementación de prácticas incentivables. La
implementación de prácticas incentivables por parte del interesado o del desarrollador, permitirá el
acceso y otorgamiento de incentivos urbanísticos, en reconocimiento de la mejora en las condiciones
urbanas del cantón y de la sostenibilidad del territorio, que dichas prácticas promueven. El régimen
de incentivos asociado a la implementación de las prácticas incentivables, se encuentra compuesto
por el elenco de beneficios que se indican a continuación:

a) Mayor edificabilidad: con el fin de mejorar la posibilidad de construcción en una zona del
Régimen de Zonificación, dentro del límite del parámetro mejorado asignado a la
misma.

b) Mejora de los
parámetros de área o frente de lote: permite reducir los parámetros de área
o frente del lote en una zona del régimen de zonificación, dentro del límite
del parámetro mejorado asignado a la misma.

c) Mayor ocupación: Permite
una mayor ocupación de la huella de construcción del proyecto sobre el predio
dentro del rango del índice de ocupación base y mejorado.

d) Menor permeabilidad: Permite
una mayor cobertura impermeable en el área no ocupada del predio dentro del
rango del índice de permeabilidad base y mejorada.

e) Mayor Altura: Permite
construir o edificar proyectos con una altura mayor al dela altura base y
dentro del rango entre el parámetro de altura base y mejorada.

f) Reducción de
colindancias: Permite la reducción de la distancia asignada a laseparación
a colindancias de un proyecto dentro del rango del parámetro base y el mejorado.

Artículo 129. Cálculo de los incentivos otorgables por implementación de prácticas incentivables. La
implementación específica del régimen de incentivos indicado en el artículo anterior, por concepto
de la implementación de prácticas incentivables voluntarias realizadas por el propietario o
desarrollador, será determinada a partir del cálculo del valor adicional otorgable, según el
parámetro urbanístico correspondiente. Los valores adicionales para el caso de los incentivos
asociados a mejora de los parámetros de área o frente de lote, mayor ocupación, menor permeabilidad
y reducción de colindancias, son establecidos en función de la aplicación de prácticas incentivables
específicas según la categoría del suelo en que se ubique el predio. De conformidad con lo anterior,
para la determinación específica del valor adicional otorgable en aplicación de los incentivos
previamente indicados, se deberá consultar el anexo séptimo del POT, correspondiente a la Guía de
implementación específica deprácticas incentivables. Para el cálculo de los incentivos de mayor
edificabilidad y de mayor altura, se deberán aplicar las siguientes fórmulas, en conjunto con las
tablas de factores para el cálculo de incentivos urbanísticos, incluidas en el Anexo octavo del POT:

a) Mayor edificabilidad:

MIP = M2R * (Pm² - (Pm² *
(Fz + Fac + Fcs + Fpd))

En donde:

MIP : Es el Monto a Invertir en la o las Prácticas Incentivables. Dicho monto
podrá ser alcanzado por una o más prácticas según se requiera para alcanzar la
cantidad de metros cuadrados requeridos.

M2R : Metros cuadrados adicionales a la edificabilidad base, estos no podrán
superar el parámetro mejorado del índice de edificabilidad.

Pm² : Es el monto de inversión en las prácticas incentivables por metro
cuadrado adicional requerido, estipulado para efectos del POT, en un monto de
veinticuatro mil trescientos ochenta colones (24 380 colones).

Fz : Factor de Zonificación, es el factor que aplica según las zonificación
asignada al predio en el que se realizará el proyecto que requiere
edificabilidad adicional a la base. Se aplicará según lo dispuesto en la tabla
de factor de zonificación para el cálculo de incentivos urbanísticos.

Fac : Factor de Área de Control especial, es el factor que aplica según las
áreas de control establecidas en el POT. Se aplicará según lo dispuesto en la
tabla de factor de área de control especial para el cálculo de incentivos
urbanísticos.

Fcs : Factor de Categoría de Suelo, es el factor asignado según la categoría
de suelo que aplica al predio en el que se realizará el proyecto que requiere
edificabilidad adicional a la base. Se aplicará según lo dispuesto en la tabla
de factor de categoría de suelo para el cálculo de incentivos urbanísticos.

Fpd : Factor de Promoción de desarrollo, es el factor de descuento para la
promoción de desarrollo o implementación de prácticas según los fines
primordiales del Cantón. Se aplicará según lo dispuesto en la tabla de factor
de promoción para el cálculo de incentivos urbanísticos.

b) Mayor Altura:

MCh = M2R * (Pm² - (Pm² *
(Fz + Fac + Fcs + Fpd)))*0.5

Donde:

MCh : Es el Monto a Invertir en la Compra de Altura

M2R :Metros cuadrados a construir en los niveles adicionales a la altura
alcanzada con o sin la aplicación de prácticas que liberen la altura y dentro
del parámetro máximo permitido por el índice de altura mejorado según la zona
asignada.

Pm² : Es el monto de inversión en las prácticas incentivables por metro
cuadrado adicional requerido, estipulado para efectos del POT, en un monto de
veinticuatro mil trescientos ochenta colones (24 380 colones).

Fz : Factor de Zonificación, es el factor que aplica según las zonificación
asignada al predio en el que se realizará el proyecto que requiere
edificabilidad adicional a la base. Se aplicará según lo dispuesto en la tabla
de factor de zonificación para el cálculo de incentivos urbanísticos.

Fac : Factor de Área de Control especial, es el factor que aplica según las
áreas de control establecidas en el POT. Se aplicará según lo dispuesto en la
tabla de factor de área de control especial para el cálculo de incentivos
urbanísticos.

Fcs : Factor de Categoría de Suelo, es el factor asignado según la categoría
de suelo que aplica al predio en el que se realizará el proyecto que requiere
edificabilidad adicional a la base. Se aplicará según lo dispuesto en la tabla
de factor de categoría de suelo para el cálculo de incentivos urbanísticos.

Fpd : Factor de Promoción de desarrollo, es el factor de descuento para la
promoción de desarrollo o implementación de prácticas según los fines
primordiales del Cantón.

Se aplicará según lo
indicado para el factor de promoción en la fórmula anterior. Se aplicará según
lo dispuesto en la tabla de factor de promoción para el cálculo de incentivos
urbanísticos.

Finalmente, y según lo
indicado en el listado de prácticas incentivables definido en el artículo 127
del POT, en donde se incluye la compra de derechos de edificabilidad, se deberá
aplicar la siguiente fórmula para adquirir dichos derechos ante la
municipalidad:

c) Compra de Derechos de Edificabilidad:

MIC = M2R * (Pm² - (Pm² *
(Fz + Fac + Fcs + Fpd)))

Donde:

MIC : Es el Monto a Invertir en la Compra de Edificabilidad.

M2R : Son los metros cuadrados adicionales a la edificabilidad base, estos no
podrán superar el parámetro mejorado del índice de edificabilidad.

Pm² : Es el monto de inversión en las prácticas incentivables por metro
cuadrado adicional requerido, estipulado para efectos del POT, en un monto de
veinticuatro mil trescientos ochenta colones (24 380 colones).

Fz, Fac, Fcs, y Fpd: Corresponden, de forma respectiva, a los factores de zonificación, área
especial, categoría de suelo y promoción de desarrollo, los cuales se aplicarán
según las condiciones previamente indicadas para las fórmulas anteriores, comprendidas
en el presente artículo.

Las Tablas de factores
para el cálculo de incentivos urbanísticos, incluidas como Anexo octavo del
POT, deberán ser revisadas de forma periódica, conforme a lo indicado enel artículo
256 del POT.

Artículo 130. Procedimiento para la aplicación de las prácticas incentivables. En los certificados
de uso del suelo otorgados, cuyo uso o actividad sea declarada conforme, la municipalidad deberá
hacer referencia en el mismo a la posibilidad que tienen los administrados de acceder a valores
adicionales, bajo el formato de incentivos, en cada parámetro urbanístico.

El interesado, mediante el
trámite de aprobación del anteproyecto constructivo, deberá expresar su
intención de aplicar las prácticas incentivables elegidas, para lo cual estará en
la obligación de suscribir una declaración jurada ante el municipio, en lacual
se comprometa a cumplir lo propuesto en el anteproyecto, bajo fe de juramento.
Los detalles plasmados en este documento deberán ser consecuentes con lo
presentado en el anteproyecto.

Para el otorgamiento de la
licencia constructiva, la municipalidad y el interesado deberán respetar el
anteproyecto previamente aprobado en todos sus extremos, así como el acuerdo
firmado entre las partes. Cualquier falta o variación a los mismos dejará sin efecto
la aplicación de los incentivos otorgados y, por ende, no podrá ser aprobada la
licencia constructiva.

Si en la etapa constructiva
o en la fase operativa del proyecto, el interesado varía el mismo, atentando
contra la ejecución de lo estipulado en el anteproyecto e incumpliendo el
compromiso adquirido ante el municipio, se considerará dicha actuación como un
incumplimiento a la licencia constructiva otorgada en los términos del artículo
89 de la Ley de Construcciones, y por lo tanto, se deberán aplicar las sanciones
correspondientes, o tramitarse la denuncia según sea el caso, de conformidad con
lo dispuesto en los artículos 22 y 23 del POT.

Subsección Cuarta:
Ampliación de valores máximos permitidos

Artículo 131. Ampliación excepcional del índice de
edificabilidad mejorado. Sin perjuicio de lo
indicado previamente con relación a los valores máximos de los parámetros
urbanísticos, el valor máximo del índice de edificabilidad mejorado, podrá ser
ampliado de forma excepcional, en los términos que se indican a continuación, cuando
se presenten las siguientes condiciones:

a) Cuando se aplique un plan urbanístico detallado en un conjunto de
predios, el índice de edificabilidad mejorado puede ampliarse en 0,25
independientemente de la zona o subzona donde se ubique el mismo. El plan
urbanístico detallado deberá ser formulado y ejecutado en consideración de las
normas accesorias al POT que el gobierno local establezca para su
implementación.

b) Cuando un predio o un proyecto que incluya un conjunto de predios, se ubiquen
a una distancia de 250 metros lineales de una estación de ferrocarril el índice
de edificabilidad mejorado puede ampliarse en 0,25 independientemente de la
zona o subzona donde se localice el proyecto.

Esta distancia será medida
sobre y a lo largo de la vía pública, entre el acceso más cercano a la estación
de ferrocarril y el acceso principal del proyecto o edificación a desarrollar.
Bajo ninguna circunstancia el índice de edificabilidad en el cantón será superior
a 2,5 según se deduce de este artículo, y de los parámetros establecidos para cada
subzona.

Artículo 132. Ampliación
excepcional del índice de ocupaciónmejorado. De forma
excepcional, y en concordancia con lo indicado en el artículo anterior, se
ampliará el índice máximo de ocupación mejorado en 0,05 para aquellos predios
esquineros, con un frente mayor al fondo, o cuando un predio posea dos frentes
a vía pública. Bajo ninguna circunstancia el índice de ocupación en el cantón
será superior a 0,75 según se deduce de este artículo y de los parámetros
establecidos para cada subzona.

Artículo 133. Ampliación excepcional del parámetro mejorado de altura. Cuando se aplique un plan
urbanístico detallado en un conjunto de predios, o cuando un predio se ubique a unadistancia de 250
metros lineales de una estación de ferrocarril, se ampliará en 15 metros el valor máximo del
parámetro mejorado de altura, indicado en la ficha de cadasubzona. Bajo ninguna circunstancia la
altura será superior a 51 metros, según se deduce de este artículo y de los parámetros establecidos
para cada subzona.

SECCIÓN TERCERA. PARÁMETROS
APLICABLES A LA ZONIFICACIÓN

DEL POT

Subsección Primera . Zona
Mixta Ejes Viales (MEV).

Artículo 134. Clasificación de la Zona Mixta Ejes Viales (MEV). La zonificación correspondiente
se deberá aplicar en el distrito primero del cantón, a los predios edificados y
no edificados correspondientes a dicha zona, identificada en el Mapa de Zonificación
con la sigla MEV. Esta zona se subdivide a su vez en las siguientes subzonas,
en consideración del tipo de vías que brindan acceso a los predios:

a) Zona Mixta Ejes Viales
Tipo 1 (MEV-1): Por medio de esta subzona se
delimitanlos predios que se ubican frente a la ruta nacional número 5, y frente
a las rutas de travesía, por donde se tiene previsto la circulación del
proyecto de sectorización del transporte público, desarrollado por el MOPT.
Incluye también los predios que tienen acceso de forma directa a la ruta
nacional 112 y3, y que están comprendidos dentro del límite del anillo de
contención urbana, de aplicación previa en el cantón, a la aprobación del POT.

b) Zona Mixta Ejes Viales
Tipo 2 (MEV-2): En esta subzona se incluyen
los predios ubicados dentro del límite del anillo de contención urbana, de
aplicación previa en el cantón a la aprobación del POT, que tienen acceso
directo a calle cordero,calle gertrudis, calle rincón de Ricardo, calle venero,
calle José Joaquín González, calle quintana sur, calle quintana norte, calle
larga, calle el común, calle piedades, calle corobicí, y los cuadrantes urbanos
del distrito primero del cantón San Pablo. Se incluyen de igual forma, todos
aquellos predios identificados con dicha nomenclatura en el mapa oficial de
zonificación, el cual forma parte integral del POT.

c) Zona Mixta Ejes Viales
Tipo 3 (MEV-3): En esta subzona se incluyen
los predios ubicados fuera del límite del anillo de contención urbana, de
aplicación previa en el cantón a la aprobación del POT, que tienen acceso
directo a la ruta nacional 112, identificados con dicha nomenclatura en el mapa
de zonificación.

d) Zona Mixta Ejes Viales
Tipo 4 (MEV-4): En esta subzona se incluyen
los predios ubicados fuera del límite del anillo de contención urbana, de
aplicación previa en el cantón a la aprobación del POT, localizados frente a la
calle las joyasy calle quintana sur.

Artículo 135. Parámetros
Urbanísticos aplicables. De conformidad con las
tablas incluidas en el presente artículo, se establecen los siguientes
parámetros urbanísticos, aplicables a las cuatro subzonas definidas para la
ZonaMixta Ejes Viales:

Subsección Segunda: Zona
Residencial Predominante (MRP)

Artículo 136. Clasificación de la Zona Mixta Residencial Predominante. La zonificación
correspondiente se deberá aplicar en ambos distritos del cantón, a los predios edificados y no
edificados ubicados en dicha zona, identificada en el Mapa de Zonificación con las siglas MRP. Esta
zona se subdivide a su vez en las siguientes subzonas, en consideración de la naturaleza de los
predios ubicados en dicha Zona:

a. Zona Mixta
Residencial Predominante Tipo 1(MRP-1): Por medio de esta subzona se
delimitan los predios no construidos ubicados en esta zona, los cuales presentan
oportunidades significativas de mejora para el tejido urbano existente, y por lo
tanto, ofrecen más posibilidades para la articulación de usos mixtos
compatibles con el uso residencial, que la subzona tipo 2.

b. Zona Mixta
Residencial Predominante Tipo 2(MRP-2): En esta subzona se incluyen los
predios construidos ubicados, como consecuencia de los proyectos de urbanización
y condominios previamente realizados en el cantón. Estos predios presentan
parámetros más restrictivos para el uso mixto que la primera subzona.

Artículo 137. Parámetros
Urbanísticos aplicables. De conformidad con las
tablas incluidas en el presente artículo, se establecen los siguientes
parámetros urbanísticos, para las dos subzonas de la ZonaMixta Residencial
Predominante:

Subsección Tercera: Zona
Mixta Centro de Empleo (MCE)

Artículo 138. Clasificación de la Zona Mixta Centro de Empleo. La zonificación correspondiente
se deberá aplicar en el distrito segundo, a los predios edificados y no edificados
correspondientes a dicha zona, identificada en el Mapa de Zonificación con la
sigla MCE. Esta zona se subdivide a su vez en las siguientes subzonas, en consideración
de su ubicación e intensidad de usos:

a) Zona Mixta Centro de Empleo
Tipo 1(MCE-1): Por medio de esta subzona
se delimitan los predios ubicados sobre la ruta nacional 3, eje vial de importancia
regional, situación que permite usos más intensivos (incluido usos industriales).

b) Zona Mixta Centro de
Empleo Tipo 2(MCE-2): En esta subzona se incluyen
lospredios ubicados entre la vía del ferrocarril, la quebrada Gertrudis y el
río Bermúdez, los cuales presentan condiciones favorables para promover usos complementarios
mixtos, generadores de impactos leves o moderados.

Artículo 139. Parámetros
Urbanísticos aplicables. De conformidad con las
tablas incluidas en el presente artículo, se establecen los siguientes
parámetros urbanísticos, aplicables a las dos subzonas definidas para la
ZonaMixta Centro de Empleo:

| Zona Mixta Centro de Empleo |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzona | Centro de Empleo 1 (MCE-1) |  |  |  |
| Parámetro |  | Base | Mejorad o |  |
| Fraccionamiento |  |  |  |  |
| Frente mínimo | m | 15 m | 10 m |  |
| Super?cie (SL) | m2 | 450 m2 | 300 m2 |  |
| Construcción |  |  |  |  |
| Índice de Edi?cabilidad (IE) | rela ció n | 0,50 | 2,00 |  |
| Índice de Ocupación (IO) | 0,40 | 0,60 |  |  |
| Índice de Permeabilidad (IP) | 0,40 | 0,20 |  |  |
| Altura (h) | m | 6 m | 36 m |  |
| Retiros | A Vía Pública | m | 3,0 m | 0,0 m |
| Colindantes (~6 m) | 3,0 m | 0,0 m |  |  |
| Colindantes (6 m~) | 4,0 m | 0,0 m |  |  |
| Lado menor Patio de Luz | rela ción h. | 1/10 |  |  |
| Uso |  |  |  |  |
| Infraestructura o Equipamientos Públicos | % IE | ~100% |  |  |
| Naturales | - |  |  |  |
| Residenciales | ~50% |  |  |  |
| No Residencial es | Límite 1 | - |  |  |
| Límite 2 | - |  |  |  |
| Límite 3 | ~100% |  |  |  |

 

| Zona Mixta Centro de Empleo |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzona | Centro de Empleo 2 (MCE-2) |  |  |  |
| Parámetro |  | Base | Mejorad o |  |
| Fraccionamiento |  |  |  |  |
| Frente mínimo | m | 15 m | 10 m |  |
| Super?cie (SL) | m2 | 450 m2 | 300 m2 |  |
| Construcción |  |  |  |  |
| Índice de Edi?cabilidad (IE) | rela ción | 0,50 | 2,00 |  |
| Índice de Ocupación (IO) | 0,40 | 0,60 |  |  |
| Índice de Permeabilidad (IP) | 0,40 | 0,20 |  |  |
| Altura (h) | m | 6 m | 30 m |  |
| Retiros | A Vía Pública | m | 3,0 m | 0,0 m |
| Colindantes (~6 m) | 3,0 m | 0,0 m |  |  |
| Colindantes (6 m~) | 4,0 m | 0,0 m |  |  |
| Lado menor Patio de Luz | rela ción h. | 1/10 |  |  |
| Uso |  |  |  |  |
| Infraestructura o Equipamientos Públicos | % IE | ~100% |  |  |
| Naturales | - |  |  |  |
| Residenciales | ~80% |  |  |  |
| No Residencial es | Límite 1 | - |  |  |
| Límite 2 | ~100% |  |  |  |
| Límite 3 | - |  |  |  |

Subsección Cuarta: Zona
Mixta Centralidad San Pablo (MCSP).

Artículo 140. Delimitación
de la Zona Mixta Centralidad San Pablo. La
zonificación correspondiente se deberá aplicar en el centro urbano del distrito
primero, a los predios no edificados y ubicados en el vacío urbano
correspondiente a dicha zona, identificada en elMapa de Zonificación con la
siglaMCSP.

Artículo 141. Parámetros
Urbanísticos aplicables. De conformidad con la tabla
incluida en el presente artículo, se establecen los siguientes parámetros
urbanísticos, aplicables a la Zona Mixta Centralidad San Pablo:

| Zona Mixta Centralidad San Pablo |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzona | MC San Pablo (MCSP) |  |  |  |
| Parámetro |  | Bas e | Mejor ado |  |
| Fraccionamiento |  |  |  |  |
| Frente mínimo | m | 15 m | 10 m |  |
| Super?cie (SL) | m2 | 450 m2 | 250 m2 |  |
| Construcción |  |  |  |  |
| Índice de Edi?cabilidad (IE) | relac ión | 0,50 | 2,00 |  |
| Índice de Ocupación (IO) | 0,40 | 0,60 |  |  |
| Índice de Permeabilidad (IP) | 0,40 | 0,20 |  |  |
| Altura (h) | m | 6 m | 30 m |  |
| Retiros | A Vía Pública | m | 3,0 m | 0,0 m |
| Colindantes (~6 m) | 3,0 m | 0,0 m |  |  |
| Colindantes (6 m~) | 4,0 m | 0,0 m |  |  |
| Lado menor Patio de Luz | relac ión h. | 1/10 |  |  |
| Uso |  |  |  |  |
| Infraestructura o Equipamientos Públicos | % IE | ~100% |  |  |
| Naturales | - |  |  |  |
| Residenciales | ~90% |  |  |  |
| No Residenciale s | Límite 1 | - |  |  |
| Límite 2 | ~50% |  |  |  |
| Límite 3 | - |  |  |  |

Subsección Quinta: Zona
Mixta Centralidad Las Cruces (MCLC).

Artículo 142. Delimitación
de la Zona Mixta Centralidad Las Cruces. La zonificación
se deberá aplicar en el distrito primero a los predios no edificados y edificados
en el sector de las Cruces, correspondientes a dicha zona, identificada en el Mapa
de Zonificación con las siglas MCLC.

Artículo 143. Parámetros
Urbanísticos aplicables. De conformidad con la tabla
incluida en el presente artículo, se establecen los siguientes parámetros
urbanísticos, aplicables a la Zona Mixta Centralidad San Pablo:

| Zona Mixta Centralidad Las Cruces |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzona | MC Las Cruces (MCLC) |  |  |  |
| Parámetro |  | Base | Mejo rado |  |
| Fraccionamiento |  |  |  |  |
| Frente mínimo | m | 25 m | 15 m |  |
| Super?cie (SL) | m2 | 1000 m2 | 500 m2 |  |
| Construcción |  |  |  |  |
| Índice de Edi?cabilidad (IE) | relac ión | 0,25 | 0,80 |  |
| Índice de Ocupación (IO) | 0,25 | 0,50 |  |  |
| Índice de Permeabilidad (IP) | 0,60 | 0,30 |  |  |
| Altura (h) | m | 6 m | 16 m |  |
| Retiros | A Vía Pública | m | 5,0 m | 2,0 m |
| Colindantes (~6 m) | 3,0 m | 2,0 m |  |  |
| Colindantes (6 m~) | 4,0 m | 3,0 m |  |  |
| Lado menor Patio de Luz | relac ión h. | 1/6 |  |  |
| Uso |  |  |  |  |
| Equipamientos Públicos | % IE | ~100% |  |  |
| Naturales | - |  |  |  |
| Residenciales | ~90% |  |  |  |
| No Residenciale s | Límite 1 | - |  |  |
| Límite 2 | ~50% |  |  |  |
| Límite 3 | - |  |  |  |

Subsección Sexta. ZonaMixta
Residencial SubUrbana (MRS).

Artículo 144. Clasificación de la Zona Mixta Residencial SubUrbano. La zonificacióncorrespondiente
se deberá aplicar en el distrito primero, a los predios edificados y no edificados correspondientes
a dicha zona, identificada en el Mapa de Zonificación con la sigla MRS. Esta zona se subdivide a su
vez en dos subzonas, en consideración de la naturaleza de los predios ubicados en dicha
zonificación:

a) Zona Mixta Residencial
Suburbano Tipo 1 (MRS-1): Por medio de esta subcategoría
se delimitan los predios no construidos ubicados en esta zona, loscuales presentan
oportunidades significativas de mejora para el tejido urbano existente, y en consideración
de lo anterior, ofrecen más posibilidades para la articulación de usos mixtos
compatibles con el uso residencial, que la subzona tipo 2.

b) Zona Mixta Residencial
Suburbano Tipo 2 (MRS-2): En esta subcategoría se
incluyen los predios construidos ubicados en dicha zona, como consecuencia de
los proyectos de urbanización y condominios previamente realizados

en el cantón.

Artículo 145. Parámetros
Urbanísticos aplicables. De conformidad con las
tablas de incluidas en el presente artículo, se establecen los siguientes
parámetros urbanísticos, aplicables a las dos subzonas definidas para la
ZonaMixta Residencial Suburbano:

Subsección Séptima. Zona de
ProtecciónAmbiental (PAMB)

Artículo 146. Delimitación
de la Zona de Protección Ambiental. La zonificación se deberá
aplicar a los predios ubicados en el distrito primero, en el sector de las
Cruces, correspondiente a dicha zona, identificada en el Mapa de Zonificación
conlas siglas PAMB.

Artículo 147. Parámetros
Urbanísticos aplicables. De conformidad con la tabla
incluida en el presente artículo, se establecen los siguientes parámetros
urbanísticos, aplicables a la zona de protección ambiental:

Artículo 148. Límites a los índices de
edificabilidad y ocupación. La cantidad de metros cuadrados otorgados al
aplicar el índice de edificabilidad y el índice de ocupación a un predio, según
los parámetros aplicables a la zona, dispuestos en el artículo 145 del POT, no
podrá superar los 1000 m2 como parámetro base y 2500 m2 como parámetro
mejorado. Se exceptúan de esta limitante aquellas propiedades donde se pretenda
desarrollar infraestructura pública, por lo que en estos casos, se otorgará la cantidad
de metros cuadrados resultante de la aplicación de ambos parámetros.

En esta zona, para el uso residencial, únicamente
se permitirá una vivienda unifamiliar por lote.

Artículo 149. Excepción por motivo de interés
público. Cuando
la condición indicada en el artículo anterior impida la construcción de
infraestructura pública, se permitirá la ampliación del índice de
edificabilidad mejorado hasta 1.00 y el índice de ocupación mejorado hasta
0.70. Dicha excepción, por otro lado, no exime del requisito de cumplir con las
normas de acceso al valor adicional y la aplicación de prácticas incentivables.

Subsección Octava. Zonas de Protección Forestal de
Ríos, Quebradas y Nacientes.

Artículo 150. Delimitación de la Zona de Protección
Forestal. La
zona de protección forestal de ríos, quebradas y nacientes será la indicada por
el INVU mediante los procedimientos administrativos que tiene el Instituto para
tal fin, de conformidad con lo indicado en el artículo 33 de la Ley Forestal y
sus reformas.

Artículo 151. Obras permitidas en Zonas de
Protección Forestal. Por la naturaleza de estas zonas y las reservas
legales que pesan sobre ellas, solo se permitirán las obras que expresamente se
indican en el artículo 33 bis y 33 ter de la Ley Forestal, sus reformas y la
reglamentación que emita el Estado para estos efectos.

Los interesados en realizar las mismas, deberán
someterse a los procedimientos administrativos que se definan a efectos de
obtener autorización para realizar obras en zonas de protección forestal.

Subsección Novena. Zona Agroecológica (AECO).

Artículo 152. Delimitación de la Zona
Agroecológica. La zonificación se deberá aplicar a los predios
construidos y no construidos en el distrito primero, ubicados en el sector de
las Cruces, correspondiente a dicha zona, identificada en el Mapa de Zonificación
con las siglas AECO.

Artículo 153. Parámetros Urbanísticos aplicables. De conformidad con la tabla
incluida en el presente artículo, se establecen los siguientes parámetros
urbanísticos, aplicables a la zona agroecológica:

| Zona Agroecológica |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzona | Agroecológica (AECO) |  |  |  |
| Parámetro |  | Base | Mejorado |  |
| Fraccionamiento |  |  |  |  |
| Frente mínimo | m | 40 m | 25 m |  |
| Super?cie (SL) | m2 | 7000 m2 | 5000 m2 |  |
| Construcción |  |  |  |  |
| Índice de Edi?cabilidad (IE) | rela ció n | 0,10 | 0,25 |  |
| Índice de Ocupación (IO) | 0,10 | 0,25 |  |  |
| Índice de Permeabilidad (IP) | 0,80 | 0,70 |  |  |
| Altura (h) | m | 3 m | 9 m |  |
| Retiros | A Vía Pública | m | 5,0 m | 2,0 m |
| Colindantes (~6 m) | 6,0 m | 5,0 m |  |  |
| Colindantes (6 m~) | 10,0 m | 7,5 m |  |  |
| Lado menor Patio de Luz | rela ció n h. | 1/5 |  |  |
| Uso |  |  |  |  |
| Infraestructura o Equipamientos Públicos | % IE | ~100% |  |  |
| Naturales o Agrícolas | ~100% |  |  |  |
| Residenciales | ~10% |  |  |  |
| No Residencial es | Límite 1 | - |  |  |
| Límite 2 | - |  |  |  |
| Límite 3 | ~100% |  |  |  |

Artículo 154. Limitación al número total de metros cuadrados construibles. La cantidad de metros
cuadrados otorgados al aplicar el índice de edificabilidad y el índice de ocupación a un predio,
según los parámetros aplicables a la zona, dispuestos en el artículo 145 del POT, no podrá superar
los 1000 m2 como parámetro base y 2500m2 como parámetro mejorado. Se exceptúan de esta limitante
aquellas propiedades donde se pretenda desarrollar infraestructura pública. En estos casos, se
otorgará la cantidad de metros cuadrados resultante de la aplicación de ambos parámetros.

En esta zona, para el uso
residencial, únicamente se permitirá una vivienda unifamiliar por lote.

Artículo 155. Excepción al límite de metros cuadrados por motivo de interés público. Cuando la
condición indicada en el artículo anterior impida la construcción de infraestructura pública, se
permitirá la ampliación del índice de edificabilidad mejorado hasta 1.00 y el índice de ocupación
mejorado hasta 0.70. Dicha excepción, por otro lado, no exime del requisito de cumplir con las
normas de acceso al valor adicional y la aplicación de prácticas incentivables

Subsección décima: Zonificación concurrente en un mismo predio.

Artículo 156. Resolución de oficio en casos de
concurrencia de zonas o subzonas en un mismo
predio. La municipalidad, por medio del otorgamiento
del certificado del uso de suelo, definirá las condiciones en las que se debe
resolver los casos de concurrencia, tomando en consideración el uso o actividad
solicitada por el interesado,de conformidad con los criterios de resolución
indicados en la presente subsección.

Artículo 157. Criterio para
la aplicación de dos o más zonas con categorías de suelo no urbanizables, de
forma simultánea, en casos de zonificación concurrente.
En consideración de la importancia de asegurar la
conservación de los predios destinados a la conservación ambiental y la
conservación en estado natural de los predios ubicados en la zona
agroecológica, respectivamente, se permitirá la concurrencia de predios en las zonas
AECO y PAMB, únicamente bajo las siguientes condiciones:

a) Concurrencia con zonas
AECO y PAMB. De conformidad con lo indicado en el artículo
anterior, las zonas AECO y PAMB no podrán ser sometidas a cambios de zona por
motivo de concurrencia en un mismo predio con otra zona o subzona, y por lo tanto,
se deberán respetar los parámetros aplicables a dichas porciones, de
conformidad con la zonificación aplicable a las mismas. Tomando como base el
plano de catastro de la propiedad y la zonificación del POT, y aplicando las
herramientas y programas de gestión de información geográfica municipales, la
institución determinará la superficie de terreno que corresponde a la zona AECO
o a la zona PAMB, a efectos de localizar la aplicación de dichos parámetros en
el predio afectado por esta condición.

Si en la propiedad
concurren más de dos zonas, se podrán aplicar los criterios de resolución de
concurrencias estipulados en el presente artículo, siempre y cuando se mantenga
invariable la porción de terreno correspondiente a AECO o PAMB, de conformidad
con lo indicado en el párrafo anterior.

Artículo 158. Criterio para
la generalización de una zona sobre dos o más zonas o subzonas, por ubicación
frente a ejes viales. En aquellos casos en donde
un predio se encuentre ubicado frente a una vía o eje vial principal, y de
forma concurrente se encuentre afectado por la zonaMEV y otra zona o subzona,
se procederá a generalizarla aplicación de la zona MEV sobre las otras zonas o
subzonas, de conformidad con las siguientes condiciones:

a) Concurrencia de zona MEV
con zonas MRP y MRS. Los parámetros de las
subzonas que conforman la zona MEV prevalecerán por sobre los parámetros de las
subzonas de MRP y MRS, siempre y cuando el acceso al predio esté consignado en
el plano de catastro por la vía pública de mayor jerarquía. Cuando un predio
sobre el cual ya se generalizó la zona MEV, sea sometido posteriormente a
operaciones de fraccionamiento, urbanización y proyectos bajo el régimen de
condominio en los cuales se genera tenencia de la tierra, los predios
resultantes y colindantes con la vía pública de mayor jerarquía, deberán facilitar
el acceso por esta vía, y respetar los parámetros de la subzona MEV aplicable.

Los predios accesados por
vías públicas o privadas internas, originados a partir del sometimiento de un
predio a las operaciones urbanísticas detalladas en el párrafo anterior,
deberán aplicar los parámetros de MRP o MRS según corresponda.

No es posible bajo ninguna
circunstancia, la aplicación de los parámetros de MRP o MRS a la totalidad del
predio, si en el mismo concurre una subzona MEV. Por lo tanto, se deberá
respetar la aplicación de la zona MEVy sus parámetros, en al menos una cuarta parte
del predio, la cual se deberá ubicar adyacente a la vía pública de mayor jerarquía.

b) Concurrencia de zona
MCLC y MCSP con zona MEV. Los parámetros de las
subzonas que conforman la zona MEV prevalecerán por sobre los parámetros de las
subzonas MCLC y MCSP, siempre y cuando el acceso al predio esté consignado en el
plano de catastro por la vía pública de mayor jerarquía. Cuando un predio
objeto de esta doble zonificación, sea sometido a operaciones urbanísticas de
fraccionamiento, urbanización y proyectos sometidos al régimen de propiedad en
condominio bajo la modalidad de condominio horizontal, o bien bajo aquellas
modalidades donde el condómino es propietario exclusivo de un terreno propio,
los predios resultantes y adyacentes a la vía pública de mayor jerarquía que se
generen, deberán ser accesados por esta vía obligatoriamente, y cumplir con los
parámetros de la subzonaMEV, según corresponda, en concordancia con la subzona
aplicable. Los predios accesados por vías públicas o privadas internas,
originados a partir del sometimiento de un predio a las operaciones
urbanísticas detalladas en el párrafo anterior, deberán aplicar los parámetros
de MCLC o MCSP según corresponda. No es posible bajo ninguna circunstancia, la
aplicación de los parámetros de MCLC o MCSP, a la totalidad del predio, si en
el mismo concurre una subzona MEV. Además, se deberá respetar la aplicación de
la zona MEV y sus parámetros, en al menos una décima parte del predio, la cual
se deberá ubicar adyacente a la vía pública de mayor jerarquía.

Artículo 159. Criterio para
la generalización de una zona sobre dos o más zonas o subzonas, por mayor
afectación del área del predio. En aquellos casos en donde
de forma concurrente se encuentre afectado un predio por la zona MRP y la zona
MRS, o bien se encuentre afectado por dos subzonas pertenecientes a una misma
zona, se procederá a generalizar la aplicación de una zona o subzona, de la
siguiente forma:

a) Concurrencia de zona MRP
con zona MRS. Los parámetros de las subzonas
que conforman la zona MRP prevalecerán sobre los parámetros de las subzonas de
MRS, cuando la superficie del predio que corresponde a la primera sea mayor a
la superficie del predio que corresponda a la segunda, y se aplicará, en
sentido contrario, cuando la situación sea inversa, es decir, cuando la
superficie del predio que corresponde a la zona MRS sea mayor a lasuperficie
del predio que corresponda a la zona MRP.

b) Concurrencia de subzonas
que pertenecen a la misma zona. En el caso de los predios
donde concurren dos subzonas distintas pero que pertenecen a la misma zona,
prevalecerán los parámetros de la subzona que cubra la porciónmayor del predio.

SECCIÓN CUARTA.
CERTIFICADOS DE USO DE SUELO

Artículo 160. Solicitud del Certificado de Uso de
Suelo. Los interesados en obtener un certificado de
uso de suelo en el cantón, deberán indicar de forma expresa en la solicitud, la
actividad o uso específico que desean realizar en la propiedad, así como cualquier
otra información que la municipalidad solicite.

La municipalidad
establecerá mediante una normativa específica, los requisitos documentales
requeridos a los particulares, para acreditar la legitimación respectiva para
solicitar dichos trámites, y para poder tramitar la emisión de los
certificados, a solicitud de los interesados. Los usos de suelo solamente
podrán ser otorgados para predios debidamente inscritos y vigentes en el
Registro Nacional, por lo que no se permite el otorgamiento de nuevos
certificados de usos de suelo, sobre predios que han sido sometidos a
cancelaciones registrales, o en fincas en posesión registradas en la municipalidad
y que estén al día con los impuestos y servicios municipales.

Artículo 161. Contenido de los Certificados de Usos
de Suelo. Los certificados de usos de suelo que se
emitan a solicitud de los particulares, deberán contener la información y
valoración de la normativa aplicable, de conformidad con el régimen de zonificación
en el que se ubica el terreno, así como en relación con el uso solicitado y con
las características específicas del predio o lote, o bien de las edificaciones
existentes en dicho predio, en las cuales se pretende desarrollar la actividad.
Los certificados deberán incluir los parámetros urbanísticos base y mejorados,
establecidos para el predio de conformidad con la zona en que ubica el terreno,
así como las prácticas incentivables aplicables a dicho predio, para el acceso
a los parámetros mejorados.

Se deberán incluir asimismo
en los certificados de uso de suelo, las cargas urbanísticas, medidas de
mitigación y contribuciones especiales aplicables a la actividad o al proyecto
constructivo para el cual se solicitó el certificado de uso, los límites de molestia
potencial o riesgo que deberán ser respetados en el ejercicio de la actividad prevista
a realizarse en el predio y las correspondientes condiciones y medidas de control
para garantizar el respeto de dichos límites, y finalmente, las eventuales disposiciones
especiales asociadas a las Áreas de Renovación Urbana o de Control Ambiental,
en aquellos casos en que el predio se encuentre afectados por dichas delimitaciones.

Artículo 162. Calificación aplicable a los Certificados de Usos
de Suelo. La municipalidad deberá calificar los usos de
suelo con base en los siguientes parámetros:

a) Uso conforme. Se considera uso conforme cuando los parámetros asociados alrégimen de
suelo aplicable sean compatibles con la actividad o uso solicitado, para lo cual
se verificará en particular para el caso de los usos no residenciales,la
sujeción de la actividad a los límites permitidos para las molestias y riesgos
potenciales, de conformidad con lo dispuesto en la sección tercera del presente
capítulo.

Los usos no residenciales
que deban cumplir con determinadas medidas de control para limitar las
molestias potenciales o riesgos generados, serán calificados como usos conformes,
sujetos a las disposiciones incluidas en dichos artículos.

Los usos conformes, serán
permitidos sin mayores restricciones que las establecidas en el POT, y en los
reglamentos específicos que regulen la actividad, razón por la cual, la condición
de conformidad no exime a los administrados de la obligación de obtener la licencia
comercial o deconstrucción que amerite según sea el caso.

b) Uso no conforme. Se considera uso no conforme cuando el uso o actividad solicitada no sea
compatible con los parámetros asociados al régimen de zonificación aplicable,
en razón de los límites permitidos para los factores generadoras de molestias o
riesgos potenciales, conforme a lo dispuesto en la sección tercera del presente
capítulo. La motivación del rechazo del uso o actividad, deberá ser indicada de
forma expresa en el certificado de no conformidad.

c) Uso preexistente no
conforme. Se considerarán usos preexistentes no conformes,
cuando el uso o actividad no sea compatible con los parámetros asociados al
régimen de zonificación aplicable, no obstante, en razón de tratarse de un uso
o actividad preexistente a la aprobación del POT, el mismo será permitido, al considerarse
que existe una situación jurídica consolidada o un derecho adquirido en favor
del particular, la cual perdurará hasta que la actividad no cese de realizarse
o prevalezca la situación que originó dicha condición. Estos usos no podrán ser
objeto de ampliaciones, o ser sometidos a nuevos procesos constructivos, y
únicamente se permitirán obras de mantenimiento y conservación, destinadas a
preservar el inmueble.

Artículo 163. Naturaleza de los derechos adquiridos al amparo de licencias comerciales con plazo
definido. Todos los derechos adquiridos y situaciones jurídicas consolidadas, con fundamento en
licencias comerciales otorgadas a particulares, y que ostenten la naturaleza de usos preexistentes
no conformes, según lo indicado en el artículo anterior, se mantendrán vigentes en el tanto no
expiren dichos permisos, pudiendo renovarse los mismos únicamente a solicitud del interesado,
siempre y cuando no se encuentren vencidos. En caso contrario, el derecho adquirido o la situación
jurídica existente se considerará fenecida, y el nuevo permiso o licencia se deberá tramitar en
cumplimiento de la normativa desarrollada por el POT. En la emisión de las patentes comerciales con
posterioridad a la entrada en vigencia del POT, la municipalidad deberá velar por el cumplimiento de
los parámetros urbanísticos contemplados en el régimen de zonificación aplicable a cada predio,
mediante la revisión y análisis de los certificados de uso de suelo correspondientes.

Artículo 164. Lineamientos para el Otorgamiento de
Certificados de Conformidad para Usos No Residenciales.
Para la emisión de certificados de uso del suelo y
el otorgamiento de licencias constructivas y patentes comerciales, se incluye
como parte del Anexo Quinto del POT, la Tabla Genérica de Usos, Actividades
y sus Características, instrumento que permite evaluar la actividad
solicitada por el administrado, con independencia de que dicha actividad se encuentre
o no indicada en dicha tabla. En la tramitación de los certificados de uso de
suelo y otras licencias municipales, se deberá consignar todas las
características de la actividad solicitada por el administrado que se encuentran
indicadas en esta tabla.

De conformidad con lo
indicado, el municipio podrá solicitar al interesado información adicional, que
permita conocer con detalle las características de la actividad o uso a desarrollar
en el predio y analizarlas en función de los factores de molestia o riesgo y los
límites establecidos para cada uno de ellos.

En aquellos casos donde el
particular pretenda llevar a cabo una actividad que presente características de
varias actividades indicadas en la tabla genérica de usos, actividades y sus
características, se deberá considerar la actividad de mayor impacto como la que
define si la misma puede llevarse a cabo en un predio determinado.

Artículo 165. Naturaleza de
los Usos no Residenciales Condicionales. Los usos
definidos como condicionales, de conformidad con lo indicado en la Tabla
Genérica de Usos, Actividades y sus Características, en función de la zona y el
tipo de actividad, correspondiente y parte del anexo quinto del POT, deberán
cumplir con los requerimientos establecidos en el Procedimiento y criterios
para determinar la conformidad de usos del suelo y actividades no
residenciales, condicionantes y medidas de control por factor de molestia o
riesgo, incluido en el anexo quinto del Plan, para cada factor de molestia
o riesgo asociado al uso o actividad solicitada. El cumplimiento de los
requerimientos anteriores se tendrá como satisfactorios siempre y cuando se
logre mantener el factor de molestia dentro del límite establecido para la
subzona de uso.

La imposibilidad del
administrado de adecuar el terreno o la edificación a las condiciones
establecidas en este anexo, obligará al municipio a rechazar las solicitudes de
licencia comercial y constructiva que realice el administrado. De previo al

otorgamiento de licencias comerciales por
parte del Departamento de Patentes de la Municipalidad, se deberá aportar el
criterio favorable de la Sección de Infraestructura Privada, o en quién se
delegue tal función, sobre el cumplimiento de las condiciones establecidas en
el anexo quinto del POT.

Artículo 166. Otorgamiento del Certificado de Conformidad de Uso del Suelo para Actividades No
Residenciales. Cuando, en función de las características de la actividad solicitada por el
administrado, se valore un uso no residencial como un uso conforme pero que debe cumplir con una
serie de requisitos o medidas de control en razón de las molestias potenciales o riesgos que pueda
generar la misma, se deberá consignar en el certificado, el uso conforme del uso o actividad.

No obstante, lo anterior,
en el mismo certificado, se deberá indicar lo siguiente:  

a) Con base en lo indicado en la solicitud de certificado de uso del suelo por
parte del administrado, respecto a las características de la actividad, la
edificación y el predio, se deberán consignar los factores de molestia o riesgo
potencial en los que puede incidir la actividad solicitada, así como las
medidas de control a cumplir por el administrado para poder desarrollar la
misma, en cumplimiento de la normativa aplicable.

b) Se deberá consignar en el certificado de igual forma, el análisis de posibilidades
del predio o de la edificación, para cumplir con las medidas de control establecidas
según el factor de molestia o riesgo, al momento de la solicitud del certificado
de uso del suelo.

c) Si por las características del predio o la edificación es posible
realizar mejoras o modificaciones que permitan el funcionamiento de la
actividad, se le deberá indicar al administrado que hasta que estos cambios no
se den, no será posible emitir una licencia comercial en el predio, sin que lo
anterior, por otro lado, exima a los propietarios de la tramitación del permiso
de construcción. La municipalidad podrá constatar la concreción de las mejoras
o modificaciones necesarias en el predio, mediante sus dependencias
administrativa.

d) La dependencia municipal encargada de analizar y dictaminar las
licencias de construcción, deberá constatar que el permiso de construcción se
ejecutó de conformidad a las condiciones y requisitos a partir de las cuales se
otorgó la licencia, con el fin de asegurar el cumplimiento de la obra con las
condiciones establecidas en el POT.

Será motivo de rechazo de
un certificado de uso de suelo, la imposibilidad del  administrado de realizar las obras de mejora
necesarias para cumplir con las condiciones y medidas de control establecidas
en el anexo quinto del POT, dadas las

características del predio o la edificación.

Artículo 167. Recursos. De conformidad con lo indicado en el artículo 171 del Código Municipal, los
certificados de uso de suelo spodrán ser sometidos a los recursos de revocatoria y apelación en
subsidio, en caso de inconformidad con lo resuelto en un  primer término por parte de las
autoridades municipales.

SECCIÓN QUINTA. ÁREAS DE CONTROL ESPECIAL

Artículo 168. Delimitación
de las áreas de control especial. De conformidad con lo indicado
en el mapa de zonificación del POT, se establecen dos áreas de control especial
(ACE), las Áreas de Control Ambiental (ACA) y las Áreas de Renovación Urbana
(ARU).

Dichas áreas establecen
disposiciones especiales, que deberán ser articuladas con los parámetros de las
zonas en las cuales se sobreponen.

Artículo 169. Área de
Control Ambiental. El Área de Control
Ambiental (ACA) corresponden a un área delimitada alrededor del perímetro de
los ríos, quebradas y nacientes que se identifican en el cantón, ACA ha sido
establecido para garantizar un adecuado tratamiento urbano-ambiental de dichos
predios, en razón de su cercanía con las zonas de protección forestal.

En los predios ubicados
dentro de las ACA es permitido construir, de conformidad con los parámetros
aplicables según la zona en la cual se ubique el predio en cuestión, y de forma
adicional, se deberán cumplir una serie de medidas dispuestas para asegurarla integridad
ambiental de los suelos aledaños a las áreas de protección.

Las ACA delimitan en su
totalidad, las áreas I-A y I-B identificadas en el mapa de zonificación
ambiental del cantón de San Pablo, las cuales corresponden, de conformidad con
la clasificación de los IFAS, a las áreas de mayor fragilidad, mismas que
reciben dicha clasificación en el caso particular de San Pablo, por el alto
nivel de riesgo que presentan estos predios por ser propensos a deslizamientos
e inundaciones.

En razón de lo anterior, se
establece en el artículo 207 del POT, las disposiciones que deberá cumplir
cualquier interesado en edificar en los predios ubicados en esta zona, con la
finalidad de mitigar dichos factores y reducir el riesgo potencial presente en dichos
predios.

Artículo 170. Áreas de
Renovación Urbana. De conformidad con el
artículo 52 de la Ley de Planificación Urbana, se establece en el mapa de
zonificación del POT, las Áreas de Renovación Urbana, sobre las cuales se
aplicarán las disposiciones especiales contempladas en el capítulo sexto del
presente reglamento.

CAPÍTULO QUINTO.
CONSTRUCCIONES

SECCIÓN PRIMERA.
ARTICULACIÓN DEL POT CON LA NORMATIVA

INVU

Artículo 171. Alcance de la
Norma Local. El presente capítulo establece las disposiciones
normativas aplicables en el cantón de San Pablo a las edificaciones y demás
proyectos de infraestructura urbana, tanto públicos como privados, en materia de
planificación, diseño, construcción, modificación, ampliación, reparación y demolición
de dichas obras. En la aplicación de estas disposiciones, se deberán aplicar los
principios y lineamientos establecidos en los artículos 5 y 6 del capítulo
primero del POT.

SECCIÓN QUINTA. ÁREAS DE
CONTROL ESPECIAL

Artículo 172. Prevalencia
de la Norma Local en materia constructiva. De conformidad
con las competencias en materia de planificación urbano-territorial otorgada a
las municipalidades por el artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana, se
dispone que toda aquella normativa de alcance nacional o regional que
contradiga lo dispuesto en el presente capítulo, no será aplicable, por estar
tácitamente derogada en favor de la prevalencia de la normativa local, incluida
en el POT.

Artículo 173. Aplicación Supletoria del Reglamento de Construcciones del INVU. En todos aquellos
aspectos y contenidos no regulados por el presente capítulo, se aplicará, cuando proceda y de forma
supletoria, la normativa contemplada en el Reglamento de Construcciones del INVU, referidas al
diseño y edificación de las obras.

SECCIÓN SEGUNDA: RÉGIMEN DE
EXCEPCIÓN A LAS CONDICIONES

GENERALES DE LA NORMATIVA
INVU

Artículo 174. Licencia de
Construcción. Para la realización de toda
obra o edificación, ya sea de naturaleza pública o privada, se deberá tramitar
y obtener de forma previa, la licencia o permiso de construcción respectivo.
Las edificaciones y obras previstas por el Estado o las instituciones autónomas
deberán solicitar y tramitar el permiso de construcción respectivo, en
cumplimiento de la jurisprudencia de la Sala Constitucional emanada del fallo
4587-2010.

El plazo de vigencia de la
licencia constructiva para el inicio de la ejecución de la obra será de un año,
contado a partir del día de la emisión del permiso, no obstante, de previo al
vencimiento del plazo de la licencia, el interesado podrá? solicitar una prórroga
del permiso que, en todo caso, no podrá? ser mayor a seis meses. El propietario
o profesional responsable debé informar al municipio del día de inicio de la
obra, al menos cinco días hábiles antes de iniciar labores, a efectos de que el
inspector municipal levante un acta de inicio de obras, la cual servirá como
referencia para determinar si el proyecto inició dentro del plazo o no.

Una vez iniciada la
ejecución de la obra, no habrá un plazo determinado para la finalización de la
misma, no obstante, el ejecutor del permiso deberá procurar que la construcción
tarde el menor tiempo posible con el fin de evitar molestias a los vecinos.
Para velar por el cumplimiento del presente lineamiento, la municipalidad podrá
solicitarle en distintos momentos del proceso constructivo al titular de la licencia,
estimaciones sobre el avance y fecha de finalización de la misma, con la finalidad
de que dichas estimaciones sirvan como referencia para valorar la adecuada ejecución
de la obra, o en su defecto, que sirvan como parámetro para la eventual imposición
de requerimientos adicionales a los contemplados inicialmente en la

emisión del permiso.

La licencia deberá ser
tramitada por un profesional responsable, de acuerdo con los requisitos
establecidos en el Reglamento Municipal para la Tramitación Licencias de
Construcción y otras licencias administrativas. Asimismo, el profesional responsable
deberá acatar lo dispuesto en la Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros
y de Arquitectos, Ley N°3663 y sus reformas o la normativa que la sustituya, sin
perjuicio de las normas vigentes en la materia que les compete.

De previo a emitir y
otorgar la licencia de construcción, la Municipalidad debe verificar que la
obra a realizar sea conforme a los términos del certificado de uso del suelo.

Artículo 175. Licencia de
Obras en Espacio Público. Para la realización de proyectos
constructivos que requieran de la realización de trabajos de habilitación urbana
en vías públicas existentes, y que por lo tanto impliquen una afectación temporal
de dichas vías, se deberá tramitar y obtener de previo a la realización de
dichas obras, la correspondiente licencia de obras en espacio público, por
parte de la municipalidad. La licencia de obras, al igual que la licencia de
construcción, deberá ser tramitada de acuerdo con los requisitos establecidos
en el Reglamento Municipal para la Tramitación Licencias de Construcción y
otras licencias administrativas.

Artículo 176. Obras
menores. De conformidad con lo indicado en el artículo
83 bis de la Ley de Construcciones, todo propietario de un inmueble edificado
puede hacer reparaciones, remodelaciones, ampliaciones y otras obras de
carácter menor, por cuenta propia o de terceros, sin que para ello requiera
tramitar la licencia de construcción contemplada en el artículo 174 del POT.
Para efectos de la aplicación del presente artículo, se considerará obra menor
toda obra menor a 30 metros

cuadrados de área, que no incluya
modificaciones al sistema estructural, eléctrico o mecánico del inmueble, y
cuyo costo no exceda el equivalente a diez salarios base, calculado conforme a
lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley N.º 7337, de 5 de mayo de 1993.

El propietario deberá, no
obstante lo anterior, tramitar y obtener la licencia de obra menor ante la
municipalidad, de conformidad con el procedimiento establecido en el Reglamento
Municipal para la Tramitación Licencias de Construcción y otras licencias administrativas.

Artículo 177. Publicidad en
sitio de los proyectos. En todo proyecto para el
cual sea necesario tramitar una licencia de urbanización o de construcción, se
deberá colocar un rótulo en donde se detallen los detalles del proyecto, con la
finalidad de informar a la comunidad acerca del mismo. Dicho rótulo deberá
indicar, como mínimo, lo siguiente:

a) Titular, Número y Fecha del Permiso Otorgado.

b) Tipo de Proyecto (Casa de habitación, Condominio, Urbanización, etc.)

c) Profesional Responsable del Proyecto.

Artículo 178. Certificado de Habitabilidad. Concluida la construcción u obra para la cual se tramitó
y otorgó el permiso de construcción y antes de que que se proceda a ocupar el inmueble, el
responsable de la obra deberá comunicar a la municipalidad, acerca de la terminación de la obra y la
culminación de la licencia de construcción solicitada, a efectos de que la institución pueda
verificar la ejecución y finalización de las obras, de conformidad con las condiciones y requisitos
establecidos en la licencia de construcción otorgada. Lo anterior, en concordancia con lo indicado
en el artículo 89 de la Ley de Construcciones.

Dicho trámite es
indispensable para el otorgamiento del certificado de habitabilidad, por medio
del cual la municipalidad autorizará el uso de las nuevas construcciones, requisito
indispensable para que se pueda ocupar el inmueble. Se deberá aportar como parte
del trámite solicitado, los siguientes documentos:

a) Nota donde se comunica de la terminación de la obra y licencia de construcción
autorizada, firmado por el interesado (propietario, profesional responsable o
representante del proyecto), con indicación de los medios de notificación
ofrecidos

para recibir las
comunicaciones de la municipalidad (correo electrónico y números de teléfono de
contacto.)

b) Copia completa del Cuaderno de bitácora de obra del CFIA del proyecto autorizado
y registrado en la licencia municipal de construcción.

c) Copia de la Constancia de Recibido de cierre de bitácora de proyecto del
CFIA.

Recibida la solicitud de inspección
final de la obra por parte de la municipalidad, se procederá a coordinar y
realizar una fiscalización de las obras constructivas y de la licencia
municipal de Construcción autorizada, con el fin de constatar y verificar que
la obra se haya ejecutado de acuerdo con la licencia constructiva otorgada y
demás disposiciones aplicables. Comprobada la inexistencia de irregularidades,
la municipalidad otorgará el certificado de habitabilidad respectivo, en un
plazo máximo de 5 días hábiles, contabilizado a partir del día siguiente en que
se realizó la inspección.

En el caso de que existan
incumplimientos o infracciones, la Municipalidad no autorizará el uso u
ocupación de la construcción por parte del dueño del inmueble, arrendante,
poseedor o tercero, así como el desarrollo de cualquier tipo actividad de lucrativa
o comercial, hasta tanto no se subsane en su totalidad dichos incumplimientos o
infracciones. Lo anterior incluye la suspensión de patentes y permisos
municipales previamente otorgados, en el supuesto de que la licencia
constructiva haya sido aprobada para un proyecto de remodelación de una
construcción preexistente, en el que ya realizaba una actividad lucrativa.

La Municipalidad procederá
de igual forma, a reportar al profesional responsable de la obra ante el
Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, en el supuesto de
que las infracciones detectadas, se refieran a incumplimientos de la Ley de Construcciones.

Artículo 179. Edificaciones de Uso Mixto. El uso mixto es una propiedad
inherente al régimen de zonificación, y conforme a las disposiciones del
artículo 104 del POT,s e encuentra generalizado en todo el territorio local, y
se aplica conforme a los parámetros específicos definidos para cada zona, en el
capítulo cuarto del POT. Las edificaciones en el cantón podrán albergar todos
los usos que sean conformes a la zonificación en que se ubique el inmueble, y
deberán respetar los parámetros

urbanísticos definidos para la zona o subzona
correspondiente.

Artículo 180. Proyectos bajo
el Régimen de Propiedad en Condominio. Las construcciones
edificadas o incorporadas al Régimen de Propiedad en Condominio se rigen en lo
que respecta a su diseño interno y régimen de propiedad, por las disposiciones
de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento.

De forma complementaria a
lo indicado, se deberán aplicar las disposiciones de la sección tercera del
capítulo tercero del POT.

Artículo 181. Conversión al régimen de condominio
de proyectos edificados. Cuando exista interés en
convertir la régimen ed condominio un proyecto constructivo previamente
edificado, en los términos contemplados e n el inciso d) del artículo primero
de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, se deberá únicamente presentar
una declaración jurada ante la instancia municipal encargada de tramitar los permisos
de construcción, para que ésta otorgue su aval mediante la emisión de la licencia
de condominio respectiva, sin necesidad de que dicho trámite requiera de la autorización
por parte del Concejo Municipal.

Por medio del permiso o
licencia de condominio, la administración local verificará que no exista área
pública comprometida por el cambio de régimen, y que la infraestructura
existente en el predio cumpla con las condiciones mínimas dispuestas en el POT
y el marco legal aplicable. La presente gestión administrativa se podrá realizar,
en los términos indicados, siempre que a clonversión al régimen de condominio
no requiera de remodelaciones, ampliaciones u obras adicionales, ne caso contrario,
se deberá tramitar al licencia de construcción respectiva.

Artículo 182. Sanciones. Sin perjuicio de las sanciones indicadas en el artículo 22 del Reglamento
de Construcciones del INVU, los profesionales, propietarios, empresas o contratistas
que incumplan las disposiciones del POT, estarán sujetos a ser sancionados, en
los términos indicados en los artículos 24 y 25 de este Reglamento.

SECCIÓN TERCERA: RÉGIMEN DE
EXCEPCIÓN A LAS DISPOSICIONES

SOBRE EDIFICACIONES DE LA
NORMATIVA INVU

Artículo 183. Parámetros urbanísticos aplicables a
todas las edificaciones. Para determinar la
cobertura, antejardín, retiros, patios de luz/iluminación/ventilación y alturas,
de cada edificación, la municipalidad deberá aplicar las disposiciones
incluidas en el capítulo cuarto del POT, referidas al régimen de zonificación,
al momento de otorgar la licencia constructiva. Quedan derogadas, por lo tanto,
las disposiciones sobre dichos parámetros incluidas en los capítulos VI, VIII,
IX, XI, XII, XIII, XIV y XV del Reglamento de Construcciones del INVU.

Artículo 184.
Construcciones en Urbanizaciones. Las disposiciones sobre
usos permitidos, cambios de uso de suelo, otorgamiento de patentes en
urbanizaciones, contempladas en el Reglamento de Construcciones del INVU,
quedan derogadas en favor de las disposiciones incluidas en el capítulo tercero
del POT, así como la normativa local complementaria, aprobada por la
municipalidad.

Artículo 185. Flexibilización de separación de usos
en edificios para comercios u oficinas. En el interés
de promocionar el uso mixto en el cantón de San Pablo, conforme a lo indicado
en el capítulo cuarto del POT, no se requerirá la separación portabiques y cielo
rasos, de las partes destinadas a comercio y oficinas, de la parte residencial,
en edificaciones de uso mixto. En razón de lo anterior, no es aplicable en el territorio
local, el artículo 176 del Reglamento de Construcciones del INVU.

Artículo 186. Cálculo de
estacionamientos. Para el cálculo de
estacionamientos correspondientes a los distintos usos o actividades, se
deberán aplicar las siguientes disposiciones específicas en cuanto a
estacionamientos:

A. Para usos residenciales y no residenciales:

a. En los usos residenciales se permitirá como máximo 2 espacios de estacionamiento
por unidad de vivienda, con un área máxima por espacio de estacionamiento de 14
metros cuadrados.

b. Para usos no residenciales se permitirá como máximo un 40 % del área del
predio dedicada a estacionamientos para parqueos en superficie.

c. Para parqueos en sótano sin importar su uso, no podrá dedicarse más del
40% del área total construida a parqueo.

d. Los estacionamientos para personas con discapacidad las dimensiones deben
ser las establecidas en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad,
N°7600 y su Reglamento, Decreto Ejecutivo N° 26831-MP.

Las áreas de circulación
dentro del parqueo serán tomadas en cuenta para los incisos b.y c.

B. En coherencia con la descarbonización, la movilidad sostenible y el transporte
eléctrico (Plan de descarbonización al 2050 MINAE y Ley de incentivos y promoción
para el transporte eléctrico):

a. Por cada 20 estacionamientos dispuestos en un proyecto deberá de ubicarse
al menos un estacionamiento para vehículos eléctricos el cual deberá de contar con
estación de recarga.

b. Como máximo se permitirá que el 10% de las plazas de estacionamiento de
un proyecto esté destinada para motocicletas.

c. Al menos el 5% de los estacionamientos dispuestos deberán de ser para bicicletas,
idealmente ubicados a nivel de calle y como máximo un nivel por debajo o encima
del nivel de ingreso disponiendo de medios que faciliten la llegada a dicho

nivel como rampas,
ascensores, monta cargas o similares.

d. Para usos residenciales podrá reemplazarse hasta el 80% del requerimiento
de estacionamientos por parqueos para bicicleta y para proyectos de vivienda de
interés social, cuyo valor sea igual o esté por debajo del valor máximo de solución
de vivienda establecido por el BANHVI, hasta el 100%.

C. De requerir parqueos adicionales podrán solicitarse, mediante compensación
bajo las siguientes condiciones:

a. Para usos residenciales una plaza más de parqueo por unidad habitacional,
compensando el 30% del valor del área del suelo requerido para las plazas de
parqueo adicional según el valor registrado del terreno en el que se realiza el
proyecto.

b. Para usos no residenciales y parqueos en sótano podrá otorgarse hasta un
25% más del área permitida en los incisos b. y c. para ocuparse como áreas de parqueo,
compensando el 35% del valor del área del suelo requerido para área de parqueo
adicional según el valor registrado del terreno en el que se realiza el
proyecto.

En lo que respecta a los
lineamientos adicionales, se deberá aplicar lo dispuesto en el capítulo XX del
Reglamento de Construcciones del INVU.

SECCIÓN CUARTA.
DISPOSICIONES SOBRE ÁREAS MÍNIMAS DE

DRENAJE DEAGUAS RESIDUALES.

Artículo 187. Área mínima
de drenaje para sistemas individuales de tratamiento de aguas residuales
domiciliarias. De conformidad con el
Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones, el área
libre de drenaje para el tratamiento de aguas residuales domiciliarias, para
cada construcción en particular, se define tomando en consideración las
características del suelo, en especial la capacidad del mismo para infiltrar
toda el agua que se procesa con técnicas sanitarias individuales como el tanque
séptico o similar.

Para ello, se deberán
elaborar pruebas de infiltración de conformidad con las pautas establecidas en
el artículo 10.2.6 y siguientes del Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias.
El profesional responsable deberá adjuntar a la memoria de cálculo correspondiente
una declaración jurada, en donde indique que siguió las recomendaciones
técnicas del Código para realizar las pruebas respectivas.

Artículo 188. Criterios y parámetros mínimos para determinar el área mínima de drenaje. La
determinación del área mínima de drenaje y el sistema de absorción para cada caso en específico,
deberá cumplir, como mínimo, con lo indicado en la siguiente tabla:

| Tasa de in?ltración | Manejo de e?uente del sistema | Área mínima de drenaje por persona (sistema
individual)* | | --- | --- | --- | | Igual a 3 min/cm | Zanjas de drenaje y/o pozos de absorción | 6
m2 | | Superior a 12 min/cm hasta 24 min/cm | Zanjas de drenaje, no se permiten pozos de absorción |
11 m2 | | Superior a 24 min/cm | No se permiten sistemas de absorción | - |

No se permiten sistemas de
tratamiento individual cuando la tasa de infiltración sea menor a 3 min/cm.

Artículo 189.
Características del área de drenaje. En concordancia con las indicaciones
establecidas en el Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones,
las áreas de drenaje de los tanques sépticos no pueden ser impermeabilizadas ya
que, de esta manera, no se garantiza la salida de gases y la evapotranspiración
que se obtendrá de la actividad biológica y la acción de los rayos solares. De
conformidad con lo anterior, se deberá respetar las siguientes disposiciones, en
relación con la habilitación de dichas áreas:

a) El área de drenaje debe mantenerse preferiblemente como área verde. No obstante,
se permite que la misma esté cubierta con zacate block y cubiertas de techo que
permitan el paso de los rayos solares, siempre y cuando se aumente la misma, considerando
un factor de revestimiento superior (rc)cercano a uno.

b) Las losas de concreto, adoquines, pavimentos o concretos permeables no
están permitidos, si los mismos no garantizan la salida de gases y la evapotranspiración,
en los términos en que se dan ambos procesos, en el suelo descubierto o
manteniendo el mismo como área verde. Tampoco se permiten cubiertas de techo
que no permitan el paso de los rayos solares.

c) El área de drenaje no debe estar confinada por paredes que impidan la
salida de gases. Tampoco se permiten construcciones en segundo nivel, aún
cuando en el primer nivel el área de drenaje no esté confinada por paredes.

Artículo 190. Elaboración de estudios detallados por parte de la municipalidad. La municipalidad
podrá realizar pruebas de infiltración en su jurisdicción, para construir un mapa de isolíneas que
permita definir la tasa de infiltración en función de las características del suelo del cantón.
Dicho mapa servirá como referencia para establecer la superficie mínima de las áreas de drenaje y
contrastar las pruebas de infiltración presentadas en cada caso particular.

Asimismo, dichos insumos se
podrán utilizar de igual forma, para delimitar las pautas de diseño y el
cálculo de dimensiones de los subsistemas de drenaje de los sistemas individuales
para el tratamiento de aguas residuales domiciliarias.

La municipalidad también
podrá elaborar estudios de tránsito de contaminantes, utilizar mapas de
vulnerabilidad hidrogeológica y realizar estudios detallados que permitan determinar
el riesgo de contaminación de los mantos acuíferos y, con base en ellos, establecer
parámetros y disposiciones más precisas que garanticen la eficiencia de los sistemas
de tratamiento individual, los sistemas de absorción y la minimización del riesgo
de contaminación de los mantos acuíferos.

SECCIÓN QUINTA.
COMUNICACIÓN VISUAL EXTERIOR

Artículo 191.Normativa
Aplicable. Toda comunicación visual exterior, ubicada
sobre vías cantonales, deberá cumplir las disposiciones sobre mobiliario urbano
y configuración del espacio público, incluidas en los capítulos tercero y
séptimo del POT.

En lo que respecta a la
publicidad exterior ubicada sobre rutas nacionales, se deberán acatar las
disposiciones del POT, en todo aquello que no esté expresamente regulado por el
Reglamento de los Derechos de Vía y Publicidad Exterior, Decreto Ejecutivo N°29253-MOPT.

Artículo 192. Competencias
Municipales. La municipalidad deberá velar porque la colocación
de comunicación visual exterior no ponga en riesgo o interfiera con la seguridad
peatonal, la cual es una competencia municipal tanto en vías cantonales como en
rutas nacionales. La municipalidad, en caso de que sea informada de cualquier situación
que pueda generar riesgo o molestias al peatón, como consecuencia de la colocación
de publicidad exterior sobre rutas nacionales, deberá realizar las acciones de
coordinación administrativa con el MOPT para rectificar la situación, y en caso
de negativa por parte del Ministerio, se deberá interponer las acciones legales
correspondientes, afín de que se logre normalizar la situación de forma
definitiva, en favor del administrado.

Artículo 193. Licencia de
Publicidad Exterior. Para colocar o fijar
cualquier rótulo, se deberá solicitar autorización a la Municipalidad, de
conformidad con el procedimiento indicado en el Reglamento de Municipal para la
Tramitación Licencias de Construcción y otras licencias administrativas. En
caso de rótulos de funcionamiento, el permiso respectivo se deberá otorgar
dentro del trámite de la patente del negocio y no se cobrará por éste
separadamente, sino que se incluir?á dentro del costo de la patente. La
licencia para la colocación de rótulos tendr?á una vigencia de dos años, a
partir del cual se deberá solicitar una inspección municipal y tramitar su
renovación, para poder continuar exhibiendo el rótulo. En caso de existir
alguna alteración en sus condiciones tales como cambios no autorizados,
realizados posteriormente a su colocación, malas condiciones por falta de
mantenimiento o, si en algún aspecto viola este reglamento, no se autorizará la
renovación de la licencia hasta que se solventen las deficiencias detectadas.

Artículo 194. Superficie del Rótulo. En todas las zonas, con
excepción de la zona de Centro de Empleo (MCE) y los cuatro tipos de la zona de
Ejes Viales (MEV 1-4), los rótulos no podrán exceder de un metro cincuenta
centímetros de superficie, y deberán colocarse paralelos a la calle. Para el
caso de la Zona MCE y los cuatro tipos de la zona MEV, El tamaño máximo del
rótulo ser ád? e 3 metros cuadrados y se admitir áu? no solo por patentado,
debiendo ubicarse paralelamente a la fachada y a una altura no menor de 2,50
metros.

Artículo 195. Prohibiciones. Queda prohibida la exhibición de rótulos en los siguientes

casos:

a) A menos de tres metros de los rótulos de señalamiento y nomenclatura
vial, ambos en cualquier dirección.

b) En lugares donde obstaculice la visibilidad de los rótulos de
señalamiento vial

c) Con concentraciones intensas de luz, reflexiones o luces intermitentes,
así? como con contrastes perjudiciales que puedan perturbar la visibilidad de
los conductores o transeúntes.

d) En linderos de colindancia con otros predios.

e) En vallas que no cumplan el retiro con los predios vecinos colindancia.

SECCIÓN SEXTA. DEMOLICIONES

Subsección Primera:
Fiscalización Municipal de las construcciones

Artículo 196. Facultades
municipales para fiscalizar el interés público
en procesos constructivos. La municipalidad de San
Pablo, en materia de demoliciones, deberá implementar y velar por el
cumplimiento del marco normativo general dispuesto en esta materia, incluido en
la Ley de Construcciones Nº 833, así como lo referente a disposiciones en
materia de seguridad, incluidos en el Reglamento de Seguridad en las
Construcciones, Decreto Ejecutivo N° 25235-MTSS. De igual forma, y sin
perjuicio de las competencias que otras leyes y disposiciones normativas
conceden en esta materia a otras instituciones y organismos públicos,
corresponde a la Municipalidad de San Pablo velar por el cumplimiento de las
leyes vigentes que regulan lo referente a construcciones y obras civiles, así? como
las otras normas que tengan relación con esta materia.

De conformidad con lo
anterior y de forma específica, le corresponde al gobierno local velar porque
todas las edificaciones y obras del Cantón reúnan las condiciones necesarias de
seguridad, salubridad, comodidad y belleza, tanto en las vías públicas como en
las construcciones en general que se ejecuten en terrenos de su jurisdicción.

Para cumplir con esta
obligación, además de acudir a las otras instituciones del Estado y coordinar
con ellas la ejecución e implementación de lo que le impone el marco jurídico aplicable,
la municipalidad tendrá las siguientes facultades:

a) Facultad para notificar: Los inspectores municipales y demás funcionarios que sean comisionados
de forma expresa por la administración, se encuentran facultados para notificar
todos los acuerdos, comunicados y resoluciones que sean necesarios para
resolver las quejas, denuncias y solicitudes que provengan de los
administrados, en relación con las obras en ejecución que no cuenten con permiso
municipal, así como las obras con permisos municipales otorgados o
presumiblemente otorgados por la municipalidad. Para estos efectos los
funcionarios municipales, tendrán fe pública en cuanto a lo que consignen en la
razón de notificación.

b) Facultad para realizar
inspecciones: Los inspectores municipales
están facultados para realizar inspecciones y levantar actas, a efectos de
verificar el cumplimiento y otorgamiento de los permisos municipales
respectivos, así como el cumplimiento del marco normativo aplicable en materia
de construcciones y obras. Las inspecciones a construcciones y obras, se
deberán realizar, en cualquiera de los casos siguientes:

i. Cuando la Municipalidad, por medio de sus funcionarios en el ejercicio
de sus funciones y obligaciones que la ley impone, descubra o detecte la realización
de proyectos de construcción o desarrollo urbanístico, que se encuentren violentando
la normativa en materia de construcciones y actividades afines.

ii. Cuando por motivo de una denuncia presentada por un tercero, sea
necesaria la realización de la inspección, a efecto de verificar la existencia
de actos contrarios a las disposiciones establecidas en materia de construcción
y actividades relacionadas.

iii. Cuando la ley o alguna autoridad judicial así lo indiquen.

iv. Cuando por motivo de la presentación de una solicitud de permiso de construcción,
remodelación, ampliación, desarrollo urbanístico, etc., la municipalidad deba
verificar o comprobar el cumplimiento de los requisitos legales y reglamentarios
correspondientes.

v. Cuando por motivo de la aprobación de un permiso de construcción u otro
similar, la municipalidad requiera realizar un seguimiento periódico al
desarrollo de la obra, a efecto de verificar que el proyecto aprobado se apegue
a lo establecido en el permiso y cumpla con la legislación correspondiente.

Artículo 197. Contenido del
Acta de Inspección. Las actas que se deberán
levantar por parte de los funcionarios municipales, con posterioridad a las
inspecciones de las construcciones u obras, según sea el caso, deberán
contener, como mínimo, los siguientes requisitos:

a) Lugar, hora exacta y
fecha en que se inicia el acta de inspección, y su respectiva motivación.

b) El nombre completo y
demás calidades del funcionario responsable de realizar el acta de inspección,
así como de los testigos, en caso de que los hubiere.

c) De forma clara,
circunstanciada, precisa, y organizada, se deberán incluir los hechos que se
logran percibir por medio de los sentidos, así como las circunstancias que sean
necesarias para la valoración de los mismos.

d) Las fotos, videos,
grabaciones magnetofónicas, o cualquier otro mecanismo tecnológico que facilite
o posibilite la verificación y prueba efectiva de los hechos consignados en el
acta respectiva.

e) En el cierre del acta de
inspección se deberá consignar la hora exacta en que se terminó? la labor, la
firma del funcionario, el nombre y las calidades de Ley, consignando claramente
la dirección exacta, teléfonos y números de cedula de los testigos del acta.

f) Se establecerá? una
razón de notificación del acta de inspección para el administrado la cual se le
entregará en el sitio si estuviera presente o bien se le entregará a las
personas responsables de la obra o en su defecto, se le enviará al lugar
señalado para recibir notificaciones como consta en el expediente.

Si la persona no quisiere
firmar la notificación, así? se hará? constar por medio de una razón al pie del
acta respectiva dando fe de esa situación. En aquellos casos en que el infractor
no haya cumplido con el ordenamiento jurídico, se procederá? a consignar en el
acta que dicha persona es consciente de que construyó por su propio riesgo.

Subsección Segunda:
Procedimiento de Clausura y Demolición

Artículo 198. Clausura de
Obra. Las autoridades municipales están facultadas
para proceder a la clausura de la construcción u obra, ante la constatación de
cualquiera de las infracciones contempladas en el artículo 89 de la Ley de
Construcciones, sin responsabilidad para la Municipalidad, mediante la
colocación de sellos que impidan el acceso y uso del inmueble. Para ello, la
administración local podrá? acudir a los miembros de la Fuerza Pública, u otras
autoridades legales o administrativas, en caso de que fuese necesario.

Para los efectos que
conciernen a la ejecución de la clausura de la construcción u obra, los
funcionarios municipales podrán marcar con sellos el inmueble en proceso constructivo
o terminado, que se encuentra sin autorización municipal o en incumplimiento
del permiso otorgado, y evitar así? que el administrado pueda seguir realizando
o ejecutando la obra o dar uso del mismo. De forma complementaria a lo indicado
en el artículo 89 de la Ley de Construcciones, la clausura de la construcción u
obra, por parte de la municipalidad, procederá? en los siguientes casos:

a) En los casos de
construcciones iniciadas, sin concluir, que no posean el respectivo permiso de
construcción.

b) En los casos de
construcciones que incumplan los términos y especificaciones indicados en el
permiso de construcción.

c) En los casos de
construcciones terminadas, que no hayan obtenido el certificado de habitabilidad
respectivo, de conformidad con lo indicado en el artículo 178 del POT.

d) En los casos de
edificaciones ya construidas, en las que se encuentren realizando ampliaciones
o remodelaciones, sin la respectiva licencia.

e) En los casos de
construcción de algún tipo de obra que violente las disposiciones vigentes en
materia de construcciones.

f) En los casos en que se
demuestre que el diseño y la construcción antisísmica, o cualquier otro
elemento de la edificación u obra, no cumplan con los parámetros establecidos,
lo cual representa un peligro para la vida e integridad física de las personas ya
la propiedad. Se incluye en el siguiente caso, aquellas edificaciones u obras
que, por motivo del uso o el transcurso del tiempo, y previa valoración técnica
de la municipalidad, presentan un deterioro en su estructura, susceptible de
generar riesgos a la vida y a la integridad física de las personas, o de las
propiedades vecinas.

g) Cuando los informes
solicitados en relación con el avance de la obra o construcción según
corresponda, no sean remitidos por parte del responsable.

h) Cuando la Municipalidad
compruebe el incumplimiento de alguno de los requisitos establecidos en el
ordenamiento jurídico aplicable, durante la ejecución de la licencia, por parte
del titular del permiso otorgado.

i) Cuando se ejecute una
obra modificando en parte o radicalmente el proyecto respectivo, aprobado por
la Municipalidad.

j) En el caso de se logre
demostrar alguna falsedad en los documentos presentados por el permisionario o que
alguno de ellos haya sido revocado de alguna manera.

k) En el caso de que alguno
de los documentos presentados por parte del interesado para obtener la licencia
constructiva, haya sido revocado por la entidad que lo emite, invalidando el
permiso de construcción otorgado.

Artículo 199. Ruptura o desobediencia de sellos por los administrados o por terceros. Los sellos que
coloque la Municipalidad con el fin de clausurar, evitar, restringir o impedir el desarrollo o uso
de una construcción u obra, son un patrimonio público y oficial y se utilizan para efectos fiscales
y administrativos, por lo tanto, el administrado tiene la obligación de cuidar y velar por la
protección de estos sellos. Si la Municipalidad determinara que se han roto, retirado, removido,
tapado, alterado o eliminado estos sellos por cualquier mecanismo, deberá? comunicarlo al Juzgado
Contravencional de Menor Cuantía o a la Fiscalía correspondiente, mediante denuncia formal, para que
se proceda con la tramitación de las sanciones correspondientes, de conformidad con las
disposiciones del Código Penal.

Artículo 200. Diligencias
preliminares a la orden de demolición. Cuando
la municipalidad constate la realización de una infracción por parte de un
particular, de conformidad con lo indicado en el artículo 89 de la Ley de
Construcciones, o bien constate la existencia de alguna de las situaciones
indicadas en el artículo anterior, se procederá d?e inmediato a la clausura de
la obra, imponiendo los sellos correspondientes por parte de los funcionarios
municipales.

Una vez realizada la
clausura del local, se le otorgará al infractor un plazo de treinta días naturales
para que proceda a normalizar la situación del inmueble.

Si vencido el plazo fijado,
el infractor no pudiere cumplir con la presentación de los requisitos para
obtener el permiso respectivo o normalizar la situación de incumplimiento
percibida, la Municipalidad podr?á conceder un segundo plazo improrrogable de
15 días naturales, para que el infractor cumpla definitivamente con lo exigido
por la municipalidad, bajo advertencia de que en caso de no cumplirlo, se procederá
por parte de la municipalidad, con la demolición de la obra, de conformidad con
las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente y del POT.

Si el administrado
cumpliere satisfactoriamente con lo prevenido, en cualquiera de los dos plazos
otorgados, la Municipalidad podrá otorgar el permiso correspondiente con la aplicación
de las multas que procedan, y levantar la clausura del local, o bien podrá ordenarle
que modifique, repare, subsane o destruya la totalidad o la parte de la obra que
no se ajuste al proyecto constructivo, o que violenta la Ley de Construcciones,
la Ley de Planificación Urbana, o las disposiciones del POT.

En lo que respecta a la
clausura de una obra por incumplimiento de la normativa en materia de
construcciones, de conformidad con lo indicado en el inciso f) del artículo anterior,
se otorgará un plazo de 10 días naturales a efecto de que el interesado proceda
por su cuenta a realizar la demolición. Si transcurrido ese plazo el interesado
no realizara lo solicitado, la Municipalidad iniciará el proceso de demolición.

Las notificaciones sobre
los plazos otorgados para normalizar la situación de la construcción u obra en
cuestión, deberá ser entregada personalmente al propietario de la obra, o en su
defecto al maestro de obras o persona encargada de la obra, debiéndose entregar
el original al notificado, mientras que la copia se deberá incorporar al expediente
administrativo del inmueble. En cualquiera de estos casos, será obligatorio anotar
en el documento el nombre completo, número de cédula y firma dela persona que
recibe el comunicado, y en caso de que la persona se negara a firmar oa brindar
los datos requeridos, el inspector lo hará constar en la notificación.

Artículo 201. Demolición de
Obra. La sanción de demolición cabrá contra todas
las obras que no hayan presentado los requisitos establecidos por ley, y de
igual manera para todas aquellas obras que no se ajustan al Ordenamiento
Jurídico. Lo anterior, siempre y cuando se hubiera agotado por parte de la
Municipalidad el procedimiento administrativo señalado en el artículo anterior,
quedando demostrada la renuencia del infractor para regularizar su situación, o
bien la imposibilidad jurídica o material de hacerlo, por parte del mismo.

Artículo 202. Ejecución de
la Demolición. Una vez cumplidos los
plazos otorgados al infractor, sin que se haya procedido a normalizar la
situación por su parte, la dependencia municipal encargada de tramitar el
proceso deberá presentar a la alcaldía, un informe detallado del procedimiento
realizado, en el cual se deberá incluir necesariamente, la recomendación de
demolición de la construcción u obra. La administración tendrá un plazo máximo
de quince días hábiles, para emitir la orden de demolición de la obra.

Se procederá a notificar al
administrado sobre la orden de demolición, y éste deberá proceder con la
demolición dentro del plazo de 20 días naturales, una vez se encuentre la
resolución en firme y sin perjuicio de la prerrogativa que asiste al potencial infractor
de acudir a la vía recursiva contemplada en el Código Municipal. En caso de que
no se cumpla en el plazo acordado con la demolición solicitada, la
Municipalidad ejecutará dicha acción por orden de la Alcaldía Municipal, la
cual no podrá abstenerse de emitir dicha orden por razones de oportunidad o
discrecionalidad, sino únicamente por criterio técnico y justificado en
contrario, el cual deberá ser comunicado a la dependencia municipal encargada
de tramitar el proceso, así como al Concejo Municipal, en un plazo de 5 días
hábiles, posterior a la recepción de la solicitud de emisión de la orden de
demolición.

La realización de la
demolición, de la cual se deberá levantar un acta por parte de la asesoría
legal de la municipalidad, se llevará con recursos propios municipales, o en su
defecto contratados por el gobierno local, pudiendo contar con la coordinación
de otras instituciones y la compañía de la Fuerza pública para el ingreso a la
propiedad, durante el proceso de demolición. En caso de que al momento de
emitir la Orden de Demolición por parte de la Municipalidad el bien a demoler
se encuentre habitado, se deberá coordinar y tramitar con el Ministerio de
Seguridad, de previo a realizar la demolición, la solicitud de Desalojo
Administrativo de las personas ocupantes del inmueble, y de igual forma, se
deberá coordinar con el PANI, CONAPAM, la Policía de Tránsito, SENASA,
Migración y Extranjería, entre otras instituciones cuyo apoyo sea necesario, el
protocolo y realización del acto de demolición propiamente dicho, para
garantizar la seguridad e integridad de los afectados, sus vecinos y los
funcionarios a cargo del acto.

Artículo 203. Disposición
de Materiales. Se concederá un plazo de
cuarenta y ocho horas al infractor, para que proceda a coordinar el retiro del
sitio, del material resultante de la demolición. En caso de no proceder
conforme a lo solicitado, la Municipalidad podrá? disponer de dicho material,
para garantizar su adecuada disposición y tratamiento.

En el manejo de los
escombros producto de las demoliciones, se deberán respetar las disposiciones
sobre la disposición de este tipo de materiales, incluidas en la Ley para la
Gestión Integral de Residuos N° 8839, su Reglamento Decreto Ejecutivo N°
37567-S-MINAET-H y sus reformas o la normativa que la sustituya.

Artículo 204. Procedimiento para el cobro de la demolición realizada por la municipalidad. Una vez
que la Municipalidad haya realizado la demolición, se deberá trasladar los costos al administrado
que no ejecutó la orden de demolición

respectiva, para proceder al cobro de los
gastos en que tuvo que incurrir la municipalidad, por concepto de dicha acción.
El funcionario responsable de supervisar y coordinar el procedimiento, deberá
comunicar en un plazo de 10 días hábiles con posterioridad a la ejecución de la
demolición, la realización de la misma a las dependencias financieras de la
municipalidad, a efectos de que se inicie el procedimiento de cobro
administrativo, mediante la notificación al infractor.

En la comunicación que
dirija la municipalidad al sujeto de cobro, se deberá indicar lo siguiente:

a) El monto total del costo efectivo, mismo que deberá incluir el gasto correspondiente
al recurso humano utilizado, así como el costo de la maquinaria utilizada.

b) El lugar o cuenta bancaria en que podrá ser cancelado.

c) La prevención de que, de no cumplir con el pago en el tiempo
establecido, deberá cancelar por concepto de multa, un cincuenta por ciento del
valor de la obra o servicio.

d) La advertencia de que pasados los ocho días, la Municipalidad podrá cobrar
judicialmente el costo, sin más trámite.

e) La advertencia de que, además de la multa deberá cancelar los intereses moratorios
correspondientes.

Artículo 205. Recursos. Contra las diligencias de notificaciones, el acta de clausura y la
resolución de demolición, caben los recursos señalados en el artículo 171 y siguientes del Código
Municipal.

SECCIÓN SÉPTIMA.
EDIFICACIONES EN ÁREAS DE RENOVACIÓN

URBANA Y ÁREAS DE CONTROL
AMBIENTAL

Artículo 206. Edificaciones en Áreas de Renovación
Urbana (ARU). De previo a otorgar los
permisos constructivos para edificar, remodelar, restaurar o modificar un inmueble
o un conjunto de inmuebles, comprendidos dentro de un programa de renovación
urbana, se deberá constatar la aprobación previa del programa, de conformidad
con las disposiciones del capítulo sexto del POT.

Artículo 207. Lineamientos para Edificaciones en Áreas
de Control Ambiental (ACA). Para las edificaciones
proyectadas en los predios comprendidos en las Áreas de Control Ambiental, se
deberá cumplir con los siguientes lineamientos en lo que se refiere a la edificación
de las construcciones y obras. Lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en
Reglamento de Desarrollo Sostenible de San Pablo, en relación con las condiciones
de uso de los terrenos de fragilidad ambiental I-A y I-B presentes en el
cantón, los cuales conforman en su totalidad las ACA definidas en el presente
Reglamento:

a) En áreas con pendiente igual o mayor al 20%, se prohíbe la eliminación
de especies forestales cuyo diámetro del tronco sea igual o superior a 15 cm a
la altura del pecho (1.25 m.), independientemente de la especie arbórea en
particular. En terrenos con pendiente menor a la indicada anteriormente, se
debe mantener un porcentaje del 25% de los individuos forestales presentes en
la propiedad. Para los casos que amerite, será necesario tramitar la
autorización de corta de árboles respectiva ante el SINAC. b) De previo
a otorgar licencias de urbanización o construcción en predios ubicados en las
ACA, es necesario realizar lo siguiente:

i. Estudios específicos y medidas de mitigación para el control de la
erosión(en terrenos con pendientes mayores al 10%) escorrentía (en todos los
casos) y estabilidad de taludes (en terrenos con pendiente mayor a 15%).

ii. Estudios que descarten o establezcan medidas de mitigación para proteger
edificaciones e infraestructura de inundaciones y deslizamientos. En el caso de
propiedades que limiten o presenten colindancia con cursos de agua, es necesario
un dictamen de la CNE sobre la posible afectación por estas amenazas y las
recomendaciones técnicas que surjan al respecto, las cuales condicionarán el
otorgamiento de la respectiva licencia por parte del municipio.

iii. En proyectos urbanísticos, se debe procurar la ubicación de áreas verdes
y parques lineales en estos sitios.

c) Es obligatorio el uso de sistemas de tratamiento colectivo (plantas de
tratamiento) que cumplan con los parámetros físico-químicos y biológicos
mínimos del Reglamento de Vertidos.

Para aquellos predios no
ubicados en las ACA, de igual forma se deberán respetar y aplicar los
siguientes lineamientos ambientales de alcance general, en aquellos casos en que
sean aplicables:

a) Estudios específicos y medidas de mitigación para el control de la
erosión (en terrenos con pendientes mayores al 10%) escorrentía (en todos los
casos) y estabilidad de taludes (en terrenos con pendiente mayor al 15%)

b) Es obligatorio el uso de sistemas individuales mejorados diferentes al
tanque séptico convencional como mínimo (FAFA, Tanque Mejorado, por ejemplo) en
aquellos terrenos con tasas de infiltración inferiores a 12 min/cm o que se
ubiquen en vulnerabilidad hidrogeológica moderada.

CAPÍTULO SEXTO. RENOVACIÓN
URBANA

SECCIÓN PRIMERA. ÁREAS DE
RENOVACIÓN URBANA

Artículo 208. Alcance del concepto de renovación urbana en el POT de San Pablo. Por medio de las
disposiciones incluidas en el presente capítulo del POT, y en concordancia con el capítulo sexto de
la Ley de Planificación Urbana y la normativa complementaria que pueda aprobar la municipalidad para
la implementación del presente capítulo, se establecen las normas generales que deberán adoptarse
para conservar, rehabilitar o remodelar las áreas urbanas disfuncionales, deterioradas o en proceso
de decadencia ubicadas en el territorio local, cuya renovación sea considerada estratégica por parte
del Gobierno Local.

Tanto para delimitar estas
áreas, como para aprobar los proyectos a ellas vinculados deberá garantizarse
la coherencia entre las políticas, normas, instrumentos y proyectos de ámbito
nacional, regional y local. Los procesos de renovación promoverán, conforme a
lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley Orgánica del Ambiente, el desarrollo y
el reordenamiento de las ciudades, mediante el uso intensivo del espacio
urbano, con el fin de liberar y conservar recursos para otros usos o para la
expansión residencial futura.

Artículo 209. Delimitación de las Áreas Potenciales de Renovación Urbana (ARU). Las áreas
potenciales de renovación urbana existentes en el cantón, han sido incluidase identificadas en el
mapa de zonificación, bajo la denominación de "renovación urbana". Dichas zonas, las cuales se
delimitan mediante una cobertura adicional sobrepuesta al régimen de zonificación incluido en el
mapa, quedarán debidamente constituidas como Áreas de Renovación Urbana, a efectos de aplicar sobre
las mismas la normativa legal y reglamentaria correspondiente a dichas áreas, una vez sea aprobado
el programa de renovación respectivo para cada área, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
52 de la Ley de Planificación Urbana.

A partir del día de la
aprobación de los programas de renovación respectivos, y por el término de
cinco años, dichas áreas deberán soportar las restricciones o lineamientos para
transformar el suelo o edificar proyectos. Vencido dicho plazo, el programa se tendrá
por finalizado y se deberá nuevamente aplicar la zonificación vigente dispuesta
en el POT, sin que existieren condiciones o restricciones particulares sobre
dichos predios.

SECCIÓN SEGUNDA. PROGRAMAS
DE RENOVACIÓN URBANA

Subsección Primera: Clasificación de los Programas de Renovación Urbana

Artículo 210. Objetivo de
los Programas de Renovación Urbana. El objetivo de los programas
de renovación urbana es promover una rehabilitación, regeneración o reconfiguración
en espacios deteriorados o disfuncionales del territorio local, por medio de la
definición de una serie de acciones concretas que intervienen el espacio
público y privado de la zona urbana, objeto de la intervención.

Artículo 211. Delimitación
conceptual de los Programas de Renovación. En la formulación
de todo programa de renovación, se deberá respetar los principios y los lineamientos
generales incluidos en los capítulos 5 y 6 del presente reglamento, y de igual
forma, dichos proyectos deberán ser compatibles con el modelo de ocupación territorial,
de conformidad con lo indicado en el artículo 4 del POT.

Artículo 212. Facultades
municipales sobre el dominio público y privado en la ejecución de Programas de
Renovación Urbana. En cualquiera de sus
modalidades de ejecución, los programas de renovación urbana, en concordancia
con lo indicado en el artículo 53 de la Ley de Planificación Urbana, otorgarán
a la municipalidad la potestad de abrir o cerrar calles, así como rectificar su
trazado. De igual forma, en el marco de un programa de renovación urbana, la
municipalidad podrá promover la remodelación y reparcelamiento de inmuebles,
para lo cual la municipalidad podrá arreglar mediante convenio con los
propietarios, su reubicación o eventual compensación en especie, sin perjuicio
de la facultad de los propietarios de rechazar dicha propuesta y someterse a un
proceso expropiatorio. La municipalidad podrá comprar, permutar y vender
inmuebles comprendidos dentro de un programa de renovación urbana, con la
finalidad de desarrollar proyectos de vivienda en el cantón.

Artículo 213. Promoción de los Programas de Renovación por iniciativa pública o privada. Los
proyectos de renovación urbana podrán ser promovidos en las áreas de renovación, por la
municipalidad, instituciones públicas, una SPEM, desarrolladores inmobiliarios y particulares en
general, o cualquier combinación de los anteriores actores.

Artículo 214. Tipología de
los Programas de Renovación. En consideración de las eventuales
limitaciones excepcionales a la propiedad privada que pueden recaer sobre los
predios sujetos a los Programas de Renovación, al amparo de las prerrogativas legales
contempladas en la Ley de Planificación Urbana, y con la finalidad de evitar un
uso incorrecto de las técnicas de renovación en el territorio local, la
municipalidad podrá aprobar únicamente los Programas de Renovación que técnica
y legalmente logren demostrar la correlación entre la naturaleza y finalidad
del programa, y las deficiencias existentes en el Área de Renovación, sobre la
cual se propone realizar el mismo.

De conformidad con lo
anterior, y atendiendo a los diferentes tipos de intervención puntuales que se
puedan requerir para resolver las deficiencias urbano-estructurales o urbano-funcionales
en el cantón de San Pablo, únicamente se podrán aprobar Programas de Renovación
que sean compatibles con las siguientes tipologías:

a) Programa de Renovación
para la Regeneración y Rehabilitación de Áreas Urbanas Disfuncionales y en
Estado de Deterioro:

Programas formulados para
la regeneración y rehabilitación de áreas estratégicamente ubicadas en la ciudad
que fueron previamente urbanizadas mediante procesos formales con anterioridad
a la aprobación del POT, pero que debido a diversos factores, han perdido
funcionalidad o se encuentran en estado de deterioro estructural. De
conformidad con lo anterior, y atendiendo a los principios y lineamientos de
ordenamiento territorial aplicables en el cantón, establecidos en los artículos
5 y 6 del POT, se requiere rehabilitar o intervenir dichas áreas en virtud de
su potencial de aprovechamiento, dada la existencia de suelo urbano consolidado
y la existencia de servicios básicos disponibles, para lograr una mayor
ocupación y diversidad de usos en dichas áreas, por medio de una transición ordenada
y gradual hacia otras funciones y una mejora sustancial del tejido urbano existente,
con la finalidad de potenciar el uso mixto, una renovación de los inmuebles existentes,
o ambas dinámicas, en los predios sujetos al programa.

Dentro de las condiciones
especiales que se podrán aprobar en el marco de este tipo de programas de renovación,
se podrá aumentar el aprovechamiento de los predios y las edificaciones
existentes, de conformidad con los términos establecidos en el capítulo cuarto
del POT, con el propósito de habilitar proyectos de usos mixto, y promover el mejoramiento
y conservación del espacio público.

b) Programas de
Mejoramiento Barrial: Los Programas de
Mejoramiento Barrial(PMB), serán propuestos para intervenir áreas ubicadas en
la ciudad que fueron previamente ocupadas, y que presentan una habilitación
urbana deficiente o inconclusa, debido a los procesos informales de
urbanización a las que fueron sometidas, con anterioridad a la aprobación del
POT.

De conformidad con lo
anterior, y atendiendo a los principios y lineamientos de ordenamiento
territorial aplicables en el cantón, establecidos en los artículos 5y 6 del POT,
se requiere promover acciones concretas para reducir los factores de riesgo
natural en dichas áreas, habilitar una mejor configuración del espacio público
y su infraestructura, así como solventar las deficiencias estructurales de los
inmuebles ubicados en dichas áreas.

Artículo 215. Programas
Concertados de Renovación Urbana. De existir las condiciones
y necesidades que a juicio de la Municipalidad, justifiquen la combinación de
ambos tipos de programas en un programa concertado, podrán aprobarse

conjuntamente un programa que combine ambas
tipologías incluidas en el artículo anterior.

Artículo 216.
Responsabilidad económica de la municipalidad sobre los gastos registrales
originados por los Programas de Renovación. Los
propietarios afectados por los Programas de Renovación, se consideran exentos
de gastos referentes a la inscripción de escrituras ante el Registro Público,
originados por la implementación de dichos programas. Dichos gastos deberán ser
asumidos por la municipalidad.

Artículo 217. Aval Técnico-Legal de los Programas de Renovación Urbana. El aval técnico-legal del
Programa de Renovación Urbana, de conformidad con las tipologías contempladas en el presente
Reglamento, deberá ser otorgado por el Departamento de Ordenamiento Territorial y la Asesoría
Jurídica de la Municipalidad, respectivamente.

Artículo 218. Aplicación de instrumentos de Gestión de suelo en Proyectos de Renovación Urbana. En
los proyectos de renovación se podrá hacer uso de los instrumentos de gestión del suelo incluidos en
el POT y en los reglamentos

complementarios al POT, que serán promovidos
y aprobados por la municipalidad, con el objetivo de promover la inversión y
ejecución de las obras proyectadas. Lo anterior en estricto apego al Capitulo
Sexto de la Ley de Planificación Urbana y en especial al Artículo 53 de la
misma.

SECCIÓN TERCERA.
COMUNICACIÓN Y FISCALIZACIÓN DE LOS

PROGRAMAS DE RENOVACIÓN
URBANA

Artículo 219. Comunicación
de los Programas de Renovación Urbana. La municipalidad
deberá comunicar la aprobación de los programas de renovación urbana, en un
plazo no mayor a un mes, mediante una publicación en su página web y en las redes
sociales de la corporación, en donde se detalle el Área a ser sometida al programa,
los objetivos del programa, el alcance de las intervenciones propuestas, y
cualquier otra información que se estime necesaria para informar debidamente a
la población local, en particular aquellos que serán afectados por las
disposiciones del programa.

La municipalidad deberá
promover como mínimo la realización de un taller de participación ciudadana en
el área sujeta al programa, con la finalidad de presentar el alcance del
proyecto a la comunidad afectada y de igual forma, evacuar las dudas y cuestionamientos
que puedan existir, cuando el proyecto haya sido originado por la propia
municipalidad, por otra institución pública o por una colaboración institucional.
Cuando el programa haya sido originado por iniciativa privada, la realización
del taller correrá por cuenta del promotor del programa.

Artículo 220. Fiscalización
de los Proyectos de Renovación Urbana. La
fiscalización técnica-constructiva de los Proyectos de Renovación Urbana, se
deberá realizar de forma obligatoria, para asegurar el cumplimiento de los
objetivos propuestos en los proyectos de renovación urbana, durante todo el
periodo de ejecución de las obras.

Dicha fiscalización,
conforme lo establecido en el artículo 22 del POT, corresponderá al Departamento
de Ordenamiento Territorial de la municipalidad.

CAPÍTULO SÉPTIMO. MOVILIDAD
Y CONFIGURACIÓN DELESPACIO

PÚBLICO

SECCIÓN PRIMERA.
LINEAMIENTOS DE MOVILIDAD APLICABLES AL

TERRITORIO LOCAL.

Artículo 221. Objeto. Por medio del presente capítulo, se define el marco normativo que delimita
los conceptos, principios y lineamientos de movilidad que deben ser implementados
en San Pablo, para asegurar una utilización de la red vial cantonal acorde con
el Modelo de Ocupación Territorial promovido por el POT. De igual forma, se
delimitan los parámetros aplicables a la configuración del espacio público en
el cantón.

Artículo 222. Articulación del POT con el concepto del Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). De
conformidad con el Modelo de Ordenamiento Territorial promovido por el POT, y en concordancia con
los lineamientos de movilidad indicados en el artículo 6 del presente instrumento, el Desarrollo
Orientado al Transporte (DOT), definido como un modelo de gestión urbana orientado a la articulación
de infraestructura y medios de transporte públicos e intermodales con actividades o usos de suelo
compatibles con los medios de transporte y dimensiones de las vías, es parte integral de la
estructura conceptual que delimita el MOT, y como tal, sus conceptos y principios son incluidos en
dicho Modelo.

Artículo 223. Planteamiento
Intermodal de la Movilidad en San Pablo. La
gestión de la movilidad en San Pablo debe ser abordada desde un enfoque de
intermodalidad, lo cual implica que las diferentes vías existentes y futuras,
según sus características y considerando el volumen de tráfico vehicular para
el cual han sido o serán diseñadas, deberán soportar o permitir la circulación
de distintos tipos de vehículos de transporte, públicos y privados, según sus
características estructurales y su naturaleza.

Artículo 224. Priorización de la movilidad alterna al transporte motorizado individual. La
municipalidad deberá priorizar la inversión en infraestructura y la colaboración con otras
entidades, para el apoyo a proyectos de infraestructura que beneficie el movimiento de las personas
en medios distintos al vehículo motorizado por combustión particular, invirtiendo en infraestructura
para el transporte público de personas, así como la movilidad peatonal, ciclista y motorizada por
energía eléctrica o energías renovables, privilegiando estas inversiones sobre proyectos y
soluciones orientadas a fomentar el transporte motorizado por combustión individual.

SECCIÓN SEGUNDA.
CLASIFICACIÓN Y CONFIGURACIÓN DE VÍAS

Artículo 225. Competencias municipales en vías cantonales y vías nacionales. De conformidad con el
artículo primero de la Ley General de Caminos Públicos, las vías terrestres del cantón de San Pablo
se encuentran clasificadas, conforme al ente estatalo local que las administra, en vías nacionales y
vías cantonales. Las vías cantonales se dividen en calles locales, caminos vecinales y caminos no
clasificados, y son administrados de forma directa por la municipalidad, mientras que en lo que
respecta a las vías nacionales, la administración y tutela le corresponde al Ministerio de Obras
Públicas y Transportes.

No obstante lo indicado en
el párrafo anterior, y en concordancia con lo dispuesto en el artículo 189 del
POT, en materia de seguridad peatonal en vías nacionales, la municipalidad
tendrá la labor de vigilar y en dado caso coordinar con el MOPT las acciones
que se requieran para garantizar el disfrute y resguardo de dicho derecho.

Artículo 226. Jerarquización de vías nacionales y vías cantonales. La jerarquización tanto de vías
nacionales como vías cantonales presentes en el territorio local, permite determinar la importancia
y naturaleza de cada vía, según características y consideraciones propias de las mismas. Dicha
jerarquización, la cual se describe a continuación, se puede observar de forma gráfica en el Mapa de
jerarquía de vías existentes, incluido como anexo noveno del POT:

1. Las Vías Nacionales, conforme a lo indicado en el artículo anterior, se encuentran bajo
administración del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), y
confundamento en las disposiciones normativas vigentes y los análisis realizados
en elterritorio local, el derecho de vía debe ser de 20 metros como mínimo.

Estas vías se dividen en
las siguientes categorías:

a) Vías Nacionales
Primarias N1: Corresponden a una red de
vías troncales caracterizadas por volúmenes de tránsito altos y con una alta
proporción de viajes internacionales, interprovinciales o de larga distancia
(autopistas y carreteras de acceso restringido de cuatro o más carriles). Se
consideran como parte de esta categoría la Ruta Nacional 5 y la ruta nacional
3, la cual sirve además como límite territorial con el cantón de Heredia; para
ambas vías se sugiere un diseño transversal de la vía de 24 metros.

b) Vías Nacionales
Secundarias N2: Estas vías conectan
cabeceras cantonales importantes, así como otros centros de población,
producción o turismo, que generan una cantidad considerable de viajes
interregionales o intercantonales; además presentan un flujo vehicular de
tránsito promedio diario anual estimado entre 30.000 y 50.000 vehículos y son
llamadas vías radiales o similares. Se consideran como parte de esta categoría
la Ruta Nacional 112 y la ruta nacional 115, para las cuales se sugiere un diseño
transversal de la vía de 20 a 24 metros.

c) Vías Nacionales
Terciarias N3: Se describen como las vías
que sirven de colectoras del tránsito para las carreteras primarias y
secundarias, que constituyen las vías principales para los viajes dentro de una
región o entre distritos importantes. Se considera como parte de esta categoría
la Ruta Nacional 503 que va hacia San Rafael, para la cual se sugiere un diseño
transversal de la vía de 20 a 24 metros.

d) Vías de Travesía N4: Corresponden esta clasificación a carreteras que atraviesan el cuadrante de
un área urbana, o de calles que unen dos secciones de una carretera nacional. Se incluyen en esta
categoría, entre otras existentes, la Ruta Nacional 115 que va hacia el centro de San Pablo y la 
Avenida Joaquín González hacia la Puebla; sobre estas vías.

2. Las vías públicas cantonales existentes se dividen en caminos vecinales,
calles locales y caminos no clasificados de conformidad con lo establecido en
la Ley General de Caminos Públicos. Estos no forman parte de la Red Vial
Nacional y la administración recae en la municipalidad de forma directa. Estas
vías se dividen en los siguientes grupos:

a) Camino Vecinal (CV): Son caminos públicos que suministran acceso directo a fincas y a otras
actividades económicas rurales, además unen caseríos, cabeceras de distrito y
poblados con la Red Vial Nacional y se caracterizan por tener

volúmenes de tránsito
moderado y altas proporciones de viajes locales de corta distancia. Además,
complementan el concepto de conectividad de la red vial para dar acceso a una
zona o región. Se considera como parte de esta categoría la Calle Quintana Sur,
Calle Cordero, Calle Rincón de Ricardo, CalleGertrudis, entre otras, para las
cuales se define un diseño transversal de la vía de 15 a 18 metros, de
conformidad con los parámetros de diseño ilustrados en la siguiente imagen:

 

b) Calles Locales: Corresponden a las vías públicas incluidas dentro del cuadrante de un
área urbana, no clasificadas como travesías urbanas de la Red Vial Nacional.
Poseen volúmenes de tránsito muy variados y se clasifican conforme a los siguientes
criterios:

Diseño Transversal.

15m.

Diseño Transversal.

18m.

i. Calle local de primer
orden (C1): Constituyen una red vial continua, ya que sirven para canalizar las
vías locales hacia sectores de la ciudad o bien, hacia carreteras de enlace
entre el desarrollo propuesto y otros núcleos poblados o que se considere que
puedan llegar a tener esa función. Estas calles tendrán un diseño transversal
de la vía de 14 a 16 metros, y se deberán implementar los parámetros de diseño
ilustrados en las siguientes imágenes:

 

ii. Calle local de segundo
orden (C2): Corresponde a vías colectoras.

Tendrán un diseño
transversal de la vía de 12 metros o más.

Diseño Transversal.

16m

Diseño Transversal.

14m

iii. Calle local de tercer
orden (C3): Corresponde a vías que sirvan de conexión a 100 o menos unidades de
viviendas o lotes, tendrán un diseño transversal de la vía de 12 metros. Para
las vías cantonales de segundo orden previamente citadas, y las vías de tercer
orden, se deberán implementar los parámetros de diseño ilustrados en la
siguiente imagen:

iv. Calles peatonales C4:
Corresponden a esta tipología, las calles de tránsito peatonal, que dan acceso
a 100 o menos viviendas o lotes. Se deberá respetar un ancho mínimo de 10
metros, y asimismo, se deberán implementar los parámetros de diseño ilustrados
en la siguiente imagen:

v. Calle local de
condiciones especiales (C5):

Calle local de urbanización
existente (C5.1): Corresponden a las vías públicas de urbanizaciones que fueron
diseñadas y construidas con base en la normativa urbanística previa. Por lo
tanto, la determinación del derecho de vía en cada una de ellas deberá realizarse
con base en el mosaico catastral visado por la municipalidad, posterior a la aceptación
de las obras y áreas públicas del proyecto.

No se permite la
constitución de nuevas vías bajo este formato, ni la ampliación de las existentes.

Calle local de uso
compartido (C5.2): Estas vías, preexistentes a la entrada en vigencia del POT,
cuentan con condiciones limitadas de desarrollo, ya que normalmente presentan
un derecho de vía angosto, por lo que, en coordinación con los propietarios que
enfrenten la vía, se definirá la configuración de la misma, buscando la pacificación
del tránsito rodado para asegurar la seguridad de los peatones y niños que puedan
usar la calle para encuentro y recreación, para lo cual se tomará como
referencia la imagen que se presenta a continuación recomendada por la NACTO
(por sus siglas en inglés)

Fuente:

 

 

Fuente: National Association of City
Transportation Officials (NACTO), 2019.

No se permite la
constitución de nuevas vías bajo este formato, ni la ampliación de las existentes.

Calle local de uso
restringido (C5.3): Corresponden a las vías públicas existentes, aprobadas en
aplicación del art.III.2.6.5 del anterior Reglamento para el Control Nacional
de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU. El uso y acceso a los predios
podrá ser controlado por los propietarios, de conformidad con las disposiciones
de la Ley para la Regulación de mecanismos de vigilancia del acceso a barrios
residenciales con el fin de garantizar el derecho fundamental a la libertad de
tránsito, Ley N°8892, y su Reglamento. La dimensión del derecho de vía en cada
caso, se determinará con base en los planos de catastro de los predios
resultantes. No se permite la constitución de nuevas vías bajo este formato, ni
la ampliación de las existentes.

c) Caminos no Clasificados (NC): Caminos públicos no clasificados dentro de
las categorías descritas anteriormente, tales como caminos de herradura,
sendas, veredas, que proporcionen acceso a muy pocos usuarios, quienes
sufragarán los costos de mantenimiento y mejoramiento.

d) Calles Marginales o
Auxiliares: Corresponde a calles secundarias paralelas a las
carreteras principales, y a criterio del MOPT, cualquier carretera especial, nacional
o regional puede requerir de calles marginales para facilitar el acceso a lotes
ubicados al frente de ella. De conformidad con lo anterior, la municipalidad
deberá coordinar con el MOPT para hacerle saber la necesidad de habilitar una
calle marginal sobre la ruta nacional 3, con un diseño transversal sugerido de
la vía de mínimo 15 metros, para facilitar el acceso a las propiedades ubicadas
en este sector zonificado como MCE-1.

Para todas las vías
públicas locales, se deberá procurar por parte de la municipalidad, al momento
de intervenir o plantear alguna obra sobre las vías existentes que, de previo a
realizar dichas intervenciones, se defina el ancho óptimo de las mismas, para garantizar
la simetría y homogeneidad del derecho de vía, de conformidad con las condiciones
topográficas, el uso de suelo frente a la misma y la configuración predial existente.

Para la construcción de
nuevas vías, urbanizaciones y condominios deberá tomarse como referencia las
dimensiones indicadas en esta sección.

Artículo 227. Jerarquía de
las vías públicas proyectadas. Las vías públicas proyectadas
del cantón, en lo que se refiere a su jerarquía, respetarán la clasificación establecida
en el artículo anterior, no obstante, deberán utilizar para su habilitación y proyección
de diseño, el ancho mayor de diseño transversal de la vía dispuesto en los artículos
anteriores, de conformidad con lo dispuesto en el Mapa de Jerarquía de vías públicas
proyectadas, el cual se incluye como anexo décimo al POT. En ningún caso estas
vías podrán ser de uso privado.

Las vías públicas
proyectadas que se indican en el Mapa Oficial del POT podrán ser modificadas
cuando se cumplan las siguientes disposiciones:

1. El trazo de la vía puede
variar si se respeta el punto de inicio, el punto final y si la longitud del
nuevo trazo no supera en 1.3 veces el trazo original de la misma.

2. El punto de inicio o el
punto final puede variarse si se conectan las mismas vías públicas y se
mantiene la afectación sobre las mismas propiedades, que fueron consideradas
inicialmente en el planteamiento del POT.

3. Únicamente se permite
trasladar la afectación de una vía proyectada de una propiedad a otra, como
parte de un planteamiento integral (plan urbanístico detallado) donde se
demuestre el consentimiento de los propietarios o la debida compensación, a través
de la aplicación del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios.

Artículo 228. Jerarquía de
las vías en proyectos de Expansión. Las vías a ejecutar por proyectos
privados en los suelos de expansión de las zonas MCE-1, MCE-2, MCSP y MCLC, que
sirvan para interconectar alguna vía existente o proyectada, deberán de respetar
lo estipulado para la jerarquía C3 con un ancho mínimo de 12 metros, a menos que
sea una alameda en cuyo caso podrá tener como mínimo 10 metros.

Artículo 229. Vías en proyectos nuevos fuera de las áreas de expansión. Las vías en nuevos proyectos
fuera de las áreas de expansión, no podrán ser menores a 10 metros.

SECCIÓN TERCERA. ESTACIONAMIENTO EN VÍA
PÚBLICAS.

Artículo 230. Ubicación de Parqueos en vía pública según la Jerarquía de las vías o su ancho. No se
permitirá estacionamiento sobre la vía pública en la Ruta Nacional 3 y 5 Jerarquía N1, y en la ruta
nacional 112 y 115 (Jerarquía N2), será permitido únicamente donde esté debidamente señalizado en el
sitio (parquímetros). En el resto de vías vehiculares será permitido el estacionamiento, debiendo
dejar libre para el tránsito vehicular, al menos 6 metros de calzada, y 1.5metros de acera, para el
tránsito peatonal, a cada lado de la vía.

Artículo 231. Distancia de ubicación de estacionamientos desde esquinas de cuadras (ochavos). Los
estacionamientos para vehículos de combustión de 4 ruedas sobre la vía pública podrán iniciar a una
distancia de 15 metros desde la esquina u ochavo más próxima del límite de los predios, de no
existir la esquina visible por ochavos u otras situaciones geométricas o físicas similares, la
distancia será medida desde el vértice de la proyección de la línea de los predios que formarían
dicha esquina.

Medido de la misma forma,
los estacionamientos para motocicletas, de ser necesarios, podrán ubicarse a
una distancia 10 metros al igual que los estacionamientos de bicicletas, estos
últimos no obstante deberán de ubicarse al nivel de la acera. Quedará a criterio
de la municipalidad, la necesidad de implementar dichos parqueos sobre la misma
franja de parqueos en donde se ubican los vehículos de 4 ruedas, y a la
distancia indicada.

Artículo 232. Parqueos para Carga y Descarga. Los vehículos de carga que requieran parqueo sobre la
vía pública para descargar bienes de consumo doméstico, enseres y mobiliario por razones de mudanza,
acarreo de desechos sólidos, materiales de construcción para una obra menor de ampliación o
construcción de una vivienda individual, podrán ocupar hasta 3 espacios de estacionamiento para
realizar dicha actividad, y podrán permanecer en dicha ubicación un tiempo máximo de 1 hora sin
cobro de haber sido este último estipulado en dicha ubicación. Los vehículos de carga que
transporten materias primas o bienes de consumo para descarga en áreas comerciales, industriales, de
construcción, o actividades intensivas similares, no podrán bajo ninguna circunstancia  descargar en
la vía pública sin un permiso especial para el efecto.

Artículo 233. Parqueos para vehículos para personas con discapacidad y condiciones especiales. Fin
de reducir la vulnerabilidad e incomodidad que ciertas discapacidades temporales o permanentes
pueden ocasionar a ciertas personas, en todas las calles en donde se ubique la franja para
estacionamiento de vehículos, deberá disponerse de al menos 2 plazas reservadas para vehículos que
transporten personas con discapacidad permanente, así como personas con condiciones especiales
(mujeres embarazadas, adultos mayores, personas enfermas que requieran asistencia para movilizarse y
padres con niños menores de 2 años).

SECCIÓN TERCERA.
ESTACIONAMIENTO EN VÍA PÚBLICAS.

Estas plazas deberán de
ubicarse equidistantemente a un ? de la distancia total de la calle medida
desde las esquinas, utilizando los criterios establecidos en el artículo 231 de
este Reglamento. Estas plazas deberán de estar debidamente señaladas para su identificación.

Artículo 234. Parqueos para
motocicletas. Los parqueos para
motocicletas podrán ubicarse a lo largo de la franja de parqueos sobre la vía
pública, respetando las distancias y ubicaciones indicadas en el artículo 231
del POT. La cantidad de parqueos para motocicletas sobre una calle no podrán
superar el 20% de las plazas disponibles para vehículos de 4 ruedas.

Artículo 235. Parqueos para
bicicletas. Los estacionamientos para bicicletas podrán ubicarse
al final de la franja de parqueos y por sobre el nivel en el área de ensanchamiento
de esquinas definida en la sección cuarta del presente capítulo, de forma tal
que no obstaculicen el paso de peatones. También podrán ubicarse a lo largo de
la calle eliminando un parqueo para vehículos y extendiendo el nivel de la
acera por sobre este espacio para la ubicación de los mismos.

Además de lo indicado, de
igual forma se podrán ubicar estos parqueos a lo largo de la acera sobre las
franjas verdes, procurando no obstaculizar el paso de los peatones, por lo que
no podrá ubicarse más de 4 parqueos, bajo este esquema, a lo largo de la calle.

Artículo 236. Parqueos para
vehículos eléctricos. Cuando se habiliten plazas
para personas con discapacidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
233 del POT, se deberá ubicar de forma colindante a una de estas plazas, al
menos una plaza de estacionamiento para vehículos eléctricos.

Estas plazas deberán de
estar debidamente señaladas para su identificación y podrán compartir la
señalización vertical con las plazas de tratamiento especial, como plazas especiales
reservadas. La municipalidad podrá facilitar y permitir la instalación de estaciones
de recarga junto a dichos parqueos, para promover el uso de esta tecnología.

Artículo 237. Dimensiones
de los estacionamientos en vía pública. Se
establecen las siguientes dimensiones para los estacionamientos de vehículos
según su tipo:

a) Para vehículos de 4
ruedas de 5 a 5.50 m. de largo, por 2 metros de ancho.

b) Para motocicletas un
espacio de 0.8 m. de ancho por 2 m. de largo mínimo.

c) Para bicicletas un espacio
de 0.5 m. de ancho por 2 m. de largo

Artículo 238. Cobro por
estacionamiento en la vía pública. La municipalidad, según su
conveniencia y en el ejercicio de su discrecionalidad administrativa, podrá
instalar o concesionar sistemas de cobro para la administración y gestión de
los estacionamientos en la vía pública mediante parquímetros o cualquier otra
tecnología habilitada para tal propósito, no obstante, dicho cobro podrá ser
ejecutado únicamente para vehículos motorizados. De conformidad con lo anterior,
la municipalidad podrá y deberá emitir una normativa municipal específica, para
regular las tarifas, horarios y todo lo concerniente a la operación y gestión
de dicho cobro, en caso de que desee implementar la modalidad de pago por
estacionamiento en la vía pública.

SECCIÓN CUARTA.
CONFIGURACIÓN Y DISEÑO GEOMÉTRICO DEL

ESPACIOPÚBLICO

Artículo 239. Obligación de
preservar la continuidad del tejido urbano. Cuando
se pretenda transformar un predio que se encuentre en una relación de
colindancia con otros predios previamente transformados, el proyecto deberá
aplicar los siguientes criterios de integración espacial con el tejido urbano y
la trama natural, según corresponda:

a) La integración al tejido
urbano se debe dar por medio de vías públicas, accesos, áreas verdes o espacios
que promuevan la vinculación espacial de las diferentes reconfiguraciones
prediales con los espacios urbanos existentes, promoviendo una adecuada
integración visual, física y funcional del proyecto.

b) En la medida de lo posible,
el acceso de los nuevos desarrollos deberá ubicarse frente a ríos, parques,
plazas de congregación, y cualquier otro espacio público o natural.

c) En caso de desarrollos
contiguos a ríos o quebradas, estos se deberán separar de los cuerpos de agua
por medio de una vía pública ya sea mediante sendas peatonales, ciclísticas,
vehiculares o combinaciones de ambas y la zona de protección de conformidad con
lo establecido en el artículo 33 de la Ley Forestal.

d) Cuando se urbanicen
terrenos contiguos a una vía de acceso restringido, existente o proyectada, ha
de separarse el tránsito propio del desarrollo en cuestión al de dicha vía por
medio de calles marginales.

Artículo 240. Sistema de
Cuadrantes (Amanzanamiento). Para la configuración geométrica
del diseño correspondiente a las operaciones de fraccionamiento, urbanización,
condominio u operaciones complejas, se deberá procurar, en la medida de lo
posible, que la misma sea lo más acorde con las condiciones del terreno a transformar,
e igualmente, con las de sus inmediaciones. Se debe buscar la forma más regular
posible, siempre que dicho objetivo no afecte la funcionalidad del conjunto.

El tamaño y tipo de las
manzanas o bloques de lotes dependerá del desarrollo urbano circundante y de
las condiciones existentes en la zona, tales como la adaptabilidad a la forma y
a la cabida de las parcelas, e igualmente, a la provisión de espacios públicos,
estacionamientos, accesos y otras facilidades conexas. Los proyectos se
diseñarán de conformidad con el sistema de cuadrantes. De no ser posible lo
anterior, se podrá realizar bajo la figura de cuadra incompleta, pero con la
previsión vial para un futuro acople con el desarrollo vecino.

Los cuadrantes de las
urbanizaciones serán realizados según una proporción continuidad entre previamente
establecida por la municipalidad, en la cual el lado más extenso del cuadrante
no podrá superar el doble del lado más corto. De conformidad con la fórmula anterior,
el lado más corto permitido no será menor a 40 metros ni mayor que 120 metros.

Artículo 241. Alcance de la
normativa relativa a Calzadas y Aceras. El
derecho de vía de las carreteras y de los caminos públicos será el que indique
el MOPT o la municipalidad, según corresponda, pero las características
geométricas de calzada y aceras se regirán por lo establecido en este
reglamento.

Artículo 242. Diseño de las
vías de acceso vehicular y peatonal. El diseño geométrico de las
vías de acceso a las parcelas resultantes, cuyas normas incluyen el ancho de
pavimento, franjas verdes, aceras y los elementos críticos de diseño, dependerá
de los accidentes topográficos, de la pendiente y de la densidad de uso proyectada,
sin perjuicio de incluir otras variables similares en la justificación técnica del
diseño.

Las variables identificadas
en el párrafo anterior deberán ser objeto de un análisis particular y detallado
en la elaboración del diseño, y cualquier omisión en relación a esta
obligación, será motivo de rechazo de los permisos necesarios para su
realización por parte de las autoridades competentes.

Artículo 243. Disposiciones
aplicables a todos los tipos de vías. A partir de la presentación
del anteproyecto por parte del interesado, la Municipalidad emitirá recomendaciones
y formulará observaciones al mismo con el fin de que sean

consideradas por los interesados en el diseño
del proyecto. Las observaciones y recomendaciones serán formuladas a partir de
los criterios enunciados en el artículo anterior.

En el caso de
urbanizaciones en cuyo diseño se utilice más de un 20% del terreno para vías
públicas, Municipalidad podrá exigir modificaciones si el diseño no fuere el adecuado,
previa resolución justificada emitida por la Dirección de Control Urbano, para
lo cual se deberá solicitar el criterio de los departamentos técnicos correspondientes.

Artículo 244. Aceras. Toda persona que desee transformar un terreno clasificado como suelo
urbanizable en suelo urbanizado, deberá construir su propia acera, como parte
de las obligaciones correspondientes a la habilitación urbana del predio, de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 84 del Código municipal. En todas las
operaciones de transformación de suelo contempladas en el POT, se deberán
respetarlas siguientes disposiciones en lo referente a la construcción de
aceras:

a) El acabado y diseño de
las aceras se regirá con las disposiciones estipuladas en el Reglamento de
Construcciones del POT.

b) Las aceras deberán ser
firmes, continuas, sin obstáculos. Esto incluye la Los cuadrantes de las
urbanizaciones serán realizados según una proporción continuidad entre predios.

c) El diseño de la acera
deberá garantizar el desplazamiento de personas con discapacidad de conformidad
con lo preceptuado en la ley 7600.

d) Si el acceso a un predio
se encuentra en un nivel inferior al de la calzada, se deberá respetar la
altura de la acera, y dirigir la pendiente hacia el predio, colocando un sistema
de drenaje longitudinal, como una cuneta auxiliar.

e) Cuando se da el caso de
una acera en medio de una zona verde, como en un parque, la obra deberá tener
una pendiente hacia ambos lados.

f) En proyectos
urbanísticos con fines comerciales, de servicios o mixtos el ancho de la acera
deberá ser de tres metros como mínimo.

g) Las aceras deberán
contar con los elementos para garantizar la movilidad inclusiva de conformidad
con los dispuesto por la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con
Discapacidad, Ley N°7600, y su Reglamento.

Artículo 245. Disposiciones
aplicables a las franjas verdes. Las franjas verdes deben cumplir
con las siguientes disposiciones:

a) En éstas franjas se deberá localizar el mobiliario urbano (bancas,
basureros, lámparas y señalización), y asimismo la arborización, dependiendo
del ancho que se disponga. Los elementos referidos correspondientes al
mobiliario urbano deberán ser distribuidos de tal manera que no impidan el
acceso peatonal de la acera a la calzada y viceversa. Las redes subterráneas o
áreas de servicios públicos u otros servicios de telecomunicaciones se deberán
ubicar en una parte de la sección de la franja verde, por lo tanto se deberán
tomar en cuenta dichas redes en el diseño, lo anterior para prevenir que se
presenten inconvenientes con la siembra de árboles.

b) Parte de la franja verde podrá dedicarse a actividades comerciales. El
uso del espacio público para tales fines de ser sometido a consideración del
municipio que mediante resolución fundamentada aprobará o rechazará dicha
solicitud, en ningun caso podrá aprobarse dichas autorizaciones sin que se
estipule un pago periódico por el uso de dichos espacios.

c) Cuando las franjas no sean iguales en ambos lados de la calzada, la
franja más angosta deberá colocarse en el lado en donde se ubiquen las líneas
eléctricas.

d) Cuando el ancho de la acera y la franja verde adyacente, sea igual o
mayor a tres metros, el área resultante deberá ser objeto de un proceso de
arborización. Esta exigencia será extensiva a aquellos desarrollos urbanísticos
de cualquier tipología que contemplen en su diseño, pisos duros tales como
plazas, andenes, áreas de parqueo, senderos y similares.

e) Si las aceras tienen una longitud mayor a cien metros, se deberá diseñar
y construir un área descanso para personas mayores o con discapacidad, y así de
forma continua, un área cada cien metros adicionales.

Artículo 246. Arborización
en las franjas verdes. Para la arborización de las
franjas verdes, se deberá tomar en consideración, los siguientes lineamientos
de diseño:

a) Las franjas verdes
intermedias entre la calzada y la acera, serán arborizadas utilizando especies
de árboles o arbustos que por sus características de crecimiento no interfieran
con el buen funcionamiento de las obras de infraestructura. Dichas franjas serán
interrumpidas veinte metros antes de las esquinas, cuando se ubiquen de tal manera
que puedan interrumpir la visión o el tránsito peatonal.

b) Se deberá reforzar la
arborización de referencia y el mobiliario urbano, procurando asegurar que al
menos el 50% de la arborización deba realizarse con especies endémicas de la
zona.

c) La base del follaje de
los árboles deberá estar ubicada a una altura superior dedos metros con veinte
centímetros para permitir la continuidad visual por parte de las personas que
transiten por dichas franjas. El tipo de plantas a utilizar en las franjas verdes
y de mobiliario urbano, deberá incluir especies nativas de floración vistosa y especies
que den alimento a la fauna, ajustándose a las recomendaciones técnicas que al
respecto dicte la Dirección Forestal del Ministerio de Ambiente, Energía.

Artículo 247. Ochavos. Con el fin de garantizar la permeabilidad visual del peatón o del vehículo
al circular en las esquinas de las manzanas, en todo cruce de calles, se
deberán recortar las esquinas de los predios esquineros, generando un ochavo de
dos metros cincuenta centímetros por cada lado. En el caso de preferirse una
curva, esta deberá estar inscrita dentro de la línea de propiedad y el ochavo.

Artículo 248. Rampas. En todas las esquinas de las manzanas se construirán rampas de longitud
igual al ancho del área verde, para salvar el desnivel existente entre la calle
y la acera, y de igual forma, los desniveles que se generan en los costados
también deberán resolverse con rampas de pendiente no mayor en un treinta por
ciento de la que tiene la acera respectiva. En lo que respecta al acceso
vehicular a los predios, el desnivel deberá salvarse con rampas construidas en
la franja verde, y cuando no exista dicha franja verde, la rampa se deberá
resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros.

Cuando exista una pendiente
longitudinal y los andenes laterales se deban desarrollar con gradas, se deberá
construir una rampa en ondulación, si la pendiente transversal del terreno lo
permite, con un ancho mínimo de un metro y una pendiente máxima del ocho por
ciento, procurando que el área verde no desaparezca por completo.

Artículo 249.
Ensanchamiento de las esquinas. Con el fin de mejorar el
cruce peatonal y en las áreas en donde sea posible debido a la presencia de
dársenas o franjas de parqueo en la vía pública, se ensancharán las esquinas de
las aceras para reducir la distancia del cruce peatonal a 3 metros por carril,
según el siguiente esquema:

Artículo 250. Cordón y caño
en las esquinas. El cordón y caño en las
esquinas de calles se proyectarán en forma circular con un radio mínimo de seis
metros. En el caso de zonas industriales o comerciales, o cuando existan
ángulos de intersección vial de tipo agudo (el cual no podrá en todo caso ser
menor a sesenta grados en las esquinas)el radio se incrementará en diez metros
como mínimo.

Artículo 251. Demarcación
horizontal y vertical. El señalamiento de calles y
avenidas, direccionales, señalamientos de límites de velocidad, entre otros,
correrá por cuenta del urbanizador, y se harán de conformidad con los diseños
establecidos por el MOPT para tales fines. La altura y ubicación de estos
letreros se dará conforme a lo indicado por el MOPT, y dicho señalamiento
deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a la Municipalidad.

Para vías de categoría C3 a
C5 podrá reducirse la señalización horizontal utilizando texturas y técnicas de
pacificación del tránsito rodado, para hacer estas vías más amigables y acordes
al peatón y la dinámica de los barrios, buscando reducir con esto las
velocidades a menos de 30 Km/hr.

Artículo 252. Entradas y
salidas vehiculares. Las entradas y salidas
vehiculares desde los predios particulares hacia la vía pública, deberán de
cumplir las siguientes condiciones, en lo que respecta a su diseño y ubicación:

a) Deberán estar a una
distancia de 15 metros desde la esquina más próxima del límite de los predios,
de no existir la esquina visible por ochavos u otras situaciones geométricas o
físicas similares, la distancia será medida desde el vértice de la proyección
de la línea de los predios que formarían dicha esquina, de no ser posible cumplir
con esta distancia debido a la dimensión del lote, deberá de estar en la colindancia
más alejada de la esquina.

b) De poseer una o más
entradas sobre el mismo frente, estas no podrán ser mayores a 6 metros y
deberán de estar separadas entre ellas al menos 3 metros.

c) Podrán tener un ancho
máximo de 9 metros, en el caso de ser una sola entrada.

d) Por seguridad del
peatón, de ninguna forma se permitirá el paso ininterrumpido de vehículos sobre
todo el frente de un predio, en especial las estaciones de servicio y expendio
de combustible deberán buscar brindar seguridad al peatón al pasar frente a sus
locales.

Artículo 253. Diseño de
intervenciones viales prioritarias. Para el tratamiento de las catorce
intervenciones viales más problemáticas, las cuales han sido incluidas en el Mapa
de intervenciones viales prioritarias correspondiente al anexo décimo primero
del POT, se definen los siguientes criterios generales de diseño:

a) Deberá procurarse
solucionar dichas intersecciones a nivel por medio del ensanchamiento de las
vías y la realización de glorietas por lo que deberá priorizarse la compra de
suelo en torno a estas antes que las soluciones a desnivel.

b) De ser necesario
realizar soluciones a desnivel, deberá priorizarse realizar el diseño y
ejecución de dichas intervenciones bajo el nivel actual, con el fin de provocar
el menor impacto al paisaje urbano.

c) Estas obras deberán en
todo momento incluir la incorporación de jardineras y áreas verdes con sistemas
de riego para su mantenimiento y de esta forma mejorar el paisaje urbano y
reducir su impacto visual.

d) El diseño de estas obras
deberá en todo momento tomar en cuenta el paso de peatones y bicicletas el cual
no podrá ser eliminado bajo ninguna circunstancia.

SECCIÓN QUINTA.
ALINEAMIENTOS Y AFECTACIÓN DE LA

PROPIEDADPORLA PROYECCIÓN
DEL ESPACIOPÚBLICO.

Artículo 254. Alineamientos
en vías existentes. El alineamiento para vías
existentes deberá ser calculado desde el centro de las vías, y afectará a la
propiedad privada, según lo dispuesto en el artículo siguiente. Los anchos de
los alineamientos proyectados para las vías existentes son los siguientes:

a) Para Vías tipo N1 y N2,
lo que disponga el MOPT en su normativa específica.

b) Para Vías tipo C1,
derecho de vía entre 14 y 16 metros.

c) Para Vías tipo C2,
derecho de vía de 12 metros.

d) Para Vías tipo C3,
derecho de vía de 12 metros.

e) Para Vías tipo C4,
derecho de vía de 10 metros.

Para 12 intersecciones de
las 14 incluidas en el Mapa de intervenciones viales prioritarias,
concretamente las que se ubican a lo interno del territorio cantonal, se definen
alineamientos temporales de 15 metros hacia ambos lados de las vías que conforman
la intersección, estos no obstante podrán ser modificados por diseños geométricos
viales específicos para cada una de las intersecciones cuando alguno de los
propietarios afectados lo solicite.

Para realizar dicho diseño
geométrico, la municipalidad contratará, a costas del interesado, los servicios
de un experto en ingeniería vial o tránsito para el diseño de los mismos. Una
vez definido el diseño, la municipalidad emitirá un acuerdo para definir el
nuevo alineamiento en torno a la intersección según el diseño establecido, el cual
no podrá, bajo ninguna circunstancia, eliminar el paso e infraestructura
necesaria para el paso de peatones o la implementación de ciclovías, en caso de
que dichas vías estuvieran proyectadas.

Artículo 255. Área Afecta. Se entenderá como área afecta de un predio, a aquella porción de terreno
que se vea afectada por la proyección de los alineamientos anteriormente
establecidos de una vía, según su jerarquía. Dentro de esta porción del predio,
el propietario no podrá edificar estructuras fijas, y únicamente podrá
construir tapias o muros perimetrales, o instalar rejas o mallas.

La municipalidad a través
de las herramientas establecidas en el POT, procurará la forma de adquirir
dichas porciones de tierra para la ampliación de la vía pública, según los
anchos dispuestos de conformidad con la jerarquía respectiva de las vías.

En casos en donde una
porción del ancho de la vía cambie por efecto de cesiones de suelo previas que
no han podido terminar de ser consolidadas debido a que los vecinos no han
cedido sus porciones de suelo, se mantendrá el centro de la vía tomando en
cuenta la línea de propiedad de los predios de toda la calle.

DISPOSICIONES FINALES Y
TRANSITORIAS

Artículo 256. Actualización
Periódica de la Tabla de Factores de Promoción de desarrollo para el cálculo de
incentivos. De conformidad con lo indicado en el artículo
129 del POT, para el cálculo de los incentivos otorgables por implementación de
prácticas incentivables, se establece el Factor de Promoción de desarrollo, el
cual corresponde a un valor porcentual variable, según la categoría de suelo y
el tipo de práctica que interesa promover con mayor vehemencia, por parte de la
administración municipal. Dicho factor deberá ser revisado cada dos años por
parte de las instancias técnicas de la municipalidad, la cual deberá proceder a
realizar los ajustes necesarios, a efecto de que las autoridades municipales
puedan presentar al INVU dicha actualización periódica, para que la misma pueda
ser aprobada, y el factor actualizado.

Artículo 257. Elaboración de los reglamentos municipales complementarios al POT. La municipalidad
deberá elaborar o actualizar a la mayor brevedad, los reglamentos municipales que se estimen
necesarios para la correcta implementación del POT, tanto aquellos que son expresamente mencionados
en el instrumento, como es el caso del Reglamento Municipal para la Tramitación Licencias de
Construcción y otras licencias administrativas, fundamental para la implementación del Plan. Para
ello, podrá si así lo estima necesario, recurrir a los procedimientos de contratación
administrativa, a efectos de contratar el personal especializado, necesario para dicha labor.

Artículo 258. Revisión del POT por motivo de caso fortuito o fuerza mayor. Sin perjuicio de los
plazos de revisión periódica del instrumento contemplados en su propia normativa, la municipalidad
podrá iniciar un proceso de actualización, revisión o modificación del POT, por motivos de caso
fortuito o fuerza mayor, tales como desastres naturales, crisis económicas, pandemias de salud, y
otras circunstancias, a efectos de ajustar su contenido, fórmulas, parámetros de aprovechamiento
urbano y demás medidas contempladas, para evitar alguna situación perjudicial para un determinado
sector de la población, o de la población local en general.

Artículo 259. Entrada en
vigencia del POT. El POT entrará en vigencia
y será aplicable a todos sus efectos, a los tres meses de su publicación en el
Diario Oficial la Gaceta.

Artículo
260. Situación de Proyectos en trámite al momento de la entrada en vigencia del
POT. Todos
aquellos proyectos que hayan obtenido la licencia de construcción de previo a
la entrada en vigencia del POT, así como todas aquellas situaciones
consolidadas y derechos adquiridos al amparo del marco jurídico aplicable
anterior a la aprobación del instrumento, podrán continuar su ejecución, en el
tanto el hecho generador de dichos derechos o situaciones no fenezca.

Los
certificados de usos de suelo otorgados de previo a la entrada en vigencia del
POT, quedarán sin efecto y carecerán de validez, al momento de la entrada en
vigencia del instrumento, conforme a lo indicado en el artículo anterior.

Transitorio Único.
Introducción paulatina y controlada de operaciones de habilitación urbanística
en suelo de expansión urbana. Dado que con la promulgación
del POT se pretende atender la demanda de suelo de expansión que se identificó
en los estudios que preceden este marco normativo, y a su vez se busca la ocupación
del suelo de consolidación con el fin de seguir un modelo de ciudad compacta y
la articulación del tejido urbano existente con el futuro, se establece un proceso
de introducción paulatina y controlada de las operaciones de habilitación urbanística
en el suelo de expansión, tomando en consideración la superficie del suelo de
consolidación que sea sometido a operaciones de habilitación urbanística.

Adicionalmente, también
será objeto de esta regulación el sometimiento al régimen de propiedad en
condominio de los predios identificados como suelo de expansión.

En el suelo urbanizable de
expansión (URE) será permitida la ejecución de operaciones de habilitación
urbanística (fraccionamientos y urbanizaciones) y el sometimiento de
propiedades al régimen de propiedad en condominio en una superficie que no será
mayor a un tercio de la superficie habilitada urbanísticamente en el suelo de
consolidación (URC) a partir de la entrada en vigencia de este POT.

El municipio deberá
levantar un registro y determinar la superficie de suelo URE que podrá ser
habilitada posteriormente al primer año calendario.

Si al año siguiente de
haber habilitado suelo URE mediante esta disposición, no se ha alcanzado el
tope máximo correspondiente al tercio de suelo URC habilitado urbanísticamente
en el primer año de vigencia del POT, el remanente será considerado al año
siguiente, por lo que podrá aumentarse la superficie de suelo URE habilitada independientemente
del tope máximo establecido.

Para el cálculo y
consideración de la superficie de suelo habilitado urbanísticamente o sometido
al régimen de propiedad en condominio tanto en el suelo URC como en el suelo
URE, se tomará como referencia los siguientes acontecimientos:

a) En el caso de
fraccionamientos se considerará el momento en que se otorga el visado de planos
de catastro de los predios resultantes de los mismos.

b) En el caso de
urbanizaciones, el momento en que, mediante acuerdo municipal, se reciben y
pasan al dominio público, las obras de infraestructura y áreas públicas, y se
autoriza además el visado de los predios resultantes de las mismas. c) En el
caso de condominios, se considerará el momento en que se aprueba una licencia
constructiva de una edificación o conjunto de estas que vayan a ser erigidas y
sometidas al régimen de propiedad en condominio simultáneamente.

Este transitorio quedará
sin efecto, en el momento en que se habilite la totalidad del suelo urbanizable
de expansión.

ANEXO TERCERO

(Nota de Sinalevi: En la publicación de este
reglamento no aparece este anexo. No obstante el sistema exige una numeración
consecutiva por lo que se ha creado el mismo pero sin texto)

ANEXO CUARTO

(Nota de Sinalevi: En la publicación de este
reglamento no aparece este anexo. No obstante el sistema exige una numeración
consecutiva por lo que se ha creado el mismo pero sin texto)

Anexo Quinto.

Procedimiento y criterios
para determinar la conformidad de usos del

suelo y actividades no
residenciales, condicionantes y medidas de control

por factor de molestia o
riesgo

Para resolver las
solicitudes de certificado de uso del suelo de aquellos usos y actividades no residenciales
se deberán considerar los siguientes instrumentos:

1. Tabla genérica de
usos, actividades y sus características. Los usos no residenciales
indicados en la tabla n° 1 "Tabla genérica de usos, actividades y sus
características" se subdividen en actividades y estos a su vez en
características cuando así esté indicado en dicha tabla. Lo anterior implica
que, para determinar si un uso del suelo o actividad es conforme o no, en
alguna zona o sub zona en específico, se debe considerar, además, las características
de la actividad.

Es importante indicar, que
en aplicación del artículo 160 del POT, se debe consignar en la solicitud de
certificado de uso del suelo todas las características implícitas en la
actividad solicitada, para determinar si la misma es factible en un sitio en
específico o no. Por lo tanto, es posible que una actividad solicitada no esté
explícitamente indicada en la tabla n° 1 pero si sus características; o es
posible que la actividad solicitada sea una combinación de dos o más actividades
indicadas en la tabla. Cuando estos casos se presenten, se deberá considerar
siempre, aquellas actividades o características de las mismas, de mayor
molestia o riesgo potencial, como referencia para definir si la actividad
solicitada es conforme o no de acuerdo a la zona o sub zona donde se ubique.

Cada uno de los usos,
actividades y características de la tabla n° 1 está indicado como permitido (P)
no permitido (NP) o condicional (C) en cada uno de los seis límites de molestia
potencial o riesgo, y a su vez para cada una de las 14

sub zonas donde se permiten usos no
residenciales1

Cuando una actividad o
característica esté indicada como permitida (P) esto implica que la misma no
tiene condicionantes que deban considerarse para otorgar el certificado de uso
del suelo como conforme.

Cuando una actividad o
característica esté indicada como no permitida (NP) es porque es altamente
probable que un factor de molestia o riesgo esté presente y genere afectación a
los vecinos, independientemente de las medidas de control que se apliquen. Por
lo cual el certificado de uso del suelo para la actividad o característica será
declarado como no conforme. Cuando una actividad o característica está indicada
como condicional (C) es porque existen factores de molestia o riesgo asociados
a la misma que pueden afectar a los vecinos, pero que se pueden permitir si se
cumplen con las condiciones y medidas de control que mantengan los factores de molestia
y riesgo dentro de los límites definidos.

2 Matriz de valoración
de factores de molestia potencial o riesgo, condiciones y medidas de control. De
la utilización de la tabla anterior se deduce que si una actividad o
característica está indicada en la tabla n° 1 como permitida (P) no es
necesario utilizar los otros dos instrumentos que componen este anexo, pues el
certificado de uso del suelo simplemente se declara como conforme. No obstante,
si la actividad o característica está indicada como no permitida o condicional
se debe utilizar la tabla n° 2 "Matriz de valoración de factores de molestia
potencial o riesgo, condiciones y medidas de control" que está dividida en dos
partes.

En la primera parte se
determina cuáles son los factores de molestia potencial o riesgo que pueden
estar ligados a la actividad o característica específica de la siguiente
manera:

|  |  | Altamente probable que esta actividad, o alguna de sus características, generen este factor
de molestia o riesgo y que afecte a los vecinos, independientemente de las medidas de mitigación que
se apliquen. Por lo cual la actividad no se permite. | | --- | --- | --- | |  |  | Es probable que
la actividad, o algunas de sus características, generen este factor de molestia o riesgo y afecte a
los vecinos. No obstante, es posible aplicar medidas de mitigación que mantengan este factor dentro
de los límites aceptables. | |  |  | Es poco probable que la actividad represente una molestia o
represente un riesgo para los vecinos. |

            Por
lo tanto, para actividades o características indicadas como no permitidas (NP)
mediante esta tabla es posible saber cuáles fueron los factores de molestia o
riesgo que se valoraron para considerar la actividad o característica como no
permitida, los cuales corresponden a las casillas indicadas en color rojo.

Para actividades o
características indicadas como condicionales (C) mediante esta tabla se identifican
los factores de molestia o riesgo por los cuales se deben cumplir ciertas
condiciones para llevar a cabo la actividad en el sitio de interés, por lo
tanto, aquellas casillas indicadas de color naranja están asociadas a condicionantes
o medidas de control que deben respetarse para permitir la actividad en el
sitio; las mismas están contenidas en la segunda parte de la tabla n° 2 "Matriz
de valoración de factores de molestia potencial o riesgo, condiciones y medidas
de control"

La segunda parte de la
tabla n° 2 "Matriz de valoración de factores de molestia potencial o riesgo,
condiciones y medidas de control" únicamente se utiliza para aquellas
actividades o características condicionales (C) donde es necesario establecer
las condiciones o medidas de control para permitir la actividad en el sitio y
que, durante el funcionamiento de la misma, se mantenga dentro de los límites
establecidos para la sub zona donde se ubique el predio.

En estos casos, se deberán
considerar todas las condicionantes y medidas de control asociadas al factor de
molestia potencial o riesgo que estén ligados a la actividad o característica
en específico, y que deberán evaluarse en los términos establecidos en los
artículos 165 y 166 del POT.

3. Tabla de límites
asociados al factor de molestia potencial o riesgo. La tabla n° 3
corresponde a los límites establecidos para cada factor de molestia potencial o
riesgo definidos en el POT. Esta tabla servirá para que la municipalidad tenga
una referencia a efectos de determinar si una actividad cumple con los límites
establecidos y determine los actos administrativos a llevar a cabo con el fin
de que la misma se ajuste a los requerimientos de la subzona donde se ubica.

Tabla No. 1 Tabla genérica
de usos, actividades y sus características.

 

| Z o n a - L í m i t e s ? | Límite de molestia o riesgo potencial permitido |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 2 | 3 |  |  |  |  |  |  | | 1.1 | 1.2
| 2.1 | 2.2 | 3.1 | 3.2 |  |  |  | | MR P-2 | MRP -1 | MEV -2 | ME V- 1 | AEC O | MC E-1 |  |  |  |
| MR S-2 | MRS -1 | MCS P | ME V- 3 | PAM B |  |  |  |  | | Us os | Actividad es | Características |
| ME V- 4 | MCL C | MC E- 2 |  |  | | Comerci o y Servici os | Venta de bienes y prestació n de
servicios | Sin preparación de alimentos | C | C | C | C | C | C | | Incluye preparación y venta de
alimentos al detalle | C | C | C | C | C | C |  |  | | De manera remota (Con almacenaje y despacho
en otro sitio, o solo con domicilio en sitio y prestación en otro sitio) | P | P | P | P | P | P |
|  | | Comercio urbano y servicios especializados | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Centro
comercial | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Supermercados | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | |
Entidades bancarias | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Alojamiento | C | C | C | C | C | C |  |  |
| Recreación y Ocio | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Servicios al turismo | C | C | C | C | C | C
|  |  | | Oficinas | C | C | C | C | C | C |  |  |

 

 

|  | Cualquier actividad de las anteriores con estas característica s ? | Con amplificación de
sonido | NP | NP | C | C | C | C | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Consumo
en sitio de bebidas alcohólica s | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Presencia de sustancias tóxicas,
inflamables, explosivas o peligrosas | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Presencia de sustancias o
residuos biológicos | C | C | C | C | C | C |  |  | | Equipamie nto Social | Recintos educativos |
NP | C | C | C | C | NP |  | | Salud y asistencia social | NP | C | C | C | C | NP |  |  | |
Mercados de abastos o de artesanías | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Recintos Religiosos | NP | C
| C | C | C | C |  |  | | Recintos Culturales | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Estaciones de
Transporte | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Recintos Deportivos | NP | C | C | C | C | C |  |  |
| Cementerio | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Equipamient os e infraestructu ras |
Telecomunicaciones | P | P | P | P | P | P |  | | Tratamiento y eliminación de residuos sólidos | NP
| NP | NP | NP | NP | NP |  |  | | Producción de energía a partir de fuentes renovables | C | C | C
| C | C | C |  |  |

 

| urbanas | Reciclaje | NP | NP | C | C | NP | C |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | | Gasolineras | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | | Sitios de reunión pública | NP | C |
C | C | C | C |  |  | | Estacionamiento | Vehículos livianos abierto al público | NP | C | C | C |
NP | C |  | | Vehículos livianos privado | NP | C | C | C | NP | C |  |  | | vehículos pesados,
buses, vehículos de carga o maquinaria especial. | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | | Agropecuario
| Actividades agropecuarias | No mecanizadas | NP | C | C | C | C | C | | Mecanizadas | NP | NP | NP
| C | C | C |  |  | | Pecuarias | NP | NP | NP | NP | C | NP |  |  | | Actividades forestales de
producción | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Logístico e industrial | Industria | Producción,
embalaje, almacenamiento y venta al por mayor de alimentos | NP | NP | C | C | C | C | | De bajo
impacto (Forjado de metal, piedra, tapizado, reparación y elaboración de muebles) | NP | NP | C | C
| C | C |  |  | | Mecanizada, automatizada ymanufactura | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | |
Almacenamiento y embalaje | De productos no contaminantes | NP | NP | C | C | C | C |  | | De
sustancias tóxicas, peligrosas y combustibles | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | | Talleres de
servicio de vehículos | Decoración de automóviles y reparación de llantas | NP | C | C | C | C | C |
| | Reparación y mantenimiento | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Logística y servicios | NP | NP |
C | C | C | C |  |  | | Procesado de petróleo y sus derivados | NP | NP | NP | NP | NP | NP |  |  |
| Depósito de materiales de construcción (Venta al pormayor y detalle) | NP | NP | C | C | C | C |
|  | | Minería y Extracción | Superficies dedicadas a la extracción de materiales geológicos | NP |
NP | NP | NP | NP | NP |  |

Tabla No. 2 Matriz de valoración de factores
de molestia potencial o riesgo, condiciones y medidas de control.

Primera parte.

 

|  |  | otro sitio) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Comercio urbano y servicios especializados | ~1. 1 | ~1. 1 |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |
Centro comercial |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3. |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  | | 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Supermercados |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  | (3. |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Entidades bancarias |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3. |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| | 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  | | Alojamiento |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Recreación y Ocio |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Servicios al turismo |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |
Oficinas |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  | | Cualquier actividad de las anteriores con estas característ icas ? | Con amplific
ación de sonido |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  | | Consumo en sitio de bebidas alcohólicas | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Presencia de sustancias
tóxicas, inflamables, explosivas o |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  | (3. 1) | (3. 1) | (3. 1) |  |  |  |  |

 

 

 

| Molestia o Riesgo ? | Lím ite 1 | Lí mi te 2 | Lí mit e 3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Usos | Activid
ades | Característi cas | R | T | I | T p |  | HP G | R P | CP IE | R B |  |  | I | T p | o | HP G |
R P | CP IE | R B | R | T | I | T p | o | HP G | R P | CPI E | R B |  |  |  |  |  |  |  | | 1 | 2 |
1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  | | Comerc io y Servici os | Venta de bienes y prestación de servicios | Sin preparación
de alimentos |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  | | Incluye preparación y venta de alimentos al detalle |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | De manera remota
(Con almacenaje y despacho en otro sitio, o solo con domicilio en sitio y prestación en |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |

 

 

 

|  |  | peligrosas |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Presencia de sustancias o residuos biológicos |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |
Equipami ento Social | Recintos educativos | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  | (3. 2) | (3. 2) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Salud y asistencia social |
~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3. 2) | (3. 2) |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  | | Mercados de abastos o de artesanías | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Recintos
Religiosos | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |

 

|  | Recintos Culturales | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Estaciones de Transporte | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  | |
Recintos Deportivos | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |
Cementerio |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Equipamient os e
infraestructu ras urbanas | Telecomunicaciones |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  | | Tratamiento y eliminación de residuos sólidos |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  | | Producción de energía a partir de fuentes renovables |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Reciclaje |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  | | Gasolineras |  |  |  |  |  |  |  |  | ~2. 1 | ~2. 1 |
| ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  | | Sitios de reunión pública |
~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Estacionamien to |
Vehículos livianos abierto al público | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |  |
|  |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  |  | | Vehículos livianos privado | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1.
1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  |  |  |

 

|  |  | vehículos pesados, buses, vehículos de carga o maquinaria especial. |  |  |  | ~1. 1 |  |  |
| ~2. 1 |  |  |  | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | ---
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | | Agropecuari o | Actividades agropecuarias | No mecanizadas | ~1. 1 | ~1. 1
|  | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Mecanizadas | ~1. 1 | ~1. 1 |  |
~1. 1 |  |  |  | ~2. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Pecuarias | ~1. 1 | ~1. 1 |
| ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3.2 ) |  |  |  |  |  |  | | Actividades forestales de
producción | ~1. 1 | ~1. 1 |  | ~1. |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1 |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Logístic o e industri al |
Industria | Producción, embalaje, almacenamient o y venta al por mayor de alimentos |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | De bajo impacto (Forjado de metal, piedra,
tapizado, reparación y elaboración de |  |  |  |  | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |

 

|  |  | muebles) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | ---
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | | Mecanizada, automatiz ada y manufact ura |  |  |  |  |  |  |  | ~2.
1 |  | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  | |
Almacenamie nto y embalaje | De productos no contaminante s |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  | | De sustancias tóxicas, peligrosas y |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |

 

 

|  |  | combustibles |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
| --- | --- | --- | | Talleres de servicio de vehículos | Decoración de automóviles y reparación de
llantas | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  | | Reparació n y mantenimi ento |  |  |  |  | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Logística y servicios |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |
Procesado de petróleo y sus derivados |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | ~2. 1 | ~2.
1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Depósito de materiales de construcción (Venta al
por mayor y detalle) |  |  |  | ~1. 1 |  | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Minerí a y Extracci ón | Superficies dedicadas a la extracción
de materiales geológicos |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  |

 

 

Tabla No. 3 Matriz de valoración de factores
de molestia potencial o riesgo, condiciones y medidas de control.

Segunda parte.

 

* En caso de existir mejor criterio de
autoridad competente es posible permitir actividades con molestias mayores

Tabla No. 4

 

| Facto r | Unidad de medida o criterio | Límite de molestia o riesgo potencial permitido | Fundame
nto técnico / normativ o |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 2 | 3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1.1 | 1.2
| 2.1 | 2.2 | 3.1 | 3.2 |  |  |  |  |  |  |  |  | | Con d . | Paráme tro | Con d . | Paráme tro |
Con d . | Paráme tro | Con d . | Parámet ro | Con d . | Paráme tro | Con d . | Paráme tro |  |  | |
Ruido y Vibracion es | Día | dB | NA | 65 | OB | 65 | OB | 70 | OB | 70 | OB | 75 | Reglamento para
el Control de l a Contaminaci ón por Ruid o.Decreto Ejecutivo n °39428-S | | Noche | 45 | 45 | 45 |
55 | 60 |  |  |  |  |  |  |  |  | | Percepción de ruido y vibraciones en habitaciones vecinas |
Percepción constante ointermitente de ruido y | NA | No | OB | N o | OB | No | Reglamento sobre
Higie neIndustrial. Decreto |  |  |  |  |  |

 

|  |  | vibraciones desde el interior de edificaciones vecinas |  |  |  |  |  |  | Ejecutivo n
°11492-SPPS |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | | Tránsito | Rango men or(Relación tipo de vehículo/frecu enci a) | Tipo de vehículo |
NA | 1 - 2 | NA | 3 | OB | 3 | OB | 7 | OB | 10 | Reglamento de Circulación por Carretera con Base
en el Peso y la s Dimensiones de los Vehículos de Carg a. Decreto Ejecutivo n° 31363-MOPT | |
Desplazamie nto s como punto de origen o destino por díao semana | 2-4 por día | 9-16 por día | Más
de 65 por día | 5-7 por semana | Más de 65 por día |  |  |  |  |  |  |  |  | | Rango may or(Relación
tipo de vehículo/frecu enci a) | Tipo de vehícu lo | NA | 3 | NA | 6 | OB | 6 | OB | 6 | OB | 10 |
|  | | Desplazamie nto s como punto de origen o destino por día o semana | 2-4 por semana | 5-7 por
semana | 5-7 por semana | Más de 65 por día | Más de 65 por día |  |  |  |  |  |  |  |  |

 

| Iluminaci ón | Iluminancia haci avía pública | lux, lumen/m2 | NA | 50 | OB | 50 | OB | 50 |
Comisión Internacional de Iluminación (CIE, siglas eninglés) Guía de Iluminació n Interior (1986) |
|  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Percepción de luzen
interiores | Luz constante o intermitente percibida desdeel interior de edificaciones vecinas | No |
N o | No | Reglamento sobre Higie neIndustrial. Decreto Ejecutivo n ° 11492-SPPS |  |  |  |  |  |  |
| Temperat ura | Cambios de temperatura e nhabitaciones vecinas | °C | NA | +/-2 | OB | +/-2 | OB |
+/-2 | O B | +/-2 | Reglamento sobre Higie neIndustrial. Decreto Ejecutivo n °11492-SPPS |

 

| Olores | Percepción de olores en interiores | Olor constante o temporal percibido desde el
interior de edificaciones vecinas | NA | No | OB | N o | O B | N o | Reglamento sobre Higie
neIndustrial. Decreto Ejecutivo n ° 11492-SPPS | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | | Hum o, Polv o, Gase s | Estado de la calidad del aire del país con respecto a los
contaminantes criterio | Índice Costarricen se de Calidad del Aire (ICCA) | NA | 0 - 20 | OB | 0 -
20 | OB | 21 - 40 | Reglamento de Calidad del Aire para Contaminant es Criterio. Decreto Ejecutivo n
° 39951-S | | Percepción de humo, polvo o gases en interiores | Humo, polvo o gases constantes o
temporales percibidos desde el interior de edificaciones vecinas | No | N o | No | Reglamento sobre
Higie neIndustrial. Decreto Ejecutivo n °11492-SPPS |  |  |  |  | | Vibracion es | Percepción de
vibraciones e n habitaciones vecinas | Percepción constante ointermitente de vibraciones | NA | No |
OB | N o | O B | No | Reglamento sobre Higie neIndustrial. Decreto |

 

|  |  | desde el interior de edificaciones vecinas |  |  |  |  |  |  | Ejecutivo n °11492-SPPS |  |
| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Presencia de
sustancias o residuos peligroso s* | Residuos Peligrosos | Producción de residuos peligrosos d e
conformidad con lo estipulado en el Reglamento General para la Clasificación y Manejo d e Residuos
Peligrosos. Decreto Ejecutivo n ° 41527-S- MINAE | NA | No | NA | No | OB | En lo s términos de
reglamen to s específic os de autoridad competen t e | O B | En los términos de reglamentos
específicos de autoridad competente | Reglamento general para la clasificación y manejo d e residuos
peligrosos. Decreto Ejecutivo n ° 41527-S- MINAE |

 

 

Presencia de
  combusti bl e,

derivados del
  petróleo, sustancia s inflamabl es o

explosiva s*

 

Combustib les
  derivados del petróleo

Distribución,
  almacenamie nt o

 

y comercializa ció n

d e
  combustibles derivados

d

e los

hidrocarburo s de

conformidad con

lo
  establecido por el

Reglamento para

l a
  Regulación

del Sistema de
  Almacenami ent o

 

y

 

NA

 

No

 

NA

 

No

 

OB

 

Si

 

N A

 

No

 

OB

 

Si

 

Reglamento para

l a
  Regulación

del Sistema de
  Almacenami ent o

 

y Comercializa ció n

d e Hidrocarburo s
  Decreto

n

° 30131- MINAE-S

 

|  | Sustancias inflamable s o explosivas | Manipulació n o almacenamie nt o de sustancias
inflamables oexplosivas | NA | No | NA | No | OB | Si | OB | Si | N A | No | OB | Si | Reglamento
sobre Higie neIndustrial. Decreto Ejecutivo n °11492-SPPS | | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
--- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Presencia de sustancias o residuos
biológico s* | Desechos infecto - contagiosos | Producción de desechos infecto- contagiosos de
conformidad con lo que establece el Reglamento sobre la gestión de lo s desechos infecto-
contagiosos que se generan en | OB | Nive l I | OB | Nivel I y II | OB | Nivel I y II | O B | Nivel
I, II y III | Reglamento sobre la gestión de lo s desechos infecto- contagiosos que se generan en
establecimie nto s que prestan atención a la salud y afines. Decreto |  |  |  |  |

 

|  |  | establecimie nto s que prestan atención a la salud y afines. Decreto Ejecutivo n ° 30965-S |
|  |  |  |  |  |  |  | Ejecutivo n °30965-S | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ---
| --- | --- | --- | | Uso e intercambio de los animales, sus productos y subproductos | Presencia d
e actividades sometidas al control y vigilancia d e SENASA de | NA | Clase estab. 402, 403, 60104 y
60204 | OB | Clase estab. 402, 403, 601, 602, 605 | O B | Clase estab. 102, 402, 403, 501, 601, 602,
605, 702, 801 | OB | Clase estab. 303, 402, 403, 501, 601, 602, 604, 605, 702, | Ley General del
Servicio Nacional de Salud Animal. Ley n° 8495. Directriz 00 5 del 25/06/2013 "Establece criterios
para |  |

 

 

 

conformidad con la
  Ley n°8495.

 

 

 

 

 

 

 

801

la clasificación de
  establecimie nto s o actividades específicas para

efecto

d

e

 

 

 

| Medidas de Mitigación |  |  | | --- | --- | --- | | OB | Obligatori a | Las actividades que
generen las molestias obligatoriamente deberán cumplir ciertas condiciones o aplicar medidas de
mitigación, aun cuando no se supere el límite máximo establecido. | | NA | No Aceptada | Actividades
que producen molestias por encima del límite no están permitidas, aún cuando, mediante medidas de
mitigación controlen la molestia dentro de su propiedad. |

* En caso de existir mejor criterio de autoridad
competente es

posible permitir actividadescon molestias
mayores

| UC- Urbano Consolidado |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Código |  | Fraccionamiento |  |  | Obr a |  |  |  |  |  |
|  | Priorida d | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G1 | ~75% | ~75% | CE | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~75% | ~75% | F | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~50% | ~50% | ~25% | - | ~100% |  |
| URC-I Urbanizable de Consolidación I |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Códig o | Fraccionamient o Obr |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | a |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | Priorida d | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | CE | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |  |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |  |
| URC-II Urbanizable de Consolidación II |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Códig o | Fraccionamient o Obr |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | a |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | Priori d ad | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |  |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |  |

 

| URC-III Urbanizable de Consolidación III |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Códig o |  | Fraccionamiento |  |  | Obr a |  |  |  |  |  |
|  | Priorida d | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G1 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |  |
| SU- Suburbano |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Códig o |  | Fraccionamiento |  |  | Obr a |  |  |  |  |  |
|  | Priori d ad | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 | G1 | ~50% | ~50% | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G1 | ~75% | ~75% | CE | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* | G2 | ~75% | ~75% | F | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~50% | ~50% | ~25% | - | ~100% |  |

 

| URE-I Urbanizable de Expansión I |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Códig o |  | Fraccionamiento |  |  | Obr a |  |  |  |  |
|  | Priori d ad | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |
| IDU-3 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |

 

| URE-II Urbanizable de Expansión II |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Códig o |  | Fraccionamiento |  |  | Obr a |  |  |  |  |  |
|  | Priori d ad | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 | G1 | - | - | F | - | - | - | - | ~50% |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~25% |  |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~25% |  |
| URE-III Urbanizable de Expansión III |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Códig o |  | Fraccionamie nto |  |  | Obr a |  |  |  |  |  |
|  | Priorid a d | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 | G1 | ~50% | ~50% | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | CE | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~75% | ~75% | F | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~20% | ~20% | ~20% | ~50% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G1 | - | - | F | ~20% | ~20% | ~20% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~20% | ~20% | ~20% | - | ~50% |  |
| NU-II No Urbanizable |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Códig o |  | Fraccionamie nto |  |  | Obr a |  |  |  |  |  |
|  | Priorid a d | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| CD-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G3 | ~50% | ~50% | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G3 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| AGR-1 | G1 | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - | - |  |
| ICU-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-3 | G1 | ~100% | ~100% | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G2 | ~50% | ~50% | F | ~20% | ~20% | ~20% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~20% | ~20% | ~20% | - | ~50% |  |
| NU-III No Urbanizable |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Códig o |  | Fraccionamiento |  |  | Obr a |  |  |  |  |  |
|  | Priori d ad | Frente | Área | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| CD-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G3 | ~50% | ~50% | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G3 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| AGR-1 | G1 | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - | - |  |
| ICU-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-3 | G1 | ~100% | ~100% | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G2 | ~50% | ~50% | F | ~20% | ~20% | ~20% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~20% | ~20% | ~20% | - | ~50% |  |

Anexo Séptimo. Guía de
implementación específica de prácticas incentivables.

CD-1Compra de derechos de
edificabilidad.

Un proyecto que para su
ejecución requiera la compra de edificabilidad para mejorar dicho índice dentro
de la brecha constituida entre el parámetro de edificabilidad base y el mejorado,
podrá comprar la misma después de la aplicación de prácticas de los grupos previos
correspondientes según la tabla de aplicación de prácticas incentivables
según categoría de suelo. La compra de la misma se hará en aplicación de la
fórmula para la compra de derechos de edificabilidad.

CD-2 Compra de derechos de
Altura

Un proyecto que para su
ejecución requiera la compra de altura para mejorar dicho índice dentro de la
brecha constituida entre el parámetro de altura base y el mejorado, podrá comprar
la misma después de la aplicación de prácticas de los grupos previos correspondientes
según la tabla de aplicación de prácticas incentivables según categoría de suelo.
La compra de la misma se hará en aplicación de la fórmula de adquisición de
altura adicional.

IDU-1 Por ceder espacio y
construir vías de uso público de al menos 15 metros de ancho con alta calidad
peatonal y ambiental que mejoren la conectividad del municipio (Continuidad
Vial)*

En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectosque propongan o acepten
implementar vías de uso público de 15 m. de ancho o más que mejoren la conectividad
del municipio y tengan condiciones que mejoren la infraestructura peatonal y la
calidad ambiental, dichas vías deberán de asignar un máximo del 50% del ancho
de la vía para la rodadura vehicular, una franja verde de entre 1 m. y 1.5 m.;
y una acera de 2.5 m. de ancho o más. La cuantificación de la edificabilidad aplicable
al parámetro mejorado se calculará según la fórmula de aplicación de prácticas incentivables
para la obtención de mayor edificabilidad.

Para el cálculo de dicha
fórmula se computará el valor estimado del suelo a ceder establecido por la
Municipalidad según los registros de valor de suelo que esta disponga del
predio y el monto estimado o presupuestado de inversión en la infraestructura,
si ambos montos superaran la necesidad de edificabilidad del proyecto, podrá
operarse únicamente el valor de la tierra y parcializarse la inversión en la
construcción según sea necesario.

Previo al otorgamiento del
Certificado de Habitabilidad la municipalidad corroborará que la vía se haya
construido con las especificaciones aprobadas por la administración municipal
para la construcción de la misma.

* No es aplicable para los casos donde la
práctica sea una exigencia del POT o de la normativa nacional.

IDU-2 Por ceder suelo al
dominio público sobre el requerimiento normativo (parques, juegos infantiles y
facilidades comunales).

En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectos que cedan una mayor
cantidad de suelo al dominio público por sobre el requerimiento actual, el área
de cesión deberá de ser mayor a 50m², solo podrá hacerse una cesión menor a
esta área si la misma se incorporará a otra porción de suelo que es o será de dominio
público.

El valor estimado del suelo
a ceder lo dictará la Municipalidad con base a los datos registrados en el
mismo, este valor servirá para operar la fórmula de aplicación de prácticas
incentivables para la obtención de mayor edificabilidad, para la obtención dela
edificabilidad aplicable al parámetro mejorado al que puede acceder el predio
en el que se realiza el proyecto.

Podrá además aumentar su
ocupación en un 10% del área del predio y a su vez reducir la permeabilidad en
10% del área permeable requerida. Para obtener estos beneficios adicionales, el
proyecto deberá de haber optado al menos a un 50% del valor adicional de la edificabilidad
a la que puede optar según los parámetros de la zona asignada.

Adicionalmente, la
aplicación de esta práctica en SU y URE-III permite acceder en un 50% a los
parámetros mejorados de frente mínimo (FM) y superficie mínima de lote (SL) si
esta área es igual o superior al parámetro mejorado de superficie mínima de
lote de la subzona donde se ubica.

IDU-3 Por construir un
equipamiento de uso público según los requerimientos de cobertura municipal
dentro del proyecto.

En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectos que inviertan en la
construcción de equipamientos de uso público y su habilitación, el monto estimado
o presupuestado de inversión se utilizará para operar la fórmula de aplicación de
prácticas incentivables para la obtención de mayor edificabilidad, para la obtención
de la edificabilidad aplicable al parámetro mejorado al que puede acceder el predio
en el que se realiza el proyecto.

La inversión en la
construcción o habilitación de los equipamientos públicos deberá hacerse
siguiendo los planes y las prioridades municipales para la habilitación de los equipamientos
que con mayor necesidad requiere el cantón, se deberá justificar t écnicamente
la necesidad prioritaria del equipamiento por sobre otros posibles equipamientos
requeridos por la comunidad previo a su construcción. Previo al otorgamiento
del Certificado de Habitabilidad la municipalidad corroborará que el

equipamiento se haya construido conforme a
las especificaciones aprobadas por la administración municipal para la
construcción del mismo.

IDU-4 Por construir
vivienda densa y/o de interés social.

En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectos que construyan unidades
de vivienda de interés social, cuyo valor sea igual o esté por debajo del valor
máximo de solución de vivienda establecido por el BANHVI. La edificación o el proyecto
deberá tener la declaratoria de interés social del BAHNVI, cuando se argumente
que la solución será adquirida a través del Sistema Financiero Nacional para la
Vivienda (SFNV).

El proyecto podrá acceder
al 50% del rango entre el parámetro base y el mejorado del valor adicional de
edificabilidad si cuenta con al menos un 15% de unidades de vivienda de interés
social.

Podrá además liberar los
parámetros mejorados de frente y área de predio hasta en un75%, el índice de
ocupación (IO) en hasta en un 20% del área del predio, el índice de permeabilidad
(IP) hasta en un 20% menos del área permeable requerida, la altura (h.) podrá
alcanzar hasta un 50% del parámetro mejorado y el retiro a vías principales
(RVP) podrá reducirse hasta en un 20%).

IDU-5 Por unificar predios
que conformen áreas de más de 1200 m² para desarrollar proyectos.

En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará un 0.25 de edificabilidad adicional que podrá
utilizarse para alcanzar el parámetro mejorado de edificabilidad, cuando corresponda
y se indique en dicha tabla podrá mejorarse los parámetros de índice de ocupación
e índice de permeabilidad en hasta un 10% adicional respectivamente.

IDU-6 Por ceder espacio
para vías de uso público al frente del lote (ensanchamiento de vías
existentes)*

Para todas las categorías
de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectos que cedan para uso y
dominio público suelo para ensanchamiento de la o las calles frente a su predio
según convenga a la municipalidad. El valor estimado del suelo a ceder lo
dictará el catastro municipal con base a los datos registrados para el pago de
impuesto predial del mismo, este valor servirá para operar la fórmula de
aplicación de prácticas incentivables para la obtención de mayor
edificabilidad, para la obtención de la edificabilidad aplicable al parámetro
mejorado al que puede acceder el predio en el que se realiza el proyecto.

En el caso en el que el
ancho proyectado de las vías obligue al proyecto a otorgar el suelo, esta
obligación podrá ser utilizada para adquirir los incentivos en beneficio del
proyecto. Si el proyecto ejecuta la obra de ampliación según los parámetros dispuestos
por la municipalidad, podrá además aumentar su índice de ocupación en un 25%
del rango entre el parámetro base y el mejorado, a su vez reducir la
permeabilidad en 25% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho
índice y aumentar la altura en 25% del rango entre el parámetro base y el
mejorado de dicho índice.

Lo anterior, para la o las
construcciones del proyecto y reducir el retiro a vía pública de estas
construcciones hasta en un 50% del rango entre el parámetro base y el mejorado de
dicho índice.

Adicionalmente, la
aplicación de esta práctica en NU-II y NU-III permite acceder en un 50% a los
parámetros mejorados de frente mínimo (FM) y superficie mínima de lote (SL)

* No es aplicable para los casos donde la
práctica sea una exigencia del POT o de la normativa nacional. IDU-7 Por abrir
espacios privados al uso público dentro de los proyectos.

En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectosque abran espacios privados
dentro de su proyecto al uso público, el monto estimado o presupuestado en la habilitación
de dicho espacio se utilizará para operar la fórmula de aplicación de prácticas
incentivables para la obtención de mayor edificabilidad, para la obtención de
la edificabilidad aplicable al valor adicional para alcanzar el parámetro mejorado
al que puede acceder el predio en el que se realiza el proyecto.

La inversión en la
construcción o habilitación de estos espacios abiertos al público deberá hacerse
siguiendo los planes y las prioridades municipales para la habilitación de los equipamientos
de encuentro, cultura, deporte y/o recreación que con mayor necesidad requiere
el cantón para solventar el déficit existente.

Previo al otorgamiento del
Certificado de Habitabilidad la municipalidad corroborará que el espacio se
haya construido conforme a las especificaciones aprobadas por la administración
municipal para la construcción del mismo.

Los espacios que se abran
al público podrán ser de toda índole, desde áreas deportivas y recreativas, a
espacios de estancia, contemplación y ocio, como espacios para comer o cocinar
al aire libre, como referencia puede visitarse el siguiente sitio web en el que
se compilan todos los espacios de este tipo: https://apops.mas.org/.

Estos espacios deberán de
ser accesibles al público en un horario de al menos 12 horas al día pudiendo
iniciar su apertura a las 6 de la mañana y cerrando el espacio a las 10 pm, además
el desarrollador podrá utilizar estos espacios como plazas vestibulares de sus proyectos
o áreas compartidas con espacios comerciales o actividades de servicios.

IPA-1 Construcción de
Sistema de tratamiento de Aguas Residuales, Individual o Colectivo diferente a
un tanque séptico convencional*

En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectosque construyan para el
tratamiento de agua de su proyecto un sistema diferente a un tanque séptico convencional,
del monto presupuestado en la construcción del sistema se utilizará el 50% del
mismo para operar la fórmula de aplicación de prácticas incentivables para la obtención
de mayor edificabilidad, para la obtención de la edificabilidad aplicable al parámetro
mejorado al que puede acceder el predio en el que se realiza el proyecto.

Previo al otorgamiento del
Certificado de Habitabilidad la municipalidad corroborará que el sistema de
tratamiento se haya construido conforme a las especificaciones aprobadas por la
administración municipal para la construcción del mismo.

Sin embargo, si el proyecto
optase por construir un sistema que permita el tratamiento de aguas residuales
de otros vecinos fuera del proyecto, como mínimo un equivalente al 50% de las
unidades de vivienda que posee el proyecto a desarrollar o la mitad del área a
desarrollar si el proyecto fuera de usos no residenciales, podrá aplicarse el
100%del monto invertido en la construcción del sistema para operar la fórmula
de aplicación de prácticas incentivables para la obtención de mayor
edificabilidad.

* No es aplicable para los casos donde la
práctica sea una exigencia del POT o de la normativa nacional.

IPA-2 Por conservar un 20%
o más de los individuos forestales (árboles) existentes (no aplica en las zonas
de protección de ríos artículo 33 ley forestal y en ACA con 20%o más de
pendiente)*

A los proyectos que dentro
del diseño y durante su ejecución contemplen la conservación de un 20% o más de
los individuos forestales que tengan un diametro a la altura del pecho (1.25
m.) de al menos 0.15 m. o más localizados dentro del predio de su proyecto pero
fuera de áreas de protección de ríos o de control ambiental (ACA) se les permitirá
además aumentar su índice de ocupación en un 25% del rango entre el parámetro
base y el mejorado, a su vez reducir la permeabilidad en 25%del rango entreel
parámetro base y el mejorado de dicho índice, y aumentar la altura en 25% del
rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice para la o las
construcciones del proyecto.

* No es aplicable para los casos donde la
práctica sea una exigencia del POT o de la normativa nacional.

IPA-3 Por implementar
medidas tecnológicas que favorezcan la infiltración de las aguas pluviales.

A los proyectos que
ejecuten medidas tecnológicas que favorezcan la infiltración de aguas
pluviales, se les permitirá aumentar su índice de ocupación en un 25% del rango
entre el parámetro base y el mejorado, y a su vez reducir la permeabilidad en
25% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice. Las
medidas implementadas deberán de ser avaladas por un profesional especialista
en el tema, por medio de la presentación de los planos, estudios, memorias de
cálculo y cualquier otra información que sustente la funcionalidad de las
medidas a implementar.

AGR-1 Por implementar
buenas prácticas agropecuarias (BPA)

Se podrá acceder hasta un
50% de la diferencia entre el parámetro base y el mejorado del Índice de
Edificabilidad (IE), Índice de Ocupación (IO) Índice de Permeabilidad (IP) y Altura
(h) para aquellos casos donde exista evidencia de la aplicación de las "Buenas Prácticas
Agropecuarias (BPA)" del Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG) Debe existir
evidencia de que en la propiedad se aplica al menos tres buenas prácticas agropecuarias
de conformidad con lo indicado en el documento que establece el MAG para tal
fin y disponible en el siguiente enlace https://www.mag.go.cr/bibliotecavirtual/P01-4955.PDF

ICU-1 Por Mejorar el
espacio ciclo peatonal sobre vías públicas.

Para todas las categorías
de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectos que construyan a lo
largo de las calles de uso público del cantón y según los planes y parámetros
dispuestos para el efecto por la municipalidad, infraestructura tanto para el
peatón cumpliendo con las normas de accesibilidad vigentes, como para vehículos
no motorizados, estas infraestructuras deberán contar con la señalización
horizontal y vertical necesaria, así como también la arborización en alcorques
o arriates si está entre los corredores urbanos de interconexión planteados por
el plan; y podrán contar a su vez con mobiliario urbano, iluminación y otros
objetos o accesorios que enriquezcan la vida urbana según pueda sugerirse por
la municipalidad tomando en cuenta la vocación funcional de dichos ejes viales.
El valor estimado o presupuestado de la construcción de dichas infraestructuras
servirá para operar la fórmula de aplicación de prácticas incentivables para la
obtención de mayor edificabilidad, para la obtención de la edificabilidad
aplicable al parámetro mejorado al que puede acceder el predio en el que se
realiza el proyecto.

Previo al otorgamiento del
Certificado de Habitabilidad la municipalidad corroborará que el espacio ciclo peatonal
en vía pública se haya construido conforme a las especificaciones aprobadas por
la administración municipal para la construcción del mismo.

Los proyectos a construirse
en estos predios al comprometerse a construir las infraestructuras mencionadas,
podrán además para las categorías URC-I, URC-II, URC-III, URE-I, y URE-II
aumentar su índice Altura en un 50% del rango del parámetro base y el mejorado
de dicho índice, a su vez reducir la distancia del retiro a colindancia en un
50% del rango del parámetro base y el mejorado de dicho retiro para todas las
categorías antes mencionadas a excepción de la categoría URE-II para la cual se
reducirá un 25%de dicho rango.

ICU-2 Por mejorar
condiciones de fachada para la mejora de la interacción del proyecto con el
espacio público.

Los proyectos que
implementen esta práctica serán aquellos cuyas condiciones de diseño mejoren la
interacción de los proyectos con el espacio público, mejorando de esta forma las
dinámicas de vida en la vía pública. Lo anterior se podrá constatar mediante la
incorporación al diseño constructivo de balcones o terrazas hacia la vía
pública en al menos el nivel superior a la primera planta y hasta al menos la
sexta planta si estas existieran, y que a su vez cuenten en la primera planta
del proyecto con una transparencia visual de al menos el 35% del área de la
fachada de este nivel.

Dicha transparencia podrá
ser dada por medio de ventanales, espacios abiertos o rejas que permitan la
visibilidad desde el espacio de ocupación humana continua hacia la vía pública,
entendiendo por espacios de ocupación humana continua todos aquellos en los que
hay interacción humana por periodos prolongados de tiempo como áreas de recepción,
espera, juego, ingesta de comidas y bebidas, trabajo, lectura, aprendizaje,
etc. exceptuando áreas de almacenaje, exhibición de productos, parqueo de
vehículos,y otras en las que la actividad humana sea de paso o de estadías muy
breves u ocasionales. La transparencia y los balcones deberán ubicarse dentro
de una franja imaginaria de diez metros medida desde el límite de la propiedad
con la vía pública hacia el interior del proyecto. En cumplimiento de lo
anterior, los interesados podrán acceder a los siguientes incentivos según la
categoría de suelo en la que se encuentren:

a) Para los proyectos Ubicados en las categorías UC y SU, podrán aumentar
su ocupación en un 50% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho
índice, a su vez podrán reducir su permeabilidad en un 50% del rango entre el parámetro
base y el mejorado de dicho índice, también podrán aumentar su altura en un 50%
del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice, y reducir su
distancia de retiro a la vía pública en un 50% del rango entre el parámetro
base y el mejorado de dicho índice.

b) Para los proyectos Ubicados en las categorías URC-I, URC-II, URC-III,
URE-I y URE-II, podrán aumentar su ocupación en un 25% del rango entre el
parámetro base y el mejorado de dicho índice, a su vez podrán reducir su permeabilidad
en un 25% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice,
también podrán aumentar su altura en un 25% del rango entre el parámetro base y
el mejorado de dicho índice, y reducir su distancia de retiro a la vía pública
en un 25% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice.

c) Para los proyectos ubicados en la categoría URE-III podrán aumentar su ocupación
en un 20% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice, a su
vez podrán reducir su permeabilidad en un 20%del rango entre el parámetro base
y el mejorado de dicho índice, también podrán aumentar su altura en un 20% del
rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice, y reducir su
distancia de retiro a la vía pública en un 50% del rango entre el parámetro
base y el mejorado de dicho índice.

La transparencia visual
otorgada por los medios que se disponga no podrá ser obstruida con plantas,
viniles adhesivos que opaquen u obstruyan la vista ni nada similar que bloquee la
visibilidad desde el interior hacia la vía pública.

ICU-3 Por eliminar un uso
declarado como existente no conforme.

En los casos en que aplique
según lo indicado en la tabla de prácticas incentivables por categoría de
suelo, se otorgará un incremento de 0.2 sobre el parámetro de edificabilidad base
que podrá ser utilizado para llegar al parámetro de edificabilidad mejorado establecido
por la zonificación de cada predio, a los proyectos que para su realización deban
eliminar un uso existente no conforme que opere previo a la realización del proyecto
propuesto en el predio o alguno de los predios que integren el área del
proyecto.

En la categoría NU-II y
NU-III se otorgará un incremento de un 0.1 en el índice de edificabilidad base
(IE) que podrá ser utilizado para alcanzar el parámetro mejorado.

Adicionalmente, la
aplicación de esta práctica en NU-II y NU-III permite acceder a los parámetros
mejorados de frente mínimo (FM) y superficie mínima de lote (SL)

ICU-4 Por generar áreas de
paseo de uso público a lo largo de riberas de río.

Para todas las categorías
de suelo, se otorgará el derecho de acceder al parámetro de edificabilidad
mejorado al que tiene derecho un predio, a los proyectos que construyan a lo
largo de las riberas de los ríos y según los planes y parámetros dispuestos
para el efecto por la municipalidad, infraestructura de uso público, tanto para
el peatón cumpliendo con las normas de accesibilidad vigentes, como para
vehículos no motorizados, infraestructuras que deberán contar con la
señalización necesaria, y podrán contar a su vez con mobiliario urbano,
iluminación y otros objetos o accesorios que enriquezcan la actividades
asociadas a la puesta en valor de estas áreas de alto potencial natural y ambiental
según pueda sugerirse por la municipalidad, como plataformas de avistamiento de
aves, zonas de descanso, bebederos, miradores, etc. tomando en cuenta la
vocación funcional de dichas áreas con respecto de los potenciales naturales y
ambientales que puedan ser aprovechados.

El valor estimado o
presupuestado para la construcción de dichas infraestructuras servirá para
operar la fórmula de aplicación de prácticas incentivables para la obtención de
mayor edificabilidad, para la obtención de la edificabilidad aplicable al parámetro
mejorado al que puede acceder el predio en el que se realiza el proyecto.

Previo al otorgamiento del
Certificado de Habitabilidad la municipalidad corroborará que el paseo se haya
construido conforme a las especificaciones aprobadas por la administración
municipal para la construcción del mismo. Podrán además acceder a los siguientes
incentivos según la categoría de suelo en la que se encuentren:

a) Para los proyectos Ubicados en las categorías UC y SU, podran aumentar
su ocupación en un 75% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho
índice, a su vez podrán reducir su permeabilidad en un 60% del rango entre el parámetro
base y el mejorado de dicho índice, y podrán aumentar su altura en un 75% del
rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice.

b) Para los proyectos Ubicados en las categorías URC-I, URC-II, URC-III,
URE-I y URE-II, podrán aumentar su ocupación en un 75% del rango entre el
parámetro base y el mejorado de dicho índice, a su vez podrán reducir su
permeabilidad en un 60% del rango entre el parámetro base y el mejorado de
dicho índice.

También podrán aumentar su
altura en un 75% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho
índice, y reducir su distancia de retiro a la vía pública en un 100% del rango
entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice.

c) Para los proyectos ubicados en las categorías URE-III, NU-II y NU-III
podrán aumentar su ocupación en un 20% del rango entre el parámetro base y el
mejorado de dicho índice, a su vez podrán reducir su permeabilidad en un 20%del
rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho índice, y podrán aumentar
su altura en un 20% del rango entre el parámetro base y el mejorado de dicho
índice.

d) La aplicación de esta práctica en NU-II y NU-III permite acceder en un
50% a los parámetros mejorados de frente mínimo (FM) y superficie mínima de
lote (SL)

ICU-5 Por construir
proyectos con prácticas de sostenibilidad ambiental.

A los proyectos que
dispongan implementar prácticas de sostenibilidad para su operación y
aprovechamiento por parte de los usuarios se les beneficiara con incentivos
procediendo de la siguiente manera:

a) Por reducción en el
consumo de energía. En los casos en que aplique
según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por
categoría de suelo, se otorgará un incremento de 0.1 sobre el parámetro de
edificabilidad base que podrá ser utilizado para llegar al parámetro de
edificabilidad mejorado establecido por la zonificación de cada predio, a los
proyectos que cumplan con prácticas de eficiencia energética que permitan la
reducción del consumo de energía en el proyecto. Para otorgar el incentivo el
interesado deberá presentar su propuesta de reducción de consumo energéticoa la
Municipalidad, la cual evaluará si el proyecto dispone de mecanismos que
permitan la reducción de los consumos energéticos en al menos veinte por ciento
(20%), tomando como comparable una línea base de consumo según la norma
internacional "ANSI ASHRAE IESNA 90.1-2007" o una norma nacional o internacional
equivalente o que la sustituya.

Sólo con la aprobación de
la Municipalidad podrá otorgarse el incentivo.

La Municipalidad podrá
elaborar o referir manuales en los cuales se detallen prácticas de eficiencia
energética que servirán de base al momento de la emisión de sus aprobaciones.

El interesado deberá de
presentar planos, memoria de cálculo y cualquier otro documento o estudio de
soporte justificando los medios por los cuales provocará dicha reducción de
consumo comparando con los medios tradicionales para que la Municipalidad pueda
realizar su evaluación.

b) Por reducción en el consumo de agua potable y disposición de aguas servidas. En los casos en que
aplique según se indique en la tabla de mejoramiento de parámetros según prácticas por categoría de
suelo, se otorgará un incremento de 0.1 sobre el parámetro de edificabilidad base que podrá ser
utilizado para llegar al parámetro de edificabilidad mejorado establecido por la zonificación de
cada predio, a los proyectos que cumplan con prácticas de eficiencia en el manejo del agua para las
áreas privadas, comunes y de acceso público del proyecto. Para otorgar el incentivo el interesado
deberá presentar su propuesta técnica a la Municipalidad que demuestre los mecanismos a utilizar
para reducir el consumo de agua potable y/o para la reducir o reutilizar las aguas servidas y
pluviales. La Municipalidad evaluará si el proyecto cumple con disponer de mecanismos necesarios que
permitan reducir el consumo de agua en al menos un quince por ciento (15%), tomando como comparable
una línea base de consumo según el "Código Internacional de Plomería del año 2009"
(InternationalPlumbing Code 2009) o una norma nacional o internacional equivalente o que la
sustituya. Sólo con la aprobación de la Municipalidad podrá otorgarse el porcentaje correspondiente.

La Municipalidad podrá
elaborar o referir a manuales en los cuales se detallen prácticas de eficiencia
en el uso del agua que servirán de base al momento de la emisión de sus
aprobaciones.

El interesado deberá de
presentar planos, memoria de cálculo y cualquier otro documento o estudio de
soporte justificando los medios por los cuales provocara dicha reducción de
consumo y disposición, comparando con los medios tradicionales para que la
Municipalidad pueda realizar su evaluación.

El interesado que acceda a
la presente práctica incentivable deberá comprometerse al cumplimiento de las
prácticas de sostenibilidad ambiental aprobadas por el plazo de 10 años,
transfiriéndole dichas obligaciones a los propietarios y otorgándole facultad expresa
a la Municipalidad para supervisar su cumplimiento por medio de los procedimientos
que se definan para el efecto.

De incumplirse esta
disposición, primero se solicitará que se restablezca el funcionamiento de los
sistemas, instalaciones, infraestructuras y/o accesorios que permiten el
cumplimiento de las prácticas de sostenibilidad, las cuales deberán de estar en
funcionamiento 20 días después de notificado el incumplimiento, de no
cumplirse, se procederá a implementar el régimen sancionatorio previsto en el
POT y demás normativa aplicable.

| Factor de zonificación( Fz) |  |
| --- | --- |
| Subzona | Factor |
| MEV-1 | 0 |
| MEV-2 | 0 |
| MEV-3 | 0 |
| MEV-4 | 0 |
| MRP-1 | 0 |
| MRP-2 | 0.05 |
| MCE-1 | 0 |
| MCE-2 | 0.1 |
| MCSP | 0.1 |
| MCLC | 0 |
| MRS-1 | 0 |
| MRS-2 | 0.05 |
| PAMB | 0 |
| AECO | 0 |

 

| Factor de área de control especial (Fac) |  |
| --- | --- |
| Área Control Especial | Factor |
| ARU | 0.05 |
| ACA | 0 |
| ARU+ACA | 0.075 |
| NA | 0 |
| Factor de Categoría de Suelo (Fcs) |  |
| Categoría | Factor |
| UC | 0.025 |
| URC-1 | 0 |
| URC-2 | 0 |
| URC-3 | 0 |
| SU | 0.025 |
| URE-1 | 0 |
| URE-2 | 0 |
| URE-3 | 0 |
| NU-II | 0 |
| NU-III | 0 |

 

 

| Factor de promoción de desarrollo Fpd |  |  | | --- | --- | --- | | Codigo | Descripción General |
Factor | | CD-1 | Compra de derechos de edificabilidad | -0.05 | | CD-2 | Compra de derechos de
Altura |  | | IDU-1 | Por ceder espacio y construir vías de uso público de al menos 15 m. de ancho
con alta calidad peatonal y ambiental que mejoren laconectividad del municipio (Continuidad Vial). |
0.01 | | IDU-2 | Por ceder suelo al dominio público sobre el requerimiento normativo (parques,
juegos infantiles y facilidades comunales). | 0.075 | | IDU-3 | Por construir un equipamiento de uso
público según los requerimientos de cobertura municipal dentro del proyecto | 0.05 | | IDU-4 | Por
construir vivienda densa y/o de interés social | 0.025 | | IDU-5 | Por unificar predios que
conformen áreas de más de 1200 m² para desarrollar proyectos. |  | | IDU-6 | Por ceder espacio para
vías de uso público al frente del lote (ensanchamiento de vías existentes) * | 0.05 | | IDU-7 | Por
abrir espacios privados al uso público dentro de los proyectos | 0.075 | | IPA-1 | Construcción de
Sistema de tratamiento de Aguas Residuales, Individual o Colectivo diferente a un tanque séptico
convencional |  | | IPA-2 | Por conservar un 20% o más de los individuos forestales (árboles)
existentes (no aplica en las zonas de protección de ríos artículo 33 ley forestal y en ACA con 20% o
más de pendiente) |  | | IPA-3 | Por implementar medidas tecnológicas que favorezcan la infiltración
de las aguas pluviales. |  | | AGR-1 | Por implementar buenas prácticas agropecuarias (BPA) |  | |
ICU-1 | Por Mejorar el espacio ciclopeatonal sobre vías públicas | 0.075 | | ICU-2 | Por mejorar
condiciones de fachada para la mejora de la interacción del proyecto con el espacio público. | 0.05
| | ICU-3 | Por eliminar un uso declarado como existente no conforme |  | | ICU-4 | Por generar
áreas de paseo de uso público a lo largo de riberas de río. | 0.05 | | ICU-5 | Por construir
proyectos con prácticas de sostenibilidad ambiental | 0.025 | |  | * en algunos casos no puede
otorgarse el incentivo pues es una obligación del proyecto. |  |

 

ACUERDO UNÁNIME Y DECLARADO DEFINITIVAMENTE
APROBADO

N°667--23 Concejo Municipal.

San Pablo de Heredia, 12 de diciembre del
2023

en la totalidad del texto

-

Complete Text of Standard 0

Territorial Zoning Plan (Plan de Ordenamiento Territorial, POT) of the Municipality of San Pablo

MUNICIPALITY OF SAN PABLO DE HEREDIA

Index

TERRITORIAL ZONING PLAN (POT) OF SAN PABLO 1

Index 2

TERRITORIAL ZONING PLAN (POT) OF SAN PABLO 5

CHAPTER ONE. GENERAL PROVISIONS 5

SECTION ONE. INTERPRETATION AND APPLICATION OF THE POT 5

SECTION TWO. SPECIAL COMMISSION ON TERRITORY AND CITY (CETEC) 24

SECTION THREE. DEPARTMENT OF TERRITORIAL ZONING 32

SECTION FOUR. NON-COMPLIANCE AND SANCTIONS 35

CHAPTER TWO. OFFICIAL MAP 38

SECTION ONE. INTERPRETATION AND APPLICATION OF THE OFFICIAL MAP 38

SECTION TWO. ACQUISITION, MANAGEMENT, AND DISPOSAL OF MUNICIPAL PUBLIC DOMAIN 39

SECTION THREE. UPDATING AND CONSULTATION OF THE OFFICIAL MAP 51

CHAPTER THREE. SUBDIVISIONS, URBANIZATIONS, AND OTHER LAND TRANSFORMATION OPERATIONS 52

SECTION ONE. LAND CLASSIFICATION 52

First Subsection: General Provisions 52

Second Subsection: Land Categories and Subcategories 53

SECTION TWO. LAND TRANSFORMATION 59

First Subsection: Requirements for Land Transformation 59

Second Subsection: Subdivisions (Fraccionamientos) 66

Third Subsection: Urbanizations 69

Fourth Subsection: Complex Urban Operations 72

Fifth Subsection: Special Cases 74

SECTION THREE. CONDOMINIUM PROPERTY REGIME 80

SECTION FOUR. PROPERTY DESIGN AND URBAN HABILITATION 83

SECTION FIVE. PUBLIC AREA DEDICATION (CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA) 86

First Subsection: Incorporation of the Dedication into the Municipal Public Domain. 86

Second Subsection: Habilitating Parks, Children's Playgrounds, and Community Facilities. 93

CHAPTER FOUR. ZONING 104

SECTION ONE. DELIMITATION OF MIXED-USE IN THE LOCAL TERRITORY 104

SECTION TWO. IMPLEMENTATION OF THE DYNAMIC LAND-USE ZONING REGIME IN THE LOCAL TERRITORY 110

First Subsection: Characteristics and Content of Urban Development Parameters 110

Second Subsection. Definition of Non-Residential Uses by Potential Nuisance or Risk Limits. 116

Third Subsection. Implementation of Incentivizable Practices (Prácticas Incentivables). 119

Fourth Subsection: Expansion of Maximum Permitted Values 126

SECTION THREE. PARAMETERS APPLICABLE TO POT ZONING 128

First Subsection. Mixed Zone Road Axes (MEV). 128

Second Subsection: Predominantly Residential Zone (MRP) 134

Third Subsection: Mixed Zone Employment Center (MCE) 137

Fourth Subsection: Mixed Zone Centrality San Pablo (MCSP). 140

Fifth Subsection: Mixed Zone Centrality Las Cruces (MCLC). 142

Sixth Subsection. Suburban Residential Mixed Zone (MRS). 144

Seventh Subsection. Environmental Protection Zone (PAMB) 147

Eighth Subsection. Forest Protection Zones for Rivers, Streams, and Springs (Nacientes). 149

Ninth Subsection. Agroecological Zone (AECO). 151

Tenth Subsection: Concurrent Zoning on the Same Property. 153

SECTION FOUR. LAND USE CERTIFICATES 157

SECTION FIVE. SPECIAL CONTROL AREAS 162

CHAPTER FIVE. CONSTRUCTIONS 164

SECTION ONE. ARTICULATION OF THE POT WITH INVU REGULATIONS 164

SECTION TWO: REGIME OF EXCEPTION TO THE GENERAL CONDITIONS OF INVU REGULATIONS 164

SECTION THREE: REGIME OF EXCEPTION TO THE PROVISIONS ON BUILDINGS OF INVU REGULATIONS 170

SECTION FOUR. PROVISIONS ON MINIMUM WASTEWATER DRAINAGE AREAS. 172

SECTION FIVE. EXTERNAL VISUAL COMMUNICATION 175

SECTION SIX. DEMOLITIONS 177

First Subsection: Municipal Oversight of Constructions 177

Second Subsection: Closure and Demolition Procedure 180

SECTION SEVEN. BUILDINGS IN URBAN RENEWAL AREAS AND ENVIRONMENTAL CONTROL AREAS 186

CHAPTER SIX. URBAN RENEWAL 189

SECTION ONE. URBAN RENEWAL AREAS 189

SECTION TWO. URBAN RENEWAL PROGRAMS 190

First Subsection: Classification of Urban Renewal Programs 190

SECTION THREE. COMMUNICATION AND OVERSIGHT OF URBAN RENEWAL PROGRAMS 194

CHAPTER SEVEN. MOBILITY AND CONFIGURATION OF PUBLIC SPACE 195

SECTION ONE. MOBILITY GUIDELINES APPLICABLE TO THE LOCAL TERRITORY. 195

SECTION TWO. CLASSIFICATION AND CONFIGURATION OF ROADS 196

SECTION THREE. PARKING ON PUBLIC ROADS. 207

SECTION FOUR. CONFIGURATION AND GEOMETRIC DESIGN OF PUBLIC SPACE 211

SECTION FIVE. ALIGNMENTS (ALINEAMIENTOS) AND PROPERTY AFFECTATION BY PUBLIC SPACE PROJECTION. 219 FINAL AND TRANSITORY PROVISIONS 221

ANNEXES 225

TERRITORIAL ZONING PLAN (POT) OF SAN PABLO

CHAPTER ONE. GENERAL PROVISIONS

SECTION ONE. INTERPRETATION AND APPLICATION OF THE POT

Article 1. Nature. The Territorial Zoning Plan (Plan de Ordenamiento Territorial, hereinafter POT or the Plan) of San Pablo is defined as a legal instrument for local planning for land management in the municipality of San Pablo, its content and formulation supported by the Urban Planning Law, and supplementarily regarding its purposes and orientation, by the Organic Environmental Law and its developing regulations. The POT is based on the technical studies carried out in each of the phases of the territorial study formulation process (data collection, diagnosis, forecast, and proposal), as well as on the information obtained from the citizen consultation and participation process carried out in the canton during the Plan's formulation process. These inputs were also studied and reviewed by the Local Planning Commission and the Technical Supervision Commission of the municipality, whereby the respective contributions have been incorporated into the proposal included in this instrument.

Article 2. Definitions. For the interpretation and application of the POT, the following definitions shall apply:

a) Exceptional Access for Residential Use: Previously known as a right-of-way easement (servidumbre de paso). In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU), it is defined as that access which, by exception, enables the subdivision (fraccionamiento) of a property for residential use, which has restrictions regarding its length, width, and the number of lots it serves. The POT defines the sites where it will be permitted.
b) Sidewalk (Acera): In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU), it is understood as the strip of land within the right-of-way that extends from the property line to the outer line of the curb and gutter or green strip if present, and which is reserved for pedestrian traffic. At minimum, it must comply with the characteristics established in the Regulation to the Equal Opportunities Law for Persons with Disabilities, Executive Decree No. 26831-MP, its amendments, and any regulations that replace it.

c) Pedestrian Malls (Alamedas): Roadways exclusively for pedestrian traffic.

d) Sanitary Sewer System (Alcantarillado Sanitario): System of pipes that collects and transports wastewater for subsequent treatment.

e) Alignment (Alineamiento): In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is understood as the minimum distance or physical limit for the placement of a building with respect to public roads, waterways, streams, springs, lakes, lagoons, estuaries, springs (nacientes), the maritime-terrestrial zone, railway lines, high-voltage electrical lines, and special zones; it is issued by the competent entity.

f) Block Configuration (Amanzanamiento): The process by which streets are created that delimit the blocks in a determined area, as part of the urbanization or urban renewal process.

g) Front Yard (Antejardín): In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is understood as the distance between the property line and the building line, which must be reserved as a green area. It implies the issuance of an alignment (alineamiento) granted by the Ministry of Public Works and Transport or the Municipality, as applicable, which establishes a restriction on construction, without the portion of the property thereby losing its private property status.

h) Preliminary Project (Anteproyecto): A preliminary layout of a design proposal that helps clarify the application of the POT for the interested party and the municipality, prior to the former proceeding with the preparation and submission of the project's construction plans. It describes the general characteristics of the work to be carried out and its feasibility, therefore it does not authorize the developer to execute works or proceed with the sale of lots. The preliminary project shall be the basis of the agreement between the municipality and the interested party for the application of incentivizable practices (prácticas incentivables) in accordance with Article 130 of the POT, although this does not imply that it cannot be subject to modifications or adjustments.

i) Urban Development Potential (Aprovechamiento Urbanístico): Real estate development parameters, such as permitted buildable area, height, occupancy, and setbacks, which indicate the constructive and usage potential of a specific property.

j) Tree Planting (Arborización): Process of planting trees in specific sectors of public space, to promote environmental, urban, landscape, and social benefits.

k) Area Dedicated or Delivered for Public Use: Portion of land delivered to the municipality, in accordance with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law, in consideration for the authorization and endorsement granted to carry out a land transformation operation on a specific property.

l) Future Reserve Area: Set of non-urbanized properties, which are temporarily preserved from urban development activity through special provisions included in the respective zoning regime, by virtue of the fact that sufficient land is available to meet current and future short- and medium-term needs.

m) Urban Area: In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is understood as the territorial sphere of development of a population center. It includes the urban quadrant or any other radially or polygonally developed city system. It may be located within or outside the Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana).

n) Urban Renewal Areas: Urban areas in decay, in a defective state, or in a process of deterioration, which may be subjected to an urban renewal program or project, with the aim of rehabilitating or remodeling said dysfunctional areas.

o) Urban Development Charges (Cargas Urbanísticas): Works required to guarantee the urban habilitation of a property and its integration with the existing urban fabric, through the provision of basic services such as road structure, road surface, sidewalks, curb and gutter, potable water aqueduct, electrical energy, stormwater drainage, sanitary sewer system, and telecommunications. Likewise, and as part of said habilitation, the dedication of land for parks and children's playgrounds, community facilities, and public streets is considered an urban development charge, in accordance with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law.

p) Land Categorization/Classification: Mechanism included in the POT, through which the different types of land categories existing in San Pablo are classified and illustrated cartographically, based on their viability for urbanization, or the existence of urban cover (cobertura urbana) on said lands.

q) Compact City: An urban area characterized by high levels of density and compactness; by having continuous and heterogeneous urban development; by being oriented towards human beings and non-motorized modes of mobility, instead of the motor vehicle; by possessing efficient collective public transportation systems.

r) Condominium: In accordance with the Regulation to the Law Regulating Condominium Property, it corresponds to the real estate susceptible to independent use by different owners, with indivisible common elements.

s) Construction: A permanently based structure, fixed to the ground, which includes works of building, reconstruction, alteration, or expansion, and which may be the object of temporary or permanent stay by a person or group of persons.

t) Road Continuity: The existing physical space between two or more public roads, included in the official map, which, if enabled, allow the connection of said previously discontinuous roads.

u) Special Contributions (Contribuciones Especiales): Urban works or improvements, not associated with the direct impact of the project, which, in accordance with the provisions of Article 70 of the Urban Planning Law, the municipality may request, when justified through technical-financial studies.

v) Demolition: The act of destroying the bases, walls, roofs, and foundations of a construction.

w) Right-of-Way (Derecho de Vía): In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is that area or surface of land, owned by the State, intended for the use of a road, which includes the roadway, green zones, and sidewalks, with adjacent zones used for all complementary installations and works. This area is delimited on both sides by the boundaries of the adjoining properties at their property line.

x) Buildability Rights (Derechos de Edificabilidad): Urban development potential (aprovechamiento urbanístico) granted to a specific property, referring to the quantity of buildable square meters permitted on said property.

y) Urbanization Site Design (Diseño de Sitio de la Urbanización): In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it corresponds to the basic information about an urbanization project or residential complex included on a sheet, containing the distribution of lots, indication of accesses, public areas, contour lines every meter, name and type of project, location, adjoining properties, front and rear lot lines, building line, ramps, property affectations, road widening, details of sidewalks, pavements, typical curve, cross-sections of streets, dimensions of the protection areas defined in the Forestry Law (Ley Forestal), Law No. 7575, its amendments, or regulations that replace it; it also contains numbered lots, streets with number or name, and other elements. It also includes the area table according to the project type, and a table with the POT requirements.

z) Public Facilities: Those public properties where services of a public nature are provided to the community. Includes schools, high schools, universities, markets, libraries, sports facilities, cultural facilities, civic centers, health centers, among others.

aa) Public Space: That space or property of public ownership, domain, and use, equipped with the necessary infrastructure to satisfy the collective needs of the population (leisure, recreation, exchange and social, cultural, and historical expression, social cohesion, health, education, among others). It is characterized by being visible, of a collective nature, acting as a centrality, and being accessible to the entire population.

bb) Potential Nuisance or Risk Factors: Those externalities which, derived from human activity, may generate nuisances or even a potential risk to the physical integrity of people (bad odors, noise, presence of flammable substances, etc.).

cc) Subdivision for Urban Development Purposes (Fraccionamiento con Fines Urbanísticos): In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is any subdivision (fraccionamiento) carried out facing an existing public street that must dedicate public area in accordance with Article 40 of the Urban Planning Law and that must undertake the construction of infrastructure and the provision of basic services for the resulting parcels. The POT defines the sites and conditions under which it will be permitted.

dd) Simple Subdivision (Fraccionamiento Simple): In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is any subdivision (fraccionamiento) carried out facing an existing public street. The POT defines the sites and conditions under which it will be permitted.

ee) Environmental Fragility: The environmental carrying capacity that a specific territory has to host human activities, which is determined through a multi-factorial analysis (analysis of soil composition, water recharge capacity, natural risk factors, etc.), according to the procedure established in Decree 32967-MINAE.

ff) Cross-Section Design (Diseño Transversal): Architectural drawing of the cross-section of a public road, exceptional access, or any other access.

gg) Land Management (Gestión del Suelo): Set of interventions and instruments promoted by the municipality in accordance with policies, initiatives of the local society, and development program guidelines, which seek to ensure the preservation of public interest over private interest.

hh) Urban Development Incentives (Incentivos Urbanísticos): Set of incentives that increase and improve the base urban development parameters, allowing for greater urban development potential.

ii) Territorial Planning Instruments: Set of documents, graphic and cartographic inputs, through which land use and development policies in the territory are elaborated.

jj) Intermodality: A characteristic of a transportation system by virtue of which at least two different modes of transport are used in an integrated manner to complete a door-to-door transport chain, allowing, through a global approach, a more rational use of the available transport capacity.

kk) Urbanization License (Licencia de Urbanización): Refers to the building permit, understood as an authorization granted prior to the start of works, as a guarantee of compliance with all technical and legal requirements. It is perfected with the payment of the corresponding fee established by the Municipality, this being a mandatory requirement for it to take effect.

ll) Mitigation Measures (Medidas de Mitigación): Works and actions that the developer must carry out not only within the limits of their property but also in the area of direct influence of the project. Impacts on pedestrian, vehicular, and public transport traffic, impacts on basic service networks, and impacts on the environment shall be considered as urban impacts likely to be addressed through mitigation measures by the developer.

mm) Urban Furniture (Mobiliario Urbano): Set of elements that occupy public space, with or without advertising, including: trash cans, signs, tree planting (arborización), benches, light bulbs, street lamps, water hydrants, tensioners, bus stops, shelters or bus stop shelters, kiosks, public telephones, taxi stands, and all types of urban signage and nomenclature, whether of a public or private nature.

nn) Mobility: Refers to the modes of travel used by citizens in a territory. It includes routes and travel times, the needs of the entire population, and the various modes of travel used (e.g., pedestrian, non-motorized means -bicycles and others-, vehicular, mass transit, cable car, air, naval, among others).

oo) Major Work (Obra Mayor): A structure with pillars or a permanent base, fixed to the ground, which includes works of building, reconstruction, alteration, or expansion, but which cannot be the object of temporary or permanent stay by a person or group of persons, such as infrastructure works.

pp) Minor Work (Obra Menor): Any work of less than 30 square meters in area, which does not include modifications to the structural, electrical, or mechanical system of the property, and whose cost does not exceed the equivalent of ten base salaries, calculated in accordance with the provisions of Article 2 of Law No. 7337 of May 5, 1993.

qq) Territorial Zoning: A scientific discipline, public policy, and administrative action carried out by a state or local entity, the purpose of which, in any of its areas of influence, is to establish a necessary spatial reference framework to organize, in a balanced manner and taking into consideration the limiting factors and potentialities existing in the particular territory, the different human activities, whether of a residential, productive nature, or for the protection of natural resources.

rr) Visual Permeability: Constructive design guidelines that allow and facilitate the observation of public space from the internal spaces of a construction, and vice versa.

ss) Regulating Plan (Plan Regulador): Local planning instrument that defines, through a set of plans, maps, regulations, or any other document, graphic, or supplement, the development policy and plans for the distribution of population, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas. For purposes of interpreting this regulation and in accordance with the provisions of Article One, the regulating plan may also be called the territorial zoning plan (plan de ordenamiento territorial, POT).

tt) Territorial Zoning Plan (Plan de Ordenamiento Territorial, POT): It is the technical, normative, and administrative instrument for territory management, through which the use, occupation, and transformation of the urban and rural physical space is planned and regulated, guiding and optimizing the modes of occupation. It can be understood as an instrument of social pact between the population, the State, and its territory.

uu) Detailed Urban Plan: It is an instrument that promotes an integral urban design exercise, for specific areas of urban or expansion land that present a complex property configuration, where several properties and several owners appear.

This instrument allows detailing the assignment of the urban development parameters established in the POT, defining the layout of public roads and the location of facilities and infrastructure that, in a concerted manner, the actors commit to follow, as part of the agreements reached with the Municipality to obtain incentives. All of the above, in strict adherence to the provisions established in the POT.

vv) Incentivizable Practices (Prácticas Incentivables): Set of good practices associated with the habilitation and conservation of the urban fabric, configuration of public space, environmental and health management, mobility, etc., which grant access to the urban development incentives regime contemplated in the POT.

ww) Property: In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is known as the portion formed by one or several contiguous parcels, interdependent among themselves, and which, located in a single province, belongs to one or several owners or possessors.

xx) Neighborhood Improvement Program: It is an intervention strategy, at the neighborhood scale, that seeks to improve the habitability conditions of the population and revitalize both public spaces and the social network of the neighborhoods.

yy) Urban Renewal Program: A set of actions and projects, executed sequentially, simultaneously, or both, that aim for the specific intervention of the urban renewal area defined in the POT to improve the urban conditions of the delimited zone. Urban Renewal projects may be promoted by public, private, or mixed initiative but must always be approved by the Municipality in accordance with Article 52 of the Urban Planning Law.

zz) Urban Promoter or Developer: Any person, natural or legal, in charge of a construction project or a land transformation operation, whose purpose is the habilitation of said property for the use of two or more dwellings.

aaa) Dynamic Zoning Regime: Methodology for the classification and zoning of uses and urban activities, which does not include urban development parameters represented by fixed or static values, typical of traditional zoning, but rather defines dynamic and changing parameters, which vary depending on the implementation of the incentivizable practices (prácticas incentivables) and the incentives regime included in the zoning.

bbb) Improved Septic Tank: It is the combination of the technology of a conventional septic tank with an upflow anaerobic filter. It is based on a technique composed of two or more units placed in series for wastewater treatment, prior to the final disposal of the treated water, either by infiltration into the soil or discharge into a permanent flow channel.

ccc) Urban Fabric: An urban-spatial structure integrated by interconnected and mutually complementary systems, such as: property configuration, road network, land use, and infrastructure. The aforementioned systems delimit a specific urban nucleus of variable scale.

ddd) Territory: The territory is the physical space (subsoil, soil, and air space) delimited by people in political and administrative terms, and is therefore recognized by its cantonal, provincial, or national limits. It implicitly carries the notions of appropriation, exercise of dominion, and control of a portion of the earth's surface, but also contains the ideas of belonging and of projects that a society develops in a given space.

eee) Land Transformation: Modification of the natural state of the land in which a property is found, or of a partially urbanized property, through a transformation operation, and its conversion to another type of land category, or to another activity.

fff) Urbanization:
In accordance with the INVU Subdivision and Urbanization Regulations, it is the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services. The streets of urbanizations are public streets.

ggg) Mixed-Use: Any urban or suburban development, neighborhood, block, and even a single building, in which there exists a mix or combination of residential, commercial, cultural, institutional, or industrial uses, and where the functions are physically and functionally integrated.

hhh) Landscape Value: Refers to the valuation made of a landscape by the population (social valuation) and experts, based on its quality, which is determined by the following parameters: conservation, management, order, dynamism, diversity, and uniqueness in relation to the landscapes of the country and/or the region, continuity, potentiation of references and tangible and intangible values (historical, ecological, aesthetic, social, productive, symbolic, identity-related, among others), level of pollution, possibility of enjoyment without putting its heritage at risk, social and cultural relevance, among others.

iii) Approval (Visado): Action of recognizing or examining an instrument, document, or certification to grant it approval.

Article 3. Object. Through the POT, the Territorial Zoning Model (Modelo de Ordenamiento Territorial, MOT) at the local scale for the canton of San Pablo is articulated, which is implemented based on the definition of a land classification regime for the canton, previously agreed upon with the community, based on the results obtained from the participatory planning process promoted by the local government, which included the elaboration of a territorial diagnosis and forecast, as stages prior to the agreement on the MOT.

Article 4. Importance of the Instrument. By means of the definition, adoption, and implementation of a Territorial Occupation Model for San Pablo, established based on the current configuration of the territory and the environmental potentialities and limitations present therein, the POT pursues as its ultimate goal to offer the necessary concepts and tools so that San Pablo can transform its current dynamic of a continuously expanding "dormitory-city" into a MOT oriented towards promoting sustainable regional and local development.

The Occupation Model promoted by the POT presents as its main objectives: the consolidation of a mixed-use offering in the new urban development nuclei defined from the previously conducted planning process and their integration through service and mixed-use corridors; the definition of environmental corridors and properly articulated networks of public spaces to promote elements of landscape, environmental, and heritage value; the densification and restructuring of previously urbanized spaces to generate greater accessibility to housing and public and social services; the implementation of adequate risk management for the prevention of natural disasters (focused on the relocation of housing in risky situations and preventing the occupation of such spaces); and the consolidation of a transportation system that promotes multimodal transport, whose main element will be the TRP (Fast Passenger Train), with the aim of guaranteeing greater universal accessibility to the urban territory.

The MOT will allow for the consolidation and connection of the different expansion areas of the municipality with other municipalities of the GAM more efficiently and resiliently, based on the strategic location of specialized commerce and service activities around the railway line, with the purpose of promoting urbanization processes that trigger economic and social development oriented towards transit.

Article 5. Scope of Application. The San Pablo POT shall be applied throughout the territory within the municipal boundaries of the canton of San Pablo, in accordance with the political-administrative limits established in Ley 2789 of July 18, 1961, Ley 7894 of July 8, 1999, and Decreto N° 34914-MG of December 3, 2008. Its application must respect, when applicable and without prejudice to the foregoing, the legal provisions established in other instruments of general scope. Any regulatory modification of the municipal boundaries that configure the territory of the canton of San Pablo shall, on the other hand, generate the obligation on the part of the municipality to update the Plan, in order to adjust the instrument to the new territorial parameters. The preceding clarifications must be taken into consideration, particularly with regard to existing or future disputes over applicable boundaries with neighboring cantons.

Article 6. Binding Principles and Concepts in the Application of the POT. In the application and interpretation of the regulations developed in this regulatory instrument, the principles and concepts developed in national and international instruments referring to good practices of sustainable development shall be applied without exception, in particular, the Sustainable Development Goals, the New Urban Agenda, the Paris Agreement, the World Charter for the Right to the City, the Plan GAM 2013, the National Territorial Planning Plan, and the National Territorial Planning Policy. Likewise, the following conceptual and methodological premises shall be specifically considered in the management of local territory:

a) Territorial Sustainability. In accordance with the provisions established in conventions, programmatic instruments, and international declarations signed by the Costa Rican State, as well as in national legislation, more balanced development shall be sought, through the definition of land management parameters consistent with the current environmental fragility of the territory, and promoting policies and productive processes aimed at ensuring equitable social and economic development for its inhabitants.

b) Social Function of Property. The social function of property is recognized, in accordance with the reiterated jurisprudence of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) and particularly vote 4205-96 of said Court, a principle that recognizes the possibility of establishing limitations on property rights based on current legislation, through provisions that in no way empty said right but rather condition and define it, in order to articulate it with the public interest associated with the harmonious management of the interests of the community.

c) Right to the City. The right to the city of the inhabitants of San Pablo is recognized, which implies that every person has the right to the full enjoyment of the city, which is based on the principles of social inclusion, participation, equality, sustainability, and respect for cultural diversity. The right to the city is a collective and diffuse right, which guarantees the full exercise of human rights, the social function of the city, the equitable distribution of public goods, and the democratic and participatory management of the territory.

d) Citizen Participation. All inhabitants of the territory have the right to express their opinions and ideas, as well as to actively participate in the elaboration of policies and instruments defining the territorial development model, at the local, regional, and national levels.

e) Compatibility Between Territorial, Regional, and Local Planning. The obligation is established to respect and implement, in local territorial policies, the policies and directives of a national and regional character, and likewise, not to disregard, through the maintenance or promulgation of local regulations, the provisions, prohibitions, and territorial directives contained in regional instruments. The foregoing, provided that such policies and directives do not contravene, for duly substantiated technical or legal reasons, the territorial interests of the canton.

f) Mutability of the Territory. In accordance with which the dynamic nature of the territory is recognized, and the need to review and update, when applicable, the regulations and approaches implemented in the different geographical units is assumed by all municipal bodies with jurisdiction over it.

g) Mandatory Compliance with Territorial Legislation. The binding nature of all regulatory content included in this local planning instrument is recognized, with any violation or non-compliance with the aforementioned provisions constituting an offense subject to an administrative or judicial sanction, as appropriate.

Article 7. Territorial Planning Guidelines Applicable in the Canton. The following general territorial planning guidelines are adopted, which must guide the application and interpretation of the POT. In accordance with the foregoing, the Plan must seek to:

a) Guide the development of the city based on public space as the essence of the city and the central component of its structuring system.

b) Stimulate open urban developments and the integration of their cessions to the general public space system.

c) Encourage mixed land uses and guarantee compatibility between activities and land uses on nearby properties, as a means to promote harmonious coexistence and the vitality of the urban environment.

d) Promote equitable access to land with adequate public services, stimulating the proper use of developable land.

e) Promote the efficiency of urban mobility in the municipality, promoting land occupation consistent with the capacity of the road system and the transportation system.

f) Value, protect, and preserve the historical-architectural and environmental heritage of the city.

g) Promote and strengthen the development of urban renewal programs, and likewise, promote densification in strategically located sectors with good infrastructure and transportation provision.

h) Promote new economic activities related to or compatible with the environmental function, such as reforestation and ecotourism, on non-developable lands designated for environmental protection.

i) Control soil sealing processes in order to preserve the water recharge of phreatic aquifers.

j) Prioritize the improvement of infrastructure for pedestrian mobility and conveniently articulate it with an intermodal public and private transportation system.

k) Generate, promote, or support participation processes in the formulation of detailed urban plans associated with the Territorial Planning Plan.

l) Promote the integral development and improvement of the quality of life of the municipality's inhabitants within a framework of social solidarity, environmental responsibility, and economic competitiveness.

m) Establish, transversally in the application of the regulations included in the POT, a system of charges and benefits between the municipality and private parties, through which a consideration will always be required from the landowner for the benefits obtained in terms of greater urban development rights, in order to achieve better living conditions for the city's inhabitants.

n) Prevent, through the local planning instrument, the irrational use of land, by means of regulatory provisions that allow its protection against premature urbanization processes.

o) Promote, through the implementation of cooperative action systems, the articulation and action of the public, social, and private sectors, for the realization of specific projects and works that generate direct benefits to the urban environment.

In addition to the general guidelines indicated, the following regionally-scoped environmental guidelines, included in the environmental component of the Plan GAM 2013, must equally and in accordance with the provisions of the Reglamento de Desarrollo Sostenible developed for the canton of San Pablo, be implemented:

a) Urban areas, preferably those with higher population density, must be established in the zones of lowest environmental fragility within the territory, given that they present the greatest carrying capacity to assimilate the pressure exerted on the environment and natural resources.

b) Vertical urban development must be considered as an alternative, particularly in areas where aquifers are present in the subsoil and the land in question plays a role as a recharge area for them. The substitution of horizontal urban cover with a vertical development model should be promoted, which allows for the conservation of more green areas and aquifer recharge zones.

c) Controlled or conditioned urban development may be promoted in areas of greater environmental fragility, provided that they adapt to the identified limiting environmental conditions and facilitate the achievement of an ecological balance in the territories subject to this type of human development.

d) Areas of very high environmental fragility, particularly those located on high-slope terrain and with forest cover (cobertura boscosa), must be dedicated to protection, with special priority when they are aquifer recharge areas. Urban development in these zones must be well-regulated and limited to a very low to low density.

e) The development of human occupation works in zones classified as having very high fragility to natural hazards must be limited, in order to avoid situations of very high risk or danger and eventual damages from the occurrence of natural phenomena.

f) In order to substantially reduce the damages that occur annually from floods during the most intense rainy seasons, to persons, living beings, infrastructure, and human activities in general, the development of works within the flood valleys of rivers must be avoided and corrected.

g) All zones in a situation of landslide or susceptibility to these phenomena must be identified so that they can be monitored and, to the extent possible, be subject to recovery processes and prevention of erosion processes, in order to prevent environmental damages to ecosystems. The geosuitability conditions must be taken into account for the planning and execution of works, so that fill slopes or, failing that, cut slopes are not developed that increase the danger of erosion phenomena and landslides.

h) Environmental sanitation must be considered from several points of view, with the management of residual water from different types of human activities being a priority among them. The use of septic tanks must be restricted to territories that do have adequate geosuitability conditions.

i) In urban areas located over aquifer recharge zones, measures must be applied that favor and maintain the natural rate of water infiltration into the subsoil, and in turn, prevent the overloading of rainwater to natural channels.

j) The most environmentally critical and degraded areas identified must be the object of a short, medium, and long-term environmental recovery plan, to promote soil restoration and the natural regeneration of ecosystems.

k) Zones covered with natural forests on privately owned land must be promoted for their conservation, but within a context that allows the use of their goods and the rational usufruct of said lands.

l) The landscape must be protected and its impact from the development of human activities must be regulated, so that the final balance is positive and the Central Valley (Valle Central) continues to be a place of high landscape attractiveness.

m) The institutional strengthening and inter-institutional coordination of public and private entities linked to the development of the territory must start, in the first instance, from a process of sensitization and awareness through the dissemination of the POT and the involvement of all social actors in its development and execution.

Article 8. Administration of the POT. The administration of the POT shall be the responsibility of the Department of Territorial Planning (Departamento de Ordenamiento Territorial, DOT) of the municipality, or failing that, of any other municipal body with similar competencies, in accordance with the eventual organizational structure that may be adopted by the local government, in the exercise of its organizational autonomy, subsequent to the approval of the POT. Said body shall be in charge of organizing, inspecting, and supervising the application of the Plan by the different municipal departments. As part of its duties associated with the implementation of the Plan, the Unit must prepare an annual report and a five-yearly report, which it must submit to the Administration with the information collected in relation to the effective implementation of the instrument, so that the latter may in turn forward it to the Council (Concejo).

Article 9. Interpretation and Monitoring of the POT by the Community of San Pablo. In accordance with the provisions of Articles 59 and 60 of the Ley de Planificación Urbana, the Regulatory Plan Commission is established, which shall be called the Special Commission on Territory and City (Comisión Especial de Territorio y Ciudad, CETEC), the body in charge of interpreting and ensuring compliance with the POT. The CETEC, in accordance with its nature as a Special Commission attached to the Municipal Council, shall ensure compliance with the POT, once the instrument enters into force.

Article 10. Modification and Update of the POT. As of the date of entry into force of the POT, an ordinary period is established in accordance with which every 5 years, and cyclically, the Department of Territorial Planning shall prepare a five-yearly report to be forwarded to the Administration, so that the latter may in turn forward it to the Council with its respective observations, with the objective that within the collegiate body, the eventual modifications that must be implemented to the instrument can be analyzed, as a consequence of the evaluation carried out and the territorial and socioeconomic needs that may arise, considering the changing dynamics of the territory.

Within a maximum period of two months from the date on which the Council has received the report, it must have been reviewed and ruled on by the CETEC, and in accordance with the observations received from said Commission, the president of the Council must, within that same period, convene an extraordinary session, so that said body may take the respective municipal agreements, to contract or carry out the studies required for the modification of the POT. In the modification and update process of the POT, the provisions established in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana must be respected.

SECOND SECTION. SPECIAL COMMISSION ON TERRITORY AND CITY
(CETEC)

Article 11. Structure. The CETEC shall be composed of members from the local government and civil society, who shall perform their functions on an ad-honorem basis, and may have a maximum of seven full members (miembros propietarios) and seven alternate members (miembros suplentes), who shall always have a voice but shall only have a vote in the Commission's sessions in the absence of the full member they substitute for. The commission, regardless of the number of members assigned, must maintain an odd-numbered composition regarding the respective number of full members and alternate members.

Of the entirety of the members that form the Commission, at least one full representative and one alternate representative must be included for each district, who must necessarily have an adequate professional profile, or proven experience and knowledge in the topics of Territorial Planning, Urban Planning, Housing, and Municipal Management, in general terms.

The rest of the Commission shall be composed of at least one member of the Municipal Council with their respective alternate, and at least two members of the administration, one of whom must necessarily be the official in charge of the Department of Territorial Planning, and their alternate, who shall be designated by the administration. For the fulfillment of its functions, the municipality must provide the necessary logistical support, in accordance with the needs and requirements of the Commission.

Article 12. Election of its Members and Formation of the Commission. For the election of the community members who will make up the CETEC, district assemblies must first be held, one in each district, convened for this purpose by the District Councils, at the request of the Municipal Council, upon prior requisition of the Administration. Said call must be made within a period of one month following the publication and entry into force of the Plan, regarding its first formation, or else, within the same one-month period, following the start of duties of the newly elected local representatives, as applicable according to the beginning of each new period of municipal government.

Once the assembly has commenced, according to the agenda that each District Council establishes, participants shall be given the opportunity to propose male or female candidates who meet the professional profiles indicated in the previous article, to occupy the position of community representative before the CETEC. The candidate who receives the most votes in the assembly shall be the full member, and whoever follows in number of votes shall be their alternate.

For the holding of the district assemblies for the election of the CETEC members, the Administration may provide a guide with methodological inputs, with the aim of ensuring an objective process in accordance with the functions that the collegiate body must perform.

The Municipal Council must be informed of the community representatives elected to the CETEC by the respective District Councils within a period of 8 working days following their designation, and in the session following said communication, the Council must agree upon and appoint its representatives, full and alternate, before the Commission.

In the same act in which it designates its representatives, the Council must also convene the community representative members, as well as whoever holds the position of head of the Department of Territorial Planning of the municipality, for the respective swearing-in of all the members of the CETEC, with the aim of commencing the management of said commission as a body of this Council.

As regards the appointment of the alternate member of the administration, this shall be designated by the mayor's office (alcaldía), once the recommendation has been received from the Department of Territorial Planning, and it must communicate its decision to the Council within a period of 8 working days prior to the swearing-in act of the Commission members, so that they may be duly convened and sworn in at that opportunity.

The Department must certify to the mayor's office the technical suitability of the person chosen as its alternate, with the Administration always being able to designate another official, by means of a technical and reasoned criterion that justifies said decision and the rejection of the recommendation made by the DOT.

Article 13. Term of Appointment and Nature of the Function. The members of the CETEC shall remain in their positions for the entire government period for which they were appointed, and in the case of civil society members, they may be successively re-elected for up to two consecutive government periods, and with alternating periods, with no re-election limit established, for subsequent formations of the Commission. The representatives of the municipality may also continue as members, provided they remain in their positions and are expressly designated by the newly elected local government.

Article 14. Bodies of the CETEC. The members of the CETEC, once elected and sworn in, shall appoint at their first session a board composed of a President and Secretary of the Commission. The Secretariat duties may also be performed by the Council Secretariat, the Secretariat assistant, or whoever the municipality designates for this purpose, in case the Commission so requests and there is staff availability to carry out said functions.

Article 15. Functions of the Presidency. The President of the Commission is responsible for:

a) Preparing the agenda.

b) Opening, closing, or suspending the session.

c) Convening extraordinary sessions when requested by a minimum of two members of the Commission.

d) Submitting the matters discussed to a vote and announcing the result of each vote.

e) Representing the commission at all local, national, and international events.

f) Signing the minutes with the secretary.

Article 16. Functions of the Secretariat. The Secretary, or whoever performs these functions in service to the Commission, is responsible for:

a) Drawing up and preparing the minutes of each session, in which the agreements taken shall be recorded.

b) Signing the minutes together with the president.

c) Keeping the minutes in a book numbered and sealed by the Municipality.

d) Forming a file for each matter or project presented.

e) Transcribing or notifying the agreements of the Commission or any other function entrusted by the Commission.

f) Reading the correspondence received.

g) Drafting and signing the correspondence to be sent.

Article 17. Functions. The CETEC is responsible for the following functions:

a) Serving as a liaison between the company, consortium, professional team, entity, or institution that prepares future modifications or updates to the POT (in those cases where the municipality contracts the services and does not carry out the modifications or updates on its own account), and the Municipality, SETENA, the INVU, and other institutions, as appropriate.

b) Ensuring that the Ley de Planificación Urbana is complied with in relation to the provisions of the regulatory plans.

c) Reporting to the Municipal Council, when it determines or presumes that there are breaches of current legislation in the preparation of the territorial planning plans in the Canton.

d) Actively participating in the workshops and meetings convened by the entity that is preparing or updating the POT to learn the vision of civil society on the new proposals for the Canton.

e) Monitoring and inspecting that the professionals eventually contracted to prepare the modifications to the POT, in case the municipality so decides, carry out broad dissemination in all districts so that citizens and different organizations participate in the workshops that are convened.

f) Inspecting that the various observations and concerns of citizens and their organizations are known and analyzed by the professional team eventually contracted to modify or update the POT.

g) Inspecting that the vision for the Canton is balanced with respect to all the interests of the citizens who participated in the workshops.

h) Reporting periodically to the Municipal Council on the progress in the preparation of the modifications or updates to the POT, when applicable.

i) Addressing and processing questions submitted by citizens related to the POT, subsequent to the public hearing, in accordance with the provisions of Article 17 of the Ley de Planificación Urbana.

j) Addressing, issuing a criterion, and processing complaints against private individuals or public officials, for non-compliance detrimental to the provisions of the POT, in accordance with the provisions of Article 23 of this regulation.

k) Ensuring that all motions submitted before, during, and after the public hearing are analyzed and answered. For this purpose, the responses shall be collected, analyzed, and systematized, in accordance with the methodological provisions to be defined in a local regulatory instrument, approved for this purpose.

l) Monitoring that the municipal administration includes in the municipal budget the necessary resources for the implementation and maintenance of the POT.

m) Coordinating with other territorial planning commissions of bordering cantons on matters pertaining to their functions (runoff, developments, boundary problems, road connectivity, environment, health, etc.).

n) Inspecting and monitoring the execution of urban renewal projects promoted in the canton, in accordance with the provisions of chapter six of the POT.

o) Advising the Municipal Council, through the issuance of the respective criterion on the proper interpretation of the POT, for the approval of preliminary projects, construction and development licenses in urban projects (housing developments and subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes), condominiums, and construction projects greater than 1000 m2 of construction area. In this case, it will be necessary for the CETEC to expressly indicate in the stated criterion that the project or submitted application complies with the principles and guidelines of the POT.

For the fulfillment of the previously indicated functions, the CETEC may request technical criteria from officials of the municipal administration, as well as from external technical advisors, for which the Council and the Administration shall provide the necessary logistical and financial support, as appropriate.

Article 18. Resignations and Substitutions of the Commission Members. In the event of the resignation of a full member representing the community or their expulsion, in accordance with the provisions of Article 21 of this Regulation, the alternate member shall assume their position as a full member, and shall be sworn in by the Council.

In the event that a successive resignation occurs and a district is left without representation before the Commission, the Commission must inform the Council, so that the latter may in turn inform the Administration of what has happened, and jointly, both bodies may proceed to coordinate with the respective District Council, within a maximum period of one month, the district assembly for the designation of two new members, one full and one alternate, according to the procedure previously indicated in this chapter.

Article 19. Sessions and Voting of Agreements. The Municipal Administration shall provide a physical space within the municipality's facilities for the Commission to hold sessions, in the interest of seeking to grant the CETEC the same conditions to hold sessions as the other Council commissions.

The sessions, which shall be public, shall be convened by the president of the Commission with a minimum of 24 hours' notice, indicating the place, day, and time for the session, and they shall be held in accordance with the existing workload, respecting at least the holding of one monthly session, but with the possibility of holding weekly sessions, if deemed necessary due to the quantity or complexity of the matters to be reviewed by the CETEC.

The Commission may hold extraordinary sessions in any other place within the Canton, provided that this is decided internally by a simple majority vote, and provided that the minimum quorum for a session is met, which shall be constituted with the presence of half plus one of the members that make up the Commission, for both ordinary and extraordinary sessions.

Any initiative must be presented in writing as a motion and duly signed by at least two members of the Commission, and all matters submitted for the Commission's review shall be resolved by a vote decided by a simple majority, in the absence of a unanimous agreement, becoming final at the moment of voting.

In the event that there are contradictory criteria and therefore no unanimity within the Commission on the resolution of a particular matter among its members, the criterion presented before the CETEC by its administration representative shall be interpreted as the official technical criterion of the administration. Likewise, there shall be the possibility of presenting minority reports by Commission members, so that such positions can be known by the Council prior to taking agreements related to the specific implementation of the POT.

Article 20. Inadmissibility of Appeals Against CETEC Rulings. No appeal may be filed against the criteria, reports, and other actions carried out by the Commission, given that they do not produce direct effects on the governed, with any claim needing to be directed directly against the agreements of the Municipal Council that approve or reject said rulings. Such appeals must be processed in accordance with the provisions of the Código Municipal.

THIRD SECTION. DEPARTMENT OF TERRITORIAL PLANNING

Article 21. Department of Territorial Planning. The DOT is responsible for promoting, on behalf of the municipality, the sustainable development of the territory through the application of the POT.

Article 22. Functions. In the implementation, execution, and supervision of the POT, and in accordance with the Municipality's Organization and Functions Manual and Descriptive Job Manual, the DOT shall perform the following functions:

a) Technically and administratively represent the municipality in the consultancy processes carried out to formulate, update, modify, and improve the Plan. This includes responsibility for the financial resources allocated for this purpose.

b) Propose the necessary administrative directives issued by the Urban Development Directorate and the Mayor's Office to unify criteria in the application of the POT, the clarification of statements, and the expansion of the scope of a defined public policy or part thereof.

c) Propose, coordinate, and actively participate in the development of the required complementary instruments, of a technical or legal nature, to implement and operationalize the provisions of the POT in the local territory.

d) Carry out the inventory, control, maintenance, and issuance of technical criteria regarding the Official Map Regulation (Reglamento de Mapa Oficial), through which the properties that make up the public domain (calles, parks, playgrounds, communal facilities, public facilities (equipamientos), etc.) are determined, as well as the land needs the municipality may have in the future. In consideration of the above, this section bears the responsibility of providing technical criteria to determine whether a road or a property belongs to the public domain.

e) Carry out the inventory, control, maintenance, and issuance of technical criteria regarding the definition of previously urbanized areas using geographic information systems.

f) Issue technical criteria regarding the application and/or combination of urban planning incentives and charges (cargas urbanísticas) for the achievement of the goals established in the POT.

g) It is also its responsibility to keep an inventory of the commitments acquired in [this area]* by the municipality (the incentives granted to the administered party) and by the administered parties (the urban planning charges (cargas urbanísticas), impact mitigation measures, special contributions, and incentivized practices determined in each specific case). In the event that there are contradictory criteria and therefore no unanimity in this area.

h) Analyze, promote, and issue technical criteria regarding the application of land management instruments included in the POT, such as the application of the betterment levy (tasa de valorización) for the construction of public works, onerous concession of building rights, transfer of building potential, land readjustment (reajuste de terrenos), among others.

i) Establish, manage, and feed a system of indicators that allows for monitoring the policies promoted through the POT in order to have reliable information regarding the scope of the implemented regulations and to determine future modifications to the planning instrument.

j) Coordinate and develop urban renewal projects and detailed urban plans (planes urbanísticos detallados), as stipulated by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and the Plan's regulations.

k) Promote and issue criteria regarding territorial planning instruments of a detailed or sectoral scale defined in the POT, such as detailed urban plans (planes urbanísticos detallados), master plans, public infrastructure plans, among others.

l) Advise and train the different bodies that make up the municipal structure on the new concepts, instruments, and methodologies introduced by the POT. To achieve this goal, the organization of workshops or training sessions may be used, among other strategies aimed at training the personnel responsible for executing the Plan's provisions.

m) Promote strategic projects for the articulation of the POT in terms of public infrastructure and facilities (equipamiento público), which may be developed by the municipality directly or through the articulation of alliances with public or private entities.

n) Develop and coordinate a permanent communication strategy aimed at informing the community about the main elements of the POT, and in particular, regarding the changes occurring in municipal territorial management as a consequence of its implementation in the local territory. Workshops, discussions, contests, courses, and other activities that may be proposed must be organized to achieve an effective understanding of the instrument by the canton's residents.

o) Prepare the annual and five-yearly reports contemplated in Articles 6 and 8 of this Regulation, with the purpose of informing the Administration and the CETEC about the implementation process of the POT, and regarding any eventual modifications that may need to be incorporated into the instrument.

SECTION FOUR.
NON-COMPLIANCE AND SANCTIONS

Article 23. Disciplinary Regime for CETEC Members. The CETEC shall notify the Municipal Council (Concejo Municipal), after carrying out the due process described in this article, of the request for dismissal of any of the Commission's members, when any of them incurs the following grounds:

a) For proven evident violation of the laws and regulations governing this matter, as well as the legal rules governing good customs and public morality.

b) For change of domicile implying that the member ceases to reside in the Canton.

c) When a Municipal official or a council member (regidor) resigns or ceases to work for the Municipality.

d) When any member, for various reasons, fails to attend three sessions consecutively and unjustifiably, or fails to attend five sessions alternately and unjustifiably, within a year.

The recommendation for separation may be formulated by any member of the Commission, provided that the member whose removal is requested is present, and must be voted on by a simple majority of the members present at the session where the petition is heard, in order to be considered by the Commission. If the vote is in favor of considering the recommendation, and once the reasons for requesting the separation have been presented by the proposing member, and the member subject to the separation request has been heard in the same manner, the Commission must vote, agreeing to or rejecting the request, and subsequently must communicate its recommendation to the Council (Concejo), so that this body may take the respective agreements.

Article 24. General Provisions on Sanctions and Procedures. Without prejudice to the provisions in the fifth chapter of the POT regarding demolitions, any act violating the POT and its regulations committed by the professional responsible for a project, the property owner, their legal representatives, or by any administered party, shall be sanctioned in the following manner by the municipal administration.

a) Closure of the Premises (Clausura del Local): This shall proceed when commercial or service activities are installed, carried out, or developed in existing buildings or constructions, which imply a use that does not conform to the indicated zoning. The premises must remain closed as long as it does not comply with the respective procedure and proceeds to pay the respective fine, equivalent to fifty percent (50%) of the annual amount of the business license (patente).

b) Suspension of Work (Suspensión de Obra): This shall proceed against any work executed in contravention of the established zoning, as well as in case of contravention of the conditions and agreements that granted the building permit (licencia constructiva) to the administered party. The assistance of the Public Force (Fuerza Pública) may be requested for the application of the sanction, and it shall remain in full effect until the offender conforms to or complies with the regulatory provisions contained in this Regulation and proceeds to pay the respective fine, equivalent to ten times the amount charged for the construction permit.

c) Suspension of Work or Activities and Demolition of the Work: In the event of imminent risk to the safety of persons and property, due to the nature or state of construction, remodeling, or other building works, an irremediable infraction of the POT, the municipality may, after prior assessment of said circumstance, order the demolition or destruction of the work, at the expense and cost of the offender.

In case of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executively to collect the costs or expenses incurred. All civil and criminal sanctions contemplated in special Laws shall also apply, such as but not limited to the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the Construction Law (Ley de Construcciones), the Municipal Code (Código Municipal), the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), and the Forestry Law (Ley Forestal).

Article 25. Non-compliance with the POT by Municipal Officials and Other Public Officials. Any non-compliance with the POT by a municipal official or an official of another state institution shall be susceptible to being reported and generating administrative, civil, and criminal liabilities against them.

This situation, in the case of municipal employees, may lead to dismissal without employer liability for the municipality, after carrying out the due administrative procedure contemplated in the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública). Upon knowledge of a situation where non-compliance with the POT by an official is presumed, the complaint must be filed before the Administration, the CETEC, or the Council (Concejo), provided that said officials are not the subject of the complaint filed before those bodies, so that these bodies may channel the respective complaints to the corresponding instances.

CHAPTER TWO. OFFICIAL MAP

SECTION ONE.
INTERPRETATION AND APPLICATION OF THE OFFICIAL
MAP

Article 26. Purpose. This chapter regulates everything concerning the official map (mapa oficial), which, in accordance with the provisions of Article 42 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), is defined as the map or set of maps that expressly indicates the layouts of public roads and reserve areas for communal uses and services, whether those areas are streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for public and general use. Included in the Official Map, identified as the first annex of the POT, are the areas transferred for public use, as well as those preventively demarcated, including road continuities (continuidades viales) and future reserve areas for public facilities (equipamientos), proposed for the consolidation of the existing urban fabric.

Article 27. Principle of First Registration (Inmatriculación) of Public Domain Assets. In accordance with the provisions of Article 44 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), all public domain assets, regardless of whether they have been transferred to the municipality or hold that nature by reason of their use, and which have been included in the official map, such as public roads and areas dedicated to communal services, are public domain (demaniales) or public assets, which means they do not need to be registered in the Real Property Registry (Registro de la Propiedad de Bienes Inmuebles) to consolidate the public domain ownership of said assets.

The foregoing implies that, from the promulgation of the POT, the Official Map is constituted as the sole and reliable registry for the determination of the public, municipal, and state domain existing in the canton.

Article 28. Accessibility to Public Space. Parks, gardens, public walks (alamedas), and public streets are freely accessible to all persons, who, when using them, have the obligation to conserve them in the best possible state.

Article 29. Existing Inventory. In accordance with the municipal guidelines established for the survey of public assets of the municipality of San Pablo, the municipal and state public domain assets located in the canton have been identified and incorporated into the official map. The inventory of these assets must be periodically updated, in accordance with the provisions of Article 43 of the POT.

Article 30. Content of the Official Map. Within the list of municipal or state public assets included in the Official Map, in addition to existing public roads and projected road continuities (continuidades viales), incorporated according to the recommendations included in the road studies coordinated by the municipality, cemeteries, clinics, schools, health establishments, educational establishments, institutional buildings, parks, and squares located in the local territory are similarly identified. Excluded from the content of the official map are private properties in which public services are provided by state entities or by the municipality, considering that said properties do not form part of the legally constituted public domain.

SECTION TWO.
ACQUISITION, MANAGEMENT, AND DISPOSAL OF THE
MUNICIPAL PUBLIC DOMAIN

Article 31. Public Reserves for Future Facilities (Equipamientos). In accordance with the results of the studies supporting the POT, and considering the future coverage and infrastructure needs of the canton, the public reserve areas planned for future facilities (equipamientos) are included as part of the Official Map's content.

Article 32. Conditions Applicable to Properties Supporting Public Reserves for Future Facilities (Equipamientos). For all those properties that are cataloged in the Official Map as public reserve areas for future facilities (equipamientos), the land-use zoning provisions and activity classifications established for said properties, in accordance with the zoning included in the Plan, shall apply.

Notwithstanding the foregoing, the municipality must indicate on the land-use certificates (certificados de uso de suelo) issued for said properties at the request of the interested party that, prior to the approval of any land division (segregación), development (urbanización), or construction project requested on said properties, a purchase-sale offer must first be made to the municipality, thus allowing the municipal corporation to acquire the property, or a portion thereof in accordance with the provisions of the following article, preferentially, or else indicate its rejection of the acquisition of said property, based on manifest public interest, in accordance with the provisions indicated in the Official Map.

The offer made to the municipality by the interested party, as well as the resolution indicating the municipal decision on the acquisition or rejection of the offer by the municipality, must be recorded in the file (expediente) of the requested procedure. The acquisition of these properties must comply integrally and where applicable with the Administrative Contracting Law (Ley de Contratación Administrativa), its Regulation, and other applicable regulations.

Article 33. Classification and Applicable Parameters for Public Reserve Areas for Future Facilities (Equipamientos). In accordance with the provisions of the preceding article, the following classification is established for the reserve areas, as well as the parameters for the acquisition of said lands, and the designated purposes for said areas:

| Area | Classification and Parameters |
| :--- | :--- |
| a) Public Reserve Area for the Expansion of the San Pablo Urban Grid (Cuadrante Urbano) (ARP1) | All property owners with land area equal to or greater than two thousand square meters, located within this area, must offer, in the event they wish to sell their properties, jointly or separately, said lands to the municipality, allowing their acquisition by the local government, when institutional need or public interest so requires, of the entirety or a fraction of said properties. A fraction of the lands included in the reserve areas may be acquired, in accordance with the provisions of the preceding paragraph, provided that said fraction of land is no less than two thousand square meters and no greater than twenty-five thousand square meters. The lands acquired by the municipality under this condition must be destined for the uses defined below in order of priority: i. Park, cultural and sports facilities including a football field or similar. ii. Multi-purpose space for fair, communal, and/or market activities. iii. Municipal works yard (plantel municipal). iv. Local and state institutional uses in health, public safety, education, administrative services. |
| b) Public Reserve Area for the Expansion of the Municipal Cemetery (ARP2) | All property owners of lands adjacent to the east and north of the current Municipal Cemetery must offer, in the event they wish to sell their properties, jointly or separately, said lands to the municipality, allowing their acquisition when institutional need or public interest so requires. The municipality may acquire the entirety or a portion of said properties, provided that said fraction is no less than two thousand square meters and no greater than five thousand square meters. i. The lands acquired by the municipality under this condition must be destined, in any case, for the expansion, remodeling, and improvement of the cemetery infrastructure. |
| c) Public Reserve Area of Calle Cordero (ARP3) | All property owners with land area equal to or greater than two thousand square meters must offer, in the event they wish to sell their properties, jointly or separately, said properties to the municipality, allowing their acquisition by the local government, when institutional need or public interest so requires, of the entirety or a fraction of said properties. A fraction of the lands included in the reserve areas may be acquired, in accordance with the provisions of the preceding paragraph, provided that said fraction is no less than two thousand square meters and no greater than five thousand square meters. The lands acquired by the municipality under this condition must be destined for the uses defined below in order of priority: i. Park, sports and cultural facilities. ii. Multi-purpose space for fair and communal activities. iii. Local and state public institutional uses in health, public safety, education, care for vulnerable groups, administrative services. |
| d) Public Reserve Area Rincón de Ricardo (ARP4) | All property owners with land area equal to or greater than two thousand square meters must offer, in the event they wish to sell their properties or a fraction thereof, jointly or separately, said properties. The foregoing, in order to facilitate their total or partial acquisition by the local government, on grounds of public or institutional interest. The acquisition of a fraction of land may be carried out provided that it is no less than two thousand square meters and no greater than ten thousand square meters. The lands acquired under this condition must be destined for the uses defined below in order of priority: i. Park, cultural and sports facilities, including a football field or similar. ii. Multi-purpose space for fair and communal activities. iii. Local and state public institutional uses in health, public safety, education, administrative services. |
| e) Public Reserve Area Las Cruces (ARP5) | All property owners with land area equal to or greater than two thousand square meters must offer, in the event they wish to sell their properties or a fraction thereof, jointly or separately, said properties to the municipality, allowing their acquisition by the local government, when institutional need or public interest so requires. The acquisition of a fraction of land may be carried out provided that it is no less than two thousand square meters and no greater than fifteen thousand square meters. The lands acquired under this condition must be destined for the uses defined below in order of priority: i. Educational and technical training uses. ii. Municipal works yard (plantel) and institutional municipal uses. iii. Park, sports and cultural facilities. iv. Multi-purpose space for fair and communal activities. v. Local and state public institutional uses in health, public safety, administrative services. |

The priority and proposed uses for each category of reserve area may be modified or transferred to another public use, in accordance with the POT's determinations, via a municipal agreement, duly justified by the provision of a technical criterion prepared by the Department of Land-Use Planning (Departamento de Ordenamiento Territorial), demonstrating that the use or facility (equipamiento) is already covered in the sector, or that the available land offer is more suitable for another activity or use.

Article 34. Application of the Urban Planning Transfer (Cesión Urbanística) in Public Use Reserve Areas. The public use reserve areas may be requested in whole or in part by the municipality, as part of the transfer of public area (cesión de área pública) in accordance with Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), when the intention is to transform the land of the properties comprised within these areas.

These areas may also be acquired in whole or in part by real estate developers, with the purpose of subsequently transferring these lands to the municipality, as consideration for acquiring improved values of the urban planning parameters defined for the zone or subzone, in accordance with the provisions of Chapter Five of the POT.

Article 35. Nature of Road Continuities (Continuidades Viales). The road continuities (continuidades viales) constitute a public domain reserve for the future expansion of the cantonal road network.

For this reason, they are not considered public streets, and therefore, the provisions on land division (segregación) or land transformation facing a public street are not applicable to them, as long as they are not enabled as a consequence of such processes and definitively incorporated into the municipal public domain.

Article 36. Provisions Applicable to Properties Supporting Road Continuities (Continuidades Viales). For all properties that support road continuities in accordance with the provisions established in the Municipality's Official Map, the following conditions shall apply:

a) Properties supporting continuities, given the manifest public interest regarding the expansion of the cantonal road network, may be acquired by the municipality through any form of domain acquisition contemplated in current legislation.

b) In accordance with the principles and procedures established in the POT for the formalization, extension, and consolidation of the municipal road network, as well as the urban fabric that articulates said network, the continuity must be transferred (ceder) and enabled for the benefit of the municipal public domain, in those cases where a development (urbanización) process is carried out, with the corresponding technical support from the municipality.

Article 37. Incorporation of New Public Roads. The municipality may incorporate new public roads into the official map, provided that the landowners transfer said roads with the corresponding infrastructure in accordance with the requirements indicated in Chapter Seven of the POT, that they are contained in the POT's official map as road continuities (continuidades viales), that there is no intention to open new public roads outside the urban containment ring (anillo de contención urbana) of the GAM, and that these are in turn accepted by the Local Government, via a firm agreement by the Municipal Council (Concejo Municipal).

The municipality shall not accept new public roads that are considered unfinished, with deficient infrastructure, or that do not meet the minimum dimensions established in Chapter Seven of the POT, as of the approval of said instrument.

In cases where the conditions indicated in this article are met, the Municipality may condition the acceptance of roads that, in its judgment, warrant it, upon the payment of the respective betterment levy (tasa de valorización), in accordance with the provisions of Article 71 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

Article 38. Land Bank (Fondo de Tierras). The municipality must acquire land to form a land bank (fondo de tierras) for the construction of public facilities (equipamientos) that may be required in the future, as a consequence of needs that may arise from the community in the local territory. To form said fund, the municipality must carry out the following actions, with the purpose of establishing a specific fund for land acquisition:

a) The municipality must form a legal figure, which may be a trust (fideicomiso), a SPEM, or any other modality provided for in the current legal system, allowing the management of the resources allocated for the creation of the Fund, independently of ordinary municipal resources, and solely for the fulfillment of the purposes established in this article.

b) The municipality shall annually allocate an amount equivalent to ten percent of the revenue collected from construction permits for the establishment and periodic financing of said Fund.

c) Likewise, financial resources received from the sale of additional building rights and payments for urban planning charges (cargas urbanísticas) applicable to complex urban operations must be exclusively allocated to the financing of the Fund.

d) The municipality may extraordinarily finance the Fund with resources obtained from the sale of municipal patrimonial properties that may be disposed of in favor of a third party, in accordance with the applicable legal framework.

e) The financial resources that make up this fund must be used according to the following provisions:

i. For the acquisition of properties in Public Use Reserve Areas, at least fifty percent of the annually collected amount may be used. The use and destination of the acquired properties shall be determined in accordance with the provisions of Article 32 of this Regulation.

ii. For the acquisition of properties not located in Public Use Reserve Areas, up to twenty percent of the annually collected amount may be used. The use and destination of the acquired properties shall be determined according to the zoning parameters established in the POT.

iii. For the acquisition of properties or portions thereof, whose specific purpose is the widening of the existing right-of-way and the creation of new public roads, between ten percent and forty percent of the annually collected amount may be used.

iv. For the administration and management of the resources allocated to the fund, a maximum of ten percent of the annually collected amount may be used.

To fulfill the purposes of this article, the municipality must develop a specific regulation, which must establish the provisions to govern the administration, formalization of contracts, project execution, as well as any other relevant aspect related to the management of the Fund's resources.

Article 39. Application of Betterment Levy (Tasa de Valorización) for Benefits Generated by Acquiring Land and Executing Works of Public Interest. When the municipality technically determines that the acquisition of land or the execution of a work on its part for public use purposes implies a direct benefit for property owners located in the environs of said land, it may charge the corresponding levy. The foregoing, in accordance with the provisions of Article 71 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and the regulations promulgated by the municipality for that purpose, in order to regulate the application of the betterment levy (tasa de valorización) in the Canton of San Pablo.

Article 40. Provisions Regarding the Use and Disposal of the Municipal Public Domain. All municipal properties included in the POT's official map, and all those incorporated after the approval of said instrument, may be subject, wholly or partially, to administration agreements in favor of third parties, with the purpose of facilitating the operation, management, and maintenance of said properties.

The public facilities (equipamientos) implemented on the municipal public domain must likewise conform to the provisions of Article 112 of this Regulation, without prejudice to the provisions of Article 33 of this regulation, regarding the provisions on public reserve areas.

The municipality, regarding the disposal of municipal lands, shall have the possibility of using the subsoil of said properties for institutional uses other than the primary one, such as warehousing, machinery storage, or any other use deemed necessary, provided that said use does not interfere with the ground-level use.

Article 41. Disposal of Municipal Lands Designated for Parks, Communal Facilities, and Other Specific Purposes. Lands transferred and received by the municipality, pursuant to the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), as well as any other land that has been acquired by the municipality for a specific destination or function and that is not viable for developing the intended purpose, may be disposed of in favor of a third party by the municipality, provided that the procedure indicated in the following article is carried out.

The resources generated from the sales of these lands shall be allocated to the acquisition of viable lands for the establishment of the Land Bank (Banco de Tierras), as provided in subsection d) of Article 39 of this Regulation.

Article 42. Procedure for the Disposal of Municipal Lands. For the sale, donation, or any other type of disposition and disposal of municipal lands, in accordance with the provisions of the preceding article, the municipality shall implement the following procedure:

a) The procedure for the disposal of municipal lands begins with a formal request from the administration to the Municipal Council. Said request must specifically include the favorable opinion of the Department of Territorial Planning (Departamento de Ordenamiento Territorial) regarding the request for disposal of the property, which must in turn include an exact identification of the property to be disposed of, the technical and legal reasons why it is not viable or advisable to implement the specific use for which the property is intended, and the specific project planned to be carried out, with the profits or benefits obtained from the disposal of said land.

b) Once the request is received, the Council shall forward it to the CETEC, so that within a maximum period of one month, the Commission may issue its opinion to the Council, and the latter may proceed to approve or deny the request, based on the opinion received. In the event that the Council wishes to depart from the CETEC's recommendation, it must provide, in the agreement resolving the request, the technical and legal arguments supporting said decision.

c) In the event that the request is approved by the Council, said body must organize a public consultation, to present to the community the benefits that the specific sale of the lot or lots subject to the process in question will bring to the canton.

All observations and comments received must be previously resolved by the municipality, and likewise presented to the community, in a public presentation of the results of said citizen consultation.

d) Having fulfilled the public consultation procedure and the presentation of results, the Council must ratify, by means of a respective agreement, its decision to continue with the disposal process for the property or properties, as the specific case may be.

e) Once the decision to dispose of the property has been ratified, an authorization request must be sent to the Legislative Assembly for the final pronouncement on the respective reclassification (desafectación) by said body, in accordance with the provisions of Articles 261 and 262 of the Civil Code, and Article 45 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

f) The municipality, respecting the general regulatory framework established in this article, may approve and implement a specific municipal regulation to regulate specific aspects of the procedure.

SECTION THREE
UPDATING AND CONSULTATION OF THE OFFICIAL MAP

Article 43. Dynamic Nature of the Official Map. The dynamic nature of the Official Map is recognized, such that, in addition to the public domain included at the time of its publication, the Official Map must necessarily include, through its updated digital version and as long as the printed version of the Map is not modified, all public domain incorporated after the publication and entry into force of the POT. In accordance with the foregoing, the DOT must carry out at least two annual updates to the Official Map in its digital version, subsequent to its publication in the official gazette, to ensure that said instrument constitutes a reliable record of the public domain existing in the canton.

The digital version of the map does not replace, for regulatory purposes, the approved and current official version of the official map included in the POT; rather, its purpose is for consultation and technical assessment by the Municipality and by those interested in knowing the modifications to said map subsequent to its approval.

Article 44. Dissemination of the Content of the Official Map. The Department of Territorial Planning must have a printed version of the Official Map available, which may be consulted by private individuals during the user service hours established by the municipality. The Official Map, duly updated in digital format, may likewise be consulted at any time by accessing the official website of the municipality.

CHAPTER THREE
SUBDIVISIONS, URBANIZATIONS, AND OTHER LAND TRANSFORMATION OPERATIONS

SECTION ONE. LAND CLASSIFICATION

Subsection One: General Provisions

ARTICLE 45. Purpose. Through this chapter, the land categorization applicable to the canton is established, as well as the provisions applicable to land transformation operations that private individuals, the Central Government, or its institutions request to carry out in the territory of San Pablo. Said provisions are established in recognition that the articulation of a Land-Use Planning Model (Modelo de Ordenamiento Territorial) in accordance with the concepts, principles, and guidelines stated in chapter one of the POT is only achievable insofar as specific guidelines are established for the sustainable management of land in the canton.

Article 46. Principle of Rational Land Use. Land, as a scarce resource, must be used efficiently and effectively. Based on the foregoing, its own characteristics must be considered according to its location and situation when defining its categorization.

Article 47. Land Classification Applicable to the Canton of San Pablo. The land classification, defined according to the general categories recognized in the Urban Planning Law, and the mechanisms established to transform it, implement land management, in accordance with the principles and guidelines defined in Articles 5 and 6 of the POT.

Subsection Two: Land Categories and Subcategories

Article 48. Land Categories Recognized in the Local Territory. In accordance with the physical characteristics and urban-environmental aptitudes of the canton of San Pablo, three categories of land recognized in the local territory are distinguished:

a) Urbanized Land (Suelo Urbanizado): Classified as urbanized land are all those properties or lots on which land transformation operations (subdivisions, urbanizations, or condominiums of any type) have been carried out, and which, as a consequence of said actions, have undergone prior urban development (habilitación urbana) processes. This corresponds to the concept of urban quadrants and previously urbanized areas, included in Article 40 of the Urban Planning Law.

b) Developable Land (Suelo Urbanizable): Developable land is all land that remains in a natural, rural, or agricultural state, not subject to prior transformation and urban development operations, but that presents conditions to be developed, through different transformation processes, according to its extension, characteristics, and disposition, to be articulated with the existing urban fabric.

c) Non-Developable Land (Suelo No Urbanizable): Non-developable land corresponds to land that must be excluded from urban development processes, for environmental reasons or to prevent premature urban development. In accordance with the foregoing, there are significant restrictions on urbanization or subdivision processes for properties on said land, and in some cases, a total prohibition on construction is established due to provisions contemplated in applicable environmental legislation.

Article 49. Subcategories Defined for the Application of Provisions Referring to Land Transformation Operations. For land management in the local territory, the following subcategories are established, based on the categories defined in the preceding article:

I. Urbanized land is subdivided into the following subcategories:

a) Consolidated Urban Land (Suelo Urbano Consolidado) (UC): Consolidated urban land includes previously urbanized areas, comprised within the former Urban Control Zone (Zona de Control Urbano), defined by Decree 25902 MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997 (GAM Regional Zoning Regulation). Included in this category are properties that make up the municipality's historic urban quadrants, properties of urbanizations, subdivisions, and condominiums that ceded public area or are exempt from this obligation.

b) Suburban Land (Suelo Suburbano) (SU): Corresponds to properties of urbanizations, subdivisions, and condominiums, comprised within the former Protection Zone (Zona de Protección), defined by Decree 25902 MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997 (GAM Regional Zoning Regulation), that ceded public area or are exempt from this obligation. These properties that were subject to premature urbanization processes must serve to delimit the different subcategories of expansion land, and to contain the dispersed expansion of the urban fabric, so as to preserve non-developable land, delimited by environmental or urbanistic criteria.

II. Developable land is subdivided into the following subcategories:

a) Consolidation Developable Land (Suelo Urbanizable de Consolidación) (URC): Defined as the land comprised of those properties without prior urban development, located within the former Urban Control Zone, defined by the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana) and its modifications.

This land is made up of "urban voids," that is, properties that have not been previously urbanized but are surrounded by consolidated urban land. Therefore, it is a priority to promote the urban development of said properties, since, being surrounded by consolidated urban land, it is possible to articulate this land, in most cases, with the existing urban fabric, by generating the missing urban infrastructure to complete its development. Consolidation developable land is divided into three groups, in accordance with its importance for the consolidation of the existing urban fabric:

i. Consolidation Land 1 (URC-I): Consolidation developable land type 1 is made up of those urban voids that allow continuity to be given to the existing urban fabric, for which it is advisable to carry out a parcel reconfiguration, in order to achieve said continuity.

ii. Consolidation Land 2 (URC-II): Corresponds to those urban voids that allow continuity to be given to the existing urban fabric, where it is not necessary to carry out parcel reconfiguration, but it is recommended to at least articulate future projects with the existing urban fabric. It is recommended, however, to formulate a general plan that considers adjacent properties, to guarantee the optimal geometric design of the resulting blocks or quadrants.

iii. Consolidation Land 3 (URC-III): Corresponds to urban voids that, due to their location and relationship with neighboring properties, do not allow continuity to be given to the urban fabric. There is a lack of infrastructure, basic services, and required public area that must be addressed through the articulation of urbanistic parameters associated with the land regime.

b) Expansion Land (Suelo de Expansión) (URE): Within the expansion land category, lands included within the current Agricultural Protection Zone (Zona de Protección Agrícola), defined by Decree 25902 MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997 (GAM Regional Zoning Regulation), are included. These lands, given their condition, have not been subject to prior urbanization processes; however, they present optimal environmental and urban conditions for development, provided that the required development works are previously carried out.

Expansion land is divided into three groups or types of land, in accordance with its importance for the consolidation of the existing urban fabric:

i. Expansion Land 1 (URE-I): On this land, prior urban development operations and the property reconfiguration of the lots comprised in said area are promoted.

ii. Expansion Land 2 (URE-II): Corresponds to urban voids that allow the consolidation of isolated suburban properties. In this case, it is not necessary to carry out property reconfiguration, but it is necessary to carry out a general plan that considers adjacent properties to guarantee the optimal geometric design of the resulting blocks.

iii. Expansion Land 3 (URE-III): Corresponds to land located on unurbanized properties, which, due to their location and relationship with neighboring properties, do not allow continuity to be given to the existing urban fabric.

III. Non-developable land is divided into the following subcategories:

a) Non-Developable Land 1 (NUR-I): This subcategory delimits the protection area of rivers, streams, and springs (nacientes), established by Article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal). On this land, there is a legal prohibition against building for environmental reasons and for risk management criteria, due to the proximity to the indicated water bodies, which is why strategies must be proposed for its restitution to its natural state on those properties where construction has taken place, seeking the relocation of those affected persons. As a requirement for the approval of construction projects on properties with this affectation, alignment must be requested from the INVU in accordance with the provisions of Article 34 of the Forestry Law.

Said alignment, in certain cases, may determine a greater setback distance for the construction project than that initially contemplated in the delimitation of this type of land, in accordance with the prerogatives vested in the Institute and the characteristics of certain properties, as well as the projects to be built on these lands.

b) Non-Developable Land 2 (NUR-II): This land has urbanistic limitations for transformation, as it has strategic importance for the canton, since it constitutes the reserve of future land. Its urbanization is considered premature for technical reasons, as there is sufficient developable land to cover current and projected future demand, up to the year 2050.

c) Non-Developable Land 3 (NUR-III): Defined as the land located within the former Protection Zone, defined by Decree 25902 MIVAH-MP-MINAE of February 12, 1997 (GAM Regional Zoning Regulation). It includes areas of high and very high environmental fragility that have not yet been subjected to the pressure of urbanization processes.

Because these are lands where there are additionally few constructions, where there is a moderate to high infiltration potential, and where a large part of the land has moderate hydrogeological vulnerability, their conservation is planned for the preservation of aquifers, to guarantee infiltration into them, and to protect them from potentially contaminating activities.

As a complement to the conceptual definition of each subcategory included in this article, the table of operational criteria for the definition of land subcategories is included as Annex 2 (Anexo 2) of the POT, through which all the technical and legal criteria that support the different subcategories are presented.

Article 50. Application of Detailed Urbanistic Plans and Master Plans on URC-I, URC-II, URE-I, and URE-II Lands. In consideration of the particularities of URC-I and URE-I lands, it is considered a priority that properties located in said subcategories be preferentially developed through detailed urbanistic plans; therefore, by virtue of the foregoing, the execution of said plans on these lands is considered an incentivizable practice, in accordance with the provisions of chapter four of the POT and Annex 5 (Anexo Quinto) of the POT. In the event that the owner decides not to carry out said plan to transform the property or properties included in said categories, they must provide, as a requirement for granting the respective permit, an architectural master plan with the nature of a preliminary project (anteproyecto), which must be formulated at the scale of the entire polygon corresponding to the type of land in question, delimited by public streets, public domain watercourses, and lands of another category.

Given the characteristics of URC-II and URE-II lands, owners of properties located on said lands shall not be required to carry out detailed urbanistic plans, but shall only be obligated to carry out a master plan, under the terms previously indicated, which must be approved by the Municipal Council.

The first Master Plan generated must be respected by the proponent regarding their own property and will serve as a guide for future projects developed within the same polygon. The master plan may be modified; however, said modifications must not undermine the public roads intended to be developed in the polygon to materialize an optimal urban quadrant that responds to the public interest.

The municipality may create a specific regulation governing the procedures for the formulation, approval, and execution of detailed urbanistic plans and master plans on these lands on a mandatory basis, and on a voluntary basis in the rest of the local territory.

SECTION TWO
LAND TRANSFORMATION

Subsection One: Requirements for Transforming Land

Article 51. Urban Land Transformation Operations. Urban land transformation operations are those that modify the natural and intrinsic conditions of the land, providing it with public services and infrastructure, to grant it accessibility conditions, so that it can fulfill a specific urban function. These operations, in accordance with the provisions of this chapter, are classified as subdivisions for urbanistic purposes, urbanizations, complex urban operations, and special cases.

Simple subdivisions are not strictly considered land transformation operations, as they are carried out on previously urbanized land; however, notwithstanding the foregoing, said operations, by virtue of their capacity to generate property divisions and modify the municipal cadastre, shall be governed by the specific provisions included in chapter three, section one, of this regulation. Likewise, projects subject to the condominium property regime shall not be considered land transformation operations merely because they have said condition, but they must respect the provisions included in section three of this chapter.

Article 52. Obligation to Update Land Categories and Subcategories. Through urban land transformation operations, the characteristics of a specific land are modified. In consideration of the foregoing, the municipality must record said changes on a map of land categories and subcategories, which it must prepare and periodically update, and which will serve as complementary input for the implementation of the POT. Said Map, in its original version, is included as Annex 3 (Anexo tercero) of the POT.

This map is only a reference for monitoring urban land transformation operations and applying incentives. It does not form part of the land-use zoning defined in the POT, and through it, it is not possible to modify the defined zoning, urbanistic parameters, land uses, or their intensity.

Article 53. Approval of Preliminary Projects (Anteproyectos). All land transformation operations, with the exception of simple subdivisions, must first present a preliminary project design so that it can be reviewed and approved by the municipality, as a prerequisite to the request for plan approval (visado de planos) and other procedures related to the granting of construction permits. The procedure and requirements for processing and approving preliminary projects must be regulated by the municipality as a complement to the POT.

The approval of the preliminary project does not in any way imply the approval of the municipal approval, construction permit, or the commercial license for the project. In the case of simple subdivisions, the presentation of the preliminary project shall be voluntary for the interested party.

Article 54. Urbanization License (Construction Permit). Prior to processing the municipal approval referred to in the following article, the respective urbanization license must be processed for subdivision projects for urbanistic purposes, urbanizations, and for so-called complex operations.

The municipality, through the granting of said license, shall allow the commencement of the respective urban development works. The municipality must regulate, through the Municipal Regulation for the Processing of Construction Licenses and other Administrative Licenses, the aspects relating to the requirements and the procedure to follow for obtaining the permit.

Article 55. Mandatory Nature of Municipal Approval to Carry Out Land Transformation Operations. Once the urban development works have been received by the municipality, in accordance with the requirements set forth in the granted urbanization license, the municipal approval must be processed and obtained for the corresponding cadastral plans of the resulting properties, in accordance with the provisions of Article 33 of the Urban Planning Law.

The approval shall be granted by the municipality, provided that the plan is approved by the INVU when required, complies with all legal and regulatory requirements established in the POT, complies with other applicable regulatory instruments, and that what is indicated on the plan does not imply any affectation or reduction of the existing public space.

The obligation established in this article shall be applied equally to any condominium operation or any other land transformation operation that implies, at a minimum, carrying out a subdivision or segregation of properties and the first-time development of urban land.

In the event that municipal officials detect possible encroachments in any procedure for approval of cadastral plans or construction permits, they shall be obligated to inform the municipal unit responsible for initiating demolition processes.

The municipality shall be obligated to initiate the demolition and recovery process for those public areas, once the encroachment has been verified, in accordance with the provisions of chapter five of the POT.

Article 56. Municipal Approval of Resulting Subsidiary Properties (Fincas Filiales) in Land Transformation Operations Subject to the Condominium Regime. For the approval of subsidiary properties in the case of operations subject to the condominium regime, the municipal approval shall be granted once the municipality confirms, through a municipal agreement, that the works carried out were constructed in accordance with the granted urbanization license.

Article 57. Municipal Approval of Simple Subdivisions. The approval for simple subdivisions shall be granted by the Department of Territorial Planning of the municipality, which shall have the responsibility not only to corroborate the existence of basic services and compliance with the urbanistic parameters established in the POT, but also to identify those requests that must be processed as subdivisions for urbanistic purposes or urbanizations, in order to inform the interested party and the corresponding municipal units of said situation.

Article 58. Approval of Cadastral Plans on Properties with Buildings. When the approval of cadastral plans for properties with existing buildings is requested, according to Article 33 of the LPU, regardless of whether the plan is for segregation, consolidation, or measurement rectification, the municipality must verify that there is functional independence between the properties and the existing buildings.

The independence between properties must allow for the individual treatment of wastewater and facilitate access by the properties, if necessary, to basic services such as electricity, potable water, stormwater and sanitary sewerage, among others. Likewise, the municipality must verify that the existing constructions do not encroach upon:

a) Public roads, road continuities, and their future expansions

b) Front setbacks (antejardín) and corner cut-offs (ochavos) when required,

c) Easements (servidumbres) for stormwater, potable water, exceptional accesses for residential use, agricultural or forest uses, and electrical easements,

d) Public areas such as parks, playgrounds, communal facilities,

e) Protection zones for rivers, streams, springs, wells, and irrigation ditches.

Encroachment upon these spaces, use contrary to the POT as defined therein, and the lack of a sidewalk in front of the property shall also be considered grounds for rejection of the municipal approval.

The municipality, through the approval of an internal regulation, may regulate this procedure, being able to expressly establish the provisions for the treatment given to plans registered in the National Registry that have been subject to prior segregation processes, and those that have not previously generated properties.

Article 59. Urbanistic Charges (Cargas Urbanísticas) Applicable to Land Transformation Operations. For the purposes of the POT, and in accordance with the Urban Planning Law, an urban charge shall be interpreted as any work required to guarantee the urban development of a property and its integration with the existing urban fabric, through the provision of basic services such as road structure, road surface (carpeta de rodamiento), sidewalks, curb and gutter (cordón y caño), potable water aqueduct, electrical power, stormwater sewerage, sanitary sewerage, and telecommunications. Likewise, and as part of said development, the transfer (cesión) of land for parks and playgrounds, communal facilities, and public streets is considered an urban charge, in accordance with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law.

The urbanistic charges must be assumed by the developer, and their execution, including the transfer of areas to be turned over to the public domain, shall be a prerequisite for the acceptance of works.

Without the verification of due compliance with the charges corresponding to the project, it will not be possible to approve cadastral plans for the properties resulting from the urban development, authorize the interconnection of basic services insofar as the municipality is concerned, and, if applicable, the return of the guarantees requested from the developer to ensure the execution of the works cannot be made.

Article 60. Mitigation Measures Applicable to Land Transformation Operations. Urban impact mitigation measures are those works and actions that the developer must carry out not only within the boundaries of their property, but also in the area of direct influence of the project. All public infrastructure networks that are affected by the execution of a project must be considered by the developer in order to guarantee the common provision of services to the community and that the impact of the proposed project can be absorbed by the existing infrastructure or by the improvements proposed to it by the developer.

Impacts on pedestrian, vehicular, and public transportation traffic, impacts on basic service networks, and impacts on the environment shall be considered as urban impacts subject to being addressed through mitigation measures by the developer, according to the requirements that the municipality requests from the interested party, duly grounded in the technical criteria issued by the Department of Territorial Planning, prior to the approval of the approval of the parcels resulting from the land operation carried out.

In addition to materials and labor with their respective social charges, the developer must assume, according to the specific requirements for each project, the design and administration costs of the works, the cost of the lands to be acquired if necessary, as well as the payment for improvements or compensations for buildings that must be demolished or repaired and, where applicable, the financial costs. The municipality may create a specific regulation for impact mitigation, in accordance with the provisions of this article.

Article 61. Special Assessments (Contribuciones Especiales) Applicable to Land Transformation Operations. In accordance with the provisions of Article 70 of the Urban Planning Law, the municipality shall request, when justified by technical-financial studies, the contribution of special assessments for urban works or improvements. In observance of the principles of reasonableness and proportionality to which the request for special assessments must adhere, it is established that the cost of the works to be carried out may not exceed 0.5 percent of the appraisal that the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos) carries out for the project.

The contributions made by developers for such purposes may be executed in the public space administered by the municipality, on national routes, the railway right-of-way, public health centers, social assistance centers, public educational centers, properties declared historical-architectural heritage, and in environmental protection zones, provided that the protection of the same is intended. To formalize the execution of these works with the developer, the approval of the entity in charge of the land must be obtained.

For the granting of the construction permit, it will not be necessary to execute the special contributions beforehand; it shall only be necessary to record some type of enforceable guarantee (sworn statement, commitment signed by the developer, etc.), in accordance with what the municipality stipulates for the granting of the license.

Second Subsection:
Subdivisions (Fraccionamientos)

Article 62. Types of Subdivisions (Fraccionamientos). Subdivisions (fraccionamientos) facing a public road may be simple or for urban development purposes, in accordance with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). Any subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes is considered, for the purposes of this regulation, to have been carried out with an urban development purpose.

Article 63. Minimum Requirements to Permit Subdivisions (Fraccionamientos) Facing Public Streets. Subdivisions (fraccionamientos) facing a public street shall be permitted provided that the road meets the following conditions:

a) In the case of undeclared public roads, and which therefore do not appear on the official map, there must be a municipal agreement recognizing the public condition of the road, or failing that, a declaration by the MOPT in the case of national routes. If a municipal agreement exists, said agreement must be forwarded by the Council to the Administration, so that it in turn forwards it to the DOT, with the purpose that said department proceeds to carry out the procedures for the inclusion of the road on the official map.

b) Declared public roads must appear on the official map for the segregation to be authorized, and the same must conform, where applicable, to the dimensions and conditions established in Chapter Seven of the POT.

Article 64. Simple Subdivisions (Fraccionamientos Simples). For the purposes of applying this regulation, simple subdivisions (fraccionamientos simples) shall be understood only as those subdivisions (fraccionamientos) that meet the following conditions:

a) Those subdivisions (fraccionamientos) carried out on urbanized land (suelo urbanizado), in any of its two subcategories, defined in accordance with the provisions of Articles 48 and 49 of the POT.

b) Those subdivisions (fraccionamientos) carried out on developable land (suelo urbanizable), provided that:

i. The resulting lots comply with the respective minimum area and frontage indicated in Chapter Four of the POT, for the different zones into which the local territory is classified. The remainder lots (restos de finca), products of the subdivisions (fraccionamientos), must also comply with these provisions, so that such operations can be approved by the municipality.

ii. No more than 3 lots are generated as a result of the segregation of a single property (provided it is verified that successive segregations have not been carried out to evade the transfer of public area (cesión de área pública)), and the total sum of the area of the segregated parcels is not greater than 1200 square meters. Failure to comply with either of these two conditions will oblige the municipality to consider the subdivision (fraccionamiento) as a subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos).

iii. The subdivider carries out the provision of infrastructure and public services in accordance with the criteria established for urban land (suelo urbano).

iv. All the parcels resulting from the subdivision (fraccionamiento) have direct access to a public road, without prejudice to the provisions of the fifth subsection of this chapter, and the provisions of the Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) and its regulation.

v. The design of the parcels must be carried out in accordance with the provisions of Section Four, Parcel Design and Urban Enabling (Diseño Predial y Habilitación Urbanística) of this regulation.

Article 65. Subdivision for Urban Development Purposes (Fraccionamiento con Fines Urbanísticos). Any subdivision (fraccionamiento) operation that does not meet the characteristics defined in the previous article shall be considered a subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos).

Article 66. General Provisions for Carrying Out Subdivisions (Fraccionamientos). The transformation of land through its subdivision (fraccionamiento) shall be permitted provided that the following conditions are met:

a) The resulting lots must comply with the respective minimum area and frontage indicated in Chapter Four of the POT, for the different zones into which the local territory is classified.

b) The remainder lots (restos de finca), products of the subdivisions (fraccionamientos), must also comply with these provisions, so that such operations can be approved.

c) The resulting lots must have adequate access to a public road. In the case of a segregation facing exceptional accesses, the provisions established in this chapter must be complied with.

d) The resulting lots must have access to the essential services according to the characteristics of the zone, such as potable water, electricity, sanitary sewerage, among others.

e) The lands must be free of physical and legal encumbrances or limitations; otherwise, these must be reconcilable with the proposed development; otherwise, the subdivision (fraccionamiento) or development will not be authorized.

f) When there is adjacency to developments, subdivisions (fraccionamientos), condominiums, or any combination of the foregoing, the continuity of public streets must be mandatorily provided for through adequate physical and functional integration of these with the resulting internal roads, under the terms set forth in Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). In the case of projects subject to the condominium regime, this requirement must be coordinated with the provisions of Article 74 of the POT.

g) The geometric design of the subdivision (fraccionamiento) must be as consistent as possible with the natural conditions of the area (including vegetation and landscape), taking into account not only those of the land to be developed but also those of its surroundings or boundaries.

h) All parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) shall have direct access to a public road, without prejudice to the provisions of the fifth subsection of this chapter, and the provisions of the Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) and its regulation.

Article 67. Lot Merger (Reunión de Fincas). The unification of properties is permitted provided that this action does not imply the total or partial obstruction of any existing or projected public road on the official map of the POT, or does not imply obstruction of access to any public space. Furthermore, the reunification of properties shall be carried out provided that the resulting lot complies with the minimum dimensions of the Regulatory Plan according to its zone.

In the event of obstruction, the interested party may submit to the Department of Territorial Planning (Departamento de Ordenamiento Territorial) of the municipality a reparceling proposal, which must be reviewed and approved prior to the granting of the corresponding permit.

Third Subsection: Developments (Urbanizaciones)

Article 68. Opening of Public Streets as a Consequence of the Development Process. In accordance with the provisions of Article 1 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), development (urbanización) refers to the subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos) that, in addition to enabling urban services, generates the opening of public streets.

Article 69. Determination of Uses on Resulting Parcels. In accordance with the land occupation model established in the POT of San Pablo, the distribution of permitted uses on the parcels shall be determined in accordance with the parameters established in the data sheets included in Chapter Four of this Regulation.

Article 70. Principle of Free Circulation in Developments (Urbanizaciones). Any development (urbanización) built from the entry into force of the POT must allow free pedestrian and vehicular transit to all citizens on the public streets that articulate the development (urbanización). It is strictly prohibited to restrict access to individuals by placing bollards or any other device in front of the streets that provide access to the development (urbanización), and it shall only be permitted to install guardhouses and other security devices, in accordance with the provisions of Articles 3 and 9 of Law 8892, for the purpose of monitoring vehicle access to the developments (urbanizaciones).

Article 71. Guidelines for Carrying Out Developments (Urbanizaciones) in San Pablo. Every development (urbanización) must respect the following guidelines regarding the layout of the resulting parcels:

a) The resulting lots must comply with the respective minimum area and frontage indicated in the zone tables included in Chapter Four of this Regulation, or comply with their improved parameters, in accordance with the POT provisions applicable to these variables.

b) The resulting lots must have adequate access to the public road and to the essential services according to the characteristics of the zone, such as potable water, sanitary sewerage, and electricity, among others.

c) The lands must be free of physical and legal encumbrances or limitations; otherwise, these must be reconcilable with the proposed development; otherwise, the development (urbanización) will not be authorized.

d) When there is adjacency to developments (urbanizaciones), subdivisions (fraccionamientos), condominiums, or any combination of the foregoing, the continuity of public streets must be mandatorily provided for through adequate physical and functional integration of these with the resulting internal roads, under the terms set forth in Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

e) The geometric design of the development (urbanización), as far as possible, shall be consistent with the natural conditions of the area (including vegetation and landscape), taking into account not only the characteristics of the land to be developed but also those of its surroundings or boundaries.

f) All parcels resulting from a development (urbanización) shall have direct access to a public road, without prejudice to the provisions of the fifth subsection of this chapter, and the provisions of the Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio) and its regulation.

Article 72. Benefits Applicable to Development (Urbanización) Projects. In order to promote projects developed through the development (urbanización) model, the following benefits are established:

a) The infrastructure works, parcel enabling works, and provision of services associated with the project shall be exempt from the payment of the construction tax. This tax shall only be charged on the buildings constructed on the blocks or parcels resulting from the development (urbanización) project.

b) The surface area of the project covered by public infrastructure works shall not be considered for applying the buildability index, occupancy index, and permeability index parameters applicable to each specific situation, taking into consideration the parameters defined for the zone or subzone where the project is located.

c) Through a specific regulation approved by agreement of the Municipal Council, the Local Government may grant this type of project preferential processing, resulting in the reduction of the processing deadlines for the construction permits thereof, as well as in the deadlines for the acceptance of public areas and works. Once all requirements have been submitted, the municipality shall have a peremptory deadline to rule, in accordance with the provisions of the municipal regulation.

Article 73. Modification of Development (Urbanización) Projects. Developments (urbanizaciones) may be modified regarding the layout of public roads, the location and size of parks, playgrounds, and community facilities, provided that the stipulations of the POT are complied with and the agreements reached between the municipality and the interested party regarding the granting of additional urban planning parameters, urban planning charges (cargas urbanísticas), mitigation measures, and special contributions are not altered, in accordance with what is established for each project.

For such modification to be approved, the construction license must be valid or under execution; otherwise, a new license must be requested.

Article 74. Transformation of Development (Urbanización) Projects. The transformation of a development (urbanización) project into a complex urban operation (operación urbanística compleja) shall be possible, even when the construction license is under execution. However, the transformation of developments (urbanizaciones) or complex urban operations into condominiums shall not be permitted, so the interested party wishing to submit the project to said property regime must request a new urban planning license, rendering the previously granted license void.

Fourth Subsection: Complex Urban Operations (Operaciones Urbanas Complejas)

Article 75. Definition and Delimitation of Complex Urban Operations (Operaciones Urbanas Complejas). Complex urban operations (operaciones urbanas complejas) are defined as all those that present the following characteristics:

a) The combination of development (urbanización) operations with resulting parcels under the condominium property regime, articulated within a single urban project.

b) Mixed-use projects to be developed on a parcel or a set of parcels, with a surface area greater than 1200 square meters.

c) Any project that proposes the implementation of a detailed urban plan that includes land readjustment or an urban renewal operation, in accordance with the regulatory provisions set forth in the POT.

Article 76. Benefits Granted to Complex Urban Operations (Operaciones Urbanas Complejas). In order to promote projects developed through complex urban operations (operaciones urbanas complejas), the following benefits are established:

a) When a comprehensive development (urbanización) plan is carried out, with public streets and public areas, where the resulting blocks and parcels are designed to be submitted to the condominium property regime, it shall be permitted to submit the development (urbanización) jointly, with the resulting blocks and parcels that will be subject to this regime, as well as their buildings. With the approved construction license, it is possible to sell the resulting parcels and buildings in pre-sale, in accordance with the conditions established by the MEIC.

For the granting of the construction license for these projects, the municipality must require a real guarantee, a fiduciary guarantee, or an insurance policy failing that, which backs the intended operation, for the purpose of ensuring correct urban enabling and articulation with the existing urban fabric.

b) The resulting parcels from developments (urbanizaciones) that are submitted to the condominium property regime, which meet the condition stipulated in the preceding subsection, for which public area has already been transferred (cesión de área pública) in accordance with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), may, at the discretion of the interested party, reduce by 50% the common area designated for green zones, playgrounds, parks, or recreational areas located within the interior of the condominium, which is required based on Articles 54, 55, and 56 of the Regulation to the Law Regulating Condominium Property.

c) Through a municipal regulation, the local government may grant under administration the public spaces resulting from the transfer of public area (cesión de área pública) contemplated in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), to any other community organization figure, including condominium administrative boards.

d) The benefits indicated in Article 70 of the POT, referring to the benefits applicable to development (urbanización) projects, are applicable to this type of project.

Article 77. Modification and Transformation of Complex Urban Operations (Operaciones Urbanas Complejas). For the modification and transformation of complex urban operations (operaciones urbanas complejas), the provisions of Articles 67 and 68 of the POT shall apply, which refer to the modification and transformation of developments (urbanizaciones).

Fifth Subsection: Special Cases

Article 78. Subdivision (Fraccionamiento) Facing Exceptional Accesses for Residential Use. Subdivision (fraccionamiento) authorized facing an exceptional access shall only be permitted under the following conditions:

a) Existing exceptional accesses for residential use (easements of way (servidumbres de paso)) or those accesses presumed to have this character, in accordance with their use and characteristics, must be duly constituted and registered in the National Registry (Registro Nacional), prior to the segregation of the resulting parcels. Those accesses that do not meet the conditions described in the preceding paragraph shall not be considered as exceptional accesses for residential use.

In consideration of the above, the segregation of parcels accessed by these may not be authorized. For cases of future segregations that will support exceptional accesses for residential use, it shall be a requirement that the same are contained within the polygons of the resulting lots.

b) Subdivisions (fraccionamientos) facing exceptional accesses for residential use shall only be permitted on consolidated urban land (UC) and developable land for consolidation (URC), in accordance with the provisions of Article 49, subsection I, sub-subsection a, and subsection II, sub-subsection a of the POT.

c) They shall only be permitted when there are dwellings built or in the process of construction on the parcel to be segregated prior to the entry into force of this regulation, provided that the impossibility of segregating with frontage to the public road is demonstrated. The municipality, prior to granting the permit, must request documentation demonstrating that the dwellings existed or that work had begun, prior to the entry into force of the POT.

d) The municipality may require the modifications it deems appropriate to the proposed exceptional access plan, provided it is based on the conditions established in the POT and there are reasons of public interest that justify it.

Subdivisions (fraccionamientos) on exceptional accesses for residential use must have basic services such as potable water, electricity, storm sewerage, telecommunications, and sanitary sewerage or some individual solution for the management of wastewater that conforms to the provisions of the POT and specific regulations of the Ministry of Health (Ministerio de Salud).

Article 79. Unrestricted Access for Public Entities on Exceptional Accesses for Residential Use. In all exceptional accesses for residential use referred to in the previous article, unrestricted access shall be permitted, for reasons of public interest, to all entities responsible for the provision of public services of any kind, as well as those institutions responsible for urban control, public safety, health care, emergency response, the collection of statistical information on population and housing, and any other similar.

Notwithstanding the provisions of the preceding paragraph, regarding exceptional accesses, neither the municipality nor any public institution has the obligation to maintain them or to provide services on the interior lots.

Article 80. General Provisions for Lots Facing Exceptional Accesses for Residential Use. For those exceptional cases described in the previous article, where it is possible to carry out subdivisions (fraccionamientos) facing exceptional accesses, these must comply with the following provisions:

a) Regardless of the provisions of Chapter Four of the POT, on parcels accessed via exceptional accesses, only the construction of one single-family dwelling unit and the sale of goods and provision of services remotely (with storage and dispatch at another site, or only with domicile on site and provision at another site) shall be permitted, as indicated in Table No. 1 "Generic table of uses, activities, and their characteristics." No other land use or activity different from those indicated in this subsection is permitted.

b) Facing exceptional accesses for residential use, only a maximum of six lots may be segregated.

c) Under no circumstances are exceptional accesses for residential use permitted with a length greater than 60 meters. The length shall be measured along its axis.

d) The lots originating from a subdivision (fraccionamiento) on exceptional accesses for residential use must comply with the respective minimum area and frontage indicated in this regulation, according to the particular zone where it is located. However, the area designated for the exceptional access shall not be computable for the calculation of the minimum area of the resulting lots.

e) The only constructions permitted on exceptional accesses for residential use are works associated with public service infrastructure networks for the resulting lots, such as potable water, electric power, sanitary sewerage, stormwater infrastructure, telecommunications, and maintenance. The works to be carried out must be paid for by the owner.

f) Stormwater must be properly channeled to an authorized location; the subdivider must submit a sketch with the location and stormwater discharge levels of the exceptional access, in order to prevent flooding on private properties.

g) The minimum width of the exceptional access may not be less than six meters wide.

h) Within the exceptional access, an additional area must be set aside at the entrance for placing bins for solid waste disposal, electrical and/or potable water meters, or other infrastructure for use by the lots resulting from the subdivision (fraccionamiento). Its maintenance, cleanliness, and good condition is the obligation of the owners of the lots resulting from the subdivision (fraccionamiento) on an exceptional access.

Article 81. Conditions for Evaluating the Transformation of Existing Exceptional Accesses into Public Streets. The transformation of existing exceptional accesses into public roads may be considered provided they were constituted prior to the entry into force of the POT and when such transformation is to improve the redundancy of the road system on urban land (suelo urbano). Preferably, these cases should be addressed through an urban renewal project.

The exceptional accesses to be considered must meet the following conditions:

a) That its width conforms to one of the road types stipulated in Chapter Seven of this Regulation. Should it be necessary to widen the right-of-way, the works must be paid for by the interested party.

b) That the road is transferred to the Municipality under its new condition as a public street, with the infrastructure conditions, public services, and transfer of public areas (cesión de áreas públicas) required for the opening of public roads through developments (urbanizaciones).

c) Flexibility of subsections a and b of this article may be permitted in the case where the transformation of the exceptional access into a public street forms part of an urban renewal project, in accordance with the regulation on the matter. As an exception, the municipality may apply the provisions of Article 37 of Chapter Two, Official Map.

Article 82. Parceling for Agricultural or Forestry Purposes (Parcelamiento con Fines Agrícolas o Forestales). Parceling for agricultural, livestock, and forestry purposes shall only be permitted on non-developable land (suelo no urbanizable), in accordance with the provisions of Articles 44 and 45 of the POT.

Article 83. Requirements for Agricultural or Forestry Parceling. Prior to authorizing the parceling, it shall be necessary to demonstrate that the proposal meets the technical principles included in Article 12 of the Law on Use, Management, and Conservation of Soils (Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos). In accordance with the provisions of the preceding paragraph, agricultural parcelings must comply with the precautions and respect the conditions defined below:

a) The minimum size of the agricultural parcel must be equal to or greater than 7,000 square meters.

b) Earthworks (movimientos de tierra) that threaten the conservation of the vegetal layer or that imply the total removal of the same shall not be permitted. Therefore, the vegetal cover (cobertura vegetal) of the soil may not be removed, except in cases where it is intended to carry out an activity in accordance with the land use capacity determined by the MAG for the zone.

c) The interested person must provide an appropriate technical study, duly endorsed by the MAG, in compliance with the Law on Use, Management, and Conservation of Soils, which determines the measures that must be implemented to improve the productivity of the soil to be intervened.

d) In particular, the referred technical study must set out the necessary measures to guarantee and improve water infiltration into the subsoil and avoid excessive surface runoff that could intensify soil erosion. The waterproofing of easements (servidumbres) or internal paths, whether with asphalt, pavers, or concrete, on the agricultural parcels, shall not be permitted.

e) Works or actions considered contrary to agricultural activity shall not be permitted, such as:

i. Enclosures made of concrete blocks or prefabricated concrete.

ii. Waterproofing with concrete, asphalt, or similar, exceeding 10% of the land area. 90% of the land area must be dedicated to agricultural production.

f) In all cases, the cadastral map of each resulting parcel must indicate "agricultural use" (uso agrícola), "livestock use" (uso pecuario), or "forestry use" (uso forestal), as applicable.

Article 84. Dimensions of Easements (Servidumbres) for Agricultural or Forestry Purposes. The easements (servidumbres) to access the agricultural or forestry parcels shall have a minimum width of 7 meters and must be located within the parcels in whole or in proportional parts.

Article 85. Non-Compliance with the Requirements for Agricultural or Forestry Parceling. Non-compliance with the conditions for the constitution of agricultural parcels, once the permits have been obtained, through the execution on said parcels of earthworks (movimientos de tierra) or constructions intended for activities other than agricultural, shall empower the municipality to proceed with the annulment of the respective permits, and to initiate the administrative and criminal actions that are appropriate. The municipality must warn the interested party of this condition, expressly by recording said situation in writing in the act of granting the land use certificate (certificado de uso del suelo), as well as in the approval of the agricultural parceling.

THIRD SECTION. CONDOMINIUM PROPERTY REGIME

Article 86. Location and Conditions for Carrying Out Projects Subject to the Condominium Property Regime. Projects that are to be developed under the condominium property regime in San Pablo shall be permitted, provided they meet the following conditions:

a) On parcels that have not been previously developed and that are included in the land subcategories URC-I, URC-II, URE-I, and URE-II, in accordance with the provisions of Article 47 of the POT, only the development of projects under the condominium property regime shall be permitted, without having previously carried out a development (urbanización), in the terms of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), on those parcels that do not exceed 8,000 square meters in area, and that maintain a 1:3 ratio regarding the frontage and depth of the parcel.

In the event that the interested party agrees to carry out the required urban enabling works, included in Section Five of this chapter, the execution of projects under the condominium regime shall be permitted in said land subcategories, with a maximum area of 25,000 square meters, without any restriction regarding the ratio between the frontage and depth of the parcel.

b) On parcels that are included in the land subcategories Consolidated Urban (UC), Suburban (SU), Developable for Consolidation Type 3 (URC-III), and Developable for Expansion Type 3 (URE-III), in accordance with the provisions of Article 47 of the POT, the development of projects under the condominium property regime shall be permitted, with or without the required urban enabling, with a maximum area of 25,000 square meters, and without any restriction regarding the ratio between the frontage and depth of the parcel.

c) Projects under the condominium property regime shall not be permitted in any of the non-developable land subcategories (NU-I, NU-II, and NU-III), given the characteristics and nature of said land category, except in cases of parcels that are affected by protection zones defined in the Forestry Law (Ley Forestal) (NU-I land), whose remaining area is developable or urbanized land.

d) Condominium projects must comply with all the provisions included in Law No. 7933 and its Regulation.

Article 87. Rules for the Physical and Functional Integration of Urban Projects Subject to the Condominium Property Regime. For the physical and functional integration of urban projects under the condominium regime with the existing urban fabric, the following criteria shall be considered.

a) Integration with the Existing Road Network. In the design and construction of condominiums, whether vertical, horizontal, mixed, or combined, the provisions of Article 35 of the POT regarding road continuities must be applied, as well as the provisions on road design included in Chapter Seven of these regulations. The foregoing is intended to promote improvements related to the continuity and connectivity of the urban fabric and public roads, as well as the adequate transition between the condominium's internal roads and existing public roads.

b) Visual Permeability Between the Condominium's Common Areas and Public Space. The developer or project proponent must propose, to the extent possible, a site design that guarantees visual permeability between the condominium's common areas and public space, making the erection of concrete walls or other similar elements inappropriate for the development of this type of project. If the developer considers that the erection of walls is necessary for the project's execution, they must submit the necessary technical justification to support this initiative at the same time the preliminary project or project is submitted for the municipality's consideration.

c) Implementation of Urbanistic Parameters for the Parent Property (Finca Matriz). For projects proposed under the condominium property regime, the respective urbanistic parameters must be applied to the parent property (finca matriz), in accordance with the zoning regime where the property is located, when determining the viability and characteristics of the projects.

SECTION FOUR. PROPERTY DESIGN AND URBAN DEVELOPMENT (HABILITACIÓN URBANA).

Article 88. Property Design (Diseño Predial) Guidelines. In every land transformation operation, as well as for projects subject to the condominium property regime, the resulting property design must respect, at a minimum, the following provisions:

a) The natural characteristics of the land or its alteration during the implementation of transformations must offer a foreseeable guarantee against risks of flooding, landslides, or collapses, taking into account the ecological characteristics of the site.

b) When planning land transformation operations on rugged or steeply sloped terrain, both the rows of dwellings and the roads must preferably be placed parallel to the contour lines.

c) The area and frontage of the properties must respect the established measurements, in accordance with the zoning regime applicable to each property, as provided in Chapter Four of the POT.

d) The lot depth shall not be greater than seven times its frontage. As far as possible, the side boundaries of the lots shall be perpendicular to the cordón and caño line.

e) Properties with a frontage smaller than that indicated in the data sheet for each subzone, included in Chapter Four of the POT, shall be permitted only when the land holds the category of urban (UC) or suburban (SU). In these cases, an access alley shall be created, which will form part of the lot but will not be counted for the calculation of the lot's minimum area. This alley shall have a minimum width of 3 meters for a maximum depth of 30 meters, or a minimum width of 4 meters for a maximum depth of 40 meters.

At the intersection of the access alley and the front boundary of the lot, an angle of between 85 and 95 degrees must be formed. The front boundary of the property must be uniform for at least ? parts of the lot's width, and likewise, these subdivisions (fraccionamientos) must comply with the frontage-to-depth ratio indicated in subsection d).

Article 89. Availability of Basic Services. The properties must have the essential basic services according to the characteristics of the zone, which must include, at a minimum, potable water, electricity, stormwater drainage, sanitary sewerage, and telecommunications. The basic service providers will determine the availability of providing services to the property intended for urban development (habilitación urbanística), and in accordance with the provisions of Article 38 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), they shall have the authority to request that the developer assume the necessary works referred to in the preceding article.

Proof of service availability, or of the possibility of extending the service network or improving it, is necessary for the project's approval by the municipality.

Article 90. Stormwater Drainage and Stormwater Retention Systems. Every project must have a stormwater drainage and retention system, designed in accordance with the standards of the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (AyA). If the land has slopes greater than ten percent, and its terracing (terraceo) is foreseen, adequate outflow of stormwater from the properties, the prevention of slope erosion, and the ponding of small valleys that the land may have must be ensured.

The discharge of stormwater into a collector (stream or river) must take into account the probable maximum level of the latter's floods, in order not to obstruct the water's incorporation. This discharge must not be perpendicular to the collector's course, but at an angle no greater than forty-five degrees.

The water evacuation works must have the capacity to contain flows projected for the future. In the event that a flood impacts the stormwater evacuation system, the evacuation must not saturate the sewers; rather, the evacuation system must have the necessary structural conditions to handle any natural disasters that may occur, in addition to normal daily evacuation.

The municipality may regulate, through the approval of a specific regulation, matters related to stormwater drainage, stormwater retention systems, and runoff control, which also detail urban impact mitigation measures.

Article 91. Wastewater Treatment System. When areas that have a functioning wastewater collection system are urbanized, the developer must connect to said system. When the collection system is planned for a later stage, the developer must leave an individual wastewater treatment system built within the development, and must also leave the necessary sewerage infrastructure built to connect to the planned collection system in the future. If no wastewater treatment system is in operation or planned, the developer must build their own wastewater treatment plant. In the case of simple subdivisions (fraccionamientos simples), located in areas of moderate hydrogeological vulnerability, an improved septic tank and drainage must be used, complying with the standards established by the AyA for such purposes, and the provisions on wastewater treatment systems included in Chapter Five of the POT.

Article 92. Telecommunications. The construction of the main telephone network, whose design shall be approved in each case by the Telecommunications Superintendence (SUTEL), may be carried out with the companies that provide the service in the market.

The project must contemplate the telephone and internet distribution devices, whose location must be consulted with SUTEL during the preliminary project phase, so that the necessary spaces are reserved.

Article 93. Location of Networks. The routing of networks for electricity, telecommunications, aqueducts, sewers, and other systems must be located preferably in the rights-of-way and, in any case, through or over areas of public use.

When the property is already encumbered by an easement (servidumbre) such as those indicated, these must likewise remain in a public area, and may be incorporated into streets, parks, or children's play equipment, provided that the accessibility and design conditions that must be guaranteed for these public spaces are respected, in accordance with the terms indicated in Section Five of this chapter.

SECTION FIVE. PUBLIC AREA DEDICATION (CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA)

First Subsection: Incorporation of the Dedication into the Municipal Public Domain.

Article 94. Purpose of the Dedication (Cesión). The dedication of public area, applicable to land transformation operations within the local territory, is implemented with the purpose of realizing the constitutional principle of the social function of urban property, as well as the exercise of the constitutional right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment.

The foregoing, in accordance with the constitutional provisions and interpretations of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

Article 95. Consolidation of Municipal Domain for Public Use. The lands that must be mandatorily dedicated to the municipal domain, in accordance with the provisions of the POT, by the fact of being given over to public use, form part of the public domain assets.

Article 96. Percentage to be Dedicated. In application of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), land must be dedicated for parks, children's playgrounds, and community facilities, considering the land category and subcategory. The area to be dedicated for this purpose shall be defined in accordance with the following table:

| CATEGORY | SUBCATEGORY | PERCENTAGE | M2 PER DWELLING |
| --- | --- | --- | --- |
| Consolidation Urbanizable | URC-I | 5% | 20 |
| URC-II | 5% |  |  |
| URC-III | 10% |  |  |
| Expansion Urbanizable | URE-I | 15% |  |
| URE-II | 20% |  |  |
| URE-III | 20% |  |  |

The percentage indicated for each land subcategory shall in no case be less than the result of multiplying the number of properties or dwelling units in the project to be developed by 20 square meters, provided that the maximum percentage established in Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) for this purpose is not exceeded.

Article 97. Obligated Administrators to Comply with the Dedication. The obligation of public area dedication shall fall upon all those private individuals or public entities that carry out any type of land transformation operation on properties that, as of the effective date of the POT, are within the perimeter of any of the land subcategories that make up the urbanizable land. The foregoing, except for the exceptions indicated in these regulations.

Article 98. Transfer of Public Area and/or Swap for Infrastructure. At a minimum, one-third of the area to be dedicated, in accordance with what is indicated in Article 88 of these Regulations, must be maintained on the project site, and will correspond to parks and children's playgrounds. The remaining two-thirds may be partially or totally swapped, prior to the formal acceptance of the public areas by the municipality, through an agreement with the project developer, in exchange for improvements to the public space infrastructure in the sector where the project will be located, the transfer of the dedicated public area to the immediate surroundings of the project, or any combination thereof.

The application of the swap for infrastructure or the transfer to another site must be previously endorsed by the Administration, through a technical opinion determining the viability and urbanistic convenience of the proposal, and subsequently approved by agreement of the Municipal Council (Concejo Municipal).

Article 99. Conditions for the Transfer or Swap of Public Area. The project developer may request the negotiation of the two-thirds of the total area to be dedicated that corresponds to community facilities or equipment, through a formal request directed to the municipality. However, it is the sole and exclusive authority of the municipality to decide the following:

a) Whether to enter into a negotiation with the developer, without the latter being able to demand that the municipality carry it out.

b) Establish the particular conditions under which the negotiation is accepted.

With due technical foundation, the municipality must specify, at a minimum, the amount corresponding to the appraisal of the land to be transferred or swapped, the quantity of land to be negotiated, the infrastructure to be developed, and the receiving zones for public areas, among other elements that can be specified.

c) Demand the swap of this portion of land for infrastructure or its transfer to another zone, without the developer being able to refuse, provided that said swap is materially possible given the characteristics of the operation and it does not represent an economic burden greater than the estimated cost of the respective area dedication.

d) Assess and determine if the proposed swap occurs in the project's surroundings, in accordance with Article 98 of the POT.

The receiving zones for public area shall be defined in accordance with Article 33 of Chapter Two of the POT, corresponding to the regulation of the official map, with the purpose of prioritizing the public domain reserve areas for the location of these works.

Article 100. Conditions for Conducting the Appraisal Prior to the Public Area Dedication. To make effective the swap of public area for infrastructure or transfer it to another zone of the municipality, the value of this land must be determined beforehand, through the preparation of an appraisal, which must be carried out in accordance with the following requirements:

a) The appraisal shall be carried out by the Real Estate Valuation Office of the municipality or by the municipal department responsible for these functions, applying the technical criteria necessary to determine the fair price of the property and considering what is indicated in this article.

b) For conducting the appraisal of the public area to be dedicated, only the portion of land legally and technically suitable for being urbanized, out of the total property to be subjected to a land transformation operation (usable area, área aprovechable), shall be taken.

c) To proceed with the corresponding appraisal, the values established in the Land Values Platform by Homogeneous Zones established by the Ministry of Finance, regarding the calculation of the value of the usable area, shall be taken as an initial reference.

d) Likewise, a second calculation must subsequently be made, corresponding to the potential value of the entire usable area once the properties are urbanized, in accordance with one of the methodologies used for estimating market values.

e) The final value of the usable area, which must be taken as the basis for the final appraisal of the percentage of public area to be dedicated, shall be established by the municipality, without said value being able to be lower than the reference amount contemplated in subsection b), nor higher than the reference amount established in subsection c), of this article.

f) The cost of the infrastructure or the public area to be received at another site may not be less than the total value of the corresponding portion of the area to be dedicated.

Article 101. Firmness of the Appraisal. The appraisal shall be considered firm for all purposes 3 days after notification to the interested party, without prejudice to the remedies provided in Article 171 of the Municipal Code (Código Municipal).

Article 102. Procedure for Carrying out the Transfer or Swap of Public Area. In the event that the municipality gives its endorsement to swap land for infrastructure, the following procedure shall be followed:

a) The Real Estate Valuation Office of the municipality, at the request of the Department of Territorial Management (Departamento de Ordenamiento Territorial), shall be responsible for conducting the appraisal of the equivalent land percentage, in accordance with the criteria indicated in the preceding article.

Said appraisal request must be processed within a period of 10 business days after the issuance of the endorsement by the DOT, or otherwise, the interested party may directly request the appraisal from said office, submitting the formal written request.

b) Once the amount to be swapped is established by means of the respective appraisal, the municipality shall indicate to the project developer the conditions for carrying out the transfer or swap, in accordance with the provisions of subsection b of the preceding article and the provisions of Chapter Two of the POT. Likewise, the same resolution must indicate the priority zones where the execution of works or the transfer of the public area may take place, as well as the equipment that must be supplied.

c) The developer shall have fifteen business days to make observations regarding the municipality's provisions on the transfer or swap of the public area, as well as to request the modification of the elements defined by the local government. If there are no observations or objections, the agreement must be formalized through the granting of the respective deeds in the case of a public area swap, and in the case of a swap for infrastructure, an agreement, real guarantee, or mortgage must be signed between the municipality and the developer.

d) In the event that there are observations or objections from the interested party, the negotiation procedure between both parties shall continue, unless the municipality decides to reject the proposal for transfer or swap of the public area and proceed with the dedication.

e) When the project proponent has finished the construction of the equipment or the planned improvements, the municipality shall conduct the proper inspection of the works; if found compliant, they shall be deemed received by the corresponding agreement adopted by the Municipal Council (Concejo Municipal).

f) In the event that the DOT finds the execution of the works to be non-compliant in accordance with the provisions of the agreement signed between the Municipality and the private individual, the individual shall be notified to rectify the detected non-conformities within a period not exceeding six months, unless exceptional circumstances duly justified mediate.

e) In the event that the requested rectifications are not made within the indicated period, the swap agreement shall be deemed breached by the developer. The municipality, through the internal or external means it deems necessary, may take action, where appropriate, against the developer, to demand the performance of the requested rectifications, or failing that, to collect the amount corresponding to the cost of said works, should it have proceeded to carry them out on its own account, in protection of the public interest.

Article 103. Established Uses for the Dedicated Public Areas. The total area to be dedicated that is agreed to remain on the site of the land transformation operation must be used in the proportions of children's playgrounds, park area, and community facilities established by Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), if it exceeds one-third of the area to be dedicated. If the resulting portion is only one-third of the area to be dedicated, it must be used entirely as a park or children's playground.

Article 104. Dedication of Areas for Public Roads. Regardless of the type of land transformation operation the interested party intends to carry out, the municipality shall have the authority to request the dedication of land for public roads, provided that a land transformation operation is intended on a property that supports a road continuity, in accordance with Article 36 of the POT. The percentage of land requested for public roads may not exceed 25% of the area to be urbanized, in accordance with the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

Article 105. Substitution and Exemption from the Public Area Dedication. When the total area to be dedicated does not reach the minimum surface area of 120 square meters, the urbanistic burden may be considered exempted, especially in those cases where the owner has voluntarily accepted donating the strip of land necessary for the widening of public roads.

The exemption established in this paragraph applies exclusively to the dedication of public area, without prejudice to the obligations regarding the provision of infrastructure and services for the resulting properties, which every subdivider/developer must comply with in accordance with the provisions of these regulations.

Second Subsection: Development of Parks, Children's Playgrounds, and Community Facilities.

Article 106. Minimum Conditions Applicable to Public Areas Destined for Parks, Children's Playgrounds, and Community Facilities. Regarding the structural condition of the land and the accessibility of the dedicated public areas, the following conditions must be respected:

a) The public areas may not have a slope greater than that of the entirety of the project's usable area. The additional portions that do not count towards the minimum area to be dedicated may have a slope greater than that indicated above; however, they must be delivered to the municipality with the necessary technical characteristics to guarantee the stability of the slopes.

b) The public space must be accessible to all people without major restrictions, and must comply, where applicable, with the provisions of Law 7600.

c) Furthermore, the construction of walls, fences, or any other perimeter enclosure that impedes free access to people shall not be permitted, except in cases where such enclosure is necessary to guarantee user safety, as indicated in subsection d) of Article 110 of the POT.

d) In areas destined for parks, playgrounds, and generally areas dedicated to outdoor recreation, the developer shall provide open covered spaces for sheltering people from weather variables, which must have the express approval of the municipality, and shall likewise be accepted upon their completion. Said spaces must have a minimum area of 6 square meters for every 250 square meters of land, and for each additional fraction of park, the shelter area shall be increased or decreased proportionally. In the event that the land is less than 250 square meters, a minimum area of 6 square meters must likewise be developed for the indicated uses.

Article 107. Location and Configuration. The areas for parks, children's playgrounds, and other community facilities must be located and configured in the following manner:

a) Adjacent to pre-existing public areas, if any.

b) Concentrated equidistantly from the dwellings if possible, or at distances no greater than two hundred meters from the most distant dwelling, measured on and along the street, for children's playground areas and in sites where national routes do not have to be crossed to reach said areas from the dwellings they serve.

c) They must have at least two frontages onto public roads, or be located in the centers of quadrants, provided that the surrounding properties offer a minimum of 30% visual permeability on each of the frontages.

Article 108. Verification of Compliance by the Competent Authorities. To comply with the provisions of the preceding article, the interested party shall submit to the Municipality a preliminary project indicating the works to be carried out, their location, and the equipment to be provided. The planned works must include, at a minimum, playground equipment, shelters, pavements, sidewalks, fences, tree planting, terracing (terraceos), and urban furnishings.

Article 109. Provisions Regarding Urban Furnishings in Public Areas Destined for Parks and Children's Playgrounds. The urban furnishings within the public areas dedicated to parks and children's playgrounds shall consist, at a minimum, of benches, containers for organic waste and recycling, a drinking fountain, and pedestrian-scale lighting. The design must include guidance and prevention elements for persons with disabilities, in accordance with the provisions of Law 7600, and if necessary, must include railings, bollards, bicycle parking, shelters, transport stops, tree protectors, enclosure railings for children's playgrounds, information elements, among other required elements, to meet the needs for accessibility, safety, and beautification in these spaces.

The lighting must be distributed according to the use of the space in such a way that it is homogeneous, ensuring that the urban furnishings, above all, do not obstruct pedestrian paths.

Article 110. Specific Provisions Applicable to Children's Playground Areas and Parks. In the development of children's playground areas, the following provisions must be met:

a) The project developer must deliver the children's playground area with the necessary equipment. The green zone must be left covered with grass and trees, and with an irrigation system installed; ideally, the latter may operate using the project's greywater.

b) In order for the play equipment to be suitable for the zone, durable, and safe, the municipality shall provide plans for play equipment whose use it recommends. The Municipality may reject the types of play equipment proposed by the developer if it deems that the minimum required safety and durability conditions are not met.

c) For the purpose of calculating the play equipment to be installed, a minimum of one children's playground unit per every 50 dwelling units shall be considered.

d) If the children's playground area is located adjacent to or less than one hundred meters from a stream, river, canal, primary road, and generally dangerous sites, it shall be the developer's obligation to enclose the site with a fence, hedge, wall, or other system that offers safety to the users.

e) When the development is not going to be inhabited immediately, the developer may request that the municipality accept a real payment guarantee that allows them to execute the works and equip the playgrounds at a later time indicated by the municipality.

f) The works and equipment to be located in the children's playground area must guarantee, at a minimum, 10 m² for each dwelling unit for such use. Likewise, spaces must be designated for the recreation of children of different ages, in accordance with the following parameters:

i. 10 m²/family shall be designated for children's playgrounds

ii. 2 m²/dwelling for a play zone for babies (under 3 years of age)

iii. 4 m²/dwelling for a play zone for children (3 to 7 years of age)

iv. 4 m²/dwelling for a play zone for school-aged children (over 7 and under 13 years of age).

g) In the area for babies, an area must be included with the proper facilities so that adults can remain for prolonged periods of time.

h) In the play area for school-aged children, soccer, basketball, and multi-use courts for alternative sports such as skating, cycling, climbing, among others, may be included. In the development of children's playground areas, the following provisions must be met:

i. The green areas of the parks must be left covered with grass and trees, and with an irrigation system installed; ideally, the latter may operate using the project's greywater. If the green areas are extensive and more oriented towards ecological parks and valuing the Canton's wildlife, the intrusion of irrigation systems shall not be necessary.

ii. The parks must be equipped with areas for physical exercise activities such as sports courts or installations (soccer, basketball, volleyball, tennis, skating, cycling, etc.), outdoor gym machines, calisthenics bars or functional exercises, etc. They must possess one sports installation for every four hundred square meters of park area or fraction thereof; in the case of courts for basketball, 5-a-side soccer, volleyball, tennis, or any other sport occupying similar dimensions, one installation may cover the requirement for an area of eight hundred meters, and a soccer field may cover the requirement for areas greater than five thousand meters.

iii. The park area must incorporate, as a guideline for the inclusive use of these spaces, urban furnishings adapted to passive uses such as reading and resting, meditation, or tables for board games like checkers and chess, among other activities.

iv. If the park area is located adjacent to or less than one hundred meters from a stream, river, canal, primary road, and generally dangerous sites, it shall be the developer's obligation to enclose the site with a fence, hedge, wall, or other system that offers safety to the users.

v. When the development is not going to be inhabited immediately, the developer may request that the municipality accept a real payment guarantee that allows them to execute the works and equip the parks at a later time indicated by the municipality.

Article 111. Conditions for the Arborization of Public Areas Designated for Parks and Children's Playgrounds.
In children's playground and park areas, preference shall be given to fruit trees, ensuring at all times that the location of said trees does not generate risks for pedestrians in passage areas. The base of the tree foliage must be located at a height greater than two meters and twenty centimeters. The type of plants to be used in public areas must include native species with showy flowering and species that provide food for wildlife, conforming to the technical recommendations issued in this regard by the Forestry Directorate (Dirección Forestal) of the Ministry of Environment and Energy.

In the landscape design, the function of the type of vegetation chosen must be taken into account: aesthetics, environmental modification, boundaries, circulation control, production, climate protection, among others. All arborization intentions must be designed and planned in such a way as to minimize dangers to pedestrians, to the circulation of people, and to property.

Article 112. Conditions for the Location of Urban Equipment in Public Areas Designated for Community Facilities. The location of urban equipment in public areas shall be carried out in accordance with the following provisions:

a) The urban equipment shall be located in the portion of the public area that corresponds to community facilities.

b) Once the area corresponding to parks and playgrounds has been set aside, the use of the rest of the area to be transferred shall be used for community facilities, according to the following table which establishes the number of square meters required per dwelling and the priority, in decreasing order, in the sector no more than 300 meters from the farthest dwelling:

a) The urban equipment located in the transferred public areas must be arranged in such a way as to guarantee free access to private individuals.

CHAPTER FOUR. ZONING

SECTION ONE. DELIMITATION OF MIXED USE IN THE LOCAL TERRITORY

Article 113. Generalization of Mixed Use in the Canton of San Pablo. In accordance with the principles, concepts, and territorial planning guidelines established in Chapter One of the POT, the importance and need to promote mixed use in a generalized manner in the canton of San Pablo is recognized. The foregoing, as a fundamental requirement for the transformation of the current model of predominantly residential land occupation, for a new model that promotes a functional and heterogeneous occupation of the territory, in which the diversity of uses facilitates the articulation of the existing urban fabric, significantly reduces the need for short and medium-distance vehicular trips, and promotes the diversification of employment opportunities in the canton.

Article 114. Technical Criteria for the Delimitation of the Applicable Zoning in the Canton of San Pablo. The generalization of mixed use in the canton of San Pablo is subdivided in turn into different zones, included in the third section of this chapter, which have been delimited in accordance with the following technical criteria:

a) Proximity to main road axes: Proximity to main road axes such as national routes No. 5, 112, 115, and 503, cantonal roads such as Calle Cordero, Calle Gertrudis, Calle Rincón de Ricardo, Calle Quintana Sur, among others indicated on the zoning map, allows for reducing urban impacts derived from non-residential uses, which in turn allows for enabling uses compatible with said pre-existing and consolidated activity in those sectors.

b) Prevalence of residential activity: Residential neighborhoods generated from urbanization projects, subdivisions (fraccionamientos), and condominiums, pre-existing the approval of the POT, must conserve their functional nature and therefore residential use must be privileged and encouraged, but allowing its gradual diversification through the inclusion of non-residential uses of low or moderate impact, which are compatible with the predominant residential dynamic present in these spaces.

c) Prevalence and promotion of productive and labor activity: There are high-impact uses associated with commercial, industrial, and business activities that need to be articulated and confined to certain sectors of the local territory, in order to minimize their impacts and facilitate their articulation with similar uses.

d) Consolidation of centralities (Las Cruces Sector and San Pablo Sector): The consolidation of the centralities in the first district of San Pablo and in the Las Cruces sector, based on planned and gradual development that allows for meeting the future need for housing, infrastructure, and equipment in the canton, and likewise, addressing the functional and structural deficiencies existing in the urban configuration of the local territory, is a priority included in the MOT.

e) Urban developments not articulated with the existing urban fabric: The existence of urbanizations and residential complexes built prematurely in past decades, in the sector corresponding to the regional agricultural protection macrozone, in effect in the territory of San Pablo prior to the entry into force of the POT, is one of the main urban problems detected in the territorial diagnostic studies, which must be addressed by the POT, since these developments, due to their disarticulation from the consolidated urban fabric in the canton, generate excessive vehicular trips, given the lack of mixed use in the existing projects. The foregoing implies that there is a need to promote mixed use in these residential developments, to grant them greater functional independence in relation to the consolidated urban land, but in a contained manner, to avoid the future expansion of these spaces, a situation that is not compatible with the Territorial Occupation Model (Modelo de Ocupación Territorial) defined for the canton.

f) Importance of defining urban parameters for the protection and limited development of properties with greater environmental and landscape value: Lands that present greater environmental fragility, in accordance with the environmental zoning applicable to the territory, require the implementation of urban parameters that promote, in principle, the conservation of said soils in their natural state, or if applicable, that allow for minimal and controlled urban development of said properties, through the definition of low-impact uses and important environmental impact mitigation measures, in such a way that the preservation of the environmental qualities of said properties can be guaranteed, in the interest of guaranteeing a green cover (cobertura verde) for recreational uses, and landscape utilization in the canton.

g) Delimitation of lands that, for reasons of conservation of the local water and forest resources, are prohibited from urban development: It is fundamental to establish urban parameters that guarantee compliance with Article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal), which provides that it is prohibited to build on lands located in the protection zones of rivers, streams, and springs (nacientes). Likewise, it is necessary to establish normative provisions and instruments that allow for promoting and facilitating the relocation of existing constructions on said lands, given that they are in a situation of potential risk due to the instability of said soils and their proximity to bodies of water, and furthermore, because said dwellings generate contamination in the adjacent channels due to inadequate waste management.

h) Adoption of a land reserve strategy for the potential future growth of the canton: As a result of the technical studies of territorial diagnosis and forecast carried out in the canton of San Pablo, necessary for the formulation of the Territorial Occupation Model on which the normative proposal of the POT is based, it was possible to determine that the amount of land needed in the future to cover the needs of the population of San Pablo until the year 2050 is less than the amount of undeveloped land currently available.

In accordance with the foregoing, it is considered important to establish a land reserve zone for the future expansion of the canton after the year 2050, applicable to lands classified as of moderate environmental fragility (which constitute the most environmentally usable lands in the municipality), with the purpose of ensuring the availability of usable land in the very long term for future land demands that may arise beyond the projected time horizon, and likewise, avoiding an excess exploitation of the available land, which would be contrary to the MOT and the territorial management guidelines in accordance with the sustainable territorial model intended to be established in the canton.

Article 115. Zoning Regime Applicable to the Canton of San Pablo. For the general articulation of mixed use in the local territory, and likewise, with the purpose of seeking the reasonable and sustainable use of undeveloped land, the following zones are established, in accordance with the criteria set forth in Article 42 of this Regulation:

a) Mixed Zone Road Axes (MEV): Through this classification, provisions applicable to properties located facing the main roads of the canton are established, which allows for a more intensive utilization of these properties.

b) Predominantly Residential Zone (MRP): With this zoning, the part of the local territory articulated around traditional residential nuclei, not located facing main road axes, is identified.

c) Mixed Zone Employment Center (MCE): This classification directly alludes to the location of large commercial, service, and industrial equipment, of low impact, which can be combined with residential uses, being capable of significantly influencing employment generation in the canton.

d) Mixed Zone Centrality San Pablo (MCSP): This zoning has been established with the purpose of consolidating the existing urban fabric of the first district, seeking to ensure the generation of infrastructure, of required public and private equipment, as well as the provision of services, necessary to improve the functionality and compactness of said sector.

e) Mixed Zone Centrality Las Cruces (MCLC): The zoning applied to the Las Cruces sector has as its main objective the articulation of this zone through the enhancement of mixed use and gradual, managed urban development (habilitación urbana).

f) Mixed Suburban Residential Zone (MRS): With this zone, the part of the territory located at the limits or outside the urban zone previously delimited at a regional scale, which has been the object of disarticulated urbanization and lotification processes, is identified, and therefore, what is proposed is to limit and consolidate said situation.

g) Environmental Protection Zone (PAMB): Through this category, environmental management parameters are established for a part of the territory that possesses important environmental qualities, related to the aquifer recharge capacity of the soil. The permitted uses must be compatible with the conservation in a natural state of the majority of the land available in the zone.

h) Agroecological Zone (AECO): The reserve zone is established as one of the main mechanisms for sustainable and rational management of the local territory, by recognizing the importance of preserving a portion of land for the eventual future expansion of the urban structure of the canton, which under current and even medium-term foreseen conditions, will not be required, insofar as there is still land available in the existing urban fabric that needs to be consolidated or that has the potential to be urbanized.

The zoning map, which includes the cartographic representation of the previously defined zones, is incorporated as Annex Four to this Regulation.

SECTION TWO. IMPLEMENTATION OF THE DYNAMIC REGIME OF LAND USE ZONING IN THE LOCAL TERRITORY

First Subsection: Characteristics and content of the urban parameters

Article 116. Dynamic Nature of Urban Parameters. With the purpose of establishing a model for the distribution of urban burdens and benefits, which effectively implements the social function of property and in turn enhances the real estate development (aprovechamiento inmobiliario) of properties located in the local territory, a dynamic regime of land use zoning is established, applicable in the canton of San Pablo. Through said regime, more beneficial parameters for the economic or functional development of the project may be granted to the developer, in return for the voluntary application of sustainable construction or urban development (habilitación urbana) practices, called "incentivizable," which generate better urban utilizations for the territory, for the benefit of the community in general.

The flexibility of the permitted parameters may fluctuate between the applicable parameter without considering the application of incentivizable practices (base parameter), and the cap of the parameter in question, in the event that the interested party decides to apply the incentivizable practices that allow them to reach the cap of the parameter in question (improved parameter).

The application of the base parameters, under any circumstance, does not exempt the interested party from the responsibility of complying with the urban burdens, urban impact mitigation measures, and minimum special contributions, established in the POT and in general legislation, associated with the application of said parameters.

Article 117. Delimitation of the Applicable Urban Parameters Dynamic Regime of Land Use Zoning. The urban parameters associated with zoning are classified based on the transformation, building (edificación), and use to which the properties may be subjected, therefore three types or classes of parameters are distinguished: subdivision (fraccionamiento), construction, and use. The urban parameters shall be calculated based on the information indicated in the cadastral plan of the property, provided that this is coincident with the information included in the registry report, issued by the Property Registry.

In those cases where properties are subjected to the Condominium Property Regime, the calculation of parameters must be carried out taking the parent property (finca matriz) as a reference instead of the subsidiary properties (fincas filiales), except for the calculation corresponding to the minimum frontage and lot surface area.

Article 118. Subdivision Parameters. Subdivision (fraccionamiento) parameters include the following variables, associated with the transformation of the property:

a) Property or Lot Frontage: Corresponds to the frontal boundary of the property, which is identified as the side of the property that borders or is located facing a public street.

In the event that the property has two or more frontages towards a public street, both frontages must comply with the established parameter.

b) Lot Surface Area (SL): Refers to the minimum area that each property resulting from subdivision (fraccionamiento) and urbanization operations must occupy, as well as from projects subjected to the condominium property regime, when these are carried out under the horizontal condominium modality, or in accordance with those modalities where the condominium owner is the exclusive owner of their own land, in accordance with Article 46 of the Regulation to the Law Regulating Condominium Property.

Article 119. Construction Parameters. Construction parameters include the following variables, associated with the buildability of the property:

a) Buildability Index (IE): Through this parameter, whose concept corresponds to the definition of floor area in accordance with the provisions of Article One of the Urban Planning Law, the square meters of construction permitted on each property are calculated, which are indicated in decimal form. The index is calculated based on the area of the property indicated in the cadastral plan of the property, provided it is coincident with the respective registry report; otherwise, it shall be calculated on the area indicated in the registry report. The buildability index is calculated using the following formula:

M2P (Permitted M2 of construction) = SL (Lot Surface Area) x IE

b) Occupancy Index (IO): Through this parameter, whose concept corresponds to the definition of coverage in accordance with the provisions of Article One of the Urban Planning Law, the maximum occupancy area (coverage or building footprint) that buildings can reach is defined, estimated in square meters, in relation to the total area of the property. Said parameter is expressed in decimal form using the following formula: AMO (Maximum Occupancy Area) = SL (Lot Surface Area) x IO

c) Permeability Index (IP): The permeability index establishes the percentage of land that must remain unbuilt, that is, that must be conserved in a natural state, to guarantee the permeability of water to the subsoil. It is expressed in decimal form, and is calculated from the following formula: AP (Permeable Area) = SL (Lot Surface Area) x IP

d) Height: Height is calculated in linear meters, from ground level. Excesses in decimals are permitted, provided that the additional decimals are less than one meter (100 centimeters) above the permitted limit.

e) Setbacks: These are calculated in linear meters. Distinguished as part of the setbacks applicable to constructions are the side yard setbacks (retiros de colindancia) with neighbors, setbacks facing a public street, and the light well setback, applicable only to vertical constructions.

The setback of the smaller side of the light well is defined as the smaller side of the unbuilt physical space permeable to sunlight, expressed in linear meters, which must be guaranteed to ensure access to natural light by the users of vertical properties, which in no case may be less than two meters, without prejudice to what is indicated in the zoning tables.

The side yard setback (retiro de colindancia) with neighbors may be equal to zero provided there are no windows facing the boundary, otherwise the base parameter must be respected according to the use subzone.

Article 120. Minimum Buildability. As a result of the application of the buildability index and occupancy index, the total square meters granted to a property may not be less than the minimum area of a dwelling unit, in accordance with the provisions of the INVU Construction Regulations.

Article 121. Use Parameters. Use parameters define the categories of uses or activities permitted in the zoning, according to the percentages of utilization of the buildability index permitted for each use. In accordance with the foregoing, and except for the cases contemplated in the POT in which it is expressly permitted to dedicate one hundred percent of the buildability to a single use or activity, mixtures of uses must in principle be proposed in order to utilize the total constructive potential of the properties in the canton.

The use parameters likewise establish the level of urban impact permitted for the category of non-residential uses, in accordance with what is indicated in subsection d) of the following article, and the provisions of Annex Five of the POT.

Article 122. Definition of Generic Uses Applicable to the Zoning of the POT. In recognition of the dynamic nature of its territory, and in application of contemporary concepts for the delimitation of permitted activities, the POT of San Pablo establishes the following definitions of uses, applicable in the local territory:

a) Infrastructure and Urban Equipment: This definition includes, in a first term, uses intended to develop urban infrastructure, defined as those public or private uses that entail the utilization, affectation, or articulation with the existing public domain. Projects include activities such as the construction, remodeling, or installation of bridges, urban trails, tree-lined walks, telecommunications antennas, vehicular accesses, pipelines, stormwater infrastructure, treatment plants, fiber optic installation, among other similar uses, provided that these uses are proposed as independent projects, and not as an accessory part of a project whose main use is of a different nature.

Regarding the designation of urban equipment, this definition includes primarily those public uses dedicated to the provision of a public service for institutional purposes, where people requiring the provision of some public service are received and attended. Included are uses dedicated to offices and equipment of institutions such as the municipality itself, educational centers, the CCSS, the EBAIS, the PANI, the IMAS, the IAFA, the INAMU, A y A, the ICE, among others of a similar nature. This definition includes within the concept of equipment, in addition to installations for institutional purposes, all those activities related to the utilization of public space and the green areas of the canton.

The following types of specific uses are distinguished, corresponding to the generic definition of the use infrastructure and urban equipment:

i. Public Space: Primarily included are uses dedicated to the configuration or utilization of public space, such as markets or fairs, meeting squares or small squares, and similar uses.

ii. Recreational Zones: Included are uses compatible with the conservation of the land in its natural state, including the conservation and utilization of the existing vegetative cover on all or a majority fraction of the property. Included are uses such as camping areas, country clubs, golf courses, and other similar uses.

iii. Sports Areas: Contemplated are uses dedicated to the practice of sports on exterior surfaces, regardless of whether these are covered or not, such as courts for the practice of any sport, installations for the practice of 5-a-side football or any other adapted modality of traditional sports, athletics tracks, swimming pools, and other similar uses, as long as they are used directly for the practice of the corresponding sport.

b) Natural: These are uses intended for the research and conservation of natural spaces. Activities intended for scientific purposes, the conservation of these spaces, arborization, and management of the forest resource are included.

c) Residential: This definition includes uses dedicated exclusively to the regular dwelling of people, including in this concept single-family or multi-family dwellings, as well as those constituted under the condominium regime. Excluded from this concept are the transitory or institutional dwelling of people (hotel rooms, boarding houses, shelters, homes for the elderly, student residences, or similar).

d) Non-Residential: This definition includes all those uses not contemplated in the previous definitions, within which can be mentioned types of uses such as commercial and service provision uses, logistical and industrial uses, mining and extraction, rural uses, vehicle parking, among others. The different types of non-residential uses, for the purposes of approval or denial of the land use certificate (certificado de uso de suelo), are classified based on the tolerance limits permitted for the nuisances or potential risks generated by the different types of uses or activity.

The provisions on classification and regulation of non-residential uses, included in the second subsection of this chapter, shall be of mandatory compliance when determining the specific approval or denial in each case, of land use certificates requested for this type of uses.

Second Subsection. Definition of Non-Residential Uses by Potential Nuisance or Risk Limits.

Article 123. Factors of Potential Nuisance or Risk. The technical and objective assessment of the factors of potential nuisance or risk, generated by non-residential uses, for the purposes of their subsequent classification, is carried out from the analysis of the following factors:

a) Noise and Vibrations

b) Vehicular Traffic

c) Illumination.

d) Temperature.

e) Odors

f) Smoke, Dust, Gases

g) Presence of hazardous substances or waste.

h) Presence of fuel, petroleum derivatives, flammable or explosive substances.

i) Presence of biological substances or waste.

Article 124. Classification of Potential Urban Nuisances and Risks. For each of the nuisance or risk factors indicated in the preceding article, which present quantifiable characteristics, there exist three ranges of permitted limits, which are in turn subdivided into two sub-limits, for each scale. The permitted limits and sub-limits, which are indicated in the table presented below, have been established based on applicable national and international technical regulations, and in their absence, on recommendations made from technical-scientific studies:

| POTENTIAL NUISANCE OR RISK LIMIT ? |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Limit 1 | Limit 2 | Limit 3 |  |  |  |
| Limit 1.1 | Limit 1.2 | Limit 2.1 | Limit 2.2 | Limit 3.1 | Limit 3.2 |

The Procedure and criteria to determine the conformity of land uses and non-residential activities, conditioning factors, and control measures by nuisance or risk factor, which includes the specific limits established for each factor, according to the official measurement unit as applicable, are included in Annex Five of the POT, as an integral part of this regulation.

Article 125. Articulation of the Ranges of Permitted Potential Risk or Nuisance Limits and Sub-limits with the Zoning of the POT. In accordance with what is indicated in Article 122 of the POT, the table of potential nuisance or risk limits by zones and subzones is included below, from which are defined in this regulation, the permitted limits of potential risks or nuisances for the different non-residential uses, applicable to each zoning. Through this table, the assessment by the municipality of the conformity or non-conformity of said uses with the zone is carried out, based on the analysis of the potential nuisances or eventual risks:

|  | POTENTIAL NUISANCE OR RISK LIMIT BY ZONES AND SUBZONES |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Limit 1 | Limit 2 | Limit 3 |  |  |  |  |
| Limit 1.1 | Limit 1.2 | Limit 2.1 | Limit 2.2 | Limit 3.1 | Limit 3.2 |  |
| Sub zones | MRP -2 | MRP -1 | MEV -2 | MEV -1 | AECO | MCE -1 |
| MRS -2 | MRS -1 | MCSP | MEV -3 | PAMB |  |  |
|  | MEV -4 | MCLC | MCE -2 |  |  |  |

Article 126. Subjection of Non-Residential Uses to the Permitted Tolerance Limits for Each Zone. Non-residential uses must respect the limits established for potential nuisances or risks, according to the zone in which the property is located, in accordance with the table included in the preceding article, in order to be approved by the municipality, through the issuance of the conforming land use certificate. Non-compliance with these limits shall be considered a breach of the POT, and in accordance with the provisions of subsection a), Article 22 of this Regulation, the municipality shall be empowered to proceed with carrying out the actions for closure of the premises.

Third Subsection. Implementation of incentivizable practices.

Article 127. Delimitation and classification of the applicable incentivizable practices. Incentivizable practices have been defined in accordance with technical criteria established in national and international instruments associated with the implementation of sustainable urban development, which include, but are not limited to, those mentioned in Article 5 of this regulation. The list of incentivizable practices presented below includes all those practices that, voluntarily, may be implemented to access the urban incentive regime.

| LIST OF APPLICABLE INCENTIVIZABLE PRACTICES |  |
| --- | --- |
| CD-1 | Purchase of buildability rights |
| CD-2 | Purchase of Height rights |
| IDU-1 | For transferring space and building roads for public use of at least 15 m. in width with high pedestrian and environmental quality that improve the municipality's connectivity (Road Continuity)* |
| IDU-2 | For transferring land to the public domain over the regulatory requirement (parks, children's playgrounds, and community facilities) |
| IDU-3 | For building public use equipment according to the municipal coverage requirements within the project |
| IDU-4 | For building dense housing and/or social interest housing |
| IDU-5 | For assembling properties that form areas of more than 1200 m² to develop projects. |
| IDU-6 | For transferring space for public use roads at the front of the lot (widening of existing roads)* |
| IDU-7 | For opening private spaces for public use within projects |
| IPA-1 | Construction of an Individual or Collective Wastewater Treatment System different from a conventional septic tank* |

| IPA-2 | For conserving 20% or more of the existing forest species (trees) (does not apply in river protection zones under Article 33 of the Ley Forestal or in ACA with 20% or more dependent)* | |
| --- | --- | | IPA-3 | For implementing technological measures that favor the infiltration of rainwater. | | AGR-1 | For implementing good agricultural practices (buenas prácticas agropecuarias, BPA) | | ICU-1 | For improving the bicycle-pedestrian space on public roads | | ICU-2 | For improving facade conditions to enhance the project's interaction with the public space. | | ICU-3 | For eliminating a use declared as existing non-conforming | | ICU-4 | For generating public-use walking areas along riverbanks. | | ICU-5 | For constructing projects with environmental sustainability practices |

*It is not applicable in cases where the practice is a requirement of the POT or national regulations.

For the application of the incentivizable practices listed in the previous table, which may be applied voluntarily to obtain the urban development incentives indicated in the following article, three application groups (G1, G2, and G3) are established, according to the priority order defined by the municipality for their implementation and promotion, such that a practice from group two (G2) may only be applied after having previously applied one from group one (G1), and so on. To view the order of application of the practices graphically, consult the Table of application of incentivizable practices by land category (Tabla de aplicación de prácticas incentivables según categoría de suelo), included as the sixth annex of the POT.

Article 128. Incentive Regime associated with the implementation of incentivizable practices. The implementation of incentivizable practices by the interested party or the developer will allow access to and the granting of urban development incentives, in recognition of the improvement in the urban conditions of the canton and the sustainability of the territory that these practices promote. The incentive regime associated with the implementation of incentivizable practices is composed of the list of benefits indicated below:

a) Greater buildability: in order to improve the construction possibility in a Zoning Regime (Régimen de Zonificación) zone, within the limit of the improved parameter assigned to it.

b) Improvement of the lot area or frontage parameters: allows reducing the lot area or frontage parameters in a zoning regime zone, within the limit of the improved parameter assigned to it.

c) Greater coverage: Allows greater coverage of the building footprint on the property within the range of the base and improved coverage index (índice de ocupación).

d) Lower permeability: Allows greater impermeable coverage in the unoccupied area of the property within the range of the base and improved permeability index (índice de permeabilidad).

e) Greater Height: Allows constructing or building projects with a height greater than the base height and within the range between the base and improved height parameter.

f) Reduction of setbacks (colindancias): Allows the reduction of the distance assigned to the separation from setbacks (colindancias) of a project within the range of the base and improved parameter.

Article 129. Calculation of the incentives grantable for implementation of incentivizable practices. The specific implementation of the incentive regime indicated in the previous article, for the implementation of voluntary incentivizable practices carried out by the owner or developer, will be determined from the calculation of the additional value grantable, according to the corresponding urban development parameter. The additional values in the case of incentives associated with improvement of the lot area or frontage parameters, greater coverage, lower permeability, and reduction of setbacks (colindancias), are established based on the application of specific incentivizable practices according to the land category (categoría del suelo) in which the property is located. In accordance with the foregoing, for the specific determination of the additional value grantable in application of the previously indicated incentives, the seventh annex of the POT must be consulted, corresponding to the Guide for the specific implementation of incentivizable practices (Guía de implementación específica de prácticas incentivables). For the calculation of the greater buildability and greater height incentives, the following formulas must be applied, in conjunction with the factor tables for the calculation of urban development incentives, included in the eighth Annex of the POT:

a) Greater buildability:

MIP = M2R * (Pm² - (Pm² * (Fz + Fac + Fcs + Fpd))

Where:

MIP: Is the Amount to Invest in the Incentivizable Practice(s) (Monto a Invertir en la o las Prácticas Incentivables). This amount may be reached by one or more practices as required to achieve the required number of square meters.

M2R: Additional square meters to the base buildability, these may not exceed the improved parameter of the buildability index (índice de edificabilidad).

Pm²: Is the amount of investment in incentivizable practices per additional square meter required, stipulated for the purposes of the POT, in the amount of twenty-four thousand three hundred eighty colones (24,380 colones).

Fz: Zoning Factor (Factor de Zonificación), is the factor that applies according to the zoning assigned to the property on which the project requiring additional buildability beyond the base will be carried out. It will be applied according to the provisions in the zoning factor table for the calculation of urban development incentives.

Fac: Special Control Area Factor (Factor de Área de Control especial), is the factor that applies according to the control areas established in the POT. It will be applied according to the provisions in the special control area factor table for the calculation of urban development incentives.

Fcs: Land Category Factor (Factor de Categoría de Suelo), is the factor assigned according to the land category (categoría de suelo) that applies to the property on which the project requiring additional buildability beyond the base will be carried out. It will be applied according to the provisions in the land category factor table for the calculation of urban development incentives.

Fpd: Development Promotion Factor (Factor de Promoción de desarrollo), is the discount factor for the promotion of development or implementation of practices according to the primary goals of the Canton. It will be applied according to the provisions in the promotion factor table for the calculation of urban development incentives.

b) Greater Height:

MCh = M2R * (Pm² - (Pm² * (Fz + Fac + Fcs + Fpd)))*0.5

Where:

MCh: Is the Amount to Invest in the Purchase of Height (Monto a Invertir en la Compra de Altura)

M2R: Square meters to be built on the additional levels beyond the height achieved with or without the application of practices that release height and within the maximum parameter allowed by the improved height index according to the assigned zone.

Pm²: Is the amount of investment in incentivizable practices per additional square meter required, stipulated for the purposes of the POT, in the amount of twenty-four thousand three hundred eighty colones (24,380 colones).

Fz: Zoning Factor (Factor de Zonificación), is the factor that applies according to the zoning assigned to the property on which the project requiring additional buildability beyond the base will be carried out. It will be applied according to the provisions in the zoning factor table for the calculation of urban development incentives.

Fac: Special Control Area Factor (Factor de Área de Control especial), is the factor that applies according to the control areas established in the POT. It will be applied according to the provisions in the special control area factor table for the calculation of urban development incentives.

Fcs: Land Category Factor (Factor de Categoría de Suelo), is the factor assigned according to the land category (categoría de suelo) that applies to the property on which the project requiring additional buildability beyond the base will be carried out. It will be applied according to the provisions in the land category factor table for the calculation of urban development incentives.

Fpd: Development Promotion Factor (Factor de Promoción de desarrollo), is the discount factor for the promotion of development or implementation of practices according to the primary goals of the Canton.

It will be applied according to what is indicated for the promotion factor in the previous formula. It will be applied according to the provisions in the promotion factor table for the calculation of urban development incentives.

Finally, and as indicated in the list of incentivizable practices defined in Article 127 of the POT, which includes the purchase of buildability rights, the following formula must be applied to acquire said rights from the municipality:

c) Purchase of Buildability Rights:

MIC = M2R * (Pm² - (Pm² * (Fz + Fac + Fcs + Fpd)))

Where:

MIC: Is the Amount to Invest in the Purchase of Buildability (Monto a Invertir en la Compra de Edificabilidad).

M2R: Are the additional square meters to the base buildability, these may not exceed the improved parameter of the buildability index (índice de edificabilidad).

Pm²: Is the amount of investment in incentivizable practices per additional square meter required, stipulated for the purposes of the POT, in the amount of twenty-four thousand three hundred eighty colones (24,380 colones).

Fz, Fac, Fcs, and Fpd: Correspond, respectively, to the zoning, special area, land category, and development promotion factors, which will be applied according to the conditions previously indicated for the previous formulas, included in this article.

The Factor Tables for the calculation of urban development incentives, included as the eighth Annex of the POT, must be reviewed periodically, in accordance with what is indicated in Article 256 of the POT.

Article 130. Procedure for the application of incentivizable practices. In the land use certificates (certificados de uso del suelo) granted, whose use or activity is declared conforming, the municipality must make reference therein to the possibility that the administered parties have to access additional values, under the format of incentives, in each urban development parameter.

The interested party, through the procedure for approval of the preliminary construction project (anteproyecto constructivo), must express their intention to apply the chosen incentivizable practices, for which they will be obligated to sign an affidavit (declaración jurada) before the municipality, in which they commit to complying with what is proposed in the preliminary project, under oath. The details set forth in this document must be consistent with what is presented in the preliminary project.

For the granting of the construction license (licencia constructiva), the municipality and the interested party must respect the previously approved preliminary project in all its aspects, as well as the agreement signed between the parties. Any deficiency or variation thereto will render the application of the granted incentives void and, therefore, the construction license (licencia constructiva) may not be approved.

If during the construction stage or the operational phase of the project, the interested party varies it, undermining the execution of what is stipulated in the preliminary project and breaching the commitment acquired before the municipality, said action will be considered a breach of the construction license (licencia constructiva) granted under the terms of Article 89 of the Construction Law (Ley de Construcciones), and therefore, the corresponding sanctions must be applied, or the complaint processed as the case may be, in accordance with the provisions of Articles 22 and 23 of the POT.

Subsection Four: Extension of maximum permitted values

Article 131. Exceptional extension of the improved buildability index (índice de edificabilidad mejorado). Notwithstanding what was previously indicated regarding the maximum values of the urban development parameters, the maximum value of the improved buildability index (índice de edificabilidad mejorado) may be exceptionally extended, under the terms indicated below, when the following conditions are present:

a) When a detailed urban development plan (plan urbanístico detallado) is applied to a set of properties, the improved buildability index may be extended by 0.25 regardless of the zone or subzone where it is located. The detailed urban development plan (plan urbanístico detallado) must be formulated and executed in consideration of the accessory regulations to the POT that the local government establishes for its implementation.

b) When a property or a project that includes a set of properties is located at a distance of 250 linear meters from a railway station, the improved buildability index (índice de edificabilidad mejorado) may be extended by 0.25 regardless of the zone or subzone where the project is located.

This distance will be measured on and along the public road, between the closest access to the railway station and the main access of the project or building to be developed. Under no circumstances will the buildability index (índice de edificabilidad) in the canton be greater than 2.5, as deduced from this article and the parameters established for each subzone.

Article 132. Exceptional extension of the improved coverage index (índice de ocupación mejorado). Exceptionally, and in accordance with what is indicated in the previous article, the maximum improved coverage index (índice de ocupación mejorado) will be extended by 0.05 for corner properties, with a frontage greater than the depth, or when a property has two frontages onto a public road. Under no circumstances will the coverage index (índice de ocupación) in the canton be greater than 0.75, as deduced from this article and the parameters established for each subzone.

Article 133. Exceptional extension of the improved height parameter. When a detailed urban development plan (plan urbanístico detallado) is applied to a set of properties, or when a property is located at a distance of 250 linear meters from a railway station, the maximum value of the improved height parameter, indicated in the data sheet for each subzone, will be extended by 15 meters. Under no circumstances will the height be greater than 51 meters, as deduced from this article and the parameters established for each subzone.

THIRD SECTION. PARAMETERS APPLICABLE TO THE ZONING

OF THE POT

Subsection One. Mixed Zone Road Axes (Zona Mixta Ejes Viales, MEV).

Article 134. Classification of the Mixed Zone Road Axes (MEV). The corresponding zoning must be applied in the first district of the canton, to the built and unbuilt properties corresponding to said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym MEV. This zone is subdivided in turn into the following subzones, in consideration of the type of roads that provide access to the properties:

a) Mixed Zone Road Axes Type 1 (MEV-1): Through this subzone, properties located facing national route number 5, and facing cross-town routes, where the circulation of the public transportation sectorization project, developed by the MOPT, is planned, are delimited. It also includes properties that have direct access to national route 112 and 3, and that are within the limit of the urban containment ring (anillo de contención urbana), of prior application in the canton before the approval of the POT.

b) Mixed Zone Road Axes Type 2 (MEV-2): This subzone includes properties located within the limit of the urban containment ring (anillo de contención urbana), of prior application in the canton before the approval of the POT, that have direct access to Calle Cordero, Calle Gertrudis, Calle Rincón de Ricardo, Calle Venero, Calle José Joaquín González, Calle Quintana Sur, Calle Quintana Norte, Calle Larga, Calle El Común, Calle Piedades, Calle Corobicí, and the urban quadrants of the first district of the San Pablo canton. Also included are all those properties identified with said nomenclature on the official zoning map, which forms an integral part of the POT.

c) Mixed Zone Road Axes Type 3 (MEV-3): This subzone includes properties located outside the limit of the urban containment ring (anillo de contención urbana), of prior application in the canton before the approval of the POT, that have direct access to national route 112, identified with said nomenclature on the zoning map.

d) Mixed Zone Road Axes Type 4 (MEV-4): This subzone includes properties located outside the limit of the urban containment ring (anillo de contención urbana), of prior application in the canton before the approval of the POT, located facing Calle Las Joyas and Calle Quintana Sur.

Article 135. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the tables included in this article, the following urban development parameters are established, applicable to the four subzones defined for the Mixed Zone Road Axes:

Subsection Two: Predominant Residential Mixed Zone (Zona Mixta Residencial Predominante, MRP)

Article 136. Classification of the Predominant Residential Mixed Zone. The corresponding zoning must be applied in both districts of the canton, to the built and unbuilt properties located in said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym MRP. This zone is subdivided in turn into the following subzones, in consideration of the nature of the properties located in said Zone:

a. Predominant Residential Mixed Zone Type 1 (MRP-1): Through this subzone, unbuilt properties located in this zone are delimited, which present significant improvement opportunities for the existing urban fabric, and therefore, offer more possibilities for the articulation of mixed uses compatible with residential use, than type 2 subzone.

b. Predominant Residential Mixed Zone Type 2 (MRP-2): This subzone includes the built properties located therein, as a consequence of the urbanization and condominium projects previously carried out in the canton. These properties present more restrictive parameters for mixed use than the first subzone.

Article 137. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the tables included in this article, the following urban development parameters are established for the two subzones of the Predominant Residential Mixed Zone:

Subsection Three: Mixed Zone Employment Center (Zona Mixta Centro de Empleo, MCE)

Article 138. Classification of the Mixed Zone Employment Center. The corresponding zoning must be applied in the second district, to the built and unbuilt properties corresponding to said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym MCE. This zone is subdivided in turn into the following subzones, in consideration of their location and intensity of uses:

a) Mixed Zone Employment Center Type 1 (MCE-1): Through this subzone, properties located on national route 3, a road axis of regional importance, are delimited, a situation that allows for more intensive uses (including industrial uses).

b) Mixed Zone Employment Center Type 2 (MCE-2): This subzone includes properties located between the railway line, the Quebrada Gertrudis, and the Río Bermúdez, which present favorable conditions to promote complementary mixed uses, generating mild or moderate impacts.

Article 139. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the tables included in this article, the following urban development parameters are established, applicable to the two subzones defined for the Mixed Zone Employment Center:

| Mixed Zone Employment Center |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzone | Employment Center 1 (MCE-1) |  |  |  |
| Parameter |  | Base | Improved |  |
| Subdivision (Fraccionamiento) |  |  |  |  |
| Minimum Frontage | m | 15 m | 10 m |  |
| Area (SL) | m2 | 450 m2 | 300 m2 |  |
| Construction |  |  |  |  |
| Buildability Index (IE) (Índice de Edificabilidad) | ratio | 0.50 | 2.00 |  |
| Coverage Index (IO) (Índice de Ocupación) | 0.40 | 0.60 |  |  |
| Permeability Index (IP) (Índice de Permeabilidad) | 0.40 | 0.20 |  |  |
| Height (h) | m | 6 m | 36 m |  |
| Setbacks (Retiros) | From Public Road | m | 3.0 m | 0.0 m |
| Adjoining (colindantes) (~6 m) | 3.0 m | 0.0 m |  |  |
| Adjoining (colindantes) (6 m~) | 4.0 m | 0.0 m |  |  |
| Minor Side Light Well (Patio de Luz) | ratio h. | 1/10 |  |  |
| Use |  |  |  |  |
| Public Infrastructure or Facilities | % IE | ~100% |  |  |
| Natural | - |  |  |  |
| Residential | ~50% |  |  |  |
| Non-Residential | Limit 1 | - |  |  |
| Limit 2 | - |  |  |  |
| Limit 3 | ~100% |  |  |  |

| Mixed Zone Employment Center |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzone | Employment Center 2 (MCE-2) |  |  |  |
| Parameter |  | Base | Improved |  |
| Subdivision (Fraccionamiento) |  |  |  |  |
| Minimum Frontage | m | 15 m | 10 m |  |
| Area (SL) | m2 | 450 m2 | 300 m2 |  |
| Construction |  |  |  |  |
| Buildability Index (IE) (Índice de Edificabilidad) | ratio | 0.50 | 2.00 |  |
| Coverage Index (IO) (Índice de Ocupación) | 0.40 | 0.60 |  |  |
| Permeability Index (IP) (Índice de Permeabilidad) | 0.40 | 0.20 |  |  |
| Height (h) | m | 6 m | 30 m |  |
| Setbacks (Retiros) | From Public Road | m | 3.0 m | 0.0 m |
| Adjoining (colindantes) (~6 m) | 3.0 m | 0.0 m |  |  |
| Adjoining (colindantes) (6 m~) | 4.0 m | 0.0 m |  |  |
| Minor Side Light Well (Patio de Luz) | ratio h. | 1/10 |  |  |
| Use |  |  |  |  |
| Public Infrastructure or Facilities | % IE | ~100% |  |  |
| Natural | - |  |  |  |
| Residential | ~80% |  |  |  |
| Non-Residential | Limit 1 | - |  |  |
| Limit 2 | ~100% |  |  |  |
| Limit 3 | - |  |  |  |

Subsection Four: Mixed Zone Centrality San Pablo (Zona Mixta Centralidad San Pablo, MCSP).

Article 140. Delimitation of the Mixed Zone Centrality San Pablo. The corresponding zoning must be applied in the urban center of the first district, to the unbuilt properties and those located in the urban void (vacío urbano) corresponding to said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym MCSP.

Article 141. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the table included in this article, the following urban development parameters are established, applicable to the Mixed Zone Centrality San Pablo:

| Mixed Zone Centrality San Pablo |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzone | MC San Pablo (MCSP) |  |  |  |
| Parameter |  | Base | Improved |  |
| Subdivision (Fraccionamiento) |  |  |  |  |
| Minimum Frontage | m | 15 m | 10 m |  |
| Area (SL) | m2 | 450 m2 | 250 m2 |  |
| Construction |  |  |  |  |
| Buildability Index (IE) (Índice de Edificabilidad) | ratio | 0.50 | 2.00 |  |
| Coverage Index (IO) (Índice de Ocupación) | 0.40 | 0.60 |  |  |
| Permeability Index (IP) (Índice de Permeabilidad) | 0.40 | 0.20 |  |  |
| Height (h) | m | 6 m | 30 m |  |
| Setbacks (Retiros) | From Public Road | m | 3.0 m | 0.0 m |
| Adjoining (colindantes) (~6 m) | 3.0 m | 0.0 m |  |  |
| Adjoining (colindantes) (6 m~) | 4.0 m | 0.0 m |  |  |
| Minor Side Light Well (Patio de Luz) | ratio h. | 1/10 |  |  |
| Use |  |  |  |  |
| Public Infrastructure or Facilities | % IE | ~100% |  |  |
| Natural | - |  |  |  |
| Residential | ~90% |  |  |  |
| Non-Residential | Limit 1 | - |  |  |
| Limit 2 | ~50% |  |  |  |
| Limit 3 | - |  |  |  |

Subsection Five: Mixed Zone Centrality Las Cruces (Zona Mixta Centralidad Las Cruces, MCLC).

Article 142. Delimitation of the Mixed Zone Centrality Las Cruces. The zoning must be applied in the first district to the unbuilt and built properties in the Las Cruces sector, corresponding to said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym MCLC.

Article 143. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the table included in this article, the following urban development parameters are established, applicable to the Mixed Zone Centrality Las Cruces:

| Mixed Zone Centrality Las Cruces |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzone | MC Las Cruces (MCLC) |  |  |  |
| Parameter |  | Base | Improved |  |
| Subdivision (Fraccionamiento) |  |  |  |  |
| Minimum Frontage | m | 25 m | 15 m |  |
| Area (SL) | m2 | 1000 m2 | 500 m2 |  |
| Construction |  |  |  |  |
| Buildability Index (IE) (Índice de Edificabilidad) | ratio | 0.25 | 0.80 |  |
| Coverage Index (IO) (Índice de Ocupación) | 0.25 | 0.50 |  |  |
| Permeability Index (IP) (Índice de Permeabilidad) | 0.60 | 0.30 |  |  |
| Height (h) | m | 6 m | 16 m |  |
| Setbacks (Retiros) | From Public Road | m | 5.0 m | 2.0 m |
| Adjoining (colindantes) (~6 m) | 3.0 m | 2.0 m |  |  |
| Adjoining (colindantes) (6 m~) | 4.0 m | 3.0 m |  |  |
| Minor Side Light Well (Patio de Luz) | ratio h. | 1/6 |  |  |
| Use |  |  |  |  |
| Public Facilities | % IE | ~100% |  |  |
| Natural | - |  |  |  |
| Residential | ~90% |  |  |  |
| Non-Residential | Limit 1 | - |  |  |
| Limit 2 | ~50% |  |  |  |
| Limit 3 | - |  |  |  |

Subsection Six. SubUrban Residential Mixed Zone (Zona Mixta Residencial SubUrbana, MRS).

Article 144. Classification of the SubUrban Residential Mixed Zone. The corresponding zoning must be applied in the first district, to the built and unbuilt properties corresponding to said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym MRS. This zone is subdivided in turn into two subzones, in consideration of the nature of the properties located in said zoning:

a) SubUrban Residential Mixed Zone Type 1 (MRS-1): Through this subcategory, unbuilt properties located in this zone are delimited, which present significant improvement opportunities for the existing urban fabric, and in consideration of the foregoing, offer more possibilities for the articulation of mixed uses compatible with residential use, than the type 2 subzone.

b) SubUrban Residential Mixed Zone Type 2 (MRS-2): This subcategory includes the built properties located in said zone, as a consequence of the urbanization and condominium projects previously carried out

in the canton.

Article 145. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the tables included in this article, the following urban development parameters are established, applicable to the two subzones defined for the SubUrban Residential Mixed Zone:

Subsection Seven. Environmental Protection Zone (Zona de Protección Ambiental, PAMB)

Article 146. Delimitation of the Environmental Protection Zone. The zoning must be applied to properties located in the first district, in the Las Cruces sector, corresponding to said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym PAMB.

Article 147. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the table included in this article, the following urban development parameters are established, applicable to the environmental protection zone:

Article 148. Limits on the buildability index (índice de edificabilidad) and coverage index (índice de ocupación). The number of square meters granted when applying the buildability index (índice de edificabilidad) and the coverage index (índice de ocupación) to a property, according to the parameters applicable to the zone, set forth in Article 145 of the POT, may not exceed 1000 m2 as a base parameter and 2500 m2 as an improved parameter. Exempt from this limitation are those properties where public infrastructure is intended to be developed, so in these cases, the resulting number of square meters from the application of both parameters will be granted.

In this zone, for residential use, only a single-family dwelling per lot will be permitted.

Article 149. Exception for reasons of public interest. When the condition indicated in the previous article prevents the construction of public infrastructure, the extension of the improved buildability index (índice de edificabilidad mejorado) up to 1.00 and the improved coverage index (índice de ocupación mejorado) up to 0.70 will be permitted. Said exception, on the other hand, does not exempt from the requirement to comply with the rules for accessing additional value and the application of incentivizable practices.

Subsection Eight. Forest Protection Zones for Rivers, Streams, and Springs (Zonas de Protección Forestal de Ríos, Quebradas y Nacientes).

Article 150. Delimitation of the Forest Protection Zone. The forest protection zone for rivers, streams, and springs (nacientes) will be that indicated by the INVU through the administrative procedures that the Institute has for such purpose, in accordance with what is indicated in Article 33 of the Ley Forestal and its amendments.

Article 151. Permitted works in Forest Protection Zones. Due to the nature of these zones and the legal reservations that weigh upon them, only the works expressly indicated in Article 33 bis and 33 ter of the Ley Forestal, its amendments, and the regulations issued by the State for these purposes will be permitted.

Those interested in carrying out the same must submit to the administrative procedures defined for the purpose of obtaining authorization to carry out works in forest protection zones.

Subsection Nine. Agroecological Zone (Zona Agroecológica, AECO).

Article 152. Delimitation of the Agroecological Zone. The zoning must be applied to built and unbuilt properties in the first district, located in the Las Cruces sector, corresponding to said zone, identified on the Zoning Map (Mapa de Zonificación) with the acronym AECO.

Article 153. Applicable Urban Development Parameters. In accordance with the table included in this article, the following urban development parameters are established, applicable to the agroecological zone:

| Agroecological Zone |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Subzone | Agroecological (AECO) |  |  |  |
| Parameter |  | Base | Improved |  |
| Subdivision (Fraccionamiento) |  |  |  |  |
| Minimum Frontage | m | 40 m | 25 m |  |
| Area (SL) | m2 | 7000 m2 | 5000 m2 |  |
| Construction |  |  |  |  |
| Buildability Index (IE) (Índice de Edificabilidad) | ratio | 0.10 | 0.25 |  |
| Coverage Index (IO) (Índice de Ocupación) | 0.10 | 0.25 |  |  |
| Permeability Index (IP) (Índice de Permeabilidad) | 0.80 | 0.70 |  |  |
| Height (h) | m | 3 m | 9 m |  |
| Setbacks (Retiros) | From Public Road | m | 5.0 m | 2.0 m |
| Adjoining (colindantes) (~6 m) | 6.0 m | 5.0 m |  |  |
| Adjoining (colindantes) (6 m~) | 10.0 m | 7.5 m |  |  |
| Minor Side Light Well (Patio de Luz) | ratio h. | 1/5 |  |  |
| Use |  |  |  |  |
| Public Infrastructure or Facilities | % IE | ~100% |  |  |
| Natural or Agricultural | ~100% |  |  |  |
| Residential | ~10% |  |  |  |
| Non-Residential | Limit 1 | - |  |  |
| Limit 2 | - |  |  |  |
| Limit 3 | ~100% |  |  |  |

Article 154. Limitation on the total number of buildable square meters. The number of square meters granted when applying the buildability index (índice de edificabilidad) and the coverage index (índice de ocupación) to a property, according to the parameters applicable to the zone, set forth in Article 145 of the POT, may not exceed 1000 m2 as a base parameter and 2500 m2 as an improved parameter. Exempt from this limitation are those properties where public infrastructure is intended to be developed. In these cases, the resulting number of square meters from the application of both parameters will be granted.

In this zone, for residential use, only a single-family dwelling per lot will be permitted.

Article 155. Exception to the square-meter limit on grounds of public interest. When the condition indicated in the preceding article prevents the construction of public infrastructure, an expansion of the improved buildability index up to 1.00 and the improved occupancy index up to 0.70 shall be permitted. This exception, on the other hand, does not exempt from the requirement to comply with the rules for accessing the additional value and the application of incentivizable practices.

Subsection Ten: Concurrent Zoning on a Single Property.

Article 156. Ex officio resolution in cases of concurrence of zones or subzones on a single property. The municipality, through the granting of the land-use certificate (certificado del uso de suelo), shall define the conditions under which cases of concurrence must be resolved, taking into consideration the use or activity requested by the interested party, in accordance with the resolution criteria indicated in this subsection.

Article 157. Criterion for the simultaneous application of two or more zones with non-developable land categories in cases of concurrent zoning.
In consideration of the importance of ensuring the conservation of properties destined for environmental conservation and the conservation in a natural state of properties located in the agroecological zone, respectively, the concurrence of properties in the AECO and PAMB zones shall be permitted, solely under the following conditions:

a) Concurrence with AECO and PAMB zones. In accordance with what is indicated in the preceding article, the AECO and PAMB zones may not be subject to zone changes due to concurrence on a single property with another zone or subzone, and therefore, the parameters applicable to said portions must be respected, in accordance with the zoning applicable to them. Taking as a basis the property cadastral map and the zoning of the POT, and applying the municipal geographic information management tools and programs, the institution shall determine the land surface area corresponding to the AECO zone or the PAMB zone, for the purpose of locating the application of said parameters on the property affected by this condition.

If more than two zones concur on the property, the resolution criteria for concurrences stipulated in this article may be applied, provided that the portion of land corresponding to AECO or PAMB remains unchanged, in accordance with what is indicated in the preceding paragraph.

Article 158. Criterion for the generalization of one zone over two or more zones or subzones, due to location facing road axes. In those cases where a property is located facing a main road or road axis, and concurrently is affected by the MEV zone and another zone or subzone, the application of the MEV zone shall be generalized over the other zones or subzones, in accordance with the following conditions:

a) Concurrence of MEV zone with MRP and MRS zones. The parameters of the subzones that make up the MEV zone shall prevail over the parameters of the MRP and MRS subzones, provided that access to the property is recorded on the cadastral map via the higher-hierarchy public road. When a property over which the MEV zone has already been generalized is subsequently subject to subdivision (fraccionamiento), urbanization, and project operations under the condominium regime in which land tenure is generated, the resulting properties adjacent to the higher-hierarchy public road must facilitate access via this road and respect the parameters of the applicable MEV subzone.

Properties accessed by internal public or private roads, originating from the subjection of a property to the urban development operations detailed in the preceding paragraph, must apply the parameters of MRP or MRS as applicable.

It is not possible under any circumstance to apply the parameters of MRP or MRS to the entirety of the property if an MEV subzone concurs on it. Therefore, the application of the MEV zone and its parameters must be respected on at least one quarter of the property, which must be located adjacent to the higher-hierarchy public road.

b) Concurrence of MCLC and MCSP zone with MEV zone. The parameters of the subzones that make up the MEV zone shall prevail over the parameters of the MCLC and MCSP subzones, provided that access to the property is recorded on the cadastral map via the higher-hierarchy public road. When a property subject to this double zoning is subject to urban development operations of subdivision (fraccionamiento), urbanization, and projects subject to the condominium property regime under the horizontal condominium modality, or under those modalities where the condominium owner is the exclusive owner of their own plot of land, the resulting properties adjacent to the higher-hierarchy public road that are generated must be accessed via this road obligatorily, and comply with the parameters of the MEV subzone, as applicable, in accordance with the applicable subzone. Properties accessed by internal public or private roads, originating from the subjection of a property to the urban development operations detailed in the preceding paragraph, must apply the parameters of MCLC or MCSP as applicable. It is not possible under any circumstance to apply the parameters of MCLC or MCSP to the entirety of the property if an MEV subzone concurs on it. Furthermore, the application of the MEV zone and its parameters must be respected on at least one tenth of the property, which must be located adjacent to the higher-hierarchy public road.

Article 159. Criterion for the generalization of one zone over two or more zones or subzones, due to greater affectation of the property area. In those cases where a property is concurrently affected by the MRP zone and the MRS zone, or is affected by two subzones belonging to the same zone, the application of one zone or subzone shall be generalized in the following manner:

a) Concurrence of MRP zone with MRS zone. The parameters of the subzones that make up the MRP zone shall prevail over the parameters of the MRS subzones when the surface area of the property corresponding to the former is greater than the surface area of the property corresponding to the latter, and it shall be applied conversely when the situation is inverse, that is, when the surface area of the property corresponding to the MRS zone is greater than the surface area of the property corresponding to the MRP zone.

b) Concurrence of subzones belonging to the same zone. In the case of properties where two different subzones concur but belong to the same zone, the parameters of the subzone covering the larger portion of the property shall prevail.

SECTION FOUR.
LAND-USE CERTIFICATES (CERTIFICADOS DE USO DE SUELO)

Article 160. Application for the Land-Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo). Interested parties seeking to obtain a land-use certificate (certificado de uso de suelo) in the canton must expressly indicate in the application the specific activity or use they wish to carry out on the property, as well as any other information requested by the municipality.

The municipality shall establish, through specific regulations, the documentary requirements requested from private individuals to accredit the respective standing to request such procedures, and to process the issuance of certificates at the request of interested parties. Land uses may only be granted for properties duly registered and current in the National Registry, therefore the granting of new land-use certificates is not permitted for properties that have been subject to registry cancellations, or for possession farms registered with the municipality and that are current with municipal taxes and services.

Article 161. Contents of Land-Use Certificates (Certificados de Usos de Suelo). The land-use certificates (certificados de usos de suelo) issued at the request of private individuals must contain the information and assessment of the applicable regulations, in accordance with the zoning regime in which the land is located, as well as in relation to the requested use and the specific characteristics of the property or lot, or of the existing buildings on said property, in which the activity is intended to be developed. The certificates must include the base and improved urbanistic parameters, established for the property in accordance with the zone where the land is located, as well as the incentivizable practices applicable to said property for accessing the improved parameters.

Also to be included in the land-use certificates are the urbanistic charges (cargas urbanísticas), mitigation measures, and special contributions applicable to the activity or construction project for which the use certificate was requested, the limits of potential nuisance or risk that must be respected in the exercise of the activity planned for the property, and the corresponding conditions and control measures to guarantee respect for said limits, and finally, any special provisions associated with the Urban Renewal Areas or Environmental Control Areas, in those cases where the property is affected by said delimitations.

Article 162. Qualification applicable to Land-Use Certificates (Certificados de Usos de Suelo). The municipality must qualify land uses based on the following parameters:

a) Conforming Use. A use is considered conforming when the parameters associated with the applicable land regime are compatible with the requested activity or use, for which it shall be verified, particularly in the case of non-residential uses, that the activity complies with the permitted limits for potential nuisances and risks, in accordance with the provisions of the third section of this chapter.

Non-residential uses that must comply with certain control measures to limit potential nuisances or risks generated shall be qualified as conforming uses, subject to the provisions included in said articles.

Conforming uses shall be permitted without greater restrictions than those established in the POT and in the specific regulations governing the activity, for which reason the condition of conformity does not exempt the administered parties from the obligation to obtain the commercial license or construction license required, as the case may be.

b) Non-Conforming Use. A use is considered non-conforming when the requested use or activity is not compatible with the parameters associated with the applicable zoning regime, due to the permitted limits for the factors generating nuisances or potential risks, pursuant to the provisions of the third section of this chapter. The reasoning for the rejection of the use or activity must be expressly indicated in the certificate of non-conformity.

c) Pre-existing Non-Conforming Use. Uses shall be considered pre-existing non-conforming when the use or activity is not compatible with the parameters associated with the applicable zoning regime; however, because it is a use or activity pre-existing the approval of the POT, it shall be permitted, considering that a consolidated legal situation or an acquired right exists in favor of the private individual, which shall endure until the activity ceases to be carried out or the situation that originated said condition prevails. These uses may not be subject to expansions or subjected to new construction processes, and only maintenance and conservation works, destined to preserve the property, shall be permitted.

Article 163. Nature of acquired rights under commercial licenses with a defined term. All acquired rights and consolidated legal situations, based on commercial licenses granted to private individuals, and which hold the nature of pre-existing non-conforming uses, as indicated in the preceding article, shall remain valid as long as said permits do not expire, and they may be renewed only at the request of the interested party, provided they are not expired. Otherwise, the acquired right or the existing legal situation shall be considered expired, and the new permit or license must be processed in compliance with the regulations developed by the POT. In the issuance of commercial patents (patentes comerciales) after the entry into force of the POT, the municipality must ensure compliance with the urbanistic parameters contemplated in the zoning regime applicable to each property, through the review and analysis of the corresponding land-use certificates (certificados de uso de suelo).

Article 164. Guidelines for the Issuance of Certificates of Conformity for Non-Residential Uses.
For the issuance of land-use certificates (certificados de uso del suelo) and the granting of construction licenses and commercial patents (patentes comerciales), the Generic Table of Uses, Activities, and Their Characteristics is included as part of Annex Five of the POT, an instrument that allows evaluating the activity requested by the administered party, regardless of whether said activity is or is not indicated in said table. In the processing of land-use certificates and other municipal licenses, all the characteristics of the activity requested by the administered party that are indicated in this table must be recorded.

In accordance with the foregoing, the municipality may request additional information from the interested party to allow detailed knowledge of the characteristics of the activity or use to be developed on the property and analyze them based on the nuisance or risk factors and the limits established for each of them.

In those cases where the private individual intends to carry out an activity that presents characteristics of several activities indicated in the generic table of uses, activities, and their characteristics, the activity of greatest impact must be considered as the one that defines whether it can be carried out on a specific property.

Article 165. Nature of Conditional Non-Residential Uses. Uses defined as conditional, in accordance with what is indicated in the Generic Table of Uses, Activities, and Their Characteristics, depending on the zone and the type of activity, corresponding to and part of Annex Five of the POT, must comply with the requirements established in the Procedure and criteria for determining the conformity of land uses and non-residential activities, conditions, and control measures by nuisance or risk factor, included in Annex Five of the Plan, for each nuisance or risk factor associated with the requested use or activity. Compliance with the preceding requirements shall be considered satisfactory provided that the nuisance factor can be maintained within the limit established for the use subzone.

The inability of the administered party to adapt the land or the building to the conditions established in this annex shall obligate the municipality to reject the commercial and construction license applications made by the administered party. Prior to the

granting of commercial licenses by the Municipal Patents Department, the favorable opinion of the Private Infrastructure Section, or whoever is delegated such function, must be provided regarding compliance with the conditions established in Annex Five of the POT.

Article 166. Issuance of the Certificate of Conformity of Land Use for Non-Residential Activities. When, based on the characteristics of the activity requested by the administered party, a non-residential use is assessed as a conforming use but must comply with a series of requirements or control measures due to the potential nuisances or risks that it may generate, the conforming use of the use or activity must be recorded in the certificate.

However, notwithstanding the foregoing, the following must be indicated in the same certificate:

a) Based on what is indicated in the application for a land-use certificate (certificado de uso del suelo) by the administered party, regarding the characteristics of the activity, the building, and the property, the nuisance or potential risk factors on which the requested activity may have an impact must be recorded, as well as the control measures to be fulfilled by the administered party to develop it, in compliance with the applicable regulations.

b) The analysis of the possibilities of the property or the building to comply with the control measures established according to the nuisance or risk factor must also be recorded in the certificate, at the time of the application for the land-use certificate.

c) If, due to the characteristics of the property or the building, it is possible to make improvements or modifications that allow the operation of the activity, the administered party must be informed that until these changes are made, it will not be possible to issue a commercial license for the property, without the foregoing, on the other hand, exempting the owners from processing the construction permit. The municipality may verify the realization of the necessary improvements or modifications on the property through its administrative dependencies.

d) The municipal dependency responsible for analyzing and approving construction licenses must verify that the construction permit was executed in accordance with the conditions and requirements under which the license was granted, in order to ensure the work's compliance with the conditions established in the POT.

The rejection of a land-use certificate (certificado de uso de suelo) shall be warranted by the inability of the administered party to carry out the improvement works necessary to comply with the conditions and control measures established in Annex Five of the POT, given the

characteristics of the property or the building.

Article 167. Appeals. In accordance with what is indicated in Article 171 of the Municipal Code, land-use certificates (certificados de uso de suelo) may be subject to the appeals for revocation (revocatoria) and subsidiary appeal (apelación en subsidio) in case of disagreement with the resolution in the first instance by the municipal authorities.

SECTION FIVE. SPECIAL CONTROL AREAS

Article 168. Delimitation of special control areas. In accordance with what is indicated in the POT zoning map, two special control areas (áreas de control especial, ACE) are established: the Environmental Control Areas (Áreas de Control Ambiental, ACA) and the Urban Renewal Areas (Áreas de Renovación Urbana, ARU).

These areas establish special provisions, which must be articulated with the parameters of the zones on which they are overlaid.

Article 169. Environmental Control Area. The Environmental Control Area (Área de Control Ambiental, ACA) corresponds to a delimited area around the perimeter of the rivers, streams, and springs (nacientes) identified in the canton. The ACA has been established to guarantee an adequate urban-environmental treatment of these properties, due to their proximity to forest protection zones.

On properties located within the ACA, construction is permitted, in accordance with the applicable parameters according to the zone in which the property in question is located, and additionally, a series of measures established to ensure the environmental integrity of the lands adjacent to the protection areas must be complied with.

The ACA entirely delimits the I-A and I-B areas identified on the environmental zoning map of the canton of San Pablo, which correspond, in accordance with the IFAS classification, to the areas of greatest fragility, which receive this classification in the particular case of San Pablo due to the high level of risk these properties present for being prone to landslides and floods.

By reason of the foregoing, Article 207 of the POT establishes the provisions that any interested party seeking to build on properties located in this zone must comply with, in order to mitigate said factors and reduce the potential risk present on said properties.

Article 170. Urban Renewal Areas. In accordance with Article 52 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the POT zoning map establishes the Urban Renewal Areas, to which the special provisions contemplated in the sixth chapter of this regulation shall apply.

CHAPTER FIVE.
CONSTRUCTIONS

SECTION ONE.
ARTICULATION OF THE POT WITH INVU REGULATIONS

Article 171. Scope of the Local Standard. This chapter establishes the regulatory provisions applicable in the canton of San Pablo to buildings and other urban infrastructure projects, both public and private, regarding the planning, design, construction, modification, expansion, repair, and demolition of such works. In the application of these provisions, the principles and guidelines established in Articles 5 and 6 of the first chapter of the POT must be applied.

SECTION FIVE. SPECIAL CONTROL AREAS

Article 172. Prevalance of the Local Standard in construction matters. In accordance with the powers in urban-territorial planning matters granted to the municipalities by Article 15 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), it is provided that any regulation of national or regional scope that contradicts what is provided in this chapter shall not be applicable, being tacitly repealed in favor of the prevalence of the local regulation included in the POT.

Article 173. Supplementary Application of the INVU Construction Regulations. In all those aspects and contents not regulated by this chapter, the regulations contemplated in the INVU Construction Regulations (Reglamento de Construcciones del INVU), referring to the design and building of works, shall be applied, when appropriate and in a supplementary manner.

SECTION TWO: EXCEPTION REGIME TO THE GENERAL CONDITIONS OF INVU REGULATIONS

Article 174. Construction License (Licencia de Construcción). To carry out any work or building, whether of a public or private nature, the respective construction license (licencia de construcción) or permit must be processed and obtained beforehand. The buildings and works planned by the State or autonomous institutions must request and process the respective construction permit, in compliance with the jurisprudence of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) emanating from ruling 4587-2010.

The validity period of the construction license for the start of work execution shall be one year, counted from the date of issuance of the permit; however, prior to the expiration of the license term, the interested party may request an extension of the permit which, in any case, may not exceed six months. The owner or responsible professional must notify the municipality of the start date of the work, at least five business days before commencing work, so that the municipal inspector may issue a record of start of works, which will serve as a reference to determine if the project started within the term or not.

Once the execution of the work has begun, there shall be no set deadline for its completion; however, the permit executor must ensure that the construction takes the least time possible to avoid nuisances to neighbors. To ensure compliance with this guideline, the municipality may, at different moments of the construction process, request estimates from the license holder regarding the progress and completion date of the work, so that these estimates serve as a reference for assessing the proper execution of the work, or failing that, as a parameter for the eventual imposition of additional requirements beyond those initially contemplated in the

issuance of the permit.

The license must be processed by a responsible professional, in accordance with the requirements established in the Municipal Regulations for the Processing of Construction Licenses and other administrative licenses (Reglamento Municipal para la Tramitación Licencias de Construcción y otras licencias administrativas). Likewise, the responsible professional must comply with the provisions of the Organic Law of the Federated College of Engineers and Architects (Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos), Law N°3663 and its amendments, or the regulation that replaces it, without prejudice to the current rules in the matter that apply to them.

Before issuing and granting the construction license, the Municipality must verify that the work to be performed conforms to the terms of the land-use certificate (certificado de uso del suelo).

Article 175. License for Works in Public Space. For the execution of construction projects that require carrying out urban habilitation works on existing public roads, and that therefore imply a temporary disruption of these roads, the corresponding license for works in public space must be processed and obtained from the municipality prior to carrying out said works. The works license, like the construction license (licencia de construcción), must be processed in accordance with the requirements established in the Municipal Regulations for the Processing of Construction Licenses and other administrative licenses (Reglamento Municipal para la Tramitación Licencias de Construcción y otras licencias administrativas).

Article 176. Minor Works. In accordance with what is indicated in Article 83 bis of the Construction Law (Ley de Construcciones), any owner of a built property may perform repairs, remodeling, expansions, and other works of a minor nature, on their own account or through third parties, without needing to process the construction license (licencia de construcción) contemplated in Article 174 of the POT. For the purposes of applying this article, a minor work shall be considered any work under 30 square

meters in area, that does not include modifications to the structural, electrical, or mechanical system of the property, and whose cost does not exceed the equivalent of ten base salaries, calculated in accordance with the provisions of Article 2 of Law No. 7337, of May 5, 1993.

The owner must, however, process and obtain the minor work license from the municipality, in accordance with the procedure established in the Municipal Regulations for the Processing of Construction Licenses and other administrative licenses (Reglamento Municipal para la Tramitación Licencias de Construcción y otras licencias administrativas).

Article 177. On-site Publicity of Projects. In every project for which it is necessary to process an urbanization or construction license, a sign detailing the project details must be placed, in order to inform the community about it. Said sign must indicate, at a minimum, the following:

a) Holder, Number, and Date of the Granted Permit.

b) Type of Project (Dwelling house, Condominium, Urbanization, etc.)

c) Project Responsible Professional.

Article 178. Habitability Certificate (Certificado de Habitabilidad). Once the construction or work for which the construction permit was processed and granted is completed and before proceeding to occupy the property, the person responsible for the work must notify the municipality of the completion of the work and the conclusion of the requested construction license, so that the institution can verify the execution and completion of the works, in accordance with the conditions and requirements established in the granted construction license. The foregoing, in accordance with what is indicated in Article 89 of the Construction Law (Ley de Construcciones).

This procedure is indispensable for granting the habitability certificate (certificado de habitabilidad), by means of which the municipality shall authorize the use of the new constructions, an indispensable requirement for occupying the property. The following documents must be provided as part of the requested procedure:

a) A note communicating the completion of the work and the authorized construction license, signed by the interested party (owner, responsible professional, or project representative), indicating the means of notification provided

to receive communications from the municipality (email and contact telephone numbers).

b) A complete copy of the CFIA Work Logbook (Cuaderno de bitácora de obra) for the project authorized and registered in the municipal construction license.

c) A copy of the CFIA Proof of Receipt for closing the project logbook.

Once the application for final inspection of the work is received by the municipality, an inspection of the construction works and the authorized municipal Construction license shall be coordinated and carried out in order to verify that the work has been executed in accordance with the granted construction license and other applicable provisions. If the absence of irregularities is verified, the municipality shall grant the respective habitability certificate (certificado de habitabilidad) within a maximum period of 5 business days, counted from the day after the inspection was carried out.

In the event of non-compliances or infractions, the Municipality shall not authorize the use or occupation of the construction by the property owner, lessor, possessor, or third party, nor the development of any type of lucrative or commercial activity, until such non-compliances or infractions are fully remedied. This includes the suspension of patents (patentes) and municipal permits previously granted, in the event that the construction license was approved for a remodeling project of a pre-existing construction, in which a lucrative activity was already being carried out.

The Municipality shall likewise proceed to report the responsible professional for the work to the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica), in the event that the detected infractions refer to non-compliances with the Construction Law (Ley de Construcciones).

**Article 179. Mixed-Use Buildings.** Mixed use is an inherent property of the zoning regime, and in accordance with the provisions of Article 104 of the POT, it is generalized throughout the local territory, and applies according to the specific parameters defined for each zone, in chapter four of the POT. Buildings in the canton may house all uses that conform to the zoning in which the property is located, and must respect the urban planning parameters defined for the corresponding zone or subzone.

**Article 180. Projects under the Condominium Property Regime.** Constructions built or incorporated into the Condominium Property Regime are governed, with respect to their internal design and property regime, by the provisions of the Regulatory Law of Condominium Property and its Regulations.

In a complementary manner to the above, the provisions of the third section of the third chapter of the POT must be applied.

**Article 181. Conversion to the condominium regime of built projects.** When there is interest in converting a previously built construction project to the condominium regime, under the terms contemplated in subsection d) of article one of the Regulatory Law of Condominium Property, only a sworn statement must be submitted before the municipal body responsible for processing construction permits, so that it grants its endorsement through the issuance of the respective condominium license, without the need for said procedure to require authorization by the Municipal Council.

By means of the condominium permit or license, the local administration will verify that no public area is compromised by the change of regime, and that the existing infrastructure on the property meets the minimum conditions set forth in the POT and the applicable legal framework. This administrative management may be carried out, under the indicated terms, provided that the conversion to the condominium regime does not require remodeling, expansions, or additional works; otherwise, the respective construction license must be processed.

**Article 182. Penalties.** Without prejudice to the penalties indicated in Article 22 of the INVU Construction Regulations, professionals, owners, companies, or contractors that fail to comply with the provisions of the POT will be subject to being penalized, under the terms indicated in Articles 24 and 25 of this Regulation.

**THIRD SECTION: REGIME OF EXCEPTION TO THE PROVISIONS ON BUILDINGS OF THE INVU REGULATIONS**

**Article 183. Urban planning parameters applicable to all buildings.** To determine the coverage (cobertura), front setback (antejardín), side/rear setbacks (retiros), light/illumination/ventilation courtyards (patios de luz/iluminación/ventilación), and heights of each building, the municipality must apply the provisions included in chapter four of the POT, referring to the zoning regime, at the time of granting the construction license. Therefore, the provisions on said parameters included in chapters VI, VIII, IX, XI, XII, XIII, XIV, and XV of the INVU Construction Regulations are hereby repealed.

**Article 184. Constructions in Urbanizations.** The provisions on permitted uses, land-use changes (cambios de uso de suelo), and granting of licenses in urbanizations, contemplated in the INVU Construction Regulations, are hereby repealed in favor of the provisions included in chapter three of the POT, as well as the complementary local regulations approved by the municipality.

**Article 185. Flexibilization of separation of uses in buildings for commerce or offices.** In the interest of promoting mixed use in the canton of San Pablo, in accordance with what is indicated in chapter four of the POT, the separation by firewalls (portafuegos) and ceilings of the parts intended for commerce and offices from the residential part will not be required in mixed-use buildings. Due to the foregoing, Article 176 of the INVU Construction Regulations is not applicable in the local territory.

**Article 186. Calculation of parking spaces.** For the calculation of parking spaces corresponding to different uses or activities, the following specific provisions regarding parking spaces must be applied:

A. For residential and non-residential uses:

a. In residential uses, a maximum of 2 parking spaces per housing unit will be allowed, with a maximum area per parking space of 14 square meters.

b. For non-residential uses, a maximum of 40% of the property area dedicated to surface parking spaces will be allowed.

c. For underground parking regardless of its use, no more than 40% of the total built area may be dedicated to parking.

d. Parking spaces for persons with disabilities must have the dimensions established in the Equal Opportunities for Persons with Disabilities Law, No. 7600 and its Regulation, Executive Decree No. 26831-MP.

Circulation areas within the parking area will be taken into account for subsections b. and c.

B. In coherence with decarbonization, sustainable mobility, and electric transport (Decarbonization Plan to 2050 MINAE and Law for Incentives and Promotion for Electric Transport):

a. For every 20 parking spaces provided in a project, at least one parking space for electric vehicles must be located, which must have a charging station.

b. A maximum of 10% of the parking spaces of a project may be intended for motorcycles.

c. At least 5% of the provided parking spaces must be for bicycles, ideally located at street level and at most one level below or above the entrance level, providing means that facilitate access to said level such as ramps, elevators, freight elevators, or similar.

d. For residential uses, up to 80% of the parking requirement may be replaced by bicycle parking spaces, and for social interest housing projects, whose value is equal to or below the maximum housing solution value established by the BANHVI, up to 100%.

C. If additional parking spaces are required, they may be requested through compensation under the following conditions:

a. For residential uses, one more parking space per housing unit, compensating 30% of the value of the land area required for the additional parking spaces according to the registered value of the land on which the project is carried out.

b. For non-residential uses and underground parking, up to 25% more than the area allowed in subsections b. and c. may be granted for use as parking areas, compensating 35% of the value of the land area required for the additional parking area according to the registered value of the land on which the project is carried out.

Regarding the additional guidelines, the provisions of chapter XX of the INVU Construction Regulations must be applied.

**FOURTH SECTION. PROVISIONS ON MINIMUM AREAS FOR WASTEWATER DRAINAGE.**

**Article 187. Minimum drainage area for individual household wastewater treatment systems.** In accordance with the Code of Hydraulic and Sanitary Installations in Buildings, the free drainage area for the treatment of household wastewater, for each specific construction, is defined taking into consideration the characteristics of the soil, especially its capacity to infiltrate all the water processed with individual sanitary techniques such as the septic tank or similar.

For this purpose, infiltration tests (pruebas de infiltración) must be prepared in accordance with the guidelines established in Article 10.2.6 and subsequent of the Code of Hydraulic and Sanitary Installations. The responsible professional must attach a sworn statement to the corresponding calculation report, indicating that they followed the technical recommendations of the Code to carry out the respective tests.

**Article 188. Minimum criteria and parameters to determine the minimum drainage area.** The determination of the minimum drainage area and the absorption system for each specific case must comply, at minimum, with what is indicated in the following table:

| Infiltration rate | Management of system effluent | Minimum drainage area per person (individual system)* |
| --- | --- | --- |
| Equal to 3 min/cm | Drainage trenches and/or absorption wells | 6 m2 |
| Greater than 12 min/cm up to 24 min/cm | Drainage trenches, absorption wells not permitted | 11 m2 |
| Greater than 24 min/cm | Absorption systems not permitted | - |

Individual treatment systems are not permitted when the infiltration rate is less than 3 min/cm.

**Article 189. Characteristics of the drainage area.** In accordance with the indications established in the Code of Hydraulic and Sanitary Installations in Buildings, the drainage areas of septic tanks cannot be waterproofed since, in this way, the release of gases and the evapotranspiration obtained from the biological activity and the action of sunlight is not guaranteed. In accordance with the foregoing, the following provisions must be respected regarding the habilitation of said areas:

a) The drainage area must preferably be maintained as a green area. However, it is permitted to be covered with block grass and roof covers that allow the passage of sunlight, provided that it is increased, considering an upper coating factor (rc) close to one.

b) Concrete slabs, pavers, pavements, or permeable concretes are not permitted if they do not guarantee the release of gases and evapotranspiration, in the terms in which both processes occur in uncovered soil or maintaining it as a green area. Roof covers that do not allow the passage of sunlight are also not permitted.

c) The drainage area must not be confined by walls that prevent the release of gases. Constructions on a second level are also not permitted, even when on the first level the drainage area is not confined by walls.

**Article 190. Elaboration of detailed studies by the municipality.** The municipality may carry out infiltration tests in its jurisdiction to construct an isopleth map (mapa de isolíneas) that allows defining the infiltration rate based on the soil characteristics of the canton. Said map will serve as a reference to establish the minimum surface area of the drainage areas and to contrast the infiltration tests presented in each particular case.

Likewise, said inputs may also be used to define the design guidelines and the calculation of dimensions of the drainage subsystems of individual systems for the treatment of household wastewater.

The municipality may also elaborate pollutant transport studies, use hydrogeological vulnerability maps, and carry out detailed studies that allow determining the risk of contamination of aquifers and, based on them, establish more precise parameters and provisions that guarantee the efficiency of individual treatment systems, absorption systems, and the minimization of the risk of contamination of aquifers.

**FIFTH SECTION. EXTERIOR VISUAL COMMUNICATION**

**Article 191. Applicable Regulations.** All exterior visual communication located on cantonal roads must comply with the provisions on urban furniture and configuration of public space, included in chapters three and seven of the POT.

Regarding exterior advertising located on national routes, the provisions of the POT must be observed in everything that is not expressly regulated by the Regulation of Rights of Way and Exterior Advertising, Executive Decree No. 29253-MOPT.

**Article 192. Municipal Competencies.** The municipality must ensure that the placement of exterior visual communication does not endanger or interfere with pedestrian safety, which is a municipal competence on both cantonal roads and national routes. If the municipality is informed of any situation that may generate risk or nuisance to the pedestrian as a consequence of the placement of exterior advertising on national routes, it must carry out administrative coordination actions with the MOPT to rectify the situation, and in case of refusal by the Ministry, the corresponding legal actions must be filed so that the situation is definitively normalized in favor of the administered party.

**Article 193. Exterior Advertising License.** To place or fix any sign, authorization must be requested from the Municipality, in accordance with the procedure indicated in the Municipal Regulation for the Processing of Construction Licenses and other administrative licenses. In the case of operational signs, the respective permit must be granted within the processing of the business license and will not be charged separately but will be included within the cost of the license. The license for the placement of signs will be valid for two years, after which a municipal inspection must be requested and its renewal processed in order to continue displaying the sign. In case of any alteration in its conditions, such as unauthorized changes made after its placement, poor conditions due to lack of maintenance, or if in any aspect it violates this regulation, the renewal of the license will not be authorized until the detected deficiencies are resolved.

**Article 194. Sign Surface Area.** In all zones, with the exception of the Employment Center Zone (MCE) and the four types of the Road Axes Zone (MEV 1-4), signs may not exceed one and a half square meters in surface area, and must be placed parallel to the street. For the case of the MCE Zone and the four types of the MEV Zone, the maximum size of the sign will be 3 square meters and will be admitted not only per licensee, and must be located parallel to the facade and at a height of not less than 2.50 meters.

**Article 195. Prohibitions.** The display of signs is prohibited in the following cases:

a) Less than three meters from signaling and road nomenclature signs, both in any direction.

b) In places where it obstructs the visibility of road signaling signs.

c) With intense concentrations of light, reflections, or intermittent lights, as well as with harmful contrasts that may disturb the visibility of drivers or passersby.

d) On boundary lines bordering other properties.

e) On billboards that do not comply with the setback (retiro) from neighboring bordering properties.

**SIXTH SECTION. DEMOLITIONS**

**First Subsection: Municipal Oversight of constructions**

**Article 196. Municipal powers to oversee the public interest in construction processes.** The municipality of San Pablo, regarding demolitions, must implement and ensure compliance with the general regulatory framework provided in this matter, included in the Construction Law No. 833, as well as what pertains to provisions on safety, included in the Construction Safety Regulation, Executive Decree No. 25235-MTSS. Likewise, and without prejudice to the competencies that other laws and regulatory provisions grant in this matter to other public institutions and agencies, it is the responsibility of the Municipality of San Pablo to ensure compliance with the current laws that regulate what pertains to constructions and civil works, as well as other norms related to this matter.

In accordance with the foregoing and specifically, the local government is responsible for ensuring that all buildings and works in the Canton meet the necessary conditions of safety, health, comfort, and beauty, both on public roads and in constructions in general that are executed on lands within its jurisdiction.

To comply with this obligation, in addition to turning to other State institutions and coordinating with them the execution and implementation of what the applicable legal framework imposes on it, the municipality will have the following powers:

a) Power to notify: Municipal inspectors and other officials expressly commissioned by the administration are empowered to notify all agreements, communications, and resolutions necessary to resolve complaints, reports, and requests from the administered parties, in relation to works in progress that do not have a municipal permit, as well as works with municipal permits granted or presumably granted by the municipality. For these purposes, municipal officials will have public faith regarding what they record in the notification report.

b) Power to carry out inspections: Municipal inspectors are empowered to carry out inspections and issue official reports to verify compliance with and granting of the respective municipal permits, as well as compliance with the applicable regulatory framework regarding constructions and works. Inspections of constructions and works must be carried out in any of the following cases:

i. When the Municipality, through its officials in the exercise of their functions and obligations imposed by law, discovers or detects the execution of construction or urban development projects that are violating the regulations regarding constructions and related activities.

ii. When due to a complaint filed by a third party, an inspection is necessary to verify the existence of acts contrary to the provisions established regarding construction and related activities.

iii. When the law or a judicial authority so indicates.

iv. When, due to the submission of an application for a construction, remodeling, expansion, or urban development permit, etc., the municipality must verify or check compliance with the corresponding legal and regulatory requirements.

v. When, due to the approval of a construction permit or similar, the municipality requires periodic monitoring of the development of the work to verify that the approved project adheres to what is established in the permit and complies with the corresponding legislation.

**Article 197. Content of the Inspection Report.** The official reports that must be issued by municipal officials following inspections of constructions or works, as the case may be, must contain, at minimum, the following requirements:

a) Place, exact time, and date on which the inspection report begins, and its respective motivation.

b) The full name and other qualifications of the official responsible for issuing the inspection report, as well as the witnesses, if any.

c) In a clear, circumstantial, precise, and organized manner, the facts that can be perceived through the senses must be included, as well as the circumstances that are necessary for their assessment.

d) The photos, videos, tape recordings, or any other technological mechanism that facilitates or enables the effective verification and proof of the facts recorded in the respective official report.

e) At the closing of the inspection report, the exact time the work was completed, the official's signature, the name, and legal qualifications must be recorded, clearly stating the exact address, telephone numbers, and ID numbers of the witnesses to the official report.

f) A notification report of the inspection report must be established for the administered party, which will be delivered to them on-site if present, or delivered to the persons responsible for the work, or failing that, sent to the address indicated for receiving notifications as stated in the case file.

If the person does not wish to sign the notification, this must be recorded by means of a note at the bottom of the respective official report, attesting to that situation. In those cases where the offender has not complied with the legal system, it will be recorded in the official report that said person is aware that they built at their own risk.

**Second Subsection: Closure and Demolition Procedure**

**Article 198. Closure of Work.** Municipal authorities are empowered to proceed with the closure of the construction or work upon verification of any of the infractions contemplated in Article 89 of the Construction Law, without liability for the Municipality, by placing seals that prevent access to and use of the property. For this, the local administration may turn to members of the Public Force, or other legal or administrative authorities, if necessary.

For the purposes concerning the execution of the closure of the construction or work, municipal officials may mark with seals the property in the construction process or completed that is without municipal authorization or in breach of the granted permit, thus preventing the administered party from continuing to carry out or execute the work or make use of it. Complementary to what is indicated in Article 89 of the Construction Law, the closure of the construction or work by the municipality will proceed in the following cases:

a) In cases of constructions started but not concluded that do not have the respective construction permit.

b) In cases of constructions that fail to comply with the terms and specifications indicated in the construction permit.

c) In cases of completed constructions that have not obtained the respective certificate of habitability, in accordance with what is indicated in Article 178 of the POT.

d) In cases of already built buildings where expansions or remodeling are being carried out without the respective license.

e) In cases of construction of any type of work that violates the current provisions regarding constructions.

f) In cases where it is demonstrated that the anti-seismic design and construction, or any other element of the building or work, does not comply with the established parameters, which represents a danger to the life and physical integrity of people and property. Included in the following case are those buildings or works that, due to use or the passage of time, and after prior technical assessment by the municipality, present a deterioration in their structure, likely to generate risks to the life and physical integrity of persons, or neighboring properties.

g) When the reports requested in relation to the progress of the corresponding work or construction are not submitted by the responsible party.

h) When the Municipality verifies the failure to comply with any of the requirements established in the applicable legal system during the execution of the license by the holder of the granted permit.

i) When a work is executed partially or radically modifying the respective project approved by the Municipality.

j) In the event that any falsehood is demonstrated in the documents submitted by the permit holder or that any of them has been revoked in some way.

k) In the event that any of the documents submitted by the interested party to obtain the construction license has been revoked by the issuing entity, invalidating the granted construction permit.

**Article 199. Breaking or disobedience of seals by administered parties or third parties.** The seals placed by the Municipality for the purpose of closing, preventing, restricting, or impeding the development or use of a construction or work are public and official property and are used for fiscal and administrative purposes; therefore, the administered party has the obligation to care for and ensure the protection of these seals. If the Municipality determines that these seals have been broken, removed, taken away, covered, altered, or eliminated by any mechanism, it must communicate this to the Minor Offenses Court or the corresponding Prosecutor's Office through a formal complaint, so that the corresponding penalties are processed in accordance with the provisions of the Penal Code.

**Article 200. Preliminary proceedings to the demolition order.** When the municipality verifies the commission of an infraction by an individual, in accordance with what is indicated in Article 89 of the Construction Law, or verifies the existence of any of the situations indicated in the previous article, it will immediately proceed to the closure of the work, imposing the corresponding seals by municipal officials.

Once the closure of the premises has been carried out, the offender will be granted a period of thirty calendar days to proceed to normalize the situation of the property.

If, after the established period has expired, the offender cannot comply with the presentation of the requirements to obtain the respective permit or normalize the perceived situation of non-compliance, the Municipality may grant a second non-extendable period of 15 calendar days for the offender to definitively comply with what is required by the municipality, under warning that in case of non-compliance, the municipality will proceed with the demolition of the work, in accordance with the provisions of the current legal system and the POT.

If the administered party satisfactorily complies with what has been ordered within either of the two granted periods, the Municipality may grant the corresponding permit with the application of the applicable fines and lift the closure of the premises, or it may order them to modify, repair, correct, or destroy all or part of the work that does not conform to the construction project or that violates the Construction Law, the Urban Planning Law, or the provisions of the POT.

Regarding the closure of a work for non-compliance with construction regulations, in accordance with what is indicated in subsection f) of the previous article, a period of 10 calendar days will be granted so that the interested party proceeds on their own to carry out the demolition. If after that period the interested party has not carried out what was requested, the Municipality will initiate the demolition process.

Notifications about the periods granted to normalize the situation of the construction or work in question must be delivered personally to the property owner, or failing that, to the master builder or person in charge of the work. The original must be delivered to the notified party, while the copy must be incorporated into the property's administrative file. In any of these cases, it will be mandatory to record on the document the full name, ID number, and signature of the person receiving the communication; and if the person refuses to sign or provide the required data, the inspector will record this in the notification.

**Article 201. Demolition of Work.** The penalty of demolition will apply against all works that have not submitted the requirements established by law, and likewise for all those works that do not conform to the Legal System. The foregoing, provided that the administrative procedure indicated in the previous article has been exhausted by the Municipality, demonstrating the reluctance of the offender to regularize their situation, or the legal or material impossibility of doing so by the same.

**Article 202. Execution of the Demolition.** Once the periods granted to the offender have been completed without them having proceeded to normalize the situation, the municipal department responsible for processing the case must submit to the mayor's office a detailed report of the procedure carried out, which must necessarily include the recommendation for demolition of the construction or work. The administration will have a maximum period of fifteen business days to issue the demolition order of the work.

The administered party must be notified of the demolition order, and they must proceed with the demolition within a period of 20 calendar days once the resolution is final and without prejudice to the prerogative that assists the potential offender to resort to the appeals process contemplated in the Municipal Code. If the requested demolition is not carried out within the agreed period, the Municipality will execute said action by order of the Municipal Mayor's Office, which may not abstain from issuing said order for reasons of expediency or discretion, but only based on a justified technical criterion to the contrary, which must be communicated to the municipal department responsible for processing the case, as well as to the Municipal Council, within a period of 5 business days after receiving the request for the issuance of the demolition order.

The demolition, for which an official record (acta) shall be drawn up by the legal advisory office of the municipality, will be carried out with the municipality's own resources, or failing that, with resources contracted by the local government, and may involve coordination with other institutions and the accompaniment of the Public Force (Fuerza Pública) for entry onto the property during the demolition process. In the event that, at the time the Demolition Order is issued by the Municipality, the property to be demolished is inhabited, the Administrative Eviction (Desalojo Administrativo) of the occupants of the property must be coordinated and processed with the Ministry of Security prior to carrying out the demolition, and likewise, the protocol and execution of the demolition act itself must be coordinated with PANI, CONAPAM, the Traffic Police, SENASA, Immigration and Foreign Nationals (Migración y Extranjería), among other institutions whose support is necessary, to guarantee the safety and integrity of those affected, their neighbors, and the officials in charge of the act.

Article 203. Disposal of Materials. A period of forty-eight hours shall be granted to the violator to coordinate the removal from the site of the material resulting from the demolition. In the event of failing to proceed as requested, the Municipality may dispose of said material, to guarantee its adequate disposal and treatment.

In the management of debris (escombros) resulting from demolitions, the provisions on the disposal of this type of materials must be respected, including those in the Law for Integrated Waste Management No. 8839, its Regulation Executive Decree No. 37567-S-MINAET-H and its amendments, or the regulation that replaces it.

Article 204. Procedure for charging for the demolition carried out by the municipality. Once the Municipality has carried out the demolition, the costs must be transferred to the administered party who did not execute the respective demolition order, in order to proceed with the charging of the expenses that the municipality had to incur for said action. The official responsible for supervising and coordinating the procedure must, within a period of 10 business days after the execution of the demolition, communicate the completion of the same to the financial departments of the municipality, so that the administrative charging procedure can be initiated, through notification to the violator.

In the communication that the municipality sends to the subject of the charge, the following must be indicated:

a) The total amount of the effective cost, which must include the expense corresponding to the human resources used, as well as the cost of the machinery used.

b) The place or bank account where payment can be made.

c) The warning that, if payment is not made within the established time, a fine of fifty percent of the value of the work or service must be paid.

d) The warning that after eight days have passed, the Municipality may judicially collect the cost without further procedure.

e) The warning that, in addition to the fine, the corresponding late payment interest must be paid.

Article 205. Remedies. Against the notification proceedings, the closure official record (acta de clausura), and the demolition resolution, the remedies indicated in article 171 and following of the Municipal Code are available.

SECTION SEVEN.
BUILDINGS IN URBAN RENEWAL
AREAS AND ENVIRONMENTAL CONTROL
AREAS

Article 206. Buildings in Urban Renewal Areas (Áreas de Renovación Urbana, ARU). Prior to granting construction permits to erect, remodel, restore, or modify a property or group of properties included within an urban renewal program, the prior approval of the program must be verified, in accordance with the provisions of chapter six of the POT.

Article 207. Guidelines for Buildings in Environmental Control Areas (Áreas de Control Ambiental, ACA). For buildings planned on lots included in Environmental Control Areas, the following guidelines regarding the construction of buildings and works must be complied with. The foregoing, in accordance with the provisions of the Sustainable Development Regulation of San Pablo, regarding the conditions of use of the environmental fragility I-A and I-B lands present in the canton, which entirely make up the ACAs defined in this Regulation:

a) In areas with a slope equal to or greater than 20%, the elimination of forest species whose trunk diameter is equal to or greater than 15 cm at breast height (1.25 m) is prohibited, regardless of the particular tree species. On lands with a slope less than that indicated above, a percentage of 25% of the forest individuals present on the property must be maintained. In cases that warrant it, it will be necessary to process the respective tree cutting authorization before SINAC. b) Prior to granting urbanization or construction licenses on lots located in the ACAs, the following must be carried out:

i. Specific studies and mitigation measures for the control of erosion (on lands with slopes greater than 10%), runoff (in all cases), and slope stability (on lands with a slope greater than 15%).

ii. Studies that rule out or establish mitigation measures to protect buildings and infrastructure from floods and landslides. In the case of properties that border or are adjacent (colindancia) to watercourses, an opinion from the CNE is required regarding possible impact from these threats and the technical recommendations that arise in this regard, which will condition the granting of the respective license by the municipality.

iii. In urban development projects, the location of green areas and linear parks in these sites must be sought.

c) The use of collective treatment systems (treatment plants) that comply with the minimum physical-chemical and biological parameters of the Discharge Regulation is mandatory.

For those lots not located in the ACAs, the following environmental guidelines of general scope must likewise be respected and applied, in those cases where they are applicable:

a) Specific studies and mitigation measures for the control of erosion (on lands with slopes greater than 10%), runoff (in all cases), and slope stability (on lands with a slope greater than 15%).

b) The use of improved individual systems other than the conventional septic tank as a minimum (e.g., FAFA, Improved Tank) is mandatory on those lands with infiltration rates less than 12 min/cm or that are located in moderate hydrogeological vulnerability.

CHAPTER SIX. URBAN
RENEWAL

SECTION ONE. URBAN
RENEWAL AREAS

Article 208. Scope of the concept of urban renewal in the POT of San Pablo. Through the provisions included in this chapter of the POT, and in accordance with chapter six of the Urban Planning Law and the complementary regulations that the municipality may approve for the implementation of this chapter, the general rules that must be adopted to conserve, rehabilitate, or remodel dysfunctional, deteriorated, or decaying urban areas located in the local territory, whose renewal is considered strategic by the Local Government, are established.

Both to delimit these areas and to approve the projects linked to them, coherence between national, regional, and local policies, rules, instruments, and projects must be guaranteed. The renewal processes will promote, in accordance with the provisions of article 31 of the Organic Environmental Law, the development and reordering of cities, through the intensive use of urban space, in order to free and conserve resources for other uses or for future residential expansion.

Article 209. Delimitation of Potential Urban Renewal Areas (ARU). The potential urban renewal areas existing in the canton have been included and identified on the zoning map, under the denomination of "urban renewal". These zones, which are delimited by an additional overlay superimposed on the zoning regime included on the map, will be duly constituted as Urban Renewal Areas, for the purpose of applying the corresponding legal and regulatory provisions to said areas, once the respective renewal program for each area is approved, in accordance with the provisions of article 52 of the Urban Planning Law.

From the date of approval of the respective renewal programs, and for a term of five years, said areas must support the restrictions or guidelines for transforming the land or building projects. Once this period has expired, the program will be considered finalized, and the current zoning set forth in the POT must again be applied, without particular conditions or restrictions existing on said lots.

SECTION TWO. URBAN RENEWAL
PROGRAMS

First Subsection: Classification of Urban Renewal Programs

Article 210. Objective of Urban Renewal Programs. The objective of the urban renewal programs is to promote a rehabilitation, regeneration, or reconfiguration in deteriorated or dysfunctional spaces of the local territory, through the definition of a series of concrete actions that intervene in the public and private space of the urban zone subject to the intervention.

Article 211. Conceptual delimitation of Renewal Programs. In the formulation of any renewal program, the principles and general guidelines included in chapters 5 and 6 of this regulation must be respected, and likewise, said projects must be compatible with the territorial occupation model, in accordance with what is indicated in article 4 of the POT.

Article 212. Municipal powers over public and private domain in the execution of Urban Renewal Programs. In any of their execution modalities, urban renewal programs, in accordance with what is indicated in article 53 of the Urban Planning Law, will grant the municipality the authority to open or close streets, as well as rectify their layout. Likewise, within the framework of an urban renewal program, the municipality may promote the remodeling and reparceling of properties, for which the municipality may arrange, by agreement with the owners, their relocation or eventual compensation in kind, without prejudice to the power of the owners to reject said proposal and submit to an expropriation process. The municipality may buy, exchange, and sell properties included within an urban renewal program, for the purpose of developing housing projects in the canton.

Article 213. Promotion of Renewal Programs by public or private initiative. Renewal projects may be promoted in renewal areas by the municipality, public institutions, a SPEM, real estate developers and private individuals in general, or any combination of the foregoing actors.

Article 214. Typology of Renewal Programs. In consideration of the eventual exceptional limitations on private property that may fall upon lots subject to Renewal Programs, under the protection of the legal prerogatives contemplated in the Urban Planning Law, and with the purpose of avoiding an incorrect use of renewal techniques in the local territory, the municipality may only approve Renewal Programs that technically and legally manage to demonstrate the correlation between the nature and purpose of the program, and the existing deficiencies in the Renewal Area on which it is proposed to carry out the program.

In accordance with the foregoing, and attending to the different types of specific interventions that may be required to resolve urban-structural or urban-functional deficiencies in the canton of San Pablo, only Renewal Programs that are compatible with the following typologies may be approved:

a) Renewal Program for the Regeneration and Rehabilitation of Dysfunctional and Deteriorated Urban Areas:

Programs formulated for the regeneration and rehabilitation of areas strategically located in the city that were previously urbanized through formal processes prior to the approval of the POT, but which, due to various factors, have lost functionality or are in a state of structural deterioration. In accordance with the foregoing, and attending to the principles and territorial planning guidelines applicable in the canton, established in articles 5 and 6 of the POT, it is required to rehabilitate or intervene in said areas by virtue of their development potential, given the existence of consolidated urban land and the existence of basic services available, to achieve greater occupancy and diversity of uses in said areas, through an orderly and gradual transition towards other functions and a substantial improvement of the existing urban fabric, with the purpose of promoting mixed use, a renewal of existing properties, or both dynamics, on the lots subject to the program.

Within the special conditions that may be approved within the framework of this type of renewal programs, the utilization of lots and existing buildings may be increased, in accordance with the terms established in chapter four of the POT, with the purpose of enabling mixed-use projects and promoting the improvement and conservation of public space.

b) Neighborhood Improvement Programs: Neighborhood Improvement Programs (Programas de Mejoramiento Barrial, PMB) will be proposed to intervene areas located in the city that were previously occupied, and that present deficient or incomplete urban habilitation, due to the informal urbanization processes to which they were subjected, prior to the approval of the POT.

In accordance with the foregoing, and attending to the principles and territorial planning guidelines applicable in the canton, established in articles 5 and 6 of the POT, it is required to promote concrete actions to reduce natural risk factors in said areas, enable a better configuration of public space and its infrastructure, as well as resolve the structural deficiencies of the properties located in said areas.

Article 215. Concerted Urban Renewal Programs. If the conditions and needs exist that, in the judgment of the Municipality, justify the combination of both types of programs in a concerted program, a program that combines both typologies included in the previous article may be approved jointly.

Article 216. Economic responsibility of the municipality for registry expenses caused by Renewal Programs. Property owners affected by Renewal Programs are considered exempt from expenses related to the registration of deeds before the Public Registry, caused by the implementation of said programs. Said expenses must be assumed by the municipality.

Article 217. Technical-Legal Endorsement of Urban Renewal Programs. The technical-legal endorsement of the Urban Renewal Program, in accordance with the typologies contemplated in this Regulation, must be granted by the Department of Territorial Planning (Departamento de Ordenamiento Territorial) and the Legal Advisory Office (Asesoría Jurídica) of the Municipality, respectively.

Article 218. Application of Land Management instruments in Urban Renewal Projects. In renewal projects, use may be made of the land management instruments included in the POT and in the complementary

regulations to the POT, which will be promoted and approved by the municipality, with the objective of promoting investment and execution of the planned works. The foregoing, in strict adherence to Chapter Six of the Urban Planning Law and especially to Article 53 thereof.

SECTION THREE.
COMMUNICATION AND OVERSIGHT OF

URBAN RENEWAL PROGRAMS

Article 219. Communication of Urban Renewal Programs. The municipality must communicate the approval of urban renewal programs, within a period not exceeding one month, through a publication on its website and on the corporation's social networks, detailing the Area to be subjected to the program, the objectives of the program, the scope of the proposed interventions, and any other information deemed necessary to duly inform the local population, particularly those who will be affected by the provisions of the program.

The municipality must promote at least one citizen participation workshop in the area subject to the program, with the purpose of presenting the scope of the project to the affected community and likewise, evacuating any doubts and questions that may exist, when the project has been originated by the municipality itself, by another public institution, or by institutional collaboration. When the program has been originated by private initiative, the holding of the workshop shall be the responsibility of the program's promoter.

Article 220. Oversight of Urban Renewal Projects. The technical-constructive oversight of Urban Renewal Projects must be carried out on a mandatory basis, to ensure compliance with the proposed objectives in the urban renewal projects, throughout the entire period of execution of the works.

Said oversight, as established in article 22 of the POT, shall correspond to the Department of Territorial Planning of the municipality.

CHAPTER SEVEN. MOBILITY
AND CONFIGURATION OF PUBLIC

SPACE

SECTION ONE.
MOBILITY GUIDELINES APPLICABLE TO THE

LOCAL TERRITORY.

Article 221. Purpose. Through this chapter, the regulatory framework is defined that delimits the concepts, principles, and mobility guidelines that must be implemented in San Pablo, to ensure a use of the cantonal road network consistent with the Territorial Occupation Model (Modelo de Ocupación Territorial, MOT) promoted by the POT. Likewise, the applicable parameters for the configuration of public space in the canton are delimited.

Article 222. Articulation of the POT with the concept of Transit-Oriented Development (Desarrollo Orientado al Transporte, DOT). In accordance with the Territorial Planning Model promoted by the POT, and in agreement with the mobility guidelines indicated in article 6 of this instrument, Transit-Oriented Development (DOT), defined as an urban management model aimed at articulating public and intermodal transport infrastructure and means with activities or land uses compatible with the means of transport and road dimensions, is an integral part of the conceptual structure that delimits the MOT, and as such, its concepts and principles are included in said Model.

Article 223. Intermodal Approach to Mobility in San Pablo. Mobility management in San Pablo must be addressed from an intermodality approach, which implies that the different existing and future roads, according to their characteristics and considering the volume of vehicular traffic for which they have been or will be designed, must support or allow the circulation of different types of transport vehicles, public and private, according to their structural characteristics and nature.

Article 224. Prioritization of alternative mobility to individual motorized transport. The municipality shall prioritize investment in infrastructure and collaboration with other entities, to support infrastructure projects that benefit the movement of people by means other than the private combustion motor vehicle, investing in infrastructure for public transport of people, as well as pedestrian, cyclist, and motorized mobility using electric energy or renewable energies, favoring these investments over projects and solutions aimed at promoting individual combustion motorized transport.

SECTION TWO.
CLASSIFICATION AND CONFIGURATION OF ROADS

Article 225. Municipal competencies on cantonal roads and national roads. In accordance with the first article of the General Law of Public Roads (Ley General de Caminos Públicos), the land roads of the canton of San Pablo are classified, according to the state or local body that administers them, into national roads and cantonal roads. Cantonal roads are divided into local streets, neighborhood roads (caminos vecinales), and unclassified roads (caminos no clasificados), and are administered directly by the municipality, while concerning national roads, administration and guardianship correspond to the Ministry of Public Works and Transport (MOPT).

Notwithstanding what is indicated in the previous paragraph, and in accordance with the provisions of article 189 of the POT, regarding pedestrian safety on national roads, the municipality shall have the task of monitoring and, if necessary, coordinating with the MOPT the actions required to guarantee the enjoyment and protection of said right.

Article 226. Hierarchy of national roads and cantonal roads. The hierarchy of both national roads and cantonal roads present in the local territory allows determining the importance and nature of each road, according to their own characteristics and considerations. Said hierarchy, which is described below, can be observed graphically on the Existing Road Hierarchy Map, included as appendix nine of the POT:

1. National Roads, as indicated in the previous article, are under administration of the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), and based on the current regulatory provisions and the analyses carried out in the local territory, the right-of-way must be 20 meters as a minimum.

These roads are divided into the following categories:

a) Primary National Roads N1: Correspond to a network of trunk roads characterized by high traffic volumes and a high proportion of international, interprovincial, or long-distance trips (freeways and highways with restricted access of four or more lanes). Considered part of this category are National Route 5 and National Route 3, which also serves as a territorial boundary with the canton of Heredia; for both roads, a transversal road design of 24 meters is suggested.

b) Secondary National Roads N2: These roads connect important canton seats, as well as other population, production, or tourism centers, which generate a considerable number of interregional or intercantonal trips; in addition, they present an estimated annual average daily traffic flow between 30,000 and 50,000 vehicles and are called radial roads or similar. Considered part of this category are National Route 112 and National Route 115, for which a transversal road design of 20 to 24 meters is suggested.

c) Tertiary National Roads N3: Described as roads that serve as traffic collectors for primary and secondary highways, which constitute the main roads for trips within a region or between important districts. Considered part of this category is National Route 503 heading to San Rafael, for which a transversal road design of 20 to 24 meters is suggested.

d) Traverse Roads N4: This classification corresponds to highways that cross the quadrant of an urban area, or streets that connect two sections of a national highway. Included in this category, among others existing, are National Route 115 heading to the center of San Pablo and Avenida Joaquín González towards La Puebla; regarding these roads.

2. Existing cantonal public roads are divided into neighborhood roads, local streets, and unclassified roads in accordance with the provisions of the General Law of Public Roads. These are not part of the National Road Network and administration falls directly on the municipality. These roads are divided into the following groups:

a) Neighborhood Road (Camino Vecinal, CV): These are public roads that provide direct access to farms and other rural economic activities, and also connect hamlets (caseríos), district seats, and towns with the National Road Network and are characterized by having

moderate traffic volumes and high proportions of local short-distance trips. In addition, they complement the concept of road network connectivity to provide access to a zone or region. Considered part of this category are Calle Quintana Sur, Calle Cordero, Calle Rincón de Ricardo, Calle Gertrudis, among others, for which a transversal road design of 15 to 18 meters is defined, in accordance with the design parameters illustrated in the following image:

 

b) Local Streets: Correspond to public roads included within the quadrant of an urban area, not classified as urban traverse roads of the National Road Network. They have highly varied traffic volumes and are classified according to the following criteria:

Transversal Design.

15m.

Transversal Design.

18m.

i. Local street of first order (C1): Constitute a continuous road network, as they serve to channel local roads towards city sectors or towards connecting highways between the proposed development and other populated centers, or that are considered likely to have that function. These streets shall have a transversal road design of 14 to 16 meters, and the design parameters illustrated in the following images must be implemented:

 

ii. Local street of second order (C2): Corresponds to collector roads.

Shall have a transversal road design of 12 meters or more.

Transversal Design.

16m

Transversal Design.

14m

iii. Local street of third order (C3): Corresponds to roads that serve as a connection to 100 or fewer housing units or lots; they shall have a transversal road design of 12 meters. For the second-order cantonal roads previously cited, and the third-order roads, the design parameters illustrated in the following image must be implemented:

iv. Pedestrian streets C4: Streets for pedestrian traffic, which provide access to 100 or fewer homes or lots, correspond to this typology. A minimum width of 10 meters must be respected, and likewise, the design parameters illustrated in the following image must be implemented:

v. Local street of special conditions (C5):

Local street of existing urbanization (C5.1): Correspond to public roads of urbanizations that were designed and built based on the previous urban planning regulations. Therefore, the determination of the right-of-way in each of them must be carried out based on the cadastral mosaic endorsed by the municipality, after the acceptance of the works and public areas of the project.

The constitution of new roads under this format is not permitted, nor the widening of existing ones.

Local street of shared use (C5.2): These roads, pre-existing before the entry into force of the POT, have limited development conditions, as they normally present a narrow right-of-way, so that, in coordination with the property owners facing the road, its configuration will be defined, seeking the pacification of vehicular traffic to ensure the safety of pedestrians and children who may use the street for meeting and recreation, for which the image presented below, recommended by NACTO (by its initials in English), will be taken as a reference.

Source:

 

 

Source: National Association of City Transportation Officials (NACTO), 2019.

The constitution of new roads under this format is not permitted, nor the widening of existing ones.

Local street of restricted use (C5.3): Correspond to existing public roads, approved under the application of art. III.2.6.5 of the previous Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations of INVU. The use and access to the lots may be controlled by the owners, in accordance with the provisions of the Law for the Regulation of surveillance mechanisms for access to residential neighborhoods in order to guarantee the fundamental right to freedom of transit, Law No. 8892, and its Regulation. The dimension of the right-of-way in each case shall be determined based on the cadastral plans of the resulting lots. The constitution of new roads under this format is not permitted, nor the widening of existing ones.

c) Unclassified Roads (NC): Public roads not classified within the categories described above, such as bridle paths, trails, footpaths, that provide access to very few users, who shall bear the maintenance and improvement costs.

d) Marginal or Frontage Roads: Corresponds to secondary roads parallel to the main highways, and at the discretion of MOPT, any special, national, or regional highway may require frontage roads to facilitate access to lots located facing it. In accordance with the foregoing, the municipality must coordinate with MOPT to make known the need to enable a frontage road on National Route 3, with a suggested transversal road design of at least 15 meters, to facilitate access to properties located in this sector zoned as MCE-1.

For all local public roads, the municipality must ensure, when intervening or proposing any work on existing roads, that prior to carrying out such interventions, the optimal width of the roads is defined in order to guarantee the symmetry and homogeneity of the right-of-way (derecho de vía), in accordance with topographical conditions, the land use (uso de suelo) fronting the road, and the existing property configuration.

For the construction of new roads, subdivisions (urbanizaciones), and condominiums, the dimensions indicated in this section shall be taken as a reference.

Article 227. Hierarchy of projected public roads. The projected public roads of the canton, with regard to their hierarchy, shall respect the classification established in the previous article; however, for their habilitation and design projection, they must use the greater transversal design width of the road set forth in the previous articles, in accordance with the provisions of the Projected Public Road Hierarchy Map, which is included as Annex Ten to the POT. Under no circumstances may these roads be for private use.

The projected public roads indicated in the Official POT Map may be modified when the following provisions are met:

1. The road alignment may vary if the starting point and the endpoint are respected and if the length of the new alignment does not exceed the original alignment by a factor of 1.3.

2. The starting point or the endpoint may be varied if the same public roads are connected and the encumbrance (afectación) on the same properties initially considered in the POT proposal is maintained.

3. Transferring the encumbrance of a projected road from one property to another is only permitted as part of a comprehensive proposal (detailed urbanistic plan) where the consent of the owners or due compensation is demonstrated, through the application of the principle of equitable distribution of burdens and benefits (principio de reparto equitativo de cargas y beneficios).

Article 228. Hierarchy of roads in expansion projects. Roads to be executed by private projects on expansion lands (suelos de expansión) of zones MCE-1, MCE-2, MCSP, and MCLC, which serve to interconnect an existing or projected road, must respect the provisions for hierarchy C3 with a minimum width of 12 meters, unless it is an alameda, in which case it may have a minimum of 10 meters.

Article 229. Roads in new projects outside expansion areas. Roads in new projects outside expansion areas may not be less than 10 meters.

SECTION THREE. PARKING ON PUBLIC ROADS.

Article 230. Location of parking on public roads according to road hierarchy or width. Parking on public roads shall not be permitted on National Route 3 and 5, Hierarchy N1, and on National Route 112 and 115 (Hierarchy N2), it shall be permitted only where duly signposted on site (parking meters). On the rest of the vehicular roads, parking shall be permitted, provided that at least 6 meters of roadway remain free for vehicular traffic, and 1.5 meters of sidewalk remain free for pedestrian traffic, on each side of the road.

Article 231. Distance for location of parking from block corners (ochavos). Parking for 4-wheel combustion vehicles on public roads may begin at a distance of 15 meters from the nearest corner or ochavo of the property boundaries; if the corner is not visible due to ochavos or other similar geometric or physical situations, the distance shall be measured from the vertex of the projection of the property lines that would form said corner.

Measured in the same manner, motorcycle parking, if necessary, may be located at a distance of 10 meters, as may bicycle parking; the latter, however, must be located at sidewalk level. The need to implement said parking spaces on the same parking strip where 4-wheel vehicles are located, and at the indicated distance, shall be at the discretion of the municipality.

Article 232. Loading and Unloading Parking. Cargo vehicles requiring parking on public roads to unload domestic consumer goods, household items, and furniture for reasons of moving, solid waste hauling, or construction materials for a minor expansion or construction work on an individual dwelling may occupy up to 3 parking spaces to carry out said activity and may remain in said location for a maximum time of 1 hour without charge if the latter has been stipulated in said location. Cargo vehicles transporting raw materials or consumer goods for unloading in commercial, industrial, or construction areas, or similar intensive activities, may under no circumstances unload on the public road without a special permit for this purpose.

Article 233. Parking for vehicles for persons with disabilities and special conditions. In order to reduce the vulnerability and discomfort that certain temporary or permanent disabilities may cause to certain persons, on all streets where a vehicle parking strip is located, at least 2 reserved spaces must be provided for vehicles transporting persons with permanent disabilities, as well as persons with special conditions (pregnant women, older adults, sick persons requiring assistance to move, and parents with children under 2 years of age).

SECTION THREE. PARKING ON PUBLIC ROADS.

These spaces must be located equidistantly at one-half of the total length of the street measured from the corners, using the criteria established in Article 231 of this Regulation. These spaces must be duly signposted for their identification.

Article 234. Motorcycle parking. Motorcycle parking may be located along the parking strip on the public road, respecting the distances and locations indicated in Article 231 of the POT. The number of motorcycle parking spaces on a street may not exceed 20% of the spaces available for 4-wheel vehicles.

Article 235. Bicycle parking. Bicycle parking may be located at the end of the parking strip and at sidewalk level in the corner widening area defined in Section Four of this chapter, in such a way that they do not obstruct pedestrian passage. They may also be located along the street by eliminating one vehicle parking space and extending the sidewalk level over this space for their placement.

In addition to the foregoing, this parking may likewise be located along the sidewalk on the green strips, taking care not to obstruct pedestrian passage; therefore, no more than 4 parking spaces may be located under this scheme along the street.

Article 236. Parking for electric vehicles. When spaces for persons with disabilities are enabled, in accordance with the provisions of Article 233 of the POT, at least one parking space for electric vehicles must be located adjacent to one of these spaces.

These spaces must be duly signposted for their identification and may share the vertical signage with the special treatment spaces, as reserved special spaces. The municipality may facilitate and permit the installation of charging stations next to said parking spaces to promote the use of this technology.

Article 237. Dimensions of on-street public parking. The following dimensions are established for vehicle parking according to type:

a) For 4-wheel vehicles: 5 to 5.50 m in length by 2 meters in width.

b) For motorcycles: a minimum space of 0.8 m in width by 2 m in length.

c) For bicycles: a space of 0.5 m in width by 2 m in length.

Article 238. Charges for parking on public roads. The municipality, at its convenience and in the exercise of its administrative discretion, may install or concession charging systems for the administration and management of parking on public roads by means of parking meters or any other technology enabled for such purpose; however, said charge may be executed only for motorized vehicles. In accordance with the foregoing, the municipality may and must issue specific municipal regulations to regulate the rates, schedules, and everything concerning the operation and management of said charge, in the event it wishes to implement the payment modality for parking on public roads.

SECTION FOUR. GEOMETRIC CONFIGURATION AND DESIGN OF

PUBLIC SPACE

Article 239. Obligation to preserve the continuity of the urban fabric. When intending to transform a property that is in a relationship of adjacency (colindancia) with other previously transformed properties, the project must apply the following spatial integration criteria with the urban fabric and the natural pattern, as appropriate:

a) Integration into the urban fabric must occur through public roads, accessways, green areas, or spaces that promote the spatial linkage of the different property reconfigurations with existing urban spaces, promoting adequate visual, physical, and functional integration of the project.

b) To the extent possible, access to new developments must be located facing rivers, parks, congregation plazas, and any other public or natural space.

c) In the case of developments contiguous to rivers or streams (quebradas), these must be separated from the bodies of water by means of a public road, whether through pedestrian paths, bicycle paths, vehicular paths, or combinations thereof, and the protection zone in accordance with the provisions of Article 33 of the Forest Law (Ley Forestal).

d) When lands contiguous to a restricted-access road, existing or projected, are urbanized, the traffic specific to the development in question must be separated from that of said road by means of marginal streets.

Article 240. Quadrant System (Block Layout). For the geometric configuration of the design corresponding to subdivision (fraccionamiento), urbanization, condominium, or complex operations, it must be ensured, to the extent possible, that it is as consistent as possible with the conditions of the land to be transformed, and equally, with those of its surroundings. The most regular form possible must be sought, provided that this objective does not affect the functionality of the whole.

The size and type of the blocks or groups of lots shall depend on the surrounding urban development and the existing conditions in the area, such as adaptability to the shape and capacity of the parcels, and equally, to the provision of public spaces, parking, accessways, and other related facilities. Projects shall be designed in accordance with the quadrant system. If the foregoing is not possible, it may be carried out under the figure of an incomplete block, but with road provision for future coupling with the neighboring development.

The quadrants of the subdivisions (urbanizaciones) shall be made according to a continuity ratio previously established by the municipality, in which the longer side of the quadrant may not exceed twice the shorter side. In accordance with the above formula, the shortest permitted side shall not be less than 40 meters nor greater than 120 meters.

Article 241. Scope of the regulations relating to Roadways and Sidewalks. The right-of-way for highways and public roads shall be that indicated by the MOPT or the municipality, as appropriate, but the geometric characteristics of the roadway and sidewalks shall be governed by the provisions of this regulation.

Article 242. Design of vehicular and pedestrian access roads. The geometric design of access roads to the resulting parcels, whose standards include the pavement width, green strips, sidewalks, and critical design elements, shall depend on topographical features, the slope, and the projected density of use, without prejudice to including other similar variables in the technical justification of the design.

The variables identified in the preceding paragraph must be the subject of a particular and detailed analysis in the preparation of the design, and any omission regarding this obligation shall be grounds for rejection of the necessary permits for its execution by the competent authorities.

Article 243. Provisions applicable to all types of roads. Upon presentation of the preliminary project by the interested party, the Municipality shall issue recommendations and formulate observations thereon in order for them to be considered by the interested parties in the project design. The observations and recommendations shall be formulated based on the criteria set forth in the previous article.

In the case of subdivisions (urbanizaciones) whose design uses more than 20% of the land for public roads, the Municipality may require modifications if the design is not adequate, subject to a justified resolution issued by the Urban Control Directorate (Dirección de Control Urbano), for which the criteria of the corresponding technical departments must be requested.

Article 244. Sidewalks. Any person wishing to transform land classified as developable land (suelo urbanizable) into urbanized land (suelo urbanizado) must build their own sidewalk, as part of the obligations corresponding to the urban habilitation of the property, in accordance with the provisions of Article 84 of the Municipal Code. In all land transformation operations contemplated in the POT, the following provisions regarding sidewalk construction must be observed:

a) The finish and design of the sidewalks shall be governed by the provisions stipulated in the POT Construction Regulations.

b) Sidewalks must be firm, continuous, and without obstacles. This includes continuity between properties.

c) The sidewalk design must guarantee the movement of persons with disabilities in accordance with the provisions of Law 7600.

d) If access to a property is at a level lower than that of the roadway, the sidewalk height must be maintained, and the slope directed toward the property, installing a longitudinal drainage system, such as an auxiliary gutter (cuneta auxiliar).

e) In the case of a sidewalk in the middle of a green area, such as in a park, the work must have a slope toward both sides.

f) In urbanistic projects for commercial, service, or mixed-use purposes, the sidewalk width must be a minimum of three meters.

g) Sidewalks must have the elements to guarantee inclusive mobility in accordance with the provisions of the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, and its Regulations.

Article 245. Provisions applicable to green strips. Green strips must comply with the following provisions:

a) In these strips, street furniture (benches, trash receptacles, lamps, and signage) must be located, as well as tree planting, depending on the width available. The referenced elements corresponding to street furniture must be distributed in such a way that they do not impede pedestrian access from the sidewalk to the roadway and vice versa. Underground networks or public utility areas or other telecommunications services must be located in a portion of the green strip section; therefore, these networks must be taken into account in the design to prevent inconveniences with tree planting.

b) Part of the green strip may be dedicated to commercial activities. The use of public space for such purposes must be submitted for consideration of the municipality, which, by reasoned resolution, shall approve or reject said request. Under no circumstances may such authorizations be approved without stipulating a periodic payment for the use of said spaces.

c) When the strips are not equal on both sides of the roadway, the narrower strip must be placed on the side where the power lines are located.

d) When the width of the sidewalk and the adjacent green strip is equal to or greater than three meters, the resulting area must be the subject of a tree planting process. This requirement shall extend to those urbanistic developments of any typology that include in their design hard surfaces such as plazas, platforms, parking areas, paths, and similar elements.

e) If sidewalks are longer than one hundred meters, a rest area for older adults or persons with disabilities must be designed and built, and continuously thereafter, one area for every additional one hundred meters.

Article 246. Tree planting on green strips. For tree planting on green strips, the following design guidelines must be taken into consideration:

a) The intermediate green strips between the roadway and the sidewalk shall be planted using species of trees or shrubs whose growth characteristics do not interfere with the proper functioning of infrastructure works. Said strips shall be interrupted twenty meters before corners, when they are located in such a way that they could interrupt visibility or pedestrian traffic.

b) The referenced tree planting and street furniture must be reinforced, ensuring that at least 50% of the tree planting is carried out with species endemic to the area.

c) The base of the tree foliage must be located at a height greater than two meters and twenty centimeters to allow visual continuity for persons transiting through said strips. The type of plants to be used in the green and street furniture strips must include native species with showy flowering and species that provide food for fauna, adjusting to the technical recommendations issued in this regard by the Forestry Directorate (Dirección Forestal) of the Ministry of Environment and Energy.

Article 247. Ochavos. In order to guarantee the visual permeability of the pedestrian or vehicle when circulating at block corners, at every street crossing, the corners of corner lots must be cut back, generating an ochavo of two meters and fifty centimeters on each side. If a curve is preferred, it must be inscribed within the property line and the ochavo.

Article 248. Ramps. At all block corners, ramps shall be built with a length equal to the width of the green area, to overcome the existing level difference between the street and the sidewalk, and likewise, the level differences generated on the sides must also be resolved with ramps having a slope no greater than thirty percent of that of the respective sidewalk. With regard to vehicular access to properties, the level difference must be overcome with ramps built on the green strip, and when said green strip does not exist, the ramp must be resolved within a maximum length of fifty centimeters.

When a longitudinal slope exists and the lateral platforms must be developed with steps, a winding ramp must be built, if the transversal slope of the terrain allows it, with a minimum width of one meter and a maximum slope of eight percent, ensuring that the green area does not disappear completely.

Article 249. Corner Widening. In order to improve pedestrian crossings and in areas where it is possible due to the presence of loading/unloading bays or parking strips on the public road, the corners of the sidewalks shall be widened to reduce the pedestrian crossing distance to 3 meters per lane, according to the following scheme:

Article 250. Curb and gutter at corners. The curb and gutter at street corners shall be projected in a circular shape with a minimum radius of six meters. In the case of industrial or commercial zones, or when there are acute road intersection angles (which may in no case be less than sixty degrees at the corners), the radius shall be increased to a minimum of ten meters.

Article 251. Horizontal and vertical demarcation. The signage for streets and avenues, directional signage, speed limit signs, among others, shall be the responsibility of the developer, and shall be done in accordance with the designs established by the MOPT for such purposes. The height and location of these signs shall be in accordance with that indicated by the MOPT, and such signage must be done prior to the handover of the subdivision (urbanización) to the Municipality.

For category C3 to C5 roads, horizontal signage may be reduced using textures and traffic calming techniques to make these roads more friendly and harmonious for pedestrians and the dynamics of the neighborhoods, thereby seeking to reduce speeds to less than 30 Km/hr.

Article 252. Vehicular entrances and exits. Vehicular entrances and exits from private properties to the public road must comply with the following conditions regarding their design and location:

a) They must be at a distance of 15 meters from the nearest corner of the property boundaries; if the corner is not visible due to ochavos or other similar geometric or physical situations, the distance shall be measured from the vertex of the projection of the property lines that would form said corner. If it is not possible to comply with this distance due to the size of the lot, it must be on the boundary (colindancia) farthest from the corner.

b) If there are one or more entrances on the same frontage, these may not be greater than 6 meters and must be separated from each other by at least 3 meters.

c) They may have a maximum width of 9 meters, in the case of a single entrance.

d) For pedestrian safety, the uninterrupted passage of vehicles over the entire frontage of a property shall not be permitted in any way; in particular, service stations and fuel dispensing businesses must seek to provide safety to pedestrians when passing in front of their premises.

Article 253. Design of priority road interventions. For the treatment of the fourteen most problematic road interventions, which have been included in the Priority Road Interventions Map corresponding to Annex Eleven of the POT, the following general design criteria are defined:

a) Efforts must be made to solve said intersections at-grade through the widening of roads and the construction of roundabouts; therefore, the purchase of land around these must be prioritized over grade-separated solutions.

b) If it is necessary to implement grade-separated solutions, the design and execution of said interventions must be prioritized below the current level, in order to cause the least impact on the urban landscape.

c) These works must at all times include the incorporation of planters and green areas with irrigation systems for their maintenance, thereby improving the urban landscape and reducing their visual impact.

d) The design of these works must at all times take into account the passage of pedestrians and bicycles, which may not be eliminated under any circumstance.

SECTION FIVE. ALIGNMENTS AND ENCUMBRANCE OF

PROPERTY BY THE PROJECTION OF PUBLIC SPACE.

Article 254. Alignments on existing roads. The alignment for existing roads must be calculated from the center of the roads and shall encumber private property, in accordance with the provisions of the following article. The widths of the projected alignments for existing roads are as follows:

a) For N1 and N2 type roads, whatever the MOPT stipulates in its specific regulations.

b) For C1 type roads, right-of-way between 14 and 16 meters.

c) For C2 type roads, right-of-way of 12 meters.

d) For C3 type roads, right-of-way of 12 meters.

e) For C4 type roads, right-of-way of 10 meters.

For 12 intersections of the 14 included in the Priority Road Interventions Map, specifically those located within the cantonal territory, temporary alignments of 15 meters toward both sides of the roads making up the intersection are defined; however, these may be modified by specific geometric road designs for each of the intersections when requested by any of the affected owners.

To carry out said geometric design, the municipality shall contract, at the expense of the interested party, the services of an expert in road or traffic engineering for their design. Once the design is defined, the municipality shall issue an agreement to define the new alignment around the intersection according to the established design, which may, under no circumstances, eliminate the passage and infrastructure necessary for pedestrian passage or the implementation of cycle paths, should said paths be projected.

Article 255. Encumbered Area. The encumbered area (área afecta) of a property shall be understood as that portion of land that is affected by the projection of the previously established alignments of a road, according to its hierarchy. Within this portion of the property, the owner may not build fixed structures and may only build perimeter walls (tapias) or enclosures, or install metal rails or mesh.

The municipality, through the tools established in the POT, shall endeavor to acquire said portions of land for the expansion of the public road, in accordance with the widths set forth according to the respective road hierarchy.

In cases where a portion of the road width changes due to previous land dedications that have not been fully consolidated because neighbors have not dedicated their portions of land, the center of the road shall be maintained, taking into account the property line of the lots on the entire street.

FINAL AND TRANSITORY PROVISIONS

Article 256. Periodic Update of the Table of Development Promotion Factors for the calculation of incentives. In accordance with that indicated in Article 129 of the POT, for the calculation of incentives grantable for the implementation of incentivizable practices, the Development Promotion Factor (Factor de Promoción de desarrollo) is established, which corresponds to a variable percentage value, depending on the land category and the type of practice the municipal administration is interested in promoting most vigorously. Said factor must be reviewed every two years by the technical bodies of the municipality, which must proceed to make the necessary adjustments, so that the municipal authorities may present to the INVU said periodic update, so that it may be approved, and the factor updated.

Article 257. Preparation of municipal regulations complementary to the POT. The municipality must prepare or update as soon as possible the municipal regulations deemed necessary for the correct implementation of the POT, both those that are expressly mentioned in the instrument, such as the Municipal Regulation for the Processing of Construction Licenses and other administrative licenses, which is fundamental for the implementation of the Plan. For this purpose, it may, if it deems it necessary, resort to administrative contracting procedures to hire the specialized personnel necessary for such work.

Article 258. Review of the POT due to fortuitous event or force majeure. Without prejudice to the periodic review deadlines for the instrument contemplated in its own regulations, the municipality may initiate a process of updating, reviewing, or modifying the POT, due to fortuitous events or force majeure, such as natural disasters, economic crises, health pandemics, and other circumstances, in order to adjust its content, formulas, urban use parameters, and other contemplated measures, to avoid any detrimental situation for a specific sector of the population, or for the local population in general.

Article 259. Entry into force of the POT. The POT shall enter into force and be applicable for all purposes, three months after its publication in the Official Gazette La Gaceta.

Article 260. Status of projects in process at the time of entry into force of the POT. All projects that have obtained a construction license prior to the entry into force of the POT, as well as all consolidated situations and rights acquired under the legal framework applicable prior to the approval of the instrument, may continue their execution, as long as the generating event for said rights or situations does not expire.

Land-use certificates (certificados de usos de suelo) granted prior to the entry into force of the POT shall become null and void and lack validity at the time of the instrument's entry into force, in accordance with that indicated in the previous article.

Sole Transitory Provision. Gradual and controlled introduction of urban habilitation operations on urban expansion land. Given that the promulgation of the POT aims to meet the demand for expansion land (suelo de expansión) identified in the studies preceding this regulatory framework, and at the same time seeks the occupation of consolidation land (suelo de consolidación) in order to follow a compact city model and the articulation of the existing urban fabric with the future one, a process of gradual and controlled introduction of urban habilitation operations on expansion land is established, taking into consideration the surface area of consolidation land that is subjected to urban habilitation operations.

Additionally, the submission to the condominium property regime of properties identified as expansion land shall also be subject to this regulation.

In the urbanizable expansion land (suelo urbanizable de expansión, URE), the execution of urban development operations (subdivisions and urbanizations) (fraccionamientos y urbanizaciones) and the subjection of properties to the condominium property regime (régimen de propiedad en condominio) shall be permitted on a surface area not exceeding one-third of the surface area urbanistically developed in the consolidation land (suelo de consolidación, URC) as from the entry into force of this POT.

The municipality must create a registry and determine the surface area of URE land that may be developed after the first calendar year.

If, the year following the development of URE land through this provision, the maximum limit corresponding to one-third of the URC land urbanistically developed in the first year of the POT's validity has not been reached, the remainder shall be considered in the following year, such that the surface area of developed URE land may increase independently of the established maximum limit.

For the calculation and consideration of the surface area of land urbanistically developed or subjected to the condominium property regime in both URC land and URE land, the following events shall be taken as a reference:

a) In the case of subdivisions (fraccionamientos), the moment in which the approval of cadastral plans (visado de planos de catastro) for the resulting plots is granted shall be considered.

b) In the case of urbanizations (urbanizaciones), the moment in which, by municipal agreement, the infrastructure works and public areas are received and transferred to the public domain, and the approval (visado) of the resulting plots is also authorized.

c) In the case of condominiums, the moment in which a construction license is approved for a building or group of buildings to be erected and simultaneously subjected to the condominium property regime shall be considered.

This transitional provision shall cease to have effect at the moment the entirety of the urbanizable expansion land is developed.

THIRD ANNEX

(Note from Sinalevi: This annex does not appear in the publication of this regulation. However, the system requires consecutive numbering, so it has been created but without text)

FOURTH ANNEX

(Note from Sinalevi: This annex does not appear in the publication of this regulation. However, the system requires consecutive numbering, so it has been created but without text)

Fifth Annex.

Procedure and criteria to determine the conformity of land uses (usos del suelo) and non-residential activities, conditions, and control measures by nuisance or risk factor (factor de molestia o riesgo)

To resolve applications for a land use certificate (certificado de uso del suelo) for those non-residential uses and activities, the following instruments must be considered:

1. Generic table of uses, activities, and their characteristics. The non-residential uses indicated in table no. 1 "Generic table of uses, activities, and their characteristics" are subdivided into activities, and these in turn into characteristics when so indicated in said table. The foregoing implies that, to determine whether a land use or activity is conforming or not in a specific zone or sub-zone, the characteristics of the activity must also be considered.

It is important to indicate that, in application of article 160 of the POT, the application for a land use certificate must record all the characteristics implicit in the requested activity, to determine whether it is feasible at a specific site or not. Therefore, it is possible that a requested activity is not explicitly indicated in table no. 1, but its characteristics are; or it is possible that the requested activity is a combination of two or more activities indicated in the table. When these cases arise, those activities or characteristics thereof with the greatest potential nuisance or risk must always be considered as a reference to define whether the requested activity is conforming or not according to the zone or sub-zone where it is located.

Each of the uses, activities, and characteristics in table no. 1 is indicated as permitted (P), not permitted (NP), or conditional (C) in each of the six limits of potential nuisance or risk, and in turn for each of the 14

sub-zones where non-residential uses are permitted1

When an activity or characteristic is indicated as permitted (P), this implies that there are no conditions that must be considered to grant the land use certificate as conforming.

When an activity or characteristic is indicated as not permitted (NP), it is because a nuisance or risk factor is highly likely to be present and generate effects on neighbors, regardless of the control measures applied. Therefore, the land use certificate for the activity or characteristic will be declared non-conforming. When an activity or characteristic is indicated as conditional (C), it is because there are nuisance or risk factors associated with it that may affect neighbors, but which can be permitted if the conditions and control measures that keep the nuisance and risk factors within the defined limits are met.

2 Assessment matrix of potential nuisance or risk factors, conditions, and control measures. From the use of the previous table, it follows that if an activity or characteristic is indicated in table no. 1 as permitted (P), it is not necessary to use the other two instruments that make up this annex, since the land use certificate is simply declared as conforming. However, if the activity or characteristic is indicated as not permitted or conditional, table no. 2 "Assessment matrix of potential nuisance or risk factors, conditions, and control measures," which is divided into two parts, must be used.

In the first part, the potential nuisance or risk factors that may be linked to the specific activity or characteristic are determined as follows:

|  |  | Highly probable that this activity, or some of its characteristics, generates this nuisance or risk factor and affects neighbors, regardless of the mitigation measures applied. Therefore, the activity is not permitted. | | --- | --- | --- | |  |  | It is probable that the activity, or some of its characteristics, generates this nuisance or risk factor and affects neighbors. However, it is possible to apply mitigation measures that keep this factor within acceptable limits. | |  |  | It is unlikely that the activity represents a nuisance or risk to neighbors. |

Therefore, for activities or characteristics indicated as not permitted (NP), this table makes it possible to know which nuisance or risk factors were assessed to consider the activity or characteristic as not permitted, which correspond to the cells indicated in red.

For activities or characteristics indicated as conditional (C), this table identifies the nuisance or risk factors for which certain conditions must be met to carry out the activity at the site of interest; therefore, those cells indicated in orange are associated with conditions or control measures that must be respected to permit the activity at the site; these are contained in the second part of table no. 2 "Assessment matrix of potential nuisance or risk factors, conditions, and control measures."

The second part of table no. 2 "Assessment matrix of potential nuisance or risk factors, conditions, and control measures" is only used for those conditional (C) activities or characteristics where it is necessary to establish the conditions or control measures to permit the activity at the site and to ensure that, during its operation, it remains within the limits established for the sub-zone where the property is located.

In these cases, all the conditions and control measures associated with the potential nuisance or risk factor that are linked to the specific activity or characteristic must be considered, and they must be evaluated under the terms established in articles 165 and 166 of the POT.

3. Table of limits associated with the potential nuisance or risk factor. Table no. 3 corresponds to the limits established for each potential nuisance or risk factor defined in the POT. This table will serve as a reference for the municipality to determine if an activity complies with the established limits and to determine the administrative acts to be carried out so that it adjusts to the requirements of the subzone where it is located.

Table No. 1 Generic table of uses, activities, and their characteristics.

| Zone - Limits? | Permitted potential nuisance or risk limit |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 2 | 3 |  |  |  |  |  |  | | 1.1 | 1.2 | 2.1 | 2.2 | 3.1 | 3.2 |  |  |  | | MR P-2 | MRP -1 | MEV -2 | ME V- 1 | AEC O | MC E-1 |  |  |  | | MR S-2 | MRS -1 | MCS P | ME V- 3 | PAM B |  |  |  |  | | Uses | Activities | Characteristics | ME V- 4 | MCL C | MC E- 2 |  |  | | Commerce and Services | Sale of goods and provision of services | Without food preparation | C | C | C | C | C | C | | Includes preparation and retail sale of food | C | C | C | C | C | C |  |  | | Remotely (With storage and dispatch at another site, or only with domicile at the site and provision at another site) | P | P | P | P | P | P | |  | | Urban commerce and specialized services | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Shopping center | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Supermarkets | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Banking entities | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Lodging | C | C | C | C | C | C |  |  | | Recreation and Leisure | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Tourism services | C | C | C | C | C | C |  |  | | Offices | C | C | C | C | C | C |  |  |

|  | Any activity from the above with these characteristics? | With sound amplification | NP | NP | C | C | C | C | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | On-site consumption of alcoholic beverages | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Presence of toxic, flammable, explosive, or hazardous substances | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Presence of biological substances or waste | C | C | C | C | C | C |  |  | | Social Facilities | Educational premises | NP | C | C | C | C | NP |  | | Health and social assistance | NP | C | C | C | C | NP |  |  | | Wholesale food or craft markets | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Religious Premises | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Cultural Premises | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Transport Stations | NP | NP | C | C | NP | C |  |  | | Sports Premises | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Cemetery | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Urban equipment and infrastructures | Telecommunications | P | P | P | P | P | P |  | | Solid waste treatment and elimination | NP | NP | NP | NP | NP | NP |  |  | | Energy production from renewable sources | C | C | C | C | C | C |  |  |

| urban | Recycling | NP | NP | C | C | NP | C |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Gas stations | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | | Public gathering sites | NP | C | C | C | C | C |  |  | | Parking | Light vehicles open to the public | NP | C | C | C | NP | C |  | | Light vehicles private | NP | C | C | C | NP | C |  |  | | Heavy vehicles, buses, cargo vehicles, or special machinery | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | | Agricultural | Agricultural activities | Non-mechanized | NP | C | C | C | C | C | | Mechanized | NP | NP | NP | C | C | C |  |  | | Livestock | NP | NP | NP | NP | C | NP |  |  | | Production forestry activities | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Logistics and Industrial | Industry | Production, packaging, storage, and wholesale of food | NP | NP | C | C | C | C | | Low impact (Metal forging, stone, upholstery, repair and manufacture of furniture) | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Mechanized, automated, and manufacturing | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | | Storage and packaging | Of non-polluting products | NP | NP | C | C | C | C |  | | Of toxic, hazardous, and combustible substances | NP | NP | NP | C | NP | C |  |  | | Vehicle service workshops | Car decoration and tire repair | NP | C | C | C | C | C | | | Repair and maintenance | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Logistics and services | NP | NP | C | C | C | C |  |  | | Processing of petroleum and its derivatives | NP | NP | NP | NP | NP | NP |  |  | | Deposit of construction materials (Wholesale and retail) | NP | NP | C | C | C | C | |  | | Mining and Extraction | Surfaces dedicated to the extraction of geological materials | NP | NP | NP | NP | NP | NP |  |

Table No. 2 Assessment matrix of potential nuisance or risk factors, conditions, and control measures.

First part.

|  |  | another site) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Urban commerce and specialized services | ~1. 1 | ~1. 1 | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Shopping center |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3. |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Supermarkets |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  | (3. |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Banking entities |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3. |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  | | Lodging |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Recreation and Leisure |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Tourism services |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Offices |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  | | Any activity from the above with these characteristics? | With sound amplification |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  | | On-site consumption of alcoholic beverages | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Presence of toxic, flammable, explosive or |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  | (3. 1) | (3. 1) | (3. 1) |  |  |  |  |

| Nuisance or Risk? | Limit 1 | Limit 2 | Limit 3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Uses | Activities | Characteristics | R | T | I | T p |  | HP G | R P | CP IE | R B |  |  | I | T p | o | HP G | R P | CP IE | R B | R | T | I | T p | o | HP G | R P | CPI E | R B |  |  |  |  |  |  |  | | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  | | Commerce and Services | Sale of goods and provision of services | Without food preparation |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  | | Includes preparation and retail sale of food |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Remotely (With storage and dispatch at another site, or only with domicile at the site and provision at |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |

|  |  | hazardous |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Presence of biological substances or waste |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Social Facilities | Educational premises | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  | (3. 2) | (3. 2) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Health and social assistance | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3. 2) | (3. 2) |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  | | Wholesale food or craft markets | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Religious Premises | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |

|  | Cultural Premises | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Transport Stations | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  | | Sports Premises | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Cemetery |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Urban equipment and infrastructures | Telecommunications |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  | | Solid waste treatment and elimination |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  | | Energy production from renewable sources |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Recycling |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  | | Gas stations |  |  |  |  |  |  |  |  | ~2. 1 | ~2. 1 | | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  | | Public gathering sites | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Parking | Light vehicles open to the public | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |  | |  |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  |  | | Light vehicles private | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  |  |  |

|  |  | Heavy vehicles, buses, cargo vehicles, or special machinery |  |  |  | ~1. 1 |  |  | | ~2. 1 |  |  |  | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Agricultural | Agricultural activities | Non-mechanized | ~1. 1 | ~1. 1 |  | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Mechanized | ~1. 1 | ~1. 1 |  | ~1. 1 |  |  |  | ~2. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Livestock | ~1. 1 | ~1. 1 | | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | (3.2 ) |  |  |  |  |  |  | | Production forestry activities | ~1. 1 | ~1. 1 |  | ~1. |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1 | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Logistics and Industrial | Industry | Production, packaging, storage, and wholesale of food |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Low impact (Metal forging, stone, upholstery, repair and manufacture of |  |  |  |  | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |

|  |  | furniture) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Mechanized, automated, and manufacturing |  |  |  |  |  |  |  | ~2. 1 |  | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  | | Storage and packaging | Of non-polluting products |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  | | Of toxic, hazardous, and |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | ~2. 1 | ~2. 1 | ~2. 1 |  |  |  |  | (3.1 ) | (3.1 ) | (3.1 ) |  |  |

|  |  | combustible |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Vehicle service workshops | Car decoration and tire repair | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  | | Repair and maintenance |  |  |  |  | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | ~1. 1 | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Logistics and services |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Processing of petroleum and its derivatives |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | ~2. 1 | ~2. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Deposit of construction materials (Wholesale and retail) |  |  |  | ~1. 1 |  | ~1. 1 | ~1. 1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | Mining and Extraction | Surfaces dedicated to the extraction of geological materials |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | |  |  |  |  |  |  |  |

Table No. 3 Assessment matrix of potential nuisance or risk factors, conditions, and control measures.

Second part.

* In case a better criterion from the competent authority exists, it is possible to permit activities with greater nuisances.

Table No. 4

| Factor | Unit of measure or criterion | Permitted potential nuisance or risk limit | Technical/ regulatory basis |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 2 | 3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | | 1.1 | 1.2 | 2.1 | 2.2 | 3.1 | 3.2 |  |  |  |  |  |  |  |  | | Cond. | Parameter | Cond. | Parameter | Cond. | Parameter | Cond. | Parameter | Cond. | Parameter | Cond. | Parameter |  |  | | Noise and Vibrations | Day | dB | NA | 65 | OB | 65 | OB | 70 | OB | 70 | OB | 75 | Regulation for the Control of Noise Pollution. Executive Decree No. 39428-S | | Night | 45 | 45 | 45 | 55 | 60 |  |  |  |  |  |  |  |  | | Perception of noise and vibrations in neighboring rooms | Constant or intermittent perception of noise and | NA | No | OB | No | OB | No | Regulation on Industrial Hygiene. Decree |  |  |  |  |  |

|  |  | vibrations from the interior of neighboring buildings |  |  |  |  |  |  | Executive No. 11492-SPPS |  |  |  |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Traffic | Lower range (Relationship vehicle type/ frequency) | Vehicle type | NA | 1 - 2 | NA | 3 | OB | 3 | OB | 7 | OB | 10 | Regulation on Road Circulation Based on the Weight and Dimensions of Cargo Vehicles. Executive Decree No. 31363-MOPT | | Trips as point of origin or destination per day or week | 2-4 per day | 9-16 per day | More than 65 per day | 5-7 per week | More than 65 per day |  |  |  |  |  |  |  |  | | Upper range (Relationship vehicle type/ frequency) | Vehicle type | NA | 3 | NA | 6 | OB | 6 | OB | 6 | OB | 10 | |  | | Trips as point of origin or destination per day or week | 2-4 per week | 5-7 per week | 5-7 per week | More than 65 per day | More than 65 per day |  |  |  |  |  |  |  |  |

| Lighting | Illuminance towards public road | lux, lumen/m2 | NA | 50 | OB | 50 | OB | 50 | International Commission on Illumination (CIE) Guide on Interior Lighting (1986) | |  | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Perception of light in interiors | Constant or intermittent light perceived from the interior of neighboring buildings | No | No | No | Regulation on Industrial Hygiene. Executive Decree No. 11492-SPPS |  |  |  |  |  |  | | Temperature | Temperature changes in neighboring rooms | °C | NA | +/-2 | OB | +/-2 | OB | +/-2 | OB | +/-2 | Regulation on Industrial Hygiene. Executive Decree No. 11492-SPPS |

| Odors | Perception of odors in interiors | Constant or temporary odor perceived from the interior of neighboring buildings | NA | No | OB | No | OB | No | Regulation on Industrial Hygiene. Executive Decree No. 11492-SPPS | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Smoke, Dust, Gases | State of the country's air quality with respect to criteria pollutants | Costa Rican Air Quality Index (ICCA) | NA | 0 - 20 | OB | 0 - 20 | OB | 21 - 40 | Air Quality Regulation for Criteria Pollutants. Executive Decree No. 39951-S | | Perception of smoke, dust, or gases in interiors | Constant or temporary smoke, dust, or gases perceived from the interior of neighboring buildings | No | No | No | Regulation on Industrial Hygiene. Executive Decree No. 11492-SPPS |  |  |  |  | | Vibrations | Perception of vibrations in neighboring rooms | Constant or intermittent perception of vibrations | NA | No | OB | No | OB | No | Regulation on Industrial Hygiene. Decree |

|  |  | from the interior of neighboring buildings |  |  |  |  |  |  | Executive No. 11492-SPPS |  | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Presence of hazardous substances or waste* | Hazardous Waste | Production of hazardous waste in accordance with the provisions of the General Regulation for the Classification and Management of Hazardous Waste. Executive Decree No. 41527-S-MINAE | NA | No | NA | No | OB | Under the terms of specific regulations of the competent authority | OB | Under the terms of specific regulations of the competent authority | General regulation for the classification and management of hazardous waste. Executive Decree No. 41527-S-MINAE |

Presence of combustible,

petroleum derivatives, flammable or

explosive substances*

Combustible petroleum derivatives

Distribution, storage

and commercialization

of combustible derivatives

of

hydrocarbons in

accordance with

that established by the

Regulation for

the Regulation

of the Storage System

and

NA

No

NA

No

OB

Yes

NA

No

OB

Yes

Regulation for

the Regulation

of the Storage System

and Commercialization

of Hydrocarbons Decree

No. 30131-MINAE-S

|  | Flammable or explosive substances | Handling or storage of flammable or explosive substances | NA | No | NA | No | OB | Yes | OB | Yes | NA | No | OB | Yes | Regulation on Industrial Hygiene. Executive Decree No. 11492-SPPS | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Presence of biological substances or waste* | Infectious-contagious waste | Production of infectious-contagious waste in accordance with the provisions of the Regulation on the management of infectious-contagious waste generated in | OB | Level I | OB | Level I and II | OB | Level I and II | OB | Level I, II and III | Regulation on the management of infectious-contagious waste generated in establishments that provide health care and related services. Decree |  |  |  |  |

|  |  | establishments that provide health care and related services. Executive Decree No. 30965-S |  |  |  |  |  |  | Executive No. 30965-S | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Use and exchange of animals, their products, and by-products | Presence of activities subject to the control and surveillance of SENASA in accordance with Law No. 8495. | NA | Estab. class 402, 403, 60104 and 60204 | OB | Estab. class 402, 403, 601, 602, 605 | OB | Estab. class 102, 402, 403, 501, 601, 602, 605, 702, 801 | OB | Estab. class 303, 402, 403, 501, 601, 602, 604, 605, 702, | General Law of the National Animal Health Service. Law No. 8495. Directive 005 of 06/25/2013 "Establishes criteria for |  |

conformity with Law No. 8495.

801

the classification of establishments or specific activities for

the purpose

of

| Mitigation Measures |  |  |
| --- | --- | --- |
| OB | Mandatory | Activities that generate nuisances must obligatorily meet certain conditions or apply mitigation measures, even when the established maximum limit is not exceeded. |
| NA | Not Accepted | Activities that produce nuisances above the limit are not permitted, even if mitigation measures control the nuisance within the property. |

* In the event of a better criterion from the competent authority, it is possible to allow activities with greater nuisances.

| UC- Consolidated Urban |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G1 | ~75% | ~75% | CE | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~75% | ~75% | F | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~50% | ~50% | ~25% | - | ~100% |  |
| URC-I Developable Consolidation I |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Code | Subdivision Work |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | a |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | CE | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |  |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |  |
| URC-II Developable Consolidation II |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Code | Subdivision Work |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | a |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |  |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |  |

| URC-III Developable Consolidation III |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G1 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |  |
| SU- Suburban |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 | G1 | ~50% | ~50% | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G1 | ~75% | ~75% | CE | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* | G2 | ~75% | ~75% | F | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~50% | ~50% | ~25% | - | ~100% |  |

| URE-I Developable Expansion I |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |
| IDU-3 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~50% |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~50% |

| URE-II Developable Expansion II |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* | G1 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| IDU-2 | G1 | - | - | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 | G1 | - | - | F | - | - | - | - | ~50% |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | F | ~20% | ~20% | ~50% | ~20% | - |  |
| IDU-5 | G2 | - | - | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G2 | - | - | F | - | - | ~20% | ~20% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~25% | ~25% | - | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G2 | - | - | F | - | - | ~50% | - | ~25% |  |
| ICU-2 | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | ~25% | - |  |
| ICU-3 | G3 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G3 | - | - | F | ~75% | ~60% | ~75% | ~100% | - |  |
| ICU-5 | G2 | - | - | CE | ~25% | ~25% | ~25% | - | ~25% |  |
| URE-III Developable Expansion III |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 | G2 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| CD-2 | G2 | - | - | - | - | - | ~50% | - | - |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 | G1 | ~50% | ~50% | F | ~10% | ~10% | - | - | - |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 | G2 | ~75% | ~75% | CE | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G1 | - | - | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G1 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* | G1 | ~75% | ~75% | F | ~25% | ~25% | - | - | - |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 | G1 | - | - | - | ~50% | ~50% | - | - | - |  |
| AGR-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-1 | G3 | - | - | F | - | - | - | - | - |  |
| ICU-2 | G1 | - | - | - | ~20% | ~20% | ~20% | ~50% | - |  |
| ICU-3 | G1 | - | - | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G1 | - | - | F | ~20% | ~20% | ~20% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~20% | ~20% | ~20% | - | ~50% |  |
| NU-II Non-Developable |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| CD-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G3 | ~50% | ~50% | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G3 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| AGR-1 | G1 | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - | - |  |
| ICU-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-3 | G1 | ~100% | ~100% | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G2 | ~50% | ~50% | F | ~20% | ~20% | ~20% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~20% | ~20% | ~20% | - | ~50% |  |
| NU-III Non-Developable |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| Code |  | Subdivision |  |  | Work |  |  |  |  |  |
|  | Priority | Frontage | Area | IE_M | IO | IP | h. | RVP | RC |  |
| CD-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| CD-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-4 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IDU-6* | G3 | ~50% | ~50% | F | ~25% | ~25% | ~25% | ~50% | - |  |
| IDU-7 | G3 | - | - | F | - | - | ~50% | ~50% | - |  |
| IPA-1* |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| IPA-2* | G2 | - | - | - | ~25% | ~25% | ~25% | - | - |  |
| IPA-3 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| AGR-1 | G1 | - | - | ~50% | ~50% | ~50% | ~50% | - | - |  |
| ICU-1 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-2 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
| ICU-3 | G1 | ~100% | ~100% | CE | - | - | - | - | - |  |
| ICU-4 | G2 | ~50% | ~50% | F | ~20% | ~20% | ~20% | - | - |  |
| ICU-5 | G1 | - | - | CE | ~20% | ~20% | ~20% | - | ~50% |  |

Annex Seven. Specific implementation guide for incentivizable practices.

CD-1 Purchase of building rights (derechos de edificabilidad).

A project that, for its execution, requires the purchase of building rights to improve said index within the gap constituted between the base building parameter and the improved one, may purchase the same after the application of practices from the corresponding previous groups according to the table of application of incentivizable practices per land category. The purchase thereof shall be made applying the formula for the purchase of building rights.

CD-2 Purchase of Height (Altura) rights.

A project that, for its execution, requires the purchase of height to improve said index within the gap constituted between the base height parameter and the improved one, may purchase the same after the application of practices from the corresponding previous groups according to the table of application of incentivizable practices per land category. The purchase thereof shall be made applying the formula for the acquisition of additional height.

IDU-1 For ceding space and constructing public-use roads at least 15 meters wide with high pedestrian and environmental quality that improve the municipality's connectivity (Road Continuity (Continuidad Vial))*

In the cases where applicable as indicated in the table for parameter improvement according to practices per land category, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that propose or accept implementing public-use roads of 15 m. wide or more that improve the municipality's connectivity and have conditions that improve pedestrian infrastructure and environmental quality; said roads must allocate a maximum of 50% of the road width for vehicular traffic, a green strip between 1 m. and 1.5 m., and a sidewalk of 2.5 m. wide or more. The quantification of the building right applicable to the improved parameter shall be calculated according to the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights.

For the calculation of said formula, the estimated value of the land to be ceded established by the Municipality according to the land value records it holds for the property and the estimated or budgeted amount of investment in the infrastructure shall be computed; if both amounts exceed the project's need for building rights, only the land value may be utilized and the investment in construction may be partialized as necessary.

Prior to the issuance of the Certificate of Occupancy (Certificado de Habitabilidad), the municipality shall verify that the road has been built with the specifications approved by the municipal administration for its construction.

* It is not applicable for cases where the practice is a requirement of the POT or national regulations.

IDU-2 For ceding land to the public domain above the regulatory requirement (parks, playgrounds, and community facilities).

In the cases where applicable as indicated in the table for parameter improvement according to practices per land category, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that cede a greater amount of land to the public domain above the current requirement; the ceded area must be greater than 50 m²; a smaller cession may only be made if it is incorporated into another portion of land that is or will be in the public domain.

The estimated value of the land to be ceded shall be determined by the Municipality based on the data registered for it; this value shall be used to operate the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights, for obtaining the building right applicable to the improved parameter to which the property where the project is located can access.

It may also increase its occupancy (ocupación) by 10% of the property's area and simultaneously reduce permeability (permeabilidad) by 10% of the required permeable area. To obtain these additional benefits, the project must have chosen to access at least 50% of the additional value of building rights to which it may opt according to the parameters of the assigned zone.

Additionally, the application of this practice in SU and URE-III allows access to 50% of the improved parameters for minimum frontage (FM) and minimum lot size (SL) if this area is equal to or greater than the improved minimum lot size parameter of the sub-zone where it is located.

IDU-3 For constructing a public-use facility (equipamiento) according to municipal coverage requirements within the project.

In the cases where applicable as indicated in the table for parameter improvement according to practices per land category, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that invest in the construction of public-use facilities and their outfitting; the estimated or budgeted investment amount shall be used to operate the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights, for obtaining the building right applicable to the improved parameter to which the property where the project is located can access.

The investment in the construction or outfitting of public facilities must be made following the municipal plans and priorities for enabling the facilities most needed by the canton; the priority need for the facility over other possible facilities required by the community must be technically justified prior to its construction. Prior to the issuance of the Certificate of Occupancy, the municipality shall verify that the

facility has been built in accordance with the specifications approved by the municipal administration for its construction.

IDU-4 For constructing dense and/or social-interest housing (vivienda de interés social).

In the cases where applicable as indicated in the table for parameter improvement according to practices per land category, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that construct social-interest housing units whose value is equal to or below the maximum housing solution value established by the BANHVI. The building or project must have the social-interest declaration from BAHNVI when it is argued that the solution will be acquired through the National Financial System for Housing (Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, SFNV).

The project may access 50% of the range between the base parameter and the improved one of the additional building right value if it has at least 15% social-interest housing units.

It may also release the improved parameters for frontage and lot area by up to 75%, the occupancy index (índice de ocupación, IO) by up to 20% of the property's area, the permeability index (índice de permeabilidad, IP) by up to 20% less of the required permeable area, the height (h.) may reach up to 50% of the improved parameter, and the setback to main roads (retiro a vías principales, RVP) may be reduced by up to 20%.

IDU-5 For unifying lots (predios) that form areas of more than 1200 m² to develop projects.

In the cases where applicable as indicated in the table for parameter improvement according to practices per land category, an additional 0.25 of building rights shall be granted, which may be used to reach the improved building parameter; when applicable and indicated in said table, the occupancy index and permeability index parameters may be improved by up to an additional 10%, respectively.

IDU-6 For ceding space for public-use roads on the lot frontage (widening of existing roads)*

For all land categories, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that cede land for public use and domain for the widening of the street(s) in front of their property as is convenient for the municipality. The estimated value of the land to be ceded shall be determined by the municipal cadastre based on the data registered for the property tax payment thereof; this value shall be used to operate the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights, for obtaining the building right applicable to the improved parameter to which the property where the project is located can access.

In the event that the projected width of the roads obliges the project to cede the land, this obligation may be used to acquire incentives for the project's benefit. If the project executes the widening work according to the parameters set by the municipality, it may also increase its occupancy index by 25% of the range between the base parameter and the improved one, simultaneously reduce permeability by 25% of the range between the base parameter and the improved one for said index, and increase the height by 25% of the range between the base parameter and the improved one for said index.

The foregoing, for the project's building(s), and reduce the setback to public roads for these buildings by up to 50% of the range between the base parameter and the improved one for said index.

Additionally, the application of this practice in NU-II and NU-III allows access to 50% of the improved parameters for minimum frontage (FM) and minimum lot size (SL).

* It is not applicable for cases where the practice is a requirement of the POT or national regulations.

IDU-7 For opening private spaces to public use within projects.

In the cases where applicable as indicated in the table for parameter improvement according to practices per land category, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that open private spaces within their project to public use; the estimated or budgeted amount for enabling said space shall be used to operate the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights, for obtaining the building right applicable to the additional value to reach the improved parameter to which the property where the project is located can access.

The investment in the construction or outfitting of these spaces open to the public must be made following the municipal plans and priorities for enabling gathering, cultural, sports, and/or recreational facilities most needed by the canton to address the existing deficit.

Prior to the issuance of the Certificate of Occupancy, the municipality shall verify that the space has been built in accordance with the specifications approved by the municipal administration for its construction.

The spaces opened to the public may be of all kinds, from sports and recreational areas to spaces for lingering, contemplation, and leisure, such as spaces for eating or cooking outdoors; as a reference, the following website compiling all such spaces may be visited: https://apops.mas.org/.

These spaces must be accessible to the public for a schedule of at least 12 hours per day, able to open at 6 a.m. and close at 10 p.m.; also, the developer may use these spaces as vestibule plazas for their projects or areas shared with commercial spaces or service activities.

IPA-1 Construction of an Individual or Collective Wastewater Treatment System (Sistema de tratamiento de Aguas Residuales) other than a conventional septic tank*

In the cases where applicable as indicated in the table for parameter improvement according to practices per land category, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that construct for the wastewater treatment of their project a system other than a conventional septic tank; of the budgeted amount for the construction of the system, 50% thereof shall be used to operate the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights, for obtaining the building right applicable to the improved parameter to which the property where the project is located can access.

Prior to the issuance of the Certificate of Occupancy, the municipality shall verify that the treatment system has been built in accordance with the specifications approved by the municipal administration for its construction.

However, if the project chooses to construct a system that allows wastewater treatment for other neighbors outside the project, as a minimum equivalent to 50% of the housing units the project possesses to be developed or half of the area to be developed if the project is for non-residential uses, 100% of the amount invested in the system's construction may be applied to operate the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights.

* It is not applicable for cases where the practice is a requirement of the POT or national regulations.

IPA-2 For conserving 20% or more of existing forest individuals (árboles) (does not apply in river protection zones Article 33 Forest Law (Ley Forestal) and in Environmental Control Areas (Áreas de Control Ambiental, ACA) with a 20% or greater slope)*

Projects that, within their design and during execution, contemplate the conservation of 20% or more of the forest individuals with a diameter at breast height (1.25 m.) of at least 0.15 m. or more located within their project property but outside of river protection areas or environmental control areas (ACA) shall also be permitted to increase their occupancy index by 25% of the range between the base parameter and the improved one, simultaneously reduce permeability by 25% of the range between the base parameter and the improved one for said index, and increase the height by 25% of the range between the base parameter and the improved one for said index, for the project's building(s).

* It is not applicable for cases where the practice is a requirement of the POT or national regulations.

IPA-3 For implementing technological measures that favor stormwater infiltration (infiltración de las aguas pluviales).

Projects that execute technological measures that favor stormwater infiltration shall be permitted to increase their occupancy index by 25% of the range between the base parameter and the improved one, and simultaneously reduce permeability by 25% of the range between the base parameter and the improved one for said index. The implemented measures must be endorsed by a professional specialist in the subject, through the submission of plans, studies, calculation reports, and any other information supporting the functionality of the measures to be implemented.

AGR-1 For implementing Good Agricultural Practices (Buenas Prácticas Agropecuarias, BPA)

Access may be granted to up to 50% of the difference between the base parameter and the improved one for the Building Index (Índice de Edificabilidad, IE), Occupancy Index (IO), Permeability Index (IP), and Height (h) for those cases where there is evidence of the application of the "Good Agricultural Practices (BPA)" of the Ministry of Agriculture and Livestock (Ministerio de Agricultura y Ganadería, MAG). There must be evidence that at least three good agricultural practices are applied on the property in accordance with what is indicated in the document established by the MAG for this purpose and available at the following link https://www.mag.go.cr/bibliotecavirtual/P01-4955.PDF

ICU-1 For Improving the cycle-pedestrian space on public roads.

For all land categories, the right to access the improved building parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that build, along the canton's public-use streets and according to the plans and parameters established for this purpose by the municipality, infrastructure for both pedestrians, complying with current accessibility standards, and for non-motorized vehicles; this infrastructure must have the necessary horizontal and vertical signage, as well as tree planting in tree pits or planting strips if it is among the urban interconnection corridors proposed by the plan; and may also include urban furniture, lighting, and other objects or accessories that enrich urban life as may be suggested by the municipality, considering the functional vocation of said road axes. The estimated or budgeted value of the construction of said infrastructure shall be used to operate the formula for the application of incentivizable practices to obtain greater building rights, for obtaining the building right applicable to the improved parameter to which the property where the project is located can access.

Prior to the issuance of the Certificate of Occupancy, the municipality shall verify that the cycle-pedestrian space on the public road has been built in accordance with the specifications approved by the municipal administration for its construction.

Projects to be built on these properties, by committing to construct the aforementioned infrastructures, may additionally, for categories URC-I, URC-II, URC-III, URE-I, and URE-II, increase their Height index by 50% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, and in turn reduce the side-yard setback (retiro a colindancia) distance by 50% of the range between the base parameter and the improved parameter of said setback for all the aforementioned categories except for category URE-II, for which it will be reduced by 25% of said range.

ICU-2 For improving facade conditions to enhance the project's interaction with the public space.

Projects that implement this practice shall be those whose design conditions improve the interaction of the projects with the public space, thereby improving the dynamics of life on the public thoroughfare. The foregoing may be verified through the incorporation into the construction design of balconies or terraces facing the public thoroughfare on at least the level above the first floor and up to at least the sixth floor if these exist, and which in turn have on the first floor of the project a visual transparency of at least 35% of the facade area of this level.

Said transparency may be provided by means of windows, open spaces, or gratings that allow visibility from the continuous human-occupancy space towards the public thoroughfare, understanding continuous human-occupancy spaces to be all those in which there is human interaction for prolonged periods of time, such as reception areas, waiting areas, play areas, food and beverage consumption areas, work areas, reading areas, learning areas, etc., excepting storage areas, product display areas, vehicle parking, and others in which human activity is transient or involves very brief or occasional stays. The transparency and the balconies must be located within an imaginary strip of ten meters measured from the property boundary with the public thoroughfare towards the interior of the project. In compliance with the foregoing, interested parties may access the following incentives according to the land category in which they are located:

a) For projects located in categories UC and SU, they may increase their coverage (ocupación) by 50% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, in turn they may reduce their permeability (permeabilidad) by 50% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, they may also increase their height by 50% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, and reduce their front-yard setback (retiro a la vía pública) distance by 50% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index.

b) For projects located in categories URC-I, URC-II, URC-III, URE-I and URE-II, they may increase their coverage (ocupación) by 25% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, in turn they may reduce their permeability (permeabilidad) by 25% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, they may also increase their height by 25% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, and reduce their front-yard setback (retiro a la vía pública) distance by 25% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index.

c) For projects located in category URE-III, they may increase their coverage (ocupación) by 20% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, in turn they may reduce their permeability (permeabilidad) by 20% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, they may also increase their height by 20% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, and reduce their front-yard setback (retiro a la vía pública) distance by 50% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index.

The visual transparency provided by the means arranged may not be obstructed with plants, adhesive vinyls that opacify or obstruct the view, or anything similar that blocks visibility from the interior towards the public thoroughfare.

ICU-3 For eliminating a use declared as a non-conforming existing use.

In cases where applicable according to what is indicated in the table of incentivizable practices by land category, an increase of 0.2 over the base buildability (edificabilidad) parameter shall be granted, which may be used to reach the improved buildability parameter established by the zoning (zonificación) of each property, to projects that, for their realization, must eliminate a non-conforming existing use that operates prior to the realization of the proposed project on the property or on any of the properties that make up the project area.

In category NU-II and NU-III, an increase of 0.1 in the base buildability index (índice de edificabilidad base, IE) shall be granted, which may be used to reach the improved parameter.

Additionally, the application of this practice in NU-II and NU-III allows access to the improved parameters of minimum frontage (frente mínimo, FM) and minimum lot area (superficie mínima de lote, SL).

ICU-4 For generating public-use promenade areas along riverbanks.

For all land categories, the right to access the improved buildability (edificabilidad) parameter to which a property is entitled shall be granted to projects that build along riverbanks and according to the plans and parameters established for this purpose by the municipality, public-use infrastructure, both for pedestrians complying with current accessibility standards, and for non-motorized vehicles; infrastructure that must have the necessary signage, and may in turn have urban furniture, lighting, and other objects or accessories that enrich the activities associated with the enhancement of these areas of high natural and environmental potential as may be suggested by the municipality, such as bird-watching platforms, rest areas, drinking fountains, viewpoints, etc., taking into account the functional vocation of said areas with respect to the natural and environmental potentials that may be leveraged.

The estimated or budgeted value for the construction of said infrastructures shall serve to operate the formula for applying incentivizable practices to obtain greater buildability, for obtaining the applicable buildability for the improved parameter to which the property where the project is carried out may access.

Prior to the granting of the Certificate of Habitability (Certificado de Habitabilidad), the municipality shall verify that the promenade has been built in accordance with the specifications approved by the municipal administration for its construction. They may also access the following incentives according to the land category in which they are located:

a) For projects located in categories UC and SU, they may increase their coverage (ocupación) by 75% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, in turn they may reduce their permeability (permeabilidad) by 60% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, and they may increase their height by 75% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index.

b) For projects located in categories URC-I, URC-II, URC-III, URE-I and URE-II, they may increase their coverage (ocupación) by 75% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, in turn they may reduce their permeability (permeabilidad) by 60% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index.

They may also increase their height by 75% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, and reduce their front-yard setback (retiro a la vía pública) distance by 100% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index.

c) For projects located in categories URE-III, NU-II, and NU-III, they may increase their coverage (ocupación) by 20% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, in turn they may reduce their permeability (permeabilidad) by 20% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index, and they may increase their height by 20% of the range between the base parameter and the improved parameter of said index.

d) The application of this practice in NU-II and NU-III allows access, at 50%, to the improved parameters of minimum frontage (frente mínimo, FM) and minimum lot area (superficie mínima de lote, SL).

ICU-5 For constructing projects with environmental sustainability practices.

Projects that provide for implementing sustainability practices for their operation and use by users shall be benefited with incentives, proceeding as follows:

a) For reduction in energy consumption. In cases where applicable as indicated in the table of parameter improvement according to practices by land category, an increase of 0.1 over the base buildability (edificabilidad) parameter shall be granted, which may be used to reach the improved buildability parameter established by the zoning (zonificación) of each property, to projects that comply with energy efficiency practices that allow for the reduction of energy consumption in the project. To grant the incentive, the interested party must present their energy consumption reduction proposal to the Municipality, which shall evaluate whether the project has mechanisms that allow for the reduction of energy consumption by at least twenty percent (20%), taking as a comparable a baseline consumption according to the international standard "ANSI ASHRAE IESNA 90.1-2007" or an equivalent or superseding national or international standard.

Only with the approval of the Municipality may the incentive be granted.

The Municipality may develop or refer to manuals detailing energy efficiency practices that will serve as a basis at the time of issuing its approvals.

The interested party must present plans, calculation reports, and any other supporting document or study justifying the means by which they will cause said consumption reduction, comparing with traditional means so that the Municipality may carry out its evaluation.

b) For reduction in the consumption of potable water and disposal of wastewater. In cases where applicable as indicated in the table of parameter improvement according to practices by land category, an increase of 0.1 over the base buildability (edificabilidad) parameter shall be granted, which may be used to reach the improved buildability parameter established by the zoning (zonificación) of each property, to projects that comply with efficiency practices in water management for the private, common, and public-access areas of the project. To grant the incentive, the interested party must present their technical proposal to the Municipality demonstrating the mechanisms to be used to reduce potable water consumption and/or to reduce or reuse wastewater and stormwater. The Municipality shall evaluate whether the project complies with having the necessary mechanisms that allow for reducing water consumption by at least fifteen percent (15%), taking as a comparable a baseline consumption according to the "International Plumbing Code 2009" (Código Internacional de Plomería del año 2009) or an equivalent or superseding national or international standard. Only with the approval of the Municipality may the corresponding percentage be granted.

The Municipality may develop or refer to manuals detailing efficiency practices in water use that will serve as a basis at the time of issuing its approvals.

The interested party must present plans, calculation reports, and any other supporting document or study justifying the means by which they will cause said reduction in consumption and disposal, comparing with traditional means so that the Municipality may carry out its evaluation.

The interested party who accesses this incentivizable practice must commit to compliance with the approved environmental sustainability practices for a period of 10 years, transferring said obligations to the owners and granting express authority to the Municipality to supervise their compliance through the procedures defined for this purpose.

If this provision is breached, first it shall be requested that the functioning of the systems, installations, infrastructures, and/or accessories that allow compliance with the sustainability practices be re-established, which must be in operation 20 days after notification of the breach; if not complied with, the sanctioning regime provided for in the POT and other applicable regulations shall be implemented.

| Zoning Factor (Factor de zonificación, Fz) |  |
| --- | --- |
| Subzone | Factor |
| MEV-1 | 0 |
| MEV-2 | 0 |
| MEV-3 | 0 |
| MEV-4 | 0 |
| MRP-1 | 0 |
| MRP-2 | 0.05 |
| MCE-1 | 0 |
| MCE-2 | 0.1 |
| MCSP | 0.1 |
| MCLC | 0 |
| MRS-1 | 0 |
| MRS-2 | 0.05 |
| PAMB | 0 |
| AECO | 0 |

| Special Control Area Factor (Factor de área de control especial, Fac) |  |
| --- | --- |
| Special Control Area | Factor |
| ARU | 0.05 |
| ACA | 0 |
| ARU+ACA | 0.075 |
| NA | 0 |
| Land Category Factor (Factor de Categoría de Suelo, Fcs) |  |
| Category | Factor |
| UC | 0.025 |
| URC-1 | 0 |
| URC-2 | 0 |
| URC-3 | 0 |
| SU | 0.025 |
| URE-1 | 0 |
| URE-2 | 0 |
| URE-3 | 0 |
| NU-II | 0 |
| NU-III | 0 |

| Development Promotion Factor (Factor de promoción de desarrollo, Fpd) |  |  |
| --- | --- | --- |
| Code | General Description | Factor |
| CD-1 | Purchase of buildability rights | -0.05 |
| CD-2 | Purchase of Height rights |  |
| IDU-1 | For ceding space and building public-use roads at least 15 m wide with high pedestrian and environmental quality that improve the municipality's connectivity (Road Continuity). | 0.01 |
| IDU-2 | For ceding land to the public domain over the regulatory requirement (parks, playgrounds, and community facilities). | 0.075 |
| IDU-3 | For building a public-use facility according to municipal coverage requirements within the project | 0.05 |
| IDU-4 | For building dense and/or social-interest housing | 0.025 |
| IDU-5 | For merging properties that form areas of more than 1200 m² to develop projects. |  |
| IDU-6 | For ceding space for public-use roads in front of the lot (widening of existing roads) * | 0.05 |
| IDU-7 | For opening private spaces to public use within projects | 0.075 |
| IPA-1 | Construction of an Individual or Collective Wastewater Treatment System other than a conventional septic tank |  |
| IPA-2 | For conserving 20% or more of existing forest individuals (trees) (does not apply in river protection zones, Article 33 of the Forest Law, and in ACA with a slope of 20% or more) |  |
| IPA-3 | For implementing technological measures that favor stormwater infiltration. |  |
| AGR-1 | For implementing good agricultural practices (Buenas Prácticas Agropecuarias, BPA) |  |
| ICU-1 | For Improving pedestrian-cyclist space on public roads | 0.075 |
| ICU-2 | For improving facade conditions to enhance the project's interaction with the public space. | 0.05 |
| ICU-3 | For eliminating a use declared as a non-conforming existing use |  |
| ICU-4 | For generating public-use promenade areas along riverbanks. | 0.05 |
| ICU-5 | For constructing projects with environmental sustainability practices | 0.025 |
|  | * in some cases, the incentive cannot be granted because it is an obligation of the project. |  |

UNANIMOUS AGREEMENT AND DECLARED DEFINITIVELY APPROVED

N°667--23 Municipal Council.

San Pablo de Heredia, December 12, 2023