Coalición Floresta · Forest & Environmental Law Library
Español (source)La zona marítimo terrestre (200 metros) contigua a la ría del Río Tusubres, ya estaba incorporada al dominio público con anterioridad a la fecha de traspaso al Instituto de Tierras y Colonización de la finca N° 219039, de la adjudicación e inscripción de la finca N° 30426, y de la fecha en que se tiene por consolidada la propiedad sobre las fincas números 10693 y 22964. En consecuencia, no pudo estar válidamente comprendida en el traspaso e inscripción de la finca N° 219039, en virtud del Decreto N° 3667-G del 18 de marzo de 1974 que lo autorizó, el testimonio de escritura y el asiento registral, en concordancia con los incisos b) e i) del artículo 7 de la Ley de Tierras y Colonización, N° 2825 de 14 de octubre de 1961, como tampoco pudo válidamente incluirse en la adjudicación e inscripción de la finca N° 30426, ni en la titulación e inscripción de las fincas números 10693 y 22964.
De igual manera, las áreas demaniales de estero y manglar no podían válidamente ser incorporadas a las fincas números 44494-000, 44956-000 ni 22964, de acuerdo a la descripción hecha en los asientos registrales y/o en los planos catastrados, y se considera que no pierden su régimen por esta circunstancia.
Así las cosas, existiendo dudas razonables sobre la legitimidad de las inscripciones en el Registro y en el Catastro Nacional, esta Procuraduría procederá a interponer las acciones correspondientes tendientes a su corrección, las cuales no están sujetas a términos de caducidad o prescripción “por cuanto el demanio es imprescriptible, tanto en lo que atañe a la titularidad pública, como al ejercicio de acciones judiciales para recuperarlo.”
English (translation)The maritime-terrestrial zone (200 meters) adjacent to the Tusubres River estuary was already incorporated into the public domain prior to the date of transfer to the Institute of Lands and Colonization of property No. 219039, the allocation and registration of property No. 30426, and the date on which ownership of properties Nos. 10693 and 22964 is deemed consolidated. Consequently, it could not have been validly included in the transfer and registration of property No. 219039, by virtue of Decree No. 3667-G of March 18, 1974, which authorized it, the deed testimony, and the registry entry, in accordance with subsections b) and i) of Article 7 of the Land and Colonization Law, No. 2825 of October 14, 1961, nor could it validly be included in the allocation and registration of property No. 30426, or in the titling and registration of properties Nos. 10693 and 22964.
Similarly, the public domain areas of estuary and mangrove could not validly be incorporated into properties Nos. 44494-000, 44956-000, or 22964, according to the description made in the registry entries and/or cadastral plans, and it is considered that they do not lose their status because of this circumstance.
This being the case, with reasonable doubts about the legitimacy of the registrations in the Registry and the National Cadastre, this Attorney General's Office will proceed to file the corresponding actions aimed at their correction, which are not subject to terms of expiration or prescription “inasmuch as the public domain is imprescriptible, both with regard to public ownership, and to the exercise of judicial actions to recover it.”
Judicial action announced
Opinión Jurídica : 007 - J del 14/01/2005 OJ-007-2005 14 de enero del 2005 Licenciada Marlene Marenco Vargas Jefe a. i. Departamento de Concesiones Instituto Costarricense de Turismo Estimada licenciada: Con aprobación de la señora Procuradora General, hago de su conocimiento el resultado del análisis de la inscripción de las fincas del Partido de Puntarenas números 44956 y 22964, solicitado en el oficio DCO-638-96 ―asignado a mi persona el 16 de agosto del 2004― con motivo de que ambas “comprenden Zona Marítimo Terrestre del sector costero de Playa Hermosa”. I. ESTUDIO HISTÓRICO CATASTRO-REGISTRO PÚBLICO DE LA FINCA N° 44956-000 La finca N° 44956-000 proviene de la reunión de las fincas números 44494-000 y 30426, las cuales a su vez proceden de dos fincas madres: de la N° 10693 la primera y de la N° 219039 la segunda. La finca madre N° 10693 se inscribió el 4 de junio de 1956, a nombre de Roberto Vargas Rodríguez, como consecuencia de unas Diligencias de Información Posesoria, aprobadas por el Juez Civil de Puntarenas en resolución de las 7:00 hrs. del 13 de octubre de 1955 (tomo 1511, folio 336, asiento 1). Según el tomo, folio y asiento recién indicados, dicho inmueble medía 298 ha 21 áreas, 35 centiáreas, cuarenta y siete decímetros cuadrados (298 ha 2135.47 m2) y tenía los siguientes linderos: Norte: “quebrada Amarilla en medio Johel Retana Guzmán y en parte dicha Quebrada en medio” (en la resolución de aprobación de las Diligencias, resultando primero, este lindero se describe así: “quebrada Amarilla en medio Johel Retana Guzmán y en parte sin dicha quebrada en medio”) Sur: Constantino Steller Chacón y calle pública en medio del Río Tusubres, con un frente a ella de 415.60 m. Este: Socorro Barquero Quesada y José Luis Delgado Carvajal Oeste: Johel Retana Guzmán y Constantino Steller Chacón. Está descrita en el plano catastrado N° P-12601-54, (Expediente N° 180-54, remesa 301, archivo 952 del Archivo Judicial), que describe esta misma área y colindancias. De acuerdo con el testimonio de escritura de Protocolización de Proyecto de cuenta de Partición en la Mortual de Roberto Vargas Rodríguez, otorgada ante el Notario Gilberto Chacón Ramírez, a las 8 hrs. del 2 de febrero de 1981 y presentada al Diario del Registro al tomo 333, asientos 1706 y 1712, fue dividida en siete fincas, una de las cuales (lote número dos en la adjudicación) se inscribió bajo el sistema de folio real, con el número 44494-000, a nombre de Agrícola Ganadera la Yolanda Ltda. en carácter de cesionaria de los derechos hereditarios de Juan Vargas Rojas (tomo 1511, folio 336, asiento 2 y testimonio de escritura). Como resultado de esta segregación, la porción colindante con el Río Tusubres quedó inscrita por separado bajo el sistema de folio real con el número 44498-000 (lote número uno en la adjudicación, con una superficie de 33 ha 7117.08 m2), ubicada al sur de la finca N° 44494-000. A pesar de que el Estero Los Diegos no se consignaba como colindante de la finca madre en el plano catastrado N° P-12601-54, en la sentencia aprobatoria de las diligencias de información posesoria, ni en el asiento de inscripción original; en la escritura de cuenta partición, en tres de los siete lotes segregados ―entre ellos el que se inscribiría con el número 44494-000― se indica como colindancia por el rumbo oeste, mientras que a dos de los siete lotes se les consigna como colindancia por ese rumbo: “zona marítima”. Según la escritura recién citada y el folio real microfilmado, la finca N° 44494-000 tenía una cabida de 57 ha 6570.94 m2 y los siguientes linderos: Norte: Fulmen Vargas Rojas (finca N° 44492-000) y José Luis Delgado Carvajal, ambos en parte. Sur: Amado Rojas Sánchez (probablemente la finca N° 30426, según plano del ITCO, como se verá), Edgar Modesto Vargas Rojas (finca N° 44498-000) y Antonio Retana Delgado, todos en parte. Este: Modesto Vargas Rojas, Amado Rojas Sánchez y Antonio Retana Delgado. Oeste: Fulmen Vargas Rojas y Estero los Diegos. De acuerdo con el Oficio N° 99080 del Catastro Nacional, de fecha 16 de marzo de 1999, no aparecen planos correspondientes a esta finca, inscritos en el índice automatizado de planos de esa Dirección. Sin embargo, aparece inscrito el plano N° P-461942-82, que describe la finca N° 44496-000 (lote número cinco en la adjudicación), la cual, según la escritura de cuerta partición, limita por el rumbo oeste con el Estero Los Diegos, en el plano catastrado se describe como colindante por ese rumbo una franja de ancho irregular contigua al Estero Diego, rotulada como zona marítimo terrestre en administración de la Municipalidad de Garabito, consignándose una distancia de 150 metros entre los vértices 6 y 12 del polígono y el estero, no siendo estos dos puntos los únicos más cercanos en relación con el mismo. Según consta en el oficio del Instituto Geográfico Nacional N° 00-019 del 6 de enero del 2000, este inmueble comprende áreas de manglar. Por su parte, la finca madre N° 219039 se inscribió en el Registro Público de la Propiedad el 28 de mayo de 1974, por traspaso gratuito del Estado al Instituto de Tierras y Colonización en escritura otorgada ante el Notario Luis Francisco Madriz Soto, a las 10 hrs. del 6 de mayo de 1974, autorizado por el Decreto N° 3667-G del 18 de marzo de 1974, publicado en la Gaceta N° 72 del 17 de abril de 1974. De acuerdo con este Decreto (artículo 1°) y el testimonio de escritura del traspaso, éste no incluía los terrenos comprendidos dentro de las excepciones que indicaban la Ley de Tierras y Colonización, N° 2825 de 14 de octubre de 1961 ―cuyo artículo 7 consideraba inalienables los terrenos comprendidos en una “zona marítimo-terrestre de doscientos metros de ancho a lo largo de las costas de ambos mares, desde la pleamar ordinaria” y todos aquellos “declarados indenunciables o inalienables en disposiciones legales anteriores”― así como aquellos que por otras causas legales no pudieran ser traspasados. Y así quedó consignado en el asiento de inscripción de la finca (tomo 2178, folio 243, asiento 1, Partido de San José). Con una medida de 267239 hectáreas, estaba comprendida dentro de los siguientes límites, según el asiento registral y el decreto antes citado: “Se parte de la desembocadura del Río Grande de Tárcoles en el Golfo de Nicoya, aguas arriba hasta su confluencia con el Río Virilla, siguiéndolo hasta el río Jaris, siguiéndolo hasta sus nacientes, partiendo de este lugar con rumbo Sureste hasta la Escuela de Rosario, distrito noveno del Cantón tercero Desamparados, Provincia de San José. De este lugar continuando con rumbo Sureste hasta el cruce entre el límite de los cantones León Cortés y Tarrazú, Provincia de San José y la carretera entre San Pablo de León Cortés y San Marcos de Tarrazú, conrinuando [sic] por dicha carretera pasando por Santa María de Dota hasta el lugar denominado Copey, Cantón de Dota. De aquí al poblado Pedregoso del mismo cantón siguiendo con rumbo Sureste hasta la Escuela de Nápoles, poblado del distrito segundo San Lorenzo del cantón quinto de Tarrazú, continuando con dicha línea hasta la naciente de la Quebrada Santa Cruz, siguiéndolo aguas abajo hasta el límite, de los cantones Tarrazú Provincia de San José y Aguirre Provincia de Puntarenas, continuándo [sic] por dicho límite y por el límite entre los cantones Aguirre y Dota, Provincia de San José hasta el Río Savegre siguiendo aguas abajo haste [sic] el puente en la Carretera Dominical-Parrita continuando por dicha carretera hasta el puente sobre el río Palo Seco, siguiéndolo aguas abajo y en la misma forma por los esteros Barbudal y Meros hasta el Río Parrita, continuándo [sic] hasta que desemboque en el Océano Pacífico. De aquí se sigue la línea costera hasta el punto de partida río Grande de Tárcoles en el Golfo de Nicoya.” (tomo 2178, folio 243, asiento 1, Partido de San José). Carece de plano inscrito en el Catastro Nacional, según Oficio de esa Dirección N° 99080 de fecha 16 de marzo de 1999. Mediante escritura pública otorgada a las 8:00 hrs. del 12 de octubre de 1978, ante los Notarios Adrián Argüello Artavia y Eduardo Ching Murillo, el Instituto de Tierras y Colonización segregó de este inmueble la finca N° 30426 (entre cerca de 272 fincas más) y la adjudicó a Amado Rojas Sánchez (documento presentado al Diario del Registro bajo el tomo 316, asiento 7004). De acuerdo con el asiento primero, folio 153, del tomo 2641, la finca N° 30426 se inscribió el 7 de diciembre de 1978, con una cabida de 62 ha 3677 m2 y como linderos los siguientes: Norte: Sucesión de Roberto Vargas Rodríguez (probablemente la finca N° 10693) Sur: Antonio Delgado Este: Servidumbre y Río Tusubres Oeste: Sucesión de Roberto Vargas Rodríguez y Antonio Delgado Afecta, entre otras, a las reservas que indica la Ley de Aguas, en sus artículos 72 y 73 (respecto de las “aguas, álveos o cauces y vasos de las aguas que sean de dominio público”, tomo 2641, folio 3, asiento 1). Según estudio realizado por la Dirección de Catastro Nacional (Oficio N° 99080) se originó del plano sin catastrar correspondiente al Proyecto de Titulación Puriscal-Parrita (ITCO), parcela N° 5 del mapa catastral N° 1-1-4720-1680 de fecha 10 de diciembre de 1975, que describe un área y linderos coincidentes con los descritos en el tomo 2641, folio 153, asiento 1 (por el rumbo este se indica la servidumbre, y se hace la descripción gráfica de una corriente sin consignarse su nombre, presumiblemente se trata del Río Tusubres). Agrícola Ganadera La Yolanda Ltda. en escritura otorgada a las 8 hrs. del 23 de setiembre de 1982 ante el Notario Alberto Ortega Rodríguez, reunió las fincas números 44494-000 y 30426, formando la N° 44956-000 que vendió en el mismo acto a Arrocera La Gilda Ltda. (documento presentado al Diario del Registro, al tomo 344, asiento 16820). La finca N° 44956-000 fue inscrita bajo el sistema de folio real el 3 de febrero de 1983, soportando también las reservas indicadas en la Ley de Aguas (artículos 72 y 73), constituidas al tomo 2641, folios 153, asiento 1 y folio 3, asiento 1; con una cabida de 120 ha 247.94 m2 , y los siguientes linderos, según el folio real microfilmado y la escritura otorgada el 23 de setiembre de 1982, indicándose en ella que tales datos son conformes al plano catastrado N° P-461951-82: Norte: Fulmen Vargas Rojas y José Luis Delgado Carvajal Sur: en parte Estero Diego y en parte Arrocera La Gilda Ltda. Este: Modesto Vargas Rojas y servidumbre de paso en medio con Modesto Vargas Rojas y Río Tusubres Oeste: Fulmen Vargas Rojas y en parte Estero Los Diegos. Sin embargo, el levantamiento topográfico indicado no señala como lindero oeste el Estero Los Diegos, sino una franja regular de 150 metros de ancho contigua al mismo, rotulada como zona marítimo terrestre en administración de la Municipalidad de Garabito y en concesión de Agrícola Ganadera La Yolanda Ltda. Además de que este plano contiene citas de inscripción registral que indican que el terreno en él descrito ―con un área de 121 ha 385.08 m2― es parte de las fincas números 10693 y 30428 (en vez de la 30426). En escritura otorgada a las 10 hrs. del 6 de setiembre de 1984, ante los Notarios Jorge Luis Víquez Carvajal, Ligia Aguiar Arias, Bernal Aragón Barquero, Dubilio Argüello Villalobos y Edgar Arroyo Cordero (presentada al Diario del Registro al tomo 344, asiento 19916), Arrocera La Gilda Ltda. la hipotecó a favor del Banco Nacional de Costa Rica, y en el mismo acto, rectificó la medida a 121 ha 385.08 m2, ajustándola a la descrita en el plano catastrado N° 461951-82 antes mencionado (aún cuando, según nota consignada al pie de la escritura tal rectificación fue hecha “sin que tome nota el Registro”, el movimiento fue inscrito como consta en el folio real microfilmado) y se describieron los siguientes linderos: Norte: Fulmen Vargas Rojas, José Luis Delgado Carvajal y Modesto Vargas Sur: Arrocera La Gilda Ltda., zona marítimo terrestre Este: Arrocera La Gilda Ltda. y Río Tusubres Oeste: Fulmen Vargas Rojas y servidumbre de paso. En Oficio N° 97-076 del 14 de febrero de 1997, suscrito por el Geógrafo Eduardo Bedoya, entonces Director del Instituto Geográfico Nacional, se hizo constar que el inmueble descrito por el plano N° P-461951-82 se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre, a partir de la pleamar ordinaria del estero. Y en el oficio del mismo Instituto, N° 00-020 del 6 de enero del 2000, se indicó además que dicho inmueble comprende áreas de manglar, lo cual además se aprecia en la Hoja Cartográfica Herradura, editada por el Instituto Geográfico Nacional en 1991 (basada en fotografías aéreas tomadas en 1956, clasificación de campo y actualización fotoplanimétrica en 1976, fotografías aéreas tomadas en 1974 y actualización fotoplanimétrica en 1991). II. ESTUDIO HISTÓRICO CATASTRO-REGISTRO PÚBLICO DE LA FINCA N° 22964 La finca N° 22964 fue inscrita a nombre del señor Hugo Retana Fernández, el 4 de octubre de 1976, quien promovió Diligencias de Información Posesoria ante el Juez Civil de Puntarenas, aprobadas mediante resolución de las 10 hrs. del 19 de agosto de 1976, con las reservas que indica la Ley de Aguas (tomo 2428, folio 175, asiento 1). Con una medida de 167 ha 6572.83 m2 y los linderos siguientes de acuerdo a la sentencia aprobatoria de las diligencias y al asiento registral: Norte y Oeste: Amado Rojas Rojas Sur y Este: Río Tusubres La titulación se realizó con base en el plano catastrado N° P-0054-70. Comparando el plano visible en el expediente de la información posesoria (N° 284-76, en el Archivo Judicial, remesa 7863, archivo 7) con el que está inscrito en el Catastro Nacional, se nota que en los linderos sur y oeste, con lo que se consigna como Brazo del Río Tusubres en medio ―cuando debería consignarse el Estero Los Diegos por el rumbo suroeste de acuerdo con la Hoja Cartográfica Herradura― el primero tiene cubierto con negro donde en el segundo se lee: “milla marítima”. Aunque en el acta del reconocimiento judicial, realizado el 19 de marzo de 1976, no se consignó referencia alguna sobre la existencia de terrenos de manglar o humedal, en el oficio del Instituto de Tierras y Colonización, de fecha 29 de julio de 1976, constante en el expediente, se indicó que de acuerdo con la ubicación cartográfica del plano presentado, parte del terreno que se pretendía inscribir se encontraba en zona de manglar. Y en escrito de 24 de agosto de 1976 (folio 14 del expediente 284-76), el Apoderado General Judicial del citado Instituto expresó: “Este Instituto considera que el titulante debe presentar nuevo plano catastrado rectificando el área, ni las Zonas de Manglares ni área de estero pueden adquirirse por estos trámites. En consecuencia mi representado se opone al trámite de estas diligencias hasta tanto no se corrija dicha área.” . Efectivamente, de acuerdo con el Oficio del Instituto Geográfico Nacional N° 00-021 del 6 de enero del 2000, el inmueble descrito en este plano comprende áreas de manglar, como también se aprecia en la Hoja Cartográfica Herradura, editada por el Instituto Geográfico Nacional en 1991 (basada en fotografías aéreas tomadas en 1956, clasificación de campo y actualización fotoplanimétrica en 1976, fotografías aéreas tomadas en 1974 y actualización fotoplanimétrica en 1991). El Juzgado Civil de Puntarenas, en resolución de las 15:10 hrs. del 3 de setiembre de 1976, rechazó los reparos anteriores, sin indicar la prueba técnica en la que se fundamentaba: “se pone en conocimiento del Instituto de Tierras y Colonización que la finca a que se refiere esta Información Posesoria, no colinda con zonas de manglares, ni área de esteros. En consecuencia no ha lugar lo que se solicita.” Posteriormente, en escritura otorgada a las 10 hrs. del 6 de setiembre de 1984 ante los Notarios Jorge Luis Víquez Carvajal, Ligia Aguiar Arias, Bernal Aragón Barquero, Dubilio Argüello Villalobos y Edgar Arroyo Cordero (presentada al Diario del Registro al tomo 344, asiento 19916), Arrocera La Gilda Ltda. (entonces su propietaria) hipotecó esta finca a favor del Banco Nacional de Costa Rica y en esta escritura también rectificó ―para reducirla en su sector noreste colindante con el Río Tusubres― la medida de esta finca a 116 ha 5745.64 m2, con base en el plano catastrado N° P-462593-82, describiéndose los siguientes linderos: Norte: Arrocera La Gilda Ltda. y servidumbre de paso Sur: Río Tusubres y Estero Los Diegos Este: Río Tusubres Oeste: Arrocera La Gilda Ltda. En Oficio N° 97-077 de 14 de febrero de 1997, el entonces Director del Instituto Geográfico Nacional, Eduardo Bedoya Benítez, hizo constar que el inmueble descrito en el plano N° P-462593-82 se encuentra dentro de la zona marítimo terrestre, a partir de la pleamar ordinaria del estero y en el oficio del mismo Instituto N° 00-022 del 6 de enero del 2000, se indica además que comprende áreas de manglar. En el sector disminuido, se ajustaron los derroteros para hacerlos coincidir con el plano catastrado N° P-461951-82, que describe la finca N° 44956-000 colindante, y que pertenece al mismo propietario. El 19 de noviembre de 1998, mediante Oficio de esta oficina N° PAGD-233-98, se solicitó al entonces Subdirector del Instituto Geográfico Nacional, la demarcación en la Hoja Cartográfica Herradura, previa inspección realizada al efecto, del sector donde se hacen sensibles las mareas sobre las aguas del Río Tusubres (concepto de ría) y la determinación de la zona marítimo terrestre contigua. El oficio fue recibido el 20 de noviembre de ese mismo año, y reiterado mediante nuestro oficio N° PAGD-092-99 del 30 de junio de 1999, recibido el día 2 de julio siguiente, sin que a la fecha hayamos obtenido respuesta. Sin embargo, en las fotografías aéreas números 138, 139, 140 y 141 de la línea 170 A rollo 75, del 12 de febrero de 1974, escala 1:30.000 del Proyecto Puriscal Parrita, en custodia de ese Instituto, se observan sectores con cobertura de manglar cercanos a su cauce, aguas arriba, que denotan la influencia de las mareas en el sector del río colindante con los planos catastrados números P-461951-82 y P-462593-82, que describen por su orden a las fincas números 44956-000 y 22964. III. VICIOS QUE AFECTAN LAS INSCRIPCIONES Sobre la afectación al dominio público de los esteros y manglares asociados, para la fecha en que se tienen por incorporados a la propiedad privada los inmuebles que los contienen, se ha pronunciado ya este órgano asesor: “a tono con la Ley de Aguas, número 276 de 27 de agosto de 1942, ―sucedánea de la de 1884― redacción original, artículos 1 y 3, ambos inciso II, son de dominio público las aguas de los esteros que comuniquen permanente e intermitentemente con el mar, y los vasos de esos esteros durante las mayores crecientes, teniendo los Jueces encargados de extender títulos de propiedad sobre baldíos es obligación de consignar la reserva nacional en cuanto a aguas o vasos de dominio público, y hacerlo constar en la sentencia, sin que la omisión confiriera derecho alguno al titulante (artículo 72). Salvedad a la vez prevista en la Ley de Informaciones Posesorias, Nº 139 de 14 de julio de 1941, y sus reformas, artículo 19.- Guardando armonía con lo expuesto, por su íntimo ligamen y conformar una unidad ecológica inescindible, la Sala de Casación ha fijado que la categoría dominial, atribuible al estero o vasos salados, abarca a éstos (en particular, el estero) y el manglar que en él brota, e inscribiéndose los títulos supletorios bajo las consabidas reservas y advertencias, cuando engloben esteros cubiertos por manglar, los mismos mantienen el carácter de enclaves demaniales (fuera del comercio jurídico) no reducidos a propiedad privada (artículo 2621 y leyes citadas). Ver sentencia Nº 121 de 16 horas del 14 de noviembre de 1979.-“ (Dictamen C-186-90 del 6 de noviembre). “Los manglares gozan en nuestro país de un régimen de dominio público, es decir, que son inalienables y no susceptibles de apropiación particular. (…) El carácter demanial de los manglares viene a consagrarse en forma expresa en la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 de 2 de marzo de 1977, al indicar su artículo 11: "Artículo 11.- Zona pública es también, sea cual fuere su extensión, la ocupada por todos los manglares de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio nacional." (…) Ahora bien, no se vaya a creer que los manglares disfrutan de un régimen de dominio público hasta una fecha muy reciente. En realidad, los artículos 1º y 3º de la Ley de Aguas, No. 276 de 27 de agosto de 1942, ya le daban esta connotación, aunque de forma implícita: "Artículo 1.- Son aguas del dominio público: (...) II.- Las de las lagunas y esteros de las playas que se comuniquen permanentemente o intermitentemente con el mar; ..." "Artículo 3.- Son igualmente de propiedad nacional: I.- Las playas y zonas marítimas; II.- Los vasos de los lagos, lagunas y esteros de propiedad nacional; ..." Mediante una sentencia de la antigua Sala de Casación se interpretó con acierto que en las recién transcritas normas legales se encuentra el fundamento para declarar el dominio público de los manglares: "V.- (...) En consecuencia, las aguas cubiertas por el manglar, no brotan en el interior de las fincas, sino que provienen del mar. Por lo tanto, esas aguas y los vasos que las contienen son del dominio público, y no pueden ser reducidas a propiedad privada, pues están fuera del comercio. Artículo 262 del Código Civil y leyes que se citan a continuación. VI.- La Ley de Aguas, número 276 de 27 de agosto de 1942, reformada por las leyes números 2332 de 9 de abril de 1959, 5046 de 16 de agosto de 1972 y 5516 de 2 de mayo de 1974, declara, desde su texto original, que son del dominio público las aguas de los esteros que se comuniquen permanentemente o intermitentemente con el mar, así como los vasos de esos esteros, según las mayores crecientes ordinarias (artículos 1 y 3, ambos inciso 2)" (Voto No. 121 de 16 horas del 14 de noviembre de 1979). Y con prelación a la Ley de Aguas, se hallaba vigente la normativa que desde el siglo anterior fijó en una milla tierra adentro la franja inalienable contigua a las costas. La Ley No. 11 de 22 de octubre de 1926 vino a precisar la extensión de la milla en 1672 metros de latitud a lo largo de las costas de ambos mares (artículo 1º que reforma el 510 del Código Fiscal, Ley No. 8 de 31 de octubre de 1885). Esta misma distancia se mantiene en la Ley General sobre Terrenos Baldíos, No. 13 de 10 de enero de 1939, artículo sexto. Esta distancia vino disminuirse hasta los doscientos metros actuales mediante las Leyes Nos. 19 de 12 de noviembre de 1942 y 201 de 26 de agosto de 1943 que declararon denunciables, salvo la franja dicha, los terrenos situados en las millas marítimas del litoral Caribe y Pacífico, respectivamente. Un simple análisis de la legislación transcrita nos lleva a concluir que con anterioridad a las Leyes desafectantes de 1942 y 1943, los manglares que se hallaren ubicados dentro de una faja de 1672 metros contiguos a la línea de costa igualmente se verían beneficiados con el régimen de dominio público dispuesto para la denominada milla marítima, y con posterioridad a esa normativa se les aplicaría el mismo trato legal a todos los manglares, pero a la luz de la Ley de Aguas, que ya para ese entonces había entrado en vigencia.” Conjuntamente, el artículo 20 de la Ley de Aguas anterior, No. 11 de 26 de mayo de 1884, disponía que "es del dominio público la zona marítimo terrestre o el espacio de las costas de la República que baña el mar en su flujo y reflujo y los terrenos inmediatos hasta la distancia de una milla", ampliando el concepto de zona marítimo terrestre a los terrenos de las márgenes de los ríos hasta el sitio en que sean navegables o se hagan sensibles las mareas. La amplitud de este artículo permite que una buena parte de los manglares de este país puedan ajustarse a esas situaciones.” (Dictamen C-102-96 de 26 de junio). Según lo expuesto en el Dictamen recién citado, el régimen demanial, tutelar de la zona costera o litoral, también ha cobijado los terrenos contiguos a los ríos hasta el punto en que estos se encuentren bajo la influencia de las mareas, comprendidos dentro de la milla marítima, y dentro de la denominada zona marítimo-terrestre en el artículo 20 de la Ley de Aguas No. 11 de 26 de mayo de 1884. Afectación que repitió su sucesora, la Ley de Aguas No. 276 de 27 de agosto de 1942, cuyo artículo 3° califica las zonas marítimas como de propiedad nacional, mientras el artículo 69 dispone que la zona marítima se extiende por las márgenes de los ríos hasta el sitio en que “se hagan sensibles las mareas, con un ancho de doscientos metros desde cada orilla, contados desde la línea que marque la marea alta.” Y posteriormente, la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre No. 6043 de 2 de marzo de 1977 (artículos 1, 7 y 9), en relación con el numeral 2º de su Reglamento (Decreto Nº 7841 del 16 de diciembre de 1977), cuando define como ría: “la parte del río próxima a su entrada en el mar y hasta donde llegan las mareas” y como litoral: la orilla del mar que se extiende por las rías hasta donde sean sensiblemente afectadas por las mareas y presenten características marinas definidas. Nuestros altos tribunales se han pronunciado también sobre este régimen demanial: “(…) desde la primera disposición jurídica emanada en la época republicana -Ley No.162 de 28 de junio de 1828- se estableció la reserva de una milla marítima en las costas de ambos mares (…) A todo lo largo del siglo XIX, las diversas leyes emanadas reafirman este concepto disponiendo la reserva de una milla marítima a lo largo de ambos litorales. (…) Resulta claro entonces, sin demérito del antecedente de la época colonial señalado, que desde el nacimiento de Costa Rica como Estado independiente, la reserva de terreno a los largo de ambos litorales no ha sido parte de los baldíos -las tierras realengas de la Colonia- sino que siempre ha estado sometido a un régimen jurídico distinto, el propio de los bienes de dominio público y, por lo tanto, no reducibles a propiedad privada. En la legislación sobre la materia promulgada a lo largo del siglo XX -hasta culminar con la actual Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre No. 6043 de 2 de marzo de 1977- se mantuvo, obviamente, el calificativo de bienes de dominio público de los terrenos comprendidos en dicha zona. Como resultado de la evolución legislativa del siglo XIX, la zona marítimo terrestre comprendía la parte de las costas de ambos mares bañadas por el fluyo y reflujo, extendiéndose hasta la distancia de una milla tierra adentro. Comprendía, además, las márgenes de los ríos hasta el sitio en que fueran navegables o fueran afectados por las mareas (…)” (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, Voto N° 7 de las quince horas cinco minutos del 20 de enero de 1993, el destacado no pertenece al original). Finalmente, en lo que se refiere al área contigua a estero, su afectación actual no fue sino hasta la entrada en vigencia de la Ley sobre la zona marítimo terrestre (artículos 1, 10 y 11) y su Reglamento (artículo 4), 2 con posterioridad a la inscripción de la finca N° 22964, pero vigente al momento de la cuenta partición de la finca N° 10693 en el mortual de Roberto Vargas Rodríguez. Las áreas demaniales de manglar ―sean cual sea su extensión― conservan ese carácter aún cuando sean desprovistas de su vegetación o condiciones originarias3 y los particulares no pueden alegar derechos de propiedad sobre estas o sobre los esteros, aún cuando se hubiera dado su inclusión indebida dentro de las fincas registradas o los planos que las describen (artículos 72 y 73 de la Ley de Aguas). En este sentido se pronuncia la Procuraduría General de la República en el Dictamen C-102-96 del 26 de junio, con sustento en el Voto de la Sala de Casación Nº 121 de 16 horas del 14 de noviembre de 1979, indicando que las incorporaciones ilegítimas “no otorgarán a los dueños de las fincas registradas ningún tipo de dominio respecto de ellas, en tanto siguen manteniendo su régimen dominial” y en el C-154-2001 del 28 de mayo: “En vista de su régimen público y de las reservas de dominio que acompañan a los títulos de propiedad obtenidos por medio de informaciones posesorias, la inclusión de áreas de manglar en los levantamientos topográficos de fincas privadas no desnaturaliza la titularidad del Estado”. Y la Sala Constitucional (Votos 1975-91 de las 8:48 hrs. del 4 de octubre de 1991 y 6170-98 de las 19:12 hrs. del 26 de agosto de 1998). CONCLUSIONES: La zona marítimo terrestre (200 metros) contigua a la ría del Río Tusubres, ya estaba incorporada al dominio público con anterioridad a la fecha de traspaso al Instituto de Tierras y Colonización de la finca N° 219039, de la adjudicación e inscripción de la finca N° 30426, y de la fecha en que se tiene por consolidada la propiedad sobre las fincas números 10693 y 22964. En consecuencia, no pudo estar válidamente comprendida en el traspaso e inscripción de la finca N° 219039, en virtud del Decreto N° 3667-G del 18 de marzo de 1974 que lo autorizó, el testimonio de escritura y el asiento registral, en concordancia con los incisos b) e i) del artículo 7 de la Ley de Tierras y Colonización, N° 2825 de 14 de octubre de 1961, como tampoco pudo válidamente incluirse en la adjudicación e inscripción de la finca N° 30426, ni en la titulación e inscripción de las fincas números 10693 y 22964. De igual manera, las áreas demaniales de estero y manglar no podían válidamente ser incorporadas a las fincas números 44494-000, 44956-000 ni 22964, de acuerdo a la descripción hecha en los asientos registrales y/o en los planos catastrados, y se considera que no pierden su régimen por esta circunstancia. Finalmente, la zona restringida de 150 metros contigua al estero, sí puede estar incorporada válidamente en la inscripción de la finca N° 22964, por haber estado desafectada al momento de su inscripción, pero no así en las fincas registradas con los números 44494-000 y 44956-000. Así las cosas, existiendo dudas razonables sobre la legitimidad de las inscripciones en el Registro y en el Catastro Nacional, esta Procuraduría procederá a interponer las acciones correspondientes tendientes a su corrección, las cuales no están sujetas a términos de caducidad o prescripción “por cuanto el demanio es imprescriptible, tanto en lo que atañe a la titularidad pública, como al ejercicio de acciones judiciales para recuperarlo.” (Dictamen C-128-99 del 24 de junio y jurisprudencia allí citada: Sala Primera de la Corte sentencias números 007-1993 y 104-96, y Tribunal Superior de lo Contencioso Aministrativo, Sección Primera, sentencia N° 230 de las 15 horas 30 minutos del 20 de junio de 1995). Atentamente, Susana Fallas Cubero ABOGADA DE PROCURADURÍA SFC/ ____________________ 1) Del Código Civil. 2) Véase OJ-049-2003 del 25 de marzo. Las áreas de esta naturaleza, no incluidas en los doscientos metros contiguos a la línea de costa o de rías, fueron desafectados por las leyes números 19 de 12 de noviembre de 1942 y 201 de 26 de agosto de 1943. 3) Decreto Ejecutivo N° 7210-A del 19 de junio de 1977 y sus reformas, y Decreto N° 22550-MIRENEM del 14 de setiembre de 1993, reformado por el Decreto N° 23247-MIRENEM del 20 de abril de 1994.
Legal Opinion: 007 - J of 01/14/2005 OJ-007-2005 January 14, 2005 Licenciada Marlene Marenco Vargas Acting Head Department of Concessions Instituto Costarricense de Turismo Dear Licenciada: With the approval of the Procuradora General, I am informing you of the result of the analysis of the registration of properties from the Partido de Puntarenas, numbers 44956 and 22964, requested in official letter DCO-638-96 —assigned to me on August 16, 2004— because both “include Zona Marítimo Terrestre of the coastal sector of Playa Hermosa.” I. HISTORICAL CADASTRAL-PUBLIC REGISTRY STUDY OF PROPERTY N° 44956-000 Property N° 44956-000 originates from the merger of properties numbers 44494-000 and 30426, which in turn come from two parent properties: from N° 10693 the first, and from N° 219039 the second. Parent property N° 10693 was registered on June 4, 1956, in the name of Roberto Vargas Rodríguez, as a result of Diligencias de Información Posesoria, approved by the Juez Civil de Puntarenas in a resolution at 7:00 hrs. on October 13, 1955 (volume 1511, folio 336, entry 1). According to the volume, folio, and entry just indicated, this property measured 298 ha 21 areas, 35 centiareas, forty-seven square decimeters (298 ha 2135.47 m2) and had the following boundaries: North: “Quebrada Amarilla intervening Johel Retana Guzmán and in part said Quebrada intervening” (in the resolution approving the Diligencias, first recital, this boundary is described as: “Quebrada Amarilla intervening Johel Retana Guzmán and in part without said Quebrada intervening”) South: Constantino Steller Chacón and public road with the Río Tusubres intervening, with a frontage to it of 415.60 m. East: Socorro Barquero Quesada and José Luis Delgado Carvajal West: Johel Retana Guzmán and Constantino Steller Chacón. It is described in cadastral plan N° P-12601-54, (File N° 180-54, remittance 301, archive 952 of the Judicial Archive), which describes this same area and boundaries. According to the certified copy of the deed of Protocolization of the Proyecto de cuenta de Partición in the Mortual of Roberto Vargas Rodríguez, executed before Notario Gilberto Chacón Ramírez, at 8 hrs. on February 2, 1981, and submitted to the Diario del Registro under volume 333, entries 1706 and 1712, it was divided into seven properties, one of which (lot number two in the award) was registered under the folio real system, as number 44494-000, in the name of Agrícola Ganadera la Yolanda Ltda. as assignee of the inheritance rights of Juan Vargas Rojas (volume 1511, folio 336, entry 2 and certified copy of deed). As a result of this segregation, the portion bordering the Río Tusubres was registered separately under the folio real system with number 44498-000 (lot number one in the award, with an area of 33 ha 7117.08 m2), located to the south of property N° 44494-000. Although the Estero Los Diegos was not recorded as a boundary of the parent property in cadastral plan N° P-12601-54, in the judgment approving the diligencias de información posesoria, or in the original registration entry; in the deed of cuenta partición, in three of the seven segregated lots —including the one that would be registered under number 44494-000— it is indicated as a boundary on the west side, while two of the seven lots record as a boundary on that side: “zona marítima”. According to the deed just cited and the microfilmed folio real, property N° 44494-000 had an area of 57 ha 6570.94 m2 and the following boundaries: North: Fulmen Vargas Rojas (property N° 44492-000) and José Luis Delgado Carvajal, both in part. South: Amado Rojas Sánchez (probably property N° 30426, according to the ITCO plan, as will be seen), Edgar Modesto Vargas Rojas (property N° 44498-000) and Antonio Retana Delgado, all in part. East: Modesto Vargas Rojas, Amado Rojas Sánchez and Antonio Retana Delgado. West: Fulmen Vargas Rojas and Estero Los Diegos. According to Official Letter N° 99080 of the Catastro Nacional, dated March 16, 1999, there are no plans corresponding to this property registered in the automated plan index of that Directorate. However, plan N° P-461942-82 is registered, which describes property N° 44496-000 (lot number five in the award), which, according to the deed of cuenta partición, borders on the west side with Estero Los Diegos; in the cadastral plan, a strip of irregular width adjacent to Estero Diego is described as a boundary on that side, labeled as zona marítimo terrestre under administration of the Municipalidad de Garabito, recording a distance of 150 meters between vertices 6 and 12 of the polygon and the estero, these not being the only two points closest thereto. As recorded in Official Letter N° 00-019 of the Instituto Geográfico Nacional dated January 6, 2000, this property includes mangrove (manglar) areas. For its part, parent property N° 219039 was registered in the Registro Público de la Propiedad on May 28, 1974, by gratuitous transfer from the State to the Instituto de Tierras y Colonización in a deed executed before Notario Luis Francisco Madriz Soto, at 10 hrs. on May 6, 1974, authorized by Decreto N° 3667-G of March 18, 1974, published in Gaceta N° 72 of April 17, 1974. According to this Decreto (article 1°) and the certified copy of the transfer deed, this did not include the lands comprised within the exceptions indicated by the Ley de Tierras y Colonización, N° 2825 of October 14, 1961 —whose article 7 considered inalienable the lands comprised in a “zona marítimo-terrestre of two hundred meters wide along the coasts of both seas, from the ordinary high tide mark (pleamar ordinaria)” and all those “declared undenounceable or inalienable in previous legal provisions”— as well as those that for other legal reasons could not be transferred. And this is how it was recorded in the property's registration entry (volume 2178, folio 243, entry 1, Partido de San José). Measuring 267,239 hectares, it was comprised within the following limits, according to the registry entry and the aforementioned decree: “Starting from the mouth of the Río Grande de Tárcoles in the Golfo de Nicoya, upstream to its confluence with the Río Virilla, following it to the Río Jaris, following it to its headwaters (nacientes), departing from this place heading Southeast to the Escuela de Rosario, ninth district of the Third Canton of Desamparados, Province of San José. From this place continuing heading Southeast to the crossing between the boundary of the cantons of León Cortés and Tarrazú, Province of San José, and the highway between San Pablo de León Cortés and San Marcos de Tarrazú, continuing [sic] along said highway passing through Santa María de Dota to the place called Copey, Canton of Dota. From here to the town of Pedregoso in the same canton heading Southeast to the Escuela de Nápoles, a town in the second district of San Lorenzo, fifth canton of Tarrazú, continuing with said line to the headwaters of Quebrada Santa Cruz, following it downstream to the boundary of the cantons of Tarrazú, Province of San José, and Aguirre, Province of Puntarenas, continuing [sic] along said boundary and along the boundary between the cantons of Aguirre and Dota, Province of San José, to the Río Savegre, following downstream to the bridge on the Dominical-Parrita Highway, continuing along said highway to the bridge over the Río Palo Seco, following it downstream and in the same manner through the esteros Barbudal and Meros to the Río Parrita, continuing [sic] until it flows into the Océano Pacífico. From here, follow the coastline to the starting point, Río Grande de Tárcoles in the Golfo de Nicoya.” (volume 2178, folio 243, entry 1, Partido de San José). It lacks a plan registered in the Catastro Nacional, according to Official Letter N° 99080 of that Directorate dated March 16, 1999. By public deed executed at 8:00 hrs. on October 12, 1978, before Notarios Adrián Argüello Artavia and Eduardo Ching Murillo, the Instituto de Tierras y Colonización segregated property N° 30426 (among nearly 272 more properties) from this property and awarded it to Amado Rojas Sánchez (document submitted to the Diario del Registro under volume 316, entry 7004). According to the first entry, folio 153, of volume 2641, property N° 30426 was registered on December 7, 1978, with an area of 62 ha 3677 m2 and the following boundaries: North: Succession of Roberto Vargas Rodríguez (probably property N° 10693) South: Antonio Delgado East: Easement (Servidumbre) and Río Tusubres West: Succession of Roberto Vargas Rodríguez and Antonio Delgado It is subject, among others, to the reservations indicated by the Ley de Aguas, in its articles 72 and 73 (regarding the “waters, beds or channels and basins of waters that are in the public domain”, volume 2641, folio 3, entry 1). According to a study conducted by the Dirección de Catastro Nacional (Official Letter N° 99080), it originated from the uncadastered plan corresponding to the Puriscal-Parrita Titling Project (ITCO), parcel N° 5 of cadastral map N° 1-1-4720-1680 dated December 10, 1975, which describes an area and boundaries coinciding with those described in volume 2641, folio 153, entry 1 (on the east side, the easement (servidumbre) is indicated, and a graphic description of a watercourse is made without recording its name, presumably it is the Río Tusubres). Agrícola Ganadera La Yolanda Ltda., in a deed executed at 8 hrs. on September 23, 1982, before Notario Alberto Ortega Rodríguez, merged properties numbers 44494-000 and 30426, forming N° 44956-000, which it sold in the same act to Arrocera La Gilda Ltda. (document submitted to the Diario del Registro, under volume 344, entry 16820). Property N° 44956-000 was registered under the folio real system on February 3, 1983, also bearing the reservations indicated in the Ley de Aguas (articles 72 and 73), constituted under volume 2641, folios 153, entry 1 and folio 3, entry 1; with an area of 120 ha 247.94 m2, and the following boundaries, according to the microfilmed folio real and the deed executed on September 23, 1982, it being indicated therein that such data conforms to cadastral plan N° P-461951-82: North: Fulmen Vargas Rojas and José Luis Delgado Carvajal South: in part Estero Diego and in part Arrocera La Gilda Ltda. East: Modesto Vargas Rojas and right-of-way easement (servidumbre de paso) intervening with Modesto Vargas Rojas and Río Tusubres West: Fulmen Vargas Rojas and in part Estero Los Diegos. However, the indicated topographic survey does not show Estero Los Diegos as the west boundary, but rather a regular strip 150 meters wide adjacent to it, labeled as zona marítimo terrestre under administration of the Municipalidad de Garabito and under concession (concesión) to Agrícola Ganadera La Yolanda Ltda. Furthermore, this plan contains registry citation references indicating that the land described therein —with an area of 121 ha 385.08 m2— is part of properties numbers 10693 and 30428 (instead of 30426). In a deed executed at 10 hrs. on September 6, 1984, before Notarios Jorge Luis Víquez Carvajal, Ligia Aguiar Arias, Bernal Aragón Barquero, Dubilio Argüello Villalobos and Edgar Arroyo Cordero (submitted to the Diario del Registro under volume 344, entry 19916), Arrocera La Gilda Ltda. mortgaged it to Banco Nacional de Costa Rica, and in the same act, rectified the measurement to 121 ha 385.08 m2, adjusting it to that described in the aforementioned cadastral plan N° 461951-82 (even though, according to a note recorded at the foot of the deed, such rectification was made “without the Registry taking note”, the change was registered as recorded in the microfilmed folio real) and the following boundaries were described: North: Fulmen Vargas Rojas, José Luis Delgado Carvajal and Modesto Vargas South: Arrocera La Gilda Ltda., zona marítimo terrestre East: Arrocera La Gilda Ltda. and Río Tusubres West: Fulmen Vargas Rojas and right-of-way easement (servidumbre de paso). In Official Letter N° 97-076 of February 14, 1997, signed by Geographer Eduardo Bedoya, then Director of the Instituto Geográfico Nacional, it was certified that the property described by plan N° P-461951-82 is located within the zona marítimo terrestre, measured from the ordinary high tide mark (pleamar ordinaria) of the estero. And in official letter N° 00-020 of January 6, 2000, from the same Institute, it was further indicated that said property includes mangrove (manglar) areas, which is also observed in the Herradura Cartographic Sheet, published by the Instituto Geográfico Nacional in 1991 (based on aerial photographs taken in 1956, field classification and photoplanimetric update in 1976, aerial photographs taken in 1974 and photoplanimetric update in 1991). II. HISTORICAL CADASTRAL-PUBLIC REGISTRY STUDY OF PROPERTY N° 22964 Property N° 22964 was registered in the name of Mr. Hugo Retana Fernández, on October 4, 1976, who promoted Diligencias de Información Posesoria before the Juez Civil de Puntarenas, approved by resolution at 10 hrs. on August 19, 1976, with the reservations indicated by the Ley de Aguas (volume 2428, folio 175, entry 1). With a measurement of 167 ha 6572.83 m2 and the following boundaries according to the judgment approving the diligencias and the registry entry: North and West: Amado Rojas Rojas South and East: Río Tusubres The titling was carried out based on cadastral plan N° P-0054-70. Comparing the plan visible in the file of the información posesoria (N° 284-76, in the Judicial Archive, remittance 7863, archive 7) with the one registered in the Catastro Nacional, it is noted that on the south and west boundaries, with what is recorded as Brazo del Río Tusubres intervening —when Estero Los Diegos should have been recorded on the southwest side according to the Herradura Cartographic Sheet— the first has covered with black where in the second one reads: “milla marítima”. Although in the record of the judicial inspection, conducted on March 19, 1976, no reference was recorded regarding the existence of mangrove (manglar) or wetland land, in the official letter from the Instituto de Tierras y Colonización, dated July 29, 1976, present in the file, it was indicated that according to the cartographic location of the submitted plan, part of the land intended to be registered was located in a mangrove (manglar) zone. And in a brief dated August 24, 1976 (folio 14 of file 284-76), the General Judicial Attorney of the cited Institute stated: “This Institute considers that the title applicant must submit a new cadastral plan rectifying the area; neither Mangrove Zones (Zonas de Manglares) nor the estero area can be acquired through these proceedings. Consequently, my represented party objects to the processing of these diligencias until said area is corrected.”. Indeed, according to Official Letter N° 00-021 of the Instituto Geográfico Nacional dated January 6, 2000, the property described in this plan includes mangrove (manglar) areas, as is also observed in the Herradura Cartographic Sheet, published by the Instituto Geográfico Nacional in 1991 (based on aerial photographs taken in 1956, field classification and photoplanimetric update in 1976, aerial photographs taken in 1974 and photoplanimetric update in 1991). The Juzgado Civil de Puntarenas, in a resolution at 15:10 hrs. on September 3, 1976, rejected the previous objections, without indicating the technical evidence on which it was based: “the Instituto de Tierras y Colonización is notified that the property referred to in this Información Posesoria does not border mangrove zones (zonas de manglares), nor estero areas. Consequently, the request is dismissed.” Subsequently, in a deed executed at 10 hrs. on September 6, 1984, before Notarios Jorge Luis Víquez Carvajal, Ligia Aguiar Arias, Bernal Aragón Barquero, Dubilio Argüello Villalobos and Edgar Arroyo Cordero (submitted to the Diario del Registro under volume 344, entry 19916), Arrocera La Gilda Ltda. (then owner) mortgaged this property to Banco Nacional de Costa Rica, and in this deed also rectified —to reduce it in its northeast sector bordering the Río Tusubres— the measurement of this property to 116 ha 5745.64 m2, based on cadastral plan N° P-462593-82, describing the following boundaries: North: Arrocera La Gilda Ltda. and right-of-way easement (servidumbre de paso) South: Río Tusubres and Estero Los Diegos East: Río Tusubres West: Arrocera La Gilda Ltda. In Official Letter N° 97-077 of February 14, 1997, the then Director of the Instituto Geográfico Nacional, Eduardo Bedoya Benítez, certified that the property described in plan N° P-462593-82 is located within the zona marítimo terrestre, measured from the ordinary high tide mark (pleamar ordinaria) of the estero, and in official letter N° 00-022 of January 6, 2000, from the same Institute, it is further indicated that includes mangrove (manglar) areas. In the reduced sector, the courses were adjusted to match those of cadastral plan N° P-461951-82, which describes the bordering property N° 44956-000, belonging to the same owner. On November 19, 1998, by Official Letter from this office N° PAGD-233-98, the then Deputy Director of the Instituto Geográfico Nacional was requested to demarcate, on the Herradura Cartographic Sheet, following an on-site inspection conducted for this purpose, the sector where tides become perceptible on the waters of the Río Tusubres (ría concept) and the determination of the adjacent zona marítimo terrestre. The official letter was received on November 20 of that same year, and reiterated by our official letter N° PAGD-092-99 of June 30, 1999, received on the following July 2, without having obtained a response to date. However, in aerial photographs numbers 138, 139, 140 and 141 of line 170 A, roll 75, dated February 12, 1974, scale 1:30,000 of the Puriscal Parrita Project, in the custody of that Institute, sectors with mangrove (manglar) cover are observed near its channel, upstream, which denote the influence of the tides in the sector of the river bordering cadastral plans numbers P-461951-82 and P-462593-82, which describe, in order, properties numbers 44956-000 and 22964. III. DEFECTS AFFECTING THE REGISTRATIONS Regarding the encroachment on the public domain of the esteros and associated mangroves (manglares), as of the date on which the properties containing them are considered incorporated into private property, this advisory body has already pronounced itself: “in accordance with the Ley de Aguas, number 276 of August 27, 1942, —replacing that of 1884— original text, articles 1 and 3, both subsection II, the waters of esteros that communicate permanently or intermittently with the sea, and the basins of those esteros during major flooding, are in the public domain. Judges responsible for issuing property titles over public lands have the obligation to record the national reservation regarding waters or basins in the public domain, and to record it in the judgment, without the omission conferring any right upon the title applicant (article 72). A caveat also provided for in the Ley de Informaciones Posesorias, Nº 139 of July 14, 1941, and its amendments, Article 19.- In harmony with the foregoing, due to their intimate connection and forming an inseparable ecological unit, the Sala de Casación has ruled that the dominant category, attributable to the estero or saltwater basins, encompasses these (in particular, the estero) and the mangrove (manglar) that grows in it. And when the supplementary titles are registered under the known reservations and warnings, when they encompass esteros covered by mangroves (manglar), they maintain the character of public domain enclaves (outside legal commerce) not reduced to private property (article 2621 and cited laws). See judgment Nº 121 at 16 hours on November 14, 1979.-“ (Opinion C-186-90 of November 6). “Mangroves (Manglares) in our country enjoy a public domain regime, that is, they are inalienable and not susceptible to private appropriation. (…) The public domain character of mangroves (manglares) was expressly enshrined in the Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 of March 2, 1977, when its article 11 indicates: "Article 11.- The public zone (Zona pública) is also, whatever its extension, that occupied by all mangroves (manglares) of the continental and insular coastlines and esteros of the national territory." (…) Now, one should not think that mangroves (manglares) have enjoyed a public domain regime only until a very recent date. In reality, articles 1º and 3º of the Ley de Aguas, No. 276 of August 27, 1942, already gave them this connotation, albeit implicitly: "Article 1.- The following are waters of the public domain: (...) II.- Those of the lagoons and esteros of the beaches that communicate permanently or intermittently with the sea; ..." "Article 3.- The following are also national property: I.- Beaches and maritime zones; II.- The basins of lakes, lagoons and esteros that are national property; ..." Through a judgment of the former Sala de Casación, it was correctly interpreted that the legal basis for declaring the public domain of mangroves (manglares) is found in the recently transcribed legal norms: "V.- (...) Consequently, the waters covered by the mangrove (manglar) do not originate in the interior of the properties, but rather come from the sea. Therefore, those waters and the basins that contain them are in the public domain, and cannot be reduced to private property, as they are outside legal commerce. Article 262 of the Civil Code and laws cited below. VI.- The Ley de Aguas, number 276 of August 27, 1942, amended by laws numbers 2332 of April 9, 1959, 5046 of August 16, 1972 and 5516 of May 2, 1974, declares, since its original text, that the waters of esteros communicating permanently or intermittently with the sea are in the public domain, as are the basins of those esteros, according to the major ordinary rising tides (articles 1 and 3, both subsection 2)" (Voto No. 121 at 16 hours on November 14, 1979). And taking precedence over the Ley de Aguas, the regulation that since the previous century fixed a one-mile strip inland adjacent to the coasts was in force. Ley No. 11 of October 22, 1926, came to specify the extension of the mile as 1672 meters in latitude along the coasts of both seas (article 1º amending article 510 of the Código Fiscal, Ley No. 8 of October 31, 1885). This same distance is maintained in the Ley General sobre Terrenos Baldíos, No. 13 of January 10, 1939, article six. This distance was reduced to the current two hundred meters through Leyes Nos. 19 of November 12, 1942, and 201 of August 26, 1943, which declared the lands located in the maritime miles of the Caribbean and Pacific littorals, respectively, denounceable, except for the said strip. A simple analysis of the transcribed legislation leads us to conclude that prior to the deaffecting laws of 1942 and 1943, mangroves (manglares) that were located within a strip of 1672 meters adjacent to the coastline would equally benefit from the public domain regime established for the so-called milla marítima, and after that regulation, the same legal treatment would apply to all mangroves (manglares), but in light of the Ley de Aguas, which had already entered into force by then.” Jointly, article 20 of the previous Ley de Aguas, No. 11 of May 26, 1884, provided that "the zona marítimo terrestre or the space on the coasts of the Republic bathed by the sea in its ebb and flow and the immediate lands up to a distance of one mile are in the public domain," expanding the concept of zona marítimo terrestre to the lands on the banks of rivers up to the site where they are navigable or where tides become perceptible. The breadth of this article allows a good portion of the mangroves (manglares) in this country to fit those situations.” (Opinion C-102-96 of June 26). According to what is set forth in the Opinion just cited, the public domain regime, protective of the coastal zone or littoral, has also covered the lands adjacent to rivers up to the point where they are under the influence of the tides, comprised within the milla marítima, and within the so-called zona marítimo-terrestre in article 20 of the Ley de Aguas No. 11 of May 26, 1884. An encumbrance repeated by its successor, the Ley de Aguas No. 276 of August 27, 1942, whose article 3° classifies maritime zones as national property, while article 69 provides that the maritime zone extends along the banks of rivers up to the site where “tides become perceptible, with a width of two hundred meters from each bank, counted from the line marking the high tide.” And later, the Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre No. 6043 of March 2, 1977 (articles 1, 7 and 9), in relation to numeral 2º of its Reglamento (Decreto Nº 7841 of December 16, 1977), when it defines ría as: “the part of the river near its entrance to the sea and up to where the tides reach” and littoral as: the shore of the sea that extends along the rías up to where they are significantly affected by the tides and present defined marine characteristics. Our high courts have also pronounced on this public domain regime: “(…) from the first legal provision issued in the republican era -Ley No.162 of June 28, 1828- the reservation of one maritime mile on the coasts of both seas was established (…) Throughout the 19th century, the various laws issued reaffirm this concept, providing for the reservation of one maritime mile along both littorals. (…) It is clear then, without detriment to the indicated colonial-era antecedent, that since the birth of Costa Rica as an independent State, the land reserve along both littorals has not been part of the baldíos -the realengas lands from the Colony- but rather has always been subject to a distinct legal regime, that of public domain assets, and, therefore, not reducible to private property. In the legislation on the matter enacted throughout the 20th century -culminating in the current Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre No. 6043 of March 2, 1977- the classification of lands comprised in said zone as public domain assets was, obviously, maintained. As a result of the legislative evolution of the 19th century, the zona marítimo terreste comprised the part of the coasts of both seas bathed by the ebb and flow, extending up to a distance of one mile inland. It also comprised the banks of rivers up to the site where they were navigable or were affected by the tides (…)” (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, Voto N° 7 at fifteen hours five minutes on January 20, 1993, the emphasis does not belong to the original). Finally, regarding the area adjacent to the estero, its current status was not affected until the entry into force of the Ley sobre la zona marítimo terrestre (articles 1, 10 and 11) and its Reglamento (article 4),2 after the registration of property N° 22964, but in force at the time of the cuenta partición of property N° 10693 in the mortual of Roberto Vargas Rodríguez. The public-domain mangrove (manglar) areas —whatever their extension— retain that character even when stripped of their original vegetation or conditions3, and private parties cannot claim property rights over these or over the esteros, even when they have been improperly included within registered properties or the plans describing them (articles 72 and 73 of the Ley de Aguas). The Procuraduría General de la República pronounces itself in this regard in Opinion C-102-96 of June 26, based on Voto of the Sala de Casación Nº 121 at 16 hours on November 14, 1979, indicating that illegitimate incorporations “will not grant the owners of the registered properties any type of ownership over them, insofar as they continue to maintain their public domain regime” and in C-154-2001 of May 28: “In view of its public regime and the dominion reservations accompanying the property titles obtained through informaciones posesorias, the inclusion of mangrove (manglar) areas in the topographic surveys of private properties does not distort the State's ownership”. And the Sala Constitucional (Votos 1975-91 at 8:48 hrs. on October 4, 1991, and 6170-98 at 19:12 hrs. on August 26, 1998). CONCLUSIONS: The maritime-terrestrial zone (200 meters) adjacent to the estuary of the Río Tusubres was already incorporated into the public domain prior to the date of transfer to the Land and Settlement Institute of property N° 219039, the adjudication and registration of property N° 30426, and the date on which ownership of properties numbered 10693 and 22964 is deemed consolidated. Consequently, it could not have been validly included in the transfer and registration of property N° 219039, by virtue of Executive Decree N° 3667-G of 18 March 1974 which authorized it, the deed testimony, and the registry entry, in accordance with subsections b) and i) of article 7 of the Land and Settlement Law, N° 2825 of 14 October 1961, just as it could not have been validly included in the adjudication and registration of property N° 30426, nor in the titling and registration of properties numbered 10693 and 22964. Likewise, the public-domain areas of estuary and mangrove could not validly have been incorporated into properties numbered 44494-000, 44956-000, or 22964, according to the description given in the registry entries and/or the cadastral plans, and it is considered that they do not lose their status by this circumstance. Finally, the restricted zone of 150 meters adjacent to the estuary may indeed be validly incorporated in the registration of property N° 22964, as it was disaffected at the time of its registration, but not so in the properties registered under numbers 44494-000 and 44956-000. This being the case, and reasonable doubts existing as to the legitimacy of the registrations in the Registry and the National Cadastre, this Office of the Attorney General will proceed to file the corresponding actions aimed at their correction, which are not subject to expiry or limitation periods "inasmuch as public domain is imprescriptible, both with regard to public ownership and to the exercise of judicial actions to recover it." (Legal Opinion C-128-99 of 24 June and the case law cited therein: First Chamber of the Supreme Court rulings numbered 007-1993 and 104-96, and Superior Administrative Litigation Court, First Section, ruling N° 230 of 15 hours 30 minutes of 20 June 1995). Sincerely, Susana Fallas Cubero ATTORNEY OF THE OFFICE OF THE ATTORNEY GENERAL SFC/ ____________________ 1) Of the Civil Code. 2) See OJ-049-2003 of 25 March. Areas of this nature, not included within the two hundred meters adjacent to the shoreline or estuaries, were disaffected by laws numbered 19 of 12 November 1942 and 201 of 26 August 1943. 3) Executive Decree N° 7210-A of 19 June 1977 and its amendments, and Decree N° 22550-MIRENEM of 14 September 1993, amended by Decree N° 23247-MIRENEM of 20 April 1994.