Coalición Floresta · Forest & Environmental Law Library
Español (source)En vista de que el Reglamento para el Otorgamiento de Permiso de Ocupación y Uso del Suelo de la Zona Marítimo Terrestre (La Gaceta Nº 93 del 16 de mayo del 2005, pp. 27-28), puede generar efectos contrarios a la planificación costera prevista por la Ley 6043, tómese en cuenta que sin perjuicio del ejercicio de acciones que puedan desencadenarse en otras instancias, la figura del permiso de uso no da cabida al desarrollo de construcciones, y no debe utilizarse cuando ya existen planes reguladores, pues en esos casos lo pertinente es ajustarse al procedimiento para el otorgamiento de concesiones.
Para la zona marítimo terrestre de nuestro país, solamente podrían admitirse permisos de uso que reúnan dos características esenciales: a) que no afecten las condiciones naturales de la zona ni entorpezcan el libre aprovechamiento de la zona pública, y b) su ejecución no limite en absoluto la futura implementación de un plan regulador.
Además, si bien es cierto existe el principio prohibitivo para desaplicar singularmente una norma reglamentaria, el mismo solo rige si el precepto reglamentario observa el principio de jerarquía normativa, pues en caso contrario, debe derogarse o modificarse la disposición que presenta el vicio, y en tanto acontece la enmienda, el operador jurídico debe optar por aplicar la ley que es de rango superior.
English (translation)Given that the Regulation for Granting Occupation and Land-Use Permits in the Maritime-Terrestrial Zone (La Gaceta No. 93 of May 16, 2005, pp. 27-28) may produce effects contrary to the coastal planning envisioned by Law 6043, note that the use-permit mechanism does not allow construction and must not be used where regulatory plans already exist, since in those cases the proper course is to follow the concession-granting procedure.
For our country's maritime-terrestrial zone, only use permits meeting two essential characteristics may be admitted: a) they do not affect the natural conditions of the zone nor hinder free enjoyment of the public zone, and b) their execution in no way limits the future implementation of a regulatory plan.
Moreover, while it is true that the principle prohibiting the singular non-application of a regulatory norm exists, it applies only if the regulatory provision complies with the principle of normative hierarchy; otherwise, the flawed provision must be repealed or amended, and pending amendment, the legal operator must apply the higher-ranking statute.
Interpretive opinion
Dictamen : 063 del 27/02/2007 C-063-2007 27 de febrero de 2007 Licenciado Geovanny Chinchilla Sánchez Auditor Interno Municipalidad de Parrita Estimados señores: Con aprobación de la señora Procuradora General de la República, nos referimos a su oficio número AI-069-06, mediante el cual consulta si conforme a la Ley 6043 es posible reglamentar el cobro de un canon para el otorgamiento de permisos de ocupación y uso de suelo, tomando en cuenta lo dispuesto por el reglamento que al respecto emitió esa Municipalidad, publicado en La Gaceta N° 93 del 16 de mayo de 2005. Entre los razonamientos que esgrime hace referencia a términos como los de arrendamiento, alquiler y permisos de ocupación que no encuentran ya cabida para la aplicación de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre. En ese sentido, cabe precisar que la figura del arrendamiento o alquiler está referida a las relaciones sobre bienes privados. Es improcedente entonces, para otorgar usos especiales sobre bienes del dominio público, aunque en el pasado el legislador la utilizará inadecuadamente (opiniones jurídicas números OJ-017-2001 del 7 de marzo, p. III.3.2, y OJ-042-2005 del 31 de marzo). A raíz de esas imprecisiones legislativas es que la Ley 6043 normó las situaciones provisionales descritas en sus numerales 68 y Transitorios I y II, y 73 de su Reglamento (pronunciamientos C-138-91 del 12 de agosto, C-011-99 del 12 de enero y OJ-087-2006 del 31 de marzo), y aún cuando se cumplieran sus previsiones, al término de esos contratos, los interesados debían ajustarse al otorgamiento de una concesión. Tampoco la Ley 6043 autoriza el otorgamiento de permisos de ocupación, toda vez que ella misma estableció las categorías de quienes podían hacer aprovechamiento de la zona marítimo terrestre. Al respecto, en la opinión jurídica OJ-138-2001 del 26 de setiembre, acotamos: “4.- SITUACIÓN JURÍDICA DE QUIENES OCUPAN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE (…) 1) Concesionario: persona que ostenta una concesión debidamente otorgada, que le faculta el uso y disfrute especial de un terreno en la zona marítimo terrestre (Ley No. 6043, Capítulo VI). 2) Arrendatario: quien suscribió un contrato de arrendamiento con anterioridad a la Ley 6043 y que a su vencimiento, de acordarse su prórroga, debe modificarse con arreglo a la nueva normativa vigente (Transitorio I); y siempre y cuando el contrato se hubiere remitido al Instituto Costarricense de Turismo dentro de los seis meses posteriores a la vigencia de la Ley 6043 (Transitorio II). 3) Ocupante: persona que ocupa la zona marítimo terrestre sin haber contado con un contrato de arrendamiento y en forma previa a la vigencia de la Ley No. 6043. Para ese efecto debe cancelar un canon. No ostenta derecho al pago de mejoras, pero sí tiene un derecho de prioridad en el otorgamiento de la concesión si la solicitud es conforme al plan regulador (Ley 6043, artículo, Transitorio VII; 75 de su Reglamento y dictamen C-157-95). 4) Poblador: son aquellos costarricenses por nacimiento, con más de diez años de residencia continua en la zona marítimo terrestre, según información de la autoridad de la Guardia de Asistencia Rural local o certificación del Registro Electoral, y en forma previa a la vigencia de la Ley No. 6043. Debe haber estado ocupando la zona costera como único bien inmueble. También debe pagar un canon. En caso de reubicación tiene derecho al pago de mejoras (Ley 6043, artículo 70; Transitorio VII, Reglamento a la Ley, artículo 75 y dictamen C-157-95). La Ley concede a los pobladores y ocupantes un régimen especial al decir que "El reglamento de esta ley establecerá la forma de tramitar la solicitud, las modalidades de la concesión, el canon a pagar en cada zona de acuerdo con sus circunstancias y, en forma especial, con la diferente situación de los pobladores o habitantes de la zona y quienes no lo sean, así como cualesquiera otras disposiciones que se estimaren necesarias para regular las relaciones entre las municipalidades y los concesionarios” (Art. 48 de la Ley). La autorización de cobrar cánones es de carácter provisional. La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre no pretende perpetuar en el tiempo ocupaciones obtenidas al margen del ordenamiento, sino que busca la debida planificación de nuestros litorales y que las personas -tanto físicas como jurídicas-, cuenten con su correspondiente concesión. Ni la figura del ocupante ni la del poblador es transmisible (Dictamen C-157-95). La Ley No. 6043 en ninguna de sus normas posibilita el traspaso del status de ocupante o de poblador, como sí lo hace con el contrato de concesión (artículo 45), siempre y cuando la cesión haya sido autorizada por la municipalidad respectiva y el Instituto Costarricense de Turismo o el Instituto de Desarrollo Agrario, según corresponda… En vista de lo anterior, si no se está amparado bajo alguno de los supuestos descritos con anterioridad, y la permanencia en la zona marítimo terrestre no está respaldada con autorización municipal, la misma debe ser considerarse ilegítima, incluso aún cuando el infractor hubiese presentado una solicitud de concesión (Sala Constitucional Voto 2658-93; dictámenes C-100-95, C-157-95, C-230-97).“ Son las concesiones, como derechos reales administrativos, las que, con autorización de la municipalidad respectiva y del ICT o el IDA, pueden ser objeto de cesión o traspaso (Ley 6043, artículo 45; Tribunal Agrario, Voto N° 636-F-06, 15:50 hrs del 26 de junio del 2006). La figura de ocupante y poblador es una condición propia de quienes ocupan dichos terrenos con anterioridad a la Ley 6043, según sus requerimientos, y no puede ser objeto de cesión o traspaso (Tribunal Contencioso Administrativo Sección Segunda, Nº 307 de 15:00 hrs. del 30 de julio de 1998; Tribunal de Guanacaste, Nº 17 de 9:25 hrs. del 24 de febrero del 2004; pronunciamientos números C-100-95, C-157-95, C-77-2001, C-191-2002, C-155-2003 y OJ-17-2001). Es a esas personas, a quienes les corresponde cancelar el canon previsto en el Transitorio VII de la Ley 6043. Debe tenerse claro que los pobladores y ocupantes requieren, entre otras formalidades, de una solicitud expresa en ese sentido y de un acto administrativo autorizatorio que les reconozca esa situación provisional, la cual, en todo caso, cesará cuando entre en vigencia el plan de desarrollo para la respectiva zona. Esa autorización no produce derecho alguno en lo que a concesión se refiere (doctrina de la Ley 6043, artículo 70 y Transitorio VII; y su Reglamento, artículo 52; Opinión Jurídica Nº OJ-072-2003 del 6 de mayo del 2003; Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, Nº 321de 9:00 hrs. del 17 de octubre del 2003; Tribunal de Guanacaste, Nº 17 de 9:25 hrs. del 24 de febrero del 2004). La solicitud de concesión no otorga ningún derecho real administrativo, ni faculta a ocupar o edificar en la zona marítimo terrestre (Sala Constitucional, Votos 2658 de 8:54 hrs. del 11 de junio de 1993 y 5559-96; Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Segunda, Nº 307 de 15:00 hrs. del 31 de julio de 1998; Tribunal de Guanacaste, Nº 17 de 9:25 hrs. del 24 de febrero del 2004; Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Nº 582 de 10:00 hrs. del 19 de diciembre de 1997 y dictámenes C-230-97 y C-155-2003). La zona marítimo terrestre es un bien integrante del ambiente y por tanto la falta de resolución de esas solicitudes por parte de los entes municipales tampoco constituye silencio positivo por parte de la Administración (Sala Constitucional, votos números 6863-93, 1180-E-94, 1730-94, 1731-94, 2954-94, 5506-94, 5527-94, 6332-94, 820-95, 3518-96 y 5745-99, dictámenes C-118-91, C-004-98 y C-002-99; Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, Nº 321 de 9:00 hrs. del 17 de octubre del 2003). En relación con los permisos de uso, en oficio AAA-767-2005 del 26 de octubre, remitido vía fax ese mismo día, dirigido al Concejo la Municipalidad de Parrita donde presta sus servicios, hicimos ver lo siguiente: “En vista de que el Reglamento para el Otorgamiento de Permiso de Ocupación y Uso del Suelo de la Zona Marítimo Terrestre (La Gaceta Nº 93 del 16 de mayo del 2005, pp. 27-28), puede generar efectos contrarios a la planificación costera prevista por la Ley 6043, tómese en cuenta que sin perjuicio del ejercicio de acciones que puedan desencadenarse en otras instancias, la figura del permiso de uso no da cabida al desarrollo de construcciones, y no debe utilizarse cuando ya existen planes reguladores, pues en esos casos lo pertinente es ajustarse al procedimiento para el otorgamiento de concesiones. En ese sentido en el dictamen C-100-95 se apuntó: "No obstante, debemos ser concluyentes en el sentido de afirmar que los permisos de uso son autorizaciones para la realización de actos sencillos cuyos efectos no inciden de manera significativa en el bien usado: "Dada su naturaleza, el "permiso" de uso tiene aplicación tratándose de utilizaciones o supuestos carentes de mayor importancia; por ejemplo: extracción de agua de un río mediante el empleo de bombas para el servicio de motor de una fábrica; instalación de casillas de baño en la playa marítima o fluvial; instalación de quioscos en dependencias dominicales para venta de diarios, revistas o comestibles; etc. En cambio la "concesión" se aplica tratándose de actividades trascendentes o importantes; ... (Marienhoff, op.cit., pp. 327-328). De manera que, para la zona marítimo terrestre de nuestro país, solamente podrían admitirse permisos de uso que reúnan dos características esenciales: a) que no afecten las condiciones naturales de la zona ni entorpezcan el libre aprovechamiento de la zona pública, y b) su ejecución no limite en absoluto la futura implementación de un plan regulador. Como subrayáramos al inicio de este estudio, los elementos naturales constitutivos de la zona marítimo terrestre la encuadran como un área ecológicamente frágil, que amerita una protección particular del Estado tendiente a evitar su deterioro: "La municipalidad respectiva, el Instituto Costarricense de Turismo y las autoridades y dependencias correspondientes, deberán dictar y hacer cumplir las medidas que estimaren necesarias, para conservar o evitar que se perjudiquen las condiciones originarias de la zona marítimo terrestre y sus recursos naturales." (artículo 17 de la Ley No. 6043). Para ello, y para lograr un desarrollo armónico de la zona, también dijimos, es indispensable un plan regulador que planifique adecuadamente los diferentes usos aplicables, de modo que, sin perjudicar el medio presente, sean tomados en cuenta todos los intereses económicos y sociales cuyas actividades sean viables de acuerdo a las variables que enunciáramos en su oportunidad. En esa línea, no podría concebirse, previo al plan regulador, el levantamiento de construcciones (llámense hoteles, cabinas, restaurantes, urbanizaciones, etc.) con carácter de adherencia permanente al terreno, por cuanto dichas instalaciones vendrían a obstaculizar la implementación efectiva del ordenamiento planificado. Sólo cabría autorizar obras menores, cuyas condiciones permitan su fácil y rápida remoción. El numeral 19 de la Ley No. 6043 es diáfano al estatuir que "hasta tanto no se produzca la respectiva declaratoria de aptitud turística, no podrán autorizarse obras ni construcciones, reconstrucciones o remodelaciones de ninguna clase, en la zona marítimo terrestre". Bajo una recta inteligencia habría que ampliar esta disposición, de manera especial en lo que respecta a construcciones, al momento de entrada en vigencia del plan regulador. De no ser así, qué sentido tendría esperar la declaratoria de aptitud turística si luego podría edificarse sin ningún criterio de planificación. ¿Qué papel vendría a jugar un plan regulador en una zona donde ya las edificaciones se encuentran levantadas? Recordemos que son las construcciones las que deben ajustarse al plan y no éste a ellas." Además, si bien es cierto existe el principio prohibitivo para desaplicar singularmente una norma reglamentaria, el mismo solo rige si el precepto reglamentario observa el principio de jerarquía normativa (numerales 7, 11 y 140, incisos 3) y 18) de la Constitución Política, 6 y 11 de la Ley General de la Administración Pública), pues en caso contrario, debe derogarse o modificarse la disposición que presenta el vicio (Dictámenes C-045-94 del 16 de marzo de 1994 y C-103-98 del 8 de junio de 1998), y en tanto acontece la enmienda, el operador jurídico debe optar por aplicar la ley que es de rango superior (Dictámenes C-210-2002, C-133-2004 y opinión jurídica Nº OJ-065-2001).” Nótese además que la zona marítimo terrestre es un bien de carácter nacional que pertenece al Estado (Ley 6043, artículo 1°), y en consecuencia, su aprovechamiento está determinado por Ley y la reglamentación que vía decreto haya emitido el Poder Ejecutivo. Recuérdese que el Reglamento Ejecutivo “se utiliza para hacer posible la aplicación o ejecución de las leyes, llenando o previendo detalles indispensables para asegurar no sólo su cumplimiento, sino también los fines que se propuso el legislador, fines que nunca pueden ser alterados por esa vía.” (Sala Constitucional, voto 2934 de 1993), y tienen su fundamento en el artículo 140, inciso 3), en armonía con el inciso 18 ibid de la Constitución, y los reglamentos autónomos en éste último. La potestad para emitirlos “es exclusiva del Poder Ejecutivo”: Presidente de la República y Ministro del respectivo ramo. (Sala Constitucional votos números 2934-93 y 14286-05), y por ende “…las distintas dependencias administrativas, sea la administración descentralizada y la desconcentrada están imposibilitados para reglamentar las leyes, cualquiera que sea su naturaleza.” (Sala Constitucional, votos números 998-98 y 3629-05). Además, no se aprecia en la especie la implementación de reglamentos autónomos referidos a la organización de la actividad de la Administración, ni los de servicio, en la competencia del jerarca administrativo para regular la prestación del servicio a su cargo (Sala Constitucional, votos 5227-94 y 9236-99), por lo que se recomienda dejar sin efecto el reglamento publicado por esa Municipalidad en La Gaceta N° 93 del 16 de mayo de 2005. Finalmente, tómese en cuenta que autorizar u ordenar la ejecución de actos administrativos absolutamente nulos genera responsabilidad civil de la Administración, y civil, administrativa y eventualmente penal del servidor, si la ejecución llegare a tener lugar (Ley General de la Administración Pública, artículo 170). Atentamente, Lic. Mauricio Castro Lizano Licda. Silvia Quesada Casares Procurador Adjunto Área Agraria y Ambiental ci: Concejo Municipal de Parrita
Legal Opinion : 063 of 02/27/2007 C-063-2007 February 27, 2007 Licenciado Geovanny Chinchilla Sánchez Internal Auditor Municipalidad de Parrita Dear Sirs: With the approval of the Procuradora General de la República, we refer to your official letter number AI-069-06, by which you consult whether, in accordance with Law 6043, it is possible to regulate the charging of a canon for the granting of occupation and land-use permits, taking into account the provisions of the regulation issued in this regard by that Municipality, published in La Gaceta No. 93 of May 16, 2005. Among the reasoning you put forth, you make reference to terms such as leasing (arrendamiento), rent (alquiler), and occupation permits that no longer fit within the application of the Law on the Maritime Terrestrial Zone. In that sense, it should be clarified that the concept of leasing or rent refers to relationships over private property. It is therefore improper for granting special uses over public domain property, even though in the past the legislator used it inappropriately (legal opinions numbers OJ-017-2001 of March 7, p. III.3.2, and OJ-042-2005 of March 31). As a result of those legislative inaccuracies, Law 6043 regulated the provisional situations described in its numerals 68 and Transitorios I and II, and 73 of its Reglamento (rulings C-138-91 of August 12, C-011-99 of January 12, and OJ-087-2006 of March 31), and even when its provisions were met, at the end of those contracts, the interested parties had to conform to the granting of a concession. Neither does Law 6043 authorize the granting of occupation permits, since it itself established the categories of those who could make use of the maritime terrestrial zone. In this regard, in legal opinion OJ-138-2001 of September 26, we noted: “4.- LEGAL SITUATION OF THOSE OCCUPYING THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE (…) 1) Concessionaire (Concesionario): person who holds a duly granted concession, which empowers them to the special use and enjoyment of a land in the maritime terrestrial zone (Law No. 6043, Chapter VI). 2) Lessee (Arrendatario): one who signed a lease contract prior to Law 6043 and which at its expiration, if its extension is agreed upon, must be modified in accordance with the new regulations in force (Transitorio I); and provided that the contract had been submitted to the Instituto Costarricense de Turismo within six months following the effective date of Law 6043 (Transitorio II). 3) Occupant (Ocupante): person who occupies the maritime terrestrial zone without having had a lease contract and prior to the effective date of Law No. 6043. For this purpose, they must pay a canon. They do not hold a right to payment for improvements, but do have a right of priority in the granting of the concession if the application conforms to the regulatory plan (Law 6043, article, Transitorio VII; 75 of its Reglamento and ruling C-157-95). 4) Settler (Poblador): are those Costa Ricans by birth, with more than ten years of continuous residence in the maritime terrestrial zone, according to information from the local Guardia de Asistencia Rural authority or certification from the Electoral Registry, and prior to the effective date of Law No. 6043. They must have been occupying the coastal zone as their sole real estate. They must also pay a canon. In the event of relocation, they have the right to payment for improvements (Law 6043, article 70; Transitorio VII, Reglamento to the Law, article 75 and ruling C-157-95). The Law grants settlers and occupants a special regime when it says that "The reglamento of this law shall establish the form of processing the application, the modalities of the concession, the canon to be paid in each zone according to its circumstances and, in a special manner, with the different situation of the settlers or inhabitants of the zone and those who are not, as well as any other provisions deemed necessary to regulate the relationships between the municipalities and the concessionaires" (Art. 48 of the Law). The authorization to collect canons is of a provisional nature. The Law on the Maritime Terrestrial Zone does not aim to perpetuate over time occupations obtained outside of the planning framework, but seeks the proper planning of our coastlines and that persons —both natural and legal— have their corresponding concession. Neither the status of occupant nor that of settler is transferable (Ruling C-157-95). Law No. 6043 in none of its norms makes possible the transfer of the status of occupant or settler, as it does with the concession contract (article 45), provided that the assignment has been authorized by the respective municipality and the Instituto Costarricense de Turismo or the Instituto de Desarrollo Agrario, as applicable… In view of the foregoing, if one is not protected under any of the assumptions described above, and the permanence in the maritime terrestrial zone is not backed up by municipal authorization, it must be considered illegitimate, even if the offender had submitted a concession application (Sala Constitucional Voto 2658-93; rulings C-100-95, C-157-95, C-230-97).“ It is the concessions, as administrative real rights, that, with the authorization of the respective municipality and the ICT or the IDA, may be subject to assignment or transfer (Law 6043, article 45; Tribunal Agrario, Voto N° 636-F-06, 15:50 hrs of June 26, 2006). The status of occupant and settler is a condition unique to those who occupy said lands prior to Law 6043, according to its requirements, and cannot be the object of assignment or transfer (Tribunal Contencioso Administrativo Sección Segunda, Nº 307 of 15:00 hrs. of July 30, 1998; Tribunal de Guanacaste, Nº 17 of 9:25 hrs. of February 24, 2004; rulings numbers C-100-95, C-157-95, C-77-2001, C-191-2002, C-155-2003 and OJ-17-2001). It is those persons who are responsible for paying the canon provided for in Transitorio VII of Law 6043. It must be clear that settlers and occupants require, among other formalities, an express application to that effect and an authorizing administrative act that recognizes for them that provisional situation, which, in any case, shall cease when the development plan for the respective zone comes into effect. That authorization does not produce any right whatsoever regarding the concession (doctrine of Law 6043, article 70 and Transitorio VII; and its Reglamento, article 52; Legal Opinion Nº OJ-072-2003 of May 6, 2003; Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, Nº 321 of 9:00 hrs. of October 17, 2003; Tribunal de Guanacaste, Nº 17 of 9:25 hrs. of February 24, 2004). The concession application does not grant any administrative real right, nor does it empower one to occupy or build on the maritime terrestrial zone (Sala Constitucional, Votos 2658 of 8:54 hrs. of June 11, 1993 and 5559-96; Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Segunda, Nº 307 of 15:00 hrs. of July 31, 1998; Tribunal de Guanacaste, Nº 17 of 9:25 hrs. of February 24, 2004; Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Nº 582 of 10:00 hrs. of December 19, 1997 and rulings C-230-97 and C-155-2003). The maritime terrestrial zone is a good that is an integral part of the environment and therefore the lack of resolution of those applications by the municipal entities does not constitute tacit approval (silencio positivo) on the part of the Administration (Sala Constitucional, votes numbers 6863-93, 1180-E-94, 1730-94, 1731-94, 2954-94, 5506-94, 5527-94, 6332-94, 820-95, 3518-96 and 5745-99, rulings C-118-91, C-004-98 and C-002-99; Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, Nº 321 of 9:00 hrs. of October 17, 2003). In relation to use permits, in official letter AAA-767-2005 of October 26, sent via fax that same day, addressed to the Council of the Municipalidad de Parrita where you provide your services, we made note of the following: “In view that the Reglamento para el Otorgamiento de Permiso de Ocupación y Uso del Suelo de la Zona Marítimo Terrestre (La Gaceta Nº 93 of May 16, 2005, pp. 27-28), may generate effects contrary to the coastal planning envisioned by Law 6043, take into account that, without prejudice to the exercise of actions that may be triggered in other instances, the concept of the use permit does not allow for the development of constructions, and should not be used when regulatory plans already exist, because in those cases what is pertinent is to conform to the procedure for the granting of concessions. In that sense, it was pointed out in ruling C-100-95: "However, we must be conclusive in affirming that use permits are authorizations for carrying out simple acts whose effects do not significantly impact the good being used: "Given its nature, the use "permit" has application in the case of utilizations or assumptions lacking greater importance; for example: extraction of water from a river through the use of pumps for the motor service of a factory; installation of bath boxes on the maritime or river beach; installation of kiosks on public domain premises for the sale of newspapers, magazines or food; etc. On the other hand, the "concession" applies in the case of transcendent or important activities; ... (Marienhoff, op.cit., pp. 327-328). Thus, for the maritime terrestrial zone of our country, only use permits that meet two essential characteristics could be admitted: a) that they do not affect the natural conditions of the zone nor hinder the free use of the public zone, and b) their execution in no way limits the future implementation of a regulatory plan. As we emphasized at the beginning of this study, the constitutive natural elements of the maritime terrestrial zone frame it as an ecologically fragile area, meriting particular protection from the State aimed at preventing its deterioration: "The respective municipality, the Instituto Costarricense de Turismo and the corresponding authorities and dependencies, must dictate and enforce the measures they deem necessary, to conserve or prevent the damaging of the original conditions of the maritime terrestrial zone and its natural resources." (article 17 of Law No. 6043). For this, and to achieve harmonious development of the zone, we also said, a regulatory plan is indispensable to adequately plan the different applicable uses, so that, without harming the present environment, all economic and social interests whose activities are viable according to the variables we enunciated in due course are taken into account. Along these lines, prior to the regulatory plan, the construction of buildings (call them hotels, cabins, restaurants, residential developments (urbanizaciones), etc.) with the character of permanent adherence to the land could not be conceived, since said installations would come to hinder the effective implementation of the planned ordering. Only minor works, whose conditions allow for their easy and rapid removal, could be authorized. Numeral 19 of Law No. 6043 is clear in stating that "until such time as the respective declaration of tourist aptitude is issued, works or constructions, reconstructions or remodelings of any kind may not be authorized in the maritime terrestrial zone". Under a correct understanding, this provision would have to be extended, especially with respect to constructions, to the moment the regulatory plan enters into effect. If not, what sense would it make to wait for the declaration of tourist aptitude if one could later build without any planning criterion. What role would a regulatory plan come to play in a zone where buildings are already constructed? Let us remember that it is the constructions that must conform to the plan and not the plan to them." Furthermore, although it is true that the principle prohibiting the singular non-application of a regulatory norm exists, it only applies if the regulatory precept observes the principle of normative hierarchy (numerales 7, 11 and 140, incisos 3) and 18) of the Constitución Política, 6 and 11 of the Ley General de la Administración Pública), because in the contrary case, the provision that presents the defect must be repealed or modified (Rulings C-045-94 of March 16, 1994 and C-103-98 of June 8, 1998), and while the amendment occurs, the legal operator must opt to apply the law which is of higher rank (Rulings C-210-2002, C-133-2004 and legal opinion Nº OJ-065-2001).” Also note that the maritime terrestrial zone is a national good that belongs to the State (Law 6043, article 1°), and consequently, its use is determined by Law and the regulations that, via decree, the Executive Branch has issued. Remember that the Executive Reglamento “is used to make the application or execution of the laws possible, filling in or providing indispensable details to ensure not only their compliance, but also the ends the legislator proposed, ends that can never be altered by that means.” (Sala Constitucional, vote 2934 of 1993), and they have their foundation in article 140, inciso 3), in harmony with inciso 18 ibid of the Constitución, and the autonomous reglamentos in the latter. The power to issue them “is exclusive to the Executive Branch”: President of the República and Minister of the respective branch. (Sala Constitucional votes numbers 2934-93 and 14286-05), and therefore “…the different administrative dependencies, be it the decentralized administration and the deconcentrated one, are unable to regulate laws, whatever their nature.” (Sala Constitucional, votes numbers 998-98 and 3629-05). Moreover, the implementation of autonomous reglamentos referring to the organization of the Administration's activity is not apparent in the present case, nor those of service, within the competence of the administrative head to regulate the provision of the service under their charge (Sala Constitucional, votes 5227-94 and 9236-99), for which it is recommended to nullify the reglamento published by that Municipality in La Gaceta N° 93 of May 16, 2005. Finally, take into account that authorizing or ordering the execution of absolutely null administrative acts generates civil responsibility for the Administration, and civil, administrative and potentially criminal responsibility for the public servant, if the execution were to take place (Ley General de la Administración Pública, article 170). Sincerely, Lic. Mauricio Castro Lizano Licda. Silvia Quesada Casares Assistant Procurador Agrarian and Environmental Area ci: Concejo Municipal de Parrita