Resolución 144 — Elimination of Expiration Date and Requirements for Land Use Certificates in the Canton of TurrubaresEliminación del plazo de vencimiento y requisitos para el certificado de uso de suelo del Cantón de Turrubares

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                        Texto Completo Norma 144

                        Elimina el plazo de vencimiento de los certificados de uso de suelo, así
como los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica

MUNICIPALIDAD DE TURRUBARES

CANTÓN ECOLÓGICO

Resolución Administrativa.-MT-ALC-02-2025-144.-
Alcaldía Municipal, a las diez horas cuarenta y tres minutos del trece de marzo
del año dos mil veinticinco.

El suscrito, Martin Vargas Calderón, mayor, divorciado, portador
de la cédula de identidad seis-cero dos cero siete-cero ocho cuatro
cero(6-0207-0840), vecino de la ciudad San Antonio de Tulin,
en su calidad de Alcalde, electo mediante elección popular, según resolución
número: 1658- E11-2024, a las nueve horas del ocho de marzo de dos mil
veinticuatro, publicado en N°43, del veintidós de marzo de dos mil
veinticuatro, por La Gaceta un período que va desde el primero de mayo
de dos mil veinticuatro, hasta el treinta de abril del dos mil veintiocho, de
conformidad con los artículos ciento dos, inciso ocho, ciento sesenta y nueve,
ciento setenta y uno y ciento setenta y dos de la Constitución Política de
Costa Rica, catorce y quince del Código Municipal, noventa y siete y noventa y
nueve del Código Electoral, debidamente juramentado mediante sesión Solemne del
Concejo Municipal de la Municipalidad de Turrubares;
del primero de mayo de dos mil veinticuatro, artículo IV, inciso único,
ostentando la representación legal de la Municipalidad, de conformidad con los
siguientes antecedentes manifiesto:

Resultando:

I.-Que esta Municipalidad de Turrubares
no cuenta con el respectivo plan regular propio.

II.-Está Municipalidad solicita en el certificado de uso de suelo
disponibilidad de agua y eléctrica.

III.-Que se indica dentro del certificado de uso de suelo, un plazo
de vencimiento del mismo.

Considerando:

I.-La Alcaldía municipal, conforme lo dispone el artículo 17 inciso
a) del Código Municipal, posee la atribución de ejercer las funciones
inherentes a la condición de administrador general y jefe de las dependencias
municipales. Vigilando la organización, el funcionamiento, la coordinación y el
fiel cumplimiento de los acuerdos municipales, las leyes y los reglamentos en
general. En esta labor, se asume un papel preponderante, pues como Gobierno
Local se tiene el deber constitucional de velar por el bienestar de la
comunidad (artículo 169 de la Constitución Política).

II.-Que esta Alcaldía en cumplimiento de las atribuciones
y obligaciones que le concede el apartado 17, inciso ñ) del Código Municipal,
procede analizar el siguiente requisito de uso de suelo para que solicita a la
luz de normativa existente.

Recordemos que
el legislador les ha conferido a los gobiernos locales la potestad de
planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de su
territorio, conforme con la ley, los reglamentos y planes reguladores locales
que incorporen los lineamientos, normas técnicas y directrices, en este caso, los
aplicables al Gran Área Metropolitana. Conciernen además a la Dirección de
Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, las competencias que
le otorga la Ley de Planificación Urbana antes de su adopción por los
municipios (artículo 169 Constitucional; 15, 18, 28 de la Ley 4240).

Ahora bien,
los numerales 15, 16 inciso c), 21 inciso 1) y 24 de la Ley 4240, establecen la
responsabilidad municipal de determinar el uso de suelo y planificar el
desarrollo urbano a través de los planes reguladores o, en su defecto, por
medio de la regulación regional dictada por el Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo, de forma que siempre ha de fundamentarse en criterios técnicos y el
principio de objetivación de la tutela del ambiente (Transitorio II ibídem; Ley
6227, artículo 16; votos constitucionales 50971993, 4205-96 y 11397-2003,
10971-2006 y 6304-2008; Tribunal Contencioso Administrativo, voto
244-2013-III).

".si no hay plan local vigente, la zonificación es la que establece el
Plan Regional, su reglamento de zonificación y demás normativa reglamentaria
relacionada con la zonificación dentro de la GAM, para las municipalidades que
forman parte de aquella. Pero lo importante es que, aún en estos casos y aunque
se certifique en relación con el Plan Regional, el acto de certificar sigue
siendo competencia de las municipalidades respectivas, como lo es aún en el
caso de no estar dentro de la GAM." (dictamen C-177-2008).

Para el caso
que nos atañe es importante señalar el tema de los certificados de uso de suelo
en su naturaleza jurídica, tema que ha sido ya abordado, por nuestra
jurisprudencia existiendo una primera tendencia, al considerar que eran
concebido como declaración de conocimiento, que no otorgaba derecho ni
modificaba situaciones jurídicas, limitándose a ser un acto de constatación de
hechos o circunstancias (votos constitucionales 4336-1999, 2932007, 9715-2012;
Tribunal Contencioso Administrativo, resoluciones 263-2008-II, 1252006- III,
149-2006-III y 105-2012-IV; dictámenes C-327-2001, C-051-2008, C-028-2013 y
C-230-2013).

En la segunda tendencia fueron catalogados como actos favorables
constitutivos de situaciones jurídicas subjetivas, a partir de lo señalado por
la Sala Constitucional en sus votos 15501-2016 y 9565-2017, señalando en lo que
interesa que: ".VII. Sobre los
certificados de uso de suelo. En cuanto a este aspecto, este Tribunal ha
definido que los certificados de uso de suelo son un acto administrativo que
nace del ejercicio de la potestad normativa del ente corporativo, que afecta
directamente la esfera jurídica del administrado-favorable y desfavorablemente
a la vez-; y que genera efectos jurídicos independientes. Ello por cuanto su
contenido beneficia al administrado y a la vez le establece limitaciones, es
decir, le otorga el derecho a destinar el bien conforme al uso de suelo
establecido en la reglamentación una vez obtenidos los respectivos permisos y a
la vez limita el ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en
aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental
vigente.". Igual tendencia ha tenido el Tribunal Contencioso Administrativo
en su voto 530-2014, indicando que: "".el
certificado de uso de suelo ha ido evolucionando, desde su conceptualización
como un simple acto declarativo en materia urbanística que simplemente precisa
la afectación de un inmueble a un uso determinado, pasando a entenderse como un
acto favorable que afecta la esfera de derechos e intereses del
administrado.". Esa disposición hizo que la misma Procuraduría General
de la República, en su dictamen C5- 2019 indicará que: ".en virtud de
lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, los
Certificados de Uso de Suelo deben ser conceptualizados, como actos favorables
constitutivos de situaciones jurídicas subjetivas, que se encuentran cubiertos
por el principio de intangibilidad de los actos propios, por lo que su
anulación o revisión implica la observación de los requisitos formales y
sustanciales establecidos al efecto en el ordinal 173 de la Ley General de la
Administración Pública."

Aclarado lo anterior, podemos ver que el Reglamento Nacional de Vivienda y
Urbanismo en su apartado 102 señala que:

Artículo 102. Certificado de Uso de Suelo. Para el diseño y construcción de una edificación, se
debe obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso del
suelo, según las disposiciones y restricciones contenidas en el plan regulador
vigente. La vigencia del certificado de uso de suelo debe ser por el tiempo que
el plan regulador permanezca vigente y no se modifique. Cuando un plan
regulador cambia o se modifica, la vigencia de los certificados de uso de suelo
emitidos con anterioridad debe ser la indicada en el nuevo plan regulador; en
caso que no se indique, debe ser de 2 años. En caso de no contar con plan
regulador, la municipalidad debe indicar los requerimientos establecidos en el
presente Reglamento, según el tipo de edificación. Todo certificado de uso de
suelo debe señalar como mínimo el uso, retiros, cobertura, densidad, altura,
frente y área mínima. Además, la municipalidad que lo emita debe indicar en el
documento el periodo de vigencia.

(Así reformado en sesión N° 6328 del 26 de julio de
2018).

III.-Así mismo,
el certificado de uso del suelo que se expide válidamente, no está sometido a
validez temporal, mientras el Plan Director (Plan Regulador) no sea modificado;
es decir, un terreno con vocación residencial, la mantiene por todo el plazo
que esté vigente el plan general de desarrollo urbano; el que puede ser
comercial, igualmente, puesto que la zonificación no cesa en sus efectos
anualmente. Si así fuera, se estaría afirmando que todo propietario en el
Cantón, está obligado a obtener un certificado de uso del suelo cada año, para
que se le notifique cuál es el uso que se le permite durante el año siguiente y
así consecutivamente, pudiendo la Municipalidad variar ese uso del suelo,
anualmente. Esta interpretación no solo atenta contra la esencia misma del
Derecho Urbanístico, sino que elimina del todo el valor seguridad jurídica y
deja en manos de la administración municipal, el definir, discrecionalmente,
cuál es la vocación urbanística de cada inmueble. Por ello, estima la Sala, no
es posible admitir el criterio de que solo el vencimiento del certificado del
uso del suelo por el transcurso de un año, implique que una actividad
autorizada se transforme, el año siguiente, en prohibida. (Ver resolución
del Tribunal Contencioso Administrativo Sección III N° 452-2014 de las
14:20 horas del 24 de septiembre de 2014).

Así las cosas, los usos de suelos que se emitan por la Municipalidad de Turrubares, no tienen
vencimiento a no ser que existan modificaciones en la zona.

Conforme lo
anterior podemos concluir que el acto de certificado de uso de suelo debe ser
enfocado en señalar el uso, los retiros, la cobertura, la densidad, del
terreno, la altura del edificio, el frente que debe tener la propiedad, así
como el área mínima del terreno conforme a la zona a desarrollar. Es por ello
que esta Alcaldía a la luz de la Ley de protección al ciudadano del exceso de
requisitos y trámites administrativos (Ley 8220).

Además,
podemos ver el numeral 18 del Reglamento de Prestación de Servicios del
Instituto Costarricense de Acueducto y Alcantarillados, sobre los requisitos
que el administrado debe cumplir para la constancia de disponibilidad y en su
inciso d) señala que una copia certificada del plano catastrado, plano que
debió pasar ya la aprobación de la Municipalidad, de igual manera el numeral 18
del Reglamento de Prestación de Servicios de Energía, inciso d) realiza misma
acotación respecto a copia certificada del plano catastro.

Entendido así el uso de suelo, no cabe exigir carta de disponibilidad de
agua ni eléctrica de previo puesto que es un instrumento utilizado, para temas
constructivos y que su eficacia se da cuando se emite la licencia municipal o
permiso de construcción, por lo que esta Alcaldía procede a eliminar el
requisito de cartas de disponibilidad para el certificado de uso de suelo, para
que sea solicitado, como requisitos previos al permiso de construcción. Por
tanto,

Conforme a los fundamentos de hecho y derecho expuesto en la parte
considerativa de esta resolución se resuelve que:

Se ordena al Departamento de Planificación y Control Urbano, proceder de forma
inmediata a eliminar el plazo de vencimiento de los certificados de uso de
suelo, así como los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica,
requisitos que deben ser exigidos en la etapa de solicitud de licencia
constructiva de este Cantón y de conformidad con la Ley 8220 en su apartado 4,
procédase a publicar el cambio referido, en el diario oficial La Gaceta.
Comuníquese.

14 de marzo de 2025.

in the entirety of the text

                    -

                        Full Text of Norm 144

                        Eliminates the expiration period of land-use certificates, as well
as the requirements for water and electrical availability letters

MUNICIPALITY OF TURRUBARES

ECOLOGICAL CANTON

Administrative Resolution.-MT-ALC-02-2025-144.-
Mayor's Office, at ten hours forty-three minutes on the thirteenth of March
of the year two thousand twenty-five.

The undersigned, Martin Vargas Calderón, of legal age, divorced, bearer
of identity card number six-zero two zero seven-zero eight four
zero (6-0207-0840), resident of the city of San Antonio de Tulin,
in his capacity as Mayor, elected by popular vote, according to resolution
number: 1658-E11-2024, at nine hours on the eighth of March of two thousand
twenty-four, published in N°43, on the twenty-second of March of two thousand
twenty-four, in La Gaceta, for a term running from the first of May
of two thousand twenty-four, until the thirtieth of April of two thousand twenty-eight, in
accordance with articles one hundred two, subsection eight, one hundred sixty-nine,
one hundred seventy-one and one hundred seventy-two of the Political Constitution of
Costa Rica, fourteen and fifteen of the Municipal Code, ninety-seven and ninety-
nine of the Electoral Code, duly sworn in during the Solemn session of the
Municipal Council of the Municipality of Turrubares;
on the first of May of two thousand twenty-four, article IV, sole subsection,
holding the legal representation of the Municipality, in accordance with the
following background information, I state:

Whereas:

I.-That this Municipality of Turrubares
does not have its own respective regulatory plan (plan regulador).

II.-This Municipality requests, within the land-use certificate (certificado de uso de suelo),
water and electrical availability.

III.-That an expiration period
for the land-use certificate is indicated within it.

Considering:

I.-The Mayor's Office, pursuant to the provisions of article 17, subsection
a) of the Municipal Code, has the authority to exercise the functions
inherent to the condition of general administrator and head of the municipal
departments. Overseeing the organization, functioning, coordination, and
faithful compliance with municipal agreements, laws, and regulations
in general. In this work, a preponderant role is assumed, since as a Local
Government, there is a constitutional duty to ensure the well-being of the
community (article 169 of the Political Constitution).

II.-That this Mayor's Office, in compliance with the powers
and obligations granted by subsection 17, clause ñ) of the Municipal Code,
proceeds to analyze the following land-use requirement it requests in
light of existing regulations.

Let us remember that
the legislator has conferred on local governments the power to
plan and control urban development within the limits of their
territory, in accordance with the law, regulations, and local regulatory plans
that incorporate the guidelines, technical standards, and directives, in this case, those
applicable to the Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana). Also concerning the Urbanism
Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), the powers
granted to it by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) prior to their adoption by the
municipalities (article 169 Constitutional; 15, 18, 28 of Law 4240).

Now then,
sections 15, 16 subsection c), 21 subsection 1) and 24 of Law 4240, establish the
municipal responsibility to determine land use (uso de suelo) and plan
urban development through regulatory plans or, failing that, by
means of the regional regulation issued by the National Institute of Housing and
Urbanism (INVU), so that it must always be based on technical criteria and the
principle of objectification of environmental protection (Transitorio II ibid.; Law
6227, article 16; constitutional rulings 50971993, 4205-96 and 11397-2003,
10971-2006 and 6304-2008; Administrative Litigation Court, ruling
244-2013-III).

".if there is no local plan in force, the zoning (zonificación) is that established by the
Regional Plan, its zoning regulation and other regulatory provisions
related to zoning within the GAM, for the municipalities that form
part of it. But the important thing is that, even in these cases and although
it is certified in relation to the Regional Plan, the act of certifying continues
to be the responsibility of the respective municipalities, as it is even in the
case of not being within the GAM." (opinion C-177-2008).

For the case
at hand, it is important to point out the issue of land-use certificates
in their legal nature, a topic that has already been addressed by our
case law, there being a first trend, which considered that they were
conceived as a declaration of knowledge, which did not grant rights
nor modify legal situations, limiting itself to being an act of verification of
facts or circumstances (constitutional rulings 4336-1999, 2932007, 9715-2012;
Administrative Litigation Court, resolutions 263-2008-II, 1252006-III,
149-2006-III and 105-2012-IV; opinions C-327-2001, C-051-2008, C-028-2013 and
C-230-2013).

In the second trend, they were classified as favorable acts
constituting subjective legal situations, based on what was indicated by
the Constitutional Chamber in its rulings 15501-2016 and 9565-2017, stating in what
is relevant that: ".VII. On the
land-use certificates. Regarding this aspect, this Court has
defined that land-use certificates are an administrative act that
arises from the exercise of the normative power of the corporate entity, which directly
affects the legal sphere of the administered party—favorably and unfavorably
at the same time—; and which generates independent legal effects. That is because its
content benefits the administered party and at the same time establishes limitations, that is,
it grants the right to dedicate the property according to the land use
established in the regulation once the respective permits are obtained, and
at the same time limits the exercise of the attributes of the property right, in
application of urban planning regulations and the environmental regime
in force.". The same trend has been followed by the Administrative Litigation Court
in its ruling 530-2014, indicating that: "".the
land-use certificate has been evolving, from its conceptualization
as a simple declaratory act in urban planning matters that simply specifies
the affectation of a property to a determined use, moving on to be understood as a
favorable act that affects the sphere of rights and interests of the
administered party.". That provision caused the Attorney General's Office
of the Republic itself, in its opinion C5-2019, to indicate that: ".by virtue of
the provisions of article 13 of the Law of Constitutional Jurisdiction, the
Land-Use Certificates must be conceptualized as favorable acts
constituting subjective legal situations, which are covered
by the principle of intangibility of one's own acts, so their
annulment or review implies the observance of the formal and
substantial requirements established for that purpose in section 173 of the General Law of
Public Administration (Ley General de la Administración Pública)."

Having clarified the above, we can see that the National Housing and
Urbanism Regulation in its section 102 points out that:

Article 102. Land-Use Certificate. For the design and construction of a building, a
municipal certificate must be obtained that certifies the conformity of land
use (uso del suelo), according to the provisions and restrictions contained in the current regulatory plan (plan regulador). The validity of the land-use certificate must be for the time that
the regulatory plan remains in force and is not modified. When a regulatory
plan changes or is modified, the validity of the land-use certificates
issued previously must be as indicated in the new regulatory plan; in
the event that it is not indicated, it must be 2 years. In the event of not having a regulatory
plan, the municipality must indicate the requirements established in the
present Regulation, according to the type of building. Every land-use
certificate must indicate at least the use, setbacks (retiros), coverage (cobertura), density, height,
frontage (frente) and minimum area. In addition, the municipality that issues it must indicate in the
document the period of validity.

(Thus amended in session N° 6328 of July 26,
2018).

III.-Likewise,
the land-use certificate that is validly issued is not subject to
temporal validity, as long as the Master Plan (Regulatory Plan) is not modified;
that is, land with residential vocation maintains it for the entire term
that the general urban development plan is in force; that which may be
commercial, equally, since the zoning does not cease in its effects
annually. If it were so, it would be affirming that every property owner in the
Canton is obliged to obtain a land-use certificate each year, in order
to be notified what use is permitted during the following year and
so on consecutively, the Municipality being able to vary that land use
annually. This interpretation not only attacks the very essence of
Urban Planning Law, but completely eliminates the value of legal certainty
and leaves it in the hands of the municipal administration to define, discretionally,
what the urbanistic vocation of each property is. Therefore, the Chamber deems it
is not possible to admit the criterion that the mere expiration of the land-
use certificate after the passage of one year implies that an authorized
activity is transformed, the following year, into a prohibited one. (See resolution
of the Administrative Litigation Court Section III N° 452-2014 of
14:20 hours on September 24, 2014).

Thus, the land uses (usos de suelos) issued by the Municipality of Turrubares do not have
an expiration date unless there are modifications in the zone.

In accordance with
the above, we can conclude that the act of the land-use certificate must be
focused on indicating the use, setbacks, coverage, density, of
the land, the height of the building, the frontage that the property must have, as well
as the minimum area of the land according to the zone to be developed. This is why
this Mayor's Office acts in light of the Law for the Protection of Citizens from the Excess of
Requirements and Administrative Procedures (Ley 8220).

Furthermore,
we can see section 18 of the Regulation for the Provision of Services of the
Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), regarding the requirements
that the administered party must fulfill for the certification of availability, and in its
subsection d) it points out a certified copy of the cadastral map (plano catastrado), a map that
should have already passed the approval of the Municipality, likewise section 18
of the Regulation for the Provision of Energy Services, subsection d) makes the same
observation regarding a certified copy of the cadastral map.

Understood in this way, the land use does not require demanding a water
or electrical availability letter beforehand since it is an instrument used for
construction matters and its effectiveness occurs when the municipal license or
construction permit is issued, for which this Mayor's Office proceeds to eliminate the
requirement of availability letters for the land-use certificate, so
that it be requested as prerequisites for the construction permit. Therefore,

Based on the factual and legal grounds set forth in the
considering part of this resolution, it is resolved that:

The Department of Planning and Urban Control is ordered to proceed immediately
to eliminate the expiration period of land-use certificates,
as well as the requirements for water and electrical availability letters,
requirements that must be demanded at the stage of requesting the construction
license of this Canton and in accordance with Law 8220 in its section 4,
proceed to publish the referred change in the official gazette La Gaceta.
Let it be communicated.

March 14, 2025.