Reglamento municipal 189-E — Subdivision and Urbanization RegulationReglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones

en la totalidad del texto

                    -

                        Texto Completo Norma 189

                        Reglamento para el control de fraccionamientos y urbanizaciones

MUNICIPALIDAD
DE PARAÍSO

SECRETARIA
MUNICIPAL

C-408-12

Ana Rosa
Ramírez Bonilla

SECRETARIA
CONCEJO MUNICIPAL DE PARAÍSO

CERTIFICA;

Que en la
sesión número CIENTO OCHENTA Y NUEVE del 12 de OCTUBRE del año dos mil doce se
conoce y se aprueba el ARTÍCULO 08, en mención el cual literalmente dice:

ARTÍCULO
08: POR UNANIMIDAD EN FIRME Y CON CARÁCTER DE DEFINITIVAMENTE APROBADO SE
ACUERDA: El Concejo Municipal de Paraíso ratifica el acuerdo tomado en la
sesión 182, artículo 05 en el cual se autoriza al señor Jorge Rodríguez en su
calidad de Alcalde Municipal para que realice la publicación del Plan Regulador
del Cantón de Paraíso en el Diario Oficial La Gaceta.

Se extiende
la presente al ser las 15:50 horas Del día 04 del mes de octubre del año Dos
mil doce, a solicitud del interesado.

Elaboración, Actualización y
Homologación de los

Planes Reguladores de la Gran Área
Metropolitana

CANTÓN DE PARAÍSO

REGLAMENTO
PARA EL CONTROL DE

FRACCIONAMIENTOS
Y URBANIZACIONES

Reglamento
para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones

 

(Nota
de Sinalevi: El presente reglamento fue reformado parcialmente y reproducido su
texto de forma íntegra mediante sesión ordinaria
N°294-2023 del  26 de diciembre del 2023,
publicada en el Alcance Digital N° 47 a La Gaceta N° 43 del 6 de marzo del
2024, y se transcribe a continuación:)

REGLAMENTO
DE FRACCIONAMIENTOS Y

URBANIZACIONES

(Diciembre 2023)

La
Municipalidad del cantón de Paraíso, en ejercicio de las facultades que le
otorgan la Constitución Política, la Ley de Construcciones No.833 del 2 de
noviembre de 1949, el Código Municipal, Ley No.7794 del 27 de abril de 1998 y
la Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968 y sus
reformas, así como lo requerido por el Manual de Instrumentos Técnicos para el
Proceso de Evaluación del Impacto Ambiental (Manual EIA) - Parte III, Decreto
Ejecutivo No.32967, emite y promulga el siguiente Reglamento de
Fraccionamientos y Urbanizaciones, mismo que forma parte integral del Plan
Regulador del cantón de Paraíso.

Contenido

CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
............................................................................................ 5

ARTÍCULO
1. Alcance y ámbito de aplicación.
............................................................................. 5

ARTÍCULO 2. Acrónimos. .............................................................................
................................ 5

ARTÍCULO 3. Definiciones............................................................................
................................ 5

ARTÍCULO
4. Condiciones generales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones y

conjuntos residenciales. ...........................................................................
................................... 8

ARTÍCULO 5. Cuadrantes urbanos.
.............................................................................................. 9

ARTÍCULO
6. Visado municipal de planos de agrimensura y planos catastrados.
...................... 9

ARTÍCULO
6.1. Visado único municipal.
......................................................................................
9

ARTÍCULO
6.2. Plazo del trámite y profesional encargado.
........................................................ 9

ARTÍCULO
6.3. Licencias y visado municipales.
......................................................................... 10

ARTÍCULO
7. Motivos de denegatoria del visado municipal.
.................................................... 10

ARTÍCULO
8. Caducidad del visado municipal.
.......................................................................... 12

ARTÍCULO
9. Requisitos para el trámite de visado municipal.
.................................................. 13

ARTÍCULO
10. Visados por excepción.
......................................................................................
13

CAPÍTULO
II: FRACCIONAMIENTOS SIMPLES Y CON FINES AGROPECUARIOS O FORESTALES .........
14

ARTÍCULO
11. Dimensiones mínimas de los lotes.
.................................................................... 14

ARTÍCULO
12. Fraccionamientos en urbanización existente. ...................................................
14

ARTÍCULO
13. Previsión vial y acceso directo a vía pública.
..................................................... 14

ARTÍCULO
14. Acceso excepcional de uso residencial.
............................................................. 15

ARTÍCULO
14.1. Condicionantes generales.
..............................................................................
15

ARTÍCULO
14.2. Condicionantes específicas.
............................................................................ 16

ARTÍCULO
15. Carácter privado del acceso excepcional.
.......................................................... 17

ARTÍCULO
16. Lotes con frente menor a la norma.
.................................................................. 17

ARTÍCULO
17. Fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o
mixtos................ 18

ARTÍCULO
18. Acceso por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarios,
forestales o

mixtos. ............................................................................................
........................................... 18

CAPÍTULO
III: FRACCIONAMIENTOS CON FINES URBANÍSTICOS, URBANIZACIONES Y CONJUNTOS

RESIDENCIALES ......................................................................................
............................................ 19

SECCIÓN
I: DE LOS FRACCIONAMIENTOS CON FINES URBANÍSTICOS.
......................................... 19

ARTÍCULO
19. Fraccionamientos con fines urbanísticos.
.......................................................... 19

ARTÍCULO
20. Área y frente mínimo.
........................................................................................
20

ARTÍCULO
21. Disponibilidad de agua potable.
........................................................................ 20

SECCIÓN
II: DE LAS URBANIZACIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIALES.
........................................ 20

ARTÍCULO
22. Normas de diseño para urbanizaciones o conjuntos residenciales.
.................. 20

ARTÍCULO 22.1. Normativa según zonificación.
........................................................................ 21

ARTÍCULO
22.2. Reserva de área para uso mixto (vivienda, comercio y servicios).
................. 21

ARTÍCULO 22.3. Localización de redes de servicios.
................................................................. 21

ARTÍCULO
22.4. Provisión de agua para consumo humano.
.................................................... 21

ARTÍCULO
22.5. Tratamiento de aguas residuales.
................................................................... 22

ARTÍCULO
22.6. Alcantarillado pluvial.
.....................................................................................
22

ARTÍCULO
22.7. Pendiente del terreno y movimientos de tierra.
............................................ 23

ARTÍCULO
22.8. Áreas de protección forestal y cuerpos de
agua............................................. 24

ARTÍCULO
22.9. Aprovechamiento maderable en predios a urbanizar.
................................... 25

SECCIÓN III: DE LA CESIÓN DE ÁREA
PÚBLICA............................................................................... 25

ARTÍCULO
23. Cesión y dotación de áreas públicas.
................................................................. 25

ARTÍCULO
23.1. Obligación de ceder áreas para uso público. ..................................................
25

ARTÍCULO
23.2. Porcentaje máximo por ceder para áreas públicas.
....................................... 26

ARTÍCULO
24. Pendiente y localización de áreas públicas.
....................................................... 26

ARTÍCULO
25. Uso y distribución de las áreas públicas.
........................................................... 27

SECCIÓN
IV: DEL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN Y EL PLANO GENERAL.
....................................... 27

ARTÍCULO
26. Licencia o permiso municipal de construcción.
................................................. 27

ARTÍCULO
27. Del plano general de catastro.
........................................................................... 28

SECCIÓN
V: DEL VISADO DE PLANOS Y ENTREGA DE ÁREAS PÚBLICAS.
....................................... 28

ARTÍCULO
28. Visado de planos y entrega de áreas públicas en urbanizaciones y conjuntos

residenciales. .....................................................................................
........................................ 28

ARTÍCULO
29. Visado de planos y entrega de áreas públicas en fraccionamientos con fines

urbanísticos. ......................................................................................
........................................ 31

CAPÍTULO
IV: VISADO DE PLANOS DE CASOS ESPECIALES
................................................................ 33

ARTÍCULO
30. Trámite de visado municipal para fraccionamientos de
cementerios............... 33

ARTÍCULO
30.1 Licencia municipal o permiso de construcción.
............................................... 33

ARTÍCULO
30.2. Excepción a las dimensiones del lote mínimo según la zonificación.
............. 33

ARTÍCULO 30.3. Cesión de áreas públicas.
................................................................................ 34

ARTÍCULO
30.4. Trámite del visado municipal.
......................................................................... 34

CAPÍTULO
I: DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO
1. Alcance y ámbito de aplicación.

El territorio sobre el cual se aplica el presente Reglamento corresponde con el territorio del
cantón de Paraíso sujeto a planificación territorial según lo dispone el Plan Regulador, los
distritos de Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía y Birrisito en su totalidad, y el
distrito de Orosi, según el respectivo Mapa de Zonificación.

Por
otra parte de conformidad con la Ley de Planificación Urbana No.4240 y sus
reformas corresponde al presente Reglamento puntualizar las condiciones
municipales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones,
entre otros requisitos, incluirá los correspondientes al acceso a vía pública y
a la cesión de áreas para uso público, además, para efectos del cumplimiento
del artículo No.33 de la citada Ley de Planificación Urbana No.4240 o sus reformas,
se contemplarán las disposiciones del presente Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones del Plan Regulador del cantón de Paraíso, sin perjuicio de la
aplicación supletoria de las leyes y reglamentos nacionales relacionados con
las operaciones de fraccionamiento o urbanización de inmuebles.

ARTÍCULO
2. Acrónimos.

a.
ASADAS: Asociaciones Administradoras de Sistemas de. Acueductos y
Alcantarillados Comunales.

b.
AyA: Instituto Costarricense de
Acueductos y Alcantarillados.

c.
INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

d.
MINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.

e.
MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

ARTÍCULO
3. Definiciones.

a.
Acceso excepcional para uso residencial: Aquel acceso que por excepción
habilita el fraccionamiento de un predio para uso residencial, en zonas
residenciales o mixtas, el cual tiene restricciones en cuanto a su longitud,
ancho y el número de lotes al que sirve.

b.
Acceso por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales
o mixtos:

Aquel
medio de acceso a una parcela con uso agrícola, pecuario, forestal o mixto,
producto de un fraccionamiento, que obedece a la naturaleza productiva del
inmueble al que sirven.

c.
Alineamiento: Distancia o límite físico mínimo para el emplazamiento de
una edificación respecto a vías públicas, vías fluviales, arroyos, manantiales,
lagos, lagunas, esteros, nacientes, zona marítimo terrestre, vías férreas,
líneas eléctricas de alta tensión, zonas especiales, emitido por la entidad
competente.

d.
Área previamente urbanizada: Todas aquellas urbanizaciones cuya cesión
de áreas públicas haya sido debidamente aprobada y recibida por la
Municipalidad de Paraíso.

e.
Capacidad de uso de la tierra: Es el grado óptimo de aprovechamiento que
posee un área de terreno determinada, con base en la calificación de sus
limitantes para producir cultivos en forma sostenida y por períodos
prolongados.

f.
Conjunto residencial: Es el desarrollo de urbanizaciones que incluye,
además de la habilitación de predios mediante la apertura de vías y provisión
de servicios, la construcción de unidades habitacionales.

g.
Cuadrante urbano: Es el área urbana o ámbito territorial de
desenvolvimiento de un centro de población, en donde se encuentra la mayoría de
los bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata.

h.
Derecho de vía: Aquella área o superficie de terreno, propiedad del
Estado, destinada al uso de una vía, que incluye la calzada, zonas verdes y
aceras, con zonas adyacentes utilizadas para todas las instalaciones y obras
complementarias. Esta área está delimitada a ambos lados por los linderos de
las propiedades colindantes en su línea de propiedad.

i.
Fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto: Todo
aquel fraccionamiento con acceso a través de una servidumbre para parcelas
agrícolas, pecuarias o forestales, en donde la capacidad de uso de la tierra
sea conforme a los fines del fraccionamiento.

j.
Fraccionamiento con fines urbanísticos: Todo aquel fraccionamiento
realizado frente a calle pública existente, ubicado fuera de un cuadrante
urbano o de un área previamente urbanizada. Las áreas mínimas de los lotes se
ajustarán a lo dispuesto por el Reglamento y Mapa de Zonificación del Plan
Regulador de Paraíso.

k.
Fraccionamiento simple: Todo aquel fraccionamiento realizado frente a
calle pública existente, ubicado dentro de un cuadrante urbano o de un área
previamente urbanizada.

l.
Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de
vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada,
las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o
extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en
cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones
nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

m.
Franja de acceso: Toda aquella franja que sirve para ingresar al lote
interior resultante de un fraccionamiento con frente menor a la norma; su área
forma parte del predio interior.

n.
Industria: Todo lugar, establecimiento o actividad, descubierto o
cubierto, destinado a la elaboración, manipulación, reparación, transformación
o utilización de productos naturales o artificiales. Quedan incluidos en esta
categoría, los sitios destinados a recibir o almacenar artefactos, instrumentos
o utensilios, materiales y materias primas. Se considerará, asimismo, como
actividades o establecimientos industriales, para todos los efectos legales, las
estaciones de autobuses y de transporte de carga.

o.
Mapa oficial: Es el plano o conjunto de planos en que se indica con
exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar
para usos y servicios comunales.

p.
Obras de infraestructura urbana: Aquellas que brindan soporte al
desarrollo de las actividades y al funcionamiento de las ciudades, de manera
tal que permiten el uso del suelo urbano. Lo anterior contemplando aspectos
como la vialidad, el servicio de energía eléctrica, agua potable, red de
alcantarillado sanitario, de telecomunicaciones, alcantarillado pluvial,
evacuación de residuos sólidos, entre otros.

q.
Plano catastrado: Es el plano de agrimensura, físico o en formato
electrónico, que ha sido inscrito en el Catastro Nacional. Sus efectos son
definidos en el Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo
No.34331-J, y sus reformas o la normativa que lo sustituya.

r.
Plano de agrimensura: Es el plano, físico o en formato electrónico, que
representa en forma gráfica y matemática un inmueble, que cumple con las normas
que establece el Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto Ejecutivo
No.34331-J, y sus reformas o la normativa que lo sustituya.

s.
Plano general de catastro: Es el plano que contiene el diseño general de
la urbanización o del conjunto residencial o bien de un fraccionamiento con
fines urbanísticos, incluyendo área y ubicación de los lotes, zonas comerciales
o comerciales/residenciales, calles, juegos infantiles, facilidades comunales,
parques, áreas de protección forestal y reservas si las hubiere.

t.
Previsión vial: Proceso mediante el cual se requiere ajustar el ancho
del derecho de vía, de conformidad con las disposiciones establecidas por el
Ministerio de Obras Públicas y Transportes en vías nacionales, o por la
Municipalidad de Paraíso en vías locales.

u.
Servicios públicos indispensables: Aquellos correspondientes al servicio
o disponibilidad de agua potable y de servicio de energía eléctrica.

v.
Servicios públicos: Son aquellos servicios que permiten resolver las
necesidades de la población, como alumbrado, agua potable, limpieza, salud,
teléfono y transporte, administrados por el Estado o por empresas privadas.

w.
Urbanización existente: Toda aquella urbanización construida con el
respectivo permiso municipal y cuya sesión de áreas públicas haya sido
debidamente aprobada y recibida por la Municipalidad.

x.
Urbanización: El fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines
urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios públicos.

y.
Vivienda multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad
arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue
a dos o más familias.

z.
Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales
destinadas a dar albergue a una sola familia.

aa.
Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido
o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma
permanente o temporal.

ARTÍCULO
4. Condiciones generales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones y
conjuntos residenciales.

El
fraccionamiento o urbanización de terrenos, será permitido siempre que reúna
las siguientes condiciones:

a.
Que los lotes dispongan de adecuado acceso a vía pública.

b.
Que todos los lotes tengan acceso a un sistema de recolección de aguas
pluviales, y dispongan de los servicios públicos indispensables, siendo éstos
electricidad y servicio de agua apta para consumo humano al momento de operar
el fraccionamiento o urbanización.

Se
exceptúa de esta condición a los fraccionamientos con fines agropecuarios o
forestales ubicados en zonas destinados a estos usos.

c.
Que los terrenos estén libres de limitaciones impuestas por reserva al uso
público u otras limitaciones emitidas por instituciones competentes que impidan
su aprovechamiento.

d.
Que los terrenos estén libres de limitaciones en el área motivadas por amenaza
de inundación, deslizamientos u otras amenazas, o en su defecto, que dichas
limitaciones puedan conciliarse con el desarrollo propuesto.

e.
Cuando exista colindancia directa o inmediata con otras urbanizaciones, es
obligatorio que el proyecto contemple la continuidad de la infraestructura e
integración física y funcional.

f.
Cuando se cumpla con lo indicado en el Reglamento a la Ley de Movilidad
Peatonal en cuanto a la construcción de aceras.

ARTÍCULO
5. Cuadrantes urbanos.

Para
efectos de la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, así
como del presente Reglamento, se considera cuadrante urbano las cabeceras de
los distritos Paraíso, Santiago, Orosi, Cachí, Llanos de Santa Lucía y Birrisito,
delimitados como tales en el Mapa de Zonificación del Plan Regulador de
Paraíso, así como cualquier otro sector incluido como cuadrante urbano en dicho
Mapa de Zonificación.

ARTÍCULO
6. Visado municipal de planos de agrimensura y planos catastrados.

ARTÍCULO
6.1. Visado único municipal.

En
concordancia con el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, para todo fraccionamiento
de terrenos o inmuebles, independientemente de su uso o destino proyectado, será
indispensable haber visado antes el plano que indique la situación y cabida de
las porciones resultantes. Además, la Municipalidad de Paraíso en apego al
Reglamento a la Ley de Catastro Nacional reconoce que el visado municipal
referido por dicho Reglamento es el mismo señalado por la Ley de Planificación
Urbana, y por tanto reconoce un único visado para su uso posterior en la inscripción
del plano ante el Registro Nacional de la Propiedad. El visado único municipal
será posterior a haber recibido el visado del INVU para los casos de acceso
excepcional para uso residencial y fraccionamiento con fines urbanísticos, para
lo cual en lo que corresponda al trámite del visado ante dicha institución se
aplicarán las normas del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del
INVU y sus reformas o normativa que lo sustituya.

ARTÍCULO
6.2. Plazo del trámite y profesional encargado.

El
visado único municipal de planos, los cuales no es necesario que hayan sido
catastrados según lo dispuesto por el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional
o normativa que lo sustituya, lo extenderá por parte de la Municipalidad de
Paraíso un profesional en Topografía y Agrimensura debidamente autorizado para
el ejercicio profesional. El trámite se hará dentro de los quince días siguientes
a su presentación excepto que requiera dictámenes, peritajes o informes
técnicos, en cuyo caso el plazo para resolver será de un mes de conformidad con
el artículo No.40 inciso b), del Reglamento a la Ley de Protección al Ciudadano
del Exceso de Requisitos y Trámites, D.E. No.37045-MP-MEIC, y sus reformas o
normativa que lo sustituya. Las instituciones públicas o cualquier otra entidad
pública que deba tramitar permisos de construcción o de urbanización, proveer
servicios, otorgar patentes o conceder préstamos, tendrán como inexistentes
para estos efectos los fraccionamientos hechos sin obtener el respectivo visado
municipal.

ARTÍCULO
6.3. Licencias y visado municipales.

Consecuente
con lo expuesto en el inciso anterior y según el artículo 58, numeral 2) de la Ley
de Planificación Urbana No.4240 y sus reformas, la Municipalidad del cantón de
Paraíso no otorgará permisos o licencias de ninguna índole para fincas
originadas en fraccionamientos o lotes de urbanizaciones que no cuenten con el
visado de Ley.

ARTÍCULO
7. Motivos de denegatoria del visado municipal.

El
visado municipal de planos de agrimensura o de planos catastrados para
fraccionamiento o urbanización, será denegado en presencia de una o más de las siguientes
situaciones:

a.
Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menor tamaño del
permitido en cuanto a frente y área mínima, sin acceso a vía pública, o bien
carentes de servicios públicos indispensables. Para validar la disponibilidad
de servicios públicos indispensables, los interesados deben aportar las cartas,
constancias o certificaciones de los proveedores autorizados o ente oficial
donde se demuestre que el inmueble posee acceso o goza de dichos servicios, sin
embargo, como mecanismo alternativo para la agilización del trámite únicamente
en fraccionamientos simples para dos pajas de agua como máximo, la Municipalidad
podrá verificar la disponibilidad de servicios con base en instrumentos tecnológicos
o cartográficos oficiales dispuestos por medios analógicos o digitales confeccionados
y oficializados por las instituciones o entidades competentes o proveedoras de
servicios, donde se muestre la disponibilidad o bien las limitantes y
potencialidades en la provisión de dichos servicios, sin que sea necesario bajo
la aplicación de este mecanismo requerir al interesado la presentación de las
cartas, constancias o certificaciones, siempre que dichos instrumentos de
verificación estén debidamente vigentes. Además, en caso de que se proceda a
validar la disponibilidad de servicios mediante este mecanismo, la Municipalidad
consignará una nota en el visado que indique: "Para efectos del trámite de permiso
de construcción ante la Municipalidad de Paraíso, será obligatoria la
presentación de carta, constancia o certificación de las entidades proveedoras
que demuestren la disponibilidad de servicios".

b.
Cuando se presenten a visar planos de lotes en fraccionamiento o urbanización
que no cuente con los permisos que establecen las leyes del ramo y el Plan
Regulador del cantón de Paraíso.

c.
Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese un impedimento,
reserva o destino para uso público o cuando el plano catastrado del predio a
fraccionar haya sido inscrito en el Catastro Nacional en perjuicio de áreas
destinadas al uso público. Para estos efectos entre los terrenos bajo reserva o
destino para uso público, se consideran sin limitarse exclusivamente a ellos,
todos los parques, facilidades comunales y parques infantiles, que consten en
diseños de sitio de urbanizaciones o fraccionamientos previamente aprobados por
el INVU y la Municipalidad, aunque estos no se hayan inscrito registralmente a
nombre de la Municipalidad del cantón de Paraíso.

d.
Por cualquier otra causa técnica o de trámite dispuesta en la legislación
nacional o el presente Reglamento, dentro de la cuales podrá considerarse:

i)
Cuando el propietario de la finca, cuyo plano o planos que se desean visar
presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.

ii)
Cuando se omita ceder a favor de la Municipalidad, el área pública que
corresponda para ser dedicada a usos comunales, recreativos, o bien áreas
destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas de protección o bien
cuando el área cedida para el uso público sea menor a lo establecido o tenga
pendiente general mayor al promedio del área total a fraccionar o urbanizar.

iii)
Por no estar garantizado en urbanizaciones o fraccionamientos con fines urbanísticos,
el importe de las obras de infraestructura urbana para la habilitación del
inmueble, o no haberse hecho o garantizado el traspaso formal al municipio, del
área reservada a uso público.

iv)
Cuando los planos catastrados de fraccionamiento o de urbanización no se
ajusten al diseño de sitio aprobado por la Municipalidad (plano general de
catastro) y el INVU.

v)
Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos indivisos en
clara violación del artículo 9 de la Ley sobre Localización de Derechos
Indivisos No.2755 y sus reformas, además de las restricciones urbanísticas de
área y frente mínimo que establece el Plan Regulador.

vi)
Cuando el Departamento de Bienes inmuebles y Catastro Municipal o la dependencia
que la sustituya, con base en el mapa predial del cantón o en levantamientos de
campo, detecte que existe sobreposición o traslape de
fincas o cualquier otra inconsistencia que deba ser corregida previamente.

vii)
Cuando el plano a visar presente errores en la información que contiene u
omisión de esta, de tal forma que pueda inducir a la Administración Municipal
al error sea, por ejemplo, localización geográfica ausente o incorrecta,
referencia a punto fijo incorrecta o inexistente, inexistencia de los anchos de
vías públicas que colindan directamente con el terreno, omisión de ubicación de
cuerpos de agua y sus áreas de protección, o bien cuando el derrotero no
coincide con el polígono mostrado en el plano entre otros.

viii)
Cuando los terrenos a segregar no cumplan con la relación frente fondo o con reglamentación
establecida para lotes con frente menor a la norma. Para estos efectos, salvo
que el Reglamento de Zonificación disponga normas específicas para cada zona,
se aplicará la relación máxima de 1 a 7 en todos los casos excepto en fraccionamientos
con destino agropecuario o forestal los cuales no estarán sujetos al cumplimiento
de este requisito.

ARTÍCULO
8. Caducidad del visado municipal.

El
visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de caducidad en
tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o cualquier otra
característica susceptible de ser modificada se mantengan invariables. En su
defecto, toda modificación de cabida o linderos del lote cuyo plano fue visado,
que provoque discrepancia entre la información del Registro Nacional de la Propiedad
y el plano visado, conllevará por consiguiente al trámite de un nuevo visado
municipal. Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación del
presente Reglamento se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la situación
descrita en el párrafo anterior.

ARTÍCULO
9. Requisitos para el trámite de visado municipal.

El
trámite del visado municipal se regirá por lo dispuesto en el presente
Reglamento, sin embargo, con la finalidad de adaptarse a los cambios
tecnológicos que se sucedan e implementen las instituciones involucradas con el
ejercicio de la topografía y la agrimensura en Costa Rica, particularmente los
referidos al trámite digital de documentos, así como consulta y verificación de
información en línea, la Municipalidad de Paraíso establecerá, revisará y
publicará periódicamente y en apego al ordenamiento jurídico nacional, el
Reglamento de Requisitos para Licencias y Trámites Municipales de la
Municipalidad de Paraíso en el cual se dispondrá los requisitos documentales
para el trámite del visado municipal de planos de agrimensura, pudiendo
exigirse supletoriamente aquellos establecidos en los artículos No.18, 22, 27,
36, 105, 110 y 115 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del
INVU, sus reformas o normativa que lo sustituya. Para fraccionamientos con
fines urbanísticos en predios de uso agrícola no será necesario contar con la
"Autorización de Cambio de Uso de Suelo" emitido por el MAG, misma que será requerida
únicamente para fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios,
forestales o mixtos que se encuentran normados en el presente Reglamento, de
conformidad con el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos,
Decreto Ejecutivo No.29375- MAGMINAE- S-HACIENDA-MOPT y sus reformas o la
normativa que les sustituya.

ARTÍCULO
10. Visados por excepción.

Los
planos catastrados de lotes de fraccionamientos que no cumplan con los
requisitos de área y frente mínimos exigidos por la zonificación, se visarán
excepcionalmente cuando se trate de planos de fincas debidamente inscritas en
el Registro Nacional de la Propiedad antes de la entrada en vigor del presente
Reglamento, sin perjuicio de lo indicado en el artículo No.58 de la Ley de Planificación
Urbana.

Adicionalmente
no se requerirá de visado municipal en todos aquellos casos de fincas en que un
Juez ordene su inscripción por sentencia en firme y en apego a normativas
nacionales que se apliquen sobre aspectos no regulados expresamente en el Plan
Regulador de Paraíso o sus modificaciones.

CAPÍTULO
II: FRACCIONAMIENTOS SIMPLES Y CON FINES AGROPECUARIOS O

FORESTALES

ARTÍCULO
11. Dimensiones mínimas de los lotes.

El
área y el frente mínimo permitido para los lotes de un fraccionamiento simple o
bien un fraccionamiento con fines agropecuarios o forestales se ajustará a los
requisitos de zonificación dispuestos en el Plan Regulador del cantón de
Paraíso o sus modificaciones, según la zona donde se ubiquen.

ARTÍCULO
12. Fraccionamientos en urbanización existente.

De
conformidad con el artículo 84 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional o
sus reformas, se prohíbe todo nuevo fraccionamiento que modifique el plano
general de la urbanización aprobado por la Municipalidad y el INVU, si con ello
se aumenta la cantidad de lotes o la densidad habitacional contemplada en los planos
originales, para los cuales se diseñó la capacidad de las distintas redes de
servicios. Lo anterior, excepto que la Municipalidad determine por cuenta
propia o de terceros bajo su aprobación, la factibilidad técnica de permitir el
aumento de densidad, para lo cual, cuando se requiera aumentar la cantidad del
número de lotes o unidades habitacionales, incluyendo edificios de apartamentos
o vivienda multifamiliar, para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos
residenciales, también se debe contar con la disponibilidad del servicio de
tratamiento de aguas residuales para la cantidad del número de lotes
adicionales, de igual manera, cuando esto implique el cambio del punto de
desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la Municipalidad
de Paraíso.

ARTÍCULO
13. Previsión vial y acceso directo a vía pública.

Todo
fraccionamiento simple frente a vías públicas existentes de la Red Vial
Cantonal deberá sujetarse a la previsión vial que fijará la Municipalidad de
Paraíso según se disponga para cada vía en el Mapa Oficial y su respectivo
Reglamento del Plan Regulador, o bien, la que fije el Ministerio de Obras
Públicas y Transportes en el caso de rutas de la Red Vial Nacional.

La
Municipalidad podrá aceptar el fraccionamiento frente a vías que no cumplan con
el ancho de vía reglamentario, no obstante, el fraccionador deberá realizar
todas las mejoras que determine la Municipalidad en la media vía que enfrenten
sus lotes, incluida la ampliación vial de conformidad con lo señalado en el párrafo
anterior. Para estos efectos, se calificarán como vías públicas, todas aquellas
incluidas en el Mapa Oficial del Plan Regulador del cantón de Paraíso, y en caso
de las no incluidas en dicho mapa, la persona encargada de otorgar el visado
único municipal procederá a determinar su condición de vía pública de
conformidad con los criterios establecidos en los artículos No.4, 7 y 8 de la
Ley de Construcciones No.833 y sus reformas, así como por lo dispuesto en el
Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador de Paraíso.

En
el caso de lotes esquineros o lotes con más de un frente a vía pública
generados en nuevos fraccionamientos y urbanizaciones, se deberán tomar las
previsiones necesarias para garantizar la utilización del terreno considerando
los retiros frontales aplicables.

Para
todos los casos de visados otorgados antes de la entrada en vigor del Plan
Regulador de Paraíso o sus modificaciones, la Municipalidad tomará como válidos
por excepción los alineamientos viales que en ellos fueran señalados expresamente
por la propia Municipalidad de Paraíso al momento de emitir el respectivo
visado, siempre que este no haya caducado según lo indicado en el artículo
"Caducidad del visado municipal" del presente Reglamento. Lo anterior se aplicará
en caso de discrepancia con respecto a las previsiones viales establecidas por
el Reglamento de Mapa oficial del cantón de Paraíso.

ARTÍCULO
14. Acceso excepcional de uso residencial.

ARTÍCULO
14.1. Condicionantes generales.

Cuando
un predio, por su relación de frente y fondo, por la irregularidad de su forma
o por su pendiente, resulte imposible de dividir en lotes con acceso directo a
la vía pública que cumplan con el área mínima establecida según el Reglamento
de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso, se puede admitir la excepción
del fraccionamiento de lotes mediante la apertura de un acceso excepcional para
uso residencial, para una única vivienda unifamiliar por cada lote resultante.
Lo anterior con el fin de lograr un mayor aprovechamiento de las áreas urbanas
que cuentan con infraestructura pública disponible. Cualquier autoridad o
funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden
acceder a los lotes resultantes mediante accesos excepcionales para fines de
control, municipal, seguridad pública, salud, bomberos, para fines de
prestación y fiscalización de los servicios públicos cuando ello sea requerido
y cualquier otro similar. La Municipalidad y otras instituciones públicas no
tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios al acceso
excepcional ni a los lotes que éste sirve.

Además
de lo anterior, el acceso excepcional para uso residencial se permite en todas
las zonas residenciales y mixtas (solo para el uso residencial) delimitadas en
el Mapa de Zonificación del Plan Regulador de Paraíso y se podrá aceptar para
fraccionar lotes con acceso a éste, siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:

a.
Que el uso propuesto del fraccionamiento sea la vivienda unifamiliar y que el
mismo se ubique en una zona del Plan Regulador del cantón de Paraíso donde se
permita este tipo de uso.

b.
Que las dimensiones de la finca madre sean tales que no permitan el
fraccionamiento de lotes frente a vía pública existente cumpliendo con los
respectivos frentes mínimos. El área y frente mínimo permitido para los lotes
con acceso excepcional se ajustará a los requerimientos de la zonificación
dispuestos en el Plan Regulador del cantón de Paraíso.

ARTÍCULO
14.2. Condicionantes específicas.

a.
Los lotes resultantes del fraccionamiento deben disponer de servicios públicos indispensables.

b.
En todo caso, el área proporcional del acceso que corresponda a cada lote
quedará incluida dentro de los linderos de este, sin embargo, no será computada
para efectos del cálculo del área mínima. El ancho mínimo será de 6,00m y la
longitud máxima será de 60,00m en todos los casos y solo podrá habilitar acceso
para un máximo de 6 lotes los cuales podrán estar ubicados a uno o ambos lados
del acceso.

c.
La excepción del fraccionamiento mediante acceso excepcional para uso
residencial debe contar, previo al visado municipal, con el visado emitido por
el INVU. Además, este tipo de acceso no constituye una vía pública, y deberá
contemplar de previo al visado único Municipal de planos de segregación, la
construcción de cordón, caño y acceso vehicular, así como las aceras frente a
los lotes resultantes, donde se garantice la prestación de servicios públicos
como, agua potable, servicio eléctrico y desfogue pluvial, cumpliendo con el Reglamento
de Construcciones, la Ley de Igualdad de oportunidades 7600 y su reglamento, Decreto
Ejecutivo 26831-MP y sus reformas o normativa que los sustituya.

d.
Todo fraccionamiento con afectación de acceso excepcional para uso residencial
deberá prever la recolección de aguas pluviales de los lotes resultantes para
evitar su empozamiento.

e.
El acceso debe terminar frente al último lote resultante, e indicarse en los
planos como "fin del acceso excepcional para uso residencial", además, los
lotes que enfrenten a la vía pública no pueden hacer uso del acceso excepcional
para uso residencial, a menos que hayan sido contabilizados dentro del máximo
de 6 lotes permitidos para fraccionar.

f.
No se permiten dos accesos excepcionales para uso residencial paralelos
contiguos ni continuos, inclusive cuando el fraccionamiento no provenga de la
misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza técnica y
científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar, por las
condiciones de relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por su
pendiente; o por medidas precautorias para evitar la afectación grave o inminente
del ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado por el INVU y la Municipalidad,
con el fin de resguardar que no se utilice esa figura, para contravenir normas urbanísticas.

ARTÍCULO
15. Carácter privado del acceso excepcional.

El
área del acceso excepcional a pesar de ser acceso de uso común para los lotes
que se sirven de ella será considerada en todo momento como propiedad privada,
esto para todos los efectos del trámite de permisos de construcción de las
obras complementarias que en ellas se pretendan construir para mejorar su
funcionamiento, las cuales no podrán obstaculizar o impedir de ninguna manera
el uso de estas de acuerdo con su destino. Así mismo serán consideradas de paso
común para toda autoridad o funcionarios de las entidades encargadas de prestar
servicios o ejercer el control urbanístico municipal. No obstante, en cuanto a
servicios, la Municipalidad no estará obligada a dar mantenimiento ni prestar
servicios a los lotes interiores.

ARTÍCULO
16. Lotes con frente menor a la norma.

Se
permite el fraccionamiento de lotes con frente menor al reglamentario en una
misma finca con el fin de aprovechar infraestructura existente siempre que se
cumplan las siguientes disposiciones.

a.
Este tipo de lotes se permite en todas las zonas residenciales, comerciales y
de servicios y mixtas delimitadas según el Mapa de Zonificación del Plan
Regulador de Paraíso. Para el caso de actividades de comercio y servicios en
este tipo de lotes, las mismas se podrán permitir siempre y cuando el inmueble
cumpla con el área mínima requerida por el Reglamento de Zonificación del Plan
Regulador de Paraíso, y además esta sea suficiente para satisfacer todas las
necesidades de infraestructura relacionadas con la actividad. b. Los lotes con
frente menor a la norma se permiten solo en fraccionamientos simples en los que
no sea posible el uso de otra figura que permita generar lotes regulares para
el fraccionamiento, siempre que el resultado no sea de más de 8 lotes, 4 en el
interior (con frente menor a la norma) y 4 en el exterior (con frente
reglamentario según la zona), todos con frente a vía pública.

c.
Los lotes interiores tendrán una franja de acceso que no debe exceder de 30,00m
de longitud máxima para 3,00m de ancho mínimo o bien hasta 40,00m de longitud
máxima con 4,00m de ancho mínimo. Dicha franja se denominará "acceso del
predio" y no será computada para efectos de cumplir con el área mínima según la
zona donde se ubique el lote, además el ancho de la franja deberá ser uniforme
en todo el largo de ésta, unidireccional y finalizar en ángulos rectos.

d.
Para todos los efectos del cómputo de la longitud máxima de la franja, la
medición se hará sobre la línea de centro de ésta a todo lo largo en su
proyección horizontal desde su inicio en vía pública, hasta su final en el
punto donde se extinga su función de facilitar paso o acceso al resto del
inmueble.

ARTÍCULO
17. Fraccionamiento con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos.

Los
fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o
mixtos que se encuentran normados en el presente Reglamento, son aquellos
destinados a estas mismas actividades en las zonas agropecuarias delimitadas
por el Plan Regulador del cantón de Paraíso o sus modificaciones. Para
autorizar el visado de los planos de parcelas agrícolas, el interesado debe contar
con un estudio de suelos y de capacidad de uso de las tierras elaborado por un
Certificador de Uso Conforme del Suelo autorizado según las disposiciones
establecidas en el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos,
Decreto Ejecutivo No.29375- MAG-MINAE-SHACIENDA-MOPT y el Decreto Ejecutivo
No.30636-MAG, denominado "Crea el Registro Oficial de Certificadores de Uso
Conforme del Suelo" y sus reformas o la normativa que les sustituya.

ARTÍCULO
18. Acceso por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarios,
forestales o mixtos.

Los
accesos por servidumbre a parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtos deben
tener conexión directa a la vía pública y su ancho mínimo debe ser de 7,00m.
Además, estos accesos deben ser constituidos en los asientos registrales de la
Dirección del Registro Inmobiliario en favor de cada una de las parcelas
fraccionadas y en contra de la finca que genera el fraccionamiento. El material
de la capa de rodamiento en los accesos por servidumbre a parcelas con fines
agrícolas, pecuarias o forestales debe ser permeable. Cualquier autoridad o
funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden
acceder a la parcela mediante la servidumbre agrícola, pecuaria o forestal,
para fines de control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud,
bomberos y cualquier otro similar. No obstante, la Municipalidad, ni ninguna
institución pública, tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar
servicios a la servidumbre. Este acceso no se categoriza como vía pública, por
lo tanto, no se puede realizar frente a él fraccionamientos de cualquier otro
tipo que no sean los indicados en del presente Reglamento.

CAPÍTULO
III: FRACCIONAMIENTOS CON FINES URBANÍSTICOS,

URBANIZACIONES
Y CONJUNTOS RESIDENCIALES

SECCIÓN
I: DE LOS FRACCIONAMIENTOS CON FINES URBANÍSTICOS.

ARTÍCULO
19. Fraccionamientos con fines urbanísticos.

Conlleva
la habilitación por primera vez de lotes con fines urbanísticos, por lo que
debe cumplir con la cesión de área pública salvo las excepciones indicadas en
la sección III del presente capítulo. Los fraccionamientos con fines
urbanísticos son permitidos siempre que cumplan con las siguientes condiciones:

a.
Estar ubicados fuera de un cuadrante urbano o un área previamente urbanizada.

b.
Realizar el fraccionamiento dentro de una misma finca madre.

c.
Tener acceso directo a vía pública.

d.
Cumplir con las disposiciones definidas en el Plan Regulador en relación con
áreas y frentes mínimos.

e.
Contar con disponibilidad de servicios públicos indispensables. En caso de no
contar con los servicios públicos indispensables, el fraccionador debe costear
las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer dichos servicios. Todo
fraccionamiento con fines urbanísticos debe proveer la recolección de las aguas
pluviales de los lotes para evitar su empozamiento. f.
Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las
instituciones competentes.

ARTÍCULO
20. Área y frente mínimo.

El
área y el frente mínimo permitido para los lotes producto de un fraccionamiento
con fines urbanísticos se ajustará a los requisitos de zonificación dispuestos
en el Plan Regulador del cantón de Paraíso según la zona donde se ubiquen.

ARTÍCULO
21. Disponibilidad de agua potable.

Para fraccionamientos con fines urbanísticos no se podrá aplicar la validación de disponibilidad de
servicios públicos por el mecanismo de agilización del trámite para fraccionamientos simples
consignado en el artículo "Motivos de denegatoria del visado municipal" del presente reglamento, y
por lo tanto la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua debe ser otorgada por la
Municipalidad de Paraíso, una ASADA u otro operador debidamente autorizado para brindar el servicio,
mediante la emisión de un documento que garantice la existencia del recurso hídrico con factibilidad
técnica y operativa para la producción de agua potable para el abastecimiento de todos los lotes
resultantes. Cuando la disponibilidad de agua sea otorgada por la Municipalidad de Paraíso, se debe
cumplir con el Reglamento de Administración y Operación del Acueducto de la Municipalidad de Paraíso
y sus reformas o normativa que lo sustituya, mientras que cuando esta disponibilidad de agua sea
otorgada por una ASADA u otro operador sujeto a normativa del AyA, se deben cumplir las
disposiciones del Reglamento para la prestación de los servicios del AyA. Para la construcción de la
infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica
para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial
emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso de que la disponibilidad de
servicio para abastecimiento de agua se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de
lo establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador.

SECCIÓN
II: DE LAS URBANIZACIONES Y CONJUNTOS RESIDENCIALES.

ARTÍCULO
22. Normas de diseño para urbanizaciones o conjuntos residenciales.

Las
normas que se detallan seguidamente constituyen reglamentación básica para la construcción
y diseño de urbanizaciones por lo cual deben aplicarse supletoriamente el
Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, sus reformas o
normativa que lo sustituya.

ARTÍCULO
22.1. Normativa según zonificación.

El
área y el frente mínimo permitido para los lotes se ajustará a los requisitos
de zonificación dispuestos en el Plan Regulador del cantón de Paraíso según la
zona donde se ubiquen.

ARTÍCULO
22.2. Reserva de área para uso mixto (vivienda, comercio y servicios).

En
toda urbanización de uso residencial se debe destinar, o un área equivalente a
6,00m2 por lote (6,00m2 x total de lotes) para servicios comerciales o
particulares, o un área de 12,00m2 por lote (12,00m2 x total de lotes) para
usos mixtos, la cual se debe distribuir y ubicar en diferentes lotes según el
diseño del conjunto residencial. El área de uso mixto podrá ser utilizada para
servicios profesionales, tiendas, pulperías o abastecedores, oficinas para
servicios personales, barberías, sodas, lavanderías, salones de belleza,
cafeterías, artesanías, etc. En caso de que estas áreas no alcancen el tamaño
de lote mínimo según la zona, se ajustarán a dicho tamaño de lote mínimo.

ARTÍCULO
22.3. Localización de redes de servicios.

En lo relacionado a localización de redes de servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados,
telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas en los derechos de vía, sobre o a
través de áreas de uso público, o de forma independiente, con la indicación del uso del servicio.
Cuando el predio a urbanizar se encuentre ya afectado por servidumbres que den paso a los servicios
indicados, estas deben quedar en el área pública destinada a vías, siempre que el ente encargado de
brindar el servicio lo autorice. Únicamente la servidumbre de uso pluvial puede localizarse en áreas
de parque y juegos infantiles. Cuando las redes sean de servicios del AyA, se deben cumplir las
disposiciones en cuanto a ubicación física de la conexión y de tuberías, del Reglamento para la
Prestación de los Servicios de AyA y la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de
abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o normativa que
les sustituya.

ARTÍCULO
22.4. Provisión de agua para consumo humano.

Toda urbanización debe contar con un sistema de abastecimiento de agua potable, que garantice la
disponibilidad del servicio, mediante la infraestructura y el equipamiento para la captación del
recurso hídrico, su potabilización y distribución. La disponibilidad de servicio para abastecimiento
de agua debe ser otorgado por la Municipalidad de Paraíso, una ASADA u otro operador encargado
debidamente autorizado para brindar el servicio, mediante la emisión de un documento que garantice
la existencia del recurso hídrico con factibilidad técnica y operativa para la producción de agua
potable para el abastecimiento de todos los lotes resultantes de la urbanización. Cuando la
disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua sea otorgada por el AyA o una ASADA se deben
cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA. Para la
construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido
en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable,
saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso de que
la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua se otorgue a través de otro operador, se
debe cumplir además de lo establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador.
Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para
modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, también se debe contar con la
disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua para la cantidad del número de lotes
adicionales.

ARTÍCULO
22.5. Tratamiento de aguas residuales.

Las aguas residuales deben ser conducidas hacia un sistema de tratamiento, que garantice la
capacidad de la infraestructura para su depuración, considerando lo dispuesto en el Decreto No.39887
"Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales" y sus reformas o normativa
que lo sustituya, particularmente en lo que se refiere a la realización de pruebas de infiltración,
o bien contar con un documento que certifique la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas
residuales a través de alcantarillado sanitario. Cuando la disponibilidad del servicio de
tratamiento de aguas residuales sea otorgada por el AyA, se deben cumplir las disposiciones del
Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA. Para la construcción de la infraestructura
que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y
Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y
sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso de que la disponibilidad del servicio de
tratamiento de aguas residuales se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo
establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador.

ARTÍCULO
22.6. Alcantarillado pluvial.

Las
aguas pluviales deben ser conducidas hacia un sistema de alcantarillado
pluvial, que garantice por medio de tuberías, conductos y demás obras
accesorias, el vertido de las aguas de lluvia hacia lugares naturales de
disposición. Para la construcción de la infraestructura del sistema de
alcantarillado pluvial se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para
Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable,
saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas
o la normativa que la sustituya.

En el caso de preverse terraceo del predio, el profesional responsable del proyecto debe garantizar
la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenir la erosión de taludes y el
empozamiento que pueda tener el predio.

Para
la descarga final del sistema de alcantarillado pluvial, se debe contar con la
autorización del desfogue por parte de la Municipalidad de Paraíso, en caso de
ser calle nacional debe contar con la autorización del MOPT. Cuando se requiera
aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para
modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, y esto implique el cambio
del punto de desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por
parte de la Municipalidad.

ARTÍCULO
22.7. Pendiente del terreno y movimientos de tierra.

En
terrenos con pendiente superiores al 15%, se deben determinar las condiciones
del movimiento de tierra en cuanto a cortes, rellenos y taludes, debiéndose
acatar las siguientes disposiciones: i) Pendientes mayores al 15% debe
presentarse un estudio preliminar de suelos y terraceo.
ii) Pendientes mayores hasta del 30% se debe presentar el estudio de
estabilidad del terreno. Para los terrenos que contengan o colinden con cauces
fluviales, y presenten fuera del área de protección una pendiente igual o mayor
al 30%, se deben presentar estudios geotécnicos de la zona a urbanizar, que
demuestren que los terrenos son aptos para construir.

Para
la presentación de todo proyecto ubicado en terrenos con pendientes como las indicadas
en este artículo, se debe incluir una lámina con las recomendaciones de los
estudios como cortes, rellenos, relación vertical-horizontal (V:H), sistema de
compactación, terrazas y taludes.

Cuando
se deba efectuar movimiento de tierras en urbanizaciones que se realicen sobre terrenos
con pendientes mayores al 15% se deben cumplir con las siguientes
disposiciones:

a.
Cuando en una urbanización o conjunto residencial las áreas destinadas a la
construcción de viviendas requieran estar ubicadas en zonas de relleno, el
urbanizador debe presentar estudios que especifiquen el grado de compactación
de los rellenos. Además, los sitios de relleno pueden ser utilizados para
parques, en cuyo caso debe especificarse en los planos constructivos los muros
de retención, taludes y elementos protectores contra accidentes.

b.
Para los casos anteriores, el profesional responsable debe verificar que se
cumplan todas las recomendaciones indicadas en los estudios y especificar en
los planos constructivos los elementos de estabilización de suelos a
implementar, así como en la memoria de cálculo y los estudios de compactación
de rellenos.

c.
No debe dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en
las zonas públicas estos deben de disponerse conforme a la Ley para la Gestión
Integral de Residuos, Ley No.8839, sus reformas o la normativa que la
sustituya.

d.
Las hileras de los lotes y las vías deben colocarse preferiblemente paralelas a
las curvas de nivel.

e.
La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares
apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas.

ARTÍCULO
22.8. Áreas de protección forestal y cuerpos de agua.

Tratándose
de proyectos de urbanización o conjuntos residenciales en predios que contengan
o colinden con áreas protección o que por su cercanía se puedan ver afectados
por la misma, es obligatorio solicitar el alineamiento respectivo ante el INVU,
de conformidad con la Ley Forestal, Ley No.7575, sus reformas o normativa que
la sustituya.

En
proyectos de urbanización o conjuntos residenciales ubicados en predios que
colinden o que, dentro del mismo, se encuentren nacientes de agua, el
urbanizador debe tramitar el Dictamen de Cuerpo de Agua ante la Dirección de
Agua del MINAE, para la determinación de la afectación y tramitar el respectivo
alineamiento ante el INVU de conformidad con lo dispuesto en la Ley Forestal y
Ley de Aguas y sus reformas o normativa que la sustituya.

El
área de protección forestal y de nacientes de agua no debe computarse dentro
del área urbanizable, ni en el porcentaje destinado para uso público. En el
área de protección no se pueden realizar movimientos de tierra que alteren la
topografía natural del predio, esto implica prohibición de terraceo
y depósito o extracción de materiales.

En
casos muy calificados, según lo establecido en la Ley de Aguas, Ley No.276, sus
reformas o normativa que la sustituya, el MINAE puede autorizar obras en cauces
de dominio público cuando se demuestre que no producen deterioro a los recursos
naturales locales. Así, cuando el predio a urbanizar se encuentre afectado por
un cauce fluvial, para realizar trabajos de canalización o entubamiento, se
debe contar con el visto bueno de la Dirección de Aguas del MINAE. El área utilizada
para la canalización continúa siendo inalienable según lo establecido en la Ley
Forestal, Ley No.7575, sus reformas o normativa que la sustituya. En el caso
que se entube una quebrada o arroyo, se modifique su eje y se rectifique su
cauce, deben aplicarse las restricciones de las áreas de protección
establecidas en la Ley Forestal, Ley No.7575, a partir del borde del cauce en
su entrada y salida del tubo. Además, cuando existan proyectos municipales o de
alguna institución para el entubamiento de dichas aguas, el urbanizador debe
pagar la parte proporcional que le corresponde de las obras.

ARTÍCULO
22.9. Aprovechamiento maderable en predios a urbanizar.

Cuando
se requiera la tala de árboles maderables para su aprovechamiento en predios a urbanizar,
se debe cumplir con las disposiciones establecidas en el Reglamento para
Trámite de Permisos y Control del Aprovechamiento Maderable en Terrenos de Uso
Agropecuario, Sin Bosque y Situaciones Especiales en Costa Rica, Oficialización
de "Sistema de Información para el control del aprovechamiento forestal
(SICAF), Decreto Ejecutivo No.38863-MINAE y sus reformas o normativa que lo
sustituya.

SECCIÓN
III: DE LA CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA.

ARTÍCULO
23. Cesión y dotación de áreas públicas.

ARTÍCULO
23.1. Obligación de ceder áreas para uso público.

En
fraccionamientos con fines urbanísticos y en todo proyecto de urbanización o
conjunto residencial, el fraccionador o urbanizador cederá gratuitamente y sin
restricciones un 10% (diez por ciento) del área total urbanizable. Se exceptúan
de esta disposición aquellos fraccionamientos con destino agropecuario o
forestal y en fraccionamientos con fines urbanísticos según se describe en los
siguientes casos:

a.
Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD) de 8 lotes o menos, o aquellos cuya
sumatoria de área sea inferior a 1500 m2.

b.
Zona Residencial de Media Densidad (ZRMD) de 8 lotes o menos, o aquellos cuya
sumatoria de área sea inferior a 2000 m2.

c.
Zona Residencial de Baja Densidad (ZRBD) de 8 lotes o menos, o aquellos cuya
sumatoria de área sea inferior a 4500 m2.

Las
áreas públicas así cedidas serán destinadas para juegos infantiles, parques y
facilidades comunales según se disponga en el presente Reglamento y no incluyen
las áreas de protección de ríos, quebradas, nacientes y otros cuerpos de agua
naturales, delimitadas de conformidad con la Ley Forestal.

ARTÍCULO
23.2. Porcentaje máximo por ceder para áreas públicas.

En
urbanizaciones o conjuntos residenciales y en fraccionamientos con fines urbanísticos
en los que el cálculo del porcentaje de área por ceder como área pública,
signifique un lote menor al mínimo establecido por la Zona en que se ubique el
inmueble según el Plan Regulador del cantón de Paraíso, la Municipalidad podrá
exigir un porcentaje mayor hasta completar el área del lote mínimo, siempre que
este porcentaje no exceda del 20% del área total urbanizable o a fraccionar de
conformidad con lo indicado en el artículo No.40 de la Ley de Planificación
Urbana. Para las urbanizaciones o conjuntos residenciales y en los
fraccionamientos que no puedan cumplir con esta norma por exceder el máximo
permitido de área pública para cumplir con la cesión respectiva, la Municipalidad
estará facultada para solicitar al fraccionador la cesión del área en otro
predio de acuerdo con las necesidades de área pública establecidas en atención
a lo dispuesto en el artículo "Dotación de área pública en el cantón de
Paraíso" del Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador de Paraíso y sus
reformas. Estas áreas serán traspasadas a favor del dominio municipal para el
uso público.

ARTÍCULO
24. Pendiente y localización de áreas públicas.

Los
terrenos en que se ubiquen las áreas públicas deberán tener una pendiente no
mayor al promedio de la que tiene todo el terreno urbanizable y deberán
ubicarse atendiendo los siguientes criterios:

a.
Contiguo a áreas públicas ya establecidas si las hubiere, o en la periferia
cuando las áreas aledañas no estén desarrolladas y contar con un frente mínimo
de 10,00m.

b.
A distancia no mayor de 300m de la vivienda más alejada, medidos sobre calles
para áreas de juegos infantiles y en sitios en los cuales no se deban cruzar
vías primarias para llegar a ellas desde las viviendas a que sirvan.

c.
Adicionalmente las áreas destinadas a juegos infantiles y facilidades comunales
deben contar con previstas de agua potable.

d.
El acceso a todas las áreas públicas debe cumplir con las disposiciones
establecidas en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con
Discapacidad, Ley No.7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo No.26831-MP y sus
reformas o normativa que les sustituya; el área de facilidades comunales debe
quedar habilitada para su construcción.

ARTÍCULO
25. Uso y distribución de las áreas públicas.

a.
En urbanizaciones de uso residencial y fraccionamientos con fines urbanísticos
el área pública cedida por el urbanizador se distribuirá de la siguiente
manera: i) Juegos infantiles: 10m2 por lote o unidad habitacional. ii) Parques:
1/3 del área pública una vez computada el área de juegos infantiles, iii)
Facilidades comunales: El área pública restante, es decir las 2/3 partes del
área pública una vez computada el área de juegos infantiles. Las áreas de juegos
infantiles, parques y facilidades comunales deberán ser acondicionadas cumpliendo
con todos lineamientos de los artículos No.63 a 66 del Reglamento de
Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, sus reformas o normativa que lo
sustituya.

b.
En urbanizaciones o fraccionamientos de uso comercial, industrial o mixto, las
áreas públicas podrán distribuirse indistintamente de manera que sirvan al uso
previsto, en zonas verdes, parques, espacios recreativos o deportivos. Los
porcentajes por ceder serán de 10% en todos los casos.

c.
De requerirse la construcción de plantas de tratamiento, lagunas de retardo o
ambas, el área destinada debe contabilizarse en demasía al área que debe ser
cedida para el uso público.

SECCIÓN
IV: DEL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN Y EL PLANO GENERAL.

ARTÍCULO
26. Licencia o permiso municipal de construcción.

Todo
proyecto de fraccionamiento con fines urbanísticos que requiera la construcción
de obras de infraestructura urbana y toda urbanización o conjunto residencial,
deberá ser visado por la Dirección de Urbanismo del INVU, previo a la
presentación ante la Municipalidad para el trámite de la licencia municipal o
permiso de construcción atendiendo de manera supletoria la normativa establecida
en los capítulos III, VI, VII y VIII del Reglamento de Fraccionamiento y
Urbanizaciones del INVU, sus reformas o normativa que la sustituya.

ARTÍCULO
27. Del plano general de catastro.

Todo proyecto de urbanización, conjunto residencial o fraccionamiento con fines urbanísticos debe
tener un Plano General, el cual debe estar georreferenciado al sistema oficial de coordenadas
vigente y contar con la firma del profesional responsable, miembro activo del Colegio de Ingenieros
Topógrafos de Costa Rica. Este plano debe contener el diseño general de la urbanización o conjunto
residencial, incluyendo área y ubicación de los lotes, zonas comerciales o
comerciales/residenciales, de calles, juegos infantiles, facilidades comunales, parques, áreas de
protección forestal y reservas si las hubiere. Además, debe incluir la tabla de áreas, acotar la
línea de construcción en planta, secciones típicas de calles y los respectivos achurados. Este plano
general debe ser presentado por el profesional responsable ante la municipalidad respectiva y el
INVU, para el trámite de visado por esta institución y la Municipalidad atendiendo el procedimiento
descrito en el presente reglamento.

SECCIÓN
V: DEL VISADO DE PLANOS Y ENTREGA DE ÁREAS PÚBLICAS.

ARTÍCULO
28. Visado de planos y entrega de áreas públicas en urbanizaciones y conjuntos residenciales.

Para
cumplir con el artículo No.33 de la Ley de Planificación Urbana No.4240 y sus
reformas o normativa que la sustituya, en proyectos de urbanización y conjuntos
residenciales urbanos, el visado de la Municipalidad será autorizado por el
Concejo Municipal, con el previo recibo de las obras y áreas públicas una vez
se hayan finalizado las obras de construcción según la respectiva licencia de
construcción emitida de parte de la Municipalidad. Para estos fines se
observará el siguiente procedimiento:

a.
No se recibirán obras de infraestructura no concluidas y en caso de construcciones
por etapas, se hará la recepción para cada etapa debidamente terminada. Así,
una vez que las obras de construcción hayan sido terminadas según el respectivo
permiso de construcción, se debe verificar que el proyecto se haya construido
conforme a los planos aprobados en la respectiva licencia o permiso de
construcción. Además, el interesado deberá demostrar aportando cartas o
constancias de las instituciones respectivas, lo siguiente:

i)
Municipalidad de Paraíso u operador de acueducto rural: recepción de sistemas
de acueducto y alcantarillados incluida prueba de presión para el caso del
sistema potable.

ii)
JASEC o proveedor de electricidad que corresponda: recibido donde conste que el
sistema eléctrico funciona a satisfacción y que el servicio de alumbrado
público se ha pagado.

iii)
Ministerio de Obras Públicas y Transportes: en caso de carretera nacional, se
debe acreditar que la transición ha sido recibida a satisfacción.

iv)
Benemérito cuerpo de Bomberos de Costa Rica: se debe acreditar que el sistema
de hidrantes ha sido probado y recibido a satisfacción.

v)
Tratamiento de aguas residuales: debe aportarse certificación donde se acredite
el perfecto funcionamiento de la planta de tratamiento, que deberá ser emitida
por la entidad que la instaló, misma que no se considera como área pública
municipal, debido a lo cual la operación de esta tendrá que realizarla el
desarrollador hasta tanto traslade la misma a la Municipalidad de Paraíso.

vi)
Sobre las vías públicas que pasarán a la Municipalidad: se deberá aportar
pruebas de compactación de base y sub-base de carpeta asfáltica, indicando
espesores colocados, debido a lo cual la operación de esta tendrá que
realizarla el desarrollador hasta tanto traslade la misma a la Unidad Técnica
de Gestión Vial de la Municipalidad de Paraíso o al operador competente que
corresponda. Estas deben ser extendidas por un laboratorio de materiales
acreditado ante el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa
Rica.

b.
Para la recepción de las obras y áreas públicas, el Departamento de Desarrollo
Urbano en conjunto con la Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal o las
respectivas dependencias que las sustituyan, verificarán lo indicado en el
inciso "a" así como el estado y la conformación de las áreas a traspasar a la
Municipalidad y rendir informe al alcalde o alcaldesa Municipal que indique la
aceptación, el rechazo, o las medidas que se deban tomar para garantizar la
durabilidad de las obras o el buen estado de las calles y el acondicionamiento
de las áreas de parque, parque infantil o facilidades comunales, considerando
para ello lo dispuesto por el artículo No.123 del Reglamento de Fraccionamientos
y Urbanizaciones del INVU y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Para
estos efectos, la Municipalidad como parte de su deber de inspección en materia
de urbanizaciones, por medio de los inspectores de construcciones, estará
obligada a: Verificar en campo los permisos de construcción y movimiento de
tierra. Verificar anchos de derechos de vía (aceras, cordón, espaldón y
calzada). Fiscalizar el respeto de las zonas de protección con respecto a las
construcciones. Verificar en campo la construcción de muros especiales en
taludes y terrazas colindantes a lotes privados y áreas públicas comunales, juegos
infantiles y parques, según planos aprobados. Verificar las pendientes de las
áreas comunales, juegos infantiles y parques. Verificar en campo la
construcción de rampas para personas con discapacidad según planos. Verificar
anchos, pendientes y transición con la vía pública y aceras. Verificar
alineamientos según planos constructivos y permiso de construcción. Verificar
la existencia de servidumbres de todo tipo, si existen que se respeten las
mismas. En ausencia de red sanitaria en funcionamiento para fraccionamientos
con fines urbanísticos, el inspector deberá verificar los metros de drenaje
conforme a los planos. En caso de duda deberá reportar por escrito a su
superior para que se aclare en el campo y en la oficina cualquier incertidumbre
al respecto. Para el caso de conjuntos residenciales se verificarán además
retiros frontales, posteriores, colindantes, zonas de protección, ventanales
hacia colindancia y sus retiros mínimos al permitido según Reglamento del Plan Regulador
y Reglamento de Construcciones, alturas máximas según Plan Regulador, áreas aprobadas
y posibles excesos de área tomando en cuenta la cobertura inicial del uso de suelo.

c.
El Informe indicado en el inciso anterior y el plano general, serán enviados
por parte del Despacho del alcalde al Concejo Municipal en un plazo no mayor de
diez días hábiles luego de confeccionado el informe técnico de referencia, para
que dicho órgano apruebe o deniegue mediante el respectivo acuerdo, el recibo
de las obras y áreas públicas. En caso de aprobación, el acuerdo deberá
autorizar expresamente al alcalde o alcaldesa para iniciar el traspaso de las
áreas públicas y a firmar las escrituras y documentos necesarios para tal fin.

d.
Una vez autorizado el recibo de las obras y áreas públicas por parte del
Concejo Municipal, la Municipalidad por medio del Departamento de Desarrollo
Urbano o la dependencia que la sustituya, emite el visado del Plano General
indicando el número de acuerdo municipal, fecha, nombre y firma del funcionario
que otorga el visado.

e.
Con el visado municipal, el profesional responsable gestiona el visado del
Plano General ante el INVU; quien de conformidad con sus competencias podrá
realizar una inspección del proyecto, con la finalidad de verificar que lo
indicado en el Plano General sea congruente con la obra construida. Para los
efectos de cumplir el trámite ante el INVU se deberán observar los requisitos
documentales establecidos en el artículo No.121 del Reglamento de Fraccionamientos
y Urbanizaciones de dicha institución y sus reformas o normativa que lo sustituya.

f.
Con el visado de la Municipalidad y del INVU, el Plano General se transforma en
Mapa Oficial y el profesional responsable podrá gestionar lo que corresponda en
el Registro Inmobiliario.

Además,
en este punto, el profesional responsable confeccionará y presentará al Departamento
de Desarrollo Urbano, los planos de agrimensura de las áreas por ceder a la Municipalidad,
junto con los borradores de sus respectivas escrituras, para que ésta verifique
que se ajusten al plano general aprobado y coordine con el Despacho del alcalde
y sus asesores legales, la revisión de las escrituras para garantizar que lo
expuesto en ellas, se ajusta a la normativa vigente. Luego de este trámite,
procederá a visar los planos de agrimensura de las áreas públicas haciendo
referencia también al número de acuerdo respectivo del Concejo Municipal que
autoriza dicho visado.

g.
Los borradores de escrituras revisados y planos de agrimensura visados de las
áreas públicas son regresados al interesado para que éstos últimos sigan su
trámite de inscripción en el Catastro Nacional. Una vez los planos de
agrimensura de las áreas públicas se hayan catastrado, el interesado presentará
las escrituras definitivas ante el Despacho del alcalde para firma y traspaso
efectivo a nombre de la Municipalidad.

h.
Una vez se haya concretado el traspaso a nombre de la Municipalidad de Paraíso
de las áreas públicas, el interesado aportará los planos catastrados restantes
de los lotes de la urbanización o conjunto residencial para su respectivo
visado en el Departamento de Desarrollo Urbano o dependencia que la sustituya,
la cual verificará en todo momento su apego al plano general aprobado por el
INVU y la Municipalidad de Paraíso.

ARTÍCULO
29. Visado de planos y entrega de áreas públicas en fraccionamientos con fines urbanísticos.

Para
autorizar el visado de planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, el fraccionador
debe gestionar el visado del INVU, previo al visado municipal, atendiendo lo
dispuesto por artículo No.22 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones
de esa institución, sus reformas o normativa que lo sustituya, excepto aquellos
fraccionamientos de 8 lotes o menos no sujetos a la cesión de área pública, los
cuales serán tramitados atendiendo los procedimientos de un fraccionamiento
simple.

Una
vez se cuente con el visado del INVU en los casos que lo requieran, y para
todos los efectos del trámite del visado municipal se deberá observar el
siguiente procedimiento:

a.
Se previene que en todos los casos en que se requiera la construcción de obras
de infraestructura urbana, éstas deben contar previamente con el permiso de
construcción o licencia municipal respectiva.

b.
Para la recepción de las áreas públicas, el Departamento de Desarrollo Urbano
en conjunto con la Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal o las respectivas
dependencias que las sustituyan, verificará el estado de las áreas a traspasar
a la Municipalidad y rendir informe al alcalde o alcaldesa Municipal que
indique la aceptación, el rechazo, o las medidas que se deban tomar para
garantizar el equipado de juegos infantiles o el buen estado de las calles, considerando
para ello lo dispuesto por el artículo No.123 del Reglamento de Fraccionamientos
y Urbanizaciones del INVU y sus reformas o normativa que lo sustituya.

c.
El Informe indicado en el inciso anterior y el plano general, serán enviados
por parte del Despacho del alcalde al Concejo Municipal en un plazo no mayor de
diez días hábiles luego de confeccionado el informe técnico de referencia, para
que dicho órgano apruebe o deniegue mediante el respectivo acuerdo, el recibo
de las obras y áreas públicas. En caso de aprobación, y cuando así se requiera,
el acuerdo deberá autorizar expresamente al alcalde o alcaldesa para iniciar el
traspaso de las áreas públicas y a firmar las escrituras y documentos
necesarios para tal fin.

d.
Una vez autorizado el recibo de las obras y áreas públicas por parte del
Concejo Municipal, la Municipalidad por medio del Departamento de Desarrollo
Urbano o la dependencia que la sustituya emite el visado del Plano General
indicando el número de acuerdo municipal, fecha, nombre y firma del funcionario
que otorga el visado.

e.
Con el visado de la Municipalidad y del INVU, el Plano General se transforma en
Mapa Oficial y el profesional responsable podrá gestionar lo que corresponda en
el Registro Inmobiliario.

Además,
en este punto, el profesional responsable presentará al Departamento de Desarrollo
Urbano, los planos de agrimensura de las áreas por ceder a la Municipalidad, junto
con los borradores de sus respectivas escrituras, para que ésta verifique que
se ajusten al plano general aprobado y coordine con el Despacho del alcalde y
sus asesores legales, la revisión de las escrituras para garantizar que lo
expuesto en ellas, se ajusta a la normativa vigente. Luego de este trámite, se
procede a visar los planos de agrimensura de las áreas públicas haciendo
referencia también al número de acuerdo respectivo del Concejo Municipal que
autoriza dicho visado.

f.
Los borradores de escrituras revisados y planos de agrimensura visados de las
áreas públicas son regresados al interesado para que éstos últimos sigan su
trámite de inscripción en el Catastro Nacional. Una vez los planos de
agrimensura de las áreas públicas se hayan catastrado, debe ser presentados
junto con las escrituras definitivas ante el Despacho del alcalde para firma y
traspaso efectivo a nombre de la Municipalidad.

g.
Una vez se haya concretado el traspaso a nombre de la Municipalidad de Paraíso
de las áreas públicas, el interesado aportará los planos catastrados restantes
de los lotes del fraccionamiento para su respectivo visado en el Departamento
de Desarrollo Urbano o dependencia que la sustituya, la cual verificará en todo
momento su apego al plano general aprobado por el INVU y la Municipalidad de
Paraíso.

CAPÍTULO
IV: VISADO DE PLANOS DE CASOS ESPECIALES

ARTÍCULO
30. Trámite de visado municipal para fraccionamientos de cementerios.

ARTÍCULO
30.1 Licencia municipal o permiso de construcción.

Previo
a la gestión del visado municipal para planos de agrimensura en un
fraccionamiento destinado a cementerio, la construcción del cementerio como tal
deberá contar con la respectiva licencia de construcción de parte de la
Municipalidad y demás instituciones competentes, atendiendo los requerimientos
establecidos por el Reglamento General de Cementerios, Decreto No.32833 y sus
reformas, así como lo dispuesto por el Reglamento de Construcciones del Plan Regulador
del cantón de Paraíso. Además, las obras deben estar concluidas y contar con el
respectivo recibo de obras de parte de la Municipalidad antes de optar por el
trámite de visado municipal para los planos del fraccionamiento.

ARTÍCULO
30.2. Excepción a las dimensiones del lote mínimo según la zonificación.

Como
excepción a las normas del lote mínimo indicado en la Zonificación del Plan
Regulador del cantón de Paraíso según la zona donde se ubique el
fraccionamiento, el terreno general para un cementerio deberá tener el área
mínima señalada por el Reglamento General de Cementerios, Decreto No.32833 y
sus reformas, así como cumplir con las condiciones de ubicación señaladas en dicho
cuerpo normativo. Además, las dimensiones mínimas de las sepulturas y los
pasillos que las separan y permiten la circulación interna dentro del Cementerio,
deberán ajustarse en todo a lo requerido por dicho Reglamento.

Por
otra parte, cuando se trate de lotes destinados a la construcción de
infraestructura de redes de servicios públicos, tales como: agua potable,
electricidad, telecomunicaciones, entre otros, independientemente de la zona en
la que se ubique el inmueble, se permitirá el fraccionamiento simple en lote
mínimo con área menor a la establecida en el Reglamento de Zonificación del
Plan Regulador de Paraíso, siempre y cuando el fraccionamiento sea promovido
por la propia institución interesada, posea frente a calle pública y la
institución interesada justifique con criterio técnico el área mínima deseada.
En estos casos con el otorgamiento del visado municipal se consignará una nota
que indique "lote para uso exclusivo en la construcción de infraestructura para
servicios públicos".

ARTÍCULO
30.3. Cesión de áreas públicas.

Para
el caso específico del inciso d-ii) del artículo 7 de este Reglamento, se
aplicará únicamente la obligación de ceder al uso público las respectivas
ampliaciones viales según la previsión vial que se establezca según el
Reglamento de Mapa Oficial del Plan Regulador del cantón de Paraíso, o bien la
que indique el MOPT en el caso de las rutas de la Red Vial Nacional.

ARTÍCULO
30.4. Trámite del visado municipal.

Para
aquellos fraccionamientos con destino de cementerios no sujetos al régimen de condominio,
el visado municipal se tramitará bajo el procedimiento establecido para fraccionamientos
con fines urbanísticos en lo que corresponda.

in the entirety of the text

                    -

                        Complete Text of Regulation 189

                        Regulation for the control of subdivisions and urbanizations

MUNICIPALITY
OF PARAÍSO

MUNICIPAL
SECRETARIAT

C-408-12

Ana Rosa
Ramírez Bonilla

SECRETARY
OF THE MUNICIPAL COUNCIL OF PARAÍSO

CERTIFIES;

That in
session number ONE HUNDRED EIGHTY-NINE of October 12, two thousand twelve, ARTICLE 08
was considered and approved, which literally states:

ARTICLE
08: UNANIMOUSLY, WITH FINAL AND DEFINITIVELY APPROVED STATUS, IT IS
AGREED: The Municipal Council of Paraíso ratifies the agreement reached in
session 182, article 05, in which Mr. Jorge Rodríguez, in his capacity as Municipal
Mayor, is authorized to publish the Regulatory Plan of the Canton of Paraíso in the
Official Gazette La Gaceta.

This is issued
at 3:50 p.m. on October 4, two thousand twelve, at the request of the interested party.

Elaboration, Updating, and
Standardization of the

Regulatory Plans of the Greater Metropolitan
Area

CANTON OF PARAÍSO

REGULATION
FOR THE CONTROL OF

SUBDIVISIONS
AND URBANIZATIONS

Regulation
for the Control of Subdivisions and Urbanizations

 

(Note
from Sinalevi: This regulation was partially amended and its text
reproduced in its entirety through ordinary session
N°294-2023 of December 26, 2023,
published in Digital Supplement N° 47 to La Gaceta N° 43 of March 6,
2024, and is transcribed below:)

SUBDIVISION AND

URBANIZATION REGULATION (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones)

(December 2023)

The
Municipality of the canton of Paraíso, in exercise of the powers granted to it
by the Political Constitution, Construction Law No. 833 of November 2,
1949, the Municipal Code, Law No. 7794 of April 27, 1998, and
Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968, and its amendments,
as well as the requirements of the Technical Instruments Manual for the
Environmental Impact Assessment Process (Manual EIA) - Part III, Executive
Decree No. 32967, issues and promulgates the following Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones), which forms an integral part of the Regulatory
Plan of the canton of Paraíso.

Contents

CHAPTER I: GENERAL PROVISIONS
............................................................................................ 5

ARTICLE
1. Scope and field of application.
............................................................................. 5

ARTICLE 2. Acronyms. .............................................................................
................................ 5

ARTICLE 3. Definitions............................................................................
................................ 5

ARTICLE
4. General conditions for permitting subdivisions, urbanizations, and

residential complexes. ...........................................................................
................................... 8

ARTICLE 5. Urban quadrants.
.............................................................................................. 9

ARTICLE
6. Municipal approval of survey plans and cadastral plans.
...................... 9

ARTICLE
6.1. Single municipal approval.
......................................................................................
9

ARTICLE
6.2. Processing time and professional in charge.
........................................................ 9

ARTICLE
6.3. Municipal licenses and approval.
......................................................................... 10

ARTICLE
7. Reasons for denial of municipal approval.
.................................................... 10

ARTICLE
8. Expiration of municipal approval.
.......................................................................... 12

ARTICLE
9. Requirements for processing municipal approval.
.................................................. 13

ARTICLE
10. Approvals by exception.
......................................................................................
13

CHAPTER
II: SIMPLE SUBDIVISIONS AND SUBDIVISIONS FOR AGRICULTURAL, LIVESTOCK, OR FORESTRY PURPOSES .........
14

ARTICLE
11. Minimum lot dimensions.
.................................................................... 14

ARTICLE
12. Subdivisions in an existing urbanization.
................................................... 14

ARTICLE
13. Roadway foresight and direct access to a public road.
..................................................... 14

ARTICLE
14. Exceptional access for residential use.
............................................................. 15

ARTICLE
14.1. General conditioning factors.
..............................................................................
15

ARTICLE
14.2. Specific conditioning factors.
............................................................................ 16

ARTICLE
15. Private nature of exceptional access.
.......................................................... 17

ARTICLE
16. Lots with a frontage less than the standard.
.................................................................. 17

ARTICLE
17. Subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed
purposes................ 18

ARTICLE
18. Access by easement (servidumbre) to parcels for agricultural, livestock, forestry, or

mixed purposes. ............................................................................................
........................................... 18

CHAPTER
III: SUBDIVISIONS FOR URBAN DEVELOPMENT PURPOSES, URBANIZATIONS, AND RESIDENTIAL

COMPLEXES ......................................................................................
............................................ 19

SECTION
I: SUBDIVISIONS FOR URBAN DEVELOPMENT PURPOSES.
......................................... 19

ARTICLE
19. Subdivisions for urban development purposes.
.......................................................... 19

ARTICLE
20. Minimum area and frontage.
........................................................................................
20

ARTICLE
21. Availability of potable water.
........................................................................ 20

SECTION
II: URBANIZATIONS AND RESIDENTIAL COMPLEXES.
........................................ 20

ARTICLE
22. Design standards for urbanizations or residential complexes.
.................. 20

ARTICLE 22.1. Regulations according to zoning.
........................................................................ 21

ARTICLE
22.2. Area reserve for mixed use (housing, commerce, and services).
................. 21

ARTICLE 22.3. Location of utility networks.
................................................................. 21

ARTICLE
22.4. Provision of water for human consumption.
.................................................... 21

ARTICLE
22.5. Wastewater treatment.
................................................................... 22

ARTICLE
22.6. Storm drainage.
.....................................................................................
22

ARTICLE
22.7. Land slope and earthworks (movimientos de tierra).
............................................ 23

ARTICLE
22.8. Forest protection areas and bodies of
water............................................. 24

ARTICLE
22.9. Timber harvesting on properties to be urbanized.
................................... 25

SECTION III: PUBLIC AREA CESSION
............................................................................... 25

ARTICLE
23. Cession and provision of public areas.
................................................................. 25

ARTICLE
23.1. Obligation to cede areas for public use..
..................................................
25

ARTICLE
23.2. Maximum percentage to be ceded for public areas.
....................................... 26

ARTICLE
24. Slope and location of public areas.
....................................................... 26

ARTICLE
25. Use and distribution of public areas.
........................................................... 27

SECTION
IV: CONSTRUCTION PERMIT AND THE GENERAL PLAN.
....................................... 27

ARTICLE
26. Municipal construction license or permit.
................................................. 27

ARTICLE
27. The general cadastral plan.
........................................................................... 28

SECTION
V: PLAN APPROVAL AND TRANSFER OF PUBLIC AREAS.
....................................... 28

ARTICLE
28. Plan approval and transfer of public areas in urbanizations and

residential complexes. .....................................................................................
........................................ 28

ARTICLE
29. Plan approval and transfer of public areas in subdivisions for urban development

purposes. ......................................................................................
........................................ 31

CHAPTER
IV: PLAN APPROVAL FOR SPECIAL CASES
................................................................ 33

ARTICLE
30. Processing of municipal approval for cemetery
subdivisions............... 33

ARTICLE
30.1 Municipal license or construction permit.
............................................... 33

ARTICLE
30.2. Exception to minimum lot dimensions according to zoning.
............. 33

ARTICLE 30.3. Cession of public areas.
................................................................................ 34

ARTICLE
30.4. Processing of municipal approval.
......................................................................... 34

CHAPTER
I: GENERAL PROVISIONS

ARTICLE
1. Scope and field of application.

The territory over which this Regulation is applied corresponds to the territory of the
canton of Paraíso subject to territorial planning as established by the Regulatory Plan, the
districts of Paraíso, Santiago, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisito in their entirety, and the
district of Orosi, according to the respective Zoning Map.

Furthermore, in accordance with Urban Planning Law No. 4240 and its
amendments, this Regulation is responsible for specifying the municipal
conditions for permitting subdivisions, urbanizations, or both operations;
among other requirements, it will include those corresponding to access to a public road and
the cession of areas for public use; additionally, for purposes of compliance
with article No. 33 of the cited Urban Planning Law No. 4240 or its amendments,
the provisions of this Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso will be considered, without prejudice to the
supplementary application of national laws and regulations related to
the subdivision or urbanization operations of real estate.

ARTICLE
2. Acronyms.

a.
ASADAS: Administrative Associations for Communal Water and Sewer Systems.

b.
AyA: Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers.

c.
INVU: National Institute of Housing and Urbanism.

d.
MINAE: Ministry of Environment and Energy.

e.
MOPT: Ministry of Public Works and Transport.

ARTICLE
3. Definitions.

a.
Exceptional access for residential use: That access that, by exception,
enables the subdivision of a property for residential use, in residential
or mixed zones, which has restrictions regarding its length,
width, and the number of lots it serves.

b.
Access by easement (servidumbre) to parcels for agricultural, livestock, forestry,
or mixed purposes: That
means of access to a parcel with agricultural, livestock, forestry, or mixed use,
resulting from a subdivision, which responds to the productive nature of the
property it serves.

c.
Building alignment: Distance or minimum physical limit for the placement of
a building with respect to public roads, waterways, streams, springs, lakes, lagoons, estuaries, water springs (nacientes), the maritime-terrestrial zone, railways,
high-voltage power lines, and special zones, issued by the competent
entity.

d.
Previously urbanized area: All those urbanizations whose public area
cession has been duly approved and received by the
Municipality of Paraíso.

e.
Land-use capacity: It is the optimum degree of use that
a determined land area possesses, based on the qualification of its
limitations for producing crops in a sustained manner and for prolonged
periods.

f.
Residential complex: It is the development of urbanizations that includes,
in addition to the enabling of properties through the opening of roads and provision
of services, the construction of housing units.

g.
Urban quadrant: It is the urban area or territorial sphere of
development of a population center, where the majority of
goods and services, the road network, and its immediate area of influence are found.

h.
Right-of-way: That area or surface of land, property of the
State, destined for the use of a road, which includes the roadway, green areas, and
sidewalks, with adjacent zones used for all complementary installations and works.
This area is delimited on both sides by the boundaries of
the adjoining properties at their property line.

i.
Subdivision for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes: Any
such subdivision with access through an easement (servidumbre) for agricultural,
livestock, or forestry parcels, where the land-use capacity
is consistent with the purposes of the subdivision.

j.
Subdivision for urban development purposes: Any such subdivision
carried out fronting an existing public street, located outside an urban
quadrant or a previously urbanized area. The minimum lot areas shall
be adjusted to the provisions of the Regulation and Zoning Map of the Regulatory
Plan of Paraíso.

k.
Simple subdivision: Any such subdivision carried out fronting an
existing public street, located within an urban quadrant or a previously
urbanized area.

l.
Subdivision: It is the division of any property for the purpose of
selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately,
the resulting parcels; it includes both partitions by judicial or
extrajudicial adjudication, localizations of undivided rights, and mere segregations under
the same owner, as well as those situated in urbanizations or new constructions
that are of interest to the control of the formation and urban use of real estate.

m.
Access strip: Any such strip that serves to enter the interior
lot resulting from a subdivision with a frontage less than the standard; its area
forms part of the interior property.

n.
Industry: Any place, establishment, or activity, uncovered or
covered, destined for the elaboration, handling, repair, transformation,
or utilization of natural or artificial products. Included in this
category are sites destined to receive or store artifacts, instruments,
or utensils, materials, and raw materials. Likewise, it will be considered as
industrial activities or establishments, for all legal purposes, bus
and freight transport stations.

o.
Official map: It is the plan or set of plans that accurately
indicates the position of the layouts of public roads and areas to be reserved
for community uses and services.

p.
Urban infrastructure works: Those that provide support for the
development of activities and the functioning of cities, in such a way
that they permit the use of urban land. The foregoing considers aspects
such as the road system, electrical energy service, potable water, sanitary
sewer network, telecommunications, storm drainage,
solid waste evacuation, among others.

q.
Cadastral plan: It is the survey plan, physical or in electronic
format, that has been registered in the National Cadastre. Its effects are
defined in the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree
No. 34331-J, and its amendments or the regulations that replace it.

r.
Survey plan: It is the plan, physical or in electronic format, that
graphically and mathematically represents a property, which complies with the standards
established by the Regulation to the National Cadastre Law, Executive Decree
No. 34331-J, and its amendments or the regulations that replace it.

s.
General cadastral plan: It is the plan containing the general design of
the urbanization or residential complex, or of a subdivision for urban development
purposes, including the area and location of lots, commercial
or commercial/residential zones, streets, playgrounds, community facilities,
parks, forest protection areas, and reserves, if any.

t.
Roadway foresight: Process by which the width
of the right-of-way is required to be adjusted, in accordance with the provisions established by the
Ministry of Public Works and Transport for national roads, or by the
Municipality of Paraíso for local roads.

u.
Indispensable public services: Those corresponding to the service
or availability of potable water and electrical energy service.

v.
Public services: These are those services that allow resolving the
needs of the population, such as lighting, potable water, cleaning, health,
telephone, and transport, administered by the State or by private companies.

w.
Existing urbanization: Any urbanization built with the
respective municipal permit and whose cession of public areas has been
duly approved and received by the Municipality.

x.
Urbanization: The subdivision and enabling of a land for urban
purposes through the opening of streets and provision of public services.

y.
Multifamily dwelling: It is the building conceived as an architectural
unit with independent habitable areas, suitable for sheltering
two or more families.

z.
Single-family dwelling: It is the building provided with habitable areas
destined to shelter a single family.

aa.
Dwelling: It is any locale or enclosure, fixed or mobile, built, converted,
or arranged, that is used for housing purposes for people, on a
permanent or temporary basis.

ARTICLE
4. General conditions for permitting subdivisions, urbanizations, and
residential complexes.

The
subdivision or urbanization of land will be permitted provided it meets
the following conditions:

a.
That the lots have adequate access to a public road.

b.
That all lots have access to a stormwater collection system,
and have the indispensable public services, these being
electricity and water service suitable for human consumption at the time of carrying out
the subdivision or urbanization.

Subdivisions for agricultural, livestock, or forestry purposes located in zones destined for these uses are
excepted from this condition.

c.
That the lands are free of limitations imposed by reservations for public
use or other limitations issued by competent institutions that impede
their use.

d.
That the lands are free of limitations in the area due to the threat of
flooding, landslides, or other hazards, or failing that, that said
limitations can be reconciled with the proposed development.

e.
When there is direct or immediate adjacency with other urbanizations, it is
mandatory that the project contemplates the continuity of the infrastructure and
physical and functional integration.

f.
When compliance is achieved with what is indicated in the Regulation to the Pedestrian Mobility
Law regarding the construction of sidewalks.

ARTICLE
5. Urban quadrants.

For
the purposes of applying article 40 of the Urban Planning Law, as well as
this Regulation, the urban quadrant is considered to be the district seats of
Paraíso, Santiago, Orosi, Cachí, Llanos de Santa Lucía, and Birrisitto,
delimited as such in the Zoning Map of the Regulatory Plan of
Paraíso, as well as any other sector included as an urban quadrant in said
Zoning Map.

ARTICLE
6. Municipal approval of survey plans and cadastral plans.

ARTICLE
6.1. Single municipal approval.

In
accordance with article 33 of the Urban Planning Law, for every subdivision
of land or real estate, regardless of its projected use or destination, it shall be
essential to have previously approved the plan indicating the situation and area of
the resulting portions. Furthermore, the Municipality of Paraíso, in adherence to the
Regulation to the National Cadastre Law, recognizes that the municipal approval
referred to by said Regulation is the same one indicated by the Urban Planning
Law, and therefore recognizes a single approval for its subsequent use in the registration
of the plan before the National Property Registry. The single municipal approval
will be subsequent to having received the approval of the INVU for cases of exceptional
access for residential use and subdivision for urban development purposes, for
which, in what corresponds to the processing of the approval before said institution,
the norms of the INVU Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU)
and its amendments or the regulations that replace it shall apply.

ARTICLE
6.2. Processing time and professional in charge.

The
single municipal approval of plans, which do not need to have been
cadastrally registered as established by the Regulation to the National Cadastre Law
or regulations that replace it, will be issued by the Municipality of
Paraíso by a professional in Topography and Surveying duly authorized for
professional practice. The process shall be completed within the fifteen days following
its submission, except when it requires opinions, expert assessments, or technical
reports, in which case the deadline for resolution shall be one month, in accordance
with article No. 40, subsection b), of the Regulation to the Law for the Protection of Citizens
from Excessive Requirements and Procedures, Executive Decree No. 37045-MP-MEIC, and its amendments or
regulations that replace it. Public institutions or any other public
entity that must process construction or urbanization permits, provide
services, grant licenses, or grant loans, shall consider as nonexistent
for these purposes, subdivisions made without obtaining the respective municipal
approval.

ARTICLE
6.3. Municipal licenses and approval.

Consistent
with the provisions of the previous subsection and according to article 58, numeral 2) of Urban
Planning Law No. 4240 and its amendments, the Municipality of the canton of
Paraíso shall not grant permits or licenses of any nature for properties
originating from subdivisions or urbanization lots that do not have the
mandatory approval.

ARTICLE
7. Reasons for denial of municipal approval.

The
municipal approval of survey plans or cadastral plans for
subdivision or urbanization shall be denied in the presence of one or more of the following
situations:

a.
When the simple subdivision results in lots that are smaller than
permitted in terms of minimum frontage and area, without access to a public road, or
lacking indispensable public services. To validate the availability
of indispensable public services, the interested parties must provide the letters,
attestations, or certifications from authorized providers or official entities
where it is demonstrated that the property has access to or enjoys said services; however,
as an alternative mechanism to expedite the process, solely
in simple subdivisions for a maximum of two water connections, the Municipality
may verify the availability of services based on official technological
or cartographic instruments provided through analog or digital means, prepared
and made official by the competent or service-providing institutions or entities,
where the availability or the limitations
and potentialities in the provision of said services are shown, without it being necessary under
the application of this mechanism to require from the interested party the presentation of the
letters, attestations, or certifications, provided that said
verification instruments are duly current. Furthermore, in case the
availability of services is validated through this mechanism, the Municipality
shall record a note on the approval stating: "For purposes of processing the construction
permit before the Municipality of Paraíso, the presentation of
a letter, attestation, or certification from the provider entities
demonstrating the availability of services shall be mandatory."

b.
When plans are submitted for approval of lots in a subdivision or urbanization
that does not have the permits established by the laws of the branch and the Regulatory
Plan of the canton of Paraíso.

c.
When one wishes to divide a property or real estate subject to an
impediment, reservation, or destination for public use, or when the cadastral plan of the property to
be subdivided has been registered in the National Cadastre to the detriment of areas
destined for public use. For these purposes, among the lands under reservation or
destination for public use, are considered, without being limited exclusively to them,
all parks, community facilities, and children's playgrounds, appearing on
site designs of urbanizations or subdivisions previously approved by
the INVU and the Municipality, even if these have not been registered by title
in the name of the Municipality of the canton of Paraíso.

d.
For any other technical or procedural cause provided for in national
legislation or this Regulation, within which may be considered:

i)
When the owner of the property, whose plan or plans are to be approved,
is in arrears or default in the payment of municipal taxes or services.

ii)
When one omits ceding in favor of the Municipality, the public area that
corresponds to be dedicated to communal, recreational uses, or areas
destined for public streets, road widening, or protection zones, or
when the area ceded for public use is less than established or has
a general slope greater than the average of the total area to be subdivided or urbanized.

iii)
For not guaranteeing, in urbanizations or subdivisions for urban development purposes,
the cost of urban infrastructure works for enabling the
property, or not having carried out or guaranteed the formal transfer to the municipality of the
area reserved for public use.

iv)
When the cadastral plans of the subdivision or urbanization do not
conform to the site design approved by the Municipality (general cadastral plan)
and the INVU.

v)
When one intends to approve a plan for the localization of undivided rights in
clear violation of article 9 of the Law on the Localization of Undivided
Rights No. 2755 and its amendments, in addition to the urban planning restrictions regarding
minimum area and frontage established by the Regulatory Plan.

vi)
When the Department of Real Estate and Municipal Cadastre or the department
that replaces it, based on the property map of the canton or field
surveys, detects that there is an overlap or superimposition of
properties or any other inconsistency that must be corrected beforehand.

vii)
When the plan to be approved presents errors in the information it contains or
omission thereof, in such a way that it may lead the Municipal Administration
into error, for example, absent or incorrect geographical location,
incorrect or nonexistent reference to a fixed point, nonexistence of the widths of
public roads directly adjacent to the land, omission of the location of
bodies of water and their protection areas, or when the perimeter description does
not coincide with the polygon shown in the plan, among others.

viii)
When the lands to be segregated do not comply with the frontage-to-depth ratio or with the regulations
established for lots with a frontage less than the standard. For these purposes, unless
the Zoning Regulation establishes specific norms for each zone,
the maximum ratio of 1 to 7 shall apply in all cases, except in subdivisions
destined for agricultural, livestock, or forestry purposes, which shall not be subject to compliance
with this requirement.

ARTICLE
8. Expiration of municipal approval.

The
municipal approval shall remain in force without a specific expiration period, as
long as the registry situation, the boundaries, the area of the lot, or any other
characteristic susceptible to modification remains unchanged. Otherwise,
any modification of the area or boundaries of the lot whose plan was approved,
that causes a discrepancy between the information of the National Property Registry
and the approved plan, will consequently lead to the processing of a new municipal
approval. Approvals granted prior to the promulgation of
this Regulation shall remain in force as long as the situation
described in the preceding paragraph is met.

ARTICLE
9. Requirements for processing municipal approval.

The procedure for municipal approval (visado municipal) shall be governed by the provisions of this Regulation; however, in order to adapt to technological changes that occur and are implemented by the institutions involved with the practice of topography and land surveying in Costa Rica, particularly those referring to digital document processing, as well as online consultation and verification of information, the Municipality of Paraíso shall establish, review, and periodically publish, in compliance with the national legal system, the Regulation of Requirements for Municipal Licenses and Procedures of the Municipality of Paraíso, which shall set forth the documentary requirements for the municipal approval (visado municipal) of land surveying plans, and those established in Articles No. 18, 22, 27, 36, 105, 110, and 115 of the INVU Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or the regulations that replace it, may be required supplementarily. For subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes on land with agricultural use, it shall not be necessary to have the "Authorization for Land-Use Change (Autorización de Cambio de Uso de Suelo)" issued by the MAG; this shall only be required for subdivisions (fraccionamientos) of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes that are regulated in this Regulation, in accordance with the Regulation to the Law on Use, Management, and Conservation of Soils, Decreto Ejecutivo No. 29375-MAG-MINAE-S-HACIENDA-MOPT and its amendments or the regulations that replace them.

ARTICLE 10. Approvals by Exception (Visados por excepción).

The cadastral plans for subdivision (fraccionamiento) lots that do not meet the minimum area and frontage requirements demanded by zoning shall be exceptionally approved (visarán) when they involve plans for properties duly registered in the National Property Registry (Registro Nacional de la Propiedad) before the entry into force of this Regulation, without prejudice to what is indicated in Article No. 58 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

Additionally, municipal approval (visado municipal) shall not be required in all those cases of properties where a Judge orders their registration by final judgment and in compliance with national regulations applicable to aspects not expressly regulated in the Paraíso Master Plan (Plan Regulador de Paraíso) or its amendments.

CHAPTER II: SIMPLE SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS SIMPLES) AND THOSE FOR AGRICULTURAL, LIVESTOCK, OR FORESTRY PURPOSES

ARTICLE 11. Minimum dimensions of lots.

The minimum permitted area and frontage for lots in a simple subdivision (fraccionamiento simple) or a subdivision (fraccionamiento) for agricultural, livestock, or forestry purposes shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan (Plan Regulador) of the canton of Paraíso or its amendments, according to the zone where they are located.

ARTICLE 12. Subdivisions (Fraccionamientos) in existing urbanizations.

In accordance with Article 84 of the Regulation to the National Cadastre Law (Reglamento a la Ley de Catastro Nacional) or its amendments, any new subdivision (fraccionamiento) that modifies the general plan of the urbanization approved by the Municipality and the INVU is prohibited if it increases the number of lots or the housing density contemplated in the original plans, for which the capacity of the various service networks was designed. The foregoing, except when the Municipality determines, on its own account or through third parties under its approval, the technical feasibility of allowing the increase in density, for which, when it is required to increase the number of lots or housing units, including apartment buildings or multi-family housing, for modifications to urbanizations or residential complexes, the availability of the wastewater treatment service must also exist for the quantity of the additional number of lots; likewise, when this implies a change in the discharge point, authorization for the discharge (desfogue) must be obtained from the Municipality of Paraíso.

ARTICLE 13. Road foresight and direct access to public roads.

Every simple subdivision (fraccionamiento simple) facing existing public roads of the Cantonal Road Network shall be subject to the road foresight (previsión vial) that the Municipality of Paraíso shall establish as set forth for each road in the Official Map and its respective Master Plan Regulation, or that established by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT) in the case of routes of the National Road Network.

The Municipality may accept subdivision (fraccionamiento) facing roads that do not comply with the regulatory road width; however, the subdivider must carry out all improvements determined by the Municipality on the half-road facing their lots, including road widening in accordance with the provisions of the preceding paragraph. For these purposes, all those roads included in the Official Map of the Master Plan of the canton of Paraíso shall be classified as public roads, and in the case of those not included in said map, the person responsible for granting the single municipal approval (visado único municipal) shall proceed to determine their status as a public road in accordance with the criteria established in Articles No. 4, 7, and 8 of the Construction Law (Ley de Construcciones) No. 833 and its amendments, as well as the provisions of the Official Map Regulation of the Master Plan of Paraíso.

In the case of corner lots or lots with more than one frontage onto a public road generated in new subdivisions (fraccionamientos) and urbanizations, the necessary measures must be taken to guarantee the use of the land considering the applicable front setbacks.

For all cases of approvals (visados) granted before the entry into force of the Master Plan of Paraíso (Plan Regulador de Paraíso) or its amendments, the Municipality shall exceptionally consider as valid the road alignments that were expressly indicated therein by the Municipality of Paraíso itself at the time of issuing the respective approval (visado), provided that it has not expired as indicated in the "Expiration of Municipal Approval" (Caducidad del visado municipal) article of this Regulation. The foregoing shall apply in the event of a discrepancy regarding the road foresights (previsiones viales) established by the Official Map Regulation of the canton of Paraíso.

ARTICLE 14. Exceptional access for residential use.

ARTICLE 14.1. General conditions.

When a property, due to its front-to-depth ratio, the irregularity of its shape, or its slope, proves impossible to divide into lots with direct access to the public road that meet the minimum area established according to the Zoning Regulation of the Master Plan of Paraíso, the exception of subdivision (fraccionamiento) of lots by opening an exceptional access for residential use may be admitted, for a single single-family dwelling per each resulting lot. The foregoing is intended to achieve better use of urban areas that have available public infrastructure. Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the resulting lots via exceptional accesses for purposes of urban control, municipal control, public safety, health, fire department services, for purposes of provision and oversight of public services when required, and any other similar purpose. The Municipality and other public institutions are not obligated to maintain or provide services to the exceptional access or to the lots it serves.

In addition to the above, exceptional access for residential use is permitted in all residential and mixed-use zones (only for residential use) delimited in the Zoning Map of the Master Plan of Paraíso and may be accepted to subdivide lots with access to it, provided the following conditions are met:

a. That the proposed use of the subdivision (fraccionamiento) is single-family housing and that it is located in a zone of the Master Plan of the canton of Paraíso where this type of use is permitted.

b. That the dimensions of the parent property are such that they do not allow the subdivision (fraccionamiento) of lots facing an existing public road while complying with the respective minimum frontages. The minimum permitted area and frontage for lots with exceptional access shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan of the canton of Paraíso.

ARTICLE 14.2. Specific conditions.

a. The lots resulting from the subdivision (fraccionamiento) must have access to essential public services.

b. In all cases, the proportional area of the access corresponding to each lot shall be included within its boundaries; however, it shall not be counted for purposes of calculating the minimum area. The minimum width shall be 6.00m and the maximum length shall be 60.00m in all cases, and it may only enable access for a maximum of 6 lots, which may be located on one or both sides of the access.

c. The exception of subdivision (fraccionamiento) via exceptional access for residential use must, prior to municipal approval (visado municipal), have the approval issued by the INVU. Furthermore, this type of access does not constitute a public road, and prior to the single Municipal approval (visado único Municipal) of segregation plans, it must contemplate the construction of curbs, gutters, and vehicular access, as well as sidewalks in front of the resulting lots, where the provision of public services such as potable water, electric service, and stormwater drainage is guaranteed, complying with the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones), the Equal Opportunities Law (Ley de Igualdad de oportunidades) 7600 and its regulation, Decreto Ejecutivo 26831-MP and its amendments, or the regulations that replace them.

d. Every subdivision (fraccionamiento) affected by an exceptional access for residential use must provide for the collection of stormwater from the resulting lots to prevent ponding.

e. The access must end in front of the last resulting lot, and be indicated on the plans as "end of exceptional access for residential use" (fin del acceso excepcional para uso residencial); additionally, lots facing the public road may not use the exceptional access for residential use, unless they have been counted within the maximum of 6 lots permitted for subdivision.

f. Two parallel adjacent or continuous exceptional accesses for residential use are not permitted, even when the subdivision (fraccionamiento) does not originate from the same property, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that it is impossible to locate this access elsewhere due to the front-to-depth ratio conditions; the irregularity of its shape; its slope; or precautionary measures to prevent serious or imminent environmental damage, which must be analyzed and authorized by the INVU and the Municipality, in order to safeguard against the use of this mechanism to contravene urban planning regulations.

ARTICLE 15. Private nature of exceptional access.

The area of the exceptional access, despite being a common-use access for the lots it serves, shall be considered at all times as private property, for all purposes of processing construction permits for complementary works intended to be built on it to improve its functioning, which may not obstruct or impede in any way its use in accordance with its purpose. Likewise, it shall be considered a common passageway for any authority or officials of the entities responsible for providing services or exercising municipal urban control. However, regarding services, the Municipality shall not be obligated to maintain or provide services to the interior lots.

ARTICLE 16. Lots with less than standard frontage.

Subdivision (Fraccionamiento) of lots with less than the regulatory frontage is permitted within the same property in order to take advantage of existing infrastructure, provided the following provisions are met:

a. This type of lot is permitted in all residential, commercial and services, and mixed-use zones delimited according to the Zoning Map of the Master Plan of Paraíso. In the case of commercial and service activities on this type of lot, they may be permitted as long as the property meets the minimum area required by the Zoning Regulation of the Master Plan of Paraíso, and furthermore, this area is sufficient to satisfy all infrastructure needs related to the activity.

b. Lots with less than standard frontage are permitted only in simple subdivisions (fraccionamientos simples) where it is not possible to use another mechanism that allows generating regular lots for the subdivision (fraccionamiento), provided the result is no more than 8 lots, 4 on the interior (with less than standard frontage) and 4 on the exterior (with regulatory frontage according to the zone), all facing a public road.

c. Interior lots shall have an access strip that must not exceed a maximum length of 30.00m with a minimum width of 3.00m, or up to a maximum length of 40.00m with a minimum width of 4.00m. Said strip shall be called "property access" (acceso del predio) and shall not be counted for purposes of meeting the minimum area according to the zone where the lot is located; additionally, the width of the strip must be uniform throughout its entire length, unidirectional, and end at right angles.

d. For all purposes of calculating the maximum length of the strip, the measurement shall be taken along its centerline throughout its entire horizontal projection, from its beginning at the public road to its end at the point where its function of facilitating passage or access to the rest of the property ceases.

ARTICLE 17. Subdivision (Fraccionamiento) for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes.

Subdivisions (fraccionamientos) of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes regulated in this Regulation are those intended for these same activities in the agricultural and livestock zones delimited by the Master Plan of the canton of Paraíso or its amendments. To authorize the approval (visado) of agricultural parcel plans, the interested party must have a soil study and land-use capability study prepared by a Certifier of Conforming Land Use (Certificador de Uso Conforme del Suelo) authorized according to the provisions established in the Regulation to the Law on Use, Management, and Conservation of Soils, Decreto Ejecutivo No. 29375-MAG-MINAE-S-HACIENDA-MOPT and Decreto Ejecutivo No. 30636-MAG, called "Creates the Official Registry of Certifiers of Conforming Land Use" (Crea el Registro Oficial de Certificadores de Uso Conforme del Suelo) and its amendments, or the regulations that replace them.

ARTICLE 18. Access by easement (servidumbre) to parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes.

Accesses by easement (servidumbre) to agricultural, livestock, forestry, or mixed parcels must have a direct connection to the public road and their minimum width must be 7.00m. Furthermore, these accesses must be constituted in the registry entries of the Real Estate Registry Directorate (Dirección del Registro Inmobiliario) in favor of each of the subdivided parcels and against the property generating the subdivision (fraccionamiento). The material of the wearing course in accesses by easement (servidumbre) to parcels for agricultural, livestock, or forestry purposes must be permeable. Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the parcel via the agricultural, livestock, or forestry easement (servidumbre agrícola, pecuaria o forestal), for purposes of urban and municipal control, public safety, health, fire department services, and any other similar purpose. However, the Municipality and no public institution have the obligation to maintain or provide services to the easement (servidumbre). This access is not categorized as a public road; therefore, no subdivisions (fraccionamientos) of any other type than those indicated in this Regulation may be carried out facing it.

CHAPTER III: SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS) FOR URBAN DEVELOPMENT PURPOSES, URBANIZATIONS, AND RESIDENTIAL COMPLEXES

SECTION I: SUBDIVISIONS (FRACCIONAMIENTOS) FOR URBAN DEVELOPMENT PURPOSES.

ARTICLE 19. Subdivisions (Fraccionamientos) for urban development purposes.

This entails the first-time development of lots for urban development purposes, for which it must comply with the transfer of public area except for the exceptions indicated in section III of this chapter. Subdivisions (Fraccionamientos) for urban development purposes are permitted provided they meet the following conditions:

a. Being located outside an urban quadrant or a previously urbanized area.

b. Carrying out the subdivision (fraccionamiento) within a single parent property.

c. Having direct access to a public road.

d. Complying with the provisions defined in the Master Plan regarding minimum areas and frontages.

e. Having availability of essential public services. If essential public services are not available, the subdivider must pay for the works executed outside their property to provide said services. Every subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes must provide for the collection of stormwater from the lots to prevent ponding.

f. Being free of urban development encumbrances or limitations issued by the competent institutions.

ARTICLE 20. Minimum area and frontage.

The minimum permitted area and frontage for lots resulting from a subdivision (fraccionamiento) for urban development purposes shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan of the canton of Paraíso according to the zone where they are located.

ARTICLE 21. Availability of potable water.

For subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes, the validation of public service availability through the procedure streamlining mechanism for simple subdivisions (fraccionamientos simples) set forth in the article "Reasons for Denial of Municipal Approval" (Motivos de denegatoria del visado municipal) of this regulation may not be applied, and therefore, service availability for water supply must be granted by the Municipality of Paraíso, an ASADA, or another operator duly authorized to provide the service, through the issuance of a document guaranteeing the existence of the water resource with technical and operational feasibility for the production of potable water to supply all the resulting lots. When water availability is granted by the Municipality of Paraíso, the Regulation for Administration and Operation of the Aqueduct of the Municipality of Paraíso and its amendments or the regulations that replace it must be complied with, while when this water availability is granted by an ASADA or another operator subject to AyA regulations, the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services must be complied with. For the construction of the infrastructure enabling the provision of this service, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed. In the event that service availability for water supply is granted through another operator, in addition to what is established by AyA, the provisions defined by the operator must be complied with.

SECTION II: URBANIZATIONS AND RESIDENTIAL COMPLEXES.

ARTICLE 22. Design standards for urbanizations or residential complexes.

The standards detailed below constitute basic regulations for the construction and design of urbanizations, for which the INVU Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or the regulations that replace it must be applied supplementarily.

ARTICLE 22.1. Regulations according to zoning.

The minimum permitted area and frontage for lots shall conform to the zoning requirements set forth in the Master Plan of the canton of Paraíso according to the zone where they are located.

ARTICLE 22.2. Area reserve for mixed use (housing, commerce, and services).

In every residential-use urbanization, either an area equivalent to 6.00m2 per lot (6.00m2 x total lots) must be designated for commercial or private services, or an area of 12.00m2 per lot (12.00m2 x total lots) for mixed uses, which must be distributed and located in different lots according to the design of the residential complex. The mixed-use area may be used for professional services, shops, small grocery stores (pulperías) or suppliers, offices for personal services, barbershops, small restaurants (sodas), laundries, beauty salons, cafeterias, craft shops, etc. In the event that these areas do not reach the minimum lot size according to the zone, they shall be adjusted to that minimum lot size.

ARTICLE 22.3. Location of service networks.

Regarding the location of service networks for electricity, aqueducts, sewer systems, telecommunications, or other systems, these must be located within the rights-of-way, on or across public use areas, or independently, with the indication of the service use. When the property to be urbanized is already affected by easements (servidumbres) providing passage for the indicated services, these must remain in the public area designated for roads, provided the entity responsible for providing the service authorizes it. Only the stormwater easement (servidumbre de uso pluvial) may be located in park and playground areas. When the networks are for AyA services, the provisions regarding the physical location of the connection and pipes, from the Regulation for the Provision of AyA Services and the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace them, must be complied with.

ARTICLE 22.4. Provision of water for human consumption.

Every urbanization must have a potable water supply system that guarantees the availability of the service, through infrastructure and equipment for the capture of the water resource, its treatment, and distribution. Service availability for water supply must be granted by the Municipality of Paraíso, an ASADA, or another operator duly authorized to provide the service, through the issuance of a document guaranteeing the existence of the water resource with technical and operational feasibility for the production of potable water to supply all the lots resulting from the urbanization. When service availability for water supply is granted by AyA or an ASADA, the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services must be complied with. For the construction of the infrastructure enabling the provision of this service, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed. In the event that service availability for water supply is granted through another operator, in addition to what is established by AyA, the provisions defined by the operator must be complied with. When it is required to increase the number of lots or housing units for modifications to urbanizations or residential complexes, the availability of the water supply service must also exist for the quantity of the additional number of lots.

ARTICLE 22.5. Wastewater treatment.

Wastewater must be conducted to a treatment system that guarantees the capacity of the infrastructure for its purification, considering the provisions of Decreto No. 39887 "Regulation for the Approval of Wastewater Treatment Systems" (Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales) and its amendments or the regulations that replace it, particularly regarding the performance of infiltration tests, or otherwise have a document certifying the availability of the wastewater treatment service through a sanitary sewer system. When the availability of the wastewater treatment service is granted by AyA, the provisions of the Regulation for the Provision of AyA Services must be complied with. For the construction of the infrastructure enabling the provision of this service, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed. In the event that the availability of the wastewater treatment service is granted through another operator, in addition to what is established by AyA, the provisions defined by the operator must be complied with.

ARTICLE 22.6. Stormwater sewer system.

Stormwater must be conducted to a stormwater sewer system that guarantees, through pipes, conduits, and other accessory works, the discharge of rainwater to natural disposal sites. For the construction of the stormwater sewer system infrastructure, the provisions established in the Technical Standard for Design and Construction of potable water supply, sanitation, and stormwater systems issued by AyA and its amendments or the regulations that replace it must be followed.

In the event that terracing of the property is foreseen, the professional responsible for the project must guarantee the adequate drainage of stormwater from the lots, prevent slope erosion, and prevent ponding that the property may experience.

For the final discharge of the stormwater sewer system, authorization for the discharge (desfogue) must be obtained from the Municipality of Paraíso; if it is a national road, authorization must be obtained from the MOPT. When it is required to increase the number of lots or housing units for modifications to urbanizations or residential complexes, and this implies a change in the discharge point, authorization for the discharge (desfogue) must be obtained from the Municipality.

ARTICLE 22.7. Land slope and earthworks (movimientos de tierra).

On land with slopes greater than 15%, the conditions of earthworks (movimiento de tierra) regarding cuts, fills, and slopes must be determined, and the following provisions must be followed: i) For slopes greater than 15%, a preliminary soil and terracing study must be submitted. ii) For slopes up to 30%, a land stability study must be submitted. For land that contains or borders watercourses and presents a slope equal to or greater than 30% outside the protection area, geotechnical studies of the area to be urbanized must be submitted, demonstrating that the land is suitable for construction.

For the presentation of any project located on land with slopes as indicated in this article, a sheet must be included with the study recommendations such as cuts, fills, vertical-horizontal ratio (V:H), compaction system, terraces, and slopes.

When earthworks (movimiento de tierras) must be carried out in urbanizations on land with slopes greater than 15%, the following provisions must be met:

a. When in an urbanization or residential complex the areas designated for housing construction need to be located in fill zones, the developer must present studies specifying the degree of compaction of the fills. Furthermore, fill sites may be used for parks, in which case the retaining walls, slopes, and protective elements against accidents must be specified in the construction plans.

b. For the foregoing cases, the responsible professional must verify that all recommendations indicated in the studies are met and specify in the construction plans the soil stabilization elements to be implemented, as well as in the calculation report and the fill compaction studies.

c. Debris must not be left in the area designated for future constructions nor in public zones; it must be disposed of in accordance with the Law for Integrated Waste Management (Ley para la Gestión Integral de Residuos), Ley No. 8839, its amendments, or the regulations that replace it.

d. The rows of lots and the roads must preferably be placed parallel to the contour lines.

e. The topsoil that is removed must be placed provisionally in appropriate locations to be used later in the final treatment of the areas.

ARTICLE 22.8. Forest protection areas and bodies of water.

In the case of urbanization projects or residential complexes on properties that contain or border protection areas, or that due to their proximity could be affected by them, it is mandatory to request the respective alignment from the INVU, in accordance with the Forestry Law (Ley Forestal), Ley No. 7575, its amendments, or the regulations that replace it.

In urbanization projects or residential complexes located on properties that border or contain water springs (nacientes de agua) within them, the developer must process the Body of Water Report (Dictamen de Cuerpo de Agua) before the Water Directorate of MINAE, to determine the affectation, and process the respective alignment before the INVU in accordance with the provisions of the Forestry Law (Ley Forestal) and Water Law (Ley de Aguas) and their amendments or the regulations that replace them.

The forest protection area and the water spring (naciente de agua) protection area shall not be counted within the developable area, nor within the percentage designated for public use. Earthworks (movimientos de tierra) that alter the natural topography of the property may not be carried out in the protection area; this implies a prohibition of terracing and the deposit or extraction of materials.

In highly qualified cases, as established in the Water Law (Ley de Aguas), Law No. 276, its amendments, or regulations that replace it, MINAE may authorize works in public-domain watercourses when it is demonstrated that they do not cause deterioration to local natural resources. Thus, when the property to be developed is affected by a river channel, in order to carry out channelization or culverting (entubamiento) works, the approval of the MINAE Water Directorate must be obtained. The area used for the channelization remains inalienable as established in the Forest Law (Ley Forestal), Law No. 7575, its amendments, or regulations that replace it. In the event that a stream (quebrada) or brook (arroyo) is culverted, its axis is modified, and its channel is rectified, the restrictions of the protection areas established in the Forest Law (Ley Forestal), Law No. 7575, must be applied starting from the edge of the channel at its entrance and exit from the pipe. Furthermore, when there are municipal or institutional projects for the culverting of said waters, the developer must pay the proportional share of the works that corresponds to them.

ARTICLE 22.9. Timber harvesting (aprovechamiento maderable) on properties to be developed.

When the felling of timber trees for harvesting (aprovechamiento) is required on properties to be developed, the provisions established in the Regulation for the Processing of Permits and Control of Timber Harvesting on Agricultural-Use Lands, Without Forest, and Special Situations in Costa Rica, Officialization of the "Forest Harvesting Control Information System (SICAF)," Executive Decree No. 38863-MINAE, and its amendments or regulations that replace it, must be complied with.

SECTION III: OF THE DEDICATION (CESIÓN) OF PUBLIC AREA.

ARTICLE 23. Dedication (Cesión) and provision of public areas.

ARTICLE 23.1. Obligation to dedicate areas for public use.

In subdivisions (fraccionamientos) for urban development purposes and in any development (urbanización) or residential complex project, the subdivider or developer shall dedicate (cederá) gratuitously and without restrictions 10% (ten percent) of the total developable area. Excepted from this provision are those subdivisions for agricultural or forestry purposes and subdivisions for urban development purposes as described in the following cases:

a. High-Density Residential Zone (ZRAD) of 8 lots or fewer, or those whose total area is less than 1500 m2.

b. Medium-Density Residential Zone (ZRMD) of 8 lots or fewer, or those whose total area is less than 2000 m2.

c. Low-Density Residential Zone (ZRBD) of 8 lots or fewer, or those whose total area is less than 4500 m2.

The public areas thus dedicated shall be destined for children's playgrounds, parks, and community facilities as provided in this Regulation and do not include the protection areas of rivers, streams (quebradas), springs (nacientes), and other natural bodies of water, delimited in accordance with the Forest Law (Ley Forestal).

ARTICLE 23.2. Maximum percentage to be dedicated for public areas.

In developments or residential complexes and in subdivisions for urban development purposes in which the calculation of the percentage of area to be dedicated as public area results in a lot smaller than the minimum established by the Zone in which the property is located according to the Regulatory Plan of the canton of Paraíso, the Municipality may require a higher percentage until completing the area of the minimum lot, provided that this percentage does not exceed 20% of the total developable area or area to be subdivided in accordance with what is indicated in Article No. 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). For developments or residential complexes and for subdivisions that cannot comply with this rule because they exceed the maximum permitted public area to fulfill the respective dedication (cesión), the Municipality shall be empowered to request that the subdivider dedicate (cesión) the area on another property in accordance with the public area needs established in attention to the provisions of the article "Provision of public area in the canton of Paraíso" of the Official Map Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso and its amendments. These areas shall be transferred to the municipal domain for public use.

ARTICLE 24. Slope and location of public areas.

The lands on which the public areas are located must have a slope no greater than the average of that of the entire developable land and must be located according to the following criteria:

a. Adjacent to already established public areas if they exist, or on the periphery when the surrounding areas are not developed, and have a minimum frontage of 10.00 m.

b. At a distance of no more than 300 m from the farthest dwelling, measured along streets for children's playground areas, and in sites where primary roads do not need to be crossed to reach them from the dwellings they serve.

c. Additionally, the areas destined for children's playgrounds and community facilities must have provisions for potable water.

d. Access to all public areas must comply with the provisions established in the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, its Regulation, Executive Decree No. 26831-MP, and its amendments or regulations that replace them; the community facilities area must be enabled for its construction.

ARTICLE 25. Use and distribution of public areas.

a. In residential developments and subdivisions for urban development purposes, the public area dedicated by the developer shall be distributed as follows: i) Children's playgrounds: 10 m2 per lot or housing unit. ii) Parks: 1/3 of the public area after computing the children's playground area. iii) Community facilities: The remaining public area, that is, the 2/3 parts of the public area after computing the children's playground area. The children's playground areas, parks, and community facilities must be conditioned in compliance with all guidelines of Articles No. 63 to 66 of the INVU Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or regulations that replace it.

b. In developments or subdivisions for commercial, industrial, or mixed use, the public areas may be distributed indistinctly in a manner that serves the intended use, as green zones, parks, recreational, or sports spaces. The percentages to be dedicated shall be 10% in all cases.

c. If the construction of treatment plants, retention lagoons, or both is required, the area destined for this purpose must be accounted for in addition to the area that must be dedicated for public use.

SECTION IV: OF THE CONSTRUCTION PERMIT AND THE GENERAL PLAN.

ARTICLE 26. Municipal construction license or permit.

Every subdivision project for urban development purposes that requires the construction of urban infrastructure works, and every development or residential complex, must be approved (visado) by the INVU Urbanism Directorate prior to its submission before the Municipality for the processing of the municipal license or construction permit, applying, in a supplementary manner, the regulations established in Chapters III, VI, VII, and VIII of the INVU Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU), its amendments, or regulations that replace it.

ARTICLE 27. Of the general cadastre plan.

Every development project, residential complex, or subdivision for urban development purposes must have a General Plan, which must be georeferenced to the official coordinate system in force and bear the signature of the responsible professional, an active member of the College of Topographical Engineers of Costa Rica (Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica). This plan must contain the general design of the development or residential complex, including the area and location of lots, commercial or commercial/residential zones, streets, children's playgrounds, community facilities, parks, forest protection areas, and reserves, if any. In addition, it must include the area table, dimension the building line in plan view, typical street cross-sections, and the respective hatching. This general plan must be submitted by the responsible professional before the respective municipality and INVU for the approval (visado) process by this institution and the Municipality, following the procedure described in this regulation.

SECTION V: OF THE APPROVAL (VISADO) OF PLANS AND HANDOVER (ENTREGA) OF PUBLIC AREAS.

ARTICLE 28. Approval (Visado) of plans and handover (entrega) of public areas in developments and residential complexes.

In order to comply with Article No. 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No. 4240 and its amendments or regulations that replace it, in urban development projects and residential complexes, the approval (visado) of the Municipality shall be authorized by the Municipal Council (Concejo Municipal), with the prior receipt (recibo) of the works and public areas once the construction works have been completed according to the respective construction license issued by the Municipality. For these purposes, the following procedure shall be observed:

a. Unfinished infrastructure works shall not be received (recibirán), and in the case of constructions in phases, the receipt (recepción) shall be made for each duly completed phase. Thus, once the construction works have been completed according to the respective construction permit, it must be verified that the project has been built in conformity with the plans approved in the respective construction license or permit. Furthermore, the interested party must demonstrate, by providing letters or certifications from the respective institutions, the following:

i) Municipality of Paraíso or rural aqueduct operator: receipt (recepción) of aqueduct and sewerage systems, including a pressure test for the potable water system.

ii) JASEC or corresponding electricity provider: receipt (recibido) stating that the electrical system operates satisfactorily and that the public lighting service has been paid for.

iii) Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes): in the case of a national highway, it must be accredited that the transition has been received satisfactorily.

iv) Benemérito Fire Department of Costa Rica (Benemérito cuerpo de Bomberos de Costa Rica): it must be accredited that the hydrant system has been tested and received satisfactorily.

v) Wastewater treatment: a certification must be provided accrediting the perfect functioning of the treatment plant, which must be issued by the entity that installed it; this is not considered a municipal public area, and therefore its operation must be carried out by the developer until it is transferred to the Municipality of Paraíso.

vi) Regarding the public roads that will pass to the Municipality: compaction tests of the base and sub-base of the asphalt layer must be provided, indicating the installed thicknesses; therefore, its operation must be carried out by the developer until it is transferred to the Municipal Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial) of the Municipality of Paraíso or to the corresponding competent operator. These must be issued by a materials laboratory accredited before the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica).

b. For the receipt (recepción) of the works and public areas, the Urban Development Department in conjunction with the Municipal Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal) or the respective dependencies that replace them, shall verify what is indicated in subsection "a" as well as the condition and conformation of the areas to be transferred to the Municipality, and render a report to the Municipal Mayor (alcalde or alcaldesa) indicating acceptance, rejection, or the measures that must be taken to guarantee the durability of the works or the good condition of the streets and the conditioning of the park, playground, or community facilities areas, considering for this purpose the provisions of Article No. 123 of the INVU Subdivisions and Developments Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU) and its amendments or regulations that replace it.

For these effects, the Municipality, as part of its inspection duty regarding developments, through the construction inspectors, shall be obliged to: Verify in the field the construction permits and earthworks (movimiento de tierra). Verify widths of rights-of-way (sidewalks, curb and gutter, shoulder, and roadway). Supervise the respect of protection zones with respect to constructions. Verify in the field the construction of special walls on slopes and terraces adjacent to private lots and communal public areas, children's playgrounds, and parks, according to approved plans. Verify the slopes of communal areas, children's playgrounds, and parks. Verify in the field the construction of ramps for persons with disabilities according to plans. Verify widths, slopes, and transition with the public road and sidewalks. Verify alignments according to construction plans and construction permit. Verify the existence of easements (servidumbres) of all types; if they exist, ensure that they are respected. In the absence of a functioning sanitary network for subdivisions for urban development purposes, the inspector must verify the meters of drainage according to the plans. In case of doubt, they must report in writing to their superior so that any uncertainty regarding this matter is clarified in the field and in the office. For the case of residential complexes, verification shall also be made of front, rear, and side setbacks, protection zones, windows facing boundaries and their minimum setbacks to the permitted according to the Regulatory Plan Regulation and Construction Regulations, maximum heights according to the Regulatory Plan, approved areas, and possible excesses of area, taking into account the initial land-use coverage (cobertura inicial del uso de suelo).

c. The Report indicated in the previous subsection and the general plan shall be sent by the Mayor's Office (Despacho del alcalde) to the Municipal Council (Concejo Municipal) within a period not to exceed ten business days after the referenced technical report has been prepared, so that said body approves or denies, by means of the respective agreement, the receipt (recibo) of the works and public areas. In case of approval, the agreement must expressly authorize the Mayor to initiate the transfer of the public areas and to sign the deeds and documents necessary for such purpose.

d. Once the receipt (recibo) of the works and public areas has been authorized by the Municipal Council (Concejo Municipal), the Municipality, through the Urban Development Department or the dependency that replaces it, issues the approval (visado) of the General Plan, indicating the municipal agreement number, date, name, and signature of the official granting the approval (visado).

e. With the municipal approval (visado), the responsible professional processes the approval (visado) of the General Plan before INVU; which, in accordance with its powers, may carry out an inspection of the project, with the purpose of verifying that what is indicated in the General Plan is consistent with the constructed work. For the purposes of completing the process before INVU, the documentary requirements established in Article No. 121 of the Subdivisions and Developments Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones) of said institution and its amendments or regulations that replace it must be observed.

f. With the approval (visado) of the Municipality and INVU, the General Plan becomes the Official Map and the responsible professional may process what corresponds in the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario).

Furthermore, at this point, the responsible professional shall prepare and submit to the Urban Development Department the survey plans (planos de agrimensura) of the areas to be dedicated to the Municipality, together with the drafts of their respective deeds, so that it can verify that they are in accordance with the approved general plan and coordinate with the Mayor's Office and its legal advisors the review of the deeds to guarantee that what is set forth in them complies with current regulations. After this procedure, they will proceed to approve (visar) the survey plans of the public areas, also referencing the respective agreement number of the Municipal Council that authorizes said approval (visado).

g. The reviewed deed drafts and approved (visados) survey plans of the public areas are returned to the interested party so that the latter may continue with their registration process in the National Cadastre (Catastro Nacional). Once the survey plans of the public areas have been cadastrally registered (catastrado), the interested party shall submit the final deeds before the Mayor's Office for signature and effective transfer in the name of the Municipality.

h. Once the transfer of the public areas in the name of the Municipality of Paraíso has been completed, the interested party shall provide the remaining cadastrally registered plans (planos catastrados) of the lots of the development or residential complex for their respective approval (visado) in the Urban Development Department or the dependency that replaces it, which shall verify at all times their adherence to the general plan approved by INVU and the Municipality of Paraíso.

ARTICLE 29. Approval (Visado) of plans and handover (entrega) of public areas in subdivisions for urban development purposes.

To authorize the approval (visado) of plans for subdivisions for urban development purposes, the subdivider must process the approval (visado) of INVU, prior to the municipal approval (visado), in accordance with the provisions of Article No. 22 of the Subdivision and Development Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) of that institution, its amendments, or regulations that replace it, except for those subdivisions of 8 lots or fewer not subject to the dedication (cesión) of public area, which shall be processed following the procedures for a simple subdivision.

Once the INVU approval (visado) has been obtained in the cases that require it, and for all purposes of the municipal approval (visado) process, the following procedure shall be observed:

a. It is cautioned that in all cases requiring the construction of urban infrastructure works, these must previously have the respective municipal construction permit or license.

b. For the receipt (recepción) of the public areas, the Urban Development Department in conjunction with the Municipal Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial Municipal) or the respective dependencies that replace them, shall verify the condition of the areas to be transferred to the Municipality and render a report to the Municipal Mayor (alcalde or alcaldesa) indicating acceptance, rejection, or the measures that must be taken to guarantee the equipping of children's playgrounds or the good condition of the streets, considering for this purpose the provisions of Article No. 123 of the INVU Subdivisions and Developments Regulation (Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU) and its amendments or regulations that replace it.

c. The Report indicated in the previous subsection and the general plan shall be sent by the Mayor's Office to the Municipal Council within a period not to exceed ten business days after the referenced technical report has been prepared, so that said body approves or denies, by means of the respective agreement, the receipt (recibo) of the works and public areas. In case of approval, and when so required, the agreement must expressly authorize the Mayor to initiate the transfer of the public areas and to sign the deeds and documents necessary for such purpose.

d. Once the receipt (recibo) of the works and public areas has been authorized by the Municipal Council, the Municipality, through the Urban Development Department or the dependency that replaces it, issues the approval (visado) of the General Plan, indicating the municipal agreement number, date, name, and signature of the official granting the approval (visado).

e. With the approval (visado) of the Municipality and INVU, the General Plan becomes the Official Map and the responsible professional may process what corresponds in the Real Estate Registry.

Furthermore, at this point, the responsible professional shall present to the Urban Development Department the survey plans (planos de agrimensura) of the areas to be dedicated to the Municipality, together with the drafts of their respective deeds, so that it can verify that they are in accordance with the approved general plan and coordinate with the Mayor's Office and its legal advisors the review of the deeds to guarantee that what is set forth in them complies with current regulations. After this procedure, the survey plans of the public areas are approved (visar), also referencing the respective agreement number of the Municipal Council that authorizes said approval (visado).

f. The reviewed deed drafts and approved (visados) survey plans of the public areas are returned to the interested party so that the latter may continue with their registration process in the National Cadastre. Once the survey plans of the public areas have been cadastrally registered (catastrado), they must be presented together with the final deeds before the Mayor's Office for signature and effective transfer in the name of the Municipality.

g. Once the transfer of the public areas in the name of the Municipality of Paraíso has been completed, the interested party shall provide the remaining cadastrally registered plans of the subdivision lots for their respective approval (visado) in the Urban Development Department or the dependency that replaces it, which shall verify at all times their adherence to the general plan approved by INVU and the Municipality of Paraíso.

CHAPTER IV: APPROVAL (VISADO) OF PLANS FOR SPECIAL CASES

ARTICLE 30. Municipal approval (visado) procedure for cemetery subdivisions.

ARTICLE 30.1 Municipal license or construction permit.

Prior to the processing of the municipal approval (visado) for survey plans in a subdivision destined for a cemetery, the construction of the cemetery as such must have the respective construction license from the Municipality and other competent institutions, in compliance with the requirements established by the General Regulation of Cemeteries (Reglamento General de Cementerios), Decree No. 32833 and its amendments, as well as the provisions of the Construction Regulations of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso. Furthermore, the works must be completed and have the respective receipt (recibo) of works from the Municipality before applying for the municipal approval (visado) process for the subdivision plans.

ARTICLE 30.2. Exception to the minimum lot dimensions according to zoning.

As an exception to the minimum lot standards indicated in the Zoning of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso according to the zone where the subdivision is located, the overall land for a cemetery must have the minimum area indicated by the General Regulation of Cemeteries (Reglamento General de Cementerios), Decree No. 32833 and its amendments, as well as comply with the location conditions indicated in said regulatory body. Furthermore, the minimum dimensions of the burial plots and the corridors that separate them and allow internal circulation within the Cemetery must fully comply with what is required by said Regulation.

On the other hand, when dealing with lots destined for the construction of public service network infrastructure, such as: potable water, electricity, telecommunications, among others, regardless of the zone in which the property is located, simple subdivision into a minimum lot with an area smaller than that established in the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of Paraíso shall be permitted, provided that the subdivision is promoted by the interested institution itself, it has frontage onto a public street, and the interested institution justifies the desired minimum area with technical criteria. In these cases, upon granting the municipal approval (visado), a note shall be recorded stating "lot for exclusive use in the construction of infrastructure for public services."

ARTICLE 30.3. Dedication (Cesión) of public areas.

For the specific case of subsection d-ii) of Article 7 of this Regulation, only the obligation to dedicate (ceder) for public use the respective road widenings according to the road provision established by the Official Map Regulation of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso, or that indicated by the MOPT in the case of routes of the National Road Network, shall apply.

ARTICLE 30.4. Municipal approval (visado) procedure.

For those subdivisions destined for cemeteries not subject to the condominium regime, the municipal approval (visado) shall be processed under the procedure established for subdivisions for urban development purposes as applicable.