C-007-2024 — INVU approval required for exceptional access subdivisions despite municipal regulationNecesidad de visado del INVU en fraccionamientos con acceso excepcional pese a reglamento municipal

Dictamen : 007 del 30/01/2024   



30 de enero de 2024




PGR-C-007-2024




 




Señor




Juan Pablo Barquero Sánchez




Alcalde




Municipalidad de Tilarán




 




Estimado señor:




 



             Con la aprobación del Procurador General de la República, doy respuesta a su oficio no.
MT-AM-OF-514-2023 de 29 de setiembre de 2023, mediante el cual expone que la Municipalidad de
Tilarán cuenta con plan regulador, que el 20 de setiembre de 2020 se emitió el Reglamento para el
Control de Fraccionamientos del cantón y que ese Reglamento contempla la posibilidad de fraccionar
inmuebles por medio de servidumbres de paso, con una medida mayor a la que exige el Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo para los
fraccionamientos frente a accesos excepcionales de uso residencial.




 



             Además, menciona que por directriz no. DRI-007-2021, emitida por el Registro Nacional,
se establece que para la inscripción de planos que ingresan por servidumbres de paso o acceso
excepcional de uso residencial (como lo define el Reglamento de Fraccionamientos y urbanizaciones
del INVU), debe contarse tanto con el visado municipal como con el del INVU. En consecuencia,
requiere nuestro criterio sobre lo siguiente:




 



 “¿Se requiere solicitar un visado del INVU, cuando se dispone de un Reglamento propio, que contiene
pautas de seguridad más amplias y que contamos con la capacidad y competencia, para realizar
nuestras propias evaluaciones sin necesidad de agregar un costo extra a nuestros usuarios?”




 




 




            I. ANTECEDENTES.




 



             En cumplimiento de lo señalado por el artículo 4° de nuestra Ley Orgánica (no. 6815 de
27 de setiembre de 1982), se adjuntó el criterio de la asesoría legal sobre el tema consultado. En
ese criterio, con base en los artículos 169 de la Constitución Política, 4, 13, 43 del Código
Municipal, se concluyó que por tener esa Municipalidad un Reglamento para el Control de
Fraccionamientos anterior al Reglamento de Fraccionamientos del INVU, se debe seguir aplicando esa
normativa interna.




 



             En virtud de que la consulta formulada involucra el análisis de asuntos propios de la
competencia del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, se le confirió audiencia a su presidenta
ejecutiva, mediante oficio no. DAA-OFI-1608-2023. Por oficio no. 557-12-2023, ese Instituto
consideró lo siguiente:




 



 “5.1. Cuando una Municipalidad cuente con plan regulador, y en éste se haga referencia directa al
cumplimiento de las disposiciones contenidas en el Reglamento de alcance nacional emitido por el
INVU (RCNFU o RFU), se debe exigir en los todos los casos, el visado previo del INVU.



 5.2. Cuando el plan regulador sea omiso al definir disposiciones en materia de la excepción del
fraccionamiento para uso residencial, se deben acatar los lineamientos establecidos en Reglamento de
alcance nacional emitido por el INVU (RCNFU o RFU), lo que incluye el visado del INVU como requisito
previo al visado municipal.



 5.3. Si el plan regulador posee disposiciones específicas para el uso de esta modalidad de
fraccionar en su territorio, sin hacer referencia a la norma de alcance nacional, y sin que exista
omisión alguna al respecto, de igual forma es un requerimiento ineludible que la Municipalidad
respectiva exija el visado del INVU, antes de otorgar el propio.



 5.4. Lo anterior según el principio de aplicación supletoria de la norma, en apego al requisito de
visado que establece el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, así como lo dispuesto en el
Reglamento a La Ley de Catastro Nacional.



 5.5. La única forma en que puede un gobierno local promulgar disposiciones en materia de
planificación urbana local, es dentro del marco de aplicación de un plan regulador, para lo que debe
apegarse al procedimiento que fija la Ley de Planificación Urbana en su artículo 17.



 5.6. Todo cuerpo normativo que se pretenda aplicar sin cumplir lo antes dicho, representa un acto
desprovisto de legalidad.”




 




 




            II. ANÁLISIS DE LA CONSULTA PLANTEADA.




 



             Aunque la consulta formulada es una pregunta muy puntual, lo cierto es que su respuesta
requiere analizar, previamente, cuál es el alcance que tienen los reglamentos emitidos por el INVU
en materia de planificación urbana, los requisitos a los que debe sujetarse la emisión de los planes
reguladores y sus reglamentos de desarrollo urbano, la exigencia del visado del INVU para los planos
referidos a fraccionamientos con fines urbanísticos y el contenido y alcance del Plan Regulador de
Tilarán y del Reglamento de Fraccionamientos que se cita en la consulta.




 



             A. Sobre la aplicación de los Reglamentos emitidos por el INVU en materia de
planificación urbana.




 



             En reiteradas ocasiones, la Sala Constitucional ha considerado que, conforme con lo
dispuesto en los artículos 169 y 170 de la Constitución Política y 15 y 19 de la Ley de
Planificación Urbana (no. 4240 de 15 de noviembre de 1968), los Gobiernos Locales tienen la
titularidad primaria en materia de planificación urbana y, como tales, son los encargados de emitir
los planes reguladores cantonales.




 



             Pero, a la par de esa competencia municipal, la Sala ha reconocido que el Instituto
Nacional de Vivienda y Urbanismo (en adelante, INVU) es una institución encargada de la
planificación urbana a nivel nacional. Y, con base en lo dispuesto en el transitorio II de la Ley de
Planificación Urbana, ha aceptado que el INVU es competente para emitir disposiciones en materia
urbanística, de manera supletoria, siempre y cuando las Municipalidades no hayan ejercido esa
potestad. (Véase el voto no. 4205-1996 de las 14 horas 33 minutos de 20 de agosto de 1996. Reiterado
en los votos nos. 4857-1996, 4926-2003, 5018-2004).




 




            El transitorio II de la Ley de Planificación Urbana señala:




 



 “Transitorio II.- El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se
refiere el artículo 21 de esta ley.



 Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas
sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva
materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.



 Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en
la parte de ello que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial.”




 



             El artículo 21 al que se hace referencia ese transitorio, establece que los reglamentos
de desarrollo urbano –definidos por el artículo 19 como las reglas procesales necesarias para el
debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad,
comodidad y bienestar de la comunidad- son el de zonificación, fraccionamiento y urbanización, de
mapa oficial, renovación urbana, y construcciones.




 



             Es decir, con base en esas normas y los precedentes constitucionales citados, el INVU
se encuentra facultado para emitir los reglamentos de desarrollo urbano, dentro de los cuales se
contempla el de fraccionamiento y urbanización. Y, con base en ese fundamento, ha emitido tanto el
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones vigente (aprobado en sesión ordinaria no. 6411,
artículo II, inciso 2) celebrada el 24 de octubre de 2019), como el anterior Reglamento para el
Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones (aprobado en sesión de junta directiva del
INVU no. 3391 del 13 de diciembre de 1982).




 




            Precisamente, sobre el Reglamento de 1982, la Sala Constitucional señaló que:




 



 “Con fundamento en lo anterior, y en consonancia con la jurisprudencia citada, es que se reitera la
tesis de que sigue siendo atribución exclusiva de los gobiernos municipales la competencia de la
ordenación urbanística, y sólo de manera excepcional y residual, en ausencia de regulación dictada
al efecto por las municipalidades, es que el INVU tiene asignada la tarea de proponer planes
reguladores, pero a reserva de que sean previamente aprobados por el ente local; de manera que las
disposiciones que al efecto dicte esta institución autónoma en lo que se refiere a planificación
urbana, deben siempre considerarse transitorias, y en defecto del uso de las competencias
municipales.




(…)



 De todo lo señalado, queda claro que la competencia del INVU en materia urbanística, en primer
término se dirige a la elaboración del Plan Nacional de Desarrollo Urbano, instrumento a través del
cual, se fijan las políticas generales sobre el crecimiento y desarrollo de las áreas urbanas, y que
es elaborado por la Dirección de Urbanismo y es propuesto por la Junta Directiva del Instituto; y en
segundo lugar, como competencia residual, la facultad de dictar las normas urbanísticas –reglamentos
y planes reguladores- en ausencia de normas urbanísticas dictadas por las respectivas
municipalidades. Lo anterior encuentra su fundamento en el hecho de que negarle esta competencia a
esta institución autónoma, implica crear un vacío en el ordenamiento jurídico que provoca un serio
perjuicio en la seguridad jurídica nacional.” (Voto no. 4205-1996 de las 14 horas 33 minutos de 20
de agosto de 1996. Reiterado en los votos nos. 4857-1996, 4926-2003, 5018-2004, entre otros. Se
añade la negrita).




 



             Y, específicamente, sobre el actual Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, en
relación con la autonomía municipal, esa Sala señaló:




 



 “La actora manifiesta que impugna la totalidad del Reglamento de Urbanizaciones y Fraccionamientos
pues, desde el punto de vista de la institución que representa, lesiona la autonomía municipal y al
efecto enuncia en forma concreta varios artículos: 1, 2, 8, 21, 22 y 23.




En relación con la autonomía municipal, en la sentencia No. 2934-93, este Tribunal indicó:



 «La autonomía municipal, contenida en el artículo 170 de la Constitución Política, esencialmente se
origina en el carácter representativo de ser un gobierno local (única descentralización territorial
del país), encargado de administrar los intereses locales y por ello las municipalidades pueden
definir sus políticas de desarrollo (planificar y acordar programas de acción), en forma
independiente y con exclusión de cualquier otra institución del Estado, facultad que conlleva,
también la de poder dictar su propio presupuesto. Esta autonomía política implica, desde luego, la
de poder dictar los reglamentos internos de organización de la corporación, así como los de la
prestación de los servicios municipales. Por ello se ha dicho en la doctrina local, que “se trata de
una verdadera descentralización de la función política en materia local.”» (sentencia número
2934-93, de las quince horas veintisiete minutos del veintidós de junio de mil novecientos noventa y
tres).



 La actora hace una extensa descripción sobre qué es la autonomía municipal; también describe el
contenido de las normas referidas. No obstante, no las contrapone frente al concepto de autonomía,
ni indica porqué estima que ellas lesionan dicho principio. Esta contraposición, que se echa de
menos, es muy importante, porque el Reglamento, en el Considerando 2, indica claramente que sus
disposiciones se aplicarán en el tanto los gobiernos municipales no hayan emitido normativa
específica relativa a la planificación urbana. Este Considerando indica, literalmente:



 “2. Que el presente Reglamento se dicta al amparo del artículo 7, inciso 4) y del Transitorio II de
la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, que autorizan al Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo (INVU) a dictar las normas de desarrollo urbano relativas a las materias que se refiere el
Artículo 21 de ese cuerpo legal. Lo anterior, en el tanto los gobiernos municipales no hayan emitido
normativa específica relativa a la planificación urbana dentro de los límites de su competencia
territorial, o sea de uso supletorio ante la ausencia, omisión o claridad de las disposiciones
establecidas en los Planes Reguladores”.



 Es evidente, entonces que, al redactar y emitir el Reglamento, las autoridades tuvieron claro que
de conformidad con lo dispuesto en los artículos 169 y 170 de la Constitución Política, la
titularidad primaria en materia de planificación urbana corresponde a las municipalidades. Esto no
obsta, sin embargo, para el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, como institución rectora de
la planificación urbana a nivel nacional, pueda promulgar reglamentos que sirvan de apoyo a las
municipalidades en áreas que no estén reguladas en sus planes o que regulen los temas de
planificación en forma primaria en aquellos cantones cuyas municipalidades no tienen tales planes,
mientras tal situación se mantenga. Esto se expresa claramente en el Considerando 5: «5. Que la Ley
N° 4240 en sus Artículos 7, 9 y 10 establece el poder-deber del Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo en las funciones de asesoría y fiscalización a los gobiernos municipales del país en la
aplicación de la legislación, fomento de la planificación y desarrollo urbano. Por lo que, es
preciso actualizar y reformar el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y
Urbanizaciones emitido por el Instituto».



 Que la aplicación de este Reglamento es supletoria y no principal, se confirma por el contenido del
artículo 2 que fija el alcance del mismo:




«ARTÍCULO 2. Alcance



 El presente Reglamento se aplica supletoriamente en todo el territorio nacional, sin perjuicio de
las disposiciones locales emitidas por el Gobierno Municipal en su Plan Regulador, en materia de
fraccionamientos y urbanizaciones.



 Las disposiciones locales contenidas en el Plan Regulador deben complementarse con los lineamientos
mínimos establecidos en este cuerpo normativo».” (Voto no. 3249-2021 de las 9 horas 30 minutos de 17
de febrero de 2021. Se añade la negrita).




 



             De manera más reciente, la Sala se refirió al Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones, señalando que:




 



 “También se ha aceptado reiteradamente que por medio de los planes reguladores locales, o en su
ausencia, los reglamentos de desarrollo urbano que emite el INVU en ejercicio de la competencia
dispuesta en el transitorio II de la Ley de Planificación Urbana, N°4240 de 15 de noviembre de 1968,
se establezcan limitaciones de orden urbanístico a la propiedad privada, en razón de que esas normas
encuentran fundamento en la Ley de Planificación Urbana, disposición legal que cumple la garantía
prevista en el numeral 45 párrafo segundo de la Carta Fundamental, pues es una ley que fue aprobada
por mayoría calificada de los miembros de la Asamblea Legislativa.” (Voto no. 12905-2022 de las 10
horas 5 minutos de 7 de junio de 2022. Se añade la negrita).




 



             Con base en todo lo dicho hasta aquí, no queda duda alguna de que el Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU es de aplicación supletoria cuando el Gobierno Local no
cuenta con plan regulador; cuando, pese a contar con un plan regulador aprobado, éste no posee
regulaciones al respecto; o cuando las disposiciones del plan regulador o sus reglamentos de
desarrollo urbano resulten omisas o insuficientes para algunos supuestos.




 



             Así lo indicamos en el dictamen no. PGR-C-271-2021 de 21 de setiembre de 2021, en el
cual, puntualmente señalamos que:




 



 “En ausencia de normativa local, la Municipalidad se encuentra obligada a aplicar los reglamentos y
planes regionales o nacionales emitidos por el INVU, pues, de lo contrario, se crearía un vacío
jurídico que no podría ser llenado mediante una simple decisión discrecional y antojadiza de la
Municipalidad.



 Tómese en cuenta que, los Gobiernos Locales, como parte de la Administración Pública, se encuentran
sometidos al principio de legalidad, y, por tanto, no podrían desconocer reglamentos y normas que
integran el ordenamiento jurídico y que deben ser aplicados de manera supletoria.”




 



             El Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU permite llenar el vacío
normativo generado por la ausencia de normativa local que defina las reglas a las que deben
sujetarse los fraccionamientos y urbanizaciones.




 



             De no existir una norma de aplicación supletoria en la materia, los fraccionamientos y
urbanizaciones en los cantones que no poseen regulación local no tendrían más limitaciones que las
dispuestas en la Ley de Planificación Urbana, lo cual, como ya lo ha señalado esa Sala, “implica
crear un vacío en el ordenamiento jurídico que provoca un serio perjuicio en la seguridad jurídica
nacional” (voto no. 4205-1996) y en el proceso de generar un desarrollo urbano ordenado, que
propicie un ambiente urbano sano. (Sobre la protección del ambiente urbano, véanse los votos de esa
Sala nos. 3656-2003, 2864-2003, 3684-2009, 186-2019).




 



             Tómese en cuenta que la Sala Constitucional también ha señalado que “el desarrollo
urbano sostenible implica la generación de condiciones para un desenvolvimiento social y económico
para toda la población, dentro de un marco jurídico con cánones obligatorios, cuyas disposiciones,
como se indicó deben cumplir las exigencias del Derecho de la Constitución.” (Voto no. 12905-2022).




 




 




            B. Sobre la emisión de planes reguladores y sus reglamentos de desarrollo urbano.




 



             Como se expuso en el punto anterior, las Municipalidades están obligadas a acatar lo
dispuesto en el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, salvo que cuenten con un
plan regulador y sus respectivos reglamentos de desarrollo urbano, válidamente aprobados, que
contengan disposiciones específicas sobre esa materia.




 




            Por ello, debe recordarse que el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana dispone:




 



 “Artículo 17.- Previamente a implantar un plan regulador o alguna de sus partes, deberá la
municipalidad que lo intenta:



 1) Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial y divulgación adicional necesaria
con la indicación de local, fecha y hora para conocer del proyecto y de las observaciones verbales o
escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con
antelación no menor de quince días hábiles;



 2) Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en
dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos
establecidos en el artículo 13;




3) Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos; y



 4) Publicar en "La Gaceta" el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de
la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.



 Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o
derogar, total o parcialmente, el referido plan o cualquiera de sus reglamentos.”




 



             Con base en esa norma, resulta claro que, la emisión, modificación, suspensión o
derogación del plan regulador urbano y sus reglamentos de desarrollo requieren someterse al
procedimiento allí dispuesto. Por esa razón, hemos sostenido que el cumplimiento del procedimiento
dispuesto en ese artículo determina la validez del plan regulador y sus reglamentos, o de su
modificación, suspensión o derogación. (Véase el dictamen no. C-245-2020 de 26 de junio de 2020).




 



             Conforme con el artículo 1° de la Ley 4240, un plan regulador es un instrumento de
planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro
documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la
población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, y
construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.




 



             Según ese mismo artículo, los reglamentos de desarrollo urbano son cuerpos de normas
que adoptan las municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan Regulador. Y, conforme con
los artículos 19 y 20 de esa misma Ley, esos reglamentos son reglas procesales necesarias para el
debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad,
comodidad y bienestar de la comunidad, que deben contener normas y condiciones para promover la
protección de la propiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos; una
relación armónica entre los diversos usos de la tierra; conveniente acceso de las propiedades a las
vías públicas; división adecuada de los terrenos; facilidades comunales y servicios públicos
satisfactorios; reserva de suficientes espacios para usos públicos; rehabilitación de áreas y
prevención de su deterioro; seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones; y
cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador.




 



             El artículo 21 dispone que los reglamentos de desarrollo urbano son el de Zonificación,
para usos de la tierra; el de Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana
de los terrenos; el de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y conservación de los espacios
para vías públicas y áreas comunales; el de Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o
rehabilitación de áreas en proceso o en estado de deterioro; y el de Construcciones, en lo que
concierne a las obras de edificación.




 




            Sobre los reglamentos de desarrollo urbano, hemos señalado que:




 



 “Los Reglamentos de Desarrollo Urbano no nacen de una competencia de las Municipalidades para
reglamentar la Ley de Planificación Urbana. Las Municipalidades no tienen esa atribución
reglamentaria. Los Reglamentos de Desarrollo Urbano no complementan la Ley, no concretizan su
alcance, ni precisan o interpretan su contenido. Los Reglamentos de Desarrollo Urbano, como parte
del Plan regulador de la localidad, establecen la ordenación urbanística aplicable a un determinado
territorio.



 Los Reglamentos de Desarrollo Urbano no son reglamentos autónomos de organización o de servicio, su
objeto no es normar los aspectos organizativos o funcionales de la Corporación ni tampoco la
prestación de un servicio público suministrado por la Municipalidad. Los Reglamentos de Desarrollo
Urbano, se insiste, son normas conexas al respectivo Plan Regulador que tienen por finalidad hacer
efectivo el respectivo Plan Regulador.




(…)



 Corolario de lo anterior, puesto que los Reglamentos de Desarrollo Urbano tienen por finalidad
hacer efectivo el Plan Regulador de la correspondiente Municipalidad, es claro que la aprobación
previa de aquel Plan Regulador es un presupuesto material y formal necesario para que una
Municipalidad pueda aprobar válidamente un Reglamento de Desarrollo Urbano. A contrario sensu, no es
procedente que los gobiernos locales emitan ni publiquen los Reglamentos de Desarrollo Urbano sin
contar con un plan regulador aprobado y vigente.” (Dictamen no. C-034-2021 de 11 de febrero de 2021.
Reiterado en el dictamen no. PGR-C-210-2022 de 28 de setiembre de 2022).




 



             De tal forma, los Gobiernos Locales son competentes para regular el desarrollo urbano
de su cantón, abarcando todos los ámbitos señalados por las normas anteriores, incluyendo las normas
de fraccionamiento y urbanización, siempre que se haga mediante la emisión de un plan regulador y
los reglamentos de desarrollo urbano que lo complementan.




           



             Entonces, las Municipalidades no pueden emitir reglamentos que fijen las políticas de
desarrollo urbano del cantón, lo cual incluye la materia de fraccionamiento y urbanización, si no es
mediante esos instrumentos de planificación, y así lo hemos señalado con anterioridad, al indicar
que:




 



 “Estos reglamentos [de desarrollo urbano] tampoco pueden ser considerados reglamentos autónomos de
organización o de servicio: no se trata, efectivamente, de normar los aspectos organizativos o
funcionales de la Corporación ni tampoco la prestación de un servicio público suministrado por la
Municipalidad. Y ello aún cuando dichos reglamentos se funden en un criterio de autonormación: son
emitidos por un ente que goza de autonomía para determinar la utilización del suelo y en razón del
principio de competencia, la materia solo puede ser normada por este tipo de reglamentos.” (Dictamen
no. C-62-1994 de 25 de abril de 1994).




 



             Y, para emitir el plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano, las
Municipalidades deben sujetarse a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.




 



             De tal modo, así como mediante dictamen no. PGR-C-210-2022 indicamos que las
municipalidades no pueden emitir regulaciones sobre las políticas de vialidad y desarrollo urbano
sin formular un plan regulador y sus reglamentos, ajustándose al procedimiento dispuesto en el
artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, en esta ocasión debe señalarse que los Gobiernos
Locales no pueden emitir un reglamento autónomo o independiente que regule lo concerniente al
fraccionamiento y urbanizaciones.




 



             En otras palabras, para que una Municipalidad pueda establecer su propia regulación en
cuanto a fraccionamiento y urbanizaciones, y, por tanto, eximirse de la aplicación del Reglamento
emitido por el INVU, debe hacerlo mediante la emisión de un plan regulador y sus reglamentos, y, si
ya cuenta con ese instrumento, mediante la elaboración del reglamento de desarrollo urbano de
fraccionamientos y urbanizaciones, ajustándose al procedimiento dispuesto en el artículo 17 de la
Ley de Planificación Urbana.




 



             Un reglamento autónomo que regule temas propios de un plan regulador y sus reglamentos
de desarrollo, resultaría contrario a las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana, pues no
se sujetaría al procedimiento que el artículo 17 prevé al efecto. Y, conforme con los artículos 128,
129, 158, 166, 169 y 170 de la Ley General de la Administración Pública, no puede presumirse
legítimo un acto absolutamente nulo, y su ejecución puede acarrear responsabilidad de la
administración y del servidor.




 




 




            C. Sobre el visado del INVU de los planos de fraccionamientos.




 



             El artículo 7° inciso 4) de la Ley de Planificación Urbana dispone que una de las
funciones de la Dirección de Urbanismo del INVU es ejercer vigilancia y autoridad para el debido
cumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en esta ley y en los reglamentos de
desarrollo urbano. Luego, el artículo 10 inciso 2) establece:




 



 “Artículo 10.- Corresponden asimismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de
control que le asigna el inciso 4) del artículo 7º, las siguiente:




(…)



 2) Examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o
de fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal;




(…)”




 



             El alcance del artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana ha sido entendido en el
sentido de que la Dirección de Urbanismo tiene la potestad de visar los planos de proyectos de
urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar. (Ver dictámenes C-66-2002 de 4 de marzo
de 2002, C-257-2002 de 26 de setiembre de 2002, C-257-2003 de 27 de agosto de 2003, C-380-2003 de 2
de diciembre de 2003, C-52-2006 de 14 de febrero de 2006, C-307-2017 de 13 de diciembre de 2017 y
las opiniones jurídicas OJ-154-2002 de 6 de noviembre de 2002, y OJ-001-2005 de 12 de enero de
2005).




 



             Además, hemos reconocido que esa potestad debe ejercerse también con respecto a los
fraccionamientos con fines urbanísticos autorizados excepcionalmente mediante la figura de la
servidumbre en el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones anterior:




 



 “…se reitera que corresponde a la Dirección de Urbanismo del INVU examinar y visar los planos de
fraccionamientos con fines urbanísticos, en forma previa al visado municipal, ello inclusive en los
supuestos del numeral II.2.1 del Reglamento para el control nacional de fraccionamientos y
urbanizaciones del INVU, respecto de los fraccionamientos excepcionalmente autorizados mediante
servidumbre de paso.” (Dictamen no. C-258-2017 de 9 de noviembre de 2017).




 




Más detalladamente, hemos expuesto que:




 



 “…se concluye que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es
competente para visar los planos de agrimensura de proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos
para efectos de urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción, el visado de los planos de aquellos
fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una servidumbre de paso. No obstante,
dicha Dirección de Urbanismo carece de la potestad para visar los planos de fraccionamientos que no
tengan un fin urbanístico, sea que fuere agropecuario o forestal, aunque éstos tengan por frente a
una servidumbre de paso.” (Dictamen no. PGR-C-053-2019 de 22 de febrero de 2019).




 



             Entonces, dado que esa potestad de visado está reconocida en la Ley de Planificación
Urbana, debe decirse que ésta resulta exigible para los planos de fraccionamientos de uso
residencial mediante el acceso excepcional que regula el Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones del INVU vigente (artículos 23 y siguientes), pues se trata de un fraccionamiento con
fines urbanísticos.




 



             Así lo dispone ese mismo Reglamento en el artículo 27, en tanto señala que “la
excepción del fraccionamiento mediante acceso excepcional para uso residencial debe contar, previo
al visado municipal, con el visado emitido por el INVU.”       




 



             Además, el artículo 79 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional (Decreto Ejecutivo
no. 34331 de 29 de noviembre de 2007) exige ese visado de la Dirección de Urbanismo:




 



 “Artículo 79. Visados. La Subdirección Catastral sólo inscribirá los planos que se ajusten a las
disposiciones legales expresamente admitidas por la respectiva Municipalidad y el Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo, mediante el visado correspondiente.



 No aplicará la Subdirección Catastral la Ley de Planificación Urbana cuando los planos a inscribir
correspondan a fincas inscritas en el Registro Inmobiliario o derechos de posesión.



 La autorización o visado de un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la
inscripción en la Subdirección Catastral.




 




Los visados se regirán de la siguiente forma:




 



 a. Para urbanizaciones el visado requerido será el del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y
de la Municipalidad respectiva.




 



 b. Para todo fraccionamiento el visado requerido es el de la Municipalidad respectiva, y aquellos
que sean fraccionamientos con fines urbanísticos deberán contener el visado del Instituto Nacional
de Vivienda y Urbanismo y el de la municipalidad respectiva, sin perjuicio de lo que establezca el
plan regulador vigente.




 



 c. En aquellos casos que el fraccionamiento se ubique dentro de un cuadrante urbano o área de
expansión, la municipalidad deberá indicar en su visado esta condición.




 



 d. Para fraccionamiento mediante acceso excepcional para uso residencial, se requiere el visado del
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, previo al visado municipal respectivo.




 



 e. Cuando en el plano se indique la existencia de una vía pública, que no aparezca en la
cartografía oficial o en los antecedentes catastrales y registrales, se solicitará el visado a la
Municipalidad respectiva si se trata de red vial cantonal y el visado del Ministerio de Obras
Públicas y Transportes si se trata de la red vial nacional.




 




La verificación de planes reguladores no estará dentro del marco de calificación registral.”




 



             Por último, sobre este punto, es necesario indicar que el artículo 10 inciso 2) de la
Ley de Planificación Urbana, al disponer que la Dirección de Urbanismo debe “examinar y visar, en
forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o de fraccionamiento para
efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal”, no distingue que ese visado pueda
no ser exigible en aquellos casos en los que la Municipalidad cuente con un plan regulador aprobado.
Sino que, al tenor de esa norma, ese visado es requerido en todos los proyectos de urbanización y de
fraccionamiento para efectos de urbanización, independientemente de si existe o no plan regulador.




 




 



             D. Sobre el plan regulador y el reglamento de fraccionamientos y urbanizaciones de la
Municipalidad de Tilarán.




 



             En el planteamiento de la consulta se indica que la Municipalidad de Tilarán cuenta con
plan regulador y con un Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones.




 



             El plan regulador de Tilarán, publicado en La Gaceta no. 207 de 20 de octubre de 1985,
no contempla regulaciones puntuales sobre los fraccionamientos y urbanizaciones, más allá de las
referencias generales dispuestas en los artículos 6° y 7°. El artículo 6° señala que “sólo se
otorgará el visado del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a lotes producto de
fraccionamiento y urbanización, si las porciones resultantes cumplen con los requisitos establecidos
en el presente Reglamento, además de las normas generales.” El artículo 7° señala:




 



 “7.2 En la zona de vivienda obviamente se permitirán urbanizaciones, fraccionamientos y
construcciones bajo las normas vigentes y de acuerdo con lo estipulado en este Reglamento.



 7.3 En la zona rural, no se permitirán nuevas urbanizaciones, se permitirán construcciones y
fraccionamientos, bajo los requisitos de esta zona indicados adelante en este Reglamento.”




 



             Luego, más adelante, al establecerse los usos permitidos para la zona de vivienda se
dispone que “el área, frente y forma de los lotes tanto para fraccionamientos como para
urbanizaciones se ajustará a lo dispuesto en los requisitos vigentes en el Reglamento para el
Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.” (Artículo 11.4).




 



             Ahora bien, en el Alcance no. 240 a La Gaceta no. 227 de 10 de setiembre de 2020 se
publicó el Reglamento para el Control de Fraccionamientos de la Municipalidad de Tilarán, aprobado
por acuerdo del Concejo Municipal, en la sesión ordinaria no. 19 de 8 de setiembre de 2020.




 



             De una lectura de esa publicación puede notarse que el reglamento aprobado contiene una
serie de regulaciones y requisitos específicos para regular los fraccionamientos en el cantón. Sin
embargo, de los considerandos expuestos, no consta que para la emisión de dicho reglamento se haya
cumplido con el procedimiento fijado en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, y, por
tanto, no puede entenderse que ese reglamento sea un reglamento de desarrollo urbano del plan
regulador de la Municipalidad de Tilarán.




 



             Tal y como se expuso en el apartado anterior, las materias propias de un plan regulador
y de sus reglamentos de desarrollo urbano, no pueden ser reguladas por reglamentos autónomos e
independientes, sino que éstas deben ser abordadas por aquellos instrumentos de planificación
territorial dispuestos por la Ley 4240, siguiendo el procedimiento fijado al efecto en su artículo
17.




 



             En consecuencia, la Municipalidad de Tilarán no puede emitir un reglamento de
fraccionamientos si no es mediante la emisión de un reglamento de desarrollo urbano conexo al plan
regulador, conforme con el procedimiento dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Planificación
Urbana.




 



             En caso de que, efectivamente, el Reglamento de Fraccionamientos de la Municipalidad de
Tilarán no se haya elaborado conforme con el procedimiento establecido en el artículo 17 de la Ley
de Planificación Urbana, no puede ser considerado un reglamento de desarrollo urbano válidamente
emitido, y, por ello, no podría desaplicar las disposiciones del Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones del INVU.




 



             En otras palabras, para los fraccionamientos que se lleven a cabo en el cantón, no es
posible aplicar un reglamento municipal que no ha cumplido con los requisitos y formalidades propios
de un reglamento de desarrollo urbano. En consecuencia, lo que debe aplicarse es la norma de
carácter nacional y supletoria, es decir, el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del
INVU vigente, tal y como lo reconoce el plan regulador del cantón en su artículo 11.4.




 



             Y, no solo por esa razón, sino que, además, por así disponerlo el artículo 10 inciso 2)
de la Ley de Planificación Urbana y el artículo 79 del Reglamento a la Ley de Catastro, los planos
de proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos con fines urbanísticos que se desarrollen en el
cantón, requieren ser visados por el INVU de previo a la aprobación municipal y a su inscripción.




 




 




            III. CONCLUSIONES.




 




            Con base en todo lo expuesto, la Procuraduría concluye que:




 



             1. El Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU es de aplicación
supletoria cuando el Gobierno Local no cuenta con plan regulador; cuando, pese a contar con un plan
regulador aprobado, éste no posee regulaciones al respecto; o cuando las disposiciones del plan
regulador o sus reglamentos de desarrollo urbano resulten omisas o insuficientes para algunos
supuestos.




 



             2. En ausencia de normativa local, las Municipalidades se encuentran obligadas a
aplicar los reglamentos emitidos por el INVU, pues, los Gobiernos Locales, como parte de la
Administración Pública, se encuentran sometidos al principio de legalidad, y, por tanto, no podrían
desconocer reglamentos y normas que integran el ordenamiento jurídico y que deben ser aplicados de
manera supletoria.




 



             3. Los Reglamentos de Desarrollo Urbano no son reglamentos autónomos de organización o
de servicio, su objeto no es normar los aspectos organizativos o funcionales de la Corporación ni
tampoco la prestación de un servicio público suministrado por la Municipalidad. Los Reglamentos de
Desarrollo Urbano, son normas conexas al respectivo Plan Regulador que tienen por finalidad hacer
efectivo el respectivo Plan Regulador, y por tanto, la aprobación previa de aquel Plan Regulador es
un presupuesto material y formal necesario para que una Municipalidad pueda aprobar válidamente un
Reglamento de Desarrollo Urbano. No es procedente que los Gobiernos Locales emitan ni publiquen los
Reglamentos de Desarrollo Urbano sin contar con un plan regulador aprobado y vigente.




 



             4. Los Gobiernos Locales no pueden emitir un reglamento autónomo o independiente que
regule lo concerniente a los fraccionamientos y urbanizaciones. Para que una Municipalidad pueda
establecer su propia regulación en cuanto a fraccionamientos y urbanizaciones, y, por tanto,
eximirse de la aplicación del Reglamento emitido por el INVU, debe hacerlo mediante la emisión de un
plan regulador y sus reglamentos de desarrollo urbano, y, si ya cuenta con ese instrumento, mediante
la elaboración del reglamento de desarrollo urbano de fraccionamientos y urbanizaciones, ajustándose
al procedimiento que establece el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.




 



             5. Conforme con el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, la
Dirección de Urbanismo tiene la potestad de visar los planos de proyectos de urbanizaciones y
fraccionamientos para efectos de urbanizar, previamente a su aprobación municipal. Esa potestad debe
ejercerse también con respecto a los fraccionamientos con fines urbanísticos autorizados
excepcionalmente mediante la figura de la servidumbre en el Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones anterior. Y también resulta exigible para los planos de fraccionamientos de uso
residencial mediante el acceso excepcional que regula el Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones del INVU vigente (artículos 23 y siguientes), pues se trata de un fraccionamiento con
fines urbanísticos.




 



             6. Al tenor del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, ese visado es
requerido en todos los proyectos de urbanización y de fraccionamiento para efectos de urbanización,
independientemente de si existe o no plan regulador.




 



             7. La Municipalidad de Tilarán no puede emitir un reglamento de fraccionamientos si no
es mediante la emisión de un reglamento de desarrollo urbano al plan regulador, conforme con el
procedimiento dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.




 



             8. En caso de que, efectivamente, el Reglamento de Fraccionamientos de la Municipalidad
de Tilarán no se haya elaborado conforme con el procedimiento establecido en el artículo 17 de la
Ley de Planificación Urbana, no puede ser considerado un reglamento de desarrollo urbano válidamente
emitido, y, por ello, no podría desaplicar las disposiciones del Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones del INVU.




 



             9. En ese caso, para los fraccionamientos que se lleven a cabo en el cantón, no es
posible aplicar un reglamento que no ha cumplido con los requisitos y formalidades propios de un
reglamento de desarrollo urbano. En consecuencia, debe aplicarse la norma de carácter nacional y
supletoria, es decir, el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU vigente.




 



             10. Y, no solo por esa razón, sino que, además, por así disponerlo el artículo 10
inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana y el artículo 79 del Reglamento a la Ley de Catastro,
los planos de los proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos con fines urbanísticos que se
desarrollen en el cantón, requieren ser visados por el INVU de previo a la aprobación municipal y a
su inscripción.




 




            De usted, atentamente,




 




 




Elizabeth León Rodríguez




Procuradora




ELR/lcm




Cód. 9780-2023




Copia:




Ángela Mata Montero. Presidenta Ejecutiva del INVU.




Mauricio Soley Pérez. Director del Registro Inmobiliario. Registro Nacional.

Opinion: 007 of 01/30/2024

January 30, 2024
PGR-C-007-2024

Mr.
Juan Pablo Barquero Sánchez
Mayor
Municipality of Tilarán

Dear Sir:

With the approval of the Attorney General of the Republic, I am responding to your official letter no. MT-AM-OF-514-2023 of September 29, 2023, through which you state that the Municipality of Tilarán has a regulatory plan (plan regulador), that on September 20, 2020, the Regulation for the Control of Subdivisions of the canton was issued, and that this Regulation contemplates the possibility of subdividing (fraccionar) properties by means of access easements (servidumbres de paso), with a measurement greater than that required by the Subdivisions and Urbanizations Regulation of the National Institute of Housing and Urbanism for subdivisions (fraccionamientos) fronting exceptional accesses for residential use.

Additionally, you mention that by directive no. DRI-007-2021, issued by the National Registry, it is established that for the registration of plans that are submitted via access easements (servidumbres de paso) or exceptional access for residential use (as defined by the INVU's Subdivisions and Urbanizations Regulation), both the municipal approval (visado municipal) and the INVU's approval must be obtained. Consequently, you require our opinion on the following:

"Is it required to request an approval (visado) from the INVU, when we have our own Regulation, which contains broader safety guidelines and we have the capacity and competence to carry out our own evaluations without needing to add an extra cost to our users?"

I. BACKGROUND.

In compliance with the provisions of Article 4 of our Organic Law (no. 6815 of September 27, 1982), the opinion of the legal advisory office on the matter consulted was attached. In that opinion, based on Articles 169 of the Political Constitution, and 4, 13, and 43 of the Municipal Code, it was concluded that because this Municipality has a Regulation for the Control of Subdivisions that predates the INVU's Subdivisions Regulation, that internal regulation should continue to be applied.

Given that the consultation involves the analysis of matters within the competence of the National Institute of Housing and Urbanism, its executive president was granted a hearing, through official letter no. DAA-OFI-1608-2023. Through official letter no. 557-12-2023, that Institute considered the following:

"5.1. When a Municipality has a regulatory plan (plan regulador), and it directly references compliance with the provisions contained in the nationally-scoped Regulation issued by the INVU (RCNFU or RFU), the prior approval (visado) of the INVU must be required in all cases.

5.2. When the regulatory plan (plan regulador) is silent on defining provisions regarding the exception for subdivision for residential use, the guidelines established in the nationally-scoped Regulation issued by the INVU (RCNFU or RFU) must be followed, which includes the INVU's approval (visado) as a prerequisite to municipal approval (visado municipal).

5.3. If the regulatory plan (plan regulador) has specific provisions for the use of this subdivision method in its territory, without referencing the national-scope standard, and without any omission in this regard, it is equally an unavoidable requirement that the respective Municipality demands the INVU's approval (visado) before granting its own.

5.4. The foregoing is according to the principle of supplementary application of the norm, in compliance with the approval (visado) requirement established by the Subdivisions and Urbanizations Regulation, as well as the provisions of the Regulation to the National Cadastre Law.

5.5. The only way a local government can enact provisions on local urban planning is within the framework of applying a regulatory plan (plan regulador), for which it must adhere to the procedure established in Article 17 of the Urban Planning Law.

5.6. Any regulatory body intended to be applied without complying with the foregoing represents an act devoid of legality."

II. ANALYSIS OF THE CONSULTATION.

Although the consultation is a very specific question, the truth is that its answer requires analyzing, beforehand, the scope of the regulations issued by the INVU on urban planning, the requirements to which the issuance of regulatory plans (planes reguladores) and their urban development regulations must be subject, the requirement of the INVU's approval (visado) for plans referring to subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes, and the content and scope of the Regulatory Plan of Tilarán and the Subdivisions Regulation cited in the consultation.

A. On the application of the Regulations issued by the INVU on urban planning.

On repeated occasions, the Constitutional Chamber has considered that, in accordance with the provisions of Articles 169 and 170 of the Political Constitution and 15 and 19 of the Urban Planning Law (no. 4240 of November 15, 1968), Local Governments have primary authority in matters of urban planning and, as such, are responsible for issuing cantonal regulatory plans (planes reguladores).

But, alongside this municipal competence, the Chamber has recognized that the National Institute of Housing and Urbanism (hereinafter, INVU) is an institution responsible for urban planning at the national level. And, based on the provisions of Transitional Provision II of the Urban Planning Law, it has accepted that the INVU is competent to issue provisions on urban planning matters, in a supplementary manner, provided that the Municipalities have not exercised that power. (See vote no. 4205-1996 of 14:33 on August 20, 1996. Reiterated in votes nos. 4857-1996, 4926-2003, 5018-2004).

Transitional Provision II of the Urban Planning Law states:

"Transitional Provision II.- The Institute shall issue the development norms related to the matters referred to in Article 21 of this law.

It may also prepare regulatory plans (planes reguladores) and delimit urban districts and other areas subject to urban control, as long as the municipalities have not enacted their own local provisions on the respective matter, or part thereof, in accordance with this law.

The precepts and regulations issued by the Institute shall govern in the jurisdictional territories or in the part thereof that the norms indicate, from their publication in the Official Gazette."

Article 21, to which that transitional provision refers, establishes that the urban development regulations – defined by Article 19 as the procedural rules necessary for the proper observance of the regulatory plan (plan regulador) and for the protection of the interests of health, safety, comfort, and well-being of the community – are those for zoning, subdivision (fraccionamiento) and urbanization, official map, urban renewal, and constructions.

That is, based on these norms and the cited constitutional precedents, the INVU is empowered to issue urban development regulations, among which the subdivision (fraccionamiento) and urbanization one is included. And, based on that foundation, it has issued both the current Subdivisions and Urbanizations Regulation (approved in ordinary session no. 6411, Article II, subsection 2) held on October 24, 2019), and the previous Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (approved in INVU board of directors session no. 3391 of December 13, 1982).

Precisely, regarding the 1982 Regulation, the Constitutional Chamber indicated that:

"Based on the foregoing, and in line with the cited jurisprudence, the thesis is reiterated that the competence for urban planning remains the exclusive attribution of municipal governments, and only exceptionally and residually, in the absence of regulation issued for that purpose by the municipalities, is the INVU assigned the task of proposing regulatory plans (planes reguladores), but subject to their prior approval by the local entity; so that the provisions issued by this autonomous institution regarding urban planning must always be considered transitory, and in default of the use of municipal competences.

(...)

From all that has been indicated, it is clear that the INVU's competence in urban planning matters, in the first instance, is directed at the preparation of the National Urban Development Plan, an instrument through which the general policies on the growth and development of urban areas are set, and which is prepared by the Directorate of Urbanism and proposed by the Institute's Board of Directors; and secondly, as a residual competence, the power to issue urban planning norms – regulations and regulatory plans (planes reguladores) – in the absence of urban planning norms issued by the respective municipalities. The foregoing is based on the fact that denying this competence to this autonomous institution would create a vacuum in the legal system that causes serious harm to national legal certainty." (Vote no. 4205-1996 of 14:33 on August 20, 1996. Reiterated in votes nos. 4857-1996, 4926-2003, 5018-2004, among others. Bold added).

And, specifically, regarding the current Subdivisions and Urbanizations Regulation, in relation to municipal autonomy, that Chamber indicated:

"The plaintiff states that they challenge the entirety of the Urbanizations and Subdivisions Regulation because, from the point of view of the institution they represent, it harms municipal autonomy and, to that effect, specifically cites several articles: 1, 2, 8, 21, 22, and 23.

Regarding municipal autonomy, in ruling No. 2934-93, this Court indicated:

'Municipal autonomy, contained in Article 170 of the Political Constitution, essentially originates from the representative character of being a local government (the country's only territorial decentralization), responsible for managing local interests and therefore the municipalities can define their development policies (plan and agree on action programs), independently and with the exclusion of any other State institution, a power that also entails the ability to issue their own budget. This political autonomy implies, of course, the power to issue internal regulations for the organization of the corporation, as well as those for the provision of municipal services. For this reason, it has been said in local doctrine that "it is a true decentralization of the political function in local matters."' (ruling number 2934-93, of fifteen hours twenty-seven minutes of June twenty-second, nineteen ninety-three).

The plaintiff gives an extensive description of what municipal autonomy is; they also describe the content of the referenced norms. However, they do not contrast them against the concept of autonomy, nor do they indicate why they believe these norms harm that principle. This contrast, which is missed, is very important, because the Regulation, in Recital 2, clearly indicates that its provisions will be applied insofar as the municipal governments have not issued specific regulations relating to urban planning. This Recital literally indicates:

'2. That this Regulation is issued under Article 7, subsection 4) and Transitional Provision II of the Urban Planning Law, Law No. 4240, which authorize the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) to issue urban development norms relating to the matters referred to in Article 21 of that legal body. The foregoing, insofar as the municipal governments have not issued specific regulations relating to urban planning within the limits of their territorial competence, that is, it is for supplementary use in the event of absence, omission, or lack of clarity of the provisions established in the Regulatory Plans (Planes Reguladores)'.

It is evident, then, that when drafting and issuing the Regulation, the authorities were clear that, in accordance with the provisions of Articles 169 and 170 of the Political Constitution, primary authority in urban planning matters corresponds to the municipalities. This does not prevent, however, the National Institute of Housing and Urbanism, as the governing institution for urban planning at the national level, from being able to enact regulations that serve as support for municipalities in areas not regulated in their plans or that regulate planning topics primarily in those cantons whose municipalities do not have such plans, as long as this situation persists. This is clearly expressed in Recital 5: '5. That Law No. 4240 in its Articles 7, 9, and 10 establishes the power-duty of the National Institute of Housing and Urbanism in the functions of advisory and oversight to the country's municipal governments in the application of legislation, promotion of planning, and urban development. Therefore, it is necessary to update and reform the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations issued by the Institute'.

That the application of this Regulation is supplementary and not principal is confirmed by the content of Article 2, which sets its scope:

'ARTICLE 2. Scope

This Regulation applies supplementarily throughout the national territory, without prejudice to the local provisions issued by the Municipal Government in its Regulatory Plan (Plan Regulador), regarding subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations.

The local provisions contained in the Regulatory Plan (Plan Regulador) must be complemented by the minimum guidelines established in this regulatory body'." (Vote no. 3249-2021 of 9:30 a.m. on February 17, 2021. Bold added).

More recently, the Chamber referred to the Subdivisions and Urbanizations Regulation, stating that:

"It has also been repeatedly accepted that through local regulatory plans (planes reguladores), or in their absence, the urban development regulations issued by the INVU in exercise of the competence provided in Transitional Provision II of the Urban Planning Law, No. 4240 of November 15, 1968, limitations of an urban planning nature are established on private property, because these norms find their foundation in the Urban Planning Law, a legal provision that meets the guarantee provided in numeral 45, second paragraph, of the Fundamental Charter, as it is a law that was approved by a qualified majority of the members of the Legislative Assembly." (Vote no. 12905-2022 of 10:05 a.m. on June 7, 2022. Bold added).

Based on everything stated up to this point, there is no doubt whatsoever that the INVU's Subdivisions and Urbanizations Regulation is of supplementary application when the Local Government does not have a regulatory plan (plan regulador); when, despite having an approved regulatory plan (plan regulador), it does not have regulations on the matter; or when the provisions of the regulatory plan (plan regulador) or its urban development regulations are omitted or insufficient for some scenarios.

We so indicated in opinion no. PGR-C-271-2021 of September 21, 2021, in which we pointedly stated that:

"In the absence of local regulations, the Municipality is obligated to apply the regulations and regional or national plans issued by the INVU, because, otherwise, a legal vacuum would be created that could not be filled by a simple discretionary and whimsical decision of the Municipality.

Note that Local Governments, as part of the Public Administration, are subject to the principle of legality, and, therefore, could not disregard regulations and norms that are part of the legal system and must be applied supplementarily."

The INVU's Subdivisions and Urbanizations Regulation allows for filling the regulatory vacuum generated by the absence of local regulations defining the rules to which subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations must be subject.

If there were no supplementary application norm on the matter, subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations in cantons that do not have local regulation would have no limitations other than those provided in the Urban Planning Law, which, as that Chamber has already indicated, "would create a vacuum in the legal system that causes serious harm to national legal certainty" (vote no. 4205-1996) and in the process of generating orderly urban development that fosters a healthy urban environment. (On the protection of the urban environment, see votes of that Chamber nos. 3656-2003, 2864-2003, 3684-2009, 186-2019).

It should be noted that the Constitutional Chamber has also indicated that "sustainable urban development implies the generation of conditions for social and economic development for the entire population, within a legal framework with mandatory canons, whose provisions, as indicated, must meet the requirements of Constitutional Law." (Vote no. 12905-2022).

B. On the issuance of regulatory plans (planes reguladores) and their urban development regulations.

As discussed in the previous point, Municipalities are obligated to comply with the provisions of the INVU's Subdivisions and Urbanizations Regulation, unless they have a regulatory plan (plan regulador) and its respective urban development regulations, validly approved, containing specific provisions on that matter.

Therefore, it must be remembered that Article 17 of the Urban Planning Law provides:

"Article 17.- Prior to implementing a regulatory plan (plan regulador) or some of its parts, the municipality intending to do so must:

1) Convene a public hearing through the Official Gazette and additional necessary publicity, indicating the location, date, and time to learn about the project and the verbal or written observations that residents or interested parties wish to make. The notice shall be made no less than fifteen business days in advance;

2) Obtain the approval of the Directorate of Urbanism, if the project did not originate in that office or differs from what it had proposed, without prejudice to the remedies established in Article 13;

3) Agree to its formal adoption, by an absolute majority of votes; and

4) Publish in "La Gaceta" the notice of the agreed-upon adoption, indicating the date from which the corresponding regulations will become enforceable.

The foregoing requirements shall also be observed when the intention is to modify, suspend, or repeal, totally or partially, the said plan or any of its regulations."

Based on that norm, it is clear that the issuance, modification, suspension, or repeal of the urban regulatory plan (plan regulador) and its development regulations must be subject to the procedure provided therein. For that reason, we have held that compliance with the procedure provided in that article determines the validity of the regulatory plan (plan regulador) and its regulations, or of their modification, suspension, or repeal. (See opinion no. C-245-2020 of June 26, 2020).

According to Article 1 of Law 4240, a regulatory plan (plan regulador) is a local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the development policy and the plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.

According to that same article, urban development regulations are bodies of norms adopted by municipalities with the purpose of making the Regulatory Plan (Plan Regulador) effective. And, according to Articles 19 and 20 of that same Law, these regulations are procedural rules necessary for the proper observance of the regulatory plan (plan regulador) and for the protection of the interests of health, safety, comfort, and well-being of the community, which must contain norms and conditions to promote the protection of property against the proximity of annoying or dangerous land uses; a harmonious relationship between the diverse land uses; convenient access of properties to public roads; adequate division of land; satisfactory community facilities and public services; reservation of sufficient spaces for public uses; rehabilitation of areas and prevention of their deterioration; safety, healthiness, comfort, and aesthetics of constructions; and any other community interest that contributes to the success of the regulatory plan (plan regulador).

Article 21 provides that urban development regulations are the Zoning Regulation, for land uses; the Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanization Regulation, on the division and urban development of land; the Official Map Regulation, which must deal with the provision and conservation of spaces for public roads and community areas; the Urban Renewal Regulation, relating to the improvement or rehabilitation of areas in the process of or in a state of deterioration; and the Constructions Regulation, concerning building works.

Regarding urban development regulations, we have stated that:

"Urban Development Regulations are not born from a competence of the Municipalities to regulate the Urban Planning Law. Municipalities do not have that regulatory attribution. Urban Development Regulations do not complement the Law, do not concretize its scope, nor do they specify or interpret its content. Urban Development Regulations, as part of the locality's regulatory plan (plan regulador), establish the urban planning order applicable to a specific territory.

Urban Development Regulations are not autonomous organization or service regulations; their object is not to regulate the organizational or functional aspects of the Corporation nor the provision of a public service supplied by the Municipality. Urban Development Regulations, it is insisted, are norms related to the respective Regulatory Plan (Plan Regulador) whose purpose is to make the respective Regulatory Plan (Plan Regulador) effective.

(...)

Corollary to the foregoing, since the purpose of Urban Development Regulations is to make the corresponding Municipality's Regulatory Plan (Plan Regulador) effective, it is clear that the prior approval of that Regulatory Plan (Plan Regulador) is a necessary material and formal presupposition for a Municipality to be able to validly approve an Urban Development Regulation. A contrario sensu, it is not appropriate for local governments to issue or publish Urban Development Regulations without having an approved and current regulatory plan (plan regulador)." (Opinion no. C-034-2021 of February 11, 2021. Reiterated in opinion no. PGR-C-210-2022 of September 28, 2022).

Thus, Local Governments are competent to regulate the urban development of their canton, encompassing all the areas indicated by the preceding norms, including subdivision (fraccionamiento) and urbanization norms, provided it is done through the issuance of a regulatory plan (plan regulador) and the urban development regulations that complement it.

Therefore, Municipalities cannot issue regulations that set the urban development policies of the canton, which includes the matter of subdivision (fraccionamiento) and urbanization, unless it is through these planning instruments, and we have so indicated previously, stating that:

"These [urban development] regulations also cannot be considered autonomous organization or service regulations: it is not, effectively, about regulating the organizational or functional aspects of the Corporation nor the provision of a public service supplied by the Municipality. And this is even though such regulations are based on a criterion of self-regulation: they are issued by an entity that enjoys autonomy to determine land use and, due to the principle of competence, the matter can only be regulated by this type of regulation." (Opinion no. C-62-1994 of April 25, 1994).

And, to issue the regulatory plan (plan regulador) and the urban development regulations, Municipalities must comply with the provisions of Article 17 of the Urban Planning Law.

Thus, just as through opinion no. PGR-C-210-2022 we indicated that municipalities cannot issue regulations on road and urban development policies without formulating a regulatory plan (plan regulador) and its regulations, complying with the procedure provided in Article 17 of the Urban Planning Law, on this occasion it must be pointed out that Local Governments cannot issue an autonomous or independent regulation governing matters related to subdivision (fraccionamiento) and urbanizations.

In other words, for a Municipality to be able to establish its own regulation regarding subdivision (fraccionamiento) and urbanizations, and, therefore, exempt itself from the application of the Regulation issued by the INVU, it must do so through the issuance of a regulatory plan (plan regulador) and its regulations, and, if it already has that instrument, through the preparation of the urban development regulation for subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations, complying with the procedure provided in Article 17 of the Urban Planning Law.

An autonomous regulation that regulates matters specific to a regulatory plan (plan regulador) and its development regulations would be contrary to the provisions of the Urban Planning Law, as it would not comply with the procedure that Article 17 provides for that purpose. And, according to Articles 128, 129, 158, 166, 169, and 170 of the General Law of Public Administration, an act that is absolutely null cannot be presumed legitimate, and its execution may entail liability for the administration and the public servant.

C. On the INVU's approval (visado) of subdivision plans.

Article 7, subsection 4), of the Urban Planning Law provides that one of the functions of the INVU's Directorate of Urbanism is to exercise surveillance and authority for the due compliance with the norms of national interest contained in this law and in the urban development regulations. Then, Article 10, subsection 2), establishes:

"Article 10.- The Directorate of Urbanism also corresponds, within the control functions assigned to it by subsection 4) of Article 7, the following:

(...)

2) Examine and approve (visar), in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization projects or subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval;

(...)"

The scope of Article 10 of the Urban Planning Law has been understood to mean that the Directorate of Urbanism has the power to approve (visar) the plans for urbanization projects and subdivisions (fraccionamientos) for urbanization purposes. (See opinions C-66-2002 of March 4, 2002, C-257-2002 of September 26, 2002, C-257-2003 of August 27, 2003, C-380-2003 of December 2, 2003, C-52-2006 of February 14, 2006, C-307-2017 of December 13, 2017, and legal opinions OJ-154-2002 of November 6, 2002, and OJ-001-2005 of January 12, 2005).

Moreover, we have recognized that this power must also be exercised with respect to subdivisions (fraccionamientos) with urban development purposes authorized exceptionally through the figure of the easement (servidumbre) in the previous Subdivisions and Urbanizations Regulation:

"...it is reiterated that the INVU's Directorate of Urbanism is responsible for examining and approving (visar) the plans for subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes, prior to municipal approval (visado municipal), including in the cases of numeral II.2.1 of the INVU's Regulation for the national control of subdivisions and urbanizations, regarding subdivisions (fraccionamientos) exceptionally authorized through an access easement (servidumbre de paso)." (Opinion no. C-258-2017 of November 9, 2017).

In more detail, we have stated that:

"...it is concluded that the Directorate of Urbanism of the National Institute of Housing and Urbanism is competent to approve (visar) the survey plans (planos de agrimensura) of urbanization projects and subdivisions (fraccionamientos) for urbanization purposes, which includes, by way of exception, the approval (visado) of the plans of those subdivisions (fraccionamientos) with urban development purposes that front an access easement (servidumbre de paso). However, said Directorate of Urbanism lacks the power to approve (visar) the plans of subdivisions (fraccionamientos) that do not have an urban development purpose, whether agricultural or forestry, even if they front an access easement (servidumbre de paso)." (Opinion no. PGR-C-053-2019 of February 22, 2019).

Therefore, given that this power of approval (visado) is recognized in the Urban Planning Law, it must be said that it is mandatory for the plans of subdivisions (fraccionamientos) for residential use via the exceptional access regulated by the current INVU's Subdivisions and Urbanizations Regulation (Articles 23 and following), as it is a subdivision (fraccionamiento) with urban development purposes.

This is provided for by that same Regulation in Article 27, as it indicates that "the exception of subdivision (fraccionamiento) by means of exceptional access for residential use must have, prior to municipal approval (visado municipal), the approval (visado) issued by the INVU."

Furthermore, Article 79 of the Regulation to the National Cadastre Law (Executive Decree no. 34331 of November 29, 2007) requires this approval (visado) from the Directorate of Urbanism:

Article 79. Visto Bueno (Visados). The Subdirección Catastral will only register those plans that conform to the legal provisions expressly admitted by the respective Municipalidad and the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, by means of the corresponding visto bueno.

The Subdirección Catastral will not apply the Ley de Planificación Urbana when the plans to be registered correspond to properties registered in the Registro Inmobiliario or possessory rights.

The authorization or visto bueno of a survey plan, when required, must be prior to registration in the Subdirección Catastral.


 

Visto bueno (Visados) will be governed as follows:


 

 a. For urbanizations (urbanizaciones), the required visto bueno will be that of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and of the respective Municipalidad.


 

 b. For any subdivision (fraccionamiento), the required visto bueno is that of the respective Municipalidad, and those that are subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes must contain the visto bueno of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and that of the respective Municipalidad, without prejudice to what the current regulatory plan (plan regulador) establishes.


 

 c. In those cases where the subdivision (fraccionamiento) is located within an urban quadrant or expansion area, the Municipalidad must indicate this condition in its visto bueno.


 

 d. For a subdivision (fraccionamiento) by means of an exceptional access for residential use, the visto bueno of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo is required, prior to the respective municipal visto bueno.


 

 e. When the plan indicates the existence of a public road that does not appear in the official cartography or in the cadastral and registry records, the visto bueno will be requested from the respective Municipalidad if it concerns the cantonal road network and the visto bueno of the Ministerio de Obras Públicas y Transportes if it concerns the national road network.


 

The verification of regulatory plans (planes reguladores) will not fall within the framework of registry qualification."


 

             Finally, on this point, it is necessary to indicate that Article 10, subsection 2) of the
Ley de Planificación Urbana, by providing that the Dirección de Urbanismo must “inevitably examine and grant visto bueno (visar), to the plans corresponding to urbanization (urbanización) or subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval,” does not distinguish that this visto bueno may not be required in those cases where the Municipalidad has an approved regulatory plan (plan regulador). But rather, according to that norm, this visto bueno is required in all urbanization (urbanización) and subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization purposes, regardless of whether or not a regulatory plan (plan regulador) exists.


 

             D. Regarding the regulatory plan (plan regulador) and the subdivision (fraccionamiento) and urbanization (urbanización) regulations of the Municipalidad of Tilarán.


 

             In the statement of the consultation, it is indicated that the Municipalidad of Tilarán has a regulatory plan (plan regulador) and a Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones).


 

             The regulatory plan (plan regulador) of Tilarán, published in La Gaceta no. 207 of October 20, 1985, does not contemplate specific regulations on subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations (urbanizaciones), beyond the general references set forth in Articles 6 and 7. Article 6 states that “the visto bueno of Article 33 of the Ley de Planificación Urbana will only be granted to lots resulting from subdivision (fraccionamiento) and urbanization (urbanización), if the resulting portions comply with the requirements established in this Regulation, in addition to the general norms.” Article 7 states:


 

 “7.2 In the housing zone, urbanizations (urbanizaciones), subdivisions (fraccionamientos), and constructions are obviously permitted under the current norms and in accordance with what is stipulated in this Regulation.

 7.3 In the rural zone, new urbanizations (urbanizaciones) will not be permitted; constructions and subdivisions (fraccionamientos) are permitted, under the requirements for this zone indicated below in this Regulation.”


 

             Subsequently, further on, when establishing the permitted uses for the housing zone, it is provided that “the area, frontage, and shape of the lots for both subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations (urbanizaciones) will conform to what is set forth in the requirements in force in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones).” (Article 11.4).


 

             Now then, in Scope (Alcance) no. 240 to La Gaceta no. 227 of September 10, 2020, the Regulation for the Control of Subdivisions (Reglamento para el Control de Fraccionamientos) of the Municipalidad of Tilarán was published, approved by agreement of the Municipal Council (Concejo Municipal), in ordinary session no. 19 of September 8, 2020.


 

             From a reading of that publication, it can be noted that the approved regulation contains a series of specific regulations and requirements to regulate subdivisions (fraccionamientos) in the canton. However, from the stated recitals (considerandos), it does not appear that the procedure established in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana was followed for the issuance of said regulation, and, therefore, it cannot be understood that this regulation is an urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano) of the regulatory plan (plan regulador) of the Municipalidad of Tilarán.


 

             As stated in the previous section, the matters pertaining to a regulatory plan (plan regulador) and its urban development regulations (reglamentos de desarrollo urbano) cannot be regulated by autonomous and independent regulations; rather, they must be addressed by those territorial planning instruments provided by Law 4240, following the procedure established for that purpose in its Article 17.


 

             Consequently, the Municipalidad of Tilarán cannot issue a subdivision (fraccionamiento) regulation unless it is through the issuance of an urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano) connected to the regulatory plan (plan regulador), in accordance with the procedure set forth in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana.


 

             In the event that, indeed, the Subdivision Regulation (Reglamento de Fraccionamientos) of the Municipalidad of Tilarán was not prepared in accordance with the procedure established in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana, it cannot be considered a validly issued urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano), and, therefore, it could not displace the provisions of the INVU's Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones).


 

             In other words, for the subdivisions (fraccionamientos) carried out in the canton, it is not possible to apply a municipal regulation that has not met the requirements and formalities proper to an urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano). Consequently, what must be applied is the national and supplementary norm, that is, the current INVU Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones), as recognized by the canton's regulatory plan (plan regulador) in its Article 11.4.


 

             And, not only for that reason, but also because, as provided by Article 10, subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana and Article 79 of the Regulation to the Cadastre Law (Reglamento a la Ley de Catastro), the plans for urbanization (urbanización) and subdivision (fraccionamiento) projects for urban development purposes developed in the canton require the visto bueno (visados) of the INVU prior to municipal approval and their registration.


 


 


            III. CONCLUSIONS.


 


            Based on all the foregoing, the Procuraduría concludes that:


 

             1. The INVU Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) applies supplementally when the Local Government does not have a regulatory plan (plan regulador); when, despite having an approved regulatory plan (plan regulador), it lacks regulations on the matter; or when the provisions of the regulatory plan (plan regulador) or its urban development regulations (reglamentos de desarrollo urbano) are omitted or insufficient for some situations.


 

             2. In the absence of local regulations, the Municipalidades are obligated to apply the regulations issued by the INVU, since Local Governments, as part of the Public Administration, are subject to the principle of legality, and, therefore, cannot disregard regulations and norms that form part of the legal system and must be applied supplementally.


 

             3. Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano) are not autonomous organizational or service regulations; their purpose is not to regulate the organizational or functional aspects of the Corporation nor the provision of a public service supplied by the Municipalidad. Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano) are norms connected to the respective Regulatory Plan (Plan Regulador) whose purpose is to make the respective Regulatory Plan (Plan Regulador) effective, and therefore, the prior approval of that Regulatory Plan (Plan Regulador) is a necessary material and formal prerequisite for a Municipalidad to validly approve an Urban Development Regulation (Reglamento de Desarrollo Urbano). It is not appropriate for Local Governments to issue or publish Urban Development Regulations (Reglamentos de Desarrollo Urbano) without having an approved and current regulatory plan (plan regulador).


 

             4. Local Governments cannot issue an autonomous or independent regulation that governs matters concerning subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations (urbanizaciones). For a Municipalidad to establish its own regulation regarding subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations (urbanizaciones), and, therefore, exempt itself from the application of the Regulation issued by the INVU, it must do so through the issuance of a regulatory plan (plan regulador) and its urban development regulations (reglamentos de desarrollo urbano), and, if it already has that instrument, through the preparation of the subdivision (fraccionamiento) and urbanization (urbanización) urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano), adhering to the procedure established in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana.


 

             5. Pursuant to Article 10, subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana, the Dirección de Urbanismo has the power to grant visto bueno (visar) to the plans for urbanization (urbanización) and subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization purposes, prior to their municipal approval. That power must also be exercised with respect to subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes authorized exceptionally through the legal figure of the easement (servidumbre) in the previous Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones). And it is also required for subdivision (fraccionamiento) plans for residential use through the exceptional access regulated by the current INVU Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) (Articles 23 et seq.), since it is a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes.


 

             6. According to Article 10, subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana, that visto bueno is required in all urbanization (urbanización) and subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization purposes, regardless of whether or not a regulatory plan (plan regulador) exists.


 

             7. The Municipalidad of Tilarán cannot issue a subdivision (fraccionamiento) regulation unless it is through the issuance of an urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano) for the regulatory plan (plan regulador), in accordance with the procedure set forth in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana.


 

             8. In the event that, indeed, the Subdivision Regulation (Reglamento de Fraccionamientos) of the Municipalidad of Tilarán was not prepared in accordance with the procedure established in Article 17 of the Ley de Planificación Urbana, it cannot be considered a validly issued urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano), and, therefore, could not displace the provisions of the INVU's Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones).


 

             9. In that case, for the subdivisions (fraccionamientos) carried out in the canton, it is not possible to apply a regulation that has not met the requirements and formalities proper to an urban development regulation (reglamento de desarrollo urbano). Consequently, the national and supplementary norm must be applied, that is, the current INVU Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones).


 

             10. And, not only for that reason, but also because, as provided by Article 10, subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana and Article 79 of the Regulation to the Cadastre Law (Reglamento a la Ley de Catastro), the plans for urbanization (urbanización) and subdivision (fraccionamiento) projects for urban development purposes developed in the canton require the visto bueno (visados) of the INVU prior to municipal approval and their registration.


 

            Sincerely,


 


Elizabeth León Rodríguez

Procuradora

ELR/lcm

Code 9780-2023

Copy:
Ángela Mata Montero. Executive President of INVU.
Mauricio Soley Pérez. Director of the Registro Inmobiliario. Registro Nacional.