OJ-080-2007 — Legality of property and segregations in the Ostional Wildlife RefugeLegitimidad de propiedad y segregaciones en el Refugio Ostional

Opinión Jurídica : 080 - J   del 15/08/2007   



 




OJ-080-2007




15 de agosto de 2007




 




 




Dr. Roberto Dobles Mora




Ministro del Ambiente y Energía




S.  D.




 




 




Estimado señor:




 



 Con aprobación de la señora Procuradora General de la República, nos referimos al oficio
DAJ-982-2005, mediante el cual ese Ministerio solicitó determinar la legitimidad de la propiedad y
los planos inscritos a nombre de Terry William Lewis, así como de las acciones a seguir por ese
Despacho.  El informe de la asesoría legal refiere la finca del Partido de Guanacaste número 23435. 
Entre otras cosas, indica que el Refugio de Vida Silvestre Ostional es altamente sensible por
tratarse de un sitio para el desove de tortugas. 




 




Nuestro criterio se vierte de acuerdo con el esquema expuesto a continuación:




 




 




I.- ANTECEDENTES




 




 



 La escritura de 13:00 hrs. del 24 de octubre de 1969, cuyo testimonio fue presentado al Registro
Público el 14 de noviembre de ese año, dio lugar, el día siguiente, a la inscripción de la propiedad
del Partido de Guanacaste número 23435 (6 Ha 744.77 m²).  En el mismo convenio se acordó
transmitirla a favor del Instituto de Tierras y Colonización (tomo 1973, folio 187, asiento 1).




 



 Ese traspaso se hizo con fundamento en el artículo 1º del Decreto Ejecutivo Nº 23 del 6 de octubre
de 1969 (Colección de Leyes y Decretos, pp. 597-631) y los numerales 11 inciso a), 13 párrafo 1° y
41, párrafo 1° ([1]) de la Ley de Tierras y Colonización, N° 2825 del 14 de octubre de 1961, pues el
terreno se catalogó dentro de la categoría de reservas nacionales.   En la descripción del asiento
registral originario se anotó:




 




 



 “FINCA NÚMERO: Veintitrés mil cuatrocientos treinta y cinco. Inscripción N° 1. Lote Trescientos
noventa y tres. Terreno dedicado a la agricultura. Sito en el distrito primero, cantón de Nicoya,
segundo de la Provincia de Guanacaste. Linda: Norte, Ramón Ruiz Matarrita; Sur, Zona Marítima y
camino; Este, Camino; Oeste, Amado Pérez Pérez y Zona Marítima. Mide: Seis hectáreas, setecientos
cuarenta y cuatro metros, setenta y siete decímetros cuadrados. Gravámenes: ninguno.  Rodrigo
Zavaleta Umaña, mayor, casado una vez, Abogado, de San José, cédula tres- cero setenta y nueve-
ciento catorce; como Sub-Procurador General de la República, personería de la que dan fe los
Notarios, con vista del acuerdo de su nombramiento para aceptación del cargo, debidamente
publicados, de conformidad con el Decreto Ejecutivo número veintitrés del seis de octubre del año en
curso, el cual le autoriza para hacerlo, solicita al Registro, se inscriba a nombre del Estado,
estimado en un colón, el lote arriba descrito, como en efecto se inscribe.  Agrega Rodrigo, que:
acatando lo ordenado por el artículo tercero del citado Decreto, y para los fines de la Ley de
Tierras y Colonización, número dos mil ochocientos veinticinco de catorce de octubre de mil
novecientos sesenta y uno y sus reformas posteriores, estimada en un colón traspasa gratuitamente el
presente lote al Instituto de Tierras y Colonización, de este domicilio, en cuyo nombre Rafael
Robles Jiménez, mayor, casado una vez, Licenciado en Ciencias Económicas, de aquí, cédula uno-ciento
sesenta y cinco- trescientos trece, como Gerente General, con facultades suficientes del Instituto
citado, personería de la cual también dan fe los notarios, con vista del acuerdo de su nombramiento
y acta de aceptación, publicado en la Gaceta, acepta el traspaso. Así consta en escritura otorgada
en San José, a las trece horas del veinticuatro de octubre último, ante los Notarios Oscar Fernando
Murillo Porras y Fernando Mora Balas; según testimonio presentado a este Registro, a las diez horas
y ocho minutos de ayer, bajo el asiento siete mil ochocientos cincuenta y nueve, del tomo doscientos
ochenta y cinco del Diario. San José, quince de noviembre de mil novecientos sesenta y nueve.
Derechos: Exenta.”




 




 



 El ITCO vendió la propiedad a Dionisio Arroyo Arroyo por escritura otorgada a las 12:00 hrs. del 18
de diciembre de 1969, presentada al Registro Público el 28 de febrero de 1970, señalándose:




 




 



 “Inscripción N° 2. Esta finca pertenece según el asiento uno anterior al Instituto de Tierras y
Colonización, de este domicilio, Gravámenes, Ninguno, Rafael Robles Jiménez, mayor, casado una vez,
licenciado en ciencias económicas, vecino de San José, cédula uno- ciento sesenta y cinco-
trescientos trece, en su carácter de Gerente, general con facultades de apoderado generalísimo sin
límite de suma, del referido Instituto, personería de la que dan fe los notarios que se dirán con
vista del acuerdo de su nombramiento y acta de aceptación del cargo publicadas en la Gaceta número
noventa y ocho del primero de mayo de mil novecientos sesenta y nueve, dijo, que vende la presente
finca a Dionisio Arroyo Arroyo, cédula cinco- cero cuarenta y tres- seiscientos cuarenta y nueve,
mayor, soltero, agricultor, de Hojancha, por la suma, de doscientos  treinta y seis colones, noventa
céntimos, pagados por el comprador mediante pagaré que el vendedor recibe como si fuera dinero en
efectivo, es entendido y así lo acepta el comprador que el presente traspaso se encuentra afecto a
las siguientes limitaciones, -a) Que se hacen sin perjuicio de tercero de mejor derecho, b-) Que el
Instituto vendedor no queda obligado a la evicción ni al saneamiento, c) Que el comprador no podrá
reclamar contra la medida o la localización que hubieren servido de base para la enajenación, d) Que
el estado tendrá derecho en cualquier momento a tomar hasta un diez por ciento del area enajenada,
para ejecutar en ella la servidumbre de tránsito para la construcción y vigilancia de las líneas
telegráficas y telefónicas, al uso de los terrenos indispensables para la construcción de puentes y
muelles, a la extracción de materiales para esas mismas obras, al aprovechamiento de los cursos de
agua que fueren preciso para el abastecimiento de poblaciones y abrevadero de ganado y cualesquiera
otros usos en general. Por el área que tome para los fines indicados, el estado pagará el precio
original de compra y el valor de las mejoras necesarias y útiles, e) Que el comprador no podrá
traspasar, gravar, arrendar o subdividir la parcela presente, sin la previa autorización, del
Instituto vendedor, excepto que hayan trascurrido quince años contados a partir de la fecha de la
escritura que se dirá, y de que todas las obligaciones contraidas, con dicho organismo estuvieren
canceladas. Queda a salvo de las prohibiciones anteriores las operaciones que se celebren con la
banca nacionalizada, con el Consejo Nacional de Producción u otras instituciones de crédito del
estado. Y f) trascurridos los quince años dichos, cualquier enajenación del lote o lotes, que a
juicio del instituto vendedor pueda producir la concentración o subdivisión excesiva de la
propiedad, dará derecho a este para adquirir la o las parcelas que se ofrezcan en venta por el
precio que fijen los peritos nombrados por las parte, o por un tercero en  caso de discordia, que
será nombrado por los otros dos expertos. Los notarios que se dirán dan fe de que el referido
gerente, fue autorizado para el otorgamiento de la escritura otorgada en Sámara de Guanacaste, a las
doce horas, del dieciocho de diciembre de mil novecientos sesenta y nueve, ante los notarios
Francisco Augusto Lemus Chiantla, y Fernando Mora Salas según testimonio presentado al Registro a
las siete y treinta y cuatro del veintiocho de febrero último, bajo el asiento nueve mil trescientos
veinticuatro del tomo doscientos ochenta y seis del diario. San José, mayo quince de mil novecientos
setenta, derechos exenta.”  (Tomo 1973, Folio 187, Asiento 2).




 




 



 El 18 de diciembre de 1969 se inscribió el plano G-8925-69.  En su lindero sur se consigna la zona
marítima y un camino a la playa.




 



 El 30 de agosto de 1982 la inscripción registral se trasladó al sistema de folio real matrícula
5-23435-000 (tomo 1973, folio 188).




 



 La Ley N° 6919 del 17 de noviembre de 1983 (Transitorio Único), creó el Refugio Nacional de Fauna
Silvestre de Ostional sobre los 200 m de zona marítimo terrestre comprendida entre punta India y la
margen derecha de la desembocadura del río Nosara.




 



 El Decreto N° 16531 del 18 de julio de 1985 ( La Gaceta N° 183 del 26 de setiembre de 1985) amplió
los límites del Refugio comprendiendo el sector costero desde la desembocadura del río Nosara hasta
punta Guiones.




 



 Sobre la constitucionalidad de ese Decreto, la Sala Constitucional en sentencia Nº 5976 de las
15:42 hrs. del 16 de noviembre de 1993, resolvió:




 




 




“Resultando:



 1.- Las sociedades accionantes formulan esta acción de inconstitucionalidad contra el artículo
primero del decreto ejecutivo número 16531-MAG, de dieciocho de julio de mil novecientos ochenta y
cinco, y el acuerdo de la Municipalidad de Nicoya de la diez horas del treinta de mayo de mil
novecientos noventa, por considerarlos contrarios a los principios de retroactividad de la ley y al
derecho de propiedad privada, consagrados en los artículos 34 y 45 de la Constitución Política, por
cuanto el primero amplía el área del Refugio Nacional de Fauna Silvestre Ostional, en "doscientos
metros, contados a partir de la pleamar ordinaria, comprendidos desde la margen de la desembocadura
del Río Nosara hasta Punta Guiones", sin mediar compra o expropiación, ni indemnización previa,
puesto que el área de tal Reserva se extendió sobre los terrenos de la Zona Marítimo Terrestre sobre
los que las accionantes tenían una concesión de arrendamiento válida y vigente, constituyendo una
limitación para ejercer las facultades fundamentales que integran el derecho de propiedad, entre las
que se encuentra el derecho de transformación o de construcción. Consecuencia de la
inconstitucionalidad del citado artículo, deviene la inconstitucionalidad del acuerdo municipal
impugnado, por cuanto aplica tal normativa a una solicitud presentada con anterioridad, violando así
los derechos por ellas adquiridos. (…)




Redacta el Magistrado Mora Mora, y;




Considerando:



 I. La accionante cuestiona el artículo primero del Decreto Ejecutivo número 16531-MAG, de dieciocho
de mil novecientos ochenta y cinco, que amplía el refugio Nacional de Fauna Silvestre Ostional en
"doscientos metros, contados a partir de la pleamar ordinaria, comprendidos desde la margen de la
desembocadura del Río Nosara hasta Punta Guiones", y el acuerdo de la Municipal de Nicoya de treinta
de mayo de mil novecientos noventa, que remite a las sociedades accionantes a la Dirección de Vida
Silvestre del Ministerio de Recursos Naturales, Energía y Minas para solicitar los permisos de
construcción de los desarrollos turísticos sobre el área en detalle y alegar la existencia de una
acción de inconstitucionalidad pendiente de resolución sobre la Ley Marítimo Terrestre, por
considerados contrarios a los principios de irretroactividad de la ley y derecho de propiedad
privada, consagrados en los artículos 34 y 45 de la Constitución Política. (…)




 



 III. La extensión del área del Refugio Nacional de Vida Silvestre de Ostional abarca una zona de
doscientos metros contados a partir de la pleamar ordinaria, comprendidos desde la desembocadura del
río Nosara hasta Punta Guiones, es decir, comprendiendo la Zona Marítimo Terrestre, cuya naturaleza
es demanial, tesis que ya ha sido acogida por este Tribunal en resolución número 447-91, de las
quince horas treinta minutos del veintiuno de febrero de mil novecientos noventa y uno, considerando
que en efecto se trata de un bien de dominio público, en los términos del artículo 261 del Código
Civil.




 



 "El carácter demanial de la zona marítimo terrestre (o ribera marina como se le denominó
antiguamente) se reconoce desde tiempo inmemorial, y el Derecho Romano mismo recoge ese status, como
"res communes" y "extra comercium". En nuestro medio, con toda claridad desde el siglo pasado se ha
reconocido el carácter público de esa franja marina adyacente al territorio nacional, en la que
ejerce su soberanía ... no es posible tener por violado el artículo 45 Constitucional, ... ya que no
se imponen limitaciones a la propiedad privada, sino que al regularse el dominio público, la ley lo
que hace es establecer condiciones mediante las que es posible el uso y disfrute de la zona marítimo
terrestre, por parte de los particulares. Así quien pretenda por medios no autorizados ejercer un
uso privativo de esa zona tendrá vedada la posibilidad de consumarlo, pues es aceptable también,
desde tiempo inmemorial, que se trata de bienes imprescriptibles en favor de particulares y que
están fuera de comercio."




 



 IV. Además, como lo ha indicado en otra oportunidad esta Sala en resolución número 5399-93, de las
dieciséis horas treinta y nueve minutos del veintiséis de octubre de mil novecientos noventa y tres,
la Ley Forestal, número 4465 de veinticinco de noviembre de mil novecientos sesenta y nueve,
reformada por la número 7171 de veintiocho de junio de mil novecientos noventa, determina como
patrimonio forestal del Estado las reservas forestales, las zonas protectoras, las reservas
biológicas, los parques nacionales, y los refugios de vida silvestre, a los que en el artículo 35
inciso c.) define como:




 



 "... las regiones establecidas para la protección y la conservación de las bellezas naturales y de
la flora y la fauna de importancia nacional, a fin de que, al estar bajo vigilancia oficial, el
público pueda disfrutar mejor de ellas. (...)




 



 Corresponde a la más alta autoridad competente del país adoptar medidas adecuadas para prevenir o
eliminar, tan pronto como sea posible, la explotación u ocupación en toda el área, y para hacer
respetar las características ecológicas, geomórficas y estéticas que han determinado su
establecimiento."




 



 V. La exigencia de establecer los límites de los parques nacionales a través de una ley es
únicamente cuando va en detrimento del mismo, es decir, cuando se quiera reducir su extensión, y no
cuando se quieran extender los límites de las zonas protectoras del patrimonio forestal del Estado.
El artículo 40 de la Ley Forestal dice:




 



 "El área de las reservas forestales, zonas protectoras, parques nacionales, refugios de vida
silvestre, reservas biológicas del patrimonio forestal, sólo podrá ser reducida por ley de la
República, previos estudios técnicos correspondientes que justifiquen esta medida."




 



 Y esto es así en virtud de que el bien jurídico que se protege es el "recurso forestal", término
que "significa la protección y preservación de la integridad del medio ambiente natural,"
(resolución de la Sala Constitucional número 2233-93, de las nueve horas treinta y seis minutos del
veintiocho de mayo de mil novecientos noventa y tres) que existe en la zona declarada como parque
nacional, y que es reconocido tanto por la legislación internacional, por las leyes especiales
dictadas al efecto, como por los textos de las cartas políticas. En este sentido, el artículo 69 de
la Constitución Política es que habla de "explotación racional de la tierra", constituyéndose un
principio fundamental su protección.




 



 VI. Es la misma Ley Forestal la que dispone que la autoridad competente para definir los límites de
tales zonas será el Poder Ejecutivo por medio del Ministerio de Recursos Naturales, Energía y Minas,
a propuesta de la Dirección General Forestal o del Servicio de Parques Nacionales, de manera tal
que, "queda facultado para incluir dentro de sus límites las fincas o partes de fincas de
particulares que sean necesarias para el logro de los objetivos señalados en esta ley, y para
instrumentarlos de acuerdo con el respectivo plan de manejo." (artículo 37.) De modo que, si el
Poder Ejecutivo está legitimado para señalar los límites de su patrimonio forestal lo será a través
de la vía reglamentaria y no la legal, con la debida indemnización de las propiedades privadas sobre
las que se extienda el patrimonio forestal, ya que en virtud del artículo 9 constitucional y de la
teoría de la separación de Poderes, la Asamblea Legislativa es el único órgano constitucional
facultado para emitir actos con valor de ley, razón por la que el decreto cuestionado resulta no
sólo procedente de conformidad con las disposiciones legales vigentes, sino que también
constitucional.




 



 VII. Por ello, en virtud de que el área sobre la que se extiende el Refugio Nacional de Vida
Silvestre Ostional es Zona Marítimo Terrestre, propiedad del Estado, sobre la cual el Estado tiene
plena jurisdicción, bien sobre el que la accionante ni particular alguno tiene derecho de propiedad,
resulta ilógico pensar que la Administración está limitada o imposibilitada en su actuación, en
procura del resguardo de la flora y la fauna de nuestros recursos naturales.




 



 VIII. Siendo que las sociedades accionantes carecen de todo derecho sobre la zona reclamada, Zona
Marítimo Terrestre, no obstentan ningún derecho sobre la misma, sea de posesión, de explotación o de
propiedad, carecen de legitimación alguna por lo que procede rechazar por el fondo esta acción.
Asimismo, en relación con el acuerdo municipal impugnado, la acción deviene en improcedente, por no
afectar derecho fundamental ni interés alguno.




 



 Por tanto: Se declara sin lugar la acción”. (Acción de Inconstitucionalidad interpuesta por
Marbella Agropecuaria S.A, y Costa Jade, S.A., expediente N° 2019-M-90).




 




 



 Antes de ese criterio, la Ley de Conservación de Vida Silvestre, N° 7317 del 7 de diciembre de
1992, Transitorio I, retomó los límites del Refugio Nacional de Fauna Silvestre de Ostional
comprendidos en la Ley 6919 y el Decreto 16531, y creó nuevamente el Refugio de Vida Silvestre
Ostional sobre los 200 m de zona marítimo terrestre entre punta India y punta Guiones.




 



 Por escritura de las 11:00 hrs. del 26 de febrero de 1999, otorgada ante el notario Guillermo
Espinoza Picón, Dionisio Arroyo Arroyo vendió a Terry William Lewis la finca 5-23435-000, lindante
al norte con Ramón Ruiz, al sur con zona marítimo y camino, al este con camino y al oeste con Amado
Pérez y zona marítimo.




 



 Luego, mediante escritura de las 11:00 hrs. del 17 de diciembre de 2003, otorgada ante el Notario
Jorge Granados Moreno, Terry William Lewis segregó en nombre propio los inmuebles del Partido de
Guanacaste matrículas 134929-000, 134930-000 y 134931-000, descritas por su orden en los planos
G-887667-2003, G-887666-2003 y G-887665-2003, quedando esas segregaciones inscritas el 6 de enero de
2004 e indicándose por su rumbo oeste “ZONA PUBLICA MARITIMO TERRESTRE INALIENABLE DE 50 METROS”. 
Asimismo, por escritura de las 16:00 hrs. del 15 de octubre de 2004, otorgada ante dicho Notario,
Lewis segregó a su favor un cuarto lote que conformó la propiedad 140063-000 (plano catastrado
G-951540-2004), señalando como lindero oeste: “ZONA PUBLICA MARITIMO TERRESTRE INALIENABLE DE 50
MTS”.  Este lote quedó inscrito el 16 de diciembre de 2004. ([2])




 



 Ante nuevos actos de apoderamiento por parte de Terry William Lewis, el Juzgado Penal de Nicoya en
resolución de las 10:55 hrs. del 27 de junio de 2005, desestimó la causa en su contra al acoger la
solicitud de la Fiscalía del 31 de mayo de 2005, donde estimó que esa no era la vía para resolver el
conflicto, correspondiendo a la Procuraduría General de la República, en defensa de los bienes
demaniales, aclarar la problemática denunciada y ejercer las acciones que estimare oportunas
(expediente Nº 04-201083-414-PE).




 



 Posteriormente, Terry William Lewis solicitó al Registro Nacional cancelar las segregaciones de la
finca 23435-000 y de los planos que las describían.  Así, el 17 de marzo de 2006, el Registro
Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles, con fundamento en los artículos 472 y 474 del Código
Civil, canceló las propiedades del Partido de Guanacaste números 134929-000, 134930-000, 134931-000
y 140063-000.  Por su parte, la Dirección de Catastro Nacional, en resolución de 12:10 hrs. del 19
de setiembre de 2006, canceló los planos G-887667-2003, G-887666-2003, G-887665-2003 y
G-951540-2004.




 



 Así la finca del Partido de Guanacaste 23435-000 indica nuevamente la cabida de 6 Ha 744.77 m², con
los siguientes linderos: “NORTE: RAMÓN RUIZ; SUR: ZONA MARÍTIMO Y CAMINO; ESTE: CAMINO; OESTE: AMADO
PÉREZ Y ZONA MARÍTIMO”.




 



 En oficio AAA-047-2007 del 19 de enero del año en curso, solicitamos al Instituto Geográfico
Nacional sobreponer el plano catastrado G-8925-69 en la hoja cartográfica Garza.  El informe fue
rendido mediante oficio N° 07-105 del 13 de junio del presente año, suscrito por la Ing. Leda Araya
Villalobos, Jefa del Departamento de Geodesia y Topografía.  Se anexa copia de ese informe y del
plano.




 




 




II.- ANÁLISIS DE LA INSCRIPCIÓN OBJETO DE CONSULTA




 



 El informe del Instituto Geográfico Nacional contiene dos diversas sobreposiciones del plano
G-8925-69 sobre la hoja cartográfica Garza escala 1:25000.  La primera lámina hecha con base en el
dibujo del plano, que no se ajusta a los ocho derroteros y los dos puntos de coordenadas planas
reportadas en ese plano.




 



 Esos ocho derroteros y las dos coordenadas planas refieren la ubicación cartográfica del terreno
fuera de la zona marítimo terrestre, como se aprecia en la segunda sobreposición, acreditándose la
conciliación que ha de existir entre el asiento registral y el de catastro.  Nótese incluso, que el
dibujo del plano G-8925-69 describe en su lindero sur la zona marítima y un camino a la playa,
información coincidente a la contenida en el asiento registral tanto en su origen el 15 de noviembre
de 1969, como en la actualidad.




 



 Recordemos que los planos por sí solos no prueban la posesión, menos la propiedad, y tampoco pueden
redundar en perjuicio del dominio público inalienable e imprescriptible. ([3])




 



 Además, los bienes demaniales sólo se desafectan por ley ([4]), siendo improcedente al efecto la
vía reglamentaria, la resolución judicial o la actuación administrativa.  La sustracción de un bien
demanial a su destino público por acto administrativo es ilegal ([5]).       




 



 Nótese también que en los asientos de inscripción original de la propiedad del Partido de
Guanacaste 23435, el Estado no traspasó al ITCO terrenos ubicados dentro de la denominada zona
marítima (Ley de Aguas N° 276 del 27 de agosto de 1942, artículo 69).  Tampoco ese Instituto vendió
a Dionisio Arroyo Arroyo inmuebles del demanio litoral, ni podía hacerlo, pues la Ley de Tierras y
Colonización, utilizada para fundamentar la emisión del Decreto Nº 23 de del 6 de octubre de 1969,
dispuso en su artículo 7, inciso b):




 




 “CAPITULO II




Propiedad Agrícola del Estado



 Artículo 7°- Mientras el Estado, por voluntad propia o por indicación del Ministerio de Agricultura
o del Banco Nacional de Costa Rica, atendiendo razones de conveniencia nacional, no determine los
terrenos que deben mantenerse bajo su dominio, se considerarán inalienables y no susceptibles de
adquirirse por denuncio o posesión, salvo los que estuvieren bajo el dominio privado, con título
legítimo, los siguientes:…



 b) Los comprendidos en una zona marítimo-terrestre de doscientos metros de ancho a lo largo de las
costas de ambos mares, desde la pleamar ordinaria, así como los comprendidos en una zona de
cincuenta metros de ancho a lo largo de ambas márgenes de los ríos navegables;…” (Colección de Leyes
y Decretos, año 1961, semestre 2, tomo 1, pp. 394-396).




 



 Por otra parte, si bien es cierto el Transitorio III de la Ley 4558 de 22 de abril de 1970 ( La
Gaceta Nº 104 de 12 de mayo de 1970) permitió inscribir en los 150 metros contiguos a la zona
inalienable de 50 m a partir de la pleamar ordinaria, a quienes cumplieran con sus requisitos, entre
otros, 30 años de posesión ([6]), ese precepto fue derogado por Ley 4847 de 4 de octubre de 1971 (La
Gaceta Nº 206 de 14 de octubre de 1971).




 



 Es claro que la finca del Partido de Guanacaste 23435-000 no quedó contemplada dentro del régimen
de excepción previsto por el Transitorio III de la Ley 4558.  A ese criterio hay que forzosamente
convenir, no sólo porque el traspaso hecho por el Estado el 24 de octubre, y por el ITCO el 18 de
diciembre, ambos en 1969, no se fundamentaron en una norma que para entonces no había sido
promulgada, sino además, porque esos convenios no comprendieron los terrenos del dominio público
costero, ni podían hacerlo.  La prohibición la ha mantenido la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre,
N° 6043 de 12 de marzo de 1977 (artículos 1, 7, 9 y 10), y la preserva la Ley Forestal, N° 7575 de 5
de febrero de 1996 (artículos 13, 14 y 15), al integrar esta zona marítimo terrestre el Patrimonio
Natural del Estado, en su condición de Refugio de Vida Silvestre Ostional.




 



 Por otra parte, teniendo conocimiento la Secretaría Técnica Nacional Ambiental que el Ministerio
del Ambiente y Energía formuló la consulta que aquí se evacua (oficio CG-2195-2005-SETENA de 7 de
setiembre de 2005), y que ante la misma Secretaría se tramita el expediente número 677-2004
(“Refugio Silva”), donde el interesado adjuntó documentación referente a la propiedad 5-134931-000 y
al plano catastrado 5-887665-2003, con fundamento en el artículo 3 inciso i) de nuestra Ley
Orgánica, de este pronunciamiento se remite copia a la SETENA para que tome en cuenta sus
conclusiones, así como el hecho de que a la propiedad 5-134931-000 y al plano 5-887665-2003 les fue
cancelada su inscripción.




 



 Asimismo, este pronunciamiento se pone en conocimiento del Director de Registro Público de Bienes
Inmuebles y de su homólogo del Catastro Nacional, para que en el desempeño de sus funciones y las
del personal a su cargo, ejerzan debidamente la función contralora de legalidad, para que en la
calificación de documentos se respete la normativa afectada al dominio público del Estado
(pronunciamientos C-200-92, C-128-99, C-038-2002 y OJ-120-2005) y frente ante eventuales ilícitos
traspasos, sometimientos al régimen de propiedad horizontal, rectificación de linderos,
segregaciones, divisiones, reuniones y levantamiento de planos que involucren la propiedad del
Partido de Guanacaste 23435-000, se respete y se observe, en toda su extensión, la faja inalienable
de 200 m a partir de la pleamar ordinaria perteneciente al Refugio de Vida Silvestre Ostional,
denegándose la inscripción de aquellos que pretendan abarcarla o reducirla a dominio privado,
evitando así acciones que pudieren desencadenarse por su irrespeto o inobservancia.




 



             Igual proceder ha de cumplir el Concejo Municipal de Nicoya y el personal a su cargo,
no suscribiendo convenios u otorgando permisos a favor de particulares sobre terrenos que pertenecen
al Estado y administra el Ministerio del Ambiente y Energía, dentro del Refugio de Vida Silvestre
Ostional.




 



 Es entendido que si mediaren actos administrativos declaratorios de derechos, viciados de nulidad
evidente y manifiesta, han de removerse de previo, siguiendo los trámites que establecidos artículos
173 y 308 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública y sentando las
responsabilidades de los funcionarios implicados. Cuando se trata de la nulidad de concesiones sobre
la zona costera, esa potestad no está sujeta al plazo de caducidad de 4 años previsto en el artículo
173, inciso 5) de la Ley General de la Administración Pública (dictámenes C-230-2003 del 30 de julio
del 2003, C-346-2004 del 25 de noviembre del 2004, C-026-2005 del 21 de enero del 2005 y C-200-2005
del 23 de mayo del 2005).




 



 Valga recordar que autorizar u ordenar la ejecución de actos administrativos viciados de nulidad
genera responsabilidad civil de la Administración, y civil, administrativa y eventualmente penal del
servidor, si la ejecución llegare a tener lugar (Ley General de la Administración Pública, artículo
170).




 




III.- CONCLUSIONES




 




Así las cosas, se evacua la consulta en los siguientes términos:




 



 1.- La propiedad del Partido de Guanacaste, matrícula 23435-000 no comprende terrenos de la zona
marítimo terrestre.  Por consiguiente, tampoco abarca sectores del Refugio de Vida Silvestre
Ostional.  Ello es así, porque desde el origen de su asiento registral y aún en la actualidad,
colinda con aquella, como igualmente lo consignan los derroteros y puntos de coordenadas planas
contenidos en el plano G-8925-69, y porque el Estado y el ITCO, en los traspasos citados, no
comprendieron esa franja demanial. 




 



 2.- La administración del Refugio de Vida Silvestre Ostional corresponde al Ministerio del Ambiente
y Energía, a través del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, teniendo a su cargo las
potestades de autotutela demanial para salvaguardar la integridad del bien y hacer cumplir los fines
que justificaron su creación (Ley de Conservación de Vida Silvestre, artículo 83, párrafo segundo;
Ley Orgánica del Ambiente, artículo 34) quedando inhibida la Municipalidad de Nicoya para otorgar
concesiones, actos de uso o aprovechamiento (Ley 6043, numeral 73, pronunciamientos C-210-2002,
OJ-014-2004, C-351-2006 y C-074-2007).




 



 3.- Conforme a lo expuesto en las líneas que preceden, y para efecto de la administración del
Refugio de Vida Silvestre Ostional, no corresponde al Estado establecer acciones expropiatorias o de
nulidad sobre la propiedad del Partido de Guanacaste, matrícula 23435-000.




 




Cordialmente,




 




 




 



 Lic. Mauricio Castro
Lizano                                                                                      




Procurador Adjunto                                     




 




 




ci:         Licda. Rocío Aguilar Montoya




         Contralora General de la República




 




         Junta Directiva




         Instituto de Desarrollo Agrario




 




Para los fines que se indican en las páginas 11 y 12 se remite copia a:




 




MLA. Tatiana Cruz Ramírez




Secretaría Técnica Nacional Ambiental




            Departamento de Gestión Institucional




Expediente N° 677-2004




 




Concejo Municipal de Nicoya




 




Lic. Walter Méndez Vargas




Director a.i.




Registro Público de Bienes Inmuebles




 




Ing. Jorge Avendaño Machado




Director




Catastro Nacional




 




 




Anexo: Lo indicado




 




MCL/fmc




 




 






([1]) Cuyo texto, antes de su derogatoria por Ley N° 6735 de 29 de marzo de 1982, dispuso:




 



 “Artículo 41.- Una vez acordada la adjudicación de las parcelas por venta, el Banco expedirá a
favor del ocupante un título de Posesión Provisional en que conste sus derechos y obligaciones.



 Si el ocupante ha cultivado el mínimo señalado por el Banco y cumplido a satisfacción de éste todas
las demás obligaciones, tendrá derecho a que se le otorgue el título de propiedad garantizando el
pago con hipoteca de su parcela.”



 ([2]) Lo anterior consta en certificaciones requeridas en oficio AAA-397-2005 del 17 de junio de
2005 al Registro Público de Bienes Inmuebles, expedidas el 28 de ese mes.




 



 ([3]) Código Civil, artículo 301 y resoluciones de la antigua Sala de Casación N° 69 de 1960; de la
Sala Primera Civil N° 40 de 1960, 95 de 1979, y de la Sala Primera de la Corte la resolución de
14:30 hrs. del 4 de octubre de 1991, 6, 230, 241 y 243, las cuatro de 1990, 123, 126 y 171 de 1992,
56 y 66 de 1994, entre otras.  




 



 ([4])  Sala de Casación de las 10 hrs. del 1º agosto de 1946; Sala Constitucional Nº 5026 de 16:21
hrs. del 27 de agosto de 1997; Sala Primera, Nº 230-90; Tribunal Superior Contencioso
Administrativo, Sección Primera, Nos. 7747 de 9:50 hrs. del 28 de mayo de 1985 y 9172 de 9:45 hrs.
del 20 de enero de 1987; dictamen C-002-99 de 5 de enero de 1999; artículos 261 y 262 del Código
Civil.




 



 ([5]) Tribunal Superior Contencioso Administrativo, resoluciones 1950 y 1967 de 1976, 2771 de 1994
y 4060 de 1995.




 



 ([6]) Además de los requisitos en la Ley de Informaciones Posesorias, debió cumplir dos condiciones
esenciales: a) Haberse realizado ante un órgano jurisdiccional con base en la Ley de Informaciones
Posesorias, Nº 139 de 14 de julio de 1941 y sus reformas, y no en sede administrativa ante el ITCO
conforme a la Ley 4545 de 20 de marzo de 1970, pues éste carecía por completo de competencia para
aprobar titulaciones conforme al Transitorio III de la Ley 4558.  Esas inscripciones ordenadas por
el ITCO sobre la zona costera padecen del vicio de nulidad absoluta (dictámenes números C-128-99 de
24 de junio de 1999, página 4 y C-154-2001 de 28 de mayo de 2001, página 8).  La misma Corte Plena,
en su sentencia Nº 52 de 14:00 hrs. del 2 de noviembre de 1972, habla de los trámites presentados
ante los "tribunales competentes" o "juzgados" (página 22).  Igual criterio sostuvo el Tribunal
Superior Contencioso Administrativo, Sección Tercera en resoluciones números 1782-98 y 8284-98; y b)
El trámite debió presentarse durante la vigencia del Transitorio III. En razón de ello, este
Despacho señaló que las informaciones posesorias presentadas ante los tribunales de justicia entre
el 12 de mayo de 1970 y antes del 14 de octubre de 1971, pudieron seguirse tramitando y hasta
obtener sentencia aprobatoria si cumplían con los requisitos exigidos por el Transitorio III de la
Ley 4558 y la Ley de Informaciones Posesorias (opinión jurídica Nº OJ-078-98 de 18 de setiembre de
1998). Las diligencias promovidas fuera de ese plazo estarían viciadas de nulidad absoluta (Tribunal
Superior Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Nº 7982-98; dictámenes C-128-99 de 24 de junio
de 1999, página 2 y C-154-2001 del 28 de mayo de 2001).  Por la índole demanial de la zona marítimo
terrestre, ante una eventual inscripción ilegítima el acto es absolutamente nulo (Sala
Constitucional, números 1975 de 08:48 hrs. del 4 de octubre de 1991 y 6170 de 19:12 hrs. del 26 de
agosto de 1998; Sala Primera, sentencia Nº 104-96).

Legal Opinion: 080 - J of 15/08/2007

OJ-080-2007

August 15, 2007

Dr. Roberto Dobles Mora
Minister of Environment and Energy
S. D.

Dear Sir:

With the approval of the Attorney General of the Republic, we refer to official letter DAJ-982-2005, through which your Ministry requested a determination of the legitimacy of the property and the registered plans in the name of Terry William Lewis, as well as the actions to be taken by your Office. The legal advisory report refers to the property of the Partido de Guanacaste number 23435. Among other things, it indicates that the Refugio de Vida Silvestre Ostional is highly sensitive because it is a site for turtle nesting.

Our opinion is rendered according to the outline set forth below:

I.- BACKGROUND

The deed of 1:00 p.m. on October 24, 1969, the certified copy of which was filed with the Public Registry on November 14 of that year, gave rise, on the following day, to the registration of the property of the Partido de Guanacaste number 23435 (6 Ha 744.77 m²). In the same agreement, it was agreed to transfer it in favor of the Instituto de Tierras y Colonización (volume 1973, page 187, entry 1).

This transfer was made based on Article 1 of Decreto Ejecutivo No. 23 of October 6, 1969 (Colección de Leyes y Decretos, pp. 597-631) and paragraphs 11(a), 13(1), and 41(1) ([1]) of Ley de Tierras y Colonización, No. 2825 of October 14, 1961, since the land was classified within the category of national reserves. The original registry entry description noted:

"PROPERTY NUMBER: Twenty-three thousand four hundred thirty-five. Registration No. 1. Lot Three hundred ninety-three. Land dedicated to agriculture. Located in the first district, canton of Nicoya, second of the Province of Guanacaste. Borders: North, Ramón Ruiz Matarrita; South, Zona Marítima and road; East, Road; West, Amado Pérez Pérez and Zona Marítima. Measures: Six hectares, seven hundred forty-four meters, seventy-seven square decimeters. Encumbrances: none. Rodrigo Zavaleta Umaña, of legal age, married once, Attorney, of San José, identification number three-zero seventy-nine-nine hundred fourteen; as Deputy Attorney General of the Republic, whose authority is attested to by the Notaries, in view of the agreement of his appointment for acceptance of the position, duly published, in accordance with Decreto Ejecutivo number twenty-three of October sixth of this year, which authorizes him to do so, requests the Registry to register in the name of the State, valued at one colón, the above-described lot, as is hereby registered. Rodrigo adds that: in compliance with the provisions of Article three of the cited Decree, and for the purposes of the Ley de Tierras y Colonización, number two thousand eight hundred twenty-five of October fourteenth, one thousand nine hundred sixty-one, and its subsequent amendments, valued at one colón, he gratuitously transfers this lot to the Instituto de Tierras y Colonización, of this domicile, in whose name Rafael Robles Jiménez, of legal age, married once, Licentiate in Economic Sciences, of here, identification number one-one hundred sixty-five-three hundred thirteen, as General Manager, with sufficient powers of the cited Institute, authority which is also attested to by the notaries, in view of the agreement of his appointment and act of acceptance, published in the Gaceta, accepts the transfer. Thus recorded in the deed granted in San José, at one o'clock in the afternoon on October twenty-fourth last, before the Notaries Oscar Fernando Murillo Porras and Fernando Mora Balas; according to the certified copy filed with this Registry, at ten o'clock and eight minutes in the morning yesterday, under entry seven thousand eight hundred fifty-nine, of volume two hundred eighty-five of the Daily Journal. San José, November fifteenth, one thousand nine hundred sixty-nine. Fees: Exempt."

ITCO sold the property to Dionisio Arroyo Arroyo by deed granted at 12:00 noon on December 18, 1969, filed with the Public Registry on February 28, 1970, stating:

"Registration No. 2. This property belongs, according to entry one above, to the Instituto de Tierras y Colonización, of this domicile. Encumbrances: None. Rafael Robles Jiménez, of legal age, married once, licentiate in economic Sciences, resident of San José, identification number one-one hundred sixty-five-three hundred thirteen, in his capacity as General Manager, with powers of a general unrestricted power of attorney without limit of sum, of the referred Institute, authority attested to by the notaries who will be mentioned below, in view of the agreement of his appointment and act of acceptance of the position published in the Gaceta number ninety-eight of May first, one thousand nine hundred sixty-nine, stated that he sells this property to Dionisio Arroyo Arroyo, identification number five-zero forty-three-six hundred forty-nine, of legal age, single, farmer, of Hojancha, for the sum of two hundred thirty-six colones, ninety centimos, paid by the buyer by promissory note which the seller receives as if it were cash; it is understood, and the buyer so accepts, that this transfer is subject to the following limitations: a) That it is made without prejudice to any third party with superior rights; b) That the selling Institute is not obligated to eviction or warranty; c) That the buyer may not make any claim regarding the measurement or location that served as the basis for the alienation; d) That the State shall have the right at any time to take up to ten percent of the area alienated, to execute an easement (servidumbre) of passage for the construction and surveillance of telegraph and telephone lines, for the use of land indispensable for the construction of bridges and piers, for the extraction of materials for those same works, for the use of watercourses that may be necessary for the supply of populations and watering of livestock, and any other uses in general. For the area taken for the indicated purposes, the State shall pay the original purchase price and the value of necessary and useful improvements; e) That the buyer may not transfer, encumber, lease, or subdivide the present parcel, without the prior authorization of the selling Institute, except after fifteen years have elapsed from the date of the deed to be mentioned, and all obligations contracted with said entity have been settled. Excepted from the foregoing prohibitions are transactions entered into with nationalized banks, with the Consejo Nacional de Producción, or other state credit institutions; and f) After the said fifteen years have elapsed, any sale of the lot or lots that, in the judgment of the selling Institute, may result in excessive concentration or subdivision of property, shall give the latter the right to acquire the parcel or parcels offered for sale at the price set by experts appointed by the parties, or by a third party in case of disagreement, who shall be appointed by the other two experts. The notaries to be mentioned attest that the said manager was authorized for the granting of the deed executed in Sámara de Guanacaste, at twelve noon, on December eighteenth, one thousand nine hundred sixty-nine, before the notaries Francisco Augusto Lemus Chiantla, and Fernando Mora Salas, according to the certified copy filed with the Registry at seven thirty-four on February twenty-eighth last, under entry nine thousand three hundred twenty-four of volume two hundred eighty-six of the daily journal. San José, May fifteenth, one thousand nine hundred seventy, fees exempt." (Volume 1973, Page 187, Entry 2).

On December 18, 1969, plan G-8925-69 was registered. In its south boundary, the zona marítima and a road to the beach are recorded.

On August 30, 1982, the registry entry was transferred to the real folio system, registration number 5-23435-000 (volume 1973, page 188).

Ley No. 6919 of November 17, 1983 (Sole Transitory Provision), created the Refugio Nacional de Fauna Silvestre Ostional on the 200 m of zona marítimo terrestre between punta India and the right bank of the mouth of the río Nosara.

Decreto No. 16531 of July 18, 1985 (La Gaceta No. 183 of September 26, 1985) expanded the boundaries of the Refugio to include the coastal sector from the mouth of the río Nosara to punta Guiones.

Regarding the constitutionality of this Decreto, the Sala Constitucional, in judgment No. 5976 of 3:42 p.m. on November 16, 1993, resolved:

"Whereas:

1.- The plaintiff companies bring this action of unconstitutionality against article one of decreto ejecutivo number 16531-MAG, of July eighteenth, one thousand nine hundred eighty-five, and the agreement of the Municipalidad de Nicoya of ten o'clock in the morning on May thirtieth, one thousand nine hundred ninety, considering them contrary to the principles of non-retroactivity of the law and the right to private property, enshrined in articles 34 and 45 of the Constitución Política, because the former expands the area of the Refugio Nacional de Fauna Silvestre Ostional, by "two hundred meters, measured from the ordinary high tide line, from the bank of the mouth of the Río Nosara to Punta Guiones", without purchase, expropriation, or prior compensation, since the area of said Reserve was extended over the lands of the Zona Marítimo Terrestre on which the plaintiffs held a valid and current lease concession, constituting a limitation on the exercise of the fundamental powers that comprise the right of property, among which is the right of transformation or construction. As a consequence of the unconstitutionality of the cited article, the challenged municipal agreement becomes unconstitutional, as it applies such regulation to an application previously submitted, thereby violating the rights acquired by them. (...)

Judge Mora Mora writes, and;

Considering:

I. The plaintiff challenges article one of Decreto Ejecutivo number 16531-MAG, of July eighteenth, one thousand nine hundred eighty-five, which expands the Refugio Nacional de Fauna Silvestre Ostional by "two hundred meters, measured from the ordinary high tide line, from the bank of the mouth of the Río Nosara to Punta Guiones", and the agreement of the Municipalidad de Nicoya of May thirtieth, one thousand nine hundred ninety, which refers the plaintiff companies to the Dirección de Vida Silvestre of the Ministerio de Recursos Naturales, Energía y Minas to request construction permits for tourist developments in the area in detail, and to assert the existence of a pending action of unconstitutionality regarding the Ley Marítimo Terrestre, considering them contrary to the principles of non-retroactivity of the law and the right to private property, enshrined in articles 34 and 45 of the Constitución Política. (...)

III. The extension of the area of the Refugio Nacional de Vida Silvestre de Ostional encompasses a zone of two hundred meters measured from the ordinary high tide line, from the mouth of the río Nosara to Punta Guiones, that is, including the Zona Marítimo Terrestre, whose nature is public domain (demanial), a thesis already accepted by this Court in resolution number 447-91, of three thirty in the afternoon on February twenty-first, one thousand nine hundred ninety-one, considering that it is indeed a public domain asset, under the terms of article 261 of the Código Civil.

"The public domain character of the zona marítimo terrestre (or marine shore as it was formerly called) has been recognized since time immemorial, and Roman Law itself reflects that status, as "res communes" and "extra commercium." In our context, the public character of that marine strip adjacent to the national territory, over which it exercises its sovereignty, has been clearly recognized since the last century... it is not possible to consider Article 45 of the Constitution violated... since it does not impose limitations on private property, but rather, by regulating the public domain, the law establishes conditions under which the use and enjoyment of the zona marítimo terrestre by private individuals is possible. Thus, anyone seeking by unauthorized means to exercise a private use of that zone will be precluded from consummating it, for it is also accepted, since time immemorial, that these are assets imprescriptible in favor of private individuals and that they are outside of commerce."

IV. Furthermore, as this Chamber indicated on another occasion in resolution number 5399-93, of four thirty-nine in the afternoon on October twenty-sixth, one thousand nine hundred ninety-three, the Ley Forestal, number 4465 of November twenty-fifth, one thousand nine hundred sixty-nine, amended by number 7171 of June twenty-eighth, one thousand nine hundred ninety, defines as forest heritage of the State the forest reserves, protective zones, biological reserves, national parks, and wildlife refuges, which in article 35 subparagraph c.) are defined as:

"... the regions established for the protection and conservation of natural beauty and flora and fauna of national importance, so that, being under official surveillance, the public may better enjoy them. (...)

It is the responsibility of the highest competent national authority to adopt appropriate measures to prevent or eliminate, as soon as possible, exploitation or occupation in the entire area, and to enforce the ecological, geomorphic, and aesthetic characteristics that determined its establishment."

V. The requirement to establish the boundaries of national parks through a law applies only when it is to the detriment of the park, that is, when there is an intention to reduce its extent, and not when the boundaries of protective zones of the State's forest heritage are to be expanded. Article 40 of the Ley Forestal states:

"The area of forest reserves, protective zones, national parks, wildlife refuges, and biological reserves of the forest heritage may only be reduced by law of the Republic, following the corresponding technical studies that justify this measure."

And this is so because the legal interest protected is the "forest resource," a term that "signifies the protection and preservation of the integrity of the natural environment," (resolution of the Sala Constitucional number 2233-93, of nine thirty-six in the morning on May twenty-eighth, one thousand nine hundred ninety-three) existing in the area declared as a national park, and which is recognized both by international legislation, by the special laws enacted for this purpose, and by the texts of political charters. In this sense, article 69 of the Constitución Política speaks of "rational exploitation of the land," establishing a fundamental principle for its protection.

VI. It is the same Ley Forestal that provides that the competent authority to define the boundaries of such zones shall be the Executive Branch through the Ministerio de Recursos Naturales, Energía y Minas, upon the proposal of the Dirección General Forestal or the Servicio de Parques Nacionales, such that "it is empowered to include within its boundaries the properties or parts of privately owned properties that are necessary to achieve the objectives set forth in this law, and to implement them in accordance with the respective management plan." (article 37.) Thus, if the Executive Branch is authorized to establish the boundaries of its forest heritage, it shall do so through the regulatory process and not the legislative one, with the due compensation for private properties over which the forest heritage extends, since by virtue of article 9 of the Constitution and the theory of separation of Powers, the Legislative Assembly is the sole constitutional body empowered to issue acts with the force of law, a reason why the questioned decree is not only appropriate in accordance with the legal provisions in force, but also constitutional.

VII. Therefore, given that the area over which the Refugio Nacional de Vida Silvestre Ostional extends is Zona Marítimo Terrestre, property of the State, over which the State has full jurisdiction, an asset over which neither the plaintiff nor any private individual holds property rights, it is illogical to think that the Administration is limited or precluded in its actions, in seeking to protect the flora and fauna of our natural resources.

VIII. Since the plaintiff companies lack any right over the claimed area, Zona Marítimo Terrestre, they hold no right whatsoever over it, be it possession, exploitation, or ownership, they lack any standing, and thus the action must be dismissed on its merits. Likewise, in relation to the challenged municipal agreement, the action becomes inadmissible, as it does not affect any fundamental right or interest whatsoever.

Therefore: The action is declared without merit." (Acción de Inconstitucionalidad filed by Marbella Agropecuaria S.A, and Costa Jade, S.A., expediente No. 2019-M-90).

Prior to that criterion, the Ley de Conservación de Vida Silvestre, No. 7317 of December 7, 1992, Transitory Provision I, incorporated the boundaries of the Refugio Nacional de Fauna Silvestre Ostional contained in Ley 6919 and Decreto 16531, and newly created the Refugio de Vida Silvestre Ostional on the 200 m of zona marítimo terrestre between punta India and punta Guiones.

By deed of 11:00 a.m. on February 26, 1999, granted before notary Guillermo Espinoza Picón, Dionisio Arroyo Arroyo sold to Terry William Lewis the property 5-23435-000, bordering on the north with Ramón Ruiz, on the south with zona marítimo and road, on the east with road, and on the west with Amado Pérez and zona marítimo.

Subsequently, by deed of 11:00 a.m. on December 17, 2003, granted before Notary Jorge Granados Moreno, Terry William Lewis, in his own name, subdivided the properties of the Partido de Guanacaste, registration numbers 134929-000, 134930-000, and 134931-000, described in their order in plans G-887667-2003, G-887666-2003, and G-887665-2003, these subdivisions being registered on January 6, 2004, and indicating on their west course "INALIENABLE 50-METER ZONA PUBLICA MARITIMO TERRESTRE". Also, by deed of 4:00 p.m. on October 15, 2004, granted before said Notary, Lewis subdivided in his favor a fourth lot that formed property 140063-000 (cadastral plan G-951540-2004), indicating as its west border: "INALIENABLE 50 MTS ZONA PUBLICA MARITIMO TERRESTRE". This lot was registered on December 16, 2004. ([2])

In the face of new acts of encroachment by Terry William Lewis, the Juzgado Penal de Nicoya, in a resolution of 10:55 a.m. on June 27, 2005, dismissed the case against him, accepting the request of the Prosecutor's Office of May 31, 2005, which considered that this was not the appropriate venue to resolve the conflict, and that it fell to the Procuraduría General de la República, in defense of public domain assets, to clarify the reported issue and to bring such actions as it deemed appropriate (expediente No. 04-201083-414-PE).

Subsequently, Terry William Lewis requested the Registro Nacional to cancel the subdivisions of property 23435-000 and the plans that described them. Thus, on March 17, 2006, the Registro Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles, based on articles 472 and 474 of the Código Civil, canceled the properties of the Partido de Guanacaste numbers 134929-000, 134930-000, 134931-000, and 140063-000. For its part, the Dirección de Catastro Nacional, in a resolution of 12:10 p.m. on September 19, 2006, canceled plans G-887667-2003, G-887666-2003, G-887665-2003, and G-951540-2004.

Thus, the property of the Partido de Guanacaste 23435-000 once again indicates an area of 6 Ha 744.77 m², with the following boundaries: "NORTH: RAMÓN RUIZ; SOUTH: ZONA MARÍTIMO AND ROAD; EAST: ROAD; WEST: AMADO PÉREZ AND ZONA MARÍTIMO".

In official letter AAA-047-2007 of January 19 of the current year, we requested the Instituto Geográfico Nacional to overlay the cadastral plan G-8925-69 on the Garza cartographic sheet. The report was issued through official letter No. 07-105 of June 13 of this year, signed by Ing. Leda Araya Villalobos, Head of the Department of Geodesy and Topography. A copy of this report and the plan is attached.

II.- ANALYSIS OF THE REGISTRATION SUBJECT TO CONSULTATION

The report from the Instituto Geográfico Nacional contains two different overlays of plan G-8925-69 on the Garza cartographic sheet, scale 1:25000. The first sheet is based on the drawing of the plan, which does not conform to the eight courses and the two points of plane coordinates reported in that plan.

Those eight courses and the two plane coordinates indicate the cartographic location of the land outside the zona marítimo terrestre, as seen in the second overlay, proving the harmony that must exist between the registry entry and the cadastre entry. Even note that the drawing of plan G-8925-69 describes in its south boundary the zona marítima and a road to the beach, information consistent with that contained in the registry entry both at its origin on November 15, 1969, and currently.

Let us remember that plans by themselves do not prove possession, much less ownership, and they cannot result in detriment to the inalienable and imprescriptible public domain. ([3])

Furthermore, public domain assets may only be disaffected by law ([4]), rendering the regulatory process, judicial resolution, or administrative action inappropriate for this purpose. The removal of a public domain asset from its public purpose by an administrative act is illegal ([5]).

Note also that in the original registration entries of the property of the Partido de Guanacaste 23435, the State did not transfer to ITCO lands located within the so-called zona marítima (Ley de Aguas No. 276 of August 27, 1942, article 69). Nor did that Institute sell to Dionisio Arroyo Arroyo properties of the coastal public domain, nor could it have done so, because the Ley de Tierras y Colonización, used as the basis for the issuance of Decreto No. 23 of October 6, 1969, provided in its article 7, subparagraph b):

"CHAPTER II
Agricultural Property of the State
Article 7°- As long as the State, by its own volition or upon the indication of the Ministerio de Agricultura or the Banco Nacional de Costa Rica, considering reasons of national convenience, does not determine the lands that must be kept under its domain, the following shall be considered inalienable and not susceptible to acquisition by claim or possession, except those under private domain, with legitimate title:…
b) Those comprised within a two-hundred-meter wide zona marítimo-terrestre along the coasts of both seas, from the ordinary high tide line, as well as those within a fifty-meter wide zone along both banks of navigable rivers;…" (Colección de Leyes y Decretos, year 1961, semester 2, volume 1, pp. 394-396).

Furthermore, while it is true that Transitory Provision III of Ley 4558 of April 22, 1970 (La Gaceta No. 104 of May 12, 1970) permitted registration within the 150 meters adjacent to the inalienable 50-meter zone from the ordinary high tide line for those who met its requirements, among them, 30 years of possession ([6]), that provision was repealed by Ley 4847 of October 4, 1971 (La Gaceta No. 206 of October 14, 1971).

It is clear that the property of the Partido de Guanacaste 23435-000 was not covered within the exception regime provided for by Transitory Provision III of Ley 4558. This conclusion must necessarily be reached, not only because the transfer made by the State on October 24, and by ITCO on December 18, both in 1969, were not based on a regulation that had not yet been enacted at that time, but also because those agreements did not include the coastal public domain lands, nor could they have done so. The prohibition has been maintained by the Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, No. 6043 of March 12, 1977 (articles 1, 7, 9, and 10), and is preserved by the Ley Forestal, No. 7575 of February 5, 1996 (articles 13, 14, and 15), since this zona marítimo terrestre forms part of the Patrimonio Natural del Estado, in its condition as Refugio de Vida Silvestre Ostional.

Furthermore, the Secretaría Técnica Nacional Ambiental being aware that the Ministerio del Ambiente y Energía made the consultation being addressed here (official letter CG-2195-2005-SETENA of September 7, 2005), and that expediente number 677-2004 ("Refugio Silva") is being processed before the same Secretaría, wherein the interested party attached documentation referring to property 5-134931-000 and cadastral plan 5-887665-2003, based on article 3 subparagraph i) of our Ley Orgánica, a copy of this pronouncement is sent to SETENA so that it may take into account its conclusions, as well as the fact that the registration of property 5-134931-000 and plan 5-887665-2003 was canceled.

Likewise, this pronouncement is made known to the Director of the Registro Público de Bienes Inmuebles and to his counterpart at the Catastro Nacional, so that in the performance of their duties and those of the personnel under their charge, they duly exercise the legality oversight function, so that the regulations affecting the State's public domain are respected in the qualification of documents (pronouncements C-200-92, C-128-99, C-038-2002, and OJ-120-2005), and so that in the face of any eventual illicit transfers, subjections to the horizontal property regime, rectification of boundaries, subdivisions, divisions, reunions, and survey plans involving the property of the Partido de Guanacaste 23435-000, the inalienable 200-meter strip from the ordinary high tide line belonging to the Refugio de Vida Silvestre Ostional is, in its entirety, respected and observed, denying the registration of those that attempt to encompass it or reduce it to private domain, thus preventing actions that might be triggered by disrespect or non-observance thereof.

The Concejo Municipal de Nicoya and the personnel under its charge must adhere to the same course of action, refraining from signing agreements or granting permits in favor of private individuals over lands that belong to the State and are administered by the Ministerio del Ambiente y Energía within the Refugio de Vida Silvestre Ostional.

It is understood that if there are any declaratory administrative acts regarding rights, vitiated by evident and manifest nullity, they must first be removed, following the procedures established in articles 173 and 308 and following of the Ley General de la Administración Pública, and establishing the responsibilities of the officials involved. When it concerns the nullity of concessions on the coastal zone, this power is not subject to the 4-year expiration period provided for in article 173, paragraph 5) of the Ley General de la Administración Pública (opinions C-230-2003 of July 30, 2003, C-346-2004 of November 25, 2004, C-026-2005 of January 21, 2005, and C-200-2005 of May 23, 2005).

It should be recalled that authorizing or ordering the execution of administrative acts vitiated by nullity generates civil liability for the Administration, and civil, administrative, and potentially criminal liability for the public servant, if the execution should take place (Ley General de la Administración Pública, article 170).

III.- CONCLUSIONS

Thus, the consultation is answered in the following terms:

1.- The property of the Partido de Guanacaste, registration number 23435-000, does not include lands of the zona marítimo terrestre. Consequently, it does not encompass sectors of the Refugio de Vida Silvestre Ostional either. This is so because, from the origin of its registry entry and even currently, it borders on it, just as the courses and plane coordinate points contained in plan G-8925-69 record it, and because the State and ITCO, in the cited transfers, did not include that public domain strip.

2.- The administration of the Refugio de Vida Silvestre Ostional corresponds to the Ministerio del Ambiente y Energía, through the Sistema Nacional de Áreas de Conservación, which is responsible for the powers of public domain self-protection to safeguard the integrity of the asset and enforce the purposes that justified its creation (Ley de Conservación de Vida Silvestre, article 83, second paragraph; Ley Orgánica del Ambiente, article 34), leaving the Municipalidad de Nicoya barred from granting concessions, or acts of use or exploitation (Ley 6043, paragraph 73, pronouncements C-210-2002, OJ-014-2004, C-351-2006, and C-074-2007).

3.- In accordance with what has been set forth in the preceding lines, and for purposes of the administration of the Refugio de Vida Silvestre Ostional, the State is not required to bring expropriation or nullity actions regarding the property of the Partido de Guanacaste, registration number 23435-000.

Cordially,

Lic. Mauricio Castro Lizano
Deputy Attorney

ci: Licda. Rocío Aguilar Montoya
Contralora General de la República

Junta Directiva
Instituto de Desarrollo Agrario

For the purposes indicated on pages 11 and 12, a copy is sent to:

MLA. Tatiana Cruz Ramírez
Secretaría Técnica Nacional Ambiental
Departamento de Gestión Institucional
Expediente No. 677-2004

Concejo Municipal de Nicoya


Lic. Walter Méndez Vargas


Acting Director


Public Registry of Real Property


Ing. Jorge Avendaño Machado


Director


National Cadastre


Annex: As indicated


MCL/fmc


([1]) The text of which, before its repeal by Ley N° 6735 of March 29, 1982, provided:

“Article 41.- Once the adjudication of the parcels by sale has been agreed upon, the Bank shall issue
in favor of the occupant a Provisional Possession Title setting forth their rights and obligations.

If the occupant has cultivated the minimum area indicated by the Bank and fulfilled all other
obligations to the Bank's satisfaction, they shall be entitled to be granted the deed of ownership,
guaranteeing payment with a mortgage on their parcel.”

([2]) The foregoing is recorded in certifications requested in official communication AAA-397-2005
of June 17, 2005, to the Public Registry of Real Property, issued on the 28th of that month.

([3]) Civil Code, Article 301 and rulings of the former Court of Cassation (Sala de Casación) No. 69
of 1960; of the First Civil Chamber (Sala Primera Civil) No. 40 of 1960, 95 of 1979, and of the
First Chamber of the Supreme Court (Sala Primera de la Corte) the ruling at 2:30 p.m. on October 4,
1991, 6, 230, 241 and 243, all four from 1990, 123, 126 and 171 from 1992, 56 and 66 from 1994,
among others.

([4]) Court of Cassation (Sala de Casación) at 10:00 a.m. on August 1, 1946; Constitutional Chamber
(Sala Constitucional) No. 5026 at 4:21 p.m. on August 27, 1997; First Chamber (Sala Primera), No.
230-90; Superior Contentious-Administrative Court (Tribunal Superior Contencioso Administrativo),
First Section, Nos. 7747 at 9:50 a.m. on May 28, 1985 and 9172 at 9:45 a.m. on January 20, 1987;
legal opinion (dictamen) C-002-99 of January 5, 1999; Articles 261 and 262 of the Civil Code.

([5]) Superior Contentious-Administrative Court (Tribunal Superior Contencioso Administrativo),
rulings 1950 and 1967 of 1976, 2771 of 1994 and 4060 of 1995.

([6]) In addition to the requirements in the Law of Possessory Informations (Ley de Informaciones
Posesorias), it had to fulfill two essential conditions: a) It must have been carried out before a
jurisdictional body based on the Law of Possessory Informations (Ley de Informaciones Posesorias),
No. 139 of July 14, 1941 and its amendments, and not in an administrative venue before the ITCO
pursuant to Law 4545 of March 20, 1970, since the latter completely lacked competence to approve
land titling (titulaciones) under Transitory Provision III of Law 4558. Those registrations ordered
by the ITCO over the coastal zone suffer from the defect of absolute nullity (legal opinions
(dictámenes) numbers C-128-99 of June 24, 1999, page 4 and C-154-2001 of May 28, 2001, page 8). The
Full Court (Corte Plena) itself, in its judgment No. 52 at 2:00 p.m. on November 2, 1972, speaks of
proceedings presented before the "competent courts (tribunales competentes)" or "courts (juzgados)"
(page 22). The same criterion was upheld by the Superior Contentious-Administrative Court (Tribunal
Superior Contencioso Administrativo), Third Section in rulings numbers 1782-98 and 8284-98; and b)
The proceeding must have been submitted during the validity of Transitory Provision III. For this
reason, this Office indicated that possessory informations (informaciones posesorias) filed before
the courts of justice between May 12, 1970, and before October 14, 1971, could continue to be
processed and even obtain an approving judgment if they met the requirements demanded by Transitory
Provision III of Law 4558 and the Law of Possessory Informations (Ley de Informaciones Posesorias)
(legal opinion (opinión jurídica) No. OJ-078-98 of September 18, 1998). Proceedings initiated
outside that period would be vitiated by absolute nullity (Superior Contentious-Administrative Court
(Tribunal Superior Contencioso Administrativo), Third Section, No. 7982-98; legal opinions
(dictámenes) C-128-99 of June 24, 1999, page 2 and C-154-2001 of May 28, 2001). Given the public
domain nature of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), in the event of an
illegitimate registration, the act is absolutely null (Constitutional Chamber (Sala Constitucional),
numbers 1975 at 8:48 a.m. on October 4, 1991 and 6170 at 7:12 p.m. on August 26, 1998; First
Chamber (Sala Primera), judgment No. 104-96).