Reglamento municipal 57 — Construction, Subdivision, Condominium and Urbanization Regulation of the Municipality of EsparzaReglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominio y Urbanización de la Municipalidad de Esparza

en la totalidad del texto

                    -

                        Texto Completo Norma 57

                        Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominio y Urbanización de la
Municipalidad de Esparza

Texto Completo acta: 117842

MUNICIPALIDAD DE
ESPARZA

(Esta norma fue derogada por el artículo 22 del
Reglamento de Construcciones de la Municipalidad de Esparza, y publicado en el
Alcance Digital N° 124 a La Gaceta N° 105 del 5 de junio del 2017)

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN,
FRACCIONAMIENTO,

CONDOMINIO Y
URBANIZACIÓN DE LA

MUNICIPALIDAD DE
ESPARZA

La Municipalidad de Esparza, avisa que en su sesión
ordinaria N° cincuenta y siete, celebrada el 03 de junio del 2013, artículo
diecisiete, del Capítulo cuarto, el Concejo Municipal de Esparza acordó aprobar
de manera definitiva el "Reglamento de Construcción, Fraccionamiento,
Condominio y Urbanización de
la Municipalidad de Esparza", publicado por primera
vez en los términos del artículo 43 del Código Municipal en
La Gaceta N° 27 del 7
de febrero del 2008. Por no haberse recibido objeciones, ni observaciones
dentro del plazo de Ley, se aprueba el texto tal y como fue publicado. Rige a
partir de la presente publicación.

Espíritu Santo de Esparza, 21 de junio del 2013.

(Nota de Sinalevi:
Tal y como se indica en el párrafo anterior el texto corresponde al publicado
en  La Gaceta N° 27 del 7 de febrero del
2008 y se transcribe a continuación:)

MUNICIPALIDAD DE ESPARZA

El Concejo
Municipal del cantón de Esparza, en ejercicio de las facultades que le otorga
la Ley de Planificación Urbana Nº
4240, del 15 de noviembre de 1968 y el Código Municipal, ley Nº 7794, artículo
13, inciso o), del 30 de abril de 1998, en acta número cuarenta y dos de sesión
extraordinaria, según artículo número dos, caso 31 del Capítulo Único efectuada
el miércoles 28 de noviembre de dos mil siete, acordó aprobar el siguiente
proyecto de reglamento:

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN,
FRACCIONAMIENTO,

CONDOMINIO Y URBANIZACIÓN DE LA

MUNICIPALIDAD DE ESPARZA

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1º-Definiciones:
Para los efectos del presente reglamento se entenderá por:

Acera: Calzada para tránsito exclusivamente peatonal,
dispuesto de la línea de propiedad hacia la vía pública.

Alcantarillado
pluvial: conjunto de instalaciones dispuestas para la
captación, conducción y evacuación de aguas pluviales.

Alcantarillado
sanitario: conjunto de instalaciones
dispuestas para la captación, conducción y evacuación de aguas residuales.

Alineamiento: Línea fijada mediante el diseño catastrado, por
la Municipalidad de
Esparza ó por el Ministerio de Obras Públicas y
Transportes. Indica el límite o proximidad máxima de emplazamiento de la
construcción con respecto a la vía pública.

Altura de
edificación: Distancia vertical sobre la
línea de construcción, entre el nivel de piso terminado y el nivel medio de la
cubierta del último piso.

Ampliación: Aumento del área de construcción ó de las dimensiones de un inmueble existente.

Antejardín: Espacio comprendido entre la línea de propiedad y
la línea de construcción fijada por
la Municipalidad o el MOPT, implica una restricción
para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de
propiedad privada.

Anteproyecto: Procedimiento preliminar de consulta en el que se
evalúa el Plano de propuesta de diseño, y que antecede a la presentación de los
planos constructivos del proyecto. El plano de propuesta es sujeto a
modificaciones o ajustes, en él se describe las características generales de la
obra a realizar y su factibilidad, por lo que no autoriza al desarrollador para
ejecutar obras o proceder a la venta de lotes.

Aprobación: Toda resolución escrita y conforme que dispone
la Municipalidad de
Esparza para autorizar las solicitudes realizadas por el propietario de un
inmueble.

Áreas
Comunales: Las que se destinan al uso
público, aparte de calles y carreteras para fines educativos, de salud, culto,
recreación, beneficencia y similares.

Área sin
restricciones: Aquella sobre la que no
recaiga restricciones para fraccionar, tales como: reservas establecidas, zonas
inundables, deslizables o similares, reserva para carreteras nacionales o
regionales, cañones de río, pendientes mayores del 20%, servidumbres, etc.

Área urbana: Aquella que es urbanizable. Ámbito territorial de
desenvolvimiento de un centro de población.

Calzada: es el espacio dispuesto para el tránsito de
vehículos, limitado entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje.

Calle
pública: vía de dominio público y de uso común, que por
disposición administrativa se destinaré al libre tránsito de conformidad con
las leyes y reglamentos vigentes respectivos.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de
Costa Rica.

Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el
área de terreno cubierta por tal estructura

CONAVI: Concejo Nacional de Vialidad.

Condominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical
o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos
propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

Construcción: es toda estructura que se fije o se incorpore a un
terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o
ampliación que implique permanencia.

Copropiedad: Régimen existente en aquellos casos en que dos o
más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa, o un derecho sobre la
totalidad de un bien y no sobre una parte del mismo.

Cordón y
caño: Desagüe pluvial que conforma el límite entre la
calzada de una calle y la acera.

Depósito de
garantía: Suma en efectivo o activo acreditado previamente a
favor de la
 Municipalidad de Esparza para cubrir obras de un proyecto
urbanístico.

Derecho de
vía: es el ancho total de la carretera, calle, sendero,
servidumbre, siendo su distancia medida entre líneas de propiedad, y que incluye
en su caso calzada, franjas verdes, y aceras.

Descarga de
aguas pluviales: Solicitud de
visado para el drenaje de las aguas pluviales de toda edificación, urbanización
o condominio hacia río, quebrada, acequia o sistema urbano existente.

DOO: Dirección Operativa y Obras de
la Municipalidad de
Esparza.

Edificación: Construcción destinada a cualquier actividad, ya
sea habitación, trabajo, almacenamiento o protección de enseres, etc.

Edificaciones
de uso público: Aquellas edificaciones del Estado
o particulares que albergan permanentemente, o sirven de lugar de reunión, con
regularidad, a un número considerable de personas.

Ejecutor: Para los efectos de este Reglamento, el ingeniero,
arquitecto, técnico o maestro de obra autorizado por
la Municipalidad, que
esté a cargo de la ejecución -no de la planificación- de una obra.

Enrejado: Sinónimo de reticulado en cuanto se refiere a
estructuras de alma abierta.

Entubado
pluvial: Desagüe pluvial subterráneo formado generalmente
por tubería de concreto.

Estacionamientos: Aquellos lugares (ya sea en edificios o en lotes)
públicos o privados, destinados a guardar vehículos, incluyendo terminales de
autobuses y garajes para taxis.

Estudio de
impacto ambiental: Documento gráfico
y escrito técnicamente elaborado por profesionales responsables y competentes
en el que consta el diagnóstico, pronóstico y propuesta a las causas y efectos
que genera o generaría de todo proyecto urbanístico, condominio o edificación
en su entorno natural: hidrografía, topografía, relieve, geología,
geomorfología, acuíferos, contaminación ambiental, etc.

Estructura: Sistema de elementos resistentes a los efectos de
fuerzas externas de todo tipo, que forma el esqueleto de un edificio u obra
civil. Recibe y transmite las cargas y esfuerzos al suelo firme.

Fachada: Es el alzado o geometral de una edificación. Puede
ser frontal (exterior), lateral, o posterior; o interior, cuando corresponde a
patios internos.

Fraccionamiento: Son todas aquellas áreas o fincas resultantes que
se obtienen de la división de cualquier predio para fines de venta, traspaso,
negociación, repartición, explotación o uso segregado, siendo complementaria a
la urbanización en su habilitación con el fin de vender. Es la división de todo
predio realizado con fines de venta, traspaso, negocio, repartición,
explotación o uso de las parcelas resultantes. Se incluye particiones de
adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y
meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en
urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación
y uso urbano de los bienes inmuebles.

Franja verde: espacio previsto entre la acera y la calzada para
la colocación de zacate o arbustos, cuya dimensión será conforme al derecho de
vía, pero que en ningún caso será inferior a 50 centímetros.

Frente de
lote: Es la longitud en su línea frontal de demarcación.

Garantía de
cumplimiento: Depósito que cubre el costo
de las obras faltantes de un proyecto urbanístico, cuando medie solicitud para
autorizar la segregación de lotes o fincas, y que se dispondrá bajo las
condiciones de pago que para tal efecto establezca
la Tesorería Municipal.

ICAA o AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y
Alcantarillados.

ICE: Instituto Costarricense de Electricidad.

Industria: Conjunto de operaciones materiales ejecutadas por
el trabajo humano que busca la transformación de primera materias hasta
hacerlas útiles para la satisfacción de necesidades, incluido el conjunto de
instalaciones para estas actividades.

Instalación: En un edificio, cualquier sistema destinado a
servicios tales como agua potable, desagües, energía eléctrica, transporte
vertical, aire acondicionado, etc.

Interesado: Persona física o jurídica responsable de la
solicitud o gestión ante la administración.

INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Línea de
construcción: es la línea que señala el
límite de edificación permisible dentro de la propiedad.

Línea de
propiedad: la que demarca el límite de
edificación permitido dentro de la propiedad.

Lote: Es el terreno deslindado de las propiedades
vecinas con acceso a uno o más senderos o vías. Puede ser de uso privado,
público o comunal.

Mapa Oficial: El plano o conjunto de planos en que se indica con
exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar
para usos y servicios comunales.

MINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.

MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Movimiento
de tierra: Toda actividad o labor que
modifique las condiciones existentes del terreno o su topografía original, y
que sea realizada mediante técnicas manuales o mecánicas.

Municipalidad: Persona jurídica estatal con jurisdicción
territorial sobre un cantón. La población cabecera del cantón es la sede del
gobierno Municipal. Le corresponde la administración de lo
servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de
los cantones en armonía con el desarrollo nacional.

Municipalidad
de Esparza: Persona jurídica que
administra los servicios e intereses en la jurisdicción del Cantón de Esparza.

Muro: estructura de carga dispuesta para soportar o
resistir esfuerzos horizontales desde el nivel del terreno o piso. Utilizado
para confinar taludes o cortes.

Muro de
carga: Muro diseñado y construido para resistir
principalmente cargas verticales.

Muro
estructural: Muro diseñado y construido
para resistir principalmente cargas horizontales, perpendiculares a su plano.

Muro no
estructural: Muro considerado como no
resistente y destinado a servir sólo de cierre o división de recintos. Sinónimo
de pared.

Obra civil: Obra diseñada y construida mediante las ciencias
aplicadas y la tecnología pertenecientes a la ingeniería civil.

Obras de
infraestructura: Conjunto de
instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como:
abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje, electricidad, además de vías
públicas.

Pared: Sinónimo de muro no estructural, elemento
constructivo para cerrar espacios.

Perfil
estructural: Barra de metal de variadas
secciones transversales, que se usa para la construcción de estructuras
metálicas.

Perfil
Geométrico: Trazo de un terreno,
carretera, represa, etc., sobre el plano vertical.

Permiso de
construcción: Aprobación escrita que otorga
la Municipalidad
de Esparza a todo propietario de finca para realizar obras de edificación o
urbanización, siempre y cuando halla cumplido con los
requerimientos de la solicitud respectiva. El que otorgan las municipalidades
(y otros organismos competentes: Ministerio de Salud, INVU) para la ejecución
de obras, ya sean de carácter permanente o provisional. Generalmente, el
permiso se hace constar sobre un plano, el cual se denomina "plano aprobado".

Piso: Es de un edificio, plataforma a nivel que sirve de
suelo habitable y sostener los muebles. Se llama piso al que está a nivel de la
calle. Edificio de un piso es aquel de una sola planta.

Plano
catastrado: Plano oficial de un terreno,
debidamente registrado en
la Dirección de Catastro Nacional, que fija la forma,
área, deslindes y orientación.

Plano
constructivo: Documento técnico (gráfico y
escrito) que es elaborado con fines de describir y detallar una obra a
construir en un terreno.

Planificador: El ingeniero o arquitecto, que esté a cargo de la
planificación -no de la ejecución- de una obra. Se considera planificación el
diseño, cálculo y elaboración de los planos respectivos del proyecto.

Profesional
responsable: Miembro activo del Colegio
Federado de Ingenieros y de Arquitectos facultado para velar por la supervisión
y cumplimento de las especificaciones técnicas de toda solicitud de visado
urbano y de permiso de construcción.

Propiedad
horizontal: Aquel tipo de edificación en
donde la persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento, vivienda o
local (área privativa) y comunera de los bienes afectos al uso común.

Propietario: Persona física o jurídica que ejerce el dominio
sobre bienes inmuebles mediante escritura y certificación del registro de la
propiedad.

Proyecto: Diseño definitivo, corregido y ajustado de los
planos constructivos de las obras urbanísticas a realizar en una finca.

Reparación: Renovación de cualquier parte de una obra, para
dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas.

Resolución: Acto administrativo que se caracteriza por
producir efectos jurídicos subjetivos, concretos, de alcance individual

Retiro
frontal: Término equivalente a antejardín.

Retiros: son los espacios abiertos no edificados
comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio o área.

SENARA: Secretaría Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y
Avenamiento.

Servidumbre: vía de paso común que sirve a no más de 6 (seis)
fincas o lotes, pero afectada por un derecho de propiedad privada.

SETENA: Secretaria Técnica Nacional del Ambiente.

Solicitud: Fórmula escrita del interesado para realizar una
gestión urbanística o constructiva, en la que se consigna la información
necesaria del propietario y el inmueble para su resolución, registro y control.

Tabique: Elemento vertical resistente que sirve como
división interior o cierre exterior de los recintos de un edificio.

Tapia: estructura dispuesta sobre el nivel del terreno o
piso, para cerrar o delimitar un lindero o predio.

Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de todo
terreno realizado para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión
de servicios.

Uso del
suelo: Actividad actual o prevista de una finca o lote.

Visado
Urbano: Acto administrativo mediante el cual se regula lo
referente a descarga de Aguas Pluviales, disponibilidad de Servicios Públicos,
Alineamiento, Uso del Suelo, Fraccionamiento de un inmueble, previo a
tramitarse el permiso de construcción.

Zona de
protección: Área delimitada no
edificable, dispuesta para proteger ríos, quebradas, acequias, bosque, flora o
fauna.

Zonas verdes: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso
público comunal, destinadas a la recreación.

Artículo 2º-
La D.O.O. creará un expediente
debidamente foliado para cada solicitud de permiso de construcción
(Urbanizaciones, Condominios y casos individuales).

Artículo 3º-Es obligatoria la obtención de
licencia municipal de previo a segregar o reunir fincas, construir o urbanizar
en éstas, en los términos del presente Reglamento y demás legislación
urbanística conexa, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean
procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable.

Artículo 4º-Para tramitar cualquier licencia
urbanística deberá presentarse el plano catastrado del inmueble y la
autorización del propietario actual de la misma (formalizado con la firma del
propietario en el formulario o carta de solicitud según sea el caso).

Artículo 5º-Todo trámite sujeto a la obtención
de una licencia municipal es independiente uno del otro, aun cuando el primero
sea requisito para un segundo trámite, por ejemplo: visado del plano
catastrado, certificado de uso del suelo y licencias en general. Lo anterior
hasta tanto no se disponga de un Expediente Único Electrónico para cada predio.

Artículo 6º-La vigencia o caducidad de las
licencias se aplica según sea el caso como sigue:

Las licencias de construcción, de urbanización
y de proyectos de condominio tendrán una vigencia de un año para iniciar la
obra, contado a partir de su otorgamiento. Si, pasado un año de otorgada la
licencia, el administrado aún desea construir la obra, debe solicitar una nueva
licencia, para lo cual debe cumplir con todos los procedimientos y requisitos
de ley. En todo caso, el administrado puede prorrogar la vigencia de la
licencia otorgada por un año más, sin costo alguno y hasta tres años como
máximo, siempre y cuando así lo solicite a la administración municipal antes
del vencimiento de la misma.

La vigencia del plazo de la licencia se
extenderá, de forma automática hasta tres años, sin necesidad de prórroga, si
la obra fuera iniciada con licencia vigente.

En todo caso, al caducar la licencia o
habiendo sido abandonada una obra iniciada, por más de un año, el administrado
deberá solicitar una nueva licencia. Deberá ajustar la obra, cuantitativa y
cualitativamente, a las normativas urbanísticas vigentes en ese momento, no
existiendo derecho alguno adquirido o consolidado en su favor.

Los Certificados de Uso del Suelo en adelante
CUS emitidos para un predio, tendrán vigencia hasta tanto se oficialice el Plan
Regulador Urbano del cantón de Esparza.

Artículo 7º-Toda solicitud de licencia
urbanística será atendida por
la Municipalidad mediante resolución expresa en el
término máximo de diez días hábiles contados a partir del día siguiente de su
presentación, salvo que por razones técnicas justificadas en función de la
dimensión de la obra a construir, debidamente notificadas al interesado, sea
necesario prorrogar dicho plazo hasta por un máximo de veinte días hábiles
adicionales.

En cualquiera de los casos, si no se diere
respuesta a la solicitud, dentro del término de cinco días posteriores al
vencimiento del plazo se deberá cumplir con lo que establece
la Ley Nº 8220.

Artículo 8º-La prevención de que falta algún
requisito para dar trámite a la solicitud, suspenderá los términos y plazos de
resolución de la misma.

Artículo 9º-Sobre los diferentes tipos de
licencia municipal y sus requisitos. La licencia se otorgará previo
cumplimiento de los requisitos y la correspondiente inspección de campo por
parte de la D.O.O.

9.1. Visado de segregación o para reunión de fincas: A su
solicitud deberá adjuntarse lo siguiente:

a) Tres
copias certificadas por el Catastro Nacional o por Notario Público, del plano
catastrado de la finca madre.

b) Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por
Notario Público.

c) Un croquis de la reunión o la segregación de la propiedad.

d) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el
propietario.

9.2. Certificado de uso de suelo. Es un documento que acredita la
conformidad a los requerimientos de la zona, del uso solicitado. Es obligatorio
para la instalación y funcionamiento de actividades de comercio, entre ellas la
concesión de patentes, servicios, industria y vivienda, que requieren patente
municipal así como para tramitar permisos de construcción, remodelación,
ampliación, reparación de edificaciones y urbanización. Para su obtención
deberá presentarse ante la D.O.O
los siguientes requisitos:

Tres fotocopias del plano catastrado, sin reducir y
sin pegas, y con alineamiento de las siguientes instituciones, según
corresponde:

-   Municipalidad
de Esparza: para propiedades con frente a vías de administración municipal.

-   Ministerio de Obras Públicas y Transporte: para propiedades con
frente a ruta nacional.

-   Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: para propiedades que
limiten con ríos o quebradas.

-   Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Costarricense
de Acueductos y Alcantarillados, y otras instituciones: para propiedades
afectadas por servidumbres de su competencia.

9.3  Visado Urbano: Es un requisito previo e indispensable para
el trámite de toda licencia urbanística que requiera plano catastrado.

El Visado Municipal es obligatorio para todo
fraccionamiento ó proyecto urbanístico Para adquirir el Visado Municipal, los
predios resultantes de los actos mencionados, deberán cumplir previamente los
requisitos legales y urbanísticos estipulados en
la Ley de Planificación Urbana y
en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones
del INVU.

Se requiere:

a) Una
copia certificada por Catastro Nacional o por Notario Público, del plano
catastrado de la finca madre.

b) Plano catastrado original. Tres fotocopias del plano catastrado sin
reducir y sin pegas.

c) Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por
Notario Público.

d) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el
propietario.

e) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.4  Licencia para demolición: Las obras de demolición deben
cumplir lo estipulado en la Ley
de Construcciones y lo dispuesto en el Capítulo XXVIII del Reglamento de
Construcciones y sus reformas.

Para los inmuebles declarados Patrimonio Nacional o
en proceso del cual se haya puesto formalmente en conocimiento a
la Municipalidad, se
debe contar con el Visto Bueno del Centro de Cultura y Patrimonio del
Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.

Deberá cumplirse con los siguientes requisitos:

a) Dos
fotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado
por el municipio.

b) Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o
Notario Público.

c) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el
propietario.

d) Un croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de
escombros, materiales y tierra desde su origen hacia el destino final.

e) Constancia de la
 Póliza de Riesgos, emitida por el INS.

g) Comprobante de pago del impuesto de construcción.

h) Plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad
de un profesional.

i)  Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

j)  Viabilidad Ambiental emitida por
la Setena, se requiere para
construcciones de más de 900
 m2 ó aquellas declaradas como Patrimonio
Histórico Arquitectónico ó que se encuentre en proceso de declaratoria.

9.5  Licencia de movimiento de tierra o escombros. Son obras que
comprenden excavación, relleno, explanación, terraplenado, terraceo, y depósito
de cualquier tipo de material.

Para los movimientos de tierra mayores de cien
metros cúbicos y en predios colindantes con ríos y acequias, se debe presentar
un plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad de un
profesional en geología, ingeniería o arquitectura, en el que se especifiquen
los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. Una vez
otorgada la licencia, la D.O.O.
de la Municipalidad
remitirá una copia de la misma, a la
 Oficina del Ambiente y a
la Unidad encargada de la inspección municipal para
el respectivo control de campo.

Para la obtención de licencia de movimiento de
tierra, o escombros, excavaciones y rellenos los requisitos son:

a) Una
fotocopia del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por
el municipio.

b) Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por
Notario Público.

c) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el
propietario.

d) Un croquis o descripción detallada de la ruta de transporte de
escombros, materiales y tierra desde su origen hasta su destino final.

e) Constancia de la
 Póliza de Riesgos emitida por el INS.

f)  Plan con medidas de prevención y mitigación bajo la responsabilidad
de un profesional.

g) Viabilidad Ambiental emitida por
la SETENA, según artículo 17
de la Ley Nº
7554.

En los casos calificados en que medien razones de
riesgo o inestabilidad de los suelos, o existan declaraciones o informes
emitidos por la
 Comisión Nacional de Emergencias,
la D.O.O. solicitará de previo a
otorgar la licencia, la presentación del Visto Bueno del MINAE.

Los permisos de excavación para otros fines
que no sean los de construir una edificación, deben adjuntar un plan sobre
disposiciones preventivas con detalles donde se especifique los elementos que
utilizará para proteger los terrenos colindantes en caso de ser necesario,
confeccionado por el regente ambiental.

9.6  Permiso de Construcción para Obra Menor. Son obras menores
aquellas que no sobrepasan los 30 m², construcción de tapias de cerramiento
(siempre y cuando no funcionen como elemento estructural de contención y no
sobrepasen los tres metros de altura). Estas obras no podrán incluir
instalaciones mecánicas, ni tener un costo mayor a 50 salarios mínimos
mensuales de un peón de construcción.

Para obtener esta licencia se deberá presentar:

a) Tres
fotocopias del plano catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado
por el municipio y con alineamiento según lo estipulado por este reglamento
para la obtención el visado urbano.

b) Una certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por
Notario Público.

c) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el
propietario.

d) Dos croquis, con ubicación y localización de la obra firmados por el
profesional responsable.

e) Constancia de la
 Póliza de Riesgos emitida por el INS.

f)  Comprobante de pago del impuesto de construcción.

g) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.7  Permiso de construcción para obra mayor: son aquellas con
más de 30m² de planta, o cuyo costo sobrepasa 50 salarios mínimos mensuales de
un peón de construcción.

Los requisitos para permiso de construcción de obra
mayor son:

a) Tres fotocopias del plano
catastrado, sin reducir y sin pegas, debidamente visado por el municipio y con
alineamiento según lo estipulado por este reglamento para la obtención el
visado urbano.

b) Certificación de propiedad emitida por el Registro Público o por
Notario Público.

c) Solicitud respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el
propietario.

d) Tres copias de planos constructivos aprobados por el CFIA y el MS,
firmadas por el profesional responsable.

e) Constancia de la
 Póliza de Riesgos emitida por el INS.

f)  Comprobante de pago del impuesto de construcción.

g) Viabilidad Ambiental emitida por
la SETENA, cuando las
construcciones sean mayores a 900
 m cuadrados.

h) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.8. Permiso de construcción para muro: Toda persona física o
jurídica, privada o pública para realizar el trámite de solicitud de permiso de
construcción de muros de contención (estructural), gaviones o similares, debe
cumplir con los siguientes requisitos:

a) Visado
urbano debidamente aprobado por la
 D.O.O.

b) Solicitud de permiso de construcción.

e) Copias (2) completas de los planos constructivos del proyecto.

f)  Los planos o croquis deberán estar firmados por profesional
responsable Ingeniero Civil o Arquitecto del CFIA.

g) Copia del plano catastrado con los Vistos Buenos del Instituto
Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o del Acueducto Rural, y los
alineamientos correspondientes.

h) Recibo cancelado del permiso de construcción.

i)  Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

9.9. Si en la ejecución de una obra debe ocuparse una vía o acceso
público, el subsuelo o espacio aéreo de la misma, se deberá gestionar ante
la D.O.O o el MOPT, según
corresponda, el debido permiso de ocupación de vía.

Artículo 10.-Para los
efectos de solicitud de cambio, remodelación, ampliación o reconstrucción de un
uso no conforme, será también exigido por
la DOO la resolución de
la Solicitud de Visado
Urbano.

Artículo 11.-Cuando la resolución que dicte
la D.O.O sea en el sentido de que
el uso del suelo es no conforme o no permitido, el permiso correspondiente de
edificación o de licencia de funcionamiento queda totalmente denegado y
rechazado.

CAPÍTULO II

Visado de construcción

Artículo 12.-Es el acto
administrativo mediante el cual
la Municipalidad de Esparza aprueba y autoriza a
todo propietario de finca para realizar obras de edificación o urbanización,
siempre y cuando halla cumplido con los requerimientos respectivos de
conformidad con el presente reglamento y demás leyes atinentes a la materia en
lo no previsto. Sobre los diferentes tipos de licencias urbanísticas,
requisitos y vigencia estése a lo dispuesto en el CAPÍTULO I del presente
reglamento.

Artículo 13.-Toda persona física o jurídica,
privada o pública, para realizar el trámite de solicitud de permiso de
construcción, ampliación, remodelación, restauración, demolición o
reconstrucción de edificios, condominios o urbanizaciones, así como cambios de
uso del suelo, cumpliendo con los requisitos y procedimientos establecidos,
deberá obtener previamente el Visado Urbano referido en el artículo 8.3 de este
reglamento, en el que se haga constar las disposiciones mínimas para descarga
de aguas pluviales, alineamiento mínimo, derecho de vía, fraccionamiento, área
de cobertura, retiros, frentes, altura de edificación, y uso del suelo
permitido en el inmueble que se desea aprovechar.

Artículo 14.-Toda construcción a realizar en
el cantón requerirá de la respectiva Viabilidad Ambiental emitida por
la SETENA, se exceptúan de
dicho requisito aquellas actividades, obras y proyectos calificadas por dicha
secretaría en la resolución Nº 2370-SETENA, del 07 de diciembre del 2004, como
obras de muy bajo impacto ambiental potencial.

Artículo 15.-Requisitos para obtener un
permiso de construcción de vivienda unifamiliar: Toda persona física o
jurídica, privada o pública para realizar el trámite de solicitud de permiso de
construcción de vivienda unifamiliar debe cumplir con los siguientes
requisitos:

a) Visado
urbano debidamente aprobado por la
 D.O.O.

b)     Copias
(2) completas de los planos constructivos firmados por profesional responsable
y visados previamente por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos y
Visto Bueno del Ministerio de Salud.

c)     Copia
de Contrato de Consultoría por Honorarios Profesionales del Colegio Federado de
Ingenieros y de Arquitectos.

d)     Copia
del plano catastrado con los vistos buenos del Instituto Costarricense de
Acueductos y Alcantarillados o del Acueducto Rural, y los alineamientos
correspondientes.

e)     Copia
de la Póliza
de Riesgos emitida por el Instituto Nacional de Seguros para dicha
construcción.

f)  Recibo cancelado del permiso de construcción.

g) Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

Artículo 16.-En resguardo
de la seguridad de los peatones, las construcciones, remodelaciones o
reparaciones de edificios de más de una planta que estén colocados a la orilla
de la acera o calle se deberá levantar además, una valla de 80 centímetros
de alto sobre la línea del cordón de la acera o área que corresponda.

Artículo 17.-Cuando por motivos calificados
sea indispensable dejar escombros, hacer excavaciones o en alguna forma poner
obstáculos al libre tránsito en la vía pública, originados por obras de
cualquier tipo, es obligatorio obtener de previo la autorización municipal para
tal uso y reparar cualquier daño a que se provoque a la infraestructura
existente. Además se deberán colocar banderas, letreros durante todo el día y
señales luminosas claramente visibles durante la noche, a una distancia de 15 metros del obstáculo,
de manera que prevenga oportunamente al que transite por dicha vía.

En caso de incumplimiento de lo anterior,
la Municipalidad
retirará el permiso de uso concedido, ordenará el retiro de materiales y en
caso de no cumplirse con la orden dictada, procederá de conformidad con
la Ley General de Caminos
Públicos. Los casos de accidentes por el incumplimiento de este punto, serán de
exclusiva responsabilidad del encargado de la obra y del propietario del
inmueble.

Artículo 18.-
La Municipalidad no
autorizará obras de construcción en los siguientes casos:

a. Cuando ellas no guarden conformidad por razones
de uso, ubicación, retiros, coberturas y además condiciones de zonificación si
existieren.

b.     Si
el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento sin el visado
municipal que ordena la ley.

c.     Siempre
que se trate de usar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso
adecuado a la vía pública.

d.     Si
el lote o fracción de éste, tiene cavidad o dimensiones menores a los mínimos
establecidos de acuerdo a la zonificación del cantón.

e.     En
tanto lo vede alguna limitación impuesta por reserva a uso público o
declaratoria formal de in habitabilidad del área, motivada en renovación urbana
o protección contra las inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes.

f.      cuando
el área en donde se va a construir coincida con una proyección vial aprobada
por la Municipalidad
de Esparza.

g. Los demás casos que indican las Leyes y los Reglamentos.

Artículo 19.-Para solicitar
alineamientos y niveles, el interesado debe presentar nota de solicitud,
especificando el uso que se le dará a la construcción y adjuntar, dos planos
catastrados originales o copias certificadas, dirección exacta del propietario,
así como lugar para atender notificaciones.

Todo alineamiento otorgado por esta
Municipalidad tendrá una vigencia de un año natural, contado a partir de la
fecha en que fue otorgado. Si no se hiciera uso del mismo al cabo de ese
tiempo, deberá tramitarse de nuevo la respectiva solicitud.

Artículo 20.-El nivel debe ser de diez
centímetros mínimo sobre el nivel de acera o dar una solución técnica
debidamente anotada en los planos para el desagüe pluvial.

Artículo 21.-Todo edificio que se construya o
reconstruya frente a vía pública deberá ajustarse al alineamiento de
la Municipalidad de
Esparza, o del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Artículo 22.-Todo trámite de permiso de
construcción deberá ser resuelto en un plazo máximo de 30 días naturales,
contados a partir de su presentación, en Plataforma. En caso de aprobación de
la solicitud procederá a desplazarse al sitio donde se desarrollará la
construcción para señalar el alineamiento de campo. A estas diligencias podrá
asistir y participar activamente el interesado o la persona bajo cuya
responsabilidad se harán los trabajos. La notificación incluirá el monto a
pagar por concepto de impuestos de construcción, que será calculado de acuerdo
a las categorías o montos suministrados por el IFAM o el porcentaje establecido
por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, o cualquier otra
herramienta disponible cuando exista insuficiencia o laguna en la tasación, se
fijará en el diseño catastral del inmueble la línea de construcción, o de
ampliación vial así como de las obras de infraestructura a realizar.

Artículo 23.-Contra la resolución que aprueba
o deniega el Permiso de Construcción, son procedentes los recursos de
revocatoria y/o apelación de conformidad con lo previsto en el artículo 153 y
siguientes del Código Municipal.

Artículo 24.-Toda alteración al trazo de una
construcción hacia afuera del alineamiento oficial será considerado como una
invasión de la vía pública, quedando obligado el dueño de la construcción a
demoler la parte de la misma que motive dicha invasión dentro del plazo que al
efecto le señale la
 Municipalidad.

Artículo 25.-
La Municipalidad por
medio del DOO, deberá llevar un libro de registro en el cual se asentará el
acta para cada solicitud. En la misma se deberá indicar el nombre, lugar y
ubicación de la construcción o edificación que se va a construir, ampliar,
remodelar o demoler.

También se hará constar el día y hora en que
se señaló el alineamiento y nivel, así como los datos y medidas de los mismos

Artículo 26.-El DOO dará su aprobación final y
se procederá a enviar la copia del formulario de solicitud de permisos de
construcción, a la Unidad
de Bienes Inmuebles de la
 Municipalidad.

Artículo 27.-En los casos en que
la Municipalidad lo considere
necesario, podrá realizar una recalificación del monto del impuesto de
construcción con base en una inspección realizada durante el proceso
constructivo o una vez concluida la obra.

Artículo 28.-Los dueños de construcciones que
deben retirarse con arreglo al alineamiento oficial no podrán ejecutar en
ellas, obras que tiendan a consolidarse en su totalidad y por lo tanto a
perpetuar su estado actual. Se entenderá obras que tienden a consolidar su
estado actual: cambios de paredes, refuerzos de estructuras, cambio de
construcción total o parcial de techos, remodelación de fachadas, apertura de
puertas o ventanas o cierre de las mismas o sustitución de unas por otras.

Artículo 29.-La apertura del pavimento de la
vía pública para la ejecución de obras privadas, requerirá licencia previa de
la Municipalidad o del
Ministerio de Obras Públicas y Transportes, según corresponda, quiénes fijarán
en cada caso las condiciones bajo las cuales se conceden. El solicitante estará
obligado a la reparación correspondiente o al pago de ésta si la hiciere
la Municipalidad o el
Ministerio de Obras Públicas y Transportes. En caso de que estas obras sean
realizadas por cuenta de instituciones públicas, el trabajo deberá ejecutarse
en una forma coordinada con la
 Municipalidad o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes
según corresponda, no siendo en tal caso necesario la autorización del párrafo
anterior, pero sí la obligación de reparar la vía.

Artículo 30.-Cuando con motivo de una
construcción se causen daños a la propiedad municipal los mismos deberán ser
subsanados por cuenta del propietario particular.

Artículo 31.-Todo edificio o casa de
habitación que se construya o esté construida, deberá tener canales o canoas y
los tubos necesarios, para recoger las aguas pluviales. Dichas aguas deberán
ser descargadas directamente en las vías públicas o desagües particulares
previamente diseñados, y su paso por las aceras deberá hacerse bajo el
pavimento o ladrillo de la misma, no permitiéndose caídas libres de aguas pluviales
sobre la vía pública. Los tubos para el drenaje pluvial sobre la fachada, no
podrán sobresalir del plano de la pared en más de diez centímetros.

Artículo 32.-Todo terreno o solar que se
encuentre dentro del cuadrante de la ciudad debe deslindarse por medio de una
tapia con una altura no mayor de 2.10 metros.
La Municipalidad podrá
permitir el cierre de los mismos, por medio de alambre liso de cercas, pero sin
púas; estos hilos de alambre deberán colocarse a una distancia máxima de 30 centímetros
y estar debidamente tensos, o cualquier otro material que no atente contra la
seguridad pública.

Artículo 33.-En la línea de frente de la
propiedad y en el espacio comprendido entre ésta y la línea de construcción, no
se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre
esta altura se podrá continuar únicamente con elementos que permitan una buena
visibilidad tales como rejas, mallas y verjas. Se excluye de esta disposición
el caso de muros de retención.

Artículo 34.-No se permite construir cerca de
una pared medianera: pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas,
establos, depósitos de materiales corrosivos, máquinas de vapor y otros usos
que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar una distancia mínima de dos
metros de dicha pared.

Artículo 35.-Ningún elemento estructural o
arquitectónico situado a una altura menor de 2.5 metros, podrá
sobresalir del alineamiento de construcción oficialmente fijado. Los que se
encuentran a mayor altura podrán hacerlo en la siguiente forma:

a. Diez
centímetros los elementos arquitectónicos que constituyen el perfil de una
fachada, como pilares, voladizos, marcos de puertas y ventanas, banquinas,
cornisas, rejas u otros similares.

b. Un
metro los elementos de sombra y partes móviles de ventanas que abran hacia
afuera. En ningún caso podrán proyectarse sobre el derecho de la vía pública.

c. Cuando
la altura entre la acera y el elemento vaya a tener menos de dos metros, no se
podrán construir estos elementos sobre la acera, salvo los aleros y
marquesinas;

d. Diez centímetros las rejas en ventanas.

e. Las
hojas de las ventanas podrán abrirse al exterior siempre que todos sus
elementos estén a una distancia mayor de dos metros de una línea de transmisión
eléctrica.

f.  Los
aleros, marquesinas, cortinas de sol y toldos (fijos o desmontables) frente a
la entrada de los edificios podrán sobresalir hasta 50 centímetros
antes del cordón y caño. No podrán cubrir la jardinera.

g. Las
marquesinas deberán ser continuas, tener el traslape necesario que impida el
paso de la lluvia y tener una altura promedio de tres metros sobre el nivel de
acera con un máximo de 3.40
 metros y un mínimo de 2.60 metros para calles
en pendientes. Cuando en los predios vecinos existan construcciones previstas
de marquesinas que cumplan con las normas aquí especificadas, la marquesina
propuesta deberá empatarse a aquellas.

h. Las
marquesinas no podrán usarse como pisos cuando estén construidas sobre el
derecho vial.

i.  No se
permitirán balcones ni otros elementos que puedan constituir usos sobre la vía
pública o que sobre ésta formen cuerpo con el edificio.

j.  En
los edificios que posean antejardín, en ningún caso los elementos antes
mencionados, salvo aleros y marquesinas, podrán sobresalir de la línea de
propiedad, debiendo en los demás sujetarse a las disposiciones municipales.

k. Tanto
para edificios como para rótulos donde existan líneas de voltaje superior a los
15 mil voltios, el interesado deberá someter por escrito la consulta al
Servicio Nacional de Electricidad y a la institución que sirve de fluido
eléctrico en el cantón.

Artículo 36.-En todo
permiso de construcción, reparación, ampliación o remodelación se reservará el
área, según el derecho de vía correspondiente para la construcción de entubado
pluvial, acera, cordón y caño.

Además debe dejarse entre la línea de
propiedad y la línea de construcción dos metros libres de antejardín, si es
frente a carretera controlada por
la Municipalidad y tres metros si es frente a una
controlada por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. (Carretera
Nacional).

Artículo 37.-Será obligatorio para todo
propietario que solicite permiso para realizar una construcción, o
remodelación, construir acera cordón de caño y entubado pluvial. Obras que
deberán ser construidas cuando la construcción o remodelación se encuentre en
el cincuenta por ciento de desarrollo.

Artículo 38.-La pendiente de la acera hacia el
cordón no podrá exceder del dos por ciento y los pisos deberán tener un acabado
antideslizante. En casos calificados en que la pendiente de la calle sea muy
pronunciada se deberá presentar un estudio del diseño de la acera a
la Municipalidad para
su aprobación. Los cortes en aceras y en cordones de calle para la entrada de
vehículos a los predios, no deberán entorpecer o hacer molesto el tránsito de
peatones. La
 Municipalidad podrá prohibirlos y solicitar el empleo de
rampas móviles.

Artículo 39.-Todo edificio que se encuentre en
estado ruinoso a juicio de la
 Municipalidad, podrá ser reconocido por el Ingeniero
Municipal, en compañía del propietario. Si el mismo no permitiere reparación se
ordenará al propietario su demolición, previo dictamen del Ministerio de Salud.
Caso que la orden no fuera acatada en el plazo que al efecto se indique,
la Municipalidad deberá
hacer los trabajos, corriendo los gastos por parte del omiso.

Artículo 40.-Los permisos de construcción
debidamente aprobados vencen al año natural posterior a su aprobación. Si al
contribuyente se le vence el permiso y no ha cancelado el impuesto
correspondiente y desea construir deberá solicitar un nuevo permiso. Si el
contribuyente lo canceló y si se le vence el plazo del mismo
la Municipalidad se lo
podrá rehabilitar haciéndole un nuevo cálculo, según la tabla que rija en ese
momento y rebajándole el monto cancelado anteriormente, sin embargo, deberá
presentar nuevas certificaciones de estar al día en sus pagos municipales y
territoriales.

Artículo 41.-Todo edificio destinado para uso
comercial o para oficinas públicas y particulares, cuya área bruta de
construcción sea mayor de setenta y cinco metros cuadrados (75 m2) y hasta un
máximo de cien metros cuadraos (100
 m2), deberá dejar un espacio para
estacionamiento. Además deberá cumplir con lo establecido en
la Ley Nº 7600, Ley de Igualdad
de Oportunidades para las Personas con Discapacidad.

Artículo 42.-Todo edificio destinado para uso
comercial o para oficinas públicas y particulares, cuya área de construcción
sea superior a los cien metros cuadrados (100 m2)
establecerá un espacio para estacionamiento por cada cincuenta metros (50 m2) de área
comercial bruta o fracción mayor de veinticinco metros cuadrados (25m2)
adicionales de construcción.

Artículo 43.-En los centros comerciales
planificados, que incluya locales de uso comercial y para oficinas, públicas y
particulares, se considerará un estacionamiento por cada cincuenta metros
cuadrados (50 m2),
de área bruta de construcción.

CAPÍTULO III

De los fraccionamientos

Artículo
44.-Fraccionamientos: Toda finca, deberá contar previamente a su segregación
con el Visado Urbano. Las segregaciones que resulten de su subdivisión
posterior deberán ajustarse al alineamiento, uso del suelo, retiro, cobertura,
altura de edificación y densidad indicada por
la DOO. Estas afectaciones
constarán en el plano y escritura respectiva.

Artículo 45.-Requisitos de infraestructura
para toda segregación de finca. En
la Solicitud de Visado Urbano, los fraccionamientos
para su aprobación deben contar con los siguientes servicios mínimos: acueducto
en uso, alumbrado público, vía de acceso pavimentado o asfaltado,
alcantarillado pluvial, aceras. En los casos que, mediante inspección e informe
técnico, se determine que las condiciones mecánicas del suelo o topográficas
son inestables y representan riesgo para el propietario o los vecinos,
la DOO solicitará al interesado,
previo a la tramitación de la solicitud, el diseño, los estudios y pruebas de
laboratorio necesarios. Estos serán realizados por profesional y empresa
competente, cuyas recomendaciones deberá cumplir previamente a la aprobación de
la Solicitud
del Visado.

Artículo 46.-Requisitos para fraccionamientos
de finca mayores a tres segregaciones: Todo fraccionamiento mayor a tres (3)
segregaciones deberá cumplir con todos los requisitos de infraestructura antes
mencionados, además en los casos en que medie la realización de obras de
infraestructura vial, pavimento y asfaltado, alcantarillado pluvial,
instalación de cañería o tendido eléctrico u otras, el interesado deberá
disponer del diseño y plano respectivo, firmado por profesional responsable,
Ingeniero o Arquitecto, incorporado y activo del CFIA. En los casos en que
la DOO, mediante informe técnico,
determine que la finca a segregar, la topografía del terreno y las
características mecánicas del suelo presentan condiciones de inestabilidad o
drenaje inadecuado para su edificación, dispondrá el aporte, por parte del
interesado, del diseño, los estudios y pruebas de laboratorio necesarios. Estos
serán realizados por profesional y empresa competente, cuyas recomendaciones
deberá este cumplir previamente a la aprobación de
la Solicitud de Visado
Urbano.

Los requerimientos mínimos de tamaño, frente,
cobertura, retiros, etc., serán los indicados por
la DOO.

Artículo 47.-Para autorizar el visado de
planos, es necesario la presentación de éste, elaborado por profesional en
topografía a escala y acotado, consignando toda la información registral,
áreas, frente, linderos, colindantes, afectaciones, vía de acceso, etc.

Artículo 48.-Todas las parcelas resultantes de
un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. En casos calificados
la Municipalidad podrá
admitir la subdivisión de lotes frente a servidumbres de paso, siempre que por
su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso
adecuado a vías públicas existentes. Conforme a lo dictado se otorgará el
fraccionamiento, preferentemente cuando ya existan viviendas en el lote.

Artículo 49.-Todos los lotes resultantes de un
fraccionamiento deberán tener las dimensiones de área, frente y fondo mínimos
establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones conforme a la de Planificación Urbana, Ley Nº 4240 del 15 de
noviembre de 1968.

Artículo 50.-El ancho de las calles de los
planos a visar, debe ser igual o superior al ancho del plano madre.

Artículo 51.-Deberá indicar futura ampliación
vial a 14 m
en los planos segregados, para casos en que el plano madre no indique 14 m.

Artículo 52.-Todo fraccionador de terrenos,
cederá gratuitamente para áreas verdes y de uso comunal y equipamiento urbano
un mínimo de entre 10% y 20% del área sin restricciones y urbanizable, excepto
cuando del fraccionamiento sólo resulten parcelas con áreas no menores de dos
mil quinientos metros cuadrados (2 500 m²) y su uso sea agropecuario, en cuyo
caso no se exige la cesión de área pública.

Artículo 53.-Todas las áreas de uso público
deberán ser traspasadas al dominio municipal, por cuenta del propietario del
inmueble.

Artículo 54.-
La Municipalidad podrá
mediante acuerdo que así lo estipule, aceptar el fraccionamiento en propiedades
que enfrenten vías existentes, aún cuando éstas no sean las reglamentarias. En
este caso, deberán tomarse las previsiones para su normalización futura. El
fraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine
la Municipalidad
(alcantarillado pluvial, acueducto, alcantarillado sanitario, conformación de
base y subbase, carpeta, etc.), sobre la calle a que enfrenten los lotes,
incluida su ampliación.

Artículo 55.-La segregación autorizada frente
a servidumbre, en los términos de los artículos anteriores, implica que la
entrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y en todo
momento, para cualquier autoridad ó funcionario de las entidades encargadas de
prestar servicios públicos de cualquier índole, así como de aquel a las que
corresponda el control urbanístico, municipal, seguridad pública, salud,
bomberos y cualquier otro similar.

Artículo 56.-(Nota de Sinalevi: En la publicación de
este reglamento municipal no aparece este artículo. No obstante; el sistema
exige una numeración consecutiva, por lo que se ha creado el mismo, pero sin
texto.)

Artículo 57.-(Nota de Sinalevi: En la publicación de
este reglamento municipal no aparece este artículo. No obstante; el sistema
exige una numeración consecutiva, por lo que se ha creado el mismo, pero sin
texto.)

Artículo 58.-
La Municipalidad no
tiene obligación de dar mantenimiento, ni de prestar servicios a los lotes
interiores que enfrenten servidumbre.

Artículo 59.-Todo fraccionamiento que se
presente cuya subdivisión no exceda de 5 lotes, y/o con un inminente interés
familiar (no urbanístico), estará exenta de lo dispuesto en el artículo 53 de
presente reglamento. Sin embargo, si por cualquier razón se presentan
fraccionamiento por separado pero de la misma finca madre, dicha norma será
aplicada a partir del lote Nº 6.

Artículo 60.-En todo lo que expresamente no
quede estipulado en el presente Reglamento, se aplicará las disposiciones
contenidas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones y en toda ley o reglamento conexo y concordante que no se le
oponga.

CAPÍTULO IV

Condominios

Artículo 61.-Condominio es
el inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos
propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

Los condominios podrán ser de tipo horizontal,
vertical, combinado y mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales,
agrícolas, industriales, comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos,
de servicios y, en general, destinados a cualquier propósito que sea lícito.
Todo lo anterior de conformidad con lo dispuesto en
la Ley Nº 7933, Ley Reguladora
de la Propiedad
en Condominio y su reglamento, Decreto Nº 32303.

Artículo 62.-Cuando se quiera desarrollar un
condominio por etapas, éstas podrán ser desarrolladas individualmente y los
planos constructivos de cada una de ellas pueden tramitarse por separado para
su aprobación.

Artículo 63.-Para obtener la aprobación de los
planos de un condominio que se vaya a desarrollar en etapas en el cantón de
Esparza, es necesario realizar el trámite del aprobación del Anteproyecto ante
el INVU y el Ministerio de Salud previo a la solicitud ante
la Municipalidad.

Artículo 64.-Habiéndose oficializado plan
regulador costero, el titular de un derecho de concesión podrá someterlo a un
régimen condominal, previo cumplimiento de las disposiciones que al respecto
contempla la Ley
 Reguladora de la
 Propiedad en Condominio, el Capítulo IV de Reglamento a esa
ley, y del respectivo plan regulador.

Artículo 65.-El concesionario que pretenda
someter su concesión al régimen de propiedad en condominio deberá obtener de
previo la autorización de la
 Municipalidad de Esparza, del Instituto Costarricense de
Turismo, de conformidad con el artículo 45 de
la Ley Zona Marítimo
Terrestre; o bien, del Instituto de Desarrollo Agrario, cuando se trate de
terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión de
la Propiedad Rural
Inmueble, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras,
concretamente a nombre del IDA, tal y como lo dispone
la Ley de Tierras y Colonización,
Ley N° 2825 de 14 de octubre de 1961, según sea el caso. Las autorizaciones serán
otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el
plan regulador y aplicable a la concesión relacionada. En el caso de que no
exista plan regulador se requerirá la autorización de
la Municipalidad y que
sea aplicable a la concesión relacionada.

Artículo 66.-En el diseño y construcción de
condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones,
deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la
propiedad en condominio, la Ley
de Construcciones y su Reglamento,
la Ley General de Salud,
la Ley de Igualdad de
Oportunidades para las Personas con Discapacidad,
la Ley Orgánica
del Ambiente, la Ley
de Aguas, la Ley Forestal
y cualesquiera otra normativa sobre la materia.

Artículo 67.-Aprobación del anteproyecto. En
el caso de condominios, sean residenciales ó comerciales, se debe presentar
ante la D.O.O. un
anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la
obra; no obstante su aprobación no garantiza el permiso de construcción ni
autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.

Además de los Requisitos que establece
la Ley, todo condominio deberá
realizar las mejoras sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro
de la mitad del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad

El anteproyecto es el plano general preliminar
que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar el
condominio, pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca
filial, que puede ser matriz de un nuevo condominio.

Para su aprobación por parte de
la Municipalidad deberá
encontrarse al día en el pago de los tributos municipales, presentar la
correspondiente solicitud (formulario debidamente lleno) y adjuntar los
siguientes requisitos:

a) Aportar
fotocopia de la escritura de afectación horizontal sobre la propiedad.

b) Cuatro láminas con las plantas de conjunto, tabla de áreas,
simbología utilizada, secciones de acceso, etc., así como plantas de
distribución de las edificaciones en caso de condominios de fincas filiales.
Para condominios de fincas filiales primarias individualizadas, se presentará
el diseño de sitio y tablas de detalles de secciones acabados, etc.

Certificado de Uso de Suelo.

Viabilidad Ambiental del Proyecto, extendida por
la SETENA.

Tres copias nítidas del plano catastrado sin
reducciones ó particiones, debidamente visado por la municipalidad (visado
urbano del 8.3 y 25 de este reglamento) con el alineamiento según corresponda:

Alineamiento Municipal:
en inmuebles con frente a vías de administración municipal.

MOPT: para
inmuebles con frente a vías de ruta nacional ó esté afectada por líneas
férreas.

INVU: para
propiedades que estén afectadas por ríos, quebradas ó acequias.

AyA, RECOPE, ICE: para
propiedades afectadas por servidumbres de agua, poliducto o líneas de alta
tensión.

Certificación de propiedad emitida por el
Registro Público o por Notario Público.

Constancia emitida por
la Caja Costarricense
del Seguro Social de estar al día en el pago de las cuotas obrero-patronales ó
en su defecto de que no es patrono.

Copia de la cédula de identidad si el proyecto
es a nombre de una persona física, o copia de la cédula jurídica si se trata de
una persona jurídica, deben estar al día. Si se trata de una persona jurídica,
debe adjuntar la personería jurídica al día.

Aprobación del nombre del anteproyecto por
parte de la
 Comisión Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).

Memoria descriptiva.

Los planos serán revisados por
la D.O.O. en apego a Ley Nº 7933,
Ley Reguladora de la
 Propiedad en Condominio y su reglamento, Decreto Nº 32303 y
Leyes conexas, emitiendo las recomendaciones del caso al Concejo Municipal.

Artículo 68.-Conforme a lo
establecido en la Ley
 Reguladora de la
 Propiedad en Condominio y su Reglamento, para poder someter
un inmueble al régimen de propiedad en condominio, el propietario, propietarios
o concesionarios deberán tramitarlo mediante escritura, obteniendo previamente
el visado de la
 Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y
Urbanismo, Ministerio de Salud, Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y
de esta Municipalidad de los planos referidos en el artículo 15 del citado
Reglamento:

Planos de Distribución.

Planos de Ubicación.

Planos Constructivos (incluye Planos
estructurales y planos mecánicos y eléctricos)

Los planos mecánicos, conforme al artículo 60
de Reglamento de la materia, deberán incluir:

Sistemas de Agua Potable.

Sistemas de Aguas Residuales.

Sistemas de Aguas Pluviales.

Artículo 69.-Para
condominios mayores de treinta o más filiales, o de más de tres mil quinientos
metros cuadrados, incluyendo el área de estacionamientos, se requerirá una
caseta o local de vigilancia con un área mínima de seis metros cuadrados que
incluya servicio sanitario y un área para la preparación de alimentos.

Artículo 70.-Se contará con un espacio
cubierto con fácil acceso desde la vía pública destinado al depósito temporal
de desechos domésticos, con el tamaño requerido según la normativa vigente y
con las debidas provisiones de lavado, ventilación y aseo en general. De
acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros recolectores
permanentes para el mismo fin. El área del espacio requerido para la
concentración de depósitos de desechos domésticos se calculará pensando en un
tiempo máximo de almacenamiento de una semana, considerando que la producción
diaria total por habitante es de dos litros (aproximadamente 0,11 metros cúbicos
por unidad habitacional). Deberán situarse en sitios de fácil acceso para los
camiones recolectores. Sin perjuicio de las demás características establecidas
por el artículo 51 del reglamento de la materia, para los colectores comunes de
desechos domésticos.

Artículo 71.-Para obtener el visado municipal
se deberá presentar:

1-   Solicitud
respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.

2-         Dos
juegos de planos aprobados por el INVU, CFIA, Ministerio de Salud, AyA, MOPT, y
otras instituciones según corresponda, y debidamente firmados por el
profesional responsable.

3-   Constancia de la
 Póliza de Riesgos emitida por el INS.

4-   Estudio de Suelos.

5-   Carta del ICE por la instalación de tendido telefónico.

6-   Carta de ICE por la instalación de tendido eléctrico y alumbrado
público.

7-   Resolución de la
 SETENA.

8-   Encontrase al día en el pago de los tributos municipales.

9-   Encontrase al día en las obligaciones obrero-patronales con
la CCSS.

10-       Si
no existe suministro de agua potable, visto bueno del Departamento de Aguas
(MINAE) para perforación y explotación de pozo. En este caso deberá adjuntar
análisis bacteriológico y fisiológico del agua.

11-       Aprobación
del nombre del Condominio por parte de
la Comisión
 Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).

Para el caso de condominios de
lotes deberá presenta el diseño de sitio con distribución de lotes, áreas
públicas, sección de calles, etc. y el resto de requisitos de una urbanización.

Artículo 72.-Certificado de
Aprobación para la construcción del Condominio. Luego de la aprobación de
planos y correspondiente permiso para la construcción del Condominio por parte del
Concejo Municipal y el INVU, la
 D.O.O. emitirá un certificado acreditando la aprobación que
deberá mantenerse a disposición en el sitio de realización de la obra, el mismo
será entregado al desarrollador previa demostración de haber cancelado el 1%
del Impuesto de Construcción (Artículo 70 de
la Ley de Planificación Urbana). Para lo cual se
tomará como valor base, el monto tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y
de Arquitectos de Costa Rica.

Los planos constructivos finales también
deberán estar a disposición de los inspectores, en el sitio de realización de
la obra.

Artículo 73.-Todo lo no contemplado en este
Capítulo, se regirá por la
 Ley Reguladora de
la Propiedad en Condominio, el Reglamento a
la Ley Reguladora de
la Propiedad en Condominio,
Ley de Construcciones, Reglamento de Construcciones y Leyes conexas
relacionadas con la materia.

CAPÍTULO V

Urbanizaciones

Artículo 74.-Principios
fundamentales para urbanizar terrenos:

a)         Que
el proyecto satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados
hayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación
indispensable de los planos por
la Dirección de Urbanismo, el Instituto Nacional de
Acueductos y Alcantarillados y
la Viabilidad Ambiental
de la SETENA.

b)         Que
esté garantizado el importe de las obras de habilitación urbana del inmueble, o
se haya garantizado el traspaso formal al municipio, del área reservada al uso
público, o en su defecto, satisfecho en dinero, el valor equivalente.

c)         En
tanto el desarrollo del área localizada fuera del límite de zonificación se
considere prematuro por carecer de facilidades y servicios públicos o por el
alto costo de tales facilidades y servicios, por su distancia de otras áreas
habitadas o debido a cualquier otra deficiencia determinante de condiciones
adversas a la seguridad y a la salubridad pública.

d)         Que
el terreno este libre de problemas por topografía, posibles deslizamientos
inundaciones, nivel freático alto, o cualquier otra causa natural.

Artículo 75.-Toda persona
física o jurídica, privada o pública para realizar el trámite de solicitud de
permiso de construcción de urbanizaciones, deberá cumplir con los siguientes
requisitos mínimos en cada una de las etapas previstas:

Artículo 76.-Requisitos previos:

1- Nomenclatura: Para el caso de Urbanizaciones y de
condominios de lotes se debe solicitar la aprobación del nombre por parte de
la Comisión Nacional
de Nomenclatura.

2- Viabilidad Ambiental del Proyecto, extendido por
la SETENA.

3- Visado municipal para descarga de Aguas Pluviales:

3.1   Si la
urbanización desfogará las aguas pluviales hacia uno de los ríos o de las
quebradas del cantón, aportar una certificación del Departamento de Aguas del
MINAE que indique que ese cuerpo de agua es de dominio público.

3.2   Si
el desfogue se realizará hacia una acequia, servidumbre pluvial, arroyo o paja
de agua sin nombre, presentar una Certificación del Departamento de Aguas del
MINAE que indique que la acequia, servidumbre pluvial, arroyo o paja de agua es
de dominio público.

3.3   Si
la Certificación
del Departamento de Aguas del MINAE que indica que la acequia, servidumbre
pluvial, arroyo o paja de agua sin nombre NO son de dominio público, durante la
etapa de aprobación del anteproyecto el solicitante deberá presentar una
autorización del colindante o de todos los colindantes, autenticada por un
abogado, en caso de afectar una o varias propiedades, creando una servidumbre
pluvial, hasta que llegue a un cauce de dominio público.

3.4   En
caso que la
 Urbanización, desfogará las aguas pluviales o una parte de
estas hacia un alcantarillado municipal o cuneta deberá presentar un estudio
hídrico e hidráulico de la capacidad del alcantarillado y el diámetro
necesario. Si los estudios indican que la capacidad del alcantarillado es
insuficiente para recibir las aguas pluviales provenientes de
la Urbanización,
es permiso será denegado. Así mismo, el urbanizador puede proceder a cambiar el
alcantarillado por uno de mayor capacidad, previo permiso por escrito extendido
por el Concejo Municipal previo dictamen de Comisión y recomendación de
la D.O.O.

3.5   En
los casos en los casos en que el desfogue pluvial afecte una carretera nacional
y sus sistemas de evacuación pluvial, presentar autorización emitida por el
MOPT.

4- Certificado
de Uso de Suelo emitido por la D.O.O.
de la Municipalidad
de Esparza de conformidad con los requisitos contemplados en este reglamento.

5- Nota
de la
 Comisión Nacional de Emergencias, donde certifique que el
terreno a Urbanizar, no ha presentado ni presenta problemas por deslizamiento,
inundaciones o fallas sísmicas, o este afectado por algún desastre natural.

6- Nota
del Ministerio del Ambiente y Energía, que indique si la propiedad donde se
construirá la
 Urbanización, está afectada por Áreas de Conservación
Natural.

7- Visado
del AyA o del acueducto rural para disponibilidad de agua potable y/o
alcantarillado sanitario, para la totalidad de lotes de
la Urbanización. En
caso de Abastecimiento por pozo, se debe obtener el permiso de la perforación y
explotación del pozo en el Departamento de Aguas del MINAE y el SENARA. Además
de los análisis bacteriológicos y fisicoquímicos del agua del pozo. Así mismo,
en los planos de anteproyecto, debe indicarse el radio de protección, el cual
dependerá de los estudios, pero no será menor de veinte metros (20.00 m).

8- Avalúo de
la Dirección General de Tributación Directa.

9- Visto
Bueno (visado) de los planos por parte del Departamento de Ingeniería del
Cuerpo de Bomberos del INS, (amparados en el Ley N° 8228, Ley del Cuerpo de
Bomberos), para la aprobación del sistema de agua potable y la ubicación de los
hidrantes.

10-  Visto bueno (visado) de los planos, por parte del Ministerio de
Salud.

Artículo 77.-Aprobación del
Anteproyecto. Para todo proyecto de urbanización o fraccionamiento, sea residencial,
comercial o industrial, es requisito obligatorio la presentación de un
anteproyecto, con el propósito de establecer la factibilidad de su desarrollo.
La aprobación del anteproyecto no implica la autorización para iniciar la
ejecución de la obra o proceder a la venta.

Artículo 78.-Los requisitos a presentar son:

1- Solicitud
respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.

2- La documentación requerida en el artículo 76 de este reglamento.

3-     Tres
copias del plano catastrado, sin reducciones ó particiones, debidamente visado
por la municipalidad (con el correspondiente visado para la descarga de aguas
pluviales y movimiento de tierras) y con el alineamiento según corresponda:

a) Alineamiento
Municipal: en inmuebles con frente a vías de administración municipal.

b) MOPT: para inmuebles con frente a vías de ruta nacional ó
esté afectada por líneas férreas.

c) INVU: para propiedades que estén afectadas por ríos,
quebradas ó acequias.

d) AyA,
RECOPE, ICE: para propiedades afectadas por servidumbres de agua, poliducto
o líneas de alta tensión.

4- Certificación
de propiedad emitida por el Registro Público o por Notario Público.

5- Copia del Certificado de Uso de Suelo.

6-     Constancia
emitida por la Caja
 Costarricense del Seguro Social de estar al día en el pago de
las cuotas obrero-patronales ó en su defecto de que no es patrono.

7-     Copia
de la cédula de identidad si el proyecto es a nombre de una persona física, o
copia de la cédula jurídica si se trata de una persona jurídica, deben estar al
día. Si se trata de una persona jurídica, debe adjuntar la personería jurídica
al día.

8-     Al
no existir en el Cantón de Esparza, alcantarillado sanitario, deben presentarse
las pruebas de infiltración del suelo, realizadas por un profesional responsable,
incorporado al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.
De acuerdo a las pruebas de infiltración y el estudio de suelos,
la Municipalidad, puede
solicitar la construcción de una Planta de Tratamiento de Aguas residuales para
la Urbanización.

9-     Si
el proyecto es de Interés Social, debe presentar la certificación de
la Declaratoria de
Interés Social del Proyecto, emitida por el Ministerio de
la Vivienda, el Banco
Hipotecario de la Vivienda
y/o el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

10-  La propiedad a urbanizar, debe tener
la Declaración Jurada
de Bienes Inmuebles al día.

11-     El
paso de redes para servicios de electricidad, acueductos y alcantarillado u
otros sistemas, deberá estar localizado preferiblemente en los derechos de vía
y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público. Por lo tanto no serán
aceptables servidumbres prediales en oposición a la norma indicada.

Cuando la propiedad se encuentre ya afectada por
servidumbre como las indicadas, estas deberán quedar igualmente en área pública
pudiendo incorporarse en calles, parques o juegos infantiles.

12-  Encontrarse al día en el pago de tributos municipales.

13-     Copia
de Contrato de Consultoría por Honorarios Profesionales del Colegio Federado de
Ingenieros y de Arquitectos.

14-     Tres
juegos de planos de anteproyecto, firmados por el profesional responsable y
debidamente aprobados por las diferentes instituciones (ICAA, CFIA, INVU,
Ministerio de Salud, ICE, MINAE, BOMBEROS y otros según corresponda).

15-  La lámina de diseño de sitio debe contemplar lo siguiente:

15.1.   Nombre del anteproyecto.

15.2.   Nombre del propietario.

15.3.   Nombre del profesional responsable, firma y
Nº de registro.

15.4.   Ubicación con Distrito, Cantón, Provincia.

15.5.   Escala (no menor a 1:2000).

15.6.   Fecha.

15.7.   Datos de la finca como Folio Real y Nº de
plano catastrado.

15.8.        El
número de plano catastrado indicado en los planos constructivos debe coincidir
con el número de plano catastrado de los documentos.

15.9.   Localización según coordenadas del I.G.N.

15.10.       Límites
del área a desarrollar. Se debe incluir cuando no se va a desarrollar toda el
área que se indica en el plano catastrado. Se desarrolla una parte y el resto
se indica como reserva. Cuando se hayan segregado lotes frente a calle pública
se deberá indicar el 10% de área pública correspondiente a la segregación.

15.11. Nombres de los colindantes.

15.12. Vialidad existente, indicar todas las calles
que colinden con la propiedad.

15.13. Indicar servidumbres de:

.   Agua
potable y pluviales, la cual debe ser de seis metros (6 m) de ancho.

.   ICE, RECOPE y cualquier otra afectación que tenga la propiedad. Se
deben acotar las servidumbres indicadas por dichas instituciones.

15.14. Acotar los alineamientos de:

.    Ríos, quebradas, acequias, etc. El mínimo será de 10 m para zona urbana, de 15 m para zona
rural y 50 m horizontales para pendientes mayores a 40%, tal y como lo determine la Dirección de
Urbanismo del INVU.

.    Calles locales y carreteras nacionales. Para carreteras nacionales el mínimo será de 20 m de
derecho vial y para calles locales 14 m, excepto si el plan regulador indica lo contrario.

15.15. Plano de curvas de nivel cada metro. No deben indicarse otras cotas.

15.16. Plano de las tuberías pluviales.

15.17. Plano de las tuberías de agua potable.

15.18.       Plano
de la prevista de la tubería sanitaria, la cual no será utilizada hasta tanto
no se construya el sistema de alcantarillado del cantón de Palmares.

15.19.       Trazado
y secciones transversales de calles, incluida la sección de las mejoras a la
mitad de la calle pública existente.

15.20. Detalle de acabado de calles y aceras.

15.21. Detalle de cordón-caño, curva típica y rampas
para minusválidos.

15.22.       Detalle
de la estructura del pavimento de las calles y avenidas. Debe detallarse el espesor
y materiales de la sub-rasante, la sub-base, la base y el tipo de pavimento a
utilizar.

15.23.       Frente
y fondo de lotes: El fondo del lote no será mayor de siete veces el frente. Los
lotes serán de un frente mínimo igual a seis metros (6.00 m).

Hasta donde sea posible, los linderos laterales de
los lotes serán perpendiculares a la línea de cordón y caño.

El área mínima de un lote dentro de una
urbanización, será ciento veinte metros cuadrados (120.00 m2).
Esta área mínima deberá estar apoyada en pruebas de infiltración del suelo que
deberán efectuarse previo al diseño. Si estas pruebas indican la necesidad de
un lote de mayor área, éste será el mínimo aplicable.

Las pruebas de filtración deberán efectuarse
(según especificaciones del Ministerio de Salud) por cada 5000 m2. Los
resultados se deben reportar en función del tiempo que tarda en bajar el nivel
de agua 2,5 cm.
en condiciones saturadas del terreno en cada hueco (prueba).

Las pruebas de infiltración se harán
conjuntamente con los estudios preliminares y su resultado será enviado a
la Institución u
oficina encargada en la zona. En casos de que se alteren sustancialmente las
condiciones naturales del terreno por razones de topografía u otros, se
requerirá una nueva prueba de filtración para los niveles finales.

La
 Municipalidad de Esparza, se reserva la
facultad de modificar el área mínima o la norma de diseño si las pruebas así lo
exigieran.

15.24. Indicar Nº o letra de bloques o manzanas y numerar los lotes.

a)   Indicar
las áreas públicas por separado (Juegos infantiles, parque y facilidades
comunales).

15.25. Tabla de áreas.

15.26. Reducción 1:5000 del diseño de sitio

15.27. Coordenadas del IGN en diseño de sitio.

15.28.       Numerar
calles por Nº o nombre. No se deben indicar como públicas ya que es un proyecto.

15.29. Achurar e indicar lotes comerciales y las
mejoras a media calle pública.

15.30. Amarre vial, es la distancia entre la calle de
acceso de la urbanización y otras calles existentes, un puente, etc. se debe
acotar esta distancia.

Artículo 79.-Los planos
serán revisados por la D.O.O.
en apego al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones, dará las recomendaciones del caso, emitiendo su dictamen final
al Concejo Municipal. La
 Municipalidad de Esparza, se reserva el derecho de aceptar el
diseño urbanístico, de solicitar la eliminación o nuevas previstas de calle, o
de solicitar la reubicación de las Áreas Comunales, de Parque y de Juegos
Infantiles.

La aprobación de un anteproyecto no garantiza
el permiso de construcción.

Artículo 80.-Aprobación de planos
constructivos. Los requisitos a presentar ante
la Municipalidad son:

1)   Solicitud
respectiva (formulario debidamente lleno) firmada por el propietario.

2)       Tres
copias de los planos constructivos con toda la información requerida por el
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, las
correcciones solicitadas en el anteproyecto (si les fueron solicitadas) y
modificaciones (si fue modificado el anteproyecto). Con los sellos de
aprobación por parte de la
 Dirección de Urbanismo del INVU, Colegio Federado de
Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, el Ministerio de Salud, AyA, y el
Cuerpo de Bomberos. Los planos serán revisados por
la D.O.O., la cual dará las
recomendaciones del caso a
la Comisión de Obras Públicas, quien a su vez
otorgará el dictamen final al Concejo Municipal para la aprobación o denegación
del permiso de construcción de
la Urbanización. Dichos
planos deben estar firmados por el Profesional Responsable de la construcción.

3)   Copia del Certificado de Uso del Suelo.

4)   Copia del certificado de viabilidad ambiental del proyecto,
extendido por la SETENA

5)   Carta del ICE por la instalación de de tendido eléctrico y
alumbrado público.

7)       Estudio
de suelos, realizado por una empresa de reconocido prestigio nacional,
incorporada al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica
(debe presentar certificación que así lo compruebe). El estudio de suelos
indicará el diseño de los cimientos para el tipo de terreno que ahí se
encuentre, la permeabilidad del suelo, la recomendación de las dimensiones de
los drenajes para aguas negras y servidas, etc.

8)       Visado
municipal para movimiento de tierras ó escombros emitido por
la D.O.O. de conformidad con los
requisitos contemplados en este reglamento.

9)       En
terrenos con pendientes mayores del 30 %, se deberá presentar un estudio de
estabilidad de taludes, dichos terrenos serán arborizados, considerándose no
aptos para construcción.

10)     Certificación
del Instituto Nacional de Seguros, haciendo constar que se ha suscrito
la Póliza de Riesgos de
Trabajo, la cual protegerá los trabajadores que construyan
la Urbanización.

11)     Diseño
de la red telefónica principal aprobado por el ICE. En el proyecto deben estar
contemplados los armarios de distribución telefónica cuya ubicación debe ser
consultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los
espacios necesarios.

12)  Los planos constructivos deben contener lo siguiente:

*   Lámina
de diseño de sitio con toda la información solicitada en el anteproyecto.

*   Lámina
con ejes de calles. Las vías públicas deberán construirse según el folleto
del INVU denominado Normas Mínimas de Diseño Geométrico de Urbanizaciones.

*   Planta
de perfiles de calles mostrando las rasantes propuestas y el terreno en su
forma natural, los pozos y líneas de conducción de aguas negras y pluviales.

*   Sistema
de distribución de agua potable indicando el diámetro de las tuberías, las
válvulas y sus cajas, los hidrantes, el lugar de conexión a la red, las
previstas domiciliarias y todos los demás requisitos que indique el Instituto
Costarricense de Acueductos y Alcantarillado ó el Ministerio de Salud en su
caso.

*   Planos
del alcantarillado sanitario y pluvial, indicando el diámetro y clase de
tuberías, sus gradientes, longitudes, ubicación de pozos de registro,
tragantes, previstas, tratamiento de aguas negras, descargas y demás obras.

*   Diseño
de pavimentos. La estructura de las calles, sub base granular, base
granular y carpeta en pavimento flexible, o base granular y losa de pavimento
rígido, serán diseñadas por un profesional con conocimiento en el tema
(adjuntar referencias del profesional), de acuerdo a métodos como el AASHTO o
MMARSHALL, la
 Unidad Técnica de Gestión Vial de
la Municipalidad de
Esparza, analizará la estructura propuesta, la misma podrá aparecer en la
lámina de diseño de sitio pero obligatoriamente en los planos constructivos;
luego hará las recomendaciones del caso.

La
 Municipalidad podrá rechazar los diseños del
pavimento flexible o rígido, esto de acuerdo a criterios sustentados en bases
técnicas como manuales de diseños de pavimentos y suelos a presentar toda la
memoria de cálculo de diseño y el reforzamiento del acero.

Se deberá presentar toda la memoria de cálculo
del diseño para la estructura propuesta, la misma debe contener los resultados
de pruebas de capacidad de subrasante para su verificación, deberá estar
firmada por un profesional responsable con su número de registro de
incorporación al C.F.I.A.

*   Plano
con detalles de aceras, cordones y cunetas, tragantes, pozos, válvulas y
cualquier otro detalle que requieran las instituciones ó el urbanizador.

*   Aceras:
Debe considerarse que la
 Urbanización deberá contar con todas las aceras construidas
para ser recibida por la
 Municipalidad. El acabado de las aceras serán antideslizante.
La pendiente en el sentido transversal tendrá como máximo el 3% y como mínimo
el 2%. En caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel debe salvarse con
rampas construidas en la franja verde. Cuando ésta no exista, la rampa se
deberá resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros (50 cm). Los desniveles que se
generan en los costados también deberán resolverse con rampas de pendiente no
mayor en un 30% de la que tiene la acera.

*   Franjas
verdes: En todas las Urbanizaciones que se construyan en el Cantón de
Esparza, tendrán una franja verde a ambos lados de la calzada. En
urbanizaciones que no sean de interés social donde se desarrollen proyectos de
vivienda, las franjas verdes intermedias entre la calzada y la acera, tendrán
arborización utilizando especies de arbustos que por su crecimiento y
naturaleza no interfieran con el buen funcionamiento de las obras de
infraestructura; dichas franjas serán interrumpidas veinte metros (20.00 m) antes de las esquinas.

El tipo de plantas a utilizar deberá incluir
especies nativas de floración vistosa y especies que den alimento a la fauna.
En las áreas de juegos infantiles y parque se dará preferencia a árboles
frutales. Los árboles a utilizar, preferiblemente, deberán incluir especies de
floración vistosa. Cuando el ancho de las franjas verdes, no sean iguales a
ambos lados de la calzada, la franja más angosta deberá colocarse en el lado en
donde se ubique las líneas eléctricas. Las especies a utilizar deberá cumplir
con lo indicado anteriormente.

El ancho mínimo de las franjas verdes será de
noventa centímetros (0.90 m),
para calle de once metros (11.0
 m) y de un metro (1.00 m) para calles de catorce metros (14.00 m) de derecho de vía;
en el caso de calles secundarias y terciarias, a criterio del INVU y la

Municipalidad, las franjas verdes podrán
ampliarse reduciéndose la calzada en lo correspondiente.

*   Cunetas:
Las cunetas tendrán un diseño tal que permitan el acceso de vehículos a los
predios.

*   Ochavos:
En todo cruce de calle se recortarán las esquinas en el límite de propiedad,
mediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros (2.50 m) por cada lado. En el
caso de preferirse una curva ésta deberá estar inscrita dentro de las líneas de
propiedad y el ochavo.

*   Rampas
en esquinas: En todas las esquinas se construirán rampas para salvar el
desnivel existente entre la calle y la acera. Estas rampas deberán tener un
ancho mínimo de un metro veinte centímetros (1.20 m), ser de material
antideslizante, tener una estría de un centímetro (0.01 m) de profundidad
mínima cada diez centímetros (0.10
 m) y estar ubicadas fuera de la sección curva de la
intersección. Lo anterior para cumplir con
la Ley 7600. Cordón y Caño: El cordón y caño en las
esquinas de calle se proyectarán en forma circular con radio mínimo de seis
metros (6.00 m).

*   Colocación
de objetos en áreas públicas: Cualquier señal u objeto saliente colocado en
calles, aceras o espacios públicos, deberá estar a una altura mínima de dos
metros cuarenta centímetros (2.40
 m). Salvo en el caso de los postes, teléfonos públicos y
armarios de distribución de teléfonos los cuales deberán ubicarse en las
franjas verdes, de tal forma que no obstruyan el paso de personar y vehículo
sin que traspasen dicha franja.

*   Señalamiento
de vías: El señalamiento de calles y avenidas, incluyendo todas las
indicaciones: altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por
cuenta del urbanizador y se hará mediante letreros que proveerá el Ministerio
de Obras Públicas y Transportes, diseñados de acuerdo a normas establecidas
conjuntamente con el Consejo Nacional de Rehabilitación y Educación Especial.
Dicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a
la Municipalidad, caso
contrario deberá pagarse al MOPT. La altura y ubicación de estos letreros se
dará conforme a lo indicado por el Departamento de Señalamiento Vial del
Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

*   Amanzanamiento:
El tamaño y tipo de las manzanas o bloques de lotes dependerá del desarrollo
urbano circundante y de las condiciones existentes de la zona, adaptadas a la
forma y cabida de parcelas y a la provisión de espacios públicos,
estacionamientos, accesos y otras facilidades conexas.

*   En terrenos de topografía variable se exigirá un plano de terraceo
del terreno, mostrando los niveles de lotes que se proponen, pendientes de
taludes, áreas de relleno, muros, etc.

*   Planos de las áreas públicas indicando el tipo de
acondicionamiento, arborización, equipamiento, detalle de cada juego, vallas,
instalación de agua, refugios y cualquier otro detalle.

*   Las obras de superficie en calles -sumideros y tragantes, tapas y
rejillas, etc.- deberán construirse con plena observancia en las disposiciones
contenidas en el Capítulo XXXI del Reglamento de Construcciones.

Artículo 81.-Certificado de
Aprobación para la construcción de
la Urbanización. Luego
de la aprobación para la construcción de
la Urbanización
por parte del Concejo Municipal y el INVU,
la D.O.O. emitirá un certificado acreditando la
aprobación que deberá mantenerse a disposición en el proyecto, el mismo será
entregado al desarrollador previa demostración de haber cancelado el 1% del
Impuesto de Construcción (Artículo 70 de
la Ley de Planificación Urbana). Para lo cual se
tomará como valor base, el monto tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y
de Arquitectos de Costa Rica.

Artículo 82.-Modificaciones de anteproyecto y
proyectos: Una vez efectuadas deberá presentarse para su aprobación:

a)     Lámina
de diseño de sitio con todas las modificaciones propuestas, se debe mantener
toda la información contenida en la lámina aprobada.

En el cajetín donde se indica Proyecto se debe
agregar: Modificación #______ y mantener el resto de la información.

En la parte superior agregar la nota: "Esta lámina
sustituye a la aprobada por
la Dirección de urbanismo en fecha______y bajo el #______,
y se somete a modificación".

Dentro de la lámina se debe indicar y numerar todo
lo que modifica. Ejemplo:

Modificación # 1: a-Se modifica el # de lotes, b-Se
modifica el área comunal.

Artículo 83.-Recepción
de Áreas y obras de infraestructura. Este trámite se realiza cuando la
infraestructura de la urbanización esta concluida en un 100% o con un avance
del 75%, en este último caso deberá presentarse la solicitud de análisis y
aprobación ante el Concejo Municipal adjuntando la propuesta de garantía
debidamente avalada por el Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo. Para su
trámite deberán presentarse los siguientes requisitos:

a) Solicitud
de recepción de obras (formulario debidamente lleno).

Plano (s) catastrado (s) de las áreas públicas a
traspasar a la
 Municipalidad.

Prueba de Laboratorio de obras realizadas
(asfalto y concreto) sobre calles y aceras.

Cartas de recibo de las obras por parte de
AyA, ICE, INS-Bomberos. Oficio de Unidad Técnica de Gestión Vial de
la Municipalidad de
Esparza relativa a la condición de las vías públicas y de
la Dirección de
Servicios Públicos, respecto a la condición de áreas verdes, de parques y
juegos infantiles, etc.

La
 Municipalidad se reserva el derecho a solicitar
las pruebas de laboratorio necesarias que certifiquen la calidad de las obras,
según criterio razonado de la D.O.O.

Informe del regente ambiental dando constancia
del cumplimiento de los compromisos ambientales y demás disposiciones
contenidas en el plan de gestión ambiental.

Levantamiento fotográfico de las áreas
públicas, mobiliario y señales de tránsito del proyecto, con fotografías
legibles y a colores.

Carta de aceptación del MOPT, sobre el
señalamiento vial.

Presupuesto de la arborización requerida en
las áreas de parque, asegurando el mantenimiento de los árboles durante los
primeros dos años de sembrados, con un compromiso autenticado por un abogado.

Solo se aceptarán oficios y visto bueno que no
sobrepasen el año de emisión.

La
 Comisión de Obras realizará una inspección
al lugar para verificar el cumplimiento de las obras, su calidad y acabados,
procediendo a emitir el dictamen correspondiente.

Artículo 84.-Visado del
Plano General para Catastro. El visado referido en este artículo es el que
autoriza la segregación de los lotes según el artículo 33 de
la Ley de Planificación Urbana.
Este plano debe realizarlo un profesional en topografía que haga todo el
levantamiento tal y como está construido, incluyendo las modificaciones al
proyecto debidamente aprobadas por el Concejo Municipal.

84.1  Para
lograr la aprobación por parte del Concejo Municipal, del plano general de
catastro y el fraccionamiento en la urbanización, se deben presentar los
siguientes requisitos:

1)         Carta
de solicitud, presentada ante el Concejo Municipal, indicando: nombre del
proyecto, cantón, provincia, fecha de aprobación del proyecto por parte de
la Dirección de
Urbanismo y por la
 Municipalidad y la fecha de recepción de las obras. En dicha
nota debe pedirse que se acepte el fraccionamiento para efectos del Artículo 33
de la Ley de
Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de Noviembre del 1968.

2)         Mínimo
tres copias heliográficas del plano general a catastrar, en el cajetín debe
indicarse "Plano General para Catastro Nacional de Urbanización...".

Este plano debe realizarlo un profesional en
topografía que haga todo el levantamiento tal y como está construido

3) Fotocopia
nítida del plano de catastro de la finca urbanizada (finca madre).

4)         Mínimo
dos copias heliográficas de planos a catastrar de los terrenos correspondientes
a calles, zonas de protección, parque, juegos infantiles, facilidades comunales
(éstos planos deben llevar la siguiente nota "Dona a
la Municipalidad de
Esparza") y plano del resto de la finca (si lo hubiere en el proyecto).

5)         En
el plano general de catastro se debe indicar el retiro frontal en planta y en
secciones de calles. Indicar y achurar lotes comerciales, los datos de tabla de
áreas deben coincidir con los planos individuales de las áreas públicas.

6) Marcación de los lotes en cordón de caño.

Presentados los anteriores requisitos
la Comisión de Obras
procede a realizar inspección de campo, dictamina ante el Concejo en pleno para
que se tome el acuerdo correspondiente.

84.2  Aprobado
el Plano General para Catastro por parte del Concejo Municipal,
la D.O.O. sellará el plano
indicando el número de acuerdo, Sesión, fecha, nombre, firma y puesto del que
autoriza. Luego de la aprobación municipal el interesado presenta ante
la Dirección de
Urbanismo del INVU el Plano General junto con los siguientes documentos, sin
perjuicio de otra documentación que pueda solicitar esa institución:

Una fotocopia del acta del Concejo en que autorizó
el visado del Plano General.

La
 Nota de finiquito ó negociación de la
red telefónica del ICE así como su aceptación de la red eléctrica ó el contrato
sobre las obras.

Carta del AyA aceptando la red de agua
potable, alcantarillado pluvial y prevista del alcantarillado sanitario.

Contrato suscrito y autorización del MOPT por
la señalización vial.

Presupuesto de la arborización requerida en
las áreas de parque, asegurando el mantenimiento de los árboles durante los
primeros dos años de sembrados, con un compromiso autenticado por un abogado.

Un juego completo de los planos constructivos
aprobados por el INVU.

Cuando la urbanización no esté terminada y
la Municipalidad haya
aceptado la garantía de cumplimiento por obras faltantes, deberá presentar el
presupuesto general de las obras hechas y las faltantes a la fecha de la
solicitud firmada por el profesional responsable de
la Compañía
 Constructora autorizada del proyecto y, certificación del
acuerdo municipal donde se acepta en firme la garantía por obras faltantes, así
como el diseño de sitio con la demarcación de las obras faltantes.

Todo lo solicitado deberá presentarse
encuadernado, en orden y mínimo dos copias.

Recibo cancelado por servicios de
la Dirección de
Urbanismo y dos copia nítidas del recibo de depósito.

84.3  Obtenida
la aprobación por parte de
la Dirección de Urbanismo, el interesado presenta
ante el Catastro Nacional la lámina del plano general aprobada por
la Municipalidad y por
el INVU, con todos los planos individuales de los lotes para que sean
catastrados.

84.4  Por
último se llevan los planos individuales a
la Municipalidad para
que sean visados los lotes y se traspasen las áreas públicas respectivas, para
lo cual se seguirá el procedimiento establecido en la siguiente norma.

Artículo 85.-Para el visado
de los planos catastrados de las áreas públicas se deberá presentar ante
la Municipalidad la
aprobación del Plano General de Catastro por parte del Catastro Nacional,
cumpliendo además con los siguientes requisitos:

Archivo digital de
la Urbanización,
con la distribución de las calles, avenidas y todos los lotes (incluyendo las
áreas públicas). El archivo debe ser presentado en el formato Auto Cad.

Encontrarse al día con los impuestos
municipales.

Artículo 86.-Traspaso de áreas públicas. Una
vez visados los planos de Áreas de todas estas áreas, el urbanizador procederá
a traspasar dichas áreas a nombre de
la Municipalidad de
Esparza, ante un notario público, el cual llevará los trámites ante el Registro
Nacional de la propiedad.

Una vez que el Registro le asigne el número de
escritura, se llevarán a la
 Oficina de Catastro Municipal, para su debida inscripción.

Artículo 87.-Visado de los planos catastrados
del fraccionamiento de la urbanización.

El propietario deberá encontrarse al día en el
pago de los tributos municipales y en sus obligaciones con
la Caja Costarricense
del Seguro Social, presentar original y dos copias del plano catastrado de cada
lote.

Artículo 88.-Todo lo no contemplado en este
Capítulo, se regirá por la Ley
de Planificación Urbana, Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos
y Urbanizaciones, Ley de Construcciones, Ley General de Caminos Públicos,
Reglamento de Construcciones, Ley de Catastro, Reglamento a
la Ley del Catastro y Leyes
conexas relacionadas con los procesos de Urbanización.

CAPÍTULO VI

De los recursos y sanciones

Artículo 89.-Recursos.
Contra toda resolución administrativa firme que dicte
la Municipalidad, por
medio de las correspondientes dependencias, en lo relativo a la aprobación de
permisos de demolición, construcción, ampliación, restauración o remodelación,
así como en lo pertinente a la expedición de licencias de funcionamiento y
certificados de usos del suelo, procederán los recursos de revocatoria y
apelación, según lo regulado por el Código Municipal, en el artículo 161 hasta
el 163, inclusive.

Artículo 90.-Disposiciones generales sobre
sanciones y procedimientos. Todo acto violatorio a lo dispuesto en el presente
reglamento y en general a la normativa urbana vigente cometida por parte del
profesional responsable de un proyecto, del propietario del inmueble, de sus
representantes legales, o por cualquier administrado en general, será
sancionado conforme lo disponen:

La Ley
de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de diciembre de 1968 y sus reformas.

La
 Ley de Construcciones N° 833 del 4 de
noviembre de 1949 y sus reformas.

La
 Ley General de Salud N° 5395 del 30 de
octubre de 1973 y sus reformas.

El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril
de 1998.

La ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de
noviembre de 1995.

Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº
7555 del 20 de octubre 1995.

Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de
1996.

Los Reglamentos que el Poder Ejecutivo haya
dictado para regular las leyes anteriores.

i)  La
ley Reguladora de la
 Propiedad en Condominio

j)  Reglamento a la
 Ley Reguladora de
la Propiedad en Condominio.

k) El Código Penal.

Artículo 91.-Infracciones.
Se consideran infracciones las siguientes:

a)     Realizar
sin permiso de construcción previo, obras para las cuales las Leyes y
Reglamentos vigentes exigen la licencia.

Realizar obras amparadas por un plazo vencido.

Realizar obras modificando parcial o
radicalmente el proyecto previamente aprobado por
la Municipalidad.

Realizar sin la debida protección, obras que
pongan en peligro la vida o las propiedades.

No enviar oportunamente a
la Municipalidad los
informes de datos que se previene en diferentes Capítulos del Reglamento.

No dar aviso a
la Municipalidad de
suspensión o terminación de obras.

Desobedecer órdenes sobre modificaciones,
suspensión o destrucción de obras de
la Municipalidad.

Hacer uso indebido de la vía pública y acceso
a propiedades: carretera, calle pública, camino o servidumbre.

Hacer uso indebido de los servicios públicos:
alumbrado público, alcantarillado sanitario y pluvial, acueducto, otros.

Ocupar o hacer uso de una construcción sin
antes haber dado aviso de la terminación de la obra.

Impedir o estorbar a los Inspectores cumplir
su cometido.

Artículo 92.-Multa. El
monto de la multa por carecer de permiso de construcción vigente para iniciar
la obra será el uno por ciento sobre el valor de la obra total.

Artículo 93.-Notificación: en los casos que se
detecte una construcción sin la respectiva licencia municipal, los inspectores
municipales procederán a efectuar notificación formal de paralización al administrado.
Todo inmueble que sea notificado por infracción o violación a las normas y
procedimientos de este reglamento y reglamentos conexos vigentes será
clausurado mediante sello.

Artículo 94.-Toda notificación de conformidad
con el formato dispuesto por
la Municipalidad de Esparza consignará la siguiente
información mínima:

Nombre del propietario del inmueble.

Ubicación del inmueble.

Descripción de la infracción ó motivo.

Plazo de cumplimiento.

Lugar y fecha de notificación.

Nombre, identificación y firma de recibido o
notificado.

Nombre, identificación y firma de testigo.

Nombre y firma del inspector.

Artículo 95.-Los sellos
consignaran la condición de clausurado del inmueble de manera legible y
evidente, siendo estos de material resistente a la humedad, al maltrato y
adherible. Se colocarán en lugares visibles y fácilmente identificables.

Artículo 96.-Los sellos consignarán la
siguiente información:

Municipalidad de Esparza.

Inspección Municipal. Unidad de Gestión
Tributaria.

"CLAUSURADO. Por violar Normas Y
procedimientos. Advertencia: De conformidad con el artículo 312 Código Penal,
será reprimido de 3 meses a 2 años con prisión el que violare los sellos
puestos por la autoridad sobre una cosa".

Artículo 97.-Si habiendo
sido colocado los sellos de clausura en una construcción,
la Municipalidad
constata la continuidad de la construcción en evidente violación de la orden
girada mediante los sellos, como su representación simbólica, se procederá a
interponer la denuncia respectiva ante
la Fiscalía Adjunta
de la ciudad de Puntarenas.

Artículo 98.-Todo lo no contemplado en este
Reglamento, se regirá por la Ley
de Planificación Urbana, Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones, Ley de Construcciones, Ley General de
Caminos Públicos, Reglamento de Construcciones, Ley de Catastro, Reglamento a
la Ley del Catastro y Leyes
conexas relacionadas con los procesos de Urbanización.

El Concejo Municipal de Esparza publica en
La Gaceta el presente proyecto
de Reglamento, para someterlo a consulta pública no vinculante, por un plazo
mínimo de diez días hábiles, luego del cual se pronunciará sobre el fondo del
asunto.

***    Sobre el particular, el Concejo Municipal acuerda acoger el
informe de la
 Comisión Especial y aprobar el Reglamento de Construcción,
Fraccionamiento, Condominios y Urbanización de
la Municipalidad de
Esparza, con las modificaciones ya incluidas. Enviar dicho Reglamento a
la Contraloría General
de la República
para lo que corresponda. Aprobado por unanimidad. Concejo Municipal de Esparza.
Silvia Vega Sánchez, Secretaria a. í. del Concejo Municipal.

Espíritu Santo, Esparza, 28
de enero del 2008.

in the entirety of the text

                    -

                        Complete Text of Regulation 57

                        Construction, Subdivision, Condominium, and Urbanization Regulation of the
Municipality of Esparza

Complete Text acta: 117842

MUNICIPALITY OF
ESPARZA

(This regulation was repealed by article 22 of the
Construction Regulation of the Municipality of Esparza, and published in
Digital Supplement No. 124 to La Gaceta No. 105 of June 5, 2017)

CONSTRUCTION, SUBDIVISION,

CONDOMINIUM AND
URBANIZATION REGULATION OF THE

MUNICIPALITY OF
ESPARZA

The Municipality of Esparza announces that in its ordinary
session No. fifty-seven, held on June 3, 2013, article
seventeen, of Chapter four, the Municipal Council of Esparza agreed to definitively
approve the "Construction, Subdivision, Condominium and Urbanization Regulation of
the Municipality of Esparza", first published
in the terms of article 43 of the Municipal Code in
La Gaceta No. 27 of February 7,
2008. As no objections or observations were received within the legal deadline,
the text is approved as published. It takes effect as of this publication.

Espíritu Santo de Esparza, June 21, 2013.

(Note from Sinalevi:
As indicated in the preceding paragraph, the text corresponds to the one published
in La Gaceta No. 27 of February 7,
2008 and is transcribed below:)

MUNICIPALITY OF ESPARZA

The Municipal
Council of the canton of Esparza, in exercise of the powers granted by
the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) No.
4240, of November 15, 1968 and the Municipal Code, Law No. 7794, article
13, subsection o), of April 30, 1998, in acta number forty-two of extraordinary
session, according to article number two, case 31 of the Sole Chapter, held
on Wednesday, November 28, two thousand seven, agreed to approve the following
draft regulation:

CONSTRUCTION, SUBDIVISION,

CONDOMINIUM AND URBANIZATION REGULATION OF THE

MUNICIPALITY OF ESPARZA

CHAPTER I

General Provisions

Article 1-Definitions:
For the purposes of this regulation, the following shall be understood as:

Sidewalk (Acera): Thoroughfare for exclusively pedestrian transit,
laid out from the property line towards the public road.

Storm sewer (Alcantarillado pluvial): set of installations arranged for the
capture, conveyance, and evacuation of rainwater.

Sanitary sewer (Alcantarillado sanitario): set of installations
arranged for the capture, conveyance, and evacuation of wastewater.

Alignment (Alineamiento): Line fixed by cadastral design, by
the Municipality of
Esparza or by the Ministerio de Obras Públicas y
Transportes. It indicates the limit or maximum proximity of the placement of
the construction with respect to the public road.

Building height (Altura de edificación): Vertical distance above the
building line (línea de construcción), between the finished floor level and the average level of the
roof covering the last floor.

Expansion (Ampliación): Increase in the construction area or the dimensions of an existing property.

Front setback (Antejardín): Space between the property line and
the building line (línea de construcción) fixed by
the Municipality or the MOPT, implies a restriction
for building, without the portion of land losing its character of
private property.

Preliminary project (Anteproyecto): Preliminary consultation procedure in which the
design proposal plan is evaluated, and which precedes the submission of
the project's construction plans. The proposal plan is subject to
modifications or adjustments; it describes the general characteristics of the
work to be carried out and its feasibility, and therefore does not authorize the developer to
execute works or proceed with the sale of lots.

Approval (Aprobación): Any written and conforming resolution issued by
the Municipality of
Esparza to authorize the requests made by the owner of a
property.

Communal Areas (Áreas Comunales): Those destined for public
use, apart from streets and roads, for educational, health, religious,
recreational, charitable, and similar purposes.

Area without restrictions (Área sin restricciones): That over which there
are no subdivision (fraccionamiento) restrictions, such as: established reserves, flood-prone
zones, landslide-prone zones or similar, reserve for national or
regional roads, river canyons, slopes greater than 20%, easements (servidumbres), etc.

Urban area (Área urbana): That which is developable. Territorial scope of
development of a population center.

Roadway (Calzada): is the space provided for the transit of
vehicles, limited between curbs, ditches, or drainage channels.

Public street (Calle pública): a road of public domain and common use, which by
administrative provision shall be destined for free transit in accordance with
the respective laws and regulations in force.

CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de
Costa Rica.

Coverage (Cobertura): Is the horizontal projection of a structure or the
ground area covered by such structure.

CONAVI: Concejo Nacional de Vialidad.

Condominium (Condominio): Property built in a horizontal, vertical,
or mixed form, susceptible to independent use by different
owners, with common elements of an indivisible nature.

Construction (Construcción): is any structure that is fixed or incorporated into a
land; includes any work of building, reconstruction, alteration, or
expansion (ampliación) that implies permanence.

Co-ownership (Copropiedad): Regime existing in those cases where two or
more persons acquire ownership over the same thing, or a right over the
totality of a good and not over a part thereof.

Curb and gutter (Cordón y caño): Stormwater drain that forms the boundary between the
roadway of a street and the sidewalk.

Guarantee deposit (Depósito de garantía): Sum in cash or a previously accredited asset in
favor of the
Municipality of Esparza to cover works of an urban development
project.

Right-of-way (Derecho de vía): is the total width of the road, street, path,
easement (servidumbre), its distance being measured between property lines, and including,
where applicable, roadway, green strips, and sidewalks.

Stormwater discharge (Descarga de aguas pluviales): Request for
endorsement (visado) for the drainage of rainwater from any building, urbanization (urbanización),
or condominium towards a river, stream, irrigation ditch, or existing urban system.

DOO: Dirección Operativa y Obras of
the Municipality of
Esparza.

Building (Edificación): Construction destined for any activity, whether
it be dwelling, work, storage, or protection of goods, etc.

Public-use buildings (Edificaciones de uso público): Those buildings of the State
or private parties that permanently house, or serve as a regular meeting place for,
a considerable number of people.

Executor (Ejecutor): For the purposes of this Regulation, the engineer,
architect, technician, or master builder authorized by
the Municipality, who is in charge of the execution—not the planning—of a work.

Latticework (Enrejado): Synonym for reticulated in reference to
open-web structures.

Storm drainpipe (Entubado pluvial): Underground stormwater drain generally formed
by concrete pipe.

Parking (Estacionamientos): Those places (whether in buildings or lots)
public or private, destined to store vehicles, including bus terminals
and taxi garages.

Environmental impact study (Estudio de impacto ambiental): Graphic
and written document technically prepared by responsible and competent professionals
in which the diagnosis, prognosis, and proposal are recorded for the causes and effects
that any urban development project, condominium, or building generates or would generate
in its natural environment: hydrography, topography, relief, geology,
geomorphology, aquifers, environmental contamination, etc.

Structure (Estructura): System of elements resistant to the effects of
external forces of all types, which forms the skeleton of a building or civil
work. It receives and transmits loads and stresses to the firm ground.

Facade (Fachada): It is the elevation or orthographic projection of a building. It can
be front (exterior), side, or back; or interior, when it corresponds to
internal courtyards.

Subdivision (Fraccionamiento): Refers to all those resulting areas or properties obtained
from the division of any plot for purposes of sale, transfer,
negotiation, distribution, exploitation, or segregated use, being complementary to
the urbanization (urbanización) in its enabling for the purpose of selling. It is the division of any
plot carried out for purposes of sale, transfer, business, distribution,
exploitation, or use of the resulting parcels. It includes judicial or extrajudicial
adjudication partitions, locations of undivided rights, and
mere segregations under the same owner, such as those situated in
urbanizations (urbanizaciones) or new constructions that are of interest for the control of the formation
and urban use of real estate.

Green strip (Franja verde): space provided between the sidewalk and the roadway for
the placement of grass or shrubs, whose dimension shall be in accordance with the right-of-way (derecho de vía),
but in no case less than 50 centimeters.

Lot frontage (Frente de lote): Is the length along its front demarcation line.

Performance guarantee (Garantía de cumplimiento): Deposit that covers the cost
of the outstanding works of an urban development project, when a request is made to
authorize the segregation of lots or properties, and which shall be governed by
the payment conditions established for such purpose by
the Municipal Treasury (la Tesorería Municipal).

ICAA or AyA: Instituto Costarricense de Acueductos y
Alcantarillados.

ICE: Instituto Costarricense de Electricidad.

Industry (Industria): Set of material operations executed by
human labor that seeks the transformation of raw materials until
making them useful for the satisfaction of needs, including the set of
facilities for these activities.

Installation (Instalación): In a building, any system destined to
services such as drinking water, drains, electrical power, vertical
transport, air conditioning, etc.

Interested party (Interesado): Natural or legal person responsible for the
application or process before the administration.

INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Building line (Línea de construcción): is the line that marks the
permissible building limit within the property.

Property line (Línea de propiedad): that which demarcates the
permitted building limit within the property.

Lot (Lote): Is the land demarcated from neighboring properties
with access to one or more paths or roads. It can be for private,
public, or communal use.

Official Map (Mapa Oficial): The plan or set of plans accurately indicating
the position of the layouts of public roads and areas to be reserved
for communal uses and services.

MINAE: Ministerio del Ambiente y Energía.

MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Earthworks (Movimiento de tierra): All activity or work that
modifies the existing conditions of the terrain or its original topography, and
that is carried out using manual or mechanical techniques.

Municipality (Municipalidad): State legal entity with territorial
jurisdiction over a canton. The head town of the canton is the seat of the
Municipal government. It is responsible for the administration of
local services and interests, for the purpose of promoting the integral development
of the cantons in harmony with national development.

Municipality of Esparza (Municipalidad de Esparza): Legal entity that
administers the services and interests in the jurisdiction of the Canton of Esparza.

Wall (Muro): load-bearing structure arranged to support or
resist horizontal stresses from the ground or floor level. Used
to confine slopes or cuts.

Load-bearing wall (Muro de carga): Wall designed and constructed to resist
mainly vertical loads.

Structural wall (Muro estructural): Wall designed and constructed
to resist mainly horizontal loads, perpendicular to its plane.

Non-structural wall (Muro no estructural): Wall considered as non-
load-bearing and destined only to serve as an enclosure or division of enclosures. Synonym
for partition wall (pared).

Civil work (Obra civil): Work designed and constructed through the applied
sciences and technology belonging to civil engineering.

Infrastructure works (Obras de infraestructura): Set of
installations that enable the operation of public services such as:
water supply, sewerage, drainage, electricity, in addition to public
roads.

Partition wall (Pared): Synonym for non-structural wall (muro no estructural), constructive
element to enclose spaces.

Structural profile (Perfil estructural): Metal bar of various
cross-sections, used for the construction of metallic
structures.

Geometric Profile (Perfil Geométrico): Trace of a terrain,
road, dam, etc., on the vertical plane.

Building permit (Permiso de construcción): Written approval granted by
the Municipality
of Esparza to any property owner to carry out building or
urbanization (urbanización) works, provided they have complied with the
requirements of the respective application. The one granted by municipalities
(and other competent bodies: Ministerio de Salud, INVU) for the execution
of works, whether of a permanent or provisional nature. Generally, the
permit is recorded on a plan, which is called the "approved plan".

Floor (Piso): Of a building, a level platform that serves as
habitable ground and supports furniture. The floor at street level is called ground floor.
A one-story building is one with a single floor.

Cadastral plan (Plano catastrado): Official plan of a land,
duly registered in
the Dirección de Catastro Nacional, which determines the shape,
area, boundaries, and orientation.

Construction plan (Plano constructivo): Technical document (graphic and
written) prepared for the purpose of describing and detailing a work to
be built on a land.

Planner (Planificador): The engineer or architect who is in charge of the
planning—not the execution—of a work. Planning is considered to be the
design, calculation, and preparation of the respective project plans.

Responsible professional (Profesional responsable): Active member of the Colegio
Federado de Ingenieros y de Arquitectos empowered to oversee the supervision
and compliance with the technical specifications of any application for urban
endorsement (visado urbano) and building permit.

Horizontal property (Propiedad horizontal): That type of building in
which the person is the exclusive owner of a floor, apartment, dwelling, or
premises (private area) and co-owner of the assets assigned for common use.

Owner (Propietario): Natural or legal person who exercises dominion
over real estate through deed and certification from the property registry.

Project (Proyecto): Final design, corrected and adjusted, of the
construction plans for the urban development works to be carried out on a property.

Repair (Reparación): Renewal of any part of a work, to
leave it in conditions equal to or better than the original ones.

Resolution (Resolución): Administrative act characterized by
producing subjective, concrete legal effects of individual scope.

Front setback (Retiro frontal): Term equivalent to front setback (antejardín).

Setbacks (Retiros): are the open, non-built spaces
between a structure and the boundaries of the respective plot or area.

SENARA: Secretaría Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y
Avenamiento.

Easement (Servidumbre): common passageway that serves no more than 6 (six)
properties or lots, but encumbered by a private property right.

SETENA: Secretaria Técnica Nacional del Ambiente.

Application (Solicitud): Written formula from the interested party to carry out an
urban development or construction procedure, which records the necessary
information of the owner and the property for its resolution, registration, and control.

Partition (Tabique): Resistant vertical element that serves as an
interior division or exterior enclosure of the rooms of a building.

Fence wall (Tapia): structure laid out above the ground or floor level,
to enclose or delimit a boundary or plot.

Urbanization (Urbanización): Is the subdivision (fraccionamiento) and enabling of any
land carried out for urban purposes through the opening of streets and provision
of services.

Land use (Uso del suelo): Current or planned activity of a property or lot.

Urban Endorsement (Visado Urbano): Administrative act by which matters regarding
Stormwater discharge (Descarga de Aguas Pluviales), availability of Public Services,
Alignment (Alineamiento), Land Use (Uso del Suelo), Subdivision (Fraccionamiento) of a property are regulated, prior to
processing the building permit.

Protection zone (Zona de protección): Delimited non-buildable
area, arranged to protect rivers, streams, irrigation ditches, forest, flora, or
fauna.

Green zones (Zonas verdes): Open, grassed or wooded areas, for communal public
use, destined for recreation.

Article 2-
The D.O.O. shall create a duly
foliated file for each application for a building permit
(Urbanizations (Urbanizaciones), Condominiums, and individual cases).

Article 3-It is mandatory to obtain a
municipal license before segregating or merging properties, constructing, or urbanizing
on them, under the terms of this Regulation and other related
urban planning legislation, without prejudice to other authorizations that may be
applicable in accordance with the relevant sectoral legislation.

Article 4-To process any urban development
license, the cadastral plan of the property and the
authorization of the current owner thereof must be submitted (formalized with the signature of the
owner on the application form or letter, as the case may be).

Article 5-Every procedure subject to obtaining
a municipal license is independent of another, even when the first is
a requirement for a second procedure, for example: endorsement (visado) of the cadastral
plan, land-use certificate, and licenses in general. The foregoing
until a Single Electronic File is available for each plot.

Article 6-The validity or expiration of
licenses applies according to the case as follows:

Construction, urbanization (urbanización),
and condominium project licenses shall be valid for one year to commence the
work, counted from the date of granting. If, after one year from the granting of the
license, the citizen still wishes to construct the work, they must request a new
license, for which they must comply with all legal procedures and
requirements. In any case, the citizen may extend the validity of the
granted license for one more year, at no cost, and up to a maximum of three years,
provided they so request from the municipal administration before
its expiration.

The validity period of the license shall be
automatically extended up to three years, without the need for an extension, if
the work was commenced with a valid license.

In any case, upon the expiration of the license or
where a commenced work has been abandoned for more than one year, the citizen
must request a new license. They must adjust the work, quantitatively and
qualitatively, to the urban planning regulations in force at that time, with no
acquired or consolidated right existing in their favor.

The Land Use Certificates (Certificados de Uso del Suelo) hereinafter
CUS issued for a plot shall be valid until the Urban Regulatory
Plan (Plan Regulador Urbano) of the canton of Esparza is made official.

Article 7-Every application for an urban development
license shall be addressed by
the Municipality through an express resolution within the
maximum term of ten business days counted from the day following its
submission, unless for technical reasons justified based on the
dimension of the work to be constructed, duly notified to the interested party, it is
necessary to extend said term for a maximum of twenty additional business
days.

In either case, if no response is given
to the application, within the term of five days following the
expiration of the deadline, the provisions of
Law No. 8220 (Ley Nº 8220) must be complied with.

Article 8-The warning that a requirement is missing
to process the application shall suspend the terms and deadlines for
its resolution.

Article 9-On the different types of
municipal licenses and their requirements. The license shall be granted upon prior
compliance with the requirements and the corresponding field inspection by
the D.O.O.

9.1. Endorsement (Visado) for segregation or merger of properties: The
application must be accompanied by the following:

a) Three
copies certified by the Catastro Nacional or by a Notary Public, of the cadastral
plan of the parent property.

b) Certification of ownership issued by the Registro Público or by a
Notary Public.

c) A sketch of the merger or segregation of the property.

d) Respective application (duly completed form) signed by the
owner.

9.2. Land Use Certificate (Certificado de uso de suelo). It is a document that certifies
conformity with the zone's requirements for the requested use. It is mandatory
for the installation and operation of commercial activities, including the
granting of licenses, services, industry, and housing, which require a municipal
license, as well as for processing building permits, remodeling,
expansion (ampliación), repair of buildings, and urbanization (urbanización). To obtain it,
the following requirements must be submitted to the D.O.O:

Three photocopies of the cadastral plan, not reduced and
without joins, and with alignment (alineamiento) from the following institutions, as
corresponds:

-   Municipality of
Esparza: for properties fronting onto municipally administered roads.

-   Ministerio de Obras Públicas y Transporte: for properties with
frontage onto a national route.

-   Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: for properties that
border rivers or streams.

-   Instituto Costarricense de Electricidad, Instituto Costarricense
de Acueductos y Alcantarillados, and other institutions: for properties
affected by easements (servidumbres) under their competence.

9.3  Urban Endorsement (Visado Urbano): It is a prior and indispensable requirement for
the processing of any urban development license that requires a cadastral plan.

The Municipal Endorsement (Visado Municipal) is mandatory for any
subdivision (fraccionamiento) or urban development project. To obtain the Municipal Endorsement (Visado Municipal), the
plots resulting from the mentioned acts must previously comply with the
legal and urban planning requirements stipulated in
the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and
in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones)
of the INVU.

The following is required:

a) A
copy certified by Catastro Nacional or by a Notary Public, of the cadastral
plan of the parent property.

b) Original cadastral plan. Three photocopies of the cadastral plan not
reduced and without joins.

c) Certification of ownership issued by the Registro Público or by a
Notary Public.

d) Respective application (duly completed form) signed by the
owner.

e) Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.4  Demolition License: Demolition works must
comply with the stipulations of the
Construction Law (Ley de Construcciones) and the provisions of Chapter XXVIII of the Construction
Regulation (Reglamento de Construcciones) and its amendments.

For properties declared National Heritage or
in the process of which the
Municipality has been formally notified,
the approval (Visto Bueno) of the Culture and Heritage Center of the
Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes must be obtained.

The following requirements must be met:

a) Two
photocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado)
by the municipality.

b) A certification of ownership issued by the Registro Público or
Notary Public.

c) Respective application (duly completed form) signed by the
owner.

d) A sketch or detailed description of the transport route for
debris, materials, and earth from its origin to the final destination.

e) Proof of
 the Risk Policy (Póliza de Riesgos), issued by the INS.

g) Proof of payment of the construction tax.

h) Plan with prevention and mitigation measures under the responsibility
of a professional.

i)  Be up to date in the payment of municipal taxes.

j)  Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by
la Setena, required for
constructions larger than 900
 m2 or those declared as Architectural Historical
Heritage or that are in the process of being declared.

9.5  Earthworks (movimiento de tierra) or debris license. These are works that
include excavation, filling, leveling, embankment, terracing, and deposit
of any type of material.

For earthworks (movimientos de tierra) greater than one hundred
cubic meters and on plots adjacent to rivers and irrigation ditches, a
plan with prevention and mitigation measures must be submitted under the responsibility of a
professional in geology, engineering, or architecture, specifying
the elements to be used to protect the adjacent lands. Once
the license is granted, the D.O.O.
of the Municipality
shall forward a copy thereof to the
 Environment Office (Oficina del Ambiente) and to
the Unit in charge of municipal inspection for
the respective field control.

For obtaining an earthworks (movimiento de tierra), debris, excavation, and fill license, the requirements are:

a) A
photocopy of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by
the municipality.

b) A certification of ownership issued by the Registro Público or by a
Notary Public.

c) Respective application (duly completed form) signed by the
owner.

d) A sketch or detailed description of the transport route for
debris, materials, and earth from its origin to its final destination.

e) Proof of the
 Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.

f)  Plan with prevention and mitigation measures under the responsibility
of a professional.

g) Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by
la SETENA, according to article 17
of Law No.
7554 (Ley Nº 7554).

In qualified cases where there are reasons of
risk or soil instability, or there exist declarations or reports
issued by the
 Comisión Nacional de Emergencias,
the D.O.O. shall request prior to
granting the license, the submission of the Approval (Visto Bueno) of MINAE.

Excavation permits for other purposes
that are not those of constructing a building must include a plan on
preventive measures with details specifying the elements that
will be used to protect the adjacent lands if necessary,
prepared by the environmental regent.

9.6  Building Permit (Permiso de Construcción) for Minor Work. Minor works
are those that do not exceed 30 m², construction of enclosure walls (tapias de cerramiento)
(provided they do not function as a structural retaining element and do not
exceed three meters in height). These works may not include
mechanical installations, nor have a cost greater than 50 minimum monthly
wages of a construction laborer.

To obtain this license, one must submit:

a) Three
photocopies of the cadastral plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado)
by the municipality and with alignment (alineamiento) according to the stipulations of this regulation
for obtaining the urban endorsement (visado urbano).

b) A certification of ownership issued by the Registro Público or by a
Notary Public.

c) Respective application (duly completed form) signed by the
owner.

d) Two sketches, with location and placement of the work signed by the
responsible professional.

e) Proof of the
 Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.

f)  Proof of payment of the construction tax.

g) Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.7  Building permit for major work: these are those with
more than 30m² of floor plan, or whose cost exceeds 50 minimum monthly wages of
a construction laborer.

The requirements for a major work building permit
are:

a) Three photocopies of the cadastral
plan, not reduced and without joins, duly endorsed (visado) by the municipality and with alignment (alineamiento)
according to the stipulations of this regulation for obtaining the urban endorsement (visado urbano).

b) Certification of ownership issued by the Registro Público or by a
Notary Public.

c) Respective application (duly completed form) signed by the
owner.

d) Three copies of construction plans approved by the CFIA and the MS,
signed by the responsible professional.

e) Proof of the
 Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.

f)  Proof of payment of the construction tax.

g) Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by
la SETENA, when the
constructions are larger than 900
 square meters.

h) Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.8. Building permit for wall: Any natural or legal
person, private or public, to process the application for a building
permit for retaining walls (structural), gabions, or similar, must
comply with the following requirements:

a) Urban endorsement (Visado urbano) duly approved by the
 D.O.O.

b) Building permit application.

e) Complete copies (2) of the project's construction plans.

f)  The plans or sketches must be signed by a responsible professional,
Civil Engineer or Architect from the CFIA.

g) Copy of the cadastral plan with the Approvals (Vistos Buenos) of the Instituto
Costarricense de Acueductos y Alcantarillados or the Rural Aqueduct, and the
corresponding alignments (alineamientos).

h) Paid receipt for the building permit.

i)  Be up to date in the payment of municipal taxes.

9.9. If the execution of a work requires occupying a road or public
access, the subsoil, or airspace thereof, the
due road occupancy permit must be processed before
the D.O.O or the MOPT, as
corresponds.

Article 10.-For the
purposes of a request for change, remodeling, expansion (ampliación), or reconstruction of a
non-conforming use, the resolution of
the Urban Endorsement (Visado Urbano) Application shall also be required by
the DOO.

Article 11.-When the resolution issued by
the D.O.O indicates that
the land use (uso del suelo) is non-conforming or not permitted, the corresponding
building or operating license permit is totally denied and
rejected.

CHAPTER II

Construction Endorsement (Visado de construcción)

Article 12.-It is the
administrative act by which
the Municipality of Esparza approves and authorizes any
property owner to carry out building or urbanization (urbanización) works,
provided they have complied with the respective requirements in
accordance with this regulation and other related laws in
matters not foreseen. Regarding the different types of urban development
licenses, requirements, and validity, refer to the provisions of CHAPTER I of this
regulation.

Article 13.—Any individual or legal entity, private or public, in order to process the application for a permit for construction, expansion, remodeling, restoration, demolition, or reconstruction of buildings, condominiums, or housing developments (urbanizaciones), as well as land-use changes (cambios de uso del suelo), complying with the established requirements and procedures, must previously obtain the Urban Approval (Visado Urbano) referred to in Article 8.3 of these regulations, in which the minimum provisions for stormwater discharge, minimum alignment, right-of-way, subdivision (fraccionamiento), coverage area, setbacks, frontages, building height, and permitted land use for the property to be developed are recorded.

Article 14.—Any construction to be carried out in the canton will require the respective Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) issued by SETENA; those activities, works, and projects qualified by said secretariat in resolution No. 2370-SETENA, of December 07, 2004, as works of very low potential environmental impact are exempt from this requirement.

Article 15.—Requirements to obtain a single-family home construction permit: Any individual or legal entity, private or public, to process the application for a single-family home construction permit must comply with the following requirements:

a) Urban Approval (Visado urbano) duly approved by the D.O.O.

b) Two (2) complete copies of the construction plans signed by a responsible professional and previously approved by the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos and endorsed (Visto Bueno) by the Ministry of Health.

c) Copy of the Professional Fee Consulting Contract from the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

d) Copy of the cadastral plan with the endorsements from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados or the Rural Aqueduct, and the corresponding alignments.

e) Copy of the Risk Policy issued by the Instituto Nacional de Seguros for said construction.

f) Paid receipt for the construction permit.

g) Being up to date on municipal tax payments.

Article 16.—To safeguard pedestrian safety, constructions, remodelings, or repairs of buildings of more than one story that are placed at the edge of the sidewalk or street must also erect a fence 80 centimeters high over the curb line of the sidewalk or corresponding area.

Article 17.—When, for qualified reasons, it is essential to leave rubble, make excavations, or in any way place obstacles to free transit on public thoroughfares, caused by works of any type, it is mandatory to previously obtain municipal authorization for such use and to repair any damage caused to the existing infrastructure. Additionally, flags and signs must be placed throughout the day, and clearly visible luminous signals during the night, at a distance of 15 meters from the obstacle, in such a way as to provide timely warning to anyone traveling on said thoroughfare.

In case of non-compliance with the above, the Municipality will withdraw the granted use permit, order the removal of materials, and in case the issued order is not complied with, it will proceed in accordance with the Ley General de Caminos Públicos. Cases of accidents due to non-compliance with this point will be the exclusive responsibility of the person in charge of the work and the property owner.

Article 18.—The Municipality will not authorize construction works in the following cases:

a. When they do not conform for reasons of use, location, setbacks, coverage, and other zoning conditions if they exist.

b. If the property for the building originated from a subdivision (fraccionamiento) without the municipal approval ordered by law.

c. Whenever it involves using plots without urbanization requirements or lacking adequate access to the public thoroughfare.

d. If the lot or fraction thereof has an area or dimensions smaller than the minimums established according to the canton's zoning.

e. As long as it is prohibited by any limitation imposed by a reservation for public use or a formal declaration of uninhabitability of the area, motivated by urban renewal or protection against floods, landslides, and other evident dangers.

f. When the area where construction is to take place coincides with a road projection approved by the Municipality of Esparza.

g. Other cases indicated by the Laws and Regulations.

Article 19.—To request alignments and levels, the interested party must submit a request letter, specifying the use to be given to the construction and attaching two original cadastral plans or certified copies, the exact address of the owner, as well as a place to receive notifications.

Any alignment granted by this Municipality will be valid for one calendar year, counted from the date it was granted. If it is not used by the end of that time, the respective request must be processed again.

Article 20.—The level must be at least ten centimeters above the sidewalk level or provide a technical solution duly noted on the plans for stormwater drainage.

Article 21.—Any building constructed or reconstructed facing a public thoroughfare must conform to the alignment of the Municipality of Esparza, or of the Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Article 22.—Any construction permit process must be resolved within a maximum period of 30 calendar days, counted from its submission at the Platform (Plataforma). In case of approval of the request, a site visit will be made to the location where the construction will be developed to mark the field alignment. The interested party or the person under whose responsibility the work will be carried out may attend and actively participate in these proceedings. The notification will include the amount to be paid for construction taxes, which will be calculated according to the categories or amounts provided by IFAM or the percentage established by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, or any other available tool when there is insufficiency or a gap in the valuation; the construction line or road expansion line, as well as the infrastructure works to be carried out, will be established in the cadastral design of the property.

Article 23.—Against the resolution that approves or denies the Construction Permit, the appeals for revocation and/or appeal are admissible in accordance with the provisions of Article 153 and following of the Código Municipal.

Article 24.—Any alteration to the layout of a construction outward from the official alignment will be considered an invasion of the public thoroughfare, and the owner of the construction will be obliged to demolish the part thereof that causes said invasion within the period indicated for that purpose by the Municipality.

Article 25.—The Municipality, through the DOO, must keep a registry book in which the record for each request will be entered. In it, the name, place, and location of the construction or building to be constructed, expanded, remodeled, or demolished must be indicated.

The day and time when the alignment and level were marked, as well as the data and measurements thereof, will also be recorded.

Article 26.—The DOO will give its final approval and will proceed to send a copy of the construction permit application form to the Real Estate Unit of the Municipality.

Article 27.—In cases where the Municipality deems it necessary, it may re-evaluate the construction tax amount based on an inspection carried out during the construction process or once the work is completed.

Article 28.—Owners of constructions that must be set back in accordance with the official alignment may not carry out works on them that tend to consolidate them in their entirety and therefore perpetuate their current state. Works that tend to consolidate their current state are understood to be: changes of walls, structural reinforcements, total or partial change of roofs, remodeling of facades, opening of doors or windows or closing them, or substituting one for another.

Article 29.—The opening of public thoroughfare pavement for the execution of private works will require a prior license from the Municipality or from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, as applicable, who will set the conditions under which they are granted in each case. The applicant will be obliged to carry out the corresponding repair or to pay for it if the Municipality or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes does it. In the event that these works are carried out on behalf of public institutions, the work must be executed in a coordinated manner with the Municipality or the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, as applicable; in such case, the authorization of the preceding paragraph is not necessary, but the obligation to repair the road remains.

Article 30.—When, on the occasion of a construction, damage is caused to municipal property, such damage must be remedied at the expense of the private owner.

Article 31.—Any building or dwelling house that is constructed or already built must have channels or gutters and the necessary pipes to collect stormwater. Said water must be discharged directly into public thoroughfares or previously designed private drains, and its passage over sidewalks must be under the pavement or brick thereof; free falls of stormwater onto the public thoroughfare are not permitted. Pipes for stormwater drainage on the facade may not protrude from the plane of the wall by more than ten centimeters.

Article 32.—Any terrain or lot located within the city quadrant must be demarcated by means of a wall with a height no greater than 2.10 meters. The Municipality may permit their enclosure by means of smooth wire fencing, but without barbs; these wire strands must be placed at a maximum distance of 30 centimeters and be properly taut, or any other material that does not compromise public safety.

Article 33.—On the front property line and in the space between it and the construction line, solid fences with a height greater than one meter may not be built. Above this height, it may only be continued with elements that allow good visibility, such as railings, mesh, and gratings. Retaining walls are excluded from this provision.

Article 34.—It is not permitted to build near a party wall: wells, sewers, aqueducts, ovens, forges, chimneys, stables, deposits of corrosive materials, steam engines, and other uses that may be dangerous or harmful, without keeping a minimum distance of two meters from said wall.

Article 35.—No structural or architectural element situated at a height less than 2.5 meters may protrude from the officially established building alignment. Those located at a greater height may do so in the following manner:

a. Ten centimeters for architectural elements that constitute the profile of a facade, such as pillars, cantilevers, door and window frames, sills, cornices, gratings, or other similar elements.

b. One meter for shading elements and movable parts of windows that open outward. In no case may they project over the public right-of-way.

c. When the height between the sidewalk and the element is to be less than two meters, these elements may not be built over the sidewalk, except for eaves (aleros) and marquees (marquesinas);

d. Ten centimeters for window gratings.

e. Window sashes may open outward provided all their parts are at a distance greater than two meters from an electrical transmission line.

f. Eaves (aleros), marquees (marquesinas), sun shades, and awnings (fixed or removable) in front of building entrances may protrude up to 50 centimeters before the curb and gutter. They may not cover the planter.

g. Marquees (marquesinas) must be continuous, have the necessary overlap to prevent rain from passing through, and have an average height of three meters above the sidewalk level with a maximum of 3.40 meters and a minimum of 2.60 meters for streets on slopes. When neighboring properties have existing constructions fitted with marquees (marquesinas) that comply with the standards specified herein, the proposed marquee must align with them.

h. Marquees (marquesinas) may not be used as floors when built over the road right-of-way.

i. Balconies or other elements that may constitute uses over the public thoroughfare or that form a body with the building over it are not permitted.

j. In buildings that have a front garden, in no case may the aforementioned elements, except eaves (aleros) and marquees (marquesinas), protrude from the property line, and in other respects must comply with municipal provisions.

k. For both buildings and signs where there are voltage lines exceeding 15 thousand volts, the interested party must submit a written inquiry to the Servicio Nacional de Electricidad and to the institution that provides electric service in the canton.

Article 36.—In every permit for construction, repair, expansion, or remodeling, the area will be reserved, according to the corresponding right-of-way, for the construction of stormwater piping, sidewalk, curb, and gutter.

Additionally, two meters of free front garden must be left between the property line and the construction line if it faces a highway controlled by the Municipality, and three meters if it faces one controlled by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (National Highway).

Article 37.—It will be obligatory for any owner who requests a permit to carry out construction or remodeling to build the sidewalk, curb and gutter, and stormwater piping. These works must be built when the construction or remodeling is at fifty percent completion.

Article 38.—The slope of the sidewalk towards the curb may not exceed two percent, and the floors must have a non-slip finish. In qualified cases where the street slope is very steep, a sidewalk design study must be submitted to the Municipality for its approval. Cuts in sidewalks and street curbs for vehicle access to properties must not obstruct or make pedestrian transit uncomfortable. The Municipality may prohibit them and request the use of movable ramps.

Article 39.—Any building that is in a ruinous state in the judgment of the Municipality may be inspected by the Municipal Engineer, accompanied by the owner. If it does not permit repair, its demolition will be ordered to the owner, upon prior opinion from the Ministry of Health. Should the order not be complied with within the period indicated for that purpose, the Municipality must carry out the work, with the costs borne by the negligent party.

Article 40.—Duly approved construction permits expire one calendar year after their approval. If the taxpayer's permit expires and they have not paid the corresponding tax and they wish to build, they must request a new permit. If the taxpayer paid for it and its term expires, the Municipality may rehabilitate it by making a new calculation, according to the table in effect at that time, and deducting the amount previously paid; however, they must present new certifications of being up to date on their municipal and territorial payments.

Article 41.—Any building intended for commercial use or for public and private offices, whose gross construction area is greater than seventy-five square meters (75 m2) and up to a maximum of one hundred square meters (100 m2), must provide a space for parking. It must also comply with the provisions of Law No. 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad.

Article 42.—Any building intended for commercial use or for public and private offices, whose construction area exceeds one hundred square meters (100 m2), shall establish a parking space for every fifty meters (50 m2) of gross commercial area or fraction greater than twenty-five square meters (25 m2) additional construction.

Article 43.—In planned shopping centers that include premises for commercial use and for offices, public and private, one parking space will be considered for every fifty square meters (50 m2) of gross construction area.

CHAPTER III

Subdivisions (Fraccionamientos)

Article 44.—Subdivisions (Fraccionamientos): Any property must have the Urban Approval (Visado Urbano) prior to its segregation. The segregations resulting from its subsequent subdivision must conform to the alignment, land use (uso del suelo), setback, coverage, building height, and density indicated by the DOO. These encumbrances will be recorded on the respective plan and deed.

Article 45.—Infrastructure requirements for any property segregation. In the Urban Approval (Visado Urbano) Application, subdivisions (fraccionamientos), for their approval, must have the following minimum services: aqueduct in use, public lighting, paved or asphalted access road, stormwater drainage, sidewalks. In cases where, through inspection and technical report, it is determined that the mechanical conditions of the soil or topographic conditions are unstable and represent a risk to the owner or neighbors, the DOO will request the interested party, prior to processing the application, to provide the necessary design, studies, and laboratory tests. These shall be performed by a competent professional and company, whose recommendations must be complied with prior to the approval of the Approval (Visado) Application.

Article 46.—Requirements for property subdivisions (fraccionamientos) greater than three segregations: Any subdivision (fraccionamiento) greater than three (3) segregations must comply with all the aforementioned infrastructure requirements; additionally, in cases involving the execution of road infrastructure, paving and asphalting works, stormwater drainage, installation of piping or electrical wiring, or others, the interested party must provide the respective design and plan, signed by a responsible professional, Engineer or Architect, incorporated and active in the CFIA. In cases where the DOO, through a technical report, determines that the property to be segregated, the topography of the land, and the mechanical characteristics of the soil present conditions of instability or inadequate drainage for building, it will require the contribution, by the interested party, of the necessary design, studies, and laboratory tests. These shall be performed by a competent professional and company, whose recommendations must be complied with by the interested party prior to the approval of the Urban Approval (Visado Urbano) Application.

The minimum requirements for size, frontage, coverage, setbacks, etc., will be those indicated by the DOO.

Article 47.—To authorize the approval of plans, it is necessary to present the plan, prepared by a topography professional, to scale and dimensioned, including all registry information, areas, frontage, boundaries, adjoining owners, encumbrances, access road, etc.

Article 48.—All parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) will have direct access to a public road. In qualified cases, the Municipality may admit the subdivision of lots facing easements (servidumbres de paso), provided that, due to their location or dimension, it is shown that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads. In accordance with what is dictated, the subdivision (fraccionamiento) will be granted, preferably when homes already exist on the lot.

Article 49.—All lots resulting from a subdivision (fraccionamiento) must have the minimum area, frontage, and depth dimensions established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones in accordance with the Urban Planning, Law No. 4240 of November 15, 1968.

Article 50.—The width of the streets on the plans to be approved must be equal to or greater than the width of the parent plan.

Article 51.—A future road expansion to 14 m must be indicated on the segregated plans, for cases where the parent plan does not indicate 14 m.

Article 52.—Every land developer (fraccionador) shall cede, free of charge, for green areas and communal use and urban infrastructure, a minimum of between 10% and 20% of the unrestricted and developable area, except when the subdivision (fraccionamiento) only results in parcels with areas no less than two thousand five hundred square meters (2,500 m²) and their use is agricultural, in which case the cession of public area is not required.

Article 53.—All areas for public use must be transferred to the municipal domain, at the expense of the property owner.

Article 54.—The Municipality may, by means of an agreement stipulating such, accept the subdivision (fraccionamiento) on properties facing existing roads, even when these are not the regulatory ones. In this case, provisions must be taken for their future normalization. The developer (fraccionador) must make all improvements determined by the Municipality (stormwater drainage, aqueduct, sanitary sewer, base and subbase formation, road surface, etc.) on the street that the lots face, including its expansion.

Article 55.—The segregation authorized facing an easement (servidumbre), in the terms of the preceding articles, implies that the entrance to the lots will be considered a common easement of passage (servidumbre de paso común) at all times, for any authority or official of the entities responsible for providing public services of any nature, as well as for those responsible for urban, municipal control, public safety, health, fire department, and any other similar.

Article 56.—(Sinalevi Note: This article does not appear in the publication of this municipal regulation. However, the system requires consecutive numbering, therefore it has been created, but without text.)

Article 57.—(Sinalevi Note: This article does not appear in the publication of this municipal regulation. However, the system requires consecutive numbering, therefore it has been created, but without text.)

Article 58.—The Municipality has no obligation to provide maintenance, nor to provide services to interior lots facing an easement (servidumbre).

Article 59.—Any subdivision (fraccionamiento) submitted whose subdivision does not exceed 5 lots, and/or has an imminent family interest (non-urban development), will be exempt from the provisions of Article 53 of these regulations. However, if for any reason subdivisions (fraccionamientos) are submitted separately but from the same parent property, said rule will be applied starting from Lot No. 6.

Article 60.—In everything not expressly stipulated in these Regulations, the provisions contained in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones and in any related and concordant law or regulation that does not oppose it will apply.

CHAPTER IV

Condominiums

Article 61.—A condominium (Condominio) is a property susceptible to independent use by different owners, with common elements of an indivisible nature.

Condominiums may be horizontal, vertical, combined, and mixed types. According to their use, they may be residential, agricultural, industrial, commercial, tourism, livestock, parking, service-related, and, in general, intended for any lawful purpose. All of the foregoing in accordance with the provisions of Law No. 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its regulations, Decree No. 32303.

Article 62.—When a condominium is intended to be developed in stages, these may be developed individually, and the construction plans for each one may be processed separately for approval.

Article 63.—To obtain approval of the plans for a condominium to be developed in stages in the canton of Esparza, it is necessary to process the approval of the Preliminary Project (Anteproyecto) before the INVU and the Ministry of Health prior to the application to the Municipality.

Article 64.—Once a coastal regulatory plan has been made official, the holder of a concession right may subject it to a condominium regime, upon prior compliance with the provisions contemplated in that regard by the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Chapter IV of the Regulations to that law, and the respective regulatory plan.

Article 65.—The concessionaire intending to subject their concession to the condominium property regime must previously obtain authorization from the Municipality of Esparza, from the Instituto Costarricense de Turismo, in accordance with Article 45 of the Ley Zona Marítimo Terrestre; or, from the Instituto de Desarrollo Agrario, in the case of lands or properties in the name of the State subject to the possession regime of Propiedad Rural Inmueble, agricultural property of the State, land parceling or colonization, specifically in the name of the IDA, as provided by the Ley de Tierras y Colonización, Law No. 2825 of October 14, 1961, as the case may be. The authorizations will be granted if the intended purpose for the subsidiary properties is consistent with the regulatory plan and applicable to the related concession. In the event that no regulatory plan exists, the authorization of the Municipality will be required and it must be applicable to the related concession.

Article 66.—In the design and construction of vertical, horizontal, mixed, and combined building condominiums, the applicable provisions, according to the nature of the condominium property, of the Ley de Construcciones and its Regulations, the Ley General de Salud, the Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, the Ley Orgánica del Ambiente, the Ley de Aguas, the Ley Forestal, and any other regulation on the matter must be observed.

Article 67.—Approval of the preliminary project. In the case of condominiums, whether residential or commercial, a preliminary project (anteproyecto) must be submitted to the D.O.O. for the purpose of verifying the urban development feasibility of the work; however, its approval does not guarantee the construction permit nor authorize the sale or the start of execution of works.

In addition to the Requirements established by Law, every condominium must make improvements on the sidewalks, pavements, and curbs involved within half of the road section corresponding to the front of the property.

The preliminary project (anteproyecto) is the preliminary general plan that shows, through a site design, how the condominium is proposed to be developed; it may contain the description of each stage as a subsidiary property (finca filial), which may be the matrix for a new condominium.

For its approval by the Municipality, the applicant must be up to date on municipal tax payments, present the corresponding application (duly completed form), and attach the following requirements:

a) Provide a photocopy of the horizontal property master deed (escritura de afectación horizontal) for the property.

b) Four sheets with the site plans, area table, symbology used, access sections, etc., as well as distribution plans for the buildings in the case of condominiums of subsidiary properties (fincas filiales). For condominiums of individualized primary subsidiary properties (fincas filiales primarias individualizadas), the site design and tables of details, sections, finishes, etc., will be presented.

c) Land Use Certificate.

d) Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) for the Project, issued by SETENA.

e) Three clear copies of the cadastral plan without reductions or partitions, duly approved by the municipality (urban approval (visado urbano) of 8.3 and 25 of these regulations) with the alignment as applicable:

Municipal Alignment: for properties facing municipal administration roads.

MOPT: for properties facing national route roads or affected by railway lines.

INVU: for properties that are affected by rivers, streams, or irrigation ditches.

AyA, RECOPE, ICE: for properties affected by water easements (servidumbres), oil pipelines, or high-tension lines.

f) Property certification issued by the Public Registry or by a Notary Public.

g) Certificate issued by the Caja Costarricense del Seguro Social stating that employer/worker contributions are up to date, or failing that, that the applicant is not an employer.

h) Copy of the identification card if the project is in the name of an individual, or copy of the legal entity identification card if it is a legal entity; they must be current. If it is a legal entity, the current legal representation must be attached.

i) Approval of the preliminary project (anteproyecto) name by the Comisión Costarricense de Nomenclatura (MOPT-IGN).

j) Descriptive report.

The plans will be reviewed by the D.O.O. in adherence to Law No. 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its regulations, Decree No. 32303, and related laws, issuing the applicable recommendations to the Municipal Council.

Article 68.—Pursuant to the provisions of the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio and its Regulations, in order to subject a property to the condominium property regime, the owner, owners, or concessionaires must process it through a public deed, previously obtaining the approval of the Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Ministry of Health, the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, and this Municipality for the plans referred to in Article 15 of the cited Regulations:

Distribution Plans.

Location Plans.

Construction Plans (includes Structural plans and mechanical and electrical plans)

Mechanical plans, according to Article 60 of the Regulations on the matter, must include:

Potable Water Systems.

Wastewater Systems.

Stormwater Systems.

Article 69.—For condominiums larger than thirty or more subsidiary units, or more than three thousand five hundred square meters, including the parking area, a security booth or room with a minimum area of six square meters that includes a sanitary service and an area for food preparation is required.

Article 70.—There shall be a covered space with easy access from the public roadway designated for the temporary deposit of domestic waste, with the size required according to current regulations and with the proper provisions for washing, ventilation, and general cleanliness. In accordance with the development of the condominium, other permanent collectors for the same purpose must be provided. The area of the space required for the concentration of domestic waste deposits shall be calculated considering a maximum storage time of one week, taking into account that the total daily production per inhabitant is two liters (approximately 0.11 cubic meters per housing unit). They must be situated in locations with easy access for collection trucks. Without prejudice to the other characteristics established by Article 51 of the regulation on the matter, for common domestic waste collectors.

Article 71.—To obtain the municipal approval (visado municipal), the following must be submitted:

1-   Respective application (duly completed form) signed by the owner.

2-   Two sets of plans approved by the INVU, CFIA, Ministry of Health, AyA, MOPT, and other institutions as applicable, and duly signed by the responsible professional.

3-   Proof of the Risk Policy (Póliza de Riesgos) issued by the INS.

4-   Soil Study (Estudio de Suelos).

5-   Letter from ICE for the installation of telephone lines.

6-   Letter from ICE for the installation of electrical lines and public lighting.

7-   Resolution from SETENA.

8-   Being up to date in the payment of municipal taxes.

9-   Being up to date in employer-worker obligations with the CCSS.

10-       If there is no potable water supply, approval from the Department of Water (MINAE) for the drilling and exploitation of a well. In this case, a bacteriological and physiological analysis of the water must be attached.

11-       Approval of the name of the Condominium by the Costa Rican Nomenclature Commission (MOPT-IGN).

In the case of lot condominiums, the site design with lot layout, public areas, street sections, etc., and the rest of the requirements for a residential subdivision (urbanización) must be submitted.

Article 72.—Certificate of Approval for the construction of the Condominium. After the approval of plans and the corresponding permit for the construction of the Condominium by the Municipal Council and the INVU, the D.O.O. shall issue a certificate accrediting the approval, which must be kept available at the work site; it shall be delivered to the developer upon demonstration of having paid 1% of the Construction Tax (Article 70 of the Urban Planning Law, Ley de Planificación Urbana). The base value shall be the amount assessed by the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica).

The final construction plans must also be available to the inspectors at the work site.

Article 73.—Everything not contemplated in this Chapter shall be governed by the Condominium Property Regulatory Law (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), the Regulation to the Condominium Property Regulatory Law (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), the Construction Law (Ley de Construcciones), the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones), and related laws connected with the matter.

CHAPTER V

Residential Subdivisions (Urbanizaciones)

Article 74.—Fundamental principles for developing land for subdivisions:

a) That the project meets the minimum regulatory standards, or that the interested parties have completed the pertinent procedures, among which is the indispensable approval of plans by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo), the National Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados), and the Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) from SETENA.

b) That the cost of the urban development works for the property is guaranteed, or that the formal transfer to the municipality of the area reserved for public use has been guaranteed, or failing that, the equivalent value has been satisfied in cash.

c) Where the development of the area located outside the zoning boundary is considered premature due to a lack of public facilities and services or because of the high cost of such facilities and services, due to its distance from other inhabited areas, or due to any other decisive deficiency creating adverse conditions for public safety and health.

d) That the land is free of problems due to topography, potential landslides, floods, high water table, or any other natural cause.

Article 75.—Any natural or legal person, private or public, to process the application for a construction permit for residential subdivisions (urbanizaciones), must meet the following minimum requirements at each of the planned stages:

Article 76.—Previous Requirements:

1- Nomenclature: In the case of residential subdivisions (Urbanizaciones) and lot condominiums, approval of the name must be requested from the National Nomenclature Commission (Comisión Nacional de Nomenclatura).

2- Environmental Viability (Viabilidad Ambiental) of the Project, issued by SETENA.

3- Municipal approval (Visado municipal) for Stormwater Discharge:

3.1   If the subdivision will discharge stormwater into one of the rivers or streams of the canton, provide a certification from the Department of Water of MINAE indicating that this body of water is in the public domain.

3.2   If the discharge will be into a ditch (acequia), stormwater easement (servidumbre pluvial), stream, or unnamed watercourse, present a Certification from the Department of Water of MINAE indicating that the ditch, stormwater easement, stream, or watercourse is in the public domain.

3.3   If the Certification from the Department of Water of MINAE indicates that the ditch, stormwater easement, stream, or unnamed watercourse is NOT in the public domain, during the preliminary project approval stage, the applicant must present an authorization from the adjoining landowner or all adjoining landowners, authenticated by a lawyer, in the event one or more properties are affected, creating a stormwater easement (servidumbre pluvial), until it reaches a public domain watercourse.

3.4   In the event the residential subdivision (Urbanización) will discharge stormwater, or a part thereof, into a municipal sewer or gutter, a hydrological and hydraulic study of the sewer's capacity and the required diameter must be presented. If the studies indicate that the sewer's capacity is insufficient to receive the stormwater coming from the subdivision (Urbanización), this permit will be denied. Likewise, the developer may proceed to replace the sewer with one of greater capacity, subject to prior written permission issued by the Municipal Council after the opinion of the Commission and recommendation of the D.O.O.

3.5   In cases where the stormwater discharge affects a national highway and its stormwater evacuation systems, present authorization issued by the MOPT.

4- Certificate of Land Use (Certificado de Uso de Suelo) issued by the D.O.O. of the Municipality of Esparza in accordance with the requirements contemplated in this regulation.

5- Note from the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), certifying that the land to be developed has not presented and does not present problems due to landslides, floods, seismic faults, or is affected by any natural disaster.

6- Note from the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía), indicating whether the property where the residential subdivision (Urbanización) will be built is affected by Natural Conservation Areas (Áreas de Conservación Natural).

7- Approval (Visado) from AyA or the rural aqueduct for potable water availability and/or sanitary sewerage, for all of the lots of the subdivision (Urbanización). In the case of supply by well, the permit for the drilling and exploitation of the well must be obtained from the Department of Water of MINAE and SENARA. In addition, the bacteriological and physicochemical analyses of the well water must be obtained. Also, the protection radius must be indicated on the preliminary project plans, which will depend on the studies but shall not be less than twenty meters (20.00 m).

8- Appraisal from the Directorate General of Direct Taxation (Dirección General de Tributación Directa).

9- Approval (Visto Bueno / visado) of the plans by the Engineering Department of the Fire Department (Cuerpo de Bomberos) of the INS, (under Law N° 8228, Fire Department Law), for the approval of the potable water system and the location of hydrants.

10- Approval (Visto bueno / visado) of the plans by the Ministry of Health.

Article 77.—Preliminary Project Approval. For any residential subdivision (urbanización) or subdivision (fraccionamiento) project, whether residential, commercial, or industrial, the presentation of a preliminary project is a mandatory requirement, for the purpose of establishing the feasibility of its development. The approval of the preliminary project does not imply authorization to begin the execution of the work or to proceed with the sale.

Article 78.—The requirements to be submitted are:

1- Respective application (duly completed form) signed by the owner.

2- The documentation required in Article 76 of this regulation.

3- Three copies of the cadastral plan, without reductions or partitions, duly approved (visado) by the municipality (with the corresponding approval for stormwater discharge and earthworks (movimiento de tierras)) and with the alignment according to what applies:

a) Municipal Alignment: on properties fronting on municipally administered roads.

b) MOPT: for properties fronting on national route roads or affected by railway lines.

c) INVU: for properties affected by rivers, streams, or ditches (acequias).

d) AyA, RECOPE, ICE: for properties affected by easements for water, pipelines, or high-tension lines.

4- Certification of ownership issued by the Public Registry or by a Notary Public.

5- Copy of the Certificate of Land Use (Certificado de Uso de Suelo).

6- Proof issued by the Costa Rican Social Security Fund (Caja Costarricense del Seguro Social) of being up to date in the payment of employer-worker fees or, failing that, that one is not an employer.

7- Copy of the identity card if the project is in the name of a natural person, or a copy of the legal ID card if it is a juridical person; they must be current. If it is a juridical person, the current legal representation certification must be attached.

8- As there is no sanitary sewerage in the Canton of Esparza, soil infiltration tests must be presented, carried out by a responsible professional, registered with the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica. According to the infiltration tests and the soil study, the Municipality may request the construction of a Wastewater Treatment Plant for the residential subdivision (Urbanización).

9- If the project is of Social Interest, the certification of the Declaration of Social Interest of the Project (Declaratoria de Interés Social del Proyecto), issued by the Ministry of Housing, the Housing Mortgage Bank, and/or the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), must be presented.

10- The property to be developed must have the Affidavit of Real Estate Assets (Declaración Jurada de Bienes Inmuebles) up to date.

11- The routing of networks for electricity, aqueduct, and sewer services, or other systems, must be located preferably within the rights-of-way and, in any case, across or over public use areas. Therefore, property easements (servidumbres prediales) contrary to the indicated standard will not be acceptable.

When the property is already affected by easements (servidumbres) as indicated, these must likewise remain in a public area and may be incorporated into streets, parks, or playgrounds.

12- Being up to date in the payment of municipal taxes.

13- Copy of the Professional Fee Consulting Contract from the Federated College of Engineers and Architects.

14- Three sets of preliminary project plans, signed by the responsible professional and duly approved by the different institutions (ICAA, CFIA, INVU, Ministry of Health, ICE, MINAE, FIRE DEPARTMENT (BOMBEROS), and others as applicable).

15- The site design sheet must include the following:

15.1.   Name of the preliminary project.

15.2.   Name of the owner.

15.3.   Name of the responsible professional, signature, and registration number.

15.4.   Location with District, Canton, Province.

15.5.   Scale (not less than 1:2000).

15.6.   Date.

15.7.   Property data such as Real Folio (Folio Real) and cadastral plan number.

15.8.        The cadastral plan number indicated on the construction plans must match the cadastral plan number on the documents.

15.9.   Location according to I.G.N. coordinates.

15.10.       Boundaries of the area to be developed. It must be included when the entire area indicated on the cadastral plan will not be developed. A part is developed, and the rest is indicated as a reserve. When lots have been segregated fronting a public street, the 10% of public area corresponding to the segregation must be indicated.

15.11. Names of adjoining landowners.

15.12. Existing road network, indicate all streets that border the property.

15.13. Indicate easements (servidumbres) for:

.   Potable water and stormwater, which must be six meters (6 m) wide.

.   ICE, RECOPE, and any other affectation the property has. The easements (servidumbres) indicated by said institutions must be dimensioned.

15.14. Dimension the alignments of:

.    Rivers, streams, ditches (acequias), etc. The minimum shall be 10 m for urban areas, 15 m for rural areas, and 50 m horizontal for slopes greater than 40%, as determined by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) of the INVU.

.    Local streets and national highways. For national highways, the minimum shall be 20 m of right-of-way, and for local streets, 14 m, unless the regulatory plan indicates otherwise.

15.15. Plan of contour lines every meter. Other elevations must not be indicated.

15.16. Plan of stormwater pipes.

15.17. Plan of potable water pipes.

15.18.       Plan of the sanitary pipe stub-outs, which shall not be used until the sewerage system of the canton of Palmares is built.

15.19.       Layout and cross-sections of streets, including the section of the improvements to the centerline of the existing public street.

15.20. Detail of street and sidewalk finishes.

15.21. Detail of curb-gutter, typical curve, and ramps for persons with disabilities.

15.22.       Detail of the pavement structure for streets and avenues. The thickness and materials of the subgrade, the sub-base, the base, and the type of pavement to be used must be detailed.

15.23.       Front and depth of lots: The depth of the lot shall not be more than seven times the frontage. Lots shall have a minimum frontage equal to six meters (6.00 m).

As far as possible, the side boundaries of the lots shall be perpendicular to the curb-gutter line.

The minimum area of a lot within a subdivision (urbanización) shall be one hundred twenty square meters (120.00 m2). This minimum area must be supported by soil infiltration tests that must be carried out prior to the design. If these tests indicate the need for a larger lot area, that shall be the applicable minimum.

Infiltration tests must be carried out (according to Ministry of Health specifications) for every 5000 m2. The results must be reported based on the time it takes for the water level to drop 2.5 cm under saturated ground conditions in each hole (test).

Infiltration tests shall be carried out jointly with the preliminary studies, and their results shall be sent to the Institution or office in charge in the area. In cases where the natural conditions of the land are substantially altered due to topographical or other reasons, a new infiltration test will be required for the final levels.

The Municipality of Esparza reserves the right to modify the minimum area or the design standard if the tests so require.

15.24. Indicate the number or letter of blocks or street blocks and number the lots.

a)   Indicate public areas separately (Playgrounds, park, and community facilities).

15.25. Table of areas.

15.26. 1:5000 reduction of the site design.

15.27. IGN coordinates on the site design.

15.28.       Number streets by number or name. They must not be indicated as public since it is a project.

15.29. Hatch and indicate commercial lots and the improvements to the centerline of the public street.

15.30. Road connection, is the distance between the access street of the subdivision (urbanización) and other existing streets, a bridge, etc. This distance must be dimensioned.

Article 79.—The plans shall be reviewed by the D.O.O. in accordance with the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), it shall provide the recommendations of the case, issuing its final opinion to the Municipal Council. The Municipality of Esparza reserves the right to accept the urban design, to request the elimination of or new street layouts, or to request the relocation of Community Areas, Park Areas, and Playgrounds.

The approval of a preliminary project does not guarantee the construction permit.

Article 80.—Approval of construction plans. The requirements to be submitted to the Municipality are:

1)   Respective application (duly completed form) signed by the owner.

2)   Three copies of the construction plans with all the information required by the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments, the corrections requested in the preliminary project (if they were requested), and modifications (if the preliminary project was modified). With the approval stamps from the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) of the INVU, the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica, the Ministry of Health, AyA, and the Fire Department (Cuerpo de Bomberos). The plans shall be reviewed by the D.O.O., which shall provide the recommendations of the case to the Public Works Commission (Comisión de Obras Públicas), which in turn shall issue the final opinion to the Municipal Council for the approval or denial of the construction permit for the residential subdivision (Urbanización). Said plans must be signed by the Professional Responsible for the construction.

3)   Copy of the Certificate of Land Use (Certificado de Uso del Suelo).

4)   Copy of the certificate of environmental viability of the project, issued by SETENA.

5)   Letter from ICE for the installation of electrical lines and public lighting.

7)   Soil study, carried out by a company of recognized national prestige, registered with the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica (must present certification proving this). The soil study shall indicate the foundation design for the type of terrain found there, the permeability of the soil, the recommendation for the dimensions of the drains for black and grey water, etc.

8)   Municipal approval (Visado municipal) for earthworks or debris (movimiento de tierras ó escombros) issued by the D.O.O. in accordance with the requirements contemplated in this regulation.

9)   On land with slopes greater than 30%, a slope stability study must be presented; said land shall be reforested, being considered unsuitable for construction.

10)     Certification from the National Insurance Institute (Instituto Nacional de Seguros), attesting that the Workers' Risk Policy (Póliza de Riesgos de Trabajo) has been subscribed, which shall protect the workers who build the residential subdivision (Urbanización).

11)     Design of the main telephone network approved by ICE. The telephone distribution cabinets, whose location must be consulted with ICE at the preliminary project level, must be contemplated in the project so that the necessary spaces are reserved.

12)  The construction plans must contain the following:

*   Site design sheet with all the information requested in the preliminary project.

*   Sheet with street axes. Public roads shall be built according to the INVU booklet called "Minimum Standards for Geometric Design of Residential Developments."

*   Plan of street profiles showing the proposed elevations and the natural terrain, the manholes, and the conduction lines for black water and stormwater.

*   Potable water distribution system indicating the pipe diameters, the valves and their boxes, the hydrants, the point of connection to the network, the residential stub-outs, and all other requirements indicated by the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado) or the Ministry of Health in their case.

*   Plans of the sanitary and stormwater sewerage, indicating the diameter and class of pipes, their gradients, lengths, location of manholes, catch basins, stub-outs, black water treatment, discharges, and other works.

*   Pavement design. The structure of the streets—granular sub-base, granular base, and layer in flexible pavement, or granular base and rigid pavement slab—shall be designed by a professional knowledgeable in the subject (attach the professional's references), according to methods such as AASHTO or MARSHALL. The Road Management Technical Unit (Unidad Técnica de Gestión Vial) of the Municipality of Esparza shall analyze the proposed structure; it may appear on the site design sheet but must appear in the construction plans; it shall then provide the recommendations of the case.

The Municipality may reject the flexible or rigid pavement designs, based on criteria grounded in technical bases such as pavement and soil design manuals, upon submission of the complete design calculation report and the steel reinforcement.

The complete design calculation report for the proposed structure must be submitted; it must contain the results of subgrade capacity tests for verification, and must be signed by a responsible professional with their C.F.I.A. registration number.

*   Plan with details of sidewalks, curbs and gutters, catch basins, manholes, valves, and any other detail required by the institutions or the developer.

*   Sidewalks: It must be considered that the residential subdivision (Urbanización) must have all sidewalks completed to be accepted by the Municipality. The finish of the sidewalks shall be non-slip. The cross slope shall have a maximum of 3% and a minimum of 2%. In the case of vehicular access to the properties, the change in level must be overcome with ramps built on the green strip. When this does not exist, the ramp must be resolved within a maximum length of fifty centimeters (50 cm). Changes in level generated at the sides must also be resolved with ramps having a slope no greater than 30% of that of the sidewalk.

*   Green strips: In all residential subdivisions (Urbanizaciones) built in the Canton of Esparza, there shall be a green strip on both sides of the roadway. In subdivisions that are not of social interest where housing projects are developed, the intermediate green strips between the roadway and the sidewalk shall have tree planting using shrub species that, due to their growth and nature, do not interfere with the proper functioning of infrastructure works; said strips shall be interrupted twenty meters (20.00 m) before the corners.

The type of plants to be used must include native species with showy flowering and species that provide food for wildlife. In playground and park areas, preference shall be given to fruit trees. The trees to be used should preferably include showy flowering species. When the width of the green strips is not equal on both sides of the roadway, the narrower strip must be placed on the side where the electrical lines are located. The species to be used must comply with the above.

The minimum width of the green strips shall be ninety centimeters (0.90 m) for an eleven-meter (11.0 m) street, and one meter (1.00 m) for streets with a fourteen-meter (14.00 m) right-of-way; in the case of secondary and tertiary streets, at the discretion of the INVU and the Municipality, the green strips may be widened, reducing the roadway correspondingly.

*   Gutters: The gutters shall have a design that allows vehicle access to the properties.

*   Corner cutoffs (Ochavos): At every street intersection, the corners shall be cut at the property boundary, by means of a cutoff measuring two meters fifty centimeters (2.50 m) on each side. If a curve is preferred, it must be inscribed within the property lines and the cutoff.

*   Ramps at corners: At all corners, ramps shall be built to overcome the existing difference in level between the street and the sidewalk. These ramps must have a minimum width of one meter twenty centimeters (1.20 m), be made of non-slip material, have a groove one centimeter (0.01 m) deep at minimum every ten centimeters (0.10 m), and be located outside the curved section of the intersection. The foregoing to comply with Law 7600. Curb and Gutter (Cordón y Caño): The curb and gutter at street corners shall be designed in a circular shape with a minimum radius of six meters (6.00 m).

*   Placement of objects in public areas: Any protruding sign or object placed on streets, sidewalks, or public spaces must be at a minimum height of two meters forty centimeters (2.40 m). Except in the case of posts, public telephones, and telephone distribution cabinets, which must be located in the green strips, in such a way that they do not obstruct the passage of persons and vehicles and do not protrude beyond said strip.

*   Signage of roads: The signage of streets and avenues, including all indications: stops, directional arrows, speed, and others, shall be at the expense of the developer and shall be done by means of signs that the Ministry of Public Works and Transport will provide, designed according to standards established jointly with the National Council for Rehabilitation and Special Education. Said signage must be done prior to the delivery of the subdivision (urbanización) to the Municipality; otherwise, MOPT must be paid. The height and location of these signs shall be in accordance with what is indicated by the Road Signage Department of the Ministry of Public Works and Transport.

*   Block layout (Amanzanamiento): The size and type of street blocks or lot blocks shall depend on the surrounding urban development and the existing conditions of the area, adapted to the shape and capacity of parcels and to the provision of public spaces, parking, accesses, and other related facilities.

*   On land with variable topography, a terrace plan of the land shall be required, showing the proposed lot levels, cut slopes, fill areas, walls, etc.

*   Plans of the public areas indicating the type of conditioning, tree planting, equipment, detail of each piece of play equipment, fences, water installation, shelters, and any other detail.

*   Surface works on streets—intakes and catch basins, covers and grates, etc.—must be built in full observance of the provisions contained in Chapter XXXI of the Construction Regulations.

Article 81.—Certificate of Approval for the construction of the residential subdivision (Urbanización). After the approval for the construction of the subdivision (Urbanización) by the Municipal Council and the INVU, the D.O.O. shall issue a certificate accrediting the approval, which must be kept available at the project site; it shall be delivered to the developer upon demonstration of having paid 1% of the Construction Tax (Article 70 of the Urban Planning Law, Ley de Planificación Urbanística). The base value shall be the amount assessed by the Federated College of Engineers and Architects of Costa Rica.

Article 82.—Modifications to the preliminary project and projects: Once made, the following must be submitted for approval:

a)     Site design sheet with all proposed modifications; all the information contained in the approved sheet must be maintained.

In the title block where "Project" is indicated, the following must be added: Modification #______ and the rest of the information must be maintained.

At the top, add the note: "This sheet replaces the one approved by the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo) on date ______ and under # ______, and is submitted for modification."

Within the sheet, everything that is modified must be indicated and numbered. Example:

Modification # 1: a-The number of lots is modified, b-The communal area is modified.

Article 83.—Acceptance of Areas and infrastructure works. This procedure is carried out when the subdivision's (urbanización) infrastructure is 100% complete or has 75% progress; in this latter case, the request for analysis and approval must be submitted to the Municipal Council, attaching the guarantee proposal duly endorsed by the National Institute of Housing and Urbanism. For its processing, the following requirements must be submitted:

a) Request for acceptance of works (duly completed form).

Cadastral plan(s) of the public areas to be transferred to the Municipality.

Laboratory test of works carried out (asphalt and concrete) on streets and sidewalks.

Letters of acceptance of the works from AyA, ICE, INS-Fire Department (Bomberos). Official communication from the Road Management Technical Unit of the Municipality of Esparza regarding the condition of public roads, and from the Directorate of Public Services (Dirección de Servicios Públicos), regarding the condition of green areas, parks, playgrounds, etc.

The Municipality reserves the right to request the necessary laboratory tests to certify the quality of the works, according to the reasoned criteria of the D.O.O.

Report from the environmental supervisor attesting to compliance with the environmental commitments and other provisions contained in the environmental management plan.

Photographic survey of the public areas, furnishings, and traffic signs of the project, with legible color photographs.

Letter of acceptance from the MOPT, regarding road signage.

Budget for the tree planting required in the park areas, ensuring the maintenance of the trees during the first two years after planting, with a commitment authenticated by a lawyer.

Only official communications and approvals (visto bueno) that do not exceed one year from issuance will be accepted.

The Works Commission (Comisión de Obras) shall carry out an inspection of the site to verify the completion of the works, their quality, and finishes, proceeding to issue the corresponding opinion.

Article 84.-Approval of the General Plan for the Cadastre. The approval referred to in this article is the one that authorizes the segregation (segregación) of the lots in accordance with article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).
This plan must be prepared by a topography professional who carries out the entire survey exactly as it is built, including modifications to the project duly approved by the Municipal Council.

84.1 To obtain approval from the Municipal Council for the general cadastre plan and the subdivision (fraccionamiento) of the development, the following requirements must be submitted:

1) Letter of request, submitted to the Municipal Council, indicating: project name, canton, province, date of project approval by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) and by the Municipality and the date of acceptance of the works. Said note must request that the subdivision be accepted for the purposes of Article 33 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.

2) At least three heliographic copies of the general plan to be registered in the cadastre; the title block must indicate "General Plan for the National Cadastre of the Development...".

This plan must be prepared by a topography professional who carries out the entire survey exactly as it is built.

3) Clear photocopy of the cadastre plan of the developed property (parent property).

4) At least two heliographic copies of the cadastre plans for the land corresponding to streets, protection zones, parks, playgrounds, community facilities (these plans must bear the following note "Donates to the Municipality of Esparza") and a plan of the remainder of the property (if any exists in the project).

5) On the general cadastre plan, the front setback must be indicated in plan view and in street sections. Indicate and hatch commercial lots; the area table data must match the individual plans of the public areas.

6) Marking of the lots on the curb and gutter.

Once the above requirements have been submitted, the Works Commission (Comisión de Obras) proceeds to conduct a field inspection and issues a recommendation to the full Council so that the corresponding agreement can be adopted.

84.2 Once the General Plan for the Cadastre is approved by the Municipal Council, the D.O.O. will stamp the plan indicating the agreement number, Session, date, name, signature, and position of the authorizing official. After municipal approval, the interested party submits the General Plan to INVU's Urbanism Directorate along with the following documents, without prejudice to any other documentation that institution may request:

*   A photocopy of the Council minutes authorizing the approval of the General Plan.
*   The Certificate of Completion (Nota de finiquito) or negotiation of the ICE telephone network, as well as its acceptance of the electrical network or the contract for the works.
*   A letter from AyA accepting the potable water network, stormwater drainage (alcantarillado pluvial), and the provision for the sanitary sewer system (alcantarillado sanitario).
*   A contract signed and authorization from the MOPT for road signage.
*   A budget for the required tree planting in park areas, ensuring the maintenance of the trees for the first two years after planting, with a commitment authenticated by a lawyer.
*   A complete set of the construction plans approved by INVU.
*   When the development is not finished and the Municipality has accepted the performance guarantee (garantía de cumplimiento) for outstanding works, the general budget for works completed and those outstanding as of the application date must be submitted, signed by the responsible professional of the authorized Construction Company (Compañía Constructora) for the project, and certification of the municipal agreement firmly accepting the guarantee for outstanding works, as well as the site plan with the demarcation of the outstanding works.

All requested documents must be submitted bound, in order, and in at least two copies.

*   A paid receipt for services from the Urbanism Directorate and two clear copies of the deposit receipt.

84.3 Once approval is obtained from the Urbanism Directorate, the interested party submits to the National Cadastre the sheet of the general plan approved by the Municipality and by INVU, along with all the individual lot plans to be registered in the cadastre.

84.4 Finally, the individual plans are taken to the Municipality for the lots to be approved and the respective public areas to be transferred, for which the procedure established in the following regulation will be followed.

Article 85.-For the approval of the cadastral plans for public areas, the approval of the General Cadastre Plan by the National Cadastre must be submitted to the Municipality, also meeting the following requirements:

*   A digital file of the Development, with the layout of the streets, avenues, and all lots (including public areas). The file must be submitted in Auto Cad format.
*   Being up to date with municipal taxes.

Article 86.-Transfer of public areas. Once the plans for all these Areas have been approved, the developer (urbanizador) will proceed to transfer said areas in the name of the Municipality of Esparza, before a notary public, who will carry out the procedures before the National Property Registry.

Once the Registry assigns the deed number, they will be taken to the Municipal Cadastre Office (Oficina de Catastro Municipal) for their proper registration.

Article 87.-Approval of the cadastral plans for the subdivision of the development.

The owner must be up to date in the payment of municipal taxes and in their obligations with the Costa Rican Social Security Fund (Caja Costarricense del Seguro Social), presenting the original and two copies of the cadastral plan for each lot.

Article 88.-Everything not contemplated in this Chapter shall be governed by the Urban Planning Law, Regulation for the National Control of Subdivisions and Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), Construction Law (Ley de Construcciones), General Public Roads Law (Ley General de Caminos Públicos), Construction Regulation (Reglamento de Construcciones), Cadastre Law (Ley de Catastro), Regulation to the Cadastre Law (Reglamento a la Ley del Catastro), and related laws concerning Development processes.

CHAPTER VI

Remedies and Sanctions

Article 89.-Remedies (Recursos). Against any final administrative resolution issued by the Municipality, through the corresponding departments, regarding the approval of demolition permits, construction, expansion, restoration, or remodeling, as well as regarding the issuance of operating licenses and land-use certificates (certificados de usos del suelo), the remedies of revocation and appeal (recursos de revocatoria y apelación) shall proceed, as regulated by the Municipal Code, in articles 161 through 163, inclusive.

Article 90.-General provisions on sanctions and procedures. Any act in violation of the provisions of this regulation and urban regulations in general, committed by the responsible professional for a project, the property owner, their legal representatives, or any individual in general, shall be sanctioned in accordance with the provisions of:

a)  The Urban Planning Law No. 4240 of December 15, 1968, and its amendments.
b)  The Construction Law No. 833 of November 4, 1949, and its amendments.
c)  The General Health Law (Ley General de Salud) No. 5395 of October 30, 1973, and its amendments.
d)  The Municipal Code, Law 7794 of April 27, 1998.
e)  The Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) No. 7554 of November 3, 1995.
f)  The Architectural Historical Heritage Law (Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico) No. 7555 of October 20, 1995.
g)  Forest Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1996.
h)  The Regulations dictated by the Executive Branch to regulate the preceding laws.
i)  The Law Regulating Condominium Property (Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).
j)  Regulation to the Law Regulating Condominium Property (Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).
k)  The Penal Code.

Article 91.-Infractions (Infracciones). The following are considered infractions:

a)  Carrying out, without a prior construction permit, works for which the current Laws and Regulations require a license.
b)  Carrying out works under an expired permit.
c)  Carrying out works that partially or radically modify the project previously approved by the Municipality.
d)  Carrying out works without proper protection, endangering life or property.
e)  Failing to send the data reports required in different Chapters of the Regulation to the Municipality in a timely manner.
f)  Failing to notify the Municipality of the suspension or termination of works.
g)  Disobeying orders from the Municipality regarding modifications, suspension, or demolition of works.
h)  Improper use of the public right-of-way and access to properties: highway, public street, road, or easement (servidumbre).
i)  Improper use of public services: public lighting, sanitary and storm sewer systems, aqueduct, others.
j)  Occupying or making use of a building without having first given notice of the completion of the work.
k)  Preventing or obstructing Inspectors from carrying out their duty.

Article 92.-Fine (Multa). The amount of the fine for lacking a valid construction permit to begin work shall be one percent of the total value of the work.

Article 93.-Notification: In cases where construction is detected without the respective municipal license, municipal inspectors shall proceed to issue a formal work stoppage notification (notificación formal de paralización) to the individual. Any property that is notified for an infraction or violation of the rules and procedures of this regulation and related current regulations shall be closed by means of a seal.

Article 94.-Every notification, in accordance with the format established by the Municipality of Esparza, shall contain the following minimum information:

a)  Name of the property owner.
b)  Property location.
c)  Description of the infraction or reason.
d)  Compliance deadline.
e)  Place and date of notification.
f)  Name, identification, and signature of the recipient or notified party.
g)  Name, identification, and signature of the witness.
h)  Name and signature of the inspector.

Article 95.-The seals shall indicate the closed status (clausurado) of the property in a legible and evident manner, being made of material resistant to humidity, mistreatment, and adhesive. They shall be placed in visible and easily identifiable locations.

Article 96.-The seals shall contain the following information:

 Municipality of Esparza.
 Municipal Inspection. Tax Management Unit (Unidad de Gestión Tributaria).
 "CLOSED (CLAUSURADO). For violating Rules and procedures. Warning: In accordance with article 312 of the Penal Code, whoever violates the seals placed by the authority on a thing shall be punished with 3 months to 2 years of imprisonment."

Article 97.-If, after the closure seals have been placed on a construction, the Municipality verifies the continuation of construction in evident violation of the order issued through the seals, as their symbolic representation, the respective complaint shall be filed before the Deputy Prosecutor's Office of the city of Puntarenas (Fiscalía Adjunta de la ciudad de Puntarenas).

Article 98.-Everything not contemplated in this Regulation shall be governed by the Urban Planning Law, Regulation for the National Control of Subdivisions and Developments, Construction Law, General Public Roads Law, Construction Regulation, Cadastre Law, Regulation to the Cadastre Law, and related laws concerning Development processes.

The Municipal Council of Esparza publishes this draft Regulation in La Gaceta, to submit it to a non-binding public consultation, for a minimum period of ten business days, after which it will rule on the merits of the matter.

*** On this matter, the Municipal Council agrees to accept the report of the Special Commission and approve the Construction, Subdivision, Condominium, and Development Regulation (Reglamento de Construcción, Fraccionamiento, Condominios y Urbanización) of the Municipality of Esparza, with the modifications already included. Send said Regulation to the Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) for what corresponds. Approved unanimously. Municipal Council of Esparza. Silvia Vega Sánchez, Acting Secretary of the Municipal Council (Secretaria a. í. del Concejo Municipal).

Espíritu Santo, Esparza, January 28, 2008.