Coalición Floresta · Forest & Environmental Law Library
Español (source)Artículo 9º-Derecho de vía que enfrente la propiedad a fraccionar
Para todo tipo de fraccionamiento, la Municipalidad podrá solicitar al fraccionador las mejoras que considere necesarias sobre la mitad de la calle a que se enfrenten los lotes resultantes del fraccionamiento, incluidas su extensión y habilitación de los servicios públicos indispensables, contemplando las características físicas del entorno y asegurando su funcionalidad técnica, según el trámite que indique la Municipalidad.
Todos los fraccionamientos en el momento de su construcción deben contemplar la salida adecuada de las aguas pluviales en los lotes resultantes, por medio de la construcción del cordón y caño, y la conexión de estos al sistema de alcantarillado pluvial, de existir. Además, se deben construir aceras frente a los lotes a fraccionar, según las disposiciones establecidas en la Ley de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N. 7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N. 26831-MP. Ley de Movilidad Peatonal, Ley N. 9976 y sus reformas o normativas que le sustituyan.
Artículo 22.-Requisitos documentales para el visado de fraccionamiento con fines urbanísticos
Para autorizar el visado de planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, el fraccionador debe presentar ante el INVU, previo al visado municipal, los siguientes requisitos documentales:
(...)
2) Certificado de uso de suelo otorgado por la municipalidad respectiva que debe señalar como mínimo el número de plano catastrado, el uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente y área mínima. Además, la municipalidad que lo emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia. Para cualquier cambio de uso de suelo de agrícola a forestal, deberá cumplirse con el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos Ley N° 7779 del 30 de abril de 1998 y sus reformas o la normativa que les sustituya.
English (translation)Article 9 — Right-of-way facing the property to be subdivided
For all types of subdivision, the Municipality may require the subdivider to make such improvements as it deems necessary on the half of the street adjoining the resulting lots, including their extension and provision of essential public services, taking into account the physical characteristics of the surroundings and ensuring their technical functionality, in accordance with the procedure indicated by the Municipality.
All subdivisions, when constructed, must provide for the proper drainage of stormwater from the resulting lots, by constructing curbs and gutters and connecting them to the storm sewer system, if any. In addition, sidewalks must be built in front of the lots to be subdivided, in accordance with the provisions of the Equal Opportunities for Persons with Disabilities Act, Law No. 7600, its Regulations, Executive Decree No. 26831-MP, the Pedestrian Mobility Law, Law No. 9976 and its amendments or superseding regulations.
Article 22 — Documentary requirements for subdivision approval for urban purposes
In order to authorize the approval of subdivision plans for urban purposes, the subdivider must submit to INVU, prior to municipal approval, the following documentary requirements:
(...)
2) Land-use certificate issued by the respective municipality, which must indicate at least the cadastral plan number, land use, setbacks, coverage, density, height, frontage, and minimum area. Furthermore, the issuing municipality must state on the document the period of validity. For any change of land use from agricultural to forestry, the Regulation to the Law on Use, Management and Conservation of Soils, Law No. 7779 of 30 April 1998 and its amendments or superseding regulations must be complied with.
Approved agreement
en la totalidad del texto
-
Texto Completo Norma 003
Reforma Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones
INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO
JUNTA DIRECTIVA
El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo comunica acuerdo
adoptado por la Junta Directiva de este Instituto, según consta en el Acuerdo N°
5, del Acta de la Sesión Ordinaria JDINVU-003-2026, artículo III, inciso 5) del
22 de enero de 2026, que textualmente dice:
Considerando
1º-Que, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), en
el ejercicio de sus competencias legales y reglamentarias, es responsable de la
emisión, revisión y actualización del Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones (RFU), como instrumento técnico normativo que regula el
ordenamiento del suelo y los procesos de fraccionamiento con fines
urbanísticos.
2º-Que, el RFU vigente ha sido objeto de diversas observaciones
técnicas y jurídicas por parte de dependencias internas del INVU, así como de
actores externos, relacionadas con su coherencia normativa, claridad operativa
y adecuada articulación con el marco jurídico sectorial aplicable.
3º-Que, en atención a dichas observaciones, se desarrolló un proceso de revisión técnica y jurídica
del RFU, en el cual participaron el Departamento de Urbanismo, la Asesoría Legal del INVU y la
Asesoría Tecnica del MIVAH, cuyas recomendaciones fueron analizadas e incorporadas en la propuesta
de reforma que se somete a conocimiento de este Órgano Colegiado.
4º-Que, la propuesta de reforma al RFU tiene como finalidad
fortalecer la seguridad jurídica, mejorar la aplicación del reglamento y
atender problemáticas identificadas en su implementación, procurando su
adecuada armonización con otras disposiciones normativas vigentes y con
procesos de actualización normativa que se desarrollan de manera paralela en el
ámbito institucional y sectorial.
5º-Que, la Presidencia Ejecutiva del INVU ha valorado la propuesta
de reforma, considerando oportuno y pertinente someterla a conocimiento y
eventual aprobación de la Junta Directiva, como una primera reforma puntual,
independiente de otros procesos normativos que se desarrollan de manera
paralela en el ámbito nacional.
Por tanto, Con los votos a favor de la MSc. -Arq. Ana Gabriela Madrigal Garro, Lic. Rodolfo Freer
Campos, Arq. Juan Carlos Sanabria Murillo, Arq. María Fernanda Durán Baltodano, MSc. Virgilio Calvo
González, Dr.-Ing. Álvaro Guillén Mora, SE ACUERDA: Aprobar la actualización del Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones (RFU), conforme al texto que se adjunta y forma parte integral del
presente acuerdo:
Artículo 6º-Definiciones
(...)
56 bis) Infraestructura Agroturística: toda estructura o instalación que
permite integrar la actividad agropecuaria con experiencias turísticas,
promoviendo la interacción directa entre los visitantes y las prácticas productivas
en el campo, permitiendo a los visitantes experimentar, aprender y participar
en las labores agrícolas, pecuarias, forestales o pesqueras que se desarrollan
en el inmueble, así como de manifestaciones culturales, gastronómicas y
educativas propias del entorno rural, enfocadas en el agroturismo, siempre que
el uso agroturístico sea complementario a la actividad productiva principal y
compatible con el uso de suelo definido en el Plan Regulador respectivo; puede
contemplar el alojamiento agroturístico de conformidad con la Ley para
Potenciar el Agroturismo, Ley N.°10822.
(...)
Artículo 9º-Derecho de vía que enfrente la propiedad a
fraccionar
Para todo tipo
de fraccionamiento, la Municipalidad podrá solicitar al fraccionador las
mejoras que considere necesarias sobre la mitad de la calle a que se enfrenten
los lotes resultantes del fraccionamiento, incluidas su extensión y
habilitación de los servicios públicos indispensables, contemplando las
características físicas del entorno y asegurando su funcionalidad técnica,
según el trámite que indique la Municipalidad.
Todos los fraccionamientos en el momento de su construcción deben
contemplar la salida adecuada de las aguas pluviales en los lotes resultantes,
por medio de la construcción del cordón y caño, y la conexión de estos al
sistema de alcantarillado pluvial, de existir. Además, se deben construir
aceras frente a los lotes a fraccionar, según las disposiciones establecidas en
la Ley de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N. 7600, su Reglamento,
Decreto Ejecutivo N. 26831-MP. Ley de Movilidad Peatonal, Ley N. 9976 y sus
reformas o normativas que le sustituyan.
Artículo 22.-Requisitos documentales para el visado de fraccionamiento
con fines urbanísticos
Para autorizar el visado de planos de fraccionamientos con fines
urbanísticos, el fraccionador debe presentar ante el INVU, previo al visado
municipal, los siguientes requisitos documentales:
(.)
2) Certificado de uso de suelo otorgado por la municipalidad respectiva que
debe señalar como mínimo el número de plano catastrado, el uso, retiros,
cobertura, densidad, altura, frente y área mínima. Además, la municipalidad que
lo emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia. Para cualquier
cambio de uso de suelo de agrícola a forestal, deberá cumplirse con el
Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos Ley N° 7779 del 30
de abril de 1998 y sus reformas o la normativa que les sustituya. En caso de
estar afectado el predio por 2 zonas o más definidas en un plan regulador, se
debe presentar el plano catastrado con la delimitación de estas.
(...)
Artículo 29.-Fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos. Los
fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos que se encuentra
normados en el presente Reglamento, son aquellos que tienen acceso a través de una servidumbre
agrícola, pecuaria o forestal.
Artículo 30.-Dimensiones mínimas de parcelas en
fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios forestales o mixto.
Las parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtas deben tener
un área mínima de 5 000,00 m². Todo lo anterior sin perjuicio de las
disposiciones emitidas por la municipalidad en su plan regulador, los entes
competentes en materia ambiental y los planes regionales vigente.
(.)
Artículo 32.-Cobertura máxima
En el fraccionamiento de parcelas y predios con fines agrícolas,
pecuarios, forestales o mixtos, la cobertura máxima será de un 25%.
En este 25% de cobertura máxima, deberá contabilizarse:
(...)
Artículo 36.-Requisitos documentales para el visado de
fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos
La Municipalidad debe visar los fraccionamientos con fines
agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos. Para su respectivo visado, el
fraccionador debe presentar ante la Municipalidad al menos los siguientes
requisitos documentales:
1) Plano
catastrado certificado de la finca madre o certificado catastral.
2) Certificado de uso de suelo.
3) Plano georreferenciado al sistema oficial de coordenadas
vigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del CIT,
conforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro
Nacional; este plano debe contener el diseño del conjunto de todas las parcelas
resultantes del fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o
mixtos, acotar ancho y largo del acceso por servidumbre agrícola, pecuaria o
forestal. Además, debe indicar el resto de la finca madre, en caso de existir,
y largo del acceso por servidumbre agrícola, pecuaria o forestal. Además, debe
indicar el resto de la finca madre, en caso de existir.
4) Planos individuales de agrimensura correspondientes a cada
parcela resultante de fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios,
forestales o mixtos, georreferenciados al sistema oficial de coordenadas
vigente, firmado por el profesional responsable, miembro activo del CIT,
conforme a los requisitos establecidos por el Reglamento a la Ley del Catastro
Nacional; estos planos deben cumplir con las dimensiones de área mínima
establecida en el Artículo 30. Dimensiones mínimas de parcelas en
fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto del
presente Reglamento.
Para los requisitos documentales que sean otorgados por la misma
municipalidad, se debe cumplir con el procedimiento de coordinación
institucional, establecido en la Ley Protección al Ciudadano de Exceso de
Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220, sus reformas o normativa
que la sustituya.
Lo anterior sin perjuicio de las
disposiciones establecidas por la municipalidad en la materia, o las
disposiciones que dicten los entes competentes en materia ambiental.in the entirety of the text
-
Complete Text of Standard 003
Reform of the Subdivision and Urban Development Regulation
INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO
BOARD OF DIRECTORS
The Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo communicates the agreement adopted by the Board of Directors of this Institute, as recorded in Agreement No. 5, of the Minutes of the Ordinary Session JDINVU-003-2026, article III, subsection 5) of January 22, 2026, which textually states:
Considering
1º-That the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), in the exercise of its legal and regulatory powers, is responsible for the issuance, review, and updating of the Subdivision and Urban Development Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, RFU), as a technical-normative instrument that regulates land-use planning and subdivision (fraccionamiento) processes for urban development purposes.
2º-That the current RFU has been the subject of various technical and legal observations by internal departments of the INVU, as well as by external actors, related to its normative coherence, operational clarity, and adequate articulation with the applicable sectoral legal framework.
3º-That, in response to these observations, a technical and legal review process of the RFU was carried out, in which the Department of Urbanism, the Legal Advisory Office of the INVU, and the Technical Advisory Office of the MIVAH participated, whose recommendations were analyzed and incorporated into the reform proposal submitted for consideration by this Collegiate Body.
4º-That the reform proposal to the RFU aims to strengthen legal certainty, improve the application of the regulation, and address problems identified in its implementation, seeking its adequate harmonization with other current regulatory provisions and with regulatory updating processes that are being developed in parallel within the institutional and sectoral spheres.
5º-That the Executive Presidency of the INVU has assessed the reform proposal, considering it opportune and pertinent to submit it for consideration and eventual approval by the Board of Directors, as a first specific reform, independent of other regulatory processes being developed in parallel at the national level.
Therefore, With the affirmative votes of MSc.-Arq. Ana Gabriela Madrigal Garro, Lic. Rodolfo Freer Campos, Arq. Juan Carlos Sanabria Murillo, Arq. María Fernanda Durán Baltodano, MSc. Virgilio Calvo González, Dr.-Ing. Álvaro Guillén Mora, IT IS AGREED: To approve the update of the Subdivision and Urban Development Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, RFU), in accordance with the text attached and forming an integral part of this agreement:
Article 6º-Definitions
(...)
56 bis) Agrotourism Infrastructure (Infraestructura Agroturística): any structure or installation that allows for the integration of agricultural activity with tourism experiences, promoting direct interaction between visitors and productive practices in the countryside, allowing visitors to experience, learn, and participate in the agricultural, livestock, forestry, or fishing tasks carried out on the property, as well as in cultural, gastronomic, and educational manifestations typical of the rural environment, focused on agrotourism, provided that the agrotourism use is complementary to the main productive activity and compatible with the land use defined in the respective Regulatory Plan; it may include agrotourism lodging in accordance with the Law to Promote Agrotourism, Law No. 10822.
(...)
Article 9º-Right-of-way facing the property to be subdivided
For any type of subdivision (fraccionamiento), the Municipality may request from the subdivider the improvements it deems necessary on the half of the street facing the lots resulting from the subdivision, including their extension and the enabling of essential public services, considering the physical characteristics of the surroundings and ensuring their technical functionality, according to the procedure indicated by the Municipality.
All subdivisions, at the time of their construction, must provide for the adequate drainage of stormwater on the resulting lots, through the construction of the curb and gutter (cordón y caño), and their connection to the storm sewer system, if one exists. In addition, sidewalks must be built in front of the lots to be subdivided, according to the provisions established in the Law on Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, its Regulation, Executive Decree No. 26831-MP, the Pedestrian Mobility Law, Law No. 9976, and its amendments or regulations that replace them.
Article 22.-Documentary requirements for the approval of subdivision for urban development purposes
To authorize the approval of subdivision plans for urban development purposes, the subdivider must submit to the INVU, prior to municipal approval, the following documentary requirements:
(.)
2) Certificate of land use (uso de suelo) issued by the respective municipality, which must indicate as a minimum the cadastral plan number, the use, setbacks, coverage (cobertura), density, height, frontage, and minimum area. Furthermore, the issuing municipality must indicate the validity period in the document. For any land-use change (cambio de uso del suelo) from agricultural to forestry, compliance with the Regulation to the Law on Use, Management, and Conservation of Soils, Law No. 7779 of April 30, 1998, and its amendments or the regulations that replace them, is required. In the event that the property is affected by 2 or more zones defined in a regulatory plan, the cadastral plan with the delimitation of these zones must be submitted.
(...)
Article 29.-Subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes. Agricultural, livestock, forestry, or mixed-purpose parcel subdivisions regulated in this Regulation are those that have access via an easement for agricultural, livestock, or forestry purposes (servidumbre agrícola, pecuaria o forestal).
Article 30.-Minimum dimensions of parcels in subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes.
Agricultural, livestock, forestry, or mixed-use parcels must have a minimum area of 5,000.00 m². All the foregoing is without prejudice to the provisions issued by the municipality in its regulatory plan, the competent environmental authorities, and the current regional plans.
(.)
Article 32.-Maximum coverage
In the subdivision of parcels and properties for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, the maximum coverage (cobertura) shall be 25%.
Within this 25% maximum coverage, the following must be accounted for:
(...)
Article 36.-Documentary requirements for the approval of subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes
The Municipality must approve subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes. For their respective approval, the subdivider must submit to the Municipality at least the following documentary requirements:
1) Certified cadastral plan of the parent farm or cadastral certificate.
2) Certificate of land use.
3) A plan georeferenced to the current official coordinate system, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; this plan must contain the design of the entire set of parcels resulting from the subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, and dimension the width and length of the access via the easement for agricultural, livestock, or forestry purposes (servidumbre agrícola, pecuaria o forestal). In addition, it must indicate the remainder of the parent farm, if any, and the length of the access via the easement for agricultural, livestock, or forestry purposes.
4) Individual survey plans corresponding to each parcel resulting from the subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, georeferenced to the current official coordinate system, signed by the responsible professional, an active member of the CIT, in accordance with the requirements established by the Regulation to the National Cadastre Law; these plans must comply with the minimum area dimensions established in Article 30, Minimum dimensions of parcels in subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes of this Regulation.
For documentary requirements that are issued by the same municipality, the institutional coordination procedure established in the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures, Law No. 8220, its amendments, or the regulations that replace it, must be complied with.
The foregoing is without prejudice to the provisions established by the municipality on the matter, or the provisions issued by the competent environmental authorities.