Resolución 02 — Elimination of Expiration Date for Land Use Certificates and Water/Electric Availability LettersEliminación incentivo plazo certificados de uso de suelo y cartas de disponibilidad

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                        Texto Completo Norma 02

                        Elimina el plazo de vencimiento de los certificados de uso de suelo, así
como los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica

MUNICIPALIDAD DE TURRUBARES

Resolución Administrativa.-MT-ALC-02-2025-144.- Alcaldía
Municipal, a las diez horas cuarenta y tres minutos del trece de marzo del año
dos mil veinticinco.

El suscrito, Martin Vargas Calderón, mayor, divorciado, portador
de la cédula de identidad seis-cero dos cero siete-cero ocho cuatro
cero(6-0207-0840), vecino de la ciudad San Antonio de Tulin, en su calidad de
Alcalde, electo mediante elección popular, según resolución número:
1658-E11-2024, a las nueve horas del ocho de marzo de dos mil veinticuatro,
publicado en La Gaceta N° 43, del veintidós de marzo de dos mil
veinticuatro, por un período que va desde el primero de mayo de dos mil
veinticuatro, hasta el treinta de abril del dos mil veintiocho, de conformidad
con los artículos ciento dos, inciso ocho, ciento sesenta y nueve, ciento
setenta y uno y ciento setenta y dos de la Constitución Política de Costa Rica,
catorce y quince del Código Municipal, noventa y siete y noventa y nueve del
Código Electoral, debidamente juramentado mediante sesión Solemne del Concejo
Municipal de la Municipalidad de Turrubares; del primero de mayo de dos mil
veinticuatro, artículo IV, inciso único, ostentando la representación legal de
la Municipalidad, de conformidad con los siguientes antecedentes manifiesto:

Resultando:

1°-Que esta Municipalidad de Turrubares no cuenta con el
respectivo plan regular propio.

2°-Está Municipalidad solicita en el certificado de uso de suelo disponibilidad
de agua y eléctrica

3°-Que se indica dentro del certificado de uso de suelo, un plazo
de vencimiento del mismo.

Considerando:

1°-La Alcaldía municipal, conforme lo dispone el artículo
17 inciso a) del Código Municipal, posee la atribución de ejercer las funciones
inherentes a la condición de administrador general y jefe de las dependencias
municipales. Vigilando la organización, el funcionamiento, la coordinación y el
fiel cumplimiento de los acuerdos municipales, las leyes y los reglamentos en
general. En esta labor, se asume un papel preponderante, pues como Gobierno
Local se tiene el deber constitucional de velar por el bienestar de la
comunidad (artículo 169 de la Constitución Política).

2°-Que esta Alcaldía en cumplimiento de las atribuciones y obligaciones que
le concede el apartado 17, inciso ñ) del Código Municipal, procede analizar el
siguiente requisito de uso de suelo para que solicita a la luz de normativa
existente.

Recordemos que el legislador les ha conferido a los gobiernos locales la
potestad de planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites
de su territorio, conforme con la ley, los reglamentos y planes reguladores
locales que incorporen los lineamientos, normas técnicas y directrices, en este
caso, los aplicables al Gran Área Metropolitana. Conciernen además a la
Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, las
competencias que le otorga la Ley de Planificación Urbana antes de su adopción
por los municipios (artículo 169 Constitucional; 15, 18, 28 de la Ley 4240).

Ahora bien, los numerales 15, 16 inciso c), 21 inciso 1) y 24 de la Ley
4240, establecen la responsabilidad municipal de determinar el uso de suelo y
planificar el desarrollo urbano a través de los planes reguladores o, en su
defecto, por medio de la regulación regional dictada por el Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo, de forma que siempre ha de fundamentarse en criterios
técnicos y el principio de objetivación de la tutela del ambiente (Transitorio
II ibídem; Ley 6227, artículo 16; votos constitucionales 5097-1993, 4205-96 y
11397-2003, 10971-2006 y 6304-2008; Tribunal Contencioso Administrativo, voto
244-2013-III).

".si no hay plan local vigente, la zonificación es la que establece el
Plan Regional, su reglamento de zonificación y demás normativa reglamentaria
relacionada con la zonificación dentro de la GAM, para las municipalidades que
forman parte de aquella. Pero lo importante es que, aún en estos casos y aunque
se certifique en relación con el Plan Regional, el acto de certificar sigue
siendo competencia de las municipalidades respectivas, como lo es aún en el
caso de no estar dentro de la GAM." (dictamen C-177-2008).

Para el caso que nos atañe es importante señalar el tema de los
certificados de uso de suelo en su naturaleza jurídica, tema que ha sido ya
abordado, por nuestra jurisprudencia existiendo una primera tendencia, al
considerar que eran concebido como declaración de conocimiento, que no otorgaba
derecho ni modificaba situaciones jurídicas, limitándose a ser un acto de
constatación de hechos o circunstancias (votos constitucionales 4336-1999,
293-2007, 9715-2012; Tribunal Contencioso Administrativo, resoluciones
263-2008-II, 125- 2006-III, 149-2006-III y 105-2012-IV; dictámenes C-327-2001,
C-051-2008, C-028-2013 y C-230-2013).

En la segunda tendencia fueron catalogados como actos favorables
constitutivos de situaciones jurídicas subjetivas, a partir de lo señalado por
la Sala Constitucional en sus votos 15501-2016 y 9565-2017, señalando en lo que
interesa que: ".VII. Sobre los certificados de uso de suelo. En cuanto
a este aspecto, este Tribunal ha definido que los certificados de uso de suelo
son un acto administrativo que nace del ejercicio de la potestad normativa del
ente corporativo, que afecta directamente la esfera jurídica del administrado
-favorable y desfavorablemente a la vez-; y que genera efectos jurídicos
independientes. Ello por cuanto su contenido beneficia al administrado y a la
vez le establece limitaciones, es decir, le otorga el derecho a destinar el
bien conforme al uso de suelo establecido en la reglamentación una vez
obtenidos los respectivos permisos y a la vez limita el ejercicio de los
atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas
y el régimen ambiental vigente.". Igual tendencia ha tenido el Tribunal
Contencioso Administrativo en su voto 530-2014, indicando que: "".el
certificado de uso de suelo ha ido evolucionando, desde su conceptualización
como un simple acto declarativo en materia urbanística que simplemente precisa
la afectación de un inmueble a un uso determinado, pasando a entenderse como un
acto favorable que afecta la esfera de derechos e intereses del
administrado.". Esa disposición hizo que la misma Procuraduría
General de la República, en su dictamen C-5- 2019 indicará que: ".en
virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción
Constitucional, los Certificados de Uso de Suelo deben ser conceptualizados,
como actos favorables constitutivos de situaciones jurídicas subjetivas, que se
encuentran cubiertos por el principio de intangibilidad de los actos propios,
por lo que su anulación o revisión implica la observación de los requisitos
formales y sustanciales establecidos al efecto en el ordinal 173 de la Ley General
de la Administración Pública."

Aclarado lo anterior, podemos ver que el Reglamento Nacional de Vivienda y
Urbanismo en su apartado 102 señala que:

ARTÍCULO 102. Certificado de Uso de Suelo. Para el diseño y construcción de una edificación, se debe
obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso del suelo,
según las disposiciones y restricciones contenidas en el plan regulador
vigente. La vigencia del certificado de uso de suelo debe ser por el tiempo que
el plan regulador permanezca vigente y no se modifique. Cuando un plan
regulador cambia o se modifica, la vigencia de los certificados de uso de suelo
emitidos con anterioridad debe ser la indicada en el nuevo plan regulador; en
caso que no se indique, debe ser de 2 años. En caso de no contar con plan
regulador, la municipalidad debe indicar los requerimientos establecidos en el
presente Reglamento, según el tipo de edificación. Todo certificado de uso de
suelo debe señalar como mínimo el uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente
y área mínima. Además, la municipalidad que lo emita debe indicar en el
documento el periodo de vigencia.

(Así
reformado en sesión N° 6328 del 26 de julio de 2018).

3°-Así mismo, el certificado de uso del suelo que se
expide válidamente, no está sometido a validez temporal, mientras el Plan
Director (Plan Regulador) no sea modificado; es decir, un terreno con vocación
residencial, la mantiene por todo el plazo que esté vigente el plan general de
desarrollo urbano; el que puede ser comercial, igualmente, puesto que la
zonificación no cesa en sus efectos anualmente. Si así fuera, se estaría
afirmando que todo propietario en el Cantón, está obligado a obtener un
certificado de uso del suelo cada año, para que se le notifique cuál es el uso
que se le permite durante el año siguiente y así consecutivamente, pudiendo la
Municipalidad variar ese uso del suelo, anualmente. Esta interpretación no solo
atenta contra la esencia misma del Derecho Urbanístico, sino que elimina del
todo el valor seguridad jurídica y deja en manos de la administración
municipal, el definir, discrecionalmente, cuál es la vocación urbanística de
cada inmueble. Por ello, estima la Sala, no es posible admitir el criterio de
que solo el vencimiento del certificado del uso del suelo por el transcurso de
un año, implique que una actividad autorizada se transforme, el año siguiente,
en prohibida. (Ver resolución del Tribunal Contencioso Administrativo
Sección III N° 452-2014 de las 14:20 horas del 24 de septiembre de 2014).

Así las cosas, los usos de suelos que se emitan por la Municipalidad de
Turrubares, no tienen vencimiento a no ser que existan modificaciones en la
zona.

Conforme lo anterior podemos concluir que el acto de certificado de uso de
suelo debe ser enfocado en señalar el uso, los retiros, la cobertura, la
densidad, del terreno, la altura del edificio, el frente que debe tener la
propiedad, así como el área mínima del terreno conforme a la zona a desarrollar.
Es por ello que esta Alcaldía a la luz de la Ley de protección al ciudadano del
exceso de requisitos y trámites administrativos (Ley 8220).

Además, podemos ver el numeral 18 del Reglamento de Prestación de Servicios
del Instituto Costarricense de Acueducto y Alcantarillados, sobre los
requisitos que el administrado debe cumplir para la constancia de
disponibilidad y en su inciso d) señala que una copia certificada del plano
catastrado, plano que debió pasar ya la aprobación de la Municipalidad, de igual
manera el numeral 18 del Reglamento de Prestación de Servicios de Energía,
inciso d) realiza misma acotación respecto a copia certificada del plano
catastro.

Entendido así el uso de suelo, no cabe exigir carta de disponibilidad de
agua ni eléctrica de previo puesto que es un instrumento utilizado, para temas
constructivos y que su eficacia se da cuando se emite la licencia municipal o
permiso de construcción, por lo que esta Alcaldía procede a eliminar el
requisito de cartas de disponibilidad para el certificado de uso de suelo, para
que sea solicitado, como requisitos previos al permiso de construcción. Por
tanto,

Conforme a los fundamentos de hecho y derecho expuesto en
la parte considerativa de esta resolución se resuelve que:

Se ordena al Departamento de Planificación y Control
Urbano, proceder de forma inmediata a eliminar el plazo de vencimiento de los
certificados de uso de suelo, así como los requisitos de cartas de
disponibilidad de agua y eléctrica, requisitos que deben ser exigidos en la etapa
de solicitud de licencia constructiva de este Cantón y de conformidad con la
Ley 8220 en su apartado 4, procédase a publicar el cambio referido, en el
diario oficial La Gaceta. Comuníquese.

14 de marzo de 2025.

IN ITS ENTIRETY

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Full Text of Norm 02

Eliminates the expiration period of land-use certificates, as well as the requirements for water and electricity availability letters

MUNICIPALITY OF TURRUBARES

Administrative Resolution.-MT-ALC-02-2025-144.- Municipal Mayor's Office, at ten hours forty-three minutes on the thirteenth of March of the year two thousand twenty-five.

The undersigned, Martin Vargas Calderón, of legal age, divorced, holder of identity card six-zero two zero seven-zero eight four zero (6-0207-0840), resident of the city of San Antonio de Tulin, in his capacity as Mayor, elected by popular vote, according to resolution number: 1658-E11-2024, at nine hours on the eighth of March of two thousand twenty-four, published in La Gaceta No. 43, of the twenty-second of March of two thousand twenty-four, for a period running from the first of May of two thousand twenty-four, until the thirtieth of April of two thousand twenty-eight, in accordance with articles one hundred two, subsection eight, one hundred sixty-nine, one hundred seventy-one and one hundred seventy-two of the Political Constitution of Costa Rica, fourteen and fifteen of the Municipal Code, ninety-seven and ninety-nine of the Electoral Code, duly sworn in during a Solemn Session of the Municipal Council of the Municipality of Turrubares; of the first of May of two thousand twenty-four, article IV, sole subsection, holding the legal representation of the Municipality, in accordance with the following background, I state:

Whereas:

1°-That this Municipality of Turrubares does not have its own respective official local plan.

2°-This Municipality requests, within the land-use certificate, water and electricity availability.

3°-That the land-use certificate indicates an expiration period for the same.

Considering:

1°-The Municipal Mayor's Office, pursuant to the provisions of article 17 subsection a) of the Municipal Code, has the authority to exercise the functions inherent to the condition of general administrator and head of the municipal departments, overseeing the organization, operation, coordination, and faithful compliance with municipal agreements, laws, and regulations in general. In this work, a preponderant role is assumed, since as Local Government it has the constitutional duty to ensure the well-being of the community (article 169 of the Political Constitution).

2°-That this Mayor's Office, in compliance with the powers and obligations granted by section 17, subsection ñ) of the Municipal Code, proceeds to analyze the following land-use requirement that it requests in light of existing regulations.

Let us remember that the legislator has conferred upon local governments the power to plan and control urban development within the limits of their territory, in accordance with the law, regulations, and local official plans that incorporate the guidelines, technical standards, and directives, in this case, those applicable to the Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana). Also concerning the Urban Planning Directorate of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), the competencies granted to it by the Urban Planning Law before their adoption by the municipalities (article 169 of the Constitution; 15, 18, 28 of Law 4240).

Now, numerals 15, 16 subsection c), 21 subsection 1) and 24 of Law 4240 establish the municipal responsibility to determine land use and plan urban development through official plans or, failing that, through regional regulation issued by the INVU, so that it must always be based on technical criteria and the principle of objectification of environmental protection (Transitory II ibid.; Law 6227, article 16; constitutional votes 5097-1993, 4205-96 and 11397-2003, 10971-2006 and 6304-2008; Administrative Appeals Tribunal, vote 244-2013-III).

".if there is no local plan in force, the zoning is that established by the Regional Plan, its Zoning Regulation, and other regulatory provisions related to zoning within the GAM, for the municipalities that are part of it. But the important thing is that, even in these cases and although it is certified in relation to the Regional Plan, the act of certifying continues to be the competence of the respective municipalities, as it is even in the case of not being within the GAM." (opinion C-177-2008).

For the case that concerns us, it is important to point out the issue of land-use certificates (certificados de uso de suelo) in their legal nature, an issue that has already been addressed by our jurisprudence, with a first tendency considering that they were conceived as a declaration of knowledge, which did not grant rights nor modify legal situations, limiting itself to being an act of verification of facts or circumstances (constitutional votes 4336-1999, 293-2007, 9715-2012; Administrative Appeals Tribunal, resolutions 263-2008-II, 125-2006-III, 149-2006-III and 105-2012-IV; opinions C-327-2001, C-051-2008, C-028-2013 and C-230-2013).

In the second tendency, they were classified as favorable acts constitutive of subjective legal situations, based on what was indicated by the Constitutional Chamber in its votes 15501-2016 and 9565-2017, stating in relevant part that: ".VII. Regarding land-use certificates. As to this aspect, this Tribunal has defined that land-use certificates are an administrative act arising from the exercise of the regulatory power of the corporate entity, which directly affects the legal sphere of the administered party -favorably and unfavorably at the same time-; and which generates independent legal effects. This is because its content benefits the administered party and at the same time establishes limitations upon them, that is, it grants the right to allocate the property in accordance with the land use established in the regulations once the respective permits are obtained, and at the same time limits the exercise of the attributes of the right of property, in application of the urban planning regulations and the current environmental regime.". The Administrative Appeals Tribunal has had the same tendency in its vote 530-2014, indicating that: "."the land-use certificate has been evolving, from its conceptualization as a simple declaratory act in urban planning matters that simply specifies the affectation of a property to a determined use, to being understood as a favorable act that affects the sphere of rights and interests of the administered party.". This provision caused the same Office of the Attorney General (Procuraduría General de la República), in its opinion C-5-2019, to indicate that: ".by virtue of the provisions of article 13 of the Law of Constitutional Jurisdiction, Land-Use Certificates must be conceptualized as favorable acts constitutive of subjective legal situations, which are covered by the principle of intangibility of one's own acts, so that their annulment or review implies the observance of the formal and substantial requirements established for this purpose in ordinal 173 of the General Law of Public Administration."

Having clarified the above, we can see that the National Housing and Urban Planning Regulation, in its section 102, states that:

ARTICLE 102. Land-Use Certificate. For the design and construction of a building, a municipal certificate must be obtained that certifies the conformity of land use, according to the provisions and restrictions contained in the current official plan (plan regulador). The validity of the land-use certificate must be for the time that the official plan remains in force and is not modified. When an official plan changes or is modified, the validity of the land-use certificates issued previously must be that indicated in the new official plan; if not indicated, it must be 2 years. In the event of not having an official plan, the municipality must indicate the requirements established in this Regulation, according to the type of building. Every land-use certificate must indicate, at a minimum, the use, setbacks (retiros), coverage (cobertura), density, height, frontage (frente), and minimum area. Furthermore, the municipality that issues it must indicate the period of validity in the document.

(Thus reformed in session No. 6328 of July 26, 2018).

3°-Likewise, the land-use certificate (certificado de uso del suelo) that is validly issued is not subject to temporary validity, as long as the Master Plan (Plan Director/Official Plan) is not modified; that is, a plot with residential vocation maintains it for the entire term that the general urban development plan is in force; one that may be commercial, likewise, since the zoning does not cease in its effects annually. If that were the case, it would be affirming that every property owner in the Canton is obligated to obtain a land-use certificate each year, to be notified of what use is permitted to them during the following year, and so on consecutively, with the Municipality being able to vary that land use annually. This interpretation not only threatens the very essence of Urban Planning Law, but completely eliminates the value of legal certainty (seguridad jurídica) and leaves in the hands of the municipal administration the discretionary definition of the urban planning vocation of each property. Therefore, the Chamber considers it is not possible to admit the criterion that only the expiration of the land-use certificate after one year implies that an authorized activity transforms, the following year, into a prohibited one. (See resolution of the Administrative Appeals Tribunal Section III No. 452-2014 of 14:20 hours on September 24, 2014).

Thus, the land uses (usos de suelos) issued by the Municipality of Turrubares do not have an expiration unless modifications occur in the zone.

Pursuant to the foregoing, we can conclude that the act of the land-use certificate must be focused on indicating the use, setbacks (retiros), coverage (cobertura), density, the height of the building, the frontage (frente) that the property must have, as well as the minimum area of the land according to the zone to be developed. That is why this Mayor's Office acts in light of the Law for the Protection of the Citizen from Excessive Requirements and Administrative Procedures (Law 8220).

Furthermore, we can see numeral 18 of the Regulation for the Provision of Services of the Instituto Costarricense de Acueducto y Alcantarillados (ICAA), regarding the requirements that the administered party must fulfill for the certificate of availability (constancia de disponibilidad), and in its subsection d) it indicates that a certified copy of the cadastral plan (plano catastrado), a plan that must have already passed the approval of the Municipality; likewise, numeral 18 of the Regulation for the Provision of Energy Services, subsection d), makes the same annotation regarding a certified copy of the cadastral plan.

Understood in this way, the land-use certificate does not require the prior request of a water or electricity availability letter, since it is an instrument used for construction matters and its effectiveness occurs when the municipal license or construction permit is issued. Therefore, this Mayor's Office proceeds to eliminate the requirement of availability letters for the land-use certificate, so that it is requested as a prerequisite for the construction permit. Therefore,

In accordance with the factual and legal grounds set forth in the considering part of this resolution, it is resolved that:

The Department of Urban Planning and Control is ordered to immediately proceed to eliminate the expiration period of land-use certificates, as well as the requirements for water and electricity availability letters, requirements that must be demanded at the stage of application for a construction license in this Canton, and in accordance with Law 8220 in its section 4, proceed to publish the referenced change in the official newspaper La Gaceta. Let it be communicated.

March 14, 2025.