Decreto 6411 — Subdivision and Urbanization RegulationReglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones

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Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones


INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO





UNIDAD ADQUISICIONES Y CONTRATACIONES





(Nota de Sinalevi: La Municipalidad de Jiménez mediante sesión N° 21 del 21 de setiembre del 2020,
acordó adherirse al presente reglamento)





El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo comunica que mediante acuerdo de Junta Directiva
tomado en Sesión Ordinaria N°6411, Artículo II, Inc. 2) celebrada el 24 de octubre del 2019, se tomó
acuerdo que textualmente dice: Con los votos a favor de Arq. Tomás Martínez Baldares, Lic. Rodolfo
Freer Campos, Arq. Lucía Artavia Guzmán, Arq. Eugenia Solís Umaña, Arq. Ana Monge Fallas y Sr.
Alejandro Li Glau SE ACUERDA: Aprobar la actualización del Reglamento de Fraccionamiento y
Urbanizaciones, mismo que cumple a cabalidad con las recomendaciones del Ministerio de Economía,
Industria y Comercio, para que en adelante se lea integralmente como sigue:





REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES





La Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, en uso de las facultades que le
confiere el Artículo 5, incisos a), b), ch), y d) de la Ley Orgánica del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo -Ley Nº1788 del 24 de agosto de 1954 -, así como los Artículos 21, inciso 02) ,
Artículo 32 y el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana - Ley N°4240 del 15 de noviembre
de 1968-, acuerda en Sesión Ordinaria Nº6411, Artículo II, Inciso 2) del 24 de octubre del 2019,
aprobar el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, que dispone la Ley de Planificación
Urbana, el que textualmente dice:





CONSIDERANDOS





1. Que el Artículo 50 de la Constitución Política establece a favor de todos los habitantes de la
República el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado; el cual incluye la
conservación, uso y manejo sostenible del medio ambiente, así como el equitativo reparto de la
riqueza y el cumplimiento de la función social de la propiedad, asegurando de este modo mayor
participación de la comunidad. En este sentido, es deber del Estado costarricense garantizar,
proteger y velar por el cumplimiento de este derecho constitucional.





2. Que el presente Reglamento se dicta al amparo del artículo 7, inciso 4) y del Transitorio II de
la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, que autorizan al Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo (INVU) a dictar las normas de desarrollo urbano relativas a las materias que se refiere el
Artículo 21 de ese cuerpo legal. Lo anterior, en el tanto los gobiernos municipales no hayan emitido
normativa específica relativa a la planificación urbana dentro de los límites de su competencia
territorial, o sea de uso supletorio ante la ausencia, omisión o claridad de las disposiciones
establecidas en los Planes Reguladores.





3. Que por su parte el inciso 2) del Artículo 21 de la Ley N°4240 estipula, como uno de los
principales Reglamentos de Desarrollo Urbano, es el de Fraccionamiento y Urbanizaciones;





4. Que con base en lo dispuesto en el Artículo 4, incisos a) y b) de la Ley Orgánica del Instituto
Nacional de Vivienda y Urbanismo, Nº1788, el Instituto tiene como finalidad orientar sus actividades
con miras a obtener un mayor bienestar económico y social, procurando a las familias una mejor
habitación y los elementos conexos correspondientes; planear el desarrollo y crecimiento de las
ciudades y de los otros centros menores, con el fin de promover el mejor uso de la tierra, localizar
las áreas públicas para servicios comunales, establecer sistemas funcionales de calles y formular
planes de inversión en obras de uso público, para satisfacer las necesidades consiguientes.
Asimismo, conforme el Artículo 5, incisos a), b), ch) y d) del mismo cuerpo legal, tiene la
atribución de redactar los reglamentos necesarios para el planeamiento e higienización de las
ciudades, así como la potestad de eliminar gradualmente de las áreas urbanas las construcciones y
viviendas que se consideren insalubres o peligrosas, mediante la estimulación del saneamiento
urbano.





5. Que la Ley N°4240 en sus Artículos 7, 9 y 10 establece el poder-deber del Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo en las funciones de asesoría y fiscalización a los gobiernos municipales del
país en la aplicación de la legislación, fomento de la planificación y desarrollo urbano. Por lo
que, es preciso actualizar y reformar el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y
Urbanizaciones emitido por el Instituto





6. Que según lo establece el Artículo 28 de la Ley Orgánica del Ambiente N°7554, del 4 de octubre de
1995, es labor del Estado Costarricense y los gobiernos municipales, el definir y ejecutar políticas
nacionales de ordenamiento territorial, orientadas a regular y promover los asentamientos humanos y
las actividades económicas y sociales de la población; teniendo como una de las finalidades el
aprovechamiento de los recursos naturales y la conservación del ambiente.





7. Que en virtud de lo dispuesto en la legislación citada y los principios de función social,
económica y ambiental de la propiedad, el Gobierno de Costa Rica ha suscrito una serie de
compromisos en materia de implementación de políticas de desarrollo urbano sostenible, que reafirman
la necesidad de actualizar y promulgar el presente Reglamento, que pretende dotar a los gobiernos
municipales que carezcan de la reglamentación pertinente, de una regulación específica en cuanto al
tema de fraccionamientos y urbanizaciones.





8. Que este Reglamento cumplió con el procedimiento establecido en el Reglamento a la Ley de
Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Decreto Ejecutivo
N°37045.





CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES





ARTÍCULO 1. Objetivo





Fijar los principios y elementos que deben ser considerados para la división y habilitación urbana
de los predios donde se proyecten realizar fraccionamientos, urbanizaciones y conjuntos
residenciales. El Reglamento establece los requisitos en relación con derechos de vía, acceso a la
vía pública, lotificación, amanzanamiento, parcelamiento, cesión de áreas para uso público, accesos
excepcionales para uso residencial, servidumbres agrícolas pecuarias o forestales, normas mínimas
sobre construcción de calles, aceras y calzadas.







 





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ARTÍCULO 2. Alcance





El presente Reglamento se aplica supletoriamente en todo el territorio nacional, sin perjuicio de
las disposiciones locales emitidas por el Gobierno Municipal en su Plan Regulador, en materia de
fraccionamientos y urbanizaciones.





Las disposiciones locales contenidas en el Plan Regulador deben complementarse con los lineamientos
mínimos establecidos en este cuerpo normativo.







 





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ARTÍCULO 3. Responsabilidad Institucional





Las personas funcionarias del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo que intervienen en la
tramitación de consulta y visado de planos en lo referido a este Reglamento, deben ser responsables
ante los órganos superiores del Instituto.







 





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ARTÍCULO 4. Infracciones





Las infracciones a lo dispuesto en este Reglamento deben ser sancionadas de conformidad con lo
previsto en el Artículo 401, inciso 5 del Código Penal, en tanto no sean aplicables al caso las
penas establecidas en el Capítulo XXI de la Ley de Construcciones, Ley N°833, sus reformas o la
normativa que les sustituya. El establecimiento de las acciones anteriormente mencionadas puede ser
antecedido o complementado por las medidas de policía definidas en los Artículos 87 y 88 de la Ley
de Construcciones, Ley N°833 y el Artículo 10, incisos 3) al 5) de la Ley de Planificación Urbana,
Ley N°4240, sus reformas o la normativa que les sustituya. Además, las personas funcionarias del
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo deben dar cumplimiento a las disposiciones y principios
establecidos en la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites
Administrativos, Ley N°8220 y la Ley contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito en la Función
Pública, Ley Nº 8422 y sus Reformas o normativas que las sustituya.







 





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ARTÍCULO 5. Impuesto sobre valor de la obra





Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, debe pagarse la tasa establecida
por el gobierno municipal con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de la Ley de
Planificación Urbana, Ley N°4240, y sus reformas o la normativa que la sustituya, con las
excepciones que la misma contiene. Para esos efectos el profesional responsable que firma la
solicitud de permiso de construcción, debe presentar un presupuesto del valor total de la obra para
su verificación municipal; éste no puede ser menor al tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y
de Arquitectos.







 





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CAPÍTULO II. DEFINICIONES Y ACRÓNIMOS





ARTÍCULO 6. Definiciones





Para los efectos de interpretación y aplicación del presente Reglamento, los términos siguientes
tienen el significado que se indica:





1) Accesibilidad física: Condición del sitio, edificación, estructura, porción de este o medio de
egreso que permite el desplazamiento y uso de todas las personas según los principios básicos de
Diseño Universal, en condiciones de igualdad, seguridad, comodidad y autonomía.





2) Acceso excepcional para uso residencial: Aquel acceso que por excepción habilita el
fraccionamiento de un predio para uso residencial, dentro del cuadrante urbano o en el área de
expansión del cuadrante urbano; el cual tiene restricciones en cuanto a su longitud, ancho y el
número de lotes al que sirve.





3) Acceso por servidumbre a parcelas para uso agrícola, forestal, pecuario o mixto: Aquel medio de
acceso a una parcela con uso agrícola, pecuario, forestal o mixto, producto de un fraccionamiento,
que obedece a la naturaleza productiva del inmueble al que sirven.





4) Acera: Franja de terreno del derecho de vía que se extiende desde la línea de propiedad hasta la
línea externa del cordón y caño o franja verde en caso de existir, y que se reserva para el tránsito
de peatones. Debe cumplir con las características establecidas en el Reglamento a la Ley de Igualdad
de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Decreto Ejecutivo N°26831-MP, sus reformas y
normativa que le sustituya.





5) Aguas residuales: Aquellas que han recibido un uso y cuya calidad ha sido modificada por la
incorporación de agentes contaminantes.





6) Alcantarillado pluvial: Red pública de tuberías que se utilizan para recolectar y transportar las
aguas de lluvia hasta su punto de vertido.





7) Alcantarillado sanitario: Sistema formado por colectores, subcolectores, obras accesorias,
tuberías o conductos generalmente cerrados y que conducen aguas ordinarias, especiales o ambas, para
ser tratadas y dispuestas cumpliendo las normas de calidad de vertidos que establece el Reglamento
de Vertido y Reúso de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°33601-MINAE-S, sus reformas o normativa
que le sustituya.





8) Alineamiento: Distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento de una edificación respecto
a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales, lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona
marítimo terrestre, vías férreas, líneas eléctricas de alta tensión, zonas especiales; es emitido
por la entidad competente.





9) Altura de la edificación: Distancia vertical medida desde el nivel mínimo del terreno en contacto
con la edificación, hasta la viga corona del último nivel. No se consideran los sótanos ni
semisótanos como parte de dicho cálculo.





10) Amanzanamiento: Tamaño y forma de las manzanas o bloque de lotes.





11) Ampliación vial: Proceso mediante el cual se requiere ajustar el ancho del derecho de vía, de
conformidad con las disposiciones establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en
vías nacionales, o por la Municipalidad en vías locales.





12) Antejardín: Distancia entre la línea de propiedad y la línea de construcción, que debe
reservarse como área verde. Implica la emisión de un alineamiento otorgado por el Ministerio de
Obras Públicas y Transportes o la Municipalidad, según corresponda, que establece una restricción
para construir, sin que por ello la porción del predio pierda su condición de propiedad privada.





13) Área de construcción: Es la suma total de las áreas de los diversos pisos que constituyen una
edificación, excluyendo las azoteas, los balcones abiertos y los pórticos. También se le conoce como
área de piso.





14) Área de expansión del cuadrante urbano: Es el espacio comprendido hasta un radio de 200,00
metros, medidos a partir de la terminación del cuadrante urbano, de conformidad con la demarcación
que se realice a partir de los dispuesto en el Transitorio IV del presente Reglamento.





15) Área de resguardo: Área de estar que brinda protección del sol y la lluvia, que incluye la
estructura de techo, generalmente sin paredes perimetrales; además debe incluir espacios para
sentarse.





16) Área no urbanizable: Aquella sobre la que recaen restricciones para fraccionar o urbanizar,
tales como: reservas establecidas, zonas de amenaza según la Comisión Nacional de Prevención de
Riesgo y Atención de Emergencia, servidumbres y alineamientos establecidos por las entidades
competentes.





17) Área previamente urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones cuya cesión de áreas públicas haya
sido debidamente aprobada y recibida por la municipalidad.





18) Área urbana: El ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población. Incluye el
cuadrante urbano o cualquier otro sistema de ciudad desarrollado radial o poligonalmente. Puede
estar ubicado dentro o fuera del Gran Área Metropolitana.





19) Área urbanizable: Aquella sobre la que no recaen restricciones, apta para el desarrollo de
fraccionamientos y urbanizaciones. Comprende según su tipo, áreas de vialidad, lotes, juegos
infantiles, parques y facilidades comunales.





20) Áreas sujetas a control urbanístico: Circunscripción territorial administrativa, cuya
delimitación corresponde al radio de aplicación de un plan regulador. En ausencia de plan regulador
es el área sobre la que recae vigilancia y fiscalización, en cuanto al cumplimiento del conjunto de
limitaciones urbanísticas establecidas en la normativa vigente.





21) Área total del predio: Área indicada en el plano catastrado que corresponde al área urbanizable
y la no urbanizable.





22) Bosque: Ecosistema nativo o autóctono, intervenido o no, regenerado por sucesión natural u otras
técnicas forestales, que ocupa una superficie de 2 o más hectáreas, caracterizada por la presencia
de árboles maduros de diferentes edades, especies y porte variado, con 1 o más doseles que cubran
más del 70% de esa superficie y donde existan más de 60 árboles por hectárea de 15 o más centímetros
de diámetro medido a la altura del pecho, según lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, o la
normativa que la sustituya.





23) Calzada: Parte del derecho de vía destinada al tránsito vehicular, comprendida entre cordones,
cunetas o zanjas de drenaje.





24) Calles o carreteras marginales: Son todas aquellas vías adyacentes y generalmente paralelas a
las vías de acceso restringido, que permiten el ingreso a ésta con las intersecciones de la
carretera. A criterio del Ministerio de Obras Públicas y Transportes para las carreteras nacionales,
o de la Municipalidad respectiva para calles locales, cualquier carretera especial, nacional o
regional puede requerir calles marginales para acceso de los lotes que den frente a ella.





25) Calles locales: Vías públicas incluidas dentro del cuadrante de un área urbana, no clasificadas
como travesías urbanas de la Red Vial Nacional. Las vías públicas de una urbanización son calles
locales.





26) Caminos vecinales: Vías públicas que dan acceso directo a fincas y a otras actividades
económicas rurales; unen caseríos y poblados con la Red Vial Nacional, y se caracterizan por tener
bajos volúmenes de tránsito y altas proporciones de viajes locales de corta distancia. No son
clasificados por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes como carreteras, ni por el gobierno
municipal como calles urbanas. Se les aplican las normas de vías primarias del presente Reglamento.





27) Capa de rodamiento: Capa superior de la calzada que permite el tráfico seguro y confortable de
vehículos.





28) Carreteras de acceso restringido: Son aquellas vías públicas definidas como tales, en las cuales
únicamente se permite el acceso a las propiedades colindantes, ya sea de entrada y salida de los
vehículos, en las intersecciones o en sitios distintos cuando se trate de las excepciones
contempladas en el Reglamento de Carreteras de Acceso Restringido, Decreto Ejecutivo N°35586-MOPT y
sus reformas o normativa que lo sustituya. En estas vías se permite el ingreso a las propiedades
colindantes mediante calles o carreteras marginales.





29) Centro de población: Toda aquella localidad que al ser ocupada por una población tiene un
crecimiento urbano, mediante la construcción de viviendas y obras públicas.





30) Certificado Catastral: Documento expedido por el Registro Inmobiliario, mediante el cual se
certifica la información contenida en el mapa catastral, oficializado mediante decreto ejecutivo. La
información que contiene es tanto literal, numérica como gráfica, lo que permite fácil
interpretación para el usuario.





31) Certificado de uso de suelo: Documento emitido por la municipalidad que acredita la conformidad
del uso de un predio, mediante la utilización de la estructura física asentada o incorporada a él, o
de ambos casos, en cuanto a clase, ubicación, forma e intensidad y posibilidad de su
aprovechamiento.





32) Certificador de Uso Conforme del Suelo: Profesional incorporado al Colegio de Ingenieros
Agrónomos de Costa Rica, autorizado y acreditado por el Ministerio de Agricultura y Ganadería para
realizar estudios de uso, manejo y conservación de suelos que establece la Ley de Uso, Manejo y
Conservación de Suelos, Ley N°7779 o la normativa que la sustituya.





33) Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el área de un terreno cubierta por
tal estructura.





34) Conjunto Residencial: Es el desarrollo de urbanizaciones que incluye, además de la habilitación
de predios mediante la apertura de vías y provisión de servicios, la construcción de unidades
habitacionales.





35) Continuidad vial: Proceso de diseño geométrico mediante el cual la propuesta vial para una
urbanización o conjunto residencial, se integra de manera continua con la red vial existente.





36) Control urbanístico: Vigilancia y fiscalización en cuanto al cumplimiento del conjunto de
limitaciones urbanísticas establecidas en la normativa vigente.





37) Cuadrante urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de
población, en donde se encuentra la mayoría de bienes y servicios, la estructura vial y su área de
influencia inmediata; los cuadrantes urbanos se encuentran ubicados dentro de los distritos urbanos.
Para efectos de la aplicación del Artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, se considera
cuadrante de la ciudad al cuadrante urbano.





38) Densidad: Relación entre número de habitantes por hectárea en una superficie destinada a uso
residencial.





39) Derecho de vía: Aquella área o superficie de terreno, propiedad del Estado, destinada al uso de
una vía, que incluye la calzada, zonas verdes y aceras, con zonas adyacentes utilizadas para todas
las instalaciones y obras complementarias. Esta área está delimitada a ambos lados por los linderos
de las propiedades colindantes en su línea de propiedad.





40) Diseño Geométrico: Consiste en situar el trazado de una carretera o calle en un predio.





41) Diseño de sitio: Información básica sobre un proyecto de urbanización o conjunto residencial
incluida en una lámina, que contiene la distribución de lotes, indicación de accesos, áreas
públicas, curvas de nivel a cada metro, nombre y tipo de proyecto, ubicación, colindantes, frente y
fondos de lotes, línea de construcción, rampas, afectaciones al predio, ampliación vial, detalles de
aceras, pavimentos, curva típica, secciones transversales de las calles, acotar las áreas de
protección definidas en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya;
también contiene los lotes numerados, calles con número o nombre y otros elementos. Incluye además
la tabla de áreas según el tipo de proyecto, y tabla con los requisitos del plan regulador vigente.





42) Disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua: Existencia real y actual, no futura ni
potencial, de las obras e infraestructura necesaria y capacidad hídrica de abastecimiento para
solventar las necesidades de servicios de una población determinada.





43) Distrito Urbano: Es la circunscripción territorial administrativa cuya delimitación corresponde
al radio de aplicación de un Plan Regulador. Dentro de un distrito urbano se encuentra el cuadrante
urbano y su área de expansión. En ausencia de plan regulador, el distrito urbano es todo aquel
declarado como tal por el INVU, en concordancia con el Transitorio II de la Ley de Planificación
Urbana, Ley N°4240.





44) Excepción de fraccionamiento para uso residencial: Fraccionamiento mediante el cual resulta
imposible dividir un predio en lotes con acceso directo a la vía pública, por lo que su acceso se
realiza a través de un acceso excepcional para uso residencial.





45) Facilidades comunales: Áreas de uso público dentro de un fraccionamiento con fines urbanísticos,
una urbanización o un conjunto residencial, destinadas a la construcción de infraestructura
comunitaria, de educación, salud, recreación, beneficencia u otras actividades para uso público,
mismas que determina el Concejo Municipal.





46) Finca: Es el inmueble inscrito en el Registro Inmobiliario como unidad jurídica, según el
Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo N°34331-J, y sus reformas o la normativa
que lo sustituya.





47) Fraccionador: Propietario de un predio donde se realice un fraccionamiento.





48) Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,
repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones
de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones
en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen
al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.





49) Fraccionamiento con fines urbanísticos: Todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle
pública existente, ubicado fuera de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada. Todos
aquellos fraccionamientos que consten de 8 lotes o más, y cuya sumatoria de área sea igual o mayor a
los 900m², serán visados por el INVU y la municipalidad, en ese orden respectivamente. Aquellos
fraccionamientos inferiores a 8 lotes serán visados únicamente por la Municipalidad correspondiente.
Las áreas mínimas de los lotes deberán respetar lo señalado en el artículo 20 de este reglamento.





50) Fraccionamiento de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto: Todo aquel
fraccionamiento que tienen acceso a través de una servidumbre agrícola, pecuaria o forestal.





51) Fraccionamiento simple: Todo aquel fraccionamiento realizado frente a calle pública existente,
ubicado dentro de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada.





52) Franja de acceso: Toda aquella franja que sirve para ingresar al lote interior resultante de un
fraccionamiento con frente menor a la norma; su área forma parte del predio interior.





53) Franja verde: Área enzacatada y arborizada ubicada en el derecho de vía. Puede estar ubicada
entre la calzada y la acera o entre la acera y la línea de propiedad.





54) Gobierno Municipal: Cuerpo deliberativo denominado Concejo e integrado por las regidurías que
determine la ley, además, por un alcalde y su respectivo suplente, todos de elección popular.





55) Infiltración: Disposición de aguas residuales en el subsuelo.





56) Infraestructura agropecuaria: Toda aquella estructura o instalación colocada en parcelas
agrícolas, pecuarias, forestales o mixtas, tales como bodegas, establos, casas de trabajadores
agrícolas, invernaderos, plantas de tratamiento de aguas residuales, biodigestores, estanques,
reservorios de agua, corrales, lecherías, salas de ordeño, estabulados, porquerizas, granjas
avícolas, granjas dedicadas a otras especies pecuarias menores, silos, abrevaderos, cercas, obras de
riego y drenaje, áreas de recibo, clasificación, limpieza, almacenamiento en seco o refrigerado y
empaque de productos agrícolas primarios; caminos internos y aceras ganaderas; que conlleve como fin
dar sustento y facilitar la actividad agrícola. Dispuesto de este modo en el artículo 8 del Decreto
Ejecutivo 37911-MAG del 19 de agosto del 2013 y sus reformas.





56 bis) Infraestructura Agroturística: toda estructura o instalación que permite integrar la
actividad agropecuaria con experiencias turísticas, promoviendo la interacción directa entre los
visitantes y las prácticas productivas en el campo, permitiendo a los visitantes experimentar,
aprender y participar en las labores agrícolas, pecuarias, forestales o pesqueras que se desarrollan
en el inmueble, así como de manifestaciones culturales, gastronómicas y educativas propias del
entorno rural, enfocadas en el agroturismo, siempre que el uso agroturístico sea complementario a la
actividad productiva principal y compatible con el uso de suelo definido en el Plan Regulador
respectivo; puede contemplar el alojamiento agroturístico de conformidad con la Ley para Potenciar
el Agroturismo, Ley N.°10822.





(Así adicionado el inciso anterior en sesión N° 003 del 22 de enero de 2026)





57) Inmueble: Es la unidad física inscrita o no en el Registro Inmobiliaria, según el Reglamento a
la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo N°34331-J, y sus reformas o la normativa que lo
sustituya.





58) Inspección: Vigilancia o atención que el profesional responsable o grupo de profesionales
suministra durante el proceso de ejecución de una obra, con el fin de que ésta se realice de
conformidad con las mejores normas de trabajo, los planos de construcción, las especificaciones
técnicas y demás documentos que forman parte del contrato.





59) Isla: Espacio en caminos, carreteras o calles con vías múltiples, que divide el tránsito
vehicular. Generalmente es con cordón, como una acera. Puede ser peatonal con acabado en concreto, o
con vegetación.





60) Juegos infantiles: Áreas de uso público dentro de un fraccionamiento con fines urbanísticos, una
urbanización o un conjunto residencial, que contiene equipamiento destinado específicamente para el
juego de infantes.





61) Línea de construcción: Una línea por lo general paralela a la del frente de propiedad, que
indica la distancia del retiro frontal de la edificación o antejardín requerido. La misma demarca el
límite de edificación permitido dentro de la propiedad.





62) Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad o terreno en particular; también
conocida como lindero.





63) Lote: Parte en que se divide un todo para su distribución.





64) Lote exterior: Predio resultante de un fraccionamiento de lotes con frente menor a la norma, que
debe ubicarse frente a la vía pública, y cumplir con las dimensiones de lote mínimas establecidas en
este Reglamento.





65) Lote interior: Predio resultante de un fraccionamiento de lotes con frente menor a la norma, que
debe ubicarse en la parte interna de la finca madre y que contiene una franja de acceso con frente
menor a la norma. También se le conoce como lote bandera.





66) Mapa oficial de urbanización o conjunto residencial: Es el plano o conjunto de planos en que se
indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y
servicios comunales, en una urbanización o conjunto residencial. Debe contar con la aprobación de
los entes competentes en la materia.





67) Municipalidad: Persona jurídica estatal, con patrimonio propio y personalidad y capacidad
jurídica plena para ejecutar todo tipo de actos y contratos necesarios para cumplir sus fines.





68) Núcleo de juegos infantiles: Equipamiento de juegos infantiles que incluye atracciones para cada
rango de edad.





69) Obras de infraestructura urbana: Aquellas que brindan soporte al desarrollo de las actividades y
al funcionamiento de las ciudades, de manera tal que permiten el uso del suelo urbano. Lo anterior
contemplando aspectos como la vialidad, el servicio de energía eléctrica, agua potable, gas, red de
alcantarillado sanitario, de telecomunicaciones, saneamiento de aguas pluviales, evacuación de
desechos sólidos, entre otros.





70) Parcela con cobertura boscosa: Unidad catastral representada por una porción mínima de terreno
cubierta con bosque, según lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575.





71) Parcela agrícola, pecuaria o forestal: Unidad física completa representada por una porción
mínima de terreno, donde se lleva a cabo una actividad primaria agrícola, pecuaria, forestal o
mixta, que consiste de un terreno dispuesto para la obtención de productos vegetales o animales e
incluye las áreas dedicadas al barbecho y zonas de protección de ríos y quebradas, resultado de un
proceso planificado de fraccionamiento agrícola, pecuario, forestal o mixto proveniente de una finca
madre.





72) Parque: Áreas arborizadas y enzacatas de uso público dentro de un fraccionamiento con fines
urbanísticos, una urbanización o un conjunto residencial, destinada a fines de recreación, descanso
y ornamentación para la comunidad.





73) Planificación Urbana: Es el proceso continuo e integral de análisis y formulación de planes y
reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar
de la comunidad.





74) Plano de agrimensura: Es el plano físico o en formato electrónico, que representa en forma
gráfica y matemática un inmueble, que cumple con las normas que establece el Reglamento a la Ley de
Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo N°34331-J, y sus reformas o la normativa que lo sustituya.





75) Plano catastrado: Es el plano de agrimensura, físico o en formato electrónico, que ha sido
inscrito en el Catastro Nacional y sus efectos son definidos en el Reglamento a la Ley de Catastro
Nacional, Decreto Ejecutivo N°34331-J, y sus reformas o la normativa que lo sustituya.





76) Plan Regulador: Es el instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos,
mapas, reglamentos y cualquier otro documento gráfico o suplemento, la política de desarrollo y
planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios
públicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.





77) Planta de tratamiento de aguas residuales: Conjunto de infraestructura, equipamiento y demás
elementos necesarios para ejecutar los procesos de tratamiento de las aguas residuales, incluidas
las de tipo ordinario, las de tipo especial y los aportes por infiltración; incluye tratamientos
especiales o no convencionales requeridos para cumplir con la calidad de vertido del agua residual.
También incluye la correcta disposición de los desechos que se generen de cada unidad de
tratamiento, según la legislación nacional y normativa técnica aplicable.





78) Predio: Porción formada por una o varias parcelas contiguas, interdependientes entre sí, y que,
ubicado en una sola provincia, pertenece a uno o varios propietarios o poseedores.





79) Presupuesto: Detalle del cálculo que el profesional responsable realiza para determinar el valor
de una obra al precio de mercado. Dicho cálculo debe incluir el desglose de las diferentes unidades
de obra y sus correspondientes costos directos, así como los indirectos.





80) Profesional responsable: Se consideran como profesionales responsables de la ingeniería y
arquitectura, a quienes estén habilitados e incorporadas al Colegio Federado de Ingenieros y de
Arquitectos de Costa Rica, y cuenten con las facultades y las responsabilidades señaladas en la Ley
de Construcciones Nº 833, Ley Orgánica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos Nº 3663 y
sus reformas o la normativa que lo sustituya, así como otra normativa que determine el Colegio
Profesional respectivo.





81) Propietario: Persona física o jurídica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante
escritura pública.





82) Prueba de infiltración: Procedimiento para evaluar la cantidad de agua que penetra en el suelo
en un determinado intervalo de tiempo, y así definir la permeabilidad del suelo y el tránsito de
contaminantes de la superficie hacia los mantos acuíferos.





83) Rasante: Línea que representa, en alzado, la superficie de una carretera, puente u obra en
general, y que normalmente coincide con el eje longitudinal de la misma.





84) Red Vial Cantonal: Corresponde su administración a las municipalidades. Estará constituida por
los siguientes caminos, no incluidos por el al Ministerio de Obras Públicas y Transportes dentro de
la Red Vial Nacional: a. Caminos vecinales: Caminos públicos que proporcional acceso directo a
fincas y a otras actividades económicas rurales; unen caseríos y poblados con la Red Vial Nacional y
se caracterizan por tener bajos volúmenes de tránsito y altas proporciones de viajes locales de
corta distancia. b. Calles locales: Vías públicas incluidas dentro del cuadrante de un área urbana,
no clasificadas como travesías urbanas de la Red Vial Nacional. c. Caminos no clasificados: Caminos
públicos no clasificados dentro de las categorías descritas anteriormente, tales como caminos de
herradura, sendas, veredas, que proporcionen acceso a muy pocos usuarios, quienes sufragan los
costos de mantenimiento y mejoramiento.





85) Red Vial Nacional: Corresponde su administración al Ministerio de Obras Públicas y Transportes,
el cual la definirá según los requisitos que al efecto determine el Poder Ejecutivo, por vía de
acuerdo. Esta red estará constituida por las siguientes clases de caminos públicos: a. Carreteras
primarias: Red de rutas troncales, para servir de corredores, caracterizados por volúmenes de
tránsito relativamente altos y con una alta proporción de viajes internacionales, interprovinciales
o de larga distancia. b. Carreteras secundarias: Rutas que conecten cabeceras cantonales importantes
- no servidas por carreteras primarias -, así como otros centros de población, producción o turismo,
que generen una cantidad considerable de viajes interregionales o intercantonales. c. Carreteras
terciarias: Rutas que sirven de colectoras del tránsito para las carreteras primarias y secundarias,
y que constituyen las vías principales para los viajes dentro de una región, o entre distritos
importantes.





86) Regularidad del lote: Se refiere a la forma del perímetro de un lote, predio o finca, con
respecto a una figura geométrica regular formada por el menor rectángulo circunscrito.





87) Relleno: El material usado para reemplazar, o el acto de reemplazar material removido durante la
construcción. Material colocado o el acto de colocar material adyacente a las estructuras.





88) Renovación Urbana: Es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y
rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso y la conservación de áreas
urbanas y la prevención de su deterioro.





89) Reparación: Renovación de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales o
mejores que las originales.





90) Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos
del respectivo predio.





91) Retiro frontal: Término equivalente al de antejardín.





92) Retiro lateral: Espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero lateral del inmueble
y la parte más cercana de la edificación.





93) Retiro posterior: Espacio abierto no edificable comprendido entre el lindero posterior del
inmueble y la parte más cercana de la edificación.





94) Servicios públicos: Son aquellos servicios que permiten resolver las necesidades de la
población, como alumbrado, agua potable, limpieza, salud, teléfono y transporte, administrados por
el Estado o por empresas privadas.





95) Servicios públicos indispensables: Aquellos que brindan el servicio de disponibilidad de agua
potable y de servicio eléctrico.





96) Servicio telefónico básico tradicional: El que tiene como objeto la comunicación de usuarios,
mediante centrales de conmutación de circuitos para voz y datos, en una red predominantemente
alámbrica, con acceso generalizado a la población; se excluyen los servicios de valor agregado
asociados.





97) Sistema de abastecimiento de agua potable: Es el conjunto de fuentes del recurso hídrico y de la
infraestructura y equipamiento para su captación, potabilización y distribución, lo cual incluye:
plantas potabilizadoras, tanques de almacenamiento, líneas de aducción y conducción, estaciones de
bombeo, pozos, redes distribución, hidrantes, hidrómetros y demás elementos necesarios para el
suministro de agua potable a un núcleo de población.





98) Sistema de tratamiento de aguas residuales: Conjunto de procesos físicos, químicos y biológicos
cuya finalidad es mejorar la calidad de las aguas residuales. Puede realizarse por medio de los
sistemas de tratamiento establecidos en el Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de
Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°39887-S-MINAE, sus reformas o normativa que lo sustituya.





99) Sistema pluvial: Conjunto de líneas de tuberías o conductos, abiertos o cerrados, y obras
accesorias que conducen las aguas provenientes de las precipitaciones hacia lugares naturales de
disposición. Se le conoce como sistema de alcantarillado pluvial.





100) Suelo: Cualquier material no consolidado compuesto de distintas partículas sólidas, con gases o
líquidos incluidos. En construcción, la palabra se aplica normalmente al terreno de sustentación de
las obras.





101) Talleres de reparación: Todo aquel taller destinado a la reparación de artefactos eléctricos,
calzado, ropa y bicicletas. No se consideran dentro de esta categoría los talleres de ebanistería,
carpintería, ni de mecánica automotriz.





102) Tanque: Depósito elevado o subterráneo para almacenar un líquido, distinto a materiales
inflamables, corrosivos u otro tipo de mercancía peligrosa.





103) Tanque séptico: Unidad que recibe las aguas residuales ordinarias o especiales para dar un
tratamiento primario que consiste en una separación de fases.





104) Unidad habitacional: Toda aquella edificación destinada a una vivienda.





105) Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante
apertura de calles y provisión de servicios.





106) Urbanización de uso comercial: Toda aquella urbanización donde todos los lotes resultantes son
destinados a las actividades comerciales de bienes y servicios.





107) Urbanización de uso industrial: Toda aquella urbanización donde todos los lotes resultantes son
destinados a operaciones materiales ejecutadas para la obtención, transformación o transporte de uno
o varios productos industriales.





108) Urbanización de uso residencial: Toda aquella urbanización donde los lotes resultantes son
destinados a vivienda; además se asigna un número de lotes comerciales y de servicios particulares
para satisfacer la necesidad de este tipo de servicios en la urbanización.





109) Urbanización de uso mixto: Toda aquella urbanización donde los lotes resultantes incluyen a la
vez áreas residenciales, comerciales o industriales.





110) Uso de suelo: Es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a
él, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.





111) Uso mixto: Utilización de un predio, de la estructura física asentada o incorporada a él, que
se destina además del uso residencial, al uso comercial, o industrial; los usos deben ser
compatibles con la zonificación. En caso de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales, es
la utilización de un predio con más de uno de estos usos.





112) V:H: Relación entre la distancia Vertical y la Horizontal, entendida como la pendiente que da
origen a una superficie inclinada.





113) Vía Pública: Es todo terreno de dominio público y de uso común, que por disposición de la
autoridad administrativa se destinare al libre tránsito de conformidad con las leyes y reglamentos
de planificación y que de hecho esté destinado ya, a ese uso público. Según su clase, las vías
públicas se destinarán, además, a asegurar las condiciones de aireación e iluminación de los
edificios que las limitan; a facilitar el acceso a los predios colindantes; a la instalación de
cualquier canalización, artefacto, aparato o accesorio perteneciente a una obra pública o destinado
a un uso público.





114) Visado: Acción de reconocer o examinar un instrumento, documento o certificación para otorgarle
su visto bueno.





115) Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use
para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.





116) Vivienda unifamiliar: Edificación provista a áreas habitacionales destinadas a dar albergue a
una sola familia.





117) Zonificación: Es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso, para efecto de
su desarrollo racional.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 7. Acrónimos





Para la aplicación del presente Reglamento se disponen los siguientes acrónimos:





1) APC: Plataforma de trámite digital de planos y permisos de construcción del Colegio Federado de
Ingenieros y Arquitectos llamada: Administrador de Proyectos de Construcción





2) ASADA: Asociación Administradora de los Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales





3) APT: Plataforma de trámite digital de planos y permisos de construcción del Colegio Federado de
Ingenieros y Arquitectos llamada: Administrador de Proyectos de Topografía





4) AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados





5) CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica





6) CIT: Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica





7) DGAC: Dirección General de Aviación Civil





8) IGN: Instituto Geográfico Nacional





9) INCOFER: Instituto Costarricense de Ferrocarriles





10) INTA: Instituto Nacional de Innovación y Transferencia en Tecnología Agropecuaria





11) INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo





12) MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería





13) MINAE: Ministerio de Ambiente y Energía





14) MINSA: Ministerio de Salud





15) MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos





16) MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes





17) PNE: Patrimonio Natural del Estado





18) RECOPE: Refinadora Costarricense de Petróleo





19) SINAC: Sistema Nacional de Áreas de Conservación





20) ZMT: Zona Marítimo Terrestre





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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CAPÍTULO III. FRACCIONAMIENTOS





ARTÍCULO 8. Tipos de fraccionamiento





Los fraccionamientos se deben realizar por medio de alguna de las siguientes modalidades:





1) Fraccionamiento simple





2) Fraccionamiento con fines urbanísticos





3) Excepción de fraccionamiento para uso residencial





4) Fraccionamiento de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto





5) Fraccionamiento de predios con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto Según las
características y la ubicación del tipo de fraccionamiento, la municipalidad debe verificar la
aplicación de los Artículos 10 y 36 de la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, para emitir su
respectivo visado.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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Artículo 9º-Derecho de vía que enfrente la propiedad a fraccionar. Para todo tipo de
fraccionamiento, la Municipalidad podrá solicitar al fraccionador las mejoras que considere
necesarias sobre la mitad de la calle a que se enfrenten los lotes resultantes del fraccionamiento,
incluidas su extensión y habilitación de los servicios públicos indispensables, contemplando las
características físicas del entorno y asegurando su funcionalidad técnica, según el trámite que
indique la Municipalidad.





Todos los fraccionamientos en el momento de su construcción deben contemplar la salida adecuada de
las aguas pluviales en los lotes resultantes, por medio de la construcción del cordón y caño, y la
conexión de estos al sistema de alcantarillado pluvial, de existir. Además, se deben construir
aceras frente a los lotes a fraccionar, según las disposiciones establecidas en la Ley de
Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N. 7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N.
26831-MP. Ley de Movilidad Peatonal, Ley N. 9976 y sus reformas o normativas que le sustituyan.





(Así reformado en sesión N° 003 del 22 de enero de 2026)





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ARTÍCULO 10. Excepción de Visado Municipal (Derogado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de
agosto del 2020)





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ARTÍCULO 11. Reunión de predios





La reunión de predios se permite siempre que el lote resultante de dicha reunión, así como el resto
de la finca fraccionada, cuando la hubiere, cumplan con las dimensiones mínimas establecidas en este
Reglamento según su ubicación.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 12. Fraccionamiento mediante apertura de calles





Si las características del predio a fraccionar permiten su división en lotes que cumplan con las
dimensiones de área mínima establecidas en este Reglamento, y a su vez se requiere la apertura de
una vía pública para servir los lotes resultantes, se debe realizar la habilitación del predio
mediante la apertura de calle y provisión de servicios, de conformidad con lo establecido en el
Capítulo IV. Urbanizaciones, del presente Reglamento.







 





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ARTÍCULO 13. Garantía del recurso hídrico en fraccionamientos





Todo fraccionamiento debe cumplir con lo que establece el Reglamento para la Prestación de los
Servicios de AyA con relación al abastecimiento de agua potable, cuando sea esta institución o una
ASADA quien supla el servicio público. En caso de que sea otro operador, le corresponderá a éste,
indicar los aspectos técnicos que debe cumplir. Cualquiera de los operadores señalados encargados de
brindar el servicio de agua potable emitirá un documento que sea concordante con lo establecido en
el Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA que garantice la existencia del recurso
hídrico con factibilidad técnica y operativa, para el abastecimiento de todos los lotes resultantes
del fraccionamiento.





En planos de agrimensura de los fraccionamientos indicados en el Artículo 31 que no cuentan con
disponibilidad de servicios indispensables, el profesional de la agrimensura debe indicar bajo su
responsabilidad la siguiente nota:





"La Municipalidad otorgará el permiso de construcción en este predio, hasta que cuente con la
autorización de los operadores de acuerdo a la normativa que rija para cada uno de ellos con
respecto a los servicios públicos indispensables".





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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SECCIÓN SEGUNDA: DEL FRACCIONAMIENTO SIMPLE





ARTÍCULO 14. Fraccionamientos simples





Los fraccionamientos simples de predios, son permitidos siempre que los lotes resultantes del
fraccionamiento cumplan las siguientes condiciones:





1. Estar ubicados dentro de un cuadrante urbano, o dentro de un área previamente urbanizada que haya
realizado la respectiva cesión de área para uso público





2. Tener acceso directo a vía pública





3. Contar con disponibilidad de servicios públicos indispensables





4. Cumplir con las disposiciones definidas en este Reglamento, en relación con áreas y frentes
mínimos, sin perjuicio de la regulación local vigente





5. Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones
competentes, que impidan su aprovechamiento; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con el
fraccionamiento propuesto







 





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ARTÍCULO 15. Dimensiones mínimas de predios en fraccionamientos simples





En predios donde se pretenda realizar un fraccionamiento simple, el fondo del predio a fraccionar y
el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. En caso de quedar restos
de fincas producto de este tipo de fraccionamiento, también se debe cumplir con dicha relación. El
frente mínimo de los lotes resultantes del fraccionamiento debe ser de 6,00 m.





El área mínima de los lotes resultantes debe ser de 90,00 m² cuando exista alcantarillado sanitario
o planta de tratamiento. De no existir alguno de los anteriores, el área mínima requerida es de
120,00 m² siempre que cuente con tanque séptico u otro sistema de tratamiento de aguas residuales
similar, de conformidad con las disposiciones establecidas por el MINSA.





Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones producto de
alineamientos, dicha área no será computable para el cálculo.





Cuando el fraccionamiento simple se realice en una urbanización aprobada y recibida por la
municipalidad, los lotes resultantes deben cumplir con el área de lote mínimo establecida en los
planos aprobados del proyecto de urbanización.







 





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ARTÍCULO 16. Lote con frente menor a la norma en fraccionamientos simples





Dentro de un cuadrante urbano o en un área previamente urbanizada se puede fraccionar un máximo de 4
lotes con frente menor a la norma en una misma finca, con el fin de aprovechar la infraestructura
existente, cuando se cumplan las siguientes disposiciones:





1) El fraccionamiento realizado dé como resultado 8 lotes, 4 en su interior y 4 en el exterior,
todos con frente a calle pública





2) Los lotes interiores deben tener un frente a vía pública de entre 3,00 m y 4,00 m





3) Los lotes interiores deben tener una franja de acceso que no debe exceder de 30,00 m de longitud
para 3,00 m de ancho y de 40,00 m para 4,00 m de ancho. Dicha franja se denominará "acceso del
predio" y no debe ser computable para el cálculo del área mínima del lote, ni puede construirse en
ella a excepción de tapias. Además, en todo el largo de la misma, debe ser uniforme, unidireccional
y finalizar en ángulos rectos 4) Los lotes exteriores deben tener un frente mínimo de 6,00 m





Tanto los lotes interiores como los lotes exteriores deben cumplir con las dimensiones del área
mínima establecidas en el el Artículo 15. Dimensiones mínimas de predios en fraccionamientos
simples.





Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones emitidas por el gobierno local y las disposiciones
que dicten los entes competentes en materia ambiental.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 17. Excepción de cesión de áreas públicas en fraccionamiento simple





Cuando se realice un fraccionamiento simple, no se exige la cesión de área pública, debido a que se
ubica en cuadrante urbano o dentro de un área previamente urbanizada.







 





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ARTÍCULO 18. Requisitos documentales para fraccionamiento simple





La municipalidad debe visar los fraccionamientos simples, y verificar que la finca madre donde se
requiere realizar dicho fraccionamiento se encuentre ubicada en el cuadrante urbano, o dentro de un
área previamente urbanizada que haya cedido el área pública correspondiente.





Para su respectivo visado, el fraccionador debe presentar ante la municipalidad al menos los
siguientes requisitos documentales:





1) Plano catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral. Para el caso de reunión
de predios se debe indicar el plano catastrado que genera la reunión





2) Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional
responsable, miembro activo del CIT, conforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la
Ley del Catastro Nacional; este plano debe contener el diseño del conjunto de todos los lotes
resultantes del fraccionamiento simple, acotar frente-fondo de estos y ancho del derecho de vía de
la calle pública. Además, debe indicar el resto de la finca madre, en caso de existir





3) Los planos individuales de agrimensura correspondientes a cada lote resultante de fraccionamiento
simple, georreferenciados al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional
responsable, miembro activo del CIT, conforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la
Ley del Catastro Nacional; estos planos deben cumplir con las dimensiones de área mínima establecida
en el Artículo 15.





Dimensiones mínimas en predios de fraccionamientos simples, del presente reglamento





4) Disponibilidad del servicio para abastecimiento de agua que indique el número de plano catastrado
donde se ubica el fraccionamiento y el número de servicios de agua potable otorgado por el operador
encargado de brindar el servicio en el distrito donde se localice el inmueble





Para los requisitos documentales que sean otorgados por la misma municipalidad, se debe cumplir con
el procedimiento de coordinación institucional, establecido en la Ley de Protección al Ciudadano de
exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N. 8220, sus reformas o normativa que la
sustituya.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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SECCIÓN TERCERA: DEL FRACCIONAMIENTO CON FINES URBANÍSTICOS





ARTÍCULO 19. Fraccionamientos con fines urbanísticos





Conlleva la habilitación por primera vez de lotes para fines urbanísticos, por lo que debe cumplirse
con la cesión del área pública del Artículo 21. Cesión de áreas públicas con fines urbanísticos, del
presente reglamento.





Los fraccionamientos con fines urbanísticos son permitidos siempre que los lotes resultantes cumplan
con las siguientes condiciones:





1) Estar ubicados fuera de un cuadrante urbano o un área previamente urbanizada





2) Realizar el fraccionamiento dentro de una misma finca madre





3) Tener acceso directo a vía pública





4) Cumplir con las disposiciones definidas en este reglamento en relación con áreas y





frentes mínimos, sin perjuicio de la regulación local vigente





5) Contar con disponibilidad de servicios públicos indispensables





6) Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones
competentes, que impidan su aprovechamiento; de lo contrario, que estas puedan conciliarse con el
fraccionamiento propuesto





Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones establecidas por el gobierno local en la materia, o
las disposiciones que dicten los entes competentes en materia ambiental.





En caso de no contar con los servicios públicos indispensables, el fraccionador debe costear las
obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer dichos servicios.





Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe proveer la recolección de las aguas pluviales de
los lotes para evitar su empozamiento.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





Ficha articulo





ARTÍCULO 20. Dimensiones mínimas de predios en fraccionamientos con fines urbanísticos





En predios donde se pretenda realizar un fraccionamiento con fines urbanísticos el fondo del predio
a fraccionar y el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. En caso de
quedar restos de fincas producto de este tipo de fraccionamiento, también se debe cumplir con dicha
relación. El frente mínimo de los lotes resultantes del fraccionamiento debe ser de 6,00 m.





El área mínima de los lotes resultantes debe ser de 90,00 m² cuando exista alcantarillado sanitario
o planta de tratamiento. De no existir alguno de los anteriores, el área mínima requerida es de
120,00 m² siempre que cuente con tanque séptico u otro sistema de tratamiento de aguas residuales
similar, de conformidad con las disposiciones establecidas por el MINSA.





Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones producto de
alineamientos, dicha área no será computable para el cálculo.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 20 BIS. Convenios para el cuido, mantenimiento y atención de áreas públicas





Las municipalidades podrán suscribir convenios con asociaciones de vecinos o personas jurídicas que
por interés directo como beneficiarios, vecinos o usuarios directos tengan la voluntad de hacerse
cargo de la limpieza, mantenimiento, vigilancia y atención de las áreas de cesión pública.





(Así adicionado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





Ficha articulo





ARTÍCULO 21. Cesión de áreas públicas en fraccionamientos con fines urbanísticos





Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe ceder gratuitamente para uso público el 10% del
área total a fraccionar, siempre que esta sea igual o mayor a 90 m² y la suma de los lotes a
fraccionar sea de 8 o más lotes, ambas condiciones en conjunto. Dicha área se debe destinar a juegos
infantiles, parques y facilidades comunales, en este orden de prioridad.





Cuando el 10% del área a ceder dé como resultado entre 90,00 m² y 250,00 m² la cesión puede darse en
el sitio, o bien la municipalidad está facultada a solicitar al fraccionador la cesión del área en
otro predio que determine, de acuerdo con sus necesidades. En caso de que el área a ceder sea mayor
a 250,00 m², la cesión de área debe darse en el sitio.





Las áreas cedidas deben ser traspasadas a favor del dominio municipal para el uso público y ser
utilizadas según lo indicado para urbanizaciones de uso residencial, en la sección tercera: Cesión
de área pública del Capítulo IV del presente reglamento.





Cada municipalidad debe llevar el registro de los fraccionamientos y las cesiones de área pública de
cada finca madre.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





Ficha articulo





ARTÍCULO 21 BIS. Excepción de cesión de áreas públicas y visado del INVU en fraccionamientos con
fines urbanísticos





Los fraccionamientos indicados en el artículo 21 de 7 lotes o menos, inferiores a 900
metroscuadrados con fines urbanísticos realizados frente a calle pública existente, ubicados fuera
de un cuadrante urbano o de un área previamente urbanizada, cuyos fraccionamientos sean 7 lotes o
menos, no deben realizar la cesión de áreas para uso público; y serán visados únicamente por la
municipalidad correspondiente.





Los lotes resultantes de estos fraccionamientos deben cumplir las disposiciones en cuanto a
condiciones y dimensiones mínimas establecidas en los artículos 19. Fraccionamientos con fines
urbanísticos y 20 Dimensiones mínimas de predios en fraccionamientos con fines urbanísticos del
presente reglamento. Asimismo, debe cumplir con los requisitos documentales establecidos en el
Artículo 22. Requisitos documentales para el visado de fraccionamiento con fines urbanísticos con
excepción del inciso 5) del mismo reglamento, bajo el entendido que requiere contar únicamente con
el visado municipal.





(Así adicionado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





Ficha articulo





Artículo 22.-Requisitos documentales para el visado de fraccionamiento con fines urbanísticos. Para
autorizar el visado de planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, el fraccionador debe
presentar ante el INVU, previo al visado municipal, los siguientes requisitos documentales:





1) Plano catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral. Para el caso de reunión
de predios se debe indicar el plano catastrado que genera la reunión





2) Certificado de uso de suelo otorgado por la municipalidad respectiva que debe señalar como mínimo
el número de plano catastrado, el uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente y área mínima.
Además, la municipalidad que lo emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia. Para
cualquier cambio de uso de suelo de agrícola a forestal, deberá cumplirse con el Reglamento a la Ley
de Uso, Manejo y Conservación de Suelos Ley N° 7779 del 30 de abril de 1998 y sus reformas o la
normativa que les sustituya. En caso de estar afectado el predio por 2 zonas o más definidas en un
plan regulador, se debe presentar el plano catastrado con la delimitación de estas.





(Así reformado el inciso anterior en sesión N° 003 del 22 de enero de 2026)





3) Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional
responsable, miembro activo del CIT, conforme a los requisitos técnicos establecidos por el
Reglamento a la Ley del Catastro Nacional; este plano debe contener el diseño del conjunto de todos
los lotes resultantes y del área a ceder para uso público del fraccionamiento con fines
urbanísticos, acotar frente-fondo de estos, indicar el ancho del derecho de vía de la calle pública,
las mejoras a media calle de calzadas, aceras, cordón y caño, rampas y ampliación vial en caso de
requerirse. Además, debe indicar el resto de la finca madre, en caso de existir





4) Los planos individuales de agrimensura correspondientes a cada lote resultante de fraccionamiento
con fines urbanísticos, georreferenciados al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el
profesional responsable, miembro activo del CIT, conforme a los requisitos establecidos por el
Reglamento a la Ley del Catastro Nacional; estos planos deben cumplir con las dimensiones de área
mínima establecida en el ARTÍCULO 20. Dimensiones mínimas de predios en fraccionamientos con fines
urbanísticos, del presente Reglamento





5) Planos individuales de agrimensura de las áreas públicas a ceder a la municipalidad, incluido el
equipamiento de juegos infantiles. Estos planos deben ser georreferenciados al sistema oficial de
coordenadas vigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del CIT, conforme a los
requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional





6) Disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua que indique el número de plano catastrado
donde se ubica el fraccionamiento y el número de servicios de agua potable otorgada por el operador
encargado de brindar el servicio en el distrito donde se localice el inmueble





El INVU cuenta con un plazo de 15 días hábiles para otorgar el respectivo visado, contados a partir
del día hábil siguiente de la recepción en la Ventanilla Única del Departamento de Urbanismo, o en
su defecto del día hábil siguiente a la notificación a través de las plataformas digitales de
tramitación del CFIA; en caso de requerir el INVU modificaciones o adiciones en la propuesta, este
cuenta con un plazo máximo de 8 días hábiles para resolver, a partir de la presentación de los
documentos por parte del profesional responsable, para otorgar el visado.





Una vez que se cuente con el visado del INVU, el fraccionador debe solicitar el visado municipal de
la propuesta del fraccionamiento con fines urbanísticos.





Para los requisitos documentales que sean otorgados por la misma municipalidad, se debe cumplir con
el procedimiento de coordinación institucional, establecido en la Ley Protección al Ciudadano de
Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N°8220, sus reformas o normativa que la
sustituya.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





Ficha articulo





SECCIÓN CUARTA: EXCEPCIÓN DE FRACCIONAMIENTO PARA USO





RESIDENCIAL





ARTÍCULO 23. Acceso excepcional para uso residencial





Cuando un predio, por su relación de frente y fondo, por la irregularidad de su forma o por su
pendiente, resulte imposible de dividir en lotes con acceso directo a la vía pública que cumplan con
el área mínima establecida en el presente Reglamento, se puede admitir la excepción del
fraccionamiento de lotes mediante la apertura de un acceso excepcional para uso residencial, para
una única vivienda unifamiliar por cada lote resultante. Lo anterior con el fin de lograr un mayor
aprovechamiento de las áreas urbanas que cuentan con infraestructura pública disponible.





Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden
acceder a los lotes resultantes mediante accesos excepcionales para fines de control, municipal,
seguridad pública, salud, bomberos, para fines de prestación y fiscalización de los servicios
públicos cuando ello sea requerido y cualquier otro similar. Las municipalidades y otras
instituciones públicas no tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios al acceso
excepcional ni a los lotes que éste sirve.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 24. Ubicación del acceso excepcional para uso residencial





Los accesos excepcionales para uso residencial se permiten únicamente dentro de los cuadrantes
urbanos y en las áreas de expansión de estos, los cuales podrán ser delimitados por las
municipalidades mediante el "Protocolo para la Delimitación de Cuadrantes Urbanos y sus Áreas de
Expansión" del INVU, de conformidad con el Transitorio Segundo, Cuadrantes de la Ciudad, del
presente reglamento.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





Ficha articulo





ARTÍCULO 25. Condiciones del acceso excepcional para uso residencial





El acceso excepcional para uso residencial no constituye una vía pública, sin embargo, es de uso
común para los lotes resultantes de esta excepción de fraccionamiento. Dicho acceso debe cumplir con
las siguientes disposiciones:





1) El ancho debe ser en todos los casos de 6,00 m; dentro de los cuales se debe contemplar la
construcción de cordón y caño, así como aceras frente a los lotes resultantes, según las
disposiciones establecidas la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley
N.7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N.26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya





2) La longitud del acceso no debe exceder de 60,00 m medidos desde la vía pública





3) Este acceso constará dentro de los polígonos de los lotes resultantes y no serán computables para
determinar el área mínima establecida en el ARTÍCULO 20. Dimensiones mínimas de predios en
fraccionamientos con fines urbanísticos





4) Frente al acceso excepcional para uso residencial solamente se puede fraccionar un máximo de 6
lotes, los cuales pueden estar ubicados en uno o ambos lados del acceso. Para este cálculo se
contabilizan los lotes que tengan únicamente salida a través del acceso excepcional para uso
residencial, cuya área se constituye en un gravamen para el tránsito de personas y vehículos de
emergencia





5) Debe terminar frente al último lote resultante, e indicarse en los planos como fin del acceso
excepcional para uso residencial





6) Los lotes que enfrenten a la vía pública no pueden hacer uso del acceso excepcional para uso
residencial, a menos que hayan sido contabilizados dentro del máximo de 6 lotes permitidos para
fraccionar





Toda excepción de fraccionamiento para uso residencial debe prever la recolección de las aguas
pluviales de los lotes resultantes, para evitar su empozamiento. No se permiten dos accesos
excepcionales para uso residencial paralelos contiguos ni continuos, inclusive cuando el
fraccionamiento no provenga de la misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza técnica
y científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar, por las condiciones de
relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por su pendiente; o por medidas precautorias
para evitar la afectación grave o inminente del ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado
por el INVU y la Municipalidad, con el fin de resguardar que no se utilice esa figura, para
contravenir normas urbanísticas.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





Ficha articulo





ARTÍCULO 26. Dimensiones mínimas de predios en la excepción de fraccionamientos para uso residencial





En la excepción del fraccionamiento para uso residencial, el área mínima de los lotes resultantes
debe ser de 90,00 m² cuando exista alcantarillado sanitario o planta de tratamiento. De no existir
alguno de los anteriores, el área mínima requerida es de 120,00 m² siempre que cuente con tanque
séptico u otro sistema de tratamiento de aguas residuales similar, de conformidad con las
disposiciones establecidas por el MINSA. El frente mínimo de los lotes resultantes debe ser de 6,00
m.





Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones producto de
alineamientos, dicha área no será computable para el cálculo.





El área del acceso no es computable para efectos de cálculo del área mínima de lote; sobre ella no
puede hacerse construcciones, salvo las tapias en línea de propiedad.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 27. Requisitos documentales para el visado de fraccionamientos mediante acceso excepcional
para uso residencial





La excepción del fraccionamiento mediante acceso excepcional para uso residencial debe contar,
previo al visado municipal, con el visado emitido por el INVU. Para tramitar el visado de esta
excepción de fraccionar, el interesado debe presentar ante el INVU según corresponda, los siguientes
requisitos documentales:





1) Plano catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral





2) Certificado de uso de suelo





3) Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional
responsable, miembro activo del CIT, conforme a los requisitos establecidos por la Dirección de
Registro Inmobiliario; este plano debe contener el diseño del conjunto de todos los lotes
resultantes, acotar frente-fondo de estos y ancho y largo del acceso excepcional para uso
residencial. Además, debe indicar el resto de la finca madre, en caso de existir





4) Planos individuales de agrimensura resultantes del fraccionamiento correspondientes a cada lote
resultante de la excepción del fraccionamiento de uso residencial, georreferenciados al sistema
oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del CIT,
conforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional; estos
planos deben cumplir con las dimensiones de área mínima establecida en el ARTÍCULO 26. Dimensiones
mínimas de predios en la excepción de fraccionamientos para uso residencial del presente Reglamento.
El área del acceso excepcional deberá estar contenido en los lotes resultantes de manera que esto
permita su constitución en el asiento registral del Registro Inmobiliario, en favor y en contra de
cada uno de los lotes fraccionados





5) Disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua que indique el número de plano catastrado
donde se ubica el fraccionamiento y el número de servicios de agua potable otorgada por el operador
encargado de brindar el servicio en el distrito donde se localice el inmueble





El INVU cuenta con un plazo de 15 días hábiles para otorgar el respectivo visado, contados a partir
del día hábil siguiente de la recepción en la Ventanilla Única del Departamento de Urbanismo, o en
su defecto del día hábil siguiente a la notificación a través de las plataformas digitales de
tramitación del CFIA; en caso de requerir el INVU modificaciones o adiciones en la propuesta, este
cuenta con un plazo máximo de 8 días hábiles para resolver, a partir de la presentación de los
documentos por parte del profesional responsable, para otorgar el visado.





Una vez que se cuente con el visado del INVU, el fraccionador debe solicitar el visado municipal de
la propuesta del fraccionamiento.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 28. -Localización de redes de servicios en la excepción de fraccionamiento para uso
residencial





En lo relacionado a localización de redes servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados,
telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas sobre la vía pública. El
fraccionador debe costear las obras necesarias para la conexión de dichos servicios.







 





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SECCIÓN QUINTA: FRACCIONAMIENTO DE PARCELAS CON FINES





AGRÍCOLAS, PECUARIOS, FORESTALES O MIXTO





Artículo 29.-Fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos. Los
fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos que se encuentra
normados en el presente Reglamento, son aquellos que tienen acceso a través de una servidumbre
agrícola, pecuaria o forestal.





(Así reformado en session N° 003 del 22 de enero de 2026)





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Artículo 30.-Dimensiones mínimas de parcelas en fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios
foresta­les o mixto. Las parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtas deben tener un área
mínima de 5 000,00 m². Todo lo anterior sin perjuicio de las disposiciones emitidas por la
municipalidad en su plan regulador, los entes competentes en materia ambiental y los planes
regionales vigente.





(Así reformado en sesión N° 003 del 22 de enero de 2026)





Ficha articulo





ARTÍCULO 31. Dimensiones mínimas de predios para fines agrícolas, pecuarios forestales o mixto
ubicados frente a calle pública





Los predios que enfrenten una vía pública pueden fraccionarse para actividades agrícolas, pecuarios,
forestales o mixtos, siempre que el área de cada uno de los predios resultantes no sea inferior a
900,00m2.





Este fraccionamiento debe indicar en planos que su uso es exclusivo para actividad agrícola,
pecuaria, forestal o mixta. No requiere de lo dispuesto en el Artículo 13. Garantía del recurso
hídrico en fraccionamientos, hasta que se tramite el permiso de construcción. Al considerar que
estos lotes no interesan para fines urbanos por su naturaleza y dimensiones, deben contar únicamente
con el visado de la Municipalidad.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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Artículo 32.-Cobertura máxima. En el fraccionamiento de parcelas y predios con fines agrícolas,
pecuarios, forestales o mixtos, la cobertura máxima será de un 25%.





(Así reformado el párrafo anterior en sesión N° 003 del 22 de enero de 2026)





En este 25% de cobertura máxima, deberá contabilizarse:





(Así reformado el párrafo anterior en sesión N° 003 del 22 de enero de 2026)





1) El área total máxima de construcción de una única vivienda unifamiliar de hasta 300,00 m², que
puede edificarse en una o dos plantas; las casas de trabajadores agrícolas y aquella infraestructura
agroturística asociada a la actividad agropecuaria que se desarrolle en la parcela. La sumatoria
total de estas áreas no excederá el 10%





2) Demás infraestructura agropecuaria según definición del presente reglamento Lo anterior sin
perjuicio de las disposiciones emitidas por la municipalidad a través de su Plan Regulador y los
entes competentes en materia ambiental.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 33. Accesos por servidumbres a parcelas con fines agrícolas, pecuarias, forestales o mixtos





Los accesos por servidumbre a parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtos deben tener
conexión directa a la vía pública y su ancho mínimo debe ser de 7,00 m. Estos accesos deben ser
constituidos en los asientos registrales de la Dirección del Registro Inmobiliario en favor de cada
uno de las parcelas fraccionadas y en contra de la finca que genera el fraccionamiento. El material
de la capa de rodamiento en los accesos por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarias o
forestales debe ser permeable.





Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden
acceder a la parcela mediante la servidumbre agrícola, pecuarias o forestal, para fines de control
urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar. No obstante,
la municipalidad, ni ninguna institución pública, tienen obligación de dar mantenimiento o de
prestar servicios a la servidumbre.





Este acceso no se categoriza como vía pública, por lo tanto, no se puede realizar frente a él,
fraccionamientos de cualquier otro tipo que no sean los indicados en esta sección del presente
Reglamento.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 34. Parcelas con cobertura boscosa





Para el fraccionamiento de parcelas con cobertura boscosa el área mínima debe ser de 20 000 m², de
conformidad con lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o





normativa que le sustituya.





La Administración Forestal del Estado puede autorizar la intervención o aprovechamiento del bosque
en las parcelas con cobertura boscosa, en tanto no sea mayor del 10% de su área total; dicho
aprovechamiento del bosque no debe sobrepasar este porcentaje autorizado, el cual puede ser
utilizado en forma gradual.





El área de la servidumbre de las parcelas con cobertura boscosa debe ser contabilizada dentro del
porcentaje de intervención o aprovechamiento del bosque.





Todo lo anterior conforme a lo establecido en la Ley Forestal, Ley Nº7575, su Reglamento, Decreto
Ejecutivo N°25721-MINAE, y sus reformas o la normativa que les sustituya.







 





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ARTÍCULO 35. Excepción de cesión de área pública





Cuando el fraccionamiento se realiza en parcelas con fines agrícolas pecuarios, forestales o mixtos,
no se exige la cesión de área pública.







 





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Artículo 36.-Requisitos documentales para el visado de fraccionamientos con fines agrícolas,
pecuarios, forestales o mixtos. La Municipalidad debe visar los fraccionamientos con fines
agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos. Para su respectivo visado, el fraccionador debe presentar
ante la Municipalidad al menos los siguientes requisitos documentales:





1) Plano catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral.





2) Certificado de uso de suelo.





3) Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente, firmado por el profesional
responsable, miembro activo del CIT, conforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la
Ley del Catastro Nacional; este plano debe contener el diseño del conjunto de todas las parcelas
resultantes del fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos, acotar ancho y
largo del acceso por servidumbre agrícola, pecuaria o forestal. Además, debe indicar el resto de la
finca madre, en caso de existir, y largo del acceso por servidumbre agrícola, pecuaria o forestal.
Además, debe indicar el resto de la finca madre, en caso de existir.





4) Planos individuales de agrimensura correspondientes a cada parcela resultante de fraccionamiento
con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos, georreferenciados al sistema oficial de
coordenadas vigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del CIT, conforme a los
requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional; estos planos deben cumplir
con las dimensiones de área mínima establecida en el Artículo 30. Dimensiones mínimas de parcelas en
fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto del presente Reglamento.





Para los requisitos documentales que sean otorgados por la misma municipalidad, se debe cumplir con
el procedimiento de coordinación institucional, establecido en la Ley Protección al Ciudadano de
Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220, sus reformas o normativa que la
sustituya.





Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones establecidas por la municipalidad en la materia, o
las disposiciones que dicten los entes competentes en materia ambiental.





(Así reformado en sesión N° 003 del 22 de enero de 2026)





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CAPÍTULO IV. URBANIZACIONES





SECCIÓN PRIMERA: GENERALIDADES DE URBANIZACIONES





ARTÍCULO 37. Condiciones para urbanizar predios





El desarrollo de urbanizaciones es permitido siempre que el predio a urbanizar cumpla con las
siguientes condiciones:





1. Tener acceso directo a vía pública





2. Contar con sistema de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de aguas residuales,
sistema de alcantarillado pluvial, disponibilidad de servicio eléctrico y red de telecomunicaciones.
En caso de no contar con los servicios descritos, el urbanizador debe costear las obras ejecutadas
fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios





3. Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones
competentes, que impidan su aprovechamiento; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con la
urbanización propuesta





Para los sistemas de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de las aguas residuales
y sistema de recolección y disposición de aguas pluviales, se deben cumplir las disposiciones
definidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de Sistemas de Abastecimiento de Agua
Potable, de Saneamiento y Sistema Pluvial del AyA y sus reformas o normativa que la sustituya.





Cuando en la colindancia del predio existan urbanizaciones ya construidas, se debe dar continuidad a
la infraestructura vial, mediante la integración física y funcional.





El profesional responsable del proyecto de urbanización debe considerar en el diseño de sitio las
condiciones naturales del área, tomando en cuenta no solo las del predio a desarrollar sino también
las de sus inmediaciones. Además, debe considerar las características naturales del predio, o la
alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar.







 





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ARTÍCULO 38. Cesión de área pública





Toda urbanización debe ceder gratuitamente área al uso público, según las disposiciones de la
SECCIÓN TERCERA: CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA de este Capítulo, y las disposiciones establecidas en la Ley
de Planificación Urbana, Ley N°4240.







 





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ARTÍCULO 39. Sistema de abastecimiento de agua potable





Toda urbanización debe contar con un sistema de abastecimiento de agua potable, que garantice la
disponibilidad del servicio, mediante la infraestructura y el equipamiento para la captación del
recurso hídrico, su potabilización y distribución.





La disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua debe ser otorgada por el AYA, una ASADA u
otro operador encargado de brindar el servicio, mediante la emisión de un





documento que garantice la existencia del recurso hídrico con factibilidad técnica y operativa





para la producción de agua potable para el abastecimiento de todos los lotes resultantes de la





urbanización.





Cuando la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua sea otorgada por el AYA o una ASADA
se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA. Para
la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo
establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua
potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.





En caso que la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua se otorgue a través de otro
operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AYA, las disposiciones





definidas por el operador.





Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para
modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, también se debe contar con la
disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua para la cantidad del número de lotes
adicionales.







 





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ARTÍCULO 40. Sistema de tratamiento de aguas residuales





En todo proyecto de urbanización las aguas residuales deben ser conducidas hacia un sistema de
tratamiento, que garantice la capacidad de la infraestructura para la depuración de las aguas
residuales; para esto se debe contar con un documento que certifique la disponibilidad del servicio
de tratamiento de aguas residuales en la urbanización propuesta, a través de alcantarillado
sanitario.





Cuando la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales sea otorgada por el AYA, se
deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA. Para la
construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido
en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable,
saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso que la
disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales se otorgue a través de otro operador,
se debe cumplir además de lo establecido por el AYA, las disposiciones definidas por el operador.





Los proyectos de urbanizaciones pueden ser exonerados de la construcción de la red de alcantarillado
sanitario siempre que se cuente con Resolución Administrativa emitida por el AYA, según lo
establecido en el Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA, sus reformas o normativa
que lo sustituya.





De no contar con disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales por medio de
alcantarillado sanitario, el urbanizador debe construir las obras que permitan conectarse a un
sistema colector futuro, cuya descarga de las aguas residuales converja hacia alguno de los
siguientes sistemas:





1. Planta de tratamiento de aguas residuales, para lo cual es requerido el permiso de ubicación del
MINSA





2. Tanque séptico o similar, para lo que se debe presentar una copia de las pruebas de infiltración
del suelo, memoria de cálculo del tanque séptico o similar, y sistemas de infiltración del MINSA





Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para
modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, también se debe contar con la
disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales para la cantidad del número de lotes
adicionales.







 





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ARTÍCULO 41. Pruebas de infiltración





Toda urbanización que no cuente con sistema de alcantarillado sanitario debe realizar las pruebas de
infiltración, para evaluar la cantidad de agua que penetra en el suelo y definir la





permeabilidad de éste.





Para esto se debe cumplir lo dispuesto, en relación con infiltración o percolación de aguas
residuales, en el Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto
Ejecutivo N°39887-S-MINAE y sus reformas o la normativa que la sustituya.





En casos de alteración sustancial de las condiciones naturales del predio, por razones de topografía
u otros, se requiere una nueva prueba de infiltración para los niveles finales.







 





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ARTÍCULO 42. Sistema de alcantarillado pluvial





En materia de sistemas de recolección y disposición de aguas pluviales, se deben cumplir las
disposiciones establecidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de
abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa
que la sustituya.





En todo proyecto de urbanización las aguas pluviales deben ser conducidas hacia un sistema de
alcantarillado pluvial, que garantice por medio de tuberías, conductos y demás obras





accesorias, el vertido de las aguas de lluvia hacia lugares naturales de disposición.





Para la construcción de la infraestructura del sistema de alcantarillado pluvial se debe acatar lo
establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua
potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.





En el caso de preverse en el predio terraceos, el profesional responsable del proyecto debe procurar
la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenir la erosión de taludes y el
empozamiento que pueda tener el predio.





Para la descarga final del sistema de alcantarillado pluvial, se debe contar con la autorización del
desfogue por parte de la municipalidad respectiva; las obras de infraestructura de este sistema
deben ser entregadas al gobierno municipal.





Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para
modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, y esto implique el cambio del punto de
desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad respectiva.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 43. Terrenos con pendiente





Cuando el terreno donde se desarrolla la urbanización cuente con pendiente, se deben determinar las
condiciones del movimiento de tierra en cuanto a cortes, rellenos y taludes, debiéndose acatar las
siguientes disposiciones:





1. Pendientes mayores al 15% debe presentarse un estudio preliminar de suelos y terraceo





2. Pendientes mayores del 30% se debe presentar el estudio de estabilidad del terreno





Para los terrenos que contengan o colinden con cauces fluviales, y presenten fuera del área de
protección una pendiente igual o mayor al 30%, se deben presentar estudios geotécnicos de la zona a
urbanizar, que demuestren que los terrenos son aptos para construir.





Para la presentación de todo proyecto ubicado en terrenos con pendientes como las indicadas en este
artículo, se debe incluir una lámina con las recomendaciones de los estudios como cortes, rellenos,
relación V:H, sistema de compactación, terrazas y taludes.







 





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ARTÍCULO 44. Movimiento de Tierras





Cuando se deba efectuar movimiento de tierras en urbanizaciones que se realicen sobre terrenos con
pendientes mayores al 15% se deben cumplir con las siguientes disposiciones:





1. Las hileras de los lotes y las vías deben colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de
nivel





2. La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de
utilizarla después en el tratamiento final de las áreas





Cuando en una urbanización las áreas destinadas a la construcción de viviendas requieran estar
ubicadas en zonas de relleno, el urbanizador debe presentar estudios que especifiquen el grado de
compactación de los rellenos. Además, los sitios de relleno pueden ser utilizados para parques, en
cuyo caso debe especificarse en los planos constructivos los muros de retención, taludes y elementos
protectores contra accidentes.





Para los casos anteriores, el profesional responsable debe verificar que se cumplan todas las
recomendaciones indicadas en los estudios y especificar en los planos constructivos los elementos de
estabilización de suelos a implementar, así como en la memoria de cálculo y los estudios de
compactación de rellenos.





No debe dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas;
estos deben de disponerse conforme a la Ley para la Gestión Integral de Residuos, Ley N°8839, sus
reformas o la normativa que la sustituya.







 





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ARTÍCULO 45. Lotificación





Para realizar la lotificación del predio de la urbanización, se deben cumplir las siguientes
disposiciones para los lotes resultantes:





1. Deben cumplir con las áreas y frentes mínimos, según lo establecido en la SECCIÓN SEGUNDA: USOS
DE LAS URBANIZACIONES del presente Capítulo





2. El fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente





3. Los linderos laterales de los lotes deben tener preferiblemente un ángulo de 90° en relación con
la línea de cordón y caño. Cuando las características físicas del predio no permitan esta condición,
la relación puede variar, siempre que garantice la regularidad del lote





4. Los lotes resultantes deben quedar completamente libres de cualquier tipo de afectación





Cuando en la lotificación se proyecte una distancia entre 2 vías vehiculares mayor de 240,00 m debe
subdividirse el bloque mediante un espacio abierto para producir un paso peatonal intermedio que
conecte las dos vías, con un ancho mínimo de 6,00 m.





En los lotes esquineros, el frente menor permitido debe corresponder como mínimo a la sumatoria del
frente mínimo establecido en el presente Capítulo, más el retiro frontal correspondiente.







 





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ARTÍCULO 46. Áreas de protección forestal y de nacientes de agua





Tratándose de proyectos de urbanización en predios que contengan o colinden con áreas protección, es
obligatorio solicitar el alineamiento respectivo ante el INVU, de conformidad con la Ley Forestal,
Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya. El alineamiento oficial debe cumplir con lo
establecido en el Reglamento de Construcciones vigente.





En proyectos de urbanización ubicados en predios que colinden o que dentro del mismo se encuentren
nacientes de agua, el urbanizador debe tramitar el Dictamen de Cuerpo de Agua ante la Dirección de
Aguas del MINAE, para la determinación de la afectación. En caso que el dictamen indique que el
cuerpo de agua es naciente permanente, se debe tramitar la solicitud de alineamiento en el INVU.





El área de protección forestal y de nacientes de agua no debe computarse dentro del área
urbanizable, ni en el porcentaje destinado para uso público, según lo establecido en la SECCIÓN
TERCERA: CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA de este Capítulo. En el área de protección no se pueden realizar
movimientos de tierra que alteren la topografía natural del predio, esto implica prohibición de
terraceos y depósito o extracción de materiales.





En casos muy calificados, según lo establecido en la Ley de Aguas, Ley N°276, sus reformas o
normativa que la sustituya, el MINAE puede autorizar obras en cauces de dominio público cuando se
demuestre que no producen deterioro a los recursos naturales locales.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 47. Entubamiento de ríos





Cuando el predio a urbanizar se encuentre afectado por un cauce fluvial, para realizar trabajos de
canalización o entubamiento, se debe contar con el visto bueno de la Dirección de Aguas del MINAE.
El área utilizada para la canalización continúa siendo inalienable según lo establecido en la Ley
Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya.





En el caso que se entube una quebrada o arroyo, se modifique su eje y se rectifique su cauce, deben
aplicarse las restricciones de las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal, Ley N° 7575,
a partir del borde del cauce en su entrada y salida del tubo.





Además, cuando existan proyectos municipales o de alguna institución para el entubamiento de dichas
aguas, el urbanizador debe pagar la parte proporcional que le corresponde de las obras.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 48. Aprovechamiento maderable en predios a urbanizar





Cuando se requiera la tala de árboles maderables para su aprovechamiento en predios a urbanizar, se
debe cumplir con las disposiciones establecidas en el Reglamento para Trámite de Permisos y Control
del Aprovechamiento Maderable en Terrenos de Uso Agropecuario, Sin Bosque y Situaciones Especiales
en Costa Rica, Oficialización de "Sistema de Información para el control del aprovechamiento
forestal (SICAF), Decreto Ejecutivo N°38863-MINAE y sus reformas o normativa que lo sustituya.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 49. Localización de redes de servicios





En lo relacionado a localización de redes servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados,
telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas preferiblemente en los derechos de
vía, sobre o a través de áreas de uso público, o de forma independiente, con la indicación del uso
del servicio.





Cuando el predio a urbanizar se encuentre ya afectado por servidumbres que den paso a los servicios
indicados, estas deben quedar en el área pública destinada a vías, siempre que el ente encargado de
brindar el servicio lo autorice.





Únicamente la servidumbre de uso pluvial puede localizarse en áreas de parque y juegos infantiles.





Cuando las redes sean de servicios del AYA, se deben cumplir las disposiciones en cuanto a ubicación
física de la conexión y de tuberías, del Reglamento para la Prestación de los





Servicios de AYA y la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua
potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o normativa que les sustituya.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 50. Plano General de Urbanización o Conjunto Residencial





Una vez construida la urbanización, para la aprobación de la segregación de los lotes resultantes,
se debe gestionar el visado del plano general de la urbanización, según lo establecido en el
CAPÍTULO VIII PLANO GENERAL DE URBANIZACIONES O CONJUNTOS RESIDENCIALES de este Reglamento.





La aprobación de los planos constructivos de proyectos de urbanizaciones por parte de la
municipalidad, no constituye una aprobación para segregación de lotes.







 





Ficha articulo





SECCIÓN SEGUNDA: USOS DE LAS URBANIZACIONES





ARTÍCULO 51. Tipos de urbanizaciones





Se pueden realizar urbanizaciones con los siguientes destinos de uso, de acuerdo con el certificado
de uso de suelo emitido por la municipalidad respectiva:





1. Urbanización de uso residencial





2. Urbanización de uso comercial





3. Urbanización de uso industrial





4. Urbanización de usos Mixtos





En ningún caso se permiten accesos excepcionales para uso residencial dentro de proyectos





de urbanización.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 52. Dimensiones mínimas de lotes en urbanizaciones de uso residencial





Cuando se pretenda realizar una urbanización, el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de
7 veces el frente. El frente mínimo de los lotes resultantes de la urbanización debe ser de 6,00 m;
cuando los lotes enfrenten rotondas y medias rotondas, deben contar con un frente mínimo de 3,50 m
cuando cumplan con el área mínima establecida en el presente artículo.





El área mínima de los lotes resultantes debe ser de 90,00 m² cuando exista alcantarillado sanitario
o planta de tratamiento. De no existir alguno de los anteriores, el área mínima requerida es de
120,00 m² siempre que cuente con tanque séptico u otro sistema de tratamiento de aguas residuales
similar, de conformidad con las disposiciones establecidas por el MINSA.





Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones producto de
alineamientos, dicha área no será computable para el cálculo.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 53. Normativas urbanísticas para edificaciones en urbanizaciones de uso





residencial





Las edificaciones en urbanizaciones de uso residencial deben cumplir lo siguiente:





1. Densidad: Se aplica el cálculo para el número máximo de unidades habitacionales por lote
establecido en la presente Sección





2. Cobertura máxima del predio: 75%. En caso que el lote sea esquinero, la cobertura puede
aumentarse hasta un 80%





3. Área de construcción: Se calcula de acuerdo a la normativa de altura, retiros y cobertura del
Reglamento de Construcciones vigente.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 54. Número máximo de unidades habitacionales por predio en urbanizaciones de uso
residencial





En las urbanizaciones de uso residencial, el número de unidades habitacionales que se puede admitir
en predios ubicados dentro de una urbanización, depende que haya o no servicio de alcantarillado
sanitario. El número máximo es el resultado de dividir el área total del predio entre el área
tributaria asignada a cada unidad habitacional, según el número de dormitorios.





Si el valor resultante de la operación es mayor a 0,5 se debe redondear hacia arriba al número
entero próximo; en caso contrario prevalece el valor entero menor.





Para el cálculo del número máximo de unidades habitacionales por predio dentro de una urbanización
se aplica la siguiente tabla:





 





N° dormitorios Área Tributaria Asignada Área            Tributaria Asignada





                                    Sin alcantarillado sanitario                 Con alcantarillado
sanitario o





                                    ni planta de tratamiento                      planta de
tratamiento





3...........................................120 ..............90





2...........................................105 ..............75





1............................................90 .............60





De no existir alcantarillado sanitario en funcionamiento, o en caso que el proyecto no cuente con
planta de tratamiento, el número máximo de unidades habitacionales que se pueden construir en un
predio, está sujeto al área libre requerida para ubicar el sistema de drenaje en la longitud y área
que resulten de la prueba de infiltración, la cual debe realizarse de conformidad con el MINSA. En
todo caso, el área resultante no puede ser inferior a 6,00 m² por persona.





Para dicho cálculo se consideran 2 personas por dormitorio. En caso de existir duda sobre el uso
indicado para un aposento, se presume que éste puede tener carácter de dormitorio, para los efectos
del cálculo del área de drenaje, y por ende la densidad del proyecto.





Las regulaciones en cuanto a sistemas públicos de abastecimiento de agua potable, de recolección,
tratamiento y disposición de aguas residuales y pluviales se rigen por las normas que fije el AyA.







 





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ARTÍCULO 55. Servicios comerciales o particulares en urbanizaciones de uso residencial





En urbanizaciones de uso residencial se debe destinar una cantidad de lotes para uso comercial y
servicios particulares, siempre que el área requerida para estos usos sea igual o mayor al lote
mínimo de la urbanización.





El urbanizador debe reservar esta área para los siguientes usos, indicados en m² por vivienda, y en
orden de prioridad:





M²/Persona                  Uso





1,00                             Pulperías o abastecedores





3,00                             Supermercados y tiendas





0,75                             Oficinas para servicios personales como barbería, soda, lavandería,
salón de belleza, cafetería





0,25                             Oficinas para servicios profesionales





0,50                             Artesanía y talleres de reparación de electrodomésticos





0,50                             Estacionamientos





Para calcular el área requerida para uso comercial y servicios particulares, se debe realizar la
siguiente fórmula:





Área requerida mínima para uso comercial y servicios particulares = N° total de lotes x





6,00 m²





Cuando el cálculo del área requerida mínima sea mayor al lote mínimo, ésta se puede distribuir y
ubicar en un mismo lote o en diferentes lotes, siempre que éstos cumplan con el área mínima según lo
establecido en el ARTÍCULO 52. Dimensiones mínimas de lotes en urbanizaciones de uso residencial,
del presente Reglamento.





En el diseño de sitio de la urbanización se debe indicar el área de uso comercial, así como en la
tabla de áreas.







 





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ARTÍCULO 56. Urbanizaciones de uso industrial





En todo proyecto de urbanización de uso industrial se debe aplicar la siguiente norma según su
clasificación:





1. Tipo 1: Área mínima de lote 420,00 m², frente mínimo de lote 14,00 m, cobertura 70%





2. Tipo 2: Área mínima de lote 700,00 m², frente mínimo de lote 18,00 m y cobertura 65%





3. Tipo 3: Área mínima de lote 1000,00 m², frente mínimo de lote 20,00 m y cobertura 60%





Los usos permitidos para cada uno de estos tipos de industria, son los establecidos en el anexo
denominado Clase de Industria del Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la
Gran Área Metropolitana del INVU, sus reformas o normativa que lo sustituya.





En caso que los predios a urbanizar estén ubicados dentro de las áreas delimitadas por el Reglamento
de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana, sus reformas o
normativa que lo sustituya, se debe acatar todas las disposiciones establecidas en dicho Reglamento.





Las edificaciones ubicadas en urbanizaciones de uso industrial deben cumplir con las disposiciones
del Reglamento General para Autorizaciones y Permisos Sanitarios de Funcionamiento Otorgados por el
Ministerio de Salud, Decreto Ejecutivo N°39472-S, y sus reformas o las normativas que los sustituya,
así como del Capítulo de Establecimientos Industriales y de Almacenamiento del Reglamento de
Construcciones vigente.





Las edificaciones dispuestas dentro de este tipo de lotes deben proveer facilidades de
estacionamiento y disposiciones de retiros, según lo establecido en el Reglamento de Construcciones
vigente.







 





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ARTÍCULO 57. Urbanizaciones de uso comercial





En proyectos de urbanización destinados únicamente a uso comercial se debe aplicar la siguiente
norma:





1. Área mínima de lote: 100,00 m²





2. Frente mínimo de lote: 7,00 m





Las edificaciones dispuestas dentro de este tipo de lotes deben proveer facilidades de
estacionamiento público y de carga o descarga de mercaderías fuera de las calles. Para las
disposiciones de retiros y cobertura debe cumplir con lo establecido en el Reglamento de
Construcciones.







 





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ARTÍCULO 58. Urbanizaciones de uso mixto





Una urbanización puede incluir a la vez áreas residenciales, comerciales o industriales, siempre que
los usos sean compatibles. En estos casos se debe designar claramente cada uso y se deben cumplir
con los requisitos y disposiciones relativos al uso permitido en cada área, sin perjuicio de lo
establecido en la normativa local vigente.





Las áreas de usos industriales, comerciales de actividad nocturna o aquellas que generen excesivo
tráfico de vehículos, se deben separar de las áreas residenciales mediante franjas intermedias con
ancho no menor de 30,00 m. Dichas franjas deben ser destinadas a áreas verdes y se permite
establecer en ellas derechos de vías con un ancho no mayor de 20,00 m, con localización recargada
hacia la zona de uso industrial o comercial.







 





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SECCIÓN TERCERA: CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA





ARTÍCULO 59. Cesión de área pública para juegos infantiles, parques y facilidades comunales





Todo urbanizador debe ceder área gratuitamente al uso público, según sea el tipo de





urbanización:





1. Urbanización de uso residencial: 20,00 m² por lote; esta cantidad en porcentaje no debe ser menor
de un 5% ni mayor de un 20% del área urbanizable, salvo en vivienda de interés social, en cuyo caso
el mínimo será el 10%





2. Urbanización de uso comercial: 10% del área urbanizable





3. Urbanización de uso industrial:10% del área urbanizable





4. Urbanización de uso mixto: Se debe calcular el porcentaje según las áreas de los usos de la
urbanización





Las áreas indicadas en los incisos anteriores deben ser cedidas y traspasadas a favor del dominio
municipal.







 





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ARTÍCULO 60. Cesión de área pública destinada a vías





Toda urbanización debe ceder y traspasar al uso público las vías de la urbanización, las cuales
deben cumplir con los requerimientos establecidos, según la clasificación de vías definidas en el
presente Capítulo.







 





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ARTÍCULO 61. Distribución del área pública en urbanizaciones de uso residencial





En toda urbanización de uso residencial, debe cederse para uso público el área definida en el inciso
1 del ARTÍCULO 59. Cesión de área pública para juegos infantiles, parques y facilidades comunales
del presente Reglamento. Esta debe destinarse a juegos infantiles, parque y facilidades comunales,
en este orden de prioridad, y se debe distribuir de la siguiente manera:





1. Juegos infantiles: 10 m² por lote o unidad habitacional





2. Parque: 1/3 del área pública, una vez computada el área de juegos infantiles





3. Facilidades comunales: 2/3 partes del área pública restante





Cuando el área pública a ceder sea menor que el área mínima del lote, según lo establecido en el
ARTÍCULO 52. Dimensiones mínimas de lotes en urbanizaciones de uso residencial del presente
Reglamento, ésta debe destinarse prioritariamente a juegos infantiles y parque. Es preferible que en
todo proyecto de urbanización estas 2 áreas se ubiquen contiguas.





De requerirse la construcción de plantas de tratamiento, lagunas de retardo o ambas, el área
destinada debe contabilizarse en demasía al área pública de juegos infantiles, parque y facilidades
comunales.







 





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ARTÍCULO 62. Disposiciones generales para lotes destinados a área pública en urbanizaciones de uso
residencial





Los lotes donde se ubiquen las áreas públicas en urbanizaciones de uso residencial, deben estar
ubicadas contiguo a áreas ya establecidas para dicho uso, o en la periferia si no se han
desarrollado las propiedades colindantes. Además, deben ser distribuidas equidistantemente de las
viviendas si la escala de la urbanización lo requiere y tener un frente mínimo de 10,00 m.





Adicionalmente, las áreas destinadas a juegos infantiles y facilidades comunales deben contar con
previstas de agua potable.





Los lotes en que se ubiquen las áreas públicas deben tener una topografía no mayor al promedio de la
que tiene todo el predio a urbanizar. El área de juegos infantiles se debe habilitar por medio de
terraceo y cumplir con las disposiciones establecidas en la Ley de Igualdad de Oportunidades para
Personas con Discapacidad, Ley N°7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N°26831-MP y sus reformas o
normativa que les sustituya; el área de





facilidades comunales debe quedar habilitada para su construcción.







 





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ARTÍCULO 63. Juegos infantiles en urbanizaciones de uso residencial





La cesión de área pública destinada a juegos infantiles, además de cumplir con las disposiciones
establecidas en el ARTÍCULO 62. Disposiciones generales para lotes destinados a área pública en
urbanizaciones de uso residencial del presente Reglamento, debe cumplir con lo siguiente:





1. Tener una ubicación cuya distancia no sea mayor de 300,00 m de la vivienda más alejada, medidos
sobre calles





2. El lote no debe formar ángulos agudos ni tener zonas de difícil vigilancia





3. Tener una topografía no mayor al promedio de la que tiene todo el predio a urbanizar.





4. Proveer aceras con un ancho de 1,20 m con pendientes máximas de 10%, terraceos, bancas o
cualquier otro detalle pertinente, según sea del caso





5. Cerrar el sitio con seto, malla u otro sistema que ofrezca seguridad





6. Instalar bebederos de agua potable con altura de 0,65 m distribuidas de acuerdo a una cobertura
no menor de 50,00 m de radio





7. Estar enzacatadas y arborizadas





8. Se debe instalar 1 núcleo de juegos infantiles por cada 50 unidades habitacionales o lotes





9. Los equipamientos de los juegos deben ser durables y seguros





10. El núcleo de juegos infantiles debe incluir un juego para cada uno de los siguientes rangos de
edad:





a. Menores de 3 años: Caja de arena, tiovivo o carrusel, túnel, hamacas con silla o similar. Además,
se deben incluir facilidades para que los adultos permanezcan periodos prolongados de tiempo





b. De 3 a 7 años: Hamacas, sube-baja o similar





c. De 7 a 13 años: Escalera Horizontal, Tobogán o similar





11. Para edades escolares se pueden incluir canchas de fútbol infantil, de baloncesto y multiuso





12. Proveer área de resguardo para las personas, con un área mínima de 6,00 m² por cada 500 m². Por
fracción adicional se debe incrementar proporcionalmente dicha área.





Por razón de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad pueden rechazar los tipos de juegos
que proponga el urbanizador. El recorrido para acceder a los juegos infantiles, desde las viviendas
a que sirvan, no debe implicar el cruzar vías primarias, ni salir de la urbanización.





Para la arborización de juegos infantiles en la Gran Área Metropolitana, el urbanizador puede
ajustarse a las recomendaciones técnicas del MINAE establecidas en el Protocolo de Reforestación
para la Rehabilitación y Mantenimiento en Áreas de Protección de la GAM, y demás instrumentos
emitidos por este Ministerio al respecto.







 





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ARTÍCULO 64. Parques en urbanizaciones de uso residencial





En urbanizaciones de uso residencial, además de cumplir con las disposiciones generales para lotes
destinados a área pública en urbanizaciones de uso residencial del presente Reglamento, las áreas de
parques deben estar ubicadas preferiblemente en un mismo lote y ser enzacatadas y arborizadas.





De forma excepcional, cuando las características del terreno no permitan la ubicación de las áreas
destinadas a parques en zonas con iguales condiciones que los lotes de la urbanización, estas pueden
ubicarse en terrenos con pendientes mayores a 15% siempre que se cumpla lo establecido en el
ARTÍCULO 43.Terrenos con pendiente del presente Reglamento; en estos casos se deben realizar las
obras de conservación de suelos y manejo de aguas.





Pueden diseñarse huertas urbanas ecológicas en las áreas de parques, siempre que se establezcan
sistemas de recolección de aguas para riego, el suelo no haya sido alterado con materiales de
construcción de relleno y se cuente con criterio técnico municipal que lo avale.





Para la arborización de parques en la Gran Área Metropolitana, el urbanizador puede ajustarse a las
recomendaciones técnicas del MINAE establecidas en el Protocolo de Reforestación para la
Rehabilitación y Mantenimiento en Áreas de Protección de la GAM, y demás instrumentos emitidos por
este Ministerio al respecto.







 





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ARTÍCULO 65. Facilidades comunales en urbanizaciones de uso residencial





En urbanizaciones de uso residencial, las áreas destinadas a facilidades comunales pueden ser
utilizadas para educación, salud, deporte, policía, servicios públicos, centros comunales,
bibliotecas y guarderías u otro equipamiento comunal. Su ubicación debe ser determinada según la
densidad de población.





Los lotes donde se ubiquen las áreas destinadas a facilidades comunales deben tener una topografía
no mayor al promedio de la que tiene todo el terreno urbanizable.





El gobierno municipal puede autorizar que las áreas destinadas a facilidades comunales sean
traspasadas directamente a las entidades estatales encargadas de brindar los servicios o





facilidades de su respectiva competencia.





Las áreas destinadas a facilidades comunales deben indicarse claramente en la lámina de terrazas de
los planos constructivos.







 





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ARTÍCULO 66. Obligaciones en urbanizaciones de uso residencial





El urbanizador debe dar cumplimiento a las siguientes disposiciones:





1.     Entregar el área para juegos infantiles con el equipamiento necesario. Tanto el área de
juegos infantiles como el área de parque se deben entregar enzacatadas, arborizadas y cumplir con lo
indicado en el ARTÍCULO 62. Disposiciones generales para lotes destinados a área pública en
urbanizaciones de uso residencial y el ARTÍCULO 63. Juegos infantiles en urbanizaciones de uso
residencial del presente Capítulo.





2.     Incluir dentro de los planos constructivos una lámina completa que indique las obras a
realizar y el equipamiento que se  instalará. Dichas obras incluirán: juegos, área de resguardo,,
pavimentos, aceras, vallas, arborización, terraceos, bancas y cualquier otro detalle pertinente,
todo según sea el caso y la normativa aplicable.







 





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ARTÍCULO 67. Cesión de área pública en urbanizaciones comerciales, industriales o





Mixtas





Toda urbanización que no sea de uso residencial, debe destinar el porcentaje de área pública a ceder
establecido en el ARTÍCULO 59. Cesión de área pública para juegos infantiles, parques y facilidades
comunales del presente Reglamento, de la siguiente manera:





1. Urbanización de uso Comercial: Espacios públicos, que pueden ser zonas verdes, parques,
plazoletas, u otros





2. Urbanización de uso Industrial: Espacios públicos recreativos, que pueden ser canchas deportivas
o multiusos, parques, plazoletas y cualquier otra actividad similar, u otros





3. Urbanización de uso mixto: Deben ser proporcionales a las áreas de los usos en la urbanización,
según lo establecido en este Reglamento





Además, el área pública de estas urbanizaciones debe proveer, aceras, vallas, terraceos, bancas y
cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso; además de salidas de agua





potable.





Para la arborización de juegos infantiles en la Gran Área Metropolitana, el urbanizador puede
ajustarse a las recomendaciones técnicas del MINAE establecidas en el Protocolo de Reforestación
para la Rehabilitación y Mantenimiento en Áreas de Protección de la GAM, y demás instrumentos
emitidos por este Ministerio al respecto.







 





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SECCIÓN CUARTA: DEL SISTEMA VIAL DE LAS URBANIZACIONES





ARTÍCULO 68. Sistema vial en urbanizaciones





Todas las vías en una urbanización forman parte de las calles locales dentro de la Red Vial Cantonal
y deben formar parte de un sistema vial que cumplan con las siguientes disposiciones:





1. Presentar continuidad vial con las calles públicas existentes, en la Red Vial Nacional o
Cantonal, según corresponda





2. El acceso a través de estas vías debe contar con la autorización de la municipalidad o del MOPT,
según corresponda





En caso que el proyecto de urbanización a realizar tenga únicamente acceso por calle pública de una
urbanización existente, la municipalidad debe hacer un análisis de la infraestructura y el derecho
de vía de la urbanización sirviente, para poder otorgar el visto bueno a la nueva urbanización.





La municipalidad puede revisar, a nivel de anteproyecto, el tipo de vía a utilizar en cada
urbanización, para lo que se deben tomar en cuenta los accidentes topográficos, el número de
viviendas servidas, la generación de tránsito y la continuidad vial.





Tomando en cuenta las dimensiones y la cantidad de lotes resultantes de una urbanización, la
municipalidad puede solicitar como mínimo 2 accesos a ésta, como una manera de garantizar un flujo
vial continuo.







 





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ARTÍCULO 69. Vías públicas que enfrenten el predio a urbanizar





La vía pública que enfrente el predio a urbanizar debe cumplir con el derecho de vía según sea la
clasificación de la Red Vial Nacional y la Red Vial Cantonal, sin que el ancho del derecho de vía
sea menor a 14,00 m conforme lo dispuesto en la Ley General de Caminos Públicos, Ley N°5060, sus
reformas o la normativa que la sustituya. Cuando la vía que enfrenta el predio a urbanizar no cumpla
con el derecho de vía nacional o cantonal, el urbanizador debe realizar la ampliación de la vía en
todo el frente del predio a urbanizar.





Todas las ampliaciones y mejoras que requieran las vías públicas que enfrente la propiedad a
urbanizar, deben ser realizadas por el urbanizador y deben ajustarse a las normas requeridas en la
mitad del derecho de vía al que enfrentan; lo anterior incluye la media calzada, cordón y caño,
acera y franja verde. En el lado opuesto al caño se deben hacer las obras necesarias para proteger
el pavimento.





Cuando el derecho de vía no se pueda completar del lado opuesto de la urbanización, la municipalidad
puede, mediante acuerdo del Concejo Municipal, exigir la cesión de una franja mayor de terreno para
regularizar el ancho de la vía pública.







 





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ARTÍCULO 70. Libre circulación en las urbanizaciones





Toda urbanización debe brindar libre acceso, vehicular y peatonal, a todos los ciudadanos mediante
redes viales públicas.





Sin perjuicio de la normativa local en la materia, se deben cumplir las disposiciones establecidas
en la Ley Regulación de mecanismos de vigilancia del acceso a barrios residenciales con el fin de
garantizar el derecho fundamental a la libertad de tránsito, Ley N°8892, sus reformas o la normativa
que la sustituya.







 





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ARTÍCULO 71. Diseño geométrico





El diseño geométrico de las vías públicas de las urbanizaciones depende del volumen de tránsito
promedio diario, de los accidentes topográficos, de las pendientes, de la densidad de uso y de otros
similares.





El profesional responsable de la urbanización debe diseñar las vías públicas según los lineamientos
establecidos por el INVU en las Normas Mínimas de Diseño Geométrico en Urbanizaciones.







 





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ARTÍCULO 72. Materiales de las vías de la urbanización





La capa de rodamiento debe construirse según las normas sobre espesor, materiales y construcción que
determine el MOPT o la Municipalidad, de acuerdo con sus respectivas competencias; estas dos
instancias pueden rechazar los materiales o especificaciones de construcción propuestos para las
calzadas, cuando no estén acordes con la topografía o con el flujo de tránsito previsto.







 





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ARTÍCULO 73. Predios contiguos a carreteras de acceso restringido





Cuando se urbanicen predios contiguos a carreteras de acceso restringido definidas por el MOPT,
existentes o proyectadas; se debe separar el tránsito propio de la urbanización respecto al de dicha
vía, por medio de calles marginales u otra modalidad determinada por el MOPT o la municipalidad,
según corresponda.





El urbanizador debe ceder dicha área y construir las obras necesarias para brindar el acceso al
proyecto. Para efectos de diseño de dichas vías, se debe acatar la normativa de vías secundarias
indicadas en este Reglamento. La interconexión entre las vías internas de la urbanización y
carreteras de acceso restringido se realiza únicamente en los sitios y según el diseño que determine
el MOPT.







 





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ARTÍCULO 74. Excepciones en ancho de derechos de vías





En las urbanizaciones ubicadas en áreas que permitan una integración adecuada con el resto de la
zona, el INVU y la municipalidad correspondiente, pueden aceptar derechos de vía distintos a los que
se establecen en este Reglamento, siempre que se obtenga con el diseño geométrico propuesto, mayores
ventajas para la comunidad en cuanto a continuidad vial.





Las urbanizaciones en cuyo diseño se utilice más de un 25% del predio para vías públicas, el INVU y
la Municipalidad pueden permitir un porcentaje mayor, si el diseño propuesto mejora la red vial
existente, según resolución justificada. Se exceptúa de este cómputo el área requerida para
proyectos municipales especiales o del MOPT.







 





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ARTÍCULO 75. Calles sin salida





Las calles sin salida en urbanizaciones deben rematarse con un ensanchamiento que facilite el viraje
de los vehículos, pudiendo hacerlo mediante el diseño de rotondas, medias rotondas, "te" o
"martillo", que faciliten el viraje de los vehículos.







 





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ARTÍCULO 76. Intersecciones





En una urbanización, la distancia mínima entre dos intersecciones vehiculares debe ser de 40,00 m,
medidos entre las líneas del centro de las calles. Toda intersección de vías tiene una principal;
las que empaten con ésta deben tener una pendiente máxima del 5%, en una distancia mínima de 15,00 m
fuera del derecho de vía de la principal, antes del empate.





Los niveles de calle y alcantarillado que desemboquen en calles públicas existentes, deben ser
definidos por la municipalidad en congruencia con lo existente. Si el empate es con carretera
pública existente o proyectada, el urbanizador debe presentar al MOPT el perfil longitudinal para su
estudio.





En caso que el derecho de vía lo permita, el inicio de los espacios de estacionamiento público sobre
las vías, no pueden quedar a menos de 100,00 m en una intersección de carreteras y de 40,00 m en el
caso de calles.







 





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ARTÍCULO 77. Ciclovías





En las vías públicas de las urbanizaciones, el profesional responsable puede implementar ciclovías,
cuyas dimensiones deben ser adicionales al derecho de vía establecido en el presente Capítulo, según
su clasificación. Las ciclovías no deben interferir en la circulación





de los vehículos y debe contar con la aprobación del MOPT o de la Municipalidad según corresponda.





Cuando la ciclovía tenga sentido unidireccional, debe ir en el mismo sentido vehicular, tener un
ancho mínimo de 1,50 m y una separación de 1,00 m respecto de las calzadas vehiculares.





Si la ciclovía es bidireccional debe tener un ancho mínimo de 2,00 m y una separación de 1,00 m con
respecto a la calzada vehicular.







 





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ARTÍCULO 78. Demarcación de las ciclovías





Los carriles de las ciclovías ubicadas en las urbanizaciones pueden ser demarcados de la siguiente
manera:





1. Con señalización, por medio de trazado de líneas marcadas en el pavimento o utilización de
materiales diferenciados





2. Por separación física, con bordillo entre la circulación de bicicletas y la circulación de los
vehículos automotores, con el objetivo de brindar mayor protección física a los ciclistas





En casos que se destine el área de la calzada para uso mixto de bicicletas y automóviles, se debe
señalizar de forma horizontal y vertical el uso compartido de los vehículos con las bicicletas, con
prioridad de paso a estas últimas.







 





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ARTÍCULO 79. Vías férreas en urbanizaciones





Para desarrollar urbanizaciones que colinden o intersecten líneas ferroviarias, el número de cruces
transversales a la vía férrea debe ser el mínimo. Es obligatorio cumplir con lo





siguiente:





1. El alineamiento respectivo según lo establecido por el INCOFER





2. El visto bueno por parte del INCOFER para la intersección de la calle con la línea férrea





3. La autorización del INCOFER para su ubicación y diseño





No es permitido que los lotes de la urbanización enfrenten a la vía férrea, excepto cuando se
construyan calles marginales.







 





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ARTÍCULO 80. Calles marginales a la vía férrea





El derecho de vía de calles marginales a la vía férrea debe ser de 11,00 m. La calzada debe ser de
7,00 m de ancho, la acera de 1,20 m y la franja verde de 0,80 m en el lado de los lotes. Los 2,00 m
restantes se deben ubicar del lado del ferrocarril, sin acera.





En los sitios donde se prevean calles marginales, parte del área pública a ceder a las
municipalidades se puede ubicar paralelo y colindante a la vía férrea con un ancho mínimo de 6,00 m
como parque lineal, con acceso por los extremos y en donde no se permite ningún tipo de
construcción. Las construcciones en lotes colindantes con la vía férrea, cuando no





existe calle marginal, debe guardar un retiro de construcción según el alineamiento otorgado





por el INCOFER.







 





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ARTÍCULO 81. Aceras en urbanizaciones





La construcción de aceras en urbanizaciones debe cumplir con los requerimientos establecidos en la
Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad, Ley Nº 7600, su Reglamento,
Decreto Ejecutivo N°26831-MP y sus reformas o la normativa





que lo sustituya.





Cuando las aceras de la urbanización se encuentren en zonas de uso comercial, la municipalidad puede
exigir un ancho de acera mayor.





En el caso de acceso vehicular a los lotes, el desnivel debe contar con rampas construidas en la
franja verde. Cuando esta no exista, la rampa debe tener una longitud máxima de 0,50 m. Los
desniveles que se generan en los costados también deben resolverse con rampas de pendiente no mayor
en un 30% de la que tiene la acera.







 





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ARTÍCULO 82. Franjas verdes





En las franjas verdes intermedias entre la calzada y la acera de las urbanizaciones, las





características de crecimiento de las plantas ubicadas no deben interferir con el buen





funcionamiento de las obras de infraestructura urbana.





Las franjas verdes deben ser interrumpidas 10,00 m antes de las esquinas; en tales casos las plantas
a utilizar no deben obstruir la visibilidad.





Para la arborización de estas zonas en la Gran Área Metropolitana, el urbanizador puede





ajustarse a las recomendaciones técnicas del MINAE establecidas en el Protocolo de Reforestación
para la Rehabilitación y Mantenimiento en Áreas de Protección de la GAM, y demás instrumentos
emitidos por este Ministerio al respecto.







 





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ARTÍCULO 83. Ochavos o curva típica





En todo cruce de calle de las urbanizaciones se deben recortar las esquinas en el límite de
propiedad, mediante un ochavo de 2,50 m a cada lado.





En el caso de preferirse una curva típica, esta debe contar con radio mínimo de 6,00 m para
urbanizaciones de uso residencial y de 10,00 m en urbanizaciones de uso comercial e industrial.







 





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ARTÍCULO 84. Cordón y caño





El cordón y caño en las esquinas de calles de las urbanizaciones, se debe proyectar en forma
circular con radio mínimo de 6,00 m.





En el caso de urbanizaciones industriales o comerciales, o cuando existan ángulos de





intersección vial mayor de 60° en las esquinas, el radio se debe incrementar a 10,00 m como





mínimo.





Las vías de la urbanización pueden contar con cunetas o espaldones según la pendiente que presente
el terreno.







 





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ARTÍCULO 85. Colocación de objetos en áreas públicas





Cualquier señal u objeto saliente colocado en calles, aceras o espacios públicos, debe permitir la
accesibilidad y estar a una altura mínima de 2,40 m, salvo en el caso de los postes, los cuales
deben ubicarse en las franjas verdes sin que las traspasen, de tal forma que no obstruyan el paso de
personas y vehículos.







 





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ARTÍCULO 86. Señalamiento de vías públicas





El señalamiento de vías públicas, incluyendo las indicaciones de altos, flechas direccionales,
velocidad y otro señalamiento vial en la urbanización, debe ser costeada por el urbanizador en
coordinación con la municipalidad respectiva, según lo dispuesto en la Ley Especial para la
Transferencia de Competencias: Atención Plena y Exclusiva de la Red Vial Cantonal, Ley N°9329, sus
reformas y normativa que la sustituya.





La altura, ubicación y demás especificaciones técnicas de los dispositivos de señalamiento vial,
deben cumplir con lo establecido en el Manual Centroamericano de Dispositivos Uniformes para el
Control del Tránsito.





La señalización vial debe instalarse de previo a la entrega de las áreas públicas de la urbanización
a la Municipalidad, caso contrario debe pagarse la garantía de cumplimiento a la Municipalidad.







 





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ARTÍCULO 87. Bahías para transporte público





En urbanizaciones que contemplan la construcción de más de 50 lotes, y que enfrenten una vía
primaria, se debe proveer un área de estacionamiento para vehículos de transporte público, además de
un sitio adecuado en la acera para la eventual construcción de refugios de espera a cubierto,
ampliando el derecho de vía en no menos de 2,50 m en una longitud de 14,00 m.







 





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ARTÍCULO 88. Clasificación de las vías en urbanizaciones de uso residencial





Se clasifican de acuerdo a su importancia de la siguiente manera:





1. Primarias





2. Secundarias





3. Terciarias





4. Uso restringido





Para el diseño de estas vías, el urbanizador puede proponer anchos de derechos de vía superiores a
los establecidos en el presente Capitulo, siempre que cumpla con las dimensiones mínimas en cuanto
al ancho de calzada y aceras.







 





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ARTÍCULO 89. Vías primarias en urbanizaciones de uso residencial





Las vías primarias constituyen una red vial continua que sirve para canalizar las vías locales hacia
sectores de la ciudad, o hacia carreteras de enlace entre el desarrollo propuesto y otros núcleos
poblados o que se consideren que pueden llegar a tener esa función. Las vías primarias pueden
habilitar un número ilimitado de lotes, y deben tener un derecho de vía de 14,00 m de ancho
distribuido de la siguiente manera:





1. Calzada: 9,00 m de ancho





2. Aceras: 1,50 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía





3. Franjas verdes: 1,00 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía





4. Pendiente máxima: 17%. En tramos menores a 150,00 m se pueden tener pendientes hasta de un 21%







 





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ARTÍCULO 90. Vías primarias con isla central en urbanizaciones de uso residencial





Las vías primarias que contengan una isla central que sirva para separar la calzada, pueden
habilitar un número ilimitado de lotes. Deben tener un derecho de vía de 14,00 m de ancho, más el
ancho de la isla central; distribuida de la siguiente manera:





1. Calzadas: contar con 2 calzadas de 5,00 m de ancho cada una. Ambas deben estar separadas por una
isla central divisoria, la cual debe ser interrumpida para realizar intercambios de las vías y pasos
peatonales, que sean de 1,20 m de ancho





2. Isla central: 1,00 m de ancho mínimo que puede ser arborizado





3. Aceras: 1,20 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía





4. Franjas verdes: 0,30 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía







 





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ARTÍCULO 91. Vías secundarias en urbanizaciones de uso residencial





Las vías secundarias deben colectar las vías internas de la urbanización y tener un derecho de vía
de 10,00 m de ancho, con las siguientes características:





1. Calzadas: 7,00 m de ancho





2. Aceras: 1,20 m de ancho, en ambos lados dentro del derecho de vía





3. Franjas verdes: 0,30 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía





4. Pendiente máxima: 20%.







 





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ARTÍCULO 92. Vías terciarias en urbanizaciones de uso residencial





Deben servir a 100 o menos unidades de vivienda o lotes, y tener un derecho de vía de 8,50 m de
ancho, con las siguientes características:





1. Calzadas: 5, 50 m de ancho





2. Aceras: 1, 20 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía





3. Franjas verdes: 0, 30 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía





4. Pendiente máxima: 20%







 





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ARTÍCULO 93. Vías de uso restringido en urbanizaciones de uso residencial





Al ser calles sin salida, tienen continuidad limitada de 135,00 m de longitud, y un derecho de vía
de 7,40 m de ancho, distribuido de la siguiente manera:





1. Calzadas: 5, 00 m de ancho





2. Aceras: 1,20 m de ancho en ambos lados dentro del derecho de vía







 





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ARTÍCULO 94. Derecho de vía en urbanizaciones comerciales, industriales o mixtas





Los derechos de vía en urbanizaciones de uso comercial e industrial deben cumplir lo siguiente:





1. Comercial: Derecho de vía de 14,00 m





2. Industrial: Derecho de vía de 17,00 m





En estos tipos de urbanizaciones el derecho de vía debe contemplar la construcción de aceras con un
ancho de 1,50 m y franjas verdes de 1,00 m de ancho; las aceras y franjas verdes





deben ubicarse en ambos lados de la calzada.





En urbanizaciones de uso mixto comercial-industrial, el acceso a estas debe contemplar el derecho de
vía mayor, pudiendo este disminuir a 14,00 m en las zonas comerciales de la





urbanización.







 





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CAPÍTULO V. CONJUNTOS RESIDENCIALES





ARTÍCULO 95. Desarrollo de conjuntos residenciales





El desarrollo de proyectos de conjuntos residenciales admite áreas y coberturas inferiores a las
establecidas en este Reglamento para urbanizaciones de uso residencial, que permite al profesional
responsable lograr una mejor ubicación de los servicios básicos y evitar que las áreas urbanas
permanezcan desocupadas.





Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones establecidas por las entidades competentes en materia
ambiental.







 





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ARTÍCULO 96. Área y frente mínimo de lotes en conjuntos residenciales





Cuando se pretenda realizar un conjunto residencial, el fondo de los lotes resultantes no debe ser
mayor de 7 veces el frente. Cuando exista alcantarillado sanitario o planta de tratamiento, los
lotes resultantes del conjunto residencial deben cumplir con las siguientes disposiciones:





1. Unidad habitacional de 1 nivel: Área mínima de 72,00 m². Frente Mínimo de 6,00 m





2. Unidad habitacional de 2 niveles: Área mínima de 60,00 m². Frente Mínimo de 4,50 m





De no existir alcantarillado sanitario o planta de tratamiento, el frente mínimo deber ser de 6,00 m
y el área mínima requerida es de 120,00 m² siempre que cuente con tanque séptico u otro sistema de
tratamiento de aguas residuales similar, de conformidad con las disposiciones establecidas por el
MINSA; la municipalidad puede solicitar áreas mayores a 120,00 m² si las pruebas de infiltración así
lo indican.





Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones producto de
alineamientos, dicha área no será computable para el cálculo.







 





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ARTÍCULO 97. Altura de edificaciones en conjuntos residenciales





En caso de no contar con Plan Regulador vigente, se deben cumplir las disposiciones para alturas de
edificación definidas en el Capítulo de Normativas Urbanísticas del Reglamento de Construcciones
vigente.







 





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ARTÍCULO 98. Normativas urbanísticas en conjuntos residenciales





Cuando el plan regulador no indique lo contrario, los lotes en conjuntos residenciales deben cumplir
con las siguientes disposiciones:





1. Cobertura máxima del lote:





a. Edificaciones de 1 planta: 70%





b. Edificaciones de 2 plantas: 60%





2. Área de construcción: Se calcula de acuerdo a la normativa de altura, retiros y cobertura
definidas en el Capítulo de Normativas Urbanísticas del Reglamento de Construcciones vigente







 





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ARTÍCULO 99. Uso mixto en conjuntos residenciales





En conjuntos residenciales se debe destinar un área para uso mixto, que permita actividad
residencial y comercial en un mismo lote. Esta área puede ser utilizada para pulperías o
abastecedores, supermercados, tiendas, oficinas para servicios personales como barbería,





soda, lavandería, salón de belleza, cafetería, para servicios profesionales, artesanía y talleres





de reparación.





Para calcular el área requerida para uso mixto se debe utilizar la siguiente fórmula: Área requerida
mínima para uso mixto = N° total de lotes x 12,00 m²





Una vez realizado dicho cálculo, el área requerida mínima para uso mixto se debe distribuir y ubicar
en diferentes lotes en el diseño de sitio del conjunto residencial, y se debe indicar el área de uso
mixto en la tabla de áreas. Se debe incluir en los planos constructivos de la vivienda, junto con la
solución comercio residencial.







 





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ARTÍCULO 100. Cesión de área pública en conjuntos residenciales





Los conjuntos residenciales deben ceder para uso público 20,00 m² por unidad habitacional. Esta
cantidad en porcentaje no debe ser menor de un 5% ni mayor de un 20% del área urbanizable, salvo en
vivienda de interés social, en cuyo caso el mínimo será el 10%.







 





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ARTÍCULO 101. Estacionamientos





En conjuntos residenciales se debe prever al menos 1 espacio de estacionamiento por cada 10
viviendas, con dimensiones de 5,50 m de largo con un ancho de 2,60 m. La ubicación de los espacios
de estacionamientos se debe realizar de alguna de las siguientes maneras:





1. Ubicado dentro de los lotes





2. En áreas de estacionamiento para servir un máximo de 50 vehículos por cada área, separados
convenientemente dentro del proyecto





3. La distancia de las áreas de estacionamiento no debe exceder 200,00 m de la vivienda más alejada







 





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ARTÍCULO 102. Sistema vial en conjuntos residenciales





Todo proyecto de conjuntos residenciales debe cumplir con las disposiciones definidas en cuanto al
sistema vial de urbanizaciones para uso residencial definidas en este Reglamento.







 





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CAPÍTULO VI. TRÁMITES DE URBANIZACIONES Y CONJUNTOS





RESIDENCIALES





SECCIÓN PRIMERA: DEL TRÁMITE DE ANTEPROYECTOS





ARTÍCULO 103. Trámite digital para revisión de anteproyectos de urbanizaciones y conjuntos
residenciales





El trámite de revisión de anteproyectos para urbanizaciones y conjuntos residenciales se debe
realizar a través de las plataformas digitales de tramitación del CFIA, en cumplimiento con lo
establecido en el Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto
Ejecutivo N°36550-MP-MIVAH-S-MEIC y sus reformas o normativa que lo sustituya.







 





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ARTÍCULO 104. Trámite de anteproyecto de urbanizaciones y conjuntos residenciales





En todo proyecto de urbanización o conjunto residencial que se vaya a desarrollar por etapas, se
debe tramitar el anteproyecto ante el INVU y demás instituciones competentes; en caso contrario este
trámite es optativo.







 





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ARTÍCULO 105. Requisitos documentales para el visado de anteproyectos de urbanizaciones y conjuntos
residenciales





Para autorizar el visado de anteproyectos de urbanizaciones y conjuntos residenciales, se debe
presentar al INVU los siguientes requisitos documentales:





1. Cédula de identidad del propietario o personería jurídica





2. Certificación literal de la propiedad, o copia certificada por un notario público de la opción de
compra, o carta de autorización firmada por el propietario, debidamente autenticada por un notario
público





3. Plano catastrado del predio a urbanizar, en el cual se debe indicar el amarre vial a la vía
existente.





4. Certificado de uso de suelo; el cual debe señalar como mínimo el número de plano catastrado, el
uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente y área mínima. Además, la municipalidad que lo
emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia. Cuando el predio a urbanizar sea de uso
agrícola se debe contar con la Autorización de Cambio de Uso de Suelo emitido por el MAG, de
conformidad con el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos, Decreto Ejecutivo
N°29375- MAG-MINAE-S-HACIENDA-MOPT y sus reformas o la normativa que les sustituya. En caso de estar
afectado el predio por 2 zonas o más definidas en un plan regulador, se debe presentar el plano
catastrado con la delimitación de las mismas





5. Disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua que indique el número de plano catastrado
donde se ubica la urbanización o el conjunto residencial, así como el número de servicios de agua
potable otorgados por el operador encargado de brindar el servicio





6. Autorización del desfogue pluvial a cuerpos de agua de dominio público o sistemas pluviales
existentes, otorgado por la Municipalidad correspondiente; o el MOPT, cuando las aguas son
desfogadas a cunetas de alguna carretera nacional. En caso que el desfogue pluvial requiera pasar
por predios vecinos para llegar al cuerpo de agua de dominio público, se debe presentar el visto
bueno de los propietarios de los predios afectados por la servidumbre pluvial, autenticado por un
Notario Público. Además, debe indicarse la longitud y ancho de la servidumbre generada, o canal
existente hasta su desfogue a un cauce de dominio público y presentación de los planos catastrados
de los predios involucrados





7. Disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales por medio de alcantarillado
sanitario, o en su defecto de planta de tratamiento, tanque séptico o similar





8. Alineamiento vial según el tipo o los tipos de vías públicas que enfrente el predio a urbanizar:





a. Alineamiento Vías Nacionales: Emitido por el MOPT cuando el predio enfrente vías nacionales





b. Alineamiento Vías Cantonales: Emitido por la municipalidad cuando el predio enfrente carreteras
de la Red Vial Cantonal





Todo alineamiento vial que enfrente el predio a urbanizar debe adjuntar la nota de no afectación de
proyectos viales del MOPT. En caso que el predio enfrente vías de acceso restringido, se debe
presentar el Diseño de interconexión entre calles y carreteras de acceso restringido aprobado por el
MOPT





9. Alineamiento respecto a líneas de alta tensión ICE, o de no afectación de líneas de alta tensión.
No aplica para predios dentro de urbanizaciones ya establecidas





10. Lamina de diseño de sitio de conformidad con lo establecido en el ARTÍCULO 108. Diseño de sitio
de anteproyectos para urbanizaciones y conjuntos residenciales, del





presente Reglamento





En cada uno de los anteriores requisitos documentales se debe indicar el número de plano catastrado
del predio a urbanizar.







 





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ARTÍCULO 106. Alineamientos adicionales para anteproyectos





Cuando sea requerido, según las características y ubicación del predio, se deben presentar los
siguientes alineamientos, de conformidad con lo establecido en el Capítulo Normativas Urbanísticas
del Reglamento de Construcciones vigente del INVU:





1. Alineamiento de áreas de protección forestal, el cual debe incluir el plano del predio con curvas
de nivel sellado por el INVU





2. Alineamiento de zona de protección de nacientes de agua de tipo permanente, otorgada por el INVU





3. Alineamiento de pozos para el abastecimiento de agua otorgado por la Dirección de Aguas del
MINAE, para los casos donde el radio del pozo sea menor de 40,00 m





4. Alineamiento de torres eólicas, otorgado por la entidad competente que brinde el servicio





5. Alineamiento de vías férreas otorgado por parte de INCOFER





6. Alineamiento de oleoductos, otorgado por parte de RECOPE





7. Alineamiento de colectores sanitarios y líneas de conducción de agua potable, otorgado por el
operador competente





8. Dictamen de proximidad a aeropuertos otorgado por la DGAC







 





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ARTÍCULO 107. Requisitos documentales adicionales para el visado de anteproyectos ubicados en ZMT





Los anteproyectos de urbanizaciones y conjuntos residenciales ubicados en ZMT deben realizarse en
zonas que cuenten con plan regulador vigente.





Deben presentar, además de los requisitos documentales indicados en los artículos 105 y 106 del
presente Reglamento, los siguientes requisitos documentales:





1) Certificado de uso de suelo, que debe indicar si se encuentra afectado por el PNE clasificado por
el SINAC





2) Certificación de la concesión o concesiones emitida por el Registro Nacional





Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones contenidas en el Reglamento para el Trámite de
Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo N°36550-MP-MIVAH-SMEIC y el
Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en Zona
Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo N°29307-MP-J-MIVAH-SMEIC-TUR, sus reformas o normativa que les
sustituya.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 108. Diseño de sitio de anteproyectos para urbanizaciones y conjuntos





residenciales





La lámina del diseño de sitio de anteproyectos para urbanizaciones y conjuntos residenciales debe
contener como mínimo lo siguiente:





1. Escala y orientación magnética o geográfica





2. Diseño de sitio acotado, ajustado al polígono del plano catastrado





3. Colindantes y línea de construcción





4. Topografía. Curvas de nivel a cada metro georreferenciadas a las coordenadas e hitos de
nivelación del IGN si los hubiere





5. Alineamientos que afectan el proyecto acotados, en caso de existir





6. Diseño geométrico acotado en el cual se muestre el trazado y ancho de los derechos de vía, las
mejoras a media calle, donde se indiquen las calzadas, aceras, rampas, franjas verdes, cordón y
caño, ampliación vial, martillos, radios de giro mínimos. Se debe indicar el nombre o número de cada
una de las vías





7. Secciones transversales del derecho de vía acotadas, que indiquen las calzadas, aceras, rampas,
franjas verdes, cordón y caño, línea de construcción y línea de propiedad





8. Lotificación: Mostrar el tamaño y la forma de los bloques con la distribución de los lotes con el
frente y fondo acotados. Se debe indicar la numeración de todos los lotes resultantes y achurar los
lotes comerciales





9. Áreas públicas: Ubicación de áreas para juegos infantiles, parques y facilidades comunales. Los
lotes deben estar acotados con frente y fondo





10. Cuando el abastecimiento de agua potable es por medio de pozo o manantial, este se debe ubicar
en el diseño de sitio con el radio de protección acotado





11. Disposición final de las aguas residuales tomando en cuenta las siguientes alternativas:





a. Alcantarillado sanitario, indicar la interconexión del sistema en funcionamiento





b. Planta de tratamiento, se debe indicar la ubicación, dimensiones, retiros y la zona de protección
de la misma.





c. Tanque séptico presentar el diseño de éste en el lote mínimo





Lo anterior de conformidad con el Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas
Residuales, Decreto N°39887-MINAE y sus reformas o normativa que lo sustituya





12. Tabla con los requisitos de plan regulador vigente, de existir





13. Tabla de áreas que contenga en m² y en porcentajes lo siguiente:





a. Área total del predio





b. Área urbanizable





c. Área no urbanizable que indique reservas establecidas, zonas inundables, deslizables o similares,
reserva para carreteras nacionales, regionales o cantonales, cañones de río, servidumbres de
tuberías, en caso de existir





d. Área para juegos infantiles, facilidades comunales y parque





e. Área de derechos de vías





f. Área destinada a cada uso de los lotes vendibles según sea el caso: residencial, comercial,
industrial, mixta





g. Área mínima de lote





h. Promedio de área de lotes





i. Número de lotes





14. Cuando el anteproyecto sea tipo conjunto residencial se deben incluir dentro de cada lote la
ubicación de las viviendas.







 





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SECCIÓN SEGUNDA: DEL TRÁMITE DE PROYECTOS





ARTÍCULO 109. Trámite digital para revisión de proyectos de urbanizaciones y conjuntos residenciales





El trámite de revisión de proyectos para urbanizaciones y conjuntos residenciales se debe realizar a
través de las plataformas digitales de tramitación del CFIA, en cumplimiento con





lo establecido en el Reglamento para el Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción,
Decreto Ejecutivo N°36550-MP-MIVAH-S-MEIC y sus reformas o normativa que lo sustituya.







 





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ARTÍCULO 110. Requisitos documentales para el visado de proyectos de urbanizaciones y conjuntos
residenciales





Para autorizar el visado de proyectos de urbanizaciones y conjuntos residenciales, se debe presentar
al INVU además de los requerimientos solicitados en el ARTÍCULO 105, los siguientes requisitos
documentales:





1. Estudio preliminar de suelos y terraceo para pendientes mayores al 15% del predio a urbanizar





2. Estudio de estabilidad de terreno para pendientes mayores del 30% del predio a urbanizar





3. Estudio geotécnico para pendientes iguales o mayores del 30% del predio a urbanizar, que
contengan o colinden, fuera del área de protección, con cauces fluviales.





4. Estudio de uso, manejo y conservación de suelos y aguas, para evitar la contaminación,
degradación, erosión, sedimentación de embalses y obstrucción de alcantarillados, según lo
establecido en el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos, Decreto Ejecutivo
N°29375-MAG-MINAE-SHACIENDA- MOPT y sus reformas o la normativa que les sustituya





5. Formulario con requerimientos del Cuerpo de Bomberos, según lo establecido en el Reglamento a la
Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N°37615-MP.





6. Memoria de cálculo del tanque de agua para abastecimiento de los hidrantes, cuando se tenga
planteado colocar un tanque de agua para atención de incendios





7. Memorias de cálculo para el sistema de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de
aguas residuales, y sistema de alcantarillado pluvial; de conformidad con la Norma Técnica para
Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida
por AYA





8. Alineamiento respecto a líneas de alta tensión ICE, o de no afectación de líneas de alta tensión.
No aplica para predios dentro de urbanizaciones ya establecidas





Cuando el proyecto utilice tanques de almacenamiento, estaciones de bombeo o ambas, se deben
presentar las memorias de cálculo que indiquen el cálculo de la demanda y el volumen del tanque para
regulación, reserva e incendio.





En caso de no existir sistema de tratamiento de aguas residuales por medio de alcantarillado
sanitario en funcionamiento, se deben presentar los requisitos documentales establecidos en el
Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°
39887-S-MINAE, el Reglamento de Vertido y Reúso de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo
N°33601-MINAE-S, sus reformas o la normativa que les sustituya.





Si el sistema de tratamiento de aguas residuales será administrado por el AYA, para su operación y
mantenimiento se deben presentar los formularios denominados "Datos de diseño y costos" y "Permisos
para Urbanizar".







 





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ARTÍCULO 111. Alineamientos adicionales para proyectos





Según las características y ubicación del predio a urbanizar, los proyectos de urbanizaciones y
conjuntos residenciales deben presentar, según corresponda, los alineamientos establecidos en el
ARTÍCULO 106. Alineamientos adicionales para anteproyectos, del presente Reglamento, de conformidad
con lo establecido en el Capítulo de Normativas Urbanísticas del Reglamento de Construcciones del
INVU.







 





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ARTÍCULO 112. Requisitos documentales adicionales para el visado de proyectos de urbanizaciones y
conjuntos residenciales ubicados en ZMT





Los proyectos de urbanizaciones y conjuntos residenciales ubicados en ZMT deben realizarse en zonas
que cuenten con plan regulador vigente.





Deben presentar además de los requisitos documentales indicados en el ARTÍCULO 110. Requisitos
documentales para el visado de proyectos de urbanizaciones y conjuntos residenciales y el ARTÍCULO
111. Alineamientos adicionales para proyectos, del presente Reglamento, los siguientes requisitos
documentales:





1) Certificado de uso de suelo, que debe indicar si se encuentra afectado por el PNE clasificado por
el SINAC





2) Certificación de la concesión o concesiones emitida por el Registro Nacional





Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones contenidas en el Reglamento para el Trámite de
Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo N°36550-MP-MIVAH-SMEIC y el
Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en Zona
Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo N°29307-MP-J-MIVAH-SMEIC-TUR, sus reformas o normativa que les
sustituya.





(Así reformado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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ARTÍCULO 113. Planos constructivos de proyectos para urbanizaciones y conjuntos residenciales





Los planos de construcción deben ser confeccionados en el sistema métrico decimal, estar debidamente
acotados e incluir lo siguiente:





1. Lámina de diseño de sitio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 108 sobre diseño de
sitio del presente Reglamento





2. Lámina de diseño geométrico: proyectar en planta los derechos de vía con ejes y rumbo de los
mismos; deflexiones de las intersecciones y estacionamientos; datos de curvas horizontales si las
hubiere; elevaciones de hilos de amarre vertical, rasante en porcentaje y demás requerimientos que
establezca la normativa vigente.





3. Láminas de perfiles de derechos de vía: proyectar en elevación los perfiles de todos los derechos
de vía mostrando la rasante propuesta de la vía y la rasante del terreno en su forma natural, además
indicar los pozos y líneas de conducción del sistema de recolección, tratamiento y disposición de
aguas residuales y del sistema de recolección y disposición de aguas pluviales de conformidad con el
AYA





4. Lámina de diseño estructural de las calzadas, aceras, rampas, cordón y caño, franjas verdes, y
ampliación vial.





5. Lámina de áreas públicas: proyectar en planta y elevación las áreas públicas indicando su el tipo
de acondicionamiento, la arborización existente y el plan de reforestaciones que se propone, así
como la porción o porciones de áreas destinadas a juegos infantiles con su correspondiente
equipamiento y detalle de cada juego a instalar, pavimentos, vallas, instalación de agua, las áreas
de resguardo y cualquier otro detalle pertinente





6. Lámina de sistema de abastecimiento de agua potable, de conformidad con la Norma Técnica para
Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida
por AYA





7. Lámina de sistema de recolección, tratamiento y disposición de las aguas residuales, individual o
colectivo, en cumplimiento con las disposiciones establecidas en el Reglamento de Aprobación de
Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°39887-S-MINAE, el Reglamento de
Vertido y Reúso de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°33601-MINAE-S y la Norma Técnica para
Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida
por AYA, sus reformas o la normativa que les sustituya





8. Lámina de sistema de recolección y disposición de aguas pluviales; de conformidad con la Norma
Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y
pluvial emitida por AYA





9. Lámina de sistema de seguridad humana y protección contra incendios en cumplimento con los
requerimientos establecidos por el Cuerpo de Bomberos según la competencia establecida en el
Reglamento a la Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N°37615-MP, y
reformas o la normativa que lo sustituya





10. Lámina de detalles constructivos: se deben presentar detalles de elementos tales como calzadas,
aceras, rampas, cordón y caño, franjas verdes, cunetas, tragantes, pozos de registro, cajas de sifón
y cubre válvulas, hidrantes, cabezales, alcantarillas de cuadro y cualesquiera otros que las
instituciones revisoras o el urbanizador consideren pertinentes





11. Lámina de terraceos: cuando el predio a urbanizar sea de topografía variable, se debe proyectar
en planta y elevación el taraceo del terreno mostrando los niveles de lotes que se proponen, lo
mismo que las pendientes de taludes, áreas de préstamo y relleno, muros de retención y alteración de
los escurrimientos naturales especificando los sitios donde se proyecte colocar la tierra vegetal y
la de capas más profundas





En caso de ser un proyecto de conjunto residencial, se debe presentar además una lámina con los
planos completos de construcción de las unidades habitacionales, así como de la solución
habitacional que incluya comercio.







 





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SECCIÓN TERCERA: MODIFICACIÓN DE URBANIZACIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIALES





ARTÍCULO 114. Modificaciones de urbanizaciones o conjuntos residenciales





Cuando el urbanizador requiera modificar un anteproyecto o proyecto de urbanización o conjunto
residencial el cual ya fue visado por el INVU, se debe tramitar por medio de las plataformas
digitales de tramitación del CFIA, en cumplimiento con lo establecido en el Reglamento para el
Trámite de Revisión de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo N°36550-MP-MIVAH-S-MEIC y
sus reformas o normativa que lo sustituya; lo anterior siempre que no se haya tramitado el Plano
General de Catastro ante la municipalidad.





Para este caso se deben presentar lo siguiente:





1. Láminas originales del anteproyecto o proyecto aprobado en físico o digital, indicando número de
contrato APC





2. Certificación municipal, el cual indique que la urbanización o el conjunto residencial no ha
realizado el trámite de Plano General de Urbanización o Conjunto Residencial





3. Formulario con requerimientos del Cuerpo de Bomberos, según lo establecido en el Reglamento a la
Ley del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N°37615-MP





4. Presentar lámina nueva de diseño de sitio de la urbanización o el conjunto residencial, donde se
indique lo siguiente:





a. En cajetín la siguiente leyenda: "Esta lámina sustituye la aprobada en fecha___y  bajo número de
contrato CFIA #___ se somete a modificación"





b. En proyecto: Modificación #___Urbanización o Conjunto Residencial "Nombre"





c. Por nota numerar todo lo que se modifica con respecto al diseño aprobado: "Modificación N°1, N°2,
N°3"





5. Presentar el resto de láminas que sufren modificación







 





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ARTÍCULO 115. Requisitos adicionales para visado según tipo de modificación





Según las características de la modificación a realizar en la urbanización o conjunto residencial,
se deben cumplir los siguientes requisitos:





1. Plano catastrado de la propiedad, si cambia el número de plano por rectificación de medida o por
actualización del mismo





2. Certificado de uso de suelo, cuando aumente la cantidad del número de lotes o viviendas





3. Disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua que indique el número de plano catastrado
donde se ubica la urbanización, y el número de servicios de agua potable otorgada por el operador
encargado de brindar el servicio





4. Autorización del desfogue pluvial a cuerpos de agua de dominio público o sistemas pluviales
existentes, emitido por la municipalidad o el MOPT, según corresponda, en caso que cambie el punto
de desfogue





5. Alineamientos nuevos, si cambian los alineamientos originales





6. Memoria de cálculo del tanque de agua para abastecimiento de los hidrantes, cuando se tenga
planteado colocar un tanque de agua para atención de incendio, según Declaratoria del servicio de
hidrantes como servicio público y reforma de leyes conexas, Ley Nº8641, sus reformas o normativa que
la sustituya





7. Memorias de cálculo si hay tanques de almacenamiento o estaciones de bombeo, cuando se aumenta la
cantidad del número de lotes o viviendas y el abastecimiento sea por medio de manantial o pozo





8. Memorias de cálculo para el sistema de tratamiento de aguas residuales, y sistema de
alcantarillado pluvial, cuando se incluya infraestructura mecánica nueva; de conformidad con la
Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento
y pluvial emitida por AYA





9. Alineamiento de zona de protección de nacientes y pozos de la Dirección de Aguas del MINAE, si se
reduce el radio de protección





10. Análisis de vulnerabilidad de fuentes de abastecimiento de agua potable, si hay cambio de
sistema de tratamiento a otros sistemas con drenajes





11. Memoria descriptiva del sistema de abastecimiento de agua, del sistema de tratamiento de aguas
residuales, del sistema de alcantarillado pluvial y obras complementarias respectivas, cuando se
presente una modificación.







 





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CAPÍTULO VII. PROYECTOS ESPECIALES PARA RENOVACIÓN





URBANA





ARTÍCULO 116. Variación de la norma





La variación de la norma consiste en la aceptación de dimensiones mínimas diferentes a las
establecidas en este Reglamento, para proyectos de urbanizaciones y conjuntos residenciales. Esta
variación es aplicable en derechos de vías, áreas y frentes de lotes.





Para llevarla a cabo, el INVU y la municipalidad deben evaluar cada variación de conformidad con los
principios de oportunidad y conveniencia, debidamente justificadas en el Anteproyecto de Renovación
Urbana, en cumplimiento de las disposiciones definidas en el Reglamento de Renovación Urbana del
INVU.





Esta normativa debe ser aplicada mientras no haya sido promulgada reglamentación local en materia de
Renovación Urbana.







 





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ARTÍCULO 117. Causas para la variación de la norma





Para la tramitación de urbanizaciones y conjuntos residenciales como Proyectos de Renovación Urbana,
se pueden aceptar variaciones a las normas establecidas en el presente Reglamento, cuando la causa
sea la atención de:





1. Asentamientos informales





2. Asentamientos irregulares o estructuras inhabitables





Estos asentamientos deben existir a la fecha de promulgación del presente Reglamento, según conste
en la certificación emitida por el MIVAH.







 





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ARTÍCULO 118. Procedimiento para variación de normas





Para la variación de las normas técnicas definidas en este Reglamento, se deben incorporar, además
de las disposiciones establecidas para el Anteproyecto de Renovación Urbana en el Reglamento de
Renovación Urbana, los requisitos para urbanizaciones y conjuntos





residenciales, según corresponda, definidos en el presente Reglamento.





Para la ejecución del Proyecto de Renovación Urbana se deben generar los planos constructivos, las
especificaciones técnicas, realizar el trámite correspondiente a través de plataformas digitales de
tramitación del CFIA y gestionar el permiso de construcción en la municipalidad respectiva, en
cumplimiento de lo señalado en el Reglamento de Renovación Urbana.





Posteriormente, el profesional responsable debe gestionar el visado de la urbanización o del
conjunto residencial ante la municipalidad, el INVU y demás instituciones competentes.







 





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CAPÍTULO VIII. PLANO GENERAL DE URBANIZACIONES O





CONJUNTOS RESIDENCIALES





ARTÍCULO 119. Contenido del plano general de agrimensura de urbanizaciones o





conjuntos residenciales





El plano general de agrimensura de urbanizaciones o conjuntos residenciales debe estar
georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente y contar con la firma del profesional
responsable, miembro activo del CIT. Este plano debe contener el diseño general de la urbanización o
del conjunto residencial, incluyendo área y ubicación de los lotes, zonas comerciales o
comerciales/residenciales, de calles, juegos infantiles, facilidades comunales, parque, áreas de
protección forestal y reservas si las hubiere. Se debe incluir la tabla de áreas, acotar la línea de
construcción en planta, secciones típicas de calles y los respectivos achurados.





Este plano general de agrimensura debe ser presentado por el profesional responsable ante la
municipalidad respectiva y el INVU, para el trámite de visado del Plano General de Urbanizaciones o
Conjuntos Residenciales.







 





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ARTÍCULO 120. Trámite de visado del Plano General de Urbanizaciones y Conjuntos





Residenciales





Posterior al permiso de construcción de las obras de la urbanización o del conjunto residencial, se
debe tramitar el Plano General de Urbanizaciones y Conjuntos Residenciales, según corresponda. Para
lo anterior se debe cumplir con las siguientes disposiciones:





1. El profesional responsable del diseño del proyecto debe gestionar el visado del Plano General de
Urbanizaciones o Conjuntos Residenciales ante la municipalidad respectiva





2. La municipalidad en atención al procedimiento establecido, debe verificar que el proyecto de
urbanización o conjunto residencial se haya construido según los planos aprobados del proyecto





3. Para la recepción de las obras de la urbanización o del conjunto residencia, el Concejo Municipal
debe pronunciar su autorización por medio de un Acuerdo Municipal.





4. La municipalidad emite el visado del Plano General de la Urbanización o del Conjunto Residencial,
que debe indicar el número de acuerdo municipal, fecha, nombre y firma del funcionario que otorga el
visado.





5. Con el visado municipal, el profesional responsable gestiona el visado del Plano General de la
Urbanización o del Conjunto Residencial ante el INVU; se debe realizar una inspección del proyecto
por parte de Instituto, con la finalidad de verificar que lo indicado en el Plano General de la
Urbanización o del Conjunto Residencial sea congruente con la obra construida.





Tanto para urbanizaciones como para conjuntos residenciales se deben realizar inspecciones al sitio,
verificar el equipamiento de juegos infantiles, la infraestructura de las áreas públicas, la
señalización vertical y horizontal de las vías, la dotación de servicios públicos como agua potable,
el sistema de tratamiento de aguas residuales cuando se haya incluido en plano; del sistema de
alcantarillado pluvial, redes eléctrica y telefónica. Lo anterior según lo establecido el Artículo
33 de la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240.





Cuando el informe de la municipalidad respectiva o del INVU, indiquen que el proyecto de
urbanización o conjunto residencial posee alguna inconsistencia, el profesional responsable y el
urbanizador deben subsanar lo indicado, hasta cumplir con todo lo solicitado.





Con el visado de la municipalidad respectiva y del INVU, el Plano General de la Urbanización o del
Conjunto Residencial se transforma en Mapa Oficial. Posteriormente el profesional responsable
tramita ante el Registro Inmobiliario la segregación de los lotes y áreas públicas que forman parte
del proyecto.







 





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ARTÍCULO 121. Requisitos documentales para el visado del Plano General de Urbanizaciones y Conjuntos
Residenciales





Para obtener el visado por parte del INVU del Plano General de una Urbanización o de un Conjunto
Residencial se deben presentar los siguientes requisitos documentales:





1. Nota con la siguiente información: Nombre del proyecto, distrito, cantón, provincia; fecha de
aprobación del proyecto en APC, y fecha del permiso de construcción por parte de la municipalidad





2. Plano general de agrimensura de la urbanización o el conjunto residencial, georreferenciado al
sistema oficial de coordenadas vigente con la firma del profesional responsable, miembro activo del
Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica, que deben contener:





a. Sello, fecha, nombre, firma y puesto de la persona funcionaria que autoriza el visado municipal





b. Referencia del Acuerdo Municipal donde se aceptan las obras de la urbanización o del conjunto
residencial





c. En cajetín indicar según el caso "Plano General de la Urbanización..." o "Plano General del
Conjunto Residencial..."





3. Plano catastrado de la finca madre urbanizada





4. Juego completo de planos constructivos aprobados en APC





5. Planos de agrimensura georreferenciado al sistema oficial de coordenadas vigente con la firma del
profesional responsable, miembro activo del Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica de
calles, zona de protección y áreas públicas como parque, juegos infantiles, facilidades comunales y
resto de finca si hubiere en el proyecto. En todos los planos debe indicarse en una nota "Para ceder
a la Municipalidad de..."





6. Contrato entre el urbanizador y el ente operador del servicio, sobre el compromiso de la
construcción de la red para el servicio telefónico básico tradicional





7. Nota sobre la construcción de la red para el servicio telefónico básico tradicional,





emitida por el ICE, para proyectos de interés social





8. Carta o documento del AyA o entidad competente donde se certifique la recepción del sistema de
abastecimiento de agua potable, del sistema de recolección, tratamiento y disposición de aguas
residuales, del sistema pluvial, o para cada caso de los componentes de dichos sistemas, si así fue
autorizado por el ente competente





9. Carta de la entidad competente a cargo del servicio eléctrico aceptando la red o el contrato
sobre las obras





10. Aprobación del diseño de la señalización vial por parte de la municipalidad





11. Presupuesto de la arborización requerida asegurando el mantenimiento de los árboles durante los
2 primeros años, firmada por el propietario y autenticada por abogado





12. Presentar la garantía de cumplimiento por obras faltantes, cuando sea requerido





Todos los documentos requeridos deben ser presentados en orden y encuadernados, mínimo dos copias.





El INVU cuenta con un plazo de 30 días hábiles para otorgar el respectivo visado, contados a partir
del día hábil siguiente de la recepción en la Ventanilla Única del Departamento de Urbanismo, o en
su defecto del día hábil siguiente a la notificación a través de las plataformas digitales de
tramitación del CFIA; en caso de requerir el INVU modificaciones o adiciones, éste cuenta con un
plazo máximo de 15 días hábiles para resolver, a partir de la presentación de los documentos por
parte del profesional responsable, para otorgar el visado.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 122. Garantías de cumplimiento de obra faltante





Excepcionalmente, cuando un gobierno municipal esté anuente a autorizar la segregación de lotes sin
que se hayan concluido las obras de urbanización o conjuntos residenciales, estas deben presentar un
avance de al menos el 75%. Para el 25% faltante se debe exigir la garantía de cumplimiento, y se
pueden considerar obras como instalaciones de equipamiento de juegos infantiles, señalización,
lámparas de alumbrado, hidrantes, tapas de tragantes y pozos, enzacatado y arborización, asfaltado,
aceras.





Lo anterior según lo dispuesto en el Artículo 39 de la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240;
dicha garantía debe ser determinada y calificada por la Municipalidad respectiva en coordinación con
el INVU.





Para estos casos, se deben remitir al INVU los siguientes documentos:





1. Presupuesto de las obras hechas y faltantes, firmado por el profesional responsable y el
propietario





2. Certificación del Acuerdo Municipal o del Acta Municipal en firme, donde se acepta claramente la
garantía de cumplimiento





3. Diseño de sitio con la demarcación de obras faltantes.





La garantía de cumplimiento se hace efectiva si 5 años después de la aprobación de los planos
constructivos no se ejecutan las obras de urbanización especificadas en planos. En estos





casos, la municipalidad queda obligada a la ejecución de las obras.





El INVU debe resolver en un plazo no mayor de un mes calendario.





En ningún caso se otorgan permisos de segregación con base en anteproyectos.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 123. Obligaciones en la aceptación de obras





Ninguna omisión de detalles en los planos constructivos aprobados libera al urbanizador y al
profesional responsable de las obligaciones que les conciernen en cuanto a la total y satisfactoria
entrega de las obras, según lo establecido en este Reglamento.





El urbanizador y el profesional responsable que firman la solicitud de visado de los planos de
construcción, son garantes de la estricta conformidad de las obras con los requisitos reglamentarios
exigibles, conforme a lo indicado en las leyes aplicables. La inspección y la aceptación de las
obras no eximen al urbanizador a realizar por su cuenta la reparación de los defectos de
construcción que se descubrieren durante los 18 meses siguientes al recibo municipal de las obras.





Además, el urbanizador debe entregar el área para juegos infantiles con el equipamiento necesario.
Tanto el área de juegos infantiles como el área de parque se deben entregar enzacatadas y
arborizadas.







 





Ficha articulo





ARTÍCULO 124. Venta de lotes en urbanizaciones o conjuntos residenciales





La venta de lotes de la urbanización o conjuntos residenciales, solo es permitida si se han
ejecutado las obras de urbanización indicadas en el respectivo permiso, o si en su lugar se ha
rendido la garantía de ejecución de obras faltantes a que hace referencia el ARTÍCULO 122. Garantía
de cumplimiento de obra faltante de este Reglamento.







 





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ARTÍCULO 125. Fraccionamiento de lotes en urbanizaciones





Para fraccionar lotes que se ubiquen dentro de una urbanización constituida, se debe garantizar que
la nueva segregación no implique una densidad mayor a la prevista en el Plano General de
Urbanización visado por el INVU. Además, los lotes resultantes de este proceso de fraccionamiento,
deben cumplir con las dimensiones mínimas establecidas en el Plan Regulador vigente y el área mínima
de lote indicada en la tabla de áreas del proyecto de urbanización.





Cuando el fraccionamiento genere una densidad mayor, se debe presentar ante el INVU, nota emitida
por la Municipalidad correspondiente, donde se certifique con base en estudios técnicos, que se
cuenta con la capacidad de la infraestructura dentro del proyecto de la urbanización, para la
modificación de la densidad.







 





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Transitorio Primero. Trámite digital





Una vez que entre en vigencia el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, el INVU contará con
un plazo de hasta 1 año para incorporar los trámites establecidos en las Secciones Tercera y Quinta
del Capítulo III. Fraccionamientos, así como en el Capítulo VIII. Plano General de Urbanizaciones y
Conjuntos Residenciales, a través de un sistema de trámite digital.







 





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Transitorio Segundo. Cuadrantes de la ciudad





El INVU contará con un plazo de hasta tres años a partir de la entrada en vigencia del presente
Reglamento, para delimitar los cuadrantes de los distritos Urbanos, de conformidad con lo
establecido en el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana. Los gobiernos municipales que no
cuenten con plan regulador, pueden definir el ámbito urbano de sus distritos para la aplicación del
capítulo III. Fraccionamientos del presente reglamento; para lo cual pueden utilizar el "Protocolo
para la Delimitación de Cuadrantes Urbanos y sus Áreas de Expansión" elaborado por el INVU.





 (Así reformado mediante sesión N° 6548 del 22 de setiembre de 2022)





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Transitorio Tercero. Derogatoria





Este Reglamento deroga automáticamente el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y
Urbanizaciones, publicado en el Alcance N°18 a La Gaceta N°57 del 23 de marzo de 1983 y sus
reformas.







 





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Transitorio Cuarto. Vigencia. El presente Reglamento empieza a regir 10 meses después de su
publicación en el Diario Oficial La Gaceta.





Por tanto, dicha regulación entra en vigencia a partir del 13 de setiembre de 2020.





(Así reformado en sesión N° 6448 del 4 de junio del 2020)





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Transitorio quinto. Aplicación





Este Reglamento será de aplicación a partir del 13 septiembre del 2020 y desde el momento en que el
trámite ingrese al Administrador de Proyectos de Topografía (APT) o bien al Sistema Administrador de
Proyectos de Construcción (APC) del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos según corresponda.





(Así adicionado mediante sesión ordinaria N° 6462 del 27 de agosto del 2020)





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Subdivision and Urban Development Regulation


NATIONAL INSTITUTE OF HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT

ACQUISITIONS AND CONTRACTING UNIT

(Note from Sinalevi: The Municipality of Jiménez, through Session No. 21 of September 21, 2020,
agreed to adhere to this regulation)

The National Institute of Housing and Urban Development communicates that through a Board of Directors' agreement
taken at Ordinary Session No. 6411, Article II, Subsection 2) held on October 24, 2019, an
agreement was reached that textually states: With the favorable votes of Arch. Tomás Martínez Baldares, Lic. Rodolfo
Freer Campos, Arch. Lucía Artavia Guzmán, Arch. Eugenia Solís Umaña, Arch. Ana Monge Fallas and Mr.
Alejandro Li Glau, IT IS AGREED: To approve the update of the Subdivision and Urban Development Regulation,
which fully complies with the recommendations of the Ministry of Economy, Industry and Commerce, so that henceforth it shall read in its entirety as follows:

SUBDIVISION AND URBAN DEVELOPMENT REGULATION

The Board of Directors of the National Institute of Housing and Urban Development, exercising the powers conferred upon it
by Article 5, subsections a), b), ch), and d) of the Organic Law of the National Institute of
Housing and Urban Development - Law No. 1788 of August 24, 1954 -, as well as Articles 21, subsection 02),
Article 32 and Transitory Provision II of the Urban Planning Law - Law No. 4240 of November 15,
1968 -, agrees at Ordinary Session No. 6411, Article II, Subsection 2) of October 24, 2019,
to approve the Subdivision and Urban Development Regulation, required by the Urban Planning
Law, which textually states:

CONSIDERANDOS (RECITALS)

1. That Article 50 of the Political Constitution establishes in favor of all inhabitants of the
Republic the right to a healthy and ecologically balanced environment; which includes the
conservation, sustainable use and management of the environment, as well as the equitable distribution of
wealth and the fulfillment of the social function of property, thus ensuring greater
participation of the community. In this regard, it is the duty of the Costa Rican State to guarantee,
protect and ensure compliance with this constitutional right.

2. That this Regulation is issued under the authority of Article 7, subsection 4) and Transitory Provision II of
the Urban Planning Law, Law No. 4240, which authorize the National Institute of Housing and Urban Development (INVU) to issue urban development standards related to the matters referred to in
Article 21 of that legal body. The foregoing applies insofar as municipal governments have not issued
specific regulations concerning urban planning within the limits of their territorial
competence, or serves as a supplementary provision in the absence, omission or lack of clarity of the provisions
established in the Regulatory Plans.

3. That subsection 2) of Article 21 of Law No. 4240 stipulates, as one of the
principal Urban Development Regulations, that of Subdivision and Urban Development;

4. That based on the provisions of Article 4, subsections a) and b) of the Organic Law of the National Institute of Housing and Urban Development, No. 1788, the Institute's purpose is to orient its activities
towards achieving greater economic and social well-being, procuring for families better
habitation and the corresponding related elements; to plan the development and growth of
cities and other minor centers, in order to promote the best use of land, locate
public areas for community services, establish functional street systems and formulate
investment plans for public works, to satisfy the consequent needs.
Likewise, pursuant to Article 5, subsections a), b), ch) and d) of the same legal body, it has the
authority to draft the necessary regulations for the planning and sanitation of
cities, as well as the power to gradually eliminate from urban areas constructions and
dwellings deemed unhealthy or dangerous, by stimulating urban
sanitation.

5. That Law No. 4240 in its Articles 7, 9 and 10 establishes the duty-power of the National Institute of Housing and Urban Development in the functions of advising and supervising the country's municipal governments in the application of legislation, and the promotion of planning and urban development. Therefore, it is necessary to update and reform the Regulation for the National Control of Subdivision and Urban Development issued by the Institute.

6. That as established by Article 28 of the Organic Environmental Law No. 7554, of October 4,
1995, it is the task of the Costa Rican State and municipal governments to define and execute national
territorial planning policies, oriented to regulate and promote human settlements and
the economic and social activities of the population; having as one of its purposes the
utilization of natural resources and environmental conservation.

7. That by virtue of the provisions of the cited legislation and the principles of social,
economic and environmental function of property, the Government of Costa Rica has entered into a series of
commitments regarding the implementation of sustainable urban development policies, which reaffirm
the need to update and promulgate this Regulation, which aims to provide municipal
governments lacking pertinent regulation with a specific regulation regarding the
subject of subdivisions (fraccionamientos) and urban developments.

8. That this Regulation complied with the procedure established in the Regulation to the Law for the Protection of Citizens from Excessive Administrative Requirements and Procedures, Executive Decree
No. 37045.

CHAPTER I. GENERAL PROVISIONS

ARTICLE 1. Objective

To set forth the principles and elements that must be considered for the division and urban development
of properties where subdivisions (fraccionamientos), urban developments, and residential
complexes are planned. The Regulation establishes the requirements regarding rights-of-way, access to
public roads, lot division (lotificación), block layout (amanzanamiento), parceling (parcelamiento), dedication of areas for public use, exceptional
accesses for residential use, agricultural, livestock or forestry easements (servidumbres agrícolas pecuarias o forestales), minimum
standards for the construction of streets, sidewalks (aceras) and roadways (calzadas).

 

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ARTICLE 2. Scope

This Regulation applies on a supplementary basis throughout the national territory, without prejudice to
local provisions issued by the Municipal Government in its Regulatory Plan, regarding
subdivisions (fraccionamientos) and urban developments.

The local provisions contained in the Regulatory Plan must be complemented by the minimum
guidelines established in this normative body.

 

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ARTICLE 3. Institutional Responsibility

The functionaries of the National Institute of Housing and Urban Development who intervene in the
processing of consultations and plan approvals (visado de planos) relating to this Regulation, shall be responsible
before the Institute's superior bodies.

 

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ARTICLE 4. Infractions

Infractions of the provisions of this Regulation shall be sanctioned in accordance with
the provisions of Article 401, subsection 5 of the Penal Code, insofar as the
penalties established in Chapter XXI of the Construction Law, Law No. 833, its amendments or
the regulations replacing them are not applicable to the case. The establishment of the previously mentioned
actions may be preceded or complemented by the police measures defined in Articles 87 and 88 of the Construction Law, Law No. 833 and Article 10, subsections 3) through 5) of the Urban Planning Law,
Law No. 4240, its amendments or the regulations replacing them. Furthermore, the functionaries of the
National Institute of Housing and Urban Development must comply with the provisions and principles
established in the Law for the Protection of Citizens from Excessive Administrative Requirements and Procedures, Law No. 8220, and the Law against Corruption and Illicit Enrichment in the Public
Function, Law No. 8422 and its Amendments or regulations replacing them.

 

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ARTICLE 5. Tax on the value of the work

On the value of the works that the developer (urbanizador) plans to execute, the rate established
by the municipal government must be paid, based on the authority conferred in Article 70 of the Urban Planning Law, Law No. 4240, and its amendments or the regulation replacing it, with the
exceptions contained therein. For these purposes, the responsible professional who signs the
construction permit application must present a budget of the total value of the work for
its municipal verification; this budget may not be less than the appraisal made by the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

 

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CHAPTER II. DEFINITIONS AND ACRONYMS

ARTICLE 6. Definitions

For the purposes of interpretation and application of this Regulation, the following terms
shall have the meaning indicated:

1) Physical accessibility: Condition of the site, building, structure, portion thereof or means of
egress that allows the movement and use of all persons according to the basic principles of
Universal Design, in conditions of equality, safety, comfort and autonomy.

2) Exceptional access for residential use: That access which, by exception, enables the
subdivision (fraccionamiento) of a property for residential use, within the urban quadrant (cuadrante urbano) or in the area of
expansion of the urban quadrant (área de expansión del cuadrante urbano); which has restrictions regarding its length, width and the
number of lots it serves.

3) Access by easement to parcels for agricultural, forestry, livestock or mixed use: That means of
access to a parcel with agricultural, livestock, forestry or mixed use, resulting from a subdivision (fraccionamiento),
which responds to the productive nature of the property it serves.

4) Sidewalk (acera): Strip of land within the right-of-way that extends from the property line to
the outer line of the curb and gutter or green strip if one exists, and which is reserved for the transit
of pedestrians. Must comply with the characteristics established in the Regulation to the Law of Equal
Opportunities for Persons with Disabilities, Executive Decree No. 26831-MP, its amendments and
the regulation replacing it.

5) Wastewater (aguas residuales): Water that has received a use and whose quality has been modified by the
incorporation of contaminating agents.

6) Storm sewer system (alcantarillado pluvial): Public network of pipes used to collect and transport
rainwater to its discharge point.

7) Sanitary sewer system (alcantarillado sanitario): System formed by main collectors, subcollectors, accessory works,
pipes or conduits, generally closed, that convey ordinary wastewater, special wastewater, or both, to
be treated and disposed of in compliance with the discharge quality standards established by the
Regulation for the Discharge and Reuse of Wastewater, Executive Decree No. 33601-MINAE-S, its amendments or the regulation
replacing it.

8) Alignment (alineamiento): Minimum physical distance or limit for the siting of a building in relation
to public roads, waterways, streams, springs, lakes, lagoons, estuaries, springs (nacientes), maritime-terrestrial
zone, railways, high-tension electric lines, special zones; it is issued
by the competent entity.

9) Building height (altura de la edificación): Vertical distance measured from the minimum ground level in contact
with the building, to the crown beam of the top level. Basements and
semi-basements are not considered as part of said calculation.

10) Block layout (amanzanamiento): Size and shape of the blocks (manzanas) or group of lots.

11) Road widening (ampliación vial): Process by which the width of the right-of-way needs to be adjusted, in
accordance with the provisions established by the Ministry of Public Works and Transportation for
national roads, or by the Municipality for local roads.

12) Front garden (antejardín): Distance between the property line and the building line, which must
be reserved as a green area. It implies the issuance of an alignment (alineamiento) granted by the Ministry of
Public Works and Transportation or the Municipality, as applicable, which establishes a restriction
on building, without the portion of the property thereby losing its condition of private property.

13) Construction area (área de construcción): The total sum of the areas of the different floors that constitute a
building, excluding rooftops, open balconies and porticoes. Also known as
floor area.

14) Expansion area of the urban quadrant (área de expansión del cuadrante urbano): The space comprised within a radius of up to 200.00
meters, measured from the end of the urban quadrant, in accordance with the
demarcation to be carried out based on the provisions of Transitory Provision IV of this Regulation.

15) Shelter area (área de resguardo): A sitting area that provides protection from sun and rain, which includes the
roof structure, generally without perimeter walls; it must also include spaces for
sitting.

16) Non-developable area (área no urbanizable): That area subject to restrictions for subdivision (fraccionamiento) or urban development,
such as: established reserves, hazard zones according to the Comisión Nacional de Prevención de
Riesgo y Atención de Emergencia, easements (servidumbres) and alignments (alineamientos) established by
competent entities.

17) Previously urbanized area (área previamente urbanizada): All those urban developments where the dedication of public areas has
been duly approved and received by the municipality.

18) Urban area (área urbana): The territorial scope of development of a population center. It includes the
urban quadrant or any other city system developed radially or polygonally. It may
be located within or outside the Gran Área Metropolitana.

19) Developable area (área urbanizable): That area not subject to restrictions, suitable for the development of
subdivisions (fraccionamientos) and urban developments. It comprises, according to its type, roadway areas, lots, playgrounds (juegos infantiles), parks and community facilities.

20) Areas subject to urban control (áreas sujetas a control urbanístico): Administrative territorial circumscription, whose
delimitation corresponds to the application radius of a regulatory plan. In the absence of a regulatory plan,
it is the area subject to monitoring and supervision regarding compliance with the set of
urban limitations established in the current regulations.

21) Total area of the property (área total del predio): Area indicated on the cadastral map that corresponds to the developable area and the non-developable area.

22) Forest (bosque): Native or autochthonous ecosystem, intervened or not, regenerated by natural succession or other
forestry techniques, occupying a surface area of 2 or more hectares, characterized by the presence
of mature trees of different ages, species and varied sizes, with 1 or more canopies covering
more than 70% of that surface and where there are more than 60 trees per hectare of 15 or more centimeters
in diameter measured at breast height, as established in the Forest Law (Ley Forestal), Law No. 7575, or the
regulation replacing it.

23) Roadway (calzada): Part of the right-of-way intended for vehicular traffic, comprised between curbs,
ditches or drainage channels.

24) Marginal streets or roads (calles o carreteras marginales): All those roads adjacent and generally parallel to
restricted-access roads, which allow entry to the latter at intersections with the
road. At the discretion of the Ministry of Public Works and Transportation for national roads,
or the respective Municipality for local streets, any special, national or regional road
may require marginal streets for access to lots fronting it.

25) Local streets (calles locales): Public roads included within the quadrant of an urban area, not classified
as urban crossings of the Red Vial Nacional. Public roads within an urban development are local
streets.

26) Neighborhood roads (caminos vecinales): Public roads that provide direct access to farms and other
rural economic activities; they connect hamlets and towns with the Red Vial Nacional, and are characterized by having
low traffic volumes and high proportions of short-distance local trips. They are not
classified by the Ministry of Public Works and Transportation as highways, nor by the municipal
government as urban streets. They are subject to the primary road standards of this Regulation.

27) Wearing course (capa de rodamiento): Upper layer of the roadway that allows for the safe and comfortable vehicular traffic.

28) Restricted-access highways (carreteras de acceso restringido): Public roads defined as such, on which
access to adjoining properties is only permitted for vehicle entry and exit,
at intersections or at other points in the case of exceptions
contemplated in the Regulation of Restricted-Access Highways, Executive Decree No. 35586-MOPT and
its amendments or the regulation replacing it. On these roads, access to adjoining properties
is permitted via marginal streets or roads.

29) Population center (centro de población): Any locality that, upon being occupied by a population, experiences
urban growth through the construction of dwellings and public works.

30) Cadastral Certificate (Certificado Catastral): Document issued by the Registro Inmobiliario, whereby the
information contained in the cadastral map, made official by executive decree, is certified. The
information it contains is literal, numerical as well as graphic, allowing for easy
interpretation by the user.

31) Land-use certificate (Certificado de uso de suelo): Document issued by the municipality that certifies the conformity
of the use of a property, through the use of the physical structure settled on or incorporated into it, or
both, regarding type, location, form and intensity and the possibility of its
utilization.

32) Certifier of Conforming Soil Use (Certificador de Uso Conforme del Suelo): Professional registered with the Colegio de Ingenieros Agrónomos de Costa Rica, authorized and accredited by the Ministry of Agriculture and Livestock to
conduct studies of soil use, management and conservation as established by the Law on Use, Management and Conservation of Soils, Law No. 7779 or the regulation replacing it.

33) Coverage (cobertura): The horizontal projection of a structure or the area of a lot covered by
such structure.

34) Residential Complex (Conjunto Residencial): The development of urbanizations that includes, in addition to the development
of properties through the opening of roads and provision of services, the construction of
housing units.

35) Road continuity (continuidad vial): Process of geometric design whereby the proposed road layout for an
urban development or residential complex integrates continuously with the existing road network.

36) Urban control (control urbanístico): Monitoring and supervision regarding compliance with the set of
urban limitations established in the current regulations.

37) Urban quadrant (cuadrante urbano): The urban area or territorial scope of development of a population
center, where the majority of goods and services, the road structure and its immediate area of
influence are located; urban quadrants are located within urban districts.
For the purposes of the application of Article 40 of the Urban Planning Law, the
quadrant of the city is considered the urban quadrant.

38) Density (densidad): Ratio of the number of inhabitants per hectare on a surface designated for
residential use.

39) Right-of-way (derecho de vía): That area or surface of land, owned by the State, intended for the use of
a road, including the roadway, green areas and sidewalks (aceras), with adjacent areas used for all
complementary installations and works. This area is delimited on both sides by the boundaries
of the adjoining properties at their property line.

40) Geometric Design (diseño geométrico): Consists of situating the layout of a highway or street on a property.

41) Site design (diseño de sitio): Basic information about an urban development or residential complex project
included on a sheet, containing the distribution of lots, indication of accesses, public
areas, contour lines at every meter, name and type of project, location, adjoining properties, frontage and depth of lots, building line, ramps, encumbrances on the property, road widening, details of sidewalks (aceras), pavements, typical curve, cross-sections of streets, dimensioning the protection areas defined in the Forest Law (Ley Forestal), Law No. 7575, its amendments or the regulation replacing it; it also contains the numbered lots, streets with number or name and other elements. It also includes
the area table according to the type of project, and a table with the requirements of the current regulatory plan.

42) Availability of water supply service (Disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua): Real and current, not future or
potential, existence of the necessary works and infrastructure and sufficient water supply capacity to
meet the service needs of a determined population.

43) Urban District (Distrito Urbano): The administrative territorial circumscription whose delimitation corresponds
to the application radius of a Regulatory Plan. Within an urban district lies the urban
quadrant and its expansion area. In the absence of a regulatory plan, the urban district is any
one declared as such by the INVU, in accordance with Transitory Provision II of the Urban Planning Law,
Law No. 4240.

44) Exception for subdivision for residential use (excepción de fraccionamiento para uso residencial): Subdivision (fraccionamiento) whereby it is
impossible to divide a property into lots with direct access to the public road, so access is
provided through an exceptional access for residential use.

45) Community facilities (facilidades comunales): Areas of public use within a subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos),
an urban development, or a residential complex, destined for the construction of community,
educational, health, recreational, charitable infrastructure, or other public-use activities,
as determined by the Concejo Municipal.

46) Farm (finca): The property registered in the Registro Inmobiliario as a legal unit, according to the
Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 34331-J, and its amendments or the
regulation replacing it.

47) Subdivider (fraccionador): Owner of a property where a subdivision (fraccionamiento) takes place.

48) Subdivision (fraccionamiento): The division of any property for the purpose of selling, transferring, negotiating,
distributing, exploiting or using separately the resulting parcels; it includes both partitions
by judicial or extrajudicial adjudication, location of undivided rights and mere segregations
under the same owner, as well as those situated in urban developments or new constructions that are of interest
to the control of the formation and urban use of real estate.

49) Subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos): Any subdivision (fraccionamiento) carried out facing an existing
public street, located outside an urban quadrant (cuadrante urbano) or a previously urbanized area. All
subdivisions (fraccionamientos) consisting of 8 or more lots, and whose total area is equal to or greater than
900 m², shall be approved (visados) by the INVU and the municipality, in that order respectively. Those
subdivisions (fraccionamientos) of fewer than 8 lots shall be approved (visados) only by the corresponding Municipality.
The minimum areas of the lots must respect the provisions of article 20 of this regulation.

50) Subdivision of parcels for agricultural, livestock, forestry or mixed purposes (fraccionamiento de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto): Any
subdivision (fraccionamiento) having access through an agricultural, livestock or forestry easement (servidumbre).

51) Simple subdivision (fraccionamiento simple): Any subdivision (fraccionamiento) carried out facing an existing public street,
located within an urban quadrant or a previously urbanized area.

52) Access strip (franja de acceso): Any strip that serves to access the interior lot resulting from a
subdivision (fraccionamiento) with a frontage less than the standard; its area forms part of the interior property.

53) Green strip (franja verde): Grassed and tree-planted area located within the right-of-way. It may be located
between the roadway and the sidewalk (acera) or between the sidewalk (acera) and the property line.

54) Municipal Government (Gobierno Municipal): Deliberative body called Concejo, composed of the council members (regidurías) determined
by law, in addition, a mayor (alcalde) and their respective substitute, all popularly elected.

55) Infiltration (infiltración): Disposal of wastewater into the subsoil.

56) Agricultural infrastructure (infraestructura agropecuaria): Any structure or installation placed on agricultural,
livestock, forestry or mixed parcels, such as warehouses, stables, farm-worker
houses, greenhouses, wastewater treatment plants, biodigesters, ponds,
water reservoirs, corrals, dairy barns, milking parlors, feedlot facilities, pigsties,
poultry farms, farms dedicated to other minor livestock species, silos, drinking troughs, fences, irrigation
and drainage works, areas for receipt, classification, cleaning, dry or refrigerated storage and
packing of primary agricultural products; internal roads and livestock walkways; whose purpose is
to support and facilitate agricultural activity. Thus provided in Article 8 of Executive
Decree 37911-MAG of August 19, 2013, and its amendments.

56 bis) Agrotourism Infrastructure (infraestructura agroturística): any structure or installation that allows integrating
primary agricultural activity with tourism experiences, promoting direct interaction between
visitors and productive practices in the countryside, allowing visitors to experience,
learn and participate in agricultural, livestock, forestry, or fishing tasks carried out on
the property, as well as cultural, gastronomic, and educational manifestations typical of the
rural environment, focused on agrotourism, provided that the agrotourism use is complementary to the
main productive activity and compatible with the land use defined in the respective Regulatory Plan;
it may contemplate agrotourism lodging in accordance with the Law to Promote
Agrotourism, Law No. 10822.

(Thus added the previous subsection in Session No. 003 of January 22, 2026)

57) Property (inmueble): The physical unit, registered or not in the Registro Inmobiliario, according to the Regulation to
the National Cadastre Law, Executive Decree No. 34331-J, and its amendments or the regulation that
replaces it.

58) Inspection (inspección): The monitoring or attention that the responsible professional or group of professionals
provides during the execution process of a work, to ensure that it is carried out in
accordance with the best work standards, the construction drawings, the technical
specifications and other documents forming part of the contract.

59) Island (isla): Space on paths, highways or streets with multiple lanes, dividing vehicular
traffic. Generally, it has a curb, like a sidewalk (acera). It may be pedestrian with a concrete finish, or
with vegetation.

60) Playgrounds (juegos infantiles): Areas of public use within a subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos), an
urban development, or a residential complex, containing equipment specifically intended
for the play of infants.

61) Building line (línea de construcción): A line generally parallel to the property frontage line, which
indicates the front setback distance of the building or required front garden (antejardín). It demarcates the
permitted building limit within the property.

62) Property line (línea de propiedad): That which demarcates the limits of the property or specific lot;
also known as boundary.

63) Lot (lote): Part into which a whole is divided for its distribution.

64) Exterior lot (lote exterior): Property resulting from a subdivision of lots with a frontage less than the standard, which
must be located facing the public road, and comply with the minimum lot dimensions established in this
Regulation.

65) Interior lot (lote interior): Property resulting from a subdivision of lots with a frontage less than the standard, which
must be located on the inner part of the parent farm and which contains an access strip with a frontage
less than the standard. Also known as a flag lot.

66) Official map of an urban development or residential complex (mapa oficial de urbanización o conjunto residencial): The drawing or set of drawings in which
the exact position of the layouts of public roads and areas to be reserved for public use and
community services, in an urban development or residential complex, is indicated. It must have the approval of
the entities competent in the matter.

67) Municipality (municipalidad): State legal entity, with its own assets, and full legal personality and capacity
to execute all types of acts and contracts necessary to fulfill its purposes.

68) Playground core (núcleo de juegos infantiles): Playground equipment that includes attractions for each
age range.

69) Urban infrastructure works (obras de infraestructura urbana): Those that provide support for the development of activities and
the functioning of cities, in a way that allows the use of urban land.
The foregoing encompasses aspects such as road networks, electric power service, potable water, gas, sanitary sewer network,
telecommunications, storm water management, solid waste
evacuation, among others.

70) Forest cover (cobertura boscosa) parcel (parcela con cobertura boscosa): Cadastral unit represented by a minimum portion of land
covered with forest (bosque), as established in the Forest Law, Law No. 7575.

71) Agricultural, livestock, or forestry parcel (parcela agrícola, pecuaria o forestal): Complete physical unit represented by a minimum portion
of land, where a primary agricultural, livestock, forestry, or mixed activity is carried out,
consisting of land arranged for the production of plant or animal products and
including areas dedicated to fallow land and river and stream protection zones, resulting from a
planned agricultural, livestock, forestry, or mixed subdivision process from a parent
farm.

72) Park (parque): Tree-planted and grassed areas of public use within a subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos),
an urban development, or a residential complex, destined for community recreation, rest,
and beautification.

73) Urban Planning (planificación urbana): The continuous and integral process of analysis and formulation of plans and
regulations on urban development, aimed at ensuring the safety, health, comfort, and well-being
of the community.

74) Survey plan (plano de agrimensura): The physical plan or electronic format plan that graphically and mathematically represents a property, which complies with the standards established by the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 34331-J, and its amendments or the regulations that replace it.

75) Cadastral plan (plano catastrado): The survey plan, physical or in electronic format, that has been registered with the National Cadastre and whose effects are defined in the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 34331-J, and its amendments or the regulations that replace it.

76) Regulatory Plan (Plan Regulador): The local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other graphic document or supplement, the development policy and plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.

77) Wastewater treatment plant (planta de tratamiento de aguas residuales): Set of infrastructure, equipment, and other elements necessary to execute the wastewater treatment processes, including ordinary type, special type, and infiltration contributions; it includes special or non-conventional treatments required to comply with the wastewater discharge quality. It also includes the correct disposal of the waste generated from each treatment unit, according to national legislation and applicable technical regulations.

78) Property (predio): Portion formed by one or several contiguous parcels, interdependent among themselves, and which, located in a single province, belongs to one or several owners or possessors.

79) Budget (presupuesto): Detail of the calculation that the responsible professional performs to determine the value of a work at market price. Said calculation must include the breakdown of the different work units and their corresponding direct costs, as well as indirect ones.

80) Responsible professional (profesional responsable): Those who are authorized and incorporated into the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, and have the powers and responsibilities set forth in the Construction Law No. 833, the Organic Law of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos No. 3663 and its amendments or the regulations that replace it, as well as other regulations determined by the respective Professional Association, are considered responsible professionals in engineering and architecture.

81) Owner (propietario): Natural or legal person who exercises dominion over real estate through public deed.

82) Infiltration test (prueba de infiltración): Procedure to evaluate the amount of water that penetrates the soil in a given time interval, and thus define the permeability of the soil and the transit of contaminants from the surface to the aquifers.

83) Grade line (rasante): Line that represents, in elevation, the surface of a road, bridge, or work in general, and that normally coincides with its longitudinal axis.

84) Cantonal Road Network (Red Vial Cantonal): Its administration corresponds to the municipalities. It will be constituted by the following roads, not included by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes within the National Road Network: a. Local roads (caminos vecinales): Public roads that provide direct access to farms and other rural economic activities; they connect hamlets and towns with the National Road Network and are characterized by having low traffic volumes and high proportions of short-distance local trips. b. Local streets (calles locales): Public roads included within the quadrant of an urban area, not classified as urban crossings of the National Road Network. c. Unclassified roads (caminos no clasificados): Public roads not classified within the categories described above, such as bridle paths, footpaths, trails, which provide access to very few users, who bear the costs of maintenance and improvement.

85) National Road Network (Red Vial Nacional): Its administration corresponds to the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, which will define it according to the requirements determined for that purpose by the Executive Branch, by way of agreement. This network will be constituted by the following classes of public roads: a. Primary roads (carreteras primarias): Network of trunk routes, to serve as corridors, characterized by relatively high traffic volumes and with a high proportion of international, interprovincial, or long-distance trips. b. Secondary roads (carreteras secundarias): Routes that connect important canton capitals—not served by primary roads—as well as other centers of population, production, or tourism, that generate a considerable number of interregional or intercantonal trips. c. Tertiary roads (carreteras terciarias): Routes that serve as traffic collectors for primary and secondary roads, and that constitute the main roads for trips within a region, or between important districts.

86) Lot regularity (regularidad del lote): Refers to the shape of the perimeter of a lot, property, or farm, with respect to a regular geometric figure formed by the smallest circumscribed rectangle.

87) Fill (relleno): The material used to replace, or the act of replacing material removed during construction. Material placed or the act of placing material adjacent to structures.

88) Urban Renewal (Renovación Urbana): The improvement process aimed at eradicating slum areas and rehabilitating urban areas in decay or in a defective state, and the conservation of urban areas and the prevention of their deterioration.

89) Repair (reparación): Renewal of any part of a work, to leave it in conditions equal to or better than the original ones.

90) Setbacks (retiros): The unbuilt open spaces between a structure and the boundaries of the respective property.

91) Front setback (retiro frontal): Term equivalent to front yard (antejardín).

92) Side setback (retiro lateral): Non-buildable open space between the side boundary of the property and the nearest part of the building.

93) Rear setback (retiro posterior): Non-buildable open space between the rear boundary of the property and the nearest part of the building.

94) Public services (servicios públicos): Those services that allow meeting the needs of the population, such as lighting, potable water, cleaning, health, telephone, and transportation, administered by the State or by private companies.

95) Indispensable public services (servicios públicos indispensables): Those that provide the service of availability of potable water and electric service.

96) Basic traditional telephone service (servicio telefónico básico tradicional): That which has as its purpose the communication of users, through circuit-switching exchanges for voice and data, on a predominantly wired network, with generalized access to the population; associated value-added services are excluded.

97) Potable water supply system (sistema de abastecimiento de agua potable): The set of water resource sources and the infrastructure and equipment for its collection, treatment, and distribution, which includes: treatment plants, storage tanks, adduction and conduction lines, pumping stations, wells, distribution networks, hydrants, hydrometers, and other elements necessary for the supply of potable water to a population center.

98) Wastewater treatment system (sistema de tratamiento de aguas residuales): Set of physical, chemical, and biological processes whose purpose is to improve the quality of wastewater. It can be carried out by means of the treatment systems established in the Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems, Executive Decree No. 39887-S-MINAE, its amendments, or regulations that replace it.

99) Stormwater system (sistema pluvial): Set of pipeline lines or conduits, open or closed, and accessory works that convey water from precipitation to natural disposal sites. It is known as a storm sewer system.

100) Soil (suelo): Any unconsolidated material composed of different solid particles, with included gases or liquids. In construction, the word is normally applied to the ground supporting the works.

101) Repair shops (talleres de reparación): Any workshop intended for the repair of electrical appliances, footwear, clothing, and bicycles. Cabinetmaking, carpentry, or automotive mechanic workshops are not considered within this category.

102) Tank (tanque): Elevated or underground deposit for storing a liquid, other than flammable, corrosive materials, or other types of hazardous goods.

103) Septic tank (tanque séptico): Unit that receives ordinary or special wastewater to provide primary treatment consisting of phase separation.

104) Housing unit (unidad habitacional): Any building intended for a dwelling.

105) Urbanization (urbanización): The subdivision (fraccionamiento) and development of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.

106) Commercial-use urbanization (urbanización de uso comercial): Any urbanization where all the resulting lots are intended for commercial activities of goods and services.

107) Industrial-use urbanization (urbanización de uso industrial): Any urbanization where all the resulting lots are intended for material operations executed for obtaining, transforming, or transporting one or several industrial products.

108) Residential-use urbanization (urbanización de uso residencial): Any urbanization where the resulting lots are intended for housing; in addition, a number of commercial and private service lots are assigned to meet the need for this type of services in the urbanization.

109) Mixed-use urbanization (urbanización de uso mixto): Any urbanization where the resulting lots simultaneously include residential, commercial, or industrial areas.

110) Land use (uso de suelo): The utilization of a terrain, of the physical structure settled or incorporated on it, or of both cases, regarding the class, form, or intensity of its use.

111) Mixed use (uso mixto): Utilization of a property, of the physical structure settled or incorporated on it, which is intended, in addition to residential use, for commercial or industrial use; the uses must be compatible with zoning. In the case of parcels for agricultural, livestock, or forestry purposes, it is the utilization of a property with more than one of these uses.

112) V:H: Relationship between the Vertical and Horizontal distance, understood as the slope that gives rise to an inclined surface.

113) Public road (vía pública): Any land of public domain and common use, which by provision of the administrative authority is intended for free transit in accordance with the planning laws and regulations and which is in fact already intended for that public use. According to their class, public roads will also be intended to ensure the aeration and lighting conditions of the buildings that border them; to facilitate access to adjoining properties; to the installation of any pipeline, device, apparatus, or accessory belonging to a public work or intended for a public use.

114) Approval (visado): Action of recognizing or examining an instrument, document, or certification to grant approval.

115) Dwelling (vivienda): Any fixed or mobile premises or enclosure, built, converted, or arranged, which is used for housing purposes for persons, permanently or temporarily.

116) Single-family dwelling (vivienda unifamiliar): Building provided with habitable areas intended to shelter a single family.

117) Zoning (zonificación): The division of a territorial circumscription into use zones, for the purpose of its rational development.

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 7. Acronyms

For the application of this Regulation, the following acronyms are provided:

1) APC: Digital processing platform for plans and construction permits of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos called: Administrador de Proyectos de Construcción

2) ASADA: Asociación Administradora de los Sistemas de Acueductos y Alcantarillados Comunales

3) APT: Digital processing platform for plans and construction permits of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos called: Administrador de Proyectos de Topografía

4) AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados

5) CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica

6) CIT: Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica

7) DGAC: Dirección General de Aviación Civil

8) IGN: Instituto Geográfico Nacional

9) INCOFER: Instituto Costarricense de Ferrocarriles

10) INTA: Instituto Nacional de Innovación y Transferencia en Tecnología Agropecuaria

11) INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

12) MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería

13) MINAE: Ministerio de Ambiente y Energía

14) MINSA: Ministerio de Salud

15) MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos

16) MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes

17) PNE: Patrimonio Natural del Estado

18) RECOPE: Refinadora Costarricense de Petróleo

19) SINAC: Sistema Nacional de Áreas de Conservación

20) ZMT: Zona Marítimo Terrestre

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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CHAPTER III. SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS)

ARTICLE 8. Types of subdivision

Subdivisions must be carried out through one of the following modalities:

1) Simple subdivision (fraccionamiento simple)

2) Subdivision for urban development purposes (fraccionamiento con fines urbanísticos)

3) Subdivision exception for residential use

4) Subdivision of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes

5) Subdivision of properties for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes

According to the characteristics and location of the type of subdivision, the municipality must verify the application of Articles 10 and 36 of the Urban Planning Law, Law No. 4240, to issue its respective approval.

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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Article 9—Right-of-way fronting the property to be subdivided. For any type of subdivision, the Municipality may request from the subdivider the improvements it deems necessary on the half of the street facing the lots resulting from the subdivision, including its extension and development of the indispensable public services, considering the physical characteristics of the environment and ensuring its technical functionality, according to the procedure indicated by the Municipality.

All subdivisions at the time of their construction must provide for the adequate drainage of stormwater on the resulting lots, through the construction of the curb and gutter, and their connection to the storm sewer system, if one exists. In addition, sidewalks must be constructed in front of the lots to be subdivided, according to the provisions established in the Law of Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, its Regulation, Executive Decree No. 26831-MP. Pedestrian Mobility Law, Law No. 9976, and its amendments or regulations that replace them.

(As amended in session No. 003 of January 22, 2026)

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ARTICLE 10. Exception from Municipal Approval (Derogated through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 11. Consolidation of properties

The consolidation of properties is permitted provided that the resulting lot from said consolidation, as well as the remainder of the subdivided farm, if any, comply with the minimum dimensions established in this Regulation according to its location.

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 12. Subdivision through street opening

If the characteristics of the property to be subdivided allow its division into lots that comply with the minimum area dimensions established in this Regulation, and in turn, the opening of a public road is required to serve the resulting lots, the development of the property must be carried out through the opening of a street and provision of services, in accordance with the provisions of Chapter IV. Urbanizations, of this Regulation.

 

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ARTICLE 13. Guarantee of water resources in subdivisions

Every subdivision must comply with the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services in relation to potable water supply, when this institution or an ASADA supplies the public service. In the event that another operator is responsible, it will be up to that operator to indicate the technical aspects that must be met. Any of the indicated operators responsible for providing potable water service will issue a document consistent with the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services that guarantees the existence of water resources with technical and operational feasibility, for the supply of all the lots resulting from the subdivision.

In survey plans for subdivisions indicated in Article 31 that do not have availability of indispensable services, the surveying professional must indicate, under their responsibility, the following note:

"The Municipality will grant the construction permit on this property, once it has the authorization of the operators in accordance with the regulations governing each one of them with respect to indispensable public services."

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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SECTION TWO: SIMPLE SUBDIVISION (FRACCIONAMIENTO SIMPLE)

ARTICLE 14. Simple subdivisions

Simple subdivisions of properties are permitted provided that the lots resulting from the subdivision meet the following conditions:

1. Be located within an urban quadrant, or within a previously urbanized area that has made the respective transfer of area for public use

2. Have direct access to a public road

3. Have availability of indispensable public services

4. Comply with the provisions defined in this Regulation, in relation to minimum areas and frontages, without prejudice to current local regulation

5. Be free of urban encumbrances or limitations, issued by the competent institutions, that prevent their use; otherwise, these may be reconciled with the proposed subdivision

 

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ARTICLE 15. Minimum dimensions of properties in simple subdivisions

In properties where a simple subdivision is intended, the depth of the property to be subdivided and the depth of the resulting lots must not be greater than 7 times the frontage. In case there are remnants of farms resulting from this type of subdivision, this relationship must also be met. The minimum frontage of the lots resulting from the subdivision must be 6.00 m.

The minimum area of the resulting lots must be 90.00 m² when a sanitary sewer system or treatment plant exists. If neither of the above exists, the required minimum area is 120.00 m² provided it has a septic tank or other similar wastewater treatment system, in accordance with the provisions established by the MINSA.

Every resulting lot must meet the minimum area; in case of encumbrances resulting from alignments, said area will not be computable for the calculation.

When the simple subdivision is carried out in an urbanization approved and accepted by the municipality, the resulting lots must comply with the minimum lot area established in the approved plans of the urbanization project.

 

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ARTICLE 16. Lot with frontage less than the standard in simple subdivisions

Within an urban quadrant or in a previously urbanized area, a maximum of 4 lots with frontage less than the standard may be subdivided in the same farm, in order to take advantage of the existing infrastructure, when the following provisions are met:

1) The subdivision carried out results in 8 lots, 4 in the interior and 4 on the exterior, all with frontage on a public street

2) The interior lots must have a frontage on a public road of between 3.00 m and 4.00 m

3) The interior lots must have an access strip that must not exceed 30.00 m in length for 3.00 m in width and 40.00 m for 4.00 m in width. Said strip will be called "property access" and must not be computable for the calculation of the minimum area of the lot, nor can it be built upon except for walls. In addition, along its entire length, it must be uniform, unidirectional, and end at right angles

4) The exterior lots must have a minimum frontage of 6.00 m

Both the interior lots and the exterior lots must comply with the minimum area dimensions established in Article 15. Minimum dimensions of properties in simple subdivisions.

The foregoing without prejudice to the provisions issued by the local government and the provisions issued by the competent environmental entities.

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 17. Exception from transfer of public areas in simple subdivision

When a simple subdivision is carried out, the transfer of public area is not required, because it is located in an urban quadrant or within a previously urbanized area.

 

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ARTICLE 18. Documentary requirements for simple subdivision

The municipality must approve simple subdivisions and verify that the parent farm where said subdivision is to be carried out is located in the urban quadrant, or within a previously urbanized area that has transferred the corresponding public area.

For its respective approval, the subdivider must submit to the municipality at least the following documentary requirements:

1) Certified cadastral plan of the parent farm or cadastral certificate. In the case of consolidation of properties, the cadastral plan generated by the consolidation must be indicated

2) Plan georeferenced to the current official coordinate system, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; this plan must contain the design of the set of all lots resulting from the simple subdivision, indicate the frontage-depth of these, and the width of the right-of-way of the public street. In addition, it must indicate the remainder of the parent farm, if any

3) The individual survey plans corresponding to each lot resulting from the simple subdivision, georeferenced to the current official coordinate system, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; these plans must comply with the minimum area dimensions established in Article 15. Minimum dimensions in properties of simple subdivisions, of this regulation

4) Availability of the water supply service indicating the cadastral plan number where the subdivision is located and the number of potable water services granted by the operator responsible for providing the service in the district where the property is located

For documentary requirements that are issued by the same municipality, the institutional coordination procedure established in the Law for the Protection of Citizens from the Excess of Requirements and Administrative Procedures, Law No. 8220, its amendments, or regulations that replace it, must be followed.

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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SECTION THREE: SUBDIVISION FOR URBAN DEVELOPMENT PURPOSES (FRACCIONAMIENTO CON FINES URBANÍSTICOS)

ARTICLE 19. Subdivisions for urban development purposes

It entails the development of lots for urban development purposes for the first time, and therefore the transfer of the public area of Article 21. Transfer of public areas for urban development purposes, of this regulation, must be fulfilled.

Subdivisions for urban development purposes are permitted provided that the resulting lots meet the following conditions:

1) Be located outside an urban quadrant or a previously urbanized area

2) Carry out the subdivision within the same parent farm

3) Have direct access to a public road

4) Comply with the provisions defined in this regulation in relation to minimum areas and frontages, without prejudice to current local regulation

5) Have availability of indispensable public services

6) Be free of urban encumbrances or limitations, issued by the competent institutions, that prevent their use; otherwise, these may be reconciled with the proposed subdivision

The foregoing without prejudice to the provisions established by the local government on the matter, or the provisions issued by the competent environmental entities.

In the event that the indispensable public services are not available, the subdivider must pay for the works executed outside their property, to provide said services.

Every subdivision for urban development purposes must provide for the collection of stormwater from the lots to prevent its ponding.

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 20. Minimum dimensions of properties in subdivisions for urban development purposes

In properties where a subdivision for urban development purposes is intended, the depth of the property to be subdivided and the depth of the resulting lots must not be greater than 7 times the frontage. In case there are remnants of farms resulting from this type of subdivision, this relationship must also be met. The minimum frontage of the lots resulting from the subdivision must be 6.00 m.

The minimum area of the resulting lots must be 90.00 m² when a sanitary sewer system or treatment plant exists. If neither of the above exists, the required minimum area is 120.00 m² provided it has a septic tank or other similar wastewater treatment system, in accordance with the provisions established by the MINSA.

Every resulting lot must meet the minimum area; in case of encumbrances resulting from alignments, said area will not be computable for the calculation.

 

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ARTICLE 20 BIS. Agreements for the care, maintenance, and attention of public areas

Municipalities may enter into agreements with neighborhood associations or legal entities that, by direct interest as beneficiaries, neighbors, or direct users, have the willingness to take charge of the cleaning, maintenance, surveillance, and attention of the areas transferred for public use.

(As added through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 21. Transfer of public areas in subdivisions for urban development purposes

Every subdivision for urban development purposes must transfer free of charge for public use 10% of the total area to be subdivided, provided that this is equal to or greater than 90 m² and the sum of the lots to be subdivided is 8 or more lots, both conditions together. Said area must be destined for children's playgrounds, parks, and community facilities, in this order of priority.

When 10% of the area to be transferred results in between 90.00 m² and 250.00 m², the transfer may be made on-site, or the municipality is empowered to request from the subdivider the transfer of the area in another property it determines, according to its needs. In the event that the area to be transferred is greater than 250.00 m², the transfer of the area must be made on-site.

The transferred areas must be conveyed in favor of the municipal domain for public use and be used as indicated for residential-use urbanizations, in section three: Transfer of public area of Chapter IV of this regulation.

Each municipality must keep a registry of subdivisions and transfers of public area for each parent farm.

(As amended through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 21 BIS. Exception from transfer of public areas and INVU approval in subdivisions for urban development purposes

The subdivisions indicated in Article 21 of 7 lots or less, less than 900 square meters for urban development purposes carried out fronting an existing public street, located outside an urban quadrant or a previously urbanized area, whose subdivisions are 7 lots or less, must not make the transfer of areas for public use; and will be approved only by the corresponding municipality.

The lots resulting from these subdivisions must comply with the provisions regarding minimum conditions and dimensions established in articles 19. Subdivisions for urban development purposes and 20. Minimum dimensions of properties in subdivisions for urban development purposes of this regulation. Likewise, it must comply with the documentary requirements established in Article 22. Documentary requirements for the approval of subdivision for urban development purposes with the exception of subsection 5) of the same regulation, on the understanding that it only requires municipal approval.

(As added through regular session No. 6462 of August 27, 2020)

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Article 22—Documentary requirements for the approval of subdivision for urban development purposes. To authorize the approval of subdivision plans for urban development purposes, the subdivider must submit to the INVU, prior to municipal approval, the following documentary requirements:

1) Certified cadastral plan of the parent farm or cadastral certificate. In the case of consolidation of properties, the cadastral plan generated by the consolidation must be indicated

2) Land-use certificate (certificado de uso de suelo) issued by the respective municipality, which must indicate at minimum the cadastral plan number, use, setbacks (retiros), coverage (cobertura), density, height, frontage, and minimum area. In addition, the issuing municipality must indicate the validity period on the document. For any land-use change (cambio de uso del suelo) from agricultural to forest, compliance with the Regulation to the Law on Use, Management and Conservation of Soils, Ley N° 7779 of April 30, 1998, and its amendments or the regulations that replace them, is required. If the property is affected by 2 or more zones defined in a regulatory plan, the cadastral plan with the delimitation of these zones must be submitted.

(As amended in session No. 003 of January 22, 2026)

3) Plan georeferenced to the official coordinate system in force, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the technical requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; this plan must contain the overall layout of all resulting lots and the area to be ceded for public use of the subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes, indicate the frontage and depth of these, indicate the width of the public street right-of-way, the improvements to the half-street for roadways, sidewalks, curbs and gutters (cordón y caño), ramps, and road widening if required. In addition, it must indicate the remainder of the parent property (finca madre), if any.

4) The individual survey plans (planos individuales de agrimensura) corresponding to each lot resulting from subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes, georeferenced to the official coordinate system in force, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; these plans must comply with the minimum area dimensions established in ARTICLE 20, "Minimum dimensions of properties in subdivisions for urban development purposes," of this Regulation.

5) Individual survey plans of the public areas to be ceded to the municipality, including children's playground equipment. These plans must be georeferenced to the official coordinate system in force, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law.

6) Availability of water supply service indicating the cadastral plan number where the subdivision is located and the number of potable water services granted by the operator responsible for providing the service in the district where the property is located.

The INVU has a period of 15 business days to grant the respective approval (visado), counted from the business day following receipt at the Single Window (Ventanilla Única) of the Urbanism Department, or failing that, from the business day following notification through the CFIA's digital processing platforms; if the INVU requires modifications or additions to the proposal, it has a maximum period of 8 business days to resolve, starting from the submission of the documents by the responsible professional, to grant the approval.

Once the INVU approval has been obtained, the subdivider (fraccionador) must request the municipal approval of the subdivision proposal for urban development purposes.

For documentary requirements that are issued by the same municipality, the institutional coordination procedure established in the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures, Ley N° 8220, its amendments, or the regulations that replace it, must be followed.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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SECTION FOUR: EXCEPTION FOR SUBDIVISION FOR RESIDENTIAL USE

ARTICLE 23. Exceptional Access for Residential Use

When a property, due to its frontage-to-depth ratio, the irregularity of its shape, or its slope, proves impossible to divide into lots with direct access to a public road that meet the minimum area established in this Regulation, the exception for subdivision (fraccionamiento) of lots may be permitted through the opening of an exceptional access for residential use, for a single single-family dwelling per resulting lot. This is for the purpose of achieving greater utilization of urban areas that have available public infrastructure.

Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the resulting lots via exceptional accesses for purposes of control, municipal, public safety, health, firefighting, for the provision and oversight of public services when required, and any other similar purpose. Municipalities and other public institutions have no obligation to maintain or provide services to the exceptional access or to the lots it serves.

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ARTICLE 24. Location of Exceptional Access for Residential Use

Exceptional accesses for residential use are permitted only within urban quadrants (cuadrantes urbanos) and in their expansion areas, which may be delimited by the municipalities through the INVU's "Protocol for the Delimitation of Urban Quadrants and their Expansion Areas," in accordance with Transitory Provision Two, "City Quadrants," of this regulation.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 25. Conditions of Exceptional Access for Residential Use

The exceptional access for residential use does not constitute a public road; however, it is for common use by the lots resulting from this subdivision exception. Said access must comply with the following provisions:

1) The width must be 6.00 m in all cases, within which the construction of curbs and gutters (cordón y caño) must be considered, as well as sidewalks facing the resulting lots, according to the provisions established in the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Ley N. 7600, its Regulation, Decreto Ejecutivo N. 26831-MP, and its amendments or the regulations that replace them.

2) The length of the access must not exceed 60.00 m, measured from the public road.

3) This access shall be contained within the polygons of the resulting lots and shall not be counted to determine the minimum area established in ARTICLE 20, "Minimum dimensions of properties in subdivisions for urban development purposes."

4) Facing the exceptional access for residential use, only a maximum of 6 lots may be subdivided, which may be located on one or both sides of the access. For this calculation, lots that only have egress through the exceptional access for residential use, the area of which constitutes an encumbrance (gravamen) for the transit of persons and emergency vehicles, are counted.

5) It must end facing the last resulting lot, and be indicated on the plans as the end of the exceptional access for residential use.

6) Lots that face a public road may not use the exceptional access for residential use, unless they have been counted within the maximum of 6 lots permitted for subdivision.

Every exception for subdivision for residential use must provide for the collection of stormwater from the resulting lots to prevent ponding. Two adjacent or consecutive parallel exceptional accesses for residential use are not permitted, even when the subdivision does not originate from the same property, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that it is impossible to locate this access elsewhere due to the conditions of the frontage-to-depth ratio, irregularity of its shape, its slope, or due to precautionary measures to avoid serious or imminent environmental damage, which must be analyzed and authorized by the INVU and the Municipality, in order to ensure that this mechanism is not used to contravene urban planning regulations.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 26. Minimum dimensions of properties in the exception for subdivisions for residential use

In the exception for subdivision for residential use, the minimum area of the resulting lots must be 90.00 m² when a sanitary sewer or treatment plant exists. If neither of the foregoing exists, the required minimum area is 120.00 m², provided it has a septic tank or other similar wastewater treatment system, in accordance with the provisions established by the MINSA. The minimum frontage of the resulting lots must be 6.00 m.

Every resulting lot must comply with the minimum area; if there are affectations resulting from alignments, such area shall not be counted for the calculation.

The area of the access is not countable for purposes of calculating the minimum lot area; no construction may be built on it, except for walls on the property line.

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ARTICLE 27. Documentary requirements for the approval of subdivisions via exceptional access for residential use

The exception for subdivision via exceptional access for residential use must have, prior to municipal approval (visado), the approval issued by the INVU. To process the approval of this subdivision exception, the interested party must submit to the INVU, as applicable, the following documentary requirements:

1) Certified cadastral plan of the parent property (finca madre) or cadastral certificate.

2) Land-use certificate (certificado de uso de suelo).

3) Plan georeferenced to the official coordinate system in force, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Directorate of the Real Property Registry; this plan must contain the overall layout of all resulting lots, indicate the frontage and depth of these, and the width and length of the exceptional access for residential use. In addition, it must indicate the remainder of the parent property, if any.

4) Individual survey plans resulting from the subdivision, corresponding to each lot resulting from the subdivision exception for residential use, georeferenced to the official coordinate system in force, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; these plans must comply with the minimum area dimensions established in ARTICLE 26, "Minimum dimensions of properties in the exception for subdivisions for residential use," of this Regulation. The area of the exceptional access must be contained within the resulting lots so as to allow its constitution in the registry entry of the Real Property Registry, in favor of and against each of the subdivided lots.

5) Availability of water supply service indicating the cadastral plan number where the subdivision is located and the number of potable water services granted by the operator responsible for providing the service in the district where the property is located.

The INVU has a period of 15 business days to grant the respective approval, counted from the business day following receipt at the Single Window of the Urbanism Department, or failing that, from the business day following notification through the CFIA's digital processing platforms; if the INVU requires modifications or additions to the proposal, it has a maximum period of 8 business days to resolve, starting from the submission of the documents by the responsible professional, to grant the approval.

Once the INVU approval has been obtained, the subdivider must request the municipal approval of the subdivision proposal.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 28. Location of utility networks in the exception for subdivision for residential use

Regarding the location of electricity, aqueduct, sewer, telecommunications, or other system utility networks, these must be located on the public road. The subdivider must cover the cost of the works necessary for the connection of said services.

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SECTION FIVE: SUBDIVISION OF PARCELS FOR AGRICULTURAL, LIVESTOCK, FOREST, OR MIXED PURPOSES

Article 29. Subdivision for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes. The subdivisions (fraccionamientos) of parcels for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes that are regulated in this Regulation are those that have access via an agricultural, livestock, or forest easement (servidumbre).

(As amended in session No. 003 of January 22, 2026)

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Article 30. Minimum dimensions of parcels in subdivisions for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes. Agricultural, livestock, forest, or mixed parcels must have a minimum area of 5,000.00 m². All the foregoing without prejudice to the provisions issued by the municipality in its regulatory plan, the competent environmental authorities, and the regional plans in force.

(As amended in session No. 003 of January 22, 2026)

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ARTICLE 31. Minimum dimensions of properties for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes located facing a public road

Properties that face a public road may be subdivided for agricultural, livestock, forest, or mixed activities, provided that the area of each of the resulting properties is not less than 900.00 m².

This subdivision must indicate on the plans that its use is exclusively for agricultural, livestock, forest, or mixed activity. It does not require the provisions of Article 13, "Guarantee of water resources in subdivisions," until the construction permit is processed. Considering that these lots are not intended for urban purposes due to their nature and dimensions, they only require the approval of the Municipality.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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Article 32. Maximum coverage. In the subdivision (fraccionamiento) of parcels and properties for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes, the maximum coverage (cobertura máxima) shall be 25%.

(As amended in session No. 003 of January 22, 2026)

Within this 25% maximum coverage, the following must be accounted for:

(As amended in session No. 003 of January 22, 2026)

1) The total maximum construction area of a single single-family dwelling of up to 300.00 m², which may be built on one or two floors; agricultural workers' houses; and that agrotourism infrastructure associated with the agricultural activity developed on the parcel. The total sum of these areas shall not exceed 10%.

2) Other agricultural infrastructure as defined in this regulation. The foregoing is without prejudice to the provisions issued by the municipality through its Regulatory Plan and the competent environmental authorities.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 33. Accesses by easements to parcels for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes

Accesses by easement (servidumbre) to agricultural, livestock, forest, or mixed parcels must have a direct connection to the public road and their minimum width must be 7.00 m. These accesses must be constituted in the registry entries of the Directorate of the Real Property Registry in favor of each of the subdivided parcels and against the property that generates the subdivision. The material of the wearing course on the accesses by easement to parcels for agricultural, livestock, or forest purposes must be permeable.

Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the parcel via the agricultural, livestock, or forest easement for purposes of urban, municipal, public safety, health, firefighting, and any other similar control. However, the municipality, nor any public institution, has any obligation to maintain or provide services to the easement.

This access is not categorized as a public road; therefore, no subdivisions of any type other than those indicated in this section of this Regulation may be created facing it.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 34. Parcels with forest cover

For the subdivision of parcels with forest cover (cobertura boscosa), the minimum area must be 20,000 m², in accordance with the provisions of the Forestry Law (Ley Forestal), Ley N° 7575, its amendments, or the regulations that replace it.

The State Forestry Administration may authorize intervention or use of the forest on parcels with forest cover, provided it is not greater than 10% of their total area; said forest use must not exceed this authorized percentage, which may be used gradually.

The area of the easement (servidumbre) for parcels with forest cover must be counted within the percentage of forest intervention or use.

All the foregoing is in accordance with the provisions of the Forestry Law, Ley Nº 7575, its Regulation, Decreto Ejecutivo N° 25721-MINAE, and its amendments or the regulations that replace them.

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ARTICLE 35. Exception from the cession of public area

When the subdivision is carried out on parcels for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes, the cession of public area is not required.

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Article 36. Documentary requirements for the approval of subdivisions for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes. The Municipality must approve subdivisions for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes. For the respective approval (visado), the subdivider (fraccionador) must submit to the Municipality at least the following documentary requirements:

1) Certified cadastral plan of the parent property (finca madre) or cadastral certificate.

2) Land-use certificate (certificado de uso de suelo).

3) Plan georeferenced to the official coordinate system in force, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; this plan must contain the overall layout of all parcels resulting from the subdivision for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes, indicating the width and length of the access by agricultural, livestock, or forest easement. In addition, it must indicate the remainder of the parent property, if any, and the length of the access by agricultural, livestock, or forest easement.

4) Individual survey plans corresponding to each parcel resulting from the subdivision for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes, georeferenced to the official coordinate system in force, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; these plans must comply with the minimum area dimensions established in Article 30, "Minimum dimensions of parcels in subdivisions for agricultural, livestock, forest, or mixed purposes," of this Regulation.

For documentary requirements that are issued by the same municipality, the institutional coordination procedure established in the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures, Ley N° 8220, its amendments, or the regulations that replace it, must be followed.

The foregoing is without prejudice to the provisions established by the municipality on the matter, or the provisions issued by the competent environmental authorities.

(As amended in session No. 003 of January 22, 2026)

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CHAPTER IV. URBANIZATIONS

SECTION ONE: GENERAL PROVISIONS FOR URBANIZATIONS

ARTICLE 37. Conditions for urbanizing properties

The development of urbanizations is permitted provided that the property to be urbanized meets the following conditions:

1. Have direct access to a public road.

2. Have a potable water supply system, a wastewater treatment system, a storm sewer system, electricity service availability, and a telecommunications network. In the event that the described services are not available, the developer (urbanizador) must cover the cost of the works executed outside their property to provide all services.

3. Be free of urban affectations or limitations, issued by the competent institutions, that impede its utilization; otherwise, these must be reconcilable with the proposed urbanization.

For potable water supply systems, wastewater treatment systems, and stormwater collection and disposal systems, the provisions defined in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems of AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed.

When already-constructed urbanizations exist adjacent to the property, continuity must be given to the road infrastructure through physical and functional integration.

The professional responsible for the urbanization project must consider the natural conditions of the area in the site design, taking into account not only those of the property to be developed but also those of its surroundings. In addition, they must consider the natural characteristics of the property, or the alteration that the works to be carried out may cause to them.

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ARTICLE 38. Cession of public area

Every urbanization must freely cede area for public use, according to the provisions of SECTION THREE: "CESSION OF PUBLIC AREA" of this Chapter, and the provisions established in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), Ley N° 4240.

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ARTICLE 39. Potable water supply system

Every urbanization must have a potable water supply system that guarantees service availability, through infrastructure and equipment for water resource capture, treatment, and distribution.

The availability of water supply service must be granted by AyA, an ASADA, or another operator responsible for providing the service, through the issuance of a document that guarantees the existence of the water resource with technical and operational feasibility for the production of potable water to supply all the lots resulting from the urbanization.

When the availability of water supply service is granted by AyA or an ASADA, the provisions of the Regulation for the Provision of Services of AyA must be followed. For the construction of the infrastructure that allows this service to be provided, the provisions established in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be observed.

In the event that the availability of water supply service is granted through another operator, in addition to the provisions established by AyA, the provisions defined by the operator must be followed.

When it is required to increase the number of lots or housing units for modifications to urbanizations or residential complexes, the availability of water supply service for the additional number of lots must also be available.

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ARTICLE 40. Wastewater treatment system

In every urbanization project, wastewater must be conveyed to a treatment system that guarantees the infrastructure's capacity for wastewater purification; for this, a document must be available certifying the availability of the wastewater treatment service in the proposed urbanization, through the sanitary sewer system.

When the availability of the wastewater treatment service is granted by AyA, the provisions of the Regulation for the Provision of Services of AyA must be followed. For the construction of the infrastructure that allows this service to be provided, the provisions established in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be observed. In the event that the availability of the wastewater treatment service is granted through another operator, in addition to the provisions established by AyA, the provisions defined by the operator must be followed.

Urbanization projects may be exempted from the construction of the sanitary sewer network provided that an Administrative Resolution issued by AyA is available, according to the provisions established in the Regulation for the Provision of Services of AyA, its amendments, or the regulations that replace it.

If there is no availability of wastewater treatment service via a sanitary sewer, the developer must build the works that allow connection to a future collector system, with the discharge of wastewater converging toward one of the following systems:

1. Wastewater treatment plant, for which a location permit from MINSA is required.

2. Septic tank or similar, for which a copy of the soil infiltration tests, calculation report for the septic tank or similar, and MINSA infiltration systems must be submitted.

When it is required to increase the number of lots or housing units for modifications to urbanizations or residential complexes, the availability of the wastewater treatment service for the additional number of lots must also be available.

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ARTICLE 41. Infiltration tests

Every urbanization that does not have a sanitary sewer system must conduct infiltration tests to evaluate the amount of water that penetrates the soil and define its permeability.

For this, the provisions regarding wastewater infiltration or percolation established in the Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems, Decreto Ejecutivo N° 39887-S-MINAE and its amendments, or the regulations that replace it, must be complied with.

In cases of substantial alteration of the property's natural conditions, due to topography or other reasons, a new infiltration test for the final levels is required.

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ARTICLE 42. Storm sewer system

Regarding stormwater collection and disposal systems, the provisions established in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed.

In every urbanization project, stormwater must be conveyed to a storm sewer system that guarantees, through pipes, conduits, and other accessory works, the discharge of rainwater to natural disposal sites.

For the construction of the storm sewer system infrastructure, the provisions established in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be observed.

In the event that terracing is planned on the property, the professional responsible for the project must ensure the adequate drainage of stormwater from the lots, preventing the erosion of slopes and ponding that may affect the property.

For the final discharge of the storm sewer system, authorization for the discharge (desfogue) must be obtained from the respective municipality; the infrastructure works of this system must be delivered to the municipal government.

When it is required to increase the number of lots or housing units for modifications to urbanizations or residential complexes, and this implies a change in the discharge point, authorization for the discharge must be obtained from the respective municipality.

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ARTICLE 43. Sloped land

When the land where the urbanization is developed has a slope, the conditions of earthworks (movimiento de tierra) must be determined regarding cuts, fills, and slopes, with the following provisions to be observed:

1. For slopes greater than 15%, a preliminary soil and terracing study must be submitted.

2. For slopes greater than 30%, a terrain stability study must be submitted.

For land that contains or borders fluvial channels, and has a slope equal to or greater than 30% outside the protection area, geotechnical studies of the area to be urbanized must be submitted, demonstrating that the land is suitable for construction.

For the submission of any project located on land with slopes as indicated in this article, a sheet with the study recommendations, such as cuts, fills, V:H ratio, compaction system, terraces, and slopes, must be included.

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ARTICLE 44. Earthworks

When earthworks (movimiento de tierras) must be carried out in urbanizations on land with slopes greater than 15%, the following provisions must be met:

1. The rows of lots and roads should preferably be placed parallel to the contour lines.

2. The topsoil (capa vegetal) that is removed must be temporarily placed in appropriate locations to be used later in the final treatment of the areas.

When in a subdivision, areas designated for housing construction require being located on fill zones, the developer must submit studies specifying the degree of compaction of the fills. Additionally, fill sites may be used for parks, in which case retaining walls, slopes, and protective elements against accidents must be specified in the construction drawings.

For the preceding cases, the responsible professional must verify that all recommendations indicated in the studies are met and specify in the construction drawings the soil stabilization elements to be implemented, as well as in the calculation report and the fill compaction studies.

Debris must not be left in the area designated for future constructions or in public zones; this debris must be disposed of in accordance with the Law for Integrated Waste Management, Ley N°8839, its amendments, or the regulations that replace it.

 

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ARTICLE 45. Lotificación

To carry out the lotificación of the subdivision's property, the following provisions must be met for the resulting lots:

1. They must comply with the minimum areas and frontages, as established in SECTION TWO: USES OF SUBDIVISIONS of this Chapter.

2. The depth of the resulting lots must not be greater than 7 times the frontage.

3. The side boundaries of the lots must preferably have a 90° angle in relation to the curb and gutter line. When the physical characteristics of the property do not allow this condition, the relationship may vary, provided that the regularity of the lot is guaranteed.

4. The resulting lots must be completely free of any type of encumbrance.

When a distance greater than 240.00 m is projected between two vehicular roads in the lotificación, the block must be subdivided by an open space to produce an intermediate pedestrian passage connecting the two roads, with a minimum width of 6.00 m.

On corner lots, the minimum allowed frontage must correspond at least to the sum of the minimum frontage established in this Chapter, plus the corresponding front setback.

 

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ARTICLE 46. Forest protection areas and spring protection areas

In the case of subdivision projects on properties that contain or are adjacent to protection areas, it is mandatory to request the respective official alignment from the INVU, in accordance with the Ley Forestal, Ley N°7575, its amendments, or regulations that replace it. The official alignment must comply with the provisions of the current Construction Regulations.

In subdivision projects located on properties that are adjacent to or contain water springs, the developer must process the Water Body Determination before the Dirección de Aguas of MINAE, to determine the encumbrance. If the determination indicates that the water body is a permanent spring, the alignment request must be processed at the INVU.

The forest protection area and the spring protection area must not be counted within the developable area, nor within the percentage designated for public use, as established in SECTION THREE: PUBLIC AREA DEDICATION of this Chapter. No earthworks (movimientos de tierra) that alter the natural topography of the property may be carried out in the protection area; this implies a prohibition on terracing and the deposit or extraction of materials.

In highly qualified cases, as established in the Ley de Aguas, Ley N°276, its amendments, or regulations that replace it, MINAE may authorize works in public domain watercourses when it is demonstrated that they do not cause deterioration to local natural resources.

 

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ARTICLE 47. Piping of rivers

When the property to be developed is encumbered by a river channel, authorization from the Dirección de Aguas of MINAE must be obtained to carry out channelization or piping works. The area used for the channelization remains inalienable as established in the Ley Forestal, Ley N°7575, its amendments, or regulations that replace it.

In the event that a stream or brook is piped, its axis is modified, and its channel is rectified, the protection area restrictions established in the Ley Forestal, Ley N° 7575, must be applied from the edge of the channel at its entry and exit from the pipe.

Furthermore, when there are municipal or other institutional projects for piping such waters, the developer must pay the proportional share of the works that corresponds to them.

 

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ARTICLE 48. Timber harvesting on properties to be developed

When the felling of trees for timber harvesting is required on properties to be developed, the provisions established in the Regulations for the Processing of Permits and Control of Timber Harvesting on Agricultural-Use Lands, Without Forest and Special Situations in Costa Rica, Officialization of the "Information System for the Control of Forest Harvesting (SICAF)", Decreto Ejecutivo N°38863-MINAE and its amendments or regulations that replace it, must be complied with.

 

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ARTICLE 49. Location of utility networks

Regarding the location of electricity, aqueduct, sewer, telecommunications, or other system utility networks, these must be located preferably in rights-of-way, on or across public use areas, or independently, with an indication of the service use.

When the property to be developed is already encumbered by easements (servidumbres) that allow passage for the indicated utilities, these must be located in the public area designated for roads, provided that the entity in charge of providing the service authorizes it.

Only the stormwater drainage easement may be located in park and children's playground areas.

When the networks are for AyA services, the provisions regarding the physical location of the connection and piping of the Regulations for the Provision of AyA Services and the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA, and its amendments or regulations that replace them, must be complied with.

 

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ARTICLE 50. General Subdivision or Residential Complex Plan

Once the subdivision is built, for the approval of the segregation of the resulting lots, the approval stamp of the general plan of the subdivision must be processed, as established in CHAPTER VIII GENERAL PLAN OF SUBDIVISIONS OR RESIDENTIAL COMPLEXES of these Regulations.

The approval of the construction drawings for subdivision projects by the municipality does not constitute an approval for the segregation of lots.

 

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SECTION TWO: USES OF SUBDIVISIONS

ARTICLE 51. Types of subdivisions

Subdivisions may be carried out with the following use purposes, in accordance with the land-use certificate issued by the respective municipality:

1. Residential-use subdivision

2. Commercial-use subdivision

3. Industrial-use subdivision

4. Mixed-use subdivision

Under no circumstances are exceptional accesses for residential use permitted within subdivision projects.

 

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ARTICLE 52. Minimum lot dimensions in residential-use subdivisions

When intending to create a subdivision, the depth of the resulting lots must not be greater than 7 times the frontage. The minimum frontage of the resulting subdivision lots must be 6.00 m; when the lots face roundabouts and half-roundabouts, they must have a minimum frontage of 3.50 m, provided they meet the minimum area established in this article.

The minimum area of the resulting lots must be 90.00 m² when there is a sanitary sewer or treatment plant. If neither of these exists, the required minimum area is 120.00 m², provided it has a septic tank or other similar wastewater treatment system, in accordance with the provisions established by the MINSA.

Every resulting lot must meet the minimum area; if there are encumbrances resulting from alignments, such area shall not be computable for the calculation.

 

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ARTICLE 53. Urban planning standards for buildings in residential-use subdivisions

Buildings in residential-use subdivisions must comply with the following:

1. Density: The calculation for the maximum number of housing units per lot established in this Section applies.

2. Maximum lot coverage (cobertura) of the property: 75%. If the lot is a corner lot, the coverage may be increased up to 80%.

3. Construction area: Calculated according to the height, setback, and coverage standards of the current Construction Regulations.

 

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ARTICLE 54. Maximum number of housing units per property in residential-use subdivisions

In residential-use subdivisions, the number of housing units that can be allowed on properties located within a subdivision depends on whether or not there is sanitary sewer service. The maximum number is the result of dividing the total area of the property by the tributary area assigned to each housing unit, according to the number of bedrooms.

If the resulting value of the operation is greater than 0.5, it must be rounded up to the next whole number; otherwise, the lower whole number prevails.

The following table applies for calculating the maximum number of housing units per property within a subdivision:

 

No. of Bedrooms Assigned Tributary Area Assigned Tributary Area

Without sanitary sewer With sanitary sewer or

nor treatment plant treatment plant

3...........................................120 ..............90

2...........................................105 ..............75

1............................................90 .............60

If there is no operational sanitary sewer, or if the project does not have a treatment plant, the maximum number of housing units that can be built on a property is subject to the free area required to locate the drainage system in the length and area resulting from the percolation test, which must be carried out in accordance with the MINSA. In any case, the resulting area cannot be less than 6.00 m² per person.

For this calculation, 2 persons per bedroom are considered. If there is doubt about the indicated use for a room, it is presumed that it may serve as a bedroom, for the purposes of calculating the drainage area, and therefore the project density.

Regulations regarding public systems for potable water supply, collection, treatment, and disposal of wastewater and stormwater are governed by the standards set by AyA.

 

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ARTICLE 55. Commercial or private services in residential-use subdivisions

In residential-use subdivisions, a number of lots must be designated for commercial use and private services, provided that the area required for these uses is equal to or greater than the minimum lot of the subdivision.

The developer must reserve this area for the following uses, indicated in m² per dwelling, and in order of priority:

M²/Person Use

1.00 Small grocery stores or corner stores (Pulperías o abastecedores)

3.00 Supermarkets and shops

0.75 Offices for personal services such as barber shops, small restaurants, laundromats, beauty salons, coffee shops

0.25 Offices for professional services

0.50 Handicrafts and appliance repair workshops

0.50 Parking lots

To calculate the area required for commercial use and private services, the following formula must be applied:

Minimum required area for commercial use and private services = Total No. of lots x 6.00 m²

When the calculation of the minimum required area is greater than the minimum lot, it may be distributed and located on a single lot or on different lots, provided that they meet the minimum area as established in ARTICLE 52. Minimum lot dimensions in residential-use subdivisions, of these Regulations.

The commercial use area must be indicated on the site design of the subdivision, as well as in the area table.

 

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ARTICLE 56. Industrial-use subdivisions

In any industrial-use subdivision project, the following standard must be applied according to its classification:

1. Type 1: Minimum lot area 420.00 m², minimum lot frontage 14.00 m, coverage 70%

2. Type 2: Minimum lot area 700.00 m², minimum lot frontage 18.00 m, coverage 65%

3. Type 3: Minimum lot area 1000.00 m², minimum lot frontage 20.00 m, coverage 60%

The permitted uses for each of these industry types are those established in the annex called Industry Class of the Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana issued by INVU, its amendments, or regulations that replace it.

If the properties to be developed are located within the areas delimited by the Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana, its amendments, or regulations that replace it, all provisions established in said Regulations must be followed.

Buildings located in industrial-use subdivisions must comply with the provisions of the General Regulations for Authorizations and Sanitary Operating Permits Issued by the Ministry of Health, Decreto Ejecutivo N°39472-S, and its amendments or the regulations that replace them, as well as the Chapter on Industrial and Storage Establishments of the current Construction Regulations.

Buildings located within this type of lot must provide parking facilities and setback provisions, as established in the current Construction Regulations.

 

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ARTICLE 57. Commercial-use subdivisions

In subdivision projects intended solely for commercial use, the following standard must be applied:

1. Minimum lot area: 100.00 m²

2. Minimum lot frontage: 7.00 m

Buildings located within this type of lot must provide public parking and loading/unloading facilities for goods off the streets. For setback and coverage provisions, they must comply with the Construction Regulations.

 

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ARTICLE 58. Mixed-use subdivisions

A subdivision may simultaneously include residential, commercial, or industrial areas, provided that the uses are compatible. In these cases, each use must be clearly designated, and the requirements and provisions related to the permitted use in each area must be complied with, without prejudice to the provisions of current local regulations.

Areas for industrial uses, nighttime commercial activities, or those that generate excessive vehicle traffic must be separated from residential areas by intermediate strips with a width of no less than 30.00 m. Such strips must be designated as green areas, and rights-of-way with a width no greater than 20.00 m may be established within them, with their location shifted towards the industrial or commercial use zone.

 

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SECTION THREE: PUBLIC AREA DEDICATION

ARTICLE 59. Dedication of public area for children's playgrounds, parks, and community facilities

Every developer must dedicate area free of charge to public use, according to the type of subdivision:

1. Residential-use subdivision: 20.00 m² per lot; this amount in percentage must not be less than 5% nor more than 20% of the developable area, except for low-income housing, in which case the minimum shall be 10%.

2. Commercial-use subdivision: 10% of the developable area.

3. Industrial-use subdivision: 10% of the developable area.

4. Mixed-use subdivision: The percentage must be calculated according to the areas of the subdivision's uses.

The areas indicated in the preceding subsections must be dedicated and transferred in favor of the municipal domain.

 

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ARTICLE 60. Dedication of public area designated for roads

Every subdivision must dedicate and transfer to public use the subdivision's roads, which must meet the established requirements, according to the road classification defined in this Chapter.

 

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ARTICLE 61. Distribution of public area in residential-use subdivisions

In every residential-use subdivision, the area defined in subsection 1 of ARTICLE 59. Dedication of public area for children's playgrounds, parks, and community facilities of these Regulations must be dedicated for public use. This must be designated for children's playgrounds, parks, and community facilities, in this order of priority, and must be distributed as follows:

1. Children's playgrounds: 10 m² per lot or housing unit.

2. Park: 1/3 of the public area, after computing the children's playground area.

3. Community facilities: 2/3 of the remaining public area.

When the public area to be dedicated is smaller than the minimum lot area, as established in ARTICLE 52. Minimum lot dimensions in residential-use subdivisions of these Regulations, it must be designated primarily for children's playgrounds and parks. It is preferable that, in every subdivision project, these 2 areas be located contiguously.

If the construction of treatment plants, retention ponds, or both is required, the designated area must be accounted for in excess of the public area for children's playgrounds, parks, and community facilities.

 

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ARTICLE 62. General provisions for lots designated for public area in residential-use subdivisions

The lots where public areas are located in residential-use subdivisions must be situated adjacent to areas already established for such use, or on the periphery if the adjoining properties have not been developed. Furthermore, they must be distributed equidistantly from the dwellings if the scale of the subdivision requires it and have a minimum frontage of 10.00 m.

Additionally, the areas designated for children's playgrounds and community facilities must have potable water connections.

The lots where the public areas are located must have a topography no greater than the average of that of the entire property to be developed. The children's playground area must be made suitable by terracing and comply with the provisions established in the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Ley N°7600, its Regulations, Decreto Ejecutivo N°26831-MP and its amendments or regulations that replace them; the community facilities area must be left suitable for its construction.

 

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ARTICLE 63. Children's playgrounds in residential-use subdivisions

The dedication of public area designated for children's playgrounds, in addition to complying with the provisions established in ARTICLE 62. General provisions for lots designated for public area in residential-use subdivisions of these Regulations, must comply with the following:

1. Have a location whose distance is not greater than 300.00 m from the farthest dwelling, measured along streets.

2. The lot must not form sharp angles or have zones that are difficult to monitor.

3. Have a topography no greater than the average of that of the entire property to be developed.

4. Provide sidewalks with a width of 1.20 m with maximum slopes of 10%, terracing, benches, or any other pertinent detail, as applicable.

5. Enclose the site with a hedge, fence, or other system that provides security.

6. Install potable water drinking fountains with a height of 0.65 m distributed according to a coverage radius of no less than 50.00 m.

7. Be grassed and wooded.

8. One core of children's playground equipment must be installed for every 50 housing units or lots.

9. The playground equipment must be durable and safe.

10. The core of children's playground equipment must include one piece of equipment for each of the following age ranges:

a. Under 3 years: Sandbox, merry-go-round or carousel, tunnel, swings with chair or similar. Additionally, facilities for adults to stay for prolonged periods must be included.

b. From 3 to 7 years: Swings, seesaw or similar.

c. From 7 to 13 years: Horizontal Ladder, Slide or similar.

11. For school ages, children's soccer fields, basketball courts, and multi-use courts may be included.

12. Provide a shelter area for people, with a minimum area of 6.00 m² for every 500 m². For any additional fraction, said area must be proportionally increased.

For reasons of safety or durability, the INVU or the Municipality may reject the types of playground equipment proposed by the developer. The route to access the children's playgrounds, from the dwellings they serve, must not involve crossing primary roads, nor leaving the subdivision.

For the tree planting of children's playgrounds in the Gran Área Metropolitana, the developer may adhere to the technical recommendations of MINAE established in the Reforestation Protocol for the Rehabilitation and Maintenance in Protection Areas of the GAM, and other instruments issued by this Ministry in this regard.

 

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ARTICLE 64. Parks in residential-use subdivisions

In residential-use subdivisions, in addition to complying with the general provisions for lots designated for public area in residential-use subdivisions of these Regulations, park areas must preferably be located on a single lot and be grassed and wooded.

Exceptionally, when the land characteristics do not allow the location of areas designated for parks in zones with conditions equal to those of the subdivision lots, these may be located on land with slopes greater than 15%, provided that the provisions of ARTICLE 43. Sloped land of these Regulations are met; in these cases, soil conservation and water management works must be carried out.

Ecological urban gardens may be designed in park areas, provided that water collection systems for irrigation are established, the soil has not been altered with fill construction materials, and municipal technical criteria supports it.

For the tree planting of parks in the Gran Área Metropolitana, the developer may adhere to the technical recommendations of MINAE established in the Reforestation Protocol for the Rehabilitation and Maintenance in Protection Areas of the GAM, and other instruments issued by this Ministry in this regard.

 

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ARTICLE 65. Community facilities in residential-use subdivisions

In residential-use subdivisions, areas designated for community facilities may be used for education, health, sports, police, public services, community centers, libraries, and daycare centers, or other community equipment. Their location must be determined according to the population density.

The lots where the areas designated for community facilities are located must have a topography no greater than the average of that of the entire developable land.

The municipal government may authorize that the areas designated for community facilities be transferred directly to the state entities responsible for providing the services or facilities of their respective competence.

The areas designated for community facilities must be clearly indicated on the terracing sheet of the construction drawings.

 

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ARTICLE 66. Obligations in residential-use subdivisions

The developer must comply with the following provisions:

1. Deliver the children's playground area with the necessary equipment. Both the children's playground area and the park area must be delivered grassed, wooded, and comply with what is indicated in ARTICLE 62. General provisions for lots designated for public area in residential-use subdivisions and ARTICLE 63. Children's playgrounds in residential-use subdivisions of this Chapter.

2. Include within the construction drawings a complete sheet indicating the works to be carried out and the equipment to be installed. Such works shall include: playground equipment, shelter area, pavements, sidewalks, fences, tree planting, terracing, benches, and any other pertinent detail, all according to the case and applicable regulations.

 

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ARTICLE 67. Dedication of public area in commercial, industrial, or mixed subdivisions

Every subdivision that is not for residential use must allocate the percentage of public area to be dedicated, as established in ARTICLE 59. Dedication of public area for children's playgrounds, parks, and community facilities of these Regulations, in the following manner:

1. Commercial-use Subdivision: Public spaces, which may be green zones, parks, small squares, or others.

2. Industrial-use Subdivision: Recreational public spaces, which may be sports or multi-use courts, parks, small squares, and any other similar activity, or others.

3. Mixed-use Subdivision: These must be proportional to the areas of the uses in the subdivision, as established in these Regulations.

Furthermore, the public area of these subdivisions must provide sidewalks, fences, terracing, benches, and any other pertinent detail, all according to the case; in addition to potable water outlets.

For the tree planting of children's playgrounds in the Gran Área Metropolitana, the developer may adhere to the technical recommendations of MINAE established in the Reforestation Protocol for the Rehabilitation and Maintenance in Protection Areas of the GAM, and other instruments issued by this Ministry in this regard.

 

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SECTION FOUR: THE ROAD SYSTEM OF SUBDIVISIONS

ARTICLE 68. Road system in subdivisions

All roads in a subdivision form part of the local streets within the Red Vial Cantonal and must form part of a road system that complies with the following provisions:

1. Provide road continuity with the existing public streets, in the Red Vial Nacional or Red Vial Cantonal, as applicable.

2. Access via these roads must have the authorization of the municipality or the MOPT, as applicable.

If the subdivision project to be carried out only has access via a public street of an existing subdivision, the municipality must perform an analysis of the infrastructure and the right-of-way of the serving subdivision, in order to grant approval to the new subdivision.

The municipality may review, at the preliminary project level, the type of road to be used in each subdivision, for which topographic features, the number of dwellings served, traffic generation, and road continuity must be considered.

Taking into account the dimensions and the number of lots resulting from a subdivision, the municipality may request at least 2 accesses to it, as a means of ensuring continuous traffic flow.

 

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ARTICLE 69. Public roads facing the property to be developed

The public road facing the property to be developed must comply with the right-of-way according to the classification of the Red Vial Nacional and the Red Vial Cantonal, without the width of the right-of-way being less than 14.00 m, as provided in the Ley General de Caminos Públicos, Ley N°5060, its amendments, or the regulations that replace it. When the road facing the property to be developed does not meet the national or cantonal right-of-way, the developer must carry out the widening of the road along the entire frontage of the property to be developed.

All widenings and improvements required by the public roads facing the property to be developed must be carried out by the developer and must conform to the required standards for half of the right-of-way they face; the foregoing includes the half roadway, curb and gutter, sidewalk, and green strip. On the side opposite the gutter, the necessary works to protect the pavement must be carried out.

When the right-of-way cannot be completed on the side opposite the subdivision, the municipality may, by agreement of the Concejo Municipal, demand the dedication of a larger strip of land to regularize the width of the public road.

 

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ARTICLE 70. Free circulation in subdivisions

Every subdivision must provide free access, vehicular and pedestrian, to all citizens by means of public road networks.

Without prejudice to local regulations on the matter, the provisions established in the Ley Regulación de mecanismos de vigilancia del acceso a barrios residenciales con el fin de garantizar el derecho fundamental a la libertad de tránsito, Ley N°8892, its amendments, or the regulations that replace it, must be complied with.

 

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ARTICLE 71. Geometric design

The geometric design of the public roads of subdivisions depends on the average daily traffic volume, topographic features, slopes, use density, and other similar factors.

The professional responsible for the subdivision must design the public roads according to the guidelines established by INVU in the Normas Mínimas de Diseño Geométrico en Urbanizaciones.

 

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ARTICLE 72. Materials of subdivision roads

The wearing course must be constructed according to the standards on thickness, materials, and construction determined by the MOPT or the Municipality, in accordance with their respective competencies; these two entities may reject the materials or construction specifications proposed for the roadways when they are not in accordance with the topography or the anticipated traffic flow.

ARTICLE 73. Properties adjacent to restricted-access highways

When properties adjacent to restricted-access highways defined by the MOPT, existing or planned, are urbanized, the traffic specific to the urban development must be separated from that of said highway by means of marginal streets or another modality determined by the MOPT or the municipality, as applicable.

The developer must cede said area and construct the necessary works to provide access to the project. For the design of said roads, the secondary road regulations indicated in this Regulation must be followed. The interconnection between the internal roads of the urban development and restricted-access highways shall be made only at the locations and according to the design determined by the MOPT.

ARTICLE 74. Exceptions in right-of-way widths

In urban developments located in areas that allow for adequate integration with the rest of the zone, the INVU and the corresponding municipality may accept rights-of-way different from those established in this Regulation, provided that the proposed geometric design yields greater advantages for the community in terms of road continuity.

For urban developments in whose design more than 25% of the property is used for public roads, the INVU and the Municipality may allow a higher percentage if the proposed design improves the existing road network, pursuant to a justified resolution. The area required for special municipal or MOPT projects is excepted from this calculation.

ARTICLE 75. Dead-end streets

Dead-end streets in urban developments must terminate in a widening that facilitates the turning of vehicles, which may be achieved through the design of roundabouts, half-roundabouts, "T" turnarounds, or "hammer" turnarounds that facilitate the turning of vehicles.

ARTICLE 76. Intersections

In an urban development, the minimum distance between two vehicular intersections must be 40.00 m, measured between the center lines of the streets. Every road intersection has a main road; those that connect to it must have a maximum slope of 5%, for a minimum distance of 15.00 m outside the right-of-way of the main road, before the connection.

The street and sewer levels that discharge onto existing public streets must be defined by the municipality in congruence with the existing infrastructure. If the connection is to an existing or planned public highway, the developer must submit the longitudinal profile to the MOPT for its study.

Where the right-of-way permits, the beginning of public parking spaces on the roads cannot be located less than 100.00 m from a highway intersection and less than 40.00 m in the case of streets.

ARTICLE 77. Bicycle lanes (ciclovías)

On the public roads of urban developments, the responsible professional may implement bicycle lanes, the dimensions of which must be in addition to the right-of-way established in this Chapter, according to its classification. Bicycle lanes must not interfere with vehicle circulation and must have the approval of the MOPT or the Municipality as applicable.

When the bicycle lane is unidirectional, it must run in the same direction as vehicle traffic, have a minimum width of 1.50 m, and a separation of 1.00 m from the vehicular roadways.

If the bicycle lane is bidirectional, it must have a minimum width of 2.00 m and a separation of 1.00 m from the vehicular roadway.

ARTICLE 78. Demarcation of bicycle lanes

The lanes of bicycle lanes located in urban developments may be demarcated in the following manner:

1. With signage, by means of lines traced on the pavement or the use of differentiated materials

2. By physical separation, with a curb between bicycle circulation and motor vehicle circulation, with the objective of providing greater physical protection to cyclists

In cases where the roadway area is designated for mixed use by bicycles and automobiles, the shared use of vehicles with bicycles must be indicated by horizontal and vertical signage, with right-of-way priority given to the latter.

ARTICLE 79. Railway lines in urban developments

To develop urban developments that adjoin or intersect railway lines, the number of transverse crossings of the railway line must be kept to a minimum. It is mandatory to comply with the following:

1. The respective alignment as established by INCOFER

2. The approval by INCOFER for the intersection of the street with the railway line

3. The authorization of INCOFER for its location and design

It is not permitted for the lots of the urban development to face the railway line, except when marginal streets are constructed.

ARTICLE 80. Marginal streets along the railway line

The right-of-way for marginal streets along the railway line must be 11.00 m. The roadway must be 7.00 m wide, the sidewalk 1.20 m, and the green strip (franja verde) 0.80 m on the side of the lots. The remaining 2.00 m must be located on the side of the railway, without a sidewalk.

In locations where marginal streets are planned, part of the public area to be ceded to the municipalities may be located parallel and adjacent to the railway line with a minimum width of 6.00 m as a linear park, with access at the ends and where no type of construction is permitted. Constructions on lots adjacent to the railway line, when no marginal street exists, must maintain a building setback according to the alignment granted by INCOFER.

ARTICLE 81. Sidewalks in urban developments

The construction of sidewalks in urban developments must comply with the requirements established in the Equal Opportunities Law for Persons with Disabilities, Law No. 7600, its Regulation, Executive Decree No. 26831-MP and its amendments, or the regulations that replace it.

When the sidewalks of the urban development are in commercial use zones, the municipality may require a wider sidewalk.

In the case of vehicular access to lots, the change in level must have ramps built in the green strip. When this does not exist, the ramp must have a maximum length of 0.50 m. Changes in level generated on the sides must also be resolved with ramps having a slope no greater than 30% of that of the sidewalk.

ARTICLE 82. Green strips

In the intermediate green strips between the roadway and the sidewalk of urban developments, the growth characteristics of the plants placed therein must not interfere with the proper functioning of urban infrastructure works.

Green strips must be interrupted 10.00 m before corners; in such cases, the plants used must not obstruct visibility.

For the tree planting of these zones in the Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana), the developer may follow the technical recommendations of MINAE established in the Reforestation Protocol for the Rehabilitation and Maintenance in Protection Areas of the GAM, and other instruments issued by this Ministry in this regard.

ARTICLE 83. Chamfered corners (ochavos) or typical curve

At every street crossing in urban developments, the corners must be cut back at the property line, by means of a chamfer of 2.50 m on each side.

If a typical curve is preferred, it must have a minimum radius of 6.00 m for residential-use urban developments and 10.00 m for commercial- and industrial-use urban developments.

ARTICLE 84. Curb and gutter (cordón y caño)

The curb and gutter at street corners in urban developments must be designed in a circular shape with a minimum radius of 6.00 m.

In the case of industrial or commercial urban developments, or when there are road intersection angles greater than 60° at the corners, the radius must be increased to a minimum of 10.00 m.

The roads of the urban development may have ditches or shoulders according to the slope of the terrain.

ARTICLE 85. Placement of objects in public areas

Any sign or protruding object placed on streets, sidewalks, or public spaces must allow accessibility and be at a minimum height of 2.40 m, except in the case of poles, which must be located in the green strips without extending beyond them, in such a way that they do not obstruct the passage of persons and vehicles.

ARTICLE 86. Signage of public roads

The signage of public roads, including stop signs, directional arrows, speed signs, and other traffic signage in the urban development, must be paid for by the developer in coordination with the respective municipality, as provided in the Special Law for the Transfer of Competencies: Full and Exclusive Attention to the Cantonal Road Network, Law No. 9329, its amendments, and the regulations that replace it.

The height, location, and other technical specifications of traffic signage devices must comply with the provisions of the Central American Manual of Uniform Traffic Control Devices.

Traffic signage must be installed prior to the delivery of the public areas of the urban development to the Municipality; otherwise, the performance bond (garantía de cumplimiento) must be paid to the Municipality.

ARTICLE 87. Public transportation bays

In urban developments that contemplate the construction of more than 50 lots, and that face a primary road, a parking area for public transportation vehicles must be provided, in addition to a suitable site on the sidewalk for the eventual construction of sheltered waiting shelters, widening the right-of-way by no less than 2.50 m over a length of 14.00 m.

ARTICLE 88. Classification of roads in residential-use urban developments

They are classified according to their importance as follows:

1. Primary

2. Secondary

3. Tertiary

4. Restricted-use

For the design of these roads, the developer may propose right-of-way widths greater than those established in this Chapter, provided that they comply with the minimum dimensions for roadway and sidewalk width.

ARTICLE 89. Primary roads in residential-use urban developments

Primary roads constitute a continuous road network that serves to channel local roads toward sectors of the city, or toward connecting highways between the proposed development and other populated centers, or that are considered to have the potential to serve that function. Primary roads may serve an unlimited number of lots, and must have a right-of-way 14.00 m wide, distributed as follows:

1. Roadway: 9.00 m wide

2. Sidewalks: 1.50 m wide on both sides within the right-of-way

3. Green strips: 1.00 m wide on both sides within the right-of-way

4. Maximum slope: 17%. On segments less than 150.00 m, slopes of up to 21% are permitted.

ARTICLE 90. Primary roads with a central island in residential-use urban developments

Primary roads that contain a central island serving to separate the roadway may serve an unlimited number of lots. They must have a right-of-way 14.00 m wide, plus the width of the central island; distributed as follows:

1. Roadways: have 2 roadways, each 5.00 m wide. Both must be separated by a dividing central island, which must be interrupted to provide road interchanges and pedestrian crossings that are 1.20 m wide.

2. Central island: minimum 1.00 m wide, which may be planted with trees.

3. Sidewalks: 1.20 m wide on both sides within the right-of-way

4. Green strips: 0.30 m wide on both sides within the right-of-way

ARTICLE 91. Secondary roads in residential-use urban developments

Secondary roads must collect the internal roads of the urban development and have a right-of-way 10.00 m wide, with the following characteristics:

1. Roadways: 7.00 m wide

2. Sidewalks: 1.20 m wide, on both sides within the right-of-way

3. Green strips: 0.30 m wide on both sides within the right-of-way

4. Maximum slope: 20%.

ARTICLE 92. Tertiary roads in residential-use urban developments

They must serve 100 or fewer housing units or lots, and have a right-of-way 8.50 m wide, with the following characteristics:

1. Roadways: 5.50 m wide

2. Sidewalks: 1.20 m wide on both sides within the right-of-way

3. Green strips: 0.30 m wide on both sides within the right-of-way

4. Maximum slope: 20%

ARTICLE 93. Restricted-use roads in residential-use urban developments

Being dead-end streets (calles sin salida), they have a limited length of 135.00 m, and a right-of-way 7.40 m wide, distributed as follows:

1. Roadways: 5.00 m wide

2. Sidewalks: 1.20 m wide on both sides within the right-of-way

ARTICLE 94. Right-of-way in commercial, industrial, or mixed-use urban developments

The rights-of-way in commercial- and industrial-use urban developments must comply with the following:

1. Commercial: Right-of-way of 14.00 m

2. Industrial: Right-of-way of 17.00 m

In these types of urban developments, the right-of-way must include the construction of sidewalks with a width of 1.50 m and green strips 1.00 m wide; the sidewalks and green strips must be located on both sides of the roadway.

In mixed commercial-industrial use urban developments, access to these must provide for the larger right-of-way, which may decrease to 14.00 m in the commercial zones of the urban development.

CHAPTER V. RESIDENTIAL COMPLEXES (CONJUNTOS RESIDENCIALES)

ARTICLE 95. Development of residential complexes

The development of residential complex projects permits areas and building coverages (coberturas) lower than those established in this Regulation for residential-use urban developments, which allows the responsible professional to achieve a better placement of basic services and prevent urban areas from remaining unoccupied.

The foregoing is without prejudice to the provisions established by the competent entities in environmental matters.

ARTICLE 96. Minimum lot area and frontage in residential complexes

When intending to create a residential complex, the depth of the resulting lots must not be greater than 7 times the frontage. When a sanitary sewer system or treatment plant exists, the resulting lots of the residential complex must comply with the following provisions:

1. 1-story housing unit: Minimum area of 72.00 m². Minimum frontage of 6.00 m

2. 2-story housing unit: Minimum area of 60.00 m². Minimum frontage of 4.50 m

If no sanitary sewer system or treatment plant exists, the minimum frontage must be 6.00 m and the minimum area required is 120.00 m², provided that it has a septic tank or another similar wastewater treatment system, in accordance with the provisions established by MINSA; the municipality may request areas larger than 120.00 m² if percolation tests so indicate.

Every resulting lot must comply with the minimum area; if there are encumbrances resulting from alignments, said area shall not be included in the calculation.

ARTICLE 97. Building height in residential complexes

In the absence of a current Regulatory Plan (Plan Regulador), the building height provisions defined in the Urban Regulations Chapter of the current Construction Regulation must be complied with.

ARTICLE 98. Urban regulations in residential complexes

When the regulatory plan does not indicate otherwise, lots in residential complexes must comply with the following provisions:

1. Maximum lot coverage (cobertura):

a. 1-story buildings: 70%

b. 2-story buildings: 60%

2. Building area: It is calculated according to the height, setback, and coverage regulations defined in the Urban Regulations Chapter of the current Construction Regulation.

ARTICLE 99. Mixed use in residential complexes

In residential complexes, an area must be designated for mixed use, which permits residential and commercial activity on the same lot. This area may be used for small grocery stores (pulperías) or convenience stores, supermarkets, shops, offices for personal services such as barber shops, small restaurants (sodas), laundries, beauty salons, cafeterias, for professional services, handicrafts, and repair workshops.

To calculate the required area for mixed use, the following formula must be used: Minimum required area for mixed use = Total number of lots x 12.00 m²

Once this calculation has been made, the minimum required area for mixed use must be distributed and located in different lots within the site design of the residential complex, and the mixed-use area must be indicated in the area table. It must be included in the construction blueprints for the dwelling, together with the residential-commercial solution.

ARTICLE 100. Cession of public area in residential complexes

Residential complexes must cede for public use 20.00 m² per housing unit. This amount, in percentage terms, must not be less than 5% nor more than 20% of the developable area, except in social interest housing, in which case the minimum shall be 10%.

ARTICLE 101. Parking

In residential complexes, at least 1 parking space must be provided for every 10 dwellings, with dimensions of 5.50 m in length and 2.60 m in width. The location of the parking spaces must be carried out in one of the following ways:

1. Located within the lots

2. In parking areas to serve a maximum of 50 vehicles per area, conveniently separated within the project

3. The distance from the parking areas must not exceed 200.00 m from the most distant dwelling

ARTICLE 102. Road system in residential complexes

Every residential complex project must comply with the provisions defined regarding the road system for residential-use urban developments defined in this Regulation.

CHAPTER VI. PROCEDURES FOR URBAN DEVELOPMENTS AND RESIDENTIAL COMPLEXES

SECTION ONE: PRELIMINARY PROJECT (ANTEPROYECTOS) PROCEDURE

ARTICLE 103. Digital procedure for review of preliminary projects for urban developments and residential complexes

The review procedure for preliminary projects for urban developments and residential complexes must be carried out through the digital processing platforms of the CFIA, in compliance with the provisions of the Regulation for the Review Procedure of Construction Blueprints, Executive Decree No. 36550-MP-MIVAH-S-MEIC and its amendments or the regulations that replace it.

ARTICLE 104. Preliminary project procedure for urban developments and residential complexes

For any urban development or residential complex project that is to be developed in stages, the preliminary project must be processed before the INVU and other competent institutions; otherwise, this procedure is optional.

ARTICLE 105. Documentary requirements for the approval (visado) of preliminary projects for urban developments and residential complexes

To authorize the approval of preliminary projects for urban developments and residential complexes, the following documentary requirements must be submitted to the INVU:

1. Identification card (cédula de identidad) of the owner or legal personality documentation

2. Certified land title report (certificación literal de la propiedad), or a certified copy by a notary public of the purchase option, or a letter of authorization signed by the owner, duly authenticated by a notary public

3. Cadastral map (plano catastrado) of the property to be urbanized, on which the road tie-in (amarre vial) to the existing road must be indicated.

4. Land-use certificate (certificado de uso de suelo); which must indicate at minimum the cadastral map number, use, setbacks, coverage, density, height, frontage, and minimum area. In addition, the municipality issuing it must indicate the period of validity on the document. When the property to be urbanized is for agricultural use, the Land-Use Change Authorization (Autorización de Cambio de Uso de Suelo) issued by the MAG must be obtained, in accordance with the Regulation to the Law on the Use, Management, and Conservation of Soils, Executive Decree No. 29375-MAG-MINAE-S-HACIENDA-MOPT and its amendments or the regulations that replace them. If the property is affected by 2 or more zones defined in a regulatory plan, the cadastral map must be submitted with the delimitation of these zones.

5. Service availability for water supply indicating the cadastral map number where the urban development or residential complex is located, as well as the number of potable water services granted by the operator responsible for providing the service.

6. Authorization for stormwater discharge (desfogue pluvial) to public domain water bodies or existing stormwater systems, granted by the corresponding Municipality; or the MOPT, when the waters are discharged into ditches of a national highway. In the event that the stormwater discharge requires crossing neighboring properties to reach the public domain water body, the approval (visto bueno) of the owners of the properties affected by the stormwater easement (servidumbre pluvial), authenticated by a Notary Public, must be submitted. In addition, the length and width of the generated easement, or existing channel up to its discharge into a public domain watercourse must be indicated, and the cadastral maps of the involved properties must be presented.

7. Availability of wastewater treatment service by means of a sanitary sewer system, or failing that, a treatment plant, septic tank, or similar.

8. Road alignment according to the type or types of public roads faced by the property to be urbanized:

a. National Road Alignment: Issued by the MOPT when the property faces national roads.

b. Cantonal Road Alignment: Issued by the municipality when the property faces highways of the Cantonal Road Network (Red Vial Cantonal).

Every road alignment facing the property to be urbanized must attach the note of non-encumbrance (no afectación) for MOPT road projects. In the event that the property faces restricted-access highways, the Interconnection Design between streets and restricted-access highways approved by the MOPT must be submitted.

9. Alignment with respect to ICE high-tension lines, or confirmation of non-encumbrance by high-tension lines. Does not apply for properties within already established urban developments.

10. Site design plan (lámina de diseño de sitio) in accordance with the provisions of ARTICLE 108. Site design of preliminary projects for urban developments and residential complexes, of this Regulation.

Each of the preceding documentary requirements must indicate the cadastral map number of the property to be urbanized.

ARTICLE 106. Additional alignments for preliminary projects

When required, according to the characteristics and location of the property, the following alignments must be submitted, in accordance with the provisions of the Urban Regulations Chapter of the current INVU Construction Regulation:

1. Forest protection area alignment (alineamiento de áreas de protección forestal), which must include the map of the property with contour lines stamped by the INVU.

2. Protection zone alignment for permanent type water springs (nacientes), granted by the INVU.

3. Alignment for water supply wells granted by the Water Directorate of MINAE, for cases where the well radius is less than 40.00 m.

4. Alignment for wind turbines, granted by the competent entity providing the service.

5. Railway alignment granted by INCOFER.

6. Oil pipeline alignment, granted by RECOPE.

7. Alignment for sanitary collectors and potable water conveyance lines, granted by the competent operator.

8. Proximity determination (dictamen de proximidad) to airports granted by the DGAC.

ARTICLE 107. Additional documentary requirements for the approval of preliminary projects located in ZMT

Preliminary projects for urban developments and residential complexes located in ZMT must be carried out in zones that have a current regulatory plan.

In addition to the documentary requirements indicated in articles 105 and 106 of this Regulation, they must submit the following documentary requirements:

1) Land-use certificate, which must indicate if it is affected by a PNE classified by SINAC.

2) Certification of the concession or concessions issued by the National Registry.

The foregoing is without prejudice to the provisions contained in the Regulation for the Review Procedure of Construction Blueprints, Executive Decree No. 36550-MP-MIVAH-SMEIC and the Regulation for the Approval Procedure of Construction Blueprints for Buildings in the Maritime-Terrestrial Zone, Executive Decree No. 29307-MP-J-MIVAH-SMEIC-TUR, their amendments, or the regulations that replace them.

(Thus amended by Ordinary Session No. 6462 of August 27, 2020)

ARTICLE 108. Site design of preliminary projects for urban developments and residential complexes

The site design plan for preliminary projects for urban developments and residential complexes must contain, at a minimum, the following:

1. Scale and magnetic or geographic orientation.

2. Dimensioned site design, adjusted to the polygon of the cadastral map.

3. Adjoining properties and building line.

4. Topography. Contour lines at every meter, georeferenced to the coordinates and leveling benchmarks of the IGN, if any.

5. Alignments affecting the project, dimensioned, where they exist.

6. Dimensioned geometric design showing the layout and width of rights-of-way, half-street improvements, indicating the roadways, sidewalks, ramps, green strips, curb and gutter, road widening, hammer turnarounds, minimum turning radii. The name or number of each road must be indicated.

7. Dimensioned cross-sections of the right-of-way, indicating the roadways, sidewalks, ramps, green strips, curb and gutter, building line, and property line.

8. Lot division (lotificación): Show the size and shape of the blocks with the distribution of the lots, with the frontage and depth dimensioned. The numbering of all resulting lots must be indicated, and commercial lots must be hatched.

9. Public areas: Location of areas for children's playgrounds, parks, and community facilities. The lots must be dimensioned with frontage and depth.

10. When the potable water supply is by means of a well or spring (manantial), this must be located on the site design, with the protection radius dimensioned.

11. Final disposal of wastewater, considering the following alternatives:

a. Sanitary sewer system, indicate the interconnection of the system in operation.

b. Treatment plant, must indicate the location, dimensions, setbacks, and the protection zone thereof.

c. Septic tank, submit the design thereof for the minimum lot.

The foregoing is in accordance with the Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems, Decree No. 39887-MINAE and its amendments or the regulations that replace it.

12. Table with the requirements of the current regulatory plan, if one exists.

13. Area table containing in m² and in percentages the following:

a. Total area of the property.

b. Developable area (área urbanizable).

c. Non-developable area (área no urbanizable) indicating established reserves, flood-prone zones, landslide-prone or similar zones, reserve for national, regional, or cantonal highways, river canyons, pipeline easements, where they exist.

d. Area for children's playgrounds, community facilities, and park.

e. Area of rights-of-way.

f. Area designated for each use of the saleable lots, as applicable: residential, commercial, industrial, mixed.

g. Minimum lot area.

h. Average lot area.

i. Number of lots.

14. When the preliminary project is of the residential complex type, the location of the dwellings within each lot must be included.

SECTION TWO: PROJECT PROCEDURE

ARTICLE 109. Digital procedure for review of projects for urban developments and residential complexes

The review procedure for projects for urban developments and residential complexes must be carried out through the digital processing platforms of the CFIA, in compliance with the provisions of the Regulation for the Review Procedure of Construction Blueprints, Executive Decree No. 36550-MP-MIVAH-S-MEIC and its amendments or the regulations that replace it.

ARTICLE 110. Documentary requirements for the approval of projects for urban developments and residential complexes

To authorize the approval of projects for urban developments and residential complexes, in addition to the requirements requested in ARTICLE 105, the following documentary requirements must be submitted to the INVU:

1. Preliminary soil study and terracing (terraceo) for slopes greater than 15% of the property to be urbanized.

2. Land stability study for slopes greater than 30% of the property to be urbanized.

3. Geotechnical study for slopes equal to or greater than 30% of the property to be urbanized, which contain or adjoin, outside the protection area, fluvial watercourses.

4. Study of soil and water use, management, and conservation, to prevent pollution, degradation, erosion, sedimentation of reservoirs, and obstruction of sewer systems, as established in the Regulation to the Law on Soil Use, Management, and Conservation, Decreto Ejecutivo N°29375-MAG-MINAE-SHACIENDA-MOPT and its amendments or the regulations that replace them.

5. Form with requirements from the Fire Department (Cuerpo de Bomberos), as established in the Regulation to the Law of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N°37615-MP.

6. Calculation report for the water tank to supply hydrants, when it is planned to install a water tank for firefighting.

7. Calculation reports for the potable water supply system, wastewater treatment system, and storm sewer system; in accordance with the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AYA.

8. Alignment regarding ICE high-voltage lines, or certification of non-affectation by high-voltage lines. Does not apply to properties within already established subdivisions (urbanizaciones).

When the project uses storage tanks, pumping stations, or both, calculation reports must be submitted indicating the demand calculation and the tank volume for regulation, reserve, and firefighting.

In the event that there is no wastewater treatment system via a functioning sanitary sewer, the documentary requirements established in the Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems, Decreto Ejecutivo N°39887-S-MINAE, the Regulation for the Discharge and Reuse of Wastewater, Decreto Ejecutivo N°33601-MINAE-S, their amendments or the regulations that replace them, must be submitted.

If the wastewater treatment system will be administered by AYA, for its operation and maintenance, the forms called "Design Data and Costs" and "Permits for Subdividing (Permisos para Urbanizar)" must be submitted.

 

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ARTICLE 111. Additional alignments for projects

According to the characteristics and location of the property to be subdivided, subdivision and residential complex projects must submit, as applicable, the alignments established in ARTICLE 106. Additional alignments for preliminary projects, of this Regulation, in accordance with the provisions of the Urban Planning Regulations Chapter of the INVU Construction Regulations.

 

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ARTICLE 112. Additional documentary requirements for the approval (visado) of subdivision and residential complex projects located in the ZMT

Subdivision and residential complex projects located in the ZMT must be carried out in zones that have a current regulatory plan (plan regulador).

In addition to the documentary requirements indicated in ARTICLE 110. Documentary requirements for the approval of subdivision and residential complex projects and ARTICLE 111. Additional alignments for projects, of this Regulation, they must submit the following documentary requirements:

1) Land-use certificate (certificado de uso de suelo), which must indicate if it is affected by the PNE classified by SINAC.

2) Certification of the concession or concessions issued by the National Registry.

The foregoing is without prejudice to the provisions contained in the Regulation for the Review Procedure of Construction Plans, Decreto Ejecutivo N°36550-MP-MIVAH-SMEIC and the Regulation for the Approval Procedure of Construction Plans for Buildings in the Maritime Terrestrial Zone, Decreto Ejecutivo N°29307-MP-J-MIVAH-SMEIC-TUR, their amendments or regulations that replace them.

(As amended by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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ARTICLE 113. Construction plans for subdivision and residential complex projects

Construction plans must be drawn up in the metric decimal system, be duly dimensioned, and include the following:

1. Site design sheet, in accordance with the provisions of Article 108 on site design of this Regulation.

2. Geometric design sheet: project in plan view the rights-of-way with their axes and bearings; intersection deflections and stationing; horizontal curve data if any; vertical tie line elevations, grade in percentage, and other requirements established by current regulations.

3. Right-of-way profile sheets: project in elevation the profiles of all rights-of-way showing the proposed road grade and the natural ground grade, also indicate the manholes and conveyance lines of the collection, treatment, and disposal system for wastewater and the collection and disposal system for stormwater in accordance with AYA.

4. Structural design sheet for roadways, sidewalks (aceras), ramps, curb and gutter (cordón y caño), green strips (franjas verdes), and road widening.

5. Public areas sheet: project in plan view and elevation the public areas indicating the type of conditioning, existing tree planting and the proposed reforestation plan, as well as the portion or portions of areas designated for children's playgrounds with their corresponding equipment and detail of each play structure to be installed, pavements, fences, water installation, buffer areas, and any other pertinent detail.

6. Potable water supply system sheet, in accordance with the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AYA.

7. Wastewater collection, treatment, and disposal system sheet, individual or collective, in compliance with the provisions established in the Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems, Decreto Ejecutivo N°39887-S-MINAE, the Regulation for the Discharge and Reuse of Wastewater, Decreto Ejecutivo N°33601-MINAE-S, and the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AYA, their amendments or the regulations that replace them.

8. Stormwater collection and disposal system sheet; in accordance with the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AYA.

9. Human safety and fire protection system sheet in compliance with the requirements established by the Fire Department according to the competence established in the Regulation to the Law of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N°37615-MP, and amendments or the regulations that replace it.

10. Construction details sheet: details must be submitted for elements such as roadways, sidewalks, ramps, curb and gutter, green strips, ditches (cunetas), catch basins (tragantes), manholes (pozos de registro), siphon boxes and valve covers, hydrants, headers, crossroad culverts, and any others that the reviewing institutions or the developer (urbanizador) consider pertinent.

11. Terracing sheet (lámina de terraceos): when the property to be subdivided has variable topography, the terracing of the land must be projected in plan view and elevation showing the proposed lot levels, as well as slope inclinations, cut and fill areas, retaining walls, and alteration of natural runoff, specifying the sites where topsoil and deeper layer soil are projected to be placed.

In the case of a residential complex project, a sheet must also be submitted with the complete construction plans of the housing units, as well as the housing solution that includes commerce.

 

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THIRD SECTION: MODIFICATION OF SUBDIVISIONS AND RESIDENTIAL COMPLEXES

ARTICLE 114. Modifications of subdivisions or residential complexes

When the developer requires modifying a preliminary project or project of a subdivision or residential complex which has already been approved by INVU, it must be processed through the CFIA digital processing platforms, in compliance with the provisions of the Regulation for the Review Procedure of Construction Plans, Decreto Ejecutivo N°36550-MP-MIVAH-S-MEIC and its amendments or regulations that replace it; the foregoing provided that the General Cadastral Plan has not been processed before the municipality.

For this case, the following must be submitted:

1. Original sheets of the approved preliminary project or project in physical or digital format, indicating the APC contract number.

2. Municipal certification indicating that the subdivision or residential complex has not completed the General Plan of Subdivision or Residential Complex procedure.

3. Form with requirements from the Fire Department, as established in the Regulation to the Law of the Benemérito Cuerpo de Bomberos de Costa Rica, Decreto Ejecutivo N°37615-MP.

4. Submit a new site design sheet for the subdivision or residential complex, indicating the following:

a. In the title block, the following legend: "This sheet replaces the one approved on date___ and under CFIA contract number #___ it is submitted for modification."

b. In project: Modification #___ Subdivision or Residential Complex "Name."

c. By note, number everything that is modified with respect to the approved design: "Modification No. 1, No. 2, No. 3."

5. Submit the remaining sheets that undergo modification.

 

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ARTICLE 115. Additional requirements for approval according to type of modification

According to the characteristics of the modification to be made to the subdivision or residential complex, the following requirements must be met:

1. Cadastral plan of the property, if the plan number changes due to measurement rectification or its update.

2. Land-use certificate, when the number of lots or dwellings increases.

3. Availability of water supply service indicating the cadastral plan number where the subdivision is located, and the number of potable water services granted by the operator in charge of providing the service.

4. Authorization for stormwater discharge (desfogue pluvial) to public domain water bodies or existing stormwater systems, issued by the municipality or MOPT, as applicable, in case the discharge point changes.

5. New alignments, if the original alignments change.

6. Calculation report for the water tank to supply hydrants, when it is planned to install a water tank for firefighting, according to the Declaration of hydrant service as a public service and reform of related laws, Ley Nº8641, its amendments or regulations that replace it.

7. Calculation reports if there are storage tanks or pumping stations, when the number of lots or dwellings increases and the supply is by means of a spring (manantial) or well.

8. Calculation reports for the wastewater treatment system, and storm sewer system, when new mechanical infrastructure is included; in accordance with the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AYA.

9. Alignment of the protection zone for springs and wells from the MINAE Water Directorate, if the protection radius is reduced.

10. Vulnerability analysis of potable water supply sources, if there is a change of treatment system to other systems with drainage.

11. Descriptive report of the water supply system, the wastewater treatment system, the storm sewer system, and respective complementary works, when a modification is submitted.

 

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CHAPTER VII. SPECIAL PROJECTS FOR URBAN RENEWAL

ARTICLE 116. Variation of the standard

The variation of the standard consists of the acceptance of minimum dimensions different from those established in this Regulation, for subdivision and residential complex projects. This variation is applicable to rights-of-way, areas, and lot frontages.

To carry it out, INVU and the municipality must evaluate each variation in accordance with the principles of opportunity and convenience, duly justified in the Urban Renewal Preliminary Project, in compliance with the provisions defined in the INVU Urban Renewal Regulation.

This regulation must be applied as long as local regulations on Urban Renewal have not been promulgated.

 

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ARTICLE 117. Causes for the variation of the standard

For the processing of subdivisions and residential complexes as Urban Renewal Projects, variations to the standards established in this Regulation may be accepted, when the cause is to address:

1. Informal settlements (asentamientos informales)

2. Irregular settlements or uninhabitable structures

These settlements must exist as of the date of promulgation of this Regulation, as evidenced in the certification issued by MIVAH.

 

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ARTICLE 118. Procedure for variation of standards

For the variation of the technical standards defined in this Regulation, in addition to the provisions established for the Urban Renewal Preliminary Project in the Urban Renewal Regulation, the requirements for subdivisions and residential complexes, as applicable, defined in this Regulation must be incorporated.

For the execution of the Urban Renewal Project, the construction plans, technical specifications must be generated, the corresponding procedure must be carried out through the CFIA digital processing platforms, and the construction permit must be obtained from the respective municipality, in compliance with the provisions of the Urban Renewal Regulation.

Subsequently, the responsible professional must manage the approval of the subdivision or residential complex before the municipality, INVU, and other competent institutions.

 

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CHAPTER VIII. GENERAL PLAN OF SUBDIVISIONS OR RESIDENTIAL COMPLEXES

ARTICLE 119. Content of the general survey plan of subdivisions or residential complexes

The general survey plan of subdivisions or residential complexes must be georeferenced to the official current coordinate system and bear the signature of the responsible professional, an active member of CIT. This plan must contain the general design of the subdivision or residential complex, including the area and location of lots, commercial or commercial/residential zones, streets, children's playgrounds, community facilities, parks, forest protection areas (áreas de protección forestal), and reserves if any. It must include the area table, dimension the building line in plan view, typical street sections, and respective hatching.

This general survey plan must be submitted by the responsible professional to the respective municipality and INVU, for the approval procedure of the General Plan of Subdivisions or Residential Complexes.

 

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ARTICLE 120. Approval procedure for the General Plan of Subdivisions and Residential Complexes

After the construction permit for the works of the subdivision or residential complex, the General Plan of Subdivisions and Residential Complexes must be processed, as applicable. For the foregoing, the following provisions must be met:

1. The responsible professional for the project design must manage the approval of the General Plan of Subdivisions or Residential Complexes before the respective municipality.

2. The municipality, in accordance with the established procedure, must verify that the subdivision or residential complex project has been built according to the approved project plans.

3. For the acceptance of the works of the subdivision or residential complex, the Municipal Council must pronounce its authorization by means of a Municipal Agreement.

4. The municipality issues the approval of the General Plan of the Subdivision or Residential Complex, which must indicate the municipal agreement number, date, name, and signature of the official granting the approval.

5. With the municipal approval, the responsible professional manages the approval of the General Plan of the Subdivision or Residential Complex before INVU; an inspection of the project must be carried out by the Institute, in order to verify that what is indicated in the General Plan of the Subdivision or Residential Complex is congruent with the built work.

For both subdivisions and residential complexes, site inspections must be carried out, verifying the children's playground equipment, the infrastructure of public areas, vertical and horizontal road signage, the provision of public services such as potable water, the wastewater treatment system when it has been included in the plan; the storm sewer system, electrical and telephone networks. The foregoing in accordance with the provisions of Article 33 of the Urban Planning Law, Ley N°4240.

When the report from the respective municipality or from INVU indicates that the subdivision or residential complex project has some inconsistency, the responsible professional and the developer must rectify what is indicated, until everything requested is complied with.

With the approval of the respective municipality and INVU, the General Plan of the Subdivision or Residential Complex becomes an Official Map. Subsequently, the responsible professional processes before the Real Estate Registry the segregation of the lots and public areas that are part of the project.

 

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ARTICLE 121. Documentary requirements for the approval of the General Plan of Subdivisions and Residential Complexes

To obtain approval from INVU for the General Plan of a Subdivision or a Residential Complex, the following documentary requirements must be submitted:

1. Note with the following information: Project name, district, canton, province; project approval date in APC, and construction permit date from the municipality.

2. General survey plan of the subdivision or residential complex, georeferenced to the official current coordinate system with the signature of the responsible professional, an active member of the Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica, which must contain:

a. Seal, date, name, signature, and position of the official authorizing the municipal approval.

b. Reference to the Municipal Agreement accepting the works of the subdivision or residential complex.

c. In the title block, indicate as applicable "General Plan of the Subdivision..." or "General Plan of the Residential Complex..."

3. Cadastral plan of the subdivided parent property (finca madre).

4. Complete set of construction plans approved in APC.

5. Survey plans georeferenced to the official current coordinate system with the signature of the responsible professional, an active member of the Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica, of streets, protection zones, and public areas such as parks, children's playgrounds, community facilities, and remainder of the property if any in the project. All plans must state in a note "To be transferred to the Municipality of..."

6. Contract between the developer and the service operating entity, regarding the commitment to build the network for traditional basic telephone service.

7. Note on the construction of the network for traditional basic telephone service, issued by ICE, for social interest projects.

8. Letter or document from AyA or the competent entity certifying the acceptance of the potable water supply system, the wastewater collection, treatment, and disposal system, the stormwater system, or for each case the components of said systems, if so authorized by the competent entity.

9. Letter from the competent entity in charge of the electrical service accepting the network or the contract for the works.

10. Approval of the road signage design by the municipality.

11. Budget for the required tree planting ensuring the maintenance of the trees during the first 2 years, signed by the owner and authenticated by a lawyer.

12. Submit the performance guarantee for missing works (garantía de cumplimiento por obras faltantes), when required.

All required documents must be submitted in order and bound, minimum two copies.

INVU has a period of 30 business days to grant the respective approval, counted from the following business day after receipt at the Single Window of the Urbanism Department, or failing that, from the following business day after notification through the CFIA digital processing platforms; if INVU requires modifications or additions, it has a maximum period of 15 business days to resolve, starting from the submission of the documents by the responsible professional, to grant the approval.

 

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ARTICLE 122. Performance guarantees for missing work

Exceptionally, when a municipal government agrees to authorize the segregation of lots without the subdivision or residential complex works having been completed, these must present a progress of at least 75%. For the remaining 25%, the performance guarantee must be required, and works such as installation of children's playground equipment, signage, lighting fixtures, hydrants, catch basin and manhole covers, sodding and tree planting, asphalt paving, and sidewalks may be considered.

The foregoing in accordance with the provisions of Article 39 of the Urban Planning Law, Ley N°4240; said guarantee must be determined and qualified by the respective Municipality in coordination with INVU.

For these cases, the following documents must be submitted to INVU:

1. Budget of the works completed and missing, signed by the responsible professional and the owner.

2. Certification of the final Municipal Agreement or Municipal Act, clearly accepting the performance guarantee.

3. Site design with the demarcation of missing works.

The performance guarantee becomes effective if, 5 years after the approval of the construction plans, the subdivision works specified in the plans are not executed. In these cases, the municipality is obliged to execute the works.

INVU must resolve within a period not exceeding one calendar month.

In no case are segregation permits granted based on preliminary projects.

 

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ARTICLE 123. Obligations in the acceptance of works

No omission of details in the approved construction plans releases the developer and the responsible professional from the obligations that concern them regarding the total and satisfactory delivery of the works, as established in this Regulation.

The developer and the responsible professional who sign the construction plan approval application are guarantors of the strict conformity of the works with the applicable regulatory requirements, in accordance with the applicable laws. The inspection and acceptance of the works do not exempt the developer from carrying out, at their own expense, the repair of construction defects discovered during the 18 months following the municipal acceptance of the works.

In addition, the developer must deliver the children's playground area with the necessary equipment. Both the children's playground area and the park area must be delivered sodded and with tree planting.

 

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ARTICLE 124. Sale of lots in subdivisions or residential complexes

The sale of lots in the subdivision or residential complex is only permitted if the subdivision works indicated in the respective permit have been executed, or if instead the performance guarantee for missing works referred to in ARTICLE 122. Performance guarantee for missing work of this Regulation has been provided.

 

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ARTICLE 125. Subdivision (Fraccionamiento) of lots in subdivisions

To subdivide lots located within an established subdivision, it must be guaranteed that the new segregation does not imply a higher density than that foreseen in the General Plan of Subdivision approved by INVU. In addition, the lots resulting from this subdivision process must meet the minimum dimensions established in the current Regulatory Plan and the minimum lot area indicated in the area table of the subdivision project.

When the subdivision generates a higher density, a note issued by the corresponding Municipality must be submitted to INVU, certifying based on technical studies that there is sufficient infrastructure capacity within the subdivision project for the density modification.

 

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First Transitory Provision. Digital processing

Once the Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) enters into force, INVU will have a period of up to 1 year to incorporate the procedures established in the Third and Fifth Sections of Chapter III. Subdivisions, as well as in Chapter VIII. General Plan of Subdivisions and Residential Complexes, through a digital processing system.

 

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Second Transitory Provision. City quadrants

INVU will have a period of up to three years from the entry into force of this Regulation, to delimit the quadrants of the Urban districts, in accordance with the provisions of Transitory Provision II of the Urban Planning Law. Municipal governments that do not have a regulatory plan may define the urban scope of their districts for the application of Chapter III. Subdivisions of this regulation; for which they may use the "Protocol for the Delimitation of Urban Quadrants and their Expansion Areas" prepared by INVU.

 (As amended by session No. 6548 of September 22, 2022)

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Third Transitory Provision. Derogation

This Regulation automatically repeals the Regulation for the National Control of Subdivision and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones), published in Alcance N°18 to La Gaceta N°57 of March 23, 1983, and its amendments.

 

Article record

Fourth Transitory Provision. Effectiveness. This Regulation comes into effect 10 months after its publication in the Official Gazette La Gaceta.

Therefore, said regulation enters into force as of September 13, 2020.

(As amended in session No. 6448 of June 4, 2020)

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Fifth Transitory Provision. Application

This Regulation shall be applicable as of September 13, 2020, and from the moment the application enters the Topography Project Administrator (APT) or the Construction Project Administrator (APC) of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, as applicable.

(As added by ordinary session No. 6462 of August 27, 2020)

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Generation date: 2/5/2026 15:03:08

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