C-206-2017 — INVU Approval Requirement for Subdivisions Through EasementsVisado del INVU en fraccionamientos mediante servidumbres de paso

Dictamen : 206 del 12/09/2017   



C-206-2017




12 de setiembre de 2017




 




Sra. Gabriela Vargas Aguilar




Secretaria




Concejo Municipal de Santo Domingo de Heredia




 




 




Estimada señora:




 



 Con la aprobación del señor Procurador General de la República, nos referimos al oficio
SCM-0500-08-17 de 29 de agosto de 2017, recibido el 31 siguiente, que transcribe el artículo VI,
inciso 3 A, de la sesión ordinaria del Concejo Municipal No. 107-2017 celebrada el 21 de agosto de
este año, que acordó:




 



 “Se procede a elevar formal consulta a la Procuraduría General de la República en los siguientes
términos: con respecto a la posibilidad que tiene el INVU y los municipios de permitir la
subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso; (artículo 11.2.1 del Reglamento para el Control
Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), ¿esta competencia para autorizar, es de forma
individual para cada órgano INVU o municipalidad; o debe entenderse que para otorgar dicha
autorización por parte de la municipalidad y su correspondiente visado municipal, producto de la
segregación (artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana), se requiere de previo a ello la
autorización expresa del INVU?”




 



 Se adjuntó el OFICIO-ALCM-PAG-SET01-2017 fechado 1 de setiembre de 2017, donde la asesoría legal
del Concejo, en lo medular, estima que el municipio no está obligado a solicitar al INVU una
autorización previa para otorgar el visado municipal para segregar mediante servidumbre de paso.




 




I.- Control municipal sobre los fraccionamientos




 



 Para fiscalizar que los fraccionamientos cumplan la normativa urbanística, los municipios disponen
de los controles que elencan los numerales 33 y 34 de la Ley 4240, y 79 del Reglamento a la Ley de
Catastro, Decreto 34331 de 29 de noviembre de 2007 (La Gaceta No. 41 de 27 de febrero de 2008),
relativos a la exigencia del visado municipal.




 



 El visado de planos es un acto reglado, tipo específico de autorización por medio de la cual se
comprueba que el fraccionamiento cumple con la normativa urbanística.  Así, ha de negarse a los
planos que no cumplen con la ordenación y planificación territorial (Ley 4240, artículo 33;
sentencia constitucional 7751-2002; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 99-2001-I,
263-2008-II, 791-2002-III, 143-2006-III, 175-2009-III, 176-2009-III, 425-2009, 630-2009-III,
166-2010-III, 1585-2010-III, 2412-2010-III, 3818-2010-III, 124-2011-III, 222-2011-III, 185-2012-III,
47-2013-III; pronunciamientos C-235-86, OJ-123-00, OJ-89-02, C-66-02, C-220-04, C-52-06, C-243-08,
C-267-10, C-29-15, C-282-16, C-194-17).




 



 La trascendencia del visado es tal que su omisión imposibilita inscribir los fraccionamientos ante
el Registro e inhibe la realización de obras constructivas (Ley 4240, artículos 33, 34 y 58; Decreto
34331, numerales 79 y 81; voto constitucional 3964-2001; Tribunal Contencioso Administrativo, No.
175-2009-II; dictámenes C-69-2003, C-172-2008, C-32-10, C-1-13, C-19-14, C-333-14, C-46-16,
C-194-17).




 



 Recordemos que el fraccionamiento “simple” no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso
y disfrute de las parcelas resultantes, porque se parte del supuesto de que los lotes ya cuentan con
accesos, parques y facilidades comunales propias de un desarrollo urbanístico previo. En cambio, el
fraccionamiento “complejo” o “urbanización” para la habilitación de los fundos con fines urbanos, si
requiere proveerlos de calles, áreas verdes, facilidades comunales, servicios necesarios para su uso
y disfrute.  Así, cuando se requieran obras para habilitar el ingreso con accesos y vías, y
servicios diversos, no hay un simple fraccionamiento, sino un proyecto residencial (Ley 4240,
artículos 22 y 40; votos constitucionales 4205-96 considerandos XIX-XXIII, 6565-2006 y 793-2008;
Tribunal Contencioso Administrativo, Nos. 175-2009-III, 416-2010-III, 4254-2010-III, 126-2011-III,
197-2011-III, 185-2012-III, 4-2014-I; dictámenes C-235-86, C-230-01, C-1-13, C-29-15, C-46-16,
C-194-17).




 



 En el simple fraccionamiento (segregación) el visado municipal lo otorga el funcionario designado
por el Manual de Puestos del gobierno local, a quien corresponde corroborar el cumplimiento de ley,
a saber, el tamaño y acceso del lote resultante.  A diferencia de lo anterior, los visados complejos
conllevan el análisis de aspectos técnicos, políticos, de conveniencia y oportunidad a cargo del
Concejo Municipal como órgano de mayor representación democrática. El ejercicio de esa competencia
debe apoyarse en los criterios de los departamentos técnicos que fungen como órganos consultivos del
Concejo, y está sometida al control del Jerarca impropio y al veto del Alcalde (Código Municipal,
artículos 13 inciso o), 156, 158-160; Ley 7933, numerales 2 inciso d), 3, 5; y su Reglamento,
ordinales 6, 16 y 79; voto constitucional 3683-1994; Tribunal Contencioso Administrativo, Nos.
176-2009-III, 126-2011-III; pronunciamientos C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009, C-248-2009,
C-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016, C-194-2017).




 



 Así las cosas, compete al Concejo Municipal verificar la conformidad de los fraccionamientos con
fines urbanísticos con la normativa y los planos constructivos aprobados, con el apoyo del criterio
técnico del ingeniero municipal (Ley 4240, artículo 40; dictámenes C-235-1999, C-230-2001,
C-380-2003, C-221-14, C-194-2017). 




 



 Por ende, la responsabilidad por las implicaciones de aprobar o improbar una urbanización o
fraccionamiento complejo no es exclusiva de los miembros del Concejo. El ingeniero municipal también
es sujeto de responsabilidad si desatiende sus funciones, las ejecuta inadecuadamente, o dicta actos
contrarios a la ley y genera daños (dictámenes C-338-2015, C-194-2017).




 



 Así, por ejemplo, para la declaratoria de una calle pública deben haberse cumplido “los
requerimientos que el ordenamiento jurídico fija para caso específico (llámese proyecto urbanístico,
terreno demanial entregado por ley o de hecho al uso público, mutación demanial, o adquisición del
terreno privado para destinarlo a ese uso)” (dictamen C-76-2012). Por consiguiente, para su recibo
deben verificarse las especificaciones contenidas en la normativa de carácter nacional y el plan
regulador, y en su ausencia, del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones del INVU (Ley 4240, artículos 36 y 40; Decreto 32303, artículos 43 y 46; Reglamento
de Fraccionamientos, artículo II.2.1; Tribunal Contencioso Administrativo, voto 175-2009-III;
pronunciamientos C-69-2003, C-243-2008, C-256-2011, OJ-155-2015, C-36-2016, C-194-2017). 




 



 La omisión de entregar áreas públicas a las municipalidades es sancionada con la prohibición de
otorgar permisos para urbanizar, impedimento que subsiste si no se garantiza dicho traspaso.  La
sanción abarca a los proyectos que no hayan cumplido los demás trámites y requisitos del
ordenamiento jurídico, y si el área a urbanizar carece de las facilidades y servicios públicos (Ley
4240, artículo 38; dictámenes C-218-2008, C-20-2009, C-194-2017).




 



 El artículo 58 de la Ley 4240 añade que las municipalidades no permitirán obras de construcción
cuando el interesado tratare de utilizar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso
adecuado a la vía pública; y, si el predio de la edificación se ha originado en fraccionamiento
hecho sin el visado de la ley, que solo podría dispensarse si la certificación de propiedad acredita
que la segregación es de fecha anterior a la vigencia de la Ley 4240.




 




II.- Fraccionamientos mediante servidumbres de paso




           



             La Ley 4240, artículo 20, dispone que el plan regulador y el mapa oficial, al
establecer en forma general la localización de las vías, han de promover: “a) Protección de la
propiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos; b) Una relación armónica
entre los diversos usos de la tierra; c) Conveniente acceso de las propiedades a las vías públicas;
d) División adecuada de los terrenos; e) Facilidades comunales y servicios públicos satisfactorios;
f) Reserva de suficientes espacios para usos públicos; g) Rehabilitación de áreas y prevención de su
deterioro; h) Seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones; e i) En general,
cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador”.




 



 El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, Capítulo II,
relativo a Fraccionamientos, define las condiciones urbanísticas y técnicas indispensables para
permitir los fraccionamientos. El artículo II.2.1 establece como principio general que todas las
parcelas resultantes de un fraccionamiento tengan acceso directo a vía pública. Y, sólo en casos
calificados cuando por la ubicación o dimensión del terreno se demuestre que es imposible fraccionar
con acceso adecuado a vías públicas existentes, el INVU y los municipios podrán admitir la
subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumplan sus requisitos:




 




“II.2 Accesos:



 II.2.1 Lotes frente a servidumbre: Todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán
acceso directo a vía pública. En casos calificados, el INVU y las Municipalidades podrán admitir la
subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con las siguientes normas:



 La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre
que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose
preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.



 II.2.1.1 En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una
servidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.)
corresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá
de 60 metros.



 II.2.1.2 Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se requiere un metro (1,00 m.) adicional
en el ancho de la servidumbre, hasta completar seis metros (6,00 m.) de ancho.




II.2.1.3 Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.



 II.2.1.4 Todos los lotes resultantes de las subdivisiones, deberán tener las medidas
reglamentarias. El área de la servidumbre no será computable para efectos de cálculo del área mínima
de lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones, salvo las de tapias.



 II.2.1.5 La segregación autorizada frente a servidumbre, en los términos de los artículos
anteriores, implica que la entrada a los lotes será considerada servidumbre de paso común y en todo
momento para cualquier autoridad o funcionarios de las entidades encargadas a prestar servicios
públicos, de cualquier índole, así como de aquél a las que corresponde el control urbanístico,
municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.



 No obstante lo indicado en el párrafo anterior, en cuanto a servidumbres, ni la municipalidad, ni
ninguna institución pública tienen obligación de darles mantenimiento, ni de prestar servicios en
los lotes interiores…"




 



 Esas previsiones para el fraccionamiento mediante servidumbres de paso son para lotes de vivienda
unifamiliar. Así lo disponen los incisos II.2.1.1 y II.2.1.2. del Reglamento para el Control
Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU. Y, el inciso II.2.1.3 ibídem estipula el
máximo de 6 lotes a segregar (dictámenes C-69-2003 y C-36-2016).




 



 Para los condominios cuyo acceso a calle pública sea a través de servidumbre de paso, el artículo
43 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decreto 32303 de 2 de marzo del
2005 (La Gaceta No. 74 de 19 de abril de 2005), independientemente de la longitud de la servidumbre,
prevé diversos anchos para ese acceso, que van desde los 7 m hasta los 17 m, e incluso más, según el
número de filiales y su destino o propósito. El Decreto 32303 no contiene un número específico de
viviendas para la constitución de lotes cuyo acceso a calle pública sea mediante servidumbres de
paso.  Sin embargo, deben respetarse los requisitos y la densidad previstos en el artículo 46
ibídem.




 



 La aprobación de los condominios también conlleva el análisis de aspectos técnicos, políticos, de
conveniencia y oportunidad a cargo del Concejo Municipal como órgano de mayor representación
democrática, deliberativo y pluralista. El ejercicio de esa competencia debe apoyarse en los
criterios de los departamentos técnicos que fungen como órganos consultivos del Concejo, y está
sometido al control del Jerarca impropio y el veto del Alcalde (Código Municipal, artículos 13
inciso o), 156, 158-160; Ley 7933, numerales 2 inciso d), 3, 5; y su Reglamento, ordinales 6, 16 y
79; sentencia constitucional 3683-1994; pronunciamientos C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009,
C-248-2009, C-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016).




 



 La observancia de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 de 28 de octubre de 1999
(La Gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999), y su Reglamento, Decreto 32303, prevalece para
determinar el acceso en inmuebles condominales por ser normas de carácter especial, de mayor
jerarquía y posteriores al Reglamento de Construcciones del INVU (Constitución Política, artículo
129 in fine; Ley 6227, numeral 6; Código Civil, ordinal 8; sentencia constitucional 5445-99; Sala
Primera, voto 130-1992; pronunciamientos C-215-95, C-122-97, OJ-78-2003, C-349-2004, C-256-2005,
C-71-2005, C-43-2007, C-58-2007, C-336-14, C-313-15, C-36-16).




 




III.- Sobre lo consultado




 



 La Ley de Planificación Urbana, No. 4240 de 15 de noviembre de 1968, otorga la competencia a la
Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo para visar en forma previa los
planos de fraccionamientos con fines urbanísticos. Para ello dispone:




 



 “Artículo 10.- Corresponden asimismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de
control que le asigna el inciso 4) del artículo 7º, las siguiente: (…)



 2) Examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o
de fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal…”  El
subrayado es nuestro.




 



 Como se anotó en el apartado II de este dictamen, la Ley 4240 establece la prohibición de otorgar
permisos para urbanizar terrenos a los proyectos que no hayan cumplido los trámites y requisitos del
ordenamiento jurídico, y si el área a urbanizar carece de las facilidades y servicios públicos, y
expresamente se señala el visado de planos por parte de la Dirección de Urbanismo:




 




“Artículo 38.- No se dará permiso para urbanizar terrenos:



 a) Cuando el proyecto no satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados no hayan
cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por
la Dirección de Urbanismo y el Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado…”  El subrayado es
nuestro.




 



 Además, las urbanizaciones requieren los visados del Instituto Costarricense de Acueductos y
Alcantarillados, el Ministerio de Salud y el Cuerpo de Bomberos (Ley 2726, artículo 21; Ley 5395,
artículo 309; Ley 7933, artículo 3; Ley 8228, artículos 14 y 15; y 65, 73 y 85 de su Reglamento;
dictámenes C-219-2013 y C-282-2016).




 




 




IV.- Conclusiones




 



 1) La Ley 4240 otorga la competencia a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda
y Urbanismo para examinar y visar los planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, en forma
previa a su aprobación municipal.




 



 2) El Concejo Municipal debe verificar la conformidad de los fraccionamientos con fines
urbanísticos con la normativa y los planos constructivos aprobados, con el apoyo del criterio
técnico del ingeniero municipal.




 



 3) El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, artículo
II.2.1, establece como principio general que todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento
tengan acceso directo a vía pública. Y, sólo en casos calificados cuando por la ubicación o
dimensión del terreno se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas
existentes, el INVU y los municipios podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de
paso, siempre que se cumplan los requisitos al efecto.




 



 4) Las urbanizaciones también requieren los visados del Instituto Costarricense de Acueductos y
Alcantarillados, el Ministerio de Salud y el Cuerpo de Bomberos.




 




Atentamente,




 




 




 




Silvia Quesada Casares




 Procuradora




 




 




C:        Ing. Randall Madrigal Ledezma




            Alcalde de Santo Domingo de Heredia




 




 




 




SQC/hmu

Opinion : 206 of 09/12/2017

C-206-2017

September 12, 2017

Mrs. Gabriela Vargas Aguilar

Secretary

Municipal Council of Santo Domingo de Heredia

Dear Madam:

With the approval of the Attorney General of the Republic, we refer to official letter
SCM-0500-08-17 of August 29, 2017, received on the 31st, which transcribes Article VI,
subsection 3 A, of the ordinary session of Municipal Council No. 107-2017 held on August 21 of
this year, which agreed:

“We proceed to formally submit an inquiry to the Office of the Attorney General of the Republic in the following
terms: regarding the possibility that the INVU and the municipalities have to allow the
subdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso); (Article 11.2.1 of the Reglamento para el Control
Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), is this competence to authorize an individual one
for each body, INVU or municipality; or should it be understood that to grant said
authorization by the municipality and its corresponding municipal approval (visado municipal), resulting from the
segregation (segregación) (Article 33 of the Ley de Planificación Urbana), the
express authorization of the INVU is required beforehand?”

Attached was OFICIO-ALCM-PAG-SET01-2017 dated September 1, 2017, where the legal advisory office
of the Council, in essence, considers that the municipality is not obliged to request prior authorization from the INVU
to grant the municipal approval (visado municipal) for segregation through easement (servidumbre de paso).

I.- Municipal control over subdivisions (fraccionamientos)

To supervise that subdivisions (fraccionamientos) comply with urban planning regulations, municipalities have
the controls listed in numerals 33 and 34 of Law 4240, and 79 of the Regulation to the Catastro Law,
Decree 34331 of November 29, 2007 (La Gaceta No. 41 of February 27, 2008),
relating to the requirement for municipal approval (visado municipal).

The approval of plans (visado de planos) is a regulated act, a specific type of authorization through which
it is verified that the subdivision (fraccionamiento) complies with urban planning regulations. Thus, it must be denied for
plans that do not comply with land-use and territorial planning (ordenación y planificación territorial) (Law 4240, Article 33;
constitutional judgment 7751-2002; Administrative Appeals Tribunal, Nos. 99-2001-I,
263-2008-II, 791-2002-III, 143-2006-III, 175-2009-III, 176-2009-III, 425-2009, 630-2009-III,
166-2010-III, 1585-2010-III, 2412-2010-III, 3818-2010-III, 124-2011-III, 222-2011-III, 185-2012-III,
47-2013-III; pronouncements C-235-86, OJ-123-00, OJ-89-02, C-66-02, C-220-04, C-52-06, C-243-08,
C-267-10, C-29-15, C-282-16, C-194-17).

The significance of the approval (visado) is such that its omission makes it impossible to register subdivisions (fraccionamientos) with
the Registry and inhibits the execution of construction works (Law 4240, Articles 33, 34, and 58; Decree
34331, numerals 79 and 81; constitutional vote 3964-2001; Administrative Appeals Tribunal, No.
175-2009-II; opinions C-69-2003, C-172-2008, C-32-10, C-1-13, C-19-14, C-333-14, C-46-16,
C-194-17).

Let us recall that a "simple" subdivision (fraccionamiento) does not include an urban development process for the use
and enjoyment of the resulting parcels, because it is assumed that the lots already have
accesses, parks, and communal facilities characteristic of a prior urban development. In contrast, a
"complex" subdivision (fraccionamiento) or "urbanization" (urbanización) for the development of properties for urban purposes
does require providing them with streets, green areas, communal facilities, and services necessary for their use
and enjoyment. Thus, when works are required to enable ingress with accesses and roads, and
various services, it is not a simple subdivision (fraccionamiento), but a residential project (Law 4240,
Articles 22 and 40; constitutional votes 4205-96, considering clauses XIX-XXIII, 6565-2006, and 793-2008;
Administrative Appeals Tribunal, Nos. 175-2009-III, 416-2010-III, 4254-2010-III, 126-2011-III,
197-2011-III, 185-2012-III, 4-2014-I; opinions C-235-86, C-230-01, C-1-13, C-29-15, C-46-16,
C-194-17).

In the simple subdivision (fraccionamiento) (segregation (segregación)), the municipal approval (visado municipal) is granted by the official designated
by the local government's Job Manual, whose responsibility it is to corroborate compliance with the law,
namely, the size and access of the resulting lot. In contrast to the above, complex approvals (visados)
involve the analysis of technical, political, convenience, and opportunity aspects by the
Municipal Council as the body of greatest democratic representation. The exercise of this competence
must be supported by the criteria of the technical departments that serve as advisory bodies to the
Council, and is subject to the control of the Improper Hierarch and the veto of the Mayor (Municipal Code,
Articles 13 subsection o), 156, 158-160; Law 7933, numerals 2 subsection d), 3, 5; and its Regulation,
ordinals 6, 16, and 79; constitutional vote 3683-1994; Administrative Appeals Tribunal, Nos.
176-2009-III, 126-2011-III; pronouncements C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009, C-248-2009,
C-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016, C-194-2017).

Thus, it is the responsibility of the Municipal Council to verify the conformity of subdivisions (fraccionamientos) with
urban planning purposes with the regulations and the approved construction plans, with the support of the technical
criterion of the municipal engineer (Law 4240, Article 40; opinions C-235-1999, C-230-2001,
C-380-2003, C-221-14, C-194-2017).

Therefore, the responsibility for the implications of approving or rejecting an urbanization (urbanización) or
complex subdivision (fraccionamiento) is not exclusive to the members of the Council. The municipal engineer is also
subject to liability if they neglect their duties, execute them inadequately, or issue acts
contrary to the law and cause damages (opinions C-338-2015, C-194-2017).

Thus, for example, for the declaration of a public street, "the
requirements that the legal system establishes for the specific case (be it an urban development project,
public domain land delivered by law or de facto for public use, change of public domain status (mutación demanial), or acquisition of
private land to destine it for that use)" must have been met (opinion C-76-2012). Consequently, for its acceptance,
the specifications contained in national-level regulations and the regulatory plan must be verified,
and in their absence, those of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones of the INVU (Law 4240, Articles 36 and 40; Decree 32303, Articles 43 and 46; Reglamento
de Fraccionamientos, Article II.2.1; Administrative Appeals Tribunal, vote 175-2009-III;
pronouncements C-69-2003, C-243-2008, C-256-2011, OJ-155-2015, C-36-2016, C-194-2017).

The omission to transfer public areas to the municipalities is sanctioned with the prohibition of
granting permits to urbanize, an impediment that subsists if said transfer is not guaranteed. The
sanction encompasses projects that have not completed the other procedures and requirements of the
legal system, and if the area to be urbanized lacks public facilities and services (Law
4240, Article 38; opinions C-218-2008, C-20-2009, C-194-2017).

Article 58 of Law 4240 adds that municipalities will not allow construction works
when the interested party attempts to use properties without urbanization requirements or lacking adequate
access to the public road; and, if the property for the building has originated from a subdivision (fraccionamiento)
made without the approval (visado) required by law, which could only be dispensed with if the property certification proves
that the segregation (segregación) is dated prior to the entry into force of Law 4240.

II.- Subdivisions (Fraccionamientos) through easements (servidumbres de paso)

Law 4240, Article 20, stipulates that the regulatory plan and the official map, by
generally establishing the location of roads, must promote: "a) Protection of
property against the proximity of annoying or dangerous land uses; b) A harmonious relationship
among the various uses of the land; c) Convenient access of properties to public roads;
d) Adequate division of lands; e) Satisfactory communal facilities and public services;
f) Reservation of sufficient spaces for public uses; g) Rehabilitation of areas and prevention of their
deterioration; h) Safety, healthiness, comfort, and embellishment of constructions; and i) In general,
any other community interest that suits the good success of the regulatory plan."

The Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the INVU, Chapter II,
regarding Subdivisions (Fraccionamientos), defines the essential urban planning and technical conditions for
permitting subdivisions (fraccionamientos). Article II.2.1 establishes as a general principle that all
parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) must have direct access to a public road. And, only in qualified
cases when, due to the location or dimension of the land, it is demonstrated that it is impossible to subdivide
with adequate access to existing public roads, the INVU and the municipalities may admit the
subdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso), provided that its requirements are met:

"II.2 Accesses:
 II.2.1 Lots fronting an easement: All parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento) shall have
direct access to a public road. In qualified cases, the INVU and the Municipalities may admit the
subdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso), provided that the following standards are met:

 The easement (servidumbre) will be accepted on special terrains where, due to their location or dimension, it is demonstrated
that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads, being used
preferentially for cases where dwellings already exist on the lot.

 II.2.1.1 In subdivisions (subdivisiones) of up to three (3) lots for single-family housing, there shall be an
easement (servidumbre) three meters (3.00 m) wide. Of this, ninety centimeters (0.90 m)
shall correspond to the sidewalk. The length of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed
60 meters.

 II.2.1.2 For each additional lot for single-family housing, an additional meter (1.00 m) is required
in the width of the easement (servidumbre), up to a total of six meters (6.00 m) in width.

II.2.1.3 Fronting an easement (servidumbre), only a maximum of six (6) lots may be segregated.

 II.2.1.4 All lots resulting from the subdivisions (subdivisiones) must have the regulatory
measurements. The area of the easement (servidumbre) shall not be computable for purposes of calculating the minimum
lot area, and no constructions may be made on it, except for boundary walls.

 II.2.1.5 The segregation authorized fronting an easement (servidumbre), under the terms of the preceding
articles, implies that the entrance to the lots will be considered a common easement (servidumbre de paso) and at all
times for any authority or officials of the entities responsible for providing public services,
of any kind, as well as for those responsible for urban, municipal, public safety, health,
fire department, and any other similar control.

 Notwithstanding what is indicated in the preceding paragraph, regarding easements (servidumbres), neither the municipality nor
any public institution has the obligation to maintain them, or to provide services on
the interior lots…"

Those provisions for subdivision (fraccionamiento) through easements (servidumbres de paso) are for single-family housing
lots. Subsections II.2.1.1 and II.2.1.2 of the Reglamento para el Control
Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the INVU provide for this. And, subsection II.2.1.3 ibidem stipulates the
maximum of 6 lots to be segregated (opinions C-69-2003 and C-36-2016).

For condominiums whose access to a public street is through an easement (servidumbre de paso), Article
43 of the Regulation to the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Decree 32303 of March 2,
2005 (La Gaceta No. 74 of April 19, 2005), regardless of the length of the easement (servidumbre),
provides for various widths for that access, ranging from 7 m to 17 m, and even more, depending on the
number of subsidiary units and their destination or purpose. Decree 32303 does not contain a specific number of
dwellings for the constitution of lots whose access to a public street is through easements (servidumbres de
paso). However, the requirements and density provided for in Article 46
ibidem must be respected.

The approval of condominiums also involves the analysis of technical, political, convenience,
and opportunity aspects by the Municipal Council as the body of greatest democratic representation,
deliberative and pluralistic. The exercise of this competence must be supported by the
criteria of the technical departments that serve as advisory bodies to the Council, and is
subject to the control of the Improper Hierarch and the veto of the Mayor (Municipal Code, Articles 13
subsection o), 156, 158-160; Law 7933, numerals 2 subsection d), 3, 5; and its Regulation, ordinals 6, 16, and
79; constitutional judgment 3683-1994; pronouncements C-48-2004, C-433-2008, OJ-48-2009,
C-248-2009, C-28-2010, C-85-2010, C-321-2011, C-1-2013, C-221-2014, C-36-2016).

Observance of the Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 of October 28, 1999
(La Gaceta No. 229 of November 25, 1999), and its Regulation, Decree 32303, prevails for
determining access in condominium properties as these are special regulations, of higher
hierarchy and subsequent to the Reglamento de Construcciones of the INVU (Political Constitution, Article
129 in fine; Law 6227, numeral 6; Civil Code, ordinal 8; constitutional judgment 5445-99; First
Chamber, vote 130-1992; pronouncements C-215-95, C-122-97, OJ-78-2003, C-349-2004, C-256-2005,
C-71-2005, C-43-2007, C-58-2007, C-336-14, C-313-15, C-36-16).

III.- Regarding the matter consulted

The Ley de Planificación Urbana, No. 4240 of November 15, 1968, grants the competence to the
Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo) to approve (visar) in advance the
plans for subdivisions (fraccionamientos) for urban planning purposes. To this end, it states:

"Article 10.- Corresponding also to the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo), within the control
functions assigned to it by subsection 4) of Article 7, are the following: (…)
 2) To examine and approve (visar), in an unavoidable manner, the plans corresponding to urbanization projects or
subdivision (fraccionamiento) projects for urbanization effects, prior to their municipal approval…" Emphasis is ours.

As noted in section II of this opinion, Law 4240 establishes the prohibition of granting
permits to urbanize lands to projects that have not completed the procedures and requirements of the
legal system, and if the area to be urbanized lacks public facilities and services, and
the approval of plans (visado de planos) by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) is expressly indicated:

"Article 38.- No permit shall be given to urbanize lands:
 a) When the project does not satisfy the minimum regulatory standards, or the interested parties have not
completed the pertinent procedures, among which is the indispensable approval of the plans by
the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) and the National Water and Sewer Service (Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado)…" Emphasis is ours.

In addition, urbanizations require the approvals (visados) of the Costa Rican Institute of Aqueducts and
Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), the Ministry of Health, and the Fire Department (Law 2726, Article 21; Law 5395,
Article 309; Law 7933, Article 3; Law 8228, Articles 14 and 15; and 65, 73, and 85 of its Regulation;
opinions C-219-2013 and C-282-2016).

IV.- Conclusions

1) Law 4240 grants the competence to the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing
and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo) to examine and approve (visar) the plans of subdivisions (fraccionamientos) for urban planning purposes, prior
to their municipal approval.

2) The Municipal Council must verify the conformity of subdivisions (fraccionamientos) for urban planning
purposes with the regulations and the approved construction plans, with the support of the technical
criterion of the municipal engineer.

3) The Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones of the INVU, Article
II.2.1, establishes as a general principle that all parcels resulting from a subdivision (fraccionamiento)
must have direct access to a public road. And, only in qualified cases when, due to the location or
dimension of the land, it is demonstrated that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public
roads, the INVU and the municipalities may admit the subdivision (subdivisión) of lots through easements (servidumbres de paso),
provided that the requirements for this purpose are met.

4) Urbanizations also require the approvals (visados) of the Costa Rican Institute of Aqueducts and
Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), the Ministry of Health, and the Fire Department.

Sincerely,

Silvia Quesada Casares
Attorney (Procuradora)

C: Ing. Randall Madrigal Ledezma
Mayor of Santo Domingo de Heredia

SQC/hmu