C-333-2014 — Uniqueness of the municipal approval for subdivisionsUnicidad del visado municipal en fraccionamientos

Dictamen : 333 del 14/10/2014   



14 de octubre de 2014




C-333-2014




 




MBA. José Manuel Ulate Avendaño




Alcalde Municipal de Heredia




 




Estimado señor:




                                                                                             



 Con aprobación de la señora Procuradora General de la República, nos referimos a su oficio No.
AMH-0822-2014 de 11 de agosto de 2014, donde nos plantea las siguientes interrogantes:




 



 “1. ¿Si de acuerdo a los artículos 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana No. 4240 y 79 y 81 del
Reglamento a la Ley de Catastro Nacional N°34331, se puede afirmar que existen dos tipos de visados
municipales?



  2. ¿Si el visado que contiene los numerales 79 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional
N°34331, lo es únicamente para efectos catastrales, esto es la inscripción del plano de agrimensura
en (sic) solamente en el Catastra (sic) Nacional?




3. ¿Si el visado de los artículos lo es para efectos registrales?



 4. En caso de aceptarse la existencia de ambos visados ¿si únicamente con el visado de efectos
catastrales es jurídicamente procedente realizar las inscripciones de lotes segregados en el
Registro Nacional, tomando en consideración que dicha aprobación no tendría los efectos del visado
del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana?”




 



             Señala el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, No. 4240 de 15 de noviembre de
1968:




 



 “Artículo 33.- Para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y
demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina
municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que,
además, el notario o funcionario público autorizante, dé fe en el acto de extensión u otorgamiento
del documento respectivo, de que la división coincide con la que exprese dicho plano.



 Los fraccionamientos que se hagan por documento privado, al igual que en los documentos públicos,
se reputarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano
visado.”




           



             Esta norma establece la obligación de obtener un visado municipal previo a todo
fraccionamiento de terrenos situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control
urbanístico sobre el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes.




 



             Se asocia normalmente el término visado “con el visto bueno que, tras su examen o
revisión, estampan las autoridades administrativas competentes en un documento, generalmente con
sello oficial, para certificar su ajuste o conformidad al ordenamiento, sirviendo de medio de
control o comprobación de requisitos y disposiciones legales; bien para aprobar o autorizar el uso
con determinados fines, proseguir los trámites ante otras dependencias públicas, autenticar su
validez, etc. Así, se habla de visado de planos, visado de pasaporte, "visar títulos" a expedir e
incluso, con una acepción más amplia, "visar el informe", "visar órdenes de pago" (Ley del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos, arts 31 inc. c y 33, incs. e y f), etc.”. (Opinión jurídica
No. OJ-123-2000 de 10 de noviembre del 2000).




 



 Y de manera particular, sobre el visado dispuesto en el artículo 33 de la Ley No. 4240, como acto
reglado de tipo autorizatorio por medio del cual el municipio comprueba que la segregación o
fraccionamiento cumple con la normativa urbanística, ha explicado la Procuraduría General de la
República:




 



 “Como se expuso líneas atrás, el visado es el acto por el cual la administración da un visto bueno
de carácter técnico-jurídico, a las divisiones realizadas a la finca madre por parte de su
propietario, y su conformidad respecto de las normas del plan regulador. De este modo, podemos decir
que con el visado de fraccionamiento o segregación, y con la posterior inscripción registral de los
lotes fraccionados, se termina la etapa de habilitación del proyecto de urbanización o
fraccionamiento. Posterior a este acto ya el urbanizador se encuentra en una posición en la cual
puede disponer lícitamente de los lotes segregados.



 Precisamente, la importancia de este acto autorizatorio se denota en las consecuencias jurídicas
establecidas en los artículos 34 al 37 de la LPU. Valga señalar que el artículo 34 ibíd en su
párrafo tercero sanciona con nulidad absoluta el asiento registral de segregación que se haya
realizado con inobservancia al requisito del visado municipal de fraccionamiento, calificándolo
incluso como un acto que debe refutarse como “inexistente”. (…) Así pues, este visado de segregación
es un acto independiente, por el cual la municipalidad ejerce un control distinto al que realiza
cuando acepta las áreas y obras de una urbanización, pues lo que busca es controlar si la división
que se hace del inmueble que dio origen a la urbanización, corresponde o no con los intereses
locales que el municipio ha reconocido mediante su plan regulador (artículo 36 LPU).”  (Dictamen No.
C-267-2010 de 16 de noviembre de 2010).




 



 La trascendencia de este visado es tal que su omisión imposibilita inscribir los fraccionamientos
ante el Registro de la Propiedad Inmueble e inhibe la realización de obras constructivas:



 “Artículo 34.- El Registro Público suspenderá la inscripción de documentos, sobre fraccionamiento
de fincas comprendidas en distritos urbanos, sin la constancia que indica el artículo anterior. (…)”
(Ley de Planificación Urbana).




  Artículo 58.- Las municipalidades no permitirán obras de construcción:




(…)




2) Si el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento hecho sin el visado de la ley;




(…)” (Ibíd.).



 Y es precisamente a este visado municipal al que se refiere el artículo 81 del Reglamento a la Ley
de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo No. 34331 de 29 de noviembre de 2007 (publicado en La Gaceta
No. 41 de 27 de febrero de 2008), cuando estipula:




 



 “Artículo 81.- Fraccionamiento. En apego a las competencias, jerarquías y a las relaciones de
coordinación y control establecidas en la Ley de Planificación Urbana, corresponde a las
municipalidades donde se ubique el inmueble respectivo el otorgamiento de visado para
fraccionamientos; asimismo corresponde a dichas corporaciones la verificación y responsabilidad
sobre el cumplimiento de requisitos para cada tipo de fraccionamiento, principalmente en lo relativo
a fraccionamientos con fines de urbanización; el Registro Nacional y sus dependencias, conforme lo
establecido en el artículo 34 de la ley indicada, constatará la existencia del visado municipal,
previo a la inscripción de planos para fraccionamientos o de inmuebles resultantes de tales planos.
(…)”




 



 La referencia explícita al artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana no deja lugar a dudas que
el visado municipal que se menciona en dicho numeral 81 es el mismo que desarrollan los artículos 33
y 34 de la Ley No. 4240.




 



 También la norma es clara en cuanto a que la existencia del visado municipal debe ser previa a la
inscripción de los planos. Así también lo ratifica el artículo 79 del mismo Reglamento:




 



 “Artículo 79.- Visados. El Catastro sólo inscribirá los planos que se ajusten a las disposiciones
de la ley. (…) La autorización o visado de un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser
previa a la inscripción en el Catastro. Los visados de casos especiales se regirán de la siguiente
forma:



 a.  Para urbanizaciones el visado requerido será el del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
y de la Municipalidad respectiva.



 b.  Para fraccionamientos, el visado requerido, es el de la municipalidad respectiva
independientemente, si el fraccionamiento está ubicado en distrito urbano o rural. (…)




 



 Entonces, no existen dos visados municipales, uno para efectos catastrales y otro para efectos
registrales, que se desprendan de los artículos 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana y los
artículos 79 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional; sino que todos esos numerales hacen
referencia a un único visado municipal que se consigna en los planos para fraccionamientos y
urbanizaciones, como paso previo y obligado a la inscripción registral. Tan es así que el artículo
82 del mismo Reglamento a la Ley de Catastro Nacional expresa que el único fin del catastro de
planos para fraccionamientos es para su uso posterior en la inscripción del respectivo movimiento
registral:




 



 “Artículo 82.- Planos para fraccionamientos. El plano para fraccionamientos servirá únicamente para
que el interesado proceda a su inscripción respectiva en el Registro de la Propiedad Inmueble.”




 




En igual sentido, se pronunció la Sala Constitucional:




 



 “El visado municipal es requisito esencial para la inscripción de un plano en el Catastro Nacional
y para su inscripción registral y ha sido previsto para garantizar que las segregaciones y
urbanizaciones que se produzcan sean conformes con las leyes de orden público y las normas
reguladoras locales, pero en todo caso, al menos con lo que dispone la Ley en sentido genérico.”
(Sentencia constitucional No. 3964 de 16 horas 26 minutos del 15 de mayo de 2001, considerando VI)




 



 Finalmente, cabe recordar que el visado municipal de planos de fraccionamientos constituye un
mecanismo de control en materia urbanística, y difiere del permiso o licencia constructiva que
extiende la municipalidad para efectos estrictamente edilicios (artículos 74 de la Ley de
Construcciones; 57 y 58 de la Ley de Planificación Urbana; pronunciamiento C-267-2010 de 16 de
noviembre de 2010). Sobre este tema, y el carácter único del visado municipal en fraccionamientos,
el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección III, se manifestó en los
siguientes términos:



 “IV.-El visado es un acto típico de autorización mediante el cual los gobiernos locales, en el uso
de las potestades-deberes que le asigna el artículo 169 de la Constitución Política, controlan que
las acciones de disposición sobre los bienes inmuebles, se ajusten o adecuen a la normativa
reguladora de la planificación y ordenamiento del territorio, que está integrada por las leyes y
reglamentos relativos a la materia ambiental, la materia de salud, la materia constructiva, la
materia de dominio público y, por supuesto, los Planes Reguladores de cada cantón y demás normativa
técnica emitida por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. La figura del visado está
contemplada expresamente en el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, que al efecto señala
así: "Para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y demás áreas
sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina municipal
autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que, además,
el notario o funcionario público autorizante, dé fe en el acto de extensión u otorgamiento del
documento respectivo, de que la división coincide con la que exprese dicho plano. Los
fraccionamientos que se hagan por documento privado, al igual que en los documentos públicos, se
reputarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano
visado." (la negrita es suplida). Como puede colegirse fácilmente, la norma legal establece un único
acto de visado municipal y un único supuesto fáctico que torna exigible la obtención de ese acto
administrativo por parte de los entes locales; nos referimos a los fraccionamientos de inmuebles,
sin excepción alguna. Esto quiere decir que siempre que un particular quiera realizar una
segregación en cualquier terreno, sin importar cuál sea la finalidad que persigue con ella,
previamente la Municipalidad competente debe dar su autorización mediante el acto de visado, lo que
supone, a su vez, que el ente local en el ejercicio de sus deberes, comprobó materialmente que ese
fraccionamiento resultaba acorde con el ordenamiento jurídico. Cabe apuntar que el Reglamento para
el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, analizado en armonía con la Ley de
Planificación Urbana, contiene una serie de regulaciones que dejan claro que el acto de segregación
tiene un necesario vínculo con el destino que se le dará a la tierra, lo cual queda evidenciado,
inclusive, en el mismo plano, en donde el profesional responsable anota la naturaleza o destino del
inmueble fraccionado.-



 V.-En el caso concreto, el Concejo Municipal estableció, por vía de acuerdo, una diferenciación
entre "visados catastrales" y "visados constructivos" inexistente en el artículo 33 de la Ley de
Planificación Urbana. La distinción además resulta falaciosa, porque parte de la absurda concepción
de que en unas ocasiones el visado se solicita, únicamente, para obtener la inscripción del plano en
el Catastro Nacional y en otras ocasiones el visado es para levantar edificaciones. Aquí es
importante señalar que el control en materia urbanística inicia a partir de toda acción de
fraccionamiento que se pretenda realizar, y no a partir del momento en que se solicita la licencia
de construcción, dado que sola (sic) división de la tierra está sometida a una serie de limitaciones
legítimas que establecen los planes reguladores, y la demás normativa aplicable, como lo es en este
caso el Reglamento para el Control de Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el
Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana. En cambio, la licencia constructiva
se expide sobre la base de planos constructivos, una vez verificadas las aprobaciones de las
diferentes instancias públicas que tienen competencia fiscalizadora en esta materia, como por
ejemplo el INVU, por citar alguna. En este sentido, a juicio de este Tribunal, el Concejo Municipal
incurre en una clara desviación de poder (artículo 131.3 de la Ley General de la Administración
Pública), por cuanto el fin último de los visados municipales nunca podría consistir -como lo parece
entender el Concejo- en permitirle al particular que logre la inscripción de su plano en el Catastro
o que logre construir uno o varios inmuebles; el fin del visado, como se dijo, es controlar la
adecuación del uso y disposición de los bienes inmuebles a las normas de orden público -y por ende
vinculantes- atinentes a la ordenación y planificación del territorio, normas que en última
instancia responden a la necesidad de regular razonablemente el uso del suelo, en protección de
intereses públicos superiores que atañen a todos, como lo son el medio ambiente, la salud, la
seguridad, el ornato, la comodidad y el mayor bienestar de los habitantes (artículos 46, 50 y 169 de
la Constitución Política). (…)



 VI.-No desconoce este Tribunal que las administraciones públicas tienen el deber de publicar los
diferentes trámites y requisitos exigibles a los administrados, a efecto de atender las diversas
solicitudes que le resultan de su competencia, conforme lo establece el ordinal 4 de la Ley 8220, y
en ese sentido, comprende esta Cámara que para un fraccionamiento simple de un lote que se encuentra
en una zona previamente urbanizada (artículo 40 Ley de Planificación Urbana), no sería razonable
exigirle al administrado requisitos propios de un proyecto urbanístico. Sin embargo, eso es muy
distinto a pretender resolver esa situación creando dos categorías de visados de planos inexistentes
en el ordenamiento, y disponer en función de esas categorías, por medio de un acuerdo de alcance
general, los requisitos que deben presentarse en uno u otro caso. De hecho, debemos decir que por la
forma en que quedó redactado el acuerdo, permite interpretar que el administrado que solicite un
visado con fines catastrales (figura que no existe), lo puede obtener sin someterse a las
limitaciones que impone la normativa urbana y de esta manera burlar aquéllas.” (Resolución No. 185
de 15 horas del 18 de mayo del 2012)




 




CONCLUSIÓN




 



 De la lectura de los artículos 79 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional se desprende
que el visado municipal referido en dichos numerales es el mismo visado a que aluden los artículos
33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana; por lo que no se está creando con dicho Reglamento un
visado para efectos catastrales exclusivamente, en tanto la finalidad de los planos que se catastren
para fraccionamientos es para su uso posterior en la inscripción respectiva ante el Registro de la
Propiedad Inmueble.




 




 




De usted, atentamente,




 




 




 




 




 




Lic. Víctor Bulgarelli Céspedes                  MSc. Silvia Quesada Casares




   Procurador Agrario                                     Área Agraria y Ambiental




 




 




VBC/SQC/lfa

Legal Opinion: 333 of 10/14/2014

October 14, 2014

C-333-2014

MBA. José Manuel Ulate Avendaño
Mayor of Heredia

Dear Sir:

With the approval of the Attorney General of the Republic, we refer to your communication No. AMH-0822-2014 of August 11, 2014, in which you pose the following questions:

"1. Based on Articles 33 and 34 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240 and 79 and 81 of the Regulation to the National Cadastre Law (Reglamento a la Ley de Catastro Nacional) No. 34331, can it be affirmed that there are two types of municipal approvals (visados municipales)?

2. Is the approval (visado) referred to in numerals 79 and 81 of the Regulation to the National Cadastre Law No. 34331 solely for cadastral purposes, that is, the registration of the survey plan (plano de agrimensura) only in the National Cadastre (Catastro Nacional)?

3. Is the approval (visado) mentioned in those articles for registration purposes?

4. If the existence of both approvals (visados) is accepted, is it legally permissible to register segregated lots (lotes segregados) in the National Registry (Registro Nacional) solely with the cadastral-purpose approval (visado de efectos catastrales), considering that such approval would not have the effects of the approval (visado) under Article 33 of the Urban Planning Law?"

Article 33 of the Urban Planning Law, No. 4240 of November 15, 1968, states:

"Article 33.- For any subdivision (fraccionamiento) of land or real estate located in urban districts and other areas subject to urban planning control, it shall be essential to have previously approved (visado), at the authorized municipal office, the plan indicating the situation and area of the resulting portions and, furthermore, that the authorizing notary or public official attests, in the act of issuing or granting the respective document, that the division coincides with that expressed in said plan.

Subdivisions (fraccionamientos) made by private document, just as with public documents, shall be deemed ineffective if they lack a notarial or municipal statement regarding the pre-existence of the approved plan (plano visado)."

This regulation establishes the obligation to obtain a municipal approval (visado municipal) prior to any subdivision (fraccionamiento) of land located in urban districts and other areas subject to urban planning control, on the plan indicating the situation and area of the resulting portions.

The term approval (visado) is normally associated "with the approval (visto bueno) that, after its examination or review, the competent administrative authorities stamp on a document, generally with an official seal, to certify its compliance or conformity with the legal system, serving as a means of control or verification of requirements and legal provisions; whether to approve or authorize its use for specific purposes, to continue procedures before other public agencies, to authenticate its validity, etc. Thus, one speaks of approval of plans (visado de planos), passport approval, 'approving titles' to be issued, and even, in a broader sense, 'approving the report,' 'approving payment orders' (Law of the Federated College of Engineers and Architects, arts 31 sub c and 33, subs e and f), etc." (Legal Opinion No. OJ-123-2000 of November 10, 2000).

And particularly, regarding the approval (visado) set forth in Article 33 of Law No. 4240, as a regulated act of an authorizing nature through which the municipality verifies that the segregation (segregación) or subdivision (fraccionamiento) complies with urban planning regulations, the Attorney General's Office has explained:

"As stated above, the approval (visado) is the act by which the administration gives a technical-legal approval (visto bueno) to the divisions made to the parent property by its owner, and its conformity with the regulations of the regulatory plan. In this way, we can say that with the subdivision or segregation approval (visado de fraccionamiento o segregación), and with the subsequent registration of the subdivided lots (lotes fraccionados), the enabling stage of the urbanization or subdivision (fraccionamiento) project is completed. After this act, the developer is in a position to lawfully dispose of the segregated lots.

Precisely, the importance of this authorizing act is denoted in the legal consequences established in Articles 34 to 37 of the Urban Planning Law (LPU). It is worth noting that Article 34 ibid, in its third paragraph, sanctions with absolute nullity the registration entry of segregation that has been carried out in non-observance of the requirement of the municipal subdivision approval (visado municipal de fraccionamiento), even classifying it as an act that must be refuted as 'non-existent.' (...) Thus, this segregation approval (visado de segregación) is an independent act, by which the municipality exercises control distinct from that which it performs when accepting the areas and works of an urbanization, because what it seeks is to control whether the division made to the property that gave rise to the urbanization corresponds or not to the local interests that the municipality has recognized through its regulatory plan (Article 36 LPU)." (Legal Opinion No. C-267-2010 of November 16, 2010).

The importance of this approval (visado) is such that its omission prevents registering the subdivisions (fraccionamientos) before the Property Registry and inhibits the execution of construction works:

"Article 34.- The Public Registry shall suspend the registration of documents on subdivision (fraccionamiento) of properties located in urban districts without the certificate indicated in the previous article. (...)" (Urban Planning Law).

Article 58.- Municipalities shall not permit construction works:

(...)

2) If the lot for the building originated from a subdivision (fraccionamiento) made without the approval (visado) required by law;

(...)" (Ibid.).

And it is precisely this municipal approval (visado municipal) to which Article 81 of the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 34331 of November 29, 2007 (published in La Gaceta No. 41 of February 27, 2008), refers when it stipulates:

"Article 81.- Subdivision (Fraccionamiento). In adherence to the powers, hierarchies, and the coordination and control relationships established in the Urban Planning Law, the granting of approval (visado) for subdivisions (fraccionamientos) corresponds to the municipalities where the respective property is located; likewise, the verification and responsibility for compliance with requirements for each type of subdivision (fraccionamiento) corresponds to said corporations, mainly regarding subdivisions (fraccionamientos) for urbanization purposes; the National Registry and its dependencies, pursuant to Article 34 of the indicated law, shall verify the existence of the municipal approval (visado municipal) prior to the registration of plans for subdivisions (fraccionamientos) or of properties resulting from such plans. (...)"

The explicit reference to Article 34 of the Urban Planning Law leaves no doubt that the municipal approval (visado municipal) mentioned in said numeral 81 is the same one developed in Articles 33 and 34 of Law No. 4240.

The regulation is also clear that the municipal approval (visado municipal) must exist prior to the registration of the plans. This is also ratified by Article 79 of the same Regulation:

"Article 79.- Approvals (Visados). The Cadastre shall only register plans that conform to the provisions of the law. (...) The authorization or approval (visado) of a survey plan (plano de agrimensura), when required, must be prior to registration in the Cadastre. Approvals (Visados) for special cases shall be governed as follows:

a. For urbanizations, the required approval (visado) shall be that of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) and the respective Municipality.

b. For subdivisions (fraccionamientos), the required approval (visado) is that of the respective municipality, regardless of whether the subdivision (fraccionamiento) is located in an urban or rural district. (...)"

Therefore, there are not two municipal approvals (visados municipales), one for cadastral purposes and another for registration purposes, that arise from Articles 33 and 34 of the Urban Planning Law and Articles 79 and 81 of the Regulation to the National Cadastre Law; rather, all these numerals refer to a single municipal approval (visado municipal) that is recorded on the plans for subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations, as a prior and mandatory step to registration. This is such that Article 82 of the same Regulation to the National Cadastre Law states that the sole purpose of the cadastre of plans for subdivisions (fraccionamientos) is for their subsequent use in the registration of the respective registry transaction:

"Article 82.- Plans for subdivisions (fraccionamientos). The plan for subdivisions (fraccionamientos) shall serve solely for the interested party to proceed with its respective registration in the Property Registry."

In the same sense, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) has ruled:

"The municipal approval (visado municipal) is an essential requirement for the registration of a plan in the National Cadastre and for its registry registration, and it has been provided to guarantee that the segregations and urbanizations that occur conform to public order laws and local regulatory norms, but in any case, at least with what the Law provides in a generic sense." (Constitutional Judgment No. 3964 of 4:26 PM on May 15, 2001, Recital VI)

Finally, it is worth recalling that the municipal approval of subdivision plans (visado municipal de planos de fraccionamientos) constitutes a control mechanism in urban planning matters and differs from the construction permit or license (permiso o licencia constructiva) issued by the municipality for strictly building purposes (Articles 74 of the Construction Law; 57 and 58 of the Urban Planning Law; pronouncement C-267-2010 of November 16, 2010). On this topic, and the unique nature of the municipal approval (visado municipal) in subdivisions (fraccionamientos), the Contentious Administrative and Civil Treasury Tribunal, Section III, stated the following:

"IV.- The approval (visado) is a typical act of authorization through which local governments, in the use of the powers-duties assigned by Article 169 of the Political Constitution, control that disposition actions on real property conform to or comply with the regulatory norms for planning and land use, which are composed of the laws and regulations related to environmental matters, health matters, construction matters, public domain matters, and, of course, the Regulatory Plans of each canton and other technical norms issued by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU). The figure of the approval (visado) is expressly contemplated in Article 33 of the Urban Planning Law, which to that effect states: 'For any subdivision (fraccionamiento) of land or real estate located in urban districts and other areas subject to urban planning control, it shall be essential to have previously approved (visado), at the authorized municipal office, the plan indicating the situation and area of the resulting portions and, furthermore, that the authorizing notary or public official attests, in the act of issuing or granting the respective document, that the division coincides with that expressed in said plan. Subdivisions (fraccionamientos) made by private document, just as with public documents, shall be deemed ineffective if they lack a notarial or municipal statement regarding the pre-existence of the approved plan (plano visado).' (bold added). As can easily be inferred, the legal norm establishes a single municipal approval act (acto de visado municipal) and a single factual circumstance that makes obtaining that administrative act from local entities mandatory; we refer to subdivisions (fraccionamientos) of property, without any exception. This means that whenever an individual wishes to carry out a segregation on any land, regardless of the purpose they pursue with it, the competent Municipality must previously grant its authorization through the approval act (acto de visado), which presupposes, in turn, that the local entity, in the exercise of its duties, materially verified that said subdivision (fraccionamiento) was in accordance with the legal system. It should be noted that the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), analyzed in harmony with the Urban Planning Law, contains a series of regulations that make it clear that the segregation act has a necessary link with the intended use of the land, which is evidenced, even, on the plan itself, where the responsible professional notes the nature or purpose of the subdivided property.-

V.- In the specific case, the Municipal Council established, by way of agreement, a differentiation between 'cadastral approvals (visados catastrales)' and 'construction approvals (visados constructivos)' that is non-existent in Article 33 of the Urban Planning Law. The distinction is also fallacious because it stems from the absurd conception that in some cases the approval (visado) is requested solely to obtain the registration of the plan in the National Cadastre, and in other cases the approval (visado) is for erecting buildings. It is important to note here that control in urban planning matters begins from every subdivision (fraccionamiento) action that is intended to be carried out, and not from the moment the building permit (licencia de construcción) is requested, given that the mere division of the land is subject to a series of legitimate limitations established by the regulatory plans and other applicable regulations, as in this case, the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations and the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area. In contrast, the building permit (licencia constructiva) is issued based on construction plans, once the approvals of the different public bodies with oversight authority in this matter have been verified, such as the INVU, to cite one. In this sense, in the judgment of this Tribunal, the Municipal Council incurs a clear abuse of power (Article 131.3 of the General Law of Public Administration), given that the ultimate purpose of municipal approvals (visados municipales) could never consist—as the Council seems to understand it—in allowing the individual to achieve the registration of their plan in the Cadastre or to build one or more properties; the purpose of the approval (visado), as stated, is to control the conformity of the use and disposition of real property with the public order—and therefore binding—norms related to land use and planning, norms that ultimately respond to the need to reasonably regulate land use, in protection of superior public interests that concern everyone, such as the environment, health, safety, aesthetics, comfort, and greater well-being of the inhabitants (Articles 46, 50, and 169 of the Political Constitution). (...)

VI.- This Tribunal does not ignore that public administrations have the duty to publicize the different procedures and requirements required of the administered parties, in order to attend to the various requests within their competence, as established by numeral 4 of Law 8220, and in that sense, this Chamber understands that for a simple subdivision of a lot located in a previously urbanized area (Article 40 Urban Planning Law), it would not be reasonable to require the administered party to meet requirements proper to an urbanization project. However, that is very different from attempting to resolve that situation by creating two categories of plan approvals (visados de planos) that do not exist in the legal system, and providing, based on those categories, through an agreement of general scope, the requirements that must be submitted in one case or the other. In fact, we must say that by the way the agreement is drafted, it allows the interpretation that an administered party requesting an approval for cadastral purposes (a figure that does not exist) can obtain it without subjecting themselves to the limitations imposed by urban regulations and thereby circumvent those." (Resolution No. 185 of 3:00 PM on May 18, 2012)

CONCLUSION

From reading Articles 79 and 81 of the Regulation to the National Cadastre Law, it is clear that the municipal approval (visado municipal) referred to in said numerals is the same approval (visado) alluded to in Articles 33 and 34 of the Urban Planning Law; therefore, said Regulation does not create an approval (visado) exclusively for cadastral purposes, as the purpose of the plans registered in the cadastre for subdivisions (fraccionamientos) is for their subsequent use in the respective registration before the Property Registry.

Sincerely,

Lic. Víctor Bulgarelli Céspedes
Agrarian Attorney

MSc. Silvia Quesada Casares
Agrarian and Environmental Area

VBC/SQC/lfa