Reglamento municipal 130-E — Zoning Regulations for Land Use in the Canton of OreamunoReglamento de Zonificación de los Usos del Suelo del Cantón de Oreamuno

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Reglamento de zonificación de los usos del suelo del cantón de Oreamuno






MUNICIPALIDAD DE OREAMUNO





Informa que el Concejo Municipal en Sesión Ordinaria No.130-2025, celebrada el 02 de diciembre del
2025, bajo el Inciso 2°, del Artículo VIII, Acuerdo No.846-2025, aprobó por unanimidad y en firme,
el siguiente acuerdo:





MOCIÓN PRESENTADA POR EL SEÑOR ERICK JIMÉNEZ VALVERDE, ALCALDE





MUNICIPAL.





CONSIDERANDO:





1. Que la Constitución Política de la República de Costa Rica establece que los gobiernos
municipales tienen la potestad de administrar los intereses y servicios locales de cada cantón, lo
que incluye la planificación del territorio para su mejor utilización; facultad otorgada por el
artículo 169 de la Carta Magna.





2. Que la Ley de Planificación Urbana, N°4240 de 15 de noviembre de 1968, es la ley marco o general
en que se definen las reglas en materia de planificación urbana en Costa Rica, la cual establece las
competencias a nivel nacional y local, atribuyendo a los gobiernos locales la aplicabilidad de los
Planes Reguladores, así como su respectiva adopción y ejecución.





3. Que la Ley Orgánica del Ambiente, N°7554 de 1995, introduce en la legislación nacional el
concepto de ordenamiento territorial, definiéndolo como la gestión que deben realizar el Estado y
los gobiernos municipales, con el fin de obtener armonía entre el bienestar de la población, el
aprovechamiento de los recursos naturales y la conservación del ambiente, considerando los
asentamientos humanos, las actividades económicas y sociales de la población, así como el desarrollo
físico-espacial. Asimismo, dicha norma se vincula a la gestión del ordenamiento territorial los
principios de desarrollo sostenible, coordinación interinstitucional, integración, participación
ciudadana e interés general.





4. Que el Código Municipal en su artículo 13 establece - para lo que nos interesa- la atribución de
dictar las medidas de ordenamiento urbano dentro del cantón.





5. Que la Municipalidad de Oreamuno es consciente de que, a través del Plan Regulador, el gobierno
municipal, en conjunto con el municipio logra planificar y gestionar la visión de desarrollo urbano
consensuada, así como orientar futuros procesos económicos, sociales y ambientales del cantón,
facilitando al gobierno municipal la toma de decisiones con un mayor grado de certeza en relación a
la ejecución de acciones en el territorio. Una vez implementado, hace posible examinar las acciones
realizadas e introducir las medidas correctivas necesarias, con el fin de alcanzar las metas
planteadas colectivamente estableciendo así beneficios como el mejoramiento en la calidad de vida,
el aumento en la competitividad territorial, el aprovechamiento, manejo y conservación sostenible de
recursos naturales y culturales, la vinculación entre áreas urbanas y rurales, la orientación y
control del desarrollo urbano, el fomento en el acceso a vivienda, infraestructura y servicios
urbanos; la generación de oportunidades de inversión Gestión del riesgo y recursos hídricos.





6. Que con fecha desde 2 de abril del 2014 en el alcance digital # 10 de la Gaceta # 65 es publicado
el Artículo 25°, Acuerdo No.3174-2014, tomado en la Sesión No.316-2014, celebrada por el Concejo
Municipal de Oreamuno el día 17 de febrero de 2014 en donde indica que la Dirección de Urbanismo del
INVU, procede con la aprobación del Plan Regulador del Cantón de Oreamuno de Cartago; en este
sentido, debe la Municipalidad cumplir con el debido proceso según el artículo 17 de la Ley de
Planificación Urbana No.4240, lo que conlleva a la adopción y puesta en práctica de dicho Plan.





7. Que una vez adoptado dicho Plan Regulador por parte de la Municipalidad de Oreamuno se procedió
con un proceso de seguimiento y valorar la implementación del Plan Regulador por parte del equipo
técnico con la finalidad de proporcionar a la Administración municipal los indicadores tempranos de
progreso en cuanto al cumplimiento de e los objetivos de desarrollo urbano planteados en dicho Plan.





8. Que el Manual de Planes Reguladores como Instrumento de Ordenamiento Territorial emitido por el
INVU indica diferentes procesos y etapas, contemplando así en su sexta etapa un proceso de
Modificación al Plan Regulador vigente.





9. Que en dicho proceso de modificación La municipalidad puede modificar, suspender o derogar, total
o parcialmente, el Plan Regulador y los Reglamentos de Desarrollo Urbano vigentes, en acatamiento a
lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. Para llevar a cabo las
actividades de esta Etapa, puede seleccionar el Equipo Planificador para poder así realizar una
transformación, alteración o adición parcial de los contenidos del Plan Regulador o Reglamentos de
Desarrollo Urbano vigentes.





10. Que dicha modificación contempla las siguientes acciones propias del proceso de seguimiento de
la aplicación del Plan Regulador vigente:





· Conformar, calzar o acomodar elementos cartográficos en cuanto a su ubicación geográfica con
respecto a otros elementos cartográficos de referencia nacional vigentes.





· Hacer ajustes cartográficos para adecuar elementos al sistema de coordenadas geográficas CRTM-05 o
al sistema vigente.





· Corregir imperfecciones, defectos u omisiones de forma al contenido del Plan Regulador.





· Introducir nueva normativa o modificar la existente en los Reglamentos vigentes.





· Variar, de acuerdo con la realidad del cantón los usos de suelo del Mapa de Zonificación  sus
actividades.





· Modificar las acciones estratégicas y la Estrategia de Seguimiento del Plan Regulador.





· Integrar el Plan Regulador con políticas, planes, programas, proyectos y acciones estratégicas de
nivel regional y nacional.





· Ajustar límites político-administrativos.





· Adaptar los contenidos originales del Plan Regulador a variaciones generadas por situaciones o
eventos de riesgo.





· Introducir o modificar el programa de renovación urbana.





· Ajustar la Variable Ambiental.





11. Que este Concejo Municipal estableció la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador definiéndolo
como un órgano especializado de planificación local designado o creado por la municipalidad,
encargado de participar en las Fases de Elaboración y Gestión del Plan Regulador, así como brindar
acompañamiento al Equipo Planificador en el desempeño de sus labores.





12. Que conscientes de la complejidad del proceso de modificación se estableció un equipo
planificador el cual se encuentra conformado por profesionales municipales de manera 
multidisciplinaria, encargados del desarrollo de dicha modificación.





13. Que en todas las etapas de modificación se establecieron todos los lineamientos para garantizar
el concepto de ordenamiento territorial como el proceso administrativo, político y participativo,
basado en un soporte legal, técnico y científico, a través del cual la Municipalidad de Oreamuno
gestiona, regula, orienta y promueve diversas acciones en el territorio para el cumplimiento de sus
fines en donde posibilita armonizar el bienestar de la población, con el aprovechamiento y
conservación de los recursos ambientales, así como ubicar de forma óptima las actividades
económicas, productivas, los asentamientos humanos, las áreas públicas, los servicios públicos,
entre otras, además de servir de guía para el uso sostenible de los elementos del ambiente,
promoviendo la participación ciudadana a través de la audiencia pública.





14. Que la Municipalidad de Oreamuno ejecutó el respectivo Convenio de Cooperación N°06-2020 entre
el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y la Municipalidad de Oreamuno, estableciendo
asistencia técnica para el proceso de actualización del Plan Regulador.





15. Que gracias a dicha asistencia técnica y al trabajo del equipo técnico y la Comisión de
Seguimiento del Plan Regulador, se realizó el proceso de modificación del plan Regulador para el
cantón de Oreamuno.





16. Que, dentro de este marco; el Manual de Planes Reguladores como Instrumento de Ordenamiento
Territorial establece que el gobierno municipal debe divulgar y convocar a una Audiencia Pública con
la finalidad de dar a conocer la propuesta de Plan Regulador y Reglamentos de Desarrollo Urbano, así
como recibir las observaciones verbales y escritas de los vecinos o interesados para así cumplir
dicho principio de participación ciudadana.





17. Que la divulgación y convocatoria se realizó mediante el diario oficial La Gaceta y otros medios
disponibles, tanto digitales como impresos, radiales, televisivos y/o presenciales, con énfasis en
los que tienen presencia local, acción realizada por esta Municipalidad según el diario oficial la
Gaceta # 17 del 30 de enero del 2024, que según la Sesión Ordinaria N° 297-2024, celebrada por el
Concejo Municipal de Oreamuno, el día nueve de enero del año dos mil veinticuatro, en donde se tomó
el acuerdo N° 2423-2024, que estableció que la Audiencia Pública de la modificación del Plan
Regulador, se llevara a cabo el pasado 29 de febrero del 2024.





18. Que una vez realizada esta audiencia, se remitió al Concejo Municipal el informe completo con
todas las consultas realizadas y sus respectivos respuestas, mediante oficio MUOR-AM-GA- 0029-2024
del 01 de agosto de 2024; Con base en lo anterior y en apego a la Ley de Planificación Urbana, el
Concejo Municipal remite al INVU el acuerdo N°147-2024 estipulado en la Sesión Ordinaria N° 025-2024
celebrada por este Concejo el 20 de agosto de 2024, avalando la remisión de la propuesta de
modificación del Plan Regulador.





19. Que en dicho proceso se remiten al INVU los siguientes documentos:





· Recibo Cancelado por el servicio de asistencia técnica.





· Resolución Ambiental 0951-2024 SETENA para el caso de la propuesta de modificación, determinando
que la modificación se ajusta a la viabilidad ambiental otorgada.





· Documento titulado Modificación del Plan Regulador Urbano del Cantón de Oreamuno.





· Mapas solicitados de acuerdo con el Manual de Planes Reguladores como Instrumento de Ordenamiento
Territorial.





· Conformación del Equipo Planificador que corresponde al listado de profesionales municipales que
elaboran la propuesta.





· Atlas Cartográfico de acuerdo con el Manual de Planes Reguladores.





· Acuerdo municipal avalando la remisión de la propuesta Modificación del Plan Regulador Urbano del
Cantón de Oreamuno.





· Copia de Publicación en La Gaceta de la convocatoria a Audiencia Pública.





· Informe quinquenal de evaluación del Plan Regulador.





Todos estos documentos fueron emitidos bajo una justificación técnica basada en la ciencia, la
técnica y cumplimento legal.





20. Que después de un proceso de correcciones y subsanaciones, el pasado 26 de noviembre de 2025 se
recibió el oficio CDU-390-11-2025 emitido por la Licda. Hilda Carvajal Bonilla, en su condición de
Jefa del Departamento de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en donde indica
que una vez recibida la información denominada: "Modificación del Plan Regulador Urbano del Cantón
de Oreamuno", elaborada y debidamente presentada por la Municipalidad de Oreamuno ante esta
Institución; la misma cumple con las subsanaciones indicadas en el oficio supra citado y se otorga
la aprobación a la modificación del Plan Regulador del Cantón de Oreamuno. Por lo que se insta a
seguir lo indicado en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana para su adopción por parte
del Concejo Municipal con mayoría absoluta de votos y su respectiva publicación en el Diario oficial
La Gaceta.





POR TANTO, MOCIONO PARA QUE:





1. Tomando como base lo indicado en el oficio CDU-390-11-2025 emitido por la Licda. Hilda Carvajal
Bonilla, en su condición de Jefa del Departamento de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo en donde se otorga la aprobación a la modificación del Plan Regulador del Cantón de
Oreamuno, este Concejo Municipal apruebe y adopte la Modificación del Plan Regulador Urbano del
Cantón de Oreamuno. Por lo que se insta a seguir lo indicado en el artículo 17 de la Ley de
Planificación Urbana.





2. Este Concejo Municipal mediante su Secretaría, proceda a remitir el acuerdo de adopción y
aprobación del documento "Modificación del Plan Regulador Urbano del Cantón de Oreamuno"; al
Departamento de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.





Adicionalmente; se autorice a la Administración Municipal para concluir con los respectivos procesos
de "Modificación del Plan Regulador Urbano del Cantón de Oreamuno" y se proceda con la publicación
en diario oficial La Gaceta de los siguientes documentos:





. Acuerdo de aprobación del Plan Regulador Urbano del Cantón de Oreamuno, por parte del Concejo
Municipal de la Municipalidad de Oreamuno.





. Cuerpo Reglamentario del Plan Regulador Urbano aprobado.





. Atlas cartográfico del cantón de Oreamuno.





Con dispensa del trámite de comisión, se declare definitivamente aprobado y en firme, aplíquese el
artículo 45 del Código Municipal.





MODIFICACION DEL PLAN REGULADOR URBANO DEL CANTÓN DE OREAMUNO





Introducción





La Municipalidad del Cantón de Oreamuno, en ejercicio de las facultades que le otorga la Ley de
Planificación Urbana N.º 4240 del 15 de noviembre de 1968 y sus reformas y el Código Municipal, Ley
N.º 7794 del 27 de abril de 1998, decretan el Plan Regulador Urbano, principal instrumento técnico y
jurídico del que disponen las municipalidades para ejercer aquella competencia.





Tomando en consideración el marco regional y nacional en materia urbana y consolidando las
fortalezas y/u oportunidades del cantón y como producto de la revisión del actual PRU durante los
últimos ocho años, se plantea la propuesta de la modificación del Plan Regulador Urbano del cantón
de Oreamuno.





En concordancia con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) cuyo fin es hacer un llamamiento
universal para poner fin a la pobreza, proteger el planeta y garantizar que para el 2030 todas las
personas disfruten de paz y prosperidad, equilibrando la sostenibilidad social, económica y
ambiental, este PRU a través de los reglamentos, zonificación y en apoyo de la creatividad, el
conocimiento, la tecnología y los recursos financieros de toda la sociedad busca alcanzar estos
objetivos para beneficio de los administrados del cantón de Oreamuno. Bajo esta misma línea y con
énfasis en los objetivos 11 "Lograr que las ciudades sean más inclusivas, seguras, resilientes y
sostenibles" y 13 "Adoptar medidas urgentes para combatir el cambio climático y sus efectos", éste
PRU incluye los criterios y conceptos del Desarrollo Urbano Orientado al Transporte (DUOT), mediante
el cual media la planificación y desarrollo urbano, inmobiliario, de espacio público, equipamiento,
infraestructura y de paisaje cuya normativa, diseño y códigos de forma se orientan a generar un
mejor acceso a los servicios de transporte público.





El presente PRU pretende consolidar estos dos elementos ODS y DUOT en una forma escalonada que
permita el desarrollo y proteja las fuentes naturales, potenciando el desarrollo comercial, de
vivienda, la agroindustria y el ecoturismo, todo bajo una misma línea de desarrollo.





Misión





Aplicar una adecuada gestión de la cuenca a través de la acción interdisciplinaria de las unidades
administrativas y políticas involucradas en la aplicación del Plan Regulador Urbano del Cantón de
Oreamuno, así como, a través de la aplicación de cualquier estatuto, normativa y/o regulación
relativa a esta temática.





Visión





Alcanzar el liderazgo nacional referente a la administración territorial desde una perspectiva de
buenas prácticas desde la planificación y regulación en torno a la gestión de cuenca, para así
administrar de modo oportuno el crecimiento y desarrollo del cantón.





Ejes de acción del Plan Regulador Urbano del Cantón de Oreamuno:





Primer eje: Estimular la zonificación agroindustrial en Oreamuno, lo cual es fundamental para
incentivar la economía y generación de empleo local (PYMES).





Segundo eje: Conservar el recurso hídrico, recuperar las zonas de recarga de las fuentes
superficiales, así, como la tutela de las zonas de protección de los ríos.





Tercer eje: Generar desarrollo urbanístico según las condiciones propias de cada distrito
relacionado a la zonificación, estableciendo zonas con el objetivo de garantizar el atractivo del
paisaje y turismo del cantón.





Cuarto eje: Promover programas de conservación, mejoramiento, reconstrucción u obra nueva de la Red
Vial Cantonal incluyendo los conceptos del DUOT, así como, de las áreas de alcantarillado pluvial y
sanitario, sitios públicos, gestión integral de residuos sólidos, parques y la protección del medio
ambiente.





Quinto eje: Fomentar el patrimonio cultural y natural de nuestro cantón, movilidad sana, deporte,
recreación y salud.





Los siguientes cuerpos legales se encuentran implícitos en el siguiente PRU: Código Civil, Código de
Buenas Prácticas Ambientales, Código de Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias en Edificaciones,
Código Eléctrico de Costa Rica para la Seguridad de la Vida y de la Propiedad, Código Municipal Ley
N.º 7794, Código Sísmico del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica,
Constitución Política de la República de Costa Rica, Guía de diseño y Construcción del Espacio
Público emitido por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA-ICC), Ley de Aguas Ley N°
276, Ley de Construcciones N° 833 y su reglamento, Ley de Declaratoria del Servicio de Hidrantes
como Servicio Público y reforma de Leyes Conexas N° 8641, Ley para la prohibición de Poliestireno
expandido y su reglamento, Ley de Expropiaciones N° 9286, Ley para la Gestión Integral de Residuos
Sólidos N° 8839 y su reglamento, Ley de Igualdad de Oportunidades para personas con Discapacidad N.º
7600 y su reglamento, Ley de Instalación de Estacionómetros N° 3580, Ley de la Biodiversidad N°
7788, Ley de Patrimonio Histórico - Arquitectónico de Costa Rica N° 7555 y su reglamento, Ley de
Planificación Urbana N.º 4240, Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites
Administrativos N° 8220 y su reglamento, Ley de Protección al Patrimonio Arqueológico Nacional N°
6703, Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres N° 7331, Ley Constitutiva de la Caja, Ley de Uso
Manejo y Conservación de Suelos Costarricense de Seguro Social N.º 17, Ley del Benemérito Cuerpo de
Bomberos de Costa Rica N° 8228 y su reglamento, Ley Especial para la Transferencia de Competencias:
atención plena y exclusiva de la Red Vial Cantonal N° 9329 y su reglamento, Ley Forestal N° 7575,
Ley General de Caminos Públicos N° 5060, Reglamento de dispositivos de seguridad y control temporal
de tránsito para la ejecución de trabajos en las vías N° 38799-MOPT, Ley General de Control Interno
N° 8292, Ley General de Salud N° 5395, Ley General de Telecomunicaciones N° 8642 y su reglamento,
Ley Nacional de Emergencias y Prevención del Riesgo N° 8488 y su reglamento, Ley Orgánica del
Ambiente N.º 7554, Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Ferrocarriles N° 7001, Ley Reguladora
de la Propiedad en Condominio N° 7933 y su reglamento, Ley Uso, Manejo y Conservación de Suelos N°
7779, Plan GAM 2013-2030, Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y la Creación del
Banco Hipotecario de la Vivienda #7052 y el Reglamento de Operaciones del Sistema Financiero
Nacional para la Vivienda del Banco Hipotecario de la Vivienda, Plan Maestro para los Sistemas de
Abastecimiento de Agua y Saneamiento de San Rafael de Oreamuno Cartago, Reglamento de Aprobación y
Operación de Sistemas de Trabajo de Aguas Residuales del Ministerio de Salud, Reglamento de Vertido
y Reúso de Aguas Residuales, Reglamento de Zonas Industriales de la Gran Área Metropolitana,
Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana, Reglamento
General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), Reglamento Municipal de
Obras Menores en el Cantón de Oreamuno, Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU,
Reglamento para el Procedimiento del Cobro Administrativo y Judicial de la Municipalidad de
Oreamuno, Reglamento para el Transporte Terrestre de Productos Peligrosos, Reglamento para la
Instalación de Publicidad Exterior en el Cantón de Oreamuno, Reglamento para la Regulación de
Espacios de Estacionamiento en Propiedades de Uso Público y Privado - DE-12815-T, Reglamento sobre
las Dimensiones de los Derechos de Vía en los Ferrocarriles Nacionales Decreto Ejecutivo N.º
22483-MOPT, Reforma Plan Regional Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana N° 25902-MIVAH-MP-MINAE.





CONSIDERANDO:





Que resulta competencia municipal la planificación del desarrollo urbano y rural del Cantón de
Oreamuno de forma integral y ordenado asociado al componente ambiental y de gestión del riesgo.





Que el estímulo para el desarrollo debe brindarse a través de la ejecución de las potestades
municipales, de las actividades socioculturales y económicas del cantón de Oreamuno, a través de la
ejecución y fomento de programas y proyectos, tales como corredores biológicos, recorridos
turísticos, ciclovías, rehabilitación de zonas verdes, rescate patrimonial y promoción de los
espacios de recreación, ocio, zonas de seguridad y consolidar el equilibrio ambiental.





Que es deber de la Municipalidad mejorar la conectividad de los distintos sectores del cantón,
mediante la conservación y mantenimiento de la red vial.





Que se debe establecer un modelo equilibrado de desarrollo en el marco del componente ambiental, que
permita un crecimiento sostenible del cantón, a través de la protección ambiental y gestión del
riesgo.





Que se debe promover en el cantón un territorio sostenible y competitivo para mantener y potenciar
su rol como ciudad histórica, territorio agro- ecoturístico con valor escénico de paisaje y como
estancia y recepción de ciudades intermedias; así como centro itinerante de negocios de actividades
socio productivas locales, la promoción para el desarrollo de empresas de alto valor tecnológico,
asociado al atributo académico de alta calidad existente en el cantón.





Que se debe evitar la segregación socio - espacial mediante la promoción de programas de regulación
territorial de asentamientos, creación de alternativas de desarrollo urbano densificado tendiente a
promover los usos mixtos, el crecimiento vertical de la vivienda, el crecimiento de los servicios,
el comercio y el empleo, optimizando el uso del espacio y la infraestructura.





Que es de suma importancia que en los procesos de ordenamiento del territorio se incorpore la
participación ciudadana y que los mismos a través de un gobierno abierto colaboren con el desarrollo
del cantón.





PROMULGA: El Plan Regulador Urbano del cantón de Oreamuno, se integra por los reglamentos que se
citan a continuación:





TÍTULO PRIMERO:





Disposiciones Generales y Glosario General.





TÍTULO SEGUNDO:





Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno.





TÍTULO TERCERO:





Reglamento de Construcciones e Infraestructuras del Cantón de Oreamuno.





TÍTULO CUARTO:





Reglamento de Renovación Urbana del Cantón de Oreamuno.





TÍTULO QUINTO:





Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio Arquitectónico y Cultural del





Cantón de Oreamuno.





TÍTULO SEXTO:





Reglamento de Zonificación de los Usos de Suelo del Cantón de Oreamuno.





TÍTULO SÉTIMO:





Reglamento de Vialidad del Cantón de Oreamuno.





TÍTULO OCTAVO:





Reglamento de Mapa Oficial del Cantón de Oreamuno.





TÍTULO NOVENO:





Reglamento de Paisaje del Cantón de Oreamuno.





TITULO DÉCIMO:





Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón de Oreamuno.





TÍTULO UNDÉCIMO:





Anexos.





Estos reglamentos derogan expresamente todas aquellas normativas que se opongan o les contradigan
supletoriamente; en lo no regulado por los presentes reglamentos se aplicaran las leyes, normas y/o
reglamentos de rango nacional.





TÍTULO SEXTO





REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DE LOS USOS DE SUELO DEL CANTÓN DE





OREAMUNO





Artículo 1. Objetivos y clasificación de los suelos y los tipos de usos de suelo.





Objetivos. Los objetivos urbanísticos que se pretenden con la zonificación del uso de suelo son los
siguientes:





a) Definir el uso de la tierra a través de manchas reconocibles con el fin de orientar el desarrollo
deseado y el crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realizan y se lleven a cabo
en la jurisdicción del cantón.





b) Definir las áreas de crecimiento urbano y de servicios de distritos rurales protegiendo
adecuadamente su identidad rural y los paisajes agroturísticos, de conformidad con el modelo de
ciudad de Plan GAM 2013-2030, el cual consiste en promover Centralidades Densas Integrales (CDI's).





c) Definir zonas de regeneración urbana que permitan a la administración municipal impulsar
proyectos de mejora barrial, proyectos habitacionales y proyectos asociados a la movilidad
integrada.





d) Establecer los diferentes tipos del uso de suelo acordes al presente PRU.





e) Establecer un desarrollo urbano sostenible, integrando y mezclando los usos de suelo con tramas y
ejes verdes.





f) Establecer una red de nodos funcionales debidamente equipados con servicios públicos, salud,
educación, recreación e infraestructura, que refuercen el concepto de barrio, la identidad local y
cohesión de la comunidad y evitar así la conurbación.





g) Lograr una mejor integración de los diferentes tipos de usos de suelo y su entorno, y
consecuentemente obtener un desarrollo más equilibrado y sostenible.





h) Potenciar con el uso de suelo propuesto el fortalecimiento de la infraestructura existente y la
creación de nuevas infraestructuras.





i) Regular la intensidad y la cobertura con que las diferentes actividades se desarrollen en el
suelo urbanizado y urbanizable, así como, la relación con el paisaje y en el paisaje.





j) Regular las diferentes actividades que se desarrollan en el cantón y contribuir a la
consolidación de las diferentes áreas de crecimiento urbano, de acuerdo con su vocación, uso
predominante, funcionalidad y morfología del territorio.








Ficha articulo





Artículo 2. Tipos de usos de suelo según la actividad a realizar.





Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el territorio del
cantón, consolidando ciertos usos y actividades y protegiendo de otras que resulten molestas o
incompatibles, el uso de la tierra se clasifica en los siguientes tipos:





Usos conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación acordes sin ninguna condición
o restricción con los requisitos y parámetros de acuerdo con cada zona en particular, así como los
lineamientos de este PRU y la legislación vigente.





Usos no conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que no son permitidas en
determinadas zonas, por su incompatibilidad, porque no se ajusten a los requisitos y lineamientos
del PRU como de la legislación vigente.





Usos no conformes tolerados. Son todas aquellas actividades y obras de edificación existentes a la
fecha de entrada en vigor de este PRU, pero que no son compatibles con sus requisitos y
lineamientos. La declaratoria de uso no conforme tolerado procederá para todas aquellas actividades
y obras de edificación que no siendo conformes están en alguno de los siguientes casos:





a) Cuando exista licencia municipal de funcionamiento (patente) vigente para la actividad
solicitada.





b) Cuando exista licencia de construcción o remodelación solicitada y vigente para la actividad, y
la construcción o ampliación se haya realizado de acuerdo con la licencia de construcción
respectiva, anterior a este PRU.





En estos casos no se permitirá el crecimiento de estas actividades ni obras de edificación, y las
intervenciones en construcciones existentes sólo se permitirán en los siguientes casos:





a) Cuando las obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen su
crecimiento.





b) Cuando las remodelaciones sean necesarias para cumplir con el marco normativo vigente en temas
ambientales, de seguridad, de salud, accesibilidad e higiene.





c) Cuando el inmueble sufra daños por amenazas naturales o fuerza mayor donde se demuestre que los
propietarios o habitantes del inmueble no fueron responsables ni negligentes, se permitirá la
reconstrucción según diseño original y se exigirá adaptar el inmueble y que cumpla con el marco
normativo vigente en temas ambientales, de seguridad, de salud, accesibilidad e higiene.





Uso Condicionado. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que pueden darse en una
zona; siempre que cumplan con las condiciones establecidas por la Municipalidad y/o Ministerio de
Salud tales como: criterios ambientales, confinamiento de molestias dentro de la propiedad, vocación
de uso de suelo, indicaciones urbanísticas propias de la actividad como estacionamientos, retiros,
cumplimiento de la ley 7600, publicidad sobre la vía, sin detrimento de la normativa vigente. Además
de que se ajusten a las disposiciones establecidas por el tipo de patente otorgado por la
municipalidad de Oreamuno.





Las actividades que se presenten como uso condicional deben ser compatibles con la zona y debe
prevalecer el criterio técnico de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano. Quedarán englobados
en este grupo los usos complementarios; es decir, todas aquellas actividades y obras de edificación
para comercio y servicios afines a la zonificación y que atienden las necesidades cotidianas de la
población en un barrio, ciudadela o urbanización. En esta clasificación se establecen algunos casos
especiales:





Uso Temporal: Es la condición que se otorga para actividades o estructuras de índole temporal y por
un período máximo de 30 días naturales. La solicitud deberá presentarse con al menos un mes de
antelación a su realización y/o ejecución. Los certificados que se otorguen son personalísimos y la
actividad deberá cumplir con la legislación vigente para cada caso en particular. Esta condición
podrá ser prorrogable hasta por un período igual y consecutivo, previa solicitud que se deberá
gestionar ocho días antes de su vencimiento.





Usos no listados: Todos los usos o actividades que no estén especificadas en la tabla de usos
conformes; podrán ser permitidos previa revisión y valoración de estos sobre la zona y solo podrán
autorizarse de manera condicional, o en su defecto, como no conformes.




Ficha articulo





Artículo 3. Límite Concurrente





Es la condición que se aplica por una única vez a aquellos inmuebles que se ubican en dos o más
zonas, y que se podrá generalizar a cualquiera de ellas siempre y cuando se analicen las siguientes
condiciones:





a) Debe mediar la solicitud del interesado con base en el certificado de uso de suelo previamente
otorgado, en el cual se indicarán las diferentes zonas en que se ubica el inmueble.





b) Análisis de limitantes y potencialidades ambientales e IFA's. (No se permitirá en zonas de muy
alta Fragilidad y de alta Fragilidad asociada a altas pendientes (mayores al 30%), potencial de
deslizamientos o inundación; tampoco en la zona del tubo de flujo).





c) Conformidad de las zonas colindantes siempre y cuando la zona limítrofe no sea de zonas de
protección.





d) Que el predio no colinde o sea cruzado por el límite de contención del GAM.





e) Cuando el uso que se pretende generalizar represente una porción igual o mayor al 75% de la finca
de interés, se podrá autorizar extender al 100%, siempre y cuando se cumpla con el área y frente
mínimos requeridos y que la zona limítrofe no sea zona de protección.





En este caso, la Municipalidad a través de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano, decidirá con
base en el análisis técnico correspondiente; cuál tipo del uso de suelo se certifica como conforme.




Ficha articulo





Artículo 4. Adecuación de parámetros urbanísticos.





Este articulo aplica para aquellos lotes o fincas debidamente constituidos antes de la entrada en
vigor de este PRU que no cumplen con el área mínima establecida y que se ubiquen únicamente en zonas
de uso agropecuario y/o rural previo estudio de cada caso en particular, salvaguardando la vocación
agrícola de la zona y no es aplicable al parámetro de segregación mínima.





Para lotes o fincas sin construcciones, se aplicará el porcentaje de cobertura y los retiros
correspondientes a la Zona de Baja Densidad. -





En el caso de construcciones existentes en lotes con parámetros inferiores a los indicados en éste
PRU. se permitirá la remodelación y la ampliación dentro de los parámetros establecidos de cobertura
y retiros de la Zona de Baja Densidad. Si el edificio establecido ya supera estos parámetros;
solamente se permitirán las mejoras o remodelaciones, no así las ampliaciones.




Ficha articulo





Artículo 5. Justificación de la propuesta de zonificación de los usos de suelo.





De conformidad con el análisis de la tierra urbanizada y urbanizable del cantón; los usos
predominantes de la tierra por zona son los que se describen en los siguientes artículos, indicando
su objetivo y haciendo alusión a los parámetros y usos a permitir por zona.





Adicionalmente estas zonas vienen identificadas en el mapa de zonificación propuesto; y los
parámetros establecidos acorde a las características de cada zona, en asocio al componente
ambiental, y uso correspondiente se detallan en las fichas urbanísticas incluidas al final de este
documento, compuestas por tablas de parámetros y su correspondiente mapa de zonificación.





Los parámetros establecidos para cada sector y recogidos en las tablas mencionadas son los
siguientes: zona, nomenclatura, densidad horizontal, densidad vertical, segregación mínima de lote,
altura máxima, números de niveles, frente mínimo, cobertura y retiros (frontal, posterior y
lateral).





Para la elaboración del mapa de zonificación propuesto, además de todos los lineamientos
establecidos en las Directrices Metropolitanas (Plan GAM 2013-2030) que forman parte de este.





Objetivos.





PRU, se han incorporado los estudios y mapas de Índice de Fragilidad Ambiental (IFA), además de las
zonas de alto riesgo por amenaza; determinadas por la Municipalidad de Oreamuno y Comisión Nacional
de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.




Ficha articulo





Artículo 6. Descripción de las zonas de usos y sus parámetros.





A continuación, se detallan las características y los parámetros particulares referidos a cada zona
y uso:





6.1 Zona de uso residencial





6.1.1. Objetivos.





- Albergar la población existente y futura del cantón.





- Promover la densificación, el aprovechamiento del suelo y el crecimiento en altura de los centros
urbanos en asocio a la infraestructura existente o proyectada y el paisaje.





- Controlar los crecimientos lineales y dispersos.





- Evitar la expansión innecesaria de los límites urbanos y promover el crecimiento ordenado de los
núcleos urbanos.





- Incentivar los Centros Integrales Densamente Poblados (CDI's) definidos en Plan GAM 2013-2030.





6.1.2 Parámetros





Se establecen parámetros específicos en cada uno de los tres grados de densidad establecidos para el
uso residencial, que se describen a continuación.





Para cualquier categoría de densidad de uso residencial, el diseño de la infraestructura básica debe
calcularse en función de la máxima densidad de la zona correspondiente, ya sea para un nuevo
desarrollo urbanístico o por renovación urbana.

































6.2 Zona de uso mixto





















6.3 Zona de uso Público Institucional (ZPI)













6.4 Zona de Uso Recreativo y Deportivo (ZRD)









6.5 Zona Agropecuaria (ZAG)b

















6.6 Zona Rural (ZR)

















6.7 Zona de protección (ZP)

















6.8 Zona de Interés Paisajístico (ZIP)

















6.9 Zona de interés turístico o ecoturístico (ZIT)





 

















6.10 Zona de Renovación Urbana (ZRU)








Ficha articulo





Artículo 7. Desarrollo de actividades comerciales y de servicios.





Las actividades comerciales y de servicios únicamente se podrán desarrollar en lotes que tengan
acceso directo a calle pública.




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Artículo 8. Actividades con alto riesgo de contaminación ambiental (granjas avícolas y porcinas).





Para el desarrollo de actividades agropecuarias y agroindustriales con alto riesgo de contaminación
ambiental, como las granjas avícolas y porcinas o aquellas que generen grandes cantidades de
desechos orgánicos y/o químicos, así como los que señale el Ministerio de Salud, deberán cumplir los
retiros señalados en sus obras o plantaciones. En estos casos se exige el Estudio de Impacto
Ambiental. Además, debe respetarse lo indicado en los decretos ejecutivos numero 31088 reglamento
sobre granjas avícolas y 37155-MAG reglamento sobre granjas porcinas sus reformas o normativa que lo
sustituya y cualquier normativa que se relacione con el tema de actividades de alto riesgo de
contaminación.




Ficha articulo





Artículo 9. Actividades agroforestales en sitios de riesgo ambiental y altas pendientes.





Las actividades agroforestales en sitios de riesgo o de altas pendientes, deberán emplear técnicas
adecuadas para la conservación de suelos y agua. Adicionalmente, para todas las actividades que se
pretendan llevar a cabo sobre estos terrenos se exigirá la presentación de estudios de estabilidad
del terreno y de capacidad soportante del suelo, debidamente respaldados por pruebas de laboratorio
y además debe apegarse a la Ley de uso, manejo y conservación de suelos y su reglamento, sus
reformas o normativa que lo sustituya.




Ficha articulo





Artículo 10. Vivienda en zona Agropecuaria





En caso de construcción de vivienda ligada a la actividad agropecuaria (Casa de peón, casa de
guarda) queda sujeta a un área máxima de 42m², el resto de la cobertura permitida en la zona (20%)
será la destinada para las edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria o
forestal.





Podrá permitirse una única vivienda con un máximo de 200 m² de huella constructiva; en hasta dos
plantas, para uso del propietario de lotes o fincas ubicados dentro de la zona agropecuaria,
considerándose esta como parte del 20% de cobertura máxima establecida en este reglamento; dentro de
la cual se incluyen también todos los usos conexos tales como trojas, bodegas para implementos
agrícolas y maquinaria, casas de peones, y similares). Ver tabla de usos (Anexo 2).




Ficha articulo





Artículo 11. Segregación en Zona Agropecuaria.





La segregación en zona agropecuaria será lo que indique la ficha urbanística y de parámetros del
sector, cuando se encuentren frente a calle pública o frente a servidumbre agrícola. Sin embargo, se
podrá autorizar la segregación de un máximo de dos lotes por finca, con un área mínima de 2000m² y
un frente mínimo de 20m., que se ubiquen estrictamente frente a calle pública debidamente
inventariada por la U.T.G.V., siempre y cuando, el resto de la finca tenga un área mínima de 5000m²,
previo estudio de cada caso en particular por parte del Departamento de Desarrollo y Control Urbano.




Ficha articulo





Artículo 12. Vivienda en Zona Rural





La construcción de vivienda en la zona rural queda sujeta a un área máxima de 90m² de huella
constructiva, en hasta dos plantas. El resto de la cobertura permitida en la zona será destinado a
edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria.





Considerando que las parcelas tendrán un área igual o mayor a 2000 m², y que la cobertura no
sobrepase el 20% del área total de la propiedad. Incluyendo bodegas para implementos agrícolas,
garajes para maquinaria, y similares y cualquier otro uso indicado en el decreto 37911 y sus
reformas o normativa que lo sustituya.




Ficha articulo





Artículo 13. Segregación en Zona Rural





Para efectos de segregación en zona rural, será lo que indique la ficha urbanística y de parámetros
del sector, dichas segregaciones solo se podrán efectuar frente a calle pública.




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Artículo 14. Edificaciones con declaratoria de patrimonio histórico arquitectónico.





Todas las edificaciones que se encuentren con declaratoria de patrimonio histórico arquitectónico se
regirán bajo la normativa vigente y por el Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio
Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.




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Artículo 15. Zonas afectadas por oleoductos o poliductos.





Los predios que son afectados por el paso de oleoductos y poliductos deberán presentar el
alineamiento emitido por RECOPE.




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Artículo 16. Densidades para fines residenciales.





Dentro de la categoría de uso residencial, se distinguen tres rangos de ocupación que son: baja
densidad, media densidad, alta densidad. Los parámetros de aprovechamiento para cada intensidad del
uso de suelo indicado son los siguientes:





Densidad Horizontal (viviendas por hectárea)





a. Baja densidad 25 viv/ ha.





b. Media densidad 75 viv/ ha.





c. Alta densidad 130 viv. /ha.





Densidad Vertical (viviendas por hectárea)





a. Baja densidad 60 viv. /ha.





b. Media densidad 190 viv. /ha.





c. Alta densidad 325 viv. /ha.





Para este tipo de uso; con el fin de consolidar el modelo urbanístico de ciudad compacta y
densificada, liberar el mayor porcentaje de cobertura posible de los suelos y mantener de esa forma
la mejor condición bajo los criterios de Viabilidad Ambiental, se especificarán más adelante los
formatos particulares para alcanzar los rangos y los parámetros de desarrollo de esta categoría.





La densidad estará limitada al área mínima que se requiere para cada caso, tomando en cuenta los
parámetros mínimos de este plan regulador.





La densidad está limitada al área mínima de drenaje que se requiere para cada caso.




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Artículo 17. Zona de protección.





Estas áreas presentan superficies no aptas para el desarrollo de infraestructura y que por sus
condiciones físicas, legales o estratégicas deben ser objeto de protección.





Además, las zonas de protección que están establecidas por la Comisión Nacional de Prevención del
Riesgo y Atención de Emergencias (CNE). Estas zonas por su nivel de vulnerabilidad y exposición a
amenazas antrópicas y naturales no son aptas para el desarrollo de actividades económicas y
urbanísticas.




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Artículo 18. Sobre permisos en la zona de protección.





Se podrá autorizar el emplazamiento de obras de infraestructura de interés público como tanques de
almacenamiento, casetas de vigilancia, caminos, servidumbres, miradores, refugios, obras de
retención o similares, así como infraestructura de bajo impacto para investigación, educación,
recreación y turismo naturalista, previa aprobación municipal y del Estudio de Impacto Ambiental
correspondiente, tomando en consideración además los parámetros urbanísticos y el área de protección
de nacientes.




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Artículo 19. Vivienda en zona de Protección.





La construcción de vivienda en la zona de protección queda sujeta a un área máxima de 90 m² de
huella constructiva, en hasta dos plantas, El resto del 10% de la cobertura permitida en la zona
será destinado a edificaciones y estructuras afines a las actividades vinculadas a la protección de
los recursos naturales.




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Artículo 20. Segregación en Zona de interés paisajístico





Para efectos de segregación en zona de interés paisajístico, el área y frente mínimo (900m²/12m.),
serán permitidos únicamente con frente a calle pública debidamente establecida, por su parte los
lotes a segregar al interior de las fincas que por sus dimensiones permitan la habilitación de
servidumbre agrícola, deberán ajustarse a los parámetros mínimos de parcela agrícola, indicadas en
el artículo 25 del Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno de este PRU.




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Artículo 21. Propiedades de interés histórico arquitectónico y cultural.





Estas propiedades hacen referencia a monumentos, sitios, conjuntos, centros históricos e inmuebles
de interés histórico y debe apegarse al Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio
Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.




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Artículo 22. Zonas de interés turístico o ecoturístico





Son zonas en cuyo entorno se generan una serie de actividades enfocadas a potenciar el turismo,
dando servicios específicos y complementarios de comida, alojamiento, comercios de artesanía, entre
otros.





Para efectos de segregación en zona de interés turístico o ecoturístico, el área y frente mínimo
(1000m²/12m.), serán permitidos únicamente con frente a calle pública debidamente establecida, por
su parte los lotes a segregar al interior de las fincas que por sus dimensiones permitan la
habilitación de servidumbre agrícola, deberán ajustarse a los parámetros mínimos de parcela
agrícola, indicadas en el artículo 25 del Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno de
este PRU.




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Artículo 23. Construcciones en áreas de protección de ríos y quebradas.





En las áreas de protección de ríos y quebradas según las define la ley forestal 7575 sus reformas o
normativa que lo sustituya, no se permitirá ningún tipo de construcción, excepto la asociada a
seguridad, tránsito peatonal y protección del usuario.





La Municipalidad deberá hacer las gestiones pertinentes a fin de recuperar las áreas de protección
de ríos y quebradas.





Las construcciones nuevas deben cumplir con el alineamiento del INVU según ley forestal 7575 sus
reformas o normativa que lo sustituya.




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Artículo 24. Áreas de protección de pozos y nacientes





Los cuerpos y las áreas de protección entorno a pozos y manantiales serán indicadas como
restricciones de consulta a la hora de otorgar los usos de suelo.





En caso de error en la ubicación u omisión de algún pozo o naciente en lo graficado en el mapa, no
exime del requisito del alineamiento establecido en la Ley de Aguas N° 276 y en la Ley Forestal N°
7575 sus reformas o normativa que lo sustituya.




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Artículo 25. Servidumbre de agua





Las servidumbres de agua no podrán considerarse vías públicas para efectos de segregación de
propiedades enfrentando a ellas. El único uso que se puede establecer sobre las mismas es el de
parque y juegos infantiles.




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Artículo 26. Entubamiento de ríos





Para realizar trabajos de canalización o entubamiento, se debe contar con el visto bueno de la
Dirección de Aguas del MINAE. El área utilizada para la canalización continúa siendo inalienable
según lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya.





En el caso que se entube una quebrada o arroyo, se modifique su eje y se rectifique su cauce, deben
aplicarse las restricciones de las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal, Ley N° 7575,
a partir del borde del cauce en su entrada y salida del tubo.




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Artículo 27. Retiros de construcción respecto a pozos públicos y privados.





Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de pozos públicos y privados de agua potable
debe guardar los retiros establecidos por Ley de aguas, ley forestal y sus reformas o normativa que
lo sustituya.





Las construcciones existentes ya consolidadas que se encuentren dentro del radio de protección de
pozos y manantiales no podrán realizar ningún tipo de modificación que pudiera repercutir o afectar
en la calidad del agua. La Municipalidad se reserva el derecho a solicitar estudios de infiltración
o aquellos estudios técnicos que considere necesarios para asegurar la no afectación de los pozos y
manantiales con el objetivo de preservar el bien común.




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Artículo 28. Propiedades afectadas por fallas.





Las zonas afectadas por cercanía a fallas activas estarán supeditadas en su desarrollo urbano a la
elaboración de estudios técnicos especializados.





Todo proyecto de construcción dentro de las áreas consideradas por este PRU como zonas de protección
por cercanía a fallas, deberá ir acompañado por un estudio de mitigación, firmado por profesional
competente, que determine la viabilidad de la construcción de conformidad con el Código Sísmico.
Esto es aplicable tanto en zonas consolidadas como en nuevos desarrollos.





Para aplicar los parámetros correspondientes al sector al que pertenecen (cobertura, niveles, altura
máxima, etc.) el estudio de mitigación determinará la factibilidad en cada caso, y las medidas
técnicas y constructivas que son necesarias para subsanar el riesgo existente.




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Artículo 29. Propiedades afectadas por líneas eléctricas de transmisión.





Las áreas del cantón por las cuales discurran líneas eléctricas de transmisión del Instituto
Costarricense de Electricidad (ICE) o de cualquier empresa pública, mixta o privada que brinde
servicios de electricidad tendrán las siguientes regulaciones:





a) El área necesaria para las servidumbres eléctricas será como mínimo de seis metros o mayor si así
lo estableciera el ICE según el voltaje de la línea de transmisión, además, en tales áreas no se
podrá edificar, pero podrán dedicarse a calles públicas, parques, pudiendo computarse para efectos
del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 sus reformas o normativa que lo sustituya,
siempre que estén integradas razonablemente a las áreas principales de parque.





b) Podrán utilizarse para la construcción de calles sean, paralelas o transversales a las líneas
eléctricas. En el caso de calles paralelas el diseño será bulevar, dejándose para jardinera central
como mínimo la que requiera el ICE para la debida protección de las torres, a éstas adicionalmente
deberá hacérseles las obras de protección que dicte el ICE.





c) Las urbanizaciones afectadas por servidumbres eléctricas deberán ser presentadas al ICE a nivel
de anteproyecto para su debida aprobación. Si se propusiera algún tipo de arborización en las
servidumbres las especies deberán indicarse en esta etapa.





d) Para el trámite de planos constructivos de urbanizaciones afectadas por servidumbres eléctricas,
se deberá aportar la aprobación del ICE indicada en el inciso anterior o la entidad que brinde el
servicio.





e) Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de conducción de redes o subestaciones
eléctricas debe guardar los retiros establecidos por el Instituto Costarricense de Electricidad o la
JASEC o cualquier entidad que brinde el servicio.





f) El ICE y cualquier empresa o institución no podrán instalar redes eléctricas de alta tensión en
zonas previamente urbanizadas. En caso de ser necesario deberán establecer los procesos de
expropiación para las construcciones que se encuentren en el área con restricción para construir y
coordinar de previo con la Municipalidad.





g) El ICE y cualquier empresa o institución que instale redes eléctricas de alta tensión en zonas
urbanas o urbanizables no construidas deberá indemnizar a los propietarios de los lotes afectados
por la instalación de dichas redes y coordinar de previo con la Municipalidad.





De previo a cualquier instalación de redes eléctricas de alta tensión, el ICE y cualquier empresa o
institución de energía, deberá contar con los estudios y autorización que aseguren la viabilidad del
proyecto ambiental y sanitariamente.




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Artículo 30. Solicitud de estudios ambientales y adicionales.





Todo proyecto debe de cumplir con el trámite previo ante la SETENA (MINAE), cuando sus
características así lo determinen y de acuerdo con las áreas que se establecen en los Arts. 2 y 3
del Reglamento de evaluación, control y seguimiento ambiental, Decreto N°43898- MINAE-S-MOPT-MAG-
MEIC, sus reformas o la norma que lo sustituya, así como cumplir con el estudio de estabilidad del
terreno cuando la pendiente sea mayor al 30%. En estos casos, se deberán presentar estudios técnicos
suscritos por profesionales en el área de interés, donde se garantice que las personas y obras no
estarán expuestas a riesgo o representen una amenaza. La Municipalidad se reserva la potestad de
solicitar otros estudios, autorización de entidades u órganos públicos y compromisos con el objeto
de salvaguardar el interés general y/o los indicados en el Reglamento de Desarrollo Sostenible del
Cantón de Oreamuno.




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Artículo 31. Condiciones para la realización de los proyectos sometidos al régimen de propiedad en
condominio en uso residencial.





Los proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio de uso residencial serán permitidos bajo
las siguientes condiciones:





a) Se podrán desarrollar condominios de uso residencial únicamente en aquellos terrenos ubicados en
las zonas residencial de baja, media y alta densidad y mixto residencial comercial y de servicios,
según el mapa de zonificación.





b) En zona de baja densidad no se permitirán condominios verticales.





c) Se permitirá únicamente el desarrollo de proyectos bajo el régimen de propiedad en condominio
para uso residencial, sin necesidad de realizar un proceso urbanístico en aquellos terrenos que no
superen los 5000 m².





d) Para aquellos terrenos mayores a 5000 m² deberán de realizar el proceso urbanístico como lo
indica la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del
presente plan regulador, sobre desarrollo de vías públicas, cesión de área pública.





e) No se permitirán proyectos bajo el régimen de propiedad en condominios de uso residencial en
ninguna de las siguientes zonas: Protección, agropecuaria, rural, interés paisajístico, interés
turístico debido a la fragilidad ambiental objetivo y naturaleza de la zona y tierras.





f) Todo condominio debe considerar e integrar en el proyecto la red vial circundante con el fin de
que no afecte la movilidad del entorno y deberá realizar un estudio de impacto vial para demostrar
la integración del proyecto.





g) Todo proyecto bajo el régimen de propiedad en condominios de uso residencial deberá cumplir con
las disposiciones de la tabla de parámetros dispuesto en este plan regulador según zona que
corresponda.





h) Todo proyecto bajo el régimen de propiedad en condominio debe enfrentar a calle pública y
conectar con la vialidad circundante.




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Artículo 32. Condiciones para propiedades sobre los Tubo de Flujo





Toda propiedad ubicada dentro del área demarcada como tubo de flujo (Lankaster y Paso Ancho) se le
aplicaran los lineamientos ambientales dispuestos en Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón
de Oreamuno. No se permitirán nuevas construcciones en las áreas indicadas, únicamente se permitirán
intervenciones en construcciones existentes y en los siguientes casos:





a) Cuando las obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen
crecimiento o cambios sustanciales de la estructura primaria.





b) Cuando el inmueble sea declarado de valor histórico, cultural o patrimonial por la institución
competente.





c) Cuando las remodelaciones sean necesarias para cumplir con normas ambientales, de seguridad, de
salud e higiene.





d) Cuando el inmueble sufra daños por situaciones de fuerza mayor (naturales).





 





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Fecha de generación: 2/5/2026 15:08:43
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TÍTULO SEXTO

ZONING REGULATIONS FOR LAND USES OF THE CANTON OF OREAMUNO

Article 1. Objectives and classification of lands and types of land uses.

Objectives. The urban planning objectives sought with the land-use zoning are the following:

a) Define land use through recognizable areas in order to guide the desired development and orderly growth of the different activities that are carried out and will be carried out in the jurisdiction of the canton.

b) Define the areas of urban growth and services for rural districts, adequately protecting their rural identity and agrotourism landscapes, in accordance with the city model of Plan GAM 2013-2030, which consists of promoting Centralidades Densas Integrales (CDIs).

c) Define urban regeneration zones that allow the municipal administration to promote neighborhood improvement projects, housing projects, and projects associated with integrated mobility.

d) Establish the different types of land use in accordance with this PRU.

e) Establish sustainable urban development, integrating and mixing land uses with green networks and axes.

f) Establish a network of functional nodes duly equipped with public services, health, education, recreation, and infrastructure, which reinforce the concept of neighborhood, local identity, and community cohesion and thus avoid conurbation.

g) Achieve better integration of the different types of land uses and their surroundings, and consequently obtain more balanced and sustainable development.

h) Strengthen, through the proposed land use, existing infrastructure and the creation of new infrastructure.

i) Regulate the intensity and coverage with which different activities are developed on urbanized and urbanizable land, as well as the relationship with the landscape and within the landscape.

j) Regulate the different activities that are developed in the canton and contribute to the consolidation of the different areas of urban growth, in accordance with their vocation, predominant use, functionality, and morphology of the territory.

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Article 2. Types of land uses according to the activity to be carried out.

For the purpose of regulating the different activities developed in the territory of the canton, consolidating certain uses and activities and protecting against others that are bothersome or incompatible, land use is classified into the following types:

Conforming uses. These are all activities and building works that are consistent, without any condition or restriction, with the requirements and parameters according to each particular zone, as well as the guidelines of this PRU and current legislation.

Non-conforming uses. These are all activities and building works that are not permitted in certain zones, due to their incompatibility, because they do not conform to the requirements and guidelines of the PRU or current legislation.

Tolerated non-conforming uses. These are all activities and building works existing on the date this PRU enters into force, but which are not compatible with its requirements and guidelines. The declaration of tolerated non-conforming use shall proceed for all those activities and building works that, not being conforming, fall into any of the following cases:

a) When a valid municipal operating license (patente) exists for the requested activity.

b) When a valid construction or remodeling permit exists for the activity, and the construction or expansion was carried out in accordance with the respective construction permit, prior to this PRU.

In these cases, the expansion of these activities or building works is not permitted, and interventions in existing constructions are only permitted in the following cases:

a) When the works correspond to maintenance of what exists and do not imply its expansion.

b) When remodeling is necessary to comply with the current regulatory framework regarding environmental, safety, health, accessibility, and hygiene matters.

c) When the property suffers damage due to natural hazards or force majeure, where it is demonstrated that the owners or inhabitants of the property were not responsible or negligent, reconstruction according to the original design will be permitted, and it will be required to adapt the property and comply with the current regulatory framework regarding environmental, safety, health, accessibility, and hygiene matters.

Conditioned Use. These are all activities and building works that may occur in a zone, provided they comply with the conditions established by the Municipality and/or the Ministry of Health, such as: environmental criteria, containment of nuisances within the property, land-use vocation, urban planning indications specific to the activity such as parking, setbacks, compliance with Law 7600, advertising on the road, without detriment to current regulations. In addition, they must conform to the provisions established for the type of patent (patente) granted by the Municipality of Oreamuno.

Activities presented as conditional use must be compatible with the zone, and the technical criterion of the Dirección de Desarrollo y Control Urbano must prevail. Complementary uses will be included in this group; that is, all activities and building works for commerce and services related to the zoning and that meet the daily needs of the population in a neighborhood, citadel, or residential development (urbanización). Some special cases are established in this classification:

Temporary Use: This is the condition granted for activities or structures of a temporary nature and for a maximum period of 30 calendar days. The application must be submitted at least one month in advance of its completion and/or execution. The certificates granted are strictly personal, and the activity must comply with the legislation in force for each particular case. This condition may be extendable for an equal and consecutive period, upon prior application that must be processed eight days before its expiration.

Unlisted Uses: All uses or activities that are not specified in the table of compliant uses may be permitted after review and assessment of these on the zone and may only be authorized conditionally, or, failing that, as non-compliant.

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Article Data Sheet

Article 3. Concurrent Limit

This is the condition applied one time only to those properties that are located in two or more zones, and which may be generalized to any of them provided the following conditions are analyzed:

a) The interested party's application must be based on the land-use certificate (certificado de uso de suelo) previously granted, which shall indicate the different zones in which the property is located.

b) Analysis of environmental limitations and potentialities and IFAs. (It will not be permitted in zones of very high Fragility and high Fragility associated with steep slopes (greater than 30%), potential for landslides or flooding; nor in the flow tube (tubo de flujo) zone).

c) Conformity of the adjoining zones, provided the bordering zone is not a protection zone.

d) That the property does not adjoin or is not crossed by the GAM containment boundary.

e) When the use intended to be generalized represents a portion equal to or greater than 75% of the farm of interest, it may be authorized to extend to 100%, provided the minimum area and frontage requirements are met and the bordering zone is not a protection zone.

In this case, the Municipality, through the Directorate of Urban Development and Control, shall decide based on the corresponding technical analysis; which type of land use is certified as compliant.

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Article Data Sheet

Article 4. Adaptation of urban planning parameters.

This article applies to those lots or farms duly constituted before the entry into force of this PRU that do not meet the established minimum area and are located solely in agricultural and/or rural use zones, following a case-by-case study, safeguarding the agricultural vocation of the zone, and is not applicable to the minimum segregation parameter.

For lots or farms without constructions, the coverage percentage and the setbacks corresponding to the Low-Density Zone shall be applied. -

In the case of existing constructions on lots with parameters lower than those indicated in this PRU, remodeling and expansion are permitted within the established coverage and setback parameters of the Low-Density Zone. If the established building already exceeds these parameters, only improvements or remodeling will be permitted, not expansions.

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Article Data Sheet

Article 5. Justification for the land-use zoning proposal.

In accordance with the analysis of the urbanized and developable land of the canton, the predominant land uses per zone are those described in the following articles, indicating their objective and referencing the parameters and uses to be allowed per zone.

Additionally, these zones are identified on the proposed zoning map; and the parameters established according to the characteristics of each zone, in association with the environmental component and corresponding use, are detailed in the urban planning data sheets included at the end of this document, composed of parameter tables and their corresponding zoning map.

The parameters established for each sector and collected in the mentioned tables are as follows: zone, nomenclature, horizontal density, vertical density, minimum lot segregation, maximum height, number of levels, minimum frontage, coverage, and setbacks (front, rear, and side).

For the preparation of the proposed zoning map, in addition to all the guidelines established in the Metropolitan Directives (Plan GAM 2013-2030) that form part of this.

Objectives.

PRU, the studies and maps of the Índice de Fragilidad Ambiental (IFA) have been incorporated, in addition to the high-risk zones by threat determined by the Municipality of Oreamuno and the Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.

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Article Data Sheet

Article 6. Description of use zones and their parameters.

The characteristics and specific parameters referring to each zone and use are detailed below:

6.1 Residential Use Zone

6.1.1. Objectives.

- To house the existing and future population of the canton.

- To promote densification, land use optimization, and vertical growth of urban centers in association with existing or projected infrastructure and the landscape.

- To control linear and dispersed growth.

- To avoid unnecessary expansion of urban boundaries and promote orderly growth of urban nuclei.

- To incentivize the Centros Integrales Densamente Poblados (CDI's) defined in Plan GAM 2013-2030.

6.1.2 Parameters

Specific parameters are established for each of the three density degrees established for residential use, which are described below.

For any residential use density category, the basic infrastructure design must be calculated based on the maximum density of the corresponding zone, whether for a new urban development or through urban renewal.

6.2 Mixed-Use Zone

6.3 Public Institutional Use Zone (ZPI)

6.4 Recreational and Sports Use Zone (ZRD)

6.5 Agricultural Zone (ZAG)b

6.6 Rural Zone (ZR)

6.7 Protection Zone (ZP)

6.8 Landscape Interest Zone (ZIP)

6.9 Tourist or Ecotourism Interest Zone (ZIT)

 

6.10 Urban Renewal Zone (ZRU)

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Article Data Sheet

Article 7. Development of commercial and service activities.

Commercial and service activities may only be developed on lots that have direct access to a public street.

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Article Data Sheet

Article 8. Activities with high risk of environmental contamination (poultry and pig farms).

For the development of agricultural and agro-industrial activities with a high risk of environmental contamination, such as poultry and pig farms or those that generate large amounts of organic and/or chemical waste, as well as those indicated by the Ministry of Health, they must comply with the setbacks indicated for their works or plantations. In these cases, the Estudio de Impacto Ambiental is required. Additionally, the provisions of executive decrees number 31088 "Reglamento sobre Granjas Avícolas" and 37155-MAG "Reglamento sobre Granjas Porcinas," their amendments or superseding regulations, and any regulation related to the subject of activities with a high risk of contamination must be respected.

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Article Data Sheet

Article 9. Agroforestry activities in environmental risk sites and steep slopes.

Agroforestry activities in risk sites or on steep slopes must employ appropriate techniques for soil and water conservation. Additionally, for all activities intended to be carried out on these lands, the presentation of land stability studies and soil bearing capacity studies will be required, duly backed by laboratory tests, and must also adhere to the "Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos" and its regulation, their amendments or superseding regulations.

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Article Data Sheet

Article 10. Housing in the Agricultural Zone

In the case of construction of housing linked to agricultural activity (laborer's house, guard's house), it is subject to a maximum area of 42m²; the rest of the coverage permitted in the zone (20%) will be allocated to the buildings and structures required by the agricultural or forestry activity.

A single dwelling with a maximum of 200 m² of building footprint may be permitted, on up to two floors, for the use of the owner of lots or farms located within the agricultural zone, considering this as part of the 20% maximum coverage established in this regulation, which also includes all related uses such as barns, warehouses for agricultural implements and machinery, laborers' houses, and the like. See use table (Anexo 2).

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Article Data Sheet

Article 11. Segregation in the Agricultural Zone.

Segregation in the agricultural zone shall be as indicated in the urban planning and parameters data sheet for the sector, when they are fronting a public street or an agricultural easement (servidumbre agrícola). However, the segregation of a maximum of two lots per farm may be authorized, with a minimum area of 2000m² and a minimum frontage of 20m, located strictly fronting a public street duly inventoried by the U.T.G.V., provided the remainder of the farm has a minimum area of 5000m², after a prior case-by-case study by the Department of Urban Development and Control.

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Article Data Sheet

Article 12. Housing in the Rural Zone

The construction of housing in the rural zone is subject to a maximum area of 90m² of building footprint, on up to two floors. The rest of the coverage permitted in the zone shall be allocated to buildings and structures required by the agricultural activity.

Considering that the parcels shall have an area equal to or greater than 2000 m², and that the coverage does not exceed 20% of the total area of the property. Including warehouses for agricultural implements, garages for machinery, and the like, and any other use indicated in decree 37911 and its amendments or superseding regulations.

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Article Data Sheet

Article 13. Segregation in the Rural Zone

For segregation purposes in the rural zone, it shall be as indicated in the urban planning and parameters data sheet for the sector; such segregations may only be carried out fronting a public street.

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Article Data Sheet

Article 14. Buildings with historic architectural heritage declaration.

All buildings with a historic architectural heritage declaration shall be governed by the regulations in force and by the Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.

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Article 15. Zones affected by oil pipelines or polyducts.

Properties affected by the passage of oil pipelines or polyducts must present the alignment issued by RECOPE.

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Article Data Sheet

Article 16. Densities for residential purposes.

Within the residential use category, three occupancy ranges are distinguished, which are: low density, medium density, high density. The development parameters for each land-use intensity indicated are as follows:

Horizontal Density (dwellings per hectare)

a. Low density 25 dwellings/ha.

b. Medium density 75 dwellings/ha.

c. High density 130 dwellings/ha.

Vertical Density (dwellings per hectare)

a. Low density 60 dwellings/ha.

b. Medium density 190 dwellings/ha.

c. High density 325 dwellings/ha.

For this type of use, in order to consolidate the urban model of a compact and densified city, free up the highest possible coverage percentage of the land, and thus maintain the best condition under the criteria of Environmental Viability, the particular formats for achieving the ranges and development parameters of this category will be specified further on.

Density shall be limited to the minimum area required for each case, considering the minimum parameters of this regulatory plan.

Density is limited to the minimum drainage area required for each case.

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Article Data Sheet

Article 17. Protection Zone.

These areas present surfaces unsuitable for infrastructure development and which, due to their physical, legal, or strategic conditions, must be subject to protection.

Additionally, the protection zones that are established by the Comisión Nacional de Prevención del Riesgo y Atención de Emergencias (CNE). These zones, due to their level of vulnerability and exposure to anthropic and natural threats, are not suitable for the development of economic and urban activities.

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Article Data Sheet

Article 18. Regarding permits in the protection zone.

The placement of public-interest infrastructure works such as storage tanks, guardhouses, roads, easements (servidumbres), lookouts, refuges, retention works, or similar, as well as low-impact infrastructure for research, education, recreation, and nature tourism, may be authorized, subject to prior municipal approval and the corresponding Estudio de Impacto Ambiental, also taking into consideration the urban planning parameters and the spring (naciente) protection area.

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Article Data Sheet

Article 19. Housing in the Protection Zone.

The construction of housing in the protection zone is subject to a maximum area of 90 m² of building footprint, on up to two floors. The rest of the 10% coverage permitted in the zone shall be allocated to buildings and structures related to activities linked to the protection of natural resources.

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Article Data Sheet

Article 20. Segregation in the Landscape Interest Zone

For segregation purposes in the landscape interest zone, the minimum area and frontage (900m²/12m) shall only be permitted fronting a duly established public street. For their part, lots to be segregated within the interior of farms that, due to their dimensions, allow for the establishment of an agricultural easement (servidumbre agrícola), must conform to the minimum parameters for agricultural parcels indicated in article 25 of the Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno of this PRU.

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Article Data Sheet

Article 21. Properties of historic architectural and cultural interest.

These properties refer to monuments, sites, complexes, historic centers, and real estate of historic interest and must adhere to the Reglamento de Protección y Conservación del Patrimonio Arquitectónico y Cultural del cantón de Oreamuno.

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Article Data Sheet

Article 22. Tourist or Ecotourism Interest Zones

These are zones in whose environment a series of activities focused on promoting tourism are generated, providing specific and complementary services of food, lodging, craft shops, among others.

For segregation purposes in the tourist or ecotourism interest zone, the minimum area and frontage (1000m²/12m) shall only be permitted fronting a duly established public street. For their part, lots to be segregated within the interior of farms that, due to their dimensions, allow for the establishment of an agricultural easement (servidumbre agrícola), must conform to the minimum parameters for agricultural parcels indicated in article 25 of the Reglamento de Fraccionamiento del Cantón de Oreamuno of this PRU.

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Article Data Sheet

Article 23. Constructions in river and stream protection areas.

In the protection areas of rivers and streams as defined by the "Ley Forestal" 7575, its amendments or superseding regulations, no type of construction is permitted, except that associated with safety, pedestrian transit, and user protection.

The Municipality must take the pertinent steps to recover the protection areas of rivers and streams.

New constructions must comply with the INVU alignment according to "Ley Forestal" 7575, its amendments or superseding regulations.

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Article Data Sheet

Article 24. Protection areas for wells and springs

The bodies and areas of protection around wells and springs (manantiales) shall be indicated as consultation restrictions when granting land uses.

In case of an error in the location or omission of any well or spring (naciente) in what is plotted on the map, it does not exempt from the alignment requirement established in the "Ley de Aguas" N° 276 and in the "Ley Forestal" N° 7575, their amendments or superseding regulations.

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Article 25. Water Easement

Water easements (servidumbres de agua) may not be considered public roads for the purpose of segregating properties fronting them. The only use that may be established on them is that of a park and children's playgrounds.

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Article 26. Piping of rivers

To carry out channelization or piping works, approval must be obtained from the Dirección de Aguas of MINAE. The area used for the channelization continues to be inalienable as established in the "Ley Forestal," Law N°7575, its amendments or superseding regulations.

In the event that a stream (quebrada) or brook (arroyo) is piped, its axis modified, and its channel rectified, the restrictions of the protection areas established in the "Ley Forestal," Law N° 7575 must be applied from the edge of the channel at its entry and exit of the pipe.

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Article Data Sheet

Article 27. Construction setbacks regarding public and private wells.

Any construction made around the zones of public and private potable water wells must observe the setbacks established by "Ley de Aguas," "Ley Forestal," and their amendments or superseding regulations.

Existing, already consolidated constructions located within the radius of protection of wells and springs (manantiales) may not carry out any type of modification that could impact or affect water quality. The Municipality reserves the right to request infiltration studies or those technical studies it deems necessary to ensure no impact to wells and springs (manantiales) with the objective of preserving the common good.

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Article Data Sheet

Article 28. Properties affected by faults.

Zones affected by proximity to active faults will be subject, in their urban development, to the preparation of specialized technical studies.

Every construction project within the areas considered by this PRU as protection zones due to proximity to faults must be accompanied by a mitigation study, signed by a competent professional, which determines the feasibility of the construction in accordance with the Seismic Code. This is applicable both in consolidated zones and in new developments.

To apply the parameters corresponding to the sector to which they belong (coverage, levels, maximum height, etc.), the mitigation study shall determine the feasibility in each case, and the technical and constructive measures necessary to remediate the existing risk.

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Article Data Sheet

Article 29. Properties affected by electric transmission lines.

The areas of the canton through which electric transmission lines of the Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) or of any public, mixed, or private company that provides electricity services run shall have the following regulations:

a) The area necessary for the electric easements (servidumbres eléctricas) shall be a minimum of six meters or greater if so established by ICE according to the voltage of the transmission line; moreover, in such areas construction is not permitted, but they may be used for public streets or parks, and may be computed for the purposes of article 40 of the "Ley de Planificación Urbana" N° 4240, its amendments or superseding regulations, provided they are reasonably integrated into the main park areas.

b) They may be used for the construction of streets, whether parallel or transversal to the electric lines. In the case of parallel streets, the design shall be a boulevard, leaving as a central median the minimum required by ICE for the due protection of the towers; additionally, the protection works dictated by ICE must be constructed for these.

c) Urban developments affected by electric easements (servidumbres eléctricas) must be submitted to ICE at the preliminary project level for its due approval. If any type of tree planting is proposed in the easements (servidumbres), the species must be indicated at this stage.

d) For the processing of construction plans for urban developments affected by electric easements (servidumbres eléctricas), the approval of ICE indicated in the preceding subsection, or of the entity providing the service, must be provided.

e) Any construction made around the zones of network conduits or electrical substations must observe the setbacks established by the Instituto Costarricense de Electricidad or JASEC or any entity providing the service.

f) ICE and any company or institution may not install high-voltage electric lines in previously urbanized zones. If necessary, they must establish expropriation processes for constructions located in the area with building restrictions and coordinate in advance with the Municipality.

g) ICE and any company or institution that installs high-voltage electric lines in urban or developable, unbuilt zones must compensate the owners of the lots affected by the installation of said lines and coordinate in advance with the Municipality.

Before any installation of high-voltage electric lines, ICE and any energy company or institution must have the studies and authorization that ensure the environmental and sanitary viability of the project.

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Article Data Sheet

Article 30. Request for environmental and additional studies.

Every project must comply with the prior process before SETENA (MINAE), when its characteristics so determine and in accordance with the areas established in Arts. 2 and 3 of the Reglamento de Evaluación, Control y Seguimiento Ambiental, Decreto N°43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, its amendments or the regulation that supersedes it, as well as comply with the land stability study when the slope is greater than 30%. In these cases, technical studies signed by professionals in the area of interest must be presented, guaranteeing that the people and works will not be exposed to risk or represent a threat. The Municipality reserves the authority to request other studies, authorization from public entities or bodies, and commitments in order to safeguard the general interest and/or those indicated in the Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón de Oreamuno.

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Article 31. Conditions for the execution of projects subject to the condominium property regime for residential use.

Projects under the condominium property regime for residential use shall be permitted under the following conditions:

a) Residential use condominiums may only be developed on land located in the low, medium, and high-density residential zones and the mixed residential-commercial and services zone, according to the zoning map.

b) Vertical condominiums shall not be permitted in the low-density zone.

c) The development of projects under the condominium property regime for residential use shall be permitted without the need to carry out an urban development process on land not exceeding 5000 m².

d) For those lands greater than 5000 m², they must carry out the urban development process as indicated by the "Ley de Planificación Urbana" and the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones of this regulatory plan, regarding the development of public roads and the transfer of public area.

e) Projects under the condominium property regime for residential use shall not be permitted in any of the following zones: Protection, agricultural, rural, landscape interest, tourist interest, due to the objective environmental fragility and nature of the zone and lands.

f) Every condominium must consider and integrate into its project the surrounding road network so that it does not affect the mobility of the environment, and must conduct an impact study on traffic to demonstrate the integration of the project.

g) Every project under the condominium property regime for residential use must comply with the provisions of the parameters table provided in this regulatory plan according to the corresponding zone.

h) Every project under the condominium property regime must front a public street and connect with the surrounding road system.

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Article 32. Conditions for properties on the Flow Tube

For any property located within the area demarcated as the flow tube (tubo de flujo) (Lankaster and Paso Ancho), the environmental guidelines set forth in the Reglamento de Desarrollo Sostenible del Cantón de Oreamuno shall apply. New constructions are not permitted in the indicated areas; only interventions in existing constructions are permitted, and in the following cases:

a) When the works correspond to maintenance work on the existing structure and do not imply growth or substantial changes to the primary structure.

b) When the property is declared of historical, cultural, or heritage value by the competent institution.

c) When the remodels are necessary to comply with environmental, safety, health, and hygiene standards.

d) When the property suffers damage from force majeure (natural) situations.

 

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Date of generation: 2/5/2026 15:08:43
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