Coalición Floresta · Forest & Environmental Law Library
Español (source)Artículo 25. Zona de protección (ZP)
Objetivos
Al ser terrenos no aptos para el emplazamiento de infraestructuras debido a sus condiciones físico-ambientales, se destinarán a conservación, regeneración y protección de los recursos existentes, pudiendo ser en parte utilizados para la recreación y para actividades turísticas de baja densidad.
Usos conformes
Protección y conservación, reforestación y manejo paisajístico. Se podrá autorizar el emplazamiento de obras de infraestructura de interés público (tanques de almacenamiento, torres de telecomunicaciones, casetas de vigilancia, caminos, servidumbres, miradores, obras de retención o similares), así como edificios educativos, de recreación y turismo naturalista de bajo impacto, previa aprobación municipal y del Estudio de Impacto Ambiental correspondiente, aprobado por la SETENA.
English (translation)Article 25. Protection Zone (ZP)
Objectives
As these lands are unsuitable for infrastructure placement due to their physical-environmental conditions, they will be destined for conservation, regeneration and protection of existing resources, and may be partly used for recreation and low-density tourism activities.
Conforming uses
Protection and conservation, reforestation and landscape management. The placement of public interest infrastructure works (storage tanks, telecommunications towers, surveillance huts, roads, easements, viewpoints, retention works or similar), as well as educational, recreational and low-impact nature tourism buildings, may be authorized with prior municipal approval and the corresponding Environmental Impact Study approved by SETENA.
Repealed
en la totalidad del texto
-
Texto Completo Norma 316
Reglamento de Zonificación de los usos de suelo
Texto Completo acta: 17CBE6
MUNICIPALIDAD DE OREAMUNO
(Esta norma fue derogada por los considerandos del
Reglamento de zonificación de los usos del suelo del cantón de Oreamuno
aprobado mediante sesión ordinaria N° 130-2025 del 2 de
diciembre del 2025)
Se le comunica
al público en general, literalmente el Artículo 25°, Acuerdo No.3174-2014,
tomado en la Sesión No.316-2014, celebrada por el Concejo Municipal el día 17
de febrero de 2014, quedando aprobado con 3 votos a favor (Regidor (as) Aguilar
Monge, Calvo Ramírez y Méndez Fernández), y 2 votos en contra (Regidores Masis
Siles y Marrero Solano), debidamente ratificado y en firme en la Sesión
N.318-2014, celebrada el día 24 de febrero del 2014, en el Capítulo II, inciso
a):
ARTÍCULO 25°: ACUERDO No.3174-2014: Oficio
AM-VA-0007-2014-ccu, remitido por la señorita Catalina Coghi Ulloa,
Vicealcaldesa Municipal, dirigido al Concejo Municipal entre otros; por medio
del cual hace traslado para conocimiento, aprobación y respectivo trámite de
publicación del oficio C-PU-D-106-2014, emitido por el señor Leonel Rosales
Maroto, Director de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
(INVU), en donde se indica que en virtud a lo referido por este Municipio la
Dirección de Urbanismo, procede con la aprobación del Plan Regulador del Cantón
de Oreamuno de Cartago; en este sentido debe la Municipalidad cumplir con el
debido proceso según el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana No.4240.
REGLAMENTO
DE ZONIFICACION DE LOS
USOS DE SUELO
Disposiciones Generales
Capítulo 1. Objetivos y clasificación de los
suelos y los tipos de usos
del suelo
Artículo 1. Objetivos
Los objetivos
urbanísticos que se
persiguen con la zonificación del uso del
suelo son los siguientes:
a.
Establecer
los diferentes tipos de
uso del suelo de acuerdo
a la naturaleza y utilidad
de éste.
b. Delimitar el uso de la tierra con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de
las diferentes actividades que se realicen y se lleven a cabo en los próximos años en la tierra
urbanizada y urbanizable en la parte del cantón abarcada por el Plan Regulador.
c.
Lograr una mejor integración de los diferentes tipos de usos del suelo, y consecuentemente obtener
un desarrollo equilibrado del cantón.
d.
Mantener un
mejor equilibrio entre
el medio ambiente y
la urbanización.
e.
Regular la intensidad con que
las
diferentes
actividades se desarrollarán en el
suelo
urbanizado y
urbanizable.
f.
Lograr un mejor balance
entre el uso del suelo
propuesto y la infraestructura
existente.
g. Regular las diferentes actividades que se desarrollan en el Cantón y contribuir a la
consolidación de las diferentes áreas de crecimiento urbano, de acuerdo con su vocación, uso
predominante y funcionalidad del territorio.
Artículo 2. Tipos de Usos
del Suelo
a. Suelo Urbanizado: Todo aquel suelo que ya ha sido transformado por contar con la
infraestructura construida tales como: vialidad con los acabados predominantes de la localidad,
redes de distribución de agua potable, de alcantarillado pluvial y de evacuación de aguas negras
(cuando exista el servicio) postes y tendido eléctrico o electrificación subterránea entre otros.
b. Suelo Urbanizable: Aquél suelo destinado en este Plan Regulador como área a transformar en
nuevos desarrollos urbanos. Todo desarrollo de urbanización o fraccionamiento en suelo no urbanizado
debe considerar la construcción de la infraestructura urbana necesaria para poder llevarlo a cabo.
En caso de que la infraestructura urbana construida sea de beneficio para futuros proyectos de
urbanización, los promotores de éstos deberán pagar proporcionalmente y en cualquier tiempo el costo
de la misma al urbanizador que la construyó, lo cual será requisito previo al otorgamiento del
permiso de construcción.
c. Suelo No Urbanizable: El suelo que por razones ambientales, agrícolas, forestales, hídricas, y
cualquier otra restricción impuesta en este Plan Regulador o alguna Ley en particular no está
destinado al desarrollo urbanístico.
En el suelo no urbanizable se permitirá aquel tipo de actividad cuya finalidad sea la preservación
natural,el mejoramiento paisajístico, la protección agrícola, la conformación de áreas verdes y la
mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica, con excepción de lo señalado en este
reglamento.
Artículo 3.
Tipos de usos del Suelo según la
actividad a realizar
Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el territorio del
cantón, consolidando ciertos usos y actividades y protegiendo de otras que resulten molestas o
incompatibles, el uso de la tierra se clasifica en los siguientes tipos:
a)- Usos conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación acordes sin ninguna
condición o restricción con los requisitos y lineamientos de este Plan Regulador en una determinada
zona.
b)- Usos no conformes.
Son todas aquellas actividades y obras de edificación que no son permitidas en
determinadas zonas, por no cumplir con los requisitos
y lineamientos del Plan
Regulador.
b.1)- Usos no conformes tolerados. Son todas aquellas actividades y obras de edificación existentes
a la fecha de entrada en vigencia de este Plan Regulador, pero que no son compatibles con sus
requisitos y lineamientos.
La declaratoria de uso no conforme tolerado procederá para todas aquellas actividades y obras de
edificación que no siendo conformes están en alguno de los siguientes casos:
1.
Cuando exista patente
vigente para la actividad
solicitada.
2.
Cuando exista permiso de
construcción o remodelación para la
actividad solicitada.
3. Cuando exista Certificado de Uso del Suelo y que durante su vigencia haya servido de base para
la elaboración de planos constructivos o cualquier otra gestión ante las instituciones públicas
competentes.
4. Cuando la infraestructura existente en la zona no pueda utilizarse para los usos permitidos en
este Plan Regulador, y sólo sea apta para la actividad solicitada.
En estos casos no se permitirá el crecimiento de estas actividades ni obras de edificación que
supongan crecimiento y las intervenciones en construcciones existentes sólo se permitirán en los
siguientes casos:
1.
Cuando las
obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen
cambios o reparación de la
estructura primaria.
2.
Cuando el inmueble sea declarado
de valor histórico, cultural o patrimonial por
la institución competente.
3.
Cuando las remodelaciones sean necesarias para
cumplir con normas ambientales, seguridad e higiene.
4.
Cuando el inmueble sufra
daños por siniestros, por
situaciones
de caso fortuito o fuerza mayor.
b.2)- Usos no conformes prohibidos. Las actividades y obras no conformes en una zona que no cumplan
los requisitos establecidos para la consideración de tolerados.
c)- Uso Condicional. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que pueden darse en una
zona, siempre y cuando cumplan con las condiciones establecidas por la Municipalidad, por medio de
la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador, para que las molestias que puedan generar dichas
actividades queden confinadas en los propios límites de la propiedad y se limiten a un horario
determinado. Dependiendo de la naturaleza de la actividad, se deberán adoptar las medidas
correctoras definidas por la propia Municipalidad, y en coordinación con el Ministerio de Salud o la
Dirección de Urbanismo del INVU.
Dentro de este tipo de uso, quedarían englobados los usos complementarios, es decir, todas
aquellas actividades y obras de edificación para comercio y servicios que pueden darse en zona
residencial y que atienden a las necesidades cotidianas de la población del propio barrio, ciudadela
o urbanización. También se determinan los usos complementarios para cada zona de usos delimitados en
el mapa de zonificación (mixto, comercial y servicios, público institucional, etc.).
Al aplicar estos tipos de usos, pueden aparecer una serie de casuísticas particulares que se
describen a continuación:
- Uso Concurrente o Limítrofe: Son aquéllas actividades y obras de edificación que se llevarán a
cabo en terrenos ubicados sobre la línea divisoria entre dos o más usos.
En este caso la Municipalidad (la comisión de seguimiento del Plan Regulador)
decidirá cual tipo de uso del suelo
se certifica como conforme atendiendo a los usos de suelo en conflicto y la predominancia del uso de
suelo en las zonas de influencia adyacentes,
consideradas en relación con la actividad solicitada.
- Uso Temporal. Son aquéllas actividades o construcciones temporales para actividades
relacionadas con eventos tales como ferias, festejos populares, turnos, fiestas patronales,
conciertos, festivales y similares. Este uso se otorgará con un plazo máximo de un mes.
Artículo 4. Calificación de las actividades
La determinación de los tipos de uso indicados en el Artículo 3 se hará mediante el Certificado de
Uso del Suelo, según las zonas de uso descritas en este Reglamento.
En caso de producirse variaciones en los requisitos establecidos para la zona, el Certificado de Uso
del Suelo tendrá vigencia de un año natural, a partir de la emisión del mismo.
Capítulo 2. Tipos de Zonas de Uso
según
su naturaleza jurídica o zonificación. Definiciones.
La clasificación de
los tipos de uso del suelo según su
naturaleza jurídica
o zonificación es la
siguiente:
Artículo 5. Zonas de uso residencial
Las zonas de uso residencial tienen el propósito de albergar las edificaciones habitacionales, con
sus respectivos servicios y equipamientos. La delimitación precisa de esta zona se encuentra en el
Mapa de Zonificación de este Plan Regulador.
Dentro de la categoría de uso residencial, se distinguen cinco intensidades de uso, según lo
establecido por el plan PRUGAM, que son: muy baja densidad, baja densidad, media densidad, alta
densidad y muy alta densidad.
Los parámetros de aprovechamiento
para cada intensidad de uso,
son los siguientes: (hab/ha = habitantes por hectárea)
a.
Muy baja densidad equivaldrá a menos
de 100 hab/ha
b.
Baja densidad equivaldrá de 100
a 300 hab/ha
c.
Media densidad
equivaldrá de 300
a 450 hab/ha
d.
Alta densidad equivaldrá de
450 a 600 hab/ha
e.
Muy alta densidad equivaldrá a más de
600 hab/ha
Para la aplicación urbana de dichos parámetros, se ha optado por convertirlos en viviendas por
hectárea (viv/ha) para lo cual se ha utilizado como referencia el dato recogido en el último censo
del INEC (Instituto Nacional de Estadística y Censo) del año 2000 que establece en 3,9 el número de
habitantes por vivienda. Por lo tanto, el rango de densidades es el siguiente:
a.
Muy baja densidad equivaldrá a menos
de 26 viv/ha
b.
Baja densidad equivaldrá de 26
a 77 viv/ha
c.
Media densidad
equivaldrá de 77
a 115 viv/ha
d.
Alta densidad equivaldrá de
115 a
154 viv/ha
e.
Muy alta densidad equivaldrá a más de 154
viv/ha
Artículo 6. Zonas de uso mixto
Las zonas de uso mixto corresponden a las áreas comprendidas en este Plan que se encuentran en
centros urbanos y corredores viales en los que se mezclan la residencia el comercio y los servicios,
o en áreas de transición por crecimiento urbano.
Artículo 7.
Zonas
de uso comercial y de servicios
Las zonas de uso comercial y de servicios corresponden a los centros urbanos comerciales, las
radiales y corredores viales distritales, cantonales y nacionales de comercio y servicios.
Artículo 8. Zonas de uso público
institucional
Las zonas de uso público institucional corresponden a las áreas destinadas para albergar los
servicios institucionales y aquellas áreas donde se deseen establecer edificaciones propias de los
servicios institucionales, tales como Correos, Escuelas, Telecomunicaciones, la Cruz Roja, colegios
o universidades, bibliotecas, museos, clínicas, policía, bomberos, servicios y oficinas
gubernamentales, tribunales de justicia , ministerios, salones comunales, entre otros.
Artículo 9.
Zonas
de uso industrial
Las zonas de uso industrial corresponden a las áreas del cantón definidas en este Plan Regulador
como zonas industriales y en las cuales se pueden desarrollar procesos fabriles que no son
permitidos en áreas de uso mixto. Tales como instalaciones industriales, talleres de mantenimiento y
reparación de equipo industrial, maquinaria, vehículos y estructuras metálicas, grandes bodegas de
almacenamiento o distribución, almacenes fiscales, talleres mecánicos, venta de maquinaria y equipo
pesado, entre otros.
Artículo 10.
Zonas
de uso recreativo y deportivo
Las zonas de uso recreativo y deportivo corresponden a las áreas destinadas a proveer los
espacios requeridos por los habitantes, para la recreación, el ocio, el esparcimiento y la práctica
de deportes.
Artículo 11.
Zonas agropecuarias
Las zonas agropecuarias corresponden a las áreas designadas para el desarrollo de carácter
productivo ligados a los recursos agrícolas, avícolas, pecuarios, de reforestación y cultivo.
Artículo 12.
Zonas de protección
Las zonas de protección corresponden a las áreas destinadas a la protección y conservación de
terrenos de diversa topografía, con cobertura boscosa, que cuenten con más de un 30% de pendiente, o
bien que por su situación topográfica sean terrenos inestables y sujetos a la erosión, condición que
las define como zonas de vocación eminentemente forestal. Zonas que siendo o no boscosas tienen un
alto índice de fragilidad ambiental. Áreas cuya superficie no es apta para el desarrollo de
infraestructura y que por sus condiciones físicas, legales o estratégicas deben ser objeto de
protección.
Artículo 13. Zonas de protección
de ríos y quebradas
Las zonas de protección de ríos y quebradas corresponden a las áreas destinadas a la protección y
conservación de las riberas de ríos o quebradas.
Según la Ley Forestal No.7575, se declara área de protección una franja de quince metros en zona
rural y de diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los
ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano (pendiente hasta el 40%), y de cincuenta metros
horizontales, si el terreno es quebrado (pendiente mayor al 40%). En estas franjas regirá lo
estipulado en dicha Ley Forestal.
Las zonas de protección de ríos y quebradas comprenden, además de las anteriores, aquellas áreas
destinadas a la protección debido a la muy alta fragilidad ambiental que presentan, la cuál es
evaluada siguiendo la metodología de IFA según lo define el Decreto Ejecutivo Nº 32967-MINAE en su
Anexo I (Procedimiento Técnico de la SETENA para la Introducción de la Variable Ambiental en los
Planes Reguladores u otra Planificación de Uso del Suelo). Según lo estipulado en dicho Decreto, los
lineamientos de uso de suelo que pudieran derivarse a partir de los mapas de IFA se mantendrán,
hasta tanto no existan lineamientos derivados de estudios técnicos que apliquen la metodología IFA a
menor escala. Los lineamientos de uso del suelo, a menor escala, solo podrán modificar los
lineamientos de mayor escala, si justifican técnicamente las razones del cambio.
Artículo 14.
Zonas
de protección del recurso
hídrico. (pozos y manantiales.)
Las zonas de uso de protección del recurso hídrico corresponden a las áreas que contemplan
regulaciones especiales con el objeto de proteger áreas de recarga acuífera, mantos acuíferos,
cuerpos de agua, pozos y manantiales. En todos los casos se aplicará lo establecido en la Ley
Forestal y en la Ley de Aguas.
Artículo 15.
Zonas
de producción eléctrica
Las zonas de uso de producción eléctrica corresponden a las áreas designadas para la transportación
(subestaciones eléctricas y cableado
de alta tensión) y la generación de electricidad por vías hidráulicas, térmicas,
eólicas
o cualquier otro tipo de energía
renovable.
Artículo 16.
Zonas
de interés histórico o
arquitectónico
Corresponde a las áreas que por sus valores arquitectónicos, de espacio público o de reconocimiento
y valoración colectiva ameritan un tratamiento especial de protección y/o recuperación. Se hace
referencia a monumentos, sitios, conjuntos, centros históricos e inmuebles de interés histórico.
En caso de duda sobre algún aspecto relacionado con la protección o conservación de los bienes
patrimoniales, sobre el valor de un bien patrimonial o sobre el uso que se deba dar al mismo, se
consultará al Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de
Cultura, Juventud y Deportes.
Al final de este reglamento
se incluye un anexo
con el listado de los elementos
inventariados como Patrimonio Histórico
Arquitectónico del cantón.
Artículo 17.
Zonas
de interés turístico o
ecoturístico
Son las zonas que reúnen un conjunto de atractivos de tipo natural, antrópico, ecológico o ambiental
que requieren para su sostenibilidad un tratamiento especial. Son zonas en cuyo entorno se generan
una serie de actividades enfocadas a potenciar el turismo, dando servicios específicos de comida,
alojamiento, comercios de artesanía, entre otros.
Capítulo 3. Justificación de la propuesta
de Zonificación de los Usos
del Suelo
De conformidad con el análisis de la tierra urbanizada y urbanizable del cantón, los usos
predominantes de la tierra por área son los que se describen a continuación. Dichas zonas vienen
graficadas en el mapa de zonificación propuesta y los parámetros establecidos acorde a las
características de cada zona y uso correspondiente se detallan en las fichas urbanísticas incluidas
al final de este documento, compuestas por tablas de parámetros y de mapas con los sectores donde se
aplican estos.
Los parámetros
establecidos para cada
sector y recogidos en
las tablas mencionadas
son los siguientes:
Uso, simbología, superficie total, densidad de viviendas por
hectárea (viv/ha), superficie
mínima de lote, altura
máxima de la edificación, número de niveles, frente mínimo, cobertura máxima y retiros (frontal,
posterior y lateral). Su definición viene dada en el Reglamento
General.
El sector se define como un área donde, en toda su superficie, los parámetros antes mencionados
tienen el mismo valor.
Para establecer algunos de los parámetros como la densidad, altura máxima y número de niveles,
cobertura máxima, usos, se han aplicado los lineamientos establecidos en el plan PRUGAM, según la
estructura de jerarquización de centros urbanos al que pertenecen los distritos que componen el
cantón y los niveles de prioridad de densificación (basados en el acceso a alcantarillado sanitario
y a transporte público).
Para la elaboración del mapa de zonificación propuesta, además de todos los lineamientos
establecidos en el plan PRUGAM y los mapas que lo componen (mapa de restricciones al uso urbano de
la tierra, proyectos propuestos como parques metropolitanos, zonas industriales, proyectos
estratégicos entre otros, los ya mencionados de zonas prioritarias de densificación, jerarquización
de centros urbanos), se han incorporado los estudios y mapas de Índice de Fragilidad Ambiental (IFA)
y los estudios de Capacidad de Carga y Efectos Acumulativos.
Capítulo 4. Descripción
de las zonas de usos y sus parámetros.
A continuación, se
detallan las características y
los parámetros particulares
referidos a cada zona
y uso:
Artículo 18.
Zona de uso
residencial.
1.
Objetivos.
Albergar la población existente y futura del cantón. Promover la densificación, el aprovechamiento
del suelo y el crecimiento en altura de los centros urbanos; y controlar los crecimientos lineales y
dispersos. Evitar la expansión innecesaria de los límites urbanos y promover el crecimiento ordenado
de los núcleos urbanos.
2.
Parámetros.
Se establecen parámetros específicos para cada uno de los cuatro grados de densidad establecidos
para el uso residencial, que se describen a continuación.
En las nuevas urbanizaciones, se aplicarán las disposiciones que se encuentren vigentes en el
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relativa a los servicios
comunales y particulares.
El área de estacionamiento para proyectos residenciales bajo el concepto de condominio o de
urbanización, será el área que las leyes y reglamentos vigentes determinen para cada caso.
Para cualquier categoría de densidad de uso residencial, el diseño de la infraestructura
básica debe calcularse en función de la
máxima densidad
de la zona correspondiente, ya sea
para una nueva urbanización
o por renovación urbana.
El equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento de Control de Fraccionamiento y
Urbanizaciones de este Plan Regulador y supletoriamente por el Reglamento Nacional para el Control
de Fraccionamiento y Urbanizaciones emitido por el INVU.
. Zona residencial
muy baja densidad (ZRMBD)
Densidad de menos de 26 viv/ha.
| Sector que la compone | S-1 | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar. Ver
tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso residencial y no
se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes
tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al
entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Usos condicionales | Se podrán autorizar usos tales
como servicios públicos, centros comunales, comercio básico, siempre y cuando estos cumplan con los
correspondientes requisitos previstos en ese uso y previa evaluación de la Municipalidad. Ver tabla
de usos (Anexo 2) | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada
sector (Anexo 1). |
- Zona residencial
baja densidad (ZRBD)
Densidad de 26 a
77 viv/ha
| Sector que la compone | S-2. | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar y
multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso
residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no
conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente
establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. |
| Usos condicionales | Se podrán autorizar usos tales como servicios públicos, centros comunales,
comercio básico, siempre y cuando estos cumplan con los correspondientes requisitos previstos en ese
uso y previa evaluación de la Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | --- | --- | |
Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo 1). |
- Zona residencial
media densidad (ZRMD)
Densidad de 77 a
115 viv/ha
| Sector que la compone | S-3. | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar y
multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso
residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no
conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente
establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Usos condicionales | Se podrán
autorizar usos tales como servicios públicos, centros comunales, comercio básico, siempre y cuando
estos cumplan con los correspondientes requisitos previstos en ese uso y previa evaluación de la
Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de
parámetros para cada sector (Anexo 1). |
- Zona residencial
alta densidad (ZRAD)
Densidad de 115
a 154
viv/ha
| Sector que la compone | S-4. | | --- | --- | | Usos conformes | El uso residencial unifamiliar y
multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Todos aquellos que no sean el uso
residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no
conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente
establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | Usos condicionales | Se podrán
autorizar usos tales como servicios públicos, centros comunales, comercio básico, siempre y cuando
estos cumplan con los correspondientes |
| | requisitos previstos en ese uso y previa evaluación de la Municipalidad. Ver tabla de usos
(Anexo 2) | | --- | --- | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada
sector (Anexo 1). |
Artículo 19. Zona de uso
mixto (ZM)
| Sectores que la componen | S-5 y S-6. | | --- | --- | | Objetivos | Con el fin de conservar la
dinámica urbana durante todo el día, favorecer el uso comercial y de servicios en espacios también
ocupados por vivienda. Consolidar estas zonas como los principales centros de actividad comercial y
de servicios, compatibles con la vivienda. | | Usos conformes | Vivienda unifamiliar y
multifamiliar. Aquellos usos relacionados con actividades comerciales y de servicios públicos y
privados que no produzcan ruido ni malos olores o contaminación visual y que atiendan las
necesidades primarias de sus clientes o usuarios. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes
| Todos aquellos que no correspondan a los usos conformes o que produzcan alteraciones ambientales o
perturbación social. Industria peligrosa, insalubre e incómoda. Todos aquellos que no sean el uso
residencial y no se puedan autorizar como uso condicional. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no
conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente
establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. Para la renovación o trámite de patentes
para locales de uso no conforme tolerado, se aplicará lo establecido en la ley vigente en dicha
materia. | | Parámetros | Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector (Anexo
1). |
Artículo 20. Zona de uso
comercial y de servicios (ZCS)
| Sector que la compone | S-7. | | --- | --- | | Objetivos | Delimitar las zonas que en la
actualidad se conciben como especializadas en comercio y servicios e identificar aquellas otras que
por su ubicación en nodos o vías principales son aptas para dichos usos. | | Usos conformes |
Aquellos usos relacionados con actividades comerciales y de servicios públicos y privados que no
produzcan ruido ni malos olores o contaminación visual y que atiendan las necesidades primarias de
sus clientes o usuarios. Incluyen servicios a las empresas y personas tales como servicios
financieros, servicios de reparación y mantenimiento de electrodomésticos y equipos menores de
oficina y electrónica, servicios profesionales (legales, médicos, de ingeniería, arquitectura,
económico-contables, y de consultoría en general); servicios personales (tiendas |
de ropa, bazares, zapaterías, farmacia, abarrotes, salones de belleza y peluquería,
fotografía, librería, servicios de Internet, centros de copiado, sastrería, seguros, lavandería,
servicios funerarios), sodas, servicios de comida y bebida, hoteles y comercio en general,
servicios turísticos, recreativos y diversión, consultorios médicos, actividades religiosas y
de culto, cementerios privados. Servicios administrativos, informáticos y de enseñanza.
Universidades privadas, entre otros y que no incumplan otras disposiciones reglamentarias de entes
estatales.
En casos puntuales la Comisión de Seguimiento del Plan podrá analizar la posibilidad de ampliar la
cobertura hasta el 100%, siempre y que se cuente con red de alcantarillado y las necesidades de
parqueo se resuelvan dentro de la propiedad o mediante estacionamientos privados existentes a
menos de 100 mts de distancia.
Ver tabla de usos (Anexo 2)
Usos
no conformes
Todos aquellos que no correspondan a los usos
conformes o que produzcan
alteraciones ambientales o perturbación social. Industria peligrosa, insalubre e
incómoda.
Ver tabla de usos (Anexo
2)
Usos
no conformes tolerados
Se permitirán aquellos que se
encontraban
funcionando
y
debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador.
Para la renovación o
trámite de patentes para
locales de uso no conforme
tolerado, se aplicará lo
establecido en la ley vigente en
dicha materia.
Parámetros
Ver la ficha urbanística y
la tabla de parámetros
para cada sector
(Anexo 1).
Las zonas de retiro podrán utilizarse como estacionamiento. Se exigirá un espacio de 18 m2 (3 por
6 metros) por cada 150 m2 de área construida y un espacio para carga y descarga de 5 por 12
metros, si el área construida supera los 500 m2: aumentándose un espacio por cada 500 m2
adicionales de área construida. No se permitirá el uso de la aceras para estacionamiento.
Artículo 21. Zona de uso
público institucional (ZPI)
| Sector que la compone | S-8. | | --- | --- | | Objetivos | Consolidar los usos institucionales que
ofrecen servicios públicos y comunales. Propiciar su ubicación en centros urbanos con el fin de
concentrar la actividad en ellos. | | Usos conformes | Aquellos que presten servicios
institucionales y comunales, tales como centros de salud, educativos, seguridad, centros
universitarios, bibliotecas, museos, centros de reunión, instituciones públicas, municipalidades e
instalaciones comunales y culturales, tribunales de justicia, correos, telecomunicaciones, la Cruz
Roja, policía, bomberos, entre otros. Ver tabla de usos (Anexo 2) |
| Usos no conformes tolerados | Se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente
establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. | | --- | --- | | Usos condicionales |
Se podrán permitir usos tales como restaurantes, sodas y servicios personales afines a los servicios
señalados como uso conforme. Instituciones bancarias e instalaciones recreativas y culturales como
cines y teatros, entre otros, previa aprobación de la Municipalidad. Ver tabla de usos (Anexo 2) | |
Parámetros | No se establecen parámetros específicos para este tipo de edificaciones. Se aplicarán
los definidos para cada tipo de edificación en el Reglamento de Construcciones del INVU. La
delimitación de la zona se indica en el mapa de zonificación propuesta. Los edificios públicos
construidos por el Gobierno de la República o por otras dependencias del Estado no necesitan
licencia Municipal, siempre que sean autorizados y vigilados por el MOPT. Para este tipo de
proyectos, se exigirá la aprobación de los estudios que exija la SETENA. |
Artículo 22. Zona de uso
industrial (ZI)
| Sector que la compone | S-9. | | --- | --- | | Objetivos | Delimitar y ordenar las zonas aptas
para concentrar las actividades de producción industrial no contaminantes con el fin de proteger los
otros usos. Promover la reubicación de aquellos talleres o centros de producción ubicados en zonas
donde se consideren como usos no conformes. | | Usos conformes | Instalaciones industriales,
talleres de mantenimiento y reparación de maquinaria, equipo y vehículos, grandes bodegas de
almacenamiento o distribución, almacenes fiscales, talleres mecánicos, venta de maquinaria y equipo
pesado y otros, que por sus condiciones, deben instalarse en sitios de poco impacto ambiental y baja
interacción social. Actividades complementarias como sodas, restaurantes, estacionamientos, centros
de exposición, sala de conferencias, puestos de vigilancia. Talleres de mecánica, de reparación,
pintura, hojalatería, tornos, etc. Se permitirá el establecimiento de áreas recreativas y zonas de
esparcimiento. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes | Aquellos relacionados con
actividades agrícolas, residencias, actividades comerciales y de servicios no asociados a la
industria, servicios turísticos y recreativos. Hospitales y clínicas. Museos y teatros. Bibliotecas,
centros de enseñanza primaria, secundaria y universitaria. Kinder, guarderías infantiles. Hogares y
albergues de adultos mayores, etc. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados |
Aquellos usos que se encuentren funcionando y debidamente establecidos al entrar en vigor el
presente Plan Regulador. | | Parámetros | |
Ver
la ficha urbanística y
la tabla de parámetros para
cada sector (Anexo 1).
Estacionamientos: se exigirá un espacio de 18 m2 (3 por 6 metros) por cada 150 m2 de área
construida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 m, si el área construida sobrepasa los
400 m2; aumentándose un espacio por cada 400 m2 adicionales de área construida.
Artículo 23. Zona de uso recreativo
y deportivo (ZRD)
| Objetivos | Reservar y dotar al cantón de zonas de ocio y esparcimiento, tales como zonas verdes,
parques regionales, urbanos, áreas recreativas, parques, plazas, instalaciones deportivas, zonas de
encuentro, áreas comunales, entre otros. | | --- | --- | | Usos conformes | Instalaciones
deportivas, piscinas, gimnasios, vestidores, canchas deportivas y todas aquellas actividades que
faciliten el esparcimiento espiritual y deportivo y el tránsito peatonal. Ver tabla de usos | | Usos
no conformes | Todos aquellos que no estén incluidos como uso conforme o condicional. Ver tabla de
usos | | Usos condicionales | Todas aquellas facilidades que complementan el uso conforme como
sodas, casetas de vigilancia, núcleos de servicios sanitarios, oficinas institucionales y
actividades comunales, siempre que la Municipalidad los apruebe. | | Parámetros | Serán fijados en
cada caso por la Municipalidad en coordinación con el Departamento de Urbanismo Municipal, siempre
aplicando la normativa vigente. En todas aquellas instalaciones públicas, las obras serán propiedad
municipal, quien las podrá dar en arriendo según la legislación correspondiente. La cesión y el uso
de las áreas será regulado de conformidad al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana y al
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, emitido por el INVU. |
Artículo 24. Zona agropecuaria (ZAG)
| Sector que la compone | S-10. | | --- | --- | | Objetivos | Preservar y consolidar la actividad
agrícola, pecuaria y forestal existente o futura. Cumple funciones de contención del crecimiento
urbano o para el aprovechamiento de áreas muy restrictivas para ser urbanizadas, así como al
fortalecimiento del paisaje y de la calidad ambiental del cantón. | | Usos conformes | Todos
aquellos usos relacionados con la actividad agrícola, pecuaria y forestal y actividades
complementarias: comercio de la actividad agrícola, agroindustria, bodegas, instalaciones de riego,
granjas avícolas, porcinas y vivienda unifamiliar aislada (siempre ligada a la actividad
agropecuaria) y proyectos eco turísticos de muy baja densidad Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos
no conformes | No se permitirán urbanizaciones, condominios ni conjuntos residenciales. Industria
que no sea agroindustria, comercio diferente de la actividad, ni otro uso que no se haya mencionado
como uso conforme. |
Ver tabla de usos (Anexo 2)
Usos
no conformes tolerados
Aquellos usos
que se encuentren
funcionando
y debidamente establecidos
al entrar en vigor el presente
Plan Regulador.
Parámetros
Ver la ficha urbanística y
la tabla de parámetros para
cada sector
(Anexo 1).
Los lotes o fincas y las obras existentes con dimensiones diferentes
a las señaladas no se verán afectados, si su segregación ocurrió antes de la vigencia
de este Plan Regulador, presentando
las evidencias de rigor.
Para el desarrollo de actividades agropecuarias y agroindustriales con alto riesgo de
contaminación ambiental, como las granjas avícolas y porcinas o aquellas que generen grandes
cantidades de desechos orgánicos y/o químicos, así como los que señale el Ministerio de Salud,
deberán duplicar los retiros señalados en sus obras o plantaciones. En estos casos se exige el
Estudio de Impacto Ambiental. Las actividades agro-forestales en sitios de riesgo o de altas
pendientes, deberán emplear técnicas adecuadas por la conservación de suelos y
agua. Las edificaciones sobre estos terrenos deberán presentar estudios de estabilidad del
terreno.
En caso de la construcción de vivienda (ligada a la actividad agropecuaria) queda sujeta a un área
máxima de 150 m², el resto de la cobertura permitida en la zona, será la destinada para las
edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria o forestal.
La Municipalidad podrá establecer
políticas para incentivar a los propietarios a
promover proyectos forestales y de mejoramiento
ambiental,
mediante cánones que pueden pagar los vecinos de zonas urbanas beneficiados por el esfuerzo
de los ocupantes de
estas áreas.
Respecto al uso residencial de muy baja densidad, no ligada a la
actividad agropecuaria, queda supeditada al cumplimiento de todos
los parámetros establecidos en el plan PRUGAM como parcela mínima agrícola frente
a vía pública.
Artículo 25. Zona de protección (ZP)
Objetivos
Al ser terrenos no aptos para el emplazamiento de infraestructuras debido a sus condiciones físico-
ambientales, se destinarán a conservación, regeneración y protección de los recursos existentes,
pudiendo ser en parte utilizados para la recreación y para actividades turísticas de baja
densidad.
Usos
conformes
Protección y conservación, reforestación y manejo paisajístico. Se podrá autorizar el
emplazamiento de obras de infraestructura de interés público (tanques de almacenamiento, torres
de telecomunicaciones, casetas de vigilancia, caminos, servidumbres, miradores, obras de retención o
similares), así como edificios educativos, de recreación y turismo naturalista de bajo impacto,
previa aprobación municipal y del Estudio de Impacto Ambiental correspondiente, aprobado por la
SETENA.
Ver tabla de usos
(Anexo 2)
Usos
no conformes tolerados
Aquellos
que se encontraban
debidamente establecidos al
entrar en vigor el presente Plan Regulador y que
no presenten gran impacto en
la zona.
Usos no conformes
prohibidos
Cualquiera que no sea de protección, conservación y recreación
o los indicados como usos conformes
o no conformes tolerados.
Parámetros
Las obras a realizar en estas zonas deben cumplir con el trámite previo ante la SETENA (MINAE),
según lo dispuesto para cada caso, así como cumplir con el estudio de estabilidad del terreno en
aquellos sectores con pendientes mayores al 30%. En estos casos, se deberán presentar estudios
técnicos suscritos por un geólogo y un ingeniero civil, donde se garantice que las personas y
obras no estarán expuestas a riesgo o representen una amenaza. La Municipalidad se reserva el
derecho de solicitar otros estudios y compromisos con el objeto de salvaguardar el interés
general.
Para el emplazamiento de infraestructura turística de baja densidad, se exigirá la aprobación del
Instituto Costarricense de Turismo, así como la aplicación de la normativa vigente para los
proyectos relacionados con servicios para atender al turismo del Ministerio de Salud, la Ley de
Construcciones y la aprobación de la SETENA.
Será de aplicación toda la reglamentación específica referida a la zona de protección del Volcán
Irazú y de la Cordillera Volcánica
Central.
Artículo 26. Zona de protección
paisajística (ZPP)
| Objetivos | Son zonas de gran valor paisajístico, se destinarán a conservación, regeneración y
protección de los recursos existentes, pudiendo ser en parte utilizados para la recreación y para
actividades turísticas de baja densidad. Los impactos ambientales de este tipo de usos son bajos ya
que son los que se encuentran más en equilibrio con el medio natural. | | --- | --- | | Usos
conformes | Protección y conservación, reforestación y manejo paisajístico. Se podrá autorizar el
emplazamiento de obras de infraestructura de interés público (tanques de almacenamiento, torres de
telecomunicaciones, casetas de vigilancia, caminos, servidumbres, miradores, obras de retención o
similares), así como edificios educativos, de recreación y turismo naturalista de bajo impacto,
previa aprobación municipal y del Estudio de Impacto Ambiental correspondiente, aprobado por la
SETENA. Ver tabla de usos (Anexo 2) | | Usos no conformes tolerados | Aquellos que se encontraban
debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador y que no presenten gran
impacto en la zona. | | Usos no conformes prohibidos | Cualquiera que no sea de protección,
conservación y recreación o los indicados como usos conformes o no conformes tolerados. | |
Parámetros | Las obras a realizar en estas zonas deben cumplir con el trámite previo ante la SETENA
(MINAE), según lo dispuesto para cada caso, así como cumplir con el estudio de estabilidad del
terreno. En estos casos, se deberán presentar estudios técnicos suscritos por un geólogo y un
ingeniero civil, donde se garantice que las personas y obras no estarán expuestas a riesgo o
representen una amenaza. La |
Municipalidad se reserva la potestad de solicitar otros estudios, autorización de entidades u
órganos públicos y compromisos con el objeto de salvaguardar el interés general.
Para el emplazamiento de infraestructura turística de baja densidad, se exigirá la aprobación del
Instituto Costarricense de Turismo, así como la aplicación de la normativa vigente para los
proyectos relacionados con servicios para atender al turismo del Ministerio de Salud, la Ley de
Construcciones y la aprobación de la SETENA.
Artículo 27. Zona de protección
de ríos y quebradas (ZPRQ)
| Objetivos | Recuperar, regenerar y proteger todos los bordes y riberas de ríos y quebradas. | |
--- | --- | | Usos conformes | Zonas de esparcimiento y ocio, paseos peatonales, ciclovías, siempre
que las dimensiones y condiciones del terreno lo permitan y estas actividades de ocio no repercutan
en la erosión de dichas zonas de protección. | | Usos no conformes | Todo tipo de construcción o
edificación de cualquier uso | | Usos no conformes tolerados | Aquellos que se encontraban
debidamente establecidos al entrar en vigor el presente Plan Regulador. Construcciones formales
existentes en zonas urbanas consolidadas que se encuentren dentro de los límites de la zona de
protección, pero se aplicarán restricciones. | | Usos no conformes prohibidos | Construcciones y
asentamientos informales de todo tipo. | | Parámetros | En esta zona no se permitirá ningún tipo de
construcción, excepto la asociada a seguridad y protección del usuario. La Municipalidad deberá
hacer las gestiones pertinentes a fin de recuperar las zonas de protección de ríos y quebradas
invadidas por asentamientos informales. Las construcciones consolidadas en estas áreas no podrán
aumentar la altura y el volumen del área construida, ni podrán hacer remodelaciones y reparaciones
en la edificación existente. Estos parámetros regirán en todo caso en la zona sujeta a protección
según art. 33 de la Ley Forestal No.7575, que comprende una franja de 15 metros en zona rural y de
10 metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos,
quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de 50 metros horizontales, si el terreno es quebrado.
En las zonas no sujetas a la Ley Forestal, pero que han sido declaradas de protección en base a los
IFA, se mantendrán estos parámetros, a no ser que mediante un estudio IFA a menor escala se
demuestre la ausencia de factores ambientales que justifiquen las restricciones. En este último caso
se podrán aplicar los parámetros correspondientes al sector urbanístico más cercano. |
Artículo 28. Zona de protección
de recurso hídrico (ZPRH)
Objetivos
Proteger áreas de recarga acuífera, mantos acuíferos, cuerpos de agua, pozos y nacientes, con el
objeto de preservar la calidad y cantidad de agua. Para ello se han señalado en el mapa de
zonificación, los cuerpos de agua (sean naturales o artificiales) y las áreas de protección entorno
a pozos y manantiales. En caso de error en la ubicación u omisión de algún pozo o naciente en lo
graficado en el mapa, en todos los existentes en el cantón se cumplirá con lo establecido en la
Ley de Aguas y en la Ley Forestal. También se regulan las zonas en la que existen servidumbres
de agua potable.
Parámetros
Estas áreas tendrán las siguientes regulaciones:
a)- El área necesaria para el establecimiento de servidumbre de agua potable, tendrá como mínimo
un ancho de seis metros pudiendo ser mayor si así lo estableciera el Instituto Costarricense de
Acueductos y Alcantarillados, o la entidad que brinde el servicio de abastecimiento en el cantón.
b)- Tales áreas no podrán edificarse pero si podrán dedicarse a parques y juegos infantiles. El
tipo de arborización en este caso deberá escogerse rigurosamente para que las raíces no afecten
las tuberías, pudiendo computarse estas áreas para los efectos del artículo cuarenta de la Ley de
Planificación Urbana, siempre que estén integradas razonablemente a las áreas principales de
parque.
c)- Igualmente podrán dedicarse a la construcción de calles y alamedas con las especificaciones que
fije el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, o la entidad que brinde el
servicio.
d)- Para el trámite de planos constructivos de urbanizaciones afectadas
por servidumbres, de este tipo,
se deberá aportar
la aprobación del anteproyecto
por parte del ICAA o
la entidad que brinde el servicio.
e)- Sobre las áreas de servidumbre
de ICAA no podrán realizarse ningún
tipo de edificación.
f)- Dichas servidumbres no podrán considerarse vías públicas para efectos de segregación de
propiedades enfrentando a ellas, salvo que queden establecidas previamente como calles en los
proyectos de Urbanización.
g)- Cuando en fincas atravesadas o aledañas a ríos o quebradas
cuyo cauce se
pretende entubar, el área de servidumbre
de no construcción será determinada por la Dirección de
Urbanismo del INVU previa
autorización de
la Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos o MINAE según corresponda, no pudiendo
ser menores a las que se establecen en el artículo 33 de la Ley Forestal Número
Siete mil quinientos.
Las características de diseño del entubamiento serán
establecidas por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, quien
tendrá que resolver dicha
revisión dentro de los quince días
siguientes a la presentación de los
respectivos planos.
h)- Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de pozos públicos de agua
potable debe guardar los retiros establecidos por
Ley. La Ley de Aguas
establece que las nacientes permanentes con uso poblacional deben protegerse un
radio de 200 m, y si tiene otros aprovechamientos o ninguno, deben
protegerse en un radio de 100 m según la Ley Forestal. En
el caso de las
nacientes intermitentes según
la Ley de Aguas, deben protegerse con un radio de
60 m cuando nacen en cerros y
50 m cuando nacen en terrenos
planos.
i)- Las construcciones existentes ya consolidadas que se encuentren dentro del radio de protección
de pozos y manantiales, no podrán realizar ningún tipo de actuación que pudiera repercutir o afectar
en la calidad del agua. La Municipalidad se reserva el derecho a solicitar estudios de filtración o
aquellos estudios técnicos que considere necesarios para asegurar la no afectación de los pozos y
manantiales con el objetivo de preservar el bien común.
Artículo 29. Zona de protección
por
cercanía a fallas
(ZPF)
Objetivos
Identificar las
zonas que
teniendo un uso definido están
afectadas por
la
influencia y cercanía de fallas activas. Para delimitar estas áreas de afección se han
considerado las señaladas en los Estudios de Fragilidad Ambiental como
fallas activas, generando un área
de influencia por fallamiento de 100 metros a cada lado
de la línea de falla.
Parámetros
Las zonas afectadas por cercanía a fallas activas, estarán supeditadas en su desarrollo urbano a la
elaboración de estudios técnicos especializados, aprobados por la Comisión Nacional de
Emergencias.
Todo proyecto de construcción dentro de las áreas consideradas por este Plan Regulador como
zonas de protección por cercanía a fallas, deberá ir acompañado por un estudio de mitigación,
firmado por técnico competente, que determine la viabilidad de la construcción de conformidad
con el Código Sísmico. Esto es aplicable tanto en zonas consolidadas como en nuevos
desarrollos.
Para aplicar los parámetros correspondientes al sector al que
pertenecen (cobertura, niveles, altura máxima, etc.) el estudio de mitigación determinará la
factibilidad en cada caso, y las medidas técnicas y constructivas que son
necesarias para subsanar el
riesgo existente.
Artículo 30. Zona de producción eléctrica
(ZPE)
Objetivos
Identificar aquellas superficies ocupadas por las subestaciones eléctricas del Instituto
Costarricense de Electricidad (ICE), instalaciones hidráulicas, térmicas, eólicas o cualquier otro
tipo de energía renovable, además de señalar el trazado de las líneas de alta tensión eléctrica
de transmisión del ICE para establecer el área de afección de la misma. Según el decreto Nº
25902 MIVAH, la servidumbre de paso y mantenimiento de uso exclusivo del ICE se delimita generando
un corredor de 3 metros a cada lado de la misma.
Parámetros
Las áreas del Cantón por las cuales discurran Líneas Eléctricas de Transmisión
del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) o de cualquier empresa pública,
mixta o privada que brinde servicios de electricidad tendrán las siguientes regulaciones:
a)- El área necesaria para las servidumbres eléctricas, será como mínimo de seis
metros o mayor si así lo estableciera el Instituto Costarricense
de Electricidad
según el voltaje de la línea de transmisión, además, en tales áreas
no se podrá edificar, pero
si podrán dedicarse á parques con arbustos y árboles
bajos,
pudiendo computarse para efectos del artículo
cuarenta de la Ley de Planificación
Urbana, siempre que estén integradas razonablemente a las áreas principales de
parque.
b)- Podrán utilizarse para la construcción de calles sean, paralelas o transversales a las líneas
eléctricas. En el caso de calles paralelas el diseño será bulevar, dejándose para jardinera central
como mínimo la que requiera el ICE para la debida protección de las torres, a éstas adicionalmente
deberá hacérseles las obras de protección que dicte el ICE.
c)- Las urbanizaciones afectadas por servidumbres eléctricas deberán ser presentadas al ICE a nivel
de anteproyecto para su debida aprobación. Si se propusiera algún tipo de arborización en las
servidumbres las especies deberán indicarse en esta etapa.
d)- Para el trámite de planos
constructivos de Urbanizaciones
afectadas por servidumbres eléctricas, se deberá aportar la aprobación del ICE indicada en el
inciso anterior o la entidad que brinde
el servicio.
e)- Toda construcción que se haga alrededor de las zonas de conducción de redes
eléctricas o subestaciones eléctricas debe guardar los retiros establecidos
por el Instituto Costarricense de Electricidad o la Compañía
Nacional de Fuerza y Luz.
f)- El Instituto Costarricense de Electricidad y cualquier empresa o institución no podrán instalar
redes eléctricas de alta tensión en zonas urbanas consolidadas. En caso de ser necesario deberán
establecer los procesos de expropiación para las construcciones que se encuentren en el área con
restricción para construir y coordinar de previo con la Municipalidad.
g)- El Instituto Costarricense de Electricidad y cualquier empresa o institución
que instale redes eléctricas de alta tensión en zonas urbanas o urbanizables no
construidas deberá indemnizar a los propietarios de los lotes afectados por la instalación de dichas
redes y coordinar de previo con la Municipalidad.
h)- De previo a cualquier instalación de redes eléctricas de alta tensión, el ICE y cualquier
empresa o institución de energía, deberá contar con los estudios y autorización que aseguren la
viabilidad del proyecto ambiental y sanitariamente.
Artículo 31. Zona de interes
histórico o arquitectónico (ZIHA)
| Objetivos | Consolidar la vocación de Patrimonio Histórico o Interés Cultural de estos sitios los
cuales albergan el Palacio Municipal, Capilla y Tumba Msr Víctor Manuel Sanabria Martínez, Hotel
Gestoria Irazú, San Juan de Chicuá. Ver Inventario de Patrimonio. (Anexo 3). | | --- | --- | | Usos
conformes | Actividades de educación formal (escuelas, colegios, universidades) y no formal
(bibliotecas, museos), actividades religiosas y de culto, actividades sanitarias (clínicas y
hospitales), servicios de protección y afines (policía, bomberos, cruz roja, tribunales) y servicios
gubernamentales y similares (correos, registro, oficina de impuestos, etc.) |
| Usos condicionales | Se podrán permitir usos tales como restaurantes, sodas y servicios personales
afines a los servicios señalados como uso conforme, previa aprobación de la Municipalidad. | | --- |
--- | | NOTA: | En caso de duda sobre algún aspecto relacionado con la protección o conservación de
los bienes patrimoniales, sobre el valor de un bien patrimonial o sobre el uso que se deba dar al
mismo, se consultará al Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del
Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes. |
La delimitación precisa de estas zonas se encuentra en el Mapa de Zonificación Propuesta de este
Plan Regulador y los parámetros establecidos para cada sector vienen recogidos en las tablas y en
las fichas urbanísticas. También se incluyen las tablas detalladas con los usos conformes, no
conformes y condicionados para cada sector.
ANEXOS
Mapa de Zonificación
Mapa de Zonificación
San Rafael
Mapa de Zonificación
Cipreses
Mapa de Zonificación
Cot
Mapa de Zonificación
Potrero Cerrado
Mapa de Zonificación San Rafael
Mapa de Zonificación
Santa
Rosa
Ficha Urbanística 1
Ficha Urbanista
2in the entirety of the text
-
Complete Text of Regulation 316
Zoning Regulation for land uses
Complete Text record: 17CBE6
MUNICIPALITY OF OREAMUNO
(This regulation was repealed by the recitals of the
Zoning Regulation for land uses of the canton of Oreamuno
approved by ordinary session No. 130-2025 of December 2,
2025)
The general public
is hereby notified, literally, of Article 25°, Agreement No. 3174-2014,
taken at Session No. 316-2014, held by the Municipal Council on February
17, 2014, being approved with 3 votes in favor (Councilmembers Aguilar
Monge, Calvo Ramírez, and Méndez Fernández), and 2 votes against (Councilmembers Masis
Siles and Marrero Solano), duly ratified and final at Session
No. 318-2014, held on February 24, 2014, in Chapter II, subsection
a):
ARTICLE 25°: AGREEMENT No. 3174-2014: Official Letter
AM-VA-0007-2014-ccu, submitted by Miss Catalina Coghi Ulloa,
Municipal Vice Mayor, addressed to the Municipal Council among others;
by means of which she forwards for awareness, approval, and respective publication
process the official letter C-PU-D-106-2014, issued by Mr. Leonel Rosales
Maroto, Director of Urbanism of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
(INVU), indicating that, by virtue of what was referred by this Municipality, the
Dirección de Urbanismo proceeds with the approval of the Plan Regulador of the Cantón
de Oreamuno de Cartago; in this sense, the Municipality must comply with due
process according to Article 17 of the Ley de Planificación Urbana No. 4240.
ZONING REGULATION
FOR LAND
USES
General Provisions
Chapter 1. Objectives and classification of
lands and types of land
uses
Article 1. Objectives
The urban planning
objectives pursued
with the land-use
zoning are the following:
a.
To establish
the different types of
land use according
to its nature and utility.
b. To define land use in order to guide the orderly development and growth of
the different activities that are carried out and will be carried out in the coming years on
urbanized and urbanizable land in the part of the canton covered by the Plan Regulador.
c.
To achieve better integration of the different types of land uses, and consequently obtain
balanced development of the canton.
d.
To maintain a
better balance between
the environment and
urbanization.
e.
To regulate the intensity with which
the different
activities will be developed on
urbanized and
urbanizable land.
f.
To achieve a better balance
between the proposed land use
and the existing infrastructure.
g. To regulate the different activities that take place in the Canton and contribute to the
consolidation of the different urban growth areas, according to their vocation, predominant
use, and functionality of the territory.
Article 2. Types of Land
Uses
a. Urbanized Land: Any land that has already been transformed by having the
built infrastructure such as: roadways with the predominant finishes of the locality,
potable water distribution networks, storm sewer and sanitary sewer systems
(when the service exists), utility poles and overhead electrical wiring or underground electrification, among others.
b. Urbanizable Land: That land designated in this Plan Regulador as an area to be transformed into
new urban developments. Any urbanization development or subdivision (fraccionamiento) on non-urbanized land
must consider the construction of the necessary urban infrastructure to carry it out.
In the event that the built urban infrastructure benefits future urbanization
projects, the developers of these must pay the cost proportionally and at any time
to the urbanizer who built it, which will be a prerequisite for the granting of the
construction permit.
c. Non-Urbanizable Land: Land that, for environmental, agricultural, forestry, water resource, and
any other restriction imposed in this Plan Regulador or any particular Law, is not
designated for urban development.
On non-urbanizable land, that type of activity whose purpose is natural
preservation, landscape improvement, agricultural protection, the creation of green areas, and the
mitigation of risk from natural or technological hazards will be permitted, with the exception of what is indicated in this
regulation.
Article 3.
Types of Land Uses according to the
activity to be carried out
For the purpose of regulating the different activities that are developed in the territory of the
canton, consolidating certain uses and activities and protecting against others that are annoying or
incompatible, land use is classified into the following types:
a)- Conforming Uses. These are all activities and building works that comply, without any
condition or restriction, with the requirements and guidelines of this Plan Regulador in a specific
zone.
b)- Non-Conforming Uses.
These are all activities and building works that are not permitted in
specific zones, for not complying with the requirements
and guidelines of the Plan
Regulador.
b.1)- Tolerated Non-Conforming Uses. These are all activities and building works existing
as of the effective date of this Plan Regulador, but which are not compatible with its
requirements and guidelines.
The declaration of tolerated non-conforming use shall apply to all those activities and building
works that, not being conforming, are in any of the following cases:
1.
When a current business license (patente) exists for the requested
activity.
2.
When a construction or remodeling permit exists for the requested
activity.
3. When a Certificado de Uso del Suelo exists and, during its validity, has served as a basis for
the preparation of construction plans or any other procedure before competent public
institutions.
4. When the existing infrastructure in the zone cannot be used for the uses permitted in
this Plan Regulador, and is only suitable for the requested activity.
In these cases, the expansion of these activities or building works that involve
growth is not permitted, and interventions in existing constructions are only permitted in the
following cases:
1.
When the works correspond to maintenance work on what exists and do not involve
changes to or repair of the
primary structure.
2.
When the property is declared
of historical, cultural, or heritage value by
the competent institution.
3.
When the remodeling is necessary to
comply with environmental, safety, and hygiene standards.
4.
When the property suffers
damage due to incidents, due to
situations of fortuitous events or force majeure.
b.2)- Prohibited Non-Conforming Uses. Non-conforming activities and works in a zone that do not meet
the requirements established for being considered tolerated.
c)- Conditional Use. These are all activities and building works that may occur in a
zone, provided they comply with the conditions established by the Municipality, through the
Comisión de Seguimiento del Plan Regulador, so that any nuisances that such
activities may generate are confined to the property's own boundaries and limited to a specific
schedule. Depending on the nature of the activity, the corrective measures defined by the
Municipality itself must be adopted, in coordination with the Ministerio de Salud or the
Dirección de Urbanismo of the INVU.
Within this type of use, complementary uses would be encompassed, that is, all
those activities and building works for commerce and services that can occur in a
residential zone and that serve the daily needs of the population of the neighborhood, citadel,
or urbanization itself. Complementary uses are also defined for each use zone delimited on
the zoning map (mixed, commercial and services, public institutional, etc.).
When applying these types of uses, a series of particular case scenarios may arise, which are
described below:
- Concurrent or Boundary Use: These are activities and building works that will be carried
out on lands located on the dividing line between two or more uses.
In this case, the Municipality (the Comisión de Seguimiento del Plan Regulador)
will decide which type of land use
is certified as conforming, considering the land uses in conflict and the predominance of the land
use in the adjacent influence zones,
considered in relation to the requested activity.
- Temporary Use. These are temporary activities or constructions for activities
related to events such as fairs, popular celebrations, community festivals, patron saint festivities,
concerts, festivals, and the like. This use will be granted for a maximum period of one month.
Article 4. Classification of activities
The determination of the types of use indicated in Article 3 will be made through the Certificado de
Uso del Suelo, according to the use zones described in this Regulation.
In the event of variations in the requirements established for the zone, the Certificado de Uso
del Suelo will be valid for one calendar year, from the date of its issuance.
Chapter 2. Types of Use Zones
according to
their legal nature or zoning. Definitions.
The classification of
the types of land use according to their
legal nature
or zoning is the
following:
Article 5. Residential use zones
Residential use zones are intended to house residential buildings, with
their respective services and facilities. The precise delimitation of this zone is found on the
Zoning Map of this Plan Regulador.
Within the residential use category, five use intensities are distinguished, according to
what was established by the PRUGAM plan, which are: very low density, low density, medium density, high
density, and very high density.
The development parameters
for each use intensity
are the following: (inhab/ha = inhabitants per hectare)
a.
Very low density will be equivalent to less
than 100 inhab/ha
b.
Low density will be equivalent to 100
to 300 inhab/ha
c.
Medium density
will be equivalent to 300
to 450 inhab/ha
d.
High density will be equivalent to
450 to 600 inhab/ha
e.
Very high density will be equivalent to more than
600 inhab/ha
For the urban application of these parameters, it has been decided to convert them into dwellings per
hectare (dw/ha) for which the data collected in the last census of
the INEC (Instituto Nacional de Estadística y Censo) of the year 2000 has been used as a reference, establishing the number of
inhabitants per dwelling at 3.9. Therefore, the density range is the following:
a.
Very low density will be equivalent to less
than 26 dw/ha
b.
Low density will be equivalent to 26
to 77 dw/ha
c.
Medium density
will be equivalent to 77
to 115 dw/ha
d.
High density will be equivalent to
115 to
154 dw/ha
e.
Very high density will be equivalent to more than 154
dw/ha
Article 6. Mixed-use zones
Mixed-use zones correspond to the areas included in this Plan that are located in
urban centers and road corridors where residential, commercial, and service uses are mixed,
or in transition areas due to urban growth.
Article 7.
Commercial and service
use zones
Commercial and service use zones correspond to commercial urban centers, the
radial routes, and district, cantonal, and national road corridors for commerce and services.
Article 8. Public institutional
use zones
Public institutional use zones correspond to the areas designated to house
institutional services and those areas where the establishment of buildings specific to
institutional services is desired, such as Post Offices, Schools, Telecommunications, the Cruz Roja, high schools
or universities, libraries, museums, clinics, police, fire departments, governmental services and
offices, courts of justice, ministries, community halls, among others.
Article 9.
Industrial
use zones
Industrial use zones correspond to the areas of the canton defined in this Plan Regulador
as industrial zones and in which manufacturing processes can be developed that are not
permitted in mixed-use areas. Such as industrial installations, maintenance and
repair workshops for industrial equipment, machinery, vehicles and metal structures, large storage
or distribution warehouses, bonded warehouses, mechanic shops, sale of heavy machinery and
equipment, among others.
Article 10.
Recreational and sports
use zones
Recreational and sports use zones correspond to the areas designated to provide the
spaces required by the inhabitants for recreation, leisure, entertainment, and the practice
of sports.
Article 11.
Agricultural and livestock zones
Agricultural and livestock zones correspond to the areas designated for productive development
linked to agricultural, poultry, livestock, reforestation, and cultivation resources.
Article 12.
Protection zones
Protection zones correspond to the areas designated for the protection and conservation of
lands of diverse topography, with forest cover (cobertura boscosa), that have a slope of more than 30%, or
that due to their topographic situation are unstable lands and subject to erosion, a condition
that defines them as zones of eminently forestry vocation. Zones that, whether forested or not, have a
high index of environmental fragility. Areas whose surface is not suitable for the development of
infrastructure and which, due to their physical, legal, or strategic conditions, must be the object of
protection.
Article 13. River and stream
protection zones
River and stream protection zones correspond to the areas designated for the protection and
conservation of the banks of rivers or streams.
According to the Ley Forestal No. 7575, a protection area is declared for a strip of fifteen meters in a
rural zone and ten meters in an urban zone, measured horizontally on both sides, on the banks of
rivers, streams, or creeks, if the land is flat (slope up to 40%), and fifty meters
horizontally, if the land is broken (slope greater than 40%). In these strips, the provisions
stipulated in said Ley Forestal shall apply.
The river and stream protection zones comprise, in addition to the above, those areas
designated for protection due to the very high environmental fragility they present, which is
evaluated following the IFA methodology as defined by the Decreto Ejecutivo Nº 32967-MINAE in its
Anexo 1 (Procedimiento Técnico de la SETENA para la Introducción de la Variable Ambiental en los
Planes Reguladores u otra Planificación de Uso del Suelo). According to what is stipulated in said Decree, the
land-use guidelines that may derive from the IFA maps will be maintained,
until such time as there are guidelines derived from technical studies that apply the IFA methodology on
a smaller scale. The land-use guidelines, on a smaller scale, may only modify the
larger-scale guidelines if they technically justify the reasons for the change.
Article 14.
Water resource protection
zones. (wells and springs.)
Water resource protection use zones correspond to the areas that contemplate
special regulations in order to protect aquifer recharge areas, aquifers,
bodies of water, wells, and springs (nacientes). In all cases, what is established in the Ley
Forestal and the Ley de Aguas shall apply.
Article 15.
Electric power production
zones
Electric power production use zones correspond to the areas designated for the transmission
(electrical substations and high-tension
cabling) and generation of electricity by hydraulic, thermal,
wind-driven means
or any other type of renewable
energy.
Article 16.
Zones of historical or
architectural interest
Corresponds to the areas that, due to their architectural values, public space values, or collective
recognition and appreciation, merit special protection and/or recovery treatment. Reference
is made to monuments, sites, complexes, historic centers, and properties of historical interest.
In case of doubt about any aspect related to the protection or conservation of heritage
assets, about the value of a heritage asset, or about the use it should be given, the
Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural of the Ministerio de
Cultura, Juventud y Deportes will be consulted.
At the end of this regulation,
an annex is included
with the list of elements
inventoried as Historical-Architectural Heritage
of the canton.
Article 17.
Zones of tourist or
ecotourist interest
These are zones that gather a set of natural, anthropic, ecological, or environmental
attractions that require special treatment for their sustainability. They are zones in whose surroundings
a series of activities focused on promoting tourism are generated, providing specific services for food,
lodging, craft shops, among others.
Chapter 3. Justification of the proposed
land-use zoning
In accordance with the analysis of the urbanized and urbanizable land of the canton, the
predominant land uses by area are those described below. Said zones are
plotted on the proposed zoning map, and the parameters established according to the
characteristics of each zone and corresponding use are detailed in the urban planning sheets included
at the end of this document, composed of parameter tables and maps with the sectors where
these apply.
The parameters
established for each
sector and collected in
the aforementioned tables
are the following:
Use, symbology, total surface area, dwelling density per
hectare (dw/ha), minimum
lot area, maximum
building height, number of levels, minimum frontage, maximum coverage (cobertura), and setbacks (retiros) (front,
rear, and side). Their definition is given in the General
Regulation.
The sector is defined as an area where, across its entire surface, the aforementioned parameters
have the same value.
To establish some of the parameters such as density, maximum height and number of levels,
maximum coverage (cobertura), uses, the guidelines established in the PRUGAM plan have been applied, according to the
hierarchical structure of urban centers to which the districts that make up the
canton belong and the priority levels for densification (based on access to sanitary sewerage
and public transportation).
For the preparation of the proposed zoning map, in addition to all the guidelines
established in the PRUGAM plan and the maps that compose it (map of restrictions on urban land
use, proposed projects such as metropolitan parks, industrial zones, strategic
projects among others, the aforementioned priority densification zones, hierarchy
of urban centers), the studies and maps of Índice de Fragilidad Ambiental (IFA)
and the studies of Carrying Capacity and Cumulative Effects have been incorporated.
Chapter 4. Description
of the use zones and their parameters.
Below, the characteristics and
the specific parameters
referred to each zone
and use are detailed:
Article 18.
Residential use
zone.
1.
Objectives.
To house the existing and future population of the canton. To promote densification, the development
of land, and vertical growth of urban centers; and to control linear and
dispersed growth. To avoid the unnecessary expansion of urban limits and promote the orderly growth
of urban centers.
2.
Parameters.
Specific parameters are established for each of the four density grades established
for residential use, which are described below.
In new urbanizations, the provisions that are in effect in the
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relating to
communal and private services, will apply.
The parking area for residential projects under the condominium or
urbanization concept will be the area that the current laws and regulations determine for each case.
For any residential use density category, the design of the basic
infrastructure must be calculated based on the
maximum density
of the corresponding zone, whether
for a new urbanization
or for urban renewal.
The urban facilities will be governed by what is established in the Reglamento de Control de Fraccionamiento y
Urbanizaciones of this Plan Regulador and, supplementarily, by the Reglamento Nacional para el Control
de Fraccionamiento y Urbanizaciones issued by the INVU.
. Very low-density
residential zone (ZRMBD)
Density of less than 26 dw/ha.
| Sector composing it | S-1 | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family residential use. See
table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not residential use and cannot
be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming
uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. | | Conditional uses | Uses such as public services, community halls,
basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of
uses (Anexo 2) | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each
sector (Anexo 1). |
- Low-density
residential zone (ZRBD)
Density of 26 to
77 dw/ha
| Sector composing it | S-2. | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family and multi-family residential use. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not
residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming
uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. |
| Conditional uses | Uses such as public services, community halls, basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | --- | --- | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). |
- Medium-density
residential zone (ZRMD)
Density of 77 to
115 dw/ha
| Sector composing it | S-3. | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family and multi-family residential use. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not
residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming
uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. | | Conditional uses | Uses such as public services, community halls, basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). |
- High-density
residential zone (ZRAD)
Density of 115
to 154
dw/ha
| Sector composing it | S-4. | | --- | --- | | Conforming uses | Single-family and multi-family residential use. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | All those that are not
residential use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming
uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. | | Conditional uses | Uses such as public services, community halls, basic commerce may be authorized, provided these comply with the corresponding |
| | requirements set forth in that use and after prior evaluation by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | --- | --- | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1). |
Article 19. Mixed-use
zone (ZM)
| Sectors composing it | S-5 and S-6. | | --- | --- | | Objectives | In order to preserve urban
dynamics throughout the day, to favor commercial and service use in spaces also
occupied by housing. To consolidate these zones as the main centers of commercial and
service activity, compatible with housing. | | Conforming uses | Single-family and multi-family
housing. Those uses related to commercial activities and public and private
services that do not produce noise, foul odors, or visual contamination and that serve the
primary needs of their clients or users. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses
| All those that do not correspond to conforming uses or that produce environmental alterations or
social disturbance. Dangerous, unhealthy, and obnoxious industry. All those that are not residential
use and cannot be authorized as a conditional use. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming
uses | Those that were operating and duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted. For the renewal or processing of business licenses (patentes)
for tolerated non-conforming use premises, what is established in the current law on said
matter will apply. | | Parameters | See the urban planning sheet and the parameter table for each sector (Anexo
1). |
Article 20. Commercial and service
use zone (ZCS)
| Sector composing it | S-7. | | --- | --- | | Objectives | To delimit the zones that are
currently conceived as specialized in commerce and services and to identify those others that,
due to their location in nodes or main roads, are suitable for said uses. | | Conforming uses |
Those uses related to commercial activities and public and private services that do
not produce noise, foul odors, or visual contamination and that serve the primary needs of
their clients or users. They include services to businesses and individuals such as financial
services, repair and maintenance services for household appliances and minor office
and electronic equipment, professional services (legal, medical, engineering, architecture,
economic-accounting, and general consulting); personal services (stores
of clothing, bazaars, shoe stores, pharmacy, groceries, beauty salons and barbershops,
photography, bookstore, Internet services, copy centers, tailoring, insurance, laundry,
funeral services), soda restaurants, food and beverage services, hotels and commerce in general,
tourism, recreational, and entertainment services, medical offices, religious and
worship activities, private cemeteries. Administrative, computer, and educational services.
Private universities, among others, and that do not breach other regulatory provisions of state
entities.
In specific cases, the Comisión de Seguimiento del Plan may analyze the possibility of expanding
coverage up to 100%, provided there is a sewerage network and parking
needs are resolved within the property or through existing private parking facilities located
less than 100 meters away.
See table of uses (Anexo 2)
Non-conforming
uses
All those that do not correspond to conforming uses or that produce
environmental alterations or social disturbance. Dangerous, unhealthy, and
obnoxious industry.
See table of uses (Anexo
2)
Tolerated
non-conforming uses
Those that were
operating
and
duly established upon the entry into force of this Plan Regulador will be permitted.
For the renewal or
processing of business licenses (patentes) for
tolerated non-conforming use
premises, what is established in the current law on said
matter will apply.
Parameters
See the urban planning sheet and
the parameter table
for each sector
(Anexo 1).
The setback (retiro) zones may be used for parking. A space of 18 m2 (3 by
6 meters) will be required for every 150 m2 of built area and a space for loading and unloading of 5 by 12
meters, if the built area exceeds 500 m2: increasing by one space for every additional 500
m2 of built area. The use of sidewalks for parking will not be permitted.
Article 21. Public institutional
use zone (ZPI)
| Sector composing it | S-8. | | --- | --- | | Objectives | To consolidate the institutional uses that
offer public and communal services. To encourage their location in urban centers in order to
concentrate activity in them. | | Conforming uses | Those that provide institutional
and communal services, such as health centers, educational centers, security centers, university
centers, libraries, museums, meeting centers, public institutions, municipalities and
communal and cultural facilities, courts of justice, post offices, telecommunications, the Cruz
Roja, police, fire departments, among others. See table of uses (Anexo 2) |
| Tolerated non-conforming uses | Those that were operating and duly established at the time this Regulatory Plan entered into force shall be permitted. | | --- | --- | | Conditional uses | Uses such as restaurants, sodas, and personal services related to the services indicated as conforming uses may be permitted. Banking institutions and recreational and cultural facilities such as cinemas and theaters, among others, subject to prior approval by the Municipality. See table of uses (Anexo 2) | | Parameters | No specific parameters are established for this type of building. Those defined for each type of building in the INVU Construction Regulations shall apply. The delimitation of the zone is indicated on the proposed zoning map. Public buildings constructed by the Government of the Republic or by other State agencies do not require a Municipal license, provided they are authorized and supervised by the MOPT. For this type of project, approval of the studies required by SETENA shall be demanded. |
Article 22. Industrial use zone (ZI)
| Sector it comprises | S-9. | | --- | --- | | Objectives | To delimit and organize areas suitable for concentrating non-polluting industrial production activities in order to protect other uses. To promote the relocation of those workshops or production centers located in zones where they are considered non-conforming uses. | | Conforming uses | Industrial facilities, maintenance and repair workshops for machinery, equipment, and vehicles, large storage or distribution warehouses, bonded warehouses, mechanical workshops, sale of heavy machinery and equipment, and others that, due to their conditions, must be installed in sites with low environmental impact and low social interaction. Complementary activities such as sodas, restaurants, parking lots, exhibition centers, conference rooms, guard posts. Mechanics, repair, painting, sheet metal, lathe workshops, etc. The establishment of recreational areas and leisure zones shall be permitted. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | Those related to agricultural activities, residences, commercial and service activities not associated with industry, tourist and recreational services. Hospitals and clinics. Museums and theaters. Libraries, primary, secondary, and university educational centers. Kindergartens, daycare centers. Homes and shelters for the elderly, etc. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those uses that are operating and duly established at the time this Regulatory Plan enters into force. | | Parameters | |
See the urban planning data sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1).
Parking: a space of 18 m2 (3 by 6 meters) shall be required for every 150 m2 of built area, and a loading and unloading space of 5 by 12 m, if the built area exceeds 400 m2; increasing by one space for each additional 400 m2 of built area.
Article 23. Recreational and sports use zone (ZRD)
| Objectives | To reserve and provide the canton with leisure and recreation zones, such as green areas, regional and urban parks, recreational areas, parks, plazas, sports facilities, meeting areas, communal areas, among others. | | --- | --- | | Conforming uses | Sports facilities, swimming pools, gyms, locker rooms, sports courts, and all those activities that facilitate spiritual and sports recreation and pedestrian traffic. See table of uses | | Non-conforming uses | All those not included as a conforming or conditional use. See table of uses | | Conditional uses | All those facilities that complement the conforming use such as sodas, guard booths, sanitary service cores, institutional offices, and communal activities, provided the Municipality approves them. | | Parameters | They shall be set in each case by the Municipality in coordination with the Municipal Urbanism Department, always applying current regulations. In all public facilities, the works shall be municipal property, which may lease them according to the corresponding legislation. The transfer and use of the areas shall be regulated in accordance with article 40 of the Urban Planning Law and the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations, issued by the INVU. |
Article 24. Agricultural zone (ZAG)
| Sector it comprises | S-10. | | --- | --- | | Objectives | To preserve and consolidate existing or future agricultural, livestock, and forestry activity. It serves functions of containing urban growth or for the utilization of areas very restrictive for urbanization, as well as strengthening the landscape and environmental quality of the canton. | | Conforming uses | All those uses related to agricultural, livestock, and forestry activity and complementary activities: commerce related to agricultural activity, agro-industry, warehouses, irrigation facilities, poultry and swine farms, and isolated single-family housing (always linked to agricultural activity) and very low-density eco-tourism projects. See table of uses (Anexo 2) | | Non-conforming uses | Urbanizations, condominiums, or residential complexes shall not be permitted. Industry that is not agro-industry, commerce different from the activity, nor any other use not mentioned as a conforming use. |
See table of uses (Anexo 2)
Tolerated non-conforming uses
Those uses that are operating and duly established at the time this Regulatory Plan enters into force.
Parameters
See the urban planning data sheet and the parameter table for each sector (Anexo 1).
Lots or properties and existing works with dimensions different from those indicated shall not be affected, if their segregation occurred before the validity of this Regulatory Plan, by presenting the rigorous evidence.
For the development of agricultural and agro-industrial activities with a high risk of environmental contamination, such as poultry and swine farms or those that generate large quantities of organic and/or chemical waste, as well as those indicated by the Ministry of Health, they must double the setbacks indicated for their works or plantations. In these cases, the environmental impact assessment (Estudio de Impacto Ambiental) is required. Agro-forestry activities in risk sites or on steep slopes must employ adequate techniques for soil and water conservation. Buildings on these lands must present land stability studies.
In the case of housing construction (linked to agricultural activity), it is subject to a maximum area of 150 m²; the rest of the permitted coverage in the zone shall be allocated for buildings and structures required by the agricultural or forestry activity.
The Municipality may establish policies to encourage owners to promote forestry and environmental improvement projects, through fees that can be paid by residents of urban zones benefitting from the efforts of the occupants of these areas.
Regarding very low-density residential use, not linked to agricultural activity, it is subject to compliance with all the parameters established in the PRUGAM plan as a minimum agricultural parcel fronting a public road.
Article 25. Protection zone (ZP)
Objectives
As lands unsuitable for the placement of infrastructure due to their physical-environmental conditions, they shall be designated for conservation, regeneration, and protection of existing resources, and may be partly used for recreation and low-density tourist activities.
Conforming uses
Protection and conservation, reforestation, and landscape management. The placement of public interest infrastructure works (storage tanks, telecommunications towers, guard booths, roads, easements (servidumbres), viewpoints, retention works, or similar) may be authorized, as well as educational buildings, recreation, and low-impact nature tourism, subject to prior municipal approval and the corresponding environmental impact assessment (Estudio de Impacto Ambiental), approved by SETENA.
See table of uses (Anexo 2)
Tolerated non-conforming uses
Those that were duly established at the time this Regulatory Plan enters into force and that do not present a great impact on the zone.
Prohibited non-conforming uses
Any use that is not for protection, conservation, and recreation or those indicated as conforming or tolerated non-conforming uses.
Parameters
Works to be carried out in these zones must comply with the prior procedure before SETENA (MINAE), as provided for each case, as well as comply with the land stability study in those sectors with slopes greater than 30%. In these cases, technical studies signed by a geologist and a civil engineer must be presented, guaranteeing that people and works will not be exposed to risk or represent a threat. The Municipality reserves the right to request other studies and commitments in order to safeguard the general interest.
For the placement of low-density tourist infrastructure, the approval of the Instituto Costarricense de Turismo shall be required, as well as the application of current regulations for projects related to services for attending tourism from the Ministry of Health, the Construction Law, and the approval of SETENA.
All specific regulations referring to the protection zone of the Volcán Irazú and the Cordillera Volcánica Central shall apply.
Article 26. Landscape protection zone (ZPP)
| Objectives | These are zones of great landscape value; they shall be designated for conservation, regeneration, and protection of existing resources, and may be partly used for recreation and low-density tourist activities. The environmental impacts of these types of uses are low as they are those most in balance with the natural environment. | | --- | --- | | Conforming uses | Protection and conservation, reforestation, and landscape management. The placement of public interest infrastructure works (storage tanks, telecommunications towers, guard booths, roads, easements (servidumbres), viewpoints, retention works, or similar) may be authorized, as well as educational buildings, recreation, and low-impact nature tourism, subject to prior municipal approval and the corresponding environmental impact assessment (Estudio de Impacto Ambiental), approved by SETENA. See table of uses (Anexo 2) | | Tolerated non-conforming uses | Those that were duly established at the time this Regulatory Plan enters into force and that do not present a great impact on the zone. | | Prohibited non-conforming uses | Any use that is not for protection, conservation, and recreation or those indicated as conforming or tolerated non-conforming uses. | | Parameters | Works to be carried out in these zones must comply with the prior procedure before SETENA (MINAE), as provided for each case, as well as comply with the land stability study. In these cases, technical studies signed by a geologist and a civil engineer must be presented, guaranteeing that people and works will not be exposed to risk or represent a threat. The |
Municipality reserves the power to request other studies, authorization from public entities or bodies, and commitments in order to safeguard the general interest.
For the placement of low-density tourist infrastructure, the approval of the Instituto Costarricense de Turismo shall be required, as well as the application of current regulations for projects related to services for attending tourism from the Ministry of Health, the Construction Law, and the approval of SETENA.
Article 27. River and stream protection zone (ZPRQ)
| Objectives | To recover, regenerate, and protect all edges and banks of rivers and streams. | | --- | --- | | Conforming uses | Leisure and recreation zones, pedestrian walks, cycle paths, provided the dimensions and conditions of the land permit it and these leisure activities do not impact the erosion of said protection zones. | | Non-conforming uses | Any type of construction or building for any use. | | Tolerated non-conforming uses | Those that were duly established at the time this Regulatory Plan enters into force. Existing formal constructions in consolidated urban zones that are within the limits of the protection zone, but restrictions shall apply. | | Prohibited non-conforming uses | Informal constructions and settlements of any type. | | Parameters | In this zone, no type of construction shall be permitted, except that associated with user safety and protection. The Municipality must take pertinent steps to recover the river and stream protection zones invaded by informal settlements. Consolidated constructions in these areas may not increase the height and volume of the built area, nor may they make renovations and repairs to the existing building. These parameters shall govern in all cases in the zone subject to protection according to Art. 33 of the Ley Forestal No.7575, which comprises a strip of 15 meters in rural zones and 10 meters in urban zones, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams, or creeks, if the terrain is flat, and 50 horizontal meters, if the terrain is broken. In zones not subject to the Ley Forestal, but which have been declared for protection based on the IFA, these parameters shall be maintained, unless a smaller-scale IFA study demonstrates the absence of environmental factors that justify the restrictions. In this latter case, the parameters corresponding to the nearest urban sector may be applied. |
Article 28. Water resource protection zone (ZPRH)
Objectives
To protect aquifer recharge areas, aquifers, bodies of water, wells, and springs (nacientes), in order to preserve the quality and quantity of water. To this end, bodies of water (whether natural or artificial) and protection areas around wells and springs (manantiales) have been indicated on the zoning map. In case of error in the location or omission of any well or spring (naciente) in what is depicted on the map, all existing ones in the canton shall comply with what is established in the Water Law and the Ley Forestal. Zones where potable water easements (servidumbres) exist are also regulated.
Parameters
These areas shall have the following regulations:
a)- The area necessary for the establishment of a potable water easement (servidumbre) shall have a minimum width of six meters, and may be greater if so established by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, or the entity providing the supply service in the canton.
b)- Such areas may not be built upon but may be used for parks and children's playgrounds. The type of tree planting in this case must be rigorously chosen so that the roots do not affect the pipes, and these areas may be counted for the purposes of article forty of the Urban Planning Law, provided they are reasonably integrated into the main park areas.
c)- They may also be used for the construction of streets and tree-lined walks with the specifications set by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, or the entity providing the service.
d)- For the processing of construction plans for urbanizations affected by easements (servidumbres) of this type, the approval of the preliminary project by the ICAA or the entity providing the service must be provided.
e)- No type of building may be carried out on ICAA easement (servidumbre) areas.
f)- Said easements (servidumbres) may not be considered public roads for the purposes of property segregation fronting them, unless they are previously established as streets in Urbanization projects.
g)- When on properties crossed by or adjacent to rivers or streams whose channel is intended to be piped, the non-construction easement (servidumbre) area shall be determined by the Urbanism Directorate of the INVU with prior authorization from the Autoridad Reguladora de los Servicios Públicos or MINAE as applicable, and may not be less than those established in article 33 of the Ley Forestal Number Seven Thousand Five Hundred. The design characteristics of the piping shall be established by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, which must resolve said review within fifteen days following the presentation of the respective plans.
h)- Any construction made around the zones of public potable water wells must observe the setbacks established by Law. The Water Law establishes that permanent springs (nacientes) with population use must be protected within a radius of 200 m, and if they have other uses or none, they must be protected within a radius of 100 m according to the Ley Forestal. In the case of
intermittent springs (nacientes) according to the Water Law, they must be protected with a radius of 60 m when they emerge on hills and 50 m when they emerge on flat terrain.
i)- Existing, already consolidated constructions that are within the protection radius of wells and springs (manantiales) may not carry out any type of action that could impact or affect water quality. The Municipality reserves the right to request filtration studies or those technical studies it deems necessary to ensure non-affectation of wells and springs (manantiales) with the aim of preserving the common good.
Article 29. Fault proximity protection zone (ZPF)
Objectives
To identify the zones that, having a defined use, are affected by the influence and proximity of active faults. To delimit these areas of affection, those indicated in the Environmental Fragility Studies as active faults have been considered, generating an area of influence due to faulting of 100 meters on each side of the fault line.
Parameters
Zones affected by proximity to active faults shall have their urban development subject to the preparation of specialized technical studies, approved by the Comisión Nacional de Emergencias.
Every construction project within the areas considered by this Regulatory Plan as fault proximity protection zones must be accompanied by a mitigation study, signed by a competent technician, that determines the viability of the construction in accordance with the Seismic Code. This is applicable both in consolidated zones and in new developments.
To apply the parameters corresponding to the sector to which they belong (coverage, levels, maximum height, etc.), the mitigation study shall determine the feasibility in each case, and the technical and constructive measures necessary to remedy the existing risk.
Article 30. Electric production zone (ZPE)
Objectives
To identify those surfaces occupied by the electrical substations of the Instituto Costarricense de Electricidad (ICE), hydraulic, thermal, wind, or any other type of renewable energy installations, in addition to indicating the layout of the ICE's high-voltage electric transmission lines to establish the area of affection thereof. According to decree Nº 25902 MIVAH, the easement (servidumbre) for passage and maintenance for the exclusive use of ICE is delimited by generating a corridor of 3 meters on each side of it.
Parameters
The areas of the Canton through which Electric Transmission Lines of the Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) or any public, mixed, or private company providing electricity services pass shall have the following regulations:
a)- The area necessary for electric easements (servidumbres) shall be a minimum of six meters or greater if so established by the Instituto Costarricense de Electricidad according to the voltage of the transmission line; furthermore, in such areas, building shall not be permitted, but they may be used for parks with shrubs and low trees,
and may be counted for the purposes of article forty of the Urban Planning Law, provided they are reasonably integrated into the main park areas.
b)- They may be used for the construction of streets, whether parallel or transverse to the electric lines. In the case of parallel streets, the design shall be a boulevard, leaving as a central median at least the width required by ICE for the proper protection of the towers; additionally, the protection works dictated by ICE must be carried out on these.
c)- Urbanizations affected by electric easements (servidumbres) must be submitted to ICE at the preliminary project stage for proper approval. If any type of tree planting is proposed in the easements (servidumbres), the species must be indicated at this stage.
d)- For the processing of construction plans for Urbanizations affected by electric easements (servidumbres), the approval of ICE indicated in the preceding subsection, or the entity providing the service, must be provided.
e)- Any construction made around the zones for electric network conduction or electrical substations must observe the setbacks established by the Instituto Costarricense de Electricidad or the Compañía Nacional de Fuerza y Luz.
f)- The Instituto Costarricense de Electricidad and any company or institution may not install high-voltage electric networks in consolidated urban zones. If necessary, they must establish expropriation processes for constructions that are in the area with a construction restriction and coordinate beforehand with the Municipality.
g)- The Instituto Costarricense de Electricidad and any company or institution that installs high-voltage electric networks in unbuilt urban or urbanizable zones must compensate the owners of the lots affected by the installation of said networks and coordinate beforehand with the Municipality.
h)- Prior to any installation of high-voltage electric networks, ICE and any energy company or institution must have the studies and authorization that ensure the environmental and sanitary viability of the project.
Article 31. Historical or architectural interest zone (ZIHA)
| Objectives | To consolidate the vocation as Historical Heritage or Cultural Interest of these sites which house the Municipal Palace, Chapel and Tomb of Msr Víctor Manuel Sanabria Martínez, Hotel Gestoria Irazú, San Juan de Chicuá. See Heritage Inventory. (Anexo 3). | | --- | --- | | Conforming uses | Formal education activities (schools, high schools, universities) and non-formal (libraries, museums), religious and worship activities, sanitary activities (clinics and hospitals), protection and related services (police, firefighters, red cross, courts), and government and similar services (post office, registry, tax office, etc.) |
| Conditional uses | Uses such as restaurants, sodas, and personal services related to the services indicated as a conforming use may be permitted, subject to prior approval by the Municipality. | | --- | --- | | NOTE: | In case of doubt about any aspect related to the protection or conservation of heritage assets, about the value of a heritage asset, or about the use that should be given to it, the Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural of the Ministry of Culture, Youth, and Sports shall be consulted. |
The precise delimitation of these zones is found in the Proposed Zoning Map of this Regulatory Plan, and the parameters established for each sector are collected in the tables and urban planning data sheets. Also included are the detailed tables with conforming, non-conforming, and conditioned uses for each sector.
ANNEXES
Zoning Map
Zoning Map San Rafael
Zoning Map Cipreses
Zoning Map Cot
Zoning Map Potrero Cerrado
Zoning Map San Rafael
Zoning Map Santa Rosa
Urban Planning Data Sheet 1
Urban Planning Data Sheet 2